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今年，中央多次提出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，因城施策促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。 7月28日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議部署下半年經(jīng)濟(jì)工作，再次提出要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求。 調(diào)限購(gòu)、提貸款、降首付、給補(bǔ)貼，成為多地刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的四大招。據(jù)新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì)，8月以來(lái)，已有8城放寬限購(gòu)政策，個(gè)別城市不再限購(gòu)二手住房，16地上調(diào)公積金貸款，10地下調(diào)房貸首付比例……新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)用數(shù)據(jù)帶你透視各個(gè)城市如何發(fā)力穩(wěn)樓市。 8月以來(lái)超30城調(diào)整房地產(chǎn)政策 8城取消或放松購(gòu)房限制 新一輪穩(wěn)樓市政策中，二三線城市力度加大。 8月以來(lái)，31個(gè)調(diào)整房地產(chǎn)政策的城市，二三線城市數(shù)量最多。不少城市打出“組合拳”，安徽六安在提高公積金貸款限額、下調(diào)首付比例、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等三方面發(fā)力，保障居民住房需求。 據(jù)新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì)，已有8城調(diào)整限購(gòu)政策，調(diào)整力度有所不同。針對(duì)新市民、大學(xué)畢業(yè)生，天津?qū)⒃械摹霸诒臼?年內(nèi)連續(xù)繳納2年以上的社?；騻€(gè)稅”調(diào)整為6個(gè)月。浙江嘉興將購(gòu)房政策適用人群擴(kuò)大至在長(zhǎng)三角地區(qū)繳納社保的居民家庭。江蘇常州則表示，全面取消二手房限售。 16城上調(diào)貸款最高額度，三孩家庭貸款額度再提高。 江西贛州、浙江杭州針對(duì)三孩家庭上調(diào)公積金貸款最高額度。江蘇徐州在全面調(diào)整住房公積金貸款額度基礎(chǔ)上提出，三孩家庭首次貸款再提高10萬(wàn)元額度。此外，湖北襄陽(yáng)、河北廊坊對(duì)高層次人才提高貸款額度。 7城下調(diào)首付比例至20%，北京針對(duì)購(gòu)買全齡友好住宅的老年家庭給予支持。 8月，北京住建委表示，昌平、順義等三宗地被列為全齡友好住宅項(xiàng)目試點(diǎn)，對(duì)試點(diǎn)項(xiàng)目在多方面進(jìn)行適老性建設(shè)。針對(duì)購(gòu)買全齡友好住宅試點(diǎn)項(xiàng)目的老年家庭，給予首套房首付最低35%的政策支持。此外，子女可作為共同借款人申請(qǐng)貸款。 多地限時(shí)發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼，最高可獲100萬(wàn)元。 9月11日，湖南瀏陽(yáng)住建局等三部門表示，按實(shí)際繳納契稅金額100%發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼，同時(shí)經(jīng)認(rèn)定的企業(yè)專業(yè)英才最高可獲得100萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼。 8月樓市回暖 商品房銷售面積環(huán)比增4.9% 8月樓市整體降溫，70個(gè)大中城市中，50個(gè)城市新房銷售價(jià)格環(huán)比下降，相比7月，增加10個(gè)城市。 一線城市新房?jī)r(jià)格回落，二三線城市降幅有所擴(kuò)大。 8月，一線城市新房銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，相比7月，漲幅回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。二線城市新房?jī)r(jià)格從與上月持平轉(zhuǎn)變?yōu)橄陆?.2%，三線城市新房?jī)r(jià)格降幅則擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。 今年，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)波動(dòng)不斷，6月商品房銷售面積最多。 4月29日，中央政治局會(huì)議明確，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策。隨后，一輪購(gòu)房利好政策相繼出爐，拉動(dòng)居民消費(fèi)熱情。5月，商品房銷售面積增長(zhǎng)，相比4月增長(zhǎng)25.8%。6月，市場(chǎng)情況進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，銷售面積達(dá)18184.66萬(wàn)平方米，相比上月環(huán)比增長(zhǎng)65.8%。8月市場(chǎng)再次回暖，銷售面積增速由負(fù)轉(zhuǎn)正。 多項(xiàng)利好政策不斷出臺(tái)，對(duì)各地房?jī)r(jià)有何影響？ 北京、杭州、銀川新房銷售價(jià)格漲幅最高，相比上月均提高0.4個(gè)百分點(diǎn)，其中北京、杭州自8月初就推出相關(guān)政策。 易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，8月份房?jī)r(jià)指數(shù)繼續(xù)降溫，與市場(chǎng)反應(yīng)吻合，要警惕進(jìn)一步降溫的風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵要看9月份的交易數(shù)據(jù)，新一輪“松綁”政策啟幕，客觀上有助于推動(dòng)房?jī)r(jià)趨穩(wěn)和健康。 多地設(shè)立紓困基金“保交樓” 8月商品住房竣工面積上漲超四成 保交樓保民生是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)首要目標(biāo)，成為提振房地產(chǎn)行業(yè)的重要一步。 9月14日，住房改革與發(fā)展司司長(zhǎng)王勝軍表示，住建部同財(cái)政部、人民銀行等有關(guān)部門出臺(tái)了專門措施，以政策性銀行專項(xiàng)借款的方式，支持有需要的城市推進(jìn)已售逾期難交付的住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。 多地設(shè)立紓困基金、明確復(fù)工時(shí)間，全面解決交樓問(wèn)題。河南鄭州表示,確保全市所有停工問(wèn)題樓盤在10月6日前實(shí)現(xiàn)全面持續(xù)實(shí)質(zhì)性復(fù)工，并設(shè)立地產(chǎn)紓困基金推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)。 過(guò)去兩個(gè)月，多地發(fā)布“保交樓”措施，8月各地商品住宅施工逐漸恢復(fù)，新增施工面積達(dá)6575.4萬(wàn)平方米，相比上月降幅縮小。7月，新增商品住宅施工面積從12511.1萬(wàn)平方米縮減為7599.5萬(wàn)平方米，環(huán)比減少39.3%。8月商品住宅施工面積相比上月降幅收窄25.8個(gè)百分點(diǎn)。 截至8月，商品住宅累計(jì)竣工面積達(dá)26737.46萬(wàn)平方米，8月商品住宅竣工面積環(huán)比增長(zhǎng)42.8%。8月新增商品住宅竣工面積達(dá)3457.96萬(wàn)平方米，相比上月增長(zhǎng)1000余萬(wàn)平方米。 供給、消費(fèi)端雙向發(fā)力，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步恢復(fù)。 中郵證券表示，在降息、保交樓、放松限制的政策推動(dòng)下，樓市在方向上是逐步恢復(fù)的。8月銷售端處于弱修復(fù)階段，9、10月份的傳統(tǒng)旺季將是重要的觀察窗口期。
新京報(bào) 624 閱讀 2022-09-28 12:47
受政策持續(xù)寬松、“保交樓”逐步落地影響，多地樓市出現(xiàn)走暖跡象。 多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，自九月中旬以來(lái)，一線城市中北京、上海、深圳樓市成交同環(huán)比均正增長(zhǎng)；二線城市中，青島、蘇州、南寧、濟(jì)南、溫州、東莞有回溫趨勢(shì)；三四線城市分化明顯，但仍有城市如揚(yáng)州、金華、連云港等樓市成交正增長(zhǎng)。 有業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，在政策合力加碼下，多地新房及二手房市場(chǎng)數(shù)據(jù)出現(xiàn)觸底反彈的勢(shì)頭，樓市銷售拐點(diǎn)初現(xiàn)。在即將到來(lái)的國(guó)慶小長(zhǎng)假期間，房企“以價(jià)換量”的力度或會(huì)繼續(xù)加大，屆時(shí)市場(chǎng)溫度有望得到新一輪提升。 單周銷售環(huán)比增161.7% 為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，今年多地出臺(tái)樓市新政，不過(guò)“因城施策”的力度有所不同，有城市連發(fā)多條寬松政策。 九月中旬，青島住房和城鄉(xiāng)建設(shè)官微發(fā)文稱，繼續(xù)在市南區(qū)、市北區(qū)（原四方區(qū)域除外）實(shí)行限購(gòu)政策；對(duì)限購(gòu)區(qū)域內(nèi)新建商品住房，本地居民限購(gòu)2套，二孩、三孩家庭可增購(gòu)1套，外地居民居住滿半年限購(gòu)1套；二手住房不再限購(gòu)。 受此影響，近期青島樓市出現(xiàn)升溫跡象，新房成交數(shù)據(jù)有抬頭趨勢(shì)。卓易數(shù)據(jù)顯示，9月19日～9月25日青島成交新房共計(jì)1860套，環(huán)比上漲幅度達(dá)到81.46%。其中，城陽(yáng)區(qū)單周成交464套，位居區(qū)域成交榜榜首。 中郵證券數(shù)據(jù)也顯示，近期青島新房成交面積增速底部反彈，上周新房成交20.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.4%，環(huán)比增長(zhǎng)81.4%，年初至今累計(jì)同比下降11.9%。 據(jù)當(dāng)?shù)匾晃环慨a(chǎn)中介稱，近期青島新房?jī)?yōu)惠力度比較大，下半年開(kāi)發(fā)商沖業(yè)績(jī)，刺激了市場(chǎng)成交。卓易數(shù)據(jù)顯示，上周青島新房成交均價(jià)約為19079元/平方米，環(huán)比下降12.05%。房企以價(jià)換量促進(jìn)成交，助推了銷售數(shù)據(jù)上揚(yáng)。 上述中介還表示，現(xiàn)在政策刺激力度大，利率下調(diào)、首套房貸款利率4.1%，購(gòu)房者買房成本也有所降低，很多人買房自住，投資的比較少。此外，公積金政策也改了，連續(xù)交六個(gè)月就可以使用，夫妻雙方首套房最高可貸八十萬(wàn)。 頻繁出臺(tái)穩(wěn)樓市政策的蘇州，近期樓市表現(xiàn)同樣可圈可點(diǎn)。 九月中旬，蘇州傳出松綁消息，稱工業(yè)園區(qū)、高新區(qū)限購(gòu)政策放松，非本地戶籍的購(gòu)房者可直接購(gòu)買首套住房，無(wú)需社保。不過(guò)到16日，限購(gòu)政策便恢復(fù)執(zhí)行，非蘇州戶籍居民家庭在蘇州市六區(qū)買房，仍需提供3年內(nèi)連續(xù)6個(gè)月社?；騻€(gè)稅。 一位中介表示，蘇州限購(gòu)政策就放開(kāi)了一天，但也在一定程度上引起了購(gòu)房者的關(guān)注。中郵證券數(shù)據(jù)顯示，近期蘇州新房成交面積增速走出底部，9月17日～23日成交29.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)170.4%，環(huán)比增長(zhǎng)幅度達(dá)161.7%。 在上述中介看來(lái)，成交翻倍有點(diǎn)夸張，但整體市場(chǎng)確實(shí)不錯(cuò)，在政策松動(dòng)、利率降低、房?jī)r(jià)企穩(wěn)的情況下，剛需迎來(lái)入手的時(shí)機(jī)?！半m然很多客戶都是觀望狀態(tài)，但降息一定程度上刺激了市場(chǎng)，上周園區(qū)幾個(gè)樓盤搖號(hào)也沖擊了一波?！? 今年八月份，蘇州商品住宅供應(yīng)面積為85.42萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)82.08%，同比減少51.6%；成交面積為121.51萬(wàn)平方米，環(huán)比增加1.02%，同比減少6.46%，克而瑞研報(bào)顯示該數(shù)據(jù)。如今進(jìn)入“金九銀十”，蘇州樓市有望走出底部，企穩(wěn)回升。 樓市醞釀?dòng)|底反彈 今年全國(guó)已有超25個(gè)省份調(diào)控樓市超過(guò)700次。 各地“因城施策”的方法也有所不同，比如天津、濟(jì)南等城市放寬限購(gòu)，重慶、杭州等城市調(diào)整公積金政策，杭州、長(zhǎng)春等地出臺(tái)購(gòu)房補(bǔ)貼政策，武漢、貴陽(yáng)等地優(yōu)化房屋預(yù)售制度，無(wú)錫、合肥等地推出二手房“帶押過(guò)戶”模式...... 受政策“寬松潮”影響，多地樓市均出現(xiàn)明顯回溫。 近期，新房成交反彈尤為明顯。中郵證券數(shù)據(jù)顯示，上周49城新房成交面積同比增速，由上周的下降46.3%收窄至僅微降0.4%。一線城市成交反彈最為明顯，上周成交102萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)50.1%，二三四線成交也出現(xiàn)明顯修復(fù)。 其中，北京上周新房成交23.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)109.7%，環(huán)比增長(zhǎng)18.4%，年初至今累計(jì)同比下降30.1%。同期，上海新房成交52.0萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)84.7%，環(huán)比增長(zhǎng)92.3%，年初至今累計(jì)同比下降23.2%。 據(jù)北京一位房產(chǎn)中介表示，這個(gè)月中旬開(kāi)始，市場(chǎng)成交量提升了不少，新房二手房表現(xiàn)都不錯(cuò)，主要因?yàn)槔氏陆?、新房?xiàng)目多、購(gòu)房者選擇空間大。此外，二手房?jī)r(jià)格企穩(wěn)，一些剛需客戶開(kāi)始入場(chǎng)購(gòu)房，業(yè)主賣完房也要置換新房?！皬默F(xiàn)在的市場(chǎng)情況看，國(guó)慶小長(zhǎng)假期間，應(yīng)該還會(huì)有一個(gè)小高峰。” 二線城市中，青島、蘇州、南寧、濟(jì)南、溫州、東莞成交面積同比、環(huán)比均明顯增長(zhǎng)。三四線城市則呈分化狀態(tài)，上周成交面積環(huán)比、同比均實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)的城市包括揚(yáng)州、金華、連云港、江門、莆田、舟山、東營(yíng)、池州、云浮等。 樓市現(xiàn)觸底回溫跡象，與近期政策頻頻釋放積極信號(hào)密不可分。近兩個(gè)月來(lái)，從中央到地方均在大力“保交樓”，一系列穩(wěn)信心政策不斷祭出，9 月23日銀保監(jiān)會(huì)更是就房地產(chǎn)問(wèn)題表示，房地產(chǎn)金融化泡沫化勢(shì)頭得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)。 在“保交樓”方面，國(guó)開(kāi)行向沈陽(yáng)支付的首筆“保交樓”專項(xiàng)借款已到位，鄭州將全面 實(shí)施保交樓項(xiàng)目“交房即發(fā)證”，地方政府、政策性金融機(jī)構(gòu)均通過(guò)不同方式來(lái)維護(hù)購(gòu)房人權(quán)益，市場(chǎng)預(yù)期有所穩(wěn)定，居民與企業(yè)信心也得到提振。 中銀證券表示，在各類政策合力加碼下，近期新房及二手房市場(chǎng)數(shù)據(jù)出現(xiàn)觸底反彈的勢(shì)頭，銷售拐點(diǎn)初現(xiàn)。預(yù)期后續(xù)對(duì)居民合理購(gòu)房、及企業(yè)融資需求的支持或?qū)⒓铀佟? 也有業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，目前政策的核心訴求在于促進(jìn)市場(chǎng)回穩(wěn)，而不是刺激市場(chǎng)非理性回暖，“房住不炒”仍是政策主基調(diào)。 長(zhǎng)江證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家伍戈撰文稱，去年10月以來(lái)，房貸利率已累計(jì)下行159bp，放款周期也從73天縮短至25天。預(yù)計(jì)受疫情因素、房企現(xiàn)金流等因素影響，商品房銷售降幅在四季度或?qū)⒗^續(xù)收窄，但增速轉(zhuǎn)正仍需到明年一季度。
第一財(cái)經(jīng) 73 閱讀 2022-09-28 12:32
北京第三輪土拍結(jié)束，國(guó)央企占據(jù)主場(chǎng)，龍湖作為唯一參與的民企，與順義國(guó)資委旗下子公司組成的聯(lián)合體摘得順義一宗地塊。 2022年，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，國(guó)央企開(kāi)發(fā)商們的身影，頻繁出現(xiàn)在了各地土拍市場(chǎng)。在全國(guó)陸續(xù)開(kāi)展的各項(xiàng)保交樓的舉措中，國(guó)央企成為主力擔(dān)當(dāng)，為市場(chǎng)信心的恢復(fù)抓穩(wěn)方向盤。同時(shí)，本輪北京土拍進(jìn)一步擴(kuò)大了現(xiàn)房銷售比例，經(jīng)歷市場(chǎng)變化后，現(xiàn)房銷售將為穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期帶來(lái)積極引導(dǎo)。 當(dāng)許多民營(yíng)房企收縮陣地時(shí)，國(guó)央企積極、有序的拿地策略，為樓市注入了更多活力。第三方機(jī)構(gòu)億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)，2022年實(shí)行集中供地的22個(gè)城市前兩輪集中土拍，本土國(guó)企拿地金額占比已達(dá)40%。 不僅如此，國(guó)央企也頻頻拉著AMC、代建平臺(tái)等新勢(shì)力，通過(guò)引入合作方的方式，實(shí)現(xiàn)了自身理性的發(fā)展，也給行業(yè)帶來(lái)了新的打法。 很多人逐漸意識(shí)到，從拿地到融資、以及合作機(jī)制等多個(gè)唯度來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在醞釀一場(chǎng)格局演化的“大變革”。而國(guó)央企開(kāi)發(fā)商們，紛紛扛起了擔(dān)負(fù)行業(yè)變化的大旗，通過(guò)制定理性穩(wěn)健的投資策略，以及合理分配資源，以期實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)健康長(zhǎng)久的發(fā)展。 新的格局也悄然影響著樓市買家的購(gòu)房策略。追求質(zhì)量和交付保障的購(gòu)房者們，挑房也越來(lái)越看重房企品牌，國(guó)央企及一些優(yōu)質(zhì)民企成為了首選，現(xiàn)房銷售更是成為了民心所向。購(gòu)房需求仍然存在，但觀望情緒的消散需要實(shí)質(zhì)性的保障得以驅(qū)動(dòng)。在為此，今年“金九銀十”之際，58同城、安居客的“全民挑房節(jié)”活動(dòng)，匯集了眾多國(guó)央企及穩(wěn)健民企的現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房樓盤，打造了“國(guó)央企專區(qū)（含優(yōu)質(zhì)民企）”，力求以“安全交付”催化市場(chǎng)信心穩(wěn)定恢復(fù)。 企業(yè)提供 穿越行業(yè)調(diào)整期 國(guó)央企現(xiàn)房銷售成“香餑餑” 很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)的供需矛盾存在著明顯錯(cuò)判，需求端增速出現(xiàn)放緩，但供給卻保持相對(duì)高位，而房企們不斷加杠桿的高速擴(kuò)張，又讓行業(yè)矛盾進(jìn)一步加深。 2020年下半年以來(lái)，“三道紅線”、“ 房地產(chǎn)貸款集中度管理制度”等政策的相繼出臺(tái)，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一輪深度調(diào)整期。以往靠高杠桿撬動(dòng)增長(zhǎng)的民營(yíng)房企們，只得被迫緊急"踩剎車"。 這帶來(lái)的后果是，以往，那些和民營(yíng)機(jī)構(gòu)一個(gè)戰(zhàn)壕的資本、金融機(jī)構(gòu)們開(kāi)始避之不及，不再給房企們提供資金。購(gòu)房者也變得更加小心翼翼，擔(dān)心選不到合適的房子。 相比很多民營(yíng)房企而言，大型央企國(guó)企地產(chǎn)商們顯然不用擔(dān)心資金問(wèn)題。這些擁有較低的融資成本，國(guó)家信用背書(shū)，又肩負(fù)民生責(zé)任的國(guó)企央企開(kāi)發(fā)商，反倒開(kāi)啟了一輪跨越式的業(yè)務(wù)擴(kuò)張。 反應(yīng)最明顯的是國(guó)央企在土地市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。從2021年下半年開(kāi)始，國(guó)央企便逐漸成為土地市場(chǎng)的主角，成為了土拍市場(chǎng)的主力軍。 這和國(guó)央企自身的融資優(yōu)勢(shì)分不開(kāi)關(guān)系。相比民營(yíng)房企的高杠桿模式，這些國(guó)央企不僅負(fù)債率常年保持地位，融資成本也是低到3%。它們的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健性更高，抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)。 而除了在土地市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)外，在本輪行業(yè)調(diào)整期內(nèi)，國(guó)央企也擔(dān)當(dāng)起了“為市場(chǎng)托底，為行業(yè)紓困，履行民生責(zé)任”等方面的角色。 為了進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)時(shí)，許多國(guó)企央企們作為 " 白衣騎士 "，給民營(yíng)企業(yè)帶來(lái)了新的解題思路。比如，建業(yè)、華南城等房企，均在股權(quán)層面引入了國(guó)有資金，另有不少國(guó)企接手了開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目。 “成本低、穩(wěn)健強(qiáng)”的國(guó)企央企開(kāi)發(fā)商，不僅成了許多民營(yíng)房企的座上賓，更是購(gòu)房者買房的首選。現(xiàn)如今，很多陷入購(gòu)房焦慮的買房人們，開(kāi)始越加重視開(kāi)發(fā)商的品牌與實(shí)力 ，“保交付”、“保品質(zhì)”成為大部分購(gòu)房者的核心訴求。 研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，2022 年 1-8 月，銷售額前 50 的企業(yè)中，國(guó)企和央企的數(shù)量增加 5 家至 18 家，國(guó)企和央企銷售額占前 50 企業(yè)銷售總額的比重提升 12%至39.4%。 相較期房預(yù)售而言，現(xiàn)房銷售優(yōu)勢(shì)則更加明顯，不盡避免了交房時(shí)間不確定、項(xiàng)目質(zhì)量難以保證等問(wèn)題，同時(shí)也提升了購(gòu)房安全感。也因此，購(gòu)房們對(duì)于現(xiàn)房的重視程度變得越來(lái)越高。 基于這一購(gòu)房需求的新變化，在經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的基礎(chǔ)上，眾多國(guó)央企、優(yōu)質(zhì)民企開(kāi)始將現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房銷售作為房屋重點(diǎn),為購(gòu)房者提供如期交付的安全感,重塑購(gòu)房者買房信心。 除了專區(qū)呈現(xiàn)國(guó)央企及優(yōu)質(zhì)民企的項(xiàng)目讓購(gòu)房者安心挑選，同時(shí)為了提高看房效率，58同城、安居客推出黑科技產(chǎn)品“3D售樓處”，將售樓處功能復(fù)刻到線上，在“全民挑房節(jié)”期間，超過(guò)150個(gè)城市的購(gòu)房者可以通過(guò)實(shí)景航拍、3D虛擬沙盤、日照模擬及VR樣板間等科技方式，在線瀏覽國(guó)央企及優(yōu)質(zhì)民企的樓盤，同時(shí)獲得優(yōu)惠購(gòu)房的機(jī)會(huì)。 倒逼房企營(yíng)銷創(chuàng)新 數(shù)字化營(yíng)銷推動(dòng)房企轉(zhuǎn)型升級(jí) 度過(guò)這輪調(diào)整期后，房地產(chǎn)行業(yè)也將回歸更加健康的發(fā)展軌道。房企們不再盲目追求規(guī)模擴(kuò)張，而是在存量空間內(nèi)，更加追求有質(zhì)量的增長(zhǎng)。 旭輝董事長(zhǎng)林中去年末曾作出判斷，2021年是地產(chǎn)行業(yè)的頂點(diǎn),房地產(chǎn)行業(yè)很難再超過(guò)17萬(wàn)億,17萬(wàn)億的總量可能是階段性頂點(diǎn)，“未來(lái)十年,房地產(chǎn)行業(yè)平均每年15萬(wàn)億的規(guī)模是大概率事件?！? 包括萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮在內(nèi)的地產(chǎn)大佬也屢次提及，房地產(chǎn)行業(yè)的“金融屬性”逐漸下降，“制造業(yè)屬性”正不斷加重，未來(lái)的出路只有一條，即向制造業(yè)學(xué)習(xí)，通過(guò)勞動(dòng)掙加工制造和服務(wù)的錢。 他們的潛臺(tái)詞是：房地產(chǎn)行業(yè)賺大錢、賺快錢的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了。而伴隨著住宅銷售市場(chǎng)將逐漸回穩(wěn)，原本的“高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債、高杠桿”的模式不再行得通，房企們必然得轉(zhuǎn)向服務(wù)要效益。也就是說(shuō)，生存規(guī)則變得更復(fù)雜了。 這難倒了許多在產(chǎn)品端沒(méi)什么優(yōu)勢(shì)的民企。不過(guò)，由此引發(fā)的好處也是顯而易見(jiàn)的，它倒逼著“活下來(lái)”的房企以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，苦練產(chǎn)品力“內(nèi)功”。 一個(gè)明顯的跡象是，今年以來(lái)，許多房企對(duì)產(chǎn)品力有了更深入的探索和思考，它們?cè)诮环康幕A(chǔ)上，又拓展出了數(shù)字化營(yíng)銷能力、生產(chǎn)力、建造力、交付力等更多維度價(jià)值體系。 而在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境中，沒(méi)有什么能比提升銷售數(shù)據(jù)的數(shù)字化營(yíng)銷能力更重要的了。如今，越來(lái)越多用戶開(kāi)始依靠手機(jī)獲取線上信息，這勢(shì)必將扭轉(zhuǎn)房企的營(yíng)銷策略，改變房企營(yíng)銷格局。 不少有遠(yuǎn)見(jiàn)的房企很早就開(kāi)啟了線上營(yíng)銷的探索。它們通過(guò)探索創(chuàng)新線上渠道，直播賣房等方式，積極促進(jìn)銷售，順應(yīng)數(shù)字化變革。 然而，最近兩年，隨著線上化轉(zhuǎn)型浪潮越來(lái)越迅猛后，僅僅通過(guò)開(kāi)通線上渠道的方式，已經(jīng)很難有效的轉(zhuǎn)化線上購(gòu)房需求了。 房企數(shù)字化營(yíng)銷領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)，已經(jīng)來(lái)到了前沿技術(shù)端的應(yīng)用領(lǐng)域。很多前沿技術(shù)端如VR、AI、AR等正在不斷滲透到房企數(shù)字化的應(yīng)用中。 想要更高效的提升購(gòu)房能力，一套嵌入了前沿科技的線上看房應(yīng)用，成為許多開(kāi)發(fā)商的首選。同時(shí)，精準(zhǔn)流量平臺(tái)是開(kāi)發(fā)商不可或缺的營(yíng)銷陣地。58同城、安居客在海量流量基礎(chǔ)上，更是投入了線上產(chǎn)品的優(yōu)化，從流量、連接、到訪、成交四大環(huán)節(jié)著力為房企高效營(yíng)銷提供助力。通過(guò)“微聊客”進(jìn)行大數(shù)據(jù)智能分析，精細(xì)化了解用戶需求，高效完成線索跟進(jìn)。同時(shí)，以“云店通”幫助開(kāi)發(fā)商針對(duì)性地為購(gòu)房者展示詳細(xì)的信息，把精準(zhǔn)的線索匹配給高效的置業(yè)顧問(wèn)，以此轉(zhuǎn)化更多高意向的精準(zhǔn)客戶。此外，“云聚客”產(chǎn)品可以幫助開(kāi)發(fā)商基于銷售目標(biāo)制定個(gè)性化投放方案，助力開(kāi)發(fā)商以更低的成本聚集域內(nèi)流量，實(shí)現(xiàn)信息的精準(zhǔn)分發(fā)，提高獲客效率。 為了提升市場(chǎng)交易量，政策端頻頻釋放暖意，不僅將房貸利率降到了歷史最低，同時(shí)也放開(kāi)了限購(gòu)、限售等買房門檻。 對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，這意味著一個(gè)黃金窗口期已經(jīng)敞開(kāi)。而對(duì)于房企而言，考驗(yàn)的則是能否精準(zhǔn)有效的通過(guò)數(shù)字化營(yíng)銷能力，深入挖掘購(gòu)房需求，提升交易效率，為市場(chǎng)的回暖開(kāi)啟序章。
北京商報(bào) 76 閱讀 2022-09-28 12:24
9月24日，新疆維吾爾自治區(qū)伊犁哈薩克自治州阿勒泰地區(qū)行政公署發(fā)布《阿勒泰地區(qū)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展十五條具體措施》。 《措施》提出，實(shí)施年度保障性住房建設(shè)時(shí)優(yōu)先回購(gòu)非住宅商品房改造為保障性租賃住房；鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)收購(gòu)市場(chǎng)房源用于保障性住房，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將庫(kù)存商品房投入保障性租賃住房市場(chǎng)。 此外，支持旅游地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。抓住自治區(qū)冰雪運(yùn)動(dòng)和冰雪旅游高質(zhì)量發(fā)展機(jī)遇，加大招商引資力度，吸引疆內(nèi)外優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)、旅游企業(yè)在阿勒泰落地生根；大力推動(dòng)旅游地產(chǎn)擴(kuò)容提質(zhì)，制定優(yōu)惠政策支持民宿、旅游度假、康養(yǎng)等地產(chǎn)發(fā)展，提供高品質(zhì)商品房產(chǎn)品；鼓勵(lì)支持發(fā)展全裝修、智慧化住宅產(chǎn)品。 另悉，優(yōu)化土地出讓價(jià)款繳納。分期繳納房地產(chǎn)用地土地出讓價(jià)款。房地產(chǎn)用地競(jìng)買保證金按出讓最低價(jià)的20%繳納，土地出讓合同簽訂1個(gè)月內(nèi)繳納至土地出讓價(jià)款50%以上，余款按土地出讓合同約定繳納，最遲付款時(shí)間不得超過(guò)一年。
中國(guó)網(wǎng) 81 閱讀 2022-09-27 13:22
經(jīng)市政府同意，為更好滿足購(gòu)房者的合理需求，對(duì)2022年9月26日至12月31日期間，在金華市區(qū)購(gòu)買二手住房并辦理網(wǎng)簽的購(gòu)房人按契稅計(jì)稅金額的1%給予補(bǔ)貼。 為用好“一城一策”政策工具箱，進(jìn)一步支持剛性和改善性住房需求，金華市區(qū)決定將購(gòu)房補(bǔ)貼政策從商品住宅延伸覆蓋到二手住宅?！皩?duì)二手住宅購(gòu)房補(bǔ)貼在市區(qū)歷史上還是第一次。”金華市建設(shè)部門介紹。 據(jù)了解，目前金華市區(qū)各商業(yè)銀行按揭貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)首套、二套已分別降至4.1%和4.9%。一手二手住宅購(gòu)房補(bǔ)貼全覆蓋為第一次。 住房公積金職工雙方最高貸款額度首套、二套分別提高到80萬(wàn)元、50萬(wàn)元，為近年來(lái)最高；首套房貸和二套房貸首付比例分別為30%和40%，為近年來(lái)最低。
中國(guó)新聞網(wǎng) 55 閱讀 2022-09-26 22:21
為減輕繳存職工家庭購(gòu)買自住住房貸款利息支出和生活壓力，9月21日，河南省洛陽(yáng)市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于公開(kāi)征求〈洛陽(yáng)市商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金個(gè)人住房貸款管理辦法（征求意見(jiàn)稿）〉意見(jiàn)的公告》，擬采取先還后貸的方式，推行個(gè)人房貸商轉(zhuǎn)公政策。 專家：商轉(zhuǎn)公的基本前提是先還后貸 《征求意見(jiàn)稿》指出，商貸是指具有完全民事行為能力的自然人購(gòu)買自住住房時(shí)，以其所購(gòu)住房為抵押而向銀行申請(qǐng)的商業(yè)性個(gè)人住房貸款（不包含住房公積金和商業(yè)組合貸款、住房公積金轉(zhuǎn)商業(yè)貼息貸款）。而商貸轉(zhuǎn)公積金貸款是指符合公積金貸款條件的職工，向洛陽(yáng)市住房公積金管理中心申請(qǐng)將尚未結(jié)清且已辦妥房屋所有權(quán)證的商業(yè)性個(gè)人住房貸款（商貸）轉(zhuǎn)為住房公積金個(gè)人住房貸款（公積金貸款）。 根據(jù)公告，商貸轉(zhuǎn)公積金貸款采取先還后貸的方式予以辦理。即已辦理商貸的職工向中心申請(qǐng)商貸轉(zhuǎn)公貸款，經(jīng)中心同意后，職工以自籌資金還清商貸并辦理相關(guān)手續(xù)后，中心再發(fā)放商貸轉(zhuǎn)公積金貸款。 商貸轉(zhuǎn)公積金貸款額度按洛陽(yáng)市現(xiàn)行公積金貸款額度計(jì)算方式計(jì)算，且申請(qǐng)額度不得超出商貸剩余本金（取千元以上整數(shù)）；期限按洛陽(yáng)市現(xiàn)行公積金貸款政策執(zhí)行，且商貸已還款期限與商貸轉(zhuǎn)公積金貸款期限之和，商品房不得超過(guò)30年，二手房不得超過(guò)20年。 整體來(lái)看，“商轉(zhuǎn)公”的業(yè)務(wù)規(guī)模并非不受限制。《征求意見(jiàn)稿》中明確，商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)實(shí)行額度管理的原則予以開(kāi)展。具體額度為：每年年初根據(jù)年度資金使用計(jì)劃的30%份額均分至每月，按月進(jìn)行業(yè)務(wù)受理，當(dāng)月額度使用完畢后，輪候至下月受理；當(dāng)月額度節(jié)余資金，自動(dòng)順延至下月累計(jì)使用。當(dāng)個(gè)貸率連續(xù)三個(gè)月低于 85%（含）或資金充足時(shí)，中心可視情調(diào)整或取消額度管理。 易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，商轉(zhuǎn)公的基本前提是先還后貸，換言之，購(gòu)房者需要先把商業(yè)銀行的貸款還清，然后再去申請(qǐng)更低利率的公積金貸款。此外，此類業(yè)務(wù)是否開(kāi)展和個(gè)貸率或公積金資金池的充裕度有關(guān)，這也要求購(gòu)房者密切了解公積金貸款資金池狀況，積極獲得政策的支持。 此前曾調(diào)整住房信貸政策 對(duì)于洛陽(yáng)來(lái)說(shuō)，商轉(zhuǎn)公政策的提出并不是該地首次打開(kāi)“因城施策”政策工具箱。 據(jù)今年4月發(fā)布的《洛陽(yáng)市促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，5月1日起，洛陽(yáng)市提高公積金貸款額度，個(gè)人最高貸款金額調(diào)整為55萬(wàn)元，夫妻雙方、青年人才最高貸款金額調(diào)整為65萬(wàn)元；加大對(duì)第二套使用公積金貸款購(gòu)買改善性住房的支持力度，二手房公積金貸款最低首付比例不再設(shè)置房齡年限范圍，統(tǒng)一按照20%執(zhí)行。 同時(shí)，加大住房融資信貸支持。引導(dǎo)銀行金融機(jī)構(gòu)合理確定商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例，對(duì)貸款購(gòu)買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付比例為20%；對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房的，執(zhí)行首套貸款政策；對(duì)擁有一套住房且未結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房的，最低首付比例為30%。 此外，《措施》還提出執(zhí)行差別化住房信貸政策。加大個(gè)人住房貸款投放力度，促進(jìn)貸款利率適當(dāng)下行；鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)針對(duì)“新市民”住房按揭貸款產(chǎn)品，靈活設(shè)置準(zhǔn)入門檻、信用評(píng)級(jí)、擔(dān)保方式、貸款額度等條件，促進(jìn)貸款利率適當(dāng)下行；對(duì)區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯的二手房貸款房齡調(diào)整為30年以內(nèi)；支持開(kāi)展法拍房按揭貸款業(yè)務(wù)。 然而受限于整體偏弱的市場(chǎng)預(yù)期，部分政策對(duì)需求端的影響程度仍待考量。 中指研究院此前發(fā)布的百城住宅數(shù)據(jù)顯示，8月，共有53個(gè)城市的新建住宅及二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌，較上月增加14個(gè)，其中就包含洛陽(yáng)、淮安、哈爾濱、昆明等城市。整體來(lái)看，各梯隊(duì)城市市場(chǎng)表現(xiàn)分化加劇，核心一二線城市樓市保持較強(qiáng)韌性，三四線城市雖不斷出臺(tái)樓市寬松政策，但市場(chǎng)運(yùn)行仍存在一定壓力。 在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，市場(chǎng)信心修復(fù)是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。隨著政策環(huán)境的不斷改善，各城市的穩(wěn)樓市政策力度仍將持續(xù)加大。
藍(lán)鯨財(cái)經(jīng) 49 閱讀 2022-09-24 21:06
銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，五年來(lái)，在國(guó)務(wù)院金融委的靠前指揮下，金融系統(tǒng)認(rèn)真貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，按照2017年第五次全國(guó)金融工作會(huì)議提出的任務(wù)要求，會(huì)同地方黨委政府和中央各部門，積極穩(wěn)妥防范化解各類風(fēng)險(xiǎn)隱患。經(jīng)過(guò)艱苦努力，重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)由快速發(fā)散轉(zhuǎn)為明顯收斂，防范化解重大金融風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)取得重要階段性成果。 其中房地產(chǎn)金融化泡沫化勢(shì)頭得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)。堅(jiān)持“房住不炒”定位，圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，持續(xù)完善房地產(chǎn)金融管理長(zhǎng)效機(jī)制。合理滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)融資需求，穩(wěn)妥處置恒大等部分頭部房企風(fēng)險(xiǎn)。地方政府隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到穩(wěn)妥處置。增量風(fēng)險(xiǎn)已基本控制，存量風(fēng)險(xiǎn)化解正有序推進(jìn)。
中國(guó)網(wǎng) 34 閱讀 2022-09-24 20:50
