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2017年的一天，南京高淳區(qū)的“魏小狗”沒想到，自己竟然因“名字”在全國出了名，當(dāng)時全國的媒體都在找他，只因他的名字出現(xiàn)在南京樓盤奧克斯鐘山府的搖號名單上，他和“李四頭”、“魏小頭”等一道被質(zhì)疑是“雇傭買房”。這個樓盤當(dāng)時900組買房人參與了搖號，中簽率只有14%。 沒曾想不過幾年時間，搖號搶房的火爆光景一去不復(fù)返，很多地方的樓市來了個180度大逆轉(zhuǎn)。繼廣西公務(wù)員進(jìn)村賣房、河南建業(yè)地產(chǎn)的小麥大蒜換房之后，6月28日，新城控股(601155)旗下的南京云漾濱江樓盤又推出“西瓜換房”活動，推廣海報顯示，該樓盤稱將以10元/斤收購西瓜沖抵房款，每套房收購上限一萬斤，最高可以抵扣10萬元，活動時間為6月28日-7月15日。 市界向新城控股求證，公司品牌負(fù)責(zé)人表示：“該活動屬實(shí)，不過公司并無過多可以回復(fù)的內(nèi)容?！? 在5月底，東吳證券(601555)發(fā)布了一份報告《從六月起，開始關(guān)心糧食與蔬菜》，稱全球糧食危機(jī)下，已對國內(nèi)價格產(chǎn)生帶動，尤其是5-8月，我國糧食主產(chǎn)區(qū)將依次進(jìn)入夏收季節(jié)。沒想到，這一招竟然被房企學(xué)到了。 01 以西瓜為名的促銷 “小麥大蒜西瓜換房看似荒誕，背后是房企通過讓利帶動銷售的經(jīng)濟(jì)賬?！碑a(chǎn)業(yè)研究專家史一哲說道。 據(jù)市界了解，新城·云漾濱江項(xiàng)目的開發(fā)商為南京新城鴻昱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，樓盤位于江寧濱江商圈，弘利路與興城路交匯處。樓盤網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，該樓盤參考均價為18802元/平方米，總價約為150萬-230萬元/套。 一位南京新房平臺的中介小吳卻告訴市界：“新城資金有問題，我也不會給客戶推薦。”據(jù)悉，這一樓盤此前還傳出過停工的傳聞，小吳表示：“可能會延期交房。不怕一萬就怕萬一，想穩(wěn)點(diǎn)還是買現(xiàn)房比較穩(wěn)妥?！? 新城云漾濱江的這一樓盤是準(zhǔn)現(xiàn)房，分為觀瀾苑（一期）和聽濤苑（二期），預(yù)計2023年交房。這一樓盤所處的江寧濱江是南京九大新城之一，距離市區(qū)較遠(yuǎn)。有網(wǎng)友稱：“看看這個地方多偏就知道了，距離新街口35公里，都快到隔壁的馬鞍山了，屬于遠(yuǎn)郊?！倍鴱臑I江到馬鞍山不過27公里。 而這一樓盤之所以打“西瓜牌”，正是因?yàn)榻瓕帣M溪早在20世紀(jì)70年代就已經(jīng)成為南京地區(qū)早熟西瓜的主產(chǎn)地之一，有著“西瓜之鄉(xiāng)”之稱。2021年橫溪西瓜種植總面積約4萬畝，其中設(shè)施種植3萬畝，試驗(yàn)種植新優(yōu)名特品種80余個，推廣“小蘭”“蘇蜜518”等種植新優(yōu)名特品種10余個。 目前南京市場上西瓜價格為2元至4元左右，遠(yuǎn)低于10元/斤。新城控股這也算是將“變相降價”玩出了新花樣，不過作為這一樓盤的老業(yè)主就不愿意了。 據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，觀瀾苑總計1198套的房子，總成交971套，未售出的僅為199套，而觀瀾苑此前的銷售均價則大概1.7萬-2.5萬之間。該樓盤項(xiàng)目此前被不少業(yè)主投訴，原因就是該樓盤不斷“降價”。 市界聯(lián)系到一位該樓盤的業(yè)主，他郁悶地說，自己買的時候房價是1.9萬/平，目前新城的房價均價大概在1.7萬/平，這樣他每平方就多掏了2000塊錢，這還不算公攤等等。 有意思的是，從網(wǎng)上公示的價格來看，聽濤苑的價格還要更低，開盤時間是今年4月的聽濤苑總計有312套，但截至6月29日，僅成交29套，還剩282套房子未售出。價格更是相較觀瀾苑的最高價格大降四成，均價在1.55萬。 不僅如此，這個項(xiàng)目的每一棟，都設(shè)置了土地抵押權(quán)。也就是說，一旦債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)對土地使用權(quán)及其上建筑物、其他附著物依法進(jìn)行處分，并以處分所得的價款優(yōu)先受償?shù)膿?dān)保性土地他項(xiàng)權(quán)利。 反觀目前南京購房的剛需市場上，降價成交并不是個例，很多樓盤都推出了“工抵房”、“一口價”的項(xiàng)目。中介小吳向市界拋出了更為誘惑的優(yōu)惠稱：“就在新城隔壁的現(xiàn)房，龍湖現(xiàn)在直降20萬，83平米的房子僅需140萬?！? 有網(wǎng)友評論道：“弱弱問一句，花幾百萬買個鴿子籠，在這個村子自建大別野他不香嗎？” 實(shí)際上中介推薦其他品牌的房子刨除價格等因素，還有其他原因。此前新城控股多個項(xiàng)目還被爆出質(zhì)量問題。6月初有網(wǎng)友爆料，浙江慈溪新城吾悅廣場的天花板再次脫落坍陷。2022年1月，隸屬新城控股的山東青島平度新城悅雋大都會項(xiàng)目在交房時，被業(yè)主發(fā)現(xiàn)高層落地窗晃動、地下車庫漏水、剛剛交付就發(fā)生電梯墜落事故。去年4月，新城控股旗下一江蘇開發(fā)商某在建項(xiàng)目腳手架坍塌，造成多人受傷。對此市界也向新城控股求證，截至發(fā)稿，對方并無回復(fù)。 02 草莽英雄的時代過去了 說起新城控股離不開它的創(chuàng)始人王振華，他就是從一個遍地農(nóng)田的村莊走出，種出了自己的“房地產(chǎn)夢”的人，其也將自己的房地產(chǎn)之路總結(jié)為“農(nóng)村包圍城市”。 （王振華） 1962年，王振華出生在江蘇常州市武進(jìn)區(qū)湖塘鎮(zhèn)灣里村。1993年，武進(jìn)還是個縣，到1995年，升級為縣級市，2002年，升級為常州市的一個區(qū)。而伴隨家鄉(xiāng)的發(fā)展，王振華的房地產(chǎn)也就此一步步起家。1993年，從紡織廠出來的王振華創(chuàng)辦了新城，他的第一桶金就來自在老家湖塘鎮(zhèn)建了兩棟僅可容納72戶人家的住宅樓，憑著“膽大敢干”王振華與他創(chuàng)辦的新城控股在常州扎下了根。 2001年，新城控股借殼江蘇五菱成功上市，這一年，王振華也開始走出常州，首發(fā)的第一站便是省會南京，之后逐漸朝區(qū)域地產(chǎn)公司方向拓展，先后在上海、蘇州、昆山、無錫等城市取得開發(fā)用地。 在公司上市后，新城控股總部逐漸搬到了上海，而王振華也實(shí)現(xiàn)了從農(nóng)村走向國際大都市的夢想。正如財經(jīng)作家吳曉波在《激蕩四十年》一書中所寫道：“那些崛起于鄉(xiāng)土的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)家們也走到了事業(yè)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)?！彼麄兊钠髽I(yè)已經(jīng)占據(jù)了中國經(jīng)濟(jì)的半壁江山。 而王振華窮盡半生卻沒想到以另類的方式迎來了轉(zhuǎn)折點(diǎn)，2019年7月，王振華因涉嫌猥褻兒童被批準(zhǔn)逮捕，次年6月，其以猥褻兒童罪被判處有期徒刑5年。新城控股快速與王振華劃清界限后，公司的接力棒與壓力也傳到了王振華兒子王曉松手中。不過王曉松并未持有公司股份，公司實(shí)控人仍是王振華，截至2021年末，王振華與妻子陳靜累計持有公司68.75%的股份，身家約為376億元。 而在后王振華時代，新城控股的增速也開始逐漸放緩。其營收雖然從2018年的541億增長至2021年的1682.32億元，但是營收增速卻從2019年的58%下滑至2021年的15%；而凈利潤更是繼2014年之后首次進(jìn)入負(fù)增長，2021年凈利潤為125.98億元，相較于2018年74%的高增長已經(jīng)下滑至-17.42%。 業(yè)績下滑的同時，房子也賣不動了。數(shù)據(jù)顯示，新城控股今年1-5月累計合同銷售金額為511.69億元，較同期下降了45.93%，累計銷售面積525.07萬平方米，同比下降41.9%。在房產(chǎn)市場持續(xù)低迷的情況下，新城控股也首次未公布2022年的年度業(yè)績目標(biāo)，公司股價更是自2021年初的高點(diǎn)51.23元/股一路震蕩下跌，截至6月28日收盤，股價已較高點(diǎn)跌去52%，至24.22元/股，市值蒸發(fā)超611億元，為548億元。 房子難賣，在“限跌令”和原有業(yè)主的壓力下，降價又不好放在明面上，不論是小麥、大蒜還是西瓜換房，其背后都是房企滿滿的求生欲。 很多看似荒誕的事情，實(shí)則都暗藏玄機(jī)。

6月29日，受萬科高管稱房市短期已觸底消息影響， 房地產(chǎn)ETF拉升，截至發(fā)稿，地產(chǎn)ETF（159707.SZ）、房地產(chǎn)ETF（159768.SZ）漲超3%，房地產(chǎn)ETF（512200.SH）漲2.5%。 28日下午，萬科A舉行年度股東大會。萬科董事會主席郁亮表示，短期房地產(chǎn)市場已觸底，市場恢復(fù)是一個緩慢、溫和的過程。另外，公司董事會特別提議把今年的分紅比例提高到50%，未來的股息分紅比例將穩(wěn)定在35%-40%之間。根據(jù)各地網(wǎng)簽公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計，主要一、二線城市的商品住宅銷售面積5月情況已出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，進(jìn)入6月之后環(huán)比明顯上升。一方面是政策的出臺帶來積極影響，另一方面是4、5月因疫情而延遲的需求釋放帶來了回補(bǔ)。 申萬宏源證券認(rèn)為，本輪周期的基本面底已在二季度出現(xiàn)，預(yù)計下半年開始行業(yè)的結(jié)構(gòu)彈性將更強(qiáng)，包括：城市間的分化，一二線城市基本面彈性將更強(qiáng)；房企間的分化，優(yōu)質(zhì)房企基本面彈性將更強(qiáng)，并且集中度將進(jìn)一步提升。

2018年以來，行業(yè)盤整加速，房企利潤一再壓縮，利潤率持續(xù)下行。2021年集中供地政策正式落地，“高溢價、高自持、高配建”進(jìn)一步加深行業(yè)盈利焦慮。截至目前，2022年22城首輪集中供地全部完成，部分城市也已啟動第二輪土拍。在市場低迷、利潤不濟(jì)背景下，集中供地地塊競拍對房企利潤率的影響仍是行業(yè)一大關(guān)注點(diǎn)。 　　集中供地競拍整體保持謹(jǐn)慎，項(xiàng)目利潤空間受關(guān)注 　　從2022年集中供地競拍情況來看，央企、國企以及國資背景企業(yè)仍是市場成交主力，建發(fā)、中海、華潤、招商、萬科等全口徑成交總額均過百億。值得注意的是，濱江集團(tuán)、眾安房產(chǎn)等少數(shù)深耕型民企也表現(xiàn)積極。 　　從這些房企參與競拍意圖來看，除了央國企承擔(dān)了一定托底任務(wù)，目前市場銷售低迷態(tài)勢延續(xù)，重點(diǎn)城市具備比較優(yōu)勢，也驅(qū)動了房企參與集中供地進(jìn)行補(bǔ)倉，拓展、鞏固市場份額。尤其對于深耕型房企來說，部分城市所占權(quán)重較高，也是業(yè)績實(shí)現(xiàn)的保障。 　　以濱江為例，今年將年度銷售目標(biāo)定在1500-1600億元，杭州作為大本營及及核心深耕城市，承擔(dān)了7成左右的業(yè)績重任。在杭州首輪集中供地中，濱江耗資約184.4億元競得11塊地，預(yù)計后期將陸續(xù)帶來業(yè)績貢獻(xiàn)。 　　與此同時，近年來熱點(diǎn)城市的項(xiàng)目利潤也一直是一大“痛點(diǎn)”，尤其在集中供地政策下備受市場關(guān)注和討論。從典型參拍上市房企財報看，2021年毛利率大都呈現(xiàn)不同程度下行，集中供地項(xiàng)目是否會進(jìn)一步拖累企業(yè)利潤水平值得探究。 　　集中供地項(xiàng)目對企業(yè)，整體利潤水平影響各有不同 　　從項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)來看，一般可分為利潤型項(xiàng)目和流量型項(xiàng)目。集中供地規(guī)則下，由于競爭力和拿地目標(biāo)導(dǎo)向不同，房企在城市地塊選擇和利潤容忍度方面也大有差異，從而也會導(dǎo)致集中供地項(xiàng)目對企業(yè)整體效益影響各有不同。 　　濱江作為杭州本土深耕型房企，今年截至目前，僅參與了杭州首輪集中供地，并以總價184.4億元競得11塊地，經(jīng)估算項(xiàng)目綜合毛利率(1-(建安成本+可售樓板價)/參考售價)可達(dá)35%，顯著高于企業(yè)2021年地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)整體毛利率24%，這也體現(xiàn)出來濱江在杭州的深耕優(yōu)勢，后期高毛利項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算有利于支撐和拉升企業(yè)的盈利水平。相較之下，同作為浙系房企、深耕杭州的眾安，參拍競得五塊地，綜合毛利率為29.7%，與2021年整體毛利率持平，保持維穩(wěn)態(tài)勢。 　　而保利置業(yè)今年參與了上海、寧波、濟(jì)南的集中供地，總計競得7塊地，綜合毛利率為32.2%，低于2021年整體毛利率水平33.9%，尤其是寧波地塊利潤空間相對較窄。但整體來看，在行業(yè)毛利率持續(xù)下行背景下，房企在集中供地競拍中利潤把控比較謹(jǐn)慎，大多典型上市房企成交項(xiàng)目的綜合毛利率高于企業(yè)去年地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)整體水平。 　　重點(diǎn)城市深耕型房企，更注重利潤和流量的平衡 　　通過典型房企集中供地項(xiàng)目布局來看，深耕型房企為保證業(yè)績和效益的穩(wěn)定性，更為注重核心城市流量與利潤的均衡性。而對于全國化程度較高的房企來說，可借助跨城市布局平滑整體利潤，對于部分核心城市、熱點(diǎn)城市利潤容忍度更高。 　　2022年集中供地中，杭州作為熱度最高的城市，除了浙系房企濱江、綠城、眾安、德信，萬科、越秀、大悅城、建發(fā)等也積極參與其中。濱江的拿地數(shù)量最多，流量型項(xiàng)目和利潤型項(xiàng)目并重，其中11個項(xiàng)目中有4個項(xiàng)目估算毛利率低于25%，最低僅有14.8%，但得益于較強(qiáng)的本土競爭力和不同項(xiàng)目利潤合理配比，競得地塊綜合毛利水平比較可觀。 　　相較而言，全國化程度更高的綠城，在杭州集中供地拿下7塊地，高利潤項(xiàng)目相對較少，綜合毛利率估算為24%，顯著低于濱江。此外，綠城還參與了北京首輪集中供地，拿下3塊地，整體毛利率高于杭州地塊，起到很好的補(bǔ)充作用。 　　此外還可以發(fā)現(xiàn)，市場外拓型房企通過集中供地布局熱點(diǎn)城市，對于項(xiàng)目利潤比較放開，更多追求流量。大悅城、建發(fā)在杭州集中供地所拿地塊利潤水平都較低，綜合毛利率估算分別為18%、22%。 　　低庫存、強(qiáng)需求城市仍是優(yōu)選，凈利率實(shí)現(xiàn)仍要依靠硬實(shí)力 　　今年，隨著集中供地競拍細(xì)則整體完善，更多利潤空間釋放出來，疊加目前受市場低迷態(tài)勢影響，房企參拍拿地更為謹(jǐn)慎，通過不同城市和不同類型項(xiàng)目配比，成交項(xiàng)目利潤預(yù)期比較可觀。日前，濱江董事長戚金興業(yè)公開表示，今年在杭州首批集中供地拿的11宗地，根據(jù)投資部測算平均凈利率在8%左右，顯著高于去年1%-2%，也表明集中供地政策對企業(yè)開發(fā)利潤擠壓影響得到很好的控制。 　　整體來看，目前房企參與集中供地，低庫存、強(qiáng)需求的城市布局仍是優(yōu)選，而項(xiàng)目最終利潤的還是取決于費(fèi)用控制、周轉(zhuǎn)效率等經(jīng)營管理層面，制定合理的拿地策略以及目標(biāo)定位，對于房企盈利水平把控尤為重要。 　　總的來看，2021年集中供地政策正式落地，進(jìn)一步加深行業(yè)盈利焦慮。今年隨著集中供地規(guī)則不斷完善，更多利潤空間釋放出來。就2022年集中供地成交情況來看，房企在競拍方面大都比較謹(jǐn)慎，同時通過城市、項(xiàng)目之間合理配比，項(xiàng)目綜合利潤水平可觀，對企業(yè)整體效益的維穩(wěn)有一定的支撐作用?？傮w來說，從房企層面，集中供地項(xiàng)目對企業(yè)整體利潤水平影響有限，且預(yù)期向好。

當(dāng)前，樓市下行的壓力仍在持續(xù)，國內(nèi)多數(shù)城市去庫存攀升，樓市又一次進(jìn)入高庫存時代。 　　克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，2022年5月，百城商品住宅庫存量達(dá)到了6.07億平方米，同比增長5%，沈陽、大連等弱二線城市去化周期已超過3年。不少城市去庫存壓力已迫在眉睫，比如，鄭州19城重啟“房票安置”政策的背后，核心就在于加速去庫存。 　　百城去化周期達(dá)到23.3個月 　　5月，全國多個地方政府密集出臺寬松政策，市場顯現(xiàn)積極信號。百城狹義庫存出現(xiàn)了小幅下降，去化周期自2022年以來首次出現(xiàn)回落。截至5月末，百城庫存降至23.3個月，比4月末時減少了1.3個月。 　　當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)的庫存風(fēng)險依舊較大。一二線城市庫存風(fēng)險相對可控，但受疫情影響，一線城市供求疲軟，去化周期增至20.4個月，二線城市降至21.1個月。三四線城市去庫存壓力最大，5月末，去化周期達(dá)到了26.9個月。 　　青島庫存總量最高 　　數(shù)據(jù)顯示，住房庫存總量TOP20的城市中，有19個城市庫存總量超1000萬平方米，3個城市庫存總量更是超過2000萬平方米。 　　庫存總量TOP20城中，二線城市占比達(dá)到65%。具體到城市，青島以2525萬平方米庫存總量排在全國首位。 　　過去6個月，青島為去庫存不斷推出各項(xiàng)政策。首先是房貸執(zhí)行了最低利率，部分區(qū)域一二手房限售“5改2”，西海岸新區(qū)購買新房可享受契稅補(bǔ)貼等政策。 　　在政策的作用下，5月，青島新建商品住宅成交面積為95.3萬平方米，同比下降32%，降幅較上月收窄近19個百分點(diǎn)。1—5月，青島新建商品住宅成交累計成交423萬平方米，同比下降33%，但近郊及遠(yuǎn)郊等區(qū)市的市場依舊不明朗。 　　青島是二線城市去庫存的一個典型。與青島類似，武漢、沈陽的庫存總量也超過了2000萬平方米。 　　以武漢為例，2022年，武漢供需低迷，庫存高企，庫存總量達(dá)到了2144萬平方米。此外，過去幾年，武漢出讓土地建筑面積是住宅成交面積的1.4倍，截至2022年4月末，廣義庫存高達(dá)9736萬平方米，即便不再新增供地，仍需5年以上才能去化完畢。 　　另外，還有一大部分三四線城市的庫存正在加速上漲。比如三明、泰州、鹽城這三個城市的庫存漲幅均呈現(xiàn)翻倍式增長。截止5月末，三明以285%漲幅領(lǐng)漲全國，這些城市特征在于，單城庫存總量在500萬平方米以下，但成交在短期內(nèi)回調(diào)加劇，導(dǎo)致庫存大幅上漲。 　　數(shù)據(jù)顯示，庫存同比漲幅TOP20的城市中，庫存總量大、漲幅靠前的城市多以二線城市為主。比如南京、鄭州，5月末兩地庫存總量分別為794萬平方米、1335萬平方米，同比分別上漲36%、33%，漲幅位列全國第15和16位。 　　值得注意的是，南京和鄭州均實(shí)施了棚改“房票安置”，其中南京是在溧水區(qū)。兩城的去庫存壓力可見一斑。 　　長春去化周期長達(dá)125個月 　　數(shù)據(jù)顯示，三四線城市的去化周期普遍較長，比如5月庫存去化周期TOP20城市中，北海、欽州、寶雞去化周期均超50個月，而廣西防城港去化周期更是達(dá)到157個月，意味著至少需要13年才能消化完畢。 　　此外，嘉興、惠州、珠海和汕頭則因?yàn)榍捌谛枨笸钢В唐趦?nèi)成交低迷，造成去化周期攀升。 　　聚焦一二線城市中，5月末，有14個城市庫存消化周期超過24個月。其中，長春去化周期拉長至125個月，同比增長479%，排在二線城市首位。這意味著長春現(xiàn)有房地產(chǎn)庫存至少需要10年才能消化完成。 　　受疫情影響，長春經(jīng)歷了較長時間的靜態(tài)管控，2022年4月成交面積僅為591平方米，同比下降99%，新房成交面積連續(xù)13個月同比負(fù)增長。1-5月累計成交86萬平方米，同比減少70%。哈爾濱緊隨其后，去化周期也達(dá)到106個月，短期去化壓力盡顯。 　　此外，一線城市庫存壓力也不容忽視。5月末，北京商品住宅去化周期已經(jīng)達(dá)到了27個月，同比增加44%。 　　值得注意的是，在政策刺激之下，6月市場已經(jīng)出現(xiàn)了回升態(tài)勢?？硕鹧? 　　究數(shù)據(jù)顯示，80個重點(diǎn)城市前20日累計成交1416萬平方米，環(huán)比增18%；35個城市開盤去化率增至52%。 　　當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)下正在從“去杠桿”到“穩(wěn)杠桿”。在這一過程中，去庫存已成為當(dāng)前樓市的一大典型特征。短期內(nèi)，庫存壓力或有所緩解，但由于市場熱度難以回歸2021年高峰，因此2022年樓市的整體庫存仍將延續(xù)高位。房地產(chǎn)市場真正回穩(wěn)之前，去庫存仍將是部分壓力城市樓市的主要任務(wù)。

6月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)。5月，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，二手住宅銷售價格環(huán)比持平，三四線城市新房、二手房房價環(huán)比微降。 　　具體來看，一線城市復(fù)蘇加快。今年5月，北京新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，廣州、深圳新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.5%，上海由于受疫情影響，房價持平。在二手房方面，深圳、廣州二手住宅銷售價格環(huán)比小幅上浮，漲幅分別為0.1%和0.2%。 　　熱點(diǎn)二線城市市場也逐步回暖。從5月數(shù)據(jù)來看，杭州、成都、長沙等城市新房房價指數(shù)環(huán)比呈現(xiàn)增長態(tài)勢。 　　國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師繩國慶解讀稱：“今年5月，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體延續(xù)降勢，但降勢趨緩，新建商品住宅環(huán)比下降城市個數(shù)減少。” 　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對《中國消費(fèi)者報》記者表示，從公布的5月70個大中城市房價數(shù)據(jù)來看，市場已經(jīng)處于筑底回升階段，信心正處于恢復(fù)過程中。一二線熱點(diǎn)城市的交易市場在政策刺激下正迎來新一輪復(fù)蘇，部分三四線城市雖然還處于市場底部，但在全國整體回暖的趨勢帶動下，后續(xù)也有望逐步分批迎來反彈。 　　展望未來，貝殼研究院首席市場分析師許小樂對《中國消費(fèi)者報》記者表示，6月以來，地方政策支持力度仍在加強(qiáng)，房企端融資支持、風(fēng)險紓困等政策也在進(jìn)一步落地。從現(xiàn)有成交情況看，6月上半月貝殼50城二手房日均成交量較5月日均水平超過20%。預(yù)計后期供需兩端政策效果持續(xù)釋放，繼續(xù)利好市場成交，6月單月新房、二手房銷售有望環(huán)比改善，帶動價格環(huán)比跌幅收窄。 　　張波認(rèn)為，三季度是國內(nèi)各地穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤重點(diǎn)落實(shí)階段，隨著經(jīng)濟(jì)面整體向好，房地產(chǎn)市場總體信心面會得到恢復(fù)。另外，部分供求比明顯失衡的三四線城市恢復(fù)難度較大，預(yù)計會先從部分城市的熱點(diǎn)優(yōu)質(zhì)板塊恢復(fù)，以點(diǎn)帶面逐步筑底回升。

電梯里的報警裝置，包含“警鈴”與“報警電話”兩種求助按鈕。一旦發(fā)生電梯故障，被困人員按動“警鈴”可向附近發(fā)出急促的報警聲；按動“報警電話”，則可與物業(yè)公司值班室或監(jiān)控中心通話。因此，電梯報警裝置被稱為“生命按鈕”，當(dāng)被困人員沒有手機(jī)，或手機(jī)信號微弱時，電梯報警裝置尤為重要。報警裝置如果失靈，或無人應(yīng)答，其求救信號就發(fā)不出去，還會進(jìn)一步加大被困者的恐懼心理，慌亂中如果以錯誤方式自救，比如強(qiáng)行推開轎廂門、貿(mào)然爬出電梯，極易造成二次事故。市場監(jiān)管總局近日發(fā)布的2021年全國特種設(shè)備安全狀況顯示，截至2021年底，全國共發(fā)生電梯事故23起、死亡17人。造成電梯事故最主要的原因是電梯使用及管理不當(dāng)，其中，報警裝置功能失靈，以及崗位無人值守，占有一定比重。 　　根據(jù)《特種設(shè)備安全法》相關(guān)規(guī)定，電梯使用單位（物業(yè)公司）應(yīng)對電梯的安全使用負(fù)責(zé)，承擔(dān)安全主體責(zé)任。報警裝置沒有應(yīng)答，凸現(xiàn)物業(yè)公司的主體責(zé)任沒有落實(shí)到位。通常情況下，物業(yè)公司必須確保報警裝置功能正常，24小時專人值守，救援電話暢通無阻。當(dāng)接到救援呼救時，應(yīng)及時通知技術(shù)人員組織施救。唯有層層落實(shí)責(zé)任，對電梯及時進(jìn)行檢修、維護(hù)，尤其是對緊急報警裝置進(jìn)行定期檢查，才能杜絕相關(guān)事故的發(fā)生。 　　2月21日，市場監(jiān)管總局發(fā)布《電梯質(zhì)量安全提升行動方案》，強(qiáng)調(diào)電梯使用環(huán)節(jié)安全主體責(zé)任的重要性。要求用1年時間，開展集中行動，使電梯使用環(huán)節(jié)安全主體責(zé)任進(jìn)一步落實(shí)，電梯安全治理水平顯著提升，電梯質(zhì)量安全水平明顯提高，人民群眾安全乘梯得到切實(shí)保障。 　　要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，就要把保護(hù)人民群眾生命安全擺在首位，切實(shí)落實(shí)使用單位主體責(zé)任，提升電梯應(yīng)急處置能力，從而提高人民群眾乘梯的獲得感、幸福感、安全感。

近日，河南兩處縣城樓盤也搞起了優(yōu)惠，不過方式有些特別——小麥、大蒜可抵首付，且開發(fā)商的收購價均高于市場價。 　　河南建業(yè)集團(tuán)旗下這兩處樓盤均打出了“愛心助農(nóng)”“愛心幫扶”的口號，從算賬的角度，確實(shí)是這樣。目前小麥的市場價每斤1.5元，大蒜市場價每斤2元多，如果用它們抵首付的話，每斤則按2元、5元計算。照這么看，確實(shí)對農(nóng)民有利。 　　打出如此另類的促銷，開發(fā)商的目標(biāo)也很明確，那就是吸引農(nóng)民群體購買。實(shí)際上，目前農(nóng)民進(jìn)城置業(yè)熱情高漲，儼然已成為縣城樓房消費(fèi)主力軍。與此同時，有些地方也發(fā)布了一些政策，勵有條件的農(nóng)民進(jìn)城，并可享受購房補(bǔ)貼、契稅優(yōu)惠等福利。 　　我們肯定開發(fā)商“愛心助農(nóng)”的初心以及積極主動的“自救”舉措。這樣的活動既能解個別購房者的一時之急，又能促進(jìn)樓房銷售，看上去誰也不虧。但有幾個問題，仍需提高警惕。 　　首先，這樣的“XX換房”活動究竟有多少誠意？ 　　有媒體算了一筆賬，其中，“小麥換房”的樓盤，房屋總價平均值在66萬元上下，小麥最高可抵16萬元房款，按每斤2元的價格算，需要8萬斤小麥。而8萬斤小麥的實(shí)際市場價格是12萬元。也就是說，購房者交了12萬元，可抵16萬元?！按笏鈸Q房”的樓盤，房屋總價平均70萬元左右，按照同樣的計算方法，購房者交4萬元，可抵10萬元。 　　也就是說，“小麥換房”的樓盤實(shí)際上是66萬元優(yōu)惠了4萬元，“大蒜換房”的樓盤實(shí)際上是70萬元優(yōu)惠了6萬元。如此優(yōu)惠力度算大嗎？想必當(dāng)?shù)厝诵睦镒杂幸粭U秤。 　　其次，這樣的優(yōu)惠力度會保持穩(wěn)定嗎？ 　　參與活動的購房者大部分應(yīng)該是沖著優(yōu)惠力度來的，而并非是促銷方式新穎和體驗(yàn)新鮮感。問題是，這樣的優(yōu)惠力度會不會保持穩(wěn)定。倘若后期開發(fā)商提高房價，尚且相安無事；倘若后期開發(fā)商繼續(xù)加大促銷力度，那么先前運(yùn)空了家里小麥、大蒜抵首付的購房者，勢必會感到“吃了大虧”。原本的“愛心助農(nóng)”會不會變成了“狠心坑農(nóng)”？ 　　最后，樓盤能不能如期順利交付？ 　　“小麥換房”“大蒜換房”的消息傳出后，不少網(wǎng)友表達(dá)了相似的擔(dān)心，“可別爛尾，坑了農(nóng)民兄弟啊”。當(dāng)前，全國不少城市的在建項(xiàng)目都出現(xiàn)停工乃至爛尾的情況，包括河南建業(yè)在多地的項(xiàng)目也疑似出現(xiàn)了爛尾，這樣的擔(dān)心并非沒有道理。 　　據(jù)了解，上述兩處項(xiàng)目均為期房，以毛坯房交付。其中一處預(yù)計在2022年年底交付，另一處則于兩年后交付。我們也提醒開發(fā)商，農(nóng)產(chǎn)品對于農(nóng)品來說有特殊意義，不僅僅是飯碗，更是一季的希望。開發(fā)商應(yīng)信守“愛心助農(nóng)”初心和承諾，不能用爛尾樓坑老鄉(xiāng)。

