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今年，中央多次提出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，因城施策促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 7月28日，中共中央政治局召開會議部署下半年經(jīng)濟工作，再次提出要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求。 調(diào)限購、提貸款、降首付、給補貼，成為多地刺激房地產(chǎn)市場的四大招。據(jù)新京報貝殼財經(jīng)記者不完全統(tǒng)計，8月以來，已有8城放寬限購政策，個別城市不再限購二手住房，16地上調(diào)公積金貸款，10地下調(diào)房貸首付比例……新京報貝殼財經(jīng)用數(shù)據(jù)帶你透視各個城市如何發(fā)力穩(wěn)樓市。 8月以來超30城調(diào)整房地產(chǎn)政策 8城取消或放松購房限制 新一輪穩(wěn)樓市政策中，二三線城市力度加大。 8月以來，31個調(diào)整房地產(chǎn)政策的城市，二三線城市數(shù)量最多。不少城市打出“組合拳”，安徽六安在提高公積金貸款限額、下調(diào)首付比例、發(fā)放購房補貼等三方面發(fā)力，保障居民住房需求。 據(jù)新京報貝殼財經(jīng)記者不完全統(tǒng)計，已有8城調(diào)整限購政策，調(diào)整力度有所不同。針對新市民、大學(xué)畢業(yè)生，天津?qū)⒃械摹霸诒臼?年內(nèi)連續(xù)繳納2年以上的社?；騻€稅”調(diào)整為6個月。浙江嘉興將購房政策適用人群擴大至在長三角地區(qū)繳納社保的居民家庭。江蘇常州則表示，全面取消二手房限售。 16城上調(diào)貸款最高額度，三孩家庭貸款額度再提高。 江西贛州、浙江杭州針對三孩家庭上調(diào)公積金貸款最高額度。江蘇徐州在全面調(diào)整住房公積金貸款額度基礎(chǔ)上提出，三孩家庭首次貸款再提高10萬元額度。此外，湖北襄陽、河北廊坊對高層次人才提高貸款額度。 7城下調(diào)首付比例至20%，北京針對購買全齡友好住宅的老年家庭給予支持。 8月，北京住建委表示，昌平、順義等三宗地被列為全齡友好住宅項目試點，對試點項目在多方面進行適老性建設(shè)。針對購買全齡友好住宅試點項目的老年家庭，給予首套房首付最低35%的政策支持。此外，子女可作為共同借款人申請貸款。 多地限時發(fā)放購房補貼，最高可獲100萬元。 9月11日，湖南瀏陽住建局等三部門表示，按實際繳納契稅金額100%發(fā)放購房補貼，同時經(jīng)認(rèn)定的企業(yè)專業(yè)英才最高可獲得100萬元購房補貼。 8月樓市回暖 商品房銷售面積環(huán)比增4.9% 8月樓市整體降溫，70個大中城市中，50個城市新房銷售價格環(huán)比下降，相比7月，增加10個城市。 一線城市新房價格回落，二三線城市降幅有所擴大。 8月，一線城市新房銷售價格環(huán)比上漲0.1%，相比7月，漲幅回落0.2個百分點。二線城市新房價格從與上月持平轉(zhuǎn)變?yōu)橄陆?.2%，三線城市新房價格降幅則擴大0.1個百分點。 今年，房地產(chǎn)交易市場波動不斷，6月商品房銷售面積最多。 4月29日，中央政治局會議明確，支持各地從當(dāng)?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策。隨后，一輪購房利好政策相繼出爐，拉動居民消費熱情。5月，商品房銷售面積增長，相比4月增長25.8%。6月，市場情況進一步好轉(zhuǎn)，銷售面積達(dá)18184.66萬平方米，相比上月環(huán)比增長65.8%。