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歷時(shí)一年，保障性租賃住房公募REITs試點(diǎn)終于傳來新的好消息。 7月11日，首單保障性租賃住房REITs紅土創(chuàng)新深圳人才安居REITs獲深交所審核通過，從正式申報(bào)到審核通過，只用了45天。僅三日后，中金廈門安居REITs也獲上交所通過。這意味著，國內(nèi)交易所目前在排隊(duì)的2個(gè)保障性租賃住房REITs項(xiàng)目，距離正式發(fā)行僅差臨門一腳。 保障性租賃住房金融體系進(jìn)一步完善，這為開發(fā)企業(yè)資金退出提供了新通路，“投融管退”閉環(huán)被打通意味著租賃行業(yè)將迎來新發(fā)展。這成為房地產(chǎn)行業(yè)近期的一個(gè)好消息。 兩大保障性租賃住房租賃REITs項(xiàng)目快速獲批 2021年6月，發(fā)改委發(fā)布通知，將保障性租賃住房納入公募REITs試點(diǎn)行業(yè)范圍。 直至2022年5月27日，紅土創(chuàng)新深圳安居REITs、中金廈門安居REITs分別于深交所、上交所和證監(jiān)會(huì)報(bào)送申請(qǐng)材料，成為首批申報(bào)的保障性租賃住房REITs，也是目前在國內(nèi)交易所排隊(duì)的僅有的2個(gè)項(xiàng)目。 歷經(jīng)“受理”和“問詢”環(huán)節(jié)，紅土創(chuàng)新深圳安居REITs于7月11日審核通過，用時(shí)僅45天。7月14日，中金廈門安居REITs也獲上交所通過，用時(shí)48天。 最短45天是什么概念？我們查看目前剛成立以及上市的項(xiàng)目，從申報(bào)到通過短則5個(gè)月，長則已歷經(jīng)一年多時(shí)間。 保障性租賃住房REITs審批提速背后最大的原因來自于政策支撐。 自2022年年初，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知，明確支持保障性租賃住房發(fā)展。 近幾個(gè)月以來，證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委等多方就保障性租賃住房REITs發(fā)展提供支持。直至5月27日，深交所、上交所分別推進(jìn)首單保障性租賃住房REITs的申報(bào)審批工作，實(shí)際上，上述金融方面出臺(tái)的多種政策推動(dòng)保障性租賃住房發(fā)展，鼓勵(lì)更多市場(chǎng)主體加入建設(shè)。 這不僅為開發(fā)企業(yè)資金退出提供了指引，打通了“投融管退”的閉環(huán)，同時(shí)也進(jìn)一步完善了保障性租賃住房金融體系。 房企擁有了一個(gè)融資新思路 7月15日，滬深證券交易所發(fā)布施行《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(REITs)規(guī)則適用指引第4號(hào)——保障性租賃住房(試行)》，對(duì)保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs進(jìn)行規(guī)范和引導(dǎo)。 其中明確，原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)為開展保障性租賃住房業(yè)務(wù)的獨(dú)立法人主體，不得開展商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。鼓勵(lì)專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)開展保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施基金試點(diǎn)。 過去，由于保障性租賃住房項(xiàng)目需精裝修建成后運(yùn)營，存在項(xiàng)目回報(bào)周期長、資金沉淀壓力大的問題，且租金一般要低于市場(chǎng)價(jià)格約15%~20%，回報(bào)率相對(duì)較低，房企參與保障性租賃住房意愿并不強(qiáng)。 但隨著政策支持，以及首批申報(bào)REITs項(xiàng)目通過，這將為市場(chǎng)化企業(yè)后續(xù)申報(bào)保障性租賃住房REITs提供參照。 