　6月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，最新一期貸款市場報價利率(LPR)為：1年期LPR為3.7%，5年期LPR為4.45%，均與上月持平。市場預(yù)期，新一輪LPR的調(diào)價窗口打開以后，LPR可能會繼續(xù)下降。 　　未來LPR仍有一定下降空間，主要從兩方面判斷。筆者在“看懂小程序”上表示，一是2022年1月至5月的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)市場的各項(xiàng)指標(biāo)的同比跌幅在擴(kuò)大。從全國商品房銷售情況來看，1-5月份，商品房銷售面積同比下降23.6%，住宅銷售面積下降28.1%，跌幅均較1-4月擴(kuò)大；商品房銷售額下降31.5%，住宅銷售額下降34.5%，跌幅較大；房屋新開工面積下跌30.6%，土地購置面積同比下降45.7%。二是目前新市民的購房支付能力不足，對于購買力的制約仍然存在。因而各方都預(yù)期，LPR還會下降。 　　6月LPR為什么沒有下調(diào)？筆者認(rèn)為，其一，5月份70城房價指數(shù)顯示，一線城市和其他熱點(diǎn)城市的房價已經(jīng)開始上漲。從漲幅的排名來看，上海、北京、杭州漲幅靠前。如果繼續(xù)降低利率，一方面，可能會造成一線城市房價的新一輪上漲，進(jìn)而帶動熱點(diǎn)二三線城市房價上漲，房價回升會加劇新市民買房的困難程度。另一方面，或?qū)е麓罅抠Y金流向樓市，引發(fā)樓市投機(jī)炒作。 　　其二，房地產(chǎn)市場的回升且主要是銷售端的回升，才能帶動新開工以及房企風(fēng)險的解決。那么，隨著疫情趨于結(jié)束，LPR降低，樓市自然會回暖。 　　其三，從LPR本身的變化來看，5月20日公布的5年期以上LPR下降15個基點(diǎn)。在此不久前，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布的通知稱，“對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率(LPR)減20個基點(diǎn)”，政策力度非常大。所以6月應(yīng)是政策推出后的一個觀察期。 　　其四，5月居民中長期貸款增加1047億元人民幣，同比減少3379億元；企業(yè)中長期貸款增加5551億元，同比減少977億元，這說明居民和企業(yè)的中長期融資積極性都不高。目前市場上資金量很大，同業(yè)拆借、國債收益率都處于歷史較低水平，這也說明市場上并不缺錢，而缺的是信心。國務(wù)院辦公廳日前印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步釋放消費(fèi)潛力促進(jìn)消費(fèi)持續(xù)恢復(fù)的意見》，其中明確指出支持各地區(qū)結(jié)合實(shí)際依法出臺稅費(fèi)減免等措施，加強(qiáng)財稅支持，加大對農(nóng)村商貿(mào)流通和居民消費(fèi)的金融支持力度。因而并不是利率一味地下降，消費(fèi)就會隨之增長，居民消費(fèi)的積極性和信心不足，是值得關(guān)注的問題。 　　要想扭轉(zhuǎn)消費(fèi)積極性和信心不足的這一現(xiàn)狀，應(yīng)更加精細(xì)化地推進(jìn)“一城一策”。可以看到，全國首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限已經(jīng)降至最低4.25%，那么各地需結(jié)合實(shí)際確定是否要在降低最低利率水平上進(jìn)一步跟進(jìn)。比如有的區(qū)域是剛需，有的區(qū)域市場下行比較快，那么都可以下調(diào)一定利率水平。另外，從多渠道的政策紓困措施來看，可以從給予新市民定向?qū)ｍ?xiàng)扶持、發(fā)放消費(fèi)券等方向發(fā)力。

2022年大宗資產(chǎn)交易延續(xù)了2021年的勢頭。一線都市圈和全國性樞紐城市核心商務(wù)區(qū)寫字樓、核心商圈零售物業(yè)持續(xù)收到市場追捧。 　　6月13日，中國香港REITs市場上市的房地產(chǎn)投資信托基金招商局商業(yè)房托(下稱招商房托)發(fā)布公告稱向招商蛇口收購SA VeniceⅠ 51%的股權(quán)，該公司間接持有北京招商局航華科貿(mào)中心若干物業(yè)的91%股權(quán)，交易對價約為人民幣13.4億元。收購后，招商房托的總資產(chǎn)將超過人民幣100億元，持有物業(yè)數(shù)量增加至6處。 　　這是自2019年12月招商房托香港成功上市以來，母公司招商蛇口首次向REITs注入資產(chǎn)，也是招商房托首次引入大灣區(qū)外的資產(chǎn)。按公告披露，目標(biāo)物業(yè)招商局航華科貿(mào)中心交易完成后，每年將為招商房托新增近5000萬租金收入。 　　此次北京核心區(qū)資產(chǎn)的注入，不僅可豐富母公司招商蛇口REITs資產(chǎn)的組合配置，而且能帶動REITs行情進(jìn)一步修復(fù)。 　　在此背景下，亞洲市值最大的房地產(chǎn)投資信托基金領(lǐng)展房托也明確提出，希望將其他地區(qū)(尤其是中國內(nèi)地)物業(yè)占比提升到20%。 　　我們認(rèn)為，國內(nèi)利率的持續(xù)寬松、優(yōu)質(zhì)物業(yè)的相對缺失共同導(dǎo)致的“資產(chǎn)荒”，使得一線城市優(yōu)質(zhì)商辦資產(chǎn)投資拐點(diǎn)已經(jīng)到來。 　　5月25日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》，提出要統(tǒng)籌盤活存量和改擴(kuò)建有機(jī)結(jié)合的項(xiàng)目資產(chǎn)，鼓勵更多符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目發(fā)行上市，積極探索通過資產(chǎn)證券化等市場化方式盤活存量資產(chǎn)。 　　向市場發(fā)行CMBS、類REITs等證券化產(chǎn)品融資不僅成為企業(yè)融資渠道的重要組成部分，還為企業(yè)成功打通了“投、融、管、退”的最后一公里。 　　克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，2016-2022年(截至5月底)不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品融資超百億規(guī)模的城市共有10個。其中，北京、上海資產(chǎn)融資規(guī)模接近1500億元，底層資產(chǎn)以辦公資產(chǎn)為主。北京、 上海辦公租賃市場堅實(shí)的價格和出租率成為證券化產(chǎn)品發(fā)行的有力支撐。 　　近一段時間以來，國內(nèi)重點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)商辦資產(chǎn)成交活躍。 　　2022年前5月，內(nèi)地32個城市的大宗物業(yè)成交總額為846億元，一線城市成交總額約為473億元，占比55.9%，位居首位。而上海則成為內(nèi)地大宗物業(yè)成交最為活躍的城市。2022年以來，上海大宗物業(yè)成交總額高達(dá)332億元，占比近四成。 　　值得關(guān)注的是，2022年，眾多一線城市成交的大宗物業(yè)中不乏明星資產(chǎn)，如上海外灘金融中心、綠地創(chuàng)驛大廈、西岸國際人工智能中心等。 　　從經(jīng)營穩(wěn)定性看，位于一線城市，特別是北京、上海的優(yōu)質(zhì)辦公資產(chǎn)即使在市場下行期仍表現(xiàn)出較強(qiáng)韌性；從投資回報看，北京、上海辦公物業(yè)的保值增值性以較大幅度領(lǐng)先整個市場。 　　由于流動性佳、保值增值潛力足等明顯優(yōu)勢，國內(nèi)針對一線城市辦公物業(yè)的投資仍處在上行期內(nèi)。 　　而當(dāng)前政策的持續(xù)改善，優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)的入市，使得國內(nèi)商辦資產(chǎn)投資進(jìn)入了一個“抄底期”。在投資和出售意愿均有所提升的環(huán)境下，我們預(yù)計后期市場交易規(guī)模將持續(xù)擴(kuò)大。 　　同時，當(dāng)前市場貨幣的持續(xù)寬松，使得一線城市的資本化率水平也有望持續(xù)走低，從而帶動相關(guān)物業(yè)未來估值進(jìn)一步走高。

5月，房地產(chǎn)行業(yè)融資政策持續(xù)釋放利好信息，融資扶持政策不斷向民營房企傾斜。在此背景下，房企到位資金壓力是否有所減輕？政策利好效果如何？ 　　5月，房企到位資金年內(nèi)首次回升 　　6月15日國家統(tǒng)計局公布2022年1-5月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，5月商品房銷售面積及金額均實(shí)現(xiàn)環(huán)比回升，但整體市場依然處于相對低迷狀態(tài)。5月單月商品房銷售規(guī)模仍為年內(nèi)次低，此外，前5月銷售累計同比降幅仍在擴(kuò)大。 　　受此影響，5月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金11882億元，同比下降33.4%，環(huán)比實(shí)現(xiàn)了年內(nèi)首次上升，提高14%，但縱向來看，規(guī)模仍處歷年較低水平。由于融資渠道收緊，房企資金更加依賴于銷售回款，隨著1-5月累計銷售規(guī)模下滑，房地產(chǎn)行業(yè)到位資金同步下降，到位資金壓力依然較大。2022年1-5月，房企到位資金為60404億元，同比下降25.8%，降幅相比1-4月的23.6%仍有進(jìn)一步擴(kuò)大。 　　居民購房意愿有所提高 　　從銷售回款(個人按揭款+定金及預(yù)付款)來看，2022年1-5月，房企銷售回款為28926億元，同比下降35.9%，較1-4月的累計降幅33.3%，進(jìn)一步擴(kuò)大。 　　2021年5月，房企銷售回款為5532億元，同比下降44.9%，但這是2022年內(nèi)首次實(shí)現(xiàn)了環(huán)比上升16%。 　　近期，各省市的調(diào)控放松政策“應(yīng)出盡出”，頻率和力度一定程度上觸動了購房者。2022年5月商品房銷售為10970萬平方米和10548億元，分別環(huán)比上漲26%和30%。隨著銷售回升，銷售回款由此也結(jié)束了環(huán)比下滑趨勢，實(shí)現(xiàn)了年內(nèi)首次回升。 　　值得注意的是，5月個人按揭款和定金及預(yù)付款到位資金的環(huán)比增長分別為4.8%和21.9%，銷售回款的增長主要得益于定金及預(yù)付款增長，個人按揭款增長幅度仍然較小，也說明購房貸款需求依然偏弱。在此背景下，5月房企到位資金中的個人按揭款同比下降34.4%，環(huán)比僅上升4.8%。 　　國內(nèi)貸款單月再創(chuàng)新低 　　國內(nèi)貸款(包括開發(fā)貸及并購貸、委托及信托貸等)方面，1-5月，房企到位資金中，國內(nèi)貸款為8045億元，同比下降26%。單月來看，5月國內(nèi)貸款再創(chuàng)2017年以來新低，為1208億元，同比下降34%。 　　5月4日證監(jiān)會、深交所及銀保監(jiān)會的相關(guān)會議及通知中，提及要支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求；不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。但政策傳導(dǎo)仍需時間，實(shí)際效果還有待進(jìn)一步觀察。 　　從自籌資金來看，1-5月，房企到位資金(自籌資金)為21061億元，同比下降7.2%。單月來看，5月房企到位資金(自籌資金)為4790億元，同比下降13.2%。 　　此外，包含房企公開市場發(fā)債等融資方式在內(nèi)的其他到位資金，1-5月，同比下降12.7%至2321億元。其中5月僅為339億元，環(huán)比繼續(xù)下滑，同比下降23%。 　　這說明，當(dāng)前房企國內(nèi)貸款，以及其他到位資金仍處在環(huán)比下滑的趨勢，體現(xiàn)出房企融資難情況依然有待改善。 　　總體來看，2022年5月，房地產(chǎn)行業(yè)展現(xiàn)出積極轉(zhuǎn)變，尤其是5月份，商品房銷售面積及金額均實(shí)現(xiàn)觸底環(huán)比回升，房企銷售回款也出現(xiàn)環(huán)比上升16%，使得房企在5月份的到位資金實(shí)現(xiàn)了年內(nèi)環(huán)比首次上升。雖然當(dāng)前房企銷售等規(guī)模仍處年內(nèi)的次低或歷史低位，但整體對穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤的作用已逐步顯現(xiàn)。

6月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2022年5月份70大中城市商品住宅銷售價格指數(shù)。 　　從70大中城市新房價格來看，5月新建商品住宅價格環(huán)比跌幅收窄，顯現(xiàn)出邊際改善，下跌城市的個數(shù)也在減少。我們認(rèn)為，住房價格的改善是市場銷量改善的結(jié)果。 　　根據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，5月全國新建商品住宅銷售面積和銷售額年內(nèi)首次環(huán)比增長，投資和新開工也顯現(xiàn)均環(huán)比增長。而銷售和投資端的積極變化正在價格上有所顯示，即70大中城市的價格環(huán)比跌幅顯現(xiàn)收窄。 　　數(shù)據(jù)顯示，70大中城市在一線、三線城市的新房市場價格均有改善。深圳新房價格環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲、廣州環(huán)比漲幅擴(kuò)大，這帶動一線城市新房價格整體環(huán)比漲幅擴(kuò)大。二線城市新房價格環(huán)比跌幅與上月持平，三線城市的新房價格環(huán)比跌幅收窄。值得強(qiáng)調(diào)的是，對整個市場而言，三線城市新房價格環(huán)比跌幅收窄，對整個市場釋放出的積極意義更大。 　　展望后市，6月以來，全國各地針對樓市的支持力度仍在加強(qiáng)，房企融資支持、風(fēng)險紓困等政策也在進(jìn)一步落地。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，從現(xiàn)有成交情況看，6月份上半月，貝殼50城二手房日均成交量較5月日均水平超過了20%。 　　我們預(yù)計后期，隨著供需兩端政策效果持續(xù)釋放，繼續(xù)利好房地產(chǎn)市場成交，6月單月的新房、二手房銷售有望環(huán)比改善，從而會帶動價格環(huán)比跌幅收窄。

北京時間16日凌晨，美聯(lián)儲6月議息會議結(jié)果正式公布，其決定將聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間上調(diào)75個基點(diǎn)到1.5%至1.75%的水平，這創(chuàng)下近28年來美聯(lián)儲最大的單次加息幅度。 　　“本次大幅加息是美聯(lián)儲對5月美國通脹數(shù)據(jù)的回應(yīng)?！敝袊y行研究院研究員鄒子昂指出，5月美國CPI同比上漲8.6%，創(chuàng)1981年以來新高，宣告美國通脹在6月議息會議前見頂?shù)南Ｍ茰?。這意味著，美聯(lián)儲需要在本次會議采取更“鷹派”的舉措，才能挽回此前低估通脹的嚴(yán)重后果。美聯(lián)儲本次加息75個基點(diǎn)，很大程度上是對于此前低估通脹的被動修正。 　　在通脹高企和增長乏力的雙重夾擊下，大幅加息能幫助美國經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)軟著陸嗎？需要看到的是，美聯(lián)儲對美國經(jīng)濟(jì)未來走勢的判斷已發(fā)生變化。與2022年3月的預(yù)測值進(jìn)行比較，美聯(lián)儲此次經(jīng)濟(jì)預(yù)測摘要下調(diào)了經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期，將美國2022年GDP增速由2.8%下調(diào)至1.7%。 　　此外，還大幅調(diào)升通脹預(yù)期，將2022年P(guān)CE通脹由4.3%上調(diào)至5.2%，同時將核心PCE通脹由4.1%上調(diào)至4.3%。小幅上調(diào)失業(yè)率預(yù)期，將2022年失業(yè)率由3.5%上調(diào)至3.7%。大幅上調(diào)聯(lián)邦基金利率預(yù)期，將未來三年聯(lián)邦基金利率分別由1.9%、2.8%、2.8%上調(diào)至3.4%、3.8%、3.4%。 　　鄒子昂直言，經(jīng)濟(jì)預(yù)測摘要下調(diào)經(jīng)濟(jì)增長預(yù)測，美國經(jīng)濟(jì)軟著陸變數(shù)增加。上述調(diào)整也意味著，2022年下半年，美聯(lián)儲還將加息約175個基點(diǎn)。綜合來看，雖然美聯(lián)儲主席鮑威爾表示對美國經(jīng)濟(jì)軟著陸具有信心，但經(jīng)濟(jì)預(yù)測數(shù)據(jù)反映出的整體形勢較一季度末更加嚴(yán)峻。 　　中信建投證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家黃文濤則指出，隨著下半年經(jīng)濟(jì)下行的壓力出現(xiàn)，一旦就業(yè)市場也出現(xiàn)惡化，鮑威爾面臨的壓力會顯著增加，屆時對政策立場的考驗(yàn)會真正來臨。美聯(lián)儲現(xiàn)在仍相信可以實(shí)現(xiàn)軟著陸，但滯脹已經(jīng)無法避免。但不管是軟著陸下的滯脹，還是硬著陸下的衰退，都無法改變短期高通脹和強(qiáng)硬緊縮持續(xù)的邏輯。 　　工銀國際首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家程實(shí)特別提到，20世紀(jì)70年代至80年代初，美國因?yàn)檫B續(xù)遭遇兩次石油危機(jī)，導(dǎo)致布雷頓森林體系終結(jié)，經(jīng)濟(jì)陷入“滯脹”漩渦。時任美聯(lián)儲主席沃爾克采用超預(yù)期的加息政策，有效地遏制住了超預(yù)期的通脹狀態(tài)。 　　他直言，今次，“沃爾克時刻”再度重現(xiàn)，美聯(lián)儲宣布加息75個基點(diǎn)落地。整體來看，本次會議傳遞了多個信息，一是貨幣緊縮政策力度正在加大。二是加息與縮表雙管齊下，緊縮效應(yīng)相互疊加。三是“滯脹”狀態(tài)進(jìn)一步確立，充分前瞻與靈活應(yīng)對并舉。 　　美聯(lián)儲大幅加息影響幾何？程實(shí)提醒，伴隨著放緩的經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期、高企的通脹預(yù)期、超常態(tài)的加息預(yù)期相互交織，“沃爾克時刻”昨日重現(xiàn)，將對全球經(jīng)濟(jì)金融造成深遠(yuǎn)影響。貨幣緊縮政策由美國向歐元區(qū)蔓延，歐洲央行貨幣立場調(diào)整至中性水平，全球負(fù)利率時代也將終結(jié)。短期來看，仍需警惕加息縮表加速推進(jìn)造成經(jīng)濟(jì)金融市場劇烈波動。 　　民生銀行首席研究員溫彬則認(rèn)為，美聯(lián)儲貨幣政策緊縮帶來外溢效益，加劇了國際金融市場波動，美元指數(shù)不斷走強(qiáng)，導(dǎo)致部分經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)脆弱的新興市場經(jīng)濟(jì)體面臨經(jīng)濟(jì)衰退、貨幣貶值和債務(wù)危機(jī)的風(fēng)險。 　　“目前我國通脹溫和可控，貨幣政策仍有空間，當(dāng)前應(yīng)繼續(xù)發(fā)揮好貨幣政策工具的總量和結(jié)構(gòu)雙重功能，鼓勵和引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)持續(xù)加大對實(shí)體經(jīng)濟(jì)支持力度，切實(shí)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本?！睖乇蛘f。

國務(wù)院新聞辦公室于6月15日舉行新聞發(fā)布會，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計司司長付凌暉介紹2022年5月份國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況，并答記者問。 　　以下是文字實(shí)錄： 　　記者：我的問題是關(guān)于房地產(chǎn)。在固定投資方面，房地產(chǎn)仍然有下降，房地產(chǎn)持續(xù)下降的情況對中國整體經(jīng)濟(jì)情況有什么樣的影響？第二，在就業(yè)方面，有沒有看到從鄉(xiāng)村到城市或者城市到鄉(xiāng)鎮(zhèn)的一些人口流動？謝謝。 　　國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計司司長 付凌暉：謝謝您的提問，您關(guān)心房地產(chǎn)投資及相關(guān)的情況。目前來看，應(yīng)該說房地產(chǎn)市場今年以來整體處于下行態(tài)勢。從銷售情況來看，前5個月，全國商品房銷售面積和銷售額分別下降了23.6%和31.5%，降幅比1-4月份擴(kuò)大了2.7和2個百分點(diǎn)。從建設(shè)情況來看，前5個月房屋新開工面積同比下降了30.6%，降幅擴(kuò)大4.3個百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資下降了4%，降幅比1-4月份擴(kuò)大了1.3個百分點(diǎn)。從資金情況來看，前5個月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降了25.8%，降幅擴(kuò)大了2.2個百分點(diǎn)。盡管房地產(chǎn)投資出現(xiàn)下降，但是我們也要看到，隨著房地產(chǎn)市場長效機(jī)制不斷完善，堅持房住不炒，持續(xù)穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期，因城施策，積極推進(jìn)保障房和長租房建設(shè)，有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。同時，近期各地也是在加大穩(wěn)定房地產(chǎn)市場政策措施的實(shí)施力度，采取多種措施有效滿足居民合理住房需求。加之房地產(chǎn)中長期貸款利率下調(diào)，居民購房負(fù)擔(dān)降低，這些都有利于房地產(chǎn)市場趨穩(wěn)。 　　從近期的調(diào)研情況看，房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)一些積極變化。我們知道房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈比較長，對相關(guān)行業(yè)的拉動比較大。隨著房地產(chǎn)市場的逐步趨穩(wěn)，相信下半年對經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的作用會逐步顯現(xiàn)。當(dāng)然，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展，還是要堅持房住不炒，還是要堅持滿足居民的合理住房需求。 　　第二，關(guān)于就業(yè)的問題，在前面的問題中我也回應(yīng)了就業(yè)狀況。5月份就業(yè)狀況總體上是改善的。關(guān)于鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)就業(yè)變化的趨勢，從今年以來的情況看，整體上城鎮(zhèn)就業(yè)占全部就業(yè)的比重穩(wěn)定上升，今年由于受到疫情的沖擊，城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率有所上升，但是城鄉(xiāng)就業(yè)關(guān)系還需要進(jìn)一步觀察?？偟目?，當(dāng)前疫情沖擊是短期的，從發(fā)展趨勢來看，城鎮(zhèn)就業(yè)占整體就業(yè)比重上升的整體趨勢仍然有望繼續(xù)延續(xù)。謝謝。

十年前，在房地產(chǎn)市場一片欣欣向榮的時候，時任萬科董事長王石提出“黃金時代”即將結(jié)束，接下來將進(jìn)入“白銀時代”的判斷，一時語驚四座。 　　十年后，已經(jīng)遠(yuǎn)離房地產(chǎn)市場的王石對新華財經(jīng)表示，當(dāng)年看到房地產(chǎn)“黃金時代”的結(jié)束，還是松了一口氣，因?yàn)榉績r和地價交替上升的局面是不可持續(xù)的。 　　對于當(dāng)下的房地產(chǎn)市場，王石認(rèn)為，中國房地產(chǎn)業(yè)存量巨大，新技術(shù)、新工具、新生活方式的改變，都會帶來巨大的市場機(jī)會。 　　房地產(chǎn)市場： 　　看好REITs融資 　　今年3月，隨著行業(yè)下行壓力持續(xù)加大，頭部房企銷售數(shù)據(jù)較2月雖有所回暖，但同比降幅較前兩月進(jìn)一步擴(kuò)大。新華財經(jīng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，30強(qiáng)房企平均同比降幅達(dá)47.27%，近半房企同比降幅超過50%。 　　“房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有其自身邏輯，房價和地價輪番上漲會催生很大的泡沫，持續(xù)下去會出很大問題的。應(yīng)該說2007年的調(diào)整是到位的，可惜被全球金融危機(jī)打亂了節(jié)奏?！? 　　王石認(rèn)為，之后幾年的輪番上漲是造成目前部分企業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重狀況的必然結(jié)果?！爸袊康禺a(chǎn)業(yè)沒有出現(xiàn)日本那樣的泡沫破裂，應(yīng)該說是整體可控的，這個局面是非常難得的?！? 　　王石所指的日本房地產(chǎn)泡沫破裂始于1991年，日本繁華地段住宅用地價格跌幅達(dá)80%左右，三四線城市跌幅也在50%以上。僅1991-1992年，日本就有2323家房企集中破產(chǎn)，到1993年，日本不動產(chǎn)破產(chǎn)企業(yè)負(fù)債總額已高達(dá)3萬億日元，20多家銀行宣告產(chǎn)生1100億美元壞賬，其中1/3與房地產(chǎn)有關(guān)。 　　王石認(rèn)為，行業(yè)的調(diào)整仍在繼續(xù)，其中既包括土地財政的調(diào)整，也包括房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)整。 　　“在這個過程中可以看到?jīng)]有再把房地產(chǎn)作為拉動經(jīng)濟(jì)的重要工具，但同時也給予了很大的呵護(hù)?！蓖跏瘜π氯A財經(jīng)表示。 　　新華財經(jīng)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，年內(nèi)已有超過80個城市調(diào)整房地產(chǎn)政策，僅4月份就有30多個城市因城施策，在下調(diào)房貸利率以及提高公積金貸款額度等方面持續(xù)發(fā)力。 　　王石指出，盡管政策回暖信號明顯，但商業(yè)銀行愿不愿意放貸，向國企還是民企放貸，可能會有很多考量。另外還有消費(fèi)者，在當(dāng)前疫情影響下，其收入狀況、外出看房都會受到影響，這些因素都會影響房地產(chǎn)市場的整體表現(xiàn)。 　　去年四季度以來，央企、地方國企進(jìn)場的態(tài)勢愈發(fā)顯著，今年以來，AMC(資產(chǎn)管理公司)則越來越多的出現(xiàn)在紓困房企的名單中，包括佳兆業(yè)、奧園、恒大、華夏幸福、花樣年、陽光城等。 　　對此，王石認(rèn)為，“中國房地產(chǎn)業(yè)存量巨大，新技術(shù)、新工具、新生活方式的改變，都會帶來巨大的市場機(jī)會，民企在這些方面會扮演非常重要的角色?！? 　　王石認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)允許寫字樓、酒店通過REITs融資?！斑@是發(fā)達(dá)國家成熟的做法，有助于困難企業(yè)以較低的資金成本走出困境?！? 　　正視老齡化： 　　我恰恰是老年心態(tài) 　　4月8日，港交所網(wǎng)站顯示，深石收購企業(yè)有限公司(以下簡稱“深石收購”)遞交了上市申請，發(fā)起人為王石及亞投資本，搜狐創(chuàng)始人張朝陽、中央財經(jīng)大學(xué)教授劉姝威等出任獨(dú)立董事。 　　對于此次創(chuàng)業(yè)，有媒體解讀這是王石不愿服老的倔強(qiáng)，是老夫聊發(fā)少年狂。 　　“這確實(shí)是對我的誤解。”王石說，“我的心態(tài)恰恰是老年心態(tài)，我追求的是有質(zhì)量的老年生活。曾經(jīng)有位年輕企業(yè)家跟我聊天，問到是不是覺得年輕人很浮躁，我說這就是這個年齡段該有的狀態(tài)，而我現(xiàn)在是有活力但不浮躁?！? 　　第七次全國人口普查結(jié)果顯示，2020年全國65歲及以上人口為19064萬人，占13.50%。按照聯(lián)合國的標(biāo)準(zhǔn)，65歲及以上人口占比超過7%就屬于老齡化社會，達(dá)到14%就是深度老齡化社會。由此可見，中國的老齡化水平已經(jīng)接近“深度老齡化”。 　　“在這樣一個老齡化社會，我認(rèn)為對待生活的心態(tài)非常重要，我比較推崇任仲夷同志老年時候的心態(tài)。他當(dāng)時有一只耳朵已經(jīng)聽不清了，但他常開玩笑說自己是偏聽不偏信；同時還有一只眼睛也看不清了，他說自己是獨(dú)具慧眼。我覺得老年人應(yīng)該學(xué)習(xí)這樣達(dá)觀的心態(tài)，坦然面對人生的特定階段?！蓖跏瘜π氯A財經(jīng)說。 　　王石認(rèn)為，新時代的老年人將是為社會作出重要貢獻(xiàn)的一個群體?！艾F(xiàn)在新技術(shù)、新產(chǎn)品層出不窮，會顯著改善老年人的生活狀態(tài)。老年人的心態(tài)也在與時俱進(jìn)，會追求有質(zhì)量的老年生活，在這個過程中會對拉動消費(fèi)作出重要貢獻(xiàn)；同時，很多老年人也在積極追求生命的意義，持續(xù)為社會創(chuàng)造價值?！? 　　作為公眾人物，王石希望發(fā)揮積極影響，與廣大老年群體一起擁抱變化，力所能及地為社會作出自己的貢獻(xiàn)。 　　海南自貿(mào)港： 　　將成全球碳中和標(biāo)桿 　　王石追求的“力所能及地為社會作出自己的貢獻(xiàn)”，也包括通過投資推動“雙碳”經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型發(fā)展。 　　在深石收購的招股書中，公司將并購重點(diǎn)放在綠色科技和環(huán)保消費(fèi)品與服務(wù)領(lǐng)域。其中，綠色科技包含房地產(chǎn)科技、電動汽車(EV)、清潔能源、物聯(lián)網(wǎng)(IoT)、智能制造、碳捕獲等；環(huán)保消費(fèi)品與服務(wù)包括但不限于數(shù)字服務(wù)、運(yùn)動娛樂、服裝、食品與飲品等。而在深石收購背后，王石創(chuàng)立的股權(quán)投資平臺深石資本也一直深耕于城市場景下的碳中和投資機(jī)會和產(chǎn)業(yè)機(jī)會。 　　這與其一貫重視的綠色可持續(xù)理念一脈相承。早在1999年，王石就創(chuàng)立萬科建筑研究中心，推出建筑的綠色和環(huán)保理念；2008年，王石發(fā)起萬科公益基金會，關(guān)注環(huán)境治理和社區(qū)零廢棄；2012至2021年，王石為世界自然基金會理事會成員。 　　“我與二飛的一拍即合，也是基于雙方對ESG理念的共識?！蓖跏f。 　　截至2022年3月21日，劉二飛掌舵的亞投資本在管資產(chǎn)超過15億美元，在新能源汽車、智能出行、先進(jìn)制造、機(jī)器人、消費(fèi)品及物流等領(lǐng)域擁有十余個投資項(xiàng)目，涵蓋環(huán)境、社會、公司治理及可持續(xù)發(fā)展等領(lǐng)域。 　　眼下，王石正將目光投向海南?！敖衲暌詠砦乙呀?jīng)到訪海南三次，本來計劃在歐美同學(xué)會年會舉辦期間進(jìn)行重大項(xiàng)目簽約?！? 　　在王石看來，海南擁有太陽能、風(fēng)能、潮汐能的天然稟賦，打造全球碳中和標(biāo)桿具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢?！皬膽?zhàn)略定位來看，海南建設(shè)自由貿(mào)易港絕不僅僅是貿(mào)易，綠色生態(tài)一直是重中之重，這將對人才、資金、項(xiàng)目產(chǎn)生強(qiáng)大的吸引力?！? 　　王石告訴新華財經(jīng)，深石資本已經(jīng)確認(rèn)和海南省合作設(shè)立50億規(guī)模的股權(quán)投資基金，專注于碳中和領(lǐng)域的投資。“作為深圳的企業(yè)家，我還會在未來致力于推動深圳和香港的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目落戶海南?！? 　　