房地產(chǎn)行業(yè)涉及面廣、產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、帶動(dòng)力強(qiáng)，對(duì)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤至關(guān)重要。2022年年初以來(lái)，受新冠肺炎疫情反復(fù)沖擊、市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)弱、需求結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變等長(zhǎng)短期因素的綜合影響，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨較大的下行壓力，房屋銷售明顯降溫，房企投資意愿低迷，融資環(huán)境依舊偏緊。未來(lái)一段時(shí)期，隨著國(guó)家和地方支持政策的相繼落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步趨穩(wěn)，但市場(chǎng)潛在風(fēng)險(xiǎn)仍不容忽視，須進(jìn)一步采取措施推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。 房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn) “銷售降、投資弱、融資難”特征 房地產(chǎn)銷售“萎靡不振”。房地產(chǎn)銷售是維持房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈循環(huán)暢通的生命線。穩(wěn)定房地產(chǎn)銷售，對(duì)維持房企正常運(yùn)轉(zhuǎn)、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)至關(guān)重要。2022年上半年，受疫情沖擊、需求不足等諸多不利因素影響，房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)面臨很大壓力，主要表現(xiàn)在：一是新房銷售市場(chǎng)明顯降溫。2022年5月，全國(guó)商品房銷售面積累計(jì)同比下降23.6%，創(chuàng)2020年4月以來(lái)的新低。其中，商品住宅銷售面積累計(jì)同比下降28.1%，同樣為近兩年以來(lái)的新低。新房銷售面積的持續(xù)下降同時(shí)帶動(dòng)銷售額的明顯下滑。2022年5月，全國(guó)商品房銷售額累計(jì)同比下降31.5%，其中商品住宅銷售額更是下跌34.5%，接近2020年2月疫情期間的跌幅。二是期房銷售和現(xiàn)房銷售顯著分化。2022年年初以來(lái)，期房銷售市場(chǎng)和現(xiàn)房銷售市場(chǎng)均呈現(xiàn)走弱態(tài)勢(shì)，5月全國(guó)商品房期房銷售面積和現(xiàn)房銷售面積累計(jì)同比增速分別較2月下降14.1個(gè)百分點(diǎn)和9.8個(gè)百分點(diǎn)。但是與現(xiàn)房銷售仍處增長(zhǎng)階段相比，期房銷售不僅明顯下滑且降幅持續(xù)擴(kuò)大。5月全國(guó)商品房期房銷售面積累計(jì)同比增速為-28.2%，遠(yuǎn)低于商品房現(xiàn)房銷售面積13.2%的增速。三是商品房待售庫(kù)存持續(xù)高企。新房銷售不暢直接導(dǎo)致商品房待售庫(kù)存持續(xù)走高。2022年5月，全國(guó)商品房待售面積累計(jì)同比增長(zhǎng)8.6%，較2021年同期上升10個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)四個(gè)月高于8%，處于2017年以來(lái)的高點(diǎn)。其中，5月全國(guó)商品住宅待售面積累計(jì)同比增速更是高達(dá)15%，較2021年同期上升19.3個(gè)百分點(diǎn)，為2016年以來(lái)的新高（見(jiàn)圖1）。 數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind。 圖1 2012～2022年全國(guó)商品房銷售面積和待售面積累計(jì)同比變化 房地產(chǎn)投資“低位下探”。房地產(chǎn)投資是投資需求的重要支柱，直接關(guān)系到宏觀經(jīng)濟(jì)大盤的穩(wěn)定。目前，受短期因素和長(zhǎng)期因素的疊加沖擊，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)明顯的低迷狀態(tài)，主要體現(xiàn)在：一是房地產(chǎn)投資再現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。2022年1～5月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額同比增速為-4%，自2020年6月以來(lái)再度陷入負(fù)增長(zhǎng)，且較2021年同期下跌22.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅開(kāi)發(fā)投資完成額同比增速為-3%，較2021年同期下跌23.7個(gè)百分點(diǎn)。二是房地產(chǎn)企業(yè)投資意愿低迷。房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷引發(fā)鏈?zhǔn)浇禍?，?dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)投資意愿明顯下滑，“冷淡”“觀望”情緒較濃。截至2022年5月，本年購(gòu)置土地面積累計(jì)同比下降45.7%，為2012年以來(lái)的低點(diǎn)，且已經(jīng)連續(xù)12個(gè)月呈負(fù)增長(zhǎng)。三是房地產(chǎn)項(xiàng)目緩建現(xiàn)象突出。受需求疲軟、資金鏈緊繃、供應(yīng)鏈不暢等因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)普遍出現(xiàn)新開(kāi)工不足、在建項(xiàng)目延緩等現(xiàn)象。2022年5月，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積累計(jì)同比下跌30.6%，連續(xù)10個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)且降幅持續(xù)擴(kuò)大；全國(guó)房屋竣工面積累計(jì)同比下降15.3%，連續(xù)四個(gè)月處于負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。項(xiàng)目建設(shè)周期的延緩直接導(dǎo)致建筑和安裝工程投資（以下簡(jiǎn)稱“建安投資”）的顯著下滑。2022年1～5月，建筑工程、安裝工程投資完成額的同比增速均為負(fù)，特別是安裝工程投資完成額同比下降了9.7%（見(jiàn)圖2）。 數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind。 圖2 2012～2022年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和土地購(gòu)置面積累計(jì)同比變化 房地產(chǎn)融資“不見(jiàn)起色”。房地產(chǎn)融資不僅是維系房地產(chǎn)企業(yè)生存的關(guān)鍵，也是全社會(huì)融資體系的重要組成部分，對(duì)金融市場(chǎng)穩(wěn)定具有重要作用。當(dāng)前，受前期收縮性調(diào)控政策等因素的影響，房地產(chǎn)行業(yè)普遍面臨融資緊繃態(tài)勢(shì)，主要體現(xiàn)在：一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金顯著下滑。在前期調(diào)控政策、市場(chǎng)形勢(shì)扭轉(zhuǎn)、內(nèi)源融資不足的三重沖擊下，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道持續(xù)全面收緊。2022年5月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源累計(jì)同比增速為-25.8%，連續(xù)四個(gè)月處于負(fù)增長(zhǎng)且降幅超過(guò)2020年2月的最低值，為近十年來(lái)新低。二是國(guó)內(nèi)貸款額度明顯收縮。雖然近期出臺(tái)了一些房企紓困政策，但是房地產(chǎn)企業(yè)融資難現(xiàn)象尚未明顯好轉(zhuǎn)。2022年5月，房地產(chǎn)企業(yè)的國(guó)內(nèi)貸款累計(jì)同比下降26%，連續(xù)11個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)且為近十年來(lái)最大降幅。三是內(nèi)源融資規(guī)模轉(zhuǎn)向下滑。隨著房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率的持續(xù)走低和銷售回款速度減緩，房地產(chǎn)企業(yè)的自籌資金能力也在下降。2022年5月，房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金累計(jì)同比增速為-7.2%，低于2021年同期20個(gè)百分點(diǎn)，為近兩年以來(lái)的新低。四是其他融資渠道大幅萎縮。房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)不景氣也在很大程度上壓縮了房地產(chǎn)企業(yè)的其他融資渠道。2022年5月，房地產(chǎn)企業(yè)的定金及預(yù)收款累計(jì)同比下降39.7%，個(gè)人按揭貸款累計(jì)同比下降27%，各項(xiàng)應(yīng)付款累計(jì)同比下降3.1%，均為近十年來(lái)最低點(diǎn)，并且降幅顯著大于2020年2月（見(jiàn)圖3）。 數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind。 圖3 2012～2022年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源累計(jì)同比增速 房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨供求易勢(shì)、 疫情沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力 本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力不僅是前期收縮性調(diào)控政策的結(jié)果，也是結(jié)構(gòu)因素、疫情因素和預(yù)期因素綜合作用的結(jié)果。 供給飽和、需求見(jiàn)頂兩大因素重塑房地產(chǎn)市場(chǎng)基本格局。供不應(yīng)求是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去持續(xù)保持高景氣度的根本原因。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的這一基本面正在發(fā)生質(zhì)的變化，主要體現(xiàn)在：一方面，住房供給逐步飽和。目前，我國(guó)房地產(chǎn)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生明顯變化，逐步趨于平衡，一些城市甚至出現(xiàn)過(guò)剩現(xiàn)象。根據(jù)《2021年中國(guó)住房存量測(cè)算報(bào)告》，2020年我國(guó)城鎮(zhèn)住房套戶比已經(jīng)達(dá)到1.09，其中，三四線城市的城鎮(zhèn)住房套戶比更是高達(dá)1.12，一線城市和二線城市的城鎮(zhèn)住房套戶比也達(dá)到0.97和1.08，反映出我國(guó)住房市場(chǎng)整體已經(jīng)進(jìn)入供求平衡階段。另一方面，住房需求見(jiàn)頂回落。置業(yè)需求見(jiàn)頂回落是本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)劇烈調(diào)整的另一個(gè)深層次原因。近年來(lái)，我國(guó)人口結(jié)構(gòu)發(fā)生急速變化，年輕人口絕對(duì)數(shù)量開(kāi)始快速下降。2014～2019年，我國(guó)20～35歲人口數(shù)量下跌8.3%，導(dǎo)致置業(yè)人群數(shù)量出現(xiàn)明顯萎縮，進(jìn)而對(duì)居民購(gòu)房需求造成較大沖擊。2014～2015年的貨幣寬松政策和2016～2017年的棚戶區(qū)改造更是進(jìn)一步透支了居民購(gòu)房需求，大幅提升了居民部門杠桿率。國(guó)際清算銀行（BIS）數(shù)據(jù)顯示，2021年第三季度，我國(guó)家庭部門償債比例（家庭部門還本付息額/可支配收入）已經(jīng)達(dá)到15.6%，高于美、英、德、法、日等主要發(fā)達(dá)國(guó)家。過(guò)高的杠桿無(wú)疑對(duì)激發(fā)當(dāng)前居民購(gòu)房需求造成很大阻礙。 疫情沖擊導(dǎo)致住房消費(fèi)和建筑施工“雙受限”。疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊是雙向的，不僅體現(xiàn)在需求端，還影響到供給端。一方面，消費(fèi)場(chǎng)景受限影響房地產(chǎn)銷售。2022年年初以來(lái)，全國(guó)疫情多點(diǎn)散發(fā)，特別是長(zhǎng)三角、粵港澳、京津冀等重點(diǎn)地區(qū)的疫情反復(fù)發(fā)作，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行造成較大干擾，房企促銷活動(dòng)暫停，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)關(guān)門，購(gòu)房者無(wú)法實(shí)地看房、簽約，由此導(dǎo)致樓盤交易停滯、供需循環(huán)放緩，房屋銷售面積出現(xiàn)較大幅度下滑。以15家上市房企為例，40%的房企5月銷售面積同比下降超過(guò)50%，其中主要布局于長(zhǎng)三角地區(qū)的正榮地產(chǎn)5月銷售面積同比降幅更是達(dá)到83.75%。另一方面，建筑施工受限制約房地產(chǎn)投資。由于奧密克戎病毒傳播力強(qiáng)、防控難度大，在疫情嚴(yán)重地區(qū)，許多開(kāi)發(fā)商采取暫時(shí)停工或延遲復(fù)工措施，短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)供給端造成明顯沖擊。據(jù)測(cè)算，1～5月，全國(guó)房屋凈停工面積達(dá)到9.4億平方米，較2021年同期上升34.5%。另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，1～5月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降4%，其中5月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下跌7.8%。 預(yù)期轉(zhuǎn)弱引致居民購(gòu)房意愿、房企投資意愿、市場(chǎng)融資環(huán)境“三不佳”。預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運(yùn)行具有極其重要的作用。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，關(guān)鍵在于穩(wěn)預(yù)期。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨預(yù)期轉(zhuǎn)弱的風(fēng)險(xiǎn)，主要體現(xiàn)在：一是居民預(yù)期轉(zhuǎn)弱導(dǎo)致購(gòu)房意愿下降。目前，受房企高周轉(zhuǎn)模式難以為繼、房?jī)r(jià)走勢(shì)持續(xù)不振、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不景氣等因素的綜合影響，居民購(gòu)房普遍面臨“交房預(yù)期不確定、房?jī)r(jià)預(yù)期不確定、收入預(yù)期不確定”等三大難題，導(dǎo)致許多剛性需求或改善性需求難以得到有效釋放。中國(guó)人民銀行城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示，2022年一季度，預(yù)計(jì)未來(lái)三個(gè)月增加購(gòu)房支出的比例僅為17.9%，低于2020年一季度的19.2%，為2018年以來(lái)最低。二是房企預(yù)期轉(zhuǎn)弱導(dǎo)致投資意愿不強(qiáng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)不振也對(duì)房企的投資行為造成很大影響，許多房企紛紛減投資、促銷售、保現(xiàn)金。2022年5月，全國(guó)土地成交價(jià)款累計(jì)同比下降28.1%，購(gòu)置土地面積累計(jì)同比更是下降45.7%。三是市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)弱導(dǎo)致融資環(huán)境不佳。受大型房企持續(xù)“爆雷”的影響，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)和資本市場(chǎng)對(duì)民營(yíng)房企的信心已經(jīng)開(kāi)始動(dòng)搖。以資本市場(chǎng)為例，2021年8月以來(lái)，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的新發(fā)債券規(guī)模顯著下滑，特別是2022年年初以來(lái)，民營(yíng)地產(chǎn)債發(fā)行額幾乎為零。截至2022年5月，民企地產(chǎn)債的凈融資額連續(xù)20個(gè)月為負(fù)，反映出投資者的低迷情緒已經(jīng)對(duì)民營(yíng)房企的融資環(huán)境造成很大危害。 未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步趨穩(wěn)但風(fēng)險(xiǎn)猶存 調(diào)控政策適時(shí)調(diào)整有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng) 目前，無(wú)論是全國(guó)層面還是地方層面都在陸續(xù)放松房地產(chǎn)調(diào)控政策，對(duì)于推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展具有重要作用。從全國(guó)層面看，房地產(chǎn)調(diào)控政策呈現(xiàn)邊際放松態(tài)勢(shì)。2022年3月，政府工作報(bào)告提出要在堅(jiān)持“房住不炒”定位的前提下，支持居民de 合理住房需求。隨后，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)提出保障購(gòu)房者按揭貸款需求，滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，中國(guó)人民銀行更是多次下調(diào)房貸利率。4月底，中央政治局會(huì)議進(jìn)一步提出支持各地根據(jù)實(shí)際完善房地產(chǎn)政策，支持剛性住房需求和改善性住房需求。中央政策層面的“暖風(fēng)”對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期起到了明顯的信號(hào)作用，為各地進(jìn)一步放松房地產(chǎn)調(diào)控提供了正確的指引。 從地方層面看，各地根據(jù)實(shí)際情況著手穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。在需求端，多地紛紛采取放寬限購(gòu)限售政策、降低個(gè)人住房貸款首付比例等措施。比如，南京放松非戶籍居民購(gòu)房的最低社保年限要求，蘇州放松限購(gòu)最低要求并取消二手房限售年限要求，杭州下調(diào)二手房購(gòu)房門檻，大連規(guī)定限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房不受已有套數(shù)限制，長(zhǎng)春、自貢實(shí)施“認(rèn)貸不認(rèn)房”，鄭州取消“認(rèn)貸又認(rèn)房”要求，德州、宿遷下調(diào)首付比例至20%，廣西、天津、南京上調(diào)公積金貸款額度。在供給端，多地采取調(diào)整競(jìng)拍規(guī)則、完善預(yù)售資金監(jiān)管、下調(diào)保證金比例、放松繳款期限等措施來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)投資。比如，濟(jì)南將地價(jià)款繳付時(shí)長(zhǎng)從三個(gè)月延長(zhǎng)至六個(gè)月，武漢、中山將土地出讓保證金比例下調(diào)至20%，東莞取消無(wú)償配建安居房要求和新房銷售限價(jià)要求，杭州實(shí)行“次高價(jià)者得規(guī)則”。隨著國(guó)家和地方政策措施的持續(xù)加碼、政策效力的逐步釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下滑的勢(shì)頭將得到有效遏制，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步企穩(wěn)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在風(fēng)險(xiǎn)仍然不可忽視 房地產(chǎn)投資存在進(jìn)一步下滑風(fēng)險(xiǎn)。未來(lái)一段時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)的重心仍將主要集中在保銷售、去庫(kù)存方面，很難有效增加投資。從土地投資看，房地產(chǎn)銷售是房地產(chǎn)企業(yè)土地投資的領(lǐng)先指標(biāo)，2021年以來(lái)，全國(guó)商品房銷售面積累計(jì)同比增速持續(xù)下滑，2022年前五個(gè)月更是下降23.6%，預(yù)示著未來(lái)半年內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的土地投資仍將維持冷淡狀態(tài)，難以很快回暖。從建安投資看，新開(kāi)工面積和竣工面積是房地產(chǎn)企業(yè)建筑安裝投資的先行指標(biāo)，2022年前五個(gè)月，房屋新開(kāi)工面積和竣工面積分別同比下降30.6%和15.3%，這必然會(huì)直接沖擊未來(lái)半年的建安投資。 疫情發(fā)展存在不確定性風(fēng)險(xiǎn)。未來(lái)一段時(shí)期，全球新冠肺炎疫情仍將持續(xù)蔓延，新冠病毒存在很大的變異可能性，一旦更具傳播性和毒性的新冠病毒變種輪番襲擊我國(guó)，必將增加整體防控難度，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的沖擊也將更大，特別是將對(duì)居民收入和購(gòu)房意愿造成很大的負(fù)面影響。房地產(chǎn)銷售是穩(wěn)定當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵，如果居民購(gòu)房需求持續(xù)低迷，必將使得整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入“銷售低迷—資金吃緊—投資萎縮”的負(fù)循環(huán)。 房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。2022年是許多房地產(chǎn)企業(yè)境外債的還債高峰期。大量境外債到期可能成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)潛在風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。Wind數(shù)據(jù)顯示，2022年房地產(chǎn)境外債到期償還量為3779億元，較2021年上漲9.5%。其中，第二季度至第四季度的到期償還量分別為944億元、897億元和762億元。在高周轉(zhuǎn)模式難以為繼的背景下，房企債務(wù)違約的風(fēng)險(xiǎn)正在上升，一旦房企債務(wù)違約，必將對(duì)上下游供應(yīng)鏈企業(yè)和金融市場(chǎng)造成不小的沖擊。 多措并舉促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展 針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，應(yīng)堅(jiān)持“房住不炒”定位，按照分類、分城、分企施策的原則，穩(wěn)預(yù)期、擴(kuò)需求、促投資、寬融資，有力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。 穩(wěn)預(yù)期。一是做好疫情防控。在堅(jiān)持“動(dòng)態(tài)清零”總方針的前提下，落實(shí)、落細(xì)“四早”要求，開(kāi)展常態(tài)化定期核酸檢測(cè)，利用“場(chǎng)所碼”“數(shù)字哨兵”等數(shù)字手段，提高防疫精確性。高效統(tǒng)籌經(jīng)濟(jì)發(fā)展和疫情防控，抓緊推進(jìn)疫情嚴(yán)重地區(qū)復(fù)工復(fù)產(chǎn)復(fù)商復(fù)市。二是加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)。堅(jiān)持“房住不炒”定位，做好房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期管理，確保政策連續(xù)性和穩(wěn)定性。加快修復(fù)市場(chǎng)信心，適時(shí)擴(kuò)容民營(yíng)房企信用保護(hù)工具發(fā)行范圍。加大融資監(jiān)管政策的邊際放松力度，糾偏前期層層加碼的融資監(jiān)管政策。三是從嚴(yán)防控風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)合實(shí)際完善房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)體系，及時(shí)調(diào)配金融資源，消除房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)苗頭，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)安全運(yùn)行。從嚴(yán)監(jiān)管高風(fēng)險(xiǎn)房企，防止出現(xiàn)“項(xiàng)目爛尾”現(xiàn)象，最大限度維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益。因企施策，分類管控，加大對(duì)優(yōu)質(zhì)房企的紓困力度。 擴(kuò)需求。一是放松限購(gòu)門檻。順應(yīng)人口向城市群、都市圈、中心城市集聚的客觀規(guī)律，適當(dāng)降低人口持續(xù)流入城市的限購(gòu)門檻。改變部分城市“認(rèn)房又認(rèn)貸”“社保年限要求過(guò)高”等偏緊的調(diào)控政策，充分釋放居民的合理購(gòu)房需求。適當(dāng)放寬二手房和新房的限售政策。二是加強(qiáng)信貸支持。根據(jù)各地實(shí)際適度下調(diào)首套住房、改善型住房的首付比，激發(fā)剛需購(gòu)房人群和改善型購(gòu)房人群的潛在需求。適度松綁二手房貸款限價(jià)政策，助力緩解居民貸款額度受限難題。加大保障性租賃住房的金融支持力度，重點(diǎn)解決青新市民的住房貴、住房難問(wèn)題。三是降低還款壓力。加快貸款審批流程，適度下調(diào)首套房和改善性住房的房貸利率。提高公積金貸款額度，允許提取未計(jì)入貸款額度的公積金余額用于首付款。適當(dāng)延長(zhǎng)公積金貸款的還款時(shí)限，保障受疫情影響未能按時(shí)繳存住房公積金的企事業(yè)職工的貸款權(quán)益。 促投資。一是加大保障房建設(shè)。加大保障房投資建設(shè)力度，加大國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)力度，充分利用集體建設(shè)用地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、企事業(yè)單位自有閑置土地等開(kāi)發(fā)保障性租賃住房。加大財(cái)稅的金融支持力度，通過(guò)中央預(yù)算內(nèi)投資、專項(xiàng)債券資金等多種方式支持保障性租賃住房建設(shè)。二是優(yōu)化土地供給。適度延長(zhǎng)地價(jià)款的繳款期限，適當(dāng)降低土地競(jìng)買保證金比例。根據(jù)各地實(shí)際適時(shí)調(diào)整“競(jìng)配建”“競(jìng)自持”“限地價(jià)”“限房?jī)r(jià)”等具體規(guī)則，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的拿地積極性。保障房地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)自主權(quán)，給予其一定的降價(jià)銷售空間。因城施策完善土地供給方式，根據(jù)庫(kù)存去化周期調(diào)整供地?cái)?shù)量。三是加快復(fù)工復(fù)產(chǎn)。全力支持房企在做好疫情防控的前提下盡快復(fù)工復(fù)產(chǎn)。積極協(xié)調(diào)解決復(fù)工復(fù)產(chǎn)過(guò)程中遇到的供應(yīng)不暢、用工缺乏等問(wèn)題，對(duì)不裁員、少裁員的房企返還一定數(shù)量的失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)。 寬融資。一是優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管。分企施策，根據(jù)企業(yè)信用評(píng)級(jí)狀況實(shí)行差異化管控。增加資金撥付節(jié)點(diǎn)，降低資金凍結(jié)比例，允許符合條件的房企使用銀行保函替代預(yù)售監(jiān)管資金。允許房企在一定區(qū)域內(nèi)進(jìn)行跨項(xiàng)目資金調(diào)劑，有效提高預(yù)售資金使用效率。二是支持合理融資需求。根據(jù)房企信用狀況，加大對(duì)優(yōu)質(zhì)房企的信貸支持力度，加快開(kāi)發(fā)貸審批發(fā)放速度，有力改善房企融資環(huán)境。適度發(fā)展房企直接融資，在嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)的前提下，穩(wěn)妥有序開(kāi)展股權(quán)融資、債券融資、資產(chǎn)證券化等。三是及時(shí)化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。不盲目抽貸、壓貸、斷貸，允許部分受疫情影響較大的房企調(diào)整還款計(jì)劃，開(kāi)展貸款展期，緩解資金壓力。延長(zhǎng)“三道紅線”和貸款集中度管理要求的達(dá)標(biāo)期限，對(duì)“三道紅線”要求尚未達(dá)標(biāo)的房企，在相應(yīng)指標(biāo)不上升的前提下，允許繼續(xù)為其提供貸款。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)積極開(kāi)展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，支持優(yōu)質(zhì)房企兼并重組。
和訊 40 閱讀 2022-09-24 20:44
今年下半年，以央企、國(guó)企為代表的“國(guó)家隊(duì)”正在加速入場(chǎng)，不僅接盤民營(yíng)房企項(xiàng)目，在土地市場(chǎng)也占據(jù)主導(dǎo)地位。實(shí)際上，在行業(yè)深度調(diào)整的同時(shí)，國(guó)企與民企之間的合作更為緊密，這不僅體現(xiàn)在紓困上，還有通過(guò)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)合作開(kāi)發(fā)，尋求新的發(fā)展模式。 而未來(lái)，這類合作或?qū)⒊蔀槌B(tài)——央企、國(guó)企在土地市場(chǎng)獲取更多資產(chǎn)的同時(shí)，民企則以代建、運(yùn)營(yíng)為主進(jìn)行深耕細(xì)作，發(fā)力輕資產(chǎn)的品牌輸出。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，在新形勢(shì)下，做過(guò)“東家”的民企也要學(xué)會(huì)做“管家”。 在行業(yè)深度調(diào)整的同時(shí)，國(guó)企與民企之間的合作更為緊密，也在不斷尋求新的發(fā)展模式。資料圖片 國(guó)資從“白衣騎士”到合作方 當(dāng)前，國(guó)資企業(yè)接盤、紓困民營(yíng)房企的劇本不斷上演，今年下半年以來(lái)表現(xiàn)得尤為明顯。 最有代表性的是，今年6月，河南省鐵路建設(shè)投資集團(tuán)出手接盤建業(yè)地產(chǎn)近三成股權(quán)，并認(rèn)購(gòu)該公司發(fā)行可換股債券，成為建業(yè)地產(chǎn)第二大股東。 事實(shí)上，央企、國(guó)企紓困民營(yíng)房企而戰(zhàn)略入股企業(yè)及項(xiàng)目，或?qū)⒊蔀槲磥?lái)的常態(tài)模式。 根據(jù)8月31日世茂集團(tuán)公告內(nèi)容，華潤(rùn)置地?cái)M收購(gòu)世茂集團(tuán)北京分鐘寺村項(xiàng)目的權(quán)益。出售事項(xiàng)結(jié)束后，世茂集團(tuán)將獲得33.165億元的流動(dòng)性資金。 與此同時(shí)，8月31日，招商蛇口與富力集團(tuán)宣布擬就大灣區(qū)范圍內(nèi)的城市更新項(xiàng)目進(jìn)行合作，無(wú)疑將緩解富力集團(tuán)流動(dòng)資金壓力。此后，這一合作又出現(xiàn)升級(jí)，9月13日，富力集團(tuán)與招商蛇口、中信證券、中國(guó)華融達(dá)成合作協(xié)議。在富力集團(tuán)看來(lái)，此次四方合作，有望打造“央企+民企”的合作典范。 此外，不時(shí)有消息傳出，在保交樓目標(biāo)下，央企、國(guó)企將為“出險(xiǎn)”民營(yíng)房企提供流動(dòng)性支持，不僅成為“白衣騎士”，更是民營(yíng)房企重要的合作方。 在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，由于“出險(xiǎn)”民營(yíng)房企缺乏政府信用以及資產(chǎn)規(guī)模相對(duì)較小，在經(jīng)濟(jì)下行環(huán)境中面臨著更為艱巨的挑戰(zhàn)。而相比之下，央企、國(guó)企憑借政府背書(shū)、穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)和暢通的融資優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)突出，其介入民企的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，不僅是提供資金支持，而且能夠增加信用背書(shū)，有助于改善融資渠道。 聯(lián)合拿地、代建等“多點(diǎn)開(kāi)花” 從“白衣騎士”到合作方，僅是企業(yè)之間合作的一個(gè)方面。除了在股權(quán)和項(xiàng)目上的合作，央企、國(guó)企和民營(yíng)房企在土地市場(chǎng)的合作也將更為明顯。 9月9日，浙江省紹興市越城區(qū)推出房產(chǎn)新政18條，其中在企業(yè)端，提出將加大紓困面服務(wù)力度，推動(dòng)多維聯(lián)合，鼓勵(lì)區(qū)屬國(guó)企與房企合作拿地，積極探索區(qū)屬國(guó)企合作開(kāi)發(fā)模式，使非房企公司與房地產(chǎn)企業(yè)合作投資拿地。 由于受融資環(huán)境等綜合影響，從目前來(lái)看，央企、國(guó)企成為土地市場(chǎng)的主力?？硕饠?shù)據(jù)顯示，今年前8個(gè)月，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體投資拿地呈現(xiàn)出規(guī)?；瘒?guó)企央企強(qiáng)勢(shì)、民企羸弱、城投平臺(tái)“托底”的格局。從拿地金額TOP20排行榜可以看出，有接近八成房企為央企和國(guó)企。典型央企、國(guó)企投資力度也遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平，其中越秀、建發(fā)、國(guó)貿(mào)等拿地銷售比（拿地金額/銷售金額）均超0.5，華潤(rùn)、招商、中交也處于行業(yè)均值之上。 在清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉看來(lái)，在過(guò)去20年的發(fā)展過(guò)程中，央企、國(guó)企在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中的地位一段時(shí)間內(nèi)不斷弱化。但是近期大中型央企、國(guó)企發(fā)揮了領(lǐng)軍作用，也提振了市場(chǎng)信心。 隨著土地市場(chǎng)上的強(qiáng)勢(shì)拿地，以地方城投公司為代表的央企、國(guó)企，在市場(chǎng)規(guī)模上也將呈現(xiàn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。而與此同時(shí)，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，國(guó)企與房企的合作方式也將出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。對(duì)此，有民營(yíng)房企稱：“民營(yíng)房企的盡頭是代建?！? 據(jù)中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水介紹，國(guó)企既是資產(chǎn)方，同時(shí)也是投資方，而民企會(huì)通過(guò)代建、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等渠道介入項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)。 做過(guò)“東家”的民企也要學(xué)會(huì)做“管家” 與過(guò)去十年在“高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高回報(bào)”模式下房企聯(lián)合拿地開(kāi)發(fā)不同，當(dāng)下的新合作之下，民營(yíng)房企又該如何發(fā)揮自身特長(zhǎng)，尋求更多發(fā)展機(jī)會(huì)？“從目前來(lái)看，很多民營(yíng)房企緊抓代建、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等領(lǐng)域，拓展輕資產(chǎn)，構(gòu)筑新發(fā)展模式?！眲⑺硎荆热?，綠色代建成為部分房企尋求業(yè)務(wù)突圍的發(fā)力方向，代建企業(yè)結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)，為代建項(xiàng)目注入綠色、科技等元素。 此外，民營(yíng)房企依托自身已有的上下游產(chǎn)業(yè)鏈的資源優(yōu)勢(shì)，以及成熟業(yè)態(tài)的打造經(jīng)驗(yàn)和管理模式，通過(guò)代建或者運(yùn)營(yíng)模式打造產(chǎn)業(yè)園、特色小鎮(zhèn)等項(xiàng)目。 最為明顯的例子是，曾陷入流動(dòng)性危機(jī)的華夏幸福重新找到發(fā)展路徑。日前，華夏幸福（深圳）產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司交出了輕資產(chǎn)模式招商服務(wù)的首張“百億”成績(jī)單；截至8月底，其已簽約29個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)固投簽約突破100億元。 中國(guó)城商聯(lián)城市更新產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)席會(huì)主任、中城沃土（北京）城市更新科技有限公司董事長(zhǎng)黃璽慶認(rèn)為，近些年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了這樣一種趨勢(shì)：資產(chǎn)正在加速國(guó)有化，其中在土地市場(chǎng)表現(xiàn)得更為明顯。擁有大量資產(chǎn)的國(guó)有企業(yè)為了更好地保值增值，會(huì)選擇與優(yōu)秀的民營(yíng)企業(yè)合作，邀請(qǐng)民營(yíng)企業(yè)參與運(yùn)營(yíng)。在這個(gè)環(huán)節(jié)上，國(guó)有企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)有了很好的合作基礎(chǔ)。因此，未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)將是資產(chǎn)會(huì)加速國(guó)有化，但是運(yùn)營(yíng)會(huì)民營(yíng)化。 黃璽慶進(jìn)一步稱，在當(dāng)今市場(chǎng)形勢(shì)下，民營(yíng)企業(yè)必須練好內(nèi)功，加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)能力，由此來(lái)幫助國(guó)有企業(yè)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的增值和保值，在為資產(chǎn)方創(chuàng)造價(jià)值的過(guò)程中，獲取自己的收益，同時(shí)獲取企業(yè)生存發(fā)展的機(jī)會(huì)。如今的民營(yíng)企業(yè)必須做好這樣的心理準(zhǔn)備。 “放眼到城市更新領(lǐng)域，這個(gè)趨勢(shì)尤其明顯。國(guó)有企業(yè)手握優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，但是資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)效益往往不理想。城市更新的概念是把這個(gè)優(yōu)質(zhì)低效的資產(chǎn)，通過(guò)場(chǎng)景的更新、運(yùn)營(yíng)而變成優(yōu)質(zhì)高效的資產(chǎn)。在這個(gè)過(guò)程中，是需要通過(guò)專業(yè)的民營(yíng)企業(yè)來(lái)運(yùn)營(yíng)才能夠?qū)崿F(xiàn)?！秉S璽慶稱，民營(yíng)企業(yè)在過(guò)去十幾年中曾經(jīng)有做“東家”的機(jī)會(huì)，現(xiàn)在形勢(shì)不同了，民營(yíng)企業(yè)應(yīng)該改變心態(tài)，學(xué)會(huì)做“管家”，通過(guò)運(yùn)營(yíng)能力體現(xiàn)自身的價(jià)值。
新京報(bào) 65 閱讀 2022-09-22 13:00
9月20日，中國(guó)人民銀行貨幣政策司發(fā)布文章《深入推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革》。文章指出，利率市場(chǎng)化改革是金融領(lǐng)域最重要的改革之一。黨的十九大以來(lái)，按照黨中央決策部署，人民銀行持續(xù)深化利率市場(chǎng)化改革。重點(diǎn)推進(jìn)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)改革，建立存款利率市場(chǎng)化調(diào)整機(jī)制，以改革的辦法推動(dòng)實(shí)際貸款利率明顯下行。完善中央銀行政策利率，培育形成較為完整的市場(chǎng)化利率體系。同時(shí)，堅(jiān)持以自然利率為錨實(shí)施跨周期利率調(diào)控，發(fā)揮市場(chǎng)在利率形成中的決定性作用，為經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展?fàn)I造適宜的利率環(huán)境。 在推動(dòng)貸款和存款利率進(jìn)一步市場(chǎng)化方面，一是推動(dòng)LPR改革。文章表示，目前，LPR已經(jīng)成為銀行貸款利率的定價(jià)基準(zhǔn)，金融機(jī)構(gòu)絕大部分貸款已參考LPR定價(jià)。LPR由銀行報(bào)價(jià)形成，可更為充分地反映市場(chǎng)供求變化，市場(chǎng)化程度更高，在市場(chǎng)利率整體下行的背景下，有利于促進(jìn)降低實(shí)際貸款利率。LPR改革以來(lái)，企業(yè)貸款利率從2019年7月份的5.32%降至2022年8月份的4.05%，創(chuàng)有統(tǒng)計(jì)以來(lái)最低水平。 二是建立存款利率市場(chǎng)化調(diào)整機(jī)制。文章表示，隨著存款利率市場(chǎng)化機(jī)制的逐步健全，2022年9月中旬，國(guó)有商業(yè)銀行主動(dòng)下調(diào)了存款利率，帶動(dòng)其他銀行跟隨調(diào)整。這是銀行加強(qiáng)資產(chǎn)負(fù)債管理、穩(wěn)定負(fù)債成本的主動(dòng)行為，顯示存款利率市場(chǎng)化改革向前邁進(jìn)了重要一步。 在健全市場(chǎng)化利率形成和傳導(dǎo)機(jī)制方面，一方面持續(xù)完善央行政策利率體系，目前我國(guó)已形成以公開(kāi)市場(chǎng)操作利率為短期政策利率和以中期借貸便利利率為中期政策利率、利率走廊機(jī)制有效運(yùn)行的央行政策利率體系；另一方面，建設(shè)較為完整的市場(chǎng)化利率體系和利率傳導(dǎo)機(jī)制。經(jīng)過(guò)近30年來(lái)持續(xù)推進(jìn)，我國(guó)的市場(chǎng)化利率體系不斷建設(shè)完善，培育了以質(zhì)押式回購(gòu)利率、上海銀行間同業(yè)拆借利率(Shibor)等為代表的貨幣市場(chǎng)基準(zhǔn)利率，國(guó)債收益率曲線趨于成熟，存貸款利率市場(chǎng)化程度也日益增強(qiáng)。在此情況下，人民銀行通過(guò)貨幣政策工具調(diào)節(jié)銀行體系流動(dòng)性，釋放政策利率調(diào)控信號(hào)，在利率走廊的輔助下，引導(dǎo)市場(chǎng)基準(zhǔn)利率充分反映市場(chǎng)供求變化，并通過(guò)銀行體系最終傳導(dǎo)至貸款和存款利率，形成市場(chǎng)化的利率形成和傳導(dǎo)機(jī)制，調(diào)節(jié)資金供求和資源配置，實(shí)現(xiàn)貨幣政策目標(biāo)。 在以自然利率為錨實(shí)施跨周期利率調(diào)控方面，文章指出，我國(guó)貨幣政策始終堅(jiān)持以我為主，以靜制動(dòng)，引導(dǎo)市場(chǎng)利率水平穩(wěn)中有降，效果較好。目前我國(guó)定期存款利率約為1%至2%，貸款利率約為4%至5%，真實(shí)利率略低于潛在實(shí)際經(jīng)濟(jì)增速，處于較為合理水平，是留有空間的最優(yōu)策略。 在堅(jiān)持發(fā)揮市場(chǎng)在利率形成中的決定性作用方面，文章指出，推動(dòng)利率市場(chǎng)化改革，必須始終堅(jiān)持發(fā)揮市場(chǎng)在利率形成中的決定性作用。 貸款方面，人民銀行充分尊重商業(yè)銀行對(duì)貸款利率的定價(jià)權(quán)和利率的浮動(dòng)權(quán)，由銀行綜合考慮借款人信用風(fēng)險(xiǎn)、貸款期限等因素與其協(xié)商確定貸款利率。目前我國(guó)貸款利率市場(chǎng)化程度已經(jīng)比較高，貸款差異化定價(jià)已經(jīng)比較普遍。 存款方面，人民銀行亦遵循市場(chǎng)化、法治化原則，由商業(yè)銀行自主定價(jià)。隨著存款利率由行政管制走向市場(chǎng)化，存款產(chǎn)品也由單一化走向差異化。在傳統(tǒng)活期存款和定期存款的基礎(chǔ)上，銀行根據(jù)存款人類型、期限、金額等要素，開(kāi)發(fā)出不同的存款產(chǎn)品，例如大額存單、結(jié)構(gòu)性存款等，滿足不同客戶需要，不同銀行、不同產(chǎn)品、不同期限的存款利率定價(jià)有所不同。 下一步，人民銀行將繼續(xù)深入推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革，持續(xù)釋放LPR改革效能，加強(qiáng)存款利率監(jiān)管，充分發(fā)揮存款利率市場(chǎng)化調(diào)整機(jī)制重要作用，推動(dòng)提升利率市場(chǎng)化程度，健全市場(chǎng)化利率形成和傳導(dǎo)機(jī)制，優(yōu)化央行政策利率體系，發(fā)揮好利率杠桿的調(diào)節(jié)作用，促進(jìn)金融資源優(yōu)化配置，為經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展?fàn)I造良好環(huán)境。
中國(guó)新聞網(wǎng) 33 閱讀 2022-09-21 13:02
房貸利率進(jìn)入歷史低位，為何越來(lái)越多人提前還貸了？從去年房貸緊縮、銀行放款周期拉長(zhǎng)，到今年房貸利率下行、銀行放款周期縮短，目前市場(chǎng)關(guān)注的不僅是購(gòu)房環(huán)境逐漸寬松，還有提前還貸以及比預(yù)期中緩慢的市場(chǎng)回暖等。 數(shù)據(jù)顯示，目前個(gè)人房貸利率下限達(dá)到三年來(lái)新低，進(jìn)入歷史低位。8月22日上午，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布最新貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.65%，下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，5年期以上LPR為4.3%，下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。這是5年期以上LPR今年迎來(lái)的第三次調(diào)整，今年以來(lái)一共下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)。 此前的1月，5年期以上LPR下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)后，又在5月份下調(diào)至4.45%，8月15個(gè)基點(diǎn)的下調(diào)也創(chuàng)下LPR實(shí)行以來(lái)最大降幅。 此前央行降低首套房貸利率20個(gè)基點(diǎn)，此次LPR下調(diào)后降息效應(yīng)將疊加，首套房貸款利率最低可至4.1%。 易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，當(dāng)前的購(gòu)房環(huán)境，已經(jīng)達(dá)到歷史上的空前利好與寬松狀態(tài)。房?jī)r(jià)與房貸利率的調(diào)整，都反映了政策空間環(huán)境非常好，只是市場(chǎng)交易反應(yīng)比較慢，銷售同比仍然下跌，但沒(méi)有出現(xiàn)跌幅擴(kuò)大的現(xiàn)象。但縱向來(lái)看，最近的交易量，比今年4月份的數(shù)據(jù)表現(xiàn)還是有所上升的。 按揭需求不足 張英（化名）今年7月份回老家把房子貸款提前還清了。她在自己的老家，中部一座三四線城市購(gòu)買的商品房目前還有10萬(wàn)不到的貸款余額。 盡管房貸利率進(jìn)入下行周期，但張英的房貸余額所剩不多，利息的變化也沒(méi)那么明顯。而今年她所在的企業(yè)由于盈利原因，開(kāi)始下調(diào)員工收入。張英擔(dān)心近兩年內(nèi)會(huì)因?yàn)楣ぷ髯儎?dòng)而帶來(lái)個(gè)人經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定，索性先把房貸還清了。 今年5月及8月，央行2次下調(diào)五年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）之后，部分地區(qū)首套房貸款利率降至4.1%，到達(dá)歷史低位。房貸利率下調(diào)，理論上是能夠從需求端刺激樓市回暖的。然而，張英們的舉動(dòng)表明，提前還貸，是為了減輕未來(lái)負(fù)擔(dān)。 億翰智庫(kù)首席分析師張化東指出，當(dāng)下的按揭需求不足，房貸利率還會(huì)呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。銀行按揭本身是讓消費(fèi)者更均衡地處理收入與支出之間的關(guān)系，但如果大家都提前還貸了，相當(dāng)于按揭信用消費(fèi)機(jī)制的逐漸流失，對(duì)樓市發(fā)展未必是良性的。因此張化東認(rèn)為，商業(yè)銀行降房貸是趨勢(shì)。 一名分析人士指出，由于大環(huán)境的影響，某些行業(yè)激勵(lì)獎(jiǎng)金、收入等呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)；處于調(diào)整中的行業(yè)比如房地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)也傳出降薪、員工優(yōu)化等消息，導(dǎo)致收入不穩(wěn)定。 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者通過(guò)與一些消費(fèi)者交流了解到，即使房貸利率降低，之前有購(gòu)房需求也不買房的消費(fèi)者，是出于對(duì)未來(lái)三四個(gè)月房?jī)r(jià)是否有下行風(fēng)險(xiǎn)的考慮，此外，就是自身還貸的不確定性，導(dǎo)致有一部分消費(fèi)者對(duì)于房、車這樣的大宗消費(fèi)心存壓力。 財(cái)政部原財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康接受媒體采訪指出，目前來(lái)看，降低到4.1%的房貸利率是合乎邏輯的。他認(rèn)為，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)調(diào)整，銀根就應(yīng)該適當(dāng)松一些，保持流動(dòng)性的合理充裕。 購(gòu)房環(huán)境漸趨寬松 實(shí)際上，除了下調(diào)房貸利率，今年各地都出臺(tái)了許多政策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括降低首付、提高公積金貸款額度等，購(gòu)房條件越來(lái)越寬松，但房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)的回升速度回升緩慢。 這從前8個(gè)月房企銷售金額下滑可見(jiàn)一斑。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-8月份，商品房銷售面積87890萬(wàn)平方米，同比下降23.0%，其中住宅銷售面積下降26.8%。商品房銷售額85870億元，下降27.9%，其中住宅銷售額下降30.3%。與之對(duì)應(yīng)的是，1-8月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資90809億元，同比下降7.4%；其中，住宅投資68878億元，下降6.9%。 與嚴(yán)躍進(jìn)觀點(diǎn)接近的是，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，利率下調(diào)減輕購(gòu)房者壓力，對(duì)于剛需買家而言，房貸利率降低疊加首付比例下調(diào)，是一個(gè)購(gòu)房的窗口期。之所以出現(xiàn)前述消費(fèi)者信心不足的情況，業(yè)內(nèi)人士們認(rèn)為，與市場(chǎng)政策消化滯后、消費(fèi)者心態(tài)轉(zhuǎn)變等均有關(guān)系。 以商貸額度100萬(wàn)元、貸款30年、等額本息還款方式匡算，最近這次LPR下降15個(gè)基點(diǎn)，可讓消費(fèi)者月供減少88.48元，累計(jì)30年還款金額減少3.18萬(wàn)元。 購(gòu)房環(huán)境的逐漸寬松，在三四線城市表現(xiàn)更為明顯。比如常熟，首套房貸利率4.1%起，二套未還清的利率在4.9%以上。 值得一提的是，目前房貸寬松政策方面，已不止于下調(diào)利率。為了刺激二手房交易，部分城市在二手房交易上也試行相關(guān)政策，比如二手房“帶押過(guò)戶”。此前南京已經(jīng)開(kāi)始試行這一政策。9月19日，據(jù)現(xiàn)代快報(bào)報(bào)道，建設(shè)銀行(601939)無(wú)錫分行房貸用戶華先生在未提前還貸的情況下順利將名下的房產(chǎn)完成交易過(guò)戶，這是無(wú)錫市區(qū)首單“帶押過(guò)戶”二手房交易業(yè)務(wù)正式落地。據(jù)無(wú)錫市住建局、市自然資源和規(guī)劃局此前聯(lián)合對(duì)外宣布，無(wú)錫市區(qū)二手房可以“ 帶押過(guò)戶”，無(wú)須提前還貸，無(wú)須墊付資金，可實(shí)現(xiàn)全程免費(fèi)。 自6月以來(lái)，已有城市對(duì)二手房“帶押過(guò)戶”進(jìn)行試點(diǎn)，包括浙江金華、昆明、濟(jì)南、蘇州、深圳等。 嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)后市持樂(lè)觀態(tài)度。他認(rèn)為部分城市市場(chǎng)回暖比預(yù)期要慢，但整體仍然呈現(xiàn)“恢復(fù)”趨勢(shì)。不過(guò)他也認(rèn)為，房貸利率進(jìn)入下行通道，體現(xiàn)了進(jìn)一步降低購(gòu)房者中長(zhǎng)期資金成本的導(dǎo)向和迫切性，房貸利率下調(diào)空間也在增大。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 71 閱讀 2022-09-20 13:18
