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9月27日13時(shí)30分，由上海報(bào)業(yè)集團(tuán) | 澎湃新聞主辦的2022澎湃城市更新大會(huì)在上海長(zhǎng)寧區(qū)上生·新所召開(kāi)。本次大會(huì)以“低碳友好”為主題，邀請(qǐng)來(lái)自建筑、規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)、設(shè)計(jì)等相關(guān)領(lǐng)域的院士、大師、學(xué)者，以及政府有關(guān)部門、高校科研院所、設(shè)計(jì)單位、投資開(kāi)發(fā)企業(yè)的代表，探究“雙碳”目標(biāo)背景下，城市更新政策、現(xiàn)狀、難點(diǎn)與機(jī)遇，在“以人為本”的宗旨之下，如何成為近悅遠(yuǎn)來(lái)的友好之城。 　　政協(xié)上海市第十三屆委員會(huì)副主席、黨組副書(shū)記李逸平，上海報(bào)業(yè)集團(tuán)黨委書(shū)記、社長(zhǎng)李蕓，長(zhǎng)寧區(qū)政協(xié)主席、黨組書(shū)記洪流，長(zhǎng)寧區(qū)委常委、區(qū)政府黨組副書(shū)記、常務(wù)副區(qū)長(zhǎng)岑?？?，中國(guó)建筑學(xué)會(huì)副理事長(zhǎng)、上海市建筑學(xué)會(huì)理事長(zhǎng)曹嘉明，中國(guó)城市規(guī)劃學(xué)會(huì)副理事長(zhǎng)、上海市城市規(guī)劃學(xué)會(huì)理事長(zhǎng)伍江等出席。 　　會(huì)上，“澎湃新聞城市更新大會(huì)專家顧問(wèn)團(tuán)”正式成立，20位院士、大師、學(xué)者，受邀成為首批專家顧問(wèn)團(tuán)成員。 　　本次大會(huì)還發(fā)布“2022澎湃城市更新大會(huì)年度榜單”。榜單包括“城市更新城市建設(shè)大獎(jiǎng)”“城市更新公共服務(wù)大獎(jiǎng)”兩項(xiàng)年度特別獎(jiǎng)，以及“最佳低碳案例”“最佳友好案例”“最佳空間影響力案例”“最佳活力街區(qū)”等獎(jiǎng)項(xiàng)，以表彰在城市更新領(lǐng)域具有創(chuàng)造性、示范性、影響力的案例和機(jī)構(gòu)，激勵(lì)全社會(huì)更專業(yè)、更廣泛地參與城市更新。 　　多方共話城市更新 　　“在我們的城市更新過(guò)程中，既要追求‘低碳友好’中看得見(jiàn)的和諧，也要重視‘低碳友好’中看不見(jiàn)的和諧?！崩钜萜皆谥罗o中表示，過(guò)去的一年中，至少有兩個(gè)承前啟后的標(biāo)志性事件：一是上海中心城區(qū)成片二級(jí)舊里以下房屋改造全面完成，階段性解決歷時(shí)30年的民生難題；另一個(gè)是9月1日起施行《上海市城市更新條例》，以地方立法形式為城市更新提供制度保障。關(guān)于不同時(shí)期歷史建筑的保護(hù)問(wèn)題，李逸平指出，城市更新過(guò)程中對(duì)建筑藝術(shù)多樣化的包容，與人類對(duì)建筑審美標(biāo)準(zhǔn)的趨同，如何處理好這兩者的關(guān)系并把握好取舍分寸的“度”，從理論研究到實(shí)踐探索都需要全社會(huì)群策群力。 　　李蕓表示，城市更新是踐行人民城市理念的重要手段，是城市高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展的必經(jīng)之路。一年多來(lái)，澎湃新聞舉辦首屆澎湃城市更新大會(huì)、成立澎湃城市更新研究院、設(shè)立《城市更新大會(huì)》專題欄目，發(fā)現(xiàn)和傳播表現(xiàn)突出的城市更新優(yōu)秀案例和創(chuàng)新機(jī)構(gòu)。上海報(bào)業(yè)集團(tuán)旗下多家媒體都是城市更新發(fā)展的發(fā)現(xiàn)者、記錄者和傳播者，上報(bào)集團(tuán)也是城市更新發(fā)展的服務(wù)者、參與者和親歷者?！啊吞?，友好’是一個(gè)與時(shí)俱進(jìn)的主題，圍繞‘雙碳’目標(biāo)，城市更新行動(dòng)必然要更注重綠色低碳的高質(zhì)量發(fā)展。這是城市更新的意義所在，也是人民城市理念的生動(dòng)體現(xiàn)?！? 　　岑福康表示，近年來(lái)，長(zhǎng)寧區(qū)在率先全面完成二級(jí)以下舊里改造任務(wù)的基礎(chǔ)上，又率先實(shí)施了整區(qū)域城市更新戰(zhàn)略。城區(qū)、街區(qū)、小區(qū)形態(tài)面貌和環(huán)境品質(zhì)不斷提升，一批有影響力的城市更新作品也涌現(xiàn)出來(lái)。在城市更新的探索和實(shí)踐中，長(zhǎng)寧注重各方力量參與，注重人民群眾的感受度，注重文脈傳承的融合度。當(dāng)下，長(zhǎng)寧持續(xù)強(qiáng)化規(guī)劃引領(lǐng)和統(tǒng)籌推進(jìn)，強(qiáng)化數(shù)字賦能和綠色低碳，強(qiáng)化民生優(yōu)先和共建共享，更好地盤活發(fā)展空間，賡續(xù)人文記憶，創(chuàng)造品質(zhì)生活，全力塑造顏值與氣質(zhì)俱佳，魅力與活力齊發(fā)的城區(qū)形象。 　　曹嘉明認(rèn)為，城市更新除了更新，更重要的是傳承歷史文脈，培育功能置換和提升城市空間品質(zhì)，同時(shí)提升城市的韌性，給人們以更安全、更舒適、更便利的高質(zhì)量城市環(huán)境和城市形態(tài)。如何在歷史價(jià)值、經(jīng)濟(jì)價(jià)值、美學(xué)價(jià)值之中尋找到最佳的平衡點(diǎn)，是全社會(huì)共同努力的目標(biāo)。作為文化之城、設(shè)計(jì)之都的上海，實(shí)踐城市更新應(yīng)因地制宜，成為新時(shí)代城市更新的典范。 　　伍江提出了城市更新帶來(lái)的三個(gè)改變，即思想觀念、方法和路徑、政府管理和社會(huì)治理的模式。從以增量為標(biāo)志、以經(jīng)濟(jì)發(fā)展為唯一推動(dòng)力的發(fā)展，逐步轉(zhuǎn)化為更有機(jī)、更符合城市發(fā)展規(guī)律、提升城市品質(zhì)和人民生活水平為主要目的的更新，挖掘機(jī)鱗次櫛比、推土機(jī)所向披靡的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，要像繡花一樣對(duì)待城市。 　　學(xué)界“大咖”開(kāi)講 　　大會(huì)邀請(qǐng)三位重量級(jí)嘉賓進(jìn)行主題演講。 　　中國(guó)工程院院士、東南大學(xué)建筑學(xué)院教授王建國(guó)以“從自然中的城市到城市中的自然”為題進(jìn)行主題演講，回溯城市發(fā)展經(jīng)歷從“自然中的城市”逐漸走向“城市中的自然”的過(guò)程，分析國(guó)際相關(guān)學(xué)者對(duì)于城市發(fā)展與自然系統(tǒng)相關(guān)性的專業(yè)理解，王建國(guó)認(rèn)為這是城市化進(jìn)程的歷史宿命。城市發(fā)展的“因天材、就地利”的規(guī)劃思想今天并沒(méi)有過(guò)時(shí)，未來(lái)城市發(fā)展需厘清不同的城市類型、規(guī)模及現(xiàn)狀特點(diǎn)，因地制宜，順勢(shì)而為，創(chuàng)造兼具“生態(tài)性”及“在地性”的中國(guó)有機(jī)城鎮(zhèn)發(fā)展新模式。 　　中國(guó)科學(xué)院院士、同濟(jì)大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院教授常青以“城市更新與歷史建成環(huán)境再生”為題發(fā)表主題演講。他認(rèn)為，城市更新的對(duì)象涉及歷史建成環(huán)境，這個(gè)對(duì)象有實(shí)體的空間，也有非實(shí)體的文化空間，兩者相結(jié)合就是歷史建成環(huán)境，或可稱為文化場(chǎng)所。歷史文化街區(qū)、歷史地段就是典型的文化場(chǎng)所。其更新不是變舊為新，是內(nèi)在的活化為新，不是大拆大建為新，而是留、改、添、拆為新。 　　全國(guó)工程勘察設(shè)計(jì)大師、中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院院長(zhǎng)、中國(guó)城市規(guī)劃學(xué)會(huì)副理事長(zhǎng)王凱以“城市更新：新時(shí)期城市發(fā)展的戰(zhàn)略選擇”為題發(fā)表主題演講，從我國(guó)城鎮(zhèn)化的發(fā)展階段、城市更新的政策背景以及近年來(lái)我國(guó)城市更新的理論與實(shí)踐，分析進(jìn)入新階段我國(guó)城市發(fā)展趨勢(shì)與規(guī)劃供給的關(guān)系，并以居住空間、歷史文化空間、城市公共空間以及工業(yè)遺址空間的更新為例，闡述城市更新行動(dòng)的重點(diǎn)與方法。王凱認(rèn)為，提高發(fā)展質(zhì)量的大更新需要有一定的體系，也要適應(yīng)城市發(fā)展新的需要，還要發(fā)揮市場(chǎng)主體作用和方方面面的力量，建立長(zhǎng)期可持續(xù)的城市更新的資金渠道。 　　圓桌論壇：如何成為友好之城和雙碳目標(biāo)下的城市更新 　　五位嘉賓以“如何成為友好之城”為題開(kāi)啟了第一場(chǎng)圓桌論壇。 　　同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院(集團(tuán))有限公司黨委書(shū)記、總裁湯朔寧擔(dān)任嘉賓主持，他認(rèn)為友好涵蓋了人和人的友好，人和城市的友好，人和環(huán)境的友好，城市的歷史和城市將來(lái)的友好等方方面面，是一個(gè)關(guān)系的學(xué)問(wèn)。全國(guó)工程勘察設(shè)計(jì)大師、華建集團(tuán)上海院資深總建筑師唐玉恩認(rèn)為，城市友好并不是傳統(tǒng)建筑更新，新建的和改建的建筑，無(wú)時(shí)無(wú)刻不在體現(xiàn)我們對(duì)于全年齡段人和城市之間的友好關(guān)系。全國(guó)工程勘察設(shè)計(jì)大師、華南理工大學(xué)建筑學(xué)院院長(zhǎng)孫一民表示，友好的核心在于服務(wù)，城市以人為本落實(shí)服務(wù)，建筑師為城市公共利益服務(wù)，被服務(wù)的主體應(yīng)是城市里的人民。華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司總經(jīng)理、首席總建筑師張俊杰認(rèn)為友好的城市要能為不同人群提供服務(wù)設(shè)施和美好環(huán)境，且讓公眾能夠參與其中。上海交通大學(xué)設(shè)計(jì)學(xué)院院長(zhǎng)阮昕通過(guò)兩個(gè)生動(dòng)的案例，反思是否身處一個(gè)友好的城市。 　　第二場(chǎng)圓桌論壇以“雙碳目標(biāo)下的城市更新”為主題，探索如何全方位打造充滿綠色氣息的城市更新之路。 　　AECOM中國(guó)區(qū)高級(jí)副總裁、ESG可持續(xù)戰(zhàn)略與發(fā)展負(fù)責(zé)人張祺表示，城市更新比大拆大建可以減少20%的碳排放量，要用綠色金融支持城市碳中和和城市更新。同濟(jì)大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院學(xué)術(shù)委員會(huì)副主任、上海市建筑學(xué)會(huì)副理事長(zhǎng)李振宇則認(rèn)為，應(yīng)該用共享建筑的理念減碳。融僑集團(tuán)商業(yè)資產(chǎn)管理總公司總經(jīng)理俞波表示，在A.F.A上海融僑中心項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，思考如何在實(shí)現(xiàn)建筑所有的功能和經(jīng)濟(jì)價(jià)值的同時(shí)做到節(jié)能減排，為碳中和作出貢獻(xiàn)，可以將新技術(shù)運(yùn)用于材料中，實(shí)現(xiàn)最終的目的。戴衛(wèi)?奇普菲爾德建筑事務(wù)(DCA)合伙人陳立繽認(rèn)為，現(xiàn)在談“雙碳”或環(huán)保更多的基于技術(shù)層面，還應(yīng)該通過(guò)少用來(lái)減少碳排放，城市更新的角度就是多利用老房子。作為圓桌論壇的嘉賓主持，gmp建筑師事務(wù)所合伙人兼執(zhí)行總裁吳蔚總結(jié)，城市的有機(jī)更新與多種改造模式相結(jié)合，探索突破土地瓶頸、提高土地利用效率，以用地存量換生態(tài)、環(huán)境、人才、經(jīng)濟(jì)增量，推動(dòng)城市功能完善、空間合理配置、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)、城市建設(shè)迭代升級(jí)。更新新場(chǎng)景、煥新新商業(yè)、重構(gòu)新城市，城市更新讓城市更美好、更綠色、更人性。

上海市人民政府印發(fā)《上海市助行業(yè)強(qiáng)主體穩(wěn)增長(zhǎng)的若干政策措施》提出，合理支持剛性和改善性住房需求，加強(qiáng)住宅項(xiàng)目建設(shè)交付保障，加大保障性租賃住房建設(shè)籌措力度，著力構(gòu)建“一張床、一間房、一套房”的多層次租賃住房供應(yīng)體系，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

美國(guó)房?jī)r(jià)飛速上漲時(shí)期告一段落。 當(dāng)?shù)貢r(shí)間27日，衡量美國(guó)主要城市平均房?jī)r(jià)的凱斯-席勒指數(shù)（S&P CoreLogic Case-Shiller）出爐：7月全美房?jī)r(jià)指數(shù)同比上漲15.8%，低于6月時(shí)18.1%的漲幅，環(huán)比則下降0.3%，為2019年1月以來(lái)的首次。20大城市房?jī)r(jià)綜合指數(shù)同比上漲16.1%，為2021年4月以來(lái)的最小增幅，環(huán)比下滑0.8%。20城中有12座城市的房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)下跌，較6月時(shí)數(shù)量翻番，其中舊金山和西雅圖房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅最大，分別為3.5%和3.1%。 7月凱斯-席勒全美房?jī)r(jià)指數(shù)（圖源：標(biāo)普全球官網(wǎng)） 7月凱斯-席勒全美房?jī)r(jià)指數(shù)（圖源：標(biāo)普全球官網(wǎng)） 標(biāo)普道瓊斯指數(shù)公司董事總經(jīng)理拉扎爾（Craig Lazzar）表示，盡管美國(guó)房?jī)r(jià)仍遠(yuǎn)高于去年同期，7月數(shù)據(jù)反映了樓市強(qiáng)勢(shì)降溫。“7月房?jī)r(jià)同比漲幅較6月要低2.3個(gè)百分點(diǎn)，漲幅放緩程度為凱斯-席勒指數(shù)創(chuàng)立以來(lái)的最大?！? 為何房?jī)r(jià)仍有雙位數(shù)漲幅？美國(guó)房地產(chǎn)投資平臺(tái)淘沙找房CEO、聯(lián)合創(chuàng)始人況麥克向第一財(cái)經(jīng)記者解釋稱，凱斯-席勒指數(shù)本就有兩個(gè)月滯后期，且統(tǒng)計(jì)范圍僅限于二手房銷售數(shù)據(jù)，從買賣雙方簽訂購(gòu)房合同到反映到該指數(shù)當(dāng)中，通常需要一兩個(gè)月的過(guò)戶時(shí)間，因此7月數(shù)據(jù)反映的是購(gòu)房者在今年更早時(shí)候作出的買房決定，當(dāng)時(shí)抵押貸款利率低于當(dāng)前水平。他預(yù)期，隨著貸款利率的上升，未來(lái)數(shù)月房?jī)r(jià)漲幅將繼續(xù)回落，甚至?xí)霈F(xiàn)同比下跌的情形。 房貸利率會(huì)否破7%？ 美聯(lián)儲(chǔ)激進(jìn)加息之際，美國(guó)房貸利率持續(xù)狂飆。據(jù)住房抵押貸款公司房地美（Freddie Mac）的數(shù)據(jù)，截至22日的一周，30年期抵押貸款平均利率已攀升至6.29%，為2008年11月以來(lái)新高，去年同期該指標(biāo)錄得2.88%，而去年全年，30年期抵押貸款利率平均維持在3%以下。 這意味著，如果購(gòu)買一套總價(jià)40萬(wàn)美元的住房，首付按兩成計(jì)算，在30年期抵押貸款利率從3%升至當(dāng)前6.29%的情況下，月供將由1632美元增至2262美元，即每月多付38.6%。 通脹高燒不退和借貸成本大幅走高無(wú)疑削弱購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)能力，然而貸款利率可能尚未見(jiàn)頂。房貸網(wǎng)站HSH.com副總裁葛賓格（Keith Gumbinger）表示，房貸利率升穿7%并非不可能，會(huì)否破7取決于美聯(lián)儲(chǔ)抗通脹的結(jié)果。“通脹如能降溫，房貸利率可能不會(huì)進(jìn)一步走高，相反，如果未來(lái)幾周傳出有關(guān)通脹的利空消息，或者就業(yè)數(shù)據(jù)呈現(xiàn)強(qiáng)勁，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)超出美聯(lián)儲(chǔ)預(yù)期，房貸利率可能向7%進(jìn)發(fā)?！? 美聯(lián)儲(chǔ)于今年3月啟動(dòng)超強(qiáng)加息周期，年內(nèi)已連續(xù)加息5次，累計(jì)加息300個(gè)基點(diǎn)。美聯(lián)儲(chǔ)主席鮑威爾在本月議息會(huì)議后透露，年內(nèi)還將繼續(xù)加息100～125個(gè)基點(diǎn)。針對(duì)樓市過(guò)熱問(wèn)題，他也明確表態(tài)，稱住房市場(chǎng)嚴(yán)重失衡，房?jī)r(jià)正以不可持續(xù)的速度飆升，“長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，供需需要更趨平衡，這樣房?jī)r(jià)才能以合理的速度上漲，人們才能再次承擔(dān)房?jī)r(jià)。為達(dá)上述目標(biāo)，我們可能必須經(jīng)歷一次樓市調(diào)整。” 領(lǐng)先指標(biāo)顯示樓市價(jià)量齊跌 更多領(lǐng)先指標(biāo)顯示，高房?jī)r(jià)高利率組合正在逼退買家，近期美國(guó)樓市價(jià)量齊跌。 當(dāng)?shù)貢r(shí)間21日，美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）公布最新數(shù)據(jù)顯示，占美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷量90%的成屋市場(chǎng)，8月銷售總數(shù)年化錄得480萬(wàn)戶，創(chuàng)2020年5月以來(lái)新低，環(huán)比下降0.4%，已是連降七個(gè)月，8月成屋銷量較去年同期更是大幅下滑19.9%。 上月，成屋銷售中位數(shù)錄得38.95萬(wàn)美元，環(huán)比下跌2.4%，較去年同期上漲7.7%，為2020年6月以來(lái)的最小漲幅，該指標(biāo)于6月創(chuàng)下41.38萬(wàn)美元的歷史新高之后，連續(xù)第二個(gè)月回落。該機(jī)構(gòu)發(fā)布的另一份報(bào)告顯示，受季節(jié)性因素影響，6～8月全美房?jī)r(jià)本就會(huì)松動(dòng)，通常下跌2%，但今年這三個(gè)月期間房?jī)r(jià)急劇下降，跌幅約為6%，是歷史平均值的三倍。 另?yè)?jù)房地產(chǎn)中介網(wǎng)站Realtor.com的數(shù)據(jù)，8月降價(jià)房屋占比達(dá)到約20%，回復(fù)至2017年時(shí)的水平。該機(jī)構(gòu)高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼經(jīng)濟(jì)研究經(jīng)理拉奇烏（George Ratiu）表示：“對(duì)于有計(jì)劃掛牌的業(yè)主來(lái)說(shuō)，今天的市場(chǎng)與三周前已然大相徑庭?！?

昨日下午，上海第三批次集中供地順利結(jié)束，35宗涉宅用地全部成交（含1宗招掛復(fù)合出讓地塊及4宗“城中村”改造項(xiàng)目地塊），涉及浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)、普陀區(qū)、閔行區(qū)等12個(gè)行政區(qū)，總出讓面積約184.87萬(wàn)平方米，總起拍價(jià)達(dá)1030.5億元，分別于9月23日、9月26日、9月27日競(jìng)價(jià)出讓。 根據(jù)最終結(jié)果顯示，35宗地塊均成功出讓，合計(jì)攬金1053.8億元，創(chuàng)下了上海集中供地以來(lái)的新高，整體溢價(jià)率約2.26%。 從成交企業(yè)來(lái)看，央企、國(guó)企依舊是拿地的主力，共計(jì)摘得了31宗地塊。 其中，招商蛇口聯(lián)手徐匯城投以22.6億拿下徐匯區(qū)華涇鎮(zhèn)宅地，溢價(jià)率6.3%；而保利發(fā)展聯(lián)手西岸開(kāi)發(fā)以通過(guò)一次性報(bào)價(jià)，以36.01億元競(jìng)得徐匯區(qū)龍華街道宅地，溢價(jià)率9.13%。 國(guó)企方面，除了有金橋、浦發(fā)、上海地產(chǎn)、上海建工、中華企業(yè)、北萬(wàn)置業(yè)等上海本土國(guó)企，亦吸引了安徽本土國(guó)企安徽高速、珠海國(guó)企華發(fā)、廈門國(guó)企象嶼、建發(fā)、南通國(guó)企亞倫等外地國(guó)企拿地。 民企方面，拿地企業(yè)分別為寶華、中建大椿、如皋合盛、龍湖。 其中，龍湖以15.4億元拿下松江新城廣富林社區(qū)地塊，溢價(jià)率7.54%；寶華一次性報(bào)價(jià)，以56億元摘得普陀區(qū)桃浦科技智慧城地塊，溢價(jià)率9.46%。雖然拿地金額并不高，但龍湖作為此次拿地的唯一頭部民企仍引起廣泛關(guān)注。 對(duì)此，中指研究院相關(guān)人士分析指出，上海本次的拿地企業(yè)依舊以頭部央國(guó)企、地方國(guó)資平臺(tái)和混合所有制企業(yè)為主，并且多以聯(lián)合參拍的形式參與?？梢?jiàn)近期頭部房企和地方國(guó)資平臺(tái)的資金壓力逐漸顯現(xiàn)，同時(shí)對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)的不可預(yù)期也降低了頭部房企的拿地意愿，不愿承擔(dān)過(guò)高風(fēng)險(xiǎn)。 本次福建的國(guó)資房企表現(xiàn)搶眼，建發(fā)、象嶼多有斬獲，甚至分別單獨(dú)競(jìng)得“一次報(bào)價(jià)”地塊，在當(dāng)前市場(chǎng)大環(huán)境下積極外拓，可見(jiàn)實(shí)力雄厚。同時(shí)，其他全國(guó)性國(guó)資房企如華發(fā)、南山控股、安徽高速等也同樣表現(xiàn)積極并有所收獲。 另，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示：上海今年三個(gè)批次共計(jì)推出109宗地，全部成交，共計(jì)出讓金2712.7億元，三次土拍出讓金分別為878.9億元、780.0億元、1053.8億元。

規(guī)模見(jiàn)頂之下，房企遞表沖擊上市的熱度已過(guò)。資本市場(chǎng)從來(lái)不乏闖入者，9月26日，港交所迎來(lái)了首個(gè)長(zhǎng)租公寓企業(yè)——魔方生活服務(wù)（以下簡(jiǎn)稱“魔方生活”）的上市申請(qǐng)。 上萬(wàn)億規(guī)模的長(zhǎng)租公寓是個(gè)處在上升期的朝陽(yáng)事業(yè)，根據(jù)弗若斯特沙利文的資料，中國(guó)租賃公寓市場(chǎng)的規(guī)模由2017年的1.2萬(wàn)億元增至2021年的1.8萬(wàn)億元，預(yù)計(jì)2026年將進(jìn)一步增至2.7萬(wàn)億元。 目前來(lái)看，行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入到深水區(qū)，行業(yè)資源、資本、業(yè)務(wù)等均開(kāi)始向頭部企業(yè)集中。國(guó)內(nèi)已有兩家長(zhǎng)租公寓企業(yè)上市，二者均選擇了赴美上市，不同的是，青客公寓在納斯達(dá)克上市，蛋殼公寓則是在紐交所上市，但最終都因資金問(wèn)題相繼暴雷。 作為較早進(jìn)入長(zhǎng)租公寓行業(yè)的運(yùn)營(yíng)商之一，2009年，魔方生活開(kāi)始在南京發(fā)展集中式長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，2013年擴(kuò)展到上海和廣州，2014年擴(kuò)展到北京和深圳，2016年擴(kuò)展到杭州。 近兩年來(lái)，長(zhǎng)租公寓行情向好，魔方生活也加速了收并購(gòu)步伐。2020年，魔方生活收購(gòu)了位于虹梅南路上的一家酒店，改造為旗下企業(yè)員工宿舍產(chǎn)品9號(hào)樓公寓。2021年，整合了V領(lǐng)地青年社區(qū)旗下的部分項(xiàng)目，并統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，借此完善了大型租賃社區(qū)模塊；2022年，魔方生活與上坤就長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)開(kāi)拓及運(yùn)營(yíng)達(dá)成戰(zhàn)略合作，所涉房源量達(dá)兩千余間(套)，主要集中于上海區(qū)域。 此次IPO募集資金將主要用于業(yè)務(wù)擴(kuò)張及戰(zhàn)略性收購(gòu)；更新技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施及創(chuàng)新公寓產(chǎn)品；持續(xù)銷售及營(yíng)銷工作；營(yíng)運(yùn)資金及作一般企業(yè)用途。 催肥的估值 在IPO之前，魔方生活就已引入多家實(shí)力投資者，包括中航信托、華平投資、德同資本等。 2012年6月，魔方生活完成A輪融資，包括創(chuàng)始人在內(nèi)的多方訂立股份認(rèn)購(gòu)協(xié)議，其中，德同資本的直接全資子公司DT MFInvestment以現(xiàn)金750萬(wàn)美元認(rèn)購(gòu)25萬(wàn)股；2013年2月，魔方獲得來(lái)自華平投資領(lǐng)投的6000萬(wàn)美元B輪融資；2015年5月，華平投資對(duì)魔方追加投資1.4億美元；2016年4月，獲得C輪融資3億美元，由中航信托、華平投資共同參與；2018年7月，獲得1.5億美元D輪融資，投資方為CDPQ。 戰(zhàn)投時(shí)間表中，屢次可見(jiàn)華平投資的身影。資料顯示，華平投資成立于1966年，是中國(guó)及東南亞最大的私募股權(quán)投資機(jī)構(gòu)之一，截至2022年6月30日，管理資產(chǎn)超過(guò)850億美元。華平投資熱衷于中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，除魔方生活外，還投資了富力地產(chǎn)、綠城中國(guó)、紅星美凱龍(601828)、自如等公司項(xiàng)目。 2016年開(kāi)始，創(chuàng)始人團(tuán)隊(duì)紛紛將所持股權(quán)轉(zhuǎn)讓給華平投資。當(dāng)年12月，作為創(chuàng)始人之一的張紅漫將其持有的73085股股份，以3936.2萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓。 半年后，創(chuàng)始人葛嵐通過(guò)GGX HoldingsLimited將其擁有的37976股股權(quán)轉(zhuǎn)讓，代價(jià)2499.96萬(wàn)元。陸欣也分別在2017年-2018年，先后將20,333,881股股權(quán)轉(zhuǎn)讓，代價(jià)共計(jì)約1.34億元。 值得注意的是，從A輪到E+輪融資中，魔方生活的投資估值一路拉高，從2012年的2.94億港元上升至2021年的76.02億港元，估值增長(zhǎng)近25倍。 如今，華平投資已經(jīng)是魔方生活最大的持股者。IPO前，華平投資透過(guò)Peridot Gem Investment、Peridot Gem Group及Mordenite Gem直接或間接擁有約51.62%的股權(quán)；CDPQ(Asia)擁有16.8%股權(quán)；由中航信托控制的HangFang Investment則擁有12.5%股權(quán)。 CDPQ(Asia)是 CDPQ的全資附屬公司，后者中文名稱為加拿大魁北克儲(chǔ)蓄投資集團(tuán)，是加拿大領(lǐng)先的機(jī)構(gòu)基金管理公司。 截至最后實(shí)際可行日期，魔方生活由華平投資持股53.96%、CDPQ(Asia)持股17.56%、HangFangInvestment持股13.07%。 淡去的創(chuàng)始人 從董事會(huì)構(gòu)成來(lái)看，創(chuàng)始人葛嵐在公司內(nèi)并無(wú)任職。53歲的鄭南雁任魔方生活非執(zhí)行董事兼董事會(huì)主席，負(fù)責(zé)戰(zhàn)略把控，并不參與一線運(yùn)營(yíng)；44歲的柳佳任執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官，負(fù)責(zé)集團(tuán)業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)的整體管理；PERLMAN Jeffrey David、吳凱盈、張其奇、張昱諍、李曉梅、LIMMengAnn 6人任非執(zhí)行董事。其中，張其奇也是華平投資的董事總經(jīng)理。 值得注意的是，以葛嵐為首的創(chuàng)始人團(tuán)隊(duì)幾乎都被“弱化”了。在成立之初，葛嵐、陸欣、徐海燕、徐嘉、張紅漫、印小偉、白玲玲、應(yīng)英軍一眾創(chuàng)始人分別持有35.05%、32.05%、5.59%、2.56%、9.31%、0.93%、12.5%、2.00%股權(quán)，但在上市前均只剩下很少一部分，就連葛嵐的持股比例都降低至2.86%。 據(jù)傳，他在2017年選擇離開(kāi)魔方，一位接近魔方的人士透露，除了和投資人出現(xiàn)了一些分歧，葛嵐也有自己的創(chuàng)業(yè)規(guī)劃。 創(chuàng)始人的離開(kāi)影響到了公司運(yùn)轉(zhuǎn)，作為魔方的投資人和最大股東，華平自然也要操心經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，董事總經(jīng)理潘建想到了鄭南雁，2017年底，他向鄭南雁發(fā)出邀請(qǐng)。 在中國(guó)的酒店業(yè)，鄭南雁是個(gè)重量級(jí)人物。其曾在2005年創(chuàng)辦七天酒店，僅用了四年時(shí)間就在紐交所上市。之后，他經(jīng)歷了7天退市、組建鉑濤酒店集團(tuán)、參與成立鷗翎投資。而鄭南雁本身看好長(zhǎng)租公寓行業(yè)，他覺(jué)得這是比酒店大得多的生意，產(chǎn)業(yè)容量大，資金回報(bào)價(jià)值也高。2018年6月，鄭南雁出任魔方生活董事長(zhǎng)。 也正是在鄭南雁的推薦下，柳佳加入魔方，從COO做起。 半年盈利41萬(wàn)，跌99.7% 魔方生活運(yùn)營(yíng)租賃公寓的模式有兩種：一是直營(yíng)模式，在該模式下，整租或租賃整棟樓宇的一部分，并對(duì)該等租賃物業(yè)進(jìn)行管理和運(yùn)營(yíng)，二是加盟管理和第三方托管模式，在該模式下，以自有品牌或相關(guān)委托方的品牌管理和運(yùn)營(yíng)加盟公寓。 截至2022年6月30日，魔方生活在26座城市的394個(gè)地點(diǎn)共擁有76190套在營(yíng)公寓，約65.7%的公寓以直營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)，其中，有38609個(gè)直營(yíng)公寓位于一線城市，在其他城市擁有11465個(gè)直營(yíng)公寓。 旗下品牌包括2009年推出的“魔方公寓”和2016年推出的宿舍類住宿解決方案“9號(hào)樓公寓”，定位客群分別為白領(lǐng)人員和藍(lán)領(lǐng)人員，月均租金分別為3002元、3723元。 在收租的同時(shí)，魔方生活還有一筆隱形收入。2019年-2021年，魔方生活服務(wù)其他利息收入分別為2215.2萬(wàn)元、1899.8萬(wàn)元、2405.5萬(wàn)元，今年上半年為1360.3萬(wàn)元。這里的其他利息收入，指其授出貸款賺取的利息。 此外，魔方生活獲得的賠償收入，即自商業(yè)爭(zhēng)議收取的款項(xiàng)，在2019年-2021年分別為773.1萬(wàn)元、643.3萬(wàn)元、484.2萬(wàn)元；2022年上半年為73.8萬(wàn)元。 整體業(yè)績(jī)方面，2019-2021年，魔方生活服務(wù)的收入分別為9.47億元、9.49億元和14.71億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為24.7%；同期凈利潤(rùn)分別為6355萬(wàn)元、-2.3億元、2.95億元。今年前六個(gè)月，魔方生活服務(wù)共錄得收入8.49億元，同比增長(zhǎng)24.1%，凈利潤(rùn)則由上年同期的1.62億元下滑至41萬(wàn)元，同比下降99.75%。 營(yíng)收增長(zhǎng)的背后是規(guī)模的擴(kuò)大，但這也給魔方生活帶來(lái)了不小的財(cái)務(wù)壓力。2019-2021年，魔方生活的流動(dòng)負(fù)債凈額分別為-7.03億元、-13.41億元、-15.06億元。截至今年6月末，其流動(dòng)負(fù)債凈額為-15.43億元。 另外，上述期限末對(duì)應(yīng)的未償還計(jì)息銀行及其他借款分別為15.27億元、14.06億元、22.5億元、23.15億元。7月末，又上升至24.53億元。 截至6月末，魔方生活需在一年內(nèi)償還的銀行及其他借款為10.49億元，但現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物6.23億元，遠(yuǎn)不夠覆蓋即期債務(wù)。

9月27日，以“打破邊界 無(wú)限未來(lái)”為主題的高力國(guó)際華北第三季度發(fā)布會(huì)舉行，發(fā)布會(huì)對(duì)2022年三季度華北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的各業(yè)務(wù)板塊表現(xiàn)進(jìn)行了回顧，并對(duì)四季度做出展望。 　　三季度北京甲寫需求強(qiáng)度明顯改善 　　進(jìn)入三季度，中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇向上的趨勢(shì)基本確立，隨著央行積極表態(tài)支持宏觀杠桿率上升，寬信用將持續(xù)助力經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。在這樣的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，北京辦公樓市場(chǎng)也如期出現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，但市場(chǎng)需求動(dòng)力仍待提升。 　　據(jù)高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海介紹，2022年第三季度，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)凈吸納量恢復(fù)至-6,400平方米，需求強(qiáng)度相較二季度出現(xiàn)了明顯改善。本季度市場(chǎng)無(wú)新增入市的甲級(jí)項(xiàng)目，因此部分子市場(chǎng)的空置率上升主要是由于市場(chǎng)存量項(xiàng)目釋放出更多空置面積所致。全市場(chǎng)空置率維持在16.4%的水平，凈有效租金穩(wěn)定在336.8元每月每平米。 　　在核心子市場(chǎng)方面，除了受益于大宗租賃成交的東城商務(wù)區(qū)和高性價(jià)比的麗澤商務(wù)區(qū)出現(xiàn)比較積極的去化，其他子市場(chǎng)空置率均呈現(xiàn)不同程度的上升。乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)與二季度基本持平，凈吸納量為-6.1萬(wàn)平米，空置率為14.3%，凈有效租金為227.9元每月每平米。 　　在產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)方面，受到企業(yè)退租的影響，凈吸納量為-4.9萬(wàn)平方米，空置率為15.5%, 凈有效租金為128.3元每月每平米。 　　“無(wú)論是寫字樓市場(chǎng)還是產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)，目前都受到互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)進(jìn)行面積整合的影響。傳統(tǒng)的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)目前也是受影響最大的子市場(chǎng)，主要集中在北部市場(chǎng)，包括望京和中關(guān)村(000931)的寫字樓市場(chǎng)以及上地的產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)?！眹?yán)區(qū)海稱，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在今年前三季度，僅這三個(gè)區(qū)域新增的可租賃辦公空間就至少超過(guò)35萬(wàn)平方米，其中望京寫字樓市場(chǎng)新增17萬(wàn)平方米，上地區(qū)域超過(guò)13萬(wàn)平方米，中關(guān)村寫字樓市場(chǎng)新增超過(guò)6萬(wàn)平米。 　　據(jù)悉，未來(lái)的一年間，北部的甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)有近40萬(wàn)平米的新項(xiàng)目入市，上地和北清路的產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)將迎來(lái)供應(yīng)高峰，總體量或?qū)⒊^(guò)100萬(wàn)平方米。由此可見(jiàn)，互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)的面積整合預(yù)計(jì)將會(huì)持續(xù)影響2023年的望京、中關(guān)村和上地市場(chǎng)。 　　辦公樓市場(chǎng)出現(xiàn)新的產(chǎn)業(yè)變化 　　高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為，北京市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入3-5年的去化周期，需求側(cè)強(qiáng)度將決定未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)。多種因素的共同作用下，新周期下的辦公樓市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了新的產(chǎn)業(yè)變化，互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，主力租戶行業(yè)的需求調(diào)整將大幅增加未來(lái)市場(chǎng)的不確定性。 　　“就互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)而言，整體政策環(huán)境已經(jīng)進(jìn)入常態(tài)化監(jiān)管階段，自身行業(yè)的流量紅利消失，頭部平臺(tái)已經(jīng)將注重新增用戶轉(zhuǎn)變?yōu)橹匾暣媪坑脩舻牧舸?，客戶留存率和客單價(jià)的增長(zhǎng)已經(jīng)成為更重要的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)。當(dāng)自身經(jīng)營(yíng)壓力增加，收入增速放緩的時(shí)候，就算沒(méi)有行業(yè)監(jiān)管政策的出臺(tái)，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也已經(jīng)走到了要直面轉(zhuǎn)型的重要時(shí)刻。”嚴(yán)區(qū)海表示。 　　此外，短期內(nèi)，“降本增效”是需求側(cè)的主旋律，基于此，高力國(guó)際對(duì)寫字樓市場(chǎng)維持中性偏空的市場(chǎng)判斷，但依然對(duì)中長(zhǎng)期的市場(chǎng)發(fā)展保持審慎樂(lè)觀，依然維持以新經(jīng)濟(jì)需求為主的去化周期的中長(zhǎng)期市場(chǎng)判斷。 　　“在宏觀層面，整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)依然處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整期，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的轉(zhuǎn)型只是整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的一個(gè)縮影。當(dāng)頭部企業(yè)開(kāi)始進(jìn)行調(diào)整，而后續(xù)的企業(yè)生力軍還不足以支撐經(jīng)濟(jì)和行業(yè)發(fā)展的時(shí)候，就會(huì)形成行業(yè)發(fā)展的空檔期，這個(gè)時(shí)期也是辦公樓市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境的復(fù)雜性、嚴(yán)峻性和不確定性逐漸上升的時(shí)期?！币虼耍吡?guó)際建議市場(chǎng)參與者需要冷靜判斷2022年出現(xiàn)的新變化，秉持實(shí)事求是的精神，穩(wěn)定情緒，積極應(yīng)變，順勢(shì)而為，等待市場(chǎng)回暖。

近期以來(lái)，多地在出臺(tái)的房地產(chǎn)寬松政策中，提出支持、鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)收儲(chǔ)商品房作保障房，或?qū)⑸唐贩哭D(zhuǎn)為拆遷安置房等舉措。 9月24日，新疆阿勒泰地區(qū)行政公署發(fā)布《阿勒泰地區(qū)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展十五條具體措施》?！洞胧诽岢觯P活市場(chǎng)存量房源。建立盤活市場(chǎng)存量指標(biāo)任務(wù)機(jī)制，重點(diǎn)加快推進(jìn)非住宅去庫(kù)存。實(shí)施年度保障性住房建設(shè)時(shí)優(yōu)先回購(gòu)非住宅商品房改造為保障性租賃住房；鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)收購(gòu)市場(chǎng)房源用于保障性住房，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將庫(kù)存商品房投入保障性租賃住房市場(chǎng)。 近期以來(lái)，有不少地方鼓勵(lì)收儲(chǔ)戶型合適的存量商品住房，作為保障性住房或拆遷安置房。比如，8月15日，湖州市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展聯(lián)席會(huì)議辦公室發(fā)布《關(guān)于持續(xù)促進(jìn)我市房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》提出，對(duì)困難房地產(chǎn)企業(yè)的滯銷房，鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)收購(gòu)，作為保障安置用房等。 近日，溫州鹿城區(qū)政府官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于收購(gòu)籌集保障性租賃住房的通告》（下稱《通告》）?！锻ǜ妗诽峒奥钩菂^(qū)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)集團(tuán)有限公司將收購(gòu)城市商品房房源（含房開(kāi)自持商品房）作為租賃房源。其中商品房原則上以中小套型為主（期房須取得房屋預(yù)售許可證），要求具有獨(dú)立的廚房、衛(wèi)生間，供水供電和排水設(shè)施能正常使用，擁有合法不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，房屋權(quán)屬無(wú)糾紛、無(wú)抵押、無(wú)查封，水、電、暖、物業(yè)各項(xiàng)費(fèi)用無(wú)拖欠等。商業(yè)用房要求具有獨(dú)立供水供電，排水設(shè)施能正常使用，擁有合法不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，房屋權(quán)屬無(wú)糾紛、無(wú)抵押、無(wú)查封，水、電、暖、物業(yè)各項(xiàng)費(fèi)用無(wú)拖欠等。 9月5日，山東省濟(jì)南市國(guó)資委官網(wǎng)發(fā)布《收購(gòu)存量房源助力租賃市場(chǎng)——集團(tuán)公開(kāi)采購(gòu)社會(huì)優(yōu)質(zhì)存量房作為租賃儲(chǔ)備房源》。從同時(shí)發(fā)布的三份招標(biāo)公告來(lái)看，濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)所屬濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理有限公司將在全市收購(gòu)3000套商品房，用于租賃儲(chǔ)備住房。 58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，多地支持國(guó)企收購(gòu)商品房作保障房，對(duì)加速商品房銷售，并提升當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)熱度具有一定積極意義。國(guó)企收購(gòu)商品房做保障房，一方面，有利于當(dāng)?shù)丶铀賻?kù)存去化步伐；另一方面，這一政策還會(huì)起到解決新市民居住的效果。目前不少地方依然有保障房建設(shè)的目標(biāo)，將保障房和商品房結(jié)合起來(lái)，一增一減的方式，也是渠道供給保障房源的有效體現(xiàn)。 張波分析，將一些商品住房收儲(chǔ)為保障性住房，是推進(jìn)租購(gòu)并舉，推進(jìn)居民合理住房需求的一種方式。在商品房庫(kù)存沒(méi)有消化掉、空置的情況下，再大規(guī)模新建保障性住房，從總量上看，會(huì)形成供大于求的格局。因此，通過(guò)統(tǒng)籌分配，統(tǒng)籌市場(chǎng)層面和保障層面的供給，有利于整個(gè)住房資源更合理、更均衡。這一政策本身值得在更多有類似環(huán)境的城市同步推廣，解決更多新市民居住的同時(shí)也能更有效保障當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)有效平穩(wěn)運(yùn)行。 除了作為保障房外，不少地方也鼓勵(lì)收購(gòu)商品房作為拆遷安置房。例如，云南昭通發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》明確，鼓勵(lì)政府購(gòu)買收儲(chǔ)戶型合適的存量商品住房?？h（市、區(qū)）人民政府要統(tǒng)籌城市更新改造項(xiàng)目回遷安置需求與商品房銷售去化工作，鼓勵(lì)購(gòu)買收儲(chǔ)戶型合適的存量商品住房，作為城市更新改造項(xiàng)目安置房房源。

