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過去半個多月，“救場”的信號頻繁傳來。 4月28日，貝殼研究院發(fā)布月度市場報告稱，今年以來超過70個城市樓市優(yōu)化了樓市調(diào)控政策，包括公積金貸款支持，如降低首付比、提高公積金貸款上限、延長貸款年限、父母公積金可用于子女購房等，限制性政策包括限購、限貸、限售等均有不同程度的優(yōu)化。 起初，我們都能理解，畢竟二三線城市的環(huán)境，房企和購房者的信心疲軟，需要政策面上的一些鼓勵。 但隨著南京和深圳這樣的省會和超一線城市都有風(fēng)向吹入，這樣的聲音就更強烈了。 4月26日，一張“貝殼集團高層群”截圖流出，稱深圳即將放開限購限貸政策—— 1、限貸政策：全國有貸記錄，只要還清深圳買房即可首付3成； 2、限購政策：深戶3年社保+3年深戶調(diào)整為1年社保+1年深戶，非深戶5年社保調(diào)整為3年。 4月27日，深圳貝殼公司官方聲明，截圖內(nèi)容為虛假圖片且惡意造謠。 4月27日，網(wǎng)傳南京對限購、限貸等一系列政策放松。即貸款結(jié)清后再購房仍算首套；外地戶口僅需6個月社保，已繳3個月可補；在限購方面，只看限購區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)情況；限購放開的區(qū)域，南京戶籍可購買第三套房等。 此前執(zhí)行的限購政策發(fā)布于2017年的《關(guān)于進(jìn)一步調(diào)整我市住房限購政策的通知》，要求自2017年3月16日起，在主城區(qū)（不含六合區(qū)、溧水區(qū)、高淳區(qū)）范圍內(nèi)，南京市戶籍居民家庭限購2套房；非南京市戶籍居民家庭申請購買首套住房時，應(yīng)提供自購房之日起前3年內(nèi)在南京累計繳納2年及以上個稅或社保，不得通過補繳個人所得稅或社會保險購買住房。 但房產(chǎn)局工作人員表示，關(guān)于“認(rèn)貸不認(rèn)房”的調(diào)整應(yīng)該是在銀行方面，“結(jié)清貸款后再購房，具體算第幾套、首付多少、貸款額度都是銀行說了算”，相關(guān)首付比例的調(diào)整等內(nèi)容暫時也沒有相關(guān)文件。 氣氛已經(jīng)烘托到這兒了，上海會不會接招呢？ 4月26日，《上海市2022年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》正式亮相。 其中，商品住房用地為522-592公頃。對比2021年供應(yīng)340-430公頃，增長了約4成。 很多人當(dāng)然把這個當(dāng)成一個轉(zhuǎn)捩點。隔壁的杭州已經(jīng)殺瘋了，剛剛結(jié)束了一輪土地?fù)屬彸?，?0宗土地，除一宗流拍外，其他59宗全部名花有主，成交總金額約827億。 畢竟，上海在4月23日剛剛公布了2022年第一季度GDP。甚至，對一些關(guān)鍵性指標(biāo)專門區(qū)分了1-2月份和3月份的表現(xiàn)。 例如，一季度全市規(guī)模以上工業(yè)增加值比去年同期增長3.9%，其中1-2月同比增長11.9%，3月份下降10.9%等等。對比以上指標(biāo)在1-2月份和3月份的差異可以看出，上海經(jīng)濟在1-2月份的表現(xiàn)堪稱優(yōu)異，一些主要指標(biāo)明顯優(yōu)于全國平均水平，但3月份受疫情影響出現(xiàn)了大幅下滑。 上海樓市更是出現(xiàn)“供大于求”的現(xiàn)象。 2022年一季度，上海新建商品住宅供應(yīng)套數(shù)約27685套（約308.0萬㎡），環(huán)比下降0.9%。3月份更是受“疫情”影響，部分樓盤延遲認(rèn)購，呈“供大于求”態(tài)勢。 很多人嗅到了“2014-2015”年的味道。 當(dāng)時，也是各大城市率先迎來政策大松綁。那一年的口號，是“去庫存”。 從央行五次降息到二三線城市取消限購；從降低二套房首付比例到戶籍改革掛鉤去庫存，中央對房地產(chǎn)管理釋放出更多寬松的信號。這一年，在持續(xù)的政策利好下，房貸利率創(chuàng)十年來最低。 現(xiàn)在也要去庫存嗎？更不要說那么多土地供應(yīng)量的閘門一打開，就更甚了。 當(dāng)然，早在2016年3月，“滬九條”出臺并執(zhí)行，堪稱史上最嚴(yán)政策，就已經(jīng)很出了方法論。 2018年中央定調(diào)“房住不炒”，并直到今天依然是圭臬，是旋律。 所以，樓市到底要走向何處？ 還是那句話，市中心的黃金窗口期要關(guān)閉了。 去年，靜安，虹口，楊浦，這些傳統(tǒng)市中心迎來爆發(fā)式供應(yīng)。 這得益于大規(guī)模舊改的上馬。而2022年大規(guī)模舊改即將收尾。楊浦、靜安、虹口已接近尾聲，黃浦進(jìn)入了沖刺階段。 所以，之前上海首批宅地清單已經(jīng)亮相，共40幅土地里，五大新城的供應(yīng)正慢慢呈增長趨勢。 能不能抓住這中間的黃金窗口期，仍然是關(guān)鍵。 所以，即便仍在疫情之下，上海仍有16盤利用線上認(rèn)資的模式，其中不乏市中心多個紅盤項目，比如招商·虹璽、天匯世紀(jì)璽、金隅外灘東岸等等，也是在搶抓這個窗口期。

“把娃交給我們，您放心上班去”“網(wǎng)速飛快、還管三餐”“居家辦公家里不再‘雞飛狗跳’”……近日，廣東多家酒店推出“網(wǎng)課房”，提供“督促學(xué)習(xí)”的服務(wù)。這樣的“網(wǎng)課房”有沒有消費風(fēng)險？記者對此展開了調(diào)查。 　　線下停課期間“網(wǎng)課房”興起 　　“網(wǎng)速快、能打印、環(huán)境好”“一人一房間”“孩子一日三餐不用愁”“日托不到200元”……此前，佛山一家酒店在當(dāng)?shù)刂行W(xué)線下教學(xué)停課后推出“網(wǎng)課房”。據(jù)悉，“網(wǎng)課套餐”分為“日托套餐”“全天套餐”“一周套餐”，定價分別為198元、350元、1388元，日托套餐提供單日8:00—18:00的服務(wù)，全天套餐提供8:00—次日12:00的服務(wù)。 　　廣州部分高檔酒店也提供網(wǎng)課連住套餐，平均價格在200元/天—1000元/天不等，并提供免費洗衣、定制三餐、文具禮包、電視投屏等“增值”服務(wù)。 　　“現(xiàn)在早教班、興趣班一節(jié)課都不止兩百元了，這還一人一間房管三餐飯，我們做父母的白天都上班，把孩子放在這邊做做作業(yè)休息一下也無妨?！狈鹕揭幻?2歲孩子的家長告訴記者，他在網(wǎng)上看到宣傳后和幾位好友一同報名了。 　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少酒店推出的“網(wǎng)課房”在宣傳時還附帶了“帶娃服務(wù)”。佛山某酒店就明確表示，客房管家會配合家長督促孩子學(xué)習(xí)、定時拍照匯報孩子的學(xué)習(xí)狀況，市場部工作人員還會帶領(lǐng)孩子做健身操等。 　　但有一些酒店則淡化了“帶娃服務(wù)”。廣州一家老牌五星級酒店客服人員說，“網(wǎng)課房”其實與普通的房間沒什么區(qū)別，只是在特殊時期提供一些個性化服務(wù)，“我們五星級酒店的服務(wù)比較好，如果客人需要我們督促孩子寫作業(yè)，可以適當(dāng)幫幫忙?！睆V州某湖畔酒店相關(guān)負(fù)責(zé)人也強調(diào)不提供課程輔導(dǎo)的服務(wù)，“如果孩子布置了作業(yè)，我們只負(fù)責(zé)督促完成，不做輔導(dǎo)?！? 　　餐飲、陪護(hù)、安全方面要重點關(guān)注 　　專家表示，“網(wǎng)課房”“帶娃套餐”的出現(xiàn)，一方面有利于酒店緩解疫情期間的經(jīng)營壓力；但另一方面，推出“網(wǎng)課房”服務(wù)的酒店在硬件設(shè)備投入、人員培訓(xùn)上是否滿足消費者所期望的教育托管需求，是否符合防疫安全標(biāo)準(zhǔn)都值得探討。 　　廣州大學(xué)法學(xué)院教授歐衛(wèi)安表示，因涉及校外托管服務(wù)，“網(wǎng)課房”是否因超出酒店經(jīng)營范圍而需要取得校外托管機構(gòu)資格、看護(hù)人員資質(zhì)等問題，應(yīng)根據(jù)各地有關(guān)部門的要求進(jìn)一步做出監(jiān)管。 　　深圳市消費糾紛評審專家、北京市東元（深圳）律師事務(wù)所律師鄧永提醒，對于購買“網(wǎng)課房”服務(wù)的家長，應(yīng)盡量選擇規(guī)模大、口碑好、經(jīng)營狀況良好的酒店，并通過電話等方式與孩子多溝通，充分了解孩子學(xué)習(xí)、生活、健康、安全狀況，建議為孩子購買意外傷害等保險，保障孩子人身安全。 　　歐衛(wèi)安提醒，家長在與酒店簽訂相關(guān)服務(wù)合同時，要重點關(guān)注餐飲、陪護(hù)、人身安全等方面約定，盡可能減少相關(guān)糾紛。此外，這類服務(wù)可能存在預(yù)付式消費，也可能因有關(guān)部門的監(jiān)管而受到限制甚至終止，家長應(yīng)警惕這類風(fēng)險，謹(jǐn)慎消費。

要進(jìn)一步提升保障性租賃住房的居住體驗。這不僅需要提升房屋質(zhì)量，優(yōu)化周邊環(huán)境，更應(yīng)注重完善租賃住房的配套設(shè)施，以及推進(jìn)租購?fù)瑱?quán)，使廣大租房者能享受到更均等的公共服務(wù)資源。 　　近日，保障性租賃住房發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品取得突破性進(jìn)展，深圳市人才安居集團有關(guān)項目已經(jīng)報送國家發(fā)展改革委，成為全國首個正式申報的保障性租賃住房REITs項目，意味著金融支持保障性租賃住房的渠道進(jìn)一步拓寬。 　　REITs即房地產(chǎn)信托投資基金，是以不動產(chǎn)為底層資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品。保障性租賃住房REITs有助于降低融資成本和減輕企業(yè)資金壓力，通過增量資金、盤活存量土地和資產(chǎn)，可有效增加保障性租賃住房供給。保障性租賃住房REITs正式發(fā)行后，能為更多企業(yè)提供參照和模型，更好吸引社會資本參與保障性租賃住房建設(shè)，提振發(fā)展信心，同時，探索發(fā)展保障性租賃住房運作新模式，對緩解住房租賃市場結(jié)構(gòu)性供給不足、推動建立租購并舉住房制度有重要意義。 　　近日，各地還不斷傳出推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)的消息。成都市2022年首個保障性租賃住房項目開租，這一項目位于成都高新區(qū)，房源總數(shù)246套，租金為周邊市場平均租金的九成，均為50平方米左右的一室一廳戶型?！笆奈濉逼陂g成都計劃籌集建設(shè)保障性租賃住房30萬套。北京市今年商品住宅用地與租賃住房用地數(shù)量相當(dāng)。擬供租賃住房用地的87宗中，近八成將用于建設(shè)保障性租賃住房。北京市近日還相繼出臺了《北京市關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施方案》和《北京市保障性租賃住房建設(shè)導(dǎo)則（試行）》。2022年北京保障性租賃住房青年公寓對接工作將率先從新畢業(yè)大學(xué)生開始試點，首批4個青年公寓項目面向2022年應(yīng)屆畢業(yè)大學(xué)生，試點房源共653套近1000間。 　　這些跡象表明，我國保障性租賃住房建設(shè)正在提速。今后，國家住房保障體系以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體。作為我國住房保障體系頂層設(shè)計中三大類住房中的一類，旨在解決新市民、青年人住房困難的保障性租賃住房將成為重中之重。按照計劃，“十四五”時期，40個重點城市將新增保障性租賃住房650萬套，預(yù)計可解決1300萬人的住房困難。 　　保障性租賃住房發(fā)展將為住房消費發(fā)展提供支撐，進(jìn)一步釋放消費潛力。國務(wù)院辦公廳近日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步釋放消費潛力促進(jìn)消費持續(xù)恢復(fù)的意見》，其中明確，擴大保障性租賃住房供給。住房消費是居民消費的重要組成部分。過去，我國房地產(chǎn)市場售賣一條腿長，租賃一條腿短。隨著保障性租賃住房建設(shè)的持續(xù)推進(jìn)和住房租賃市場不斷完善，住房租賃消費需求將日益旺盛。大城市的高房價會讓很多較早購房的青年人背負(fù)沉重資金壓力，而適當(dāng)、安全和負(fù)擔(dān)得起的保障性租賃住房可以讓他們更輕松解決居住問題，有利于釋放消費潛力，擴大內(nèi)需。 　　未來，我國房地產(chǎn)市場分化或日益明顯，人口凈流入的大城市供需矛盾仍將十分突出。租住保障性租賃住房能讓初到大城市的新市民、青年人慢慢攢錢購房。因此，發(fā)展保障性租賃住房有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期，合理釋放購房需求，緩解房價上漲壓力。 　　從長遠(yuǎn)看，發(fā)展保障性租賃住房還須進(jìn)一步從供需兩端發(fā)力。供給端，應(yīng)提升多方參與保障性租賃住房建設(shè)的積極性。進(jìn)一步發(fā)揮市場機制作用，引導(dǎo)多主體投資，多渠道供給，支持專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)建設(shè)和運營管理保障性租賃住房。不同于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)，發(fā)展住房租賃往往前期投入高，回報周期長，資金回報率低。為拓寬發(fā)展保障性租賃住房的資金來源，可通過降低土地、稅費成本，發(fā)揮金融支持作用等，進(jìn)一步激發(fā)企業(yè)參與保障性租賃住房建設(shè)的積極性。 　　需求端，推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)應(yīng)進(jìn)一步完善公共服務(wù)。在大城市加大保障性租賃住房供給，能夠為新市民、青年人提供更為穩(wěn)定、長期、可靠的租賃住房，將有利于讓租房成為安心之選。租房者也應(yīng)樹立長住即安家的理念，形成良好的住房租賃市場環(huán)境。同時，要進(jìn)一步提升保障性租賃住房的居住體驗，讓他們住得進(jìn)去，更住得好。這不僅需要提升房屋質(zhì)量，優(yōu)化周邊環(huán)境，更應(yīng)注重完善租賃住房的配套設(shè)施，以及推進(jìn)租購?fù)瑱?quán)，使廣大租房者能享受到更均等的公共服務(wù)資源。

尹律師： 　　您好！我跟我丈夫結(jié)婚7年了，很遺憾沒有扛過七年之癢，要面臨離婚了。我倆只有一個孩子，婚后財產(chǎn)只有一套房子，登記在我丈夫名下，考慮到和平分手，公平處理婚后財產(chǎn)，我們都同意把這套房子留給孩子。但是我聽說有很多反悔的案例，請問未來我丈夫萬一反悔了怎么辦？有什么好方法能避免他反悔嗎？ 　　江蘇 劉女士 　　劉女士： 　　您好！關(guān)于您擔(dān)心丈夫未來會反悔的顧慮是我們無法預(yù)見和控制的，但我們可以通過提前防范，讓對方的反悔行為無法獲得支持。如您一樣，生活中許多夫妻面臨分開時，都會考慮孩子的利益，在實踐中，也確實存在如您所說反悔的案例，我來為您介紹如何防范。 　　█ 離婚協(xié)議能否約定將房子贈與子女？ 　　離婚協(xié)議是夫妻雙方在離婚時，就婚姻解除、子女撫養(yǎng)、財產(chǎn)分割和債務(wù)承擔(dān)等所達(dá)成的協(xié)議。無論是在民政部門經(jīng)雙方協(xié)議離婚，還是在人民法院通過調(diào)解離婚，都涉及到協(xié)議條款的具體約定。 　　《民法典》第一千零八十七條規(guī)定：“離婚時，夫妻的共同財產(chǎn)由雙方協(xié)議處理；協(xié)議不成的，由人民法院根據(jù)財產(chǎn)的具體情況，按照照顧子女、女方和無過錯方權(quán)益的原則判決。對夫或者妻在家庭土地承包經(jīng)營中享有的權(quán)益等，應(yīng)當(dāng)依法予以保護(hù)?！睋?jù)此，您提到的房子是婚后夫妻共同財產(chǎn)，您和丈夫可以協(xié)商一致決定將房屋贈與給孩子，但協(xié)議約定一定要具體明確、無歧義。 　　█ 離婚協(xié)議中的贈與約定能否撤銷？ 　　生活中常說的贈與合同是指《民法典》規(guī)定下的贈與，具體規(guī)定如下： 　　第六百五十七條規(guī)定：“贈與合同是贈與人將自己的財產(chǎn)無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。” 　　第六百五十八條規(guī)定：“贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與。經(jīng)過公證的贈與合同或者依法不得撤銷的具有救災(zāi)、扶貧、助殘等公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈與合同，不適用前款規(guī)定?！? 　　簡單來說贈與人可以在贈與財產(chǎn)轉(zhuǎn)移前撤銷贈與，法律特殊規(guī)定除外?；貧w到房屋贈與而言，只要在房屋沒有辦理變更登記前，贈與人是可以反悔的。 　　但離婚協(xié)議中約定的贈與條款與贈與合同是有區(qū)別的。離婚協(xié)議中約定贈與子女財產(chǎn)的條款是與婚姻關(guān)系解除、子女撫養(yǎng)、共同財產(chǎn)分割等互為前提，甚至是以一方在子女撫養(yǎng)、共同財產(chǎn)分割等方面的重大讓步作為條件，協(xié)議全文是一個整體，不能割裂開來認(rèn)定。 　　《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉婚姻家庭編的解釋（一）》第六十九條第二款規(guī)定：“當(dāng)事人依照民法典第一千零七十六條簽訂的離婚協(xié)議中關(guān)于財產(chǎn)以及債務(wù)處理的條款，對男女雙方具有法律約束力?！? 　　據(jù)此，雖然之前的司法實踐中對類似問題的裁判標(biāo)準(zhǔn)南轅北轍，但目前主流觀點已經(jīng)相對統(tǒng)一，即認(rèn)為離婚協(xié)議是一個關(guān)于人身關(guān)系和財產(chǎn)關(guān)系的“一攬子協(xié)議”，不可分割，只要不存在欺詐、脅迫等可變更或撤銷的情形，一方請求撤銷贈與合同，違背了誠實信用原則，不能獲得支持。 　　█ 如何提前做好相應(yīng)防范措施？ 　　如前所述，雖然目前的司法實踐主流觀點不支持一方撤銷贈與，為避免節(jié)外生枝產(chǎn)生糾紛，仍需要提前做好相應(yīng)防范措施。 　　比如您可以要求在離婚手續(xù)辦理前將房屋過戶至孩子名下，或者將房屋贈與孩子的約定進(jìn)行公證，此外要在離婚協(xié)議生效后及時督促丈夫?qū)⒎课葸^戶至孩子名下，必要時也可以提起民事訴訟依法維權(quán)。 　　█ 律師提醒 　　“贈與”是日常生活中較為常見的行為，大家一定要了解清楚贈與及撤銷的法律規(guī)定，依法防范自身風(fēng)險，同時也要注意離婚協(xié)議中贈與條款的特殊性。必要時咨詢專業(yè)法律人士尋求協(xié)助，用法商思維和法律智慧結(jié)合法律工具讓我們的生活更美好。

在“因城施策”背景下，2022年初至今，國內(nèi)已有超過60個城市出臺房地產(chǎn)放松政策，其中不乏鄭州、福州、哈爾濱等省會城市。邊際放松政策頻出也表明房地產(chǎn)市場已經(jīng)迎來政策底。 　　我們發(fā)現(xiàn)，本輪房地產(chǎn)發(fā)展周期與過往快周轉(zhuǎn)、期房銷售，以及地產(chǎn)投資有較強韌性的舊發(fā)展周期相比，表現(xiàn)出多個不同的特點。 　　第一，從購房模式上看，居民的購房模式逐漸從期房轉(zhuǎn)為現(xiàn)房。 　　在上一輪周期中，受貨幣化棚改、房地產(chǎn)庫存偏低等因素影響，購房者購房意愿較旺盛，房價維持韌性。 　　對房價上漲的強預(yù)期，以及對房企的信任使購房者具備購買期房的沖動。同時，房企也有加快地產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度，增厚收益需求，于是期房銷售成為主流。當(dāng)時，期房銷售面積占總銷售面積的比重持續(xù)攀升，一度超過85%，但目前這種銷售模式已經(jīng)越來越行不通。 　　一方面，受此前政策影響，部分前期杠桿偏高的房企面臨較大資金壓力，有的項目開始出現(xiàn)停工。由此引發(fā)“房企資金鏈壓力加大—項目停工—購房者擔(dān)心期房交付，減少購房—資金回籠壓力進(jìn)一步加大—更大規(guī)模的停工—銷售進(jìn)一步下滑”的惡性循環(huán)。另一方面，購房者對后續(xù)房價上漲預(yù)期越來越弱，觀望情緒占上風(fēng)，購房者日益傾向買現(xiàn)房，這給房地產(chǎn)銷售模式也帶來了影響。 　　第二，從購房者購房意愿和能力上看，疫情反復(fù)帶來的不確定性，降低了購房者風(fēng)險偏好，提升了預(yù)防性儲蓄需求。 　　一般購房者置業(yè)買房往往都需要背負(fù)10年以上的房貸壓力，比如有的一線城市房價收入比已經(jīng)超過12年。在疫情沖擊下，很多購房者收入來源大幅減少，但每月還房貸是剛性的，還款壓力明顯增加。 　　疫情之后，國內(nèi)購房者消費意愿明顯不足，而儲蓄意愿明顯回升。另外，目前購房者部門的杠桿率已經(jīng)處較高水平，2021年末購房者部門杠桿率為62.2%，再度觸及歷史高點。 　　總之，疫情與對后續(xù)收入的擔(dān)憂，都在制約購房者通過加杠桿消費的意愿。 　　第三，原先房企高杠桿、快周轉(zhuǎn)發(fā)展模式成為過去，“降杠桿”成為發(fā)展主流。 　　房企實現(xiàn)快周轉(zhuǎn)有兩個條件：一是房地產(chǎn)銷售有韌性，購房者愿意購買期房。二是政策對預(yù)售資金的監(jiān)管力度較弱，房企可通過預(yù)售資金方式來滾動開發(fā)新項目。 　　現(xiàn)在以上兩個條件明顯都不具備，這意味著即使后續(xù)地產(chǎn)銷售好轉(zhuǎn)，房企不加杠桿的情況下，房地產(chǎn)投資的修復(fù)也會更慢。 　　畢竟在快周轉(zhuǎn)模式下，房企可以拿著期房銷售回款去開發(fā)投資，但現(xiàn)在房企則要等項目基本完結(jié)才能拿到足夠資金滾動開發(fā)，地產(chǎn)開發(fā)周期在明顯變慢。 　　第四，房地產(chǎn)庫存錯配現(xiàn)象明顯，三四線城市面臨壓力比一二線城市更大。 　　在上一輪地產(chǎn)下行周期中，貨幣化棚改政策對三四線城市地產(chǎn)投資韌性貢獻(xiàn)很大。隨著政策結(jié)束，三四線城市面臨的市場下行壓力較大。 　　由于持續(xù)的人口流入，以及教育、醫(yī)療、產(chǎn)業(yè)等社會資源日益增多，加之政府對住宅土地良好的審批節(jié)奏，使一線城市商品房在這輪下行周期中表現(xiàn)出更好的抗風(fēng)險性，北京、上海等地核心區(qū)域房產(chǎn)表現(xiàn)依舊強勢。 　　同時，一線城市和核心二線城市庫存并不高。如2022年2月，上海的存銷比(當(dāng)月可售面積/近三個月平均成交面積)僅有3.4個月，一線城市整體存銷比也只有9.3個月。 　　反觀三四線城市，一方面產(chǎn)業(yè)發(fā)展、醫(yī)療、教育等社會服務(wù)資源相對不足。另一方面，上一輪貨幣化棚改在一定程度上透支了當(dāng)?shù)刭彿啃枨?。相比于一線城市，三四線城市庫存相對要高不少。這些因素也使得在本輪地產(chǎn)下行周期中，三四線城市會面臨更大下行壓力。 　　第五，與傳統(tǒng)房企相比，加快入場的城投公司運營能力略差，地產(chǎn)開發(fā)周期可能會被拉長。 　　自2021年下半年以來，房企融資難度加大，特別是民營企業(yè)在投資策略上更偏謹(jǐn)慎，開始減少拿地，反之城投公司開始積極進(jìn)場參與土拍。 　　如在2021年第三輪集中供地中，城投公司和央企成為拿地主力，深圳、南京、蘇州等地的城投公司土拍參與率均超過了70%。這一方面可以引導(dǎo)部分地方城投公司加快轉(zhuǎn)型，另一方面城投公司作為當(dāng)?shù)赝恋厥袌龅耐械祝纱_保政府土地出讓收入不會在房企退出后出現(xiàn)斷崖式下跌；此外，城投公司進(jìn)入也有利于房地產(chǎn)市場發(fā)展的良性循環(huán)。 　　值得注意的是，以往城投公司主要負(fù)責(zé)基建等公益類項目，市場化程度并不高，其在地產(chǎn)項目運營能力等方面存在不足，這可能會拉長房地產(chǎn)從拿地到開工的時間。 　　第六，從長周期來看，目前房地產(chǎn)周期或已進(jìn)入發(fā)展頂部。 　　回顧1990年以來國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)走勢，按照銷售數(shù)據(jù)，大致能夠以2016年為界劃分為兩個階段。 　　2016年之前，受益于人口持續(xù)增長、國內(nèi)經(jīng)濟收入持續(xù)提高、城鎮(zhèn)化水平不斷提高，國內(nèi)房地產(chǎn)市場需求旺盛，行業(yè)發(fā)展較快。但從2017年開始，國內(nèi)地產(chǎn)銷售市場逐漸進(jìn)入到一個高基數(shù)、低增速階段，房地產(chǎn)投資增速也進(jìn)入低增長階段。 　　當(dāng)前，要想推動需求回升需要更強勁的政策，比如上一輪周期就是通過在三四線城市推行貨幣化棚改政策來推動購房需求的回升。

近年來，隨著城市化進(jìn)程不斷加速，城市發(fā)展中的各種問題浮出水面，城市更新成為解決“城市病”的重要手段，為城市發(fā)展提供新的增長點。 克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企中47%涉足城市更新領(lǐng)域，TOP50房企中61%涉足城市更新。 存量時代下，房企是如何布局城市更新的？城市更新作為補民生短板的重要舉措，城更企業(yè)應(yīng)該扮演好怎樣的角色？他們又是如何以城市發(fā)展共建者身份與城市共生共融的？ 和訊網(wǎng)推出《城市更新·共建師》專題，揭秘城市更新業(yè)務(wù)發(fā)展脈絡(luò)，記錄深度參與并推動城市更新發(fā)展的企業(yè)。 4月22日，時代中國發(fā)布的公告顯示，已安排匯出兌付4月底到期的兩筆美元債的資金。此前，時代中國被傳出向政府申請支持退出廣州幾個舊改項目，有分析指出企業(yè)退出項目是需將退款用于償還美元債，隨著這兩筆債務(wù)的兌付，這一傳聞也不攻自破。 業(yè)內(nèi)人士分析指出，在當(dāng)下敏感的大環(huán)境下，房企的任何風(fēng)吹草動都能撩撥市場敏感的神經(jīng)，都會往資金緊張，償還債務(wù)的方向關(guān)聯(lián)。從發(fā)展策略方面看，時代中國退出部分舊改項目的舉動，是對政策及市場變化的長遠(yuǎn)應(yīng)對措施，也與公司2022年目標(biāo)低至650億元一脈相承。 身處百年大變局之中，房地產(chǎn)政策不斷調(diào)整優(yōu)化，以適應(yīng)變化局勢。作為城市建設(shè)的重要實現(xiàn)途徑，自住建部出臺禁止“大拆大建”政策半年以來，各地城市更新政策在持續(xù)優(yōu)化調(diào)整，廣州明確要求避免“大干快上”，推動城市更新項目的有序進(jìn)行。 房企作為城市更新的重要參與主體，伴隨政策調(diào)整與樓市下行態(tài)勢，房企綜合考量自身的資金鏈安全等因素，其城市更新策略也在實踐中進(jìn)行調(diào)整并探索新方向。 因城市更新耗時較長，資金沉淀較多，有房企選擇引入合作方共同開發(fā)，引入資本緩解現(xiàn)金流壓力，同時也有房企有的放矢，集中資源做好優(yōu)質(zhì)項目。 在城市更新領(lǐng)域深耕十余載的時代中國此前在回復(fù)媒體時也表示，該企業(yè)會因應(yīng)變化定期對存量城市更新項目進(jìn)行審視，不斷調(diào)整其城市更新策略。在當(dāng)前房地產(chǎn)環(huán)境下，時代中國的策略調(diào)整具備行業(yè)代表意義。 變局與策略調(diào)整 變化和調(diào)整，是當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)的一種常態(tài)。 為了更好的推進(jìn)城市發(fā)展，各地城市更新政策在住建部“大拆大建”下禁令下做出了動態(tài)調(diào)整。以廣州為例，于去年對部分城市更新項目和范圍進(jìn)行規(guī)范，嚴(yán)控大規(guī)模拆遷；在城市更新規(guī)劃編制及管理方面，進(jìn)行模式創(chuàng)新，以國土空間規(guī)劃統(tǒng)籌引領(lǐng)高質(zhì)量城市更新。 政策調(diào)整下，房企在城市更新的發(fā)展模式亦要隨之調(diào)整，并進(jìn)行模式創(chuàng)新，滿足城市發(fā)展需求。同時，城市更新項目前期投入時間和資金成本較高，沉淀大量資金。在深度調(diào)整中，已有部分房企承受了一定的資金壓力。 從外部的環(huán)境變化、政策要求，以及自身內(nèi)部的狀態(tài)看，均要求房企的城市更新策略進(jìn)行調(diào)整，數(shù)量上不能貪多求快，單個項目不再進(jìn)行大規(guī)模拆建，以做精做強為方向。 公開信息顯示，已有多家房企對城市更新業(yè)務(wù)進(jìn)行了調(diào)整。包括中國奧園、佳兆業(yè)、合景泰富等多家房企引入合作方，共建城市更新項目。同時，行業(yè)鼓勵更多元的主體以及資本方面入局城市更新領(lǐng)域，保障城市更新項目持續(xù)推進(jìn)，推動城市發(fā)展。 面對城市更新政策與市場變化，以及企業(yè)自身經(jīng)營的變化，時代中國也在調(diào)整其城市更新策略，定期動態(tài)審視存量的更新儲備項目，從區(qū)位價值、經(jīng)營數(shù)據(jù)、資金投放、項目進(jìn)展等方面進(jìn)行綜合研判，進(jìn)行分類推進(jìn)。持續(xù)推進(jìn)高價值項目，對不符合戰(zhàn)略定位的項目進(jìn)行逐步優(yōu)化調(diào)整。 業(yè)內(nèi)人士指出，時代中國在城市更新方面的調(diào)整是符合當(dāng)下內(nèi)外部環(huán)境的。同時，優(yōu)選項目分類推進(jìn)能夠回籠部分資金，在資源投入到優(yōu)質(zhì)項目，可實現(xiàn)資源更優(yōu)配置，也能避免大規(guī)模推進(jìn)形成的資金壓力，其分類推進(jìn)的運行策略在當(dāng)前的市場環(huán)境下具有一定的行業(yè)參考意義。 資源整合與模式創(chuàng)新 除了在發(fā)展節(jié)奏方面進(jìn)行調(diào)整，政策對城市更新提出新要求，參與主體更需要關(guān)注項目建設(shè)運營的質(zhì)量。城市更新作為一項長期推進(jìn)的工作，未來具有龐大的市場前景與潛力，只有符合新要求，能夠為城市發(fā)展做出積極探索的參與主體，才能穩(wěn)操該項業(yè)務(wù)的合格券。 以時代中國為例，據(jù)了解，時代中國入局城市更新領(lǐng)域十余年，目前在9個城市擁有約135個處于不同發(fā)展階段的城市更新項目，潛在預(yù)計總貨值超過1萬億。 如能順利轉(zhuǎn)化上述城市更新項目，對于時代中國而言，能夠有效的增厚資產(chǎn)和利潤；但同時更應(yīng)該注意到，城市更新也是一個動態(tài)變化的市場，只有將項目轉(zhuǎn)化成土儲并將項目打造成功了，才算完成了改造。 城市更新是一個開放的市場，房企運營的已有城市更新項目的成效，關(guān)系到其未來的可持續(xù)發(fā)展。每一個成功的項目都是房企強化其在城市更新領(lǐng)域競爭力的名片，反之，項目運營失敗，則會削弱其競爭力。 決意在城市更新領(lǐng)域持續(xù)深耕企業(yè)，除了過往經(jīng)驗的積累，同時更要進(jìn)行模式創(chuàng)新，強化資源整合能力，提升自身在城市更新領(lǐng)域的競爭力。 據(jù)了解，時代中國擁有十多年的舊改經(jīng)驗，同時打造了專門的城市更新團隊，擁有一套標(biāo)準(zhǔn)化的改造流程及實操指引，在項目推進(jìn)過程具備協(xié)調(diào)和解決各方問題的能力。 時代中國涉及住宅、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)等業(yè)態(tài)，并且擁有3個國家級及市級孵化器，戰(zhàn)略合作企業(yè)達(dá)2200余家，在資源整合及產(chǎn)業(yè)模式發(fā)展方面擁有相當(dāng)豐富的經(jīng)驗。 同時，時代中國推進(jìn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，擁有完整的城市更新轉(zhuǎn)化數(shù)字體系，這些都是國土空間規(guī)劃統(tǒng)籌引領(lǐng)高質(zhì)量城市更新所需要的能力。 企業(yè)發(fā)展是在變化中實現(xiàn)的，從目前看，時代中國具有打造城市更新業(yè)務(wù)的能力。但城市更新作為其核心業(yè)務(wù)之一，立足長遠(yuǎn)發(fā)展，更需要跟隨變化不斷調(diào)整策略夯實內(nèi)功，方能穿越周期。

