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8月16日，國家衛(wèi)生健康委、國家發(fā)展改革委等17個部門印發(fā)《關(guān)于進一步完善和落實積極生育支持措施的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《意見》），要求加快建立積極生育支持政策體系，為推動實現(xiàn)適度生育水平、促進人口長期均衡發(fā)展提供有力支撐。 《意見》提出，深入實施一對夫妻可以生育三個子女政策及配套支持措施，綜合施策、精準發(fā)力，完善和落實財政、稅收、保險、教育、住房、就業(yè)等積極生育支持措施。 《意見》明確，在強化住房、稅收等支持措施層面，加快完善住房保障體系，精準實施購房租房傾斜政策。 多位接受《證券日報》記者采訪的分析人士認為，《意見》對于后續(xù)各地對三孩家庭住房方面的政策梳理及推進等有積極作用。 進一步推進租購?fù)瑱?quán) 《意見》提出，加快發(fā)展保障性租賃住房，促進解決新市民、青年人等群體住房困難。進一步完善公租房保障對促進積極生育的支持措施，各地在配租公租房時，對符合條件且有未成年子女的家庭，可根據(jù)其未成年子女數(shù)量，在戶型選擇方面給予適當照顧；優(yōu)化公租房輪候與配租規(guī)則，將家庭人數(shù)及構(gòu)成等納入輪候排序或綜合評分的因素，對符合條件且子女數(shù)量較多的家庭可直接組織選房；完善公租房調(diào)換政策，對因家庭人口增加、就業(yè)、子女就學(xué)等原因需要調(diào)換公租房的，根據(jù)房源情況及時調(diào)換。 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受《證券日報》記者采訪時表示，公租房是為了配置給城鎮(zhèn)常住人口且低收入困難家庭的，其特點是租金低、戶型?。ㄒ话阍?0平方米以內(nèi)），配置時考核的主要是家庭收入是否低于城鎮(zhèn)家庭可支配收入，此次政策突破了此前公租房的規(guī)定。 李宇嘉介紹，根據(jù)《意見》內(nèi)容，一方面將家庭人數(shù)及構(gòu)成加入了公租房分配規(guī)則及考核指標，即有未成年人口，特別是兩個及以上未成年人口的，將優(yōu)先配置。另一方面，對于公租房稍大戶型，優(yōu)先配置給多胎家庭，政策的目的就是發(fā)揮公租房低租金、配套優(yōu)的優(yōu)勢，降低居住成本，提高居民在生育、養(yǎng)育和教育方面的可支配支出。 同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向《證券日報》記者表示，縱觀《意見》，其中較為核心的一條就是推進租購權(quán)利均等，即“租購?fù)瑱?quán)”。如果能夠真正做到租購?fù)瑱?quán)，至少短期內(nèi)可以大力促進住房租賃市場的快速發(fā)展，甚至在一定程度上會扭轉(zhuǎn)由‘丈母娘要買房’養(yǎng)成的傳統(tǒng)購房邏輯。 “人口政策與住房政策匹配發(fā)展，與時俱進是落實人口政策，實現(xiàn)房地產(chǎn)領(lǐng)域支持剛需和改善群體住房切實需求的根本。”宋紅衛(wèi)進一步表示，目前租賃市場小戶型房源較多，如果租賃市場要照顧多孩家庭的話，一定要與時俱進做出調(diào)整，增加一定比例的多房間大面積住房，才是真正實現(xiàn)滿足多孩家庭切實需求的根本。 優(yōu)化政策協(xié)同發(fā)力 《意見》明確，精準實施購房租房傾斜政策。住房政策向多子女家庭傾斜，在繳存城市無自有住房且租賃住房的多子女家庭，可按照實際房租支出提取住房公積金；對購買首套自住住房的多子女家庭，有條件的城市可給予適當提高住房公積金貸款額度等相關(guān)支持政策。 對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示，過去政策比較側(cè)重于公租房等領(lǐng)域，而現(xiàn)在則在公積金、購房政策等方面都出現(xiàn)傾斜，這說明對于三孩家庭住房政策的支持更加全面、精準和務(wù)實。 事實上，早在《意見》出臺以前，各地已經(jīng)出臺了很多政策創(chuàng)新和試點。例如無錫市衛(wèi)生健康委員會于2022年4月25日發(fā)布《關(guān)于積極推動改善生育二個孩子及以上家庭居住條件的通知》，對于二孩以上家庭的限購進行了放松。后續(xù)包括杭州等城市也明確提高了三孩家庭公積金貸款額度等。 嚴躍進稱，未來三孩家庭購房市場的活躍，是值得關(guān)注的一項重要內(nèi)容，其對于降低購房成本、促進行情活躍、更好解決居住問題等都有積極的作用。 “當前房地產(chǎn)市場正處于筑底復(fù)蘇期，從中長期角度看待房地產(chǎn)市場必須觀察人口結(jié)構(gòu)的因素。在住房政策的優(yōu)化下勢必對于人口規(guī)模和家庭結(jié)構(gòu)產(chǎn)生積極的影響，尤其是部分省份明確提到提高出生人口中三孩占比等內(nèi)容。從這一點可以看出，房地產(chǎn)政策優(yōu)化—改善購房環(huán)境—降低居住成本—提高三孩生育率—增加人口規(guī)模和優(yōu)化家庭結(jié)構(gòu)—為房地產(chǎn)形成新的人口紅利的正循環(huán)機制已經(jīng)清晰可見。”嚴躍進表示，此次《意見》既吸收了一些地方最近兩年創(chuàng)新性的做法，也為下一步各地積極實踐提供了政策指導(dǎo)，預(yù)計今年下半年各類支持三孩家庭住房方面的政策將明顯增多。
證券日報 33 閱讀 2022-08-21 22:34
商品房公攤面積真正備受詬病的，是“亂公攤”和“只公攤成本，不公攤收益”等問題。完善公攤面積制度，厘清公攤標準，可以避免因分攤面積問題產(chǎn)生爭議。同時應(yīng)引入懲罰賠償，遏制“亂公攤”現(xiàn)象，落實公攤收益，讓業(yè)主也能從中受益。 張淳藝 110平方米的房子，到手卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有60多平方米；購房時銷售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時卻變成了46%……記者近日采訪發(fā)現(xiàn)，公眾對于購房時需要承擔的公攤面積費用多有詬病，不少人擔心存在“消費暗區(qū)”。在這樣的背景下，近年來一種聲音逐漸轉(zhuǎn)播——取消公攤面積制度。（據(jù)8月16日《法治日報》報道） 從我國進入商品房時代開始，普遍實行的是由購房者分攤部分共有建筑面積的做法。2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內(nèi)建筑面積為獨立產(chǎn)權(quán)，分攤的共有建筑面積為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔責任。 近年來，商品房公攤面積從最初的10%以下，發(fā)展到現(xiàn)在的30%—40%。這背后，既有商品房提檔升級、做大公共區(qū)域的因素，也有計算不透明、監(jiān)管難、容易暗箱操作等原因。有消費者質(zhì)疑公攤面積的存在是為不屬于自己的公共空間買單；有消費者擔心后續(xù)的物業(yè)費、供暖費等都要繼續(xù)為公攤部分買單。于是，關(guān)于取消公攤面積制度的呼聲日漸高漲。 不過，取消公攤面積并非易事。對于已經(jīng)購買房產(chǎn)的人來說，會面臨房產(chǎn)證變更的問題，重測面積和變更手續(xù)工作量很大。同時，現(xiàn)行的物業(yè)費、暖氣費等也都是以建筑面積計量的，如果取消公攤面積，會給計價帶來混亂。此外，單純?nèi)∠珨偯娣e，也會直接影響開發(fā)商對公共區(qū)域的投入，進而影響到小區(qū)品質(zhì)和業(yè)主的權(quán)益。 事實上，公攤面積制度真正備受詬病的，是“亂公攤”和“只公攤成本，不公攤收益”的問題。少數(shù)開發(fā)商隨意變更約定的公攤面積，導(dǎo)致實際得房率低于預(yù)期；還有的將地下車位計入公攤面積讓購房者分攤費用。同時，公攤面積上設(shè)置廣告、車位等帶來的營利收入，按照《民法典》相關(guān)規(guī)定，在扣除合理成本之后，應(yīng)歸業(yè)主共有。但在現(xiàn)實中，施行情況并不理想。 是否取消公攤面積，確實值得探討論證，但就眼下而言，完善公攤面積制度更具現(xiàn)實意義。首先，厘清公攤標準。有關(guān)部門應(yīng)進一步規(guī)范公攤面積制度，規(guī)定公攤面積的最大比例、收費標準、測量方式等，避免因分攤面積問題產(chǎn)生購房爭議。其次，引入懲罰賠償。對于開發(fā)商隨意擴大公攤面積，超過合理誤差的行為，參照《消費者權(quán)益保護法》中的懲罰性賠償責任，要求其給予購房人公攤面積費用三倍賠償，從而提高違規(guī)成本，遏制“亂公攤”現(xiàn)象。此外，有關(guān)部門應(yīng)監(jiān)督物業(yè)企業(yè)落實公攤收益，讓業(yè)主在為公攤面積買單的同時，也能從公攤面積中受益。
中國消費者報 36 閱讀 2022-08-21 22:32
二手房交易新模式在濟南正式落地。8月17日上午，濟南市委市政府召開新聞發(fā)布會，對濟南剛剛推出的二手房“帶押過戶”這一全國首創(chuàng)的登記新模式進行權(quán)威發(fā)布解讀。 據(jù)悉，針對二手房交易過程中多部門分開辦理時間長、買賣交易風險高、資金成本高的問題，濟南市自然資源和規(guī)劃局協(xié)同濟南住房公積金中心和銀行、公證等機構(gòu)歷時近半年積極探索，在全國首次創(chuàng)新推出二手房“帶押過戶”登記新模式，對于存在抵押的房產(chǎn)要上市交易的，實現(xiàn)了不用先歸還原來的房貸就可以完成過戶、抵押、發(fā)放新的貸款，提高交易質(zhì)量，降低交易成本。 目前，該模式已在工行、建行、北京銀行等多家銀行試點成功，將在(濟南)全市二手房市場全面推行，實現(xiàn)銀行貸款審批、抵押放款及二手房轉(zhuǎn)移登記、抵押注銷等各環(huán)節(jié)的無縫銜接。 據(jù)介紹，“帶押過戶”新流程實施后，買賣雙方轉(zhuǎn)移和抵押“雙預(yù)告登記”通過銀行就可以完成線上申請，轉(zhuǎn)移登記和抵押登記可同步辦理，賣方在辦理轉(zhuǎn)移登記的當天或第二天就可以拿到購房款，結(jié)清原銀行貸款。辦理時限由原先的十幾天壓縮至1個至3個工作日辦結(jié)，將進一步激發(fā)二手房市場的交易活力，為市場注入新的動力。 “此舉將會對地方二手房交易及房地產(chǎn)信貸市場產(chǎn)生一定的積極影響?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙向《證券日報》記者表示，對于二手房交易而言，主要將會帶來兩方面利好。其一，降低交易成本，即賣方無須解押及籌措資金，可使用買方的銀行貸款來還賣方的銀行貸款，有效降低了交易成本以及解除了資金籌措的困擾；其二，降低二手房交易風險，買方可將購房款直接存入提存賬戶，在一定程度上保障了交易主體的利益。 對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《證券日報》記者表示，從當下的市場表現(xiàn)看，二手房占全部房屋交易比重是下降的，濟南該政策出臺后，一是可以縮短交易周期，以廣州、深圳為例，如果不降價，二手房交易周期可能長達6個月至12個月，這其中交易環(huán)節(jié)復(fù)雜是重要因素之一，若以濟南這種新模式運行，交易周期有望縮短一半；二是有助于加快換房需求入市，二手房交易周期過長導(dǎo)致銷售受阻，一二手房換房聯(lián)動需求難以釋放，造成新房市場交易有堵點，濟南這一模式在某種程度上對該堵點有疏通作用，對提升新房交易量有所助力；三是該新模式實施后，將會促進新市民購買二手房及在該城市扎根落戶。因此，可將該模式在全國推廣，進一步促進房地產(chǎn)市場良性循環(huán)。 對于接下來其他城市是否可能效仿？王小嬙表示，濟南推出二手房“帶押過戶”模式，是緊跟市場探索的創(chuàng)新性政策，從多角度加速修復(fù)市場，同時也將在全國范圍內(nèi)起到一定的示范帶頭作用，不排除后續(xù)有其他城市啟動或探索出新的優(yōu)化政策。
證券日報 67 閱讀 2022-08-18 13:10
(2022年8月11日 中國·廣州) “我剛剛?cè)ブ榻呑吡艘粫?，廣州還是比較悶熱，連吹過來的風都是暖的?！? 結(jié)束了一天的會議行程，社科院大學(xué)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟系教授陳淮步行至江濱，感受羊城的呼吸和脈搏。 8月的廣州，午后雷雨天氣增多，暫時改變了高溫肆虐的天氣格局，不少嘉賓感嘆，從海南到廣州，也是一次全新的體驗。 因海南突發(fā)疫情，2022博鰲房地產(chǎn)論壇改在廣州保利洲際酒店召開，大會議程已于8月10日圓滿完成。 空間的騰挪，給這一屆博鰲房地產(chǎn)論壇增添了別樣的風味。事實上，過去一年，中國房地產(chǎn)行業(yè)已大有不同。 首先，房企“三條紅線”和銀行“兩集中”等調(diào)控政策正式施行，以高周轉(zhuǎn)、高負債、高杠桿為代表的金融驅(qū)動發(fā)展模式逐步退出舞臺；其次，2022年以來，不斷有穩(wěn)樓市、促需求的政策出臺，市場信心不斷重塑。 再者，作為經(jīng)濟運行的基礎(chǔ)保障，隨著科技發(fā)展、消費復(fù)蘇、需求增長，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等多個領(lǐng)域站上了全新的風口。 與行業(yè)走勢契合，去年論壇著重探討“理性”與“穩(wěn)健”，而今年的關(guān)鍵詞是“破局”和“未來”。 在為期四天的論壇當中，從博鰲五十人會到經(jīng)濟學(xué)家早餐會、全體大會、資本大會、博鰲大講堂等環(huán)節(jié)，與會經(jīng)濟學(xué)家、房地產(chǎn)開發(fā)商、金融機構(gòu)，以及創(chuàng)新業(yè)務(wù)探索者們，共同聚焦行業(yè)未來，探尋破局與發(fā)展路徑。 “未來仍然是支柱產(chǎn)業(yè)” 2022年必將是載入史冊的一年。 在穩(wěn)住經(jīng)濟大盤的背景下，房地產(chǎn)“救市潮”在全國鋪開，過去一段時間，相關(guān)部門已經(jīng)對房地產(chǎn)行業(yè)動用財政、貨幣等政策工具，但主要城市商品房成交情況仍然有待回暖。 國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-6月份，全國商品房銷售面積68923萬平方米，同比下降22.2%；其中，住宅銷售面積下降26.6%；商品房銷售額66072億元，下降28.9%；其中，住宅銷售額下降31.8%。 面對當前行業(yè)大變局，國家統(tǒng)計局原局長、陽光資產(chǎn)首席戰(zhàn)略官邱曉華在會上坦言，眼下房地產(chǎn)行業(yè)確實進入了一個寒冬季節(jié)。 而每年堅持出席博鰲房地產(chǎn)論壇的老朋友——中國經(jīng)濟體制改革研究會副會長、國民經(jīng)濟研究所所長樊綱亦有同感，在他看來，現(xiàn)在到了一個市場波動、低迷的狀態(tài)，這個狀態(tài)大概還會持續(xù)一段時間。 不過，對于行業(yè)，對于市場，樊綱并非那個“絕對悲觀者”，他話鋒一轉(zhuǎn)，表示“面對當前的問題，我們還要多加思考，同時也要看到市場總有低谷，總有高潮，要放眼長遠、布局未來。” 當然，除了老朋友，今年也有一些新面孔加盟，比如中國首席經(jīng)濟學(xué)家論壇主席、原國務(wù)院參事、國務(wù)院金融發(fā)展研究所名譽所長夏斌。 在全體大會上，他從中國房地產(chǎn)行業(yè)的過去，著眼未來，并提出：“房地產(chǎn)未來仍然是支柱產(chǎn)業(yè)，要大力支持，但是支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也要有個度。” 不過，針對市場有沒有觸底、債務(wù)危機何解、行業(yè)未來走勢如何這類問題，經(jīng)濟學(xué)家與開發(fā)商們似乎并非達成一致。 因疫情原因未能抵達現(xiàn)場的恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗，亦通過視頻連線的方式闡述他的觀點，在他看來，無論現(xiàn)在發(fā)生什么事，這個行業(yè)絕對會繼續(xù)，人總有住房的需要，需求是相當大的，中國還在城市化或者說城鎮(zhèn)化的過程中。 “不過，中國的住房行業(yè)已經(jīng)進入了一個薄利多銷的環(huán)節(jié)?！标悊⒆谡J為，盡管行業(yè)面臨一定的困境，但并不是說從今以后行業(yè)就沒有賺錢的機會了，薄利多銷意味著賺錢的方式跟從前有點不一樣。 然而，也有不一樣的聲音，在鏗鏘行當中，中原集團主席施永青則認為：“現(xiàn)在有沒有觸底還不敢肯定，但是我擔心很多人掉下來就跌死了，這次開發(fā)商和他旁邊的服務(wù)商可能都跌死了，沒有機會再爬上去?！? “大家還是有點樂觀了”，中城新產(chǎn)業(yè)控股集團有限公司董事長劉愛明表示，我覺得這個游戲沒完，隨著時間推移它可能越來越嚴重，現(xiàn)在大家能挺是因為還有點家底，實際上都在用過去的積蓄。 至于下一步該怎么辦，夏斌提到，要講認識、講窮人、講短期、講長期。 概括來看，夏斌的十二字箴言寓意著：住有所居是國民的民生，是房地產(chǎn)市場發(fā)展的底線，必須牢牢守住、優(yōu)先安排，擺在房地產(chǎn)發(fā)展的首要地位，考慮問題要先考慮窮人怎么辦；房住不炒，推進房屋由投資品向消費品為主的轉(zhuǎn)化，是長期努力的方向。 而旭輝控股董事局主席林中則提出兩個解局方案，其一，企業(yè)不要選擇輕易地打破自己的信用。 “可能你覺得倒下去很容易，其實我認為未來站起來更難。所以堅持不倒是很多民營企業(yè)要做的，不僅是要有信心，而且要有決心，而且要有毅力，你才會堅持經(jīng)濟自救?！? 在市場普遍悲觀的情況下，信心比黃金更加重要，但是也有參會者戲稱，“黃金還是很重要的?！? 這一觀點亦得到了大多數(shù)參會者的支持，林中亦補充道，企業(yè)積極自救的同時，也希望政府能給行業(yè)或者給民營房企注入一點流動性。 新經(jīng)濟與新路徑 去年，論壇全新設(shè)置了“博鰲地產(chǎn)發(fā)展大會”以及“博鰲產(chǎn)業(yè)科技大會”，今年，博鰲房地產(chǎn)論壇依舊沿襲了上述兩個環(huán)節(jié)。 其中，地產(chǎn)發(fā)展大會繼續(xù)關(guān)注行業(yè)政策、形勢、周期、模式……當然，變局之下，今年的地產(chǎn)發(fā)展大會亦更加聚焦創(chuàng)新與可持續(xù)，以此探尋未來發(fā)展之道；而產(chǎn)業(yè)科技大會，則著重探討房企在新經(jīng)濟格局下的發(fā)展模式和路徑。 在地產(chǎn)發(fā)展大會上，華夏新供給經(jīng)濟學(xué)研究院創(chuàng)始院長賈康結(jié)合當前穩(wěn)住經(jīng)濟和促進增長的主要任務(wù)，探討了房地產(chǎn)行業(yè)在其中扮演的角色。 他打趣道，中國幾起幾落的過程中被人形容“打擺子”、“過山車”，伴隨著明顯的“冰火兩重天”。從全局來看，剩下下半年的時間段里面糾偏、療疾(自救+引導(dǎo))之后的回暖，仍值得期待。 而陳淮從房地產(chǎn)的周期來探討未來路徑，探討這個“新的行業(yè)”。在他看來，未來依舊要求住有所居，房子是用來住的。 其一，住有所居意味著所有人都有房子住，不應(yīng)該有住房困難而不得的人；其二，房子是給人住的，讓所有的房子都住進人。 東方證券總裁助理、首席經(jīng)濟學(xué)家邵宇，則從行業(yè)的變革與轉(zhuǎn)型看未來。 當然，除此之外，針對行業(yè)的改變與創(chuàng)新，保利發(fā)展控股集團戰(zhàn)略研究院院長、戰(zhàn)略投資中心副總經(jīng)理吳定金、施耐德電氣中國區(qū)副總裁，全國銷售部行業(yè)銷售與發(fā)展部門負責人李繼敏、金地集團副總裁、金地集團開發(fā)管理公司董事長、東南區(qū)域公司董事長郝一斌等人均發(fā)表相關(guān)演講。 時任海南雅誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長的朱榮斌，更是以其創(chuàng)業(yè)經(jīng)歷，為行業(yè)發(fā)展和轉(zhuǎn)身提供新的思路。 而在博鰲產(chǎn)業(yè)科技大會上，有關(guān)物業(yè)科技、樓宇經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等新經(jīng)濟劇目交替上演。 其中，萬物云管理合伙人、首席科學(xué)家丁險峰博士就“物業(yè)行業(yè)的‘萬億’機會”做了主題演講，在他看來，過去20年是互聯(lián)網(wǎng)革命，中國的互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)造了兩萬億美元的財富，美國創(chuàng)造了5萬億美元以上的財富，而接下來的20年將會是數(shù)字化革命。 此外，隨著電商的發(fā)展，近兩年，物流地產(chǎn)成為了資本新的寵兒，鏈接起各行各業(yè)。在大會上，普洛斯資產(chǎn)聯(lián)席總裁-中國區(qū)趙明琪認為，全球沒有任何一個國家和市場可以和中國的快遞量相媲美，也就意味著在中國要服務(wù)這個行業(yè)，所有的做法都是很創(chuàng)新的做法。 實際上，隨著地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整，樓市景氣下滑，越來越多企業(yè)瞄準新經(jīng)濟機會。 針對新經(jīng)濟領(lǐng)域，金地威新產(chǎn)業(yè)研究院院長葛培健，中電光谷聯(lián)合控股有限公司執(zhí)行董事、總裁黃立平，ESR中國首席運營官周波，潤城新產(chǎn)業(yè)執(zhí)行董事、總經(jīng)理馬洪波等，就產(chǎn)業(yè)、科技與物流等新時期下的熱點話題，進行了深度的交流和分享。 資本問道與多元脈絡(luò) 從宏觀政策、市場經(jīng)濟，到債務(wù)化解、不良資產(chǎn)處置，以及數(shù)字化、新經(jīng)濟，2022博鰲房地產(chǎn)論壇聚焦行業(yè)熱點話題，解讀中國地產(chǎn)跳動脈絡(luò)。 8月10日，論壇議程行之過半，上午的博鰲資本大會從資本與金融的角度，探尋房地產(chǎn)發(fā)展的密碼；下午的博鰲大講堂，則以物業(yè)、長租、聯(lián)合辦公、康養(yǎng)等多元化業(yè)態(tài)為題，探尋多元紅利。 其一，過去兩年，伴隨著經(jīng)濟下行與行業(yè)信用風險，房地產(chǎn)企業(yè)的傳統(tǒng)融資渠道日漸緊縮。 奧陸資本總裁兼首席投資官蔡金強表示，地產(chǎn)是一個資金如此密集的行業(yè)，看它的現(xiàn)金流是最為準確的，今年上半年融資性現(xiàn)金流、經(jīng)營性現(xiàn)金流和投資性現(xiàn)金流這三個方面，融資性現(xiàn)金流和投資性現(xiàn)金流發(fā)展空間不大。 “決定你能活多久或者說決定你的幸福指數(shù)的，就是經(jīng)營性現(xiàn)金流?！? 其二，在行業(yè)調(diào)整周期的現(xiàn)階段，如何助力房企化解財務(wù)風險、調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)、盤活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，已成為市場關(guān)注焦點。在此情況下，金融和資管在其中能產(chǎn)生什么樣的化學(xué)反應(yīng)？資管平臺又存在哪些機遇？ 光大嘉寶總裁兼光大安石董事長、首席執(zhí)行官陳宏飛認為，光大安石做經(jīng)營、做地產(chǎn)，把精力放在能產(chǎn)生比較高收益率的地方，回報最后是通過建設(shè)和經(jīng)營(獲得)。 “我們通過算賬來進入資產(chǎn)經(jīng)營的市場?！彼赋?，到了現(xiàn)在這個時間，咱們行業(yè)的從業(yè)者不算賬，而上面有下大棋算大賬的，如果你不算賬，這把大賬就把你算進去了。 接下來，領(lǐng)展資產(chǎn)管理有限公司中國內(nèi)地董事總經(jīng)理竺海群，建銀國際金融有限公司董事總經(jīng)理曾粵暉，中城投資董事、總裁應(yīng)華，中信資本高級董事總經(jīng)理、房地產(chǎn)部管理合伙人及聯(lián)席主管朱瑞生，以及基匯資本董事總經(jīng)理邵律等就出險房企與特殊機會投資等話題進行探討。 下午的博鰲大講堂，我們將目光投向了更新的賽道和更寬廣的領(lǐng)域。 其中，碧桂園服務(wù)首席財務(wù)官、聯(lián)席公司秘書黃鵬作為博鰲大講堂的首發(fā)嘉賓，就“物業(yè)服務(wù)重構(gòu)與未來展望”發(fā)表演講。 他指出，由于物管有海量的人口基數(shù)，有空間，有渠道，有資產(chǎn)，有數(shù)據(jù)，它越來越像一個平臺，越來越平臺化，且數(shù)字化也使得平臺的構(gòu)造更現(xiàn)實。 而合景悠活集團首席執(zhí)行官王建輝則提到，“物業(yè)行業(yè)正在面臨一個非常好的時代契機”。 除了物業(yè)行業(yè)，當前在政策支持、資本助推下，聯(lián)合辦公、長租公寓以及康養(yǎng)服務(wù)成功走過變革洗牌的階段，越來越多企業(yè)開始發(fā)力這些領(lǐng)域。 博鰲大講堂上，IWG集團中國區(qū)總裁胡懋、樂乎集團聯(lián)合創(chuàng)始人SVP于洪胤、中海養(yǎng)老管理有限公司總經(jīng)理郭鑫，亦作為上述多元領(lǐng)域的代表進行開講，為市場呈現(xiàn)行業(yè)的最新現(xiàn)狀。 不可否認，2022年是中國房地產(chǎn)行業(yè)的變革之年，行業(yè)在發(fā)展、企業(yè)在前行，而作為資本與行業(yè)發(fā)展的積極推動者，由觀點機構(gòu)主辦的博鰲房地產(chǎn)論壇將一如既往為行業(yè)發(fā)聲。
觀點網(wǎng) 57 閱讀 2022-08-18 13:07
17日上午，國家衛(wèi)生健康委就《關(guān)于進一步完善和落實積極生育支持措施的指導(dǎo)意見》有關(guān)情況舉行發(fā)布會。 會上有記者提問：我們注意到《關(guān)于進一步完善和落實積極生育支持措施的指導(dǎo)意見》提出加快發(fā)展保障性租賃住房，促進解決新市民、青年人等群體住房困難。請問有關(guān)部門將如何加快推動發(fā)展保障性租賃住房呢？ 潘偉答復(fù)稱，保障性租賃住房正是面向青年人、新市民所做出的一項制度安排。一個城市，青年人有希望，城市才有未來。解決青年人、新市民住房問題是各級政府的職責所在，也是提高城市競爭力、實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必然要求。 潘偉介紹，在發(fā)展保障性租賃住房方面，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同有關(guān)部門深入貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署，以新市民和青年人為主要出發(fā)點，因為青年人是生育的主體，解決青年人的住房問題有利于消除他們的后顧之憂，實現(xiàn)安居樂業(yè)。我們不斷指導(dǎo)各地支持農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、企事業(yè)單位、園區(qū)企業(yè)、住房租賃企業(yè)等多主體投資，多渠道供給，加快發(fā)展保障性租賃住房。保障性租賃住房的租金低于同地段、同品質(zhì)市場租賃住房租金水平，而且在籌集建設(shè)過程中也注重職住平衡。 潘偉指出，近兩年，全國已建設(shè)籌集保障性租賃住房256萬套間，能夠解決700萬新市民、青年人的住房問題。在整個“十四五”期間，全國計劃籌集建設(shè)保障性租賃住房870萬套間，預(yù)計可以幫助2600多萬新市民、青年人改善居住條件。 潘偉表示，下一步將繼續(xù)會同有關(guān)部門指導(dǎo)各地加快供應(yīng)保障性租賃住房，讓更多符合條件的新市民、青年人能夠入住保障性租賃住房。
中新經(jīng)緯 52 閱讀 2022-08-17 19:48
從國家統(tǒng)計局8月15日發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，1-7月房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售面積和銷售額、房企到位資金等多指標增速同比繼續(xù)下降，并且降幅有所擴大。單月來看，7月商品房銷售面積和銷售金額同比降幅均擴大。 業(yè)內(nèi)人士認為，7月新房市場出現(xiàn)階段性降溫，短期各地因城施策力度有望加大，各地“保交樓”相關(guān)舉措亦有望加速落地，預(yù)計后期房地產(chǎn)開發(fā)投資有望小幅邊際修復(fù)，后期在建項目的監(jiān)管將更加健全，保障新房市場的修復(fù)。 單月銷售指標同比降幅擴大 國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，1—7月份，商品房銷售面積78178萬平方米，同比下降23.1%；商品房銷售額75763億元，同比下降28.8%。 “7月新房市場出現(xiàn)階段性降溫?！必悮ぱ芯吭菏紫袌龇治鰩熢S小樂說，7月全國商品房和商品住宅銷售面積環(huán)比降幅超過45%，銷售額環(huán)比降幅均超過40%。累計來看，1-7月新房銷售面積、銷售額累計同比降幅較上月有所擴大。 中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜也指出，7月商品房銷售面積和金額單月同比降幅均擴大，較6月分別擴大10.6和7.4個百分點，單月銷售規(guī)模僅高于今年4月。 對于新房市場短期銷售下降的原因，許小樂認為，一是7月部分城市期房項目停工、延期交付使得購房者觀望情緒加重，入市節(jié)奏放緩；二是房企沖刺半年銷售任務(wù)結(jié)束，開盤量減少，市場銷售季節(jié)性回落。 陳文靜也認為，7月全國各地因城施策頻次有所放緩，受季節(jié)性、部分城市延期交付項目增加、項目集中網(wǎng)簽現(xiàn)象減少等因素影響，7月全國地產(chǎn)市場活躍度再次下滑，購房者置業(yè)信心不足，市場預(yù)期走弱。 在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，一方面，雖然最近房貸數(shù)據(jù)有所恢復(fù)，但市場信心沒有全面恢復(fù)，購房者大部分沒有信心入市，整體市場成交非常低迷。另一方面，因為2021年整體市場上半年蕭條，下半年井噴，所以去年下半年整體數(shù)值較高。此外，由于部分地區(qū)項目延期交房，導(dǎo)致購房者全面謹慎。 7月28日，中央政治局會議強調(diào)“要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩(wěn)民生”。 陳文靜預(yù)計，短期各地因城施策力度有望加大，未來將有更多城市跟進優(yōu)化房地產(chǎn)政策，各地“保交樓”相關(guān)舉措亦有望加速落地。與此同時，8月15日，央行中期借貸便利(MLF)操作和公開市場逆回購操作的中標利率均下降10個基點，或?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場的預(yù)期帶來一定提振。從市場的角度來看，短期市場信心修復(fù)仍需一定時間，市場調(diào)整態(tài)勢難改，全國商品房銷售規(guī)模同比降幅或仍較大。 開發(fā)投資和房企到位資金增速繼續(xù)下降 從投資指標來看，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，1—7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資79462億元，同比下降6.4%；房屋新開工面積76067萬平方米，同比下降36.1%；土地購置面積4546萬平方米，同比下降48.1%。 陳文靜指出，伴隨著銷售端活躍度的下降以及市場預(yù)期的走弱，房地產(chǎn)開發(fā)投資額及新開工面積同比降幅繼續(xù)擴大，7月單月房地產(chǎn)開發(fā)投資額降幅超12%，房屋新開工面積同比降幅保持在40%以上，降幅較6月分別擴大2.9和0.3個百分點，企業(yè)投資、開工意愿仍未改善。 許小樂還表示，7月銷售回款下降疊加當月是多數(shù)房企償債高峰，房企投資開工動力較弱。 不過，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，開發(fā)投資數(shù)據(jù)雖然目前看壓力較大，但隨著各地穩(wěn)樓市政策的推進，尤其是“保交付”方面的政策保障，后續(xù)此類數(shù)據(jù)依然有改善的空間。 從房企資金狀況來看，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，1—7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金88770億元，同比下降25.4%。其中，國內(nèi)貸款11030億元，同比下降28.4%；利用外資53億元，同比增長20.7%；自籌資金31495億元，同比下降11.4%；定金及預(yù)收款28575億元，同比下降37.1%；個人按揭貸款14169億元，同比下降25.2%。 在陳文靜看來，短期來看，各地“保交樓”相關(guān)舉措不斷落實，項目復(fù)工情況或有所改善，房地產(chǎn)開發(fā)投資有望小幅邊際修復(fù)。企業(yè)資金壓力疊加銷售恢復(fù)不明顯下，企業(yè)開工力度及意愿或仍較弱。 展望后市，許小樂認為，7月部分城市新房延期交付事件影響新房市場的修復(fù)節(jié)奏，特別是市場基本面較弱的二三線城市，當前該事件已受到相關(guān)部委及監(jiān)管機構(gòu)的高度重視，地方政府也采取相應(yīng)舉措，多個涉事樓盤項目已復(fù)工，預(yù)計后期在建項目的監(jiān)管將更加健全，保障新房市場的修復(fù)。
券商中國 30 閱讀 2022-08-17 19:43
一項新的調(diào)查顯示，美國高房價和高利率導(dǎo)致8月份房屋建筑商信心連續(xù)第八個月下降。美國全國房屋建筑商協(xié)會/富國銀行房地產(chǎn)市場指數(shù)本月下跌6點，自2020年5月以來首次轉(zhuǎn)為負值。
央視新聞 52 閱讀 2022-08-16 20:12
據(jù)市場消息，南京市首個、全省首單民生領(lǐng)域政策性開發(fā)性金融工具（基金）正式簽約落地南京浦口區(qū)并實現(xiàn)貸款發(fā)放。 消息稱，此次簽約落地南京市項目，由國家開發(fā)銀行江蘇省分行通過國開基礎(chǔ)設(shè)施基金以純信用方式向浦口區(qū)橋林西供水增壓站建設(shè)工程項目投放0.5億元，用于補充項目資本金缺口，貸款期限20年（含寬限期2年），實現(xiàn)我市首筆政策性開發(fā)性金融工具資金落地。該項目為浦口區(qū)供水系統(tǒng)重要骨干節(jié)點設(shè)施，項目建設(shè)可助推浦口區(qū)進一步完善供水基礎(chǔ)設(shè)施。
中國網(wǎng) 45 閱讀 2022-08-15 21:05
