最大胆的大胆西西人艺人术_欧美在线看片a免费观看_欧美人与动人物a级_国产欧美日韩va另类在线播放

上海土拍顯“秋涼”：24宗地底價成交，“新閩系”拿地兇猛

9月27日，上海2022年第三批集中供地正式收官，35宗涉宅用地全部成交，其中24宗以底價成交，共獲土地出讓金1054億元。 上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦點(diǎn)評稱：“第三批土拍收官，整體市場熱度不高。一方面，下半年拿地不可能搶在12月底前入市；另一方面，今年市場還是有不少壓力，對后續(xù)行情信心不足。但是，畢竟是上海的土地，稀缺性高，加上近期上海新房市場表現(xiàn)不錯，給房企帶來信心支撐?！? 至此，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，上海今年前三批集中供地共推出109宗地塊，全部成交，總成交金額2712.7億元。 整體趨冷、兩極分化 此次，上海第三批供地是去年以來供地規(guī)模最大的一次，出讓土地總數(shù)達(dá)到35宗，且地塊分布均勻，最終土地出讓金也超過千億元。 整體來看，與今年前兩批供地相比，第三批供地底價成交地塊達(dá)到24宗，高于前兩批；而中止價成交地塊僅8宗，低于前兩批；最終平均溢價率為2.45%，而第一批、第二批供地的平均溢價率分別為3.5%和4.5%，這也反映出上海土地市場整體降溫。 盧文曦認(rèn)為：“這次有19宗地塊只有1家房企報(bào)名，換而言之，這19宗都是底價成交。再加上城中村地塊，底價成交地塊占比幾乎達(dá)到7成，第二批則為6成。此外，有多人競拍的地塊也并非全部進(jìn)入到最后的一次性報(bào)價階段，有7塊地塊未觸及中止價就結(jié)束戰(zhàn)斗，反映出房企在報(bào)價方面較為‘吝嗇’?！? 綜合來看，此次土拍也不乏亮點(diǎn)和看點(diǎn)，包括北萬置業(yè)120.6億元競得靜安區(qū)不夜城板塊地塊、華發(fā)80億元摘得靜安中興社區(qū)地塊、保利聯(lián)合體競得徐匯區(qū)核心地塊、象嶼地產(chǎn)三次出手拿地等。 在整體降溫的趨勢下，第三批供地的個別地塊表現(xiàn)突出。比如，本次土拍最熱門地塊為閔行華漕地塊，共吸引了10家房企報(bào)名，最終9家房企出價并全部進(jìn)入一次性報(bào)價。最終南山控股旗下兩家企業(yè)組成的聯(lián)合體以總價17.36億元斬獲該地塊，溢價率為8.96%。 “第三批土拍過程大家都比較克制。只有華漕地塊及唐鎮(zhèn)地塊分別有10家和7家房企參與，尤其是華漕地塊競拍人數(shù)創(chuàng)下土拍新規(guī)則以來紀(jì)錄。盡管上海新房市場去化情況不錯，而且留給房企足夠利潤，但對房企來說，現(xiàn)在多半心有余而力不足。上海土地雖然稀缺，但企業(yè)也要精打細(xì)算地花錢，個別性價比高的地塊參與度更高?！北R文曦稱。 上海今年前三批次供地情況一覽 供圖/中指研究院 國企央企為主、“新閩系”發(fā)力 從此次上海土拍的拿地企業(yè)來看，依舊以國企央企為主，保利、招商、象嶼紛紛落子。同時，寶華、亞倫、祥源地產(chǎn)等民企也各有斬獲。 中指研究院指出，各類房企參與拍地表現(xiàn)出對上海未來房地產(chǎn)市場的樂觀態(tài)度，而地方國資托底現(xiàn)象依舊存在，對穩(wěn)定樓市預(yù)期方面起到積極作用。 58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波點(diǎn)評稱：“上海本次的拿地企業(yè)依舊以頭部央企國企、地方國資平臺和混合所有制企業(yè)為主，并且多以聯(lián)合競拍的形式參與。” 這次土拍也呈現(xiàn)出新的特征，即頭部房企拿地意愿有所降低，民營房企參與度增強(qiáng)。比如，頭部房企招商、保利僅在上海核心區(qū)域拿地；而以象嶼、建發(fā)為首的“新閩系”房企表現(xiàn)突出，成為此次拿地宗數(shù)最多的房企。其中，象嶼成為三批次的最大贏家，聯(lián)合拿地3宗，權(quán)益拿地金額超38億元，建發(fā)也單獨(dú)拿下1宗總價52億元的地塊。 值得關(guān)注的是，區(qū)別于曾經(jīng)的泰禾、正榮、融信等閩系民營房企，“新閩系”房企以建發(fā)房產(chǎn)、廈門國貿(mào)地產(chǎn)、象嶼地產(chǎn)等為首，均為國資背景，不僅在此次上海土拍中頻頻出手，其身影更是多次出現(xiàn)在各地的土拍中，成為逆周期拿地的典型代表。 中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱分析稱：“本次福建的國資房企表現(xiàn)搶眼，建發(fā)、象嶼多有斬獲，甚至分別單獨(dú)競得一次報(bào)價地塊，在當(dāng)前市場大環(huán)境下積極外拓，可見實(shí)力雄厚。同時，其他全國性國資房企如華發(fā)、南山控股、安徽高速等也同樣表現(xiàn)積極并有所收獲。”

新京報(bào)   68 閱讀   2022-09-28 12:36

伍戈：居民購房意愿降至6年新低

　今年10月以來，房貸利率已累計(jì)下行159個基點(diǎn)，放款周期也從73天大幅縮短至25天。在貸款成本與難度都如此下降的背景下，近期居民購房意愿卻降至6年來最低，提前還款仍在持續(xù)。 　　市場在顧慮什么？ 　　“因城施策”調(diào)整力度明顯不及過往，全國平均首付比例約為43%、限購城市數(shù)量占比約15%，均為歷史較高水平。多地還出現(xiàn)放松政策的“一日游”現(xiàn)象。此外，房貸利率已降至LPR的法定利率下限附近，總量政策空間仍有待打開。以上種種或都折射出“房住不炒”基調(diào)下政策操作層面的某種顧慮。 　　地產(chǎn)之外的因素？ 　　與過往不同，本輪購房意愿低迷與地產(chǎn)之外的因素更相關(guān)。疫情持續(xù)反復(fù)且仍有不確定性，居民收入及預(yù)期長期受損，在此背景下，傳統(tǒng)刺激政策效果會顯現(xiàn)一部分“鈍化”。從各省份來看，疫情沖擊之下，收入下降越多的省份，商品房銷售回落幅度也越大。參照過往兩年，秋冬季節(jié)疫情管控加劇概率往往較大，其對于居民收入及購房意愿負(fù)向影響仍有可能持續(xù)。　 　　何時回歸正常均衡？ 　　諸多風(fēng)險(xiǎn)因素也影響著居民購房意愿。當(dāng)前房企整體的現(xiàn)金流未見好轉(zhuǎn)，商票逾期的項(xiàng)目公司數(shù)量創(chuàng)下年內(nèi)新高。據(jù)已披露中報(bào)的18家現(xiàn)金流危機(jī)房企數(shù)據(jù)測算，涉及“保交樓”資金約有4000多億元，而當(dāng)前已下達(dá)支持“保交樓”的政策資金僅2000多億元。 　　長期而言，老齡化和城鎮(zhèn)化決定了一個國家房地產(chǎn)的基本趨勢，但目前中國顯現(xiàn)出偏離均衡的態(tài)勢。未來，因城施策有望繼續(xù)調(diào)整，總量性房貸利率還將下行?？紤]到基數(shù)效應(yīng)，商品房銷售降幅四季度開始收窄，但增速轉(zhuǎn)正仍需到明年一季度，土地市場和房地產(chǎn)投資修復(fù)或?qū)⒏鼮榫徛? 　　針對當(dāng)前市場，筆者得出以下幾大結(jié)論： 　　其一，從歷史來看，政策放松往往是推升短期購房需求的主導(dǎo)力量。目前， “因城施策”調(diào)整力度明顯不及過往，甚至還出現(xiàn)限購放松等政策“一日游”現(xiàn)象。這或都折射出“房住不炒”基調(diào)下政策操作層面的某種顧慮。 　　其二，與過往不同，本輪購房意愿低迷與地產(chǎn)之外因素更相關(guān)。疫情持續(xù)反復(fù)，居民收入及預(yù)期長期受損，傳統(tǒng)刺激政策效果“鈍化”。疊加“保交樓”有待時日、房企現(xiàn)金流還未出現(xiàn)明顯改善，諸多風(fēng)險(xiǎn)因素均壓抑了居民的購買意愿。 　　其三，未來，房地產(chǎn)因城施策有望繼續(xù)調(diào)整，總量性房貸利率還將下行，鑒于基準(zhǔn)利率空間的進(jìn)一步打開，以及基數(shù)效應(yīng)，四季度住房銷售降幅或會收窄，但地產(chǎn)對整個經(jīng)濟(jì)的拖累大概率還將延續(xù)至明年。

中新經(jīng)緯   64 閱讀   2022-09-26 22:20

居民儲蓄將繼續(xù)從房地產(chǎn)向金融投資轉(zhuǎn)變

9月24日，全球財(cái)富管理論壇舉行。申萬宏源證券董事長劉健表示，資產(chǎn)管理行業(yè)未來潛力巨大、前景廣闊。首先，當(dāng)前大類資產(chǎn)正呈現(xiàn)價值重估，金融市場劇烈波動，主要貨幣對美元匯率大幅下跌，原油價格上漲超過10%；其次，國內(nèi)資管行業(yè)走向制度性開放，外商獨(dú)資機(jī)構(gòu)在國內(nèi)已成立70余家資管機(jī)構(gòu)；再次，2019年以來，公募基金規(guī)模翻倍，私募基金增長60%，銀行理財(cái)增加31.8%等等，行業(yè)多元、開放和多格局態(tài)勢已經(jīng)形成。 劉健認(rèn)為，展望未來，資管行業(yè)應(yīng)擁抱制度改革的新機(jī)遇。今年我國將全面推進(jìn)注冊制改革，市場化將進(jìn)一步提升，牌照擴(kuò)容將進(jìn)一步提高資管行業(yè)容量。未來，居民儲蓄也將呈現(xiàn)由房地產(chǎn)投資向金融投資轉(zhuǎn)變的趨勢。劉健表示，券商資管未來應(yīng)該發(fā)揮研究能力強(qiáng)、全產(chǎn)業(yè)鏈綜合產(chǎn)品服務(wù)等優(yōu)勢，加大與其他資管機(jī)構(gòu)合作，形成協(xié)同發(fā)展的新態(tài)勢。

每日經(jīng)濟(jì)新聞   71 閱讀   2022-09-25 21:50

房地產(chǎn)未來仍大有可為，訪綠城中國董事會主席張亞東

作為支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)規(guī)模大、鏈條長、牽涉面廣，在帶動經(jīng)濟(jì)增長、穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)基本盤方面作用明顯。 　　眼下，傳統(tǒng)的“金九銀十”旺季已至，如何看待當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)面臨的形勢？房地產(chǎn)企業(yè)怎樣防范風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)進(jìn)提質(zhì)？記者采訪了綠城中國董事會主席張亞東。 　　記者：今年1至8月全國住宅銷售額同比下降30.3%。如何看待當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)面臨的形勢？ 　　張亞東：當(dāng)下，房地產(chǎn)市場整體形勢依然非常嚴(yán)峻，雖然在政策層面上有所放松，出現(xiàn)了一些好轉(zhuǎn)跡象，但整體回暖仍有待觀察。 　　短期看，房地產(chǎn)行業(yè)處于“承壓筑底”態(tài)勢，行業(yè)出現(xiàn)分化，部分企業(yè)出清，市場信心恢復(fù)很難。這一態(tài)勢可能會持續(xù)到年底。但從長期看，作為國民經(jīng)濟(jì)的支撐產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)肩負(fù)使命，所以我們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)依然穩(wěn)定向好。 　　我們的判斷是：全國房地產(chǎn)年銷售額預(yù)計(jì)維持在12萬億元的水平。 　　為何有這樣的判斷？現(xiàn)在中國有約400億平方米的住宅，如按照50年折舊來算的話，每年約有8億平方米住宅要更新。在更新過程中，人均住房面積也會相應(yīng)增加，假設(shè)增加50%，每年會有12億平方米的住宅要更新和開發(fā)。根據(jù)近期的全國商品房銷售均價，按照1萬元/平方米模擬計(jì)算，就是12萬億元，仍是較大規(guī)模。所以，我們長期看好行業(yè)，未來仍大有可為。 　　記者：房地產(chǎn)已經(jīng)從原本“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高收益”的打法，轉(zhuǎn)向“低增長、低利潤、低容錯”的新階段，企業(yè)該如何應(yīng)對？ 　　張亞東：正如前面所說，經(jīng)濟(jì)基本面壓力較大，存在很多不確定性，在此背景下，房企如何判斷自身的打法，可能是大家都在思考的問題。 　　我們認(rèn)為，行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了新的發(fā)展階段，企業(yè)需要補(bǔ)齊短板、均衡協(xié)調(diào)才能走得更長遠(yuǎn)、更健康。 　　結(jié)合整體經(jīng)濟(jì)以及行業(yè)發(fā)展的基本面，“聚焦”是綠城下一步的關(guān)鍵詞。 　　在重資產(chǎn)部分，即綠城中國，強(qiáng)調(diào)更加聚焦、更加深耕，聚焦核心城市、核心地段、核心項(xiàng)目，以后的城市布局為“10+25”，十大戰(zhàn)略核心城市包括杭州、北京、上海、寧波、南京、廣州、深圳、武漢、成都、西安，貨值占比51%。 　　在輕資產(chǎn)代建部分，即綠城管理集團(tuán)，則更注重面上拓展及品牌輸出，在全國面上布局，覆蓋三四線甚至五六線城市。 如做政府代建保障房的綠城樂居集團(tuán)，還將繼續(xù)下沉，進(jìn)行深度拓展。聚焦發(fā)展、順勢而為，這是我們應(yīng)對不確定性的確定做法。 　　為了更加聚焦，我們在組織架構(gòu)上也進(jìn)行了調(diào)整。以前，綠城的組織架構(gòu)分為“集團(tuán)—區(qū)域—項(xiàng)目”，下一步，將變成“集團(tuán)—城市公司”兩級架構(gòu)，由原來的放權(quán)向部分收權(quán)轉(zhuǎn)變，進(jìn)行強(qiáng)管控，來保證項(xiàng)目的品質(zhì)提升。 　　我們不追求規(guī)模和排名的增長，“全品質(zhì)、高質(zhì)量”是我們在管理上追求的目標(biāo)，也是綠城今年乃至未來的打法。在投資端，我們一直強(qiáng)調(diào)拿地要有“讀城、讀地、讀客戶”的能力，逐步實(shí)現(xiàn)客群定位、產(chǎn)品適配的精準(zhǔn)化。在營銷端，我們成立了“客研委員會”，讓產(chǎn)品創(chuàng)新更貼近購房者的敏感點(diǎn)。 　　回頭看我們制定的戰(zhàn)略，非常契合行業(yè)的要求，上半年，綠城實(shí)現(xiàn)凈利潤37.26億元，同比上升36.7%；無項(xiàng)目涉及爛尾，上半年實(shí)現(xiàn)百分百按時交付。停貸事件對綠城沒有直接影響，反倒促使購房人更加謹(jǐn)慎選擇優(yōu)質(zhì)可靠的開發(fā)商。我們只有堅(jiān)持“認(rèn)真做好房子”，才能穿越行業(yè)周期。 　　記者：促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)進(jìn)提質(zhì)，您有什么建議？ 　　張亞東：當(dāng)前房企普遍面臨經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)提升、資金周轉(zhuǎn)壓力加大的問題，政府既要堅(jiān)持風(fēng)險(xiǎn)管理、杠桿管理，同時也要促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展、良性循環(huán)。 　　對于風(fēng)險(xiǎn)防控措施，我們建議建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，如加強(qiáng)房企財(cái)務(wù)信息定期披露備案機(jī)制建設(shè)，堅(jiān)決打擊債務(wù)延期過長、惡意“借新還舊”的房企融資行為等，監(jiān)管部門要密切關(guān)注資金動向和可能引發(fā)的潛在金融風(fēng)險(xiǎn)。 　　此外，建議債務(wù)按資產(chǎn)分類監(jiān)管，對自持物業(yè)和商辦類資產(chǎn)的貸款與開發(fā)貸等分別監(jiān)管。同時，加快房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的落地，盤活存量資產(chǎn)。 　　在促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展方面，我們建議主管部門對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行分類管控?？砂凑枕?xiàng)目開發(fā)及交付情況、市場規(guī)模排名、財(cái)務(wù)狀況、行業(yè)品牌及口碑等指標(biāo)評級，對不同房企“分級施策”。 　　如對評級最好的A類企業(yè)，可加大投資力度，適度“加杠桿”，推動行業(yè)的優(yōu)勝劣汰，穩(wěn)住行業(yè)投資，并且促進(jìn)市場集中度的提升，從而實(shí)現(xiàn)供給側(cè)改革；對B類企業(yè)，可在之前債務(wù)杠桿管控的基礎(chǔ)上，明確“穩(wěn)杠桿”的政策基調(diào)，推動市場主體自發(fā)解決經(jīng)營問題；對評級較差的C類企業(yè)，政府需進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注，對其相關(guān)資金安排、工程進(jìn)度等進(jìn)行專項(xiàng)管控，如形成專項(xiàng)工作組，有針對性地進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)判定和風(fēng)險(xiǎn)管理。 　　“分級施策”既可以激發(fā)市場主體的積極性，也可為行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)發(fā)展提供良好的外部輿論，促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)、可持續(xù)發(fā)展。

浙江在線   68 閱讀   2022-09-25 21:49

銀保監(jiān)會對房地產(chǎn)最新表述透露什么信號

今日，銀保監(jiān)會相關(guān)部門負(fù)責(zé)人介紹目前防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的工作進(jìn)展時表示：“房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)”。 今年3月，銀保監(jiān)會主席郭樹清曾指出“房地產(chǎn)泡沫化金融化勢頭得到根本扭轉(zhuǎn)”，而在兩年前銀保監(jiān)會曾表示“房地產(chǎn)金融化、泡沫化傾向得到有效遏制”，銀保監(jiān)會對房地產(chǎn)的相關(guān)表述在措辭上已有了明顯的變化。 “這是自2020年8月‘三道紅線’以來，監(jiān)管部門對房企在過去兩年時間內(nèi)持續(xù)‘降杠桿’行為的肯定?！碧峒般y保監(jiān)會對房地產(chǎn)的最新表述，植信投資研究院資深研究員馬泓表示，此番表態(tài)，可能為年底適度擴(kuò)大對房企融資便利提供了一些線索，房地產(chǎn)政策可能進(jìn)一步釋放維穩(wěn)信號。 在一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來，銀保監(jiān)會的表述意味著房地產(chǎn)調(diào)控到位，政策可以開始轉(zhuǎn)向了，從之前是預(yù)防過熱，轉(zhuǎn)到預(yù)防過冷?！岸聦?shí)也是政策早已轉(zhuǎn)向，包括5年期以上LPR單獨(dú)大幅調(diào)降即是政策轉(zhuǎn)向的標(biāo)志。”該人士如是說。 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，銀保監(jiān)會對房地產(chǎn)的最新表述定了一個很重要的基調(diào)，說明房地產(chǎn)在金融化泡沫化問題上得到了充分的暴露，對此也有了相應(yīng)的解決措施進(jìn)行強(qiáng)硬地應(yīng)對?！绑w現(xiàn)了當(dāng)前政策的有效性，有助于穩(wěn)定市場預(yù)期?！? 在介紹目前防范化解相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的工作進(jìn)展時，銀保監(jiān)會相關(guān)部門負(fù)責(zé)人今天也指出，堅(jiān)持“房住不炒”定位，圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，持續(xù)完善房地產(chǎn)金融管理長效機(jī)制。合理滿足房地產(chǎn)市場融資需求，穩(wěn)妥處置恒大等部分頭部房企風(fēng)險(xiǎn)。 2020年，堅(jiān)決落實(shí)“房住不炒”要求，持續(xù)遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化等是銀保監(jiān)會當(dāng)年防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)的工作重點(diǎn)。當(dāng)年8月，銀保監(jiān)會主席郭樹清在《求是》刊文指出，房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到遏制。房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀?！薄? 時間來到2021年，郭樹清在3月的國新辦新聞發(fā)布會上對房地產(chǎn)的表述是：房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到遏制，但他也認(rèn)為，房地產(chǎn)金融化、泡沫化傾向還比較強(qiáng)。 今年3月2日，郭樹清在國新辦新聞發(fā)布會上介紹房地產(chǎn)相關(guān)問題時則表示：房地產(chǎn)泡沫化金融化勢頭得到根本扭轉(zhuǎn)。 彼時，貝殼研究院首席市場分析師許小樂曾對媒體分析稱，相對2021年同期郭樹清“房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向比較強(qiáng)”等的說法，“房地產(chǎn)泡沫化金融化勢頭得到根本扭轉(zhuǎn)”的說法更溫和、積極，這是對房地產(chǎn)金融降杠桿成果的肯定。 今年5月，銀保監(jiān)會黨委在求是雜志上發(fā)表的《持之以恒防范化解重大金融風(fēng)險(xiǎn)》也指出，2017年召開第五次全國金融工作會議以來，我國防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)取得重要成果。房地產(chǎn)泡沫化金融化勢頭得到根本性扭轉(zhuǎn)。如今這一表述則為“房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)”。 馬泓稱，國內(nèi)房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)主要聚焦于房企，并非個人購房者。2022年初金融委會議提出，“關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時研究和提出有利有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對方案”。今年房地產(chǎn)市場能否實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)和健康發(fā)展的關(guān)鍵，是房企流動性風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)能否有效緩釋，近期有關(guān)部委和地方政府已經(jīng)針對“保交樓”下了大功夫。 不過，總的來看，馬泓認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金總體狀況仍然偏緊，受制于銷售不暢、資產(chǎn)負(fù)債率偏高以及現(xiàn)金流偏緊等問題，為了推進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)有序健康發(fā)展，有必要對有條件的、資質(zhì)相對優(yōu)良的房企給予合理的資金支持。

財(cái)聯(lián)社   65 閱讀   2022-09-24 21:10

預(yù)料之中！首支房企保租房公募REIT花落華潤 | 租住資管

保租房公募REITs又迎新成員！ 9月22日，華潤置地在港交所公告稱，華夏基金及中信證券(600030)向中國證監(jiān)會及上海證券交易所提交了公募基金注冊及上市的申請材料。 圖片來源：上交所 據(jù)上交所9月22日披露信息顯示，“華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”在上交所的項(xiàng)目狀態(tài)已更新為“已申報(bào)”。 這也將是全國第四支保租房公募REIT。 保租房公募REITs迎來首個房地產(chǎn)開發(fā)商權(quán)益人 上交所信息顯示，該項(xiàng)目原始權(quán)益人為有巢住房租賃（深圳）有限公司。管理人為華夏基金管理有限公司。 “有巢”為華潤置地旗下長租公寓業(yè)務(wù)平臺。目前市場上現(xiàn)存的三支保障性租賃住房REITs的原始權(quán)益人，北京保障房中心、深圳人才安居和廈門安居集團(tuán)都不是以住宅開發(fā)為主業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)，華潤置地通過本次申報(bào)，有望成為首家涉水保租房公募REITs市場的典型房企。 本期項(xiàng)目品種為基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs首次發(fā)售，專項(xiàng)計(jì)劃名稱為中信證券-華潤有巢租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施1號資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，專項(xiàng)計(jì)劃管理人為中信證券股份有限公司。 公開資料顯示，華潤有巢REIT底層資產(chǎn)為位于上海松江區(qū)的兩處保障性租賃住房項(xiàng)目——有巢泗涇項(xiàng)目和有巢東部經(jīng)開區(qū)項(xiàng)目。華潤置地間接持有泗涇項(xiàng)目公司及東經(jīng)濟(jì)區(qū)項(xiàng)目公司的100%股權(quán)。 目前預(yù)計(jì)該公募基金將募集11.20億元。于建議上市時，華潤置地將作為戰(zhàn)略投資者認(rèn)購已發(fā)行基金份額總數(shù)約34%。有關(guān)收購?fù)瓿珊?，該等?xiàng)目公司將由基礎(chǔ)設(shè)施REIT持有100%權(quán)益，并將不再為華潤置地的附屬公司。 房企“國家隊(duì)”率先試水 其實(shí)，華潤置地會試水保租房公募REITs，一直有跡可循。 早在2018年成立之初，華潤有巢就開始加大在大型租賃社區(qū)項(xiàng)目上的布局，陸續(xù)在北京、上海等一線城市獲取多宗集體土地和R4租賃用地等政策性住房租賃專項(xiàng)用地，其中大部分都用于建設(shè)、運(yùn)營保障性租賃住房，并在2021年起先后投入運(yùn)營?！驹斠姡簭摹巴?、建、管”三維度拆解華潤有巢租賃社區(qū)】 數(shù)據(jù)來源：公開資料，睿和智庫整理 彼時，睿和智庫就分析認(rèn)為，華潤有巢或有意推行保障性租賃住房公募REITs，此次正式申報(bào)也印證了此前的猜想?！驹斠姡簭拈L租到保租，華潤有巢的擴(kuò)張邏輯 | 租住資管】 而對于華潤置地作為房企“國家隊(duì)”率先試水保租房公募REITs的原因，睿和智庫分析認(rèn)為： 1、先行先試。保租房公募REITs特事特辦，央企華潤作為嘗頭啖湯者，先行先試，跑通流程，有利于及時發(fā)現(xiàn)問題，并解決問題。 2、有需求也有能力。在國家大力發(fā)展保障性租賃住房的大背景下，定位為“城市投資開發(fā)運(yùn)營商”的華潤置地積極行使帶頭作用。除了華潤有巢REIT涉及的兩個上海保租房項(xiàng)目，華潤有巢在全國多個優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目獲政府評定為保障性租賃住房項(xiàng)目。 其中包括，天津之眼店獲評天津市首個“保租房”項(xiàng)目；北京總部基地店【解析華潤有巢總部基地社區(qū)】、北京潤棠·瀛海店等多個項(xiàng)目也獲認(rèn)證為“保租房”項(xiàng)目和“人才公寓”。 經(jīng)過市場的歷練，華潤有巢專業(yè)化、精細(xì)化的運(yùn)營體系已基本形成，其經(jīng)營水平和盈利能力，也有了長足的提升。相對能更好的保證其底層資產(chǎn)能有穩(wěn)定的出租率和租金收入，保障收益。 同時也得益于華潤置地強(qiáng)大的協(xié)同效應(yīng)。華潤置地在公告中表示，基礎(chǔ)設(shè)施REIT作為一種以股權(quán)為基礎(chǔ)的融資方式，將使得集團(tuán)的融資方式及平臺多元化，并減少對傳統(tǒng)債務(wù)融資方式的依賴。同時通過拆分上市，也能夠讓集團(tuán)更好的盤活旗下基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，避免基礎(chǔ)設(shè)施投資恢復(fù)期較長及資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較低等不利影響。 3、央企擔(dān)當(dāng)社會責(zé)任。在政策鼓勵穩(wěn)步擴(kuò)大公募REITs試點(diǎn)范圍，加快推進(jìn)常態(tài)化發(fā)行，促進(jìn)存量資產(chǎn)盤活的大背景下。華潤置業(yè)的先行先試，符合政策預(yù)期，某種程度上，也推進(jìn)了保租房公募REITs的常態(tài)化發(fā)行。 結(jié) 語 自去年7月國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》以來，保障性租賃住房上升國家戰(zhàn)略，“十四五”時期40個重點(diǎn)城市計(jì)劃新增保障性租賃住房650萬套（間），保障性租賃住房成為重點(diǎn)城市新增住房供應(yīng)的主力。 隨著保租房公募REITs不斷完善，從而打通保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“投融管退再投資”的良性循環(huán)，或?qū)⑦M(jìn)一步推動房企積極布局保租房賽道，為保障性租賃住房未來的發(fā)展建設(shè)護(hù)航。于房企而言，則一方面可以盤活資產(chǎn)回收資金，增強(qiáng)企業(yè)營運(yùn)能力，同時也可以開辟一條新的融資路徑。

和訊   76 閱讀   2022-09-24 21:09

新房補(bǔ)漲、二手房成交加速：上海樓市上漲行情背后有何原因

剛拿到購房資格的張小姐決定在上海購買人生的第一套房子。 參加了幾次新盤的認(rèn)籌，張小姐的處境有點(diǎn)“不尷不尬”，熱門新盤積分不夠，遠(yuǎn)郊盤距離上班地方遠(yuǎn)，二手房又面臨著“三價就低”政策下首付比例攀升的局面。 最近，張小姐有點(diǎn)著急，傳統(tǒng)“金九銀十”的銷售旺季到了，她擔(dān)心上海房價會有明顯的漲幅。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年8月，上海新建商品住宅銷售價格環(huán)比漲幅領(lǐng)跑全國。 那么，上海新建商品住宅銷售價格環(huán)比漲幅為什么會躍居全國第一呢？上海房價在“金九銀十”會迎來上漲行情嗎？ 今年8月，上海樓市迎來上漲行情，新建商品房成交量同比增長22%。資料圖片 新房兩極分化 張小姐是如今上海購買新房群體的典型代表，即年輕夫妻家庭、積分不高、首付不高也不低。 對于張小姐來講，目標(biāo)售價在5萬-6萬元/平方米，戶型在90平方米左右，首付在200萬元左右，可挑選新房的范圍還是比較大的。根據(jù)上海9月17日發(fā)布的第五批集中供應(yīng)新盤名單，可以選擇松江區(qū)、嘉定區(qū)、浦東新區(qū)非核心板塊、青浦區(qū)等，以五大新城為主。 上海本地的一名中介人員表示：“如果購房人買的是新盤，主要拼的就是積分。如果積分高的話，比如在70分以上，就可以去拼‘紅盤’，搖號看運(yùn)氣。如果積分低的話，比如在60分以下，大概率就只能挑選不觸發(fā)積分制的項(xiàng)目，直接可以買到，但是地理位置、周邊配套等都會比‘紅盤’差。” 以張小姐的經(jīng)歷為例，她想在大虹橋板塊置業(yè)，參加了虹橋璀璨公館和蟠龍府的認(rèn)籌。虹橋璀璨公館售價在6萬元/平方米左右，而同一板塊內(nèi)同品質(zhì)的二手房價差在10%以上，比如北虹橋龍湖天璞二手房價格約為8萬元/平方米。 “‘紅盤’指的是地段好、配套好的樓盤，新房受到指導(dǎo)價的約束，比周邊二手房價格要低，形成利差，這種買到就賺到，拼的就是積分。”上述上海中介人員如是說。 張小姐的積分剛達(dá)到60分，而虹橋璀璨公館在第三批的入圍分為65.16分，也就是達(dá)到這個分?jǐn)?shù)才有資格參加搖號。 根據(jù)中介人員的推薦，張小姐也看了松江的新盤，比如中駿在松江大學(xué)城的項(xiàng)目，但是其無論從地段還是從交通等方面考慮，松江大學(xué)城板塊都要比大虹橋板塊遜色。 根據(jù)上海鏈家研究院的數(shù)據(jù)，從已經(jīng)公布的第四批樓盤認(rèn)購情況來看，估計(jì)有1/3的樓盤觸發(fā)積分。從比例來看，相較前幾批有所下降。不過，浦東的幾個樓盤基本都觸發(fā)了積分。大部分樓盤的開盤去化率都達(dá)到了100%，說明“打新”熱度并未消退。 “上海新房兩極分化現(xiàn)象比較明顯，像‘紅盤’、一二手房倒掛明顯的項(xiàng)目熱度高，一般分布在市區(qū)或者五大新城核心板塊，單價高，總價也高，但是賣得好，去化率100%；而不觸發(fā)積分制的樓盤，大多數(shù)是純剛需樓盤，單價和總價都較低，部分去化不太理想，需要中介去帶客戶，一般分布在青浦區(qū)、松江區(qū)、嘉定區(qū)偏遠(yuǎn)的地方，還有臨港新區(qū)、奉賢區(qū)等?！鄙鲜錾虾Ｖ薪槿藛T說。 “補(bǔ)漲”行情明顯 “上海新房房價受到指導(dǎo)價的約束還是比較穩(wěn)定的，之所以環(huán)比漲幅居全國第一，有補(bǔ)漲的因素。今年上半年，上海受到疫情的影響，交易是冰凍的，所以上半年積壓的購房需求在下半年存在集中入市的情況。一方面，‘賣小買大’的置換需求登場，另一方面，改善樓盤供應(yīng)量上來，兩個因素疊加便推高了房價的環(huán)比漲幅?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)資深分析師盧文曦如是說。 據(jù)上海鏈家研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年8月，上海全市共成交新建商品房10013套，同比增長22%；成交金額702億元，同比增長31%；套均總價701萬元，同比增長7%；成交均價61607元/平方米，同比增長11%。 整體來看，今年前8個月，上海全市共成交新建商品房53591套，同比下降17%；成交金額3983億元，同比下降2%；套均總價743萬元，同比增長18%；成交均價65018元/平方米，同比增長17%。 不過，盧文曦分析稱：“這種上漲的行情不一定會持續(xù)，因?yàn)殡S著供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，比如剛需樓盤供應(yīng)量增多，成交量占比上升的話，月度的成交均價也會隨之產(chǎn)生變化。從整體成交量來看，上海樓市還是處于降溫趨勢中的?！? 而從第五批集中供應(yīng)的樓盤來看，將有32個樓盤、合計(jì)9093套房源入市，共約100.1萬平方米。上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾表示：“相比之前，上海第五批入市項(xiàng)目明顯減少。但是，今年供應(yīng)批次的頻率更高，若按照一月一批的速度，后續(xù)還會有第七批甚至第八批樓盤入市，全年總供應(yīng)量仍會超過去年，但市區(qū)供應(yīng)樓盤明顯減少。” “這兩年，上海的置換需求得以釋放，高端盤、總價千萬元以上的改善盤銷量都在上升，換手率也在增多，而‘上車盤’則相反，反映出剛需買房動力不足?！笔煜ど虾鞘械臉I(yè)內(nèi)人士說。 對于接下來上海是否可以迎來“金九銀十”的行情，楊雨蕾表示：“今年8月，第四批集中供應(yīng)的樓盤入市，目前已經(jīng)有一半樓盤開啟認(rèn)購，開盤時間將集中在9月，預(yù)計(jì)9月新房成交量將繼續(xù)增長，屆時有望迎來‘金九銀十’?！? “9月、10月，隨著新房供應(yīng)量上升，成交量也會上漲，估計(jì)新房沖刺100萬平方米的成交量是可以達(dá)到的。不過，畢竟現(xiàn)在是在調(diào)整的周期中，上海要走獨(dú)立行情還面臨壓力，市場預(yù)期不能太高。”盧文曦表示，近期，市場僅靠幾個區(qū)在支撐總量，因此有不確定性。而且從第五批公布的樓盤可以看出供應(yīng)量在縮小，所以后續(xù)市場或重新回歸平淡。 “三價就低”執(zhí)行放松促成交 在新房市場“補(bǔ)漲”的同時，上海二手房市場的成交量也在上漲。 據(jù)上海鏈家研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年8月，上海二手房成交近2萬套，和7月不相上下；成交量同比增長11%，是自去年初以來同比首次“轉(zhuǎn)正”。 楊雨蕾認(rèn)為，8月上海二手房的成交量基本能夠反映市場當(dāng)下真實(shí)的需求情況。究其原因，一是成交結(jié)構(gòu)中90平方米以上改善需求占比開始增加；二是從成交周期判斷，過去1-2個月的時間足以消化完畢之前積壓的需求。目前，市場依然有一定的韌性來迎接“金九銀十”。 值得一提的是，上海二手房成交量上漲的背后，也和近期上海二手房“三價就低”的政策在執(zhí)行中有所放松有關(guān)。 所謂“三價就低”，就是上海各銀行在審核二手房貸款額度時，要根據(jù)合同網(wǎng)簽價、交易中心涉稅評估價、銀行評估價，選擇最低的價格核定貸款額度。其中，合同網(wǎng)簽價為買賣雙方約定并在房管系統(tǒng)中體現(xiàn)的交易價格；銀行評估價是銀行自己對房產(chǎn)的評估價；交易中心涉稅評估價主要由房產(chǎn)交易中心自動評估，多為網(wǎng)上合同價的5-7折，通常是“三價”中的最低價。 “比如，楊浦區(qū)‘老破小’的學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在評估價可以到8折甚至8.5折，相比去年6折的情況，是有明顯提升的，這也意味著二手房可貸款額度的提升。首付比例的降低，也可以加快二手房的成交?！鄙虾钇謪^(qū)主營二手房的中介人員如是說。 “‘三價就低’對于二手房市場有很好的調(diào)節(jié)作用，影響也是立竿見影。從全市范圍來看，今年貸款政策的放松主要是針對剛需房源，評估和核驗(yàn)價格都是往上走的趨勢，而高端房源變動不大，這也是對剛需購房人的支持?！笔煜ど虾鞘械臉I(yè)內(nèi)人士說。 盧文曦預(yù)測稱：“在‘金九銀十’下，上海二手房的成交量可能與7月、8月接近，但也難以突破2萬套的水平?！? “從成交周期來看，上海二手房成交周期從疫情后的60天縮短至20天左右。隨著老房出售、騰挪出‘房票’和資金，改善需求有望持續(xù)釋放?！睏钣昀偃缡钦f。

