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疫情之后，上海的不少商場(chǎng)顯現(xiàn)出冷清的態(tài)勢(shì)。 克而瑞資管通過(guò)對(duì)上海內(nèi)環(huán)、中環(huán)、外環(huán)以及遠(yuǎn)郊20余個(gè)涵蓋大型集中商業(yè)、半開(kāi)放式街區(qū)商業(yè)、地鐵商業(yè)及區(qū)域型社區(qū)商業(yè)等項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，上海重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目平均空置率達(dá)到了9%，要顯著高于北京、廣州、深圳，同時(shí)比杭州和武漢等熱點(diǎn)城市還要高。 從疫情后恢復(fù)程度來(lái)看，郊區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目恢復(fù)情況要明顯好于核心區(qū)。如位于上海浦東陸家嘴黃金地段的浦東正大廣場(chǎng)，空置率飆升至34%，而位于七寶外環(huán)線(xiàn)的華潤(rùn)萬(wàn)象城，空置率僅有0.6%。 郊區(qū)和市區(qū)商業(yè)項(xiàng)目空置率顯現(xiàn)分化 受疫情影響，上海商業(yè)平均空置率不斷走高，至2022年2季度，疫情加劇了空置率上升，達(dá)到7.0%，超過(guò)警戒線(xiàn)2個(gè)百分點(diǎn)，打斷了自2021年以來(lái)的恢復(fù)進(jìn)程。 我們認(rèn)為，5%是一個(gè)城市購(gòu)物中心平均空置率的警戒線(xiàn)，也是商管企業(yè)運(yùn)營(yíng)的首要標(biāo)準(zhǔn)之一，高于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)物中心整體經(jīng)營(yíng)將受影響。 由于企業(yè)通常以出租面積來(lái)核算空置率，礙于數(shù)據(jù)可獲得性，克而瑞資管的調(diào)研用“空鋪數(shù)”來(lái)核算空置率。聚焦此次調(diào)研的上海20個(gè)典型大型商業(yè)，從“鋪位空置率”來(lái)看，重點(diǎn)項(xiàng)目平均空置率已達(dá)9%，高出商場(chǎng)空置率警戒線(xiàn)4個(gè)百分點(diǎn)。 內(nèi)環(huán)、中環(huán)、外環(huán)、遠(yuǎn)郊大型核心商業(yè)恢復(fù)程度不盡相同，空置率情況分化嚴(yán)重，郊區(qū)由于受疫情影響相對(duì)較輕，且商業(yè)資源密度相對(duì)較低，空置率明顯優(yōu)于市中心項(xiàng)目。 在上海解封后，外環(huán)主力商業(yè)項(xiàng)目恢復(fù)情況整體優(yōu)于市區(qū)項(xiàng)目。調(diào)研顯示，目前外環(huán)主力(包含閔行、青浦、寶山、松江)購(gòu)物中心平均空置率為5.8%，而市區(qū)主力項(xiàng)目平均空置率達(dá)到了11.48%。 為何郊區(qū)和市區(qū)商業(yè)項(xiàng)目恢復(fù)情況存在較大差異？ 實(shí)際上，郊區(qū)受疫情影響相對(duì)較輕，再加上商業(yè)資源密度相對(duì)較低，疫情后人流、客流得以快速恢復(fù)。而市區(qū)目標(biāo)消費(fèi)客群消費(fèi)習(xí)慣發(fā)生了改變，上海封控后核心商圈白領(lǐng)收入降低，疊加封控后生活習(xí)慣的改變，外出購(gòu)物、就餐頻次減少，社交頻率降低，整體消費(fèi)降級(jí)明顯，再加上市區(qū)商務(wù)旅客大量減少，導(dǎo)致空置率大幅增加。 餐飲、零售、體驗(yàn)類(lèi)業(yè)態(tài)受影響最大 疫情后，上海商業(yè)購(gòu)物中心出現(xiàn)了同區(qū)域但空置率分化的情況，一些品牌更強(qiáng)、定位更高，且經(jīng)營(yíng)能力更強(qiáng)的商業(yè)項(xiàng)目空置率更低，而優(yōu)質(zhì)的商業(yè)品牌也正在向優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目集中。 在這一輪“關(guān)店潮”中，餐飲、零售、體驗(yàn)類(lèi)業(yè)態(tài)受疫情影響閉店最為明顯。 從整體來(lái)看，各大項(xiàng)目關(guān)店的業(yè)態(tài)中，占比最高的餐飲業(yè)態(tài)達(dá)到了39%，其次為零售業(yè)態(tài)(包括服裝、化妝品等)。體驗(yàn)類(lèi)業(yè)態(tài)，例如小型萌寵樂(lè)園等占比約20%。餐飲與兒童教培正式恢復(fù)營(yíng)業(yè)時(shí)間較其他業(yè)態(tài)較晚，餐飲業(yè)態(tài)正式恢復(fù)堂食為6月29日，兒童教培則至今未有明確正式營(yíng)業(yè)時(shí)間通知。 此外，在調(diào)研中我們發(fā)現(xiàn)，個(gè)體戶(hù)、加盟商受疫情沖擊明顯。以餐飲業(yè)態(tài)為例，小吃簡(jiǎn)餐類(lèi)相比正餐關(guān)店情況尤為突出，其主要原因?yàn)樾〕院?jiǎn)餐經(jīng)營(yíng)主體主要是個(gè)體小商戶(hù)，資金實(shí)力較為薄弱，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，其次為一些品牌的加盟商戶(hù)，關(guān)店數(shù)量也相對(duì)較多。 下半年空置率或?qū)⒗^續(xù)走高 上海線(xiàn)下消費(fèi)零售經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)3個(gè)月的停滯，即便是恢復(fù)正常生產(chǎn)生活秩序以來(lái)，線(xiàn)下零售恢復(fù)依然乏力。 6月以來(lái)，相關(guān)市場(chǎng)顯現(xiàn)出上海的線(xiàn)下商業(yè)零售恢復(fù)乏力。全上海市租金水平尚未恢復(fù)至疫情前，且目前顯著低于其他重點(diǎn)商業(yè)城市。 典型重點(diǎn)商圈平均租金走勢(shì)全線(xiàn)下行，且降幅較為顯著，二季度租金較一季度降幅多在30%以上，其中，小陸家嘴張楊路市級(jí)商業(yè)中心商圈租金降幅最大，二季度租金下降48.5%至10.3元/平/天。再加上目前客流顯著下降，對(duì)商業(yè)中心全年運(yùn)營(yíng)造成了較大影響。 在調(diào)研過(guò)程中，某地鐵商鋪運(yùn)營(yíng)商表示，由于消費(fèi)客群以過(guò)境人流和附近辦公人群為主，疫情前周一到周五運(yùn)營(yíng)為高峰期，周六為平日60%，周日為平日的50%，疫情后人流同比降低28%，受此影響，周度平均每人營(yíng)業(yè)額同比降低22%。 此外，購(gòu)物中心客流下降非常明顯，并影響到全年利潤(rùn)創(chuàng)收。以餐飲業(yè)態(tài)恢復(fù)情況為例，正值七八月暑期的購(gòu)物中心消費(fèi)旺季，但疫情后的“報(bào)復(fù)性”消費(fèi)并未出現(xiàn)。據(jù)多家知名連鎖餐飲品牌透露，近兩月?tīng)I(yíng)業(yè)額僅恢復(fù)到2021年同期的八成左右。 整體來(lái)看，疫情對(duì)上海零售商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)較大沖擊，且這一影響仍在持續(xù)。疫情反復(fù)使線(xiàn)下消費(fèi)需求疲弱，而消費(fèi)總量、消費(fèi)結(jié)構(gòu)以及消費(fèi)習(xí)慣的改變，正在對(duì)原有商業(yè)市場(chǎng)造成沖擊，最大的表現(xiàn)就是當(dāng)前商業(yè)中心空置率上升、客流量持續(xù)下降，如果此類(lèi)現(xiàn)象一直持續(xù)，則有可能導(dǎo)致城市的商業(yè)經(jīng)營(yíng)再次調(diào)頭下滑。
中新經(jīng)緯 35 閱讀 2022-08-23 20:33
“碳達(dá)峰、碳中和”是一場(chǎng)廣泛而深刻的經(jīng)濟(jì)社會(huì)系統(tǒng)性變革。作為中國(guó)向國(guó)際社會(huì)的鄭重承諾，“雙碳”目標(biāo)開(kāi)啟了綠色轉(zhuǎn)型發(fā)展新時(shí)代，對(duì)個(gè)人提出了低碳生活和綠色消費(fèi)新要求，也為綠色金融支持居民碳減排帶來(lái)了新機(jī)遇。 氣候變化問(wèn)題關(guān)系人類(lèi)共同命運(yùn)，實(shí)現(xiàn)“雙碳”目標(biāo)需要全社會(huì)力量參與。研究表明，我國(guó)居民消費(fèi)產(chǎn)生的碳排放量超過(guò)全國(guó)碳排放總量的50%，個(gè)人行為對(duì)資源環(huán)境的影響日益凸顯。隨著環(huán)保理念普及、減碳行動(dòng)推進(jìn)、綠色產(chǎn)品供給增加以及技術(shù)進(jìn)步驅(qū)動(dòng)，個(gè)人碳減排意識(shí)和需求逐漸被喚醒，個(gè)人碳減排量有望成為可交易的環(huán)境資產(chǎn)，進(jìn)而衍生出個(gè)人碳資產(chǎn)和綠色金融服務(wù)需求。而建設(shè)一套數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、核算科學(xué)、評(píng)價(jià)客觀的個(gè)人碳賬戶(hù)體系，是有效落實(shí)居民碳減排的先決條件。 商業(yè)銀行建立的個(gè)人碳賬戶(hù)體系是承載個(gè)人碳減排記錄、核算以及價(jià)值發(fā)現(xiàn)的最佳載體。作為金融產(chǎn)品服務(wù)提供方，商業(yè)銀行自帶賬戶(hù)和個(gè)人金融服務(wù)功能，兼具完善的內(nèi)部運(yùn)營(yíng)機(jī)制，有責(zé)任也有能力通過(guò)資源投入和業(yè)務(wù)創(chuàng)新，引導(dǎo)支持個(gè)人碳減排。由商業(yè)銀行創(chuàng)新建設(shè)個(gè)人碳賬戶(hù)，能基于賬戶(hù)體系充分發(fā)揮支付工具的調(diào)節(jié)作用，引導(dǎo)居民生活和消費(fèi)方式的綠色轉(zhuǎn)型，也能以自身資源投入來(lái)促進(jìn)居民進(jìn)行低碳消費(fèi)。 國(guó)內(nèi)多家銀行已開(kāi)始試水碳賬戶(hù)。如平安銀行成立了由行長(zhǎng)擔(dān)任主任的綠色金融辦公室，并設(shè)立綠色金融事業(yè)部一級(jí)部門(mén)，將綠色金融作為一項(xiàng)產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展。雖然監(jiān)管對(duì)個(gè)人碳賬戶(hù)無(wú)硬性要求，但銀行希望通過(guò)自身快速行動(dòng)帶動(dòng)客戶(hù)和伙伴參與到個(gè)人碳減排中來(lái)。今年5月10日，平安銀行通過(guò)自有資源投入，在口袋銀行APP上線(xiàn)了借信雙卡碳賬戶(hù)“低碳家園”，用戶(hù)可通過(guò)17種行為積累綠色能量，通過(guò)6種行為積累碳減排量?！暗吞技覉@”以用戶(hù)體驗(yàn)和需求為出發(fā)點(diǎn)，突破借記卡和貸記卡融合壁壘，是涵蓋借貸全卡用戶(hù)的個(gè)人碳賬戶(hù)。通過(guò)采用綠色權(quán)益回饋邏輯，以豐富的零售端金融工具和綠色權(quán)益體系來(lái)運(yùn)營(yíng)，激勵(lì)用戶(hù)踐行“真綠”的碳減排行為，形成了從綠色行為、綠色能量到綠色權(quán)益的閉環(huán)，使銀行與用戶(hù)共同踐行低碳理念，讓“綠色消費(fèi)”標(biāo)簽深入人心。 個(gè)人碳賬戶(hù)作為綠色金融領(lǐng)域的創(chuàng)新產(chǎn)品，還面臨諸多挑戰(zhàn)：一是產(chǎn)品服務(wù)向金融業(yè)務(wù)延伸尚無(wú)成熟商業(yè)模式；二是碳減排支持工具主要面向企業(yè)端，對(duì)綠色零售業(yè)務(wù)的引導(dǎo)和激勵(lì)不足；三是個(gè)人消費(fèi)領(lǐng)域數(shù)據(jù)質(zhì)量無(wú)法完全支撐監(jiān)管綠色認(rèn)定要求；四是暫無(wú)統(tǒng)一的個(gè)人行為碳減排量核算標(biāo)準(zhǔn)體系和價(jià)值衡量機(jī)制，個(gè)人碳資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值尚不明晰。為此，筆者建議：一是繼續(xù)把內(nèi)容做實(shí)，將用戶(hù)衣食住用行玩等多種場(chǎng)景納入，通過(guò)資源投入引導(dǎo)更多用戶(hù)參與；二是持續(xù)配合監(jiān)管制定個(gè)人碳賬戶(hù)全國(guó)標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)更多綠色行為的碳減排認(rèn)證，實(shí)現(xiàn)科學(xué)計(jì)量，為未來(lái)個(gè)人碳資產(chǎn)交易提供支持；三是探索綠色評(píng)級(jí)、綠色權(quán)益與金融掛鉤，為居民提供更多元的綠色金融服務(wù)；四是積極探索企業(yè)碳賬戶(hù)，助推碳普惠機(jī)制和體系建設(shè)。 總之，金融機(jī)構(gòu)要將居民消費(fèi)行為和綠色低碳理念緊密聯(lián)動(dòng)，加大對(duì)綠色、循環(huán)、低碳經(jīng)濟(jì)的支持力度，用金融活水澆灌綠色發(fā)展，為全面支持居民碳減排和實(shí)現(xiàn)“雙碳”目標(biāo)貢獻(xiàn)綠色金融力量。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng) 52 閱讀 2022-08-22 12:05
110平方米的房子，到手卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有60多平方米；購(gòu)房時(shí)銷(xiāo)售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時(shí)卻變成了46%…… 山東省青島市市民李黎(化名)原本應(yīng)該在去年開(kāi)開(kāi)心心收房，卻被公攤面積帶來(lái)的問(wèn)題困住了。維權(quán)一年多來(lái)，她始終想不通：“怎么一公攤，把我一半的房子都攤出去了呢？” 記者近日采訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，公眾對(duì)于購(gòu)房時(shí)需要承擔(dān)公攤面積費(fèi)用多有詬病，認(rèn)為公攤面積的存在給購(gòu)房人一種要為不屬于自己的公共空間買(mǎi)單的不適感。 在這樣的背景下，近年來(lái)一種聲音甚囂塵上——取消公攤面積制度。那么，公攤面積制度的存在依據(jù)是什么？目前形勢(shì)下是否能夠取消？是否有可替代或進(jìn)一步完善的方案？圍繞這些問(wèn)題，記者展開(kāi)了調(diào)查采訪(fǎng)。 外墻一半計(jì)入套內(nèi) 購(gòu)房者被術(shù)語(yǔ)繞暈 2018年4月，李黎全款購(gòu)入青島市某小區(qū)一套總面積為110.25平方米的住宅。當(dāng)時(shí)銷(xiāo)售人員告訴她，公攤面積占比會(huì)達(dá)到31%，但實(shí)際收房時(shí)可能比這個(gè)數(shù)值小。 然而，2021年9月，準(zhǔn)備收房的李黎傻眼了：推開(kāi)房門(mén)，映入眼簾的是超厚的墻壁、逼仄的空間、3間小得可憐的臥室。她找驗(yàn)房師測(cè)量后發(fā)現(xiàn)，實(shí)際套內(nèi)僅有61平方米左右，主臥甚至無(wú)法放下雙人床。 李黎后續(xù)向售房方詢(xún)問(wèn)得知，從合同上顯示的套內(nèi)面積75平方米到她實(shí)際測(cè)量的61平方米，差值主要體現(xiàn)在墻體的厚度上，外墻的一半厚度計(jì)入套內(nèi)建筑面積。“將近1米的外墻，有一半的面積算作業(yè)主的套內(nèi)建筑面積。但是開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售時(shí)沒(méi)有說(shuō)明，而且在銷(xiāo)售時(shí)有意混淆‘公攤’‘公攤系數(shù)’‘公攤率’‘套內(nèi)建筑面積’等概念，各種專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)堆砌起來(lái)，直接就被繞暈了，根本沒(méi)想到實(shí)際到手的套內(nèi)面積這么小?！? 直到依法維權(quán)時(shí)，李黎才得到“官方”口徑——小區(qū)房屋的公攤面積占比是46%。“這就意味著我們花了上百萬(wàn)元買(mǎi)到手的房子，實(shí)際上將近一半都不是自己住的，如果一開(kāi)始就知道這個(gè)情況，無(wú)論如何我都不會(huì)購(gòu)買(mǎi)?！? 和李黎同小區(qū)的姚女士購(gòu)入一套復(fù)式上下樓160平方米的房子，結(jié)果到手的套內(nèi)面積只有90平方米左右。 到底什么是公攤面積？ 我們買(mǎi)的房屋無(wú)法孤零零存在，而是要使用整個(gè)樓的公共區(qū)域如樓梯、大廳、電梯井等，這些面積加起來(lái)分?jǐn)偟矫總€(gè)購(gòu)房人身上，就是公攤面積。 公用建筑面積由兩部分組成 “根據(jù)相關(guān)規(guī)定，公用建筑面積由以下兩部分組成：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；二是套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。我們買(mǎi)的房屋無(wú)法孤零零存在，而是要使用整個(gè)樓的公共區(qū)域如樓梯、大廳、電梯井等，這些面積加起來(lái)分?jǐn)偟矫總€(gè)購(gòu)房人身上，就是公攤面積?！北本┦锌颠_(dá)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人孟麗娜說(shuō)。 記者近日采訪(fǎng)多名房屋中介、購(gòu)房者后發(fā)現(xiàn)，公攤面積已經(jīng)成為房屋買(mǎi)賣(mài)的一個(gè)重要影響因素。 北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波告訴記者，公攤面積本身是客觀存在的，對(duì)其收費(fèi)并無(wú)不合理之處，并且從購(gòu)房者的角度來(lái)看，可能也不愿意共有部分(所有權(quán))繼續(xù)留在開(kāi)發(fā)商手里。但是，把公攤面積算入總計(jì)價(jià)面積，確實(shí)會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)困惑。 “為了避免這種困惑，有兩種方法，一種是按套計(jì)價(jià)，這種是在總價(jià)里包括了公攤面積的費(fèi)用；一種是按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，不包括公攤面積的費(fèi)用，單獨(dú)告知此類(lèi)費(fèi)用，但是最后的總價(jià)二者不應(yīng)該有差異，因?yàn)楣珨偯娣e是客觀存在的，這兩種的區(qū)分只在于哪一種能夠更有效率地把相關(guān)信息告知消費(fèi)者?！睒墙úㄕf(shuō)，如果這兩個(gè)價(jià)格不一樣，開(kāi)發(fā)商就涉嫌欺詐，“問(wèn)題不在于公攤本身，而在于要統(tǒng)一計(jì)價(jià)方式”。 消費(fèi)者難算清公攤面積 專(zhuān)業(yè)人士表示：“由比如門(mén)廳、電梯井、樓梯道、通風(fēng)管道，以及包括為本棟樓服務(wù)的，比如說(shuō)房頂有那種二次加壓的消防水箱，以及包括還有一些房頂?shù)挠行┠欠N，比如說(shuō)消防的一些設(shè)施，都算本棟樓的公攤面積。這是本棟樓的，實(shí)際消費(fèi)者來(lái)測(cè)量、計(jì)算，都是非常復(fù)雜而且極其困難。所以，消費(fèi)者來(lái)測(cè)算公攤面積基本上是不太可能的。” 專(zhuān)家表示，由于公攤面積的計(jì)算太過(guò)專(zhuān)業(yè)，消費(fèi)者難以分辨，給開(kāi)發(fā)商和測(cè)量機(jī)構(gòu)提供了鉆空子的機(jī)會(huì)。 圍繞公攤面積，還有一筆糊涂賬。小區(qū)中司空見(jiàn)慣被出租出售的地下車(chē)庫(kù)、內(nèi)部經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)所等，是否被算在了公攤面積中？在一些答案為“是”的小區(qū)，出租出售的收益理應(yīng)由全體業(yè)主共享。但在現(xiàn)實(shí)中，能夠?qū)I(yè)主公攤面積經(jīng)營(yíng)收益返還的情況極少。這就不難理解，為什么在一些小區(qū)，就地下車(chē)庫(kù)是否應(yīng)該收費(fèi)，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)與業(yè)主爭(zhēng)論不休了。 專(zhuān)家討論 取消公攤尚有難度 亟須完善相關(guān)規(guī)定 爭(zhēng)議之下，“取消公攤面積”的呼聲越來(lái)越大。那么，取消公攤面積制度當(dāng)下具備可行性嗎？ 在孟麗娜看來(lái)，取消公攤面積制度現(xiàn)階段不具有可行性。根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定，商品房銷(xiāo)售可以按套(單元)計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。按套(單元)計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。因此，商品房無(wú)論是按照何種方式銷(xiāo)售，均應(yīng)體現(xiàn)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。即便按套銷(xiāo)售，也仍然存在公攤面積。公攤面積客觀存在，必然要由部分或全體購(gòu)房人分?jǐn)偂? 首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)趙秀池同樣認(rèn)為當(dāng)下取消公攤面積不具有可行性。房改后，我國(guó)的住房面積計(jì)量、房產(chǎn)證、不動(dòng)產(chǎn)證的發(fā)放都是以建筑面積為單位的。房?jī)r(jià)、物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)等也都是以建筑面積計(jì)量的，如果取消公攤面積，以使用面積計(jì)量，會(huì)給計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)帶來(lái)混亂。每平方米的房?jī)r(jià)、物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)會(huì)有所上漲，反而會(huì)引起另一種誤會(huì)，以為漲價(jià)了。 多名受訪(fǎng)專(zhuān)家認(rèn)為，在是否應(yīng)該取消公攤面積制度的問(wèn)題上暫時(shí)難以達(dá)成統(tǒng)一，但目前可以從政策層面對(duì)公攤面積制度進(jìn)行完善。 針對(duì)目前公攤面積制度存在的問(wèn)題，孟麗娜建議完善相關(guān)測(cè)繪規(guī)范，對(duì)公攤比例出臺(tái)指導(dǎo)意見(jiàn)，要求測(cè)繪單位提高測(cè)繪成果質(zhì)量，暢通錯(cuò)誤追究機(jī)制。在售房時(shí)，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售樓處公開(kāi)測(cè)繪結(jié)果，將分?jǐn)傇瓌t、分?jǐn)偛课坏认蛸?gòu)房人進(jìn)行明示，必要時(shí)測(cè)繪單位也可以接受購(gòu)房人的咨詢(xún)，減少因分?jǐn)偯娣e問(wèn)題產(chǎn)生購(gòu)房爭(zhēng)議。同時(shí)，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中進(jìn)一步完善相關(guān)約定，明確約定分?jǐn)偯娣e與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式及違約責(zé)任的承擔(dān)，從而保障購(gòu)房人的合法權(quán)益。 綜合央視網(wǎng)、法治日?qǐng)?bào) 公攤明細(xì)要“曬在太陽(yáng)下” 110平方米的房子只有60多平方米能用，公攤占到近一半，是否合理呢？ 現(xiàn)行規(guī)定對(duì)于公攤面積大小沒(méi)有比例限制，主要與新盤(pán)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套設(shè)施有關(guān)。從業(yè)主的角度看，套內(nèi)起居生活面積與社區(qū)公共服務(wù)面積此消彼長(zhǎng)，取決于業(yè)主的訴求。筆者認(rèn)為，多層次住房消費(fèi)并存的情況下，對(duì)不同類(lèi)型的新盤(pán)項(xiàng)目，在規(guī)劃設(shè)計(jì)及報(bào)批階段，就應(yīng)對(duì)公共服務(wù)為主的公攤占用，做出合理的規(guī)劃指標(biāo)限定，畢竟房子和公共服務(wù)都是給業(yè)主提供的。 就本案例而言，46%的公攤是否合理，近一米的外墻是否過(guò)大？筆者認(rèn)為，若在規(guī)劃設(shè)計(jì)和報(bào)批、銷(xiāo)售宣傳時(shí)的公攤與46%有差異，可以走仲裁的解決路徑。不過(guò)，由于公攤的計(jì)算、范圍、規(guī)劃設(shè)計(jì)等太過(guò)專(zhuān)業(yè)，需要?dú)w屬管理部門(mén)做出引導(dǎo)。這樣做，有利于規(guī)范開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)行為。畢竟，業(yè)主對(duì)共有和專(zhuān)有部分的房?jī)r(jià)支付是一樣的，但開(kāi)發(fā)商支出的成本是不一樣的，要警惕有意做大公攤，降低開(kāi)發(fā)成本的行為。 當(dāng)前，業(yè)主對(duì)公攤的質(zhì)疑，還不止于此，共有幾類(lèi)問(wèn)題。比如，開(kāi)發(fā)商明確電梯間、樓道間、樓棟大堂屬于公攤面積，但一邊收物業(yè)管理費(fèi)，一邊將廣告收入占為己有。游泳池、地上停車(chē)場(chǎng)是共有部分，但卻對(duì)外營(yíng)業(yè)，這與“一房二賣(mài)”類(lèi)同。電梯和樓道需要精裝修嗎？墻體要取暖嗎？即便要裝修、要取暖，但標(biāo)準(zhǔn)不一樣，成本也會(huì)低一些。低密度住宅(如別墅)的利潤(rùn)高，開(kāi)發(fā)商有內(nèi)在激勵(lì)，或許會(huì)將公攤更多挪到高層或洋房部分。 作為共有部分的公攤，專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)、內(nèi)容因樓盤(pán)而異，哪些納入、哪些不納入，邊界不明，如果相應(yīng)監(jiān)管沒(méi)跟上，就可能會(huì)給侵犯業(yè)主權(quán)益創(chuàng)造空間。不僅開(kāi)發(fā)商在這方面可能套利，物業(yè)公司還會(huì)利用公共空間盈利(比如電梯廣告)，保潔保安利用地下儲(chǔ)存空間或過(guò)道儲(chǔ)存廢品，業(yè)主私自把公共過(guò)道當(dāng)儲(chǔ)物間(比如放鞋架)。本質(zhì)上，住房套內(nèi)部分的產(chǎn)權(quán)最明晰，誰(shuí)也侵犯不了，但共有部分的產(chǎn)權(quán)共有，權(quán)利邊界模糊，會(huì)導(dǎo)致“公共地悲劇”不斷上演。 社區(qū)生活離不開(kāi)公攤，言及“取消公攤”更多乃情緒之舉。最重要的是，標(biāo)準(zhǔn)和明細(xì)一定要“曬在太陽(yáng)下”，監(jiān)管還要跟上。比如，要制定不同類(lèi)型社區(qū)的公攤指引；公攤部分的內(nèi)容要明晰，經(jīng)營(yíng)的部分要將經(jīng)營(yíng)收益歸屬全體業(yè)主，納入物業(yè)維修基金，或者抵扣物業(yè)費(fèi)；房屋交付時(shí)，獨(dú)立第三方要對(duì)公攤面積進(jìn)行實(shí)測(cè)并公示；探索公攤部分定價(jià)和套內(nèi)定價(jià)的差異化。 公攤面積一再被詬病、被質(zhì)疑，意味著當(dāng)務(wù)之急是要明確產(chǎn)權(quán)意識(shí)、夯實(shí)侵權(quán)必究。要記住，買(mǎi)房不只是室內(nèi)居住，還有由公攤部分支撐的社區(qū)服務(wù)。
成都商報(bào) 33 閱讀 2022-08-21 22:35
推進(jìn)裝修裝飾行業(yè)規(guī)范健康發(fā)展，是廣大消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)避坑的根本。總體而言，裝修裝飾行業(yè)準(zhǔn)入缺乏明確的制度要求，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也尚不明確。系統(tǒng)科學(xué)的規(guī)范管理需要進(jìn)一步加強(qiáng)。 擁有一套房子，開(kāi)啟了安居樂(lè)業(yè)的起點(diǎn)。再根據(jù)自己的心意對(duì)房屋內(nèi)部進(jìn)行裝修裝飾，則承載了人們對(duì)美好生活更豐富更現(xiàn)實(shí)的向往。這幾年，反復(fù)的疫情讓人們有更長(zhǎng)時(shí)間與自己的房子共處，不少人將提升居住品質(zhì)提上家庭議事日程。媒體報(bào)道，今年上半年上海疫情過(guò)后曾出現(xiàn)了一波改善熱潮，一些家庭希望置換面積更大一點(diǎn)的房子，讓居住空間更開(kāi)闊，還有很多人選擇將略顯老舊的房屋裝修裝飾翻新。在“房住不炒”的背景之下，人們不再像過(guò)去那樣熱衷買(mǎi)更多的房子投資，而是把資金用于改善自住房屋。除了以小換大或換到地段更適合生活需求的區(qū)域，還有人選擇投入更多資金用于家居環(huán)境的升級(jí)改造。 你曾有過(guò)怎樣的裝修經(jīng)歷？人們對(duì)于裝修行業(yè)的吐槽不絕于耳：這里的“貓膩”有點(diǎn)多。網(wǎng)上流傳著不少裝修避坑指南，幫助你在和裝修工長(zhǎng)打交道時(shí)更少入坑。即使選擇了規(guī)模稍大的裝修公司，法律工作者們還是不得不指導(dǎo)廣大消費(fèi)者避開(kāi)裝修合同上的陷阱。 消費(fèi)者遇到的第一大痛點(diǎn)或許就是被裝修公司要求增加項(xiàng)目，合同之外的增項(xiàng)有的是合理的，有的與裝修人員前期的設(shè)計(jì)不合理、測(cè)量不仔細(xì)有關(guān)，還有的則屬于惡意增項(xiàng)。為了促成銷(xiāo)售，有的裝修公司或者裝修隊(duì)伍少報(bào)或漏報(bào)施工面積，或在合同中故意不寫(xiě)或者少寫(xiě)一些關(guān)鍵項(xiàng)目，都是為了把初期整體預(yù)算降低，等開(kāi)工后再增加報(bào)價(jià)。還有的裝修公司私自給消費(fèi)者做增項(xiàng)，并告知這個(gè)項(xiàng)目是一定要做的，以達(dá)到多收費(fèi)用的目的。面對(duì)增項(xiàng)問(wèn)題，消費(fèi)者應(yīng)該提前問(wèn)清楚后續(xù)是否會(huì)有，并要求裝修人員把增項(xiàng)控制在一定范圍，如果超出太多，就要警惕是否被“套路”了。另外，應(yīng)該要求裝修的變更或增項(xiàng)需要業(yè)主簽字同意方能進(jìn)行。 裝修逾期問(wèn)題也很常見(jiàn)。貝殼研究院調(diào)查顯示，參與調(diào)查的家庭有一半都遇到未按合同約定時(shí)間交付裝修的問(wèn)題。造成逾期的原因除了裝修產(chǎn)品、材料未能及時(shí)到位外，有很多是因?yàn)檠b修公司的管理水平以及工藝水平不足，或者需要返工等。裝修已經(jīng)完成了大半，即便逾期，很多消費(fèi)者也只能無(wú)奈等待。在簽訂合同時(shí)，消費(fèi)者應(yīng)與裝修隊(duì)伍商定好完工時(shí)間，規(guī)定因?yàn)檠b修公司的因素導(dǎo)致逾期的，需要其負(fù)賠償責(zé)任。 現(xiàn)在很多裝修都是整包的形式，一些裝修材料或者用品也是由裝修公司提供。這時(shí)，消費(fèi)者需要盡量與裝修公司確定品牌，避免裝修方以約定的材料無(wú)貨、替換成類(lèi)似商品的辦法以次充好。 裝修合同還須防止“文字游戲”。比如裝修方可能提出各種部品長(zhǎng)度不足整數(shù)的以整數(shù)計(jì)算，超過(guò)整數(shù)米的按延米計(jì)算。照此約定，比如3.2米的長(zhǎng)度，會(huì)按4米計(jì)算工費(fèi)，這無(wú)疑會(huì)增加費(fèi)用。應(yīng)避免類(lèi)似的模糊計(jì)算辦法，并把雙方商定好的算法寫(xiě)進(jìn)合同。 你也許和我一樣，對(duì)家具建材市場(chǎng)門(mén)口“改水改電”“刷大白”等招牌旁邊招攬生意的裝修工身影并不陌生。伴隨城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，我國(guó)家裝行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)。裝飾裝修行業(yè)取得了長(zhǎng)足進(jìn)步，也涌現(xiàn)出一些較為知名的品牌裝飾裝修企業(yè)。但總體而言，裝飾裝修行業(yè)呈現(xiàn)“大行業(yè)、小企業(yè)”的特點(diǎn)，行業(yè)的分散性較強(qiáng)。裝修公司大多是地方企業(yè)，甚至絕大多數(shù)裝修工程都是由工長(zhǎng)帶著小施工隊(duì)完成，連鎖家裝企業(yè)的數(shù)量占比僅為10%左右。 裝修裝飾行業(yè)目前尚存在集中度低、供應(yīng)鏈冗長(zhǎng)、流程不規(guī)范等問(wèn)題。推進(jìn)行業(yè)規(guī)范健康發(fā)展，是廣大消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)避坑的根本。應(yīng)加大對(duì)行業(yè)的引導(dǎo)和規(guī)范力度。從事家裝行業(yè)的很多是小微企業(yè)或個(gè)體勞動(dòng)者，處于缺少組織、一盤(pán)散沙的狀態(tài)，給行業(yè)規(guī)范和市場(chǎng)監(jiān)管帶來(lái)一定難度，也是造成市場(chǎng)亂象的根源。我們觀察到，一些城市出臺(tái)了室內(nèi)裝飾裝修管理辦法，但總體而言，裝飾裝修行業(yè)準(zhǔn)入缺乏明確的制度要求，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也尚不明晰。因此，整個(gè)行業(yè)系統(tǒng)科學(xué)的規(guī)范管理需要進(jìn)一步加強(qiáng)。
經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào) 28 閱讀 2022-08-21 22:34
近日，一則“110平方米的房子到手僅61平方米”的話(huà)題引起關(guān)注。公攤面積的過(guò)高占比，確實(shí)顯得不合理，是否應(yīng)當(dāng)取消公攤面積，再度引起了討論。 公攤面積是指樓房產(chǎn)權(quán)人共同所有的公用部分的建筑面積。對(duì)于公攤面積，購(gòu)房人按照法律法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 但實(shí)際情況下，購(gòu)房人往往承擔(dān)了責(zé)任，卻未見(jiàn)享受到相應(yīng)的權(quán)利。 從購(gòu)房人的角度看，他們支付了公攤面積的購(gòu)買(mǎi)成本，而且繳納了公攤面積的每月開(kāi)支成本，已經(jīng)承擔(dān)了相應(yīng)的責(zé)任。但是，是否能享受權(quán)利，則取決于公攤面積配套是否完善、公攤面積的公共區(qū)域?qū)傩耘c商業(yè)價(jià)值是否得到有效發(fā)揮。 比如，小區(qū)要利用公攤面積做廣告或者其他的商業(yè)用途，需要得到業(yè)主大會(huì)的同意。因?yàn)?，小區(qū)的公攤面積屬于全體業(yè)主，如果小區(qū)未經(jīng)業(yè)主的同意擅自做廣告是不妥的。 在實(shí)際操作中，業(yè)主大會(huì)可以委托小區(qū)物業(yè)管理代管理公攤面積的廣告位或者代收廣告費(fèi)。考慮到公攤面積由業(yè)主所有，小區(qū)公攤面積的廣告收入應(yīng)該由業(yè)主共同享有。然而，很多業(yè)主并不知曉自己的權(quán)利，只有部分物業(yè)公司會(huì)征求業(yè)主的意見(jiàn)，并把廣告利潤(rùn)還利于業(yè)主。也有不少小區(qū)物業(yè)管理擅自操作，業(yè)主的合法權(quán)益受到損害卻并不知曉。 還有一種情況，即小區(qū)公攤面積占比過(guò)大，但公攤面積的利用率較低，往往存在公攤面積長(zhǎng)期空置的情況。這損害了業(yè)主的切身利益，業(yè)主可以通過(guò)業(yè)主大會(huì)建議對(duì)公攤面積充分利用，并進(jìn)行完善配套。但是，不少小區(qū)的業(yè)主大會(huì)并未發(fā)揮應(yīng)有的作用，公攤面積長(zhǎng)期空置、公攤面積內(nèi)的配套措施長(zhǎng)期不完善，也影響了公攤面積的實(shí)際使用價(jià)值。 此外，公攤面積往往還存在計(jì)算不透明等問(wèn)題。購(gòu)買(mǎi)公攤面積并非一次性的支出費(fèi)用，業(yè)主入住之后，還需要每月繳納物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用，并為公攤面積部分買(mǎi)單，這筆賬是否清晰，仍然存在不少有爭(zhēng)議的地方。 有觀點(diǎn)認(rèn)為，取消公攤面積，會(huì)降低小區(qū)的管理服務(wù)能力以及業(yè)主居住的質(zhì)量?；蛟S這個(gè)觀點(diǎn)有一定道理，但公攤面積能否有效提高管理服務(wù)及居住質(zhì)量，最終還是取決于其是否充分配套，是否展現(xiàn)出它的實(shí)用價(jià)值。 同時(shí)，公攤面積的計(jì)算應(yīng)該有一套明確的規(guī)則，包括對(duì)公攤面積計(jì)算的公開(kāi)、明確公攤面積部分的最大比例要求以及相應(yīng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，起碼要讓業(yè)主交得明白，而不是一筆糊涂賬。
中新經(jīng)緯 93 閱讀 2022-08-18 13:07
在二手房交易過(guò)程中，“解抵押”問(wèn)題一直是困擾買(mǎi)賣(mài)雙方的難題。17日，據(jù)媒體報(bào)道稱(chēng)，山東省濟(jì)南市委、市政府召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，圍繞濟(jì)南推出的二手房“帶押過(guò)戶(hù)”登記新模式展開(kāi)介紹。 “帶押過(guò)戶(hù)”消息一出，立刻引發(fā)了公眾關(guān)注。中新經(jīng)緯梳理發(fā)現(xiàn)，除了濟(jì)南，今年以來(lái)，廣東省珠海、山東省青島、云南省昆明等多地均推出二手房“帶押過(guò)戶(hù)”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該模式下，二手房交易風(fēng)險(xiǎn)及成本均有所降低，緩解二手房交易困擾，對(duì)市場(chǎng)活力的提升效果或更明顯。 不用先歸還原來(lái)房貸就能交易 “我有一套房子，目前掛牌價(jià)格約120萬(wàn)，還欠銀行80萬(wàn)貸款，現(xiàn)在想把這套房子賣(mài)掉，但是手里沒(méi)有這么多現(xiàn)金贖樓。”家住河北燕郊的馬女士最近正在苦惱。 馬女士的煩惱也是二手房交易中賣(mài)家經(jīng)常遇到的問(wèn)題。想要賣(mài)掉手中的二手房，必須先還清銀行貸款，如果手頭資金不夠，只能借“過(guò)橋貸”。 據(jù)媒體報(bào)道，近日，昆明、濟(jì)南和青島均推出了“帶押過(guò)戶(hù)”二手房交易模式。事實(shí)上，早在今年1月，珠海就曾推出過(guò)“帶押過(guò)戶(hù)”模式。 濟(jì)南日?qǐng)?bào)在報(bào)道中指出，在傳統(tǒng)模式下的二手房交易，沒(méi)有一家銀行愿意在無(wú)法保障資金安全的情況下承擔(dān)帶押過(guò)戶(hù)后賣(mài)方不及時(shí)還款的風(fēng)險(xiǎn)。然而，賣(mài)方抵押解除、二手房過(guò)戶(hù)，買(mǎi)方抵押設(shè)立三個(gè)登記環(huán)節(jié)，在二手房交易過(guò)程中缺一不可，且先后順序分明，買(mǎi)賣(mài)雙方要過(guò)戶(hù)就必須要先行解除原貸款銀行的抵押。 “傳統(tǒng)二手房交易中會(huì)存在一個(gè)問(wèn)題，即賣(mài)家要出售二手房，就必須把二手房的貸款先結(jié)清，這就導(dǎo)致此類(lèi)二手房的交易周期明顯拉長(zhǎng)或失敗。而帶抵押過(guò)戶(hù)模式則破解了這個(gè)難題?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中新經(jīng)緯分析道。 如何辦理“帶押過(guò)戶(hù)”？ 交易模式有了，但不少人都在觀望到底如何辦理。 珠海方面，據(jù)南方都市報(bào)，交易期間，通過(guò)買(mǎi)方、賣(mài)方、銀行簽訂三方資金監(jiān)管協(xié)議，約定在買(mǎi)方貸款銀行抵押權(quán)首次登記完成后，從資金監(jiān)管賬戶(hù)直接將房款劃轉(zhuǎn)至賣(mài)方貸款還款賬戶(hù)，剩余款項(xiàng)再劃轉(zhuǎn)至賣(mài)方個(gè)人銀行賬戶(hù)，解決“轉(zhuǎn)貸”中賣(mài)方向原貸款銀行提前還貸的資金來(lái)源問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)有抵押房產(chǎn)可帶抵押過(guò)戶(hù)，降低融資成本。 濟(jì)南方面，流程分三步走：一是辦理轉(zhuǎn)移、抵押“雙預(yù)告”登記，買(mǎi)賣(mài)雙方配合銀行線(xiàn)上申請(qǐng)，登記完成后銀行先行放款；二是買(mǎi)賣(mài)雙方辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)轉(zhuǎn)移登記，抵押預(yù)告登記同步自動(dòng)轉(zhuǎn)為本登記，由公證機(jī)構(gòu)設(shè)立提存賬戶(hù)，配合完成雙方交易，保障交易安全；三是賣(mài)方歸還貸款，解除抵押，提存賬戶(hù)資金直接歸還賣(mài)方貸款，銀行線(xiàn)上提交抵押注銷(xiāo)登記申請(qǐng)，還貸自動(dòng)到賬，在線(xiàn)解除抵押。 昆明方面，據(jù)昆明不動(dòng)產(chǎn)公眾號(hào)，辦理二手房“帶抵押過(guò)戶(hù)”合并登記工作主要有以下流程步驟：一是賣(mài)方申請(qǐng)?zhí)崆斑€款，買(mǎi)方申請(qǐng)按揭貸款，賣(mài)方不能以自有(或自籌)資金全部?jī)斶€貸款的，可由買(mǎi)方、賣(mài)方、銀行簽訂多方資金監(jiān)管協(xié)議，約定在抵押權(quán)登記完成后，從資金監(jiān)管賬戶(hù)直接將房款劃轉(zhuǎn)至賣(mài)方貸款還款賬戶(hù)，剩余款項(xiàng)再劃轉(zhuǎn)至賣(mài)方個(gè)人銀行賬戶(hù)；二是銀行向產(chǎn)權(quán)交易管理部門(mén)申請(qǐng)抵押狀態(tài)下進(jìn)行網(wǎng)簽；三是轉(zhuǎn)移登記、新設(shè)抵押登記、解除原抵押登記同步辦；四是銀行放款，銀行收到不動(dòng)產(chǎn)登記證明后，按照多方資金管理約定，將款項(xiàng)及時(shí)劃轉(zhuǎn)至相關(guān)賬戶(hù)。 嚴(yán)躍進(jìn)指出，從流程方面看，過(guò)去的模式是“房東籌錢(qián)償還二手房剩余貸款-房東賣(mài)房-下家付款-房東收款”，而現(xiàn)在的模式是“房東賣(mài)房-下家付款-房東償還二手房剩余貸款和收款”。 “從此類(lèi)新交易模式看，自然具有便捷、高效和安全的屬性?！眹?yán)躍進(jìn)表示，便捷是指買(mǎi)賣(mài)雙方只需要在一個(gè)窗口提交一次材料即可，相關(guān)交易和過(guò)戶(hù)業(yè)務(wù)就可以完成。而高效是指，此類(lèi)業(yè)務(wù)過(guò)去可能至少會(huì)拖3個(gè)月時(shí)間，尤其是涉及到房東償還貸款的業(yè)務(wù)，而現(xiàn)在則可以壓縮至3天。從安全的角度看，全程的交易均是在資金監(jiān)管協(xié)議下進(jìn)行的，買(mǎi)賣(mài)雙方的交易均有保障。 意在加快二手房流通交易 中新經(jīng)緯在采訪(fǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)，目前“帶押過(guò)戶(hù)”在實(shí)際操作中還并未大范圍推廣，在最早推出該政策的珠海，中新經(jīng)緯撥打當(dāng)?shù)嘏d業(yè)銀行(601166)某支行電話(huà)，工作人員表示，按道理是可行的，但“帶押過(guò)戶(hù)”涉及到賣(mài)家原貸款銀行和買(mǎi)家貸款銀行兩家銀行，目前各大行還沒(méi)有完全跟進(jìn)，流程方面還沒(méi)有完全優(yōu)化下來(lái)。 據(jù)云南日?qǐng)?bào)，昆明的該項(xiàng)改革在建設(shè)銀行(601939)進(jìn)行試點(diǎn)，待業(yè)務(wù)成熟后，將逐漸向其他金融機(jī)構(gòu)推行。濟(jì)南方面，媒體報(bào)道稱(chēng)，“帶押過(guò)戶(hù)”在工行、建行、北京銀行(601169)等多家銀行試點(diǎn)成功，將在全市二手房市場(chǎng)全面推行。 諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪在接受中新經(jīng)緯采訪(fǎng)時(shí)分析稱(chēng)，二手房“帶押過(guò)戶(hù)”模式將會(huì)對(duì)地方二手房交易及房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)產(chǎn)生一定的積極影響。對(duì)于二手房交易而言，主要將會(huì)帶來(lái)兩方面利好，其一，降低交易成本，即賣(mài)方無(wú)須解押及籌措資金，可使用買(mǎi)方的銀行貸款來(lái)還賣(mài)方的銀行貸款，有效降低了交易成本以及解除了資金籌措的困擾；其二，降低二手房交易風(fēng)險(xiǎn)，買(mǎi)房可將購(gòu)房款直接存入提存賬戶(hù)，在一定程度上保障了交易主體的利益。 “整體來(lái)看，二手房交易風(fēng)險(xiǎn)及成本均有所降低，從根本上緩解二手房交易困擾，對(duì)市場(chǎng)活力的提升效果或更明顯，同時(shí)，對(duì)促進(jìn)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)健康良性發(fā)展具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義?！标P(guān)榮雪稱(chēng)。 嚴(yán)躍進(jìn)稱(chēng)，看似這是一個(gè)二手房交易過(guò)戶(hù)和登記的政策，其實(shí)也是二手房加快流通和交易的政策。所以此類(lèi)政策背后體現(xiàn)了降低二手房交易成本、活躍二手房的政策創(chuàng)新思路。 嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，要真正破解二手房交易方面的問(wèn)題，關(guān)鍵就要破解“如何讓房東不籌錢(qián)還貸款”、“如何讓買(mǎi)賣(mài)、過(guò)戶(hù)、登記在一日內(nèi)完成”這兩個(gè)問(wèn)題。昆明等地做法具有示范意義，是盤(pán)活二手房資源、加快二手房流通、從二手房交易活躍帶動(dòng)一手房交易活躍等方面的重要?jiǎng)?chuàng)新政策。
中新經(jīng)緯 79 閱讀 2022-08-17 19:59