7月份，銷售回款下降疊加當月是多數(shù)房企的償債高峰，導(dǎo)致房企投資開工動力整體較弱。 8月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1-7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資約7.95萬億元，同比下降6.4%，這是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速連續(xù)4月負增長。 與此同時，1-7月份，全國商品房銷售額約7.58萬億元，同比下降28.8%，新房市場出現(xiàn)階段性降溫，房企投資信心仍不足，尤其是7月單月受部分城市期房項目停工引發(fā)業(yè)主停貸事件等影響，市場面臨下行壓力。不過，各地“保交樓”相關(guān)舉措不斷落實，項目復(fù)工情況或有所改善，加之8月份各地積極出臺政策，也給行業(yè)釋放了積極信號。 值得關(guān)注的是，在8月15日舉行的國新辦新聞發(fā)布會上，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人付凌暉表示，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)下行態(tài)勢，整體處于筑底階段。從全國來看，項目交付總體風險可控。 投資增速連續(xù)4個月負增長，房企投資動力不足 今年前7個月房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)面臨降溫的壓力。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資約7.95萬億元，同比下降6.4%；其中，住宅投資約6.02萬億元，下降5.8%。 諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪表示，從同比數(shù)據(jù)上看，開發(fā)投資增速連續(xù)4個月負增長，且同比降幅擴大1.0個百分點，由此可以看出，房企端的投資信心仍不足。 不過，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，雖然目前壓力較大，但隨著各地穩(wěn)樓市政策的推進，尤其是保交付方面的政策保障，后續(xù)此類數(shù)據(jù)依然有改善的空間。 可以關(guān)注到，隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)的下降，房屋施工、新開工、竣工面積同時下降。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積約85.92億平方米，同比下降3.7%；房屋新開工面積約7.61億平方米，下降36.1%；房屋竣工面積約3.2億平方米，下降23.3%。 針對7月商品房開發(fā)投資額和新開工面積分別均環(huán)比下降30%以上，而1-7月累計同比降幅較上月擴大，貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，7月份，銷售回款下降疊加當月是多數(shù)房企的償債高峰，導(dǎo)致房企投資開工動力整體較弱。 房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)與房企到位資金息息相關(guān)。1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金約8.88萬億元，同比下降25.4%。其中，國內(nèi)貸款約1.1萬億元，下降28.4%；利用外資53億元，增長20.7%；自籌資金約3.15萬億元，下降11.4%；定金及預(yù)收款約2.86萬億元，下降37.1%；個人按揭貸款1.42萬億元，下降25.2%。 關(guān)榮雪表示，1-7月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金降幅擴大0.1個百分點。隨著銷售端出現(xiàn)下滑局面，房企到位資金同步下行。在接下來“保交樓”進程中，房企到位資金情況尤為重要，將影響開工、交付節(jié)奏，同時定金預(yù)收款、個人按揭貸款仍占房企到位資金的較高比重，因此短期提高銷售回款仍是房企以及行業(yè)的重中之重。 事實上，“房企資金一直頗受市場關(guān)注，但目前房企資金到位的改善并不明顯。”在嚴躍進看來，今后應(yīng)該注意如何讓既有寬松的金融政策釋放更大效應(yīng)。 商品房銷售額下降約29%，出現(xiàn)階段性降溫 制約房地產(chǎn)開發(fā)投資的一大原因是銷售下行。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-7月份，商品房銷售面積約7.82億平方米，同比下降23.1%，其中住宅銷售面積同比下降27.1%；商品房銷售額約7.58萬億元，下降28.8%，其中住宅銷售額同比下降31.4%。在銷售下降的同時帶來商品房庫存的增加，截至7月末，商品房待售面積約5.47億平方米，同比增長7.5%，其中住宅待售面積同比增長14.1%。 對于上述數(shù)據(jù)，關(guān)榮雪指出，1-7月份，商品房銷售面積累計同比降幅擴大0.9個百分點，商品房銷售額累計同比降幅收窄0.1個百分點，而從單月數(shù)據(jù)上看，7月單月銷售環(huán)比止升轉(zhuǎn)降，商品房銷售面積和銷售金額環(huán)比分別下降49.1%、45.4%。 “進入7月，停貸事件的爆發(fā)，在一定程度上加劇市場擔憂情緒，致使銷售回升進程受阻，銷售面積、銷售金額指標雙雙回落?！标P(guān)榮雪還表示，但值得注意的是，銷售額累計同比降幅連續(xù)2個月收窄，釋放一定的積極信號。 在許小樂看來，新房市場出現(xiàn)階段性降溫，短期銷售下降原因在于7月部分城市期房項目停工引發(fā)業(yè)主停貸事件，使得購房者觀望情緒加重，入市節(jié)奏放緩。另外，房企沖刺半年銷售任務(wù)結(jié)束，開盤量減少，市場銷售季節(jié)性回落。 持續(xù)推進“保交樓”，為行業(yè)釋放積極信號 就房價來看，嚴躍進認為，雖然房價數(shù)據(jù)仍然有所下跌，但二季度政策效應(yīng)積極釋放，房價過冷現(xiàn)象已有所扭轉(zhuǎn)，也促進了市場預(yù)期的調(diào)整。 中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜認為，從短期來看，各地“保交樓”相關(guān)舉措不斷落實，項目復(fù)工情況或有所改善，房地產(chǎn)開發(fā)投資有望小幅邊際修復(fù)。不過，在企業(yè)資金壓力疊加銷售恢復(fù)不明顯的情況下，企業(yè)開工力度及意愿或仍較弱。 對此，許小樂表示，7月新房業(yè)主停貸風波影響新房市場的修復(fù)節(jié)奏，特別是市場基本面較弱的二三線城市，當前該事件已受到相關(guān)部委及監(jiān)管機構(gòu)的高度重視，地方政府也采取相應(yīng)舉措，多個涉事樓盤項目已復(fù)工，預(yù)計后期在建項目的監(jiān)管將更加健全，保障新房市場的修復(fù)。 “盡管最近有些地方出現(xiàn)了房地產(chǎn)項目交付問題，但從全國看，大部分施工期在兩年以上，接近交付期的房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)進度保持平穩(wěn)，總體風險是可控的?！眹医y(tǒng)計局新聞發(fā)言人付凌暉表示，隨著房地產(chǎn)市場長效機制不斷完善，因城施策效果逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場有望逐步企穩(wěn)，保持平穩(wěn)健康發(fā)展，對于經(jīng)濟的影響會逐步改善。 “8月份各地積極出臺政策，其客觀上有助于銷售數(shù)據(jù)的復(fù)蘇?！眹儡S進如是說。
新京報 38 閱讀 2022-08-15 20:59
12日，廣州在全省率先實現(xiàn)“交房即交證+用電過戶聯(lián)辦”。市民拿到一手房房產(chǎn)證的同時實現(xiàn)供電過戶，線上繳費、電費賬單、計劃檢修、最新用電政策等信息及功能馬上擁有，無需“多頭跑”。廣州供電局預(yù)計，每年至少可以為20萬個家庭提供“用電無感過戶”的服務(wù)。 12日，廣州花都某小區(qū)的業(yè)主開心地拿到了新房的房產(chǎn)證，讓他們更驚喜的是收樓拿證的同時房屋的用電過戶也一起辦好了?！拔椰F(xiàn)在綁定南網(wǎng)在線APP，在界面中已經(jīng)看到了自家電表信息和用電情況，還配有專屬的客服經(jīng)理呢，這服務(wù)一步到位，太貼心了?！睒I(yè)主羅先生高興地說。 記者了解到，廣州供電局2019年已實現(xiàn)了“不動產(chǎn)二手房登記+供電過戶”業(yè)務(wù)線上聯(lián)辦，已辦理無感過戶13萬宗。此次推出“交房即交證+用電過戶聯(lián)辦”，是在之前基礎(chǔ)上更進一步，在全省率先實現(xiàn)不動產(chǎn)一手房交易也可享受同樣服務(wù)。 據(jù)了解，廣州每年有10多萬新房和10多萬二手房的交易需求，這些數(shù)據(jù)打通以后，每年至少可以為20萬個家庭提供“用電無感過戶”的服務(wù)。
廣州日報 41 閱讀 2022-08-14 21:27
各地因城施策穩(wěn)地產(chǎn)措施仍在進一步發(fā)力?！蹲C券日報》記者梳理獲悉，繼今年7月份超85城發(fā)布穩(wěn)樓市政策后，8月份以來，全國又有多個城市陸續(xù)出臺相關(guān)穩(wěn)樓市政策，涉及公積金貸款額度、首套房認定標準、預(yù)售政策、人才購房補貼等多個方面。 8月9日，連云港市住建局發(fā)布《關(guān)于進一步促進連云港市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的通知》（以下簡稱“通知”），不僅大幅上調(diào)了購房人的公積金貸款額度，還明確提出“認貸不認房”，支持企業(yè)團購。 依據(jù)通知，2022年7月1日至2022年12月31日期間，連云港市購房借款人單方正常繳存住房公積金的，貸款最高額度由30萬元提高至50萬元，借款人雙方正常繳存住房公積金的，貸款最高額度由60萬元提高至100萬元。期間在連云港市購房的職工家庭，無論是否占有產(chǎn)權(quán)，父母或子女任一方都可以作為共同借款人申請住房公積金貸款。對當?shù)負碛幸惶鬃》坎⒁呀Y(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房的，連云港市銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。通知還重點提出支持集中批量購買商品房，支持企業(yè)團購商品住房，由開發(fā)企業(yè)給予一定的優(yōu)惠。 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對《證券日報》記者表示，“連云港市此次的政策明確家庭成員均可成為公積金貸款的共同借款人，這屬于‘一人購房全家?guī)汀姆懂??？傮w上，這也是下半年各地會繼續(xù)采納的做法，依然是金融助力購房市場的特征體現(xiàn)?！? 記者梳理發(fā)現(xiàn)，截至目前，年內(nèi)已有超15個城市推出“一人購房全家?guī)汀毕嚓P(guān)政策。針對這一現(xiàn)象，嚴躍進認為，“從本質(zhì)上來說，‘一人購房全家?guī)汀鋵嵕褪窃黾淤彿空叩氖杖胨?、降低公積金貸款的門檻和壓力。此類操作不會引起太大的金融風險，所以各地可以放開去試點和推進?！? 另外，記者從南通市海門區(qū)住建局獲悉，近期海門區(qū)也發(fā)布了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》。此次新政也對購房人公積金貸款額度進行了調(diào)整，當?shù)卦诼毬毠べ徺I首套普通商品住房申請公積金貸款的，貸款額度放寬至原可貸額度的兩倍，最高貸款額度不超過40萬元/人、80萬元/戶。在職職工購買第二套普通商品住房申請公積金貸款的，最高貸款額度調(diào)整為40萬元/人、80萬元/戶。對于取得碩士研究生或高級職稱及以上學(xué)歷或職稱的在職職工申請公積金貸款的，最高貸款額度調(diào)整為80萬元/人、160萬元/戶。 此外，新政還重點提出，居民家庭通過商業(yè)銀行貸款購買普通商品住房的，首次購房首付比例最低執(zhí)行20%，二套房首付比例最低執(zhí)行30%。 海門區(qū)住建局相關(guān)工作人員對《證券日報》記者表示，“首次購房首付比例最低執(zhí)行20%的政策已經(jīng)實施一段時間了。此前南通市出臺過相關(guān)的政策，對海門區(qū)也適用。新政只是做了進一步強調(diào)?！? 除購房者層面外，海門區(qū)此次出臺的新政還在企業(yè)層面推出降低購地保證金繳納比例、放松預(yù)售標準、鼓勵融資等政策。其中非裝配式建筑的房地產(chǎn)項目預(yù)售許可形象進度執(zhí)行標準調(diào)整為：低層建筑完成結(jié)構(gòu)封頂；主體結(jié)構(gòu)10層（含）以下的完成3層封頂；主體結(jié)構(gòu)10層以上的形象進度達到主體結(jié)構(gòu)的30%。 “海門這一預(yù)售標準的調(diào)整值得行業(yè)關(guān)注。新政針對低層、中層和高層住房項目明確了差異化的預(yù)售標準，有助于各個樓盤更好地進行預(yù)售，對于房企加快回籠資金等具有積極作用。”嚴躍進表示。 除連云港、海門外，8月份，長春、安慶、云南勐臘縣等地也加入了因城施策穩(wěn)樓市的隊伍，圍繞公積金貸款額度、人才購房補貼等環(huán)節(jié)施策，力促市場復(fù)蘇。 根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年7月份諸葛找房重點監(jiān)測的40城新房銷售面積為1652.52萬平方米，環(huán)比下降28.30%，同比下降30.81%；重點監(jiān)測的10個重點城市二手住宅成交量為65794套，環(huán)比微升2.01%，同比上升11.92%，7月份成交規(guī)模再度上升，且創(chuàng)近一年內(nèi)單月成交新高。 各地接力出臺的穩(wěn)樓市新政能否進一步助力一二手房市場企穩(wěn)？有不具名地產(chǎn)從業(yè)人員在接受《證券日報》記者采訪時表示，“今年以來房地產(chǎn)市場政策端頻頻釋放改善信號，尤其是二季度力度進一步加大，各地調(diào)控的方式也比較多元，但具體成效還有待時間檢驗?！?
證券日報 33 閱讀 2022-08-14 21:08
近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布《中國人口普查年鑒—2020》，進一步披露了第七次全國人口普查的詳細數(shù)據(jù)，其中居住狀況的數(shù)據(jù)引起廣泛關(guān)注。 數(shù)據(jù)顯示，到2020年，中國家庭戶人均居住面積達41.76平方米，平均每戶住房間數(shù)為3.2間，平均每戶居住面積達到111.18平方米。這一數(shù)據(jù)涵蓋城鄉(xiāng)，其中城市家庭人均居住面積為36.52平方米。 30年增長近6倍 2020年底，29歲的陳維在上海買了一套90多平方米的房子，作為小兩口的婚房使用。30多年前，陳維的父母剛結(jié)婚時，和陳維的祖父母擠在一室一廳的房子里。1995年，陳維的父親購入一套60多平方米的單位福利房，陳維和父母終于有了獨立的住房。 陳維一家三代住房環(huán)境的變化折射出中國人居住條件的改變。1990年中國城鎮(zhèn)居民人均居住面積為7.1平方米，而2020年已達到41.76平方米。全國家庭戶人均居住面積30年間增長近6倍。 這些改變是如何發(fā)生的？ 據(jù)介紹，人均住房面積顯著提升，可以追溯到上世紀90年代末的住房體制改革。1998年，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革和加快住房建設(shè)的通知》，提出“逐步實行住房分配貨幣化”，并要求建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的住房供應(yīng)體系?！爸袊淖》矿w制改革極大調(diào)動了樓市供需雙方的積極性?！笔锥冀?jīng)濟貿(mào)易大學(xué)特大城市經(jīng)濟社會研究院研究員趙秀池告訴記者。同時，個人、單位和城市三級住房基金以及住房公積金制度的建立和完善、工資結(jié)構(gòu)中引入住房補貼等改革措施，也為住房商品化奠定了基礎(chǔ)。 伴隨居民收入水平不斷提高，人們對住房的需求持續(xù)攀升。陳維告訴記者：“我祖輩那一代的主要訴求是一家人有地方住。父輩買房時，會考慮在能力范圍內(nèi)買面積更大的房子，提升住房舒適度。到了我自己買房的時候，還會考慮小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、區(qū)位等多方面因素?！? 國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2020年，全國商品房銷售面積超過17億平方米，比上年增長2.6%?！叭司》棵娣e越大，居民住房越寬敞，意味著人們的住房水平越高?！壁w秀池說。根據(jù)中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院聯(lián)合中國建筑設(shè)計研究院有限公司發(fā)布的《城鎮(zhèn)家庭居民“住有所居”量化指標研究報告》，中國城鎮(zhèn)家庭居民人均住房面積分為底線標準（13平方米）、提升標準（20～30平方米）、舒適標準（30～40平方米）。從7.1平方米到41.76平方米，人們的居住環(huán)境越來越舒適，穩(wěn)步邁向“安居”。 從家鄉(xiāng)流向大城市 在北京工作的第6年，四川姑娘王瑾終于擁有了自己的“小窩”。這是一套40多平方米、一室一廳的房子，“房屋面積雖然只有我老家房子的1/3，但目前我一人獨居，大小剛好?！蓖蹊f。 在中國，有不少人和王瑾一樣在老家有住所，實際工作、生活在外地。而城鄉(xiāng)之間、一線城市和其他城市之間，人均住房面積存在較大差距。 數(shù)據(jù)顯示，2020年中國城市、鄉(xiāng)村家庭戶人均住房建筑面積分別為36.52平方米、46.8平方米。同時，不同城市之間的住房狀況也有較大差別。 西藏、河南、湖南、湖北、云南、青海和江蘇的城市家庭人均住房面積較大，均超過40平方米。其中，西藏的城市人均住房面積最大，為51.33平方米。 城市人均住房面積較小的有廣東、上海、海南、北京。其中廣東城市家庭戶人均住房面積為29.59平方米，是全國唯一一個城市家庭人均居住面積低于30平方米的省份。 “各地住房面積的差別與人口流動趨勢有關(guān)。就人均住房面積而言，人口流動對流入地和流出地存在相反的影響?！敝袊丝诎l(fā)展研究中心副研究員史毅告訴記者。對流出地來說，家庭住房的“分子效應(yīng)”被擴大，原有家庭住房被更少的人口使用，因此人均住房面積更大。最具代表性的是東北三省、貴州、青海、內(nèi)蒙古和山西，過去10年間，這些地方的人均住房面積增長在36%以上，遠超全國25%的平均增速。就流入地來看，人口大量涌入，人均住房面積因此較小。廣東、浙江、上海、北京等地較具代表性，過去10年人均住房面積增長基本在21%以下。 家庭人口規(guī)模的差異也造成各地戶均住房面積的差別。據(jù)統(tǒng)計，黑龍江、遼寧、吉林的平均家庭戶規(guī)模為2.13人、2.19人、2.25人，廣東、上海、北京的平均家庭戶規(guī)模為2.38人、2.38人、2.3人，均低于全國2.49人/戶的平均水平。而這6個省份的戶均住房面積均不足80平方米，在全國排名靠后。 “部分經(jīng)濟較發(fā)達城市的房價更高，導(dǎo)致住房成本較高，戶均居住面積較小?！笔芬阏f，而社會文化觀念的變遷使家庭趨于小型化，“代際之間生活觀念的沖突讓更多人選擇不與父母同住，降低了‘多代戶家庭’的占比。同時，受不婚、晚婚、丁克等婚姻觀念和離婚率等因素影響，單人戶、兩人戶占比更多，間接擴大了人均住房面積?！? 增加保障性租賃住房供給 人均住房面積的增加反映了人們居住環(huán)境的改變，但也有人提出疑問：按照一家三口人計算，人均住房面積超41平方米意味著一家人住在120多平方米的房子里。部分網(wǎng)友稱自家并未達到這一水平，“我們是不是‘被平均了’？”那么，如何看待人均居住面積？ 業(yè)內(nèi)人士分析，統(tǒng)計數(shù)據(jù)涵蓋城鎮(zhèn)居民，也有農(nóng)村居民；有一二線城市居民，也有三四線城市居民。城鄉(xiāng)住房差異、城市規(guī)模差異、居民的居住面積內(nèi)部差異越大，按照平均數(shù)統(tǒng)計給人的感覺差異也就會越大。但總體上看，人均住房面積變化能較好地體現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況，也在一定程度上折射出人們總體居住條件的提升。觀察民生改善情況還可以參考各地住房面積的中位數(shù)，有利于更好地理解當?shù)亍爸虚g部分”居民所處的居住環(huán)境。 “人均住房面積是平均數(shù)，但不代表每個人都能擁有這樣的住房水平。判斷人們住得好不好，除了看居住面積，也要關(guān)注居住的配套設(shè)施、綠化率等。”趙秀池說，“另外，在整體住房質(zhì)量不斷提升的同時，還要關(guān)注低收入群體的住房保障。在部分人口密集且住房成本較高的城市，新市民、青年人的租房需求較突出，加快保障性租賃住房十分必要。” 據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計，2021年，在人口流入較多的40個重點城市，已籌集保障性租賃住房94.2萬套，約可解決近300萬新市民、青年人的住房困難。此外，各類棚戶區(qū)改造開工165萬套；新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.56萬個，惠及居民965萬戶。 “今年將繼續(xù)穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制，保障住房的剛需，同時滿足合理的改善性需求，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，努力穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。另外，我們將推進住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。大力增加保障性租賃住房供給，希望全年能夠建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬套（間），新籌集公租房10萬套，棚戶區(qū)改造120萬套。”住建部有關(guān)負責人說。 專家認為，中國的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年發(fā)展，有力保障了“安居夢”。接下來應(yīng)繼續(xù)堅持“房住不炒”，因城施策做好城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和住房供應(yīng)規(guī)劃，從源頭處理好人、地、房的關(guān)系，做到低端有保障、中端有支持、高端有市場，更好地滿足人們的居住需求。
人民日報 29 閱讀 2022-08-14 20:57
為持續(xù)反映中國居民置業(yè)心態(tài)，中指調(diào)查每月底持續(xù)開展對全國城市居民的置業(yè)意愿調(diào)查，并基于調(diào)查數(shù)據(jù)形成分析報告（點擊索取報告），以動態(tài)了解最新形勢下，居民置業(yè)信心、置業(yè)計劃、政策及價格預(yù)期等。 本次調(diào)查依托CREIS中指·云調(diào)研（點擊試用）平臺形成問卷。通過房天下網(wǎng)站平臺、房天下經(jīng)紀云、中指調(diào)查公眾號以及中指研究院各分院等渠道進行問卷收集。本次共計收集問卷超9000份。現(xiàn)將問卷填答情況進行系統(tǒng)匯總，供行業(yè)和社會各界參考。 更多置業(yè)意愿調(diào)查報告，復(fù)制鏈接獲取 https://m.cih-index.com/products 劃重點： ① 斷供風波發(fā)酵：7月部分城市出現(xiàn)“斷供”，46%受訪者感知所在城市出現(xiàn)停工，中原、長江中游等區(qū)域市場反應(yīng)較為強烈。 ② 避險情緒加重：居民購房更加審慎，購房計劃出現(xiàn)不同程度延遲，二手房置業(yè)需求大幅提升。 ③ 置業(yè)意愿先降后升：上半月受停工潮影響，強于上月占比降至37%，政府及時干預(yù)下，預(yù)期逐步恢復(fù)穩(wěn)定，月底強于上月占比提升至56%，達到半年來相對高位。 ④ 房價預(yù)期緩慢增加：7月房價上漲預(yù)期增加至25%，環(huán)比增加2個百分點，上漲預(yù)期呈現(xiàn)緩慢提升，市場信心逐步恢復(fù)。 ⑤ 剛需/改善需求入市：7月剛需購房、改善購房占比出現(xiàn)提升，占比分別增加5個百分點、6個百分點，剛需、改善需求入市。 ⑥市場運行仍較弱：7月全國有看房計劃占比約為54%，環(huán)比上月下滑6個百分點，市場表現(xiàn)仍相對較弱，約有15%的人群仍在觀望。 與往期調(diào)查基本一致，此次參與調(diào)查的受訪者仍主要以二線為主，三四線其次，一線和縣城的受訪者相對較少?？闯鞘心芗壓湍挲g，受訪者中，絕大部分是在二線和三四線城市工作的青年，主要集中于85后~95后，是目前購房、置換需求的主力軍；看區(qū)域分布，受訪者多在經(jīng)濟活力較大的國家級城市群工作和居住，因為這些地區(qū)房地產(chǎn)市場相對更有活力。 斷供風波對市場信心影響如何？ ◆ 部分城市出現(xiàn)斷供風波，受訪者感知占比達到46%，中原、長江中游、山東半島等區(qū)域市場反應(yīng)較為強烈 斷供事件發(fā)酵后影響較大，市場感知占比達到46%。7月份以來，部分城市出現(xiàn)業(yè)主“停貸”刷屏現(xiàn)象，引發(fā)社會廣泛關(guān)注，據(jù)調(diào)查顯示全國受訪者所在城市存在項目爛尾停貸占比約為46%；中原、長江中游、山東半島區(qū)域市場爛尾現(xiàn)象最為明顯，從調(diào)查顯示來看，全國各地區(qū)域均存在爛尾樓盤現(xiàn)象，其中中原、長江中游、山東半島等區(qū)域爛尾風險相對較高，占比均超50%，區(qū)域內(nèi)中小房企占比相對較高，市場快速調(diào)整下抗風險能力相對較弱，導(dǎo)致區(qū)域風險相對較高，而京津冀、珠三角、長三角等區(qū)域品牌房企積極深耕發(fā)展，區(qū)域整體風險相對較小，占比均處于相對低位。 ◆ 居民購房更加審慎，購房計劃出現(xiàn)不同程度延遲，二手房置業(yè)需求大幅提升 斷供事件導(dǎo)致購房計劃延遲，二手房購房需求提升。事件快速發(fā)酵后影響相對較大，行業(yè)信心的恢復(fù)或受到遏制，導(dǎo)致購房計劃或?qū)⒊霈F(xiàn)延遲，據(jù)調(diào)查顯示購房計劃延遲占比達到62%，多數(shù)購房者選擇購房計劃延遲半年，觀望爛尾風險變化，觀望市場發(fā)展狀況決定購房。同時購房者避險情緒加重，導(dǎo)致新房購房意愿占比下降，購買新房占比約為37%，環(huán)比下降19個百分點，購買二手房占比出現(xiàn)大幅增加，購房占比提升至35%，環(huán)比增加14個百分點。 ◆ 居民購房更加審慎，購房計劃出現(xiàn)不同程度延遲，二手房置業(yè)需求大幅提升 保交樓背景下，政府強化責任、增加資金投放等措施能有效改善停貸事件，提升市場信心、增加置業(yè)意愿。事件嚴重影響房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定預(yù)期，銀保監(jiān)會、房協(xié)等部門積極發(fā)聲表態(tài)加快方案出臺，加快促進樓盤復(fù)工、保障購房者合法權(quán)益；據(jù)調(diào)查顯示，受訪者認為監(jiān)管部門督促房企保交樓、加大對房企信貸投放、設(shè)置專項爛尾基金能夠有效改善社會爛尾現(xiàn)象，保障樓盤盡早開工、交付；銀行延長購房者還貸時間、強化預(yù)售資金監(jiān)管等措施也能有效改善斷供現(xiàn)象、保障民生權(quán)益；而加快項目并購重組、購房者分批付款、預(yù)售制度退出等方式無法短期有效解決矛盾問題，需要時間進行逐步改變。 市場風險改善后，置業(yè)者仍會選擇積極購房。行業(yè)持續(xù)低迷下，市場風險成為短期信心快速恢復(fù)的“絆腳石”，或?qū)?dǎo)致短期成交出現(xiàn)階段性下滑，但在中央及地方積極協(xié)調(diào)各方，采取不同紓困模式后或?qū)⒂行Ц纳祈椖繝€尾狀況、保障消費者合法權(quán)益。市場風險改善后，房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)⒅鸩交貧w到緩慢復(fù)蘇進程中，超50%占比的受訪者表示爛尾風險改善能提升未來購房置業(yè)信心，支撐樓市信心和預(yù)期好轉(zhuǎn)。 目前置業(yè)情緒如何變化？ ◆ 斷供發(fā)酵導(dǎo)致置業(yè)需求穩(wěn)中有降，部分人群持續(xù)觀望市場狀況 購房需求穩(wěn)中有降，占比約為54%。據(jù)統(tǒng)計，7月全國有看房計劃占比約為54%，環(huán)比上月下滑6個百分點，無購房計劃占比約31%；整體來看，目前房地產(chǎn)市場表現(xiàn)仍相對較弱，疊加7月爛尾導(dǎo)致停貸潮發(fā)酵影響，購房需求受到影響，約有15%的置業(yè)仍在持續(xù)觀察市場運行及風險情況。 ◆ 計劃購房人群置業(yè)意愿先降后升，長江中游、成渝置業(yè)意愿提升，中原出現(xiàn)下降 7月置業(yè)意愿呈現(xiàn)先降后升趨勢，整體置業(yè)意愿與上月基本持平。上半月受項目爛尾停工潮發(fā)酵影響，整體市場置業(yè)信心出現(xiàn)明顯下降趨勢，調(diào)查顯示強于上月占比降至37%，環(huán)比下降9個百分點；隨后受到高層重視，銀保監(jiān)會、政治局會議、央行等部分紛紛發(fā)聲，強調(diào)壓實地方政府責任，保交樓、穩(wěn)民生，高級別會議定調(diào)后相關(guān)進程有望加速，改善市場信心發(fā)展，月底置業(yè)意愿調(diào)查顯示強于上月占比提升至56%，達到半年來相對高位。我們綜合2次數(shù)據(jù)運算來看，7月置業(yè)意愿與6月基本保持一致，強于上月占比約為46%，與上月基本持平，但弱于上月占比提升3個百分點，市場信心略有下滑。 一二線市場置業(yè)信心保持相對穩(wěn)定，三四線置業(yè)意愿有所提升。截至7月，一線城市置業(yè)意愿位居高位，置業(yè)意愿強于上月占比達到63%，二線置業(yè)意愿也達到44%，整體一線城市置業(yè)意愿保持相對穩(wěn)定狀態(tài)。三四線置業(yè)意愿出現(xiàn)改善跡象，置業(yè)意愿環(huán)比提升2個百分點，主要是政策出臺后效果開始顯現(xiàn)，市場下行預(yù)期緩解，活躍度有所改善。 長三角置業(yè)意愿持續(xù)高位，海峽西岸、長江中游、成渝置業(yè)意愿有所提升。7月置業(yè)調(diào)查顯示，長三角置業(yè)意愿仍位居高位，強于上月意愿占比達到61%，環(huán)比保持相對穩(wěn)定；而海峽西岸、長江中游、成渝市場信心出現(xiàn)改善，環(huán)比分別提升11、6、5個百分點，京津冀、珠三角等區(qū)域置業(yè)意愿也出現(xiàn)穩(wěn)中有升；而中原城市群受停貸事件影響較大，市場信心相對較弱，置業(yè)意愿下降5個百分點。 ◆ 未來預(yù)期穩(wěn)中向好，剛需、改善群體開始逐步入市 房價上漲預(yù)期呈現(xiàn)緩慢提升，市場信心逐步恢復(fù)。7月房價上漲預(yù)期增加至25%，環(huán)比增加2個百分點，市場信心有所改善；整體來看，2022年初房價上漲預(yù)期出現(xiàn)波動下滑，3月降至相對低位，隨后上漲預(yù)期占比保持相對穩(wěn)定態(tài)勢，政策放松潮后房價預(yù)期開始改善，6月份上漲預(yù)期初顯增加跡象，7月上漲預(yù)期繼續(xù)增加，增幅有所擴大，未來樓市信心呈現(xiàn)底部企穩(wěn)態(tài)勢。 保剛需、促改善等一系列措施后，剛需及改善客群開始逐步入市。據(jù)調(diào)查顯示，7月剛需購房、改善購房占比出現(xiàn)提升，占比分別增加5個百分點、6個百分點，主要是由于中央持續(xù)定調(diào)促進剛需、改善客群需求積極釋放，各地因城施策出臺一系列利好措施，帶動需求積極釋放。而投資需求呈現(xiàn)持續(xù)下降態(tài)勢，樓市持續(xù)低迷疊加爛尾風險偏高等因素影響，投資需求呈現(xiàn)快速減弱。 總結(jié)和企業(yè)策略建議 ◆ 總結(jié) 總體來看，7月上中旬市場信心存在明顯壓力，尤其是“停貸潮”持續(xù)發(fā)酵后，購房者置業(yè)信心出現(xiàn)下行、避險情緒加重，購房計劃不同程度延后，購買新房需求快速下降、二手房購房需求明顯提升；隨后銀保監(jiān)會、銀行等部門積極回應(yīng)、采取措施，負面影響逐步得到有效控制，尤其是政治局會議定調(diào)、地方積極采取措施后，市場恐慌情緒出現(xiàn)明顯下滑，置業(yè)意愿開始不同程度增加，疊加前期大量政策逐步顯效，剛需、改善購房者開始逐步入市。 ◆ 企業(yè)策略建議：抓住核心城市穩(wěn)步復(fù)蘇機會，積極推盤營銷，斷供嚴重城市放緩?fù)票P；投資聚焦深耕，布局市場恢復(fù)及供不應(yīng)求2類城市 房地產(chǎn)行業(yè)弱復(fù)蘇情況下，出現(xiàn)部分城市業(yè)主“停貸”風波，導(dǎo)致行業(yè)信心的恢復(fù)受到遏制，政府及政策及時干預(yù)下，預(yù)期逐步恢復(fù)穩(wěn)定，上海、北京、成都、蘇州、合肥、廣州、杭州等核心一二線城市仍將延續(xù)恢復(fù)、復(fù)蘇態(tài)勢，建議加快供應(yīng)節(jié)奏，小步快走提升銷售回款，緩解企業(yè)資金運營緊張狀況，但鄭州、長沙、武漢、西安、昆明、重慶、南寧、太原等停工/斷供項目較多的城市，短期市場或出現(xiàn)階段下行、去化承壓，建議謹慎推盤，以順銷、加強營銷去化為主；核心三四線城市市場逐步觸底，市場置業(yè)信心開始底部上升，可以強化營銷、提升去化效果。從投資角度來看，市場延續(xù)筑底反彈階段，處于投資拿地最佳時期，但在行業(yè)提質(zhì)、降速、縮表、資金緊張背景下，仍應(yīng)持續(xù)深耕聚焦，集中供地城市應(yīng)為投資重點區(qū)域，7月廣州、上海、成都等城市優(yōu)質(zhì)地塊帶動下市場開始升溫，可適度加快拿地節(jié)奏，杭州、深圳、合肥等城市市場供不應(yīng)求，可積極進行布局，南京、武漢、蘇州、寧波等城市政策大力放松或?qū)邮袌龈纳疲木€僅需關(guān)注佛山、東莞、常州、湖州、金華、南通等核心三四線城市，其余三四線城市短期發(fā)展機遇相對較少。
和訊 56 閱讀 2022-08-09 13:08
最近，二手房參考價再次成為市場熱議話題，而且多個城市已經(jīng)對二手房參考價進行調(diào)整，這當中包括取消或優(yōu)化。 深圳可以說是國內(nèi)少數(shù)還在嚴格執(zhí)行二手房參考價政策的城市之一。2021年2月8日，深圳在國內(nèi)率先建立二手住房參考價格發(fā)布機制，并發(fā)布了全市3595個小區(qū)的指導(dǎo)價。轉(zhuǎn)眼間，一年半的時間過去了。這段時間里深圳樓市經(jīng)歷了太多太多：二手房量價齊跌，學(xué)區(qū)房神話不再，房產(chǎn)中介的日子難過，買家從搶房到不敢買，賣家從樂觀到動搖，投資客也悄然退場……更重要的是，許多購房者和投資客心中的“只漲不跌”預(yù)期不再。 買家“必問” “我的房子掛了近3個月都沒成交，本來我不愿意降價，但由于家里急需要錢，迫于無奈我把價格調(diào)到4字頭，才終于賣掉了房子?！痹诟Ｌ锍辔玻C券時報記者見到一位剛把自己房子售出的陳先生，他說，他這套63平方米左右的同戶型房子，去年最高峰時開價達到600萬元，現(xiàn)在“4字頭”的價格著實跌了不少?！皩τ趨⒖純r，一開始我沒想過要參考，但后來發(fā)現(xiàn)必須參考，我也體會到房價不會只漲不跌。” 記者在福田八卦嶺、南山南頭和羅湖蔡屋圍等多個片區(qū)調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，越來越多的二手房業(yè)主以接近參考價的價格賣房。多位房產(chǎn)中介經(jīng)理也表示：“現(xiàn)在絕大多數(shù)買家前來咨詢，首先問的就是業(yè)主報價距離參考價高出多少。對于多數(shù)的剛需住宅，即使是網(wǎng)紅片區(qū)的網(wǎng)紅盤，高出參考價10%至15%已經(jīng)是買家普遍能接受的極限?！? 這些都是二手房成交參考價給市場各方帶來的真實影響。 二手房成交參考價到底有多大威力？2021年2月，深圳推出二手房參考價之后，當月深圳二手住宅成交量就大幅下降至4166套，相比前一月的7008套，環(huán)比下降40%。2021年3月這一數(shù)據(jù)反彈至6789套，卻成為“最后的榮光”——此后二手住宅連續(xù)下跌，隨后成交量雖偶有反彈，但今年上半年深圳二手住宅的月度成交量多在1200套至2300套之間，整個上半年深圳二手住宅成交量竟不及1萬套，同比下跌65%，比歷史上的樓市寒冬2008年上半年還要少52%。今年7月，深圳二手住宅過戶量為2039套，環(huán)比下跌9%，繼6月下滑后再度走低。 樂有家研究中心公布的數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年深圳市場近半數(shù)成交的二手房源都是“按參考價賣的”，這已經(jīng)成為當前深圳二手房市場的重要趨勢。數(shù)據(jù)顯示，成交價與參考價偏差值越小，說明房子售價越接近參考價。2021年10月開始，成交價與參考價偏差值大于20%的房源占比銳減，由此前的33%-56%減少為20%左右，2022年6月占比僅17%，而10%偏差值以內(nèi)的占比目前在40%至50%之間。 在這樣的背景下，深圳購房者和業(yè)主的心態(tài)都產(chǎn)生了一些微妙變化，但二手房在售房源數(shù)量也在持續(xù)增加。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會最新公布的數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)公開在售二手房源量數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2022年8月8日，深圳全市共有39238套有效二手房源在售，已經(jīng)逼近4萬套大關(guān)。在一些業(yè)內(nèi)人士看來，二手房掛牌房源增加后，剛需群體可以有更多的選擇。受二手房參考價影響，改善性群體“讓步”賣掉現(xiàn)有住房，并新購買改善型住房，這其中有一部分人會進入新房市場，從而帶動新房市場銷售改善。 變還是不變？ 二手房參考價終于讓調(diào)控開始觸及房價的本質(zhì)：杠桿。只有通過銀行減少放貸的方式，控制購房杠桿，才能遏制房產(chǎn)過度金融化。如今，多地房地產(chǎn)市場降溫，市場普遍預(yù)期二手房參考價機制或有望調(diào)整。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，截至目前，除上海和深圳外，已有13個城市取消或放松這項政策，但需要強調(diào)的是，由于一座城市里發(fā)布二手房指導(dǎo)價的房源往往會存在于不同的地段，面臨著不同的行情，具體的執(zhí)行情況也不盡相同。 變還是不變？這是擺在一線城市房地產(chǎn)市場面前的選擇題。 廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，過去二手房都是加杠桿炒作，形成二手房價格進一步上漲的預(yù)期，再進一步推動購房者入市。二手房參考價本質(zhì)是降杠桿，同時也斬斷二手房價格上漲帶動的投機炒作，也讓“加杠桿買房”的閉環(huán)鏈條被打破，也有利于引導(dǎo)市場預(yù)期。未來，二手房參考價政策還會大概率保持，這樣的話才能有利于鞏固既有的調(diào)控成果。值得注意的是，深圳的新房市場已經(jīng)開始出現(xiàn)“反彈”，或帶動新房和二手房價格出現(xiàn)上漲的預(yù)期，這個時候如果放松二手房參考價政策，很可能會帶動新一輪的房價上漲。 美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示，深圳二手房參考價政策出臺已經(jīng)有一年半的時間，政策出臺之后，由于銀行貸款的金額也受到參考價的調(diào)節(jié)，導(dǎo)致真實成交價和銀行貸款金額之間產(chǎn)生比較大的差距，這個差距造成二手房購房客的首付比例上升較多，因此二手房買賣數(shù)量直線下滑。目前雖然經(jīng)過了一年半的調(diào)整，但由于各方面因素的影響，二手房的成交量依然處于低位，暫時未見起色。但可喜的是，部分業(yè)主愿意調(diào)低出售價，讓二手房保持在低位成交量，二手房市場已完成筑底過程，下半年預(yù)計會進入波動回升的階段。