新京報(bào)   51 閱讀   2022-09-24 20:34

北京有哪些群體仍在積極購房

在房地產(chǎn)市場下行周期，一線城市樓市發(fā)展最具韌性，尤其是北京、上海市場最為堅(jiān)挺，在疫情反復(fù)影響下，樓市需求端依然穩(wěn)健。 克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年前7月，一線城市新建商品住宅成交規(guī)模同比下降31%，比二三線城市降幅少16個百分點(diǎn)。對此，我們以北京為典型樣本，深度分析了當(dāng)前一線城市主流購房客群，以及住房需求結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化等住房議題。 北京“剛需”“剛改”需求基數(shù)龐大 目前，北京一二手房成交套數(shù)比高達(dá)1:2.3，而二手房成交均價僅有新房的3/5，因此，北京更多剛需和低收入家庭涌向了二手房市場。 第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，2189萬北京常住人口中，38%居民沒有北京戶口，常住人口中為五年內(nèi)遷入人群達(dá)到了13%。目前，北京家庭中無自有產(chǎn)權(quán)占比最高，達(dá)到43%，且有三成家庭戶選擇租住普通住宅。 目前，北京人均住房面積為34.9平方米，僅為全國人均住房面積的八成左右。若按全國人均住房面積的一半標(biāo)準(zhǔn)來篩選住房緊張的家庭數(shù)量，北京有185萬戶家庭人均住房面積不足20平方米，占總家庭戶比例達(dá)到24%，就國內(nèi)各省市對比來看，僅次于廣東、上海，排在第三。 目前，北京有45%的家庭戶人均住房面積在30平方米以下，不到全國人均住房面積的3/4。考慮到北京還有大約13%的集體戶人口，意味著北京有超過一半的常住人口住房條件有較大改善空間，即“剛需”“剛改”需求基數(shù)龐大。 中小戶型住宅供應(yīng)大幅攀升 調(diào)研中，我們對比北京七普和成交結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，北京居民住房現(xiàn)狀與新房成交結(jié)構(gòu)高度重合。目前，北京“剛需”“剛改”家庭占比達(dá)半數(shù)左右，45%家庭戶人均住房面積在30平方米以下。在新房成交結(jié)構(gòu)中，90平方米以下的中小戶型占比達(dá)到56%，兩者高度吻合，究其主要原因，還在于市場中小套型供給的增加。 自2017年北京政府工作報(bào)告再提增加中小戶型供給之后，“90/70政策”全面重回土拍條款，供給結(jié)構(gòu)變化下，北京中小戶型商品住宅占比顯著上升，中大戶型成交占比相應(yīng)出現(xiàn)回落。 克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年北京成交的8.1萬套商品住宅中，90平方米房型占比達(dá)56%，其中70-90平方米占全部成交住宅的50%。 從產(chǎn)品類型看，市場主力依舊是大戶型產(chǎn)品，110平米以上住宅成交為2800億元，占2021年成交總額58%。在2021年市場發(fā)展走勢中，140-180平方米大戶型產(chǎn)品市場表現(xiàn)更佳，成交套數(shù)同比增長56%，而90平方米以下產(chǎn)品成交同比僅增長12%。 三室戶型是首選，頂豪產(chǎn)品購買率最高 克而瑞綜合Going Data數(shù)據(jù)與實(shí)際成交數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，改善類產(chǎn)品轉(zhuǎn)化率偏低，但豪宅客戶買房較為果斷，剛需客戶購房意愿往往更能轉(zhuǎn)化為實(shí)際購房需求。 調(diào)研顯示，由于可兼顧剛需與改善需求，三室戶型成為購房者首選，2021年，該戶型成交占比更是接近五成。2021年，北京成交金額居于前列的海淀華潤幸福里，三室戶型占比達(dá)到66.6%，成為項(xiàng)目的主力暢銷戶型。 此外，二室戶型購房者轉(zhuǎn)化率也相對較高，2021年，該戶型商品住宅成交占比達(dá)到25.2%，市場占有率為四分之一。 在改善市場，四室以上產(chǎn)品客戶轉(zhuǎn)化率相對較低，但別墅市場不同，客戶購房更為果斷，2021年成交占比達(dá)到6.3%。結(jié)合供求比數(shù)據(jù)看，北京的別墅產(chǎn)品也十分暢銷，2021年供求比為0.7，是各類戶型產(chǎn)品中供應(yīng)最為緊缺的。 從調(diào)研數(shù)據(jù)的客戶特征來看，高學(xué)歷的中青年群體成為別墅購房主力。這一群體收入水平高，購買力強(qiáng)，對居住品質(zhì)要求較高，同時，別墅購買意向客戶中82%已經(jīng)成家，居住空間有強(qiáng)烈需求，因此，使用面積較大、功能更為齊全、周邊環(huán)境宜居的別墅更受這類群體青睞。 2000萬以上豪宅客群意向與轉(zhuǎn)化率高 在北京，總價低于500萬住宅是成交主力，2021年該類型成交占比高達(dá)62%，顯著高于高總價住宅，尤其是總價段300萬元以下的客戶購房轉(zhuǎn)化率最高。 500萬元以上的中高總價住宅，成交轉(zhuǎn)化率則明顯不及低總價住宅，尤其是總價在700-100萬元以內(nèi)的住宅，轉(zhuǎn)化率還不足平均水平的六成。 但在中高總價住宅中，千萬以上豪宅轉(zhuǎn)化率明顯較高。尤其是對2000萬以上住宅，客戶對高總價住宅購房意向較為堅(jiān)定。此類產(chǎn)品以大平層及別墅住宅為主，集聚在海淀、朝陽、豐臺等配套資源優(yōu)質(zhì)、互聯(lián)網(wǎng)等產(chǎn)業(yè)發(fā)展活躍的區(qū)域。這些片區(qū)購房客戶基數(shù)較大，購買力較強(qiáng)，尤其是互聯(lián)網(wǎng)“新貴”群體，極大支撐了豪宅市場。 調(diào)研顯示，從家庭結(jié)構(gòu)來看，單身人群已成為北京常住人口重要組成部分，但已婚家庭看房比例顯著高于未婚群體。目前。北京購房主力還是以35歲以下的年輕家庭、且以已婚育家庭為主，且更傾向于購買大戶型產(chǎn)品，尤其是青睞四室以上產(chǎn)品的客戶占比明顯偏高，達(dá)到34%。 值得注意的是，在2022年最新發(fā)布的北京第三輪土拍中，大部分地塊不再把“90/70”戶型限制作為剛性約束之一，此舉更多是為多人口、多孩家庭考慮，讓新房供給可以更好地滿足改善性需求?？梢灶A(yù)測，未來北京市場的大戶型產(chǎn)品競爭將更為激烈。

中新經(jīng)緯   55 閱讀   2022-09-24 20:33

熱點(diǎn)城市解除限購屢現(xiàn)“一日游” 樓市松綁有邊界嗎？

熱點(diǎn)城市樓市政策大尺度松綁仍在試探的路上。近日，蘇州傳出全面取消限購兩天后出現(xiàn)政策反轉(zhuǎn)，宣布繼續(xù)執(zhí)行限購；青島在發(fā)布樓市調(diào)控新政一天后，刪除了“二手住房不再限購”字眼。 往前追溯，蘇州、南京曾放松“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，不過在輿論壓力下，“暫緩執(zhí)行”政策。中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜分析稱，短期來看，熱點(diǎn)二線城市全面取消限購的可能性較小，預(yù)計(jì)更多城市或以“優(yōu)先放松郊區(qū)限購”的方式漸進(jìn)式推進(jìn)。 近日，蘇州傳出全面取消限購兩天后出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，引發(fā)業(yè)界關(guān)注。 圖/IC photo 前有南京后有蘇州、青島，政策松綁被“叫?！? 今年多次進(jìn)行樓市政策松綁的蘇州，再次走在前列。 9月14日，市場傳出消息稱，蘇州全市取消首套房限購，本地戶籍居民在蘇州六區(qū)（相城區(qū)、姑蘇區(qū)、吳中區(qū)、吳江區(qū)、工業(yè)園區(qū)、高新區(qū)）購房，無需提供社保繳納證明或個稅證明。蘇州并未官宣發(fā)文，不過當(dāng)?shù)刂薪樵C實(shí)了該消息。 但兩日后，這一政策出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，有中介表示，“根據(jù)最新通知，9月16日起恢復(fù)之前購房政策，需要提供三年內(nèi)連續(xù)6個月社?；騻€稅證明，相城區(qū)、姑蘇區(qū)已執(zhí)行?！? 除了蘇州外，青島住房和城鄉(xiāng)建設(shè)微信公眾號在9月15日發(fā)布了《我市動態(tài)完善房地產(chǎn)政策》。其中提到，繼續(xù)在市南區(qū)、市北區(qū)（原四方區(qū)域除外）實(shí)行限購政策；對限購區(qū)域內(nèi)新建商品住房，本地居民限購2套，二孩、三孩家庭可增購1套，外地居民居住滿半年限購1套；二手住房不再限購。但是，9月16日，該政策中的“二手住房不再限購”已被刪除。 作為熱點(diǎn)城市，蘇州、青島樓市政策上演“二日游”“一日游”并不意外。 事實(shí)上，蘇州并非首次出現(xiàn)政策反轉(zhuǎn)的狀況。雖為熱點(diǎn)城市，但在房地產(chǎn)政策調(diào)整上，蘇州一直走在前面，出現(xiàn)多次松綁。今年4月，蘇州宣布將二手房限售時間由5年改為3年；同月，對于首次使用公積金貸款的，個人可貸款額度從45萬元提高至60萬元、家庭額度從70萬元提高至90萬元。5月份，蘇州宣布取消二手房限售政策，新房限售年限由3年縮短至2年，非本地戶籍購房者的社保要求從24個月縮短至6個月。此外，蘇州的首套房貸利率也率先達(dá)到全國最低水平。 8月份，蘇州、南京政策調(diào)整祭出“大殺器”，兩地傳出優(yōu)化或取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”的消息，即結(jié)清貸款再購房者，首付比例最低可以降至30%。不過，在輿論壓力下，蘇州、南京“暫緩執(zhí)行”政策。 對于熱點(diǎn)城市南京來說，同樣曾在限購全面松綁的邊緣試探過。早在今年5月份，南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會官方公眾號發(fā)布消息稱，為促進(jìn)剛需群體合理購房，自5月20日起，南京市戶籍和非南京市戶籍居民購買二手住房時，無需提供購房證明。這意味著，南京此前執(zhí)行的二手房限購政策被全面取消。但是，這一消息“官宣”不到三小時便被緊急刪除。 “房住不炒”下，熱點(diǎn)城市全面取消限購可能性較小 二季度以來，各地的房地產(chǎn)政策松綁潮一直未斷。根據(jù)中指研究院監(jiān)測，今年以來，全國已有超過250個城市發(fā)布房地產(chǎn)相關(guān)政策700余次。 不只低能級城市放寬政策，包括武漢、鄭州、西安、成都、長沙等在內(nèi)的省會城市，以及南京、蘇州、無錫等在內(nèi)的熱點(diǎn)二線城市，都加入到松綁潮中來。 但我們也注意到，在熱點(diǎn)城市涉及到諸如“認(rèn)房又認(rèn)貸”最嚴(yán)調(diào)控政策松綁時，抑或是全面取消限購時，仍顯得敏感，被及時“叫?！?。 對此，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，非熱點(diǎn)城市近年來供應(yīng)量大，房價比較平穩(wěn)甚至出現(xiàn)下跌，幾乎沒有投機(jī)炒作的屬性了，但熱點(diǎn)城市不同，之所以稱之為熱點(diǎn)城市，是因?yàn)檫@些城市很容易出現(xiàn)投資炒房的問題。同時，這些城市也是人口凈流入城市，必須要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控的基本原則——房住不炒。 在陳文靜看來，熱點(diǎn)城市“取消限購”被撤回，進(jìn)一步表明“房住不炒”仍是政策的底線。在各類限制性政策中，外地戶籍限購是核心城市實(shí)現(xiàn)“房住不炒”的重要防火墻，短期來看，熱點(diǎn)二線城市全面取消限購的可能性較小。 那么，熱點(diǎn)二線城市的政策松綁尺度在哪里？陳文靜認(rèn)為，在限購解除方面，預(yù)計(jì)更多城市或以“優(yōu)先放松郊區(qū)限購”的方式漸進(jìn)式推進(jìn)。同時，結(jié)合8月底國務(wù)院常務(wù)會議提出“允許地方‘一城一策’靈活運(yùn)用信貸等政策”的表述來看，未來二線城市下調(diào)首付比例、優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策的可能性較大。

新京報(bào)   76 閱讀   2022-09-22 13:02

規(guī)劃剛起步、配套沒到位，上海遠(yuǎn)郊項(xiàng)目為何仍受歡迎？

上海的買房人有點(diǎn)難，咬咬牙買市區(qū)新房，被高積分和卡審核勸退；狠狠心看看遠(yuǎn)郊項(xiàng)目，單價動輒6萬元、7萬元，本以為足夠有競爭力了，沒想到認(rèn)籌接近300%，還是逃不掉搖號的命運(yùn)。 在上海東南角，主打“張江南”“30萬方低密度人居樣本”“下一個蟠龍?zhí)斓亍钡钠謻|新區(qū)金茂橫沔玖境，自媒體對其的評價是“真正的以人為核心的中央活力區(qū)、定位之高、配套之優(yōu)、生活之美好都令人難以想象”。 但實(shí)地到訪過的購房者，都在感嘆上海樓市的獨(dú)立行情。 日前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)探項(xiàng)目現(xiàn)場，親身體驗(yàn)了開發(fā)起步階段的原生態(tài)場景。 公共交通仍是短板 記者從市區(qū)出發(fā)，來到接近項(xiàng)目的地鐵13號線蓮溪路站，在這里換乘浦東70路公交前往該項(xiàng)目。 對于非自駕族而言，橫沔玖境的交通仍然是令人頭痛的問題。從公交車站到項(xiàng)目的短短350米距離，由于川周公路尚未升級改造，記者與土方車、集卡貨車同行，遇到兩車雙向交匯，必須小心避讓。 地圖顯示，項(xiàng)目附近2條地鐵開通（11號線、13號線），地鐵21號線和機(jī)場聯(lián)絡(luò)線在建；因此從地鐵站換乘公交，是最為便捷的方式。 對于自駕而言則友好得多，從外環(huán)接高架，大約30分鐘左右可以到陸家嘴(600663)；從度假區(qū)高架可以上中環(huán)，約需20分鐘。 對于橫沔玖境，距離遠(yuǎn)、配套暫無、近距離墓景等，都是項(xiàng)目公布之后爭議較多的話題。 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過導(dǎo)航查詢，網(wǎng)友所說的墓地并非在冊公墓。記者以買房人身份向置業(yè)顧問張燕（化名）求證時，她坦言：“不會遷走，是當(dāng)?shù)鼐用竦淖鎵?。部分戶型可能會看到（墓地），但大部分房子在南面，不受影響。并且這一小片區(qū)域幾乎四面環(huán)水，只有一條小路通過去，加上四周樹木濃密，一般情況下是看不到的?！? 此外，項(xiàng)目北面的濕地公園，的確符合“低密度居住社區(qū)”整體規(guī)劃，但由于整個橫沔古鎮(zhèn)規(guī)劃剛剛開始，周邊商業(yè)、醫(yī)療、教育等配套欠缺也是無可回避的事實(shí)，特別是醫(yī)療配套暫時需要依賴楊思、周浦或者張江地區(qū)的大型醫(yī)院。 在定位地點(diǎn)，記者并未見到常規(guī)的營銷中心或臨時售樓處，而只有一片低矮的紅磚墻，鑲著2669四個數(shù)字作為門牌號標(biāo)識。 門口的保安打開窗戶告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“這里就是售樓處，認(rèn)購結(jié)束了?！? 市場就是這樣魔幻，用腳投票和用錢投票的人同時存在。截至9月9日，該項(xiàng)目一期首推159套房源，已經(jīng)認(rèn)購了450組客戶，認(rèn)購率超過280%。 由于地處浦東外環(huán)外，開盤價也高達(dá)6.6萬元/平方米，不少自媒體將橫沔古鎮(zhèn)對標(biāo)青浦蟠龍古鎮(zhèn)，有網(wǎng)友認(rèn)為這是“餅畫得好”。 橫沔項(xiàng)目位于國際旅游度假區(qū)內(nèi)，周邊尚未進(jìn)行大規(guī)模土地開發(fā)，距離項(xiàng)目最近的住宅，都在西邊3公里以外的康橋鎮(zhèn)，房價普遍在3.8萬~4.5萬元/平方米，并且商品房較少。 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過每經(jīng)品房小程序查詢發(fā)現(xiàn)，康橋鎮(zhèn)的旭輝亞瑟郡、康橋名郡兩個住宅項(xiàng)目二手房掛牌價均超過橫沔玖境，分別為68839元/平方米和69769元/平方米。 其中，旭輝亞瑟郡2015年建成，物業(yè)公司為旭輝永升服務(wù)，小程序通過11大維度進(jìn)行測算后得出，該區(qū)域年輕人占比高于浦東66%的住宅小區(qū)，通勤車速處于浦東新區(qū)住宅小區(qū)的10%位置，但在學(xué)校、購物、公交等方面仍然稍有欠缺。 舊改規(guī)劃的未知數(shù) 事實(shí)上這一東一西兩大古鎮(zhèn)，是否有著類似的發(fā)展路徑呢？ 這要從橫沔古鎮(zhèn)的歷史說起?！般妗?，讀音miǎn，意為水流充滿河道，浦東康橋鎮(zhèn)沔青村由此得名。橫沔老街則位于沔青村川周公路、橫沔港交匯處，與迪士尼樂園隔滬蘆高速公路相望。 《上海國際旅游度假區(qū)“十三五”規(guī)劃》已經(jīng)提及，上海國際旅游度假區(qū)分為“一核五片”，其中橫沔老街所在的西片區(qū)定位為生態(tài)保育旅游區(qū)，以水鄉(xiāng)郊野景觀為基底、以橫沔風(fēng)貌區(qū)為核心，打造集生態(tài)保育、古鎮(zhèn)休閑、文化體驗(yàn)等于一體的生態(tài)間隔帶先行示范區(qū)、服務(wù)張江科學(xué)城人文休閑新地標(biāo)和與迪士尼樂園中西文化交相輝映的東方文化品鑒地。 9月9日晚間，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦通過微信對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱：“浦東和浦西不能簡單地橫向?qū)Ρ?，各有各的特點(diǎn)。但從整個上海的定位和發(fā)展來看，浦東占據(jù)重要極點(diǎn)，開發(fā)開放也以浦東作為突破口，所以浦東有很多產(chǎn)業(yè)先行政策。這對于區(qū)域的發(fā)展，甚至整個浦東的發(fā)展都有很大推動。比如張江、迪士尼，作為重要的產(chǎn)業(yè)，也會帶動很多基礎(chǔ)建設(shè)，包括橫沔古鎮(zhèn)，會以舊帶新?！? “在全新開發(fā)的區(qū)域里有一批蘊(yùn)含歷史文化的規(guī)劃區(qū)域，從格局來看發(fā)展，該區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?yīng)該說還是值得期待的?！北R文曦補(bǔ)充說。 9個月前，上海2021年第三批集中供地中，中國金茂聯(lián)合體以29.94億元底價競得兩幅“城中村”舊改地塊——上海國際旅游度假區(qū)西片區(qū)橫沔城鎮(zhèn)單元（02PD-0002-01）07-01、08-06地塊。根據(jù)出讓文件要求，07-01地塊住宅套數(shù)下限440套，08-06地塊590套，要求全裝修住宅占比不低于50%，中小套型住宅占比不低于60%，并要求自持租賃房占比15%，保障房占比5%。 根據(jù)當(dāng)時的土拍信息，兩塊地塊樓板價約28569元/平方米。對比6.6萬元/平方米的銷售價格，開發(fā)企業(yè)在操盤時完全不會重演當(dāng)下行業(yè)捉襟見肘的窘境。 “但是，6.6萬元/平方米，已經(jīng)把未來幾年的預(yù)期都加進(jìn)去了。”近期有購房打算的吳女士9月8日通過微信對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。 城市更新，無論在哪個城市，都不是一件容易的事。 特別是在上海，城市更新動輒以10年為單位計(jì)數(shù)。瑞安房地產(chǎn)深耕21年，才先后完成上海新天地、瑞虹新城、蟠龍古鎮(zhèn)等商業(yè)、住宅地標(biāo)級作品；新湖地產(chǎn)亦深耕21年，以舊改點(diǎn)亮蘇州河顆顆明珠；如今在橫沔古鎮(zhèn)，一切才剛剛開始。 “通常這種大型的規(guī)劃，5年，可以看到一個基本雛形；如果要相對成熟，至少要5~10年時間，才能看到比較完善的城市界面。”盧文曦說。

每日經(jīng)濟(jì)新聞   81 閱讀   2022-09-21 13:23

經(jīng)歷不斷出清與轉(zhuǎn)型后，樓市有望回到健康軌道

　8月份，70城新房價格指數(shù)環(huán)比下跌0.27%，連續(xù)12個月下跌，且跌幅擴(kuò)大。其中一線城市漲幅收窄至0.10%；二線城市從7月份上漲0.03%逆轉(zhuǎn)為下跌0.22%，三線城市跌幅擴(kuò)大。8月份，70城新房價格指數(shù)同比下跌2.1%，跌幅比7月份（-1.7%）擴(kuò)大0.5個百分點(diǎn)，70城有50個城市新房價格環(huán)比下跌，比7月份增加10個。 　　二手房方面，8月70城二手住房價格指數(shù)環(huán)比下跌0.35%，跌幅明顯擴(kuò)大，且連續(xù)12個月下跌。今年以來，二手住房價格指數(shù)月平均跌幅為0.28%，比新房0.18%的月平均跌幅要大，顯示二手住房市場整體要弱于新房市場。同比來看，8月份70城二手住房價格指數(shù)下跌3.3%，跌幅比7月份擴(kuò)大了0.3個百分點(diǎn)，已經(jīng)連續(xù)7個月下跌。8月份，70城有56個城市二手房價環(huán)比下跌，61個城市同比下跌。 　　銷售數(shù)據(jù)方面，1-8月份全國商品房銷售面積累計(jì)同比下滑23%，降幅較7月份縮小了0.1個百分點(diǎn)，降幅略收窄主要是由于去年8月份樓市明顯下行，形成了低基數(shù)效應(yīng)所致。8月份5年期LPR再次大幅度下調(diào)15個基點(diǎn)，信貸、限購、公積金等方面加大“一城一策”力度紓困的范圍擴(kuò)展到熱點(diǎn)城市，而8月樓市銷售下行幅度并未明顯收窄，顯示需求端較為疲弱。 　　9月份是傳統(tǒng)的“金九銀十”，但商品房市場旺季不旺，反季節(jié)性下降。9月前兩周（1-13日），30城商品房成交面積連續(xù)環(huán)比“負(fù)增長”，分別為-29.8%和-41.8%，一二線城市均出現(xiàn)明顯下行。近期樓市表現(xiàn)不如預(yù)期，有中秋假期的影響，但更主要的是疫情因素，一些地方線下看房和交易受到影響。 　　另外，供給端沖擊尚待緩解。8月份，在專項(xiàng)借款、紓困基金、接盤或代建等創(chuàng)新性政策的扶持下，“保交樓”提速，8月份竣工面積跌幅從7月的36%收窄至2.5%，但主要集中在資金能平衡的項(xiàng)目上。而一些出險(xiǎn)民企的大多數(shù)項(xiàng)目存在資金硬缺口，或短期內(nèi)難以落實(shí)紓困資金介入的可靠擔(dān)保。對這類項(xiàng)目，政策或轉(zhuǎn)向鼓勵破產(chǎn)，或追究相關(guān)責(zé)任主體追回資金。因此，風(fēng)險(xiǎn)處置進(jìn)入攻堅(jiān)期，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)釋放，導(dǎo)致市場對新房或期房的接受度下降。 　　當(dāng)然，基于對期房的擔(dān)憂，市場剛需和換房需求有轉(zhuǎn)向二手住房的傾向。已經(jīng)到來的“金九銀十”，二手住房交易有所反彈，特別是在需求較為集中的熱點(diǎn)一二線城市中心區(qū)，二手房市場明顯復(fù)蘇。根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，8月50城二手房成交量同比連續(xù)2個月增長，比如上海、深圳、長沙等超七成城市8月成交量指數(shù)超過了去年同期。 　　預(yù)計(jì)，這一趨勢會貫穿9月和10月份。不過，二手房掛牌量明顯增加，根據(jù)鏈家網(wǎng)的數(shù)據(jù)，目前10大城市二手住房掛牌量超過120萬套，創(chuàng)歷史最高水平，其中次新房（樓齡在5年左右）占比兩成左右，大戶型掛牌量也在增加。這其中，很多并非是賣一買一的換房需求，可能是“套現(xiàn)離場”。隨著近期房價下跌，預(yù)期開始轉(zhuǎn)向，前期投資類需求開始逆轉(zhuǎn)，“降價出售”的案例明顯增加。 　　再考慮到，二手房價格還在歷史高位，交易稅費(fèi)也較高，而新房還有降價預(yù)期等，除了中心區(qū)有學(xué)位、交通等配套優(yōu)勢的二手房外，未來二手房市場整體走勢不能太樂觀。再回到70城房價數(shù)據(jù)，8月份數(shù)據(jù)還有一個現(xiàn)象，新房環(huán)比漲幅居前的是上海、北京、南京、杭州、成都等熱點(diǎn)城市，其中上海領(lǐng)漲，8月漲幅為0.6%，其他城市均為0.4%，這些城市漲幅均比較大。 　　近期，熱點(diǎn)城市中心區(qū)高價盤成交明顯回升，價格也在上漲。在新開工、供應(yīng)持續(xù)下降的情況下，開發(fā)空間本就受限的中心區(qū)，新盤供應(yīng)較少，近年來呈現(xiàn)出大戶型化、“豪宅化”的趨勢。受疫情影響小的中高收入人群，購買力仍舊強(qiáng)勁，導(dǎo)致中心區(qū)高價新盤熱賣，價格持續(xù)上漲。與此形成鮮明對比的是，其他區(qū)域剛需和換房主導(dǎo)的新盤項(xiàng)目供應(yīng)較多，但受供應(yīng)量較大、開發(fā)商大力度降價促銷、購買能力下滑等多方?jīng)_擊，銷售和去化明顯下降。 　　比如，9月14日廣州市對新項(xiàng)目備案價進(jìn)行動態(tài)調(diào)整，“一房一價”由原來按樓棟均價正負(fù)6%的最大調(diào)價幅度，調(diào)整為樓棟均價不能超過項(xiàng)目核定線均價的前提下，可上浮10%、下浮20%。也就是，定位高端的產(chǎn)品可以漲價10%，其他產(chǎn)品可以降價20%。同一樓棟采取更加差異化的定價策略，應(yīng)對需求的差異化，更好地促進(jìn)銷售。 　　在“保交樓”過程中，樓市風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)釋放，疊加疫情因素的沖擊，供需兩端的疲弱態(tài)勢都比較明顯。不過，前期快速發(fā)展中積累的問題得到暴露、集中處置以后，讓錯配的供需糾偏到平衡、讓新模式脫穎而出，樓市才能迎來新發(fā)展階段。另外，即便同比下行，但放在過去10年看，絕對量仍高于2016年，依舊處于較高的水平。 　　好的跡象表現(xiàn)在，8月份，地產(chǎn)竣工面積增速好轉(zhuǎn)，施工面積增速大幅高于新開工和拿地面積增速，意味著停工、半停工項(xiàng)目復(fù)工提速。借助國有金融機(jī)構(gòu)在發(fā)債擔(dān)保和承銷上的積極扶持，示范性民企信用開始修復(fù)，到位資金有企穩(wěn)跡象，解決地產(chǎn)問題的速度比想象中要快，供給端沖擊的洪峰已過，最差的時候也正在過去。當(dāng)下，不僅要讓“壞的市場經(jīng)濟(jì)出清”，也通過疫情紓困讓居民收入預(yù)期好轉(zhuǎn)，挺過艱難的時期后，樓市有望回到健康的軌道。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道   58 閱讀   2022-09-21 13:18

十年同題大考，31省份如何作答？

著名的“胡煥庸線”，簡潔而清晰地勾勒出我國區(qū)域間發(fā)展不平衡的基礎(chǔ)國情。自黨的十八大以來，我國區(qū)域協(xié)調(diào)、城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展呈現(xiàn)出新的氣象。 以疏解北京非首都功能為“牛鼻子”推動京津冀協(xié)同發(fā)展；“大膽闖、大膽試，開出一條新路來”，積極作為深入推進(jìn)粵港澳大灣區(qū)建設(shè)；“緊扣一體化和高質(zhì)量兩個關(guān)鍵詞”，實(shí)施長三角一體化發(fā)展戰(zhàn)略……立足解決發(fā)展不平衡不充分的問題，一系列區(qū)域重大戰(zhàn)略落地實(shí)施。 廣東構(gòu)建“一核一帶一區(qū)”，破解制約高質(zhì)量發(fā)展的最大短板；福建推進(jìn)福州都市圈建設(shè)、廈漳泉一體化發(fā)展，山海聯(lián)動奏響“協(xié)作曲”；海南推動儋州洋浦一體化，打造海南高質(zhì)量發(fā)展“第三極”；湖北大力發(fā)展武漢、襄陽、宜荊荊三大都市圈，提高經(jīng)濟(jì)聚集度……在各省份內(nèi)部，也在逐步形成大中小城市以及城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的新格局。 近日，31個省份陸續(xù)召開以“中國這十年”為主題的新聞發(fā)布會，從中我們也可以看到，這十年間，各省份如何作答“協(xié)調(diào)發(fā)展”這道題。 省內(nèi)協(xié)同 廣東是出了名的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，但也是出了名的發(fā)展不平衡——既有經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的珠三角地區(qū)，也有經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的粵東粵西粵北地區(qū)?！俺青l(xiāng)區(qū)域發(fā)展不平衡是廣東高質(zhì)量發(fā)展的最大短板”，努力把短板變成“潛力板”，成為廣東的重要任務(wù)。 過去十年，“一核一帶一區(qū)”區(qū)域發(fā)展格局在廣東構(gòu)建起來，劃分出珠三角核心區(qū)、沿海經(jīng)濟(jì)帶、北部生態(tài)發(fā)展區(qū)，三個部分各展所長、優(yōu)勢互補(bǔ)、協(xié)同發(fā)展。 對于不同區(qū)域，廣東制定了差異化的財(cái)政、基建、產(chǎn)業(yè)、公服等政策體系?！爸袊@十年·廣東”新聞發(fā)布會上透露，如今廣東省區(qū)域發(fā)展差異系數(shù)縮小到0.53。 事實(shí)上，許多省份內(nèi)部都存在類似棘手的不平衡不充分難題。總結(jié)各地破解之法，比較常見的思路是，不再著眼于單個城市，而是推動以經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的城市為中心，形成城市群、都市圈，做強(qiáng)核心區(qū)域的集聚和輻射帶動作用；同時，注意省內(nèi)各區(qū)域間的合理分工、錯位發(fā)展、優(yōu)勢互補(bǔ)。 比如福建，一手推進(jìn)福州都市圈建設(shè)，一手推進(jìn)廈漳泉一體化發(fā)展。到2021年，福州、泉州兩市雙雙跨入萬億級城市行列，也帶動了閩東北、閩西南兩大協(xié)同發(fā)展區(qū)齊頭并進(jìn)。 又如湖北，在省內(nèi)畫出武漢、襄陽、宜荊荊三大都市圈，意在提高經(jīng)濟(jì)集聚度和城市競爭力。從過去的“一主兩副”格局到如今的三大都市圈，湖北劃定好三個圈的差異化目標(biāo)，更加強(qiáng)調(diào)中心城市與周邊城市的聯(lián)動發(fā)展，讓都市圈內(nèi)部形成更強(qiáng)的合力。 在這樣的思路下，省份內(nèi)部往往呈現(xiàn)出“極/群/圈”“帶”“區(qū)”形狀的區(qū)域發(fā)展格局。甘肅是“一核三帶”，遼寧是“一圈一帶兩區(qū)”，山東是“一群兩心三圈”，山西是“一群兩區(qū)三圈”，重慶是“一區(qū)兩群”，四川是“一干多支”，海南是“三極一帶一區(qū)”……當(dāng)板塊之間協(xié)同聯(lián)動、競相發(fā)展，經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展希望醞釀出不止一個發(fā)力點(diǎn)。 省份內(nèi)部探索實(shí)踐“協(xié)調(diào)發(fā)展”的另一個體現(xiàn)，表現(xiàn)在城市城區(qū)之間。近年的城鎮(zhèn)化發(fā)展，一些新城、新區(qū)如春筍般涌現(xiàn)，不少新城、新區(qū)著眼于單純的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，忽略了城市的生長，留下了發(fā)展不協(xié)調(diào)不平衡的歷史欠賬。 海南的儋州與洋浦就是這樣一對舊與新的關(guān)系，前者“有城無產(chǎn)”，后者“有產(chǎn)無城”。為了推動兩地由“物理疊加”到“化學(xué)反應(yīng)”轉(zhuǎn)變，海南自由貿(mào)易港區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展“第一槍”就在這片區(qū)域打響——推動儋州洋浦一體化發(fā)展，打造海南繼?？?、三亞之后高質(zhì)量發(fā)展的“第三極”。 天津的“津城”“濱城”亦是如此。天津市中心人口稠密，卻與沿海城區(qū)相距較遠(yuǎn)；濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集，城市配套功能卻不完善。有報(bào)道顯示，2016年初，每天幾十公里往返于中心城區(qū)和濱海新區(qū)之間的潮汐式通勤人數(shù)約30萬人次，職住呈現(xiàn)出不平衡。 據(jù)“中國這十年·天津”發(fā)布會上的消息，近年來，天津提出打造“津城”“濱城”雙城發(fā)展格局，既防止中心城區(qū)“攤大餅”，又防止濱海新區(qū)“吃不飽”，“經(jīng)過近幾年的不懈努力，已取得積極進(jìn)展”。 區(qū)域戰(zhàn)略 視線從省份內(nèi)部拉開，這十年來，重大區(qū)域戰(zhàn)略穩(wěn)步推進(jìn)，東西南北縱橫聯(lián)動發(fā)展的新格局正在形成。 2014年，京津冀協(xié)同發(fā)展啟幕，三地緊緊抓住疏解非首都功能這個“牛鼻子”。北京向外疏解制造業(yè)企業(yè)、區(qū)域性專業(yè)市場、高校、醫(yī)療資源，2020年，中心城區(qū)常住人口1098.5萬人，比2014年下降15.1%，實(shí)現(xiàn)了京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要確定的目標(biāo)。天津和河北則承接了一大批重大項(xiàng)目、企業(yè)和資源。再加上“軌道上的京津冀”的打造，協(xié)同發(fā)展、同城效應(yīng)日益凸顯。 京津冀地區(qū)，從過去“北京吃不完，天津吃不飽，河北吃不著”的困局，經(jīng)過近十年的協(xié)同發(fā)展，按照“中國這十年·北京”發(fā)布會上的總結(jié)——現(xiàn)在已是“如同一朵花上的花瓣，瓣瓣不同，卻瓣瓣同心”。 2017年，粵港澳大灣區(qū)建設(shè)正式啟動。我國改革開放得風(fēng)氣之先的地方，當(dāng)以更大魄力、在更高起點(diǎn)上推進(jìn)改革開放。“若網(wǎng)在綱，有條而不紊”，新時代廣東改革開放的“綱”就是粵港澳大灣區(qū)建設(shè)。據(jù)廣東省披露，2021年，大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)總量達(dá)12.6萬億元、比2017年增加2.5萬億元。 2018年，長三角一體化發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略。三省一市緊扣“一體化”和“高質(zhì)量”兩個關(guān)鍵詞，“在科技創(chuàng)新、基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境、公共服務(wù)等重點(diǎn)領(lǐng)域持續(xù)深化合作，已取得重大成果”。 發(fā)展至今，長三角一體化探索了哪些值得總結(jié)的路徑？根據(jù)上海的總結(jié)，有五個方面： 規(guī)劃對接是“牛鼻子”，在編制規(guī)劃的過程中，建立了跨省市、跨部門的溝通聯(lián)系機(jī)制；三省一市也加大了改革創(chuàng)新探索力度，共享改革成果；專題合作是主要抓手，15個專題合作組的設(shè)立，讓各牽頭單位的積極性得以發(fā)揮；充分運(yùn)用市場力量，使之成為消除市場壁壘和體制機(jī)制障礙的利器；機(jī)制完善是重要保障，組建長三角區(qū)域合作辦公室、動員各界參與，形成一體化發(fā)展的合力。 從發(fā)布會的措辭來看，安徽是長三角一體化發(fā)展中最明顯的受益者?！爸袊@十年·安徽”新聞發(fā)布會上提到，該省從長三角的“旁聽生”變成“插班生”再到“正式生”，經(jīng)濟(jì)總量占4省市比重從14.4%提高到15.6%，2021年滬蘇浙在皖投資在建億元以上項(xiàng)目實(shí)際到位資金接近1萬億元，來皖省外游客中每2人就有1人來自滬蘇浙。未來，安徽還要“更主動靠上去，更積極融進(jìn)去”。 2020年，川渝兩省市被賦予唱好“雙城記”的共同使命，到今年6月，川渝黨政聯(lián)席會議已經(jīng)進(jìn)行到第五次，一批重大規(guī)劃、重點(diǎn)改革、重要協(xié)議相繼落地，兩地相向而行，成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)進(jìn)入全面提速、整體成勢新階段。 據(jù)四川總結(jié)，2021年成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈經(jīng)濟(jì)總量7.4萬億元，比2019年凈增1.1萬億元，經(jīng)濟(jì)增長8.5%、增速領(lǐng)跑西部，占全國和西部地區(qū)比重分別達(dá)6.5%和30.8%。2022年上半年經(jīng)濟(jì)增長3.3%。 對接融入 重大區(qū)域戰(zhàn)略帶來了重大發(fā)展機(jī)遇，不少省份也在新聞發(fā)布會上表明了主動服務(wù)、對接和融入重大戰(zhàn)略的態(tài)度，在新發(fā)展格局中爭取更大的作為—— “北連長三角，南接粵港澳”的福建，與長三角的省際貿(mào)易量達(dá)40%，與珠三角達(dá)15%；云南對內(nèi)，加強(qiáng)與長三角、粵港澳大灣區(qū)、成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈合作；內(nèi)蒙古通過交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，一些城市已經(jīng)融入首都2.5小時“通勤圈”；廣西則是全面對接大灣區(qū)，從基礎(chǔ)設(shè)施到制造業(yè)體系都在加快與大灣區(qū)相融；湖南主動對接粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、長三角一體化發(fā)展等國家戰(zhàn)略，努力在推動中部地區(qū)崛起和長江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展上彰顯新?lián)?dāng)；山西的城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展新布局，也是以融入京津冀、對接雄安新區(qū)為目標(biāo)。 從全局謀劃區(qū)域，以區(qū)域服務(wù)全局。站在全國視野來看，近年來一些橫跨東西、聯(lián)通內(nèi)外的重大戰(zhàn)略部署，更是給區(qū)域空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化、資源配置效率提升布下了更深遠(yuǎn)的棋局。 甘肅省提到，“西電東送、西氣東輸、西油東運(yùn)、東數(shù)西算”等跨區(qū)域合作的推進(jìn)，讓甘肅在國家向西開放布局中的戰(zhàn)略通道地位愈加重要。 青海省提到，借助東西部扶貧協(xié)作和對口支援，這個西部省份打贏了脫貧攻堅(jiān)戰(zhàn)。在更大范圍內(nèi)加強(qiáng)了區(qū)域合作、優(yōu)化了產(chǎn)業(yè)布局，推進(jìn)了區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。 而那些身處開放前沿的省份，諸如黑龍江、內(nèi)蒙古、新疆、云南等地，則得益于“一帶一路”的實(shí)施。它們站在對外開放的新前沿，利用對外開放的大通道，對接更廣闊的市場，推動資源、技術(shù)、資金、市場等要素的優(yōu)化配置，在協(xié)調(diào)發(fā)展中積蓄更多的勢能。