8月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2022年7月70大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)，7月份，70個(gè)大中城市中，商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格下降城市個(gè)數(shù)略增。一線(xiàn)城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比微漲、同比漲幅回落，二三線(xiàn)城市環(huán)比整體呈降勢(shì)、同比降幅擴(kuò)大。 7月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降城市分別有40個(gè)和51個(gè)，比上月分別增加2個(gè)和3個(gè)；新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降城市有48個(gè)，個(gè)數(shù)與上月相同；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降城市有61個(gè)，比上月增加4個(gè)。 從官方數(shù)據(jù)中可以看出，7月，70大中城市的下跌城市數(shù)量在增多，各城市整體房?jī)r(jià)修復(fù)力在減弱。 7月，不同城市的房?jī)r(jià)表現(xiàn)顯現(xiàn)出分化趨勢(shì)，一線(xiàn)城市表現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性。7月，一線(xiàn)城市新房、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比均上漲，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅較上月擴(kuò)大。我們認(rèn)為，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)一直表現(xiàn)出較強(qiáng)韌性，主要是城市住房需求支撐性較強(qiáng)。相對(duì)而言，多數(shù)弱二三線(xiàn)城市住房需求支撐性則相對(duì)較弱，7月，二三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)整體呈下降走勢(shì)，二線(xiàn)城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比跌幅較上月擴(kuò)大。 此外，市場(chǎng)預(yù)期減弱是房?jī)r(jià)修復(fù)動(dòng)力不足原因。一方面，7月以來(lái)，部分期房項(xiàng)目停工引發(fā)業(yè)主停貸事件使得購(gòu)房者觀望情緒加重，市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)受阻。另一方面，局部地區(qū)疫情反復(fù)、經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的背景下，居民消費(fèi)意愿不足，央行數(shù)據(jù)顯示，7月社會(huì)融資、信貸增量超預(yù)期下降則是印證。綜合影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回落，房?jī)r(jià)修復(fù)動(dòng)力減弱。 展望后市，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體預(yù)期修復(fù)是關(guān)鍵。8月以來(lái)，各地住房支持性政策仍在持續(xù)加碼，南京、蘇州等強(qiáng)二線(xiàn)城市也先后推出降首付等政策。在較為寬松的信貸和調(diào)控政策下，新房項(xiàng)目正在加緊有序復(fù)工、交房，同時(shí)，下半年只有加快相關(guān)房企的風(fēng)險(xiǎn)化解才能真正修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期。
中新經(jīng)緯 64 閱讀 2022-08-16 20:16
8月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布1-7月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。此次數(shù)據(jù)最大的特點(diǎn)是，房?jī)r(jià)重回萬(wàn)元水平，充分說(shuō)明二季度政策效應(yīng)在釋放。 具體而言，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況來(lái)看，1—7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資79462億元，同比下降6.4%；其中，住宅投資60238億元，下降5.8%。這說(shuō)明當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)面臨持續(xù)降溫的壓力。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)看起來(lái)壓力雖大，但隨著各地穩(wěn)樓市政策的推進(jìn)，尤其是保交付方面的政策保障陸續(xù)落地，此類(lèi)數(shù)據(jù)后續(xù)依然有改善空間。 從土地購(gòu)置情況來(lái)看，1-7月份，全國(guó)房企土地購(gòu)置面積同比下降48.1%。最近幾個(gè)月以來(lái)，土地購(gòu)置數(shù)據(jù)普遍下滑近50%，也說(shuō)明相關(guān)支持政策推出以來(lái)，土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)改善并不明顯，房企拿地意愿不高。如果土地購(gòu)置數(shù)據(jù)持續(xù)惡化，這對(duì)2023年新房供應(yīng)等將會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響。 從商品房銷(xiāo)售面積來(lái)看，1—7月份，商品房銷(xiāo)售面積78178萬(wàn)平方米，同比下降23.1%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降27.1%。商品房銷(xiāo)售額75763億元，下降28.8%，其中住宅銷(xiāo)售額下降31.4%。7月末，商品房待售面積54655萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.5%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)14.1%。 總體上來(lái)看，該數(shù)據(jù)處于盤(pán)整階段，即最近幾個(gè)月普遍處在下跌近兩成的水平。目前我們要面臨的壓力是7月份各地樓市表現(xiàn)總體比較弱，這對(duì)全國(guó)樓市的整體復(fù)蘇產(chǎn)生了阻力。但也要看到，8月份各地積極出臺(tái)政策，在客觀上有助于商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)的積極復(fù)蘇。 從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金情況來(lái)看，1—7月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金為88770億元，同比下降25.4%。其中，國(guó)內(nèi)貸款11030億元，下降28.4%；利用外資53億元，增長(zhǎng)20.7%；自籌資金31495億元，下降11.4%；定金及預(yù)收款28575億元，下降37.1%；個(gè)人按揭貸款14169億元，下降25.2%。 房企融資與現(xiàn)金流情況一直是行業(yè)頗受關(guān)注的問(wèn)題。數(shù)據(jù)顯示，目前房企資金到位情況改善并不明顯。因此，后續(xù)我們要重點(diǎn)關(guān)注，如何讓行業(yè)既有寬松的金融政策釋放出更大的市場(chǎng)效應(yīng)，以更好改善房企的資金狀況。 從房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，我們根據(jù)1-7月份國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的銷(xiāo)售金額和銷(xiāo)售面積計(jì)算，全國(guó)商品住宅均價(jià)為10036元/平方米，漲幅為-6.0%。房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)雖然顯現(xiàn)下跌，但也出現(xiàn)了積極的信號(hào)，即房?jī)r(jià)重新回到萬(wàn)元的水平。這也說(shuō)明二季度針對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)的寬松政策效應(yīng)正積極釋放，房?jī)r(jià)過(guò)冷現(xiàn)象有所扭轉(zhuǎn)，這也將會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)行調(diào)整。
中新經(jīng)緯 49 閱讀 2022-08-16 20:09
今年以來(lái)，我國(guó)住房租賃行業(yè)再迎實(shí)質(zhì)性拐點(diǎn)，保障性租賃住房試點(diǎn)40城建設(shè)提速，多地陸續(xù)公布籌建進(jìn)度。此外，華夏北京保障房中心租賃住房REIT獲批，此前的紅土深圳安居、中金廈門(mén)安居兩單保障性租賃住房公募REITs已完成了詢(xún)價(jià)，即將上市。供給增量的上涌與金融閉環(huán)的合攏，令行業(yè)焦點(diǎn)逐漸向租賃住房“投-融-建-管-退”生命周期的后階段移動(dòng)，如何管好租賃資產(chǎn)進(jìn)而順利在金融市場(chǎng)退出成為行業(yè)關(guān)心的議題。 12日，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院聯(lián)合北京第二外國(guó)語(yǔ)學(xué)院旅游科學(xué)學(xué)院發(fā)布《中國(guó)住房租賃品牌價(jià)值藍(lán)皮書(shū)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“藍(lán)皮書(shū)”）。藍(lán)皮書(shū)指出，我國(guó)住房租賃行業(yè)進(jìn)入了產(chǎn)品線(xiàn)豐富、穩(wěn)定發(fā)展的新階段，超過(guò)三分之一的租賃住房運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)選擇多產(chǎn)品線(xiàn)定位，目前租賃住房運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的品牌存續(xù)時(shí)間超過(guò)3年以上的達(dá)到92%，其中14%的品牌更是超過(guò)10年。 ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然表示，租賃住房的全生命周期包括“投-融-建-管-退”5 個(gè)階段。在增量時(shí)代，“投”、“融”、“建”是租賃企業(yè)的重心所在。當(dāng)供給達(dá)到一定規(guī)模，尤其是保障性租賃住房公募REITs打通金融閉環(huán)、提供了投資退出路徑之后，住房租賃企業(yè)的資產(chǎn)管理能力就顯得格外關(guān)鍵。 “住房租賃的底層邏輯換軌成為了資產(chǎn)管理邏輯，這是住房租賃企業(yè)眼下要特別關(guān)注的，”趙然提示道，“在資產(chǎn)管理的軌道上，企業(yè)更應(yīng)當(dāng)重視品牌運(yùn)營(yíng)，一個(gè)品牌如何切入市場(chǎng)、如何借助品牌策略達(dá)到4%甚至更高的收益率，就成了凸顯品牌力的最優(yōu)級(jí)指標(biāo)。” 統(tǒng)觀二季度數(shù)據(jù)，長(zhǎng)期主義是住房租賃行業(yè)的標(biāo)簽。藍(lán)皮書(shū)顯示，深耕行業(yè)越久的品牌，越能積累更為豐富的運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，因而在規(guī)模擴(kuò)張、成長(zhǎng)潛力方面越具有優(yōu)勢(shì)。如規(guī)模力排名前三的萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓和安歆集團(tuán)，均深耕行業(yè)超過(guò)7年以上；在高端公寓排名中，居首位的雅詩(shī)閣深耕行業(yè)超過(guò)30年。 “住房租賃是一個(gè)微利行業(yè)，走機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化道路是行業(yè)參與者‘活下來(lái)’的必由之徑。”趙然表示，“品牌崛起是住房租賃底層邏輯的轉(zhuǎn)換，以資產(chǎn)管理、長(zhǎng)線(xiàn)運(yùn)營(yíng)的思路倒逼企業(yè)優(yōu)化產(chǎn)品、優(yōu)化服務(wù)，進(jìn)而以更多高品質(zhì)供給讓租賃住房真正成為新市民、青年人住房需求的壓艙石?！?
中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng) 44 閱讀 2022-08-14 21:26
我國(guó)目前商品住房銷(xiāo)售多采取的是預(yù)售制。如果不能按時(shí)交付住房，購(gòu)房者將面臨利益受損。盡管當(dāng)前這類(lèi)項(xiàng)目占比非常小，也需切實(shí)保障好所涉購(gòu)房者利益。千方百計(jì)保交樓，穩(wěn)民生，是房地產(chǎn)領(lǐng)域面臨的重要任務(wù)。 中共中央政治局7月28日召開(kāi)會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)行部署時(shí)，提及了“保交樓，穩(wěn)民生”，這表明當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期，保交樓是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展中的一件大事。 保交樓是當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域最大的民生。房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，還關(guān)聯(lián)著眾多上下游行業(yè)及領(lǐng)域，對(duì)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤(pán)有重要意義。更值得關(guān)注的是，住房還凝聚著購(gòu)房者對(duì)實(shí)現(xiàn)住有所居、居有所樂(lè)，擁有美好居住生活的期盼和向往。房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是民生問(wèn)題。當(dāng)前，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出現(xiàn)流動(dòng)性困難，個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目因資金問(wèn)題出現(xiàn)了停工，商品住房面臨難以按時(shí)交付的情況。我國(guó)目前商品住房銷(xiāo)售多采取的是預(yù)售制，購(gòu)房者“先交錢(qián)，后收房”。如果不能按時(shí)交付住房，購(gòu)房者將面臨利益受損。盡管當(dāng)前這類(lèi)項(xiàng)目占比非常小，也需切實(shí)保障好所涉購(gòu)房者利益。千方百計(jì)保交樓，穩(wěn)民生，是房地產(chǎn)領(lǐng)域面臨的重要任務(wù)。 有關(guān)部門(mén)和地方采取積極措施保交樓，讓購(gòu)房者看到了希望。目前，多個(gè)城市積極踐行保交樓。有的成立了專(zhuān)項(xiàng)基金用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的盤(pán)活；有的派駐工作組跟進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)度；有的返還企業(yè)未動(dòng)工項(xiàng)目土地款用于在建項(xiàng)目施工；有的公開(kāi)了預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)的運(yùn)行情況，讓預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)更透明，購(gòu)房者更放心。有跟蹤研究表明，目前企業(yè)積極采取引進(jìn)信托公司、債權(quán)人收購(gòu)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目、拍賣(mài)債權(quán)引入投資方、合作方托管等多種方式以期實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)一步好轉(zhuǎn)。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家還建議，可鼓勵(lì)國(guó)有平臺(tái)與區(qū)域性品牌民企成立項(xiàng)目公司，發(fā)揮國(guó)有資本“四兩撥千斤”和民企懂市場(chǎng)善經(jīng)營(yíng)的各自?xún)?yōu)勢(shì)。 保交樓需要穩(wěn)企業(yè)。企業(yè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的第一責(zé)任人。當(dāng)前，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨資金鏈吃緊問(wèn)題，這也是延遲交付現(xiàn)象的癥結(jié)所在。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)表示，有關(guān)部門(mén)表態(tài)“指導(dǎo)銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)做好對(duì)房地產(chǎn)和建筑業(yè)的金融服務(wù)”“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)融資平穩(wěn)有序”為他們解決目前的流動(dòng)性困難增強(qiáng)了信心。由此可見(jiàn)，金融支持對(duì)于企業(yè)紓困以及保交樓至關(guān)重要。預(yù)售資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要資金來(lái)源，與此同時(shí)，預(yù)售資金的違規(guī)挪用也是爛尾樓出現(xiàn)的重要原因。因此，對(duì)于預(yù)售資金的監(jiān)管應(yīng)該科學(xué)合理，既滿(mǎn)足好企業(yè)經(jīng)營(yíng)所需，也要防止資金違規(guī)挪用。應(yīng)該注意的是，從有關(guān)主管部門(mén)到地方政府都在積極采取措施保交樓，房企也要主動(dòng)解決自身面臨的困境。 當(dāng)前，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展值得關(guān)注。過(guò)去我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程中，涌現(xiàn)出了一些優(yōu)秀民營(yíng)房企。不可否認(rèn)，民營(yíng)房企在過(guò)去高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式盛行的發(fā)展過(guò)程中，也積攢了不少行業(yè)發(fā)展的通病。當(dāng)過(guò)去的模式不可持續(xù)，一些民營(yíng)房企對(duì)于穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)和風(fēng)險(xiǎn)防范顯得準(zhǔn)備不足。今年上半年，在各方對(duì)于民營(yíng)房企觀望情緒更濃厚的背景下，一些民營(yíng)房企銷(xiāo)售情況下降趨勢(shì)更明顯。當(dāng)前，對(duì)民營(yíng)房企的信心尤需進(jìn)一步增強(qiáng)。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家呼吁，金融部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)特別是民營(yíng)房企要不抽貸、不斷貸、不壓貸，合規(guī)的不拒貸。 保交樓需要壓實(shí)地方政府責(zé)任。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主體責(zé)任在地方。地方政府最了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況，房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展關(guān)乎地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)穩(wěn)定。當(dāng)前形勢(shì)下，需要地方政府在保交樓中統(tǒng)籌地方具體情況，做出科學(xué)研判，采取有力措施。 同時(shí)，應(yīng)加快推進(jìn)對(duì)已經(jīng)出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的處置。拖得時(shí)間越長(zhǎng)，企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)越重。應(yīng)避免將流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)演變成資不抵債風(fēng)險(xiǎn)。逐步恢復(fù)有關(guān)企業(yè)的融資功能，降低融資成本，有利于停工項(xiàng)目的復(fù)工，也會(huì)增強(qiáng)各方信心。在推進(jìn)保交樓過(guò)程中，地方政府可以根據(jù)不同企業(yè)、不同項(xiàng)目的特點(diǎn)分類(lèi)推進(jìn)保交樓工作。對(duì)目前一些樓盤(pán)進(jìn)行分類(lèi)，每一類(lèi)用相同或相似的辦法，有利于總結(jié)各地已有經(jīng)驗(yàn)，使得保交樓工作更具針對(duì)性。此外，地方政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況和房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況應(yīng)全過(guò)程給予高度關(guān)注，對(duì)于企業(yè)和項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)與流動(dòng)性困難，做到盡早發(fā)現(xiàn)以便盡早化解。 值得一提的是，保交樓不但應(yīng)該確保新建商品住房按時(shí)交付，還應(yīng)確保交付質(zhì)量。建筑安全需要保證，房屋質(zhì)量也不能含糊。保交樓不能給偷工減料開(kāi)綠燈，應(yīng)切實(shí)保證完成交付質(zhì)量。
經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào) 16 閱讀 2022-08-14 20:54
8月3日，據(jù)中國(guó)寶能消息，姚振華董事長(zhǎng)7月29日在寶能中心主持召開(kāi)八月董事長(zhǎng)辦公會(huì)。 會(huì)議聽(tīng)取了寶能汽車(chē)、寶能城發(fā)、寶能物流科技三個(gè)經(jīng)營(yíng)單元的半年度經(jīng)營(yíng)工作匯報(bào)，通報(bào)了鉅盛華年度報(bào)告，并對(duì)集團(tuán)下半年的核心工作作出重要部署。 圍繞下半年的核心經(jīng)營(yíng)工作，姚振華提出了六方面工作要求。其中提及，扎實(shí)改善經(jīng)營(yíng)，堅(jiān)決推動(dòng)城發(fā)板塊跨越發(fā)展。 姚振華提出，突破銷(xiāo)售工作，加快銷(xiāo)售回款；化解融資問(wèn)題，嚴(yán)控融資成本；加快項(xiàng)目建設(shè)，多措并舉推進(jìn)“保交樓”目標(biāo)；四是細(xì)化下半年經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，深化經(jīng)營(yíng)，降本增效。
中國(guó)網(wǎng) 77 閱讀 2022-08-10 18:51
今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，市場(chǎng)何時(shí)起底回升成為熱議的話(huà)題。在觀點(diǎn)網(wǎng)舉辦的2022博鰲房地產(chǎn)論壇上，中新經(jīng)緯采訪(fǎng)了華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院創(chuàng)始院長(zhǎng)賈康，他認(rèn)為，救助樓市的各類(lèi)政策已經(jīng)看到效果，阻止了多米諾骨牌式的惡化傳導(dǎo)。 中新經(jīng)緯：從2021年底開(kāi)始，各類(lèi)寬松政策開(kāi)始出現(xiàn)，到目前為止已有7、8個(gè)月的時(shí)間。有觀點(diǎn)認(rèn)為，目前的救助效果不大，您怎么看？ 賈康：如果從阻止多米諾骨牌式的崩盤(pán)看，救助的效果已經(jīng)看到，目前正處在收斂的狀態(tài)。個(gè)人覺(jué)得，現(xiàn)在是余波未平中逐漸呈現(xiàn)出收斂狀態(tài)，從全局看，還是應(yīng)該有一個(gè)基本信心。 中新經(jīng)緯：這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷期還要持續(xù)多久？ 賈康：還在收斂過(guò)程中。面對(duì)此次地產(chǎn)行業(yè)低迷期，政策的反應(yīng)還是比較快，以前段時(shí)間出現(xiàn)的集體停貸事件為例，首先是要承認(rèn)的是，集體斷供是逼不得已，銀行不能以此為理由給購(gòu)房人記上信用污點(diǎn)，這種情況要特殊處理。目前，集體停貸風(fēng)波基本平息，雖然房屋交付的時(shí)間可能還是會(huì)推遲，但讓購(gòu)房人有了盼頭，事態(tài)正在慢慢收斂下來(lái)。 令人印象深刻的是，不管是中央還是地方，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策暖風(fēng)頻吹，這些政策最終形成的合力，大概率會(huì)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)在今年完成觸底。但也不要忘記，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)早已是冰火兩重天，不同類(lèi)型的企業(yè)、不同的城市、不同的地段，都會(huì)有差別。 中新經(jīng)緯：目前，AMC(資產(chǎn)管理公司)正在介入房企項(xiàng)目收購(gòu)。您認(rèn)為，還有哪些方面可以紓困出險(xiǎn)房企？ 賈康：可以成立一個(gè)紓困或者應(yīng)急基金，這有點(diǎn)像過(guò)去財(cái)政部門(mén)為了防范債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)而設(shè)立儲(chǔ)備基金，起到類(lèi)似的作用。成立這樣一個(gè)基金，對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，防范未來(lái)可能的風(fēng)險(xiǎn)，把局部風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)化解掉有好處，值得進(jìn)一步探討、細(xì)化。 中新經(jīng)緯：如何看待“三道紅線(xiàn)”等政策出臺(tái)后帶來(lái)的影響？ 賈康：部分政策在出臺(tái)時(shí)有一定的道理，但在執(zhí)行過(guò)程中，各部門(mén)都采取從嚴(yán)從緊的態(tài)度，最終形成的合力致使房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度低迷。我們需要反思這背后的問(wèn)題，在今后的執(zhí)行中，尺度是否可以更具彈性。 中新經(jīng)緯：2022年3月，財(cái)政部表示，房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)依照全國(guó)人大常委會(huì)的授權(quán)進(jìn)行，一些城市開(kāi)展了調(diào)查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況，今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。您對(duì)此有何看法？ 賈康：由于房地產(chǎn)市場(chǎng)較為低迷，為保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間，一些收縮性政策就要審慎出臺(tái)。房地產(chǎn)稅增加房屋持有成本，有一定的收縮效應(yīng)。但是，今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件，并不意味著未來(lái)就不會(huì)做，目前看，未來(lái)五年推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市擴(kuò)圍的方向并未改變。 如果房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖相對(duì)順利，后續(xù)進(jìn)行試點(diǎn)城市擴(kuò)圍的時(shí)機(jī)就不會(huì)太久。節(jié)奏與方向的變化是兩個(gè)層面的內(nèi)容，節(jié)奏的改變，并不意味著否定了原來(lái)的方向。 中新經(jīng)緯：最近有關(guān)商品房預(yù)售制的討論很多，有學(xué)者提出要廢止預(yù)售制，您怎么看？ 賈康：商品房預(yù)售制學(xué)習(xí)的是海外經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)香港也是這一模式。任何事情都沒(méi)有萬(wàn)全之策，面對(duì)不斷出現(xiàn)的樓盤(pán)停工甚至爛尾，確實(shí)需要反思，尤其是在政策執(zhí)行層面。 完全否定預(yù)售制并不一定合理。取消預(yù)售制，意味著房屋只有百分之分完成后才能對(duì)外出售，企業(yè)的資金供應(yīng)將與現(xiàn)在完全不是一個(gè)路徑。預(yù)售改為現(xiàn)售，看起來(lái)好像是在防范風(fēng)險(xiǎn)，但它可能會(huì)出現(xiàn)另外一種風(fēng)險(xiǎn)，就是供給遲遲跟不上需求。 我認(rèn)為，先不要急于從根本上否定預(yù)售制，而是全面考量預(yù)售制可能帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，以及會(huì)醞釀什么風(fēng)險(xiǎn)，并知道怎樣有效防范和控制，這可能是一個(gè)比較理性的考慮。
中新經(jīng)緯 108 閱讀 2022-08-10 18:44
綠城管理的經(jīng)營(yíng)策略在調(diào)整，政府、國(guó)企委托項(xiàng)目大幅攀升，中小型私營(yíng)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)不是綠城管理的主體客戶(hù)，金融機(jī)構(gòu)委托項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了“從無(wú)到有”的質(zhì)變。 上市兩年，中國(guó)最大的房地產(chǎn)代建公司綠城管理（09979.HK）股價(jià)已上漲超130%，總市值達(dá)到123億元。 綠城管理日前宣布，今年1-6月新拓代建費(fèi)預(yù)估40.6億元，同比增長(zhǎng)26%。較早之前，綠城管理還給出了2022年及之后年份歸母凈利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)30%的正向業(yè)績(jī)指引。 在地產(chǎn)行業(yè)，這樣的增長(zhǎng)已經(jīng)非常罕見(jiàn)。 “善戰(zhàn)者，求之于勢(shì)，不責(zé)于人?！本G城管理執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官李軍很喜歡《孫子兵法》中這句話(huà)，近日他接受第一財(cái)經(jīng)專(zhuān)訪(fǎng)，分享了對(duì)大趨勢(shì)的判斷與經(jīng)營(yíng)策略的選擇。 把握大勢(shì) 相較于母公司綠城中國(guó)，綠城管理是一家頗為年輕的公司。綠城中國(guó)在2005年開(kāi)始介入城中村改造和安置房建設(shè)，開(kāi)啟政府代建業(yè)務(wù)，綠城管理于2010年正式成立，2020年7月在港交所主板上市，成為中國(guó)代建行業(yè)的第一股。 房地產(chǎn)代建，顧名思義，指擁有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的一方承接需求，為擁有土地的業(yè)主方進(jìn)行代建。土地方擁有拿地渠道和資源，付出土地金和其他資金成本，而代建方則擁有成熟操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)和品牌溢價(jià)，通過(guò)專(zhuān)業(yè)能力使項(xiàng)目獲得開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，代建方從中賺取代建管理費(fèi)。 近兩年來(lái)，絕大部分的房地產(chǎn)企業(yè)股價(jià)處于下行通道，綠城管理上漲的市值表現(xiàn)是個(gè)例外。根據(jù)易居研究院和上海社科院共同發(fā)布的研究報(bào)告，僅2021年，全國(guó)上市房企總市值就蒸發(fā)超8500億元。 股價(jià)的不同走勢(shì)說(shuō)明，綠城管理所在的代建賽道，表現(xiàn)出了跟傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完全不同的逆周期特征。作為一家輕資產(chǎn)公司，綠城管理沒(méi)有負(fù)債，不需要占用巨額資金，風(fēng)險(xiǎn)低，而且具有高盈利性特征，2021年綠城管理歸母凈利潤(rùn)達(dá)到5.65億元，同比增長(zhǎng)32%，歸母凈利率達(dá)25.1%。而根據(jù)可研智庫(kù)，其重點(diǎn)觀測(cè)的45家傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)型房企去年平均凈利潤(rùn)率僅為8.3%。 代建若按委托客戶(hù)類(lèi)型劃分，主要有商業(yè)代建、政府代建、資方代建，過(guò)去綠城管理的委托類(lèi)型大多是中小開(kāi)發(fā)商的商業(yè)代建，占比一度高達(dá)90%。直至2020年上市前夕，商業(yè)代建比例仍超過(guò)70%，政府代建比例僅為18%。 而到了2021年年末，這一比例發(fā)生了巨大變化：綠城管理的在建面積中，政府委托項(xiàng)目為14.2百萬(wàn)平方米，占比32.3%；國(guó)企委托項(xiàng)目為18.1百萬(wàn)平方米，占比41%；私營(yíng)企業(yè)委托占比下滑至24.5%；金融機(jī)構(gòu)委托占比2.2%。 綠城管理的經(jīng)營(yíng)策略轉(zhuǎn)變可見(jiàn)一斑：政府、國(guó)企委托項(xiàng)目大幅攀升，中小型私營(yíng)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)不是綠城管理的主體客戶(hù)，金融機(jī)構(gòu)委托項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了“從無(wú)到有”的質(zhì)變。 李軍告訴第一財(cái)經(jīng)，過(guò)去兩年，綠城管理確實(shí)在保持中小開(kāi)發(fā)商業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，大力開(kāi)拓了政府、國(guó)企、金融機(jī)構(gòu)等新增業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。 他認(rèn)為中國(guó)未來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，政府主導(dǎo)的保障租賃用房建設(shè)才是主力軍，僅以短期目標(biāo)來(lái)說(shuō)，“十四五”規(guī)劃提出，全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市新增保障性租賃住房650萬(wàn)套。 “商品房原本有十幾萬(wàn)億市場(chǎng)，未來(lái)規(guī)模會(huì)持續(xù)下降，政府主導(dǎo)的保障房規(guī)模會(huì)上升，占比會(huì)到30%或者更高，也就是3萬(wàn)億以上的規(guī)模，這塊業(yè)務(wù)絕大部分會(huì)成為代建的收入。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資能力已經(jīng)在下降，主流房企都在降杠桿，金融機(jī)構(gòu)會(huì)作為一個(gè)主要的投資主體。遠(yuǎn)景來(lái)看，代建在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的占比會(huì)達(dá)到30%-50%?！崩钴娬J(rèn)為，盡管市場(chǎng)還會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)與起伏，但大方向幾乎是不可逆的。 據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，未來(lái)5年，中國(guó)代建市場(chǎng)新訂約總建面將保持23.5%的復(fù)合年增長(zhǎng)率，合約銷(xiāo)售額將達(dá)3.2萬(wàn)億至7.3萬(wàn)億元。 疫情挑戰(zhàn) 受疫情反復(fù)影響，今年上半年，房地產(chǎn)的銷(xiāo)售、投資、開(kāi)發(fā)數(shù)據(jù)都在下滑，作為房地產(chǎn)中的一環(huán)，代建自然也受到負(fù)面影響。 “我們肯定也遇到困難了，作為一家服務(wù)型企業(yè)，我們的服務(wù)場(chǎng)景包括工地、銷(xiāo)售場(chǎng)所等，都因疫情造成服務(wù)難以提供；更重要的是疫情對(duì)購(gòu)房群體信心的打擊，百?gòu)?qiáng)房企今年上半年的銷(xiāo)售同比降幅應(yīng)該在50%左右，這是市場(chǎng)的平均水平，我們今年上半年的整個(gè)銷(xiāo)售的下降幅度不超過(guò)20%?！崩钴妼?duì)第一財(cái)經(jīng)表示。 但正因?yàn)楦淖兞私?jīng)營(yíng)策略，這一塊的損失對(duì)綠城管理的實(shí)際影響并不大。在綠城管理的業(yè)務(wù)中，只有商業(yè)代建的一部分收入與項(xiàng)目銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)掛鉤，占總收入比重不足20%。 “我們的增量發(fā)展得更快，上半年光是在政府代建這個(gè)板塊的收入增長(zhǎng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)抵過(guò)了在銷(xiāo)售端代建費(fèi)、服務(wù)費(fèi)的收入下降?！崩钴姳硎荆习肽甑臍w母凈利潤(rùn)仍能實(shí)現(xiàn)同比超30%的增長(zhǎng)。 政府代建業(yè)務(wù)包括保障性租賃用房、公建配套、學(xué)校場(chǎng)館等?！艾F(xiàn)在我們?cè)诖ǖ膶W(xué)校就有45所，這些不受市場(chǎng)銷(xiāo)售去化的影響，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下行的時(shí)候，政府主動(dòng)地加大了公共開(kāi)發(fā)建設(shè)，而且希望我們?cè)谶M(jìn)度方面積極往前走，所以對(duì)我們的服務(wù)費(fèi)、代建費(fèi)的支付比較友好?！崩钴姳硎?。 盤(pán)活爆雷企業(yè)的爛尾項(xiàng)目，成為今年上半年綠城管理的另一業(yè)務(wù)增量。在不少遇困項(xiàng)目中，綠城管理以“營(yíng)救者”的形象入場(chǎng)，因?yàn)槟茏龅较鄬?duì)高品質(zhì)交付，還能獲得不錯(cuò)的代建費(fèi)用，受到地方政府和購(gòu)房者的歡迎。 “但是目前我們只選擇債權(quán)債務(wù)被金融機(jī)構(gòu)已整理干凈、風(fēng)險(xiǎn)隔離的項(xiàng)目入場(chǎng)。”李軍表示，今年上半年，這項(xiàng)業(yè)務(wù)從無(wú)到有，在新增項(xiàng)目中占比已達(dá)到10%，增幅顯著，未來(lái)2-3年該業(yè)務(wù)仍處于風(fēng)口期。 做好乙方 上市兩年的“代建第一股”綠城管理業(yè)績(jī)表現(xiàn)良好，吸引大批房企也重點(diǎn)發(fā)展代建，其中不乏實(shí)力超強(qiáng)的央企。有業(yè)內(nèi)人士指出，若未來(lái)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，行業(yè)也可能會(huì)步入瓶頸期。 作為最大代建公司的掌舵者，李軍說(shuō)他并沒(méi)有這種擔(dān)心。 和傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)做慣了甲方不一樣，代建是一門(mén)to B的生意，它的商業(yè)模式和底層邏輯都徹底改變了。 “我們經(jīng)歷了對(duì)代建的認(rèn)知提升，to B服務(wù)業(yè)的知識(shí)體系積累是很難的，擅長(zhǎng)快周轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)商，他的標(biāo)準(zhǔn)化都做得特別好，但做代建是肯定不行，因?yàn)榇ㄊ且粋€(gè)需求端多變的行業(yè)。我們的委托方經(jīng)常會(huì)動(dòng)態(tài)調(diào)整需求，而我們必須去響應(yīng)它。十幾年來(lái)，我們一直在做服務(wù)商，我們的團(tuán)隊(duì)就是服務(wù)型的團(tuán)隊(duì)，不是投資型的團(tuán)隊(duì)。有很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)做過(guò)成百上千個(gè)項(xiàng)目，但他們不能適應(yīng)做代建。”李軍表示。 綠城管理聯(lián)合20多家新進(jìn)企業(yè)共同組成行業(yè)聯(lián)盟，輸出綠城管理已經(jīng)成熟的知識(shí)體系，甚至將合同文本都分享給同行。李軍說(shuō)這不僅是出于道義上的考慮，也是對(duì)行業(yè)痛點(diǎn)深思熟慮后的選擇。看上去綠城管理無(wú)償幫助了同行，實(shí)際上，綠城管理也統(tǒng)一了行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)內(nèi)大家使用同一種語(yǔ)言體系、同一種商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不會(huì)產(chǎn)生無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)。 “中國(guó)代建剛剛起步，未來(lái)是星辰大海，一家企業(yè)一定吃不下來(lái)，需要無(wú)數(shù)的企業(yè)來(lái)共同做這個(gè)事情，我們沒(méi)有必要去壟斷，也做不到壟斷?！崩钴娬f(shuō)。
第一財(cái)經(jīng) 74 閱讀 2022-08-10 18:41
拖延長(zhǎng)達(dá)半年時(shí)間，富力在2022年中報(bào)發(fā)布前“補(bǔ)”發(fā)上年度成績(jī)單。 8月7日，富力地產(chǎn)發(fā)布2021年經(jīng)審核年度業(yè)績(jī)公告。公告顯示，富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為762.3億元，同比減少11.25%；歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)為-163.53億元，同比減少282.89%。 對(duì)于凈利潤(rùn)由盈轉(zhuǎn)虧，富力地產(chǎn)歸因于新房銷(xiāo)售收入減少、毛利率降低，以及營(yíng)運(yùn)項(xiàng)目售價(jià)較低導(dǎo)致年內(nèi)就存貨作出減值撥備。對(duì)應(yīng)來(lái)看，期內(nèi)富力地產(chǎn)新房銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入為690.01億元，同比減少12%。 此外，為加快銷(xiāo)售步伐、加速現(xiàn)金回流，富力地產(chǎn)不得不打折出售項(xiàng)目，導(dǎo)致其期內(nèi)物業(yè)發(fā)展整體毛利率為13.9%，較上年度的25.2%減少11.3個(gè)百分點(diǎn)。 這意味著，若物業(yè)發(fā)展同樣實(shí)現(xiàn)690.01億元營(yíng)業(yè)收入，2020年富力地產(chǎn)能實(shí)現(xiàn)173.88億元的毛利，但2021年富力地產(chǎn)只能獲得95.91億元的毛利。 下行趨勢(shì)不止，以?xún)r(jià)換量的日子就將繼續(xù)，這也勢(shì)必會(huì)對(duì)富力地產(chǎn)剩下的新房項(xiàng)目利潤(rùn)產(chǎn)生影響。長(zhǎng)痛不如短痛，在盤(pán)點(diǎn)擁有的存貨及金融資產(chǎn)后，富力地產(chǎn)一次性撇減資產(chǎn)價(jià)值約150億元，超過(guò)了131.88億元的華夏幸福，是目前統(tǒng)計(jì)房企中計(jì)提減值的最高數(shù)據(jù)。 值得一提的是，和新房銷(xiāo)售相比，富力地產(chǎn)壓力更多來(lái)自于償還債務(wù)，這些為了企業(yè)高速擴(kuò)張而滾雪球般增加的債務(wù)，成為融資窗口關(guān)閉后尤為突出的難題。 在手資金不足以?xún)斶€短期債務(wù) 如果要追溯富力地產(chǎn)的資金是從哪里“倒下”的，接盤(pán)萬(wàn)達(dá)酒店是一個(gè)非常重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。 在2017年完成和萬(wàn)達(dá)王健林的“世紀(jì)交易”后，被譽(yù)為華南五虎之首的富力地產(chǎn)便被新增的77家酒店束縛住，不僅屢次失約年度銷(xiāo)售目標(biāo)，負(fù)債也在持續(xù)不斷的攀升。數(shù)據(jù)顯示，2017年至2019年，富力凈資產(chǎn)負(fù)債率分別為169.6%、184.1%、198.9%。 督促富力地產(chǎn)主動(dòng)降負(fù)債的原因是2020年“三道紅線(xiàn)”規(guī)則的公開(kāi)，如果凈資產(chǎn)負(fù)債率未降至100%，富力地產(chǎn)發(fā)行新債還舊債將困難重重。在此背景下，富力透過(guò)購(gòu)地策略、資產(chǎn)出售、集團(tuán)層面的股份增發(fā)等措施，于2020年削減債務(wù)374億元，凈資產(chǎn)負(fù)債比率同步減至130%。 總體債務(wù)雖有所減少，但仍處于高位。數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底，富力地產(chǎn)借款總額為1597.3億元，其中一年內(nèi)到期的負(fù)債為638.81億元，包括銀行借款236.87億元、境內(nèi)債務(wù)151.64億元、優(yōu)先票據(jù)89.5億元、其他借款160.8億元。 作為對(duì)比，富力地產(chǎn)手握現(xiàn)金399.49億元，不足以?xún)斶€一年內(nèi)的到期債務(wù)。 2021年初，富力地產(chǎn)未預(yù)測(cè)到房地產(chǎn)下行的趨勢(shì)，仍舊選擇以增發(fā)票據(jù)、債券“以新還舊”的方式償還債務(wù)。例如，2021年1月富力宣布發(fā)行一筆5億美元的債券，2023年到期，年利率11.75%；2月富力地產(chǎn)發(fā)行一筆本金金額為3.25億美元，利率為11.625%，期限為到2024年到期的美元票據(jù)。 值得一提的是，同月，富力完成怡略有限公司2021年到期的7%優(yōu)先票據(jù)的收購(gòu)要約，總接納金額為3.33億美元，當(dāng)中包括3.25億美元的本金、余下累計(jì)利息及贖回溢價(jià)。這意味著，富力的發(fā)債成本逐漸上調(diào)，償還7%利率的優(yōu)先票據(jù)需要以11.625%利率作為代價(jià)。 此外，以新還舊的債務(wù)再融資方式治標(biāo)不治本，只能在短時(shí)間內(nèi)解決債務(wù)危機(jī)，但無(wú)法從根本上減少債務(wù)，且該措施在富力地產(chǎn)被融資市場(chǎng)拉入“黑名單”后就自動(dòng)關(guān)閉。 資產(chǎn)出售、股東支持后仍有資金缺口 資本市場(chǎng)的融資窗口被斷，富力地產(chǎn)自救的償債資金主要來(lái)源于資產(chǎn)出售、股東支持。 在富力地產(chǎn)出售的項(xiàng)目中，總價(jià)超70億元的廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)富力綜合物流園，無(wú)疑是公司資產(chǎn)交易中最大的一筆。 2020年11月9日，富力集團(tuán)發(fā)布公告稱(chēng)，向黑石集團(tuán)出售廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)富力綜合物流園70%權(quán)益，交易代價(jià)63億元。2021年11月7日，也就是距離前次出售滿(mǎn)一年還差2天，富力地產(chǎn)再次出售廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)富力綜合物流園30%權(quán)益給黑石集團(tuán)，代價(jià)12.63億元。 富力地產(chǎn)表示，由于發(fā)生購(gòu)買(mǎi)交易于十二個(gè)月內(nèi)進(jìn)行，合并初始購(gòu)買(mǎi)交易乃按73億元出售100%資產(chǎn)。 公開(kāi)資料顯示，該資產(chǎn)位于中國(guó)廣州市花都區(qū)花東鎮(zhèn)，占地1470畝，計(jì)劃總建筑面積超過(guò)120萬(wàn)平方米。目前落成的高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)、廠房及冷庫(kù)的可出租面積共約88.98萬(wàn)平方米，配套設(shè)施亦已落成；未開(kāi)發(fā)的倉(cāng)庫(kù)凈用地面積約210畝。 “公司致力于將非核心資產(chǎn)變現(xiàn)，以增加流動(dòng)資金?！备涣Φ禺a(chǎn)表示，將繼續(xù)探索可于未來(lái)十二個(gè)月出售的其他非核心資產(chǎn)，以獲取最大價(jià)值；亦透過(guò)整售及加快海外開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)售計(jì)劃，出售海外非核心資產(chǎn)。 值得一提的是，在市場(chǎng)下行、賣(mài)方存在流動(dòng)資金風(fēng)險(xiǎn)的情況下，資產(chǎn)出售往往更偏向買(mǎi)方，因而不少項(xiàng)目陷入拉鋸戰(zhàn)。在可獲得的流動(dòng)資金稀缺及取得新融資的市場(chǎng)途徑大量減少后，富力地產(chǎn)的兩位股東出手了。 “于9月20日，本集團(tuán)公布其將收到主要股東李思廉及張力合共約80億港元的無(wú)息財(cái)務(wù)支持?！备涣Φ禺a(chǎn)表示，如無(wú)上述兩位股東支持，公司將無(wú)法滿(mǎn)足2021年的大量流動(dòng)資金需求。 粗略估算，富力地產(chǎn)通過(guò)出售廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)富力綜合物流園和股東支持獲得約139.42億元的現(xiàn)金流。疊加此前399.49億元的在手現(xiàn)金，富力地產(chǎn)可使用現(xiàn)金不超550億元，仍存在近百億的資金缺口。 富力地產(chǎn)表示，“截至2021年底，本集團(tuán)無(wú)法按預(yù)定還款日期償還若干銀行及其他借款70.07億元。” 298.83億元的銀行及其他借款已違約 和2021年一樣，富力地產(chǎn)在2022年同樣進(jìn)入無(wú)法用在手資金償還債務(wù)的窘境。 年報(bào)顯示，截至2021年底，富力地產(chǎn)的銀行借款、境內(nèi)債券、優(yōu)先票據(jù)及其他借款（包括在預(yù)提費(fèi)用及其他應(yīng)付款者）合共人民幣1371.71億元，其中700億元將于未來(lái)十二個(gè)月內(nèi)到期償還，而本集團(tuán)的現(xiàn)金總額（包括受限制現(xiàn)金）為人民幣211.04億元。 為保證公司正常營(yíng)運(yùn)，富力地產(chǎn)開(kāi)始一系列債務(wù)展期舉措。 美元債方面，2021年12月，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)，擬以現(xiàn)金折扣價(jià)回購(gòu)息票率5.75%、于2022年1月13日到期的7.25億美元票據(jù)，并計(jì)劃尋求該票據(jù)展期半年至2022年7月13日償還，就此征求票據(jù)持有人同意。 值得一提的是，富力地產(chǎn)表示，如若不通過(guò)展期申請(qǐng)，公司將申請(qǐng)破產(chǎn)清算。這同樣意味著，投資者的資金將有去無(wú)回。面對(duì)沒(méi)有選擇的選擇，大多數(shù)投資者同意了這一債務(wù)展期申請(qǐng)。 這筆債務(wù)只是一個(gè)開(kāi)始。2022年6月，富力地產(chǎn)將旗下10只美元票據(jù)打包后，發(fā)起關(guān)于展期議案的同意征求，摩根大通作為本次交易主牽頭同意征求代理人，促成了此次債務(wù)展期。 值得一提的是，上述美元債展期成為亞洲房企最大一筆債務(wù)重組案例。 內(nèi)地債務(wù)方面，富力地產(chǎn)計(jì)劃對(duì)2016年公司債券（第三期）（品種一）展期一年，利息將全額償還；本金自到期日起第3個(gè)月底償還15%，兌付本金金額約2.92億元；第6-11個(gè)月底各償還10%，償還本金金額約為1.95億元；第12個(gè)月底償還25%，兌付本金金額約為4.87億元。 富力地產(chǎn)表示，于2021年12月31日之后，公司無(wú)法償還自一月起及直至本公告獲批準(zhǔn)當(dāng)日止到期的若干銀行及其他借款100.29億元。 “若干本金總額為298.83億元的銀行及其他借款已違約或交叉違約?！备涣Φ禺a(chǎn)坦言，公司因各種原因遭多方起訴，可能對(duì)本集團(tuán)持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力產(chǎn)生重大疑慮。