4月25日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步釋放消費潛力促進(jìn)消費持續(xù)恢復(fù)的意見》，其中提到，合理增加公共消費，包括，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給。支持繳存人提取住房公積金用于租賃住房，繼續(xù)支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)居民提取住房公積金用于加裝電梯等自住住房改造。 　　文件還提到，大力發(fā)展綠色消費，包括推動綠色建筑規(guī)?；l(fā)展，大力發(fā)展裝配式建筑，積極推廣綠色建材，加快建筑節(jié)能改造。支持新能源汽車加快發(fā)展。大力發(fā)展綠色家裝，鼓勵消費者更換或新購綠色節(jié)能家電、環(huán)保家具等家居產(chǎn)品。 　　對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，住房消費重點在租，一是，未提及商品房購置消費。文件提出，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給。注意的是，此次并未提及商品房消費或購房消費。因為，商品房消費不再是住房領(lǐng)域的主力消費。 　　此次政策，重點在于進(jìn)一步釋放消費潛力，促進(jìn)消費恢復(fù)。一方面，商品房市場回升了，其他領(lǐng)域消費就下降了，另一方面，商品房消費的高峰期已經(jīng)過去了。 　　二是，當(dāng)下高房價、高成本的背景下，住房消費的主力是新市民、無房戶的租賃消費。因此，重點在長租房、保租房。構(gòu)建多元租賃消費，既有市場化的租賃，也有保證性質(zhì)的租賃。 　　對于降低租賃消費成本，文件提出，支持繳存人提取住房公積金用于租賃住房，目的也是降低租賃消費的成本，李宇嘉表示，這從側(cè)面也表明，當(dāng)下新市民的消費能力不足，疫情斷斷續(xù)續(xù)，收入更加受到?jīng)_擊，恢復(fù)起來不容易。因此，必須要降低消費成本，提取公積金用于租賃消費，是成本最低的租賃消費。 　　文件提出，繼續(xù)支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)居民提取住房公積金用于加裝電梯等自住住房改造。無電梯的老舊小區(qū)居住體驗感比較差，而加裝電梯的支出比較大。物業(yè)維修基金、政府補助基金（每一部電梯大概補助10-20萬），再加上提取公積金，就可以解決大部分支出，從而讓老舊小區(qū)煥發(fā)活力，居住在此的基本上都是原國企機關(guān)職工，收入較低，長者很多，住房消費的潛力大，但能力不足，公積金扶持的作用明顯。 　　李宇嘉表示，從政策文件來看，未提及商品房購置消費，也意味著，國家對于住房領(lǐng)域的消費政策，不再是建房、買房作為支柱產(chǎn)業(yè)，而是租賃。因此，房地產(chǎn)市場盡管在紓困，但房住不炒的底線不會突破。以租賃住房消費帶動3億新市民消費活躍，進(jìn)而促進(jìn)內(nèi)循環(huán)，才是住房在下一階段的重點內(nèi)容。

4月25日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步釋放消費潛力促進(jìn)消費持續(xù)恢復(fù)的意見》，其中提到，合理增加公共消費，包括，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給。支持繳存人提取住房公積金用于租賃住房，繼續(xù)支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)居民提取住房公積金用于加裝電梯等自住住房改造。 　　文件還提到，大力發(fā)展綠色消費，包括推動綠色建筑規(guī)模化發(fā)展，大力發(fā)展裝配式建筑，積極推廣綠色建材，加快建筑節(jié)能改造。支持新能源汽車加快發(fā)展。大力發(fā)展綠色家裝，鼓勵消費者更換或新購綠色節(jié)能家電、環(huán)保家具等家居產(chǎn)品。 　　對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，關(guān)于保障性租賃住房、公積金提取用于租賃住房消費、公積金提取用于電梯加裝等表述，是這兩年房地產(chǎn)發(fā)展一直強調(diào)和探索的，說明此類領(lǐng)域在此次會議中繼續(xù)被重視，是房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注消費市場所需要關(guān)注的內(nèi)容。 　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次這三個領(lǐng)域的提出，不是單純的房地產(chǎn)內(nèi)容結(jié)構(gòu)的改革和發(fā)展，也是當(dāng)前宏觀經(jīng)濟發(fā)展消費、激活消費的重要支撐。因此也需要從釋放消費潛力、促進(jìn)消費持續(xù)恢復(fù)的角度去理解這三個領(lǐng)域的發(fā)展。 　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次國家層面對于消費領(lǐng)域的提及，至少說明近期會有一系列刺激消費的內(nèi)容。從房地產(chǎn)的角度看，此次政策沒有提及購房消費，也不必過多解讀，而要理解為當(dāng)前更強調(diào)了一些新領(lǐng)域的消費潛力的激活。 　　第一、傳統(tǒng)購房的消費也是各地會積極提振的，尤其是體現(xiàn)為在剛需保障、改善激活等領(lǐng)域，所以后續(xù)各地對于購房方面的消費刺激也還是會提速，包括金融和住建等方面的政策支持。 　　第二、國務(wù)院提及的三個領(lǐng)域的消費，恰是因為潛力大且具有公共屬性的消費，這和私人的消費有不同的含義和定位。大力發(fā)展保障性租賃住房消費、鼓勵公積金提取來支付租金、鼓勵業(yè)主用公積金來推動老舊小區(qū)電梯加裝等工作，其影響是不是單個人的消費內(nèi)容，而是對城市的很多領(lǐng)域都會帶來刺激和推動。比如說保障性租賃住房的消費領(lǐng)域提振，對于保障新市民的住房需求等有積極作用，此類工作做得好，也將對各個城市后續(xù)租賃消費的模式產(chǎn)生引導(dǎo)作用。而對于其他租房消費和老舊小區(qū)改造，其也是當(dāng)前拉動內(nèi)需在房地產(chǎn)領(lǐng)域的一個重要體現(xiàn)。類似領(lǐng)域提振，也有助于刺激和提振消費需求。 　　第三、對于房企、地方政府和投資者等來說，需要重視這三個領(lǐng)域的消費需求，積極謀劃新的發(fā)展思路。比如說對于房企來說，要把保障性租賃住房業(yè)務(wù)的開展，作為推動消費、提振消費的重要抓手。積極做好此類業(yè)務(wù)，既有商業(yè)價值，也有社會價值。

2022年以來，在房地產(chǎn)市場整體處于深度調(diào)整階段的當(dāng)下，宏觀政策、調(diào)控政策環(huán)境改善空間進(jìn)一步打開，部分熱點城市市場出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，近期樓市正在發(fā)生一些積極變化。 　　變化一：樓市因城施策主線下，政策力度繼續(xù)加大 　　根據(jù)中指監(jiān)測，截至4月24日，全國已有近90城(不含網(wǎng)傳城市)出臺房地產(chǎn)優(yōu)惠政策百余條，主要涉及優(yōu)化限購政策、降低首付比例、發(fā)放購房補貼、降低限售年限、為房企提供資金支持等方面。 　　4月以來，各地優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策整體呈現(xiàn)三大特點： 　　一是政策落地節(jié)奏加快。截至4月24日，50余城(城市與一季度有重復(fù))出臺房地產(chǎn)相關(guān)政策超70條，明顯高于前三個月。 　　二是政策優(yōu)化調(diào)整力度加大，不斷向限購、限貸、限售等方向延伸。3月1日鄭州優(yōu)化限購、限貸等政策，并重啟貨幣化安置后，4月以來，多地跟進(jìn)調(diào)整相關(guān)政策，截至4月24日，已有超30城的政策涉及限購、限貸、限售、限價等內(nèi)容，而以往各地政策更多聚焦在發(fā)放購房補貼、調(diào)整公積金貸款政策等方面。 　　三是城市向熱點一二線城市擴圍。4月，上海、蘇州、南京、寧波等城市或降低購房門檻，或降低限售年限，熱點一二線城市調(diào)控政策優(yōu)化，向市場釋放了積極信號。 　　4月18日，央行釋放個人住房商業(yè)貸款政策利好，提出“因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，更好滿足購房者合理住房需求”。 　　我們預(yù)計，接下來將有更多城市下調(diào)商貸首付比例和房貸利率，優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)，多數(shù)城市的首套房貸利率有望降至基準(zhǔn)線4.6%，二套降至5.2%。 　　變化二：置業(yè)需求仍在，計劃半年內(nèi)購房的人群占比持續(xù)提升 　　2022年以來，房地產(chǎn)市場整體低溫運行，根據(jù)中指調(diào)查數(shù)據(jù)，2月購房者置業(yè)意愿有所回升，3月受部分地區(qū)疫情反復(fù)影響，置業(yè)意愿出現(xiàn)小幅下滑，市場觀望情緒依然較高，置業(yè)意愿處于底部波動狀態(tài)。其中一線及長三角城市群購房意愿相對較強。 　　從置業(yè)計劃上看，2022年以來，購房者置業(yè)計劃逐步提前，2月計劃半年內(nèi)購房占比提升至19%，3月繼續(xù)增加至21%；而計劃1年以上時間購房占比呈現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢，由此可見，購房置業(yè)需求并未消失，隨著信貸環(huán)境和調(diào)控政策持續(xù)改善下，購房者預(yù)期和置業(yè)信心有望逐漸企穩(wěn)，這部分需求有望逐步釋放。 　　另外，從房價預(yù)期上看，2022年以來，受訪者房價下跌預(yù)期呈現(xiàn)波動下滑態(tài)勢，房價穩(wěn)定預(yù)期逐步增強，2月受訪者預(yù)期房價穩(wěn)定占比為48%，環(huán)比提升5個百分點，3月占比繼續(xù)增加至54%，房價預(yù)期呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢，房價逐漸企穩(wěn)有利于市場情緒修復(fù)。 　　變化三：整體市場波動調(diào)整，預(yù)期仍弱，城市分化是必然，個別城市市場有所修復(fù) 　　根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2022年2月底、3月底，重點60城商品住宅周度成交規(guī)模出現(xiàn)兩次企穩(wěn)跡象，但受多地疫情反復(fù)、政策力度不及預(yù)期等因素影響，市場企穩(wěn)態(tài)勢未能延續(xù)，購房者置業(yè)情緒未得到實質(zhì)性改善。同時，因疫情反復(fù)，部分地區(qū)經(jīng)濟承壓，居民收入預(yù)期轉(zhuǎn)弱，拖累了購房需求釋放。 　　分化會是未來樓市主旋律。當(dāng)前，部分地區(qū)雖放松了限制性政策，但短期市場效果有限，與此同時，個別熱點城市市場情緒有所修復(fù)，新房、二手房成交規(guī)模整體呈回升態(tài)勢，房價穩(wěn)中有漲。 　　如北京，3月以來，北京新建商品住宅周度成交面積、二手住宅周度成交套數(shù)整體均呈現(xiàn)上行態(tài)勢，其中新房成交面積逐漸接近2021年同期水平；二手住宅3月成交超1.6萬套，為2021年下半年以來月度最高值。 　　根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，2022年以來，北京的新建住宅價格整體表現(xiàn)平穩(wěn)，二手住宅價格環(huán)比漲幅略有擴大，3月二手住宅價格環(huán)比上漲0.62%，為近半年最高水平。 　　除北京之外，杭州、合肥、蘇州等城市均出現(xiàn)一定企穩(wěn)跡象，但當(dāng)前部分城市仍面臨較大疫情防控壓力，市場恢復(fù)節(jié)奏或被打亂。 　　變化四：重點城市新開盤項目去化略有改善，優(yōu)質(zhì)項目受青睞 　　根據(jù)中指重點監(jiān)測的9個城市新開盤數(shù)據(jù)，3月以來，周度新開盤項目去化率整體呈現(xiàn)波動上行態(tài)勢，4月11日—17日，開盤去化率接近50%，較上周提升6個百分點。其中，杭州、成都項目平均去化率超60%，有優(yōu)質(zhì)的項目去化率能達(dá)到90%以上。 　　我們認(rèn)為，短期內(nèi)制約房地產(chǎn)市場恢復(fù)的主要因素有以下幾方面： 　　一是在多地疫情反復(fù)、防控舉措嚴(yán)格影響下，購房需求釋放受阻，疫情反復(fù)地區(qū)的市場恢復(fù)節(jié)奏存在較大不確定性。 　　二是中央表態(tài)后，各地因城施策空間已經(jīng)打開，但具體政策落實或仍需時間。三是當(dāng)前企業(yè)推盤意愿不足，部分熱點城市新增供應(yīng)不及預(yù)期，導(dǎo)致購房需 　　求釋放動力偏弱，這部分城市需求釋放與供給端改善密切相關(guān)。 　　總之，市場的購房需求并未消失，但短期內(nèi)，需求端觀望情緒較重。預(yù)計隨著政策逐漸落地，購房者預(yù)期和置業(yè)信心有望逐漸企穩(wěn)，而市場恢復(fù)節(jié)奏仍有賴于疫情有效防控、各地政策的執(zhí)行力度等。 　　在此背景下，熱點一二線城市市場有望率先啟動恢復(fù)行情，房企應(yīng)加大對城市市場周期及政策變化研究力度，加強競品監(jiān)控，制定差異化營銷策略，從而把握市場機會。

近兩年來，隨著針對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管持續(xù)深入，房企銷售規(guī)模增速呈現(xiàn)為放緩態(tài)勢。2021年，部分房企甚至出現(xiàn)了規(guī)模負(fù)增長，這直接影響到企業(yè)整體結(jié)算規(guī)模。此外，樓市下行疊加房企前期部分高地價項目進(jìn)入結(jié)算期，企業(yè)利潤持續(xù)受到擠壓，自2018年以來行業(yè)利潤增速呈現(xiàn)明顯下行趨勢。 　　我們以57家頭部典型房企作為研究樣本，通過對已披露年度業(yè)績的企業(yè)研究發(fā)現(xiàn)，2021年，典型上市房企整體營收達(dá)到39129億元、營業(yè)成本為30804億元，企業(yè)營業(yè)收入增速和營業(yè)成本增速中位數(shù)分別為14.4%和20.7%，較2019和2020年數(shù)值相比，增速在進(jìn)一步放緩。 　　自2019年以來，地產(chǎn)行業(yè)營業(yè)成本增速均高于同期的營收增速，2021年，前者要高出后者逾6個百分點。在收入和成本增速不匹配的擠壓下，行業(yè)利潤增速放緩，直至出現(xiàn)負(fù)增長。 　　2021年，在國內(nèi)疫情基本保持穩(wěn)定前提下，行業(yè)項目建設(shè)、交付結(jié)算進(jìn)度平穩(wěn)推進(jìn)，約有75%的房企營收實現(xiàn)了增長。但仍有不少房企由于結(jié)算結(jié)構(gòu)安排、成本費用控制欠佳等原因，導(dǎo)致毛利潤、凈利潤增長不盡如人意。 　　克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2021年行業(yè)典型上市房企整體實現(xiàn)毛利潤規(guī)模為7819億元，企業(yè)毛利潤增速中位數(shù)為同比降低2.3%。整體實現(xiàn)凈利潤3620億元、歸母凈利潤2629億元，企業(yè)凈利潤增速、歸母凈利潤增速中位數(shù)分別為-22.4%和-26%。 　　在典型樣本房企中，有過半企業(yè)的毛利潤(剔除稅金及附加)實現(xiàn)了下降，凈利潤下降企業(yè)占到六成以上。同時，超四成房企面臨“收增利減”，即營收增長但凈利潤在減少，整體來看，“增收不增利”現(xiàn)象仍普遍，即便是行業(yè)頭部房企也不例外。 　　究其原因，筆者認(rèn)為主要有兩點：一方面，隨著行業(yè)規(guī)模增速整體放緩、企業(yè)銷售去化壓力較大，不少企業(yè)通過打折促銷、“以價換量”等手段來進(jìn)行貨值去化，這加劇了企業(yè)增收不增利現(xiàn)象。另一方面，規(guī)模房企低利潤項目仍處在結(jié)算期，利潤出現(xiàn)下降，但當(dāng)期費用仍然偏高，兩者并不匹配。此外，行業(yè)下行背景下，2021年不少房企結(jié)合市場風(fēng)險對部分項目和股權(quán)投資計提資產(chǎn)減值，也對企業(yè)當(dāng)期利潤表現(xiàn)產(chǎn)生了負(fù)面影響。 　　從利潤率指標(biāo)來看，近年來，行業(yè)整體盈利能力面臨較大下行壓力。2021年行業(yè)典型上市房企整體毛利率、凈利率以及歸母凈利率水平均延續(xù)了2019年以來的下行態(tài)勢，且降幅較2020年明顯擴大。 　　其中，2021年典型房企毛利率中位數(shù)同比降低4.4個百分點至19.3%。凈利率和歸母凈利率的中位數(shù)也分別降低3.0和4.3個百分點，分別達(dá)到7.7%和4.7%。目前，行業(yè)整體利潤率持續(xù)下行探底，企業(yè)各項利潤率指標(biāo)均已降至歷史較低水平。當(dāng)前，房企利潤率普降態(tài)勢依舊十分顯著，一些規(guī)模房企的毛利率也降到了20%以下。 　　總體來看，2021年房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤增速和盈利表現(xiàn)不佳，從各大上市房企盈利預(yù)期來看，多數(shù)企業(yè)認(rèn)為當(dāng)前市場仍在風(fēng)險出清過程中，企業(yè)盈利探至歷史較低水平，短期內(nèi)仍將繼續(xù)承壓。但隨著企業(yè)前期的高地價項目逐步去化并完成結(jié)算，中長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率水平觸底之后將會有所回升，我們預(yù)計，未來房企整體毛利率有望維持在20%~25%的區(qū)間。

在疫情與經(jīng)濟下行壓力下，一季度的經(jīng)濟成績單意料之中的不好看，嚴(yán)峻形勢下，后續(xù)高層勢必要出臺更大尺度的救市政策。 在經(jīng)濟數(shù)據(jù)公布當(dāng)天，央行便發(fā)布了23條金融救市政策，傳遞了高層加大馬力繼續(xù)救市的預(yù)期。 1 重磅23條救市政策 4月18日，中國人民銀行、國家外匯管理局印發(fā)《關(guān)于做好疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展金融服務(wù)的通知》，提出加強金融服務(wù)、加大支持實體經(jīng)濟力度的23條政策舉措。 這23條救市政策，信號意義強烈： 首先，加快步伐扎實推進(jìn)重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。具體來看，金融機構(gòu)要主動對接重大項目、推動新開工項目盡快開工。要合理購買地方政府債券，支持地方政府適度超前開展基礎(chǔ)設(shè)施投資。要按市場化原則保障融資平臺公司合理融資需求，不得盲目抽貸、壓貸或停貸，保障在建項目順利實施。 第二，保持流動性合理充裕。通過多種貨幣政策工具，引導(dǎo)金融機構(gòu)擴大貸款投放，增強信貸總量增長的穩(wěn)定性......促進(jìn)企業(yè)綜合融資成本穩(wěn)中有降，推動金融機構(gòu)向?qū)嶓w經(jīng)濟合理讓利。 這個月的降準(zhǔn)以及未見變化的降息雖然不及預(yù)期，但其實央行已經(jīng)強調(diào)了“充足流動性”、“擴大貸款投放”、“融資成本穩(wěn)中有降”，還是擺明了自己的立場，盡管沒有降準(zhǔn)降息，但并不妨礙央行繼續(xù)向市場中注水，市場中至少不會缺錢。 第三，“以點帶面”保障企業(yè)合理融資需求盡快得到滿足?！包c”是強化產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈核心企業(yè)金融支持；“面”是對國有經(jīng)濟和民營經(jīng)濟在貸款、債券融資等金融政策上一視同仁。 第四，在住房貸款方面，因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，更好滿足購房者合理住房需求。 《通知》提出保持房地產(chǎn)開發(fā)貸款平穩(wěn)有序投放，以幫助改善房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)節(jié)、解決它們的流動性問題，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，這對于經(jīng)濟實現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展非常關(guān)鍵。 2 房地產(chǎn)該爭口氣了 整體看，今年一季度，全國房地產(chǎn)銷售繼續(xù)下行：商品房銷售面積31046萬平方米，同比下降13.8%，其中住宅銷售面積下降18.6%；商品房銷售額29655億元，下降22.7%，其中住宅銷售額下降25.6%。 央行發(fā)布救市23條之后，4月20日又與銀保監(jiān)會開了個會，通稿內(nèi)容里，有四分之一的篇幅都在討論如何支持房地產(chǎn)行業(yè)。 圖片 基本上是把救市23條中關(guān)于房地產(chǎn)的內(nèi)容又重提了一遍，央行定調(diào)，銀保監(jiān)會監(jiān)督落實，降低首付、降低利率、給房企、房地產(chǎn)行業(yè)流動性、受疫情影響人群延期還房貸，應(yīng)該很快就會落實。 此次會議強調(diào)，要執(zhí)行好房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理制度，區(qū)分項目風(fēng)險與企業(yè)集團風(fēng)險，不盲目抽貸、斷貸、壓貸。要按照市場化、法治化原則，做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購的金融服務(wù)。 對于受疫情影響地區(qū)部分購房者還貸困難的問題，將指導(dǎo)銀行重點做好三方面工作：對于正常還款有困難的客戶，根據(jù)實際情況區(qū)分考慮，將延期還款政策落到實處。 “銀保監(jiān)會將指導(dǎo)銀行業(yè)金融機構(gòu)通過靈活調(diào)整按揭貸款還款安排、合理延后還款期限等方式緩解受疫情影響客戶還款的壓力，切實將政策落實好、落到位，充分發(fā)揮金融機構(gòu)在抗擊疫情工作中的積極作用?！便y保監(jiān)會統(tǒng)計信息與風(fēng)險監(jiān)測部負(fù)責(zé)人劉忠瑞說。 據(jù)不完全統(tǒng)計，2022年以來已有超70城先后從限購、限貸、限售和購房補貼等方面優(yōu)化政策，鄭州、哈爾濱大連、南京、寧波等二線城市優(yōu)化限購政策，郴州、麗水、菏澤、贛州安順等三四線城市從提高公積金貸款額度、降低首付比例等政策，下調(diào)房貸利率等方面入手促進(jìn)居民合理住房需求釋放。 就在4月21日，蘇州12329公積金熱線傳來消息，個人貸款額度上限由45萬元提高到60萬元，家庭由70萬元提高到90萬元。 3 “救市”是門藝術(shù) 不到一年的時間，高層對房地產(chǎn)的態(tài)度發(fā)生了一百八十度的轉(zhuǎn)變，素日一貫看衰樓市的經(jīng)濟日報，難得發(fā)文，題為《發(fā)揮穩(wěn)樓市在穩(wěn)大盤中作用》，這條評論寫得很有意思，圍繞突出房地產(chǎn)在經(jīng)濟中的首位度，一改往日話鋒！ 圖片 三張圖感受一下現(xiàn)在房地產(chǎn)的畫風(fēng)，全國商品房銷量繼續(xù)下跌，官方數(shù)據(jù)顯示同比降13.8%，但某第三方機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)里，百強房企一季度銷量同比下跌了47%...... 連年高強度升級的調(diào)控打壓，已經(jīng)讓不少房企如今索性躺平了。如今，房地產(chǎn)已經(jīng)到了不得不“救”的地步，當(dāng)然，怎么“救”，是一門深奧的藝術(shù)。 行業(yè)出清下，未來房企間的收并購會更加頻繁，目前一些處境較難的房企，已經(jīng)有了國資入場的情況，接下來“國進(jìn)民退”的趨勢會更加明顯。 當(dāng)然，對于民營房企和一些中小房企來說，深耕“小而美”，做的專注，做出特色，房地產(chǎn)作為國家經(jīng)濟支柱之一，仍是一片廣闊的市場。還有很多領(lǐng)域，如代建、輕資產(chǎn)、新基建、園區(qū)、物流倉儲等，都是如今政策非常鼓勵，并將投入真金白銀支持的。 從國家中長期宏觀政策選擇的角度，穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期和“房住不炒”作為目標(biāo)，是成為“雙循環(huán)”模式下的必然選擇，一系列調(diào)控政策的出臺，都反映了行業(yè)底層邏輯和行業(yè)定位的變化。 對于地產(chǎn)人來說，那個躺著掙錢的黃金時代，徹底地過去了。 一面是盈利能力不斷承壓的開發(fā)業(yè)務(wù)，另一面是存量不動產(chǎn)運營、管理的崛起，如備受資本市場認(rèn)可的物管業(yè)務(wù)。這也不難理解各大房企對資產(chǎn)管理行業(yè)積極布局。 現(xiàn)在以及未來，房企的角色會逐步從“開發(fā)商”轉(zhuǎn)變?yōu)椤斑\營商”。細(xì)數(shù)前50強房企，幾乎所有都無一例外涉足了存量運營業(yè)務(wù)。未來，只有掌握存量市場的核心競爭力，才能夠使企業(yè)立于不敗之地。 但可以說，如今的地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了布局存量資產(chǎn)運營管理領(lǐng)域公司的‘盛世年華’，他們好日子才開始。

好萊塢不等于奧斯卡。如果換一種說法，一兩家優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司不等于整個行業(yè)，比如說，保利發(fā)展不等于當(dāng)前的整體房地產(chǎn)企業(yè)。 在一些頭部房企還在為業(yè)績因素不能發(fā)布年報的時候，保利發(fā)展的業(yè)績和新的進(jìn)取目標(biāo)羨煞同行。4月21日，保利發(fā)展董事長劉平在公司2021年度業(yè)績說明會透露，今年投資計劃是3650億元，并提出“進(jìn)三爭一”目標(biāo)：綜合實力領(lǐng)先，硬實力、軟實力都過硬的第一；做到一流的核心競爭力、一流的行業(yè)引領(lǐng)力和一流的企業(yè)影響力。去年，保利發(fā)展實現(xiàn)簽約金額5349.29億元，同比增長6.38%。 如果不出意外，經(jīng)過此輪房地產(chǎn)行業(yè)洗牌之后，保利發(fā)展的市場占有率從目前的3%提高到6%是大概率的事。其也是少數(shù)滿足“三道紅線”的綠檔企業(yè)，具備了兼顧風(fēng)險防范與持續(xù)擴張的能力。 對于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，就沒有這么“不管風(fēng)吹浪打，勝似閑庭信步”的好運了。10年前，是房地產(chǎn)行業(yè)推崇大規(guī)模和高周轉(zhuǎn)的時代，當(dāng)時有一種商業(yè)觀點，就是“反周期”操作：即企業(yè)在繁榮的時候按照蕭條的時候做準(zhǔn)備，在蕭條的時候按照繁榮的時候擴張。通俗講就是：繁榮時期賣產(chǎn)品，蕭條時期買土地。 這是一種烏托邦式的理想。目前看，無論是2008年還是此輪房地產(chǎn)行業(yè)大震蕩，沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)具有反周期操作能力，所有的融資渠道都被攔堵后，缺錢沒錢就是全行業(yè)的現(xiàn)實狀況。區(qū)別的只是出問題的房地產(chǎn)企業(yè)都是風(fēng)格激進(jìn)的公司。 對于這輪房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)難題，近期金融界、投資界和學(xué)界多有建設(shè)性分析建議。中歐國際工商學(xué)院教授、中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司原司長盛松成就建議：在不改變?nèi)ジ軛U政策目標(biāo)下適當(dāng)延長去杠桿周期，包括適當(dāng)調(diào)整“三道紅線”和貸款集中度考核要求，為行業(yè)應(yīng)對疫情爭取時間。經(jīng)濟學(xué)者任澤平建議“不要妖魔化房地產(chǎn)”，他以房地產(chǎn)和新能源汽車比較說：房地產(chǎn)去年賣了18萬億元，還拉動了五六十個上下游行業(yè)，包括建筑建材、玻璃、水泥、家電等，根據(jù)測算，房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈帶動經(jīng)濟大約是30萬億元，而新能源車賣了352萬輛，大約一二十萬元一輛車，新能源汽車整車大約6000億元，不到7000億元。 房地產(chǎn)消費的重要性已經(jīng)無需贅言。房地產(chǎn)走勢已經(jīng)體現(xiàn)在一季度的統(tǒng)計數(shù)據(jù)上。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，1至3月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售、房企到位資金等多指標(biāo)疲軟，其中銷售額降幅繼續(xù)擴大，3月單月住宅銷售額創(chuàng)去年7月下跌以來最大降幅。 房地產(chǎn)發(fā)展的重要性要承認(rèn)，問題同樣也要正視，兩者都要不上綱上線，客觀評估。在經(jīng)濟面臨的形勢中，支柱性產(chǎn)業(yè)、問題和風(fēng)險突出還會是房地產(chǎn)一體兩面的特點，這就需要我們在紛紛擾擾中回到一個老問題，也是一個真問題：未來一二十年我國還處在城市化快速發(fā)展的進(jìn)程之中，房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟的火車頭之一，如何管好讓其真正走上穩(wěn)定健康發(fā)展和良性循環(huán)的道路和目標(biāo)?？梢哉f，實現(xiàn)這條道路和這個目標(biāo)，土地依然是最核心的問題。過去及今天，地方依然希望土地賣得少一點，價格高一點，但這是一個矛盾，如果不切實改變現(xiàn)在的土地制度、財政制度，不改變地方財政依然高度依賴土地的局面，地價就無法控制住，房價也難以控制住。況且還有一個現(xiàn)象，每一輪市場不好的時候，地方政府會處罰降房價搞促銷的企業(yè)。 最近我們就看到一位網(wǎng)友“吐槽”：你們媒體總是說樓市不好，企業(yè)要倒閉，可是為什么沒見我所在的城市房價下降呢？ 其實，我們也想知道，為什么？

周五美股收盤，受到企業(yè)盈利放緩與美聯(lián)儲強“鷹”加息，三大指數(shù)全部暴跌，道指更是下挫近1000點，創(chuàng)下2020年10月底以來最大單日跌幅。 對市場來說，經(jīng)濟衰退的聲音更加洪亮。 財富管理公司Robertson Stephens首席經(jīng)濟學(xué)家Garrett指出，鮑威爾的鷹派言論固然影響很大，但大量公司在財報中表現(xiàn)出對未來增長的悲觀，更讓投資者意識到抗擊通脹帶來的痛苦。 但美國抵押貸款巨頭房利美（Federal National Mortgage Association，簡稱Fannie Mae)卻給出了自己的見解。 房利美承認(rèn)，美國經(jīng)濟想要實現(xiàn)軟著陸是一件值得懷疑的事情，但房地產(chǎn)市場可能會幫助2023年的美國經(jīng)濟只出現(xiàn)“適度衰退”。 據(jù)房利美稱，消費者對新房的需求在將來還會超過供應(yīng)量，這將為2023年之前美國保持高房價和刺激經(jīng)濟成長帶來動力。 根據(jù)美國在線房地產(chǎn)公司Zillow的預(yù)測，鑒于抵押貸款利率的上升，房價漲幅可能放緩。預(yù)計2022年3月到2023年3月間的房價漲幅為14.9%，低于上月預(yù)測的17.8%。 價格上漲可能不會像之前一樣快速和強勁，但增長動力仍在。目前相比2008年，抵押貸款擁有更好的信貸質(zhì)量，而且抵押貸款機構(gòu)更為健康。這是房利美在未來兩年房屋銷售、房價增長速度和貸款量都下降的情況下，依舊相信房地產(chǎn)市場的原因。 2008年金融危機時，美國兩大房地產(chǎn)抵押貸款機構(gòu)——房利美和房地美因出現(xiàn)大量房貸違約，只能宣布破產(chǎn)，美國財政部不得不出手相救。 即便房地產(chǎn)市場即便在未來兩年降溫，也不會像2008年一樣出現(xiàn)劇烈收縮和崩盤。 房利美高級副總裁兼首席經(jīng)濟學(xué)家Duncan表示：“因此，我們更新了對2023年的預(yù)測，將適度衰退納入其中，但我們預(yù)計衰退的幅度或持續(xù)時間不會與2008年的衰退相似?！? 雖然對于消費者來說，強勢的房地產(chǎn)市場未必是個好消息，但對于宏觀經(jīng)濟來說，房地產(chǎn)可能就是“大衰退”的救星了。

