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作為支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)規(guī)模大、鏈條長(zhǎng)、牽涉面廣，在帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)基本盤方面作用明顯。 眼下，傳統(tǒng)的“金九銀十”旺季已至，如何看待當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)面臨的形勢(shì)？房地產(chǎn)企業(yè)怎樣防范風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)進(jìn)提質(zhì)？記者采訪了綠城中國(guó)董事會(huì)主席張亞?wèn)|。 記者：今年1至8月全國(guó)住宅銷售額同比下降30.3%。如何看待當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)面臨的形勢(shì)？ 張亞?wèn)|：當(dāng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體形勢(shì)依然非常嚴(yán)峻，雖然在政策層面上有所放松，出現(xiàn)了一些好轉(zhuǎn)跡象，但整體回暖仍有待觀察。 短期看，房地產(chǎn)行業(yè)處于“承壓筑底”態(tài)勢(shì)，行業(yè)出現(xiàn)分化，部分企業(yè)出清，市場(chǎng)信心恢復(fù)很難。這一態(tài)勢(shì)可能會(huì)持續(xù)到年底。但從長(zhǎng)期看，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支撐產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)肩負(fù)使命，所以我們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)依然穩(wěn)定向好。 我們的判斷是：全國(guó)房地產(chǎn)年銷售額預(yù)計(jì)維持在12萬(wàn)億元的水平。 為何有這樣的判斷？現(xiàn)在中國(guó)有約400億平方米的住宅，如按照50年折舊來(lái)算的話，每年約有8億平方米住宅要更新。在更新過(guò)程中，人均住房面積也會(huì)相應(yīng)增加，假設(shè)增加50%，每年會(huì)有12億平方米的住宅要更新和開(kāi)發(fā)。根據(jù)近期的全國(guó)商品房銷售均價(jià)，按照1萬(wàn)元/平方米模擬計(jì)算，就是12萬(wàn)億元，仍是較大規(guī)模。所以，我們長(zhǎng)期看好行業(yè)，未來(lái)仍大有可為。 記者：房地產(chǎn)已經(jīng)從原本“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高收益”的打法，轉(zhuǎn)向“低增長(zhǎng)、低利潤(rùn)、低容錯(cuò)”的新階段，企業(yè)該如何應(yīng)對(duì)？ 張亞?wèn)|：正如前面所說(shuō)，經(jīng)濟(jì)基本面壓力較大，存在很多不確定性，在此背景下，房企如何判斷自身的打法，可能是大家都在思考的問(wèn)題。 我們認(rèn)為，行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了新的發(fā)展階段，企業(yè)需要補(bǔ)齊短板、均衡協(xié)調(diào)才能走得更長(zhǎng)遠(yuǎn)、更健康。 結(jié)合整體經(jīng)濟(jì)以及行業(yè)發(fā)展的基本面，“聚焦”是綠城下一步的關(guān)鍵詞。 在重資產(chǎn)部分，即綠城中國(guó)，強(qiáng)調(diào)更加聚焦、更加深耕，聚焦核心城市、核心地段、核心項(xiàng)目，以后的城市布局為“10+25”，十大戰(zhàn)略核心城市包括杭州、北京、上海、寧波、南京、廣州、深圳、武漢、成都、西安，貨值占比51%。 在輕資產(chǎn)代建部分，即綠城管理集團(tuán)，則更注重面上拓展及品牌輸出，在全國(guó)面上布局，覆蓋三四線甚至五六線城市。 如做政府代建保障房的綠城樂(lè)居集團(tuán)，還將繼續(xù)下沉，進(jìn)行深度拓展。聚焦發(fā)展、順勢(shì)而為，這是我們應(yīng)對(duì)不確定性的確定做法。 為了更加聚焦，我們?cè)诮M織架構(gòu)上也進(jìn)行了調(diào)整。以前，綠城的組織架構(gòu)分為“集團(tuán)—區(qū)域—項(xiàng)目”，下一步，將變成“集團(tuán)—城市公司”兩級(jí)架構(gòu)，由原來(lái)的放權(quán)向部分收權(quán)轉(zhuǎn)變，進(jìn)行強(qiáng)管控，來(lái)保證項(xiàng)目的品質(zhì)提升。 