一、開(kāi)發(fā)商之死 2011年9月24日，鄂爾多斯，一家房企的法人代表在公司廁所內(nèi)上吊身亡。 死者名叫王福金，是中富房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“中富”）的法人代表，也是這家公司的第二大股東，持有公司30%的股權(quán)，第一大股東名叫郝小軍，持股70%——整個(gè)公司，只有這兩名股東。 王福金在鄂爾多斯小有名氣。他是本地人，自1979年起就在鄂爾多斯中級(jí)法院工作，按部就班，一路做到杭錦旗人民法院院長(zhǎng)，2007年退休，隨即下海，與郝小軍合伙開(kāi)了這家公司，從事房地產(chǎn)業(yè)。次年，中富投資開(kāi)發(fā)“國(guó)電富興園小區(qū)”項(xiàng)目。他自殺時(shí)，項(xiàng)目主體工程已經(jīng)完工，住宅部分已開(kāi)盤銷售，商業(yè)用房即將開(kāi)盤。 按照中富的說(shuō)法，整個(gè)公司資產(chǎn)價(jià)值為4.91億，資產(chǎn)負(fù)債率為53%。以現(xiàn)在的眼光看，一家房企資產(chǎn)負(fù)債率53%，非常健康，而且中富沒(méi)有一分錢銀行貸款。 那是什么把一個(gè)從事政法工作幾十年的退休老干部逼到自殺呢？民間借貸。 中富開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需的錢，全部來(lái)自民間借貸，總額2.63億元，按鄂爾多斯當(dāng)?shù)氐牧?xí)慣，利息三分（月息3%）。換句話說(shuō)，中富每個(gè)月光還利息，就需要789萬(wàn)元。但在當(dāng)時(shí)，中富只從項(xiàng)目上收回了首付款817.053萬(wàn)元，還有1.5億元等著銀行辦理按揭貸款。一頭是進(jìn)展緩慢的銀行貸款，另一頭是越滾越大的巨額利息，雙重重壓之下，中富的現(xiàn)金流岌岌可危。 王福金死后，郝小軍外逃，幾百個(gè)債權(quán)人擠滿中富辦公室討債。中富給出兩個(gè)解決辦法：要么用房子抵債，要么等半年連本帶息還錢。大多數(shù)人都選擇了前者，因?yàn)橥喜黄稹? 其中一個(gè)債權(quán)人借了2000萬(wàn)給中富，但自有資金只有幾十萬(wàn)，其它錢都是用兩分利或者兩分五的利息從親朋好友處借的，中富每晚一個(gè)月還錢，他就要自己墊上幾十萬(wàn)的利息。 在鄂爾多斯，像他這樣吃利息的人數(shù)不勝數(shù)。據(jù)一位商會(huì)主席估算，鄂爾多斯當(dāng)時(shí)的民間信貸資本總額不低于1000億元。在網(wǎng)上，鄂爾多斯還有一個(gè)別名：“中國(guó)第二大地下錢莊”。 王福金自殺這一年，鄂爾多斯被稱為中國(guó)最富有的城市，人均GDP超過(guò)香港，是北京的7.4倍，位列全國(guó)第一，“資產(chǎn)過(guò)億的人有7000個(gè)”“街上的路虎比出租車還多”等說(shuō)法傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。 鄂爾多斯的錢從哪里來(lái)？“羊煤土氣”：全國(guó)四分之一的羊絨產(chǎn)于此，全國(guó)六分之一的煤炭、二分之一的稀土、三分之一的天然氣全都藏于此。 尤其是煤炭，2000年后，能源市場(chǎng)需求大增，煤價(jià)飆升，鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)隨即飛漲。有媒體實(shí)地采訪，2000～2005年間，一個(gè)年產(chǎn)煤在2萬(wàn)噸～6萬(wàn)噸的小煤礦，至少能賺8000萬(wàn)元，而整個(gè)鄂爾多斯80%的地下都有煤。 找煤挖煤，拆遷征地，憑借遠(yuǎn)高于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的征地補(bǔ)償，無(wú)數(shù)居民一夜暴富。 富豪們錢又往何處去？無(wú)非是車和房，以及錢生錢。 豪車是他們最喜愛(ài)的消費(fèi)品之一。如果有人率先買了一款豪車，他的周圍很快就會(huì)出現(xiàn)一片同款，類似“路虎村”、“豐田霸道村”在鄂爾多斯不是什么新鮮事。媒體還報(bào)道過(guò)當(dāng)?shù)匾幻h(huán)衛(wèi)工人每天早上開(kāi)著價(jià)值50多萬(wàn)的豐田普拉多，到離家5分鐘車程的地方掃地，他的掃把、廢紙夾子等工具就放在這輛豪車的后備廂里。 比起豪車，房子更像一個(gè)吸金漩渦，讓當(dāng)?shù)厝穗y以逃脫。 滿城乍富之后，鄂爾多斯房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；鸨總€(gè)樓盤一開(kāi)盤就會(huì)被搶光，沒(méi)有人斤斤計(jì)較銀行貸款利率升了還是降了，因?yàn)榇蠹叶既钯I房，人均幾套房是基本配置，一房難求的盛況比比皆是。許多像王福金這樣，從未涉及房地產(chǎn)生意的人都下海了，本地的外地的開(kāi)發(fā)商摩肩接踵，全都試圖在鄂爾多斯撈一波金。 在這背后，民間借貸市場(chǎng)越來(lái)越火爆。鄂爾多斯是個(gè)典型的熟人社會(huì)，面子就是信用，關(guān)系就是資金鏈條，房地產(chǎn)市場(chǎng)就建立在這之上，類似中富這樣的開(kāi)發(fā)商借錢做項(xiàng)目，蓋出的樓又賣給那些渴望買樓的人。沒(méi)錢可以借錢，有錢就能放貸，環(huán)環(huán)相扣，人人是債主，家家有債權(quán)。 但這一切，都隨著2012年煤炭行情的下跌而轟然倒塌。 二、摘掉“鬼城”的帽子 2012～2022年，鄂爾多斯的沉寂、掙扎與復(fù)興，都藏在這幾個(gè)數(shù)字之下——70%爛尾，7種面值“房票”，60萬(wàn)年薪教師。 2012年，由于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減速，大量低價(jià)進(jìn)口煤炭涌入，國(guó)內(nèi)煤炭?jī)r(jià)格一瀉千里，鄂爾多斯的民間借貸鏈條隨之?dāng)嗔眩罅块_(kāi)發(fā)商無(wú)力償債，在建房地產(chǎn)項(xiàng)目超過(guò)70%爛尾，新城空置率超過(guò)70%，存量住房與常住人口之比達(dá)到10:1。 短短幾個(gè)月內(nèi)，鄂爾多斯的平均房?jī)r(jià)就從過(guò)萬(wàn)元跌到3000元左右。 房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂之下，類似開(kāi)發(fā)商自殺、跑路的新聞，當(dāng)?shù)厝艘岩?jiàn)怪不怪?！肮沓恰币徽f(shuō)，就是這一年傳開(kāi)的。 事實(shí)上早在2010年，美國(guó)《時(shí)代周刊》就發(fā)表了一篇題為《中國(guó)鄂爾多斯：一座現(xiàn)代鬼城》的文章，其中大多照片都拍自鄂爾多斯康巴什區(qū)，一片剛興起的新區(qū)。但在當(dāng)時(shí)，鄂爾多斯造富造城的熱潮不斷，仍有大量外來(lái)人口涌入，當(dāng)?shù)責(zé)o人在意“鬼城”這個(gè)說(shuō)法。直到2012年，煤炭?jī)r(jià)格大跌，礦上不再需要大量工人，外來(lái)人口離開(kāi)后，房比人多的鄂爾多斯才顯出幾分“鬼城”的荒涼。 最荒涼的就是康巴什區(qū)。 鄂爾多斯原本就是一個(gè)小城市。1980年代，鄂爾多斯的老城區(qū)東勝區(qū)只有4萬(wàn)人，當(dāng)?shù)仨樋诹铩皟蓷l街、一條狗、一個(gè)警察、一只猴”就是說(shuō)的東勝。1990年代末，東勝區(qū)的城市格局也只有“三縱三橫”，人們都說(shuō)“和故宮差不多大”。康巴什區(qū)更是如此，2004年前只是毛烏素沙漠邊緣的小村子，人口只有1400人。 因?yàn)槎鯛柖嗨沟脑旄贿\(yùn)動(dòng)，短短幾年間，康巴什區(qū)就成了一座面積超過(guò)32平方公里的新城。在這座新城里，中高檔住宅鱗次櫛比，政治、科教、文化中心應(yīng)有盡有，但就是沒(méi)有人。當(dāng)?shù)厝硕剂粼诶铣菂^(qū)生活，哪怕已經(jīng)在康巴什區(qū)買房，也沒(méi)有動(dòng)力搬過(guò)去。 鄂爾多斯的自救，也是從康巴什區(qū)開(kāi)始的。 2012年起，鄂爾多斯停止新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，居民只能轉(zhuǎn)向二手房買賣。除此之外，鄂爾多斯還向政府和國(guó)有企事業(yè)單位定向分配住房，擴(kuò)大住房保障范圍，劃分人才安置房，想盡一切辦法消化存量房屋，包括鄂爾多斯市政府在內(nèi)的許多政府部門都搬到了康巴什區(qū)。 2015年起，鄂爾多斯開(kāi)啟棚戶區(qū)改造，推行房票。 房票全稱是鄂爾多斯市房屋兌換憑證，意即不再給拆遷戶貨幣補(bǔ)償，而是發(fā)放房票，由政府出面集中整理一些愿意參與房票兌換的商品房項(xiàng)目，讓拆遷戶憑票選房。房票采取實(shí)名制，可以拆分找零，也可以互相轉(zhuǎn)讓，但必須在政府指定平臺(tái)上操作。 為了保證靈活性，房票有7種面值：1㎡、2㎡、5㎡、10㎡、20㎡、50㎡、100㎡，正面是平米數(shù)，背面是房子的地段、單價(jià)、評(píng)估價(jià)和一個(gè)二維碼，通過(guò)這個(gè)二維碼可以知道持有者的具體信息。 由于房源質(zhì)量不錯(cuò)，在去庫(kù)存和房票的推動(dòng)下，康巴什區(qū)漸漸多了人氣。2016年起，房?jī)r(jià)開(kāi)始回升，而原本的兩個(gè)老城區(qū)也在棚改過(guò)程中增加了房屋流通效率。2017年起，鄂爾多斯平均房?jī)r(jià)開(kāi)始溫和上漲。 外界真正感知到鄂爾多斯的“鈔能力”又回來(lái)了，是在2021年。 這年11月，隨著一則“年薪60萬(wàn)元招聘中小學(xué)教師”的消息沖上熱搜，鄂爾多斯重回大眾視野。要知道，2020年深圳中學(xué)招聘教師也只開(kāi)出了40萬(wàn)年薪。對(duì)此，鄂爾多斯有關(guān)部門的回答是，“我們的財(cái)政可以負(fù)擔(dān)得起?！? 這件事還有后續(xù)。今年3月，深圳老師降薪的消息傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，很少有人注意到，鄂爾多斯東勝區(qū)教育局同期發(fā)了一則招聘啟事，在基本工資待遇之外，東勝區(qū)還開(kāi)出個(gè)頗具誘惑力的條件：給研究生12萬(wàn)元安家費(fèi)補(bǔ)助，公費(fèi)師范本科生10萬(wàn)元，其他本科生6萬(wàn)元。而這只是東勝區(qū)一個(gè)區(qū)給中小學(xué)老師的待遇。 在鄂爾多斯，骨干教師安家補(bǔ)貼30～50萬(wàn)元，科研啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)最高30萬(wàn)元；被評(píng)為“鄂爾多斯工匠”，一次性獎(jiǎng)勵(lì)5萬(wàn)元；博士科研資助10～30萬(wàn)元，在站博士后10萬(wàn)元；新興產(chǎn)業(yè)新招聘本科生獎(jiǎng)1萬(wàn)元；如果被評(píng)為“天驕英才”“草原英才”“鄂爾多斯英才”，分別可獲得180㎡、150㎡、120㎡的購(gòu)房全額補(bǔ)貼，也就是說(shuō)，白送一套房。 包含上述細(xì)則在內(nèi)，鄂爾多斯公布的人才引育政策多達(dá)30條，但字里行間只有四個(gè)字：給錢，搶人。 從消滅爛尾樓、房票去庫(kù)存，到砸錢引人才，鄂爾多斯摘掉“鬼城”帽子的努力，持續(xù)了整整十年。2022年，鄂爾多斯康巴什區(qū)房?jī)r(jià)躍過(guò)1萬(wàn)元/㎡關(guān)口，全城平均房?jī)r(jià)超過(guò)7000元/㎡，已恢復(fù)到房地產(chǎn)泡沫破裂前的水平。 三、資源詛咒被破解了嗎？ 經(jīng)濟(jì)學(xué)上有個(gè)理論，資源詛咒，意思是充足的資源對(duì)某些地方的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)發(fā)展而言，并非有利條件，反而是一種限制。 提及資源詛咒，人們大多更容易想到資源用盡后衰落的城市，例如石油枯竭后的某些東北城市。事實(shí)上，資源詛咒更像是一種自我實(shí)現(xiàn)的預(yù)言，從城市或國(guó)家因某種資源而興起時(shí)，就已開(kāi)始顯現(xiàn)。 鄂爾多斯長(zhǎng)達(dá)數(shù)年的房市低迷，就是資源詛咒機(jī)制下的一種結(jié)果：居民因煤炭資源暴富，城市卻沒(méi)有發(fā)展出與資產(chǎn)規(guī)模相匹配的其它產(chǎn)業(yè)，資金都投入到民間借貸和房產(chǎn)中，最終導(dǎo)致鏈條斷裂。 資源能讓城市急速擴(kuò)張，卻無(wú)法給予這座城市自然生長(zhǎng)而來(lái)的產(chǎn)業(yè)脈絡(luò)，其結(jié)果往往是城市經(jīng)濟(jì)始終高度依賴資源開(kāi)發(fā)本身，其它產(chǎn)業(yè)無(wú)法發(fā)展，甚至原有的產(chǎn)業(yè)也開(kāi)始萎縮。 就鄂爾多斯而言，這種情況最先反映在當(dāng)?shù)厝说木蜆I(yè)觀上。 受益于城市征地運(yùn)動(dòng)，鄂爾多斯的普通居民迅速富裕，錢生錢的收入足以覆蓋生活所需，許多年輕人不再工作，城市整體消費(fèi)水平越來(lái)越高。這種情況使得本地勞動(dòng)力質(zhì)量受到限制，外地勞動(dòng)力又因?yàn)楦呶飪r(jià)難以融入，于是本地勞動(dòng)成本上升，勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)難以壯大，而中低端服務(wù)業(yè)也難以發(fā)展。 鄂爾多斯采取了種種行動(dòng)對(duì)抗資源詛咒，之前說(shuō)的砸錢搶人是一種辦法，還有一種別具特色的辦法：資源換項(xiàng)目。 2005年，鄂爾多斯引進(jìn)華泰汽車裝配廠項(xiàng)目，給出的是碾盤梁和唐家會(huì)兩處煤炭探礦權(quán)，另外以1萬(wàn)元/畝的白菜價(jià)，給了6000畝土地。也是這一年，內(nèi)蒙古自治區(qū)政府出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步完善煤炭資源管理的意見(jiàn)》，從政策層面肯定了資源換項(xiàng)目的可操作性。隨后，鄂爾多斯憑借得天獨(dú)厚的煤炭資源“換”來(lái)不少項(xiàng)目：奇瑞汽車裝配廠項(xiàng)目、精工載重車裝配廠項(xiàng)目、國(guó)電3000噸級(jí)多晶硅項(xiàng)目、無(wú)錫尚德5G太陽(yáng)能電池項(xiàng)目等等。 資源換項(xiàng)目的確帶來(lái)了新產(chǎn)業(yè)，但也讓鄂爾多斯擔(dān)上“賤賣國(guó)有資源”的惡名。 被樹(shù)立為標(biāo)桿的華泰汽車進(jìn)入鄂爾多斯后，并未按照原約定，投資200億元建成年產(chǎn)值600億元的項(xiàng)目，反而在短短3年后，就將手頭的煤礦以10億元高價(jià)轉(zhuǎn)讓給了一家山西企業(yè)。類似的事情并不少見(jiàn)。 目前，鄂爾多斯已建成包括高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、裝備制造工業(yè)園區(qū)、云應(yīng)用平臺(tái)數(shù)據(jù)中心等13個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，涉及云計(jì)算、裝備制造、大新材料、汽車裝配等行業(yè)。但從鄂爾多斯公布的官方數(shù)據(jù)來(lái)看，新興產(chǎn)業(yè)所占的產(chǎn)值并不高，鄂爾多斯的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，仍然是傳統(tǒng)的“羊煤土氣”四件套。 很顯然，鄂爾多斯拼盡全力，資源詛咒依然如影隨形。 但相比起那些因資源枯竭而衰敗的城市，鄂爾多斯已經(jīng)算是非常幸運(yùn)：暴富十年，房地產(chǎn)泡沫破裂和民間借貸危機(jī)給這座城市潑了一瓢冷水，資源儲(chǔ)量卻仍然豐沛，鄂爾多斯還有大把時(shí)間可以慢慢探索如何破解資源詛咒。 畢竟就像有關(guān)部門說(shuō)的那樣，“我們的財(cái)政負(fù)擔(dān)得起”。
虎嗅 61 閱讀 2022-09-20 13:16
最近，一種二手房交易的新模式——“帶押過(guò)戶”在多個(gè)城市推出，被視為活躍樓市的重要調(diào)整。 從已經(jīng)官宣的幾個(gè)城市來(lái)看，南京、蘇州、濟(jì)南、昆明等均已有成功案例。相比此前還清按揭才可解押、過(guò)戶，“帶押過(guò)戶”可以大大節(jié)約時(shí)間和金錢成本(主要是原房主)，同時(shí)提升二手房交易安全性，業(yè)內(nèi)人士紛紛叫好。 不過(guò)據(jù)記者從上述幾個(gè)城市的銀行工作人員處了解到，目前除各地不動(dòng)產(chǎn)登記中心與部分銀行合作推進(jìn)的案例外，大范圍的政策執(zhí)行尚未全面落地，尤其中小銀行多數(shù)未接到相關(guān)通知。有蘇州當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)從業(yè)人士表示，據(jù)其了解，待部分銀行與相關(guān)部門的系統(tǒng)對(duì)接工作準(zhǔn)備充分后會(huì)正式執(zhí)行。 事實(shí)上，自《民法典》施行后，“帶押過(guò)戶”逐漸具備法律條件，不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，接下來(lái)還會(huì)有更多城市跟進(jìn)推出。在按揭貸款持續(xù)低迷的背景下，各銀行作為抵押權(quán)人也有意愿配合執(zhí)行，提振地產(chǎn)需求市場(chǎng)的效果值得期待。 “帶抵押過(guò)戶”意味著什么 9月16日晚間，南京市不動(dòng)產(chǎn)登記中心官方微信號(hào)“南京不動(dòng)產(chǎn)”發(fā)布消息稱，南京市全面推行二手房“帶押過(guò)戶”的模式。 南京并不是第一個(gè)推出“帶押過(guò)戶”的城市。據(jù)記者不完全了解，8月以來(lái)至少有昆明、蘇州、濟(jì)南、福州等城市支持或有限度支持這一模式，并已有相應(yīng)成功案例。 所謂“帶押過(guò)戶”，即存在抵押的房產(chǎn)要上市交易的，無(wú)需先行還貸或墊付，即可實(shí)現(xiàn)抵押變更、轉(zhuǎn)移登記及新抵押設(shè)立(下稱“三項(xiàng)業(yè)務(wù)”)。在此之前，國(guó)內(nèi)二手房交易普遍要求賣方(原房主)先解押才能辦理過(guò)戶手續(xù)，而解押則意味著需要還清按揭貸款。 在還清既有房貸過(guò)程中，賣方往往需要花費(fèi)大量時(shí)間籌集資金、到銀行辦理提前還款等，交易流程復(fù)雜，而如果賣方尋求社會(huì)“過(guò)橋資金”還會(huì)加大風(fēng)險(xiǎn)。 隨著去年《民法典》的施行，“帶押過(guò)戶”已經(jīng)具備放開(kāi)的法律條件。根據(jù)原《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，財(cái)產(chǎn)(房屋)抵押后的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶需要抵押人與抵押權(quán)人協(xié)商一致，后者同意則需要抵押人先還清債務(wù)，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的不得轉(zhuǎn)讓(受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外)；《民法典》則明確，抵押期間抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)且抵押權(quán)不受影響，但應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。 以南京為例，該市不動(dòng)產(chǎn)登記中心表示，該市在《民法典》施行后深化落實(shí)“帶押過(guò)戶”的要求，在業(yè)務(wù)流程、技術(shù)支撐、工作指導(dǎo)等方面進(jìn)行優(yōu)化和細(xì)化；福州市不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心也表示，該市早在2021年4月就先行先試開(kāi)展“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)。 從已經(jīng)官宣放開(kāi)的幾個(gè)城市來(lái)看，“帶押過(guò)戶”在流程上大大簡(jiǎn)化，三項(xiàng)業(yè)務(wù)普遍可以“一次申請(qǐng)，全部搞定”，百姓只需“進(jìn)一個(gè)窗口，提交一套材料”。賣方交易成本大大降低，而買方也可一次性完成房子過(guò)戶、重新抵押并獲得新的住房按揭貸款。 這一模式真正實(shí)現(xiàn)了原抵押注銷登記和新抵押登記的“無(wú)縫連接”，有效防范交易風(fēng)險(xiǎn)，既“鎖定”真正的買方，又防止“一房多賣”，也確保了銀行抵押權(quán)的落實(shí)。中關(guān)村互聯(lián)網(wǎng)金融研究院首席研究員董希淼表示，過(guò)去即使賣方順利籌集資金還清按揭，也依然存在不能過(guò)戶的可能，現(xiàn)在這種風(fēng)險(xiǎn)大大降低。 熱點(diǎn)二線城市逐漸落地 從落地情況來(lái)看，多地已有成功的“帶押過(guò)戶”案例。 以南京為例，該市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)已通過(guò)與建設(shè)銀行、南京銀行等50多家銀行合作，完成了158套房屋“帶押過(guò)戶”的登記工作，交易價(jià)值超過(guò)5億元。 就在9月17日，福州市不動(dòng)產(chǎn)登記中心也宣布，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心與建設(shè)銀行、工商銀行的協(xié)同合作，該市于9月15日上午完成了首批政銀合作“帶押過(guò)戶”項(xiàng)目；蘇州張家港則在9月初在建設(shè)銀行蘇州分行成功辦理全市首筆存量房“帶抵押過(guò)戶”登記和按揭貸款業(yè)務(wù)。 更早之前的8月，濟(jì)南不動(dòng)產(chǎn)登記中心表示，目前該市“帶押過(guò)戶”已在建行、工行、北京銀行等多家銀行試點(diǎn)成功，將在全市二手房市場(chǎng)全面推行。 不過(guò)據(jù)記者了解，目前蘇州、青島、南京等地“帶押過(guò)戶”并未全面實(shí)施，尤其不少中小銀行工作人員表示當(dāng)前尚未接到新的政策通知，二手房過(guò)戶依然需要先還清貸款。 有蘇州當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)從業(yè)人士對(duì)記者表示，據(jù)其了解，因?yàn)樯婕跋到y(tǒng)對(duì)接等問(wèn)題，目前多數(shù)銀行與相關(guān)部門仍在為此準(zhǔn)備當(dāng)中，全面落地可能還需要一定時(shí)間。 記者注意到，目前推出“帶押過(guò)戶”政策的城市普遍配套了賬戶監(jiān)管要求，以保證資金安全。以濟(jì)南為例，該市推出的“帶押過(guò)戶”新流程中引入了公證“提存賬戶”環(huán)節(jié)，即在交易未完成之前，所有資金均由該賬戶監(jiān)管，確保資金安全，一旦交易發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)或交易雙方出現(xiàn)意外情況，交易失敗，資金原路返還，避免發(fā)生資金糾紛。 “‘預(yù)告登記’后的提前放款，為交易雙方帶來(lái)了‘活水’，但這‘活水’能否順利流入賣方貸款銀行的賬戶，特別是跨行交易，除了職能部門的審批、登記，資金的交付也都要做到全程封閉運(yùn)行?！睗?jì)南不動(dòng)產(chǎn)登記中心表示。 效果如何，對(duì)銀行有何利弊 增加交易便利性、降低成本和風(fēng)險(xiǎn)，歸根到底是為了促進(jìn)剛需群體購(gòu)房需求，激發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)活力。董希淼表示：“帶押過(guò)戶”對(duì)于提升買賣雙方的交易意愿、提高市場(chǎng)活躍度有很大作用?！? 他認(rèn)為，“帶押過(guò)戶”與過(guò)去的“轉(zhuǎn)按揭”有相似之處，不過(guò)不同的是，“轉(zhuǎn)按揭”依然要解除質(zhì)押后進(jìn)行，“帶押過(guò)戶”相比之下更為便捷且監(jiān)管安全。所謂轉(zhuǎn)按揭，主要是指借款人出售作為抵押物的房屋，經(jīng)貸款銀行同意，由房屋的購(gòu)買人繼續(xù)償還出售人未到期的貸款，不過(guò)依然需要解除抵押后進(jìn)行，包括同行轉(zhuǎn)按揭和跨行轉(zhuǎn)按揭兩種情況。 目前來(lái)看，多數(shù)“帶押過(guò)戶”主要以在同一銀行續(xù)貸為主。有市場(chǎng)觀點(diǎn)指出，雖然“帶押過(guò)戶”對(duì)提振樓市有利好作用，但對(duì)其他銀行來(lái)說(shuō)可能縮小了通過(guò)二手房交易實(shí)現(xiàn)的信用擴(kuò)張空間。 對(duì)此董希淼不以為然。他分析，因?yàn)樽鳛榈盅簷?quán)人的銀行需要配合房管部門完成“帶押過(guò)戶”，而當(dāng)前銀行流動(dòng)性充足，并不缺少貸款額度，因此這一模式最直接的影響是提升貸款需求，利好明顯。 “原來(lái)無(wú)非是還一筆然后再貸一筆，這個(gè)沒(méi)有什么大的影響?！倍ｍ蹬e例稱，當(dāng)前的“帶押過(guò)戶”與企業(yè)貸款中的無(wú)還本續(xù)貸有點(diǎn)類似，即續(xù)貸效率更高、成本更低。 從今年前8個(gè)月的房地產(chǎn)成交和居民中長(zhǎng)期貸款數(shù)據(jù)來(lái)看，當(dāng)前樓市需求依然低迷。不少市場(chǎng)人士認(rèn)為，作為高收益、低風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，當(dāng)前銀行房貸業(yè)務(wù)壓力較大，因此參與配合的意愿較強(qiáng)。后續(xù)預(yù)計(jì)還會(huì)有更多城市跟進(jìn)“帶押過(guò)戶”模式，加上部分城市全面落地，相應(yīng)效果值得期待。 事實(shí)上，目前除熱點(diǎn)二線城市外，深圳也在9月初完成了首例“公證提存+免贖樓帶押過(guò)戶”的二手房交易，不過(guò)該案例屬于查封房產(chǎn)，成為首個(gè)執(zhí)行這一模式的一線城市。有分析指出，免去贖樓環(huán)節(jié)可以減少贖樓資金利息、擔(dān)保費(fèi)等贖樓費(fèi)用，按目前市場(chǎng)一般贖樓費(fèi)用測(cè)算，可以將交易成本直接降低三分之一，這對(duì)被查封房產(chǎn)(贖樓的費(fèi)用更高)降低的比例無(wú)疑更大。
第一財(cái)經(jīng) 75 閱讀 2022-09-19 13:17
穿白色禮服參加露臺(tái)晚宴、逛圖書(shū)市集能跟作家編輯面對(duì)面、戛納VR交互式影展?jié)M足觀眾好奇心、城市里的咖啡露營(yíng)生活書(shū)香彌漫……9月16日，在第11屆郎園國(guó)際創(chuàng)意文化節(jié)開(kāi)幕式現(xiàn)場(chǎng)，市民收獲的感官觸動(dòng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止于此，新消費(fèi)品牌孵化基地的創(chuàng)新源動(dòng)力——首創(chuàng)郎園帶給人的理念觸動(dòng)更加讓人印象深刻。 新國(guó)潮、元宇宙、工業(yè)風(fēng)、國(guó)際范兒——第11屆郎園國(guó)際創(chuàng)意文化節(jié)潮酷開(kāi)幕 “時(shí)空隧道”首次驚艷亮燈 250米中央站臺(tái)點(diǎn)睛郎園Station文化藝術(shù)園區(qū) 郎園Station最“吸睛”的中央車站二期工程——“時(shí)空隧道”，于9月16日晚在華燈之下首次點(diǎn)亮。驚艷國(guó)際范兒與老舊倉(cāng)庫(kù)、遺留火車鐵軌的文化沖擊，讓人感嘆首都在更新中進(jìn)化，城市在發(fā)展中蝶變。 不到4年時(shí)間，首創(chuàng)郎園化腐朽為神奇，將曾經(jīng)荒草叢生、少有人至的北京紡織倉(cāng)庫(kù)，更新為新消費(fèi)品牌孵化基地、影視數(shù)字文化產(chǎn)業(yè)聚集的國(guó)際潮流新地標(biāo)，首創(chuàng)郎園因此被譽(yù)為“文創(chuàng)園界的神筆馬良”。 在郎園Station最初的改造方案中，遺留下來(lái)的中央車站就是整個(gè)園區(qū)的亮點(diǎn)，郎園Station的命名即由此而來(lái)。早在2018年第七屆郎園文化節(jié)中，首創(chuàng)郎園就曾公開(kāi)面向全球招標(biāo)，征集最優(yōu)秀的創(chuàng)意設(shè)計(jì)來(lái)改造中央車站。最終西班牙知名設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)Estudio Cano Lasso S. L.建筑事務(wù)所的對(duì)中央車站的“時(shí)空隧道”設(shè)計(jì)方案脫穎而出。如今該方案從圖紙變成現(xiàn)實(shí)，挑高達(dá)14米的中央車站，化身為集復(fù)合劇場(chǎng)、潮流T臺(tái)、文化秀場(chǎng)、品牌發(fā)布現(xiàn)場(chǎng)、特色文化商業(yè)、體驗(yàn)展廳等多個(gè)功能空間于一體的城市文化舞臺(tái)。 在文化節(jié)開(kāi)幕式上，首創(chuàng)郎園首次公開(kāi)發(fā)布：郎園Station中央車站二期空間由占地7000平米的超大開(kāi)放型室內(nèi)空間和20000平方米復(fù)合文化商業(yè)空間組成，未來(lái)將延續(xù)郎園Station的國(guó)際化潮流定位，堅(jiān)守文化特色，擬引進(jìn)國(guó)際設(shè)計(jì)買手店、潮流原創(chuàng)、品牌特色店、OMO商業(yè)（Online-Merge-Offline的縮寫(xiě)，即“行業(yè)平臺(tái)型商業(yè)”）、策展藝術(shù)空間等業(yè)態(tài)，持續(xù)驅(qū)動(dòng)潮流文化和新消費(fèi)場(chǎng)景的深度融合。 新國(guó)潮、元宇宙、工業(yè)風(fēng)、國(guó)際范兒——第11屆郎園國(guó)際創(chuàng)意文化節(jié)潮酷開(kāi)幕 呦呦物色、嘻番里元宇宙商業(yè) 郎園兩大年度新發(fā)布，布局文化消費(fèi)新物種 首創(chuàng)郎園的創(chuàng)新并非只停留在建筑改造層面，在創(chuàng)新商業(yè)模式探索的路上也在不斷迭代出新。本屆郎園文化節(jié)開(kāi)幕式還有兩個(gè)重磅發(fā)布，代表著首創(chuàng)郎園在傳統(tǒng)文化介入新消費(fèi)、用游戲變革傳統(tǒng)商業(yè)這兩個(gè)方向的著棋布子。 在郎園Station的老鼎豐點(diǎn)心博物館，自然草本植物的搖曳姿態(tài)投射到斑駁的水泥墻上，流動(dòng)光影下宋代茶席，配上非遺汝瓷、老字號(hào)點(diǎn)心，箜篌樂(lè)匠的演奏讓人仿佛感受到遙遠(yuǎn)絲路上的秋風(fēng)雅韻，綿延數(shù)千年的東方美學(xué)和文化珍饈，成為現(xiàn)代城市夜宴中的一道文化佐餐。 呦呦物色是首創(chuàng)郎園2022年度重點(diǎn)打造的新東方生活美學(xué)策展型商業(yè)IP。此次在郎園文化節(jié)期間的“秋豐至”國(guó)風(fēng)音樂(lè)會(huì)，只是小試牛刀，五感俱被關(guān)照的傳統(tǒng)文化沉浸式體驗(yàn)，讓到場(chǎng)觀眾流連忘返。 據(jù)悉，呦呦物色未來(lái)將圍繞四季和24節(jié)氣規(guī)劃文化體驗(yàn)場(chǎng)景，融合中國(guó)傳統(tǒng)節(jié)日，把中國(guó)傳統(tǒng)色、中國(guó)傳統(tǒng)手工技藝融合人文設(shè)計(jì)，來(lái)展現(xiàn)東方生活美學(xué)，讓新消費(fèi)需求在唯美典雅的傳統(tǒng)文化場(chǎng)景中被激活，而消費(fèi)行為則在線上完成。呦呦物色在郎園Station和郎園Park的兩個(gè)線下空間將在10月份首次公開(kāi)齊亮相。 新國(guó)潮、元宇宙、工業(yè)風(fēng)、國(guó)際范兒——第11屆郎園國(guó)際創(chuàng)意文化節(jié)潮酷開(kāi)幕 已在傳統(tǒng)商業(yè)圈兒“吹皺一池春秋”的BOM嘻番里，自今年3月在海淀區(qū)六道口開(kāi)業(yè)起，不僅被商業(yè)運(yùn)營(yíng)名家紛紛“踩盤”，還獲得了國(guó)內(nèi)一眾知名互聯(lián)網(wǎng)公司、游戲公司的熱切關(guān)注。 嘻番里是精準(zhǔn)定位Z世代消費(fèi)，將消費(fèi)與體驗(yàn)的線上和線下無(wú)邊界黏合、雙向?qū)Я鞯挠螒蛑黝}新消費(fèi)模型,其創(chuàng)新之處在于：以游戲?yàn)橹骶€，用一部手機(jī)將玩家玩兒游戲與顧客逛商場(chǎng)的行為串起來(lái)，通過(guò)設(shè)計(jì)游戲闖關(guān)地圖，將線上游戲卡位和商場(chǎng)店鋪綁定，實(shí)現(xiàn)線下顧客與線上玩家的雙向轉(zhuǎn)化。這意味著，嘻番里的營(yíng)業(yè)收入不僅有商場(chǎng)租金和商家經(jīng)營(yíng)的流水分成，還可以獲得額外的游戲門票收入和游戲衍生收入。 據(jù)悉，雖然嘻番宇宙現(xiàn)在僅有海淀首店，但線上嘻番宇宙的平臺(tái)搭建已經(jīng)具備了多項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)的基礎(chǔ)條件。目前，首創(chuàng)郎園正在積極布局拓店中，計(jì)劃三年之內(nèi)在北京、上海、廣州、深圳、成都、重慶等城市拓展10店，其中一半以上規(guī)劃為城市首店，將嘻番里商業(yè)模型在全國(guó)復(fù)制。 新國(guó)潮、元宇宙、工業(yè)風(fēng)、國(guó)際范兒——第11屆郎園國(guó)際創(chuàng)意文化節(jié)潮酷開(kāi)幕 國(guó)際范兒，引領(lǐng)潮流 郎園Station以文化內(nèi)容創(chuàng)新供應(yīng)，為傳統(tǒng)線下商業(yè)改命 中秋節(jié)剛剛落幕的“舌尖上的一帶一路”國(guó)際美食嘉年華，讓郎園Station成為北京節(jié)假日潮流消費(fèi)的引領(lǐng)力量；隨之而來(lái)的北京金秋最大圖書(shū)市集，齊集近200家出版社、書(shū)店、文化機(jī)構(gòu)與廠牌，攜上萬(wàn)種好書(shū)文創(chuàng)，讓愛(ài)書(shū)之人過(guò)足了癮；作家練攤兒、文化青年“趕場(chǎng)”看沙龍、知名編劇導(dǎo)演學(xué)者作家等“高質(zhì)量人類”同臺(tái)帶來(lái)高知識(shí)能量攝入；書(shū)香搭配咖酒自由的快樂(lè)，也讓淘書(shū)成為享受與休閑；很多來(lái)自新京報(bào)書(shū)評(píng)周刊公眾號(hào)、小紅書(shū)、果殼網(wǎng)的等線上平臺(tái)的粉絲，也紛紛通過(guò)“在北京書(shū)市尋找詩(shī)歌”、“果殼好奇心書(shū)單”等優(yōu)質(zhì)內(nèi)容策劃，來(lái)到郎園station“線下朝圣”和“網(wǎng)友奔襲現(xiàn)”。 已正式更名為“北京圖書(shū)市集”的郎園圖書(shū)市集已經(jīng)舉辦至第四屆，與“舌尖上的一帶一路”同屬于首創(chuàng)郎園孵化的爆款精品文化內(nèi)容IP，因其“創(chuàng)新+創(chuàng)意，體驗(yàn)+體會(huì)”的兼具，也成為了備受商家們歡迎的“文化引流利器”。 郎園Station前身是北京紡織倉(cāng)庫(kù)，因倉(cāng)儲(chǔ)功能所致，對(duì)外交通主要靠鐵路運(yùn)輸物資。改造之前，因門前的半截塔路僅寬7米、不便通達(dá)，業(yè)內(nèi)無(wú)人看好。昔日的老庫(kù)房群落在首創(chuàng)郎園的改造運(yùn)營(yíng)下，成為潮人必打卡、周末節(jié)假日停車場(chǎng)一席難覓的網(wǎng)紅園區(qū)，其根本在于：商業(yè)在當(dāng)下的運(yùn)營(yíng)邏輯已經(jīng)發(fā)生變化，文化以其不可替代的體驗(yàn)屬性、社交屬性，正在成為影響商業(yè)“人-貨-場(chǎng)”三要素的組織變量。如何通過(guò)優(yōu)質(zhì)的文化內(nèi)容創(chuàng)意，將線上流量吸引到線下，是首創(chuàng)郎園運(yùn)營(yíng)文化新消費(fèi)的“獨(dú)門秘籍”，而自有文化內(nèi)容IP矩陣則是郎園十余年運(yùn)營(yíng)形成的“品牌護(hù)城河”。 在整個(gè)郎園文化節(jié)期間，郎園還有棱鏡MINI戲劇節(jié)、郎園Calling藝術(shù)節(jié)、郎園In City城市音樂(lè)周、郎園藝管人才孵化計(jì)劃、郎園社區(qū)文化節(jié)等多個(gè)自有文化內(nèi)容IP在北京、廈門、杭州、烏鎮(zhèn)等多地輪番上演文化大戲。 新國(guó)潮、元宇宙、工業(yè)風(fēng)、國(guó)際范兒——第11屆郎園國(guó)際創(chuàng)意文化節(jié)潮酷開(kāi)幕 五大文化板塊，喜迎二十大 第11屆郎園文化節(jié)全國(guó)聯(lián)動(dòng)，文化熱力不間斷 據(jù)首創(chuàng)郎園工作人員介紹，第11屆郎園國(guó)際創(chuàng)意文化節(jié)自9月16日開(kāi)幕，一直持續(xù)到11月18日，持續(xù)64天，在郎園旗下全國(guó)多個(gè)園區(qū)同步開(kāi)展。文化節(jié)共分為元宇宙新視界、非遺新生活、潮趣新消費(fèi)、藝文新經(jīng)典、社區(qū)新文化等五大板塊，兩個(gè)多月精彩不斷！ 作為從北京走到全國(guó)的文創(chuàng)園區(qū)運(yùn)營(yíng)品牌，首創(chuàng)郎園將持續(xù)秉承文化產(chǎn)業(yè)與文化事業(yè)融合發(fā)展理念，通過(guò)豐富的文化內(nèi)容運(yùn)營(yíng)，在文化打造新消費(fèi)場(chǎng)域、文旅融合等方面持續(xù)進(jìn)行創(chuàng)新實(shí)踐，把文化“空間+內(nèi)容+產(chǎn)業(yè)”融合運(yùn)營(yíng)的“郎園模式”、“首都經(jīng)驗(yàn)”沿著大運(yùn)河文化帶和“一帶一路”帶到全國(guó)各地。二十大來(lái)臨之際，首創(chuàng)郎園將不忘初心，砥礪前行，持續(xù)在文化產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的道路上守正出奇，銳意進(jìn)??！
和訊 48 閱讀 2022-09-18 21:00
9月15日晚，時(shí)隔兩年，人民幣對(duì)美元匯率在離岸市場(chǎng)再次“破7”，同時(shí)，在岸人民幣對(duì)美元匯率也破“7”在即。這是自2020年8月以來(lái)，人民幣對(duì)美元匯率首次跌破7.0的重要支撐位。 01 為什么人民幣破7？ 今年3月下旬，人民幣對(duì)美元匯率開(kāi)啟一波下行。 人民幣匯率一路走低主要是因?yàn)槊绹?guó)加碼貨幣政策調(diào)整。今年以來(lái)，為了抗通脹，美國(guó)已經(jīng)連續(xù)4次加息，第5次即將落地，未來(lái)還會(huì)持續(xù)加碼。 在美元持續(xù)走強(qiáng)的背景下，SDR(特別提款權(quán))籃子里其他儲(chǔ)備貨幣對(duì)美元都大幅度貶值，但和其他非美元貨幣相比，人民幣貶值相對(duì)較小，而且人民幣對(duì)其他非美元貨幣都在升值，所以人民幣并沒(méi)有出現(xiàn)全面貶值。 雖然近期人民幣兌美元較快貶值，且短期猶存貶值壓力。但專家一致認(rèn)為，人民幣不存在持續(xù)貶值的基礎(chǔ)。中國(guó)外匯市場(chǎng)運(yùn)行正常，跨境資金流動(dòng)有序，受美國(guó)貨幣政策的溢出效應(yīng)可控。中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好的基本面沒(méi)有變，加上人民銀行仍有充足的穩(wěn)匯率政策工具，匯率問(wèn)題不會(huì)掣肘貨幣政策調(diào)控。在短期內(nèi)，雙向波動(dòng)應(yīng)該是一種常態(tài)。長(zhǎng)期來(lái)看，世界對(duì)人民幣的認(rèn)可度會(huì)不斷增強(qiáng)。 02 人民幣貶值，對(duì)房地產(chǎn)影響在哪里？ 從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)與匯率水平大體呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)性。對(duì)于國(guó)內(nèi)地產(chǎn)投資信心的減弱，一定程度使得資金外溢，使得資產(chǎn)價(jià)值下降，匯率水平提高。反過(guò)來(lái)講，人民幣對(duì)美元匯率如果持續(xù)貶值，也會(huì)導(dǎo)致一定程度的資本外流，從而對(duì)資產(chǎn)價(jià)格形成挑戰(zhàn)。 另一方面，美元升值將會(huì)加速“收割”國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)。 人民幣貶值意味著房企美元債將要換更多的錢，目前國(guó)內(nèi)房企美元債大多發(fā)行于國(guó)內(nèi)地產(chǎn)高峰時(shí)期的2012-2018年之間。 2011年前后，由于境外貨幣政策寬松，人民幣匯率單邊升值。國(guó)內(nèi)企業(yè)開(kāi)始加速發(fā)行美元債，而當(dāng)時(shí)發(fā)行美元債時(shí)人民幣兌美元匯率基本處于6.2-6.5之間。但隨著美聯(lián)儲(chǔ)今年進(jìn)入加息通道以來(lái)，人民幣加速貶值，加上國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)雪上加霜。 如果以6.9左右的匯率換算，當(dāng)年人民幣高位時(shí)所發(fā)行的美元債，如今償還需要額外增加6%-12%的成本。按融資10億美元計(jì)算，相當(dāng)于要比發(fā)行債券時(shí)多增加6000-12000萬(wàn)美元的成本，折算下來(lái)的也相當(dāng)于要多付出4.2-8.3億人民幣。 而根據(jù)同花順(300033)數(shù)據(jù)顯示，從債務(wù)規(guī)模來(lái)看，今年10月也將是房企們的償債高峰期，規(guī)模近千億，且未來(lái)數(shù)月，仍是美元償債的高峰期。 03 保地產(chǎn)還是保匯率？ 若只是單純的從房?jī)r(jià)和匯率的角度出發(fā)，如果要保房?jī)r(jià)，貨幣政策就不能收緊，反而還要不斷放水，但這勢(shì)必對(duì)人民幣帶來(lái)貶值壓力，匯率破7就不令人意外。同樣，如果要保匯率，地產(chǎn)就必然要持續(xù)承壓。 但是從整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)及資產(chǎn)價(jià)值來(lái)看，地產(chǎn)是匯率“勝負(fù)手”，企穩(wěn)反彈的地產(chǎn)一方面有助于遏制美元上行的勢(shì)頭，另一方面能夠降低人民幣匯率的風(fēng)險(xiǎn)屬性，充分發(fā)揮資產(chǎn)分散化優(yōu)勢(shì)吸引資本流入。相反如果地產(chǎn)銷售和居民端貸款不能明顯改善，人民幣未來(lái)一段時(shí)間將持續(xù)貶值。 因此，在本輪周期中，保地產(chǎn)就意味著保匯率。 04 破“7”之后，人民幣走向何方？ 中信證券聯(lián)席首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明指出，在強(qiáng)美元的大背景下，人民幣匯率是否破“7”這一關(guān)鍵點(diǎn)位已經(jīng)沒(méi)有那么重要，應(yīng)理性看待國(guó)際形勢(shì)復(fù)雜多變下匯率的波動(dòng)。 他指出，中國(guó)央行可用于穩(wěn)定匯率的政策工具較為豐富，包括但不限于啟動(dòng)逆周期因子、調(diào)節(jié)企業(yè)跨境融資宏觀審慎調(diào)節(jié)參數(shù)等。其中，逆周期因子將直接作用于人民幣對(duì)美元中間價(jià)報(bào)價(jià)模型，從歷史經(jīng)驗(yàn)看，該工具對(duì)于應(yīng)對(duì)人民幣持續(xù)的單邊貶值行情非常有效。 05 結(jié)語(yǔ) 不過(guò)，從各位首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家觀點(diǎn)看來(lái)，人民幣匯率指數(shù)總體仍將保持穩(wěn)定，東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青認(rèn)為，接下來(lái)美元還可能保持階段性強(qiáng)勢(shì)，人民幣兌美元可能仍存在一定貶值壓力。不過(guò)，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)修復(fù)勢(shì)頭增強(qiáng)，加上我國(guó)國(guó)際收支狀況有望保持順差局面，人民幣貶值預(yù)期很難有效聚集，短期“破7”并非意味著人民幣匯價(jià)將出現(xiàn)新一輪大幅下行過(guò)程。 從房地產(chǎn)的角度來(lái)看，如果在“金九銀十”傳統(tǒng)地產(chǎn)銷售黃金期，地產(chǎn)企業(yè)企穩(wěn)反彈趨勢(shì)明顯，將對(duì)人民幣匯率提供一個(gè)堅(jiān)強(qiáng)支撐。
和訊 44 閱讀 2022-09-18 20:56