應(yīng)該采取有力措施保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，滿足剛需和合理的改善性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，努力穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。房地產(chǎn)預(yù)期穩(wěn)則市場穩(wěn)，穩(wěn)定的預(yù)期對市場的恢復(fù)至關(guān)重要。 　　一段時間以來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)下行態(tài)勢。當(dāng)前，在把穩(wěn)增長放在更加突出位置的背景下，應(yīng)進(jìn)一步發(fā)揮好穩(wěn)樓市在穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤中的作用。應(yīng)該采取有力措施保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，滿足剛需和合理的改善性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，努力穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。 　　房地產(chǎn)業(yè)在帶動經(jīng)濟增長，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟基本盤方面的作用明顯。數(shù)據(jù)顯示，2021年，房地產(chǎn)業(yè)增加值7.76萬億元，建筑業(yè)增加值8萬億元，合計占GDP的14%左右。2021年房地產(chǎn)業(yè)增加值比上年增長5.2%，拉動整體經(jīng)濟增長0.4個百分點。房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，規(guī)模大、鏈條長、牽涉面廣，在全社會固定資產(chǎn)投資、地方財政收入、金融機構(gòu)貸款總額中都占有相當(dāng)高的份額，對上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶動效應(yīng)強，對投資和消費影響大，對經(jīng)濟金融穩(wěn)定和風(fēng)險防控具有系統(tǒng)性影響。 　　房地產(chǎn)市場下行趨勢客觀存在。國家統(tǒng)計局4月18日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長0.7%，商品房銷售面積同比下降13.8%，商品房銷售額同比下降22.7%。盡管房地產(chǎn)開發(fā)投資表現(xiàn)同比正增長，卻依然創(chuàng)下了近20個月以來的增速新低。分地區(qū)看，東部地區(qū)和東北地區(qū)銷售額和銷售面積下降更為明顯。1月份至3月份，東部地區(qū)和東北地區(qū)銷售面積分別同比下降20.9%和28.8%，銷售額分別同比下降27.7%和33.9%。 　　房地產(chǎn)市場循環(huán)遇到一定阻力。眾多城市房地產(chǎn)市場較為低迷，購房者觀望情緒濃厚。受到疫情影響，一些群體可能面臨收入下降。他們或是將購房計劃擱置，即便選擇購房也會在“加杠桿”使用房貸時更加謹(jǐn)慎，避免將來還款困難。住房銷售處于低位自然影響房企回款，回款不暢、資金欠缺則可能影響企業(yè)在施工和土地市場上的投入。房地產(chǎn)從銷售到融資再到拿地的整體鏈條受阻，循環(huán)不暢，是行業(yè)面臨的突出問題。 　　當(dāng)前，有必要采取積極措施暢通房地產(chǎn)市場循環(huán)，讓房地產(chǎn)市場盡快恢復(fù)，重回平穩(wěn)運行軌道。房地產(chǎn)預(yù)期穩(wěn)則市場穩(wěn)，穩(wěn)定的預(yù)期對市場的恢復(fù)至關(guān)重要。只有對未來市場有平穩(wěn)的預(yù)期，剛需和改善性需求的購房者才敢入市，只有銷售上去了，房地產(chǎn)市場的循環(huán)方能暢通。 　　穩(wěn)定的市場預(yù)期從何而來？出臺利好市場恢復(fù)的政策必不可少。今年以來，已經(jīng)有超過70個城市因城施策調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控舉措，為市場企穩(wěn)回升創(chuàng)造了寬松的政策環(huán)境。同時，金融環(huán)境的優(yōu)化正在為供需兩端提供支撐。央行降準(zhǔn)盡管不是針對房地產(chǎn)行業(yè)，但合理資金需求有望得到更好支持，對于化解企業(yè)資金壓力，穩(wěn)定購房者對房地產(chǎn)和整個宏觀經(jīng)濟預(yù)期都將有積極作用。3月份以來，由于市場需求減弱，全國已經(jīng)有100多個城市的銀行自主下調(diào)了房貸利率，幅度在20個到60個基點不等，這有利于緩解購房者資金壓力。4月18日，央行、外匯管理局出臺23條金融服務(wù)舉措，其中提出將因城施策，合理確定商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求；同時將支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建筑企業(yè)合理融資需求。 　　房地產(chǎn)市場已經(jīng)呈現(xiàn)出一些積極因素。3月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比下降的城市均有所減少，特別是二手住宅價格環(huán)比下降的城市減少了12個。隨著多地適度放開限購限售，降低公積金使用門檻，加快購房貸款審批等，部分城市的住房需求有所釋放，銷售面積降幅有所收窄。 　　政策持續(xù)發(fā)力，市場企穩(wěn)的大勢不會改變。但多重因素疊加，市場修復(fù)過程可能會有所延長，政策效果或逐步顯現(xiàn)。不過，隨著積極滿足合理住房需求，全國商品房銷售下行的態(tài)勢可能得到緩解。長租房市場不斷完善，保障房建設(shè)加快推進(jìn)，房地產(chǎn)市場有望逐步趨穩(wěn)。 　　需要強調(diào)的是，促進(jìn)房地產(chǎn)市場企穩(wěn)恢復(fù)不是鼓勵房價過快上漲，不能支持炒作房價。房地產(chǎn)市場已經(jīng)告別過快上漲階段進(jìn)入平穩(wěn)健康發(fā)展通道，“房住不炒”的底線不會突破。

國務(wù)院新聞辦公室于今日(星期一)舉行新聞發(fā)布會，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長付凌暉介紹2022年一季度國民經(jīng)濟運行情況，并答記者問。 　　以下是發(fā)布會文字實錄： 　　記者：今年以來，房地產(chǎn)銷售下降，房地產(chǎn)投資仍然保持一定增長，對此您如何看？下階段房地產(chǎn)市場如何？ 　　國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長付凌暉：房地產(chǎn)市場大家比較關(guān)注，對于近期房地產(chǎn)一些指標(biāo)的變化，大家討論也比較多。從歷史上看，房地產(chǎn)投資和商品房銷售的增長關(guān)系總體保持了同向變化，但是房地產(chǎn)投資增長變化明顯要小于商品房銷售。主要是由于房地產(chǎn)項目一旦開工建設(shè)，房地產(chǎn)企業(yè)一般會持續(xù)推進(jìn)項目建設(shè)，從而保證項目銷售的回款，相應(yīng)房地產(chǎn)投資相對于銷售具有一定的穩(wěn)定性。因此，即便在市場銷售低迷甚至出現(xiàn)下降的情況下，房地產(chǎn)投資仍然有可能保持一定增長。比如，在2012年、2014年和2015年，都曾經(jīng)出現(xiàn)過這種情況。 　　今年一季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長0.7%，而商品房銷售面積下降13.8%，商品房銷售額下降22.7%。在銷售下降的情況下，房地產(chǎn)投資保持一定增長，主要是由于以下幾個方面的因素： 　　一是保交付等相關(guān)政策的作用。去年底以來，各地區(qū)堅持“保交付、保民生、保穩(wěn)定”，積極推動前期停建緩建的房地產(chǎn)項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)，推進(jìn)在建項目的建設(shè)。一季度，施工期在一年以上的房地產(chǎn)項目，投資增長速度超過10%。隨著房地產(chǎn)項目施工建設(shè)推進(jìn)，一季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資當(dāng)中建筑安裝工程投資同比增長0.9%，拉動房地產(chǎn)投資增長超過0.5個百分點。 　　二是土地購置費計入的影響。房地產(chǎn)開發(fā)投資中，前期發(fā)生的土地購置費是隨著房地產(chǎn)施工建設(shè)逐步計入，相應(yīng)也支撐了房地產(chǎn)投資的增長。一季度，土地購置費同比增長0.6%，拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資增長超過0.1個百分點。 　　還要看到，盡管房地產(chǎn)銷售下降，但是房地產(chǎn)銷售總額仍然大于房地產(chǎn)投資總額，房地產(chǎn)銷售仍然能夠在一定程度上支撐投資。同時，房地產(chǎn)投資保持增長還受到價格因素的影響。今年以來，建筑材料、工程安裝等價格漲幅較高，一定程度推高了房地產(chǎn)投資的名義增速。 　　關(guān)于下階段房地產(chǎn)走勢的情況。盡管當(dāng)前房地產(chǎn)銷售在下降，但是也要看到，隨著多地適度放開限購限售，降低公積金使用門檻，加快購房貸款審批等，部分城市的住房需求有所釋放，銷售面積降幅有所收窄。 　　下階段，各地堅持“房住不炒”，持續(xù)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，完善房地產(chǎn)市場長效機制，積極滿足合理住房需求，全國商品房銷售下行的態(tài)勢可能得到緩解。隨著長租房市場不斷完善，保障房建設(shè)加快推進(jìn)，房地產(chǎn)市場有望逐步趨穩(wěn)。

國家統(tǒng)計局4月15日公布3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師繩國慶介紹，70個大中城市中，商品住宅銷售價格環(huán)比下降城市個數(shù)減少，同比下降城市個數(shù)增加；各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比趨穩(wěn)，同比下降或漲幅回落。 　　繩國慶介紹，一線城市商品住宅銷售價格環(huán)比漲幅回落，二三線城市環(huán)比持平或降幅收窄。 　　3月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比下降城市分別有38個和45個，比上月分別減少2個和12個。 　　3月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.2個百分點，其中北京、上海和深圳分別上漲0.4%、0.3%和0.8%，廣州下降0.1%；一線城市二手住宅環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.1個百分點，其中北京、上海和廣州分別上漲1.2%、0.4%和0.3%，深圳下降0.3%。二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比持平，與上月相同；二手住宅環(huán)比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別下降0.2%和0.3%，降幅比上月均收窄0.1個百分點。 　　繩國慶介紹，一二線城市商品住宅銷售價格同比漲幅回落或轉(zhuǎn)降，三線城市同比降幅擴大。3月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比下降城市分別有29個和47個，比上月分別增加5個和8個。 　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，新建住宅方面，70個大中城市中，有29個銷售價格與上月相比上漲，上漲較多的城市是烏魯木齊上漲1%，深圳、成都上漲0.8%，杭州上漲0.7%，韶關(guān)上漲0.6%，?？凇⒅貞c上漲0.5%。下降較多的城市有湛江下降0.9%，秦皇島、丹東、岳陽下降0.8%，大連、哈爾濱、鄭州、溫州下降0.7%，福州、包頭、安慶、桂林下降0.6%。 　　二手住宅方面，有21個城市價格與上月相比上漲，上漲較多的城市有北京上漲1.2%，?？凇⒊啥忌蠞q0.6%，無錫上漲0.5%。下降較多的城市有牡丹江下降2.1%，貴陽下降0.9%，哈爾濱、安慶下降0.8%，太原、沈陽、南寧、徐州、金華下降0.7%。 　　近期樓市呈現(xiàn)一定企穩(wěn)態(tài)勢。表現(xiàn)在有關(guān)部門特別是金融部門均釋放積極政策信號，多地因城施策出臺房地產(chǎn)調(diào)控措施，促樓市平穩(wěn)健康發(fā)展；二手住宅與上月相比價格下降的城市減少了12個；一線城市的回暖較其他城市更明顯。但總體而言，很多城市樓市觀望情緒仍較濃厚；城市之間的分化嚴(yán)重，一些城市特別是三四線城市有下行趨勢。 　　受當(dāng)前疫情反復(fù)等因素影響，市場復(fù)蘇略有受阻。個別疫情嚴(yán)重的城市市場處于基本停滯狀態(tài)，且居民收入受到影響后，對購房的積極性也可能有所降低。同時，二手房交易量雖有所好轉(zhuǎn)，但依然處于歷史低位，房企流動性風(fēng)險讓購房者擔(dān)心買到爛尾樓從而入市愿望降低，不少人選擇繼續(xù)觀望。 　　不過，業(yè)內(nèi)人士均對市場恢復(fù)持樂觀態(tài)度。貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，疫情等外部環(huán)境會延長市場修復(fù)過程，但市場修復(fù)的大趨勢不會改變。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，多地出臺穩(wěn)樓市舉措，未來幾個月市場總體有望進(jìn)一步企穩(wěn)。 　　4月15日，央行宣布降準(zhǔn)。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，盡管降準(zhǔn)不是針對房地產(chǎn)市場，但資金流動性改善，有利于防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險，有利于房地產(chǎn)市場預(yù)期穩(wěn)定。中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，降準(zhǔn)有利于增加市場資金流動性，在當(dāng)前滿足合理資金需求的要求下，購房者、企業(yè)端的合理資金需求有望得到更好支持，對房地產(chǎn)市場形成一定利好；另外，當(dāng)前宏觀政策發(fā)力對穩(wěn)定市場預(yù)期亦將產(chǎn)生積極效果。

盡管LPR已連續(xù)三個月保持不變，但各地房貸利率的下降趨勢依舊持續(xù)。 　　繼今年2月21日四大行同步下調(diào)廣州地區(qū)房貸利率之后，近日，廣東省內(nèi)的清遠(yuǎn)、韶關(guān)、河源、梅州、云浮等地部分銀行也下調(diào)了房貸利率，降幅為10個基點-40個基點不等。 　　廣東省住房政策研究中心首席研究院李宇嘉接受第一財經(jīng)采訪時表示，在廣東，首套房貸按揭利率的平均水平在LPR+70BP左右，按照差別化住房信貸政策，首套房不低于LPR，未來還有70個基點的降幅。 　　在廣東韶關(guān)，工、農(nóng)、中、建四大國有銀行首套房貸利率由5.7%(LPR+110BP)下調(diào)至5.5%(LPR+90BP)，下降20個基點；二套房貸利率由5.9%(LPR+130BP)下調(diào)至5.5%(LPR+90BP)，下降40個基點。 　　另外，廣東的清遠(yuǎn)、云浮、河源、梅州方面也下調(diào)了首套、二套房貸利率各10個基點。目前，四大行在清遠(yuǎn)執(zhí)行首套房貸利率5.4%(LPR+80BP)、二套房貸款利率5.5%(LPR+90BP)的價格；云浮市首套房5.5%(LPR+90BP)、二套房5.6%(LPR+100BP)，基本與廣州持平；河源首套房5.8%((LPR+120BP))、二套房6%(LPR+140BP)。 　　今年2月21日，廣州已率先下調(diào)了一波房貸利率，其中，首套房利率從此前的5.6%下調(diào)至5.4%，二套房利率從5.8%下調(diào)至5.6%，而部分外資行的的首套房貸利率已經(jīng)低至4.9%，二套房貸利率低至5.2%。 　　深圳目前首套房貸利率穩(wěn)定在4.9%，二套房穩(wěn)定在5.2%，在廣東各地市中，深圳屬于較低水平。 　　4月18日央行、外匯局發(fā)布23條金融支持舉措，明確要因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，更好滿足購房者合理住房需求，促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 　　根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，3月103個重點城市中有82城下調(diào)房貸利率，主流首套房貸利率為5.17%，二套利率為5.45%，分別較上月回落17個、15個基點，而蘇州、南通首套主流利率已降至4.6%，與5年期以上LPR持平。李宇嘉分析，從去年10月份到現(xiàn)在，首套房和二套房的按揭利率持續(xù)下調(diào)，但首套房按揭利率其實還是比較高的，如今，市場預(yù)期下降得很快，在高房價下，居民購房支付能力其實是不足的，主要是疫情對居民收入有比較大的沖擊。 　　“在這種情況下，必須要在差別化的住房信貸政策下，繼續(xù)下調(diào)LPR的加點水平，才能釋放消費需求，扭轉(zhuǎn)預(yù)期下滑這種趨勢?！彼f。 　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂也預(yù)計，后期或有更多城市降低商貸首付比例和房貸利率，調(diào)整“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)，更多城市首套利率有望降至4.6%的基準(zhǔn)線，有利于降低購房成本，支持住房需求釋放，對樓市產(chǎn)生實質(zhì)性利好。

國際房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行20日發(fā)布報告顯示，今年一季度，大連寫字樓市場供需放緩，租金水平環(huán)比下降。預(yù)計未來三個季度，市場將迎來大量的新增供應(yīng)。 　　這份名為《2022年第一季度大連寫字樓市場和零售市場報告》回顧了2022年第一季度大連寫字樓及商業(yè)地產(chǎn)市場概況。報告顯示，2022年第一季度，大連全市無新增項目供應(yīng)，大連市甲級寫字樓市場規(guī)模保持在98.1萬平方米。 　　報告稱，受全國疫情影響，本季度市場供需放緩，大連全市錄得凈吸納量為1142平方米。整體市場空置率環(huán)比下降0.1個百分點至31.6%，租金水平環(huán)比下降0.8%至每月每平方米人民幣90.4元，市場信心亟待提振。 　　據(jù)統(tǒng)計，今年一季度，金融行業(yè)辦公需求延續(xù)了去年的良好勢頭，占比達(dá)到40%，持續(xù)領(lǐng)跑市場；專業(yè)服務(wù)與TMT類成交均約占市場成交的20%，分列二、三位；航運物流類企業(yè)仍處于行業(yè)紅利期，成交占比達(dá)到8.6%，表現(xiàn)活躍。 　　戴德梁行大連公司副總經(jīng)理馮其武表示，預(yù)計未來三個季度，市場將迎來大量的新增供應(yīng)，若各項目如期入市，將使市場空置率再次攀升，租金將持續(xù)承受下行壓力，租戶市場狀態(tài)下，業(yè)主方也將采取更多優(yōu)惠舉措來贏取客戶青睞。 　　報告指出，2022年大連市政府工作報告中提到大力增強大連市科技創(chuàng)新策源功能，高新技術(shù)類企業(yè)的蓬勃發(fā)展也將為市場帶來更多的租賃需求。此外，RCEP協(xié)定的生效將為建設(shè)亞太對流樞紐賦能，航運物流企業(yè)也將持續(xù)受益。 　　報告認(rèn)為，隨著大連市三年挺進(jìn)“萬億GDP城市”目標(biāo)的明確，全力提升城市綜合經(jīng)濟實力，推動經(jīng)濟實現(xiàn)質(zhì)的穩(wěn)步提升和量的合理增長將成為2022年的重點工作，相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展所帶來的需求將有望成為未來大連寫字樓市場的重要支撐。

某小區(qū)物業(yè)公司通知物業(yè)費漲價，并稱“同意調(diào)價業(yè)主已過半”。業(yè)主張某對繳費標(biāo)準(zhǔn)不服，拒交物業(yè)費，被訴至法院。廣州市中級人民法院日前審結(jié)此案，認(rèn)為物業(yè)公司調(diào)價程序不當(dāng)，業(yè)主按原物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)支付欠費。 　　物業(yè)稱同意漲價已“雙過半” 　　業(yè)主拒交物業(yè)費被追討 　　廣州某小區(qū)尚未成立業(yè)委會，小區(qū)二百多戶住宅及商鋪的物業(yè)服務(wù)均由開發(fā)商選聘的某物業(yè)服務(wù)公司提供，其中住宅按每月1.6元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費。 　　2018年9月，物業(yè)公司在未召開業(yè)主大會征求業(yè)主意見的情況下，單方發(fā)出公告稱其已與大部分住宅業(yè)主達(dá)成按1.85元/平方米標(biāo)準(zhǔn)收取住宅管理費的合意，希望業(yè)主在2018年10月31日之前到管理處簽署相關(guān)文件。 　　兩個月后，物業(yè)公司再次發(fā)出公告稱：同意調(diào)價為1.85元/平方米的業(yè)主已達(dá)“雙過半”，此后物業(yè)費按照1.85元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 　　小區(qū)業(yè)主張某因?qū)U費標(biāo)準(zhǔn)不服而拒交物業(yè)費，物業(yè)公司將張某告上法庭，追討物業(yè)欠費。為證明調(diào)價程序的合法性，物業(yè)公司向法院提交了《業(yè)主同意調(diào)價之簽約情況統(tǒng)計表》及其與業(yè)主簽訂的196份格式內(nèi)容均相同的協(xié)議。 　　法院審查發(fā)現(xiàn)：上述所有協(xié)議后均沒有附房產(chǎn)證及身份證復(fù)印件；均未載明物業(yè)面積；部分協(xié)議的落款簽名不完整或字跡潦草無法看清或在簽名后寫有“代”字；部分協(xié)議的落款日期系在物業(yè)公司發(fā)出調(diào)價公示之后。 　　對此，物業(yè)公司解釋稱：上述調(diào)價協(xié)議是其工作人員上門與每個業(yè)主溝通后簽訂的，其中部分由業(yè)主家屬代簽名；因工作人員已在此工作超過十年，可識別業(yè)主或租戶，故未逐一核查業(yè)主身份及房產(chǎn)證。 　　法院稱物業(yè)公司調(diào)價程序不當(dāng) 　　業(yè)主按原物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)支付欠費 　　法院經(jīng)審理后認(rèn)為，案涉小區(qū)目前仍未召開業(yè)主大會，處于前期物業(yè)服務(wù)階段，物業(yè)公司為開發(fā)商選聘的前期服務(wù)單位，有權(quán)就其提供的物業(yè)服務(wù)向小區(qū)業(yè)主追討欠費。 　　根據(jù)《中華人民共和國民法典》《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》《物業(yè)管理條例》及《廣州市物業(yè)管理條例》等相關(guān)規(guī)定，物業(yè)費調(diào)價屬于應(yīng)由全體小區(qū)業(yè)主共同決定的“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項”，調(diào)價程序應(yīng)正當(dāng)、有序，并應(yīng)接受合理監(jiān)督。 　　在調(diào)價前，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)向全體業(yè)主公示上一年度物業(yè)經(jīng)營情況的審計報告及調(diào)價方案，最終方案能否通過，應(yīng)由全體業(yè)主共同決定，經(jīng)“雙過半”(即參與表決專有部分面積過半數(shù)且參與表決人數(shù)過半數(shù))的業(yè)主同意的，才能成功調(diào)價。 　　本案中，物業(yè)公司在調(diào)價前并未提前公示其上年度物業(yè)經(jīng)營情況審計報告，亦未告知相關(guān)行政主管部門，而是自行單方制作相關(guān)協(xié)議版本并逐一上門簽約，且在簽約過程中亦未充分核實業(yè)主身份，對于部分協(xié)議存在落款簽名字跡難以辨認(rèn)、不完整或他人代簽情況。 　　上述提價操作模式完全由物業(yè)公司主導(dǎo)，無法充分體現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)公司的協(xié)商過程，亦缺乏相關(guān)行政主管部門監(jiān)督，形式上、內(nèi)容上均不符合相關(guān)法律法規(guī)，難以充分保障廣大業(yè)主對小區(qū)物業(yè)管理重大共益事項的知情權(quán)及選擇權(quán)。 　　廣州市中級人民法院經(jīng)二審審理后，認(rèn)定物業(yè)公司調(diào)價程序不當(dāng)，判決張某按原物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)欠費。 　　法官說法 　　合理調(diào)整費用標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)遵循正當(dāng)程序 　　廣州中院法官劉卉表示，隨著物業(yè)服務(wù)的普及，物業(yè)糾紛頻發(fā)，其中物業(yè)費調(diào)價糾紛尤為敏感和突出。業(yè)主時常疑惑：“服務(wù)水平原地踏步，物業(yè)費怎么每年都漲？”而物業(yè)公司卻總是說：“一直虧損，再不漲價就得走人了！”到底孰是孰非？ 　　對此，法官提醒，物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)遵循質(zhì)價相符、公平公開、合理誠信的原則。 　　一方面，物業(yè)服務(wù)收費是維系物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)、小區(qū)物業(yè)管理正常運轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)。業(yè)主享受物業(yè)服務(wù)理應(yīng)支付相應(yīng)對價即物業(yè)費。 　　另一方面，對因服務(wù)事項增加、服務(wù)質(zhì)量提升、成本上漲等原因?qū)е碌奈飿I(yè)成本增加，物業(yè)公司有權(quán)要求合理調(diào)整費用標(biāo)準(zhǔn)，但應(yīng)遵循正當(dāng)程序原則，依法定程序與業(yè)主充分協(xié)商，征得業(yè)主同意，否則將會被視為擅自調(diào)整，無法得到法律的支持。

4月18日，國家統(tǒng)計局公布今年1-3月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資情況。 　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為： 　　1、開發(fā)投資 　　1-3月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速為0.7%。當(dāng)前開發(fā)投資增速位于5%以下的水平，且接近零軸，說明開發(fā)投資數(shù)據(jù)偏冷。一季度房地產(chǎn)市場面臨較大的壓力，包括一些既有政策的效應(yīng)還沒完全釋放、房企和購房者的信心偏弱、疫情等帶來了新的干擾。類似數(shù)據(jù)偏弱，也使得二季度對于房地產(chǎn)的政策會進(jìn)一步放松，即防范房地產(chǎn)開發(fā)投資指標(biāo)失速或進(jìn)入負(fù)區(qū)間。 　　2、土地購置 　　1-3月份，全國房企土地購置面積同比增速為-40.9%。這個數(shù)據(jù)非常蕭條，說明房企拿地意愿非常弱。就現(xiàn)在房企的心態(tài)來看，如果銷售市場的數(shù)據(jù)沒有實質(zhì)性的改善，其拿地方面的意愿確實會很弱。另外即便是近期有拿地的房企，也普遍是央企和國企，和去年下半年的特點是非常相似的，至少民企方面拿地的積極性是不高的。 　　3、房屋銷售 　　1-3月份，全國商品房銷售面積同比增速為-13.8%。該數(shù)據(jù)呈現(xiàn)了同比下跌態(tài)勢且跌幅繼續(xù)擴大。一方面，3月份各地房屋銷售數(shù)據(jù)確實不好，很多城市跌幅普遍超過了40%，所以會拖累全國數(shù)據(jù)。另一方面，這也說明去年四季度以來的寬松政策還沒有完全釋放效應(yīng)，市場反彈面臨阻力。 　　4、到位資金 　　1-3月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速為-19.6%。資金面總體上表現(xiàn)并不好，且有惡化的傾向。這對于當(dāng)前各地的金融寬松政策等是有反思意義的，至少說明，房企對于當(dāng)前的政策放松，并沒有感受到壓力在減少。所以近期要加強對房企的調(diào)研，密切了解既有寬松資金的流動方向，讓房企真正感受到流動性改善、資金成本降低的利好。 　　5、房價 　　1-3月份，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的銷售金額和銷售面積計算，全國商品房均價為9252元/平方米，跌幅為10.3%。一季度房價確實非常疲軟和蕭條，和房屋銷售數(shù)據(jù)下行的態(tài)勢有很大的關(guān)聯(lián)性。從房企角度看，其也會通過降價來進(jìn)行促銷。但反過來，此類降價的數(shù)據(jù)并沒有帶來成交數(shù)據(jù)的好轉(zhuǎn)。二季度要積極促進(jìn)銷售數(shù)據(jù)回暖，同時防范房價過快下降所帶來的預(yù)期不穩(wěn)的壓力。

在疫情反復(fù)和市場持續(xù)震蕩的當(dāng)下，不確定性后續(xù)將如何演繹？ 近日，華泰證券(601688)首席宏觀經(jīng)濟學(xué)家易峘接受證券時報記者專訪，就目前國內(nèi)經(jīng)濟運行面臨的種種挑戰(zhàn)，以及相關(guān)穩(wěn)增長政策的出臺節(jié)奏等展開探討，并對后續(xù)的政策發(fā)力方向建言獻(xiàn)策。 易峘認(rèn)為，受疫情反復(fù)及地產(chǎn)債到期窗口“倒逼”的雙重施壓，3月貨幣和社融數(shù)據(jù)顯示“應(yīng)急”性質(zhì)的款項調(diào)撥、展期明顯放寬，但支持實體經(jīng)濟需求回升、穩(wěn)定預(yù)期相關(guān)的政策配套仍待進(jìn)一步加強。 防范地產(chǎn)過快去杠桿 證券時報記者：您如何看待近期出臺的政策對地產(chǎn)債的影響？ 易峘：地產(chǎn)債和新冠肺炎疫情有點類似，其防控都是等不及慢慢制定政策的，因此大家可能會覺得政策沒能跑在事態(tài)發(fā)展的前面，力度跟預(yù)期有一定的差距。近期，國內(nèi)疫情仍然嚴(yán)峻，也進(jìn)一步加深了市場對地產(chǎn)債的擔(dān)憂，但不管怎么說，不斷有政策反應(yīng)總是好事情。 我們在去年就提過，這次地產(chǎn)去杠桿對整個資本市場、居民資產(chǎn)負(fù)債表、投資者長期投資行為等將會造成明顯影響，尤其是對整個地產(chǎn)行業(yè)生態(tài)帶來的影響更加深遠(yuǎn)。 需要注意的是，地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)在金融體系中的占比非常之大，占上市公司負(fù)債的30%，在社融中直接占比也達(dá)到25%。面對這樣一頭“大象”，我們或許可以嘗試引入國家信用，以幫助地產(chǎn)商應(yīng)對當(dāng)前危機，這也是市場猜測銀行會不會買入地產(chǎn)債、央行會不會用穩(wěn)定基金介入的重要原因了。 紓困加碼補貼可更直接 證券時報記者：針對當(dāng)前依然嚴(yán)峻的新冠肺炎疫情態(tài)勢，在企業(yè)紓困方面您有何建議？ 易峘：由于新冠肺炎疫情來回反復(fù)，不管是物流、生產(chǎn)還是生活，都會出現(xiàn)很多“毛細(xì)血管堵塞”的問題，進(jìn)一步導(dǎo)致大面積的企業(yè)破產(chǎn)，給人們的生活帶來很大影響。此時，對中小企業(yè)的救助就顯得非常重要，例如已經(jīng)提到的財政退稅和增加貸款等。 但不同于2019年第一次退稅的情況，央行之前公布的中小企業(yè)貸款規(guī)模已經(jīng)有17萬億元，而2021年下半年以來，中小企業(yè)破產(chǎn)和成立的數(shù)字已經(jīng)呈現(xiàn)明顯的“剪刀差”。在這樣的情況下，中小企業(yè)未必還會有那么強的擴表意愿，光靠之前的信用、退稅已經(jīng)不夠了。換言之，在未來收入預(yù)期不確定性增強的情況下，不管是補貼中小企業(yè)，還是補貼居民生活，可能真的到了要拿出真金白銀的時候了。 短期來看，我們認(rèn)為央行可以考慮降息，雖然實際作用未必很大，但至少釋放了寬松的信號，彰顯“以我為主”的貨幣政策。目前，大家對人民幣匯率的最大擔(dān)憂仍是系統(tǒng)性的金融穩(wěn)定，而不是所謂的利差，我們的資產(chǎn)估值仍舊大幅偏低。 因此，我覺得央行在地產(chǎn)上或許可以適當(dāng)釋放一些信心，讓部分地產(chǎn)開發(fā)商不至于出現(xiàn)無序的去杠桿。在紓困政策上，之前的退稅降稅、繼續(xù)提供貸款支持等還是應(yīng)該做，盡管效果不一定如第一輪那么好，或許補貼收入可以更直接。 一場時間軸上的賽跑 證券時報記者：按照您剛才的分析，真金白銀的直接補貼能為我們爭取到多長時間？還要多久才能讓社會恢復(fù)循環(huán)“造血”？ 易峘：這其實是一個時間軸問題，香港的例子給出了一個重要的經(jīng)驗教訓(xùn)——如何讓戰(zhàn)線變短。現(xiàn)實表明，隨著新冠病毒傳播力的增強，“清零”難度在加大，并且在老年人疫苗接種率不夠高的情況下，我們正面迎擊奧密克戎的難度較大。 對此，我們一邊要“揚湯止沸”，進(jìn)行社會層面大量的隔離防護(hù)，以爭取更多的時間；另一邊要“釜底抽薪”，包括加快推進(jìn)對中老年、青少年等易感人群的疫苗覆蓋，并建立和優(yōu)化出一套對經(jīng)濟和心理影響更小的隔離防控措施，從根本上縮短戰(zhàn)線和長期社會成本。 至于補貼能撐多久的問題，2022年我國財政赤字率降至2.8%左右，在地產(chǎn)去杠桿疊加疫情的情況下，預(yù)計財政赤字需要主動擴張（要么減稅主動擴張，要么增加支出主動擴張）再多兩三萬億（2個點GDP左右），才能盡快將GDP增長拉回到5%以上。因此，要達(dá)到預(yù)期增長目標(biāo)還需要加把勁，考慮到現(xiàn)在的疫情影響，預(yù)計體量上再多1萬億以上，才能實現(xiàn)一個比較平衡的現(xiàn)金流狀態(tài)。 穩(wěn)預(yù)期降成本最重要 證券時報記者：當(dāng)前市場有很多不確定性，您認(rèn)為政策應(yīng)該怎樣引導(dǎo)資金更多地參與到資本市場中來？ 易峘：資本市場的魅力在于它非?！罢\實”——要么能在盈利上看到希望，要么能在估值上看到空間。眼下，我們看到了很多的不確定性，其中有些事情我們是無法控制的，但也有些事情是我們可以做的。 例如，我們要推行“房住不炒”，但如果讓房價、地價出現(xiàn)長期通縮的預(yù)期，股市也很難獨善其身——畢竟土地和地產(chǎn)房產(chǎn)在企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表上的占比太高了。 我們?yōu)槭裁匆恢睆娬{(diào)要穩(wěn)市場主體，因為社保還沒有直達(dá)全部的14億人口，在出現(xiàn)問題的時候，只能靠市場主體的穩(wěn)定來穩(wěn)定大家的收入。在這樣的情況下，如果存在長期結(jié)構(gòu)性調(diào)整帶來的必要陣痛，政策上也應(yīng)該給一些做加法的補充，有保有壓才能培育新的動力。目前，包括數(shù)字化、節(jié)能環(huán)保、高端制造等在內(nèi)的新增長動能，需要一定的培育時間，何況疫情還增加了行業(yè)發(fā)展的難度，這時候就有必要在行業(yè)政策上考慮一些逆周期的問題，防止短期陣痛過大。 回到關(guān)于資本市場的建議上，第一，現(xiàn)在需要監(jiān)管給予大家參與市場的信心，要讓市場看到更多盈利的增長點，從而保就業(yè)，有了收入和消費，很多企業(yè)就能活下來了。第二，困難企業(yè)需要更多政府補助以撐過難關(guān)，避免出現(xiàn)更多破產(chǎn)現(xiàn)象而形成連鎖反應(yīng)。第三，要把融資成本真正降下來，尤其是在長期盈利預(yù)期下降的環(huán)境下，避免更多的企業(yè)失去融資能力。穩(wěn)定預(yù)期至關(guān)重要，而企業(yè)層面盈利預(yù)期的穩(wěn)定需要財政、貨幣、行業(yè)政策的配合，當(dāng)然還需要避免疫情對實體經(jīng)濟產(chǎn)生太劇烈、甚或長期的負(fù)面影響。