8月市場再次回暖，銷售面積增速由負(fù)轉(zhuǎn)正。 多項利好政策不斷出臺，對各地房價有何影響？ 北京、杭州、銀川新房銷售價格漲幅最高，相比上月均提高0.4個百分點，其中北京、杭州自8月初就推出相關(guān)政策。 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，8月份房價指數(shù)繼續(xù)降溫，與市場反應(yīng)吻合，要警惕進一步降溫的風(fēng)險，關(guān)鍵要看9月份的交易數(shù)據(jù)，新一輪“松綁”政策啟幕，客觀上有助于推動房價趨穩(wěn)和健康。 多地設(shè)立紓困基金“保交樓” 8月商品住房竣工面積上漲超四成 保交樓保民生是目前房地產(chǎn)市場首要目標(biāo)，成為提振房地產(chǎn)行業(yè)的重要一步。 9月14日，住房改革與發(fā)展司司長王勝軍表示，住建部同財政部、人民銀行等有關(guān)部門出臺了專門措施，以政策性銀行專項借款的方式，支持有需要的城市推進已售逾期難交付的住宅項目建設(shè)交付。 多地設(shè)立紓困基金、明確復(fù)工時間，全面解決交樓問題。河南鄭州表示,確保全市所有停工問題樓盤在10月6日前實現(xiàn)全面持續(xù)實質(zhì)性復(fù)工，并設(shè)立地產(chǎn)紓困基金推動房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)。 過去兩個月，多地發(fā)布“保交樓”措施，8月各地商品住宅施工逐漸恢復(fù)，新增施工面積達(dá)6575.4萬平方米，相比上月降幅縮小。7月，新增商品住宅施工面積從12511.1萬平方米縮減為7599.5萬平方米，環(huán)比減少39.3%。8月商品住宅施工面積相比上月降幅收窄25.8個百分點。 截至8月，商品住宅累計竣工面積達(dá)26737.46萬平方米，8月商品住宅竣工面積環(huán)比增長42.8%。8月新增商品住宅竣工面積達(dá)3457.96萬平方米，相比上月增長1000余萬平方米。 供給、消費端雙向發(fā)力，我國房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)穩(wěn)步恢復(fù)。 中郵證券表示，在降息、保交樓、放松限制的政策推動下，樓市在方向上是逐步恢復(fù)的。8月銷售端處于弱修復(fù)階段，9、10月份的傳統(tǒng)旺季將是重要的觀察窗口期。

受政策持續(xù)寬松、“保交樓”逐步落地影響，多地樓市出現(xiàn)走暖跡象。 多家機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，自九月中旬以來，一線城市中北京、上海、深圳樓市成交同環(huán)比均正增長；二線城市中，青島、蘇州、南寧、濟南、溫州、東莞有回溫趨勢；三四線城市分化明顯，但仍有城市如揚州、金華、連云港等樓市成交正增長。 有業(yè)內(nèi)觀點認(rèn)為，在政策合力加碼下，多地新房及二手房市場數(shù)據(jù)出現(xiàn)觸底反彈的勢頭，樓市銷售拐點初現(xiàn)。在即將到來的國慶小長假期間，房企“以價換量”的力度或會繼續(xù)加大，屆時市場溫度有望得到新一輪提升。 單周銷售環(huán)比增161.7% 為促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，今年多地出臺樓市新政，不過“因城施策”的力度有所不同，有城市連發(fā)多條寬松政策。 九月中旬，青島住房和城鄉(xiāng)建設(shè)官微發(fā)文稱，繼續(xù)在市南區(qū)、市北區(qū)（原四方區(qū)域除外）實行限購政策；對限購區(qū)域內(nèi)新建商品住房，本地居民限購2套，二孩、三孩家庭可增購1套，外地居民居住滿半年限購1套；二手住房不再限購。 