北京第三輪土拍結(jié)束，國(guó)央企占據(jù)主場(chǎng)，龍湖作為唯一參與的民企，與順義國(guó)資委旗下子公司組成的聯(lián)合體摘得順義一宗地塊。 2022年，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，國(guó)央企開(kāi)發(fā)商們的身影，頻繁出現(xiàn)在了各地土拍市場(chǎng)。在全國(guó)陸續(xù)開(kāi)展的各項(xiàng)保交樓的舉措中，國(guó)央企成為主力擔(dān)當(dāng)，為市場(chǎng)信心的恢復(fù)抓穩(wěn)方向盤。同時(shí)，本輪北京土拍進(jìn)一步擴(kuò)大了現(xiàn)房銷售比例，經(jīng)歷市場(chǎng)變化后，現(xiàn)房銷售將為穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期帶來(lái)積極引導(dǎo)。 當(dāng)許多民營(yíng)房企收縮陣地時(shí)，國(guó)央企積極、有序的拿地策略，為樓市注入了更多活力。第三方機(jī)構(gòu)億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)，2022年實(shí)行集中供地的22個(gè)城市前兩輪集中土拍，本土國(guó)企拿地金額占比已達(dá)40%。 不僅如此，國(guó)央企也頻頻拉著AMC、代建平臺(tái)等新勢(shì)力，通過(guò)引入合作方的方式，實(shí)現(xiàn)了自身理性的發(fā)展，也給行業(yè)帶來(lái)了新的打法。 很多人逐漸意識(shí)到，從拿地到融資、以及合作機(jī)制等多個(gè)唯度來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在醞釀一場(chǎng)格局演化的“大變革”。而國(guó)央企開(kāi)發(fā)商們，紛紛扛起了擔(dān)負(fù)行業(yè)變化的大旗，通過(guò)制定理性穩(wěn)健的投資策略，以及合理分配資源，以期實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)健康長(zhǎng)久的發(fā)展。 新的格局也悄然影響著樓市買家的購(gòu)房策略。追求質(zhì)量和交付保障的購(gòu)房者們，挑房也越來(lái)越看重房企品牌，國(guó)央企及一些優(yōu)質(zhì)民企成為了首選，現(xiàn)房銷售更是成為了民心所向。購(gòu)房需求仍然存在，但觀望情緒的消散需要實(shí)質(zhì)性的保障得以驅(qū)動(dòng)。在為此，今年“金九銀十”之際，58同城、安居客的“全民挑房節(jié)”活動(dòng)，匯集了眾多國(guó)央企及穩(wěn)健民企的現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房樓盤，打造了“國(guó)央企專區(qū)（含優(yōu)質(zhì)民企）”，力求以“安全交付”催化市場(chǎng)信心穩(wěn)定恢復(fù)。 穿越行業(yè)調(diào)整期 國(guó)央企現(xiàn)房銷售成“香餑餑” 很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)的供需矛盾存在著明顯錯(cuò)判，需求端增速出現(xiàn)放緩，但供給卻保持相對(duì)高位，而房企們不斷加杠桿的高速擴(kuò)張，又讓行業(yè)矛盾進(jìn)一步加深。 2020年下半年以來(lái)，“三道紅線”、“ 房地產(chǎn)貸款集中度管理制度”等政策的相繼出臺(tái)，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一輪深度調(diào)整期。以往靠高杠桿撬動(dòng)增長(zhǎng)的民營(yíng)房企們，只得被迫緊急"踩剎車"。 這帶來(lái)的后果是，以往，那些和民營(yíng)機(jī)構(gòu)一個(gè)戰(zhàn)壕的資本、金融機(jī)構(gòu)們開(kāi)始避之不及，不再給房企們提供資金。購(gòu)房者也變得更加小心翼翼，擔(dān)心選不到合適的房子。 相比很多民營(yíng)房企而言，大型央企國(guó)企地產(chǎn)商們顯然不用擔(dān)心資金問(wèn)題。這些擁有較低的融資成本，國(guó)家信用背書(shū)，又肩負(fù)民生責(zé)任的國(guó)企央企開(kāi)發(fā)商，反倒開(kāi)啟了一輪跨越式的業(yè)務(wù)擴(kuò)張。 反映最明顯的是國(guó)央企在土地市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。從2021年下半年開(kāi)始，國(guó)央企便逐漸成為土地市場(chǎng)的主角，成為了土拍市場(chǎng)的主力軍。 這和國(guó)央企自身的融資優(yōu)勢(shì)分不開(kāi)關(guān)系。相比民營(yíng)房企的高杠桿模式，這些國(guó)央企不僅負(fù)債率常年保持地位，融資成本也是低到3%。它們的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健性更高，抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)。 而除了在土地市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)外，在本輪行業(yè)調(diào)整期內(nèi)，國(guó)央企也擔(dān)當(dāng)起了“為市場(chǎng)托底，魏行業(yè)紓困，履行民生責(zé)任”等方面的角色。 為了進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)時(shí)，許多國(guó)企央企們作為 " 白衣騎士 "，給民營(yíng)企業(yè)帶來(lái)了新的解題思路。比如，建業(yè)、華南城等房企，均在股權(quán)層面引入了國(guó)有資金，另有不少國(guó)企接手了開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目。 “成本低、穩(wěn)健強(qiáng)”的國(guó)企央企開(kāi)發(fā)商，不僅成了許多民營(yíng)房企的座上賓，更是購(gòu)房者買房的首選。現(xiàn)如今，很多陷入購(gòu)房焦慮的買房人們，開(kāi)始越加重視開(kāi)發(fā)商的品牌與實(shí)力 ，“保交付”、“保品質(zhì)”成為大部分購(gòu)房者的核心訴求。 研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，2022 年 1-8 月，銷售額前 50 的企業(yè)中，國(guó)企和央企的數(shù)量增加 5 家至 18 家，國(guó)企和央企銷售額占前 50 企業(yè)銷售總額的比重提升 12%至39.4%。 相較期房預(yù)售而言，現(xiàn)房銷售優(yōu)勢(shì)則更加明顯，不盡避免了交房時(shí)間不確定、項(xiàng)目質(zhì)量難以保證等問(wèn)題，同時(shí)也提升了購(gòu)房安全感。也因此，購(gòu)房們對(duì)于現(xiàn)房的重視程度變得越來(lái)越高。 基于這一購(gòu)房需求的新變化，在經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的基礎(chǔ)上，眾多國(guó)央企、優(yōu)質(zhì)民企開(kāi)始將現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房銷售作為房屋重點(diǎn),為購(gòu)房者提供如期交付的安全感,重塑購(gòu)房者買房信心。 除了專區(qū)呈現(xiàn)國(guó)央企及優(yōu)質(zhì)民企的項(xiàng)目讓購(gòu)房者安心挑選，同時(shí)為了提高看房效率，58同城、安居客推出黑科技產(chǎn)品“3D售樓處”，將售樓處功能復(fù)刻到線上，在“全民挑房節(jié)”期間，超過(guò)150個(gè)城市的購(gòu)房者可以通過(guò)實(shí)景航拍、3D虛擬沙盤、日照模擬及VR樣板間等科技方式，在線瀏覽國(guó)央企及優(yōu)質(zhì)民企的樓盤，同時(shí)獲得優(yōu)惠購(gòu)房的機(jī)會(huì)。 02，倒逼房企營(yíng)銷創(chuàng)新 數(shù)字化營(yíng)銷推動(dòng)房企轉(zhuǎn)型升級(jí) 度過(guò)這輪調(diào)整期后，房地產(chǎn)行業(yè)也將回歸更加健康的發(fā)展軌道。房企們不再盲目追求規(guī)模擴(kuò)張，而是在存量空間內(nèi)，更加追求有質(zhì)量的增長(zhǎng)。 旭輝董事長(zhǎng)林中去年末曾作出判斷，2021年是地產(chǎn)行業(yè)的頂點(diǎn),房地產(chǎn)行業(yè)很難再超過(guò)17萬(wàn)億,17萬(wàn)億的總量可能是階段性頂點(diǎn)，“未來(lái)十年,房地產(chǎn)行業(yè)平均每年15萬(wàn)億的規(guī)模是大概率事件?！? 包括萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮在內(nèi)的地產(chǎn)大佬也屢次提及，房地產(chǎn)行業(yè)的“金融屬性”逐漸下降，“制造業(yè)屬性”正不斷加重，未來(lái)的出路只有一條，即向制造業(yè)學(xué)習(xí)，通過(guò)勞動(dòng)掙加工制造和服務(wù)的錢。 他們的潛臺(tái)詞是：房地產(chǎn)行業(yè)賺大錢、賺快錢的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了。而伴隨著住宅銷售市場(chǎng)將逐漸回穩(wěn)，原本的“高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債、高杠桿”的模式不再行得通，房企們必然得轉(zhuǎn)向服務(wù)要效益。也就是說(shuō)，生存規(guī)則變得更復(fù)雜了。 這難倒了許多在產(chǎn)品端沒(méi)什么優(yōu)勢(shì)的民企。不過(guò)，由此引發(fā)的好處也是顯而易見(jiàn)的，它倒逼著“活下來(lái)”的房企以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，苦練產(chǎn)品力“內(nèi)功”。 一個(gè)明顯的跡象是，今年以來(lái)，許多房企對(duì)產(chǎn)品力有了更深入的探索和思考，它們?cè)诮环康幕A(chǔ)上，又拓展出了數(shù)字化營(yíng)銷能力、生產(chǎn)力、建造力、交付力等更多維度價(jià)值體系。 而在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境中，沒(méi)有什么能比提升銷售數(shù)據(jù)的數(shù)字化營(yíng)銷能力更重要的了。如今，越來(lái)越多用戶開(kāi)始依靠手機(jī)獲取線上信息，這勢(shì)必將扭轉(zhuǎn)房企的營(yíng)銷策略，改變房企營(yíng)銷格局。 不少有遠(yuǎn)見(jiàn)的房企很早就開(kāi)啟了線上營(yíng)銷的探索。它們通過(guò)探索創(chuàng)新線上渠道，直播賣房等方式，積極促進(jìn)銷售，順應(yīng)數(shù)字化變革。 然而，最近兩年，隨著線上化轉(zhuǎn)型浪潮越來(lái)越迅猛后，僅僅通過(guò)開(kāi)通線上渠道的方式，已經(jīng)很難有效的轉(zhuǎn)化線上購(gòu)房需求了。 房企數(shù)字化營(yíng)銷領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)，已經(jīng)來(lái)到了前沿技術(shù)端的應(yīng)用領(lǐng)域。很多前沿技術(shù)端如VR、AI、AR等正在不斷滲透到房企數(shù)字化的應(yīng)用中。 想要更高效的提升購(gòu)房能力，一套嵌入了前沿科技的線上看房應(yīng)用，成為許多開(kāi)發(fā)商的首選。同時(shí)，精準(zhǔn)流量平臺(tái)是開(kāi)發(fā)商不可或缺的營(yíng)銷陣地。58同城、安居客在海量流量基礎(chǔ)上，更是投入了線上產(chǎn)品的優(yōu)化，從流量、連接、到訪、成交四大環(huán)節(jié)著力為房企高效營(yíng)銷提供助力。通過(guò)“微聊客”進(jìn)行大數(shù)據(jù)智能分析，精細(xì)化了解用戶需求，高效完成線索跟進(jìn)。同時(shí)，以“云店通”幫助開(kāi)發(fā)商針對(duì)性地為購(gòu)房者展示詳細(xì)的信息，把精準(zhǔn)的線索匹配給高效的置業(yè)顧問(wèn)，以此轉(zhuǎn)化更多高意向的精準(zhǔn)客戶。此外，“云聚客”產(chǎn)品可以幫助開(kāi)發(fā)商基于銷售目標(biāo)制定個(gè)性化投放方案，助力開(kāi)發(fā)商以更低的成本聚集域內(nèi)流量，實(shí)現(xiàn)信息的精準(zhǔn)分發(fā)，提高獲客效率。 為了提升市場(chǎng)交易量，政策端頻頻釋放暖意，不僅將房貸利率降到了歷史最低，同時(shí)也放開(kāi)了限購(gòu)、限售等買房門檻。 對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，這意味著一個(gè)黃金窗口期已經(jīng)敞開(kāi)。而對(duì)于房企而言，考驗(yàn)的則是能否精準(zhǔn)有效的通過(guò)數(shù)字化營(yíng)銷能力，深入挖掘購(gòu)房需求，提升交易效率，為市場(chǎng)的回暖開(kāi)啟序章。

廣西梧州市人民政府辦公室近日印發(fā)了《梧州市促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的十項(xiàng)措施的通知》（以下簡(jiǎn)稱《十項(xiàng)措施》）。 其中，明確提及，為有力減緩我市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資、銷售的下跌趨勢(shì)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，梧州市人民政府辦公室于9月25日印發(fā)了《梧州市促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的十項(xiàng)措施的通知》，《十項(xiàng)措施》的出臺(tái)將為穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、提振購(gòu)房者信心和促進(jìn)房地產(chǎn)投資、銷售起到積極作用。 廣西梧州10措施提振樓市：選擇優(yōu)質(zhì)樓盤開(kāi)展團(tuán)購(gòu)活動(dòng) 房?jī)r(jià)最多優(yōu)惠30% 值得注意的是，《十項(xiàng)措施》提到購(gòu)買新建商品房實(shí)施契稅補(bǔ)貼。同時(shí)，措施還提及提供優(yōu)質(zhì)房源開(kāi)展團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠活動(dòng)，從本措施印發(fā)之日起至2022年12月31日，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自愿的原則上，選擇一批優(yōu)質(zhì)樓盤，面向社會(huì)公眾組織開(kāi)展團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠活動(dòng)，團(tuán)購(gòu)5套以上即可享受優(yōu)惠。參加團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠活動(dòng)的商品房?jī)?yōu)惠幅度不超過(guò)備案價(jià)格的30%，并報(bào)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局審批。鼓勵(lì)企業(yè)團(tuán)購(gòu)住房用于企業(yè)人才安置，購(gòu)買20套以上且5年內(nèi)過(guò)戶到企業(yè)職工名下的，在過(guò)戶過(guò)程中給予50%地方留成交易稅費(fèi)補(bǔ)貼。

保交樓，不僅是當(dāng)前穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、提振購(gòu)房者置業(yè)信心的關(guān)鍵，更是對(duì)房企綜合實(shí)力的一場(chǎng)考驗(yàn)。對(duì)于一直將保交樓作為重要事情的禹洲集團(tuán)（01628.HK）來(lái)說(shuō)，上半年順利通過(guò)了這場(chǎng)“考試”。 　　據(jù)悉，2022年上半年，禹洲集團(tuán)攻堅(jiān)克難，近20個(gè)項(xiàng)目批次按時(shí)竣備，多個(gè)項(xiàng)目如期交付，持續(xù)為業(yè)主兌現(xiàn)美好生活。 攻堅(jiān)克難，禹洲集團(tuán)上半年竣備近20個(gè)項(xiàng)目批次 　　與時(shí)間賽跑，精準(zhǔn)策劃搶工方案 　　三月的上海疫情開(kāi)始肆虐，奉賢區(qū)也在月末實(shí)施了封閉式管理，突如其來(lái)的新冠肺炎疫情打亂了上海禹洲·雍錦府的節(jié)點(diǎn)計(jì)劃。 　　“時(shí)間越緊張?jiān)绞切枰?xì)化管理，才能兌現(xiàn)計(jì)劃?！庇哄\府的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)很快認(rèn)清現(xiàn)實(shí)情況，積極參與抗疫搶工，五月初疫情稍有好轉(zhuǎn)，項(xiàng)目部所有人員就毅然告別家人，第一時(shí)間主動(dòng)返回并駐扎項(xiàng)目部。 　　該項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)打破常規(guī)，精準(zhǔn)策劃地上、地面、地下車庫(kù)“海陸空”三位一體搶工方案，有效縮短工期。 　　受疫情影響，很多材料進(jìn)不來(lái)，導(dǎo)致施工進(jìn)度無(wú)法按原計(jì)劃執(zhí)行。針對(duì)該問(wèn)題，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)積極溝通政府、聯(lián)系廠家，及時(shí)辦理了通行證，制定了無(wú)接觸配送方案，從而解決了現(xiàn)場(chǎng)缺材料的問(wèn)題。 　　同時(shí)，禹洲·雍錦府嚴(yán)格把關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量，成立質(zhì)量管控小組，質(zhì)量管理責(zé)任到人。建設(shè)階段由各總經(jīng)理室牽頭、一人一棟樓責(zé)任承包制，定期每周無(wú)死角掃樓，建立問(wèn)題發(fā)現(xiàn)與處置臺(tái)賬，及時(shí)整改并封閉問(wèn)題。 　　雍錦府項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，“業(yè)主的態(tài)度成為項(xiàng)目竣備及交付的關(guān)鍵?！币虼?，他們主動(dòng)與業(yè)主溝通，分化瓦解，為驗(yàn)收爭(zhēng)取時(shí)間。 　　從建設(shè)到竣備交付的全過(guò)程，禹洲·雍錦府攻堅(jiān)克難，“拼”字當(dāng)頭，與時(shí)間賽跑，使得項(xiàng)目保質(zhì)保量按時(shí)完成交付。所有人員凝心聚力，以項(xiàng)目為家、全年無(wú)休，也充分體現(xiàn)了禹洲集團(tuán)面對(duì)困難時(shí)敢打敢拼的精神面貌。 攻堅(jiān)克難，禹洲集團(tuán)上半年竣備近20個(gè)項(xiàng)目批次 　　排除萬(wàn)難，加快驗(yàn)收進(jìn)度 　　除上海禹洲·雍錦府外，南京禹洲·上東逸境從開(kāi)建到交付也多次受到疫情影響，一度導(dǎo)致項(xiàng)目的整體進(jìn)度滯后。 　　面對(duì)材料進(jìn)場(chǎng)受限、外地施工人員進(jìn)場(chǎng)受阻的問(wèn)題，禹洲·上東逸境積極溝通供貨商，有限確保本項(xiàng)目工程材料的排產(chǎn)、發(fā)貨，緊急材料采取于非風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)中轉(zhuǎn)、倒運(yùn)等方式加快運(yùn)輸，確保順利按期到達(dá)施工現(xiàn)場(chǎng)，以保障施工進(jìn)度。并且，積極溝通施工單位，確保其人員調(diào)配及施工進(jìn)展?jié)M足現(xiàn)場(chǎng)工期需要。對(duì)于外地工人無(wú)法進(jìn)場(chǎng)的情況，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)溝通施工方優(yōu)先于本地尋找施工班組，以保障工期進(jìn)度。 　　受疫情影響，多處驗(yàn)收相關(guān)部門積極防疫，上東逸境項(xiàng)目的驗(yàn)收進(jìn)度放緩。為保障竣工驗(yàn)收的順利達(dá)成，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)一方面細(xì)致摸排竣工驗(yàn)收計(jì)劃，每一驗(yàn)收細(xì)項(xiàng)均明確所需前置條件、對(duì)接責(zé)任人及需完成時(shí)間，竣工驗(yàn)收階段每天晚上對(duì)照銷項(xiàng)，并碰頭交流、反思，提高驗(yàn)收推進(jìn)效率。 　　另一方面，積極溝通合作方，整合外部資源、尋求上級(jí)政府渠道，從上而下推動(dòng)項(xiàng)目整體驗(yàn)收進(jìn)展工作，加快驗(yàn)收進(jìn)度。 　　此外，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)積極溝通各分項(xiàng)驗(yàn)收經(jīng)辦人疫情期間提前查驗(yàn)現(xiàn)場(chǎng)，完善驗(yàn)收前置工作。待疫情管控放松后，第一時(shí)間完成驗(yàn)收，閉合驗(yàn)收流程。 　　本著多方合作、排除萬(wàn)難的原則，秉著全力沖刺、按期竣備交付的目標(biāo)，南京禹洲·上東逸境“不拋棄、不放棄”，最終按期完成了項(xiàng)目的竣工備案工作，如期完美交付。 攻堅(jiān)克難，禹洲集團(tuán)上半年竣備近20個(gè)項(xiàng)目批次 　　事實(shí)上，不僅是上海禹洲·雍錦府、南京禹洲·上東逸境兩個(gè)項(xiàng)目全身心投入到竣備交付工作中去，上半年，禹洲集團(tuán)全國(guó)各項(xiàng)目均搶工戰(zhàn)“疫”，堅(jiān)守崗位，力保交付工作有序推進(jìn)。 　　最終，禹洲集團(tuán)經(jīng)受住重重考驗(yàn)，以高效的執(zhí)行力完成了上半年復(fù)工、竣備、交付的目標(biāo)并超額達(dá)成確收任務(wù)，為下半年奠定了穩(wěn)固的開(kāi)端。

山西省晉中市榆社縣發(fā)布《榆社縣人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)榆社縣促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展配套措施的通知》，涉及公積金貸款額度、首付比例等15條措施。 《通知》中明確提出，減輕公租房配建壓力。對(duì)榆社縣2021年1月1日后取得國(guó)有建設(shè)用地的項(xiàng)目，不再配建公租房，不再繳納配建資金。 2021年1月1日之前取得國(guó)有建設(shè)用地的項(xiàng)目配建的公租房項(xiàng)目：2019年1月1日之前的配建項(xiàng)目按配建面積每平方米500元繳納配建資金；2019年1月1日-2020年12月31日期間的配建項(xiàng)目按配建面積每平方米800元繳納配建資金，繳納配建資金后政府準(zhǔn)予向社會(huì)自行銷售。 充分發(fā)揮住房公積金支持作用。繳存職工使用公積金貸款購(gòu)買自住房(1套、2套)的執(zhí)行20%最低首付比例，貸款最高額度提高至80萬(wàn)元。房屋套數(shù)以家庭住房公積金貸款次數(shù)認(rèn)定。 現(xiàn)（退）役軍人和按照計(jì)劃生育政策生育2孩、3孩的單繳存職工家庭，與雙繳存職工家庭同樣對(duì)待。取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可不受項(xiàng)目主體封頂條件限制。 另，榆社縣將加大住房商業(yè)貸款支持。鼓勵(lì)商業(yè)銀行對(duì)購(gòu)買首套新建商品住房的，按揭貸款首付比例按照20%執(zhí)行；首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率在現(xiàn)行政策下限基礎(chǔ)上，執(zhí)行最優(yōu)惠利率，貸款業(yè)務(wù)15日內(nèi)辦結(jié)。受疫情影響無(wú)法及時(shí)償還按揭貸款的失業(yè)或其他困難群體，允許申請(qǐng)階段性調(diào)整還本付息或延后還款期限，延后期暫定為2023年3月31日。 榆社縣將加大“房證同交”改革力度，加快推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記確權(quán)頒證“清零行動(dòng)”，為二手房流通創(chuàng)造良好條件。 涉及工程建設(shè)相關(guān)手續(xù)辦理的職能部門，要加強(qiáng)審批后過(guò)程監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)整改，把握竣工驗(yàn)收時(shí)限，嚴(yán)控在項(xiàng)目完工后再提出整改要求的現(xiàn)象，達(dá)到竣工即驗(yàn)收。辦證部門壓縮工作時(shí)限，對(duì)資料齊全的，1周內(nèi)完成辦理個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，交房即能拿證。 加大盤活存量建設(shè)用地力度，落實(shí)最嚴(yán)格的節(jié)約集約用地制度，有效盤活利用存量建設(shè)用地鼓勵(lì)通過(guò)依法協(xié)商收回協(xié)議置換等措施，推動(dòng)城鎮(zhèn)低效用地騰退出清。加大批而未供和閑置土地處置力度，充分釋放土地利用潛力，保障建設(shè)項(xiàng)目用地需求。 優(yōu)化預(yù)售辦理?xiàng)l件，新建商品房項(xiàng)目施工形象進(jìn)度達(dá)到±0.000以上，其他法定要件齊全，對(duì)施工進(jìn)度進(jìn)行承諾后即可申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證。 在辦理商品房預(yù)售許可證時(shí)不再要求企業(yè)提供前期物業(yè)管理的招投標(biāo)備案相關(guān)資料，將物業(yè)招投標(biāo)備案作為后續(xù)日常監(jiān)管內(nèi)容。辦理預(yù)售許可的項(xiàng)目力爭(zhēng)在預(yù)售許可證發(fā)放之日起24個(gè)月內(nèi)完成交付，商品房預(yù)售許可證有效期的截止日期為商品房交付使用日期，特殊情況下，無(wú)法按期完成交付的，有效期可以延長(zhǎng)1年。

　近日，一則“多個(gè)特大城市全面放開(kāi)落戶”的消息沖上微博熱搜，內(nèi)容顯示，鄭州、廣州、大連等地出臺(tái)政策，全面放開(kāi)落戶條件。 　　其中，備受關(guān)注的特大城市（即城區(qū)人口介于500萬(wàn)到1000萬(wàn)之間的城市）鄭州擬出臺(tái)新政規(guī)定，凡在中心城區(qū)具有合法穩(wěn)定就業(yè)或合法穩(wěn)定住所（含租賃）的人員，不受社保繳費(fèi)年限和居住年限的限制，可在鄭州申請(qǐng)落戶。 　　對(duì)此，多位業(yè)內(nèi)人士表示，在寬松的落戶政策之下，鄭州等特大城市在引入人才的同時(shí)，客觀上購(gòu)房需求也有所增加，對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘衅椒€(wěn)發(fā)展有一定的積極作用。不過(guò)，最終能否真正促進(jìn)市場(chǎng)成交尚需進(jìn)一步觀察。 　　鄭州等地全面放寬落戶條件 　　當(dāng)下，“全面放開(kāi)落戶”再次迎來(lái)新高潮，河南省會(huì)鄭州或?qū)?shí)現(xiàn)“零門檻”落戶，在“搶人大戰(zhàn)”中邁出關(guān)鍵一步。 　　日前，鄭州市公安局就《鄭州市公安局關(guān)于進(jìn)一步深化戶籍制度改革的實(shí)施意見(jiàn)》公開(kāi)征求意見(jiàn)提出，進(jìn)一步放寬中心城區(qū)落戶條件，凡在鄭州市中心城區(qū)具有合法穩(wěn)定就業(yè)或合法穩(wěn)定住所（含租賃）的人員，不受社保繳費(fèi)年限和居住年限的限制，本人及其共同居住生活的配偶、子女和父母，可以在鄭州市申請(qǐng)登記城鎮(zhèn)居民戶口。其中，租房也可落戶成為該政策最大的亮點(diǎn)。 　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，河南是全國(guó)城鎮(zhèn)化推進(jìn)工作較好的省份，也是潛力較大的省份，此次其省會(huì)鄭州放開(kāi)落戶，進(jìn)一步體現(xiàn)了支持城鎮(zhèn)化發(fā)展的導(dǎo)向，從政策效應(yīng)來(lái)看，放開(kāi)落戶具有非常好的作用，有助于釋放人口紅利。 　　“這個(gè)落戶新政對(duì)于我們?cè)卩嵵菔写蚬さ娜藖?lái)說(shuō)是一個(gè)好消息，之前我們的孩子基本都在老家，由爺爺奶奶帶著在鄉(xiāng)鎮(zhèn)讀書(shū)。等新政策正式實(shí)施后，孩子就可以跟著我們一起在鄭州落戶，享受這里的教育資源?！倍嗄陙?lái)在鄭州“漂泊”的袁亮（化名）對(duì)記者說(shuō)。 　　“落戶只是一個(gè)開(kāi)始，如何把人留下來(lái)更為關(guān)鍵。”河南省當(dāng)?shù)匾晃唤咏块T的人士向記者表示，如果想進(jìn)一步發(fā)展，鄭州等地將地區(qū)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展與人口戰(zhàn)略相結(jié)合，要在充分利用人力資源的同時(shí)，滿足相關(guān)人群的收入需求；同時(shí)，要重視優(yōu)化和細(xì)化人口公共服務(wù)政策，如優(yōu)質(zhì)教育資源、醫(yī)療服務(wù)資源等配套措施要跟上。 　　新京報(bào)記者注意到，除鄭州之外，大連、濟(jì)南、昆明等特大城市以及福州、石家莊、南昌等I型大城市（即城區(qū)人口介于300萬(wàn)到500萬(wàn)之間的城市）也已全面放寬落戶條件。比如，今年5月，大連市人民政府發(fā)布《關(guān)于全面放開(kāi)落戶條件的通知》，其中提出，具有中等職業(yè)學(xué)校及以上學(xué)歷的人員、取得職稱的專業(yè)技術(shù)人員、高校和中等職業(yè)學(xué)校在校生、擁有合法產(chǎn)權(quán)房屋人員等均可在大連落戶，大連戶籍人員的父母、配偶、子女也可投靠落戶。 　　總體上看，目前除了一線城市和個(gè)別強(qiáng)二線城市外，大多數(shù)城市的落戶門檻已經(jīng)很低，乃至“零門檻”。而一線城市廣州也對(duì)落戶條件方面進(jìn)行了優(yōu)化，6月，廣州正式印發(fā)《國(guó)家城鄉(xiāng)融合發(fā)展試驗(yàn)區(qū)廣清接合片區(qū)廣州（片區(qū)）實(shí)施方案》，在花都區(qū)、從化區(qū)、增城區(qū)建立城鄉(xiāng)有序流動(dòng)的人口遷徙制度，其中包括進(jìn)一步優(yōu)化入戶條件、降低城鎮(zhèn)落戶門檻、建構(gòu)分類彈性落戶機(jī)制、堅(jiān)持存量?jī)?yōu)先原則、逐步取消重點(diǎn)人群落戶限制。 　　“零門檻”落戶或有助提升市場(chǎng)預(yù)期 　　對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，放開(kāi)落戶條件，降低了購(gòu)房門檻，有助于增加購(gòu)房需求。那么，鄭州、大連等城市落戶政策放松對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)帶來(lái)哪些影響，能否助力市場(chǎng)熱度回升？ 　　事實(shí)上，目前包括鄭州、大連等城市在內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然處在待回暖階段。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，8月鄭州新建住宅價(jià)格、二手房?jī)r(jià)格比7月分別下降0.4%和0.8%。另?yè)?jù)克而瑞河南區(qū)域數(shù)據(jù)顯示，1-8月，鄭州市主城區(qū)商品住宅供銷量接近“腰斬” ，價(jià)格受改善項(xiàng)目影響有所抬升；環(huán)鄭區(qū)域則呈現(xiàn)“量縮”態(tài)勢(shì)，價(jià)格持續(xù)下探。而土地市場(chǎng)同樣遇冷，9月21日，鄭州2022年第二批集中供地結(jié)束，除去出讓活動(dòng)前夕終止的3宗地塊，剩余14宗地塊全部以底價(jià)成交。 　　在大連，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1-8月，其商品房成交面積為256.1萬(wàn)平方米，同比降幅為39.3%，商品房供應(yīng)面積為317萬(wàn)平方米，同比下降28.2%；商品住宅成交面積為173.7萬(wàn)平方米，同比下降49.3%，商品住宅供應(yīng)面積為166.7萬(wàn)平方米，同比下降45.6%。 　　“如果本地取消落戶限制，在引入人才的同時(shí)，客觀上購(gòu)房需求也有所增加，或會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生積極影響?！币晃缓幽相嵵莓?dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)銷售人士向記者表示，將來(lái)新落戶鄭州的人必定要消費(fèi)就業(yè)、戀愛(ài)結(jié)婚、扶老攜幼，多少會(huì)有一波購(gòu)房需求。 　　“如果上述落戶政策成功實(shí)施，鄭州將成為今年首個(gè)全面取消落戶限制的千萬(wàn)人口城市及國(guó)家中心城市?！痹趶V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，從非鄭州戶籍人口群體來(lái)看，肯定有一部分人落戶鄭州是為了享受公辦教育資源；對(duì)于其他群體來(lái)說(shuō)，落戶鄭州的含金量到底有多大，尚需進(jìn)一步評(píng)估。結(jié)合當(dāng)下鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的環(huán)境來(lái)看，此次新政的落實(shí)或?qū)⒂兄谔嵘袌?chǎng)預(yù)期，但最終會(huì)帶來(lái)哪些影響還需繼續(xù)觀察。 　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，全國(guó)特大城市放開(kāi)落戶政策已經(jīng)成為趨勢(shì)，當(dāng)下除了北京、上海等少數(shù)城市，基本全國(guó)落戶政策都已經(jīng)放開(kāi)。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，放開(kāi)落戶有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，加快城市化步伐。

為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，活躍二手房交易，近期多地推出二手房“帶押過(guò)戶”政策。 　　9月17日，海南省政府官網(wǎng)發(fā)布《海南省統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟(jì)恢復(fù)提振行動(dòng)方案》，其中提到“探索對(duì)未設(shè)立住房公積金貸款抵押的二手房開(kāi)展‘帶押過(guò)戶’登記試點(diǎn)”。此前，濟(jì)南、南京、蘇州、深圳、珠海、福州、昆明、西安、金華等地也已紛紛推出二手房“帶押過(guò)戶”。據(jù)媒體報(bào)道，19日無(wú)錫也加入了這一行列。 　　今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，給中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)帶來(lái)了巨大壓力，消費(fèi)者購(gòu)房意愿和對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)預(yù)期均偏弱。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)，8月份，70個(gè)大中城市中，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降的城市有56個(gè)，比上月增加5個(gè)。另?yè)?jù)貝殼研究院9月6日發(fā)布的數(shù)據(jù)，8月“貝殼50城二手房成交量指數(shù)”較上月回落，50城中超七成城市二手房成交量環(huán)比下降，杭州、南京、寧波、蕪湖等長(zhǎng)三角城市，成都、重慶、西安等中西部重點(diǎn)城市成交量指數(shù)均下降?？梢灶A(yù)見(jiàn)，未來(lái)或有更多城市推行二手房“帶押過(guò)戶”政策。 　　所謂“帶押過(guò)戶”是指，對(duì)于存在抵押的房產(chǎn)要上市交易的，無(wú)需先歸還原來(lái)的房貸，即可完成過(guò)戶、抵押、發(fā)放新的貸款等程序。這省去了二手房賣方的贖樓費(fèi)用和籌措還貸資金的時(shí)間成本，大大節(jié)省了交易雙方的交易時(shí)間，也降低了交易難度。 　　中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華向《中國(guó)新聞周刊》表示，“帶押過(guò)戶”可以節(jié)省交易成本，降低交易風(fēng)險(xiǎn)。此前，二手房交易時(shí)，賣家為了解除抵押，可能需要過(guò)橋資金，成本很高；或者賣家請(qǐng)求買方先支付部分房款用于解押，買方有被騙進(jìn)而錢房?jī)煽盏娘L(fēng)險(xiǎn)；另外，賣方未收到款先過(guò)戶等情況也常有，這對(duì)賣方也有較大風(fēng)險(xiǎn)。 　　總之，二手房“帶押過(guò)戶”，使得買方無(wú)需承擔(dān)提前墊資風(fēng)險(xiǎn)，賣方無(wú)需承擔(dān)過(guò)橋費(fèi)逾期風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于銀行而言隨著二手房交易量提升其貸款量也將提高，是一項(xiàng)多贏的改革政策。 　　目前，各地實(shí)行“帶押過(guò)戶”的具體做法不盡相同。濟(jì)南在歷時(shí)近半年的探索后，于8月中旬首次創(chuàng)新推出了二手房“帶押過(guò)戶”登記新模式——不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移及抵押“雙預(yù)告登記”。具體做法是，在存量房交易過(guò)程中，買方需要使用公積金貸款(含公積金和商業(yè)組合貸款)購(gòu)房的，買方貸款銀行可會(huì)同買賣雙方共同申請(qǐng)辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記及抵押預(yù)告登記，“雙預(yù)告登記”辦理完成后，銀行可依據(jù)抵押預(yù)告登記結(jié)果發(fā)放貸款，實(shí)現(xiàn)貸款資金的到賬與轉(zhuǎn)移登記手續(xù)同步辦理。 　　無(wú)錫“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)的主要流程則分為四步：一是，買方、賣方、銀行簽訂《資金監(jiān)管協(xié)議》《資金委托劃付協(xié)議》，確保監(jiān)管金額能夠覆蓋賣方貸款本息；二是，首付款和買方銀行按揭貸款足額存入資金監(jiān)管專用賬戶；三是，銀行出具《抵押變更協(xié)議》后，買賣雙方到不動(dòng)產(chǎn)登記部門辦理過(guò)戶和抵押手續(xù)；四是，銀行首先使用監(jiān)管資金結(jié)清賣方貸款本息，再將剩余資金轉(zhuǎn)到賣方賬戶。 　　當(dāng)前推出“帶押過(guò)戶”的城市普遍配套了資金賬戶監(jiān)管要求。在濟(jì)南市推出的“帶押過(guò)戶”新流程里，引入公證“提存賬戶”是重要一環(huán)。在交易未完成之前，所有資金均由該賬戶監(jiān)管，確保資金安全，一旦交易發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)或交易雙方出現(xiàn)意外情況，交易失敗，資金原路返還，避免發(fā)生資金糾紛。深圳市的“帶押過(guò)戶”流程也是以“公證提存”為基礎(chǔ)。 　　不過(guò)，從各方發(fā)布的信息看，“帶押過(guò)戶”目前仍未在推出該政策的這些城市全面實(shí)行。比如，在具體執(zhí)行中，大多數(shù)“帶押過(guò)戶”需要在同一個(gè)銀行系統(tǒng)內(nèi)操作，即二手房買方需要在此前賣方該房屋的抵押貸款銀行辦理貸款，這可能會(huì)導(dǎo)致買方選擇貸款利率更低的銀行的權(quán)利喪失，之前節(jié)省的過(guò)橋費(fèi)、過(guò)橋費(fèi)利息和擔(dān)保費(fèi)等交易成本被填平。再如，一些地方目前只有大行可辦理二手房“帶押過(guò)戶”，小銀行尚未開(kāi)展該業(yè)務(wù)。 　　但也有地方政府在破除各項(xiàng)壁壘，全面推開(kāi)二手房“帶押過(guò)戶”。濟(jì)南市“帶押過(guò)戶”涉及公積金貸款、跨行貸款、同行貸款等多種類型，在全國(guó)走在了前面。

自7月底中央政治局會(huì)議首次提出“保交樓”、“穩(wěn)民生”以來(lái)，“保交樓”進(jìn)展和效果成為了當(dāng)下各方關(guān)注的焦點(diǎn)。 　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局9月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一些積極變化，竣工面積等指標(biāo)已經(jīng)出現(xiàn)修復(fù)趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，8月份房屋竣工面積為4833萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅增長(zhǎng)42.50%，同比降幅收窄至2.5%，這也被業(yè)內(nèi)視為“保交樓”迎來(lái)快速推進(jìn)，效果已逐步顯現(xiàn)。 　　實(shí)際上，在樓市“保交樓”、“穩(wěn)民生”的大背景下，無(wú)論是中央部委、地方政府，還是各大房企，均在積極開(kāi)展“保交樓”工作。 　　9月22日，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行已向遼寧省沈陽(yáng)市支付全國(guó)首筆“保交樓”專項(xiàng)借款，支持遼寧“保交樓”項(xiàng)目。 　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，7月以來(lái)，已有超30個(gè)省市出臺(tái)“保交樓”舉措，主要包括對(duì)問(wèn)題項(xiàng)目“一盤一策”及時(shí)協(xié)調(diào)處置、各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)項(xiàng)目掛聯(lián)兜底、協(xié)調(diào)引入?yún)^(qū)域國(guó)企和金融機(jī)構(gòu)來(lái)盤活項(xiàng)目、紓困基金入場(chǎng)等。 　　不過(guò)，也有被訪者向證券時(shí)報(bào)記者指出，各地在多措并舉推動(dòng)“保交樓”快速落地進(jìn)程中，仍需注意要通過(guò)市場(chǎng)化方式進(jìn)行，并重視執(zhí)行層面的落實(shí)。 　　“保交樓”效果逐步顯現(xiàn) 　　當(dāng)下，“保交樓”已經(jīng)成為了房地產(chǎn)市場(chǎng)中的焦點(diǎn)，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新的數(shù)據(jù)看，“保交樓”被中央政治局會(huì)議提出近2月以來(lái)，效果已經(jīng)逐步顯現(xiàn)，其中一個(gè)指標(biāo)便是房地產(chǎn)竣工數(shù)據(jù)出現(xiàn)恢復(fù)。 　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局9月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月全國(guó)房屋竣工面積為4833萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)42.5%，絕對(duì)規(guī)模為今年3月份以來(lái)次高位，同比下降2.5%，同比降幅較上月收窄33.5個(gè)百分點(diǎn)。 　　另一方面，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一些積極變化成為共識(shí)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉同日在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上表示，1~8月房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售降幅收窄；房地產(chǎn)續(xù)建項(xiàng)目投資保持增長(zhǎng)；房地產(chǎn)企業(yè)到位資金降幅收窄。 　　“今年以來(lái)，各地堅(jiān)持房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的定位，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，保交樓、穩(wěn)民生，效果是在逐步顯現(xiàn)的。盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一些積極變化，但也要看到，銷售端的改善傳導(dǎo)至房地產(chǎn)投資生產(chǎn)端需要一個(gè)過(guò)程，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，仍要繼續(xù)付出努力。”付凌暉直言。 　　在業(yè)內(nèi)看來(lái)，在“保交樓”政策效果逐步顯現(xiàn)的背景下，未來(lái)房地產(chǎn)其他指標(biāo)也有望好轉(zhuǎn)。 　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，在“保交樓”政策推進(jìn)下，項(xiàng)目“停工”問(wèn)題得到一定程度改善，對(duì)市場(chǎng)信心的修復(fù)起到一定積極作用。另外，從供應(yīng)端來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比降幅繼續(xù)擴(kuò)大，短期來(lái)看，隨著“保交樓”措施的進(jìn)一步落實(shí)及推進(jìn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有望邊際修復(fù)。 　　光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華則表示，8月竣工面積大幅反彈，得益于各地樓市因城施策調(diào)控政策，樓市供需兩端回暖；同時(shí)，國(guó)內(nèi)多部門協(xié)同“保交樓”效果明顯?！氨＝粯恰蓖七M(jìn)，疊加各地房地產(chǎn)調(diào)控政策效果釋放，目前樓市信心觸底回暖跡象更加明顯。“未來(lái)‘保交樓’直接帶動(dòng)樓市竣工面積指標(biāo)改善，房地產(chǎn)開(kāi)工、投資，房地產(chǎn)銷售、房企融資等一系列指標(biāo)聯(lián)動(dòng)改善。” 　　值得注意的是，“保交樓”工作意義重大已經(jīng)成為各方共識(shí)，這也是其備受關(guān)注的一大背景。陳文靜表示，住房能否交付直接關(guān)系到購(gòu)房者的合法權(quán)益能否得到保障，關(guān)系居民的住房需求，涉及民生問(wèn)題，對(duì)于穩(wěn)定居民的市場(chǎng)信心、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、穩(wěn)定社會(huì)面等都有著重要的意義。 　　“少數(shù)房企項(xiàng)目出現(xiàn)停工，最關(guān)鍵還是資金問(wèn)題，工程建筑資金不足，這個(gè)與整體房企資金回籠下降，融資環(huán)境偏緊，預(yù)售監(jiān)管資金未充分發(fā)揮效應(yīng)等有關(guān)。國(guó)內(nèi)有關(guān)部門協(xié)同積極應(yīng)對(duì)，千方百計(jì)‘保交樓’，對(duì)于避免少數(shù)房企項(xiàng)目爛尾，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，盤活資產(chǎn)避免資源浪費(fèi)，降低金融機(jī)構(gòu)壞賬，促進(jìn)樓市信心回暖等方面有重要意義?！敝苊A說(shuō)。 　　各方推進(jìn)“保交樓”落地 　　自“保交樓”政策被中央政治局會(huì)議提及以來(lái)，無(wú)論是中央部委、地方政府，還是各大房企，均在積極開(kāi)展“保交樓”工作，這也是“保交樓”效果逐漸顯現(xiàn)的重要背景。 　　首先，中央層面專項(xiàng)工作正在緊張有序地進(jìn)行，其中政策性銀行專項(xiàng)借款發(fā)揮重要作用。針對(duì)“保交樓”問(wèn)題，9月14日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)言人、住房改革與發(fā)展司司長(zhǎng)王勝軍在“中國(guó)這十年”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上表示，目前專項(xiàng)工作正在緊張有序地進(jìn)行當(dāng)中。 　　今年8月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行等有關(guān)部門宣布出臺(tái)措施，完善政策工具箱，通過(guò)政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，另報(bào)道，這筆專項(xiàng)借款初期規(guī)模達(dá)到2000億元。 　　其次，從地方層面看，因地制宜快速推動(dòng)“保交樓”工作落地成為各地重點(diǎn)工作。據(jù)中指監(jiān)測(cè)顯示，7月以來(lái)，已有近30省市出臺(tái)“保交樓”舉措，包括對(duì)問(wèn)題項(xiàng)目“一盤一策”及時(shí)協(xié)調(diào)處置、各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)項(xiàng)目掛聯(lián)兜底、協(xié)調(diào)引入?yún)^(qū)域國(guó)企和金融機(jī)構(gòu)來(lái)盤活項(xiàng)目、成立紓困基金等。 　　8月以來(lái)，長(zhǎng)沙、東莞等多地出臺(tái)商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)，要求將購(gòu)房款直接存入監(jiān)管賬戶，保證資金“留在項(xiàng)目”，優(yōu)先用于項(xiàng)目建設(shè)，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付。9月17日，貴陽(yáng)發(fā)布商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行新規(guī)，提出對(duì)新建商品房預(yù)售資金實(shí)行全額監(jiān)管，對(duì)用于支付工程建設(shè)等費(fèi)用的預(yù)售資金實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管。商品房預(yù)售資金監(jiān)管期限為，自核發(fā)商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至預(yù)售許可證范圍內(nèi)商品房全部建設(shè)完成并取得現(xiàn)房銷售備案后止。 　　繼鄭州、寧波、咸陽(yáng)等地出臺(tái)“一樓一策”全面落實(shí)“保交樓”后，9月19日，據(jù)“紹興發(fā)布”公眾號(hào)消息，紹興已成立房地產(chǎn)專班，定期對(duì)全市所有住宅項(xiàng)目全面排查，針對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目，制定風(fēng)險(xiǎn)化解“一樓一策”，通過(guò)指導(dǎo)督促屬地成立風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目處置專班、設(shè)立項(xiàng)目資金安全賬戶、統(tǒng)籌項(xiàng)目資金使用、盤活存量資產(chǎn)等措施，全力落實(shí)“保交樓、穩(wěn)民生”目標(biāo)任務(wù)。 　　值得注意的是，鄭州落實(shí)“保交樓”的政策最全、力度最大。在9月6日召開(kāi)了強(qiáng)力攻堅(jiān)“保交樓”專項(xiàng)行動(dòng)動(dòng)員會(huì)后，鄭州9月7日印發(fā)了《鄭州市“大干30天，確保全市停工樓盤全面復(fù)工”保交樓專項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案》的通知。通知要求，10月6日前，實(shí)現(xiàn)鄭州全市所有停工問(wèn)題樓盤項(xiàng)目全面持續(xù)實(shí)質(zhì)性復(fù)工，并提出5個(gè)“保交樓”專項(xiàng)行動(dòng)方案，包括壓實(shí)企業(yè)主體責(zé)任、政府全力紓困、做好破產(chǎn)重整、嚴(yán)肅追究責(zé)任、確保全面復(fù)工。鄭州市市長(zhǎng)何雄此前在會(huì)上指出，要用足用好政策工具箱，“一樓一策一專班一銀行”制定細(xì)化實(shí)施方案，打好打贏“保交樓”攻堅(jiān)戰(zhàn)。 　　值得注意的是，各地在多措并舉推動(dòng)“保交樓”快速落地進(jìn)程中，仍需注意要通過(guò)市場(chǎng)化方式進(jìn)行，并重視執(zhí)行層面的落實(shí)成為不少專家的觀點(diǎn)。 　　“各地根據(jù)具體情況，創(chuàng)新處置方式，目前看取得積極成效。重要的是，通過(guò)市場(chǎng)化、法治化方式，為項(xiàng)目提供資金支持，加快推進(jìn)這些樓盤復(fù)工，保障業(yè)主合法權(quán)益，并完善周邊配套設(shè)施，盤活資產(chǎn)，促進(jìn)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。”周茂華認(rèn)為。 　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，從趨勢(shì)看，當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要問(wèn)題是“保交樓”，房企的資金鏈安全成為政策的關(guān)注點(diǎn)，越來(lái)越多的政策和措施出臺(tái)，“不過(guò)，現(xiàn)在問(wèn)題是民企的融資依然很難，而一些機(jī)構(gòu)參與積極性并不高，按照目前的情況，‘保交樓’還需要更多政策，更多執(zhí)行?！? 　　除了政策端發(fā)力外，今年以來(lái)，不少房企的重點(diǎn)工作聚焦在“保交樓”方面。 　　今年上半年，龍湖集團(tuán)如期交付76個(gè)項(xiàng)目，共計(jì)5.25萬(wàn)套品質(zhì)住宅，100%按期交付，其中超30%項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)提前一個(gè)月以上交付。龍湖集團(tuán)CEO陳序平在近期業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上表示，“我們整個(gè)開(kāi)工節(jié)奏是通過(guò)減少一些未銷售、未開(kāi)工的組團(tuán)來(lái)平衡，對(duì)于已經(jīng)銷售、已經(jīng)開(kāi)工包括確定交付的，我們會(huì)確保如期交付，甚至?xí)崆敖桓丁！? 　　2022年上半年，碧桂園計(jì)劃交付1081個(gè)批次，截至6月30日已累計(jì)合同交付1070個(gè)批次，達(dá)到交付條件的產(chǎn)品超25萬(wàn)套、3743萬(wàn)平方米，按期交付率約99%。截至6月30日，碧桂園集團(tuán)今年有36個(gè)區(qū)域146個(gè)項(xiàng)目165個(gè)批次實(shí)現(xiàn)“交房即交證”。 　　另一方面，復(fù)工復(fù)產(chǎn)“保交樓”成為下一階段一些房企的工作重心。以恒大為例，9月12日，恒大召開(kāi)復(fù)工復(fù)產(chǎn)“保交樓”周例會(huì)，公司董事長(zhǎng)許家印在會(huì)上表示，目前全國(guó)“保交樓”項(xiàng)目共706個(gè)，已復(fù)工項(xiàng)目668個(gè)，未復(fù)工項(xiàng)目38個(gè)，要求相關(guān)地區(qū)公司在9月30日前必須全面復(fù)工。許家印還表示，要切實(shí)履行好企業(yè)主體責(zé)任，竭盡全力做好復(fù)工復(fù)產(chǎn)“保交樓”工作。 　　對(duì)于未來(lái)“保交樓”的政策建議，陳文靜認(rèn)為，“保交樓”舉措要加快落地，各地加快紓困節(jié)奏，相關(guān)舉措實(shí)質(zhì)落位后或?qū)⒂欣诜€(wěn)定市場(chǎng)信心；此外，熱點(diǎn)城市政策優(yōu)化力度繼續(xù)加大，提振市場(chǎng)情緒。 　　紓困基金和AMC 　　跑步進(jìn)場(chǎng) 　　“保交樓”是化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的首要原則，而通過(guò)“以少帶多”的地方紓困基金以及AMC(資產(chǎn)管理公司)機(jī)構(gòu)的積極入場(chǎng)，也是當(dāng)下“保交樓”工作中的一大特征。 　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，8月5日，河南資產(chǎn)與鄭地集團(tuán)共同設(shè)立鄭州國(guó)家中心城市基金，再由城市基金下設(shè)紓困基金，暫定規(guī)模100億元 。8月23日，3家南寧國(guó)企攜手成立南寧房地產(chǎn)平穩(wěn)基金，為一批已發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)或?yàn)l臨風(fēng)險(xiǎn)的樓盤紓困解難，基金首期規(guī)模30億元，已完成繳付。8月23日，湖北省資產(chǎn)管理與浙商資產(chǎn)管理聯(lián)合設(shè)立50億元紓困基金，聚焦助企紓困，加大對(duì)全省不良資產(chǎn)的收購(gòu)、處置力度。 　　在業(yè)內(nèi)看來(lái)，“保交樓”領(lǐng)域， 各地紓困基金發(fā)揮“以少帶多”的重要作用。中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水認(rèn)為，以地方政府為主導(dǎo)，連同AMC、地方國(guó)企、城投平臺(tái)等主體共同設(shè)立，以化解項(xiàng)目層面風(fēng)險(xiǎn)為主，主要起到了一定的資金帶頭作用?！皩?duì)于出險(xiǎn)項(xiàng)目的收并購(gòu)，直接解決了項(xiàng)目交付的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。長(zhǎng)期來(lái)看，盤活項(xiàng)目可為相關(guān)房企注入流動(dòng)性，企業(yè)可將回籠的現(xiàn)金注入其他項(xiàng)目，進(jìn)而重新盤活集團(tuán)的整體流動(dòng)性。當(dāng)各地的基金推動(dòng)本地項(xiàng)目逐步解困，出險(xiǎn)企業(yè)也有望重振旗鼓，為行業(yè)再度穩(wěn)定起到支撐作用?！? 　　另一方面，全國(guó)性AMC機(jī)構(gòu)也在積極參與房地產(chǎn)項(xiàng)目盤活，助推“保交樓”快速落地。 　　中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)7月8日披露經(jīng)營(yíng)情況顯示，上半年，長(zhǎng)城資產(chǎn)與12家重點(diǎn)受困房企開(kāi)展多輪對(duì)接及項(xiàng)目篩選，對(duì)受困房企提供的意向紓困項(xiàng)目資產(chǎn)深入研判。目前已成功落地增量投入帶動(dòng)存量化解的深圳某項(xiàng)目，另有2個(gè)項(xiàng)目已批復(fù)，正在出資，同時(shí)圍繞7家受困房企的8個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目正在穩(wěn)步推進(jìn)中，金額合計(jì)約80億元。 　　8月12日，中國(guó)華融表示，多家分公司參與房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置，落實(shí)“保交樓”政策，化解風(fēng)險(xiǎn)、盤活資產(chǎn)，推動(dòng)多地項(xiàng)目重啟。而此前的8月5日，中國(guó)華融與陽(yáng)光集團(tuán)簽署《紓困重組框架協(xié)議》，并召開(kāi)紓困戰(zhàn)略合作會(huì)議。除了上述兩家，今年以來(lái)，信達(dá)資產(chǎn)、東方資產(chǎn)等也先后參與出險(xiǎn)房企的收并購(gòu)行動(dòng)。 　　實(shí)際上，紓困基金和AMC機(jī)構(gòu)跑步進(jìn)場(chǎng)對(duì)部分房企的風(fēng)險(xiǎn)化解也被業(yè)內(nèi)持續(xù)看好。劉水認(rèn)為，AMC的介入一方面是為救助對(duì)象提供資金，另一方面為其提供了信用背書(shū)?！伴L(zhǎng)期來(lái)看，AMC在債務(wù)重組、資產(chǎn)處置以及相關(guān)資源調(diào)配等方面有豐富的經(jīng)營(yíng)和優(yōu)勢(shì)，也具有較強(qiáng)的資金優(yōu)勢(shì)；同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的紓困只是其業(yè)務(wù)的一部分，受行業(yè)下行的影響有限，因此也具有較強(qiáng)的紓困能力?！? 　　整體而言，周茂華表示，紓困基金和AMC機(jī)構(gòu)積極參與“保交樓”，這些機(jī)構(gòu)在化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，資產(chǎn)處置方面經(jīng)驗(yàn)相對(duì)豐富；有助于緩解項(xiàng)目資金緊張壓力，推動(dòng)項(xiàng)目加快復(fù)工完工；同時(shí)，有助于撬動(dòng)更多社會(huì)資金參與，對(duì)于“保交樓”工作順利開(kāi)展和樓市信心恢復(fù)都有重要意義。 　　資金活水仍需放量 　　此外，中央多部門著手解決“保交樓”的資金來(lái)源問(wèn)題。8月19日，住建部、財(cái)政部、人民銀行等有關(guān)部門出臺(tái)措施，完善政策工具箱，通過(guò)政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。據(jù)了解，專項(xiàng)借款初期規(guī)模達(dá)2000億元，9月22日，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行已向遼寧省沈陽(yáng)市支付全國(guó)首筆“保交樓”專項(xiàng)借款，支持遼寧“保交樓”項(xiàng)目。 　　在各方共同努力下，目前各地“保交樓”工作取得積極進(jìn)展。不過(guò)，仍有分析認(rèn)為“保交樓”存在一定規(guī)模的資金缺口。近期，標(biāo)普全球評(píng)級(jí)公司預(yù)測(cè)，要保證開(kāi)發(fā)商出險(xiǎn)之后預(yù)售住宅能夠完工交付，全行業(yè)需要獲得7000億~8000億元的資金。 　　標(biāo)普全球評(píng)級(jí)信用分析師陳令華認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)要恢復(fù)正常，保交樓是必不可少的環(huán)節(jié)。專項(xiàng)借款初期規(guī)模尚不足以解決問(wèn)題，但具有重要的信號(hào)意義，向消費(fèi)者和投資者表明，國(guó)家是愿意拿出真金白銀來(lái)解決樓市問(wèn)題的。 　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，從沈陽(yáng)這筆“保交樓”專項(xiàng)借款來(lái)看，其承接主體應(yīng)該是沈陽(yáng)市地方國(guó)企或城投平臺(tái)，這筆錢納入地方債務(wù)統(tǒng)借統(tǒng)還，要確保這筆專項(xiàng)借款能夠安全退出，并獲得一定的收益。這種情況下，專項(xiàng)借款進(jìn)入的項(xiàng)目一定是資金能夠平衡的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。 　　“專項(xiàng)借款的額度目前只有2000億元，規(guī)模較小。”李宇嘉說(shuō)，目前看，專項(xiàng)借款能應(yīng)用的范圍相對(duì)有限，主要是資金能夠平衡的項(xiàng)目。而對(duì)于存在資金硬缺口的項(xiàng)目，就需要做多方資金平衡過(guò)程中的機(jī)制搭建，包括項(xiàng)目自身的啟動(dòng)，以及項(xiàng)目與項(xiàng)目之間的平衡，這些都需要在壓實(shí)地方主體責(zé)任后才能落實(shí)創(chuàng)新性的政策工具。 　　陳文靜則認(rèn)為，住建部近日強(qiáng)調(diào)“保交樓”專項(xiàng)工作正在緊張有序推進(jìn)，明確當(dāng)前專項(xiàng)借款跟進(jìn)的節(jié)奏，進(jìn)一步釋放了積極信號(hào)。專項(xiàng)借款的落位也將促使各地加快政策落地速度，保障項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)，及時(shí)交付。