觀察者網(wǎng) 20 閱讀 2022-08-09 12:54
20世紀(jì)90年代，中國(guó)開(kāi)啟了住房商品化改革，隨著土地市場(chǎng)全面推行“招拍掛”制度，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)快速發(fā)展，尤其在2009年四萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃等政策帶動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)迅猛發(fā)展的黃金十年。特別是在2010年萬(wàn)科等龍頭房企創(chuàng)新性使用高周轉(zhuǎn)方式獲得了巨大的銷(xiāo)售額，引起業(yè)界效仿。房企運(yùn)營(yíng)邏輯開(kāi)始發(fā)生變化，高周轉(zhuǎn)逐步成為房地產(chǎn)業(yè)主流經(jīng)營(yíng)模式。 高周轉(zhuǎn)與預(yù)售制度密切相關(guān)。以預(yù)售方式開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)回收期要比現(xiàn)貨銷(xiāo)售時(shí)間快10個(gè)月左右，能夠在短期內(nèi)幫助房企迅速解決資金來(lái)源問(wèn)題。在高周轉(zhuǎn)模式下，房企競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)集中于獲取地皮和預(yù)售證以及賣(mài)房回款的速度。而房地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)也充分說(shuō)明“高周轉(zhuǎn)”模式得到了廣泛使用。 特別地，許多房企不僅通過(guò)加杠桿和連續(xù)預(yù)售獲取資金加快推動(dòng)項(xiàng)目建設(shè)，還四面出擊不斷推動(dòng)多元化發(fā)展持續(xù)做大資產(chǎn)規(guī)模，最終形成了高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的“三高”運(yùn)營(yíng)模式。 “三高”模式已難以為繼 2020年下半年以來(lái)，中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度不斷加大，在“房住不炒”基礎(chǔ)上，先后推出一系列政策措施，包括針對(duì)房企的“三道紅線(xiàn)”、針對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的“兩條紅線(xiàn)”、針對(duì)土地供應(yīng)的“兩集中供地”等政策。受此影響，房企融資渠道全面收縮，包括不少龍頭企業(yè)也先后出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，房企“三高”運(yùn)營(yíng)模式逐步終結(jié)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行邏輯開(kāi)始出現(xiàn)深刻變化。 一方面，“三道紅線(xiàn)”等政策限制了房企負(fù)債規(guī)模的擴(kuò)張，增大了房企繼續(xù)通過(guò)信貸等融資渠道獲取資金的難度，房企無(wú)法繼續(xù)通過(guò)擴(kuò)張債務(wù)獲取資金，高杠桿、高負(fù)債已難以為繼。根據(jù)2021年上市房企公布數(shù)據(jù)顯示(共89家數(shù)據(jù)披露較為全面的房企)，綠檔房企數(shù)量占比由2020年的34%提升至2021年的43%，處于“安全邊界”內(nèi)企業(yè)數(shù)量增多；但橙檔和紅檔企業(yè)數(shù)量占比由18%上升至27%，說(shuō)明不少房企面臨著更大的“監(jiān)管紅線(xiàn)”約束(圖1)。 另一方面，在疫情影響、收入受限、預(yù)期轉(zhuǎn)弱等多重因素影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易熱情持續(xù)低迷，居民購(gòu)房熱情明顯走弱，房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積大幅下滑，房企依靠高周轉(zhuǎn)獲取銷(xiāo)售回款的方式也遭遇瓶頸。2021年，申請(qǐng)破產(chǎn)倒閉的房企數(shù)量達(dá)396家，尤其是恒大、泰禾集團(tuán)(000732)、華夏幸福(600340)等大型房企也紛紛出現(xiàn)債務(wù)違約。 房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀及風(fēng)險(xiǎn)分析 首先，房企負(fù)債規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，已成為影響經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定的重要因素。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，涉及行業(yè)鏈條長(zhǎng)、主體多，特別是與金融機(jī)構(gòu)關(guān)系密切。房地產(chǎn)業(yè)是集房屋、工業(yè)、建筑、商業(yè)和市政等為一體的行業(yè)，具有廣泛的關(guān)聯(lián)效應(yīng)和帶動(dòng)效應(yīng)(圖2)。近年來(lái)，房企表內(nèi)顯性債務(wù)，即有息負(fù)債規(guī)模增速整體維持下行態(tài)勢(shì)，但絕對(duì)規(guī)模仍處于上升通道。同時(shí)，為優(yōu)化資金來(lái)源及期限結(jié)構(gòu)，躲避監(jiān)管，房企通常會(huì)對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行美化，即增大隱性債務(wù)規(guī)模。包括少數(shù)股東權(quán)益(明股實(shí)債)、其他應(yīng)付款、其他權(quán)益工具(永續(xù)債)、表外聯(lián)合營(yíng)公司或關(guān)聯(lián)公司等。上市房企明股實(shí)債的規(guī)模整體處于持續(xù)上升態(tài)勢(shì)，這也會(huì)增大房企財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。 其次，資金來(lái)源渠道全面受限，償債壓力持續(xù)上升。從資金來(lái)源看，根據(jù)我們計(jì)算，房企開(kāi)發(fā)資金來(lái)源同比增速由2016年的15.18%持續(xù)降至2021年的4.15%，下降11個(gè)百分點(diǎn)。房企銷(xiāo)售回款也受到較大影響，房企通過(guò)主營(yíng)業(yè)務(wù)積累資金的能力面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)(圖6)。從現(xiàn)金流量表看，房企籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量缺口明顯走闊。80家重點(diǎn)房企現(xiàn)金持有量近五年來(lái)首次出現(xiàn)下降，由2.03萬(wàn)億元降至1.86萬(wàn)億元(圖7)。從償債能力看，短期負(fù)債上升疊加房企資金周轉(zhuǎn)能力下降，房企償債能力出現(xiàn)持續(xù)下滑。 再次，房企信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)暴露，償債壓力不斷增大。2020年7月—2022年7月，按照Wind行業(yè)分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，遭遇評(píng)級(jí)預(yù)警的房地產(chǎn)企業(yè)高達(dá)190家，其中評(píng)級(jí)調(diào)低的企業(yè)為60家，僅次于工業(yè)企業(yè)的201家和61家，已成為典型的高信用風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)(表1)。同時(shí)債券違約金額保持在較高水平。此外，房企債券到期高峰集中到來(lái)，2022年債券到期規(guī)模為5065億元，為歷史次高。未來(lái)三年，房企境內(nèi)債券到期金額均在3000億元以上，償付壓力較大(圖10)；從境外債券看，今明兩年為海外債券到期的高峰。2022年初至7月中旬發(fā)行量?jī)H為150.96億美元，房企海外籌資渠道仍然存在明顯阻礙(圖11)。 然后，融資成本居高不下，不同類(lèi)型房企融資分化特征明顯。房企融資成本是企業(yè)融資能力的綜合體現(xiàn)，不同資質(zhì)房企融資成本存在明顯差異。未“踩中”三道紅線(xiàn)房企融資成本相對(duì)更低。其中，綠檔企業(yè)融資成本長(zhǎng)期維持在6%以下，黃檔、橙檔企業(yè)維持在6.5%上下，紅檔企業(yè)則基本保持在7%以上(圖12)。近年來(lái)，橙檔和紅檔房企并未因?yàn)槔虱h(huán)境寬松帶動(dòng)融資成本下降，尤其紅檔房企的融資成本出現(xiàn)連續(xù)上升。從房企屬性看，國(guó)企背景房地產(chǎn)企業(yè)與民營(yíng)企業(yè)相比，融資成本大體要低1～2個(gè)百分點(diǎn)左右。 最后，融資緊張疊加經(jīng)營(yíng)壓力加大，房企財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)上升。為綜合評(píng)估房企財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，我們構(gòu)建Z值對(duì)上市房企發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性進(jìn)行分析，從結(jié)果看，在資金來(lái)源極不穩(wěn)定的情況下，上市房企的財(cái)務(wù)情況十分緊張，部分房企存在爆發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性，需要引起密切關(guān)注。 優(yōu)化預(yù)售制度等四方面政策建議 第一，多措并舉穩(wěn)定資金來(lái)源，滿(mǎn)足房企合理融資需求。一方面，適度加大對(duì)房企的合理信貸支持，做好困難房企紓困工作，避免負(fù)面預(yù)期持續(xù)發(fā)酵。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)合理運(yùn)用內(nèi)審及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，出于紓困角度幫助尚有余地的房企解決困境。針對(duì)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的房企，要穩(wěn)定資金支持力度，助力企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)；針對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)、存在穩(wěn)定需求，但暫時(shí)出現(xiàn)流動(dòng)性問(wèn)題的房企，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)在不觸碰監(jiān)管紅線(xiàn)的情況下適度增大信貸支持力度，不盲目抽貸、斷貸；對(duì)進(jìn)展出現(xiàn)問(wèn)題的項(xiàng)目進(jìn)行合理評(píng)估，積極引入各類(lèi)資金推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)。例如，可穩(wěn)妥有序開(kāi)展并購(gòu)貸款，支持優(yōu)質(zhì)房企收購(gòu)困難房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，改善困難房企現(xiàn)金流。另一方面，鼓勵(lì)房企著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展加快資產(chǎn)負(fù)債騰挪。通過(guò)打折促銷(xiāo)、折扣營(yíng)銷(xiāo)、降低認(rèn)購(gòu)門(mén)檻等方式推動(dòng)庫(kù)存銷(xiāo)售，加快資金回籠速度；出售資產(chǎn)和股權(quán)調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，改善資金來(lái)源，同時(shí)加速剝離不良資產(chǎn)、專(zhuān)注聚焦主業(yè)發(fā)展；積極引入戰(zhàn)略投資者，拓展資金來(lái)源。 第二，優(yōu)化預(yù)售制度，增強(qiáng)房企資金使用能力。當(dāng)前全面收緊預(yù)售制度可能會(huì)引發(fā)更大風(fēng)險(xiǎn)。短期內(nèi)，建議通過(guò)適度調(diào)降預(yù)售門(mén)檻、降低預(yù)售資金監(jiān)管比例、加快預(yù)售證審批效率、銀行保函等額替換等方式增強(qiáng)房企資金融通能力，避免資金不足導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)度受到影響。長(zhǎng)期內(nèi)，建議積極優(yōu)化預(yù)售制度，統(tǒng)一監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管，做到專(zhuān)款專(zhuān)用，防止資金挪用以及資金池運(yùn)作等違規(guī)操作。 第三，適度調(diào)整房市政策，滿(mǎn)足合理住房需求。建議積極推動(dòng)差異化信貸政策，提升居民購(gòu)房意愿。一是落實(shí)好降低首付比例等措施，避免盲目一放到底，再次引發(fā)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。在此基礎(chǔ)上，可考慮創(chuàng)新購(gòu)房政策。例如，在限購(gòu)區(qū)域，可允許二胎及以上家庭購(gòu)買(mǎi)商品住房，同時(shí)給予一定程度的優(yōu)惠補(bǔ)貼政策。二是加大對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設(shè)和棚戶(hù)區(qū)改造力度，解決中低收入群體居民住房問(wèn)題。 第四，完善風(fēng)險(xiǎn)處置機(jī)制，分門(mén)別類(lèi)處理問(wèn)題房企。一是建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。短期內(nèi)房市景氣度提升存在一定困難，問(wèn)題房企數(shù)量會(huì)繼續(xù)增多，建議將具有系統(tǒng)性影響的房企納入宏觀審慎管理框架內(nèi)，建立動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)機(jī)制，及時(shí)跟蹤、評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)變化情況，提前做好防范。二是完善風(fēng)險(xiǎn)處置機(jī)制。針對(duì)體量較大的問(wèn)題房企，可通過(guò)債轉(zhuǎn)股、引入資產(chǎn)管理公司等進(jìn)行債務(wù)重組，或采取接管、資產(chǎn)剝離、重組等手段進(jìn)行處理。對(duì)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)嚴(yán)重困難、無(wú)法通過(guò)救助機(jī)制恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)的房企，采取市場(chǎng)化、法制化手段，推動(dòng)其穩(wěn)步進(jìn)入破產(chǎn)清算程序并退出市場(chǎng)。
中新經(jīng)緯 23 閱讀 2022-08-09 12:42
近日，鄭州房地產(chǎn)紓困專(zhuān)項(xiàng)基金設(shè)立運(yùn)作方案出臺(tái)，規(guī)模暫定100億元。另外，中國(guó)華融與陽(yáng)光集團(tuán)簽署紓困戰(zhàn)略合作協(xié)議，以期化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。在保交樓、穩(wěn)民生的政策大環(huán)境下，各地政府、房企及金融機(jī)構(gòu)都在積極采取各項(xiàng)措施，進(jìn)行房企紓困。 各地政府：成立紓困基金、派遣工作組 通過(guò)調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)，在項(xiàng)目停工、停貸問(wèn)題出現(xiàn)后，鄭州、武漢、蘇州、天津等多城積極落實(shí)保交樓、穩(wěn)民生，實(shí)際解決方案主要涉及以下四方面的政策內(nèi)容： 其一，成立房地產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)紓困基金。例如鄭州，由中心城市基金下設(shè)立紓困專(zhuān)項(xiàng)資金，規(guī)模暫定100億元，紓困項(xiàng)目限定為未來(lái)銷(xiāo)售收入能夠覆蓋項(xiàng)目投資的存量房地產(chǎn)項(xiàng)目，原則上紓困專(zhuān)項(xiàng)基金出資比例不高于30%。比如武漢，建設(shè)銀行(601939)擬以湖北省為試點(diǎn)，設(shè)立300億元紓困基金，用于收購(gòu)問(wèn)題項(xiàng)目，并改建為公租房。再如南寧，有望成立房地產(chǎn)平穩(wěn)基金，計(jì)劃首期規(guī)模30億元。 值得一提的是，鄭州進(jìn)一步明確紓困項(xiàng)目的4種開(kāi)發(fā)模式，涉及棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、收并購(gòu)、破產(chǎn)重組和保障性租賃房。其中，棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還是由政府指定一家融資平臺(tái)統(tǒng)一向國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行申請(qǐng)棚改貸款額度，投入到各個(gè)問(wèn)題項(xiàng)目后，再由融資平臺(tái)統(tǒng)籌安排償還資金。 收并購(gòu)主要針對(duì)資產(chǎn)大于負(fù)債的項(xiàng)目。破產(chǎn)重組主要針對(duì)那些體量大、債務(wù)債權(quán)復(fù)雜、后續(xù)投資資金較多、工程建設(shè)及銷(xiāo)售都存在問(wèn)題的項(xiàng)目。保租房主要針對(duì)那些銷(xiāo)售困難、后期交付無(wú)法保證的項(xiàng)目。 其二，派遣工作組，督促項(xiàng)目盡早復(fù)工。例如蘇州，問(wèn)題項(xiàng)目所在區(qū)域的街道辦事處與區(qū)級(jí)職能部門(mén)聯(lián)合成立工作組入駐項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，督促項(xiàng)目盡早復(fù)工，并監(jiān)督項(xiàng)目工程質(zhì)量，全面落實(shí)“一樓一策一專(zhuān)班”。又如重慶，成立房地產(chǎn)問(wèn)題項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)化解處置小組，安排房地產(chǎn)專(zhuān)班組跟進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，并對(duì)項(xiàng)目賬戶(hù)資金封閉管理。 其三，返還未動(dòng)工項(xiàng)目土地款。例如江西贛州，經(jīng)開(kāi)區(qū)政府決定收購(gòu)房企綠地集團(tuán)的部分未動(dòng)工地塊，根據(jù)施工進(jìn)度返還綠地近4億元土地出讓金用于項(xiàng)目施工建設(shè)。 其四，預(yù)售資金監(jiān)管既要規(guī)范化，又要適度放松。例如蘇州，政府指定預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)進(jìn)行監(jiān)管，確保后續(xù)預(yù)售房款全部用于項(xiàng)目本身，防止預(yù)售資金被挪用。又如天津，符合條件的項(xiàng)目可以超節(jié)點(diǎn)提前撥付預(yù)售監(jiān)管資金，并區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目與企業(yè)本身分離。 房企：集團(tuán)引進(jìn)接管金融機(jī)構(gòu) 目前，眾多房企也在積極開(kāi)展“自救”，多措并舉保交樓，主要涉及以下四方面內(nèi)容： 其一，集團(tuán)引進(jìn)信托公司接管項(xiàng)目公司。例如恒大集團(tuán)陸續(xù)與光大信托、五礦信托等多家信托公司簽署協(xié)議，將部分城市項(xiàng)目剝離給信托公司，信托公司則向項(xiàng)目公司投入資金以保障項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)，確保完成保交樓任務(wù)。據(jù)悉，恒大集團(tuán)已與重慶信托就重慶相關(guān)項(xiàng)目達(dá)成合作。 其二，債權(quán)人收購(gòu)出險(xiǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。例如在深圳市政府協(xié)調(diào)下，中信集團(tuán)已收購(gòu)佳兆業(yè)在深圳的4個(gè)項(xiàng)目，總貨值約500億元，極大程度上保障了出險(xiǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的如期交房。 其三，拍賣(mài)項(xiàng)目公司債權(quán)引入投資方。例如在阿里拍賣(mài)平臺(tái)，無(wú)錫市翠竹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司債權(quán)擬被轉(zhuǎn)讓?zhuān)鹋膬r(jià)10.05億元，以期盡快引入投資人續(xù)建無(wú)錫恒泰悅景府項(xiàng)目。 其四，合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目由資金方接管。例如融創(chuàng)在重慶墊江、蔡家和萬(wàn)州等區(qū)域項(xiàng)目，將由資金方宏亨接手收購(gòu)股權(quán)，并成立城市公司主導(dǎo)后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。而在此過(guò)程中，宏亨也將積極尋找其他資金介入合作開(kāi)發(fā)。 金融機(jī)構(gòu)：銀行強(qiáng)化地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)控 我們?cè)谡{(diào)研中發(fā)現(xiàn)，針對(duì)項(xiàng)目停貸，大部分業(yè)主的核心訴求還是在于督促停工項(xiàng)目盡早復(fù)工，確保問(wèn)題項(xiàng)目都能如期交付，實(shí)際停貸業(yè)主所占比重極低，銀行按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)整體可控。 近期，銀保監(jiān)會(huì)指出，支持地方做好“保交樓”工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。而在實(shí)際執(zhí)行層面，中國(guó)華融與陽(yáng)光集團(tuán)簽署《紓困重組框架協(xié)議》，標(biāo)志著資產(chǎn)管理公司(AMC)正式紓困房地產(chǎn)行業(yè)?？梢云谠S的是，未來(lái)更多金融機(jī)構(gòu)將積極紓困出險(xiǎn)房企、盤(pán)活不良資產(chǎn)，以期化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)問(wèn)題房企有序出清。 銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)也在強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管控，以便將居民按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)降到最低。例如天津，商業(yè)銀行全面強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)授信，主要涉及以下三方面內(nèi)容：其一，統(tǒng)計(jì)立項(xiàng)樓盤(pán)情況，包括是否結(jié)構(gòu)封頂、是否有延期交房風(fēng)險(xiǎn)、負(fù)面輿情等。其二，實(shí)地走訪(fǎng)問(wèn)題樓盤(pán)，重點(diǎn)排查出險(xiǎn)企業(yè)。其三，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)行業(yè)貸款，新樓盤(pán)立項(xiàng)愈加審慎。 問(wèn)題項(xiàng)目復(fù)工有望加速推進(jìn) 各地政府、房企及金融機(jī)構(gòu)等多方協(xié)助保交樓，并已取得了一定的成效。據(jù)悉，恒大集團(tuán)珠三角公司下轄的廣東、浙江、江蘇、上海、天津等85家附屬公司在建項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)100%復(fù)工，恒大集團(tuán)山西省下轄的太原、大同、朔州、呂梁、陽(yáng)泉、晉中等至少17個(gè)在建樓盤(pán)已100%復(fù)工。 聚焦城市層面，無(wú)錫已有5個(gè)項(xiàng)目宣布復(fù)工，恒大在宿遷的多個(gè)樓盤(pán)也陸續(xù)宣布復(fù)工。 隨著各地政府、金融機(jī)構(gòu)積極紓困出險(xiǎn)房企、盤(pán)活不良資產(chǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)最困難的時(shí)刻很快會(huì)過(guò)去。我們預(yù)計(jì)，下半年市場(chǎng)或?qū)⒅鸩交胤€(wěn)，尤其是核心一、二線(xiàn)城市，成交有望穩(wěn)中有升。
中新經(jīng)緯 21 閱讀 2022-08-09 12:27
7月29日，“博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第22屆年會(huì)”召開(kāi)，大會(huì)主題為“風(fēng)雨蛻變：良性循環(huán)下的模式重構(gòu)”。會(huì)上，貝殼找房高級(jí)副總裁、貝殼研究院院長(zhǎng)李文杰發(fā)表了題為“樓市反彈下的政策長(zhǎng)效機(jī)制”的主題演講，他表示，今年以來(lái)，地方政府出臺(tái)了多項(xiàng)穩(wěn)樓市政策，對(duì)市場(chǎng)信心的恢復(fù)起到了決定性作用。 今年以來(lái)，已有超過(guò)100個(gè)城市出臺(tái)了各類(lèi)穩(wěn)樓市政策，經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的筑底，到6月，市場(chǎng)有所升溫。李文杰認(rèn)為，隨著政策對(duì)市場(chǎng)信心的提振，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)最低迷的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去，市場(chǎng)有望在下半年走上觸底反彈之路。 李文杰還表示，各地出臺(tái)的多項(xiàng)穩(wěn)樓市政策中，有不少創(chuàng)新內(nèi)容，“這些創(chuàng)新是為未來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制進(jìn)行探索”。 從中長(zhǎng)期來(lái)看，他表示，房地產(chǎn)不是落幕，只是增速換擋，隨著適齡購(gòu)房人口和新型城鎮(zhèn)化的支撐，未來(lái)十年，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍會(huì)保持很大的體量。 信心的修復(fù) 去年下半年以來(lái)，因信貸政策緊縮，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易出現(xiàn)下滑。進(jìn)入2022年，在各項(xiàng)穩(wěn)樓市政策的提振作用下，市場(chǎng)信心有所恢復(fù)，經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的筑底，6月以來(lái)，市場(chǎng)交易狀況有所升溫。 根據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)，目前，以京滬為代表的一線(xiàn)城市市場(chǎng)修復(fù)狀態(tài)較好，成都、杭州、合肥等部分二線(xiàn)城市的修復(fù)力度仍然明顯，但三四線(xiàn)市場(chǎng)仍處于低迷狀態(tài)。 從區(qū)域來(lái)看，李文杰指出，城市群的市場(chǎng)復(fù)蘇節(jié)奏較快、力度較大。尤其是長(zhǎng)三角城市群，本身需求基本面良好，在上海疫情好轉(zhuǎn)和政策支持下，南通、合肥等城市市場(chǎng)率先復(fù)蘇。大灣區(qū)的深圳、東莞也在底部醞釀復(fù)蘇的動(dòng)力，環(huán)比增長(zhǎng)勢(shì)頭比較明顯。 其中，二手房市場(chǎng)的修復(fù)明顯好于新房。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)的重點(diǎn)50城新房案場(chǎng)和二手帶看指數(shù)顯示，春節(jié)以來(lái)，二手房市場(chǎng)的案場(chǎng)人氣高于新房，特別是6月份，客戶(hù)明顯增長(zhǎng)，新房增長(zhǎng)了20%，二手房增長(zhǎng)了40%。7月以來(lái)，二手房帶看指數(shù)持續(xù)上漲，表明二手房市場(chǎng)持續(xù)修復(fù)。而新房市場(chǎng)由于債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目停工停貸等問(wèn)題的影響，案場(chǎng)指數(shù)開(kāi)始向下。 從需求結(jié)構(gòu)來(lái)看，貝殼研究院指出，剛性需求仍然是主體，首次置業(yè)和改善性需求的比例超過(guò)80%。其中，改善需求占比過(guò)半，二線(xiàn)城市的改善性需求占比較高。 事實(shí)上，當(dāng)前的市場(chǎng)恢復(fù)勢(shì)頭仍然較為脆弱。房企債務(wù)壓力，以及近期出現(xiàn)的停工停貸的影響，使得購(gòu)房者的信心有所波動(dòng)。加之傳統(tǒng)淡季到來(lái)，使得7月以來(lái)，購(gòu)房者的入市信心有所下降。 但李文杰認(rèn)為，整體市場(chǎng)仍然處在復(fù)蘇的狀態(tài)中，政策的力度是比較明顯的，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的信心恢復(fù)起到了決定性的作用。 長(zhǎng)效機(jī)制的六個(gè)方向 為支持合理住房需求，今年以來(lái)各地出臺(tái)的穩(wěn)樓市政策中，有較多的創(chuàng)新條款。 李文杰認(rèn)為，這些創(chuàng)新可以分為兩個(gè)方面。在放寬購(gòu)房資格方面，體現(xiàn)為放寬本地戶(hù)籍居民限購(gòu)套數(shù)，縮短非本地戶(hù)籍具名社保年限，縮小限購(gòu)區(qū)域范圍；放寬落戶(hù)條件，鼓勵(lì)人才落戶(hù)；增加二胎及以上家庭限購(gòu)套數(shù)；放松限售限制等。 在資金支持方面，體現(xiàn)為降低購(gòu)房首付比例，放寬二套購(gòu)房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，降低房貸利率；提高公積金貸款額度，降低首付比例，放寬使用限制；減免個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅、契稅；加大購(gòu)房補(bǔ)貼力度等。 他認(rèn)為，這些創(chuàng)新是為房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制進(jìn)行探索。綜合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段和市場(chǎng)特征，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制將有6個(gè)主要方向： 在土地端，強(qiáng)調(diào)多元化供給，推廣“限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)，競(jìng)保障房面積”的土地出讓方式；在金融端，通過(guò)降杠桿來(lái)降低房貸成本，同時(shí)防止金融風(fēng)險(xiǎn)；在房企端，合理控制債務(wù)比例，強(qiáng)化預(yù)售資金的監(jiān)管，確保交樓；在需求端，鼓勵(lì)落戶(hù)，多孩家庭允許多購(gòu)；在業(yè)主端，鼓勵(lì)剛需與改善性需求，放松限售政策，增加流通；在租購(gòu)并舉方面，賦予租房消費(fèi)者和購(gòu)房者同等的權(quán)利。 房地產(chǎn)增速“換擋” 雖然仍存在一些不確定因素，但李文杰對(duì)市場(chǎng)的復(fù)蘇勢(shì)頭較為樂(lè)觀。他指出，市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入到新的周期，熱點(diǎn)城市的復(fù)蘇，將帶動(dòng)市場(chǎng)的整體復(fù)蘇勢(shì)頭。 房企方面，挺過(guò)今年6月、7月的債務(wù)到期峰值月份后，流動(dòng)性壓力也會(huì)大大緩解?！邦A(yù)計(jì)在三季度末、四季度初，新房單月銷(xiāo)售有望同比轉(zhuǎn)正?！? 李文杰預(yù)計(jì)，今年的新房交易規(guī)模達(dá)到13.8萬(wàn)億，二手房交易規(guī)模達(dá)到5.6萬(wàn)億，同比分別下降15%和20%。 從中長(zhǎng)期來(lái)看，經(jīng)過(guò)多年的高速增長(zhǎng)后，房地產(chǎn)的角色正在發(fā)生變化。李文杰表示，從2003年開(kāi)始，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了多年的波動(dòng)式增長(zhǎng)。2021年下半年，在強(qiáng)力的去杠桿舉措下，市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，并導(dǎo)致了去年下半年以來(lái)房企的各種危機(jī)。 在此過(guò)程中，人口、土地、金融等紅利的消退，以及我國(guó)城市化進(jìn)程進(jìn)入新階段，都意味著房地產(chǎn)的內(nèi)生動(dòng)力有所減弱?！耙皇浅鞘腥丝谠鏊?，經(jīng)濟(jì)增速與收入增長(zhǎng)都出現(xiàn)放緩，對(duì)住房的需求，包括投資需求都不再那么強(qiáng)烈，二是國(guó)內(nèi)政策顯然不再以房地產(chǎn)作為主要依賴(lài)，但一定比例的開(kāi)發(fā)投資是經(jīng)濟(jì)和生活的基本需要?！? 在李文杰看來(lái)，政府給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的定位是“壓艙石”和“穩(wěn)定器”，不能沒(méi)有，不可過(guò)度。房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有落幕，只是增速換擋。 因此，李文杰認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍有足夠的支撐。一方面，城鎮(zhèn)適齡人口仍將保持較大的規(guī)模；另一方面，新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，也將帶來(lái)大量需求。因此，“未來(lái)10年，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然會(huì)保持很大的體量”。 但未來(lái)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生一定的變化，二手房交易規(guī)模會(huì)加速上升，并逐漸與新房交易并駕齊驅(qū)。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 29 閱讀 2022-08-08 18:22