受此影響，近期青島樓市出現(xiàn)升溫跡象，新房成交數(shù)據(jù)有抬頭趨勢。卓易數(shù)據(jù)顯示，9月19日～9月25日青島成交新房共計1860套，環(huán)比上漲幅度達(dá)到81.46%。其中，城陽區(qū)單周成交464套，位居區(qū)域成交榜榜首。 中郵證券數(shù)據(jù)也顯示，近期青島新房成交面積增速底部反彈，上周新房成交20.1萬平方米，同比增長12.4%，環(huán)比增長81.4%，年初至今累計同比下降11.9%。 據(jù)當(dāng)?shù)匾晃环慨a(chǎn)中介稱，近期青島新房優(yōu)惠力度比較大，下半年開發(fā)商沖業(yè)績，刺激了市場成交。卓易數(shù)據(jù)顯示，上周青島新房成交均價約為19079元/平方米，環(huán)比下降12.05%。房企以價換量促進成交，助推了銷售數(shù)據(jù)上揚。 上述中介還表示，現(xiàn)在政策刺激力度大，利率下調(diào)、首套房貸款利率4.1%，購房者買房成本也有所降低，很多人買房自住，投資的比較少。此外，公積金政策也改了，連續(xù)交六個月就可以使用，夫妻雙方首套房最高可貸八十萬。 頻繁出臺穩(wěn)樓市政策的蘇州，近期樓市表現(xiàn)同樣可圈可點。 九月中旬，蘇州傳出松綁消息，稱工業(yè)園區(qū)、高新區(qū)限購政策放松，非本地戶籍的購房者可直接購買首套住房，無需社保。不過到16日，限購政策便恢復(fù)執(zhí)行，非蘇州戶籍居民家庭在蘇州市六區(qū)買房，仍需提供3年內(nèi)連續(xù)6個月社?；騻€稅。 一位中介表示，蘇州限購政策就放開了一天，但也在一定程度上引起了購房者的關(guān)注。中郵證券數(shù)據(jù)顯示，近期蘇州新房成交面積增速走出底部，9月17日～23日成交29.5萬平方米，同比增長170.4%，環(huán)比增長幅度達(dá)161.7%。 在上述中介看來，成交翻倍有點夸張，但整體市場確實不錯，在政策松動、利率降低、房價企穩(wěn)的情況下，剛需迎來入手的時機。“雖然很多客戶都是觀望狀態(tài)，但降息一定程度上刺激了市場，上周園區(qū)幾個樓盤搖號也沖擊了一波?！? 今年八月份，蘇州商品住宅供應(yīng)面積為85.42萬平方米，環(huán)比增長82.08%，同比減少51.6%；成交面積為121.51萬平方米，環(huán)比增加1.02%，同比減少6.46%，克而瑞研報顯示該數(shù)據(jù)。如今進入“金九銀十”，蘇州樓市有望走出底部，企穩(wěn)回升。 樓市醞釀觸底反彈 今年全國已有超25個省份調(diào)控樓市超過700次。 各地“因城施策”的方法也有所不同，比如天津、濟南等城市放寬限購，重慶、杭州等城市調(diào)整公積金政策，杭州、長春等地出臺購房補貼政策，武漢、貴陽等地優(yōu)化房屋預(yù)售制度，無錫、合肥等地推出二手房“帶押過戶”模式...... 受政策“寬松潮”影響，多地樓市均出現(xiàn)明顯回溫。 近期，新房成交反彈尤為明顯。中郵證券數(shù)據(jù)顯示，上周49城新房成交面積同比增速，由上周的下降46.3%收窄至僅微降0.4%。一線城市成交反彈最為明顯，上周成交102萬平方米，同比增長50.1%，二三四線成交也出現(xiàn)明顯修復(fù)。 其中，北京上周新房成交23.7萬平方米，同比增長109.7%，環(huán)比增長18.4%，年初至今累計同比下降30.1%。同期，上海新房成交52.0萬平方米，同比增長84.7%，環(huán)比增長92.3%，年初至今累計同比下降23.2%。 據(jù)北京一位房產(chǎn)中介表示，這個月中旬開始，市場成交量提升了不少，新房二手房表現(xiàn)都不錯，主要因為利率下降、新房項目多、購房者選擇空間大。