近日上海票交所公布的《截至2022年8月31日的持續(xù)逾期名單》顯示，存在商票逾期現(xiàn)象的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司數(shù)量從7月的2005個(gè)大幅增至8月的2801個(gè)，環(huán)比大幅增長(zhǎng)39.7%，占全部商票逾期企業(yè)的比重環(huán)比增長(zhǎng)3.13pct至67.6%。當(dāng)前房企商票逾期基數(shù)較大的情況下，8月整體商票逾期環(huán)比增速仍明顯高于4-7月平均的環(huán)比增速16.8%，主要緣于個(gè)別出險(xiǎn)房企流動(dòng)性問(wèn)題持續(xù)發(fā)酵，對(duì)供應(yīng)商造成的負(fù)面沖擊甚至超過(guò)預(yù)期。 8月較7月新增逾期項(xiàng)目公司910個(gè)，環(huán)比增長(zhǎng)127%；與此同時(shí)7月發(fā)生逾期但8月實(shí)現(xiàn)逾期余額清零的項(xiàng)目公司有114個(gè)，因此8月持續(xù)逾期的項(xiàng)目公司數(shù)量環(huán)比凈增加796個(gè)。在8月新增的名單中，有近6成歸屬于2家出險(xiǎn)房企，分別為418個(gè)和113個(gè)，占到新增數(shù)量的45.9%、12.4%。個(gè)別出險(xiǎn)房企債務(wù)危機(jī)繼續(xù)蔓延，商票出現(xiàn)大面積逾期，倘若后續(xù)紓困政策及債務(wù)重組效果不及預(yù)期，將進(jìn)一步?jīng)_擊供應(yīng)鏈、金融機(jī)構(gòu)、地方政府、購(gòu)房者等多方利益。 166家房企集團(tuán)連續(xù)3月落入商票逾期名單 國(guó)企也未能幸免 據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，8月商票逾期名單中房地產(chǎn)項(xiàng)目公司數(shù)量高達(dá)2801個(gè)，存在商票逾期現(xiàn)象的房企集團(tuán)主體數(shù)量從7月的238家增至8月的279家，環(huán)比增多17.2%。 從279家發(fā)生商票逾期的房企集團(tuán)開(kāi)發(fā)商的規(guī)模梯隊(duì)來(lái)看，TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100、TOP101-200、TOP200+梯隊(duì)中分別有1家、11家、9家、13家、21家和224家房企出現(xiàn)商票逾期現(xiàn)象。相較于6-7月，8月TOP10、TOP31-50梯隊(duì)中商票逾期房企數(shù)量趨于穩(wěn)定，個(gè)別房企因資金調(diào)配安排不當(dāng)?shù)纫蛩禺?dāng)月發(fā)生逾期但月末或者下月已經(jīng)償清，而TOP11-30梯隊(duì)房企主體逾期數(shù)量逐月環(huán)比增長(zhǎng)1家，TOP51-100、TOP101-200梯隊(duì)逾期房企較6月各增加3家，逾期房企數(shù)量處增長(zhǎng)趨勢(shì)，后續(xù)需重點(diǎn)關(guān)注商票持續(xù)逾期但公募債尚未違約房企的流動(dòng)性情況。 TOP200+梯隊(duì)的中小房企商票逾期數(shù)量增長(zhǎng)較快，商票逾期的房企數(shù)量從6月的151家快速攀升到8月的224家，占全部逾期房企數(shù)量較6月增加4.41pct至80.3%，中小房企經(jīng)營(yíng)和資金壓力更大。值得注意，8月?lián)碛械胤絿?guó)資背景的項(xiàng)目公司商票逾期現(xiàn)象較前期有所增加，主要來(lái)自于河南、貴州等中西部區(qū)域，“國(guó)企剛兌信仰”逐漸打破。隨著土地收入的減少，高度依賴土地財(cái)政、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一的地方政府旗下國(guó)企后續(xù)逾期現(xiàn)象可能愈發(fā)嚴(yán)重。 8月TOP50梯隊(duì)的21家逾期房企主體共涉及旗下1950個(gè)項(xiàng)目公司發(fā)生商票未支付（7月：1316個(gè)），環(huán)比大幅增加48.2%，占到票交所披露的所有逾期項(xiàng)目公司的69.6%，較前期增幅明顯。各梯隊(duì)逾期房企涉及的項(xiàng)目公司數(shù)量環(huán)比均明顯增多，逾期項(xiàng)目公司數(shù)量超過(guò)100個(gè)較上月增加2家至6家房企集團(tuán)，甚至有2家房企集團(tuán)旗下超過(guò)380個(gè)項(xiàng)目公司出現(xiàn)逾期，部分出險(xiǎn)房企體量較大，集中爆發(fā)商票逾期風(fēng)險(xiǎn)對(duì)上游的沖擊更為嚴(yán)峻。 此外，6月以來(lái)連續(xù)3個(gè)月出現(xiàn)在商票持續(xù)逾期名單的房企數(shù)量有166家，TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100、TOP101-200、TOP200+梯隊(duì)中分別有1家、8家、8家、10家、15家和124家房企連月出現(xiàn)逾期風(fēng)險(xiǎn)，基本上都是已陷入流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的房企。當(dāng)前各地政府對(duì)出險(xiǎn)房企的紓困，主要通過(guò)政策引導(dǎo)、地方國(guó)企牽頭從項(xiàng)目層面注入流動(dòng)性支持以處置交付風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目紓困是長(zhǎng)期的過(guò)程疊加地方政府對(duì)爛尾項(xiàng)目的選擇較為分散，后續(xù)紓困效果待觀察，倘若出險(xiǎn)房企的流動(dòng)性問(wèn)題未解決，對(duì)上游供應(yīng)商會(huì)造成嚴(yán)重的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 供應(yīng)商經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)攀升 上半年盈利下滑、現(xiàn)金流承壓 從上下游主要產(chǎn)業(yè)的應(yīng)收賬款的資產(chǎn)質(zhì)量來(lái)看，以申萬(wàn)建筑裝飾、建筑材料和家具用品等地產(chǎn)關(guān)聯(lián)行業(yè)為例，2022年中期三大行業(yè)中樣本企業(yè)計(jì)提信用減值損失規(guī)模224.4億元，較去年同期增長(zhǎng)37.4%，增幅較為明顯。2021全年三大行業(yè)的樣本企業(yè)計(jì)提信用減值損失863.4億元，2022上半年計(jì)提減值損失僅占到全年的26%,可能緣于季節(jié)性因素，半年度計(jì)提減值較少，到了年底可能需要大面積催收賬款而出于謹(jǐn)慎性原則對(duì)房企客戶應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)、其他應(yīng)收款等會(huì)計(jì)提更多損失。 受此影響，房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)盈利能力大幅下滑，申萬(wàn)建筑裝飾、建筑材料和家具用品等行業(yè)凈利率的中位數(shù)水平均較去年同期有所下滑，降幅最為明顯的是信用減值損失計(jì)提規(guī)模最大的建筑材料行業(yè)。此外，部分供應(yīng)商的應(yīng)收賬款增速高于同期的收入增速，應(yīng)收賬款可能存在回收風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流承壓。如防水涂料龍頭東方雨虹(002271)2022年中期應(yīng)收賬款同比增幅31.89%快于營(yíng)收增幅7.57%，導(dǎo)致上半年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈流出14.89億元。 針對(duì)中小房企應(yīng)收賬款清欠問(wèn)題，近期中央和地方政府也設(shè)立了協(xié)調(diào)小組和投訴舉報(bào)渠道，也有政策正在研究將商業(yè)承兌匯票期限由1年縮短至6個(gè)月，為中小企業(yè)紓困解決應(yīng)收賬款回款壓力。 總的來(lái)看，7-8月房企商票逾期增量延續(xù)了前期快速攀升的趨勢(shì)，增幅愈發(fā)顯著，出險(xiǎn)房企集中爆發(fā)了商票逾期危機(jī)，8月新增逾期910個(gè)項(xiàng)目公司中近6成歸屬于2家出險(xiǎn)房企。出險(xiǎn)房企信用危機(jī)的發(fā)酵，商票逾期大增，供應(yīng)商經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大。當(dāng)前許多出險(xiǎn)房企的債務(wù)重組方案的出臺(tái)都需要時(shí)間，疊加紓困政策主要從項(xiàng)目層面注入流動(dòng)性而非接手房企的債務(wù)并對(duì)其注入財(cái)務(wù)援助，后期紓困和債務(wù)重組的效果還有待觀察，倘若出險(xiǎn)房企問(wèn)題僵持不下，各方市場(chǎng)主體信心無(wú)法得到恢復(fù)，對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)造成的負(fù)面連鎖反應(yīng)尤為顯著。
和訊 47 閱讀 2022-09-18 20:54
截至8月25日，河北省今年棚戶區(qū)改造工程已開(kāi)工建設(shè)11.77萬(wàn)套安置房，建成10.55萬(wàn)套安置房，均提前完成年度棚戶區(qū)改造任務(wù)。 為保證棚戶區(qū)改造工程建設(shè)進(jìn)度和質(zhì)量，河北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳每月在全省通報(bào)各地工作實(shí)施情況，派駐省級(jí)督導(dǎo)核查員，不定期巡查項(xiàng)目。同時(shí)，多渠道籌集資金，爭(zhēng)取中央財(cái)政補(bǔ)助資金10.4億元、中央預(yù)算內(nèi)投資6.7億元，安排省級(jí)財(cái)政補(bǔ)助資金3億元，發(fā)行棚改專項(xiàng)債券239.5億元。要求各地堅(jiān)持合理布局棚改安置房，優(yōu)化戶型設(shè)計(jì)、嚴(yán)抓工程質(zhì)量監(jiān)管，安置房品質(zhì)不能低于同小區(qū)開(kāi)發(fā)的商品房品質(zhì)。配套基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目以及相關(guān)的城市道路、公共交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，要與棚改安置房相銜接。
人民日?qǐng)?bào) 26 閱讀 2022-09-18 20:28
9月14日，中共中央宣傳部舉行“中國(guó)這十年”系列主題新聞發(fā)布會(huì)，介紹新時(shí)代住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展舉措和成效有關(guān)情況。 據(jù)住建部副部長(zhǎng)姜萬(wàn)榮介紹，十年來(lái)，我國(guó)保障性安居工程累計(jì)完成投資14.8萬(wàn)億元，建設(shè)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造安置住房5900多萬(wàn)套。我國(guó)住房供應(yīng)規(guī)模持續(xù)增加，這十年，商品住宅銷售面積累計(jì)132.34億平方米，是上一個(gè)十年的2.2倍。下一步，住建部將會(huì)同有關(guān)部門，繼續(xù)扎實(shí)做好促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展各項(xiàng)工作、持續(xù)完善住房保障體系。 住建部新聞發(fā)言人、住房改革與發(fā)展司司長(zhǎng)王勝軍在會(huì)上表示，十年來(lái)，住建部與各有關(guān)部門緊密配合，堅(jiān)持把房地產(chǎn)發(fā)展的落腳點(diǎn)放在民生上，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策、“一城一策”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。主要有以下幾個(gè)方面： 一是建立政策協(xié)同機(jī)制。保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，增強(qiáng)調(diào)控政策的協(xié)調(diào)性精準(zhǔn)性，支持剛性和改善性住房需求，遏制投機(jī)炒房。 二是建立部省市聯(lián)動(dòng)機(jī)制。適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，部省市聯(lián)動(dòng)管控，夯實(shí)城市主體責(zé)任，強(qiáng)化省級(jí)政府監(jiān)督指導(dǎo)責(zé)任，因城施策用足用好政策工具箱，加強(qiáng)對(duì)城市“一城一策”的指導(dǎo)監(jiān)督。 三是健全監(jiān)測(cè)預(yù)警和評(píng)價(jià)考核機(jī)制。建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和監(jiān)測(cè)體系，常態(tài)化開(kāi)展月度監(jiān)測(cè)、季度評(píng)價(jià)、年度考核。對(duì)超出調(diào)控目標(biāo)的城市，通過(guò)發(fā)函預(yù)警、會(huì)商約談、調(diào)研督導(dǎo)等方式，督促城市人民政府采取有效措施，切實(shí)穩(wěn)定市場(chǎng)。 四是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管。住建部與有關(guān)部門聯(lián)合開(kāi)展整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序三年行動(dòng)，重點(diǎn)整治房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域違法違規(guī)行為，按照“管住不管死”的原則，加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管。 關(guān)于保交樓情況，王勝軍稱，今年8月份，住建部會(huì)同財(cái)政部、人民銀行等有關(guān)部門出臺(tái)了專門措施，以政策性銀行專項(xiàng)借款的方式，支持有需要的城市推進(jìn)已售逾期難交付的住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，目前專項(xiàng)工作正在緊張有序的進(jìn)行當(dāng)中。 王勝軍表示，房地產(chǎn)一頭連著民生，一頭連著發(fā)展。住建部將會(huì)同有關(guān)部門，繼續(xù)扎實(shí)做好促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展各項(xiàng)工作。一是堅(jiān)持一個(gè)定位，即“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”。二是健全“兩個(gè)體系”，即住房市場(chǎng)體系和住房保障體系，這兩者缺一不可。三是努力實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)。四是完善人房地錢四個(gè)要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制，以人定房、以房定地、以房定錢。 住房問(wèn)題關(guān)系民生福祉，政府必須“補(bǔ)好位”。其中，在健全“兩個(gè)體系”方面，住房保障體系更多的是政府發(fā)揮補(bǔ)位作用。 去年6月份，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，第一次明確了國(guó)家層面住房保障體系的頂層設(shè)計(jì)，提出加快完善以公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。 據(jù)姜萬(wàn)榮介紹，在規(guī)范發(fā)展公共租賃住房方面，到2021年底，3800多萬(wàn)困難群眾住進(jìn)了公租房。通過(guò)公租房實(shí)物保障和租賃補(bǔ)貼，解決了大量困難群眾的住房問(wèn)題。 在大力發(fā)展保障性租賃住房方面，2021年、2022年，全國(guó)建設(shè)籌集330萬(wàn)套(間)保障性租賃住房，大約可解決近1000萬(wàn)新市民、青年人的住房困難?！笆奈濉逼陂g，40個(gè)重點(diǎn)城市將建設(shè)籌集650萬(wàn)套(間)保障性租賃住房，可解決近2000萬(wàn)新市民、青年人的住房困難問(wèn)題。 在因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房方面，到2021年底，北京市已累計(jì)籌集共有產(chǎn)權(quán)住房約8.3萬(wàn)套，上海市已經(jīng)簽約13.6萬(wàn)戶。 在大力推進(jìn)棚戶區(qū)改造方面，這十年來(lái)，全國(guó)棚戶區(qū)改造累計(jì)開(kāi)工4300多萬(wàn)套，幫助了上億棚戶區(qū)居民改善了居住條件，實(shí)現(xiàn)了安居樂(lè)居。 姜萬(wàn)榮表示，下一步，住建部將以大力發(fā)展保障性租賃住房為重點(diǎn)，持續(xù)完善住房保障體系，進(jìn)一步規(guī)范發(fā)展公租房，因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，穩(wěn)步推進(jìn)棚戶區(qū)改造，著力增強(qiáng)保障性住房供應(yīng)。
證券日?qǐng)?bào) 86 閱讀 2022-09-15 13:05
一場(chǎng)“保交樓”攻堅(jiān)戰(zhàn)正在有序推進(jìn)中。 9月12日，恒大集團(tuán)董事局主席許家印在恒大集團(tuán)復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓周例會(huì)上稱，目前恒大全國(guó)保交樓項(xiàng)目共706個(gè)，已復(fù)工項(xiàng)目668個(gè)，未復(fù)工項(xiàng)目38個(gè)，相關(guān)地區(qū)公司要在9月30日前必須全面復(fù)工，竭盡全力做好復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓工作。 3天前，建業(yè)地產(chǎn)總裁楊明耀也在“保交樓 穩(wěn)民生”秋季工作部署會(huì)上稱，要打好“保交樓”攻堅(jiān)戰(zhàn)。 打好“保交樓”攻堅(jiān)戰(zhàn)，地方政府也沒(méi)有缺位。為了進(jìn)一步攻堅(jiān)化解問(wèn)題樓盤，今年以來(lái)，包括吉林省、合肥市、鄭州市、咸陽(yáng)市、平頂山市等多個(gè)地區(qū)已先后召開(kāi)會(huì)議，明確全面落實(shí)好“保交樓”工作。其中，鄭州市在9月6日召開(kāi)的強(qiáng)力攻堅(jiān)“保交樓”專項(xiàng)行動(dòng)動(dòng)員會(huì)上，明確提出“確保10月上旬停工、半停工項(xiàng)目全面實(shí)質(zhì)性復(fù)工”的攻堅(jiān)目標(biāo)。 東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，“保交樓”不僅對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期有重要影響，而且具備保民生的意義。 7月28日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議提出，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。 此后，各地“保交樓”政策持續(xù)加碼，對(duì)引導(dǎo)樓市需求端企穩(wěn)回升、推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境回暖起到積極作用。 據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，自今年8月份住建部、財(cái)政部、人民銀行等有關(guān)部門出臺(tái)措施，明確通過(guò)政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付后，截至目前，至少已有南寧市、湖州市、紹興市、石家莊市、萍鄉(xiāng)市等10余個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)“保交樓”政策，內(nèi)容包括“一對(duì)一幫扶”、設(shè)立紓困基金、鼓勵(lì)收購(gòu)銷房作為保障安置用房等措施。 在房地產(chǎn)紓困基金方面，目前，鄭州市已設(shè)立百億元房地產(chǎn)紓困基金；南寧市平穩(wěn)房地產(chǎn)基金首期規(guī)模為30億元；湖北省資產(chǎn)管理有限公司與浙商資產(chǎn)管理有限公司聯(lián)合設(shè)立50億元紓困基金，加大對(duì)湖北省不良資產(chǎn)的收購(gòu)、處置力度，服務(wù)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”。此外，杭州市、紹興市也計(jì)劃設(shè)立房地產(chǎn)紓困基金或穩(wěn)?；稹? 在王青看來(lái)，多地通過(guò)成立房地產(chǎn)紓困基金、投放專項(xiàng)貸款等方式，力爭(zhēng)撬動(dòng)多方資金確保爛尾樓盤復(fù)工、在建樓盤不出現(xiàn)爛尾風(fēng)險(xiǎn)，體現(xiàn)了各地政府部門防控房地產(chǎn)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的“底線思維”。未來(lái)，“保交樓”政策措施有可能進(jìn)一步升級(jí)加碼，預(yù)計(jì)各地也會(huì)根據(jù)自身特點(diǎn)，創(chuàng)新豐富政策工具箱，其中包括擴(kuò)大紓困基金規(guī)模、必要時(shí)設(shè)立代建代管機(jī)制等。 中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，今年決策層多次強(qiáng)調(diào)“保交樓”，預(yù)計(jì)后續(xù)各地對(duì)此的優(yōu)化舉措及配套資金將加快落實(shí)。只有“保交樓”才能穩(wěn)民生、穩(wěn)預(yù)期，只有“保交樓”如期推進(jìn)，樓市信心和預(yù)期才能好轉(zhuǎn)，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)才能進(jìn)一步穩(wěn)定恢復(fù)，從而對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)帶來(lái)正面影響。 對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，無(wú)論是從避免房地產(chǎn)壞賬問(wèn)題造成較大金融風(fēng)險(xiǎn)，還是從扭轉(zhuǎn)樓市下行趨勢(shì)角度來(lái)說(shuō)，預(yù)期的穩(wěn)定以及信心的恢復(fù)都是其中的關(guān)鍵。 對(duì)此，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，雖然購(gòu)房者信心的恢復(fù)需要一個(gè)過(guò)程，但隨著地方政府和房企的同步發(fā)力，特別是快速推進(jìn)實(shí)質(zhì)性復(fù)工，預(yù)計(jì)對(duì)市場(chǎng)信心的恢復(fù)效果將大于以往。
證券日?qǐng)?bào) 54 閱讀 2022-09-14 13:19
寒意未散，房地產(chǎn)行業(yè)分化加劇。 2022年上半年，房地產(chǎn)從業(yè)者的日子過(guò)得較為艱難。疫情反復(fù)、樓市下行、資金回籠慢，翹首以盼的“紅五月”未來(lái)，兩撥償債高峰卻至，“內(nèi)外交困”的行業(yè)格局下，上市房企交出了一份“分化加劇”的答卷。 剔除未能如期發(fā)布2022年中期業(yè)績(jī)的上市房企后，據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，在169家上市房企中，129家歸母凈利潤(rùn)同比下降，占比高達(dá)76.3%；按盈利與否區(qū)分，55家房企虧損，合計(jì)虧損額超過(guò)了595億元。 虧損榜首為富力地產(chǎn)，上半年虧損69.2億元；建業(yè)地產(chǎn)緊隨其后，交出了虧損56億元的成績(jī)單。同期，考出“盈轉(zhuǎn)虧”成績(jī)者亦不乏陽(yáng)光城等過(guò)去TOP15成員；頭部尖子生和國(guó)資房企亦難逃利潤(rùn)下滑窘境，好在其利潤(rùn)規(guī)模仍是行業(yè)佼佼者；而在盈利榜單中，中國(guó)海外發(fā)展、萬(wàn)科、保利發(fā)展、華潤(rùn)置地以及龍湖集團(tuán)為前五名。 “房地產(chǎn)行業(yè)上市公司毛利率水平整體已降至20%低點(diǎn)，凈利率水平逐漸向制造業(yè)靠攏，盈利規(guī)模受市場(chǎng)下行影響跌至近年低點(diǎn)，高投入高回報(bào)時(shí)代已經(jīng)結(jié)束?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入低利潤(rùn)時(shí)代，待行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清后，市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入復(fù)蘇周期，上市房企毛利率水平仍有可能回升。 降價(jià)、資產(chǎn)減值等 是房企盈利能力下降主因 出現(xiàn)在虧損名單中的房企多是已出險(xiǎn)或面臨償債危機(jī)的房企。 從樂(lè)居財(cái)經(jīng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，15家房企虧損額達(dá)到10億元以上，除富力地產(chǎn)與建業(yè)地產(chǎn)外，藍(lán)光發(fā)展、陽(yáng)光城、正榮地產(chǎn)等8家房企虧損額在20億元至50億元之間；從歸母凈利率變動(dòng)幅度來(lái)看，超七成房企同比下降，同比跌幅超過(guò)50%的房企高達(dá)84家。 樂(lè)居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年，在169家樣本房企中，有40家房企歸母凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)正向增長(zhǎng)，其中有一半房企的增幅沒(méi)有超過(guò)20%。同期，上市房企歸母凈利潤(rùn)TOP30的門檻，僅為11.49億元，去年則為20.3億元；TOP30平均歸母凈利為37.73億元，同比減少30.8%。 中國(guó)海外發(fā)展、萬(wàn)科、保利發(fā)展以及華潤(rùn)置地4家房企的歸母凈利潤(rùn)均超過(guò)百億元，分別為167.43億元、122.23億元、108.26億元以及106.03億元；15家房企凈利潤(rùn)超過(guò)20億元，其中，龍湖集團(tuán)緊隨四大“百億元凈利”房企之后，為74.8億元。 在民營(yíng)房企中，奉行長(zhǎng)期主義的龍湖集團(tuán)、在市場(chǎng)下行期逆市進(jìn)取的濱江集團(tuán)，歸母凈利率有所增長(zhǎng)；背靠國(guó)資的建發(fā)股份、京投發(fā)展等房企，盈利能力也呈現(xiàn)上行態(tài)勢(shì)，但增速也在10%以下。 值得關(guān)注的是，京能置業(yè)上半年轉(zhuǎn)盈為虧，歸母凈利潤(rùn)同比下滑16146.48%，創(chuàng)下跌幅之最。 因創(chuàng)立以來(lái)第一次出現(xiàn)虧損，在9月1日的2022年中期業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，建業(yè)地產(chǎn)董事會(huì)主席胡葆森向全體投資人致歉?！拔覀円恢痹谶M(jìn)行深刻的反思，從自身找原因，絕不怨天尤人，也拒絕‘躺平’。” 劉水表示，從2022年上半年影響當(dāng)期凈利潤(rùn)水平的因素來(lái)看，一是加大存貨、投資性物業(yè)、長(zhǎng)期股權(quán)投資等資產(chǎn)減值準(zhǔn)備計(jì)提力度；二是聯(lián)合營(yíng)項(xiàng)目收益減少；三是為應(yīng)對(duì)確?，F(xiàn)金流安全和調(diào)整投資布局，部分房企處置非核心資產(chǎn)，或形成虧損；四是受宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力大、疫情反復(fù)、居民收入預(yù)期轉(zhuǎn)弱導(dǎo)致購(gòu)買力轉(zhuǎn)弱等因素影響。 不過(guò)，東高科技高級(jí)投資顧問(wèn)畢然向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，在“保交樓”與“防風(fēng)險(xiǎn)”指導(dǎo)思想之下，房地產(chǎn)行業(yè)的底部是堅(jiān)實(shí)的，從近兩個(gè)季度表現(xiàn)來(lái)看，在最困難的時(shí)刻，行業(yè)的整體營(yíng)收、利潤(rùn)、費(fèi)用、現(xiàn)金流并未引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，而是逐步探底，“我們有理由相信復(fù)蘇周期會(huì)到來(lái)，促使市場(chǎng)再度回暖?！? 總體而言，頭部尖子生仍能保持利潤(rùn)總盤子增長(zhǎng)，但出險(xiǎn)房企則被甩在后面，虧損或許只是開(kāi)始。不難看出，在市場(chǎng)處在上下半場(chǎng)轉(zhuǎn)換期內(nèi)，上市房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)進(jìn)一步分化。那么，接下來(lái)具備哪種能力的房企能夠保持盈利能力上行呢？ 未來(lái)市場(chǎng)規(guī)模 仍超10萬(wàn)億元 盡管目前大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)都不容樂(lè)觀，但從《證券日?qǐng)?bào)》記者多方采訪和頭部標(biāo)桿房企管理層在2022年中期業(yè)績(jī)釋放出的信息可知，中長(zhǎng)期多數(shù)房企仍對(duì)市場(chǎng)抱有堅(jiān)定的信心。 對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展走勢(shì)的預(yù)判，龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼CEO陳序平向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“今年是低開(kāi)、筑底、向好的態(tài)勢(shì)，整體穩(wěn)中向好，全年房地產(chǎn)商品房成交規(guī)模比去年預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)30%左右的降幅，但我們還是覺(jué)得有信心。隨著一些項(xiàng)目的陸續(xù)加推，8月份非常有信心實(shí)現(xiàn)單月增速轉(zhuǎn)正。” “我們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)還是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，估計(jì)年銷售額維持在12萬(wàn)億元的水平，長(zhǎng)期還是看好這個(gè)行業(yè)，感覺(jué)綠城(中國(guó))未來(lái)還大有可為?！本G城中國(guó)董事會(huì)主席張亞?wèn)|向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，接下來(lái)“我們會(huì)更加看重營(yíng)收和利潤(rùn)的有質(zhì)增長(zhǎng)，未來(lái)還會(huì)保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)?！? 談及下半場(chǎng)市場(chǎng)格局演化趨勢(shì)，中國(guó)海外發(fā)展董事會(huì)主席顏建國(guó)提出了“三個(gè)分化”：一是市場(chǎng)分化，一、二線和強(qiáng)三線城市將是主戰(zhàn)場(chǎng)；二是行業(yè)分化，房企數(shù)量將大幅減少，行業(yè)集中度將顯著提升；三是企業(yè)分化，行業(yè)容錯(cuò)率下降，精準(zhǔn)管理能力強(qiáng)、產(chǎn)品與服務(wù)口碑好的企業(yè)才能在競(jìng)爭(zhēng)中勝出。
證券日?qǐng)?bào) 59 閱讀 2022-09-13 13:20
作為公積金政策優(yōu)化的重點(diǎn)，“一人買房全家?guī)汀边@一措施正被全國(guó)多個(gè)城市推廣。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)超24個(gè)城市推出該項(xiàng)措施，以三四線城市為主。 接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，“一人買房全家?guī)汀焙罄m(xù)有望擴(kuò)展至更多城市。與此同時(shí)，隨著近期高層多次表態(tài)“合理支持剛性和改善性住房需求”，短期內(nèi)“一城一策”有望繼續(xù)深化。 釋放需求 喚醒“睡眠資金” “一人買房全家?guī)汀保饕侵缸优?gòu)房可提取父母住房公積金賬戶余額，且父母可作為共同還款人參與還款。 例如，石家莊住房公積金管理中心9月6日發(fā)布消息稱，自今年10月1日起，使用住房公積金貸款購(gòu)買石家莊市行政區(qū)域內(nèi)自住住房的借款人，其父母可以申請(qǐng)作為共同還款人參與還款；職工配偶為房產(chǎn)共有人的，配偶父母也可以申請(qǐng)作為共同還款人參與還款。共同還款人最多為2人。共同還款人可以申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金賬戶余額。這意味著石家莊明確表態(tài)支持“一人買房全家?guī)汀薄? “該項(xiàng)措施靈活性強(qiáng)且利好首套剛需購(gòu)房者?！?8安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，由于多城已在該措施中嚴(yán)格限定了直系親屬范圍，強(qiáng)化了自住屬性，此舉有望進(jìn)一步促進(jìn)新市民與青年群體購(gòu)房。 中國(guó)銀行研究院研究員葉銀丹對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，這一措施主要通過(guò)全家?guī)偷男问絹?lái)降低個(gè)人購(gòu)房門檻和還款壓力，有助于釋放一部分剛性需求，但對(duì)于刺激改善性需求或者其他需求的作用預(yù)計(jì)相對(duì)有限。而除了可以更好地支持合理住房需求外，該措施還進(jìn)一步盤活了現(xiàn)存公積金賬戶中的資金，即可以喚醒“睡眠資金”，以此提高住房公積金使用效率，更好地發(fā)揮住房公積金減輕職工住房支出負(fù)擔(dān)的作用。 從年內(nèi)各地出臺(tái)的房地產(chǎn)支持政策來(lái)看，相較放松限購(gòu)等樓市調(diào)控內(nèi)容，住房公積金政策的調(diào)整優(yōu)化顯然更加多樣化，如提高公積金貸款額度和累積貸款額度，降低公積金貸款首付比例，支持公積金租房以及“一人買房全家?guī)汀钡取? 中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，住房公積金作為長(zhǎng)期住房專用儲(chǔ)蓄，使用范圍較為有限，僅能用于居民住房相關(guān)款項(xiàng)，對(duì)使用范圍及方式進(jìn)行優(yōu)化符合公眾預(yù)期；同時(shí)，住房公積金政策指向性較強(qiáng)，有利于直接為真正有購(gòu)房需求的居民提供支持，促進(jìn)住房需求釋放。本輪房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期后，住房公積金政策惠及的城市更多，因此也成為今年房地產(chǎn)領(lǐng)域出臺(tái)數(shù)量最多的調(diào)控政策類型。 用好政策工具箱 扭轉(zhuǎn)樓市預(yù)期 中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，8月份，地方累計(jì)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策75條。調(diào)控政策內(nèi)容覆蓋企業(yè)供給端和居民需求端，核心舉措包括降低房企土地競(jìng)買保證金、優(yōu)化限購(gòu)政策、發(fā)放購(gòu)房財(cái)稅補(bǔ)貼、上調(diào)住房公積金最高貸款額度、下調(diào)購(gòu)房最低首付比例等。 然而房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行趨勢(shì)仍未得到明顯緩解。據(jù)易居研究院發(fā)布的《百城新房成交報(bào)告》顯示，8月份，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅成交面積為2389萬(wàn)平方米，環(huán)比下降8%，同比下降32%。 “透過(guò)新建商品住宅單月成交面積同比增速數(shù)據(jù)也可以看出市場(chǎng)的壓力和變化。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，觀察去年6月份以來(lái)的新房成交同比增速數(shù)據(jù)，總體處于持續(xù)下降、降速先擴(kuò)大后收窄的態(tài)勢(shì)。尤其是今年4月份，新房成交同比增速更是出現(xiàn)了61%的較大降幅，雖然該指標(biāo)在5月份、6月份得到明顯改善，但是7月份、8月份降幅又有所擴(kuò)大，分別為33%和32%。這說(shuō)明樓市復(fù)蘇過(guò)程仍面臨不確定性，也意味著當(dāng)前刺激提振剛性和改善性住房需求依然迫切。 《證券日?qǐng)?bào)》記者梳理發(fā)現(xiàn)，自7月28日中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議明確提出“因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求”后，召開(kāi)的4次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議中，有3次會(huì)議均提及相關(guān)內(nèi)容。 其中，7月29日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“支持剛性和改善性住房需求”；8月24日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“允許地方‘一城一策’靈活運(yùn)用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求”；8月31日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)“支持剛性和改善性住房需求，地方要‘一城一策’用好政策工具箱，靈活運(yùn)用階段性信貸政策和保交樓專項(xiàng)借款”。 在陳文靜看來(lái)，隨著政策面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)頻繁釋放積極信號(hào)，短期內(nèi)各地“一城一策”力度有望加大，預(yù)計(jì)將繼續(xù)優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”政策，降低首付比例、降低房貸利率等。 東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，除了住房公積金政策的優(yōu)化調(diào)整外，后續(xù)“一城一策”政策可能還會(huì)實(shí)施包括放寬“商轉(zhuǎn)公”條件，鼓勵(lì)地方通過(guò)各種方式加大保交樓政策支持力度，以及進(jìn)一步改善當(dāng)?shù)胤科笕谫Y環(huán)境等措施。 在王青看來(lái)，未來(lái)扭轉(zhuǎn)樓市預(yù)期、推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回暖的關(guān)鍵仍是下調(diào)房貸利率。因此，預(yù)計(jì)年內(nèi)5年期以上LPR報(bào)價(jià)仍存進(jìn)一步下調(diào)空間。
證券日?qǐng)?bào) 42 閱讀 2022-09-12 20:38
河南省鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局將在9月8日下午召集已在鄭州市出現(xiàn)項(xiàng)目逾期交付和已售停工的開(kāi)發(fā)商開(kāi)“保交樓”吹風(fēng)會(huì)。 據(jù)已接到通知的房企人士對(duì)澎湃新聞表示，會(huì)議內(nèi)容主要包括“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的任務(wù)，確保全市停工樓盤全面復(fù)工。 對(duì)于網(wǎng)傳的《鄭州市“大干30天，確保全市停工樓盤全面復(fù)工”保交樓專項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案的通知》，有房企人士表示該文件屬實(shí)。該《通知》要求在10月6日前，實(shí)現(xiàn)鄭州全市所有停工問(wèn)題樓盤項(xiàng)目全面持續(xù)實(shí)質(zhì)性復(fù)工。文件由“鄭州市安置房建設(shè)和問(wèn)題樓盤攻堅(jiān)化解工作領(lǐng)導(dǎo)小組”在9月6日印發(fā)。 9月7日晚間，據(jù)大河報(bào)報(bào)道，該通知要求：要圍繞停工問(wèn)題樓盤項(xiàng)目不能按期交房、停工爛尾的原因，集中全部力量和有效資源攻堅(jiān)克難，全力化解停工問(wèn)題樓盤項(xiàng)目中存在的突出矛盾和主要問(wèn)題，以停工問(wèn)題樓盤項(xiàng)目全面持續(xù)實(shí)質(zhì)性復(fù)工作為化解研判的最終標(biāo)準(zhǔn)。 出險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)要切實(shí)承擔(dān)自救主體責(zé)任，千方百計(jì)承擔(dān)或配合“保交樓”任務(wù)，通過(guò)處置未開(kāi)發(fā)土地、在建項(xiàng)目和資產(chǎn)、公司股權(quán)等方式，多渠道籌集資金，加快資金回籠進(jìn)度，降低杠桿率，歸還挪用資金，回歸主業(yè)。 政府全力紓困。要用好保交樓專項(xiàng)借款，加強(qiáng)資金監(jiān)管，確保項(xiàng)目順利實(shí)施和資金使用安全，凡使用專項(xiàng)借款的房地產(chǎn)企業(yè)須將有效資產(chǎn)抵押給轄區(qū)平臺(tái)公司；各開(kāi)發(fā)區(qū)、區(qū)縣(市)要會(huì)同相關(guān)單位，積極爭(zhēng)取商業(yè)銀行資金，做好專項(xiàng)借款配套融資、紓困資金配套融資以及購(gòu)買公寓作為人才房的配套融資；各開(kāi)發(fā)區(qū)、區(qū)縣(市)要用好“4+1”模式，并積極動(dòng)員停エ問(wèn)題樓盤項(xiàng)目或開(kāi)發(fā)企業(yè)梳理提供更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，與紓困基金和并購(gòu)貸銀行做好對(duì)接。 做好破產(chǎn)重整。各開(kāi)發(fā)區(qū)、區(qū)縣(市)要本著應(yīng)破盡破的原則，成立破產(chǎn)清算協(xié)調(diào)專班，引進(jìn)破產(chǎn)重整投資人，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)盡快向法院申請(qǐng)破產(chǎn)，確保盡快完成資不抵債的樓盤項(xiàng)目處置；市區(qū)兩級(jí)法院要加大破產(chǎn)重整案件辦理進(jìn)度，利用府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制，積極配合屬地政府，采取短、平、快等辦法快速處置。 嚴(yán)肅追究責(zé)任。各開(kāi)發(fā)區(qū)、區(qū)縣(市)要組織審計(jì)、財(cái)政、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)等有關(guān)部門對(duì)停工逾期問(wèn)題樓盤原有預(yù)售資金使用情況進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)，制訂處置方案；對(duì)停工逾期問(wèn)題樓盤原有預(yù)售資金被挪用的，能夠追回的應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)追回；房地產(chǎn)企業(yè)控股股東、實(shí)際控制人對(duì)資金挪用負(fù)有責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)對(duì)損失承擔(dān)連帶責(zé)任；相關(guān)主管部門監(jiān)管不到位的，商業(yè)銀行對(duì)資金挪用有過(guò)錯(cuò)的，依法依規(guī)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；稅務(wù)部門要對(duì)不配合復(fù)工的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行偷漏稅核查。 領(lǐng)導(dǎo)分包，主官兜底。各開(kāi)發(fā)區(qū)、區(qū)縣(市)黨政主要領(lǐng)導(dǎo)要親自帶頭，親自分包1-2個(gè)重大停工問(wèn)題樓盤項(xiàng)目；對(duì)于其他較為復(fù)雜的停エ樓盤，明確分包領(lǐng)導(dǎo)后，屬地黨委政府主要領(lǐng)導(dǎo)要履行兜底責(zé)任。
澎湃新聞 47 閱讀 2022-09-12 20:32
8月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額5190.1億元，環(huán)比基本持平，同比下降32.9%，降幅略有收窄。 5190.1億元 近期，上市房企陸續(xù)披露2022年8月銷售簡(jiǎn)報(bào)，銷售情況進(jìn)一步分化。部分大中型房企8月銷售金額雖仍處于低位，但環(huán)比已有所好轉(zhuǎn)。 業(yè)內(nèi)人士表示，目前行業(yè)進(jìn)入“金九銀十”銷售旺季，隨著前期穩(wěn)樓市政策持續(xù)顯效，消費(fèi)者購(gòu)房預(yù)期有望好轉(zhuǎn)。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，提振銷售業(yè)績(jī)?nèi)詫⑹俏磥?lái)發(fā)力的重點(diǎn)。 部分房企銷售金額環(huán)比改善 有的房企8月銷售金額實(shí)現(xiàn)同比、環(huán)比增長(zhǎng)，前8個(gè)月累計(jì)簽約金額同比降幅進(jìn)一步收窄。 金地集團(tuán)披露的2022年8月銷售情況公告顯示，8月公司共實(shí)現(xiàn)簽約面積102.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.45%；實(shí)現(xiàn)簽約金額212.3億元，同比增長(zhǎng)11.56%。2022年1-8月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積595.8萬(wàn)平方米，同比下降38.22%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額1403.9億元，同比下降32.34%。 2022年7月，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)簽約面積74.1萬(wàn)平方米，同比下降39.16%；實(shí)現(xiàn)簽約金額185.5億元，同比下降27.63%。2022年1-7月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積493.3萬(wàn)平方米，同比下降43.61%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額1191.6億元，同比下降36.78%。 有的房企雖然8月銷售金額仍處于低位，但是相比7月已有所改善。 中南建設(shè)披露的8月經(jīng)營(yíng)情況公告顯示，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，2022年8月，中南建設(shè)共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額50.3億元，實(shí)現(xiàn)銷售面積46萬(wàn)平方米。2022年7月，公司共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額49.1億元，實(shí)現(xiàn)銷售面積46.4萬(wàn)平方米。 相比之下，一些頭部房企8月銷售金額環(huán)比有所下滑。 9月5日晚，碧桂園公告稱，2022年8月，集團(tuán)連同其合營(yíng)公司和聯(lián)營(yíng)公司共實(shí)現(xiàn)歸屬本公司股東權(quán)益的合同銷售金額約288.7億元，歸屬本公司股東權(quán)益的合同銷售建筑面積約為346萬(wàn)平方米。7月，集團(tuán)連同其合營(yíng)公司和聯(lián)營(yíng)公司共實(shí)現(xiàn)歸屬本公司股東權(quán)益的合同銷售金額約301.1億元，歸屬本公司股東權(quán)益的合同銷售建筑面積約為344萬(wàn)平方米。 2022年8月，融創(chuàng)中國(guó)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約107.5億元，實(shí)現(xiàn)合同銷售面積約80.6萬(wàn)平方米。2022年7月，融創(chuàng)中國(guó)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約110.3億元，實(shí)現(xiàn)合同銷售面積約88.4萬(wàn)平方米。 克而瑞研報(bào)顯示，8月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額5190.1億元，環(huán)比基本持平，同比下降32.9%，降幅略有收窄。8月，百?gòu)?qiáng)房企中近六成企業(yè)單月業(yè)績(jī)不及上半年的月均水平，但也有部分規(guī)模房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)較佳。 百?gòu)?qiáng)房企拿地規(guī)模降幅環(huán)比收窄 從拿地態(tài)度看，以萬(wàn)科為代表的部分頭部房企8月拿地金額環(huán)比有所下降。 萬(wàn)科A披露的2022年8月銷售及近期新增項(xiàng)目情況簡(jiǎn)報(bào)顯示，2022年7月銷售簡(jiǎn)報(bào)披露以來(lái)，公司新增加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目2個(gè)，分別位于蘇州和銀川，需支付權(quán)益地價(jià)17.56億元；新增1個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目，需支付權(quán)益價(jià)款2.32億元。而7月銷售及近期新增項(xiàng)目情況簡(jiǎn)報(bào)顯示，自6月銷售簡(jiǎn)報(bào)披露以來(lái)，公司新增加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目2個(gè)，需支付權(quán)益地價(jià)46.82億元；新增2個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目，需支付權(quán)益價(jià)款3.16億元。 中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1-8月，百?gòu)?qiáng)房企拿地總額達(dá)到8816億元，拿地規(guī)模同比下降53.3%，降幅比上月收窄2.3個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)三月維持收窄態(tài)勢(shì)。整體來(lái)看，保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、招商蛇口拿地金額居前。 投資機(jī)會(huì)有望增加 8月中下旬，多數(shù)城市公布了第三輪集中供地計(jì)劃。為了維持土地市場(chǎng)穩(wěn)定，多個(gè)城市供應(yīng)量較第二輪大幅提升，供地結(jié)構(gòu)也相對(duì)均衡。杭州、上海均小幅調(diào)整了土拍規(guī)則，意在吸引更多企業(yè)參與。隨著市場(chǎng)信心恢復(fù)帶動(dòng)銷售提升，疊加核心城市土拍規(guī)則改善，將給中小房企帶來(lái)更多投資機(jī)會(huì)。 易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前行業(yè)進(jìn)入“金九銀十”旺季，隨著前期穩(wěn)樓市政策持續(xù)顯效，消費(fèi)者購(gòu)房預(yù)期有望好轉(zhuǎn)，房企推盤策略也將陸續(xù)調(diào)整。行業(yè)逐步進(jìn)入房屋銷售提振的關(guān)鍵時(shí)期，交易環(huán)境有望進(jìn)一步改善。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，提振銷售業(yè)績(jī)?nèi)詫⑹俏磥?lái)發(fā)力的重點(diǎn)。 從房企表態(tài)看，不少房企看好下半年行情。 萬(wàn)科總裁祝九勝在中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，相信公司下半年銷售業(yè)績(jī)會(huì)比上半年好。萬(wàn)科今年銷售專項(xiàng)行動(dòng)有四個(gè)方面的動(dòng)作：一是提升傭金結(jié)算速度；二是調(diào)整銷售激勵(lì)政策；三是整合自身銷售力量；四是銷售能力短期培訓(xùn)和提升。自開(kāi)始部署專項(xiàng)行動(dòng)以來(lái)，公司圍繞去化庫(kù)存、加快回款已取得一定成效。