4月18日，央行、外匯局印發(fā)《關(guān)于做好疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展金融服務(wù)的通知》(以下簡稱《通知》)，從支持受困主體紓困、暢通國民經(jīng)濟循環(huán)、促進(jìn)外貿(mào)出口發(fā)展三個方面，提出加強金融服務(wù)、加大支持實體經(jīng)濟力度的23條政策舉措。在房地產(chǎn)方面，提出“重點地區(qū)和受困人群的金融服務(wù)”“保持房地產(chǎn)開發(fā)貸款平穩(wěn)有序投放”等利好政策。 　　因城施策是當(dāng)前政策主線 　　2022年以來，房地產(chǎn)市場延續(xù)低溫態(tài)勢，供求兩端均弱，購房者置業(yè)信心尚未實質(zhì)修復(fù)，市場成交規(guī)模降幅明顯，房企投資意愿不足。為促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，中央多次強調(diào)“滿足購房者的合理住房需求”，各地積極落實“因城施策”“穩(wěn)定市場預(yù)期”。 　　根據(jù)中指監(jiān)測，截至目前，2022年全國超70城出臺房地產(chǎn)政策百余條，主要涉及放松限購政策、降低首付比例、發(fā)放購房補貼、取消限售、為房企提供資金支持等方面。其中鄭州、蘭州、重慶、溫州、南寧、菏澤、佛山、贛州等城市優(yōu)化調(diào)整限貸政策，部分城市下調(diào)個人商業(yè)貸款首套或二套首付比例；另有多個城市下調(diào)房貸利率。 　　《通知》明確提出“因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，更好滿足購房者合理住房需求”，預(yù)計接下來將有更多城市下調(diào)商貸首付比例和房貸利率，優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)計多數(shù)城市的首套房貸利率有望降至基準(zhǔn)線4.6%，二套降至5.2%，通過降利率實現(xiàn)降低購房者置業(yè)成本，釋放購房需求，這將對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生實質(zhì)性利好。 　　另外，近期多地疫情反復(fù)，部分居民收入受到短期影響，《通知》提出“靈活采取合理延后還款時間、延長貸款期限、延遲還本等方式調(diào)整還款計劃予以支持”，該措施是對居民的實質(zhì)性紓困，有利于穩(wěn)定當(dāng)前市場預(yù)期。 　　風(fēng)險不搞“一刀切” 　　根據(jù)中指監(jiān)測，截至2022年3月31日，房企待償債券余額共計26452.2億元；一年內(nèi)到期的債券合計6888.7億元，其中信用債余額3305.7億元，海外債余額3583.0億元，房企仍處償債高峰期。 　　《通知》明確提出“金融機構(gòu)要區(qū)分項目風(fēng)險與企業(yè)集團風(fēng)險，加大對優(yōu)質(zhì)項目的支持力度，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，不搞‘一刀切’，保持房地產(chǎn)開發(fā)貸款平穩(wěn)有序投放”。2021年以來，在部分房企風(fēng)險顯性化后，金融機構(gòu)出現(xiàn)了應(yīng)激反應(yīng)，“避險”情緒上升，企業(yè)主體一旦出現(xiàn)違約情況，所有項目融資都會受到影響，誤傷了房企部分優(yōu)質(zhì)項目的合理融資需求，進(jìn)一步加劇了企業(yè)的流動性風(fēng)險。此次《通知》特別提出“金融機構(gòu)要區(qū)分項目風(fēng)險與企業(yè)集團風(fēng)險”，有利于部分出險企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目得到合理資金支持。 　　一般而言，優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)項目多分布在一二線和強三線等熱點城市，債務(wù)結(jié)構(gòu)清晰合理且具有良好的回款能力，此類項目未來資金支持力度或?qū)⒓哟?，從而帶動企業(yè)資金面得到改善。 　　并購債融資或加快推進(jìn)，加速房企風(fēng)險出清 　　根據(jù)中指監(jiān)測，2022年以來，已有多家房企發(fā)行并購債，直接融資超100億元，發(fā)行主體以國央企為主。同時，多家房企與銀行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議或備忘錄，獲得并購融資貸款額度。此外，多家銀行及資管公司以發(fā)行并購債的方式募集資金。 　　本次《通知》明確提出“商業(yè)銀行、金融資產(chǎn)管理公司等要做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)，穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù)，加大并購債券融資支持力度，積極提供兼并收購財務(wù)顧問服務(wù)”。預(yù)計未來政策將加大并購債融資支持力度，這有利于加快債務(wù)違約的房企風(fēng)險出清。 　　但需要注意的是，在行業(yè)調(diào)整階段，房企對收并購整體持審慎態(tài)度，目前房企并購債資金也多用于合作項目。當(dāng)下，房企對“自身安全”要求較高，對于標(biāo)的物選擇及出手時機更加謹(jǐn)慎。 　　近期利好政策頻出，從4月15日宣布將全面降準(zhǔn)到4月18日央行等部門強調(diào)“因城施策實施好差別化住房信貸政策”，樓市信貸環(huán)境和調(diào)控政策正在加快改善，尤其是降首付、降利率、優(yōu)化二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等將有效激發(fā)住房需求釋放。從行業(yè)發(fā)展來看，購房需求并未消失，但短期需求端觀望情緒較重，預(yù)計隨著政策逐漸落地，購房者預(yù)期和置業(yè)信心有望逐漸企穩(wěn)，而市場恢復(fù)節(jié)奏仍有賴于疫情的有效防控和各地政策的執(zhí)行力度。

進(jìn)入四月，多地出臺樓市新政。其中甘肅蘭州、云南昆明、浙江湖州、江蘇姜堰和靖江、福建龍巖6地均提到單、雙職工公積金貸款額度上調(diào)。 　　4月4日，甘肅蘭州稱個人通過公積金貸款購買住房，公積金貸款最高額度單身職工為60萬元，雙職工為70萬元。 　　15日起，浙江湖州市引進(jìn)人才和新就業(yè)大學(xué)生首次使用住房公積金購買首套自住住房，貸款額度可上浮30%，上浮后雙職工繳存家庭最高可貸70萬元，單職工繳存家庭最高可貸55萬元。 　　18日起，云南昆明住房公積金個人住房貸款最高額度為單繳存職工50萬元，雙繳存職工80萬元。二套房首付比例不低于30%。 　　此外，福建龍巖指出，在龍巖中心城區(qū)購房，單職工住房公積金貸款最高額度由40萬元調(diào)整為45萬元，雙職工住房公積金貸款最高額度由50萬元調(diào)整為55萬元；在永定區(qū)、漳平市、上杭縣、連城縣、長汀縣、武平縣購房，單職工住房公積金貸款最高額度由35萬元調(diào)整為40萬元，雙職工住房公積金貸款最高額度由45萬元調(diào)整為50萬元。 　　19日起，江蘇姜堰、靖江雙職工住房公積金貸款最高額度由40萬元調(diào)整為50萬元；單職工住房公積金貸款最高額度由25萬元調(diào)整為30萬元。 　　對于上述6地提高單、雙職工公積金貸款最高額度，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對中新經(jīng)緯表示，公積金政策持續(xù)寬松，一是因為資金比較充裕，二是因為它是支持合理住房消費的一種重要渠道。 　　嚴(yán)躍進(jìn)提到，公積金政策跟商業(yè)銀行貸款政策一起，助力于房地產(chǎn)和金融市場，有助于刺激合理住房消費，對于房地產(chǎn)市場二季度的活躍有積極作用。 　　據(jù)中指研究院統(tǒng)計，第一季度全國已有60多個城市發(fā)布房地產(chǎn)相關(guān)政策超百次，進(jìn)入4月，1號當(dāng)天就有3個城市出臺新政。 　　國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，1-3月，全國商品房銷售面積3.1萬平方米，同比下降13.8%；商品房銷售額3.0萬億元，下降22.7%。 　　國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長付凌暉表示，隨著多地適度放開限購限售，降低公積金使用門檻，加快購房貸款審批等，部分城市的住房需求有所釋放，銷售面積降幅有所收窄。 　　“各地堅持‘房住不炒’，持續(xù)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，完善房地產(chǎn)市場長效機制，積極滿足合理住房需求，全國商品房銷售下行的態(tài)勢可能得到緩解?！备读钑熣f。

　4月12日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一在2022觀點年度論壇中就房地產(chǎn)新的發(fā)展模式等問題發(fā)表個人看法。 　　朱中一表示，探索房地產(chǎn)新的發(fā)展模式，是去年12月中央經(jīng)濟工作會議首次提出的。中央提出的新的發(fā)展模式，是一個大題目，是依據(jù)新時期新發(fā)展理念，立足當(dāng)前、面向未來，與長效機制呼應(yīng)，與投資、金融、土地、開發(fā)經(jīng)營、財稅等協(xié)調(diào)認(rèn)可的模式。 　　朱中一表示，多年來，多數(shù)企業(yè)踐行的是穩(wěn)健發(fā)展模式，也有企業(yè)選擇了"高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)"的開發(fā)經(jīng)營模式。在房地產(chǎn)快速發(fā)展期，兩類企業(yè)都獲得了發(fā)展，后者的發(fā)展有時還快一些。但在市場變化、政策調(diào)整、政府提出由規(guī)模擴張型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)型時，有的企業(yè)沒有及時調(diào)整。去年，金融調(diào)控發(fā)力，從房地產(chǎn)融資“三線四檔”管理，到房地產(chǎn)貸款集中度管理，再到排查違規(guī)信貸進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，多項政策累加，使一些企業(yè)猛然感到還債壓力和現(xiàn)金流危機，有的“躺平”，有的“爆雷”。企業(yè)的“爆雷”，對企業(yè)的傷害肯定很大，但對社會、對行業(yè)的警示作用明顯，引發(fā)業(yè)內(nèi)人員都在反思過去的開發(fā)經(jīng)營模式和探討新的發(fā)展模式。 　　同時，2022年，我國經(jīng)濟發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期減弱的三重壓力，再加上疫情和地緣政治沖突的影響，經(jīng)濟下行壓力加大。我國的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了20多年的快速發(fā)展、多數(shù)居民的住房條件有了明顯改善后，也面臨著需求結(jié)構(gòu)性短缺、土地、金融等供給受條件約束、大眾對房地產(chǎn)市場預(yù)期轉(zhuǎn)弱等壓力。房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入到“房住不炒”、租購并舉、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)提質(zhì)改造與增量開發(fā)結(jié)構(gòu)調(diào)整并重的時期，發(fā)展速度自然減慢，房企利潤自然下降。房企在發(fā)展中也必然會遇到不少新困難、新問題。 　　不過，朱中一也提到，我國2021年常住人口的城鎮(zhèn)化率為64.72%，城鎮(zhèn)化還在持續(xù)推進(jìn)，城鎮(zhèn)的人口規(guī)模、家庭數(shù)量仍在不斷增加，每年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口1100萬以上，住房需求依然存在，特別是人口凈流入的大城市，住房需求依然旺盛。同時，2000年前建成的老舊小區(qū)面廣量大，居民迫切需要改造。 　　此外，為滿足人們?nèi)找嬖鲩L的美好生活的需要和順應(yīng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房企還可向房屋租賃、維修、社區(qū)管理、物業(yè)服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文旅與健康地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等方面延伸與發(fā)展。因此，中國的房地產(chǎn)市場仍然是一個規(guī)模龐大的市場，對未來的發(fā)展要保持信心。 　　朱中一提到，房地產(chǎn)業(yè)是我國擴內(nèi)需、促消費、穩(wěn)增長、惠民生的重要方面，同時也是防風(fēng)險的重要領(lǐng)域。要堅持"房住不炒"定位，突出居住屬性，充分發(fā)揮其基礎(chǔ)性民主產(chǎn)業(yè)的作用，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，抑制投機炒作，防止金融風(fēng)險的抬頭與延伸，促進(jìn)金融和實體經(jīng)濟、金融和房地產(chǎn)的協(xié)調(diào)發(fā)展。 　　朱中一表示，希望房企要順應(yīng)新形勢、新任務(wù)，積極探索向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施，努力實現(xiàn)由大規(guī)模快速開發(fā)、粗放式發(fā)展向綠色、低碳、循環(huán)的建設(shè)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，由高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的開發(fā)經(jīng)營模式向質(zhì)量效益型的模式轉(zhuǎn)變。要協(xié)助政府探索形成與成片老舊小區(qū)提質(zhì)改造相適應(yīng)的體制機制與政策措施。要關(guān)注一些城市出臺的"十四五"住房發(fā)展規(guī)劃，積極推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，使提供的產(chǎn)品符合政策的導(dǎo)向和百姓的要求。要積極發(fā)展裝配式建筑，使新建建筑中裝配式建筑面積占比達(dá)到當(dāng)?shù)卣囊蟆? 　　朱中一指出，負(fù)債重的企業(yè)，特別是今年到期償還債務(wù)重的企業(yè)，要主動與有關(guān)單位溝通，認(rèn)真研究落實償還債務(wù)的措施；也可與優(yōu)質(zhì)房企協(xié)商，進(jìn)行合作開發(fā)，項目轉(zhuǎn)讓或企業(yè)的兼并重組。所有企業(yè)都要配合預(yù)售資金監(jiān)管機構(gòu)加強對商品房預(yù)售資金的管理與使用，嚴(yán)格按照工程節(jié)點撥付資金，確保按期竣工交付。因疫情等不可抗力影響的，應(yīng)主動向購房者解釋。 　　朱中一提到，近期，房地產(chǎn)市場正逐步轉(zhuǎn)暖，相信2022年的房地產(chǎn)市場，也一定能夠按照中央政府穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)的總要求，向著平穩(wěn)健康的方向發(fā)展。

中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾14日在2022年第一季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上表示，3月份以來，由于市場需求減弱，全國已經(jīng)有一百多個城市的銀行根據(jù)市場變化和自身經(jīng)營情況，自主下調(diào)了房貸利率，平均幅度在20個到60個基點不等。此外，部分省級市場利率定價自律機制也配合地方政府調(diào)控要求，根據(jù)城市實際情況，在全國政策范圍內(nèi)下調(diào)了本城市首付比例下限和利率下限，這是城市政府、銀行根據(jù)市場形勢和自身經(jīng)營策略，作出的差別化、市場化調(diào)整，適應(yīng)了房地產(chǎn)市場區(qū)域差異的特征。 　　“我國房地產(chǎn)市場區(qū)域特征明顯，個人住房貸款利率和首付比例的確定遵循因城施策原則，采用了全國、城市、銀行三層的定價機制。”鄒瀾說，“以利率下限為例，全國層面首套房貸利率不得低于相應(yīng)期限的LPR，二套房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點，這是全國都要遵守的下限政策；人民銀行各省分支機構(gòu)按照因城施策原則，指導(dǎo)省級市場利率定價自律機制，在全國政策下限基礎(chǔ)上，確定轄內(nèi)每個城市的貸款利率加點下限，這是本城市范圍內(nèi)都要遵守的下限，實踐中，多數(shù)城市直接采用了全國下限，沒有額外再做加點要求；銀行結(jié)合自身經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險狀況和信貸條件等，明確利率的定價規(guī)則，在各城市利率政策下限基礎(chǔ)上，合理確定每筆貸款的具體加點數(shù)值，這是完全市場化的經(jīng)營決策?！? 　　不過，鄒瀾強調(diào)，中國人民銀行將繼續(xù)堅持“房子是用來住的、不是用來炒”的定位，圍繞穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)，因城施策配合地方政府履行好屬地責(zé)任，更好滿足購房者合理住房需求。 　　將延期還款政策落到實處 　　此外，針對疫情影響下部分地區(qū)的購房者面臨還不上貸款的情況，很多銀行已經(jīng)出臺了差異化的延長還貸政策。鄒瀾表示，人民銀行將持續(xù)關(guān)注疫情形勢，指導(dǎo)銀行重點做好幾方面工作：一是強化以客戶為中心的理念，對于正常還款有困難的客戶，要區(qū)分是還款能力還是還款意愿的原因，要區(qū)分是受疫情影響的短期還款能力還是中長期還款能力，將延期還款政策落到實處；二是加大政策宣傳力度，適當(dāng)簡化業(yè)務(wù)流程，聚焦重點客戶群，因地制宜采取更大力度、更有針對性的措施；三是針對零售業(yè)務(wù)鏈條長、客群多樣化的特點，要加大各層級業(yè)務(wù)培訓(xùn)，完善客戶服務(wù)體系，落實征信權(quán)益保護(hù)，暢通投訴維權(quán)渠道，不斷提升服務(wù)質(zhì)量。 　　鄒瀾介紹，個人住房貸款與房地產(chǎn)交易直接相關(guān)，新房個人住房貸款發(fā)放額和新建商品住宅銷售額的比值長期在38%到42%之間波動。受疫情近期多發(fā)、部分居民收入下降、房地產(chǎn)建筑營銷活動受阻等因素影響，商品住宅銷售額出現(xiàn)了下滑，個人住房貸款發(fā)放額也有小幅回落。此外，隨著個人住房貸款余額不斷增大，每個月的還款額也在逐漸增大。 　　“3月末，全國個人住房貸款余額38.8萬億元，同比增長8.9%，盡管我們觀察新房貸款發(fā)放額與新房銷售額的比值還處于歷史上較高的水平，但余額同比增速比去年末下降了2.3個百分點?！编u瀾說，不過，加上約7萬億元的公積金貸款余額，個人住房貸款余額合計超過46萬億元，對應(yīng)大約1億筆貸款。貸款質(zhì)量整體比較好，不良率長期維持在0.3%左右。 　　鄒瀾表示，從房地產(chǎn)開發(fā)貸款看，恒大風(fēng)險顯性化后，金融機構(gòu)出現(xiàn)了短期的應(yīng)激反應(yīng)，人民銀行指導(dǎo)商業(yè)銀行更多關(guān)注建設(shè)項目本身的償還能力，保持開發(fā)貸款平穩(wěn)投放，滿足房地產(chǎn)建設(shè)項目的合理融資需求。與2021年四季度相比，2022年一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款月均多增約1500億元，與同期的新房在建規(guī)模相比，開發(fā)貸款余額也處在較高水平。 　　但鄒瀾表示，已注意到受疫情等多種因素影響，部分已售住宅項目緩建停工、延期交房，人民銀行將會同相關(guān)部門按照市場化、法治化原則，指導(dǎo)銀行綜合項目實際、借款人意愿等，依法依規(guī)妥善協(xié)商處理，切實維護(hù)購房人合法權(quán)益。 　　全力支持困難行業(yè)和小微企業(yè)紓困發(fā)展 　　今年以來，國內(nèi)疫情多點散發(fā)，服務(wù)業(yè)等部分行業(yè)和小微企業(yè)受到了嚴(yán)重沖擊，正常生產(chǎn)經(jīng)營面臨較大困難。人民銀行貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署，精準(zhǔn)發(fā)力、靠前發(fā)力，引導(dǎo)金融機構(gòu)持續(xù)加大信貸投放，全力支持受疫情影響嚴(yán)重地區(qū)和行業(yè)企業(yè)紓困解難。鄒瀾表示，下一步將繼續(xù)扎實推進(jìn)“六穩(wěn)”“六?！惫ぷ鳎χС掷щy行業(yè)和小微企業(yè)紓困發(fā)展，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤。 　　一是落實落細(xì)金融紓困政策，引導(dǎo)金融機構(gòu)加大對受疫情影響嚴(yán)重地區(qū)和行業(yè)的信貸資源傾斜，創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務(wù)，積極滿足合理的融資需求，特別是避免盲目限貸、抽貸、斷貸，支持困難行業(yè)企業(yè)渡過難關(guān)。 　　二是繼續(xù)用好普惠小微貸款支持工具、再貸款再貼現(xiàn)等政策，強化正向激勵，引導(dǎo)金融機構(gòu)按照市場化原則，合理提供貸款展期或續(xù)貸的安排，積極挖掘新的融資需求，擴大普惠小微貸款投放，提升信用貸款和首貸戶的比重。 　　三是進(jìn)一步強化中小微企業(yè)金融服務(wù)能力建設(shè)，督促商業(yè)銀行持續(xù)優(yōu)化內(nèi)部資源配置和政策安排，完善績效考核和盡職免責(zé)，強化金融科技賦能，加快形成敢貸愿貸能貸會貸的長效機制。 　　“我們還將加強與財政、發(fā)改、工信等部門以及地方政府的協(xié)調(diào)聯(lián)動，推進(jìn)信用信息的共享應(yīng)用，積極開展多層次、多領(lǐng)域、多形式的政銀企融資對接，更好發(fā)揮擔(dān)保增信和風(fēng)險補償作用，提高小微企業(yè)融資的覆蓋面和便利度?！编u瀾說。

4月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布3月70大中城市商品住宅銷售價格指數(shù)。數(shù)據(jù)顯示，3月份，70個大中城市中，商品住宅銷售價格環(huán)比下降城市個數(shù)減少，同比下降城市個數(shù)增加；各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比趨穩(wěn)，同比下降或漲幅回落。 　　具體從環(huán)比來看，3月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比下降城市分別有38個和45個，比上月分別減少2個和12個。 　　一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.2個百分點；一線城市二手住宅環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.1個百分點。二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比持平，與上月相同；二手住宅環(huán)比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別下降0.2%和0.3%，降幅比上月均收窄0.1個百分點。 　　具體從同比來看，3月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比下降城市分別有29個和47個，比上月分別增加5個和8個。 　　一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲4.3%和2.8%，漲幅比上月分別回落0.1和0.7個百分點。二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲1.6%，漲幅比上月回落0.5個百分點；二手住宅同比由上月上漲0.3%轉(zhuǎn)為下降0.2%。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降0.6%和1.9%，降幅比上月分別擴大0.5和0.6個百分點。 　　數(shù)據(jù)表明，3月70城市房價整體環(huán)比跌幅收窄，各線城市房價環(huán)比趨穩(wěn)，筆者認(rèn)為，這是市場底部修復(fù)的表現(xiàn)。3月份以來，包括鄭州、哈爾濱、福州等二三線城市調(diào)控政策陸續(xù)放松，政府通過放開限購、限售，降低首付比例等支持住房市場，有助于改善市場預(yù)期，帶動二三線城市房價環(huán)比跌幅收窄，其中鄭州、哈爾濱、福州本月二手房價格環(huán)比跌幅收窄0.1至0.2個百分點。一線城市的房價整體顯現(xiàn)出環(huán)比漲幅回落態(tài)勢，主因是受疫情影響，上海、廣州二手房價格環(huán)比漲幅均收窄，深圳的二手房價格環(huán)比跌幅略有擴大。 　　整體看，70個大中城市中，一線城市的環(huán)比漲幅收窄，二三線城市仍環(huán)比下跌，這表明當(dāng)前房地產(chǎn)市場的修復(fù)力度還不強，根本原因是房地產(chǎn)市場預(yù)期整體偏弱。 　　貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，3月份，貝殼50城二手房景氣指數(shù)較2月有所下降，超過七成的城市景氣指數(shù)在20以內(nèi)。分析認(rèn)為，市場預(yù)期較弱的內(nèi)在原因有幾方面：一是當(dāng)前疫情反復(fù)、地緣沖突給國內(nèi)經(jīng)濟增長增加了更多不確定性，居民預(yù)期收入降低導(dǎo)致居民風(fēng)險偏好降低；二是二手房交易量雖有所好轉(zhuǎn)，但仍處于歷史低位，新房市場銷售未有明顯起色，房企流動性風(fēng)險未得到有效緩解。 　　但我們認(rèn)為，外部因素會延長市場的修復(fù)過程，但市場修復(fù)的大趨勢不會改變。從宏觀層面來看，4月11日，證監(jiān)會、國資委、全國工商聯(lián)聯(lián)合發(fā)文“支持民營企業(yè)依法上市融資、并購重組，完善民營企業(yè)債券融資支持機制”，這有助于緩解民營企業(yè)融資難的現(xiàn)狀，加快債務(wù)違約的上市民營企業(yè)風(fēng)險出清。 　　4月13日，國務(wù)院常務(wù)會議決定“適時運用降準(zhǔn)等貨幣政策工具，推動銀行增強信貸投放能力”，央行一季度例會也明確將適時降準(zhǔn)。近期降準(zhǔn)的可能性增大，這將有助于釋放流動性，增強市場主體信心，改善和擴大市場總需求。同時，4月份以來，國內(nèi)調(diào)控政策放松的城市持續(xù)增多，如南京、蘇州、蕪湖等強二三線城市也加快了出臺支持性政策，我們預(yù)計未來仍有城市放松調(diào)控政策，在此一段時間后，住房需求將逐步釋放，從而帶動房地產(chǎn)市場持續(xù)修復(fù)。

4月15日，央行發(fā)布公告，決定于2022年4月25日下調(diào)金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個百分點(不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機構(gòu))。為加大對小微企業(yè)和“三農(nóng)”的支持力度，對沒有跨省經(jīng)營的城商行和存款準(zhǔn)備金率高于5%的農(nóng)商行，在下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.25個百分點的基礎(chǔ)上，再額外多降0.25個百分點。 　　此次降準(zhǔn)不僅符合市場預(yù)期，也充分體現(xiàn)了當(dāng)前進(jìn)一步對貨幣政策環(huán)境的寬松的整體導(dǎo)向，對房地產(chǎn)等行業(yè)均具有積極意義。 　　央行明確了此次降準(zhǔn)的三個目的，包括增加金融機構(gòu)的長期資金來源、引導(dǎo)金融機構(gòu)運用降準(zhǔn)資金支持實體企業(yè)、降低社會融資成本。總體而言，就是要確保銀行有能力、有動力發(fā)放低成本資金，以更好促進(jìn)實體經(jīng)濟和企業(yè)發(fā)展，這是穩(wěn)定當(dāng)前宏觀經(jīng)濟大盤的一個重要體現(xiàn)。 　　此次降準(zhǔn)符合市場預(yù)期，和此前國務(wù)院常務(wù)會議、央行一季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)布會的基調(diào)均保持一致。在當(dāng)前“有些突發(fā)因素超出預(yù)期，對經(jīng)濟平穩(wěn)運行帶來更大不確定性和挑戰(zhàn)”背景下，我們判斷，為持續(xù)穩(wěn)住經(jīng)濟發(fā)展，四季度金融政策大概率將會有所放松。降準(zhǔn)之后，各類利好政策也將持續(xù)出臺。 　　此次降準(zhǔn)政策對房地產(chǎn)市場的影響至少有三個方面。 　　第一，一季度，各地陸續(xù)推出了樓市利好政策，由于市場傳導(dǎo)性、市場預(yù)期等原因，當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍有下行壓力，因此在這個關(guān)鍵節(jié)點，需要政策及時給予支持。在降準(zhǔn)政策推出后，筆者認(rèn)為，銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的支持力度會增加。 　　第二，從實際過程看，二季度房貸額度有可能會繼續(xù)增加，利率有進(jìn)一步下調(diào)空間，放貸節(jié)奏也有進(jìn)一步加快的可能性。同時，對于一些改善型購房需求群體而言，結(jié)合各地降低首付等利好政策，可以更好地享受到此次降準(zhǔn)“政策福利”。 　　第三，降準(zhǔn)過程本身也是一個促使銀行資金充裕的過程，對一些特殊業(yè)務(wù)銀行可借力獲得更好的騰挪空間，尤其是涉及到對購房者月供的暫緩、一些風(fēng)險企業(yè)貸款融資需求等層面。換言之，降準(zhǔn)政策的出臺，將在很大程度上促進(jìn)房貸市場的平穩(wěn)發(fā)展和風(fēng)險化解。