城市與區(qū)域治理研究院. 中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)旗下專業(yè)研究機(jī)構(gòu)，研究?jī)?nèi)容涵蓋城市和區(qū)域發(fā)展，城市更新，房地產(chǎn)政策和市場(chǎng)分析，房地產(chǎn)上市公司研究，商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)管理、養(yǎng)老地產(chǎn)等細(xì)分市場(chǎng)研究，致力于為城市發(fā)展和房地產(chǎn)行業(yè)提供有價(jià)值、有深度的專業(yè)研究。 “ 面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)的問(wèn)題要做好底線思維，徹底放棄房地產(chǎn)還能夠作為未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)重要引擎的想法。房地產(chǎn)問(wèn)題不僅是短期風(fēng)險(xiǎn)，也是長(zhǎng)期影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)拉動(dòng)因素轉(zhuǎn)換的長(zhǎng)期問(wèn)題。 ” 城市與區(qū)域治理研究院 蘇志勇 今年時(shí)間已經(jīng)過(guò)去了近3個(gè)季度，但我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)仍然未見(jiàn)根本好轉(zhuǎn)。外部地緣沖突升級(jí)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境不斷惡化，美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)加息；國(guó)內(nèi)需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力，疊加疫情持續(xù)散發(fā)，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大壓力。 作為經(jīng)濟(jì)重要支撐的房地產(chǎn)業(yè)，自去年下半年進(jìn)入深度調(diào)整，盡管供需兩端政策持續(xù)發(fā)力，但政策效果并不明顯。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1~8月宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下滑已經(jīng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重拖累，穩(wěn)地產(chǎn)成為穩(wěn)定中國(guó)經(jīng)濟(jì)的頭等大事。 近日，經(jīng)濟(jì)學(xué)界和一些研究機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)問(wèn)題給予了高度關(guān)注，通過(guò)研究報(bào)告、論壇、撰文等方式為宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)診脈，提出政策建議。本期我們梳理了中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)論壇（CMF）部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家以及部分證券機(jī)構(gòu)分析師，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷和政策建議，希望為業(yè)界提供決策參考。 CMF中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)月度報(bào)告： 房地產(chǎn)會(huì)有一個(gè)漫長(zhǎng)的模式調(diào)整期 9月18日，由中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院、經(jīng)濟(jì)學(xué)院等聯(lián)合主辦的CMF宏觀經(jīng)濟(jì)月度數(shù)據(jù)分析會(huì)上，中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授于澤代表論壇發(fā)布了CMF中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)月度數(shù)據(jù)分析報(bào)告。報(bào)告結(jié)合8月份宏觀數(shù)據(jù)得出宏觀經(jīng)濟(jì)“四重轉(zhuǎn)折”的基本觀點(diǎn)。 第一重轉(zhuǎn)折是三季度經(jīng)濟(jì)能夠進(jìn)一步鞏固向好趨勢(shì)，并為四季度企穩(wěn)奠定基礎(chǔ)。第二重轉(zhuǎn)折是房地產(chǎn)和出口呈現(xiàn)趨勢(shì)性下行，從2019年至今的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行模式面臨轉(zhuǎn)折，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)還需要新動(dòng)能。第三重轉(zhuǎn)折是2019年開(kāi)啟的宏觀經(jīng)濟(jì)主線周期遇到動(dòng)力下行，同時(shí)開(kāi)啟了另一條主線，新發(fā)展格局下孕育的新動(dòng)能，包括制造業(yè)投資和現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施引領(lǐng)。第四重轉(zhuǎn)折是來(lái)自于世界經(jīng)濟(jì)，當(dāng)前的世界經(jīng)濟(jì)基本走完了從1980年以來(lái)的長(zhǎng)周期，正在進(jìn)入新一輪的長(zhǎng)期波動(dòng)。 報(bào)告認(rèn)為，四重轉(zhuǎn)折之下重點(diǎn)是房地產(chǎn)。房地產(chǎn)處在轉(zhuǎn)折期，會(huì)有一個(gè)較長(zhǎng)的調(diào)整期。由于國(guó)內(nèi)的城市化模式進(jìn)入了新時(shí)點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)從原來(lái)的高周轉(zhuǎn)下沉模式正在走向存量?jī)?yōu)化的制造業(yè)模式，因此房地產(chǎn)將有一個(gè)相對(duì)漫長(zhǎng)的模式調(diào)整期。 房地產(chǎn)目前的供需存在著比較大的失衡。在供需失衡的條件下，房?jī)r(jià)存在著內(nèi)生調(diào)整動(dòng)力。房地產(chǎn)不是一個(gè)同質(zhì)商品，一定要考慮到它的區(qū)域性，房?jī)r(jià)在不同區(qū)域存在著不同的調(diào)整壓力。因?yàn)榉康禺a(chǎn)構(gòu)成了居民財(cái)富的絕大部分，所以房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整對(duì)于整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)而言甚至可以說(shuō)是決定性的。房地產(chǎn)和民生領(lǐng)域的緊密聯(lián)系，使得穩(wěn)房?jī)r(jià)一直是房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)核心基調(diào)。因此盡管房?jī)r(jià)有內(nèi)生調(diào)整動(dòng)力，在目前情況下還是基本保持穩(wěn)定。 房地產(chǎn)供需出現(xiàn)較大失衡，并不是各地放開(kāi)限購(gòu)就能解決的，這次房地產(chǎn)調(diào)整時(shí)間會(huì)比較長(zhǎng)，需要在國(guó)家層面進(jìn)行政策解決。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的背后是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式正在調(diào)整。行業(yè)的紅利來(lái)自于中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的紅利，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式一旦轉(zhuǎn)型，處在風(fēng)口的行業(yè)就會(huì)發(fā)生變化。房地產(chǎn)和中國(guó)城市化模式緊密相連。1978年以來(lái)中國(guó)的城鎮(zhèn)化模式大致是“442模式”，城鎮(zhèn)人口增加40%來(lái)自于人口流動(dòng)，40%來(lái)自于城市范圍擴(kuò)大，20%來(lái)自于城鎮(zhèn)人口的自然增長(zhǎng)。 在這種情況下，城鎮(zhèn)化的80%是人口流動(dòng)和城市范圍擴(kuò)大。城鎮(zhèn)化的增量模式，帶來(lái)了房地產(chǎn)的高速增長(zhǎng)。這種增量模式會(huì)逐漸下沉，在一、二線城市房地產(chǎn)增長(zhǎng)見(jiàn)頂后逐漸下沉到三四線城市。隨著城鎮(zhèn)化走向以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)化從原來(lái)數(shù)量推動(dòng)模式走向高質(zhì)量發(fā)展模式，導(dǎo)致房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)型，更多地會(huì)回歸一線、二線核心城市，從原來(lái)的增量下沉模式走向核心城市的存量?jī)?yōu)化模式。 這樣的模式調(diào)整對(duì)于房地產(chǎn)而言有一個(gè)非常大的問(wèn)題，房企手中的土地是不可移動(dòng)的，所以談房地產(chǎn)總量有時(shí)候是沒(méi)有意義的。首先是地域分布不均，其次是土地不具有流動(dòng)性。所以，房地產(chǎn)增量下沉模式回歸核心城市的存量模式，面臨最大的調(diào)整困境是土地不具有流動(dòng)性。從這個(gè)意義上來(lái)講，很多根植于三、四線城市甚至五、六線城市的房企面臨了極大的轉(zhuǎn)型成本，甚至無(wú)法完成轉(zhuǎn)型，因?yàn)闊o(wú)法在一二線城市買到地，靠當(dāng)?shù)卣矡o(wú)法完成轉(zhuǎn)型，因?yàn)楫?dāng)?shù)卣掷镉械倪€是當(dāng)?shù)氐耐恋?。隨著房地產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)型，在這種情況下需要在全國(guó)層面進(jìn)一步優(yōu)化配置資源。 毛振華 房地產(chǎn)業(yè)面臨著短期風(fēng)險(xiǎn)和長(zhǎng)期調(diào)整 在CMF宏觀經(jīng)濟(jì)月度數(shù)據(jù)分析會(huì)上，中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所聯(lián)席所長(zhǎng)、教授毛振華認(rèn)為，疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響雖逐漸弱化，但疫情發(fā)生后，經(jīng)濟(jì)增速放緩，消費(fèi)、投資均受到?jīng)_擊。尤為值得一提的是，疫情下我國(guó)面臨的部分長(zhǎng)期存在的客觀問(wèn)題進(jìn)一步顯化，其中房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)變不容忽視。 房地產(chǎn)下行趨勢(shì)進(jìn)一步確認(rèn)，房地產(chǎn)不會(huì)再成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主引擎。房地產(chǎn)行業(yè)目前面臨的問(wèn)題表面上看是資金、流動(dòng)性的問(wèn)題，但從長(zhǎng)期來(lái)看，則是一個(gè)周期性問(wèn)題。導(dǎo)致該問(wèn)題出現(xiàn)的最為根本的原因是長(zhǎng)期以來(lái)人口增長(zhǎng)的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，供需拐點(diǎn)已至。 從供給端來(lái)看，長(zhǎng)期高投入后中國(guó)房地產(chǎn)的累計(jì)供給量即便在全球范圍看也位于較高水平，且房地產(chǎn)庫(kù)存量當(dāng)前同樣處于較高水平；從需求端來(lái)看，在人口增長(zhǎng)拐點(diǎn)已至的情況下，疫情沖擊下居民收入增速放緩，消費(fèi)者購(gòu)房需求進(jìn)一步減弱；此外，就業(yè)壓力加大、居民預(yù)期走弱等都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行產(chǎn)生影響。資金鏈問(wèn)題是當(dāng)前房地產(chǎn)問(wèn)題的結(jié)果而非原因，同時(shí)也是房地產(chǎn)劇烈波動(dòng)開(kāi)始的標(biāo)志。 房地產(chǎn)下行的趨勢(shì)難以改變，這是供求規(guī)律所決定的。面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)的問(wèn)題要做好底線思維，徹底放棄房地產(chǎn)還能夠作為未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)重要引擎的想法。從全球范圍來(lái)看，西方發(fā)達(dá)國(guó)家早已不再依靠房地產(chǎn)作為其主要增長(zhǎng)引擎，主要依賴房地產(chǎn)來(lái)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的路徑已不復(fù)存在。因此，房地產(chǎn)問(wèn)題，不僅是短期風(fēng)險(xiǎn)，也是長(zhǎng)期影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)拉動(dòng)因素轉(zhuǎn)換的長(zhǎng)期問(wèn)題。 魯政委 擴(kuò)大內(nèi)需要讓房地產(chǎn)循環(huán)暢通起來(lái) 在CMF宏觀經(jīng)濟(jì)月度數(shù)據(jù)分析會(huì)上，興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委對(duì)8月份的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)做出點(diǎn)評(píng)，他認(rèn)為穩(wěn)大盤政策起到了一定的作用，8月份數(shù)據(jù)總體略超市場(chǎng)預(yù)期。對(duì)于下半年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，他認(rèn)為穩(wěn)增長(zhǎng)是頭等大事。下半年外需放緩還會(huì)繼續(xù)，內(nèi)需擴(kuò)大總體上還要讓房地產(chǎn)循環(huán)暢通起來(lái)。 中長(zhǎng)期角度人口結(jié)構(gòu)、城鎮(zhèn)化、中國(guó)房地產(chǎn)不能永遠(yuǎn)保持過(guò)去幾年的增長(zhǎng)，很可能要調(diào)整，現(xiàn)在的關(guān)鍵是能否讓這個(gè)過(guò)程變得更平穩(wěn)。同時(shí)大家覺(jué)得房地產(chǎn)是一個(gè)趨勢(shì)的變化，與限購(gòu)政策無(wú)關(guān)，既然無(wú)關(guān)是否可以放開(kāi)？可以對(duì)政策進(jìn)一步優(yōu)化。 一是釋放改善性需求，這方面有很大空間。一類是對(duì)新房的需求。現(xiàn)在城里接近一半的房子房齡已經(jīng)超過(guò)了二十年，這當(dāng)中還有差不多一半房齡在三十多年，設(shè)施比較差，這一部分人應(yīng)該有改善性需求可以釋放出來(lái)。還有一類是對(duì)常住人口住房的需求?，F(xiàn)在不少地方還有很多購(gòu)房資格限制，有錢但是沒(méi)有資格買，或者資格門檻特別高，或者首付要六成、七成。到現(xiàn)在這個(gè)時(shí)點(diǎn)，這些政策是否可以取消，把這部分需求釋放出來(lái)。 二是讓價(jià)格機(jī)制恢復(fù)彈性?，F(xiàn)在一方面整體房地產(chǎn)庫(kù)存居高不下，特別是二三線城市，但價(jià)格好像不怎么動(dòng)，這樣就影響了市場(chǎng)出清的速度。 三是重視恢復(fù)房地產(chǎn)暢通的時(shí)間。從循環(huán)的角度，梗阻時(shí)間越長(zhǎng)，被梗阻組織機(jī)能喪失的面積就越大，被救回來(lái)的希望就越小。為了抓住寶貴的時(shí)間，要遵照中央“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，分清中央和地方政策應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任和角色。全國(guó)層面要?jiǎng)邮?，地方也要?jiǎng)邮?，全?guó)和地方結(jié)合起來(lái)。地方的責(zé)任是保證價(jià)格的平穩(wěn)，全國(guó)的責(zé)任是要保證循環(huán)的暢通。建議國(guó)家層面可以考慮出政策清單，不能讓地方從一開(kāi)始就摸著石頭過(guò)河，這個(gè)時(shí)間耽誤不起，這是問(wèn)題的關(guān)鍵。 伍戈 避免問(wèn)題長(zhǎng)期化對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的掣肘 在CMF宏觀經(jīng)濟(jì)月度數(shù)據(jù)分析會(huì)上，長(zhǎng)江證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家伍戈認(rèn)為，現(xiàn)在有些經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)向上的帶動(dòng)，更多依賴于外生性的刺激，而不是內(nèi)生性的動(dòng)能。內(nèi)生性動(dòng)能包括老百姓消費(fèi)、服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)等等，也就是衣食住行，住是其中很重要的內(nèi)生性動(dòng)能。 對(duì)于未來(lái)的政策建議，伍戈認(rèn)為應(yīng)當(dāng)避免問(wèn)題長(zhǎng)期化對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的掣肘。這里說(shuō)的長(zhǎng)期化不是強(qiáng)調(diào)人口老齡化和城鎮(zhèn)化這些長(zhǎng)期因素，而是想強(qiáng)調(diào)我們不能用長(zhǎng)期化的指標(biāo)解釋短期的急劇變化。比如我們無(wú)法用人口老齡化、城鎮(zhèn)化率來(lái)解釋過(guò)去半年、過(guò)去一年中商品房銷售50%以上的降幅。 在這個(gè)過(guò)程中，即使相信中國(guó)房地產(chǎn)增速未來(lái)肯定達(dá)不到疫情以前，但也不認(rèn)為現(xiàn)在銷售下降50%是常態(tài)，或者用長(zhǎng)期的因素能夠解釋如此的急劇變化。這不能歸結(jié)為長(zhǎng)期因素，還是要?dú)w結(jié)為短期因素、疫情因素等等。 這些問(wèn)題如果出現(xiàn)了長(zhǎng)期化的趨勢(shì)，比如地產(chǎn)增速長(zhǎng)期都是負(fù)增長(zhǎng)，這很有可能產(chǎn)生對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表衰退以及對(duì)流動(dòng)性陷阱急劇的擔(dān)心。為了避免這種情況，就意味著不能讓這種短周期的變量成為長(zhǎng)期性掣肘經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的因素，這些問(wèn)題需要及早解決。 比如現(xiàn)在房地產(chǎn)的供給端還是處在比較麻煩的狀況。房地產(chǎn)商未來(lái)半年左右的現(xiàn)金流，大概測(cè)算是負(fù)的。這種情況持續(xù)下去不僅意味著房地產(chǎn)公司可能會(huì)進(jìn)一步暴雷，而且對(duì)居民端而言，看到有違約風(fēng)險(xiǎn)的房企是不敢買房子的。 疫情前影響老百姓購(gòu)房需求最重要的變量是利率，但自疫情以后特別是最近一兩年時(shí)間，利率對(duì)商品房銷售的彈性明顯減弱，而老百姓對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)心以及在疫情三年之下持續(xù)受損的收入，開(kāi)始顯著進(jìn)入到商品房銷售的決定方程式中。這說(shuō)明本輪房地產(chǎn)的調(diào)整比我們想象中要困難得多。要做好充分準(zhǔn)備，需要有一些行動(dòng)的勇氣。（上述觀點(diǎn)摘自CMF宏觀經(jīng)濟(jì)月度數(shù)據(jù)分析報(bào)告及分析會(huì)發(fā)言） 秦虹 應(yīng)當(dāng)重視房地產(chǎn)供給側(cè)政策優(yōu)化 中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級(jí)研究員秦虹近日撰文表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)跳出底部依然有一定的難度，主要是受制于供給端的負(fù)面影響和居民收入預(yù)期的影響。供給端現(xiàn)在面臨三大主要問(wèn)題：債重、供減和地價(jià)高。潛在需求的釋放除了有收入增長(zhǎng)支撐外，還需要房地產(chǎn)供給端的優(yōu)化。對(duì)此她提出六條政策建議： 第一，加大中央部門的支持力度，確保各地落實(shí)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的目標(biāo)。 第二，疏堵結(jié)合。即在控制房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率的同時(shí)，應(yīng)該增加房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)融資渠道，特別是恢復(fù)資本市場(chǎng)房地產(chǎn)企業(yè)的融資和再融資功能。 第三，稅收扶持。盤活房地產(chǎn)企業(yè)存量資產(chǎn)和城市的低效資產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)大概有接近20萬(wàn)億元的存量商辦物業(yè)資產(chǎn)，這些資產(chǎn)大量沉淀在房地產(chǎn)企業(yè)手中，如果能加大稅收扶持力度，有效地盤活，則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)騰挪資金、盤整整個(gè)資產(chǎn)運(yùn)行、緩解開(kāi)發(fā)企業(yè)的債務(wù)壓力都是有利的。 第四，完善體系。地價(jià)是剛性的，現(xiàn)在房?jī)r(jià)依然還是在控制，如何滿足不同收入群體的住房需求？一是保障房要加大力度供給，完善保障體系；二是商品房應(yīng)該鼓勵(lì)舒適、綠色、健康、高品質(zhì)，并允許房?jī)r(jià)與住房品質(zhì)相適應(yīng)。 第五，試點(diǎn)探索預(yù)售資金監(jiān)管的優(yōu)化和商品預(yù)售制度的改革。7月份的“爛尾斷供事件”的集中暴發(fā)提醒了我們，過(guò)去調(diào)控措施忽略了對(duì)購(gòu)房者最大風(fēng)險(xiǎn)的供給政策的優(yōu)化，就是預(yù)售制度的優(yōu)化和調(diào)整，預(yù)售資金如何科學(xué)監(jiān)管問(wèn)題。最近北京、深圳、南京、成都等城市都已經(jīng)開(kāi)始試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，下一步探索預(yù)售制度改革、探索試點(diǎn)現(xiàn)房銷售的項(xiàng)目和城市會(huì)越來(lái)越多，房企需要給予足夠的重視。 第六，全局思維，實(shí)現(xiàn)多目標(biāo)約束下各部門調(diào)控政策的協(xié)同性。房地產(chǎn)涉及的部門非常多，各個(gè)部門出于自身的責(zé)任和目標(biāo)的要求，都在出臺(tái)政策盡責(zé)管理房地產(chǎn)市場(chǎng)，無(wú)論是土地、金融還是行政、稅收等政策，但是還是應(yīng)該加強(qiáng)政策協(xié)調(diào)性，突出重點(diǎn)問(wèn)題，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。 李超 地產(chǎn)修復(fù)是影響四季度財(cái)政的關(guān)鍵 浙商證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李超近日撰文稱，專項(xiàng)債集中發(fā)行及特定機(jī)構(gòu)利潤(rùn)等政策前置利多逐步出盡，賣地收入低迷開(kāi)始擾動(dòng)政府基金支出節(jié)奏，第四季度財(cái)政重點(diǎn)關(guān)注地產(chǎn)修復(fù)進(jìn)程和賣地收入表現(xiàn)。 他認(rèn)為，停工停貸仍是當(dāng)前房地產(chǎn)核心矛盾，8月商品房銷售、投資等數(shù)據(jù)仍相對(duì)低迷，賣地收入修復(fù)是影響政府性基金收入的關(guān)鍵變量。7月末以來(lái)增量房地產(chǎn)政策頻發(fā)，旨在帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)修復(fù)，一方面是全國(guó)保交樓措施陸續(xù)出臺(tái)，另一方面是積極出臺(tái)需求側(cè)刺激政策。房地產(chǎn)修復(fù)的核心是房地產(chǎn)銷售轉(zhuǎn)暖，這需要解決預(yù)期轉(zhuǎn)弱問(wèn)題，特別是居民預(yù)期修復(fù)，市場(chǎng)化方式處理和防范道德風(fēng)險(xiǎn)的政策思路下，居民預(yù)期短期較難根本性扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)大概率維持弱修復(fù)進(jìn)程，賣地收入大概率漸進(jìn)回暖，一定程度上有助于緩解政府性基金收支壓力。 竺勁 房地產(chǎn)回暖需要長(zhǎng)期刺激政策 9月21日，在中信建投“房地產(chǎn)行業(yè)展望”線上交流會(huì)上，中信建投房地產(chǎn)和建筑業(yè)首席分析師竺勁闡述了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的一些看法。他認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于基本接近底部但回升相對(duì)緩慢的階段。隨著“一城一策”政策工具箱的逐步打開(kāi)，需求會(huì)有一個(gè)明顯回升。但這種回升只是反彈，不是反轉(zhuǎn)。 政策層面，今年以來(lái)房地產(chǎn)政策力度不斷加大，特別是最近兩個(gè)月，除一線城市外的大量城市開(kāi)始放松限購(gòu)、限貸政策，推動(dòng)更多的居民入市。但是必須承認(rèn)政策效果目前并不是很明顯。原因主要有幾方面： 一是今年以來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)不是很好，居民收入受到一定影響。對(duì)居民來(lái)說(shuō)購(gòu)房是一個(gè)長(zhǎng)期決策，需要看到宏觀經(jīng)濟(jì)有一些積極的變化。二是目前從房?jī)r(jià)和利率來(lái)看，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)還有一定壓力，購(gòu)房者對(duì)未來(lái)降息和降首付會(huì)比較關(guān)心。三是開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆楸容^弱，對(duì)固定資產(chǎn)投資和消費(fèi)都帶來(lái)一定拖累，這種拖累帶有一定持續(xù)性，需要一個(gè)長(zhǎng)期的不斷刺激的政策，才能使房地產(chǎn)有一個(gè)持續(xù)回升。 近一段時(shí)間無(wú)論是在需求端政策還是保交樓政策都有了比較大的推進(jìn)，目前基本上屬于筑底狀態(tài)，明年的市場(chǎng)會(huì)比今年好一些。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求還是比較大的，未來(lái)5到10年城鎮(zhèn)化的紅利還會(huì)存在，一些二線城市還會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)張，未來(lái)5年房地產(chǎn)銷量還會(huì)維持在十三四億平方米的水平。 在政策工具上，主要還是如何降低購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。他認(rèn)為降低首付比例還有比較大的空間，尤其是二套房首付比例。從按揭貸款利率角度看，已經(jīng)降到了歷史最低點(diǎn)，但不排除會(huì)進(jìn)一步下降，特別是針對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)2年內(nèi)有可能下降到3.5%的水平，當(dāng)然這種貨幣政策空間也要考慮到美國(guó)貨幣政策的調(diào)整。

十年，不過(guò)是歷史長(zhǎng)河的一瞬，但對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，可謂“砥礪前行正當(dāng)時(shí)”。這期間，行業(yè)經(jīng)歷過(guò)爆發(fā)式增長(zhǎng)，亦從“全面開(kāi)發(fā)”轉(zhuǎn)入“重點(diǎn)開(kāi)發(fā)”，如今已步入理性成熟期，正向高質(zhì)量發(fā)展階段邁進(jìn)。 這十年，全國(guó)商品住宅銷售面積累計(jì)132.34億平方米，是上一個(gè)十年的2.2倍。這十年，優(yōu)質(zhì)頭部房企在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)可圈可點(diǎn)，以萬(wàn)科2021年的銷售額和市值為例，分別為6277.8億元和2281億元，是2012年的4.4倍和2倍。這十年，住房保障體系不斷完善，累計(jì)完成投資14.8萬(wàn)億元，建設(shè)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造安置住房5900多萬(wàn)套，1.4億多國(guó)人喜圓安居夢(mèng)。 1978年提出“住房商品化”模式的設(shè)想；此后，歷經(jīng)40多年調(diào)整，兩大住房供應(yīng)體系進(jìn)一步健全，住房供應(yīng)規(guī)模持續(xù)增加；直至2020年，全國(guó)家庭戶住房建筑面積總量超過(guò)了500億平方米；如今，人民群眾對(duì)住房的需求已經(jīng)從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”，而房地產(chǎn)行業(yè)也站在新舊發(fā)展動(dòng)能轉(zhuǎn)換的臨界點(diǎn)，“居者優(yōu)其屋”正成為政府、開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者所共謀的發(fā)展之路。 堅(jiān)持“房住不炒”定位 促進(jìn)高質(zhì)量“住有所居” 住房問(wèn)題關(guān)系民生福祉，一頭連著民生，一頭連著發(fā)展。 從2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房住不炒”至今，近6年時(shí)間，這一定位從未動(dòng)搖。為打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域的投機(jī)行為，“因城施策”下，調(diào)控政策愈發(fā)細(xì)化和精準(zhǔn)，助力“安居夢(mèng)”變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。 “2020年的普查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)家庭戶人均住房1.2間，總體上實(shí)現(xiàn)住有所居‘人均一間房’目標(biāo)。”貝殼研究院院長(zhǎng)李文杰向記者表示，實(shí)現(xiàn)了“有房住”之后，人們更關(guān)注能否“住好房”，讓居住生活水平與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相匹配，提升居住的幸福感，可謂從“住有所居”逐步邁向“住有宜居”。 在這一目標(biāo)指引下，這十年，相關(guān)部門加快完善多主體供給、多渠道保障，租購(gòu)并舉的住房制度。9月14日，中共中央宣傳部舉行“中國(guó)這十年”系列主題新聞發(fā)布會(huì)，住建部副部長(zhǎng)姜萬(wàn)榮表示，“我們強(qiáng)調(diào)要健全‘兩個(gè)體系’，一個(gè)是住房市場(chǎng)體系，另一個(gè)是住房保障體系。” “新市民多樣化住房需求得到滿足后，有助于激發(fā)消費(fèi)市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)活力?！蓖哐芯吭簣?zhí)行院長(zhǎng)張任遠(yuǎn)對(duì)記者表示，隨著兩大住房供應(yīng)體系不斷健全，大城市“產(chǎn)城融合”發(fā)展質(zhì)量及“職住平衡”生活得到進(jìn)一步優(yōu)化。 相關(guān)目標(biāo)已經(jīng)明確，“十四五”期間，40個(gè)重點(diǎn)城市將建設(shè)籌集650萬(wàn)套(間)保障性租賃住房，可解決近2000萬(wàn)新市民、青年人的住房困難問(wèn)題。 “當(dāng)前主要通過(guò)各類保障性住房和增加租賃住房供應(yīng)來(lái)解決大城市青年群體的‘職住平衡’問(wèn)題?！崩钗慕鼙硎?，建議未來(lái)可以通過(guò)進(jìn)一步盤活存量住宅來(lái)增加有效租賃供給，一方面，鼓勵(lì)個(gè)人業(yè)主將閑置房源入市出租；另一方面，鼓勵(lì)業(yè)主將房源交給專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)托管。在住房發(fā)展新模式下，租賃正在走入一個(gè)確定發(fā)展空間。 從上半場(chǎng)解決“有房住”，到下半場(chǎng)滿足新市民、青年人“職住平衡”及高品質(zhì)住房需求，站在需求轉(zhuǎn)變的檔口，以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展和良性循環(huán)為目標(biāo)，作為行業(yè)發(fā)展參與主體之一的地產(chǎn)商，率先踏上轉(zhuǎn)型之路。 告別規(guī)?；_(kāi)發(fā)階段 邁入專業(yè)化發(fā)展時(shí)代 除了個(gè)別年份有調(diào)整外，“量?jī)r(jià)齊漲”是中國(guó)樓市多年來(lái)的一個(gè)主要特點(diǎn)。2012年，全國(guó)商品房銷售面積為11.13億平方米，銷售金額6.45萬(wàn)億元，2021年分別增至17.94億平方米和18.2萬(wàn)億元。這期間，借助人口紅利和金融紅利，開(kāi)發(fā)商挺進(jìn)資本市場(chǎng)擴(kuò)股融資，追求快周轉(zhuǎn)和規(guī)?；? “上一個(gè)十年，房地產(chǎn)處于高速增長(zhǎng)期，雖然中間有短期波動(dòng)，但總體上是螺旋上升的過(guò)程，真正的拐點(diǎn)出現(xiàn)在2020年。”在業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，美的置業(yè)董事會(huì)主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂(lè)向記者表示。 新城控股管理層向記者表示，各大房企不再盲目追求高杠桿、高周轉(zhuǎn)、擴(kuò)規(guī)模，轉(zhuǎn)而尋求商業(yè)模式重構(gòu)和財(cái)務(wù)穩(wěn)健基礎(chǔ)上的高質(zhì)量發(fā)展。 “隨著住房需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，行業(yè)發(fā)展模式必然轉(zhuǎn)型?！崩钗慕鼙硎?，當(dāng)下需求變化正牽引供給變革，行業(yè)和市場(chǎng)主體要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展必須破除思維定式和路徑依賴。 “今年是房地產(chǎn)行業(yè)新舊模式轉(zhuǎn)化的一年。很多民營(yíng)房企放慢了腳步，充分認(rèn)識(shí)到需回歸理性?！痹跇I(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，旭輝控股董事局主席林中向記者表示，此輪調(diào)整之后，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將從過(guò)去高負(fù)債、高杠桿、高增長(zhǎng)模式轉(zhuǎn)向低負(fù)債、低風(fēng)險(xiǎn)、輕資產(chǎn)的新模式。 顯然，地產(chǎn)商們已經(jīng)意識(shí)到，行業(yè)將告別“以規(guī)模論英雄”的開(kāi)發(fā)階段，到了該慢下來(lái)、多沉淀的歷史時(shí)刻。在近幾年業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，“有質(zhì)量的增長(zhǎng)”，已是房企掌舵人口中高頻輸出的關(guān)鍵詞之一。 當(dāng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入存量與增量雙軌并行發(fā)展階段，擺在開(kāi)發(fā)商面前的重要課題是，在優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)格局中生存下來(lái)后，需將自身角色轉(zhuǎn)換為發(fā)展商，真正向美好生活服務(wù)商轉(zhuǎn)型，在地產(chǎn)相關(guān)多元化細(xì)分業(yè)務(wù)賽道發(fā)力，推動(dòng)行業(yè)邁入專業(yè)化發(fā)展階段。 “過(guò)去，每年我們用當(dāng)年銷售回款的10%投入到持有物業(yè)，商業(yè)、長(zhǎng)租公寓以及物業(yè)管理三大主航道業(yè)務(wù)的現(xiàn)金流越來(lái)越高，這三塊業(yè)務(wù)加起來(lái)，我們力爭(zhēng)保持每年經(jīng)營(yíng)性收入30%至40%的年化增長(zhǎng)?！饼埡瘓F(tuán)管理層向記者表示，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)收入的增長(zhǎng)將對(duì)穿越周期起到穩(wěn)壓器作用。 對(duì)于未來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略，“美的置業(yè)要保持自身定力，在基本盤上做好產(chǎn)品和服務(wù)，同時(shí)在相關(guān)多元化方面，把既有且已經(jīng)鋪開(kāi)的建筑科技、商業(yè)服務(wù)以及智能化培育好，形成未來(lái)對(duì)主業(yè)的補(bǔ)充?！焙潞銟?lè)稱。 回顧這十年，物業(yè)管理、代建、居住服務(wù)等由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域拆分出來(lái)的細(xì)分專業(yè)化業(yè)務(wù)，均有相關(guān)企業(yè)登陸A股、H股或者美股，華潤(rùn)萬(wàn)象生活、綠城管理、貝殼找房等細(xì)分領(lǐng)域代表性企業(yè)，已在資本市場(chǎng)大展拳腳。 正如李文杰所示，為實(shí)現(xiàn)更高質(zhì)量、更可持續(xù)的發(fā)展模式，房地產(chǎn)行業(yè)要經(jīng)歷從物理空間建造商為主，逐漸發(fā)展為依托物理空間為機(jī)構(gòu)和個(gè)人客戶持續(xù)提供服務(wù)的運(yùn)營(yíng)商、服務(wù)商為主，這也是從舊模式向新模式探索轉(zhuǎn)型的必由之路。 資本圍繞不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)布局 助力探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式 到2021年末，我國(guó)常住人口的城鎮(zhèn)化率為64.72%。當(dāng)下我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入“增存并舉”的初步階段。圍繞存量市場(chǎng)的生意迎來(lái)發(fā)展契機(jī)。 “依照房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律來(lái)看，大致可分為三個(gè)階段，在不同階段，相關(guān)部門及市場(chǎng)主體需運(yùn)用不同金融工具去驅(qū)動(dòng)行業(yè)良性發(fā)展。”戴德梁行北京公司副總經(jīng)理、北區(qū)估價(jià)及顧問(wèn)服務(wù)部主管胡峰對(duì)記者表示，第一階段是快速建設(shè)時(shí)期，提升人均居住面積是主要任務(wù)，金融機(jī)構(gòu)圍繞住宅業(yè)態(tài)“加杠桿”；第二階段是存量房在住房供給中的主導(dǎo)地位提升，市場(chǎng)進(jìn)入“增存并舉”階段，資本開(kāi)始追求依靠精細(xì)化運(yùn)營(yíng)提升不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的資產(chǎn)；第三階段是市場(chǎng)進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)化發(fā)展階段，不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)成熟，比如不動(dòng)產(chǎn)公募REITs成為重要投資標(biāo)的。 當(dāng)下的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，正在進(jìn)入第二階段和第三階段并行時(shí)刻。拋開(kāi)以開(kāi)發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的約180家上市房企不談，鑒于行業(yè)內(nèi)專業(yè)化細(xì)分業(yè)務(wù)的市場(chǎng)化成長(zhǎng)，十年來(lái)，資本市場(chǎng)誕生了中國(guó)社區(qū)服務(wù)運(yùn)營(yíng)第一股、住房服務(wù)平臺(tái)第一股、代建第一股…… 值得一談的長(zhǎng)賽道生意是物管行業(yè)。從寂寂無(wú)聞到成長(zhǎng)為板塊市值一度超過(guò)8000億元，物管行業(yè)僅花了8年多時(shí)間。這8年間，約60家物管企業(yè)相繼登陸H股，其市盈率PE一度從個(gè)別企業(yè)的80倍“高熱”回歸到不足30倍的“冷靜”。時(shí)至今日，雖受房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期影響，物管行業(yè)平均市盈率降至15倍上下波動(dòng)，但毋庸置疑的是，物管公司獨(dú)立市場(chǎng)化運(yùn)行已邁出關(guān)鍵一步，行業(yè)年收入規(guī)模已破千億元大關(guān)。 除了物管行業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)中多重參與主體也正在探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式，銀行、機(jī)構(gòu)投資者正逐漸加大對(duì)住宅開(kāi)發(fā)之外的不動(dòng)產(chǎn)業(yè)態(tài)的投入比例。 據(jù)戴德梁行監(jiān)測(cè)資料顯示，從2019年至今，寫字樓、商務(wù)園區(qū)、工業(yè)物流以及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓等不動(dòng)產(chǎn)投資已經(jīng)成為投資者青睞的資產(chǎn)類型，其中，工業(yè)物流投資占投資者青睞資產(chǎn)比例已從2019年的2%提升至今年上半年的26%；長(zhǎng)租公寓則同步從2%升至7%。 關(guān)于長(zhǎng)租房市場(chǎng)的金融支持，今年2月27日，銀保監(jiān)會(huì)、住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)支持保障性租賃住房市場(chǎng)發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》指出，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)的金融支持。8月31日，北京保障房、深圳人才安居和廈門安居集團(tuán)首批3只保障性租賃住房(以下簡(jiǎn)稱“保租房”)REITs在滬深證券交易所同步上市交易，這也意味著中國(guó)REITs市場(chǎng)建設(shè)邁出重要一步。 “首批保租房REITs打開(kāi)了一道嶄新的門，為我國(guó)保租房基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)‘投、融、管、退’再投資的可持續(xù)發(fā)展，在有效盤活存量租賃住房資產(chǎn)、拓寬保租房融資渠道的實(shí)踐中具有里程碑式的意義?！焙灞硎?，從2014年至今，各類不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品已經(jīng)發(fā)行400多單，涉及資金約8300億元，投資者對(duì)住宅之外的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)關(guān)注度越來(lái)越高。 關(guān)于保租房公募REITs的未來(lái)發(fā)展，胡峰提出四點(diǎn)建議：一是鼓勵(lì)發(fā)行非國(guó)有出讓用地建設(shè)的保租房公募REITs，明確退出途徑；二是盡快推動(dòng)各地因地制宜地制定保租房租金定價(jià)及漲幅水平相關(guān)規(guī)定；三是把與保租房不可分割的配套商業(yè)納入公募REITs領(lǐng)域，提高資產(chǎn)包的收益率；四是在全國(guó)范圍內(nèi)建立起保租房項(xiàng)目信息披露機(jī)制，以及市級(jí)租賃管理服務(wù)平臺(tái)。 種種跡象顯示，在房地產(chǎn)發(fā)展新舊模式轉(zhuǎn)變之際，多位受訪者達(dá)成共識(shí)，存量市場(chǎng)和城市更新需求，將帶來(lái)多個(gè)細(xì)分賽道均超數(shù)萬(wàn)億元的市場(chǎng)規(guī)模；在增量市場(chǎng)中，商品房銷售規(guī)模未來(lái)多年將維持在10萬(wàn)億元以上的水平。 “在中國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展大背景下，居民住房需求不會(huì)停滯與萎縮?！崩钗慕鼙硎?，在居住改善大時(shí)代下，消費(fèi)者對(duì)住房的核心需求除了住房物理空間的變動(dòng)和增長(zhǎng)外，更加關(guān)注居住品質(zhì)和服務(wù)。鍛造多樣性和差異化的產(chǎn)品及服務(wù)，更好滿足不同群體的改善性需求，是穿越未來(lái)周期的確定性路徑。 那么，下一個(gè)十年，房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)如何發(fā)展？郝恒樂(lè)向記者表示，“未來(lái)十年，我們還是長(zhǎng)期看好房地產(chǎn)行業(yè)，需求存在，這個(gè)行業(yè)就有未來(lái)，只不過(guò)是需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，更加注重質(zhì)量和服務(wù)。我們相信，經(jīng)歷短周期性壓力后，將來(lái)的供需會(huì)更加平穩(wěn)健康，行業(yè)中能夠活過(guò)來(lái)的參與者，會(huì)更加理性。”