證券時報 104 閱讀 2022-08-09 13:01
8月5日，中國華融（2799.HK）宣布與陽光城母公司陽光龍凈集團（簡稱“陽光集團”）簽署《紓困重組框架協(xié)議》，并召開紓困戰(zhàn)略合作會議。 在這次會議上，陽光集團董事局主席林騰蛟坦言，面對經(jīng)濟下行和新冠疫情等因素引發(fā)的流動性困難及債務(wù)風險，陽光集團積極開展自救，此次合作將為陽光集團的未來發(fā)展增添更強大的動力與信心。 而在中國華融披露上述紓困計劃后，陽光城旋即在今日披露了公司第十一屆董事、獨立董事候選人，公司董事局提名林騰蛟、何媚、林貽輝、何宏、吳建斌、林曉虎為公司第十一屆董事局董事候選人。 受到上述消息刺激，今日開盤后，陽光城股價開盤漲停，報2.26元/股，漲10.24%。 關(guān)于此次紓困重組，8月8日，陽光城方面相關(guān)負責人回應(yīng)觀察者網(wǎng)表示，目前沒有更多內(nèi)容可以披露。 中國華融紓困陽光城 公開資料顯示，中國華融為中央金融企業(yè)，公司成立于2012年9月25日，總部位于北京市，注冊資本258億元人民幣，由財政部控股，持股比例為98.06%。2015年10月30日，中國華融在香港聯(lián)交所主板上市。 中國華融前身為中國華融資產(chǎn)管理公司，是為應(yīng)對亞洲金融危機，化解金融風險，促進國有銀行改革和國有企業(yè)脫困而成立的金融資產(chǎn)管理公司。公司主要業(yè)務(wù)包括不良資產(chǎn)經(jīng)營、金融服務(wù)業(yè)務(wù)，以及資產(chǎn)管理和投資業(yè)務(wù)，其中不良資產(chǎn)經(jīng)營是公司的核心業(yè)務(wù)。 對于具體的合作，雙方并未披露具體細節(jié)。中國華融總裁助理高敢直言，中國華融作為五家全國性資產(chǎn)管理公司之一，始終立足不良資產(chǎn)行業(yè)主力軍定位，發(fā)揮逆周期救助性功能，積極服務(wù)實體經(jīng)濟，防范化解金融風險，大力開展保交樓、爛尾樓盤活、問題資產(chǎn)并購重組等項目，促進房地產(chǎn)業(yè)風險化解和問題房地產(chǎn)企業(yè)市場出清，深度參與產(chǎn)業(yè)升級，維護經(jīng)濟社會穩(wěn)定。此次紓困戰(zhàn)略合作，是落實黨中央及有關(guān)部門關(guān)于化解房地產(chǎn)市場風險工作要求的具體舉措。 另一方面，千億閩系房企陽光城公開透露出“危機”信號要從今年2月份的一份公告說起。在這份公告中，陽光城坦言，存續(xù)規(guī)模分別為3億美元和3.57億美元的兩筆美元債未能在30日豁免期內(nèi)支付利息，合計約2726萬美元，構(gòu)成實質(zhì)性違約。陽光城表示，公司亦不斷努力通過各種方式獲取資金償還欠款。 根據(jù)陽光城日前發(fā)布的2022半年度業(yè)績預(yù)告，報告期內(nèi)公司歸屬于上市公司股東的凈利潤約為虧損35億元~45億元，去年同期為盈利19.94億元。 陽光城方面坦言，上半年疊加疫情等因素，市場需求持續(xù)下滑，行業(yè)銷售整體下挫嚴重，同時，行業(yè)信用風險事件頻發(fā)，部分排名靠前的地產(chǎn)企業(yè)觸發(fā)評級下調(diào)，全行業(yè)再融資進一步受阻，流動性承壓明顯，客戶信心進一步受到重挫，客流量大幅下降。陽光城坦言，公司銷售進一步受到極大影響，且未來銷售情況亦不容樂觀。 一位房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示，此次中國華融紓困陽光城意味著此前一系列政策開始慢慢落到實處，“救肯定要救，但肯定會進行一些規(guī)制的處理，不是無條件無底線地亂救”。上述業(yè)內(nèi)人士坦言，公司旗下那么多項目，即使要救，肯定也會按照一定的排序來進行。 救項目也救企業(yè) 中國華融紓困陽光城事件僅僅是當下AMC入局化解房地產(chǎn)風險舉措的一個案例。今年7月，另一家全國性AMC企業(yè)中國信達成功落地首單紓困項目，通過“信達深圳分公司折價收購項目債權(quán)，深圳華建提供增量資金借款，信達地產(chǎn)華南區(qū)域公司進場操盤代建”模式成功盤活佳兆業(yè)廣州悅伴灣項目。 另據(jù)多家媒體此前報道，今年上半年，長城資產(chǎn)已與12 家重點受困房企開展多輪對接及項目篩選，對受困房企提供的意向紓困項目資產(chǎn)深入研判。目前已成功落地增量投入帶動存量化解的深圳某項目，另有2個項目已批復(fù)正在出資，同時圍繞7家受困房企的8個重點項目正在穩(wěn)步推進中，金額合計約80億元。 地方層面的AMC企業(yè)也積極響應(yīng)?？硕鸬禺a(chǎn)統(tǒng)計顯示，今年7月，鄭州地產(chǎn)聯(lián)合本地AMC河南資管擬設(shè)立鄭州地產(chǎn)紓困基金，以解決問題樓盤盤活和出險房企救助等紓困工作。2022年至今已有陜西、南通、川渝、浙江、鄭州等地方國資聯(lián)合AMC設(shè)立紓困基金來維護區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。 值得一提的是，在此次中國華融與陽光城簽訂《紓困重組框架協(xié)議》之前，業(yè)內(nèi)公認的紓困方案還是以“救項目”為主。例如，鄭州由中心城市基金下設(shè)立100億元紓困專項資金，紓困項目限定為未來銷售收入能夠覆蓋項目投資的存量房地產(chǎn)項目，盤活資金專項用于危困房企問題樓盤。紓困專項基金出資比例不超過 30%，其余各主體出資比例由協(xié)商確定。 “該方案推行邏輯從存量項目中凈資產(chǎn)較高的項目入手，通過緩解市場部分停工項目，幫助困難房企盤活資金，進而推動其他停工項目的復(fù)工進度”浙商證券表示。 除此之外，重慶成立房地產(chǎn)問題項目風險化解處置小組，安排房地產(chǎn)專班組跟進項目建設(shè)進度，并對項目賬戶資金封閉管理；蘇州政府指定預(yù)售資金監(jiān)管賬戶進行監(jiān)管，確保后續(xù)預(yù)售房款全部用于項目本身，防止預(yù)售資金被挪用。 而企業(yè)只能通過積極引進金融機構(gòu)、出售優(yōu)質(zhì)項目、降價、拍賣債權(quán)等方式自救。例如，恒大集團陸續(xù)與光大信托、五礦信托等多家信托公司簽署協(xié)議，將部分城市項目剝離給信托公司，信托公司則向項目公司投入資金以保障項目后續(xù)開發(fā)建設(shè)，確保完成保交樓任務(wù)。此外，中信集團500億元收購佳兆業(yè)在深圳的4個項目。陽光城則在上半年業(yè)績預(yù)告中表示，公司為進一步促進銷售回款，擬采取降價措施。 結(jié)合鄭州紓困基金的推出，浙商證券認為，華融與陽光城的紓困重組框架協(xié)議的官宣代表目前市場救助思路正由單純救助項目向救項目+救企業(yè)轉(zhuǎn)變。只通過救助項目來推進救企業(yè)，在市場弱修復(fù)的情況下速度難免偏慢，救項目和救企業(yè)需要雙管齊下，當市場出現(xiàn)強有力的措施推進停工樓復(fù)工時，市場核心指標如銷售、竣工才會顯著修復(fù)。
觀察者網(wǎng) 23 閱讀 2022-08-09 12:53
8月8日，房地產(chǎn)板塊高開低走，全天漲幅0.37%，最高漲幅2.45%。其中個股陽光城(000671)、廣匯物流(600603)、西藏城投(600773)、新華聯(lián)(000620)漲停，全天成交額均過億元，西藏城投成交額超10億元；此外，嘉 凱城此前一度漲停；天津松江(600225)、財信發(fā)展(000838)、信達地產(chǎn)(600657)等漲幅超前。 地產(chǎn)紓困度危機 8月5日，中國華融與陽光集團簽署《紓困重組框架協(xié)議》，落實國家關(guān)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，保交樓、穩(wěn)民生的有關(guān)要求，全面推動與相關(guān)市場主體的紓困合作。自此，陽光城去年第三季度爆發(fā)流動性危機等一系列問題的解決終于有了希望。 此外，鄭州市相關(guān)部門通過一個規(guī)模暫定為100億元的房地產(chǎn)紓困基金方案，旨在盤活資金專項用于危困房企問題樓盤。采用母子基金方式運作。方案出臺的目的是盡力解決房企資金鏈斷裂的急迫困難，緩解當前房地產(chǎn)項目相關(guān)的社會問題和可能引發(fā)的系統(tǒng)性金融風險，以提振市場信心。 海通證券表示，地產(chǎn)紓困和支持政策的陸續(xù)出臺，有助于解決停工、“停 貸”等問題，進而提振玻璃等建材需求。另一方面，隨著此前3.6萬億左右的專項債、政策性銀行信貸額度、3000億資本金的密集落地，三季度將是基建投資發(fā)力的重要時期。 政策鼓勵促消費 近期多地陸續(xù)出臺鼓勵政策促進樓市消費。具體來看，北京市對中心城區(qū)老年家庭(60周歲及以上)購買全齡友好住宅試點項目，給予一定支持政策。其中，老年家庭名下無房且無在途貸款的，首付比例按最低35%執(zhí)行，執(zhí)行相應(yīng)貸款優(yōu)惠利率，子女可作為共同借款人申請貸款。 杭州對三孩家庭首套住房公積金貸款額度上浮50%；河北滄州額度上浮10萬至20萬，此外，還有福州、六安、大理、金華等地均出臺了力度不同的支持政策。 浙商證券表示，多地釋放購房補貼政策，平均放款周期已縮短至歷史低位的25天，8月地產(chǎn)有望迎來更多利好，居民信心有望繼續(xù)恢復(fù)。各地政府已經(jīng)對停工斷 貸輿論進行了有效地控制，疊加8月有望出臺具體的地產(chǎn)紓困基金的具體政策，8月地產(chǎn)行業(yè)整體有望迎來市場信心大幅提升；各地政策繼續(xù)放松，多角度覆蓋行業(yè)，包括居民購房補貼、購房貸款優(yōu)惠、銀行放款速度等，對行業(yè)整體修復(fù)起到積極促進作用。 2022年以來，房地產(chǎn)板塊經(jīng)歷了過山車般的起伏。年初開始各地頻頻出臺樓市放松政策，2月菏澤首批放松限購、3月鄭州發(fā)布房地產(chǎn)“一攬子”政策均引起了市場極大的反響。受政策轉(zhuǎn)暖的利好影響，房地產(chǎn)板塊大幅跑贏滬深300指數(shù)。然而4月后低迷的行業(yè)數(shù)據(jù)讓市場對房地產(chǎn)的認知從政策“放松共識”階段走向“基本面分歧”階段。 國信地產(chǎn)表示，當前，基本面再趨悲觀之下，市場可能重回政策博弈主線，保交樓實質(zhì)性舉措的落地有望引發(fā)市場對過度悲觀預(yù)期的修復(fù)。 盡管銷售復(fù)蘇才是解決當下房地產(chǎn)問題的根本答案，決定了地產(chǎn)股債的“上限”。但是，“保交樓”作為銷售企穩(wěn)的必要條件，決定了地產(chǎn)股債的“下限”。而站在市場預(yù)期逼近“下限”的當前時點，“下限”的抬升，無疑會為地產(chǎn)股債帶來一波過度悲觀預(yù)期的修復(fù)。從個股角度，經(jīng)營穩(wěn)健、具備優(yōu)秀品質(zhì)的房企將更快從行業(yè)低谷中脫穎而出。核心推薦：萬科A、保利發(fā)展、金地 集團、濱江集團(002244)、綠城中國。
證券之星 17 閱讀 2022-08-09 12:49
一場不小的風波，將三亞這個城市再度推上風口。 三亞是位于我國南部的一座沿海城市，隸屬于海南省，早在清末民初時期，就曾迎來一波發(fā)展潮，并為后續(xù)開發(fā)奠定下基礎(chǔ)。由于是我國為數(shù)不多位于的熱帶城市之一，在臨海及政策傾向等因素加持下，使三亞快速成為著名旅游城市，并獲得“中國夏威夷”稱號。 實際上，在國民收入不斷提高等因素的影響下，國內(nèi)游客成為三亞旅游業(yè)快速發(fā)展的重要力量。1980年~1982年的三年，三亞只接待700多位國外游客，而即便受疫情等因素影響，三亞2021年接待過夜入境游客14.2萬人次，同比減少7.9%，平均每天依舊達幾百人。 相比而言，同樣在去年，三亞接待過夜國內(nèi)游客達2147.8萬人次，同比增長26.4%，幾乎是來了一個北京或斯里蘭卡的總?cè)丝?。要知道，根?jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，截至2020年11月，三亞常住人口才剛過100萬大關(guān)，雖然這個數(shù)字與2010年相比增加了34.6萬人，漲幅超過50%，但與每年2000多萬的游客數(shù)量相比，就有些小巫見大巫了。 有人的地方，就有消費。 2021年，海南實現(xiàn)旅游收入747億元，同比增長達65.2%，遠超其游客增幅，除住宿、旅游和交通等費用外，也與在離島免稅政策的加持下，游客“購買欲”暴漲有關(guān)。2021年，三亞實現(xiàn)外貿(mào)進出口219.1億元，首次超過200億元大關(guān)，而進口的206.8億元中消費品占190.8億元，包括化妝品91億、首飾26.4億及鐘表24.9億元。 同樣的，人口數(shù)量在短時間內(nèi)出現(xiàn)暴漲，也會帶來很多問題，這些蜂擁而至的人群，使得三亞的經(jīng)濟與樓市價格出現(xiàn)明顯差距。2021年，三亞的GDP只有835億元，這并不是一個很高的數(shù)字。以北京作為對比，其2021年GDP已突破4萬億大關(guān)，是三亞的48倍，而想要進入中國GDP城市百強榜，也至少需要3000多億元。 不過，三亞的房價卻可以穩(wěn)穩(wěn)地進入全國前十。 據(jù)某查詢平臺公布的全國城市房價排行顯示，三亞2022年6月的住宅均價高達3.7萬元/平米，排在全國第7位，其收入比更是高達33，在前十名中只比深圳和廈門稍低。不過，隨著全國房地產(chǎn)下行的大趨勢影響下，三亞也開始轉(zhuǎn)型，其房地產(chǎn)業(yè)投資占固定資產(chǎn)投資比重，從2017年的64.4%降至2021年的48.1%。 此外，前不久發(fā)布的《海南省創(chuàng)新型省份建設(shè)實施方案》明確，到2025年，要建成具有海南特色的“一省兩市三高地”區(qū)域創(chuàng)新體系，其中包括推動三亞進入國家創(chuàng)新型城市行列，而三亞也要力爭到2024年，實現(xiàn)高新技術(shù)企業(yè)達500家，高新技術(shù)企業(yè)營收400億元。 值得一提的是，雖然受政策優(yōu)惠等因素影響，大唐集團、恒力集團、紫金礦業(yè)、京東、商湯科技、科大訊飛等國內(nèi)著名企業(yè)紛紛前往三亞布局，可單就其“本土”上市公司而言，卻并沒有太能打的。 東財Choice數(shù)據(jù)顯示，目前位于三亞的A股上市公司只有2家，而這個數(shù)字在一個多月前還是7家。這意味著，在“史上最嚴”退市政策等影響下，短短一個多月時間，三亞的上市公司已遭遇一輪清洗，包括*ST海創(chuàng)、*ST東海、*ST海醫(yī)等在內(nèi)的5家企業(yè)，至此退出歷史舞臺。 目前，三亞僅存的2家上市公司，分別為ST凱撒（凱撒旅業(yè)）和海南瑞澤，一個主打旅游和配餐，一個主抓用于地產(chǎn)等領(lǐng)域的商品混凝土業(yè)務(wù)，恰恰剛好代表了三亞的兩大特色。不過，這2家上市公司卻沒有得到資本市場的太多認可。 截至最新收盤，ST凱撒和海南瑞澤的分別報4.98元/股及3.06元/股，總市值則為40億和35億元，2家公司市值相加都不足100億元。值得一提的是，凱撒旅業(yè)還是去年剛剛“遷移”而來，沒想到在一年時間里就成為了三亞的市值一哥。 實際上，ST凱撒和海南瑞澤的營收與凈利潤十分慘淡，均處于虧損狀態(tài)。其中，ST凱撒2021年實現(xiàn)營收9.4億元，凈虧損7.25億元，比上一年的7億虧損再度出現(xiàn)小幅增加，而海南瑞澤的營收雖然達到27.8億元，可凈虧損更是達到11.5億元，兩者合計年虧18.75億元。
市界 29 閱讀 2022-08-09 12:45
近日，中原地產(chǎn)發(fā)布《2022年深圳樓市半年刊》。報告指出，2022年上半年中國經(jīng)濟繼續(xù)承壓，一季度GDP增速4.8%，二季度增速預(yù)計將遠低于一季度，GDP增速顯著放緩；財政與信貸的寬松不僅支持了實體經(jīng)濟，也利好房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇；上半年深圳房地產(chǎn)市場步入歷史低谷，二手成交不過萬套，創(chuàng)近15年半年度成交的新低。新房市場打新熱也退潮，去化率走低，日光盤難現(xiàn)。 2022年上半年龍崗區(qū)依然是成交量最大的區(qū)域，成交套數(shù)為2621套，成交套數(shù)占比為26.3%。龍崗區(qū)二手住宅市場供應(yīng)量充足，價格相對較低，且實際價格與參考價差距較少，甚至部分樓盤價格低于參考價，首付低易上車，龍崗成交量穩(wěn)居第一位。從同比變化來看，上半年龍崗區(qū)成交量同比下跌68.3%。 從月度走勢圖來看，2022年上半年龍崗區(qū)成交走勢和全市走勢基本一致，呈現(xiàn)先降后升趨勢，5月達到最高，成交644套。從成交占比來看，龍崗區(qū)成交占比1月開始下滑，2月成交占比跌至24.8%，隨后開始回升，至4、5月龍崗區(qū)成交占比回升至27.8%，達到上半年最高。
中國網(wǎng) 29 閱讀 2022-08-09 12:29
保障性租賃住房頻獲政策支持。近日，廣東省住建廳發(fā)文指出，2022年計劃新籌建保障性租賃住房約29.51萬套。北京也于日前出臺政策稱，2022年北京將大力發(fā)展保障性租賃住房，建立保障房房源長效籌集機制。 大力發(fā)展保障性租賃住房 廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳日前發(fā)布《關(guān)于公開2022年保障性租賃住房、公租房保障和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造等計劃的決定》，明確全省2022年計劃新籌建保障性租賃住房約29.51萬套，新籌建公租房約1.57萬套，實施發(fā)放租賃補貼近4.68萬套。 據(jù)了解，2022年1月-5月，廣東省已發(fā)放保障性租賃住房項目認定書54份，新籌建11.5萬套。此外，2022年，廣東全省計劃開工改造老舊小區(qū)不少于1000個。截至5月底，全省已開工改造超過800個老舊小區(qū)。 北京市住建委近日發(fā)布《北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展白皮書(2022)》指出，2021年北京建設(shè)籌集政策性住房61003套，超額完成全年5萬套任務(wù)。2022年，北京將大力發(fā)展保障性租賃住房，緩解新市民、青年人、城市基本公共服務(wù)人員以及首都各類人才等群體的住房問題。 下一步，北京市將加快構(gòu)建以公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房及安置房為主體的住房保障體系，建立保障房房源長效籌集機制，繼續(xù)優(yōu)化審核分配機制，持續(xù)推進公租房運營管理規(guī)范化，進一步提升安居宜居水平，讓群眾獲得感、幸福感、安全感成色更足。 多渠道籌集 從籌集方式看，今年以來，長沙、成都等地先后發(fā)文，增加租賃住房供給。 5月11日，長沙市培育和發(fā)展住房租賃市場工作領(lǐng)導(dǎo)小組發(fā)布《關(guān)于推進長沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房的試點實施方案》指出，已實現(xiàn)網(wǎng)簽備案交房或已辦理不動產(chǎn)登記的房屋，盤活供作租賃住房后，不納入家庭住房套數(shù)計算。 《方案》明確，長沙將全面打通新房、二手房、租賃住房市場“通道”，以長房集團、長沙建發(fā)集團作為試點企業(yè)，開展盤活存量房供作租賃住房試點。按照《方案》目標，通過盤活、新建、配建，長沙力爭到2025年末籌集租賃住房不少于15萬套。 此外，成都市住建局發(fā)布《關(guān)于居民自愿將自有住房用于保障性租賃住房操作指南》，規(guī)定居民將自有住房用于保障性租賃，可新增一套購房資格。居民一次或多次，將一套或多套自有住房用于保障性租賃住房，均只能新增一次性購買一套住房的資格。居民將名下唯一住房用于保障性租賃住房的，不認定為無房家庭。在租金標準方面，保障性租賃住房租金接受政府指導(dǎo)，租金標準不超過市場租金的90%，且租金年漲幅不超過5%。 上海證券研報表示，我國保障性租賃住房政策不斷完善，有利于盤活存量租賃房市場，解決更多居民住房和民生問題，帶動經(jīng)濟發(fā)展。 支持以“共有產(chǎn)權(quán)”方式銷售 值得注意的是，近期，多地出臺政策支持以“共有產(chǎn)權(quán)”方式銷售商品房，促進現(xiàn)有商品房銷售的同時，加大與租賃住房的綁定。 大理白族自治州人民政府發(fā)布相關(guān)文件提出，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過“共有產(chǎn)權(quán)”方式銷售商品房，購房人可以先期購買不低于50%的產(chǎn)權(quán)，剩余產(chǎn)權(quán)繼續(xù)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有，由購房人租賃使用，再按雙方合同約定購買剩余產(chǎn)權(quán)。 在此之前，湖北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳出臺《關(guān)于加快解決從事基本公共服務(wù)人員住房困難問題的實施意見》提出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未售商品住房，自愿可納入保障性租賃住房，允許先租后售。商品住房項目配建并移交政府持有的保障性租賃住房，允許先租后售。商品住房項目配建開發(fā)商自持的保障性租賃住房，允許在土地出讓時明確可先租后售，租賃滿5年后，承租人可申請轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)住房，購買部分或者全部產(chǎn)權(quán)。
中國證券報 47 閱讀 2022-08-08 18:29
近日，多地面向三孩家庭推出樓市優(yōu)惠政策，內(nèi)容主要包括提高住房公積金貸款額度、給予購房補貼、給予契稅補貼等。有的地區(qū)打出針對三孩家庭的優(yōu)惠政策“組合拳”，不僅為購房者提供一系列優(yōu)惠政策，還鼓勵開發(fā)商創(chuàng)新、優(yōu)化住宅戶型設(shè)計，滿足多孩家庭的居住需求。業(yè)內(nèi)人士表示，這些政策將在一定程度上緩解三孩家庭購房壓力，保障三孩家庭的購房權(quán)益，同時有助于活躍改善性住房市場。 向多孩家庭傾斜 給予購房補貼方面，8月2日，嘉興市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組發(fā)布了《嘉興市進一步完善房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》?！兑庖姟访鞔_，自發(fā)布之日起至2022年12月31日，新購買新建商品住房的本市戶籍二孩、三孩居民家庭，分別給予每平方米300元（單套不超過5萬元）、每平方米500元（單套不超過10萬元）的購房補貼。 提高公積金貸款額度方面，7月31日，微信公眾號“滄州發(fā)布”發(fā)文，提高多孩家庭住房公積金貸款額度。其中，二孩家庭最高貸款額度上浮10萬元，即單方正常繳存住房公積金的，最高貸款額度提高到70萬元；夫妻雙方均正常繳存住房公積金的，最高貸款額度提高到90萬元。三孩家庭最高貸款額度上浮20萬元，即單方正常繳存住房公積金的，最高貸款額度提高到80萬元；夫妻雙方均正常繳存住房公積金的，最高貸款額度提高到100萬元。 7月22日，長沙住房公積金管理中心官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化住房公積金業(yè)務(wù)政策和流程的通知》，明確提出長沙市住房公積金最高貸款額度提高至70萬元，生育三孩的職工家庭住房公積金最高貸款額度提高至80萬元。職工家庭購買第二套改善性自住房，首付款比例由不得低于購房總價的60%調(diào)整為40%。職工家庭購買第二套改善性自住房申請住房公積金貸款，取消“首套自住房面積不得超過144平方米”的規(guī)定。 打出政策優(yōu)惠“組合拳” 有的地區(qū)打出針對三孩家庭優(yōu)惠政策“組合拳”。8月1日，杭州住房公積金管理委員會發(fā)布《關(guān)于實施三孩家庭住房公積金優(yōu)惠政策的通知》。《通知》明確，杭州市三孩家庭購買首套普通自住住房且首次申請住房公積金貸款的，貸款額度可按家庭當期最高貸款限額上浮20%確定。 此外，《通知》明確，杭州市三孩家庭無房租賃住房提取住房公積金的，提取限額按規(guī)定額度標準上浮50%確定。具體為：杭州市區(qū)（含蕭山區(qū)、余杭區(qū)、臨平區(qū)、富陽區(qū)、臨安區(qū)）為1800元/月，桐廬縣為1260元/月，淳安縣為900元/月，建德市為720元/月。額度上浮政策與其他住房公積金貸款及提取額度上浮政策不疊加使用。 在此之前，浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布《關(guān)于支持推進“浙有善育”工作的若干意見》，加大住房公積金政策支持力度。對三孩家庭購買首套自住住房且首次申請住房公積金貸款的，貸款額度可按家庭當期最高貸款額度上浮20%確定。對三孩家庭申請貸款，不納入輪候，優(yōu)先予以發(fā)放。適當提高三孩家庭無房租賃住房提取住房公積金額度，結(jié)合各地實際提取限額可上浮50%?！度舾梢庖姟愤€指出，鼓勵國有企事業(yè)單位投資運營的保障性租賃住房面向三孩家庭出租，按不高于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金水平的85%確定租金。鼓勵對符合共有產(chǎn)權(quán)住房保障條件的三孩家庭，在同等條件下優(yōu)先購買共有產(chǎn)權(quán)住房。 《若干意見》明確，在住房市場供應(yīng)端，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中，根據(jù)市場實際創(chuàng)新、優(yōu)化住宅戶型設(shè)計，滿足多孩家庭的居住需求。住房限購城市可根據(jù)實際適時調(diào)整優(yōu)化限購政策。 保障三孩家庭購房權(quán)益 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，今年以來，多地發(fā)布公積金新政，不少地區(qū)公積金政策向三孩家庭進行傾斜，預(yù)計未來這一趨勢會延續(xù)。 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析，今年以來，不少熱點地區(qū)從放寬多孩家庭購房條件等方面入手，發(fā)布一系列穩(wěn)樓市政策。這些政策一定程度上有利于緩解三孩家庭購房壓力，保障三孩家庭的購房權(quán)益；同時，有助于活躍改善性住房市場。
中證網(wǎng) 27 閱讀 2022-08-08 18:20
近日湖南長沙、廣東東莞等多地出臺商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)，要求將購房款直接存入監(jiān)管賬戶，保證資金“留在項目”，優(yōu)先用于項目建設(shè)，保障房地產(chǎn)項目竣工交付。 8月3日，湖南省長沙市住建局發(fā)布《關(guān)于進一步加強商品房預(yù)售資金監(jiān)管的通知》，將對全市商品房預(yù)售資金采取“全額全程、流向流量、監(jiān)測監(jiān)管”方式，強化“政府監(jiān)控、銀行監(jiān)管”模式，要求購房人交存的定金、首付款，商業(yè)銀行和公積金中心發(fā)放的按揭貸款等購房款，全部通過監(jiān)測專戶存入監(jiān)管賬戶，對資金流向進行全程監(jiān)測，對項目工程建設(shè)款實施重點監(jiān)管，保證資金“留在項目、留在當?shù)亍?，?yōu)先用于項目建設(shè)，保障房地產(chǎn)項目竣工交付。無獨有偶，8月2日，廣東省東莞市住建局也發(fā)布了類似強化預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)征求意見稿。 不久前，多地停工樓盤業(yè)主發(fā)布“強制停貸”公告，引發(fā)公眾對“商品房預(yù)售制度”利弊的探討。其中，商品房預(yù)售資金缺乏監(jiān)管現(xiàn)象多被詬病，也多有“取消商品房預(yù)售制”的呼聲。早在1994年《城市商品房預(yù)售管理辦法》發(fā)布，允許開發(fā)商“將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售承購人”。那時，預(yù)售制保障了房企足夠的流動資金，提高了開發(fā)商的金融杠桿，也同時加大了風險，特別是商品房預(yù)售資金缺乏監(jiān)管以及預(yù)售資金被挪用等現(xiàn)象，更是加大了房企資金鏈斷裂以及項目爛尾的風險。 近期多地樓盤項目停工、延期交付也引起當?shù)卣块T的高度重視。早在7月14日，陜西省西安市就已出臺13項措施，其核心是強化預(yù)售資金監(jiān)管，提出商品房預(yù)售資金應(yīng)全部直接存入專用監(jiān)管賬戶進行監(jiān)管，商業(yè)銀行未經(jīng)轄區(qū)住建部門核實同意，擅自撥付監(jiān)管資金則應(yīng)當負責追回。7月12日，河北滄州相關(guān)政策也提出，購房合同中須注明“購房款不進入監(jiān)管賬號，此合同無效，買售雙方可隨時解除”。 對于多地停工樓盤，銀保監(jiān)會曾一周內(nèi)三次表態(tài)“保交樓”；近日召開的中央政治局會議也提出“壓實地方政府責任，保交樓、穩(wěn)民生”。商品房預(yù)售資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要現(xiàn)金流來源，也是項目建設(shè)的重要資金來源。商品房預(yù)售資金因缺乏監(jiān)管被挪用，也會將項目推到高風險之中。從資金安全角度來看，保交樓首先要確保預(yù)售資金留在項目，不能挪用。 有觀點指出，同樣是預(yù)售制，為什么香港沒有爛尾房，筆者發(fā)現(xiàn)，其預(yù)售制背后的“監(jiān)管制度”是關(guān)鍵。 商品房預(yù)售制最早出現(xiàn)在香港，俗稱“賣樓花”。據(jù)了解，1960年香港一樓盤也出現(xiàn)費用超支停工、項目“爛尾”。此后香港加強預(yù)售監(jiān)管制度，即要求開發(fā)商在預(yù)售前，確保地價款已經(jīng)全部支付，還需證明有資金有能力把項目完成，資金需放入律師所托管，支取時需律師所與建筑師的核準。為了防止開發(fā)商、律師所、建筑師等造假，套取監(jiān)管賬戶資金，香港要求律師所在銀行開設(shè)的監(jiān)管賬戶、開發(fā)商操作等采取全透明化機制，且銀行的責任上升，如出現(xiàn)房屋“爛尾”情況，銀行將成最大風險方，后續(xù)需銀行自身推動項目完工。隨著商品房預(yù)售監(jiān)管制度完善，香港樓盤“爛尾”現(xiàn)象較少。 對于商品房預(yù)售，世界各國都設(shè)立了嚴格的監(jiān)管制度。如英國推行按時間分期付款，期房首付比例約為10％至25％，隨后6個月至24個月內(nèi)再支付第二筆、第三筆各5％至10％的房款，交付后至少支付55％的尾款。 事實上，很多國家是購房者按工程進度支付款項。如德國期房采取按工期支付房款的制度，一般分7筆進行支付，支付節(jié)點可分為公證后、主體完工、內(nèi)部水暖電路完工、窗戶玻璃完工、室內(nèi)清潔及墻面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。新加坡期房購房者首付比例20％，余款按工程進度支付，所有資金進銀行專門項目資金賬戶，交房后滿1年保修期后支付15％尾款。而我國現(xiàn)行商品房預(yù)售制度是在交房之前購房者就支付全款。 央行公布的數(shù)據(jù)顯示，目前我國96.86%的城鎮(zhèn)家庭都有住房，不僅戶均已經(jīng)高達1.5套，同時超過41.5%的城鎮(zhèn)家庭都擁有2套以上的房子。此外，我國住宅空置現(xiàn)象很嚴重?？梢哉f，我國住房市場趨于飽和。今年全國兩會上，有代表委員提交了取消商品房預(yù)售制的建議。當前，各地積極出臺強化商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)，仍是應(yīng)時之舉。堵住商品房預(yù)售資金監(jiān)管漏洞，強化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，及時健全完善商品房預(yù)售監(jiān)管制度與體系，更是確保當下樓市穩(wěn)健的有效舉措。
中華工商時報 50 閱讀 2022-08-08 12:42
河南省自然資源廳網(wǎng)站消息，近日，河南省自然資源廳、省發(fā)展改革委等13個部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于全面推行新建商品房“交房即交證”的實施意見》(以下簡稱《意見》)，要求自2023年1月1日起，全省所有城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)新取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的預(yù)售商品房項目全面實施“交房即交證”。 為實現(xiàn)這一目標，《意見》明確了5個方面的工作任務(wù)。一是優(yōu)化審批服務(wù)流程。加強工程建設(shè)項目審批綜合服務(wù)窗口建設(shè)，推進不動產(chǎn)登記、稅費征繳、房屋交易“一窗受理、并行辦理”；構(gòu)建信息共享、聯(lián)合審批機制，推動水、電、氣、熱、廣電、通信等相關(guān)公共服務(wù)開戶業(yè)務(wù)聯(lián)動辦理。 二是深化信息共享應(yīng)用。推進工程建設(shè)項目、土地出讓合同、規(guī)劃許可、預(yù)售許可、房屋交易合同、抵押合同、完稅憑證等與不動產(chǎn)單元代碼“一碼關(guān)聯(lián)”，推廣證書郵遞服務(wù)或頒發(fā)不動產(chǎn)登記電子證書、電子證明，支撐房地產(chǎn)開發(fā)項目報建、審批、竣工驗收、測繪成果審核、交易、登記成果全流程信息共享。 三是建立服務(wù)項目清單通報制度。及時通報“交房即交證”服務(wù)項目清單，并依據(jù)清單指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理有關(guān)的審批、證照等手續(xù)，主動協(xié)調(diào)解決工作中出現(xiàn)的問題。 四是完善信用監(jiān)管機制。構(gòu)建跨部門、跨領(lǐng)域的“一處失信、處處受限”聯(lián)合懲戒機制，健全不動產(chǎn)登記和房地產(chǎn)領(lǐng)域信用記錄，將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為、合同義務(wù)履行等情況納入房地產(chǎn)市場監(jiān)管和誠信管理范圍，統(tǒng)一記入省信用信息共享平臺；建立不誠信房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的限制清單，加強信用懲戒約束力度。 五是加強全過程監(jiān)管。按照“誰審批誰監(jiān)管，誰主管誰監(jiān)管”的原則，加強對建設(shè)用地、建設(shè)工程規(guī)劃批后、商品房預(yù)售、房屋交易等工作的監(jiān)管，建立房地產(chǎn)市場領(lǐng)域聯(lián)合執(zhí)法工作機制，依法嚴厲打擊房地產(chǎn)市場領(lǐng)域違法違規(guī)行為，促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為規(guī)范化。 《意見》提出，要積極構(gòu)建政府主導(dǎo)、部門監(jiān)管和企業(yè)主責、購房人配合的責任體系，嚴格按照商品房預(yù)售、竣工驗收、交房交證3個階段實施，在完成工程竣工驗收備案后60個工作日內(nèi)，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織交房，交房前20個工作日內(nèi)完成首次登記，不動產(chǎn)登記機構(gòu)依申請在1個工作日內(nèi)為購房人辦理轉(zhuǎn)移登記。