當(dāng)前金融機(jī)構(gòu)大而不強(qiáng)、內(nèi)強(qiáng)外弱的特征非常明顯，經(jīng)營(yíng)模式趨同和局部壟斷的現(xiàn)象突出。 30年前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)體量很小，金融體量更小，但M2增速卻很快，以至于當(dāng)時(shí)市場(chǎng)對(duì)于居民3000多億元總儲(chǔ)蓄會(huì)否成為“籠中虎”而熱議，擔(dān)心“籠中虎”沖出來(lái)?yè)屬?gòu)商品，導(dǎo)致銀行發(fā)生擠兌和惡性通脹。 如今，我國(guó)住戶(hù)儲(chǔ)蓄余額已經(jīng)超過(guò)100萬(wàn)億元，但上半年消費(fèi)卻是負(fù)增長(zhǎng)。同時(shí)，M2規(guī)模已經(jīng)達(dá)到258萬(wàn)億元，居全球第一；上半年金融業(yè)增加值占GDP比重高達(dá)8.7%，在全球大國(guó)中高居第一。 因此，我國(guó)的金融是名副其實(shí)的大金融，尤其以銀行為大。隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資負(fù)增長(zhǎng)的出現(xiàn)，我國(guó)貨幣擴(kuò)張的步伐勢(shì)必會(huì)放緩，未來(lái)大金融的發(fā)展趨勢(shì)如何，結(jié)構(gòu)將如何變化呢？ 金融體量大的深層原因 上世紀(jì)90年代之前，我國(guó)的金融體量非常小，增長(zhǎng)也比較慢。1990年后，隨著外資的大量流入和外貿(mào)出口的大幅增加，央行通過(guò)外匯結(jié)算制度的方式，通過(guò)外匯占款的方式大量投放基礎(chǔ)貨幣，我國(guó)貨幣規(guī)模開(kāi)始大幅擴(kuò)張。之后在農(nóng)業(yè)大國(guó)向制造業(yè)大國(guó)轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和重化工業(yè)化過(guò)程也需要大量信貸，銀行貸款大幅增加。2000年以后的房地產(chǎn)崛起，在土地資產(chǎn)化的過(guò)程中，更進(jìn)一步做大了金融體量。 如今，我國(guó)房產(chǎn)總市值規(guī)模已經(jīng)非常巨大，按《華爾街日?qǐng)?bào)》2020年初的估算，其規(guī)模超過(guò)美國(guó)、歐盟和日本之和，達(dá)到65萬(wàn)億美元，大約是我國(guó)GDP的4倍。這就容易解釋我國(guó)的M2規(guī)模接近美國(guó)加歐盟之和。 我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式與西方國(guó)家有一個(gè)顯著不同，就是GDP中投資（即資本形成）的貢獻(xiàn)過(guò)大，大約是全球平均水平的兩倍，即平均貢獻(xiàn)在40%左右，而消費(fèi)貢獻(xiàn)偏低。投資更需要融資，這就導(dǎo)致我國(guó)金融業(yè)體量巨大，且仍在不斷擴(kuò)張，迄今M2增速仍維持在10%以上，而上半年GDP增速只有2.5%。 2015~2016年，我國(guó)固定資產(chǎn)投資額占GDP比重達(dá)到80%，是日本1991年房地產(chǎn)泡沫破滅前的兩倍多。不過(guò)，無(wú)論是固定資產(chǎn)投資還是基建投資，2017年以后均出現(xiàn)了回落，說(shuō)明靠投資拉動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)能已在減弱。 除了以銀行為融資主體的間接融資規(guī)模全球第一之外，我國(guó)這些年來(lái)的直接融資規(guī)模也很大。以近年來(lái)證券市場(chǎng)的股權(quán)融資為例，從2017年至2021年，首次公開(kāi)發(fā)行股票（IPO）和再融資金額合計(jì)5.2萬(wàn)億元，其中2021年就達(dá)1.5萬(wàn)億元，為全球第一。這說(shuō)明雖然我國(guó)的直接融資占比遠(yuǎn)不及美國(guó)，但股權(quán)融資規(guī)模卻已經(jīng)超過(guò)美國(guó)，這與注冊(cè)制的推進(jìn)有關(guān)，說(shuō)明我國(guó)上市門(mén)檻大幅降低，有利于直接融資規(guī)模的做大。 房地產(chǎn)上行周期或結(jié)束，將顯著影響金融規(guī)模結(jié)構(gòu) 今年上半年的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)非常差，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速為-5.4%，從過(guò)去拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的主要?jiǎng)恿Τ蔀樨?fù)貢獻(xiàn)。伴隨著商品房銷(xiāo)售額的大幅下降，土地購(gòu)置面積和新開(kāi)工面積等都出現(xiàn)大幅下降，上半年居民新增房貸規(guī)模也接近于零。 房地產(chǎn)投資增速、新開(kāi)工面積和商品房銷(xiāo)售額均出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，究竟是暫時(shí)的還是反映長(zhǎng)期趨勢(shì)？從年輕人（20~49歲）比例和城鎮(zhèn)化率水平這兩大指標(biāo)的變化看，均出現(xiàn)了回落，如2021年城鎮(zhèn)化率水平只提高0.82個(gè)百分點(diǎn)，增速明顯放緩，同時(shí)年輕人占總?cè)丝诒壤缭谑昵熬鸵呀?jīng)下降。也就是說(shuō)，支持房地產(chǎn)的基本面已經(jīng)不支持房?jī)r(jià)上漲了，至于其他支撐因素則另當(dāng)別論。 去年四季度以來(lái)，有關(guān)房地產(chǎn)的放寬政策不斷推出，但效果并不明顯，或許說(shuō)明政策只能改變斜率卻不能改變趨勢(shì)。好在國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)走勢(shì)總體比較平穩(wěn)，說(shuō)明政策雖然不能改變趨勢(shì)，但至少能起到“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)和穩(wěn)預(yù)期”的作用。 由于房地產(chǎn)作為準(zhǔn)金融資產(chǎn)，占銀行總資產(chǎn)的比重約為30%，與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款占銀行的貸款余額比重也在30%左右，許多銀行理財(cái)產(chǎn)品或信托產(chǎn)品，都與房地產(chǎn)掛鉤。隨著房地產(chǎn)的收縮，將對(duì)金融行業(yè)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)帶來(lái)顯著影響。 從日本的案例看，1990年日本房地產(chǎn)鼎盛時(shí)期，全球上市公司前十大市值公司中，日本的銀行占了其中六家，另兩家也是日本的公司。僅僅過(guò)了十年，到2000年，前十大市值公司中，已經(jīng)沒(méi)有了日本銀行股。又到了2010年，即中國(guó)重化工業(yè)化和房地產(chǎn)的鼎盛時(shí)期，中國(guó)工商銀行和建設(shè)銀行進(jìn)入全球前十大市值公司。 無(wú)論從美國(guó)還是日本信貸數(shù)據(jù)看，其增量都與房地產(chǎn)呈現(xiàn)明顯正相關(guān)性，說(shuō)明間接融資的比重與房地產(chǎn)周期的相關(guān)性比較大。在房地產(chǎn)以及重資產(chǎn)行業(yè)繁榮發(fā)展的時(shí)期，間接融資（銀行信貸）具有更高的效率，土地、房產(chǎn)等資產(chǎn)作為抵押物具有天然優(yōu)勢(shì)。 相應(yīng)地，新興科技行業(yè)發(fā)展前期普遍具有高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)和輕資產(chǎn)的特征，不適合間接融資模式，而是適合直接融資尤其是股權(quán)融資。因此，2021年全球市值前十大公司中，美國(guó)獨(dú)占八家，無(wú)一例外都是高科技和互聯(lián)網(wǎng)公司，臺(tái)積電也跨入前十。 我國(guó)銀行的估值水平從10多年前開(kāi)始回落，股價(jià)從平均3倍左右的PB（每股凈資產(chǎn)）回落到如今80%的銀行股不足1倍PB，其背后的基本面是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速自2010年后開(kāi)始回落，銀行凈資產(chǎn)收益率也大幅回落，從2010年平均的20%以上，下降至2021年的10%左右。 截至2021年末，銀行業(yè)總資產(chǎn)344.7萬(wàn)億元。盡管近年來(lái)銀行業(yè)總資產(chǎn)還在顯著上升，但從趨勢(shì)看增速在回落。如前所述，銀行總資產(chǎn)中30%以上是房地產(chǎn)，如果房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)收縮，則銀行總資產(chǎn)也可能縮水。 因此，我們不妨推測(cè)，隨著房地產(chǎn)步入下行周期，我國(guó)金融業(yè)增加值占GDP比重過(guò)高的局面也將改變，例如，近年來(lái)美國(guó)金融增加值占GDP比重平均在7.5%左右，而日本不足6%。如果我國(guó)能夠降至7%左右，則中國(guó)經(jīng)濟(jì)“脫虛向?qū)崱钡慕Y(jié)構(gòu)就非常明顯了。 如果我國(guó)金融業(yè)以銀行為主的間接金融占比下降，那么，直接融資占比就應(yīng)該升。從我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)來(lái)看，轉(zhuǎn)型才剛剛開(kāi)始。從證券化率來(lái)看，A股總市值/名義GDP的比值遠(yuǎn)低于美國(guó)、日本、英國(guó)等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體。故我國(guó)直接融資（尤其是權(quán)益市場(chǎng)）提升空間很大。 近兩年雖然我國(guó)IPO數(shù)量和總額都創(chuàng)歷史新高，但A股市場(chǎng)資金面壓力卻并不大，僅公募基金帶來(lái)的增量資金就大于A股的總?cè)谫Y額（含再融資）。隨著未來(lái)社保和養(yǎng)老金的入市規(guī)模擴(kuò)大，以及資本市場(chǎng)開(kāi)放度的提升，外資投資A股的比例還將有較大空間，那么直接融資的比重將繼續(xù)提高，非銀金融業(yè)的發(fā)展空間也會(huì)比較大。 中國(guó)金融業(yè)：除了做大，更要做強(qiáng) 中國(guó)經(jīng)濟(jì)體量全球第二，與此相對(duì)應(yīng)的是，在最新的全球500強(qiáng)企業(yè)中，中國(guó)以143家企業(yè)入榜，排名全球第一。在世界500強(qiáng)企業(yè)中，美國(guó)有31家金融公司上榜，中國(guó)有36家。不過(guò)，這類(lèi)排名是按銷(xiāo)售收入來(lái)的，實(shí)際上反映的是“500大”而不是“500強(qiáng)”。 例如，2021年美國(guó)前五大上市銀行平均ROE為33.1%，而中國(guó)前五大上市銀行ROE只有12.1%。 同樣，中美上市證券及期貨公司ROE也存在巨大差異。過(guò)去20年，美國(guó)前5大上市證券及經(jīng)紀(jì)公司的平均ROE都維持在30%以上的水平，其中高盛2021年ROE為23%。而中國(guó)前五大上市證券公司的平均ROE水平不高，通常年份只有10%左右，其中2021年為11.5%。 當(dāng)前我國(guó)有52家證券及期貨公司上市，前五大公司市值集中度穩(wěn)定在36%左右；美股市場(chǎng)共有93家投行及經(jīng)紀(jì)公司上市，前五大市值集中度穩(wěn)定在50%左右。我國(guó)證券行業(yè)商業(yè)模式同質(zhì)化嚴(yán)重，頭部公司綜合實(shí)力差異不大，小型券商生存空間承壓，ROE分布左側(cè)長(zhǎng)尾現(xiàn)象明顯。 美國(guó)投行及經(jīng)紀(jì)公司的經(jīng)營(yíng)模式相對(duì)分化，頭部形成高盛、花旗、摩根士丹利等全能性投行，全球業(yè)務(wù)線(xiàn)齊全；中小型投行則向?qū)I(yè)化和特色化經(jīng)營(yíng)方向發(fā)展，形成了有獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力的精品化或區(qū)域性投行。 相比高度開(kāi)放和高度競(jìng)爭(zhēng)的制造業(yè)，我國(guó)金融業(yè)無(wú)論是開(kāi)放度還是國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力都存在明顯差距。我國(guó)制造業(yè)對(duì)外開(kāi)放的歷史較早，進(jìn)入壁壘較低，即便如此，我國(guó)仍不能被稱(chēng)為制造業(yè)強(qiáng)國(guó)，盡管體量已經(jīng)是美國(guó)加上歐盟之和；在全球產(chǎn)業(yè)鏈中，我國(guó)制造業(yè)主要分布于中低端。 反觀金融業(yè)，大而不強(qiáng)問(wèn)題更為突出。首先，我國(guó)金融業(yè)的牌照管理頗為嚴(yán)格，監(jiān)管要求高，因此，大部分金融機(jī)構(gòu)都為國(guó)有控股，尤其是大型金融機(jī)構(gòu)。在經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)時(shí)代，銀行、券商和保險(xiǎn)等即便都是同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)，也能在不斷做大的蛋糕下獲得可觀收益。 其次，在全球金融混業(yè)經(jīng)營(yíng)的大趨勢(shì)下，我國(guó)還是實(shí)行分業(yè)經(jīng)營(yíng)和分業(yè)監(jiān)管。分業(yè)經(jīng)營(yíng)是一把雙刃劍，一方面有利于防控風(fēng)險(xiǎn)，另一方面不利于金融企業(yè)發(fā)揮綜合優(yōu)勢(shì)，提升業(yè)績(jī)。例如美國(guó)投行的杠桿率水平可以達(dá)到20~30倍，而我國(guó)券商目前最高杠桿率也就是5倍左右。這也是我國(guó)金融機(jī)構(gòu)ROE水平普遍不高的原因。 再次，外資占比相對(duì)較低。盡管這些年來(lái)金融開(kāi)放度不斷提高，但由于開(kāi)放時(shí)間較晚，國(guó)內(nèi)金融細(xì)分領(lǐng)域的巨無(wú)霸都已經(jīng)形成，外資金融機(jī)構(gòu)跑馬圈地的難度增加。但反過(guò)來(lái)講，由于與跨國(guó)金融機(jī)構(gòu)的競(jìng)爭(zhēng)深度不足，國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)的全球化視野和創(chuàng)新能力也存在不足。迄今為止，國(guó)內(nèi)大部分金融機(jī)構(gòu)的主要收入都來(lái)自境內(nèi)，來(lái)自境外的收入占比普遍較低。因此，中國(guó)還沒(méi)有出現(xiàn)一家全球知名的跨國(guó)金融機(jī)構(gòu)，盡管有些金融機(jī)構(gòu)一度進(jìn)入市值全球前十的行列。 隨著房地產(chǎn)步入下行周期，我國(guó)居民的資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)將發(fā)生巨大變化，即從以房地產(chǎn)為主的資產(chǎn)配置逐步轉(zhuǎn)為金融資產(chǎn)為主。目前居民家庭的資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)占比超過(guò)60%以上，但金融資產(chǎn)占比很低，盡管我國(guó)住戶(hù)的銀行儲(chǔ)蓄余額已經(jīng)超過(guò)100萬(wàn)億元，僅今年上半年就增加10萬(wàn)多億元。 目前，資管新規(guī)下理財(cái)產(chǎn)品實(shí)行凈值化管理，能滿(mǎn)足保守型投資者需求的產(chǎn)品明顯不足，銀行普遍存在“資產(chǎn)荒”，這為國(guó)內(nèi)財(cái)富管理機(jī)構(gòu)的崛起提供了巨大契機(jī)。截至2021年末，公募基金管理的基金總規(guī)模超過(guò)25萬(wàn)億元，而私募基金管理的基金總規(guī)模達(dá)到19.76萬(wàn)億元，比2020年增加3.79萬(wàn)億元。私募基金的高度市場(chǎng)化屬性決定了其未來(lái)規(guī)模還將突飛猛進(jìn)。 綜上所述，由于長(zhǎng)達(dá)20多年的房地產(chǎn)上行周期可能終結(jié)，這將給金融業(yè)帶來(lái)深遠(yuǎn)的影響，同時(shí)也促使金融機(jī)構(gòu)加速轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新，給居民的財(cái)富管理帶來(lái)巨大需求，從而又助推金融業(yè)的發(fā)展壯大，切換盈利模式。當(dāng)前金融機(jī)構(gòu)大而不強(qiáng)、內(nèi)強(qiáng)外弱的特征非常明顯，經(jīng)營(yíng)模式趨同和局部壟斷的現(xiàn)象突出。未來(lái)，一定會(huì)有高度市場(chǎng)化、智能化、富有創(chuàng)新活力的金融機(jī)構(gòu)脫穎而出，一定會(huì)出現(xiàn)一批國(guó)際知名的本土跨國(guó)金融機(jī)構(gòu)。
第一財(cái)經(jīng) 50 閱讀 2022-08-04 21:38
地產(chǎn)主播帶貨能力不斷增強(qiáng)，不論是活躍在各平臺(tái)上的個(gè)人IP地產(chǎn)主播，還是房企直銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)、置業(yè)顧問(wèn)直播，均為房企項(xiàng)目銷(xiāo)售提供了一定助力。 主播依托數(shù)字化工具提供線(xiàn)上看房可能 地產(chǎn)主播即地產(chǎn)垂直類(lèi)關(guān)鍵意見(jiàn)銷(xiāo)售，是以賣(mài)房為銷(xiāo)售屬性的地產(chǎn)主播，是更懂購(gòu)房者的KOL(關(guān)鍵意見(jiàn)領(lǐng)袖)、更具專(zhuān)業(yè)性的KOC(關(guān)鍵意見(jiàn)消費(fèi)者)的存在。 根據(jù)克而瑞研究統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)階段活躍在主要平臺(tái)上的地產(chǎn)主播大多為房產(chǎn)從業(yè)者，包括地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人、地產(chǎn)公司置業(yè)顧問(wèn)、地產(chǎn)相關(guān)媒體人等，房企旗下的地產(chǎn)主播以置業(yè)顧問(wèn)為主，也包括其他板塊的非營(yíng)銷(xiāo)人員，目前無(wú)論是平臺(tái)地產(chǎn)主播還是房企旗下的置業(yè)顧問(wèn)均能達(dá)到不同程度的成交，地產(chǎn)主播在房產(chǎn)銷(xiāo)售中的作用也在逐步體現(xiàn)。 地產(chǎn)主播是數(shù)字化浪潮下的營(yíng)銷(xiāo)產(chǎn)物。隨著大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等數(shù)字化技術(shù)的發(fā)展，無(wú)論房產(chǎn)制造端還是銷(xiāo)售端都出現(xiàn)了新變化，個(gè)人、項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)均可借助數(shù)字化手段做到更有效觸達(dá)，也為客戶(hù)資料的儲(chǔ)存和傳遞提供了更加便捷的平臺(tái)。 房企成功案例初現(xiàn)雛形 目前，行業(yè)內(nèi)已有房企傾斜資源，為主播提供平臺(tái)支持。根據(jù)克而瑞研究監(jiān)測(cè)，雅居樂(lè)、中奧等房企對(duì)主播進(jìn)行資源傾斜，富力、德信等房企涌出現(xiàn)較為成功的房產(chǎn)主播，并起到一定引流效果。除此之外，招商蛇口(001979)、禹洲集團(tuán)、時(shí)代中國(guó)等房企也在持續(xù)探索。 目前，企業(yè)的線(xiàn)上營(yíng)銷(xiāo)，主要是通過(guò)短視頻、直播等方式搭建媒體矩陣，同時(shí)通過(guò)積極舉辦地產(chǎn)主播賽事，讓營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)在實(shí)戰(zhàn)中磨合、完善，為營(yíng)銷(xiāo)人員提供強(qiáng)有力的平臺(tái)支持。 也有部分房企打造內(nèi)部MCN(網(wǎng)紅孵化服務(wù)中心)機(jī)構(gòu)，并不斷擴(kuò)大內(nèi)部主播參賽人員范圍，多元化板塊業(yè)務(wù)人員均可參加，完善考核內(nèi)容包括內(nèi)容創(chuàng)意、吸粉能力、轉(zhuǎn)化率等方面，積極推動(dòng)內(nèi)部主播的培養(yǎng)與孵化。 圍繞挖掘培養(yǎng)地產(chǎn)主播為主題，企業(yè)通過(guò)相關(guān)比賽、以及營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)達(dá)到了品牌宣傳、激勵(lì)置業(yè)顧問(wèn)、降低拓客成本等多重效果，比如有一些主播在春節(jié)期間通過(guò)直播方式達(dá)到直播客戶(hù)50%的認(rèn)購(gòu)比例，在傳統(tǒng)淡季市場(chǎng)推動(dòng)了多單項(xiàng)目成交。 地產(chǎn)主播豐富房企自渠內(nèi)涵 根據(jù)克而瑞研究梳理，目前房企的觸達(dá)方式除營(yíng)銷(xiāo)代理、中介渠道外，自渠種類(lèi)更為多樣化，主要涵蓋直銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)、線(xiàn)上售樓處和全民營(yíng)銷(xiāo)三大類(lèi)。在早期線(xiàn)上觸達(dá)方式中，直銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)的觸達(dá)方式以線(xiàn)下手段為主，線(xiàn)上售樓處早期也主要負(fù)責(zé)線(xiàn)上項(xiàng)目展示，在2.0階段可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成交功能，早期的全民營(yíng)銷(xiāo)也以業(yè)主“老帶新”和房企全線(xiàn)員工推介為主。 地產(chǎn)主播的興起，豐富了房企自渠尤其是全民營(yíng)銷(xiāo)和直銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)，并為房企提供了較低費(fèi)率的營(yíng)銷(xiāo)路徑。從克而瑞研究監(jiān)測(cè)情況看，目前較為活躍的地產(chǎn)主播可分為外部平臺(tái)地產(chǎn)主播和房企直播的銷(xiāo)售人員，其中平臺(tái)地產(chǎn)主播擴(kuò)展了全民營(yíng)銷(xiāo)范圍，對(duì)直銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)而言，直播逐漸成為獲客觸達(dá)的新手段，同時(shí)通過(guò)地產(chǎn)主播進(jìn)行全民營(yíng)銷(xiāo)可在既定營(yíng)銷(xiāo)成本下實(shí)現(xiàn)更大范圍的宣傳效果。 傳統(tǒng)模式下置業(yè)顧問(wèn)以坐盤(pán)為主，被動(dòng)接受廣告策劃帶來(lái)的客戶(hù)，隨著銷(xiāo)售壓力的增加以及房產(chǎn)中介步入新房銷(xiāo)售賽道，房企意識(shí)到自渠搭建的重要性，在此背景下，房產(chǎn)銷(xiāo)售的中介分銷(xiāo)和房企自渠的重要性日漸提升。 2020年受疫情影響，結(jié)合數(shù)字化技術(shù)的不斷提升，房企線(xiàn)下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)渠道思路被沖擊。企業(yè)開(kāi)始布局線(xiàn)上觸達(dá)客戶(hù)，通過(guò)直播、VR等方式宣傳項(xiàng)目、展示項(xiàng)目。 最近兩年，越來(lái)越多的房企在進(jìn)一步加速完善自渠道搭建，迭代更新小程序、App等觸達(dá)方式，同時(shí)地產(chǎn)主播關(guān)注度逐步升溫，進(jìn)一步打開(kāi)了房企線(xiàn)上觸達(dá)思路。未來(lái)，依仗互聯(lián)網(wǎng)思維，基于大數(shù)據(jù)技術(shù)，房企營(yíng)銷(xiāo)方式也勢(shì)必會(huì)持續(xù)豐富和精準(zhǔn)化。
中新經(jīng)緯 41 閱讀 2022-08-01 21:20
近日，北京市宣布，2022年9月秋季開(kāi)學(xué)后，全市所有區(qū)都將開(kāi)展教師交流輪崗。消息一出，“學(xué)區(qū)房”涼了的呼聲再起。 自2021年4月30日，中央政治局會(huì)議召開(kāi)，首次提出防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)以來(lái)，北京、上海、深圳等多個(gè)熱點(diǎn)城市已出臺(tái)相關(guān)政策。 數(shù)據(jù)顯示，相關(guān)教育頒布政策后對(duì)二手房影響明顯。尤其是“入學(xué)”和“購(gòu)房”脫鉤解綁后，將有助于促進(jìn)住房回歸居住屬性、教育回歸育人本質(zhì)，從而消除利用學(xué)區(qū)房投機(jī)炒作的可能，進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。 中央曾明確防止以“學(xué)區(qū)房”炒作房?jī)r(jià) 不僅是北京，近年來(lái)，上海、深圳也曾相繼出臺(tái)過(guò)不同淡化學(xué)區(qū)房概念的政策。 2021年3月16日，上海教育委員會(huì)印發(fā)《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實(shí)施辦法》，明確了“名額分配綜合評(píng)價(jià)錄取”，其中分配到各區(qū)的計(jì)劃中須有不低于20%的比例以均衡、隨機(jī)為原則分配到不選擇生源的初中學(xué)校。 2022年5月，《深圳市公辦中小學(xué)集團(tuán)化辦學(xué)實(shí)施方案》發(fā)布，提出了各區(qū)集團(tuán)化辦學(xué)的總體目標(biāo)，也明確市直屬學(xué)校(含高校附屬)和有條件的區(qū)屬優(yōu)質(zhì)學(xué)?？煽鐓^(qū)組建教育集團(tuán)，原則上應(yīng)優(yōu)先考慮在原特區(qū)外教育薄弱、學(xué)位建設(shè)任務(wù)重以及市屬學(xué)校優(yōu)質(zhì)辦學(xué)資源少的區(qū)域開(kāi)展集團(tuán)化辦學(xué)。 從這些政策本身來(lái)看，其初衷主要還是“義務(wù)教育優(yōu)質(zhì)均衡發(fā)展”。 一直以來(lái)，由于教育資源與房子關(guān)連屬性較強(qiáng)，在一座城市里，但凡與“學(xué)區(qū)”掛鉤，該片區(qū)的房?jī)r(jià)會(huì)略高于其他區(qū)域，優(yōu)質(zhì)教育資源密集的地方，恰恰也是城市房?jī)r(jià)高企之地。 2021年4月30日，中央政治局會(huì)議首次提出防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)，將打擊學(xué)區(qū)房炒作上升至新高度。 此后，寧波、合肥、深圳、廈門(mén)、上海、北京、無(wú)錫等多個(gè)熱點(diǎn)城市出臺(tái)相關(guān)政策，打擊學(xué)區(qū)房炒作，重點(diǎn)涉及招生錄取制度改革、建立學(xué)區(qū)二手房交易價(jià)格參考機(jī)制、學(xué)區(qū)房限購(gòu)加碼、加大違規(guī)信息發(fā)布懲治力度等。 淡化學(xué)區(qū)房政策對(duì)二手房影響明顯 從北京、上海、深圳這三大一線(xiàn)城市發(fā)布淡化學(xué)區(qū)房政策前后市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)來(lái)看，這些城市頒布政策后對(duì)二手房影響明顯。 如北京東城區(qū)及密云區(qū)最早試點(diǎn)教師交流輪崗，8月政策頒布后，克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示：東城區(qū)、密云區(qū)的二手房成交量和均價(jià)雙跌，從2021年7月成交面積10.15萬(wàn)平方米跌至10月成交面積4.86萬(wàn)平方米，跌幅達(dá)52%，2021年10月北京東城區(qū)及密云區(qū)二手房成交量和均價(jià)也是2021年全年最低。 同樣的情況也發(fā)生在西城、朝陽(yáng)、海淀、大興、延慶、門(mén)頭溝6區(qū)加入教師輪崗范圍時(shí)。 2022年4月政策頒布，5月，北京西城、朝陽(yáng)、海淀、大興、延慶、門(mén)頭溝6區(qū)二手房成交量和均價(jià)雙跌，成交面積由2022年3月的79.41萬(wàn)平方米跌至5月的44.5萬(wàn)平方米，跌幅44%。 而以上類(lèi)似現(xiàn)象并未在一手房市場(chǎng)出現(xiàn)。 在2021年3月16日，上海明確“名額分配綜合評(píng)價(jià)錄取”后學(xué)區(qū)房也同樣出現(xiàn)了降溫，熱點(diǎn)學(xué)區(qū)房帶看、成交量下降，二手房成交均價(jià)漲幅也有所收窄。有案例顯示，教育新政公布前房產(chǎn)評(píng)估價(jià)為430萬(wàn)元，新政后變成了370萬(wàn)元。 克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年3月上海二手房成交面積322.85萬(wàn)平方米，4月成交面積193.47萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌40%。 4月之后，上海二手房的整體成交一直處于相對(duì)低位，價(jià)格在6月出現(xiàn)過(guò)一波上漲，但在8月上海發(fā)布“三價(jià)就低”(2021年8月6日起，上海各銀行審核二手房貸款金額，將根據(jù)合同網(wǎng)簽價(jià)、涉稅評(píng)估價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)三個(gè)價(jià)格中，取最低的價(jià)格審批貸款額度。)政策之后，二手房成交均價(jià)與成交量都出現(xiàn)了大幅走低。 在所有類(lèi)型的二手房中，學(xué)區(qū)房是最為搶手的類(lèi)型，其價(jià)格溢價(jià)能力也是各種房產(chǎn)類(lèi)型中最強(qiáng)的。相關(guān)教育政策的落地執(zhí)行，將極大地杜絕以“學(xué)區(qū)房”名義炒作房?jī)r(jià)的可能。 短期來(lái)看，可能會(huì)出現(xiàn)部分價(jià)格虛高的“學(xué)區(qū)房”項(xiàng)目市場(chǎng)波動(dòng)。長(zhǎng)期來(lái)看，隨著北京全市教師輪崗的落實(shí)，也將實(shí)現(xiàn)義務(wù)教育資源的根本性均衡，未來(lái)教育資源與房子強(qiáng)關(guān)連屬性也將會(huì)被大大弱化，“學(xué)區(qū)房”一詞也將被淡化，直至退出歷史舞臺(tái)。
中新經(jīng)緯 79 閱讀 2022-07-28 12:20
自2008年開(kāi)始，精裝房已經(jīng)進(jìn)入普及化時(shí)代，上海、浙江、海南、安徽、江蘇、河南、深圳等地已相繼出臺(tái)精裝政策，要求未來(lái)大部分住宅交付是精裝房。 住建部發(fā)布的《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見(jiàn)稿)》中明確提出“城鎮(zhèn)新建住宅全裝修交付”，這使得全裝修、精裝修市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，特別是一二線(xiàn)城市精裝房市場(chǎng)更是得到快速發(fā)展，使精裝房市場(chǎng)份額逐年穩(wěn)步遞增。 平均精裝修率67%，長(zhǎng)三角、大灣區(qū)占比較高 克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，50家房企從2021年1月-2022年6月在重點(diǎn)22城的精裝修推盤(pán)占比達(dá)到了60%以上，當(dāng)前精裝修已成為項(xiàng)目銷(xiāo)售的主流。 蘇州、廣州、無(wú)錫和杭州的精裝修率均超過(guò)90%，幾乎可以說(shuō)達(dá)到推盤(pán)即裝修的程度。 珠三角精裝修率達(dá)到91%，其中，廣州早在2007年的精裝房率就已達(dá)到70%。長(zhǎng)三角區(qū)域次之，精裝修率為82%，環(huán)渤海區(qū)域精裝修率僅為49%，毛坯房交付是市場(chǎng)主流。 此外，一線(xiàn)城市精裝修率達(dá)到86%，占比最高，二線(xiàn)城市裝修率為62%。自2016年開(kāi)始，上海、北京、杭州等一二線(xiàn)城市精裝修率穩(wěn)步上升，成為當(dāng)前市場(chǎng)主流，三四線(xiàn)城市精裝修率為60%，毛坯房占比相對(duì)更多。 值得注意的是，市場(chǎng)下行時(shí)期，三四線(xiàn)推盤(pán)精裝修率下滑，一二線(xiàn)城市則變化不大。 三四線(xiàn)追求品質(zhì)裝修費(fèi)反而高 從裝修標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，裝修標(biāo)準(zhǔn)最高的TOP10個(gè)項(xiàng)目均來(lái)自一線(xiàn)城市和新一線(xiàn)城市，其中上海占據(jù)了6席。當(dāng)然，裝修標(biāo)準(zhǔn)高，對(duì)應(yīng)成交均價(jià)也比較高，裝修標(biāo)準(zhǔn)TOP10的地產(chǎn)項(xiàng)目成交均價(jià)在10萬(wàn)元/平方米，屬城市內(nèi)豪宅型項(xiàng)目，兼具好地段、好產(chǎn)品等多個(gè)特質(zhì)。 從裝修標(biāo)準(zhǔn)均值來(lái)看，2021年，50家重點(diǎn)房企精裝修項(xiàng)目平均值為2612元/平方米，其中三四線(xiàn)裝修標(biāo)準(zhǔn)最高，達(dá)到2730元/平方米，一線(xiàn)城市次之，二線(xiàn)城市最低為2603元/平方米，主要是因?yàn)橐欢€(xiàn)城市裝修更具普遍性，剛需房也需精裝修交付，標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較低，而三四線(xiàn)城市項(xiàng)目精裝修與毛坯可謂“分庭抗禮”，精裝修項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較高。 分區(qū)域來(lái)看，環(huán)渤海區(qū)域以2989元/平方米價(jià)格領(lǐng)銜，珠三角為2051元/平方米，與區(qū)域裝修率排名相反，可以看出裝修率高的區(qū)域由于要求普遍存在，標(biāo)準(zhǔn)較低，而裝修率較低的區(qū)域，精裝作為品質(zhì)選擇，價(jià)格反而相對(duì)更高。 一線(xiàn)城市仍是房子本身更貴 從裝修標(biāo)準(zhǔn)/成交均價(jià)的比值表現(xiàn)來(lái)看，所有推盤(pán)項(xiàng)目比值的均值水平在10.0%，裝修標(biāo)準(zhǔn)占個(gè)人買(mǎi)房成本約一成左右。 其中，二線(xiàn)城市達(dá)到11.8%，比值表現(xiàn)最高，三四線(xiàn)城市達(dá)到了11.5%，但一線(xiàn)城市比值標(biāo)準(zhǔn)僅為6.5%。由于一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)水平相對(duì)更高，物價(jià)表現(xiàn)上房子本身價(jià)格和裝修物料價(jià)值有較大差距，同時(shí)一線(xiàn)城市限價(jià)更加嚴(yán)格，使得房企降低精裝修的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，這也是導(dǎo)致該比值較小的原因。 總之，出于環(huán)保、城市景觀、節(jié)約成本、節(jié)約時(shí)間、人民對(duì)美好生活品質(zhì)的追求等多方面考量，越來(lái)越多的城市加大了精裝修比例交付要求，精裝修交付已經(jīng)成為市場(chǎng)主流，特別是珠三角區(qū)域幾乎達(dá)到了推盤(pán)即裝修，同時(shí)更高能級(jí)城市對(duì)精裝修比例要求也更高。 值得注意的是，當(dāng)前條件下，房企利潤(rùn)空間收窄，“精裝修”不僅是房企產(chǎn)品品質(zhì)核心展示部分，更成為房企的利潤(rùn)調(diào)節(jié)器，部分房企交房存在貨不對(duì)板的情況，這導(dǎo)致交付維權(quán)事件時(shí)有發(fā)生，近幾年來(lái)監(jiān)管部門(mén)也逐步加大了相關(guān)監(jiān)管力度。面房企更應(yīng)提高運(yùn)營(yíng)管理水平，積極升級(jí)產(chǎn)品力，做出與市場(chǎng)適配度更高的產(chǎn)品。
中新經(jīng)緯 87 閱讀 2022-07-28 12:19
近期，我國(guó)部分城市推出鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房的政策舉措，多個(gè)市縣提出給予購(gòu)房農(nóng)民稅費(fèi)減免、購(gòu)房補(bǔ)貼等優(yōu)惠。此類(lèi)政策的初衷，一方面是為了應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力，挖掘農(nóng)民購(gòu)房潛力去庫(kù)存，另一方面也意在試圖“以房留人”，緩解當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化率不足、人口流失的狀況。 當(dāng)前，我國(guó)東北、西南和中部地區(qū)不少市縣人口外流壓力很大。由于沒(méi)有足夠的人口支撐，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展缺乏后勁，第三產(chǎn)業(yè)缺乏充足的消費(fèi)人群，稅收及財(cái)政運(yùn)轉(zhuǎn)容易受到影響，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較難形成良性循環(huán)。國(guó)家發(fā)展改革委日前發(fā)布的《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實(shí)施方案》提出，到2025年，全國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率穩(wěn)步提高，戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率明顯提高，戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率與常住人口城鎮(zhèn)化率差距明顯縮小。這意味著要加大力度推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口入城鎮(zhèn)戶(hù)籍，提升農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化水平。 提升城市吸引力，是一項(xiàng)全方位系統(tǒng)工程，僅靠補(bǔ)貼等政策吸引農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，隨著優(yōu)惠效應(yīng)的遞減，恐怕難以真正留住農(nóng)民，實(shí)現(xiàn)政策預(yù)期。農(nóng)民愿不愿意進(jìn)城，其“本”在于能不能獲得就業(yè)機(jī)會(huì)，提高收入水平，在此基礎(chǔ)上才愿意通過(guò)購(gòu)房留下來(lái)。而實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)，主要依賴(lài)于當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。 缺少產(chǎn)業(yè)的城鎮(zhèn)化，是不可持續(xù)的。因此，要讓進(jìn)城農(nóng)民有適合的工作做，就必須增強(qiáng)城市產(chǎn)業(yè)的就業(yè)承載能力和“造血”能力。 眼下，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房的政策大多集中在縣城。從人口流動(dòng)特征看，我國(guó)農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移逐漸呈現(xiàn)出從跨省流動(dòng)向省內(nèi)流動(dòng)變化的新特點(diǎn)，“就近城鎮(zhèn)化”成為發(fā)展趨勢(shì)。相較于大中城市，農(nóng)民對(duì)縣城有更強(qiáng)烈的地緣親近性，但不少縣城存在產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后、提供就業(yè)崗位有限等“硬傷”。目前，國(guó)家已出臺(tái)政策推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)，應(yīng)當(dāng)加緊落實(shí)，提高縣城戶(hù)籍“含金量”。 還要考慮到，農(nóng)民進(jìn)城往往不僅是個(gè)人進(jìn)城，還包括隨遷的家庭成員。不少農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房的一大目的就是希望子女享受城里更加優(yōu)質(zhì)的教育資源，家人享受更加先進(jìn)的醫(yī)療衛(wèi)生條件和社會(huì)保障。為此，應(yīng)不斷增進(jìn)民生福祉，健全教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等保障制度，加快實(shí)現(xiàn)基本醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)跨地區(qū)轉(zhuǎn)移接續(xù)，讓農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口平等享受優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 可見(jiàn)，農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房只是第一步，如果不下功夫完善產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施和營(yíng)商環(huán)境，健全就業(yè)、教育、醫(yī)療等保障，補(bǔ)齊環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等方面短板，那么鼓勵(lì)農(nóng)民買(mǎi)房的效果就會(huì)大打折扣。 鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房背后，體現(xiàn)著農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化大趨勢(shì)。對(duì)此，該打開(kāi)的“城門(mén)”要打開(kāi)，但更要符合客觀規(guī)律，應(yīng)注意依法保障進(jìn)城落戶(hù)農(nóng)民的農(nóng)村土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)，支持其依法自愿有償轉(zhuǎn)讓上述權(quán)益，確保農(nóng)民在城里沒(méi)有徹底扎根之前，還有在農(nóng)村生活的后路。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng) 40 閱讀 2022-07-24 22:42
如何提振信心和扭轉(zhuǎn)預(yù)期？還需進(jìn)一步因城施策出臺(tái)和調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策，加大信貸的支持力度，降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)成本等。這些舉措都有助于更好滿(mǎn)足剛性和改善性需求，激活市場(chǎng)交易量。 隨著上半年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的出爐，各行各業(yè)上半年的發(fā)展概況也更加清晰。2022年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)處于十分膠著的狀態(tài)。受到疫情多點(diǎn)散發(fā)等影響，不少城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在企穩(wěn)過(guò)程中遇到阻力，不過(guò)也有一些城市的市場(chǎng)在臨近年中時(shí)呈現(xiàn)一定回暖跡象。 上半年政策暖風(fēng)頻吹，多城市密集出臺(tái)調(diào)控政策，令人印象深刻。很多城市房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨下行壓力，在穩(wěn)增長(zhǎng)放在更加突出位置的背景下，各地因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，意在發(fā)揮穩(wěn)樓市在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)中的作用。4月29日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議明確，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求。上半年，信貸政策調(diào)整，房貸利率下調(diào)降低購(gòu)房成本，在一定程度上推動(dòng)很多觀望者及時(shí)出手購(gòu)房。各地積極采取包括降低首付、取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”、放寬限購(gòu)、放寬限售、縮短個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限、棚戶(hù)區(qū)改造推出房票安置等調(diào)控舉措，旨在提振市場(chǎng)預(yù)期，更好滿(mǎn)足居民剛需和改善性住房需求，促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更是想出以小麥、大米、西瓜等農(nóng)作物抵房款等促銷(xiāo)手段，折射出個(gè)別城市和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目想要盡快銷(xiāo)售回款的急迫心情。 政策效應(yīng)正在逐步顯現(xiàn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月份商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比總體趨穩(wěn)。70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲城市分別有31個(gè)和21個(gè)，比上月均增加6個(gè)。據(jù)測(cè)算，6月當(dāng)月全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額環(huán)比增速均超過(guò)65%，增速較上月明顯擴(kuò)大。6月份，成都以新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲1.3%和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲2.0%領(lǐng)漲70個(gè)大中城市。 不可否認(rèn)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升仍面臨一些矛盾和難題。城市間分化依然十分明顯。一些城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售量和價(jià)格回暖的同時(shí)，仍有不少城市的市場(chǎng)處于下行區(qū)間。當(dāng)前總體成交量還處于較低位置。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)仍偶現(xiàn)債務(wù)違約，個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目因?yàn)橘Y金問(wèn)題出現(xiàn)延期交付。這些情況在一定程度上影響了購(gòu)房者對(duì)于市場(chǎng)的信心和預(yù)期。有人認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)短期已經(jīng)觸底，但恢復(fù)將是緩慢溫和的過(guò)程，市場(chǎng)在底部徘徊的時(shí)間將比過(guò)去周期中更為漫長(zhǎng)。如何提振信心和扭轉(zhuǎn)預(yù)期？還需進(jìn)一步因城施策出臺(tái)和調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策，加大信貸的支持力度，降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)成本等。這些舉措都有助于更好滿(mǎn)足剛性和改善性需求，激活市場(chǎng)交易量。 上半年，房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管備受關(guān)注。預(yù)售資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重要資金來(lái)源，與此同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管，防止預(yù)售資金被違規(guī)挪用，也是避免出現(xiàn)爛尾樓，保護(hù)廣大購(gòu)房者合法權(quán)益的重要舉措。今年1月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見(jiàn)》。4月29日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議要求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管。商品房預(yù)售資金監(jiān)管當(dāng)更嚴(yán)更細(xì)，既發(fā)揮好穩(wěn)定房企資金來(lái)源的作用，優(yōu)化支出使用流程，使用便捷；又必須在嚴(yán)格監(jiān)管下實(shí)現(xiàn)專(zhuān)款專(zhuān)用。如一些省份的預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定明確，屬于重點(diǎn)監(jiān)管資金的，不得用于支付其他借（貸）款的本金和利息和用于繳納土地價(jià)款等。應(yīng)切實(shí)保障房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付，維護(hù)好購(gòu)房人合法權(quán)益，防范降低房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。 從中長(zhǎng)期看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體需求有望成為未來(lái)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要支撐。房地產(chǎn)市場(chǎng)存在結(jié)構(gòu)性潛力，特別是在人口凈流入的城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的城市，需求仍將活躍。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家預(yù)計(jì)，商品房市場(chǎng)中長(zhǎng)期仍能保持每年12億至15億平方米的交易規(guī)模。貝殼研究院的研究也認(rèn)為，未來(lái)15年，住房需求仍有超過(guò)200億平方米的規(guī)模。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng) 22 閱讀 2022-07-24 22:27
從綠色建筑到綠色建材，再到大力發(fā)展綠色建造方式，目前我國(guó)已全面實(shí)現(xiàn)新建建筑節(jié)能，特別是綠色建筑發(fā)展迅速、成效顯著。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部最新數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)新建綠色建筑面積占新建建筑的比例已經(jīng)超過(guò)90%，全國(guó)新建綠色建筑面積已經(jīng)由2012年的400萬(wàn)平方米增長(zhǎng)至2021年的20億平方米。最新發(fā)布的《城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域碳達(dá)峰實(shí)施方案》明確，持續(xù)開(kāi)展綠色建筑創(chuàng)建行動(dòng)，到2025年，城鎮(zhèn)新建建筑全面執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)。 發(fā)展綠色建筑和推進(jìn)建筑節(jié)能之所以重要，是因?yàn)榻ㄖI(lǐng)域減碳已成為我國(guó)實(shí)現(xiàn)碳達(dá)峰、碳中和目標(biāo)的關(guān)鍵一環(huán)。國(guó)際能源研究中心報(bào)告顯示，從全球來(lái)看，建筑行業(yè)貢獻(xiàn)了碳排放總量的40%；中國(guó)建筑節(jié)能協(xié)會(huì)能耗專(zhuān)委會(huì)發(fā)布的《中國(guó)建筑能耗研究報(bào)告（2020）》顯示，2018年全國(guó)建筑全過(guò)程碳排放總量占全國(guó)碳排放比重達(dá)51.3%。 近年來(lái)，建筑節(jié)能發(fā)展勢(shì)頭良好。借助“光儲(chǔ)直柔”“淺層地?zé)崮堋钡认冗M(jìn)技術(shù)，綠色建筑實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展，全國(guó)城鎮(zhèn)新建建筑已全部執(zhí)行節(jié)能強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，全面實(shí)現(xiàn)新建建筑節(jié)能。與此同時(shí)，全國(guó)有約4000個(gè)產(chǎn)品獲得綠色建材評(píng)價(jià)認(rèn)證證書(shū)，逐漸實(shí)現(xiàn)規(guī)?；瘧?yīng)用，裝配式建筑更是日益普及。今年上半年，全國(guó)新開(kāi)工裝配式建筑占新建建筑面積比例超過(guò)25%，裝配式建筑建設(shè)面積累計(jì)達(dá)24億平方米。 綠色建筑是指在全壽命周期內(nèi)節(jié)約資源、保護(hù)環(huán)境、減少污染，為人們提供健康、適用、高效的使用空間，最大限度實(shí)現(xiàn)人與自然和諧共生的高質(zhì)量建筑。綠色建筑有嚴(yán)格判定標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)水平逐步提升?，F(xiàn)行的《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》構(gòu)建了安全耐久、健康舒適、生活便利、資源節(jié)約、環(huán)境宜居五大評(píng)價(jià)體系。綠色建筑分為基本級(jí)、一星級(jí)、二星級(jí)、三星級(jí)4個(gè)等級(jí)。 除了大力發(fā)展綠色建筑，建筑領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)減碳應(yīng)該進(jìn)一步開(kāi)展既有建筑的節(jié)能工作，大力發(fā)展裝配式建筑等綠色建造方式，通過(guò)支持綠色建材產(chǎn)品推廣應(yīng)用和建筑垃圾減量化等舉措，降低建筑業(yè)資源消耗、實(shí)現(xiàn)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換。 建筑節(jié)能應(yīng)貫穿建筑的全生命周期，對(duì)既有建筑的節(jié)能改造也是建筑節(jié)能的重要內(nèi)容。近年來(lái)，我國(guó)持續(xù)開(kāi)展了既有居住建筑節(jié)能改造和公共建筑節(jié)能改造。指導(dǎo)農(nóng)村地區(qū)熱源清潔化改造和建筑能效提升，推動(dòng)北方地區(qū)冬季清潔取暖節(jié)能改造，積極推動(dòng)國(guó)家機(jī)關(guān)辦公建筑和大型公共建筑能源統(tǒng)計(jì)、審計(jì)和公示，探索采用市場(chǎng)化方式實(shí)施高耗能公共建筑節(jié)能改造。 建筑領(lǐng)域是碳排放大戶(hù)。推動(dòng)建筑領(lǐng)域減碳、城鄉(xiāng)建設(shè)方式綠色低碳轉(zhuǎn)型，基本扭轉(zhuǎn)“大量建設(shè)、大量消耗、大量排放”是重要前提。推動(dòng)建筑節(jié)能，不僅需要依靠科技支撐，使用更多綠色建材和綠色產(chǎn)品，還需要多角度、全方位努力節(jié)能降耗。比如，合理布局居住生活空間，鼓勵(lì)大開(kāi)間、小進(jìn)深，充分利用日照和自然通風(fēng)，也是降低住宅能耗的重要途徑。通過(guò)完善服務(wù)設(shè)施、配套設(shè)施推進(jìn)完整居住社區(qū)建設(shè)，通過(guò)步行和騎行網(wǎng)絡(luò)串聯(lián)若干個(gè)居住社區(qū)，構(gòu)建15分鐘生活圈，也是為節(jié)能作貢獻(xiàn)。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng) 24 閱讀 2022-07-24 22:24