自2021年6月首批基礎(chǔ)設(shè)施落地以來，基礎(chǔ)設(shè)施REITs共上市11單，市值447億元。首批REITs項目上市即將迎來一周年，近期，首單央企REIT中交建項目也將在上海證券交易所上市?？傮w來看，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點整體符合預(yù)期，試點工作取得了階段性成效，主要體現(xiàn)在以下四個方面。 　　一是在現(xiàn)有法律法規(guī)供給條件下找到了可落地、可操作的實施路徑和方案。自試點以來，各項配套制度和規(guī)則陸續(xù)推出，搭建了一整套制度體系。在國家發(fā)展改革委和證監(jiān)會及各方共同推動下，通過“公募基金+資產(chǎn)支持證券”的創(chuàng)新產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)了中國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的成功落地。 　　二是挖掘出優(yōu)質(zhì)的試點項目，聚集效應(yīng)初步顯現(xiàn)?；A(chǔ)設(shè)施公募REITs比商業(yè)地產(chǎn)、租賃住房等運營結(jié)構(gòu)復(fù)雜，中國靈活務(wù)實地走出跨越式發(fā)展道路，已上市項目具有較強的示范性和代表性。以上海證券交易所的產(chǎn)品為例，中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園、張江產(chǎn)業(yè)園、蘇州產(chǎn)業(yè)園都是知名的科技創(chuàng)新園區(qū)；中交高速是重要的交通網(wǎng)絡(luò)主干道；首創(chuàng)水務(wù)是污水處理領(lǐng)域的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。 　　三是REITs市場運行平穩(wěn)有序，投資者認(rèn)可度相對比較高。截止到目前，REITs項目上市以來的平均上漲幅度大約是30%，平均流通換手率是2%，整體比信用貸換手率高，投資結(jié)構(gòu)比較合理，主要是以配置型機構(gòu)投資者為主。 　　四是基礎(chǔ)設(shè)施運營穩(wěn)健，業(yè)績表現(xiàn)超預(yù)期。從首批REITs年報來看，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)業(yè)績表現(xiàn)優(yōu)異，形成了穩(wěn)定的可供分配現(xiàn)金流和分紅收益。實際可供分配金額合計約18億元，均超預(yù)期值。 　　關(guān)于REITs市場建設(shè)的幾點思考 　　公募REITs市場建設(shè)剛剛起步，發(fā)展空間大，需要各方合力支持。 　　第一，REITs是資本市場的大類金融產(chǎn)品，在服務(wù)國家經(jīng)濟建設(shè)方面可大有作為。REITs本質(zhì)上是資產(chǎn)上市，不同于股票和債券；又兼具股票和債券的特性，具有穩(wěn)定的收益回報，與股票債券類資產(chǎn)價格走勢相關(guān)性較低，尤其是2022年一季度REITs和股票債券的價格走勢一致性較小，與股票的互補性很強。因此，有必要從新的大產(chǎn)品的角度看待REITs的發(fā)展。當(dāng)前，我國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域規(guī)模龐大，沉淀了大量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，REITs產(chǎn)品在盤活存量資產(chǎn)、暢通投融資循環(huán)方面大有可為。 　　第二，REITs市場建設(shè)很難一蹴而就，需要各方協(xié)同推進(jìn)。REITs試點的成功落地，離不開方方面面共同努力。在試點過程中，我們也體會到，每一單項目、每一個細(xì)小的改革，都不容易，需要監(jiān)管機構(gòu)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，相關(guān)政府部門大力支持，優(yōu)質(zhì)企業(yè)積極準(zhǔn)備，中介機構(gòu)履職盡責(zé)，投資者理性參與，共同建設(shè)好REITs市場。最近，國家財政部和稅務(wù)總局發(fā)布明確了相關(guān)稅收配套制度，就是對市場建設(shè)很大的支持。 　　第三，REITs市場的下一步改革還須保持開拓進(jìn)取、主動創(chuàng)新的拼搏精神?；A(chǔ)設(shè)施REITs是個新事物，仍在試點階段，還有很多問題需要探索，市場長期健康發(fā)展任重道遠(yuǎn)，仍須保持改革創(chuàng)新的勇氣，主動作為。例如，在REITs的治理結(jié)構(gòu)、二級市場建設(shè)方面還有諸多的工作要做。上海證券交易所將積極發(fā)揮市場組織者的作用和功能，和各方一起，立足國情，借鑒國際最佳實踐，推動REITs市場向縱深發(fā)展。 　　上海證券交易所下階段在REITs方面的重點工作和考慮 　　一是圍繞服務(wù)國家戰(zhàn)略，抓好重點項目、示范項目落地。充分發(fā)揮上海證券交易所資本市場樞紐功能，推動優(yōu)質(zhì)項目資源持續(xù)供給，加速推進(jìn)保障性租賃住房REITs試點，大力發(fā)展清潔能源等方面的REITs項目，科技產(chǎn)業(yè)園等創(chuàng)新驅(qū)動領(lǐng)域、文化旅游等民生保障領(lǐng)域也是我們的工作重點。 　　二是以制度建設(shè)為牽引，持續(xù)完善REITs配套機制。在證監(jiān)會的指導(dǎo)下，上海證券交易所正抓緊制定擴募規(guī)則，已經(jīng)向全社會公開征求意見；健全適配的業(yè)務(wù)系統(tǒng)和交易系統(tǒng)，做好擴募儲備工作；同時，持續(xù)完善治理機制，優(yōu)化信息披露，提升REITs運營效率；適時推動相關(guān)方面就REITs開展專項立法。 　　三是不斷提高審核的質(zhì)量和效率，堅持開門辦審核，送服務(wù)上門，傾聽市場的意見，吸納各方智慧，抓緊完善審核流程和標(biāo)準(zhǔn)，不斷增強市場主體的滿意度和獲得感。 　　四是做好市場監(jiān)管和投資者教育，包括持續(xù)優(yōu)化日常監(jiān)管體系，督促規(guī)范運營，提高信息披露和風(fēng)險揭示的針對性和有效性，保持中小投資者的合法權(quán)益，優(yōu)化做市商制度，做好投資者教育，引導(dǎo)投資者正確認(rèn)識REITs的金融屬性和風(fēng)險特征。 　　中國REITs市場已經(jīng)成功起步，相信在各方努力下REITs市場一定會行穩(wěn)致遠(yuǎn)。(本文根據(jù)盧大彪在2022清華五道口全球金融論壇上的發(fā)言整理而成。)

房貸是中國普通老百姓一生中背負(fù)的最大筆負(fù)債。根據(jù)房地產(chǎn)研究機構(gòu)克而瑞的數(shù)據(jù)，截至去年末，我國房貸按揭余額超過38萬億，從2015年-2020年，居民杠桿率飆升，從40%增長至62%，居民杠桿率超過200%的城市達(dá)到20個。 如今，受到疫情影響，部分貸款人收入下滑，此外還有人出現(xiàn)被裁員失去收入、買到爆雷開發(fā)商樓盤無法交付等情況，這都讓一些居民的家庭現(xiàn)金流開始緊張，甚至有借貸人產(chǎn)生了“斷供”的念頭。 好消息是，近期多家銀行已經(jīng)公開表示，對受疫情影響且滿足條件的客戶實行還款寬限。上海中夏律師事務(wù)所合伙人李曉茂提醒，應(yīng)當(dāng)按照銀行流程遞交材料申請還款寬限期，千萬不要擅自斷供，一旦斷供就會面臨合同違約，產(chǎn)生相應(yīng)法律責(zé)任，影響征信，甚至連房子都可能被收回。專家表示，買房前應(yīng)對家庭現(xiàn)金流進(jìn)行風(fēng)險評估，不買超出還貸能力的房子。 收入下滑帶來房貸焦慮 “受疫情影響，我已經(jīng)被封控在小區(qū)里接近一個半月了，房貸、車貸都要繼續(xù)交，一家人吃飯要花錢，但是我的收入大幅縮水?！奔易∩虾毶絽^(qū)的市民王牧對第一財經(jīng)表示。 王牧是一名銷售人員，平時的工資結(jié)構(gòu)由“底薪+提成”構(gòu)成，由于近段時間無法出門，公司僅能發(fā)出底薪數(shù)千元，每個月光是7000多元的房貸還款額就超過了底薪，這讓他瞬間感到壓力山大。他表示，希望能將最大頭的房貸延期，以緩解自家的資金危機。 “我買的樓盤已經(jīng)延期半年還沒有交付，疑似爛尾，既然這套房子我根本都收不了，為什么還要每個月還貸給銀行？我想斷供可以嗎？我們業(yè)主群里很多人都有這種想法了?！蔽靼彩忻窭钿J最近也深受房貸問題困擾。 他對第一財經(jīng)記者表示，一方面，業(yè)主們想通過斷供房貸給銀行、政府部門和開發(fā)商都施加壓力；另一方面，不能如期收到房子，卻還要還房貸，這讓大家心里都非常不舒服，也有業(yè)主受大環(huán)境影響收入下滑，壓力較大。 第一財經(jīng)獲悉，近期已有六家國有大型銀行及多家地方商業(yè)銀行公開表示，受疫情影響且滿足條件的客戶可以申請房貸延期還款，像上述王牧這種情況，可以在向貸款銀行遞交材料獲批后，獲得一定的還款寬限期。不過，目前尚未有針對延期交付樓盤業(yè)主的房貸還款寬限政策。 “寬限期”或造成日后更大壓力 早在2020年2月疫情初期，央行、財政部、銀保監(jiān)會等五部委就曾聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步強化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》，其中提到“對因感染新型肺炎住院治療或隔離人員、疫情防控需要隔離觀察人員、參加疫情防控工作人員以及受疫情影響暫時失去收入來源的人群，金融機構(gòu)要在信貸政策上予以適當(dāng)傾斜，靈活調(diào)整住房按揭、信用卡等個人信貸還款安排，合理延后還款期限”。 近期多家銀行繼續(xù)響應(yīng)國家政策，對受疫情影響且滿足條件的客戶實行還款寬限。 其中，中國工商銀行表示對于因為受疫情影響的個人貸款客戶，給予個人貸款延期還款服務(wù)支持，延期還款期間，客戶不列入違約客戶名單，對客戶做好征信保護(hù)。中國農(nóng)業(yè)銀行稱客戶可以直接與貸款經(jīng)辦行聯(lián)系，或者可致電農(nóng)行客服中心進(jìn)行信息登記，經(jīng)辦行根據(jù)實際情況給予合理延后還款時間、免除征信及減免罰息等。中國建設(shè)銀行則推出最長至28天的短期延后還款，延期期間內(nèi)不催收不影響征信，還推出調(diào)整賬單計劃，根據(jù)各地疫情情況降低當(dāng)期分期還款額，降低部分延后至以后月份歸還。 除了國有大行，不少商業(yè)銀行也已出臺房貸延期政策。比如江蘇的常熟銀行近日已經(jīng)表示，對于受疫情影響暫時失去收入來源的客戶，可以給予房屋按揭貸款延期還款的支持，同時結(jié)合客戶情況，不列入違約客戶名單、做好征信保護(hù)。興業(yè)銀行則給予受新冠疫情影響的客戶最長3個月的還款寬限期，已通過微信公眾號、企業(yè)微信點對點推送的方式向存量房貸客戶進(jìn)行信息告知，目前已有36戶客戶在線申請，涉及貸款7247萬元。 不過，實際的銀行房貸延期政策，并非想象中的寬松與美好，銀行在實操中較為謹(jǐn)慎。 首先，銀行會嚴(yán)格把關(guān)申請人資格。比如，記者致電浦發(fā)銀行客服獲悉，四類人員可以線下辦理貸款還款計劃延期，主要針對按揭貸款。其中，因感染新型肺炎住院治療或隔離人員，需要提供醫(yī)院開具的住院證明、醫(yī)院出具的診斷書、檢驗單、病歷等；疫情防控需要隔離觀察人員需要由當(dāng)?shù)卣O(shè)置的集中隔離點或所在社區(qū)、街道、街道社區(qū)服務(wù)站、居委會、村委會、物業(yè)公司等提供的隔離留觀的證明、隔離解除證明；參加疫情防控工作人員需由防控人員所在單位提供證明或者提供此次疫情定點醫(yī)院醫(yī)護(hù)人員工作證；因疫情影響無法按時還款的人則由分行根據(jù)實際情況要求提供相應(yīng)證明材料。 此外，大部分銀行所說的延期，都不是指延長整個還款周期，而是允許客戶在寬限期內(nèi)（多為1-6個月）暫不還款，寬限期后，需要一次性償還之前的所有本息。 “我大致了解了銀行的具體操作，有銀行是延期6個月不用還款，第7個月還款時，要一次性償清之前所有延期的本息，還有銀行是寬限期只還利息，本金延續(xù)到剩余本金中，這樣后續(xù)每個月要還的本息都會相應(yīng)增加。”王牧表示，了解了一圈情況后，他反而覺得延期還款會給自己后續(xù)的生活造成更大壓力。 而在疫情之下，如果有大量客戶申請房貸延期還款，銀行也會有較大壓力。上海交通大學(xué)上海高級金融學(xué)院副院長朱寧近期接受采訪時表示，目前美聯(lián)儲處于快速加息周期，對整個銀行業(yè)的資金來源和資金成本形成了制約，中國銀行業(yè)在這方面受到一定壓力，在國內(nèi)“房住不炒”大背景下，很多城市房價出現(xiàn)了一定程度的松動，所以銀行也沒有達(dá)到想要怎么幫助購房者、就可以怎么幫助的程度。 律師提醒不可貿(mào)然斷供 上海中夏律師事務(wù)所合伙人李曉茂表示，目前針對疫情影響，不少國有銀行都出臺了相應(yīng)的房貸延期還貸政策，購房者可以緩交規(guī)定期限內(nèi)的本息，但注意要提前聯(lián)系銀行、遞交材料進(jìn)行申請，千萬不要自行斷供。 “斷供就會面臨合同違約風(fēng)險，產(chǎn)生相應(yīng)法律責(zé)任，甚至連房子都可能被收回。”李曉茂律師表示。 此外，對于爛尾樓購房者出現(xiàn)不希望再繼續(xù)供樓的想法，李曉茂表示，爛尾樓業(yè)主不可貿(mào)然斷供?！伴_發(fā)商售樓時有預(yù)售許可證，是通過房管部門審核的，開發(fā)商后續(xù)無法交付了，他們跟業(yè)主存在合同違約情況，這時開發(fā)商是過錯方，而銀行的角色則是第三方，銀行是沒有過錯的，從這個角度來說，不管是疫情還是爛尾等原因，只要斷供，購房者都會被銀行追究責(zé)任?！? 李曉茂建議，如果購房者遇到樓盤一再延期交付，還是先等一等，看看是否有望交付，這期間不要斷供，如果開發(fā)商確實已破產(chǎn)，樓盤交付無望，則應(yīng)該申請由政府部門介入處理。最重要的一點是在實行住宅預(yù)售制的當(dāng)下，購房者一定要足夠謹(jǐn)慎，避免買到有風(fēng)險的樓盤。 上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦也表示，貿(mào)然斷供不可取，會影響征信，房子也可能會被銀行收回。 “斷供其實是有一個過程的，并不是有一個月沒還上，立刻就會被判定斷供了。一般來說，最起碼有兩個月沒還貸，銀行就會約談借貸人，詢問未及時還貸的原因，接下來才會進(jìn)入流程。” 針對被裁員失去收入人群，盧文曦表示，如果不涉及疫情，目前這部分人群是沒有特殊政策的，還是要正常還貸。他建議，購房時應(yīng)該評估自己的還貸能力，要有風(fēng)險意識，手中至少要有大約等于兩年還款額度的現(xiàn)金儲備，以應(yīng)對不時之需。 對于樓盤已停工的業(yè)主，盧文曦表示，建議先等待復(fù)工，申請政府介入，僅依靠個人的力量并不容易處理。

無論上市房企2021年“期末考”成績?nèi)绾?，公司掌舵者都需真正意識到，“蒙眼狂奔”的時代已經(jīng)一去不復(fù)返了。 　　從2021年年底中央經(jīng)濟工作會議首次提及“房地產(chǎn)新模式”至今，管理層多次強調(diào)這一重要表述，明確過去形成的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的房地產(chǎn)開發(fā)模式不可持續(xù)，要探索新的發(fā)展模式。在筆者看來，結(jié)合我國土地資源、人口、城市發(fā)展階段，探索房地產(chǎn)良性循環(huán)和健康發(fā)展之路已迫在眉睫。這此過程中，三個前提非常重要。 　　一是房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模增長空間受限。公開數(shù)據(jù)顯示，2021年城市化率升至64.72%，全國商品房銷售額為18萬億元，全國商品房銷售面積已經(jīng)連續(xù)5年保持17萬平方米的高位。在2021年業(yè)績說明會上，TOP10房企掌舵人達(dá)成共識：未來5年至10年市場空間將降至10萬億元。 　　二是住房供應(yīng)模式正在重構(gòu)?！笆奈濉逼陂g，相關(guān)部門的多次表態(tài)均涉及著力提升保障房覆蓋率，重點解決新市民、困難群體住房難題。這意味著將堅持租購并舉，加快構(gòu)建以公共租賃住房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房為主體的保障體系。政策護(hù)航下，各城市紛紛制定保障性租賃住房供應(yīng)目標(biāo)，預(yù)計“十四五”期間全國新增保障性租賃住房將在800萬至900萬套之間。 　　三是“場內(nèi)玩家”或?qū)p少。種種跡象顯示，“債務(wù)違約+經(jīng)審計年報出不來”的房企可能會永久停牌，縮表出清會讓部分房企退出市場。即便是熬過艱難時刻撐到春天的地產(chǎn)商，若還按照“以速度為規(guī)模加法，以杠桿為乘法”的老玩法發(fā)展，終究會退出“績優(yōu)生”陣營，估值也無法獲得投資者充分認(rèn)可。 　　不難看出，市場環(huán)境及增量開發(fā)空間的變化，倒逼房地產(chǎn)行業(yè)“探索”新發(fā)展模式。后房地產(chǎn)時代，房企需以市場需求為導(dǎo)向，調(diào)整投融資模式，在產(chǎn)品力、服務(wù)力以及盈利能力等方面苦練功夫。 　　其一，保持杠桿合理化。過去過度依賴土地紅利和金融杠桿，催生了一批大而不強的“千億房企”，如今部分該類房企出現(xiàn)了債務(wù)違約、年報難產(chǎn)。因此，合理化房企杠桿，從單純追求規(guī)模轉(zhuǎn)向利潤、產(chǎn)品、服務(wù)和規(guī)?；ハ嗥胶獾慕?jīng)營模式，已箭在弦上。 　　其二，積極盤活存量，有序推進(jìn)城市更新。要改變過往“大拆大建造新城”的粗放式開發(fā)模式，加強土地資源集約化利用，樹立智慧城市理念，盤活低效存量用地，處理好閑置商辦、老舊廠區(qū)的改造工程。更重要的是，要轉(zhuǎn)變思路推進(jìn)城市更新，比如通過市場化手段融資，以產(chǎn)業(yè)升級、教育配套一盤棋的思維進(jìn)行城市更新規(guī)劃。 　　其三，開發(fā)商需強化輕資產(chǎn)運營能力，向發(fā)展商轉(zhuǎn)型。據(jù)筆者觀察，單純依靠做大開發(fā)規(guī)模已不能得到投資者認(rèn)可，目前，2000億元市值陣營的房企共性特征之一是非房開收入占比逐漸提升。在行業(yè)逐漸由增量市場轉(zhuǎn)向存量運營賽道時，開發(fā)商需轉(zhuǎn)變思路提前布局，發(fā)力全產(chǎn)業(yè)鏈運營和資產(chǎn)管理，經(jīng)營模式應(yīng)逐漸由重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)，打造高毛利率且有穩(wěn)定現(xiàn)金流入賬的第二增長曲線，比如代建、物業(yè)、租賃、商業(yè)地產(chǎn)等。 　　當(dāng)然，探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式無法一蹴而就，這是長期系統(tǒng)性工程，亦需在前行中不斷調(diào)整。但當(dāng)下，需為過去的“高歌猛進(jìn)”按下“終止鍵”，著眼于新思考、新產(chǎn)品和新服務(wù)，讓居者有其屋跨向居者“優(yōu)”其屋。舊模式已走向末路，新模式轉(zhuǎn)型正當(dāng)時。

在當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展面臨不少挑戰(zhàn)的背景下，房地產(chǎn)市場發(fā)展前景如何？各地應(yīng)如何因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)？針對市場關(guān)切，新華社記者采訪了業(yè)內(nèi)專家。 　　受訪專家一致認(rèn)為，“房子是用來住的、不是用來炒的”定位已經(jīng)成為社會共識，房地產(chǎn)業(yè)正處在探索發(fā)展新模式的關(guān)鍵階段。過去形成的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營底層邏輯已經(jīng)改變，房地產(chǎn)業(yè)作為高質(zhì)量引領(lǐng)的基礎(chǔ)民生行業(yè)地位正在確立鞏固。 　　“當(dāng)下及未來，各地因城施策不應(yīng)脫離這個定位和方向，不能病急亂投醫(yī)?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會會長馮俊說，城市出臺房地產(chǎn)政策前，要充分做好研究論證和風(fēng)險評估，政策出臺對市場預(yù)期有不利影響的，則需及時糾偏。 　　中國宏觀經(jīng)濟研究院研究員劉琳表示，在各方面共同努力下，2021年房地產(chǎn)市場運行總體平穩(wěn)，商品住宅銷售面積為近幾年來的新高。但今年以來，受疫情反彈、個別頭部房企債務(wù)違約風(fēng)險暴露等因素影響，房地產(chǎn)市場投資信心不足，住房成交量減少，各地房地產(chǎn)市場分化更加明顯。 　　“本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整面臨的階段性挑戰(zhàn)主要是，在多重因素影響下，房地產(chǎn)市場預(yù)期轉(zhuǎn)弱，購房者延緩入市?！瘪T俊說。 　　為應(yīng)對新情況新挑戰(zhàn)，今年以來，地方因地制宜，采取了一些政策措施。 　　一是改善住房供給，重點針對新市民、青年人等群體增加保障性租賃住房供應(yīng)。部分城市根據(jù)商品住宅庫存去化周期，適時調(diào)整住宅用地供應(yīng)節(jié)奏。多個城市加快發(fā)展保障性租賃住房，面向新市民、青年人等群體供應(yīng)小戶型、低租金的保障性租賃住房。 　　二是通過優(yōu)化個人住房貸款政策，支持首套剛性購房需求和合理改善性需求。例如：今年以來，多個城市下調(diào)房貸利率，縮短放款周期。有的城市對生育二孩、三孩家庭購買首套住房的，提高住房公積金貸款額度上限。 　　三是完善房地產(chǎn)市場監(jiān)管和交易服務(wù)，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。有的城市規(guī)范存量房屋交易合同網(wǎng)簽備案管理；各地完善預(yù)售資金監(jiān)管，明確預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)優(yōu)先支付工程款，嚴(yán)格按照工程節(jié)點撥付資金，確保按時竣工交付。 　　“今年以來各地因城施策采取的針對性措施，是應(yīng)對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場出現(xiàn)的不同情況所作出的相應(yīng)調(diào)整，并非房地產(chǎn)調(diào)控政策的翻轉(zhuǎn)?！敝袊康禺a(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會會長柴強說。 　　下一步，房地產(chǎn)調(diào)控政策方向如何？馮俊說，要堅守“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，不能把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的工具和手段。要繼續(xù)實施好房地產(chǎn)長效機制，保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，增強精準(zhǔn)性協(xié)調(diào)性，努力實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。 　　“所以，因城施策要把握好度，重點滿足合理的住房需求，但絕不能給投資投機性需求‘開口子’?！眲⒘照f，應(yīng)提高購房者支付能力，降低首套房貸款利率和住房交易稅費，提振住房消費信心。 　　對于房地產(chǎn)業(yè)在當(dāng)前國民經(jīng)濟發(fā)展中所發(fā)揮的作用，專家認(rèn)為，2020年房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重是7.2%，房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、鏈條長、牽涉面廣，與生產(chǎn)、投資、消費緊密相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟依然發(fā)揮著舉足輕重的作用，對經(jīng)濟金融穩(wěn)定和風(fēng)險防范有著重要的系統(tǒng)性影響。 　　“房地產(chǎn)業(yè)結(jié)束高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的開發(fā)經(jīng)營模式，回歸基礎(chǔ)民生屬性和租購并舉后，依然大有可為?！辈駨娬f，要尊重房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律，謀全局謀長遠(yuǎn)，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。 　　人民日益增長的對美好生活的向往是推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本動力，百姓對美好居住的需求是長期的、持續(xù)的。為百姓提供可負(fù)擔(dān)、居住條件更舒適、環(huán)境更優(yōu)美的住房，讓全體人民住有所居是促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的根本要義。

當(dāng)前，保障性租賃住房發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品取得突破性進(jìn)展，深圳市人才安居集團項目近日已經(jīng)報送到國家發(fā)展改革委，成為全國首個正式申報的保障性租賃住房REITs項目。 　　據(jù)悉，這一次的保障性租賃住房REITs底層資產(chǎn)包共有4個優(yōu)質(zhì)的保障性租賃住房項目，均已取得保障性租賃住房認(rèn)定書。項目位于深圳核心區(qū)域核心地段，整體出租率達(dá)99%，共涉及保障性租賃住房1830套、13.47萬平方米，資產(chǎn)評估值約為11.58億元，項目產(chǎn)權(quán)清晰，具有持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。同時，項目的主要出租對象是新市民、青年人，租金定價大幅低于同類房源，具有很強的民生和保障屬性。 　　2021年、2022年的《政府工作報告》中均提出要“保障好群眾住房需求”?；仡欀袊F(xiàn)代住房保障體系發(fā)展歷程，從2019年至今，保障性租賃住房已經(jīng)成為中國完善住房市場體系和住房保障體系的重要發(fā)力點。 　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部指出，“十四五”期間，將以人口凈流入的大城市為重點，加快發(fā)展保障性租賃住房。目前，全國已有近30個省(區(qū)、市)出臺了加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見。 　　一直以來，政府各個部門從財政、金融、土地、稅費等多方位、立體式地支持全國保障性租賃住房建設(shè)，體現(xiàn)了政府對群眾住房需求的高度重視。但在落地發(fā)展過程中，保障性租賃住房企業(yè)的融資模式一直仍以傳統(tǒng)債務(wù)融資為主，企業(yè)在發(fā)展過程中騰挪空間有限，債務(wù)負(fù)擔(dān)較重，因此發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs可以盤活沉淀的保障性租賃住房資產(chǎn)，降低相關(guān)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，形成“投資建設(shè)住房—REITs盤活資產(chǎn)—回收資金再投資”的可順暢流轉(zhuǎn)的發(fā)展格局。 　　2021年6月，保障性租賃住房納入國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs范圍，保障性租賃住房項目的“融投管退”商業(yè)模式閉環(huán)雛形就已初步形成。 　　保障性租賃住房REITs之所以備受市場關(guān)注，其中很重要的考量就在于公募REITs是長期持有型經(jīng)營物業(yè)的一個重要退出渠道，也是實現(xiàn)保障性租賃住房商業(yè)模式閉環(huán)的重要一步，公募REITs的真正落地對于推動中國保障性租賃住房發(fā)展具有里程碑式意義。 　　此次，深圳作為中國改革創(chuàng)新的前沿陣地，率先申報保障性租賃住房REITs項目，具有重要的表率作用。預(yù)計接下來全國會有更多保障性租賃住房項目將加快發(fā)展節(jié)奏。 　　不過，值得關(guān)注的是，由于保障性租賃住房底層資產(chǎn)較為復(fù)雜，目前仍處“摸著石頭過河”的階段，依然有較多政策空白，因此要健康平穩(wěn)地推進(jìn)保障性租賃住房REITs試點，需要政府、企業(yè)、金融機構(gòu)等各方主體積極探索。例如保障性租賃住房土地的權(quán)屬界定、轉(zhuǎn)讓限制等。此外，保障性租賃住房的稅收，以及相關(guān)配套細(xì)節(jié)性政策均有待進(jìn)一步實踐、商討、完善。 　　根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部數(shù)據(jù)顯示，“十四五”期間，將擴大保障性租賃住房供給，40個重點城市初步計劃新增保障性租賃住房650萬套，預(yù)計可幫助1300萬新市民、青年人等緩解住房困難。 　　在這樣的背景下，我們認(rèn)為，保障性租賃住房REITs的市場潛力具備很大的想象空間，可能不亞于其它的資產(chǎn)類別，未來其將成為中國REITs的重點發(fā)展領(lǐng)域。

4月12日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一在2022觀點年度論壇中就房地產(chǎn)新的發(fā)展模式等問題發(fā)表個人看法。 　　朱中一表示，探索房地產(chǎn)新的發(fā)展模式，是去年12月中央經(jīng)濟工作會議首次提出的。中央提出的新的發(fā)展模式，是一個大題目，是依據(jù)新時期新發(fā)展理念，立足當(dāng)前、面向未來，與長效機制呼應(yīng)，與投資、金融、土地、開發(fā)經(jīng)營、財稅等協(xié)調(diào)認(rèn)可的模式。 　　朱中一表示，多年來，多數(shù)企業(yè)踐行的是穩(wěn)健發(fā)展模式，也有企業(yè)選擇了"高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)"的開發(fā)經(jīng)營模式。在房地產(chǎn)快速發(fā)展期，兩類企業(yè)都獲得了發(fā)展，后者的發(fā)展有時還快一些。但在市場變化、政策調(diào)整、政府提出由規(guī)模擴張型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)型時，有的企業(yè)沒有及時調(diào)整。去年，金融調(diào)控發(fā)力，從房地產(chǎn)融資“三線四檔”管理，到房地產(chǎn)貸款集中度管理，再到排查違規(guī)信貸進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，多項政策累加，使一些企業(yè)猛然感到還債壓力和現(xiàn)金流危機，有的“躺平”，有的“爆雷”。企業(yè)的“爆雷”，對企業(yè)的傷害肯定很大，但對社會、對行業(yè)的警示作用明顯，引發(fā)業(yè)內(nèi)人員都在反思過去的開發(fā)經(jīng)營模式和探討新的發(fā)展模式。 　　同時，2022年，我國經(jīng)濟發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期減弱的三重壓力，再加上疫情和地緣政治沖突的影響，經(jīng)濟下行壓力加大。我國的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了20多年的快速發(fā)展、多數(shù)居民的住房條件有了明顯改善后，也面臨著需求結(jié)構(gòu)性短缺、土地、金融等供給受條件約束、大眾對房地產(chǎn)市場預(yù)期轉(zhuǎn)弱等壓力。房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入到“房住不炒”、租購并舉、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)提質(zhì)改造與增量開發(fā)結(jié)構(gòu)調(diào)整并重的時期，發(fā)展速度自然減慢，房企利潤自然下降。房企在發(fā)展中也必然會遇到不少新困難、新問題。 　　不過，朱中一也提到，我國2021年常住人口的城鎮(zhèn)化率為64.72%，城鎮(zhèn)化還在持續(xù)推進(jìn)，城鎮(zhèn)的人口規(guī)模、家庭數(shù)量仍在不斷增加，每年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口1100萬以上，住房需求依然存在，特別是人口凈流入的大城市，住房需求依然旺盛。同時，2000年前建成的老舊小區(qū)面廣量大，居民迫切需要改造。 　　此外，為滿足人們?nèi)找嬖鲩L的美好生活的需要和順應(yīng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房企還可向房屋租賃、維修、社區(qū)管理、物業(yè)服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文旅與健康地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等方面延伸與發(fā)展。因此，中國的房地產(chǎn)市場仍然是一個規(guī)模龐大的市場，對未來的發(fā)展要保持信心。 　　朱中一提到，房地產(chǎn)業(yè)是我國擴內(nèi)需、促消費、穩(wěn)增長、惠民生的重要方面，同時也是防風(fēng)險的重要領(lǐng)域。要堅持"房住不炒"定位，突出居住屬性，充分發(fā)揮其基礎(chǔ)性民主產(chǎn)業(yè)的作用，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，抑制投機炒作，防止金融風(fēng)險的抬頭與延伸，促進(jìn)金融和實體經(jīng)濟、金融和房地產(chǎn)的協(xié)調(diào)發(fā)展。 　　朱中一表示，希望房企要順應(yīng)新形勢、新任務(wù)，積極探索向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施，努力實現(xiàn)由大規(guī)?？焖匍_發(fā)、粗放式發(fā)展向綠色、低碳、循環(huán)的建設(shè)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，由高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的開發(fā)經(jīng)營模式向質(zhì)量效益型的模式轉(zhuǎn)變。要協(xié)助政府探索形成與成片老舊小區(qū)提質(zhì)改造相適應(yīng)的體制機制與政策措施。要關(guān)注一些城市出臺的"十四五"住房發(fā)展規(guī)劃，積極推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，使提供的產(chǎn)品符合政策的導(dǎo)向和百姓的要求。要積極發(fā)展裝配式建筑，使新建建筑中裝配式建筑面積占比達(dá)到當(dāng)?shù)卣囊蟆? 　　朱中一指出，負(fù)債重的企業(yè)，特別是今年到期償還債務(wù)重的企業(yè)，要主動與有關(guān)單位溝通，認(rèn)真研究落實償還債務(wù)的措施；也可與優(yōu)質(zhì)房企協(xié)商，進(jìn)行合作開發(fā)，項目轉(zhuǎn)讓或企業(yè)的兼并重組。所有企業(yè)都要配合預(yù)售資金監(jiān)管機構(gòu)加強對商品房預(yù)售資金的管理與使用，嚴(yán)格按照工程節(jié)點撥付資金，確保按期竣工交付。因疫情等不可抗力影響的，應(yīng)主動向購房者解釋。 　　朱中一提到，近期，房地產(chǎn)市場正逐步轉(zhuǎn)暖，相信2022年的房地產(chǎn)市場，也一定能夠按照中央政府穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)的總要求，向著平穩(wěn)健康的方向發(fā)展。

