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8月，房地產(chǎn)市場近乎全面降溫，不僅鄭州、重慶等壓力城市市場持續(xù)低迷，而且上海、杭州、成都等熱點城市整體市場熱度也在下降?！敖鹁拧笔袌瞿芊駥嵸|(zhì)性好轉(zhuǎn)？各城市又將如何走向？ 滬杭蓉等熱點城市集體降溫 克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，上海、杭州、成都等熱點城市樓市有所降溫，尤其是外圍區(qū)域非倒掛樓盤去化壓力加劇。例如上海，8月開盤平均去化率升至80%，環(huán)比增加18個百分點。其中，市區(qū)、近郊供應(yīng)稀缺板塊及五大新城核心片區(qū)倒掛盤占比約80%，平均去化率能達(dá)到90%。松江、奉賢等遠(yuǎn)郊區(qū)域非倒掛項目成交去化明顯放緩，平均去化率跌至30%。 又如成都，受疫情反復(fù)、極端高溫天氣等因素影響，8月客戶看房熱情驟減，熱銷盤實際報名人數(shù)縮減近六成。開盤平均去化率驟降至39%，尤其是三圈層，去化率低至21%。不少項目因頻繁加推或周邊競品分流，蓄客及去化情況不甚理想。 聚焦杭州各圈層開盤去化情況，顯現(xiàn)出四方面典型特征： 其一，第一圈層去化率仍是100%，年內(nèi)單價超6.9萬元/平方米、總價超1500萬元的房源存貨僅剩200套，第一圈層已然面臨“斷貨”的窘境。 其二，第二圈層去化率保持在79%高位，但中簽率有所上升，地段較差或者總價與地段不匹配的項目被客戶棄選。尤其是單價段3.5-4萬元/平方米的項目扎堆，倒逼房企搶先開盤、爭搶優(yōu)質(zhì)客戶資源。 其三，第三圈層去化繼續(xù)承壓，8月去化率跌至19%，環(huán)比下降21個百分點。受此影響，第三圈層政策存在進一步放松可能性。 其四，車位開始降價，部分項目車位優(yōu)惠達(dá)到了5萬元。鑒于房企主要利潤沉淀在車位，因此房企車位降價，即是為快速回籠現(xiàn)金，盡早兌現(xiàn)利潤。 蘇廈榕等強二線城市下調(diào)二套房首付 蘇州、廈門、福州等強二線城市放松限貸，下調(diào)二套房首付比例，但市場起色不明顯。例如蘇州，二套、貸款已結(jié)清首付比例由50%降至30%，二套、貸款未結(jié)清首付比例則由80%降至60%。8月，蘇州房地產(chǎn)市場未見好轉(zhuǎn)跡象，成交面積降至55萬平方米，同比、環(huán)比分別下降23%和5%。8月內(nèi)，有6個項目開盤，平均去化率約為40%，環(huán)比增加8個百分點。 又如福州，五城區(qū)戶籍二套、貸款已結(jié)清首付比例由50%調(diào)整為40%，非五城區(qū)戶籍在五城區(qū)購買首套房首付比例由40%調(diào)整為30%。8月，福州市場熱度再降，房企供貨信心不足。五城區(qū)74個在售項目認(rèn)購總套數(shù)降至677套，環(huán)比下降9%，同比跌幅擴至44%。 市場多數(shù)項目認(rèn)購套數(shù)不足10套，而推出的特價房項目認(rèn)購量增長明顯，這說明當(dāng)?shù)貥鞘腥灾饕蕾嚱祪r走量的模式。 深青濟等渠道提傭帶動客戶到訪量回升 深圳、青島、濟南等地采取了提升渠道傭金等營銷手段，帶動了到訪量回升明顯，但實際轉(zhuǎn)化率依舊偏低，反映出市場觀望情緒濃重。 例如深圳，8月外圍區(qū)域滯銷盤大都采取打折降價、渠道高傭等方式促銷，但實際提振效果有限，外圍區(qū)域成交持續(xù)下行，坪山區(qū)環(huán)比下降23%，大鵬新區(qū)環(huán)比下降59%。新開盤項目去化承壓。 又如青島，8月份，得益于改善盤開盤熱銷，平均去化率升至66%。但續(xù)銷情況不甚理想，案場到訪量環(huán)比增長約10%，其中，主城區(qū)月均到訪800-100組。渠道的依賴度持續(xù)上升，渠道客戶占比普遍超60%。認(rèn)購量環(huán)比基本持平，多數(shù)項目月均成交在10-40套，主城區(qū)熱銷盤月均成交60套，整體維持在較低水平。 鄭渝市場僅央企國企、準(zhǔn)現(xiàn)房去化較好 鄭州、重慶等地樓市則僅限于央企國企、準(zhǔn)現(xiàn)房的項目去化表現(xiàn)相對較好。例如鄭州，8月重點監(jiān)測的323個項目共計成交3911套，環(huán)比下降8%。置業(yè)客群普遍青睞于央企國企，8月成交套數(shù)TOP10的項目中，央企便占據(jù)6席，成交均能保持正常流速。其余項目則以性價比或準(zhǔn)現(xiàn)房作為賣點。 又如重慶，8月市場觀望情緒濃重，案場來訪量環(huán)比下降32%，轉(zhuǎn)化率約為5%。開盤平均去化率低至19%，僅央企、國企或者具備產(chǎn)品力優(yōu)勢的項目去化較好。 傳統(tǒng)“金九”已連續(xù)兩年缺席 克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，樓市傳統(tǒng)意義的“金九銀十”表現(xiàn)已很平淡。2020年9月，百城成交面積降至4859萬平方米，環(huán)比下降2%，同比漲幅收窄至7%。2021年9月，百城成交持續(xù)下滑至3378萬平方米，環(huán)比下降7%，同比跌幅擴至30%。 展望9月，房地產(chǎn)市場依舊難言樂觀?！敖鹁拧比毕瘜⑹谴蟾怕适录幢愎?yīng)放量增長，成交也難顯著反彈。一方面，行業(yè)大周期拐點在到來，隨著市場下行趨勢強化，傳統(tǒng)銷售旺季也難出現(xiàn)大幅上漲行情。另一方面，穩(wěn)地產(chǎn)政策效應(yīng)仍待釋放，疊加市場信心不穩(wěn)，短期內(nèi)較難扭轉(zhuǎn)市場下行預(yù)期。 我們認(rèn)為，未來一段時間，國內(nèi)熱點城市的樓市表現(xiàn)將繼續(xù)分化：其一，北京、合肥等市場更具彈性，隨著供應(yīng)放量，成交有望明顯反彈。其二，廣州、南京等市場或?qū)⒊掷m(xù)修復(fù)，但區(qū)域分化將加劇，主城區(qū)需求堅挺，遠(yuǎn)郊區(qū)去化仍顯困難。其三，重慶、青島等市場或?qū)⒆叱龉鹊?，成交有望筑底回升。其四，南寧、長春及多數(shù)三四線市場或?qū)⒊掷m(xù)承壓，成交可能將維持低位運行，部分城市價格戰(zhàn)或?qū)⒂蛹ち摇?/p>