中國網(wǎng) 23 閱讀 2022-08-08 12:18
出臺購房補貼政策的出發(fā)點在于加快市場信心恢復(fù)。各地房地產(chǎn)市場情況千差萬別，需要仔細研究政策的適配性。 近段時間，多地推出形式多樣的購房補貼政策，還有地方直接對房產(chǎn)中介進行現(xiàn)金獎勵。相關(guān)補貼政策引發(fā)廣泛關(guān)注。有觀點認為，此舉可能會有違購房公平，無助于樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。 需要看到，出臺購房補貼政策的根本出發(fā)點在于促進當?shù)貥鞘袖N量，加快市場信心恢復(fù)。近日召開的中央政治局會議強調(diào)，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩(wěn)民生。從各地具體實踐看，今年以來，多地已推出多項靈活多樣的樓市促銷舉措。 不同于房企發(fā)起的農(nóng)產(chǎn)品換房，住房補貼由政府層面推動，影響自然會更為深遠，對樓市催化作用也更加明顯。確保政策合規(guī)透明，杜絕利益輸送，是相關(guān)部門需要直面的現(xiàn)實問題。 梳理相關(guān)舉措不難發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)城市推出的是普惠性購房補貼政策，也就是說，無論是市民還是外來務(wù)工人員，均能得到相關(guān)補貼。就像各地發(fā)放的消費券一樣，只要參與消費，就能享受優(yōu)惠。從這個角度看，購房補貼遵循了“參與者平等”的原則。 購房補貼政策如何能最大程度發(fā)揮效果，也是關(guān)鍵問題。理論上看，現(xiàn)金補貼直接降低了購房成本，短期刺激效應(yīng)較明顯，有助于推動市場交易。但從實際情況看，由于補貼力度相對來說并不大，很難從根本上引導(dǎo)購房者，政策作用更多體現(xiàn)在鼓勵和導(dǎo)向?qū)用?。相比于動輒上百萬元的房款，補貼資金顯得杯水車薪。在當前大環(huán)境下，真正為了獲取補貼而購房的人并不多。也就是說，目前多地出臺的購房補貼政策，可能很難真正補出購房需求。另外，購房補貼資金的可持續(xù)性如何，也有待觀察。 對于大多數(shù)中小城市而言，當前房地產(chǎn)市場主要問題是購房者信心不足，預(yù)期偏弱。要想從根本上穩(wěn)預(yù)期，就需要從深層次進行謀劃，其中既包括具有吸引力的城市規(guī)劃藍圖、產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，還包括民生需求配套投入，尤其是在教育、醫(yī)療等方面的協(xié)調(diào)推進，等等。 從市場情況看，個別地方樓市積累了一些風險，這值得各地和相關(guān)部門高度重視，及時尋求有力對策，防范風險進一步擴散。各地在穩(wěn)樓市過程中，要努力營造良好穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境，同時也要避免過度干預(yù)。 還需注意的是，一有新的樓市促銷政策出臺，就有不少城市跟風模仿。好政策未必適合所有城市，關(guān)鍵是要發(fā)揮出政策效能。各地房地產(chǎn)市場情況千差萬別，供需關(guān)系、地理位置、庫存量等情況不盡相同，需要仔細研究政策的適配性，真正做到因城施策，發(fā)掘更多有針對性的對策，甚至可以打出組合拳，使出連環(huán)招，才能促進樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。
經(jīng)濟日報 52 閱讀 2022-08-07 23:17
中共中央政治局近日召開會議，分析研究當前經(jīng)濟形勢，部署下半年經(jīng)濟工作。會議指出，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩(wěn)民生。 如何進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場？怎樣用足用好政策工具箱？保交樓又該如何實現(xiàn)？記者就上述問題采訪了有關(guān)專家學(xué)者。 抓住重點穩(wěn)定市場 穩(wěn)房地產(chǎn)市場對于全方位守住安全底線至關(guān)重要。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)部門，這不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)本身對投資、消費和服務(wù)等經(jīng)濟活動的貢獻，還體現(xiàn)在其對眾多關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的帶動作用。 清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認為，在我國經(jīng)濟發(fā)展面臨三重壓力，尤其是在疫情反復(fù)沖擊和外部環(huán)境嚴峻復(fù)雜的形勢下，確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定對穩(wěn)住宏觀經(jīng)濟非常重要。 國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所副所長鄧郁松認為，當前穩(wěn)定房地產(chǎn)市場要抓住三個重點。一是合理釋放改善性需求。目前，城鎮(zhèn)戶均住房已超過1.1套，購房主體已轉(zhuǎn)變?yōu)楦纳菩孕枨蟆恼邔用鎭砜?，首次置業(yè)政策已經(jīng)基本到位，但改善性需求仍有較大空間。二是加快推進出險房企債務(wù)重組，逐步恢復(fù)個別房企的融資功能，增強各方信心。三是要完善商品房預(yù)售制度。 浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬認為，減小房地產(chǎn)下行幅度，對于當前穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤意義重大。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場要增強市場信心，包括消費者消費信心、開發(fā)企業(yè)拿地與開發(fā)的信心，信心比黃金更重要。 虞曉芬預(yù)計，下半年商品房銷售狀況將好于上半年。一方面，房貸利率下行將降低購房者利息負擔；另一方面，除了熱點城市，各地陸續(xù)取消限制性政策，出臺了眾多激勵性政策，其政策效果將逐漸顯現(xiàn)。 用足用好政策工具箱 房地產(chǎn)調(diào)控的主體責任在地方。不同城市的情況千差萬別，不論是房地產(chǎn)市場調(diào)控，還是保交樓、穩(wěn)民生，地方政府最了解當?shù)厍闆r，能夠采取最有利于地方發(fā)展的舉措。 我國從2018年開始建立了房地產(chǎn)長效機制，形成了統(tǒng)一目標、因城施策、一城一策、城市主責的工作機制，并從實際出發(fā)不斷完善政策工具箱。此次中央政治局會議提出“因城施策用足用好政策工具箱”，就是從房地產(chǎn)市場地區(qū)差異大的特點出發(fā)，在保持全國性政策基本穩(wěn)定的前提下，鼓勵地方政府結(jié)合本地市場發(fā)展實際，靈活選擇、調(diào)整、運用政策工具箱中的工具，促進本地房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 虞曉芬認為，與發(fā)達國家相比，我國個貸利率偏高，可通過調(diào)整首付款比例、調(diào)整貸款利率加大對首套住房消費的支持。部分城市還可根據(jù)具體情況考慮降低二手房首付比例，實行認房不認貸等。她建議，要發(fā)揮公積金作用，推進新市民和青年人繳存擴面工作，支持靈活就業(yè)人員繳存公積金，提高公積金覆蓋面。同時，落實購房配套政策，對在當?shù)刭彿康木用?，提供享受就近入學(xué)和其他公共服務(wù)機會，促進以人為本的城鎮(zhèn)化。此外，還可實施差異化購房補貼，支持剛性和改善性消費。 鄧郁松認為，用足用好政策工具箱仍有很大空間。首先，應(yīng)降低改善性需求置換成本，可探索改善性需求貸款利率由商業(yè)銀行自主定價，這有助于降低改善性需求的房貸負擔。同時，還可進一步降低交易環(huán)節(jié)的稅費成本，鼓勵正常的房屋置換需求。 目前，部分城市商品房價格相對較低，很多房企也急于出售住房。不妨采取太原、長沙等城市的辦法，收購一些房企的商品房作為租賃住房。這既有利于緩解房企流動性緊張的壓力，也有利于租賃人群更快實現(xiàn)住有所居。 千方百計保交樓 當前，由于個別房企出現(xiàn)財務(wù)危機、預(yù)售監(jiān)管存在缺陷、疫情反復(fù)沖擊，部分預(yù)售商品住宅項目出現(xiàn)不能按期交付甚至爛尾的風險，這不僅損害購房者利益，也影響潛在購房者信心，導(dǎo)致商品房銷售規(guī)模收縮、開發(fā)企業(yè)銷售收入銳減、債務(wù)償還壓力加劇等一系列連鎖反應(yīng)，影響了房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)。 中央政治局會議提出，要保交樓、穩(wěn)民生。對此，劉洪玉認為，實現(xiàn)保交樓、穩(wěn)民生，能有效促進全社會恢復(fù)對房地產(chǎn)行業(yè)的信任和對房地產(chǎn)市場的信心，有效防范房地產(chǎn)市場風險。 如何把保交樓工作落到實處？虞曉芬認為，要把防止項目爛尾放在重要位置，政府、金融部門、國有平臺等加強協(xié)同，全力保交樓。加強房地產(chǎn)項目的全流程監(jiān)測和全過程監(jiān)管，分析不同類型房地產(chǎn)風險成因，建立相應(yīng)的監(jiān)測指標體系，準確判斷、及早發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)風險，及時處置風險，全力守住風險底線。 她建議，要進一步關(guān)注全國性民營房企開發(fā)的樓盤情況，防止大型民營房企發(fā)生爆雷事件。可以鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)利用商業(yè)保險保障商品房買賣合同涉及的交樓權(quán)益，形成“預(yù)售監(jiān)管制度+商業(yè)保險”雙重交樓機制。 當前，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遇到流動性風險，房企的經(jīng)營狀況對于保交樓至關(guān)重要。因此，需進一步穩(wěn)定企業(yè)經(jīng)營。虞曉芬建議，金融部門對房地產(chǎn)企業(yè)特別是民營房企要不抽貸、不斷貸、不壓貸，合規(guī)的不拒貸。加大金融對區(qū)域性中小型品牌民營房企的支持。鼓勵國有平臺與區(qū)域性品牌民企成立項目公司，發(fā)揮國有資本“四兩撥千斤”和民企懂市場善經(jīng)營的優(yōu)勢。支持房地產(chǎn)項目收購，鼓勵優(yōu)質(zhì)企業(yè)收購出險項目或困難企業(yè)。 鄧郁松認為，目前保交樓難點在于對房子已售但資金被挪用情況的處理。他建議，要根據(jù)不同企業(yè)、不同項目、不同區(qū)域的特點分類推進保交樓工作。要把目前一些停工的樓盤分類，總結(jié)各地已有經(jīng)驗，讓保交樓工作更具針對性。
中國經(jīng)濟網(wǎng) 23 閱讀 2022-08-07 23:04
四川省住建廳聯(lián)合六部門起草了《關(guān)于發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房的指導(dǎo)意見（征求意見稿）》正式公開征求社會公眾意見建議。 《指導(dǎo)意見（征求意見稿）》的總體要求，是堅持“房住不炒”定位，突出住房的民生屬性，以深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，重點在人口凈流入的城市、住房供需矛盾突出、住房困難群眾較多、多層次住房需求較大及其他有需求的城市探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，切實解決“夾心層”群眾的住房困難問題，推動全體人民實現(xiàn)住有所居。 《指導(dǎo)意見（征求意見稿）》提出，共有產(chǎn)權(quán)住房由政府提供政策優(yōu)惠支持，將重點面向有一定經(jīng)濟承受能力但買不起商品住房的城鎮(zhèn)無房群體供應(yīng)，并從房源性質(zhì)、籌集方式、面積標準、供應(yīng)對象、產(chǎn)權(quán)比例、定價原則、申購分配、產(chǎn)權(quán)登記、上市交易等多方面明確了省級層面的制度框架，為各市（州）因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房提供一定的政策依據(jù)和指引。 《指導(dǎo)意見（征求意見稿）》明確了共有產(chǎn)權(quán)住房的房源性質(zhì)。共有產(chǎn)權(quán)住房是由政府投資或提供政策優(yōu)惠支持，按照有關(guān)標準籌集建設(shè)，面向有一定經(jīng)濟承受能力但買不起商品住房的群體供應(yīng)，優(yōu)先供應(yīng)城鎮(zhèn)戶籍無房家庭，實行政府委托代持機構(gòu)與承購人按份額共有產(chǎn)權(quán)，限定使用和處分權(quán)利的具有保障性質(zhì)的市場房源。 在房源籌集渠道方面，《指導(dǎo)意見（征求意見稿）》提出，各地要充分研判住房市場和保障性住房建設(shè)情況，建立以已建成存量商品房、安置房、限價房轉(zhuǎn)化，商品房配建、集中供地新建等多元化的房源籌集方式。住房保障主管部門須會同有關(guān)部門確定共有產(chǎn)權(quán)住房籌集建設(shè)要求、配建比例、產(chǎn)權(quán)歸屬等。 此外，《指導(dǎo)意見（征求意見稿）》還明確，共有產(chǎn)權(quán)住房以建筑面積90平方米以下的中小戶型為主。政府委托的代持機構(gòu)轉(zhuǎn)化已建成存量商品房的，不受前述面積限制。各地要結(jié)合實際，合理確定建筑面積標準和建筑戶型，有效滿足居住需求。 在保證住房品質(zhì)方面，共有產(chǎn)權(quán)住房應(yīng)實施成品房交付，并加強規(guī)劃、設(shè)計、施工、監(jiān)理、驗收等全過程管理，保證住房質(zhì)量和品質(zhì)，相關(guān)配套市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施，應(yīng)同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步使用。
中國網(wǎng) 43 閱讀 2022-08-04 21:34
8月2日，紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT、中金廈門安居REIT均披露了相關(guān)基金合同、招募說明書、詢價公告等。 值得注意的是，兩只REITs的詢價時間和募集基金份額總額一致。根據(jù)公告，二者均將于8月5日進行詢價、募集的基金份額總額均為5億份。 詢價區(qū)間方面，紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT詢價區(qū)間為2.270元/份-2.610元/份；中金廈門安居REIT詢價區(qū)間為2.438元/份-2.695元/份。 紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT 公告顯示，證監(jiān)會準予紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT募集份額總額為5億份，基金合同期限為66年，基金托管人為招商銀行(600036)。該基金將于8月15日發(fā)售。該次發(fā)售由戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售、公眾投資者發(fā)售三個部分組成。 初始戰(zhàn)略配售基金份額數(shù)量為3億份，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為 60%。其中，原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方擬認購數(shù)量為 2.55 億份，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為 51%;其他戰(zhàn)略投資者擬認購數(shù)量為 0.45 億份，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為 9%。 網(wǎng)下發(fā)售的初始基金份額數(shù)量為 1.4 億份，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為 28%，占扣除向戰(zhàn)略投資者配售部分后發(fā)售數(shù)量的比例為 70%。 公眾投資者認購的初始基金份額數(shù)量為 0.6 億份，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為 12%，占扣除向戰(zhàn)略投資者配售部分后發(fā)售數(shù)量的比例為30%。最終戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售及公眾投資者發(fā)售的基金份額數(shù)量由回撥機制確定(如有)。 此外，紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT的詢價時間為8月5日9:30-15:00，詢價區(qū)間為2.270元/份-2.610元/份。 該基金初始投資的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)為安居百泉閣項目、安居錦園項目、保利香檳苑項目和鳳凰公館項目4個保障性租賃住房項目，分別位于深圳市福田區(qū)、羅湖區(qū)、大鵬新區(qū)和坪山區(qū)，分別為安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑、鳳凰公館?？偨ㄖ娣e合計13.47萬平方米，包含1830套保障性租賃住房，評估價值約11.58億元。預(yù)計2022年7-12月年化分派率為4.24%，2023年度為4.25%。 中金廈門安居REIT 公告顯示，證監(jiān)會準予中金廈門安居REIT募集份額總額為5億份，基金合同期限為65年，基金托管人為興業(yè)銀行(601166)。該基金預(yù)計的募集期開始于8月12日，結(jié)束于8月15日。該基金也由戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售、公眾投資者發(fā)售三個部分組成。 該基金戰(zhàn)略配售初始發(fā)售份額為312,350,000份，為本次基金份額發(fā)售總量的 62.47%，戰(zhàn)略配售最終發(fā)售份額與戰(zhàn)略配售初始發(fā)售份額的差額（如有）將根據(jù)回撥機制規(guī)定的原則進行回撥。 網(wǎng)下初始發(fā)售份額為131,355,000份，占扣除戰(zhàn)略配售初始發(fā)售份額數(shù)量后發(fā)售份額的 70.00%；公眾初始發(fā)售份額為56,295,000份，占扣除戰(zhàn)略配售初始發(fā)售份額數(shù)量后發(fā)售份額的 30.00%。最終網(wǎng)下發(fā)售、公眾發(fā)售合計份額為本次發(fā)售總份額扣除戰(zhàn)略配售最終發(fā)售份額，最終網(wǎng)下發(fā)售份額、公眾發(fā)售份額將根據(jù)回撥情況（如有）確定。 合同中強調(diào)，本次網(wǎng)下發(fā)行每個配售對象的認購份額數(shù)量上限為13,130萬份，約占網(wǎng)下初始發(fā)售份額數(shù)量的99.96%。 此外，中金廈門安居REIT詢價時間為8月5日9:00-15:00，詢價區(qū)間為2.438元/份-2.695元/份。 該基金的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)為兩個公寓——園博公寓及珩琦公寓，共4665套房源，建筑面積共198553.97平方米，評估價值約12.14億元。該標的主要面向廈門市無房新就業(yè)大學(xué)生、青年人、城市基本公共服務(wù)人員等新市民群體。預(yù)計2022年4-12月年化分派率為4.33%，2023年度為4.34%。 華夏北京保障房中心租賃住房REIT有望獲批 7月29日，上交所受理了華夏北京保障房中心租賃住房REIT，有望成為第三只保障性租賃住房REIT。根據(jù)招募書，華夏北京保障房中心租賃住房REIT初始投資的基礎(chǔ)設(shè)施項目包括文龍家園項目和熙悅尚郡項目。 據(jù)上海一家基金公司認識表示，首批上市的資產(chǎn)既包括了產(chǎn)業(yè)園區(qū)和倉儲物流這樣的產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)，也包括了高速公路和生態(tài)環(huán)保類的經(jīng)營權(quán)類資產(chǎn)，上述資產(chǎn)類型是我國基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)中占比較大的資產(chǎn)類型，預(yù)計短期內(nèi)仍將是市場的主力軍。保障性租賃住房預(yù)計也將是一個重要的發(fā)展方向，REITs市場的類型將進一步豐富。 另一位基金公司REITs負責人也表示，自去年以來，國家及地方陸續(xù)出臺了多項保障性租賃住房支持政策，“十四五”期間，40個重點城市計劃新增保障性租賃住房650萬套（間），有望成為重要的公募REITs資產(chǎn)類別之一。 業(yè)內(nèi)專家表示，此次保障性租賃住房REITs試點工作的加速落地，體現(xiàn)了資本市場積極發(fā)揮REITs產(chǎn)品功能，堅守“房住不炒”定位的基調(diào)，是金融支持解決新市民、青年人等群體住房困難問題的重要舉措，也是盤活資產(chǎn)，激活REITs產(chǎn)品市場功能的重大進展。
智通財經(jīng) 57 閱讀 2022-08-03 21:03
大理白族自治州人民政府網(wǎng)站1日發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》提出，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過“共有產(chǎn)權(quán)”方式銷售商品房，購房人可以先期購買不低于50%的產(chǎn)權(quán)。 意見提到，加大住房公積金支持力度。房地產(chǎn)項目取得商品房預(yù)售許可證后即可申請與住房公積金合作，取消項目形象進度要求，對符合條件的房地產(chǎn)項目貸款合作、符合條件的個人住房公積金貸款實現(xiàn)“兩個全覆蓋”。根據(jù)市場調(diào)節(jié)需要適時調(diào)整住房公積金貸款額度及二套房首付比例。 意見提到，高度重視洱海周邊停工、停批項目，壓實屬地管理責任，積極作為，依法依規(guī)加快處置進度，化解風險。洱海流域城市規(guī)劃區(qū)外原則上不再新增城鎮(zhèn)單一住宅用地供應(yīng)；城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)除文旅康養(yǎng)配套、城市更新類項目外，謹慎新增城鎮(zhèn)單一住宅用地供應(yīng)，存量用地主要用于商業(yè)、文化旅游、康養(yǎng)、會展、科技創(chuàng)新等產(chǎn)業(yè)發(fā)展及公共服務(wù)項目，享受有關(guān)支持政策。 意見提到，持續(xù)深化“放管服”改革優(yōu)化營商環(huán)境，依法依規(guī)辦理商品房預(yù)售許可，預(yù)售許可時不得擅自增加法律法規(guī)規(guī)定以外的附加內(nèi)容。各縣市、大理經(jīng)開區(qū)應(yīng)當自受理之日起2個工作日內(nèi)作出準予預(yù)售或者不予許可的書面決定，不予許可的要說明理由。已取得商品房預(yù)售許可證的項目要在各縣市人民政府、大理經(jīng)開區(qū)管委會門戶網(wǎng)站和公眾號公告，并同步將預(yù)售許可信息推送至同級住房公積金管理部門和不動產(chǎn)登記部門。積極推行預(yù)售資金網(wǎng)上申請，不見面審批，提升服務(wù)水平，提高審批效率。 意見提到，以商品房預(yù)售許可證核發(fā)范圍為監(jiān)管單元，設(shè)立監(jiān)管賬戶，監(jiān)管賬戶是保障項目正常實施，維護預(yù)購商品房購房人權(quán)益的專設(shè)賬戶，必須依法依規(guī)予以嚴管，確保無過錯方權(quán)益不受侵害。商品房銷售面積超過預(yù)售許可面積60%，預(yù)售款足額繳存監(jiān)管賬戶且賬戶資金余額超過監(jiān)管單元剩余工程款余額的項目，監(jiān)管賬戶資金按剩余工程款(包括土建、附屬設(shè)施及綠化等)余額的110%留存以外的部分，可以提前撥付，釋放企業(yè)資金活力。 意見提到，支持有實力的民營房地產(chǎn)企業(yè)與國有企業(yè)聯(lián)合組建運營公司，優(yōu)勢互補，多渠道籌集資金，以市場手段參與去化紓解，所購商品房符合條件的優(yōu)先納入保障性租賃住房、人才房和安置房等政策性房源范疇進行儲備。 意見提到，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過“共有產(chǎn)權(quán)”方式銷售商品房，購房人可以先期購買不低于50%的產(chǎn)權(quán)，剩余產(chǎn)權(quán)繼續(xù)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有，由購房人租賃使用，再按雙方合同約定購買剩余產(chǎn)權(quán)。 意見提到，商品房去化周期超過24個月的縣市、大理經(jīng)開區(qū)，首套購房人在辦理不動產(chǎn)權(quán)登記后可按照所繳納契稅金額給予補貼或直接發(fā)放購房補貼等方式鼓勵購房，拉動住房消費，縮短去化周期。 意見還提到，公開宣傳預(yù)售商品房價格的，宣傳價格不得低于樓盤表備案價的85%或高于115%，宣傳最低售價的房源套數(shù)不得低于樓盤表內(nèi)待售套數(shù)的50%。
中新經(jīng)緯 54 閱讀 2022-08-03 20:37
自去年2月深圳率先推出二手房指導(dǎo)價以來，全國共有15個城市發(fā)布二手房指導(dǎo)價，但目前，多地松綁了這項政策。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，有13個城市已取消或放松二手房指導(dǎo)價政策。 7月，廣州、蘇州、杭州和成都等城市二手房成交量已體現(xiàn)了政策松綁效應(yīng)，同比明顯上漲。其中，成都二手房成交量更是創(chuàng)近10年新高。 業(yè)內(nèi)人士認為，二手房指導(dǎo)價政策松綁，更大的意義在于向市場傳遞了激活二手房流動性的信號，從而帶動更多城市市場預(yù)期以及置業(yè)信心的修復(fù)，一定程度上成為二手房市場復(fù)蘇的助推劑。預(yù)計未來一段時間內(nèi)，二手房市場仍將保持較為強勁的復(fù)蘇勢頭，核心城市二手房市場或?qū)⑾扔谛路哭D(zhuǎn)暖。 二手房指導(dǎo)價執(zhí)行情況有別 二手房指導(dǎo)價制度，即通過給出小區(qū)二手房交易參考價，對二手房價格進行管控。不論房屋實際成交價格如何，銀行只能按二手房指導(dǎo)價格上限來核算二手房貸款額度。此前多地二手房指導(dǎo)價政策實施之后，二手房成交規(guī)模銳減。 以深圳、上海為例，自推行二手房指導(dǎo)價后，二手房市場均明顯轉(zhuǎn)冷。深圳市房地產(chǎn)信息平臺數(shù)據(jù)顯示，今年2月(二手房指導(dǎo)價一周年)，深圳二手住宅成交872套，同比下降76.53%，月度成交量首次跌破千套大關(guān)，創(chuàng)近15年新低。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，去年7月上海開始實行掛牌價格核驗，當月二手房成交套數(shù)不足2.4萬套，環(huán)比下降16%。至今，上海二手房成交套數(shù)已連續(xù)12個月下滑，并且連續(xù)多月低于1.5萬套以下。 7月初，西安第一個“官宣”暫停發(fā)布二手房指導(dǎo)價。此后，據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，截至目前，除上海和深圳外，已有13個城市取消或放松這項政策。這13個城市包括：西安、成都、寧波、紹興、三亞、廣州、東莞、金華、溫州、合肥、衢州、北京和無錫。 針對西安二手房成交參考價格是否已取消的問題，西安市住建局相關(guān)工作人員回應(yīng)媒體稱，為支持剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，5月28日西安市發(fā)布《關(guān)于調(diào)整商品住房交易政策的有關(guān)問題的通知》，其中提到促進二手住房流通。 目前暫停發(fā)布參考價，部分中介平臺在顯示二手房價格時可尊重賣方意愿掛牌二手房價格，也可參照成交參考價掛牌。 3月底，針對深圳二手房參考價將調(diào)整的傳言，深圳市住建局表示：“二手住房成交參考價格的發(fā)布是為落實深圳市房地產(chǎn)調(diào)控的工作安排，按照《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》要求定期發(fā)布，我們會視調(diào)控要求和市場形勢適時對價格做出相應(yīng)調(diào)整，并于近期在深圳市住建局官方網(wǎng)站、微信公眾號等官方網(wǎng)絡(luò)平臺發(fā)布?！? 克而瑞研究中心調(diào)研后指出，去年出臺二手房指導(dǎo)價制度的城市，當前執(zhí)行情況差別明顯。比如，成都和寧波的松動主要表現(xiàn)在高價房源重新掛牌，銀行放款也不再嚴格參照指導(dǎo)價；廣州和東莞掛牌房源價格受指導(dǎo)價限制，但實際交易和銀行放貸已基本不受到指導(dǎo)價影響。還有一部分城市二手房指導(dǎo)價“名存實亡”，比如北京和無錫指導(dǎo)價偏高，不少項目指導(dǎo)價甚至高出業(yè)主掛牌價1萬元/平方米；溫州、合肥等4城沒出臺過實施細則。 多地成交量體現(xiàn)松綁效應(yīng) “過去，二手房指導(dǎo)價直接與信貸額度和流通性預(yù)期掛鉤，以削弱購房者支付能力和置業(yè)信心，從而對成交量、價，以及成交結(jié)構(gòu)進行調(diào)節(jié)?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院執(zhí)行院長丁祖昱說，二手房指導(dǎo)價松綁，更大的意義在于向市場傳遞了激活二手房流動性的信號，從而帶動更多城市市場預(yù)期以及置業(yè)信心的修復(fù)，一定程度上成為二手房市場復(fù)蘇的助推劑。廣州、蘇州、杭州和成都等城市二手房成交規(guī)模已體現(xiàn)了松綁效應(yīng)的影響，市場逐步走出底部快速復(fù)蘇。 克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，從周成交數(shù)據(jù)看，蘇州第29周(7.11～7.17)和第30周(7.18～7.24)二手房成交面積同比分別大漲61%和36%；深圳、佛山二手房市場逐漸筑底企穩(wěn)，第29周二手房成交面積同比僅微跌7%，第30周佛山則同比增長8%。 值得注意的是，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的14個熱點城市7月二手住宅成交量約為7.2萬套，環(huán)比下降5.5%，同比在連續(xù)下降13個月后略增2.3%。其中，成都二手房成交量突破1.7萬套，創(chuàng)下2012年1月以來的最高紀錄。 上海易居房地產(chǎn)研究院研究員潘竑羽認為，成都二手房成交量大漲的主要原因是政策重大利好帶來的購房信心復(fù)蘇，其中二手房指導(dǎo)價放松是政策利好之一。 另據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，7月貝殼50城二手房成交量指數(shù)為40，較上月微升，較去年同期的39提高，是自去年5月以來首次超過去年同期。其中，東莞、廊坊、北京、上海、天津等近五成城市成交量指數(shù)較上月增長，寧波、太原、鄭州、南京、蘇州等超六成城市成交量指數(shù)超過去年同期。 對于未來的市場趨勢，丁祖昱認為，基于一二手房聯(lián)動效應(yīng)，二手房流動性率先修復(fù)，置換新房等需求才能充分釋放，預(yù)計未來一段時間內(nèi)，二手房市場仍將保持較為強勁的復(fù)蘇勢頭，核心城市二手房市場或?qū)⑾扔谛路哭D(zhuǎn)暖。隨著二手房市場流動性、活躍度提升，也將對新房市場信心產(chǎn)生正面和積極的作用。
證券時報 79 閱讀 2022-08-03 20:36
7月，受傳統(tǒng)銷售淡季、供應(yīng)放緩、預(yù)期下行等綜合因素的影響，房地產(chǎn)市場成交規(guī)模及成交價格均低溫運行。 中指研究院數(shù)據(jù)顯示，7月市場成交規(guī)模環(huán)比回落，重點百城成交面積環(huán)比下降13%，同比下降約27%，百城新房成交均價環(huán)比由漲轉(zhuǎn)跌。 與此同時，房企銷售數(shù)據(jù)也呈現(xiàn)下降?？硕饠?shù)據(jù)顯示，百強房企中約有8成企業(yè)單月業(yè)績環(huán)比降低，百強房企整體銷售額環(huán)比降低28.6%，同比降低39.7%。 值得注意的是，與新房市場量價雙降相比，二手房市場的交易量保持了修復(fù)態(tài)勢，貝殼研究院監(jiān)測50個重點城市二手房成交量指數(shù)環(huán)比微升。 疊加當前市場整體需求、行業(yè)信心都處于低位，業(yè)內(nèi)人士認為，市場修復(fù)力度較弱，需要政策端的持續(xù)支持，預(yù)計短期房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整力度仍有望加大，供需兩端政策均有空間。 尤其是中央政治局會議定調(diào)“因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩(wěn)民生”之后，各地相關(guān)支持舉措及配套資金將加快落實。 季節(jié)性回落 今年5月以來，在密集的“穩(wěn)樓市”政策支持下，房地產(chǎn)市場開始進入復(fù)蘇通道，6月單月，房地產(chǎn)銷售、融資、開工等指標出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，一、二線核心城市已經(jīng)醞釀回穩(wěn)跡象，但整體交易數(shù)據(jù)仍不及去年同期。 進入7月，市場數(shù)據(jù)未能繼續(xù)保持，出現(xiàn)回落。 一家地產(chǎn)央企高管提供給21世紀經(jīng)濟報道記者的數(shù)據(jù)顯示，7月該企業(yè)盤均周來訪量環(huán)比下降約25%，再次回到低位水平。他透露，主要城市的成交同比跌幅回到30%-40%左右，“當前市場的回溫不具備可持續(xù)性，市場下行趨勢未得到根本扭轉(zhuǎn)”。 該企業(yè)的市場一線數(shù)據(jù)具備一定的代表性，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，7月百強房企銷售額環(huán)比降低28.6%；同比降低39.7%，降幅略有收窄。百強房企中，近8成企業(yè)單月業(yè)績環(huán)比降低。 7月樓市整體成交規(guī)模也呈現(xiàn)這種變化規(guī)律。中指研究院監(jiān)測一、二、三線城市的成交數(shù)據(jù)顯示，7月樓市整體成交同、環(huán)比均下跌，其中一線城市成交量環(huán)比下跌12.9%，同比下跌5.9%；二線城市成交量環(huán)比下跌45.8%，同比下跌44.7%；三線城市成交量環(huán)比下跌27.9%，同比下跌62.2%。 成交價格方面，中指研究院指出，7月百城新房成交均價環(huán)比止?jié)q轉(zhuǎn)跌，跌幅為0.01%，二手房成交均價環(huán)比下跌0.09%，跌幅較6月擴大0.07個百分點。分城市來看，百城中，有47個城市新房價格環(huán)比下跌，較6月增加6個，有69個城市二手房成交均價環(huán)比下跌，較6月增加11個。 造成這種變化的原因，一是房地產(chǎn)市場在7月進入了傳統(tǒng)意義上的銷售淡季?？硕鸨硎荆?月百強房企銷售額的環(huán)比降幅與往年30%左右的平均水平基本持平，淡季特征明顯。 前述房企人士告訴記者，房企普遍會在6月沖擊上半年的銷售額，推盤節(jié)奏和優(yōu)惠力度相對較大，但7月推盤力度會有明顯減弱，銷售數(shù)據(jù)隨之波動。 業(yè)內(nèi)人士認為，7月房地產(chǎn)市場熱度的降低，一定程度上也受到停貸事件影響，居民觀望情緒濃厚，市場預(yù)期和行業(yè)信心下行。 但市場仍有微弱的火苗續(xù)存。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，7月貝殼50城二手房成交量指數(shù)較上月微升，其中寧波、太原、鄭州、南京、蘇州等超六成城市本月成交量指數(shù)超過去年同期。 二手房市場往往更能反映需求端的動力。貝殼研究院分析7月二手房成交量穩(wěn)中有增的原因，認為樓市支持政策持續(xù)釋放效果，多地降低利率、降低首付等做法從實際上降低了居民購房成本，且各地疫情得到有效控制，尤其以上海為例，其7月二手房成交量環(huán)比增速顯著。 不過二手房市場的修復(fù)依然脆弱，二手房成交均價略有下跌。貝殼研究院表示：“當前市場保持修復(fù)但修復(fù)力度較弱、速度較慢，后期市場的修復(fù)需要政策的持續(xù)支持?！? 政策支持可期 7月28日，中央政治局會議指出，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩(wěn)民生。 “‘用足用好政策工具箱’的說法，意味著在下半年的落實中，要讓政策最大化發(fā)揮效應(yīng)，這也為地方政府進一步優(yōu)化樓市政策留足了空間?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進分析表示。 據(jù)貝殼研究院不完全統(tǒng)計，7月以來已有約70個城市出臺穩(wěn)樓市舉措，包括調(diào)整限購、加大公積金貸款支持、發(fā)放契稅補貼、購房補貼、消費券等；截至7月末，今年各級監(jiān)管部門出臺的穩(wěn)樓市措施已經(jīng)超過500次。 在“支持剛性需求和改善性住房需求”的前提下，貝殼研究院市場分析師劉麗杰認為，現(xiàn)有的需求側(cè)政策仍有可以優(yōu)化的空間：“除了限購、限貸、限售等降低購房門檻、降低購房成本外，契稅補貼、住房補貼、發(fā)放消費券等促進住房消費的力度也有加大的空間?！? 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認為，樓市需要更多積極政策的支持，“特別是銀行針對購房者的房貸利率，不僅僅新增貸款利率應(yīng)該下調(diào)，存量貸款利率也應(yīng)該有一定優(yōu)惠。”他指出，熱點城市也應(yīng)該針對真實的改善需求出臺一定的支持政策。 與此同時，“保交樓”首次被寫入中央政治局會議中，或許意味著供給端相關(guān)政策未來也會得到加強。 廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉即表示，供給端政策的發(fā)力十分重要，“市場持續(xù)下滑，并非需求端政策紓困不給力，而是供給端沖擊持續(xù)存在。”他說，在“保交樓”方面，未來地方政府的主導(dǎo)權(quán)有望加大，并更多地介入到具體項目的處置中。 “供給端可以選擇的政策工具還包括優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管、加大信貸支持力度、對接紓困資金等方式，都有待探索?！睒I(yè)內(nèi)人士認為，政府助力問題項目紓困力度或?qū)⒓哟螅S著樓市寬松政策持續(xù)顯效及政府多措并舉“保交樓”的不斷推進，預(yù)計房地產(chǎn)市場有望逐漸企穩(wěn)恢復(fù)。