每日經(jīng)濟(jì)新聞   61 閱讀   2022-09-20 13:20

頻惹爭議的公攤面積能取消嗎

房屋公攤面積廢與存的話題，近日被內(nèi)蒙古自治區(qū)住建廳“已將取消公攤面積的建議列為近期亟須修訂的立法項(xiàng)目建議上報(bào)住建部”的回復(fù)再次引爆。公攤面積一直被人們認(rèn)為是房地產(chǎn)市場“最不透明的一項(xiàng)指標(biāo)”，消費(fèi)者大多搞不清楚買到的以建筑面積計(jì)價的房子，實(shí)際居住面積到底是多少，由此導(dǎo)致的糾紛與爭議也層出不窮。 　　公攤多少難以算清 　　買房的時候，您會關(guān)注房子的得房率嗎？會詢問房子的公攤面積是多少嗎？不久前，“110平方米的房子到手僅61平方米”的話題上了微博熱搜，引起人們的廣泛關(guān)注。 　　據(jù)《法治日報(bào)》8月16日報(bào)道，山東省青島市的一名消費(fèi)者全款購入某小區(qū)一套總面積為110.25平方米的住宅，當(dāng)時銷售人員告訴她，因?yàn)樾^(qū)樓棟屬于超高層建筑，達(dá)到55層，考慮到避難層、電梯高度等因素，公攤面積占比會達(dá)到31%。然而，2021年9月，消費(fèi)者準(zhǔn)備收房時卻傻眼了：推開房門，映入眼簾的是超厚的墻壁、逼仄的空間、3間小得可憐的臥室，實(shí)際套內(nèi)面積僅有61平方米左右，公攤面積占比達(dá)46%。 　　那么什么是公攤面積？根據(jù)《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，公攤面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。 　　“將近1米厚的外墻，有一半的面積算作套內(nèi)建筑面積。開發(fā)商銷售時有意混淆公攤、公攤系數(shù)、公攤率、套內(nèi)建筑面積等概念，各種專業(yè)術(shù)語堆砌起來，直接就把人繞暈了，根本不知道實(shí)際到手的套內(nèi)面積到底有多大。”在北京鏈家增光路店，看了好多套二手房卻一直沒有出手的消費(fèi)者李先生對《中國消費(fèi)者報(bào)》記者吐槽道。 　　其實(shí)，消費(fèi)者有關(guān)公攤面積的疑惑由來已久。北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣告訴《中國消費(fèi)者報(bào)》記者，人們習(xí)慣性地認(rèn)為公攤面積無非就是走道和電梯，但實(shí)際上公攤面積包括兩部分，一是保障業(yè)主正常生活所必需的公共建筑面積，二是單元與公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。 　　“消費(fèi)者想算明白公攤面積基本上是不太可能的?！苯鹂频禺a(chǎn)集團(tuán)副總裁方明富曾表示：“公攤包括門廳、電梯井、樓梯道、通風(fēng)管道，以及為本棟樓服務(wù)的設(shè)施，比如房頂二次加壓的水箱，以及消防設(shè)施，都算本棟樓的公攤面積。實(shí)際上，消費(fèi)者想測量、計(jì)算，都是非常復(fù)雜而且極其困難的?！? 　　公攤面積易惹糾紛 　　“在現(xiàn)實(shí)生活中，公攤部分、公共部分（除公攤之外，不計(jì)入房本分?jǐn)偯娣e，但是歸全體業(yè)主所有的部分，比如小區(qū)的公共道路、公共綠地、配套用房等）對于業(yè)主而言，往往是不可控的，甚至是不可知的。有些小區(qū)的公攤部分、公共部分，廣大業(yè)主花了錢，卻不知道具體在哪里，更不知道有沒有產(chǎn)生收益，由此產(chǎn)生的糾紛屢見不鮮?！蓖跤癯急硎?。 　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示：“公攤面積背后的利益空間巨大，比如公攤面積一般都會跟裝修費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等費(fèi)用綁定在一起。一些供暖部門、物業(yè)、裝修公司在計(jì)費(fèi)時，往往都是按更有利可圖的建筑面積收取費(fèi)用，公攤面積糊里糊涂，卻要常年為此埋單，消費(fèi)者覺得不合理也在情理之中。” 　　圍繞公攤面積還常會滋生諸多糾紛，比如小區(qū)中司空見慣被出租出售的地下車庫、內(nèi)部經(jīng)營性場所等，是否被算進(jìn)公攤面積？如果回答為“是”，那么出租出售的收益理應(yīng)歸全體業(yè)主所有，可現(xiàn)實(shí)生活中鮮有物業(yè)愿意向業(yè)主共享這部分收入。 　　值得關(guān)注的是，近日，內(nèi)蒙古自治區(qū)住建廳在回復(fù)某政協(xié)委員提出的《關(guān)于規(guī)范房屋“公攤面積”的提案》時表示，已將取消公攤面積的建議列為近期亟須修訂的立法項(xiàng)目建議上報(bào)住建部。 　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示，公攤面積的相關(guān)話題引起了人們的廣泛關(guān)注，這說明該問題關(guān)系到廣大購房者的切身利益，公攤面積制度的存廢確實(shí)需要有關(guān)部門積極思考和研究，這對保障購房者權(quán)益具有積極的作用。 　　公攤計(jì)算須全面衡量 　　既然公攤面積容易引發(fā)糾紛，那么能不能取消呢？在業(yè)內(nèi)人士看來，取消公攤面積不可能一蹴而就，因?yàn)槠溆锌赡軙绊懙劫彿空叩臋?quán)利。因?yàn)樵凇渡唐贩夸N售管理辦法》中明確指出，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。 　　針對“取消公攤面積”的熱議，正在北京房山某項(xiàng)目看房的劉先生對《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示：“銷售員告訴我兩居室的得房率是70%多，100平方米相當(dāng)于有30平方米是公攤。但是，并沒有說公攤都有哪些部位。公攤面積取消或者不取消不是問題的焦點(diǎn)，消費(fèi)者要的是明明白白消費(fèi)，不要讓公攤成為一本糊涂賬。建議在售樓處做一個像‘一房一價’那樣的公示，把公攤的計(jì)算方式公示清楚?！? 　　王玉臣表示，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價。按套（單元）計(jì)價或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。因此，商品房無論是按照何種方式銷售，均應(yīng)體現(xiàn)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。公攤面積客觀存在，必然要由部分或全體購房人分?jǐn)偂? 　　據(jù)《中國消費(fèi)者報(bào)》記者了解，目前，在北京，消費(fèi)者與開發(fā)商簽訂房屋購買合同時，一般合同中都會顯示以套內(nèi)建筑面積計(jì)價，并要填寫商品房的房地產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)、預(yù)測建筑面積、套內(nèi)面積、分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e等信息。 　　“銷售人員賣房時一般會告訴消費(fèi)者每平方米多少錢，然后按建筑面積計(jì)算出總價。簽合同時，房屋總價不變，但是合同是按套內(nèi)建筑面積計(jì)價的，此時的單價會高于按建筑面積計(jì)價。但不管怎么說，房屋總價是不會變的，只是計(jì)算方式不一樣?！睆埓髠ジ嬖V《中國消費(fèi)者報(bào)》記者。 　　張大偉指出，按套內(nèi)建筑面積計(jì)價影響最大的是期房銷售。對于現(xiàn)房和二手房來說，購房者可以“所見即所得”。而是否以套內(nèi)建筑面積計(jì)價對于購房者支付的房價款來說基本沒什么影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商。另外，對于購房者而言，會影響物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等和建筑面積相關(guān)的收費(fèi)。 　　內(nèi)蒙古自治區(qū)住建廳也在對政協(xié)委員的提案的答復(fù)中稱：“鑒于以建筑面積作為商品房銷售的計(jì)價依據(jù)已經(jīng)實(shí)施多年，并且已有法律法規(guī)確認(rèn)，如果改革計(jì)價依據(jù)，首先必須修改完善相關(guān)配套制度，明確套內(nèi)建筑面積的概念及計(jì)價方式，做好宣傳、普及和解釋論證工作，設(shè)置合理的過渡期，以實(shí)現(xiàn)計(jì)價依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)從建筑面積向套內(nèi)面積的平穩(wěn)過渡，因此實(shí)施的難度較大，周期較長?！? 　　王玉臣認(rèn)為，公攤部分是客觀存在的，不論是銷售的時候，還是交房的時候，如果做到對公攤部分充分公示，公開透明，那么涉及到公攤面積問題的糾紛勢必會大大減少。 　　“如果取消公攤面積，入住后對公共部位的管理、維護(hù)以及后續(xù)產(chǎn)生的安全責(zé)任都可能發(fā)生問題。如果購房人個人無力管理，則將影響小區(qū)的整體品質(zhì)及全體業(yè)主的權(quán)益，因此，完全取消公攤，在實(shí)踐過程中會出現(xiàn)很多困難和問題。”北京市康達(dá)律師事務(wù)所律師孟麗娜對《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示。 　　鏈接 　　公攤面積合理最重要 　　有的消費(fèi)者認(rèn)為公攤面積越小越好，這樣得房率比較高，那么事實(shí)是這樣的嗎？在首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長趙秀池看來，公攤面積十分重要，并不是越小越好。 　　趙秀池告訴《中國消費(fèi)者報(bào)》記者，從購房人的角度來說，公攤面積在某種程度上也代表著小區(qū)品質(zhì)。公攤面積太小，往往會以犧牲社區(qū)居住質(zhì)量為代價，進(jìn)而影響居住的質(zhì)量與舒適度。 　　不同類型的房屋公攤面積不一樣。一般來說，多層建筑的公攤面積在8%—15%；小高層的公攤面積約在10%—20%；高層的公攤面積一般在25%—30%。而公共設(shè)施、走廊越多，公攤面積也會越大，同樣，樓層越高，隨著電梯及消防等公共設(shè)施的增多，公攤面積也會越大。 　　趙秀池認(rèn)為，個別開發(fā)商貨不對板，夸大公攤面積，這應(yīng)該通過加強(qiáng)監(jiān)管來解決，而不是僅靠取消公攤面積就能解決的?？傮w來說，公攤面積既不是越小越好，也不是越大越好，而應(yīng)根據(jù)社區(qū)特點(diǎn)合理安排。更重要的是，要讓購房者明明白白買房子，讓公攤面積不再“霧里看花”。趙秀池還提醒廣大購房者：市場上宣稱的所謂“零公攤”一般多為噱頭。

中國消費(fèi)者報(bào)   38 閱讀   2022-09-18 20:35

經(jīng)濟(jì)日報(bào)：房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升可期

隨著促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的眾多政策舉措落地見效，房地產(chǎn)市場筑底企穩(wěn)值得期待。“一城一策”政策工具箱全面打開，將更好滿足剛性和改善性住房需求。從中長期看，房地產(chǎn)行業(yè)仍有足夠的支撐取得進(jìn)一步發(fā)展。 當(dāng)前房地產(chǎn)市場走勢備受關(guān)注。房地產(chǎn)市場的發(fā)展既要防大起，也應(yīng)防大落。隨著促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的眾多政策舉措落地見效，房地產(chǎn)市場筑底企穩(wěn)值得期待。 房貸利率下降正在降低購房者的購房成本。8月22日，5年期以上LPR（貸款市場報(bào)價利率）從4.45％降至4.3％。此前，監(jiān)管部門已將首套房貸款利率的下限調(diào)整為“不低于5年期以上LPR減20個基點(diǎn)”，也就是說，目前首套房貸款利率可低至4.1％。房貸利率的降低大幅減輕了購房者貸款利息負(fù)擔(dān)，有助于帶動需求回暖。 地方政府的“一城一策”政策工具箱全面打開。除一線等熱點(diǎn)城市外，各地取消限制性政策，因城施策出臺激勵政策，可謂“應(yīng)放盡放，應(yīng)出盡出”?！氨＝粯恰笔钱?dāng)前一些城市在促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展中面臨的首要任務(wù)。地方政府正積極推進(jìn)。據(jù)鄭州媒體報(bào)道，9月6日《鄭州市“大干30天，確保全市停工樓盤全面復(fù)工”保交樓專項(xiàng)行動實(shí)施方案》發(fā)布，要求確保全市所有停工問題樓盤于10月6日前全面復(fù)工。與此同時，一些城市結(jié)合各地實(shí)際，“一城一策”更好滿足剛性和改善性住房需求。有的城市針對首次購房群體和改善性購房群體發(fā)放購房補(bǔ)貼，特別是針對青年人和人才購房加大補(bǔ)貼力度。有的城市對購買新房給予貼息優(yōu)惠，如給予商業(yè)貸款第一年利息額的15%的貼息。也有城市利用“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季開展購房節(jié)活動，并推行公積金貸款“一人購房全家?guī)汀钡戎С终?。一些業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，改善性需求更有待挖掘，有改善需求的家庭，不管是收入水平還是抗風(fēng)險(xiǎn)能力都會更高，因此，可以從降低二套房首付比例和二套房貸款利率等角度，更加積極地釋放改善性住房需求。 租購并舉“一箭雙雕”。目前，濟(jì)南市國企平臺在濟(jì)南市公開采購9000套社會優(yōu)質(zhì)存量房作為租賃儲備房源，原則上收購的房源為整棟未售的商品住宅或公寓。收購現(xiàn)有房源作為租賃房屋，不僅可以為社會提供專業(yè)化、規(guī)模化、規(guī)范化的住房租賃服務(wù)，還能起到去庫存的作用。有的城市也提出，房地產(chǎn)去化周期偏長的項(xiàng)目可申請轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房，避免重復(fù)建設(shè)。將存量商品房轉(zhuǎn)化為租賃住房能夠兼顧住房租賃發(fā)展和房地產(chǎn)去庫存的迫切需要，不失為一個值得嘗試的解題思路。 企業(yè)積極穩(wěn)定經(jīng)營狀態(tài)，對未來發(fā)展仍保持信心。從2022年上半年上市房企公布的中期業(yè)績看，受房地產(chǎn)行業(yè)整體下行態(tài)勢影響，企業(yè)間的分化也有加劇態(tài)勢。統(tǒng)計(jì)顯示，有超七成的上市房企上半年歸母凈利潤同比下降。不過，也有一些企業(yè)如中海、萬科、保利、華潤、龍湖等企業(yè)經(jīng)營相對穩(wěn)健，實(shí)現(xiàn)盈利。一些企業(yè)積極保交付、保質(zhì)量，堅(jiān)定了購房者信心，促進(jìn)了企業(yè)經(jīng)營狀況止跌企穩(wěn)、穩(wěn)中提升。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也正在從過去高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高收益的模式逐步向更加注重企業(yè)質(zhì)量的增長轉(zhuǎn)變。未來精準(zhǔn)管理能力強(qiáng)、產(chǎn)品與服務(wù)口碑好的企業(yè)更容易在市場競爭中獲勝。 房地產(chǎn)融資環(huán)境有望進(jìn)一步好轉(zhuǎn)。在疫情沖擊和市場下行壓力加大的情況下，一些房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售回款不暢、新增融資受阻，資金鏈出現(xiàn)問題。紓解房地產(chǎn)行業(yè)的資金壓力，成為“保交樓”以及一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)走出困境、健康發(fā)展的關(guān)鍵。不久前，住建部等有關(guān)部門通過政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目完成建設(shè)交付。這筆借款進(jìn)入具體項(xiàng)目后，預(yù)計(jì)還將撬動其他資金，銀行貸款跟進(jìn)，勢必會給地方“保交樓”工作注入強(qiáng)大動力。銀保監(jiān)會有關(guān)負(fù)責(zé)人多次表態(tài)，支持地方做好“保交樓”工作，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。相信在落實(shí)房地產(chǎn)金融審慎管理的前提下，融資有望持續(xù)改善。不過，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該清醒認(rèn)識到，憑借高杠桿實(shí)現(xiàn)過快增長的土壤已經(jīng)不復(fù)存在，經(jīng)歷了此輪房地產(chǎn)行業(yè)的波動，應(yīng)該積極提升抗風(fēng)險(xiǎn)能力。完善融資方式，調(diào)整融資規(guī)模，注重風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測等均應(yīng)成為必修課。 從中長期看，房地產(chǎn)行業(yè)仍有足夠的支撐取得進(jìn)一步發(fā)展，潛在的消費(fèi)需求仍可以激發(fā)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程中農(nóng)村人口走向城市、城鎮(zhèn)之間的人口遷徙仍將產(chǎn)生大量住房需求。值得強(qiáng)調(diào)的是，穩(wěn)樓市相關(guān)舉措旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，“堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的”定位不應(yīng)也不會改變。

經(jīng)濟(jì)日報(bào)   67 閱讀   2022-09-15 13:08

業(yè)績會高管集體“打氣”，房地產(chǎn)信心恢復(fù)如何？

　2022年中報(bào)季已過半，從目前已舉行業(yè)績發(fā)布會的房企來看，不少房企高管認(rèn)為：當(dāng)前房地產(chǎn)市場已經(jīng)筑底，行業(yè)信心正在恢復(fù)。 　　從數(shù)據(jù)來看，2022年的新房市場在五、六月份回穩(wěn)，七、八月份又有所回落，基本可以判斷為二次探底。二手房市場表現(xiàn)相對較好，已于七、八月基本回穩(wěn)，這成為市場一個不錯的信號。 　　未來房地產(chǎn)市場將呈“L形”走勢，2022年三季度，市場逐漸接近“L形”底部，行業(yè)也必將經(jīng)歷一個較長筑底過程，同時各城市樓市分化也將加劇。 　　高管業(yè)績會集體“打氣” 　　喊出“活下去”的頭部房企萬科，堅(jiān)持了“短期市場已筑底，恢復(fù)是緩慢溫和過程”的判斷。 　　萬科董事局主席郁亮在公司中期業(yè)績會上表示：“市場有高有低，不可能單邊上揚(yáng)也不可能單邊下跌，要尊重常識、敬畏市場，行業(yè)需要‘生火取暖’?！? 　　在萬科舉辦的媒體發(fā)布會上，郁亮還表示：“市場容量還是有的，未來房屋也會隨著老化而自然迭代，未來是溫和恢復(fù)的過程，這將是波浪式的變化?！? 　　碧桂園集團(tuán)總裁莫斌在公司中期業(yè)績會上表示，自2021年6月份市場下行到今天，市場已進(jìn)入底部，且處在底部盤整時期，現(xiàn)在最重要的就是市場信心的恢復(fù)。他認(rèn)為2023年6月份，市場應(yīng)該可以恢復(fù)到健康發(fā)展階段。 　　莫斌推斷，中國房地產(chǎn)市場每年有超過10萬億元規(guī)模，這樣的規(guī)模水平至少還有10年。 　　中海地產(chǎn)董事局主席顏建國認(rèn)為，房地產(chǎn)市場短期依然承壓，但中長期市場向好。未來，房地產(chǎn)還是一個可以長期堅(jiān)持的龐大行業(yè)，“市場仍在底部盤整，信心仍在恢復(fù)。” 　　旭輝集團(tuán)董事局主席林中則表示，目前，房地產(chǎn)市場正處在筑底恢復(fù)的過程中。由于2022年7月、8月天氣炎熱，再加上停工影響，部分需求被延后。隨著政策、氣溫等因素改善，市場恐慌情緒會消失，需求也將逐步釋放。預(yù)計(jì)9月、10月房地產(chǎn)銷售額會有20%到30%的增長。 　　綜合來看，眾多房企高管在業(yè)績會上集體打氣的主要觀點(diǎn)集中在以下幾點(diǎn)： 　　其一，行業(yè)規(guī)模仍然巨大，有需求就有未來；其二，市場已經(jīng)筑底，信心在恢復(fù)，過程會比較緩慢；其三，保持積極的態(tài)度，聚焦一二線及核心熱點(diǎn)城市。 　　房地產(chǎn)未來是一個長期筑底的過程 　　2022年以來，房地產(chǎn)市場二次探底趨勢明顯。 　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年初至今，全國月度商品房銷售面積、金額在2022年4月達(dá)到低位，分別為8722萬平方米和8134億元，為2021年至今的最低點(diǎn)，隨后因疫情政策調(diào)整、房企沖刺年中業(yè)績、政策寬松等多重因素影響，行業(yè)在5、6月顯現(xiàn)回穩(wěn)，2022年6月全國月度商品房銷售面積和金額出現(xiàn)了大幅增長，分別漲至18185萬平方米和17735億元，可隨后又于7、8月份出現(xiàn)回落，這基本可以判斷為二次探底。 　　所幸的是二手房方面，在經(jīng)歷長達(dá)半年以上市場下行期和政策寬松調(diào)整后，主要城市二手房市場展現(xiàn)出韌性一面，市場規(guī)模回暖。 　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年7月，全國15個重點(diǎn)城市的二手房成交量環(huán)比上漲3%，同比降幅收窄至11%。受此拉動，15城前7月累計(jì)同比降幅收窄至38%。其中，蘇州、東莞、佛山、衢州和寶雞環(huán)比漲幅超過10%。 　　8月，13個重點(diǎn)城市共計(jì)成交971萬平方米，環(huán)比下降6%，同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，增幅1%，與2021年同期基本持平，二手房市場表現(xiàn)略好于新房市場。 　　從全國重點(diǎn)城市新房與二手房成交面積同比增速對比來看，一直以來，全國重點(diǎn)城市新房、二手房成交走勢幾乎同步，一直到2022年7月伊始，全國一二手房市場走勢逐漸分化，新房成交同比由正轉(zhuǎn)負(fù)，跌幅擴(kuò)大至40%以上，隨后出現(xiàn)收窄，而二手房成交同比增速則逐周回升。 　　這主要是由于市場存在“交付焦慮”情緒，很多購房者，特別是剛需購房者，轉(zhuǎn)而購買二手房，使得二手房市場在七八月份出現(xiàn)回穩(wěn)。 　　雖然多家房企在2022年中期業(yè)績會上發(fā)言不斷提振士氣，但房地產(chǎn)行業(yè)整體信心仍略顯不足。我們預(yù)計(jì)，2022年內(nèi)，仍是房地產(chǎn)政策寬松期。未來，房地產(chǎn)行業(yè)最終將出現(xiàn)央企與地方國企、規(guī)模民企、地方民企三分天下的格局。

中新經(jīng)緯   80 閱讀   2022-09-14 13:20

金觀平：“一城一策”支持合理住房需求

房地產(chǎn)市場運(yùn)行關(guān)注度高。房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模較大、鏈條較長、牽涉面較廣，對經(jīng)濟(jì)增長和社會民生影響較大。房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，對于穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤起著重要作用。 　　中央高度重視房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。7月底召開的中共中央政治局會議指出，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。 　　樓市調(diào)控的主體責(zé)任在地方。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場在不同城市的發(fā)展情況差異較大，調(diào)控政策不宜“一刀切”。對于一線城市等住房供需矛盾依然較為突出的地區(qū)而言，要擴(kuò)大住房有效供給，積極推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)，促進(jìn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。而對于房地產(chǎn)市場出現(xiàn)下行的城市來說，應(yīng)堅(jiān)持“一城一策”，靈活調(diào)整和運(yùn)用政策工具箱中的工具，盡快重回良性循環(huán)和平穩(wěn)健康發(fā)展軌道。 　　合理支持剛性和改善性需求，是重要的民生問題，又是挖掘住房需求潛力的重要一環(huán)。當(dāng)前，我國仍處于城鎮(zhèn)化向前推進(jìn)的階段，仍有不少農(nóng)村居民走向城市，大量畢業(yè)生正扎根城市。安居才能樂業(yè)，他們的住房需求應(yīng)進(jìn)一步滿足好，改善性需求仍有較大空間。進(jìn)一步滿足改善性住房需求，有助于激發(fā)合理住房消費(fèi)潛力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 　　房地產(chǎn)市場對信貸政策的調(diào)整十分敏感。一些城市實(shí)施的降低首付比例、降低房貸利率等階段性信貸政策，有助于減輕剛性和改善性群體住房資金壓力，加大了對合理住房消費(fèi)的支持。有關(guān)專家建議，部分城市還可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)一步靈活運(yùn)用階段性信貸政策，考慮降低二套房首付比例，實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”等。 　　當(dāng)前，房地產(chǎn)市場面臨的一個較為突出的問題是“保交樓”。對此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行等部門近日出臺措施，通過政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付?！氨＝粯恰睂⒂兄诰S護(hù)購房者合法權(quán)益，維護(hù)社會穩(wěn)定大局，恢復(fù)市場信心。各地應(yīng)嚴(yán)格限定專項(xiàng)借款用于已售、逾期、難交付的住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，實(shí)行封閉運(yùn)行，?？顚Ｓ?。通過“一樓一策”，細(xì)化實(shí)施方案，確保項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)和借款還款順利實(shí)施。

經(jīng)濟(jì)日報(bào)   60 閱讀   2022-09-12 20:56

取消公攤面積，房子會漲價嗎？

最近，針對公攤面積的討論持續(xù)升溫。 　　一些地方已經(jīng)采取行動。譬如，內(nèi)蒙古自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳近期在答復(fù)政協(xié)委員《關(guān)于規(guī)范房屋“公攤面積”的提案》時表示，將取消“公攤面積”的建議列為近期亟須修訂的立法項(xiàng)目建議上報(bào)住建部。 　　而重慶早在2002年6月就以地方法規(guī)的形式，對商品房的計(jì)價方式作出明確規(guī)定：商品房現(xiàn)售和預(yù)售要以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價依據(jù)。 　　公攤面積究竟能不能取消？它的存廢對房價是否有影響？現(xiàn)在是取消公攤的好時機(jī)嗎？ 　　國是直通車近期舉行網(wǎng)絡(luò)直播，邀請景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉、廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉進(jìn)行討論。 　　取消公攤面積是否有必要？專家們有不同的見解。 　　公攤面積多少合適 　　景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉： 　　合理的公攤面積大概在15%左右。當(dāng)然，根據(jù)房子不同的戶型、樓型、房屋項(xiàng)目，具體設(shè)定不一樣。 　　國家有相關(guān)規(guī)定，不同樓宇公攤面積比例上下限不一樣：7層以下住宅公攤率為7%到12%，12到33層公攤率為25%，別墅類公攤率為1%到8%。 　　很多人喜歡購買“一梯兩戶”，即：一部電梯兩戶，南北朝向的房子，因?yàn)檫@樣的房子可能達(dá)到90%得房率，公攤較小。 　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉： 　　公攤大小多少，應(yīng)該成為購房者關(guān)注的一個指標(biāo)。對于剛買房的人來講，一方面要算得房率，百分之百減去得房率得出的就是公攤；另一方面，還要看空間利用得怎么樣。如果是電梯房，公攤一般在20%以下比較好，超過20%公攤就比較大了。 　　公攤面積是否該取消 　　景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉： 　　公攤面積是2001年執(zhí)行《商品房銷售辦法》中明確規(guī)定的。公攤和預(yù)售制度從歷史上來說，都是從香港學(xué)習(xí)來的，但2013年香港已取消公攤，使用套內(nèi)面積計(jì)價。世界上絕大多數(shù)國家都是使用套內(nèi)面積交易房屋的。重慶市作為試點(diǎn)，在2002年也取消了公攤。所以，取消公攤本身不是不可為。 　　取消公攤并不會導(dǎo)致房屋總價上漲，因?yàn)楣珨偯娣e計(jì)入房價，只是計(jì)價方式發(fā)生了變化。取消公攤確實(shí)會有一些管理方面的麻煩，比如：存量的住房如何處理，新老辦法如何銜接等。但取消后，老百姓買房子可以買得明明白白，也有助于提振市場信心。 　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉： 　　將公攤計(jì)入購房面積這一模式存在多年，不是一夜之間就可以取消的，它有其存在的合理性。老百姓買房不能只買套內(nèi)實(shí)用面積，而不為其他的面積付費(fèi)，例如墻體面積、公共使用面積等。 　　當(dāng)前，老百姓不滿的情緒主要集中在公攤面積不透明上，包括公攤是不是真的需要這么多？一套房子的公攤面積是否真如開發(fā)商所聲稱的那么多？ 　　如果真正的公攤部分能清楚明白地向購房者展示出來，而且也是合理的，不存在虛增公攤面積來做大開發(fā)商利潤的話，保留公攤是沒問題的。 　　如何讓公攤的管理更加精細(xì)化？一種做法是，計(jì)算公攤的成本和建房的成本有沒有差異。如果有，在定價環(huán)節(jié)，可以考慮進(jìn)行分開定價。 　　再比如，引入獨(dú)立第三方對公攤做一個實(shí)測，在預(yù)售階段就把面積實(shí)測出來，做到所有公攤信息都清晰透明。如果做不到，那么取消公攤面積可能是一種不得不做的舉措。 　　取消公攤房價會漲嗎 　　景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉： 　　這只是一個計(jì)價方式的變化。如今對很多購房人來說，包括二手房業(yè)主，他們關(guān)心的是實(shí)際房屋的價格(總價)。如果僅僅因?yàn)榘压珨側(cè)∠?，?jì)價方式、計(jì)價面積發(fā)生變化而帶來房價變化，可能短期對市場有一定影響，但是中長期來看不會有什么影響。就像買海鮮，是帶水帶殼的價格還是去水去殼的凈價一樣，本質(zhì)上并無區(qū)別。 　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉： 　　取消公攤以后，房屋單價肯定會上漲。如果一下過渡到以套內(nèi)面積計(jì)算房價，會拉高整個市場價格，在實(shí)際操作中不太可能這么做。 　　后續(xù)房屋可能會采取兩種計(jì)價方式：一種是包含公攤在內(nèi)的計(jì)價方式，另外一種是不含公攤的計(jì)價方式，兩種計(jì)價方式都列出來，對市場和購房情緒的影響會小很多。 　　現(xiàn)在取消公攤是好時候嗎 　　景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉： 　　往往重大改革更容易發(fā)生在行業(yè)低潮期。去年三四季度開始，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入低潮期?，F(xiàn)在關(guān)于取消公攤的討論很多，如果順勢而為，可能推動改革會比行業(yè)在高歌猛進(jìn)期時更容易一些。 　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉： 　　取消公攤的呼聲很高，反映了百姓的訴求。如果能借這種討論進(jìn)一步規(guī)范整治市場亂象，結(jié)合政府近期的其他類似工作，會起到提振樓市信心的效果。 　　取消公攤已經(jīng)買房的人怎么辦 　　景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉： 　　從過去的經(jīng)驗(yàn)來看，2012年香港全面取消公攤，2013年全面執(zhí)行，但是對已經(jīng)買了房子人并沒有給予什么補(bǔ)償，按照總建筑面積買房的人仍按以前的規(guī)則執(zhí)行。 　　而且香港規(guī)定，執(zhí)行新規(guī)后，如果不按照實(shí)際的使用面積標(biāo)注可能會被罰款甚至判刑。也就是說，取消公攤后，基本是按“老房老辦法，新房新辦法”這個原則。 　　從重慶經(jīng)驗(yàn)看取消公攤會影響樓市嗎 　　早在2002年，重慶就規(guī)定：商品房現(xiàn)售和預(yù)售要以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。從實(shí)際操作來看，當(dāng)?shù)匦聵潜P以套內(nèi)面積計(jì)價銷售，但二手房市場依舊以建筑面積計(jì)價。 　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉： 　　重慶近年來房地產(chǎn)市場走勢和房價，與公攤面積是否取消沒有太大關(guān)系。但需要注意，取消公攤不代表房子沒有公攤了，也不代表公攤都是透明合理的，只不過沒有把公攤作為計(jì)價方式而已。 　　景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉： 　　重慶近些年房價能夠得到有效的控制，非常重要的一條在于“人地掛鉤”，即城市、產(chǎn)業(yè)、就業(yè)人口和土地供應(yīng)，包括相關(guān)調(diào)控政策能夠保持在一個合理水平。這些因素都比一個簡單的計(jì)價方式調(diào)整來得更重要。 　　取消預(yù)售制能解決公攤難題嗎 　　有網(wǎng)友認(rèn)為，公攤的許多問題都與預(yù)售制有關(guān)。如果房屋以現(xiàn)房銷售，購房者眼見為實(shí)，看到公攤面積過大時，可以選擇不買。取消預(yù)售制能解決公攤難題嗎？ 　　景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉： 　　這兩個問題確實(shí)是掛鉤的。但事實(shí)上，以中國目前房地產(chǎn)的實(shí)際情況，立刻取消預(yù)售制恐引發(fā)更多問題。過往20至30年，針對公攤、預(yù)售等都有一些批評的聲音，但改正不能一蹴而就。我們可以探討一些漸進(jìn)式的、可行有效的方案，讓中國整個房地產(chǎn)長效機(jī)制完善起來，讓房地產(chǎn)業(yè)走得更遠(yuǎn)，避免對實(shí)體經(jīng)濟(jì)、百姓生活等造成沖擊。 　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉： 　　其實(shí)預(yù)售制本身是開發(fā)商融資的一種手段。如果取消預(yù)售，對土地財(cái)政、房價、供應(yīng)等都會造成沖擊。我們不能因?yàn)槟骋豁?xiàng)制度出現(xiàn)問題就馬上談取消，而是應(yīng)該探究究竟是制度本身的問題還是執(zhí)行走樣了?，F(xiàn)實(shí)是中國的預(yù)售制度非常嚴(yán)格，但執(zhí)行時卻出了問題。取消預(yù)售的確能保證房屋順利交付，但是并不代表房屋的公攤是合理的。公攤更重要的還是要信息透明，要能接受社會監(jiān)管，接受購房者和政府的監(jiān)管。

國是直通車   54 閱讀   2022-09-12 20:41

警惕熱點(diǎn)城市二手房“套現(xiàn)式交易”量的增長

　近期，樓市出現(xiàn)了一種新動向——二手房市場出現(xiàn)的明顯回升，并未帶動新房市場回暖。 　　根據(jù)諸葛找房的數(shù)據(jù)，2022年6-8月份，10個重點(diǎn)城市的二手住房交易同比已連續(xù)3個月呈現(xiàn)“正增長”，8月份同比上漲21.27%，其中成都、青島、蘇州同比分別增長330%、81.87%、18.92%。其中原因，既有2021年同期“低基數(shù)”的影響，也有購房者當(dāng)下對期房“不信任”的因素，更有政策積極紓困樓市的后續(xù)效應(yīng)。但最值得我們關(guān)注的一個市場現(xiàn)象是：二手房交易回升，并未帶來新房成交的積極回升。 　　“一二手循環(huán)漲價邏輯”被打破 　　數(shù)據(jù)顯示，7-8月份，新房市場高位回落，10大城市新房交易同比分別下降23.9%和21.7%。 　　對熱點(diǎn)城市而言，二手房是一個重要的領(lǐng)先指標(biāo)。從過往經(jīng)驗(yàn)來看，二手房市場回升，一方面能驅(qū)動換房需求，帶動新房市場銷售，促進(jìn)樓市良性循環(huán)；另一方面，二手房交易也會帶動“剛需”客群入市。因?yàn)槎址靠們r較低、面積較小、分布范圍廣，有的還有學(xué)位優(yōu)勢。 　　但這一次，二手房成交回升，并未驅(qū)動新房市場好轉(zhuǎn)，我認(rèn)為這需要市場相關(guān)主體引起重點(diǎn)關(guān)注。 　　我認(rèn)為，二手房市場回升，一個原因是對未來樓市信心不足，導(dǎo)致“套現(xiàn)式交易”量的增長。8月份，10個重點(diǎn)城市二手房掛牌119.29萬套，同比增長14.43%，掛牌量連續(xù)4個月呈上升趨勢，并創(chuàng)下歷史新高。 　　貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，截至8月10日，廣州二手房掛牌量已高達(dá)115196套，創(chuàng)下歷史新高，比2021年8月初猛增了3.3萬套，同比增長接近30%。鏈家數(shù)據(jù)顯示，截至8月30日，廣州在售二手房源達(dá)到118179套，7月21日，相關(guān)數(shù)據(jù)為113152套，一個多月的時間就激增5000套。 　　這種“套現(xiàn)式交易”的增長，一方面原因來自相關(guān)客群對未來樓市前景的信心不足，簡單說就是“不看好樓市，要套現(xiàn)走人了”；另一方面，有人拋售引發(fā)了市場的示范效應(yīng)。8月，重點(diǎn)10城調(diào)價房源中，漲價房源占比僅為11.6%，占比較上月回落0.9個百分點(diǎn)，漲價房源量占比連續(xù)3個月顯現(xiàn)下滑。 　　目前來看，“套現(xiàn)式交易”先后共有“三波降價”：首先，房屋掛牌一段時間后無人問津，在中介小哥的建議下業(yè)主降價；其次，有誠意的買家房看時，第二次降價；最后，最終交易時再降一次價。 　　當(dāng)市場出現(xiàn)新房、二手房循環(huán)漲價“相互抬轎子”的漲價邏輯消失了，樓市驅(qū)動房價上漲的故事就不好講不下去了。 　　建議熱點(diǎn)城市調(diào)控重點(diǎn)關(guān)注二手房市場 　　對熱點(diǎn)城市而言，二手房市場是新房市場的重要參照物。如果二手房價明顯下跌，購房者買房預(yù)期會下降，因?yàn)橘I到后可能會“跌價”。另外，二手房價明顯下跌，甚至“套現(xiàn)式”降價甩賣，將會明顯拉低片區(qū)房價預(yù)期，導(dǎo)致其他賣家不得不跟隨一起“降價賣房”，由此導(dǎo)致二手房掛牌量大面積增加。 　　近期，熱點(diǎn)的一二線城市，二手房掛牌量明顯攀升，并創(chuàng)下歷史新高，主因就在于市場有可能彌漫著一種不看好“未來房價”的情緒。在熱點(diǎn)城市外圍區(qū)域，投資客密集的樓盤，這種情緒更加濃重，并由“套現(xiàn)式”離場觸發(fā)。它所帶來的鏈?zhǔn)椒磻?yīng)，會進(jìn)一步引發(fā)二手房掛牌量上升。 　　對買家來說，掛牌量攀升、降價出售，明智的選擇是繼續(xù)持幣等待。由此，房子原本合理的交易鏈條受阻，交易周期被拉長，新房和二手房循環(huán)鏈條斷裂。 　　目前，熱點(diǎn)城市市場以“換房交易”為主，新房供給以大戶型為主，房價在高位情況下，“賣一買一”是新房市場的主要動力，也是樓市循環(huán)是否健康的指標(biāo)。 　　當(dāng)前，穩(wěn)定資產(chǎn)價格是穩(wěn)定預(yù)期的前提，也是穩(wěn)定樓市體量，推進(jìn)“保交樓”“行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置”，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展的關(guān)鍵。由此，我建議，熱點(diǎn)城市調(diào)控的下一步，要重點(diǎn)關(guān)注二手房市場。

中新經(jīng)緯   50 閱讀   2022-09-12 20:37

農(nóng)民參繳公積金意義不容小覷

　近日，浙江溫州龍港市將農(nóng)民群體納入住房公積金改革試點(diǎn)，引發(fā)關(guān)注。推進(jìn)住房公積金制度惠及更多群體，有助于強(qiáng)化城鄉(xiāng)住房保障功能，體現(xiàn)住有所居的政策導(dǎo)向；同時也有利于擴(kuò)大住房公積金資金來源，緩解部分地區(qū)流動性緊張問題，可謂一舉多得，意義不容小覷。 　　近年來，住房公積金制度不斷“擴(kuò)面”，惠及更多新市民群體。具體來看，多地推動靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度，繳存面擴(kuò)大的同時，結(jié)構(gòu)也在不斷優(yōu)化，個體工商戶、自由職業(yè)者成為制度受益者。數(shù)據(jù)顯示，目前全國住房公積金實(shí)際在繳人數(shù)已超1.6億人。 　　也要看到，不同地區(qū)和職業(yè)參繳情況仍然存在差異。一方面，東部地區(qū)公積金繳存規(guī)模整體大于中西部地區(qū)；另一方面，單位職工繳存人數(shù)較多，低收入群體覆蓋率相對較低。從這個角度看，將農(nóng)民納入公積金繳存對象，能夠保障更多群體基本住房需求，幫助更多人減輕住房負(fù)擔(dān)，促進(jìn)全社會安居穩(wěn)業(yè)；同時也能夠持續(xù)提升城鎮(zhèn)化水平，為房地產(chǎn)市場釋放增量。 　　之前，有人曾擔(dān)心我國公積金使用效率不高，形成長期沉淀閑置資金等問題。實(shí)際上，近年來我國住房公積金使用效率較高。中國社科院發(fā)布報(bào)告顯示，2015年至2019年，我國公積金提取總額始終高于繳存余額，且提取總額增速大于繳存余額增速。截至2020年底，全國參繳人群中累計(jì)有1.47億人提取過公積金。 　　值得肯定的是，近年來多地放寬公積金提取條件，一些地方推出公積金異地轉(zhuǎn)移接續(xù)、互認(rèn)互貸政策，將使用范圍拓展到家庭裝修、大病醫(yī)療、老舊小區(qū)改造等領(lǐng)域。這些舉措擴(kuò)展了公積金的使用場景，提高了資金使用效率，有助于民生改善。 　　當(dāng)然，各地住房市場現(xiàn)狀和人口結(jié)構(gòu)特點(diǎn)各異，農(nóng)民參繳住房公積金也要穩(wěn)妥推進(jìn)。在堅(jiān)持房住不炒和因城施策的思路下，各地可進(jìn)一步探索符合地域特點(diǎn)的公積金制度改革。在這個過程中，除了將更多人群納入保障范圍，更要進(jìn)一步完善公積金配套政策，還應(yīng)建立完善流動性監(jiān)管體系，利用大數(shù)據(jù)進(jìn)行有效監(jiān)控和有效管理，切實(shí)防止流動性風(fēng)險(xiǎn)。 　　對于服務(wù)環(huán)節(jié)存在的一些問題，各地應(yīng)廣泛聽取意見，采取切實(shí)可行舉措，不斷提升用戶體驗(yàn)。新冠肺炎疫情發(fā)生以來，線下活動受到一定限制，部分地區(qū)提取公積金受到影響，個別城市熱線服務(wù)不到位，甚至出現(xiàn)黑中介非法提取牟利亂象。對此，有必要進(jìn)一步簡化提取流程，推行線上申請受理，提升辦理效率，最大程度惠及繳存者。

