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一、開發(fā)商之死 2011年9月24日，鄂爾多斯，一家房企的法人代表在公司廁所內(nèi)上吊身亡。 死者名叫王福金，是中富房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“中富”）的法人代表，也是這家公司的第二大股東，持有公司30%的股權(quán)，第一大股東名叫郝小軍，持股70%——整個(gè)公司，只有這兩名股東。 王福金在鄂爾多斯小有名氣。他是本地人，自1979年起就在鄂爾多斯中級(jí)法院工作，按部就班，一路做到杭錦旗人民法院院長(zhǎng)，2007年退休，隨即下海，與郝小軍合伙開了這家公司，從事房地產(chǎn)業(yè)。次年，中富投資開發(fā)“國(guó)電富興園小區(qū)”項(xiàng)目。他自殺時(shí)，項(xiàng)目主體工程已經(jīng)完工，住宅部分已開盤銷售，商業(yè)用房即將開盤。 按照中富的說法，整個(gè)公司資產(chǎn)價(jià)值為4.91億，資產(chǎn)負(fù)債率為53%。以現(xiàn)在的眼光看，一家房企資產(chǎn)負(fù)債率53%，非常健康，而且中富沒有一分錢銀行貸款。 那是什么把一個(gè)從事政法工作幾十年的退休老干部逼到自殺呢？民間借貸。 中富開發(fā)項(xiàng)目所需的錢，全部來自民間借貸，總額2.63億元，按鄂爾多斯當(dāng)?shù)氐牧?xí)慣，利息三分（月息3%）。換句話說，中富每個(gè)月光還利息，就需要789萬元。但在當(dāng)時(shí)，中富只從項(xiàng)目上收回了首付款817.053萬元，還有1.5億元等著銀行辦理按揭貸款。一頭是進(jìn)展緩慢的銀行貸款，另一頭是越滾越大的巨額利息，雙重重壓之下，中富的現(xiàn)金流岌岌可危。 王福金死后，郝小軍外逃，幾百個(gè)債權(quán)人擠滿中富辦公室討債。中富給出兩個(gè)解決辦法：要么用房子抵債，要么等半年連本帶息還錢。大多數(shù)人都選擇了前者，因?yàn)橥喜黄稹? 其中一個(gè)債權(quán)人借了2000萬給中富，但自有資金只有幾十萬，其它錢都是用兩分利或者兩分五的利息從親朋好友處借的，中富每晚一個(gè)月還錢，他就要自己墊上幾十萬的利息。 在鄂爾多斯，像他這樣吃利息的人數(shù)不勝數(shù)。據(jù)一位商會(huì)主席估算，鄂爾多斯當(dāng)時(shí)的民間信貸資本總額不低于1000億元。在網(wǎng)上，鄂爾多斯還有一個(gè)別名：“中國(guó)第二大地下錢莊”。 王福金自殺這一年，鄂爾多斯被稱為中國(guó)最富有的城市，人均GDP超過香港，是北京的7.4倍，位列全國(guó)第一，“資產(chǎn)過億的人有7000個(gè)”“街上的路虎比出租車還多”等說法傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。 鄂爾多斯的錢從哪里來？“羊煤土氣”：全國(guó)四分之一的羊絨產(chǎn)于此，全國(guó)六分之一的煤炭、二分之一的稀土、三分之一的天然氣全都藏于此。 尤其是煤炭，2000年后，能源市場(chǎng)需求大增，煤價(jià)飆升，鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)隨即飛漲。有媒體實(shí)地采訪，2000～2005年間，一個(gè)年產(chǎn)煤在2萬噸～6萬噸的小煤礦，至少能賺8000萬元，而整個(gè)鄂爾多斯80%的地下都有煤。 找煤挖煤，拆遷征地，憑借遠(yuǎn)高于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的征地補(bǔ)償，無數(shù)居民一夜暴富。 富豪們錢又往何處去？無非是車和房，以及錢生錢。 豪車是他們最喜愛的消費(fèi)品之一。