此外，二手房價格企穩(wěn)，一些剛需客戶開始入場購房，業(yè)主賣完房也要置換新房?！皬默F(xiàn)在的市場情況看，國慶小長假期間，應(yīng)該還會有一個小高峰。” 二線城市中，青島、蘇州、南寧、濟南、溫州、東莞成交面積同比、環(huán)比均明顯增長。三四線城市則呈分化狀態(tài)，上周成交面積環(huán)比、同比均實現(xiàn)增長的城市包括揚州、金華、連云港、江門、莆田、舟山、東營、池州、云浮等。 樓市現(xiàn)觸底回溫跡象，與近期政策頻頻釋放積極信號密不可分。近兩個月來，從中央到地方均在大力“保交樓”，一系列穩(wěn)信心政策不斷祭出，9 月23日銀保監(jiān)會更是就房地產(chǎn)問題表示，房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到實質(zhì)性扭轉(zhuǎn)。 在“保交樓”方面，國開行向沈陽支付的首筆“保交樓”專項借款已到位，鄭州將全面 實施保交樓項目“交房即發(fā)證”，地方政府、政策性金融機構(gòu)均通過不同方式來維護購房人權(quán)益，市場預(yù)期有所穩(wěn)定，居民與企業(yè)信心也得到提振。 中銀證券表示，在各類政策合力加碼下，近期新房及二手房市場數(shù)據(jù)出現(xiàn)觸底反彈的勢頭，銷售拐點初現(xiàn)。預(yù)期后續(xù)對居民合理購房、及企業(yè)融資需求的支持或?qū)⒓铀佟? 也有業(yè)內(nèi)觀點認(rèn)為，目前政策的核心訴求在于促進市場回穩(wěn)，而不是刺激市場非理性回暖，“房住不炒”仍是政策主基調(diào)。 長江證券首席經(jīng)濟學(xué)家伍戈撰文稱，去年10月以來，房貸利率已累計下行159bp，放款周期也從73天縮短至25天。預(yù)計受疫情因素、房企現(xiàn)金流等因素影響，商品房銷售降幅在四季度或?qū)⒗^續(xù)收窄，但增速轉(zhuǎn)正仍需到明年一季度。

北京第三輪土拍結(jié)束，國央企占據(jù)主場，龍湖作為唯一參與的民企，與順義國資委旗下子公司組成的聯(lián)合體摘得順義一宗地塊。 2022年，房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整期，國央企開發(fā)商們的身影，頻繁出現(xiàn)在了各地土拍市場。在全國陸續(xù)開展的各項保交樓的舉措中，國央企成為主力擔(dān)當(dāng)，為市場信心的恢復(fù)抓穩(wěn)方向盤。同時，本輪北京土拍進一步擴大了現(xiàn)房銷售比例，經(jīng)歷市場變化后，現(xiàn)房銷售將為穩(wěn)定市場預(yù)期帶來積極引導(dǎo)。 當(dāng)許多民營房企收縮陣地時，國央企積極、有序的拿地策略，為樓市注入了更多活力。第三方機構(gòu)億翰智庫統(tǒng)計，2022年實行集中供地的22個城市前兩輪集中土拍，本土國企拿地金額占比已達(dá)40%。 不僅如此，國央企也頻頻拉著AMC、代建平臺等新勢力，通過引入合作方的方式，實現(xiàn)了自身理性的發(fā)展，也給行業(yè)帶來了新的打法。 很多人逐漸意識到，從拿地到融資、以及合作機制等多個唯度來看，房地產(chǎn)市場正在醞釀一場格局演化的“大變革”。而國央企開發(fā)商們，紛紛扛起了擔(dān)負(fù)行業(yè)變化的大旗，通過制定理性穩(wěn)健的投資策略，以及合理分配資源，以期實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)健康長久的發(fā)展。 新的格局也悄然影響著樓市買家的購房策略。追求質(zhì)量和交付保障的購房者們，挑房也越來越看重房企品牌，國央企及一些優(yōu)質(zhì)民企成為了首選，現(xiàn)房銷售更是成為了民心所向。購房需求仍然存在，但觀望情緒的消散需要實質(zhì)性的保障得以驅(qū)動。