經(jīng)濟(jì)日報(bào)   31 閱讀   2022-09-12 20:17

加快住房租賃立法恰逢其時

　《北京市住房租賃條例》于9月1日正式實(shí)施。將住房租賃以條例形式予以規(guī)范，是解決住房租賃市場日益凸顯的居住問題的客觀要求?！稐l例》的出臺有助于維護(hù)租賃雙方當(dāng)事人合法權(quán)益，特別是在承租人一般處于相對弱勢地位的情況下，條例將更好地保護(hù)租房者。《北京市住房租賃條例》是我國住房租賃領(lǐng)域首部地方性法規(guī)，勢必會對其他省份規(guī)范住房租賃市場起到一定示范引領(lǐng)作用。 　　對不少年輕人而言，租房是畢業(yè)后初到一座城市的首要剛需。一提到租房，想必很多人都忍不住吐槽那些不太愉快的經(jīng)歷，有的人找房子遇到中介機(jī)構(gòu)為招攬生意發(fā)布的虛假房源，有些房東總是不斷抬高房租，還有的人遇到“甲醛房”，押金難退，或者是由于房東的原因頻繁搬家等問題。多年以來，租房市場亂象頻現(xiàn)，租賃關(guān)系不穩(wěn)定始終是住房租賃市場發(fā)展的阻礙。 　　通讀《條例》不難發(fā)現(xiàn)，其對現(xiàn)存比較集中的住房租賃痛點(diǎn)和難點(diǎn)問題均開出了藥方，對那些鬧心事煩心事給出了解決方案?！案魯喾俊币欢容^為常見，房東或者是中介機(jī)構(gòu)為了增加租金收益私建隔斷墻，改變房屋結(jié)構(gòu)，增加了安全隱患?！稐l例》對此明確，出租住房以原規(guī)劃設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，不得打隔斷改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)。且規(guī)定了處罰措施，未按照規(guī)定出租住房的，責(zé)令限期改正或者恢復(fù)原狀，逾期不改的，還將視情節(jié)對個人或單位處以相應(yīng)罰款。 　　前些年“甲醛房”危害租房者身體健康的報(bào)道想必人們還記憶猶新。此次《條例》中明確規(guī)定出租住房應(yīng)當(dāng)符合室內(nèi)空氣質(zhì)量等基本安全標(biāo)準(zhǔn)要求，并明確，室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，將對住房租賃企業(yè)處以罰款。 　　房東的惡意驅(qū)趕行為也將受到約束?！稐l例》明確，不得采取停止供水、供電、供熱、供燃?xì)庖约捌渌室饨档头?wù)標(biāo)準(zhǔn)等方式，或者采取暴力、威脅等非法方式，強(qiáng)迫承租人變更、解除住房租賃合同，提前收回租賃住房。 　　很多人以當(dāng)“二房東”實(shí)施房屋轉(zhuǎn)租為一門生意，但在實(shí)際情況中，“二房東”卷款跑路、惡意詐騙房租傷害了不少租客，此次《條例》將“個人二房東”納入監(jiān)管，規(guī)定個人轉(zhuǎn)租住房超過規(guī)定數(shù)量應(yīng)當(dāng)申請住房租賃企業(yè)設(shè)立登記，并明確對違法行為的處罰要求，為解決這一頑疾提供了法律依據(jù)。 　　租約到期后，一些房東以房屋內(nèi)的物品有損耗或者損壞為由拒絕歸還押金，這顯然是不合理的。有了明確的監(jiān)管規(guī)則，押金難退也有望成為歷史?！稐l例》規(guī)定，房屋裝修及家具家電等物品在使用過程中必然存在自然損耗及折舊，只要承租人的使用行為處于合理范圍內(nèi)，不存在故意損毀行為或以超出約定范圍的方式使用，不能當(dāng)然認(rèn)定承租人構(gòu)成違約。而對于出租方是住房租賃企業(yè)的情形而言，其收取的押金應(yīng)按照規(guī)定通過第三方專用賬戶托管，押金返還將得到更好保證。 　　一段時間以來，租金貸的運(yùn)作模式很流行。承租人與金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款合同，由金融機(jī)構(gòu)先行支付房租，承租人按照約定的計(jì)劃還款并支付利息。實(shí)際情況中，租金貸的不規(guī)范發(fā)展成為一些房屋租賃企業(yè)“爆雷”的導(dǎo)火索，造成不少出租人和租客利益受損，租房者常常是在出租方的誘導(dǎo)下，稀里糊涂就簽了貸款合同?！稐l例》明確，住房租賃企業(yè)不得誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容，并規(guī)定了相應(yīng)的處罰條款。 　　對于備受老百姓關(guān)注的租金和中介費(fèi)等問題，《條例》也有明確回應(yīng)。比如，《條例》規(guī)定住房租金明顯上漲或者有可能明顯上漲時，市人民政府可以采取漲價申報(bào)、限定租金或者租金漲幅等價格干預(yù)措施，穩(wěn)定租金水平。還比如，住房租賃合同期滿，出租人和承租人續(xù)訂或重新簽訂合同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得再次收取傭金。 　　立法規(guī)范是住房租賃市場發(fā)展到一定程度的必然要求。圍繞解決好新市民、青年人等群體剛性需求，堅(jiān)持租購并舉，規(guī)范發(fā)展長租房市場，是重要的民生問題。發(fā)展住房租賃市場是促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要一環(huán)。當(dāng)前，我國住房租賃市場正在快速發(fā)展，在全國層面出臺相關(guān)規(guī)定成為普遍呼吁。據(jù)了解，有關(guān)部門正在推動加快出臺《住房租賃條例》。2020年9月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部曾對《住房租賃條例（征求意見稿）》公開征求意見。相信隨著住房租賃立法工作的推進(jìn)，其對住房租賃市場的健康運(yùn)行和完善發(fā)展將起到重要的支撐作用。

經(jīng)濟(jì)日報(bào)   39 閱讀   2022-09-12 20:15

集中供地下，百強(qiáng)房企投資呈現(xiàn)“固化”苗頭

三季度已過半，房企拿地積極性尚未被調(diào)動，截至8月末，部分房企從2022年以來至今都沒有拿地，銷售TOP21-30強(qiáng)房企拿地收縮最為顯著。 　　顯然，不拿地、甚至少拿地將直接影響企業(yè)未來業(yè)績增量，新增土儲過少，有可能會導(dǎo)致企業(yè)無房可賣，最終影響市場份額。 　　8月，按照出讓規(guī)劃，集中供地迎來短暫的供地“間歇期”，這也間接影響了房企投資力度。整體看，房地產(chǎn)行業(yè)拿地依舊低迷，百強(qiáng)房企投資金額仍有83%集中于重點(diǎn)22城，房企投資逐漸顯現(xiàn)“固化”趨勢。 　　土儲資源進(jìn)一步向頭部房企聚集 　　集中供地迎來“間歇期”后，8月土地成交量價齊跌。克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，截至8月28日，全國300城的經(jīng)營性土地8月總成交建筑面積為7938萬平方米，環(huán)比下降17.6%，同比降幅收窄至35.1%。 　　聚焦銷售TOP50強(qiáng)房企，單月拿地金額不足700億元，同環(huán)比分別下降48%和49%，與2021年投資高峰相比下降了88%。 　　銷售50強(qiáng)中僅兩成房企有土儲入賬，其中拿地金額超過50億元的房企不足10%。 　　細(xì)數(shù)拿地房企，投資較多的仍然以規(guī)模化國企、央企為主，比如中海、華潤、保利和招商等，其中華潤連續(xù)兩個月拿地金額超百億元，1-8月，華潤以1790億元土儲貨值位列1-8月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增土地貨值首位。 　　土儲資源進(jìn)一步向頭部房企聚集。 　　從不同梯隊(duì)房企表現(xiàn)來看，銷售TOP20強(qiáng)房企的新增貨值占百強(qiáng)總貨值的74%，較上月末提升6個百分點(diǎn)，其中前10強(qiáng)房企新增貨值占百強(qiáng)總貨值的50%。 　　2022年1-8月，年內(nèi)新增貨值超千億的房企達(dá)到6家，較2021年同期減少了12家，華潤、保利和濱江位列前三。 　　自2022年以來，TOP21-30強(qiáng)房企拿地積極性明顯減弱，截至8月末，此類企業(yè)拿地僅占新增房企貨值的1%，且該梯隊(duì)內(nèi)多數(shù)房企在2022年以來都沒有拿地。 　　與此同時，房企拿地積極性減弱還表現(xiàn)在拿地銷售比下降。截至8月末，百強(qiáng)整體拿地銷售比為0.18，較上月末小幅回落0.01，其中TOP21-30強(qiáng)房企拿地收縮最為顯著，拿地銷售比僅為0.02。 　　國企、央企拿地金額大幅下降 　　2022年前8月，規(guī)?；瘒?、央企在集中供地方面表現(xiàn)相對積極。從拿地金額的TOP20可以看出，有接近八成房企為國企、央企，全國化規(guī)?；膰蟆⒀肫竽玫亟痤~超過5000億元，占TOP20房企金額的76%，占據(jù)TOP100房企金額的49%。 　　典型國企、央企投資力度也遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平，其中越秀、建發(fā)、國貿(mào)等拿地銷售比均超0.5，華潤、招商、中交也處于行業(yè)均值之上。 　　即便央企、國企表現(xiàn)出較高的投資積極性，但受制于市場走弱，1-8月，其拿地金額、土儲貨值均呈現(xiàn)出大幅下滑趨勢。 　　依據(jù)前8月拿地金額超100億元的典型國企、央企投資表現(xiàn)來看，14家國企、央企拿地金額平均值為416.5億元，新增貨值平均值為841.1億元，拿地金額和新增貨值同比分別下降43%和47%。 　　具體來看，萬科、金茂拿地金額同比降幅超過60%，貨值也較同期下降56%和73%；中交、保利等房企拿地金額也幾近腰斬。 　　相較之下越秀、華潤等拿地金額、貨值同比降幅較小，降幅均在30%以內(nèi)。原因在于，其拿地集中于核心城市，拿地金額和土儲貨值相較于其他城市相對較高。以華潤為例，1-8月，華潤在北京、深圳新增土地貨值占比超過50%；越秀拿地則幾乎圍繞上海、深圳、廣州、杭州等一線、準(zhǔn)一線城市。 　　83%的百強(qiáng)房企投資金額集中在22城 　　2021年2月出臺的集中供地政策改變了房企的投資格局。在此背景下，截至8月末，百強(qiáng)房企投資金額中有83%集中于22城，較7月末下降約1個百分點(diǎn)。 　　隨著9月更多城市開啟第三輪集中供地，我們預(yù)計(jì)百強(qiáng)房企在22城投資金額占比還將繼續(xù)回升。而在重點(diǎn)22城以外，百強(qiáng)房企主要投資集中于佛山、東莞、西安等經(jīng)濟(jì)基本面較好的城市。 　　此外，百強(qiáng)房企投資在集中供地背景下呈現(xiàn)出“固化”趨勢。 　　首先，一線城市仍是房企投資“重鎮(zhèn)”。 　　具體來看，由于深圳集中供地成交金額高達(dá)339億元， 這使一線城市在百強(qiáng)投資金額中占比上升至38%，而二線城市由于本月集中供地較少，金額占比下降至49%，三四線城市占比則維持在13%左右。 　　克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，長三角依舊是百強(qiáng)投資的絕對主要區(qū)域。截至8月末，百強(qiáng)房企在長三角區(qū)域投資占比達(dá)到49%；其次是珠三角地區(qū)，投資占比達(dá)到23%。而長三角區(qū)域的投資占比約等于珠三角、環(huán)渤海和中西部三者之和。 　　從百強(qiáng)房企投資TOP10城市來看，長三角占據(jù)一半，分別為杭州、上海、寧波、南京及合肥，另外珠三角的廣州、深圳和廈門也上榜，環(huán)渤海和中西部則各自只有北京、成都進(jìn)入拿地金額前10。 　　2022年三季度已接近收官，但房企投資情況未有明顯好轉(zhuǎn)，在調(diào)研中我們發(fā)現(xiàn)：銷售回款減少、現(xiàn)金流不足仍是制約房企投資積極性減弱的核心原因。 　　隨著近一段時間各地調(diào)控政策效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場預(yù)期修復(fù)將有利于增加企業(yè)投資信心，而信心恢復(fù)又將帶動銷售提升，疊加核心城市土拍寬松，房企或在市場回暖后迎來一波拿地“窗口期”。

中新經(jīng)緯   98 閱讀   2022-09-07 12:54

熱點(diǎn)城市樓市“金九銀十”或?qū)⑷毕?/a>

　8月，房地產(chǎn)市場近乎全面降溫，不僅鄭州、重慶等壓力城市市場持續(xù)低迷，而且上海、杭州、成都等熱點(diǎn)城市整體市場熱度也在下降?！敖鹁拧笔袌瞿芊駥?shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)？各城市又將如何走向？ 　　滬杭蓉等熱點(diǎn)城市集體降溫 　　克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，上海、杭州、成都等熱點(diǎn)城市樓市有所降溫，尤其是外圍區(qū)域非倒掛樓盤去化壓力加劇。例如上海，8月開盤平均去化率升至80%，環(huán)比增加18個百分點(diǎn)。其中，市區(qū)、近郊供應(yīng)稀缺板塊及五大新城核心片區(qū)倒掛盤占比約80%，平均去化率能達(dá)到90%。松江、奉賢等遠(yuǎn)郊區(qū)域非倒掛項(xiàng)目成交去化明顯放緩，平均去化率跌至30%。 　　又如成都，受疫情反復(fù)、極端高溫天氣等因素影響，8月客戶看房熱情驟減，熱銷盤實(shí)際報(bào)名人數(shù)縮減近六成。開盤平均去化率驟降至39%，尤其是三圈層，去化率低至21%。不少項(xiàng)目因頻繁加推或周邊競品分流，蓄客及去化情況不甚理想。 　　聚焦杭州各圈層開盤去化情況，顯現(xiàn)出四方面典型特征： 　　其一，第一圈層去化率仍是100%，年內(nèi)單價超6.9萬元/平方米、總價超1500萬元的房源存貨僅剩200套，第一圈層已然面臨“斷貨”的窘境。 　　其二，第二圈層去化率保持在79%高位，但中簽率有所上升，地段較差或者總價與地段不匹配的項(xiàng)目被客戶棄選。尤其是單價段3.5-4萬元/平方米的項(xiàng)目扎堆，倒逼房企搶先開盤、爭搶優(yōu)質(zhì)客戶資源。 　　其三，第三圈層去化繼續(xù)承壓，8月去化率跌至19%，環(huán)比下降21個百分點(diǎn)。受此影響，第三圈層政策存在進(jìn)一步放松可能性。 　　其四，車位開始降價，部分項(xiàng)目車位優(yōu)惠達(dá)到了5萬元。鑒于房企主要利潤沉淀在車位，因此房企車位降價，即是為快速回籠現(xiàn)金，盡早兌現(xiàn)利潤。 　　蘇廈榕等強(qiáng)二線城市下調(diào)二套房首付 　　蘇州、廈門、福州等強(qiáng)二線城市放松限貸，下調(diào)二套房首付比例，但市場起色不明顯。例如蘇州，二套、貸款已結(jié)清首付比例由50%降至30%，二套、貸款未結(jié)清首付比例則由80%降至60%。8月，蘇州房地產(chǎn)市場未見好轉(zhuǎn)跡象，成交面積降至55萬平方米，同比、環(huán)比分別下降23%和5%。8月內(nèi)，有6個項(xiàng)目開盤，平均去化率約為40%，環(huán)比增加8個百分點(diǎn)。 　　又如福州，五城區(qū)戶籍二套、貸款已結(jié)清首付比例由50%調(diào)整為40%，非五城區(qū)戶籍在五城區(qū)購買首套房首付比例由40%調(diào)整為30%。8月，福州市場熱度再降，房企供貨信心不足。五城區(qū)74個在售項(xiàng)目認(rèn)購總套數(shù)降至677套，環(huán)比下降9%，同比跌幅擴(kuò)至44%。 　　市場多數(shù)項(xiàng)目認(rèn)購套數(shù)不足10套，而推出的特價房項(xiàng)目認(rèn)購量增長明顯，這說明當(dāng)?shù)貥鞘腥灾饕蕾嚱祪r走量的模式。 　　深青濟(jì)等渠道提傭帶動客戶到訪量回升 　　深圳、青島、濟(jì)南等地采取了提升渠道傭金等營銷手段，帶動了到訪量回升明顯，但實(shí)際轉(zhuǎn)化率依舊偏低，反映出市場觀望情緒濃重。 　　例如深圳，8月外圍區(qū)域滯銷盤大都采取打折降價、渠道高傭等方式促銷，但實(shí)際提振效果有限，外圍區(qū)域成交持續(xù)下行，坪山區(qū)環(huán)比下降23%，大鵬新區(qū)環(huán)比下降59%。新開盤項(xiàng)目去化承壓。 　　又如青島，8月份，得益于改善盤開盤熱銷，平均去化率升至66%。但續(xù)銷情況不甚理想，案場到訪量環(huán)比增長約10%，其中，主城區(qū)月均到訪800-100組。渠道的依賴度持續(xù)上升，渠道客戶占比普遍超60%。認(rèn)購量環(huán)比基本持平，多數(shù)項(xiàng)目月均成交在10-40套，主城區(qū)熱銷盤月均成交60套，整體維持在較低水平。 　　鄭渝市場僅央企國企、準(zhǔn)現(xiàn)房去化較好 　　鄭州、重慶等地樓市則僅限于央企國企、準(zhǔn)現(xiàn)房的項(xiàng)目去化表現(xiàn)相對較好。例如鄭州，8月重點(diǎn)監(jiān)測的323個項(xiàng)目共計(jì)成交3911套，環(huán)比下降8%。置業(yè)客群普遍青睞于央企國企，8月成交套數(shù)TOP10的項(xiàng)目中，央企便占據(jù)6席，成交均能保持正常流速。其余項(xiàng)目則以性價比或準(zhǔn)現(xiàn)房作為賣點(diǎn)。 　　又如重慶，8月市場觀望情緒濃重，案場來訪量環(huán)比下降32%，轉(zhuǎn)化率約為5%。開盤平均去化率低至19%，僅央企、國企或者具備產(chǎn)品力優(yōu)勢的項(xiàng)目去化較好。 　　傳統(tǒng)“金九”已連續(xù)兩年缺席 　　克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，樓市傳統(tǒng)意義的“金九銀十”表現(xiàn)已很平淡。2020年9月，百城成交面積降至4859萬平方米，環(huán)比下降2%，同比漲幅收窄至7%。2021年9月，百城成交持續(xù)下滑至3378萬平方米，環(huán)比下降7%，同比跌幅擴(kuò)至30%。 　　展望9月，房地產(chǎn)市場依舊難言樂觀?！敖鹁拧比毕瘜⑹谴蟾怕适录幢愎?yīng)放量增長，成交也難顯著反彈。一方面，行業(yè)大周期拐點(diǎn)在到來，隨著市場下行趨勢強(qiáng)化，傳統(tǒng)銷售旺季也難出現(xiàn)大幅上漲行情。另一方面，穩(wěn)地產(chǎn)政策效應(yīng)仍待釋放，疊加市場信心不穩(wěn)，短期內(nèi)較難扭轉(zhuǎn)市場下行預(yù)期。 　　我們認(rèn)為，未來一段時間，國內(nèi)熱點(diǎn)城市的樓市表現(xiàn)將繼續(xù)分化：其一，北京、合肥等市場更具彈性，隨著供應(yīng)放量，成交有望明顯反彈。其二，廣州、南京等市場或?qū)⒊掷m(xù)修復(fù)，但區(qū)域分化將加劇，主城區(qū)需求堅(jiān)挺，遠(yuǎn)郊區(qū)去化仍顯困難。其三，重慶、青島等市場或?qū)⒆叱龉鹊?，成交有望筑底回升。其四，南寧、長春及多數(shù)三四線市場或?qū)⒊掷m(xù)承壓，成交可能將維持低位運(yùn)行，部分城市價格戰(zhàn)或?qū)⒂蛹ち摇?

中新經(jīng)緯   103 閱讀   2022-09-07 12:48

經(jīng)濟(jì)觀察：取消“公攤面積”，房子會漲價嗎？

近日，針對房屋公攤面積的討論持續(xù)升溫。內(nèi)蒙古自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳近期在答復(fù)政協(xié)委員提案時表示，將取消“公攤面積”的建議列為近期亟須修訂的立法項(xiàng)目建議上報(bào)住建部。 　　此前，山東青島一位購房者曝出購買110平方米的房子，到手卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積僅61平方米，公攤面積高達(dá)46%，引發(fā)網(wǎng)友熱議。公攤面積能否取消？取消“公攤面積”后，房子會漲價嗎？ 　　公攤面積多少合適？ 　　景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉對中新社記者表示，公攤主要是指分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，包括樓房的電梯井、管道井、樓梯間、公共門廳等。公攤面積加上套內(nèi)建筑面積才等于房屋建筑面積。除非獨(dú)棟別墅，其他類型的房屋大多有一定的公攤面積。 　　中國絕大多數(shù)城市房屋計(jì)價都是以包含公攤的房屋建筑面積為準(zhǔn)的，也就是說，購房者需要為并不居住的公攤部分付費(fèi)。 　　胡景暉認(rèn)為，合理的公攤面積在15%左右。當(dāng)然，根據(jù)房子戶型、樓型、房屋項(xiàng)目的不同，具體設(shè)定也有所不同。總體而言，高層電梯公寓公攤較大，別墅公攤較小。 　　公攤面積是否該取消？ 　　胡景暉認(rèn)為，公攤面積是2001年施行的《商品房銷售管理辦法》中明確規(guī)定的。公攤這個做法學(xué)習(xí)自香港，但2013年香港已取消公攤，使用套內(nèi)面積計(jì)價。目前絕大多數(shù)國家和地區(qū)都是使用套內(nèi)面積交易房屋的。中國的重慶市作為試點(diǎn)，在2002年也取消了公攤。所以，取消公攤不是不可為。 　　他認(rèn)為，取消公攤會有一些管理方面的麻煩，比如：存量的住房如何處理、新老辦法如何銜接等？但取消后，民眾買房可以買得明明白白，也有助于提振市場信心。 　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認(rèn)為，將公攤計(jì)入購房面積這一模式存在多年，不是一夜之間可以取消的。當(dāng)前，購房者的不滿主要集中在公攤面積不透明上：公攤是不是真的需要這么多、一套房子的公攤面積是否真如開發(fā)商所聲稱的那么大？如果真正的公攤部分是合理的，能清楚明白地向購房者展示出來，且不存在虛增公攤面積做大開發(fā)商利潤的情況，那么保留公攤是沒問題的。 　　李宇嘉認(rèn)為，公攤的管理需要更加精細(xì)化。一種做法是，計(jì)算公攤的成本和建房的成本是否有差異。如果有，是否可以分開定價？再比如：引入獨(dú)立第三方對公攤面積做實(shí)測，在預(yù)售階段就做到所有公攤信息都清晰透明。 　　取消公攤房價會漲嗎？ 　　胡景暉認(rèn)為，取消公攤并不會導(dǎo)致房屋總價上漲，因?yàn)榧尤牖蛉∠珨偯娣e只是計(jì)價方式發(fā)生了變化。對很多購房人來說，他們關(guān)心的是實(shí)際房屋的價格(總價)。如果僅僅因?yàn)槿∠珨倢?dǎo)致計(jì)價方式、計(jì)價面積發(fā)生變化，從而帶來房屋的單價波動，短期可能有一些影響，但對中長期房價幾乎沒有影響。 　　李宇嘉則持不同觀點(diǎn)。他認(rèn)為，取消公攤以后，房屋單價肯定會上漲。如果一下子過渡到以套內(nèi)面積計(jì)算房價，會拉高市場價格，在實(shí)際操作中不太可能這么做。因此，后續(xù)可能會給出兩種計(jì)價方式：一種是包含公攤在內(nèi)的計(jì)價方式，另外一種是不含公攤的計(jì)價方式，兩種方式都列出來，對市場和購房情緒的影響會小很多。 　　現(xiàn)在是取消公攤的好時候嗎？ 　　胡景暉表示，往往重大改革更容易發(fā)生在行業(yè)低潮期。去年三四季度開始，中國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入低潮期?，F(xiàn)在關(guān)于取消公攤的討論很多，如果順勢而為，可能推動改革會比行業(yè)在“高歌猛進(jìn)”時更容易一些。 　　李宇嘉認(rèn)為，當(dāng)前取消公攤的呼聲很高，它反映了民眾的訴求，如果能借此進(jìn)一步規(guī)范整治市場亂象，結(jié)合政府近期的其他工作，會起到提振樓市信心的效果。

中國新聞網(wǎng)   81 閱讀   2022-09-07 12:47

珠江投資陳浩宇：行業(yè)進(jìn)入洗牌期 未來營銷人追求“全才”

“每個行業(yè)都會經(jīng)歷波峰和波谷，沒有必要太過悲觀。房地產(chǎn)行業(yè)只是達(dá)到一定規(guī)模后，進(jìn)入了震蕩期和洗牌期。企業(yè)應(yīng)該想著如何把手上的事做到極致，思考如何將管理模式更加精細(xì)化?！? 日前，在每日經(jīng)濟(jì)新聞主辦的第十二屆價值地產(chǎn)年會前瞻活動“圖存求新”房地產(chǎn)新營銷沙龍上，珠江投資華北地區(qū)營銷中心總經(jīng)理陳浩宇表示。 他認(rèn)為，房地產(chǎn)營銷方式的創(chuàng)新在于“全面”，未來房地產(chǎn)營銷一定是全面發(fā)展的人才的天下，只有個人能力足夠全面才能生存下來。 播放 巧用渠道提高轉(zhuǎn)化率 行業(yè)告別高速增長軌道，交易量和融資額等指標(biāo)出現(xiàn)下行，市場的寒意在不經(jīng)意間襲來。 “行業(yè)雖然不在風(fēng)口之上了，但還是可以持續(xù)發(fā)展，”從基層營銷崗位一路摸爬滾打，升至營銷總經(jīng)理的陳浩宇表示，從過往的房地產(chǎn)周期來看，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入“洗牌階段”，不止民營企業(yè)，國央企也在并購重組。 陳浩宇認(rèn)為，優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)就不要考慮被末位淘汰，而應(yīng)該把眼光放得更長遠(yuǎn)。優(yōu)秀的營銷人才也不必過于擔(dān)心同行競爭，應(yīng)該多考慮合作共贏，充分發(fā)揮自己的引領(lǐng)作用。 在市場下行或低迷階段，房地產(chǎn)營銷業(yè)務(wù)變得越來越難。8月份是上市房企的中報(bào)季，有的公司就提出了各類營銷創(chuàng)新模式，比如舉辦線下購房節(jié)活動，或者利用互聯(lián)網(wǎng)直播、微信小程序打造數(shù)字經(jīng)濟(jì)銷售平臺。 在陳浩宇看來，房地產(chǎn)營銷其實(shí)一直在創(chuàng)新，現(xiàn)在行業(yè)已經(jīng)告別野蠻生長時代，開發(fā)交易環(huán)節(jié)變得越來越正規(guī)。精細(xì)化管理模式會使企業(yè)越走越遠(yuǎn)。 對于營銷團(tuán)隊(duì)和渠道公司的關(guān)系，陳浩宇認(rèn)為，房企未來要思考如何提高非渠道客戶的來訪量和轉(zhuǎn)化率問題，即提高自有營銷團(tuán)隊(duì)的獲客能力。沒有必要硬性降低渠道費(fèi)用的比例，經(jīng)紀(jì)人模式是社會發(fā)展的必然產(chǎn)物。 從專一到全面 未來房地產(chǎn)營銷的創(chuàng)新點(diǎn)在哪？如何做到有效率創(chuàng)新？ 陳浩宇直言，縱觀整個行業(yè)，營銷人員的專業(yè)能力太過于單一，從業(yè)時間久了之后，知識和認(rèn)知容易變得局限。 “未來應(yīng)該讓自己更全面一些，除了房地產(chǎn)，還可以涉足汽車、醫(yī)療、奢侈品等更多領(lǐng)域，提高個人綜合能力，”他認(rèn)為，下一階段，房地產(chǎn)營銷人員應(yīng)該去盡可能多地了解客戶需求，清楚客戶所在的圈層，時刻保持學(xué)習(xí)狀態(tài)，在當(dāng)前的市場環(huán)境下，只有個人能力更加全面，才能有更多機(jī)會。 房地產(chǎn)行業(yè)面臨挑戰(zhàn)，營銷端無疑首當(dāng)其沖，這一點(diǎn)項(xiàng)目操盤手的感受最為強(qiáng)烈。陳浩宇表示，操盤手目前不能僅停留在營銷業(yè)務(wù)上，而要從專業(yè)管理的身份向綜合管理轉(zhuǎn)變。站在城市公司負(fù)責(zé)人甚至區(qū)域公司負(fù)責(zé)人的角度，思考項(xiàng)目地價、板塊和推盤節(jié)點(diǎn)；站在經(jīng)營負(fù)責(zé)人的角度，考慮如何實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益和回款。

每日經(jīng)濟(jì)新聞   74 閱讀   2022-09-06 13:04

房貸可否延長至40年？ 看似月供少了但利息多了

有關(guān)個人住房貸款的討論仍在持續(xù)且熱度居高不下：一邊是“要不要提前還房貸”的困惑，一邊是“房貸期限有無必要延長至40年以降低月供壓力”的爭論。個人住房貸款問題，歸根到底是民生和房地產(chǎn)金融問題，為此，必須厘清相關(guān)邏輯，以便購房者做出理性決策、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 　　延長房貸期限是把“雙刃劍”，看似月供減少了，但利息總額卻增加了。目前，商業(yè)銀行個人住房貸款的期限最長可至30年。假設(shè)購房者貸款100萬元、30年期限、等額本息還款方式、首套房執(zhí)行4.3%利率水平，其所需償還的利息總額已高達(dá)78.15萬元。若將貸款期限延長至40年，利息總額甚至?xí)^貸款本金。 　　房貸期限的長短還關(guān)系著風(fēng)險(xiǎn)防控。通常來說，貸款的期限越長，其信貸風(fēng)險(xiǎn)越高。時間意味著不確定性，隨著時間的推移，借款人出現(xiàn)違約的概率會增加，比如經(jīng)濟(jì)收入、身體狀況、家庭結(jié)構(gòu)等發(fā)生變化。 　　回顧我國房貸期限的變化不難發(fā)現(xiàn)，這是一個平衡成本與風(fēng)險(xiǎn)的過程。最初我國房貸期限最長為10年，后延長至20年，1999年起延長至30年并沿用至今。23年里，期限因何未變？一方面，具體貸款期限的確定屬于商業(yè)行為，銀行有權(quán)根據(jù)各個借款人的資信狀況自主決策。在實(shí)際操作中，出于風(fēng)險(xiǎn)防控考量，部分商業(yè)銀行要求貸款期限與貸款人年齡相加不超過70；另一方面，若將房貸期限延長至40年，很容易出現(xiàn)“退休了還在還貸款”情況。對于固定收入群體來說，在通貨膨脹因素的影響下，他們的貨幣收入往往滯后于價格水平、生活費(fèi)用的上漲，房貸期限越長，所需支付的實(shí)際成本越高。 　　延長房貸期限爭議的背后，是人們對于降低購房成本的期待，這才是問題癥結(jié)所在。接下來可從三方面著手，合理降低購房者成本。一是完善市場化利率形成和傳導(dǎo)機(jī)制，進(jìn)一步降低房貸利率，支持剛性和改善性住房需求；二是因城施策，適度上調(diào)公積金最高貸款額度或適度給予補(bǔ)貼。日前召開的國務(wù)院常務(wù)會議提出，地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活運(yùn)用階段性信貸政策和保交樓專項(xiàng)借款；三是穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。各地要堅(jiān)持“房住不炒”定位，加大對住房租賃市場的支持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

經(jīng)濟(jì)日報(bào)   80 閱讀   2022-09-05 13:29

銀保監(jiān)會周亮：保障房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序

1、銀保監(jiān)會周亮：保障房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持地方保交樓穩(wěn)民生 9月2日，銀保監(jiān)會副主席周亮出席活動時表示，要平衡好穩(wěn)增長和防風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系，在保持經(jīng)濟(jì)大局平穩(wěn)前提下，有序處置風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)妥化解中小金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，支持地方發(fā)行專項(xiàng)債，補(bǔ)充中小銀行資本，積極的應(yīng)對不良資產(chǎn)的反彈，完善大型企業(yè)債務(wù)監(jiān)測風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測和處置，保障房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持地方保交樓穩(wěn)民生，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。強(qiáng)化金融立法和制度建設(shè)，推進(jìn)監(jiān)管大數(shù)據(jù)平臺建設(shè)，優(yōu)化監(jiān)管協(xié)同機(jī)制，提升監(jiān)管效能。 1、江西南昌縣：購90平米以上新房每套發(fā)放1萬元消費(fèi)券 9月1日，江西南昌縣繼6月初出臺購房補(bǔ)貼政策后，再次開展金秋消費(fèi)升級季活動，通過打出消費(fèi)“組合拳”，以住房消費(fèi)帶動文旅、家電等消費(fèi)升級。據(jù)悉，2022年9月1日至11月30日，由縣財(cái)政投入3000萬元，分兩期投入，以消費(fèi)券的形式發(fā)放第一期投入1500萬元，對在南昌縣購買新建商品住房（按合同備案時間），建筑面積90平方米（含90平方米）以上每套發(fā)放10000元消費(fèi)券，建筑面積90平方米以下每套發(fā)放5000元消費(fèi)券。 2、重慶：個人公積金貸款額度增加至50萬，二套房最低首付降為25% 9月2日，重慶市住房公積金管理中心發(fā)布關(guān)于調(diào)整住房公積金個人住房貸款有關(guān)政策的通知，涉及優(yōu)化新購住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、首付款比例、貸款額度方面，其中明確職工家庭購買第二套住房申請住房公積金個人住房貸款的，最低首付款比例由40%降低為30%；多子女繳存職工家庭購買第二套住房申請住房公積金個人住房貸款的，最低首付款比例降低為25%。在提高貸款額度方面，明確住房公積金個人住房貸款個人最高貸款額度從40萬元提高到50萬元；夫妻參貸的，繳存職工家庭最高貸款額度從80萬元提高到100萬元；多子女繳存職工家庭申請住房公積金個人住房貸款的，個人最高貸款額度提高到60萬元；夫妻參貸的，家庭最高貸款額度提高到120萬元。 3、海南擬調(diào)整公積金政策：購首套房實(shí)行“一人購房全家?guī)汀? 9月3日消息，海南省住房公積金管理局網(wǎng)站發(fā)布關(guān)于調(diào)整住房公積金使用政策的通知（征求意見稿）。為進(jìn)一步發(fā)揮住房公積金解決繳存人住房問題的作用，切實(shí)保障繳存人住房剛性需求，實(shí)現(xiàn)自貿(mào)港職工住有所居，結(jié)合海南省工作實(shí)際，擬制定“一人購房全家?guī)汀毕嚓P(guān)住房公積金互助使用政策。該通知稱，所謂“一人購房全家?guī)汀睒I(yè)務(wù)是指在海南省連續(xù)足額繳存住房公積金6個月以上的購房人，在省內(nèi)購買家庭首套自住住房，可以使用其配偶及直系親屬的住房公積金支付購房首付款和對沖償還住房公積金貸款。直系親屬是指購房人及其配偶的父母或子女。 1、天津：出臺土地出讓預(yù)申請制度，涉及地塊共計(jì)14宗 8月31日，天津市規(guī)劃與自然資源局網(wǎng)站發(fā)布《天津市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請公告》，公示了預(yù)申請地塊、預(yù)申請資格、預(yù)申請時間以及其他要求等事項(xiàng)。預(yù)申請地塊共計(jì)14宗，其中河西區(qū)2宗，河北區(qū)1宗，西青區(qū)2宗，北辰區(qū)1宗，靜海區(qū)1宗，濱海新區(qū)7宗。公告還提到，企業(yè)聯(lián)合競買的，可按照出資比例由聯(lián)合體中各成員單位分別交納預(yù)申請保證金，也可由聯(lián)合體中的一名成員單位交納全部預(yù)申請保證金。已繳納預(yù)申請保證金的企業(yè)，競買報(bào)名時可不再另行繳納競買保證金，預(yù)申請保證金可替代競買保證金。 1、雅居樂：6.8億元轉(zhuǎn)讓濟(jì)南兩項(xiàng)目50%權(quán)益予路勁基建 9月1日，雅居樂發(fā)布出售項(xiàng)目股權(quán)及轉(zhuǎn)讓相關(guān)股東貸款的公告。根據(jù)公告，雅居樂子公司北京雅建企業(yè)管理有限責(zé)任公司、北京雅信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，與路勁基建有限公司全資附屬公司濟(jì)南雋恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訂立了兩則股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，賣方北京雅信、北京雅建分別向買方雋恒地產(chǎn)出售濟(jì)南雋盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司39.44%、10.56%股權(quán)，且賣方有條件同意轉(zhuǎn)讓及買方有條件同意接納轉(zhuǎn)讓出售貸款，交易的總代價為人民幣6.8億元。 2、保利發(fā)展：發(fā)行5億元綠色中期票據(jù)，利率2.75% 9月1日，保利發(fā)展發(fā)布2022年度第五期綠色中期票據(jù)發(fā)行結(jié)果公告。公告顯示，本期中票簡稱“22保利發(fā)展MTN005（綠色）”，注冊金額為25億元，實(shí)際發(fā)行總額5億元，發(fā)行利率2.75%，期限為3年，起息日為2022年8月31日，兌付日為2025年8月31日。主承銷商兼簿記管理人為興業(yè)銀行股份有限公司，聯(lián)席主承銷商為中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司。 3、中交集團(tuán)：與無錫市政府簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議 9月1日，中交集團(tuán)與無錫市政府在中交大廈簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。中交集團(tuán)將積極參與太湖綜合治理、高速公路、城市軌道交通、城市綜合開發(fā)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等重大項(xiàng)目投資建設(shè)，推動雙方合作向更深層次、更廣領(lǐng)域和更高水平邁進(jìn)，為地方經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展作出積極貢獻(xiàn)。 4、合景泰富：發(fā)起境外債券交換要約及同意征求 9月2日，合景泰富發(fā)布公告，將對公司境外美元債進(jìn)行交換要約和同意征求交易。根據(jù)公告，此次交易將對公司一年內(nèi)到期的三筆美元債券進(jìn)行交換要約：包括2022年9月到期的兩筆票據(jù)及2023年9月到期的票據(jù)，對于其余公司2024年至2027年到期的六筆美元債券，將同時開展同意征求，以豁免與交換債券的交叉違約。據(jù)了解，本次提出交換要約的債券，包括2022年9月到期的2筆票據(jù)合計(jì)9億美元，及2023年9月到期票據(jù)7億美元。合景泰富認(rèn)為，這次交易能夠幫助緩解短期流動性壓力，避免債務(wù)違約，以使管理層得以投入更多的精力到核心業(yè)務(wù)運(yùn)營，以期以更好的狀態(tài)兌付境外美元債。 5、旭輝控股：控股股東增持100萬股，總代價197.7萬港元 9月2日，旭輝控股（集團(tuán)）有限公司發(fā)布自愿性公告控股股東購買本公司股份公告。據(jù)悉，旭輝控股（集團(tuán)）有限公司董事會已獲公司執(zhí)行董事及控股股東林中、林偉及林峰告知，彼等于公告日期透過聯(lián)系人在公開市場購買合共100萬股公司股份，總代價約為197.7萬港元（不包括相關(guān)交易費(fèi)）。另悉，控股股東對公司的未來前景充滿信心，并可能考慮日后于適當(dāng)時候進(jìn)一步增持彼等于公司的股權(quán)。 1、鑫苑服務(wù)：復(fù)牌指引已獲達(dá)成，申請于9月2日起恢復(fù)買賣 9月1日，鑫苑服務(wù)發(fā)布達(dá)成復(fù)牌指引及恢復(fù)買賣公告。根據(jù)公告，由于鑫苑服務(wù)未能于2021年3月31日或之前刊發(fā)2020年全年業(yè)績，公司股份自2021年4月1日上午9時正起已于聯(lián)交所暫停買賣。5月28日，聯(lián)交所向公司發(fā)出復(fù)牌指引。鑫苑服務(wù)表示，鑒于復(fù)牌指引已獲達(dá)成，公司已向聯(lián)交所提交申請，自2022年9月2日上午9時正起恢復(fù)股份于聯(lián)交所買賣。 2、融信服務(wù)：上半年收益下降11.2%，應(yīng)收款上漲近兩成 9月2日消息，融信服務(wù)發(fā)布截至2022年6月30日止六個月中期業(yè)績公告顯示，2022上半年，融信服務(wù)收益總額達(dá)4.34億元，同比降11.2%，其中物業(yè)管理服務(wù)收入2.76億元，同比增長25.4%。毛利達(dá)9180萬元，同比降36.1%；毛利率為21.1%，較2021年同期29.4%減少8.3個百分點(diǎn)；期內(nèi)利潤3533.5萬元，同比減少48.7%；歸母凈利潤3246.5萬元，同比減少51.2%。此外，期內(nèi)應(yīng)收款增至2.18億元，同比增長18.9%，貿(mào)易應(yīng)收款減值撥備達(dá)1172.5萬元，同比增長98.2%。 1、貝殼：趙華夏辭任聯(lián)席公司秘書，李思婷已獲委任 9月1日，貝殼控股有限公司發(fā)布變更聯(lián)席公司秘書公告。據(jù)悉，由于其他工作安排，趙華夏已辭任公司聯(lián)席公司秘書，李思婷已獲委任為聯(lián)席公司秘書，自2022年9月1日起生效，而另一名聯(lián)席公司秘書劉綺華將繼續(xù)擔(dān)任聯(lián)席公司秘書。 2、弘陽地產(chǎn)：嚴(yán)洛鈞已辭任聯(lián)席公司秘書，冉麗橋接任 9月1日，弘陽地產(chǎn)集團(tuán)有限公司發(fā)布更換聯(lián)席公司秘書、授權(quán)代表及法律程序文件代理人公告。據(jù)悉，弘陽地產(chǎn)集團(tuán)有限公司嚴(yán)洛鈞已辭任公司聯(lián)席公司秘書，冉麗橋獲委任為其中一位聯(lián)席公司秘書、授權(quán)代表及法律程序文件代理人，自2022年9月1日起生效。