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的8月份房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)看，無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比降幅比上月繼續(xù)擴(kuò)大，還是房?jī)r(jià)環(huán)比下降城市比上月繼續(xù)增多，均表明整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于下行過(guò)程中。但也應(yīng)該看到，各地“一城一策”促市場(chǎng)企穩(wěn)舉措不斷落地，效果逐步顯現(xiàn)，我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展應(yīng)有樂(lè)觀積極的態(tài)度和信心。 　　一些積極變化正在房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現(xiàn)。主要體現(xiàn)在前8個(gè)月全國(guó)商品房銷售面積和銷售額降幅均比前7個(gè)月出現(xiàn)收窄，特別是中小戶型住宅銷售降幅收窄幅度更大一些。這表明，剛性和改善性住房需求入市交易占比較多，房地產(chǎn)相關(guān)政策一直強(qiáng)調(diào)更好滿足剛性和改善性住房需求，政策效果正在逐步顯現(xiàn)。同時(shí)，房地產(chǎn)續(xù)建項(xiàng)目投資保持增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，1月份至8月份，施工期超過(guò)2年即將步入交付階段的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資增速比1月份至7月份有所加快。這表明，從國(guó)家有關(guān)部門到地方，“保交樓”的積極措施正在落實(shí)到具體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，出現(xiàn)積極進(jìn)展。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)到位資金降幅收窄，1月份至8月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年到位資金同比下降25%，降幅比1月份至7月份收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)。意味著企業(yè)的整體資金狀況以及投資信心有所恢復(fù)。 　　積極變化源于各地在推出“一城一策”的同時(shí)用好政策工具箱，促進(jìn)市場(chǎng)企穩(wěn)的調(diào)控舉措不斷出臺(tái)并產(chǎn)生效果。眾多城市持續(xù)出臺(tái)或優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策，購(gòu)房補(bǔ)貼、降低首付、房貸利率下調(diào)等舉措均有助于降低購(gòu)房者資金壓力。進(jìn)入9月份，各地調(diào)控政策的出臺(tái)仍十分積極。青島、濟(jì)南、福州等城市優(yōu)化需求端政策，有利于修復(fù)市場(chǎng)信心，進(jìn)一步促進(jìn)住房消費(fèi)。 　　處置已售逾期難交付項(xiàng)目，積極推進(jìn)“保交樓”，不僅能保障廣大已購(gòu)住房消費(fèi)者的權(quán)益，也有助于恢復(fù)各方對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心以及扭轉(zhuǎn)預(yù)期，對(duì)促進(jìn)市場(chǎng)企穩(wěn)回暖產(chǎn)生重要積極作用?！氨＝粯恰笔钱?dāng)前各地和相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的重要任務(wù)。地方政府積極推進(jìn)“保交樓”的一個(gè)典型代表是鄭州市，提出“大干30天，確保全市停工樓盤全面復(fù)工”并出臺(tái)了詳細(xì)實(shí)施方案。企業(yè)是“保交樓”的第一責(zé)任人，有關(guān)企業(yè)也表示，正持續(xù)推動(dòng)實(shí)質(zhì)性復(fù)工。今年以來(lái)，資產(chǎn)管理公司（AMC）參與到助力房地產(chǎn)項(xiàng)目紓困行列中，其在債務(wù)重組、資產(chǎn)處置以及相關(guān)資源調(diào)配方面的豐富經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢(shì)，有望對(duì)化解房企和房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，推進(jìn)“保交樓”發(fā)揮積極作用。更為重磅的政策來(lái)自住建部等部門，提出以政策性銀行專項(xiàng)借款的方式，支持有需要的城市推進(jìn)已售逾期難交付的住宅項(xiàng)目完成建設(shè)交付，目前專項(xiàng)工作正在緊張有序地進(jìn)行當(dāng)中。 　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，是影響購(gòu)房者預(yù)期的重要因素。當(dāng)前和今后較長(zhǎng)一個(gè)時(shí)期，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍蘊(yùn)藏較為廣闊的發(fā)展空間。我國(guó)仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，城鎮(zhèn)每年新增上千萬(wàn)人口，相應(yīng)的對(duì)城市的住房、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施會(huì)帶來(lái)大量需求。在此過(guò)程中，人民群眾期盼更多好房子?！捌咂铡睌?shù)據(jù)顯示，2020年，全國(guó)家庭戶住房建筑面積總量超過(guò)了500億平方米，人民群眾對(duì)住房的需求已經(jīng)從“有沒(méi)有”向“好不好”轉(zhuǎn)變。未來(lái)，居住條件更舒適、環(huán)境更優(yōu)美、服務(wù)更便捷是購(gòu)房者對(duì)于美好居住生活的核心訴求。從存量來(lái)看，進(jìn)入城市更新重要時(shí)期的背景下，老舊小區(qū)改造，城市基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板、更新改造等方面仍面臨很大需求。 　　要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展有信心，同時(shí)也應(yīng)看到，從銷售方面改善傳導(dǎo)至房地產(chǎn)投資生產(chǎn)方面需要一個(gè)過(guò)程。推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展仍需努力。近期，一些熱點(diǎn)城市從操作層面實(shí)施了放松政策后又撤回，表明熱點(diǎn)城市出臺(tái)政策應(yīng)十分謹(jǐn)慎。當(dāng)前城市間分化明顯，熱點(diǎn)城市的供需矛盾仍然突出，一旦放松限購(gòu)等政策，有可能帶來(lái)投資投機(jī)需求的激增?！胺孔〔怀础钡恼咧骰{(diào)應(yīng)始終堅(jiān)持，房地產(chǎn)調(diào)控政策目標(biāo)在于促進(jìn)市場(chǎng)企穩(wěn)，而不是刺激市場(chǎng)非理性回暖。相信隨著房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的逐步建立，“人房地錢”四個(gè)要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制發(fā)揮效應(yīng)，我國(guó)住房市場(chǎng)體系將更完善，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)將更好實(shí)現(xiàn)。

走進(jìn)河北省高碑店市燕趙公園里的“智慧書(shū)屋”，記者看到不少市民在這里借閱書(shū)籍。“別看沒(méi)裝空調(diào)，但甭管外邊多冷多熱，書(shū)屋里邊都很舒適?！笔忻顸S旭常帶著孩子來(lái)這兒，享受讀書(shū)樂(lè)趣。 這座外表看似普通的書(shū)屋是一座被動(dòng)式超低能耗建筑，恒溫、恒濕、恒氧，相比傳統(tǒng)建筑節(jié)約能源90％以上。在高碑店市，這樣的書(shū)屋已有3座。 在“碳達(dá)峰”“碳中和”被納入生態(tài)文明建設(shè)整體布局的時(shí)代背景下，低碳節(jié)能成為建筑行業(yè)新風(fēng)向，綠色書(shū)屋成為高碑店被動(dòng)式超低能耗建筑產(chǎn)業(yè)落地成景的真實(shí)寫照。 低碳節(jié)能被動(dòng)房 被動(dòng)式超低能耗建筑也稱被動(dòng)房，是通過(guò)自身保溫系統(tǒng)和帶熱回收的專用環(huán)境一體機(jī)系統(tǒng)，采取高隔熱、高隔音、密封性強(qiáng)的建筑外圍結(jié)構(gòu)和可再生能源，實(shí)現(xiàn)改善和創(chuàng)造舒適居住環(huán)境的新型建筑。 趙峰的家位于高碑店經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)被動(dòng)式專家公寓樓，看不見(jiàn)傳統(tǒng)的空調(diào)系統(tǒng)，取而代之的是位于客廳和臥室上方的通風(fēng)管道出風(fēng)口?！八鼈冞B接的是集空氣凈化與熱交換功能于一體的環(huán)境一體機(jī)，能在保證室內(nèi)空氣質(zhì)量的同時(shí)提供舒適的溫濕度環(huán)境?！壁w峰介紹。 “我是第一批住進(jìn)來(lái)的住戶，平時(shí)屋子里的溫度濕度在手機(jī)上可以任意調(diào)節(jié)?！壁w峰打開(kāi)手機(jī)上的天氣軟件，上面顯示室外溫度33℃、濕度75%、PM_2.5指數(shù)52，而手機(jī)上連接自家房屋環(huán)境一體機(jī)的“生態(tài)之家”APP顯示室內(nèi)溫度25℃，濕度為人體感覺(jué)更為舒適的42%，PM_2.5指數(shù)優(yōu)化為0。 除了舒適環(huán)保，打動(dòng)趙峰的還有房子的后期居住成本。他給記者算了筆賬：“這套房子180平方米，普通住宅一年光暖氣費(fèi)就得3000多元，現(xiàn)在只交電費(fèi)，花費(fèi)僅是傳統(tǒng)住宅的五分之一。” 該公寓樓是奧潤(rùn)順達(dá)集團(tuán)采用自主研發(fā)的被動(dòng)式超低能耗建筑集成系統(tǒng)技術(shù)建造的，集團(tuán)副總裁鄧濱濤介紹，傳統(tǒng)建筑受墻體和門窗隔熱保溫性能不佳以及冷熱橋效應(yīng)等影響，室內(nèi)溫度受氣溫影響大。而被動(dòng)房的建筑外立面采用高性能保溫的石墨聚苯板等定制材料，窗戶采用三玻兩中空的被動(dòng)窗，窗內(nèi)外設(shè)置隔汽膜和透氣膜保證氣密性，防止室內(nèi)冷熱能量流失，節(jié)能率可達(dá)90%以上。 針對(duì)記者關(guān)于如何解決密閉性與通風(fēng)性同時(shí)好的問(wèn)題，鄧濱濤說(shuō)：“環(huán)境一體機(jī)是公寓樓的‘心臟’，在室內(nèi)污濁空氣排出、室外新鮮空氣進(jìn)入時(shí)進(jìn)行熱交換，熱回收效率達(dá)到80％以上，能夠全年全天候自動(dòng)維持室內(nèi)環(huán)境并按照設(shè)定模式節(jié)能運(yùn)行，同時(shí)還能通過(guò)獨(dú)有的專利技術(shù)，有效去除甲醛、釋放負(fù)氧離子，過(guò)濾室外空氣中的粉塵、花粉、PM_2.5等?！? 目前，被動(dòng)房正在慢慢走向?qū)こ０傩?，高碑店已建成被?dòng)房項(xiàng)目14個(gè)，單體建筑71棟，總面積達(dá)57萬(wàn)平方米。其中，120萬(wàn)平方米的超低能耗建筑社區(qū)——高碑店列車新城一期已建成交付，安泰名郡10萬(wàn)平方米被動(dòng)式住宅項(xiàng)目已建成1.22萬(wàn)平方米，后續(xù)工程也在加緊推進(jìn)中。 構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈 走進(jìn)位于高碑店國(guó)家建筑節(jié)能技術(shù)國(guó)際創(chuàng)新園內(nèi)的綠建科技產(chǎn)業(yè)基地，一塊塊玻璃從輸送帶上傳來(lái)，工人對(duì)著白色燈管仔細(xì)檢查表面光滑度，不遠(yuǎn)處的另一條生產(chǎn)線上，工人正在調(diào)試黃色機(jī)械臂。 園區(qū)總建筑面積113萬(wàn)平方米，投資60億元，包括綠色建筑研發(fā)中心、高碑店國(guó)際會(huì)展中心、生產(chǎn)車間等14個(gè)區(qū)域。其中，生產(chǎn)車間可生產(chǎn)被動(dòng)窗、被動(dòng)門、智能遮陽(yáng)、密封系統(tǒng)、環(huán)境一體機(jī)、新型外墻保溫材料等綠色建筑產(chǎn)業(yè)鏈核心產(chǎn)品。 近年來(lái)，高碑店市抓住國(guó)內(nèi)被動(dòng)房產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)遇，積極打造“中國(guó)綠建之都”，逐步發(fā)展成為集節(jié)能門窗、保溫材料、密封材料、新型墻體、防水材料等產(chǎn)品于一體的產(chǎn)業(yè)鏈集群。截至去年底，高碑店綠建全產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)值達(dá)62億元，鏈上企業(yè)128家。 在位于高碑店的國(guó)家建筑幕墻門窗質(zhì)量監(jiān)督檢測(cè)中心內(nèi)，一間間不同功能的實(shí)驗(yàn)室里，工作人員正對(duì)一件件送檢產(chǎn)品進(jìn)行專業(yè)性檢測(cè)。該檢測(cè)中心成立于2012年，業(yè)務(wù)涵蓋玻璃、幕墻、門窗等綠色建材的檢測(cè)認(rèn)證，擁有氣密性能、水密性能、抗風(fēng)壓性能檢測(cè)專業(yè)實(shí)驗(yàn)室，具備國(guó)家相關(guān)主管部門授權(quán)的多項(xiàng)資質(zhì)，同時(shí)可提供技術(shù)人員培訓(xùn)和技術(shù)咨詢服務(wù)。 “近幾年，我們?cè)黾恿嗽S多新實(shí)驗(yàn)項(xiàng)目，比如于2016年12月編制了防火性能標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)了防火檢測(cè)實(shí)驗(yàn)室?！庇浾唠S檢測(cè)中心高碑店實(shí)驗(yàn)基地工程師胡乃冬來(lái)到防火檢測(cè)實(shí)驗(yàn)室，聞到一股煙熏味兒，看見(jiàn)余煙繚繞的檢測(cè)設(shè)備上只剩黑色渣滓和框架?！斑@里剛剛進(jìn)行完送檢窗戶的防火性能測(cè)試，我們會(huì)根據(jù)測(cè)試結(jié)果出一份完整的測(cè)試報(bào)告?！焙硕f(shuō)，檢測(cè)中心面向全國(guó)，逐步發(fā)展成集創(chuàng)新研發(fā)、新品實(shí)驗(yàn)的高平臺(tái)。 從綠建材料研發(fā)生產(chǎn)到行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定，從被動(dòng)房建設(shè)到檢測(cè)體系搭建，從形成產(chǎn)業(yè)鏈到孕育生態(tài)鏈，高碑店打造綠建之都的競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)更加明顯。 高碑店市委常委、市政府黨組副書(shū)記康峰說(shuō)：“近年來(lái)，我市把打造綠建產(chǎn)品檢測(cè)檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)化系統(tǒng)作為構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈的‘關(guān)鍵一招’和‘核心環(huán)節(jié)’，一方面梳理全國(guó)行業(yè)檢測(cè)需求，另一方面高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)國(guó)家超低能耗建筑檢測(cè)實(shí)驗(yàn)中心，具備了全過(guò)程、全方位、全周期檢驗(yàn)檢測(cè)能力，推動(dòng)高碑店綠建全產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈的形成與完善。”他告訴記者，到2025年，全市被動(dòng)式超低能耗建筑產(chǎn)業(yè)規(guī)模將突破1000億元，形成"產(chǎn)學(xué)研展拓"鏈條，通過(guò)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)尚需夯實(shí) 被動(dòng)房在我國(guó)起步較晚，但發(fā)展勢(shì)頭良好，各級(jí)政府從加大政策支持、完善標(biāo)準(zhǔn)體系、加強(qiáng)質(zhì)量管理等方面扶持產(chǎn)業(yè)發(fā)展。2019年1月1日實(shí)施的《河北省促進(jìn)綠色建筑發(fā)展條例》為促進(jìn)被動(dòng)式超低能耗建筑發(fā)展提供法規(guī)依據(jù)。省政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于支持被動(dòng)式超低能耗建筑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干政策》，從保障土地供應(yīng)、完善產(chǎn)業(yè)鏈條、創(chuàng)新金融服務(wù)等8個(gè)方面提出了28條支持政策。從2014年開(kāi)始，河北省財(cái)政每年安排建筑節(jié)能專項(xiàng)資金對(duì)被動(dòng)房建設(shè)進(jìn)行補(bǔ)助，2015年2月頒布實(shí)施《被動(dòng)式低能耗居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。到2019年9月，該省已編制實(shí)施被動(dòng)式超低能耗居住建筑及公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收、評(píng)價(jià)、檢測(cè)5部標(biāo)準(zhǔn)，基本構(gòu)建了全省被動(dòng)式超低能耗建筑標(biāo)準(zhǔn)體系。 從總體看，我國(guó)被動(dòng)房產(chǎn)業(yè)還處于起步期，走向市場(chǎng)化還要面對(duì)成本、產(chǎn)業(yè)化及人才的多重考驗(yàn)。胡乃冬對(duì)當(dāng)前面臨的挑戰(zhàn)有清醒認(rèn)識(shí)，也對(duì)未來(lái)持樂(lè)觀態(tài)度。他認(rèn)為，被動(dòng)房?jī)?yōu)勢(shì)明顯，但公眾認(rèn)知接受度不高，建筑項(xiàng)目占比不高，各項(xiàng)監(jiān)管服務(wù)跟不上，亟需各方共同努力持續(xù)深入推廣普及?！斑@需要一個(gè)過(guò)程，我國(guó)建筑市場(chǎng)龐大，隨著綠色發(fā)展理念和節(jié)能減排觀念深入人心，未來(lái)被動(dòng)房會(huì)成為一種趨勢(shì)，發(fā)展?jié)摿薮?，前景十分光明?！焙硕f(shuō)。 “被動(dòng)房成本高于普通節(jié)能建筑，造成這種現(xiàn)象的原因之一是關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)鏈尚不完善，部分材料受技術(shù)產(chǎn)能等限制價(jià)格偏高。隨著關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的規(guī)模化發(fā)展，關(guān)鍵產(chǎn)品逐步實(shí)現(xiàn)本土化生產(chǎn)，成本將大大降低，投資回收期也會(huì)相應(yīng)縮短，到時(shí)候被動(dòng)房就將具有更強(qiáng)推廣性?！编嚍I濤說(shuō)。 高碑店經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)黨工委書(shū)記、管委會(huì)主任劉光輝也認(rèn)為，當(dāng)前被動(dòng)房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍處于概念期，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)仍需夯實(shí)，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)管機(jī)制也有待完善，距離全面應(yīng)用期還需經(jīng)歷較長(zhǎng)一段時(shí)間。

23日，北京今年第三輪集中供地完成出讓。本次土拍共計(jì)有18宗涉宅用地，全部成交，總成交價(jià)500.29億元人民幣。土拍中，國(guó)企央企依舊是拿地主力，中海地產(chǎn)一家就拿下三個(gè)地塊，拿地金額超147億元。民企中，僅龍湖斬獲一宗地塊。 中海地產(chǎn)成最大贏家 本次共18宗地塊，包含豐臺(tái)區(qū)4宗，海淀區(qū)3宗，順義區(qū)、密云區(qū)、房山區(qū)各2宗，經(jīng)開(kāi)區(qū)、通州區(qū)、大興區(qū)、石景山區(qū)、昌平區(qū)各1宗。土拍總面積約74.8萬(wàn)平方米，總建筑面積147.5萬(wàn)平方米，起始總價(jià)471.7億元。 土拍吸引了54家房企或聯(lián)合體參與報(bào)名。華潤(rùn)、中海積極性最高，分別報(bào)名了9宗地和7宗地，第二梯隊(duì)是首開(kāi)、北京城建(600266)、北京建工，都報(bào)名了6宗土地，第三梯隊(duì)是金茂、海開(kāi)、建發(fā)和保利，分別報(bào)名了5宗、4宗、3宗和3宗。綠城參與了4宗土地報(bào)名，龍湖、潤(rùn)澤均報(bào)名1宗土地。 9月22日共成功出讓10宗地塊，且全部以底價(jià)成交，首日成交金額總計(jì)156.8億元。余下8宗地塊轉(zhuǎn)到第二日線下競(jìng)拍，23日共收金343.5億元。中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱對(duì)中新經(jīng)緯稱，兩天合計(jì)成交金額達(dá)500.29億元，與今年前兩批次收金規(guī)?；境制?首批次480億元；二批次499.6億元)，平均溢價(jià)6.06%，較二批次上漲0.71個(gè)百分點(diǎn)，土拍熱度稍有升溫。 23日進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)出讓的8宗地塊，熱度相對(duì)較高。其中，海淀區(qū)“永豐產(chǎn)業(yè)園013地塊”的廝殺最為激烈，吸引了“華潤(rùn)+城建”聯(lián)合體、“保利+建工”聯(lián)合體、綠城、中海、首開(kāi)等8家房企或聯(lián)合體的爭(zhēng)搶?！昂５碛镭S013地塊”為純宅地，容積率僅為1.5，無(wú)配建，銷售指導(dǎo)價(jià)8.5萬(wàn)元/平方米，照此推算，未來(lái)可以按照洋房或疊拼等改善產(chǎn)品進(jìn)行打造。 “海淀永豐013地塊”先由“華潤(rùn)+城建”聯(lián)合體報(bào)價(jià)41.2億元，后建發(fā)舉牌加價(jià)至41.4億元，最終，中海地產(chǎn)以41.975億元地價(jià)觸頂、3.6萬(wàn)平方米現(xiàn)房銷售面積觸頂?shù)姆绞?，搖號(hào)得以拿下，樓面價(jià)約5.85萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率15%。 毗鄰013地塊的“海淀永豐0015、0016”地塊，銷售指導(dǎo)價(jià)8.2萬(wàn)元/平方米，也被中海以55.775億元、4000平方米現(xiàn)房銷售面積競(jìng)得，樓面價(jià)約5.49萬(wàn)/平方米，溢價(jià)率15%。這兩個(gè)地塊與在售紅盤中海匯德里相距不遠(yuǎn)，中海地產(chǎn)想借助中海匯德里在永豐的熱度、再造熱銷樓盤的想法，十分明顯。此外，中海以49.7億元競(jìng)得“豐臺(tái)大紅門0004地塊”。因此，中海地產(chǎn)以147.45億元拿下三宗土地，成為本輪集中土拍的最大“金主”。 拿地金額第二高的房企，是在今年全國(guó)土拍市場(chǎng)較為活躍的廈門國(guó)企建發(fā)，本次它在豐臺(tái)區(qū)和昌平區(qū)各拿下一塊，共計(jì)耗資66.47億元?！柏S臺(tái)區(qū)槐房村011B地塊”靠近地鐵4號(hào)線、19號(hào)線，銷售指導(dǎo)價(jià)8.3萬(wàn)元/平方米，吸引了綠城、中海、“保利+首開(kāi)”聯(lián)合體、“華潤(rùn)+建工”聯(lián)合體、金茂、建發(fā)6家房企或聯(lián)合體爭(zhēng)搶，最終被建發(fā)以33.81億元的觸頂價(jià)格拿下，樓面價(jià)約4.9萬(wàn)/平方米，溢價(jià)率15%。該地塊的成交樓面價(jià)與政府指導(dǎo)價(jià)有一定差距，利潤(rùn)空間尚可。 首開(kāi)、海開(kāi)、金茂、華潤(rùn)均在本次土拍中有所斬獲?！柏S臺(tái)區(qū)造甲村6031、6039地塊”是唯一一個(gè)銷售指導(dǎo)價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的地塊，為10.6萬(wàn)元/平方米，首開(kāi)以38.295億元、7000平方米的現(xiàn)房銷售面積拿下，樓面價(jià)約6.9萬(wàn)/平方米，溢價(jià)率15%。該地塊地理位置優(yōu)越，周邊分布著中海甲叁號(hào)院、葛洲壩(600068)北京中國(guó)府、懋源釣云臺(tái)等超10萬(wàn)元/平方米的豪宅項(xiàng)目。 報(bào)名了9宗土地的華潤(rùn)置地，最終只以“華潤(rùn)+中鐵+興創(chuàng)”聯(lián)合體拿下“大興西紅門6013地塊”。不過(guò)，今年北京第二批供地中，它已經(jīng)以118.86億元拿下兩個(gè)地塊。 民企僅龍湖有所斬獲 北京第三輪集中土拍中，國(guó)企、央企依舊唱起絕對(duì)主角，民營(yíng)企業(yè)只有龍湖、綠城、潤(rùn)澤參與，且只有龍湖拍得土地?！疤祗?龍湖”聯(lián)合體以底價(jià)競(jìng)得了“順義新城0320地塊”，該地塊是一宗純住宅用地，位于順義區(qū)勝利街道，容積率1.6，銷售指導(dǎo)價(jià)4.6萬(wàn)元/平方米。 綠城沒(méi)有拿地，引起了外界的好奇。在不久前的杭州第三輪土拍中，它以95.4億元拿下杭州申花、閑林、龍塢三宗地塊，拿地金額位列房企第二名。 “本次土拍規(guī)則較二批次有小幅變化，出讓地塊取消90/70戶型要求，無(wú)政府持有產(chǎn)權(quán)地塊出讓，其余地塊在競(jìng)現(xiàn)房銷售面積上有所擴(kuò)大?！睆垊P認(rèn)為，從成交結(jié)果看，北京土拍市場(chǎng)回溫跡象明顯。國(guó)央企融資成本較低，對(duì)競(jìng)現(xiàn)房銷售面積的土拍規(guī)則適應(yīng)性更強(qiáng)，同時(shí)得益于此前部分項(xiàng)目去化達(dá)到預(yù)期，國(guó)央企率先積極展開(kāi)拿地。 今年8月，北京住建委稱，對(duì)中心城區(qū)老年家庭(60周歲及以上)購(gòu)買全齡友好社區(qū)試點(diǎn)項(xiàng)目，并把戶口遷至試點(diǎn)項(xiàng)目所在地的，給予一定支持政策。北京鏈家研究院分析師岳微表示，本輪土拍全部地塊均鼓勵(lì)建設(shè)全齡友好社區(qū)，此前三試點(diǎn)項(xiàng)目針對(duì)老年人群給予住房政策支持，此次是對(duì)前期試點(diǎn)項(xiàng)目范圍的進(jìn)一步擴(kuò)大，釋放更加積極的信號(hào)，支持改善性住宅需求釋放。

武漢市多個(gè)政府部門日前召集多家頭部房企座談，聽(tīng)取企業(yè)對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行、調(diào)控政策的意見(jiàn)和建議，萬(wàn)科、保利、華潤(rùn)、中海、金茂、融創(chuàng)等十幾家房企相關(guān)負(fù)責(zé)人與會(huì)。 　　參加此次會(huì)議的政府部門包括武漢市房管局、自然資源和規(guī)劃局、財(cái)政局、城建局等。 　　多位知情人士向財(cái)聯(lián)社記者表示，會(huì)議主要了解房企目前存在的困難及其對(duì)市場(chǎng)未來(lái)研判，分析房地產(chǎn)相關(guān)政策效果及市場(chǎng)變化，并鼓勵(lì)房企積極在武漢拿地。 　　會(huì)上，有房企建議降低二套房首付比例以進(jìn)一步帶動(dòng)改善性需求，同時(shí)建議適當(dāng)優(yōu)化土地出讓條件。 　　據(jù)悉，武漢市2022年度第三批集中供地將于9月27日起拍，本輪共推出43宗地塊，總建筑規(guī)模約504.55萬(wàn)平方米，總起始價(jià)約371.61億元。 　　值得關(guān)注的是，9月21日，武漢市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步全力做好我市集中供地有關(guān)工作的通知》。通知顯示，武漢市自然資源和規(guī)劃局計(jì)劃在9月、10月、11月繼續(xù)安排3個(gè)批次(第四、五、六批次)的集中供地。 　　通知稱，請(qǐng)各儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)按照市政府“迎難趕超、全力沖刺、再續(xù)精彩”的有關(guān)指示精神，嚴(yán)格落實(shí)土地供應(yīng)年度計(jì)劃執(zhí)行要求，并重點(diǎn)圍繞后續(xù)3個(gè)批次集中供地的時(shí)間安排，切實(shí)加大項(xiàng)目籌措力度，全力以赴推進(jìn)相關(guān)工作：一是加快征收折遷，確保應(yīng)拆盡拆，應(yīng)供盡供；二是及時(shí)委托規(guī)劃論證，加緊申報(bào)完善供地前期手續(xù)；三是加大招商引資，確保項(xiàng)目順利落地。 　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，武漢今年增加三批次集中供地，其中一個(gè)原因是今年前兩輪土地成交規(guī)模明顯縮減。 　　中指院數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月，武漢土地出讓金為239億元（包括住宅、商業(yè)綜合類），成交規(guī)劃建筑面積959萬(wàn)平方米。 　　“盡管多個(gè)城市房地產(chǎn)政策環(huán)境顯著改善，但當(dāng)前房企拿地意愿仍舊低迷。尤其是樓市銷售持續(xù)承壓下，大部分民營(yíng)房企受資金壓力影響已經(jīng)暫緩拿地，僅央企、國(guó)企、地方政府平臺(tái)以及少部分優(yōu)質(zhì)民企仍在參與土地拍賣?！笨硕鸱治鰩煼Q。 　　其進(jìn)一步表示，雖然近期利好政策頻出，但在市場(chǎng)預(yù)期未明顯好轉(zhuǎn)之下，房企的拿地態(tài)度仍很謹(jǐn)慎，投資僅聚焦于高能級(jí)城市核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)宅地，盈利空間較小的商住辦地塊或樓市去化不佳的遠(yuǎn)郊地塊則會(huì)以底價(jià)成交或直接流拍。 　　業(yè)內(nèi)專家指出，為保證土地順利成交，后續(xù)武漢集中供地出讓條件有望優(yōu)化。 　　與其它二線城市相似，武漢今年也出臺(tái)了樓市扶持政策，包括部分區(qū)域取消限購(gòu)、放開(kāi)二孩及以上家庭限購(gòu)等。 　　5月22日，湖北省人民政府官方抖音賬號(hào)“湖北發(fā)布”宣布，武漢四大遠(yuǎn)城區(qū)全部解除限購(gòu)，四大遠(yuǎn)城區(qū)包括江夏區(qū)、東西湖區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、黃陂區(qū)。 　　同日，武漢市建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布消息稱，對(duì)父母來(lái)漢投靠子女或子女來(lái)漢投靠父母的本市戶籍居民家庭，且在武漢市已有2套住房的，在限購(gòu)區(qū)域可新購(gòu)買1套住房。 　　此外，對(duì)符合國(guó)家生育政策生育二孩或三孩的武漢市戶籍居民家庭，且在武漢市已有2套住房的，在限購(gòu)區(qū)域可新購(gòu)買1套住房；對(duì)限購(gòu)區(qū)域內(nèi)首次購(gòu)買普通住房的非武漢市戶籍居民家庭，在武漢市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅年限由2年調(diào)整為1年。 　　雖然出臺(tái)了一系列穩(wěn)樓市措施，但武漢樓市未有明顯起色。 　　中指院數(shù)據(jù)顯示，今年8月，武漢住宅均價(jià)16462元/平方米，環(huán)比下降2%，同比下降3%。1-8月,武漢新建商品房網(wǎng)簽銷售104772套，網(wǎng)簽銷售面積1166.41萬(wàn)平方米，同比減少33.31%。

從5月下旬至今，至少有6個(gè)城市有樓盤推出了“農(nóng)產(chǎn)品(000061)換房”活動(dòng)。 　　開(kāi)發(fā)商直接把山核桃收購(gòu)價(jià)抬了6倍，以180元/斤抵購(gòu)房款！近日，新房市場(chǎng)一向平穩(wěn)的杭州也有樓盤開(kāi)始搞“農(nóng)產(chǎn)品換房”了。 　　從5月下旬至今，至少有6個(gè)城市有樓盤推出了“農(nóng)產(chǎn)品換房”活動(dòng)，這一特殊的營(yíng)銷方式從河南的小縣城一直蔓延到一二線城市的郊區(qū)，隨著季節(jié)的變換，可換房農(nóng)產(chǎn)品種類豐富，已經(jīng)包括大蒜、小麥、西瓜、水蜜桃、荔枝、山核桃等。然而，從活動(dòng)真正落地情況來(lái)看，此類營(yíng)銷方式是噱頭效應(yīng)大于實(shí)際效果，有些樓盤因此獲得了更多客戶咨詢，也有樓盤去化效果不佳。 　　杭州遠(yuǎn)郊市場(chǎng)由熱轉(zhuǎn)冷 　　近日有消息稱，杭州臨安區(qū)青山湖板塊的青山湖畔項(xiàng)目推出了“山核桃換房”的抵扣促銷活動(dòng)，以180元/斤的高價(jià)收山核桃，最高可抵18萬(wàn)房款，且山核桃不論新舊，不限產(chǎn)地，不講品種。 　　9月23日，該樓盤一名銷售人員向第一財(cái)經(jīng)表示“山核桃換房”活動(dòng)屬實(shí)，但是參與房源并不多，活動(dòng)截止期為9月30日。 　　杭州臨安是我國(guó)山核桃的兩大主要產(chǎn)地之一，也是山核桃加工集散中心，種植面積達(dá)到57萬(wàn)畝，預(yù)計(jì)年產(chǎn)量將達(dá)到1.6萬(wàn)噸，占全國(guó)產(chǎn)量的三成，島石、清涼峰、龍崗、昌化、河橋、湍口、太陽(yáng)等鎮(zhèn)均有種植，時(shí)下正是山核桃收貨的季節(jié)。 　　據(jù)《錢江晚報(bào)》報(bào)道，去年臨安山核桃收購(gòu)的價(jià)格約在每斤28元-30元之間，今年產(chǎn)量上去的話價(jià)格還可能微降。與這一市場(chǎng)參考價(jià)對(duì)比，青山湖畔售樓處給出的180元/斤高價(jià)是正常價(jià)格的6倍多。 　　青山湖畔開(kāi)發(fā)商為銀城國(guó)際，項(xiàng)目所在的臨安區(qū)是杭州的遠(yuǎn)郊，該項(xiàng)目到杭州傳統(tǒng)市中心的距離有40多公里，但項(xiàng)目在臨安區(qū)內(nèi)的地段并不差，它緊鄰臨安重點(diǎn)發(fā)展的濱湖新區(qū)核心片區(qū)、青山湖風(fēng)景區(qū)的西南緣，坐擁綠水青山的湖景資源，周圍五公里內(nèi)有臨安區(qū)政府、購(gòu)物中心、浙江農(nóng)林大學(xué)分校等，距離杭州地鐵16號(hào)線青山湖站3.8公里。 　　今年以來(lái)，杭州新房市場(chǎng)兩極分化趨勢(shì)愈發(fā)明顯，紅盤熱度不減，但臨安的樓盤卻屬于另一極，去化水平一般。 　　今年5月，青山湖畔加推16、17、20、23、26、28號(hào)樓共計(jì)243套，但截至期滿都沒(méi)有一個(gè)登記客戶；6月再推出洋房18、19、25號(hào)樓共96套房，同樣零登記。據(jù)杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至9月23日，青山湖畔“御庭園”在5月、6月預(yù)售的兩批房源還有240套在售。 　　在推出“山核桃換房”營(yíng)銷活動(dòng)前，今年6月，該樓盤還推出過(guò)買房就送寶馬1系轎車、送18888元名品家電、送兩年物業(yè)費(fèi)等活動(dòng)。 　　實(shí)際上，就在去年上半年，該項(xiàng)目還賣得挺火，半年成交1399套，成交額達(dá)到34億元，是臨安最熱門的樓盤之一。 　　青山湖畔項(xiàng)目正是杭州臨安樓市由熱轉(zhuǎn)冷的一個(gè)縮影——今年上半年，臨安區(qū)各類商品房成交3732套，同比約下滑了75%。今年9月10日，臨安區(qū)大力度救市，發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)臨安區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展的意見(jiàn)》，其中稱臨安將實(shí)施購(gòu)房補(bǔ)貼新政，支持剛需及改善型住房需求。 　　農(nóng)產(chǎn)品換房主要是為“造熱度” 　　近四個(gè)月來(lái)，全國(guó)至少有6地的樓盤推出農(nóng)產(chǎn)品換房營(yíng)銷活動(dòng)，包括河南商丘市、開(kāi)封市，江蘇南京市、無(wú)錫市，廣東廣州市，再到浙江杭州，可換房的特色農(nóng)產(chǎn)品有大蒜、小麥、西瓜、水蜜桃、荔枝、山核桃等。此外，重慶一樓盤也把營(yíng)銷對(duì)象瞄準(zhǔn)農(nóng)民，推出了“買房送打谷子”服務(wù)。 　　從地域分布來(lái)看，這類活動(dòng)從中部縣城向東部發(fā)達(dá)一二線城市的郊區(qū)蔓延。 　　“農(nóng)產(chǎn)品換房”營(yíng)銷活動(dòng)能真正帶來(lái)效果嗎？從落地情況看，有些樓盤因此獲益，也有樓盤效果不佳，總體來(lái)說(shuō)農(nóng)產(chǎn)品換房的噱頭效應(yīng)大于實(shí)際，多數(shù)活動(dòng)持續(xù)時(shí)間不長(zhǎng)。 　　最開(kāi)始嘗試這種營(yíng)銷方式的樓盤嘗到了些許甜頭，比如開(kāi)封市杞縣的建業(yè)城，早在5月下旬就打出了“大蒜5元/斤換房”的促銷廣告，被媒體報(bào)道后，銷售人員一度連咨詢電話都接不過(guò)來(lái)了，5月22日-6月6日期間，杞縣建業(yè)城獲得來(lái)電咨詢2859組、到訪852組、成交30套，16天成交約86萬(wàn)斤大蒜。 　　今年6月28日，江蘇省會(huì)南京郊區(qū)的新城云漾濱江樓盤推出“西瓜換房”活動(dòng)，用超過(guò)西瓜市場(chǎng)價(jià)150%的價(jià)格收瓜，一萬(wàn)斤瓜可以沖抵10萬(wàn)元房款。根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)站數(shù)據(jù)，截至目前，4月開(kāi)盤的云漾濱江聽(tīng)濤苑未售總套數(shù)263套，總認(rèn)購(gòu)套數(shù)2套，5月開(kāi)盤的云漾濱江觀瀾苑未售總套數(shù)189套，總認(rèn)購(gòu)套數(shù)30套，去化情況一般。 　　重慶梁平的“湖山云著”樓盤推出買房送打谷子的服務(wù)，也一度引發(fā)熱議，該項(xiàng)目工作人員告訴記者，樓盤新聞“出圈”后，打電話到售樓處咨詢的客戶變多了，也能轉(zhuǎn)化為成交，但是真正要求打谷子的客戶幾乎沒(méi)有，配合其他各種渠道營(yíng)銷方式，7月、8月實(shí)現(xiàn)了月均四五十組成交量。 　　一名千億房企的集團(tuán)總部營(yíng)銷人員對(duì)記者表示，這類“農(nóng)產(chǎn)品換房”活動(dòng)主要目的是吸引眼球，打造“出圈”效應(yīng)，而且這類樓盤多位于小縣城或是一二線城市邊緣郊區(qū)，它們的主要營(yíng)銷對(duì)象就是縣區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶、進(jìn)城的農(nóng)民，該類活動(dòng)熱度一直延續(xù)，就代表著這類市場(chǎng)冷清，需要不斷營(yíng)造熱點(diǎn)。

各方力量在助力“保交樓”政策落地方面，再取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。 9月23日，銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時(shí)透露，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行已向遼寧省沈陽(yáng)市支付全國(guó)首筆“保交樓”專項(xiàng)借款，支持遼寧“保交樓”項(xiàng)目。 上述負(fù)責(zé)人進(jìn)一步表示，銀保監(jiān)會(huì)積極推動(dòng)支持“保交樓、穩(wěn)民生”，指導(dǎo)銀行在配合地方政府壓實(shí)各方責(zé)任的有序安排下，積極主動(dòng)參與合理解決資金硬缺口的方案研究，做好具備條件的信貸投放，千方百計(jì)推動(dòng)“保交樓、穩(wěn)民生”；配合住建部、財(cái)政部、人民銀行等部門及時(shí)出臺(tái)措施，完善政策工具箱，通過(guò)政策性銀行專項(xiàng)借款支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定大局。 這意味著備受關(guān)注的“保交樓”專項(xiàng)借款政策在具體執(zhí)行上，進(jìn)度加快。此前的8月份，住建部消息顯示，其會(huì)同財(cái)政部、人民銀行等有關(guān)部門出臺(tái)專門措施，以政策性銀行專項(xiàng)借款的方式，支持有需要的城市推進(jìn)已售逾期難交付的住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。 此后，鄭州市安置房建設(shè)和問(wèn)題樓盤攻堅(jiān)化解工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室印發(fā)了《關(guān)于對(duì)擬使用保交樓專項(xiàng)借款項(xiàng)目開(kāi)展全面審計(jì)的通知》，其中提到，根據(jù)國(guó)家九部委關(guān)于“保交樓”專項(xiàng)借款使用相關(guān)規(guī)定和要求，鄭州將對(duì)全市范圍內(nèi)使用“保交樓”專項(xiàng)借款項(xiàng)目開(kāi)展全面審計(jì)。 政策性銀行專項(xiàng)借款是目前“保交樓”工作的重要抓手。此次，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行已向沈陽(yáng)市支付全國(guó)首筆“保交樓”專項(xiàng)借款，支持遼寧“保交樓”項(xiàng)目，釋放出重大信號(hào)。在廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，雖然專項(xiàng)借款的運(yùn)作邏輯、投向項(xiàng)目、退出機(jī)制等具體信息還不明確，但是該消息的釋放，其主要目的是要求專項(xiàng)借款盡快投放下去，推動(dòng)復(fù)工復(fù)產(chǎn)和“保交樓”的進(jìn)度，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。 值得一提的是，在“停貸”風(fēng)波下，“保交樓、穩(wěn)民生”被首次寫入中央政治局會(huì)議文件，成為今年房地產(chǎn)工作的重中之重。 “保交樓”的難點(diǎn)是資金來(lái)源。為了破局資金困局，今年以來(lái)，各方主體、各種措施與政策工具在不斷完善，從最早的房企并購(gòu)貸款到全國(guó)性AMC（資產(chǎn)管理公司）和地方性AMC入場(chǎng)、城投公司馳援。此后，地方政府主導(dǎo)成立紓困基金，鄭州百億紓困基金首個(gè)項(xiàng)目落地。 據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，7月以來(lái)，全國(guó)已有超30省份出臺(tái)“保交樓”相關(guān)舉措，在“保交樓”政策推進(jìn)下，項(xiàng)目“停工”問(wèn)題得到一定程度改善，對(duì)市場(chǎng)信心的修復(fù)起到一定積極作用。 如今，起著關(guān)鍵作用的專項(xiàng)借款，其落地工作在沈陽(yáng)市取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，為其他城市的推動(dòng)與落地提供借鑒。通過(guò)專項(xiàng)借款撬動(dòng)、銀行貸款跟進(jìn)，支持已售逾期、難交付住宅項(xiàng)目的建設(shè)交付，不僅能夠維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益，還能夠修復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，有利于社會(huì)穩(wěn)定。 中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，近期，住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人指出“保交樓”專項(xiàng)借款工作正在緊張有序進(jìn)行。從短期來(lái)看，各地“保交樓”相關(guān)資金預(yù)計(jì)將加快到位，伴隨著熱點(diǎn)城市政策環(huán)境的持續(xù)改善及“保交樓”舉措的跟進(jìn)，熱點(diǎn)一二線城市市場(chǎng)情緒或有好轉(zhuǎn)。