如果有人率先買了一款豪車，他的周圍很快就會(huì)出現(xiàn)一片同款，類似“路虎村”、“豐田霸道村”在鄂爾多斯不是什么新鮮事。媒體還報(bào)道過當(dāng)?shù)匾幻h(huán)衛(wèi)工人每天早上開著價(jià)值50多萬的豐田普拉多，到離家5分鐘車程的地方掃地，他的掃把、廢紙夾子等工具就放在這輛豪車的后備廂里。 比起豪車，房子更像一個(gè)吸金漩渦，讓當(dāng)?shù)厝穗y以逃脫。 滿城乍富之后，鄂爾多斯房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；鸨?，每個(gè)樓盤一開盤就會(huì)被搶光，沒有人斤斤計(jì)較銀行貸款利率升了還是降了，因?yàn)榇蠹叶既钯I房，人均幾套房是基本配置，一房難求的盛況比比皆是。許多像王福金這樣，從未涉及房地產(chǎn)生意的人都下海了，本地的外地的開發(fā)商摩肩接踵，全都試圖在鄂爾多斯撈一波金。 在這背后，民間借貸市場(chǎng)越來越火爆。鄂爾多斯是個(gè)典型的熟人社會(huì)，面子就是信用，關(guān)系就是資金鏈條，房地產(chǎn)市場(chǎng)就建立在這之上，類似中富這樣的開發(fā)商借錢做項(xiàng)目，蓋出的樓又賣給那些渴望買樓的人。沒錢可以借錢，有錢就能放貸，環(huán)環(huán)相扣，人人是債主，家家有債權(quán)。 但這一切，都隨著2012年煤炭行情的下跌而轟然倒塌。 二、摘掉“鬼城”的帽子 2012～2022年，鄂爾多斯的沉寂、掙扎與復(fù)興，都藏在這幾個(gè)數(shù)字之下——70%爛尾，7種面值“房票”，60萬年薪教師。 2012年，由于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減速，大量低價(jià)進(jìn)口煤炭涌入，國(guó)內(nèi)煤炭?jī)r(jià)格一瀉千里，鄂爾多斯的民間借貸鏈條隨之?dāng)嗔?，大量開發(fā)商無力償債，在建房地產(chǎn)項(xiàng)目超過70%爛尾，新城空置率超過70%，存量住房與常住人口之比達(dá)到10:1。 短短幾個(gè)月內(nèi)，鄂爾多斯的平均房?jī)r(jià)就從過萬元跌到3000元左右。 房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂之下，類似開發(fā)商自殺、跑路的新聞，當(dāng)?shù)厝艘岩姽植还??！肮沓恰币徽f，就是這一年傳開的。 事實(shí)上早在2010年，美國(guó)《時(shí)代周刊》就發(fā)表了一篇題為《中國(guó)鄂爾多斯：一座現(xiàn)代鬼城》的文章，其中大多照片都拍自鄂爾多斯康巴什區(qū)，一片剛興起的新區(qū)。但在當(dāng)時(shí)，鄂爾多斯造富造城的熱潮不斷，仍有大量外來人口涌入，當(dāng)?shù)責(zé)o人在意“鬼城”這個(gè)說法。直到2012年，煤炭?jī)r(jià)格大跌，礦上不再需要大量工人，外來人口離開后，房比人多的鄂爾多斯才顯出幾分“鬼城”的荒涼。 最荒涼的就是康巴什區(qū)。 鄂爾多斯原本就是一個(gè)小城市。1980年代，鄂爾多斯的老城區(qū)東勝區(qū)只有4萬人，當(dāng)?shù)仨樋诹铩皟蓷l街、一條狗、一個(gè)警察、一只猴”就是說的東勝。1990年代末，東勝區(qū)的城市格局也只有“三縱三橫”，人們都說“和故宮差不多大”。康巴什區(qū)更是如此，2004年前只是毛烏素沙漠邊緣的小村子，人口只有1400人。 因?yàn)槎鯛柖嗨沟脑旄贿\(yùn)動(dòng)，短短幾年間，康巴什區(qū)就成了一座面積超過32平方公里的新城。在這座新城里，中高檔住宅鱗次櫛比，政治、科教、文化中心應(yīng)有盡有，但就是沒有人。當(dāng)?shù)厝硕剂粼诶铣菂^(qū)生活，哪怕已經(jīng)在康巴什區(qū)買房，也沒有動(dòng)力搬過去。 鄂爾多斯的自救，也是從康巴什區(qū)開始的。 