騰訊   70 閱讀   2022-09-05 13:25

別墅產(chǎn)品自2020年疫情后成交量不斷上升

疫情三年，改變很多人的生活方式、居住理念。低密度住宅、小區(qū)自然環(huán)境、戶型功能規(guī)劃等內(nèi)容，都成為購房者新時期的重要衡量標(biāo)準(zhǔn)。數(shù)據(jù)顯示，在2020年疫情后，別墅作為一種樓市的小眾產(chǎn)品，成交量一直呈現(xiàn)不斷上升。 　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，以2020年第1季度作為疫情前后的臨界點(diǎn)，通過前后7個季度別墅成交均值變化看，一線城市別墅季度成交均值較疫情前上漲了48.7%，漲幅接近五成。 　　別墅成交量的上升，使部分城市的庫存快速銷售，供求比回到1.2數(shù)值以下，尤其2020年4季度以來，別墅產(chǎn)品一直處于供不應(yīng)求狀態(tài)。但別墅成交也沒能擺脫市場下行帶來的沖擊。2022年以來，不同能級的城市別墅成交規(guī)模均有不同程度下降，尤其是二線城市和三四線城市，成交量甚至低于疫前水平。 　　二線城市別墅成交規(guī)模占比過半 　　別墅產(chǎn)品最常見的有獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊拼別墅、合院別墅。 　　近年來，為提高土地利用率，國家曾多次出臺規(guī)定限制別墅用地審批，嚴(yán)格限制別墅用地審批，從操作層面逐漸將純別墅擋在門外，當(dāng)前市場產(chǎn)品主要以“類別墅”的低密高端住宅為主。 　　從成交絕對值來看，二線城市的別墅成交規(guī)模幾乎占到全國一半。 　　克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，全國重點(diǎn)195個城市別墅成交套數(shù)達(dá)到40287套，其中31個二線城市別墅成交套數(shù)達(dá)到了20875套，是一線城市的4.10倍，是三四線城市的1.46倍。 　　值得注意的是，受市場下行影響，2022年上半年，別墅成交明顯縮減超四成，在2021年上半年，別墅產(chǎn)品成交則維持在72186套的高位。 　　整體來看，市場下行導(dǎo)致購買力下降，與此同時，別墅產(chǎn)品打造和推盤有一定風(fēng)險(xiǎn)，因此存在供應(yīng)量收縮導(dǎo)致成交量下行現(xiàn)象。 　　但若以2020年作為疫情開端，2020年下半年別墅產(chǎn)品迎來高光時刻，成交套數(shù)達(dá)到81125套，同比增加12%，環(huán)比2020年上半年上漲了51%。 　　一線城市成交均值上漲超40% 　　2020年疫情后，人們對別墅產(chǎn)品的需求大增，2020年第2、3季度，別墅成交量得到較大釋放，各能級城市幾乎都達(dá)到了歷史最高值。 　　克而瑞研究監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，一線城市在2020年3季度迎來較大增長，成交量達(dá)到5925套，達(dá)到2018年以來成交最高值；二線城市在2020年2季度成交19726套，居歷史季度成交高位；三四線城市成交有13978套，2020年3季度有15039套，居歷史最高。 　　為更準(zhǔn)確反映別墅產(chǎn)品成交漲跌情況，我們以2020年1季度前后7個季度均值來看別墅成交表現(xiàn)。根據(jù)此臨界點(diǎn)，將2018年2季度-2019年4季度定義為疫情前，2020年2季度-2021年4季度定義為疫情后。 　　結(jié)果顯示，疫情前，一線城市季度成交均值為3389套，二線城市成交均值為18549套，三線城市則為13727套。再來看疫情后，一線城市季度成交均值達(dá)到5038套，二線城市季度成交均值為17529套，三線城市則為12863套。 　　其中，一線城市疫情后較疫情前季度成交均值上漲48.7%，二線及三四線城市分別下降6.3%和5.5%。 　　如果若剔除行業(yè)下行周期影響，將疫情前后的定義時間范圍縮小到5個季度的周期，則所有能級的城市疫情后季度成交均值均較疫情前有所增長，一線城市漲幅達(dá)到了43.3%，三四線城市漲幅達(dá)到4.7%，二線城市上漲3.4%。 　　從2019年1月以來，四大一線城市別墅成交月度表現(xiàn)來看，上海仍是別墅成交的重要陣地，月度成交規(guī)模僅在2022年4月、5月靜態(tài)管控期間低于北京和廣州，2020年以來，月度成交套數(shù)連續(xù)多月高于北、廣、深成交之和。 　　在6月復(fù)工復(fù)產(chǎn)后，上海別墅產(chǎn)品成交驟然上升。 　　克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，6月上海別墅共成交544套，7月成交套數(shù)環(huán)比增加126%，達(dá)到了1232套，創(chuàng)下2021年8月以來新高。 　　受別墅成交上漲影響，部分城市庫存被消耗，各城市別墅的供求比發(fā)生了較大變化，其中一線城市供求比變化最大。 　　克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，自2020年四季度開始，一線城市供求比一直低于1，2021年下半年，別墅市場的供求比甚至在0.8以下，即便是市場下行壓力巨大的2022年，前兩個季度別墅產(chǎn)品的供求比也維持在1以下。 　　實(shí)際上，一線城市的“限墅令”更為嚴(yán)格，高昂的土地成本對企業(yè)低容積率社區(qū)建造有了一定限制，因此在一線城市，別墅類產(chǎn)品往往較為稀缺，而疫情催生了較大需求，導(dǎo)致市場處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。 　　此外，一線城市別墅成交套均價遠(yuǎn)高于其他能級城市。 　　克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，2022年二季度，四大一線城市別墅成交套均價為1058萬元/套，套均價達(dá)到2020年二季度以來新高。二線城市和三四線城市別墅套均價差距不大，其中二線城市為457萬元/套，三四線城市為454萬元/套，這意味著一線城市套均價是其他能級城市的約2.3倍。 　　別墅產(chǎn)品成交大漲的背后，是源于其低密、健康、自然景觀更好、安全性更高等核心要素持續(xù)受到熱捧。 　　疫情也讓別墅的產(chǎn)品屬性更加回歸自住，消費(fèi)者逐漸從“有房住”過渡至“住好房”，高凈值人群的終極改善需求依然強(qiáng)烈。此外，基于資產(chǎn)增值、保值的需求，核心城市以別墅為典型的豪宅產(chǎn)品仍是抵御通脹的重要渠道。

中新經(jīng)緯   66 閱讀   2022-09-04 23:17

前8月樓市“大病初愈、但仍虛弱”特點(diǎn)仍在

易居研究院智庫中心發(fā)布的8月《百城新房成交報(bào)告》顯示，2022年1-8月份，全國100個城市新建商品住宅成交面積為18532萬平方米，同比增速為-44%。這意味著，當(dāng)前市場交易相比2021年同期水平縮水了近四成。若將相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分解，可以看出，2022年上半年，全國百城同比增速為-48%，而7-8月份該數(shù)值為-33%。 　　換而言之，7-8月份雖然數(shù)據(jù)表現(xiàn)不好，但依然在年初累計(jì)降幅收窄方面發(fā)揮了積極作用。只不過樓市“大病初愈、但仍虛弱”的特征還在，因此，下半年9-12月份，提振樓市交易行情的緊迫性依然很大。 　　2022年1-8月份，100個城市的新建商品住宅成交面積相比2021年同期水平，幾乎都呈現(xiàn)了明顯下降態(tài)勢。一個例外城市是嘉峪關(guān)，其2022年市場數(shù)據(jù)表現(xiàn)優(yōu)良，這與該城市安置房交易數(shù)據(jù)密集網(wǎng)簽有關(guān)。此外，1-8月份，西安、成都、上海樓市交易行情不錯，這與當(dāng)?shù)刭彿啃枨?、購房政策調(diào)整等有關(guān)。 　　8月新房成交有壓力 　　從2022年8月單月數(shù)據(jù)來看，全國100個城市新建商品住宅成交面積為2389萬平方米，環(huán)比下降8%，同比下降32%。8月整體呈現(xiàn)出“環(huán)比小降、同比降速收窄并不明顯”的特征。 　　2022年7-8月，房地產(chǎn)市場面臨宏觀經(jīng)濟(jì)壓力、疫情沖擊、高溫氣候等不確定性因素的干擾，因此相比6月良好態(tài)勢，交易數(shù)據(jù)略差。但即便是這樣，該交易數(shù)值也比2022年4月份低谷期要好很多。從這個角度來講，樓市復(fù)蘇基礎(chǔ)依然是牢固的。 　　從同比情況來看，基于單月成交面積同比增速數(shù)據(jù)，也可看出市場壓力和變化。 　　自2021年6月份以來，新房成交同比增速總體上處于持續(xù)下降、降速先擴(kuò)大后收窄的態(tài)勢。尤其是2022年4月出現(xiàn)了61%的較大降速。而5-6月份該指標(biāo)又明顯改善，其中6月份降速收窄至29%。但到7-8月份，降速又有所擴(kuò)大，分別為33%和32%。這說明樓市復(fù)蘇過程面臨阻力和不確定性，仍需進(jìn)一步刺激提振市場剛性和改善型住房需求。 　　我們將研究的100個樣本城市分為一二線和三四線城市。8月份，27個一二線城市新建商品住宅成交面積為1306萬平方米，環(huán)比增速為-13%，同比增速為-37%。73個三四線城市新建商品住宅成交面積為1083萬平方米，環(huán)比增速為0%，同比增速為-25%。 　　觀察兩類城市的行情走勢，8月份略有差異，其中一二線城市降溫壓力要更大。至少從環(huán)比表現(xiàn)看，三四線城市是持平的，而一二線城市則有明顯下降。這側(cè)面說明，三四線城市此前市場復(fù)蘇較為緩慢，當(dāng)前政策持續(xù)釋放，交易行情也不會出現(xiàn)過快的環(huán)比下降。 　　預(yù)計(jì)全年樓市仍有W型行情 　　2022年9-12月份，依然是房地產(chǎn)政策繼續(xù)寬松、各地落實(shí)一城一策的重要節(jié)點(diǎn)。同時，供需兩端也會積極做策略調(diào)整，包括購房預(yù)期和房企推盤策略的調(diào)整等?？傮w上，目前已進(jìn)入到房屋銷售提振的關(guān)鍵時期。 　　從政策層面看，近期國家對“支持剛性和改善性住房需求”的提法明顯增多，充分說明政策對住房消費(fèi)需求提振的高度關(guān)注。房地產(chǎn)供需兩端更要密切注意此類政策風(fēng)向。 　　從市場環(huán)境來看，房屋營銷和交易環(huán)境有進(jìn)一步改善可能。近期，一些城市積極抓住既有的寬松政策、加大房屋促銷力度，也引導(dǎo)了購房者積極入市。包括環(huán)京環(huán)滬等一些城市，近期都出現(xiàn)一些積極的購房現(xiàn)象。 　　因此，房企若在后續(xù)市場中“緊咬”提振銷售業(yè)績目標(biāo)不放，樓市提振可能性依然存在，即在2022年前8月，“下行-提振-下行”的軌跡上，繼續(xù)存在拉升可能，進(jìn)而呈現(xiàn)W型走勢?？傮w而言，當(dāng)前樓市提振確實(shí)有阻力和不確定性，但樓市步入健康發(fā)展的動力依然存在。

中新經(jīng)緯   54 閱讀   2022-09-04 23:04

徐躍進(jìn)：北京租賃新規(guī)可多角度平衡承租人、出租人權(quán)益

9月1日起，《北京市住房租賃條例》(下稱《條例》)正式施行，對北京住房租賃市場的多個方面進(jìn)行了規(guī)范?！稐l例》是全國首個規(guī)范住房租賃、規(guī)范長租公寓等新興業(yè)態(tài)的地方性法規(guī)，北京成為首個將“住有所居、房住不炒、租購并舉、職住平衡”等寫入地方立法的城市。因此，此次住房條例政策正式施行也受到了市場較大關(guān)注。 　　《條例》主要指出，住房租金明顯上漲或者有可能明顯上漲時，市政府可采取價格干預(yù)措施，穩(wěn)定租金水平，并依法報(bào)國務(wù)院備案；拒不執(zhí)行價格干預(yù)措施的出租人，由市場監(jiān)督管理部門依法處理；住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金一般不得超過1個月租金，并按照規(guī)定通過第三方專用賬戶托管；互聯(lián)網(wǎng)信息平臺應(yīng)當(dāng)對發(fā)布者提交的證明材料進(jìn)行審查，合規(guī)的信息才能發(fā)布。 　　在房源籌集上，政策提出要按照規(guī)定利用非居住存量土地建設(shè)的租賃住房、將非居住存量房屋改建的租賃住房，享受居民類水、電、供熱、燃?xì)鈨r格。而針對租客集中投訴舉報(bào)的克扣租金押金、長收短付、高收低出、長租公寓暴雷、個人二房東等市場亂象，此次條例也進(jìn)行了精準(zhǔn)監(jiān)管。 　　而在承租人權(quán)益保障方面，政策提出可通過租賃合同網(wǎng)簽備案信息共享為承租人辦理居住證、積分落戶、子女入學(xué)、公積金提取等公共服務(wù)提供便利，承租人無須提交紙質(zhì)合同。租賃信息及時的“聯(lián)網(wǎng)” ，也將更透明、公開地保護(hù)承租人的相關(guān)利益。 　　針對目前租賃行業(yè)興起的短租房等新業(yè)態(tài)，《條例》明確首都功能核心區(qū)內(nèi)禁止經(jīng)營短租住房，同時針對北京其他區(qū)域短租住房經(jīng)營的管理也提出了相應(yīng)要求。 　　眾所周知，北京市租金水平居全國各城市前列。根據(jù)中指50城住宅租賃價格指數(shù)顯示，2022年8月份，北京住宅平均租金為91.4元/平方米/月，居50城首位，租金收入比超過30%。租房難、租房貴是北京住房租賃市場的突出問題，同時各種市場亂象也時有發(fā)生，市場亟待規(guī)范。 　　此次政策成為租賃行業(yè)全面規(guī)范化的“急先鋒”，把最近幾年北京租賃行業(yè)發(fā)展過程中，集中反映的一些熱點(diǎn)的矛盾問題，比如“群租房”“甲醛房”“個人二房東”“租金貸”等租房人群關(guān)注的問題都給予了明確的立法規(guī)定，做到了有法可依。這對全國其他城市后續(xù)制定租賃住房相關(guān)條例和立法等都有啟發(fā)和積極示范作用。 　　總之，《條例》的正式施行，有望進(jìn)一步推動北京住房租賃市場規(guī)范監(jiān)管，有力保障、并平衡出租人、承租人雙方的合法權(quán)益。另外，結(jié)合保障性租賃住房的大規(guī)模發(fā)展，政府通過市場規(guī)范和保障支持兩方面同時發(fā)力，將有利于推動全北京住房租賃市場有序健康發(fā)展，促進(jìn)“租購并舉”住房制度的加快建立。

中新經(jīng)緯   52 閱讀   2022-09-04 23:01

讓百姓買房每一平方米都買得清清楚楚

　110平方米的房子，到手卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有60多平方米；購房時銷售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時卻變成了46%……近日，本報(bào)刊登《110平方米的房子“到手”僅61平方米》的報(bào)道，引起社會關(guān)注，媒體持續(xù)跟進(jìn)、網(wǎng)友熱烈討論，呼吁“取消公攤面積”的聲音多次沖上熱搜。 　　對于報(bào)道中提到的山東青島一小區(qū)業(yè)主購房后發(fā)現(xiàn)公攤面積占比高達(dá)46%的事例，不少網(wǎng)友感同身受，紛紛留言評論：“滿心歡喜去收房，發(fā)現(xiàn)房子被公攤了一小半”“支持取消公攤面積”“只算套內(nèi)，就算平均價格提高，那也是進(jìn)步，明明白白，一碼歸一碼”。 　　除了上述青島一小區(qū)外，《中國質(zhì)量萬里行》也監(jiān)測到不少項(xiàng)目存在公攤面積與實(shí)際不符合，如山西省晉中市××郡、山東省濰坊市××花園、山東省淄博市××城、內(nèi)蒙古自治區(qū)赤峰市××灣等。 　　公攤面積之爭由來已久?！斗ㄖ稳請?bào)》記者梳理發(fā)現(xiàn)，一個最新消息是內(nèi)蒙古自治區(qū)住建廳官網(wǎng)近日發(fā)布一則對政協(xié)委員王鳳華《關(guān)于規(guī)范房屋“公攤面積的提案”》的答復(fù)，提出將取消“公攤面積”的建議列為近期亟須修訂的立法項(xiàng)目建議上報(bào)住建部。 　　在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，此次公攤面積相關(guān)報(bào)道持續(xù)發(fā)酵，說明該問題關(guān)系廣大購房者的切身利益，公攤面積制度的存廢確實(shí)需要有關(guān)部門積極做思考和研究。內(nèi)蒙古對公攤面積制度的存廢作出正面回應(yīng)，有助于培育理性、科學(xué)、系統(tǒng)的思考，對保障購房者權(quán)益具有積極作用。 　　不過多位接受媒體采訪的專家對于取消公攤面積仍有所顧慮，認(rèn)為當(dāng)下直接取消公攤面積不可行，主要原因在于可能影響房價和住房舒適度等。 　　首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京房地產(chǎn)法學(xué)會副會長趙秀池說，公攤面積的計(jì)算、測量是有法律依據(jù)的。房屋面積不管怎么計(jì)量，房屋總價不會改變。開發(fā)商不會因?yàn)橛?jì)量單位不同而少收取費(fèi)用。如果按照不帶公攤面積的使用面積來計(jì)量房價、物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)、稅費(fèi)等，造成的結(jié)果是人們看到住房的單價又上漲了，物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)、稅費(fèi)等也上漲了。而如果住房單價上漲，則會引起公眾再度質(zhì)疑。 　　“我國按照建筑面積計(jì)算房價，建筑面積和使用面積之間大約有30%的差異，因此房屋買賣出現(xiàn)了‘公攤’的表述。若改為按照使用面積買賣房屋，那么房價就太高了，社會各界可能更難接受，這樣也沒有真正實(shí)現(xiàn)取消公攤?！敝袊康禺a(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長、匯力基金董事長孟曉蘇接受媒體采訪時說。 　　豪宅研究院院長朱曉紅也指出，取消公攤面積目前面臨兩個難題：房企建房成本提升，售房價格如何控制？如何保障配套公共設(shè)施的品質(zhì)？ 　　“現(xiàn)階段取消公攤面積的條件還不具備?！闭憬I(yè)大學(xué)副校長、中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬分析，主要原因在于關(guān)聯(lián)影響太大，我國在房改、維修基金繳存、拆遷安置補(bǔ)償計(jì)算、物業(yè)費(fèi)收繳、暖氣費(fèi)收取等方面都按建筑面積作為標(biāo)準(zhǔn)，如果取消公攤面積，會給計(jì)價標(biāo)準(zhǔn)帶來混亂。 　　“如果按套內(nèi)面積計(jì)，開發(fā)商大多會選擇按設(shè)計(jì)規(guī)范要求的最低共有建筑面積標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行開發(fā)，就不可能提升樓盤的品質(zhì)與舒適度。重塑價格體系可能會引發(fā)一些開發(fā)商趁機(jī)漲價，反而有損消費(fèi)者利益?！庇輹苑艺f，共有建筑面積也是業(yè)主的權(quán)益和資產(chǎn)，計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積也是對業(yè)主權(quán)益的完整保障。此外，大量的產(chǎn)權(quán)證沒有明確使用面積，重新測繪、換證的工程量過大。 　　記者注意到，現(xiàn)階段對取消公攤面積持反對或保留意見的人士的觀點(diǎn)普遍是：取消容易，但重新選定計(jì)算方法，依舊繞不開建筑設(shè)施中的公攤部分。在開發(fā)商那里，取消的公攤面積依然可能以房屋溢價的形式體現(xiàn)出來。 　　當(dāng)然，公眾的安全感同等重要。正如一些媒體評論所言，“買房人之所以覺得自己花了冤枉錢，是因?yàn)闉槟涿畹拿娣e買了單，等于你買支鉛筆只拿了個鉛芯，買棵青菜只拿到個菜心，買件皮襖只拿到了馬甲”“稀里糊涂、暈頭轉(zhuǎn)向、惴惴不安——不少公眾之所以對公攤面積有這樣的觀感，根源還在于擔(dān)憂公攤面積過多而使用面積過少，多花了錢卻給開發(fā)商、物業(yè)做了嫁衣裳”。 　　受訪專家指出，只有真正看到公眾的顧慮，消除公攤面積制度可能給消費(fèi)者埋下的暗坑，防止開發(fā)商以公攤面積之名渾水摸魚、蒙騙消費(fèi)者，才能讓人們買一平方米房子，獲得一平方米的安心和歡喜。 　　“公攤面積應(yīng)‘?dāng)偂靼住ⅰ當(dāng)偂?guī)范。”有媒體評論道，“就眼下而言，完善公攤面積制度更具現(xiàn)實(shí)意義。厘清公攤標(biāo)準(zhǔn)，引入懲罰賠償，有關(guān)部門也應(yīng)監(jiān)督物業(yè)企業(yè)落實(shí)公攤收益”“公攤面積一再被詬病、被質(zhì)疑，意味著當(dāng)務(wù)之急是要明確產(chǎn)權(quán)意識、夯實(shí)侵權(quán)必究”“標(biāo)準(zhǔn)和明細(xì)一定要‘曬在太陽下’，監(jiān)管還要跟上”。 　　有專家也提出，目前公攤面積存在不夠透明、難測算等問題。京潤律師事務(wù)所主任張志同介紹，常見的虛增公攤面積途徑有兩個，一是虛列公共建筑設(shè)施；二是虛增、夸大公共設(shè)施面積。譬如開發(fā)商將沒有為小區(qū)業(yè)主提供公共服務(wù)的“自用房”納入公攤部分，或者將500平方米公攤面積說成1000平方米。對此，購房者通常是稀里糊涂，弄不明白，也無從考量。事實(shí)上，即便是開發(fā)商為購房者提供了公攤部分測繪數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)也可能存在“水分”。 　　“取消公攤面積，讓消費(fèi)者直接為套內(nèi)面積明明白白買單，這能避免開發(fā)商‘夾帶私貨’?！睆堉就f。 　　在公攤面積制度取消難與百姓對取消公攤呼聲大的矛盾之下，未來政策究竟該何去何從？ 　　受訪專家認(rèn)為，可以通過一些方式將公攤面積制度中為人詬病的地方進(jìn)行完善改進(jìn)。 　　趙秀池建議，本著政策穩(wěn)定性原則，在住房銷售時，還是應(yīng)該沿用之前包含公攤面積的建筑面積作為住房的計(jì)量單位，以免引起民眾新的誤解和歧義。為了消除民眾的質(zhì)疑，應(yīng)該加強(qiáng)公攤面積知識的普及，明確告知，公攤面積確實(shí)是存在的，不同高度、不同檔次的樓房公攤面積不一樣，檔次越高、高度越高的樓盤公攤面積越多，不一而論。 　　“購房者在購房前就要做好咨詢，知道公攤面積包括哪些，并要求開發(fā)商寫在購房合同里；另外，應(yīng)加強(qiáng)對開發(fā)商公攤面積計(jì)量的監(jiān)管，以避免貨不對板?！壁w秀池說。 　　作為資深的房地產(chǎn)行業(yè)律師，張志同注意到，開發(fā)商經(jīng)常組織購房者集中簽約，人數(shù)多、場面熱鬧，購房人在火爆的氛圍中也很難仔細(xì)研究合同內(nèi)容。 　　“如果業(yè)主有證據(jù)證明銷售人員此前的允諾與實(shí)際公攤面積相差甚遠(yuǎn)，可通過法律途徑維權(quán)，因?yàn)槠渲锌赡艽嬖阡N售欺詐。不過，若要維權(quán)，還需到住建部門查閱公攤部分的備案資料。測量公攤面積，也要請具備資質(zhì)的第三方專業(yè)測繪機(jī)構(gòu)重新測量。如果公攤面積超出設(shè)計(jì)規(guī)范要求，就要看是否通過驗(yàn)收，如果沒有通過驗(yàn)收，就不具備交付資格。”張志同說。

法治日報(bào)   45 閱讀   2022-09-04 22:27

公攤面積為何頻引爭議？取消不易？會否推高房價？

房屋公攤面積留廢之爭再起。 先是110平方米房屋實(shí)際套內(nèi)僅有61平方米，讓買家吐槽“都是套路”。如今，內(nèi)蒙古取消公攤面積的建議，又讓人們有了更多期待。 近日，內(nèi)蒙古住建廳在針對《關(guān)于規(guī)范房屋公攤面積的提案》(以下簡稱《提案》)的答復(fù)中指出，將取消公攤面積的建議列為近期亟須修訂的立法項(xiàng)目建議上報(bào)住建部。 對此，專家在接受新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者采訪時稱，我國房屋公攤面積由來已久，取消并非易事，如若取消亦將面臨房屋單價上漲的錯覺。此外，公攤面積客觀存在，爭議的核心并非簡單取消了事，而是要在期房制度下，解決購房者“所見即所得”問題。 一問：公攤面積緣何“招恨”？ 近期，有網(wǎng)友自曝，購買110平方米的房屋，在收房時卻是“超厚的墻壁”、“逼仄的空間”，3間臥室亦“小得可憐”。在驗(yàn)房師測量后，其實(shí)際套內(nèi)僅有61平方米左右，3間臥室沒有一間超過9平方米，主臥甚至無法放下雙人床。 這讓公攤面積制度下高公攤、低得房率的問題，再度成為輿論核心。 公攤面積制度的留廢問題由來已久，每隔一段時間就會引發(fā)市場討論。在不少人看來，公攤面積的存在讓部分開發(fā)商過度增加銷售面積，購房者權(quán)益得不到保障，理應(yīng)取消。 據(jù)了解，2001年施行的《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和公用建筑面積共同組成。其中，套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽臺建筑面積等組成；而公用建筑面積則主要包含了電梯井、樓梯間、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積，套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。 對于近期備受關(guān)注的內(nèi)蒙古一則《關(guān)于規(guī)范房屋公攤面積的提案》，內(nèi)蒙古自治區(qū)政協(xié)委員王鳳華提出，目前，全國在商品住宅的交易和確權(quán)中普遍以共有建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)，公攤面積確定具有很強(qiáng)的專業(yè)性，廣大購房者對分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e的合理性、準(zhǔn)確性缺乏專業(yè)了解，也不能直觀地了解實(shí)際套內(nèi)面積，且公攤面積因項(xiàng)目不同存在差異，造成消費(fèi)者的質(zhì)疑和矛盾糾紛。 公攤面積被推上風(fēng)口浪尖，往往與開發(fā)商借公攤面積賺取巨額利潤聯(lián)系在一起。由于國內(nèi)對于公攤面積沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，大多由開發(fā)商說了算，因此給了開發(fā)商“鉆空子”的機(jī)會。 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴貝殼財(cái)經(jīng)記者，公攤面積的問題涉及購房者的購房成本和物業(yè)費(fèi)成本，亦與一些房企變相借公攤來降低建造成本等有關(guān)聯(lián)。在其看來，處理好公攤面積問題，對于規(guī)范房企項(xiàng)目開發(fā)和降低購房者購房等成本，具有積極作用。 二問：一直以來為何難以取消？ 盡管“公攤傷民”的論調(diào)一直存在，但公攤面積客觀存在，取消并非易事。 中國社科院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所助理研究員周學(xué)智向貝殼財(cái)經(jīng)記者表示，取消公攤面積可能會造成房屋單價上漲的假象，但事實(shí)上并非如此。 周學(xué)智解釋稱，在地價、稅費(fèi)等不變的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商的房屋建筑成本變化不大。而開發(fā)商在計(jì)算房價時，不管購房者所得的房屋面積中是否包含公攤面積，都會將這部分建設(shè)成本計(jì)算其中。因此即便取消公攤面積，房屋總價格不會改變，但由于房屋面積有所減少，房屋每平方米價格將較原來有所上升。 “如果最終取消公攤面積制度，則需要改變當(dāng)前房地產(chǎn)的價格體系?！敝軐W(xué)智表示，購房應(yīng)按套計(jì)價，而非按平米計(jì)價。但這在實(shí)施過程中，亦有難度。 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴貝殼財(cái)經(jīng)記者，房屋公攤面積按照戶型和房屋舒適度不同而各異，有時公攤面積也意味著更加舒適的居住環(huán)境。比如一梯一戶住房的公攤面積要大于一梯三戶；而購房者實(shí)際測量的房內(nèi)面積僅為地理面積，并非實(shí)際套內(nèi)面積，這需要專業(yè)的測量計(jì)算才能夠得到。 據(jù)了解，公攤面積計(jì)算遵循“誰使用誰分?jǐn)偂痹瓌t，但這一計(jì)算方式并不是把公攤面積均攤到每一套房子里，而是要通過系數(shù)分?jǐn)偅簿褪钦f大戶型分?jǐn)偟降拿娣e較大，小戶型分?jǐn)偟降拿娣e較小。 此次，內(nèi)蒙古住建廳指出，鑒于以建筑面積作為商品房銷售的計(jì)價依據(jù)已經(jīng)實(shí)施多年，并且已有法律法規(guī)確認(rèn)，如果改革計(jì)價依據(jù)首先必須修改完善相關(guān)配套制度，明確套內(nèi)建筑面積的概念及計(jì)價方式，做好宣傳、普及和解釋論證工作，設(shè)置合理的過渡期，以實(shí)現(xiàn)計(jì)價依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)從建筑面積向套內(nèi)面積的平穩(wěn)過渡，因此實(shí)施的難度較大，周期較長。 三問：公攤面積爭議如何治本？ 在張大偉看來，公攤面積留廢之爭的根結(jié)并非在于制度本身，而是期房制度下，購房者是否可以“所見即所得”。 “此前部分開發(fā)商在期房營銷時，通過夸大房屋信息，傳遞給購房者對于房屋面積的錯誤信息，導(dǎo)致購房者最終在交付后有心理落差?！睆埓髠ケ硎?，如果購房者在參觀樣板間時，就已經(jīng)對房屋的面積有明確認(rèn)知，對公攤面積亦有所預(yù)期，上述爭議就會明顯降低。這也是公攤面積糾紛少見于二手房交易中的原因。 值得一提的是，今年北京等地均對“樣板間展示”出臺了新規(guī)，要求必須1:1復(fù)刻，不得弄虛作假，且新房交付后3個月不得拆除。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這可以從一定程度上防范開發(fā)商“造假”的現(xiàn)象。 此外，周學(xué)智認(rèn)為，對于房屋公攤面積的相關(guān)監(jiān)管，還應(yīng)該進(jìn)一步出臺相關(guān)文件規(guī)范，嚴(yán)格限制公攤面積的上限，并將相關(guān)信息更加透明化。

新京報(bào)   46 閱讀   2022-09-04 22:16

中國建筑總裁張兆祥對房地產(chǎn)市場長遠(yuǎn)健康發(fā)展保持堅(jiān)定信心

8月30日，在中國建筑（601668.SH）召開的2022年半年度業(yè)績說明會上，中國建筑董事、總裁張兆祥在介紹公司發(fā)展情況時如是說。他表示，上半年中國建筑克服疫情反復(fù)、地產(chǎn)行業(yè)下行等不利影響，主要經(jīng)營指標(biāo)高于同期，好于預(yù)期。 此前的8月29日，中國建筑發(fā)布了2022年半年報(bào)。除了披露上半年新簽訂單、收入規(guī)模實(shí)現(xiàn)“雙萬億”，報(bào)告還顯示，上半年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤285億元，同比增長11.2%；實(shí)現(xiàn)基本每股收益0.68元，同比增長9.7%；完成2021年度現(xiàn)金分紅金額105億元，同比增長16.7%。公司位居2022年《財(cái)富》世界500強(qiáng)第9位。 此外，報(bào)告期內(nèi)中國建筑的房建、基建業(yè)務(wù)毛利率同比分別提升了0.2個、1.7個百分點(diǎn)。PPP項(xiàng)目運(yùn)營良好，已完成運(yùn)營績效考核的項(xiàng)目達(dá)標(biāo)率為99.1%，回款實(shí)現(xiàn)率94.7%?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.85次（年化），同比增加0.03次。加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率繼續(xù)表現(xiàn)優(yōu)異，上半年達(dá)到7.99%。 談及預(yù)期目標(biāo)，中國建筑副總裁、財(cái)務(wù)總監(jiān)王云林表示，中國建筑將積極把握國家適度超前開展基礎(chǔ)設(shè)施投資的機(jī)遇，在戰(zhàn)略引領(lǐng)、科技創(chuàng)新、商業(yè)模式和資本運(yùn)作等維度尋求突破。2022年的發(fā)展目標(biāo)定為新簽合同額超過3.85萬億元，營業(yè)收入超過2.01萬億元。 新政策落地顯效會推動房地產(chǎn)市場進(jìn)一步企穩(wěn)發(fā)展 在被問及如何看待下半年房地產(chǎn)需求及盈利變化時，張兆祥表示，上半年國家的房地產(chǎn)政策調(diào)整頻次多、力度大，行業(yè)也經(jīng)歷了一系列重大調(diào)整。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從5月份開始地產(chǎn)形勢有回暖的跡象，6月份整個房地產(chǎn)市場在持續(xù)改善。整體上看，新出臺的政策支持房地產(chǎn)形勢進(jìn)一步趨穩(wěn)。 張兆祥表示，下半年伴隨著穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策落地見效，以及疫情影響逐步減弱，國內(nèi)生產(chǎn)恢復(fù)有望進(jìn)一步加快。從全國來看，受壓制的消費(fèi)需求有望逐步改善。他預(yù)計(jì)，各地有利于房地產(chǎn)的政策也會進(jìn)一步發(fā)揮作用，會推動房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步企穩(wěn)發(fā)展。 “從長期來看，我們認(rèn)為，近期房地產(chǎn)供給側(cè)不斷優(yōu)化，我們對于房地產(chǎn)市場長遠(yuǎn)健康發(fā)展保持堅(jiān)定信心?！睆堈紫榉Q，中國建筑作為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，會保持戰(zhàn)略定力，堅(jiān)持穩(wěn)健發(fā)展策略，為推動房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展貢獻(xiàn)力量。 有序推動極少數(shù)停緩建項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn) 近期部分地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)過程中出現(xiàn)了停工情況，“保交樓”問題沖上熱搜。 對于“保交樓”問題，中國建筑董事會秘書薛克慶表示，“保交樓”就是保民生，更關(guān)乎到社會穩(wěn)定。 “目前市場上部分項(xiàng)目出現(xiàn)困難，我們認(rèn)為不是普遍問題，僅在部分城市和部分項(xiàng)目‘點(diǎn)狀’存在?！毖藨c表示，中央要求地方政府壓實(shí)責(zé)任，牽頭處理好“保交樓”的相關(guān)工作，目前各地政府也已積極出臺政策，加強(qiáng)了預(yù)售資金的監(jiān)管，成立紓困基金等來確保解決“保交樓”過程中的資金問題，已經(jīng)取得了積極進(jìn)展。 薛克慶表示，中國建筑對“保交樓”已從兩個維度采取措施。 從房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面看，薛克慶表示，近期的客戶來訪、地產(chǎn)銷售情況可以明顯看到，受“保交樓”事件影響，消費(fèi)者在購房過程中更傾向于選擇經(jīng)營穩(wěn)健、實(shí)力雄厚和信用優(yōu)良的企業(yè)。 “我們認(rèn)為，只要我們扎實(shí)做好‘保交樓’的工作，消費(fèi)者就將對我們更有信心。從這個角度看，消費(fèi)者的選擇傾向，將對像我們中國建筑這樣信譽(yù)評級高、社會形象好的房地產(chǎn)企業(yè)更為有利，還要督促我們做好各方面的工作?！毖藨c稱。 從房建業(yè)務(wù)方面看，薛克慶表示，中國建筑的房建業(yè)務(wù)存量規(guī)模龐大，確實(shí)存在著極少數(shù)因業(yè)主方原因?qū)е马?xiàng)目停緩建的情況。對此，中國建筑堅(jiān)持采取“一企一策”、“一項(xiàng)目一策”的原則，在確保不新增債權(quán)的情況下，履行央企的社會責(zé)任，與業(yè)主方和有關(guān)方面充分做好溝通，統(tǒng)籌分析項(xiàng)目復(fù)工達(dá)產(chǎn)交付的可能性，已有序推動極少數(shù)停緩建項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)。 “我們要以法制化、市場化的觀點(diǎn)來看待這一行業(yè)局部現(xiàn)象，以充分保護(hù)投資者、消費(fèi)者權(quán)益為己任，做好保交樓和保民生的工作?！毖藨c稱。 加大負(fù)流項(xiàng)目治理力度，確保完成全年現(xiàn)金流預(yù)算目標(biāo) 業(yè)績報(bào)告顯示，上半年中國建筑的經(jīng)營性現(xiàn)金流承壓，凈流出689億元。 對此，王云林表示，多年來公司始終高度重視現(xiàn)金流管理，不斷建立健全和完善現(xiàn)金流管理體系。但受百年變局、世紀(jì)疫情影響，子企業(yè)在搶抓項(xiàng)目進(jìn)度過程中加大了付款比例。此外中國建筑也加大了研發(fā)投入、增加了職工人數(shù)等，這些因素都導(dǎo)致相關(guān)支出上升。 王云林表示，去年導(dǎo)致中國建筑現(xiàn)金流發(fā)生同比下降的部分因素仍在，同時今年上半年也出現(xiàn)了一些超預(yù)期的新困難。比如房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)下行態(tài)勢，上半年全國商品房銷售面積和銷售金額分別同比下降22.2%和28.9%，公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售也受到了比較大的影響；今年上半年，大灣區(qū)、長三角、京津冀等公司核心業(yè)務(wù)區(qū)域陸續(xù)出現(xiàn)疫情，部分地區(qū)的項(xiàng)目停工時間比較長，對工程施工建設(shè)和項(xiàng)目回款也帶來了較大的影響。 王云林表示，當(dāng)前經(jīng)營性現(xiàn)金流狀況還有很大改善空間，下階段將采取以下措施。包括著力加強(qiáng)對地產(chǎn)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流管控，持續(xù)提升包括地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)現(xiàn)金流管控水平在內(nèi)的各方面管理能力水平，加速資金回籠。此外還要通過完善現(xiàn)金流預(yù)算的引領(lǐng)，狠抓現(xiàn)金流的基礎(chǔ)管理，繼續(xù)加大負(fù)流項(xiàng)目的治理力度，強(qiáng)化催收防欠，加強(qiáng)逾期應(yīng)收賬款管理，提升資金的周轉(zhuǎn)效率，堅(jiān)決落實(shí)現(xiàn)金流季度考核與薪酬掛鉤機(jī)制，確保完成全年現(xiàn)金流預(yù)算目標(biāo)。