中國(guó)證券報(bào) 26 閱讀 2022-09-12 20:16
受個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露、個(gè)別樓盤按揭斷供影響，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)備受社會(huì)各界關(guān)注。多位商業(yè)銀行負(fù)責(zé)人表示，市場(chǎng)對(duì)此不必恐慌，房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸資產(chǎn)質(zhì)量總體平穩(wěn)可控。接下來(lái)，要著重平衡好穩(wěn)融資與防風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系，既要保障房地產(chǎn)合理融資需求、支持剛性和改善性住房需求，也要提升風(fēng)險(xiǎn)管理的精細(xì)化水平，嚴(yán)把增量風(fēng)險(xiǎn)入口關(guān)，穩(wěn)妥化解存量風(fēng)險(xiǎn)，尤其要確保“保交樓、穩(wěn)民生”工作有序推進(jìn)。 房企貸款不良率有所上升 今年上半年，個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露，所涉及的樓盤開(kāi)發(fā)項(xiàng)目延期交付，導(dǎo)致個(gè)別購(gòu)房者停止償還個(gè)人住房貸款。受此影響，上半年商品房銷售面積同比下降22.2%，商品房銷售額下降28.9%。 “房企存量貸款的資產(chǎn)質(zhì)量確實(shí)承受一定壓力?！敝袊?guó)農(nóng)業(yè)銀行副行長(zhǎng)張旭光介紹，截至6月末，農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額335億元，較上年末上升53億元，不良貸款率3.97%，較上年末上升0.58個(gè)百分點(diǎn)。建設(shè)銀行數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月末，該行房地產(chǎn)業(yè)不良率2.98%，較上年末上升1.13個(gè)百分點(diǎn)。 盡管房企貸款的不良率有所上升，但風(fēng)險(xiǎn)可控?！安涣悸噬仙脑?，主要是前期少數(shù)擴(kuò)張較快、負(fù)債水平高的房企持續(xù)暴露風(fēng)險(xiǎn)，但要看到，其風(fēng)險(xiǎn)暴露目前已較為充分?！睆埿窆庹f(shuō)。此外，由于監(jiān)管部門已建立“房地產(chǎn)貸款集中度管理制度”，各銀行的房地產(chǎn)貸款余額占比、個(gè)人住房貸款余額占比并不高?！霸趯?duì)公房地產(chǎn)方面，郵儲(chǔ)銀行的表內(nèi)外業(yè)務(wù)規(guī)模均較小?！敝袊?guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行副行長(zhǎng)姚紅表示。 個(gè)人住房貸款的資產(chǎn)質(zhì)量則保持平穩(wěn)，受個(gè)別樓盤按揭斷供的影響較小?！敖刂?月末，工商銀行個(gè)人住房貸款不良率為0.31%。”中國(guó)工商銀行副行長(zhǎng)王景武表示。建設(shè)銀行副行長(zhǎng)李運(yùn)表示，該行涉及停貸斷供的個(gè)人住房貸款逾期金額占全部個(gè)人住房貸款余額的0.018%，風(fēng)險(xiǎn)整體可控。 穩(wěn)融資防風(fēng)險(xiǎn)兩手抓 房地產(chǎn)融資不能因噎廢食。多位業(yè)內(nèi)人士表示，要穩(wěn)融資、防風(fēng)險(xiǎn)兩手抓，平衡好兩方面關(guān)系，統(tǒng)籌發(fā)展與安全。 穩(wěn)融資，要保障房地產(chǎn)合理融資需求?！爸袊?guó)銀行將繼續(xù)支持房企的合理融資需求，有序安排房地產(chǎn)貸款投放，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。”中國(guó)銀行風(fēng)險(xiǎn)總監(jiān)劉堅(jiān)東說(shuō)，持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)，優(yōu)先支持保障性租賃住房、普通住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 穩(wěn)融資，還要支持剛性和改善性住房需求。“農(nóng)業(yè)銀行將進(jìn)一步加大個(gè)人住房貸款的投放力度?！鞭r(nóng)業(yè)銀行副行長(zhǎng)林立說(shuō)，一是主動(dòng)對(duì)接頭部企業(yè)、優(yōu)質(zhì)二手房中介，從源頭拓展業(yè)務(wù)儲(chǔ)備；二是開(kāi)展產(chǎn)品創(chuàng)新，重點(diǎn)研發(fā)“新市民貸”系列產(chǎn)品，提高差別化金融服務(wù)能力；三是優(yōu)化信貸業(yè)務(wù)流程，如簡(jiǎn)化申報(bào)資料、優(yōu)化自動(dòng)審批規(guī)則等。“今年上半年，農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房貸款共投放4138億元，凈增1025億元?！绷至⒄f(shuō)。 防風(fēng)險(xiǎn)，要嚴(yán)把“增量風(fēng)險(xiǎn)”關(guān)口。一方面，要提高精準(zhǔn)防控能力?！耙行^(qū)分具體項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，不能搞一刀切?！睆埿窆獗硎尽Ａ硪环矫?，要提高全流程風(fēng)險(xiǎn)防控能力?！俺浞掷弥悄茱L(fēng)控工具，持續(xù)做好房企監(jiān)測(cè)預(yù)警?！苯ㄔO(shè)銀行首席風(fēng)險(xiǎn)官程遠(yuǎn)國(guó)說(shuō)。 防風(fēng)險(xiǎn)，還要做好“存量風(fēng)險(xiǎn)”的化解，尤其要穩(wěn)妥推進(jìn)困難房企的風(fēng)險(xiǎn)化解。去年12月份，監(jiān)管部門印發(fā)通知，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)以市場(chǎng)化方式支持風(fēng)險(xiǎn)化解、行業(yè)出清。記者從多家商業(yè)銀行獲悉，相關(guān)工作正在穩(wěn)步推進(jìn)。 有序推進(jìn)“保交樓、穩(wěn)民生” 在化解存量風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)程中，“保交樓、穩(wěn)民生”工作至關(guān)重要。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行等部門近期出臺(tái)措施，完善政策工具箱，通過(guò)政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。近日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活運(yùn)用階段性信貸政策和保交樓專項(xiàng)借款。 目前，保交樓工作正有序推進(jìn)，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)逐步得到化解。“我們對(duì)存在保交樓風(fēng)險(xiǎn)的樓盤進(jìn)行了梳理，已有746個(gè)項(xiàng)目納入地方政府保交樓管理范圍，60個(gè)項(xiàng)目達(dá)到交付條件、正在陸續(xù)辦理交付手續(xù)。”林立說(shuō)。 受益于政策支持、各方努力，市場(chǎng)預(yù)期趨于穩(wěn)定，個(gè)人住房貸款需求正逐步恢復(fù)?！皬慕ㄔO(shè)銀行的情況看，今年四五月份，受房企流動(dòng)性壓力加大、疫情散發(fā)影響，個(gè)人住房貸款的需求端承壓?！崩钸\(yùn)表示，但在6月份，該行個(gè)人住房貸款的受理量、投放量明顯回升，環(huán)比分別增長(zhǎng)54%、49%，日均受理量接近30億元，達(dá)到了上半年的相對(duì)高點(diǎn)。 “可以預(yù)判，這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的集中釋放正在接近尾聲?！苯煌ㄣy行副行長(zhǎng)周萬(wàn)阜表示，接下來(lái)，該行將在當(dāng)?shù)卣目傮w安排框架下，遵循監(jiān)管部門的指導(dǎo)意見(jiàn)，積極推進(jìn)“保交樓、穩(wěn)民生”工作，依法依規(guī)做好相關(guān)金融服務(wù)，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。 在各層面政策的推動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)的需求端、供給端將持續(xù)積累積極因素。中國(guó)民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬認(rèn)為：“5年期以上LPR下降15個(gè)基點(diǎn)，有助于扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期、促進(jìn)樓市回暖和消費(fèi)回升?！?
中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng) 25 閱讀 2022-09-12 20:09
近期，多家房企召開(kāi)了2022年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，證券時(shí)報(bào)記者對(duì)房企高管關(guān)于市場(chǎng)形勢(shì)、投資策略、收并購(gòu)等熱點(diǎn)問(wèn)題的回應(yīng)進(jìn)行了梳理。 多位房企高管認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)筑底，市場(chǎng)信心逐步恢復(fù)，雖然短期市場(chǎng)依然承壓，但對(duì)中長(zhǎng)期市場(chǎng)向好有信心。 談市場(chǎng)：短期承壓 中長(zhǎng)期向好 在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)和未來(lái)市場(chǎng)預(yù)判是必問(wèn)的問(wèn)題，可見(jiàn)其受關(guān)注程度。 龍頭房企萬(wàn)科在兩個(gè)月前就喊出“短期市場(chǎng)已經(jīng)筑底，但恢復(fù)是緩慢溫和的過(guò)程”的判斷。在這次中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，萬(wàn)科董事局主席郁亮仍然堅(jiān)持這個(gè)觀點(diǎn)。他還表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的三大調(diào)控目標(biāo)，前兩個(gè)基本已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了，穩(wěn)預(yù)期出現(xiàn)了比較大的挑戰(zhàn)，需要重建市場(chǎng)信心。 碧桂園集團(tuán)總裁莫斌也認(rèn)為，去年6月份市場(chǎng)下行到今天，已經(jīng)進(jìn)入了底部，而且是在底部盤整的時(shí)候，現(xiàn)在最重要的就是市場(chǎng)信心的恢復(fù)。他認(rèn)為明年6月份市場(chǎng)應(yīng)該恢復(fù)到健康發(fā)展的階段。 中海地產(chǎn)董事局主席顏建國(guó)和華潤(rùn)置地副主席兼首席運(yùn)營(yíng)官?gòu)埓鬄榫J(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)短期來(lái)看依然是承壓的，不過(guò)中長(zhǎng)期市場(chǎng)是向好的。 顏建國(guó)認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求包括數(shù)億新市民的需求，包括中心城市的聚集效應(yīng)與改善型需求，房屋折舊與新造的動(dòng)態(tài)平衡。中國(guó)人口基數(shù)大、市場(chǎng)存量巨大，很多房子到了一定年限，需要改造新造，如果每年置換2%，都是一個(gè)規(guī)模巨大的量，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)還是一個(gè)很龐大的行業(yè)，是一個(gè)可以長(zhǎng)期堅(jiān)持的行業(yè)。從美國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷程可以看到，房地產(chǎn)發(fā)展高峰后會(huì)下降，但是下降沒(méi)有那么快，仍舊維持很龐大的量。 “當(dāng)前的市場(chǎng)處于上下半場(chǎng)的轉(zhuǎn)換期，轉(zhuǎn)換期需要一段時(shí)間，包括行業(yè)出清，過(guò)程相當(dāng)復(fù)雜，也是比較慘烈的。行業(yè)重整完了，進(jìn)入下半場(chǎng)，市場(chǎng)里的玩家、行業(yè)利潤(rùn)率都會(huì)進(jìn)入一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定階段，進(jìn)入另外一個(gè)平衡。經(jīng)過(guò)轉(zhuǎn)換期以后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展韌勁、中國(guó)人口城市化率還在進(jìn)一步上升，中心城市進(jìn)一步聚集等，這些要素會(huì)進(jìn)一步發(fā)揮作用。所以，對(duì)于中長(zhǎng)期市場(chǎng)，我們是樂(lè)觀的，有信心的。”顏建國(guó)說(shuō)。 談投資：量入為出 現(xiàn)金流第一 上半年，行業(yè)經(jīng)歷深度調(diào)整，不少房企調(diào)整了投資策略，拿地金額大幅減少。對(duì)于下半年投資計(jì)劃，多位房企高管表示，將堅(jiān)持量入為出、現(xiàn)金流第一的原則。 “我們從去年下半年開(kāi)始就調(diào)整了投資策略和投資的強(qiáng)度，在布局上向著確定性的市場(chǎng)，即人口流入、市場(chǎng)能級(jí)較高、市場(chǎng)厚度較厚的方向調(diào)節(jié)?！北坦饒@常務(wù)副總裁程光煜說(shuō)，這是一個(gè)總的策略方向，下半年公司會(huì)根據(jù)現(xiàn)金情況，在保障公司經(jīng)營(yíng)和生產(chǎn)安全的前提下，有富余資金會(huì)拿來(lái)投資；同時(shí)也會(huì)根據(jù)機(jī)會(huì)出現(xiàn)的情況和能否把握這些機(jī)會(huì)來(lái)投資。 萬(wàn)科上半年也減少了拿地，對(duì)此，萬(wàn)科執(zhí)行副總裁劉肖表示，萬(wàn)科長(zhǎng)期以來(lái)堅(jiān)持量入為出，堅(jiān)持倉(cāng)位的合理，在此基礎(chǔ)上還要增加一條投資原則，即“要獲得特別好的項(xiàng)目”。在過(guò)往，萬(wàn)科曾由于部分項(xiàng)目投資失誤，追高冒進(jìn)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)盈利水平下降。他解釋，“特別好的項(xiàng)目”首先要求片區(qū)市場(chǎng)比較好，這是最重要的標(biāo)準(zhǔn)；其次要有把握為客戶提供好產(chǎn)品、好服務(wù)；第三，財(cái)務(wù)指標(biāo)、經(jīng)營(yíng)指標(biāo)、效率指標(biāo)，尤其凈利潤(rùn)、ROI(投資回報(bào)率)指標(biāo)要比較出色?！白龊猛顿Y，是提高毛利的重要因素?！彼f(shuō)。 華潤(rùn)置地首席戰(zhàn)略官謝驥也表示，公司一貫堅(jiān)持穩(wěn)健投資策略，堅(jiān)持量入為出、現(xiàn)金流第一的原則，根據(jù)現(xiàn)金流情況安排投資結(jié)構(gòu)。 美的置業(yè)執(zhí)行董事兼副總裁王全輝則表示，下半年在投資方面會(huì)更多考慮現(xiàn)有手上的土地資源以及合作項(xiàng)目的安全問(wèn)題，在新增土地上投入精力會(huì)比較少，在合作項(xiàng)目會(huì)投入比較大，確保合作項(xiàng)目的安全、按時(shí)交付。 談并購(gòu)：廣泛接觸 慎重做決策 在行業(yè)出清階段，不少房企希望通過(guò)出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)回籠資金，項(xiàng)目收并購(gòu)受到監(jiān)管部門的支持，多家金融資產(chǎn)管理公司(AMC)也加入紓困房企之列。對(duì)于收并購(gòu)計(jì)劃，多位高管表示，會(huì)廣泛接觸收并購(gòu)機(jī)會(huì)，同時(shí)嚴(yán)謹(jǐn)慎重做預(yù)判和決策。 程光煜表示，今年上半年，碧桂園已經(jīng)跟39家企業(yè)進(jìn)行了收并購(gòu)，其中有一些是未出險(xiǎn)的企業(yè)，也有相當(dāng)數(shù)量是出險(xiǎn)企業(yè)，進(jìn)行歸編分家安排后，已經(jīng)完成了63個(gè)項(xiàng)目工作，涉及金額大概35億元。“目前我們對(duì)這類企業(yè)總體上比較多的做法，主要是在內(nèi)部已經(jīng)合作的項(xiàng)目降低風(fēng)險(xiǎn)，提升資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率?！彼f(shuō)，當(dāng)然也不排除跟央企和AMC公司合作，進(jìn)行一些有益的收并購(gòu)，但是這部分多數(shù)還在洽談階段，真正實(shí)質(zhì)落地的項(xiàng)目有限。 對(duì)于并購(gòu)，顏建國(guó)表示，好項(xiàng)目是唯一的標(biāo)準(zhǔn)。中海仍然堅(jiān)持選擇主流城市、主流地段，堅(jiān)守投資回報(bào)刻度。對(duì)符合投資標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，都會(huì)深入研究，全力抓住機(jī)會(huì)。 “當(dāng)前市場(chǎng)下，并購(gòu)的機(jī)會(huì)不少，同行有些在賣資產(chǎn)，有些賣股權(quán)，我們都有大量接觸，上半年也完成了幾單項(xiàng)目并購(gòu)，并購(gòu)金額超過(guò)100億元。未來(lái)幾個(gè)月，我們會(huì)保持積極姿態(tài)，全面撒網(wǎng)，希望有更好項(xiàng)目能夠進(jìn)來(lái)。當(dāng)然這取決于整體市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)，我們?nèi)詫?jiān)持以收定支、以銷定投，在確保企業(yè)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的前提下進(jìn)行并購(gòu)?fù)顿Y?！鳖伣▏?guó)說(shuō)。 瑞安房地產(chǎn)行政總裁王穎則表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)在整體調(diào)整過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)很多收并購(gòu)的機(jī)會(huì)，瑞安對(duì)于這類機(jī)會(huì)是保持積極謹(jǐn)慎的態(tài)度，收并購(gòu)首先會(huì)去考慮它的項(xiàng)目類型是不是跟瑞安的發(fā)展區(qū)域及發(fā)展類型相對(duì)比較匹配，是不是能夠符合公司的投資標(biāo)準(zhǔn)，在符合投資標(biāo)準(zhǔn)情況下會(huì)積極考慮這樣的項(xiàng)目。
證券時(shí)報(bào) 67 閱讀 2022-09-07 12:44
“金九銀十”已經(jīng)來(lái)臨，房企也加緊布局。 今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售端未有明顯的好轉(zhuǎn)，整體來(lái)看，經(jīng)歷6月的小幅回暖之后，7、8月的市場(chǎng)出現(xiàn)回落。進(jìn)入9月，值此傳統(tǒng)的銷售旺季，“造節(jié)”送優(yōu)惠、線上賣房、舉辦藝術(shù)展獲客等成為房企發(fā)力銷售的方式。 不過(guò)，對(duì)于“金九銀十”，也有一些房企并未有明顯的動(dòng)作，而是將主要精力放在債務(wù)重組等方面。 過(guò)去兩年，房地產(chǎn)行業(yè)均未迎來(lái)真正的“金九銀十”旺季，今年，市場(chǎng)又將如何？ 寒冷市場(chǎng)下的分化 過(guò)去的8月，房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交依舊未能擺脫“寒冷”之勢(shì)?？硕鸢l(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月，TOP100房企的銷售操盤金額環(huán)比基本持平，同比降幅為30.9%，同比降幅較7月略有收窄；不過(guò)，累計(jì)前8個(gè)月來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企的同比降幅仍保持在47.4%的較高水平。 不過(guò)，“寒冷”的市場(chǎng)中，也有房企表現(xiàn)不錯(cuò)，市場(chǎng)呈現(xiàn)分化的特點(diǎn)。 9月5日晚間，金地集團(tuán)發(fā)布公告顯示，8月，金地集團(tuán)單月實(shí)現(xiàn)簽約面積102.4萬(wàn)平方米，同比及環(huán)比分別上升14.45%、38.2%；單月銷售金額212.3億元，同比上升11.56%，環(huán)比增長(zhǎng)14.5%。 除了金地，保利、中海、金茂、濱江、建發(fā)房產(chǎn)、綠地控股、龍湖的銷售成績(jī)也出現(xiàn)較大幅度的回升。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，8月，上述房企的全口徑銷售金額環(huán)比分別上漲26.6%、39.3%、57.4%、16%、56.8%、26.6%、22.7%。 不過(guò)，多數(shù)房企的銷售同比仍處于較大的下降態(tài)勢(shì)。8月末的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮表示，當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)的三大調(diào)控目標(biāo)——穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，前兩個(gè)目標(biāo)基本已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，穩(wěn)預(yù)期則出現(xiàn)了比較大的挑戰(zhàn)，穩(wěn)預(yù)期即是“信心”的問(wèn)題。 備戰(zhàn)“金九銀十” 在市場(chǎng)信心急需重建的當(dāng)下，房企迎來(lái)了“金九銀十”的促銷節(jié)點(diǎn)，那么，今年“金九銀十”會(huì)呈現(xiàn)什么特點(diǎn)？眾房企有哪些促進(jìn)銷售的安排和計(jì)劃，銷售業(yè)績(jī)會(huì)在上一臺(tái)階嗎？ 從以往的情況來(lái)看，房企會(huì)通過(guò)一些優(yōu)惠策略來(lái)吸引購(gòu)房者，今年也不例外。中海地產(chǎn)方面對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，公司營(yíng)銷線會(huì)做一場(chǎng)9.9購(gòu)房節(jié)，全國(guó)范圍聯(lián)動(dòng)，主要內(nèi)容與去年相似，涉及相關(guān)購(gòu)房福利，優(yōu)惠房源，家電贈(zèng)禮等。 也有房企發(fā)力線上營(yíng)銷。招商蛇口相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，一直都對(duì)項(xiàng)目所在城市的市場(chǎng)趨勢(shì)、所處板塊的庫(kù)存等進(jìn)行動(dòng)態(tài)研究，結(jié)合項(xiàng)目流速、資金情況，制訂“一項(xiàng)目一策略”的分級(jí)定價(jià)政策。針對(duì)不同項(xiàng)目，接下來(lái)招商蛇口也會(huì)在其官方線上售樓處“招商好房”小程序會(huì)推出有吸引力的優(yōu)惠折扣。 實(shí)際上，從去年下半年以來(lái)，房企就開(kāi)始想辦法抓回款促銷售，在此期間，“以價(jià)換量”是最常見(jiàn)的方式。 根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)的房企銷售數(shù)據(jù)，第一財(cái)經(jīng)計(jì)算發(fā)現(xiàn)，2022年上半年，銷售額排名前20的房企中，有12家的銷售均價(jià)都出現(xiàn)了不同程度的下跌，另外8家的銷售均價(jià)上漲，銷售價(jià)格降低的房企多于上漲的房企。 具體來(lái)看，銷售均價(jià)下跌的12家房企包括碧桂園、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、綠城中國(guó)、融創(chuàng)中國(guó)、龍湖集團(tuán)、綠地控股、新城控股、旭輝集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、金科集團(tuán)、世茂集團(tuán)。銷售均價(jià)上漲的8家房企包括萬(wàn)科、華潤(rùn)置地、招商蛇口、金地集團(tuán)、中國(guó)金茂、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、遠(yuǎn)洋集團(tuán)。 降價(jià)幅度超過(guò)10%的房企有四家，分別是碧桂園下跌15.6%，綠城中國(guó)下跌10.2%，綠地控股下跌11.7%，金科集團(tuán)跌幅最大，為21.9%。金科地產(chǎn)在業(yè)績(jī)預(yù)告中表示，行業(yè)銷售整體大幅下挫，公司為刺激銷售回款，采取降價(jià)促銷及專項(xiàng)去庫(kù)存等措施，導(dǎo)致毛利率降低、銷售費(fèi)用增加。 值得注意的是，2022年上半年降幅度較大的碧桂園和金科集團(tuán)，銷售均價(jià)分別為8127元/平、7781元/平，都低于1萬(wàn)元/平。反觀銷售均價(jià)上漲的8家房企，銷售均價(jià)都大于1.6萬(wàn)元/平。 金地集團(tuán)公告顯示，下半公司可售貨值比較充足，公司將圍繞“銷售提速，回款為先，壓實(shí)責(zé)任，抓細(xì)抓實(shí)”的經(jīng)營(yíng)主題，堅(jiān)定經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷動(dòng)作，精準(zhǔn)把握客戶需求和變化，以創(chuàng)新方式堅(jiān)決執(zhí)行操盤動(dòng)作，提高銷售去化水平。 金地集團(tuán)表示，“以價(jià)換量”是企業(yè)促進(jìn)庫(kù)存消化、保障自身現(xiàn)金流平衡的有效舉措之一。金地一直堅(jiān)持隨行就市的量?jī)r(jià)經(jīng)營(yíng)策略，根據(jù)市場(chǎng)變化靈活調(diào)整。2022年上半年金地集團(tuán)的銷售均價(jià)較2021年進(jìn)一步提升至24000元/平方米?！拔磥?lái)如果有合適的階段性窗口期，我們也會(huì)通過(guò)靈活的定價(jià)策略迅速實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)，將資金從項(xiàng)目上置換出來(lái)，補(bǔ)充更優(yōu)質(zhì)的貨源?！? 另外，也有房企想要通過(guò)在銷售項(xiàng)目上舉辦活動(dòng)和藝術(shù)展覽來(lái)吸引顧客?；幽陮?duì)記者表示，傳統(tǒng)的地產(chǎn)營(yíng)銷把很多錢花在銷售殺客上，最近一年以來(lái)，花樣年在銷售投入上逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐钥蛻魹槌霭l(fā)點(diǎn)，主要行動(dòng)包括對(duì)展示區(qū)進(jìn)行煥新，增加公共區(qū)域功能，在項(xiàng)目樣板房舉辦小型展，讓客戶體驗(yàn)更美好、更豐富、更藝術(shù)。 花樣年還對(duì)記者表示，現(xiàn)在的市場(chǎng)不是簡(jiǎn)單的客戶信心問(wèn)題，而是客戶對(duì)行業(yè)失去了期待和信任，花樣年希望與行業(yè)、城市、客戶一起創(chuàng)造更多可能性，讓客戶恢復(fù)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的期待和信任。 第一財(cái)經(jīng)了解到，也有房企并未對(duì)“金九銀十”做過(guò)多的準(zhǔn)備。一出險(xiǎn)房企對(duì)記者表示，“金九銀十”期間，公司沒(méi)有特別的營(yíng)銷計(jì)劃，“正常銷售”。另一名出險(xiǎn)房企人士對(duì)也表示，現(xiàn)在是公司海外債務(wù)展期的關(guān)鍵博弈時(shí)刻，涉及公司國(guó)內(nèi)外的傳播都很謹(jǐn)慎，關(guān)于銷售的情況也不太方對(duì)外透露。 “金九”缺席將是大概率事件？ 值得注意的是，傳統(tǒng)“金九”已連續(xù)兩年缺席?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2020年9月，百城成交面積降至4859萬(wàn)平方米，環(huán)比下降2%，同比漲幅收窄至7%。2021年9月，百城成交持續(xù)下滑至3378萬(wàn)平方米，環(huán)比下降7%，同比跌幅擴(kuò)至30%。 房企發(fā)力“金九銀十”的營(yíng)銷，預(yù)計(jì)會(huì)有怎樣的效果？ 克而瑞研究中心表示，展望9月，房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊難言樂(lè)觀，“金九”缺席將是大概率事件，即便供應(yīng)放量增長(zhǎng)，成交也難顯著反彈。一方面，行業(yè)大周期拐點(diǎn)真正到來(lái)，隨著市場(chǎng)下行趨勢(shì)不斷強(qiáng)化，傳統(tǒng)銷售旺季也難出現(xiàn)大幅上漲行情。另一方面，穩(wěn)地產(chǎn)政策威力尚未顯現(xiàn)，疊加市場(chǎng)信心不穩(wěn)，較難扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)下行預(yù)期。 不過(guò)，克而瑞也表示，城市將繼續(xù)分化。北京、合肥等市場(chǎng)更具彈性，隨著供應(yīng)放量，成交有望明顯反彈；廣州、南京等市場(chǎng)或?qū)⒊掷m(xù)修復(fù)但區(qū)域分化加劇，主城區(qū)需求堅(jiān)挺，遠(yuǎn)郊區(qū)域去化仍困難；重慶、青島等市場(chǎng)或?qū)⒆叱龉鹊祝山挥型谆厣?；南寧、長(zhǎng)春及多數(shù)三四線市場(chǎng)持續(xù)承壓，成交或?qū)⒊掷m(xù)低位運(yùn)行，部分城市價(jià)格戰(zhàn)或?qū)⒂蛹ち摇? 不過(guò)，也有觀點(diǎn)對(duì)未來(lái)的預(yù)期持樂(lè)觀態(tài)度。中期業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖集團(tuán)首席執(zhí)行官陳序平表示，6月起，市場(chǎng)出現(xiàn)了持續(xù)筑底并反彈的跡象，預(yù)判今年是低開(kāi)-觸底-向好的態(tài)勢(shì)，全年的房地產(chǎn)成交規(guī)模同比去年預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)30%左右的降幅，但整體市場(chǎng)往向好的方向走。 另外，除了房企發(fā)力銷售端，也有觀點(diǎn)認(rèn)為，政策端也應(yīng)進(jìn)一步發(fā)力。中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師孟新增表示，9月房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)情緒的修復(fù)、宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定恢復(fù)等均較為關(guān)鍵，在傳統(tǒng)“金九”到來(lái)之際，各項(xiàng)穩(wěn)市場(chǎng)的舉措積極出臺(tái)和落地，有利于購(gòu)房者置業(yè)意愿和市場(chǎng)信心好轉(zhuǎn)，有利于9月市場(chǎng)活躍度提升，特別是熱點(diǎn)一二線城市。
第一財(cái)經(jīng) 105 閱讀 2022-09-07 12:43
“人民對(duì)美好生活的向往，就是我們的奮斗目標(biāo)”。因此，只是為了滿足人們“剛性和改善性住房需求”，房地產(chǎn)行業(yè)就還應(yīng)該有一個(gè)美好的未來(lái)。 在當(dāng)下穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤的一攬子政策行動(dòng)中，穩(wěn)房地產(chǎn)行業(yè)，成為了一個(gè)焦點(diǎn)所在。 8月24日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出允許地方“一城一策”運(yùn)用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求；一周之后的8月31日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議又提出支持剛性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活運(yùn)用階段性信貸政策和保交樓專項(xiàng)借款。 如果人民對(duì)美好生活的向往，很重要一點(diǎn)體現(xiàn)在住有所居，那么“一城一策”就不只是短期穩(wěn)增長(zhǎng)的政策，更是長(zhǎng)期新發(fā)展的要求。 保交樓，是底線，是最起碼的要求。支持剛性和改善性住房需求，是長(zhǎng)線，是穩(wěn)住購(gòu)房者的預(yù)期，也是穩(wěn)住建房者的預(yù)期，才是最長(zhǎng)遠(yuǎn)的打算，住有所居，才是房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)。 這種從短期到長(zhǎng)期的變化，可以帶來(lái)一些全新的視角。 第一個(gè)視角，是舍棄。 支持剛性和改善性住房需求，就是堅(jiān)持“房住不炒”，兩者一體兩面。放棄炒房思維，是對(duì)購(gòu)房者說(shuō)的，也是對(duì)開(kāi)發(fā)商說(shuō)的。一個(gè)良性的未來(lái)，就得放棄高房?jī)r(jià)、快增長(zhǎng)的模式。 買房的人，之所以買房，是為了提升生活品質(zhì)，而不是為了投機(jī)，為了買房之后期待房?jī)r(jià)暴漲脫手獲利；建房的人，也不能再是野蠻生長(zhǎng)，不能毫無(wú)忌憚加杠桿瘋狂拿地，放棄房子建好了就有人搶、不愁賣的思維。反之，應(yīng)該是保持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)杠桿和現(xiàn)金流，精挑細(xì)選拿地建房，滿足那些剛需和改善性住房的需求。 對(duì)于執(zhí)行“一城一策”的地方政府而言，是放棄不適當(dāng)?shù)摹巴恋刎?cái)政”思維，一方面，通過(guò)不同地區(qū)的不同比較優(yōu)勢(shì)，制定適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)業(yè)政策，通過(guò)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)；另一方面，是向城市建設(shè)者，尤其是中低收入人群，提供穩(wěn)定可靠的公租房、保障性住房。 第二個(gè)視角，是發(fā)展。 房地產(chǎn)業(yè)還有美好的未來(lái)，還是未來(lái)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)仍然還有最強(qiáng)的帶動(dòng)力。住有所居，“房住不炒”，一個(gè)城市有一種需求，一個(gè)城市就得一種政策，未來(lái)對(duì)更大、更好的房子的需求是結(jié)構(gòu)性的，未來(lái)批土地、建房子，也應(yīng)該是結(jié)構(gòu)性的。 大家都買不起的東西，還是因?yàn)閿?shù)量不夠，但跟以前不一樣的是，房子的需求是結(jié)構(gòu)性的，開(kāi)發(fā)商要精打細(xì)算，在什么城市、什么地段、有什么人、有什么不一樣的需求，政策制定者要根據(jù)本地的結(jié)構(gòu)化需求，制定合理的供地政策和供地?cái)?shù)量，制定個(gè)性化的購(gòu)房和貸款政策。 在一線城市，房子的需求更大，為了穩(wěn)住房?jī)r(jià)，土地的供給應(yīng)該適當(dāng)放大；在三四線城市，房地產(chǎn)需求減緩的地方，為了穩(wěn)住房?jī)r(jià)，土地的供給應(yīng)該適當(dāng)放緩。全國(guó)一盤棋之下，不同的地方，不僅信貸政策，供地思路也應(yīng)該“一城一策”。 房地產(chǎn)行業(yè)，不再是宏觀調(diào)控的短期抓手，也不再是土地財(cái)政的靈丹妙藥。但是，房地產(chǎn)行業(yè)依然有美好的未來(lái)，請(qǐng)記住，未來(lái)的需求是結(jié)構(gòu)性的，人人都有改善住房需求，期待環(huán)境更好，交通更便利，中國(guó)的城市化進(jìn)程還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束。 未來(lái)人們住房條件將不斷得到改善，不炒房，但合理購(gòu)房需求不會(huì)受到限制，房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)可期。
財(cái)經(jīng)網(wǎng) 58 閱讀 2022-09-06 13:06
受個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露、個(gè)別樓盤按揭斷供影響，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)備受社會(huì)各界關(guān)注。多位商業(yè)銀行負(fù)責(zé)人表示，市場(chǎng)對(duì)此不必恐慌，房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸資產(chǎn)質(zhì)量總體平穩(wěn)可控。接下來(lái)，要著重平衡好穩(wěn)融資與防風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系，既要保障房地產(chǎn)合理融資需求、支持剛性和改善性住房需求，也要提升風(fēng)險(xiǎn)管理的精細(xì)化水平，嚴(yán)把增量風(fēng)險(xiǎn)入口關(guān)，穩(wěn)妥化解存量風(fēng)險(xiǎn)，尤其要確?！氨＝粯?、穩(wěn)民生”工作有序推進(jìn)。 房企貸款不良率有所上升 今年上半年，個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露，所涉及的樓盤開(kāi)發(fā)項(xiàng)目延期交付，導(dǎo)致個(gè)別購(gòu)房者停止償還個(gè)人住房貸款。受此影響，上半年商品房銷售面積同比下降22.2%，商品房銷售額下降28.9%。 “房企存量貸款的資產(chǎn)質(zhì)量確實(shí)承受一定壓力?！敝袊?guó)農(nóng)業(yè)銀行副行長(zhǎng)張旭光介紹，截至6月末，農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額335億元，較上年末上升53億元，不良貸款率3.97%，較上年末上升0.58個(gè)百分點(diǎn)。建設(shè)銀行數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月末，該行房地產(chǎn)業(yè)不良率2.98%，較上年末上升1.13個(gè)百分點(diǎn)。 盡管房企貸款的不良率有所上升，但風(fēng)險(xiǎn)可控?！安涣悸噬仙脑?，主要是前期少數(shù)擴(kuò)張較快、負(fù)債水平高的房企持續(xù)暴露風(fēng)險(xiǎn)，但要看到，其風(fēng)險(xiǎn)暴露目前已較為充分。”張旭光說(shuō)。此外，由于監(jiān)管部門已建立“房地產(chǎn)貸款集中度管理制度”，各銀行的房地產(chǎn)貸款余額占比、個(gè)人住房貸款余額占比并不高?！霸趯?duì)公房地產(chǎn)方面，郵儲(chǔ)銀行的表內(nèi)外業(yè)務(wù)規(guī)模均較小。”中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行副行長(zhǎng)姚紅表示。 個(gè)人住房貸款的資產(chǎn)質(zhì)量則保持平穩(wěn)，受個(gè)別樓盤按揭斷供的影響較小。“截至6月末，工商銀行個(gè)人住房貸款不良率為0.31%?！敝袊?guó)工商銀行副行長(zhǎng)王景武表示。建設(shè)銀行副行長(zhǎng)李運(yùn)表示，該行涉及停貸斷供的個(gè)人住房貸款逾期金額占全部個(gè)人住房貸款余額的0.018%，風(fēng)險(xiǎn)整體可控。 穩(wěn)融資防風(fēng)險(xiǎn)兩手抓 房地產(chǎn)融資不能因噎廢食。多位業(yè)內(nèi)人士表示，要穩(wěn)融資、防風(fēng)險(xiǎn)兩手抓，平衡好兩方面關(guān)系，統(tǒng)籌發(fā)展與安全。 穩(wěn)融資，要保障房地產(chǎn)合理融資需求?！爸袊?guó)銀行將繼續(xù)支持房企的合理融資需求，有序安排房地產(chǎn)貸款投放，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益?！敝袊?guó)銀行風(fēng)險(xiǎn)總監(jiān)劉堅(jiān)東說(shuō)，持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)，優(yōu)先支持保障性租賃住房、普通住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 穩(wěn)融資，還要支持剛性和改善性住房需求?！稗r(nóng)業(yè)銀行將進(jìn)一步加大個(gè)人住房貸款的投放力度。”農(nóng)業(yè)銀行副行長(zhǎng)林立說(shuō)，一是主動(dòng)對(duì)接頭部企業(yè)、優(yōu)質(zhì)二手房中介，從源頭拓展業(yè)務(wù)儲(chǔ)備；二是開(kāi)展產(chǎn)品創(chuàng)新，重點(diǎn)研發(fā)“新市民貸”系列產(chǎn)品，提高差別化金融服務(wù)能力；三是優(yōu)化信貸業(yè)務(wù)流程，如簡(jiǎn)化申報(bào)資料、優(yōu)化自動(dòng)審批規(guī)則等?！敖衲晟习肽?，農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房貸款共投放4138億元，凈增1025億元。”林立說(shuō)。 防風(fēng)險(xiǎn)，要嚴(yán)把“增量風(fēng)險(xiǎn)”關(guān)口。一方面，要提高精準(zhǔn)防控能力?！耙行^(qū)分具體項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，不能搞一刀切?！睆埿窆獗硎?。另一方面，要提高全流程風(fēng)險(xiǎn)防控能力?！俺浞掷弥悄茱L(fēng)控工具，持續(xù)做好房企監(jiān)測(cè)預(yù)警。”建設(shè)銀行首席風(fēng)險(xiǎn)官程遠(yuǎn)國(guó)說(shuō)。 防風(fēng)險(xiǎn)，還要做好“存量風(fēng)險(xiǎn)”的化解，尤其要穩(wěn)妥推進(jìn)困難房企的風(fēng)險(xiǎn)化解。去年12月份，監(jiān)管部門印發(fā)通知，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)以市場(chǎng)化方式支持風(fēng)險(xiǎn)化解、行業(yè)出清。記者從多家商業(yè)銀行獲悉，相關(guān)工作正在穩(wěn)步推進(jìn)。 有序推進(jìn)“保交樓、穩(wěn)民生” 在化解存量風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)程中，“保交樓、穩(wěn)民生”工作至關(guān)重要。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行等部門近期出臺(tái)措施，完善政策工具箱，通過(guò)政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。近日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活運(yùn)用階段性信貸政策和保交樓專項(xiàng)借款。 目前，保交樓工作正有序推進(jìn)，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)逐步得到化解。“我們對(duì)存在保交樓風(fēng)險(xiǎn)的樓盤進(jìn)行了梳理，已有746個(gè)項(xiàng)目納入地方政府保交樓管理范圍，60個(gè)項(xiàng)目達(dá)到交付條件、正在陸續(xù)辦理交付手續(xù)。”林立說(shuō)。 受益于政策支持、各方努力，市場(chǎng)預(yù)期趨于穩(wěn)定，個(gè)人住房貸款需求正逐步恢復(fù)。“從建設(shè)銀行的情況看，今年四五月份，受房企流動(dòng)性壓力加大、疫情散發(fā)影響，個(gè)人住房貸款的需求端承壓?！崩钸\(yùn)表示，但在6月份，該行個(gè)人住房貸款的受理量、投放量明顯回升，環(huán)比分別增長(zhǎng)54%、49%，日均受理量接近30億元，達(dá)到了上半年的相對(duì)高點(diǎn)。 “可以預(yù)判，這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的集中釋放正在接近尾聲?！苯煌ㄣy行副行長(zhǎng)周萬(wàn)阜表示，接下來(lái)，該行將在當(dāng)?shù)卣目傮w安排框架下，遵循監(jiān)管部門的指導(dǎo)意見(jiàn)，積極推進(jìn)“保交樓、穩(wěn)民生”工作，依法依規(guī)做好相關(guān)金融服務(wù)，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。 在各層面政策的推動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)的需求端、供給端將持續(xù)積累積極因素。中國(guó)民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬認(rèn)為：“5年期以上LPR下降15個(gè)基點(diǎn)，有助于扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期、促進(jìn)樓市回暖和消費(fèi)回升?！?
