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如果用幾個(gè)詞概括2022年地產(chǎn)人的心態(tài)，那便是焦灼、堅(jiān)持與等待。因樓市溫度持續(xù)下行而焦灼、為個(gè)人與企業(yè)生存而堅(jiān)持，等待市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖、等待信心到來(lái)......整個(gè)行業(yè)迫切希望看到曙光乍現(xiàn)的積極信號(hào)。 然而，低谷徘徊的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)、同比下降的融資規(guī)模，都在表明著此輪行業(yè)周期調(diào)整之久、程度之深。房企業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)大幅下跌，成為當(dāng)下常態(tài)，仍能保持正增長(zhǎng)的選手已是少數(shù)，也成為行業(yè)信心的重要來(lái)源。 近日，龍湖集團(tuán)(00960.HK)發(fā)布半年業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)，上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額948億元，同比增長(zhǎng)56.4%；歸屬于股東的凈利潤(rùn)74.8億元，剔除公平值變動(dòng)等影響后股東應(yīng)占核心溢利同比增長(zhǎng)6.1%達(dá)65.5億元；毛利同比增長(zhǎng)20.1%至201.5億元。 營(yíng)收盈利均實(shí)現(xiàn)正向增長(zhǎng)，龍湖集團(tuán)用實(shí)打?qū)嵉臄?shù)據(jù)“秀肌肉”，不僅一掃此前股價(jià)風(fēng)波的陰霾，也為其他民營(yíng)房企檢視過(guò)往、調(diào)整步伐提供了可參考的樣本。 在8月26日舉行的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖集團(tuán)董事會(huì)主席吳亞軍表示，龍湖很早就預(yù)見(jiàn)到這個(gè)行業(yè)大周期，開(kāi)始思考布局?！疤┨鼓峥颂?hào)撞上冰山那一刻，再應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)來(lái)不及了，一定要在沒(méi)看到冰山時(shí)，就要有所應(yīng)對(duì)。” 簡(jiǎn)短數(shù)語(yǔ)背后，蘊(yùn)含著龍湖能在這輪波動(dòng)中穩(wěn)行的砝碼：重視風(fēng)險(xiǎn)、提前應(yīng)對(duì)。過(guò)往數(shù)年，提及風(fēng)險(xiǎn)管理的房企不在少數(shù)，但高速加杠桿仍是行業(yè)主流。龍湖將安全放在首位，提早應(yīng)對(duì)海面下的冰山，由此才贏得當(dāng)下生存的主動(dòng)權(quán)。 地產(chǎn)縮表行業(yè)格局洗牌 房地產(chǎn)行業(yè)的拐點(diǎn)，在2022年切實(shí)到來(lái)了。 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積78178萬(wàn)平方米，同比下降23.1%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降27.1%。商品房銷(xiāo)售額75763億元，下降28.8%，其中住宅銷(xiāo)售額下降31.4%。 單看上半年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額僅為6.61萬(wàn)億，對(duì)比去年全年的18.1萬(wàn)億元，半年只達(dá)到其三分之一。規(guī)模房企業(yè)績(jī)波動(dòng)巨大，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，上半年百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷(xiāo)售操盤(pán)金額的同比降幅達(dá)到50.3%。 招商銀行研究院發(fā)表研報(bào)稱(chēng)，當(dāng)前市場(chǎng)行情依然嚴(yán)峻，主要原因是行業(yè)現(xiàn)有政策刺激效果有限，一味對(duì)樓市松綁難以促進(jìn)購(gòu)房需求持續(xù)釋放。