澎湃新聞   64 閱讀   2022-08-31 15:33

房地產(chǎn)行業(yè)“仍然是一個10萬億的市場” 民營房企仍有未來

“如果說過去是房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的十年，那么未來就是行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的十年。” 8月30日下午，旭輝控股（00884HK，股價2.35港元，市值214.9億港元）召開2022年中期線上業(yè)績會，董事局主席林中，執(zhí)行董事、旭輝建管董事長陳東彪，執(zhí)行總裁汝海林，執(zhí)行董事、CFO楊欣出席會議。 報(bào)告期內(nèi)，旭輝實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入297億元，核心凈利潤18.2億元，毛利率20.7%，較去年同期持平；持有物業(yè)收入6.6億元，同比增加69%；旭輝商業(yè)合計(jì)儲備30座商業(yè)綜合體（在營14座），在營總建筑面積96萬平方米。在行業(yè)面臨深度調(diào)整及疫情反復(fù)的大環(huán)境下，旭輝上半年仍然實(shí)現(xiàn)了740億元回款，累計(jì)交付近4萬套新房，落地透明工廠超100座，已交付項(xiàng)目超30個，經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，是為數(shù)不多保持盈利的民營房企。 林中表示：“我們相信行業(yè)雖面臨挑戰(zhàn)，但穿越周期的企業(yè)未來仍大有可為?！? 長期凈負(fù)債率目標(biāo)30% 中報(bào)顯示，旭輝2022年到期剛性兌付債券清零，平均融資成本4.9%，一年內(nèi)到期債務(wù)比17%、平均債務(wù)賬期4.7年。截至2022年6月30日，旭輝控股的凈負(fù)債對股本比率為78.5%，在手現(xiàn)金312億元。 “在這么難的一個情況下，融資成本能夠有所下降讓管理層?常欣慰。更難能可貴的是，上半年通過多?努?，境內(nèi)負(fù)債占?有所提升，提升到了58%。隨著未來公司管理層的規(guī)劃，我們的境內(nèi)外負(fù)債可能會進(jìn)?步趨于平衡。境內(nèi)外負(fù)債結(jié)構(gòu)會和公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)?步地匹配，從?有效地沖匯率波動的影響?！睏钚辣硎?。 “我們希望中期凈負(fù)債率能夠趨向50%，?期希望降到30%左右。從有息負(fù)債來看，6?底的有息負(fù)債和去年12?底的有息負(fù)債同為1141億元。?論是在?融市場，還是資本市場，我們受到了?融機(jī)構(gòu)，特別是銀?的?持。過去半年?乎沒有?家?融機(jī)構(gòu)對旭輝進(jìn)?抽貸，融資缺?完全由銀?來彌補(bǔ)，這也彰顯了?融機(jī)構(gòu)對旭輝的信任?！? “預(yù)測利潤率達(dá)8%-10%” 林中對于行業(yè)仍然保持樂觀：“仍然是一個10萬億的市場。” 2022年，旭輝進(jìn)入“三五戰(zhàn)略”的第?年。林中說：“我們以全新姿態(tài)擁抱?次創(chuàng)業(yè)，推動‘三五戰(zhàn)略’的演進(jìn)，堅(jiān)持?期主義，?標(biāo)要成為受?信賴的城市綜合運(yùn)營服務(wù)商。 2022年上半年，旭輝新增29個代建項(xiàng)?，累計(jì)在管35個項(xiàng)?，在管?積超過700萬平??。旭輝瓴寓作為旭輝在?租領(lǐng)域的代表，?前已拓房間數(shù)量超過了8萬間，穩(wěn)定期項(xiàng)?實(shí)現(xiàn)96%以上出租率。 “旭輝旗下長租公寓業(yè)務(wù)板塊瓴寓正在推進(jìn)A輪融資，目前已經(jīng)取得實(shí)際性進(jìn)展，預(yù)計(jì)融資額度超過1億美元，”林中透露，“旭輝瓴寓自2016年成立以來，目前累計(jì)已拓房間數(shù)量超過8萬間，出租率達(dá)96%以上。上半年也取得了多個輕資產(chǎn)管理項(xiàng)目，得到了租戶認(rèn)可?！? 上半年，旭輝持有商業(yè)物業(yè)收?6.6億元，整體出租率保持在92%，?前在營的商場14座；而旭輝永升歸?凈利潤3.8億元，同?增?33.4%，合約?積突破2.9億平??，在管?積超過2億平??。 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)方面，旭輝管理層透露，2022年下半年總可售貨值超過2000億元，一二線城市占比85%，新增土儲聚焦20個核心城市，開拓協(xié)同拿地，獲取高確定性地塊；新增貨值169億元中，一二線城市占比84%，預(yù)測利潤率達(dá)8%-10%。 林中表示，中國房地產(chǎn)今年進(jìn)?深度調(diào)整，今年也是這個?業(yè)新舊模式轉(zhuǎn)化的?年，?家開始回歸理性，回歸?意邏輯。房地產(chǎn)?業(yè)是?個永續(xù)的?業(yè)，常做常有，常做常新。 未來房企經(jīng)營要遵循三個原則，?是尊重常識，敬畏規(guī)律，回歸本質(zhì)；?是嚴(yán)守財(cái)務(wù)底線和投資紀(jì)律；三是穩(wěn)健均衡，更加關(guān)注利潤和現(xiàn)?流。 “民營房企仍有未來?！绷种斜硎?。

每經(jīng)網(wǎng)   66 閱讀   2022-08-31 15:31

房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模見頂，優(yōu)質(zhì)民企如何解局？

如果用幾個詞概括2022年地產(chǎn)人的心態(tài)，那便是焦灼、堅(jiān)持與等待。因樓市溫度持續(xù)下行而焦灼、為個人與企業(yè)生存而堅(jiān)持，等待市場轉(zhuǎn)暖、等待信心到來......整個行業(yè)迫切希望看到曙光乍現(xiàn)的積極信號。 然而，低谷徘徊的銷售數(shù)據(jù)、同比下降的融資規(guī)模，都在表明著此輪行業(yè)周期調(diào)整之久、程度之深。房企業(yè)績數(shù)據(jù)大幅下跌，成為當(dāng)下常態(tài)，仍能保持正增長的選手已是少數(shù)，也成為行業(yè)信心的重要來源。 近日，龍湖集團(tuán)(00960.HK)發(fā)布半年業(yè)績數(shù)據(jù)，上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)額948億元，同比增長56.4%；歸屬于股東的凈利潤74.8億元，剔除公平值變動等影響后股東應(yīng)占核心溢利同比增長6.1%達(dá)65.5億元；毛利同比增長20.1%至201.5億元。 營收盈利均實(shí)現(xiàn)正向增長，龍湖集團(tuán)用實(shí)打?qū)嵉臄?shù)據(jù)“秀肌肉”，不僅一掃此前股價風(fēng)波的陰霾，也為其他民營房企檢視過往、調(diào)整步伐提供了可參考的樣本。 在8月26日舉行的中期業(yè)績會上，龍湖集團(tuán)董事會主席吳亞軍表示，龍湖很早就預(yù)見到這個行業(yè)大周期，開始思考布局。“泰坦尼克號撞上冰山那一刻，再應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)來不及了，一定要在沒看到冰山時，就要有所應(yīng)對?！? 簡短數(shù)語背后，蘊(yùn)含著龍湖能在這輪波動中穩(wěn)行的砝碼：重視風(fēng)險(xiǎn)、提前應(yīng)對。過往數(shù)年，提及風(fēng)險(xiǎn)管理的房企不在少數(shù)，但高速加杠桿仍是行業(yè)主流。龍湖將安全放在首位，提早應(yīng)對海面下的冰山，由此才贏得當(dāng)下生存的主動權(quán)。 地產(chǎn)縮表行業(yè)格局洗牌 房地產(chǎn)行業(yè)的拐點(diǎn)，在2022年切實(shí)到來了。 國家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月份，全國商品房銷售面積78178萬平方米，同比下降23.1%，其中住宅銷售面積下降27.1%。商品房銷售額75763億元，下降28.8%，其中住宅銷售額下降31.4%。 單看上半年，全國商品房銷售額僅為6.61萬億，對比去年全年的18.1萬億元，半年只達(dá)到其三分之一。規(guī)模房企業(yè)績波動巨大，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，上半年百強(qiáng)房企累計(jì)銷售操盤金額的同比降幅達(dá)到50.3%。 招商銀行研究院發(fā)表研報(bào)稱，當(dāng)前市場行情依然嚴(yán)峻，主要原因是行業(yè)現(xiàn)有政策刺激效果有限，一味對樓市松綁難以促進(jìn)購房需求持續(xù)釋放。居民端對未來收入信心不足，不敢輕易加杠桿，對期房交付的擔(dān)憂也仍然較高。 頭部房企的競爭格局，也在發(fā)生明顯變化。上半年，有央國企銷售排名提升，也有曾經(jīng)的龍頭消失在前20榜單。半年銷售同比跌幅超過30%的達(dá)到15家，跌幅超過40%的達(dá)到9家，有企業(yè)半年銷售直接跌去七成。 龍湖集團(tuán)CEO陳序平判斷稱，今年樓市是“低開-觸底-向好”的態(tài)勢，全年房地產(chǎn)成交規(guī)模同比去年預(yù)計(jì)會出現(xiàn)30%左右的降幅，但整體市場往向好的方向走。 地產(chǎn)縮表、樓市調(diào)整期，仍能維持銷售韌性的房企，才能提高下半場生存的主動權(quán)。從龍湖的表現(xiàn)看，期內(nèi)該集團(tuán)實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)合同銷售858.1億元，銷售調(diào)整幅度好于行業(yè)均值，體現(xiàn)出其房開主業(yè)的發(fā)展韌性。 分區(qū)域看，長三角、西部、環(huán)渤海、華南及華中區(qū)域銷售金額在全集團(tuán)占比分別為34.6%、19.9%、23.1%、14.4%及8.0%，長三角區(qū)域抗風(fēng)險(xiǎn)能力顯著。此外，重慶、沈陽、濟(jì)南、合肥、貴陽、咸陽6地摘得城市銷售金額榜桂冠。 不僅如此，因龍湖布局的城市能級較高、且去年來土地成本明顯改善，該集團(tuán)穩(wěn)住了盈利水平，上半年?duì)I業(yè)收入948.0億元，毛利潤率和凈利潤率分別為21.3%和11.5%，在房企利潤普遍承壓的情況下，尤顯難能可貴。 這份穩(wěn)健的成績單，令龍湖在市場低溫時保有更多主動性，包括銷售推盤節(jié)奏的可控性、擇優(yōu)拿地的可選性。 陳序平表示，龍湖今年會根據(jù)集團(tuán)現(xiàn)金流安全、維持合理的利潤增長，確定整個推盤節(jié)奏，全年計(jì)劃供貨的可售貨值達(dá)到4000億，不會為了銷售規(guī)模目標(biāo)做被動性的動作，8月份有信心實(shí)現(xiàn)當(dāng)月銷售額同比轉(zhuǎn)正。 拿地方面，上半年全國土地出讓金2.36萬億元，四個一線城市出讓金接近300多個低線城市的一半，城市分化非常劇烈。而高杠桿企業(yè)出清之后，市場競爭減少，土地競爭也隨之減少，后續(xù)龍湖將更聚焦、更堅(jiān)定在高線城市布局。 上半年，龍湖新增土儲總建筑面積226萬平方米，平均溢價率只有5%，其中一半零溢價獲取，截至2022年6月底土儲合計(jì)6767萬平方米，約88%貨值集中在高能級城市。這些成本合理的土地資源，將成為龍湖穿越周期最重要的基底。 融資低溫考驗(yàn)房企實(shí)力 地產(chǎn)盤整期，房企除了面臨銷售壓力，融資收緊態(tài)勢更加不容忽視。 中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年7月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為881.1億元，同比下降56.7%，環(huán)比下跌3.1%，環(huán)比情況仍未明顯回暖。而從年初至今，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額5706.7億元，同比大幅下降56.5%。 在境外市場，上半年房地產(chǎn)美元債券發(fā)行量同比下降77.2%，許多房企采取交換要約，或被迫采取債券違約處理。在境內(nèi)市場，國央企依然為發(fā)債主力，1～7月發(fā)行額占比達(dá)87.8%，高于上年同期17個百分點(diǎn)。 這種情況下，哪家房企能穩(wěn)住融資渠道，對自身生存發(fā)展極為重要。從地產(chǎn)“優(yōu)等生”龍湖的表現(xiàn)看，該集團(tuán)上半年累計(jì)新發(fā)行公司債合計(jì)約33億元，融資成本均未超過4%，在民企陣營中獨(dú)樹一幟。 時刻保持低杠桿、安全現(xiàn)金流，同時嚴(yán)守財(cái)務(wù)紀(jì)律、堅(jiān)決控制短債比例及外債敞口、保持低成本及標(biāo)準(zhǔn)融資渠道，是龍湖能穩(wěn)住融資安全線的根源。 在此輪行業(yè)出清潮中，滑向深淵的房企，多在此前大力加杠桿、不惜高息海外融資、表外債務(wù)龐大繁雜，由此落入債務(wù)違約的境地。而這些，正是重視風(fēng)險(xiǎn)管理的龍湖，絕對避免的動作，財(cái)務(wù)安全是其發(fā)展的首要底線。 在安全的基礎(chǔ)上，龍湖持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。截至中期末，龍湖綜合借貸總額為2123.8億元，平均借貸成本為年利率3.99%，再創(chuàng)新低；凈負(fù)債率為55.3%，在手現(xiàn)金為875.5億元。 近六年來，龍湖一直滿足“三道紅線”要求，一系列指標(biāo)均維持行業(yè)內(nèi)的較高水準(zhǔn)，到本報(bào)告期現(xiàn)金短債比更是達(dá)到4.07，負(fù)債結(jié)構(gòu)亦保持合理，平均賬期為6.28年，一年以內(nèi)到期的短債占比約10.1%，至年底已基本無償債壓力。 2022年5月，監(jiān)管機(jī)構(gòu)為優(yōu)秀房企境內(nèi)發(fā)債保駕護(hù)航，龍湖被選定為“示范房企”，率先試水通過“債券發(fā)行+信用保護(hù)”的方案進(jìn)行融資。此后，龍湖集團(tuán)分別發(fā)行5億元公司債及4.02億元供應(yīng)鏈ABS，融資渠道進(jìn)一步拓寬。 8月25日，龍湖又發(fā)行一期中期票據(jù)，總規(guī)模不超過15億元，發(fā)行期限為3年，由中債信用為該筆中期票據(jù)提供全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保。這是中債信用按照市場化、法治化原則，通過直接擔(dān)保方式增信的首單民營房企債券。 不僅如此，龍湖集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官趙軼稱，龍湖跟全國很多銀行建立了戰(zhàn)略性關(guān)系，后者對行業(yè)未來堅(jiān)定看好，行業(yè)出現(xiàn)了一些階段性困難后，會有更好的明天，所以堅(jiān)決支持高信用房企。龍湖也會依靠這部分融資，彌補(bǔ)公開市場的波動。 得益于穩(wěn)健的財(cái)務(wù)情況，龍湖持續(xù)獲資本市場認(rèn)可，惠譽(yù)、穆迪、標(biāo)普分別保持BBB穩(wěn)定、Baa2穩(wěn)定、BBB穩(wěn)定的全投資級評級，中誠信（AAA）、新世紀(jì)（AAA）展望均為穩(wěn)定。今年，龍湖上榜《福布斯》全球企業(yè)2000強(qiáng)，連續(xù)12年上榜。 “第二增長曲線”蓬勃生長 縱然正經(jīng)歷波動，但房地產(chǎn)及建筑行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的貢獻(xiàn)不可磨滅，居民的住房需求也并不會消失。 據(jù)中銀證券測算，2021年我國城鎮(zhèn)常住人口人均住房建筑面積約為31.1平米，假設(shè)得房率平均為80%，實(shí)際人均套內(nèi)面積為24.9平米，而發(fā)達(dá)國家普遍在30平米以上，2022年后人均住房面積提升帶來的新增住房需求約為5.6億平/年。 但是，行業(yè)規(guī)模逐漸見頂、城市分化愈發(fā)劇烈，是當(dāng)下不爭的事實(shí)。圍繞房開發(fā)掘第二增長點(diǎn)，是房企立足長遠(yuǎn)發(fā)展的應(yīng)有之策。在這條路上，也曾有許多房企奮力探索，但真正找到可持續(xù)盈利模式的選手，并非多數(shù)。 龍湖便是其中一個。2022年上半年，龍湖包含商業(yè)投資、租賃住房、物業(yè)管理等在內(nèi)的經(jīng)營性業(yè)務(wù)，首次實(shí)現(xiàn)收入突破百億的成績，達(dá)到110.4億元，同比增長26%，3年復(fù)合增長率達(dá)36%，第二增長曲線逐步成型。 在商業(yè)投資方面，龍湖按照既定節(jié)奏布局商業(yè)，以輕重并舉模式，擴(kuò)大在高能級城市的網(wǎng)格化布局。今年上半年，龍湖新增運(yùn)營4座商場，其中3座是輕資產(chǎn)。截至2022年6月底，龍湖商業(yè)已進(jìn)入全國30余座城市，累計(jì)開業(yè)運(yùn)營商場達(dá)65座，已開業(yè)商場建筑面積為618萬平方米，整體出租率95.6%。 陳序平表示，龍湖輕資產(chǎn)項(xiàng)目的布局，會根據(jù)重資產(chǎn)城市的布局進(jìn)行鋪排，不會為了項(xiàng)目數(shù)量或在管規(guī)模，下沉到一些低線城市做商業(yè)的輕資產(chǎn)管理。 在租賃住房領(lǐng)域，龍湖租賃住房品牌“冠寓”去年開始已實(shí)現(xiàn)盈利，上半年租金收入同比增長11%至11.8億元，累計(jì)開業(yè)房間數(shù)超11萬間，期末出租率為93.3%，開業(yè)超過六個月的房源出租率為95.4%，已成為集團(tuán)經(jīng)營性收入的穩(wěn)定貢獻(xiàn)源。 承載更多資本想象的“龍湖智創(chuàng)生活”，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)全口徑收入約63億元，其中物業(yè)管理板塊基本完成一、二線核心城市及三、四線潛力城市的布局，實(shí)際管理面積約2.8億平方米，業(yè)主滿意度連續(xù)13年超過90%。 趙軼稱，目前龍湖智創(chuàng)生活的上市資料準(zhǔn)備已經(jīng)就緒，當(dāng)下的發(fā)展重點(diǎn)是，關(guān)注內(nèi)生轉(zhuǎn)化率、接管效率以及內(nèi)生毛利率的提升，減少對低質(zhì)量收并購的依賴。未來，智創(chuàng)生活的年化收入增長超過40%，年化利潤增長超過50%是完全可期的。 在龍湖管理層的愿景中，這三塊業(yè)務(wù)加起來，集團(tuán)將力爭保持每年經(jīng)營性收入30%～40%的年化增長。在地產(chǎn)行業(yè)下行的背景下，經(jīng)營性物業(yè)收入的增長，將對龍湖穿越周期起到非常重要的“穩(wěn)壓器”作用。 值得注意的是，除了上述已然成熟的經(jīng)營性業(yè)務(wù)，龍湖還在積極探索智慧營造、產(chǎn)城更新、健康養(yǎng)老等領(lǐng)域，并取得初步成效。在“一個龍湖”生態(tài)體系之下，這些多元化、高品質(zhì)的業(yè)務(wù)，將為龍湖貢獻(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的利潤，并為其穿越行業(yè)周期提供更多增長活力。

第一財(cái)經(jīng)   57 閱讀   2022-08-30 13:13

2022年樓市或?qū)]有“金九銀十”

　“金九銀十” 作為房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)旺季，一直以來都是全年重頭戲之一。2021年的“金九銀十”并未如期到來，房地產(chǎn)市場下行壓力加劇下，全國商品房銷售面積、金額低位徘徊，直至12月才出現(xiàn)翹尾。 　　年初以來，中央、地方持續(xù)加碼“穩(wěn)地產(chǎn)”，但政策效果并不明顯。僅限于上海、成都和杭州部分市場相較火熱，更多城市地產(chǎn)項(xiàng)目去化率整體仍處低位，表明房地產(chǎn)市場全面回暖仍需時間。 　　我們認(rèn)為，2022年或?qū)]有“金九銀十”，放松政策短期內(nèi)較難促進(jìn)市場回升，三季度部分城市銷售情況或?qū)⒒胤€(wěn)，四季度末，行業(yè)或略有“翹尾”行情。長期來看，行業(yè)規(guī)模將逐級下降，未來全國各城市市場前景將加劇分化。 　　前7月商品房銷售面積已回到2016年 　　2021年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，對比近10年前7月全國商品房銷售面積，2022年前7月商品房銷售面積為7.8億平方米，與2016年前7月的7.6億平方米銷售面積相差無幾。預(yù)計(jì)2022年全年商品房銷售面積也或?qū)⒙愿哂?016年。 截至2022年7月末，全國共有209個省市出臺385次房地產(chǎn)放松政策，但穩(wěn)地產(chǎn)政策效果并不明顯。 　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月，商品房銷售規(guī)模在年中高速增長后回落。7月，全國商品房分別銷售9255萬平方米和9691億元，環(huán)比下降均超過四成，較5月分別下降16%和8%；同比則分別下降29%和28%，較6月降幅分別擴(kuò)大了10個百分點(diǎn)和7個百分點(diǎn)。 　克而瑞研究監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2022年8月21日，各層級城市樓成交規(guī)模整體顯現(xiàn)微升，重點(diǎn)監(jiān)測城市平均開盤去化率約為49%。 　　從8月至今重點(diǎn)監(jiān)測城市的成交指數(shù)來看，除一線城市外，其他城市仍處成交相對低位，短期內(nèi)較難出現(xiàn)明顯反轉(zhuǎn)。 　究其緣由，我們認(rèn)為有兩大原因，其一，中國經(jīng)濟(jì)由高速增長到高質(zhì)量增長，疫情加劇了經(jīng)濟(jì)下行壓力。其二，市場需求及購買力明顯透支，行業(yè)規(guī)模已見頂。 　　縱觀近10年全國商品房銷售面積走勢，不難發(fā)現(xiàn)存在兩波需求過度透支： 　　首先，2015年至2017年，受惠于棚改貨幣化安置加速推進(jìn)，全國商品房銷售面積在短短兩年內(nèi)由12.8億平方米提升至16.9億平方米，凈增加4.1億平方米。 　　其次，2020年，受疫情影響，貨幣政策全面放松，預(yù)期的調(diào)整年并未到來，反倒是2020年、2021年行業(yè)銷售規(guī)模屢創(chuàng)新高。 　2017-2021年，全國商品房銷售面積連續(xù)5年高位，保持在約17億平方米的水平，反映出住房需求趨于飽和。 　　我們認(rèn)為，中長期來看，行業(yè)銷售規(guī)模大概率將回落至2013-2015年的13-14億平方米的區(qū)間范圍。 　　假設(shè)行業(yè)調(diào)整存在以下兩種可能的路徑： 　　第一種急劇調(diào)整，2022年銷售面積降至16億平方米，2023年銷售面積進(jìn)一步回落至14億平方米，兩年時間行業(yè)規(guī)模連下兩個臺階，累計(jì)凈增少4億平方米。 　　第二種溫和調(diào)整，2022年銷售面積降至16億平方米，但兩、三年內(nèi)銷售面積仍將保持在15-16億平方米，5年乃至更長時間，行業(yè)規(guī)模再緩步下滑至13-14億平方米。 　　無疑第二種溫和調(diào)整節(jié)奏所產(chǎn)生的負(fù)面沖擊較小，更利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展和良性循環(huán)。 　　未來城市稟賦決定市場熱度 　　從整體市場來看，中國經(jīng)濟(jì)將以“穩(wěn)地產(chǎn)”為主，但從具體城市來看，未來城市稟賦將決定房地產(chǎn)市場熱度，整體市場分化趨勢也將更加明顯。而城市GDP、人口、供需、購買力、政策調(diào)整空間等成為相關(guān)重要影響要素。 　　僅從購買力來看，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年，上海、北京城鎮(zhèn)居民人均可支配收入超過7.5萬元，蘇州、杭州、廣州、寧波等14個核心一二線城市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入超6萬元。 　　與此同時，八成以上的城市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在全國平均線43834元以下，其中不乏西安、鄭州、重慶等中西部地區(qū)二線城市。 　由于中國家庭的負(fù)債結(jié)構(gòu)相對單一，房貸是居民負(fù)債的主要構(gòu)成項(xiàng)，因此居民杠桿率指標(biāo)既能直觀反映家庭債務(wù)壓力和支付能力，也能測度未來的加杠桿空間。 　　居民杠桿率過低，表明居民加杠桿購房意愿不足，杠桿率過高也不利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和良性循環(huán)，還須綜合考量，因城施策，適度控制去杠桿節(jié)奏和力度。 　　綜合來看，我們認(rèn)為未來一線城市市場需求及購買力依然堅(jiān)挺，房地產(chǎn)市場或?qū)⒙氏绒D(zhuǎn)暖，成交也將率先企穩(wěn)回升。 　　例如上海，2022年以來房地產(chǎn)市場熱度不減，新開盤項(xiàng)目平均去化率高位保持在80%上下。2021年，上海適度放松落戶限制，加大人才引進(jìn)力度，全年共計(jì)新增落戶人口7.3萬人，其中居轉(zhuǎn)戶3.8萬人，人才引進(jìn)3.5萬人?？梢云谠S的是，隨著高素質(zhì)人才大量聚集，有望給上海房地產(chǎn)市場提供更為堅(jiān)實(shí)的需求支撐。 　強(qiáng)二三線城市或?qū)⑤唲訌?fù)蘇。杭州、成都、佛山、南通等強(qiáng)二三線城市市場需求或購買力適度透支，房地產(chǎn)市場或?qū)⑤唲訌?fù)蘇。 　　弱二線及多數(shù)三四線城市或?qū)⒗^續(xù)盤整。大連、南昌、太原等弱二線城市，以及菏澤、煙臺、北海等多數(shù)三四線城市市場需求及購買力明顯透支，房地產(chǎn)市場或?qū)⒗^續(xù)盤整，成交整體提升幅度有限。

中新經(jīng)緯   55 閱讀   2022-08-30 13:02

目前房地產(chǎn)市場處于筑底階段，希望會逐步復(fù)蘇

8月29日，深圳控股(00604.HK)召開2022年中期業(yè)績發(fā)布會。 　　在會議上，深圳控股董事會主席呂華在談及房地產(chǎn)市場時表示，房地產(chǎn)市場相對之前確實(shí)是發(fā)生了比較大的變化，但是從中長期來看，市場現(xiàn)在下降幅度比較大，房地產(chǎn)市場還是有空間的，對未來的發(fā)展充滿信心。過去房地產(chǎn)那種高增長暴利的時代過去了，未來平穩(wěn)的發(fā)展機(jī)會還是可期的。 　　深圳控股財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年公司營業(yè)額155億港元，同比下降20%；毛利率45%，同比提高7個百分點(diǎn)；毛利潤69.5億港元，同比下降5%；核心利潤26.5億港元，同比上升24%；股東應(yīng)占凈利潤23.6億港元，同比增加69%。 　　截至2022年6月末，深圳控股未結(jié)轉(zhuǎn)收入的合同銷售額約為143億港元，合約銷售額約49.6億元，同比下降31%；合同銷售面積20.8萬平方米。截至6月末，公司回款約70.7億元人民幣。 　　今年上半年，公司新開工面積約85萬平方米，其中大灣區(qū)項(xiàng)目占比50%，住宅項(xiàng)目占比60%。旗下共33個自建項(xiàng)目均有序進(jìn)行，沒有出現(xiàn)停工或斷貸情況。 　　2022年上半年，深圳控股新增土地儲備面積約22萬平方米，累計(jì)地價54億元，新增貨值超過100億元。 　　呂華在業(yè)績會上介紹，公司上半年新拓展19幅土地，大概1000億元。下半年投資策略方面趨向于謹(jǐn)慎，原則上是以銷定投，優(yōu)中選優(yōu)，根據(jù)銷售回籠資金情況來確定下半年投資的規(guī)模，原則上不再進(jìn)一步提高負(fù)債水平，在公開市場的土地優(yōu)中選優(yōu)。 　　深圳控股副總裁徐恩利在業(yè)績會上表示，上半年市場整體信心還是不足，房企商品房銷售的面積和金額都在大幅下降，分化態(tài)勢比較嚴(yán)重，購房者對市場表現(xiàn)出信心不足。 　　徐恩利稱，“上半年一些地方政府先后優(yōu)化了房地產(chǎn)政策大概500多次，創(chuàng)歷史新高。但從目前來看效果并不理想，上半年整個房地產(chǎn)市場價格呈現(xiàn)出橫盤的態(tài)勢，成交規(guī)模在大幅下降，基本下降在40%左右，特別是三四線城市，下降幅度可能會更大，一線城市下降幅度好一點(diǎn)。剛需盤觀望比較濃厚，改善盤逐漸在回暖。下半年我們認(rèn)為，基本上還是期待市場走出逐漸復(fù)蘇的態(tài)勢，7月份市場有一些表現(xiàn)，但因?yàn)槭艿綘€尾樓斷供風(fēng)波的影響，又二次探底。從近期項(xiàng)目銷售和區(qū)域市場的表現(xiàn)來看，我們認(rèn)為下半年目前整個市場處于筑底階段，希望會逐步復(fù)蘇，地方政府會繼續(xù)采取積極寬松的政策，比如首付款比例下降，也能刺激一部分剛需和改善型客戶入市。當(dāng)下來看，國企開發(fā)商的品牌優(yōu)勢比較明顯，公司項(xiàng)目基本符合預(yù)期，好于市場平均水平?！? 　　截至6月末，深圳控股手持現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約109億港元，受限制資金27億港元，公司的平均借貸成本為3.2%。 　　在土地支出方面，深圳控股2022年上半年累計(jì)支付了164億元人民幣的土地款。 　　官方資料顯示，深圳控股有限公司于1997年在香港聯(lián)交所上市，是深圳市國資委旗下最大的房地產(chǎn)上市公司。公司核心業(yè)務(wù)包括物業(yè)開發(fā)(包括住宅地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)及商業(yè)綜合體)、物業(yè)投資及管理。公司聚焦粵港澳大灣區(qū)、深耕深圳，并布局中國其他核心城市，致力于成為一流的房地產(chǎn)開發(fā)及不動產(chǎn)運(yùn)營商。

澎湃新聞   66 閱讀   2022-08-29 14:22

樓市調(diào)查：公攤面積應(yīng)透明，高得房率也需辨別

“現(xiàn)在的房子越建越高，但卻越來越不實(shí)用?！弊罱诘教幙捶康内w深(化名)如此感慨。 　　近期，公攤面積、得房率等話題再被熱議。樓市經(jīng)歷深度調(diào)控之后，購房者越來越重視房子的居住屬性，除了讓公攤面積成為“明攤面積”，開發(fā)商如何做出更合理的規(guī)劃并用產(chǎn)品“說話”，這也是擺在開發(fā)商面前的新課題。 　　購房者的“心聲” 　　證券時報(bào)記者查閱發(fā)現(xiàn)，2001年6月的《商品房銷售管理辦法》和2007年《物權(quán)法》(第70條)，都明確商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。購房者所購置的商品房，都應(yīng)載明這兩個面積。公攤面積一般包括兩部分：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室，及為整棟建筑服務(wù)的公共或管理用房建筑面積；二是套(單元)與公用建筑之間的分隔墻以及外墻墻體水平投影面積的一半等。 　　一般來說，過去的多層和小高層住宅公攤面積較小，得房率(指套內(nèi)建筑面積與套建筑面積之比)普遍在80%以上。如今，越來越多的超高層住宅正拔地而起，一些住宅樓的層數(shù)甚至超過50層，這些超高層住宅的的得房率又有多少？以深圳為例，記者進(jìn)行抽樣調(diào)查，在羅湖、福田和南山各取3個在售而且層數(shù)超過40層的新房住宅項(xiàng)目作為樣本，并用套內(nèi)面積/建筑面積的方式估算出得房率，發(fā)現(xiàn)得房率普遍僅在71%至75%之間。同樣為90平方米左右的新房，多數(shù)項(xiàng)目只能做成三房兩廳一衛(wèi)。相比起來，一些樓齡在10年至20年的二手住宅樓，得房率普遍在75%至85%之間。 　　不過，記者也發(fā)現(xiàn)越來越多的新房項(xiàng)目開始將得房率當(dāng)成“亮點(diǎn)”進(jìn)行營銷。在光明區(qū)和寶安區(qū)，一些新房將得房率放在營銷中心廣告牌的顯眼位置，“73平方米就能做成三房”等字眼看上去很吸引人。不過，一位新房營銷策劃經(jīng)理對記者表示，真正通過合理設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)高得房率的項(xiàng)目，的確是可以有效提高戶型的舒適度。不過，一些高得房率項(xiàng)目的提法是創(chuàng)意空間、贈送面積，其實(shí)是開發(fā)商在打擦邊球，多出來的面積所支出的費(fèi)用在定價時可能已被算進(jìn)房價，購房者也要仔細(xì)辨別。 　　“樓市雖然降溫，但房價依舊很高，買100平方米的房子實(shí)際面積才70平方米，實(shí)在是覺得不劃算。”趙深對記者表示，自己在選擇新房時一定會將公攤面積、得房率等因素考慮在內(nèi)。 　　記者隨機(jī)還對近20位購房者進(jìn)行調(diào)查，全部受訪者都認(rèn)為，支持住宅應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。“在建房成本既定的前提下，按建筑面積計(jì)算還是按套內(nèi)使用面積計(jì)算，只是單價不同，我們要付出的購房成本相對固定?！鄙踔吝€有購房者提出，一些開發(fā)商的精裝房交付，不應(yīng)該按照建筑面積進(jìn)行計(jì)價裝修，物業(yè)管理費(fèi)也同樣如此。 　　據(jù)悉，目前國內(nèi)絕大多數(shù)城市的住宅交易都是以建筑面積計(jì)價，但重慶等地多年前也實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價。不過，在全世界范圍內(nèi)，多數(shù)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的房屋銷售都是按照套內(nèi)面積計(jì)算。盈科(上海)律師事務(wù)所全球合伙人郭韌律師表示，住宅建筑改為套內(nèi)面積進(jìn)行交易，也要慎防開發(fā)商很可能會因此轉(zhuǎn)嫁成本甚至擠壓公攤從而導(dǎo)致商品房的小區(qū)環(huán)境以及品質(zhì)下降。 　　公攤?cè)∠€是規(guī)范？ 　　除了如何計(jì)價，市場上也掀起“取消”公攤的討論，但在業(yè)內(nèi)人士看來，買房無法撇開公攤面積，其也應(yīng)計(jì)入商品房總價。有分析人士表示，公攤面積較小并不意味著居住就舒適，電梯間、樓梯間或門廳太小，一梯多戶、沒有避難層等，盡管縮小了公攤面積而使套內(nèi)面積增加，但舒適度和安全感也隨之降低。再比如一些開發(fā)商“偷面積”，貌似套內(nèi)面積增加，但占用了公攤，導(dǎo)致小區(qū)整體環(huán)境受損。 　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，現(xiàn)行規(guī)定對于公攤面積大小沒有比例限制，主要與新盤項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套設(shè)施有關(guān)。從業(yè)主的角度看，套內(nèi)起居生活面積與社區(qū)公共服務(wù)面積此消彼長，取決于業(yè)主的訴求?！霸诙鄬哟巫》肯M(fèi)并存的情況下，對不同類型的新房項(xiàng)目，在規(guī)劃設(shè)計(jì)及報(bào)批階段，就應(yīng)對公共服務(wù)為主的公攤占用，做出合理的規(guī)劃指標(biāo)限定?！? 　　購房者普遍擔(dān)心的是公攤面積的隨意性、不透明性。所以，相比取消公攤面積，完善相關(guān)規(guī)定無疑更具現(xiàn)實(shí)意義和可操作性。 　　近日，關(guān)于公攤面積維權(quán)的事件頻發(fā)。比如，山東青島一套110平方米的房子，到手卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有60多平方米；購房時銷售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時卻變成了46%…… 　　盈科(上海)律師事務(wù)所全球合伙人郭韌律師表示，“其實(shí)，對于公攤面積存在的一些不合理現(xiàn)象，普通購房者很難發(fā)現(xiàn)。需要提醒的是，一旦公攤面積超過40%以上，可能就需要引起重視。購房者可以調(diào)閱規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙，看看是否存在錯誤，如果覺得特別不合理，購房者也可以通過訴訟維權(quán)，特別是如果因?yàn)楣珨偯娣e過大而實(shí)用面積過小，導(dǎo)致無法居住使用，或者不符合居住使用的相應(yīng)品質(zhì)，購房者要求解除合同甚至退回房款也是有可能的，但最終還是要看判決結(jié)果?！睋?jù)悉，目前國家對住宅的公攤面積并沒有設(shè)置上限和下限，但《商品房銷售管理辦法》明確指出，合同約定的面積與實(shí)際面積誤差比絕對值超出3%時，購房人有權(quán)退房；同意不退房的，實(shí)際面積小于合同約定面積時，絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還購房者。 　　李宇嘉認(rèn)為，“取消公攤”乃情緒之舉。最重要的是，標(biāo)準(zhǔn)和明細(xì)一定要“曬在太陽下”，監(jiān)管還要跟上。比如，要制定不同類型社區(qū)的公攤指引；公攤部分的內(nèi)容要明晰，經(jīng)營的部分要將經(jīng)營收益歸屬全體業(yè)主，納入物業(yè)維修基金，或者抵扣物業(yè)費(fèi)；房屋交付時，獨(dú)立第三方要對公攤面積進(jìn)行實(shí)測并公示；探索公攤部分定價和套內(nèi)定價的差異化等。