業(yè)界人士認(rèn)為，“帶押過(guò)戶”政策能夠降低交易成本，對(duì)供需兩端均有益，但對(duì)價(jià)格直接影響不明顯。 　　“帶押過(guò)戶”再添一城。 　　第一財(cái)經(jīng)記者23日從微商銀行合肥某支行處了解到，昨日建設(shè)銀行(601939)(5.620, 0.05, 0.90%)合肥分行已出現(xiàn)“帶押過(guò)戶”成功案例，微商銀行也正在研究相關(guān)工作，但具體何時(shí)落地，尚不清楚。 　　隨后，記者問(wèn)詢當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)銀行，一名某支行工作人員告訴記者，該消息屬實(shí)。建設(shè)銀行確實(shí)可以辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。 　　除合肥外，截至目前，全國(guó)已有廣州、深圳、南京、蘇州、西安、濟(jì)南等多個(gè)熱點(diǎn)一二線城市出臺(tái)“帶押過(guò)戶”新政或已實(shí)際執(zhí)行。 　　買方成本、風(fēng)險(xiǎn)降低了嗎？ 　　“帶押過(guò)戶”是指存在抵押的房產(chǎn)要上市交易的，無(wú)需先行還清貸款，即可實(shí)現(xiàn)抵押變更、轉(zhuǎn)移登記及新抵押設(shè)立。 　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)在接受第一財(cái)經(jīng)采訪時(shí)稱，“帶押過(guò)戶”政策在熱點(diǎn)一二線城市率先施行，能夠促進(jìn)二手房市場(chǎng)交易量的提升，進(jìn)一步暢通二手房置換改善鏈條，促進(jìn)市場(chǎng)改善性需求的釋放。 　　但他同時(shí)也提出，新交易模式落地后，更多是縮短交易時(shí)間，確保交易安全，但從交易成本上來(lái)看，未必帶來(lái)明顯改善，甚至一些環(huán)節(jié)上的限制可能增加購(gòu)房成本，該政策仍有優(yōu)化空間。 　　廣東華商律師事務(wù)所律師周爭(zhēng)鋒則告訴記者，“帶押過(guò)戶”之所以備受市場(chǎng)青睞，是因?yàn)槊獬舜饲岸址拷灰字小摆H樓”帶來(lái)的擔(dān)保費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)。 　　他解釋稱，一直以來(lái)，二手房交易市場(chǎng)中的“買方還清賣方尾款”現(xiàn)象始終存在，這主要涉及擔(dān)保公司為買受人提供的一種“贖樓”服務(wù)，俗稱“一筆款贖樓”。 　　具體而言，在該種交易方式下，買賣雙方簽訂買賣合同之后，買家找擔(dān)保公司給自己的按揭貸款提供擔(dān)保，向銀行申請(qǐng)按揭貸款，然后用自己申請(qǐng)的按揭貸款，還出賣人的銀行欠款，出賣人贖樓成功解除抵押登記以后雙方遞件過(guò)戶，過(guò)戶以后買家再抵押給銀行。 　　“實(shí)際上，這就是一種買家先給錢后過(guò)戶的交易模式，買方風(fēng)險(xiǎn)更大，時(shí)常會(huì)引發(fā)糾紛案件。”周爭(zhēng)鋒舉例稱，比如，當(dāng)買家?guī)椭鲑u人“贖樓”成功后，出賣人的房子被第三人查封或出賣人將房產(chǎn)另行出售，買家將會(huì)背負(fù)嚴(yán)重的債務(wù)，擔(dān)保公司給買家提供的擔(dān)保，也會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的擔(dān)保責(zé)任。 　　“帶押過(guò)戶”模式則避免了“贖樓”環(huán)節(jié)。周爭(zhēng)鋒稱，“帶押過(guò)戶”是在出賣人的貸款尚未還清的情況下，銀行先把房子過(guò)戶給買受人。等買受人辦理新的抵押以后，再用買受人的按揭貸款結(jié)算此前出賣人的抵押欠款。 　　對(duì)于前述“第三人查封”帶來(lái)的額外交易成本和時(shí)間支出，在多地“帶押過(guò)戶”新政也提出了針對(duì)性的解決方式。 　　比如，濟(jì)南市在帶抵押過(guò)戶流程中推出了買賣的預(yù)告登記和抵押權(quán)預(yù)告登記兩個(gè)預(yù)告登記模式，以確保各個(gè)流程的無(wú)縫銜接?！霸撃Ｊ较?，買賣雙方可依據(jù)法律預(yù)告登記對(duì)抗查封?！敝軤?zhēng)鋒稱。 　　此外，由于“帶押過(guò)戶”是以買方名義設(shè)立新的抵押貸款，新貸款利率一般按現(xiàn)行利率執(zhí)行，周爭(zhēng)鋒稱，這在當(dāng)前多個(gè)熱點(diǎn)城市商貸利率不斷下調(diào)的背景下，對(duì)于購(gòu)房者而言，購(gòu)房成本可能會(huì)有所降低。 　　不過(guò)，徐躍進(jìn)提出了一點(diǎn)憂慮。他表示，目前，部分城市“帶押過(guò)戶”政策執(zhí)行中還可能存在諸多限制，比如，買賣雙方貸款銀行需為同一家或買方貸款須為純商貸等，這些限制有可能會(huì)增加購(gòu)房成本，政策執(zhí)行細(xì)則仍待完善。 　　熱點(diǎn)城市為何先試現(xiàn)行？ 　　在廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，多地推出“帶押過(guò)戶”二手房交易模式的背后，是近期以來(lái)多地二手房交易下降，跌幅甚至大于新房市場(chǎng)的現(xiàn)況。 　　貝殼研究院最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，8月份，重點(diǎn)50城二手房市場(chǎng)活躍度較上月有所減弱，超七成城市二手房成交量環(huán)比下降。另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，8月份，一線二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平；二線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比跌幅擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，為-0.3%。 　　“二手房交易的不景氣，會(huì)對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期和縮短換房周期造成較大沖擊?！崩钣罴畏Q。 　　截至目前，出臺(tái)“帶押過(guò)戶”新政的多為熱點(diǎn)一二線城市，徐躍進(jìn)稱，主要有兩方面原因：其一，與三四線城市相比，熱點(diǎn)一二線城市二手房市場(chǎng)規(guī)模相對(duì)較大，二手房市場(chǎng)對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響更大；其二，熱點(diǎn)一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)轉(zhuǎn)更依賴二手房置換改善鏈條，很多家庭需要將現(xiàn)有住房出售后再購(gòu)買改善的住房。 　　此外，李宇嘉還提到，目前，在廣州等熱點(diǎn)城市，新房供應(yīng)存在高房?jī)r(jià)、大戶型化、豪宅化等趨勢(shì)，小戶型、總價(jià)可控的二手房是新市民上車和扎根的主要選擇?；诖?，熱點(diǎn)城市推出“帶押過(guò)戶”的迫切程度會(huì)更高。 　　隨之“帶押過(guò)戶”交易模式的落地，二手房市場(chǎng)的掛牌量或?qū)⒃黾?，如果?dāng)?shù)厥袌?chǎng)短期承接力有限，二手房?jī)r(jià)格是否面臨挑戰(zhàn)？ 　　中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專委會(huì)主任、中國(guó)區(qū)域科學(xué)協(xié)會(huì)副理事長(zhǎng)王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為，掛牌量的增加必然會(huì)影響二手房市場(chǎng)的短期價(jià)格，這屬于正常的市場(chǎng)價(jià)格行為。“但二手房?jī)r(jià)最終取決于樓市的整體狀況。隨著樓市調(diào)控政策的不斷優(yōu)化和市場(chǎng)信心的逐漸恢復(fù)，熱點(diǎn)城市的二手房市場(chǎng)價(jià)格預(yù)計(jì)會(huì)率先回暖?！? 　　徐躍進(jìn)則認(rèn)為，“帶押過(guò)戶”政策能夠降低交易成本，對(duì)供需兩端均有益，但對(duì)價(jià)格直接影響不明顯。要想進(jìn)一步激活二手房交易市場(chǎng)，還需要從降低交易門檻和成本的角度出臺(tái)相關(guān)政策。

9月23日，北京市住建委和北京市規(guī)自委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于試行存量房交易“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），將二手房交易“連環(huán)單”由過(guò)去的串聯(lián)辦理調(diào)整為并聯(lián)辦理，縮短辦理時(shí)間，方便購(gòu)房群眾。 北京合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示：“此舉針對(duì)‘換房’中‘連環(huán)單’交易的痛點(diǎn)，將串聯(lián)辦理改為并聯(lián)辦理，在全國(guó)來(lái)說(shuō)具有創(chuàng)新意義。同時(shí)，此舉可以提高二手房交易效率和資金利用率，改善二手房交易環(huán)境?！? 9月23日，北京市住建委和北京市規(guī)自委聯(lián)合發(fā)布《通知》，將二手房交易“連環(huán)單”由此前的串聯(lián)辦理調(diào)整為并聯(lián)辦理。 “賣一買一”可合并辦理 按現(xiàn)行做法，“連環(huán)單”家庭一般要在賣出名下住房并辦理轉(zhuǎn)移登記后，才能騰出資格購(gòu)買下一處住房，交易周期較長(zhǎng)。為打通“堵點(diǎn)”，自2021年起，北京市住建委在部分經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)中進(jìn)行了試點(diǎn)，將“連環(huán)單”業(yè)務(wù)優(yōu)化為并行辦理，有效壓減了交易時(shí)長(zhǎng)。在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，北京市住建委和北京市規(guī)自委于9月23日正式下發(fā)《通知》，在全市范圍內(nèi)試行存量房交易“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理。 《通知》在繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)政策規(guī)定的前提下，優(yōu)化了購(gòu)房資格核驗(yàn)操作：納入“連環(huán)單”業(yè)務(wù)的購(gòu)房家庭，其賣出住房網(wǎng)上簽約后，即可視同該套住房“暫時(shí)”轉(zhuǎn)出，進(jìn)行買入房屋的購(gòu)房資格審核，待完成買入住房的網(wǎng)簽后，可一并辦理賣出、買入房屋的貸款、繳稅、登記業(yè)務(wù)。 《通知》還明確了“連環(huán)單”業(yè)務(wù)辦理的流程、規(guī)則等內(nèi)容。目前，僅將“A家庭←B家庭←C家庭”涉及三方家庭的連環(huán)單業(yè)務(wù)納入試行范圍。 北京市住建委表示，下一步將會(huì)同有關(guān)部門，監(jiān)測(cè)評(píng)估“連環(huán)單”并聯(lián)辦理的實(shí)施效果，依托不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)上辦事服務(wù)平臺(tái)，加強(qiáng)交易、繳稅、登記各環(huán)節(jié)的信息流轉(zhuǎn)和業(yè)務(wù)銜接，在兼顧安全和效率的前提下，逐步完善優(yōu)化相關(guān)措施。 業(yè)內(nèi)：提高效率，滿足換房需求 “北京的做法有三點(diǎn)創(chuàng)新之處，一是落實(shí)共同申請(qǐng)制度，‘連環(huán)單’家庭與賣出方、買入方達(dá)成交易意向，需要三方共同提出連環(huán)單業(yè)務(wù)申請(qǐng)；二是優(yōu)化了資格審查，縮短交易時(shí)間；三是明確交易中途停止的處理規(guī)則，確保此類連環(huán)交易不會(huì)出現(xiàn)交易風(fēng)險(xiǎn)?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)點(diǎn)評(píng)稱。 “二手房連環(huán)交易，往往和改善型住房需求有關(guān)，比如賣掉小房子再換大房子，此類交易其實(shí)有兩筆，過(guò)去這兩筆分開(kāi)操作，造成交易周期明顯拉長(zhǎng)，也使得交易成本較大。而現(xiàn)在北京搭建了此類平臺(tái)，客觀上使得此類交易的成本明顯降低，也有助于交易效率提高，疊加當(dāng)前二手房的各類信貸支持政策，購(gòu)房方面的便捷度將會(huì)明顯提高，有利于滿足此類家庭的換房需求。”嚴(yán)躍進(jìn)點(diǎn)評(píng)稱。 “這也是針對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)而實(shí)施的改善措施。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)分析表示：“北京房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已經(jīng)逐漸步入存量時(shí)代，二手房市場(chǎng)的運(yùn)轉(zhuǎn)效率會(huì)直接影響整體市場(chǎng)資源配置的效率。根據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2021年北京二手房成交面積超過(guò)1700萬(wàn)平方米，顯著高于新房的1010萬(wàn)平方米。同時(shí)，由于購(gòu)房成本較高，市場(chǎng)中‘連環(huán)單’很多，市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)更加依賴二手房置換改善的鏈條?！? 同時(shí)，對(duì)于政策的適用范圍，徐躍進(jìn)也強(qiáng)調(diào)：“此政策的主要效用在于縮短交易時(shí)間，對(duì)市場(chǎng)供需的影響或較為有限。同時(shí)需要注意的是，目前僅將‘A家庭←B家庭←C家庭’涉及三方家庭的連環(huán)單業(yè)務(wù)納入試行范圍，涉及新房的鏈條暫不適用?！? 從北京二手房市場(chǎng)來(lái)看，據(jù)北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，8月北京市二手住宅網(wǎng)簽量為13920套，環(huán)比增長(zhǎng)12.8%，同比下降12.7%。 雖然從網(wǎng)簽量看，8月份二手住房市場(chǎng)仍處恢復(fù)回升過(guò)程，但網(wǎng)簽數(shù)據(jù)具有滯后性。從北京鏈家成交數(shù)據(jù)看，8月二手住房市場(chǎng)已進(jìn)入復(fù)蘇后的自然回落過(guò)程，成交量較7月份小幅下降，成交均價(jià)保持平穩(wěn)；市場(chǎng)預(yù)期仍處低位水平，賣方漲價(jià)意愿不強(qiáng)，買方觀望情緒有所上升。 郭毅表示：“當(dāng)前購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心不足，觀望情緒濃厚，此時(shí)北京從二手房連環(huán)交易這個(gè)方向入手，改善二手房交易的環(huán)境，從而促使改善型需求更好地釋放，對(duì)整體市場(chǎng)也將有正向的修復(fù)作用?！?

【一、9月多家房企成功融資】 在各類政策的支持下，房企融資腳步似乎有所加快。 2022年9月19日，上交所公示，北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)有限公司2022年面向?qū)I(yè)投資者公開(kāi)發(fā)行50億元公司債券，項(xiàng)目狀態(tài)更新為“已反饋”。 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，9月份以來(lái)，包括旭輝、碧桂園、美的置業(yè)等公司在內(nèi)，已有多家房企成功進(jìn)行融資。 9月18日晚間，旭輝控股(集團(tuán))有限公司發(fā)布公告稱，全資附屬公司旭輝中國(guó)將于或大約于2022年9月21日在中國(guó)公開(kāi)發(fā)行2022年度第二期中期票據(jù)，其發(fā)行規(guī)模為不多于人民幣12億元，期限三年。 9月16日，碧桂園地產(chǎn)完成2022年第一期中期票據(jù)發(fā)行的簿記建檔工作。在中債信用增進(jìn)投資股份有限公司的支持下，此次發(fā)債最終票面利率3.2%，認(rèn)購(gòu)倍數(shù)為2.86倍。 9月9日，新城控股(601155)發(fā)行2022年度第二期中期票據(jù)，發(fā)行總額10億元，發(fā)行利率3.28%，期限3年。 9月5日，美的置業(yè)發(fā)行2022年度第三期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模10億元，發(fā)行利率3.33%，期限3年。 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，8月以來(lái)至9月19日，房地產(chǎn)企業(yè)已發(fā)行或擬發(fā)行上市的中期票據(jù)已有49筆，合計(jì)規(guī)模為368.7億元。 部分房企今年的資金面壓力大，并且三季度還是償債高峰期，通過(guò)中期票據(jù)進(jìn)行有效大額融資以解決財(cái)務(wù)壓力，對(duì)于房企健康度不斷轉(zhuǎn)好，加速自身修復(fù)并有效按期施工保交樓，都會(huì)起到重要作用。 【二、國(guó)家發(fā)改委:合理確定都市圈空間范圍,防止盲目擴(kuò)張規(guī)?！? 9月19日，國(guó)家發(fā)展改革委召開(kāi)9月份新聞發(fā)布會(huì)，發(fā)布會(huì)上，相關(guān)負(fù)責(zé)人就合理確定都市圈空間范圍、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、助企紓困、推動(dòng)新能源汽車產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展等熱點(diǎn)話題回應(yīng)了民生關(guān)切并回答了記者提問(wèn)。 國(guó)家發(fā)展改革委新聞發(fā)言人孟瑋表示，培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈，推動(dòng)超大特大城市和有條件的大城市輻射帶動(dòng)周邊市縣，縮小中小城市與超大特大城市在基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)方面的差距，有利于加快轉(zhuǎn)變超大特大城市發(fā)展方式、促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，有利于提升要素配置效率、構(gòu)建高質(zhì)量發(fā)展的動(dòng)力系統(tǒng)，對(duì)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤、加快構(gòu)建新發(fā)展格局具有重要意義。 孟瑋介紹，總體上看，我國(guó)都市圈發(fā)展還處在初級(jí)階段，各地要尊重客觀規(guī)律、立足發(fā)展階段，以促進(jìn)中心城市與周邊城市（鎮(zhèn)）同城化發(fā)展為方向，以創(chuàng)新體制機(jī)制為抓手，科學(xué)有序推動(dòng)都市圈建設(shè)。 一是依托輻射帶動(dòng)能力強(qiáng)的大城市培育都市圈。都市圈是大城市發(fā)展到一定階段后，與周邊市縣密切互動(dòng)進(jìn)而呈現(xiàn)出的城鎮(zhèn)化空間形態(tài)。從城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)律看，都市圈主要集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢(shì)區(qū)域，需要充分考慮發(fā)展基礎(chǔ)和發(fā)展?jié)摿?，在條件成熟的前提下，依托超大特大城市或輻射帶動(dòng)能力強(qiáng)的大城市逐步培育。不能跨越發(fā)展階段，在不具備條件的情況下推動(dòng)都市圈建設(shè)。 二是依據(jù)人口經(jīng)濟(jì)聯(lián)系科學(xué)合理確定都市圈空間范圍。都市圈形成的重要特征是城市間有密切的人員往來(lái)和經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，基本范圍是1小時(shí)通勤圈。從地方已印發(fā)的發(fā)展規(guī)劃來(lái)看，都市圈范圍大多是2萬(wàn)多平方公里。各地在確定都市圈范圍時(shí)要堅(jiān)持實(shí)事求是的原則，順應(yīng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、人口流動(dòng)和空間演進(jìn)趨勢(shì)，做到集約高效發(fā)展，防止盲目擴(kuò)張規(guī)模。 三是把中心城市帶動(dòng)周邊市縣共同發(fā)展作為培育都市圈的重要內(nèi)容。發(fā)揮中心城市輻射帶動(dòng)作用，通過(guò)建立健全都市圈協(xié)同機(jī)制，加快基礎(chǔ)設(shè)施向周邊延伸、要素資源向周邊流動(dòng)、功能產(chǎn)業(yè)向周邊疏解、公共服務(wù)向周邊覆蓋，更好帶動(dòng)周邊市縣發(fā)展，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。 下一步，國(guó)家發(fā)展改革委將會(huì)同有關(guān)部門，統(tǒng)籌考慮地方培育都市圈的基礎(chǔ)和條件，指導(dǎo)都市圈科學(xué)有序發(fā)展，推動(dòng)都市圈中心城市轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，帶動(dòng)中小城市共同發(fā)展。 【三、保利置業(yè)集團(tuán)：上海保利置業(yè)發(fā)行不超50億元公司債券申請(qǐng)獲證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)】 保利置業(yè)集團(tuán)9月19日公告，于2022年9月14日，中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)批準(zhǔn)公司一家于中華人民共和國(guó)注冊(cè)成立的全資附屬公司保利置業(yè)集團(tuán)有限公司("上海保利置業(yè)")有關(guān)建議向合格投資者分期公開(kāi)發(fā)行面值不超過(guò)50億元的國(guó)內(nèi)公司債券申請(qǐng)。 根據(jù)該批準(zhǔn)，上海保利置業(yè)可在中國(guó)證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)公司債券發(fā)行建議日起24個(gè)月內(nèi)分期發(fā)行公司債券。 【四、泛?？毓?000046)十二個(gè)月內(nèi)涉及訴訟案件金額合計(jì)5.97億元】 9月14日，泛海控股股份有限公司發(fā)不關(guān)于累計(jì)訴訟、仲裁情況的公告。 據(jù)了解，截至公告披露日，除已披露過(guò)的訴訟、仲裁案件外，該公司及公司控股子公司連續(xù)十二個(gè)月內(nèi)累計(jì)訴訟、仲裁涉案金額合計(jì)約5.97億元，占公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)（57.85億元）的10.33%。 公告顯示，泛?？毓杉白庸旧婕?起案件，訴訟類型有建設(shè)工程施工合同糾紛、營(yíng)業(yè)信托糾紛、債券交易糾紛以及合同糾紛，目前這5起案件的狀態(tài)都為一審進(jìn)行中。 【五、天津擬出臺(tái)住房公積金新規(guī):首套房貸款最高限額上浮20%】 9月20日，據(jù)天津市住房公積金管理中心官網(wǎng)消息，該中心向社會(huì)發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整租房提取住房公積金和個(gè)人住房公積金貸款有關(guān)政策的通知（征求意見(jiàn)稿）》（簡(jiǎn)稱《征求意見(jiàn)稿》），其中提出，對(duì)于申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款購(gòu)買家庭首套住房的，貸款最高限額以天津市統(tǒng)一貸款限額為基礎(chǔ)上浮20%。 除了支持剛需購(gòu)房需求，《征求意見(jiàn)稿》還明確，對(duì)于天津市繳存職工申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款購(gòu)買家庭第二套住房的，應(yīng)支付不低于住房交易價(jià)格40%的首付款。 值得一提的是，在租房方面，根據(jù)《征求意見(jiàn)稿》，對(duì)于養(yǎng)育未成年二孩及以上多子女的天津市繳存職工，符合租房提取住房公積金條件的，可按照實(shí)際房租支出提取住房公積金。此外，《征求意見(jiàn)稿》還提出縮短用于租房的公積金提取時(shí)間，若職工申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金支付房租，符合提取條件的，提取資金由現(xiàn)行的按季度劃轉(zhuǎn)調(diào)整為按月劃轉(zhuǎn)至職工的銀行儲(chǔ)蓄賬戶。 【六、河南推動(dòng)694個(gè)爛尾項(xiàng)目復(fù)工，金融方案首站進(jìn)入鄭州】 今年以來(lái)，河南推動(dòng)694個(gè)停工爛尾項(xiàng)目復(fù)工建設(shè)，實(shí)現(xiàn)50個(gè)停工爛尾項(xiàng)目竣工交付，200個(gè)項(xiàng)目配套設(shè)施得以完善，44.7萬(wàn)套房屋辦理了不動(dòng)產(chǎn)首次登記；推動(dòng)省級(jí)和鄭州市分別設(shè)立100億元額度的房地產(chǎn)紓困基金，大力爭(zhēng)取國(guó)家政策性銀行專項(xiàng)借款，支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，第一批專項(xiàng)借款50億元已下達(dá)鄭州。壓實(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)保交樓主體責(zé)任，多渠道處置資產(chǎn)、股權(quán)，籌集資金、瘦身自救；對(duì)抽逃資金涉嫌違法犯罪的，依法嚴(yán)厲打擊追討，全省公安機(jī)關(guān)已偵辦涉問(wèn)題樓盤刑事案件69起，形成了有力震懾。 在法治化進(jìn)程里，金融創(chuàng)新出現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)金融及區(qū)域鏈等失敗的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)嘗試，然而金融進(jìn)化還在持續(xù)升級(jí)之中，河南是人口大省和經(jīng)濟(jì)大省需要配套完善金融風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制，金融是經(jīng)濟(jì)血脈，金融一旦被實(shí)體經(jīng)濟(jì)排斥，那么整體經(jīng)濟(jì)生態(tài)就會(huì)萎縮性畸形發(fā)育。 河南省在穩(wěn)定樓市的政策制定中，一定要將樓市關(guān)聯(lián)的股市和債市底子摸清楚，溯源河南省金融監(jiān)管體系漏洞重建信用。用法治體系和政治勇氣倒查河南房地產(chǎn)市場(chǎng)三十年，在預(yù)售制機(jī)制下看看銀行和房管幾住建系統(tǒng)的權(quán)責(zé)，不能讓不良房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商躺平，不能讓瀆職和權(quán)力尋租的官員逃脫法網(wǎng)，他們侵占的每一分錢都是打工者血汗錢，一套房背后是一個(gè)家族幾代人努力。

23日，洛陽(yáng)市委書(shū)記江凌與來(lái)洛考察的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林舉行工作會(huì)談，并共同參加洛陽(yáng)文旅集團(tuán)與萬(wàn)達(dá)集團(tuán)戰(zhàn)略合作框架協(xié)議簽約儀式。 江凌對(duì)王健林一行來(lái)洛考察表示歡迎，對(duì)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)對(duì)洛陽(yáng)發(fā)展給予的支持表示感謝。他說(shuō)，進(jìn)入新發(fā)展階段，文旅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方式、運(yùn)營(yíng)內(nèi)容、商業(yè)模式都發(fā)生了新變化，“顛覆性創(chuàng)意、沉浸式體驗(yàn)、年輕化消費(fèi)”正在引領(lǐng)新潮流，文化、體育、休閑、影視、酒店等多要素融合正在成為新趨勢(shì)，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)正在成為文旅企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。洛陽(yáng)歷史文化資源豐富，在傳承弘揚(yáng)中華優(yōu)秀傳統(tǒng)文化中擁有許多稀缺資源，在發(fā)展沉浸式文旅產(chǎn)業(yè)上具有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。希望萬(wàn)達(dá)集團(tuán)充分發(fā)揮策劃、運(yùn)營(yíng)、平臺(tái)等綜合優(yōu)勢(shì)，聚焦洛陽(yáng)特色文旅IP，在洛謀劃建設(shè)盛唐文化主題的沉浸式體驗(yàn)項(xiàng)目，助力洛陽(yáng)打造全國(guó)沉浸式文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展新高地，為堅(jiān)定文化自信作出更大貢獻(xiàn)。 王健林介紹了萬(wàn)達(dá)集團(tuán)近年來(lái)推動(dòng)商業(yè)、文旅、體育、影視、兒童等產(chǎn)業(yè)發(fā)展的情況。他說(shuō)，當(dāng)前文旅產(chǎn)業(yè)正在加快實(shí)現(xiàn)數(shù)量增長(zhǎng)向質(zhì)量增長(zhǎng)的轉(zhuǎn)型。洛陽(yáng)是著名歷史古都、旅游強(qiáng)市，依托良好的文化底蘊(yùn)、旅游資源、生態(tài)優(yōu)勢(shì)，文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間和潛力巨大。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)將以此次合作為契機(jī)，更好發(fā)揮經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，充分挖掘洛陽(yáng)文化資源、自然稟賦，高標(biāo)準(zhǔn)推動(dòng)龍門旅游度假區(qū)等合作項(xiàng)目建設(shè)，助推洛陽(yáng)文旅產(chǎn)業(yè)跨越式發(fā)展。同時(shí)，將依托自身國(guó)際資源，積極在洛開(kāi)發(fā)國(guó)際A類體育賽事，助推洛陽(yáng)實(shí)現(xiàn)文體旅融合發(fā)展。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)對(duì)在洛投資信心十足，將全力推動(dòng)合作項(xiàng)目加快建設(shè)、盡早運(yùn)營(yíng)，為古都洛陽(yáng)交上一份精彩答卷。 按照協(xié)議，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)將與洛陽(yáng)文旅集團(tuán)在龍門旅游度假區(qū)、萬(wàn)安山旅游度假區(qū)、新唐街、在河之洲旅游度假區(qū)等項(xiàng)目中開(kāi)展深度合作，助力洛陽(yáng)打造全國(guó)文旅文創(chuàng)高地和國(guó)際文化旅游目的地；在商業(yè)、體育、服務(wù)業(yè)發(fā)展方面開(kāi)展廣泛合作，助力洛陽(yáng)文旅集團(tuán)打造全國(guó)一流的文旅產(chǎn)業(yè)國(guó)有資本投資運(yùn)營(yíng)公司。 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)首席副總裁劉海波，萬(wàn)達(dá)文化集團(tuán)副總裁兼體育集團(tuán)副總裁、中國(guó)公司總裁高益民，市領(lǐng)導(dǎo)徐衣顯、王軍、張玉杰、楊劭春、魏險(xiǎn)峰等出席會(huì)談。

在北京第三輪集中供地中，時(shí)隔一年首次回歸的海淀，巧合的成為了朝陽(yáng)空倉(cāng)后的補(bǔ)位。并以總成交價(jià)150.93億元超越豐臺(tái)拔得頭籌。 豐臺(tái)、海淀 爭(zhēng)奇斗艷 經(jīng)預(yù)掛牌、線上競(jìng)價(jià)兩輪預(yù)熱后，9月23日北京第三批集中供地進(jìn)入白熱化階段。 最終，海淀永豐三兄弟，豐臺(tái)麗澤商務(wù)區(qū)、科技園附近的4宗地塊以及昌平生命科學(xué)園三期地塊進(jìn)入到線下競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)。其余10宗地塊均以底價(jià)成交，總成交額共計(jì)500.295億元。 具體來(lái)看，在海淀永豐013號(hào)地塊競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)中，因華潤(rùn)+城建聯(lián)合體報(bào)價(jià)41.2億，全場(chǎng)陷入短暫沉默，拍賣主持人報(bào)價(jià)第二次時(shí)，建發(fā)舉牌報(bào)價(jià)41.4億元。最終中海以41.975億元+3.6萬(wàn)平方米現(xiàn)房銷售面積競(jìng)得。 趁熱打鐵，中海在以55.775億元+4000平現(xiàn)房銷售面積競(jìng)得北京海淀永豐0015、0016地塊后，又以49.7億元競(jìng)得北京豐臺(tái)大紅門0004地塊。 在第二輪土拍中競(jìng)得太陽(yáng)宮和小瓦窯地塊奪得大滿貫的中建，攜手海開(kāi)組團(tuán)沖擊永豐0019、0018地塊，最終以53.18 億元將其收入囊中。 或許是因?yàn)榕c上海土拍檔期的二次相撞，作為杭州第三批集中供地中的贏家，綠城選擇在海淀永豐013號(hào)地塊競(jìng)現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)中離場(chǎng)，最終空手而歸。 與綠城一同離場(chǎng)的首開(kāi)，在后續(xù)競(jìng)拍中以38.295億元+7000平現(xiàn)房銷售面積競(jìng)得北京豐臺(tái)造甲村地塊。 而受北部產(chǎn)業(yè)及購(gòu)買力外溢影響，昌平生命科學(xué)園地塊獲得7家房企參與競(jìng)價(jià)，最終建發(fā)以32.66億元競(jìng)得，后續(xù)或與珺和府項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷。 區(qū)域分化冷熱不均 相較于前兩輪，本輪土拍中超六成地塊位于“三城一區(qū)”及產(chǎn)業(yè)園周邊，超七成地塊位于現(xiàn)狀和近期建設(shè)的軌道交通沿線，區(qū)域分化問(wèn)題仍然明顯。 以經(jīng)開(kāi)區(qū)亦莊新城地塊為例，與海淀永豐三兄弟、豐臺(tái)4宗地塊相比，同樣擁有產(chǎn)業(yè)支撐卻因僅亦莊城市更新聯(lián)合體報(bào)名無(wú)緣決賽。 順義新城第1街區(qū)地塊雖在預(yù)掛牌中備受關(guān)注，但最終依舊難逃底價(jià)成交的命運(yùn)，被龍湖+天竺房地產(chǎn)以24.3億元摘得，成為了龍湖在本輪土拍中收割的唯一一宗地塊。 有趣的是，曾有消息稱：因保證金未到賬，密云一宗地塊或?qū)o(wú)法進(jìn)入到出價(jià)環(huán)節(jié)，流拍的可能性大。 但在9月22日事件發(fā)生反轉(zhuǎn)，北京建工+密云城投聯(lián)合體以15.2億元摘得密云十里堡鎮(zhèn)王各莊地塊；密云水源路南側(cè)地塊最終也以1.8億元被眾智房地產(chǎn)摘得。 而在正式掛牌中新加入的通州梨園東小馬地塊，因遲遲未披露成交結(jié)果成為了墊底。最終被中能建+張家灣設(shè)計(jì)小鎮(zhèn)以16.5億元競(jìng)得。 其余地塊中，大興西紅門6013地塊緊鄰華潤(rùn)+中鐵聯(lián)合開(kāi)發(fā)的橡樹(shù)灣，以及中建三局+興創(chuàng)置地聯(lián)合開(kāi)發(fā)的壹品興創(chuàng)·御景星城?；蛟S為避免其他競(jìng)品出現(xiàn)，所以華潤(rùn)置地+中鐵置業(yè)+興創(chuàng)置地強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手以25億元將其摘得。 北京鏈家研究院分析師岳微認(rèn)為：整體來(lái)看，副中心、平原新城與生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)新城集中供地以來(lái)供給總量穩(wěn)定，節(jié)奏較為平穩(wěn)，但由于各區(qū)具體情況差異，土拍結(jié)果顯著分化。 競(jìng)拍規(guī)則再迎優(yōu)化 自第二批集中供地開(kāi)始，北京逐漸形成先以預(yù)掛牌、線上競(jìng)價(jià)方式對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行摸底，然后進(jìn)一步優(yōu)化改良競(jìng)拍規(guī)則的習(xí)慣。 以往供地中，北京超半數(shù)地塊需執(zhí)行“70/90”面積限制要求，而在本輪土拍中，北京不再以70/90作為約束條件，此舉意味著房企產(chǎn)品設(shè)計(jì)上擁有更大自由度，以小面積為主的“剛需”項(xiàng)目將逐漸被替代出局。 而針對(duì)當(dāng)前新房交付問(wèn)題，現(xiàn)房銷售比例要求進(jìn)一步擴(kuò)大，競(jìng)現(xiàn)房銷售比例提升至70%，從源頭上落實(shí)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”。 此外，繼豐臺(tái)右安門街道亞林西地塊、順義薛大人莊地塊、順義新城第19街區(qū)地塊以及昌平北七家平西府地塊增設(shè)“全齡友好社區(qū)”建設(shè)要求后，北京此輪全部地塊均鼓勵(lì)建設(shè)“全齡友好社區(qū)”。 隨著競(jìng)拍規(guī)則的更迭，北京集中土拍已逐漸衍變成房企們秀肌肉、拼家底的競(jìng)技場(chǎng)。但受年內(nèi)銷售額同比下滑，以及融資難度影響，許多房企都已捉襟見(jiàn)肘。 疊加北京與上海、合肥競(jìng)拍日期相重疊，如何在有限的預(yù)算中做取舍是擺在房企面前的一道難題，所以也不難理解在北京此輪土拍中為何多次出現(xiàn)房企中途離場(chǎng)的情況。 整體來(lái)看，北京本輪集中供地中，國(guó)、央企依舊為競(jìng)拍主力，但拿地策略卻各有側(cè)重。底價(jià)地塊偏好聯(lián)合開(kāi)發(fā)，核心地塊以獨(dú)立競(jìng)得為主。如此可見(jiàn)，集中供地趨勢(shì)下區(qū)域深耕、多盤聯(lián)動(dòng)發(fā)展成為開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)地新思路。

隨著多城陸續(xù)簡(jiǎn)化二手房交易流程，北京亦出臺(tái)了相應(yīng)措施。 為提高存量房屋交易效率，支持購(gòu)房家庭合理住房需求，9月23日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)及北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)發(fā)布關(guān)于試行存量房交易“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理的通知。 通知稱，“連環(huán)單”是指在同一時(shí)期內(nèi)，購(gòu)房家庭（以下簡(jiǎn)稱“連環(huán)單”家庭）先出售名下住房，再次購(gòu)買住房的交易業(yè)務(wù)。“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理是指優(yōu)化購(gòu)房資格核驗(yàn)規(guī)則（完成賣出合同網(wǎng)上簽約的房屋不計(jì)賣出房屋家庭房產(chǎn)套數(shù)），將原需按順序先后辦理的房屋賣出、買入業(yè)務(wù)調(diào)整為并行辦理，以提高房屋交易效率、降低購(gòu)房成本。 中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)表示，按過(guò)去的做法，“連環(huán)單”家庭一般要在賣出名下住房并辦理轉(zhuǎn)移登記后，才能騰出資格購(gòu)買下一處住房，交易周期較長(zhǎng)。實(shí)行并行辦理后，優(yōu)化了購(gòu)房資格核驗(yàn)操作，可以有效縮短“連環(huán)單”的交易周期，暢通二手房置換改善鏈條，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)活力。 “北京房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，已經(jīng)步入存量時(shí)代，二手房市場(chǎng)的運(yùn)轉(zhuǎn)效率會(huì)直接影響整體市場(chǎng)資源配置的效率?！毙燔S進(jìn)稱。 根據(jù)中指院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2021年北京二手房成交面積超過(guò)1700萬(wàn)平方米，顯著高于新房的1010萬(wàn)平方米。 由于購(gòu)房成本較高，北京市場(chǎng)中“連環(huán)單”很多，市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)較為依賴二手房置換改善的鏈條。 “北京很多需求都是換房需求，市場(chǎng)交易40%以上都是連環(huán)單交易，過(guò)去連環(huán)單交易周期較長(zhǎng)，遇到各種問(wèn)題的可能性較大，此次北京的政策有利于樓市穩(wěn)定?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉分析稱。 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次北京存量房政策調(diào)整目的并不是刺激樓市交易，只是對(duì)交易流程進(jìn)行完善，對(duì)于核心的認(rèn)貸不認(rèn)房政策并未放開(kāi)，因此對(duì)市場(chǎng)供需的影響較為有限。 張大偉對(duì)記者表示，從交易成本角度看，過(guò)去很多“連環(huán)單”涉及到提前還款等問(wèn)題，本次政策后交易周期有所縮短，可以節(jié)省交易成本，但政策不會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)成交和房?jī)r(jià)的波動(dòng)，值得其他城市借鑒。 中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月北京二手住宅累計(jì)網(wǎng)簽9.6萬(wàn)套，與去年同期相比下跌35%。 “此次北京政策，總體上是針對(duì)換房人群的政策，換房政策是目前各地需要積極優(yōu)化的內(nèi)容，包括此前各地推出的帶押過(guò)戶政策，實(shí)際上都是針對(duì)換房人群?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。 今年以來(lái)，已有多個(gè)城市探索二手房“帶押過(guò)戶”創(chuàng)新模式，包括廣州、濟(jì)南、南京、蘇州、福州、無(wú)錫等。 據(jù)悉，二手房“帶押過(guò)戶”是指居民在購(gòu)買尚存按揭貸款的二手房時(shí)，不用先還清按揭貸款就可以過(guò)戶、重新抵押并發(fā)放新的住房貸款。 徐躍進(jìn)認(rèn)為，存量房交易“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理與二手房“帶押過(guò)戶”兩類政策，都可以提高二手房市場(chǎng)交易效率，提高市場(chǎng)活力。 “兩者不同點(diǎn)在于，連環(huán)單業(yè)務(wù)并行辦理主要是縮短交易時(shí)間，對(duì)市場(chǎng)供需的直接影響較為有限，業(yè)務(wù)覆蓋范圍相對(duì)較小；帶押過(guò)戶主要是降低了交易成本，對(duì)于市場(chǎng)供需的釋放具有一定的支持作用，而且覆蓋范圍更廣?！毙燔S進(jìn)告訴記者。 多位專家指出，無(wú)論是“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理，還是二手房“帶押過(guò)戶”政策，未來(lái)優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境、改善二手房交易流程將成為趨勢(shì)，預(yù)計(jì)會(huì)有更多城市跟進(jìn)。

　　銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人介紹，銀保監(jiān)會(huì)積極推動(dòng)支持“保交樓、穩(wěn)民生”，指導(dǎo)銀行在配合地方政府壓實(shí)各方責(zé)任的有序安排下，積極主動(dòng)參與合理解決資金硬缺口的方案研究，做好具備條件的信貸投放，千方百計(jì)推動(dòng)“保交樓、穩(wěn)民生”。配合住建部、財(cái)政部、人民銀行等部門及時(shí)出臺(tái)措施，完善政策工具箱，通過(guò)政策性銀行專項(xiàng)借款支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定大局。9月22日，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行已向遼寧省沈陽(yáng)市支付全國(guó)首筆“保交樓”專項(xiàng)借款，支持遼寧“保交樓”項(xiàng)目。

9月22日，58同城旗下58知樓在北京隆重召開(kāi)了以“云啟增長(zhǎng)，數(shù)知未來(lái)”為主題的2022新產(chǎn)品發(fā)布會(huì)，重磅發(fā)布了58知樓產(chǎn)業(yè)數(shù)字化最新研究成果——58知樓·產(chǎn)業(yè)云。新產(chǎn)品依托58知樓多年來(lái)在樓宇經(jīng)濟(jì)研究的成功經(jīng)驗(yàn)，正式將服務(wù)范圍拓展至產(chǎn)業(yè)研究領(lǐng)域，通過(guò)提供創(chuàng)新數(shù)字技術(shù)支持，以助力公共服務(wù)機(jī)構(gòu)和實(shí)體產(chǎn)業(yè)把握當(dāng)下數(shù)字化時(shí)代發(fā)展新機(jī)遇。 活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)，北京市朝陽(yáng)區(qū)投資促進(jìn)服務(wù)中心副主任楊立，北京CBD招商服務(wù)公司總經(jīng)理張麗文，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)陳江根，58知樓業(yè)務(wù)總負(fù)責(zé)人、58知樓研究院院長(zhǎng)匡健鋒，以及來(lái)自公共服務(wù)機(jī)構(gòu)及企業(yè)的多方代表等嘉賓出席了本次活動(dòng)。與此同時(shí)，活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)還舉辦了58知樓&北京CBD招商公司數(shù)字化產(chǎn)業(yè)招引戰(zhàn)略合作簽約儀式，共謀北京CBD的數(shù)字化發(fā)展。 數(shù)字加持賦能產(chǎn)業(yè)研究，58知樓三位一體服務(wù)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì) 58知樓業(yè)務(wù)總負(fù)責(zé)人、58知樓研究院院長(zhǎng)匡健鋒 58知樓業(yè)務(wù)總負(fù)責(zé)人、58知樓研究院院長(zhǎng)匡健鋒在致辭中表示，整個(gè)人類文明的傳承，是通過(guò)信息在人類大腦和與現(xiàn)實(shí)之間的傳播和記載的，其中的差別，體現(xiàn)在人類發(fā)展史經(jīng)歷了將信息記錄在巖壁、甲骨文、紙張、硬盤和軟盤等演化進(jìn)程，如今正在經(jīng)歷數(shù)字化信息存儲(chǔ)在云端的數(shù)字變革時(shí)代。 匡健鋒認(rèn)為，在商業(yè)樓宇領(lǐng)域，早期由于缺少比較完善的數(shù)據(jù)化體系，造成信息不對(duì)稱等問(wèn)題，更需要能提供更加專業(yè)、智能化商業(yè)解決方案的服務(wù)機(jī)構(gòu)。面對(duì)越來(lái)越多合作伙伴對(duì)于商業(yè)拓新、業(yè)績(jī)提效和增長(zhǎng)等需求，58知樓創(chuàng)新性地邁出了數(shù)據(jù)化探索的第一步。 據(jù)了解，58知樓是58同城旗下的產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)平臺(tái)，擁有著多年積累、沉淀的海量且顆粒度極細(xì)的萬(wàn)億級(jí)產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)、樓宇數(shù)據(jù)、企業(yè)及交易大數(shù)據(jù)。此前憑借著市場(chǎng)最全的樓宇數(shù)據(jù)資源，58知樓已贏得了客戶的廣泛認(rèn)可。如今隨著數(shù)據(jù)的不斷完善，58知樓的樓宇數(shù)據(jù)已經(jīng)提升到了103438個(gè)，覆蓋50375個(gè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，以及全國(guó)113個(gè)具備商業(yè)地產(chǎn)的城市，擁有全國(guó)1.4億企業(yè)數(shù)據(jù)。 近年來(lái)，數(shù)據(jù)越來(lái)越成為驅(qū)動(dòng)樓宇市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新動(dòng)能，不僅能夠促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)存量閑置資源的去化速度，還可以通過(guò)數(shù)據(jù)分析為招商運(yùn)營(yíng)管理提供準(zhǔn)確有效的決策依據(jù)。58知樓多年實(shí)踐證實(shí)，如今客戶的需求已經(jīng)從關(guān)注樓本身過(guò)渡到了關(guān)注樓里的企業(yè)，又從關(guān)注樓里的企業(yè)過(guò)渡到關(guān)注樓宇相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，58知樓也從研究項(xiàng)目過(guò)渡到研究企業(yè)，從企業(yè)研究升級(jí)到產(chǎn)業(yè)研究。 在此背景下，58知樓·產(chǎn)業(yè)云正式發(fā)布。作為一個(gè)圍繞產(chǎn)業(yè)研究、區(qū)域產(chǎn)業(yè)促進(jìn)與招商的數(shù)字化系統(tǒng)，58知樓·產(chǎn)業(yè)云可基于海量數(shù)據(jù)(603138)以及豐富優(yōu)質(zhì)的企業(yè)資源及渠道資源，為客戶提供數(shù)字化系統(tǒng)工具、咨詢研究、產(chǎn)業(yè)招商落地三位一體的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究服務(wù)，助力提升產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)數(shù)字競(jìng)爭(zhēng)力。 匡健鋒表示：“5年來(lái)，58知樓在樓宇商辦市場(chǎng)不斷提升數(shù)字化能力，在市場(chǎng)上已經(jīng)占據(jù)領(lǐng)先位置。同時(shí)，我們與合作伙伴的數(shù)字化連接也在不斷加深，共同促進(jìn)行業(yè)向物聯(lián)網(wǎng)、智能化的方向不斷發(fā)展。我們也很榮幸，58知樓提供的一體化商業(yè)決策和解決方案能為被客戶認(rèn)可，未來(lái)我們將不斷提升行業(yè)觀察指向標(biāo)準(zhǔn)，為合作伙伴提供商業(yè)判斷依據(jù)，促進(jìn)更多交易達(dá)成?！? 深入產(chǎn)業(yè)研究全領(lǐng)域，助推行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí) 58 知樓營(yíng)銷負(fù)責(zé)人兼首席顧問(wèn)袁媛 隨后，58 知樓營(yíng)銷負(fù)責(zé)人兼首席顧問(wèn)袁媛就產(chǎn)業(yè)招商進(jìn)行了精彩分享。她提到，傳統(tǒng)的招商方式同質(zhì)化嚴(yán)重、招商轉(zhuǎn)化率低、產(chǎn)業(yè)生態(tài)效應(yīng)顯現(xiàn)慢，過(guò)去招商工作者靠拼人脈、拼政策、拼資源的招商方式已成為過(guò)去式。真正的產(chǎn)業(yè)招商首先需要產(chǎn)業(yè)研究，對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)鏈、產(chǎn)業(yè)賽道有充分了解；其次是對(duì)產(chǎn)業(yè)載體的研究，包括對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)、土地研究、城市更新、政策經(jīng)濟(jì)等靜態(tài)和動(dòng)態(tài)信息的研究；最后通過(guò)待招商的企業(yè)名單、優(yōu)質(zhì)企業(yè)庫(kù)的建立、招商落地策略，打好招商引資組合拳。 如今，招商工作者想了解的所有產(chǎn)業(yè)相關(guān)的信息，如空間信息、樓宇信息、產(chǎn)業(yè)信息等，只需打開(kāi)58知樓就能夠快速了解。通過(guò)58知樓的政策數(shù)據(jù)庫(kù)、經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)、產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)實(shí)時(shí)精準(zhǔn)掌握企業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)，從而協(xié)助建鏈強(qiáng)鏈補(bǔ)鏈，實(shí)現(xiàn)真正的產(chǎn)業(yè)鏈招商。袁媛表示“58知樓愿意跟大家在一起共同做精準(zhǔn)招商、數(shù)據(jù)招商的踐行者”。 58知樓產(chǎn)品總監(jiān)胡雪莉 會(huì)上58知樓產(chǎn)品總監(jiān)胡雪莉發(fā)表了《云啟——深入產(chǎn)業(yè)，不止知樓》主題演講，就58知樓產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究的四大方面，即“已經(jīng)具備的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)”、“產(chǎn)業(yè)目前的發(fā)展現(xiàn)狀”、“如何建立更高效的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)”以及“如何實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)招商”，進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)分享。據(jù)胡雪莉分享，58知樓不僅僅是一個(gè)系統(tǒng)，除了工具系統(tǒng)之外，還整合了內(nèi)外部的行業(yè)智庫(kù)，通過(guò)產(chǎn)業(yè)招引的優(yōu)質(zhì)資源，將在海量底層數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì)，全面助力客戶開(kāi)展產(chǎn)業(yè)研究與產(chǎn)業(yè)招引工作。 在58知樓的新產(chǎn)品發(fā)布儀式上，由北京CBD招商服務(wù)公司總經(jīng)理張麗文，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)陳江根，58知樓業(yè)務(wù)總負(fù)責(zé)人、58知樓研究院院長(zhǎng)匡健鋒，58集團(tuán)高級(jí)技術(shù)總監(jiān)江軍平，58知樓營(yíng)銷負(fù)責(zé)人兼首席顧問(wèn)袁媛上臺(tái)，共同發(fā)布了58知樓2022新產(chǎn)品——58知樓·產(chǎn)業(yè)云。 58知樓助力北京CBD數(shù)字化探索現(xiàn)場(chǎng)發(fā)布《產(chǎn)業(yè)空間價(jià)值評(píng)價(jià)指標(biāo)體系》 58知樓業(yè)務(wù)總負(fù)責(zé)人、58知樓研究院院長(zhǎng)匡健鋒與北京CBD招商服務(wù)公司總經(jīng)理張麗文代表雙方進(jìn)行了合作簽約 以本次58知樓·產(chǎn)業(yè)云的發(fā)布為契機(jī)，58知樓和北京CBD招商服務(wù)公司就數(shù)字化產(chǎn)業(yè)招引達(dá)成戰(zhàn)略合作，58知樓業(yè)務(wù)總負(fù)責(zé)人、58知樓研究院院長(zhǎng)匡健鋒與北京CBD招商服務(wù)公司總經(jīng)理張麗文代表雙方進(jìn)行了合作簽約，共同推動(dòng)北京CBD數(shù)字化招商與服務(wù)工作提質(zhì)增效。 作為北京國(guó)際商務(wù)與文化交流最頻繁的區(qū)域，北京CBD也長(zhǎng)期致力于數(shù)字化發(fā)展探索。張麗文在會(huì)上分享道，北京CBD通過(guò)數(shù)字化技術(shù)搭建的全球招商渠道服務(wù)平臺(tái)，可以實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)靜動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)、賽道發(fā)展現(xiàn)狀、審批監(jiān)控等信息的便捷管理與查詢，賦能產(chǎn)業(yè)精準(zhǔn)招商。他指出，北京CBD作為“兩區(qū)”建設(shè)的重要承載區(qū)，一直積極探索具有CBD特征的數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，并持續(xù)加強(qiáng)數(shù)字新基建建設(shè)，推動(dòng)數(shù)字化場(chǎng)景創(chuàng)新，以打造數(shù)字經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展的生態(tài)環(huán)境。 張麗文表示:”此次戰(zhàn)略合作的簽署對(duì)于雙方是良好的開(kāi)端，對(duì)行業(yè)具有里程碑的意義，未來(lái)雙方將充分發(fā)揮綜合優(yōu)勢(shì)，匯聚北京CBD產(chǎn)業(yè)資源，樹(shù)立北京CBD為產(chǎn)業(yè)研究數(shù)字化發(fā)展的標(biāo)桿。并通過(guò)打造特色項(xiàng)目，降低商業(yè)樓宇招商難度，提高資產(chǎn)轉(zhuǎn)化率，全方位助力樓宇經(jīng)濟(jì)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型與升級(jí)。“ 全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)數(shù)字樓宇經(jīng)濟(jì)分會(huì)研究員顧海麗 本次發(fā)布會(huì)中，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)數(shù)字樓宇經(jīng)濟(jì)分會(huì)研究員顧海麗還現(xiàn)場(chǎng)發(fā)布了《產(chǎn)業(yè)空間價(jià)值評(píng)價(jià)指標(biāo)體系》。據(jù)顧海麗介紹，這一研究成果完全是應(yīng)用“58知樓·產(chǎn)業(yè)云”產(chǎn)品完成，研究數(shù)據(jù)共涉及了113城市、5萬(wàn)+產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目、1.5億條企業(yè)數(shù)據(jù)、30萬(wàn)+條產(chǎn)業(yè)政策，另外還包括企業(yè)交易數(shù)據(jù)、企業(yè)主營(yíng)產(chǎn)品等內(nèi)容。 顧海麗表示：“希望產(chǎn)業(yè)空間價(jià)值評(píng)價(jià)指標(biāo)體系通過(guò)對(duì)不同產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展要素、現(xiàn)狀以及規(guī)律的發(fā)掘與提煉，能夠?yàn)樾袠I(yè)在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和空間運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中提供客觀的結(jié)論和科學(xué)的解決方案?！? 一直以來(lái)，58知樓致力于用數(shù)據(jù)+科技的服務(wù)方式，為城市政府、開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)企業(yè)提供產(chǎn)業(yè)研究及咨詢、產(chǎn)業(yè)精準(zhǔn)招商、營(yíng)銷、運(yùn)營(yíng)管理及公共服務(wù)管理場(chǎng)景的綜合解決方案，賦能產(chǎn)業(yè)數(shù)字化升級(jí)。58知樓·產(chǎn)業(yè)云的發(fā)布，集中展示最有競(jìng)爭(zhēng)力的信息化、數(shù)字化的融合成果，講述全真互聯(lián)的數(shù)字技術(shù)如何為實(shí)體產(chǎn)業(yè)和公共服務(wù)機(jī)構(gòu)提供豐富的創(chuàng)新引擎，提升數(shù)字競(jìng)爭(zhēng)力，助力樓宇市場(chǎng)在數(shù)字化浪潮中把握增長(zhǎng)的第二曲線，攜手邁向數(shù)字未來(lái)。