近期，又有多地調(diào)整房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。4月11日從蘇州有關(guān)部門傳出消息，蘇州的“限售”和“限購”政策均有松動：二手房限售年限從5年縮短至3年；非蘇州戶口購房社保要求由3年內(nèi)連續(xù)滿24個月改為累計24個月；非戶籍居民賣房后兩年內(nèi)無需社?；蚶U稅證明可直接購房。蘇州政策的調(diào)整有助于進(jìn)一步釋放合理改善性需求，對于“賣一買一”的購房者是利好消息。一段時間以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策初露松綁跡象的城市包括鄭州、哈爾濱、福州等省會城市，也包括衢州、綿陽等三四線城市。蘇州房地產(chǎn)市場一直備受關(guān)注，此番新政出臺，被認(rèn)為是一個信號，即調(diào)控松綁的城市范圍已進(jìn)一步擴大至熱點城市。 　　從中央到地方，房地產(chǎn)相關(guān)政策都在積極促市場穩(wěn)定。3月中旬，金融委會議以及央行等有關(guān)部門均表態(tài)將防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險，促進(jìn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。綜合近期各地新調(diào)控政策，包括放松限購、降低首付比例、發(fā)放購房補貼、降低房貸利率、取消限售或縮短限售年限等。與房地產(chǎn)相關(guān)的政策也頻繁出臺，如放松落戶限制、支持人才購房等，在客觀上有利于市場恢復(fù)。 　　應(yīng)該明確，房地產(chǎn)政策的調(diào)整是各地落實房地產(chǎn)調(diào)控主體責(zé)任，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的體現(xiàn)。房地產(chǎn)調(diào)控政策既要防市場大起，也要防大落。當(dāng)市場形勢出現(xiàn)變化，調(diào)控政策隨之調(diào)整是有必要的。房地產(chǎn)市場在經(jīng)濟發(fā)展中的支柱地位沒有變，其帶動作用強，對于穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展和防范風(fēng)險都有至關(guān)重要的作用，通過調(diào)整政策促進(jìn)市場平穩(wěn)健康有利于地方經(jīng)濟發(fā)展，有利于穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟基本盤。 　　政策暖風(fēng)頻吹，市場反響幾何？不同城市間有所分化。北京3月份二手房網(wǎng)簽數(shù)量1.5萬套，盡管與去年同期2.2萬套相比仍有一定差距，也已經(jīng)高于今年1月份、2月份的1.1萬套和0.8萬套不少；鄭州調(diào)控措施出臺后，市場成交明顯回升，3月份鄭州二手房成交量超過2月份兩倍。但還有一些城市，特別是一些三四線城市，市場依舊較為冷淡，房價仍未走出下跌區(qū)間。 　　過去房地產(chǎn)調(diào)控一旦釋放積極信號，市場就會有較為敏銳的反應(yīng)，而本輪市場恢復(fù)顯然不及預(yù)期。主要原因在于受到疫情影響，以及去年至今一些房企面臨債務(wù)違約風(fēng)險，對房地產(chǎn)市場預(yù)期轉(zhuǎn)弱，房企開發(fā)投資信心不足，購房者購買新建住宅擔(dān)心難交房，二手房市場低迷的情況下則擔(dān)心現(xiàn)在入手“高位站崗”，從而延緩入市，住房成交量減少。 　　對于未來，應(yīng)堅定信心。房地產(chǎn)業(yè)回歸民生屬性和租購并舉后依然大有可為。業(yè)內(nèi)人士對房地產(chǎn)行業(yè)從過去“黃金時代”“白銀時代”逐步進(jìn)入“黑鐵時代”的判斷贏得不少關(guān)注。我國仍處于城鎮(zhèn)化持續(xù)發(fā)展階段。2021年末我國城鎮(zhèn)常住人口比2020年末增加1205萬人，流動人口3.8億人，增加了885萬人，人口流動帶來新增住房需求。隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，居民住房消費愿望轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實，再加上金融等政策的支持，城市住房需求特別是改善性住房需求有望持續(xù)釋放。 　　眼下，促進(jìn)住房消費健康發(fā)展，政策仍須進(jìn)一步發(fā)力。應(yīng)該進(jìn)一步落實金融支持政策，特別是差別化信貸政策，更好滿足剛需和改善性住房需求。各地可進(jìn)一步因城施策，出臺有助于激活市場需求、降低購房成本的政策。各地在過去房價過快上漲時采取的限購、限貸、限售等臨時性措施，如果阻礙剛需和改善性需求釋放，應(yīng)該及時調(diào)整。還要積極化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險，解決企業(yè)債務(wù)違約問題，讓購房者建立“保交樓”預(yù)期，有助于其安心購房。 　　穩(wěn)定住房消費與“房住不炒”并不矛盾，滿足購房者購置首套房和改善需求的前提是不能過度加杠桿，不能給投機性需求大開方便之門。同時，保障性租賃住房、長租房市場、城市更新、老舊小區(qū)改造等可以有效拉動投資，提升新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量，這些方向都得到政策大力支持，且具有光明前景。應(yīng)該獲得地方政府的大力支持，房企也可以積極嘗試。

當(dāng)前，我國正處于城鎮(zhèn)化高速發(fā)展的階段，需要不斷推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)及更新?lián)Q代。而在高速城鎮(zhèn)化過程中，房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位不會動搖，可以說工業(yè)化和城鎮(zhèn)化必然會推動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。 就房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀而言，我國房地產(chǎn)政策整體上已走向?qū)捤?，行業(yè)也在修復(fù)的過程中。不出意外的話，今年下半年，房地產(chǎn)市場回升態(tài)勢會更加明顯，不過，可以肯定的是，市場會回暖，但不會像前幾輪調(diào)控那樣出現(xiàn)“過山車”式的冷熱擺動。 打開APP 閱讀最新報道 賈康認(rèn)為，今年下半年房地產(chǎn)市場會回暖，但是離“熱”還有距離。資料圖片/李飛 攝 高速城鎮(zhèn)化過程中，房地產(chǎn)“支柱”地位不動搖 在中國城鎮(zhèn)化高速發(fā)展的階段上，房地產(chǎn)業(yè)一定是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。所謂城鎮(zhèn)化高速發(fā)展，從國際經(jīng)驗來看，大概處于城鎮(zhèn)化率30%-70%的區(qū)間。中國改革開放初期，城鎮(zhèn)化率只有百分之十幾，超過30%后，出現(xiàn)與國際經(jīng)驗高度吻合的現(xiàn)象，最近二三十年處于高速發(fā)展階段。 在這個過程中，城鎮(zhèn)化和工業(yè)化之間形成互動，內(nèi)在邏輯是使社會成員越來越多地聚居在宜居宜業(yè)的中心區(qū)域。國家發(fā)改委公布數(shù)據(jù)顯示，2021年我國常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)64.72%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率提高到46.7%。 我認(rèn)為，在戶籍人口城鎮(zhèn)化率基礎(chǔ)上適當(dāng)抬高至50%左右，可認(rèn)為是中國真實的城鎮(zhèn)化水平。因為中國大約還有近3億在城市生活、工作了十幾年、二十幾年的人，沒有取得城市戶口，反映的是由于政府供給能力不足，他們所享有的基本公共服務(wù)沒有能夠與市民均等化。這一方面是明顯的問題，另一方面也意味著中國還有很大的發(fā)展?jié)摿硗瓿沙擎?zhèn)化，匹配工業(yè)化。 在此過程中，需要多輪推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施更新?lián)Q代。建成區(qū)要往外擴，新區(qū)要開發(fā)，將出現(xiàn)更多的中小城鎮(zhèn)，也必然會因城施策地繼續(xù)發(fā)展大城市，形成更加有經(jīng)濟和社會影響力的城市群和都市圈。這些將具體表現(xiàn)在國土開發(fā)中的不動產(chǎn)形成上，包括工業(yè)、商業(yè)、住宅等方面的不動產(chǎn)建設(shè)與運營，來配合中國經(jīng)濟發(fā)展的過程。這個不動產(chǎn)概念之下的房地產(chǎn)業(yè)，一定是整個國民經(jīng)濟中一個重要的支柱產(chǎn)業(yè)。 工業(yè)化和城鎮(zhèn)化推動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是必然的結(jié)果，內(nèi)在邏輯就是：之所以認(rèn)為房地產(chǎn)是支撐城鎮(zhèn)化的一個基礎(chǔ)行業(yè)，是因為工業(yè)化的繼續(xù)推進(jìn)在中國必然進(jìn)一步帶來城鎮(zhèn)中心區(qū)的聚集效應(yīng)，提升城鎮(zhèn)化水平而要求房地產(chǎn)開發(fā)的配套。至少現(xiàn)在看，未來中國工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的發(fā)展空間仍相當(dāng)可觀，沒有理由對房地產(chǎn)業(yè)做出悲觀的判斷。雖然前一段時間我國房地產(chǎn)行業(yè)的景氣水平下降，但是城鎮(zhèn)化的水平總體來說還在提升，房地產(chǎn)在整個發(fā)展過程中，還是在源源不斷地形成有效供給。 政策趨于寬松，應(yīng)攻堅克難建立長效機制 從整體導(dǎo)向上來說，中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)以經(jīng)濟建設(shè)為中心，將經(jīng)濟運行維持在合理區(qū)間，在大環(huán)境上進(jìn)一步“升溫”已成定局。 在這樣的背景之下，我國房地產(chǎn)政策已走向?qū)捤?，行業(yè)也在修復(fù)的過程中。不出意外的話，今年下半年房地產(chǎn)市場回升會更明顯一些。可以肯定的是，市場會回暖，但是離“熱”還有距離，不會像前幾輪調(diào)控那樣出現(xiàn)“過山車”式的冷熱擺動。 希望在這一輪房地產(chǎn)市場預(yù)期向好的調(diào)整中，隨著市場逐漸升溫，要抓住相關(guān)的基礎(chǔ)性制度建設(shè)創(chuàng)新，標(biāo)本兼治并追求“治本為上”，形成房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展長效機制。 目前正處在改革深水區(qū)攻堅克難的時期，政府要避免短期行為，從長期視野下使房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，真正貫徹中央提出的以建設(shè)基礎(chǔ)性制度打造長效機制的指導(dǎo)方針，這是關(guān)鍵。如果解決不了這個問題，勢必要回到老路上去，治標(biāo)不治本只會積累矛盾。當(dāng)然也要意識到，長效機制的建設(shè)不是一蹴而就的，但是拖延肯定會越來越被動。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展長效機制，應(yīng)是構(gòu)建以經(jīng)濟手段為主的調(diào)控體系為取向，建設(shè)好基礎(chǔ)性制度，使經(jīng)濟手段可以充分發(fā)揮作用，通過制度安排和機制創(chuàng)新來解決一系列現(xiàn)實中的難題。所謂基礎(chǔ)性制度建設(shè)，至少包括土地制度、住房制度、投融資制度和稅收制度，這是一個系統(tǒng)工程，需要相互呼應(yīng)起來。 對于我國的住房制度，已在反復(fù)強調(diào)雙軌統(tǒng)籌，一個是政府托底的保障軌（即保障性住房供給），另一個是市場軌（即商品房的供給）。重慶早就提出以保障軌提供40%左右的住房有效供給，深圳也已提出要達(dá)到60%的保障房有效供給，能否實現(xiàn)暫且不論，但是雙軌統(tǒng)籌框架是清晰的。相關(guān)的改革需要把握好，在地方政府轄區(qū)之內(nèi)，要形成最適合當(dāng)?shù)氐亩ㄖ苹鉀Q方案。而從投融資來看，一定也是雙軌運行，不能僅有商業(yè)性融資，還要有政策性融資，兩者相互補充、相互協(xié)調(diào)。至于相關(guān)稅制的改革，需要創(chuàng)造條件把握時機，積極穩(wěn)妥推進(jìn)。 此外，近年來一直在提租售并舉，租賃房對于市場的穩(wěn)定很有意義，應(yīng)發(fā)揮更大的影響作用；而對于城市“夾心層”或新市民，還需要配置比公租房更高標(biāo)準(zhǔn)的共有產(chǎn)權(quán)房和長租公寓。

2021年，中國經(jīng)濟取得了來之不易的成就。無論是經(jīng)濟增長率、失業(yè)率，還是通貨膨脹率、國際收支，相對年初設(shè)定的指標(biāo)都實現(xiàn)了超預(yù)期。去年經(jīng)濟增速預(yù)期目標(biāo)是6%，實際達(dá)到8.1%。這樣的增速在世界主要經(jīng)濟體中名列前茅。 而在去年，中國經(jīng)濟面臨內(nèi)外環(huán)境多重挑戰(zhàn)。從外部來看，疫情蔓延，病毒變異，貿(mào)易保護(hù)主義和單邊主義泛起；從內(nèi)部來看，疫情散發(fā)，自然災(zāi)害突發(fā)，中國經(jīng)濟內(nèi)在深層次結(jié)構(gòu)性、周期性問題疊加在一起，中國經(jīng)濟下行壓力加大，去年一季度GDP同比增長18.3%，二季度7.9％，三季度4.9％，四季度只有4%。面對經(jīng)濟下行壓力，今年國內(nèi)生產(chǎn)總值預(yù)期目標(biāo)增長5.5%左右，穩(wěn)字當(dāng)頭，穩(wěn)中求進(jìn)，穩(wěn)住經(jīng)濟大盤是總基調(diào)。 面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力 在需求收縮上，主要是內(nèi)需收縮，所謂內(nèi)需，即投資+消費。從消費來看，目前疫情打擊的主要領(lǐng)域就是消費，比如旅游業(yè)、餐飲業(yè)、住宿業(yè)。去年全年中國全社會商品零售總額同比增長了12.5%?？稍谌ツ?2月只有1.7%，如果把物價因素考慮進(jìn)去相當(dāng)于沒有增長。 從投資來看，投資主要分三大塊：一是基礎(chǔ)設(shè)施投資，二是工業(yè)投資，三是房地產(chǎn)。去年出口形勢好，拉動了工業(yè)投資，形勢不錯。但是基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)投資都不盡如人意。 基礎(chǔ)設(shè)施投資包括高速鐵路、高速公路、大江大河的治理、農(nóng)田水利設(shè)施、城市地上地下基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，過去基礎(chǔ)設(shè)施投資是20%-30%的增長，去年增長了0.4%。去年地方政府計劃發(fā)行專項債3.65萬億元，直到8月份才發(fā)行1.8萬億元，基礎(chǔ)設(shè)施投資實際上是負(fù)增長的狀態(tài)。 在房地產(chǎn)方面，去年12月房地產(chǎn)投資增速4.4%，而9月份則是8.8%，三個月增速腰斬。看房地產(chǎn)投資的下行壓力還有兩個重要指標(biāo)，一個是新開工面積，去年全國新開工面積是19.9億平方米，同比下降11.4%，而且是連續(xù)三年下降。另一個是土地購置面積，去年土地購置面積同比下降15.5%。土地出讓金減少直接影響了地方財政收入。當(dāng)前不少城市土地出現(xiàn)了流拍，這是因為土地的需求收縮，影響著經(jīng)濟下行。 值得關(guān)注的是，去年上游原材料價格暴漲，PPI（生產(chǎn)價格指數(shù)）在去年1月份是0.3%，到了10月份增加到15%，煤炭、鋼鐵、有色金屬、化工原料都在漲，煤價上漲已經(jīng)影響了電力供應(yīng)。 需求收縮和供給沖擊直接導(dǎo)致預(yù)期轉(zhuǎn)弱。中國經(jīng)濟要戰(zhàn)勝三重壓力，在堅持供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革前提下，從擴大需求的角度出招：一是增加基建投資，二是促進(jìn)消費，三是對企業(yè)減稅降費，激發(fā)市場主體的活力。去年為企業(yè)減稅降費達(dá)到1.1萬億元，今年政府工作報告中則提出減稅降費2.5萬億元，是去年的1倍多。 房地產(chǎn)是穩(wěn)經(jīng)濟的重要內(nèi)容 今年的《政府工作報告》提出，經(jīng)濟增速預(yù)期目標(biāo)是國內(nèi)生產(chǎn)總值增長5.5%，這一目標(biāo)的設(shè)定，主要考慮穩(wěn)就業(yè)、保民生、防風(fēng)險的需要。從就業(yè)來看，今年大學(xué)畢業(yè)生1076萬，由于疫情影響，就業(yè)壓力前所未有。穩(wěn)就業(yè)就需要穩(wěn)增長，根本是穩(wěn)住市場主體，穩(wěn)住企業(yè)，包括房地產(chǎn)企業(yè)。 5.5%這一GDP增長速度和“十四五”規(guī)劃目標(biāo)、第二個百年奮斗目標(biāo)的第一階段相互銜接。 今年GDP要實現(xiàn)5.5%的增長難度并不小，要堅持穩(wěn)字當(dāng)頭，穩(wěn)住投資、穩(wěn)住消費、穩(wěn)住外需，穩(wěn)住投資就包括穩(wěn)住房地產(chǎn)。 投資、消費、出口是拉動經(jīng)濟增長的“三駕馬車”。中央經(jīng)濟工作會議為每架馬車進(jìn)行了精準(zhǔn)定位：發(fā)揮消費對經(jīng)濟增長的“基礎(chǔ)”作用，發(fā)揮出口對經(jīng)濟增長的“拉動”作用，發(fā)揮好投資對經(jīng)濟增長的“關(guān)鍵”作用。這也意味著，面對經(jīng)濟下行，政府進(jìn)行逆周期調(diào)節(jié)以穩(wěn)趨勢，投資則要發(fā)揮關(guān)鍵的作用。 從“三駕馬車”來看，當(dāng)前進(jìn)出口面臨很多不確定性因素，受國際形勢影響比較大，比如說地緣政治、疫情影響；而在消費上，疫情恰恰是對消費影響最大的因素。把投資搞上去成為最可行的辦法。因此，投資成為拉動經(jīng)濟增長的一架重要馬車。 而在投資中，包括基礎(chǔ)設(shè)施投資、工業(yè)投資、房地產(chǎn)投資，其中房地產(chǎn)是一個重要組成部分。房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)到60多個產(chǎn)業(yè)，包括鋼鐵、建材、水泥等，能夠?qū)@些產(chǎn)業(yè)起到拉動和穩(wěn)定作用，因此，穩(wěn)住房地產(chǎn)是穩(wěn)住經(jīng)濟大盤的一個重要內(nèi)容。 從目前來看，房地產(chǎn)出現(xiàn)的波動，不利于宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定，所以今年《政府工作報告》中對于房地產(chǎn)提出了三穩(wěn)的目標(biāo)：穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。地價會引起房價的波動，而穩(wěn)預(yù)期則是要保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。 房地產(chǎn)的調(diào)控政策，目的在于讓房地產(chǎn)投資能夠保持平穩(wěn)增長，也是穩(wěn)住經(jīng)濟大盤的一個重要內(nèi)容。 穩(wěn)中求進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)要高質(zhì)量發(fā)展 中央經(jīng)濟工作會議明確“穩(wěn)字當(dāng)頭”，“穩(wěn)”不等于靜態(tài)被動的“穩(wěn)”，而是指穩(wěn)增長速度，仍需要穩(wěn)中有進(jìn)。也就是通過推進(jìn)改革，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展，實現(xiàn)良性循環(huán)。 從目前來看，中國開啟了第二個百年奮斗目標(biāo)的新征程，而房地產(chǎn)行業(yè)也是其重要內(nèi)容之一，滿足人民群眾美好生活需要。我國社會的主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為“人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾”。實現(xiàn)美好生活需要離不開居住，居住需求離不開房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。 過去，房地產(chǎn)行業(yè)在滿足人們最基本物質(zhì)需要方面取得了很大的成就，改革開放前人均居住面積僅為4平方米，現(xiàn)在人均居住面積已增長至40平方米。在中國第二個百年奮斗目標(biāo)下，房地產(chǎn)業(yè)將宜居、綠色、智能放到一個至關(guān)重要的位置，開始了新的探索，以解決人們對美好生活的需要。 在新的歷史時期，擺在房地產(chǎn)行業(yè)面前的任務(wù)也由過去的高速度增長轉(zhuǎn)為高質(zhì)量發(fā)展。 中央經(jīng)濟工作會議提到，“長期目標(biāo)不能短期化，系統(tǒng)目標(biāo)不能碎片化，持久戰(zhàn)不能打成突擊戰(zhàn)”。這句話放到解決當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的問題上同樣適用，希望為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展形成良性循環(huán)尋找新的思路。

隨著“實施城市更新行動”寫入我國五年規(guī)劃，成為“十四五”規(guī)劃綱要明確的重大工程項目，城市更新領(lǐng)域的機遇正在前所未有地凸顯。 與此同時，“防止大拆大建”工作原則的出臺，則推動我國的城市更新事業(yè)從“開發(fā)方式”向“經(jīng)營模式”轉(zhuǎn)變，過去大拆大建的粗放式發(fā)展難以為繼。 新形勢下，過往傳統(tǒng)城市更新行動中的各參與主體需要轉(zhuǎn)變思路，在重新思考城市更新內(nèi)涵的同時，調(diào)整各自的角色定位與參與方式。 近日，中國城商聯(lián)城市更新委員會秘書長黃璽慶接受了21世紀(jì)經(jīng)濟報道專訪，就城市更新話題展開思辨。 具體到城市更新的內(nèi)涵，黃璽慶表示，城市更新工作雖然覆蓋面廣、內(nèi)容繁多，但是概括起來無外乎在于兩點——空間更新和場景更新，而城市更新的本質(zhì)就在于場景更新，場景決定了空間的屬性和價值，未來會更加重要。 黃璽慶進(jìn)一步指出，城市更新正在進(jìn)入第二賽段，疾風(fēng)暴雨式的開發(fā)已經(jīng)遠(yuǎn)去，市場主體需要放平心態(tài)、苦練內(nèi)功，從掙“快錢”的狀態(tài)調(diào)整到依靠運營能力賺“長錢”的狀態(tài)。 模式轉(zhuǎn)變 2021年8月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》（以下簡稱《通知》），以防止沿用過度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設(shè)方式，大拆大建，急功近利等問題。 《通知》明確，城市更新要嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除，除違法建筑和被鑒定為危房的以外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，原則上老城區(qū)更新單元（片區(qū)）或項目內(nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%。 這是繼“十四五”規(guī)劃提出實施城市更新行動，推動城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升后，再一次為全國城市更新工作定調(diào)：叫停過往“拆舊城建新城”的“房地產(chǎn)化”更新模式，讓城市更新工作回歸到“優(yōu)格局、提品質(zhì)、保風(fēng)貌、促民生”的初衷 。 住建部曾表態(tài)稱，我國城市發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了城市更新的重要時期，由過去大規(guī)模的增量建設(shè)，向存量的提質(zhì)改造和增量的結(jié)構(gòu)調(diào)整并重轉(zhuǎn)變，從“有沒有”向“好不好”轉(zhuǎn)變，內(nèi)需潛力巨大。 就此話題，黃璽慶認(rèn)為，過去的城市更新更像是城市建設(shè)，通過拆舊建新進(jìn)行大規(guī)模的開發(fā)，但現(xiàn)在的城市更新更應(yīng)該精準(zhǔn)到“場景更新”，禁止大拆大建，盡可能在不改變物理空間的前提下，通過對場景的更新提升活力，引進(jìn)新型業(yè)態(tài)，促進(jìn)消費。 “過去對純物理空間的拆建是不可持續(xù)的，甚至有些城市更新本身就是不合理的，新建之后的空間依然不具備活力，更新完不久就需要再次被更新拯救?！秉S璽慶表示，新形勢下，城市更新的本質(zhì)就是場景的更新，“離開了場景更新的城市更新是沒有方向的，也是沒有靈魂的?！? 黃璽慶將上述理論歸納為“新場景主義”，他繼續(xù)闡釋說：“新場景是既符合時代主題要求又能夠滿足人民群眾美好生活需求的場景，而新場景主義就是用新場景來推動城市更新的一系列理念、主張和實踐方法。” 企業(yè)謀變 城市更新的市場無疑是巨大的，因其利潤率高于開發(fā)業(yè)務(wù)，這個領(lǐng)域也被諸多房企寄予厚望。但城市更新本身開發(fā)周期長、運營成本高、盈利模式不完善等問題，疊加監(jiān)管層嚴(yán)格限制房地產(chǎn)開發(fā)模式，也在要求企業(yè)從根本上做出改變。 克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企中有47%的企業(yè)涉足城市更新領(lǐng)域，TOP50房企中有61%的企業(yè)涉足城市更新。財報信息顯示，部分房企通過介入城市更新獲得了超過30%的利潤率，超出開發(fā)業(yè)務(wù)的利潤水平。 而“防止大拆大建”的工作原則，理論上將直接降低開發(fā)型房企的投資收益，在新規(guī)要求下，參與城市更新的開發(fā)型房企不得不從追求短期經(jīng)濟效益向通過資產(chǎn)長期運營分享城市發(fā)展紅利進(jìn)行轉(zhuǎn)型。 黃璽慶認(rèn)為，城市更新作為超過10萬億元的大賽道，市場依然廣闊，但發(fā)展模式由過去單一的“開發(fā)方式”轉(zhuǎn)向“經(jīng)營模式”，從增量開發(fā)轉(zhuǎn)向存量更新，更加考驗城市更新企業(yè)的運營能力和服務(wù)能力。他表示，開發(fā)商未來拓展城市更新項目應(yīng)提高對經(jīng)營性物業(yè)的運營能力，但同時這對于擅長運營的企業(yè)來說是一個新的機遇，場景設(shè)計前置化，意味著運營將發(fā)揮更重要的作用。 “對于城市更新相關(guān)企業(yè)來說，需要及時改變心態(tài)。”黃璽慶分析說：“有肉吃的時候沒有人愿意去啃骨頭，但是過去的黃金時代一去不復(fù)返，過去唾手可得的開發(fā)機會收窄了，在操盤城市更新項目的過程中利潤率也會相應(yīng)下降，所以企業(yè)在黑鐵時代更需要打磨好運營能力，獲得細(xì)水長流的收入?！? 第二點，企業(yè)需要苦練內(nèi)功提升能力，加強經(jīng)營管理能力和資源鏈接能力。黃璽慶表示：“未來一定不是單打獨斗的時代，一定是多種類資源協(xié)同作戰(zhàn)的時代。” 據(jù)悉，黃璽慶所在的中國城商聯(lián)城市更新委員會正是致力于鏈接城市更新的相關(guān)資源，將開發(fā)方、運營方、資金方聯(lián)合到一起，助力形成有機產(chǎn)業(yè)鏈條，為城市更新提供系統(tǒng)化解決方案。 資金難題待解 因體量相對較大，面臨的境況復(fù)雜，城市更新需要的資金量往往更大，運轉(zhuǎn)周期更長，動輒長達(dá)數(shù)年的周期對于企業(yè)的財務(wù)狀況是一個考驗。 據(jù)城市更新項目操盤人士透露，城市更新項目無法給出像房地產(chǎn)開發(fā)那樣的高息，銀行貸款并不青睞這一領(lǐng)域，中小型企業(yè)的資金往往來自于第三方基金，但融資成本很高，過高的成本導(dǎo)致項目利潤很低，而且在長時間的更新周期中，一旦市場有變化，企業(yè)常常要面臨資金鏈困擾。 在黃璽慶看來，城市更新最好的資金支持模式是REITs模式，但是目前尚未有明確進(jìn)展，需要耐心等待。他表示，目前城市更新相關(guān)的股權(quán)投資基金也是一種融資方式，但由于資金來源和對回報率有追求，比較難實現(xiàn)長期化。 據(jù)黃璽慶介紹，當(dāng)下的市場中有一些民營企業(yè)也在嘗試做自己的資金獲取模式，比較靈活精妙。以中國城商聯(lián)城市更新委員會一家位于上海的委員企業(yè)為例，其曾在1年內(nèi)拿了9個項目，項目快速推進(jìn)，短時間之內(nèi)即可面市，這家城市更新企業(yè)一個可供參考的融資方式是，以已運營項目的未來持續(xù)收益作抵押，獲取國企集團的資金支持。但他同時指出，這種融資方式都是體量較小的非標(biāo)案例，并不具備可復(fù)制經(jīng)驗。 “監(jiān)管層出臺城市更新相關(guān)的金融配套政策非常重要?！秉S璽慶建議，金融機構(gòu)可以在城市更新的資金支持方面做出創(chuàng)新，比如成立城市更新銀行或城市更新發(fā)展基金，專門用于發(fā)放長期的、低利率的支持城市更新的貸款；還可以推動央企對口支持城市更新，為城市更新工作保駕護(hù)航。 值得注意的是，北京市在《城市更新行動計劃（2021-2025年）》中提出，將設(shè)立城市更新產(chǎn)業(yè)基金，鼓勵銀行、國有企業(yè)、民營企業(yè)積極參與，廣泛引入社會資本，也將鼓勵市屬、區(qū)屬國有企業(yè)搭建平臺，加強與社會資本合作，通過設(shè)立基金、委托經(jīng)營、參股投資等方式，參與城市更新。

房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整仍在持續(xù)中。 3月，受制于疫情、經(jīng)濟等因素，房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)的“小陽春”并未出現(xiàn)，市場下降趨勢反而越發(fā)明顯。數(shù)據(jù)顯示，全國30個大中城市商品房成交面積同比下降49%，主流房企銷售業(yè)績降幅還在擴大。 4月8日，保利發(fā)展控股發(fā)布的《保利2021-2022年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》（以下簡稱“《白皮書》”）總結(jié)認(rèn)為，與以往不同，此輪市場下行，是短期、中長期因素疊加、綜合發(fā)酵產(chǎn)生的結(jié)果，2021年三季度的信貸大幅收緊，直接導(dǎo)致買家需求萎縮、信心受挫和預(yù)期改變，一二手房市場的全面限價，封閉了房價上升的空間，同時令二手房市場幾乎冰封，切斷了換房鏈條。 當(dāng)前信貸糾偏、地方穩(wěn)市、支持合理需求等措施，尚未能扭轉(zhuǎn)樓市勢大力沉的下行態(tài)勢，但房地產(chǎn)行業(yè)基本面未改，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計未來將有多維度的寬松政策出臺，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)回歸健康發(fā)展和良性循環(huán)。 不過，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模增長見頂已是可預(yù)見的未來，《白皮書》則認(rèn)為行業(yè)將進(jìn)入“減量發(fā)展”的時代。在這一過程中，探索出適應(yīng)時代發(fā)展的新發(fā)展模式，將成為房企立于行業(yè)潮頭的一大關(guān)鍵因素。 行業(yè)規(guī)模見頂 2022年一季度已過，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的形勢仍不算樂觀。中銀證券數(shù)據(jù)顯示，3月份，其跟蹤的46個城市新房成交面積環(huán)比有所回升，同比降幅仍達(dá)49.1%，較2月擴大了18.2個百分點；16個城市的二手房成交面積同比下降42%，降幅較上月擴大1.4個百分點。 “預(yù)計4月銷售仍將低位運行，市場底或?qū)⒃诙径戎邢卵絹恚?、6月成交有望筑底企穩(wěn)，同比跌幅也將有所收窄?！鄙鲜鰴C構(gòu)認(rèn)為，“一、二線城市預(yù)計將率先企穩(wěn)，三、四線城市市場回穩(wěn)需要較長時間。” 當(dāng)前這輪行業(yè)下行的起點在2021年。由于政策疊加效應(yīng)，伴隨行業(yè)出清壓力，2021年下半年，市場出現(xiàn)了超預(yù)期下跌。 從保利地產(chǎn)的來訪數(shù)據(jù)看，2021年上半年周度盤均來訪80-100組，下半年周度盤均來訪50-60組，呈現(xiàn)斷崖式下滑，環(huán)比下降38%，同比下降33%。市場信心嚴(yán)重不足。 從市場表現(xiàn)上來看，從全國商品房銷售面積來看，2021年上半年同比增長27%，7月單月同比年內(nèi)首次轉(zhuǎn)負(fù)，下半年同比下降15%；同時，商品房銷售均價從當(dāng)年8月開始下降明顯，12月商品房銷售均價9512元/平方米，相比年初下降13.8%。 同期，房企銷售額降幅更明顯。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年7月，百強房企單月銷售業(yè)績由正轉(zhuǎn)負(fù)，單月同比跌幅不足7%，此后跌幅逐月擴大，12月單月全口徑銷售額同比跌幅達(dá)到約35%。其中，TOP10房企下半年銷售額同比下降28%。 土地市場的下行趨勢同樣顯著。據(jù)《白皮書》數(shù)據(jù)，相比一批次供地，全國22城三批次土地出讓金下降47%，流拍或中止出讓率達(dá)19%，平均溢價率僅2.3%，地價下降1000-2000元/平方米。 即便如此，2021年全年，全國商品房銷售面積實現(xiàn)17.9億平方米，銷售額達(dá)到18.2萬億元，保持在高位。 行業(yè)增長觸頂也已成為行業(yè)共識。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年全國商品房銷售面積便達(dá)到16.94億平方米，此后這一指標(biāo)便基本穩(wěn)定，2018-2020年間，分別為17.17億平方米、17.16億平方米、17.61億平方米，同比增幅分別為1.3%、-0.1%、2.6%。 “未來大致預(yù)計成交面積很難有大幅度的突破，所以行業(yè)步入無增長時代。”易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱此前曾表示。旭輝董事局主席林中也預(yù)計，未來房地產(chǎn)業(yè)的容量將維持在10億+平米開發(fā)量、15萬億+的交易量。 保利發(fā)展在刊發(fā)的《白皮書》中進(jìn)一步認(rèn)為，考慮到住房結(jié)構(gòu)改變，需求和新增供應(yīng)減少，商品房市場將進(jìn)入減量發(fā)展時代。 其中，住房保障體系頂層設(shè)計明確，“十四五”期間，40個重點城市計劃新增650萬套保障性租賃住房，新增保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量的比例力爭達(dá)到30%以上。 而根據(jù)浙江等多省份住房“十四五”規(guī)劃，“十四五”住房供應(yīng)面積與“十三五”基本持平。“保障性租賃住房占比增加，商品房占比減少，商品房規(guī)模進(jìn)入減量時代。”《白皮書》表示。 城鎮(zhèn)化仍將高速推進(jìn) 眼前困難重重，但并不意味著行業(yè)失去了未來，實際上，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的本質(zhì)仍未改變，仍是穩(wěn)增長、擴內(nèi)需的關(guān)鍵力量。 億翰智庫首席研究員張化東向第一財經(jīng)表示，房地產(chǎn)和社會消費的關(guān)系是促進(jìn)的關(guān)系，因為房地產(chǎn)的后市場很長，它對于C端消費的拉動作用是非常明顯的，特別是在建筑建材、家居裝修，家電等，包括汽車等行業(yè)都有明顯的拉動作用。 《白皮書》數(shù)據(jù)顯示，2021年全國一二手住房合計銷售額超過23萬億元，同時住房消費帶動的一系列相關(guān)消費中，家具行業(yè)規(guī)模超8000億，家電行業(yè)規(guī)模超1.7萬億。 從對經(jīng)濟的貢獻(xiàn)來看，2021年房地產(chǎn)業(yè)增加值7.76萬億，對GDP貢獻(xiàn)率6.8%，如果將房地產(chǎn)上下游涉及的50多個行業(yè)增加值合計，對GDP增長的貢獻(xiàn)率接近20%。 由此來看，通過充分釋放居民住房消費，房地產(chǎn)行業(yè)可以形成龐大的內(nèi)需市場，為構(gòu)筑“內(nèi)循環(huán)、雙循環(huán)的新格局”提供重要支撐。 從房地產(chǎn)行業(yè)本身來看，其基本面也未發(fā)生改變，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，合理住房需求仍對行業(yè)有足夠的支撐。 整體來看，2021年我國常住人口城鎮(zhèn)化率64.72%，而根據(jù)中國社科院預(yù)計，在“十四五”期間，城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍將高速推進(jìn)，并在三五年后進(jìn)入穩(wěn)定的發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率的峰值大概率是出現(xiàn)在75%~80%之間。 這其中，基本面好的大中城市，人口、產(chǎn)業(yè)集聚，城市生命周期向上，房地產(chǎn)市場仍處于成長期，需求量仍在擴容?！栋灼分赋觯枨蟮臄U容同時帶來旺盛的城市建設(shè)需求：對內(nèi)，城市中心范圍的公共設(shè)施持續(xù)提升，城市更新還有很大活力；對外，打造高鐵節(jié)點城市、綜合交通樞紐，仍需充分調(diào)動資源、做好基建。 在需求層面上，人口流入的城市，剛需旺盛。2020年我國流動人口達(dá)3.76億人，比2010年增加70%，上海、深圳等流動人口超千萬人，北京、廣州、成都等流動人口超800萬人。人口的交織流動，將產(chǎn)生持續(xù)的、大量的剛性住房需求。 同時，公有住房、經(jīng)適房、自建房等房屋居住者產(chǎn)生的置換需求，近100億平方米2000年底前建成的老舊住房帶來的改善性需求，以及家庭小型化、適老化需求等，都有持續(xù)釋放的空間。 新市民產(chǎn)生新需求 機遇仍在，房企作為身在其中的主體，揮別過去粗放式的“三高”模式，高質(zhì)量發(fā)展又有哪些出路？ 在傳統(tǒng)的住宅物業(yè)方面，《白皮書》提出，要聚焦人口高增長的高能級城市，這些市場的商品住宅成交韌性強，波動??；同時要聚焦于區(qū)域內(nèi)的有效市場。同時，精細(xì)研判區(qū)域內(nèi)的住房消費差異，聚焦需求與客戶需求的匹配。 對于經(jīng)營性物業(yè)，《白皮書》認(rèn)為，過去以住宅反哺商業(yè)、銷售反饋經(jīng)營的邏輯也已不再適宜，探索出一套成熟的盈利模式，擺脫“地產(chǎn)思維”才是關(guān)鍵。 事實上，不少開發(fā)商在經(jīng)營性物業(yè)上已取得了不錯的成績。擁有61座在營商場的龍湖，2021年獲得租金收入同比增長40%已達(dá)到81.5億元，出租率維持在97%的高位；恒隆地產(chǎn)旗下的上海恒隆廣場聚焦于重奢路線，在2020-2021年疫情期間實現(xiàn)了超15%的高水平租金年漲幅。 除此之外，盡管保障性租賃住房將在一定程度上擠占商品房的供應(yīng)，但在新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式的快速發(fā)展下，越來越多靈活就業(yè)的人口實際上給租賃市場帶來了充足的需求。 統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年，我國靈活就業(yè)人員規(guī)模已達(dá)2億人，包括IT技術(shù)、網(wǎng)紅、主播、外賣騎手等。對于這部分流動性大且年輕的群體，租房成為更普遍的選擇。 《白皮書》數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前北京、上海的常住人口分別約為2189萬人、2487萬人，但實際管理人口均已超3000萬人，廣州、深圳實際管理人口超2200萬人，超出常住人口300萬、400萬。 解決好新市民、青年人等住房困難群體住房問題，發(fā)展保障性租賃住房也已成為“十四五”期間的一項重要任務(wù)。 2022年3月，銀保監(jiān)會主席郭樹清指出，新市民是在城鎮(zhèn)已經(jīng)居住的，但是還沒有戶口的，或者是剛剛拿到戶口不足兩年、三年的人群，“這個人口數(shù)量大概有3億多，他們都面臨著安居樂業(yè)、就業(yè)創(chuàng)業(yè)、租房買房、孩子上學(xué)、老人養(yǎng)老等實際需求”。 如此龐大的新市民住房需求，促使租賃住房的發(fā)展成為值得房企探索的一種新模式。 《白皮書》指出，政策性租賃住房推進(jìn)速度快、路徑和商業(yè)模式基本清晰。政策通過前端讓渡地價、盤活存量，在建設(shè)和運營環(huán)節(jié)提供補貼，提高整體的EBITDA，后端納入公募REITs實現(xiàn)退出，形成了投融建管退的政策閉環(huán)。 “根據(jù)住建部公布的數(shù)據(jù)，2022年將新籌集240萬套保障性租賃住房，這非?？简灥胤秸呢斦嵙?，以及地方國企的專業(yè)能力和人才儲備，可加快引入市場化程度高的地產(chǎn)央企共同參與。”上述報告稱。 已有民營房企在這一方面有所動作。“我們通過我們目前為止的品牌優(yōu)勢和管理優(yōu)勢，進(jìn)行代管代建，”碧桂園管理層表示，“同時我們更多地想通過科技智慧建造，深入保障性住房建設(shè)，通過代管代建，通過EPC模式，通過科技智慧建造的競爭力，跟國企跟地方政府甚至央企合作保障性住房建設(shè)?！?