經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào) 62 閱讀 2022-09-06 13:02
在我國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)橫跨生產(chǎn)、流通、消費(fèi)三大領(lǐng)域，在增加財(cái)政收入，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，改善居住條件，提高城市居民居住條件，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等諸多方面起著重要作用。 受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響，近些年地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷，全國(guó)大部分城市房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)斷崖式下滑。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年上半年商品房銷售面積68923萬(wàn)平方米，同比下降22.2%；其中，住宅銷售面積下降26.6%。商品房銷售額66072億元，下降28.9%；其中，住宅銷售額下降31.8%。 在此情況下，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人規(guī)模量龐大，管理難、傭金結(jié)算等環(huán)節(jié)問(wèn)題逐漸凸顯，讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司運(yùn)行更加艱難。 【房地產(chǎn)行業(yè)遇到的問(wèn)題】 1、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人規(guī)模龐大難管理，耗費(fèi)房企人力和時(shí)間成本 在房地產(chǎn)行業(yè)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人規(guī)模龐大且流動(dòng)性強(qiáng)，這一特點(diǎn)使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司面臨大量頻繁地收集個(gè)人信息的情況，繁重的工作量不僅耗費(fèi)人力和時(shí)間成本，而且也容易出現(xiàn)人工統(tǒng)計(jì)失誤、信息丟失的問(wèn)題，給房企造成很多麻煩。 2、給房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人結(jié)算時(shí)，收集票據(jù)難且存在不合規(guī)風(fēng)險(xiǎn) 在房地產(chǎn)行業(yè)，兼職銷售、老業(yè)主、路人等群體皆可成為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，參與售房拿提成。但是隨著稅務(wù)大數(shù)據(jù)的上線，監(jiān)管力度逐漸加強(qiáng)，企業(yè)用傳統(tǒng)現(xiàn)金發(fā)放提成以及私人賬戶轉(zhuǎn)賬提成的行為，都存在極大不合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，提成發(fā)放后，房企也面臨收集個(gè)人票據(jù)難的又一大問(wèn)題。 【身邊云房地產(chǎn)行業(yè)解決方案】 1、提供系統(tǒng)化工具，線上管理更加輕松高效 身邊云提供的系統(tǒng)化工具，可以實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人自主線上簽約，節(jié)省了房企人力和時(shí)間成本，而且還能實(shí)現(xiàn)傭金線上批量發(fā)放，有效避免人工統(tǒng)計(jì)大量人員薪資和下發(fā)失誤等問(wèn)題。在線上可隨時(shí)查看人員信息，不用再擔(dān)心信息的缺失。 2、四流合一，保障房企結(jié)算安全、合規(guī)、穩(wěn)定 為保障全流程的合規(guī)性，平臺(tái)上與房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人簽署的協(xié)議、任務(wù)需求的流轉(zhuǎn)記錄、付款記錄、發(fā)票票據(jù)流程，都完整留存，符合四流合一，保障房企給房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人結(jié)算的安全合規(guī)。 當(dāng)下，隨著行業(yè)利好趨勢(shì)，房地產(chǎn)公司紛紛想抓住機(jī)遇，通過(guò)更加低成本和高效率且合規(guī)的方式來(lái)提升業(yè)績(jī)，借助身邊云數(shù)字化基因和房地產(chǎn)行業(yè)定制化解決方案是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。未來(lái)，身邊云將持續(xù)探索房地產(chǎn)行業(yè)，不斷更新迭代并提供增值服務(wù)，以期推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)更健康高效發(fā)展。
千龍網(wǎng) 49 閱讀 2022-09-05 13:24
即日起龍港市正式在首批13個(gè)試點(diǎn)社區(qū)實(shí)施集體經(jīng)濟(jì)組織成員住房公積金制度，將農(nóng)民群體納入公積金保障體系。目前，已有首批50位農(nóng)民提交建繳申請(qǐng)，經(jīng)審核后將由市公積金管理部門為其開(kāi)立個(gè)人賬戶。 龍港是農(nóng)民集資建設(shè)的全國(guó)第一座農(nóng)民城，2019年8月龍港鎮(zhèn)撤鎮(zhèn)設(shè)市，成為全國(guó)首個(gè)“鎮(zhèn)改市”，也是目前全國(guó)唯一實(shí)行“大部制、扁平化”行政管理體制改革的縣級(jí)市，直轄102個(gè)社區(qū)。全市現(xiàn)有常住人口46萬(wàn)余人。 “約一半市民是集體經(jīng)濟(jì)組織成員。融資難、融資成本高、貸款時(shí)間短等，是制約他們建房、購(gòu)房的難題?！饼埜凼修r(nóng)業(yè)農(nóng)村局黨組成員、總農(nóng)藝師蔡啟堯告訴澎湃新聞，長(zhǎng)期以來(lái)住房公積金僅限城鎮(zhèn)職工繳納。為破解機(jī)制壁壘、資格審查、資金監(jiān)管等障礙，龍港參照溫州市靈活就業(yè)人員繳存住房公積金的模式，由市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、公積金分中心、財(cái)政局等建立協(xié)商機(jī)制，監(jiān)管財(cái)政配繳資金使用，并接受審計(jì)監(jiān)督。 據(jù)介紹，在首批13個(gè)試點(diǎn)社區(qū)，年滿16周歲且未達(dá)到法定退休年齡的靈活就業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員，均可納入公積金建繳對(duì)象，涵蓋在村務(wù)農(nóng)人員、進(jìn)城務(wù)工人員、個(gè)體工商戶等，覆蓋人群達(dá)23868人。申請(qǐng)者可按照不低于龍港市上年度最低月工資標(biāo)準(zhǔn)10%的比例，自愿繳納住房公積金。連續(xù)繳存6個(gè)月后，可享受15萬(wàn)至50萬(wàn)元不等的公積金貸款額度。建繳住房公積金的“無(wú)房戶”集體經(jīng)濟(jì)組織成員還可按月享受財(cái)政配繳補(bǔ)助，標(biāo)準(zhǔn)為個(gè)人月繳存額的25%，最高不超過(guò)每人每月75元。達(dá)到法定退休年齡或賬戶封存滿6個(gè)月的，可申請(qǐng)辦理銷戶提取。
澎湃新聞 51 閱讀 2022-09-04 23:13
9月1日，中指研究院發(fā)布數(shù)據(jù)，據(jù)其對(duì)全國(guó)100個(gè)城市新建、二手住宅銷售市場(chǎng)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，8月份，百城新房、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比繼續(xù)下跌，且下跌城市數(shù)量創(chuàng)新高。 具體來(lái)看，8月份百城新建住宅平均價(jià)格為16203元/平方米，環(huán)比下跌0.01%，跌幅與7月份持平；百城二手住宅平均價(jià)格為15991元/平方米，環(huán)比下跌0.13%，跌幅較7月份擴(kuò)大0.04個(gè)百分點(diǎn)。從下跌的城市數(shù)量看，8月份共53個(gè)城市新建及二手住宅價(jià)格環(huán)比均下跌，較上月增加14個(gè)。其中，包括18個(gè)二線城市，35個(gè)三、四線城市。 “整體來(lái)看，各梯隊(duì)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)分化加劇，即核心一、二線城市樓市保持較強(qiáng)韌性，三、四線城市雖然不斷出臺(tái)樓市寬松政策，但房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行仍面臨較大壓力?！敝兄秆芯吭褐笖?shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)如是說(shuō)。 需要注意是，8月份房地產(chǎn)市場(chǎng)的走弱不僅體現(xiàn)在價(jià)格層面，從銷售層面看，亦不理想。CRIC數(shù)據(jù)顯示，8月份其重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30城成交面積環(huán)比下降13%，同比跌幅達(dá)31%，與上月基本持平。其中，一線城市成交面積轉(zhuǎn)降，同比、環(huán)比分別下降16%、10%；26個(gè)二、三線城市成交面積同比、環(huán)比分別下降33%、13%。 中國(guó)銀行研究院研究員葉銀丹在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，作為順周期行業(yè)，一方面房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇有賴于中國(guó)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的改善；另一方面，在居民購(gòu)房預(yù)期及意愿已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變的背景下，特別是在居民對(duì)長(zhǎng)期房?jī)r(jià)看跌情緒增強(qiáng)的情況下，或許需要政策面釋放更多、更有力的改善信號(hào)。 事實(shí)上，當(dāng)前樓市的低迷表現(xiàn)已經(jīng)引起中央及政策面的高度關(guān)注。比如，自7月28日中共中央政治局會(huì)議提出“因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生”后，《證券日?qǐng)?bào)》記者梳理后發(fā)現(xiàn)，在此后召開(kāi)的4次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，有3次會(huì)議均提到要“支持剛性和改善性住房需求”。 與此同時(shí)，結(jié)合政策面來(lái)看，住建部、財(cái)政部、人民銀行等有關(guān)部門已于近日出臺(tái)措施，完善政策工具箱，通過(guò)政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。此外，繼5月份5年期以上LPR單獨(dú)調(diào)降15基點(diǎn)，時(shí)隔兩個(gè)月，5年期以上LPR在8月份再度下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。至此，全國(guó)首套及二套房貸款利率下限已降至4.1%和4.9%。 中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪表示，近期國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議接連釋放房地產(chǎn)積極信號(hào)，更加明確地體現(xiàn)了中央對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度，即穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)重要性被進(jìn)一步突出。短期來(lái)看，各地樓市政策寬松方向或聚焦信貸方面，通過(guò)優(yōu)化二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、下調(diào)房貸首付比例及利率等方式，降低居民購(gòu)房門檻和成本，支持合理住房需求。在房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統(tǒng)的“金九”到來(lái)之際，各項(xiàng)穩(wěn)樓市舉措的積極出臺(tái)和落地，有利于購(gòu)房者置業(yè)意愿和市場(chǎng)信心好轉(zhuǎn)，有利于9月份房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度提升。
證券日?qǐng)?bào) 41 閱讀 2022-09-04 23:05
公攤面積又惹爭(zhēng)議了。 8月18日，“山東青島一小區(qū)業(yè)主購(gòu)房后發(fā)現(xiàn)公攤面積占比高達(dá)46%”沖上熱搜，隨后的8月24日，內(nèi)蒙古自治區(qū)住建廳一則對(duì)《關(guān)于規(guī)范房屋“公攤面積”的提案》答復(fù)迅速出圈，答復(fù)稱，將取消“公攤面積”的建議列為近期亟需修訂的立法項(xiàng)目建議上報(bào)住建部。 不過(guò)8月31日，據(jù)媒體報(bào)道，內(nèi)蒙古自治區(qū)住建廳房地產(chǎn)市場(chǎng)處有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)此回應(yīng)，“住建廳網(wǎng)站上登的是一個(gè)上報(bào)住建部的建議，部分媒體有過(guò)度解讀之嫌”。 9月1日，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時(shí)分析，當(dāng)下公攤面積常常引起爭(zhēng)議糾紛，是因?yàn)槔习傩諏?duì)公攤面積規(guī)則不太清楚，如包含什么內(nèi)容、計(jì)算規(guī)則，以及開(kāi)發(fā)商在其中的可決策空間。 官方層面首次回應(yīng) 根據(jù)內(nèi)蒙古自治區(qū)住建廳網(wǎng)站對(duì)內(nèi)蒙古自治區(qū)政協(xié)十二屆五次會(huì)議王鳳華委員《關(guān)于規(guī)范房屋“公攤面積的提案》答復(fù)，委員提出的在商品房交易中使用套內(nèi)面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)，對(duì)維護(hù)老百姓切身利益具有積極的作用，因此我廳將取消“公攤面積”的建議列為近期亟需修訂的立法項(xiàng)目建議上報(bào)住建部。 答復(fù)指出，目前，全國(guó)在商品住宅的交易和確權(quán)中普遍以共有建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)，公攤面積確定具有很強(qiáng)的專業(yè)性，廣大購(gòu)房者對(duì)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e的合理性、準(zhǔn)確性缺乏專業(yè)了解，也不能直觀的了解實(shí)際套內(nèi)面積，且公攤面積因項(xiàng)目不同存在差異，造成消費(fèi)者的質(zhì)疑和矛盾糾紛。 在商品房交易中使用套內(nèi)面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)，對(duì)防止出現(xiàn)公攤面積無(wú)序增加，減少購(gòu)房過(guò)程中的矛盾糾紛，維護(hù)老百姓切身利益具有積極的作用。 關(guān)于公攤面積取消與否，業(yè)內(nèi)爭(zhēng)議不一。 有觀點(diǎn)認(rèn)為，多半不會(huì)通過(guò)?，F(xiàn)在各種稅費(fèi)是按照建面收取的，建筑面積如果不作為房屋交易中的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量方法，難道提高費(fèi)率？以前買了房子的怎么辦？?jī)扇昵百I了房子還沒(méi)有辦不動(dòng)產(chǎn)證的怎么算？ 還有觀點(diǎn)認(rèn)為，取消公攤面積，虧的是購(gòu)房者，因?yàn)槠诜恐贫葲](méi)有改變，購(gòu)房者盯著房子公攤，還要警惕不合理促銷背后的交房風(fēng)險(xiǎn)。 不過(guò)易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時(shí)表示，此次內(nèi)蒙古對(duì)于公攤面積制度的存廢提出了正面回應(yīng)，具有積極意義。這是目前官方層面對(duì)于公攤面積這個(gè)熱門話題的首次回應(yīng)，勢(shì)必使得過(guò)去民間討論較多的問(wèn)題更受政府層面關(guān)注，對(duì)于保障購(gòu)房者權(quán)益等具有積極作用。 李宇嘉補(bǔ)充說(shuō)，立法目的出發(fā)點(diǎn)是不錯(cuò)的，維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益，讓購(gòu)房者明晰購(gòu)房面積包括專有面積和共有面積，也就是我們常說(shuō)的公攤面積。同時(shí)明晰公攤面積包含什么內(nèi)容，在規(guī)劃、預(yù)售等環(huán)節(jié)，明確告知購(gòu)房者，更重要的是信息透明和公開(kāi)，讓購(gòu)房者也能消費(fèi)得明明白白。 公攤面積對(duì)定價(jià)結(jié)果影響不大 據(jù)法制日?qǐng)?bào)《110平方米的房子“到手”僅61平方米》，購(gòu)房者購(gòu)買110平方米的房子，到手卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有60多平方米；購(gòu)房時(shí)銷售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時(shí)卻變成了46%。 事實(shí)上，公攤面積被詬病，除了面積大小外，還多因其規(guī)則不透明，以及各方在其中寬泛的操作空間。2001年施行的《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和公用建筑面積共同組成。具體來(lái)說(shuō)：套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積。 而公用建筑面積一般由以下兩部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積。 李宇嘉認(rèn)為，當(dāng)前公攤面積對(duì)房?jī)r(jià)影響并不是特別大，因?yàn)橘?gòu)房者在買房時(shí)肯定是包括兩部分的，即專有面積和公攤面積，包括墻體、電梯井、樓道、過(guò)道等等公共空間，購(gòu)房者也必須付費(fèi)。 “按照當(dāng)下土地出讓規(guī)則，開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)，實(shí)際是整個(gè)居住部分和公共配套的部分，所以對(duì)定價(jià)最后結(jié)果影響不是很大?！? 嚴(yán)躍進(jìn)也表示，若改革公攤面積制度，則需要修改配套制度、明確概念和計(jì)價(jià)方式、做好宣傳和設(shè)置合理的過(guò)渡期，這方面是有壓力和難度的。
每日經(jīng)濟(jì)新聞 39 閱讀 2022-09-04 23:03
為保障房屋租賃當(dāng)事人的資金安全及合法權(quán)益，目前該市房屋租賃管理服務(wù)平臺(tái)已新增住房租賃資金監(jiān)管功能。 據(jù)介紹，為進(jìn)一步加強(qiáng)鄭州市住房租賃企業(yè)監(jiān)管，規(guī)范市場(chǎng)秩序，促進(jìn)鄭州市住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，鄭州市近期已根據(jù)《關(guān)于印發(fā)鄭州市住房租賃資金監(jiān)管辦法(試行)的通知》(鄭房〔2021〕72號(hào))要求，完成了市房屋租賃平臺(tái)住房租賃資金監(jiān)管模塊開(kāi)發(fā)建設(shè)工作，并啟動(dòng)投入使用。此舉標(biāo)志著鄭州市住房租賃資金監(jiān)管工作正式拉開(kāi)帷幕。 截至目前，已有8家監(jiān)管銀行的平臺(tái)系統(tǒng)，完成了與鄭州市房屋租賃平臺(tái)的對(duì)接，具備了開(kāi)展住房租賃資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的能力。8月25日，鄭州市房管局已組織召開(kāi)全市住房租賃資金監(jiān)管工作推進(jìn)會(huì)，對(duì)租賃企業(yè)、相關(guān)銀行及轄區(qū)住房保障部門就住房租賃資金單監(jiān)管工作進(jìn)行了宣傳和培訓(xùn)，并提出了具體工作要求。 同時(shí)，鄭州市正結(jié)合“雙隨機(jī)、一公開(kāi)”市場(chǎng)檢查，督促住房租賃企業(yè)盡快開(kāi)設(shè)住房租賃資金監(jiān)管專用賬戶，便于相關(guān)工作全面有序推進(jìn)，鄭州市房屋租賃平臺(tái)首頁(yè)也將隨時(shí)公布住房租賃企業(yè)的資金監(jiān)管專戶開(kāi)設(shè)情況和相關(guān)工作進(jìn)展情況。 鄭州市房管局租賃處相關(guān)負(fù)責(zé)人提醒稱，上述工作全面推開(kāi)后，廣大租房群眾可在鄭州市房屋租賃平臺(tái)選擇已接受住房租賃資金監(jiān)管的企業(yè)，申請(qǐng)住房租賃資金監(jiān)管相關(guān)業(yè)務(wù)，租賃當(dāng)事人的資金安全及合法權(quán)益將會(huì)得到有效保障。
中國(guó)新聞網(wǎng) 30 閱讀 2022-09-04 22:59
海南省住房公積金管理局9月2日就近期制定的《關(guān)于調(diào)整住房公積金使用政策的通知(征求意見(jiàn)稿)》公開(kāi)征求意見(jiàn)，擬推出“一人購(gòu)房全家?guī)汀毕嚓P(guān)住房公積金互助使用政策，保障繳存人住房剛性需求。 《(征求意見(jiàn)稿)》稱，“一人購(gòu)房全家?guī)汀睒I(yè)務(wù)是指在海南省連續(xù)足額繳存住房公積金6個(gè)月以上的購(gòu)房人，在省內(nèi)購(gòu)買家庭首套自住住房，可以使用其配偶及直系親屬的住房公積金支付購(gòu)房首付款和對(duì)沖償還住房公積金貸款。直系親屬是指購(gòu)房人及其配偶的父母或子女。 購(gòu)房人直系親屬家庭在海南省無(wú)未結(jié)清的住房公積金貸款且住房不超過(guò)1套(2孩及以上家庭可放寬至2套)，方可申請(qǐng)辦理直系親屬的購(gòu)房提取和對(duì)沖還貸業(yè)務(wù)。 《(征求意見(jiàn)稿)》，提出提取支付首付款業(yè)務(wù)，辦理時(shí)間在購(gòu)房一年內(nèi)，由購(gòu)房人一同申請(qǐng)?zhí)崛”救恕⑴渑技爸毕涤H屬的住房公積金，且僅限辦理一次。在商品房(或保障性住房)未足額支付首付款且購(gòu)房合同備案前申請(qǐng)的，購(gòu)房人、配偶及直系親屬可提取住房公積金轉(zhuǎn)至開(kāi)發(fā)商預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，用于支付差額部分首付款；在商品房(或保障性住房)已支付首付款且購(gòu)房合同備案后申請(qǐng)的，提取住房公積金轉(zhuǎn)至購(gòu)房人賬戶。購(gòu)房人、配偶及直系親屬累計(jì)提取金額不超過(guò)購(gòu)房首付款。 對(duì)沖償還住房公積金貸款業(yè)務(wù)的，購(gòu)房人住房公積金貸款審批后，購(gòu)房人及其配偶住房公積金月繳存額之和不足對(duì)沖還貸的，購(gòu)房人及其配偶的直系親屬可申請(qǐng)辦理對(duì)沖償還住房公積金貸款業(yè)務(wù)。
央廣網(wǎng) 39 閱讀 2022-09-04 22:57
近日，有關(guān)房屋公攤面積的話題引發(fā)關(guān)注。內(nèi)蒙古自治區(qū)政協(xié)委員王鳳華提出了《關(guān)于規(guī)范房屋“公攤面積”的提案》，內(nèi)蒙古住建廳網(wǎng)站專門對(duì)此作了回復(fù)。回復(fù)稱，目前全國(guó)在商品住宅的交易和確權(quán)中普遍以共有建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)，“公攤面積”確定具有很強(qiáng)的專業(yè)性，廣大購(gòu)房者對(duì)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e的合理性、準(zhǔn)確性缺乏專業(yè)了解，也不能直觀地了解實(shí)際套內(nèi)面積，且“公攤面積”因項(xiàng)目不同存在差異，造成消費(fèi)者的質(zhì)疑和矛盾糾紛。 回復(fù)中還提到，內(nèi)蒙古住建廳將取消“公攤面積”的建議列為近期亟須修訂的立法項(xiàng)目建議上報(bào)住建部。為何房屋公攤面積會(huì)有這么大爭(zhēng)議？如何讓消費(fèi)者買房買得明明白白？ 內(nèi)蒙古住建廳回應(yīng)取消“公攤面積”：僅為上報(bào)建議 就近日熱議的取消“公攤面積”一事，內(nèi)蒙古自治區(qū)住建廳房地產(chǎn)市場(chǎng)處有關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)說(shuō)：“住建廳網(wǎng)站上登的是一個(gè)上報(bào)住建部的建議，部分媒體有過(guò)度解讀之嫌?！? 公攤面積為何備受關(guān)注？ 公攤面積如此受關(guān)注，是因?yàn)槲覈?guó)2001年6月起施行的《商品房銷售管理辦法》中明確了商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。 北京師范大學(xué)政府管理研究院副院長(zhǎng)宋向清對(duì)此解釋：“商品房不僅僅是業(yè)主拿到的居住的套房，還需要建設(shè)為業(yè)主居家所配套的樓道、電梯、大堂等。這些是為所有業(yè)主服務(wù)的公共空間，它們的建設(shè)費(fèi)用應(yīng)該由業(yè)主來(lái)分?jǐn)??！? 此前，在山東青島有購(gòu)房人收房時(shí)，發(fā)現(xiàn)自己所購(gòu)買的房屋公攤面積達(dá)到了房屋總面積的46%以上。 購(gòu)房業(yè)主1：房產(chǎn)證面積是128.35平方米，套內(nèi)面積不到70平方米，主臥11平方米，但是雙人床、床頭柜、衣柜放不開(kāi)，次臥8平方米。 購(gòu)房業(yè)主2：建筑面積110平方米，實(shí)際使用面積是59.25平方米，次臥的使用面積是6平方米多一點(diǎn)。 宋向清認(rèn)為，公攤面積之所以引發(fā)爭(zhēng)議，在于這一部分的費(fèi)用業(yè)主承擔(dān)得是否明明白白、合情合理?！氨确秸f(shuō)本來(lái)是內(nèi)部經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)所，如地下車庫(kù)、小超市，(開(kāi)發(fā)商)把它也作為公共空間去公攤，那么經(jīng)營(yíng)收益應(yīng)該分給業(yè)主，又不分給業(yè)主，又形成了收益。還讓業(yè)主承擔(dān)這一部分公攤面積(的費(fèi)用)，顯然業(yè)主是無(wú)法接受的?！? 河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)工程管理與房地產(chǎn)學(xué)院教授劉社也表示，開(kāi)發(fā)商在售房時(shí)采用建筑面積計(jì)算價(jià)格有其他的考慮?！氨热缫惶追靠們r(jià)130萬(wàn)元，原來(lái)按100平方米來(lái)算，那就是一平方米13000元；現(xiàn)在要按70平方米來(lái)算，就將近2萬(wàn)元一平方米，單價(jià)就上去了。所以，第一可以讓消費(fèi)者感覺(jué)每平方米不是太貴，這是心理作用；第二，開(kāi)發(fā)商也可能把一些不該公攤的算到公攤面積里?！? 公攤面積能否取消？ 公攤面積容易引發(fā)糾紛，到底能不能夠取消呢？有觀點(diǎn)認(rèn)為，在商品房銷售中，附加公攤面積雖是普遍現(xiàn)象，但公攤面積缺乏法律依據(jù)和制度約束，建議取消。 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則表示，關(guān)于公攤面積，其實(shí)市場(chǎng)上有很多誤區(qū)，他認(rèn)為公攤面積不能取消，爭(zhēng)議點(diǎn)應(yīng)該是公攤是不是揉到房?jī)r(jià)里面，按照建筑面積計(jì)費(fèi)?！皬氖褂蒙蟻?lái)看，像電梯、樓道等這一部分公攤在整個(gè)建筑的計(jì)價(jià)里肯定是存在的，只是說(shuō)這部分計(jì)價(jià)是不是要按照建筑面積、套內(nèi)面積來(lái)體現(xiàn)。就跟買核桃一樣，是買核桃仁還是買帶皮的核桃？這個(gè)方式不一樣?！? 張大偉認(rèn)為，現(xiàn)在的問(wèn)題是部分開(kāi)發(fā)商在期房預(yù)銷售時(shí)，把樣板間的面積設(shè)置過(guò)大，讓購(gòu)房者覺(jué)得自己將來(lái)買到的房子面積就是如此，這是對(duì)消費(fèi)者的不負(fù)責(zé)任。因此，公攤部分一定要公開(kāi)透明，在賣房的時(shí)候就讓消費(fèi)者明晰?！昂芏喑鞘杏谐晌牡摹⒑艹墒斓慕?jīng)驗(yàn)，規(guī)定開(kāi)發(fā)商交付的房屋和樣板間必須設(shè)置為1:1，并保留開(kāi)發(fā)商建設(shè)的樣板房到交房之后三個(gè)月以上?！? 北京師范大學(xué)的宋向清看來(lái)，解決公攤面積的問(wèn)題，在規(guī)劃設(shè)計(jì)及報(bào)批階段，就應(yīng)對(duì)公共服務(wù)為主的公攤占用做出合理的規(guī)劃指標(biāo)限定，并對(duì)一些明顯超出常規(guī)的“高公攤”現(xiàn)象進(jìn)行嚴(yán)管?！白罱K商品房相關(guān)的分?jǐn)傄?guī)則還是要調(diào)整。取消公攤面積、采用公攤成本代替公攤面積，讓老百姓買多少平方米，住的就是多少平方米。但實(shí)際上，業(yè)主也公攤了公共空間的費(fèi)用，只是說(shuō)價(jià)格提升了。而這個(gè)價(jià)格提升是制度和規(guī)則改變而造成的，不是市場(chǎng)上的投資、投機(jī)行為引起的?！?