《港灣商業(yè)觀察》李鐳 臨近2022年半年的時機(jī)，國際國內(nèi)是如何看待下半年我國房地產(chǎn)市場走勢？ 下半年房地產(chǎn)行業(yè)是否將柳暗花明？還是逐步爬坡？從銷售量到房企風(fēng)險，又將如何演化？ 《港灣商業(yè)觀察》關(guān)注到近期惠譽(yù)以及其他機(jī)構(gòu)對我國房地產(chǎn)市場下半年前景做了最新預(yù)測。 01 惠譽(yù)：下半年行業(yè)仍有挑戰(zhàn) 6月14日，惠譽(yù)評級大中華區(qū)房地產(chǎn)評級聯(lián)席主管鄭俊英表示：維持中國房地產(chǎn)開發(fā)商“惡化”的行業(yè)前景?；葑u(yù)認(rèn)為2022年下半年房企的經(jīng)營環(huán)境仍將充滿挑戰(zhàn)。 從債券、新房銷售以及行業(yè)分化，惠譽(yù)給出了三大特征： 01 房地產(chǎn)行業(yè)今年下半年有大概220億美元債券到期。這對房企還造成巨大的流動性壓力。其它的融資渠道，包括銀行貸款，預(yù)售資金等也沒有明顯的起色。 但行業(yè)也開始看到一點(diǎn)點(diǎn)曙光。 近日，一些開發(fā)商進(jìn)行了第三方增信的債券發(fā)行?；葑u(yù)認(rèn)為這是增加市場信心的第一步，雖然發(fā)行金額還是遠(yuǎn)低于正常時期發(fā)行的債券金額，而且發(fā)行人都是信用相對安全的房企。 02 政府政策堅定轉(zhuǎn)向有望提振新房銷售情緒，但新冠疫情防控措施增加不確定性。 03 惠譽(yù)認(rèn)為房企的信用和業(yè)務(wù)狀況會持續(xù)分化，行業(yè)已進(jìn)入剩者為王的時代。 就在惠譽(yù)對房地產(chǎn)行業(yè)給出新的判斷同時，還對三家地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了評級調(diào)整。 6月7日，惠譽(yù)將佳源國際控股（02768.HK）的長期外幣發(fā)行人違約評級自'C'上調(diào)至'CC'?；葑u(yù)同時將佳源的高級無抵押評級自'C'上調(diào)至'CC'，回收率評級仍為'RR4'。 評級上調(diào)是基于佳源在6月2日付息寬限期截止日之前支付了一筆債券的利息。惠譽(yù)認(rèn)為，佳源將繼續(xù)面臨流動性挑戰(zhàn)，原因是該公司2022年下半年和2023年上半年到期的資本市場債務(wù)規(guī)模和應(yīng)付利息金額龐大，而其融資渠道可能仍有限且銷售業(yè)績或仍疲弱。 6月8日，惠譽(yù)將碧桂園（02007.HK）'BBB-'的長期外幣和本幣發(fā)行人違約評級、高級無抵押評級及其存續(xù)債券的評級列入負(fù)面評級觀察名單。 惠譽(yù)認(rèn)為，將碧桂園列入負(fù)面評級觀察名單反映了，預(yù)期受房地產(chǎn)行業(yè)整體疲軟影響，碧桂園的合同銷售額及銷售回款存在不確定性，且以凈債務(wù)與物業(yè)資產(chǎn)凈值比率衡量的杠桿率或?qū)⑴噬Ｈ翡N售額或回款持續(xù)回升，且杠桿率、利潤率或財務(wù)靈活性未出現(xiàn)惡化，惠譽(yù)或?qū)⒈坦饒@評級移出負(fù)面評級觀察名單。 6月10日，惠譽(yù)將合景泰富集團(tuán)（01813.HK）的長期外幣發(fā)行人違約評級及高級無抵押評級從'B'下調(diào)至'B-' ，回收率評級保持在'RR4'。上述評級仍被置于評級負(fù)面觀察狀態(tài)。 評級下調(diào)的主要原因是，合景泰富的合同銷售額持續(xù)下滑導(dǎo)致公司經(jīng)營現(xiàn)金流和流動性緩沖承壓。銷售復(fù)蘇前景不明朗，且房地產(chǎn)市場依舊深陷低迷。 另外，合景泰富的評級維持負(fù)面觀察狀態(tài)的原因是，該公司短期內(nèi)的境外再融資計劃存在不確定性。 由此來看，短短數(shù)天之內(nèi)，惠譽(yù)無論是對行業(yè)，還是對上市房企，對其前景都整體保持隱憂看法。 細(xì)細(xì)對照佳源國際控股、碧桂園以及合景泰富集團(tuán)，不難發(fā)現(xiàn)，惠譽(yù)評級中的核心關(guān)鍵詞與邏輯都包含了銷售額。 如果銷售額無法滿足預(yù)期，其他鏈條是否還能穩(wěn)得住，這是個不需要回答的常識。 02 標(biāo)普信評：民營房企的雙重考驗(yàn) 行業(yè)銷售有多承壓。克爾瑞數(shù)據(jù)表明：今年前5個月，百強(qiáng)房企累計實(shí)現(xiàn)操盤銷售金額2.32萬億元，同比下降52.3%；權(quán)益銷售額1.71萬億元，同比下降52.9%；全口徑銷售額2.64萬億元，同比下滑52%。 6月7日，另一家評級機(jī)構(gòu)標(biāo)普信評表示，民營房企的融資亟待恢復(fù)。受到需求疲軟的影響，預(yù)計房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營性現(xiàn)金流將會出現(xiàn)顯著下滑，整體財務(wù)杠桿率將上升。在面對整體需求疲軟時，融資端的回暖將是企業(yè)抵御行業(yè)下行的最好武器。如果再融資渠道通暢，則企業(yè)可以應(yīng)對行業(yè)下行壓力，企業(yè)杠桿可能升高，但仍可保持足夠的經(jīng)營韌性。我們認(rèn)為，國有房企仍將承受銷售下行、現(xiàn)金流萎縮的壓力，但在再融資方面具備較大的優(yōu)勢，而民營房企則將面臨現(xiàn)金流萎縮和再融資不暢的雙重考驗(yàn)。 標(biāo)普信評預(yù)計，民營房企再融資環(huán)境的恢復(fù)仍需要較長的時間，一方面是由于企業(yè)自身銷售下行帶來的基本面惡化，另一方面是因?yàn)榻鹑跈C(jī)構(gòu)由于前期民營房企信用風(fēng)險事件產(chǎn)生的避險情緒不會快速的恢復(fù)。以債券融資為例，從2020年11月開始，行業(yè)整體債券融資呈現(xiàn)明顯的凈流出，總凈融資額減少超過1400億元。但結(jié)構(gòu)方面卻呈現(xiàn)了巨大的差異，近半年來整體凈融資額缺口收窄的主要原因是國有企業(yè)融資增量較多，而民營房企始終步履維艱。從2020年11月開始至今，民營房企債券凈融資額減少超過2000億元。 “2022年全國商品房銷售額將出現(xiàn)15%-25%的下滑。在中性假設(shè)下，我們假定各地刺激需求的邊際放松政策將在8月份開始對商品房銷售產(chǎn)生正面推動作用，全國商品房銷售額自8月份起將逐步小幅回暖，最終全國商品房銷售額將出現(xiàn)約20%的下滑。而在樂觀和悲觀情景下，全國商品房銷售額將出現(xiàn)15%和25%的下滑?！?標(biāo)普信評認(rèn)為。 穆迪在5月中下旬的報告中提出，由于銷售乏力和融資環(huán)境偏緊導(dǎo)致收入確認(rèn)下降，開發(fā)商的杠桿率將會趨弱。但由于評級較高的開發(fā)商的債務(wù)增長將基本抵消低評級開發(fā)商債務(wù)的急劇下降，總體債務(wù)將維持穩(wěn)定。由于經(jīng)營環(huán)境具有挑戰(zhàn)性，開發(fā)商將采取更為審慎的購地策略，這也將降低其債務(wù)融資需求。 03 房地產(chǎn)銷售拐點(diǎn)已現(xiàn)？ 國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計司司長付凌暉6月15日表示，盡管房地產(chǎn)投資出現(xiàn)下降，但是我們也要看到，隨著房地產(chǎn)市場長效機(jī)制不斷完善，堅持房住不炒，持續(xù)穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期，因城施策，積極推進(jìn)保障房和長租房建設(shè)，有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。同時，近期各地也是在加大穩(wěn)定房地產(chǎn)市場政策措施的實(shí)施力度，采取多種措施有效滿足居民合理住房需求。加之房地產(chǎn)中長期貸款利率下調(diào)，居民購房負(fù)擔(dān)降低，這些都有利于房地產(chǎn)市場趨穩(wěn)。 付凌暉談到，從近期的調(diào)研情況看，房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)一些積極變化。我們知道房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈比較長，對相關(guān)行業(yè)的拉動比較大。隨著房地產(chǎn)市場的逐步趨穩(wěn)，相信下半年對經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的作用會逐步顯現(xiàn)。當(dāng)然，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展，還是要堅持房住不炒，還是要堅持滿足居民的合理住房需求。 6月16日，光大證券(601788)旗幟鮮明發(fā)布了研究報告《房地產(chǎn)銷售拐點(diǎn)已現(xiàn)，基建投資景氣度回升》。 這份報告稱，5月，房地產(chǎn)銷售面積單月同比-31.8%，環(huán)比+7.2%，為年內(nèi)首次回暖，或受益于5月疫情逐漸得到控制，以及行業(yè)寬松政策逐步落地。后續(xù)隨著更多寬松政策釋放及落地，銷售數(shù)據(jù)或迎來持續(xù)回暖，進(jìn)而帶動新開工及竣工端的改善。 光大證券認(rèn)為，銷售回暖后，房企資金緊張狀況或?qū)⒅鸩骄徑?。考慮到本輪周期竣工面積與新開工面積剪刀差持續(xù)擴(kuò)大，疊加國家"保交房"政策約束，判斷22H2竣工端或?qū)⒊掷m(xù)修復(fù)。房地產(chǎn)開發(fā)資金來源層面，定金及預(yù)收款、個人按揭貸款均出現(xiàn)回暖，或與銷售成交改善有關(guān)。

5月，樓市趨穩(wěn)的態(tài)勢逐漸清晰。 積極的變化反映在數(shù)據(jù)表現(xiàn)上，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月單月，房地產(chǎn)投資和銷售均出現(xiàn)明顯的環(huán)比增長；進(jìn)一步觀察房價數(shù)據(jù)，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比降勢趨緩，新房市場的邊際改善較為明顯，房價環(huán)比跌幅收窄、下跌城市個數(shù)減少。 熱點(diǎn)城市則正在醞釀回穩(wěn)曲線，一線城市新房銷售價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個百分點(diǎn)；部分典型城市的供需改善，也帶動了當(dāng)?shù)胤績r的變化。 沉寂多時的房地產(chǎn)市場蓄力復(fù)蘇，與密集出臺的穩(wěn)樓市政策密不可分，監(jiān)管層與各地合力打出的“組合拳”有力支持了合理購房需求，不斷為市場注入信心。供給端也利好頻出，房企融資熬過了至暗時刻，案場的到訪量與銷售環(huán)比均有回升，土地市場整體亦有回溫跡象。 但復(fù)蘇的路徑并不穩(wěn)定，更能真實(shí)反映市場的二手房數(shù)據(jù)，短期內(nèi)仍未出現(xiàn)明顯恢復(fù)，從二手房到新房的轉(zhuǎn)化傳導(dǎo)還未進(jìn)入良性循環(huán)。疫情對交易的阻斷可能還會有所影響，購房者消費(fèi)預(yù)期與信心扭轉(zhuǎn)仍然需要時間。 深度調(diào)整之下，6月或?qū)⒊蔀橐粋€重要節(jié)點(diǎn)，一定程度上預(yù)示著下半年的樓市走向。 邊際改善釋放積極意義 受信貸收緊影響，房地產(chǎn)交易的降溫在去年下半年開始出現(xiàn)，四季度市場下行相對明顯。到了今年4月份，70城中新房和二手房價格環(huán)比下降的城市數(shù)量分別增加了9個和5個，達(dá)到47個和50個，市場亟盼回穩(wěn)。 進(jìn)入5月，房價環(huán)比總體延續(xù)降勢，但降勢趨緩，新房銷售價格環(huán)比下降城市有43個，比上月減少4個。 價格的改善是成交量改善的結(jié)果。5月全國新建商品住宅銷售面積和銷售額年內(nèi)首次環(huán)比增長，投資和新開工也均環(huán)比增長，銷售和投資端的積極變化帶來價格環(huán)比跌幅收窄。 與此同時，新房市場體現(xiàn)在一線、三線城市的價格也均有改善。深圳新房價格環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲、廣州環(huán)比漲幅擴(kuò)大，這帶動了一線城市新房價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個百分點(diǎn)；三線城市的新房價格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月收窄0.3個百分點(diǎn)。 貝殼研究院首席分析師許小樂指出，對整體市場而言，三線城市新房價格環(huán)比跌幅收窄釋放的積極意義更大，也是房地產(chǎn)有趨穩(wěn)的一個重要佐證。 新房市場的積極變化，得益于5月份密集的穩(wěn)樓市舉措。 這其中，監(jiān)管層自上而下地釋放了堅定信號，實(shí)施住房公積金階段性支持政策、保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)增長等為市場注入信心，信貸方面，更是給出了重大利好。 5月15日，央行、銀保監(jiān)會明確首套房貸利率下限可在LPR基礎(chǔ)上最高下浮20個基點(diǎn)，最低可達(dá)4.4%；5月20日，央行對樓市定向降息，將5年期LPR下調(diào)了15個基點(diǎn)，疊加之下，首套房貸利率最低可降至4.25%。此后多個城市紛紛執(zhí)行最低房貸利率，有效減輕了購房人的資金負(fù)擔(dān)。 各地也從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，優(yōu)化樓市調(diào)控舉措的鼓點(diǎn)空前密集。據(jù)中原地產(chǎn)研究院不完全統(tǒng)計，5月單月有百余城市發(fā)布了穩(wěn)樓市政策，刷新了歷史紀(jì)錄。 其中也出現(xiàn)了不少熱點(diǎn)城市的身影，如廣州、蘇州、青島等。政策內(nèi)容應(yīng)有盡有，主要涉及調(diào)整限購政策、降低首付比例、發(fā)放購房補(bǔ)貼、限售政策修改、鼓勵多孩家庭購房、為房企提供資金支持等方面。 諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，限購、限售等政策的優(yōu)化主要集中于新房市場，多重利好疊加對提振市場信心起到了重要作用，房價端由此出現(xiàn)積極變化。 熱點(diǎn)城市如成都，則演繹了這種變化。5月成都新房、二手房價格漲幅均為0.9%，延續(xù)上月的雙榜冠軍，再次領(lǐng)跑大中城市。政策方面，成都在5月16日和5月31日共發(fā)布了兩次新政，其中放寬限購家庭認(rèn)定條件的舉措，有效增加了購房需求，供需關(guān)系的變化帶動整體價格浮動。 新房的邊際改善，一定程度上讓市場看到了曙光。廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，5月新房市場開始觸底，預(yù)計將在未來2個月出現(xiàn)回升趨勢。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波則認(rèn)為，最為艱難的時刻已經(jīng)過去，“一二線熱點(diǎn)城市的交易市場在政策刺激下正迎來新一輪復(fù)蘇，部分三四線城市雖然還處于市場底部，但在全國整體回暖的趨勢帶動下，后續(xù)也有望逐步分批迎來反彈?！睆埐ǚQ。 市場主體獲得暖意 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)在力量也在積蓄。作為最能感受一線冷暖的市場主體，房企已經(jīng)開始反饋正向變化。 資金是房企的重要命脈，融資端和銷售端在5月均有起色。5月以來，龍湖集團(tuán)、碧桂園、美的置業(yè)、新城控股(601155)等民營房企采用信用保護(hù)工具，共發(fā)行4筆債券，實(shí)現(xiàn)融資30億元，同時有多家民營房企表示開始籌備發(fā)行工作。據(jù)中指研究院監(jiān)測，受政策鼓勵影響，地產(chǎn)信用債進(jìn)入初夏，5月同、環(huán)比均有顯著上升，這也是自2021年四季度行業(yè)融資環(huán)境收緊以來，信用債首次同、環(huán)比均呈增長態(tài)勢。 一家總部位于長三角的全國性房企相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，五一之后，明顯感受到市場的恢復(fù)苗頭，公司旗下樓盤的5月來訪量比4月提升了18%左右。“當(dāng)然，從來訪到去化還需要2-3個月的時間，但我們還是充滿信心的，預(yù)計全國主要城市的銷售回暖應(yīng)該在三季度可以看到?！痹撊耸勘硎?。 另一家2021年銷售額位于全國TOP20的房企負(fù)責(zé)人也表示，隨著下調(diào)房貸利率、降低首付比、釋放限購等相關(guān)支持政策的逐步釋放，5月銷售額環(huán)比4月有了明顯提升，預(yù)計整個5月的銷售量會有不錯的環(huán)比上升表現(xiàn)。 與此同時，房企可支配的預(yù)售監(jiān)管資金也迎來了利好。據(jù)一家全國性房企高管透露，已經(jīng)有21個省市開始積極響應(yīng)優(yōu)化資金監(jiān)管的政策，用于幫助開發(fā)商提高預(yù)售資金的使用效率，提升房企資金的流動性?！案咝庞玫燃壍拿駹I房企，總體受益比較顯著?！痹撊耸垦a(bǔ)充說。 多位房企人士在21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道的調(diào)研中表示：“目前政策已經(jīng)見底，疊加疫情陸續(xù)基本得到控制，未來幾個月銷售應(yīng)該會陸續(xù)企穩(wěn)，甚至贏得一定的增長。” 土地市場方面，5月份有19個城市完成了首輪集中供地出讓，整體有回溫跡象。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，底價成交地塊合計占比61%，較去年二、三批次明顯降低，另外，溢價成交地塊和觸頂成交地塊占比較去年二三批次明顯增多。 隨著房企融資和銷售恢復(fù)，業(yè)內(nèi)人士分析，在“量入為出”的原則下，各民營房企的拿地節(jié)奏也會得到恢復(fù)，未來拿地數(shù)量會有比較明顯的提升，促進(jìn)樓市進(jìn)入良性循環(huán)。 整體市場仍待復(fù)蘇 值得注意的是，二手房價格與新房價格變化并不同步，更能真實(shí)反映市場的二手房數(shù)據(jù)，短期內(nèi)仍未出現(xiàn)明顯恢復(fù)。 國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，70城二手房價指數(shù)環(huán)比下跌0.4%，跌幅比4月份擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)，二手房價格環(huán)比下降城市有53個，比上月增加3個。 李宇嘉告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，二手房價跌幅超過新房，一方面是二手房掛牌量增加所致，3-5月份掛牌量月均增幅比1-2月增加40%，5月份比4月份增長10%；另一方面，新房繼續(xù)降價促銷，在價格上有優(yōu)勢，二手房交易成本比較大，也有一定影響。 “這對于從二手房到新房的復(fù)蘇路徑來說，并不是好消息，‘賣一買一’的改善需求受到?jīng)_擊，對新房市場也或?qū)⑿纬赏侠??！崩钣罴沃赋?，“近期，二手房掛牌增加，對二手房價繼續(xù)形成制約，并可能會傳導(dǎo)至新房。因此，復(fù)蘇的路徑并不穩(wěn)定。” 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，二手房市場仍在尋底，購房者信心低迷，市場期待更多的積極政策?！跋啾韧?，樓市調(diào)整博弈期很長，當(dāng)下樓市面臨的問題也跟疫情之下的市場預(yù)期高度相關(guān)，需要出臺更多更積極的穩(wěn)樓市政策，二手房置業(yè)群體的貸款利率也應(yīng)該有一定優(yōu)惠?！彼f。 展望后市，6月以來地方政策支持力度仍在加強(qiáng)，各地對于穩(wěn)樓市的努力仍未停止。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測，截至6月13日，本月已經(jīng)有超過60個城市發(fā)布了樓市調(diào)控舉措70多條，而且部分城市在短期內(nèi)已經(jīng)多次追加穩(wěn)樓市政策。 許小樂告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，6月上半月貝殼研究院監(jiān)測的50個城市二手房日均成交量較5月日均水平上漲超20%?！邦A(yù)計后期供需兩端政策效果持續(xù)釋放，繼續(xù)利好市場成交，6月單月新房、二手房銷售有望環(huán)比改善，帶動價格環(huán)比跌幅收窄。”許小樂說。 6月以來熱點(diǎn)城市市場情緒得到進(jìn)一步改善，中指數(shù)據(jù)顯示，蘇州、成都等重點(diǎn)城市商品住宅周度成交面積整體呈上行態(tài)勢。中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，隨著政策效果的持續(xù)顯現(xiàn)，熱點(diǎn)城市市場有望率先進(jìn)入恢復(fù)通道，對全國市場情緒的修復(fù)亦將帶來積極效應(yīng)，但對于大多數(shù)城市來說，市場信心的扭轉(zhuǎn)仍需要時間，市場企穩(wěn)或在下半年。

過往多年，中國的新房交易都是以期房為主，這種交易形式減輕了開發(fā)商的資金壓力，對促進(jìn)商品房市場發(fā)展起到推動作用。但是，期房交易的缺點(diǎn)在于房屋交付質(zhì)量不能保證，甚至?xí)霈F(xiàn)項(xiàng)目爛尾。購房者碰上爛尾盤的概率雖小，但碰上就是不可承受之重。 2021年下半年以來，房地產(chǎn)市場形勢發(fā)生急劇變化，包括一些知名企業(yè)在內(nèi)的開發(fā)商，紛紛出現(xiàn)融資中斷、債務(wù)違約、信用“塌房”的情形，受此影響，購房人的入市信心明顯不足。融資與銷售兩端擠壓之下，房企的日子愈發(fā)艱難，加之疫情影響，全國許多城市的在建項(xiàng)目都出現(xiàn)停工乃至爛尾的情況。 爛尾項(xiàng)目成了城市的一道疤，也是準(zhǔn)業(yè)主們心中的一道傷。在爛尾樓盤不再局限于一企、一城、一地之時，市場恐慌慢慢形成，惡性循環(huán)之下，又進(jìn)一步導(dǎo)致購房信心下降、市場交易趨冷。 一個爛蘋果不拿出來，就要爛全筐。因此，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，應(yīng)當(dāng)把防止樓盤爛尾、推動停工項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)放在重中之重，只有保證購房人買的房子不會爛尾，保證花出去的錢不打水漂，他們才敢大踏步邁進(jìn)售樓部。 如今，許多地方都已著手解決爛尾難疾，但我們也看到，實(shí)際效果與老百姓(603883)的期望還有差距，這中間，既有政策支持不到位的原因，也暴露出部分開發(fā)商做樣子、走過場。 解決爛尾樓，是一個系統(tǒng)工程，要多方合力共同解決。政府部門既要加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管、杜絕資金挪用，又要充分發(fā)揮政策空間，統(tǒng)籌各方力量，積極盤活項(xiàng)目；金融機(jī)構(gòu)要響應(yīng)政策號召，貸款機(jī)構(gòu)要注重滿足房企合理需求，不良資產(chǎn)處置機(jī)構(gòu)要加大處置力度，盡快切斷惡性循環(huán)的鏈條；開發(fā)商則要恪守本分、認(rèn)真履行契約，不能躺平、不做樣子、不套現(xiàn)離場。 房子是千家萬戶的居所，一樁樁住宅無法交付，是“住有所居”的缺失；房子是財富的載體，一個個樓盤的爛尾，是老百姓血汗錢的流失；房子還是城市的風(fēng)景線，一片片土地的裸露，是美麗家園的迷失。房子順利交付，是契約履行最基本的要求，當(dāng)這一要求被充分滿足，購房人才有底氣與勇氣，房地產(chǎn)市場才能恢復(fù)元?dú)狻?

6月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布最新一期房地產(chǎn)開發(fā)投資銷售數(shù)據(jù)。此次數(shù)據(jù)是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤工作部署以來首次發(fā)布的官方數(shù)據(jù)。各項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，5月份單月各指標(biāo)已經(jīng)出現(xiàn)了環(huán)比拉升的可喜跡象。 　　從全國房地產(chǎn)開發(fā)投資來看，1—5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資52134億元，同比增速為-4.0%。這說明當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)雖然仍面臨降溫壓力，但同時也看到，5月份單月的房地產(chǎn)開發(fā)投資額已出現(xiàn)了環(huán)比拉升，即14%。這也說明，在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤框架下之，房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了一些新的發(fā)展跡象。尤其是一系列金融層面的政策助力，使得房企開發(fā)投資數(shù)據(jù)開始面臨轉(zhuǎn)機(jī)。當(dāng)前需要鞏固既有政策、更大發(fā)揮政策效力，以進(jìn)一步帶動開發(fā)投資指標(biāo)走出下行的泥潭。 　　從土地購置方面來看，1—5月份，全國房企土地購置面積同比增速為-45.7%。該數(shù)據(jù)屬于歷史冰點(diǎn)數(shù)據(jù)，但相比前4月，數(shù)據(jù)略有收窄。單月看，2022年5月份房企購地面積數(shù)據(jù)相比4月份增長了45.9%，這說明當(dāng)前土地市場也正努力走出底部。隨著這一輪房屋銷售市場的刺激，以及購地市場營商環(huán)境的優(yōu)化，我們預(yù)計土地市場后續(xù)會有小幅復(fù)蘇的可能。 　　從房屋銷售方面來看，1—5月份，全國商品房銷售面積同比增速為-23.6%。雖然此類數(shù)據(jù)似乎還沒有出現(xiàn)跌幅收窄態(tài)勢，但其實(shí)5月單月的環(huán)比數(shù)據(jù)已經(jīng)有積極信號。5月份，全國商品房銷售面積相比4月份增長了25.8%的水平，其明顯好于機(jī)構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)，這也說明5月份已經(jīng)有了一波交易的小型復(fù)蘇。后續(xù)，各地寬松政策陸續(xù)釋放效應(yīng)，將助力銷售數(shù)據(jù)呈現(xiàn)環(huán)比的拉升，以進(jìn)一步對沖前4個月的市場交易低迷現(xiàn)象。 　　從房企到位資金來看，1—5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速為-25.8%。此類數(shù)據(jù)和其他幾個指標(biāo)基本類似，即累計值的數(shù)據(jù)看起來略顯悲觀。但單純看5月份單月數(shù)據(jù)，已經(jīng)相比4月份有了明顯拉升，即資金到位情況比4月份明顯改善。后續(xù)房屋銷售數(shù)據(jù)改善、銀行貸款和發(fā)債數(shù)據(jù)改善，都將有助于房企資金面的進(jìn)一步改善。 　　從房價方面來看，1—5月份，我們根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的銷售金額和銷售面積計算，全國商品房均價為9527元/平方米，漲幅為-10.3%。房價數(shù)據(jù)雖然還在下跌，但跌幅相比1—4月份已經(jīng)收窄。這也說明房價本身在調(diào)整。近期房屋銷售市場出現(xiàn)一些積極因素，尤其是房貸市場方面給與支持力度較大，都有助于提振交易數(shù)據(jù)。反過來看，房價整體上縮水一成，也使得近期購房的性價比會相對較高。

今年以來，多地樓市調(diào)整了公積金政策，支持合理購房需求。這時，一些中介機(jī)構(gòu)也盯上了“公積金套現(xiàn)”這塊蛋糕，甚至聲稱以“購房提取”這個看上去合法的理由幫客戶提取公積金，并收取高額手續(xù)費(fèi)，購房者需要提高警惕。 高額手續(xù)費(fèi) “當(dāng)時，我遇到一些急事，想把公積金賬戶里面的錢提出來，而且里面的余額還不少?！痹谏钲谝呀?jīng)工作10年的陳浩（化名）告訴記者，他發(fā)現(xiàn)一些小廣告宣稱，有中介機(jī)構(gòu)通過購房提取的方式可以幫助自己把公積金賬戶里的錢提取出來。“看到這樣的小廣告，我想著反正都是自己的錢，取出來又何妨？” 記者嘗試與一名中介人員取得聯(lián)系，對方告訴記者，如果名下沒有深圳房產(chǎn)，可以通過“購房”方式提取公積金賬戶里的全部余額?！拔覀儠媚愕拿仲徺I一套珠三角（非深圳）的房子，過戶后你去申請?zhí)崛」e金，拿到公積金后再把房子過戶回來，而且這樣操作不會影響你以后購買深圳的房子?！敝薪槿藛T說，“我們之間要簽署相關(guān)的協(xié)議，你也要提交身份證等證件給我們?nèi)マk手續(xù)，而我們是合法提現(xiàn)?！? 中介機(jī)構(gòu)所購買的房子，都是除深圳之外珠三角的小面積低總價房源。由于買房之間的“倒騰”需要花時間和成本，所以這些中介機(jī)構(gòu)收取的手續(xù)費(fèi)也特別高?！叭绻墓e金賬戶余額在10萬元以下，我們將收取35%的手續(xù)費(fèi)，如果是10萬元以上就收取30%的手續(xù)費(fèi)?！? 除了購房提取，中介人員還向記者介紹了租房提取的方式?！拔覀兛梢詭湍阕庀律钲诘囊惶追孔樱宰夥康拿x每個月提取5400元，直到公積金賬戶里面的錢全部被提取出來為止。不過，通過這種方式提取的話，需要你跟上班的公司提出暫時封存公積金賬戶，就是暫停繳納，提取完之后可以立刻恢復(fù)繳納?！蓖ㄟ^租房方式提取，中介機(jī)構(gòu)要每月收取25%的手續(xù)費(fèi)。 記者從深圳市住房公積金管理中心獲悉，目前提取公積金的方式包括購房提取、租房提取、還貸提取和其它住房消費(fèi)提取。其中，對于購房提取，提取條件是職工或其家庭成員在深圳市內(nèi)或異地購買住房，且購房發(fā)票或契稅稅票未過3年。提取比例是一套房為購房總價款，同時不超過賬戶余額，二套房為賬戶余額的6成。 “黑色鏈條”隱現(xiàn) 購房者需警惕 通過“購房提取”和“租房提取”看似正規(guī)的操作方式提取公積金，但當(dāng)中暗藏的風(fēng)險需要警惕。 陳浩也表示，自己被告知只是向“中介”提供身份證和銀行卡等證件，至于是以什么方式提取公積金，他們其實(shí)也并不清楚。而且，最近這種類似的小廣告和電話越來越多，背后似乎已經(jīng)有了一條“黑色鏈條”。記者在百度等平臺輸入“公積金提取”字樣搜索，也發(fā)現(xiàn)一些幫人套取公積金的推廣鏈接，號稱提交資料就可以立即代辦，而且收費(fèi)公開透明。記者也致電了幾個網(wǎng)上平臺，這些中介公司更聲稱“套取公積金成功率百分之百”。 記者采訪幾位業(yè)內(nèi)律師指出，出于成本的考慮，如果這些中介機(jī)構(gòu)是通過虛構(gòu)的購房或租房資料去提取公積金，一經(jīng)查出將影響購房者以后使用公積金，或被列入公積金系統(tǒng)失信人員名單。記者查閱到2019年深圳市住房公積金管理委員會關(guān)于印發(fā)《深圳市住房公積金提取管理規(guī)定》的通知，其中提到以弄虛作假等手段違規(guī)提取住房公積金的，由公積金中心責(zé)令限期退回所提資金；涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)依法處理。違規(guī)提取住房公積金的職工，公積金中心在確認(rèn)違規(guī)提取行為之日起3年內(nèi)不予受理該職工住房公積金提取申請。職工違規(guī)提取住房公積金逾期仍不退回的，公積金中心應(yīng)當(dāng)將其信息列入嚴(yán)重失信行為，依法將信息報送相關(guān)部門，實(shí)施聯(lián)合懲戒，并向其所在單位通報或在公積金中心網(wǎng)站公示。近段時間以來，記者也發(fā)現(xiàn)，許多城市嚴(yán)厲打擊違規(guī)騙提套取住房公積金違法行為，整治市場上住房公積金提取非法廣告。 今年以來，多地樓市政策調(diào)整，部分地區(qū)公積金購房政策調(diào)整力度較大。據(jù)中指研究院監(jiān)測，今年以來至少已有70城發(fā)布了近百條住房公積金調(diào)整政策，內(nèi)容主要包括提高公積金貸款額度、降低貸款比例、提取時間前移等。此外，還有一些城市發(fā)布的公積金貸款新政，提及了實(shí)施公積金家庭代際間互助的內(nèi)容，即公積金可以提取用于家庭成員的購房。 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前地方上對于住房公積金的政策支持力度比較大，更多體現(xiàn)為公積金貸款的額度增加和貸款首付比例的下調(diào)。此類政策的出臺有助于豐富完善各地的住房金融政策內(nèi)容，同時直擊市場的痛點(diǎn)，發(fā)揮了住房公積金的保障、便民、托底的政策效應(yīng)。也有分析人士表示，應(yīng)進(jìn)一步優(yōu)化住房公積金的使用和管理制度，既要防范風(fēng)險、堵漏洞，又要降低門檻，更充分發(fā)揮公積金政策作用，讓老百姓(603883)從中得到實(shí)惠。