居民端對(duì)未來(lái)收入信心不足，不敢輕易加杠桿，對(duì)期房交付的擔(dān)憂也仍然較高。 頭部房企的競(jìng)爭(zhēng)格局，也在發(fā)生明顯變化。上半年，有央國(guó)企銷(xiāo)售排名提升，也有曾經(jīng)的龍頭消失在前20榜單。半年銷(xiāo)售同比跌幅超過(guò)30%的達(dá)到15家，跌幅超過(guò)40%的達(dá)到9家，有企業(yè)半年銷(xiāo)售直接跌去七成。 龍湖集團(tuán)CEO陳序平判斷稱(chēng)，今年樓市是“低開(kāi)-觸底-向好”的態(tài)勢(shì)，全年房地產(chǎn)成交規(guī)模同比去年預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)30%左右的降幅，但整體市場(chǎng)往向好的方向走。 地產(chǎn)縮表、樓市調(diào)整期，仍能維持銷(xiāo)售韌性的房企，才能提高下半場(chǎng)生存的主動(dòng)權(quán)。從龍湖的表現(xiàn)看，期內(nèi)該集團(tuán)實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同銷(xiāo)售858.1億元，銷(xiāo)售調(diào)整幅度好于行業(yè)均值，體現(xiàn)出其房開(kāi)主業(yè)的發(fā)展韌性。 分區(qū)域看，長(zhǎng)三角、西部、環(huán)渤海、華南及華中區(qū)域銷(xiāo)售金額在全集團(tuán)占比分別為34.6%、19.9%、23.1%、14.4%及8.0%，長(zhǎng)三角區(qū)域抗風(fēng)險(xiǎn)能力顯著。此外，重慶、沈陽(yáng)、濟(jì)南、合肥、貴陽(yáng)、咸陽(yáng)6地摘得城市銷(xiāo)售金額榜桂冠。 不僅如此，因龍湖布局的城市能級(jí)較高、且去年來(lái)土地成本明顯改善，該集團(tuán)穩(wěn)住了盈利水平，上半年?duì)I業(yè)收入948.0億元，毛利潤(rùn)率和凈利潤(rùn)率分別為21.3%和11.5%，在房企利潤(rùn)普遍承壓的情況下，尤顯難能可貴。 這份穩(wěn)健的成績(jī)單，令龍湖在市場(chǎng)低溫時(shí)保有更多主動(dòng)性，包括銷(xiāo)售推盤(pán)節(jié)奏的可控性、擇優(yōu)拿地的可選性。 陳序平表示，龍湖今年會(huì)根據(jù)集團(tuán)現(xiàn)金流安全、維持合理的利潤(rùn)增長(zhǎng)，確定整個(gè)推盤(pán)節(jié)奏，全年計(jì)劃供貨的可售貨值達(dá)到4000億，不會(huì)為了銷(xiāo)售規(guī)模目標(biāo)做被動(dòng)性的動(dòng)作，8月份有信心實(shí)現(xiàn)當(dāng)月銷(xiāo)售額同比轉(zhuǎn)正。 拿地方面，上半年全國(guó)土地出讓金2.36萬(wàn)億元，四個(gè)一線城市出讓金接近300多個(gè)低線城市的一半，城市分化非常劇烈。而高杠桿企業(yè)出清之后，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)減少，土地競(jìng)爭(zhēng)也隨之減少，后續(xù)龍湖將更聚焦、更堅(jiān)定在高線城市布局。 上半年，龍湖新增土儲(chǔ)總建筑面積226萬(wàn)平方米，平均溢價(jià)率只有5%，其中一半零溢價(jià)獲取，截至2022年6月底土儲(chǔ)合計(jì)6767萬(wàn)平方米，約88%貨值集中在高能級(jí)城市。這些成本合理的土地資源，將成為龍湖穿越周期最重要的基底。 融資低溫考驗(yàn)房企實(shí)力 地產(chǎn)盤(pán)整期，房企除了面臨銷(xiāo)售壓力，融資收緊態(tài)勢(shì)更加不容忽視。 中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2022年7月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為881.1億元，同比下降56.7%，環(huán)比下跌3.1%，環(huán)比情況仍未明顯回暖。而從年初至今，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額5706.7億元，同比大幅下降56.5%。 在境外市場(chǎng)，上半年房地產(chǎn)美元債券發(fā)行量同比下降77.2%，許多房企采取交換要約，或被迫采取債券違約處理。