2022年，一場(chǎng)“保交樓”攻堅(jiān)戰(zhàn)正在全國(guó)推進(jìn)中?？朔f(wàn)難，不少房企積極響應(yīng)“保交樓”號(hào)召。硬核的交付力不僅是房企契約精神的重要載體，更是房企產(chǎn)品力、品牌力、整體實(shí)力的充分體現(xiàn)。當(dāng)下，“保交付”成為提振市場(chǎng)置業(yè)信心、重塑行業(yè)美譽(yù)度的底層邏輯！ 卓越集團(tuán)南京卓越景楓·蔚藍(lán)郡二期交付活動(dòng)盛大舉行。500多名業(yè)主帶著喜悅地驗(yàn)收了新房，對(duì)新居的期待，終于成真。 作為深圳卓越集團(tuán)與南京景楓投資聯(lián)袂打造的溧水首個(gè)高品質(zhì)人居項(xiàng)目，蔚藍(lán)郡在項(xiàng)目拿地規(guī)劃和一期交付時(shí)，都受到廣泛關(guān)注。蔚藍(lán)郡的整體規(guī)劃植入了新一代的城市人居體系，為溧水的地鐵城居時(shí)代引入了更先進(jìn)的生活迭代產(chǎn)品，在南京市場(chǎng)獨(dú)樹(shù)一幟，銷售表現(xiàn)突出。交付當(dāng)天，現(xiàn)場(chǎng)洋溢著新生活的氣息，業(yè)主們?cè)诂F(xiàn)場(chǎng)工作人員的引導(dǎo)下，順利完成一系列交付環(huán)節(jié)。 從藍(lán)圖到品質(zhì)家園，蔚藍(lán)郡詮釋了卓越集團(tuán)的責(zé)任和專業(yè)。提前一個(gè)月實(shí)現(xiàn)交付，帶給業(yè)主們滿滿的驚喜。 用專業(yè)與責(zé)任，踐行對(duì)“家”的品質(zhì)承諾 家是世界上最溫暖的所在，承載著人們對(duì)美好生活的奮斗和期待。卓越集團(tuán)深耕行業(yè)26年有余，為無(wú)數(shù)家庭創(chuàng)造了承載美好生活的“家”，深刻明晰房和家對(duì)于業(yè)主的意義。 為了在確保品質(zhì)的前提下準(zhǔn)時(shí)交房，蔚藍(lán)郡項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中，在疫情時(shí)期嚴(yán)苛的施工條件下，克服了諸多難題。一次又一次項(xiàng)目會(huì)議，一次一次現(xiàn)場(chǎng)勘察，從項(xiàng)目規(guī)劃到材料選擇，從內(nèi)外施工到品質(zhì)驗(yàn)收，每一個(gè)環(huán)節(jié)都堅(jiān)持“匠心、精工”的品質(zhì)理念嚴(yán)格把關(guān)，將規(guī)劃之初對(duì)家的承諾一一實(shí)現(xiàn)，在實(shí)現(xiàn)提前交付的同時(shí)，詮釋著卓越集團(tuán)的專業(yè)、責(zé)任和速度。 專業(yè)驗(yàn)收·順暢高效 隨著交付日期的臨近，一系列籌備工作提前一個(gè)月展開(kāi)。為了迎接業(yè)主們的到來(lái)，工作人員將社區(qū)精心裝飾，讓整個(gè)樓盤充滿了喜慶的氣息。同時(shí)，為了讓整個(gè)交付過(guò)程有條不紊、高效順暢，工作人員提前對(duì)客關(guān)、物業(yè)、工程、財(cái)務(wù)等各端口的專業(yè)人員進(jìn)行了安排，對(duì)流程進(jìn)行了提前梳理。 交付當(dāng)天，9點(diǎn)剛過(guò)，業(yè)主們就帶著喜悅的心情走進(jìn)社區(qū)。在工作人員的熱情指引和耐心陪伴下，業(yè)主們順利地完成了簽到、審核、資料交接、費(fèi)用繳納等各環(huán)節(jié)的交付程序。 來(lái)到業(yè)主最期待的房屋驗(yàn)收環(huán)節(jié)。當(dāng)業(yè)主懷著激動(dòng)的心情，初次開(kāi)啟屬于自己的“新家”時(shí)，喜悅之情難以言表，一同見(jiàn)證這一幸福時(shí)刻的工作人員和快修團(tuán)隊(duì)也感同身受。隨后，工作人員詳細(xì)地介紹了房屋裝修的細(xì)節(jié)，仔細(xì)解答業(yè)主在驗(yàn)收過(guò)程中提出的疑問(wèn)疑問(wèn)；對(duì)于收房過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，則安排專業(yè)快修人員迅速修復(fù)和解決，務(wù)必給業(yè)主滿意的驗(yàn)收體驗(yàn)。如此眾多項(xiàng)目按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)交付，彰顯卓越高效的執(zhí)行力、兌現(xiàn)力和品牌實(shí)力。 同時(shí)，卓越將始終以最大的誠(chéng)意，兌現(xiàn)業(yè)主交托的美好期許，力求交付給業(yè)主的，不僅是質(zhì)量過(guò)關(guān)的房子，更是全周期的美好生活體驗(yàn)。

為提高存量房屋交易效率，支持購(gòu)房家庭合理住房需求，北京市試行存量房交易“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理。 “連環(huán)單”是指在同一時(shí)期內(nèi)，購(gòu)房家庭(以下簡(jiǎn)稱：“連環(huán)單”家庭)先出售名下住房，再次購(gòu)買住房的交易業(yè)務(wù)。 “連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理(以下簡(jiǎn)稱：“連環(huán)單”業(yè)務(wù))是指優(yōu)化購(gòu)房資格核驗(yàn)規(guī)則(完成賣出合同網(wǎng)上簽約的房屋不計(jì)賣出房屋家庭房產(chǎn)套數(shù))，將原需按順序先后辦理的房屋賣出、買入業(yè)務(wù)調(diào)整為并行辦理，以提高房屋交易效率、降低購(gòu)房成本。 試行期間，申請(qǐng)“連環(huán)單”業(yè)務(wù)的購(gòu)房家庭應(yīng)符合以下條件：有同時(shí)出售名下住房、購(gòu)買本市存量住房需求；出售原住房后，具有本市商品住房購(gòu)房資格。 北京住建委提到，按現(xiàn)行做法，“連環(huán)單”家庭一般要在賣出名下住房并辦理轉(zhuǎn)移登記后，才能騰出資格購(gòu)買下一處住房，交易周期較長(zhǎng)。 在繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)政策規(guī)定的前提下，優(yōu)化了購(gòu)房資格核驗(yàn)操作，即納入“連環(huán)單”業(yè)務(wù)的購(gòu)房家庭，其賣出住房網(wǎng)上簽約后，即可視同該套住房“暫時(shí)”轉(zhuǎn)出，進(jìn)行買入房屋的購(gòu)房資格審核，待完成買入住房的網(wǎng)簽后，可一并辦理賣出、買入房屋的貸款、繳稅、登記業(yè)務(wù)。 北京住建委提到，目前，僅將“A家庭←B家庭←C家庭”涉及三方家庭的連環(huán)單業(yè)務(wù)納入試行范圍。下一步，市住建委將會(huì)同有關(guān)部門，監(jiān)測(cè)評(píng)估“連環(huán)單”并聯(lián)辦理的實(shí)施效果，依托不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)上辦事服務(wù)平臺(tái)，加強(qiáng)交易、繳稅、登記各環(huán)節(jié)的信息流轉(zhuǎn)和業(yè)務(wù)銜接，在兼顧安全和效率的前提下，逐步完善優(yōu)化相關(guān)措施。

9月21日，洛陽(yáng)市住房公積金管理中心發(fā)布《洛陽(yáng)市商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金個(gè)人住房貸款管理辦法（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》），表明目的是為了“進(jìn)一步發(fā)揮住房公積金保障職能作用，減輕繳存職工家庭購(gòu)買自住住房貸款利息支出和生活壓力”，還規(guī)定“商轉(zhuǎn)公貸款采取先還后貸的方式予以辦理?！? 相關(guān)專家表示：“此次政策進(jìn)一步說(shuō)明，商轉(zhuǎn)公操作是近期各地降低房貸壓力的一種重要渠道?！? 先還后貸 《辦法》中稱：商貸轉(zhuǎn)公積金貸款是指符合公積金貸款條件的職工，向洛陽(yáng)市住房公積金管理中心申請(qǐng)將尚未結(jié)清且已辦妥房屋所有權(quán)證的商業(yè)性個(gè)人住房貸款（商貸）轉(zhuǎn)為住房公積金個(gè)人住房貸款（公積金貸款）。商貸是指具有完全民事行為能力的自然人購(gòu)買自住住房時(shí)，以其所購(gòu)住房為抵押而向銀行申請(qǐng)的商業(yè)性個(gè)人住房貸款（不包含住房公積金和商業(yè)組合貸款、住房公積金轉(zhuǎn)商業(yè)貼息貸款）。 辦法明確，商貸轉(zhuǎn)公積金貸款采取先還后貸的方式予以辦理。即已辦理商貸的職工向中心申請(qǐng)商貸轉(zhuǎn)公貸款，經(jīng)中心同意后，職工以自籌資金還清商貸并辦理相關(guān)手續(xù)后，中心再發(fā)放商貸轉(zhuǎn)公積金貸款。 商貸轉(zhuǎn)公積金貸款額度按洛陽(yáng)市現(xiàn)行公積金貸款額度計(jì)算方式計(jì)算，且申請(qǐng)額度不得超出商貸剩余本金（取千元以上整數(shù)）。且商貸已還款期限與商貸轉(zhuǎn)公積金貸款期限之和，商品房不得超過(guò)30年，二手房不得超過(guò)20年。 易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此規(guī)定說(shuō)明“商轉(zhuǎn)公的基本前提是，商轉(zhuǎn)公貸款采取先還后貸的方式予以辦理。換句話說(shuō)，購(gòu)房者需要先把商業(yè)銀行的貸款還清，然后再去申請(qǐng)更低利率的公積金貸款”。 申請(qǐng)商貸轉(zhuǎn)公積金貸款應(yīng)符合洛陽(yáng)市現(xiàn)行的公積金貸款有關(guān)規(guī)定，同時(shí)還須滿足以下條件： （一）借款申請(qǐng)人須為商貸的借款人或配偶（配偶應(yīng)為本套住房共有產(chǎn)權(quán)人）。 （二）借款申請(qǐng)人的商貸尚未還清。 （三）所購(gòu)住房已辦妥《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》或《房屋所有權(quán)證書(shū)》、《土地使用權(quán)證書(shū)》。 （四）所購(gòu)住房?jī)H為原商貸銀行設(shè)定抵押權(quán)登記且未設(shè)定其他抵押事項(xiàng)。 商貸轉(zhuǎn)公積金貸款業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)實(shí)行額度管理的原則予以開(kāi)展。具體額度為：每年年初根據(jù)年度資金使用計(jì)劃的30%份額均分至每月，按月進(jìn)行業(yè)務(wù)受理，當(dāng)月額度使用完畢后，輪候至下月受理；當(dāng)月額度節(jié)余資金，自動(dòng)順延至下月累計(jì)使用。 此外，《辦法》第六條規(guī)定：“當(dāng)我市公積金貸款個(gè)貸率連續(xù)3個(gè)月低于85%（含）時(shí)，開(kāi)展商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)，個(gè)貸率連續(xù)3個(gè)月高于95%（含）時(shí)，暫停商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)。當(dāng)上級(jí)公積金政策發(fā)生調(diào)整或我市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生變化，中心可在市住房公積金管理委員會(huì)的決策指導(dǎo)和授權(quán)下，適時(shí)開(kāi)展和暫停商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)。” 嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“這說(shuō)明，此類業(yè)務(wù)是否開(kāi)展，和個(gè)貸率或公積金資金池的充裕度有關(guān)。這也要求購(gòu)房者密切了解公積金貸款資金池狀況，以積極獲得政策支持。” 能省多少利息？ 今年5月1日，洛陽(yáng)市提高公積金貸款額度，個(gè)人最高貸款金額調(diào)整為55萬(wàn)元，夫妻雙方、青年人才最高貸款金額調(diào)整為65萬(wàn)元。加大對(duì)第二套使用公積金貸款購(gòu)買改善性住房的支持力度。二手房公積金貸款最低首付比例不再設(shè)置房齡年限范圍，統(tǒng)一按照20%執(zhí)行。 對(duì)貸款購(gòu)買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付比例為20%；對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房的，執(zhí)行首套貸款政策；對(duì)擁有一套住房且未結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房的，最低首付比例為30%。 9月20日，新一期LPR（市場(chǎng)貸款報(bào)價(jià)利率）出爐。中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。 因?yàn)榉抠J利率定價(jià)參照5年期LPR報(bào)價(jià)，而此前，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)5月15日發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》提出，對(duì)于貸款購(gòu)買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。 也就是說(shuō)，若一位洛陽(yáng)市民買第一套房，按照55萬(wàn)元商貸，利率4.1%，等額本息，還款期限20年來(lái)算，利息總額為25.7萬(wàn)元，每月月供需要3361.94元。 而轉(zhuǎn)成公積金貸款后，由于利率變?yōu)?.25%，相應(yīng)的利息總額變?yōu)?9.8萬(wàn)元，每月還款3119.58元。相比較商貸，可以少還約6萬(wàn)元利息，月供可減少200多元。 多地施行 近期多地都推出了商轉(zhuǎn)公政策。 就在洛陽(yáng)公布《辦法》的同天，廣西防城港市住房公積金管理中心也發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展商業(yè)銀行住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款免自籌業(yè)務(wù)的通知》（征求公眾意見(jiàn)稿），規(guī)定“商轉(zhuǎn)公免自籌貸款的額度最高不得超過(guò)原商貸余額（即在商業(yè)銀行的貸款總額減去借款人已歸還的本金金額），且不超過(guò)規(guī)定的商轉(zhuǎn)公貸款限額40萬(wàn)元。商轉(zhuǎn)公免自籌貸款測(cè)算按照住房公積金貸款額度測(cè)算的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行?！? 長(zhǎng)春也頒布了商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)個(gè)人住房公積金貸款管理辦法（試行），自2022年9月15日起施行。 嚴(yán)躍進(jìn)表示：“實(shí)際上商轉(zhuǎn)公政策并非新鮮政策，各地都有類似操作。但鑒于此類政策在購(gòu)房者中的關(guān)注度不高，所以恰是需要積極推廣和宣傳的。若能夠利用好商轉(zhuǎn)公貸款政策，其實(shí)提前還貸后，也可以獲得低利率公積金貸款，這是購(gòu)房者需要注意的。此類工作做得好，則可以主動(dòng)降低月供成本?！? “此類政策也是有階段性的，和公積金池是否充裕有關(guān)。購(gòu)房者要密切關(guān)注公積金的資金狀況。尤其是從洛陽(yáng)此類操作看，每個(gè)月的此類業(yè)務(wù)是有名額和額度的，所以若是要申請(qǐng)，還是要趁早。主動(dòng)申請(qǐng)此類公積金，對(duì)于降低月供成本等有積極的作用。” “鑒于此類政策在購(gòu)房者中的關(guān)注度不高，所以建議各地公積金中心要積極做宣傳，讓購(gòu)房者主動(dòng)了解一些省錢的住房金融政策，其對(duì)于釋放政策效應(yīng)、落實(shí)減負(fù)功能等有積極的作用。”

今年下半年以來(lái)，在北京從事房地產(chǎn)營(yíng)銷的張亮（化名）明顯感覺(jué)比以前忙碌了許多。 “今年地產(chǎn)行業(yè)整體比較低迷，上半年基本沒(méi)有什么項(xiàng)目或品牌活動(dòng)，當(dāng)然也有疫情因素的影響。下半年，就感覺(jué)北京各大區(qū)就開(kāi)始行動(dòng)起來(lái)了，新入市的項(xiàng)目明顯增多。” 據(jù)諸葛找房的監(jiān)測(cè)，上周（9月12~18日）北京新房成交1861套，同比上漲16.46%。進(jìn)入“金九”，北京房企推盤積極性較高，新房成交表現(xiàn)良好，連續(xù)兩周在2千套左右波動(dòng)。 房?jī)r(jià)方面，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，8月北京新建商品房?jī)r(jià)格環(huán)比同比分別上漲0.4%和5.8%，在70城均排在第2位；二手房?jī)r(jià)格同比上漲3.9%，同樣位居第2。 新房源加快入市步伐 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月份一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲2.8%和0.8%，北京市場(chǎng)的表現(xiàn)和一線城市整體趨勢(shì)大致相同。 具體來(lái)看，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，8月北京新建住宅平均價(jià)格為44611元/平方米，環(huán)比上漲0.05%，漲幅收窄0.22個(gè)百分點(diǎn)；同比上漲1.19%，漲幅收窄0.10個(gè)百分點(diǎn)。而縱觀今年1~8月，北京新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.70%，較去年同期收窄0.52個(gè)百分點(diǎn)。 成交方面，8月北京商品住宅（不含保障房）成交64.04萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)14.4%，同比下降19.0%；1~8月，北京商品住宅（不含保障房）累計(jì)成交472.98萬(wàn)平方米，同比下降31.2%。 但值得注意的是，8月北京新房取證有所增加，尤其是臨近月底，房企取證速度明顯加快。據(jù)北京市住建委官網(wǎng)信息，自8月下旬至9月2日，北京共有18個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售許可項(xiàng)目，其中有8個(gè)項(xiàng)目為住宅類房源，新增可售面積約71萬(wàn)平方米。 張亮9月22日通過(guò)微信向記者表示，“下半年感覺(jué)北京各大區(qū)就開(kāi)始行動(dòng)起來(lái)了，新入市的項(xiàng)目明顯增多，陸續(xù)有一些入市的項(xiàng)目傳出案名亮相、售樓處開(kāi)放、樣板間開(kāi)放等消息?！毙路?jī)r(jià)格方面，張亮?xí)r表示“變化確實(shí)不大”。 中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水9月22日通過(guò)微信告訴記者，“8月北京商品住宅新增供應(yīng)規(guī)模112.04萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅超4倍；1~8月累計(jì)供應(yīng)482.53萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.8%。銷供比方面，1~8月北京商品住宅市場(chǎng)銷供比為0.98，整體處于供求弱平衡狀態(tài)?！? 9月22日，北京一家房企的工作人員劉猛通過(guò)微信告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“北京一直處于政策比較嚴(yán)格的狀態(tài)。受房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的影響，7、8月市場(chǎng)還是低位運(yùn)行的，無(wú)論央企還是民企項(xiàng)目，購(gòu)買預(yù)期普遍下降、決策周期拉長(zhǎng)，大多持觀望心態(tài)。雖然近期有利率下調(diào)的刺激，但市場(chǎng)反饋不明顯，新房還是小戶型和剛改去化得多?！? 據(jù)諸葛找房統(tǒng)計(jì)，上周，北京新房成交1861套，環(huán)比下降9.44%，同比上漲16.46%?！斑M(jìn)入金九月，房企推盤積極性較高，北京新房成交表現(xiàn)良好，連續(xù)兩周在2千套左右波動(dòng)。預(yù)計(jì)接下來(lái)新房供應(yīng)逐步放量，成交規(guī)模有望逐步提升?！? 二手房?jī)r(jià)連漲7個(gè)月 對(duì)于二手房市場(chǎng)，劉猛告訴記者，“購(gòu)房人越來(lái)越多地把地段優(yōu)質(zhì)或者配套成熟的次新房作為重點(diǎn)考慮目標(biāo)，以規(guī)避新房風(fēng)險(xiǎn)。” 最近，有多個(gè)朋友向記者表示，自己所在小區(qū)二手房明顯活躍了，周圍都是叮咚的裝修聲。 據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，北京二手房成交規(guī)模已實(shí)現(xiàn)“三連升”走勢(shì)，8月成交13738套，環(huán)比上升12.59%，環(huán)比漲幅較7月擴(kuò)大0.28個(gè)百分點(diǎn)；同比上升5.51%，也是時(shí)隔一年北京二手住宅成交同比再度轉(zhuǎn)正。 諸葛找房報(bào)告認(rèn)為，這是信貸端釋放重大利好（8月LPR再次下調(diào)）。同時(shí)，局部政策的適度放寬也為樓市注入一定活力。加之部分問(wèn)題樓盤觸發(fā)的擔(dān)憂情緒仍有，二手房市場(chǎng)也仍較受青睞?！拌b于當(dāng)前北京二手房市場(chǎng)信心有所提振，預(yù)計(jì)接下來(lái)成交走勢(shì)仍將維持向好向穩(wěn)態(tài)勢(shì)?！? 劉水也認(rèn)為，“受年內(nèi)第三次降息利好及疫情防控向好等因素影響，北京二手住宅市場(chǎng)表現(xiàn)較為活躍，保持穩(wěn)步恢復(fù)態(tài)勢(shì)。進(jìn)入9月，隨著樓市傳統(tǒng)銷售旺季的來(lái)臨，北京二手住宅成交規(guī)?；?qū)⑦M(jìn)一步增加?！? 價(jià)格方面，諸葛找房認(rèn)為，今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策端持續(xù)釋放改善信號(hào)，信貸環(huán)境適度寬松在一定程度上使得業(yè)主對(duì)后市預(yù)期提升，北京二手房均價(jià)自今年2月起連續(xù)7月上漲，8月北京均價(jià)突破60000元/平方米，達(dá)60161元/平方米，環(huán)比上漲0.81%，環(huán)比漲幅較7月收窄0.86個(gè)百分點(diǎn)；同比上漲6.96%，較上月收窄0.13個(gè)百分點(diǎn)。 不過(guò)，線下的中介人員對(duì)二手市場(chǎng)的判斷依舊是“穩(wěn)定，沒(méi)有什么變化”。豐臺(tái)區(qū)的一名中介人員通過(guò)經(jīng)紀(jì)平臺(tái)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“目前市場(chǎng)情況和去年沒(méi)有太大差別，沒(méi)有漲跌特別明顯的區(qū)域，但是一些次新的小區(qū)賣得好些，老一些的小區(qū)雖然降價(jià)也比較難賣?！? 諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，北京二手房上周共成交2716套，環(huán)比下降1.16%，同比下跌16.04%。諸葛找房報(bào)告認(rèn)為，上周北京新房、二手房成交微降，但是仍處于較高位。 正如劉猛說(shuō)的那樣，“北京的需求其實(shí)一直都在?！?

“西安今年房?jī)r(jià)一直處于平穩(wěn)狀態(tài)，整體略微有所上漲?！?月21日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從西安當(dāng)?shù)囟嗝薪?、置業(yè)顧問(wèn)處了解到，盡管今年全國(guó)多個(gè)城市房?jī)r(jià)持續(xù)走低，但西安卻呈現(xiàn)出逆市上漲態(tài)勢(shì)。 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1~8月，西安新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)呈持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)。中指院數(shù)據(jù)也顯示，前8月西安新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲2.10%，其中西安14個(gè)區(qū)域中有9個(gè)區(qū)房?jī)r(jià)明顯上漲，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、國(guó)際港務(wù)區(qū)等，同比上漲幅度分別達(dá)到了23.6%、11.6%、10.6%。 “西安改善人群的改善需求影響韌性較強(qiáng)，因此高價(jià)改善樓盤的占比上升，反映出房?jī)r(jià)總體上會(huì)有帶動(dòng)效應(yīng)?！敝兄秆芯吭何靼补究偨?jīng)理石蕊9月21日通過(guò)微信告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，隨著低價(jià)樓盤逐漸去化，結(jié)構(gòu)性的價(jià)格調(diào)整將持續(xù)。 新房市場(chǎng)冷熱不均 當(dāng)下的西安樓市，呈現(xiàn)出一種冷熱不均的“失衡”狀態(tài)。反映到數(shù)據(jù)上來(lái)看，今年8月，西安共有28個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行線上意向登記，4369套房源共吸引10268組家庭意向登記，其中出現(xiàn)2個(gè)“千人搖”項(xiàng)目、5個(gè)搖號(hào)項(xiàng)目、21個(gè)平銷項(xiàng)目。同樣的情況也發(fā)生在7月，31個(gè)項(xiàng)目中有7個(gè)“千人搖”、8個(gè)搖號(hào)項(xiàng)目、16個(gè)平銷項(xiàng)目，超過(guò)一半項(xiàng)目在登記及核驗(yàn)階段，不需搖號(hào)。 甚至更早之前的4月，華潤(rùn)置地·未來(lái)城市248套房源進(jìn)行意向登記，最終收獲超4萬(wàn)組家庭意向登記，刷新了西安樓市記錄。除去這一熱門盤，當(dāng)月西安共有4個(gè)盤出現(xiàn)搖號(hào)，中國(guó)鐵建(601186)萬(wàn)科翡翠國(guó)際也出現(xiàn)了“萬(wàn)人搖”盛況。 事實(shí)上，作為西部地區(qū)重要的中心城市，西安首次出現(xiàn)樓市“萬(wàn)人搖”還是在2020年7月，紫薇東進(jìn)憑借均價(jià)11000元/平方米的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，吸引了上萬(wàn)人搖號(hào)440套房源。此后的2021年，西安共產(chǎn)生了13次“萬(wàn)人搖”。 進(jìn)入2022年以來(lái)，西安樓市仍保持了上漲態(tài)勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1~8月，西安新房?jī)r(jià)格指數(shù)持續(xù)上漲，8月環(huán)比微漲0.1%，同比上漲3.6%。 放眼全國(guó)，許多城市早在2021年樓市便步入下行通道，西安新房?jī)r(jià)格為何還能持續(xù)上漲？一份來(lái)自克而瑞的研報(bào)顯示，2015年以來(lái)，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱，房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅達(dá)3倍。早在2015年，西安市政府為提振市場(chǎng)活力，主動(dòng)壓降了供地規(guī)模，全年商品住宅供應(yīng)面積1245萬(wàn)平方米，成交面積卻高達(dá)1563萬(wàn)平方米；同時(shí)，一系列“去庫(kù)存”政策開(kāi)始出臺(tái)，西安樓市迎來(lái)分水嶺，自此走上上漲之路。 2016年，西安商品房持續(xù)“供不應(yīng)求”，2017年房?jī)r(jià)首次突破“萬(wàn)元”大關(guān)，2018年開(kāi)啟公證搖號(hào)年代。此后在全國(guó)房?jī)r(jià)趨穩(wěn)的背景下，西安房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力依然強(qiáng)勁、持續(xù)領(lǐng)跑全國(guó)。 中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前8月西安新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲2.10%，部分區(qū)域成交均價(jià)上漲幅度甚至超過(guò)了20%。不過(guò)另一方面，部分遠(yuǎn)郊項(xiàng)目去化率則表現(xiàn)慘淡。如蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、新城區(qū)，新房成交均價(jià)同比下跌幅度則分別達(dá)到了25.7%、4.1%、2.8%。 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從西安多個(gè)中介和售樓處了解到，盡管尚未有官方文件出臺(tái)，但除西安城六區(qū)外，咸陽(yáng)、高陵、灃東能金區(qū)、灃西、秦漢、空港、涇河等區(qū)域首套房商貸、組合貸首付比例已降至20%。 “從今年初以來(lái)，不少城市都采用了20%首付比例，其目的都是降低剛需購(gòu)房門檻，促進(jìn)合理購(gòu)房需求釋放。西安周邊區(qū)域亦是如此。”石蕊表示，近段時(shí)間以來(lái)，西安周邊區(qū)域成交量下滑，庫(kù)存高企?！安扇〗档褪赘侗壤霓k法，一定程度上能吸引剛需購(gòu)房者前來(lái)置業(yè)，促進(jìn)去化?！? 多個(gè)樓盤降價(jià)促銷 事實(shí)上，盡管西安房?jī)r(jià)在一片下跌聲中逆勢(shì)上漲，但其成交量并不樂(lè)觀。 中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前8月，西安商品住宅成交面積為543.3萬(wàn)平方米，同比下降14.3%；商品住宅成交套數(shù)為40096套，同比下降18.4%。其中，8月份西安商品住宅成交面積為87.13萬(wàn)平方米，同比下降14.5%；商品住宅成交套數(shù)為6509套，同比下降13.44%。 值得注意的是，進(jìn)入“金九”，西安不少房企紛紛推出了促銷、打折的營(yíng)銷手段?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)公開(kāi)信息不完全統(tǒng)計(jì)，近段時(shí)間以來(lái)，包括萬(wàn)科東望、保利·錦上、龍湖·星河學(xué)樘府、遠(yuǎn)洋·未央華府、綠地國(guó)港新里城等在內(nèi)的多個(gè)項(xiàng)目，均推出了特價(jià)房源，優(yōu)惠力度從幾萬(wàn)到幾十萬(wàn)元不等。 “目前大部分銀行利率已經(jīng)到了4.1，樓盤優(yōu)惠力度也很不錯(cuò)，很多項(xiàng)目在備案價(jià)基礎(chǔ)上開(kāi)發(fā)商都會(huì)給予一定的額外折扣和首開(kāi)優(yōu)惠，是個(gè)買房的好時(shí)間?！痹谪悮PP平臺(tái)上，西安貝殼一直銷經(jīng)紀(jì)人劉偉強(qiáng)（化名）告訴記者，近段時(shí)間他接待的咨詢和看房人數(shù)就有了明顯增加。 與此同時(shí)，還有不少新項(xiàng)目陸續(xù)面世，包括首次落地西安的合群地產(chǎn)、南海集團(tuán)、越秀地產(chǎn)，更有首次獨(dú)立開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的龍翔控股。 記者從西安市城六區(qū)意向登記平臺(tái)上統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，從9月1日到21日，西安市共有22個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行或正在意向登記。 截至目前，在已經(jīng)結(jié)束登記的20個(gè)項(xiàng)目中，有9個(gè)項(xiàng)目需要搖號(hào)。從登記情況來(lái)看，御錦城131套房源意向登記1482組，融創(chuàng)望江府48套房源吸引987組意向登記，碧桂園云頂312套房源登記1083組，中糧·奧體壹號(hào)、綠城全運(yùn)村和山水香堤也是意向登記人數(shù)大幅超過(guò)房源數(shù)；其余項(xiàng)目的登記情況稍顯乏力。 前8月二手房?jī)r(jià)跌1% 需要注意的是，盡管西安新房?jī)r(jià)格連續(xù)企穩(wěn)上漲，但二手房市場(chǎng)則是另一番景象。 8月，西安出臺(tái)了“以租換購(gòu)”政策，即在限購(gòu)區(qū)內(nèi)，自愿申請(qǐng)將存量住房納入保障性租賃住房，住房被納入保障性租賃住房管理并正式簽訂租賃合同后，出租人家庭可在限購(gòu)區(qū)域獲得新增購(gòu)買一套住房的資格。 但中指研究院發(fā)布的8月份數(shù)據(jù)顯示，今年前8月，西安二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌1.0%，其中8月二手房均價(jià)16387元/平米，環(huán)比下跌0.01%。 此外，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局9月2日發(fā)布的《2022年8月份二手房網(wǎng)簽情況》顯示，8月份西安全市存量房（二手房）網(wǎng)簽備案面積65.42萬(wàn)平方米，環(huán)比下降3.04%，同比增長(zhǎng)14.95%；其中，住宅網(wǎng)簽備案面積62.62萬(wàn)平方米（6472套），環(huán)比增長(zhǎng)1%，同比增長(zhǎng)15.36%。 “區(qū)域內(nèi)二手房?jī)r(jià)格與去年高峰時(shí)期比還是較低，如中海碧林灣同樣是一套96平米的房子去年報(bào)價(jià)近300萬(wàn)，今年直接報(bào)價(jià)就降了60萬(wàn)?！蔽靼驳碌v一門店經(jīng)紀(jì)人張雷（化名）表示，盡管“最近一個(gè)月看房的客戶數(shù)量不算少，也有成交，不過(guò)價(jià)格都明顯低于去年正常價(jià)格?！? 不僅如此，西安去年7月出臺(tái)的二手房指導(dǎo)價(jià)，今年7月也已經(jīng)暫停。 對(duì)此，劉蕊表示，二手房指導(dǎo)價(jià)在出臺(tái)后，主要作為房貸評(píng)估價(jià)的參考，限制購(gòu)房杠桿率。然而，今年以來(lái)央行金融政策不斷寬松，房貸利率、首付比例一降再降，公積金額度不斷上漲，都是從金融端刺激購(gòu)房需求。因此，之前的限制工具已經(jīng)不再適用，解除也是情理之中。