證券時報(bào)   71 閱讀   2022-08-29 13:35

元宇宙虛擬房產(chǎn)炒作風(fēng)險(xiǎn)得防

去元宇宙買一塊地皮、購一套房子，將現(xiàn)實(shí)生活里無法安放的靈魂寄托在虛擬世界中，一度成為潮流。今年年初，“炒房熱”刮進(jìn)了元宇宙，虛擬地產(chǎn)、虛擬房產(chǎn)頻頻刷出價格新高，最火時，國外一塊不足5平方米的虛擬土地賣出逾400萬美元的天價。 　　然而好景不長，短短幾個月時間，虛擬房產(chǎn)行情急轉(zhuǎn)直下。如今，海外主流虛擬房產(chǎn)平臺虛擬房產(chǎn)平均價格下跌超80%，不少平臺因用戶大量流失而關(guān)門歇業(yè)，一批高價買入虛擬房產(chǎn)的投資者慘遭割韭菜。 　　虛擬房產(chǎn)降溫之迅速讓人咂舌，卻也在意料之中。從其誕生之初，投機(jī)炒作就如影隨形，暴漲暴跌是其必然表現(xiàn)。虛擬房產(chǎn)真實(shí)價值究竟幾何，投資風(fēng)險(xiǎn)能否承受得起，投資者還需謹(jǐn)慎斟酌。 　　經(jīng)濟(jì)學(xué)上探討一件商品的價值，一般從使用價值和交換價值兩個維度來衡量。虛擬房產(chǎn)不存在一磚一瓦，沒法居住落戶，除了轉(zhuǎn)賣給其他人，不能產(chǎn)生任何實(shí)際價值。如果說少數(shù)人是出于個人興趣而參與收藏和交易，那么大多數(shù)花重金購買的人，看中的不過是低買高賣所帶來的價格差，這也讓虛擬房產(chǎn)很容易演變成擊鼓傳花的游戲，當(dāng)?shù)谝徊ㄙ嵉门铦M缽滿的炒作資金離席而去，沒有人再來接棒時，虛擬房產(chǎn)砸在手里也就不足為奇。 　　物以稀為貴，被捧成高價的商品往往帶有一定稀缺性。虛擬房產(chǎn)依托的是區(qū)塊鏈技術(shù)，理論上可以無限提供，只需在區(qū)塊鏈上敲出一串代碼，就能生成成千上萬套虛擬房產(chǎn)，甚至連元宇宙本身都是可以復(fù)制再造的，既不需要多高的成本，也談不上稀缺。比起被炒成的高價，目前虛擬房產(chǎn)的應(yīng)用場景也有限，主要用來裝飾、參觀等，投機(jī)炒作明顯走在了技術(shù)進(jìn)步的前面。 雖然元宇宙聲稱是現(xiàn)實(shí)世界的照射，但現(xiàn)實(shí)生活中的交易邏輯在元宇宙里并不適用。真實(shí)房屋的買賣基于具有國家主權(quán)信用的法定貨幣，虛擬房產(chǎn)交易則依附于NFT(非同質(zhì)化代幣)進(jìn)行，價格與虛擬貨幣價格密切相關(guān)，暴漲暴跌是其天然屬性。現(xiàn)實(shí)中，投資者出現(xiàn)資金鏈緊張，還可以將房屋轉(zhuǎn)賣變現(xiàn)，即便是遭遇樓市泡沫，至少還能將房子拿來居住。而在元宇宙世界，一旦虛擬房產(chǎn)崩盤，投資者除了一個名義上的所有權(quán)外別無他物，如果是舉債參與炒作，更將是血本無歸。 　　透過現(xiàn)象看本質(zhì)，虛擬房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)不得不防。當(dāng)前虛擬房產(chǎn)還面臨諸多監(jiān)管空白，比如如何界定其資產(chǎn)性質(zhì)、知識產(chǎn)權(quán)如何保護(hù)等。與虛擬貨幣的“近親”關(guān)系，也讓虛擬房產(chǎn)伴隨著炒作欺詐、非法集資、賭博洗錢等風(fēng)險(xiǎn)。我國早已明令禁止虛擬貨幣炒作交易，明確表示堅(jiān)決遏制NFT金融化、證券化傾向，從嚴(yán)防范非法金融活動風(fēng)險(xiǎn)，投資者貿(mào)然參與其中，很容易涉入法律風(fēng)險(xiǎn)。 　　虛擬房產(chǎn)的暴跌再次給予市場警示，依附于元宇宙的炒作亂象該休矣。作為一個新興概念，元宇宙承載著人們對未來技術(shù)的美好向往，對理想生活的無限憧憬，但不管在什么宇宙，理想的實(shí)現(xiàn)都不能靠投機(jī)炒作得來，元宇宙的未來也絕不僅僅是在虛擬空間里蓋房子。開發(fā)商和投資者應(yīng)該放眼長遠(yuǎn)，將目光和資源更多投向底層技術(shù)和應(yīng)用場景研究，唯有腳踏實(shí)地、一磚一瓦地夯基壘臺，元宇宙的美好愿景才可能充分照進(jìn)現(xiàn)實(shí)。

經(jīng)濟(jì)日報(bào)   70 閱讀   2022-08-29 13:34

經(jīng)濟(jì)日報(bào)：理性看待房貸利率下降

因房貸利率下降引發(fā)的話題熱度居高不下，部分聲音要予以理性分辨。例如有人認(rèn)為，房貸利率下降將引發(fā)需求增長、進(jìn)而推高房價。這是只關(guān)注需求端、不分析供給端變化的片面結(jié)論，可謂“只見樹木不見森林”。房貸利率變化對房價可能產(chǎn)生的影響，要結(jié)合需求端、供給端、價格預(yù)期三方面因素統(tǒng)籌考量。 　　從需求端看，房貸利率下降有助于減少購房者的財(cái)務(wù)成本，進(jìn)而可能帶動需求回暖。8月22日，5年期以上LPR（貸款市場報(bào)價利率）從4.45%降至4.3%。此前，監(jiān)管部門已將首套房貸款利率的下限調(diào)整為“不低于5年期以上LPR減20個基點(diǎn)”，也就是說，目前首套房貸款利率可低至4.10%。房貸利率下降一定會引發(fā)需求端快速反彈嗎？答案是否定的。目前受新冠肺炎疫情多地散發(fā)影響，部分居民的收入出現(xiàn)較大波動甚至無法按時還房貸。此時降低房貸利率，更大的作用在于幫助受困個體渡過難關(guān)，而非強(qiáng)烈刺激市場需求。 　　需注意，除了需求端，供給端也發(fā)生了變化，供給也可能回暖。今年1月至7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降6.4%，其中住宅投資下降5.8%。5年期以上LPR下降后，房地產(chǎn)企業(yè)的中長期貸款利率也隨之下降。從短期看，這有助于降低房企融資成本，緩解部分房企的資金鏈緊張困境，為“保交樓”創(chuàng)造條件。從中長期看，融資成本降低能夠減少房企的生產(chǎn)成本，加之監(jiān)管部門已多次提出“保障房地產(chǎn)合理融資需求”，在二者的綜合作用下，房地產(chǎn)投資可能出現(xiàn)回暖，從而增加供給。 　　分析了需求端、供給端，我們再來看價格預(yù)期。之所以要理性看待房貸利率下降的影響，是因?yàn)樗P(guān)乎價格預(yù)期，而預(yù)期又是影響住房價格的重要變量。購房者在實(shí)際判斷的過程中通常會形成兩類預(yù)期，即適應(yīng)性預(yù)期和理性預(yù)期。前者是指，購房者可能基于過去的住房價格趨勢，形成對未來住房價格的預(yù)期；后者是指，購房者可能基于各種信息而非僅僅是過去趨勢形成對未來住房價格的預(yù)期。預(yù)期穩(wěn)則價格穩(wěn)、市場穩(wěn)。當(dāng)前，不論是房貸利率下降，還是保障房地產(chǎn)合理融資需求，都是穩(wěn)定預(yù)期的必要舉措。 　　由此可見，若價格預(yù)期穩(wěn)定且需求端、供給端均有所回暖，房價將保持平穩(wěn)走勢。因此，由房貸利率下降直接得出房價上漲的結(jié)論，這并不科學(xué)。此次5年期以上LPR下降的主要影響是降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本、提振市場主體信心、促進(jìn)信貸有效需求回升；與5年期以上LPR掛鉤的房貸利率下降，其主要作用是幫助購房者節(jié)約利息、增加可支配收入，從而提振消費(fèi)預(yù)期。二者協(xié)同發(fā)力，進(jìn)一步鞏固經(jīng)濟(jì)恢復(fù)基礎(chǔ)，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間。 　　接下來，各地要堅(jiān)持“房住不炒”定位，在遵守全國房貸利率下限的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身實(shí)際情況，如區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口特征等，因地制宜執(zhí)行好差別化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求，保障房地產(chǎn)合理融資需求，加大對住房租賃市場發(fā)展的支持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康發(fā)展。

經(jīng)濟(jì)日報(bào)   69 閱讀   2022-08-28 21:13

“公攤面積”多少算合理？由誰來測算？

開開心心收房，卻發(fā)現(xiàn)房子近一半都是公攤面積，對公攤面積的困惑在很多購房者心中都存在。有的購房者被公攤、公攤系數(shù)等術(shù)語繞暈；有的購房者發(fā)現(xiàn)銷售人員口頭承諾的公攤面積，到收房時大幅增加；還有一些購房者陷入由公攤面積引發(fā)的糾紛中。 　　究竟什么是公攤面積？公攤面積又從何而來？哪些面積算公攤、哪些又不算？消費(fèi)者該如何分辨？公攤面積到底能不能取消？公攤面積之爭究竟如何解決？我們一起一問到底。 　　什么是“公攤面積”？如何計(jì)算？ 　　首先我們來看看，到底什么是公攤面積？公攤面積又該如何計(jì)算？ 　　公攤面積制度在我國存在已久，當(dāng)時的建設(shè)部曾在《建筑面積計(jì)算規(guī)則》《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》中對公攤面積有相應(yīng)的規(guī)定。2001年施行的《商品房銷售管理辦法》，也明確了商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。 　　具體來說，套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積。 　　而公用建筑面積一般由以下兩部分組成： 　　一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積。 　　二是套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。簡單來說，如果電梯和公共設(shè)施這樣的公共空間以及走廊、過道等越多，那么公攤系數(shù)自然也就越大。 　　“公攤面積”多少算合理？由誰來測算？ 　　了解了公攤面積究竟是什么，再來看看，公攤面積在多大范圍內(nèi)才算合理？又由誰來測算？ 　　公攤面積在多大范圍內(nèi)算是合理，國家目前并沒有明確的規(guī)定，在實(shí)際操作過程中，這一點(diǎn)往往容易產(chǎn)生糾紛。 　　北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長 趙秀池：老百姓對公攤面積的認(rèn)知還不是完全了解，因?yàn)樗鼘I(yè)性很強(qiáng)。 　　那么公攤由誰來測算呢？一般情況下，一個住宅小區(qū)的公攤數(shù)據(jù)，需要經(jīng)過以下程序：一個是設(shè)計(jì)單位的圖紙測算，一個是主管部門對公攤的核算，在項(xiàng)目竣工后，測繪部門還要對房產(chǎn)面積再進(jìn)行一次測算。目前，涉及公攤測量，我國共有《房產(chǎn)測量規(guī)范》和《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》2個國家標(biāo)準(zhǔn)，但由于一些地方還沒有建立多測合一體系，缺乏第三方的監(jiān)督，從而出現(xiàn)公攤面積計(jì)算不透明等現(xiàn)象。 　　中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會副會長 虞曉芬：公攤面積的計(jì)算很復(fù)雜，我們相關(guān)的信息的公開化程度不夠高，透明度不夠，所以也引起了一些不必要的麻煩。 　　此外，目前不少商品房采用的是預(yù)售制，普通購房人只能被動地從開發(fā)商等處了解信息，這也為最終到手的公攤增加了不確定性。 　　簽購房合同時，應(yīng)注意公攤的哪些信息？ 　　國家目前對住宅的公攤面積并沒有設(shè)置上限和下限，但這并不意味著公攤面積可以任由開發(fā)商隨意設(shè)定。購房人在前期簽訂購房合同時，應(yīng)該特別留意哪些關(guān)于公攤面積的信息呢？ 　　其實(shí)，在《商品房銷售管理辦法》中，對于房屋面積縮水是有明確要求的。《辦法》中明確指出，出現(xiàn)誤差，按照面積誤差比絕對值3%這個標(biāo)準(zhǔn)，多退少補(bǔ)。簡單說，就是合同約定的面積與實(shí)際面積誤差比絕對值超出3%時，購房人有權(quán)退房。同意不退房的，實(shí)際面積小于合同約定面積時，絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還購房人。 　　因此，在長期從事處理房地產(chǎn)糾紛案件的律師黃羅平看來，購房人在前期簽訂購房的時候，一定要注意根據(jù)政策細(xì)化買賣合同的條款。比如，目前開發(fā)商在售樓處都必須公開房屋面積預(yù)測報(bào)告或?qū)崪y報(bào)告，購房者可以從這個報(bào)告中查出擬購買的房屋的相關(guān)面積數(shù)據(jù)，由此算出公攤比例。在必要時，購房人可以在簽訂商品房買賣合同時簽訂補(bǔ)充協(xié)議，就公攤面積及相應(yīng)的違約責(zé)任進(jìn)行補(bǔ)充約定，以便更好地維護(hù)自身的合法權(quán)益。 　　廣東連越律師事務(wù)所高級合伙人 黃羅平：購房者他在購房的時候，一定要實(shí)地去看，并且要詳細(xì)了解，因?yàn)殚_發(fā)商公布的這些信息，他可能不會一次性公布，并且有必要的時候也要咨詢專業(yè)人士，也可以去房管局查詢這些公攤面積的實(shí)際的情況。 　　收房時發(fā)現(xiàn)房屋面積縮水，業(yè)主如何維權(quán)？ 　　剛才提到了在簽訂購房合同時的注意事項(xiàng)，那么，如果收房后出現(xiàn)房屋面積縮水、公攤面積增加的情況，業(yè)主又該如何維權(quán)呢？ 　　在收房后，假如對公攤有異議，購房者可以攜帶購房合同、建筑施工圖，房屋銷售或者分割方案等，到房產(chǎn)測繪中心申請面積鑒定。 　　廣東連越律師事務(wù)所高級合伙人 黃羅平：我們說一般正確尋求法律幫助的話，你首先要把你受損害的證據(jù)要固定好，第一開發(fā)商他在進(jìn)行報(bào)建的時候，報(bào)建的公攤面積到底有多少，第二把開發(fā)商當(dāng)初給你做的承諾，證據(jù)可以準(zhǔn)備好，第三向相關(guān)的行政主管部門進(jìn)行投訴，最后環(huán)節(jié)才是依法向人民法院提起訴訟。 　　“公攤面積”易引發(fā)糾紛，是否能取消？ 　　既然公攤面積容易引發(fā)糾紛，那么，公攤面積到底能不能取消呢？ 　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，在商品房銷售中附加公攤面積雖是全國普遍現(xiàn)象，但公攤面積缺乏法律依據(jù)和制度約束，特別是部分開發(fā)商利用普通購房者對公攤面積缺乏深入了解與測算的能力，不斷推高公攤面積和公攤系數(shù)，讓購房者很受傷，因此建議取消公攤。而在業(yè)內(nèi)人士看來，取消不可能一蹴而就，甚至?xí)绊懙劫彿空叩臋?quán)利。因?yàn)樵凇渡唐贩夸N售管理辦法》中明確指出：分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。 　　中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會副會長 虞曉芬：(目前)按照建筑面積來進(jìn)行計(jì)價或者產(chǎn)權(quán)確認(rèn)，也是對老百姓權(quán)益的一個保護(hù)，因?yàn)槟愎貌糠忠彩菍儆谖覀兝习傩账械模€是有它的合理性的。 　　而從購房人的角度來說，公攤面積在某種程度上也代表著小區(qū)品質(zhì)。公攤面積太小，可能意味著狹窄的電梯間、一梯多戶，公共活動區(qū)域減少等配套設(shè)施問題，進(jìn)而影響居住的質(zhì)量與舒適度。 　　此外，取消公攤面積后，還會給業(yè)主入住后公攤部位的管理、維護(hù)以及后續(xù)產(chǎn)生的安全責(zé)任帶來許多現(xiàn)實(shí)問題。因此，完全取消公攤，在實(shí)踐過程中會出現(xiàn)很多困難和問題。

央視新聞   55 閱讀   2022-08-28 21:10

海景房為什么不那么香了？

多數(shù)消費(fèi)者購買海景房直接目的并非自住，而是看好房子的長期增值功能。海景房的降溫，說明房子正逐步回歸居住功能，消費(fèi)者對房子的預(yù)期逐漸實(shí)用化和理性化，投機(jī)投資行為降溫，市場趨于平穩(wěn)健康發(fā)展。 　　近一段時間以來，多地海景房價格出現(xiàn)明顯下跌。一度受到熱炒的海景房被市場冷落，引發(fā)社會關(guān)注。 　　部分海景房風(fēng)光不再，看似有些意外，卻也在情理之中。對不少購房者而言，海景房的投資屬性要強(qiáng)于居住屬性。海景房項(xiàng)目往往以度假和養(yǎng)老吸引眼球，而多數(shù)消費(fèi)者購房的直接目的也非自住，而是更看好房子的長期增值功能。海景房的降溫，恰恰說明房子正逐步回歸居住功能，消費(fèi)者對房子的預(yù)期逐漸實(shí)用化和理性化，投資房產(chǎn)的熱情大不如以前，投機(jī)投資行為降溫，市場趨于平穩(wěn)健康發(fā)展。 　　前些年，在資本炒作下，海景房受到不少人追捧，價格居高不下，房企盲目大規(guī)模布局，部分地區(qū)供給出現(xiàn)過剩，由此產(chǎn)生了泡沫。曾經(jīng)的價格高企，來源于市場的炒作和消費(fèi)者的盲目跟風(fēng)，并非是真實(shí)需求的反映。隨著供需發(fā)生變化和購房者趨于理性，海景房消費(fèi)后勁不足，并且暴露出一些短板和風(fēng)險(xiǎn)。 　　價格由價值決定。海景房降溫，是市場對其真實(shí)價值的重新評估。相比于普通住房，中小城市海景房往往“好看不實(shí)用”。無論是教育、醫(yī)療等資源的配套，還是生活基礎(chǔ)設(shè)施的投入，海景房往往都不具備競爭力。部分購房者僅僅把海景房當(dāng)作家庭資產(chǎn)配置的工具，卻忽略了長期空置帶來的房屋管理、清理維護(hù)等問題。由于臨海地段較為潮濕，海景房容易受到腐蝕，折舊力度往往更大。 　　現(xiàn)實(shí)中，不少購房者都是在旅游度假途中草草簽訂合同，但對于房屋預(yù)售許可、產(chǎn)權(quán)屬性和具體細(xì)則并不知情，對房產(chǎn)長遠(yuǎn)價值缺少深入研判。實(shí)際上，不少海景房都存在價格陷阱，尤其是對異地購房者而言，買房后發(fā)現(xiàn)上當(dāng)受騙的情況并不少見。 　　當(dāng)然，海景房的降溫，也集中體現(xiàn)出樓市調(diào)控政策逐漸顯效。疫情發(fā)生以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場分化趨勢進(jìn)一步加劇。對此，多地因勢利導(dǎo)，出臺調(diào)控政策，在因城施策背景下，實(shí)行差異化調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊各種炒房行為。從市場反饋看，限制投機(jī)性購房調(diào)控政策的作用不容忽視。 　　這也再一次警示炒房客，房地產(chǎn)的投資屬性不斷弱化，而炒房帶來的風(fēng)險(xiǎn)卻在持續(xù)上升。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場中，房價漲跌互現(xiàn)是非常正常的現(xiàn)象，押注房價只漲不跌注定只能自食苦果。 　　從長遠(yuǎn)看，產(chǎn)業(yè)和人口是支撐樓市回暖的核心要素。要想真正提振樓市，一些沿海中小城市只有苦練內(nèi)功，擺脫地產(chǎn)路徑依賴，大力發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，切實(shí)改善人居環(huán)境，如此才能不斷提升城市吸引力。此外，樓市調(diào)控的實(shí)踐表明，從源頭上減少房地產(chǎn)的財(cái)富屬性，讓其回歸居住屬性，方能從根本上促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展。

經(jīng)濟(jì)日報(bào)   60 閱讀   2022-08-28 21:03

這地打算團(tuán)購新房100套以上房款95折，有何用意？

四川省眉山市住建局近日發(fā)布《市外在眉團(tuán)購新建商品住宅配套政策(征求意見稿)》((簡稱《征求意見稿》)，提出團(tuán)購優(yōu)惠政策。 　　《征求意見稿》指出，市外黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位和社會團(tuán)體，一次性團(tuán)購30套以上的優(yōu)惠購房款的3%，一次性團(tuán)購50套以上的優(yōu)惠購房款的4%，一次性團(tuán)購100套以上的優(yōu)惠購房款的5%，具體優(yōu)惠根據(jù)不同樓盤情況確定。 　　《征求意見稿》顯示，市外在眉團(tuán)購新建商品住宅異地繳存住房公積金的，可向備案地縣(區(qū))住房公積金管理機(jī)構(gòu)申請個人住房公積金貸款。眉山市住房公積金管理機(jī)構(gòu)提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，優(yōu)化流程、精簡資料、提高效率，做到應(yīng)貸盡貸。 　　團(tuán)購新建商品住宅的，其子女可享受與本地購房者子女接受義務(wù)教育就近就便入學(xué)的同等待遇。 　　團(tuán)購新建商品住宅的納入當(dāng)?shù)鼗竟残l(wèi)生服務(wù)體系，已參加眉山市基本醫(yī)療保險(xiǎn)的，按照眉山市醫(yī)保相關(guān)政策享受待遇。參加眉山市域外基本醫(yī)療保險(xiǎn)的，眉山市醫(yī)保部門協(xié)調(diào)做好異地就醫(yī)服務(wù)工作。 　　《征求意見稿》還提到，為團(tuán)購新建商品住宅群眾提供戶籍登記、養(yǎng)老托幼、就業(yè)創(chuàng)業(yè)便利，在社區(qū)托幼、游覽A級旅游景區(qū)、乘坐公共交通工具等生活保障方面享受眉山市民待遇。 　　中新經(jīng)緯注意到，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來已有湖北黃岡、四川巴中、吉林長春等多地就住房團(tuán)購出臺相關(guān)政策或者征求意見。 　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對中新經(jīng)緯表示，從目前看各地團(tuán)購動作確實(shí)增加，體現(xiàn)了批量去庫存的新思路。其中，眉山此次團(tuán)購政策具有積極的意義，具有非常好的示范效應(yīng)和啟發(fā)。 　　在嚴(yán)躍進(jìn)看來，團(tuán)購工作本身屬于去庫存政策的一種，同時也是政府組織、定向的系統(tǒng)的大規(guī)模的營銷策劃工作，是當(dāng)前批量去庫存的手段，也是激活住房交易行情較好的手段。 　　嚴(yán)躍進(jìn)提到，過去的團(tuán)購工作，更多是針對本地的企事業(yè)單位職工，而眉山則針對市外的人員。(眉山)此類城市屬于很典型的文旅消費(fèi)型或康養(yǎng)型城市，住房消化確實(shí)需要依賴于一部分外來購房需求，因此其團(tuán)購的目標(biāo)對象略有差異。 　　“此次團(tuán)購既希望加快去庫存，同時也積極做好保障，相比團(tuán)購價格優(yōu)惠內(nèi)容，一些軟服務(wù)也具有溫情和吸引力。”嚴(yán)躍進(jìn)這樣表示。

中新經(jīng)緯   41 閱讀   2022-08-28 20:51

地產(chǎn)股票大跌的啟示：做生意要讓大家都開心

2020年，對房地產(chǎn)調(diào)控的“三道紅線政策”出臺，要求房地產(chǎn)公司降低杠桿、降低負(fù)債率。結(jié)果，從2021年到2022年，整個房地產(chǎn)市場迎來了一波巨大調(diào)整，不少房地產(chǎn)行業(yè)股票價格跌幅巨大。 　　在這波大調(diào)整中，不少之前看重房地產(chǎn)公司低估值、高RoE(凈資產(chǎn)回報(bào)率)的投資者，損失慘重。尤其在港股市場，許多房地產(chǎn)公司的股價跌幅達(dá)到80%、90%，甚至長期停牌、被移出相關(guān)指數(shù)，讓持有這些股票或者相關(guān)指數(shù)基金的投資者非常難受。 　　如果從財(cái)務(wù)分析、估值分析的角度，投資者很難躲開房地產(chǎn)類股票在2021到2022年的大坑。但是，從另一個角度，投資者卻能很好地避開這次調(diào)整，這個角度就是“做生意要讓大家都開心”。 　　對于企業(yè)和行業(yè)的研究，我有一個基本考量前提，就是希望一門生意“能讓大家都開心”，或者至少不能讓一部分人特難受。這里的“大家”，指的是圍繞在這個行業(yè)周圍的所有力量，包括它的上游供應(yīng)商、下游客戶、政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)、資金提供方，甚至是同行，等等。 　　如果一門生意，能讓所有人都開心，上游客戶也很樂意給它供給產(chǎn)品，下游客戶買了它的產(chǎn)品也沒啥抱怨，政府也沒什么微詞，也不欠別人太多錢、讓別人擔(dān)心還不上，那么有一點(diǎn)可以肯定：沒有哪種力量會想要讓這個行業(yè)改變。 　　對于投資來說，“不改變”才是最好的行業(yè)格局。只有行業(yè)格局不怎么改變，我們的投資邏輯才容易得到印證。這正如沃倫·巴菲特所說，“兩鳥在林不如一鳥在手”。畢竟，我們做的是對確定性的投資，而不是對不確定性的賭博。 　　那么，如果一個行業(yè)的相關(guān)方中，有人一直“不開心”，會發(fā)生什么呢？ 　　這種“不開心”會慢慢累積，最后以某種方式爆發(fā)出來。這種爆發(fā)的具體方式，我們很難預(yù)測，就像秦始皇不會預(yù)測到有一個叫陳勝的人會在大澤鄉(xiāng)起義一樣。(當(dāng)時他還以為“亡秦者胡”，就是以為北胡會滅亡秦國，而其實(shí)最后是他兒子胡亥干的好事。) 　　但是，我們可以知道的是，力量會累積，改變會發(fā)生。我們的投資預(yù)設(shè)框架，也會變得不穩(wěn)固。 　　以房地產(chǎn)行業(yè)為例，在2020年“三道紅線政策”出臺之前，房地產(chǎn)的購買者無疑是不開心的?！耙惶追孔犹涂樟鶄€錢包”之說由來已久，消費(fèi)者的壓力之大顯而易見。 　　當(dāng)然，有人會說：“過去房價一直在漲，買了房的客戶都很開心呀！掏空六個錢包有什么關(guān)系，掏空了以后客戶挺開心的，你怎么解釋呢？”其實(shí)，此“開心”非彼“開心”。 　　用商品價格不斷上漲的方式，讓買到商品的客戶維持開心，因?yàn)樗梢杂酶叩膬r格賣給下家，這種“開心”在長期是維持不下去的。個中原因，聰明的讀者一定會明白，想必不用我再多說。 　　同時，房地產(chǎn)行業(yè)的杠桿率一直很高，這讓資金提供方也頗有微詞?？v觀所有實(shí)體經(jīng)濟(jì)行業(yè)中，杠桿率像地產(chǎn)行業(yè)這么高的，并不多見。而當(dāng)客戶的“不開心”和資金提供方的“頗有微詞”匯聚起來時，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，也就不期而至了。 　　大家可以假設(shè)一下，如果房地產(chǎn)的價格沒有那么高、甚至很低廉，比如房屋價格只有年租金的10到15倍(在2022年的一線城市，這個數(shù)字大概是50到90倍，而在2000年到2002年大概是10到15倍)，那么當(dāng)?shù)禺a(chǎn)“三道紅線政策”出臺以后，會發(fā)生什么？ 　　地產(chǎn)公司可以很快把手里的存貨賣出去，便宜的房子能買得起的人會多得多?；蛘吣呐孪M(fèi)者怕房價跌不買賬，把房子租出去也行，10倍、15倍房價年租金比，分別對應(yīng)著10%、6.7%的租金回報(bào)率，足夠支付不少銀行貸款和債券的還本付息。無論怎樣，事情都會好得多。 　　其實(shí)，不光是2021年前后的房地產(chǎn)行業(yè)，在不少行業(yè)里，我們都能看到“有人不開心”的情況。 　　比如說，在2020年到2022年的外賣行業(yè)中，商家不開心，抱怨平臺抽成太貴；送貨的騎手不開心，抱怨時間給得太緊，以至于不得不闖紅燈；顧客不是太開心，抱怨送餐時間長，拿到飯有時候都冷了，而且有時候?qū)κ称钒踩差H有微詞，不知道外賣是不是無證小作坊做出來的；甚至連資本投資方都不開心，表示企業(yè)燒錢太快。 　　在火電行業(yè)，面臨的問題則主要是環(huán)境污染，導(dǎo)致政府不開心。在全球變暖的大背景下，異常天氣越來越多，政府對碳排放的追求越來越緊迫，這導(dǎo)致大量增加了碳排放的火電行業(yè)，變得讓人們感到不開心。而這種不開心，也是新能源行業(yè)發(fā)展的重要推手。 　　在第一次世界大戰(zhàn)和第二次世界大戰(zhàn)中，美國軍火行業(yè)也曾經(jīng)受到“別人不開心”導(dǎo)致的行業(yè)政策暴擊。 　　在第一次世界大戰(zhàn)中，歐洲戰(zhàn)場打得如火如荼，美國經(jīng)濟(jì)卻一片繁榮，因?yàn)榭梢猿隹诖罅课淦鞯綒W洲，在這一時期，軍火商的利潤率也非常高，導(dǎo)致股價大漲。 　　到了第二次世界大戰(zhàn)時，資本市場開始有了“經(jīng)驗(yàn)”，把軍火商的股票率先炒了個高價。但是，隨著美國軍隊(duì)開始在各個戰(zhàn)場開戰(zhàn)，民眾對這種“士兵在前線流血，軍火商在家里賺錢”感到非常不開心。 　　當(dāng)這種不開心匯聚成社會洪流以后，美國政府出臺了規(guī)定，大幅限制了軍火商的利潤率。超低利潤率，加上之前炒得太貴的股價，美國軍火企業(yè)的股票于是一落千丈。 　　在《史記·貨殖列傳》中，中國歷史上最會做生意的人之一范蠡，就很重視讓別人都開心。 　　根據(jù)《貨殖列傳》記載，范蠡做生意的方法，叫做“與時逐，而不責(zé)于人”。意思就是說，重點(diǎn)在于抓住生意的時機(jī)，而不苛求手下人要努力工作，要“996”。 　　不僅如此，范蠡“十九年之中三致千金，再分散與貧交疏昆弟。此所謂富好行其德者也?！币馑季褪?，19年之中三次暴富，然后把錢散給周圍的窮人，和大家交朋友，這就是所謂“富而好德之人”。由此，范蠡在做生意的時候不讓人難受，“不責(zé)于人”，賺到錢以后又讓身邊的人都開心。如此做生意，又會遇到什么不可克服的逆境呢？ 　　所以說，投資這個工作，表面上看好像是依據(jù)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、估值數(shù)據(jù)，往深里走一點(diǎn)其實(shí)是理解商業(yè)社會，走到最后我們會發(fā)現(xiàn)，投資的源頭在于整個社會的局勢。而對于做生意來說，只有讓大家都開心，才是一門生意的長久之道，也才是投資的長久之道。

證券時報(bào)   59 閱讀   2022-08-27 21:44

媒體：理性看待房貸利率下降

因房貸利率下降引發(fā)的話題熱度居高不下，部分聲音要予以理性分辨。例如有人認(rèn)為，房貸利率下降將引發(fā)需求增長、進(jìn)而推高房價。這是只關(guān)注需求端、不分析供給端變化的片面結(jié)論，可謂“只見樹木不見森林”。房貸利率變化對房價可能產(chǎn)生的影響，要結(jié)合需求端、供給端、價格預(yù)期三方面因素統(tǒng)籌考量。 　　從需求端看，房貸利率下降有助于減少購房者的財(cái)務(wù)成本，進(jìn)而可能帶動需求回暖。8月22日，5年期以上LPR(貸款市場報(bào)價利率)從4.45%降至4.3%。此前，監(jiān)管部門已將首套房貸款利率的下限調(diào)整為“不低于5年期以上LPR減20個基點(diǎn)”，也就是說，目前首套房貸款利率可低至4.10%。房貸利率下降一定會引發(fā)需求端快速反彈嗎？答案是否定的。目前受新冠肺炎疫情多地散發(fā)影響，部分居民的收入出現(xiàn)較大波動甚至無法按時還房貸。此時降低房貸利率，更大的作用在于幫助受困個體渡過難關(guān)，而非強(qiáng)烈刺激市場需求。 　　需注意，除了需求端，供給端也發(fā)生了變化，供給也可能回暖。今年1月至7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降6.4%，其中住宅投資下降5.8%。5年期以上LPR下降后，房地產(chǎn)企業(yè)的中長期貸款利率也隨之下降。從短期看，這有助于降低房企融資成本，緩解部分房企的資金鏈緊張困境，為“保交樓”創(chuàng)造條件。從中長期看，融資成本降低能夠減少房企的生產(chǎn)成本，加之監(jiān)管部門已多次提出“保障房地產(chǎn)合理融資需求”，在二者的綜合作用下，房地產(chǎn)投資可能出現(xiàn)回暖，從而增加供給。 　　分析了需求端、供給端，我們再來看價格預(yù)期。之所以要理性看待房貸利率下降的影響，是因?yàn)樗P(guān)乎價格預(yù)期，而預(yù)期又是影響住房價格的重要變量。購房者在實(shí)際判斷的過程中通常會形成兩類預(yù)期，即適應(yīng)性預(yù)期和理性預(yù)期。前者是指，購房者可能基于過去的住房價格趨勢，形成對未來住房價格的預(yù)期；后者是指，購房者可能基于各種信息而非僅僅是過去趨勢形成對未來住房價格的預(yù)期。預(yù)期穩(wěn)則價格穩(wěn)、市場穩(wěn)。當(dāng)前，不論是房貸利率下降，還是保障房地產(chǎn)合理融資需求，都是穩(wěn)定預(yù)期的必要舉措。 　　由此可見，若價格預(yù)期穩(wěn)定且需求端、供給端均有所回暖，房價將保持平穩(wěn)走勢。因此，由房貸利率下降直接得出房價上漲的結(jié)論，這并不科學(xué)。此次5年期以上LPR下降的主要影響是降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本、提振市場主體信心、促進(jìn)信貸有效需求回升；與5年期以上LPR掛鉤的房貸利率下降，其主要作用是幫助購房者節(jié)約利息、增加可支配收入，從而提振消費(fèi)預(yù)期。二者協(xié)同發(fā)力，進(jìn)一步鞏固經(jīng)濟(jì)恢復(fù)基礎(chǔ)，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間。 　　接下來，各地要堅(jiān)持“房住不炒”定位，在遵守全國房貸利率下限的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身實(shí)際情況，如區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口特征等，因地制宜執(zhí)行好差別化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求，保障房地產(chǎn)合理融資需求，加大對住房租賃市場發(fā)展的支持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康發(fā)展。

經(jīng)濟(jì)日報(bào)   80 閱讀   2022-08-27 21:41

羅志恒：房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的化解途徑還有哪些？

房地產(chǎn)業(yè)事關(guān)國計(jì)民生，牽動居民、房企、上下游行業(yè)、地方政府、金融機(jī)構(gòu)等多方利益。5年期以上LPR(貸款市場報(bào)價利率)大幅下調(diào)和7月28日中共中央政治局會議，均釋放了穩(wěn)地產(chǎn)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的明確信號。當(dāng)前房地產(chǎn)面臨怎樣的困境？未來風(fēng)險(xiǎn)化解的途徑有哪些？ 　　當(dāng)前房地產(chǎn)形勢仍嚴(yán)峻 　　第一，居民信心受到嚴(yán)重沖擊，購房意愿下降。一方面，已購房者擔(dān)憂期房無法按時交付，另一方面，潛在購房者因未來收入不確定性增大、期房爛尾風(fēng)險(xiǎn)以及預(yù)期房價下降而保持觀望情緒，購房意愿下降。 　　第二，房企面臨突出的資金鏈緊張問題。資金來源方面，房地產(chǎn)銷售低迷導(dǎo)致銷售回款減少，房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)上升導(dǎo)致外部融資難度增大；支出責(zé)任方面，前期預(yù)售的期房需要按期交付，拖欠建筑承包商和供應(yīng)商的賬款需要支付，到期債務(wù)需要還本付息。 　　第三，上下游行業(yè)經(jīng)營和就業(yè)受到?jīng)_擊。建筑承包商和供應(yīng)商賬款被拖欠、訂單減少，部分企業(yè)甚至被拖垮，導(dǎo)致相關(guān)行業(yè)就業(yè)受到?jīng)_擊；家具、家裝等地產(chǎn)后周期行業(yè)也受到拖累。 　　第四，地方政府財(cái)政收入減少，支出責(zé)任增加，加劇財(cái)政緊張形勢并影響基建投資。 　　第五，銀行等金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)上升，“寬信用”難度加大。一是抵押品價值下降、壞賬風(fēng)險(xiǎn)上升；二是居民購房需求低迷，導(dǎo)致信貸投放增速放緩；三是房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)較高，風(fēng)險(xiǎn)甄別和貸款業(yè)務(wù)難度增大。 　　未來房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解的途徑有哪些？ 　　要切斷房地產(chǎn)市場負(fù)向循環(huán)鏈條，使其切換至正向循環(huán)，“保交樓”是破局的關(guān)鍵。中央和地方積極出臺紓困政策以穩(wěn)地產(chǎn)，但一些現(xiàn)實(shí)問題的存在將會削弱政策的效果。 　　還需出臺更多更有針對性的房地產(chǎn)紓困政策。(1)放松房地產(chǎn)調(diào)控，穩(wěn)定房地產(chǎn)銷售；(2)建立全國性地產(chǎn)紓困機(jī)制，推進(jìn)“保交樓、穩(wěn)民生”工作；(3)鼓勵金融機(jī)構(gòu)積極參與地產(chǎn)紓困項(xiàng)目，緩解房企現(xiàn)金流壓力；(4)優(yōu)化和完善預(yù)售資金監(jiān)管，保障購房者合法權(quán)益；(5)通過公租房、共有產(chǎn)權(quán)房等方式加快商品房去化，建立和完善房地產(chǎn)長效機(jī)制。