21世紀經(jīng)濟報道 34 閱讀 2022-08-02 23:18
下半年樓市走向定了！ 近日召開的中央政治局會議指出：要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩(wěn)民生。 短短數(shù)十字，確定了下半年房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)工作重點。而且，多項提法首次出現(xiàn)在中央政治局會議上，釋放重要信號。此番會議明確下半年樓市四大重點方向。 首提“保交樓” 此次中央政治局會議首次強調(diào)“保交樓”。多位業(yè)內(nèi)專家認為，這是樓市信心恢復(fù)的關(guān)鍵。 廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，“保交樓”首次出現(xiàn)在中央重要會議上，也佐證了下半年，穩(wěn)民生將占據(jù)房地產(chǎn)管理工作的首位。這彰顯國家對于房地產(chǎn)行業(yè)管理的出發(fā)點，首先是民生保障。 近一個多月來，多地曝出樓盤“停貸”風波。中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜指出，當前，“保交樓”問題亟待解決，只有“保交樓”如期推進、經(jīng)濟穩(wěn)定復(fù)蘇，樓市信心和預(yù)期繼續(xù)好轉(zhuǎn)，下半年房地產(chǎn)市場才能穩(wěn)定恢復(fù)。她預(yù)計，后續(xù)各地相關(guān)“保交樓”舉措及配套資金將加快落實。 貝殼研究院市場分析師劉麗杰表示，保交樓關(guān)乎社會民生穩(wěn)定。確保項目有實質(zhì)性復(fù)工，重建期房業(yè)主信心是關(guān)鍵。此次保交樓寫入中央政治局會議文件具有極強的指示性和針對性，可以提振市場預(yù)期。值得注意的是，此前一周，銀保監(jiān)會已多次表態(tài)，超過10個城市也有保交樓相關(guān)方向性舉措，預(yù)計下半年更多地方將會有進一步明確的解決方案，保障新房市場修復(fù)。 前置“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場” 此番會議將“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”置于樓市相關(guān)表述的最前端。業(yè)內(nèi)認為，這意味著穩(wěn)定房地產(chǎn)市場是下半年調(diào)控工作的重中之重。 今年以來，盡管各地穩(wěn)樓市政策頻出，但房地產(chǎn)各項指標仍處于歷史低位。據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，2022年1月以來，全國已有超210個省市從降首付比例、加大引才力度、發(fā)放購房補貼等方面放松了房地產(chǎn)調(diào)控政策，政策出臺頻次超550次。而據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，重點100城新建商品住宅成交規(guī)模為近幾年同期最低水平，同比下降四成左右。 中銀國際證券總裁助理徐高認為，當前我國內(nèi)需偏弱的主要源頭是房地產(chǎn)行業(yè)。特別是房地產(chǎn)投資增速在2021年下半年進入下行通道，至今未明顯改觀。 房地產(chǎn)業(yè)體量大、產(chǎn)業(yè)鏈長，能拉動上下游50多個行業(yè)。房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展和良性循環(huán)關(guān)乎經(jīng)濟發(fā)展、社會穩(wěn)定。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示，以往重要會議往往將“房住不炒”放在首句，但這一次將“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”前置，信號意義不言而喻。 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也認為，樓市不穩(wěn)定因素包括市場交易疲軟、停工停貸風波、房企債務(wù)風險依然較大等。因此，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的表述，意味著各地下半年要把穩(wěn)定房地產(chǎn)作為核心目標和工作方向，即：要剔除影響房地產(chǎn)穩(wěn)定的因素，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。 “用足用好政策工具箱” 如何穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，保交樓、穩(wěn)民生？此番會議明確，要用足用好政策工具箱。 王小嬙表示，“用足用好政策工具箱”這一說法也是首次在中央政治局會議提出，意味著下半年各地政府要結(jié)合當?shù)貙嶋H情況出臺有效政策，加速穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。 政策工具箱當中有哪些工具？劉麗杰認為，政策工具箱里既會包含需求側(cè)支持政策，除了限購、限貸、限售等降低購房門檻、降低購房成本外，契稅補貼、住房補貼、發(fā)放消費券等促進住房消費的力度也有加大的空間；后期更會側(cè)重供給端的政策支持，例如預(yù)售資金監(jiān)管的優(yōu)化、房企紓困政策等。 在保交樓方面，李宇嘉表示，可能的措施有：籌集基金或發(fā)行專項債、將問題項目收購為保障房、企業(yè)破產(chǎn)重組、收并購盤活等。但他指出，這些方案或工具目前尚沒有成熟的模式套用，地方要自行探索和推進使用，要推進“一盤一策”，涉及的主體誰生病誰吃藥，誰出問題誰擔責，絕不能等待國家救助、貨幣大放水來解決問題。 值得注意的是，此番會議強調(diào)，壓實地方政府責任。嚴躍進表示，“保交樓”如何開展、由誰落實已經(jīng)比較清晰了。大致包括地方黨委和政府全局統(tǒng)領(lǐng)，商業(yè)銀行等金融機構(gòu)密切配合，房企等積極參與復(fù)工。不排除下半年中央和各金融部門如政策性銀行等，會有新一輪的保交樓政策推出，在推動房企施工、化解房企債務(wù)壓力、維護購房者合法權(quán)益等方面會有積極的進展。 “房住不炒”是底線 此番會議依然強調(diào)了“房住不炒”。劉麗杰認為，當前市場預(yù)期仍較弱的背景下，預(yù)計下半年地方支持性政策仍會進一步加碼，但“房住不炒”仍是底線。剛性和改善性住房需求才是支持對象。 從市場走勢來看，據(jù)中指研究院統(tǒng)計，7月重點城市市場活躍度較6月有所下滑。重點城市7月成交面積環(huán)比下降超13%，同比下降約27%，市場企穩(wěn)仍需時間。 陳文靜認為，下半年，各地需求端政策仍將繼續(xù)改善。其中，二線城市限購、限貸、限售等政策或?qū)⑦M一步優(yōu)化，特別是“認房認貸”政策放松將有助于改善性住房需求釋放，而更多三四線城市的行政限制性政策則有望全面取消。 不過，“因城施策”仍是政策推進的主要方式，政策不會一刀切地轉(zhuǎn)向，而且一旦熱點城市市場出現(xiàn)過熱，仍會有相應(yīng)緊縮措施出臺。
國是直通車 42 閱讀 2022-08-02 23:02
中共中央政治局7月28日召開會議，分析研究當前經(jīng)濟形勢，部署下半年經(jīng)濟工作。會議指出，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩(wěn)民生。 這是“保交樓”首次寫入政治局會議文件。 對不少中國老百姓來說，買房是一生的大事。因此，花了錢卻住不進新房，就成了最大的焦慮。最近，多地爛尾樓業(yè)主發(fā)布聲明，要強制停止償還貸款，直至相關(guān)項目完全復(fù)工為止。如果任由停貸風波持續(xù)，很容易在短期內(nèi)造成跟風效應(yīng)，蘊藏金融風險，沖擊市場信心。 最近，國家統(tǒng)計局發(fā)布2022年7月制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)、非制造業(yè)商務(wù)活動指數(shù)、綜合PMI產(chǎn)出指數(shù)。其中，制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)（PMI）為49.0%，比上月下降1.2個百分點，位于臨界點以下。 作為經(jīng)濟運行的先行指標，PMI重新回到所謂“榮枯線”之下，顯示中國經(jīng)濟恢復(fù)的基礎(chǔ)仍需穩(wěn)固，特別是中小企業(yè)復(fù)蘇動能依舊不足，關(guān)鍵“痛點”問題亟須緩解。位于停貸風波中心、復(fù)蘇蒙上陰影的地產(chǎn)業(yè)，無疑是“痛點”之一。 房地產(chǎn)業(yè)是社會國民經(jīng)濟體系中的重要組成部分，牽一發(fā)而動全身，當下中國經(jīng)濟特別需要一個穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場。 停貸風波中的業(yè)主只有一個核心訴求，即保交樓。顯然，地方政府、有關(guān)部門能否盡快開展溝通、處理工作，是平息停貸風波，消除衍生影響的關(guān)鍵。 圖源：圖蟲創(chuàng)意 保交樓，給樓市注入流動性，銀行被寄予厚望。 7月17日，銀保監(jiān)會負責人要求各銀行主動參與合理解決資金硬缺口的方案研究，做好具備條件的信貸投放，協(xié)助推進項目快復(fù)工、早復(fù)工、早交付。 保交樓，在政治局會議之后，地方政府有望發(fā)揮更大作用。 7月29日，浙江省省長王浩作關(guān)于上半年全省經(jīng)濟社會發(fā)展情況和下半年政府工作的報告時表示，浙江將嚴密防范化解房地產(chǎn)領(lǐng)域風險，開展非正常項目、停工項目專項整治，將風險隱患消滅在萌芽狀態(tài)。 地方政府之所以能夠發(fā)揮更大作用，是緣于其地位特殊，既可以和房企、銀行對接，推動已停工項目盡快復(fù)工，也能與業(yè)主溝通。無論是配套提供增量資源，還是采取合作代建、項目轉(zhuǎn)讓等多種方式說服消費者，地方政府擁有足夠資源。 相較以往，本次政治局會議“用足用好政策工具箱”的表述值得注意。 要做到“保交樓”，金融支持是重要的方面。在本次政治局會議召開之前，7月17日，銀保監(jiān)會有關(guān)部門負責人接受記者采訪時提出，要積極做好“保交樓”方面的金融服務(wù)，千方百計推動“保交樓”諸項措施的落實。 有經(jīng)濟學(xué)家建議，可以參考國外處理方式，不要求商業(yè)銀行直接讓利免單，而是由財政資金參與給受困群體做適當補貼。據(jù)經(jīng)濟觀察報報道，有關(guān)部門擬成立一個千億級房地產(chǎn)基金，用于解決一些問題樓盤債務(wù)問題，世茂集團、融創(chuàng)中國、綠地控股等民營房企巨頭都在首期擬紓困企業(yè)名單。 有關(guān)方面目前會使用哪些常規(guī)或非常規(guī)工具還有待觀察，但從各方表態(tài)來看，保交樓、穩(wěn)民生、為民營房企幫扶紓困，已經(jīng)成為市場、監(jiān)管部門和金融機構(gòu)的共識。
時代財經(jīng) 54 閱讀 2022-08-01 21:17
2022年7月，多地出現(xiàn)的“強制停貸”將“保交付”推到了前所未有的重要位置。 7月21日，在國新辦召開的新聞發(fā)布會上，銀保監(jiān)會相關(guān)負責人表示：“6月30日，江西景德鎮(zhèn)某個樓盤因為延期交房引發(fā)了輿論關(guān)注。銀保監(jiān)會對此高度重視，積極加強與住建部、人民銀行等部門的協(xié)同配合，支持地方更加有力推動'保交樓、保民生、保穩(wěn)定'工作?！? 經(jīng)過此輪風波，新房市場將承受更大的壓力?？硕鹧芯恐行闹赋?，從近期涉及停貸城市新開盤項目銷售情況來看，國央企和優(yōu)質(zhì)民企受到購房者青睞，到訪量和轉(zhuǎn)化率均有上升，而民企新開盤項目則大多遇冷。 事實上，當前市場環(huán)境下，各地購房者選擇項目的最重要一點，就是關(guān)注房企施工和交付進度，而央企國企或優(yōu)質(zhì)民企往往更能有保障。 市場信心的恢復(fù)需要開發(fā)商、銀行、地方政府的共同努力。 可以看到，多地再次強調(diào)加強預(yù)售資金監(jiān)管，如河北滄州市住建局推出文件明確“如房款不進監(jiān)管賬號，購房合同無效”；陜西西安市住建局聯(lián)合五部門出臺了13項措施，其中包括確保購地資金合規(guī)、項目建設(shè)全程監(jiān)管、預(yù)售資金全額入賬、嚴格撥付標準等。 預(yù)售資金的監(jiān)管固然重要，但核心關(guān)鍵還是需要開發(fā)商將“保交付”作為首要任務(wù)。 事實上，在經(jīng)歷過去的黃金發(fā)展時期后，房地產(chǎn)行業(yè)如今正回歸到常態(tài)發(fā)展，回歸民生行業(yè)，弱化“投資品”的屬性，產(chǎn)品力的重要性進一步凸顯。 萬科主席郁亮曾表示，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在也要反思，過去行業(yè)所取得的業(yè)績有多少是源于為客戶提供好產(chǎn)品好服務(wù)，還是金融加杠桿所帶來的。 “交付力”是產(chǎn)品力的重要一環(huán)，并非簡單的將樓盤建成就行了，具體還包括對項目設(shè)計的兌現(xiàn)、對施工質(zhì)量的把控、對業(yè)主服務(wù)的跟進等深層次的延伸，需要房企建立起全周期的交付體系。 碧桂園董事會主席楊國強4月份在內(nèi)部會議上分享了閱讀福特汽車創(chuàng)始人亨利·福特自傳《我的生活與工作》的一些感悟，稱：“我們要像福特造汽車一樣將每個施工過程都做得精細，包括每個流程環(huán)節(jié)、工廠的布局，都體現(xiàn)著嚴謹?shù)倪壿嬎季S，做到精準高效?！? 碧桂園總裁莫斌也強調(diào)，碧桂園將進一步完善制度標準，強化交付評估，倒逼施工過程管理，一定要秉承對業(yè)主高度負責的態(tài)度提升產(chǎn)品品質(zhì)，努力實現(xiàn)完美交樓?！耙磺幸钥蛻魹橹行模€要做好過程服務(wù)和一輩子服務(wù)，真正關(guān)注客戶的每一個體驗觸點?！? 據(jù)了解，碧桂園多個項目開展了工地開放、業(yè)主預(yù)驗收等活動，讓業(yè)主提前實地查看項目施工過程與提前驗收，通過收集業(yè)主建議，以客戶的視角進一步提升關(guān)注點。 2022年1-6月，碧桂園已累計合同交付1070個批次，超25萬套房屋，覆蓋全國30個省市、214個城市、780個區(qū)縣。 據(jù)悉，碧桂園今年上半年的交付的質(zhì)量和維保服務(wù)滿意度較上年度穩(wěn)步提升8%以上，總體滿意度整體提升4%。 在碧桂園的交付體系中，所有項目在交付前均由獨立的第三方針對工程品質(zhì)與業(yè)主關(guān)注點做交付評估。上半年碧桂園累計交付評估564個批次（部分項目2021年已完成交付評估），交付評估一次性通過率93.26%。 對于業(yè)主來說，收樓并非意味著落袋為安，要真正拿到房產(chǎn)證才算。而實際情況中，大部分開發(fā)商因未能在交房前完成所有手續(xù)，如今購房者往往在收房后一兩年才能拿證，后期也很容易陷入糾紛。 為了解決這一問題，2019年以來，杭州、長沙、、昆明等地陸續(xù)開展“交房即交證”試點，隨后在全國各地得到推廣。截至目前，全國大部分城市已開始積極試點推行“交房即交證”政策。 所謂“交房即交證”，是指新建商品房項目交房時，在相關(guān)準備工作完成的前提下，不動產(chǎn)登記機構(gòu)與稅務(wù)、金融機構(gòu)等部門聯(lián)動，在交房現(xiàn)場為提出申請的購房人辦理不動產(chǎn)登記、頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書。 如果開發(fā)商能夠做到“交房即交證”，將進一步為購房者規(guī)避風險。碧桂園近些年也主動與政府協(xié)同配合，推動“交房即交證”，提升客戶收樓體驗，讓業(yè)主收獲“左手鑰匙，右手房本”的幸福感。據(jù)了解，今年上半年碧桂園共有165個項目實現(xiàn)了交付即辦證。
界面新聞 37 閱讀 2022-07-31 21:19
“下半年吸收外資有望保持向好態(tài)勢，實現(xiàn)平穩(wěn)增長?！敝袊Q(mào)促會研究院國際貿(mào)易研究部主任趙萍在接受中國證券報記者采訪時說，盡管下半年吸收外資面臨一定挑戰(zhàn)，但總體來看，吸收外資的積極因素在增多。 今年以來，我國吸收外資延續(xù)了去年兩位數(shù)增長的良好勢頭。長期向好的經(jīng)濟基本面、超大規(guī)模的市場吸引力、持續(xù)優(yōu)化的營商環(huán)境是外資持續(xù)深耕中國市場的主要原因。 看好中國市場加快投資布局 “今年以來，包括寶馬在內(nèi)的一批跨國公司加快在華投資布局，充分說明外資企業(yè)對中國市場信心不減，看好在華長期發(fā)展前景。”商務(wù)部新聞發(fā)言人束玨婷日前表示。 商務(wù)部最新數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月，我國合同外資1億美元以上大項目實到外資476.8億美元，同比增長40.3%，占我國同期實際使用外資的54.3%。 外資加快在華投資布局的背后是中國完整產(chǎn)業(yè)體系、超大規(guī)模市場等方面的長期綜合優(yōu)勢，以及長期向好的經(jīng)濟基本面。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，上半年我國GDP同比增長2.5%，經(jīng)濟呈現(xiàn)企穩(wěn)回升態(tài)勢。 “中國經(jīng)濟展現(xiàn)出的強大韌性和活躍的市場需求，堅定了集團擴大在華投資的決心。我們會不斷加大創(chuàng)新力度，積極參與中國經(jīng)濟高質(zhì)量和可持續(xù)發(fā)展?！睂汃R集團大中華區(qū)總裁兼首席執(zhí)行官高樂說。 “我國經(jīng)濟長期發(fā)展前景向好，不斷改善市場環(huán)境，繼續(xù)吸引了直接投資和以中長期資產(chǎn)配置為目的的資金流入?！眹彝鈪R管理局副局長、新聞發(fā)言人王春英說，我國良好的經(jīng)濟發(fā)展前景能夠給國際投資者帶來比較持續(xù)穩(wěn)定的回報，外商來華長期投資的意愿持續(xù)性較強。除了新增的投資資本金、股東貸款流入外，很多外商投資企業(yè)都把利潤中相當一部分用于在華再投資。與其他主要經(jīng)濟體相比，中國的外資企業(yè)利潤用于再投資的比例處于較高水平。 優(yōu)化營商環(huán)境提升投資信心 與此同時，我國采取一系列穩(wěn)外資措施，著力打造市場化、法治化、國際化營商環(huán)境，助力跨國公司在華發(fā)展。商務(wù)部副部長錢克明日前表示，商務(wù)部將和各地方、各相關(guān)部門一道，繼續(xù)全力做好穩(wěn)外資各項工作，為外資企業(yè)在華發(fā)展提供更優(yōu)的環(huán)境、更好的服務(wù)。 “面對疫情挑戰(zhàn)，松下在華銷售業(yè)績?nèi)员３謨晌粩?shù)增長，離不開中國出臺的一系列穩(wěn)外資政策，以及持續(xù)打造市場化、法治化、國際化營商環(huán)境。”松下電器中國東北亞公司副總裁趙炳弟坦言。 波士頓咨詢公司中國區(qū)執(zhí)行合伙人吳淳表示，中國經(jīng)濟重心轉(zhuǎn)向高質(zhì)量和可持續(xù)發(fā)展，營商環(huán)境更加與國際接軌，都有利于在華外資企業(yè)的發(fā)展。 中國歐盟商會6月發(fā)布的《商業(yè)信心調(diào)查2022》顯示，在華歐洲企業(yè)持續(xù)看好中國的研發(fā)和創(chuàng)新環(huán)境。其中，40%的受訪企業(yè)表示，中國的研發(fā)和創(chuàng)新環(huán)境優(yōu)于世界平均水平。 “從中國貿(mào)促會近期調(diào)研情況看，中國持續(xù)優(yōu)化營商環(huán)境，提升了外資企業(yè)對中國市場的信心，也堅定了外資企業(yè)擴大在華投資的決心?！敝袊Q(mào)促會新聞發(fā)言人、貿(mào)易投資促進部部長馮耀祥此前在中國貿(mào)促會例行新聞發(fā)布會上說。 政策支持加碼增強引資力度 為進一步穩(wěn)外資，更多舉措已排上日程。比如，相關(guān)部門正加快修訂《鼓勵外商投資產(chǎn)業(yè)目錄》，擴大鼓勵范圍；加快完善重點外貿(mào)企業(yè)服務(wù)保障制度，幫助企業(yè)用好RCEP等自貿(mào)協(xié)定優(yōu)惠政策。 此外，在推動項目落地方面，相關(guān)部門正梳理1億美元以上外資大項目，加大招商和要素保障力度，推動項目早落地、早投產(chǎn)、早達產(chǎn)。在優(yōu)化營商環(huán)境方面，商務(wù)部正編制《中國外商投資指引》，為外商在華發(fā)展提供更好的服務(wù)；加大制造業(yè)、研發(fā)中心等領(lǐng)域引資政策支持力度，優(yōu)化引資結(jié)構(gòu)等。 在商務(wù)部研究院國際市場研究所副所長白明看來，中國經(jīng)濟平穩(wěn)增長，營商環(huán)境持續(xù)優(yōu)化，開放力度不斷加大，對外資吸引力日益增強，吸收外資平穩(wěn)增長態(tài)勢不會改變。在疫情不出現(xiàn)反復(fù)情況下，下半年吸收外資有望繼續(xù)保持平穩(wěn)增長。 趙萍表示，下半年吸收外資面臨高基數(shù)、疫情等不確定性因素影響，但總體來看，下半年吸收外資積極因素正在增多。對外開放力度持續(xù)加大，開放領(lǐng)域逐漸增多，產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈穩(wěn)步恢復(fù)，鼓勵外商投資范圍擴大，重大項目加快落地，一系列政策舉措持續(xù)為外資企業(yè)在華發(fā)展提供了更廣闊的空間。整體而言，下半年吸收外資有望保持向好態(tài)勢。
中國經(jīng)濟新聞網(wǎng) 28 閱讀 2022-07-31 21:02
預(yù)計下半年，在因城施策框架下，各地繼續(xù)優(yōu)化行業(yè)和市場紓困政策，將“三?！焙汀叭€(wěn)”（穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期）結(jié)合起來。 近日召開的國務(wù)院常務(wù)會議指出，消費與民生息息相關(guān)，仍應(yīng)成為經(jīng)濟主拉動力。支持金融機構(gòu)對受疫情影響的個人消費貸款采取更靈活安排。因城施策促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，保障住房剛性需求，合理支持改善性需求。對房地產(chǎn)的表述，基調(diào)依舊保持一貫的穩(wěn)定。 去年以來，保障剛性需求，支持合理改善，一直是管理層對房地產(chǎn)的主基調(diào)。具體可以從以下三個方面理解。一是支持各地基于“一城一策”角度紓困樓市，而不是全國各地步調(diào)一致地、大面積地刺激。所以我們看到，一二線熱點城市已堅持多年的硬核調(diào)控政策不放松，比如不退出限購和限售，沒有啟動“認房不認貸”而松綁杠桿限制，繼續(xù)對新房做價格引導(dǎo)。 二是支持剛性需求和合理改善，主要是從民生保障和踐行“房住不炒”角度出發(fā)。不管商品房市場怎么變化、房地產(chǎn)行業(yè)怎么波動，商品房市場發(fā)展的目的，就是滿足剛性需求和合理改善。調(diào)控樓市和推進行業(yè)治理，不能違背這個本源。同時，合理改善中的“合理”意味著要杜絕不合理的改善，避免以改善之名行炒房之實和出臺類似的救市政策。 三是繼續(xù)強調(diào)要實施“一城一策”，意味著有的城市（區(qū)域）優(yōu)化調(diào)控政策、扶持市場發(fā)展，有的城市（區(qū)域）繼續(xù)緊縮調(diào)控措施，控制無序繁榮。再加上，全國層面支持剛性需求和合理改善，資金面也不會太緊，商品房市場就會保持一定的活躍度。這樣就對目前正在推進的行業(yè)風險處置、“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”創(chuàng)造寬松的政策環(huán)境、引導(dǎo)市場預(yù)期。 去年下半年以來，在前期過快上漲、持續(xù)繁榮后，房地產(chǎn)行業(yè)下行風險開始顯現(xiàn)。部分房企債務(wù)違約，供給端沖擊不時發(fā)生。另外，今年以來行業(yè)之所以全鏈條下行，從供地、開工，到銷售和竣工等，需求端累計跌幅在20%-30%，供給端累計跌幅在40%左右，且難以盡快觸底反彈，也與此有關(guān)。 而且，市場普遍認為，房地產(chǎn)快速下行關(guān)系到行業(yè)穩(wěn)定，甚至經(jīng)濟安全、控制系統(tǒng)性風險等。因此一味地等待救助，甚至期待流動性大幅寬松，期待房價再次反彈而將違規(guī)加杠桿等問題全部解決而實現(xiàn)解套。本質(zhì)上，這會助長道德風險，導(dǎo)致壞的市場經(jīng)濟無法出清，風險和泡沫再次積累。 正是這種不合理的預(yù)期下，去年下半年以來一些“企業(yè)自救”的主體責任沒有夯實，國家一直倡導(dǎo)的市場化、法治化，商業(yè)可持續(xù)的風險處置原則尚待深入人心。出現(xiàn)了個別地方“保交樓”遇到障礙，企業(yè)和項目層面的風險開始向民生層面?zhèn)鲗?dǎo)。 但是，政策依舊保持定力，合理改善意味著政策堅持“有所為有所不為”原則，該支持的支持（剛性需求和合理改善），該抑制的抑制（資金再次大規(guī)模流入樓市，投機炒作死灰復(fù)燃）。這樣的政策信號，就是要告訴市場，政策面和資金面調(diào)整，會讓市場保持適度活躍，風險處置不會有明顯陣痛，也杜絕系統(tǒng)性風險發(fā)生。 如此表述，就是要讓市場放棄救市幻想，夯實企業(yè)自救的主體責任，堅持“誰的孩子誰抱，誰有病給誰吃藥”的處置底線，夯實“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的樓市主題，絕不能損害民生保障的底線和小業(yè)主的權(quán)益，更不能縱容大水漫灌而讓全社會為違規(guī)行為買單?；诖?，出險項目處置進程會加速，止住其對房地產(chǎn)市場的無序沖擊，止住其向民生和社會領(lǐng)域傳導(dǎo)。 展望下半年，預(yù)計支持剛性需求和合理改善，保持行業(yè)健康發(fā)展的政策基調(diào)會從如下方面繼續(xù)完善。一是在因城施策框架下，各地繼續(xù)優(yōu)化行業(yè)和市場紓困政策，將“三保”和“三穩(wěn)”（穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期）結(jié)合起來，這也是地方的主體責任；二是房地產(chǎn)信貸政策繼續(xù)優(yōu)化和調(diào)整，5年期LPR及加點水平整體仍舊處于下降通道，但可能會調(diào)整節(jié)奏。 當前，疫情沖擊疊加經(jīng)濟下行、預(yù)期轉(zhuǎn)弱，必須要推進“降成本”，但并不是降低房貸利率就一定能提振預(yù)期。當前，銀行流動性非常寬裕、CPI一直在低位運行，彰顯了有效需求不足。不斷調(diào)低利率可能會導(dǎo)致資金“空轉(zhuǎn)”，部分市場快速反彈。更深入的問題在于結(jié)構(gòu)調(diào)整，比如加快保租房籌建，共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)力，加快二手房流轉(zhuǎn)等等，以滿足當下實際主導(dǎo)住房消費的新市民住房需求；最后，下半年處置風險的進程可能會提速，特別是在“保交樓”方面。
21世紀經(jīng)濟報道 69 閱讀 2022-07-28 12:28
今年以來，樓市寬松政策頻發(fā)，據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計，截至7月25日，有近170個城市出臺寬松政策，調(diào)整頻次達325次。 在各地發(fā)布的寬松政策中，多城上調(diào)住房公積金最高貸款額度來支持剛性和改善性住房需求，其中多城公積金貸款最高貸款額度可基本覆蓋剛需購房金額。 據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計，在上調(diào)公積金貸款額度的城市中，以職工(含家庭)首次購買100平方米的首套住房為例，參照當?shù)匦路烤鶅r，至少包括河南信陽、河南南陽、河南商丘、湖南永州、吉林長春、安徽六安、河北衡水、云南普洱、貴州黔東南、江西景德鎮(zhèn)、江西高安等地公積金貸款最高貸款額度可基本覆蓋剛需購房金額。 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，公積金貸款額度更加充足，加之各類包括“一人購房全家?guī)汀钡扰涮渍叩闹С郑沟觅彿空呖梢愿菀赘渥氵M行公積金貸款，這就可以更好地覆蓋房價，減少首付和月供的壓力。同時，公積金貸款的利率相對商業(yè)貸款利率較低，因此，提高公積金貸款額度總體上有助于降低購房成本、激活購房需求，也為今年下半年購房創(chuàng)造一個比較好的環(huán)境。 多城公積金貸款額度可基本覆蓋總房款 以河南信陽為例，7月6日，河南省信陽市人民政府辦公室發(fā)布《關(guān)于印發(fā)信陽市促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施(試行)的通知》，《通知》提到，單身或夫妻雙方只有一方繳存住房公積金的，在購買住房時，最高貸款額度由40萬元提高至60萬元，購買裝配式商品住房的，最高貸款額度由48萬元提高至65萬元；夫妻雙方均繳存住房公積金的，在購買住房時，最高貸款額度由50萬元提高至80萬元，購買裝配式商品住房的，最高貸款額度由60萬元提高至85萬元。 這也意味著，河南信陽公積金貸款最高額度為85萬元。 與河南信陽當?shù)胤績r對比，安居客平臺數(shù)據(jù)顯示，7月信陽新房均價6002元/平方米，比上月增長0.1%，當前在售樓盤183個。按此粗略計算，以買100平方米首套住房為例，約合總價60.02萬元。 也就是說，即便購買的不是裝配式商品住房，對夫妻雙方均繳存住房公積金的家庭來說，信陽市公積金的貸款額度已可基本覆蓋購房所需金額。 同樣的，河南省內(nèi)，公積金貸款額度可覆蓋購房金額的城市還有商丘、南陽等。 其中，河南省商丘市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局于6月7日發(fā)布《<關(guān)于加快新型城鎮(zhèn)化進程促進房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施>的通知》提出，提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補貼等。 《通知》顯示，商丘市將提高公積金貸款額度，申請人一人滿足住房公積金貸款條件的，最高貸款額度從40萬元調(diào)整到50萬元；夫妻雙方滿足住房公積金貸款條件的，最高貸款額度從60萬元調(diào)整到70萬元。 反觀商丘市7月新房均價，安居客平臺數(shù)據(jù)顯示，7月商丘新房均價5615元/平方米，環(huán)比下降0.25%，當前在售樓盤143個。按此粗略計算，以買100平方米首套住房為例，約合總價56.15萬元。 吉林長春、安徽六安、河北衡水等地的公積金貸款額度也占總房款的比例較高。 按照各地發(fā)布的新政，在2022年12月31日之前，長春城區(qū)有共同借款人的新建商品房貸款單筆最高額度為90萬元、無共同借款人的為60萬元。長春市7月新房均價顯示為9162元/平方米。 六安政策提到，2022年6月23日起至2023年12月31日期間，六安階段性提高住房公積金最高貸款額度，在六安市購買新建商品住房，雙職工正常繳存住房公積金的家庭，住房公積金貸款最高額度由60萬元提高到70萬元，單職工正常繳存住房公積金的家庭，住房公積金貸款最高額度由40萬元提高到50萬元。房價信息顯示，7月，六安新房均價6611元/平方米。 業(yè)內(nèi)：對于購買力的撬動相對直接 在優(yōu)化公積金政策端，據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計，截至當前，超90城適度放松了公積金貸款政策，除了上調(diào)公積金貸款額度、降低首付比例等基礎(chǔ)措施外，更結(jié)合生育政策以及提出一人購房全家?guī)偷葎?chuàng)新政策，受眾群體范圍也被適度打開，利好購房者，對提振市場信心有一定的積極意義。 58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波指出，公積金政策調(diào)整對于購買力的撬動相對直接。從具體落地城市來看，公積金調(diào)整在三四線以下城市的實際效果更為明顯，尤其是公積金貸款占總房款比例較高時，更有利于拉動市場，而在一線城市和部分二線城市的單一效果并不明顯，需要結(jié)合各類政策才能起到一定效果。 諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪提到，進入2022年，樓市政策端持續(xù)釋放改善信號，加入松綁大軍的城市越來越多，各地松綁政策的措施也愈加豐富多樣。其中，隨著享受公積金政策的群體占比逐步走高，上調(diào)公積金貸款額度等從緩解購房群體資金壓力的源頭出發(fā)，將促進合理住房需求的釋放，切實提升樓市購買情緒，進而對城市、房企去庫存、提振信心也有積極作用，同時也將有效抵制炒房等問題潛入。但不可否認的是，隨著寬松政策頻頻出臺，政策的邊際效應(yīng)會逐漸弱化，同時，政策效應(yīng)與城市的基本面有著很大關(guān)系，對于基本面較差、庫存壓力大、去化緩慢的城市而言，寬松政策所產(chǎn)生的實際效果可能有限。
澎湃新聞 99 閱讀 2022-07-28 12:12
