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6月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，最新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為：1年期LPR為3.7%，5年期LPR為4.45%，均與上月持平。市場(chǎng)預(yù)期，新一輪LPR的調(diào)價(jià)窗口打開(kāi)以后，LPR可能會(huì)繼續(xù)下降。 未來(lái)LPR仍有一定下降空間，主要從兩方面判斷。筆者在“看懂小程序”上表示，一是2022年1月至5月的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)指標(biāo)的同比跌幅在擴(kuò)大。從全國(guó)商品房銷(xiāo)售情況來(lái)看，1-5月份，商品房銷(xiāo)售面積同比下降23.6%，住宅銷(xiāo)售面積下降28.1%，跌幅均較1-4月擴(kuò)大；商品房銷(xiāo)售額下降31.5%，住宅銷(xiāo)售額下降34.5%，跌幅較大；房屋新開(kāi)工面積下跌30.6%，土地購(gòu)置面積同比下降45.7%。二是目前新市民的購(gòu)房支付能力不足，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)力的制約仍然存在。因而各方都預(yù)期，LPR還會(huì)下降。 6月LPR為什么沒(méi)有下調(diào)？筆者認(rèn)為，其一，5月份70城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，一線(xiàn)城市和其他熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始上漲。從漲幅的排名來(lái)看，上海、北京、杭州漲幅靠前。如果繼續(xù)降低利率，一方面，可能會(huì)造成一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)的新一輪上漲，進(jìn)而帶動(dòng)熱點(diǎn)二三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲，房?jī)r(jià)回升會(huì)加劇新市民買(mǎi)房的困難程度。另一方面，或?qū)е麓罅抠Y金流向樓市，引發(fā)樓市投機(jī)炒作。 其二，房地產(chǎn)市場(chǎng)的回升且主要是銷(xiāo)售端的回升，才能帶動(dòng)新開(kāi)工以及房企風(fēng)險(xiǎn)的解決。那么，隨著疫情趨于結(jié)束，LPR降低，樓市自然會(huì)回暖。 其三，從LPR本身的變化來(lái)看，5月20日公布的5年期以上LPR下降15個(gè)基點(diǎn)。在此不久前，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的通知稱(chēng)，“對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)減20個(gè)基點(diǎn)”，政策力度非常大。所以6月應(yīng)是政策推出后的一個(gè)觀察期。 其四，5月居民中長(zhǎng)期貸款增加1047億元人民幣，同比減少3379億元；企業(yè)中長(zhǎng)期貸款增加5551億元，同比減少977億元，這說(shuō)明居民和企業(yè)的中長(zhǎng)期融資積極性都不高。目前市場(chǎng)上資金量很大，同業(yè)拆借、國(guó)債收益率都處于歷史較低水平，這也說(shuō)明市場(chǎng)上并不缺錢(qián)，而缺的是信心。國(guó)務(wù)院辦公廳日前印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步釋放消費(fèi)潛力促進(jìn)消費(fèi)持續(xù)恢復(fù)的意見(jiàn)》，其中明確指出支持各地區(qū)結(jié)合實(shí)際依法出臺(tái)稅費(fèi)減免等措施，加強(qiáng)財(cái)稅支持，加大對(duì)農(nóng)村商貿(mào)流通和居民消費(fèi)的金融支持力度。因而并不是利率一味地下降，消費(fèi)就會(huì)隨之增長(zhǎng)，居民消費(fèi)的積極性和信心不足，是值得關(guān)注的問(wèn)題。 要想扭轉(zhuǎn)消費(fèi)積極性和信心不足的這一現(xiàn)狀，應(yīng)更加精細(xì)化地推進(jìn)“一城一策”。可以看到，全國(guó)首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限已經(jīng)降至最低4.25%，那么各地需結(jié)合實(shí)際確定是否要在降低最低利率水平上進(jìn)一步跟進(jìn)。比如有的區(qū)域是剛需，有的區(qū)域市場(chǎng)下行比較快，那么都可以下調(diào)一定利率水平。另外，從多渠道的政策紓困措施來(lái)看，可以從給予新市民定向?qū)ｍ?xiàng)扶持、發(fā)放消費(fèi)券等方向發(fā)力。