黃浦區(qū)建國(guó)東路143弄小區(qū)里，有一座二十米高的廢棄水塔；水塔下，竟然“長(zhǎng)”著一座破舊的“奇葩房”。 據(jù)媒體報(bào)道，“奇葩房”曾是正經(jīng)的單位分房，馬阿姨在此一住就是幾十年。房屋結(jié)構(gòu)與水塔立柱“緊密結(jié)合”，早已破敗不堪，他們每每要穿過(guò)水塔下的小門(mén)，爬上一段狹窄的樓梯，才能走進(jìn)10平方米大小的房間。 幸而，建國(guó)東路143弄小區(qū)所在的建國(guó)東路68、67街坊，在這個(gè)周末就將迎來(lái)舊改二輪簽約?！榜R阿姨們”終于能夠告別蝸居，走出水塔。 建設(shè)年代久遠(yuǎn)，里弄曲折狹窄，房屋逼仄破敗，缺乏獨(dú)立的廚衛(wèi)空間……受這些客觀居住條件限制，疫情期間，老城廂也往往成為“破防”最嚴(yán)重的地方。居民渴望改善居住條件的愿望，更是日益迫切。 以夢(mèng)花街為例，6月1日，黃浦第三房屋征收事務(wù)所剛剛恢復(fù)辦公，就有不少居民主動(dòng)聯(lián)系經(jīng)辦人，商談簽約事宜。6月14日，夢(mèng)花街以南的蓬萊路地塊重新啟動(dòng)簽約，當(dāng)日簽約率提升到了97.33%。 工作人員頂著酷暑，在居委與征收基地間往返奔波；老城廂居民帶上鍋碗瓢盆，喜迎搬遷……連日來(lái)，上海舊改正在加速推進(jìn)。 本月，任務(wù)最重的黃浦區(qū)將完成成片二級(jí)以下舊里改造。而往前細(xì)數(shù)：6月底，虹口已完成區(qū)域成片二級(jí)以下舊里改造；2021年12月，楊浦已“提前交卷”…… 到7月底，上海將全面完成持續(xù)30年的成片二級(jí)舊里改造——這一城市建設(shè)史上的歷史性時(shí)刻，在無(wú)數(shù)人的努力下，已離我們?cè)絹?lái)越近。 舊房改造，是人民城市為居民謀幸福的生動(dòng)實(shí)踐。城市更新，不僅是回應(yīng)群眾關(guān)切的實(shí)際行動(dòng)，同時(shí)也是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)重振的重大舉措、提升城市功能品質(zhì)的重要載體。尤其是歷經(jīng)疫情考驗(yàn)之后，人們更清晰地認(rèn)識(shí)到舊改的緊迫性，亦即，在保障人民健康安全的同時(shí)，讓城市治理進(jìn)一步優(yōu)化。 與成片二級(jí)舊里告別后，上海城市更新的腳步，仍不會(huì)停歇。接下來(lái)，上海將重點(diǎn)轉(zhuǎn)入零星舊改、舊住房成套改造、“城中村”改造。這是民生問(wèn)題，也是發(fā)展問(wèn)題、治理問(wèn)題。 零星地塊的特征，一度成為征收痛點(diǎn)。今年，上海將通過(guò)“三分法”（成片帶征、公益征收、綜合改造）改造方式，把全面完成啟動(dòng)零星舊改的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，從“十四五”末提前至2023年。與此同時(shí)，目前，上海正在推進(jìn)的“城中村”改造項(xiàng)目總計(jì)54個(gè)，受益村民或單位30474戶(hù)；年內(nèi)還將新啟動(dòng)8個(gè)以上“城中村”改造項(xiàng)目，人們翹首以盼。 夏天，好消息不斷傳來(lái)。就在昨天上午，靜安區(qū)彭浦新村街道彭三小區(qū)里，677戶(hù)居民喜笑顏開(kāi)。他們開(kāi)始搬回原來(lái)居住的地方，原來(lái)的破舊房屋已經(jīng)煥然一新，改造成了7幢帶電梯的高層新房，還有獨(dú)用的廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)，新房配備電梯和地下停車(chē)庫(kù)。 人們安居夢(mèng)圓的笑顏，就是最動(dòng)人的城市表情。
新民晚報(bào) 17 閱讀 2022-07-24 22:01
不可否認(rèn)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升仍面臨一些矛盾和難題。城市間分化依然十分明顯。一些城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售量和價(jià)格回暖的同時(shí)，仍有不少城市的市場(chǎng)處于下行區(qū)間。當(dāng)前總體成交量還處于較低位置。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)仍偶現(xiàn)債務(wù)違約，個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目因?yàn)橘Y金問(wèn)題出現(xiàn)延期交付。這些情況在一定程度上影響了購(gòu)房者對(duì)于市場(chǎng)的信心和預(yù)期。有人認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)短期已經(jīng)觸底，但恢復(fù)將是緩慢溫和的過(guò)程，市場(chǎng)在底部徘徊的時(shí)間將比過(guò)去周期中更為漫長(zhǎng)。如何提振信心和扭轉(zhuǎn)預(yù)期？還需進(jìn)一步因城施策出臺(tái)和調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策，加大信貸的支持力度，降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)成本等。這些舉措都有助于更好滿(mǎn)足剛性和改善性需求，激活市場(chǎng)交易量。
經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào) 85 閱讀 2022-07-20 19:11
對(duì)于近日出爐的二季度數(shù)據(jù)，有何評(píng)價(jià)？數(shù)據(jù)背后有哪些亮點(diǎn)和可能存在的問(wèn)題需要關(guān)注？ 劉元春：這一輪反彈比2020年3-5月的反彈速度明顯更快。這是能從二季度數(shù)據(jù)里得出的基本結(jié)論。 從數(shù)據(jù)可以看到，第一，兩個(gè)短期目標(biāo)，即二季度正增長(zhǎng)和失業(yè)率下降已經(jīng)達(dá)成，說(shuō)明5月出臺(tái)的穩(wěn)增長(zhǎng)一攬子措施取得了很好的成效。第二，也體現(xiàn)了目前企穩(wěn)回升的態(tài)勢(shì)非常明顯。消費(fèi)、服務(wù)業(yè)生產(chǎn)指數(shù)幾個(gè)重要的指標(biāo)轉(zhuǎn)正，更重要的是大量先行參數(shù)，尤其是非制造業(yè)PMI指數(shù)從47.8%上升到54.7%、消費(fèi)信心指數(shù)也明顯回升，表明三季度經(jīng)濟(jì)持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)已經(jīng)確立。 雖然目前企穩(wěn)回升的態(tài)勢(shì)已經(jīng)明確，三季度加速反彈的趨勢(shì)也很明顯，但是我們依然要看到，整個(gè)經(jīng)濟(jì)離常態(tài)化還有很長(zhǎng)一段距離，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的內(nèi)生動(dòng)力、內(nèi)生機(jī)制還沒(méi)有形成，相應(yīng)的基礎(chǔ)還比較薄弱。 這集中反映在上半年服務(wù)業(yè)增加值同比增長(zhǎng)1.8%，離常態(tài)化6%左右的增長(zhǎng)速度還有較遠(yuǎn)的距離；同時(shí)，民間投資增長(zhǎng)速度還在持續(xù)下滑，中小微企業(yè)先行參數(shù)尚未從低迷期回升到繁榮期，依舊處于下行的狀態(tài)。 更為重要的是，雖然出口增速表現(xiàn)良好，但進(jìn)口增長(zhǎng)速度依舊低迷，這表明我們的內(nèi)需還是很薄弱。同時(shí)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售和投資同比增速也在持續(xù)下滑。 總體來(lái)說(shuō)，復(fù)蘇態(tài)勢(shì)雖然已經(jīng)確立，但是離常態(tài)化仍有距離。 時(shí)代周報(bào)：6月的青年失業(yè)率達(dá)到19.3%，創(chuàng)歷史新高，畢業(yè)生找工作較為困難。你如何看待青年失業(yè)率高企的問(wèn)題？保就業(yè)該從什么地方發(fā)力？ 劉元春：青年失業(yè)率的問(wèn)題一直是國(guó)家高度關(guān)注的，也以此作為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和社會(huì)發(fā)展的重要基礎(chǔ)。 今年確實(shí)年份特殊。大學(xué)生畢業(yè)人數(shù)首超千萬(wàn)，同時(shí)需要看到的是，中職和高中畢業(yè)生人數(shù)也達(dá)到了新高，因此16-24歲區(qū)間的就業(yè)人數(shù)整體達(dá)到高峰。實(shí)際上，從2019年以來(lái)，16-24歲人群的失業(yè)率問(wèn)題就開(kāi)始凸顯，這幾年大學(xué)生就業(yè)難的問(wèn)題也一直在疊加，再加上今年新增的因素，最終產(chǎn)生累積效應(yīng)。 今年疫情的持續(xù)也影響了勞動(dòng)力市場(chǎng)供需，尤其3-5月本是大學(xué)生就業(yè)的關(guān)鍵點(diǎn)，現(xiàn)導(dǎo)致6月16-24歲大學(xué)生失業(yè)率處于新高。 對(duì)此現(xiàn)象，必須采取一些針對(duì)性的措施。比如號(hào)召各級(jí)部門(mén)適度擴(kuò)招，或前置性地?cái)U(kuò)大一些用人選人計(jì)劃。國(guó)家也可以在部分能夠安置大學(xué)生的新項(xiàng)目上進(jìn)行謀劃，開(kāi)具一批基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，定向招攬一批大學(xué)生。 從高校本身來(lái)講，可以考慮適度擴(kuò)大研究生招生規(guī)模，也可以采取開(kāi)發(fā)助理研究員崗位等方式來(lái)延遲就業(yè)問(wèn)題。目前這些舉措正在展開(kāi)，國(guó)家也在布局。7-8月，部分高校還將舉辦大規(guī)模招聘會(huì)來(lái)進(jìn)行供需對(duì)接。 在這過(guò)程中，還要意識(shí)到時(shí)代發(fā)生了變化，大學(xué)生的就業(yè)范圍也要進(jìn)行適度的拓展。比如很多大學(xué)生不愿意到邊遠(yuǎn)區(qū)域的制造業(yè)工廠就業(yè)，那么國(guó)家可以對(duì)這些崗位的工作環(huán)境進(jìn)行提升和改造，來(lái)為大學(xué)生創(chuàng)造新的就業(yè)可能。要從戰(zhàn)略角度，意識(shí)到年輕人就業(yè)是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)社會(huì)的一個(gè)核心工作要點(diǎn)。 時(shí)代周報(bào)：今年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了非常多的新變化，現(xiàn)在的宏觀經(jīng)濟(jì)是不是仍與房地產(chǎn)存在深度綁定？該如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的軟著陸？ 劉元春：房地產(chǎn)目前面臨幾大問(wèn)題，其中之一就是房地產(chǎn)進(jìn)行全面轉(zhuǎn)型，特別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從過(guò)去的高杠桿、高債務(wù)、高流轉(zhuǎn)的模式，向常態(tài)化的住房生產(chǎn)和住房供應(yīng)的服務(wù)模式進(jìn)行轉(zhuǎn)變。這個(gè)轉(zhuǎn)變一定會(huì)使房地產(chǎn)行業(yè)面臨業(yè)務(wù)與資產(chǎn)負(fù)債表的重構(gòu)。 實(shí)際上，在這個(gè)過(guò)程中，風(fēng)險(xiǎn)是很大的。一方面，要進(jìn)行債務(wù)的剝離；另一方面，房地產(chǎn)附加的金融部門(mén)也需要?jiǎng)冸x，整個(gè)業(yè)務(wù)盈利點(diǎn)需要轉(zhuǎn)型。這個(gè)過(guò)程千萬(wàn)不能太急，如果太急就會(huì)出現(xiàn)流動(dòng)性的問(wèn)題。 重要的是，房地產(chǎn)的需求是一直存在的。三道紅線(xiàn)等管理舉措，實(shí)際上壓抑了部分需求，疫情也導(dǎo)致大家的需求模式發(fā)生了一些變化。 于是，很多地方可能急于使房地產(chǎn)市場(chǎng)需求恢復(fù)，出臺(tái)一系列刺激市場(chǎng)的政策，這對(duì)于目前穩(wěn)增長(zhǎng)來(lái)說(shuō)是很重要的。但是，如果一些地方政府過(guò)度用勁，使房地產(chǎn)又回到過(guò)去“治亂循環(huán)”時(shí)代，放棄戰(zhàn)略性的調(diào)整，從而失去這一輪大調(diào)整所帶來(lái)的契機(jī)，實(shí)際上是得不償失的。 因此，這其中就產(chǎn)生了穩(wěn)增長(zhǎng)、控風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)自身轉(zhuǎn)型這三者之間的沖突。 目前，政府在保障性住房方面適度發(fā)力，可能是解決沖突的一個(gè)重要方式，利用開(kāi)發(fā)信貸、保障性住房基金等模式，對(duì)城市中低收入人群提供相應(yīng)的住房供給。一方面能夠增加房地產(chǎn)投資，一方面也能提升住房?jī)?nèi)消費(fèi)。比如一位外來(lái)務(wù)工人員獲得了城市的廉租房，可能會(huì)考慮去購(gòu)買(mǎi)家具，適度轉(zhuǎn)變生活方式。在這過(guò)程中，就包含著消費(fèi)啟動(dòng)。 總體來(lái)說(shuō)，要想使“房住不炒”戰(zhàn)略能夠持續(xù)推行，同時(shí)又能防止短期調(diào)控過(guò)度導(dǎo)致房地產(chǎn)資金斷裂從而硬著陸，并且防止房地產(chǎn)投資和整個(gè)宏觀有效需求不足的問(wèn)題，我認(rèn)為這是一個(gè)很好的辦法。 從短期來(lái)看，一定要高度關(guān)注目前房地產(chǎn)資金鏈的斷裂等引發(fā)的一系列金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。 時(shí)代周報(bào)：今年各地也在大力刺激汽車(chē)消費(fèi)。從6月數(shù)據(jù)看，汽車(chē)消費(fèi)同比增長(zhǎng)13.9%，回到了增長(zhǎng)通道，對(duì)6月社零數(shù)據(jù)也有明顯的拉動(dòng)。你認(rèn)為接下來(lái)，汽車(chē)消費(fèi)的利好能否延續(xù)到年底？ 劉元春：汽車(chē)本身銷(xiāo)量下滑，和疫情并不完全關(guān)聯(lián)，主要和車(chē)載芯片短缺、石油價(jià)格上漲等因素相關(guān)。 隨著這些問(wèn)題的解決，汽車(chē)銷(xiāo)售恢復(fù)是個(gè)必然結(jié)果。尤其在目前能源價(jià)格和能源供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生改變的情況下，新能源汽車(chē)時(shí)代已經(jīng)到了。疊加此前出臺(tái)的一系列力度較大的汽車(chē)消費(fèi)刺激政策，效果還是很明顯的。 需要關(guān)注的是，汽車(chē)出口也呈現(xiàn)大幅度上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，這對(duì)汽車(chē)行業(yè)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)也會(huì)產(chǎn)生拉動(dòng)效果。 時(shí)代周報(bào)：今年的財(cái)政面臨很大壓力，上半年一般公共預(yù)算收入超10萬(wàn)億元，減少了10.2%，其中留抵退稅沖減收入1.8萬(wàn)億元。你如何看待下半年的收支矛盾？地方政府的財(cái)政困境該如何解決？ 劉元春：首先需要明確的是，留抵退稅實(shí)際上是改變財(cái)政收入的期限，并沒(méi)有真正減少財(cái)政收入。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，留底退稅的本身就是企業(yè)的錢(qián)。 另一方面，今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度回落，導(dǎo)致稅收基礎(chǔ)下滑，涉及的金額或達(dá)到數(shù)千億元，再加上今年減稅本身也要達(dá)到5000億元左右的規(guī)模。疊加政府的基金類(lèi)收入下滑明顯，主要是由于土地出讓金的下滑，缺口可能達(dá)到上萬(wàn)億元。 對(duì)于下半年的財(cái)政情況，我認(rèn)為三季度財(cái)政支出應(yīng)該沒(méi)問(wèn)題。因?yàn)榍傲鶄€(gè)月在疫情影響下，財(cái)政支出的速度也明顯不達(dá)標(biāo)。上半年，全國(guó)一般公共預(yù)算支出同期增長(zhǎng)5.9%，與原來(lái)計(jì)劃的全年增長(zhǎng)8.4%相比偏低。 在三季度，地方可能會(huì)迎來(lái)密集性財(cái)政支出的過(guò)程，包括各種穩(wěn)增長(zhǎng)項(xiàng)目、各類(lèi)救助措施的落地。財(cái)政支出節(jié)奏在三季度加速后，四季度可能迎來(lái)支撐乏力的局面。因此，四季度可能需要進(jìn)行新的增量政策布局，包括專(zhuān)項(xiàng)債的提前發(fā)行，適度放松赤字率等，這是我們目前應(yīng)該重點(diǎn)前瞻考慮的問(wèn)題。 時(shí)代周報(bào)：你此前提到，可以考慮發(fā)行特別國(guó)債，現(xiàn)在看來(lái)，下半年還會(huì)發(fā)行嗎？ 劉元春：之前說(shuō)可以考慮發(fā)特別國(guó)債，是在4月底5月初的時(shí)候。在國(guó)家一攬子政策出臺(tái)后，從目前6月份數(shù)據(jù)來(lái)看，我們已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)的目標(biāo)。只要疫情控制得住，三季度數(shù)據(jù)可能會(huì)更好，經(jīng)濟(jì)增速回升到6%以上。 在這個(gè)情況下，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇應(yīng)該是沒(méi)問(wèn)題的。在疫情期間沒(méi)有發(fā)特別國(guó)債，在復(fù)蘇相對(duì)達(dá)標(biāo)的狀況里，也就更加沒(méi)有發(fā)行特別國(guó)債的需要了。 時(shí)代周報(bào)：近期國(guó)常會(huì)頻繁提到支持基建，在6月底還提出設(shè)立3000億元政策性開(kāi)發(fā)性金融工具，支持重大項(xiàng)目建設(shè)的舉措。從上半年數(shù)據(jù)來(lái)看，基建也扛起了穩(wěn)增長(zhǎng)大旗。你認(rèn)為，下半年基建會(huì)否繼續(xù)作為主要托舉項(xiàng)？專(zhuān)項(xiàng)債中會(huì)有多大比例用于基建？ 劉元春：首先，很多基建都是中期的布局。比如新開(kāi)工的鐵路，建設(shè)周期都在四、五年左右，因此需要持續(xù)的資金支持，而不是單一期的資金支持。 大量基建的上馬肯定會(huì)成為資金使用的加速器和投資的加速器。應(yīng)該說(shuō)，三季度會(huì)呈現(xiàn)出相對(duì)加速的狀態(tài)，也會(huì)產(chǎn)生對(duì)資金的密集需求，這也是3000億元開(kāi)發(fā)信貸投放的很重要的原因。 下一步來(lái)看，基建依然是穩(wěn)投資的很重要的舉措，也是我們短期調(diào)整和中期可持續(xù)增長(zhǎng)相契合的一種手段。 對(duì)中國(guó)來(lái)講，當(dāng)前依然需要大量的基礎(chǔ)建設(shè)投資。不過(guò)對(duì)于投資的領(lǐng)域，以及基礎(chǔ)設(shè)施的管理建設(shè)方式，需要有一些改革和創(chuàng)新，這是我們目前要去重點(diǎn)研究的。 時(shí)代周報(bào)：總體來(lái)看，你對(duì)于下半年經(jīng)濟(jì)走勢(shì)總體是怎么判斷的？你之前提到，中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇路徑很可能呈現(xiàn)不對(duì)稱(chēng)的W形，該如何理解？該如何看待5.5%的全年經(jīng)濟(jì)目標(biāo)增速？ 劉元春：按照目前的態(tài)勢(shì)，三季度應(yīng)該是一個(gè)加速回升的過(guò)程。存量政策的前置將在三季度密集釋放，增量政策的加碼也會(huì)在三季度進(jìn)行。 接下來(lái)，地方政府還會(huì)在5月政策精神的推動(dòng)下，進(jìn)一步地發(fā)力。因此，我認(rèn)為三季度的增長(zhǎng)不用擔(dān)心，反而需要擔(dān)心地方在三季度用力過(guò)猛，導(dǎo)致四季度出現(xiàn)騰空的狀態(tài)。 預(yù)計(jì)四季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度可能會(huì)有所回落，但由于接下來(lái)政府肯定會(huì)對(duì)下一步經(jīng)濟(jì)進(jìn)行安排，也會(huì)出臺(tái)一些對(duì)中長(zhǎng)期問(wèn)題的改革舉措。因此，中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇路徑很可能呈現(xiàn)不對(duì)稱(chēng)的W型。 總體來(lái)說(shuō)，我對(duì)于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的預(yù)期不像市場(chǎng)那么悲觀，但這其中也蘊(yùn)含著很多的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)不在于短期的國(guó)際環(huán)境變化，而更多在于中期，由于我們內(nèi)部政策的實(shí)施和政策的傳導(dǎo)機(jī)制所致。 因此，有幾個(gè)決定下半年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇程度的關(guān)鍵點(diǎn)必須要把握住。 第一，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)轉(zhuǎn)換，重點(diǎn)在于不發(fā)生系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)計(jì)7月份房地產(chǎn)的部分環(huán)比參數(shù)會(huì)轉(zhuǎn)正，到9、10月，同比參數(shù)有望出現(xiàn)明顯回升。 第二，需要高度關(guān)注金融市場(chǎng)的問(wèn)題。特別是歐美政策持續(xù)收緊的態(tài)勢(shì)下，如何管理我們資本向下的流動(dòng)及匯率的整體水平，是需要逐一考慮的。 第三，疫情本身具有不確定性。其風(fēng)險(xiǎn)還不在于疫情本身，實(shí)際上更在于治理疫情的傳導(dǎo)機(jī)制和政策定位。目前來(lái)看，部分地區(qū)的疫情防控措施對(duì)于經(jīng)濟(jì)的影響仍較為明顯。 對(duì)于5.5%的全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)，不宜教條地來(lái)理解，需要對(duì)《政府工作報(bào)告》的全年目標(biāo)進(jìn)行全面的理解。在這個(gè)目標(biāo)里，分6大類(lèi)指標(biāo)，而不是簡(jiǎn)單地看增長(zhǎng)一個(gè)數(shù)據(jù)。 就目前來(lái)看，由于疫情和國(guó)際環(huán)境超預(yù)期的變化，我們的增長(zhǎng)目標(biāo)也應(yīng)該有所調(diào)整。調(diào)整重點(diǎn)在于經(jīng)濟(jì)循環(huán)要順暢，使經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)處于一個(gè)相對(duì)合理的區(qū)間，使市場(chǎng)化的內(nèi)生動(dòng)力機(jī)制能夠常態(tài)化，同時(shí)中期來(lái)看也具有可持續(xù)性。這可能是我們應(yīng)該重視的目標(biāo)。
新浪 79 閱讀 2022-07-20 19:03
3-5月份的PMI都在榮枯分水嶺之下，6月份重新回到之上，經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)有所改善，因此從PMI的角度預(yù)計(jì)，三季度經(jīng)濟(jì)會(huì)繼續(xù)復(fù)蘇。但與此同時(shí)，房地產(chǎn)投資跌幅擴(kuò)大，其連鎖反應(yīng)也十分值得警惕。 筆者在中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)論壇(CMF)宏觀經(jīng)濟(jì)月度數(shù)據(jù)分析會(huì)上表示，整體上看，上半年經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)比較明顯的下滑，經(jīng)濟(jì)勉強(qiáng)實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，GDP增速0.4%。在疫情管控措施比較嚴(yán)格的情況下，實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)實(shí)屬不易。在4月份經(jīng)濟(jì)比較低迷時(shí)，很多影響因素都是暫時(shí)的，長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)經(jīng)濟(jì)潛在增長(zhǎng)速度仍然保持4%以上。一旦疫情得到有效控制，疫情管控措施做出相應(yīng)調(diào)整，經(jīng)濟(jì)就會(huì)逐步復(fù)蘇。 過(guò)去幾年經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型充分體現(xiàn)出消費(fèi)的重要性：消費(fèi)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)超過(guò)投資和出口，成為三駕馬車(chē)中最重要的一個(gè)引擎。上半年社會(huì)消費(fèi)品零售總額整體還是表現(xiàn)不佳，出現(xiàn)了微負(fù)增長(zhǎng)。下半年需要出現(xiàn)快速?gòu)?fù)蘇，最好能夠回升至10%以上，這樣下半年經(jīng)濟(jì)才有望實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)。 在疫情防控不斷放松后，消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)在未來(lái)兩個(gè)季度出現(xiàn)復(fù)蘇是可預(yù)期的。但這也是一個(gè)重要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：奧密克戎的傳播性較強(qiáng)，控制起來(lái)比較難，部分地方存在再次出現(xiàn)疫情反復(fù)，管控措施再加碼，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增速出現(xiàn)再次回落的風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)投資跌幅擴(kuò)大，連鎖反應(yīng)值得警惕 上半年數(shù)據(jù)顯示，固定資產(chǎn)投資增速出現(xiàn)下滑，其中房地產(chǎn)投資下滑最為明顯，并且跌幅逐漸擴(kuò)大。近期的一些爛尾樓、集體停貸的事件，是房地產(chǎn)整體去杠桿、資金鏈出現(xiàn)斷裂風(fēng)險(xiǎn)的一種集中體現(xiàn)。雖然部分樓盤(pán)出現(xiàn)集體斷貸占銀行按揭貸款的比例微乎其微，但它反映出很多問(wèn)題，其連鎖反應(yīng)和蝴蝶效應(yīng)尤為警惕：未來(lái)會(huì)不會(huì)有更多的樓盤(pán)、更多的業(yè)主看到集體斷貸的可能性后也加入到該行列，以此促進(jìn)保交樓以及開(kāi)發(fā)商加快建樓的速度。 值得注意的是，去年恒大等大型地產(chǎn)商已經(jīng)出現(xiàn)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)，今年許多大地產(chǎn)商又出現(xiàn)了債券評(píng)級(jí)下調(diào)，甚至債券價(jià)格暴跌的情況，這些都反映出資本方對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)在去杠桿過(guò)程中出現(xiàn)資金鏈斷裂、甚至破產(chǎn)倒閉的風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂(yōu)。 今年上半年很多地方取消了限購(gòu)限貸，甚至出現(xiàn)了一些購(gòu)房送戶(hù)口，購(gòu)房減免購(gòu)置稅等鼓勵(lì)措施，但收效甚微。這是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增速出現(xiàn)下調(diào)再想啟動(dòng)，需要更大的力度來(lái)刺激，采取更多的措施來(lái)放寬對(duì)消費(fèi)的限制。 過(guò)去五年對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行資金鏈上的嚴(yán)格控制，很多房企無(wú)法發(fā)股票融資，被強(qiáng)制去杠桿，導(dǎo)致其在過(guò)度加杠桿后資金面非常脆弱，一旦房地產(chǎn)銷(xiāo)售放緩，很快就面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，形成惡性循環(huán)。加上出現(xiàn)爛尾樓事件后，新的購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)會(huì)更加謹(jǐn)慎，新房銷(xiāo)售可能會(huì)進(jìn)一步下降，這將進(jìn)一步加大房地產(chǎn)公司回收資金的難度，加重其資金鏈的危機(jī)。 此外，三年疫情導(dǎo)致多數(shù)人收入下降，人們對(duì)于買(mǎi)房的信心和能力大受影響，即使部分地方放開(kāi)了房地產(chǎn)的限購(gòu)限貸，也只有部分富人階層有能力買(mǎi)房，中低收入人群買(mǎi)房的能力仍然有限。 不過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)目前還沒(méi)有形成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，并且由于按揭的首付比例偏高，只要房?jī)r(jià)不下跌，就不會(huì)出現(xiàn)大面積斷供的現(xiàn)象，也不會(huì)出現(xiàn)類(lèi)似2008年美國(guó)的次貸危機(jī)。現(xiàn)在來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的問(wèn)題主要在于房企資金鏈斷裂，并沒(méi)有擴(kuò)散到整個(gè)金融系統(tǒng)，所以只要采取措施來(lái)保交樓，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，這些問(wèn)題就都能化解。 如何解決房地產(chǎn)政策矯枉過(guò)正問(wèn)題？ 首先，保障房企正常開(kāi)發(fā)貸的需求。房地產(chǎn)行業(yè)本身就是依靠杠桿發(fā)展的行業(yè)，所以在去杠桿過(guò)程中要注意不能一刀切，對(duì)于正常的開(kāi)發(fā)貸需求和沒(méi)有觸碰到“三條紅線(xiàn)”的房企提供正常的貸款支持。 其次，滿(mǎn)足購(gòu)房者按揭貸款需求。無(wú)論是首套房還是改善性住房，在“房住不炒”的政策下要給予滿(mǎn)足。實(shí)際上，按揭貸款對(duì)銀行來(lái)說(shuō)是最優(yōu)質(zhì)的貸款，壞賬率是最低的，銀行也十分積極地發(fā)放按揭貸款，因此未來(lái)滿(mǎn)足購(gòu)房者正常按揭貸款的需求還是要落實(shí)。 再次，加大政府投資力度，刺激民間投資。加快地方專(zhuān)項(xiàng)債權(quán)的發(fā)行，提高基建投資非常重要。現(xiàn)在民間投資明顯不足，實(shí)體經(jīng)濟(jì)和實(shí)體企業(yè)對(duì)未來(lái)的信心不足，所以擴(kuò)大再生產(chǎn)的沖動(dòng)不強(qiáng)。此時(shí)政府投資一定程度上可以彌補(bǔ)民間投資的不足，通過(guò)加快傳統(tǒng)基建，比如修路建橋等基礎(chǔ)公共設(shè)施；以及新基建，比如加快信息高速公路，新能源中的充電樁，以及5G基站、大數(shù)據(jù)中心、人工智能等新經(jīng)濟(jì)行業(yè)的基建投資，既能夠穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)基本盤(pán)，又能夠推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。 未來(lái)發(fā)展三個(gè)著力點(diǎn)：大消費(fèi)、新能源和科技 在疫情管控能夠嚴(yán)格落實(shí)的情況下，減少一些不必要的限制消費(fèi)的環(huán)節(jié)，讓消費(fèi)能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)?，F(xiàn)在的問(wèn)題在于很多地方強(qiáng)制加碼，對(duì)外來(lái)人員強(qiáng)制隔離，甚至對(duì)低風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)來(lái)的人員也采取隔離，阻礙了人員流動(dòng)，使正常的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)受到很大影響。應(yīng)該在符合疫情防控情況下放開(kāi)消費(fèi)，不隨意關(guān)停消費(fèi)場(chǎng)所，不層層加碼，嚴(yán)格貫徹中央以及國(guó)家衛(wèi)健委統(tǒng)一政策，不歧視外來(lái)人員或者隨便隔離外來(lái)人員，人員流動(dòng)起來(lái)，消費(fèi)自然也就起來(lái)了。 上半年汽車(chē)消費(fèi)整體出現(xiàn)比較明顯的下降，但新能源汽車(chē)卻繼續(xù)高歌猛進(jìn)，上半年出現(xiàn)了翻倍的銷(xiāo)量增長(zhǎng)。新能源汽車(chē)替代傳統(tǒng)燃油車(chē)的速度正在加快，中國(guó)新能源汽車(chē)的滲透率從2021年的15%提高到2022年上半年的25%。雖然新能源汽車(chē)銷(xiāo)量突破1000萬(wàn)輛，但其在中國(guó)整體汽車(chē)保有量占比不到3%，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮蟆? 大力發(fā)展新能源汽車(chē)不僅給資本市場(chǎng)帶來(lái)很多投資機(jī)會(huì)，也是中國(guó)汽車(chē)行業(yè)彎道超車(chē)的巨大機(jī)遇，同時(shí)還能夠幫助中國(guó)擺脫對(duì)于進(jìn)口石油的依賴(lài)。如今國(guó)際油價(jià)高企，將來(lái)一旦出現(xiàn)國(guó)際關(guān)系緊張局勢(shì)加劇，石油進(jìn)口有可能就不會(huì)那么順暢。如果能把我們的汽車(chē)的一半換成新能源，我們就掌握了主動(dòng)權(quán)。此外，我們可以通過(guò)光伏發(fā)電、風(fēng)電、核電、水電、火電等保障電力供應(yīng)，這場(chǎng)能源革命未來(lái)發(fā)展空間巨大。因此，大力發(fā)展清潔能源是政策重要的著力點(diǎn)。 另外，平臺(tái)經(jīng)濟(jì)整治已經(jīng)取得階段性成效，國(guó)家表態(tài)繼續(xù)支持民營(yíng)企業(yè)平臺(tái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。未來(lái)還是要發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的刺激作用，同時(shí)對(duì)于“卡脖子”的一些科技領(lǐng)域進(jìn)行攻關(guān)，加大科研投入，大力支持芯片半導(dǎo)體等行業(yè)，擺脫對(duì)于美國(guó)芯片進(jìn)口的依賴(lài)。
中新經(jīng)緯 42 閱讀 2022-07-20 14:32
歷時(shí)一年，保障性租賃住房公募REITs試點(diǎn)終于傳來(lái)新的好消息。 7月11日，首單保障性租賃住房REITs紅土創(chuàng)新深圳人才安居REITs獲深交所審核通過(guò)，從正式申報(bào)到審核通過(guò)，只用了45天。僅三日后，中金廈門(mén)安居REITs也獲上交所通過(guò)。這意味著，國(guó)內(nèi)交易所目前在排隊(duì)的2個(gè)保障性租賃住房REITs項(xiàng)目，距離正式發(fā)行僅差臨門(mén)一腳。 保障性租賃住房金融體系進(jìn)一步完善，這為開(kāi)發(fā)企業(yè)資金退出提供了新通路，“投融管退”閉環(huán)被打通意味著租賃行業(yè)將迎來(lái)新發(fā)展。這成為房地產(chǎn)行業(yè)近期的一個(gè)好消息。 兩大保障性租賃住房租賃REITs項(xiàng)目快速獲批 2021年6月，發(fā)改委發(fā)布通知，將保障性租賃住房納入公募REITs試點(diǎn)行業(yè)范圍。 直至2022年5月27日，紅土創(chuàng)新深圳安居REITs、中金廈門(mén)安居REITs分別于深交所、上交所和證監(jiān)會(huì)報(bào)送申請(qǐng)材料，成為首批申報(bào)的保障性租賃住房REITs，也是目前在國(guó)內(nèi)交易所排隊(duì)的僅有的2個(gè)項(xiàng)目。 歷經(jīng)“受理”和“問(wèn)詢(xún)”環(huán)節(jié)，紅土創(chuàng)新深圳安居REITs于7月11日審核通過(guò)，用時(shí)僅45天。7月14日，中金廈門(mén)安居REITs也獲上交所通過(guò)，用時(shí)48天。 最短45天是什么概念？我們查看目前剛成立以及上市的項(xiàng)目，從申報(bào)到通過(guò)短則5個(gè)月，長(zhǎng)則已歷經(jīng)一年多時(shí)間。 保障性租賃住房REITs審批提速背后最大的原因來(lái)自于政策支撐。 自2022年年初，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知，明確支持保障性租賃住房發(fā)展。 近幾個(gè)月以來(lái)，證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委等多方就保障性租賃住房REITs發(fā)展提供支持。直至5月27日，深交所、上交所分別推進(jìn)首單保障性租賃住房REITs的申報(bào)審批工作，實(shí)際上，上述金融方面出臺(tái)的多種政策推動(dòng)保障性租賃住房發(fā)展，鼓勵(lì)更多市場(chǎng)主體加入建設(shè)。 這不僅為開(kāi)發(fā)企業(yè)資金退出提供了指引，打通了“投融管退”的閉環(huán)，同時(shí)也進(jìn)一步完善了保障性租賃住房金融體系。 房企擁有了一個(gè)融資新思路 7月15日，滬深證券交易所發(fā)布施行《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(REITs)規(guī)則適用指引第4號(hào)——保障性租賃住房(試行)》，對(duì)保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs進(jìn)行規(guī)范和引導(dǎo)。 其中明確，原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)為開(kāi)展保障性租賃住房業(yè)務(wù)的獨(dú)立法人主體，不得開(kāi)展商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。鼓勵(lì)專(zhuān)業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)開(kāi)展保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施基金試點(diǎn)。 過(guò)去，由于保障性租賃住房項(xiàng)目需精裝修建成后運(yùn)營(yíng)，存在項(xiàng)目回報(bào)周期長(zhǎng)、資金沉淀壓力大的問(wèn)題，且租金一般要低于市場(chǎng)價(jià)格約15%~20%，回報(bào)率相對(duì)較低，房企參與保障性租賃住房意愿并不強(qiáng)。 但隨著政策支持，以及首批申報(bào)REITs項(xiàng)目通過(guò)，這將為市場(chǎng)化企業(yè)后續(xù)申報(bào)保障性租賃住房REITs提供參照。 從首批申報(bào)REITs產(chǎn)品情況來(lái)看，資產(chǎn)證券化申請(qǐng)需要產(chǎn)權(quán)明確，同時(shí)對(duì)企業(yè)持有出租房源套數(shù)規(guī)模有一定要求。 例如底層資產(chǎn)，首批申報(bào)REITs產(chǎn)品涉及到的6個(gè)項(xiàng)目均獲得保障性租賃住房認(rèn)證，產(chǎn)權(quán)清晰，出租率均達(dá)到98%以上，深圳安居保利香檳苑達(dá)到100%。租戶(hù)租賃期限較長(zhǎng)，一般以3年為主。租約長(zhǎng)加上高出租率，這意味著持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金收入。 租金構(gòu)成相對(duì)豐富，除住房租賃收入外，還可以發(fā)展商業(yè)、車(chē)位租賃服務(wù)。比如深圳安居的百泉閣和錦園另有商業(yè)配套或者車(chē)位租賃服務(wù)。 按照最新的第4號(hào)指引，要求基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)間原則上不低于3年。意味著從投入運(yùn)營(yíng)到項(xiàng)目資產(chǎn)證券化申報(bào)，周期相對(duì)較短，這可以解決企業(yè)住房租賃項(xiàng)目資金沉淀周期長(zhǎng)、資金壓力大等難題。 從首批申報(bào)REITs的產(chǎn)品情況來(lái)看，廈門(mén)安居的兩個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)間均約為2.33年，深圳安居的保利香檳苑運(yùn)營(yíng)周期最長(zhǎng)約為2.67年，最短的百泉閣項(xiàng)目為2個(gè)月，整體來(lái)看資金回報(bào)周期相對(duì)較短。 資產(chǎn)證券化工具為重資產(chǎn)持有保障性租賃住房資金退出提供了參考路徑，將有效縮短資金回報(bào)周期，降低企業(yè)資金壓力，特別是對(duì)一些近兩年有保障性租賃住房建設(shè)任務(wù)的國(guó)企來(lái)說(shuō)具有重要意義。 目前，已有部分房企通過(guò)不同方式參與保障性租賃住房建設(shè)。比如旭輝控股領(lǐng)寓旗下柚米寓九亭中心店經(jīng)過(guò)認(rèn)定被納入上海松江區(qū)首批保障性租賃住房；而龍湖冠寓則通過(guò)輕資產(chǎn)方式參與到蘇州木瀆項(xiàng)目，該項(xiàng)目由村集體組織開(kāi)發(fā)建設(shè)，龍湖整體租賃后展開(kāi)運(yùn)營(yíng)，每年向村集體支付租金，運(yùn)營(yíng)期為15年。 房企資金退出完善的背景下，保障性租賃住房不失為房企布局的一個(gè)新賽道，而保障性租賃住房REITs成功發(fā)行也為房企提供了一個(gè)新的融資思路。 上半年資產(chǎn)證券化融資占三成 保障性租賃住房REITs快速通過(guò)審批，也讓我們注意到2022年上半年房企資產(chǎn)證券化融資的情況，用一個(gè)詞概括：活躍。 從整個(gè)資產(chǎn)證券化融資來(lái)看，相對(duì)于信用債和海外債，資產(chǎn)證券化融資比較亮眼。 上半年，房企境內(nèi)外累計(jì)發(fā)債融資(含證券化融資)共計(jì)人民幣4488億元，同比下降35%，房企融資端境況仍未有明顯改善。海外債發(fā)行規(guī)模更是大降超七成。 反觀資產(chǎn)證券化融資，上半年融資規(guī)模累計(jì)達(dá)到1398億元，同比雖下降24%，但降幅遠(yuǎn)低于信用債、海外債。且資產(chǎn)證券化融資占2022年上半年房企境內(nèi)外累計(jì)發(fā)債融資規(guī)模超三成。 存量資產(chǎn)資產(chǎn)證券化同樣得到政策支持。 5月25日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》，鼓勵(lì)企業(yè)選擇適合的存量資產(chǎn)，采取多種方式予以盤(pán)活，這一政策的出臺(tái)將極大激活手中持有優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的企業(yè)，特別是國(guó)企可以通過(guò)公募REITs、資產(chǎn)證券化等方式進(jìn)行融資。 從企業(yè)來(lái)看，2022年1-6月，共有3家房企證券化融資超百億元，其中萬(wàn)科保持了2021年以來(lái)的領(lǐng)先態(tài)勢(shì)，上半年通過(guò)發(fā)行各類(lèi)證券化產(chǎn)品合計(jì)融資226億元，居各家房企之首，保利發(fā)展、中國(guó)金茂也緊隨其后，證券化融資超百億元。 可以預(yù)見(jiàn)的是，一旦保障性租賃住房REITs成功發(fā)行，房企資產(chǎn)證券化融資渠道將進(jìn)一步被擴(kuò)充。
中新經(jīng)緯 50 閱讀 2022-07-19 18:36