從首批申報(bào)REITs產(chǎn)品情況來看，資產(chǎn)證券化申請(qǐng)需要產(chǎn)權(quán)明確，同時(shí)對(duì)企業(yè)持有出租房源套數(shù)規(guī)模有一定要求。 例如底層資產(chǎn)，首批申報(bào)REITs產(chǎn)品涉及到的6個(gè)項(xiàng)目均獲得保障性租賃住房認(rèn)證，產(chǎn)權(quán)清晰，出租率均達(dá)到98%以上，深圳安居保利香檳苑達(dá)到100%。租戶租賃期限較長，一般以3年為主。租約長加上高出租率，這意味著持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金收入。 租金構(gòu)成相對(duì)豐富，除住房租賃收入外，還可以發(fā)展商業(yè)、車位租賃服務(wù)。比如深圳安居的百泉閣和錦園另有商業(yè)配套或者車位租賃服務(wù)。 按照最新的第4號(hào)指引，要求基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營時(shí)間原則上不低于3年。意味著從投入運(yùn)營到項(xiàng)目資產(chǎn)證券化申報(bào)，周期相對(duì)較短，這可以解決企業(yè)住房租賃項(xiàng)目資金沉淀周期長、資金壓力大等難題。 從首批申報(bào)REITs的產(chǎn)品情況來看，廈門安居的兩個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營時(shí)間均約為2.33年，深圳安居的保利香檳苑運(yùn)營周期最長約為2.67年，最短的百泉閣項(xiàng)目為2個(gè)月，整體來看資金回報(bào)周期相對(duì)較短。 資產(chǎn)證券化工具為重資產(chǎn)持有保障性租賃住房資金退出提供了參考路徑，將有效縮短資金回報(bào)周期，降低企業(yè)資金壓力，特別是對(duì)一些近兩年有保障性租賃住房建設(shè)任務(wù)的國企來說具有重要意義。 目前，已有部分房企通過不同方式參與保障性租賃住房建設(shè)。比如旭輝控股領(lǐng)寓旗下柚米寓九亭中心店經(jīng)過認(rèn)定被納入上海松江區(qū)首批保障性租賃住房；而龍湖冠寓則通過輕資產(chǎn)方式參與到蘇州木瀆項(xiàng)目，該項(xiàng)目由村集體組織開發(fā)建設(shè)，龍湖整體租賃后展開運(yùn)營，每年向村集體支付租金，運(yùn)營期為15年。 房企資金退出完善的背景下，保障性租賃住房不失為房企布局的一個(gè)新賽道，而保障性租賃住房REITs成功發(fā)行也為房企提供了一個(gè)新的融資思路。 上半年資產(chǎn)證券化融資占三成 保障性租賃住房REITs快速通過審批，也讓我們注意到2022年上半年房企資產(chǎn)證券化融資的情況，用一個(gè)詞概括：活躍。 從整個(gè)資產(chǎn)證券化融資來看，相對(duì)于信用債和海外債，資產(chǎn)證券化融資比較亮眼。 上半年，房企境內(nèi)外累計(jì)發(fā)債融資(含證券化融資)共計(jì)人民幣4488億元，同比下降35%，房企融資端境況仍未有明顯改善。海外債發(fā)行規(guī)模更是大降超七成。 反觀資產(chǎn)證券化融資，上半年融資規(guī)模累計(jì)達(dá)到1398億元，同比雖下降24%，但降幅遠(yuǎn)低于信用債、海外債。且資產(chǎn)證券化融資占2022年上半年房企境內(nèi)外累計(jì)發(fā)債融資規(guī)模超三成。 存量資產(chǎn)資產(chǎn)證券化同樣得到政策支持。 5月25日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》，鼓勵(lì)企業(yè)選擇適合的存量資產(chǎn)，采取多種方式予以盤活，這一政策的出臺(tái)將極大激活手中持有優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的企業(yè)，特別是國企可以通過公募REITs、資產(chǎn)證券化等方式進(jìn)行融資。 從企業(yè)來看，2022年1-6月，共有3家房企證券化融資超百億元，其中萬科保持了2021年以來的領(lǐng)先態(tài)勢(shì)，上半年通過發(fā)行各類證券化產(chǎn)品合計(jì)融資226億元，居各家房企之首，保利發(fā)展、中國金茂也緊隨其后，證券化融資超百億元。 可以預(yù)見的是，一旦保障性租賃住房REITs成功發(fā)行，房企資產(chǎn)證券化融資渠道將進(jìn)一步被擴(kuò)充。