全球知名的房地產(chǎn)服務(wù)商第一太平戴維斯，于近日發(fā)布2022年第一季度北京房地產(chǎn)市場研究成果，對北京的寫字樓、商業(yè)零售、住宅租賃及大宗投資等不同細(xì)分領(lǐng)域在一季度的綜合表現(xiàn)進(jìn)行回顧總結(jié)，并就2022年北京房地產(chǎn)市場的未來走勢做出展望。 　　第一太平戴維斯華北區(qū)董事長麥安東表示：“房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入深度調(diào)整期，面對新周期復(fù)雜多變的大環(huán)境，商辦地產(chǎn)的從業(yè)者應(yīng)理性應(yīng)對、保持信心、順應(yīng)潮流、主動作為，提升自身的核心競爭力，以適應(yīng)新時期的新需求。” 　　2022年第一季度，北京寫字樓市場回歸常態(tài)、迎來低調(diào)開局。一季度，北京甲級寫字樓市場迎來兩座新項目入市，供應(yīng)量約為16.2萬平方米；受市場整體租賃需求有所減弱的影響，季度內(nèi)凈吸納量約為9.5萬平方米，較去年同期下滑42.5%。一季度末全市甲級寫字樓空置率為15.3%，環(huán)比微升0.3個百分點、同比下降1.3個百分點；同期北京甲級寫字樓平均租金為每月每平方米人民幣339元，環(huán)比微降0.6%。在2022年的開局階段，北京寫字樓市場并未延續(xù)2021年的火熱態(tài)勢，主要原因包括傳統(tǒng)租賃淡季、部分行業(yè)監(jiān)管加強導(dǎo)致需求走弱等諸多因素，市場正逐漸告別強勢井噴、回歸理性常態(tài)。 　　進(jìn)入2022年以來，北京商業(yè)零售市場持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展。在春節(jié)假期和冬奧熱潮的帶動下，北京零售市場消費熱情高漲，消費規(guī)模也在逐步擴大。1-2月，全市實現(xiàn)社會消費品零售總額2,427.3億元，同比增長2.5%。季度內(nèi)，恰逢冬奧會熱潮與春節(jié)假期重合的銷售旺季，各大購物中心紛紛開展結(jié)合了冰雪消費和傳統(tǒng)文化中國年的主題活動，配合豐富的促銷活動以滿足多元化的消費需求，進(jìn)一步帶動春節(jié)期間滑雪及冰上運動類品牌與冬奧會吉祥物商品的消費熱潮。本季度北京零售市場無新建購物中心入市，但歷經(jīng)一年多改造的東安市場以引領(lǐng)消費潮流的買手制百貨形象重新開業(yè)。全市優(yōu)質(zhì)購物中心平均空置率維持在5.8%的相對低位，環(huán)比持平、同比下降1個百分點。 　　一季度，北京高端住宅租賃市場整體表現(xiàn)較為平淡。作為傳統(tǒng)租賃淡季，疊加冬奧會入境管控升級、國際局勢復(fù)雜多變，潛在外資客戶入境的不確定因素增多，導(dǎo)致本季度服務(wù)式公寓空置率環(huán)比上升2.4個百分點至20.8%。為減緩運營壓力，業(yè)主方積極調(diào)整租金、適度做出讓步，以期加速去化，全市服務(wù)式公寓平均租金為人民幣每平方米每月244.9元，租金指數(shù)環(huán)比下降0.5%。預(yù)計未來隨著內(nèi)外資租戶的逐漸回歸，將刺激服務(wù)式公寓的需求、帶動市場回暖，市場整體入住率也將有所改善。 　　北京大宗投資市場在一季度的整體表現(xiàn)較為平淡，重要成交寥寥，季度內(nèi)大宗投資市場成交金額合計僅為人民幣23.4億元?？傮w而言，自2021年“三道紅線”等強監(jiān)管政策后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨龐大的資金需求和降低債務(wù)規(guī)模的壓力，紛紛開始加速變現(xiàn)自持資產(chǎn)，這也是房企緩解流動性燃眉之急的重要途徑。因此可以預(yù)見，在2022年投資市場上可供出售項目將會繼續(xù)增加，項目議價空間也相對較大。但潛在買家會保持高度謹(jǐn)慎的態(tài)度并仔細(xì)甄別可售資產(chǎn)的真實價值，充分利用融資工具拓展收并購業(yè)務(wù)，抓住市場機遇進(jìn)行抄底。 　　在經(jīng)歷了2021年下半年的全面下行之后，2022年將是房地產(chǎn)行業(yè)走出至暗時刻的關(guān)鍵之年。在國內(nèi)疫情影響仍在持續(xù)、宏觀經(jīng)濟增速有所放緩、外部環(huán)境復(fù)雜多變的背景下，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)迎來“筑底企穩(wěn)”的關(guān)鍵階段。值此機遇與挑戰(zhàn)并存的深度調(diào)整期，商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者應(yīng)積極把握行業(yè)變化、強化自身綜合實力，挖掘新的增長點，引領(lǐng)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，在挑戰(zhàn)中把握機遇、砥礪前行。

我國市場將進(jìn)入一個新的階段，房地產(chǎn)市場當(dāng)然也在其中。4月10日，國家《關(guān)于加快建設(shè)全國統(tǒng)一大市場的意見》正式發(fā)布，提出我國將從基礎(chǔ)制度建設(shè)、市場設(shè)施建設(shè)等方面打造全國統(tǒng)一的大市場。 　　現(xiàn)在房地產(chǎn)解讀幾乎沒有，因為看似關(guān)系不大，而且看著也并不是那么直接的利好，但恰恰如此，這正是房地產(chǎn)走向平穩(wěn)健康可持續(xù)發(fā)展的最重要保障，房地產(chǎn)是大市場中的關(guān)鍵一環(huán)，未來需要通盤考慮，決不能只顧眼前，而是關(guān)乎房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展和良性循環(huán)的。 　　所以說，與其說全國統(tǒng)一大市場的提出對房地產(chǎn)有哪些影響，倒不如說對房地產(chǎn)有哪些啟發(fā)。涉及到更多其他方面的不適合我們談，我們就說說房地產(chǎn)要在這次全國統(tǒng)一大市場中如何找準(zhǔn)自己定位，并實現(xiàn)自我突破呢？ 　　先拋開房地產(chǎn)不說，那么統(tǒng)一大市場到底是個什么樣子？ 　　意見明確，統(tǒng)一大市場是指在全國范圍內(nèi)，建設(shè)一個市場的基礎(chǔ)制度規(guī)則統(tǒng)一，市場的設(shè)施高標(biāo)準(zhǔn)聯(lián)通，要素和資源市場要統(tǒng)一，商品和服務(wù)市場高水平統(tǒng)一，同時，市場監(jiān)管要公平統(tǒng)一，不當(dāng)市場競爭和市場干預(yù)行為進(jìn)一步規(guī)范和統(tǒng)一。 　　尤其在特殊情況下，全國統(tǒng)一的大市場非常有必要，有利于激發(fā)和培養(yǎng)國內(nèi)市場潛力，同時也為我們抵御各種意外提供最大的保障。有專家提出，建設(shè)全國統(tǒng)一大市場有兩大亮點。 　　首先，堅持破立并舉，不破不立，要打破市場不正當(dāng)競爭等違反統(tǒng)一市場的行為，要確立合理合規(guī)的機制；其次，堅持人民至上，質(zhì)量優(yōu)先，從健全商品質(zhì)量體系，到全面提升消費服務(wù)質(zhì)量等，都做出了明確規(guī)定。 　　雖然沒有直接提及房地產(chǎn)，但是作為房地產(chǎn)要從這些統(tǒng)一的大市場要求下規(guī)范自己的行業(yè)行為，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和健康發(fā)展努力，更要為穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤而做出重要貢獻(xiàn)。 　　如何建設(shè)統(tǒng)一的大市場呢？從宏觀引申到房地產(chǎn)上來說，要加快建立全國統(tǒng)一的市場制度規(guī)則，打破地方保護(hù)和市場分割，打通制約經(jīng)濟循環(huán)的關(guān)鍵堵點，這個是最關(guān)鍵的，房地產(chǎn)亟需破解當(dāng)前的幾個堵點，從而促進(jìn)商品要素資源在更大范圍內(nèi)暢通流動，一是拒絕浪費資源，二是可以增加有效供給，加快建設(shè)更加高效和規(guī)范、公平競爭、充分開放的全國統(tǒng)一的大市場。 　　房地產(chǎn)太需要全國統(tǒng)一的大市場了。 　　1、加快房地產(chǎn)長效機制建立，確定統(tǒng)一的市場機制落地。 　　我們提房地產(chǎn)長效機制太多年了，但是到現(xiàn)在也沒有一個確定的長效機制落地，這就是房地產(chǎn)問題所在，一方面我們要擺脫固有的問題，一方面又不能完全不依賴。 　　實際上，房子是用來住的不是用來炒的這個定位確立后，我們的長效機制就有了方向，雖然現(xiàn)在還沒有正式確立，但是雛形已現(xiàn)。一定是圍繞房住不炒而展開的新模式探索。 　　以后房地產(chǎn)長效機制將要求政策思路從過去的注重短期行政調(diào)控到長遠(yuǎn)的機制約束，這就必須改革，改革過去的模式。而至今新模式依然在探索中，大概就是包括租購并舉、財稅機制等多方面的統(tǒng)一體。 　　2、打通地方與國家政策的矛盾，促進(jìn)政策加快落地。 　　上有政策下有對策，這是很多地方容易犯的毛病，之所以當(dāng)前房地產(chǎn)改革推進(jìn)緩慢，這就跟之前有很大關(guān)系。如果早點擺脫對房地產(chǎn)的過度依賴也不至于現(xiàn)在如此被動。 　　現(xiàn)在反倒不能直接放棄依賴了，因為影響太大、關(guān)聯(lián)太廣。房地產(chǎn)對地方經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)是不容抹殺的，這就形成了地方對房地產(chǎn)的過度依賴，但同時也有一些副作用需要化解，并沒有及時做到。 　　房住不炒底線不破，同時又要發(fā)揮房地產(chǎn)的積極作用，這就需要因城施策，這個思路是對的，但效果會比較慢，還需要有正確的認(rèn)知，不能拔苗助長。 　　只有打破過去上下不能統(tǒng)一的政策執(zhí)行問題，房地產(chǎn)的問題才能真正解決。 　　3、推進(jìn)區(qū)域協(xié)作，加快建設(shè)城市群都市圈的統(tǒng)一大市場。 　　《意見》也提到，要優(yōu)先推進(jìn)區(qū)域協(xié)作。結(jié)合區(qū)域重大戰(zhàn)略、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略實施，鼓勵京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)以及成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈、長江中游城市群等區(qū)域，在維護(hù)全國統(tǒng)一大市場前提下，優(yōu)先開展區(qū)域市場一體化建設(shè)工作。 　　說白了，必須互惠互利，這個主要還是觀念問題，一般人在認(rèn)識上很難突破地方保護(hù)主義，所以需要建立健全區(qū)域合作機制，積極總結(jié)并復(fù)制推廣典型經(jīng)驗和做法，只要讓多方都獲利才能發(fā)揮主觀能動性。 　　簡單說房地產(chǎn)的問題，大城市房價高，很多人只能選擇周邊的小城市，這個思路是沒問題的，當(dāng)然也是被迫的無奈的，但各地要積極對接，比如在落戶、交通等多方面打造成統(tǒng)一的大市場，破除行政壁壘，說起來容易，但執(zhí)行起來太難了，難也要做，這不只是幫別人，更是幫自己。 　　因為大城市在居住上虧待了這些人，但是這些人卻為大城市貢獻(xiàn)了太多，如果建立統(tǒng)一的大市場后，對于周邊的小城市發(fā)展也帶來活力。可以說是多方獲利的舉措。最重要的是不能再狹隘，要有大局觀。未來房地產(chǎn)的發(fā)展很大程度上將會以來城市群都市圈的發(fā)展。 　　4、打破“買不起、賣不掉”的尷尬僵局，重樹市場信心。 　　樓市沒有需求嗎？當(dāng)然不是。一個很大的問題就是大家缺乏信心，除此之外，最大的問題就在于，很多城市房價已經(jīng)高到很多人無法承受的地步，可是奇怪的是，賣家也不是說想賣就能賣掉。雙方都在僵持都在觀望，這顯然極其不正常。 　　如果才能夠打破這種尷尬僵局呢？兩個方面，一個方面是對于缺乏信心的有錢人，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康可持續(xù)發(fā)展的基調(diào)為他們破除了后顧之憂，重新讓他們樹立信心。另一方面，就是確實購房困難的人，他們不僅信心不足，更重要的還在于買不起房。怎么辦？適當(dāng)降價，或者通過其他方式補貼，比如跟生育補貼掛鉤等。 　　為了重塑市場信心，國家已經(jīng)從多方面著手，比如防范市場出問題，制定了保交樓方案，打消了購房者的顧慮，再就是通過房地產(chǎn)新模式，尋求高質(zhì)量發(fā)展，通過多方式讓購房者、租房者參與房地產(chǎn)良性循環(huán)和健康發(fā)展。共有產(chǎn)權(quán)就是探索中的一種，讓很多人更早、門檻更低的方式買上房。 　　5、打破“買漲不買跌”的買房邏輯。 　　過去房價不漲不敢買，這就是所謂的“買漲不買跌”，隨著房住不炒逐步落地，房地產(chǎn)越來越回歸居住屬性的呼聲越來越高，但房子兼具自住和投資功能沒有改變，只是要改變投資功能過大的局面，作為購房者要擺正心態(tài)，自住當(dāng)先，同時房地產(chǎn)也不是不能投資，但堅決不能炒房，而且投資也變得越來越難。 　　只要不是炒房者，作為購房者，剛需和改善等合理住房需求者，完全不用過度依賴“房價只漲不跌或買漲不買跌”的所謂規(guī)律。就說前幾年，一些大城市如一線城市房價是下跌的，而三四線城市房價大漲，很多人以為抓住了機會，當(dāng)然是跟漲買漲，很多地方的購房者已經(jīng)被市場教訓(xùn)了。 　　所以投資也好買房也罷，不能只看一時的漲跌，要看大勢，要看一個城市的發(fā)展未來，更要了解一個城市房價為何不漲的背后原因，而不能只看表面。 　　這就對購房者買房提出了更高要求，買房是買城市未來，你應(yīng)該多問。 　　6、完善全國統(tǒng)一的城鄉(xiāng)土地市場機制。 　　完善全國統(tǒng)一的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場。這一條是在這個《意見》中唯一直接提到的房地產(chǎn)部分。一個城市土地資源一定是有限的，但人口增長可能是不斷提高的。這就造成人口不斷增長與土地資源稀缺、房價上漲之間形成了巨大的不可調(diào)和的矛盾。 　　我們曾想過打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，不斷探索如何增加供給，比如對集體建設(shè)用地的利用上，如何實現(xiàn)效益最大化，為市場提供更多的供給，既解決了大城市問題，也帶動了鄉(xiāng)村發(fā)展。 　　同時，也有人建議，城市間可完善城鄉(xiāng)建設(shè)用地增量指標(biāo)可以跨區(qū)域轉(zhuǎn)讓，比如說，用地緊張的一二線城市可以向其他城市購買建設(shè)用地指標(biāo)，使一二線城市通過購買土地供應(yīng)指標(biāo)而大規(guī)模增加土地供應(yīng)，拉平一二線城市與低能級城市之間的土地價格差距。 　　這是一種思路，雖然執(zhí)行起來還很難，但絕對不是不可以。

教育部日前發(fā)布的做好普通中小學(xué)招生入學(xué)工作的通知明確，教育資源相對均衡的地方，鼓勵逐步實行單校劃片；教育資源不夠均衡的地方，積極穩(wěn)妥推進(jìn)多校劃片。一些市場人士據(jù)此認(rèn)為，學(xué)區(qū)房價格將迎來新一輪上漲。這種看法值得警惕。遏制學(xué)區(qū)房亂象，并不是權(quán)宜之計，需久久為功，防止炒作學(xué)區(qū)房之風(fēng)卷土重來。 　　去年以來，國內(nèi)多座城市重拳出擊學(xué)區(qū)房亂象，整治惡意哄抬房價行為。在精準(zhǔn)打擊之下，重點城市學(xué)區(qū)房出現(xiàn)明顯降溫，房子的教育屬性逐步剝離，進(jìn)一步回歸居住功能。從這個角度看，來之不易的調(diào)控成果需進(jìn)一步鞏固。 　　學(xué)區(qū)房歷來是炒房者眼中的“香餑餑”，也是房價暴漲的導(dǎo)火索之一。學(xué)區(qū)房屬于房地產(chǎn)市場的非正常衍生品，被投機者輪番炒作，價格一度瘋狂上漲，產(chǎn)生極其惡劣的影響。 　　從樓市調(diào)控的初衷來看，抑制投機性購房一直是各地發(fā)力的重點，而學(xué)區(qū)房正是各地調(diào)控的重點。如果放任學(xué)區(qū)房價格持續(xù)飆升，那么不僅違背了房住不炒的初衷，不利于樓市實現(xiàn)良性健康發(fā)展，也容易引發(fā)社會不公，侵害人民群眾切身利益?？梢院敛豢鋸埖卣f，只要穩(wěn)住了學(xué)區(qū)房，就抓住了抑制樓市投機炒房的“牛鼻子”。 　　中央經(jīng)濟工作會議和《政府工作報告》均提出，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。從各地具體情況看，教育資源、區(qū)位差異、人口流動等要素不盡相同，不再要求“一刀切”實行單校劃片或多校劃片，是為了讓各地根據(jù)實際情況“因城施策”，而不是機械教條執(zhí)行。 　　不過，一些市場人士的預(yù)言也在提醒各地政府和相關(guān)部門，在制定具體劃片政策時，要做到公平公正，依法依規(guī)開展工作，主動接受社會監(jiān)督。絕不允許以權(quán)謀私，以教育名義綁架房地產(chǎn)。 　　學(xué)區(qū)房對房地產(chǎn)市場和教育公平具有雙重影響。整治學(xué)區(qū)房的樓市調(diào)控政策，只是降低了市場虛火。高價學(xué)區(qū)房的背后，是教育資源不均衡等頑疾。對此，有關(guān)部門一方面應(yīng)繼續(xù)加大教育投入，讓更多人有機會分享社會發(fā)展的成果；另一方面也要讓優(yōu)質(zhì)教育資源流動起來，讓均衡教育的理念得到真正落實。

據(jù)統(tǒng)計，今年以來全國已有超過60個城市調(diào)整房地產(chǎn)金融政策，加大對房地產(chǎn)企業(yè)金融支持力度，提高個人住房貸款額度、降低貸款首付比例，貸款利率有所下降。下一步，應(yīng)繼續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)金融政策，更好滿足居民合理的住房消費需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 　　去年10月開始，金融管理部門開始對上半年過緊過嚴(yán)的房地產(chǎn)金融政策進(jìn)行“糾偏”，金融機構(gòu)采取措施，逐步滿足房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求和購房者的合理住房消費需求。今年春節(jié)前后，多個城市上調(diào)住房公積金貸款額度；部分城市將首套房貸首付比例降至20%。與此同時，全國多數(shù)城市房貸利率不同程度下行，放款速度明顯加快。3月份以來，鄭州、哈爾濱、福州、蘭州等對房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行較為全面調(diào)整，要求加大房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、并購貸款支持，改變住房貸款“認(rèn)房又認(rèn)貸”限制，下調(diào)貸款利率等。 　　房地產(chǎn)金融政策調(diào)整，有相應(yīng)的考量。一是為了更好地穩(wěn)增長。受諸多因素影響，我國經(jīng)濟下行壓力仍然較大，穩(wěn)增長被擺在更加突出的位置。房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)系大量上下游企業(yè)，在穩(wěn)增長中具有重要作用。房地產(chǎn)市場發(fā)展關(guān)系到宏觀經(jīng)濟大盤穩(wěn)定，調(diào)整過緊的房地產(chǎn)金融政策，有助于穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)增長。二是為了更好地防風(fēng)險。去年以來我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些新問題、新情況，出現(xiàn)少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)到期債務(wù)未能償還等風(fēng)險。雖然房地產(chǎn)市場總體風(fēng)險可控，但仍需高度重視風(fēng)險防范。適度調(diào)整房地產(chǎn)金融政策，有助于有序化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險，也有助于保護(hù)住房消費者的合法權(quán)益。三是為了更好地促發(fā)展。當(dāng)前，央行運用多種貨幣政策工具，進(jìn)行逆周期和跨周期調(diào)節(jié)，銀行間流動性較為充裕，資金成本有所下降。在有效信貸需求不足等情況下，商業(yè)銀行將住房貸款視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，希望通過更靈活的政策加大住房信貸投放，激發(fā)居民購房意愿，保持信貸總量穩(wěn)步增長。 　　金融是房地產(chǎn)市場的血脈。過去一段時間，在房地產(chǎn)高速發(fā)展之下，大量金融資源流向房地產(chǎn)市場，既推高了宏觀杠桿率、積聚了金融風(fēng)險，也擠壓了對其他行業(yè)和小微企業(yè)的服務(wù)。將房地產(chǎn)金融政策作為房地產(chǎn)調(diào)控的重要手段，堅持“房住不炒”定位，逐步降低房地產(chǎn)金融化、泡沫化，是必要且重要的。同時，房地產(chǎn)金融政策調(diào)整應(yīng)循序漸進(jìn)，有計劃、分步驟地實施，盡量減少對市場的沖擊和影響。去年一段時間，個別地方在房地產(chǎn)金融方面存在某些“一刀切”做法，目前正在加以糾正，房地產(chǎn)市場融資和預(yù)期有所改善，但政策調(diào)整還有空間，仍應(yīng)持續(xù)進(jìn)行。 　　特別是，應(yīng)進(jìn)一步落實好差別化的住房信貸政策，合理把握信貸投放，更好地滿足自住型和改善型購房需求，抑制投資性、投機性購房需求。住房信貸政策既關(guān)系到房地產(chǎn)調(diào)控，又與群眾利益息息相關(guān)，總體上應(yīng)堅持“因城施策”“一城一策”，既較好地支持居民合理的住房消費需求，又有助于防范風(fēng)險、抑制泡沫。今年2月，全國住戶貸款同比減少3369億元，其中中長期貸款減少459億元，反映出一段時間以來，房地產(chǎn)市場較為低迷，居民住房消費意愿仍然不高。下一步，應(yīng)支持更多的城市和金融機構(gòu)對房地產(chǎn)金融政策特別是住房信貸政策進(jìn)行調(diào)整，住宅去庫存周期較長的城市，政策調(diào)整的力度和步伐可以適度加大，以進(jìn)一步降低居民購房負(fù)擔(dān)，提振住房消費意愿。 　　從長遠(yuǎn)看，應(yīng)加快探索和發(fā)展房地產(chǎn)新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，大力發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)。前不久，央行、銀保監(jiān)會印發(fā)《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》。金融機構(gòu)要以此為契機，優(yōu)化房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，調(diào)整資源配置方向和重點，加快創(chuàng)新產(chǎn)品和服務(wù)，加大對住房租賃市場的支持和服務(wù)。住建、財稅、金融管理等部門要積極出臺配套政策措施，支持和推動房地產(chǎn)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。