在為此，今年“金九銀十”之際，58同城、安居客的“全民挑房節(jié)”活動，匯集了眾多國央企及穩(wěn)健民企的現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房樓盤，打造了“國央企專區(qū)（含優(yōu)質(zhì)民企）”，力求以“安全交付”催化市場信心穩(wěn)定恢復(fù)。 企業(yè)提供 穿越行業(yè)調(diào)整期 國央企現(xiàn)房銷售成“香餑餑” 很長時間內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)的供需矛盾存在著明顯錯判，需求端增速出現(xiàn)放緩，但供給卻保持相對高位，而房企們不斷加杠桿的高速擴張，又讓行業(yè)矛盾進一步加深。 2020年下半年以來，“三道紅線”、“ 房地產(chǎn)貸款集中度管理制度”等政策的相繼出臺，讓房地產(chǎn)市場進入了一輪深度調(diào)整期。以往靠高杠桿撬動增長的民營房企們，只得被迫緊急"踩剎車"。 這帶來的后果是，以往，那些和民營機構(gòu)一個戰(zhàn)壕的資本、金融機構(gòu)們開始避之不及，不再給房企們提供資金。購房者也變得更加小心翼翼，擔(dān)心選不到合適的房子。 相比很多民營房企而言，大型央企國企地產(chǎn)商們顯然不用擔(dān)心資金問題。這些擁有較低的融資成本，國家信用背書，又肩負(fù)民生責(zé)任的國企央企開發(fā)商，反倒開啟了一輪跨越式的業(yè)務(wù)擴張。 反應(yīng)最明顯的是國央企在土地市場上的競爭優(yōu)勢。從2021年下半年開始，國央企便逐漸成為土地市場的主角，成為了土拍市場的主力軍。 這和國央企自身的融資優(yōu)勢分不開關(guān)系。相比民營房企的高杠桿模式，這些國央企不僅負(fù)債率常年保持地位，融資成本也是低到3%。它們的經(jīng)營穩(wěn)健性更高，抗風(fēng)險能力更強。 而除了在土地市場上的競爭優(yōu)勢外，在本輪行業(yè)調(diào)整期內(nèi)，國央企也擔(dān)當(dāng)起了“為市場托底，為行業(yè)紓困，履行民生責(zé)任”等方面的角色。 為了進一步增強企業(yè)時，許多國企央企們作為 " 白衣騎士 "，給民營企業(yè)帶來了新的解題思路。比如，建業(yè)、華南城等房企，均在股權(quán)層面引入了國有資金，另有不少國企接手了開發(fā)商的項目。 “成本低、穩(wěn)健強”的國企央企開發(fā)商，不僅成了許多民營房企的座上賓，更是購房者買房的首選?，F(xiàn)如今，很多陷入購房焦慮的買房人們，開始越加重視開發(fā)商的品牌與實力 ，“保交付”、“保品質(zhì)”成為大部分購房者的核心訴求。 研究機構(gòu)統(tǒng)計顯示，2022 年 1-8 月，銷售額前 50 的企業(yè)中，國企和央企的數(shù)量增加 5 家至 18 家，國企和央企銷售額占前 50 企業(yè)銷售總額的比重提升 12%至39.4%。 相較期房預(yù)售而言，現(xiàn)房銷售優(yōu)勢則更加明顯，不盡避免了交房時間不確定、項目質(zhì)量難以保證等問題，同時也提升了購房安全感。也因此，購房們對于現(xiàn)房的重視程度變得越來越高。 基于這一購房需求的新變化，在經(jīng)營穩(wěn)健的基礎(chǔ)上，眾多國央企、優(yōu)質(zhì)民企開始將現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房銷售作為房屋重點,為購房者提供如期交付的安全感,重塑購房者買房信心。 