央廣網(wǎng) 30 閱讀 2022-09-04 22:44
近日，有關(guān)房屋公攤面積的話題引發(fā)關(guān)注。內(nèi)蒙古自治區(qū)政協(xié)委員王鳳華提出了《關(guān)于規(guī)范房屋“公攤面積”的提案》，內(nèi)蒙古住建廳網(wǎng)站專門對(duì)此作了回復(fù)?；貜?fù)稱，目前全國(guó)在商品住宅的交易和確權(quán)中普遍以共有建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)，“公攤面積”確定具有很強(qiáng)的專業(yè)性，廣大購(gòu)房者對(duì)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e的合理性、準(zhǔn)確性缺乏專業(yè)了解，也不能直觀地了解實(shí)際套內(nèi)面積，且“公攤面積”因項(xiàng)目不同存在差異，造成消費(fèi)者的質(zhì)疑和矛盾糾紛。 回復(fù)中還提到，內(nèi)蒙古住建廳將取消“公攤面積”的建議列為近期亟須修訂的立法項(xiàng)目建議上報(bào)住建部。為何房屋公攤面積會(huì)有這么大爭(zhēng)議？如何讓消費(fèi)者買房買得明明白白？ 內(nèi)蒙古住建廳回應(yīng)取消“公攤面積”：僅為上報(bào)建議 就近日熱議的取消“公攤面積”一事，內(nèi)蒙古自治區(qū)住建廳房地產(chǎn)市場(chǎng)處有關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)說(shuō)：“住建廳網(wǎng)站上登的是一個(gè)上報(bào)住建部的建議，部分媒體有過(guò)度解讀之嫌?！? 公攤面積為何備受關(guān)注？ 公攤面積如此受關(guān)注，是因?yàn)槲覈?guó)2001年6月起施行的《商品房銷售管理辦法》中明確了商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。 北京師范大學(xué)政府管理研究院副院長(zhǎng)宋向清對(duì)此解釋：“商品房不僅僅是業(yè)主拿到的居住的套房，還需要建設(shè)為業(yè)主居家所配套的樓道、電梯、大堂等。這些是為所有業(yè)主服務(wù)的公共空間，它們的建設(shè)費(fèi)用應(yīng)該由業(yè)主來(lái)分?jǐn)?。? 此前，在山東青島有購(gòu)房人收房時(shí)，發(fā)現(xiàn)自己所購(gòu)買的房屋公攤面積達(dá)到了房屋總面積的46%以上。 購(gòu)房業(yè)主1：房產(chǎn)證面積是128.35平方米，套內(nèi)面積不到70平方米，主臥11平方米，但是雙人床、床頭柜、衣柜放不開(kāi)，次臥8平方米。 購(gòu)房業(yè)主2：建筑面積110平方米，實(shí)際使用面積是59.25平方米，次臥的使用面積是6平方米多一點(diǎn)。 宋向清認(rèn)為，公攤面積之所以引發(fā)爭(zhēng)議，在于這一部分的費(fèi)用業(yè)主承擔(dān)得是否明明白白、合情合理?！氨确秸f(shuō)本來(lái)是內(nèi)部經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)所，如地下車庫(kù)、小超市，（開(kāi)發(fā)商）把它也作為公共空間去公攤，那么經(jīng)營(yíng)收益應(yīng)該分給業(yè)主，又不分給業(yè)主，又形成了收益。還讓業(yè)主承擔(dān)這一部分公攤面積（的費(fèi)用），顯然業(yè)主是無(wú)法接受的?！? 河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)工程管理與房地產(chǎn)學(xué)院教授劉社也表示，開(kāi)發(fā)商在售房時(shí)采用建筑面積計(jì)算價(jià)格有其他的考慮。“比如一套房總價(jià)130萬(wàn)元，原來(lái)按100平方米來(lái)算，那就是一平方米13000元；現(xiàn)在要按70平方米來(lái)算，就將近2萬(wàn)元一平方米，單價(jià)就上去了。所以，第一可以讓消費(fèi)者感覺(jué)每平方米不是太貴，這是心理作用；第二，開(kāi)發(fā)商也可能把一些不該公攤的算到公攤面積里。” 公攤面積能否取消？ 公攤面積容易引發(fā)糾紛，到底能不能夠取消呢？有觀點(diǎn)認(rèn)為，在商品房銷售中，附加公攤面積雖是普遍現(xiàn)象，但公攤面積缺乏法律依據(jù)和制度約束，建議取消。 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則表示，關(guān)于公攤面積，其實(shí)市場(chǎng)上有很多誤區(qū)，他認(rèn)為公攤面積不能取消，爭(zhēng)議點(diǎn)應(yīng)該是公攤是不是揉到房?jī)r(jià)里面，按照建筑面積計(jì)費(fèi)?！皬氖褂蒙蟻?lái)看，像電梯、樓道等這一部分公攤在整個(gè)建筑的計(jì)價(jià)里肯定是存在的，只是說(shuō)這部分計(jì)價(jià)是不是要按照建筑面積、套內(nèi)面積來(lái)體現(xiàn)。就跟買核桃一樣，是買核桃仁還是買帶皮的核桃？這個(gè)方式不一樣?！? 張大偉認(rèn)為，現(xiàn)在的問(wèn)題是部分開(kāi)發(fā)商在期房預(yù)銷售時(shí)，把樣板間的面積設(shè)置過(guò)大，讓購(gòu)房者覺(jué)得自己將來(lái)買到的房子面積就是如此，這是對(duì)消費(fèi)者的不負(fù)責(zé)任。因此，公攤部分一定要公開(kāi)透明，在賣房的時(shí)候就讓消費(fèi)者明晰?！昂芏喑鞘杏谐晌牡?、很成熟的經(jīng)驗(yàn)，規(guī)定開(kāi)發(fā)商交付的房屋和樣板間必須設(shè)置為1:1，并保留開(kāi)發(fā)商建設(shè)的樣板房到交房之后三個(gè)月以上?！? 北京師范大學(xué)的宋向清看來(lái)，解決公攤面積的問(wèn)題，在規(guī)劃設(shè)計(jì)及報(bào)批階段，就應(yīng)對(duì)公共服務(wù)為主的公攤占用做出合理的規(guī)劃指標(biāo)限定，并對(duì)一些明顯超出常規(guī)的“高公攤”現(xiàn)象進(jìn)行嚴(yán)管。“最終商品房相關(guān)的分?jǐn)傄?guī)則還是要調(diào)整。取消公攤面積、采用公攤成本代替公攤面積，讓老百姓買多少平方米，住的就是多少平方米。但實(shí)際上，業(yè)主也公攤了公共空間的費(fèi)用，只是說(shuō)價(jià)格提升了。而這個(gè)價(jià)格提升是制度和規(guī)則改變而造成的，不是市場(chǎng)上的投資、投機(jī)行為引起的。”
澎湃新聞 25 閱讀 2022-09-04 22:19
每個(gè)城市都有各自獨(dú)特的山水城林和歷史文化底蘊(yùn)。只有從各自的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、地理?xiàng)l件、歷史文化變遷等實(shí)際條件出發(fā)，才能設(shè)計(jì)各具特色的城市天際線，從而真正地擦亮城市名片。 周琦 東南大學(xué)建筑學(xué)院教授 很少有建筑形式像超高層建筑一樣，在為人類拓展生存空間的同時(shí)，也引來(lái)巨大的爭(zhēng)議，比如建設(shè)運(yùn)營(yíng)成本高、建設(shè)周期長(zhǎng)、消防施救難度大、得房率低等。 近日，我國(guó)對(duì)超高層建筑“限高”的決心，在社交媒體迎來(lái)一片叫好：“實(shí)用型最重要”“后期維修養(yǎng)護(hù)都是問(wèn)題”……網(wǎng)友的熱烈討論，使“我國(guó)不再新建500米以上高樓”的相關(guān)話題沖上微博熱搜。 話題的中心，是國(guó)家發(fā)改委近日發(fā)布的《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實(shí)施方案》中提及的建筑“限高”標(biāo)準(zhǔn)，即不得新建高度500米以上建筑，嚴(yán)格限制新建高度250米以上建筑。 那些欲與天公試比高、曾經(jīng)撐起城市天際線的網(wǎng)紅地標(biāo)，緣何現(xiàn)在被棄如敝履？城市容顏該如何妝點(diǎn)，才能在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和人類宜居宜業(yè)間求取平衡？ 兩年四次，超高層建筑管控力度不斷提高 兩年四次，在涉及全國(guó)的建筑風(fēng)貌、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、新型城鎮(zhèn)化等政策體系中“圍追堵截”超高層建筑，這樣的力度可謂巨大。 細(xì)數(shù)前三次的“圍堵”，不難發(fā)現(xiàn)，我國(guó)對(duì)超高層建筑的“限高”方向日益明確。 2020年4月，住建部、國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市與建筑風(fēng)貌管理的通知》，指出“一般不得新建500米以上建筑”“嚴(yán)格限制新建250米以上建筑”。 2021年6月，國(guó)家發(fā)改委印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目管理確保工程安全質(zhì)量的通知》，提到“嚴(yán)格限制新建250米以上建筑”“不得新建500米以上超高層建筑”。 2021年10月，住建部和應(yīng)急管理部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)超高層建筑規(guī)劃建設(shè)管理的通知》，明確城區(qū)常住人口300萬(wàn)以上城市嚴(yán)格限制新建250米以上超高層建筑，不得新建500米以上超高層建筑。 面對(duì)500米的“身高天花板”，開(kāi)發(fā)商紛紛出招將建筑高度拉伸到極致：南京江北國(guó)際金融中心高度從600米降到499.8米，蘇州中南中心由729米降到499.15米，西安中國(guó)國(guó)際絲路中心大廈由501米降至498米…… 高層建筑是現(xiàn)代文明的成果，人類追求站得更高、看得更遠(yuǎn)的美好愿望早已有之?！爱?dāng)初美國(guó)的石油、通訊、鋼鐵等行業(yè)的巨頭，紛紛興建高層建筑，后來(lái)很快發(fā)展到超高層建筑，也就是100米以上的建筑發(fā)展階段。”東南大學(xué)建筑學(xué)院教授周琦介紹，技術(shù)、市場(chǎng)、資本、土地等多重因素的加持，讓超高層建筑迅速在全球遍地開(kāi)花。 十中有六，我國(guó)超高層建筑數(shù)量眾多 在有限的土地上建造更大使用面積的建筑以節(jié)約土地，是催生超高層建筑的源動(dòng)力。 我國(guó)從二十世紀(jì)初開(kāi)始探索高層建筑建設(shè)。當(dāng)時(shí)，在上海、天津、廣州等地，我國(guó)積極學(xué)習(xí)西方的先進(jìn)高層建筑建造技術(shù), 建造了一批具有當(dāng)時(shí)世界先進(jìn)水準(zhǔn)的高層建筑。1976年，隨著高達(dá)114米的廣州白云賓館落成，我國(guó)進(jìn)入超高層建筑發(fā)展階段。 “在改革開(kāi)放以后，城市現(xiàn)代化進(jìn)程加速，城市中心區(qū)的集聚效應(yīng)越發(fā)明顯，催生了大量的辦公、居住需求。隨著地價(jià)在建設(shè)成本中的占比不斷攀升，樓也越建越高。那時(shí)流行的一種觀念是：一個(gè)城市第一高樓的高度，代表著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平，是城市現(xiàn)代化的標(biāo)志?！苯K省設(shè)計(jì)大師、東南大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院執(zhí)行總建筑師曹偉說(shuō)。 改革開(kāi)放帶來(lái)的不僅是城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快。周琦表示，許多外企進(jìn)入中國(guó)后，他們對(duì)現(xiàn)代化的辦公環(huán)境、設(shè)施的需求，也推動(dòng)了超高層建筑的勃興。中國(guó)多年持續(xù)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也在客觀上為超高層建筑的發(fā)展提供了內(nèi)在動(dòng)力。 “隨著土地的價(jià)格越來(lái)越昂貴，以及一些城市打造地標(biāo)性建筑的需求不斷提升，我國(guó)超高層建筑的規(guī)模在2010年左右達(dá)到了頂峰?！敝茜f(shuō)。 記者登錄世界高層建筑與都市人居學(xué)會(huì)網(wǎng)站查詢發(fā)現(xiàn)，目前中國(guó)超過(guò)150米的建筑已經(jīng)有2964座，其中超過(guò)200米的有964座，超過(guò)300米的有102座。世界最高的十棟超高層建筑中，有六個(gè)在中國(guó)。2015年建成的上海中心大廈是目前國(guó)內(nèi)最高的超高層建筑，高度達(dá)到632米，共120層。在全球范圍內(nèi)，上海中心大廈從高度上僅次于迪拜高828米的哈利法塔。而在全球擁有150米以上建筑數(shù)量最多的10個(gè)城市中，香港、深圳、上海、廣州、重慶5個(gè)中國(guó)城市位列其中。 不只高度，如何更好構(gòu)建城市地標(biāo) 超高層建筑的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本、消防風(fēng)險(xiǎn)、樓內(nèi)垂直交通的擁堵和潛在的生態(tài)影響，近年來(lái)屢屢為人詬病。 “高層建筑每升高50米，建筑成本大約增加20%。建筑越高，要抵御的風(fēng)力和地震的水平推力就越大，所以地基就要打得更深，建筑的柱梁也要更粗，玻璃幕墻也要鞏固地更緊，外部的樓體維護(hù)體系也要加強(qiáng)處理。而為了樓內(nèi)通行的方便，建筑內(nèi)還要安裝高速電梯。此外，超高層建筑每隔50米，都需要設(shè)置避難層，并配備相應(yīng)的消防設(shè)施，以便發(fā)生火災(zāi)時(shí)供人們疏散避難?！敝茜f(shuō)，上述因素都導(dǎo)致超高層建筑的得房率較普通建筑低，而且樓層越高，得房率越低。而超高層建筑的造價(jià)卻很昂貴，這導(dǎo)致租金和售房?jī)r(jià)格更高。這一高一低，讓超高層建筑性價(jià)比較低，逐漸失去光環(huán)，造成了高空置率。 而即使是使用中的超高層建筑，也存在先天不足?！澳壳暗南涝铺菀话阒荒芘噬?00米左右，這意味著超高層建筑發(fā)生火災(zāi)時(shí)的施救難度會(huì)很大?！辈軅フf(shuō)。 曹偉表示，超高層建筑造成的高能源消耗也不符合綠色低碳的發(fā)展理念。有數(shù)據(jù)顯示，150米的超高層住宅，單個(gè)電梯能耗較100米高層住宅高出40%以上。超高層住宅相較于普通高層住宅額外增加的供水耗電量約為2400千瓦時(shí)/年。由于通常需要水泵、水箱分段抽送，造成部分樓層水壓過(guò)大，進(jìn)而導(dǎo)致水龍頭水流過(guò)快，也容易造成水資源的浪費(fèi)。 “此外，玻璃幕墻帶來(lái)的光污染，高層建筑密集區(qū)域形成的樓之間的空氣氣流，還會(huì)形成微熱島效應(yīng)?！敝茜a(bǔ)充。 漫步在當(dāng)今的中國(guó)城市，一座座摩天大樓彰顯出城市的國(guó)際化雄心。如何讓城市擺脫“千城一面”，變幻出多姿多彩的容顏？ “建筑的高度、規(guī)模，往往可以改變一個(gè)城市的尺度，超高層建筑對(duì)城市天際線的改觀固然在一定程度上有貢獻(xiàn)，但我們更應(yīng)該關(guān)注城市風(fēng)貌的內(nèi)在品質(zhì)與內(nèi)涵?！辈軅フJ(rèn)為，“城市地標(biāo)未必都需要通過(guò)建筑高度來(lái)體現(xiàn)。那些能激發(fā)城市活力，傳承城市文明的公共設(shè)施和公共空間，都可以成為一座城市的地標(biāo)?！? 周琦認(rèn)為，城市建筑追求容積率的提升，并不會(huì)帶來(lái)舒適的工作、居住體驗(yàn)：“人們更喜歡生態(tài)的、宜居的生活空間，而非高密度的生活空間。每個(gè)城市都有各自獨(dú)特的山水城林和歷史文化底蘊(yùn)。只有從各自的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、地理?xiàng)l件、歷史文化變遷等實(shí)際條件出發(fā)，才能設(shè)計(jì)各具特色的城市天際線，從而真正地擦亮城市名片。”
科技日?qǐng)?bào) 35 閱讀 2022-09-04 21:32
國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議聽(tīng)取了穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤督導(dǎo)和服務(wù)工作匯報(bào)，部署充分釋放政策效能加快擴(kuò)大有效需求。 會(huì)議指出，要貫徹黨中央、國(guó)務(wù)院部署，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間，努力爭(zhēng)取最好結(jié)果。近日國(guó)務(wù)院向主要經(jīng)濟(jì)省份派出工作組，圍繞穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤督導(dǎo)和服務(wù)。要用“放管服”改革辦法再推進(jìn)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策發(fā)揮效能，接續(xù)政策細(xì)則9月上旬應(yīng)出盡出，著力擴(kuò)大有效需求，鞏固經(jīng)濟(jì)恢復(fù)基礎(chǔ)。 擴(kuò)大政策性開(kāi)發(fā)性金融工具支持領(lǐng)域 會(huì)議指出，在用好新增3000億元以上政策性開(kāi)發(fā)性金融工具基礎(chǔ)上，對(duì)符合條件項(xiàng)目滿足資金需求，避免出現(xiàn)項(xiàng)目等資金；將上半年開(kāi)工項(xiàng)目新增納入支持，以在三季度形成更多實(shí)物工作量。擴(kuò)大政策性開(kāi)發(fā)性金融工具支持領(lǐng)域，將老舊小區(qū)改造、省級(jí)高速公路等納入，盡可能吸引民間投資。 人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾此前介紹，政策性開(kāi)發(fā)性金融工具重點(diǎn)投向三類項(xiàng)目：一是中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)第十一次會(huì)議明確的五大基礎(chǔ)設(shè)施重點(diǎn)領(lǐng)域，二是重大科技創(chuàng)新等領(lǐng)域，三是其他可由地方政府專項(xiàng)債券投資的項(xiàng)目。 對(duì)于此次擴(kuò)大政策性開(kāi)發(fā)性金融工具支持領(lǐng)域，巨豐投顧高級(jí)投資顧問(wèn)陳昱成表示，納入老舊小區(qū)改造和高速公路等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，有利于盡快形成更多實(shí)物工作量，帶動(dòng)有效投資和相應(yīng)消費(fèi)，為穩(wěn)經(jīng)濟(jì)加力。 在信貸支持方面，會(huì)議指出，引導(dǎo)商業(yè)銀行為重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)、設(shè)備更新改造配足中長(zhǎng)期貸款。有關(guān)部門和銀行要完善考核辦法，形成激勵(lì)機(jī)制。 近日，光大銀行合肥分行成功為池州港烏沙港區(qū)碼頭項(xiàng)目投放首筆配套貸款360萬(wàn)元，成為全國(guó)性股份制商業(yè)銀行落地的首筆國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施重大項(xiàng)目配套融資。池州港烏沙港區(qū)碼頭項(xiàng)目是國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施重大項(xiàng)目之一，總投資超過(guò)10億元。本次發(fā)放的貸款主要用于項(xiàng)目前期建設(shè)，支持項(xiàng)目順利啟動(dòng)。光大銀行表示，后續(xù)還將根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)需要持續(xù)給予配套資金支持。 支持剛性和改善性住房需求 關(guān)于房地產(chǎn)，會(huì)議指出，支持剛性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活運(yùn)用階段性信貸政策和保交樓專項(xiàng)借款。 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行等有關(guān)部門近日出臺(tái)措施，完善政策工具箱，通過(guò)政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。 據(jù)悉，專項(xiàng)借款精準(zhǔn)聚焦“保交樓、穩(wěn)民生”，嚴(yán)格限定用于已售、逾期、難交付的住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，實(shí)行封閉運(yùn)行、?？顚Ｓ?。通過(guò)專項(xiàng)借款撬動(dòng)、銀行貸款跟進(jìn)，支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定大局。 光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀分析師周茂華表示，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)處于筑底企穩(wěn)階段，此前各地因城施策，靈活運(yùn)用調(diào)整房貸利率、首付比例等階段性信貸政策，以及階段性保交樓專項(xiàng)借款等政策的效果正逐步顯現(xiàn)?！搬槍?duì)目前國(guó)內(nèi)樓市情況，支持各地因城施策，用足信貸政策空間，將更好支持房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)穩(wěn)定，助力穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤?！彼f(shuō)。 同時(shí)，會(huì)議指出，國(guó)務(wù)院將再派一批督導(dǎo)和服務(wù)工作組，赴若干省份推動(dòng)政策落實(shí)。 此前國(guó)務(wù)院穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤督導(dǎo)和服務(wù)組在鄭州召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)辦公會(huì)，圍繞基礎(chǔ)設(shè)施、重點(diǎn)工程、民生保障等項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)展現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)和服務(wù)。 督導(dǎo)和服務(wù)組組長(zhǎng)、人民銀行行長(zhǎng)易綱指出，督導(dǎo)和服務(wù)組將進(jìn)一步完善長(zhǎng)效協(xié)調(diào)工作機(jī)制，充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，耐心細(xì)致工作，在擴(kuò)大投融資、提高審批效率等方面給予河南更多支持，積極幫助解決實(shí)際困難。希望河南加強(qiáng)項(xiàng)目謀劃儲(chǔ)備，提高項(xiàng)目申報(bào)質(zhì)量，推動(dòng)更多項(xiàng)目進(jìn)入國(guó)家大盤子，強(qiáng)化施工能力、原材料供應(yīng)等保障，確保項(xiàng)目順利開(kāi)工建設(shè)，盡快形成更多實(shí)物工作量。 此外，會(huì)議提出，改革是政策工具箱中極重要工具，要堅(jiān)持以改革激活力，降低市場(chǎng)主體制度性交易成本。主要包括嚴(yán)肅查處亂罰款、收過(guò)頭稅費(fèi)等行為，加強(qiáng)監(jiān)管，嚴(yán)厲打擊假冒偽劣，維護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)。
上觀新聞 62 閱讀 2022-09-01 12:24
當(dāng)前銷售回暖動(dòng)能仍顯不足，基本面再趨悲觀，市場(chǎng)將重回政策博弈主線。“保交樓、穩(wěn)民生”的地產(chǎn)紓困政策的出臺(tái)，提升了地產(chǎn)股債的“下限”，與此同時(shí)需要期待需求端更有力政策推出的效果，銷售復(fù)蘇的節(jié)奏與程度決定了地產(chǎn)股債的“上限”。從個(gè)股角度，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、具備優(yōu)秀品質(zhì)的房企將更快從行業(yè)低谷中脫穎而出，9月推薦保利發(fā)展(600048.SH)、濱江集團(tuán)(002244)(002244.SZ)、綠城中國(guó)(03900)、貝殼-W(02423)。 國(guó)信證券主要觀點(diǎn)如下： 行業(yè)：銷售復(fù)蘇放緩，“保交樓”舉措持續(xù)推出。 7月銷售放緩，2022年1-7月商品房銷售額累計(jì)75763億元，同比-28.8%，較前值收窄0.1個(gè)百分點(diǎn);銷售面積累計(jì)78178萬(wàn)平方米，同比-23.1%，較前值擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)。單月值同比降幅擴(kuò)大，2022年7月商品房銷售額9691億元，同比-28.2%，較前值擴(kuò)大7.4個(gè)百分點(diǎn);銷售面積9255萬(wàn)平方米，同比-28.9%，較前值擴(kuò)大10.6個(gè)百分點(diǎn)。7月作為傳統(tǒng)淡季，疊加居民收入和房?jī)r(jià)上漲預(yù)期減弱、擔(dān)憂期房交付等因素影響，銷售回暖動(dòng)能仍顯不足。從日頻數(shù)據(jù)看，銷售回暖趨勢(shì)平緩，截至2022年8月26日，30城商品房成交面積為9597萬(wàn)㎡，同比-31%;其中，長(zhǎng)三角、華南、華中&西南、華北&東北區(qū)域的商品房成交面積累計(jì)同比分別為-33%、-35%、-31%、-15%。 政策面上，包括政策性銀行專項(xiàng)借款、民企發(fā)債增信支持等多項(xiàng)地產(chǎn)紓困措施出臺(tái)。 此外，需求端政策也在持續(xù)發(fā)力，如5年期LPR降低15bp至4.3%，福州房貸首付比例下調(diào)，南下調(diào)二套住房公積金貸款首付比例并推出二手房“帶押過(guò)戶”模式，江蘇昆山太倉(cāng)、河北廊坊、浙江海寧放松限購(gòu)限售，南京、蘇州、無(wú)錫等個(gè)別地方政府也開(kāi)始嘗試調(diào)整首付政策等。在銷售復(fù)蘇緩慢的背景下，需求端放松加碼仍然值得期待。 板塊：估值仍處較低水平。 自上期策略報(bào)告發(fā)布至今，房地產(chǎn)板塊下跌4.1%，跑輸滬深300指數(shù)1.1個(gè)百分點(diǎn)，在31個(gè)行業(yè)中排第24名。根據(jù)Wind一致預(yù)期，按最新收盤日計(jì)，板塊2022年動(dòng)態(tài)PE為5.3倍，比2019年1月3日的底部估值水平(6.1倍動(dòng)態(tài)PE)高21.3%，比2021年估值水平(10.2倍動(dòng)態(tài)PE)低26.7%，估值仍處較低水平。
和訊 53 閱讀 2022-08-31 15:34
作為支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定，既關(guān)系著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，又關(guān)系著民生成色。 當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷著增速下探和杠桿出清等陣痛挑戰(zhàn)。今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)房企資金收緊、居民需求下行、市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)弱等情形，同時(shí)部分地區(qū)出現(xiàn)了期房逾期或難以交付等亟待解決的民生問(wèn)題。 針對(duì)上述情況，中央層面穩(wěn)樓市舉措不斷推出， 8月下旬，包括財(cái)政部、人民銀行、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部委密集出臺(tái)重點(diǎn)政策舉措，通過(guò)推出降低貸款利率、專項(xiàng)借款、增信支持等方式，助力解決房地產(chǎn)市場(chǎng)合理融資需求。 —— 保交樓：維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益 保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康，首要目標(biāo)是保證群眾的合法權(quán)益。 近期，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行等有關(guān)部門完善政策工具箱，通過(guò)政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。 據(jù)悉，此次專項(xiàng)借款精準(zhǔn)聚焦“保交樓、穩(wěn)民生”，嚴(yán)格限定用于已售、逾期、難交付的住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，實(shí)行封閉運(yùn)行、?？顚Ｓ?。通過(guò)專項(xiàng)借款撬動(dòng)、銀行貸款跟進(jìn)，支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定大局。 西南財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)稅學(xué)院房地產(chǎn)稅收與金融研究中心主任姜先登表示，對(duì)于市場(chǎng)而言，投資者信心往往是重中之重，前期個(gè)別城市出現(xiàn)的住房項(xiàng)目“爛尾”和監(jiān)管資金挪用事件極大降低了購(gòu)房者的“安全感”。近期政府的一系列政策的核心目的是保證房地產(chǎn)在建項(xiàng)目的有序完工，消除“期房”購(gòu)房者的心理恐慌。 ——穩(wěn)融資：保障房地產(chǎn)合理資金需求 政策精準(zhǔn)發(fā)力，在保障購(gòu)房者權(quán)益的同時(shí)，也為保障市場(chǎng)穩(wěn)定、滿足企業(yè)合理資金需求提供必要助力。 8月19日下午，交易商協(xié)會(huì)召集多家民營(yíng)房企召開(kāi)座談會(huì)，探討通過(guò)中債增進(jìn)公司增信支持的方式支持民營(yíng)房企發(fā)債融資。根據(jù)媒體報(bào)道，增信將按照市場(chǎng)化、法治化的方式進(jìn)行，參與主體是向市場(chǎng)開(kāi)放的，并非經(jīng)選定才可以參與。 8月22日，人民銀行行長(zhǎng)、國(guó)務(wù)院金融委辦公室主任易綱主持召開(kāi)部分金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)，提出要保障房地產(chǎn)合理融資需求。 廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“保衛(wèi)資金鏈”仍是當(dāng)前各家房企的主線目標(biāo)。在資金端加大對(duì)樓市的支持力度，將有效降低融資成本，提振行業(yè)預(yù)期，促進(jìn)市場(chǎng)復(fù)蘇，在供需兩端促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)。 ——降成本：提振房地產(chǎn)市場(chǎng)需求側(cè)支持 相較去年，近期我國(guó)貨幣政策刺激力度明顯增加。 8月22日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，5年期以上LPR為4.30%，較上期下降15個(gè)基點(diǎn)。這也是5年期LPR在本年度內(nèi)的第3次下調(diào)。 此外，在8月24日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)對(duì)剛改需求的支持力度，提出允許地方“一城一策”運(yùn)用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。 業(yè)內(nèi)專家表示，此次1年期和5年期以上LPR下降，將有力提振短期和中長(zhǎng)期的信貸需求。其中，5年期以上LPR大幅下降將有利于降低購(gòu)房者成本，其與支持房地產(chǎn)企業(yè)融資等措施形成組合拳，對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)具有積極意義。 招聯(lián)金融首席研究員董希淼表示，從落地效果來(lái)看，樓市政策優(yōu)化疊加，直接推動(dòng)降低購(gòu)房者貸款成本，優(yōu)化企業(yè)融資環(huán)境。但也應(yīng)看到，樓市調(diào)控政策效應(yīng)遞減，市場(chǎng)預(yù)期和信心非能在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)快速改變。從長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)與居民收入密切相關(guān)，穩(wěn)定居民收入、提升對(duì)未來(lái)收入預(yù)期才是其中關(guān)鍵。 臨近九月，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)如期迎來(lái)“金九銀十”？ “預(yù)計(jì)市場(chǎng)會(huì)在三季度保持整體平穩(wěn)，四季度將有所改善。”董希淼說(shuō)。 姜先登表示，接下來(lái)，行業(yè)或?qū)⑦M(jìn)一步整合，部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)將加速退出市場(chǎng)，出險(xiǎn)房企可能通過(guò)大規(guī)模出讓土地項(xiàng)目、促銷優(yōu)惠等加快資金回流。 “從下半年看，房企債務(wù)量相較上半年有所增加，行業(yè)仍需高度關(guān)注高杠桿下‘債務(wù)滾動(dòng)’帶來(lái)的資金風(fēng)險(xiǎn)?！崩钣罴伪硎尽? 針對(duì)行業(yè)現(xiàn)狀，董希淼建議，應(yīng)落實(shí)好中央政治局會(huì)議“因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求”要求，加快調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)金融政策，對(duì)“保交樓”項(xiàng)目給予專項(xiàng)支持；針對(duì)房貸，可通過(guò)下調(diào)首付比例、取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”、降低貸款利率等措施，更好地支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
人民網(wǎng) 65 閱讀 2022-08-31 15:30
商品房預(yù)售資金是房地產(chǎn)企業(yè)的重要現(xiàn)金流來(lái)源。近日，各地紛紛升級(jí)商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策，增強(qiáng)預(yù)售資金流向透明度，進(jìn)一步將其關(guān)進(jìn)了“保險(xiǎn)箱”。 守“保交樓”底線 多地出臺(tái)監(jiān)管新規(guī) 今年7月以來(lái)，長(zhǎng)沙、東莞、杭州、西安、鄭州、青島、嘉興、汕頭、滄州、深圳龍崗區(qū)等多地均采取措施收緊預(yù)售資金監(jiān)管，要求預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，不得隨意支取和使用。 其中，長(zhǎng)沙發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的通知》，對(duì)全市商品房預(yù)售資金采取“全額全程、流向流量、監(jiān)測(cè)監(jiān)管”方式，強(qiáng)化“政府監(jiān)控、銀行監(jiān)管”模式，保證資金“留在項(xiàng)目、留在當(dāng)?shù)亍?，并?yōu)先用于項(xiàng)目建設(shè)，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付。長(zhǎng)沙升級(jí)后的預(yù)售資金監(jiān)管將撥付節(jié)點(diǎn)與項(xiàng)目進(jìn)度掛鉤，資金流向得到了全程監(jiān)測(cè)。 另外，更多城市強(qiáng)調(diào)了商品房預(yù)售資金的?？顚Ｓ?。8月2日，東莞發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售款收存管理和使用管理的通知(征求意見(jiàn)稿)》，表示對(duì)已取得商品房預(yù)售許可的項(xiàng)目，將由購(gòu)房人根據(jù)預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)生成的《房屋繳款通知單》信息，將購(gòu)房款直接存入相應(yīng)房屋的商品房預(yù)售資金監(jiān)管子賬戶，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以其他任何形式私自截留、收存購(gòu)房款。 更加直接的是，九江市直接公示了中心城區(qū)85個(gè)在售樓盤139個(gè)商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。九江市住建局表示，凡取得商品房預(yù)售證對(duì)外銷售商品房的項(xiàng)目，市住建局將第一時(shí)間公布銷售樓棟的預(yù)售資金監(jiān)管賬號(hào)，商品房預(yù)售資金要直接存入專用監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)管。 “此類公示制度也是當(dāng)前預(yù)防預(yù)售資金挪用的重要舉措?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，公示預(yù)售資金監(jiān)管賬戶有利于資金監(jiān)管落到實(shí)處。購(gòu)房者在購(gòu)房過(guò)程中可以進(jìn)行查證，同時(shí)也防范了房企營(yíng)銷人員拿其他賬號(hào)來(lái)糊弄購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)。 預(yù)售制引爭(zhēng)議 取消預(yù)售尚不現(xiàn)實(shí) 隨著一些城市“集體停貸”現(xiàn)象的出現(xiàn)，商品房預(yù)售制被推到了風(fēng)口浪尖，變革甚至取消預(yù)售制的聲音再起。 商品房預(yù)售制度最早起源于香港。自1995年《城市商品房預(yù)售管理辦法》在全國(guó)實(shí)行后，各地政府就相繼制定了各類商品房預(yù)售資金監(jiān)管細(xì)則。2010年4月，住建部在《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》中明確，各地方商品住房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管，確保預(yù)售資金用于商品住房項(xiàng)目工程建設(shè)。 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，在2021年前11個(gè)月，房企的銷售回款占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源的52.8%，其中定金及預(yù)收款占36.6%，個(gè)人按揭貸款占16.2%，預(yù)售資金的重要性不言而喻。一方面，商品房預(yù)售制推動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，另一方面，預(yù)售資金被挪用、套用等現(xiàn)象也在發(fā)生。 有業(yè)內(nèi)人士指出，規(guī)避預(yù)售資金監(jiān)管的亂象主要集中在收入和支出兩個(gè)方面。例如，有的開(kāi)發(fā)商讓消費(fèi)者將首付款定金直接打到企業(yè)其他的賬戶，而不是法規(guī)要求的監(jiān)管賬戶，然后自由使用，不受監(jiān)管；有的開(kāi)發(fā)企業(yè)在支出上做文章，支出不入賬，流向異地或總部單位；還有的房地產(chǎn)項(xiàng)目工程款支出遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)企業(yè)、監(jiān)理單位確認(rèn)的工程完成額，甚至由開(kāi)發(fā)商、施工單位、監(jiān)理單位合謀，銀行疏于審核，將資金轉(zhuǎn)移了出去。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)挪用預(yù)售資金撬動(dòng)金融杠桿實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，最終導(dǎo)致了樓盤停工乃至爛尾。 記者注意到，西安世茂璀璨傾城二期項(xiàng)目就曾因挪用監(jiān)管資金被相關(guān)政府部門通報(bào)。西安市未央?yún)^(qū)住建局指出，西安世茂璀璨傾城項(xiàng)目因集團(tuán)抽調(diào)商品房預(yù)售資金，存在資金缺口達(dá)11億元，導(dǎo)致項(xiàng)目停工。 因此，許多人將爛尾樓的矛頭指向了商品房預(yù)售制。首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)趙秀池表示，預(yù)售樓盤出問(wèn)題與預(yù)售制沒(méi)有必然聯(lián)系，重點(diǎn)在監(jiān)管。如監(jiān)管不到位，購(gòu)房者按工程進(jìn)度分期付款，仍然有一定風(fēng)險(xiǎn)，樓盤仍有可能不能按時(shí)竣工交付。如果只是購(gòu)房款的支付方式發(fā)生變化，難以解決目前爛尾樓問(wèn)題。 多位業(yè)內(nèi)人士也向記者表示，當(dāng)前立刻取消預(yù)售制尚不現(xiàn)實(shí)，如果取消，可能會(huì)出現(xiàn)樓市供應(yīng)銳減的情況，供不應(yīng)求從而進(jìn)一步導(dǎo)致房?jī)r(jià)增長(zhǎng)。另外，現(xiàn)在取消預(yù)售制還會(huì)加大房企壓力，難以保障其他項(xiàng)目的交付。 防爛尾保民生 預(yù)售資金監(jiān)管有待優(yōu)化 預(yù)售資金監(jiān)管的“度”在哪里？ “監(jiān)管必須嚴(yán)格，但并非越嚴(yán)效果越好?！眹?yán)躍進(jìn)表示，在強(qiáng)監(jiān)管的同時(shí)，還需確保預(yù)售資金能夠加快流入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，使工程項(xiàng)目資金更加寬裕。 實(shí)際上，今年上半年，多地出臺(tái)樓市調(diào)控松綁政策，據(jù)克而瑞發(fā)布的一份報(bào)告顯示，南京、成都、?？诘榷鄠€(gè)城市適度放松預(yù)售資金監(jiān)管，內(nèi)容包括降低重點(diǎn)監(jiān)管資金比例、增加重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付節(jié)點(diǎn)、依據(jù)企業(yè)信用評(píng)級(jí)實(shí)行差異化管控等。 4月29日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議表示，要優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管?！拔磥?lái)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的方向不是收緊，也不是放松，而是‘優(yōu)化’。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，各地還需要進(jìn)一步“量體裁衣”，例如，對(duì)預(yù)售資金納入監(jiān)管賬戶嚴(yán)格規(guī)范，而對(duì)于預(yù)售資金監(jiān)管的撥付則要給予支持，防范預(yù)售資金沉淀，以此來(lái)減少房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
北京日?qǐng)?bào) 51 閱讀 2022-08-31 13:28
《北京住房租賃條例》相關(guān)行政處罰征求意見(jiàn) 中介發(fā)布假消息將被重罰 市住建委昨天發(fā)布《關(guān)于印發(fā)北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)〈北京市住房租賃條例〉行政處罰裁量基準(zhǔn)的通知(征求意見(jiàn)稿)》，明確了《北京市住房租賃條例》中相關(guān)行政處罰的裁量基準(zhǔn)。其中，租賃企業(yè)發(fā)布虛假房源最高將處20萬(wàn)元以上30萬(wàn)元以下罰款。 ?“甲醛房”將被限制出租 9月1日起，《北京市住房租賃條例》將正式施行，《條例》在出租住房與租賃合同標(biāo)準(zhǔn)、押金收取與監(jiān)管、住房轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)、租房?jī)r(jià)格監(jiān)測(cè)與干預(yù)等方面進(jìn)行了多項(xiàng)規(guī)范，對(duì)于“群租房”“甲醛房”“黑中介”等租房亂象，租戶將有法可依?！墩髑笠庖?jiàn)稿》則進(jìn)一步明確了本市住建系統(tǒng)行政處罰裁量權(quán)基準(zhǔn)。 比如，針對(duì)出租存在建筑安全隱患住房的行為，《征求意見(jiàn)稿》明確，最高處罰裁量基準(zhǔn)為：對(duì)個(gè)人處4萬(wàn)元以上5萬(wàn)元以下罰款，對(duì)單位處40萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下罰款，對(duì)從事住房租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可責(zé)令停業(yè)整頓。根據(jù)新規(guī)，“甲醛房”等存在安全隱患的房屋將被限制出租，如住房租賃企業(yè)對(duì)租賃住房進(jìn)行裝修裝飾后，經(jīng)具備資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)，室內(nèi)空氣不符合室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，違法情節(jié)嚴(yán)重的，最高處20萬(wàn)元以上30萬(wàn)元以下罰款，并可責(zé)令企業(yè)停業(yè)整頓。 ?單次收取租金不超仨月 在資金監(jiān)管方面，《條例》也有明確規(guī)定，住房租賃企業(yè)向承租人單次收取租金的數(shù)額一般不得超過(guò)三個(gè)月租金，超收的租金應(yīng)納入監(jiān)管；收取的押金一般不得超過(guò)一個(gè)月租金，并按照規(guī)定通過(guò)第三方專用賬戶托管。一旦住房租賃企業(yè)未按規(guī)定履行押金托管、租金監(jiān)管，或者未按期退還剩余押金、租金，對(duì)于逾期7日以上或違法情節(jié)嚴(yán)重的，對(duì)單位處20萬(wàn)元以上30萬(wàn)元以下罰款，并可責(zé)令其停業(yè)整頓，對(duì)相關(guān)責(zé)任人可處2萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款。住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布房源信息、推薦房源存在不符合相關(guān)規(guī)定的行為，將最高處20萬(wàn)元以上30萬(wàn)元以下罰款。 市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，《征求意見(jiàn)稿》的起草是全面履行行政處罰職權(quán)的必然要求，對(duì)條例行政處罰職權(quán)執(zhí)行中涉及的行政處罰裁量基準(zhǔn)進(jìn)行梳理和規(guī)范，能夠保證行政執(zhí)法工作依法準(zhǔn)確實(shí)施，做到不缺位、不失位?！墩髑笠庖?jiàn)稿》意見(jiàn)征集將持續(xù)至9月4日，社會(huì)各界可在此期間提出意見(jiàn)建議。
北京晚報(bào) 59 閱讀 2022-08-31 13:26
兩年前16萬(wàn)元/平方米，兩年后32萬(wàn)元/平方米。 自上海復(fù)工復(fù)產(chǎn)之后，關(guān)于二手豪宅成交的各種“搶購(gòu)”“暴漲”小道消息在網(wǎng)上蔓延。隨著近日上海貝殼公開(kāi)二手房成交數(shù)據(jù)，關(guān)于豪宅的成交記錄終于撩開(kāi)了神秘面紗：市區(qū)高端住宅單價(jià)超越30萬(wàn)元/平方米大關(guān)、總價(jià)動(dòng)輒半個(gè)“小目標(biāo)”，但成交量遠(yuǎn)未及“逆市熱銷”。 而外環(huán)郊區(qū)次新房也讓不少人驚掉了下巴，外環(huán)外TOD天薈二手房單價(jià)一舉沖破14萬(wàn)元/平方米；市區(qū)老破小并沒(méi)有在怨聲中掉價(jià)，反而保持住了“7萬(wàn)+”單價(jià)，甚至有所上漲。 8月22日，上海網(wǎng)紅豪宅翠湖天地附近一位中介告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“最近成交還不錯(cuò)，前幾天剛成交了4期一套275平方米的4房，成交價(jià)在9000萬(wàn)元?！? “這是成交價(jià)，不是房東報(bào)價(jià)，房東報(bào)價(jià)是9600萬(wàn)元，現(xiàn)在高區(qū)同戶型有房東報(bào)價(jià)差不多1個(gè)億的?！? 從16萬(wàn)/平漲到32萬(wàn)/平 由于能看見(jiàn)歷年的多次完整成交記錄，翠湖天地和綠城黃浦灣最受關(guān)注。 從貝殼數(shù)據(jù)看，翠湖天地今年6月的低樓層成交單價(jià)已經(jīng)超過(guò)32萬(wàn)元/平方米，而2020年單價(jià)是16萬(wàn)-18萬(wàn)元/平方米區(qū)間，兩年間漲幅驚人。 綠城黃浦灣今年7月的低樓層成交單價(jià)超過(guò)22萬(wàn)元/平方米，而2020年成交的一套單價(jià)約13.7萬(wàn)元/平方米。再拉長(zhǎng)時(shí)間線，2016、2017年間成交的數(shù)套價(jià)格在8萬(wàn)-12萬(wàn)元/平方米，且成交周期多超過(guò)1000天。 很多人質(zhì)疑成交價(jià)格有“包裝”之嫌，但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者向幾位熱衷買房賣房的達(dá)人求證時(shí)，對(duì)方都表示，在成交記錄里看到過(guò)自己親友房屋的記錄，價(jià)格、房型、成交時(shí)間都符合，的確是真實(shí)數(shù)據(jù)。 上海鏈家方面8月22日微信回復(fù)記者，目前沒(méi)有發(fā)現(xiàn)“虛假成交”的情況。一方面，房產(chǎn)交易的造假成本很高，例如稅費(fèi)、購(gòu)房資質(zhì)、房屋交易年限等；另一方面，按照“交易不成傭金全退”這一安心服務(wù)承諾條款，一旦上下家解除交易，鏈家將立刻退還傭金，并刪除該房源的成交記錄。 從成交價(jià)格看，上海作為一線城市，對(duì)于高端住宅的供求仍然高度活躍，但拉長(zhǎng)時(shí)間跨度來(lái)看，二手豪宅的熱度其實(shí)在下降。 上海鏈家方面8月19日晚通過(guò)微信回復(fù)記者稱，2022年前7個(gè)月，二手房成交中，2000萬(wàn)元以上住宅成交套數(shù)569套，占總成交的0.74%；新房成交中，2000萬(wàn)元以上住宅成交套數(shù)2164套，占總成交的4.97%。高端住宅在全市場(chǎng)的成交占比并不高。 從同比來(lái)看，2000萬(wàn)元以上二手房成交同比下降50.4%，2000萬(wàn)元以上新房成交同比增長(zhǎng)25.7%。主要原因一是新房市場(chǎng)近兩年高端住宅供應(yīng)量增加，使得成交也相應(yīng)增加；二是對(duì)于總價(jià)高的房源，購(gòu)房者更愿意購(gòu)買新房。 而翠湖天地和綠城黃浦灣房?jī)r(jià)一路上揚(yáng)，與市區(qū)內(nèi)新房供應(yīng)不足不無(wú)關(guān)系。 “從二手房高端住宅成交價(jià)格來(lái)看，豪宅一房一議，不同位置、不同產(chǎn)品會(huì)存在一定溢價(jià)。雖然有部分熱度轉(zhuǎn)移到了新房市場(chǎng)，但從全市場(chǎng)的角度來(lái)看，高端住宅的熱度仍然是下降的。即使新房成交同比有增長(zhǎng)，但需考慮到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后的影響，比如2021年以及之前供應(yīng)的大量高端住宅分別遞延和分散到現(xiàn)在來(lái)網(wǎng)簽，所以網(wǎng)簽成交數(shù)據(jù)增加，但不代表實(shí)際的熱度和購(gòu)買力增加?！鄙虾ｆ溂冶硎?。 22.jpg 與之相反，剛剛過(guò)去的7月份，上海低總價(jià)剛需房源的成交占比反而在擴(kuò)大。上海鏈家方面認(rèn)為，主要原因一是剛需購(gòu)房者的購(gòu)房周期相對(duì)更短，遇到合適房源會(huì)較快出手；二是低總價(jià)房源對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)壓力更小，目前貸款仍受到“三價(jià)就低”的指導(dǎo)，資金能力還是會(huì)受到一定限制；三是近年來(lái)上海的落戶政策和人才引進(jìn)政策都有放松，擁有購(gòu)房資格的同時(shí)也擴(kuò)大了剛需購(gòu)房的需求。 房東“意難平”，認(rèn)為不利于賣房 豪宅畢竟是成交的“非主流”，對(duì)于剛需和剛改置業(yè)而言，成交價(jià)格的公開(kāi)，令不少房東“意難平”。 比如既是賣方又是買方的邢女士就對(duì)此表示不太支持，在貝殼公布?xì)v史成交之前，她剛剛以不錯(cuò)的價(jià)格賣掉一套房，準(zhǔn)備去打新?lián)u號(hào)。 “我不喜歡價(jià)格都公布出來(lái)，不利于賣房”，邢女士8月19日通過(guò)微信對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)，“參考成交價(jià)賣房的人，都是自己沒(méi)有心理價(jià)位的。要是自己已經(jīng)有目標(biāo)，而且想賣高點(diǎn)，肯定不希望公開(kāi)。” “我們小區(qū)賣掉的幾套都是只委托一家小中介，所以可以賣得高一點(diǎn)?！彼a(bǔ)充說(shuō)。 唐小姐則認(rèn)為：“必須呈現(xiàn)真實(shí)成交價(jià)，這也是我掛牌對(duì)標(biāo)價(jià)格的底氣?！? 邢女士和唐小姐相左的觀點(diǎn)恰恰反應(yīng)了當(dāng)下制約二手房成交的最主要原因——對(duì)價(jià)格預(yù)期的分歧。 上海鏈家方面微信回復(fù)記者稱，“本次數(shù)據(jù)庫(kù)升級(jí)有助于進(jìn)一步提升市場(chǎng)透明度和信息公開(kāi)化，信息對(duì)稱有助于買賣雙方做出更合理的預(yù)判，從而更快更好地達(dá)成交易。目前市場(chǎng)上房東和購(gòu)房者仍存在價(jià)格分歧，主要是房東預(yù)期較高，而購(gòu)房者則對(duì)后市存在不確定性。真實(shí)的成交數(shù)據(jù)有助于房東合理制定掛牌價(jià)格。對(duì)于合理區(qū)間內(nèi)的報(bào)價(jià)，購(gòu)房者更容易對(duì)交易達(dá)成一致，進(jìn)一步促進(jìn)成交?！? 公開(kāi)成交價(jià)格后，房東根據(jù)成交價(jià)調(diào)整心理預(yù)期和掛牌價(jià)，買方則能夠在既定的預(yù)算范圍內(nèi)篩選適合的房源?！拔倚睦韮r(jià)位和公開(kāi)顯示的價(jià)格差不多，我覺(jué)得公開(kāi)挺好的，有利于指導(dǎo)市場(chǎng)價(jià)格以和及時(shí)察覺(jué)小區(qū)的價(jià)格趨勢(shì)。”另一位買房人王先生對(duì)記者說(shuō)。