27日上午，中新經(jīng)緯從一家參會房企處獲悉，為保交樓、保民生，鄭州市政府組織開“8家龍頭房企(建業(yè)、鑫苑、世茂、康橋、綠地、正商、融創(chuàng)、瀚海)在鄭項目情況匯報”的會議，主要匯報內(nèi)容是結(jié)合市政府6月15日下發(fā)《鄭州市房地產(chǎn)良性循環(huán)發(fā)展相關(guān)模式和建議》的文件通知，市房管局就8家重點企業(yè)項目的選擇模式進行匯報。 會上提出了四種模式，分別是：一、棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還——政府平臺公司接收，后期政府主導(dǎo)；二、收并購——資產(chǎn)大于負債，政府組織國央企、金融機構(gòu)對接，解決企業(yè)現(xiàn)金流問題；三、破產(chǎn)重組——資不抵債，信訪不斷，政府組織破產(chǎn)重組，保交樓；四、保障性租賃住房模式——銷售疲憊，建設(shè)資金困難，政府組織建行專項建設(shè)貸款。 上述房企知情人士還表示，所謂的“頭部房企自愿退出項目”，是針對以上四種模式的統(tǒng)稱，而并非公司退出項目。
中新經(jīng)緯 63 閱讀 2022-07-27 22:00
中國1472個縣城、394個縣級市共計容納了2.5億常住人口，縣城樓市是一個無法忽視的萬億級市場。 盡管房地產(chǎn)市場下行過程中，低能級的三四線城市及縣城承受了更多壓力，但是一系列數(shù)據(jù)顯示，“頭部縣城”的房價依然堅挺。第一財經(jīng)記者梳理多個平臺數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至今年6月，房價破2萬元/平方米的縣城數(shù)量達到8個，均價破萬元的縣城數(shù)量達到117個，房價前十名縣城中，過半縣城房價同比上漲。 今年5月，國家層面出臺《關(guān)于推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的意見》，這意味著縣城建設(shè)又一輪大發(fā)展即將展開?？硕鹧芯恐行母呒壯芯靠偙O(jiān)馬千里表示，環(huán)一線城市的衛(wèi)星縣城、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)深厚的富?？h城以及城鎮(zhèn)化發(fā)展仍有較大提升空間的縣城將迎來房地產(chǎn)市場發(fā)展機遇。 多個縣城房價延續(xù)大漲態(tài)勢 2021年5月，”縣城房價急劇上漲“突然成為輿論熱點。當時新華社發(fā)文批縣城樓市”虛火過旺“，全國100余個縣商品房均價過萬元，一些普通小縣城房價接近每平方米2萬元。 時隔一年多，河南的縣城樓盤搞”大蒜、小麥換房“營銷，廣西玉林的公務(wù)員在節(jié)假日還要進村推銷房子，縣城樓市難道已經(jīng)涼了？ 第一財經(jīng)梳理中國房價行情網(wǎng)（中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會主辦）等平臺數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，多數(shù)“頭部縣城”的房價上漲態(tài)勢未變。 截至2022年7月，10個房價最高縣城中，有過半數(shù)縣城房價同比上漲。根據(jù)中國房價行情網(wǎng)，永康、溫嶺、昆山、樂清、桐鄉(xiāng)、德清這6個縣房價高于去年同期，陵水、義烏、萬寧、江山4個縣則同比下跌。 由于統(tǒng)計口徑的差異，房地產(chǎn)宏觀數(shù)據(jù)搜索與查詢工具“聚匯數(shù)據(jù)”則顯示，截至今年6月，房價前十縣城中，有8縣房價同比上漲，僅排名第一和第二的陵水和義烏房價下跌。 盡管兩個數(shù)據(jù)平臺存在差異，但匯總來說，前十縣城中房價上漲的數(shù)量壓過了下跌的數(shù)量，而且個別縣城的漲幅還不小。 比如：金華永康房價均價達24679元/平方米，同比上漲15.05%；臺州溫嶺均價為24275元/平方米，同比上漲9.70%；蘇州昆山均價達23446元/平方米，同比上漲10.07%；溫州樂清為21516元/平方米，同比漲幅達7.25%；湖州德清房價均價達18416元/平方米，同比漲11.51%。 此外，雖然海南陵水房價下跌，但是截至目前仍有33376元/平方米，同比跌幅僅為1.2%，陵水縣仍然是我國唯一一個房價破三萬的縣城。房價前十縣城中，僅有浙江義烏跌幅最大，同比跌了8.14%，目前房價為25690元/平方米。 截至今年6月，房價破2萬元/平方米的縣城數(shù)量達到8個，均價破萬元的縣城數(shù)量達到117個，上述兩個數(shù)據(jù)均超越去年同期的6個與103個。 即便是之前因“小麥換房”而聞名的河南商丘民權(quán)縣，其房價近一年也并未下跌。根據(jù)中國房價行情網(wǎng)，民權(quán)縣近一個月住宅均價為5333元/平方米，同比上漲6.09%。安居客顯示民權(quán)縣目前的住宅均價為5105元/平方米，跟中國房價行情網(wǎng)的數(shù)據(jù)接近。此外，安居客網(wǎng)站顯示，民權(quán)2018年時房價僅為3647元/平方米，此后一路漲至2021年的4626元/平方米，而最近一年房價又漲了10.35%。 新型城鎮(zhèn)化為縣城帶來機遇 縣城的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)似乎成了一個隱秘的角落。在統(tǒng)計局每月發(fā)布的70城房價報告中沒有縣城的身影，而諸多研究機構(gòu)發(fā)布的百城房地產(chǎn)報告中，也鮮少錄入縣城數(shù)據(jù)，以易居研究院的“百城”數(shù)據(jù)統(tǒng)計為例，其中包括4個一線城市、32個二線城市、64個三四線城市，其中絕大多數(shù)都是地級市，縣城及縣級市數(shù)量屈指可數(shù)。 而根據(jù)中國政府網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至2021年底，中國有1472個縣城，394個縣級市，常住人口合計達到2.5億人，縣及縣級市數(shù)量占縣級行政區(qū)劃數(shù)量的約65%，常住人口占全國城鎮(zhèn)常住人口的近30%。 由于地產(chǎn)行業(yè)極強的地域性和非標性，縣城市場也是一個獨立的、特征鮮明的賽道。 去年國新辦發(fā)布的《中國的全面小康》白皮書指出，2016年至2020年，約一億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城鎮(zhèn)落戶。這期間，縣城樓市發(fā)展迅速，最先研究并下沉到縣城市場的品牌房企一度吃足了紅利。 對于不少縣城的樓市來說，碧桂園的到來是一個標志性事件。很多人以為碧桂園主要做三四線的生意，實際上碧桂園看中的是新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略下的人口流動，因此從2016年-2020年，碧桂園迅速下沉，布局涵蓋了1334個縣/鎮(zhèn)區(qū)。 吃到上一輪縣城發(fā)展紅利的，還有溫州起家的黑馬房企中梁控股，該公司一位高管曾對第一財經(jīng)表示，2016年時公司判斷方向與趨勢，曾經(jīng)整整開了三天會討論，最后發(fā)現(xiàn)下沉三四線利好更大。 如今，一個類似2016年時縣城發(fā)展的重大機遇又擺在了面前。 今年5月，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的意見》，其中提出，到2025年，以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)取得重要進展，培育縣城特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)、完善市政設(shè)施體系、強化公共服務(wù)供給、提升人居環(huán)境質(zhì)量、促進縣鄉(xiāng)村功能銜接互補。 7月12日，發(fā)改委印發(fā)《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案》，其中再次強調(diào)，將“推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)”，選擇一批條件好的縣城重點發(fā)展，推進縣城產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施提質(zhì)增效、市政公用設(shè)施提檔升級、公共服務(wù)設(shè)施提標擴面、環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施提級擴能、縣鄉(xiāng)村功能銜接互補。 對于這幾份文件，克而瑞研究中心高級研究總監(jiān)馬千里解讀認為，目前我國一、二線大城市城鎮(zhèn)化率已達高位，城鎮(zhèn)化發(fā)展面臨降速，未來的人口流動中，縣城被提到更加重要的位置。馬千里表示，在“鄉(xiāng)-城流動”不變的情況下，人口流動范圍從跨省向省內(nèi)流動轉(zhuǎn)變。因此，加強縣域建設(shè)迫在眉睫。 中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任高國力也認為：“具有較好資源稟賦、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、交通條件的縣城，能夠依托自身優(yōu)勢發(fā)展特色支柱產(chǎn)業(yè)，將是吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口就地就近城鎮(zhèn)化的重要載體?！? 不過，也有研究機構(gòu)并不完全看好縣城樓市的未來。中指院最近發(fā)布的《百城居民置業(yè)意愿調(diào)查報告》顯示，當前我國城鎮(zhèn)化率已超63%，城鎮(zhèn)化增速逐步趨緩，人口大規(guī)模流入、聚集的一線、二線城市仍有較大居住需求，而能級較弱、人口收縮的三四線、縣城擁有一套以上住房的居民數(shù)量占比較高，未來新增居住需求相對較為有限。調(diào)查顯示，一線城市和縣城的置業(yè)意愿差距較大，近一個月一線城市購房人群的置業(yè)意愿上漲至65%，而縣城在基本放開限購、限貸，同時加大促銷、宣傳力度鼓勵購房的情況下，購房人群置業(yè)意愿則由17%升至30%。
第一財經(jīng) 33 閱讀 2022-07-26 21:43
“一手交錢、一手交房”、“搞現(xiàn)房銷售，所見即所得”……關(guān)于商品房預(yù)售制的爭議，最近又熱烈了起來，多年來業(yè)內(nèi)關(guān)于預(yù)售制的討論思路，在本輪樓市表現(xiàn)中又有了新方向。 預(yù)售制是如何形成的，實際執(zhí)行中有哪些問題？取消預(yù)售制的呼聲能否如愿？如果沒有這種制度，是否后來的一切都可以避免？ 但一種工具的使用與退出，也涉及到復(fù)雜的土壤環(huán)境，如果短期內(nèi)走向另一種極端，硬著陸帶來的沖擊或許更不可控。 多位業(yè)內(nèi)人士認為，當前環(huán)境下，徹底取消預(yù)售制并不可取，而應(yīng)該收緊制度的韁繩，因地制宜、逐步推進預(yù)售制度改革，進行針對性調(diào)整與完善，加強監(jiān)管，從而讓更合適的制度更好地服務(wù)于居住事業(yè)。 特殊的產(chǎn)物 在我們的常規(guī)認知里，一般認為商品房預(yù)售制度來源于香港，由“賣樓花”演變而來，即開發(fā)商在商品房建成之前，將期房預(yù)售給消費者的一種營銷手段。 上世紀九十年代，中國內(nèi)地住房制度改革初期，鑒于當時的大環(huán)境下，房企缺少資金，市場住房供應(yīng)量小，為了快速增加住房供應(yīng)，于是學(xué)習我國香港經(jīng)驗，引入了商品房預(yù)售制。 客觀來講，預(yù)售制是發(fā)揮了正向作用的。“作為中國商品房銷售的最主要方式，預(yù)售制極大地縮短了房企現(xiàn)金回籠周期，同時增加了市場商品房供應(yīng)，推動了城鎮(zhèn)化發(fā)展進程?！毖芯空呷螡善奖硎?，預(yù)售制當前已成為我國商品房銷售最主要方式，2021年我國期房累計銷售面積達15.6億平，占總商品房銷售面積的87%。 廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認為，預(yù)售制促進了土地供應(yīng)的大規(guī)模發(fā)展、縮短了住房供應(yīng)周期，一定程度上也平抑了房價水平。 但是仔細研究可以發(fā)現(xiàn)，我國目前實行的商品房預(yù)售制與香港、新加坡等成熟市場的期房預(yù)售制有著諸多差異。 “本質(zhì)上，預(yù)售就是小業(yè)主給開發(fā)商變相融資，相當于2年左右的‘無息貸款’，開發(fā)商拿這個錢把房子建好?！崩钣罴伪硎尽? 中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華，詳細對比了我國香港“樓花”和內(nèi)地預(yù)售制的不同。從雙方關(guān)鍵權(quán)益比較看，香港“樓花”還具有一定的悔約退房機制，而內(nèi)地的期房賣方在實際權(quán)益上等同于現(xiàn)房銷售，買方無法悔約退房。 鄒琳華表示，從我國香港買賣“樓花”的流程、支付方式及悔約退房權(quán)利可以明顯看出，“樓花”的經(jīng)濟性質(zhì)更接近于信用預(yù)訂或分期付款等促銷手段，而我們的期房預(yù)售，更接近于“集資建房”，各類風險主要由購房者自負。 另一個不可忽視的結(jié)果是，“樓花”屬于中杠桿、中周轉(zhuǎn)模式，內(nèi)地的商品房預(yù)售制度則在長期的實際執(zhí)行中，一定程度上助長了樓市高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高營銷成本的特性。 另一種可能 站在新的時間節(jié)點上，當預(yù)售制的歷史語境已經(jīng)不復(fù)存在，關(guān)于取消預(yù)售制的討論也是絡(luò)繹不絕。 一種聲音是，從保護購房者權(quán)益出發(fā)推進期房預(yù)售制度改革，另一種聲音則主張徹底實行現(xiàn)房銷售。后者認為，現(xiàn)房銷售不僅能減少房屋延期交付、產(chǎn)品質(zhì)量不過關(guān)、虛假承諾等問題，也有助于降低房企的金融屬性，是眾望所歸。 但問題沒有這么簡單，現(xiàn)房銷售制度的推進也有著客觀困難。 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，今年上半年的房企資金中，房企自籌資金占比為35%，一旦規(guī)定現(xiàn)房銷售，開發(fā)商資金會受到極大的考驗，可能成為壓倒房企的最后一根稻草。 “過去的定價模式多是基于快周轉(zhuǎn)基礎(chǔ)上的時間成本，如果實行現(xiàn)房銷售，正常情況下交付驗收需要兩到三年，成本剛性倒逼，過去的定價模式將被徹底顛覆，推遲上市而增加的資金成本，最終也會轉(zhuǎn)嫁到房價當中。”張大偉解釋說，直接取消預(yù)售，會至少在一段時間內(nèi)造成供應(yīng)銳減，而供不應(yīng)求又會進一步造成房價的快速攀升。 億翰智庫研究院于小雨、王玲則在研報中表示，當下房地產(chǎn)企業(yè)已然面臨嚴峻挑戰(zhàn)，多個房企的資金鏈已無限緊繃，其他基礎(chǔ)全無的情況下，現(xiàn)房銷售若貿(mào)然推出，或?qū)⒓铀倨髽I(yè)風險暴露，更快引致行業(yè)硬著陸，風險不可控。 不過對現(xiàn)房銷售的探索并未停止，包括海南、深圳、杭州、北京等多個地方都曾在土地出讓環(huán)節(jié)嘗試過現(xiàn)房銷售。 早在2014年，上海就曾對掛牌出讓黃浦區(qū)一宗地塊要求全裝修現(xiàn)房銷售；2016年5月，深圳也加入了商品房現(xiàn)售試點的隊伍。 近兩年，北京也在積極推進現(xiàn)房銷售試點。2021年12月，北京第三批次集中土拍要求朝陽區(qū)勁松地塊全部現(xiàn)房銷售，另外有5宗地塊也設(shè)置了競現(xiàn)房銷售面積規(guī)則；到了2022年的首輪集中供地，北京推出的18宗地塊有半數(shù)都設(shè)置了競現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)，且大部分地塊設(shè)定的“現(xiàn)房銷售”起始面積接近1萬平方米，競報上限趨近地塊建筑面積。 即便是部分采用現(xiàn)房銷售規(guī)則，也意味著增加了房企的開發(fā)成本。一位全國性房企的北京高管告訴記者，現(xiàn)房銷售拉長了運營時間，中間的資金成本和營銷成本都會攀升，不太好算賬。 關(guān)鍵的一環(huán) 回歸到預(yù)售制本身，其與現(xiàn)房銷售制度均是一種工具，如何在實際執(zhí)行中運用好工具，顯得更為關(guān)鍵。 我國商品房預(yù)售需要滿足以下兩項條件：一是取得四證，即土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預(yù)售許可證；二是工程進度達標，即投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上。達到預(yù)售條件并申請預(yù)售以后，預(yù)售獲得的銷售資金都要進入監(jiān)管賬戶。 據(jù)李宇嘉介紹，對于預(yù)售資金監(jiān)管，我國要求監(jiān)管銀行要招標選擇，資金全部進入監(jiān)管賬戶，住建部門和監(jiān)管銀行雙重審核，監(jiān)理單位簽字之后按照工程進度支出。“有制度、沒執(zhí)行，或有時執(zhí)行、有時不執(zhí)行，或執(zhí)行不到位，這才是問題的關(guān)鍵?！彼f。 在實際操作中，“大部分時候，項目的預(yù)售資金并不會一直趴在監(jiān)管賬戶上?！北本┠撤科笕耸看饲霸?1世紀經(jīng)濟報道記者表示，由于銀行和開發(fā)商普遍具有良好的合作關(guān)系，按揭貸款基本與開發(fā)貸款綁定，銀行對預(yù)售資金賬戶的監(jiān)管并不都很嚴格，預(yù)售資金被挪用的情況較為常見。比如，房企會將預(yù)售資金作為資金池，由集團統(tǒng)一調(diào)配使用，用于發(fā)放員工工資，支付土地款，償還貸款……等等。 該人士表示，有些預(yù)售資金甚至不會存入監(jiān)管賬戶，而是直接進入開發(fā)商可控制的賬戶，用于公司日常運營。 據(jù)新華社今年2月份報道，商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)已經(jīng)出臺，首次從全國層面作出統(tǒng)一安排、確定監(jiān)管機制。 新華社在今年2月份關(guān)于商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)出臺解讀報道中也提及，在實踐中，部分城市商品房預(yù)售資金監(jiān)管不到位，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)挪用預(yù)售資金，延遲交房、爛尾樓等現(xiàn)象時有發(fā)生，嚴重侵害了購房人的合法權(quán)益，有必要在全國層面規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管。 按照新華社的報道，預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)明確，市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當會同有關(guān)部門通過公開招標方式，綜合商業(yè)銀行資信狀況、監(jiān)管能力、服務(wù)水平等因素，確定能夠承接商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行。 同時，市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商業(yè)銀行應(yīng)當簽訂預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議，明確預(yù)售資金收存和使用方式、監(jiān)管額度、違約責任等內(nèi)容。 此外，監(jiān)管額度根據(jù)商品房項目建設(shè)工程造價、施工合同金額以及項目交付使用條件等因素確定，而不是簡單地按房屋銷售額的比例確定；在確保房地產(chǎn)項目竣工交付所需資金后，超出監(jiān)管額度的資金可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取使用。 新規(guī)對資金撥付節(jié)點也有明確安排，規(guī)定監(jiān)管額度內(nèi)的資金應(yīng)按照工程建設(shè)進度予以撥付，首次撥付節(jié)點不得早于地下結(jié)構(gòu)完成，最后撥付節(jié)點為房屋所有權(quán)首次登記。 在地方層面，近期多地相繼調(diào)整了商品房預(yù)售資金管理辦法。 比如，深圳龍崗區(qū)提出強化預(yù)售資金監(jiān)管，龍崗區(qū)住房建設(shè)局加強房地產(chǎn)在售項目預(yù)售資金監(jiān)管，對項目預(yù)售資金的收存和使用情況全面核查，排查項目風險隱患，對于預(yù)售資金監(jiān)管要嚴格按比例留存, 確保房地產(chǎn)項目建設(shè)竣工交付。 河北滄州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于征求<滄州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法>(征求意見稿)意見的公告》，提出預(yù)售人申請商品房預(yù)售許可前，應(yīng)當選擇監(jiān)管銀行，按照一次商品房預(yù)售許可申請對應(yīng)唯一一個賬戶的原則，開立專用賬戶，并同監(jiān)管銀行、監(jiān)管部門簽訂新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。設(shè)立監(jiān)管賬戶后，在商品房買賣合同中須注明：“購房款不進入監(jiān)管賬號，此合同無效，買售雙方可隨時解除”字樣。未設(shè)立監(jiān)管賬戶的項目，相關(guān)部門不得辦理商品房預(yù)售許可和商品房網(wǎng)簽備案。 陜西省西安市住建部門發(fā)布的《關(guān)于防范商品房延期交房增量問題的工作措施》規(guī)定，商品房預(yù)售資金（包括定金、首付款、購房貸款及其他形式的全部房款）應(yīng)全部直接存入專用監(jiān)管賬戶進行監(jiān)管，開發(fā)企業(yè)不得直接收取或另設(shè)賬戶收存購房人的購房款。嚴格撥付標準，商品房項目完成主體結(jié)構(gòu)驗收前，累計使用重點監(jiān)管資金不得超過總額的50%；完成竣工驗收前，不得超過95%；完成竣工驗收備案前，不得超過99%；不動產(chǎn)首次登記后，可以提取剩余1%。 走向何處？ 關(guān)于預(yù)售監(jiān)管的解決方案，摒棄非此即彼的選擇，那些理性探討，依然值得關(guān)注。 億翰智庫指出，預(yù)售制度與現(xiàn)房銷售之間并未完全二選一的關(guān)系，兩者之間相互協(xié)同或在一定階段內(nèi)更有效，更能促進房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展，待條件成熟，現(xiàn)房銷售制度逐步取代預(yù)售制度也是可選項。 “熱點城市，熱點項目，優(yōu)先試點現(xiàn)房銷售制度或是可選的最佳方案之一，在過程中發(fā)現(xiàn)問題，總結(jié)經(jīng)驗，不斷優(yōu)化，確保政策不會造成過大且不可控的負面影響，待經(jīng)驗成熟后再逐步擴大范圍，將成功經(jīng)驗復(fù)制到其他區(qū)域。” 于小雨表示。 鄒琳華則認為，期房預(yù)售制度改革需要因地制宜、穩(wěn)妥推進，而不宜一刀切。她建議，有條件的城市可因地制宜嘗試推進現(xiàn)售，對于不具備推進現(xiàn)售條件的城市，可仍然支持預(yù)售，同時推進關(guān)鍵環(huán)節(jié)的改革，使期房預(yù)售向成熟市場的預(yù)訂式或分期付款式預(yù)售逐步趨近，更有效保護購房者權(quán)益。 海通證券在研報中給出了對預(yù)售制未來演變的分析，該機構(gòu)認為，當前問題的根源不在于預(yù)售制度本身，而在于監(jiān)管制度是否嚴格，在當前市場供需矛盾并沒有有效解決時，一刀切修改的可能性不大。 “對于短期庫存較少的城市來說，更適宜采取的是提前加大供地，再采取新老劃斷的模式；對于短期庫存較多的城市來說，更適合對存量也動手，同時配合供地計劃。此外土地出讓時，逐步在土地出讓條件中明確規(guī)定是否可以進行預(yù)售，也是可選擇的過渡方式。”海通證券指出。 “很多人認為要取消預(yù)售制了，但恰恰相反，現(xiàn)在應(yīng)該是預(yù)售制度正本清源、全面加強的節(jié)點。”李宇嘉說，從嚴監(jiān)管，保證執(zhí)行到位，這樣既能把房子建好，還能最大程度降低成本。
21世紀經(jīng)濟報道 41 閱讀 2022-07-24 22:45
7月以來，多地出臺穩(wěn)樓市政策，主要包括調(diào)整公積金貸款最高額度、給予購房補貼等內(nèi)容。業(yè)內(nèi)人士表示，穩(wěn)樓市政策成效逐步顯現(xiàn)，市場信心逐步提升，促進房地產(chǎn)銷售回暖。 給予購房補貼 7月19日，江蘇省南通市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站發(fā)布關(guān)于印發(fā)《主城區(qū)剛性和改善性商品住房購房獎補實施細則》的通知。在主城區(qū)范圍內(nèi)(崇川區(qū)、開發(fā)區(qū)、蘇錫通園區(qū))以個人名義購買家庭首套或二套商品住房(含二手住房)，且購房合同網(wǎng)簽備案時間在2022年5月20日之后(含)；同時，購房人家庭(包括購房人本人、配偶及未成年子女)購買申請獎補的商品住房之前在主城區(qū)最多只有1套商品住房(以不動產(chǎn)登記記錄為準)，可按購買住房(住宅部分)契稅計稅金額(以契稅繳納票據(jù)為準)的0.75%給予獎補，住宅部分不含車位、車庫、儲藏室。購房人在取得不動產(chǎn)權(quán)證后，方可申領(lǐng)購房獎補。 7月18日，《徐州市區(qū)購房補貼實施辦法(暫行)》發(fā)布，自發(fā)文之日起至2022年12月31日期間，家庭購買徐州市區(qū)(含銅山區(qū)、高新區(qū)、賈汪區(qū)、徐州經(jīng)開區(qū)、港務(wù)區(qū))單套建筑面積在144平方米以下，不含定銷商品房的新建普通商品住宅，按商品住房合同價款的1%補貼。 中國證券報記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，江蘇徐州、寧夏固原、安徽池州等地近期相繼推出了購房補貼政策。 提高公積金貸款額度 除了購房補貼，近期多地出臺新政，調(diào)高公積金貸款額度。 7月15日，江蘇省淮安市住房公積金管理中心發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款最高額度的公告》提出，繳存人購買首套自住住房且首次申請住房公積金貸款的，貸款最高額度按基準額度1.2倍執(zhí)行，即單方符合住房公積金貸款條件的貸款最高額度為48萬元，雙方符合住房公積金貸款條件的貸款最高額度為72萬元。 甘肅省天水市提出，在天水市購買首套自住住房或二套改善性住房申請貸款的，秦州、麥積兩區(qū)繳存職工貸款最高額度為60萬元，秦安、甘谷、武山、清水、張家川五縣最高額度為50萬元。借款申請人單方繳存的，兩區(qū)最高額度為45萬元，五縣最高額度為35萬元。 有的地區(qū)通過“組合拳”調(diào)整公積金貸款政策。長春市提出，提高貸款單筆最高額度，同時提高第二次貸款個人賬戶余額計算倍數(shù)。新建商品房貸款，有共同借款人的，單筆最高額度提高至90萬元；無共同借款人的，單筆最高額度提高至60萬元。第二次申請住房公積金個人貸款，在不超過單筆貸款最高額度前提下，可申請額度提高至借款人和共同借款人住房公積金賬戶余額之和的20倍。 預(yù)期進一步改善 業(yè)內(nèi)人士認為，政策效果持續(xù)顯現(xiàn)，市場預(yù)期進一步改善，樓市成交有望持續(xù)修復(fù)。 6月份，房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)邊際回暖。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年1至6月，商品房銷售面積同比下降22.2%(1至5月下降23.6%)，6月同比下降18.3%(5月下降31.8%)；2022年1至6月，銷售金額同比下降28.9%(1至5月下降31.5%)，6月同比下降20.8%(5月下降37.7%)。 58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認為，一線城市樓市的需求支撐力較強，市場關(guān)注度保持在高位，樓市量價保持堅挺。二線城市樓市持續(xù)分化，東部熱點二線城市市場修復(fù)能力較強。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，穩(wěn)樓市政策效果逐步傳導(dǎo)至市場端，市場信心逐步提升，預(yù)計四季度市場會有明顯改善。
中國證券報 63 閱讀 2022-07-21 13:20
7月7日，由市委、市政府主辦的“科技之城·宜居綿陽”2022年綿陽市地產(chǎn)招商推介會成功落幕。保利地產(chǎn)、碧桂園地產(chǎn)、華潤置地等逾百家房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)出了濃厚的興趣，并堅定了在綿陽投資、發(fā)展的信心和決心。 此次推介的29宗優(yōu)質(zhì)地塊涵蓋住宅、商業(yè)等多種用地類型，均屬于地理位置優(yōu)越、區(qū)域發(fā)展前景明朗、公共配套豐富的優(yōu)質(zhì)地塊，項目可塑性強，不少房企代表展現(xiàn)出了濃厚的興趣，充分肯定了區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?，并就相關(guān)問題進行了更深層次的互動交流。市自然資源和規(guī)劃局相關(guān)負責人表示，目前全市自然資源和規(guī)劃系統(tǒng)正圍繞打造營商環(huán)境最優(yōu)目標，以服務(wù)企業(yè)為核心，解決問題為導(dǎo)向，全面對標先進地區(qū)，大力破解“痛點”“堵點”問題，有效提升企業(yè)辦事便利度和滿意度。下一步，將加強與參加本次推介會的房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)系溝通，積極有序推進土地出讓工作，確保有意向購地的企業(yè)盡快落戶綿陽。 為更好地推介綿陽、銜接服務(wù)，市自然資源和規(guī)劃局與市住建委對所有參會企業(yè)、媒體都明確專人實行全程跟蹤服務(wù)。一參會媒體在會后表示，“本次大會組織非常周全，有推介也有答疑，很好地體現(xiàn)了綿陽市地產(chǎn)招商推介會服務(wù)意識和服務(wù)水準，樹立了一次辦會的新標桿?！睂τ趨襟w來說，本次推介會讓他們更加全面的了解、認識綿陽，報道宣傳也更加真實、全面。 “本次土地推介會堪稱綿陽規(guī)模最大、規(guī)格最高，讓企業(yè)感受到市委、市政府著力創(chuàng)造最優(yōu)質(zhì)的投資開發(fā)環(huán)境、提升綿陽高質(zhì)量發(fā)展的信心和決心?！本d陽樹高房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理羅小萍表示，推介會采用“線上”+“線下”聯(lián)動的模式，直觀、全面、詳細地介紹了土地基本情況，29塊宗地塊里不乏位置絕佳、配套成熟的優(yōu)質(zhì)地塊，為企業(yè)投資注入了信心。同時，她也希望市委、市政府進一步出臺助企紓困政策，緩解開發(fā)企業(yè)投資壓力，降低投資風險，優(yōu)化營商環(huán)境，助力企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。 本次推介會也提振了銷售終端的信心。朗基地產(chǎn)事業(yè)二部營銷總監(jiān)林竹青介紹，通過此次招商推介會，進一步加深了對綿陽的認識和了解，深刻感受到綿陽在全國發(fā)展大局中的地位和作用，真切感受到了綿陽良好的環(huán)境、務(wù)實的作風、辦事的高效、蓬勃發(fā)展的生機與活力，“于朗基地產(chǎn)而言，此次推介會是一次契機、一個開始，也更加堅定了我們在綿陽持續(xù)投資、發(fā)展的信心和決心?！? 與會企業(yè)家紛紛表示，綿陽資源稟賦突出、區(qū)位條件優(yōu)越、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、政務(wù)服務(wù)優(yōu)質(zhì)，未來發(fā)展前景廣闊，發(fā)展?jié)摿薮螅Ｍ軌騾⑴c到綿陽的建設(shè)發(fā)展中來，共享發(fā)展機遇。
四川在線 72 閱讀 2022-07-20 19:08
近期，多地樓盤發(fā)生集體停貸一事引發(fā)廣泛關(guān)注。對此，中國銀保監(jiān)會有關(guān)部門負責人17日接受媒體采訪時表示，銀保監(jiān)會對此高度重視，加強與住建部、中國人民銀行等部門的協(xié)同配合，堅持“房住不炒”，堅持“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”，支持地方更加有力地推進“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作。 消費者所購住房一旦爛尾，將直接影響這部分人的生計，從而給社會帶來不穩(wěn)定性。相信這場遵循市場化、法治化原則的“三?！睂ｍ椗e措，能依法保障消費者的合法權(quán)益。 對開發(fā)商進行體檢：隱性風險不容忽視 近年來，爛尾樓在全國多地次第爆雷，雖然目前來看，這些爆雷樓盤相對整個樓市而言占比較小，但也不能忽視其中存在的隱性風險。因此，當前不妨對房地產(chǎn)行業(yè)進行一次伐毛洗髓的健康體檢，從體制和機制上矯正相關(guān)責權(quán)利的扭曲，防患于未然。 當前，我國房市存在兩大風險隱患：一是從土地開發(fā)到居住等環(huán)節(jié)上，存在責權(quán)利不對等帶來的風險敞口，及過度金融化風險；一是整個房市將風險管理依托在最終購房者不違約及房價單邊上漲上，一旦房價進入“盤整”甚至下行軌道，房市就會從舉債擴張迅速轉(zhuǎn)變?yōu)閭鶆?wù)緊縮，從而出現(xiàn)流動性風險與資產(chǎn)負債表衰退風險的疊加，爛尾樓本質(zhì)上就是房市的債務(wù)緊縮。 而站在整個房地產(chǎn)生態(tài)鏈上看，面對日益顯現(xiàn)的房市債務(wù)緊縮，除了善后已爆雷的爛尾樓外，更需關(guān)注的是潛在的、尚未暴露的風險，以避免爛尾樓風險持續(xù)蔓延，讓更多業(yè)主遭遇“不白之冤”。 首先，做好對房企的風險排查工作，防范風險向業(yè)主轉(zhuǎn)移。目前業(yè)已爆雷的爛尾樓，大都是問題開發(fā)商開發(fā)的項目。這揭示出一條典型的風險傳導(dǎo)鏈條，就是在現(xiàn)有房地產(chǎn)金融模式和商品房預(yù)售制度下，居民按揭貸款前置到了房地產(chǎn)早期開發(fā)環(huán)節(jié)，導(dǎo)致開發(fā)商流動性風險最終被按揭借款人吸收，使業(yè)主暴露在巨大風險中，被迫集體停貸。 鑒于目前房地產(chǎn)市場的這種風險傳染特征，當前亟須根據(jù)一般情況、嚴重情況和極端情況等，對開發(fā)商做一個風險測試和健康體檢，看其在不同市場境況下的風險暴露程度和規(guī)模，以篩選出不同市場狀態(tài)下，哪些開發(fā)商存在流動性風險和資產(chǎn)負債表衰退風險等。 然后根據(jù)不同房地產(chǎn)開發(fā)商的風險特征，制定對應(yīng)解決方案。如對于質(zhì)地還不錯、但存在流動性風險的開發(fā)商，可以鼓勵金融機構(gòu)為其提供針對性的融資渠道，以保障其旗下項目不會因流動性而導(dǎo)致項目爛尾，使業(yè)主陷入不可控的風險之中；對存在潛在資產(chǎn)負債表衰退風險的開發(fā)商，需在其風險尚未暴露之前，遵循市場化、法治化原則對其進行資產(chǎn)負債重整，通過提前進行并購重組和債務(wù)重組等，一事一議地通過市場手段消化吸收風險，避免開發(fā)商風險轉(zhuǎn)移到業(yè)主。 其次，為開發(fā)商提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率創(chuàng)造相對寬裕的政策和市場環(huán)境。項目爛尾的直接誘因就是開發(fā)商資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降，引發(fā)債務(wù)緊縮。今年以來，為穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)地價，一些地方采取了比較生硬的措施，如通過暫停網(wǎng)簽等限制開發(fā)商降價銷售，這表面上穩(wěn)住了一地的房價，但壓低開發(fā)商的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，很容易引發(fā)開發(fā)商的流動性風險，進而帶來新的開發(fā)項目爛尾風險。 因此，當前房地產(chǎn)“三穩(wěn)”中的穩(wěn)房價，不是將房價穩(wěn)定在某個價位，而是從房價走勢上具有可控預(yù)期，房價的漲跌應(yīng)以市場可預(yù)期為前提，只要開發(fā)商降價促銷未出現(xiàn)有價無市，就不應(yīng)該干預(yù)市場房價，以避免房價通過限制降價穩(wěn)住了，但保交樓的爛尾樓風險暴露了。 ▲不少居民正在承受著商品房爛尾的巨大苦楚。圖/IC photo 厘清責權(quán)利關(guān)系：將風險有序管控起來 事實上，不論是善后已發(fā)生的風險，還是緩解尚未暴露的潛在風險，都需要合乎市場邏輯地配置開發(fā)商、銀行、政府監(jiān)管部門和住房消費者的責權(quán)利關(guān)系，使房地產(chǎn)風險置于可管控的范圍之內(nèi)。 這就要求，各地住建部門科學(xué)合理地把關(guān)商品房預(yù)售證發(fā)放，嚴令禁止地方房管部門，在開發(fā)商只蓋了樣板房就為其發(fā)放商品房預(yù)售證，因為這變相突破了2003年央行121號文件中規(guī)定的要求——開發(fā)項目主體架構(gòu)封頂后方可申請按揭貸款。 還要矯正開發(fā)商、商業(yè)銀行、地方監(jiān)管部門和業(yè)主在商品房預(yù)售資金管理賬戶上的責權(quán)利關(guān)系。目前商品房預(yù)售資金要求進入銀行監(jiān)管賬戶，實現(xiàn)資金分階段調(diào)撥。 若暫時不考慮取消預(yù)售制，預(yù)售資金監(jiān)管制度要給予業(yè)主較高權(quán)重的決定權(quán)和處置權(quán)，即銀行要向開發(fā)商撥付預(yù)售資金，還需業(yè)主委員會的集體無異議；并完善預(yù)售資金調(diào)撥程序，如明確預(yù)售資金的三成，要等到商品房交付業(yè)主后才能調(diào)撥，地方房管部門可以承擔程序性核準的功能。 要注意的是，目前按揭貸款合同讓借款人擔負無限償付責任，表面上銀行轉(zhuǎn)移了風險，但實際上是其錯誤地將業(yè)主的無限償付責任等同于低風險資產(chǎn)，帶來的是風險資產(chǎn)的系統(tǒng)性低估，即隨著個人破產(chǎn)法的實施，按揭貸款不再安全。 為此，當務(wù)之急是，不論是支持地方的“保交樓”，還是將現(xiàn)有房地產(chǎn)金融中存在失范的風險進行有效管理，商業(yè)銀行都必須基于市場邏輯和法治化理念，理順房地產(chǎn)行業(yè)各環(huán)節(jié)的市場邏輯，將房地產(chǎn)行業(yè)的金融風險有序管理起來，避免由于責權(quán)利不對等，讓本不具有風險管理和風險承載能力的人承擔風險。 總之，市場經(jīng)濟下，風險本質(zhì)上是資源錯配，資源錯配實為責權(quán)利不對等。當前，要借助目前的爛尾樓事件，啟動對整個房地產(chǎn)行業(yè)的體檢。通過體檢及時找到風險點，理順風險傳導(dǎo)鏈條，從而利用市場化、法治化機制化解風險，防患于未然，莫讓業(yè)主承擔本不應(yīng)由其承擔的風險，避免金融風險變成社會不穩(wěn)定因素。