中新經(jīng)緯   50 閱讀   2022-08-27 21:37

租房預(yù)算有限大學(xué)畢業(yè)生如何應(yīng)對找房難？

又到畢業(yè)季，大學(xué)生租房需求激增。今年，我國高校畢業(yè)生首次突破千萬人，其中不少是“00后”新生代。受新冠肺炎疫情反復(fù)等影響，剛剛走出校門的大學(xué)生找房之路更為不易。該如何在大城市中“安居”？新生代正在努力尋找自己的答案。 　　對于剛邁出校門的大學(xué)生來說，與找工作同樣焦心的是找到一個稱心如意的住處。受新冠肺炎疫情對傳統(tǒng)租房模式的影響，今年又適逢高校畢業(yè)生人數(shù)創(chuàng)新高，眾多大學(xué)生面臨著租房新挑戰(zhàn)。經(jīng)濟(jì)日報(bào)記者走進(jìn)高校畢業(yè)生群體，一探他們的租房需求與找房現(xiàn)狀。 　　線上找房渠道多 　　“我們是疫情暴發(fā)后的第一批畢業(yè)生，當(dāng)時學(xué)校暫時不讓畢業(yè)生返校，我就在家里線上看房。那時有點(diǎn)慌亂，打算盡可能在線上多看幾套房源，臨近入職前，我留出一周左右的時間線下實(shí)地看房?！眮碜詢?nèi)蒙古的陸壹是中國農(nóng)業(yè)大學(xué)2020屆畢業(yè)生，對剛畢業(yè)時的租房經(jīng)歷記憶猶新。 　　房屋中介也在調(diào)整自身服務(wù)方式。在北京有著6年住房租賃工作經(jīng)驗(yàn)的張曉強(qiáng)告訴記者，“我服務(wù)的幾名外地大學(xué)生都是來京前就聯(lián)系好的。我會根據(jù)他們的需求選定合適的區(qū)域，通過線上VR看房提前確定幾套有意向的房源，這樣交易周期變短了，效率也提高了”。 　　如今，畢業(yè)生們已經(jīng)在“云課堂”“云畢業(yè)”中逐漸適應(yīng)了生活中的變化，并能利用線上資源挖掘出更多可能性。為看到更多出租房源，除了常用的租房APP，微信群聊、豆瓣小組等社交平臺，以及閑魚、小紅書等電商平臺也成為大學(xué)畢業(yè)生的高頻使用對象。陸壹說：“有些房東會直接在小紅書上發(fā)布房屋信息，能在帖子下面直接和房東對話，比較方便?！? 　　通過介紹，記者加入了一個名為“暑期租房群”的微信群，里面大多是臨近畢業(yè)或已經(jīng)畢業(yè)的學(xué)生，群聊中的備注名清晰地標(biāo)注著他們各自的專業(yè)和屆別，群里時不時會有人分享詳細(xì)的租房信息?！叭豪锎蠖嗍菐煾鐜熃?，相對來說找房比較放心。”群聊中的一名畢業(yè)生向記者表示。 　　“房子是租來的，但生活不是。”當(dāng)“00后”們踏入社會，他們對生活的期待，也在選擇房子的過程中變得具體起來。貝殼研究院高級分析師黃卉認(rèn)為，“‘00后’思想更為開放，消費(fèi)觀念超前，將逐步成為租賃市場主力軍，租賃消費(fèi)升級是大勢所趨”。 　　溝溝坎坎可不少 　　對大學(xué)生來說，租金往往成為租房中的一道坎?！爱厴I(yè)生群體預(yù)算有限，往往最關(guān)心的就是價格?！睆垥詮?qiáng)向記者介紹。 　　“北京的房租太高了，目前租金接近工資的一半?！惫ぷ髟诒本┤獦蚋浇南瘯粤照饬艘惶孜挥跂|五環(huán)外的loft結(jié)構(gòu)房屋，對于高房租，她表示很無奈。陸壹現(xiàn)在租住在北京西站附近某小區(qū)，他也表示，高房租帶來的壓力很大，“我和朋友整租一個兩居室，租金是‘押一付三’的按季度支付模式，每月差不多6500元”。 　　記者以租客身份與北京某房屋中介溝通時，對方介紹，以長租一年為例，通常租金按照季度支付，但首筆租金需要“押一付三”，并一次性支付一年的服務(wù)費(fèi)以及租期內(nèi)的水、電、燃?xì)獾荣M(fèi)用。如果租期是兩年的話，第二年的租金還會上漲3%。 　　對此，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)特大城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展研究院教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長趙秀池認(rèn)為，“房租是房東出租住房所取得的收益，應(yīng)該包括住房的各種成本，如投資住房的資金成本、維修費(fèi)、稅費(fèi)，還要考慮盈利，高房價自然就會產(chǎn)生高房租”。 　　除了高租金，“租期過長”“短租房一房難求”也成為畢業(yè)生們的心頭“痛”。北京某房屋中介管理人員告訴記者，如果租約尚未到期就已不再需要住房，可以選擇“轉(zhuǎn)租”或“退租”，但均需收取月租金的50%至70%作為手續(xù)費(fèi)?！斑@對剛畢業(yè)的大學(xué)生來說，感覺有點(diǎn)不太友好。”南京大學(xué)應(yīng)屆畢業(yè)生小昀說。 　　多方合力解難題 　　“我會提前把壓歲錢與實(shí)習(xí)工資都存起來，以應(yīng)對可能上漲的房租?！碑厴I(yè)生周溪說。“我起初也會‘月光’，但慢慢習(xí)慣后就會主動調(diào)整支出，比如少出去聚餐，不必要的花銷也會克制一些。”陸壹說。 　　面對租房中的種種煩惱，大學(xué)生們通過開源節(jié)流積極應(yīng)對。黃卉建議，首先，應(yīng)謹(jǐn)慎選擇住房租賃機(jī)構(gòu)，及時關(guān)注當(dāng)?shù)刈〗ǖ认嚓P(guān)部門發(fā)布的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警名單。其次，短周期支付租金，并注意租金和押金分開支付，保障押金安全。再次，要使用規(guī)范的租賃合同，降低租房中因?yàn)楹贤灱s不當(dāng)而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。 　　北京大學(xué)國家發(fā)展研究院院長姚洋則在網(wǎng)上建議，有實(shí)力的租房企業(yè)可免去新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生的租房押金，并采用租金月付方式，降低畢業(yè)生負(fù)擔(dān)。據(jù)記者觀察，針對應(yīng)屆畢業(yè)生，目前市場上多數(shù)長租公寓機(jī)構(gòu)推出了“租金月付”“0元搬家”等服務(wù)。 　　為解決畢業(yè)生租房難題，中央明確了國家層面的住房保障體系的頂層設(shè)計(jì)，不少地方也推動出臺了福利政策。旨在解決剛畢業(yè)大學(xué)生、新市民、青年人等群體住房困難的保障性租賃住房就是其中的重要一項(xiàng)。 　　從中央層面看，去年7月份，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，提出擴(kuò)大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場結(jié)構(gòu)性供給不足，推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居。按照計(jì)劃，“十四五”時期，40個重點(diǎn)城市將新增保障性租賃住房650萬套，預(yù)計(jì)可解決1300萬人的住房困難。 　　從地方層面來看，今年4月份，北京市住建委宣布率先從新畢業(yè)大學(xué)生開始試點(diǎn)，啟動2022年保障性租賃住房青年公寓對接工作，試點(diǎn)項(xiàng)目房源近1000間，均為全裝修交付新房，可“拎包入住”，月租金在2000元至3000元，低于市場平均水平；去年8月份，成都也發(fā)布了關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見；蘇州在去年10月份提出，未來3年要提供不少于10萬套人才公寓…… 　　然而，不論是新增或改建存量住房均需前期投入大量資金，并主要通過未來租金收入逐步回收，投資回報(bào)周期較長。因此，發(fā)展住房租賃市場仍需拓寬住房租賃企業(yè)融資渠道，吸引社會資本進(jìn)入。其中，住房租賃公募REITs被視為解決保障性租賃住房發(fā)展瓶頸的重要工具。 　　去年6月，保障性租賃住房被納入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)范圍。今年4月份，我國首單保障性租賃住房REITs項(xiàng)目報(bào)送國家發(fā)展改革委，業(yè)內(nèi)人士將此視為保障性租賃住房發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品取得突破性進(jìn)展的標(biāo)志。7月29日，紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT、中金廈門安居REIT獲證監(jiān)會注冊批復(fù)，相關(guān)試點(diǎn)工作加速落地，正在成為金融支持解決新市民、青年人等群體住房困難問題的重要舉措。 　　“保障性租賃住房REITs能夠?yàn)榈胤秸统钟凶赓U住房重資產(chǎn)的企業(yè)提供盤活存量資產(chǎn)、募集權(quán)益資金的新渠道，有效緩解及避免地方政府和企業(yè)的資金壓力及金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)住房租賃市場健康發(fā)展，也有助于改善原本投資規(guī)模大、資金回收期長的困境，從而吸引更多社會資本參與到保障性租賃住房的建設(shè)中來，加快保障性租賃住房建設(shè)進(jìn)程和社會供給規(guī)模，推動解決大城市租房難題?！敝行沤ㄍ蹲C券投行委委員、債券承銷部和結(jié)構(gòu)化融資部行政負(fù)責(zé)人郭春磊向記者表示。

經(jīng)濟(jì)日報(bào)   70 閱讀   2022-08-25 13:25

三輪紓困潮背后： 穩(wěn)樓市政策如何層層遞進(jìn)？

在曲折的復(fù)蘇進(jìn)程中，不斷給予政策利好，維持市場活力，已成為近期房地產(chǎn)市場的主要政策邏輯。 　　最近一段時間的房地產(chǎn)市場，不斷上演著政策與市場的“攻防戰(zhàn)”。一方面，各類穩(wěn)樓市政策不斷推出，試圖給市場注入信心和流動性，使之從去年下半年來的低迷中快速恢復(fù)；另一方面，受各種因素影響，市場回暖的進(jìn)程屢屢面臨一些挑戰(zhàn)，行業(yè)流動性仍待進(jìn)一步改善。于是，政策紓困與市場起伏一直交替出現(xiàn)。 　　到下半年，這種互動仍在繼續(xù)。 　　自7月末的中央政治局會議提出“保交樓、穩(wěn)民生”以來，中央監(jiān)管部門又密集做出多個動作，給樓市釋放利好。包括銀行間市場交易商協(xié)會給示范房企注入流動性，下調(diào)5年期以上LPR，央行表態(tài)保障房地產(chǎn)合理融資需求，等等。其中，經(jīng)過此輪降息，首套房貸款利率下限已降至4.1%的歷史低位。 　　這輪穩(wěn)樓市政策的出臺，目的是應(yīng)對年中以來的市場降溫。后者既有傳統(tǒng)淡季的因素，又有部分項(xiàng)目停工停貸帶來的影響。需要指出的是，利率的下調(diào)，不僅是針對房地產(chǎn)，而是降低企業(yè)綜合融資成本和個人消費(fèi)信貸成本。 　　分析人士指出，這也說明，當(dāng)下樓市面臨的問題已經(jīng)不只是房地產(chǎn)問題，而與宏觀經(jīng)濟(jì)的多個領(lǐng)域密切相關(guān)。在這種情況下，樓市政策是如何層層遞進(jìn)的？房地產(chǎn)市場又將如何破局？ 　　三輪紓困潮 　　在曲折的復(fù)蘇進(jìn)程中，不斷給予政策利好，維持市場活力，已成為近期房地產(chǎn)市場的主要政策邏輯?；仡欉^去一年，監(jiān)管部門共推出過三輪紓困措施，來維持市場活力。 　　去年下半年以來的信貸政策收緊，一度使樓市降至冰點(diǎn)，行業(yè)流動性也遭遇較大的壓力。但從去年9月開始，監(jiān)管部門不斷釋放政策利好，包括對剛需和改善性需求進(jìn)行支持。進(jìn)入2022年，地方政府密集推出各類穩(wěn)樓市措施，進(jìn)一步給市場提供支持。1月，5年期LPR利率下調(diào)5個基點(diǎn)，這也是時隔21個月以來的首次降息。 　　2022年，樓市開局略顯低迷，但相較于往年，整體交易數(shù)據(jù)并不差。今年第一季度，全國商品房銷售規(guī)模雖然低于去年同期，但仍高于2018年、2019年和2020年的同期水平。在納入國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的70個大中城市中，相比于去年第四季度，房價上漲的城市數(shù)量明顯增多。 　　房地產(chǎn)業(yè)也一度出現(xiàn)樂觀情緒，有開發(fā)商認(rèn)為，只要熬過第一季度，就能迎來市場的回暖，行業(yè)的流動性壓力也將隨之緩解。 　　進(jìn)入第二季度，部分城市疫情反彈壓力較大。4月和5月的商品房交易規(guī)模連續(xù)創(chuàng)下近五年的同期新低。 　　在此期間，各級監(jiān)管部門繼續(xù)推出穩(wěn)樓市措施，力度也不斷加強(qiáng)。5月中旬，監(jiān)管部門將首套房貸利率下限在5年期LPR基礎(chǔ)上下調(diào)20個基點(diǎn)，隨后又將5年期LPR從4.6%下調(diào)至4.45%，超預(yù)期下調(diào)15個基點(diǎn)。 　　這兩次信貸政策的調(diào)整，再度給市場注入信心，疊加其他政策措施，6月，房地產(chǎn)市場的各項(xiàng)指標(biāo)有所改善，房價上漲的城市數(shù)量創(chuàng)去年9月以來的新高。 　　但6月下旬，個別地方的項(xiàng)目出現(xiàn)停工停貸現(xiàn)象。盡管一些地方政府采取措施督促企業(yè)復(fù)工，但事件帶來的心理影響不容忽視，部分區(qū)域的新房市場交易受到一定影響。進(jìn)入7月，傳統(tǒng)淡季到來，房地產(chǎn)交易規(guī)模明顯下滑。 　　今年7月末召開的中央政治局會議，首次提出“保交樓、穩(wěn)民生”。8月，5年期LPR再度下調(diào)15個基點(diǎn)，這也是今年的第三次降息。 　　這也將帶動地方政府進(jìn)一步出臺穩(wěn)樓市措施。中信建投證券房地產(chǎn)兼建筑行業(yè)首席分析師竺勁指出，8月以來，蘇州、無錫等城市相繼下調(diào)二套房首付比例，上海臨港新區(qū)縮短購房所需繳納社保年限和限售年限，出臺松綁政策的城市逐漸向強(qiáng)二線和一線延伸，同時政策內(nèi)容涉及放松限購、限貸等有助于充分釋放需求的政策?！拔覀冋J(rèn)為新一輪政策放松周期已經(jīng)開啟”。 　　穩(wěn)樓市與穩(wěn)經(jīng)濟(jì) 　　易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，過去一年來，政府部門連續(xù)出手紓困樓市，在以往十分罕見。且在此過程中，超過100個城市出臺了地方版穩(wěn)樓市措施，政策的力度和頻次均堪稱空前，這也體現(xiàn)出監(jiān)管部門穩(wěn)樓市的決心。 　　但截至7月，市場仍待進(jìn)一步復(fù)蘇。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年1-7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售、房企到位資金增速等指標(biāo)繼續(xù)保持負(fù)增長。7月，房價下降的城市數(shù)量略有增加。 　　“總的看，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)下行態(tài)勢，當(dāng)前整體上處于筑底階段?！眹医y(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長付凌暉在新聞發(fā)布會上稱。 　　即使經(jīng)過了三輪紓困，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士仍然認(rèn)為，現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場，主要癥結(jié)在于信心不足。背后的原因，在于樓市問題關(guān)乎經(jīng)濟(jì)大勢，只有經(jīng)濟(jì)增長保持足夠的動力，房地產(chǎn)問題才容易解決。 　　嚴(yán)躍進(jìn)指出，房地產(chǎn)市場與多個經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域有較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)度，在土地、金融、人口等紅利逐漸減退的當(dāng)下，這種關(guān)聯(lián)顯得更加重要。他表示，近期多部門出臺鼓勵生育政策的文件，其中就包括住房政策向多孩家庭傾斜的措施，即體現(xiàn)出房地產(chǎn)與人口政策的關(guān)聯(lián)度。 　　“紅利時代，房地產(chǎn)曾經(jīng)是拉動經(jīng)濟(jì)增長的重要力量；紅利減退后，房地產(chǎn)的穩(wěn)定更多有賴于經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)?！北本┠成鲜蟹科笙嚓P(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，今年以來，其公司項(xiàng)目出現(xiàn)較多的退房訴求，其中一項(xiàng)重要原因在于，購房者遭遇裁員或收入下降，無力支付按揭貸款。 　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，要想穩(wěn)住地產(chǎn)消費(fèi)，還需要在居民收入端下功夫。從城鎮(zhèn)化、新市民、年輕人這個樓市的需求主力看，要加大對中低收入人群、外來務(wù)工人群、失業(yè)人員、育齡人群等，在消費(fèi)券、一次性生活補(bǔ)助、專項(xiàng)補(bǔ)貼(比如生育)等方面發(fā)放的力度，積極的財(cái)政政策在此有很大空間。穩(wěn)住了居民端，才能真正讓住房消費(fèi)和銷售穩(wěn)定，才能實(shí)現(xiàn)行業(yè)全鏈條的穩(wěn)定。 　　事實(shí)上，今年各地出臺的穩(wěn)樓市措施中，已經(jīng)包含了不少關(guān)于穩(wěn)定收入、促進(jìn)消費(fèi)的舉措，也有不少穩(wěn)樓市措施包含在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策中。但分析人士認(rèn)為，政策疊加效應(yīng)的顯現(xiàn)，還需要時間的沉淀。 　　就當(dāng)前的這輪紓困政策而言，雖然市場仍期待更積極的措施，但其短期效果已經(jīng)顯現(xiàn)。 　　竺勁表示，8月1日到8月19日，重點(diǎn)30城新房成交面積854萬平方米，同比下滑28.1%，環(huán)比下滑13.9%，延續(xù)了7月以來的低迷態(tài)勢。但是8月13日到8月19日這一周，重點(diǎn)30城新房成交面積284萬平方米，同比下降28.0%，環(huán)比上漲13.6%，出現(xiàn)了較為明顯的邊際改善，“政策刺激的作用已經(jīng)逐步顯現(xiàn)”。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道   94 閱讀   2022-08-24 20:29

劉水：綠色融資將成為房企融資重要組成部分

在“碳達(dá)峰”目標(biāo)指引下，中國的綠色金融體系逐步完善。綠色債券與綠色信貸成為綠色金融的主要組成部分。在此背景下，房企綠色債券發(fā)行規(guī)模增長迅速，我們預(yù)測，未來綠色融資將成為房企融資的重要組成部分。 　　綠色金融產(chǎn)品日益豐富 　　建筑能耗是能源消耗的重要組成部分，而綠色建筑快速發(fā)展衍生出對綠色金融相應(yīng)需求。 　　目前，綠色建筑已列入央行、銀保監(jiān)會綠色信貸，以及央行、發(fā)改委綠色債券的支持范圍，綠色金融市場將重點(diǎn)支持綠色建筑與建筑節(jié)能發(fā)展。在《綠色債券支持項(xiàng)目目錄(2021年版)》中，增加了有關(guān)綠色建筑、可持續(xù)建筑等新時期國家重點(diǎn)發(fā)展的綠色產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域類別，綠色建筑領(lǐng)域是綠色債券的重點(diǎn)支持方向。 　　綠色金融領(lǐng)域迅速發(fā)展，大量綠色金融產(chǎn)品涌現(xiàn)，ESG公募基金發(fā)行規(guī)?？焖倥噬?。2019年，ESG公募基金規(guī)模飆升，當(dāng)年新成立6只基金，發(fā)行規(guī)模達(dá)84.8億元，2020年發(fā)行支數(shù)達(dá)到8只，規(guī)模達(dá)239.4億元，2021年發(fā)行數(shù)量達(dá)到15支，發(fā)行金額為128.4億元。 　　截至2022年6月27日，內(nèi)地公募基金現(xiàn)存ESG基金共有39支，發(fā)行規(guī)模682.5億元。從投資標(biāo)的來看，ESG基金較少涉及房地產(chǎn)行業(yè)。ESG公募基金第一大重倉行業(yè)以電力設(shè)備、銀行、電子和生物醫(yī)藥為主，合計(jì)占比達(dá)到69%。 　　綠色債券與綠色信貸成為綠色金融的主要組成部分。自2015年以來，中國綠色債券相關(guān)政策體系以及市場基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)日趨完善，逐步實(shí)現(xiàn)常態(tài)化發(fā)行，目前已經(jīng)成為全球第二大綠色債券發(fā)行市場。截至2022年3月，中國綠色貸款余額已超過18萬億元，增長迅速，中國境內(nèi)綠色債券余額約1.3萬億元。 　　綠色債券產(chǎn)品日益豐富。2021年年初以來，銀行間市場推出了碳中和債券和可持續(xù)發(fā)展掛鉤債券(Sustainability- Linked Bond，SLB)，交易所市場也推出了碳中和債券。創(chuàng)新產(chǎn)品極大帶動了綠色債券發(fā)行規(guī)模的增長。 　　人民銀行、發(fā)展改革委、證監(jiān)會三部委聯(lián)合發(fā)布的《綠色債券支持項(xiàng)目目錄(2021年版)》，將傳統(tǒng)化石能源的生產(chǎn)、消費(fèi)類項(xiàng)目移出支持范圍，增加氣候友好型項(xiàng)目，綠色債券市場迎來了全新的發(fā)展機(jī)遇。 　　綜合來看，ESG投資仍以綠色債券、綠色信貸等直接支持綠色投資項(xiàng)目的金融產(chǎn)品為主，以ESG標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用到投資公司層面的金融產(chǎn)品仍有待發(fā)展。 　　房企綠色債券發(fā)行規(guī)模增長迅速 　　對房地產(chǎn)行業(yè)來說，綠色債券則指以綠色建筑為融資標(biāo)的的債券融資模式，并且須遵守特定綠色金融框架(Green Finance Framework，GFF)下對融資目的、項(xiàng)目篩選、資金使用及報(bào)告作出的規(guī)定。文內(nèi)下表為《綠色債券原則》(Green Bond Principals， GBP)四個要素的具體解釋，并以某房企公布的GFF為具體案例進(jìn)行對照說明。 　　房企在依據(jù)GBP訂立綠色金融框架后，須第三方評級機(jī)構(gòu)對框架提供綠色認(rèn)證并出具第二方意見書(Second-party Opinion)，方可申請發(fā)行綠色債券。 　　境內(nèi)發(fā)行綠色信用債券與境外綠色債券相關(guān)規(guī)則略有差異。境內(nèi)綠色債券僅限于支持符合綠色債券支持目錄項(xiàng)目建設(shè)和支出，需要第三方機(jī)構(gòu)完成符合綠色債券支持項(xiàng)目認(rèn)定和環(huán)境效益、社會效益分析。根據(jù)《綠色債券支持項(xiàng)目目錄(2021年版)》，房地產(chǎn)企業(yè)受到支持的項(xiàng)目以綠色建筑為主，以中海企業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司2022年度第二期綠色中期票據(jù)為例，綠色債券認(rèn)定有以下條件： 　　綜合來看，海外綠色債券資金用途范圍更廣，可用于償還綠色建筑項(xiàng)目貸款，監(jiān)管相對寬松，并無明確規(guī)定需要建立監(jiān)管賬戶。海外綠色債券對綠色金融框架設(shè)立有較為嚴(yán)格的要求，依賴第三方機(jī)構(gòu)提供相應(yīng)認(rèn)證和框架構(gòu)建。境內(nèi)綠色債券發(fā)行規(guī)則更加接近于普通信用債券，僅在資金用途方面做作出嚴(yán)格限定和認(rèn)證要求。 　　數(shù)據(jù)顯示，房企綠色債券發(fā)行規(guī)模增長迅速。 　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年，房地產(chǎn)企業(yè)共發(fā)行綠色債券總額約608.98億元，同比增長一倍，在房企發(fā)債總額占比約7.5%，占比數(shù)值同比增加4.5個百分點(diǎn)，市場規(guī)模急劇擴(kuò)大。 　　此外，境內(nèi)發(fā)行綠色債券的企業(yè)以國企、央企為主，境外發(fā)行綠色債券的企業(yè)以民企為主，涵蓋了大中型民企和具有綠色地產(chǎn)特色的中小民企。 　　從發(fā)行品種來看，2021年境內(nèi)綠色債券市場不斷創(chuàng)新發(fā)行方式和產(chǎn)品類型，其中南京金融城建設(shè)發(fā)展股份有限公司完成首批可持續(xù)發(fā)展掛鉤債券發(fā)行，發(fā)行條款規(guī)定，該期綠色中票設(shè)置可持續(xù)發(fā)展績效目標(biāo)，假如在至2024年末，南京金融城建設(shè)運(yùn)營綠色建筑面積不低于140萬平方米，則本期中票后兩年的票面利率下調(diào)50基點(diǎn)，如未完成，則后兩年的票面利率上調(diào)50基點(diǎn)。但由于海外債當(dāng)前發(fā)行困難，發(fā)行量腰斬，海外綠色債券發(fā)行量銳減，2022年僅有遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)行2億美元信用增強(qiáng)綠色票據(jù)。 　　2022年，境內(nèi)綠色債券發(fā)行規(guī)模飆升，但受限于房地產(chǎn)行業(yè)融資偏緊、綠色債券資金用途限制嚴(yán)格，境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)綠色債券發(fā)行總額為160.88億元，占境內(nèi)綠色債券發(fā)行總額的1.5%，且發(fā)行企業(yè)以央企為主。 　　在碳達(dá)峰目標(biāo)的大背景下，綠色金融發(fā)展將會提速，而綠色建筑作為綠色發(fā)展的重要組成部分，監(jiān)管部門也正從投資規(guī)模、業(yè)務(wù)創(chuàng)新、機(jī)制完善等多個角度鼓勵金融機(jī)構(gòu)支持綠色建筑發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的綠色轉(zhuǎn)型已是必然，而企業(yè)的ESG發(fā)展是判斷發(fā)行人是否進(jìn)行可持續(xù)轉(zhuǎn)型的重要依據(jù)。因此，企業(yè)ESG表現(xiàn)和綠色建筑領(lǐng)域的發(fā)展將影響房企是否擁有更加豐富的融資渠道。

中新經(jīng)緯   92 閱讀   2022-08-24 20:15

“公攤面積”多少算合理？到底誰來測算？

買房的時候，很多人都會詢問房子的“公攤面積”是多少，畢竟掏出這么多錢，不少人還要貸款，每一平方米都很在意。在山東青島，有購房者收房時卻發(fā)現(xiàn)，自己買的房子，公攤面積達(dá)到了46%以上，接近一半面積的房子被公攤給攤出去了。到底怎么回事，一起來看記者的調(diào)查↓ 　　購房者收房發(fā)現(xiàn) 竟然近一半是“公攤面積” 　　青島西海岸新區(qū)這個房地產(chǎn)項(xiàng)目的六期，是三棟55層的超高層建筑，分別是56號、61號樓、62號樓，去年交房。當(dāng)時，興致勃勃趕來收房的業(yè)主們，都發(fā)現(xiàn)自家的房子變小了。 　　購房業(yè)主：(我家)房產(chǎn)證面積是128.35(平方米)，套內(nèi)面積是不到70(平方米)，樓下鄰居測量的。這是最大的臥室，主臥，11個平方(米)，但是裝完床，床頭柜、衣柜放不開。這是次臥，8個平方(米)。 　　購房業(yè)主：這是110平(方米)的房子，實(shí)際使用面積是59.25(平方米)應(yīng)該是。這個次臥的使用面積是6平(方米)多一點(diǎn)。 　　業(yè)主們反映，根據(jù)購房之初銷售人員的解釋，小區(qū)屬于超高層建筑，考慮到避難層、電梯高度等因素，公攤面積可能會達(dá)到31%，所以簽訂購房合同時是按照這個標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算的公攤。但令人沒想到的是，最終收房時的公攤系數(shù)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過31%，經(jīng)過相關(guān)部門的調(diào)查，這三棟樓的分?jǐn)傁禂?shù)均在46%以上。 　　在當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門的這份回復(fù)中，明確說明：該項(xiàng)目56號樓分?jǐn)傁禂?shù)為0.465，61號樓分?jǐn)傁禂?shù)為0.461，62號樓分?jǐn)傁禂?shù)為0.463，導(dǎo)致公攤建筑面積較大的原因，主要是這三棟樓46層以下墻體厚度為60公分，47層及以上墻體厚度為40公分，依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定，建筑外墻一半面積需計(jì)入公攤面積內(nèi)。此外，這三棟樓有兩層公共配套用房不計(jì)入受分?jǐn)偯娣e，因此導(dǎo)致分?jǐn)傁禂?shù)相比其他高層住宅偏大。對于這樣的解釋，業(yè)主們很難接受。在他們看來，100多平方米的房子，到手縮水了近一半，造成每個戶型都非常局促，家里要購買合適的家具家電都存在許多問題。 　　購房業(yè)主：留著洗衣機(jī)的口，(這邊寬度)就四十多公分，我說放不下洗衣機(jī)，開發(fā)商說可以放一個特定款的。 　　記者隨后聯(lián)系了這個項(xiàng)目的開發(fā)商，工作人員聽明來意后，直接掛斷了記者的電話。 　　而青島西海岸新區(qū)相關(guān)部門則表示，目前有關(guān)情況仍在處理過程中。 　　西海岸新區(qū)有關(guān)處置工作專班工作人員 高玉亮：關(guān)于公攤這個事，這個項(xiàng)目確實(shí)是有點(diǎn)大，我們政府專班這邊責(zé)令開發(fā)商繼續(xù)跟他們溝通，盡量能夠達(dá)成一致意見。 　　“公攤面積”如何才能清清楚楚 明明白白？ 　　開開心心收房，卻發(fā)現(xiàn)房子近一半都是“公攤面積”，對“公攤面積”的困惑在很多購房者心中都存在。有的購房者被公攤、公攤系數(shù)等術(shù)語繞暈；有的購房者發(fā)現(xiàn)銷售人員口頭承諾的公攤面積，到收房時大幅增加；還有一些購房者陷入由公攤面積引發(fā)的糾紛中。 　　究竟什么是“公攤面積”？“公攤面積”又從何而來？哪些面積算公攤、哪些又不算？消費(fèi)者該如何分辨？“公攤面積”到底能不能取消？“公攤面積”之爭究竟如何解決？ 　　什么是“公攤面積”？如何計(jì)算？ 　　到底什么是公攤面積？公攤面積又該如何計(jì)算？ 　　公攤面積制度在我國存在已久，當(dāng)時的建設(shè)部曾在《建筑面積計(jì)算規(guī)則》《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》中對公攤面積有相應(yīng)的規(guī)定。2001年施行的《商品房銷售管理辦法》，也明確了商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。 　　具體來說，套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積。而公用建筑面積一般由以下兩部分組成：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；二是套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。簡單來說，如果電梯和公共設(shè)施這樣的公共空間以及走廊、過道等越多，那么公攤系數(shù)自然也就越大。 　　“公攤面積”多少算合理？由誰來測算？ 　　了解了公攤面積究竟是什么，再來看看，公攤面積在多大范圍內(nèi)才算合理？又由誰來測算？ 　　公攤面積在多大范圍內(nèi)算是合理，國家目前并沒有明確的規(guī)定，在實(shí)際操作過程中，這一點(diǎn)往往容易產(chǎn)生糾紛。 　　北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長 趙秀池：老百姓對公攤面積的認(rèn)知還不是完全了解，因?yàn)樗鼘I(yè)性很強(qiáng)。 　　那么公攤由誰來測算呢？一般情況下，一個住宅小區(qū)的公攤數(shù)據(jù)需要經(jīng)過以下程序：一個是設(shè)計(jì)單位的圖紙測算，一個是主管部門對公攤的核算，在項(xiàng)目竣工后，測繪部門還要對房產(chǎn)面積再進(jìn)行一次測算。目前，涉及公攤測量，我國共有《房產(chǎn)測量規(guī)范》和《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》2個國家標(biāo)準(zhǔn)，但由于一些地方還沒有建立多測合一體系，缺乏第三方的監(jiān)督，從而出現(xiàn)公攤面積計(jì)算不透明等現(xiàn)象。 　　中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會副會長 虞曉芬：公攤面積的計(jì)算很復(fù)雜，我們相關(guān)信息的公開化程度還不夠高，透明度不夠，所以也引起了一些不必要的麻煩。 　　此外，目前不少商品房采用的是預(yù)售制，普通購房人只能被動地從開發(fā)商等處了解信息，這也為最終到手的公攤增加了不確定性。 　　簽購房合同時 應(yīng)注意公攤的哪些信息？ 　　我們看到，國家目前對住宅的公攤面積并沒有設(shè)置上限和下限，但這并不意味著公攤面積可以任由開發(fā)商隨意設(shè)定。購房人在前期簽訂購房合同時，應(yīng)該特別留意哪些關(guān)于公攤面積的信息呢？ 　　其實(shí)，在《商品房銷售管理辦法》中，對于房屋面積縮水是有明確要求的。《辦法》中明確指出，出現(xiàn)誤差，按照面積誤差比絕對值3%這個標(biāo)準(zhǔn)，多退少補(bǔ)。簡單說，就是合同約定的面積與實(shí)際面積誤差比絕對值超出3%時，購房人有權(quán)退房。同意不退房的，實(shí)際面積小于合同約定面積時，絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還購房人。因此，在長期從事處理房地產(chǎn)糾紛案件的律師黃羅平看來，購房人在前期簽訂購房的時候，一定要注意根據(jù)政策細(xì)化買賣合同的條款。比如，目前開發(fā)商在售樓處都必須公開房屋面積預(yù)測報(bào)告或?qū)崪y報(bào)告，購房者可以從這個報(bào)告中查出擬購買的房屋的相關(guān)面積數(shù)據(jù)，由此算出公攤比例。在必要時，購房人可以在簽訂商品房買賣合同時簽訂補(bǔ)充協(xié)議，就公攤面積及相應(yīng)的違約責(zé)任進(jìn)行補(bǔ)充約定，以便更好地維護(hù)自身的合法權(quán)益。 　　廣東連越律師事務(wù)所高級合伙人 黃羅平：購房者在購房的時候，一定要實(shí)地去看，并且要詳細(xì)了解，因?yàn)殚_發(fā)商公布的這些信息，他可能不會一次性公布，并且有必要的時候也要咨詢專業(yè)人士，也可以去房管局查詢這些公攤面積的實(shí)際情況。 　　收房時發(fā)現(xiàn)房屋面積縮水 業(yè)主如何維權(quán)？ 　　剛才提到了在簽訂購房合同時的注意事項(xiàng)，那么，如果收房后出現(xiàn)房屋面積縮水、公攤面積增加的情況，業(yè)主又該如何維權(quán)呢？ 　　在收房后，假如對公攤有異議，購房者可以攜帶購房合同、建筑施工圖，房屋銷售或者分割方案等，到房產(chǎn)測繪中心申請面積鑒定。 　　廣東連越律師事務(wù)所高級合伙人 黃羅平：我們說一般正確尋求法律幫助的話，你首先要把你受損害的證據(jù)要固定好，第一個方面就是說開發(fā)商他在進(jìn)行報(bào)建的時候，報(bào)建的公攤面積到底有多少，第二個就是說把開發(fā)商當(dāng)初給你做的承諾，證據(jù)可以準(zhǔn)備好，第三個向相關(guān)的行政主管部門進(jìn)行投訴，最后環(huán)節(jié)才是依法向人民法院提起訴訟。 　　“公攤面積”易引發(fā)糾紛 是否能取消？ 　　既然公攤面積容易引發(fā)糾紛，那么，公攤面積到底能不能取消呢？ 　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，在商品房銷售中附加公攤面積雖是全國普遍現(xiàn)象，但公攤面積缺乏法律依據(jù)和制度約束，特別是部分開發(fā)商利用普通購房者對公攤面積缺乏深入了解與測算的能力，不斷推高公攤面積和公攤系數(shù)，讓購房者很受傷，因此建議取消公攤。而在業(yè)內(nèi)人士看來，取消不可能一蹴而就，甚至?xí)绊懙劫彿空叩臋?quán)利。因?yàn)樵凇渡唐贩夸N售管理辦法》中明確指出：分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。 　　中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會副會長 虞曉芬：(目前)按照建筑面積來進(jìn)行計(jì)價或者產(chǎn)權(quán)確認(rèn)，也是對老百姓權(quán)益的一個保護(hù)，因?yàn)楣貌糠忠彩菍儆谖覀兝习傩账械?，還是有它的合理性的。 　　而從購房人的角度來說，公攤面積在某種程度上也代表著小區(qū)品質(zhì)。公攤面積太小，可能意味著狹窄的電梯間、一梯多戶，公共活動區(qū)域減少等配套設(shè)施問題，進(jìn)而影響居住的質(zhì)量與舒適度。 　　此外，取消公攤面積后，還會給業(yè)主入住后公攤部位的管理、維護(hù)以及后續(xù)產(chǎn)生的安全責(zé)任帶來許多現(xiàn)實(shí)問題。因此，完全取消公攤，在實(shí)踐過程中會出現(xiàn)很多困難和問題。

央視新聞   84 閱讀   2022-08-24 20:11

一線城市限購顯現(xiàn)松綁跡象

近日，上海發(fā)布《關(guān)于支持中國(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)加快建設(shè)獨(dú)立綜合性節(jié)點(diǎn)濱海城市的若干政策措施》，其中包括臨港新片區(qū)限購松綁政策。即在臨港新片區(qū)工作的非戶籍人才繳納個稅或社保滿1年即可購房。至此，上海成為了一線城市中首個明文松綁限購政策的城市。 　　我們認(rèn)為，上海此次對臨港限購的調(diào)整或?qū)⑾崎_一線城市限購松動的序幕。 　　限購政策或?qū)⑦M(jìn)一步放松 　　在此之前，上海曾多次放松落戶政策。2020年至今，已有“雙一流大學(xué)”“五大新城”“世界前100大學(xué)”“本地應(yīng)屆研究生”等落戶松綁政策。不少非戶籍居民可通過人才政策落戶獲取購房資格。 　　單從此次政策提及的臨港新片區(qū)來看，2020年臨港落戶要求4年內(nèi)累計(jì)36個月，社?；鶖?shù)達(dá)要到平均就業(yè)人員工資1倍，不受職稱限制。此次優(yōu)化人才購房條件則調(diào)整為僅需繳納個稅或社保滿1年及以上即可購買。 　　不僅是上海，2022年6月，一線城市廣州曾有放松限購的傳聞，據(jù)媒體報(bào)道，6月6日從廣州12345政務(wù)服務(wù)便民熱線獲悉，非廣州戶籍居民購房的社保條件的確有所更新。具體內(nèi)容為：非本市戶籍的居民家庭提供購房之日前5年，在本市連續(xù)繳納社保或者個人所得稅證明的，允許除起止月外有累計(jì)不超過3個月的斷繳或補(bǔ)繳記錄。 　　從2016年三季度起，各地開始以“四限(限價、限購、限售、限貸)”政策為樓市調(diào)控核心，在此之后市場出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)向。直到2022年上半年，“四限”調(diào)控政策顯現(xiàn)松動，政策早期覆蓋面僅限于福州、鄭州、哈爾濱等壓力城市，隨后逐漸蔓延至熱點(diǎn)城市，如杭州等地。截至目前，全國已有超140個城市放松了“四限”調(diào)控政策。 　　8月8日，環(huán)京城市廊坊則官宣全面取消限購，同時強(qiáng)調(diào)，北京非首都功能疏解隨遷人員購買首套時，按照本地戶籍對待，同時政策對北三縣和環(huán)雄安新區(qū)周邊的住房限售年限要求也全面取消。 　　因此，我們?nèi)詧?jiān)持之前的判斷：未來大多數(shù)三四線城市可能取消或基本取消限購，二線城市大概率將放松限購政策，一線城市會局部對限購政策有所調(diào)整。 　　市場企穩(wěn)需救市政策組合拳 　　當(dāng)前，房地產(chǎn)市場整體上依然處于筑底階段。 　　面對樓地市持續(xù)低迷、地方土地財(cái)政收入下降現(xiàn)狀，各地政府出臺了一系列穩(wěn)地產(chǎn)政策。截至7月末，全國共有209個省市出臺385次房地產(chǎn)放松政策，然而整體效果難說理想。 克而瑞重點(diǎn)關(guān)注的100個典型城市中，有20個城市的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)企穩(wěn)，其中，有七成打出“救市組合拳”，即出臺2條及以上托市政策，以對沖市場下行走勢。如沈陽、南寧、連云港全面刺激，出臺4條救市政策。沈陽短短1個月內(nèi)多次發(fā)布重磅新政。 　　又如蘇州、青島、長沙、佛山等城市積極托市，從多方面放松調(diào)控。青島則率先松綁市場下行壓力較大的郊縣限購、限售政策，還兩度放松了公積金貸款。佛山則優(yōu)先放松限貸，非限購區(qū)域首付最低降為兩成，隨后又松綁限購和土拍規(guī)則。 　　反觀哈爾濱、貴港、安慶等地出臺的單方面政策，政策實(shí)施效果往往不如人意，對市場拉動效果比較有限。市場下行的三大核心問題依舊懸而未決：市場信心缺失、房價預(yù)期轉(zhuǎn)跌、市場需求及購買力透支，短期房地產(chǎn)市場仍面臨較大下行壓力。 　　我們認(rèn)為，相較于單一政策，組合式的樓市托市政策全面發(fā)力、多點(diǎn)突破，政策疊加之下，收效往往更加顯著，也有助于提振市場信心、穩(wěn)定市場預(yù)期。 　　一線城市房地產(chǎn)市場最具韌性，長期來看房價仍面臨一定上漲壓力，短期內(nèi)調(diào)控政策較難退出，但可局部放松調(diào)控。二線及三四線城市建議全面取消限購，支持居民自住以及改善性購房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場回歸穩(wěn)態(tài)。針對部分市場需求及購買力明顯透支的壓力城市，我們建議在需求端予以刺激，包括調(diào)降房地產(chǎn)交易稅費(fèi)、購房補(bǔ)貼、房票安置等。

中新經(jīng)緯   105 閱讀   2022-08-23 20:49