2012年起，鄂爾多斯停止新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，居民只能轉(zhuǎn)向二手房買賣。除此之外，鄂爾多斯還向政府和國(guó)有企事業(yè)單位定向分配住房，擴(kuò)大住房保障范圍，劃分人才安置房，想盡一切辦法消化存量房屋，包括鄂爾多斯市政府在內(nèi)的許多政府部門都搬到了康巴什區(qū)。 2015年起，鄂爾多斯開啟棚戶區(qū)改造，推行房票。 房票全稱是鄂爾多斯市房屋兌換憑證，意即不再給拆遷戶貨幣補(bǔ)償，而是發(fā)放房票，由政府出面集中整理一些愿意參與房票兌換的商品房項(xiàng)目，讓拆遷戶憑票選房。房票采取實(shí)名制，可以拆分找零，也可以互相轉(zhuǎn)讓，但必須在政府指定平臺(tái)上操作。 為了保證靈活性，房票有7種面值：1㎡、2㎡、5㎡、10㎡、20㎡、50㎡、100㎡，正面是平米數(shù)，背面是房子的地段、單價(jià)、評(píng)估價(jià)和一個(gè)二維碼，通過這個(gè)二維碼可以知道持有者的具體信息。 由于房源質(zhì)量不錯(cuò)，在去庫(kù)存和房票的推動(dòng)下，康巴什區(qū)漸漸多了人氣。2016年起，房?jī)r(jià)開始回升，而原本的兩個(gè)老城區(qū)也在棚改過程中增加了房屋流通效率。2017年起，鄂爾多斯平均房?jī)r(jià)開始溫和上漲。 外界真正感知到鄂爾多斯的“鈔能力”又回來了，是在2021年。 這年11月，隨著一則“年薪60萬元招聘中小學(xué)教師”的消息沖上熱搜，鄂爾多斯重回大眾視野。要知道，2020年深圳中學(xué)招聘教師也只開出了40萬年薪。對(duì)此，鄂爾多斯有關(guān)部門的回答是，“我們的財(cái)政可以負(fù)擔(dān)得起。” 這件事還有后續(xù)。今年3月，深圳老師降薪的消息傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，很少有人注意到，鄂爾多斯東勝區(qū)教育局同期發(fā)了一則招聘啟事，在基本工資待遇之外，東勝區(qū)還開出個(gè)頗具誘惑力的條件：給研究生12萬元安家費(fèi)補(bǔ)助，公費(fèi)師范本科生10萬元，其他本科生6萬元。而這只是東勝區(qū)一個(gè)區(qū)給中小學(xué)老師的待遇。 在鄂爾多斯，骨干教師安家補(bǔ)貼30～50萬元，科研啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)最高30萬元；被評(píng)為“鄂爾多斯工匠”，一次性獎(jiǎng)勵(lì)5萬元；博士科研資助10～30萬元，在站博士后10萬元；新興產(chǎn)業(yè)新招聘本科生獎(jiǎng)1萬元；如果被評(píng)為“天驕英才”“草原英才”“鄂爾多斯英才”，分別可獲得180㎡、150㎡、120㎡的購(gòu)房全額補(bǔ)貼，也就是說，白送一套房。 包含上述細(xì)則在內(nèi)，鄂爾多斯公布的人才引育政策多達(dá)30條，但字里行間只有四個(gè)字：給錢，搶人。 從消滅爛尾樓、房票去庫(kù)存，到砸錢引人才，鄂爾多斯摘掉“鬼城”帽子的努力，持續(xù)了整整十年。2022年，鄂爾多斯康巴什區(qū)房?jī)r(jià)躍過1萬元/㎡關(guān)口，全城平均房?jī)r(jià)超過7000元/㎡，已恢復(fù)到房地產(chǎn)泡沫破裂前的水平。 三、資源詛咒被破解了嗎？ 經(jīng)濟(jì)學(xué)上有個(gè)理論，資源詛咒，意思是充足的資源對(duì)某些地方的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)發(fā)展而言，并非有利條件，反而是一種限制。 提及資源詛咒，人們大多更容易想到資源用盡后衰落的城市，例如石油枯竭后的某些東北城市。事實(shí)上，資源詛咒更像是一種自我實(shí)現(xiàn)的預(yù)言，從城市或國(guó)家因某種資源而興起時(shí)，就已開始顯現(xiàn)。 