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保租房公募REITs又迎新成員！ 9月22日，華潤置地在港交所公告稱，華夏基金及中信證券(600030)向中國證監(jiān)會(huì)及上海證券交易所提交了公募基金注冊(cè)及上市的申請(qǐng)材料。 圖片來源：上交所 據(jù)上交所9月22日披露信息顯示，“華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”在上交所的項(xiàng)目狀態(tài)已更新為“已申報(bào)”。 這也將是全國第四支保租房公募REIT。 保租房公募REITs迎來首個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商權(quán)益人 上交所信息顯示，該項(xiàng)目原始權(quán)益人為有巢住房租賃（深圳）有限公司。管理人為華夏基金管理有限公司。 “有巢”為華潤置地旗下長租公寓業(yè)務(wù)平臺(tái)。目前市場上現(xiàn)存的三支保障性租賃住房REITs的原始權(quán)益人，北京保障房中心、深圳人才安居和廈門安居集團(tuán)都不是以住宅開發(fā)為主業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)，華潤置地通過本次申報(bào)，有望成為首家涉水保租房公募REITs市場的典型房企。 本期項(xiàng)目品種為基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs首次發(fā)售，專項(xiàng)計(jì)劃名稱為中信證券-華潤有巢租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施1號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，專項(xiàng)計(jì)劃管理人為中信證券股份有限公司。 公開資料顯示，華潤有巢REIT底層資產(chǎn)為位于上海松江區(qū)的兩處保障性租賃住房項(xiàng)目——有巢泗涇項(xiàng)目和有巢東部經(jīng)開區(qū)項(xiàng)目。華潤置地間接持有泗涇項(xiàng)目公司及東經(jīng)濟(jì)區(qū)項(xiàng)目公司的100%股權(quán)。 目前預(yù)計(jì)該公募基金將募集11.20億元。于建議上市時(shí)，華潤置地將作為戰(zhàn)略投資者認(rèn)購已發(fā)行基金份額總數(shù)約34%。有關(guān)收購?fù)瓿珊?，該等?xiàng)目公司將由基礎(chǔ)設(shè)施REIT持有100%權(quán)益，并將不再為華潤置地的附屬公司。 房企“國家隊(duì)”率先試水 其實(shí)，華潤置地會(huì)試水保租房公募REITs，一直有跡可循。 早在2018年成立之初，華潤有巢就開始加大在大型租賃社區(qū)項(xiàng)目上的布局，陸續(xù)在北京、上海等一線城市獲取多宗集體土地和R4租賃用地等政策性住房租賃專項(xiàng)用地，其中大部分都用于建設(shè)、運(yùn)營保障性租賃住房，并在2021年起先后投入運(yùn)營?！驹斠姡簭摹巴?、建、管”三維度拆解華潤有巢租賃社區(qū)】 數(shù)據(jù)來源：公開資料，睿和智庫整理 彼時(shí)，睿和智庫就分析認(rèn)為，華潤有巢或有意推行保障性租賃住房公募REITs，此次正式申報(bào)也印證了此前的猜想?！驹斠姡簭拈L租到保租，華潤有巢的擴(kuò)張邏輯 | 租住資管】 而對(duì)于華潤置地作為房企“國家隊(duì)”率先試水保租房公募REITs的原因，睿和智庫分析認(rèn)為： 1、先行先試。保租房公募REITs特事特辦，央企華潤作為嘗頭啖湯者，先行先試，跑通流程，有利于及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，并解決問題。 2、有需求也有能力。在國家大力發(fā)展保障性租賃住房的大背景下，定位為“城市投資開發(fā)運(yùn)營商”的華潤置地積極行使帶頭作用。除了華潤有巢REIT涉及的兩個(gè)上海保租房項(xiàng)目，華潤有巢在全國多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目獲政府評(píng)定為保障性租賃住房項(xiàng)目。 其中包括，天津之眼店獲評(píng)天津市首個(gè)“保租房”項(xiàng)目；北京總部基地店【解析華潤有巢總部基地社區(qū)】、北京潤棠·瀛海店等多個(gè)項(xiàng)目也獲認(rèn)證為“保租房”項(xiàng)目和“人才公寓”。 經(jīng)過市場的歷練，華潤有巢專業(yè)化、精細(xì)化的運(yùn)營體系已基本形成，其經(jīng)營水平和盈利能力，也有了長足的提升。相對(duì)能更好的保證其底層資產(chǎn)能有穩(wěn)定的出租率和租金收入，保障收益。 同時(shí)也得益于華潤置地強(qiáng)大的協(xié)同效應(yīng)。華潤置地在公告中表示，基礎(chǔ)設(shè)施REIT作為一種以股權(quán)為基礎(chǔ)的融資方式，將使得集團(tuán)的融資方式及平臺(tái)多元化，并減少對(duì)傳統(tǒng)債務(wù)融資方式的依賴。同時(shí)通過拆分上市，也能夠讓集團(tuán)更好的盤活旗下基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，避免基礎(chǔ)設(shè)施投資恢復(fù)期較長及資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較低等不利影響。 3、央企擔(dān)當(dāng)社會(huì)責(zé)任。在政策鼓勵(lì)穩(wěn)步擴(kuò)大公募REITs試點(diǎn)范圍，加快推進(jìn)常態(tài)化發(fā)行，促進(jìn)存量資產(chǎn)盤活的大背景下。華潤置業(yè)的先行先試，符合政策預(yù)期，某種程度上，也推進(jìn)了保租房公募REITs的常態(tài)化發(fā)行。 結(jié) 語 自去年7月國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》以來，保障性租賃住房上升國家戰(zhàn)略，“十四五”時(shí)期40個(gè)重點(diǎn)城市計(jì)劃新增保障性租賃住房650萬套（間），保障性租賃住房成為重點(diǎn)城市新增住房供應(yīng)的主力。 隨著保租房公募REITs不斷完善，從而打通保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“投融管退再投資”的良性循環(huán)，或?qū)⑦M(jìn)一步推動(dòng)房企積極布局保租房賽道，為保障性租賃住房未來的發(fā)展建設(shè)護(hù)航。于房企而言，則一方面可以盤活資產(chǎn)回收資金，增強(qiáng)企業(yè)營運(yùn)能力，同時(shí)也可以開辟一條新的融資路徑。
