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在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行周期，一線城市樓市發(fā)展最具韌性，尤其是北京、上海市場(chǎng)最為堅(jiān)挺，在疫情反復(fù)影響下，樓市需求端依然穩(wěn)健。 克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年前7月，一線城市新建商品住宅成交規(guī)模同比下降31%，比二三線城市降幅少16個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)此，我們以北京為典型樣本，深度分析了當(dāng)前一線城市主流購(gòu)房客群，以及住房需求結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化等住房議題。 北京“剛需”“剛改”需求基數(shù)龐大 目前，北京一二手房成交套數(shù)比高達(dá)1:2.3，而二手房成交均價(jià)僅有新房的3/5，因此，北京更多剛需和低收入家庭涌向了二手房市場(chǎng)。 第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，2189萬北京常住人口中，38%居民沒有北京戶口，常住人口中為五年內(nèi)遷入人群達(dá)到了13%。目前，北京家庭中無自有產(chǎn)權(quán)占比最高，達(dá)到43%，且有三成家庭戶選擇租住普通住宅。 目前，北京人均住房面積為34.9平方米，僅為全國(guó)人均住房面積的八成左右。若按全國(guó)人均住房面積的一半標(biāo)準(zhǔn)來篩選住房緊張的家庭數(shù)量，北京有185萬戶家庭人均住房面積不足20平方米，占總家庭戶比例達(dá)到24%，就國(guó)內(nèi)各省市對(duì)比來看，僅次于廣東、上海，排在第三。 目前，北京有45%的家庭戶人均住房面積在30平方米以下，不到全國(guó)人均住房面積的3/4?？紤]到北京還有大約13%的集體戶人口，意味著北京有超過一半的常住人口住房條件有較大改善空間，即“剛需”“剛改”需求基數(shù)龐大。 中小戶型住宅供應(yīng)大幅攀升 調(diào)研中，我們對(duì)比北京七普和成交結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，北京居民住房現(xiàn)狀與新房成交結(jié)構(gòu)高度重合。目前，北京“剛需”“剛改”家庭占比達(dá)半數(shù)左右，45%家庭戶人均住房面積在30平方米以下。在新房成交結(jié)構(gòu)中，90平方米以下的中小戶型占比達(dá)到56%，兩者高度吻合，究其主要原因，還在于市場(chǎng)中小套型供給的增加。 自2017年北京政府工作報(bào)告再提增加中小戶型供給之后，“90/70政策”全面重回土拍條款，供給結(jié)構(gòu)變化下，北京中小戶型商品住宅占比顯著上升，中大戶型成交占比相應(yīng)出現(xiàn)回落。 克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年北京成交的8.1萬套商品住宅中，90平方米房型占比達(dá)56%，其中70-90平方米占全部成交住宅的50%。 從產(chǎn)品類型看，市場(chǎng)主力依舊是大戶型產(chǎn)品，110平米以上住宅成交為2800億元，占2021年成交總額58%。在2021年市場(chǎng)發(fā)展走勢(shì)中，140-180平方米大戶型產(chǎn)品市場(chǎng)表現(xiàn)更佳，成交套數(shù)同比增長(zhǎng)56%，而90平方米以下產(chǎn)品成交同比僅增長(zhǎng)12%。 三室戶型是首選，頂豪產(chǎn)品購(gòu)買率最高 克而瑞綜合Going Data數(shù)據(jù)與實(shí)際成交數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，改善類產(chǎn)品轉(zhuǎn)化率偏低，但豪宅客戶買房較為果斷，剛需客戶購(gòu)房意愿往往更能轉(zhuǎn)化為實(shí)際購(gòu)房需求。 調(diào)研顯示，由于可兼顧剛需與改善需求，三室戶型成為購(gòu)房者首選，2021年，該戶型成交占比更是接近五成。2021年，北京成交金額居于前列的海淀華潤(rùn)幸福里，三室戶型占比達(dá)到66.6%，成為項(xiàng)目的主力暢銷戶型。 此外，二室戶型購(gòu)房者轉(zhuǎn)化率也相對(duì)較高，2021年，該戶型商品住宅成交占比達(dá)到25.2%，市場(chǎng)占有率為四分之一。 在改善市場(chǎng)，四室以上產(chǎn)品客戶轉(zhuǎn)化率相對(duì)較低，但別墅市場(chǎng)不同，客戶購(gòu)房更為果斷，2021年成交占比達(dá)到6.3%。結(jié)合供求比數(shù)據(jù)看，北京的別墅產(chǎn)品也十分暢銷，2021年供求比為0.7，是各類戶型產(chǎn)品中供應(yīng)最為緊缺的。 從調(diào)研數(shù)據(jù)的客戶特征來看，高學(xué)歷的中青年群體成為別墅購(gòu)房主力。這一群體收入水平高，購(gòu)買力強(qiáng)，對(duì)居住品質(zhì)要求較高，同時(shí)，別墅購(gòu)買意向客戶中82%已經(jīng)成家，居住空間有強(qiáng)烈需求，因此，使用面積較大、功能更為齊全、周邊環(huán)境宜居的別墅更受這類群體青睞。 2000萬以上豪宅客群意向與轉(zhuǎn)化率高 在北京，總價(jià)低于500萬住宅是成交主力，2021年該類型成交占比高達(dá)62%，顯著高于高總價(jià)住宅，尤其是總價(jià)段300萬元以下的客戶購(gòu)房轉(zhuǎn)化率最高。 500萬元以上的中高總價(jià)住宅，成交轉(zhuǎn)化率則明顯不及低總價(jià)住宅，尤其是總價(jià)在700-100萬元以內(nèi)的住宅，轉(zhuǎn)化率還不足平均水平的六成。 但在中高總價(jià)住宅中，千萬以上豪宅轉(zhuǎn)化率明顯較高。尤其是對(duì)2000萬以上住宅，客戶對(duì)高總價(jià)住宅購(gòu)房意向較為堅(jiān)定。此類產(chǎn)品以大平層及別墅住宅為主，集聚在海淀、朝陽、豐臺(tái)等配套資源優(yōu)質(zhì)、互聯(lián)網(wǎng)等產(chǎn)業(yè)發(fā)展活躍的區(qū)域。這些片區(qū)購(gòu)房客戶基數(shù)較大，購(gòu)買力較強(qiáng)，尤其是互聯(lián)網(wǎng)“新貴”群體，極大支撐了豪宅市場(chǎng)。 調(diào)研顯示，從家庭結(jié)構(gòu)來看，單身人群已成為北京常住人口重要組成部分，但已婚家庭看房比例顯著高于未婚群體。目前。北京購(gòu)房主力還是以35歲以下的年輕家庭、且以已婚育家庭為主，且更傾向于購(gòu)買大戶型產(chǎn)品，尤其是青睞四室以上產(chǎn)品的客戶占比明顯偏高，達(dá)到34%。 值得注意的是，在2022年最新發(fā)布的北京第三輪土拍中，大部分地塊不再把“90/70”戶型限制作為剛性約束之一，此舉更多是為多人口、多孩家庭考慮，讓新房供給可以更好地滿足改善性需求。可以預(yù)測(cè)，未來北京市場(chǎng)的大戶型產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈。