剛剛復(fù)工復(fù)產(chǎn)的上海，很多豪宅已經(jīng)迫不及待地掛牌上市。 　　據(jù)我們不完全統(tǒng)計，6月初，上海平均每天至少有3套總價3000萬以上的豪宅(含新房和二手房)成交。僅6月初，上海已有超過30套總價1億元以上的豪宅二手房源新掛牌上市。 　　對比克而瑞研究的數(shù)據(jù)，2021年以來，上?？們r1億元以上的豪宅(含新房和二手房)一共只成交了45套。 　　最新掛牌的一套豪宅房源，位于上海的黃金地段新天地，房源還在5年限售期內(nèi)，已被標(biāo)上1.25億元的總價掛牌上市，單價接近36萬元/平方米。 　　這套房子2021年的買入價僅6000多萬元，時隔一年，就被業(yè)主以近兩倍價格掛出，且不說能否成交，業(yè)主的投資心態(tài)可窺一斑。不過，上海價格最堅挺的豪宅，還是位于被稱為“梧桐區(qū)”的“衡復(fù)歷史文化風(fēng)貌區(qū)”周邊的老洋房。 　　目前，上海成交的豪宅中，單價最高紀(jì)錄已經(jīng)達(dá)到75萬元/平方米，這是一套位于華山路889號的老洋房，2021年以8.5億元總價成交，刷新了上海頂豪單價紀(jì)錄。 　　上海永嘉路老洋房，5年賺8000萬 　　6月上海復(fù)工復(fù)產(chǎn)之后，上海豪宅市場掛牌與成交顯現(xiàn)出活躍跡象。 　　從成交情況來看，最受矚目的當(dāng)屬位于上海永嘉路一棟近百年的花園洋房，2.5億元總價，折合成交單價64.7萬元/平方米，歷經(jīng)兩個月平靜，上海的豪宅市場因?yàn)檫@套房源的成交出現(xiàn)了一個小高潮。 　　該房源是花園住宅，位于永嘉路569號，是上海市徐匯區(qū)文物保護(hù)建筑。 　　永嘉路一家專門做老洋房業(yè)務(wù)的中介門店負(fù)責(zé)人告訴我們，近期成交的永嘉路569號住宅價格屬于“比較好的價格”，以往他們代理的房源大多都要經(jīng)過至少幾個月的時間才有可能成交。 　　本次以2.5億成交的永嘉路569號老洋房，是中國染料化工業(yè)的創(chuàng)始人吳光漢先生舊居，上一次成交是在2017年，成交總價1.7億元。 　　永嘉路這套老洋房從2017年買入到了2022年5月賣出，5年價格上漲8000萬元，漲幅高達(dá)47%，該套房源可謂獲利可觀。 　　6月初上億豪宅掛牌30套，供過于求？ 　　我們在現(xiàn)場調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，最近部分專注中高端住宅業(yè)務(wù)的中介門店掛牌量出現(xiàn)明顯增長，一位只做3000萬以上豪宅交易的中介人員表示：“上海復(fù)工之后，的確有一波放量掛牌，單純從量上來看是多了不少，但目前還不能確定是否和兩個月的疫情管控后集中掛牌有關(guān)，還要再觀察一段時間?！? 　　據(jù)不完全統(tǒng)計，2022年6月初，上?？們r1億以上的豪宅就已經(jīng)有超過30套的二手房源掛牌。 　　據(jù)克而瑞中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)顯示，2021年1月至2022年5月期間，總價1億以上的一手豪宅共成交18套，二手豪宅共成交27套，累計成交45套。 　　換句話說，2022年6月至今，上?？們r1億以上的豪宅掛牌量已超過過去一年多的成交量，很有可能出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象。 　　從成交情況來看，克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，2022年6月1-9日，總價3000萬以上的一手豪宅成交共23套，另據(jù)各平臺不完全統(tǒng)計，總價3000萬以上的二手房成交10套，合計33套。即在6月初將近10天里，上海總價3000萬以上的豪宅，平均每天最少能成交3套。 　　而在2021年同期，總價3000萬以上的一手豪宅僅能成交17套，2022年同比增長了35.3%。個中原因，不排除因4、5月份上海疫情造成市場交易暫停，一些在途中交易都推遲到6月，最終導(dǎo)致成交數(shù)據(jù)高企。 　　從具體成交日期來看，6月6日之后的成交明顯高于6月1日至5日，其中6月8日集中放量明顯。 　　上海頂豪市場跑在全國前列 　　克而瑞中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)顯示，2021年1月至5月期間，一億以上二手豪宅共成交27套。其中最貴的是華山路889號，成交總價8.5億元，單價高達(dá)75萬元/平方米。 　　從二手豪宅成交情況來看，老洋房占比約30%，單價普遍在20萬元/平方米以上。 　　部分豪宅“天價”掛牌的回潮，也可能有部分中介和經(jīng)紀(jì)人故意“掛高”以吸引市場及媒體關(guān)注，從而推動豪宅市場價格的因素，也有上海一二手價格倒掛的因素，尤其是核心地段豪宅，價差明顯。 　　“價差越大越好賣”是2021年上海新房市場“一房難求”的重要原因，也導(dǎo)致大量投資客涌現(xiàn)。 　　近年來，上海頂豪市場跑在全國前列，2021年無論是3000萬元/套以上，還是5000萬元/套以上的豪宅，上海的成交套數(shù)都占據(jù)了全國半壁江山。從某種意義上來講，上海頂豪市場在全國都有引領(lǐng)作用。 　　而這一次上海永嘉路老洋房的成交再次點(diǎn)燃了上海豪宅市場的熱情。目前來看，6月以來，上海豪宅掛牌量的確出現(xiàn)一定上升，但集中掛牌有疫情因素，能否成交還要看市場恢復(fù)情況。 　　目前，上海豪宅仍然呈現(xiàn)價格穩(wěn)步上漲趨勢，高價掛牌也在一定程度上反應(yīng)業(yè)主的心態(tài)，疫情在一定程度上加速了業(yè)主出貨決心，同時，掛牌價格也是一種對市場的試探。 　　上海豪宅價格的堅挺，說明上海仍有巨大吸引力。未來，無論是豪宅還是剛需市場，上海樓市能否繼續(xù)堅挺，還需看疫后上海整體經(jīng)濟(jì)、生活的恢復(fù)情況。

為何居民自建房倒塌事故一再發(fā)生？如何采取有效措施，避免再發(fā)生類似悲?。?整治自建房，人人都要繃緊“安全弦” 　　近日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《全國自建房安全專項(xiàng)整治工作方案》（以下簡稱《工作方案》），要求扎實(shí)推進(jìn)全國自建房安全專項(xiàng)整治工作，全面消除自建房安全隱患，切實(shí)保障人民群眾生命財產(chǎn)安全和社會大局穩(wěn)定。在《工作方案》出臺前1個月左右，湖南長沙發(fā)生居民自建房倒塌事故：4月29日，長沙市望城區(qū)金坪社區(qū)盤樹灣一座8層居民自建房倒塌。經(jīng)連日救援，共救出10人，遇難53人。 　　這已不是自建房倒塌事故第一次進(jìn)入公眾視野。2003年8月9日，福建省廈門市湖里區(qū)禾山鎮(zhèn)高林村村民自建廠房在施工中坍塌，7人遇難，38人受傷；2016年10月10日，浙江省溫州市鹿城區(qū)雙嶼街道發(fā)生農(nóng)房倒塌事故，22人遇難，6人受傷；2020年8月29日，山西省臨汾市襄汾縣陶寺鄉(xiāng)陳莊村一座兩層飯店在村民舉辦壽宴時坍塌，29人遇難，7人重傷…… 　　生命逝去，令人痛心。事故背后反映出的諸多問題，不能不引發(fā)我們深思：為何居民自建房倒塌事故一再發(fā)生？如何采取有效措施，避免再發(fā)生類似悲劇？ 　　據(jù)了解，本次長沙市倒塌自建房在村莊城鎮(zhèn)化過程中，有過多次改建、加蓋。倒塌前，房屋各層分布著不同業(yè)態(tài)，都有過不同程度的結(jié)構(gòu)改動。此外，近年來建筑的總層數(shù)也從6層加蓋到8層。此次倒塌事件發(fā)生后，就有專家分析指出，很可能是因?yàn)榧由w后的上部樓層重量超過底層可承擔(dān)的荷載量，導(dǎo)致本就不牢固的下部樓層承受不住荷載而被損壞，繼而誘發(fā)上部樓層倒塌。 　　筆者梳理發(fā)現(xiàn)，發(fā)生倒塌的長沙市居民自建房和其他類似事故中的倒塌房屋，大多為磚混結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)廣泛應(yīng)用于農(nóng)村自建房。與鋼筋水泥澆筑的樓房相比，磚混結(jié)構(gòu)具有一些建造優(yōu)點(diǎn)。比如對樓層較低的房屋來說，磚混結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性、安全性較強(qiáng)，可以滿足農(nóng)村蓋房需求。在購買、搬運(yùn)材料時，不需要特別的機(jī)械設(shè)備，更適用于山區(qū)和小城鎮(zhèn)建造。此外，磚混結(jié)構(gòu)可以節(jié)約大量水泥、鋼筋和木材，對農(nóng)民來說更實(shí)惠。但另一方面，磚混結(jié)構(gòu)的缺點(diǎn)也很明顯。它缺乏抗震設(shè)計，大量采用空心樓板構(gòu)件，且磚墻本身就是承重體。在未經(jīng)專業(yè)指導(dǎo)、沒有加固時，不能任意改動，否則會有結(jié)構(gòu)風(fēng)險，容易垮塌。 　　可以看到，及時發(fā)現(xiàn)安全隱患并進(jìn)行整改，于保障農(nóng)村自建房安全而言，緊迫且必要。近年來，我國出臺的《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律中都有對農(nóng)村自建房進(jìn)行規(guī)范的內(nèi)容?？涩F(xiàn)實(shí)中一些地區(qū)的農(nóng)村自建房還是缺乏統(tǒng)一質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致在規(guī)劃、設(shè)計、施工環(huán)節(jié)的質(zhì)量監(jiān)管缺乏細(xì)化、科學(xué)、可實(shí)操的依據(jù)。而對城中村老舊樓房的監(jiān)測，在一定程度上依賴自然資源衛(wèi)片執(zhí)法?？杉由w的自建房是在原有樓房基礎(chǔ)上增加高度，除非加蓋后建筑樓頂顏色明顯變更，否則很難被衛(wèi)星拍片識別出來。一旦基層執(zhí)法人員監(jiān)督檢查不到位，將會放任安全隱患擴(kuò)大。 　　農(nóng)村自建房涉及面廣、量大，監(jiān)管難度確實(shí)不小，但其監(jiān)管事關(guān)百姓的生命財產(chǎn)安全。因此，務(wù)必對自建房安全問題徹查隱患、及時解決，切實(shí)保障群眾權(quán)益。 　　當(dāng)務(wù)之急，是要花大力氣對現(xiàn)有農(nóng)村自建房和老舊房屋，特別是經(jīng)營性自建房進(jìn)行全面“體檢”。在《工作方案》的指導(dǎo)下，對自建房進(jìn)行排查摸底，發(fā)現(xiàn)存在嚴(yán)重安全隱患、不具備經(jīng)營和使用條件的，要立即采取停止使用等管控措施。長遠(yuǎn)來看，還需依法施策、嚴(yán)格執(zhí)行、精準(zhǔn)治理，可以通過建章立制，將現(xiàn)有的一些經(jīng)驗(yàn)上升為法律法規(guī)。例如，本次《工作方案》要求建立房屋定期體檢、房屋養(yǎng)老金和房屋質(zhì)量保險等制度，以此嚴(yán)控自建房風(fēng)險。只有對自建房結(jié)構(gòu)倒塌風(fēng)險、設(shè)計施工缺陷等問題立查立改，落實(shí)整改責(zé)任和措施，才能徹底整治隱患。 　　還要看到，消除自建房安全隱患，僅靠有關(guān)部門加強(qiáng)監(jiān)管和治理還不夠。血的教訓(xùn)不止一次地為我們敲響警鐘：只有廣大農(nóng)民朋友人人繃緊“安全弦”，規(guī)范建房改房，才能從源頭上最大限度地避免悲劇再次發(fā)生。一方面要加強(qiáng)規(guī)范建房改房宣傳，另一方面可暢通自建房違建舉報渠道，力求盡早發(fā)現(xiàn)問題、及時妥善處理。

老齡化社會加速到來，養(yǎng)老問題廣受關(guān)注，也讓不少詐騙行為鉆了空子。正在全國范圍內(nèi)開展的打擊整治養(yǎng)老詐騙專項(xiàng)行動警示人們，購買住房或者與住房相關(guān)的金融產(chǎn)品等往往價格不菲，一旦老年人被騙，將蒙受巨大損失。因此，整治住房相關(guān)的養(yǎng)老詐騙，對于守護(hù)好老百姓的“養(yǎng)老錢”至關(guān)重要。 　　近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)啟動了打擊整治養(yǎng)老詐騙專項(xiàng)行動，將聚焦“商品住房銷售中以養(yǎng)老名義進(jìn)行虛假宣傳等涉詐問題隱患，以及違規(guī)在城市街面張貼養(yǎng)老產(chǎn)品宣傳廣告的行為”兩項(xiàng)整治任務(wù)，排查發(fā)現(xiàn)一批涉養(yǎng)老詐騙的問題線索，集中解決一批群眾反映強(qiáng)烈的涉詐問題，整治打擊一批存在詐騙苗頭隱患的機(jī)構(gòu)、企業(yè)。相信這一行動將在規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目營銷，幫助老年人理性看待住房消費(fèi)等方面起到積極作用。 　　與住房相關(guān)的養(yǎng)老詐騙行為近些年并不鮮見。不少老年人都遇到過在商品住房銷售中以“養(yǎng)老”名義虛假宣傳的情況，比如一些海景房打著“養(yǎng)老+度假+投資”的旗號騙取老年人資金。還有的商品房銷售人員在新建商品住房銷售中不實(shí)宣傳項(xiàng)目養(yǎng)老設(shè)施、養(yǎng)老環(huán)境等，以“養(yǎng)老”名義誘騙老年人購房；有的以售后包租、返本銷售、以租代售等方式，或以承諾升值、投資回報等手段誘騙老年人購房；有的代理未取得合法審批手續(xù)，以“養(yǎng)老地產(chǎn)”“養(yǎng)老投資”為名虛假宣傳銷售項(xiàng)目；有的在售樓場所、機(jī)構(gòu)門店、互聯(lián)網(wǎng)平臺、APP軟件等推廣宣傳渠道發(fā)布以“養(yǎng)老”為名的虛假房源銷售信息。 　　各地加大對住房領(lǐng)域養(yǎng)老詐騙的整治力度，對相關(guān)違法犯罪行為形成了有力震懾。近日，上海一家養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)因虛假宣傳被當(dāng)?shù)厥袌霰O(jiān)督管理部門處罰。這家養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的宣傳資料上有“專業(yè)守護(hù)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合醫(yī)生定期坐診，全天候醫(yī)護(hù)值班”，以及距離某高端酒店僅3分鐘距離等宣傳內(nèi)容。經(jīng)核查，該公司實(shí)際未提供定期醫(yī)生坐診服務(wù)，且距離酒店并不像廣告中所述那樣距離相近，宣傳內(nèi)容與實(shí)際不符。江蘇省不久前也對多起養(yǎng)老詐騙犯罪案件宣判，犯罪手段包括通過提供“養(yǎng)老床位”吸引投資等。 　　實(shí)際上，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)涉及老年人居住生活的方方面面，與住房和居住服務(wù)關(guān)系密切，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。不過，盡管有不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛搶灘養(yǎng)老領(lǐng)域，成功的商業(yè)模式和盈利模式還有待進(jìn)一步探索和突破。 　　實(shí)踐中，一些房地產(chǎn)項(xiàng)目位置偏遠(yuǎn)，營銷人員就把其包裝成養(yǎng)老項(xiàng)目，希望以養(yǎng)老為噱頭加速銷售。不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把養(yǎng)老地產(chǎn)的重點(diǎn)放在銷售上，忽視了發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的真正著力點(diǎn)在于長期深耕與經(jīng)營，為老年人提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 　　對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)可以作為探索新發(fā)展模式的嘗試和方向。而想要在養(yǎng)老領(lǐng)域取得突破，轉(zhuǎn)變觀念必不可少。習(xí)慣了“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高回報”的房企需要轉(zhuǎn)而在較為漫長的發(fā)展過程中不斷完善服務(wù)體系，提高服務(wù)質(zhì)量，鍛造優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老服務(wù)核心競爭力。在此過程中，老年教育培訓(xùn)、文化旅游、健身休閑、金融支持，以及圍繞老年人衣食住行、康復(fù)護(hù)理的服務(wù)等，都具有廣闊發(fā)展前景。同時，房企進(jìn)入養(yǎng)老領(lǐng)域，需要著力構(gòu)建產(chǎn)業(yè)鏈，需要有更強(qiáng)的整合能力。 　　優(yōu)質(zhì)服務(wù)需要優(yōu)質(zhì)人才。人力資源成本是養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)運(yùn)營中的最大成本支出。專業(yè)人才缺乏是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)面臨的突出問題。不少養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和家庭服務(wù)員的學(xué)歷水平不高，服務(wù)人員流動較為頻繁。有關(guān)部門應(yīng)加大對養(yǎng)老服務(wù)人員的培訓(xùn)力度，使服務(wù)人員的職業(yè)技能和綜合素質(zhì)不斷滿足日益增長的行業(yè)需要。 　　想要在養(yǎng)老領(lǐng)域取得突破，轉(zhuǎn)變觀念必不可少。習(xí)慣了“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高回報”的房企需要轉(zhuǎn)而在較為漫長的發(fā)展過程中不斷完善服務(wù)體系，提高服務(wù)質(zhì)量，鍛造優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老服務(wù)核心競爭力。

上海在6月1日迎來復(fù)工復(fù)產(chǎn)后，有一個明顯變化：房租出現(xiàn)了上漲。 　　克而瑞租售監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，5月，上海個人房源月租金每平米破百元，排在全國之首，同比、環(huán)比均有所上漲，其中環(huán)比漲幅排在全國前三。 　　究其原因在于，受疫情影響，上海部分租約到期客戶因疫情管控只能接受漲價續(xù)約，一定程度上拉高了城市整體租金，我們預(yù)計6月租金仍然可能呈小幅上漲趨勢。 　　管控兩月內(nèi)，上海近六成區(qū)域租金出現(xiàn)上漲 　　2021年底以來，各城市個人房源租金進(jìn)入下滑通道，在經(jīng)歷了連續(xù)多月下滑之后，于2022年5月開啟小幅上漲模式。 　　克而瑞租售數(shù)據(jù)顯示，5月，55城個人房源租金為33.43元/平方米/月，環(huán)比上升1.36%，但租金水平仍不及2021年同期。 　　上海住宅租賃市場一直都較為堅挺。 　　克而瑞租售數(shù)據(jù)顯示，5月，上海個人房源租金為102.51元/平方米/月，排在55城之首，也是唯一一個每平方米月租金破百元的城市；個人房源租金環(huán)比上漲6%，漲幅排在55城前三。 　　在疫情管控的兩個月里，上海個人房源租金至少上漲了9個百分點(diǎn)。從各區(qū)域來看，上海全市近六成的區(qū)域租金出現(xiàn)上漲，其中黃浦區(qū)租金漲幅最大，上漲15.18%。 　　此外，集中式公寓租金也出現(xiàn)微漲，5月租金水平為162.55元/平方米/月，比2021年同期下降了1.7個百分點(diǎn)。 　　分散式公寓租金受疫情影響下跌顯著，5月租金水平為107.05元/平方米/月，同比環(huán)比分別下降18%和25%。 　　集中式公寓市場由于租約多為半年或者一年，租金變化幅度較小，整體并未受到個人房源的波動影響，分散式公寓受到疫情影響，整體需求較弱，導(dǎo)致租金水平下降非常明顯。 　　新增房源供應(yīng)同比腰斬 　　從新增房源看，上海5月新增房源19304套，環(huán)比降2.80%，同比下降56.99%。4月新增房源較3月更是下降了60%。 　　由于4月、5月，全市處于靜止?fàn)顟B(tài)，上海集中式公寓新增開業(yè)規(guī)模為零。上一次出現(xiàn)規(guī)模無新增的情況，還要追溯到2020年2月，近年來兩次大規(guī)模的停工停產(chǎn)對長租公寓行業(yè)影響非常大。 　　2022年前3月，長租公寓的供應(yīng)情況不太樂觀。由于疫情反復(fù)，3月新增開業(yè)的集中式公寓房源數(shù)共1618套，較2021年同期下降27%。一季度，上海新增開業(yè)的集中式公寓房源數(shù)僅為2213套，相較于2021年同期減少了55%。 　　那么，上海租房人口有多少呢？ 　　2021年，上海市2489萬常住人口中，外來常住人口達(dá)到約1032萬人，也就是說超40%的外來常住人口要通過租房解決居住問題。 　　受封控影響，上海部分租約到期的客戶因疫情管控?zé)o奈續(xù)租，房東抬高租金，使得整體租金上升，短暫的供不應(yīng)求，也將進(jìn)一步推動租金上調(diào)。此外，疫情之下，公寓運(yùn)營方的運(yùn)營成本等壓力，也會進(jìn)一步體現(xiàn)在房租漲幅中。 　　從克而瑞租售監(jiān)測的數(shù)據(jù)可以看出，全國8個重點(diǎn)城市中上海租賃價格指數(shù)較高，且呈上漲趨勢，這也意味著，上海租賃市場發(fā)展的持續(xù)性、穩(wěn)定性領(lǐng)先全國。 　　上海復(fù)工復(fù)產(chǎn)后，再次引發(fā)的人口流動，短期內(nèi)也將給租賃市場帶來不小影響，租客的租金承受能力、空間需求也會有一定變化。對租客而言，復(fù)工復(fù)產(chǎn)后當(dāng)務(wù)之急是恢復(fù)居城市居住的歸屬感和安全感，而租賃企業(yè)也將在持續(xù)變化的市場之中面臨一場生存考驗(yàn)。

近期，樓市出現(xiàn)一個現(xiàn)象：提前還房貸。豆瓣小組“社畜買房共進(jìn)會”有二十多萬成員，過去都在討論該不該買房、去哪里買、怎么融資，而最近討論最多的是要不要提前還房貸。4月份，住戶貸款減少605億元，同比少增4022億元，該項(xiàng)數(shù)據(jù)自2007年統(tǒng)計以來首次負(fù)增長。這反映，居民貸款買房的意愿下降，這不一定是已發(fā)生的形勢，但可能是未來的趨勢。 　　過去，風(fēng)險規(guī)避型家庭，有的會選擇提前還房貸；換房時，也要提前把貸款還掉。但整個社會的大趨勢是，怎么才能借到更多、更便宜的錢來投資獲利。比如，我所了解的深圳居民，如果手上有一大筆錢，他們買房的策略并不是“多點(diǎn)兒首付、少點(diǎn)兒月供”，而是“少點(diǎn)兒首付，多買一套”。簡言之，能多貸款就多貸款。除了銀行的錢，還要高成本從其他渠道借錢。 　　一直以來有個理念是，長達(dá)數(shù)十年的房貸，是個人一生中極少有的、以低息向銀行借錢的機(jī)會，相當(dāng)于借銀行的錢來投資。而且，房價上漲的收益非常可觀，覆蓋銀行貸款利息綽綽有余。這是用別人的錢，實(shí)現(xiàn)自己的財富夢。另外，國家會頻繁地救助經(jīng)濟(jì)，手段就是貨幣寬松，這會導(dǎo)致通脹，一百萬的房貸在幾十年后有可能大幅貶值，房貸的壓力只會越來越小。 　　但面向未來的語境下，這樣的思維邏輯可能不成立了。隨著房價告別快速上漲，經(jīng)濟(jì)告別高速增長，整個社會投資收益率臺階式下行。近期，多家銀行下調(diào)存款利率，四大行4月末 3年定存利率由3.25%調(diào)至3.15%，3年期大額存單利率從3.25%調(diào)至3.15%。作為存款替代的貨幣基金收益率也逐步下行，7天余額寶年化收益率從年初的2%，逐步下探至當(dāng)前的1.7%。 　　當(dāng)房價上漲預(yù)期減弱，其他渠道的投資收益率在下降，一個直觀的理解就是，現(xiàn)金留在手上用于投資，產(chǎn)生的收益率可能無法達(dá)到5%左右的房貸利率水平。這時，房貸對你而言就是給銀行打工、給銀行搬磚。因此，“還了就是賺了”，提前還房貸，變相成了一種新的“理財方式”。特別是，當(dāng)下的年輕人，很多都想減輕個人的資產(chǎn)負(fù)債率，推崇較為輕松的生活。 　　疫情沖擊，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型陣痛，居民收入承壓，照理是沒有余力提前償還房貸的。但因?yàn)橄M(fèi)下行得更快，使得居民儲蓄率持續(xù)處于高位。央行最新數(shù)據(jù)顯示，4月住戶存款減少7032億元，同比少減8677億元。截至4月末，住戶存款余額109.62萬億元，同比增速為12.19%，增速為去年5月以來新高(排除1月份特殊情況)，也為提前還貸創(chuàng)造了收入上的條件。 　　對于2017-2019年買房的群體來說，那時的房貸利率比較高，都要在4.9%的基準(zhǔn)利率水平上上浮。2020年8月份，房貸基準(zhǔn)利率向LPR轉(zhuǎn)軌時，這一批存量房貸的加點(diǎn)水平比較高。未來，即便5年期LPR繼續(xù)下降，依然改變不了他們要承受實(shí)際高利率的狀況。既然投資賺錢的難度越來越大，不如先減少負(fù)債，增加儲蓄，修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表，應(yīng)對不確定的未來。 　　提前還房貸的群體，以“90后、00后”居多，他們注重當(dāng)前的生活質(zhì)量，對較遠(yuǎn)的未來并無多大考慮。比如，持有房產(chǎn)對抗未來可能到來的通脹，這樣的理念開始弱化。他們更關(guān)心的是，當(dāng)下這筆資金怎么樣才能最大化效用。他們手頭無多少積蓄，但多數(shù)能從上一輩那里獲得一筆資金，比如拆遷款、房產(chǎn)套現(xiàn)。對于減輕子女貸款壓力，父母往往有較強(qiáng)的支持意愿。 　　提前還房貸，盡管不是普遍現(xiàn)象(很多人連貸款買房的能力都沒有)，但它是個小趨勢，看起來不起眼，卻不能忽視。這是與過去拼命加杠桿完全不同的趨勢，與當(dāng)下很多年輕人不愿結(jié)婚、不愿生育是一類問題，是面對不確定的自然而然的反應(yīng)。這對認(rèn)識當(dāng)下樓市有很強(qiáng)的意義。表面看，樓市問題是預(yù)期不振、觀望濃厚，但內(nèi)核是當(dāng)下收入的制約和對未來的擔(dān)心。 　　特別是，作為需求主體的新市民，收入和預(yù)期與當(dāng)下居高不下的房價之間的矛盾難以調(diào)和。問題是，政策并沒有修復(fù)居民的收入，全方位降低成本，而是繼續(xù)刺激，比如，三胎獎勵一個購房資格；“一人購房全家?guī)汀保峁e金給直系親屬付首付；首付比例降至20%。本質(zhì)上，還是靠杠桿和漲價預(yù)期刺激購買力。這樣做，無助于問題解決，還會加速類似提前還貸的收縮行為。

2022年端午假期期間，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)監(jiān)測的城市新房成交規(guī)模仍保持低位，代表城市成交規(guī)模較上年小長假下降約有四成。端午假期市場熱度仍較低，購房者觀望情緒較濃。 　　當(dāng)前，房地產(chǎn)的需求端政策正持續(xù)調(diào)整優(yōu)化，部分重點(diǎn)城市市場情緒有所回升，但多數(shù)城市市場調(diào)整態(tài)勢未改。根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，2022年端午假期期間(6月3日-6月5日)，重點(diǎn)監(jiān)測城市新建商品住宅成交面積較去年端午假期下降40%。部分城市如深圳、青島、廣州等城市受政策環(huán)境優(yōu)化、疫情得到有效控制帶動，市場活躍度略有好轉(zhuǎn)，但多數(shù)城市的新房成交規(guī)模同比降幅仍較大，武漢、濟(jì)南、南京降幅均在五成以上，北京、上海受疫情影響，市場活躍度較低。 　　自4月份以來，各地因城施策節(jié)奏明顯加快，力度不斷加大，政策調(diào)整內(nèi)容向優(yōu)化限購、限貸政策延伸，尤其是部分熱點(diǎn)二線城市加入了政策優(yōu)化行列。 　　根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，2022年以來，已有超百城放松調(diào)控政策，政策頻次超300次，5月政策優(yōu)化次數(shù)超百次，高于4月份。 　　從政策效果看，短期除個別城市市場情緒有所修復(fù)外，全國多城市的樓市情緒仍較為低迷，市場信心恢復(fù)仍需時日。隨著疫情的緩解，以及各地房地產(chǎn)政策持續(xù)優(yōu)化，預(yù)計重點(diǎn)城市的市場或?qū)⑵蠓€(wěn)，多數(shù)城市樓市大概率要到下半年才會逐步恢復(fù)。 　　端午節(jié)假期各個典型城市市場表現(xiàn) 　　北京 　　受疫情影響，5月以來北京新房取證速度明顯放緩。端午假期，在售項(xiàng)目依然延續(xù)前期優(yōu)惠策略，部分項(xiàng)目在端午假期推出特惠房源和折扣活動，特別是部分大戶型別墅項(xiàng)目優(yōu)惠力度相對較高；而待售項(xiàng)目主要以蓄客為主，部分項(xiàng)目為提高蓄客和認(rèn)購，推出優(yōu)惠活動。 　　整體來看，受疫情因素影響，端午假期北京樓市整體表現(xiàn)平淡；隨著疫情防控形勢的逐步好轉(zhuǎn)，疊加全國穩(wěn)樓市政策預(yù)期，疫情積壓需求后期將逐步釋放，北京樓市有望筑底回溫。 　　深圳 　　端午假期除了個別豪宅項(xiàng)目熱銷外，深圳市場整體仍處于調(diào)整過程中，謹(jǐn)慎觀望態(tài)度仍在，大量新房入市也給了購房者更多的選擇余地，預(yù)計供應(yīng)端改善下市場情緒或逐步回升。 　　青島 　　6月3日，青島優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，西海岸、城陽(含高新區(qū))和嶗山區(qū)王哥莊街道取消限購，優(yōu)化非本市戶籍居民家庭購房條件以及支持改善性住房需求。端午期間各樓盤趁勢推出特價房、折扣、送車位等優(yōu)惠進(jìn)行促銷，部分樓盤到訪量有所增加，客戶觀望情緒略有好轉(zhuǎn)，但市場分化仍較為明顯。 　　廣州 　　端午節(jié)假期，多個樓盤利用“端午節(jié)日”進(jìn)行加推及宣傳推廣，“樓盤加推”、“開放示范區(qū)”、“開放實(shí)體樣板房”、推出“一口價”特惠單位，以及利用節(jié)日推出禮品吸引人氣等。從現(xiàn)場人氣來看，端午假期樓市人氣有所回升，尤其是性價比較高的樓盤。整體而言，在房貸利率持續(xù)下調(diào)以及開發(fā)商加大促銷力度下，端午假期樓市購房情緒有所回溫。 　　鄭州 　　端午假期，鄭州多個項(xiàng)目進(jìn)行特價銷售，促銷樓盤數(shù)量居于高位，端午三天小長假去化量逐步恢復(fù)至4月水平，市場情緒好于5月，目前鄭州樓市去化量仍處于底部恢復(fù)階段。 　　重慶 　　當(dāng)前房地產(chǎn)市場環(huán)境持續(xù)寬松，端午節(jié)前房企集中備案，供應(yīng)端改善明顯，近期房企優(yōu)惠力度持續(xù)加大，小幅拉升市場熱度，但與2021年同期相比差距仍較大。 　　西安 　　西安5·28新政后，除新政受惠群體外，其他群體觀望情緒仍較高，二孩家庭、滿二的多套房家庭在新政作用下提高入市意愿，但購房者仍青睞于如高新區(qū)、曲江新區(qū)等高附加值板塊，或港務(wù)區(qū)等高性價比板塊。 　　成都 　　受新政影響，端午節(jié)市場供需兩側(cè)偏向觀望。多家企業(yè)的項(xiàng)目推出不同程度的促銷，其中大部分房企優(yōu)惠力度在2%左右，部分本土房企項(xiàng)目優(yōu)惠可達(dá)8%，但市場分化仍較嚴(yán)重，冷門樓盤看房量無明顯上升。 　　杭州 　　新房市場整體表現(xiàn)一般，供應(yīng)速度加快，預(yù)計6月新開樓盤將明顯增多；二手房市場，端午節(jié)期間中介帶看量依舊高企，實(shí)際成交量略有增加，市場整體觀望的情緒仍在。