除了專區(qū)呈現(xiàn)國央企及優(yōu)質(zhì)民企的項目讓購房者安心挑選，同時為了提高看房效率，58同城、安居客推出黑科技產(chǎn)品“3D售樓處”，將售樓處功能復(fù)刻到線上，在“全民挑房節(jié)”期間，超過150個城市的購房者可以通過實景航拍、3D虛擬沙盤、日照模擬及VR樣板間等科技方式，在線瀏覽國央企及優(yōu)質(zhì)民企的樓盤，同時獲得優(yōu)惠購房的機會。 倒逼房企營銷創(chuàng)新 數(shù)字化營銷推動房企轉(zhuǎn)型升級 度過這輪調(diào)整期后，房地產(chǎn)行業(yè)也將回歸更加健康的發(fā)展軌道。房企們不再盲目追求規(guī)模擴張，而是在存量空間內(nèi)，更加追求有質(zhì)量的增長。 旭輝董事長林中去年末曾作出判斷，2021年是地產(chǎn)行業(yè)的頂點,房地產(chǎn)行業(yè)很難再超過17萬億,17萬億的總量可能是階段性頂點，“未來十年,房地產(chǎn)行業(yè)平均每年15萬億的規(guī)模是大概率事件。” 包括萬科董事長郁亮在內(nèi)的地產(chǎn)大佬也屢次提及，房地產(chǎn)行業(yè)的“金融屬性”逐漸下降，“制造業(yè)屬性”正不斷加重，未來的出路只有一條，即向制造業(yè)學(xué)習(xí)，通過勞動掙加工制造和服務(wù)的錢。 他們的潛臺詞是：房地產(chǎn)行業(yè)賺大錢、賺快錢的時代已經(jīng)過去了。而伴隨著住宅銷售市場將逐漸回穩(wěn)，原本的“高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債、高杠桿”的模式不再行得通，房企們必然得轉(zhuǎn)向服務(wù)要效益。也就是說，生存規(guī)則變得更復(fù)雜了。 這難倒了許多在產(chǎn)品端沒什么優(yōu)勢的民企。不過，由此引發(fā)的好處也是顯而易見的，它倒逼著“活下來”的房企以市場需求為導(dǎo)向，苦練產(chǎn)品力“內(nèi)功”。 一個明顯的跡象是，今年以來，許多房企對產(chǎn)品力有了更深入的探索和思考，它們在交房的基礎(chǔ)上，又拓展出了數(shù)字化營銷能力、生產(chǎn)力、建造力、交付力等更多維度價值體系。 而在當(dāng)下的市場環(huán)境中，沒有什么能比提升銷售數(shù)據(jù)的數(shù)字化營銷能力更重要的了。如今，越來越多用戶開始依靠手機獲取線上信息，這勢必將扭轉(zhuǎn)房企的營銷策略，改變房企營銷格局。 不少有遠(yuǎn)見的房企很早就開啟了線上營銷的探索。它們通過探索創(chuàng)新線上渠道，直播賣房等方式，積極促進銷售，順應(yīng)數(shù)字化變革。 然而，最近兩年，隨著線上化轉(zhuǎn)型浪潮越來越迅猛后，僅僅通過開通線上渠道的方式，已經(jīng)很難有效的轉(zhuǎn)化線上購房需求了。 房企數(shù)字化營銷領(lǐng)域的競爭，已經(jīng)來到了前沿技術(shù)端的應(yīng)用領(lǐng)域。很多前沿技術(shù)端如VR、AI、AR等正在不斷滲透到房企數(shù)字化的應(yīng)用中。 想要更高效的提升購房能力，一套嵌入了前沿科技的線上看房應(yīng)用，成為許多開發(fā)商的首選。同時，精準(zhǔn)流量平臺是開發(fā)商不可或缺的營銷陣地。58同城、安居客在海量流量基礎(chǔ)上，更是投入了線上產(chǎn)品的優(yōu)化，從流量、連接、到訪、成交四大環(huán)節(jié)著力為房企高效營銷提供助力。通過“微聊客”進行大數(shù)據(jù)智能分析，精細(xì)化了解用戶需求，高效完成線索跟進。同時，以“云店通”幫助開發(fā)商針對性地為購房者展示詳細(xì)的信息，把精準(zhǔn)的線索匹配給高效的置業(yè)顧問，以此轉(zhuǎn)化更多高意向的精準(zhǔn)客戶。此外，“云聚客”產(chǎn)品可以幫助開發(fā)商基于銷售目標(biāo)制定個性化投放方案，助力開發(fā)商以更低的成本聚集域內(nèi)流量，實現(xiàn)信息的精準(zhǔn)分發(fā)，提高獲客效率。 為了提升市場交易量，政策端頻頻釋放暖意，不僅將房貸利率降到了歷史最低，同時也放開了限購、限售等買房門檻。 對購房人來說，這意味著一個黃金窗口期已經(jīng)敞開。而對于房企而言，考驗的則是能否精準(zhǔn)有效的通過數(shù)字化營銷能力，深入挖掘購房需求，提升交易效率，為市場的回暖開啟序章。