鄂爾多斯長(zhǎng)達(dá)數(shù)年的房市低迷，就是資源詛咒機(jī)制下的一種結(jié)果：居民因煤炭資源暴富，城市卻沒有發(fā)展出與資產(chǎn)規(guī)模相匹配的其它產(chǎn)業(yè)，資金都投入到民間借貸和房產(chǎn)中，最終導(dǎo)致鏈條斷裂。 資源能讓城市急速擴(kuò)張，卻無法給予這座城市自然生長(zhǎng)而來的產(chǎn)業(yè)脈絡(luò)，其結(jié)果往往是城市經(jīng)濟(jì)始終高度依賴資源開發(fā)本身，其它產(chǎn)業(yè)無法發(fā)展，甚至原有的產(chǎn)業(yè)也開始萎縮。 就鄂爾多斯而言，這種情況最先反映在當(dāng)?shù)厝说木蜆I(yè)觀上。 受益于城市征地運(yùn)動(dòng)，鄂爾多斯的普通居民迅速富裕，錢生錢的收入足以覆蓋生活所需，許多年輕人不再工作，城市整體消費(fèi)水平越來越高。這種情況使得本地勞動(dòng)力質(zhì)量受到限制，外地勞動(dòng)力又因?yàn)楦呶飪r(jià)難以融入，于是本地勞動(dòng)成本上升，勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)難以壯大，而中低端服務(wù)業(yè)也難以發(fā)展。 鄂爾多斯采取了種種行動(dòng)對(duì)抗資源詛咒，之前說的砸錢搶人是一種辦法，還有一種別具特色的辦法：資源換項(xiàng)目。 2005年，鄂爾多斯引進(jìn)華泰汽車裝配廠項(xiàng)目，給出的是碾盤梁和唐家會(huì)兩處煤炭探礦權(quán)，另外以1萬元/畝的白菜價(jià)，給了6000畝土地。也是這一年，內(nèi)蒙古自治區(qū)政府出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步完善煤炭資源管理的意見》，從政策層面肯定了資源換項(xiàng)目的可操作性。隨后，鄂爾多斯憑借得天獨(dú)厚的煤炭資源“換”來不少項(xiàng)目：奇瑞汽車裝配廠項(xiàng)目、精工載重車裝配廠項(xiàng)目、國(guó)電3000噸級(jí)多晶硅項(xiàng)目、無錫尚德5G太陽(yáng)能電池項(xiàng)目等等。 資源換項(xiàng)目的確帶來了新產(chǎn)業(yè)，但也讓鄂爾多斯擔(dān)上“賤賣國(guó)有資源”的惡名。 被樹立為標(biāo)桿的華泰汽車進(jìn)入鄂爾多斯后，并未按照原約定，投資200億元建成年產(chǎn)值600億元的項(xiàng)目，反而在短短3年后，就將手頭的煤礦以10億元高價(jià)轉(zhuǎn)讓給了一家山西企業(yè)。類似的事情并不少見。 目前，鄂爾多斯已建成包括高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、裝備制造工業(yè)園區(qū)、云應(yīng)用平臺(tái)數(shù)據(jù)中心等13個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，涉及云計(jì)算、裝備制造、大新材料、汽車裝配等行業(yè)。但從鄂爾多斯公布的官方數(shù)據(jù)來看，新興產(chǎn)業(yè)所占的產(chǎn)值并不高，鄂爾多斯的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，仍然是傳統(tǒng)的“羊煤土氣”四件套。 很顯然，鄂爾多斯拼盡全力，資源詛咒依然如影隨形。 但相比起那些因資源枯竭而衰敗的城市，鄂爾多斯已經(jīng)算是非常幸運(yùn)：暴富十年，房地產(chǎn)泡沫破裂和民間借貸危機(jī)給這座城市潑了一瓢冷水，資源儲(chǔ)量卻仍然豐沛，鄂爾多斯還有大把時(shí)間可以慢慢探索如何破解資源詛咒。 畢竟就像有關(guān)部門說的那樣，“我們的財(cái)政負(fù)擔(dān)得起”。