商品房預(yù)售資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要現(xiàn)金流來源。商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度旨在保障預(yù)售資金安全，確保項(xiàng)目順利竣工交付，保護(hù)購房者合法權(quán)益。當(dāng)前形勢下，在保障資金安全和“保交樓”的基礎(chǔ)上，有必要按照4月29日中央政治局會議要求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管。合理釋放預(yù)售資金，提高商品房預(yù)售資金使用效率，將有助于緩解房企短期資金壓力，穩(wěn)定市場信心，實(shí)現(xiàn)行業(yè)良性循環(huán)。 　　商品房預(yù)售資金是指購房人按照商品房預(yù)售合同約定支付給房地產(chǎn)開發(fā)商的購房款，也就是購房者需要“先交錢，后收房”。房企須將預(yù)售資金按一定比例存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項(xiàng)目建設(shè)，不得隨意支取、使用，且隨著項(xiàng)目施工進(jìn)度撥付。商品房預(yù)售資金監(jiān)管能夠?qū)彿空哔Y金起到保護(hù)作用。個別城市商品房預(yù)售資金監(jiān)管不到位，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)挪用預(yù)售資金，延遲交房、爛尾樓等現(xiàn)象時有發(fā)生，侵害了購房者合法權(quán)益。因此，規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管勢在必行。 　　與此同時，在把穩(wěn)增長放在更加突出位置的大背景下，各地有必要從供需兩端發(fā)力促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。在供給端，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，有助于緩解企業(yè)流動性緊張，提升房企的現(xiàn)金支配力。發(fā)揮預(yù)售資金對穩(wěn)定活躍企業(yè)現(xiàn)金流的作用，是不少房企的呼聲。 　　現(xiàn)實(shí)情況中，如果把預(yù)售資金卡得過緊，不利于房企有效運(yùn)用資金，釋放經(jīng)營活力；而如果監(jiān)管不到位，則可能出現(xiàn)爛尾樓。在“保交樓”的基礎(chǔ)上穩(wěn)定活躍房企現(xiàn)金流，需要針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)一步優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管。當(dāng)前，對于地方政府而言，在保證預(yù)售資金安全的前提下，優(yōu)化監(jiān)管是必要之舉，應(yīng)更好把握原則性和靈活性，松緊適度。 　　今年2月份，全國性商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)出臺，通過招標(biāo)確定監(jiān)管銀行、合理確定監(jiān)管額度、明確各方監(jiān)管責(zé)任、建立信息共享機(jī)制、確定首末撥付節(jié)點(diǎn)等舉措，規(guī)范和完善了商品房預(yù)售資金監(jiān)管。 　　在此基礎(chǔ)上，近一段時間對相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化的城市逐漸增多。5月份以來，就有10多個城市以多項(xiàng)舉措優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管。 　　有的城市適度降低監(jiān)管資金比例，如海南省?？谑幸?guī)定，對信用良好的企業(yè)，適度降低監(jiān)管重點(diǎn)資金的比例；江西省景德鎮(zhèn)市將中心城區(qū)重點(diǎn)監(jiān)管資金節(jié)點(diǎn)監(jiān)管額度下調(diào)20%，這有助于將更多資金釋放給企業(yè)，便于企業(yè)靈活調(diào)配使用。有的城市增加重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付節(jié)點(diǎn)，如江蘇省常州市將監(jiān)管資金撥付節(jié)點(diǎn)從完成主體工程的二分之一調(diào)整為三分之一及三分之二，有助于企業(yè)更早提取撥付資金，體現(xiàn)了監(jiān)管的精準(zhǔn)性。有的城市允許使用銀行保函替代預(yù)售監(jiān)管資金，如江蘇省徐州市、吉林省長春市、吉林市都規(guī)定可以采取保函替代項(xiàng)目資本金現(xiàn)金。有的城市依據(jù)企業(yè)信用評級實(shí)行差異化管控，如安徽省宿州市加強(qiáng)企業(yè)信用考核和應(yīng)用，分類降低預(yù)售資金監(jiān)管留存比例。 　　值得注意的是，商品房預(yù)售資金監(jiān)管的底線仍是確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的按時交付，更大程度維護(hù)購房者合法權(quán)益。預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)范化應(yīng)使得預(yù)售資金真正實(shí)現(xiàn)從拿地開發(fā)到銷售回款直至交房的全流程管控、全周期監(jiān)管。 　　優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管并不是通過合理釋放資金過度刺激房地產(chǎn)投資或消費(fèi)，強(qiáng)化監(jiān)管也不能控制或遏制房地產(chǎn)發(fā)展，進(jìn)一步優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，應(yīng)有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，使商品房預(yù)售資金的治理方式更加現(xiàn)代化，更符合市場規(guī)律。

5月份以來，市場針對買房人不斷有利好消息發(fā)布，樓市政策寬松、暖風(fēng)頻吹。先是央行、銀保監(jiān)會將首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率的下限調(diào)整為不低于LPR(貸款市場報價利率)減20個基點(diǎn)。隨后，5年期以上LPR超預(yù)期下調(diào)15個基點(diǎn)至4.45%，這是LPR改革后第一次5年期單獨(dú)降息，也是規(guī)模最大一次降息，極大超出市場預(yù)期。之后，包括京滬兩地在內(nèi)的多個城市房貸利率也隨之下調(diào)。 　　中銀國際證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師夏亦豐在中新經(jīng)緯研究院舉辦的主題為“房貸利率又降了，買房人怎么選？”的《經(jīng)緯慧談》欄目中表示，金融數(shù)據(jù)走弱，以及房地產(chǎn)行業(yè)的銷售景氣度持續(xù)低迷，是本次5年期LPR下調(diào)的主要原因。 　　夏亦豐分析，4月份，國內(nèi)信貸以及社融數(shù)據(jù)均大幅走低，寬信用仍須進(jìn)一步加碼。因此，房貸利率下調(diào)具備較大迫切性。此外，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過一系列政策調(diào)整之后，回升態(tài)勢并不明顯。4月份由于疫情疊加，加上整體銷售需求較差，房地產(chǎn)銷售住宅面積大幅銳減，1—4月份商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%；其中，住宅銷售面積下降25.4%。商品房銷售額37789億元，下降29.5%；其中，住宅銷售額下降32.2%。整個房地產(chǎn)行業(yè)的基本面提振迫在眉睫。 　　至于后期房貸利率是否還有進(jìn)一步下調(diào)的可能性，夏亦豐認(rèn)為，從具體實(shí)際房貸利率的構(gòu)成來看，實(shí)際房貸利率是LPR加點(diǎn)構(gòu)成的，如果5年期LPR繼續(xù)下行，同樣也會帶動全國各地實(shí)際房貸利率繼續(xù)下行。 　　夏亦豐認(rèn)為，要支持購房人群消費(fèi)住房可從以下幾方面著手。從狹義政策上來看，可探討進(jìn)一步降低房貸首付下限。過去房地產(chǎn)市場的兩輪發(fā)展過程中，央行都有過類似政策。但在這一輪周期中，主要還是地方政府、各個城市為主導(dǎo)，適當(dāng)調(diào)整首付比例下限。如果本輪周期由央行發(fā)文的話，提振市場信心的作用可能會更強(qiáng)。此外，高能級城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的解綁、財政補(bǔ)貼購房人群，以及稅收減免等都是可以進(jìn)一步探討的調(diào)控政策。 　　房貸利率的持續(xù)下行，不僅影響到購房者，對房地產(chǎn)企業(yè)、行業(yè)也產(chǎn)生了利好效應(yīng)。夏亦豐分析，房企資金來源結(jié)構(gòu)包括外部融資和銷售回款。房貸利率下調(diào)對外部融資雖沒有直接影響，但其可以起到促進(jìn)市場回暖、提升地產(chǎn)項(xiàng)目去化的良好效用。因此，對房企而言，項(xiàng)目去化加快，提高了企業(yè)的回款速度與現(xiàn)金流回籠，是一個大利好。 　　當(dāng)前，經(jīng)歷了全國多個城市大范圍的政策寬松，房地產(chǎn)行業(yè)回暖態(tài)勢并不明顯，針對如何進(jìn)一步改善房地產(chǎn)企業(yè)融資手段？夏亦豐認(rèn)為，政策層面來看，可以進(jìn)一步放松房企的預(yù)售資金監(jiān)管，包括監(jiān)管時間節(jié)點(diǎn)、監(jiān)管比例、以及提取條件等；同時，銀行要進(jìn)一步加大落實(shí)信貸支持力度，包括提供開發(fā)貸、并購貸，AMC(Asset Management Companies 資產(chǎn)管理公司)介入，以及城投平臺收購項(xiàng)目帶來的增量資金等。 　　值得一提的是，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)債主體多以央企、國企為主，夏亦豐提出，未來要加大對民營房企的發(fā)債支持力度，以此從整體上提升房地產(chǎn)融資規(guī)模，加快企業(yè)融資節(jié)奏，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定、健康發(fā)展。

5月以來，市場針對買房人不斷發(fā)出“政策福利紅包”。不僅首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限有了調(diào)整，5年期以上貸款市場報價利率(LPR)也遠(yuǎn)超市場預(yù)期下調(diào)15個基點(diǎn)行至4.45%，全國多地迎來一波房貸利率下調(diào)熱潮。 　　那房貸利率降了，買房人怎么選？提前還房貸到底劃不劃算？對房地產(chǎn)行業(yè)有何影響？ 　　知名房地產(chǎn)評論員、易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在中新經(jīng)緯研究院舉辦的主題為“房貸利率又降了，買房人怎么選？”的《經(jīng)緯慧談》欄目中指出，這一波房貸利率下調(diào)的“政策組合拳”可以說是“史詩級”的重磅利好，其對購房人群，房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)而言，是一個難得的購房、發(fā)展窗口期。 　　“LPR以前一般都只是下調(diào)5個基點(diǎn)，很少下調(diào)15個基點(diǎn)的，這是第一次”，嚴(yán)躍進(jìn)指出，當(dāng)前的信貸環(huán)境對購房人群，以及房地產(chǎn)行業(yè)是“史無前例的寬松”。 　　現(xiàn)在是不是購房的好時機(jī)？ 　　可以肯定的是，房貸利率的廣泛下調(diào)，直接降低了購房成本。針對“當(dāng)下是否進(jìn)入到一個買房窗口期”的問題，嚴(yán)躍進(jìn)建議，購房者要對當(dāng)前重大政策充分了解，結(jié)合自身需求，把握好利好政策，積極入市。目前，有個別地區(qū)的房貸利率最低可以做到3%左右，4.25%、4.4%是當(dāng)前主流的房貸利率，部分保守城市房貸利率則維持在5.0%左右。 　　下調(diào)房貸利率，對將要買房的人是重大利好，對已買房但仍在還貸款的群體有沒有好處？嚴(yán)躍進(jìn)指出，在因城施策的原則下，一方面，政策出臺后，并不是全部城市都會馬上下調(diào)房貸利率，各地需要時間周期；另一方面，LPR運(yùn)行機(jī)制下，房貸還款調(diào)整是一年一次，因此從長周期看，房貸利率下調(diào)使已購房群體也能享受到房貸利率下調(diào)的政策紅利。 　　嚴(yán)躍進(jìn)通過一個測算來表明，此次LPR下調(diào)15個基點(diǎn)屬于力度較大的支持政策：以100萬元住房貸款本金來算，下調(diào)5個基點(diǎn)，購房者每月大概可節(jié)省30多元，15個基點(diǎn)約可節(jié)省90元。如果貸款更高，銀行還有基數(shù)下調(diào)空間，每月房貸會節(jié)省更多。整體來看，購房者每月能節(jié)約的費(fèi)用在100元～500元不等。以30年房貸計算，最少可節(jié)省出幾萬、甚至十幾萬元的購房成本。 　　現(xiàn)在提前還房貸劃不劃算？ 　　今年房貸市場中出現(xiàn)了兩個極端現(xiàn)象：一部分人由于經(jīng)濟(jì)壓力房貸被迫違約，一部分人則是手中還有“余糧”，想提前還貸。 　　嚴(yán)躍進(jìn)指出，這兩種現(xiàn)象說明市場對信貸政策方向有著不同的理解。他建議，如果手中有閑錢，認(rèn)為市場投資機(jī)會不多，購房者先還房貸問題不大。但如果出現(xiàn)違約金較高，或大部分房貸利息前期已經(jīng)還得差不多的情況下，他建議“還是要慎重提前還款，太折騰的話意義不大”。 　　嚴(yán)躍進(jìn)建議，每位購房人可根據(jù)自身情況，對比市場資本的投資收益與貸款成本后再做還不還房貸的決定。在他看來，隨著LPR逐漸下調(diào)，購房者未來要還的貸款利率長期也會是一個走低的趨勢。 　　房貸利率下調(diào)對房地產(chǎn)企業(yè)有何效用？ 　　雖然房貸利率下調(diào)主要針對個人住房按揭貸款，但房地產(chǎn)開發(fā)貸在一定程度也會受到LPR下調(diào)的影響。 　　嚴(yán)躍進(jìn)指出，整體來看，房貸利率下調(diào)對購房者、房企、房地產(chǎn)行業(yè)都是好事。市場情況顯示，從5月開始，全國多地加快了房地產(chǎn)促銷節(jié)奏，購房者去售樓處買房的情況也多了起來。這說明隨著以調(diào)利率、松限購等為引導(dǎo)的寬松政策，正在給房地產(chǎn)市場帶來新動向。 　　“隨著企業(yè)資金回籠加快，拿地投資熱情也會更加積極?！眹?yán)躍進(jìn)說，“我相信，伴隨疫情得到有效控制，寬松政策都會漸進(jìn)傳導(dǎo)到房企的開發(fā)投資端和供給端，從而使行業(yè)達(dá)到一個比較平穩(wěn)、健康發(fā)展的良性生態(tài)。” 　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房貸利率下行的利好政策，將大概率帶動房地產(chǎn)市場預(yù)期整體向好。值得注意的是，北京、上海這兩個特大城市盡管政策放松空間相對要小，但近期也下調(diào)了LPR15個基點(diǎn)，表明政策對剛需、改善性購房人群支持的決心和力度。這對市場中真正有購房需求的人群而言，將是一個以較低成本入手買房的好機(jī)會。 　　嚴(yán)躍進(jìn)說，整體來看，全國不同城市的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出分化態(tài)勢，三四線城市買房需求總體偏弱。除個別不具備產(chǎn)業(yè)支撐、市場面相對較差的城市，人口流入型城市的房地產(chǎn)市場依然不會有太大問題。 　　“當(dāng)前，房地產(chǎn)市場短期內(nèi)面臨較大壓力，但絕大多數(shù)城市發(fā)展仍是健康的，因?yàn)槌擎?zhèn)化進(jìn)程仍在持續(xù)，這依然會帶來一部分購房需求。今年下半年，部分熱點(diǎn)的三四線城市也有可能在寬松政策中迎來一波較好行情。此外，針對二孩家庭、三孩家庭等相關(guān)政策，都有可能給行業(yè)能帶來一些良性效應(yīng)。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

當(dāng)?shù)貢r間周二，在達(dá)沃斯經(jīng)濟(jì)論壇上，全球最大對沖基金橋水創(chuàng)始人達(dá)里奧再次敦促投資者在通脹高企之際遠(yuǎn)離現(xiàn)金和股市，相比之下，房地產(chǎn)等“實(shí)際回報資產(chǎn)”可能是更好的選擇。 　　達(dá)里奧：現(xiàn)金和股票是垃圾 　　多年以來，達(dá)里奧都堅持“現(xiàn)金是垃圾”的觀點(diǎn)，而目前在全球通脹飆升之際，這一觀點(diǎn)顯然更不會動搖。 　　“當(dāng)然，現(xiàn)金仍然是垃圾，”他在達(dá)沃斯經(jīng)濟(jì)論壇上表示，“你知道你失去購買力的速度有多快嗎？” 　　他補(bǔ)充說：“股票更垃圾。”相比之下，他認(rèn)為“實(shí)際回報資產(chǎn)”——比如房地產(chǎn)——才是最好的投資。 　　“你將面臨一個實(shí)際回報為負(fù)的環(huán)境，”達(dá)里奧表示，“不可能所有東西都一直上漲。這個系統(tǒng)不會那樣運(yùn)作?！? 　　當(dāng)被問及美聯(lián)儲是否能在不傷及經(jīng)濟(jì)的情況下有效地減少需求時，他給出了否定的回答，并表示，美聯(lián)儲加息的速度趕不上通貨膨脹的速度。目前美國的通貨膨脹年率已經(jīng)超過8%，處于近四十年來的高位。 　　達(dá)里奧表示：“(美聯(lián)儲)將無法將利率提高到足夠高的水平，從而為投資者提供充分的實(shí)際回報…所以，如果你考慮到不斷上升的利率，比如3%或4%的利率，這將不足以追上通貨膨脹率。” 　　橋水普林斯：市場低估了通脹的風(fēng)險 　　與此同時，橋水聯(lián)席首席投資官鮑勃?普林斯(Bob Prince)也表達(dá)了類似觀點(diǎn)，認(rèn)為美國經(jīng)濟(jì)正處于滯脹的邊緣，投資者尚未完全消化這一點(diǎn)。 　　普林斯認(rèn)為，投資者對通脹和利率的走向過于樂觀。當(dāng)被問及是否認(rèn)為滯脹會打擊美國時，普林斯說：“是的，我們正處在這一轉(zhuǎn)折點(diǎn)。” 　　盡管目前許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)計，隨著美聯(lián)儲加息為物價降溫，通脹率將會逐步回落，但普林斯卻并不這么認(rèn)為。 　　他表示，債券市場顯示投資者對通脹過于樂觀。較長期債券價格顯示，市場似乎認(rèn)為通脹將在中長期前景內(nèi)大幅降溫。 　　“市場低估了通脹前景。通貨膨脹的可持續(xù)性和自我強(qiáng)化性并沒有減少，”他表示，“隨著時間的推移，貨幣緊縮的程度也不會減少?！? 　　普林斯表示，美國目前正經(jīng)歷“貨幣通脹”。他認(rèn)為，美國政府和美聯(lián)儲在疫情期間注入的巨額刺激資金僅僅是推高了物價，而沒有促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的實(shí)際增長。

近段時間以來，各地穩(wěn)樓市政策密集出臺，中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至5月20日，當(dāng)月累計有超過56個城市發(fā)布了穩(wěn)樓市政策。就在5月23日，哈爾濱也加入穩(wěn)樓市行列，發(fā)布通知廢止了2018年5月出臺的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。 　　證券時報記者梳理發(fā)現(xiàn)，此輪房地產(chǎn)新政呈現(xiàn)三大新特征：第一，此輪房地產(chǎn)新政不再單純?yōu)榇碳べ彿啃枨螅桥c當(dāng)?shù)厝丝谡?、人才政策等相結(jié)合，寄望一舉多得，如武漢、杭州、東莞、瀘州、常州、沈陽等地最新房產(chǎn)政策；第二，此輪購房政策不再全國相對統(tǒng)一，而是各地?fù)碛辛烁嘧灾鳈?quán)，它們均根據(jù)自身情況采取靈活、多樣的穩(wěn)樓市措施因城施策，如長沙、杭州、沈陽、德州、日照、連云港、惠州等；第三，北上廣深等一線城市及全國少數(shù)重點(diǎn)二線城市調(diào)控仍未明顯放松，三四線城市放松力度最大，不同城市間購房政策差距拉大。 　　多位接受記者采訪的專家及業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場最大的問題是社會信心不足，目前的政策調(diào)節(jié)仍稱不上是重大利好，只是局部調(diào)整，短期內(nèi)難以對市場產(chǎn)生大規(guī)模提振效應(yīng)，但整體而言目前房地產(chǎn)市場已開始筑底回升。 　　與人口人才政策結(jié)合 　　與人口政策、人才政策等其他政策相結(jié)合是此輪穩(wěn)樓市新政潮呈現(xiàn)出的新特點(diǎn)，也是未來新趨勢。 　　5月14日，東莞市住建局凌晨出臺樓市新政指出，商業(yè)銀行要執(zhí)行好差別化住房信貸政策，合理確定商業(yè)性個人住房貸款的首付款比例和貸款利率，另外，對符合國家生育政策生育二孩或三孩的居民家庭，允許其新增購買一套商品住房。 　　無獨(dú)有偶，南京市最新購房新政也指出，生育兩個孩子及以上的南京戶籍居民家庭可新增購買一套商品住房的同時，還可享受相關(guān)銀行最優(yōu)惠貸款利率等支持。杭州的新政則明確，符合條件的三孩家庭在報名參加新建商品住房公開搖號銷售時，參照“無房家庭”優(yōu)先搖號。 　　類似樓市新政與其他政策相結(jié)合的案例不少，沈陽最新購房政策限購放松的條件同時向二孩或多孩家庭、以及青年人才傾斜。沈陽明確，對生育二孩、三孩未滿18周歲的居民家庭在沈陽行政區(qū)域內(nèi)已擁有2套住房的，可在沈陽限購區(qū)域內(nèi)再購買1套新建商品住房。沈陽還規(guī)定，對生育二孩、三孩未滿18周歲的住房公積金繳存職工家庭，使用住房公積金貸款購買自住住房的，貸款限額可放寬到當(dāng)期最高貸款額度的1.3倍。 　　另外，針對青年人才，沈陽市再次擴(kuò)大公積金貸款支持范圍和力度，在沈就業(yè)的畢業(yè)5年以內(nèi)全日制本科以上高校畢業(yè)生，公積金貸款限額可放寬到當(dāng)期最高貸款額度的1.2倍。 　　5月19日，四川瀘州也發(fā)文明確，對現(xiàn)役軍人、退役軍人、瀘州市農(nóng)村戶籍人員、非瀘州市戶籍人員、畢業(yè)未滿五年的大學(xué)(包括?？坪捅究?畢業(yè)生，以及二孩、三孩家庭購新房給予一次性總購房款2%的補(bǔ)助。 　　此外，安徽蕪湖對符合條件的青年英才給予最高20萬元的購房補(bǔ)貼，山東日照則對青年人才給予最高10萬的購房補(bǔ)貼，同時將首次公積金貸款購房最高額度提高到100萬元。 　　相關(guān)情況已成趨勢。據(jù)不完全統(tǒng)計，杭州、南京、無錫、東莞、樂山、綿陽、達(dá)州、蘇州、瀘州等多個城市針對多孩家庭出臺購房新政，內(nèi)容涉及發(fā)放購房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度以及放松限購政策等。另外，常州、蕪湖、沈陽、鶴壁、日照、揚(yáng)州、瀘州等城市最新出臺的購房政策都針對青年人才給予了放款限售條件方面的傾斜。 　　北京大學(xué)博士后研究員張磊對證券時報記者表示，我國將進(jìn)入少子化高齡化社會，不斷減少的新生人口和快遞增加的老年人口是我國將來的人口趨勢，而日本等發(fā)達(dá)國家的政策經(jīng)驗(yàn)表明，任何單獨(dú)的政策措施都無法對生育率提升起到?jīng)Q定性作用，只有設(shè)立涵蓋婚戀、生育、教育、住房、養(yǎng)老、社保等方面的一攬子家庭支持計劃，優(yōu)化公共服務(wù)供給和公共資源配置，才能全面保障家庭發(fā)展，提升家庭生育意愿，這是此輪多地購房新政與人才、人口等政策結(jié)合的原因。 　　平安不動產(chǎn)市場研究副總監(jiān)岳翔宇也對記者表示，以家庭多孩為放松限制的前提條件，實(shí)際是縮小了政策適用范圍，減輕了寬松力度，這主要是因?yàn)橐恍┑貐^(qū)希望通過試探性寬松來逐步加碼，避免放松節(jié)奏過快導(dǎo)致市場迅速升溫，與以往的寬松政策相比形式更加豐富。 　　多位專家表示，與人口、人才政策結(jié)合正逐漸成為新一輪房地產(chǎn)政策優(yōu)化的新趨勢，針對多孩家庭的購房支持政策既能促進(jìn)合理購房需求的釋放，也能在一定程度上鼓勵生育、促進(jìn)人口增長，與人才政策結(jié)合則有利于各地吸引人才就業(yè)，預(yù)計后續(xù)將有更多城市跟進(jìn)。 　　形式多樣因城施策 　　各地購房政策更加靈活、多樣、本地化也是此輪穩(wěn)樓市政策潮所呈現(xiàn)的一大特點(diǎn)。此輪已出臺的政策中，各地均根據(jù)自身情況靈活采取了調(diào)整公積金、優(yōu)化限貸、降低首付比例、實(shí)施契稅優(yōu)惠、減少限售年限、給予購房補(bǔ)貼、盤活租賃市場等其中一種或多種措施，對所在城市購房政策進(jìn)行調(diào)整。 　　長沙算此輪穩(wěn)樓市新政潮中較引人注目的一個城市。其最新購房政策明確已實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽備案交房或已辦理不動產(chǎn)登記的房屋，盤活供作租賃住房后，不納入家庭住房套數(shù)計算。對此，有聲音認(rèn)為，長沙新政相當(dāng)于給絕大多數(shù)置換需求強(qiáng)烈的改善一族發(fā)放了一張免費(fèi)“房票”。 　　不過，不過長沙住建局方面官方答疑稱，該政策依然有所限制，比如業(yè)主需要與試點(diǎn)企業(yè)簽訂《長沙市盤活存量房供作租賃住房合作協(xié)議》，將存量房盤活供作租賃住房，運(yùn)營年限時間不得低于10年，同時目前資格審核時，以家庭為單位，盤活一套或多套住房用作租賃的，暫按“一戶核減一套”的原則核減家庭住房總套數(shù)，即有多套住房出租的家庭，在家庭住房套數(shù)計算時均只核減一套。 　　天津、東莞、惠州、佛山、杭州、蘇州、武漢、濟(jì)南等一批熱點(diǎn)城市也已根據(jù)自身情況推出了“自選動作”。天津?qū)①徺I家庭首套住房的公積金貸款最高限額由60萬元上調(diào)至80萬元；東莞將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由5年調(diào)整為2年，商品住房取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2年的可以進(jìn)行交易轉(zhuǎn)讓；惠州取消惠陽區(qū)、大亞灣區(qū)限購；佛山滿5年二手房不占購房名額，交易也不限購；杭州新政規(guī)定，落戶未滿5年在限購范圍買二手房取消社保要求，非本市戶籍家庭連續(xù)繳納社?；騻€稅滿12個月即可購房，降低二手房限購門檻；蘇州一手房限售3年調(diào)整為2年，二手房限售全面取消。 　　部分城市則推出了刺激購房組合拳，如四川瀘州最新穩(wěn)樓市政策涉及給予購房補(bǔ)貼、優(yōu)化土地出讓條件、調(diào)整落實(shí)稅收政策、實(shí)施差別化住房信貸政策、取消按揭貸款保證金、優(yōu)化完善二手房網(wǎng)簽備案、辦稅、辦理轉(zhuǎn)移登記工作流程等多方面。 　　江蘇常州、遼寧沈陽穩(wěn)樓市政策也誠意滿滿，其中常州將限售時間由取得不動產(chǎn)權(quán)證后滿4年調(diào)整為滿2年，同時將第二次住房公積金貸款首付比例由50%降低至30%，同時提高公積金最高貸款額度30萬至60萬，家庭最高至90萬。此外，常州還加大了對常州博士和35周歲以下碩士等高端人才的支持力度。 　　其他城市穩(wěn)樓市新政也豐富多樣，洛陽、上饒、連云港、梅州等城市降低首付比例至二成，株洲、南陽、黃石、岳陽、鶴壁等或契稅優(yōu)惠、或購房補(bǔ)貼財政“托市”；無錫將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由5年調(diào)整為2年。 　　松綁尺度差別大 　　目前，北京、上海、廣州、深圳等幾個全國一線城市除了全國性的降息政策外，暫無其他顯著穩(wěn)樓市政策出臺。而南京取消二手房限購新政則在官宣不到三小時即被緊急刪除，此前今年4月廣州有銀行啟動“接力貸”也被當(dāng)日叫停。足見，在樓市方面，北上廣深等重點(diǎn)城市依然未顯著放松。 　　中指研究院分析，從各線城市政策側(cè)重點(diǎn)來看，一線城市在購房補(bǔ)貼、落戶/引才等方面微調(diào)政策，二線城市更加側(cè)重優(yōu)化限購、調(diào)整公積金、發(fā)放購房補(bǔ)貼、落戶/引才等方面，三四線城市調(diào)整的政策更多地聚焦在發(fā)放購房補(bǔ)貼、多孩家庭住房支持以及落戶/引才等方面，弱三四線城市將貸款政策放寬至國家政策規(guī)定最低水平，在刺激購房消費(fèi)的力度上均是本輪政策潮中最強(qiáng)。 　　中指研究院認(rèn)為，短期來看，中央政治局會議定調(diào)樓市“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策”，各地因城施策落地的節(jié)奏有望進(jìn)一步加快，力度或繼續(xù)加大，預(yù)計一線城市政策將繼續(xù)以微調(diào)為主，以引才或紓困為突破口，修復(fù)市場信心，其他城市政策力度有望繼續(xù)加大，限貸、限售等限制性政策存在優(yōu)化預(yù)期。 　　4月18日，中國人民銀行、國家外匯管理局發(fā)布23條措施，再次明確“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的房地產(chǎn)定調(diào)。 　　4月29日，中央政治局會議強(qiáng)調(diào)，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 　　據(jù)了解，這是多年來中央政治局會議對房地產(chǎn)行業(yè)特別關(guān)注的一次，可見房地產(chǎn)市場形勢嚴(yán)峻。中央支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，表明了中央對各地因城施策完善房地產(chǎn)政策的支持態(tài)度，釋放出更為積極明確的信號。 　　從數(shù)據(jù)上看，今年一季度我國房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)不容樂觀。今年一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長0.7%，增速進(jìn)一步下滑，商品房銷售面積同比下降13.8%，銷售額同比下降22.7%。3月份30個重點(diǎn)監(jiān)測城市商品住宅成交面積環(huán)比增長48%，同比跌幅擴(kuò)至47%，百強(qiáng)房企整體業(yè)績規(guī)模也同比大幅降低47%。 　　信心不足是最大問題 　　張磊告訴證券時報記者，今年在疫情的新一輪沖擊下，房地產(chǎn)市場加速下行。4月份，房地產(chǎn)投資、銷售、新開工、施工等各主要數(shù)據(jù)同比增速繼續(xù)為負(fù)，且降幅不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)難上加難。目前對房地產(chǎn)來講，信心不足是最大問題，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)下行趨勢的關(guān)鍵，是扭轉(zhuǎn)社會特別是居民對房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期。目前的政策調(diào)節(jié)仍稱不上是重大利好，只是局部調(diào)整，短期內(nèi)難以對整個市場產(chǎn)生大規(guī)模提振效應(yīng)。 　　岳翔宇對證券時報記者表示，本輪疫情前宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)銷售均處于下行，新冠肺炎疫情之下部分地區(qū)居民難以出門，看房購房自然也無從談起，這令房地產(chǎn)市場加速觸底。正常情況下，房地產(chǎn)調(diào)控政策無論是寬松還是收緊，即便有效，也必然有一定的滯后性。疫情影響下，各類政策的效果也會進(jìn)一步延后，至少要到封控結(jié)束后才會較為明顯。此外，“房住不炒”基調(diào)不變的情況下，各地政府會盡力穩(wěn)定房價走勢、避免暴漲暴跌，居民購房也將更加理性，因此雖然市場回暖的確定性很高，但節(jié)奏不會太快。 　　全聯(lián)并購工會信用管理委員會專家安光勇也對記者表示，目前整個房地產(chǎn)行業(yè)處于嚴(yán)重的下滑期，今年年初至今不斷反復(fù)的新冠肺炎疫情又令行業(yè)雪上加霜，預(yù)計目前密集出臺的房產(chǎn)政策效果有限。 　　金融系統(tǒng)業(yè)內(nèi)人士武忠言則表示，房地產(chǎn)行業(yè)鏈條長、帶動效應(yīng)強(qiáng)，此輪穩(wěn)樓市政策對新市民、青年大學(xué)生安居樂業(yè)、扎根一地發(fā)展具有現(xiàn)實(shí)意義與積極作用，也利于房企加快存量新房出清和房企資金回籠等。 　　從各地購房者動向來看，此輪穩(wěn)樓市政策已在一定程度上刺激了消費(fèi)者的購房需求。 　　據(jù)媒體報道，機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，杭州新政后兩天二手住房的日均掛牌量，是新政前近一月里日均凈掛牌量的近7倍。多位受訪的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，從17日開始，二手房的咨詢量明顯增加。出于對市場前景的看好，杭州個別業(yè)主應(yīng)聲上調(diào)掛牌價，有業(yè)主一次性上調(diào)了80萬元。但對于大幅漲價的業(yè)主，經(jīng)紀(jì)人直言有點(diǎn)離譜。來自深圳、天津、蘇州的房產(chǎn)中介也表示，近來看房的人開始多起來了。 　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波分析認(rèn)為，4月房地產(chǎn)市場總體面還未呈現(xiàn)全面復(fù)蘇態(tài)勢，部分城市房價下行壓力依然存在，市場信心處于筑底回升階段。 　　另外，從全國來看，樓市政策寬松力度也越來越強(qiáng)。5月20日，距離5月15日首套個人住房商業(yè)貸款利率下限下調(diào)20個基點(diǎn)后不到一周時間，央行再公布新一期LPR利率，與個人住房按揭貸款密切相關(guān)的5年期以上LPR下調(diào)15個基點(diǎn)至4.45%。這意味著，房貸利率下調(diào)空間進(jìn)一步打開，最低可至4.25%。 　　根據(jù)貝殼研究院發(fā)布重點(diǎn)城市主流房貸利率數(shù)據(jù)，2022年5月貝殼研究院監(jiān)測的103個重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為4.91%，二套利率為5.32%，分別較上月回落26個、13個基點(diǎn)，再創(chuàng)2019年以來新低。