9月24日，新疆維吾爾自治區(qū)伊犁哈薩克自治州阿勒泰地區(qū)行政公署發(fā)布《阿勒泰地區(qū)促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展十五條具體措施》。 《措施》提出，實施年度保障性住房建設(shè)時優(yōu)先回購非住宅商品房改造為保障性租賃住房；鼓勵國有企業(yè)收購市場房源用于保障性住房，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將庫存商品房投入保障性租賃住房市場。 此外，支持旅游地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。抓住自治區(qū)冰雪運動和冰雪旅游高質(zhì)量發(fā)展機遇，加大招商引資力度，吸引疆內(nèi)外優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)、旅游企業(yè)在阿勒泰落地生根；大力推動旅游地產(chǎn)擴容提質(zhì)，制定優(yōu)惠政策支持民宿、旅游度假、康養(yǎng)等地產(chǎn)發(fā)展，提供高品質(zhì)商品房產(chǎn)品；鼓勵支持發(fā)展全裝修、智慧化住宅產(chǎn)品。 另悉，優(yōu)化土地出讓價款繳納。分期繳納房地產(chǎn)用地土地出讓價款。房地產(chǎn)用地競買保證金按出讓最低價的20%繳納，土地出讓合同簽訂1個月內(nèi)繳納至土地出讓價款50%以上，余款按土地出讓合同約定繳納，最遲付款時間不得超過一年。

經(jīng)市政府同意，為更好滿足購房者的合理需求，對2022年9月26日至12月31日期間，在金華市區(qū)購買二手住房并辦理網(wǎng)簽的購房人按契稅計稅金額的1%給予補貼。 　　為用好“一城一策”政策工具箱，進一步支持剛性和改善性住房需求，金華市區(qū)決定將購房補貼政策從商品住宅延伸覆蓋到二手住宅?！皩Χ肿≌彿垦a貼在市區(qū)歷史上還是第一次?！苯鹑A市建設(shè)部門介紹。 　　據(jù)了解，目前金華市區(qū)各商業(yè)銀行按揭貸款市場報價利率(LPR)首套、二套已分別降至4.1%和4.9%。一手二手住宅購房補貼全覆蓋為第一次。 　　住房公積金職工雙方最高貸款額度首套、二套分別提高到80萬元、50萬元，為近年來最高；首套房貸和二套房貸首付比例分別為30%和40%，為近年來最低。

為減輕繳存職工家庭購買自住住房貸款利息支出和生活壓力，9月21日，河南省洛陽市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于公開征求〈洛陽市商業(yè)性個人住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金個人住房貸款管理辦法（征求意見稿）〉意見的公告》，擬采取先還后貸的方式，推行個人房貸商轉(zhuǎn)公政策。 專家：商轉(zhuǎn)公的基本前提是先還后貸 《征求意見稿》指出，商貸是指具有完全民事行為能力的自然人購買自住住房時，以其所購住房為抵押而向銀行申請的商業(yè)性個人住房貸款（不包含住房公積金和商業(yè)組合貸款、住房公積金轉(zhuǎn)商業(yè)貼息貸款）。