中國將2022年GDP增速目標(biāo)設(shè)定在5.5%左右。在需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力下，實現(xiàn)這一高基數(shù)上的中高速增長，需要付出艱苦努力。而最近的疫情形勢如同一場“倒春寒”，給正在“爬坡過坎”的中國經(jīng)濟帶來考驗，實現(xiàn)全年經(jīng)濟增長目標(biāo)更須努力。 　　疫情使原本逐漸恢復(fù)的經(jīng)濟受到新的影響，因需求修復(fù)和預(yù)期改善都需要時間，其影響可能延續(xù)至整個上半年。且由于這次疫情在核心城市暴發(fā)，疫情影響的外溢效應(yīng)會比較明顯，應(yīng)高度關(guān)注經(jīng)濟薄弱環(huán)節(jié)，穩(wěn)就業(yè)、保民生、促消費。政策上，應(yīng)繼續(xù)從需求端合理放松房地產(chǎn)調(diào)控，并將基建投資作為穩(wěn)增長的重要抓手；財政政策要更加積極有為，貨幣政策目前宜更注重數(shù)量型工具的使用。 　　經(jīng)濟企穩(wěn)向好受疫情反彈影響 　　2022年前2個月，中國經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定恢復(fù)，生產(chǎn)、需求較快增長，就業(yè)、物價總體穩(wěn)定，主要經(jīng)濟指標(biāo)好于預(yù)期。2月份制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)(PMI)上升0.1個百分點至50.2；非制造業(yè)商務(wù)活動指數(shù)升至51.6，服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)景氣度均有回升。消費也明顯好轉(zhuǎn)。今年1—2月，社會消費品零售總額同比增長6.7%，比2021年12月份加快5.0個百分點，比2021年兩年平均增速加快2.8個百分點。從投資看，今年1—2月，全國固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)同比增長12.2%，比2021年兩年平均增速加快8.3個百分點。其中，房地產(chǎn)投資增速已由負(fù)轉(zhuǎn)正，基建投資和制造業(yè)投資增速較高。我國今年前兩個月貿(mào)易順差1159.6億美元，較去年同期擴大19.5%。 　　但經(jīng)濟企穩(wěn)向好的進(jìn)程受到疫情反彈影響。為應(yīng)對疫情，各地普遍采取全員核酸檢測、區(qū)域管控、減少人員流動等措施，經(jīng)濟運行也將承受較大壓力。3月份，中國制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)(PMI)降至49.5、非制造業(yè)商務(wù)活動指數(shù)降為48.4，雙雙跌破榮枯線，分別低于上月0.7和3.2個百分點。受疫情直接影響，非制造業(yè)景氣指數(shù)下降幅度更大。同時，疫情對制造業(yè)的影響也不容小覷。從制造業(yè)PMI細(xì)分指數(shù)可以看出，疫情影響導(dǎo)致人員到崗不足，交貨周期延長，物流運輸不暢，制造業(yè)供應(yīng)鏈穩(wěn)定受到一定程度影響。 　　需重視疫情影響的外溢效應(yīng) 　　疫情對一季度經(jīng)濟的影響也會比較大。從目前防疫形勢看，疫情對經(jīng)濟的影響不會僅僅停留在3月。以上海為例，封控已經(jīng)延續(xù)到了4月份。全面排查后的動態(tài)管理期間，經(jīng)濟依然受到疫情防控的諸多限制。即使4月中下旬經(jīng)濟逐步恢復(fù)，疫情的次生影響也會在一定程度上拖累5、6月份的經(jīng)濟增長。失去的消費，尤其是服務(wù)消費，很難彌補。不少小微企業(yè)、工商個體戶面臨生存考驗。 　　還要看到疫情影響的外溢效應(yīng)。上海、深圳作為長三角和珠三角的核心城市，是我國內(nèi)外循環(huán)的重要樞紐，經(jīng)濟影響甚廣。與當(dāng)年武漢疫情相比，最近一輪疫情波及面更廣，疊加市場主體預(yù)期轉(zhuǎn)弱，其經(jīng)濟影響不可小覷。但積極的一面是，已經(jīng)積累的抗疫經(jīng)驗使政策應(yīng)對更加成熟。因此，應(yīng)盡快控制疫情發(fā)展，采取有效措施，努力實現(xiàn)全年經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)任務(wù)。 　　房地產(chǎn)需求端調(diào)控可適度繼續(xù)放松 　　今年前兩個月固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，增速為3.7%，已經(jīng)有較為明顯的改善。 　　目前，在“房住不炒”政策主基調(diào)下，中國房地產(chǎn)調(diào)控的主要目標(biāo)有三個：一是防風(fēng)險，即防止房企之間的風(fēng)險傳染，以及房地產(chǎn)向金融的風(fēng)險擴散；二是滿足剛性和改善性需求；三是保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，以防拖累經(jīng)濟。 　　但當(dāng)前疫情或?qū)?dǎo)致建安費用下降，進(jìn)而影響房地產(chǎn)開發(fā)投資增速，初步估算，僅建安費用一項就可能造成3月房地產(chǎn)開發(fā)投資下降3.66%。而3月是一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要月度，2016—2021年(不包括2020年)3月的房地產(chǎn)開發(fā)投資占一季度的比例平均為49.09%。按此計算，今年一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資可能比正常水平下降1.80%左右。同時，疫情或?qū)Ψ康禺a(chǎn)銷售也帶來影響，并影響行業(yè)預(yù)期。此外，二季度大量房企美元債到期，成為又一個風(fēng)險點。 　　因此，當(dāng)前緩解房企在疫情影響下陡增的現(xiàn)金流壓力，繼續(xù)從需求端邊際放松是現(xiàn)實的舉措。各地應(yīng)靈活把握因城施策和全國統(tǒng)一政策的平衡，以不增加行業(yè)風(fēng)險為底線，在緩解疫情影響的同時鞏固已經(jīng)取得的調(diào)控成果。 　　目前，各地政策仍在調(diào)整，整體看來是在適度放松并體現(xiàn)了因城施策的精神。但熱點城市政策放松仍須謹(jǐn)慎。要謹(jǐn)防2020年疫情過后市場迅速過熱的局面再度出現(xiàn)。自2021年9月政策調(diào)整開始，房企拿地和居民購房都在向熱點區(qū)域轉(zhuǎn)移，可能推高熱點區(qū)域的潛在風(fēng)險。而在人口流動難以逆轉(zhuǎn)背景下，三四線城市則需要更多從供給端入手。 　　基建投資仍是穩(wěn)增長的重要抓手 　　與制造業(yè)和房地產(chǎn)投資相比，基建投資受到疫情影響相對較小，只是局部地區(qū)的施工進(jìn)度延誤，不會面臨前兩者訂單下降、現(xiàn)金流受阻等困境。因此，在疫情影響下，基建投資扮演的角色將更為重要。 　　據(jù)計算，2021年基建投資固定資本形成占當(dāng)年GDP(不變價)的比例至少為8.39%。在不考慮乘數(shù)效應(yīng)(基建投資拉動就業(yè)、收入和消費等)的情況下，基建投資增速每提高1個百分點，將至少帶動GDP增速提升0.08個百分點。 　　2022年，中國開展基礎(chǔ)設(shè)施投資的資金較為充裕。早在2021年12月份財政部就已提前下達(dá)2022年1.46萬億元專項債額度。今年全年專項債額度為3.65萬億元，與去年持平。地方債發(fā)行也明顯加快.此外，中央預(yù)算內(nèi)投資安排6400億元(去年為6100億元)，以擴大有效投資。同時，目前中國基建投資有不少項目儲備，人均基礎(chǔ)設(shè)施資本存量只有發(fā)達(dá)國家的20%-30%，且城鄉(xiāng)、區(qū)域發(fā)展差距仍然較大，農(nóng)村人均公共設(shè)施投入僅為城鎮(zhèn)的五分之一左右?？梢哉f，今年將是中國的“基建大年”。 　　財政政策要更加積極、減稅降費激發(fā)市場主體活力 　　今年政府工作報告要求，積極的財政政策要提升效能，更加注重精準(zhǔn)、可持續(xù)?？傮w來看，今年財政政策的部署強調(diào)更加積極有為。盡管今年赤字率比去年有所下調(diào)，擬按2.8%左右安排，這有利于增強財政可持續(xù)性，但財政對實體經(jīng)濟支持的力度并未減弱。中央對地方轉(zhuǎn)移支付增加約1.5萬億元，規(guī)模近9.8萬億元，比去年增長18%，為多年來最大增幅。由于疫情影響較大，財政政策援企紓困、兜底民生的作用突出，應(yīng)加快落實。 　　其中，減稅降費是最直接有效的方法。2022年減稅降費的規(guī)模從去年的1.1萬億元提高至2.5萬億元，增加了1倍多。值得一提的是，2.5萬億元資金中，留抵退稅約1.5萬億元。應(yīng)加快落實退稅資金全部直達(dá)企業(yè)，對企業(yè)現(xiàn)金流給予直接支持。現(xiàn)金流改善有助于企業(yè)克服當(dāng)前困難，煥發(fā)生機，增加投資。 　　貨幣政策目前宜更注重數(shù)量型工具、積極配合財政政策 　　2022年，貨幣政策總體基調(diào)是穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度，保持流動性合理充裕，發(fā)揮貨幣政策工具的總量和結(jié)構(gòu)雙重功能，為實體經(jīng)濟提供有力支持。2月末，廣義貨幣供應(yīng)量M2余額同比增長9.2%，狹義貨幣供應(yīng)量M1余額同比增長4.7%，M1增速比上月末高6.6個百分點，M2與M1增速的剪刀差明顯收窄，這表明企業(yè)流動性增強。從信貸看，2月末人民幣貸款余額197.89萬億元，同比增長11.4%。從外部環(huán)境看，短期內(nèi)美國加息對我國貨幣政策實施產(chǎn)生的影響有限，但隨著美聯(lián)儲后續(xù)加息與縮表的啟動，中美貨幣政策背離加大，會帶來中美利差的進(jìn)一步縮小。因此，總體而言，目前中國貨幣政策宜更注重數(shù)量型工具的使用，以避免美國貨幣政策的轉(zhuǎn)變對中國影響。 　　從資金量上看，金融機構(gòu)超額準(zhǔn)備金率和商業(yè)銀行的貸存比，是衡量金融體系流動性松緊的兩個重要指標(biāo)。超準(zhǔn)率2021年底為2%，比前年同期低0.2個百分點。接下來還應(yīng)關(guān)注今年一季度超準(zhǔn)率的情況。商業(yè)銀行的貸存比總體處于上升趨勢，2022年2月份的最新數(shù)據(jù)為82.9%。而從資金價格看，2月份同業(yè)拆借和質(zhì)押式回購加權(quán)平均利率均為2.06%，分別比上月高0.05個和0.02個百分點。以上數(shù)據(jù)表明，目前我國金融體系流動性并不寬裕。同時，2月份中國CPI同比增速僅為0.9%，要實現(xiàn)全年3%左右的通脹目標(biāo)，亦為實施較為寬松的宏觀經(jīng)濟政策留下空間。 　　總而言之，疫情對全年GDP增速目標(biāo)實現(xiàn)的影響不容小覷。但政策應(yīng)對已更加成熟和積極。經(jīng)過努力，全年GDP增速目標(biāo)的實現(xiàn)完全可期。

疫情之下，不少人收入受到影響，甚至失去收入來源。但房貸卻是每個月不能回避的賬單。 　　個人住房貸款能晚點還嗎？這會影響個人征信嗎？ 　　不同銀行不同地區(qū)政策不同 　　居住在甘肅某縣城的張先生因疫情已被封控十多天。平日打零工的他，封控期間沒有收入。他咨詢銀行后獲知，如果確實因為疫情封控沒有收入不能按時還款，可在疫情封控結(jié)束后，到銀行書面提交申請證明，辦理延遲還款手續(xù)，最長可延遲6個月。 　　家住江蘇昆山的一位網(wǎng)友則表示，因疫情原因無法工作、沒有收入，希望銀行能暫緩房貸還款期限或減免半個月房貸，但得到的回應(yīng)是：目前這家銀行暫無因疫情減免房貸的相關(guān)規(guī)定。 　　這家銀行的客服人員透露，目前他們在蘇州、福州、深圳、河北部分地區(qū)的客戶因疫情可申請延遲房貸；未來一周時間內(nèi)，上海、長春地區(qū)可能會有相關(guān)政策發(fā)布。但其他地區(qū)暫時不在此列。 　　平安銀行零售貸款部對中新社國是直通車表示，各個地區(qū)針對疫情的措施不同，目前上海疫情比較嚴(yán)重，平安銀行針對上海分行處于隔離期間的按揭貸款客戶，采取了一些措施，例如對確因疫情導(dǎo)致暫時還款困難的客戶，會停止催收，并根據(jù)客戶受疫情的嚴(yán)重程度予以利息、罰息減免。 　　中國銀行也表示，專門出臺了包括手機銀行線上還款、延長貸款期限、延遲還本付息、設(shè)置還款優(yōu)惠期在內(nèi)的一攬子個人住房貸款保障政策，指導(dǎo)上海、吉林等疫情防控重點地區(qū)分支機構(gòu)積極響應(yīng)客戶訴求，針對因感染新冠住院治療或隔離人員、參加疫情防控工作人員和受疫情影響暫時失去收入來源的客戶，落實政策安排，持續(xù)做好受疫情影響的社會民生領(lǐng)域的金融服務(wù)。 　　興業(yè)銀行上海分行在接受國是直通車采訪時稱，對于因感染新型肺炎住院治療人員或隔離人員、參加疫情防控的工作人員以及疫情之下現(xiàn)金流受到影響的客戶，該行為房貸客戶提供手機銀行在線辦理“隨薪供”還款，最長可3年不歸還貸款本金，紓解還款壓力。該行已通過微信公眾號、企業(yè)微信點對點推送的方式向存量房貸客戶進(jìn)行信息告知。 　　目前，興業(yè)銀行上海分行已有36戶客戶在線申請“隨薪供”，涉及貸款7247萬元。同時，該行將對確因疫情導(dǎo)致暫時還款困難的客戶給予征信保護(hù)，依照調(diào)整后的還款安排，報送信用記錄，避免征信記錄受損。 　　官方2020年已發(fā)文支持 　　早在疫情暴發(fā)初期的2020年2月，央行、財政部、銀保監(jiān)會等五部門曾發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步強化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》，其中明確：疫情防控期間，如果是感染新型肺炎住院治療或隔離人員、疫情防控需要隔離觀察人員或參加疫情防控工作人員因疫情影響未能及時還款的，可以向銀行提出，經(jīng)認(rèn)定后，相關(guān)逾期貸款和欠款可以不作逾期記錄報送，已經(jīng)報送的予以調(diào)整。 　　通知也要求，對因感染新冠肺炎住院治療或隔離人員、疫情防控需要隔離觀察人員、參加疫情防控工作人員以及受疫情影響暫時失去收入來源的人群，金融機構(gòu)可靈活調(diào)整住房按揭、信用卡等個人信貸還款安排，合理延后還款期限。 　　但上述文件發(fā)布已兩年多。此后官方未出臺統(tǒng)一政策要求銀行在面對疫情時，為有需要的市民提供延遲還貸。 　　法律博主“陳小兜律師”在其微博中表示，從關(guān)愛民生角度來看，應(yīng)給遭遇疫情且背負(fù)房貸的人適當(dāng)寬限還款時間，并對疫情期間暫停計息。 　　但也有觀點提到，銀行在執(zhí)行延期還款政策時，關(guān)鍵在于要區(qū)分“因疫情影響的延期還款”和“主觀惡意的延期還款”，要明確給出符合延期還款的標(biāo)準(zhǔn)并進(jìn)行仔細(xì)審核、精準(zhǔn)識別，不能讓一些明明有能力還款的人故意借機搭上“政策便車”，銀行應(yīng)讓惠民舉措行之有效，政策設(shè)計合理妥當(dāng)，才能保障“延期還貸”順利落地。

由于股價連續(xù)上漲，并披露了三次《股票交易異常波動報告》，深交所昨日晚間對中交地產(chǎn)下發(fā)關(guān)注函。 　　關(guān)注函提到，中交地產(chǎn)需核查并回復(fù)以下四個問題問題：確認(rèn)是否存在應(yīng)披露而未披露的重大信息，公司基本面是否發(fā)生重大變化；控股股東及實際控制人是否計劃對公司進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)重組以及其他對公司有重大影響的事項；詳細(xì)說明近期接待機構(gòu)和個人投資者調(diào)研的情況，未公開的年報信息是否向除年審會計師事務(wù)所以外的第三方提供，是否存在違反信息公平披露的情形；核查公司高管及直系親屬是否存在買賣公司股票的行為，以及是否存在涉嫌內(nèi)幕交易。 　　深交所表示，中交地產(chǎn)需于4月8日前將上述合適情況回復(fù)深交所上市公司管理一部并對外披露，并同時提交控股股東的書面說明等附件。

過去房地產(chǎn)大拆大建模式已難以為繼，完善包括養(yǎng)老在內(nèi)的住宅功能和服務(wù)，是房企轉(zhuǎn)型的重要方向，需要有足夠的耐心以長周期、賺慢錢的模式深耕新的領(lǐng)域。 　　老齡化社會正加速到來。我國老年人大多數(shù)選擇居家或社區(qū)養(yǎng)老，形成了“9073”格局，即90%左右的老年人居家養(yǎng)老，7%左右的老年人依托社區(qū)支持養(yǎng)老，3%的老年人入住機構(gòu)養(yǎng)老。養(yǎng)老和住房以及居住生活的方方面面關(guān)系都十分密切。2022年《政府工作報告》提出，再開工改造一批城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，推進(jìn)無障礙環(huán)境建設(shè)和適老化改造?？梢灶A(yù)計，對于房地產(chǎn)行業(yè)和物業(yè)行業(yè)來說，適老化將成為重要發(fā)展方向。 　　養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一片藍(lán)海。中國社科院發(fā)布的《中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展白皮書》數(shù)據(jù)顯示，到2030年，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模將達(dá)到13萬億元。未來與養(yǎng)老有關(guān)的行業(yè)和領(lǐng)域?qū)⒂瓉聿恍〉陌l(fā)展空間。有分析認(rèn)為，從長遠(yuǎn)看，人口老齡化對房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生一定影響。年長的人總體購房意愿不如年輕人，住房總需求可能不再增加甚至有所萎縮。但是人們對適老化住房、老舊小區(qū)適老化改造，以及養(yǎng)老服務(wù)的需求更加旺盛。 　　無論是新建小區(qū)還是老舊小區(qū)，都將涉及適老化建設(shè)和改造。國務(wù)院發(fā)出的《“十四五”國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老服務(wù)體系規(guī)劃》提出，“十四五”時期，新建城區(qū)、新建居住區(qū)配套建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施達(dá)標(biāo)率要達(dá)到100%。在老小區(qū)中，完成小區(qū)路面平整、出入口和通道無障礙改造、地面防滑處理，在樓梯沿墻加裝扶手，在樓層間安裝掛壁式休息椅，建設(shè)涼亭、休閑座椅等適老化改造都應(yīng)納入老舊小區(qū)改造內(nèi)容。 　　適老化建設(shè)和改造給房企帶來機遇與挑戰(zhàn)?；趶V闊市場前景和政策大力支持，新建住宅和社區(qū)房企應(yīng)盡早進(jìn)行適老化布局，對住宅產(chǎn)品超前規(guī)劃設(shè)計，一方面可以通過差異化增強市場競爭力和吸引力，同時也可避免日后改造帶來的麻煩。針對適老化建設(shè)和改造的一些基本元素，相關(guān)部門也應(yīng)出臺技術(shù)導(dǎo)則，甚至是強制性條文，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在適老化建設(shè)改造中更加規(guī)范。相比新社區(qū)，老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)并不完善，而老人在老舊小區(qū)居住的比例更大，因此，老舊小區(qū)的適老化改造需求更迫切，挑戰(zhàn)更多。房企想要在小區(qū)適老布局這一賽道上有所突破，需要在人才儲備、經(jīng)營模式等方面做更多努力。 　　與硬件改造相比，養(yǎng)老服務(wù)的完善和提升更為迫切，在這方面物業(yè)企業(yè)有先天優(yōu)勢。因此，六部委曾聯(lián)合發(fā)文推動和支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極探索“物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)”模式。在實際經(jīng)營中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以專門設(shè)立提供養(yǎng)老服務(wù)的團隊和部門，提供助餐、助浴、助潔、助急、助行、助醫(yī)、照料看護(hù)等定制養(yǎng)老服務(wù)。還可以將服務(wù)鏈條延伸，豐富養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容，參與提供醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的服務(wù)。 　　其實，不少房企和物業(yè)服務(wù)企業(yè)早就布局養(yǎng)老領(lǐng)域，但盈利難等困局仍待破解。業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)計，規(guī)模排名前百名房企中，有約70%進(jìn)行了與養(yǎng)老有關(guān)的布局和探索。有的企業(yè)通過拿地建養(yǎng)老院，也有的以養(yǎng)老功能為噱頭賣房。房企在探索適老化過程中，居家、社區(qū)、機構(gòu)養(yǎng)老等多種模式都有所涉及，建成了一些醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型長期照護(hù)機構(gòu)，打造了一批長者社區(qū)、老年公寓、照料中心等。實際上，一些養(yǎng)老機構(gòu)空置率較高，而其實社會上養(yǎng)老服務(wù)的需求量很大，這就存在一個供需錯配問題。按照上述“9073”格局，養(yǎng)老服務(wù)主陣地還在于社區(qū)和居家養(yǎng)老。因此，涉足養(yǎng)老領(lǐng)域有必要更深入研究社區(qū)居家養(yǎng)老的特點。同時，在發(fā)展養(yǎng)老院等機構(gòu)養(yǎng)老模式時，可加強調(diào)研分析，找準(zhǔn)市場定位，緊跟市場需求。 　　房企涉足養(yǎng)老領(lǐng)域遇到的另一個較為核心的問題是盈利周期長，甚至短期根本不盈利的問題。通過提供養(yǎng)老服務(wù)收回成本是一個相對漫長的過程，這對于過去習(xí)慣了高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高回報的房企而言，難免不習(xí)慣。須明確，過去房地產(chǎn)大拆大建模式已難以為繼，完善包括養(yǎng)老在內(nèi)的住宅功能和服務(wù)，是房企轉(zhuǎn)型的重要方向，需要有足夠的耐心以長周期、賺慢錢的模式深耕新的領(lǐng)域。

房屋被查封導(dǎo)致買賣合同無法履行，房屋溢價損失該由誰來承擔(dān)？近日，山東省濟南市歷下區(qū)人民法院審理了這樣一起房屋買賣糾紛案。 　　2015年11月，晉忠忠通過某房產(chǎn)中介得知汪頃果出售房屋的信息。經(jīng)過看房，汪頃果與晉忠忠通過房產(chǎn)中介簽訂了《房屋買賣合同》，約定甲方汪頃果自愿出售濟南某小區(qū)房屋；該房屋無抵押、無租賃，甲方承諾和保證此房產(chǎn)無任何權(quán)屬等糾紛。雙方約定成交價格為116萬元，晉忠忠在合同簽訂時向汪頃果支付定金2萬元。 　　合同約定，如甲、乙任一方未按約定履行相關(guān)義務(wù)，每逾期一日，違約方應(yīng)向房屋買賣的相對方支付合同總房價款3‰的違約金，或者違約方承擔(dān)合同總房價30%的違約金，具體承擔(dān)哪一種違約責(zé)任，由守約方選擇。 　　據(jù)了解，汪頃果和黎琪琪原是夫妻關(guān)系，二人婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買了涉案房屋，并取得房屋所有權(quán)證。房屋所有權(quán)人為汪頃果，共有人為黎琪琪。后來汪頃果和黎琪琪因感情破裂在民政部門協(xié)議離婚，約定涉案房屋歸黎琪琪所有，但雙方并未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。后黎琪琪對《房屋買賣合同》簽字追認(rèn)。 　　合同簽訂后，晉忠忠依約向汪頃果支付了定金2萬元，同時向中介繳納了房屋傭金共計2.8萬元。2015年12月，晉忠忠與汪頃果、黎琪琪及中介工作人員依約到濟南市房產(chǎn)交易中心辦理網(wǎng)簽。因房屋被法院查封，網(wǎng)簽手續(xù)未能辦理，晉忠忠應(yīng)付的68萬元（除定金外）首付款未再支付。此后，買賣雙方?jīng)]有及時解除合同，就涉案房屋的溢價損失也協(xié)商不成。晉忠忠于2017年7月訴至濟南市歷下區(qū)人民法院，請求解除《房屋買賣合同》、汪頃果、黎琪琪支付違約金并承擔(dān)溢價損失等。 　　法官審理得知，汪頃果于2015年2月就簽收了法院送達(dá)的保全裁定。法院認(rèn)為，汪頃果在知道或者應(yīng)當(dāng)知道其財產(chǎn)已被查封或凍結(jié)的情況下，仍然出售被查封的房屋，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。 　　對于合同未及時解除而擴大的損失，法院認(rèn)為，雖然汪頃果曾在2016年1月份表示晉忠忠可另行購買其他房屋，但同時也表明如果晉忠忠沒有看中其他房屋，則可待涉案房屋解封后繼續(xù)履行合同，且多次承諾能夠盡快解決查封事宜。晉忠忠也選擇相信和等待以致沒有及時解除合同。法院認(rèn)為，汪頃果應(yīng)對損失的擴大承擔(dān)主要責(zé)任。黎琪琪與汪頃果離婚時，約定涉案房屋歸黎琪琪所有，但雙方并未及時辦理過戶手續(xù)。雖然黎琪琪對于出售被查封的房屋主觀上沒有過錯，但客觀上導(dǎo)致《房屋買賣合同》無法繼續(xù)履行，黎琪琪作為房屋共同出賣人，應(yīng)與汪頃果共同承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。 　　本案中，因涉案房屋被查封，無法辦理網(wǎng)簽，晉忠忠對于合同可能無法繼續(xù)履行應(yīng)有一定的預(yù)期，但其既未在合理期限內(nèi)行使解除權(quán)，也未按照約定支付首付款以明示要求繼續(xù)履行合同，以致合同是否繼續(xù)履行長期處于不確定狀態(tài)。晉忠忠對損失的擴大及糾紛的發(fā)生也存在過錯，應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任。房產(chǎn)中介在合同簽訂前，已查詢到涉案房屋存在限制交易情形，但未告知晉忠忠，以致雖然促成了合同的簽訂，但發(fā)生了履行不能的后果并使買賣雙方產(chǎn)生糾紛，存在過錯，也應(yīng)承擔(dān)一定的民事責(zé)任。因房產(chǎn)中介已注銷，相應(yīng)的法律后果應(yīng)由其經(jīng)營者程剛承擔(dān)。 　　法院認(rèn)為，雖然雙方約定了違約金的計算方式，但原告晉忠忠以約定的違約金不足以彌補實際損失為由，要求以起訴日作為評估時間節(jié)點確定房屋價格及損失，并無不當(dāng)。法院認(rèn)定合同解除時，涉案房屋溢價為94.36萬元（即涉案房屋市場評估總價210.36萬元減去116萬元）。對于溢價損失的承擔(dān)。根據(jù)《合同法》有關(guān)規(guī)定，被告汪頃果、黎琪琪應(yīng)首先支付約定的違約金，違約金不足以彌補損失的，補足差額。綜合各方的違約及過錯程度，法院酌定被告汪頃果、黎琪琪共同承擔(dān)55%的責(zé)任，原告晉忠忠承擔(dān)40%的責(zé)任，被告程剛承擔(dān)5%的責(zé)任。 　　綜上，依照《合同法》《民事訴訟法》相關(guān)規(guī)定，法院判決原告晉忠忠與被告汪頃果、被告黎琪琪及被告程剛簽訂的《房屋買賣合同》于2017年7月11日解除；被告汪頃果、黎琪琪向原告晉忠忠返還定金、支付違約金并賠償房屋損失共計53萬余元；被告程剛向原告晉忠忠除已返還房屋傭金外，需另行賠償房屋溢價損失4.7萬余元。記者獲悉，此判決已生效，且已全部履行完畢。（文中當(dāng)事人為化名）

鄭州、哈爾濱兩個省會城市相繼調(diào)整房地產(chǎn)市場調(diào)控措施引發(fā)關(guān)注。鄭州的眾多措施中以“取消認(rèn)房又認(rèn)貸”為代表，首套房貸款還清后再購房的，能夠按照購買首套住宅享受低貸款利率，減輕了購房者負(fù)擔(dān)，此舉有利于更好滿足改善性購房需求。哈爾濱的政策是取消限售，這一限售政策主要針對曾經(jīng)房價過快上漲出現(xiàn)的投機炒房行為。正如哈爾濱市的公告所說，限售等政策已經(jīng)完成其階段性調(diào)控使命。 　　還有一些城市也像上述兩個城市一樣對于房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行了調(diào)整，大方向亦是將過去過緊的政策放松，同時出臺更好滿足剛需和改善性住房需求的舉措。應(yīng)該看到，房地產(chǎn)市場需要平穩(wěn)健康發(fā)展，大起大落都不是穩(wěn)。當(dāng)一些城市市場出現(xiàn)了一定下行態(tài)勢，各地出臺調(diào)控舉措是根據(jù)市場的變化和新情況作出的調(diào)整，是因城施策，一城一策促進(jìn)房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和健康發(fā)展的具體體現(xiàn)。 　　促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展有利于為穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤發(fā)揮積極作用。房地產(chǎn)行業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位沒有變，規(guī)模大、鏈條長、牽扯面廣，在國民經(jīng)濟、全社會固定資產(chǎn)投資、地方財政收入、金融機構(gòu)貸款總額中都占有相當(dāng)高的份額，對于經(jīng)濟金融穩(wěn)定和風(fēng)險防范具有重要的系統(tǒng)性影響。 　　也應(yīng)注意到，穩(wěn)樓市不是再讓市場出現(xiàn)投機炒作氛圍，不能突破“房住不炒”底線。各地采取的穩(wěn)樓市舉措應(yīng)重在保障住房剛需，同時滿足合理改善性需求。 　　從根本而言，應(yīng)繼續(xù)穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制，同時探索新的發(fā)展模式。當(dāng)前，保障性租賃住房、長租房、老舊小區(qū)改造、城市更新等都呈現(xiàn)良好發(fā)展態(tài)勢，深度調(diào)整中的房地產(chǎn)行業(yè)有望從這些領(lǐng)域中找到新的發(fā)展方向。

　商品房公攤面積是否應(yīng)取消？近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布關(guān)于《住宅項目規(guī)范》第三次公開征求意見的通知，其中未提到“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”，尤為引人注目。 　　之所以說引人注目，一方面是關(guān)于公攤面積的爭議一直存在，今年全國兩會上，多名代表委員再次提及該話題，持續(xù)引發(fā)熱議。另一方面，2019年第一次征求意見時，《規(guī)范》明確提到“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”。當(dāng)時，文末起草說明提到：目前，我國住宅建筑主要以建筑面積進(jìn)行交易，這樣會出現(xiàn)同一項目的建筑面積相同而套內(nèi)使用面積不同的問題，以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。而最近兩次征求意見，該條規(guī)定已消失不見。 　　“公攤面積傷民”，應(yīng)該說是一個不爭的事實。原因在于，公攤面積缺乏法律依據(jù)和制度約束，導(dǎo)致計算系數(shù)不統(tǒng)一、不透明。同樣的建筑面積，有的是90%得房率，有的只有70%，有的甚至只有60%，究竟是怎么算的，算得準(zhǔn)不準(zhǔn)確，只能由開發(fā)商自說自話。而普通購房者對公攤面積缺乏深入了解與測算能力，一把尺子量不透，買房就像“開盲盒”。 　　討論熱烈之際，還有一個被網(wǎng)友普遍提出的疑問：如果房屋總價是一樣的，無論采用建筑面積還是使用面積，唯一有差別的只是單價而已，那么有何必要取消公攤面積呢？有學(xué)者對此作出了形象的比喻：有整只出售的榴蓮，也有去殼出售的榴蓮，雖然后者單價偏高，但是可以避免榴蓮殼重量對價格造成的不確定影響，更讓人有“所見即所得”的安心感。 　　道理并不復(fù)雜，但《規(guī)范》在相關(guān)表述上的變動，說明取消公攤面積并沒有想象中那么簡單，可能會面臨各種各樣的阻力。譬如，已經(jīng)購房的人默認(rèn)了公攤面積，沒有購房的人只為使用面積買單，會不會破壞現(xiàn)有的房價體系？公攤面積不是孤立的，還伴隨物業(yè)費、取暖費、測繪費等具體支出，影響電梯井、管道井、樓梯間等公共空間的保養(yǎng)維護(hù)，由此帶來的利益沖突又該如何調(diào)整？如果公攤不計價，會不會導(dǎo)致開發(fā)商縮小公攤面積，影響居住體驗？ 　　盡管這些因素需要通盤考慮，但從實踐來看，取消公攤并非完全不可行。如早在2002年，重慶市就以地方規(guī)定形式要求以套內(nèi)建筑面積作為計價依據(jù)。而發(fā)明了公攤面積的香港，若干年前也將之取消。當(dāng)時，香港統(tǒng)一了新房計價方式，給二手房設(shè)立過渡期，允許建筑面積計價和套內(nèi)面積計價同步并存。這些好的經(jīng)驗和做法，值得我們借鑒。 　　改革是一個復(fù)雜的系統(tǒng)性過程，假如取消公攤面積暫有難度，也不妨礙明確改革方向，因地制宜分步驟有序推進(jìn)。如在不動產(chǎn)權(quán)證書上統(tǒng)一加注“使用面積”，為取消公攤做準(zhǔn)備，或者加強源頭治理，明確公攤面積范圍和標(biāo)準(zhǔn)，堅決防止開發(fā)商在公攤上搞貓膩，堅決防止“公攤面積傷民”的情況發(fā)生。

教育設(shè)施配建不到位的問題由來已久，但近年來在一些地方卻呈愈演愈烈之勢，讓許多購房者盼得急切、等得心焦。 　　記者在貴陽市調(diào)研發(fā)現(xiàn)，部分新建樓盤雖有配建教育設(shè)施的規(guī)劃，卻遲遲不見動工；有的雖已建起學(xué)校，卻一直無法交付使用；相關(guān)部門出臺的一些政策規(guī)定，執(zhí)行中也出現(xiàn)“懸空”現(xiàn)象。 　　開工時間改了又改、建設(shè)方案變了又變、交付日期換了又換……盡管業(yè)主多次找開發(fā)商維權(quán)，到主管部門投訴，但結(jié)果都很難讓人滿意。比起當(dāng)初賣地時“熱心周到”的服務(wù)，賣房時噱頭十足的營銷，如今的答復(fù)和行動明顯缺乏誠意和擔(dān)當(dāng)。 　　新建小區(qū)把學(xué)校配建好，是保障適齡兒童就近入學(xué)的必要舉措。記者查閱國家部委及多地制定的政策文件均提出，配建學(xué)校要與小區(qū)同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步交付使用，實現(xiàn)業(yè)主交房入住時，子女就能有學(xué)上，但為何現(xiàn)實中有的就執(zhí)行不了？ 　　一些住建領(lǐng)域干部表示，當(dāng)前不少城市都是讓開發(fā)商代建教育配套設(shè)施，即在土地招拍掛環(huán)節(jié)就將開發(fā)商代建、建成后無償移交教育部門納入招拍掛條件。房企本來就缺乏動力，如今隨著樓市行情下行，房企更不愿意多支出。 　　部分教育系統(tǒng)干部認(rèn)為，小區(qū)配建的學(xué)校真要開起來并不容易。除了做好主體工程建設(shè)、進(jìn)場裝修、教學(xué)設(shè)備安裝等硬件設(shè)施外，還要在學(xué)生生源、教師調(diào)配等方面下功夫。在教育資源有限的情況下，短期很難有效統(tǒng)籌。 　　以上說法或是實情，但不該成為不作為、慢作為的借口。小區(qū)配建學(xué)校久拖不決、面臨“難產(chǎn)”，表面來看，被傷害和套路的是普通老百姓，但透支消耗的何嘗不是開發(fā)商的品牌、地方政府的形象？ 　　孩子就近上學(xué)問題關(guān)系千家萬戶，無論如何都不能“無解”。解決這一迫在眉睫的難題，首先開發(fā)商應(yīng)積極履約。在經(jīng)營壓力面前，企業(yè)不能動歪腦筋，不能為了“保交樓”而只交房，讓理應(yīng)配套的教育等公共設(shè)施“縮水”。只有保質(zhì)保量交付，才是長遠(yuǎn)發(fā)展的正道。 　　在此過程中，自然資源、住建、教育等部門也理應(yīng)密切協(xié)作、做好服務(wù)、加強監(jiān)管，絕不能互相“踢皮球”，讓“領(lǐng)導(dǎo)小組”形同虛設(shè)，讓管理規(guī)定成“一紙空文”。 　　事實上，不少地方已經(jīng)出臺一些懲戒措施。比如嚴(yán)厲打擊拿配建學(xué)校忽悠購房者的虛假宣傳行為；未按要求完成教育設(shè)施配套建設(shè)便交付使用的，住建部門可以不予辦理商品住房交付使用備案手續(xù)，并對后續(xù)開發(fā)項目不予支持。群眾期盼，這些約束性舉措能推廣開來，并真正“長牙齒”顯威力。