每日經(jīng)濟(jì)新聞網(wǎng) 58 閱讀 2022-08-28 21:09
2022年上半年，北京老舊住宅（2000年以前建成）成交套數(shù)在全部二手住宅成交套數(shù)中占比跌破50%。其中，既有政策環(huán)境變化的推動(dòng)，更有居住消費(fèi)升級(jí)的客觀要求。 近年來(lái)，我國(guó)住房市場(chǎng)中需求群體結(jié)構(gòu)及住房消費(fèi)理念的變化，新市民、青年人對(duì)租房的態(tài)度已經(jīng)變得更為包容和開(kāi)放，對(duì)居住品質(zhì)的要求明顯提升。如何更好發(fā)揮老舊住宅的價(jià)值，推動(dòng)其由之前的以“購(gòu)買性增值”為主向“使用性增值”為主轉(zhuǎn)變，是盤活存量房屋資源、解決好大城市住房問(wèn)題的一個(gè)重要方面。 中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)研究院投資研究所研究員任榮榮認(rèn)為，政策環(huán)境變化推動(dòng)老舊住宅向提升使用價(jià)值回歸。隨著租購(gòu)并舉住房制度的建立和基本公共服務(wù)均等化的加快推進(jìn)，“房住不炒”逐步形成社會(huì)共識(shí)，老舊住宅將向提升使用價(jià)值回歸。 同時(shí)，居住消費(fèi)升級(jí)對(duì)老舊住宅向使用性增值轉(zhuǎn)變提出客觀要求。自如研究院調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，超9成租客將獨(dú)立衛(wèi)浴、智能家居、房屋設(shè)計(jì)感作為租房時(shí)的重要考量，反映出租住意愿的提升或?qū)ψ庾∑焚|(zhì)的高要求。對(duì)于租房需求而言，交通的便捷性是首要影響因素，這也是之前部分城市出現(xiàn)公租房因位置偏遠(yuǎn)而空置現(xiàn)象的重要原因。而老舊住宅的區(qū)位和面積特點(diǎn)使其具備滿足住房租賃需求的先天優(yōu)勢(shì)，對(duì)老舊住宅進(jìn)行物理性能和功能結(jié)構(gòu)等方面改造，將成為解決當(dāng)前住房租賃市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)性矛盾、有效滿足居住消費(fèi)升級(jí)的重要渠道。 任榮榮建議，一方面，要進(jìn)一步規(guī)范住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，完善法律法規(guī)體系保障住房租賃各方的合法權(quán)益，加快落實(shí)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，完善長(zhǎng)租房政策，突出長(zhǎng)租房、保障性租賃住房在住房供應(yīng)體系中的地位，推動(dòng)住房向居住屬性回歸。另一方面，要加快培育和發(fā)展專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)，鼓勵(lì)長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)對(duì)老舊住宅進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的裝修改造并進(jìn)行出租運(yùn)營(yíng)，同時(shí)提供保潔、維修等租后服務(wù)，有效盤活整合存量房屋資源，增加高質(zhì)量租賃住房有效供給，更好對(duì)接租房群體的居住消費(fèi)升級(jí)需求，保障房產(chǎn)使用性增值。此外，以專業(yè)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租房更便于政府管理和監(jiān)督，其規(guī)范經(jīng)營(yíng)也會(huì)給個(gè)體出租人以示范作用，帶動(dòng)整體住房租賃市場(chǎng)的規(guī)范化發(fā)展，推動(dòng)形成多樣化的住房供給體系和租購(gòu)并舉的住房消費(fèi)新格局。 有效盤活老舊住宅，提升住房流通率和使用效率，既有利于推動(dòng)房產(chǎn)使用性增值，也有利于更好滿足新市民、青年人的住房需求。
新華網(wǎng) 40 閱讀 2022-08-28 21:00
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行等有關(guān)部門近日出臺(tái)措施，完善政策工具箱，通過(guò)政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。這表明，針對(duì)當(dāng)前一些地方存在的部分已售商品住宅項(xiàng)目因資金周轉(zhuǎn)困難而停工或逾期交付問(wèn)題，有關(guān)部門正在積極采取措施應(yīng)對(duì)，目的在于維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定大局。 今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)投資有所下降，對(duì)相關(guān)消費(fèi)也產(chǎn)生了一些影響。房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模較大、鏈條較長(zhǎng)、牽涉面較廣，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)民生影響較大。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展對(duì)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤有重要作用。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的一個(gè)較為突出的問(wèn)題是“保交樓”。部分房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期依賴高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式，在疫情沖擊和市場(chǎng)下行壓力加大的情況下，銷售回款不暢、新增融資受阻，資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，導(dǎo)致部分已售商品住宅項(xiàng)目因資金周轉(zhuǎn)困難而停工或逾期交付。個(gè)別樓盤業(yè)主還曾因項(xiàng)目延期交付發(fā)布停止還貸聲明，引發(fā)輿論關(guān)注。 此次住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，積極采取措施推進(jìn)保交樓，回應(yīng)了廣大購(gòu)房者的期盼。對(duì)于已經(jīng)交了購(gòu)房款盼著收房的購(gòu)房者而言，如果有更多房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)保交樓，很多人多年來(lái)改善居住條件的愿望終能實(shí)現(xiàn)，將免除他們對(duì)交了錢卻住不進(jìn)房子的擔(dān)憂，確保廣大購(gòu)房者的財(cái)產(chǎn)不受損失。積極推進(jìn)保交樓，也有助于恢復(fù)市場(chǎng)各方主體的信心，消費(fèi)者的信心足了，放心購(gòu)房，房地產(chǎn)銷售、房企拿地、銀行貸款等多個(gè)環(huán)節(jié)才有望進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，有利于市場(chǎng)企穩(wěn)回升。 應(yīng)該注意到，此次有關(guān)部門出臺(tái)措施支持相關(guān)住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，彰顯了政策精準(zhǔn)聚焦的特點(diǎn)。政策性銀行專項(xiàng)借款嚴(yán)格限定用于已售、逾期、難交付的住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，實(shí)行封閉運(yùn)行，?？顚Ｓ谩１仨氂糜谏唐纷≌?xiàng)目，且是遇到一定資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題的項(xiàng)目，借款到位后，有望迅速?gòu)?fù)工復(fù)產(chǎn)，形成實(shí)物工作量。通過(guò)“一樓一策”，細(xì)化實(shí)施方案，確保項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)和借款還款順利實(shí)施。 將政策性銀行專項(xiàng)借款的舉措納入長(zhǎng)效機(jī)制政策工具箱，表明房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)更進(jìn)一步。地方政府可根據(jù)地方財(cái)力、資產(chǎn)負(fù)債等情況，綜合判斷自主決定是否采用政策性銀行專項(xiàng)借款的方式促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。 通過(guò)政策性銀行專項(xiàng)借款推進(jìn)保交樓，意味著有關(guān)部門堅(jiān)持市場(chǎng)化原則穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。政策性銀行專項(xiàng)借款不是財(cái)政撥款，借款需要“有借有還”。當(dāng)前有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目遇到資金周轉(zhuǎn)困難，政策性銀行專項(xiàng)借款能夠發(fā)揮撬動(dòng)作用，銀行貸款也會(huì)跟進(jìn)，從而助有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一臂之力，幫助其走出當(dāng)前困境，從停滯的狀態(tài)下盡快運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)。 推進(jìn)保交樓需要壓實(shí)各方責(zé)任。對(duì)于已售逾期難交付的住宅項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)始終是第一責(zé)任人，不能“躺平”做“甩手掌柜”，企業(yè)自救的主體責(zé)任應(yīng)進(jìn)一步落實(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繼續(xù)積極處置資產(chǎn)、多方籌措資金，努力完成保交樓任務(wù)。地方政府負(fù)有保民生、保穩(wěn)定的屬地責(zé)任，應(yīng)進(jìn)一步防范房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)外溢，切實(shí)推進(jìn)“保交樓、穩(wěn)民生”工作。 同樣值得強(qiáng)調(diào)的是，政策性專項(xiàng)借款的目的是支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，并不是為了刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)。房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位應(yīng)牢牢堅(jiān)持。“保交樓、穩(wěn)民生”應(yīng)堅(jiān)持法治化、市場(chǎng)化原則，對(duì)逾期難交付背后存在的違法違規(guī)問(wèn)題，依法依規(guī)嚴(yán)肅查處，對(duì)項(xiàng)目原有預(yù)售資金被挪用的，追究有關(guān)機(jī)構(gòu)和人員責(zé)任。
經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào) 45 閱讀 2022-08-28 20:46
《北京市住房租賃條例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)將于9月1日起施行?！稐l例》堅(jiān)持發(fā)展與規(guī)范并重，住房租賃體系更加完善。在強(qiáng)化政府對(duì)房源供給統(tǒng)籌職責(zé)、提高城市基層社會(huì)治理水平的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)主體責(zé)任，維護(hù)租賃當(dāng)事人合法權(quán)益。強(qiáng)化底線思維，管理措施更加精準(zhǔn)。依據(jù)我國(guó)價(jià)格法、突發(fā)事件應(yīng)對(duì)法等法律法規(guī)，規(guī)定政府相關(guān)部門要加強(qiáng)租賃價(jià)格監(jiān)測(cè)，建立健全預(yù)警機(jī)制，保持租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定，突出底線響應(yīng)和聯(lián)動(dòng)管控。 8月17日，在《條例》實(shí)施座談會(huì)上，北京市人大常委會(huì)城建環(huán)保辦公室主任張力兵介紹說(shuō)，《條例》堅(jiān)持以人民為中心，突出住房的民生屬性；堅(jiān)決落實(shí)中央戰(zhàn)略部署，時(shí)代特征更加鮮明；將“住有所居、房住不炒、租購(gòu)并舉、職住平衡”要求寫(xiě)入《條例》，把住房租賃納入完善住房制度體系的大局通盤考量，加快培育和規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，體現(xiàn)了北京市推動(dòng)實(shí)現(xiàn)首都人民住有所居、宜居安居的堅(jiān)定決心。 近年來(lái)，北京市住房租賃市場(chǎng)發(fā)展迅速，已成為更多市民特別是新市民實(shí)現(xiàn)住有所居的重要途徑。但是，龐大的住房租賃規(guī)模和復(fù)雜的住房租賃關(guān)系引發(fā)了大量矛盾糾紛，涉住房租賃類訴求居高不下。即將施行的《條例》直面問(wèn)題，對(duì)諸多社會(huì)關(guān)切作出規(guī)定。 群租房 不得打隔斷改變結(jié)構(gòu) 群租房是社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，《條例》對(duì)此作出詳細(xì)規(guī)定。 根據(jù)《條例》，房屋要符合國(guó)家和北京市關(guān)于建筑、治安、室內(nèi)空氣質(zhì)量等安全規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)；具備供水、供電等基本居住條件；以原規(guī)劃設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，不得打隔斷改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)；起居室不得單獨(dú)出租，廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、儲(chǔ)藏室以及其他非居住空間不得出租用于居住；人均使用面積和每個(gè)房間居住人數(shù)符合相關(guān)規(guī)定。 《條例》明確規(guī)定，禁止將違法建設(shè)和其他依法不得出租的房屋出租。 短租房 實(shí)行區(qū)域差異化管理 針對(duì)短租房存在的問(wèn)題，《條例》規(guī)定，北京市對(duì)按日或者按小時(shí)收費(fèi)的短租住房實(shí)行區(qū)域差異化管理。 按照《條例》，首都功能核心區(qū)內(nèi)禁止出租短租住房。其他城鎮(zhèn)地區(qū)出租短租住房的，應(yīng)當(dāng)符合北京市相關(guān)管理規(guī)范和本小區(qū)管理規(guī)約，無(wú)管理規(guī)約或者管理規(guī)約無(wú)相關(guān)約定的，應(yīng)當(dāng)取得本棟樓內(nèi)或者同一平房院落內(nèi)其他業(yè)主的一致同意。 《條例》還規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)與房屋所在地的公安派出所簽訂治安責(zé)任保證書(shū)。短租住房的出租人應(yīng)當(dāng)在住宿人員入住前當(dāng)面核對(duì)住宿人員身份信息，即時(shí)通過(guò)規(guī)定的信息系統(tǒng)申報(bào)登記信息。 集租房 應(yīng)建立相應(yīng)管理制度 《條例》對(duì)集中出租住房達(dá)到規(guī)定數(shù)量及單位承租住房供本單位職工居住的，明確安全管理責(zé)任。 《條例》規(guī)定，集中出租住房達(dá)到規(guī)定數(shù)量的，出租人應(yīng)當(dāng)建立相應(yīng)的管理制度，明確專門的管理人員，設(shè)置監(jiān)控、滅火等治安防范、消防設(shè)備設(shè)施和安全通道，并建立信息登記簿或者登記系統(tǒng)。具體規(guī)定由市公安機(jī)關(guān)會(huì)同規(guī)劃和自然資源、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、消防救援等部門制定。 《條例》明確，單位承租住房供本單位職工居住的，單位應(yīng)當(dāng)建立相應(yīng)的管理制度，履行安全管理責(zé)任。 “二房東” 申請(qǐng)辦理市場(chǎng)主體登記 “二房東”問(wèn)題是房屋租賃中矛盾比較多的問(wèn)題之一。為此，《條例》規(guī)定個(gè)人轉(zhuǎn)租住房超過(guò)規(guī)定數(shù)量的，應(yīng)依法申請(qǐng)辦理市場(chǎng)主體登記，并明確法律責(zé)任；同時(shí)，為避免形成“資金池”，規(guī)定押金托管和租金監(jiān)管措施，并設(shè)定相應(yīng)處罰。 《條例》規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)租住房應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守相關(guān)規(guī)定，依法規(guī)范開(kāi)展業(yè)務(wù)活動(dòng)，轉(zhuǎn)租住房超過(guò)規(guī)定數(shù)量的，應(yīng)當(dāng)依法向區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理部門申請(qǐng)辦理市場(chǎng)主體登記，取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，其名稱和經(jīng)營(yíng)范圍均應(yīng)當(dāng)包含“住房租賃”相關(guān)字樣。具體規(guī)定由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會(huì)同市場(chǎng)監(jiān)督管理等部門制定。 《條例》明確規(guī)定，未經(jīng)設(shè)立登記從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理部門責(zé)令改正，沒(méi)收違法所得；拒不改正的，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，依法責(zé)令關(guān)閉停業(yè)，并處十萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下罰款。 《條例》還規(guī)定，住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金一般不得超過(guò)一個(gè)月租金，并按照規(guī)定通過(guò)第三方專用賬戶托管。住房租賃企業(yè)向承租人單次收取租金的數(shù)額一般不得超過(guò)三個(gè)月租金，超收的租金應(yīng)當(dāng)納入監(jiān)管。押金托管和租金監(jiān)管的具體規(guī)定由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門制定。 此外，針對(duì)“甲醛房”問(wèn)題，《條例》規(guī)定，住房租賃企業(yè)對(duì)租賃住房進(jìn)行裝修裝飾的，應(yīng)當(dāng)征得所有權(quán)人同意，并遵守室內(nèi)裝修裝飾相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，保障租賃住房安全。住房租賃企業(yè)對(duì)租賃住房進(jìn)行裝修裝飾違反此規(guī)定的，經(jīng)具備資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)，室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門責(zé)令限期改正，可處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款；逾期不改的，處五萬(wàn)元以上三十萬(wàn)元以下罰款。 “黑中介” 不得賺取租金差價(jià) 針對(duì)“黑中介”屢禁不止問(wèn)題，《條例》對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提出規(guī)范從業(yè)要求，不得開(kāi)展住房轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，不得賺取租金差價(jià)。 《條例》規(guī)定，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依法向區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理部門申請(qǐng)辦理市場(chǎng)主體登記，其經(jīng)營(yíng)范圍應(yīng)當(dāng)注明“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)”。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得開(kāi)展住房轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。 《條例》對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人員的行為進(jìn)行了規(guī)范。明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得有下列行為：為不符合規(guī)定的住房提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)；賺取租金差價(jià)；以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等不正當(dāng)手段開(kāi)展業(yè)務(wù)；違反法律法規(guī)，哄抬租金、捆綁消費(fèi)、捏造散布漲價(jià)信息等擾亂市場(chǎng)秩序。明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人員不得有下列行為：以個(gè)人名義承辦業(yè)務(wù)或者收取傭金；涂改、偽造、變?cè)?、買賣、租借或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓從業(yè)信息卡。 針對(duì)遏制虛假房源問(wèn)題，《條例》規(guī)定，在互聯(lián)網(wǎng)信息平臺(tái)上發(fā)布房源信息、推薦房源的，平臺(tái)應(yīng)當(dāng)要求信息發(fā)布者提交其身份、地址、聯(lián)系方式、行政許可等信息，進(jìn)行核驗(yàn)、登記，建立登記檔案，并留存不少于三年。出租人在互聯(lián)網(wǎng)信息平臺(tái)上發(fā)布房源信息、推薦房源的，應(yīng)當(dāng)向平臺(tái)提交能夠證明房源信息真實(shí)、準(zhǔn)確的證明材料；住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在互聯(lián)網(wǎng)信息平臺(tái)上發(fā)布房源信息、推薦房源的，應(yīng)當(dāng)分別遵守相關(guān)規(guī)定，并向平臺(tái)提交相關(guān)證明材料?；ヂ?lián)網(wǎng)信息平臺(tái)應(yīng)當(dāng)對(duì)信息發(fā)布者根據(jù)本條例相關(guān)規(guī)定提交的證明材料進(jìn)行審查；證明材料符合本條例規(guī)定的，平臺(tái)提供信息發(fā)布服務(wù)。 《條例》明確，互聯(lián)網(wǎng)信息平臺(tái)知道或者應(yīng)當(dāng)知道信息發(fā)布者存在提供虛假材料、發(fā)布虛假信息等違法行為的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取刪除、屏蔽相關(guān)信息等必要措施，并向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門報(bào)告。
法治日?qǐng)?bào) 35 閱讀 2022-08-28 20:45
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行等有關(guān)部門日前出臺(tái)措施，完善政策工具箱，通過(guò)政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。 部分房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期依賴高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式，在疫情沖擊和市場(chǎng)下行壓力加大的情況下，銷售回款不暢、新增融資受阻，資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，導(dǎo)致部分已售商品住宅項(xiàng)目因資金周轉(zhuǎn)困難而停工或逾期交付，損害購(gòu)房人合法權(quán)益，影響社會(huì)穩(wěn)定。 房地產(chǎn)企業(yè)作為保交樓的責(zé)任主體，積極處置資產(chǎn)、多方籌措資金，努力完成保交樓任務(wù)。地方政府為了防范房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)外溢，切實(shí)承擔(dān)“保交樓、穩(wěn)民生”的屬地責(zé)任，幫助企業(yè)做好保交樓工作。目前，在各方共同努力下，各地保交樓工作取得積極進(jìn)展，但仍然存在資金壓力。 據(jù)悉，此次專項(xiàng)借款精準(zhǔn)聚焦“保交樓、穩(wěn)民生”，嚴(yán)格限定用于已售、逾期、難交付的住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，實(shí)行封閉運(yùn)行、專款專用。通過(guò)專項(xiàng)借款撬動(dòng)、銀行貸款跟進(jìn)，支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定大局。 有關(guān)部門強(qiáng)調(diào)，“保交樓、穩(wěn)民生”工作堅(jiān)持以人民為中心的發(fā)展思想，堅(jiān)持法治化、市場(chǎng)化原則，壓實(shí)企業(yè)自救主體責(zé)任，落實(shí)地方政府屬地責(zé)任，切實(shí)維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益。在做好“保交樓、穩(wěn)民生”工作的同時(shí)，對(duì)逾期難交付背后存在的違法違規(guī)問(wèn)題，依法依規(guī)嚴(yán)肅查處，對(duì)項(xiàng)目原有預(yù)售資金被挪用的，追究有關(guān)機(jī)構(gòu)和人員責(zé)任。 有關(guān)部門表示，將堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，牢牢堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，抓緊完善相關(guān)制度和政策工具箱，探索新的發(fā)展模式，持續(xù)整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，營(yíng)造守法誠(chéng)信、風(fēng)清氣正的市場(chǎng)環(huán)境，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
人民日?qǐng)?bào) 37 閱讀 2022-08-28 20:39
中國(guó)樓市再迎重磅新政。日前召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，允許地方“一城一策”靈活運(yùn)用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。 國(guó)家允許各地“一城一策”運(yùn)用信貸政策意味著什么？就在幾天前，房貸利率參考的5年期以上LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)大幅下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。上述新政與房貸降息疊加會(huì)帶來(lái)哪些效應(yīng)？ “一城一策”升級(jí)版 廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，自2016年下半年以來(lái)，中國(guó)的住房信貸政策就一直堅(jiān)持“一城一策”的思路。其基本邏輯就是，各地房地產(chǎn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)不同，市場(chǎng)冷熱不同，不再適宜由央行自上而下發(fā)文“一刀切”地降低全國(guó)首套房首付比例。 不過(guò)，2016年下半年以來(lái)，盡管各地首付比例和利率有差異，但地方信貸政策是由地方金融部門出臺(tái)，而且需要在央行差別化住房信貸政策的底線之上(如首套房首付比例不低于25%等)，地方調(diào)控空間并不大。 此番政策出臺(tái)后，李宇嘉認(rèn)為，地方政府與金融管理部門的協(xié)同性將會(huì)增加。過(guò)去一段時(shí)間，二者目標(biāo)有時(shí)會(huì)出現(xiàn)差異，但在當(dāng)前形勢(shì)下，二者應(yīng)該回到通力合作的框架下，共同致力于“一城一策”穩(wěn)樓市的真正落地。 諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄也認(rèn)為，允許地方“一城一策”運(yùn)用信貸等政策，意味著在接下來(lái)的地方調(diào)控中，信貸政策將會(huì)被作為調(diào)控工具箱中的重要工具。 以往，地方對(duì)樓市的支持主要集中在放松限購(gòu)限售、提高購(gòu)房補(bǔ)貼、放寬落戶等方面，信貸政策的改變大多被用在調(diào)整公積金貸款額度等方面。陳霄認(rèn)為，整體而言，地方對(duì)信貸手段的利用還不多，且受一定拘束。新政發(fā)出后，將留給地方調(diào)控更多的發(fā)揮空間。 樓市復(fù)蘇有望加速 中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，房貸利率降息、允許地方“一城一策”運(yùn)用信貸等政策，這些措施進(jìn)一步明確了中央支持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的信號(hào)。短期來(lái)看，各地通過(guò)降首付、降利率來(lái)降低購(gòu)房成本、優(yōu)化信貸政策的力度有望加大。尤其是核心二線城市，預(yù)計(jì)將對(duì)認(rèn)房認(rèn)貸政策進(jìn)行優(yōu)化，促進(jìn)合理住房需求釋放。 當(dāng)前，二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)展現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性。根據(jù)官方發(fā)布的數(shù)據(jù)，7月份樓市穩(wěn)中復(fù)蘇的城市以二線為主，包括成都、南昌、揚(yáng)州、杭州、合肥等。它們大多經(jīng)濟(jì)基本面好，購(gòu)房需求潛力仍在。隨著購(gòu)房信貸政策的優(yōu)化，這些城市有望成為帶動(dòng)樓市復(fù)蘇的“火車頭”。 陳霄也認(rèn)為，允許地方“一城一策”運(yùn)用信貸等政策是對(duì)幾天前房貸降息的跟進(jìn)措施。接下來(lái)降首付比例、下調(diào)房貸利率、調(diào)整貸款額度等將會(huì)被更廣泛的應(yīng)用起來(lái)。這對(duì)購(gòu)房者和房地產(chǎn)市場(chǎng)而言都是一個(gè)重大利好，有利于提升市場(chǎng)活躍度，提振信心，達(dá)到穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)預(yù)期的作用。 今年以來(lái)，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，中國(guó)已有超240個(gè)地方優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)政策超650次。陳文靜認(rèn)為，近期，在中央政策指導(dǎo)下，各地因城施策的節(jié)奏有望加快，市場(chǎng)有望進(jìn)入新一輪的政策集中出臺(tái)期。 樓市傳統(tǒng)“金九銀十”即將到來(lái)。陳文靜表示，這些積極的政策信號(hào)疊加，有助于市場(chǎng)預(yù)期好轉(zhuǎn)。隨著政策的不斷優(yōu)化，樓市活躍度較7-8月有望改善，預(yù)計(jì)熱點(diǎn)城市的市場(chǎng)或逐步企穩(wěn)并恢復(fù)。 并不等于大幅松綁 因城施策不等于大幅松綁。李宇嘉強(qiáng)調(diào)，這些政策不意味著要讓資金大規(guī)模流入房地產(chǎn)，而是讓信貸政策、稅收政策、土地政策等更好地配合起來(lái)，助力地方一攬子紓困政策落地實(shí)施，從而盡快穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。 同時(shí)，他指出，這也不意味著各地要大幅度松綁首付、降低利率，而是真正做到信貸政策與地方政府“一城一策”的大框架保持一致。對(duì)于三、四線城市，若有下調(diào)空間，首付比例大概率會(huì)下調(diào)，但對(duì)于一線城市，政策仍然會(huì)比較謹(jǐn)慎。因城施策將會(huì)進(jìn)一步深化。
中國(guó)新聞網(wǎng) 57 閱讀 2022-08-27 21:38
5年期以上LPR迎來(lái)年內(nèi)第三次調(diào)整。 中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，2022年8月22日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為：1年期LPR為3.65%，下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，5年期以上LPR為4.3%，下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。 累計(jì)來(lái)看，今年以來(lái)，1年期LPR和5年期以上LPR累計(jì)分別下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)和35個(gè)基點(diǎn)。其中，今年5月，5年期以上LPR宣布下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)至4.45%，創(chuàng)下LPR實(shí)行以來(lái)最大降幅。此番，5年期以上LPR再次下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。 中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，2022年截至8月，5年期以上LPR共計(jì)下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)，為2019年房貸利率換錨5年期以上LPR之后降息力度最大的一年。 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，更能反映按揭貸款利率走向的即是5年期以上LPR。作為房貸報(bào)價(jià)的參考基準(zhǔn)，5年期以上LPR的調(diào)整影響到購(gòu)房者的房貸，即LPR下行意味著月供額度降低，也就是購(gòu)房成本有所降低。 按照規(guī)定，新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR(按8月22日5年期以上LPR為4.3%)；二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)(按8月22日5年期以上LPR計(jì)算為4.9%)。 此次，5年期以上LPR再下調(diào)，在業(yè)內(nèi)看來(lái)“符合市場(chǎng)預(yù)期”。 易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，此次LPR再下調(diào)符合市場(chǎng)預(yù)期，此前MLF降息，使得大家對(duì)于此次降息動(dòng)作不會(huì)意外。但降息15個(gè)基點(diǎn)，略超出預(yù)期，充分說(shuō)明進(jìn)一步降低中長(zhǎng)期資金成本的導(dǎo)向和迫切性。 以100萬(wàn)元貸款金額、30年期等額本息還款的按揭貸款為例，在利率調(diào)整前，首套個(gè)人住房LPR為4.45%，此時(shí)月供額為5037.19元。此次利率調(diào)整后，5年期以上LPR為4.3%，此時(shí)月供額為4948.71元。以此計(jì)算，月供額減少了約88.48元，貸款總利息減少約3.19萬(wàn)元。 從今年以來(lái)5年期以上LPR累計(jì)下調(diào)情況看，相等條件下，月供額減少約207.66元。 58安居客房產(chǎn)研究院研究總監(jiān)陸騎麟指出，此次5年期LPR調(diào)整是今年的第三次調(diào)整，在疊加前兩次的降息之后，購(gòu)房者的貸款支出將會(huì)出現(xiàn)明顯的減少，促進(jìn)購(gòu)房需求的入市，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的筑底回暖。對(duì)于存量房貸客戶而言，其貸款利率調(diào)整多會(huì)在下一計(jì)息年度體現(xiàn)。 盤古智庫(kù)高級(jí)研究員江瀚指出，從當(dāng)前的LPR下降幅度看，短期LPR下降較少，長(zhǎng)期LPR下降的比較多，也能代表當(dāng)前整體市場(chǎng)預(yù)期，是推動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)的利率向著更加合理化的方向發(fā)展，所以呈現(xiàn)出長(zhǎng)短期不同的下降安排。 從對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度分析，江瀚認(rèn)為，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，特別是房貸市場(chǎng)的影響是非常深遠(yuǎn)的。對(duì)于還房貸的人而言，LPR的下降能夠下調(diào)整體基準(zhǔn)利率，能夠讓還房貸的人整體還貸壓力降低，從而有助于提高可支配收入水平。而對(duì)于購(gòu)房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，LPR的下降，能夠刺激購(gòu)房市場(chǎng)的剛性需求，提升樓市的活躍度，促進(jìn)更多的剛需購(gòu)房者進(jìn)一步進(jìn)入市場(chǎng)。 廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也提到，這次降息對(duì)剛性需求和改善型需求、換房需求，都有比較大的促進(jìn)作用。 值得一提的是，目前，多地落實(shí)差別化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求，多地首套房貸利率已下調(diào)至4.25%。 今年5月15日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》提出，對(duì)于貸款購(gòu)買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。 隨后，多地房貸利率在4.45%的基礎(chǔ)上隨之下調(diào)，包括新疆、青海西寧、安徽蚌埠、江西九江、江西宜春、江蘇蘇州、天津、河南鄭州、山東青島、山東濟(jì)南、內(nèi)蒙古呼和浩特、河北唐山、江蘇南通、廣東惠州等地的首套房貸利率降至4.25%。 貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰表示，本次5年期以上LPR下降至4.3%，首套房貸利率下限將調(diào)整為4.1%，二套房貸利率下限降為4.9%，后期銀行對(duì)于首套、二套房貸的降息空間再擴(kuò)大。 劉麗杰認(rèn)為，8月地方樓市支持政策進(jìn)一步加碼。當(dāng)前多數(shù)城市購(gòu)房低門檻且低利率、低首付，需求端的政策環(huán)境整體寬松，有助于提振市場(chǎng)預(yù)期。后期供給端的切實(shí)改善，如新房項(xiàng)目有序復(fù)工和交房、房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的化解加快推進(jìn)等，是從根本上修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期的關(guān)鍵。
澎湃新聞 61 閱讀 2022-08-23 20:45
城鄉(xiāng)建設(shè)是碳排放的主要領(lǐng)域之一。隨著城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)深度調(diào)整，城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域碳排放量及其占全社會(huì)碳排放總量的比例均將進(jìn)一步提高。城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域碳排放量增長(zhǎng)如何控制？如何切實(shí)做好城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域碳達(dá)峰工作？不久前住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布的《城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域碳達(dá)峰實(shí)施方案》給予了明確指引。 《方案》明確，2030年前，城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域碳排放達(dá)到峰值。力爭(zhēng)到2060年前，城鄉(xiāng)建設(shè)方式全面實(shí)現(xiàn)綠色低碳轉(zhuǎn)型，系統(tǒng)性變革全面實(shí)現(xiàn)，美好人居環(huán)境全面建成，城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域碳排放治理現(xiàn)代化全面實(shí)現(xiàn)，人民生活更加幸福。 細(xì)化目標(biāo)明晰路徑 《方案》分別從建設(shè)綠色低碳城市與打造綠色低碳縣城和鄉(xiāng)村兩個(gè)主要方面明晰了實(shí)現(xiàn)碳達(dá)峰的路徑。 建設(shè)綠色低碳城市主要從優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)和布局、開(kāi)展綠色低碳社區(qū)建設(shè)、全面提高綠色低碳建筑水平、建設(shè)綠色低碳住宅、提高基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)行效率、優(yōu)化城市建設(shè)用能結(jié)構(gòu)、推進(jìn)綠色低碳建造七個(gè)方面著力；打造綠色低碳縣城將重點(diǎn)從提升縣城綠色低碳水平、營(yíng)造自然緊湊鄉(xiāng)村格局、推進(jìn)綠色低碳農(nóng)房建設(shè)、推進(jìn)生活垃圾污水治理低碳化、推廣應(yīng)用可再生能源等方面著力。 《方案》明確了眾多量化指標(biāo)，有助于在推動(dòng)城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域碳達(dá)峰過(guò)程中朝更清晰的目標(biāo)邁進(jìn)。 比如，優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)和布局時(shí)，應(yīng)積極開(kāi)展綠色低碳城市建設(shè)，推動(dòng)組團(tuán)式發(fā)展。開(kāi)展綠色低碳社區(qū)建設(shè)時(shí)，提出到2030年地級(jí)及以上城市的完整居住社區(qū)覆蓋率提高到60%以上。提高基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)行效率時(shí)，提出到2030年城市供熱管網(wǎng)熱損失比2020年下降5個(gè)百分點(diǎn)；城市生活垃圾資源化利用率達(dá)到65%；全國(guó)城市平均再生水利用率達(dá)到30%；LED等高效節(jié)能燈具使用占比超過(guò)80%，30%以上城市建成照明數(shù)字化系統(tǒng)；城市建成區(qū)綠地率達(dá)到38.9%。 在提升縣城綠色低碳水平方面，《方案》提出建筑高度要與消防救援能力相匹配，新建住宅以6層為主，最高不超過(guò)18層，6層及以下住宅建筑面積占比應(yīng)不低于70%；確需建設(shè)18層以上居住建筑的，應(yīng)嚴(yán)格充分論證，并確保消防應(yīng)急、市政配套設(shè)施等建設(shè)到位。 同時(shí)，推行“窄馬路、密路網(wǎng)、小街區(qū)”，縣城內(nèi)部道路紅線寬度不超過(guò)40米，廣場(chǎng)集中硬地面積不超過(guò)2公頃，步行道網(wǎng)絡(luò)應(yīng)連續(xù)通暢。推進(jìn)綠色低碳農(nóng)房建設(shè)時(shí)，應(yīng)在北方地區(qū)冬季清潔取暖項(xiàng)目中積極推進(jìn)農(nóng)房節(jié)能改造，提高常住房間舒適性，改造后實(shí)現(xiàn)整體能效提升30%以上。 加快推進(jìn)建筑減碳 建筑領(lǐng)域的碳排放是城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域碳排放的重要來(lái)源之一。中國(guó)建筑節(jié)能協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)武涌介紹，建筑全過(guò)程涵蓋從建筑材料生產(chǎn)到建筑建設(shè)施工，再到建成后的運(yùn)行等環(huán)節(jié)。據(jù)中國(guó)建筑節(jié)能協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，三個(gè)階段的碳排放比重分別為28%、1.0%和21.6%。我國(guó)建筑全過(guò)程能耗占到全國(guó)能源消費(fèi)總量的45%，碳排放量占到全國(guó)排放總量的50.6%。 因此，建筑領(lǐng)域節(jié)能降碳在全國(guó)減排進(jìn)程中占據(jù)舉足輕重的地位，必須高度重視。建筑節(jié)能減排如何更好實(shí)現(xiàn)？在武涌看來(lái)，應(yīng)重點(diǎn)考慮如何用綠色低碳的方式來(lái)滿足人民群眾的需求。同時(shí)隨著建筑可再生能源的規(guī)模化應(yīng)用，應(yīng)盡早對(duì)建筑業(yè)主如何參與、推動(dòng)能源生產(chǎn)與消費(fèi)革命進(jìn)行頂層制度設(shè)計(jì)。 全面提高綠色低碳建筑水平，是建筑領(lǐng)域節(jié)能減排的重要一環(huán)?！斗桨浮访鞔_，持續(xù)開(kāi)展綠色建筑創(chuàng)建行動(dòng)，到2025年，城鎮(zhèn)新建建筑全面執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，星級(jí)綠色建筑占比達(dá)到30%以上，新建政府投資公益性公共建筑和大型公共建筑全部達(dá)到一星級(jí)以上。2030年前嚴(yán)寒、寒冷地區(qū)新建居住建筑本體達(dá)到83%節(jié)能要求，夏熱冬冷、夏熱冬暖、溫和地區(qū)新建居住建筑本體達(dá)到75%節(jié)能要求，新建公共建筑本體達(dá)到78%節(jié)能要求。持續(xù)推進(jìn)公共建筑能效提升重點(diǎn)城市建設(shè)，到2030年地級(jí)以上重點(diǎn)城市全部完成改造任務(wù)，改造后實(shí)現(xiàn)整體能效提升20%以上。 據(jù)了解，2021年，我國(guó)綠色建筑面積占城鎮(zhèn)新建建筑面積的84.22%，全國(guó)累計(jì)建成綠色建筑面積超過(guò)85億平方米，已形成全世界最大的綠色建筑市場(chǎng)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部最新數(shù)據(jù)顯示，截至今年上半年，我國(guó)新建綠色建筑面積占新建建筑的比例已經(jīng)超過(guò)90%。 綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)在助力建筑行業(yè)碳減排過(guò)程中也將發(fā)揮重要作用。伴隨綠色建筑的發(fā)展，相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)體系逐步建立和完善。在民用建筑領(lǐng)域，我國(guó)目前主要有《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》和《既有建筑綠色改造評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》兩項(xiàng)綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，分別針對(duì)新建建筑和既有建筑。 新修訂的《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》自2019年8月1日起實(shí)施。中國(guó)建筑科學(xué)研究院有限公司副總經(jīng)理王清勤介紹，對(duì)首批通過(guò)新版綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定的項(xiàng)目評(píng)析發(fā)現(xiàn)，通過(guò)采用天然采光、自然通風(fēng)等低碳技術(shù)，項(xiàng)目在運(yùn)行階段和普通建筑相比，碳排放量大幅下降，碳減排效果明顯。由此，細(xì)化綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)細(xì)則，面向全國(guó)開(kāi)展技術(shù)宣傳和培訓(xùn)，做好標(biāo)準(zhǔn)的落實(shí)，將有助于“雙碳”目標(biāo)的推進(jìn)。 形成合力共同推進(jìn) 城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域碳達(dá)峰目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，需要廣大社會(huì)成員共同努力。 比如，開(kāi)展綠色低碳社區(qū)建設(shè)時(shí)，《方案》明確，將鼓勵(lì)選用綠色家電產(chǎn)品，減少使用一次性消費(fèi)品。鼓勵(lì)“部分空間、部分時(shí)間”等綠色低碳用能方式，倡導(dǎo)隨手關(guān)燈，電視機(jī)、空調(diào)、電腦等電器不用時(shí)關(guān)閉插座電源。鼓勵(lì)選用新能源汽車，推進(jìn)社區(qū)充換電設(shè)施建設(shè)。這時(shí)，就需要廣大居民積極踐行，努力為城鄉(xiāng)綠色發(fā)展貢獻(xiàn)力量。 廣大企業(yè)也將成為推進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域碳達(dá)峰的重要力量。推進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域碳達(dá)峰不僅是需要完成的任務(wù)，在實(shí)施過(guò)程中還能產(chǎn)生可觀的經(jīng)濟(jì)效益。武涌表示，預(yù)計(jì)“十四五”期間，建筑節(jié)能低碳與綠色建筑市場(chǎng)有望帶來(lái)2.2萬(wàn)億元增量。 《方案》明確，推動(dòng)低碳建筑規(guī)模化發(fā)展，鼓勵(lì)建設(shè)零碳建筑和近零能耗建筑，建設(shè)綠色低碳住宅，推進(jìn)進(jìn)綠色低碳建造。 作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，龍湖集團(tuán)近年來(lái)在推進(jìn)近零能耗建筑方面進(jìn)行了積極探索。龍湖集團(tuán)開(kāi)發(fā)的高碑店列車新城住宅項(xiàng)目首批次32萬(wàn)平方米已竣工交付，全部按近零能耗建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造，運(yùn)用了保溫和氣密性能優(yōu)良的門窗+電動(dòng)外遮陽(yáng)系統(tǒng)、高效熱回收新風(fēng)系統(tǒng)等近零能耗建筑技術(shù)。 廣大建筑企業(yè)積極推進(jìn)綠色低碳建造發(fā)展，取得了豐碩成果。中建科技集團(tuán)負(fù)責(zé)建造的北京亦莊藍(lán)領(lǐng)公寓項(xiàng)目已進(jìn)入收尾階段，該項(xiàng)目是以模塊化方式建造的。模塊化建造可以視作裝配式建造“升級(jí)版”，即以每個(gè)房間作為一個(gè)模塊單元，房間的機(jī)電、管線等90%在工廠完成預(yù)制生產(chǎn)，運(yùn)到現(xiàn)場(chǎng)直接吊裝。 中建科技有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，與傳統(tǒng)建造比，模塊化建造具有綠色、低碳、智能的特點(diǎn)，建造速度、精度、質(zhì)量更高。以北京亦莊藍(lán)領(lǐng)公寓項(xiàng)目為例，整體裝配率達(dá)92%，可節(jié)水70%，節(jié)電70%，減少80%的建筑垃圾，可循環(huán)利用率達(dá)90%。
經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào) 65 閱讀 2022-08-22 12:10