9月21日下午，在北京順義松香湖大街和六環(huán)路交匯處，幾棟紅白相間的回型建筑佇立在秋風(fēng)中，部分樓宇已經(jīng)有人入住。一旁的場(chǎng)館也接近完工，有的地磚還未鋪完，施工設(shè)備隨意散落在周邊。 這個(gè)名為當(dāng)代時(shí)光里的項(xiàng)目，將在9月30日迎來(lái)第一次司法拍賣，起拍價(jià)17.99億元。2021年底，因開(kāi)發(fā)商北京當(dāng)代久運(yùn)置業(yè)有限公司欠光大興隴信托7.3億元無(wú)法償還，該項(xiàng)目作為抵押物被申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。 10月8日，位于北京東城區(qū)的王府世紀(jì)也將進(jìn)行司法拍賣，不同于當(dāng)代時(shí)光里，王府世紀(jì)是隨同北京王府世紀(jì)發(fā)展有限公司的11.2億元債權(quán)一同拍賣，這場(chǎng)拍賣背后受益人是盛京銀行。 10月16日，位于北京東三環(huán)附近的博瑞大廈也將開(kāi)拍，起價(jià)20.37億元，背后的債權(quán)人是廈門國(guó)際銀行。 更早的8月下旬，上海君康金融廣場(chǎng)在司法拍賣中被以25.2億元價(jià)格拍出，背后的債權(quán)人是遼陽(yáng)農(nóng)商行。 下半年以來(lái)，越來(lái)越多的房產(chǎn)、房地產(chǎn)在建工程、土地等標(biāo)的物被擺上司法拍賣的貨架。邵奇就職的金融機(jī)構(gòu)也是其中的“售貨員”，僅他所在的省級(jí)分支機(jī)構(gòu)，就有上百億的不良債權(quán)被列入處置之列。 金融機(jī)構(gòu)的不良債權(quán)中，房地產(chǎn)及土地等不動(dòng)產(chǎn)在各類抵押物中占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，“有些是新違約的抵押物，但大部分是好幾年的存貨了”，邵奇告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，尤其是8月以來(lái)，不良債權(quán)處置的緊迫感日漸加重。 “金融機(jī)構(gòu)都加快處置不良債權(quán)，我想大家想法是一樣的”，邵奇說(shuō)，隨著下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇情況低于預(yù)期，這些不良債權(quán)存在貶值的潛在風(fēng)險(xiǎn)，“能處置的就趕緊處置，處置不了的，打包轉(zhuǎn)讓”。 處置債權(quán) 北京王府世紀(jì)、北京博瑞大廈和上海君康金融廣場(chǎng)背后的債權(quán)人都是商業(yè)銀行，作為資金出借方，銀行也是不良債權(quán)的重要處置人，手中不乏優(yōu)質(zhì)的抵押物。 9月以來(lái)，民生銀行推出多個(gè)債權(quán)包，其中北京泰豐房地產(chǎn)有限公司的1.42億元債權(quán)中，抵押物是位于北京的中國(guó)企業(yè)家大廈部分房產(chǎn)；中信國(guó)安為借款人的5.32億元不良債權(quán)中，抵押物是中信國(guó)安總部大樓。 啟迪創(chuàng)新作為借款人的10.75億元不良債權(quán)中，抵押物是南寧東盟科技城項(xiàng)目，其中在建工程10.84萬(wàn)平方米，土地面積18.45萬(wàn)平方米；三盛作為擔(dān)保的本金為2.1億元債權(quán)中，抵押物是常州一幅3.98萬(wàn)平方米的土地。 民生銀行推出的債權(quán)包中，最引人注目的是富地長(zhǎng)泰酒店投資管理有限公司作為借款人的本金為30億元的債權(quán)。該筆債權(quán)為兩筆委托貸款，其中一筆10億元，一筆20億元，但真正吸引人的是抵押物。 根據(jù)公告，這筆30億元不良債權(quán)的抵押物為位于北京東城區(qū)國(guó)子監(jiān)街乙28號(hào)國(guó)子監(jiān)項(xiàng)目的土地及房屋。項(xiàng)目緊鄰雍和宮和孔廟，共有6棟樓體組成，土地面積15931平方米，房屋建筑面積40290平方米。 此外，該筆債權(quán)還有428幅油畫(huà)作為質(zhì)押擔(dān)保，參考價(jià)值是24億-60億元。 在平安銀行的不良債權(quán)處置中，房產(chǎn)同樣是一個(gè)重要命題，比如上海祝源房地產(chǎn)的11.95億元不良債權(quán)中，抵押的股權(quán)中涉及依云灣、匯景生活廣場(chǎng)、海上國(guó)際等多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目；另一筆14億-15億元的債權(quán)中，涉及惠州帝景國(guó)際商務(wù)中心41套房產(chǎn)。 在興業(yè)銀行上海分行一筆由蘇寧電器和蘇寧置業(yè)擔(dān)保的不良債權(quán)中，本金和利息合計(jì)在15.2億元左右，抵押物為上海蘇寧寶麗嘉酒店，該酒店共14層，用地面積11096平方米，建筑面積68637平方米。 除了商業(yè)銀行外，專業(yè)的不良資產(chǎn)管理公司也是不良資產(chǎn)的重要處置方，其中信達(dá)、華融、東方和長(zhǎng)城是較為知名的四大不良資產(chǎn)處理公司，此外還有浙商資產(chǎn)、越秀資產(chǎn)等地方不良資產(chǎn)處置平臺(tái)。 與商業(yè)銀行不同，專業(yè)的AMC機(jī)構(gòu)處置債權(quán)總額動(dòng)輒幾十億、數(shù)百億元，通常是對(duì)不同類型的債權(quán)進(jìn)行打包處置。以信達(dá)資產(chǎn)河北分公司為例，推出的債權(quán)包規(guī)模達(dá)到281億元，包括了327戶債權(quán)及資產(chǎn)。 這個(gè)巨型債權(quán)包中多數(shù)為造紙、礦業(yè)、機(jī)械等傳統(tǒng)企業(yè)，涉及債權(quán)本金174.9億元，抵押物絕大多數(shù)為土地、廠房等不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)上行的年代里，這些老廠房已經(jīng)屬于城市核心區(qū)，因而資產(chǎn)也被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商競(jìng)相追逐。 此外，信達(dá)貴州分公司推出的債權(quán)包高達(dá)124.8億元，云南分公司的債權(quán)包74.9億元，廣東分公司推出的債權(quán)包總額接近千億規(guī)模，其中就包括奧園美谷的20.5億元債權(quán)包，該債權(quán)包囊括了北京、天津等地211套房產(chǎn)，以及重慶、保定、陽(yáng)江等地34宗土地。 在處置資產(chǎn)方面，長(zhǎng)城也毫不遜色，債權(quán)總額超過(guò)30億元的資產(chǎn)包有17個(gè)，其中超過(guò)50億元的有9個(gè)，超過(guò)100億元的有3個(gè)。華融和東方兩家公司推出的債權(quán)包規(guī)模相對(duì)較小，但也普遍比商業(yè)銀行推出的規(guī)模大。 原則 經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)梳理相關(guān)資產(chǎn)包、債權(quán)包發(fā)現(xiàn)，在被處置的資產(chǎn)中，傳統(tǒng)制造業(yè)仍占據(jù)著較大的比例，多數(shù)是造紙、機(jī)械、冶金、化工、采礦等行業(yè)，還有部分為商貿(mào)流通領(lǐng)域的企業(yè)。 在違約主體為房地產(chǎn)企業(yè)的不良債權(quán)中，主要以爆雷較早的房企及地方中小房企為主，尤其是2015年前后因全國(guó)性房企擴(kuò)張而陷入絕境的中小房企，成為房地產(chǎn)不良債權(quán)的主體之一。 爆雷較早的房企中，藍(lán)光發(fā)展、奧園、中信國(guó)安、新華聯(lián)等房企的資產(chǎn)，是商業(yè)銀行、AMC處置不良資產(chǎn)中的?？?。在目前已經(jīng)爆雷的房企中，多數(shù)資產(chǎn)還沒(méi)有出現(xiàn)在法拍或資產(chǎn)處置的序列中。 邵奇告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，在以往房地產(chǎn)企業(yè)抵押融資中，通常抵押率在七折左右，部分一二線城市核心區(qū)物業(yè)抵押率相對(duì)較高；而遠(yuǎn)離核心都市圈的三四線城市房產(chǎn)或土地的抵押率相對(duì)較低。 據(jù)他介紹，在金融機(jī)構(gòu)的借貸客戶中，房地產(chǎn)整體規(guī)模并不小，各類融資相加大約占比在三成左右，多數(shù)為有抵押的借款，但也有部分認(rèn)購(gòu)的信用債。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)抵押物更容易被金融機(jī)構(gòu)青睞。 邵奇說(shuō)，雖然部分房企的融資已經(jīng)違約，但有的通過(guò)展期延長(zhǎng)了還款期限，有的還在走訴訟程序，真正進(jìn)入法拍或計(jì)入不良債權(quán)處置的規(guī)模相對(duì)不大，“去年這個(gè)時(shí)候開(kāi)始爆雷，還沒(méi)到法拍高峰期”。 一家爆雷房企的人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，其所在房企的絕大部分土地、在建工程、未售房產(chǎn)均抵押至金融機(jī)構(gòu)，但截至目前還沒(méi)有出現(xiàn)資產(chǎn)被強(qiáng)制處置的情況。其中一個(gè)主要原因就是保持與金融機(jī)構(gòu)的良好溝通，爭(zhēng)取對(duì)逾期借款進(jìn)行展期處理。一般情況下，房企需要先支付一定比例的本息，如果金融機(jī)構(gòu)有需要，還應(yīng)該給予追加抵押物或保證金等增信措施。 此外，相關(guān)措施也需要地方政府方面的支持，有地方政府支持，金融機(jī)構(gòu)也愿意給企業(yè)延長(zhǎng)還款期限。但對(duì)于債務(wù)本身而言，這只是一種暫時(shí)措施。如果展期到期，企業(yè)仍無(wú)法償還，依然面臨抵押物被拍賣的風(fēng)險(xiǎn)。 邵奇告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，房企違約后，第一步是將抵押物收回來(lái)，通常情況下，在合理估值范圍內(nèi)，存在二抵、三抵等情況，先后順位不同，償債優(yōu)先度也不同，“先查封，再通過(guò)執(zhí)行拿過(guò)來(lái)”。 第二步是理清相關(guān)的法律糾紛，將資產(chǎn)變得干凈起來(lái)。抵押物被查封或拍賣的情況下，其他債權(quán)人或購(gòu)房者會(huì)提出異議，這個(gè)時(shí)候面臨抵押物減值的風(fēng)險(xiǎn)，債權(quán)人需要通過(guò)法律途徑將這些問(wèn)題一一解決掉。 這些事情做完后，然后才會(huì)進(jìn)入處置程序。對(duì)不良債權(quán)抵押物的處置，要么對(duì)抵押物進(jìn)行拍賣，要么招募合作方，或者連同債權(quán)一同轉(zhuǎn)讓給第三方。因?yàn)橄嚓P(guān)糾紛已經(jīng)解決，會(huì)產(chǎn)生一定溢價(jià)。 對(duì)于金融機(jī)構(gòu)而言，市場(chǎng)好的時(shí)候，更傾向于自我消化，如信達(dá)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中，有很大一部分來(lái)自信達(dá)資產(chǎn)；再比如中融信托曾一度涉足商辦物業(yè)的升級(jí)改造業(yè)務(wù)，即將抵押物更新升值后再進(jìn)行處置。 但當(dāng)前市場(chǎng)下行的背景下，多數(shù)金融機(jī)構(gòu)更傾向于直接處置變現(xiàn)，“市場(chǎng)下行，如果持續(xù)下去，就面臨著抵押率不足的情況，如果預(yù)期相對(duì)較差，這個(gè)時(shí)候金融機(jī)構(gòu)就有止損的需要，否則會(huì)形成更大不良率”，邵奇說(shuō)。 貶值風(fēng)險(xiǎn) 大型金融機(jī)構(gòu)的客戶通常分為企業(yè)客戶和個(gè)人客戶，以銀行為例，既有針對(duì)企業(yè)的各類融資，也有針對(duì)個(gè)人的各類貸款，這些融資和貸款有相當(dāng)部分有抵押物，也有一部分為信用貸，比如個(gè)人信用貸。 有抵押的個(gè)人貸款或企業(yè)融資中，任何動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)都可以成為抵押物，與車輛、設(shè)備等損耗較大的抵押物相比，房地產(chǎn)作為抵押物具備抵押損值小的優(yōu)點(diǎn)，房地產(chǎn)上行的背景下，房產(chǎn)及土地作為抵押物和不良資產(chǎn)均具備較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 2022年以來(lái)，由于疫情反復(fù)、房企爆雷及市場(chǎng)預(yù)期等多方面因素影響，第一季度市場(chǎng)下行較為明顯；進(jìn)入二季度，4月樓市開(kāi)始止跌，5月進(jìn)入修復(fù)期，6月樓市環(huán)比出現(xiàn)較大漲幅，與往年同期差距進(jìn)一步縮小。 進(jìn)入7月，樓市環(huán)比小幅下行，但由于往年7月樓市也不及6月，多數(shù)業(yè)內(nèi)人判斷為正常回調(diào)；但8月數(shù)據(jù)出來(lái)后，與7月相比進(jìn)一步下調(diào)，使得各方對(duì)樓市修復(fù)的信心出現(xiàn)松動(dòng)，9月上半月樓市依然沒(méi)有出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象。 Wind數(shù)據(jù)顯示，2022年8月，30城商品房成交面積1229萬(wàn)平方米，環(huán)比下降34.75%，由于樓市從2021年8月開(kāi)始出現(xiàn)大幅下跌，使得同比下降幅度縮小至19.2%；9月1日-21日，30城成交同比下降33.6%。 成交下行，使得房?jī)r(jià)也出現(xiàn)兩極分化，不同城市、同一城市不同區(qū)域、同一區(qū)域不同類型住宅，價(jià)格變化并不相同。 由于房地產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，也使得部分開(kāi)發(fā)商通過(guò)降價(jià)促銷方式來(lái)實(shí)現(xiàn)回收現(xiàn)金流。經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)了解到，有開(kāi)發(fā)商在部分城市的折扣低至市場(chǎng)的六折左右，如果團(tuán)購(gòu)且全款，折扣更低。 樓市下行也傳遞到土地市場(chǎng)，而土地出讓金又是地方政府最為重要的收入來(lái)源之一。在上述爆雷房企人士看來(lái)，如果樓市長(zhǎng)時(shí)間處于低迷狀態(tài)，不排除房?jī)r(jià)乃至土地價(jià)格進(jìn)一步走低，從而進(jìn)一步影響預(yù)期和信心。 樓市的預(yù)期和信心同樣是多數(shù)金融機(jī)構(gòu)人士所擔(dān)憂的變量因素，尤其是房地產(chǎn)按揭貸款敞口較大的銀行機(jī)構(gòu)。 邵奇說(shuō)，每家大型金融機(jī)構(gòu)都有一定的不良債權(quán)及資產(chǎn)，在樓市周期論的年代里，樓市低迷時(shí)產(chǎn)生的不良債權(quán)，通常在樓市上行期可以實(shí)現(xiàn)處置，并能夠獲得一定溢價(jià)，“只要樓市是上行的，金融機(jī)構(gòu)就不存在什么風(fēng)險(xiǎn)”。 但這一輪樓市低迷持續(xù)時(shí)間顯然超越多數(shù)金融和地產(chǎn)人士的預(yù)料，而且，樓市什么時(shí)候進(jìn)入上行通道，多數(shù)人沒(méi)有預(yù)期。在這種不確定加劇的背景下，房地產(chǎn)抵押物越多的金融機(jī)構(gòu)，越會(huì)感覺(jué)到不安。 “像北京等一二線城市，多數(shù)首付是八成，最低也是六成，即便是房?jī)r(jià)出現(xiàn)小幅波動(dòng)，也不會(huì)影響到抵押率”，邵奇表示，真正的風(fēng)險(xiǎn)在存量按揭貸或抵押貸上，金融機(jī)構(gòu)能接受的底線是30%。 在燕郊、大廠、香河等環(huán)京地區(qū)，由于房?jī)r(jià)腰斬，部分房產(chǎn)抵押率明顯不足。 “為什么機(jī)構(gòu)都在著急處置不良債權(quán)”，邵奇說(shuō)，“變現(xiàn)要趁早”。

鼓勵(lì)推廣二手房“帶押過(guò)戶”模式又添數(shù)城。9月21日，據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，中國(guó)人民銀行廣州分行近日向轄內(nèi)各中心支行及銀行機(jī)構(gòu)發(fā)布關(guān)于鼓勵(lì)推廣二手房“帶押過(guò)戶”模式有關(guān)事宜的通知。 9月中旬以來(lái)，已有海南省、江蘇省無(wú)錫市等地相關(guān)部門發(fā)布消息提出，存在抵押的二手房可以“帶押過(guò)戶”。新京報(bào)記者注意到，所謂的“帶押過(guò)戶”并非新生事物，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，截至目前已有超過(guò)10個(gè)城市推出該政策，但各地操作模式不盡相同。 對(duì)此，部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從表面上看，“帶押過(guò)戶”模式的確可以降低部分購(gòu)房者成本，但對(duì)于市場(chǎng)交易量和房?jī)r(jià)的影響會(huì)有多大還有待觀察。值得注意的是，“帶押過(guò)戶”實(shí)為二手房“轉(zhuǎn)按揭”，在實(shí)際操作過(guò)程中需注意確保交易安全。 近期，海南省、江蘇省無(wú)錫市等地相關(guān)部門發(fā)布消息提出，存在抵押的二手房可以“帶押過(guò)戶”。圖/IC photo 動(dòng)向： 多地出臺(tái)新規(guī)試行“帶押過(guò)戶” 什么是“帶押過(guò)戶”？通俗來(lái)講，“帶押過(guò)戶”是指存在抵押的房產(chǎn)，不用提前還清貸款就可以完成交易、過(guò)戶，并發(fā)放新的貸款。也就是說(shuō)，這種模式省去了原房主的贖樓費(fèi)用和籌措資金的時(shí)間成本，大大降低了二手房的交易難度。 對(duì)于“帶押過(guò)戶”的法律依據(jù)，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣指出，可以依據(jù)民法典第406條“抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓”，即抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)；當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。但他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，即使是在可以“帶押過(guò)戶”的城市，也并非所有房產(chǎn)都能實(shí)現(xiàn)。如果之前設(shè)定抵押時(shí)，明確約定了不能轉(zhuǎn)讓，則約定優(yōu)先。 2022年以來(lái)，多地出臺(tái)新規(guī)推行“帶押過(guò)戶”，近期更為集中。比如，9月17日，海南省人民政府辦公廳印發(fā)《海南省統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟(jì)恢復(fù)提振行動(dòng)方案》提出，探索對(duì)未設(shè)立住房公積金貸款抵押的二手房開(kāi)展“帶押過(guò)戶”登記試點(diǎn)。 中國(guó)人民銀行廣州分行于9月15日向轄內(nèi)各中心支行及銀行機(jī)構(gòu)發(fā)布的通知也稱，推廣“帶押過(guò)戶”需兼顧便利性與資金安全，鼓勵(lì)結(jié)合實(shí)際探索“帶押過(guò)戶”模式。 與此同時(shí)，無(wú)錫市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局也于近日對(duì)外宣布，無(wú)錫市區(qū)二手房可以“帶押過(guò)戶”，無(wú)須提前還貸、無(wú)須墊付資金，可實(shí)現(xiàn)全程免費(fèi)。為支持“帶押過(guò)戶”模式順利實(shí)施，無(wú)錫市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局對(duì)二手房資金監(jiān)管業(yè)務(wù)進(jìn)行了全流程再造。截至目前，無(wú)錫市區(qū)15家二手房交易資金監(jiān)管銀行中，已有建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行等可以開(kāi)展同行貸款業(yè)務(wù)。 據(jù)無(wú)錫當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士介紹，從操作流程上看，“帶押過(guò)戶”可以使二手房交易從過(guò)去的“房東籌錢償還二手房剩余貸款-房東賣房-買家付款-房東收款”，轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺繓|賣房-買家付款-房東償還二手房剩余貸款和收款”，簡(jiǎn)化了二手房交易流程、降低了交易成本。在無(wú)錫，目前已有多組客戶聞?dòng)嵑笄巴O(jiān)管機(jī)構(gòu)咨詢，并與商業(yè)銀行積極對(duì)接，希望能夠成為“帶押過(guò)戶”模式的首批獲益者。 此外，新京報(bào)記者注意到，濟(jì)南市、南京市、福州市及深圳市坪山區(qū)等地也已著手推行 “帶押過(guò)戶”政策。 近期部分城市“帶押過(guò)戶”政策情況一覽 影響： 或有助于激發(fā)二手房市場(chǎng)交易活力 中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國(guó)累計(jì)已有超過(guò)10個(gè)城市宣布嘗試或者落地二手房“帶押過(guò)戶”，那么，該政策為什么會(huì)出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)又有什么影響？ 在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)：“近期多個(gè)城市推行帶押過(guò)戶，與當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境相關(guān)。以前在房?jī)r(jià)快速上漲時(shí)，二手房過(guò)戶涉及到解壓、擔(dān)保、過(guò)橋等多種‘寄生’的金融鏈條，都是獲利方，但是現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲幅得以控制，不少城市貸款量和交易量甚至都在下降，倒逼著銀行將這些‘寄生’的金融鏈條砍掉，從而也降低了購(gòu)房者的成本?！? 對(duì)于“帶押過(guò)戶”對(duì)市場(chǎng)的影響，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該政策有助于加快換房需求入市，對(duì)提升新房交易量有所助力，并促進(jìn)購(gòu)買二手房及購(gòu)房人在新城市的扎根落戶，從而進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)。 中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，二手房“帶押過(guò)戶”意味著居民在購(gòu)買尚存按揭貸款的二手房時(shí)，不用先還清按揭貸款就可以過(guò)戶、重新抵押并發(fā)放新的住房貸款，此方式在節(jié)省資金成本的同時(shí)，也可以提高二手房交易效率，有利于激發(fā)二手房市場(chǎng)的交易活力，促進(jìn)住房消費(fèi)。 不過(guò)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，大部分“帶押過(guò)戶”其實(shí)都有局限性，一般必須是在同一個(gè)銀行內(nèi)部帶抵押過(guò)戶。舉例來(lái)說(shuō)，過(guò)去房主在建行做的房貸，新購(gòu)房業(yè)主也必須在建行申請(qǐng)，才能實(shí)現(xiàn)“帶押過(guò)戶”，而當(dāng)下房貸利率相對(duì)優(yōu)惠的小銀行一般都沒(méi)有執(zhí)行這個(gè)政策，所以對(duì)其而言，雖然“帶押過(guò)戶”能節(jié)省1%-2%的交易成本，但很可能在房貸利率上又失去了優(yōu)惠。 張大偉進(jìn)一步表示，從整體看，當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)依然處于相對(duì)低迷中，今年8月份一、二線城市的房地產(chǎn)銷售價(jià)格普遍下調(diào)，在這種情況下，“帶押過(guò)戶”政策雖然可以降低部分購(gòu)房者成本，但對(duì)于市場(chǎng)交易量和房?jī)r(jià)的影響不會(huì)很大。 提示： 在實(shí)際操作中需注意交易安全 在“帶押過(guò)戶”政策被寄予促進(jìn)交易流暢、盤活二手房資源、帶動(dòng)樓市活躍厚望的同時(shí)，部分業(yè)內(nèi)人士表示，雖然“帶押過(guò)戶”政策有多項(xiàng)利好，但如何確保交易安全，依舊面臨較多需要解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。 對(duì)此，有銀行業(yè)內(nèi)人士告訴記者，如果“帶押過(guò)戶”按照“二次抵押”的方式操作，很可能導(dǎo)致購(gòu)房者獲得貸款的額度偏低；如果通過(guò)“變更借款人”的方式進(jìn)行，銀行則需重新評(píng)估購(gòu)房者是否有相關(guān)貸款資質(zhì)，這些數(shù)據(jù)會(huì)涉及到公積金中心、房管等多部門，需防范風(fēng)險(xiǎn)。 在IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜看來(lái)，“帶押過(guò)戶”這一作法確實(shí)在很大程度上減少了二手房交易的流程，讓交易更為便利、成本更低，但是這種轉(zhuǎn)按揭和帶押過(guò)戶在實(shí)際操作上或有資金面的風(fēng)險(xiǎn)，貸款銀行在規(guī)避此類二手房交易風(fēng)險(xiǎn)時(shí)需要特別注意，一方面要看買房人的還款能力如何，另一方面也與抵押成數(shù)以及樓市走勢(shì)相關(guān)。 北京金訴律師事務(wù)所執(zhí)行主任王佳紅律師表示，要在實(shí)際操作中規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)盡力實(shí)現(xiàn)原抵押注銷登記和新抵押登記的無(wú)縫連接，目前各地出臺(tái)該類政策還是比較安全的，一般都有第三方公證機(jī)構(gòu)的加持，可有效防范交易風(fēng)險(xiǎn)。比如深圳坪山區(qū)除了資金監(jiān)管的核心流程外，還引入公證處公正提取業(yè)務(wù)，公證處的介入對(duì)各方資金流動(dòng)具有一定保護(hù)機(jī)制；無(wú)錫的“帶押過(guò)戶”則實(shí)行政府監(jiān)管，在買賣雙方簽訂資金監(jiān)管相關(guān)協(xié)議后，待買方的貸款資金足額存入監(jiān)管賬戶，再辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移、賣方原抵押變更等。 而中國(guó)人民銀行廣州分行發(fā)布的上述通知中也提出，二手房“帶押過(guò)戶”模式的核心是免去了提前還貸以注銷抵押登記的“過(guò)橋”環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)貸款資金到賬與產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記、抵押權(quán)注銷和設(shè)立登記同步辦理。針對(duì)跨行間二手房“帶押過(guò)戶”可能產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)過(guò)戶后，銀行抵押權(quán)落空、交易最終未達(dá)成的風(fēng)險(xiǎn)，可引入公證或擔(dān)保等第三方機(jī)構(gòu)，保障資金安全，防控業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 此外，王佳紅律師提醒，抵押權(quán)在民法典中是一個(gè)相對(duì)重點(diǎn)而又復(fù)雜的內(nèi)容，在遇到“帶押過(guò)戶”的房屋交易時(shí)，需要特別注意抵押人和抵押權(quán)人是否對(duì)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有一定的限制或者禁止性約定，比如，是否已經(jīng)有第三人因?yàn)樯埔馊〉?、支付合理?duì)價(jià)等因素對(duì)抵押物造成影響。而且，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，如果房屋的抵押登記早在民法典施行前就已經(jīng)存在，沒(méi)有經(jīng)過(guò)抵押權(quán)人的同意，是不能帶押過(guò)戶的。

地方“因城施策”穩(wěn)樓市正進(jìn)入2.0階段，“放寬而非全面放開(kāi)”仍是二線城市優(yōu)化“限購(gòu)”的主線邏輯。 　　和去年年底開(kāi)啟的1.0版相比，近兩個(gè)月，越來(lái)越多熱點(diǎn)一二線城市和經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省城市加入購(gòu)房政策松綁隊(duì)列；與此同時(shí)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸成本已降至歷史低位，多地政府不約而同地將激活合理住房需求的聚焦點(diǎn)從“增強(qiáng)本地剛需族的購(gòu)買力”轉(zhuǎn)向“為新市民和改善族增加機(jī)會(huì)”。 　　“目前，樓市形勢(shì)已發(fā)生了根本性的變化?！敝袊?guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專委會(huì)主任、中國(guó)區(qū)域科學(xué)協(xié)會(huì)副理事長(zhǎng)王業(yè)強(qiáng)在接受第一財(cái)經(jīng)采訪時(shí)稱，一方面，全國(guó)樓市突出問(wèn)題從快速城鎮(zhèn)化過(guò)程中的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)為高質(zhì)量發(fā)展過(guò)程中熱點(diǎn)城市的供需錯(cuò)配；另一方面，當(dāng)前，全國(guó)樓市整體上處于低迷期，市場(chǎng)信心不足，預(yù)期偏冷，銷售下滑。在精細(xì)化、微觀化的樓市調(diào)控導(dǎo)向下，城市主體應(yīng)該根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況進(jìn)行判斷，調(diào)整限購(gòu)這項(xiàng)臨時(shí)性的行政限制政策。 　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，全國(guó)已有約40個(gè)城市松綁限購(gòu)。其中，對(duì)于二線城市，何時(shí)松綁，松綁的方式是縮小限購(gòu)區(qū)域范圍還是為特定群體增添購(gòu)房機(jī)會(huì)，松綁之后又該如何避免樓市異常升溫的風(fēng)險(xiǎn)，這些問(wèn)題仍待進(jìn)一步去探索、解決。 　　重點(diǎn)惠及三類人群 　　既希望通過(guò)實(shí)質(zhì)性政策進(jìn)一步激活購(gòu)房需求，又要防范政策口子打開(kāi)后，市場(chǎng)出現(xiàn)一些有違“房住不炒”定位的現(xiàn)象——近月來(lái)，熱點(diǎn)城市出臺(tái)限購(gòu)優(yōu)化的頻次雖在增加，但步伐依然謹(jǐn)慎。 　　據(jù)第一財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，今年下半年以來(lái)，至少已有17個(gè)城市出臺(tái)限購(gòu)優(yōu)化的樓市新政或市場(chǎng)面?zhèn)鞒鱿拶?gòu)放寬的信號(hào)。其中，除廣東東莞和江門、浙江嘉興海寧、江西九江、河北廊坊市以外，其余均在一二線城市，包括上海臨港(600848)新片區(qū)、寧波、南京、青島、濟(jì)南、武漢、合肥、福州、西安、成都、天津等。 　　和縮小限購(gòu)范圍相比，放寬對(duì)特定人群的限購(gòu)是目前多數(shù)熱點(diǎn)一二線城市松綁的主要方式。 　　從政策內(nèi)容來(lái)看，限購(gòu)松綁主要惠及三類群體，分別是有首套房需求的非本地戶籍居民、有家庭改善型居住需求的本地戶籍居民和將自有住房用作保障性租賃住房或已有住房出售的本地戶籍居民。 　　以天津?yàn)槔?月16日，天津市住建委等7部門發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善房地產(chǎn)調(diào)控政策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的通知》。 　　該通知涉及限購(gòu)的政策內(nèi)容包括，非本市戶籍且在本市就業(yè)的新市民、大學(xué)畢業(yè)生，持連續(xù)繳納6個(gè)月及以上的社保或個(gè)稅證明可在本市購(gòu)買1套房；對(duì)有60歲及以上成員的居民家庭和生育二孩及以上的多子女居民家庭，可憑戶口簿在原限購(gòu)政策基礎(chǔ)上再購(gòu)1套房；居民家庭將原有1套住房用作保障性租賃住房，且租期不少于5年的，可在原限購(gòu)政策基礎(chǔ)上再購(gòu)1套房；居民家庭出售1套房，可再購(gòu)買1套住房，但家庭住房總套數(shù)不得超過(guò)2套。 　　除天津外，目前，在南京、蘇州、無(wú)錫等長(zhǎng)三角熱點(diǎn)二線城市的限購(gòu)區(qū)域，非本市戶籍居民購(gòu)買首套房的資質(zhì)要求均調(diào)整為連續(xù)或累計(jì)繳納6個(gè)月社保（個(gè)稅）。 　　一線城市對(duì)于非本市戶籍居民在遠(yuǎn)城區(qū)或周圍地區(qū)的購(gòu)房或落戶也出現(xiàn)放松。8月份，上海臨港新片區(qū)定向優(yōu)化人才購(gòu)房條件，在臨港新片區(qū)工作的非本市戶籍人才繳納個(gè)稅或社保滿1年及以上，在臨港新片區(qū)限購(gòu)1套住房；廣州再度下調(diào)落戶門檻，國(guó)內(nèi)普通高校應(yīng)屆畢業(yè)生按規(guī)定條件取得學(xué)歷、學(xué)位證書(shū)、普通高等學(xué)校畢業(yè)生就業(yè)協(xié)議書(shū)或具有在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)記錄后，可向入戶地的區(qū)公安機(jī)關(guān)申報(bào)辦理入戶手續(xù)。 　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)記者分析稱，熱點(diǎn)一二線城市放松限購(gòu)的底線是不引發(fā)炒房需求，在此基礎(chǔ)上，應(yīng)為更多合理購(gòu)房需求者提供保障。對(duì)于有著大量人群流入的熱點(diǎn)一二線城市，可以針對(duì)部分人群和區(qū)域有限度地放松限購(gòu)。 　　不過(guò)，也有業(yè)界人士認(rèn)為，由于熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)仍較高，剛需族對(duì)于樓市的提振作用相對(duì)有限。下半年以來(lái)，武漢、天津等多個(gè)二線城市相繼提出，限購(gòu)區(qū)域的多孩家庭可多購(gòu)一套，以進(jìn)一步激活當(dāng)?shù)馗纳菩妥》渴袌?chǎng)。 　　此外，為增加熱點(diǎn)城市的租賃房源供給，打通新房、二手房和租賃住房市場(chǎng)通道，今年以來(lái)，長(zhǎng)沙、成都、西安、天津等多個(gè)常住人口超千萬(wàn)的二線城市不約而同地拿出定向放寬“限購(gòu)”的新招，即居民已持有的存量閑置房源，只要用于租房登記出租、納入保租房等，在符合相應(yīng)要求的情況下，可獲得新增購(gòu)房資格。 　　預(yù)計(jì)將有更多二線城市漸進(jìn)式放松限購(gòu) 　　“目前，除個(gè)別城市外，二線城市整體市場(chǎng)活躍度不足，市場(chǎng)觀望情緒依然濃厚?！敝兄秆芯吭褐笖?shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜告訴記者。 　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，1~8月份，全國(guó)商品房銷售面積同比下滑23%，降幅僅較1~7月減少0.1個(gè)百分點(diǎn)?？紤]到去年8月份樓市已開(kāi)始下行的低基數(shù)，銷售仍在筑底。 　　進(jìn)入樓市傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，9月前兩周，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積同比降幅仍超20%。 　　陳文靜分析稱，8月以來(lái)，部分二線城市積極響應(yīng)中央“一城一策”“加快政策舉措落實(shí)”的要求，政策落地節(jié)奏略有加快。預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)有更多二線城市以“優(yōu)先放松郊區(qū)限購(gòu)”的方式漸進(jìn)式放松限購(gòu)。 　　“各地政策放松的前提是仍需堅(jiān)持‘房住不炒’定位，降低購(gòu)房成本、降低門檻是重要方面，適當(dāng)放寬限購(gòu)可以更好地支持剛需和改善性住房需求釋放。”陳文靜表示，二線城市作為區(qū)域核心，住房需求支撐度較高、居民收入水平相對(duì)較好，政策放松有利于激發(fā)市場(chǎng)的交易活力，促進(jìn)住房需求釋放，從而產(chǎn)生示范作用，帶動(dòng)整體市場(chǎng)修復(fù)。 　　另有業(yè)界人士認(rèn)為，與2010年限購(gòu)政策提出時(shí)相比，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段和面臨問(wèn)題已發(fā)生根本改變。 　　貝殼研究院首席分析師許小樂(lè)對(duì)于二線城市優(yōu)化限購(gòu)政策持支持態(tài)度。他認(rèn)為，與過(guò)去相比，限購(gòu)的環(huán)境發(fā)生了不可逆的變化，供給不足不再是主要矛盾，大城市房?jī)r(jià)總體漲幅趨穩(wěn)，投機(jī)性需求基本消除，房?jī)r(jià)快速上漲壓力減弱?！氨O(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)取消或放寬限購(gòu)的城市或者區(qū)域的房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)價(jià)格反彈?！? 　　中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟則對(duì)記者分析稱，限購(gòu)政策是否仍適用，需要分城市、分區(qū)域去判斷，而判斷的關(guān)鍵在于把握當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的供需關(guān)系和庫(kù)存水平?！氨热?，一些熱點(diǎn)二線城市，樓市去化周期低于12個(gè)月，乃至小于6個(gè)月，全面放開(kāi)限購(gòu)或會(huì)帶來(lái)樓市反彈；但也有一些限購(gòu)區(qū)域，去化周期甚至達(dá)到20個(gè)月，對(duì)于這些區(qū)域，限購(gòu)政策已不再適用?！? 　　對(duì)于已經(jīng)出臺(tái)限購(gòu)松綁的二線城市，王業(yè)強(qiáng)進(jìn)一步表示，一方面，要繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的定位，根據(jù)市場(chǎng)情況靈活地調(diào)整政策的松緊程度；另一方面，也要積極推進(jìn)住房保障市場(chǎng)的建設(shè)，重點(diǎn)加大對(duì)保障性租賃住房市場(chǎng)的建設(shè)，緩解熱點(diǎn)城市住房市場(chǎng)的供需矛盾和供需錯(cuò)配。

鮑威爾周三表示，在經(jīng)歷了一段時(shí)間的房?jī)r(jià)火熱上漲后，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)經(jīng)歷一次“回調(diào)”。 鮑威爾在新聞發(fā)布會(huì)上表示：“這是一個(gè)很大的不平衡，在美聯(lián)儲(chǔ)決定將政策利率再上調(diào)75個(gè)基點(diǎn)后，房?jī)r(jià)正在以不可持續(xù)的速度上漲。從長(zhǎng)期來(lái)看，我們需要的是供需更好地協(xié)調(diào)起來(lái)，這樣房?jī)r(jià)才能以合理的速度在合理的水平上上漲，人們才能再次買得起房子。在房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們可能需要經(jīng)歷一次調(diào)整才能回到那個(gè)位置?！? 美聯(lián)儲(chǔ)今年的加息對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響最大，減緩了銷售，并略微壓低了價(jià)格。鮑威爾表示，住房通脹仍將在一段時(shí)間內(nèi)保持高位。

作為熱點(diǎn)二線城市，南京變相放開(kāi)外地居民限購(gòu)已三月有余，當(dāng)?shù)貥鞘袇s并未明顯回暖。 目前正值樓市傳統(tǒng)銷售旺季，但南京多個(gè)樓盤為加速去化，展開(kāi)了力度不小的打折促銷活動(dòng)。 位于南京市六合區(qū)的保利觀棠和府，近期推出50套戶型面積76-106平方米的特價(jià)房源，均價(jià)約1.35萬(wàn)元/平方米。據(jù)房天下數(shù)據(jù)，該項(xiàng)目今年7月銷售均價(jià)為1.75萬(wàn)元/平方米，此批特價(jià)房源打折幅度約4000元/平方米。 “100多平方米的特價(jià)房總價(jià)130多萬(wàn)元，樓層并非特別好，位于底部或頂層?！北＠^棠和府銷售人員告訴記者，本批特價(jià)房仍然在售，由于是促銷活動(dòng)，價(jià)格隨時(shí)可能會(huì)回調(diào)至此前水平。 位于浦口的天宸云筑，也于近期推出一批特價(jià)房源。該項(xiàng)目此前均價(jià)約3.4萬(wàn)元/平方米，所推特價(jià)房均價(jià)較此前下降約2000元/平方米。 天宸云筑置業(yè)顧問(wèn)對(duì)記者表示，各房源單價(jià)并不相同，以120多平方米房源為例，目前單價(jià)約3.2萬(wàn)元/平方米。“這批特價(jià)房并非只有頂層或底層的，也有中間樓層房源可供選擇?！? 此外，位于雨花臺(tái)區(qū)的某樓盤則推出一口價(jià)房源：建筑面積約227平方米的房源，折扣單價(jià)僅2萬(wàn)元/平方米，較此前約2.5萬(wàn)元/平方米的均價(jià)低了約5000元/平方米。 “為防止因價(jià)格調(diào)整引發(fā)不必要的麻煩，一些項(xiàng)目通過(guò)特價(jià)房、限時(shí)促銷等方式降價(jià)，像六合、高淳等區(qū)域部分樓盤的促銷價(jià)相當(dāng)于打了八折，個(gè)別項(xiàng)目的力度更大一些?！币患掖笮头慨a(chǎn)機(jī)構(gòu)人士說(shuō)。 中原地產(chǎn)高級(jí)研究經(jīng)理盧文曦指出，南京多個(gè)樓盤在銷售旺季仍在打折，反映出當(dāng)?shù)貥鞘腥蕴幱诰徛迯?fù)過(guò)程中。 事實(shí)上，今年南京已對(duì)樓市政策展開(kāi)多輪調(diào)整，放寬限購(gòu)尤為引人關(guān)注。 4月底，非南京戶籍居民家庭申請(qǐng)購(gòu)房條件由3年內(nèi)在南京累計(jì)繳納2年社?；騻€(gè)稅，調(diào)整為1年內(nèi)累計(jì)繳納6個(gè)月社?；騻€(gè)稅（補(bǔ)繳不算）。 6月13日，南京再次松綁限購(gòu)政策：非南京戶籍居民補(bǔ)繳6個(gè)月社保即可直接開(kāi)出購(gòu)房證明。 多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，外地居民補(bǔ)繳6個(gè)月社保的門檻已很低，相當(dāng)于變相放開(kāi)限購(gòu)。 中指院南京分院總經(jīng)理高小妹表示，外地購(gòu)房者在南京如有置業(yè)意愿，通過(guò)一定途徑以不高的成本即可獲得購(gòu)房資格。 “限購(gòu)門檻的降低，能夠吸引不少非南京戶籍購(gòu)房需求，不過(guò)從限購(gòu)政策調(diào)整之后幾個(gè)月實(shí)際情況來(lái)看，樓市成交依然低迷。”高小妹在接受記者采訪時(shí)說(shuō)。 據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年8月，南京新建商品住宅成交面積45萬(wàn)平方米，環(huán)比、同比分別下降20%、8%；新建商品住宅項(xiàng)目開(kāi)盤平均去化率22%，雖然較7月的18%提升4個(gè)百分點(diǎn)，但較6月32%的去化率低10個(gè)百分點(diǎn)。 二手房方面，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，南京8月二手房成交面積71萬(wàn)平方米，環(huán)比下降4%。另?yè)?jù)中指院數(shù)據(jù)，今年8月南京二手住宅價(jià)格環(huán)比下降0.41%。 在盧文曦看來(lái)，南京放寬限購(gòu)政策效果有限，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)仍處于艱難修復(fù)過(guò)程中。而南京則成為二線城市一個(gè)縮影，反映出市場(chǎng)還未見(jiàn)底。 “與此前幾輪地產(chǎn)周期相比，當(dāng)前樓市不同之處在于，目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化對(duì)部分居民收入產(chǎn)生一定影響，加之購(gòu)房者對(duì)房企信心不足，這種疊加效應(yīng)使得市場(chǎng)筑底變得較為緩慢。在此背景下，雖然各地頻繁出臺(tái)樓市扶持政策，但效果不彰?！北R文曦在接受記者采訪時(shí)說(shuō)。 58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波指出，目前市場(chǎng)止跌企穩(wěn)仍面臨一定壓力，各地樓市筑底不僅有賴于引導(dǎo)需求入市，也需要各地進(jìn)一步加大保交樓的力度來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)信心。 “目前樓市仍然低迷，但部分城市已顯示出小幅波折向上的態(tài)勢(shì)，隨著各地繼續(xù)出臺(tái)樓市扶持政策，市場(chǎng)將逐步走出陰霾?！睆埐ㄑa(bǔ)充道。

[ 有業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，“限跌令”更多的是規(guī)范樓盤銷售行為，打壓惡意降價(jià)或大幅度降價(jià)，維護(hù)市場(chǎng)秩序，是“房住不炒”主基調(diào)下保證房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的常規(guī)操作。房企為了回籠資金可采取以價(jià)換量的方式，但打價(jià)格戰(zhàn)不利于穩(wěn)定市場(chǎng)秩序。 ] 　　樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”來(lái)臨，但今年房企過(guò)得并不輕松。第一財(cái)經(jīng)采訪發(fā)現(xiàn)，從華北到華中、華東等多個(gè)地區(qū)，房企大幅降價(jià)促銷已成為常態(tài)，有項(xiàng)目折價(jià)三成甩賣，還有項(xiàng)目均價(jià)降6000……降價(jià)隊(duì)伍中不僅有民企，國(guó)企同樣摩拳擦掌。 　　在天氣漸涼的合肥，房產(chǎn)中介張薇（化名）正忙著帶看，抽空才能回復(fù)微信中的購(gòu)房咨詢。最近一段時(shí)間，她帶看的項(xiàng)目里有的因降價(jià)引起老業(yè)主不滿，現(xiàn)在已經(jīng)恢復(fù)到之前的價(jià)格，沖著優(yōu)惠來(lái)咨詢的購(gòu)房者不少，但要轉(zhuǎn)化為成交并不容易。 　　跟張薇類似，多位受訪地產(chǎn)從業(yè)者都表示，當(dāng)下的樓市極為分化，市場(chǎng)上降價(jià)促銷的項(xiàng)目不少，但賣得好的不愁賣，賣得差的即便降價(jià)也難有起色。日趨理性的購(gòu)房者，在洶涌而來(lái)的降價(jià)潮中反而更理性，“再等等”成為很多人的共識(shí)。 　　新一輪降價(jià)潮 　　盛夏酷暑消退，買了河北石家莊富貴城的房子的業(yè)主卻倍感煎熬。據(jù)中介介紹，該項(xiàng)目最近均價(jià)約11500元/平方米，但之前售價(jià)15078元/平方米，有業(yè)主掏空錢包負(fù)債買房，卻買在高點(diǎn)遭遇大幅降價(jià)，這讓他們覺(jué)得十分不平衡，希望能補(bǔ)償房屋差價(jià)。 　　有人踩在高點(diǎn)，也有人想抄底入場(chǎng)。這兩天，向該項(xiàng)目中介咨詢的購(gòu)房者不少，“這個(gè)房子雖然降價(jià)幅度大，但因?yàn)槭乾F(xiàn)房才有人來(lái)咨詢，一些出現(xiàn)資金問(wèn)題的房企，很多項(xiàng)目也都在降價(jià)且幅度不小，但是這些都不太靠譜。” 　　樓市低溫期，降價(jià)促銷成為房企的普遍選擇。除了上述項(xiàng)目，石家莊還有一現(xiàn)房樓盤均價(jià)從一萬(wàn)三降到一萬(wàn)，還有一民企開(kāi)發(fā)的高端改善盤出現(xiàn)降價(jià)，均價(jià)從每平方米兩萬(wàn)六降至兩萬(wàn)四，四居室的房源每套可省35萬(wàn)元。 　　張薇所在的合肥，房企降價(jià)力度同樣不小。據(jù)她稱，最近一段時(shí)間，合肥有一國(guó)企項(xiàng)目以近七折的價(jià)格促銷，引發(fā)購(gòu)房者投訴，隨后該項(xiàng)目?jī)?yōu)惠被叫停，現(xiàn)在均價(jià)一萬(wàn)二左右。還有其他民企項(xiàng)目在做清盤活動(dòng)，之前賣到一萬(wàn)四的項(xiàng)目，現(xiàn)在均價(jià)一萬(wàn)二左右。 　　武漢最近也頻現(xiàn)房企降價(jià)現(xiàn)象。8月末，武漢漢陽(yáng)區(qū)的保利庭瑞閱江臺(tái)項(xiàng)目降價(jià)近6000元/平方米。當(dāng)?shù)胤抗芫炙彀l(fā)函，稱其存在未按照已報(bào)備的商品房銷售方案銷售商品房的行為，違反了《市住房保障房管局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)新建商品房銷售全過(guò)程監(jiān)管的通知》的規(guī)定。 　　為此，該項(xiàng)目公司發(fā)布聲明稱，保利庭瑞閱江臺(tái)K8地塊臨近交付，剩余部分房源未售，公司采取了一定的打折促銷方式，造成一定影響。現(xiàn)聲明該銷售行為無(wú)效，3日內(nèi)原路退回款項(xiàng)，后期不再采取類似銷售行為，嚴(yán)格依法依規(guī)銷售。 　　據(jù)當(dāng)?shù)刂薪橥嘎?，該?xiàng)目目前是封盤狀態(tài)，售樓部進(jìn)不去，看房只能看小區(qū)里即將交房的?！扒岸螘r(shí)間均價(jià)1.27萬(wàn)元，很多人來(lái)?yè)尫?，現(xiàn)在價(jià)格有所恢復(fù)，大約1.65萬(wàn)元/平方米，仍較平臺(tái)公開(kāi)均價(jià)1.85萬(wàn)元有所折讓?！? 　　在上述中介看來(lái)，當(dāng)下武漢市場(chǎng)極為分化，主城區(qū)價(jià)格還比較穩(wěn)定，但遠(yuǎn)城區(qū)均價(jià)明顯下降。“8月份就開(kāi)始促銷了，現(xiàn)在的降價(jià)狀態(tài)已經(jīng)持續(xù)很久，有的樓盤貴但賣得好，有的樓盤打折還賣得一般，主要還是看品質(zhì)和交通配套?！? 　　總體來(lái)說(shuō)，降價(jià)促銷還是有一定作用。在該中介感受中，沖著打折來(lái)買房的客戶不少，大多是周邊城市過(guò)來(lái)的，有項(xiàng)目之前賣一萬(wàn)七、現(xiàn)在均價(jià)一萬(wàn)四，降價(jià)后人流有所增多；也有項(xiàng)目一直熱銷，去了售樓處都沒(méi)有地方坐，地鐵盤賣得都快。 　　在華東地區(qū)的南京，許多房企也祭出促銷大旗。中秋小長(zhǎng)假期間，融創(chuàng)南京官微發(fā)布消息稱，凡是購(gòu)買公司在南京的金陵星圖、龍池映和湯山頤和府項(xiàng)目，首付僅需5%起。購(gòu)買龍池映、湯山頤和府、濱江ONE等房源，總價(jià)每滿100萬(wàn)元，立減1萬(wàn)元。憑教師證到訪南京任一項(xiàng)目，或認(rèn)購(gòu)任一項(xiàng)目房源，可享額外優(yōu)惠力度。 　　定價(jià)彈性空間變大 　　在樓市上升期，房?jī)r(jià)越漲購(gòu)房者越追，如今降價(jià)促銷成為常態(tài)，購(gòu)房者反而更加理性，買在高點(diǎn)的老業(yè)主也有苦難言。 　　最近一段時(shí)間，有購(gòu)房者在公開(kāi)平臺(tái)反映，自己2018年在章丘買了一套房，貸款超百萬(wàn)元，但如今該項(xiàng)目在售房源價(jià)格一路下滑，自己首付已經(jīng)賠光?！捌渌麡潜P也會(huì)降價(jià)，也知道要尊重市場(chǎng)，但是遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有此項(xiàng)目這么低?！? 　　還有在西安閻良區(qū)的購(gòu)房者稱，自己花費(fèi)100多萬(wàn)買了一套房，但今年項(xiàng)目售價(jià)逐漸下行，相同面積房屋總價(jià)下降10余萬(wàn)元。 　　出于穩(wěn)定市場(chǎng)的需求，已有多個(gè)地方政府出臺(tái)相應(yīng)規(guī)定，限制房企肆意降價(jià)行為。如安徽長(zhǎng)豐縣發(fā)布《關(guān)于禁止在建在售房地產(chǎn)項(xiàng)目非法銷售的通知》，要求所有開(kāi)發(fā)企業(yè)立即停止特價(jià)房、工抵房等銷售，銷售前必上報(bào)長(zhǎng)豐縣發(fā)改委、縣住建局審批，各房企、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得宣傳非法銷售的房屋。 　　日前，江陰市住建局也發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展若干事項(xiàng)的通知》，要求商品住房實(shí)際成交價(jià)格不得高于備案價(jià)格，嚴(yán)禁低價(jià)(如低于成本價(jià)、變相降價(jià)等)傾銷、打價(jià)格戰(zhàn)，堅(jiān)決杜絕惡性競(jìng)爭(zhēng)、降標(biāo)降質(zhì)、逾期交付等違規(guī)違法行為。 　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自去年下半年以來(lái)，全國(guó)超20城發(fā)布“限跌令”，有的直接發(fā)布行政命令，有的通過(guò)約談房企，限制惡意降價(jià)，否則就不給予網(wǎng)簽。 　　有業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，“限跌令”更多的是規(guī)范樓盤銷售行為，打壓惡意降價(jià)或大幅度降價(jià)，維護(hù)市場(chǎng)秩序，是“房住不炒”主基調(diào)下保證房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的常規(guī)操作。房企為了回籠資金可采取以價(jià)換量的方式，但打價(jià)格戰(zhàn)不利于穩(wěn)定市場(chǎng)秩序。 　　但也有行業(yè)研究機(jī)構(gòu)建議，各城市應(yīng)根據(jù)實(shí)際市場(chǎng)情況放寬，以利于企業(yè)采取合理的降價(jià)促銷自救行動(dòng)。有序放開(kāi)限跌令，鼓勵(lì)房企以價(jià)換量，通過(guò)必要的降價(jià)措施加快滯銷樓盤成交轉(zhuǎn)化，也有利于樓市成交逐漸恢復(fù)正?；?。 　　面對(duì)仍然低迷的樓市環(huán)境，一些地方政府對(duì)房企的降價(jià)行為正減少限制。比如，湖南省瀏陽(yáng)市鼓勵(lì)房企根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)變化和企業(yè)實(shí)際情況，另行制定讓利消費(fèi)者的有關(guān)政策措施；廣州也對(duì)新項(xiàng)目備案價(jià)進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，“一房一價(jià)”由原來(lái)按樓棟均價(jià)正負(fù)6%，調(diào)整為可上浮10%、下浮20%，樓棟均價(jià)不能超項(xiàng)目核定線均價(jià)。