自5月16日碧桂園、龍湖、美的置業(yè)三家民企被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選為示范房企，優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企債券發(fā)行逐步恢復(fù)。6月24日，旭輝集團(tuán)使用信用保護(hù)工具完成發(fā)行5億元公司債，旭輝集團(tuán)也成為繼5月龍湖、碧桂園、美的置業(yè)之后，第四家使用信用保護(hù)工具發(fā)行公司債的民營(yíng)房企。 6月24日，深交所發(fā)布《通知》，支持優(yōu)質(zhì)房企盤(pán)活存量資產(chǎn)，允許優(yōu)質(zhì)房企進(jìn)一步拓寬債券募集資金用途，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行公司債券兼并收購(gòu)出險(xiǎn)項(xiàng)目。在此背景下，6月房企其他到位資金環(huán)比及同比均出現(xiàn)上升，也印證了優(yōu)質(zhì)房企債券融資渠道正逐步打開(kāi)。 6月房企到位資金環(huán)比約上升38% 7月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2022年1-6月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。6月，商品房銷(xiāo)售18185萬(wàn)平方米和17735億元，環(huán)比分別增長(zhǎng)66%和68%，漲幅為2015年以來(lái)6月同期最高；同比降幅分別收窄13.5個(gè)百分比和16.9個(gè)百分比。 1-6月，房地產(chǎn)商品房銷(xiāo)售面積68923萬(wàn)平方米，同比下降22.2%；商品房銷(xiāo)售額66072億元，下降28.9%；二者同比降幅較1-5月分別收窄1.3個(gè)百分比和2.6個(gè)百分比。 在此背景下，6月房企到位資金為16443億元，這是繼5月年內(nèi)環(huán)比首次上升后，繼續(xù)擴(kuò)大約23.7個(gè)百分比至38.4%，同比則下降23.6%，相比5月降幅收窄9.8 個(gè)百分比，可見(jiàn)到位資金規(guī)模依然維持在歷年較低水平。 2022年1-6月，房企到位資金為76847億元，同比下降25.3%，雖然相比前5月的25.8%略有下降，但為年內(nèi)累計(jì)同比降幅首次收窄。 銷(xiāo)售回款環(huán)比上升42% 從房企銷(xiāo)售回款(個(gè)人按揭款+定金及預(yù)付款)來(lái)看，2022年1-6月，銷(xiāo)售回款為36759億元，同比下降34.3%。6月單月銷(xiāo)售回款為7833億元，環(huán)比上升41.6%，相比5月環(huán)比增幅擴(kuò)大了25.7 百分比；同比則下降了27.7%，相比5月降幅收窄了17.1 個(gè)百分比。 近期，各省市的調(diào)控放松政策“應(yīng)出盡出”，救市政策得到了市場(chǎng)有效回應(yīng)，一部分購(gòu)房者結(jié)束觀望入市；其次，部分地方政策通過(guò)安置房、團(tuán)購(gòu)房等推動(dòng)商品房銷(xiāo)售。2022年6月，商品房銷(xiāo)售環(huán)比分別增長(zhǎng)66%和68%，漲幅為2015年以來(lái)6月同期最高。隨著銷(xiāo)售的回升，銷(xiāo)售回款繼5月結(jié)束年內(nèi)下滑趨勢(shì)，6月保持了明顯環(huán)比上升，但同比來(lái)看，規(guī)模仍未恢復(fù)到2021年水平。 6月，個(gè)人按揭款和定金及預(yù)付款到位資金環(huán)比增長(zhǎng)分別為35.8%和44.3%，同比分別下降19.7%和30.8%，但同比降幅均出現(xiàn)不同程度收窄。 據(jù)央行披露，6月末住戶(hù)貸款增加21800億元，其中短期貸款增加6209億元，而以按揭房貸為主的中長(zhǎng)期貸款增加15600億元?？梢?jiàn)，在各地紓困政策相繼實(shí)施下，購(gòu)房貸款需求有所恢復(fù)。 國(guó)內(nèi)貸款出現(xiàn)回暖跡象 從房企國(guó)內(nèi)貸款(包括開(kāi)發(fā)貸及并購(gòu)貸、委托及信托貸等)方面來(lái)看，1-6月的到位資金中，國(guó)內(nèi)貸款為9806億元，同比下降27.2%，降幅較1-5月擴(kuò)大1.2個(gè)百分比。6月單月的國(guó)內(nèi)貸款為1761億元，年內(nèi)環(huán)比首次上升45.8%，但同比下降32%，降幅僅較5月略收窄1.9 個(gè)百分比，規(guī)模仍處于歷史低位。 就目前來(lái)看，房企國(guó)內(nèi)貸款已出現(xiàn)回暖趨勢(shì)，預(yù)計(jì)未來(lái)規(guī)模將繼續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，同時(shí)保持在合理區(qū)間。 自籌資金環(huán)比上升29% 從自籌資金來(lái)看，2022年1-6月，房企到位資金(自籌資金)27224億元，同比下降9.7%，降幅較1-5月擴(kuò)大2.5個(gè)百分比。6月單月房企到位資金(自籌資金)為6163億元，同比下降17.5%，降幅較5月擴(kuò)大4.3 個(gè)百分比；但環(huán)比繼續(xù)增長(zhǎng)了28.7%。 此外，包含公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)債等融資方式在內(nèi)的房企其他到位資金，1-6月同比下降7.8%至3003億元，降幅較1-5月收窄4.8個(gè)百分點(diǎn)。其中單6月為682億元，環(huán)比上升101%，同比上升13.5%。 整體而言，2022年6月，房地產(chǎn)行業(yè)在5月基礎(chǔ)上進(jìn)一步出現(xiàn)轉(zhuǎn)暖跡象。值得注意的是，6月國(guó)內(nèi)貸款雖然首次出現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)，但規(guī)模仍處在歷史低位，部分房企融資難的問(wèn)題仍然存在。相信隨著銷(xiāo)售端、融資端的持續(xù)回暖，有利于重塑市場(chǎng)信心，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將逐步加快恢復(fù)進(jìn)程。
中新經(jīng)緯 58 閱讀 2022-07-19 18:34
針對(duì)近期部分城市出現(xiàn)的“停工斷貸，樓盤(pán)項(xiàng)目停工或半停工”事件，有觀點(diǎn)認(rèn)為：如果取消現(xiàn)行商品房預(yù)售制，全部搞“現(xiàn)房銷(xiāo)售”，購(gòu)房者“所見(jiàn)即所得”，爛尾樓等現(xiàn)象就不會(huì)出現(xiàn)。 事實(shí)果真如此嗎？我的觀點(diǎn)是：不能因?yàn)椴糠值貐^(qū)個(gè)別項(xiàng)目交付出現(xiàn)問(wèn)題，就把責(zé)任全部歸咎于當(dāng)前的商品房預(yù)售制度—“這個(gè)鍋不能隨便扣”。 樓市為什么要實(shí)施預(yù)售制？ 全面實(shí)施商品房預(yù)售制，有一定歷史原因。在提出“房改”初期，由于企業(yè)缺錢(qián)、融資匱乏，面對(duì)住房短缺問(wèn)題，就向香港學(xué)習(xí)，全面采取了商品房預(yù)售制度。預(yù)售制的本質(zhì)就是“小業(yè)主”給地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商變相融資，企業(yè)獲得了2年左右的“無(wú)息貸款”。 假如取消現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度，“斷貸現(xiàn)象”“停工或半停工”，甚至爛尾樓現(xiàn)象也許會(huì)變少，但房地產(chǎn)大規(guī)模的土地供應(yīng)、大批量的新房供給將不復(fù)存在。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將主要靠房企投入自有資金開(kāi)發(fā)，隨著住房供應(yīng)周期、開(kāi)發(fā)商投資回報(bào)周期明顯拉長(zhǎng)，這意味著房?jī)r(jià)將會(huì)更高。特別是在這些年地價(jià)、融資成本、建安成本在逐年走高(目前，公開(kāi)出讓地價(jià)，有的達(dá)到房?jī)r(jià)的1/3，融資和建安差不多也占房?jī)r(jià)1/3)的情況下，項(xiàng)目前期都要靠房企自己一次性投入，這幾乎很難有企業(yè)負(fù)擔(dān)得起。 過(guò)去購(gòu)房者能接受預(yù)售，是因?yàn)榉績(jī)r(jià)在持續(xù)上漲，交房晚一年半載關(guān)系不大。這幾年，房企交房時(shí)間在延后，從過(guò)去1.5-2年推遲到2-3年甚至更長(zhǎng)時(shí)間，但根本上沒(méi)出大問(wèn)題。 因此，購(gòu)房者接受了預(yù)售制度，使其與開(kāi)發(fā)商、銀行一起成為了一個(gè)投資鏈條上的合伙人、利益相關(guān)者。預(yù)售制不僅僅是開(kāi)發(fā)商的融資，也是地方政府的間接融資。 預(yù)售制度沒(méi)問(wèn)題，問(wèn)題在“執(zhí)行層面” 預(yù)售制度本身作為一種金融模式，自然離不開(kāi)嚴(yán)格監(jiān)管。事實(shí)上，沒(méi)有哪個(gè)國(guó)家能像中國(guó)一樣，對(duì)商品房預(yù)售制度有如此嚴(yán)絲合縫的監(jiān)管。 實(shí)際中，商品房預(yù)售需要滿(mǎn)足以下兩項(xiàng)條件：一是取得四證，即土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預(yù)售許可證。二是工程進(jìn)度達(dá)標(biāo)，即投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上。達(dá)到預(yù)售條件并申請(qǐng)預(yù)售以后，預(yù)售獲得的銷(xiāo)售資金都要進(jìn)入相關(guān)監(jiān)管賬戶(hù)。 對(duì)于預(yù)售資金，中國(guó)一直要求相關(guān)監(jiān)管銀行要招標(biāo)，資金要全部進(jìn)入監(jiān)管賬戶(hù)，實(shí)行住建部門(mén)和監(jiān)管銀行雙重審核機(jī)制，監(jiān)理單位要簽字，并要按照工程進(jìn)度來(lái)支出。但各地實(shí)際操作過(guò)程中，商品房預(yù)售制并不是時(shí)時(shí)能做到堅(jiān)決執(zhí)行，這才是近期出現(xiàn)一些問(wèn)題的關(guān)鍵。 尤其是2016-2019年期間，樓市銷(xiāo)售火爆，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)以“快周轉(zhuǎn)”為發(fā)展主基調(diào)，因此，部分地方在具體執(zhí)行商品房預(yù)售制過(guò)程中，就有可能打了折扣。 應(yīng)加強(qiáng)“商品房預(yù)售制監(jiān)管”執(zhí)行力度 我認(rèn)為，不能因?yàn)椴糠值貐^(qū)的個(gè)別項(xiàng)目交付出現(xiàn)問(wèn)題，就把責(zé)任全部歸咎于當(dāng)前的商品房預(yù)售制度。如果商品房預(yù)售制度下的兩個(gè)門(mén)檻：“其一，樓盤(pán)封頂前絕不能發(fā)放按揭貸款；其二，預(yù)售資金全部進(jìn)監(jiān)管賬戶(hù)，并按照規(guī)定提取不被挪用”，均能按照制度既定要求執(zhí)行，房企不僅既能把房子建好杜絕爛尾，還能最大程度降低開(kāi)發(fā)成本。 因此，這一輪“斷供”現(xiàn)象發(fā)生之后，不是要取消預(yù)售制度。恰恰相反，應(yīng)該是預(yù)售制度正本清源、全面加強(qiáng)的良好時(shí)機(jī)。繼2022年2月全國(guó)性商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法出臺(tái)后，4月29日，中央政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)的表述中又提出“優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”，這是中央首次對(duì)備受關(guān)注的預(yù)售資金監(jiān)管政策給出明確的指示。 針對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管，我認(rèn)為監(jiān)管部門(mén)應(yīng)該提取的必須要同意企業(yè)提取，但資金要用在項(xiàng)目施工和交付方面，不能因?yàn)閭鶛?quán)人保護(hù)債權(quán)，而申請(qǐng)查封和抽走。同樣，也不能因?yàn)轫?xiàng)目工程不到進(jìn)度，就提前私自劃給企業(yè)，將資金抽逃出去拿地和償還債務(wù)。 總之，未來(lái)各地預(yù)售資金監(jiān)管大概率將回歸從嚴(yán)監(jiān)管軌道。
中新經(jīng)緯 63 閱讀 2022-07-18 19:08
7月11日，河南省三門(mén)峽市人民政府發(fā)布《三門(mén)峽市促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展若干政策》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《若干政策》)，在降低個(gè)人住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)方面提出，支持市級(jí)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按照總行規(guī)定執(zhí)行住房個(gè)人按揭貸款下限利率政策，鼓勵(lì)向上級(jí)行爭(zhēng)取個(gè)人按揭貸款信貸額度，滿(mǎn)足居民合理住房需求。 《證券日?qǐng)?bào)》記者梳理發(fā)現(xiàn)，繼LPR調(diào)整加上監(jiān)管部門(mén)調(diào)整首套房貸利率下限后，首套房貸利率降至4.25%的地區(qū)不斷增多，主要集中在二三線(xiàn)城市。 記者近日從部分地區(qū)的多家銀行網(wǎng)點(diǎn)了解到，目前各地銀行在執(zhí)行4.25%最低首套房貸款利率也附加了條件，只有滿(mǎn)足條件的客戶(hù)才能享受最低利率。 民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)溫彬?qū)τ浾弑硎?，房地產(chǎn)的調(diào)控政策，總的還是堅(jiān)持房住不炒和因城施策，所以各地會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)銷(xiāo)售形勢(shì)采取調(diào)控政策。受此前房貸利率下限下調(diào)、五年期以上LPR下調(diào)等因素影響，對(duì)于房地產(chǎn)銷(xiāo)售疲軟的城市也采取了放松，包括限購(gòu)限貸以及降低利率的措施，主要目的還是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。未來(lái)的房貸利率是否進(jìn)一步下降，取決于三季度房地產(chǎn)的銷(xiāo)售是否真正回暖好轉(zhuǎn)。 首套房貸利率 二三線(xiàn)城市下調(diào)明顯 7月份以來(lái)，多地購(gòu)房支持政策出臺(tái)。7月11日，河南省三門(mén)峽市人民政府發(fā)布《若干政策》，支持市級(jí)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按照總行規(guī)定執(zhí)行住房個(gè)人按揭貸款下限利率政策，鼓勵(lì)向上級(jí)行爭(zhēng)取個(gè)人按揭貸款信貸額度。7月8日，吉林省長(zhǎng)春市發(fā)布《進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展若干措施的通知》，其中提出將首套房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。 據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，重慶、寧波、沈陽(yáng)等地部分銀行已執(zhí)行最低可至4.25%的首套房貸利率。目前部分銀行在執(zhí)行4.25%最低首套房貸款利率附加了條件，只有滿(mǎn)足條件的客戶(hù)才能享受最低利率。 例如，吉林省長(zhǎng)春市某國(guó)有銀行的個(gè)貸經(jīng)理對(duì)記者表示，對(duì)于新房，只有被列在該行白名單中的樓盤(pán)，客戶(hù)才可以申請(qǐng)4.25%最低首套房貸款利率；對(duì)于二手房，申請(qǐng)4.25%最低首套房貸款利率的前提條件是必須找與銀行有合作的中介機(jī)構(gòu)。 “4.25%的首套房貸利率，一般是購(gòu)買(mǎi)新房才能享受，而且只能夠買(mǎi)指定的合作樓盤(pán)，而二手房的首套房貸利率為4.45%?！睆V東省江門(mén)市某國(guó)有大行工作人員透露。 值得注意的是，部分一線(xiàn)城市首套房貸款利率并沒(méi)有發(fā)生明顯變化。北京市某國(guó)有大行的個(gè)貸人員稱(chēng)，“目前北京地區(qū)執(zhí)行的是LPR加點(diǎn)利率，在5年期以上LPR4.45%的基礎(chǔ)上加55個(gè)基點(diǎn)，首套房貸款利率為5%?！? 上海等地情況與北京類(lèi)似，多數(shù)銀行在LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)浮動(dòng)維持在55個(gè)基點(diǎn)以?xún)?nèi)，基本保持穩(wěn)定。記者從上海市部分銀行了解到，當(dāng)前首套房貸款利率仍為4.8%(LPR4.45%+35個(gè)基點(diǎn))。 廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，利率下調(diào)主要與多地采取因城施策的政策有關(guān)。 未來(lái)房貸利率 仍可能延續(xù)下行態(tài)勢(shì) 易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，之前利率下調(diào)幅度較大的城市短期內(nèi)再次調(diào)低利率可能性較低，未下調(diào)利率的城市或仍有下調(diào)的空間。 “整體房貸利率肯定處于下調(diào)的狀態(tài)，因?yàn)楝F(xiàn)在居民收入下降，而降低月供、降低交易成本是一個(gè)長(zhǎng)期的趨勢(shì)。但是，不同城市之間是不一樣的，當(dāng)然也要根據(jù)短期樓市的走勢(shì)來(lái)決定，變動(dòng)的頻率會(huì)越來(lái)越高?！崩钣罴伪硎?。 溫彬表示，未來(lái)的房貸利率是否進(jìn)一步下降，取決于三季度房地產(chǎn)的銷(xiāo)售是否真正的回暖好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)如果在三季度繼續(xù)企穩(wěn)回升，那么利率在一定階段可能會(huì)保持一個(gè)相對(duì)的平穩(wěn)。如果三季度房貸的增長(zhǎng)，包括房地產(chǎn)的銷(xiāo)售、投資不及預(yù)期的話(huà)，也不排除進(jìn)一步通過(guò)下調(diào)利率降低購(gòu)房成本，更好地滿(mǎn)足剛需和改善型的購(gòu)房需求。 貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，6月份貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)城市中有56%的城市首套、二套房貸利率已降至下限，最大程度上降低購(gòu)房者的貸款成本。本輪房貸利率下調(diào)過(guò)程中，三四線(xiàn)城市利率下調(diào)幅度較大，這說(shuō)明銀行對(duì)三四線(xiàn)城市住房的支持力度更大。另外，目前仍有城市房貸利率高于下限，未來(lái)仍有調(diào)整空間。
證券日?qǐng)?bào) 73 閱讀 2022-07-14 13:06
與3個(gè)月前相比，在6月底的股東大會(huì)上，郁亮、祝九勝等萬(wàn)科高管顯得從容淡定了許多。 自成為萬(wàn)科“掌門(mén)人”以來(lái)，郁亮似乎一直都是地產(chǎn)行業(yè)的唱空者。但近期，這位行業(yè)悲觀主義者卻難得轉(zhuǎn)向，郁亮稱(chēng)，“從短期來(lái)看市場(chǎng)已經(jīng)觸底，但是恢復(fù)是一個(gè)緩慢和溫和的過(guò)程?！? 郁亮這番話(huà)，樂(lè)觀中帶著保守。地產(chǎn)下行期，萬(wàn)科和郁亮面對(duì)的挑戰(zhàn)和壓力并不會(huì)比3個(gè)月前少。 01只說(shuō)觸底不提反彈，郁亮樂(lè)觀偏保守 6月28日的股東大會(huì)上，郁亮面對(duì)的第一個(gè)問(wèn)題就是，如何看待現(xiàn)在的市場(chǎng)形勢(shì)，環(huán)境會(huì)變得更差嗎？ 與過(guò)往“活下去”等刺耳言論不同，這一次，郁亮罕見(jiàn)地說(shuō)了一些市場(chǎng)和股東愛(ài)聽(tīng)的話(huà)。郁亮稱(chēng)，“從短期來(lái)看市場(chǎng)已經(jīng)觸底，但是恢復(fù)是一個(gè)緩慢和溫和的過(guò)程，這是我表達(dá)的對(duì)市場(chǎng)的主要觀點(diǎn)?！? 盡管郁亮只表達(dá)了短期內(nèi)看好地產(chǎn)行業(yè)，且只說(shuō)觸底并未提到反彈，但隨后的6月29日和30日，萬(wàn)科股價(jià)累計(jì)漲幅11%，市場(chǎng)給出了自己的看法。 郁亮給出房地產(chǎn)市場(chǎng)觸底的判斷主要有四點(diǎn)原因： 首先，政府為了房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展調(diào)整了一些政策，對(duì)行業(yè)帶來(lái)積極影響；其次，因?yàn)楸灰咔樗诱`的需求在6月份得到一些回補(bǔ)；再者，房地產(chǎn)行業(yè)每年有兩個(gè)高峰，分別是6月份和12月份，12月份是結(jié)算高峰，6 月份對(duì)上半年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)很重要，通常習(xí)慣上也會(huì)加大力度；最后，5月份的基數(shù)環(huán)比來(lái)看比較低，6月份環(huán)比會(huì)有提升。 郁亮接著做了進(jìn)一步解釋?zhuān)岸唐谑袌?chǎng)已經(jīng)觸底，但我沒(méi)有用反彈的說(shuō)法，而是說(shuō)恢復(fù)，恢復(fù)仍然需要時(shí)間?！痹谏鲜鏊狞c(diǎn)上升因素中，除了政策是中期因素，其他三點(diǎn)均屬于短期因素并不能持久。 郁亮是針對(duì)整體的地產(chǎn)行業(yè)給出了自己的預(yù)判，6月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)環(huán)比增長(zhǎng)，同比下降但降幅收窄，從底部慢慢往上走需要時(shí)間。 2022年6月，萬(wàn)科銷(xiāo)售額471.8億，環(huán)比增長(zhǎng)53.3%，同比下降30.2%，降幅較5月收窄16.4%。 根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年6月，百?gòu)?qiáng)房企權(quán)益銷(xiāo)售金額5869.8億，環(huán)比增長(zhǎng)59.6%，同比下滑41.3%，降幅比5月收窄17.8%，數(shù)據(jù)表現(xiàn)與郁亮的判斷一致。 但需求回補(bǔ)、銷(xiāo)售高峰等短期刺激過(guò)后，地產(chǎn)行業(yè)中長(zhǎng)期的走勢(shì)并不太樂(lè)觀。 按郁亮的說(shuō)法，地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)10萬(wàn)億級(jí)別的市場(chǎng)，行業(yè)有千年歷史，常做常新、常做常有。 但郁亮也認(rèn)為，鑒于目前的人口狀況、人口結(jié)構(gòu)、收入水平，以及國(guó)家對(duì)行業(yè)的指導(dǎo)原則的變化，地產(chǎn)行業(yè)要進(jìn)入新的發(fā)展階段，不能夠再沿著舊邏輯，期待回到過(guò)去高峰時(shí)的數(shù)據(jù)和規(guī)模。 郁亮樂(lè)觀偏保守的態(tài)度是在向市場(chǎng)注入信心，但郁亮沒(méi)說(shuō)的是漫長(zhǎng)的磨底期會(huì)有多長(zhǎng)。如果萬(wàn)科都要用“熬過(guò)去”來(lái)形容自己，中小房企的日子只會(huì)更難過(guò)。 02市場(chǎng)下行超預(yù)期，止跌企穩(wěn)增難度 2021年，是萬(wàn)科上市31年來(lái)第三次出現(xiàn)凈利潤(rùn)下滑的年份。為此，在3月的業(yè)績(jī)會(huì)上，萬(wàn)科管理層立下了“軍令狀”，業(yè)績(jī)上要實(shí)現(xiàn)止跌企穩(wěn)。 這次股東大會(huì)上，萬(wàn)科總裁祝九勝再次表示，如果以?xún)扇甑臅r(shí)間跨度來(lái)看，萬(wàn)科要實(shí)現(xiàn)三個(gè)目標(biāo)： 第一，業(yè)績(jī)上一定要止跌回穩(wěn)，把跌勢(shì)止?。? 其二，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)要繼續(xù)維持在行業(yè)第一陣營(yíng)； 其三，在行業(yè)中，率先從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)并重。 2021年上半年，萬(wàn)科合同銷(xiāo)售額2153億，同比下滑39.3%，百?gòu)?qiáng)房企上半年累計(jì)銷(xiāo)售額下滑幅度為50.8%，萬(wàn)科的表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)整體。但祝九勝稱(chēng)，在年初或3月份的時(shí)候?qū)τ谑袌?chǎng)下行有預(yù)估，但沒(méi)想過(guò)這么嚴(yán)重。 市場(chǎng)的表現(xiàn)通常都是超出預(yù)期的，比如萬(wàn)科在2018年時(shí)就喊出了“活下去”，但市場(chǎng)拐點(diǎn)來(lái)的比萬(wàn)科的預(yù)期晚了一些。面對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的牛尾巴，萬(wàn)科也沒(méi)能知行合一，最終在市場(chǎng)FOMO的情緒下追漲了。 2021年，萬(wàn)科凈利潤(rùn)同比下降45.7%，主要原因就是毛利率下降。2021年，萬(wàn)科毛利率21.8%，同比下降7.4個(gè)百分點(diǎn)。 對(duì)此，郁亮解釋稱(chēng)，“盡管公司在行業(yè)中較早意識(shí)到高速增長(zhǎng)終將結(jié)束，但慚愧的是，我們的行為未能堅(jiān)決擺脫高增長(zhǎng)慣性。當(dāng)追逐規(guī)模仍然流行、土地爭(zhēng)奪愈演愈烈的時(shí)候，部分城市的投資追高冒進(jìn)，對(duì)市場(chǎng)判斷過(guò)于樂(lè)觀，一些項(xiàng)目的投資預(yù)期沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，導(dǎo)致毛利率下滑。” 3月的業(yè)績(jī)會(huì)上，萬(wàn)科稱(chēng)要通過(guò)堅(jiān)持高質(zhì)量投資的方式改善利潤(rùn)。取消此前的額度分配制度，開(kāi)始對(duì)投資進(jìn)行集中管控，提高對(duì)投資的要求，包括項(xiàng)目盈利水平、團(tuán)隊(duì)操作能力、投后管理等。 和3月相比，這一次萬(wàn)科的管理層自信和底氣明顯多了不少。祝九勝透露，2022年前5個(gè)月，萬(wàn)科投了13塊地，其中9塊地2022年就能夠面世，6塊地的現(xiàn)金流年內(nèi)就能夠回正，對(duì)未來(lái)的業(yè)績(jī)可以起到較好的支撐作用。 但萬(wàn)科也有過(guò)一邊高喊“活下去”，一邊高價(jià)拿地的歷史，最終導(dǎo)致2021年凈利潤(rùn)減半。這一次，投資者是否能信任萬(wàn)科管理層的話(huà)，或許要等到中報(bào)、年報(bào)的時(shí)候進(jìn)行驗(yàn)證。 03郁亮再提海天味業(yè)，盼以新概念評(píng)判轉(zhuǎn)型 萬(wàn)科中期的第三個(gè)目標(biāo)，也就是由開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)向多元化業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，是三個(gè)目標(biāo)中最難的一個(gè)。 2021年，萬(wàn)科總收入4528億，其中地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入4265億，占比94%，其他物業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、長(zhǎng)租公寓、商業(yè)地產(chǎn)等業(yè)務(wù)在報(bào)表中占比不足10%。 祝九勝總結(jié)萬(wàn)科轉(zhuǎn)型說(shuō)過(guò)這樣一句話(huà)，“萬(wàn)科當(dāng)年過(guò)于樂(lè)觀，對(duì)轉(zhuǎn)型所需的時(shí)間、所碰到的難度、所需要建立的能力嚴(yán)重估計(jì)不足?！? 2021年，萬(wàn)物云收入240.4億，同比增長(zhǎng)32.1%；物流業(yè)務(wù)收入31.6億，同比增長(zhǎng)68.9%；租賃業(yè)務(wù)收入18.9億，同比增長(zhǎng)68.9%；商業(yè)業(yè)務(wù)收入76.2億，同比增長(zhǎng)20.6%。 從這些業(yè)務(wù)的收入規(guī)模及行業(yè)規(guī)模來(lái)看，指望它們能與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相提并論幾乎是不可能的。 此前，萬(wàn)科管理層曾說(shuō)，希望機(jī)構(gòu)或市場(chǎng)可以用新的估值模型來(lái)評(píng)價(jià)萬(wàn)科的新業(yè)務(wù)。近期，萬(wàn)科再次表示，希望市場(chǎng)可以用新的概念來(lái)判斷轉(zhuǎn)型是否成功，而不僅僅是收入、利潤(rùn)等指標(biāo)。 海天味業(yè)是郁亮經(jīng)常拿來(lái)對(duì)比的一個(gè)例子，2021年，海天味業(yè)收入250億，凈利潤(rùn)68億，當(dāng)前海天的市值超過(guò)4000億。 從業(yè)績(jī)上看，海天的收入不及萬(wàn)科的6%，凈利潤(rùn)不及萬(wàn)科的30%，但市值卻是萬(wàn)科的1.8倍。郁亮曾抱怨到，“海天味業(yè)一塊錢(qián)跟萬(wàn)科一塊錢(qián)的價(jià)值不一樣?！? 海天和萬(wàn)科所處的行業(yè)、各自的商業(yè)模式都截然不同，導(dǎo)致估值體系有很大差別，這里不做討論。 以物業(yè)為例，2019年到2021年，萬(wàn)物云整體毛利率分別為17.7%、18.5%、17.0%。 以住宅為主的物企物業(yè)，管理服務(wù)的利率水平平均在20%-25%之間。和萬(wàn)物云處于同一規(guī)模量級(jí)的碧桂園服務(wù)，2019年到2021年的毛利率分別為31.7%、34.0%、30.7%。 “服務(wù)行業(yè)應(yīng)是一個(gè)普通盈利水平的行業(yè)?！比f(wàn)科管理層用這個(gè)理由來(lái)解釋萬(wàn)物云的低毛利，是否能說(shuō)得通？ 曾經(jīng)一直被視為行業(yè)悲觀主義者的郁亮，如今稍微樂(lè)觀的表示地產(chǎn)行業(yè)短期觸底。但短期刺激因素消失后，行業(yè)和萬(wàn)科又要回到“熬下去”的階段。接下來(lái)，郁亮還要帶著萬(wàn)科管理層完成業(yè)績(jī)止跌企穩(wěn)、多元化轉(zhuǎn)型的承諾，挑戰(zhàn)仍在。
新浪 63 閱讀 2022-07-13 19:24
“城市更新對(duì)于解決城市發(fā)展中的矛盾問(wèn)題和突出短板，全面提高城市建設(shè)質(zhì)量，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略，推動(dòng)構(gòu)建新發(fā)展格局，具有重要而深遠(yuǎn)的意義?！痹?月12日舉辦的首屆北京城市更新論壇會(huì)議暨北京城市更新聯(lián)盟啟動(dòng)儀式上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部總工程師李如生如是說(shuō)。 城市更新戰(zhàn)略得到了全國(guó)各地的積極響應(yīng)和相關(guān)行業(yè)的熱情參與。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年，全國(guó)各地411個(gè)城市共實(shí)施了2.3萬(wàn)個(gè)城市更新項(xiàng)目，總投資額達(dá)5.3萬(wàn)億元。 其中，北京作為第一批城市更新試點(diǎn)城市，以及全國(guó)首個(gè)減量發(fā)展的城市，積極出臺(tái)了城市更新指導(dǎo)意見(jiàn)、專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃和行動(dòng)計(jì)劃。在此基礎(chǔ)上，北京明確了城市更新目標(biāo)、任務(wù)和實(shí)施安排，并制定了城市更新條例，通過(guò)這一系列舉措，對(duì)城市更新的政策堵點(diǎn)加以制度創(chuàng)新。此外，北京通過(guò)探索街區(qū)單元統(tǒng)籌聯(lián)動(dòng)、軌道建設(shè)站乘融合、重大項(xiàng)目以建代改等路徑，積極探索老舊小區(qū)改造勁松模式，平房院落申請(qǐng)式退租政策，打造了798、751望京小街等活力聚居地。 李如生表示，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部積極推進(jìn)城市更新試點(diǎn)，其目的在于鼓勵(lì)有條件、有基礎(chǔ)的城市，因地制宜探索城市更新模式，建立政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、公眾參與的可持續(xù)發(fā)展機(jī)制，創(chuàng)新土地規(guī)劃建設(shè)、財(cái)稅、金融等配套制度政策，在此基礎(chǔ)上，完善城市更新的頂層設(shè)計(jì)。 值得一提的是，北京還以眾多頭部企業(yè)為主體，發(fā)起成立城市更新聯(lián)盟。在李如生看來(lái)，這是推進(jìn)城市更新的創(chuàng)新之舉、發(fā)展之策。 “希望北京充分發(fā)揮好聯(lián)盟的支撐和紐帶作用，廣泛動(dòng)員社會(huì)企業(yè)專(zhuān)業(yè)力量參與，積極探索超大城市減量發(fā)展背景下，城市更新的路徑方法，為實(shí)施城市更新行動(dòng)貢獻(xiàn)更多的北京經(jīng)驗(yàn)、北京模式，讓北京成為人民群眾高品質(zhì)生活的美好家園，成為城市更新的中國(guó)典范?！崩钊缟f(shuō)。
新京報(bào) 59 閱讀 2022-07-12 22:40
近期，諸多城市正在從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)，持續(xù)完善房地產(chǎn)調(diào)控政策。繼5月份湖南省長(zhǎng)沙市出臺(tái)“租購(gòu)聯(lián)動(dòng)”方案后，7月6日，成都也出臺(tái)了類(lèi)似政策，規(guī)定居民將自有住房用于保障性租賃后，可新增購(gòu)買(mǎi)一套住房的資格。 成都住建局官方微信號(hào)發(fā)布的《關(guān)于居民自愿將自有住房用于保障性租賃住房操作指南》(簡(jiǎn)稱(chēng)《操作指南》)對(duì)居民自愿將自有住房用于保障性租賃住房(保租房)的房源條件、認(rèn)定程序、租賃對(duì)象、租金標(biāo)準(zhǔn)等一系列操作規(guī)范進(jìn)行了明確。 《操作指南》提出，一旦居民住房納入保障性租賃住房管理后，5年內(nèi)不得上市交易(包括轉(zhuǎn)讓、市場(chǎng)租賃等)。而在租金收取方面，政策規(guī)定租金由出租人直接向承租人按月或按季度收取，不得一次性收取超過(guò)3個(gè)月的租金，押金不得超過(guò)1個(gè)月租金；同時(shí)，保障性租賃住房租金接受政府指導(dǎo)，租金標(biāo)準(zhǔn)不超過(guò)市場(chǎng)租金的90%，且租金年漲幅不超過(guò)5%。 此次《操作指南》最為重磅的內(nèi)容是，在住房納入保障性租賃住房房源庫(kù)后，居民即可申請(qǐng)?jiān)诔鲎庾》克谙拶?gòu)區(qū)域取得新增購(gòu)買(mǎi)一套住房的資格。 我認(rèn)為，此次成都政策的本質(zhì)可簡(jiǎn)單概括為“房東租房將獲贈(zèng)房票”。這與此前長(zhǎng)沙相關(guān)政策思路一致。即政策支持居民自愿將居民家庭閑置房源納入到保障性租賃住房供應(yīng)體系中，這將有效增加當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰赓U住房的供應(yīng)。 對(duì)房東來(lái)說(shuō)，關(guān)鍵之處還須明確此類(lèi)住房的后續(xù)交易限制。政策規(guī)定，居民住房統(tǒng)一納入保障性租賃住房管理后，5年內(nèi)不得上市交易。即便相關(guān)住房因判決和繼承等方式造成房源轉(zhuǎn)移，也同樣需要保留保障性租賃住房資格。 長(zhǎng)沙、成都兩地政策的出發(fā)點(diǎn)不是為放松限購(gòu)，但政府在當(dāng)前整體行業(yè)放松預(yù)期下，落實(shí)了一項(xiàng)“既有利于租房也有利于住房市場(chǎng)”的政策。 政策目的在于激發(fā)購(gòu)房者積極參與，進(jìn)而為當(dāng)?shù)蒯尫懦龈嗨饺朔吭?，隨著越來(lái)越多的私人房源進(jìn)入到保障性租賃住房體系和框架中，市場(chǎng)會(huì)形成一個(gè)供應(yīng)的“蓄水池”，就會(huì)帶動(dòng)更多房源供給，這對(duì)完善各地“十四五”保障性租賃住房供應(yīng)體系建設(shè)有很大促進(jìn)作用。此外，此類(lèi)政策也在很大程度上促進(jìn)了普通居民家庭參與國(guó)家保障性租賃住房發(fā)展建設(shè)的積極性。后續(xù)隨著政策深入，也可以搭建一個(gè)“私人住房-保障性租賃住房”之間的住房流通體系。 此外，房東于此獲得了新的購(gòu)房資格或房票，也不再需要通過(guò)住房市場(chǎng)“賣(mài)一買(mǎi)一”等較為煩瑣、漫長(zhǎng)的市場(chǎng)成交周期來(lái)?yè)Q房，勢(shì)必使房東在出租、購(gòu)房?jī)煞矫娅@得便利，而地方政府也可借此進(jìn)一步活躍當(dāng)?shù)刈赓U市場(chǎng)。 因此，長(zhǎng)沙、成都“租房贈(zèng)房票”的做法具有一定的政策創(chuàng)新性，這為其他城市的房地產(chǎn)調(diào)控提供了借鑒思路，后續(xù)不排除會(huì)有更多城市出臺(tái)類(lèi)似政策的可能性。
中新經(jīng)緯 47 閱讀 2022-07-11 22:29
2022年下半年剛開(kāi)始，就有規(guī)模房企的美元債違約，這一次是千億房企世茂集團(tuán)。 近日，世茂集團(tuán)公告披露，公司7月3日到期的一筆10億美元債未能如期償還。房企償債壓力再一次被推至風(fēng)口浪尖。 上半年已結(jié)束，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資而言，卻經(jīng)歷了一段艱難時(shí)光。 首先，房企融資規(guī)模一再下滑?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2022年上半年100家典型房企融資規(guī)模為3837億元，同比下降53%。 雪上加霜的是，房企到期債券規(guī)模卻與日俱增，7月達(dá)到年內(nèi)高峰，約830億債券到期。 下半年，一旦房企無(wú)法通過(guò)新發(fā)債或銷(xiāo)售回款回籠資金，到期債務(wù)壓頂，違約事件可能會(huì)持續(xù)增加。 上半年房企融資總量腰斬 2021年是房企融資的分水嶺。 在此之前，房企融資規(guī)模逐年攀升，2020年融資總量達(dá)到高峰，較2016年增長(zhǎng)了56%。2021年，融資總量急轉(zhuǎn)直下全年只有13244億元，同比下降25%。這是房企融資總量近五年來(lái)首次負(fù)增長(zhǎng)。到2022年，融資規(guī)模下滑趨勢(shì)再擴(kuò)大。 克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，上半年，100家典型房企的融資總量為3837億元，同比下降53%。單月融資量均出現(xiàn)不同程度同比下降，其中1月、2月及6月下降幅度較高，下降幅度均超50%。 2021年以來(lái)，房企融資需求一定程度被壓抑，2022年3月，融資政策開(kāi)始適度糾偏，支持房企合理融資需求，因此3月至5月，房企融資規(guī)模同比降幅有所控制，5月降幅較2月低點(diǎn)時(shí)收窄25個(gè)百分點(diǎn)至下降36%。 此外，房企發(fā)債開(kāi)始轉(zhuǎn)向境內(nèi)。 從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，2022上半年融資占比最高的仍是境內(nèi)債權(quán)融資，占比達(dá)到69%，相比2021年全年占比提高了20個(gè)百分點(diǎn)。其中境外債權(quán)融資占比只有17%，較2021年減少6個(gè)百分點(diǎn)。 當(dāng)前，多數(shù)民營(yíng)房企仍然面臨融資難、融資貴的問(wèn)題。 新發(fā)債無(wú)法覆蓋到期舊債 2022年，房企債務(wù)違約事件頻頻發(fā)生，很大一方面的原因在于，當(dāng)前企業(yè)新發(fā)債券已無(wú)法覆蓋到期舊債。 克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年企業(yè)發(fā)債金額2068億元，同比下降49%，不足2021年全年的35%。其中境外發(fā)債大幅下降77%至437億元。 反觀房企到期債券規(guī)模不減反增。2022上半年房企債券到期規(guī)模為3417億元，同期發(fā)行規(guī)模只有2068億元，到期規(guī)模高出發(fā)行規(guī)模39%。 發(fā)債總量縮水，疊加債券到期高峰，“借新還舊”的邏輯被打破，房企迎來(lái)至暗時(shí)刻。 如果這一痛點(diǎn)得不到解決，下半年可能還會(huì)出現(xiàn)房企“暴雷”的現(xiàn)象。 值得注意的是，下半年房企債券到期規(guī)模約為3102億元，其中7月和10月有兩撥到期高峰，尤其是7月到期規(guī)模高達(dá)830億元，為歷月最高。 尋找融資新出路 傳統(tǒng)融資渠道收緊，房企融資新出路在哪？ 綜合近期政策風(fēng)向，以及房企發(fā)行情況，并購(gòu)貸款和綠色融資或?qū)榉科笕谫Y開(kāi)辟新的路徑。 從并購(gòu)貸款來(lái)看，2022年上半年，監(jiān)管部門(mén)多次強(qiáng)調(diào)金融機(jī)構(gòu)要穩(wěn)妥有序開(kāi)展并購(gòu)貸款，行業(yè)并購(gòu)政策邊際放松已成確定性趨勢(shì)。 上半年并購(gòu)機(jī)會(huì)較多，隨著房地產(chǎn)銷(xiāo)售迎來(lái)邊際回暖，6月房企收并購(gòu)意愿已經(jīng)有所上漲，我們重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的房企共涉及49筆并購(gòu)交易，已披露總交易對(duì)價(jià)約538.67億元。 銀行并購(gòu)貸款是當(dāng)前房企并購(gòu)資金的主要來(lái)源。 據(jù)克而瑞研究不完全統(tǒng)計(jì)，截至6月底，典型房企年內(nèi)累計(jì)獲取1960億元的并購(gòu)貸款額度，且授信名單從國(guó)企央企向民企延伸。 除銀行并購(gòu)貸款，已有7家房企完成并購(gòu)債券注冊(cè)。與銀行并購(gòu)貸款不同，并購(gòu)債券門(mén)檻比較高， 從規(guī)模來(lái)看，7家房企共8筆并購(gòu)債券合計(jì)注冊(cè)規(guī)模約496億元，其中約110億元的募集資金將用于項(xiàng)目收并購(gòu)，占總注冊(cè)規(guī)模的22.18%。 除此之外，并購(gòu)基金以及并購(gòu)主題信用債發(fā)行也迎來(lái)了突破。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至當(dāng)前東方資產(chǎn)、長(zhǎng)城資產(chǎn)、招商平安資產(chǎn)等3家AMC以及浦發(fā)銀行、廣發(fā)銀行、平安銀行、興業(yè)銀行、上海銀行等5家銀行計(jì)劃發(fā)行8支房地產(chǎn)并購(gòu)信用債(含ABS)，擬發(fā)行總規(guī)模490億元。 從綠色融資來(lái)看，近期其在房企融資中比較高頻。據(jù)克而瑞研究統(tǒng)計(jì)，2022年前5個(gè)月，房企的綠色融資規(guī)模達(dá)到209億元，是2021年全年綠色融資規(guī)模的一半，同時(shí)總?cè)谫Y規(guī)模占比也提升到了6.12%。 房企綠色融資的規(guī)模在短期內(nèi)有望繼續(xù)增加。自4月份以來(lái)，央行和銀保監(jiān)會(huì)多次提出要對(duì)綠色低碳經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行金融支持，上海、廣州也細(xì)化了扶持政策。未來(lái)那些流動(dòng)性穩(wěn)定的大中型房企或?qū)⒃诰G色資本市場(chǎng)受益。 此外，政策支持的國(guó)內(nèi)公募REITs，及保障性租賃住房REITs的推進(jìn)也值得房企關(guān)注。 從降杠桿到穩(wěn)杠桿，房地產(chǎn)企業(yè)融資經(jīng)歷了艱難轉(zhuǎn)折，當(dāng)前融資政策以支持企業(yè)合理融資需求為基調(diào)，畢竟房企經(jīng)營(yíng)“造血”能力亟須恢復(fù)。
中新經(jīng)緯 38 閱讀 2022-07-11 13:12