在境內(nèi)市場(chǎng)，國(guó)央企依然為發(fā)債主力，1～7月發(fā)行額占比達(dá)87.8%，高于上年同期17個(gè)百分點(diǎn)。 這種情況下，哪家房企能穩(wěn)住融資渠道，對(duì)自身生存發(fā)展極為重要。從地產(chǎn)“優(yōu)等生”龍湖的表現(xiàn)看，該集團(tuán)上半年累計(jì)新發(fā)行公司債合計(jì)約33億元，融資成本均未超過(guò)4%，在民企陣營(yíng)中獨(dú)樹(shù)一幟。 時(shí)刻保持低杠桿、安全現(xiàn)金流，同時(shí)嚴(yán)守財(cái)務(wù)紀(jì)律、堅(jiān)決控制短債比例及外債敞口、保持低成本及標(biāo)準(zhǔn)融資渠道，是龍湖能穩(wěn)住融資安全線的根源。 在此輪行業(yè)出清潮中，滑向深淵的房企，多在此前大力加杠桿、不惜高息海外融資、表外債務(wù)龐大繁雜，由此落入債務(wù)違約的境地。而這些，正是重視風(fēng)險(xiǎn)管理的龍湖，絕對(duì)避免的動(dòng)作，財(cái)務(wù)安全是其發(fā)展的首要底線。 在安全的基礎(chǔ)上，龍湖持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。截至中期末，龍湖綜合借貸總額為2123.8億元，平均借貸成本為年利率3.99%，再創(chuàng)新低；凈負(fù)債率為55.3%，在手現(xiàn)金為875.5億元。 近六年來(lái)，龍湖一直滿足“三道紅線”要求，一系列指標(biāo)均維持行業(yè)內(nèi)的較高水準(zhǔn)，到本報(bào)告期現(xiàn)金短債比更是達(dá)到4.07，負(fù)債結(jié)構(gòu)亦保持合理，平均賬期為6.28年，一年以?xún)?nèi)到期的短債占比約10.1%，至年底已基本無(wú)償債壓力。 2022年5月，監(jiān)管機(jī)構(gòu)為優(yōu)秀房企境內(nèi)發(fā)債保駕護(hù)航，龍湖被選定為“示范房企”，率先試水通過(guò)“債券發(fā)行+信用保護(hù)”的方案進(jìn)行融資。此后，龍湖集團(tuán)分別發(fā)行5億元公司債及4.02億元供應(yīng)鏈ABS，融資渠道進(jìn)一步拓寬。 8月25日，龍湖又發(fā)行一期中期票據(jù)，總規(guī)模不超過(guò)15億元，發(fā)行期限為3年，由中債信用為該筆中期票據(jù)提供全額無(wú)條件不可撤銷(xiāo)連帶責(zé)任擔(dān)保。這是中債信用按照市場(chǎng)化、法治化原則，通過(guò)直接擔(dān)保方式增信的首單民營(yíng)房企債券。 不僅如此，龍湖集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官趙軼稱(chēng)，龍湖跟全國(guó)很多銀行建立了戰(zhàn)略性關(guān)系，后者對(duì)行業(yè)未來(lái)堅(jiān)定看好，行業(yè)出現(xiàn)了一些階段性困難后，會(huì)有更好的明天，所以堅(jiān)決支持高信用房企。龍湖也會(huì)依靠這部分融資，彌補(bǔ)公開(kāi)市場(chǎng)的波動(dòng)。 得益于穩(wěn)健的財(cái)務(wù)情況，龍湖持續(xù)獲資本市場(chǎng)認(rèn)可，惠譽(yù)、穆迪、標(biāo)普分別保持BBB穩(wěn)定、Baa2穩(wěn)定、BBB穩(wěn)定的全投資級(jí)評(píng)級(jí)，中誠(chéng)信（AAA）、新世紀(jì)（AAA）展望均為穩(wěn)定。今年，龍湖上榜《福布斯》全球企業(yè)2000強(qiáng)，連續(xù)12年上榜。 “第二增長(zhǎng)曲線”蓬勃生長(zhǎng) 縱然正經(jīng)歷波動(dòng)，但房地產(chǎn)及建筑行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的貢獻(xiàn)不可磨滅，居民的住房需求也并不會(huì)消失。 據(jù)中銀證券測(cè)算，2021年我國(guó)城鎮(zhèn)常住人口人均住房建筑面積約為31.1平米，假設(shè)得房率平均為80%，實(shí)際人均套內(nèi)面積為24.9平米，而發(fā)達(dá)國(guó)家普遍在30平米以上，2022年后人均住房面積提升帶來(lái)的新增住房需求約為5.6億平/年。 但是，行業(yè)規(guī)模逐漸見(jiàn)頂、城市分化愈發(fā)劇烈，是當(dāng)下不爭(zhēng)的事實(shí)。