發(fā)放補(bǔ)貼鼓勵(lì)生育，越來(lái)越多地方開(kāi)始跟進(jìn)。 近日，云南省委、省政府印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化生育政策促進(jìn)人口長(zhǎng)期均衡發(fā)展的實(shí)施方案》（下稱《實(shí)施方案》），明確提出2023年1月1日至2025年12月31日，對(duì)新出生并戶口登記在云南的二孩、三孩分別發(fā)放2000元、5000元的一次性生育補(bǔ)貼，并按年度發(fā)放800元育兒補(bǔ)助。 從公開(kāi)報(bào)道來(lái)看，這是三孩生育政策實(shí)施以來(lái)，首個(gè)明確在全省范圍內(nèi)發(fā)放生育補(bǔ)貼的省份。 國(guó)家衛(wèi)健委黨組此前在《求是》雜志刊文指出，隨著長(zhǎng)期累積的人口負(fù)增長(zhǎng)勢(shì)能進(jìn)一步釋放，我國(guó)總?cè)丝谠鏊倜黠@放緩，“十四五”期間將進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)階段。 持續(xù)減少的出生人口，是導(dǎo)致人口增長(zhǎng)拐點(diǎn)加速到來(lái)的關(guān)鍵因素。其中，云南頗為典型。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，這個(gè)西南邊境省份2021年的出生人口、出生率、自然增長(zhǎng)率均達(dá)到近十年最低水平，常住人口更出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。 “壓力山大”的不只云南。2021年，全國(guó)多個(gè)省份出生人口創(chuàng)下數(shù)十年來(lái)新低，超半數(shù)省份常住人口均出現(xiàn)下降。云南之后，會(huì)有更多省份跟進(jìn)嗎？ 01 根據(jù)云南省統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù)，2021年末，云南全省常住人口為4690萬(wàn)人。全年出生人口44萬(wàn)人，出生率為9.35‰；死亡人口38萬(wàn)人，死亡率為8.12‰；自然增長(zhǎng)率為1.23‰。 單看這一數(shù)據(jù)，相比出生率7.52‰、自然增長(zhǎng)率0.34‰的全國(guó)平均水平，云南的生育水平其實(shí)并不算低。 不過(guò)，拉長(zhǎng)時(shí)間線看，曾長(zhǎng)期保持高生育水平的云南，其出生人口和出生率已開(kāi)始出現(xiàn)連續(xù)下降趨勢(shì)。 從云南省統(tǒng)計(jì)局公布的歷年數(shù)據(jù)看（2020年相關(guān)數(shù)據(jù)未公布，不在此列），2012年至2021年十年間： 云南出生人口從2012年58.7萬(wàn)人逐年增至2017年64.8萬(wàn)人的頂峰，隨后下滑至2021年44萬(wàn)人； 人口出生率從2012年12.63‰升至2017年13.53‰的頂峰后，逐年降至9.35‰； 自然增長(zhǎng)率在連續(xù)8年保持6‰以上的高位之后，從2019年6.43‰大幅降至2021年僅1.23‰。 與此同時(shí)，云南省2021年的出生人口、出生率和自然增長(zhǎng)率均創(chuàng)下新低，成為過(guò)去十年的最低值。 生育率下降，一個(gè)直接影響就是青少年比重降低。 根據(jù)云南省七普數(shù)據(jù)，全省0-14歲人口占比為19.57%，相比六普時(shí)的20.73%，下降1.16個(gè)百分點(diǎn)。同期，全國(guó)0-14歲人口比重上升1.35個(gè)百分點(diǎn)。也就是說(shuō)，在這十年里，云南青少年人口增勢(shì)未達(dá)到全國(guó)平均線。 同期，云南15-59歲人口占比65.52%、60歲及以上人口占比14.91%，分別比六普時(shí)下降2.68個(gè)百分點(diǎn)、上升3.84個(gè)百分點(diǎn)。 長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，生育率持續(xù)降低，年輕人口比例減少，進(jìn)而造成的“底部老齡化”，值得關(guān)注。 云南民族大學(xué)政治與公共管理學(xué)院豐慶、紅河學(xué)院商學(xué)院李麗在《云南人口撫養(yǎng)比的影響因素分析》一文中分析指出，1999-2019年云南總?cè)丝趽狃B(yǎng)比由52.3%下降至38.7%，但少兒撫養(yǎng)比由41.91%下降至25%，老年人口撫養(yǎng)比由10.39%上升到13.7%。 與此同時(shí)，“20年間云南人均GDP與中國(guó)人均GDP的差距越來(lái)越大，并在2019年達(dá)到了最大差值2.3萬(wàn)元”。文章指出，照此進(jìn)程發(fā)展下去，云南很可能提前進(jìn)入“未富先老”的困境。 02 人口自然增長(zhǎng)優(yōu)勢(shì)減弱，這對(duì)于原本就面臨人口外流壓力的云南來(lái)說(shuō)，顯然不容樂(lè)觀。 云南省統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去十年中，云南總?cè)丝谀暝鲩L(zhǎng)量大多維持在10萬(wàn)人左右，2017年達(dá)到最高值16萬(wàn)。但在近三年里，年增量從2019年11萬(wàn)降至2020年8萬(wàn)，并在2021年由正轉(zhuǎn)負(fù)，急劇減少32萬(wàn)。 這也是過(guò)去十年來(lái)，云南人口總量首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。 具體到云南省16個(gè)市州，僅有5個(gè)市州七普較六普人口總量實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，其余11個(gè)均為負(fù)增長(zhǎng)。其中，楚雄人口減少超過(guò)26萬(wàn)人，昭通、普洱、臨滄、大理4個(gè)市州人口減少超過(guò)10萬(wàn)人。 從六普到七普，云南僅昆明、西雙版納、德宏、怒江4個(gè)市州總?cè)丝谡既”戎赜兴嵘簿褪桥苴A了全省的人口增勢(shì)。 其中，比重上升最多的昆明，常住人口從643.2萬(wàn)人增至846萬(wàn)人，增量達(dá)到202.8萬(wàn)。這一增量，比云南全省的人口增量（124.3萬(wàn)人）還多了近80萬(wàn)。 省會(huì)城市人口集聚效應(yīng)進(jìn)一步凸顯，使得昆明的人口首位度在十年間提升3.93個(gè)百分點(diǎn)。同期，西雙版納、德宏、怒江的比重提升均不足1個(gè)百分點(diǎn)，分別為0.29、0.15、0.01個(gè)百分點(diǎn)。 這四城之外，其余12個(gè)市州總?cè)丝谡既”戎鼐霈F(xiàn)不同程度下降。 盡管人口流動(dòng)在一定程度上影響著云南省內(nèi)的人口分布情況，但各市州尤其是人口大市出現(xiàn)的出生率下降趨勢(shì)，仍然不容忽視。 以云南省第二人口大市曲靖為例，當(dāng)?shù)仄咂湛側(cè)丝?76.58萬(wàn)人、占全省比重為12.21%，僅次于省會(huì)昆明。而憑借常年高于全省平均水平的人口自然增長(zhǎng)率，曲靖同時(shí)也是云南人口自然增長(zhǎng)大市。 然而，2012-2021年間，曲靖人口自然增長(zhǎng)率從6.59‰大幅降至1.55‰，常住人口也在同期減少23.5萬(wàn)人。 03 在此背景下，云南官方近日公布的《實(shí)施方案》明確提出，“到2025年，積極生育支持政策體系基本建立，人口出生下降趨勢(shì)緩解”。 圖片來(lái)源：新華社 為此，在降低生育成本方面，《實(shí)施方案》明確：2023年1月1日至2025年12月31日，對(duì)新出生并戶口登記在云南的二孩、三孩分別發(fā)放2000元、5000元的一次性生育補(bǔ)貼，并按年度發(fā)放800元育兒補(bǔ)助；對(duì)新出生并戶口登記在云南的嬰幼兒購(gòu)買意外傷害險(xiǎn)給予每人每年50元參保補(bǔ)貼。 在此之前，全國(guó)已有四川攀枝花、甘肅臨澤、湖南長(zhǎng)沙、黑龍江大興安嶺等地先后出臺(tái)或擬出臺(tái)發(fā)放生育補(bǔ)貼相關(guān)政策—— 去年7月在全國(guó)率先出臺(tái)政策的攀枝花，明確為生二孩、三孩的家庭發(fā)放育兒補(bǔ)貼，每月每孩發(fā)放500元育兒補(bǔ)貼金，直至孩子3歲。截至今年3月，首筆發(fā)放金額達(dá)95萬(wàn)元，共有650戶家庭領(lǐng)到育兒補(bǔ)貼金； 湖南長(zhǎng)沙明確，對(duì)夫妻雙方共同依法生育三個(gè)及以上子女的本地戶籍家庭，三孩及以上每孩可享受一次性育兒補(bǔ)貼1萬(wàn)元。據(jù)長(zhǎng)沙市衛(wèi)健委測(cè)算，這筆補(bǔ)貼每年需投入約2000萬(wàn)元； 黑龍江大興安嶺在《大興安嶺地區(qū)關(guān)于優(yōu)化生育政策促進(jìn)人口長(zhǎng)期均衡發(fā)展的工作方案（征求意見(jiàn)稿）》中提出，大興安嶺地區(qū)戶籍且在本地區(qū)工作生活的夫妻，生育第三個(gè)孩子給予一次性獎(jiǎng)勵(lì)金2萬(wàn)元。生育二孩每月發(fā)放300元育兒補(bǔ)貼，生育三孩每月發(fā)放500元育兒補(bǔ)貼，直至孩子3周歲。 不過(guò)，相比上述地區(qū)，此次云南出臺(tái)的政策是首次在全省范圍內(nèi)落地，其中“將分娩鎮(zhèn)痛項(xiàng)目按程序納入醫(yī)保支付范圍”“鼓勵(lì)有條件的地方建立三孩教育補(bǔ)貼制度”等舉措也頗具亮點(diǎn)。 可以預(yù)見(jiàn)的是，未來(lái)將有更多地方跟進(jìn)生育支持政策。 一方面，人口增長(zhǎng)形勢(shì)依然嚴(yán)峻。我國(guó)近年來(lái)總和生育率降到1.3以下，生育水平持續(xù)走低，成為影響人口均衡發(fā)展的最主要風(fēng)險(xiǎn)。 另一方面，積極的政策信號(hào)不斷釋放。繼去年5月中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議審議《關(guān)于優(yōu)化生育政策促進(jìn)人口長(zhǎng)期均衡發(fā)展的決定》，提出實(shí)施三孩生育政策及配套支持措施之后，今年8月國(guó)家衛(wèi)健委、國(guó)家發(fā)改委等17個(gè)部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步完善和落實(shí)積極生育支持措施的指導(dǎo)意見(jiàn)》，從提高優(yōu)生優(yōu)育服務(wù)水平等7個(gè)方面，完善和落實(shí)財(cái)政、稅收、保險(xiǎn)、教育、住房、就業(yè)等積極生育支持措施，并推出20項(xiàng)具體舉措。 不過(guò)，不少專家也提醒，就地方而言，只有結(jié)合自身實(shí)際，對(duì)準(zhǔn)“痛點(diǎn)”、落到實(shí)處，才是保證生育支持政策有效性的關(guān)鍵所在。

推開(kāi)窗，近處是高聳的寫字樓和香火旺盛的西禪寺，遠(yuǎn)處滿目城市綠化的盡頭是連綿起伏的丘陵。 　　能飽覽福州如此城市景象的一套SOHO房源，總面積約為38平方米，價(jià)格僅為86萬(wàn)元。在9月上旬的一個(gè)工作日，購(gòu)房者擠滿了該項(xiàng)目售樓處和樣板間。 　　在福州樓市，這番難得一見(jiàn)的火熱景象只是個(gè)案，是因開(kāi)發(fā)商大幅降價(jià)所取得的效果。多位福州當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向第一財(cái)經(jīng)表示，目前，樓市步入了“金九銀十”這個(gè)傳統(tǒng)銷售旺季，部分房企選擇以價(jià)換量，試圖改變冷清許久的樓市。 　　“陽(yáng)光城(000671)、世茂、正榮等這些頭部房企的情況，福州的購(gòu)房者都了解，有不少項(xiàng)目出現(xiàn)了停工，業(yè)主對(duì)交付產(chǎn)生擔(dān)憂?！庇懈Ｖ莓?dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，這導(dǎo)致很多人寧可持幣觀望。 　　福州樓市的未來(lái)，似乎仍然有賴于房企的債務(wù)危機(jī)有待化解和市場(chǎng)信心的重建。 　　公開(kāi)降價(jià)日漸普遍 　　記者近日走訪了位于福州市倉(cāng)山區(qū)兩個(gè)閩系房企的住宅項(xiàng)目，其通過(guò)分銷渠道給出的特價(jià)房源，總價(jià)降幅均超10萬(wàn)。中海地產(chǎn)旗下一個(gè)項(xiàng)目的特價(jià)房源售價(jià)約1.3萬(wàn)元/平方米，較此前的最高均價(jià)下降超四成。另有房企則通過(guò)首付分期、補(bǔ)貼等多種方式降低首付門檻，給客戶提供更輕松的上車機(jī)會(huì)。 　　在房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)十余年、近年來(lái)深耕福州市場(chǎng)的胡煥大概統(tǒng)計(jì)了一下2022年至今福州的市場(chǎng)表現(xiàn)，單盤月均成交套數(shù)約20套。 　　胡煥告訴第一財(cái)經(jīng)，“現(xiàn)在是‘金九銀十’，可以說(shuō)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)進(jìn)入跑步的階段了，各自動(dòng)作都比較多?！笔聦?shí)上，今年以來(lái)，特價(jià)房、降價(jià)已成為福州樓市的常態(tài)。 　　“短期來(lái)看，福建本地市場(chǎng)‘破局’的辦法就是降價(jià)?！痹诘禺a(chǎn)行業(yè)工作近十年的林清表示。林清目前在一家全國(guó)性房企負(fù)責(zé)福建市場(chǎng)的營(yíng)銷，面對(duì)接下來(lái)的銷售窗口期，他所在的房企也選擇加入這場(chǎng)降價(jià)潮。 　　盡管當(dāng)前的事實(shí)證明，降價(jià)有效拉動(dòng)了一波去化，但在胡煥看來(lái)，這些舉措帶來(lái)的熱鬧并不意味著市場(chǎng)的改善。他向記者表示，過(guò)去的“金九銀十”，房企搞些活動(dòng)，推一部分特價(jià)房，售樓部的人氣就不錯(cuò)，而今年的中秋還沒(méi)到，房企的優(yōu)惠就提前一周釋放，降價(jià)、提高分銷點(diǎn)數(shù)，搶客源，說(shuō)明市場(chǎng)還有待修復(fù)。 　　胡煥預(yù)計(jì)9月的市場(chǎng)會(huì)好于7、8月份，但效果能有多少尚無(wú)法判斷?！案骷曳科蠖荚诮祪r(jià)，還沒(méi)辦法評(píng)估到底能給成交帶來(lái)多少提升?！? 　　閩系房企大本營(yíng) 　　據(jù)克而瑞提供的數(shù)據(jù)，福州市五區(qū)上半年成交量同比下跌46%；8月份新房網(wǎng)簽套數(shù)1665套，亦是近兩年時(shí)間首次在非春節(jié)月份跌破2000套。 　　某全國(guó)性房企在閩的房企內(nèi)部人士直言，福州近來(lái)出臺(tái)了包括降首付、放松限購(gòu)、限貸、提高公積金貸款額度等政策，但刺激效果并不明顯。相較于其他城市，福州市場(chǎng)的形勢(shì)可能更為嚴(yán)峻。因?yàn)椴簧倏偛课挥诟Ｖ莸拈}系房企都已爆雷，而這些房企在當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)份額較高，購(gòu)房者普遍對(duì)這類房企的項(xiàng)目心存疑慮。 　　福州作為閩系房企邁向全國(guó)市場(chǎng)的起點(diǎn)，亦曾經(jīng)是這些企業(yè)發(fā)家的糧倉(cāng)和大本營(yíng)，各家在此的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備都很豐富。 　　1996年，林騰蛟在福州創(chuàng)辦的陽(yáng)光集團(tuán)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)；同年，黃其森在福州創(chuàng)辦泰禾集團(tuán)(000732)；2003年，世茂首入福州，打造世茂外灘花園；同年，寶龍地產(chǎn)也在福州落地了商業(yè)項(xiàng)目。 　　2004年，在福州成立一年的融信開(kāi)發(fā)了首個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目；2007年，莆田起家的正榮地產(chǎn)也進(jìn)入福州；憑借“飛虎隊(duì)”拿地在2017年成為行業(yè)黑馬的福晟，也曾在福州樓市霸榜。還有被多位當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士形容為當(dāng)?shù)厝恕白钫J(rèn)的房企”的融僑，2021年全年以約178億元的銷售額成為福州五區(qū)全口徑銷售榜的冠軍。 　　扎堆的閩系房企在福州市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，塑造了當(dāng)?shù)厝说馁?gòu)房認(rèn)知。林清告訴記者，當(dāng)年很多從事實(shí)業(yè)的老板轉(zhuǎn)型進(jìn)入房地產(chǎn)，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，“沒(méi)點(diǎn)實(shí)力還真做不出來(lái)，大部分閩系開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品都不錯(cuò)”。 　　不過(guò)，為了規(guī)模擴(kuò)張，閩系房企漸次將總部搬離福建，遷都京滬?！案Ｖ菔袌?chǎng)容量相對(duì)有限，當(dāng)年若想沖出100億的規(guī)模，要把莆田、福清、寧德等幾個(gè)縣市的項(xiàng)目全部加起來(lái)才做得到?！焙鸁ㄕf(shuō)，雖然福州市場(chǎng)有所局限，但大部分閩系依然會(huì)選擇守住家門口的市場(chǎng)，“快沒(méi)項(xiàng)目的時(shí)候，再新拿一兩個(gè)，以保住市場(chǎng)份額?！? 　　這樣的策略使得閩系房企總能在福州當(dāng)?shù)氐匿N售榜上占據(jù)一席之地?？硕饠?shù)據(jù)顯示，在2011~2020年的十年里，福州房企累計(jì)銷售額TOP10中，除了萬(wàn)科和保利之外，余下皆為閩系民營(yíng)房企：陽(yáng)光城、融信、融僑霸占榜單前三；三盛集團(tuán)在大本營(yíng)也憑超195億的銷售額位居第五。 　　隨著2014年房地產(chǎn)新一輪周期的開(kāi)啟，中海、碧桂園、恒大、龍湖、綠城等眾多全國(guó)化布局的房企在此期間踏入海峽西岸的這座城市。 　　于是，有實(shí)力的外來(lái)房企加上強(qiáng)勢(shì)本土房企的雙重競(jìng)爭(zhēng)，加之當(dāng)時(shí)棚改拆遷的催動(dòng)，福州的高價(jià)地在2016~2017年間層出不窮。2016年，陽(yáng)光城曾以15.5億的總價(jià)拿下福州鼓樓區(qū)一宗地塊，實(shí)際樓面價(jià)高達(dá)4.5萬(wàn)元/平方米。 　　房?jī)r(jià)也因此水漲船高。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2016年8月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，福州房?jī)r(jià)當(dāng)月環(huán)比漲幅為4.3%，首次超過(guò)廈門，漲幅位居全國(guó)第五；截至該月，福州房?jī)r(jià)連漲了15個(gè)月。另?yè)?jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2017年福州市五城區(qū)全年商品住宅成交均價(jià)突破2萬(wàn)元/平方米，同比增速超20%。 　　2016年9月，福州發(fā)布“限價(jià)令”，要求同一項(xiàng)目備案價(jià)漲幅不超過(guò)10%；11月，規(guī)定升級(jí)，要求“備案價(jià)格零增長(zhǎng)”。此后，2017年福州的限購(gòu)政策重啟，五城區(qū)成交規(guī)模腰斬，同比下降51%。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)放緩，但仍在2020年達(dá)到2.7萬(wàn)元/平方米的歷史高點(diǎn)。 　　以“保交付”為重點(diǎn)的市場(chǎng)重塑 　　在進(jìn)入現(xiàn)階段的低迷前，福州市場(chǎng)還曾有過(guò)一段短暫的上揚(yáng)。2021年初，福州的“零門檻”落戶政策落地，推動(dòng)外地客群需求集中釋放。“去年一整年的成交量多了100萬(wàn)平方米，就是落戶政策放開(kāi)的紅利?！焙鸁ū硎?。 　　也正是在這一政策背景下，2021年6月，已經(jīng)陷入債務(wù)危機(jī)的恒大，依然在福州市場(chǎng)促銷了最后一波。彼時(shí)，首次開(kāi)盤入市的恒大濱江左岸將價(jià)格直接殺至1.9萬(wàn)元/平方米，遠(yuǎn)低于約2.5萬(wàn)/平方米的備案價(jià)，成為福州市場(chǎng)上最早降價(jià)的樓盤之一。 　　后來(lái)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目開(kāi)盤當(dāng)天去化超500套。2022年6月，該項(xiàng)目因拖欠員工工資、相關(guān)方面不支付開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用等而停工。 　　如同恒大一樣，其他多家閩系房企也因?yàn)楦咧苻D(zhuǎn)、高杠桿策略，相繼陷入經(jīng)營(yíng)困境，樓盤停工問(wèn)題在福州也開(kāi)始變得突出。 　　2021年下半年至今，包括陽(yáng)光城、世茂、禹洲、寶龍、正榮、融信等在內(nèi)的閩系房企接連爆出或違約或展期的消息。近來(lái)，融僑也有債券展期、高管停薪等多種消息流出。這些房企的債務(wù)違約，或多或少影響了旗下樓盤的施工進(jìn)度。 　　克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)顯示，截至2021年年末，福州尚未交付問(wèn)題項(xiàng)目總建筑面積為89萬(wàn)平方米，占2021年總成交面積的21%；未交付問(wèn)題項(xiàng)目總套數(shù)約8077套，占當(dāng)年成交總套數(shù)的19%。在全國(guó)24個(gè)重點(diǎn)城市中，福州的未交付問(wèn)題項(xiàng)目面積、未交付問(wèn)題項(xiàng)目套數(shù)占比，均居于前列。 　　目前，監(jiān)管層對(duì)保交樓問(wèn)題極為重視，近來(lái)多個(gè)部門數(shù)次發(fā)聲，提及保交樓、穩(wěn)民生，各地政府也予以了積極響應(yīng)，探索問(wèn)題解決的辦法。 　　據(jù)福州當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，對(duì)于暫停施工的恒大濱江左岸，福州市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人在8月下旬時(shí)對(duì)外披露，項(xiàng)目監(jiān)管賬戶資金充足，可覆蓋項(xiàng)目建設(shè)，有關(guān)部門正在積極引進(jìn)其他有實(shí)力的企業(yè)來(lái)出資購(gòu)買這一項(xiàng)目中屬于恒大的股份，以推動(dòng)項(xiàng)目全面復(fù)工，并解決恒大其他項(xiàng)目的資金缺口問(wèn)題。 　　閩系房企為了守住大本營(yíng)市場(chǎng)份額，也在努力守住口碑，積極推動(dòng)保交付。 　　8月中旬，陽(yáng)光城福建大區(qū)召開(kāi)了交付保障監(jiān)督制發(fā)布會(huì)，并對(duì)外披露數(shù)據(jù)稱，2022年上半年，陽(yáng)光城福建大區(qū)交付項(xiàng)目高達(dá)17個(gè)，共計(jì)9995套住宅，按時(shí)交付率達(dá)100%。 　　深耕福州的融信，在2022年上半年，也完成了8個(gè)樓盤超6000戶的交付。近期，融僑全國(guó)多地項(xiàng)目施工竣備及交付工作正穩(wěn)步推進(jìn)中，覆蓋福州、上海等地，將于三、四季度交付戶數(shù)預(yù)計(jì)達(dá)萬(wàn)套。

近日，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布《8月全國(guó)重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)報(bào)告》。報(bào)告指出，2022年8月全國(guó)主要地級(jí)市溢價(jià)率為3.18%，環(huán)比微降0.01個(gè)百分點(diǎn)，同比下降4.36個(gè)百分點(diǎn)。自去年5月起，土地溢價(jià)率高位回落，去年9月進(jìn)入低位水平。8月土地溢價(jià)率仍處于低位水平，底價(jià)成交現(xiàn)象較多，土地市場(chǎng)熱度延續(xù)低位運(yùn)行。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)背景下，房企拿地信心偏弱，高溢價(jià)拿地短期難現(xiàn)。資金實(shí)力較足的房企可以選擇底部拿地，把握住拿地窗口期。 流拍率方面，本月流拍率為10.37%，較上月上升3.31個(gè)百分點(diǎn)。由于銷售回款較顯疲態(tài)，加之債務(wù)到期，資金壓力之下房企不得不收緊投資，導(dǎo)致部分優(yōu)勢(shì)偏弱的地塊也逐步進(jìn)入流拍行列。

9月20日，北京市數(shù)字經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，全球數(shù)字經(jīng)濟(jì)標(biāo)桿城市建設(shè)取得積極成效。2021年北京數(shù)字經(jīng)濟(jì)增加值規(guī)模達(dá)1.6萬(wàn)億元，占全市GDP比重的40.4%，2022年上半年數(shù)字經(jīng)濟(jì)增加值達(dá)8381.3億元，占全市GDP比重上升至43.3%，保持了良好發(fā)展勢(shì)頭。北京不斷拓展數(shù)字應(yīng)用，搭建新場(chǎng)景新業(yè)態(tài)，已邁向全域場(chǎng)景開(kāi)放的智慧城市2.0階段。 今天，北京市經(jīng)濟(jì)和信息化局相關(guān)負(fù)責(zé)人在一場(chǎng)發(fā)布會(huì)上介紹，近年來(lái)，北京堅(jiān)持“兩區(qū)”數(shù)字經(jīng)濟(jì)工作與全球數(shù)字經(jīng)濟(jì)標(biāo)桿城市建設(shè)“一盤棋”協(xié)同推進(jìn)。今年上半年，北京市實(shí)現(xiàn)數(shù)字經(jīng)濟(jì)增加值8381.3億元，占全市GDP比重43.3%，保持了良好發(fā)展勢(shì)頭。在“兩區(qū)”全產(chǎn)業(yè)鏈開(kāi)放、全環(huán)節(jié)改革的工作部署下，深入對(duì)標(biāo)RCEP、DEPA等國(guó)際協(xié)定規(guī)則，于今年5月底印發(fā)北京市數(shù)字經(jīng)濟(jì)全產(chǎn)業(yè)鏈開(kāi)放發(fā)展22條改革措施，在各部門各區(qū)的通力協(xié)作下，目前已取得階段性進(jìn)展。 數(shù)據(jù)資產(chǎn)價(jià)值逐步顯現(xiàn) 北京數(shù)據(jù)要素化進(jìn)程提速增效，要素市場(chǎng)化改革取得突破。北京國(guó)際大數(shù)據(jù)交易所建成數(shù)據(jù)交易平臺(tái)，目前數(shù)據(jù)交易參與主體333家，入駐平臺(tái)及引入各類數(shù)據(jù)產(chǎn)品量1253個(gè)，產(chǎn)生數(shù)據(jù)交易合約1774個(gè)，數(shù)據(jù)交易調(diào)用7.73億筆。北數(shù)所數(shù)據(jù)資產(chǎn)登記中心于今年7月正式揭牌，形成首批數(shù)據(jù)資產(chǎn)試點(diǎn)評(píng)估報(bào)告。成立全國(guó)首個(gè)國(guó)際數(shù)據(jù)交易聯(lián)盟，現(xiàn)已入駐數(shù)據(jù)服務(wù)與合作單位150余家。此外，實(shí)現(xiàn)微軟等外資企業(yè)跨國(guó)商務(wù)合同簽署電子簽名互認(rèn)，引導(dǎo)京東方集團(tuán)于今年3月發(fā)行國(guó)內(nèi)首單數(shù)字經(jīng)濟(jì)概念公司債券。北京數(shù)據(jù)資產(chǎn)價(jià)值逐步顯現(xiàn)，數(shù)據(jù)跨境流動(dòng)服務(wù)成效明顯。 邁向智慧城市2.0階段 數(shù)字仿真、人工智能、虛擬現(xiàn)實(shí)、5G、8K、裸眼3D等多種數(shù)字技術(shù)在北京冬奧會(huì)開(kāi)幕式和各項(xiàng)賽事中成功應(yīng)用。北京不斷拓展數(shù)字應(yīng)用，搭建新場(chǎng)景新業(yè)態(tài)。 負(fù)責(zé)人表示，北京已邁向全域場(chǎng)景開(kāi)放的智慧城市2.0階段。位于亦莊的北京高級(jí)別自動(dòng)駕駛示范區(qū)搭建城市級(jí)工程試驗(yàn)平臺(tái)，開(kāi)放國(guó)內(nèi)首個(gè)出行服務(wù)商業(yè)化試點(diǎn)，“政策友好型”自動(dòng)駕駛營(yíng)商環(huán)境初步成形，在完成60平方公里范圍的道路智能化設(shè)施部署基礎(chǔ)上，現(xiàn)已全面啟動(dòng)3.0階段建設(shè)階段，將逐步擴(kuò)展至全市500平方公里范圍。 城市空間計(jì)算操作系統(tǒng)工程完成海淀區(qū)百萬(wàn)平米試點(diǎn)建設(shè)，打造城市、園區(qū)、商圈3類示范場(chǎng)景。 數(shù)字化社區(qū)建設(shè)以“回天地區(qū)大型社區(qū)治理樣本”“高水平建設(shè)城市副中心”為重點(diǎn)，加速數(shù)智賦能基層社區(qū)數(shù)字化治理模式創(chuàng)新。 “長(zhǎng)安鏈”構(gòu)建國(guó)內(nèi)自主可控、開(kāi)源開(kāi)放的軟硬一體化區(qū)塊鏈技術(shù)體系，打造產(chǎn)學(xué)研共建共享創(chuàng)新模式和長(zhǎng)安鏈生態(tài)聯(lián)盟，吸引多家央企集團(tuán)和頭部企業(yè)加入。 北京還籌建互聯(lián)網(wǎng)3.0示范區(qū)，推進(jìn)元宇宙體驗(yàn)中心建設(shè)，發(fā)布數(shù)字人國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)在文旅領(lǐng)域的應(yīng)用率先落地。 優(yōu)化數(shù)字經(jīng)濟(jì)營(yíng)商環(huán)境 北京優(yōu)化數(shù)字經(jīng)濟(jì)營(yíng)商環(huán)境，加強(qiáng)高水平對(duì)外開(kāi)放合作。負(fù)責(zé)人表示，數(shù)字經(jīng)濟(jì)促進(jìn)條例即將進(jìn)行人大常委會(huì)二審，數(shù)字消費(fèi)等多項(xiàng)細(xì)分領(lǐng)域促進(jìn)政策出臺(tái)實(shí)施；成立全國(guó)首家數(shù)字經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會(huì)；推進(jìn)設(shè)立總規(guī)模100億元的北京數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)基金。 北京還持續(xù)培育類海外營(yíng)商環(huán)境，國(guó)內(nèi)首個(gè)以經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作為主題的國(guó)家級(jí)對(duì)德合作園區(qū)——中德產(chǎn)業(yè)園出臺(tái)三年行動(dòng)計(jì)劃，梳理投資便利化、研發(fā)創(chuàng)新、金融發(fā)展等領(lǐng)域20余項(xiàng)政策，目前已集聚70余家重點(diǎn)德資企業(yè)；中日國(guó)際合作產(chǎn)業(yè)園結(jié)合日本高端產(chǎn)業(yè)和制造優(yōu)勢(shì)，打造特色產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新協(xié)作園區(qū)，已入駐外資項(xiàng)目45家。 此外，北京高水平舉辦全球數(shù)字經(jīng)濟(jì)大會(huì)，目前大會(huì)已在京舉辦兩屆，打造國(guó)際重要交流合作平臺(tái)。2022全球數(shù)字經(jīng)濟(jì)大會(huì)發(fā)起設(shè)立北京國(guó)際數(shù)字經(jīng)濟(jì)治理研究院、中國(guó)數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展和治理學(xué)術(shù)年會(huì)，發(fā)布研究報(bào)告、產(chǎn)業(yè)政策、標(biāo)桿案例和宣言倡議等40余項(xiàng)，創(chuàng)新成果60項(xiàng)，帶動(dòng)數(shù)字消費(fèi)近70億元。 負(fù)責(zé)人表示，下一步，北京將深入探索數(shù)字經(jīng)濟(jì)改革發(fā)展模式，充分釋放“兩區(qū)”政策紅利，加快打造新型應(yīng)用場(chǎng)景，秉承開(kāi)放心態(tài)吸引全球優(yōu)秀理念、人才和項(xiàng)目落地，積極培育具有引領(lǐng)力、創(chuàng)新力的標(biāo)桿企業(yè)，助推“兩區(qū)”和全球數(shù)字經(jīng)濟(jì)標(biāo)桿城市建設(shè)。

北京9月20日，中國(guó)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)地區(qū)司副司長(zhǎng)曹元猛20日透露，雄安新區(qū)100多個(gè)建設(shè)項(xiàng)目壓茬推進(jìn)，累計(jì)完成投資超過(guò)4000億元(人民幣，下同)。 當(dāng)天，國(guó)家發(fā)改委舉行新聞發(fā)布會(huì)，曹元猛指出，自2017年設(shè)立以來(lái)，雄安新區(qū)經(jīng)過(guò)5年多的規(guī)劃和建設(shè)，已進(jìn)入承接北京非首都功能和建設(shè)同步推進(jìn)的重要階段。 首先，規(guī)劃政策體系基本建立。他介紹，中央批復(fù)雄安新區(qū)規(guī)劃綱要后，河北省及有關(guān)方面陸續(xù)出臺(tái)雄安新區(qū)總體規(guī)劃、起步區(qū)控制性規(guī)劃、啟動(dòng)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃、白洋淀生態(tài)環(huán)境治理和保護(hù)規(guī)劃4個(gè)基礎(chǔ)性規(guī)劃和20多個(gè)專項(xiàng)規(guī)劃，構(gòu)建起“1+N”規(guī)劃體系。 其次，承接疏解取得突破性進(jìn)展。他說(shuō)，目前，首批標(biāo)志性疏解項(xiàng)目加快在新區(qū)落地，中國(guó)星網(wǎng)、中國(guó)中化、中國(guó)華能等3家央企總部啟動(dòng)建設(shè)，中國(guó)礦產(chǎn)資源集團(tuán)注冊(cè)落地，首批疏解的高校、醫(yī)院基本確定選址。同時(shí)，一批符合新區(qū)功能定位的市場(chǎng)化疏解項(xiàng)目落地建設(shè)。 曹元猛透露，按照“在建一批、新開(kāi)工一批、儲(chǔ)備論證一批”的原則，100多個(gè)建設(shè)項(xiàng)目壓茬推進(jìn)，累計(jì)完成投資超過(guò)4000億元。新區(qū)參建勞動(dòng)力穩(wěn)定保持在10萬(wàn)人以上，高峰時(shí)期約有20萬(wàn)建設(shè)者在緊張有序施工。 此外，生態(tài)環(huán)境治理和修復(fù)成效顯著。他指出，白洋淀淀區(qū)水質(zhì)從劣Ⅴ類轉(zhuǎn)為Ⅲ類，水位保持在6.8米左右，水域面積保持在275平方公里左右，為近10年來(lái)最好水平。

9月20日上午，國(guó)家發(fā)改委舉行新聞發(fā)布會(huì)介紹區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展情況。國(guó)家發(fā)展改革委地區(qū)司副司長(zhǎng)曹元猛介紹，從2021年起以在京部委所屬高校、醫(yī)院和央企總部為重點(diǎn)，分期分批推動(dòng)相關(guān)非首都功能向雄安新區(qū)疏解。目前，首批標(biāo)志性疏解項(xiàng)目加快在新區(qū)落地，中國(guó)星網(wǎng)、中國(guó)中化、中國(guó)華能等3家央企總部啟動(dòng)建設(shè)，中國(guó)礦產(chǎn)資源集團(tuán)注冊(cè)落地，首批疏解的高校、醫(yī)院基本確定選址。 “雄安新區(qū)作為北京非首都功能疏解的集中承載地，與北京城市副中心一道，形成了北京新的兩翼?！彼榻B，自2017年設(shè)立以來(lái)，雄安新區(qū)經(jīng)過(guò)5年多的規(guī)劃和建設(shè)，已進(jìn)入承接北京非首都功能和建設(shè)同步推進(jìn)的重要階段。 規(guī)劃政策體系基本建立。中央批復(fù)雄安新區(qū)規(guī)劃綱要后，河北省及有關(guān)方面陸續(xù)出臺(tái)雄安新區(qū)總體規(guī)劃、起步區(qū)控制性規(guī)劃、啟動(dòng)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃、白洋淀生態(tài)環(huán)境治理和保護(hù)規(guī)劃4個(gè)基礎(chǔ)性規(guī)劃和20多個(gè)專項(xiàng)規(guī)劃，構(gòu)建起“1+N”規(guī)劃體系。同時(shí)，黨中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于支持河北雄安新區(qū)全面深化改革和擴(kuò)大開(kāi)放的指導(dǎo)意見(jiàn)》，有關(guān)方面出臺(tái)了19個(gè)配套實(shí)施方案，為新區(qū)發(fā)展提供了強(qiáng)有力的政策支撐。 承接疏解取得突破性進(jìn)展。按照黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，從2021年起以在京部委所屬高校、醫(yī)院和央企總部為重點(diǎn)，分期分批推動(dòng)相關(guān)非首都功能向雄安新區(qū)疏解。目前，首批標(biāo)志性疏解項(xiàng)目加快在新區(qū)落地，中國(guó)星網(wǎng)、中國(guó)中化、中國(guó)華能等3家央企總部啟動(dòng)建設(shè)，中國(guó)礦產(chǎn)資源集團(tuán)注冊(cè)落地，首批疏解的高校、醫(yī)院基本確定選址。同時(shí)，一批符合新區(qū)功能定位的市場(chǎng)化疏解項(xiàng)目落地建設(shè)。 新區(qū)建設(shè)項(xiàng)目滾動(dòng)實(shí)施。按照“在建一批、新開(kāi)工一批、儲(chǔ)備論證一批”的原則，100多個(gè)建設(shè)項(xiàng)目壓茬推進(jìn)，累計(jì)完成投資超過(guò)4000億元。新區(qū)參建勞動(dòng)力穩(wěn)定保持在10萬(wàn)人以上，高峰時(shí)期約有20萬(wàn)建設(shè)者在緊張有序施工。目前，新區(qū)啟動(dòng)區(qū)市政設(shè)施和公共服務(wù)配套項(xiàng)目進(jìn)展順利，起步區(qū)重大基礎(chǔ)設(shè)施加快推進(jìn)，容東片區(qū)城市框架逐步形成，6萬(wàn)多名征遷群眾喜搬新居，京雄城際鐵路建成并穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)，京雄高速公路河北段等建成通車。 生態(tài)環(huán)境治理和修復(fù)成效顯著。白洋淀淀區(qū)水質(zhì)從劣Ⅴ類轉(zhuǎn)為Ⅲ類，水位保持在6.8米左右，水域面積保持在275平方公里左右，為近10年來(lái)最好水平，夏日蓮葉碧、秋來(lái)蘆花香，“華北之腎”重放光彩?！扒晷懔帧钡壤塾?jì)造林45.4萬(wàn)畝、植樹(shù)2300余萬(wàn)株，新區(qū)森林覆蓋率由最初的11%提高到32%。 他介紹，下一步將牢牢牽住北京非首都功能疏解這個(gè)“牛鼻子”，堅(jiān)持打造北京非首都功能疏解集中承載地的初心，堅(jiān)持“一張藍(lán)圖干到底”，有序推進(jìn)率先啟動(dòng)的標(biāo)志性疏解項(xiàng)目取得明顯成效，聚焦啟動(dòng)區(qū)推進(jìn)實(shí)施一批市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套設(shè)施項(xiàng)目，進(jìn)一步完善新區(qū)配套支持政策體系，把啟動(dòng)區(qū)建設(shè)成為承載北京非首都功能的高質(zhì)量樣板?！拔覀兿嘈?，經(jīng)過(guò)持續(xù)不懈地努力和奮斗，雄安新區(qū)必將給大家?guī)?lái)更多驚喜，‘未來(lái)之城’大有可期?！?

9月20日，浙江省臨海市發(fā)布《臨海市人民政府辦公室關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)（試行）》（以下簡(jiǎn)稱“《意見(jiàn)》”），涉及購(gòu)房補(bǔ)貼、估計(jì)貸款額度等12條措施。 《意見(jiàn)》顯示，該文件自發(fā)布之日起實(shí)施，并將視試行期間實(shí)施情況進(jìn)行調(diào)整或廢止，其中涉及公積金的政策暫定實(shí)施至2022年12月31日。 發(fā)購(gòu)房補(bǔ)貼，最高為計(jì)稅總價(jià)的1% 《意見(jiàn)》顯示，臨海市將發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼。個(gè)人購(gòu)買144平方米以下（含144平方米）的新建商品住房和存量住房的，分別按房屋成交計(jì)稅價(jià)格的1%和0.5%給予購(gòu)房補(bǔ)貼。購(gòu)買144平方米以上新建商品住房和存量住房的，分別按房屋成交計(jì)稅價(jià)格的0.5%和0.3%給予購(gòu)房補(bǔ)貼。 新建商品住房購(gòu)買時(shí)間以房管部門備案的商品房買賣合同簽訂日期為準(zhǔn)，存量住房以契稅完稅時(shí)間為準(zhǔn)，購(gòu)買拍賣房以拍賣成交書(shū)時(shí)間為準(zhǔn)。補(bǔ)貼房屋類型為住宅類房屋，不含商住、商業(yè)等非住宅用房及經(jīng)濟(jì)適用房。 申請(qǐng)人應(yīng)提供在浙江省房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理系統(tǒng)上網(wǎng)簽的存量房買賣合同或經(jīng)網(wǎng)簽并在房管部門備案的商品房購(gòu)銷合同（新建商品住房）、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票、契稅完稅憑證、申請(qǐng)人身份證明的原件和復(fù)印件、申請(qǐng)人本人銀行賬戶賬號(hào)憑證復(fù)印件等資料，向市行政服務(wù)中心稅務(wù)窗口提出申請(qǐng)，經(jīng)審核通過(guò)后由建設(shè)部門撥付。 申請(qǐng)人須在不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票開(kāi)具之日起6個(gè)月內(nèi)且取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后辦理購(gòu)房補(bǔ)貼，逾期不予辦理。 提高住房公積金貸款額度最高為100萬(wàn)元 臨海市提出，提高住房公積金貸款額度。夫妻雙方均正常繳存住房公積金的最高貸款額度調(diào)整到100萬(wàn)元，單方正常繳存住房公積金的最高貸款額度調(diào)整到50萬(wàn)元。 文件還提出，根據(jù)臨海市租房水平和合理租房面積，住房公積金租房提取額度提高50%，即月提取額為1500元/人。取消第二次住房公積金貸款間隔期限，在臨海市首次住房公積金貸款結(jié)清后符合申請(qǐng)條件的即可再次申請(qǐng)。 對(duì)受新冠肺炎疫情影響的企業(yè)，臨海市提出，可按規(guī)定申請(qǐng)緩繳住房公積金，到期后進(jìn)行補(bǔ)繳，在此期間，繳存職工正常提取和申請(qǐng)住房公積金貸款，不受緩繳影響；受新冠肺炎疫情影響的繳存人，不能正常償還住房公積金貸款的，不作逾期處理，不作為逾期記錄報(bào)送征信部門。 臨海市還提出市場(chǎng)化安置措施。在全市范圍內(nèi)房屋征遷安置（包含國(guó)有和集體），落實(shí)貨幣補(bǔ)償、政府購(gòu)買安置房、“房票”安置等市場(chǎng)化安置方式，嚴(yán)格控制拆遷安置房建設(shè)，積極引導(dǎo)被征收人選擇“房票”安置方式，具體房票政策另行制定。

人民銀行廣州分行近日向轄內(nèi)各中心支行及銀行機(jī)構(gòu)發(fā)布關(guān)于鼓勵(lì)推廣二手房“帶押過(guò)戶”模式有關(guān)事宜的通知。人民銀行廣州分行有關(guān)人員表示，二手房“帶押過(guò)戶”模式的核心是免去了提前還貸以注銷抵押登記的“過(guò)橋”環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)貸款資金到賬與產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記、抵押權(quán)注銷和設(shè)立登記同步辦理。與原交易模式相比，可大幅縮短交易時(shí)間，降低交易成本，提升交易效率和便利度，有利于激發(fā)二手房市場(chǎng)交易活力。

近日，由北京中指信息技術(shù)研究院中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組主辦的“2022中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究成果發(fā)布會(huì)暨第十九屆中國(guó)房地產(chǎn)品牌發(fā)展高峰論壇”在北京舉行。 “2022中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究”與“2022中國(guó)房地產(chǎn)服務(wù)品牌價(jià)值研究”是研究組對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)秀品牌企業(yè)群體的又一次客觀、公正和全面的最新評(píng)價(jià)。 2022年上半年，受多地疫情反復(fù)等超預(yù)期因素影響，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了前所未有的挑戰(zhàn)，加之我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的外部環(huán)境仍嚴(yán)峻復(fù)雜，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，“穩(wěn)地產(chǎn)”對(duì)“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”十分重要。在此背景下，品牌房企收斂聚焦，堅(jiān)持穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)的同時(shí)，堅(jiān)持以居住本質(zhì)為導(dǎo)向，精研客戶需求，精工打磨產(chǎn)品，不斷夯實(shí)品牌價(jià)值。品牌凝聚信任，塑造企業(yè)良好形象；品牌彰顯企業(yè)實(shí)力，創(chuàng)造更多發(fā)展機(jī)遇。新形勢(shì)下，企業(yè)夯實(shí)品牌價(jià)值，積累品牌力量，獲取更多的信賴與忠誠(chéng)，以品牌作為風(fēng)險(xiǎn)減速器，贏得長(zhǎng)遠(yuǎn)平穩(wěn)發(fā)展。中國(guó)房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)秀品牌企業(yè)研究成果顯示，2022品牌企業(yè)呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特點(diǎn)：隨著人均可支配收入的逐年增加，家居行業(yè)的消費(fèi)驅(qū)動(dòng)逐漸向轉(zhuǎn)變?yōu)橄蛉嗣衩篮蒙钕蛲男枨篁?qū)動(dòng)，定制家具、整裝渠道、智能化技術(shù)逐漸成為新時(shí)期下房地產(chǎn)家居企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力；在此基礎(chǔ)上，研究組評(píng)價(jià)產(chǎn)生了中國(guó)房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)秀品牌企業(yè)。 中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)40余年櫛風(fēng)沐雨的發(fā)展，當(dāng)前雖經(jīng)歷一些波折，但安與危從來(lái)都是矛盾的一體兩面。居安時(shí)思危，則有備無(wú)患；不浪費(fèi)每一次危機(jī)，及時(shí)化解，則機(jī)遇無(wú)限。面對(duì)百年未有之大變局，品牌企業(yè)應(yīng)緊抓國(guó)家戰(zhàn)略調(diào)整和市場(chǎng)主流需求帶來(lái)的新機(jī)遇，堅(jiān)持穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)，夯實(shí)產(chǎn)品力與服務(wù)力，積極履行交付義務(wù)，勇于承擔(dān)企業(yè)責(zé)任，牢固品牌意識(shí)，通過(guò)不斷調(diào)整策略應(yīng)變局、育新機(jī)、開(kāi)新局，實(shí)現(xiàn)逆周期下的跨越式發(fā)展。