　資產(chǎn)減值是指資產(chǎn)的可收回金額低于其賬面價值。近年來，受行業(yè)盤整及疫情影響，房企加速“縮表”，資產(chǎn)減值計提現(xiàn)象普遍，這也在一定程度拉低了凈利潤水平，甚至成為部分企業(yè)虧損的主因，影響不容忽視。 　　目前來看，市場下行壓力延續(xù)，房企資產(chǎn)減值虧損的“陣痛”或仍不可避免。但從長期來看，資產(chǎn)“瘦身”也是行業(yè)回歸理性、穩(wěn)健發(fā)展的利好信號。 　　大額資產(chǎn)減值頻現(xiàn) 　　我們從2021年財報披露來看，多家房企大額計提資產(chǎn)減值，且計提規(guī)模增幅顯著，導(dǎo)致房企凈利潤受到不同程度的沖擊，頭部房企也不例外。 　　風(fēng)險房企成為資產(chǎn)減值的重災(zāi)區(qū)。據(jù)克而瑞研究調(diào)研發(fā)現(xiàn)，行業(yè)內(nèi)風(fēng)險類房企為應(yīng)對流動性困境，紛紛通過降價銷售、低價出讓資產(chǎn)回流資金，從而面臨更大的挑戰(zhàn)。數(shù)據(jù)顯示，2021年，華夏幸福計提資產(chǎn)減值達(dá)131.88億元，較2020年73.38億元同比增加79.7%。此外，陽光城、藍(lán)光分別計提資產(chǎn)減值69.29億元、65.76億元，均處于行業(yè)高位區(qū)。 　　整體來看，經(jīng)歷高速增長期，資產(chǎn)“虛高”企業(yè)不在少數(shù)。隨著行業(yè)回歸理性，在市場下行壓力下，驅(qū)動更多房企在計提資產(chǎn)減值。尤其是2021年下半年，行業(yè)陷入流動性困境，購房者信心受挫，市場需求進(jìn)入寒冬期，銷售價格預(yù)期、資產(chǎn)評估更加謹(jǐn)慎，因此也導(dǎo)致大額計提資產(chǎn)減值現(xiàn)象普遍。 　　市場不確定性大，存貨或加劇資產(chǎn)減值風(fēng)險 　　從資產(chǎn)減值計提構(gòu)成來看，存貨跌價損失占最重頭，長期股權(quán)投資、投資性房地產(chǎn)，以及其它減值損失占比一般較小。目前，市場下行壓力延續(xù)，存貨資產(chǎn)不確性也增加。尤其是持有大量存貨的企業(yè)，不僅資金被占用，增加了企業(yè)流動性壓力，同時面臨的資產(chǎn)減值風(fēng)險也較高，對企業(yè)業(yè)績波動和估值都會產(chǎn)生連帶影響。 　　從目前行業(yè)存貨現(xiàn)況來看，受政策監(jiān)管、資金限制，房企普遍收緊投資、加速去化，整體存貨量增速持續(xù)放緩，頭部房企當(dāng)中，碧桂園、萬科、中海等企業(yè)的存貨總量仍在高位，此外華僑城、建發(fā)國際、華發(fā)等國企存貨量也位列高位區(qū)。但由于各個企業(yè)戰(zhàn)略慣性、庫存結(jié)構(gòu)、去化效率不同，未來面臨風(fēng)險也不同。 　　除行情影響外，存貨跌價風(fēng)險還在較大程度取決于房企自身的存貨周轉(zhuǎn)效率以及現(xiàn)房庫存積壓情況。結(jié)合企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率和現(xiàn)房庫存占比(已竣工存貨/存貨總量)來看，存貨周轉(zhuǎn)率低、現(xiàn)房庫存占比高的房企，存貨資產(chǎn)減值風(fēng)險更高。 　　行業(yè)底部漸顯，資產(chǎn)減值計提或隨之收縮 　　當(dāng)前，市場仍處于探底階段，在謹(jǐn)慎性原則下，我們認(rèn)為合理計提資產(chǎn)減值有必要性，也有房企為保障未來財報業(yè)績的穩(wěn)定性。 　　中短期來看，除了計提，加強(qiáng)存貨管理、減輕存貨壓力尤為重要，也是企業(yè)止損和控風(fēng)險的有力抓手。目前債務(wù)、現(xiàn)金流是房企的最軟肋，這就要求房企在投資方面更加謹(jǐn)慎，若將部分重心轉(zhuǎn)至存貨上，通過盤活現(xiàn)有資產(chǎn)、加快出清現(xiàn)房庫存，減少資金占用，不失為上策。 　　同時，在集中供地政策下，各大城市已相繼落實(shí)控地價、限房價競拍規(guī)則，這也意味項(xiàng)目未來的溢價、升值空間極為有限，儲備成本在走高，“囤貨”可能會導(dǎo)致資產(chǎn)減值損失增加。因此，堅持提高周轉(zhuǎn)效率，在保證產(chǎn)品品質(zhì)的前提下，盡可能縮短從拿地到竣工的交付周期，不僅能加快現(xiàn)金回流、提高資金利用效率，也是止損的關(guān)鍵舉措。 　　總體來看，在市場降溫、預(yù)期走低的背景下，房企計提資產(chǎn)減值進(jìn)入了一個高峰期。2021年大額計提頻現(xiàn)，萬科、招商蛇口、綠地、新城控股等房企計提資產(chǎn)減值大幅增加，均達(dá)數(shù)十億元，這給企業(yè)盈利帶來不同程度的沖擊。 　　由于存貨跌價損失是房企計提資產(chǎn)減值的重頭，尤其對于存貨周轉(zhuǎn)率低、現(xiàn)房庫存占比高的房企來說，存貨資產(chǎn)減值壓力更大。因此，我們認(rèn)為“輕”存貨是目前很多房企的重任。此外，風(fēng)險房企作為資產(chǎn)減值的重災(zāi)區(qū)，也警示了行業(yè)安全性經(jīng)營?？傊ＷC經(jīng)營、財務(wù)的穩(wěn)健性是房地產(chǎn)企業(yè)避免更大資產(chǎn)減值損失的保障。

面對本輪疫情，北京推進(jìn)治理再升級。此前朝陽區(qū)內(nèi)企業(yè)員工紛紛開啟居家辦公模式，辦公樓復(fù)工率基本在5%以下。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，截至5月11日，全市九個甲級辦公樓子市場中大部分受到此輪疫情不同程度的影響，其中CBD、第三使館區(qū)、望京、奧林匹克區(qū)域以及部分東長安街子市場項(xiàng)目位于朝陽區(qū)范圍內(nèi)，受到顯著波及的總辦公面積達(dá)630萬平方米，占全市總存量的近六成。 　　據(jù)仲量聯(lián)行調(diào)研發(fā)現(xiàn)，北京辦公樓市場在短期內(nèi)的租賃活動均已受到疫情影響。無論是否為朝陽區(qū)內(nèi)的辦公樓宇，市場租賃行為均有所減緩，主要因?yàn)榭捶咳藬?shù)驟減以及在談客戶內(nèi)部匯報流程受阻。然而，租賃活動受阻對于原本出租率高的樓宇造成的實(shí)質(zhì)影響較小，部分樓宇在談的大客戶在今年一季度或者4月市場回暖趨勢明顯時，已實(shí)地多次看房，因此目前僅需線上溝通及文件交流。 　　在租金方面，盡管部分樓宇租戶開始提出減租訴求，但目前業(yè)主方普遍沒有減免租金的計劃。部分國企辦公項(xiàng)目延續(xù)2020年租金減免政策，符合要求的服務(wù)業(yè)中小微企業(yè)可減免3或6個月租金。 　　總體而言，業(yè)主方對租賃市場持謹(jǐn)慎中立、略微向好的整體預(yù)期。近四成受訪業(yè)主表示今年4月份市場復(fù)蘇勢頭明顯，看房量提升顯著，信心有所提振。同時，市場中持觀望態(tài)度的仍占絕對多數(shù)。近三成業(yè)主表示，如果當(dāng)前嚴(yán)格的防疫政策長時間持續(xù)，他們將會進(jìn)一步調(diào)低預(yù)期分值。 　　在企業(yè)端，朝陽區(qū)內(nèi)甲級辦公樓共有700多家金融相關(guān)企業(yè)，總辦公面積近100萬平方米，金融從業(yè)人員受到較大范圍的波及影響。部分外資企業(yè)自2020年疫情以來持續(xù)居家辦公，擁有較靈活的應(yīng)對措施，因此本輪疫情對此類企業(yè)影響較小。 　　目前，本來有搬遷或擴(kuò)租需求的內(nèi)資租戶受到當(dāng)前租賃市場情況刺激，或?qū)⒗眠@段時間尋求抄底機(jī)會。 　　對于疫情之下企業(yè)的不動產(chǎn)布局，仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽表示：“過去一段時間中，企業(yè)整合型辦公布局已成為北京辦公樓市場的趨勢。然而，整合型辦公布局加上個別分散的創(chuàng)新型小型空間的混合模式，可能更能夠靈活應(yīng)對疫情防控常態(tài)化的環(huán)境。作為整合型辦公的補(bǔ)充，創(chuàng)新型小型空間可在關(guān)鍵時刻滿足企業(yè)核心功能正常辦公之需?！?

受疫情等因素影響，今年以來民營房企發(fā)債規(guī)模出現(xiàn)明顯萎縮。業(yè)內(nèi)人士表示，近期監(jiān)管層陸續(xù)表態(tài)支持民營企業(yè)再融資，民營房企融資規(guī)模有望逐步增加。 　　增強(qiáng)房企信用 　　5月16日，深交所推出中國證券金融股份有限公司和專項(xiàng)計劃管理人中信證券股份有限公司聯(lián)合創(chuàng)設(shè)的信用保護(hù)憑證，與“中信證券-聯(lián)易融-信聯(lián)1號2期供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃”(簡稱“龍湖供應(yīng)鏈ABS”)配套成功完成簿記。龍湖供應(yīng)鏈ABS發(fā)行總規(guī)模為4.02億元，優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券利率為3.5%，投資者認(rèn)購倍數(shù)為2.36倍，基礎(chǔ)資產(chǎn)為供應(yīng)鏈上游306家中小供應(yīng)商對龍湖的應(yīng)收賬款。對應(yīng)信用保護(hù)憑證名義本金為4000萬元，被保護(hù)標(biāo)的發(fā)行規(guī)模為4億元。該信用保護(hù)憑證的成功設(shè)立，是市場落地的首單民營房企信用保護(hù)工具，有利于提高民營房企債務(wù)融資信用水平，標(biāo)志著創(chuàng)新工具支持民營房企債務(wù)融資取得新的階段性成果。 　　投行人士王驥躍對記者表示，簡單來說，就是對龍湖發(fā)行的ABS提供增信工具，然后把這個增信工具做成標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，讓投資者去買。這是給房地產(chǎn)債券增強(qiáng)了信用，方便房地產(chǎn)公司債券或其他債務(wù)工具的發(fā)行。 　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上述信用保護(hù)憑證相當(dāng)于中證金融跟中信證券一起做信用保護(hù)，對于民營房企發(fā)債融資是利好。 　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對記者表示，首單民營房企信用保護(hù)憑證業(yè)務(wù)雖然額度不高，但是一種積極嘗試，一定程度上表明房企融資難度有望降低。 　　深交所相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，深交所將用好用活市場力量，推動業(yè)務(wù)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新，支持更多市場機(jī)構(gòu)參與民營企業(yè)債券融資信用保護(hù)工具業(yè)務(wù)，合力賦能民營經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。 　　支持政策陸續(xù)推出 　　克而瑞證券資產(chǎn)管理部固定收益副總經(jīng)理孫楊對記者表示，最近一段時間，深交所、證監(jiān)會、發(fā)改委等陸續(xù)表態(tài)，支持民營企業(yè)再融資。上述民營房企信用保護(hù)憑證業(yè)務(wù)的落地，標(biāo)志著民營房企債券投資者在購買債券時，除房企自己做背書外，還可以增加一層資金保護(hù)機(jī)制。 　　“信用保護(hù)憑證在其他行業(yè)的上市公司中有過先例，但在房地產(chǎn)行業(yè)之前是沒有的。啟動這一機(jī)制，相當(dāng)于上了雙保險，增加投資者的認(rèn)可度。對于投資者來說，如果想多一層保護(hù)，就可以買入這一憑證；如果認(rèn)可房企基本面，可以將憑證賣出。憑證本身也是可以交易的?！睂O楊對記者表示。 　　4月28日，深交所牽頭召開的“滬深交易所信用保護(hù)工具買方機(jī)構(gòu)專題研討會”提出，不斷增強(qiáng)信用保護(hù)工具服務(wù)民營企業(yè)融資質(zhì)效。會議指出，下一步，滬深交易所將持續(xù)創(chuàng)新工作舉措，完善支持民企融資的制度供給，進(jìn)一步加大對實(shí)體經(jīng)濟(jì)直接融資支持力度。一是提供信用保護(hù)憑證發(fā)行支持機(jī)制，提升憑證創(chuàng)設(shè)便利性；二是積極響應(yīng)市場需求，盡快推出組合型信用保護(hù)合約業(yè)務(wù)，提升信用保護(hù)工具的標(biāo)準(zhǔn)化和流動性，不斷增強(qiáng)信用保護(hù)工具服務(wù)民營企業(yè)融資質(zhì)效。 　　目前，深交所已有20家機(jī)構(gòu)備案成為深市信用保護(hù)合約核心交易商、12家機(jī)構(gòu)備案成為憑證創(chuàng)設(shè)機(jī)構(gòu)，累計達(dá)成合約交易78筆、憑證項(xiàng)目9單，名義本金合計43.4億元，受保護(hù)債券規(guī)模合計340億元。其中，民營企業(yè)債券規(guī)模約為200億元，占比58.8%。獲得信用保護(hù)的機(jī)構(gòu)覆蓋證券公司、資管、銀行等主流債券投資機(jī)構(gòu)，信用保護(hù)工具提升了市場主體認(rèn)購及投資民企債券的積極性。 　　證監(jiān)會債券部介紹，證監(jiān)會系統(tǒng)多措并舉著力提升民營企業(yè)融資的便利性、可得性。根據(jù)證監(jiān)會工作部署，交易所市場近年來陸續(xù)推出信用保護(hù)合約和信用保護(hù)憑證業(yè)務(wù)，為民營企業(yè)債券融資提供支持，協(xié)同中國結(jié)算開展受信用保護(hù)債券質(zhì)押式回購業(yè)務(wù)試點(diǎn)，持續(xù)賦能民營企業(yè)融資。 　　融資渠道將更加通暢 　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，4月房企非銀融資總額為843.4億元，同比下降52.1%，環(huán)比下跌19.7%。1-4月，房企信用債發(fā)行規(guī)模為1532億元，同比下降37.7%。其中，民企發(fā)行8筆，融資金額為94.1億元，占比6.1%。1-4月，房企海外債發(fā)行規(guī)模為去年同期的一成左右，發(fā)行金額約為143億元。其中，民營房企融資70億元。 　　5月16日，有消息稱，龍湖、美的置業(yè)、碧桂園3家房企將陸續(xù)發(fā)行人民幣債券。為吸引投資人，創(chuàng)設(shè)機(jī)構(gòu)將同時發(fā)行包括信用違約掉期(私募CDS)或信用風(fēng)險緩釋憑證(CRMW)在內(nèi)的信用保護(hù)工具，以幫助民營地產(chǎn)增強(qiáng)公開市場的融資功能。 　　當(dāng)日，龍湖、美的置業(yè)分別發(fā)布公告，將在上交所市場發(fā)行公司債券。其中，龍湖將發(fā)行5億元公司債券，5月17日簿記；美的置業(yè)將發(fā)行不超過10億元公司債券，5月20日簿記。 　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，龍湖、美的置業(yè)、碧桂園發(fā)債融資，體現(xiàn)了監(jiān)管層對于民營企業(yè)融資方面的支持。此次發(fā)債強(qiáng)調(diào)了信用保護(hù)工具的使用，投資者認(rèn)購此類債券的顧慮將減少。這是資本市場積極創(chuàng)新支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)，有助于房企融資成本降低、融資效率提高。 　　中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水對記者表示，政府支持民營房企融資措施正在加快落地。在當(dāng)前市場環(huán)境下，通過市場化的信用保護(hù)工具增信有助于民營房企籌措資金，增加投資者信心。

　5月15日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》(以下簡稱“通知”)引發(fā)市場高度關(guān)注。 　　通知指出，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。同時，在全國統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，人民銀行、銀保監(jiān)會各派出機(jī)構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點(diǎn)下限。 　　那么政策出臺的背景與影響到底多大？ 　　首先，4月居民住房貸款呈現(xiàn)同比大幅收縮態(tài)勢是一個市場背景。5月13日，人民銀行發(fā)布的《2022年4月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告》顯示，2022年4月份人民幣貸款增加6454億元，同比少增8231億元。住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元；不含住房貸款的消費(fèi)貸款減少1044億元，同比少增1861億元；經(jīng)營貸款減少521億元，同比少增1569億元。 　　4月新增社融明顯低于市場預(yù)期和往年同期水平，表內(nèi)信貸同比大幅收縮是主要拖累來源，尤其是居民住房、消費(fèi)以及經(jīng)營貸款均呈現(xiàn)同比大幅收縮態(tài)勢。筆者預(yù)期5月份LPR存在調(diào)降的可能性。 　　其次，此次政策并未統(tǒng)一降息，而是給出利率下限的同時采取了市場化的方式，也給地方政府留下了執(zhí)行空間，需要各地根據(jù)細(xì)則具體落實(shí)。從之前政策的執(zhí)行歷史經(jīng)驗(yàn)來看，并非全部城市都能按照最低標(biāo)準(zhǔn)來執(zhí)行，同時，政策也僅僅只針對首套房的房貸。 　　再次，此次政策出臺還有一個大的前提是針對樓市出臺的寬松調(diào)控政策越來越多，政策力度也越來越強(qiáng)。 　　當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)仍是中國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定器、壓艙石。房地產(chǎn)在全社會固定資產(chǎn)投資、地方財政收入、金融機(jī)構(gòu)貸款總額中都占有相當(dāng)高的份額，所以2022年以來，國內(nèi)多個城市陸續(xù)發(fā)布了房地產(chǎn)穩(wěn)市場、救市場的政策。 　　但值得注意的是，熱鬧的救市政策持續(xù)“井噴”，但并未帶動市場信心全面回暖。比如，全國范圍內(nèi)，除一線城市有一部分客群還在繼續(xù)購買第三套房外，大部分二線及以下城市，對限購政策并不敏感。 　　未來幾個月，房地產(chǎn)市場能不能全面企穩(wěn)重點(diǎn)還要看疫情的發(fā)展情況。

　5月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2022年1—4月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)。1—4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資39154億元，同比下降2.7%；其中，住宅投資29527億元，下降2.1%。 　　近幾年來，除2020年疫情期間房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)出現(xiàn)同比下降之外，該數(shù)值多為正增長。而此次數(shù)據(jù)出現(xiàn)同比下降，表明在市場整體去化難、庫存持續(xù)增加的情況之下，房企明顯表現(xiàn)出投資動力不足，這或?qū)M(jìn)一步拖累全國的固定資產(chǎn)投資。 　　最新數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)市場可謂是“量降價跌”，行業(yè)銷售市場進(jìn)一步下行。1-4月，全國商品房和商品住宅銷售面積同比下降20.9%、25.4%；銷售均價分別同比下跌10.8%、9.1%。在“量降價跌”的情況下，全國商品房和商品住宅銷售額同比分別下降了29.5%、32.2%。 　　在疫情影響下，國內(nèi)東部、東北地區(qū)市場同比降幅明顯超過其它區(qū)域。房地產(chǎn)銷售下行除受疫情拖累之外，市場預(yù)期較弱、信心難以重建是另一個主要原因。2022年以來，國內(nèi)多個城市陸續(xù)發(fā)布樓市支持政策，但受疫情反復(fù)影響、以及國外地緣沖突加大經(jīng)濟(jì)下行壓力，以及收入預(yù)期下降導(dǎo)致居民風(fēng)險偏好降低等原因，房地產(chǎn)市場信心恢復(fù)持續(xù)受阻。 　　此外，房地產(chǎn)市場銷售下降導(dǎo)致住宅市場庫存不斷增加。1—4月，全國商品住宅待售面積同比增長14.8%，增速均比上月擴(kuò)大0.6個百分點(diǎn)。 　　而近期，一則令市場可短期振奮的消息傳來。5月15日，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布通知，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。 　　雖然二套房利率下限未調(diào)整，但前期多數(shù)城市已取消認(rèn)房認(rèn)貸，換房需求按首套貸款執(zhí)行，因此本次首套利率下限降低，給銀行留出了房貸繼續(xù)降息的空間，有利于降低剛需和改善性需求的購房成本。 　　貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，4月，百城首套房貸平均利率為5.17%，距離當(dāng)前最新提出4.4%的下限仍有較大空間。我們預(yù)計，未來更多城市的房貸利率將有可能下降，取消認(rèn)房又認(rèn)貸的城市也會相應(yīng)增多。因此，從這個角度來看，全國層面的房貸降息有望改善房地產(chǎn)銷售持續(xù)下行局面。 　　當(dāng)前，中央在持續(xù)加大房企流動性風(fēng)險化解力度，但房企債務(wù)風(fēng)險并未得到有效、全面的改善，這成為掣肘房企拿地投資的根本因素。未來，地方政府、金融機(jī)構(gòu)需要切實(shí)出臺可供落地的房企債務(wù)解決細(xì)則，如積極支持房企再融資，尤其是放開優(yōu)質(zhì)上市房企的并購融資，加快支持重點(diǎn)房企的風(fēng)險處置等。

除了降低房貸利率，各地方政府今年以來多措并舉，支持樓市。 　　中國人民銀行、銀保監(jiān)會5月15日發(fā)布通知，調(diào)整差別化住房信貸政策，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。換言之，根據(jù)4月20日公布的最新4年期LPR報價4.6%，首套住房的房貸利率最低可到4.4%，二套房房貸利率仍執(zhí)行最低5.2%的標(biāo)準(zhǔn)。 　　據(jù)測算，按貸款金額50萬元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調(diào)20個基點(diǎn)，平均每月可減少月供支出約60元，未來30年內(nèi)共減少利息支出約2萬元。 　　不過，并非所有的購房者都能從中受益。 　　據(jù)了解，此次利率下限調(diào)整主要針對新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款，存量商業(yè)性個人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。也就是說，已經(jīng)申請下來住房貸款的“房奴”們將無法享受到這次政策優(yōu)惠，“持幣待購”的首套購房者才是本次政策的目標(biāo)受眾，而且也并非所有的首套購房者都能享受到相同的利率優(yōu)惠。 　　我國房地產(chǎn)市場區(qū)域特征明顯，個人住房貸款利率遵循采用“全國+地方+銀行”三層確定機(jī)制。在全國統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，地方層面，由人民銀行、銀保監(jiān)會各派出機(jī)構(gòu)按照“因城施策”原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點(diǎn)下限調(diào)整方向，可選擇跟隨全國下限下調(diào)，也可保持不動或適度上調(diào)，維持區(qū)域房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。 　　此外，在城市貸款利率下限基礎(chǔ)上，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)也可結(jié)合自身經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險狀況和信貸條件等因素，合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。 　　地方政府“花式發(fā)力”支持樓市 　　貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年4月103個重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為5.17%，二套利率為5.45%，分別較上月回落17個、15個基點(diǎn)，利率水平為2019年以來月度新低。蘇州、南通首套主流利率已降至4.6%，與5年期以上LPR持平，其余城市首套主流利率也均低于6%。4月平均放款周期為29天，較上月縮短5天。放款速度也是2019年以來最快的月份。 　　除了降低房貸利率，各地方政府今年以來多措并舉，支持樓市。 　　日前長沙市一項(xiàng)松綁政策被視為“租出去就算無房”，引發(fā)輿論密切關(guān)注。 　　5月11日，長沙市印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)長沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房的試點(diǎn)實(shí)施方案》規(guī)定，《方案》施行之前已實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽備案交房或已辦理不動產(chǎn)登記的房屋，盤活供作租賃住房后，不納入家庭住房套數(shù)計算。 　　據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，今年以來超過70個城市樓市調(diào)控政策放寬，包括公積金貸款支持，如降低首付比、提高公積金貸款上限、延長貸款年限、父母公積金可用于子女購房等，限制性政策包括限購、限貸、限售等政策均有不同程度的放寬。政策放松的城市由三線城市傳導(dǎo)到二線省會城市，如南京、蘇州、蕪湖等長三角區(qū)域強(qiáng)二三線城市，以及天津、蘭州、煙臺、銀川等北方城市。中央多部委也釋放了積極的政策信號。央行、證監(jiān)會等相關(guān)部委出臺金融支持舉措，包括要求支持上市民營企業(yè)融資、降準(zhǔn)0.25個百分點(diǎn)、鼓勵地方因城施策執(zhí)行差別化信貸政策、金融機(jī)構(gòu)加大對優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的貸款支持等。 　　盡管政策利好頻發(fā)，但在疫情沖擊等多種不確定性因素的擾動下，整體大環(huán)境景氣度低迷，企業(yè)發(fā)展面臨壓力，就業(yè)壓力加大，居民預(yù)期收入降低，舉債購房的意愿不強(qiáng)。 　　5月13日，央行發(fā)布的《2022年4月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告》顯示，4月份人民幣貸款增加6454億元，同比少增8231億元。根據(jù)報告，住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元；不含住房貸款的消費(fèi)貸款減少1044億元，同比少增1861億元；經(jīng)營貸款減少521億元，同比少增1569億元。 　　房地產(chǎn)市場仍處深度調(diào)整期 　　中信期貨有限公司研究部副總經(jīng)理張革表示，自去年四季度以來，全國樓市政策逐步放松。本次央行下調(diào)首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限20BP，釋放了較強(qiáng)的穩(wěn)樓市信號，有利于提振房地產(chǎn)市場信心。但是，房地產(chǎn)銷售何時顯著改善仍存在不確定性。今年以來，很多城市已經(jīng)開始因城施策下調(diào)房貸利率。隨著疫情的緩解和房地產(chǎn)信心的提振，未來商品房銷售或多或少會有所修復(fù)。 　　中銀證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員夏亦豐表示，央行統(tǒng)一下調(diào)首套房貸利率下限更具宏觀信號意義，有助于降低購房者置業(yè)成本，引導(dǎo)地方政府后續(xù)信貸調(diào)整。最直觀的影響在于購房成本的降低，緩解購房者置業(yè)壓力，支持剛需釋放。相較于此前信貸政策以地方調(diào)整為主，此次自上而下的調(diào)整信號意義更強(qiáng)，有助于引導(dǎo)后續(xù)地方政府進(jìn)一步調(diào)整信貸政策。在前期各地信貸政策的放松下，全國房貸利率已經(jīng)連降7個月，當(dāng)前處于2019年以來的最低位。但從實(shí)際政策落地效果來看，房貸利率方面的調(diào)整能起到的作用相對有限，后續(xù)若有更多市場有效性更強(qiáng)的信貸政策，如央行發(fā)文降低商貸首付比例下限、調(diào)整“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)等，并能在更高能級的核心城市擴(kuò)圍，或許方能起到更加有效的提振市場信心的作用。 　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示，今年以來全國多個城市優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策達(dá)200余次，4月以來政策優(yōu)化的節(jié)奏和力度均有所加大，但部分地區(qū)疫情反復(fù)下，短期政策效果尚不明顯，房地產(chǎn)市場仍處于深度調(diào)整期。本次全國統(tǒng)一下調(diào)首套房房貸利率下限，對當(dāng)前的市場預(yù)期將起到積極作用，亦將對市場產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性利好。

