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2022年大宗資產(chǎn)交易延續(xù)了2021年的勢(shì)頭。一線都市圈和全國(guó)性樞紐城市核心商務(wù)區(qū)寫字樓、核心商圈零售物業(yè)持續(xù)收到市場(chǎng)追捧。 6月13日，中國(guó)香港REITs市場(chǎng)上市的房地產(chǎn)投資信托基金招商局商業(yè)房托(下稱招商房托)發(fā)布公告稱向招商蛇口收購(gòu)SA VeniceⅠ 51%的股權(quán)，該公司間接持有北京招商局航華科貿(mào)中心若干物業(yè)的91%股權(quán)，交易對(duì)價(jià)約為人民幣13.4億元。收購(gòu)后，招商房托的總資產(chǎn)將超過(guò)人民幣100億元，持有物業(yè)數(shù)量增加至6處。 這是自2019年12月招商房托香港成功上市以來(lái)，母公司招商蛇口首次向REITs注入資產(chǎn)，也是招商房托首次引入大灣區(qū)外的資產(chǎn)。按公告披露，目標(biāo)物業(yè)招商局航華科貿(mào)中心交易完成后，每年將為招商房托新增近5000萬(wàn)租金收入。 此次北京核心區(qū)資產(chǎn)的注入，不僅可豐富母公司招商蛇口REITs資產(chǎn)的組合配置，而且能帶動(dòng)REITs行情進(jìn)一步修復(fù)。 在此背景下，亞洲市值最大的房地產(chǎn)投資信托基金領(lǐng)展房托也明確提出，希望將其他地區(qū)(尤其是中國(guó)內(nèi)地)物業(yè)占比提升到20%。 我們認(rèn)為，國(guó)內(nèi)利率的持續(xù)寬松、優(yōu)質(zhì)物業(yè)的相對(duì)缺失共同導(dǎo)致的“資產(chǎn)荒”，使得一線城市優(yōu)質(zhì)商辦資產(chǎn)投資拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)。 5月25日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》，提出要統(tǒng)籌盤活存量和改擴(kuò)建有機(jī)結(jié)合的項(xiàng)目資產(chǎn)，鼓勵(lì)更多符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目發(fā)行上市，積極探索通過(guò)資產(chǎn)證券化等市場(chǎng)化方式盤活存量資產(chǎn)。 向市場(chǎng)發(fā)行CMBS、類REITs等證券化產(chǎn)品融資不僅成為企業(yè)融資渠道的重要組成部分，還為企業(yè)成功打通了“投、融、管、退”的最后一公里。 克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，2016-2022年(截至5月底)不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品融資超百億規(guī)模的城市共有10個(gè)。其中，北京、上海資產(chǎn)融資規(guī)模接近1500億元，底層資產(chǎn)以辦公資產(chǎn)為主。北京、 上海辦公租賃市場(chǎng)堅(jiān)實(shí)的價(jià)格和出租率成為證券化產(chǎn)品發(fā)行的有力支撐。 近一段時(shí)間以來(lái)，國(guó)內(nèi)重點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)商辦資產(chǎn)成交活躍。 2022年前5月，內(nèi)地32個(gè)城市的大宗物業(yè)成交總額為846億元，一線城市成交總額約為473億元，占比55.9%，位居首位。而上海則成為內(nèi)地大宗物業(yè)成交最為活躍的城市。2022年以來(lái)，上海大宗物業(yè)成交總額高達(dá)332億元，占比近四成。 值得關(guān)注的是，2022年，眾多一線城市成交的大宗物業(yè)中不乏明星資產(chǎn)，如上海外灘金融中心、綠地創(chuàng)驛大廈、西岸國(guó)際人工智能中心等。 從經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性看，位于一線城市，特別是北京、上海的優(yōu)質(zhì)辦公資產(chǎn)即使在市場(chǎng)下行期仍表現(xiàn)出較強(qiáng)韌性；從投資回報(bào)看，北京、上海辦公物業(yè)的保值增值性以較大幅度領(lǐng)先整個(gè)市場(chǎng)。 由于流動(dòng)性佳、保值增值潛力足等明顯優(yōu)勢(shì)，國(guó)內(nèi)針對(duì)一線城市辦公物業(yè)的投資仍處在上行期內(nèi)。 而當(dāng)前政策的持續(xù)改善，優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)的入市，使得國(guó)內(nèi)商辦資產(chǎn)投資進(jìn)入了一個(gè)“抄底期”。在投資和出售意愿均有所提升的環(huán)境下，我們預(yù)計(jì)后期市場(chǎng)交易規(guī)模將持續(xù)擴(kuò)大。 同時(shí)，當(dāng)前市場(chǎng)貨幣的持續(xù)寬松，使得一線城市的資本化率水平也有望持續(xù)走低，從而帶動(dòng)相關(guān)物業(yè)未來(lái)估值進(jìn)一步走高。
