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當(dāng)前銷售回暖動(dòng)能仍顯不足，基本面再趨悲觀，市場(chǎng)將重回政策博弈主線?！氨＝粯?、穩(wěn)民生”的地產(chǎn)紓困政策的出臺(tái)，提升了地產(chǎn)股債的“下限”，與此同時(shí)需要期待需求端更有力政策推出的效果，銷售復(fù)蘇的節(jié)奏與程度決定了地產(chǎn)股債的“上限”。從個(gè)股角度，經(jīng)營穩(wěn)健、具備優(yōu)秀品質(zhì)的房企將更快從行業(yè)低谷中脫穎而出，9月推薦保利發(fā)展(600048.SH)、濱江集團(tuán)(002244)(002244.SZ)、綠城中國(03900)、貝殼-W(02423)。 國信證券主要觀點(diǎn)如下： 行業(yè)：銷售復(fù)蘇放緩，“保交樓”舉措持續(xù)推出。 7月銷售放緩，2022年1-7月商品房銷售額累計(jì)75763億元，同比-28.8%，較前值收窄0.1個(gè)百分點(diǎn);銷售面積累計(jì)78178萬平方米，同比-23.1%，較前值擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)。單月值同比降幅擴(kuò)大，2022年7月商品房銷售額9691億元，同比-28.2%，較前值擴(kuò)大7.4個(gè)百分點(diǎn);銷售面積9255萬平方米，同比-28.9%，較前值擴(kuò)大10.6個(gè)百分點(diǎn)。7月作為傳統(tǒng)淡季，疊加居民收入和房價(jià)上漲預(yù)期減弱、擔(dān)憂期房交付等因素影響，銷售回暖動(dòng)能仍顯不足。從日頻數(shù)據(jù)看，銷售回暖趨勢(shì)平緩，截至2022年8月26日，30城商品房成交面積為9597萬㎡，同比-31%;其中，長三角、華南、華中&西南、華北&東北區(qū)域的商品房成交面積累計(jì)同比分別為-33%、-35%、-31%、-15%。 政策面上，包括政策性銀行專項(xiàng)借款、民企發(fā)債增信支持等多項(xiàng)地產(chǎn)紓困措施出臺(tái)。 此外，需求端政策也在持續(xù)發(fā)力，如5年期LPR降低15bp至4.3%，福州房貸首付比例下調(diào)，南下調(diào)二套住房公積金貸款首付比例并推出二手房“帶押過戶”模式，江蘇昆山太倉、河北廊坊、浙江海寧放松限購限售，南京、蘇州、無錫等個(gè)別地方政府也開始嘗試調(diào)整首付政策等。在銷售復(fù)蘇緩慢的背景下，需求端放松加碼仍然值得期待。 板塊：估值仍處較低水平。 自上期策略報(bào)告發(fā)布至今，房地產(chǎn)板塊下跌4.1%，跑輸滬深300指數(shù)1.1個(gè)百分點(diǎn)，在31個(gè)行業(yè)中排第24名。根據(jù)Wind一致預(yù)期，按最新收盤日計(jì)，板塊2022年動(dòng)態(tài)PE為5.3倍，比2019年1月3日的底部估值水平(6.1倍動(dòng)態(tài)PE)高21.3%，比2021年估值水平(10.2倍動(dòng)態(tài)PE)低26.7%，估值仍處較低水平。