圍繞房開(kāi)發(fā)掘第二增長(zhǎng)點(diǎn)，是房企立足長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的應(yīng)有之策。在這條路上，也曾有許多房企奮力探索，但真正找到可持續(xù)盈利模式的選手，并非多數(shù)。 龍湖便是其中一個(gè)。2022年上半年，龍湖包含商業(yè)投資、租賃住房、物業(yè)管理等在內(nèi)的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，首次實(shí)現(xiàn)收入突破百億的成績(jī)，達(dá)到110.4億元，同比增長(zhǎng)26%，3年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)36%，第二增長(zhǎng)曲線逐步成型。 在商業(yè)投資方面，龍湖按照既定節(jié)奏布局商業(yè)，以輕重并舉模式，擴(kuò)大在高能級(jí)城市的網(wǎng)格化布局。今年上半年，龍湖新增運(yùn)營(yíng)4座商場(chǎng)，其中3座是輕資產(chǎn)。截至2022年6月底，龍湖商業(yè)已進(jìn)入全國(guó)30余座城市，累計(jì)開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)商場(chǎng)達(dá)65座，已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)建筑面積為618萬(wàn)平方米，整體出租率95.6%。 陳序平表示，龍湖輕資產(chǎn)項(xiàng)目的布局，會(huì)根據(jù)重資產(chǎn)城市的布局進(jìn)行鋪排，不會(huì)為了項(xiàng)目數(shù)量或在管規(guī)模，下沉到一些低線城市做商業(yè)的輕資產(chǎn)管理。 在租賃住房領(lǐng)域，龍湖租賃住房品牌“冠寓”去年開(kāi)始已實(shí)現(xiàn)盈利，上半年租金收入同比增長(zhǎng)11%至11.8億元，累計(jì)開(kāi)業(yè)房間數(shù)超11萬(wàn)間，期末出租率為93.3%，開(kāi)業(yè)超過(guò)六個(gè)月的房源出租率為95.4%，已成為集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性收入的穩(wěn)定貢獻(xiàn)源。 承載更多資本想象的“龍湖智創(chuàng)生活”，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)全口徑收入約63億元，其中物業(yè)管理板塊基本完成一、二線核心城市及三、四線潛力城市的布局，實(shí)際管理面積約2.8億平方米，業(yè)主滿意度連續(xù)13年超過(guò)90%。 趙軼稱(chēng)，目前龍湖智創(chuàng)生活的上市資料準(zhǔn)備已經(jīng)就緒，當(dāng)下的發(fā)展重點(diǎn)是，關(guān)注內(nèi)生轉(zhuǎn)化率、接管效率以及內(nèi)生毛利率的提升，減少對(duì)低質(zhì)量收并購(gòu)的依賴(lài)。未來(lái)，智創(chuàng)生活的年化收入增長(zhǎng)超過(guò)40%，年化利潤(rùn)增長(zhǎng)超過(guò)50%是完全可期的。 在龍湖管理層的愿景中，這三塊業(yè)務(wù)加起來(lái)，集團(tuán)將力爭(zhēng)保持每年經(jīng)營(yíng)性收入30%～40%的年化增長(zhǎng)。在地產(chǎn)行業(yè)下行的背景下，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)收入的增長(zhǎng)，將對(duì)龍湖穿越周期起到非常重要的“穩(wěn)壓器”作用。 值得注意的是，除了上述已然成熟的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，龍湖還在積極探索智慧營(yíng)造、產(chǎn)城更新、健康養(yǎng)老等領(lǐng)域，并取得初步成效。在“一個(gè)龍湖”生態(tài)體系之下，這些多元化、高品質(zhì)的業(yè)務(wù)，將為龍湖貢獻(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的利潤(rùn)，并為其穿越行業(yè)周期提供更多增長(zhǎng)活力。