近日，一張網(wǎng)傳海報(bào)讓水蜜桃火出水果圈——位于江蘇省無(wú)錫市的一家樓盤(pán)推出“水蜜桃我來(lái)收，您安家我助力”活動(dòng)。 據(jù)媒體報(bào)道，從活動(dòng)推出至今年8月31日，買(mǎi)房人可以水蜜桃每斤18.88元抵扣房款，最高抵扣1萬(wàn)斤，每套最高可抵18萬(wàn)余元。 實(shí)際上，“以物換房”今年來(lái)在各地頻現(xiàn)：河南省杞縣建業(yè)城售樓部推出“5元/斤，大蒜換房”的海報(bào)；河南省民權(quán)縣建業(yè)河畔洋房項(xiàng)目推出“2元/斤，小麥換房，最高可抵16萬(wàn)元房款”活動(dòng)；江蘇省南京市新城·云漾濱江項(xiàng)目推出“西瓜換房，最高抵10萬(wàn)元”活動(dòng)…… 如此奇怪的商品房銷(xiāo)售活動(dòng)，引起社會(huì)廣泛關(guān)注。有網(wǎng)友留言稱(chēng)，“接下來(lái)就該用大蔥抵房款了”。還有網(wǎng)友提出疑問(wèn)，“這些水果放哪，怎么處理”。 據(jù)北京市康達(dá)律師事務(wù)所管委會(huì)委員、高級(jí)合伙人孟麗娜觀察，無(wú)論是“小麥換房”“大蒜換房”，還是“西瓜換房”“水蜜桃換房”，其中有一定的規(guī)律性可循：比如多集中在二、三線(xiàn)城市，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承壓較大；部分換房模式將當(dāng)?shù)剞r(nóng)產(chǎn)品物資進(jìn)行銷(xiāo)售以增強(qiáng)購(gòu)房人的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力，確實(shí)可以吸引少量縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民等購(gòu)房群體；可以置換的比例不大，說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)著重在首付款上做文章。 中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華分析稱(chēng)，這是商品房銷(xiāo)售企業(yè)的一種市場(chǎng)促銷(xiāo)行為，屬于開(kāi)發(fā)商因市場(chǎng)低迷而變相降低首付以達(dá)到銷(xiāo)售商品房的目標(biāo)。 “開(kāi)發(fā)商這樣做是制造了一個(gè)惠農(nóng)的噱頭，其實(shí)和過(guò)去開(kāi)發(fā)商為了鎖定客戶(hù)采取交定金折抵房款形式是一樣的，無(wú)非是現(xiàn)在換了一種形式，即用實(shí)物代替現(xiàn)金?！北本┖?rùn)天睿律師事務(wù)所執(zhí)委會(huì)委員、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)常務(wù)理事包華說(shuō)。 在北京理工大學(xué)法學(xué)院民法典研究中心主任孟強(qiáng)看來(lái)，“以物換房”這種現(xiàn)象之所以引起社會(huì)關(guān)注，是因?yàn)樯唐贩繉儆趦r(jià)值比較高的物，“以物換房”的方式與人類(lèi)的貨幣發(fā)展史相悖，從而讓人們覺(jué)察出一點(diǎn)荒誕的味道。 瀛和律師機(jī)構(gòu)建筑房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)主任林仁聰認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商不管是收小麥，還是收稻谷，或者是收水果，用各種各樣的農(nóng)產(chǎn)品抵首付款，說(shuō)明城鄉(xiāng)居民的住房消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)力不足，應(yīng)該引起重視。 在孟麗娜看來(lái)，這些“博眼球”的促銷(xiāo)方式背后，暴露出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)急于通過(guò)變相降價(jià)促銷(xiāo)賣(mài)房的急迫性，本質(zhì)是希望售房資金得以快速回流，說(shuō)明樓市去庫(kù)存壓力仍然較大。 一個(gè)隨之而來(lái)的問(wèn)題是，開(kāi)發(fā)商的行為是否合法合規(guī)？ 多名受訪(fǎng)專(zhuān)家認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商此舉目的在于變相降低首付，吸引大家購(gòu)買(mǎi)房子，并沒(méi)有違規(guī)的地方，但存在銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)。 根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十四條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)布商品房銷(xiāo)售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國(guó)廣告法》《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。 “對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，以農(nóng)產(chǎn)品換購(gòu)的方式，如果真正合理確定收購(gòu)價(jià)格以及將讓利措施落到實(shí)處，不去借換房炒作當(dāng)?shù)剞r(nóng)產(chǎn)品價(jià)格，在現(xiàn)階段一些城市住宅銷(xiāo)售同比大幅下跌的困境下，有一定的積極作用。但如果實(shí)際售房過(guò)程中，購(gòu)房人有無(wú)大蒜、水蜜桃，都能參與換房活動(dòng)，則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有可能涉嫌虛假營(yíng)銷(xiāo)，這種銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)予警惕?！泵消惸日f(shuō)。 與此同時(shí)，受訪(fǎng)專(zhuān)家提醒，這種現(xiàn)象可能會(huì)給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。 孟強(qiáng)認(rèn)為，無(wú)論是小麥、大蒜還是水蜜桃，因保質(zhì)期很短，開(kāi)發(fā)商收受以后，這些物品容易出現(xiàn)損耗或者腐爛，造成嚴(yán)重浪費(fèi)；并且開(kāi)發(fā)商也很難變現(xiàn)價(jià)值，會(huì)進(jìn)一步增加開(kāi)發(fā)商的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 “特別是開(kāi)發(fā)商沒(méi)有收購(gòu)糧食的資質(zhì)，如果‘小麥換房’行為被競(jìng)相效仿，收儲(chǔ)大量糧食而保管不當(dāng)導(dǎo)致嚴(yán)重浪費(fèi)，甚至可能影響國(guó)家糧食安全?！泵蠌?qiáng)說(shuō)。 包華也提出，開(kāi)發(fā)商此舉可能會(huì)影響當(dāng)?shù)剞r(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格，甚至可能會(huì)影響老百姓基礎(chǔ)生活物資的物價(jià)水平，“今天是水蜜桃、小麥，明天會(huì)不會(huì)是肉、蛋、奶？” 在孟麗娜看來(lái)，目前這些新興的營(yíng)銷(xiāo)手段，促銷(xiāo)時(shí)間不長(zhǎng)，且受益群體比例不大，短期尚不能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序帶來(lái)較大影響。如果此后大量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以花式促銷(xiāo)進(jìn)行效仿，確實(shí)增加了商品房買(mǎi)賣(mài)合同的履約風(fēng)險(xiǎn)。商品房買(mǎi)賣(mài)合同一旦解除、被撤銷(xiāo)或確認(rèn)無(wú)效，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于是“溢價(jià)”換購(gòu)，顯然不愿意將高價(jià)置換的“西瓜”“水蜜桃”等相應(yīng)購(gòu)房款全部退還購(gòu)房人，從而引發(fā)爭(zhēng)議，這就需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)事先與購(gòu)房人進(jìn)行明確約定，讓購(gòu)房人知曉相應(yīng)的履約風(fēng)險(xiǎn)。此外，這種變相回避當(dāng)?shù)叵迌r(jià)政策的做法一旦超過(guò)合理限度，監(jiān)管部門(mén)難以置之不理。 孟強(qiáng)還提醒說(shuō)，這種現(xiàn)象值得反思，即地方性房地產(chǎn)政策是否過(guò)于嚴(yán)厲？面對(duì)處于困境中的房地產(chǎn)企業(yè)，是否需要在國(guó)家政策框架內(nèi)調(diào)整地方房地產(chǎn)政策？ 記者注意到，近日，天津市、江西贛州等地出臺(tái)新政，明確直系親屬可提取住房公積金用于支付購(gòu)房款以及償還房貸，就是鼓勵(lì)當(dāng)?shù)鼐用窨梢杂霉e金幫親人買(mǎi)房，或者提取更多公積金來(lái)買(mǎi)房和還房貸。此外，還有多個(gè)城市推行購(gòu)房人可以獲得購(gòu)房補(bǔ)貼、稅收減免等。
法治日?qǐng)?bào) 31 閱讀 2022-07-11 12:50
6月份以來(lái)，隨著前期各地出臺(tái)的地產(chǎn)托底政策逐漸生效以及全國(guó)疫情的消退，地產(chǎn)高頻數(shù)據(jù)顯示出好轉(zhuǎn)跡象?？梢钥吹?，30大中城市商品房成交面積顯著抬升，這意味著地產(chǎn)回暖鏈條的第二個(gè)底部——“銷(xiāo)售底”可能已經(jīng)在6月份出現(xiàn)。 展望下半年，筆者認(rèn)為，仍有不少因素在阻礙本輪地產(chǎn)回暖，成為地產(chǎn)回暖鏈條上的“痛點(diǎn)”。 銷(xiāo)售端：城市銷(xiāo)售復(fù)蘇呈現(xiàn)出明顯的“分化態(tài)勢(shì)” 本輪一二線(xiàn)城市與三四線(xiàn)城市銷(xiāo)售復(fù)蘇的節(jié)奏，呈現(xiàn)出明顯的“分化態(tài)勢(shì)”。對(duì)于一二線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，目前仍在阻礙當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)銷(xiāo)售回暖的因素主要有兩點(diǎn)。一是部分城市房貸利率加點(diǎn)仍未完全取消。目前北上廣深四大一線(xiàn)城市首套房貸利率在全國(guó)范圍內(nèi)加點(diǎn)幅度較高，由于期待后續(xù)房貸利率加點(diǎn)進(jìn)一步下調(diào)，當(dāng)?shù)刭?gòu)房者目前仍持觀望態(tài)度；二是部分城市疫情出現(xiàn)反復(fù)，防控措施阻礙地產(chǎn)銷(xiāo)售。6月份，北京、上海等地仍有零星疫情出現(xiàn)，較嚴(yán)格的防疫政策阻礙了地產(chǎn)銷(xiāo)售復(fù)蘇。而對(duì)于本地疫情結(jié)束1個(gè)月以上，且房貸利率下調(diào)至基準(zhǔn)利率的二線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，不少地方地產(chǎn)銷(xiāo)售已經(jīng)出現(xiàn)回暖勢(shì)頭。 例如山東兩個(gè)二線(xiàn)城市青島、濟(jì)南，目前房貸利率加點(diǎn)已經(jīng)全部取消?？梢杂^察到，4月份疫情率先結(jié)束的青島，5月底商品房成交已經(jīng)先行復(fù)蘇；而5月中下旬本地疫情才結(jié)束的濟(jì)南，商品房成交直到6月下旬才逐步回暖。 隨著疫情在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)一步消退及更多城市取消房貸利率加點(diǎn)，對(duì)于下半年一二線(xiàn)城市地產(chǎn)銷(xiāo)售的快速修復(fù)并不悲觀。 歷史上來(lái)看，每一輪居民加杠桿購(gòu)房的幅度，基本上取決于房貸利率的下調(diào)幅度，而當(dāng)前在央行難以下調(diào)MLF、及壓縮LPR加點(diǎn)空間的情況下，本輪房貸基準(zhǔn)利率下行幅度(20BP)略低于2019年-2020年(25BP)，或意味著本輪一二線(xiàn)城市地產(chǎn)銷(xiāo)售情況弱于2020年，可能與2019年接近。 但對(duì)于三四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，阻礙本輪三四線(xiàn)城市地產(chǎn)銷(xiāo)售復(fù)蘇的痛點(diǎn)，并非疫情或房貸利率較高。通過(guò)統(tǒng)計(jì)18座近兩個(gè)月沒(méi)有明顯疫情的三四線(xiàn)城市商品房成交數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)6月以來(lái)，各三四線(xiàn)城市地產(chǎn)銷(xiāo)售沒(méi)有出現(xiàn)明顯回暖跡象。又考慮到多數(shù)三四線(xiàn)城市本身沒(méi)有房貸利率加點(diǎn)、或限購(gòu)限貸政策，這或許意味著本輪三四線(xiàn)城市地產(chǎn)銷(xiāo)售回暖的痛點(diǎn)，來(lái)源于本地購(gòu)房者對(duì)于當(dāng)?shù)貥鞘械谋^預(yù)期。而此種預(yù)期的扭轉(zhuǎn)，顯然需要更長(zhǎng)時(shí)間。 總的來(lái)看，對(duì)于下半年一二線(xiàn)城市(北上、省會(huì)、計(jì)劃單列市)的地產(chǎn)銷(xiāo)售修復(fù)并不悲觀，但三四線(xiàn)城市(占全國(guó)地產(chǎn)銷(xiāo)售比例59%)存在較大不確定性。 投資端：下半年地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)的回升存在兩大難點(diǎn) 一方面，一、三四線(xiàn)城市地產(chǎn)銷(xiāo)售修復(fù)較慢，影響房企回款與施工。通過(guò)統(tǒng)計(jì)Top20上市房企的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)本輪房企擴(kuò)張意愿低下，主要是源于“高利率+疫情+預(yù)期差”導(dǎo)致的銷(xiāo)售回款不暢，房企現(xiàn)金流狀況持續(xù)惡化。 雖然目前各地方政策在“促進(jìn)銷(xiāo)售”方面重點(diǎn)發(fā)力，但考慮到下半年三四線(xiàn)城市地產(chǎn)銷(xiāo)售回暖緩慢，即使在樂(lè)觀情況下，四季度地產(chǎn)銷(xiāo)售增速僅勉強(qiáng)回正，因此下半年房企銷(xiāo)售回款情況可能仍不樂(lè)觀。 而房企的銷(xiāo)售回款又影響著房企的施工能力，數(shù)據(jù)上來(lái)看地產(chǎn)銷(xiāo)售增速與房企施工強(qiáng)度(單位面積建安開(kāi)支)強(qiáng)相關(guān)，在地產(chǎn)銷(xiāo)售增速難以大幅回正的下半年，房企施工投入能力有限。 另一方面，前期缺乏土地成交，影響房企新開(kāi)工能力。去年下半年以來(lái)，受樓市調(diào)控政策的影響，全國(guó)土地成交市場(chǎng)轉(zhuǎn)涼。根據(jù)領(lǐng)先指標(biāo)“百城成交土地規(guī)劃建筑面積”提示，下半年房地產(chǎn)新開(kāi)工面積增速仍將持續(xù)下滑，新開(kāi)工增速的下滑會(huì)帶來(lái)整體施工面積增速的下滑，從而拖累房地產(chǎn)投資。 總的來(lái)看，即使在樂(lè)觀情況下假設(shè)下半年三四線(xiàn)城市樓市逐步回暖，全年地產(chǎn)投資累積增速仍難以回正，地產(chǎn)兩大板塊(銷(xiāo)售、投資)表現(xiàn)疲軟，仍會(huì)對(duì)下半年的“寬信用”行情形成制約。
中新經(jīng)緯 19 閱讀 2022-07-11 12:34
距離2021年7月國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》已有一周年。目前，各地保障性租賃住房整體完成進(jìn)度符合預(yù)期，成都等城市完成進(jìn)度較快，有望提前完成既定目標(biāo)。 2022年是保障性租賃住房建設(shè)關(guān)鍵期 隨著頂層設(shè)計(jì)和配套政策不斷完善，各地陸續(xù)明確“十四五”保障性租賃住房供應(yīng)目標(biāo)并加速落實(shí)。 住建部表示，“十四五”期間40個(gè)重點(diǎn)城市計(jì)劃新增保障性租賃住房650萬(wàn)套(間)。2021年，40個(gè)城市共籌集保障性租賃住房94.2萬(wàn)套，超額完成93.6萬(wàn)套的籌集計(jì)劃，從統(tǒng)計(jì)城市完成總目標(biāo)進(jìn)度看，平均進(jìn)度為22%，其中廈門(mén)、濟(jì)南籌建進(jìn)度較快，達(dá)37%。 住建部表示2022年40個(gè)城市計(jì)劃建設(shè)240萬(wàn)套(間)，數(shù)量是2021年的2.54倍，占“十四五”總目標(biāo)的37%，由此可見(jiàn)，2022年是保障性租賃住房建設(shè)關(guān)鍵期。 政策目標(biāo)下，各地保障性租賃住房項(xiàng)目加速認(rèn)定，納管項(xiàng)目穩(wěn)步推進(jìn)，多地表示已經(jīng)落實(shí)2022年目標(biāo)任務(wù)的九成以上。 克而瑞租售整理了4—6月份公布的保障性租賃住房最新完成情況，重慶、杭州、武漢、南昌、成都等8個(gè)城市平均完成總目標(biāo)任務(wù)的27%，整體進(jìn)度符合預(yù)期。部分城市推進(jìn)速度較快，如成都已籌集202個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目，房源約12萬(wàn)套(間)，完成“十四五”總目標(biāo)的48%。多地還表示已征集儲(chǔ)備多個(gè)項(xiàng)目，也將加速認(rèn)定增加保障性租賃住房供給。 但不得不說(shuō)，年初至今國(guó)內(nèi)多地疫情反彈，尤其是北京、上海、深圳等城市因疫情封控，也在一定程度上導(dǎo)致了保障性租賃住房進(jìn)度延緩。 各地多渠道籌集保障性租賃住房 (1)因城施策盤(pán)活閑置存量 自2021年以來(lái)，各地因城施策，通過(guò)非居住存量房屋改建、閑置存量住房改造、閑置公租房拆遷安置房轉(zhuǎn)化、個(gè)人住房轉(zhuǎn)保障性租賃住房等盤(pán)活存量房屋的形式，有效增加了保障性租賃住房供給。 例如，重慶、西安、東莞等城市將閑置公租房轉(zhuǎn)化保障性租賃住房，西安提出統(tǒng)籌使用公共租賃住房，在做好公租房保障基礎(chǔ)上，可將公租房與保障性租賃住房房源統(tǒng)籌使用，規(guī)劃統(tǒng)籌保障性租賃住房6萬(wàn)套(間)。 重慶利用國(guó)有閑置房屋改建一批保障性租賃住房，納管一批政府閑置公有住房，利用產(chǎn)業(yè)園區(qū)閑置房屋盤(pán)活一批住房。 鄭州支持村集體經(jīng)濟(jì)組織與萬(wàn)科泊寓等成立住房租賃服務(wù)公司，承租城中村居民拆遷安置房用作保障性租賃住房。 長(zhǎng)沙和成都則創(chuàng)新地提出個(gè)人住房轉(zhuǎn)租賃住房可換取購(gòu)房資格。此舉不僅精準(zhǔn)把控改善需求強(qiáng)烈、卻無(wú)購(gòu)房資格的居民家庭痛點(diǎn)，此舉可提振樓市、盤(pán)活存量資產(chǎn)、增加租賃房源供給。 企事業(yè)單位自有閑置用地也是建設(shè)保障性租賃住房的重要方式。2021年，國(guó)辦出臺(tái)保障性租賃住房發(fā)展意見(jiàn)，允許企事業(yè)單位利用自有用地建設(shè)保障性租賃住房，并變更土地用途，不補(bǔ)繳土地價(jià)款，這大大降低了企業(yè)建設(shè)成本，提高了市場(chǎng)主體參與建設(shè)保障性租賃住房的積極性。 目前，已有多家企業(yè)利用自有存量用地建設(shè)保障性租賃住房，如下表。 (2)鼓勵(lì)引導(dǎo)TOD項(xiàng)目和產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目配建保障性租賃住房 北京、上海等人口凈流入大城市的住房困難問(wèn)題不僅表現(xiàn)在供需不平衡方面，也表現(xiàn)在較強(qiáng)的職住不平衡問(wèn)題。 2021年，國(guó)辦曾發(fā)布指導(dǎo)意見(jiàn)，提出發(fā)展租賃住房尤其要注重職住平衡，引導(dǎo)產(chǎn)城人融合，提出可將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項(xiàng)目配套用地面積占比上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房；以及單列租賃住房用地計(jì)劃，主要安排在產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊、軌道交通站點(diǎn)附近和城市建設(shè)重點(diǎn)片區(qū)等區(qū)域，鼓勵(lì)在地鐵上蓋物業(yè)中建設(shè)一定比例保障性租賃住房。 從各地保障性租賃住房目標(biāo)籌建方式分解來(lái)看，TOD項(xiàng)目和產(chǎn)業(yè)園配建保障性租賃住房也占有較高比重。 (3)從“集租房”轉(zhuǎn)向“保障性租賃住房”的發(fā)展趨勢(shì) 目前，多地明確每年單列保障性租賃住房用地計(jì)劃，不低于年度住宅用地供應(yīng)總量的10%、20%等，并提出要優(yōu)先安排。 “集租房”轉(zhuǎn)“保障性租賃住房”漸成趨勢(shì)。北京作為首批集租房試點(diǎn)的城市，主要以集體用地建設(shè)租賃住房，但從2022年供給計(jì)劃看，已取消集租房供地，保障性租賃住房用地取而代之，且2022年公布認(rèn)定的兩批10個(gè)保障性租賃項(xiàng)目，其中9個(gè)是集租房項(xiàng)目，部分項(xiàng)目正在建設(shè)中，多個(gè)項(xiàng)目即將開(kāi)業(yè)入市。 我們預(yù)計(jì)，未來(lái)將會(huì)有更多集租房項(xiàng)目認(rèn)定為保障性租賃住房，西安、廈門(mén)、福州等城市也在探索利用集體用地建設(shè)保障性租賃住房。 (4)將已有市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目納入保障性租賃住房 目前，市場(chǎng)上可租的保障性租賃住房以納管的人才公寓、改造租賃住房項(xiàng)目為主，市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目逐步進(jìn)入了保障性租賃住房體系。 濟(jì)南、南京等城市首批保障性租賃住房項(xiàng)目以人才公寓項(xiàng)目為主，如南京首批保障性租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目是江北新區(qū)保障性租賃住房(人才公寓)，涉及房源共2356套。 北京入市項(xiàng)目以納入保障性租賃住房的集租房項(xiàng)目為主，2021年開(kāi)啟了4個(gè)面向應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生的保障性租賃住房項(xiàng)目，已陸續(xù)開(kāi)始配租。 此外，市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目也已開(kāi)始納入保障性租賃住房體系，助力新市民、青年人實(shí)現(xiàn)住有所居、住有宜居。 (5)多地建設(shè)“平疫結(jié)合”的保障性租賃住房項(xiàng)目 疫情之后，全國(guó)多地建設(shè)了集應(yīng)急隔離酒店、租賃性保障住房為一體的“健康驛站”。在疫情期間，其可作為醫(yī)學(xué)觀察用房，疫情結(jié)束后，可通過(guò)功能轉(zhuǎn)換，作為商業(yè)出租房，兼具兩種功能。 近日，西安4個(gè)平疫結(jié)合的保障性租賃住房項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)，約5000套房源。截至目前，廣東、廣西、福建、河北、浙江、山西、云南、四川、河南、陜西等省均有健康驛站建成或在建。這些健康驛站在疫情平穩(wěn)后將轉(zhuǎn)為保障性租賃住房項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，成為增加保障性租賃住房供應(yīng)的又一個(gè)重要渠道。 在各種利好政策影響下，市場(chǎng)主體參與保障性租賃住房建設(shè)積極性在提高。除市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓外，越來(lái)越多的房企品牌公寓也通過(guò)集體性經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地參與建設(shè)保障性租賃住房，參與方式包括成立合資公司、整租后開(kāi)展運(yùn)營(yíng)、委托經(jīng)營(yíng)管理等，部分企業(yè)表示，未來(lái)有機(jī)會(huì)也將參與拿地建設(shè)保障性租賃住房項(xiàng)目。
中新經(jīng)緯 23 閱讀 2022-07-11 12:33
近期，諸多城市正在從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)，持續(xù)完善房地產(chǎn)調(diào)控政策。繼5月份湖南省長(zhǎng)沙市出臺(tái)“租購(gòu)聯(lián)動(dòng)”方案后，7月6日，成都也出臺(tái)了類(lèi)似政策，規(guī)定居民將自有住房用于保障性租賃后，可新增購(gòu)買(mǎi)一套住房的資格。 成都住建局官方微信號(hào)發(fā)布的《關(guān)于居民自愿將自有住房用于保障性租賃住房操作指南》(簡(jiǎn)稱(chēng)《操作指南》)對(duì)居民自愿將自有住房用于保障性租賃住房(保租房)的房源條件、認(rèn)定程序、租賃對(duì)象、租金標(biāo)準(zhǔn)等一系列操作規(guī)范進(jìn)行了明確。 《操作指南》提出，一旦居民住房納入保障性租賃住房管理后，5年內(nèi)不得上市交易(包括轉(zhuǎn)讓、市場(chǎng)租賃等)。而在租金收取方面，政策規(guī)定租金由出租人直接向承租人按月或按季度收取，不得一次性收取超過(guò)3個(gè)月的租金，押金不得超過(guò)1個(gè)月租金；同時(shí)，保障性租賃住房租金接受政府指導(dǎo)，租金標(biāo)準(zhǔn)不超過(guò)市場(chǎng)租金的90%，且租金年漲幅不超過(guò)5%。 此次《操作指南》最為重磅的內(nèi)容是，在住房納入保障性租賃住房房源庫(kù)后，居民即可申請(qǐng)?jiān)诔鲎庾》克谙拶?gòu)區(qū)域取得新增購(gòu)買(mǎi)一套住房的資格。 我認(rèn)為，此次成都政策的本質(zhì)可簡(jiǎn)單概括為“房東租房將獲贈(zèng)房票”。這與此前長(zhǎng)沙相關(guān)政策思路一致。即政策支持居民自愿將居民家庭閑置房源納入到保障性租賃住房供應(yīng)體系中，這將有效增加當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰赓U住房的供應(yīng)。 對(duì)房東來(lái)說(shuō)，關(guān)鍵之處還須明確此類(lèi)住房的后續(xù)交易限制。政策規(guī)定，居民住房統(tǒng)一納入保障性租賃住房管理后，5年內(nèi)不得上市交易。即便相關(guān)住房因判決和繼承等方式造成房源轉(zhuǎn)移，也同樣需要保留保障性租賃住房資格。 長(zhǎng)沙、成都兩地政策的出發(fā)點(diǎn)不是為放松限購(gòu)，但政府在當(dāng)前整體行業(yè)放松預(yù)期下，落實(shí)了一項(xiàng)“既有利于租房也有利于住房市場(chǎng)”的政策。 政策目的在于激發(fā)購(gòu)房者積極參與，進(jìn)而為當(dāng)?shù)蒯尫懦龈嗨饺朔吭?，隨著越來(lái)越多的私人房源進(jìn)入到保障性租賃住房體系和框架中，市場(chǎng)會(huì)形成一個(gè)供應(yīng)的“蓄水池”，就會(huì)帶動(dòng)更多房源供給，這對(duì)完善各地“十四五”保障性租賃住房供應(yīng)體系建設(shè)有很大促進(jìn)作用。此外，此類(lèi)政策也在很大程度上促進(jìn)了普通居民家庭參與國(guó)家保障性租賃住房發(fā)展建設(shè)的積極性。后續(xù)隨著政策深入，也可以搭建一個(gè)“私人住房-保障性租賃住房”之間的住房流通體系。 此外，房東于此獲得了新的購(gòu)房資格或房票，也不再需要通過(guò)住房市場(chǎng)“賣(mài)一買(mǎi)一”等較為煩瑣、漫長(zhǎng)的市場(chǎng)成交周期來(lái)?yè)Q房，勢(shì)必使房東在出租、購(gòu)房?jī)煞矫娅@得便利，而地方政府也可借此進(jìn)一步活躍當(dāng)?shù)刈赓U市場(chǎng)。 因此，長(zhǎng)沙、成都“租房贈(zèng)房票”的做法具有一定的政策創(chuàng)新性，這為其他城市的房地產(chǎn)調(diào)控提供了借鑒思路，后續(xù)不排除會(huì)有更多城市出臺(tái)類(lèi)似政策的可能性。
中新經(jīng)緯 25 閱讀 2022-07-11 12:22
在市場(chǎng)主體的共同努力下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性壓力正在逐步緩解。各地還須進(jìn)一步加大對(duì)房企風(fēng)險(xiǎn)化解力度，優(yōu)化預(yù)售監(jiān)管資金提取條件，促進(jìn)企業(yè)資金良性循環(huán)，切實(shí)“保交樓”，保障廣大購(gòu)房者合法權(quán)益。 每年年中是房企業(yè)績(jī)搶收的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，每家企業(yè)都希望把中期業(yè)績(jī)打扮得漂亮些。最近，房企促銷(xiāo)推出了不少招——“你的房子值多少斤大蒜、小麥或者西瓜？”這邊農(nóng)作物換房的廣告吸睛，那邊買(mǎi)房送土豬還包屠宰的魔幻操作登場(chǎng)。 促銷(xiāo)背后折射出當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的膠著狀態(tài)。賣(mài)房者拼盡全力售賣(mài)，購(gòu)房者信心仍在修復(fù)。購(gòu)房者考慮更多的無(wú)非是買(mǎi)了房子房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降，房子能不能保值增值，會(huì)不會(huì)買(mǎi)到爛尾樓。然而房地產(chǎn)市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，誰(shuí)又能保證買(mǎi)了房子以后房?jī)r(jià)不跌，一定買(mǎi)在最低點(diǎn)呢？ 到底買(mǎi)不買(mǎi)房，需要看清大勢(shì)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)歷經(jīng)20余年飛速發(fā)展，已從過(guò)去的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)變?yōu)槿缃竦墓┬杩傮w基本平衡。截至2021年底，城鎮(zhèn)化率已達(dá)64.72%。房地產(chǎn)市場(chǎng)總體進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展軌道，房?jī)r(jià)也隨之告別過(guò)快上漲區(qū)間。隨著人們對(duì)美好居住生活的不懈追求，以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程的進(jìn)一步推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有較大發(fā)展空間，還會(huì)有很多人新購(gòu)住房和置換住房。不同的城市市場(chǎng)差異很大，人口和產(chǎn)業(yè)是未來(lái)對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)有重要影響的因素，人口凈流入并且有良好產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)與前景的城市，便會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有較好支撐，反之亦然。 因此，比較理性的購(gòu)房思路是，既要順勢(shì)而為，更應(yīng)考慮實(shí)際需要。如果確屬剛需或者有改善的客觀意愿，且手頭資金足夠支付首付，月收入能夠滿(mǎn)足銀行貸款的要求，方可考慮購(gòu)房。應(yīng)盡量避免超出自己實(shí)際支付能力過(guò)多的購(gòu)房行為，以及投機(jī)購(gòu)房。房產(chǎn)始終有資本屬性并不假，對(duì)于很多家庭而言，住房是最大的資產(chǎn)?！胺孔邮怯脕?lái)住的，不是用來(lái)炒的”，在住房日益回歸居住屬性的當(dāng)下，有必要警惕購(gòu)房可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 現(xiàn)實(shí)情況中，一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，或者購(gòu)房者償還銀行貸款能力出現(xiàn)重大變化，都有可能給整個(gè)家庭帶來(lái)負(fù)面影響。隨著“房住不炒”定位逐步深入人心以及市場(chǎng)形勢(shì)的變化，通過(guò)炒房獲利的情況正在減少。有統(tǒng)計(jì)表明，近一兩年來(lái)，投資投機(jī)性購(gòu)房者數(shù)量呈明顯下降趨勢(shì)。 在住房的選擇上，更須根據(jù)家庭需求進(jìn)行長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮。有人曾總結(jié)，買(mǎi)房子主要看什么？地段、地段、還是地段。這想法雖顯偏執(zhí)，但好地段的確能帶來(lái)生活的便利，也足見(jiàn)位置對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的重要支撐作用。媒體曾報(bào)道，今年疫情平穩(wěn)之后，上海出現(xiàn)了一波購(gòu)置改善性住房的行情，三居、四居住房走俏。經(jīng)歷一段時(shí)間的居家生活，人們更加感受到較為寬敞的居住空間和良好的居住舒適度對(duì)于生活品質(zhì)提升的重要性。最近踩踩新樓盤(pán)也不難發(fā)現(xiàn)，原來(lái)同樣面積做成三居的商品住房產(chǎn)品，如今很多做成了四居。隨著“三胎”生育政策放開(kāi)，房間數(shù)量更多的住房可能會(huì)更實(shí)用。買(mǎi)房有時(shí)還要考慮置換的問(wèn)題，比如不久的將來(lái)一居可能換兩居或者三居，就要考慮一居將來(lái)是不是好出手。還有一些特殊情況，比如學(xué)區(qū)房，受教育政策變化影響較大，而且有的學(xué)區(qū)房年代比較久遠(yuǎn)，等幾年后再出售時(shí)可能銀行不再支持貸款或者貸款額度明顯降低，能夠接盤(pán)的人群有限，購(gòu)買(mǎi)前尤需仔細(xì)掂量。 商品房預(yù)售制之下，購(gòu)買(mǎi)新房需要等待一定時(shí)間才能交房。為了避免買(mǎi)到爛尾樓，購(gòu)房者應(yīng)首選經(jīng)營(yíng)較為穩(wěn)健的開(kāi)發(fā)商品牌。應(yīng)該看到，在市場(chǎng)主體的共同努力下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性壓力正在逐步緩解。各地還須進(jìn)一步加大對(duì)房企風(fēng)險(xiǎn)化解力度，優(yōu)化預(yù)售監(jiān)管資金提取條件，促進(jìn)企業(yè)資金良性循環(huán)，切實(shí)“保交樓”，保障廣大購(gòu)房者合法權(quán)益。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng) 20 閱讀 2022-07-10 21:29
7月6日，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授、中國(guó)人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司原司長(zhǎng)盛松成表示，當(dāng)下應(yīng)該處理好短期穩(wěn)增長(zhǎng)和中長(zhǎng)期轉(zhuǎn)型之間的關(guān)系。 從短期來(lái)看，應(yīng)重視投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支撐作用，下半年國(guó)家相關(guān)部門(mén)應(yīng)努力保持基建投資、房地產(chǎn)投資、制造業(yè)投資等平穩(wěn)增長(zhǎng)。從中長(zhǎng)期來(lái)看，國(guó)家應(yīng)逐步推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)從投資拉動(dòng)向消費(fèi)驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)型，這是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)方向。而提振消費(fèi)的根本途徑在于提高居民的收入和改善預(yù)期。從當(dāng)前環(huán)境看，促消費(fèi)最有效的途徑是復(fù)工復(fù)產(chǎn)，落實(shí)“六穩(wěn)”“六保”。 根據(jù)測(cè)算，在基準(zhǔn)情景下，2022年全年實(shí)際GDP增速約為4.3%，CPI增長(zhǎng)2.1%，PPI增長(zhǎng)6.4%，GDP平減指數(shù)增長(zhǎng)3.4%，消費(fèi)增長(zhǎng)1.8%，投資增長(zhǎng)6.2%，出口增長(zhǎng)9.5%，進(jìn)口增長(zhǎng)5.7%，人民幣兌美元匯率（CNY/USD）將在6.8附近寬幅雙向波動(dòng)。
觀點(diǎn)網(wǎng) 75 閱讀 2022-07-07 12:57
近期，樓市有了改善的跡象，比如5月份商品房銷(xiāo)售量比4月份好轉(zhuǎn)，6月份好轉(zhuǎn)的勢(shì)頭更明顯。但客觀講，拋開(kāi)疫情原因延緩的需求，樓市仍處于探底通道中，需求疲弱仍是當(dāng)下樓市的核心問(wèn)題。比如，新盤(pán)訪(fǎng)客量明顯增加，但“只看不買(mǎi)”的現(xiàn)象非常明顯，熱點(diǎn)城市很多新盤(pán)去化率不到一成；比如，十多個(gè)城市二手房掛牌量超過(guò)10萬(wàn)套，創(chuàng)歷史新高，且多是“次新房”（樓齡在5年左右），獲利套現(xiàn)的心態(tài)昭然，彰顯了很多人對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)不樂(lè)觀。 政策紓困一波又一波，但需求屢提不振，到底出了啥問(wèn)題？業(yè)內(nèi)指向了幾個(gè)方面的“擔(dān)心”，比如擔(dān)心交不了房，擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌，擔(dān)心未來(lái)供不起房。難道都是疫情惹的禍嗎？不完全是。2020年疫情后，樓市率先回升，以不可擋之勢(shì)反彈，一直延續(xù)到2021年上半年，2021年樓市成交量、房?jī)r(jià)（特別是熱點(diǎn)城市）突破歷史紀(jì)錄，為經(jīng)濟(jì)正增長(zhǎng)立下汗馬功勞。 2020年的疫情并未影響樓市，為何今年疫情后，樓市需求疲弱？根本原因是，2021年一攬子長(zhǎng)效機(jī)制落地，地產(chǎn)舊模式、舊循環(huán)的游戲規(guī)則打破了，但良性循環(huán)的新模式未建立起來(lái)，需求青黃不接。同時(shí)，各地政策還在舊框架下“打轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)”，一味刺激需求，導(dǎo)致供需錯(cuò)配無(wú)解。 舊的循環(huán)模式是，全鏈條加杠桿，樓市過(guò)度繁榮的場(chǎng)景被創(chuàng)造出來(lái)。而且，加杠桿下的過(guò)度繁榮，激發(fā)了非理性的動(dòng)物精神，讓一切非理性都變得合情合理。比如，所有人都要買(mǎi)房，買(mǎi)了一套還會(huì)買(mǎi)二套，購(gòu)買(mǎi)力就是這么強(qiáng)，房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，賣(mài)出多高價(jià)格都很正常等等。 2021年以后，“誰(shuí)有病給誰(shuí)吃藥”的主體責(zé)任開(kāi)始在金融機(jī)構(gòu)、土地供應(yīng)方、購(gòu)房者和地方政府全面落地，這就是大家所熟知的“三限四檔”、貸款集中度、自有資金拿地和首付、穿透式監(jiān)管?；ヂ?lián)網(wǎng)、平臺(tái)、教培等資本運(yùn)作型行業(yè)也被嚴(yán)格整治。不湊巧的是，疫情斷斷續(xù)續(xù)3年，居民風(fēng)險(xiǎn)偏好下降。于是，過(guò)度繁榮的邏輯倒塌，舊的游戲規(guī)則徹底顛覆了。 當(dāng)下，我們不得不面對(duì)這樣一個(gè)局面：非理性的需求褪去了，而房?jī)r(jià)在歷史最高位上騎虎難下。3~4億的新市民（包含留守人群，規(guī)模上相當(dāng)于美國(guó)加日本的人口）購(gòu)房潛力非常大，但收入水平托不起房?jī)r(jià)。在熱點(diǎn)城市，剛需買(mǎi)房占比降到35%左右，相比5年前下降十幾個(gè)百分點(diǎn)。在深圳等熱點(diǎn)城市，剛需有被拋離的趨勢(shì)；房?jī)r(jià)前景不樂(lè)觀，換房的積極性也不高。 怎么辦？只有探索新模式下的良性循環(huán)。筆者贊同廈門(mén)大學(xué)趙燕菁教授提出的制度設(shè)計(jì)，打造“先租后售”、“租售聯(lián)動(dòng)”的保障性租賃住房（簡(jiǎn)稱(chēng)保租房）新模式，即保租房先以低租金供應(yīng)給3-4億的新市民，降低扎根大城市的成本。未來(lái)，再以較低的價(jià)格并輔以租金抵購(gòu)房款的形式，由新市民買(mǎi)下來(lái)，轉(zhuǎn)化為完全產(chǎn)權(quán)的商品房，讓新市民分享城市化的紅利。 舊模式下，房子是賣(mài)給有錢(qián)人的，沒(méi)能讓這3~4億新市民在城市安家，這是舊模式最大的問(wèn)題。要把“新市民”變成“真市民”，這種身份的轉(zhuǎn)化，關(guān)鍵就在于有沒(méi)有一套合適的房子。而在舊模式下，房地產(chǎn)提供不了這樣合適的房子。這就需要新模式，才能讓地產(chǎn)良性循環(huán)起來(lái)。 具體路徑上，筆者建議將存量沉淀資產(chǎn)（比如商辦、公寓）調(diào)整規(guī)劃后轉(zhuǎn)換為保租房。過(guò)去，各大城市建了一大堆華而不實(shí)、大量空置的商業(yè)辦公物業(yè)和公寓。與其空置，不如調(diào)一下規(guī)劃，補(bǔ)上配套，以較低的價(jià)格“先租后售”給新市民。如果存量物業(yè)利益盤(pán)根錯(cuò)節(jié)，那就擱置一旁，政府以半價(jià)出讓土地，建設(shè)“先租后售”的保租房，解決新市民住房需求的同時(shí)讓高房?jī)r(jià)軟著陸。 對(duì)地方政府，盡管損失了短期土地出讓金、稅收，但換來(lái)固定資產(chǎn)投資、地產(chǎn)上下游的穩(wěn)定和繁榮，也為商品房帶來(lái)可持續(xù)的購(gòu)買(mǎi)力，可謂失之東隅，收之桑榆。我國(guó)房地產(chǎn)再穩(wěn)定10年都沒(méi)有問(wèn)題。更重要的是，此舉換來(lái)內(nèi)需和消費(fèi)釋放，城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型水到渠成。
證券時(shí)報(bào) 72 閱讀 2022-07-07 12:54
6月30日，由經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)主辦的2022年第19屆藍(lán)籌年會(huì)開(kāi)幕，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛做了關(guān)于房企如何擺脫困境、轉(zhuǎn)型發(fā)展的分享。 倪鵬飛以“三降三保三轉(zhuǎn)”概括當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)擺脫困境、構(gòu)建新發(fā)展模式的路徑，其中“三降”指降增量、降資產(chǎn)、降存量；“三?！敝副ＷC一定利益、保證穩(wěn)健發(fā)展、保證良性循環(huán)；“三轉(zhuǎn)”指從粗放經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)向精細(xì)經(jīng)營(yíng)，從開(kāi)發(fā)建設(shè)轉(zhuǎn)向增值服務(wù)，從重視增量轉(zhuǎn)向重視存量。他認(rèn)為，轉(zhuǎn)型雖然面臨重重困難，但仍不乏機(jī)會(huì)。 具體來(lái)說(shuō)，倪鵬飛認(rèn)為，住房社區(qū)服務(wù)是10萬(wàn)房企的新藍(lán)海。在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，房企爆雷不斷，房企尤其是10萬(wàn)中小房企生存艱難的時(shí)候，照進(jìn)房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)的不僅有一縷微光，還有一片巨大的藍(lán)海即住房衍生服務(wù)業(yè)。 住房衍生服務(wù)業(yè)內(nèi)容很多，并且可以無(wú)限地細(xì)分，比如社區(qū)服務(wù)又可以涵蓋教育、健康、養(yǎng)老、醫(yī)療、文化等，未來(lái)這些和人工智能、互聯(lián)網(wǎng)、新材料、新能源結(jié)合在社區(qū)落地也會(huì)帶來(lái)很多機(jī)會(huì)?？傊稽c(diǎn)，轉(zhuǎn)型不易，有規(guī)律可循，專(zhuān)精特新、細(xì)分賽道、持之以恒，就能迎來(lái)豁然開(kāi)朗的新空間。 以下內(nèi)容根據(jù)演講整理： 房地產(chǎn)企業(yè)的新發(fā)展模式，概括起來(lái)有“三新”：新動(dòng)力(310328)、新方式、新業(yè)態(tài)。也就是我們要建立一個(gè)以?xún)?nèi)生力量為根本動(dòng)力，以?xún)?nèi)涵發(fā)展為主要方式，以存量服務(wù)為業(yè)態(tài)重點(diǎn)，穩(wěn)定健康、良性循環(huán)、綠色智慧的高質(zhì)量發(fā)展新模式。 所謂內(nèi)生增長(zhǎng)，就是在發(fā)展動(dòng)力上主要依靠自身力量，而不是依靠外部力量。過(guò)去的發(fā)展是靠杠桿、外部資金、外部力量驅(qū)動(dòng)的，這當(dāng)然有利于行業(yè)快速發(fā)展，在那個(gè)階段可能有一定的必要性，但也帶來(lái)了很大的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)。 未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)要轉(zhuǎn)入以股權(quán)而不是以債權(quán)為主，以低杠桿、穩(wěn)速度而不是高周轉(zhuǎn)為模式。這個(gè)動(dòng)力的改變還會(huì)形成一個(gè)重要的風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制：過(guò)去依靠外力的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)檫\(yùn)用的不是自身的錢(qián)，所以在決策上就敢于冒險(xiǎn)，現(xiàn)在如果損失由股東承擔(dān)，那么企業(yè)在決策時(shí)就會(huì)更謹(jǐn)慎。 所謂內(nèi)涵發(fā)展就是通過(guò)提升質(zhì)量，使用精細(xì)化管理，運(yùn)用智能化技術(shù)來(lái)改變過(guò)去粗放式的發(fā)展方式。新業(yè)態(tài)，就是以存量服務(wù)為發(fā)展重點(diǎn)。過(guò)去20多年，我們處在住房短缺的時(shí)代，因此需要大規(guī)模建設(shè)住房，但現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的飽和時(shí)代。盤(pán)活存量才有潛力，重點(diǎn)要在存量基礎(chǔ)上提升服務(wù)，實(shí)現(xiàn)服務(wù)的增值，滿(mǎn)足城鎮(zhèn)居民對(duì)多樣化、高質(zhì)量、美好居住生活的需求。 為什么要探索新發(fā)展模式？這由問(wèn)題導(dǎo)向和目標(biāo)導(dǎo)向決定。問(wèn)題導(dǎo)向就是高杠桿、高周轉(zhuǎn)的外生發(fā)展模式給地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了高風(fēng)險(xiǎn)，甚至惡性循環(huán)，為了解決這個(gè)問(wèn)題就要改變這個(gè)模式。目標(biāo)導(dǎo)向則是，我們?cè)诨咀》啃枨蟮玫綕M(mǎn)足以后，轉(zhuǎn)向了高質(zhì)量的需求，多樣化的需求，綠色的需求，智能的需求，健康的需求，因此房地產(chǎn)的供給也應(yīng)該轉(zhuǎn)向滿(mǎn)足這種需求。 至于如何構(gòu)建新發(fā)展模式。我認(rèn)為有“3個(gè)三”：三降、三保、三轉(zhuǎn)。第一，通過(guò)三降實(shí)現(xiàn)生存。先活下來(lái)是現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最大問(wèn)題，辦法是降增量、降資產(chǎn)、降存量。降增量就是減少新房開(kāi)發(fā)；降資產(chǎn)就是出售資產(chǎn)，出售股權(quán)；降存量就是加快施工，加快銷(xiāo)售。 對(duì)于房企，上述求生選項(xiàng)中，有些是可主動(dòng)作為的，比如減少新房開(kāi)發(fā)和增加銷(xiāo)售。償還債務(wù)方面，房企相對(duì)也有一定主動(dòng)性，因?yàn)閭鶛?quán)人現(xiàn)在面臨陷入被動(dòng)的局面，這給房企帶來(lái)了一些談判空間。 基于這些困難和機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)三降著重要抓兩點(diǎn)，第一是收縮戰(zhàn)線(xiàn)，第二是調(diào)整債務(wù)，比如展期、轉(zhuǎn)變債務(wù)結(jié)構(gòu)、用資產(chǎn)抵債等。 其次是通過(guò)三保實(shí)現(xiàn)發(fā)展。目前沒(méi)有陷入困境的房地產(chǎn)企業(yè)，如果還想繼續(xù)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域堅(jiān)守下去，應(yīng)該按照新的發(fā)展模式，做好“三?！保罕ＷC一定利益，保證穩(wěn)健發(fā)展，保證良性循環(huán)。 事實(shí)上，想堅(jiān)守在房地產(chǎn)市場(chǎng)也面臨著很大的困難，因?yàn)槭袌?chǎng)處于萎縮期，價(jià)格在下降，風(fēng)險(xiǎn)在加大，利潤(rùn)在下降，成本在上升。但也不是沒(méi)有機(jī)會(huì)，目前雖然總體是飽和的，但還有兩個(gè)結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)。從購(gòu)房者群體結(jié)構(gòu)上來(lái)看，戶(hù)籍居民的改善性需求和常住非戶(hù)籍居民的自住需求還有待滿(mǎn)足，這兩方面還有一定機(jī)會(huì)，數(shù)量上也比較可觀。從空間結(jié)構(gòu)上來(lái)看，都市圈、城市群、中心城市這些經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)較好的區(qū)域，可能會(huì)有繼續(xù)增長(zhǎng)的潛力，另外在總體飽和的城市，其中心區(qū)域、特別好的片區(qū)還有一定的居住需求。 解決這些問(wèn)題皆要選準(zhǔn)區(qū)位。在住房短缺的時(shí)代，區(qū)位優(yōu)勢(shì)相對(duì)較弱。但未來(lái)區(qū)位重要性會(huì)變得更加突出。此外還要控制成本，未來(lái)價(jià)格緩降的情況下，如果成本不能得到有效控制，利潤(rùn)便沒(méi)有保障；要細(xì)分市場(chǎng)，既使不做其他的轉(zhuǎn)型，仍以開(kāi)發(fā)為主業(yè)，也要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行精確的定位，抓住結(jié)構(gòu)性的潛力購(gòu)房群體。 最后是通過(guò)三轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，包括轉(zhuǎn)變方式，從原來(lái)的粗放經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)向精細(xì)的智慧經(jīng)營(yíng)；轉(zhuǎn)變業(yè)態(tài)，從原來(lái)的開(kāi)發(fā)建設(shè)轉(zhuǎn)向增值服務(wù)；轉(zhuǎn)重點(diǎn)，從原來(lái)以增量為主轉(zhuǎn)向以存量為主，重視存量。這個(gè)轉(zhuǎn)型也很困難，困難在于轉(zhuǎn)型舊改利潤(rùn)相對(duì)要低，牽扯到的利益和關(guān)系比較多，風(fēng)險(xiǎn)也更大。租賃市場(chǎng)有很大的空間，但是目前投資租賃的利潤(rùn)相當(dāng)?shù)停⑶屹Y金要求非常高。其他的業(yè)態(tài)諸如高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)也有門(mén)檻。 住房社區(qū)服務(wù)是10萬(wàn)房企的新藍(lán)海。在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，房企爆雷不斷，房企尤其是10萬(wàn)中小房企生存艱難的時(shí)候，照進(jìn)房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)的不僅有一縷微光，還有一片巨大的藍(lán)海即住房衍生服務(wù)業(yè)。住房衍生服務(wù)業(yè)內(nèi)容很多，并且可以無(wú)限地細(xì)分，比如社區(qū)服務(wù)又可以涵蓋教育、健康、養(yǎng)老、醫(yī)療、文化等，未來(lái)這些和人工智能、互聯(lián)網(wǎng)、新材料、新能源結(jié)合在社區(qū)落地也會(huì)帶來(lái)很多機(jī)會(huì)。同時(shí)為了滿(mǎn)足城鎮(zhèn)居民多樣化、高質(zhì)量、美好的居住生活需求，實(shí)現(xiàn)住有宜居，也需要無(wú)數(shù)專(zhuān)業(yè)化、高質(zhì)量的專(zhuān)精特新服務(wù)。 至于中小房企要怎么發(fā)展，我認(rèn)為就是專(zhuān)一化，走專(zhuān)精特新道路：在房地產(chǎn)衍生服務(wù)的某一個(gè)環(huán)節(jié)，探索出初步的成效然后深入下去，變成專(zhuān)業(yè)化后，再擴(kuò)大規(guī)模，擴(kuò)大服務(wù)。規(guī)模大不一定指產(chǎn)業(yè)各個(gè)鏈條都健全，也可以是某一個(gè)環(huán)節(jié)上，某一個(gè)服務(wù)產(chǎn)品上的占有率大。 為什么轉(zhuǎn)型重要？因?yàn)槲覀冇?0萬(wàn)家房地產(chǎn)企業(yè)，其中很多都是中小型的，他們大部分在當(dāng)下都面臨困境，因而需要擺脫困境，謀求發(fā)展。這背后還涉及大量的就業(yè)問(wèn)題、民生問(wèn)題、家庭和諧問(wèn)題，因此轉(zhuǎn)型是特別重要的。此外，房地產(chǎn)領(lǐng)域也具備轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)條件，有一定的信息平臺(tái)、技術(shù)手段和市場(chǎng)渠道。 轉(zhuǎn)型很難但也有規(guī)律可循，關(guān)鍵是選準(zhǔn)方向，聚焦一點(diǎn)，持之以恒，突破幾道門(mén)檻，這樣就能迎來(lái)豁然開(kāi)朗的新空間。如果10萬(wàn)甚至更多企業(yè)致力于專(zhuān)一化、高質(zhì)量發(fā)展，那么不僅能自己轉(zhuǎn)型成功，還能帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展，滿(mǎn)足人民對(duì)美好居住生活的向往。
