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　今年10月以來，房貸利率已累計下行159個基點，放款周期也從73天大幅縮短至25天。在貸款成本與難度都如此下降的背景下，近期居民購房意愿卻降至6年來最低，提前還款仍在持續(xù)。 　　市場在顧慮什么？ 　　“因城施策”調整力度明顯不及過往，全國平均首付比例約為43%、限購城市數(shù)量占比約15%，均為歷史較高水平。多地還出現(xiàn)放松政策的“一日游”現(xiàn)象。此外，房貸利率已降至LPR的法定利率下限附近，總量政策空間仍有待打開。以上種種或都折射出“房住不炒”基調下政策操作層面的某種顧慮。 　　地產之外的因素？ 　　與過往不同，本輪購房意愿低迷與地產之外的因素更相關。疫情持續(xù)反復且仍有不確定性，居民收入及預期長期受損，在此背景下，傳統(tǒng)刺激政策效果會顯現(xiàn)一部分“鈍化”。從各省份來看，疫情沖擊之下，收入下降越多的省份，商品房銷售回落幅度也越大。參照過往兩年，秋冬季節(jié)疫情管控加劇概率往往較大，其對于居民收入及購房意愿負向影響仍有可能持續(xù)?！? 　　何時回歸正常均衡？ 　　諸多風險因素也影響著居民購房意愿。當前房企整體的現(xiàn)金流未見好轉，商票逾期的項目公司數(shù)量創(chuàng)下年內新高。據(jù)已披露中報的18家現(xiàn)金流危機房企數(shù)據(jù)測算，涉及“保交樓”資金約有4000多億元，而當前已下達支持“保交樓”的政策資金僅2000多億元。 　　長期而言，老齡化和城鎮(zhèn)化決定了一個國家房地產的基本趨勢，但目前中國顯現(xiàn)出偏離均衡的態(tài)勢。未來，因城施策有望繼續(xù)調整，總量性房貸利率還將下行?？紤]到基數(shù)效應，商品房銷售降幅四季度開始收窄，但增速轉正仍需到明年一季度，土地市場和房地產投資修復或將更為緩慢。 　　針對當前市場，筆者得出以下幾大結論： 　　其一，從歷史來看，政策放松往往是推升短期購房需求的主導力量。目前， “因城施策”調整力度明顯不及過往，甚至還出現(xiàn)限購放松等政策“一日游”現(xiàn)象。這或都折射出“房住不炒”基調下政策操作層面的某種顧慮。 　　其二，與過往不同，本輪購房意愿低迷與地產之外因素更相關。疫情持續(xù)反復，居民收入及預期長期受損，傳統(tǒng)刺激政策效果“鈍化”。疊加“保交樓”有待時日、房企現(xiàn)金流還未出現(xiàn)明顯改善，諸多風險因素均壓抑了居民的購買意愿。 　　其三，未來，房地產因城施策有望繼續(xù)調整，總量性房貸利率還將下行，鑒于基準利率空間的進一步打開，以及基數(shù)效應，四季度住房銷售降幅或會收窄，但地產對整個經濟的拖累大概率還將延續(xù)至明年。