新京報 72 閱讀 2022-07-20 19:02
近日發(fā)生的爛尾樓業(yè)主 “ 斷貸 ” 行動，表面上是業(yè)主抓住了銀行操作漏洞，實際上是老百姓對未來房地產(chǎn)市場失去了信心。縱觀美日港房地產(chǎn)市場情況，如果處理不好，是要付出沉重代價的。時下受疫情影響我國經(jīng)濟增速很低，房地產(chǎn)各項數(shù)據(jù)都是負的，形勢很不樂觀。為穩(wěn)樓市穩(wěn)增長穩(wěn)就業(yè)，我們需要房地產(chǎn)政策根本性改變。政策需要有提前量?，F(xiàn)在不是要不要限購問題，而是要鼓勵購房問題。 一、爛尾樓業(yè)主 “ 斷貸 ” 行動的啟示 近日，一場由爛尾樓業(yè)主發(fā)起的 “ 斷貸 ” 行動在全國各地上演。 江西景德鎮(zhèn)的一則全體業(yè)主斷貸書，拉響了全國數(shù)百個城市的 “ 停貸事件 ” 。 河南、湖南、湖北、江蘇等幾百個（爛尾樓）盤，成千上萬的業(yè)主，集體 “ 躺平 ” ，加入停貸大潮。 局面仍在蔓延。流傳開來的消息顯示，涉及的企業(yè)有恒大，佳兆業(yè)，綠地，奧園，泰禾等知名地產(chǎn)。就在幾年前，這些企業(yè)可謂風光一時，他們的老大們大多都在富豪榜單上的前列。 目前， “ 停貸 ” 波及 200 多個項目，金額高達 2 萬億。工、農(nóng)、中、建、交、郵儲、興業(yè)、平安、光大等多家銀行發(fā)布公告，作出風險排查和可控的回應(yīng)。銀保監(jiān)會也作出回應(yīng)，與住建部和人行等合作，化解風險，支持地方政府保交樓保穩(wěn)定工作。 爛尾樓業(yè)主 “ 斷貸 ” 行動，表面上是業(yè)主抓住了銀行操作漏洞，實際上是老百姓對未來房地產(chǎn)市場失去了信心。 二、房企已到普遍暴雷的邊緣 中國排名前十的房企造了中國房子的 30% ，前 100 家開發(fā)量占了 70% ，前 1000 家占 90% 。 有不完全統(tǒng)計， 2019 年至今，房企已有 512 條破產(chǎn)公告。中國房企 9 萬多家，美國才 480 多個。我國房企普遍負債經(jīng)營，負債率 90% 以上。很多資產(chǎn)過萬億的房企負債也過萬億，凈資產(chǎn)很少。一旦房價下跌，這些用借來的錢搞房地產(chǎn)的開發(fā)商資金鏈條斷裂，就很危險。 十大負債房企如下： 恒大地產(chǎn)負債 1.93 萬億元人民幣； 碧桂園地產(chǎn)負債 1.71 萬億元人民幣； 萬科地產(chǎn)負債 1.51 萬億元人民幣； 綠地地產(chǎn)負債 1.23 萬億元人民幣； 保利地產(chǎn)負債 9850 億元人民幣； 融創(chuàng)地產(chǎn)負債 9306 億元人民幣； 華潤地產(chǎn)負債 6128 億元人民幣； 龍湖地產(chǎn)負債 5725 億元人民幣； 中海地產(chǎn)負債 4954 億元人民幣； 招商地產(chǎn)（000024）負債 4339 億元人民幣。 可謂 “ 虱多不癢、債多不愁 ” ，綁架了銀行，綁架了地方政府，房企一旦暴雷，必然對整個經(jīng)濟系統(tǒng)發(fā)生重創(chuàng)。 我國經(jīng)濟增長的底層邏輯已經(jīng)發(fā)生了變化。考慮到城鎮(zhèn)化率與住房自有率已達高位、人口老齡化趨勢初現(xiàn)等因素，支持住宅地產(chǎn)開發(fā)增長的核心需求已經(jīng)較為充分地釋放和滿足，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) “ 高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高收益 ” 的數(shù)量擴張型發(fā)展模式亟待改變。 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，滿足新發(fā)展模式的要求，要通過精耕產(chǎn)品與服務(wù)、規(guī)模效應(yīng)、科技應(yīng)用、細化外包等方式做好風險防控、突破成本瓶頸、提升人均產(chǎn)值、完成脫需轉(zhuǎn)實。 同時，房地產(chǎn)企業(yè)努力橫向拓展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等其他業(yè)態(tài)，縱向聯(lián)系物業(yè)管理與服務(wù)、品牌輸出、代建等輕資產(chǎn)領(lǐng)域，還可以穩(wěn)步參與城市更新、小區(qū)改造、新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、社區(qū)建設(shè)、市政服務(wù)、產(chǎn)城融合產(chǎn)業(yè)發(fā)展等業(yè)務(wù)。 對各地政府來說，滿足新發(fā)展模式的要求，意味著實事求是、因地制宜、因城施策、一城一策，按照自身實際情況，有步驟、有秩序、有彈性地調(diào)節(jié)當?shù)氐姆康禺a(chǎn)政策，跟進中央政策推出相關(guān)配套措施并確保落地生效。 三、房價綁架經(jīng)濟是世界性難題 房價是美國經(jīng)濟的重要支撐，只要房價上漲，美國經(jīng)濟就會向好。美國房地產(chǎn) 144 年還在發(fā)展。美國目前房價連續(xù)六年上漲，期間還把特朗普這個房地產(chǎn)商推成了總統(tǒng)，雖然經(jīng)濟有各種困難，但因為房價還在上漲期，整體上資產(chǎn)不縮水，還能維持。 1990 年、 2008 年美國房價下跌，這個時間段美國經(jīng)濟就出了大問題。 日本自上世紀八十年代起經(jīng)濟就持續(xù)低迷，這有相當大的因素是日本房地產(chǎn)市場斷崖式下跌所賜。日本房價真是一個傳奇，它是全世界近三十年來唯一一個房價長期下跌的案例。雖然其他地方的房價也曾有過劇烈下跌，但在一段時間之后都恢復(fù)了失地并且再次刷新了歷史新高，例如香港在 1997 年到 2003 年整個城市平均房價下跌 65% ， 2012 年時終于漲回到 1997 年高點， 2012 年至今香港房價又漲了快一倍；作為對比，日本今天的房價還不到 1991 年的一半，由于差距太大，在可見的中短期內(nèi)，日本房價也不可能回到當年的高點。 如今，世界上所有國家都在防通脹，而日本在盼 “ 通脹 ” 。日本物價起不來也跟日本房價有關(guān)。日本長期經(jīng)濟不景氣，干脆就躺平了，發(fā)明了 “ 低欲望社會 ” 。盡管安倍經(jīng)濟學(xué)試圖有所作為，但隨著安倍被強殺，這個努力也破產(chǎn)了。 日本經(jīng)驗高速我們，房地產(chǎn)市場如果處理不好，是要付出沉重代價的。 通過降房價解決中低收入住房問題，香港曾試過，此路不通。香港在回歸之后，在東南亞金融風暴中下跌了 60% ， SARS 來又下跌了 10% 。當時為抑制過快房價上漲，香港推出了 85000 套居屋和公屋政策，像大陸的經(jīng)濟適用房和廉租房。用這個辦法來壓低商品房價格上漲，這個量超出了市場需求。但這個政策造成了市場恐慌，導(dǎo)致了連續(xù)六年的房價下跌，降了 70% 。結(jié)果，人們期望的房價降下來了，但低收入人群不僅買不起房，工作都沒有了。因為股市下跌，有錢人成了負資產(chǎn)，企業(yè)破產(chǎn)，低收入人群都失業(yè)了。這就是別的什么價格能跌，房價不能跌的道理。 四、房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展是方向 如果不救房地產(chǎn)，中國經(jīng)濟會崩盤嗎？答案是肯定的。日本就是前車之鑒。 誠然，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)過二三十年快速發(fā)展，目前已到了一個瓶頸期。一方面，人們住房需求得到很大滿足，推動了近年來經(jīng)濟發(fā)展；另一方面，房地產(chǎn)往上發(fā)展的空間已經(jīng)不大了，已出現(xiàn)階段性的天花板；還一方面，過高房價讓一些低收入人群造成極大負擔。 房價是由總供給和總需求共同決定的。可能有些低收入人群買不起房，但不能就此說明房價過高。而解決低收入人群買不起房的問題，似不應(yīng)該在打壓房價上做文章，而應(yīng)該在提高低收入人群收入上想辦法。 十年之內(nèi)房價將斷崖式下跌，因為我國每個家庭都有七套以上住房，這個說法是站不住腳的。因為，只要經(jīng)濟不斷發(fā)展，人民生活不斷改善，我們就一定需要更多更好的房子。未來，我國房地產(chǎn)市場穩(wěn)定是最重要的，不漲不跌，時間換空間。 今年還有特殊情況，受疫情影響，上海、吉林、北京、海南、江蘇等經(jīng)濟重磅地區(qū)受重創(chuàng)，我國二季度 GDP 增長 0.4% 。好在我國新能源汽車火爆，基建、出口等還給力，如果房地產(chǎn)市場能夠撐住，不發(fā)生重大弱勢，全年 5.5% 應(yīng)能實現(xiàn)。房地產(chǎn)市場必須撐住。 據(jù)國家統(tǒng)計局網(wǎng)站消息， 1—6 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 68314 億元，同比下降 5.4% ；其中，住宅投資 51804 億元，下降 4.5% 。 1—6 月份，商品房銷售面積 68923 萬平方米，同比下降 22.2% ；其中，住宅銷售面積下降 26.6% 。商品房銷售額 66072 億元，下降 28.9% ；其中，住宅銷售額下降 31.8% 。形勢非常不樂觀。 我國還沒有做好房地產(chǎn)泡沫破滅的準備。我國房地產(chǎn)泡沫一旦破滅， 70—80% 的人、 70—80% 財產(chǎn)就會灰飛煙滅，等于改革開放幾十年白干了。維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定是最急需要做的事。 五、到了從根本上改變房地產(chǎn)政策的時候了 政策需要提前量。我國計劃生育政策，從限制生育到鼓勵生育，還是晚了，未來人口下降已成定局。 房地產(chǎn)政策也是同樣邏輯?，F(xiàn)在已不是要不要限購的問題，而是如何鼓勵購買的問題。 我國自 23 年住房商品化改革以來，房地產(chǎn)火爆起來，后來實施長達 12 年限購政策，本來是臨時性措施的限購成了常態(tài)，大家都成習慣了。 2021 年我國房地產(chǎn)政策還有三道紅線約束。 把限購政策取消，讓市場重新活躍起來。中央政策很明確，就是保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展和良性循環(huán)。目前，有些政策在松動。比如，把保障性住房貸款另做處理；比如銀行首貸比例、利率，甚至有的地方把第二套首付比例由原來 60% 降到 30% ；這些政策都是按照中央精神來操作的，各地因城施策，有突破。 但這些還是局部的不是全局的。由于大家的意見有分歧，一部分仍認為房價過高，在守著舊政策，一部分在突破政策，目前處在一種糾結(jié)狀態(tài)。 我們認為，市場有慣性，老百姓要重拾信心需要時間，政策需要有提前量?，F(xiàn)在不是要不要限購問題，而是要鼓勵購房問題。為穩(wěn)樓市穩(wěn)增長穩(wěn)就業(yè)，我們需要用根本性政策改變。 老百姓恢復(fù)信心，需要看到房價有上漲跡象，或出現(xiàn)明顯房價上漲，這樣，老百姓才能重新回到市場中來。 從根本上改變房地產(chǎn)政策，不是僅僅做不良資產(chǎn)消極處理，才能重拾房地產(chǎn)市場信心，才能穩(wěn)增長。 2022 年下半年樓市和經(jīng)濟有望會恢復(fù)和好起來。
中國經(jīng)濟網(wǎng) 126 閱讀 2022-07-20 14:33
為盤活閑置存量房屋資源，加大保障性租賃住房供給力度，切實解決新市民、青年人等群體的住房困難問題，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳起草了《關(guān)于做好閑置存量房屋改造和改建保障性租賃住房工作的通知(征求意見稿)》(以下簡稱《征求意見稿》)，《征求意見稿》7月18日向社會公布，公開征求社會各界意見。 《征求意見稿》明確了改造和改建的適用范圍： (一)閑置存量住房。各市縣城區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)已建成并具有一定規(guī)模的閑置商品住宅，政府、國有企事業(yè)單位閑置的公租房、直管公房、周轉(zhuǎn)房、職工宿舍和棚戶區(qū)改造、城市更新等安置住房，可納入改造保障性租賃住房的范圍。 (二)閑置非居住存量房屋。各市縣城區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)已建成并具有一定規(guī)模的閑置商業(yè)、辦公、旅館(酒店)、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，可納入改建保障性租賃住房的范圍。工業(yè)用地或者物流用地上廠房、倉儲等非居住存量房屋應(yīng)當在保障產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，滿足環(huán)保安全要求的前提下進行改建。 (三)有下列情形的閑置存量房屋不得納入改造和改建范圍： 1.擬改造或改建的閑置存量房屋所在地塊已納入政府土地征收或儲備計劃的； 2.擬改建的非居住存量房屋用地性質(zhì)為三類工業(yè)用地和三類物流倉儲用地的，或經(jīng)環(huán)境影響評估發(fā)現(xiàn)土地、環(huán)境和建筑有污染不滿足居住條件的； 3.根據(jù)國家和本省相關(guān)規(guī)定，或經(jīng)技術(shù)論證禁止改造或改建的； 4.擬改造或改建的閑置存量房屋存在違法違規(guī)建設(shè)行為，且尚未依法依規(guī)查處整改到位的。 《征求意見稿》提出改造和改建的基本原則： (一)政府引導(dǎo)，市場運作。加強財稅、金融、土地等方面政策支持，充分發(fā)揮市場機制作用，積極引導(dǎo)市場主體將閑置存量住房改造為保障性租賃住房，將閑置和低效利用的非居住存量房屋改建為保障性租賃住房。非居住存量房屋用作保障性租賃住房期間，不調(diào)整規(guī)劃用途，不變更土地使用性質(zhì)、土地使用年限以及不動產(chǎn)登記信息，不補繳土地價款。 (二)合理選址，供需匹配。閑置存量房屋改造、改建為保障性租賃住房的，應(yīng)當符合規(guī)劃原則、區(qū)域功能定位和產(chǎn)業(yè)發(fā)展等要求，重點在產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、商業(yè)商務(wù)聚集區(qū)、城市建設(shè)重點片區(qū)等就業(yè)崗位集中、人口聚集、交通便捷的區(qū)域開展和實施，緩解供需匹配問題，促進職住平衡、產(chǎn)城融合發(fā)展。 (三)尊重民意，依法依規(guī)。推進存量閑置房屋改造、改建保障性租賃住房，應(yīng)尊重群眾意愿，依據(jù)法律、法規(guī)和相關(guān)政策開展工作，切實保護產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益，充分調(diào)動社會各界參與的積極性和主動性。 (四)政策從優(yōu)，不疊加享受。納入保障性租賃住房管理的存量房屋，其原來享受的支持政策優(yōu)于保障性租賃住房支持政策的，可選擇最優(yōu)惠政策執(zhí)行，但不疊加享受。 《征求意見稿》要求閑置存量房屋改造或改建為保障性租賃住房，應(yīng)當同時符合以下條件： (一)權(quán)屬清晰合法。申請改造或改建的項目應(yīng)為依法取得土地且批建手續(xù)齊全的合法建筑，不存在查封登記、異議登記等限制轉(zhuǎn)移登記的情形；存在抵押登記等他項權(quán)益的，應(yīng)當取得所有他項權(quán)益人同意。 (二)實施主體明確。實施改造或改建的主體應(yīng)為房屋產(chǎn)權(quán)人或受房屋產(chǎn)權(quán)人委托的實施單位、受委托代理的整體運營承租人等。 (三)項目規(guī)模合理。閑置存量住房改造原則上以整棟、整單元或整層為基本改造單位，以原規(guī)劃設(shè)計的最小單元和現(xiàn)有戶型為基礎(chǔ)實施改造，不得改變原建筑主體或承重結(jié)構(gòu)。閑置的商業(yè)、辦公、旅館(酒店)、科研教育等非居住存量房屋應(yīng)以棟、座或者層為單位進行改建；廠房、倉儲應(yīng)以棟或者座為單位進行改建，單個項目改建建筑面積不低于1000平方米。 此外，《征求意見稿》明確改造和改建的相關(guān)要求： (一)結(jié)構(gòu)安全要求。實施閑置存量房屋改造或改建前，項目實施主體應(yīng)當委托具有資質(zhì)的鑒定機構(gòu)進行房屋安全鑒定，確定房屋結(jié)構(gòu)安全現(xiàn)狀，委托原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，出具施工圖，并委托有相應(yīng)資質(zhì)等級的施工單位實施，確保房屋結(jié)構(gòu)安全。涉及結(jié)構(gòu)改動或者荷載增加的項目，項目實施主體應(yīng)當委托具有資質(zhì)的鑒定機構(gòu)對設(shè)計方案進行技術(shù)論證和可靠性鑒定，并出具鑒定報告，確認結(jié)構(gòu)安全并辦理施工許可手續(xù)后，再組織施工。 (二)消防安全要求。實施閑置存量房屋改造或改建前，項目實施主體應(yīng)當委托具有資質(zhì)的消防技術(shù)服務(wù)機構(gòu)，根據(jù)設(shè)計方案開展房屋消防安全評估。閑置存量住房原來已通過消防驗收且項目改造工程不影響消防功能的，可使用原來的消防審批手續(xù)；項目改造工程影響消防功能的，應(yīng)按照住宅建筑的相關(guān)標準和防火要求優(yōu)化設(shè)計、施工，重新辦理消防審批手續(xù)。閑置存量非居住房屋改建項目應(yīng)按照非住宅類(公寓或者宿舍)居住建筑的相關(guān)標準和防火要求進行設(shè)計、施工，辦理消防審批手續(xù)。 (三)建設(shè)標準要求。改造和改建項目的設(shè)計和施工應(yīng)當符合國家和本省現(xiàn)行相關(guān)標準和規(guī)范。閑置非居住存量房屋改建的保障性租賃住房項目戶型建筑面積以不超過70平方米的小戶型為主。改建為宿舍型租賃住房應(yīng)當執(zhí)行《宿舍建筑設(shè)計規(guī)范》或《旅館建筑設(shè)計規(guī)范》及相關(guān)標準。閑置存量住房改造的保障性租賃住房項目可適當放寬住房建筑面積和戶型比例要求。 (四)入住條件要求。閑置存量房屋改造和改建的保障性租賃住房項目，其供水、供電、供氣設(shè)施應(yīng)當符合國家和本省市相關(guān)標準、規(guī)范，且應(yīng)當具備良好的衛(wèi)生、通風、采光等居住條件，項目竣工驗收時應(yīng)當按照《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制標準》(GB50325-2020)進行室內(nèi)環(huán)境污染物濃度檢測，符合規(guī)定標準后方可對外出租。
中國新聞網(wǎng) 70 閱讀 2022-07-19 18:35
2022年7月15日晚間，中國恒大發(fā)布公告稱，其于2022年7月13日接獲港交所的額外復(fù)牌指引。 這一指引的發(fā)出主要與恒大此前被一名債權(quán)人提起清盤呈請有關(guān)。 2022年6月28日早間，中國恒大公告稱，Top Shine Global Limited of Intershore Consult(Samoa)Limited(呈請人)于2022年6月24日向香港特別行政區(qū)高等法院提出對中國恒大的清盤呈請，涉及債權(quán)金額為8.625億港元。按照中國恒大董事所知所信，呈請人由連浩民代表。 據(jù)此，港交所在額外復(fù)牌指引中稱，中國恒大需在清盤呈請（或清盤令，如有）已被撤回或被解除，并且解除任何清盤人的任命（無論是否臨時）時方可恢復(fù)上市。 中國恒大在公告中強調(diào)，其正在采取合適措施以遵守復(fù)牌指引以及相關(guān)上市規(guī)則，有關(guān)中國恒大復(fù)牌的最新進展，也將適時作出進一步公布。 此前，針對恒大被呈請清盤事件，中國恒大執(zhí)行董事肖恩也回應(yīng)21世紀經(jīng)濟報道記者稱，目前，集團董事會、風險化解委員會，以及各級管理團隊運作均不受影響，各方正不遺余力地穩(wěn)定生產(chǎn)運營并繼續(xù)與境內(nèi)外債權(quán)人就境外債務(wù)重組進行積極溝通。 肖恩也指出，目前恒大的境外債已經(jīng)違約，公司將循例公平對待所有債權(quán)人，積極與上述戰(zhàn)略投資者按照國際慣例和市場規(guī)則繼續(xù)尋求和解，并依法將該筆債務(wù)在境外債重組框架下統(tǒng)籌考慮。 港交所此前已經(jīng)針對中國恒大發(fā)布過一次復(fù)牌指引。 其時的復(fù)牌指引包括，公布上市規(guī)則規(guī)定的所有未公布的財務(wù)業(yè)績，并解決任何審計保留意見的事項；對134億元的質(zhì)押擔保被相關(guān)銀行強制執(zhí)行進行獨立調(diào)查，公布調(diào)查結(jié)果并采取適當?shù)难a救措施；證明恒大遵守上市規(guī)則相關(guān)規(guī)定及向市場通報所有重要信息使股東和其他投資者可評估恒大的情況。 除了發(fā)布額外復(fù)牌指引，中國恒大在公告中也更新了一則與債券相關(guān)的消息。 根據(jù)中國恒大附屬公司恒大地產(chǎn)的公告，其《關(guān)于調(diào)整20恒大01債券本息兌付安排的議案》未獲得債券持有人會議表決通過。 恒大地產(chǎn)仍將以“不逃廢債”為基本前提，積極與債券持有人協(xié)商，以期盡快達成持有人認可的解決方案，在各方共同努力下化解債務(wù)。 恒大地產(chǎn)集團董事長趙長龍在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時也強調(diào)，盡管“20恒大01”未能及時再次展期，但從公司的角度來講，既不動搖恒大地產(chǎn)集團不逃廢債的承諾，也不影響在各方支持下持續(xù)經(jīng)營和風險化解，同時恒大地產(chǎn)集團仍未放棄努力，還在積極尋求與該期債券持有人充分溝通，希望能夠盡快達成共識，相向而行，共同努力化解債務(wù)。 趙長龍同時表示，近來恒大地產(chǎn)經(jīng)營情況持續(xù)改善，公司將抓住有利時機，加快銷售回款、全力降本增效，千方百計保障項目續(xù)建交樓，力爭現(xiàn)金流回正，支持公司債務(wù)還本付息。
21世紀經(jīng)濟報道 50 閱讀 2022-07-16 22:07
由于此次全國涉及停貸風波的爛尾樓業(yè)主多數(shù)是剛需，其中不少人在當前經(jīng)濟壓力下面臨失業(yè)、收入下降等困境，也確有償債壓力，有專家建議財政部門和銀行共同出力減輕受困個人償債壓力。 證券時報記者 孫璐璐 賀覺淵 停貸風波愈演愈烈，多地受爛尾樓困擾的業(yè)主紛紛效仿。目前，多地爛尾樓業(yè)主都發(fā)布聲明，要強制停止償還貸款，直至相關(guān)項目完全復(fù)工為止，涉及的地方包括河南、山西、江西、湖南、湖北、廣西、陜西等多個省份?？硕鹧芯恐行臄?shù)據(jù)顯示，截至7月13日，業(yè)主發(fā)布的強制停貸樓盤個數(shù)已達106個。 受訪人士認為，停貸風波具有較強的示范性，極易在全國范圍內(nèi)大面積傳染，破壞商業(yè)秩序，對金融系統(tǒng)穩(wěn)定會產(chǎn)生不利影響。建議當?shù)卣眠m當有效的方式積極與業(yè)主溝通，加快保交樓實質(zhì)舉措落地；同時，由于目前涉事爛尾樓盤的業(yè)主多為剛需群體，停貸確有自身財務(wù)狀況惡化暫時無力償付的現(xiàn)實約束，建議財政資金加強受困群體的補助，以及銀行基于商業(yè)原則和社會責任雙重考慮適當讓利。 保交樓進度緩慢 業(yè)主：停貸是無奈之舉 盡管按照現(xiàn)行法律規(guī)定，放貸銀行是與業(yè)主本人簽訂按揭貸款合同，合同履約不應(yīng)受到開發(fā)商樓盤進度影響，業(yè)主貿(mào)然停貸，個人的征信報告會有“污點”，但從證券時報記者采訪業(yè)主的情況看，爛尾樓業(yè)主雖知發(fā)布強制停貸告知書可能并不能解決自身的實際債務(wù)負擔，但這也是走投無路之舉。 武漢恒大時代新城一業(yè)主張橫(化名)向證券時報記者透露，該小區(qū)2019年下半年開盤預(yù)售，彼時約定2022年3月開始陸續(xù)交房，6月底全部交房。目前小區(qū)業(yè)主有近6000戶。自去年恒大“爆雷”之后，小區(qū)施工進展極度緩慢。該業(yè)主房產(chǎn)所在的單元樓去年年中就已封頂，但直至今年5月底進展仍是如此。去年10月以來業(yè)主就集體向住建局、信訪辦等有關(guān)部門交涉多次，至今并無明顯實質(zhì)性進展。 該小區(qū)另一業(yè)主吳天(化名)向證券時報記者表示，由于該樓盤地處武漢郊區(qū)，在這里買房的人群中，剛需居多，一些業(yè)主是老家在湖北，人在外地打工，辛苦攢錢想要在武漢買上首套房。但去年以來，受疫情等因素影響，一些業(yè)主丟了工作、收入下降，實在無力支撐還貸壓力。此前也跟銀行交涉過，有些銀行給出的答復(fù)是沒有收到相關(guān)通知就仍需按時償還貸款。 “我是賣了之前住的房子湊了首付，為了買這里的房子，向銀行申請了按揭貸和裝修貸，一個月還款要將近7000元，現(xiàn)在我無房可住要租房，每個月租金1500元，負擔很重。在業(yè)主中，像向我這種既要支付房租，又要還房貸，還拿不到房子的人很多?！眳翘旆Q。 多位業(yè)主提出，強制停貸并不是業(yè)主的核心訴求，只是窮盡各種辦法的無奈之舉，且業(yè)主的停貸并非不償還銀行貸款，而是要等到交房后再開始償還貸款。業(yè)主的核心訴求還是讓樓盤建設(shè)盡快完工，但此前與有關(guān)政府部門交涉近一年，樓盤進度并無明顯實質(zhì)性進展，業(yè)主不滿于當?shù)赜嘘P(guān)部門牽頭所做的保交樓的表面文章。 “政府去年底剛成立專班的時候我們還很信任，許諾我們延期三個月交樓，我們也都表示理解，但是今年過年后，工地遲遲不見有實質(zhì)進展，業(yè)主很著急?！睆垯M稱。 多地之所以會出現(xiàn)樓盤爛尾，核心仍在于部分開發(fā)商處在現(xiàn)金流危機無力給建筑商、供貨商付款。吳天透露，該樓盤是精裝樓，他年初與裝修商溝通時，對方還希望能先行墊錢把裝修項目交付，期待恒大后續(xù)會給貨款，但最近再次溝通則說不愿干了，越墊錢越虧。 資金與信心缺失 保交樓成多方困局 綜合記者采訪爛尾樓業(yè)主、銀行、房企等多方看，此次停貸風波是多方因素交織持續(xù)發(fā)酵的結(jié)果。 從網(wǎng)傳多地停貸告知書來看，房企預(yù)售資金看似是此次風波的“導(dǎo)火索”。業(yè)主或是指責樓盤主體結(jié)構(gòu)未封頂銀行就發(fā)放按揭貸款；或是指責銀行將按揭貸款違規(guī)劃入非監(jiān)管賬戶；或者批評銀行未盡到預(yù)售資金監(jiān)管義務(wù)。 不過，兩位來自房企的資深人士對證券時報記者透露，各地對于預(yù)售標準并不相同，并非所有地方都要求樓盤主體結(jié)構(gòu)封頂才符合預(yù)售條件，開發(fā)商只要拿到預(yù)售資質(zhì)，并預(yù)告抵押登記，銀行即可發(fā)放按揭貸款。而對于預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中的資金使用，多數(shù)地方都是允許開發(fā)商按照工程完成進度按比例提取資金，有的地方還會對開發(fā)商所提取的資金嚴格限定適用范圍，如只能優(yōu)先用于該項目的工程建設(shè)等，一般是各地住建部門承擔賬戶監(jiān)管的主體責任，銀行按照相關(guān)部門開具的證明等文件操作劃款指令。但由于其中涉及的資金交易環(huán)節(jié)較多，不排除有開發(fā)商與當?shù)赜嘘P(guān)部門、銀行之間進行灰色操作。 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，預(yù)售資金監(jiān)管不到位，會導(dǎo)致房企工程建設(shè)資金空缺，從而加劇爛尾問題。在預(yù)售資金監(jiān)管政策嚴格執(zhí)行的情況下，是不易出現(xiàn)爛尾的，因為預(yù)售資金的監(jiān)管部分，理論上可以確保工程按期完成。 當前，各地按揭貸款發(fā)放、預(yù)售資金監(jiān)管政策是否存在違規(guī)行為尚未明確。但自去年起，部分地方就已經(jīng)加強了商品房預(yù)售資金監(jiān)管力度。北京市住建委有關(guān)負責人曾在去年11月指出，去年以來，泰禾、恒大集團部分在京項目相繼出現(xiàn)資金鏈緊張、停工以及預(yù)售資金挪用情況，反映出部分項目存在違規(guī)使用預(yù)售資金問題。 2021年11月，北京市住建委曾發(fā)布《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法(2021年修訂版)》(下稱《辦法》)，明確銀行在支付預(yù)售資金前，屬地主管部門要進行現(xiàn)場查勘或通過市工程質(zhì)量風險分級管控平臺核驗工程進度，進一步強化了屬地在資金支取管理上的監(jiān)督責任。 《辦法》特別規(guī)定：當預(yù)售項目存在重大風險隱患時，區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)全面接管預(yù)售資金監(jiān)管賬戶或建立政府監(jiān)管賬戶，實施封閉管理保障資金安全，優(yōu)先用于工程建設(shè)。 克而瑞研究中心在研報中強調(diào)，此次風波表面上看是銀行和樓盤業(yè)主的矛盾，實則是業(yè)主購買的樓盤，因開發(fā)商資金問題面臨停工或是延期交付風險，有部分甚至瀕臨爛尾。業(yè)主為了維護自身合法權(quán)益，不得不“斷供”自保，希望政府引起高度重視。 受訪人士對證券時報記者表示，按揭停貸風波的原因是資金與信心缺失：第一，保交房進度偏慢，包括問題房企風險化解慢、出險后銷售顯著下滑、企業(yè)自身可動用資源明顯不足等因素。保交房問題發(fā)酵的根源在于：問題房企從原有資金池模式向項目自身造血模式切換，保交房項目資金缺口較大，在沒有外部資源注入的情況下，依靠自身銷售回款難以解決。形成了惡性循環(huán)，即越需要錢的房企，銷售下滑越大，融資難度越大，保交房壓力越大，開工與施工被進一步放緩。第二，購房者信心不足，停貸倒逼保交房，訴求有合理性。 金融風險總體可控 衍生風險不容小覷 從法律法規(guī)的角度，此次停貸風波中的每一方都將面臨風險，其可能引發(fā)的金融風險也成為了市場關(guān)注焦點。 根據(jù)《辦法》規(guī)定，對于開發(fā)企業(yè)和監(jiān)管銀行違規(guī)使用預(yù)售資金造成項目爛尾、侵害購房人合法權(quán)益造成嚴重后果的，由各行業(yè)主管部門移送公安部門行刑銜接，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。 而部分實施停貸的業(yè)主則面臨失信風險。有法律人士告訴證券時報記者，若監(jiān)管銀行經(jīng)查不存在過錯，購房人在敗訴后如果沒有還貸，就會被列入失信黑名單。如果購房人不僅表示會停貸，而且實際上幾個月都沒有還貸款，購房人在敗訴后如果沒有還貸，就會被列入失信黑名單。 從金融風險的角度看，雖然停貸風波僅發(fā)生在個別城市的個別項目上，但克而瑞研究中心指出，從目前強制停貸樓盤個數(shù)逐日遞增的態(tài)勢來看，后續(xù)仍有穩(wěn)步擴大趨勢，理應(yīng)引起有關(guān)部門的高度重視。且不論業(yè)主單方面的斷供行為在法理上能否立住腳，單從事件造成的輿論恐慌和負面情緒持續(xù)蔓延的危害來看，很容易在短期內(nèi)造成跟風效應(yīng)，引起金融風險。 人民銀行金融穩(wěn)定局局長孫天琦在7月13日的國新辦發(fā)布會上表示，我國金融風險收斂，總體可控，99%的銀行業(yè)資產(chǎn)處在安全邊界內(nèi)。他同時強調(diào)，金融管理部門必須對各類金融風險保持高度警惕，進一步打好防范化解金融風險的提前量，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險的底線。 受訪人士指出，按揭停貸還可能挫傷居民購房行為，延緩住房銷售向正常狀態(tài)回歸，增加地產(chǎn)鏈條經(jīng)營壓力，一定程度上拖累穩(wěn)增長成效。 盡快平息停貸風波 還需地方政府積極溝通 業(yè)主的核心訴求是保交樓，在多位專家看來，地方政府、有關(guān)部門能否盡快開展溝通、處理工作，是平息停貸風波，消除衍生影響的關(guān)鍵。 短期內(nèi)盡快平息停貸風波的根子，還在于各地政府需要以恰當?shù)姆绞椒e極與業(yè)主溝通。受訪人士向記者建議，要壓實地方政府保交房主體責任，配套提供增量資源，采取合作代建、項目轉(zhuǎn)讓等多種方式穩(wěn)定購房消費者信心，保障合法有效的購房合同順利執(zhí)行，推動已停工項目盡快復(fù)工，逾期交房項目承諾一定時期內(nèi)保交樓。 同時，由于此次全國涉及停貸風波的爛尾樓業(yè)主多數(shù)是剛需，其中不少人在當前經(jīng)濟壓力下面臨失業(yè)、收入下降等困境，也確有償債壓力，建議財政部門和銀行共同出力減輕受困個人償債壓力，但此舉的前提是不能破壞借貸還錢的銀行商業(yè)化運行根基。 北京一位不愿具名的經(jīng)濟政策專家對證券時報記者表示，可以參考國外的處理方式，不要求商業(yè)銀行直接讓利免單，而是由財政資金參與給受困群體做適當補貼，此舉還可以拉動消費。他強調(diào)，金融活動有自己的市場規(guī)則，房貸只是眾多債務(wù)中的一種，如果房貸開了不還貸的口子，其他債務(wù)也容易效仿。因此，商業(yè)銀行參與救助，需要遵循商業(yè)規(guī)則，適度讓利參與部分此類社會救助。 另有金融分析人士對證券時報記者建議，要穩(wěn)妥處理停貸事件。對購房者合理的停貸訴求，允許階段性暫緩還款，銀行端暫不確認違約、風險不降級，個人端不計入征信，審慎處理停貸期間貸款計息問題。 此外，進一步增加金融支持力度。金融機構(gòu)前期對問題房企融資收縮，對保交樓資金缺口未有合理合規(guī)手段支持。破解“保交房”難題需要增量資金注入，問題房企化險更需要持續(xù)經(jīng)營預(yù)期穩(wěn)定，可以采取的政策包括但不限于：推動商業(yè)物業(yè)REITs發(fā)行、放松大股東參與的上市房企定增、構(gòu)建保交房穩(wěn)定基金或擔?；鹨詢?yōu)先債權(quán)方式提供給施工企業(yè)、推動類抵押補充貸款(PSL)模式鼓勵地方收購問題房企資產(chǎn)“商品房改公租房”并做REITs退出、在保本微利原則下推動AMC政策性收購開發(fā)商資產(chǎn)等。