經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 59 閱讀 2022-07-04 22:43
6月以來(lái)，有多家地方房企陸續(xù)推出了“小麥換房”“大蒜換房”“西瓜換房”等一系列花式促銷(xiāo)賣(mài)房手法，這在房地產(chǎn)商品房開(kāi)發(fā)史上，頗為罕見(jiàn)。 6月21日，小麥、大蒜能抵首付的兩張銷(xiāo)售海報(bào)，在網(wǎng)絡(luò)上流傳。這兩張海報(bào)分別出自河南商丘市民權(quán)縣一樓盤(pán)和開(kāi)封市杞縣一樓盤(pán)。民權(quán)縣一樓盤(pán)的海報(bào)顯示，該樓盤(pán)銷(xiāo)售活動(dòng)內(nèi)容為“2元/斤，小麥換房，最高可抵16萬(wàn)房款。”而另一幅杞縣樓盤(pán)的海報(bào)則是“5元/斤，大蒜換房”。隨后，南京某樓盤(pán)又打出“西瓜換房最高抵100000元”的銷(xiāo)售廣告語(yǔ)。 從具體操作看，拿農(nóng)產(chǎn)品“換房”具體是指購(gòu)房客戶(hù)可以高于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格把農(nóng)產(chǎn)品銷(xiāo)售給指定收購(gòu)商，所得款項(xiàng)可用來(lái)沖抵購(gòu)房首付款。 這種樓市罕見(jiàn)的促銷(xiāo)活動(dòng)反映出，隨著當(dāng)前經(jīng)濟(jì)承壓、房企面臨發(fā)展困境，一些企業(yè)為吸引購(gòu)房者可謂使盡渾身解數(shù)。 作為企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)手段有一定積極意義 無(wú)論是用小麥、大蒜，還是西瓜等農(nóng)產(chǎn)品來(lái)“換房”，一系列熱鬧的營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)象背后的本質(zhì)，都是將當(dāng)?shù)剞r(nóng)產(chǎn)品物資進(jìn)行銷(xiāo)售以增強(qiáng)客戶(hù)的最終購(gòu)買(mǎi)力，是房企在特殊時(shí)期一種比較靈活、新穎的營(yíng)銷(xiāo)手段。 如果房企能真正“放下身段”，從解決農(nóng)戶(hù)難題角度出發(fā)，助力農(nóng)戶(hù)同時(shí)解決增收和安居問(wèn)題，無(wú)疑這種貼近市場(chǎng)、帶有一定溫情感的營(yíng)銷(xiāo)手法，可為全國(guó)各房企營(yíng)銷(xiāo)工作來(lái)一定啟發(fā)。 同時(shí)，由于營(yíng)銷(xiāo)手段活潑和創(chuàng)新，對(duì)房企而言，此類(lèi)做法可在短期內(nèi)形成熱點(diǎn)并帶來(lái)流量，會(huì)給具體企業(yè)的市場(chǎng)活動(dòng)帶來(lái)一定益處。 此外，當(dāng)前如何促進(jìn)三四線(xiàn)城市的樓市盡快回暖，是行業(yè)面臨的一個(gè)棘手問(wèn)題，而這一次以各類(lèi)具體農(nóng)產(chǎn)品作為營(yíng)銷(xiāo)手段，也算是房企在縣城銷(xiāo)售破局的一種創(chuàng)新與試水，總體應(yīng)給予肯定。而2022年上半年，國(guó)內(nèi)三四線(xiàn)城市住宅銷(xiāo)售同比下跌將近50%，因此，我認(rèn)為出現(xiàn)各種創(chuàng)新的營(yíng)銷(xiāo)模式也是必然現(xiàn)象。 警惕背后的若干風(fēng)險(xiǎn) 在一派熱鬧吸睛的營(yíng)銷(xiāo)手段背后，我們也要警惕潛在風(fēng)險(xiǎn)。 從房企角度來(lái)看，要保持營(yíng)銷(xiāo)工作的穩(wěn)定與具體落實(shí)，而不能僅成為一個(gè)住房營(yíng)銷(xiāo)的“花架子”。在實(shí)際操作過(guò)程中，既要防范農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格炒作，又要實(shí)打?qū)嵦峁┓?wù)和優(yōu)惠，真正取信于民、讓利于民，在提振銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的同時(shí)，增強(qiáng)企業(yè)社會(huì)責(zé)任感。 同時(shí)，之所以要對(duì)一些城市模仿河南營(yíng)銷(xiāo)做法給予警示，就在于目前有些房企借一些營(yíng)銷(xiāo)花活手法，變相回避當(dāng)?shù)叵迌r(jià)政策，違規(guī)降價(jià)，甚至是搞虛假營(yíng)銷(xiāo)操作，這就使“農(nóng)產(chǎn)品換房”真正成為了變味的營(yíng)銷(xiāo)噱頭，這是當(dāng)前各地房企在營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中須注意的風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題。 此外，有一個(gè)現(xiàn)象值得注意，“農(nóng)產(chǎn)品換房”營(yíng)銷(xiāo)手段背后折射出樓市下行壓力下，國(guó)內(nèi)三四線(xiàn)城市去庫(kù)存之難。 克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，2022年5月，百城商品住宅庫(kù)存量達(dá)到了6.07億平方米，同比增長(zhǎng)5%。房地產(chǎn)行業(yè)庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大，不少城市去庫(kù)存壓力已迫在眉睫。 具體來(lái)看，在各層級(jí)城市當(dāng)中，三四線(xiàn)城市去庫(kù)存壓力最大，5月末，去化周期達(dá)到了26.9個(gè)月的高位。而一二線(xiàn)城市庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控，但受疫情影響，一線(xiàn)城市供求疲軟，去化周期也增至20.4個(gè)月，二線(xiàn)城市則降至21.1個(gè)月。 總之，當(dāng)去庫(kù)存成為當(dāng)前樓市一大典型特征，在去庫(kù)存方面承壓巨大的三四線(xiàn)城市，于此階段出現(xiàn)“農(nóng)產(chǎn)品換房”等營(yíng)銷(xiāo)異象，似乎又是“意料之外，情理之中”。
中新經(jīng)緯 44 閱讀 2022-07-03 21:22
今年以來(lái)，中央不斷釋放穩(wěn)地產(chǎn)信號(hào)，各地“因城施策”持續(xù)發(fā)力，從調(diào)整公積金貸款政策到降首付降利率，再到限購(gòu)、限售等政策松綁，近期還出現(xiàn)了“房票”等創(chuàng)新方式，一系列購(gòu)房支持政策和房地產(chǎn)紓困政策疊加的效果開(kāi)始顯現(xiàn)，5月房地產(chǎn)各指標(biāo)環(huán)比均出現(xiàn)回升，房?jī)r(jià)降勢(shì)趨緩，二手房市場(chǎng)低位修復(fù)，市場(chǎng)量?jī)r(jià)及預(yù)期均有改善。 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，全國(guó)樓市仍在筑底過(guò)程中，真正回穩(wěn)仍需政策組合拳助力。未來(lái)各地政策會(huì)更具針對(duì)性，在限購(gòu)、限價(jià)、首付比例、首套房標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定、貸款利率、稅收等方面都有進(jìn)一步調(diào)整空間。 支持政策持續(xù)加力擴(kuò)圍 今年以來(lái)，多部門(mén)落實(shí)去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，在堅(jiān)持“房住不炒”的基礎(chǔ)上，穩(wěn)妥有序地糾偏房地產(chǎn)調(diào)控政策，各地因城施策穩(wěn)地產(chǎn)政策持續(xù)出臺(tái)。 其中，對(duì)樓市影響最大的房貸政策，從貸款發(fā)放提速、貸款利率下調(diào)，到公積金貸款額度提高和首付比例降低，再到非限購(gòu)城市商貸首付比例降低，寬松力度從公積金端逐漸傳導(dǎo)至商貸端，首套房購(gòu)房需求得到支持。隨著鄭州穩(wěn)地產(chǎn)“組合拳”的出臺(tái)，拉開(kāi)了限購(gòu)城市在商貸領(lǐng)域?qū)Ω纳菩孕枨笾С值男蚰?，更多城市開(kāi)始放松首套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，極大降低了改善性需求的購(gòu)房門(mén)檻。 與此同時(shí)，限購(gòu)、限售等限制性政策的松綁也從非熱點(diǎn)城市擴(kuò)展到熱點(diǎn)城市。特別是4月29日中央政治局會(huì)議提出“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策”，為政策寬松指明方向后，5月以來(lái)各地松綁政策呈現(xiàn)井噴之勢(shì)，形式也更加多樣。如長(zhǎng)沙首提存量房出租不納入限購(gòu)；武漢針對(duì)投親、多孩、非本地這三類(lèi)家庭放松限購(gòu)，同時(shí)解除郊區(qū)限購(gòu)政策；珠海、唐山等地公積金貸款政策實(shí)行“一人購(gòu)房全家?guī)汀?。另外，多地?duì)二孩三孩家庭給予購(gòu)房?jī)?yōu)惠，包括可在現(xiàn)有限購(gòu)套數(shù)基礎(chǔ)上新購(gòu)1套房、額外購(gòu)房補(bǔ)貼、額外提高公積金貸款最高限額、契稅補(bǔ)貼等。近期，鄭州還提出“房票”購(gòu)房不計(jì)入限購(gòu)套數(shù)，并給獎(jiǎng)勵(lì)和優(yōu)惠政策等。 不僅地方層面支持政策層出不窮，5月以來(lái)，中央層面政策力度也顯著加強(qiáng)，下調(diào)全國(guó)層面首套房貸利率下限，超預(yù)期下調(diào)五年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率15個(gè)基點(diǎn)。 這些措施有利于減輕居民家庭房貸負(fù)擔(dān)，也有利于促進(jìn)消費(fèi)、投資和宏觀經(jīng)濟(jì)大盤(pán)。自5月23日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子措施，在房地產(chǎn)方面提出“因城施策支持剛性和改善性住房需求”以來(lái)，多地將促進(jìn)住房消費(fèi)作為穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的重要措施之一，并在一攬子實(shí)施方案中提出購(gòu)房支持政策，其中，多地落實(shí)下調(diào)首套房貸利率下限，執(zhí)行4.25%的較低利率水平。 除了需求端的各類(lèi)支持政策，在供給端的支持政策也在同步推進(jìn)。今年以來(lái)，為了有效防范化解風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)，中央在房企融資、并購(gòu)貸、預(yù)售資金監(jiān)管等多個(gè)層面頻頻釋放積極信號(hào)。近期，多家民營(yíng)房企在信用保護(hù)工具的加持下成功發(fā)行公司債等，可見(jiàn)在監(jiān)管部門(mén)的大力支持下，房企融資環(huán)境進(jìn)一步改善。 市場(chǎng)回穩(wěn)仍需政策助力 在一系列政策持續(xù)疊加下，持續(xù)低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)在5月以后出現(xiàn)了一些積極信號(hào)。 從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)來(lái)看，今年前5個(gè)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額、房企到位資金等多指標(biāo)累計(jì)增速雖然仍同比下降，但從5月單月來(lái)看，各指標(biāo)環(huán)比均出現(xiàn)了回升，并且同比降幅均有收窄。5月份，全國(guó)70城房?jī)r(jià)環(huán)比總體延續(xù)降勢(shì)，但降勢(shì)趨緩。特別是新房?jī)r(jià)格下降城市個(gè)數(shù)減少，降幅收窄，其中，深圳環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲、廣州環(huán)比漲幅擴(kuò)大，帶動(dòng)一線(xiàn)城市新房?jī)r(jià)格整體環(huán)比漲幅擴(kuò)大。二線(xiàn)城市中，成都房?jī)r(jià)漲幅連續(xù)2個(gè)月全國(guó)第一。另外，南部沿海的廈門(mén)、桂林等城市二手房市場(chǎng)小幅回暖。 從更能反映市場(chǎng)真實(shí)情況的二手房市場(chǎng)來(lái)看，貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，5、6月貝殼50城二手房成交量連續(xù)環(huán)比增長(zhǎng)，環(huán)比增幅分別為14%、25%，二季度成交量比一季度增長(zhǎng)約15%。同時(shí)，6月以來(lái)貝殼50城周度二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.3%，比5月份跌幅收窄。代表需求變化的帶看量指數(shù)今年以來(lái)也在恢復(fù)上升，預(yù)示著未來(lái)交易將進(jìn)一步復(fù)蘇。 貝殼研究院認(rèn)為，今年上半年二手房市場(chǎng)低位修復(fù)，市場(chǎng)量?jī)r(jià)及預(yù)期均有改善。核心城市群的市場(chǎng)復(fù)蘇節(jié)奏較快、力度較大。不過(guò)，盡管5、6月份二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了邊際復(fù)蘇，但當(dāng)前市場(chǎng)成交量還處于較低的位置，價(jià)格上漲的預(yù)期仍然不強(qiáng)，市場(chǎng)信心不足。 “全國(guó)樓市仍在探底過(guò)程中，還難說(shuō)目前已經(jīng)見(jiàn)底了?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭對(duì)證券時(shí)報(bào)記者說(shuō)，下半年全國(guó)樓市會(huì)筑底，很多指標(biāo)同比跌幅會(huì)收窄，成交量會(huì)略有反彈，房?jī)r(jià)跌幅可能進(jìn)一步收窄。 不過(guò)，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，市場(chǎng)觸底已是結(jié)論，但反彈尚早，磨底將是未來(lái)一段時(shí)間樓市的主旋律。 多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)真正回穩(wěn)仍需政策組合拳助力。 在國(guó)海證券地產(chǎn)首席分析師夏磊看來(lái)，從政策松到市場(chǎng)穩(wěn)，第一階段是增加購(gòu)房信心，第二階段是加上杠桿，形成直接的購(gòu)買(mǎi)力。未來(lái)政策空間上，一是優(yōu)化過(guò)嚴(yán)限購(gòu)措施，二是取消限價(jià)。她認(rèn)為，未來(lái)各地政策會(huì)更具針對(duì)性，如出臺(tái)與租賃政策結(jié)合的“出租換房票”、與生育政策結(jié)合的“多胎增房票”、與養(yǎng)老政策結(jié)合的“投親增房票”。甚至熱點(diǎn)城市對(duì)二手房市場(chǎng)定向降低社保要求，在滿(mǎn)足新市民購(gòu)房需求的同時(shí)，堵上“打新?lián)u號(hào)獲利”的投機(jī)需求。 在金融政策方面，夏磊認(rèn)為，首付比例、首套房標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定、貸款利率都有調(diào)整空間?！澳壳埃糠殖鞘惺滋追空J(rèn)定執(zhí)行‘認(rèn)房又認(rèn)貸’，部分熱點(diǎn)城市二套房首付比例普遍偏高，對(duì)合理的換房改善需求容易形成誤傷?！彼f(shuō)，另外，首套房貸利率下限各地沒(méi)有普遍執(zhí)行，一線(xiàn)城市等房貸利率仍較高，利率放松空間仍大。 此外，中國(guó)社科院發(fā)布的房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)還建議，優(yōu)化住房交易增值稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策方面，更好地支持居民家庭通過(guò)低成本換購(gòu)提升住房條件。合理設(shè)定非普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，建立相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制等。
證券時(shí)報(bào) 25 閱讀 2022-07-03 21:13
回顧2022年上半年，北京辦公樓市場(chǎng)表現(xiàn)可謂是過(guò)山車(chē)般的“上沖下俯”。 一季度全市需求十分活躍，辦公樓租金增長(zhǎng)在連續(xù)十二個(gè)季度的下跌后終于由負(fù)轉(zhuǎn)正，市場(chǎng)情緒高漲，部分辦公樓業(yè)主因此上調(diào)了全年的租金預(yù)期。而進(jìn)入二季度，疫情暴發(fā)，全市嚴(yán)格的疫情防控政策導(dǎo)致寫(xiě)字樓準(zhǔn)業(yè)主看房、裝修、協(xié)議簽署等租賃活動(dòng)的重要環(huán)節(jié)受阻，甚至出現(xiàn)了部分租戶(hù)無(wú)奈退租的情況。 二季度北京寫(xiě)字樓租金艱難收尾 二季度，北京這一場(chǎng)突發(fā)的疫情使得市場(chǎng)各方措手不及。伴隨嚴(yán)格的管控政策，全市辦公樓市場(chǎng)一度停滯。大部分業(yè)主通過(guò)各種方式維持了項(xiàng)目租金的穩(wěn)定。但我們?cè)诒本?xiě)字樓市場(chǎng)上觀察到一種“陰跌”現(xiàn)象，即業(yè)主維持表面租金穩(wěn)定，但通過(guò)提供期外免租、遺留裝修等條件為租戶(hù)方提供優(yōu)惠。而對(duì)于小部分空置面積較大的樓宇，項(xiàng)目租金普遍有5%-10%的下降。 數(shù)據(jù)顯示，二季度，北京市辦公樓租金比一季度下跌0.2%至328元。這使剛剛經(jīng)歷一季度寫(xiě)字樓租金觸底反彈的市場(chǎng)，不得不以租金再次負(fù)增長(zhǎng)而艱難收尾。 下半年北京寫(xiě)字樓租金趨勢(shì)如何？ 考慮到北京疫情防控與經(jīng)濟(jì)刺激的諸多不確定性，仲量聯(lián)行梳理了超過(guò)130個(gè)影響辦公樓市場(chǎng)租金的指標(biāo)進(jìn)行分析，對(duì)全年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)面臨不同情況下的租金表現(xiàn)進(jìn)行了預(yù)測(cè)。 在三種不同發(fā)展情景下，北京甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)平均租金將呈現(xiàn)如圖中不同走勢(shì)： 其一，在北京市積極復(fù)蘇情景下，2022年北京寫(xiě)字樓租金漲幅或?qū)⑦_(dá)到5.4%。 目前，北京5月份突發(fā)的疫情已得到基本控制。從某種程度而言，疫情對(duì)辦公樓市場(chǎng)的影響是短期的，中長(zhǎng)期近似于無(wú)。 因此，在經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇的勢(shì)頭下，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)就可能直接延續(xù)一季度優(yōu)異的指標(biāo)表現(xiàn)。同時(shí)，受疫情市場(chǎng)短暫停滯導(dǎo)致的積壓需求有可能出現(xiàn)較大反彈。北京整體的寫(xiě)字樓市場(chǎng)或?qū)⒀永m(xù)活躍勢(shì)頭，租賃表現(xiàn)穩(wěn)健。部分表現(xiàn)優(yōu)異的項(xiàng)目再度提漲租金，引領(lǐng)北京全市租金小幅上升。 其二，在表現(xiàn)平穩(wěn)的情景下，2022年北京寫(xiě)字樓租金漲幅或?qū)⑦_(dá)到2.3%。 目前，北京市約70%的甲級(jí)辦公面積在5月份因疫情防控，受到短暫影響。零星的疫情案例仍時(shí)有發(fā)生，全市有不超過(guò)20%的辦公樓宇仍受疫情防控措施要求在控制租戶(hù)到崗率。 在甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)整體空置率維穩(wěn)情況下，業(yè)主方市場(chǎng)情緒穩(wěn)定，預(yù)計(jì)不會(huì)對(duì)全年租賃策略作出大幅調(diào)整。 目前，盡管寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金在二季度有所下滑，但空置率維持了穩(wěn)步小幅下降，我們預(yù)計(jì)租金在三、四季度將恢復(fù)小幅上漲的趨勢(shì)。 其三，在北京全市持續(xù)受疫情干擾，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)承壓情景下，2022年北京寫(xiě)字樓租金增長(zhǎng)率或?yàn)樨?fù)數(shù)-3.1% 當(dāng)前，疫情時(shí)有反復(fù)，北京仍然面臨疫情下大規(guī)模管控的風(fēng)險(xiǎn)。而疫情的發(fā)展情況也深刻影響著全市中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展，更直接影響辦公樓市場(chǎng)。 下半年，如若疫情持續(xù)干擾，市場(chǎng)租賃活動(dòng)嚴(yán)重受阻，那北京整體寫(xiě)字樓市場(chǎng)的新租活動(dòng)將會(huì)大幅減少，租戶(hù)將偏向保守續(xù)租。北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率將小幅提升，全市租金將有可能出現(xiàn)下降的趨勢(shì)。
中新經(jīng)緯 29 閱讀 2022-07-03 21:08
從小麥換房、大蒜換房，到西瓜換房、水蜜桃換房，從房企自己推出的促銷(xiāo)活動(dòng)，到政府官方發(fā)布的紅頭文件……最近樓市“超常規(guī)”奇招頻頻，但開(kāi)展起來(lái)卻并不順利，屢遇“一日游”與“緊急撤回”。 首付分期“一日游” 一座位于河南省西北部的小城濟(jì)源，近來(lái)在房地產(chǎn)行業(yè)“出圈”了。 濟(jì)源市房地產(chǎn)管理局官方微信號(hào)29日消息，河南省濟(jì)源市人民政府辦公室印發(fā)《關(guān)于濟(jì)源市促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施的通知》，其中提及的“鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)首付分期收取”，使得濟(jì)源市成為“全國(guó)首個(gè)官方允許首付分期城市”。 《通知》中具體的表述為：居民購(gòu)買(mǎi)首套房的首付比例降為20%，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)首付分期收取，但最長(zhǎng)不宜超過(guò)一年；在2023年5月31日前出現(xiàn)房貸斷供現(xiàn)象的，可延期還本付息，且暫不納入個(gè)人征信范圍，最長(zhǎng)可延期一年。 但在6月30日，濟(jì)源市房地產(chǎn)管理局微信公眾號(hào)刪除了這則消息，房管局工作人員對(duì)于記者的咨詢(xún)均表示“不清楚”。 中新財(cái)經(jīng)記者聯(lián)系到的一位濟(jì)源市房地產(chǎn)中介表示，此前雖然沒(méi)有官方文件出臺(tái)，但首付分期其實(shí)已在市場(chǎng)上存在了一段時(shí)間，包括在河南省會(huì)鄭州等，都會(huì)以此為噱頭吸引購(gòu)房者?！暗绻枪俜矫髅嬷С值脑?huà)，肯定壓力就很大了?！? 據(jù)介紹，首付分期主要有兩種實(shí)現(xiàn)方法：一種是開(kāi)發(fā)商或開(kāi)發(fā)商聯(lián)系相關(guān)公司進(jìn)行墊付，后按月償還分期款與利息；另一種則是把評(píng)估價(jià)格做高，評(píng)估價(jià)格遠(yuǎn)超實(shí)際出售價(jià)格，以達(dá)“貸的越多，首付越低”。 但不可否認(rèn)，兩種途徑都存在政策與法律風(fēng)險(xiǎn)。2018年，住建部曾會(huì)同六部門(mén)開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)，其中就包括整治提供“首付貸”或者采取“首付分期”等形式。 農(nóng)作物“涌入”房地產(chǎn)被指變相降價(jià) 相比于官方對(duì)于新招奇招推出的謹(jǐn)慎，開(kāi)發(fā)商們則顯得更為大膽。比如小麥大蒜與瓜果梨桃或許沒(méi)想到，自己有一天能在樓市實(shí)現(xiàn)身價(jià)翻好幾番。 地產(chǎn)界的“河南一哥”建業(yè)地產(chǎn)成為了這一輪花式促銷(xiāo)的開(kāi)創(chuàng)者。6月20日前后，兩份另類(lèi)房企促銷(xiāo)海報(bào)在網(wǎng)絡(luò)流傳：在河南省商丘市民權(quán)縣的建業(yè)河畔洋房，可以“2元/斤，小麥換房”；在河南省開(kāi)封市杞縣的建業(yè)城，則可以“5元/斤，大蒜換房”。 22日，兩處售樓處均向記者證實(shí)了活動(dòng)的真實(shí)性，但當(dāng)日晚間，“小麥換房”率先“剎車(chē)”，售樓處工作人員表示活動(dòng)已于22日中午結(jié)束，后續(xù)是否會(huì)再有類(lèi)似活動(dòng)尚不可知。 “大蒜換房”同樣也沒(méi)能長(zhǎng)久。23日，樓盤(pán)工作人員同樣表示活動(dòng)已叫停。該工作人員并不清楚活動(dòng)停止的原因，只是猜測(cè)可能是最近的輿論壓力比較大。 但兩項(xiàng)農(nóng)產(chǎn)品促銷(xiāo)的“滑鐵盧”并沒(méi)有阻擋類(lèi)似活動(dòng)的腳步，反而引來(lái)新鮮水果的閃亮登場(chǎng)。 28日，南京新城控股某房地產(chǎn)項(xiàng)目推出“西瓜換房，最高抵10萬(wàn)元”活動(dòng)，活動(dòng)時(shí)間自2022年6月28日至7月15日。但這項(xiàng)活動(dòng)卻有些“光打雷不下雨”，記者聯(lián)系到的銷(xiāo)售人員表示活動(dòng)仍未開(kāi)啟，具體細(xì)節(jié)還需要商榷。 不等西瓜準(zhǔn)備好，水蜜桃迫不及待亮相。29日，網(wǎng)傳海報(bào)顯示江蘇無(wú)錫陽(yáng)山一樓盤(pán)推出“水蜜桃我來(lái)收，您安家我助力”活動(dòng)。即日起至8月31日，可以水蜜桃18.88元/斤抵扣房款，最高抵扣10000斤，每套最高可抵18.8888萬(wàn)元。 該活動(dòng)銷(xiāo)售人員對(duì)媒體表示，這是公司推出的一項(xiàng)促銷(xiāo)活動(dòng)，相當(dāng)于變相讓利，并不要求果農(nóng)用桃子來(lái)交割，只要來(lái)看房都能享受折扣價(jià)。記者致電樓盤(pán)時(shí)，銷(xiāo)售人員同樣不愿多談活動(dòng)細(xì)節(jié)，只是表示“優(yōu)惠是有的，您看看什么時(shí)候方便盡快來(lái)售樓處詳談?！? “水蜜桃換房”的活動(dòng)，水蜜桃卻成了可有可無(wú)的“工具桃”。類(lèi)似情況也發(fā)生在“大蒜換房”的活動(dòng)中，也有工作人員對(duì)媒體直言，“實(shí)際上我們不收蒜也不要蒜”。不難看出，一系列活動(dòng)的噱頭下，開(kāi)發(fā)商的溢價(jià)收購(gòu)實(shí)質(zhì)上還是變相降價(jià)。 “去庫(kù)存”與“限跌令”的矛盾 與其大費(fèi)周章，為何不直接降價(jià)？這是因?yàn)閺娜ツ晗掳肽觊_(kāi)始，全國(guó)超過(guò)20座城市推出的“限跌令”仍擺在眼前。以最新發(fā)布政策的福建平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)為例，6月20日的新政要求各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售商品住房時(shí)，實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格不得超出備案價(jià)格上下幅度的15%。 “目前有些房企借營(yíng)銷(xiāo)，出現(xiàn)了變相回避限價(jià)的做法。當(dāng)前各地限跌令的規(guī)定比較多，目的就是為了防范出現(xiàn)房企違規(guī)降價(jià)、虛假營(yíng)銷(xiāo)的操作?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)解釋稱(chēng)。 “限跌令”的發(fā)出本質(zhì)上還是出于維穩(wěn)考慮，近年來(lái)，因?yàn)闃潜P(pán)降價(jià)導(dǎo)致購(gòu)房業(yè)主群體事件屢見(jiàn)不鮮。但當(dāng)前，房企銷(xiāo)售困難、債務(wù)壓力大，也是不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。 “今年上半年三四線(xiàn)城市房屋銷(xiāo)售同比跌了近50%，因此創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)模式也是必要的?！眹?yán)躍進(jìn)表示，開(kāi)發(fā)商打出這種營(yíng)銷(xiāo)奇招背后，還是當(dāng)?shù)孛媾R的巨大銷(xiāo)售以及去庫(kù)存壓力。 6月30日，中指研究院發(fā)布的《2022上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)排行榜》顯示，2022上半年，房企銷(xiāo)售額同比下降48.6%。 “在此背景下，企業(yè)一方面要把握城市分化、板塊分化下結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，堅(jiān)持拿好地、做對(duì)產(chǎn)品，提升產(chǎn)品力和服務(wù)力；另一方面，房企應(yīng)繼續(xù)緊抓銷(xiāo)售回款、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，確保現(xiàn)金流和經(jīng)營(yíng)安全，尋求高質(zhì)量發(fā)展。”中指研究院認(rèn)為。
中國(guó)新聞網(wǎng) 61 閱讀 2022-07-02 19:37
近段時(shí)間以來(lái)，“小麥換房”“大蒜換房”“西瓜換房”等促銷(xiāo)模式接連出現(xiàn)，房企試圖通過(guò)農(nóng)產(chǎn)品抵扣首付，吸引更多農(nóng)民購(gòu)房。 房企花式促銷(xiāo)屢屢上演，折射出部分城市樓市庫(kù)存高企的現(xiàn)狀。今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力加大，市場(chǎng)信心不足，加之部分地區(qū)疫情起伏反復(fù)，房企業(yè)績(jī)相對(duì)低迷，運(yùn)營(yíng)壓力較大。通過(guò)各種手段實(shí)現(xiàn)資金回籠，是房企不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。 從營(yíng)銷(xiāo)模式看，近年來(lái)，房企不斷推出新玩法，以達(dá)到吸引眼球、擴(kuò)大知名度的效果，從而拉動(dòng)樓盤(pán)銷(xiāo)售量。從行為訴求看，房企促銷(xiāo)的根本目的是挖掘農(nóng)民購(gòu)房潛力，加速去庫(kù)存。這種做法雖然在客觀上能帶動(dòng)農(nóng)產(chǎn)品銷(xiāo)售，但實(shí)際效果并不明顯。 房企創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)方式本來(lái)無(wú)可厚非，需要警惕的是這種模式同樣隱藏著一定的風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)給小麥、大蒜、西瓜虛高定價(jià)的做法，等于間接降低了房?jī)r(jià)。今年以來(lái)，不少城市為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，相繼出臺(tái)“限跌令”，嚴(yán)控大幅降價(jià)銷(xiāo)售行為，房企絞盡腦汁的花式促銷(xiāo)行為，是為了變相逃避限價(jià)等監(jiān)管。 與此同時(shí)，這種做法也增加了購(gòu)房者的潛在風(fēng)險(xiǎn)。農(nóng)民購(gòu)房者往往沒(méi)有住房公積金等保障，收入來(lái)源較為單一。在房企營(yíng)銷(xiāo)話(huà)術(shù)下，如果部分購(gòu)房者沒(méi)有理性考慮住房需求，也沒(méi)有平衡家庭資產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)力，通過(guò)加杠桿的方式購(gòu)房，后續(xù)可能會(huì)有斷供風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)一些經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱的農(nóng)民來(lái)說(shuō)，農(nóng)產(chǎn)品換房看起來(lái)是餡餅，但也可能是陷阱。 當(dāng)前，三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍進(jìn)入深度調(diào)整階段，平穩(wěn)健康的樓市符合各方期待。一方面，相關(guān)部門(mén)要支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展；另一方面，部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售周期拉長(zhǎng)，銷(xiāo)售價(jià)格不再堅(jiān)挺，房企不得不采取以?xún)r(jià)換量的策略。對(duì)于剛需購(gòu)房群體而言，在積極釋放有效需求的同時(shí)，不僅要考慮價(jià)格優(yōu)惠力度，還要綜合考慮樓盤(pán)地段、房企口碑、房屋品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)等多重因素。 除了農(nóng)產(chǎn)品換房，之前一些地方還推出“買(mǎi)房送工作”“買(mǎi)房送土豬”等做法，但并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期效果。這也給相關(guān)城市提了醒，穩(wěn)樓市需要權(quán)宜之計(jì)，更需從長(zhǎng)計(jì)議。影響樓市銷(xiāo)量的因素包括供需關(guān)系、金融政策、調(diào)控政策等。從長(zhǎng)期來(lái)看，人口流動(dòng)是制約樓市銷(xiāo)售的重要因素，而產(chǎn)業(yè)發(fā)展才是吸引人才的活力之源。要想進(jìn)一步穩(wěn)定購(gòu)房預(yù)期，就需要從城市產(chǎn)業(yè)布局和人口流入等方面統(tǒng)籌考慮，加大產(chǎn)業(yè)聚集，吸引更多人口，從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的深層次問(wèn)題。 對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新很重要，但要合情合理才能走得更加長(zhǎng)遠(yuǎn)。要想實(shí)現(xiàn)自救，房企還需更加注重商業(yè)模式創(chuàng)新，不斷探索新的增長(zhǎng)點(diǎn)，切忌出現(xiàn)“病急亂投醫(yī)”的現(xiàn)象。
經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào) 54 閱讀 2022-07-02 19:29
在房票安置過(guò)程中，尤應(yīng)注意保護(hù)拆遷安置居民的權(quán)益。應(yīng)合理引導(dǎo)安置居民選擇房票安置，避免對(duì)房票設(shè)置過(guò)短的購(gòu)買(mǎi)時(shí)限和苛刻的購(gòu)買(mǎi)條件。 對(duì)棚改居民以房票的方式進(jìn)行安置，是近段時(shí)間以來(lái)不少城市開(kāi)始實(shí)施的房地產(chǎn)調(diào)控舉措。何為房票？棚改安置居民接受拆遷補(bǔ)償時(shí)，把拆遷補(bǔ)償?shù)慕痤~以房票的形式發(fā)放給居民，居民可以憑房票購(gòu)買(mǎi)住房。房票并非新生事物，在前些年的棚改貨幣化安置中就曾出現(xiàn)過(guò)。今年以來(lái)，在各地積極因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的背景下，房票安置又被多城采用。 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)有20個(gè)以上城市今年以來(lái)開(kāi)始實(shí)施房票安置。過(guò)去棚改更多采用實(shí)物安置或貨幣化安置兩種辦法，在此基礎(chǔ)上探索實(shí)施的房票安置制度，如何實(shí)現(xiàn)棚改安置居民、地方政府以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的多方共贏？ 通過(guò)房票進(jìn)行棚改安置，能夠給居民帶來(lái)一定便利。采用實(shí)物安置時(shí)，如果原地回遷，需要居民們暫時(shí)租房等待回遷房建好。出臺(tái)房票安置舉措的城市多是新建商品住宅庫(kù)存較多的城市，居民可以購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房拎包入住，省去租房的麻煩。房票安置可以滿(mǎn)足被拆遷人更多差異化需求，拆遷后不一定再回到原來(lái)的位置居住。有的城市出臺(tái)了較為靈活的房票補(bǔ)貼舉措。比如，選擇去庫(kù)存難度更大的區(qū)域購(gòu)房?jī)r(jià)格更優(yōu)惠，或者說(shuō)同等面值的房票可以購(gòu)置面積更大的住房，再比如，越早購(gòu)房享受的優(yōu)惠越多，從而鼓勵(lì)安置居民盡快購(gòu)房等。這些舉措都能夠給拆遷安置居民更多更自由的選擇機(jī)會(huì)。 與直接發(fā)放安置補(bǔ)償款的貨幣化安置相比，房票安置融合了優(yōu)惠鼓勵(lì)政策。比如，鄭州市規(guī)定采取房票安置辦法的，安置居民可獲得安置補(bǔ)償權(quán)益金額8%的獎(jiǎng)勵(lì)以及3個(gè)月的現(xiàn)金過(guò)渡費(fèi)。采取貨幣化安置的辦法，一些拆遷居民可能拿到拆遷補(bǔ)償款后暫緩購(gòu)房，或用作他途。對(duì)于地方政府而言，推出房票安置能夠鼓勵(lì)拆遷居民留在商品房市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)新的住房，有助于去庫(kù)存和穩(wěn)定住房消費(fèi)。與此同時(shí)，貨幣化安置需要一次性集中給付安置居民大量安置補(bǔ)償資金，而房票安置模式下，居民購(gòu)房有先有后相對(duì)分散。而且，居民憑房票購(gòu)房后，開(kāi)發(fā)企業(yè)再與政府結(jié)算資金。因此，相對(duì)于貨幣化安置，房票安置能夠減輕地方政府一次性集中支付的資金壓力。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，房子賣(mài)得快了，自然有助于實(shí)現(xiàn)資金回流以及企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。 房票安置的確有助于提振購(gòu)房需求，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房庫(kù)存的去化。但是，不能忘了，改善居住條件，是棚戶(hù)區(qū)居民長(zhǎng)久以來(lái)的心愿，無(wú)論以哪種模式進(jìn)行安置，都應(yīng)努力確保棚改居民住得進(jìn)、住得好。在房票安置的過(guò)程中，尤應(yīng)注意保護(hù)拆遷安置居民的權(quán)益。 首先應(yīng)該明確的是，房票安置只是選項(xiàng)之一，不應(yīng)強(qiáng)制居民選擇。是選擇實(shí)物安置，還是選擇貨幣化安置或者房票安置，應(yīng)盡量給拆遷安置居民更多選擇，由他們自主決定。 更為重要的是，不應(yīng)為房票設(shè)定過(guò)多限制。比如，避免出現(xiàn)憑房票購(gòu)房只可購(gòu)買(mǎi)一層或者頂層等特定樓層，或者只可購(gòu)買(mǎi)限定的少數(shù)樓盤(pán)，再或者購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)必須同時(shí)購(gòu)買(mǎi)車(chē)位等。還比如，不應(yīng)限定持有房票的居民必須在較短的時(shí)間內(nèi)盡快購(gòu)房。這些情況都在過(guò)去的房票安置中在個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)過(guò)。如果房票限定的購(gòu)買(mǎi)時(shí)間太短或者限定條件太多，拆遷居民的可選范圍過(guò)窄，那么可能導(dǎo)致安置居民好不容易盼來(lái)了改善居住條件的機(jī)會(huì)，卻難以住到稱(chēng)心如意的房子。 因此，應(yīng)合理引導(dǎo)安置居民選擇房票安置，避免對(duì)房票設(shè)置過(guò)短的購(gòu)買(mǎi)時(shí)限和苛刻的購(gòu)買(mǎi)條件。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，需要比較及時(shí)地拿到房票結(jié)算資金，方能助其實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目和企業(yè)的良性運(yùn)轉(zhuǎn)。只有這樣，才能夠使房票安置發(fā)揮去庫(kù)存作用，促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)以及健康發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)多方共贏。 值得關(guān)注的問(wèn)題還有，從2008年開(kāi)始，我國(guó)將各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)改造作為城鎮(zhèn)保障性安居工程的重要組成部分，至2018年的十年間，全國(guó)棚改累計(jì)開(kāi)工3896萬(wàn)套，幫助1億人“出棚進(jìn)樓”。數(shù)據(jù)顯示，“十三五”時(shí)期我國(guó)城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)住房改造超過(guò)2100萬(wàn)套。2021年，各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)改造開(kāi)工165萬(wàn)套。我國(guó)大規(guī)模的棚戶(hù)區(qū)改造，特別是集中連片棚戶(hù)區(qū)改造已經(jīng)基本完成，棚改新開(kāi)工數(shù)量已經(jīng)在近年出現(xiàn)較為明顯下降，目前進(jìn)行的多為零星分散改造。當(dāng)前，已經(jīng)進(jìn)入城市更新的新階段，須防止大拆大建。堅(jiān)持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，在加強(qiáng)修繕改造的原則下，應(yīng)嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除。因此，在今后的棚戶(hù)區(qū)改造中，確需改造的棚戶(hù)區(qū)仍應(yīng)繼續(xù)推進(jìn)拆遷改造，同時(shí)應(yīng)避免為了創(chuàng)造更多新購(gòu)房需求盲目擴(kuò)大拆遷范圍。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng) 21 閱讀 2022-07-02 19:07