樓市信貸政策又傳來重磅消息。15日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》(下稱通知)提出，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率(LPR)減20個基點(diǎn)。 按照最新(即2022年4月)5年期以上LPR報價4.6%計算，也就是首套房貸款利率不低于4.6%。此次通知后，首套房貸款利率最低可降至4.4%。 而對于廣大存量房貸客戶則不受本次通知影響，但5月20日即將迎來新一輪LPR報價，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計5月LPR或降調(diào)降，存量房貸客戶的貸款利率也有望在重定價日跟隨下降。 100萬貸款30年節(jié)省4萬利息 2019年8月，央行曾發(fā)布公告，要求首套商業(yè)房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套商業(yè)房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點(diǎn)。 根據(jù)上述通知，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點(diǎn)。最新一期5年期以上LPR報價為4.6%，若調(diào)整為LPR-20個基點(diǎn)，則首套房貸款利率可下調(diào)至4.4%。 中新經(jīng)緯以貸款100萬元、貸款期限30年、等額本息還款估算，若房貸利率為4.6%，則每月月供約5126.44元，利息總額為84.55萬元。下調(diào)至4.4%后，每月月供約5007.61元，利息總額為80.27萬元，總利息節(jié)省4萬多元。 “該房貸利率水平重回了2015年9月后的房貸水平，2016年全國房地產(chǎn)升溫的一個重要原因在于信貸環(huán)境寬松，可以預(yù)測到本次信貸政策是房地產(chǎn)市場回穩(wěn)的助推器?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙說道。 招聯(lián)金融首席研究員董希淼對中新經(jīng)緯表示，4月，住戶住房貸款出現(xiàn)了罕見的負(fù)增長。下調(diào)首套房貸利率具有緊迫性，或?qū)a(chǎn)生三個作用：一是穩(wěn)定居民住房消費(fèi)預(yù)期，激發(fā)新的住房消費(fèi)需求；二是傳遞“穩(wěn)房價”信號，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；三是降低住房消費(fèi)支出，進(jìn)而提振居民擴(kuò)大消費(fèi)的意愿和能力。當(dāng)然，這只是首套房貸利率下限的調(diào)整，不同地區(qū)、不同銀行實(shí)際執(zhí)行的利率或有不同，對“普通自住房”也需要進(jìn)行界定。 浙江大學(xué)國際聯(lián)合商學(xué)院數(shù)字經(jīng)濟(jì)與金融創(chuàng)新研究中心聯(lián)席主任、研究員盤和林認(rèn)為，本次主要是通過打破利率下限的限制，以此促進(jìn)銀行間對首套房按揭競爭的方式，來促進(jìn)首套房按揭利率的下行。這個政策出臺以后，各家銀行會適度調(diào)整自己的首套房利率政策。 二套房貸款利率未變動 需要注意的是，通知還指出，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。即二套房貸款利率仍然為5.2%(即4.6%+60個基點(diǎn))。 東方金誠首席宏觀分析師王青分析稱，二套房房利率下限依舊為相應(yīng)期限LPR加60個基點(diǎn)，表明在房住不炒基調(diào)不變的背景下，本次房貸利率調(diào)整釋放的信號是重點(diǎn)鼓勵剛需、繼續(xù)遏制投資投機(jī)需求。 董希淼指出，4月29日中共中央政治局會議提出，“支持剛性和改善性住房需求”。但目前住房信貸政策調(diào)整，無論是金融管理部門還是商業(yè)銀行，主要集中在支持剛性住房需求。下一步，在如何更好地支持改善性住房需求方面，還有較大的優(yōu)化空間，比如：放寬二套房貸條件、降低二套房貸首付、調(diào)整二套房貸利率下限等。部分三四線城市，還可以探索推出三套房貸政策。 王青判斷，本次首套房房貸利率下調(diào)，將帶動部分城市銀行房貸利率(包括部分二套房利率)更大幅度下調(diào)，進(jìn)而鞏固年初以來全國房貸利率整體下行勢頭，為年中或稍晚時候樓市企穩(wěn)回暖積蓄動能。 通知還指出，在全國統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，人民銀行、銀保監(jiān)會各派出機(jī)構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點(diǎn)下限。 “實(shí)踐中，多數(shù)城市直接采用了全國下限，沒有額外再做加點(diǎn)要求。”王青表示。他進(jìn)一步分析稱，各商業(yè)銀行會結(jié)合自身經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險狀況和信貸條件等情況，明確利率的定價規(guī)則，在各城市利率政策下限基礎(chǔ)上，合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值，這是完全市場化的經(jīng)營決策。 5月LPR報價或下調(diào) 本次通知，主要影響的是新增個人住房貸款，存量個人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。不少貸款人在貸款時利率較高，有的甚至達(dá)到6%以上。由于房貸利率由LPR+加點(diǎn)形成，加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變。LPR報價下降對存量房貸才是實(shí)實(shí)在在的“利好”。 今年以來，LPR僅在1月份經(jīng)歷了下調(diào)，1年期和5年期以上LPR分別下行10個和5個基點(diǎn)至3.7%、4.6%，此后一直保持不變。本月20日即將迎來新一期LPR，是否會下降呢？ 光大證券研報認(rèn)為，展望來看，內(nèi)外部擾動加劇有效融資需求走弱，寬信用的持續(xù)性需要各類政策全面加碼發(fā)力。供給端，貨幣政策有望通過存量和增量政策工具，加快引導(dǎo)LPR 報價利率下行，5 月LPR 有望調(diào)降。 5月9日，央行在發(fā)布的一季度中國貨幣政策執(zhí)行報告《建立存款利率市場化調(diào)整機(jī)制》專欄中披露，2022年4月，人民銀行指導(dǎo)利率自律機(jī)制建立了存款利率市場化調(diào)整機(jī)制，自律機(jī)制成員銀行參考以10年期國債收益率為代表的債券市場利率和以1年期LPR為代表的貸款市場利率，合理調(diào)整存款利率水平。根據(jù)央行最新調(diào)研數(shù)據(jù)，4月最后一周(4月25日-5月1日)，全國金融機(jī)構(gòu)新發(fā)生存款加權(quán)平均利率為2.37%，較前一周下降10個基點(diǎn)。 中信證券分析稱，央行在金融數(shù)據(jù)的答記者問中提到，未來將“充分發(fā)揮貸款市場報價利率改革效能，發(fā)揮存款利率市場化調(diào)整機(jī)制作用，推動降低銀行負(fù)債成本，進(jìn)而帶動降低企業(yè)融資成本”?？紤]到央行在4月的存款改革使全國加權(quán)平均存款利率下降10bps，5月LPR利率有望下調(diào)。 董希淼在接受中新經(jīng)緯采訪時表示，本月LPR很快要公布，建議1年期和5年期以上LPR同步下調(diào)5-10個基點(diǎn)。 “下調(diào)5年期以上LPR，這才能降低存量房貸的利率，進(jìn)而減輕大多數(shù)貸款購房者的負(fù)擔(dān)，更好地提振居民消費(fèi)意愿和消費(fèi)能力?！倍ｍ嫡f道。 不過，即便LPR下降，不少貸款人可能暫時還無法享受這項(xiàng)“利好”。大部分人轉(zhuǎn)換LPR利率時，將利率重定價日選擇在每年1月1日，也就是最快要等到明年，利好才能兌現(xiàn)。

5月15日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，提出對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。 對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次央行首次對于差別化房貸政策發(fā)布專門文件，充分體現(xiàn)了當(dāng)前房貸持續(xù)發(fā)力、扭轉(zhuǎn)近期房地產(chǎn)交易行情頹廢態(tài)勢的決心。 嚴(yán)躍進(jìn)分析道，從政策表述中可以看出，當(dāng)前政策對于貸款利率的下行提出了新的要求和支持政策，一方面利率下限允許進(jìn)一步下調(diào)，這使得商業(yè)銀行貸款的空間更大，有助于后續(xù)更好地促進(jìn)房貸實(shí)際貸款利率的下調(diào)。另一方面，類似下調(diào)20個基點(diǎn)的表述，充分說明下調(diào)的力度比較大，這也將引導(dǎo)銀行后續(xù)更好得制定貸款政策，尤其是推介一些低成本貸款的利率。此類下調(diào)主要是強(qiáng)調(diào)首套房，實(shí)際上也是希望剛需購房成本進(jìn)一步降低，是非常好的支持剛需購房的政策。 另外，嚴(yán)躍進(jìn)還表示，此次央行政策選擇在周末發(fā)布，也說明政策下調(diào)的引導(dǎo)非常緊迫和必要，充分體現(xiàn)了金融部門對于當(dāng)前房貸成本降低的導(dǎo)向，預(yù)計會產(chǎn)生四個方面的重要影響。從地方政府和銀行機(jī)構(gòu)方面來看，政策有助于進(jìn)一步調(diào)整貸款政策，尤其是在房貸利率方面，能降則降、能低則低，充分為低成本購房落實(shí)優(yōu)惠政策；從房企方面來看，有助于引導(dǎo)房企積極推盤和銷售，尤其是結(jié)合近期的房貸利率成本較低的優(yōu)勢，鼓勵房企積極銷售，充分帶動房地產(chǎn)交易行情的活躍；從購房者角度來看，有助于進(jìn)一步降低購房者的成本，同時結(jié)合近期各地政策持續(xù)放松的工作，客觀上可以進(jìn)一步促進(jìn)購房者購房壓力的減少。包括降低首付、降低房貸利率、松綁二手房限售、松綁限購等政策在一起，將為5月中下旬以及后續(xù)市場交易的活躍創(chuàng)造更好的條件；從因城施策的角度來看，有助于各地基于實(shí)際情況開展房地產(chǎn)貸款工作，一些市場交易行情疲軟的城市，將基于差別化的信貸政策工具，積極開展更寬松的房貸政策。

著力推進(jìn)現(xiàn)代化縣城建設(shè)，并不意味著縣城將開啟大拆大建、大規(guī)模上馬房地產(chǎn)的階段。根據(jù)人口和產(chǎn)業(yè)狀況進(jìn)行科學(xué)適度的房地產(chǎn)開發(fā)是必要的。縣城發(fā)展的根本在于找準(zhǔn)功能定位，培育發(fā)展特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。 　　近日，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的意見》（以下簡稱《意見》），縣城發(fā)展將迎來難得歷史機(jī)遇。 　　城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)，是房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要支撐。農(nóng)村人口向縣城遷徙，城鎮(zhèn)之間的人口遷徙，都會引起住房需求增長?；谌嗣駥γ篮镁幼∩畹南蛲?，對居住品質(zhì)的要求也會更高。隨著以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)推進(jìn)，農(nóng)民到縣城就業(yè)安家規(guī)模不斷擴(kuò)大，縣城居民生活品質(zhì)將進(jìn)一步改善。因此，縣城總體保持一定的住房建設(shè)規(guī)模，是經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的客觀需要。從長期看，縣城房地產(chǎn)市場發(fā)展是有支撐條件和潛力的，將繼續(xù)成為我國房地產(chǎn)市場的增長極。 　　在分類引導(dǎo)縣城發(fā)展方向的情況下，應(yīng)因地制宜制定住房發(fā)展規(guī)劃。截至2021年底，我國有1472個縣及394個縣級市，縣域發(fā)展?fàn)顩r千差萬別?！兑庖姟诽岢?，科學(xué)把握功能定位，分類引導(dǎo)縣城發(fā)展方向。五類縣城分別是大城市周邊縣城、專業(yè)功能縣城、農(nóng)產(chǎn)品主產(chǎn)區(qū)縣城、重點(diǎn)生態(tài)功能區(qū)縣城、人口流失縣城。人口流動狀況和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，是衡量一地房地產(chǎn)市場未來發(fā)展空間的重要指標(biāo)。不同類型的縣城，應(yīng)該有不同的住房發(fā)展規(guī)劃。例如大城市周邊縣城有望承接更多大城市人口和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，在人口凈流入情況下，應(yīng)適當(dāng)增加住房供給，適時構(gòu)建租購并舉的多層次住房供應(yīng)和保障體系。而人口流失縣城則應(yīng)避免盲目擴(kuò)張，嚴(yán)控城鎮(zhèn)建設(shè)用地增量、盤活存量。 　　尤應(yīng)注意的是，著力推進(jìn)現(xiàn)代化縣城建設(shè)，并不意味著縣城將開啟大拆大建、大規(guī)模上馬房地產(chǎn)的階段?？h城建設(shè)既要防止盲目進(jìn)行高密度高強(qiáng)度開發(fā)，又要防止攤大餅式無序蔓延。根據(jù)人口和產(chǎn)業(yè)狀況進(jìn)行科學(xué)適度的房地產(chǎn)開發(fā)是必要的，而過度依賴房地產(chǎn)的路徑是走不通的。縣城發(fā)展的根本在于找準(zhǔn)功能定位，培育發(fā)展特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)?？h城房地產(chǎn)市場也要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。近年來，個別縣城出現(xiàn)了脫離實(shí)際過度開發(fā)房地產(chǎn)，從而供給過剩的情況，應(yīng)謹(jǐn)防這種狀況繼續(xù)蔓延。 　　縣城住房發(fā)展應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)綠色低碳建設(shè)有關(guān)要求。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等15部門《關(guān)于加強(qiáng)縣城綠色低碳建設(shè)的意見》明確，限制縣城民用建筑高度?？h城新建住宅以6層為主，6層及以下住宅建筑面積占比應(yīng)不低于70%?？h城新建住宅最高不超過18層。確需建設(shè)18層以上居住建筑的，應(yīng)嚴(yán)格充分論證，并確保消防應(yīng)急、市政配套設(shè)施等建設(shè)到位。給縣城住宅限高很有必要，這是基于縣城民用建筑高度要與消防救援能力相匹配，以及提升居住舒適度和降低住宅維護(hù)成本等角度考量確定的。此外，還應(yīng)大力發(fā)展綠色建筑，推廣裝配式建筑、節(jié)能門窗、綠色建材、綠色照明，全面推行綠色施工。 　　提升縣城人居環(huán)境質(zhì)量應(yīng)加強(qiáng)歷史文化保護(hù)傳承，保持縣城特有風(fēng)貌。我國很多縣城歷史悠久，有的已經(jīng)有2000多年歷史，有豐厚的文化底蘊(yùn)和建筑文化傳承。改善縣城人居環(huán)境，應(yīng)避免千城一面。應(yīng)鼓勵建筑設(shè)計傳承創(chuàng)新，促進(jìn)新建建筑與原有風(fēng)貌有機(jī)融合，與自然環(huán)境相和諧，使縣城住宅更好體現(xiàn)地域特征、民族特色和時代風(fēng)貌。應(yīng)禁止拆真建假、以假亂真，嚴(yán)禁隨意拆除老建筑、大規(guī)模遷移砍伐老樹，嚴(yán)禁侵占風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)土地。 　　對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和其他市場主體而言，應(yīng)在國家推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)中尋找新發(fā)展機(jī)遇。除房地產(chǎn)開發(fā)以外，老舊小區(qū)改造、養(yǎng)老托育發(fā)展等都需要企業(yè)積極參與，而體制機(jī)制創(chuàng)新也將為廣大市場主體參與縣城建設(shè)提供政策保障。正如《意見》中明確，“對準(zhǔn)公益性項(xiàng)目和經(jīng)營性項(xiàng)目，提升縣域綜合金融服務(wù)水平，鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)特別是開發(fā)性政策性金融機(jī)構(gòu)增加中長期貸款投放，支持符合條件的企業(yè)發(fā)行縣城新型城鎮(zhèn)化建設(shè)專項(xiàng)企業(yè)債券”，“引導(dǎo)社會資金參與縣城建設(shè)，規(guī)范推廣政府和社會資本合作模式，穩(wěn)妥推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)”。

房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行日前發(fā)布的“中國40城辦公樓市場指數(shù)”報告顯示，得益于前兩個月的良好開局，一線城市在一季度的整體指標(biāo)表現(xiàn)優(yōu)異，但自3月以來，受疫情擾動及不確定因素影響，風(fēng)險擔(dān)憂情緒上升，給市場復(fù)蘇趨勢蒙上陰影。二線城市在疫情以及經(jīng)濟(jì)放緩壓力的背景下，同樣表現(xiàn)出較大的市場觀望情緒，修復(fù)周期有所延長。 　　辦公樓租金方面，全國20個重點(diǎn)城市中約有三分之二的城市甲級租金環(huán)比下降。其中，超過半數(shù)的城市處于正負(fù)1%的正常波動區(qū)間?？罩寐史矫?，全國20個重點(diǎn)城市中有9個城市的甲級空置率水平仍高于30%，面臨較大去化壓力；7個城市處于20%-30%的可控區(qū)間，以長三角城市為主；另有4個城市（北京、上海、廣州、成都）基本上長期維持在20%以內(nèi)的健康水平。 　　指數(shù)報告顯示，排名前10的城市都是各個經(jīng)濟(jì)圈的頭部城市，其主導(dǎo)優(yōu)勢無可撼動。北京在商辦項(xiàng)目供應(yīng)受到限制的情況下，仍然以193.8分高居榜首，代表了其強(qiáng)大的市場發(fā)展動力。除此之外，成都、杭州、重慶、南京、武漢、長沙的指數(shù)得分在56-63之間，分別代表了其所在城市群樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最高水平，是產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)和企業(yè)運(yùn)營實(shí)力的綜合體現(xiàn)。 　　仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部辦公樓市場負(fù)責(zé)人暨華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽表示：“多地疫情反彈，短期內(nèi)市場需求受到抑制，給市場復(fù)蘇預(yù)期帶來不確定性。中長期來看，‘穩(wěn)增長’背景下數(shù)字經(jīng)濟(jì)等新基建領(lǐng)域有望成為政策發(fā)力點(diǎn)，支撐商業(yè)地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展?！? 　　在京津冀城市群中，北京的辦公樓租賃市場強(qiáng)勢復(fù)蘇，租金實(shí)現(xiàn)三年以來首次上漲，空置率創(chuàng)過去10個季度以來最低水平，但在疫情干擾下市場情緒有所回落；天津及石家莊因新增供應(yīng)有限，供需關(guān)系得到改善，但整體需求增長動力不足。 　　在長三角城市群中，新一輪疫情暴發(fā)前，上海和蘇州仍錄得租金正增長。上海一季度的凈吸納量達(dá)到29.5萬平方米，但疫情的暴發(fā)或?qū)⑹苟唐趦?nèi)新增租賃需求轉(zhuǎn)弱。蘇州在新興的數(shù)字經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域持續(xù)發(fā)力，為其辦公樓市場的穩(wěn)定性提供了有力支撐。

日前，中共中央政治局召開會議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和經(jīng)濟(jì)工作。會議指出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 　　不難看出，這次會議對下一步房地產(chǎn)市場發(fā)展給出了更加明確的方向和目標(biāo)，定位不變，政策可以靈活把握，對商品房預(yù)售資金監(jiān)管需要優(yōu)化。目的就是一個——促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。只要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，房地產(chǎn)市場就不會出現(xiàn)大的問題。 　　倒是“優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”要求，對各級來說，是需要認(rèn)真研究和思考的問題，既要把資金監(jiān)管好，不要再出現(xiàn)開發(fā)企業(yè)跑路等問題，也要監(jiān)管有序、監(jiān)管合理、監(jiān)管科學(xué)，不影響開發(fā)企業(yè)正常的資金使用。 　　商品房預(yù)售制，在房地產(chǎn)市場發(fā)展中的作用還是比較大的。特別是房地產(chǎn)市場發(fā)展的初期，由于各方資金都比較緊張，政府無力組建經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的開發(fā)企業(yè)，一般建筑企業(yè)也沒有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力參與房地產(chǎn)市場發(fā)展，有實(shí)力的企業(yè)沒有開發(fā)房地產(chǎn)的資質(zhì)和能力。也正是在這樣的情況下，商品房預(yù)售制應(yīng)運(yùn)而生，成為了開發(fā)企業(yè)啟動市場最重要的資金來源，并一直延續(xù)到現(xiàn)在。 　　但是，隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，進(jìn)入房地產(chǎn)市場的投資主體越來越多，魚目混珠、參差不齊等問題也越來越多，一些本就沒有能力和實(shí)力的企業(yè)與個人，也通過不同渠道、不同手段進(jìn)入到房地產(chǎn)市場，緊盯商品房預(yù)售資金這塊大肥肉。起初，在市場火爆、融資十分方便時，都能勉強(qiáng)應(yīng)對，調(diào)控力度一加大，融資閘門被鎖，那些原本就是依靠負(fù)債入行的企業(yè)風(fēng)險頓現(xiàn)，在用完了商品房預(yù)售資金后，資金鏈斷裂，從而出現(xiàn)了爛尾跑路現(xiàn)象，而繳了房款的居民，則面臨拿不到房的風(fēng)險，從而引發(fā)了許多矛盾和問題。 　　也正是在這樣的大背景下，有關(guān)取消商品房預(yù)售制的呼聲也就越來越高。只是，在房地產(chǎn)市場最火爆、融資最便捷的時候不取消商品房預(yù)售制，到市場趨于平淡、甚至低迷后取消商品房預(yù)售制，顯然是不合適的，條件也是不具備的。唯一的辦法就是加強(qiáng)對商品房預(yù)售資金的監(jiān)管，讓開發(fā)企業(yè)不要再出現(xiàn)依賴商品房預(yù)售資金“過日子”的現(xiàn)象，而必須在其他方面資金都比較充分的情況下，再拿地建房，商品房預(yù)售資金只能錦上添花，不能雪中送炭。否則，風(fēng)險就難以避免。 　　此次會議要求“優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”，主要是基于一些地方在商品房預(yù)售資金監(jiān)管方面，要么放手不管，要么出手管死的“兩極化”現(xiàn)象而提出的，是為了更好地發(fā)揮商品房預(yù)售資金的作用。要知道，商品房預(yù)售資金是一筆數(shù)額非常巨大的資金，且都與廣大居民的利益密切相關(guān)，不很好地發(fā)揮其作用，對于高效利用社會資源是不利的，也是會影響房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展的。會議強(qiáng)調(diào)“優(yōu)化”二字，說明地方在商品房預(yù)售資金監(jiān)管方面是存在需要改進(jìn)的地方的，是有提升的空間的，也是需要對監(jiān)管的方法與手段進(jìn)行調(diào)整完善的。 　　就目前而言，最需要優(yōu)化的還是如何更好地發(fā)揮商品房預(yù)售資金的作用。目前的開發(fā)企業(yè)，普遍資金緊張，貨幣政策又不能輕易給開發(fā)企業(yè)放水，否則會帶來更為嚴(yán)重的問題。因此，用好商品房預(yù)售資金就顯得極其重要?？陀^地講，有些地方在這塊資金的監(jiān)管方面，有點(diǎn)過于嚴(yán)厲，甚至有點(diǎn)僵化了，導(dǎo)致一些開發(fā)企業(yè)面臨比較大的信用風(fēng)險和資金鏈斷裂風(fēng)險。 　　因此，對商品房預(yù)售資金的監(jiān)管，需要優(yōu)化，要突出“優(yōu)”字，建立規(guī)范、科學(xué)、靈活的商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法，既不要再出現(xiàn)放任不管問題，也不要將這塊資金管死。要依據(jù)企業(yè)實(shí)際和風(fēng)險防范需要，合理調(diào)度與使用好這塊資金。其中，監(jiān)管機(jī)構(gòu)要配備政治素質(zhì)和業(yè)務(wù)素質(zhì)都比較高的人員管理這塊資金，而不能將其作為一個安排關(guān)系戶的新的平臺，否則會留下很大的風(fēng)險隱患，會成為新的漏洞。

據(jù)了解，最近徐州、贛州、中山、梅州、無錫、連云港、上饒等地相繼根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)政策，包括公積金、首付比例、購房補(bǔ)貼、供地、商品房預(yù)售資金監(jiān)管等多個方面。 　　日前，徐州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、徐州市自然資源和規(guī)劃局、人民銀行徐州市中心支行等相關(guān)部門召開房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)及紓困解難工作會。會上，相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，將從科學(xué)實(shí)施土地供應(yīng)、加大信貸融資支持、優(yōu)化市場營商環(huán)境、支持合理住房需求、調(diào)整公積金使用等方面調(diào)整相關(guān)政策。 　　另外，贛州市于5月1日提高公積金貸款最高額度到60萬元，首次使用住房公積金貸款或購房提取住房公積金的，首付款比例下調(diào)至20%。同日，建行贛州市分行首套房貸利率下調(diào)至5.2%，二套房利率下調(diào)至5.35%；購房者年齡放寬至70周歲；首付比例調(diào)至國家政策規(guī)定最低比例。 　　中山市發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，從優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管、加大住房公積金支持力度、優(yōu)化商品房銷售價格備案機(jī)制、優(yōu)化限購區(qū)域、加大購房金融支持力度、優(yōu)化土地供應(yīng)等六方面提出支持措施，因城施策促進(jìn)中山市房地產(chǎn)良性循環(huán)和健康發(fā)展。無錫市下發(fā)《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限的通知》，明確無錫市區(qū)個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限按國家規(guī)定執(zhí)行，由5年調(diào)整為2年。 　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，相比往年樓市調(diào)整博弈期很長，樓市下調(diào)緩慢，本輪市場因?yàn)槎嘀匾蛩丿B加，樓市調(diào)整加速。 　　現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)仍面臨一定挑戰(zhàn)。一方面是個別房企還債承壓。另一方面，購房者因購房門檻、自身收入水平等多方面因素，大多處于觀望狀態(tài)。在此背景下，上述相關(guān)政策，將有效助力房地產(chǎn)市場盡快恢復(fù)，重回平穩(wěn)運(yùn)行軌道，打通房地產(chǎn)市場良性循環(huán)。 　　中央也明確釋放更為積極的穩(wěn)房地產(chǎn)信號。要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管。 　　張大偉表示，預(yù)計將有更多城市加快政策調(diào)整節(jié)奏。

“雖然受到疫情的影響，短期內(nèi)消費(fèi)者購房的意愿可能變?nèi)酰康禺a(chǎn)開發(fā)的進(jìn)度也可能放緩，但從長遠(yuǎn)看，預(yù)計房地產(chǎn)市場將在短期低迷以后逐漸企穩(wěn)并且穩(wěn)步趨好。”滬農(nóng)商行副行長兼首席風(fēng)險官顧賢斌在5月11日召開的2021年度業(yè)績說明會上表示。 　　2020年末，中國人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，根據(jù)要求，滬農(nóng)商行的房地產(chǎn)貸款和個人住房貸款占比上限分別是22.5%和17.5%。 　　在發(fā)布會上，顧賢斌介紹了滬農(nóng)商行的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)情況。他表示，自從房地產(chǎn)貸款集中管理制度發(fā)布以后，滬農(nóng)商行對所有房地產(chǎn)貸款進(jìn)行了更為嚴(yán)格的準(zhǔn)入和發(fā)放審核，同時進(jìn)一步加大了對普惠中小微企業(yè)和實(shí)體制造業(yè)信貸投放的力度。 　　顧賢斌指出，截至報告期末，滬農(nóng)商行的制造業(yè)貸款和房地產(chǎn)貸款的占比分別為18.91%和34.42%，實(shí)現(xiàn)了“一升一降”。未來三年，該行也將根據(jù)計劃推進(jìn)房地產(chǎn)集中度的穩(wěn)步壓降?！拔倚幸恢眻詻Q落實(shí)監(jiān)管的要求，堅持房住不炒的底線，重點(diǎn)支持城市更新、園區(qū)開發(fā)、保障性租賃房等建設(shè)的項(xiàng)目，進(jìn)一步積極支持剛需及改善型住房的按揭需求、改善民生，來滿足市民對美好生活的向往?！鳖欃t斌說。 　　在授信業(yè)務(wù)開展方面，顧賢斌介紹，滬農(nóng)商行嚴(yán)格執(zhí)行國家的政策制度和相應(yīng)的監(jiān)管要求，并且制定了完備的信貸管理制度來規(guī)范行內(nèi)的信貸操作。他透露，市場上普遍擔(dān)憂的一些暴雷的房地產(chǎn)企業(yè)，在該行業(yè)務(wù)量的規(guī)模相當(dāng)小，占比也很低，而且對于相應(yīng)的風(fēng)險貸款，滬農(nóng)商行已經(jīng)計提了充分的撥備，因此不會對該行的正常經(jīng)營和利潤帶來重大的負(fù)面影響。 　　數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，滬農(nóng)商行的房地產(chǎn)貸款的余額為1093.82億元，其中不良貸款余額是13.59億元，不良率為1.24%?！翱傮w而言，上海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場的流動性也比較好，我行房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險也相對可控?！鳖欃t斌表示。 　　展望2022年，顧賢斌稱，滬農(nóng)商行將繼續(xù)積極落實(shí)監(jiān)管部門對于房地產(chǎn)貸款的最新要求，堅持“房住不炒”的定位，整體而言要保持房地產(chǎn)貸款的投放平穩(wěn)有序，滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理的融資需求，滿足購房消費(fèi)者合理的購房需求。 　　顧賢斌指出，雖然受到疫情的影響，短期內(nèi)消費(fèi)者購房的意愿可能變?nèi)?，房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)度也可能放緩，但從長遠(yuǎn)看，預(yù)計房地產(chǎn)市場的情況將在短期低迷后，逐漸企穩(wěn)并且穩(wěn)步趨好。 　　他透露，下一階段，滬農(nóng)商行將在繼續(xù)積極落實(shí)監(jiān)管部門對于房地產(chǎn)貸款的各項(xiàng)管控要求前提下，積極布局其他的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，持續(xù)加大對于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投放力度，進(jìn)一步支持綠色金融服務(wù)、科技型企業(yè)、普惠小微的實(shí)體企業(yè)，加大對核心客戶的信貸支持，同時提升市區(qū)兩級重大項(xiàng)目的參與數(shù)量和占比，持續(xù)擴(kuò)大非房地產(chǎn)貸款的業(yè)務(wù)規(guī)模，不斷優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)。

在近日博智宏觀論壇舉行的例會上，全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席、原住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場不景氣，房地產(chǎn)必須升溫保增長，要穩(wěn)地產(chǎn)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)。 顧云昌指出，2001年中國加入WTO，對外發(fā)展貿(mào)易，對內(nèi)房地產(chǎn)拉動，應(yīng)該說這兩股力量導(dǎo)致了中國經(jīng)濟(jì)在城市化進(jìn)程當(dāng)中的高速發(fā)展。此外，房地產(chǎn)還對應(yīng)著實(shí)體經(jīng)濟(jì)?！暗谝?，房地產(chǎn)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的總裝車間，它不是虛擬經(jīng)濟(jì)。第二，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位穩(wěn)固。第三，它是家庭財富的主要體現(xiàn)?，F(xiàn)在衡量一個家庭是窮還是富關(guān)鍵看房子，因?yàn)榉课輧r值在居民家庭財富中的占比已經(jīng)達(dá)到70%?！? 顧云昌進(jìn)而表示，從1到3月份的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)可以看出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場不景氣，房地產(chǎn)必須升溫保增長，再繼續(xù)“冷”下去，對房地產(chǎn)行業(yè)和整個經(jīng)濟(jì)可能都存在很大的風(fēng)險，要穩(wěn)地產(chǎn)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)。 那么，如何升溫房地產(chǎn)？顧云昌表示，要充分釋放居民住房需求的潛力?！艾F(xiàn)在居民的住房需求還有沒有潛力？我覺得還是有的。第一，城市化率從65%到75%，這里面有10%的提升空間，將有1.4億甚至更多的人要進(jìn)入城市，這是一個巨大的增量。在這個增量當(dāng)中，中產(chǎn)階級的改善性需求、中高階層的享受發(fā)展需求、中低收入的保障性需求這三個層次的需求都很強(qiáng)烈。第二個需求是，一二線城市的保障房、租賃房中低端的需求，以及三四線城市農(nóng)民進(jìn)城需求。為什么小縣城還是有需求呢？主要是農(nóng)民進(jìn)城需求。第三個需求是，各類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展需求。在整個房地產(chǎn)當(dāng)中，1/3的投資（大約30%的投資）是非住宅，非住宅的投資在未來仍有很大的發(fā)展基礎(chǔ)?！鳖櫾撇f，如何通過政策的力量、體制的力量，能夠把居民的住房需求潛力釋放出來，是一個問題。 “不管怎么說，城市要更新，還要改造，這里面還有很大的空間。因此，房地產(chǎn)市場還是有發(fā)展空間的，而且未來十幾年發(fā)展空間還很大?！鳖櫾撇f。