我們不追求規(guī)模和排名的增長(zhǎng)，“全品質(zhì)、高質(zhì)量”是我們?cè)诠芾砩献非蟮哪繕?biāo)，也是綠城今年乃至未來(lái)的打法。在投資端，我們一直強(qiáng)調(diào)拿地要有“讀城、讀地、讀客戶”的能力，逐步實(shí)現(xiàn)客群定位、產(chǎn)品適配的精準(zhǔn)化。在營(yíng)銷端，我們成立了“客研委員會(huì)”，讓產(chǎn)品創(chuàng)新更貼近購(gòu)房者的敏感點(diǎn)。 回頭看我們制定的戰(zhàn)略，非常契合行業(yè)的要求，上半年，綠城實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)37.26億元，同比上升36.7%；無(wú)項(xiàng)目涉及爛尾，上半年實(shí)現(xiàn)百分百按時(shí)交付。停貸事件對(duì)綠城沒(méi)有直接影響，反倒促使購(gòu)房人更加謹(jǐn)慎選擇優(yōu)質(zhì)可靠的開(kāi)發(fā)商。我們只有堅(jiān)持“認(rèn)真做好房子”，才能穿越行業(yè)周期。 記者：促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)進(jìn)提質(zhì)，您有什么建議？ 張亞?wèn)|：當(dāng)前房企普遍面臨經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)提升、資金周轉(zhuǎn)壓力加大的問(wèn)題，政府既要堅(jiān)持風(fēng)險(xiǎn)管理、杠桿管理，同時(shí)也要促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展、良性循環(huán)。 對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)防控措施，我們建議建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，如加強(qiáng)房企財(cái)務(wù)信息定期披露備案機(jī)制建設(shè)，堅(jiān)決打擊債務(wù)延期過(guò)長(zhǎng)、惡意“借新還舊”的房企融資行為等，監(jiān)管部門要密切關(guān)注資金動(dòng)向和可能引發(fā)的潛在金融風(fēng)險(xiǎn)。 此外，建議債務(wù)按資產(chǎn)分類監(jiān)管，對(duì)自持物業(yè)和商辦類資產(chǎn)的貸款與開(kāi)發(fā)貸等分別監(jiān)管。同時(shí)，加快房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的落地，盤活存量資產(chǎn)。 在促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展方面，我們建議主管部門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行分類管控。可按照項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及交付情況、市場(chǎng)規(guī)模排名、財(cái)務(wù)狀況、行業(yè)品牌及口碑等指標(biāo)評(píng)級(jí)，對(duì)不同房企“分級(jí)施策”。 如對(duì)評(píng)級(jí)最好的A類企業(yè)，可加大投資力度，適度“加杠桿”，推動(dòng)行業(yè)的優(yōu)勝劣汰，穩(wěn)住行業(yè)投資，并且促進(jìn)市場(chǎng)集中度的提升，從而實(shí)現(xiàn)供給側(cè)改革；對(duì)B類企業(yè)，可在之前債務(wù)杠桿管控的基礎(chǔ)上，明確“穩(wěn)杠桿”的政策基調(diào)，推動(dòng)市場(chǎng)主體自發(fā)解決經(jīng)營(yíng)問(wèn)題；對(duì)評(píng)級(jí)較差的C類企業(yè)，政府需進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注，對(duì)其相關(guān)資金安排、工程進(jìn)度等進(jìn)行專項(xiàng)管控，如形成專項(xiàng)工作組，有針對(duì)性地進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)判定和風(fēng)險(xiǎn)管理。 “分級(jí)施策”既可以激發(fā)市場(chǎng)主體的積極性，也可為行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)發(fā)展提供良好的外部輿論，促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)、可持續(xù)發(fā)展。