證券時報 89 閱讀 2022-07-14 13:04
隨著7月12日北京市西城區(qū)2022年幼升小錄取結(jié)果出爐，頗受幼升小家長關(guān)注的北京東城、西城、海淀三區(qū)的幼升小錄取塵埃落定。孩子上學(xué)本是教育問題，卻變成了住房投資問題，買什么樣的房子就可能上什么樣的學(xué)校。 學(xué)區(qū)房，買還是不買，買哪個區(qū)，同一個區(qū)里買哪個片區(qū)，是買傳統(tǒng)優(yōu)質(zhì)“牛小”還是小升初通路更確定的“直升?！保岸嘈澠闭呦沦I了房到底能上哪個小學(xué)，如果派位被分配到鄰近片區(qū)是否能接受？是買一居只為占學(xué)位，還是買大些兼顧居??？是直接買，還是賣了現(xiàn)有住房置換學(xué)區(qū)房？對于想通過買房獲得優(yōu)質(zhì)教育資源的家長們，讓他們“燒腦”的還遠不止這些問題，他們需要研究每個區(qū)的幼升小、小升初錄取情況，中考成績，甚至高考成績，選擇適合自己和孩子的區(qū)、片區(qū)、學(xué)校，再下手買房。即便是深入做了功課，仍有家長難下決斷，不禁在論壇發(fā)帖求助，東城、西城、海淀，買房到底該選哪？因為需要考慮的因素很多，加之觀望政策和形勢變化，一些家長從有此打算到真正購房可能延續(xù)一年甚至幾年時間。 近年來，學(xué)區(qū)房價格出現(xiàn)過快上漲趨勢，防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價成為落實“房住不炒”的重要舉措。學(xué)區(qū)房之所以能夠存在，本質(zhì)還在于教育資源相對不均衡。北京教育政策的調(diào)整，在就近入學(xué)的基礎(chǔ)上削弱了住房與學(xué)校的一一對應(yīng)關(guān)系，客觀上對于平抑過快上漲的學(xué)區(qū)房價格產(chǎn)生了效果。猶記得去年此時，西城區(qū)“多校劃片”政策落地實施，如一枚深水炸彈，讓一些2020年7月31日之后在西城區(qū)部分區(qū)域買房落戶的家長驚呼沒想到，“7月31日”也成了西城學(xué)區(qū)房的一個重要“卡口”。按照政策，在此日期后買房落戶嚴格執(zhí)行“多校劃片”，買房對應(yīng)的入學(xué)結(jié)果不再確定，房子與學(xué)校的捆綁面臨松動。現(xiàn)實情況中，買了幾百萬元起步的學(xué)區(qū)房，孩子卻不一定再能進入過去對應(yīng)入學(xué)的優(yōu)質(zhì)學(xué)校，而可能被調(diào)劑到本片區(qū)其他學(xué)校或者鄰近片區(qū)入學(xué)。去年錄取結(jié)果公布后，德勝等過去頂尖片區(qū)的房價應(yīng)聲而落。 2022年，“多校劃片”仍在北京東城、西城、海淀三區(qū)繼續(xù)實施?！?月31日”后購房的西城家長，在忐忑中等待錄取結(jié)果，中途經(jīng)歷了給孩子填報志愿的過程。這再次意味著很多家長通過買房進入過去對口優(yōu)質(zhì)小學(xué)的夢想破滅了。德勝片區(qū)“7月31日”后購房家庭能夠填寫的志愿全部在片區(qū)以外，未能獲得在本片區(qū)的入學(xué)機會。不少家長感嘆，過去購買哪的房子就板上釘釘進入哪所小學(xué)，如今卻更像“拆盲盒”。 “校額到?！笔墙┠瓯本⑸虾５瘸鞘芯谕菩械拇龠M教育資源均衡的舉措，是指優(yōu)質(zhì)高中將招生的一部分名額定向分配到初中。透出的信息是，即使上的是普通初中，只要成績較為突出保持較好名次，就可能有機會按照“校額到校”政策進入重點高中就讀。據(jù)觀察，“校額到?！钡闹笜嗽谥鸩皆龆?，參與“校額到?！钡膶W(xué)校范圍在擴大。比如今年北京多個區(qū)宣布，將優(yōu)質(zhì)普通高中招生計劃按一定比例分配到全區(qū)所有初中。說明“校額到?！闭叩幕菁懊鎻倪^去普通初中擴展到全區(qū)所有初中?！靶ｎ~到?！彪m然是中考政策，其影響也會傳導(dǎo)至小升初以及幼升小的家長，對于促進教育資源均衡和緩解擇校熱或有一定作用。 此外，教育集團化、教師校長輪崗等改革舉措也正在為教育資源均衡貢獻力量。在傳統(tǒng)名校集團化的帶動下，北京東城、西城、海淀三區(qū)以外的優(yōu)質(zhì)學(xué)校有增多趨勢，一些學(xué)校因為中、高考成績的逐年攀升引得廣大家長高度關(guān)注。 給過熱的學(xué)區(qū)房降溫，從源頭上解決學(xué)區(qū)房炒作問題，須積極推進教育資源均衡。教育資源均衡是相對緩慢的過程，只有不斷采取有力措施持續(xù)努力，縮小學(xué)校之間教學(xué)質(zhì)量差距，方能久久為功，讓更多孩子接受到更均衡的教育。
經(jīng)濟日報 68 閱讀 2022-07-13 19:29
國家發(fā)展改革委印發(fā)“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案的通知。通知提出， 堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，夯實城市政府主體責任，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。建立住房和土地聯(lián)動機制，實施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，支持合理自住需求，遏制投資投機性需求。培育發(fā)展住房租賃市場，盤活存量住房資源，擴大租賃住房供給，完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。加快住房租賃法規(guī)建設(shè)，加強租賃市場監(jiān)管，保障承租人和出租人合法權(quán)益。完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策，有效增加保障性住房供給。以人口流入多的大城市為重點，擴大保障性租賃住房供給，著力解決符合條件的新市民、青年人等群體住房困難問題。
財聯(lián)社 69 閱讀 2022-07-12 22:41
進入七月，樓市仍處在不斷推出寬松政策的節(jié)奏中。近日，又有多地盯上了“一人購房全家?guī)汀钡摹叭彝笆健辟彿恐С终摺? 唐山新政，喚醒“睡眠資金” “唐山公積金”微信公眾號消息，7月15日開始，唐山市住房公積金管理中心購房還貸推出新政，貸款購房父母可為共同還款人，也就是俗稱的“一人購房全家?guī)汀薄? 政策的具體規(guī)定為：凡是在唐山市區(qū)域內(nèi)，單身職工貸款購房，其父母可作為共同還款人提供還貸幫助；已婚職工貸款購房，雙方父母可作為共同還款人提供還貸幫助。 父母貸款購房子女或已婚子女夫妻雙方可作為共同還款人提供還貸幫助。對于還貸能力不足的，作為共同還款人允許參與還貸能力計算提高貸款額度。 唐山市住房公積金管理中心在說明該政策的“含金點”時表示，一是可以促進本地房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展，二是提高住房公積金貸款額度，增強保障性和互助性，三是喚醒“睡眠資金”，將家庭的“暗補”變?yōu)槭褂米》抗e金的“明補”。 “當前公積金在實際使用過程中存在一些問題，比如實際買房人公積金的使用率不高，公積金給到購房者實際的優(yōu)惠覆蓋面不夠等?！?8安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波解釋稱，此類政策剛好可以更大地發(fā)揮公積金作用，把一些沉淀的、長期未被使用的公積金釋放出來。 唐山新政還提到，該政策不僅適用于住房公積金貸款購房，也同時適用于公積金職工商業(yè)貸款購房。“對于此類職工家庭，如果公積金貸款達到最高額度仍不夠，還可以參與‘公積金+商業(yè)銀行貸款’，據(jù)此就可以貸到更多的商業(yè)銀行貸款。確保家庭能多貸則多貸，進而最大化地確保購房成本的降低?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進表示。 近日，唐山這個房價漲幅一度領(lǐng)漲全國的城市，因“房價跌入谷底”登上熱搜。今年早些時候，唐山已發(fā)布了一系列穩(wěn)樓市政策，包括取消限購限售、調(diào)整購房商業(yè)貸款與公積金貸款等。 深圳擬加入“全家桶”群聊 同樣對“一人購房全家?guī)汀彼悸樊a(chǎn)生興趣的還有深圳。 7月6日，深圳市住房和建設(shè)局對《深圳市住房公積金貸款管理規(guī)定》進行修訂，形成《深圳市住房公積金貸款管理規(guī)定(征求意見稿)》，向社會公開征求意見。 其中提及：申請人的配偶、父母、子女不論有無繳存住房公積金均可以作為共同申請人，申請人的配偶、父母、子女是購房人的，應(yīng)當作為共同申請人。這也意味著，“一人買房全家?guī)汀痹谏钲谕瑯佑型蔀楝F(xiàn)實。 “當下深圳購房情緒比較低落，市場預(yù)期比較悲觀。主要原因之一就是目前深圳房價還在歷史最高位上，但大家對未來的收入、預(yù)期信心不足。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，松動公積金政策，特別是“全家?guī)汀钡男问?，不僅可以提高首付能力，還能提高月供能力，降低月供的負擔，這是政策調(diào)整的出發(fā)點和落腳點。 身為調(diào)控政策向來謹慎的一線城市，深圳考慮松動公積金政策的背后，同樣是基于其樓市成交量達到歷史低谷的現(xiàn)狀。 受疫情反復(fù)、一季度供需異常偏低等因素影響，深圳新房市場表現(xiàn)不及去年同期，而且相比去年下半年成交情況呈現(xiàn)高位回落。 二手房的跌幅更甚于新房。深圳房地產(chǎn)信息平臺數(shù)據(jù)顯示，今年1月至6月深圳二手住宅成交套數(shù)同比下降約64.96%。據(jù)樂有家研究中心統(tǒng)計，該成交量錄得2007年以來最差表現(xiàn)。 “深圳未來政策的主旋律就是降成本，新市民、無房戶優(yōu)先購買?！崩钣罴伪硎荆F(xiàn)在公積金購房提取門檻的降低，以家庭和直系親屬全部公積金作為居民購房的支撐，提振市場預(yù)期的信號很明顯。 十余地“一人購房全家?guī)汀保木€城市為主 “公積金政策是屬地化政策，由地方自主決定，地方的權(quán)限比較大。而且，公積金政策一般考慮的是剛需、改善，本地需求，具有降成本效應(yīng)、支持合理需求的效應(yīng)?！崩钣罴握J為，因此松綁的壓力比較小，一旦市場下行，各地紛紛把公積金政策作為紓困政策的首選。 “一人購房全家?guī)汀眲t是本輪樓市公積金政策調(diào)整中比較創(chuàng)新的政策，當下已有十余地出臺類似政策。 6月初，中國經(jīng)濟特區(qū)之一的廣東省珠海市率先提出“一人購房全家?guī)汀?。在珠海市繳存公積金的職工，可提取賬戶余額的90%幫助其直系親屬購房支付首付款，也可按還貸提取，逐月提取公積金用于幫助其直系親屬償還購房貸款。 同樣的思路很快在四川資陽得到實施。6月6日，資陽提出實行公積金家庭代際間互助，繳存職工在本市行政區(qū)域內(nèi)購買自住住房，可申請?zhí)崛「改富蜃优》抗e金用于支付購房款。 新政推出的過程中，各地規(guī)定也愈發(fā)細化。例如，安徽池州明確，繳存職工家庭第二次申請住房公積金貸款購房時，家庭成員(夫妻雙方及父母、子女)公積金賬戶余額可提取用于支付房款，提取總額和貸款額度之和不得超購房總價的80%。 值得注意的是，推出政策的十余城整體上以三四線城市為主，除了剛剛發(fā)布文件征求意見的一線城市深圳，只有天津為新一線城市。 “一些三四線城市的公積金貸款占房屋總價比例比較高，如果這個政策落實之后，對于市場的推動作用也會相對比較明顯?！睆埐ㄕJ為。
中新網(wǎng) 30 閱讀 2022-07-11 22:23
5日晚間，唐山市住房公積金管理中心宣布推出“一人購房全家?guī)汀闭摺?jù)不完全統(tǒng)計，唐山已是年內(nèi)第14個推出類似政策的城市。 近期，多地調(diào)整公積金貸款政策，除提高貸款額度、降低首付比外，唐山、咸寧、池州、泉州、珠海、天津、贛州、滄州、秦皇島、潮州、邵陽、資陽、定西、楚雄等還允許直系親屬提取公積金余額幫助購房人還貸。 中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉此前對媒體表示，本輪出臺類似“一人購房全家?guī)汀闭叩某鞘兄校木€城市占據(jù)主體，這些城市中兩代人都有公積金的群體，對市場來說，這可以激活一部分需求，尤其是即將退休的人群，這個政策有利于他們提取公積金幫助子女買房。 需要注意的是，部分城市政策制定較為精細。其中，池州明確，繳存職工家庭第二次申請住房公積金貸款購房時，家庭成員(夫妻雙方及父母、子女)公積金賬戶余額可提取用于支付房款，提取總額和貸款額度之和不得超購房總價的80%。 珠海明確，本市繳存職工可提取賬戶余額的90%幫助其直系親屬(配偶、父母、子女)購房支付首付款；滄州明確，未婚子女新購首套住房和保障性住房的，其父母可以提取自己賬戶的住房公積金支持子女購房。 除此之外，唐山市5日晚間新公布政策還提到還貸能力計算方法：在自身還貸能力不足的情況下，作為公積金繳存職工的子女或父母均可作為共同還款人，參與還貸能力計算。 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析指出，唐山新政的出發(fā)點在于，有部分職工家庭想貸更多的款，但因為計算中考慮的收入較低，根據(jù)貸款公式算出的額度也較低。現(xiàn)在借助父母的收入提高職工家庭的收入水平或還貸能力，可以爭取更多的貸款額度。 “此次唐山政策實際上是提高貸款額度的一種新的表述”，嚴躍進認為，此類貸款額度的增加是基于還款人數(shù)量的增加，后續(xù)償還公積金貸款的風險很小，或者說違約的風險很小，也是值得提倡的一種做法。
中新經(jīng)緯 21 閱讀 2022-07-11 13:00
“最近，上海綠地集團宣布對6月25日到期的債券展期征求意見，這是房企50強里面唯一宣布債券展期或者違約的國企。盡管實際上數(shù)不大，但是對市場的震動是比較大的。因為以前違約或者展期，也就是我們平時所說的爆雷，基本上都是民營房企。這一次地方國企也出現(xiàn)了類似的情況，對市場的震動是比較大的，說明房地產(chǎn)的風險還沒有結(jié)束?！敝袣W國際工商學(xué)院經(jīng)濟學(xué)與金融學(xué)教授、中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司原司長盛松成在近期的一次公開演講中，談及房地產(chǎn)企業(yè)面臨的債務(wù)風險認為，“房企的融資約束仍然比較大，尤其是對民營房企，只有少數(shù)財務(wù)指標比較好的企業(yè)才受到了信用支持?！? 盡管監(jiān)管層幾次喊話，但房企融資端的情況尚未好轉(zhuǎn)，以債券融資為例，華泰證券研報數(shù)據(jù)顯示，今年前4個月，房企境內(nèi)發(fā)債約1950億元，同比下降超四成，境外發(fā)債約456億元，同比下降近七成。而且境內(nèi)發(fā)債房企以央企國企為主，民營房企占比僅為7%，遑論大量已經(jīng)出險的民營房企。 融資渠道仍未打開，樓市的冷淡又制約了房企銷售回款的力度，夾擊之下，今年百強房企中新增出險房企的數(shù)量并未下降，前5個月的數(shù)量反而環(huán)比上升。 二季度大量房企的美元債到期，成為又一個風險點。以恒大為代表的出險房企正在踐行“以時間換空間”的策略，希望通過債務(wù)展期保住債券不發(fā)生違約。但融資緊縮、銷售疲軟，去年以恒大為代表的出險房企定下的復(fù)工復(fù)產(chǎn)“保交樓”自救策略仍然艱難，一些項目資金缺口較大，急需外部輸血救援，但在現(xiàn)行市場環(huán)境下，外部輸血也頗為謹慎。 實際上，面臨“恒大式困局”的出險房企遠不止一家。 “只有等待” 6月底，郎星收到恒大下屬物業(yè)公司的催告函，他是開封鄭開恒大未來城業(yè)主，自去年7月1日，他已一年沒有繳納物業(yè)服務(wù)費。收到催告函的郎星反問物業(yè)工作人員，“你知道恒大欠我多少錢嗎？” 郎星擔任法人的公司是恒大供應(yīng)商，合作時間逾7年，目前被拖欠的商票與應(yīng)付款合計超過200萬元，這一數(shù)額在眾多供應(yīng)商中不算多，但已足夠讓他崩潰，今年大年初一，他是在恒大項目公司中度過的，希望對方支付一些欠款。他最終發(fā)現(xiàn)自己能做的只有等待，而同樣無奈的不止他一人。 近日，一則投資者的清盤呈請，又將債務(wù)重組中的恒大推上風口。 6月27日，恒大房車寶的一名戰(zhàn)略投資者向香港法院提出申請，要求恒大清盤。6月28日，恒大對日前被債權(quán)人提請清盤呈請做出回應(yīng)，稱極力反對上述呈請，預(yù)期該呈請將不會影響公司的重組計劃或時間表。截至目前，中國恒大總計約192.85億美元共13筆美元債務(wù)已正式違約。這一操作會加大恒大系復(fù)牌的難度，對恒大系項目的施工復(fù)工也會產(chǎn)生影響。對此申請，香港法院將于8月31日召開聆訊，調(diào)查此事，而且不排除后續(xù)可能會有更多的債權(quán)人提請清盤呈請。 今年4月底至5月，恒大曾迎來一波境內(nèi)債券償還高峰，4月底，恒大地產(chǎn)曾在5天內(nèi)接連召開三筆債券持有人會議，分別審議表決“19恒大01”“21恒大01”付息展期議案及“19恒大02”本息兌付展期議案。 實際上，面臨兌付壓力的，不是個別房企。2022年6月，房企再度迎來一波償債潮，當月有44筆債券到期，合計約639億元。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，今年6月至7月，200家核心房企境內(nèi)外債務(wù)到期規(guī)模約1755億元，其中民營房企占比67%。6月，佳兆業(yè)到期的4只境外優(yōu)先票據(jù)，新力地產(chǎn)到期的一只優(yōu)先票據(jù)和華夏幸福的一筆境外債已經(jīng)出現(xiàn)利息違約。 作為恒大境內(nèi)發(fā)債的主體，恒大地產(chǎn)共有13筆存量債券，總存續(xù)規(guī)模達558.53億元，尚未有一只債券發(fā)生違約。恒大希望通過展期力保境內(nèi)債券不發(fā)生違約，3月22日，恒大召開全球債權(quán)人電話會議，執(zhí)行董事肖恩稱，中國恒大正與境內(nèi)債權(quán)人積極溝通，以保持整體穩(wěn)定，境內(nèi)公開市場債券展期工作在有序推進。 展期與要約換購成為房企緩釋債務(wù)壓力的主要方式，據(jù)中金公司統(tǒng)計，2022年前5月，房地產(chǎn)已展期境內(nèi)債共22筆。也有房企在展期無望的情況下向投資人提出交換要約。截至6月初，房企今年共新增發(fā)行26筆美元債券，其中16筆為要約交換，占比61.5%。 而對恒大而言，債券展期更是為了債務(wù)重組方案出臺爭取時間，6月20日，中國恒大集團再次在公告中確認，將于7月底公布債務(wù)重組方案。 恒大的債務(wù)由三部分組成：以未兌付商票為代表的供應(yīng)商應(yīng)付未付款，未兌付的財富產(chǎn)品，即理財，以及金融機構(gòu)借款。多位大額財富產(chǎn)品持有人告訴《中國新聞周刊》，今年春節(jié)過后，每月都能收到8000元的兌付資金。 就在恒大地產(chǎn)尋求“15恒大03”展期當天，張云接近中午才參加完一場線上庭審，她經(jīng)營的營銷公司2015年成為恒大供應(yīng)商，目前持有尚未兌付的恒大商票近3000萬元。早在2021年9月，公司已就逾期商票提起訴訟，彼時，涉及恒大商票的案件需移交廣州中院集中管轄，“去年12月已經(jīng)繳納多起案件的訴訟費，但至今沒有開庭，只能等待”。 今年四五月間，集中管轄要求有所松動，持票人可以在出票人，即恒大項目公司所在地法院起訴，這讓張云看到希望。由于參與項目多在河南，6月，她陸續(xù)到河南各地法院提起訴訟，已有十幾起案件密集開庭。 張云的公司持有數(shù)百張恒大商票，一些面額較小的商票甚至只有數(shù)千元，去年7月開始逾期，至今已有一年，張云沒有等到兌付方案，起訴是她唯一能做的，而數(shù)百張商票對應(yīng)的民事訴訟數(shù)量也不在少數(shù)。“整整一年時間沒有進賬，卻要支付訴訟費、律師費等等”。 張云公司位于河南地市的分公司已經(jīng)全部解散，今年5月，陜西省級分公司也難以支撐，“只能承諾幫助員工繳納五險一金到今年年底，作為補償”。位于鄭州的總部只剩下10人左右，她特意留下一名法務(wù)，負責后續(xù)訴訟，她的公司員工數(shù)量曾一度超過300人。 當然，即使張云拿到法院判決，也不意味債務(wù)能夠得到清償。 在江浙兩地參與恒大眾多項目的石江正在仔細搜羅恒大項目公司除了監(jiān)管賬戶外的賬戶，他希望找到能供法院處置的資產(chǎn)，在發(fā)現(xiàn)恒大項目公司的數(shù)個銀行賬戶，并且其中尚有 30萬元后，他急忙給法官打去電話，希望法院優(yōu)先執(zhí)行這部分資產(chǎn)，應(yīng)急自己公司發(fā)放工資的需要。 包括商票和應(yīng)付未付款在內(nèi)，恒大拖欠石江的公司1600余萬元，他是恒大供應(yīng)商中起訴時間較早的那一批，“2021年六七月間，也就是恒大正式爆雷前，已就全部欠款提起民事訴訟，法院判決已經(jīng)做出，但還是在執(zhí)行環(huán)節(jié)遇到問題”。 恒大爆雷后，各地項目資金全部被納入政府監(jiān)管賬戶，優(yōu)先用于“保交樓”，舊賬被掛起，哪怕是像石江這樣已經(jīng)拿到法院判決的供應(yīng)商，法院也無法強制執(zhí)行監(jiān)管賬戶中的資金。 有做出相關(guān)判決的法官告訴《中國新聞周刊》，即使法院已經(jīng)凍結(jié)監(jiān)管賬戶，也無法強制執(zhí)行，他自己也在關(guān)注訴訟涉及項目的復(fù)工復(fù)產(chǎn)情況，只有在項目完工，并且“大確權(quán)”，即開發(fā)商按規(guī)定辦理樓盤初始確權(quán)登記，領(lǐng)取《房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》后，如果監(jiān)管賬戶中仍有余額，法院才能處置?！澳壳氨O(jiān)管賬戶中的資金只能在地方政府住建部門的監(jiān)督下用于‘保交樓’所需款項，這一規(guī)則不止適用于恒大，也適用于其他出險房企”。 顯然，“保交樓”的資金需求被擺在更重要的位置，但這也意味著像郎星、張云、石江經(jīng)營的中小企業(yè)可能先于，或者已經(jīng)先于恒大這樣的出險房企倒下。供應(yīng)商只能等待復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓，但是因為舊賬無法得到結(jié)算，供應(yīng)商參與“保交樓”或興趣寥寥，或無力墊付，積極性有限，復(fù)工成為難解的死結(jié)。 尷尬的“保交樓” “逾期時間最久的一張商票在去年3月底到期、票面價值40多萬元。”郭洲告訴《中國新聞周刊》，欠款涉及恒大在湖北的項目至今沒有給出兌付方案，“項目公司確實沒有錢，目前地方政府成立工作專班，采取的策略是‘結(jié)新賬、掛舊賬’，即不理會已經(jīng)拖欠的‘舊賬’，全力結(jié)算‘保交樓’產(chǎn)生的‘新賬’”。 有政府工作專班成員向記者直言：目前以“保交樓”為主，至于已有債務(wù)，沒錢，也沒精力處置。 不論在恒大的自救戰(zhàn)略中，還是在監(jiān)管部門的目標清單中，“保交樓”都居于首要位置。 在去年10月下旬召開的復(fù)工復(fù)產(chǎn)專題會上，許家印曾首次宣布自救戰(zhàn)略，第一項便是全力以赴實現(xiàn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓。恒大已多次強調(diào)復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓的重要性，此次許家印再度強調(diào)，只有復(fù)工復(fù)產(chǎn)，恢復(fù)銷售和經(jīng)營，才能保質(zhì)保量向業(yè)主交樓，才能解決上下游合作伙伴的商票兌付，才能完成財富產(chǎn)品的兌付，才能逐步歸還金融機構(gòu)的借款。 今年春節(jié)過后的國新辦新聞發(fā)布會上，時任住建部部長王蒙徽也表示，堅決有力處置個別房地產(chǎn)企業(yè)項目逾期交付風險，要以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標。 而恒大官方4月初發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至3月27日，恒大集團已復(fù)工項目734個，復(fù)工率達95%。其中有424個項目已恢復(fù)至正常施工水平，占比55%。全國復(fù)工總?cè)藬?shù)達到15.4萬人。 但在“結(jié)新賬、掛舊賬”的策略下，恒大一些項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓的進度仍然難言樂觀。 “如果一個‘保交樓’項目只有五六名工人施工，這能叫復(fù)工復(fù)產(chǎn)嗎？如果這也算復(fù)工復(fù)產(chǎn)，項目要到何時才能完工？”一位恒大河南供應(yīng)商告訴記者，自己所涉及的項目中八成以上都是“非正常復(fù)工復(fù)產(chǎn)”，“復(fù)工復(fù)產(chǎn)大會現(xiàn)場可能有很多人，但實際在工地施工的工人只有幾個人”。 恒大“保交樓”時選擇的合作方更多是原有供應(yīng)商。2021年年底，恒大找到張云，希望她的公司參與新鄭悅龍灣項目“保交樓”，張云公司涉及的業(yè)務(wù)是向業(yè)主交房前必不可少的環(huán)節(jié)，“項目公司提出2021年9月后新產(chǎn)生的費用重新簽署為期三個月的合同，現(xiàn)金結(jié)算。但是項目經(jīng)理坦言，三個月后能否拿到工程款還是未知數(shù)，而項目目前還拖欠公司60多萬元”。張云最終沒有參與“保交樓”。 6月22日晚，一家國資背景地產(chǎn)商的項目公司給張云打來電話，希望她能承接某個項目的“保交樓”業(yè)務(wù)，合同約定的付款周期長達8~12個月。查詢了這家地產(chǎn)商的信用評級后，張云直接推掉了找上門的業(yè)務(wù)，連報價都沒有給出，“其他項目承諾3個月的付款周期都不敢承接，遑論8~12個月”。 一些供應(yīng)商即使參與“保交樓”，工程進度也并不正常。盡管恒大仍拖欠接近1600萬元工程款，但張楠告訴《中國新聞周刊》，自己的公司去年開始參與一些“保交樓”項目實屬無奈，因為自己的公司已經(jīng)“耗在了里面”，“此前公司作為一家上市建筑公司的分包商一直在參與項目施工，在恒大爆雷后，上市公司退出，作為工程實際承包人，工程進行到一半，連工程量都無法核算，賬目也不可能結(jié)清，因此只有盡可能完工。” 但他坦言，恒大爆雷后，作為實際承建方參與“保交樓”，更多是形式上應(yīng)付。“需要隨時結(jié)算工程款，否則一段時間后就會再次停工，比如做了一個月，形成一定產(chǎn)值，如果不能及時結(jié)算就會停工，因為彼此已經(jīng)失去信任。而且‘保交樓’不僅涉及施工方，還涉及材料商等多方，如果材料無法到位也沒有條件施工，而供應(yīng)商已經(jīng)被拖得很慘，如一個項目的工程總包因為欠款往往面臨上千起法律訴訟，這也導(dǎo)致‘保交樓’效率比較低。” 這種困境涉及“保交樓”的資金是否充足。在恒大于2021年出險后，各地政府紛紛在住建部門之下成立工作專班，更多作用在于嚴格控制監(jiān)管賬戶支出，“監(jiān)管賬戶支出不再由恒大方面說了算，而是要過政府這一關(guān)，防止上級公司抽走資金”。但一些監(jiān)管賬戶里的資金顯然不夠支撐“保交樓”。 張楠向記者舉例說，公司在恒大某個項目已經(jīng)形成的產(chǎn)值就有八九千萬元，尚有還未結(jié)算的工程款，而去年陸續(xù)參與“保交樓”工作后，付款進度很慢，一共只付了不到200萬元。而據(jù)他估算，恒大要完成這個項目的“保交樓”還需要上億元。 有接近恒大湖北分公司的人士告訴《中國新聞周刊》，以恒大在湖北某地級市的共三個項目為例，2021年恒大爆雷時三個項目工程進度各異，去年底政府接手，發(fā)現(xiàn)三個項目距離完工尚有11億元左右的資金缺口，即使將部分已經(jīng)建成的車庫出售，資金缺口也有八九億元，并且不包括項目舊賬，但是預(yù)售金監(jiān)管賬戶僅剩余3000多萬元。 “即使是這3000多萬元也在陸續(xù)支出，包括付給幾家總承包商。其中一個項目先后付給承建商數(shù)百萬元，但承建商更多是象征性地派工人到工地敲敲打打、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)塔吊?！睋?jù)他介紹，恒大在當?shù)氐娜齻€項目中有兩個處于停工或半停工狀態(tài)，政府正在全力保住第三個項目一期交樓，“原本計劃5月30日交樓，但工期被拉長，目前計劃9月交樓”。 顯然，復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓的進度在很大程度上取決于監(jiān)管賬戶里資金的多寡，而復(fù)工復(fù)產(chǎn)正面臨資金面壓力。 《中國新聞周刊》記者拿到的一份恒大江蘇“啟動項目一樓一策方案”顯示，目前啟動項目預(yù)售監(jiān)管賬戶余額為3億元，即使算上7.77億元已售未回款，以及已取證未售樓棟后續(xù)貨值，仍然無法覆蓋項目未付款項、未兌付商票，以及交樓竣工前的各項支出，共計29億元。需要通過在建未取證樓棟取證銷售，才能達到自身平衡，而要完成這部分工程，尚需支出25.6億元，復(fù)工后每月工程款便需支付0.5億元。資金壓力由此可見一斑。 “公司去年便提出‘保交樓’，但是推進進度在不同省份、不同地市，甚至不同項目之間都有差異，一些推進力度較大的地區(qū)可能會采取國資或其他資金方接盤的方式救活項目?！鼻笆鼋咏愦蠛狈止镜娜耸扛嬖V記者，例如對比湖北、湖南，湖北推進“保交樓”的力度就要弱于湖南，“即使同在湖北，一些項目監(jiān)管賬戶里余額較為充足，推進速度就更快，但是一些項目就需要政府協(xié)調(diào)將僅有資產(chǎn)變現(xiàn)，如出售、抵押車位、住宅等作為‘保交樓’資金來源，推進速度較慢”。 他向記者坦言，現(xiàn)在政府出面擔保，如?？顚Ｓ?，再放開開發(fā)貸，后面資金問題尚好解決，反而是已賣出房子交樓有資金缺口，“尾盤可供變現(xiàn)的資產(chǎn)不多，難以找到接盤方?！? “啟動項目一樓一策方案”就將停工項目面臨的資金困境描述為“無新增融資放款、銷售下滑形勢嚴峻”，顯然，相比于僅僅依靠銷售回款和變賣資產(chǎn)籌措資金，恒大等出險房企無疑更期待有“白衣騎士”接盤，帶來增量資金。 逐“項”解決難在哪 早在今年1月，迫于“保交樓”壓力，恒大將持有的部分項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓，半年內(nèi)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓零星發(fā)生于項目公司，受讓方多為項目資金方、地方國資。 1月13日，昆明恒拓置業(yè)有限公司(下稱“恒拓置業(yè)”)100%股權(quán)被恒大地產(chǎn)昆明有限公司轉(zhuǎn)讓給五礦國際信托有限公司(下稱“五礦信托”)。早在2020年9月，恒拓置業(yè)100%股權(quán)便被質(zhì)押給五礦信托，這次股權(quán)轉(zhuǎn)讓被認為是“以股抵債”。 恒拓置業(yè)旗下的恒大林溪郡項目，在2020年4月以6.89億元的價格拿下地塊半個月后，項目開工，2021年5月，首次開盤，毛坯房單價約8500元/平方米，精裝房單價約為11000元/平方米。但項目在當年9月便已停工，規(guī)劃的17棟住宅中有7棟已經(jīng)封頂。 有接近該項目的人士告訴《中國新聞周刊》，項目施工總承包方為江蘇省建工集團有限公司，11月初，施工方曾將工地大門鎖死，禁止任何人員出入。當時，項目除主體結(jié)構(gòu)小部分未完成外，其余大部分主體已完成，完成總產(chǎn)值約2.54億元，項目工程款基本以商票形式支付，到期未兌付商票達4306萬元，并拖欠進度款1.21億元。 這并非五礦信托受讓的唯一項目公司股權(quán)。2月底，發(fā)布公告稱，該公司與光大信托和五礦信托簽訂合作協(xié)議，向兩家信托機構(gòu)出售旗下四個項目相關(guān)股權(quán)。此前，兩家信托機構(gòu)分別是四個項目公司的股東。 這份公告也明確了信托公司接手后的合作模式，兩家信托機構(gòu)根據(jù)實際需要投入開發(fā)建設(shè)所需全部資金，恒大無需再向項目公司投入任何額外資金。而相關(guān)項目的銷售所得款項，一方面用于結(jié)清項目公司短期營運及負債的應(yīng)付款項，另一方面用來償還信托機構(gòu)接管前后對項目的資金投入。所得若有盈余，再用于償還中國恒大前期資金投入。 換言之，信托公司接手后仍會先保證清償信托公司的投入，如果有余下的資金再處理舊賬。有項目債權(quán)人告訴記者，五礦信托在受讓股權(quán)前確實曾和其核對債務(wù)情況，但是并未給出債務(wù)清償方案。 在3月22日召開的全球債權(quán)人電話會議上，曾有債權(quán)人提問稱，未來公司是否會繼續(xù)采用“股權(quán)轉(zhuǎn)讓+托管運營”的模式盤活境內(nèi)地產(chǎn)項目？恒大非執(zhí)行董事梁森林表示，在當前公司流動性緊張的情況下，上述模式是維持公司有序運營、保障各方合法權(quán)益的現(xiàn)實選擇，回收款項將用作保障公司其他境內(nèi)項目建設(shè)及交樓，后續(xù)公司將盡最大努力持續(xù)推進復(fù)工復(fù)產(chǎn)工作。 有恒大債權(quán)人向記者分析稱，信托公司接盤的資產(chǎn)比較優(yōu)質(zhì)，位于廣州、佛山、東莞等地，而且有后續(xù)資產(chǎn)可供處置，如五礦信托接手恒拓置業(yè)時，17棟住宅中僅有5棟取得預(yù)售許可證。 中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水告訴《中國新聞周刊》，在各地化解風險的方案中，“金融機構(gòu)收并購+代建”是較為可行的做法。企業(yè)自己復(fù)工復(fù)產(chǎn)比較難，出險企業(yè)本身缺乏資金，沒有增量資金，項目很難持續(xù)建設(shè)。而在“金融機構(gòu)收并購+代建”模式中，金融機構(gòu)收并購出險企業(yè)的項目，對項目給予資金支持，委托經(jīng)營能力較強的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代為建設(shè)管理，能順利使項目復(fù)工竣工，能夠保障金融機構(gòu)、購房人等多方權(quán)益。 但是金融機構(gòu)能否收回投入，在很大程度上取決于項目銷售情況。 根據(jù)恒大5月披露的數(shù)據(jù)，其4月合約銷售額為30.9億元，相比于去年9月至今年3月每月2000萬元至3000萬元的銷售額有大幅提升，但是相比去年9月出險前單月681億元的合約銷售額仍然相距甚遠?！皼]有銷售，就不可能走出困境、還清債務(wù)。”許家印說。 顯然，目前房地產(chǎn)市場的低迷阻礙了金融機構(gòu)協(xié)助房企化解債務(wù)危機。 今年4月，監(jiān)管部門曾為資產(chǎn)管理公司(AMC) 提供了一份包含12家房企的名單，其中包括：恒大、世茂、融創(chuàng)、融信、佳兆業(yè)、中梁、中南建設(shè)、綠地、奧園、榮盛、陽光城、富力，以便全國性AMC參與房企紓困工作。 信達資產(chǎn)副總裁趙立民是去年成立的恒大風險化解委員會七名委員之一。今年以來，長城資產(chǎn)、華融資產(chǎn)等AMC也相繼與佳兆業(yè)、中南建設(shè)等房企達成合作，如華融資產(chǎn)便表示聯(lián)合地方國資紓困中南建設(shè)，就推動在建工程復(fù)工復(fù)產(chǎn)、并購優(yōu)質(zhì)項目、盤活合作項目等開展業(yè)務(wù)。但是至今仍未公布具體的合作項目與模式。 劉水分析認為，出險房企與AMC雙方都有所顧慮。首先，出險企業(yè)不愿過早觸及核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。如果現(xiàn)在急于出售項目，一是資產(chǎn)可能被壓價，回籠資金不及預(yù)期，并且還會影響手中存貨的估值；二是根據(jù)政策指導(dǎo)，優(yōu)先出售的是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，則剩余資產(chǎn)質(zhì)量不高，不利于維持后期經(jīng)營，這樣雖然緩解了當期財務(wù)風險，長期來看又增加了新的經(jīng)營風險。其次，AMC對項目收并購較為謹慎。目前房地產(chǎn)市場仍處于深度調(diào)整，并且一些出險企業(yè)項目的債務(wù)結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，AMC對收并購項目評估標準有所提高，注重防控風險。 對于房企面臨的資金困境，盛松成建議支持房地產(chǎn)項目收購。2021年，全國20%的房地產(chǎn)項目是由多家房企合作開發(fā)的。這意味著一個企業(yè)或者項目出現(xiàn)風險，合作房企不可避免地也會受到波及?！叭绻軌蛲ㄟ^優(yōu)質(zhì)企業(yè)收購出險項目或者困難房企，就能夠?qū)L險控制在一定范圍之內(nèi)，也有利于整個行業(yè)和社會的穩(wěn)定?！?
中國新聞周刊 24 閱讀 2022-07-11 12:48