近日，中指研究院對在國內(nèi)二三線主流城市工作，且年齡為85后~95后之間的一萬名青年人進(jìn)行置業(yè)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，4月中旬以來，受制于這一輪嚴(yán)峻復(fù)雜的疫情，以及經(jīng)濟(jì)改善預(yù)期較弱，居民收入增加預(yù)期下滑等多重因素，居民的入市置業(yè)節(jié)奏減緩，購房積極性相對較弱，看房占比、到訪占比均出現(xiàn)了明顯下滑。 　　56%的受訪者會觀望政策效果購房 　　3月份以來，全國各地因城施策開始發(fā)力，國內(nèi)針對房地產(chǎn)放松的城市逐步由三四線向二線城市過渡，政策放松力度開始加碼，逐步由邊際改善的財稅、補(bǔ)貼類政策向調(diào)整首付比例，放松限購、限貸、限價等核心調(diào)控政策轉(zhuǎn)變。近期政治局經(jīng)濟(jì)會議、中央財經(jīng)委會議對房地產(chǎn)行業(yè)的定調(diào)均有所放松，市場政策寬松預(yù)期持續(xù)提升。 　　中指院這次的調(diào)查報告顯示，短期內(nèi)，政策鼓勵居民購房的效果相對較弱，購房者觀望情緒較重。約有56%的受訪者表示會根據(jù)政策出臺效果再決定是否購房，不進(jìn)行購房人群占比達(dá)到18%，而順應(yīng)政策趨勢積極進(jìn)行購房的人群占比僅有22%。 　　整體來看，目前鼓勵購房的政策效果相對較弱，近六成人群持續(xù)觀望樓市效果。對此，筆者認(rèn)為主要有以下幾方面原因：首先，近幾年來，國內(nèi)平均住房面積快速增加，居民的合理的住房滿足度已實(shí)現(xiàn)大幅提升。其次，短期內(nèi)，國內(nèi)部分城市樓市持續(xù)低迷、房價呈現(xiàn)不同程度下跌，行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，置業(yè)者對樓市信心較弱；最后，疫情的反復(fù)，導(dǎo)致很多人工資水平增加的預(yù)期持續(xù)下降，而疫情也影響了樓市優(yōu)惠政策的傳遞效果與市場修復(fù)動力。 　　調(diào)查結(jié)果顯示，當(dāng)前一線城市購房熱情相對較高，積極購房人群占比達(dá)到41%，位居各線城市首位。二線城市購房需求仍在，但觀望情緒較濃，63%的人群表示會觀望樓市運(yùn)行狀況再決定購房，積極購房與不購房占比均處中等水平；而三四線城市購房積極性相對較弱，不購房人群比例接近三成，觀望購房人群占比接近一半。 　　從不同區(qū)域來看，長三角區(qū)域購房積極性最為突出，積極購房占比達(dá)到36%，山東半島、長江中游、珠三角區(qū)域觀望情緒較濃，根據(jù)樓市運(yùn)行狀況決定是否購房人群占比達(dá)到六成以上，市場修復(fù)仍需一段時間。 　　此外，成渝、京津冀區(qū)域購房積極性相對較弱，不購房人群占比相對較高，周邊城市房價經(jīng)過長時間調(diào)整，區(qū)域目前市場信心仍顯不足。 　　疫情導(dǎo)致購房需求釋放延遲 　　當(dāng)前，疫情防控形勢依然異常復(fù)雜嚴(yán)峻，不僅使市場中集聚了眾多樓市“觀望人群”，同時也使原本就存在的購房需求不得不再次延遲釋放。 　　疫情的持續(xù)反彈，外出感染風(fēng)險提升、疫情管控措施增加，導(dǎo)致部分買房人群的購房計劃出現(xiàn)不同程度的延遲。據(jù)本次調(diào)查報告顯示，約有46%的受訪者表示置業(yè)計劃出現(xiàn)了一定程度的延遲，其中延后半年內(nèi)占比達(dá)到33%，推遲半年以上占比僅占13%；38%的人群占比表示目前疫情影響相對較弱，對購房計劃影響相對較小，仍按照計劃進(jìn)行購房，僅12%的人群會考慮提前購房置業(yè)。 　　調(diào)查顯示，疫情對上海、濟(jì)南、太原、深圳、蘇州等城市購房計劃影響相對較大，延長半年以上再購房的人群占比已超兩成，延長半年內(nèi)購房人群占比相對較高。而北京、重慶、南京、武漢、鄭州等城市購房計劃也出現(xiàn)不同程度的延長，其中，北京、重慶、南京購房計劃延長半年內(nèi)占比均超四成；而寧波、貴陽、蘭州等城市影響相對較小，有四成以上居民表示購房基本不受疫情影響。 　　圖2：近6個月購房計劃的時間分布 　　總體來看，疫情的大規(guī)模反彈，對市場經(jīng)濟(jì)、未來收入增長預(yù)期產(chǎn)生了較大沖擊，疊加不確定風(fēng)險的增加，使眾多準(zhǔn)購房者的置業(yè)需求更加理性謹(jǐn)慎。 　　雖然近期有較多政策持續(xù)出臺，鼓勵居民合理居住求釋放，但仍有近六成人群保持了觀望態(tài)度，從而導(dǎo)致目前房地產(chǎn)市場回暖不及預(yù)期。隨著短期政策的繼續(xù)發(fā)力，房貸利率預(yù)計仍將延續(xù)下行態(tài)勢，都帶動市場預(yù)期逐步修復(fù)，以及房價企穩(wěn)預(yù)期逐步增強(qiáng)。

房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行日前發(fā)布的“中國40城辦公樓市場指數(shù)”報告顯示，得益于前兩個月的良好開局，一線城市在一季度的整體指標(biāo)表現(xiàn)優(yōu)異，但自3月以來，受疫情擾動及不確定因素影響，風(fēng)險擔(dān)憂情緒上升，給市場復(fù)蘇趨勢蒙上陰影。二線城市在疫情以及經(jīng)濟(jì)放緩壓力的背景下，同樣表現(xiàn)出較大的市場觀望情緒，修復(fù)周期有所延長。 　　辦公樓租金方面，全國20個重點(diǎn)城市中約有三分之二的城市甲級租金環(huán)比下降。其中，超過半數(shù)的城市處于正負(fù)1%的正常波動區(qū)間?？罩寐史矫妫珖?0個重點(diǎn)城市中有9個城市的甲級空置率水平仍高于30%，面臨較大去化壓力；7個城市處于20%-30%的可控區(qū)間，以長三角城市為主；另有4個城市(北京、上海、廣州、成都)基本上長期維持在20%以內(nèi)的健康水平。 　　指數(shù)報告顯示，排名前10的城市都是各個經(jīng)濟(jì)圈的頭部城市，其主導(dǎo)優(yōu)勢無可撼動。北京在商辦項(xiàng)目供應(yīng)受到限制的情況下，仍然以193.8分高居榜首，代表了其強(qiáng)大的市場發(fā)展動力。除此之外，成都、杭州、重慶、南京、武漢、長沙的指數(shù)得分在56-63之間，分別代表了其所在城市群樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最高水平，是產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)和企業(yè)運(yùn)營實(shí)力的綜合體現(xiàn)。 　　仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部辦公樓市場負(fù)責(zé)人暨華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽表示：“多地疫情反彈，短期內(nèi)市場需求受到抑制，給市場復(fù)蘇預(yù)期帶來不確定性。中長期來看，‘穩(wěn)增長’背景下數(shù)字經(jīng)濟(jì)等新基建領(lǐng)域有望成為政策發(fā)力點(diǎn)，支撐商業(yè)地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展?！? 　　在京津冀城市群中，北京的辦公樓租賃市場強(qiáng)勢復(fù)蘇，租金實(shí)現(xiàn)三年以來首次上漲，空置率創(chuàng)過去10個季度以來最低水平，但在疫情干擾下市場情緒有所回落；天津及石家莊因新增供應(yīng)有限，供需關(guān)系得到改善，但整體需求增長動力不足。 　　在長三角城市群中，新一輪疫情暴發(fā)前，上海和蘇州仍錄得租金正增長。上海一季度的凈吸納量達(dá)到29.5萬平方米，但疫情的暴發(fā)或?qū)⑹苟唐趦?nèi)新增租賃需求轉(zhuǎn)弱。蘇州在新興的數(shù)字經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域持續(xù)發(fā)力，為其辦公樓市場的穩(wěn)定性提供了有力支撐。

中指研究院最新發(fā)布的2022年4月房企融資月報顯示，本應(yīng)是房企融資高峰期的4月份，整體表現(xiàn)卻變得十分平淡。 　　通過對房企的非銀融資，包括信用債、海外債、房地產(chǎn)信托、資產(chǎn)證券化等方面監(jiān)測后，我們發(fā)現(xiàn)，4月單月房企融資總額環(huán)比下降兩成，其中信用債占比近半。 　　按照歷史經(jīng)驗(yàn)，3月、4月為房企信用債年度集中發(fā)行時段，但2022年4月，卻過早、過快地關(guān)閉了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資窗口期。 　　具體來看，2022年4月，房企非銀融資總額為843.4億元，同比下降52.1%，環(huán)比下跌19.7%，未能延續(xù)3月的千億勢頭。數(shù)據(jù)顯示，信用債發(fā)行回落是融資總額環(huán)比下降的主要原因。4月份，房企的信用債同比、環(huán)比均有明顯下降。 　　從融資結(jié)構(gòu)來看，4月信用債規(guī)模占比43.7%，海外債占比3.4%，信托融資占比15.3%，ABS融資占比37.6%。 　　從平均利率來看，4月，行業(yè)平均利率為4.23%，同比下降1.17個百分點(diǎn)，環(huán)比基本持平，房企的融資成本維持了平穩(wěn)態(tài)勢。 　　4月，融資發(fā)行的主體全部為央企、地方國企，民企的債券融資能力仍未得到明顯提升。從發(fā)行種類來看，保利、信達(dá)地產(chǎn)均發(fā)行了并購債，并購融資仍在繼續(xù)。 　　當(dāng)前，房企的并購融資是政策邊際放松的主要形式，其中以銀行授予房企的并購融資額度為主。3月，多家房企獲此額度，總規(guī)模達(dá)到1780億元。但進(jìn)入到4月份，房企新增融資額度明顯放緩；此外，并購額度距離資金實(shí)際到位仍有較長距離，貸款企業(yè)未必能盡快獲得相應(yīng)資金。 　　一般而言，房企發(fā)行并購債可以保證募集資金及時落地，但截至目前，發(fā)行主體僅有招商蛇口、建發(fā)、保利、信達(dá)、中國鐵建等企業(yè)，發(fā)行總額為62億元，惠及面相對較窄。 　　從行業(yè)典型房企的債券發(fā)行情況來看，4月華潤的融資額度最高，合計人民幣為80億元，平均融資利率3.4%。典型房企中信用債利率最高的為華發(fā)股份，利率為4.8%，最低為招商蛇口，利率為2.4%；在海外債方面，遠(yuǎn)洋發(fā)行的美元債利率最低，為3.8%。 　　整體來看，當(dāng)前房企融資規(guī)模整體持續(xù)處于一個歷史低位。行業(yè)存量風(fēng)險仍未化解，房企到期債務(wù)尚未償還，短期內(nèi)難以啟動新一輪大規(guī)模融資。受疫情、宏觀經(jīng)濟(jì)影響，房地產(chǎn)銷售端疲軟，市場短期內(nèi)難以快速回暖，房地產(chǎn)行業(yè)信心仍需時日修復(fù)。 　　5月4日，央行、銀保監(jiān)會、深交所紛紛出臺落實(shí)金融支持穩(wěn)經(jīng)濟(jì)工作措施，其中重點(diǎn)提及房地產(chǎn)金融措施。深交所發(fā)文明確提到“支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。支持房企正常融資活動，允許優(yōu)質(zhì)房企進(jìn)一步拓寬債券募集資金用途，鼓勵優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行公司債券兼并收購出險房企項(xiàng)目，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展?！? 　　更多的支持優(yōu)惠政策陸續(xù)出臺，以重點(diǎn)支持房企的合理融資需求，減少募集資金的使用限定，這都將有利于調(diào)動房企發(fā)展能動性，提升資金使用效率，為當(dāng)前行業(yè)發(fā)展周期注入新活力。

4月29日，中共中央政治局召開會議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和經(jīng)濟(jì)工作。針對房地產(chǎn)行業(yè)，會議強(qiáng)調(diào)，要有效管控重點(diǎn)風(fēng)險，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險底線。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 　　宏觀政策繼續(xù)發(fā)力，扎實(shí)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì) 　　當(dāng)前，在多地疫情反復(fù)、美聯(lián)儲加息通道開啟、俄烏政治局勢不穩(wěn)等因素影響下，中國經(jīng)濟(jì)下行壓力進(jìn)一步加大。本次會議進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“要加大宏觀政策調(diào)節(jié)力度，扎實(shí)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)，努力實(shí)現(xiàn)全年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展預(yù)期目標(biāo)，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間。要加快落實(shí)已經(jīng)確定的政策，實(shí)施好退稅減稅降費(fèi)等政策，用好各類貨幣政策工具”。 　　結(jié)合政策推進(jìn)情況來看，4月15日，央行已降準(zhǔn)0.25個百分點(diǎn)，進(jìn)一步釋放了長期資金，引導(dǎo)資金成本下行。預(yù)計未來宏觀政策仍會進(jìn)一步加快落地，降準(zhǔn)降息仍有一定預(yù)期，激活微觀主體活力，在此過程中，市場上資金流動性充足亦為滿足合理住房需求、企業(yè)合理融資需求奠定了更堅實(shí)的基礎(chǔ)。 　　“房住不炒”總基調(diào)不變，各地政策優(yōu)化空間已開啟 　　本次會議進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“要有效管控重點(diǎn)風(fēng)險，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險底線”，針對房地產(chǎn)市場，一方面，堅持“房住不炒”基調(diào)不變；另一方面，提出“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際情況出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”。“支持”兩字更充分地體現(xiàn)了當(dāng)前中央對各地因城施策的態(tài)度，各地結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，優(yōu)化房地產(chǎn)政策的空間已開啟。 　　根據(jù)中指研究院監(jiān)測，截至4月29日，全國已有近100城出臺房地產(chǎn)政策百余條，主要涉及優(yōu)化限購政策、降低首付比例、發(fā)放購房補(bǔ)貼、降低限售年限等方面。 　　4月以來，各地優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策整體呈現(xiàn)三大特點(diǎn)： 　　一是政策的落地節(jié)奏加快。截至4月29日，60余城出臺房地產(chǎn)相關(guān)政策近90條，明顯高于前三個月。 　　二是政策從放松公積金、發(fā)放購房補(bǔ)貼、降利率等向放松限購、限貸、限售等方向延伸，優(yōu)化調(diào)整力度加大。截至4月29日，已有超30城政策涉及相關(guān)內(nèi)容。 　　三是放松城市由三四線擴(kuò)圍至熱點(diǎn)一二線城市。4月，蘇州、南京、寧波等城市或降低購房門檻，或降低限售年限，熱點(diǎn)一二線城市調(diào)控政策優(yōu)化，向市場釋放出積極信號。 　　預(yù)售資金監(jiān)管有望邊際改善，緩解房企短期資金壓力 　　本次會議明確提出“優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”，表明監(jiān)管層已關(guān)注到此前因部分城市過度監(jiān)管造成房企資金回籠不暢問題。 　　預(yù)售資金監(jiān)管制度本意是保障預(yù)售資金安全，適度的重點(diǎn)監(jiān)管資金可以保障項(xiàng)目順利竣工交付，保護(hù)購房者合法權(quán)益，促進(jìn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 　　但在行業(yè)下行階段，應(yīng)保障資金安全前提下提高資金使用效率，需要在“保交樓”監(jiān)管與資金使用效率間尋求新平衡，因企施策，合理釋放預(yù)售資金，以緩解房企短期資金壓力，保障上下游供應(yīng)商合法權(quán)益，穩(wěn)定市場信心，實(shí)現(xiàn)行業(yè)良性循環(huán)。 　　根據(jù)中指研究院監(jiān)測，自2022年以來，佛山、南京、煙臺、南平、常德等城市相繼調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管制度，分別從加快審批效率、放寬資金監(jiān)管比例、銀行保函等額替換等方式提高預(yù)售資金使用效率，降低房企重點(diǎn)監(jiān)管資金的沉淀壓力。短期來看，“保交樓”仍是政策底線，但結(jié)合本次會議再次提出“優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”的政策導(dǎo)向，預(yù)計部分城市預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)則有望邊際放松，有助于緩解房企短期資金壓力。 　　政策形成合力有助于市場企穩(wěn)恢復(fù) 　　根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，4月11日—17日、4月18日—24日，國內(nèi)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積環(huán)比連續(xù)回升，部分城市的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目開盤去化情況略有好轉(zhuǎn)，市場呈現(xiàn)一定企穩(wěn)跡象，個別熱點(diǎn)城市市場情緒有所修復(fù)，如北京、杭州等城市，北京新房、二手房成交規(guī)模均繼續(xù)回升，杭州優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目去化較好、2022年首批次土拍熱度較高。熱點(diǎn)城市表現(xiàn)出較強(qiáng)的市場韌性，市場恢復(fù)節(jié)奏好于其它城市。 　　從中長期來看，居民住房需求仍在，在市場調(diào)整階段，維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展仍需各方共同發(fā)力。預(yù)計在政策發(fā)力顯效、疫情得到有效防控后，熱點(diǎn)城市有望率先企穩(wěn)，并帶動重點(diǎn)區(qū)域三四線城市完成市場筑底。

從2016年12月14日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出“房子是用來住的、不是用來炒的”定位之后，政府不斷加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新發(fā)展模式，堅持租購并舉，在支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求方面，取得了長足進(jìn)步。可以說，房住不炒中的“不炒”已經(jīng)充分落實(shí)，但筆者認(rèn)為“房住”的問題還有一定進(jìn)步空間。 　　以當(dāng)前北京市民住房情況與存在的問題來看，在市場化供應(yīng)的前提下，民營房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的供應(yīng)量并不能滿足當(dāng)前北京的住宅需求。目前，絕大部分新增住宅項(xiàng)目都位于北京六環(huán)左右和環(huán)京等地區(qū)，最需要新增住宅的五環(huán)以內(nèi)新房供應(yīng)量較少，供需矛盾較為突出。 　　住房市場長期供不應(yīng)求，一方面，影響北京對高端人才的吸引力，導(dǎo)致每年大量人才外流。另一方面，大量住宅分布在六環(huán)外和環(huán)京地區(qū)，且長期空置，造成了社會資源的極大浪費(fèi)。針對此，筆者認(rèn)為，北京的房地產(chǎn)市場亟須在五環(huán)以內(nèi)供給大量居民“可以買得起”的住房。 　　經(jīng)濟(jì)學(xué)視角下，當(dāng)前北京住房困境的深層次原因 　　市場經(jīng)濟(jì)的偉大爆發(fā)力在于其激勵機(jī)制，即市場經(jīng)濟(jì)可以無限調(diào)動人類的財富欲望，從而促進(jìn)社會生產(chǎn)力發(fā)展，這種激勵又可以分為“激勵相容”和“激勵扭曲”。即當(dāng)企業(yè)目標(biāo)與社會目標(biāo)一致時，企業(yè)追求經(jīng)濟(jì)效益的同時也實(shí)現(xiàn)了社會效益，我們稱為市場經(jīng)濟(jì)的“激勵相容”，當(dāng)企業(yè)目標(biāo)與社會目標(biāo)不一致時，企業(yè)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的越多，離社會目標(biāo)就越遠(yuǎn)，我們稱之為市場經(jīng)濟(jì)的“激勵扭曲”，實(shí)行市場經(jīng)濟(jì)的國家與政府應(yīng)該通過“機(jī)制設(shè)計”實(shí)現(xiàn)企業(yè)行為與社會目標(biāo)的激勵相容，通過“政策規(guī)制”扭轉(zhuǎn)企業(yè)行為與社會目標(biāo)相悖的“激勵扭曲”。 　　中國房地產(chǎn)市場以民營開發(fā)商為主，早期確實(shí)是“激勵相容”的，但是近幾年則出現(xiàn)了“激勵扭曲”的現(xiàn)象，主要表現(xiàn)在，民營地產(chǎn)開發(fā)商更愿意在遠(yuǎn)郊區(qū)興建住宅；此外，民營開發(fā)商熱衷于興建豪宅，因?yàn)榍罢呖梢越档唾Y本周轉(zhuǎn)成本，后者可以降低銷售成本，這就導(dǎo)致在北京主城區(qū)內(nèi)缺乏大量剛需住宅供應(yīng)。 　　經(jīng)濟(jì)學(xué)中有“需求”和“有效需求”兩個概念，“有效需求”是指民眾購買力可以承受的需求，只有聚焦于滿足人們的“有效需求”才可以真正推動經(jīng)濟(jì)增長與社會發(fā)展。 　　通過調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)北京的住宅市場并不需要太多總價在500萬元以上的住房，在北京當(dāng)前收入情形下，對于剛需客群，住房的“有效需求”集中在總價為200~500萬元之間、面積為30~60平方米的住宅，這應(yīng)該成為北京市場供應(yīng)的主流住宅產(chǎn)品。但對民營開發(fā)商來說，在主城區(qū)開發(fā)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有在環(huán)京開發(fā)住宅的利潤高，因此企業(yè)開發(fā)愿意不高、動力不足。因此，筆者認(rèn)為，當(dāng)前由政府出臺政策糾正這種市場扭曲非常必要。否則這不僅提高民眾生存成本、降低民眾幸福度，也不利于城市產(chǎn)業(yè)與服務(wù)業(yè)發(fā)展，最終也會損害整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 　　建議北京嘗試興建“五環(huán)住宅帶” 　　針對當(dāng)前北京存大的供需矛盾，筆者建議，在北京五環(huán)路外側(cè)，緊鄰五環(huán)路興建一個“五環(huán)住宅帶”，短期內(nèi)至少投放市場500萬套住房，盡量在三年內(nèi)交付，基礎(chǔ)條件較好的區(qū)域爭取一年內(nèi)交付。30~60平方米的小面積住宅占比供應(yīng)最好能達(dá)到70%，如此才能有效滿足當(dāng)前市場針對住房的“有效需求”。 　　筆者建議，針對名下無房的北京工作人士購買小面積住宅，每人限購一套，同時降低首付比例至25%，社保比例降低為兩年，這樣就有利于房地產(chǎn)開發(fā)商快速回籠資金，更好地實(shí)現(xiàn)資金循環(huán)，更快地投入新增住宅的建設(shè)。 　　目前，北京五環(huán)外側(cè)存在著大量空地，而五環(huán)區(qū)域與城市核心商務(wù)區(qū)距離不遠(yuǎn)，北京工作的人群多集中在三環(huán)到四環(huán)區(qū)域，因此，居住在五環(huán)，去三環(huán)或四環(huán)工作上班，相對是一個宜居便利的選擇。 　　開發(fā)過程中，政府不需要出資，只進(jìn)行規(guī)劃、招標(biāo)、提要求，房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行市場化建設(shè)開發(fā)，此舉不僅可以滿足民眾住房需求，也可以大大提升北京的經(jīng)濟(jì)增長和稅收。此外，在北京興建“五環(huán)住宅帶”時，應(yīng)同步完善相應(yīng)的地下公共交通配套。 　　總之，筆者認(rèn)為，嘗試興建“五環(huán)住宅帶”是緩解北京住房問題的有效路徑之一。其不僅有利于吸引高端人才留在北京，重塑北京人才爭搶中的優(yōu)勢；同時也有利于解決大城市青年人的居住問題。 　　當(dāng)前，幾乎世界范圍內(nèi)的所有大城市都出現(xiàn)了“住房難”“鋪大攤子”“大城市病”等問題，如果我們可以成功解決這一世界級難題，必將成為全球樣本。同時，若這個措施在北京最終能試驗(yàn)成功，就可以復(fù)制推廣到上海、深圳、廣州、杭州等其它城市，擁有更多受益人群。從學(xué)術(shù)角度看，“五環(huán)住宅帶”作為創(chuàng)新之議，一旦踐行成功，也將成為一個政府通過“機(jī)制設(shè)計”扭轉(zhuǎn)“市場激勵扭曲”的典型案例。

近期，媒體報道稱，房產(chǎn)交易平臺幸福里日前通知部分北京新房銷售員工裁員。下半年以來，幸福里成都、重慶、蘇州、福州的新房直銷團(tuán)隊(duì)已經(jīng)陸續(xù)解散，有相關(guān)前員工透露，“今年下半年以來，銷售團(tuán)隊(duì)無房可賣。”而早在10月8日，幸福里就裁撤了北京新房直銷的客服團(tuán)隊(duì)，離職員工獲得一個月工資的補(bǔ)償。 對此，幸福里相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱，近期的確有對個別城市業(yè)務(wù)做了小范圍調(diào)整，但新房依然是未來的重點(diǎn)業(yè)務(wù)方向，公司并不會放棄。此外，其還透露，近期因業(yè)務(wù)需要而對部分城市的新房直銷團(tuán)隊(duì)進(jìn)行了調(diào)整，未來公司會更專注于由經(jīng)紀(jì)人參與的新房分銷業(yè)務(wù)。 值得注意的是，此前多家媒體報道，幸福里剛剛?cè)牍闪朔慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司麥田房產(chǎn)，持有其20%股份。一邊收并購，一邊裁員，幸福里究竟將去往何方？ 幸福里的流量密碼 幸福里，原名好多房，脫胎于今日頭條房產(chǎn)頻道，2019年更名為幸福里。目前服務(wù)范疇主要在線上。一手房業(yè)務(wù)方面，幸福里為房產(chǎn)資訊和房源展示平臺，主要是前端客服組建看房團(tuán)；二手房業(yè)務(wù)上，幸福里對接了麥田、我愛我家(000560)等中介房源，采用端口（流量）模式。 打開APP 閱讀最新報道 和今日頭條、抖音一樣，為字節(jié)跳動旗下產(chǎn)品，字節(jié)跳動全資持有幸福里。擁有流量和資本的幸福里，一經(jīng)問世就備受關(guān)注。2020年，幸福里曾對標(biāo)貝殼找房，由于其兄弟單位抖音日活用戶超5億的流量優(yōu)勢，貝殼研究院曾一度把幸福里作為主要競品研究。 但直到2021年，幸福里在二手房、新房市場都沒掀起大波瀾。相比同類競對，幸福里的客戶認(rèn)知度相對較低。統(tǒng)計顯示，過去三年內(nèi)，幸福里iOS下載量約為650萬，而貝殼找房、安居客的下載量均超過5000萬。 “幸福里主要依靠線上信息流廣告變現(xiàn)，在房源上沒有絕對的優(yōu)勢，也不具備最終的房源交易功能?！庇兄槿耸糠治?，這才是幸福里最大的疲軟。 值得注意的是，今年9月底，幸福里對其幸福號進(jìn)行推廣，欲邀請更多房產(chǎn)垂直領(lǐng)域的創(chuàng)作者入駐。該平臺通過聚合今日頭條、幸福里、抖音、西瓜視頻、抖音火山版等五端資源，讓內(nèi)容、信息、資源得到有效流通及交流。 “C端用戶是我們的砝碼”，幸福里內(nèi)部員工曾向媒體透露。而根據(jù)第三方數(shù)據(jù)顯示，字節(jié)旗下最核心產(chǎn)品、抖音、今日頭條的DAU都增長乏力，來自抖音的收入已經(jīng)停止增長，今日頭條甚至處于虧損邊緣。 行業(yè)頹勢之下，幸福里的發(fā)力似乎有些不合時宜。 拆分+并購，幸福里逆勢加碼？ 眾所周知，張一鳴的地產(chǎn)情節(jié)由來已久，而從近期字節(jié)在房地產(chǎn)的跳動來看，顯然是蓄謀已久。 2021年9月28日，字節(jié)跳動旗下公司北京好房有幸信息技術(shù)有限公司全資收購北京金色麥田子公司北京福旺房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司。 這次收購對于字節(jié)來說有著重要意義。根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，中介機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)在我國開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動有兩個基本前提：一是必須擁有營業(yè)執(zhí)照；二是必須擁有備案證明文件。在此之前，字節(jié)跳動并不具備上述資質(zhì)，因此想出了“曲線救國”的辦法，獲得了進(jìn)入房地產(chǎn)中介代理的通行證。 此外北京好房有幸信息技術(shù)有限公司旗下已相繼成立了福建、廈門、合肥、廣州、蘭州、北京等多個區(qū)域分公司。 有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京福旺有交易功能，此次交易后，幸福里才具備房產(chǎn)交易、租賃資質(zhì)，可以進(jìn)入實(shí)質(zhì)的交易環(huán)節(jié)，或有助于幸福里增添房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。 對此，幸福里相關(guān)負(fù)責(zé)人10月8日回應(yīng)，其近日收購的是北京麥田旗下的一家公司，僅為業(yè)務(wù)拓展需要，暫未有搭建線下門店的計劃。 11月24日，市場傳出字節(jié)跳動要拆解幸福里，且要引入獨(dú)立的外部資本運(yùn)作，相關(guān)消息稱，目前幸福里的拆分方案尚在討論，潛在投資人包括紅杉中國、中金等財務(wù)投資基金，也包括萬科、碧桂園等產(chǎn)業(yè)資本。 據(jù)悉，這是字節(jié)跳動成立以來首次嘗試業(yè)務(wù)拆分，幸福里方面回應(yīng)稱，將引入外部資本獨(dú)立發(fā)展，聚焦房源與服務(wù)價值的提升。 11月29日，幸福里擬收購麥田房產(chǎn)20%股權(quán)。11月30日，幸福里通知部分新房銷售員工被裁。 幸福里的“幸?！钡缆? 僅就目前而言，貝殼找房、安居客占據(jù)了大部分的市場份額，天貓好房、恒大房車寶等年輕的線上平臺也不容小覷，即便恒大房車寶已在近期被服務(wù)商停止SaaS服務(wù)。 市場普遍認(rèn)為，貝殼找房是目前中國最大的房屋交易和服務(wù)平臺，數(shù)據(jù)顯示，2020年貝殼找房新房交易額1.383萬億元，市場占有率7.97%；二手房交易額1.94萬億，市場占有率26.6%。 在此前的上市招股書中，安居客還宣稱擁有中國最大用戶流量和經(jīng)紀(jì)人網(wǎng)絡(luò)，其通過整合安居客、58房產(chǎn)、愛房和巧房，打造一個領(lǐng)先的開放型房產(chǎn)信息交易服務(wù)平臺。 此前幸福里裁撤新房直銷、拿下北京麥田股權(quán)的一系列動作，被解讀可能要布局線下門店，更多偏向于二手房市場。僅從目前來看，在現(xiàn)有頭部企業(yè)占據(jù)市場主導(dǎo)的環(huán)境下，幸福里也正在嘗試開辟不同的線上推廣渠道。 其實(shí)，關(guān)于幸福里的優(yōu)勢，業(yè)內(nèi)已達(dá)成初步共識：通過抖音、頭條、幸福里等平臺匯聚流量，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)線上業(yè)務(wù)和視頻平臺流量的結(jié)合。不過，鑒于房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)的高價低頻、繁瑣及復(fù)雜性，如何將虛擬的流量轉(zhuǎn)化成一單單生意，落地的過程并不容易。 確定的是，對于一個重線下、重運(yùn)營、重經(jīng)驗(yàn)的賽道，如果字節(jié)跳動還照搬過去無往不利的流量邏輯和算法優(yōu)勢，也少不了走彎路。 通往幸福的道路，且看明朝。