而商貸轉(zhuǎn)公積金貸款是指符合公積金貸款條件的職工，向洛陽市住房公積金管理中心申請將尚未結(jié)清且已辦妥房屋所有權(quán)證的商業(yè)性個人住房貸款（商貸）轉(zhuǎn)為住房公積金個人住房貸款（公積金貸款）。 根據(jù)公告，商貸轉(zhuǎn)公積金貸款采取先還后貸的方式予以辦理。即已辦理商貸的職工向中心申請商貸轉(zhuǎn)公貸款，經(jīng)中心同意后，職工以自籌資金還清商貸并辦理相關(guān)手續(xù)后，中心再發(fā)放商貸轉(zhuǎn)公積金貸款。 商貸轉(zhuǎn)公積金貸款額度按洛陽市現(xiàn)行公積金貸款額度計算方式計算，且申請額度不得超出商貸剩余本金（取千元以上整數(shù)）；期限按洛陽市現(xiàn)行公積金貸款政策執(zhí)行，且商貸已還款期限與商貸轉(zhuǎn)公積金貸款期限之和，商品房不得超過30年，二手房不得超過20年。 整體來看，“商轉(zhuǎn)公”的業(yè)務(wù)規(guī)模并非不受限制?！墩髑笠庖姼濉分忻鞔_，商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)實行額度管理的原則予以開展。具體額度為：每年年初根據(jù)年度資金使用計劃的30%份額均分至每月，按月進行業(yè)務(wù)受理，當(dāng)月額度使用完畢后，輪候至下月受理；當(dāng)月額度節(jié)余資金，自動順延至下月累計使用。當(dāng)個貸率連續(xù)三個月低于 85%（含）或資金充足時，中心可視情調(diào)整或取消額度管理。 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進分析稱，商轉(zhuǎn)公的基本前提是先還后貸，換言之，購房者需要先把商業(yè)銀行的貸款還清，然后再去申請更低利率的公積金貸款。此外，此類業(yè)務(wù)是否開展和個貸率或公積金資金池的充裕度有關(guān)，這也要求購房者密切了解公積金貸款資金池狀況，積極獲得政策的支持。 此前曾調(diào)整住房信貸政策 對于洛陽來說，商轉(zhuǎn)公政策的提出并不是該地首次打開“因城施策”政策工具箱。 據(jù)今年4月發(fā)布的《洛陽市促進房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，5月1日起，洛陽市提高公積金貸款額度，個人最高貸款金額調(diào)整為55萬元，夫妻雙方、青年人才最高貸款金額調(diào)整為65萬元；加大對第二套使用公積金貸款購買改善性住房的支持力度，二手房公積金貸款最低首付比例不再設(shè)置房齡年限范圍，統(tǒng)一按照20%執(zhí)行。 同時，加大住房融資信貸支持。引導(dǎo)銀行金融機構(gòu)合理確定商業(yè)性個人住房貸款最低首付比例，對貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付比例為20%；對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，再次申請貸款購買普通商品住房的，執(zhí)行首套貸款政策；對擁有一套住房且未結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的，最低首付比例為30%。 此外，《措施》還提出執(zhí)行差別化住房信貸政策。加大個人住房貸款投放力度，促進貸款利率適當(dāng)下行；鼓勵開發(fā)針對“新市民”住房按揭貸款產(chǎn)品，靈活設(shè)置準(zhǔn)入門檻、信用評級、擔(dān)保方式、貸款額度等條件，促進貸款利率適當(dāng)下行；對區(qū)域優(yōu)勢明顯的二手房貸款房齡調(diào)整為30年以內(nèi)；支持開展法拍房按揭貸款業(yè)務(wù)。 然而受限于整體偏弱的市場預(yù)期，部分政策對需求端的影響程度仍待考量。 中指研究院此前發(fā)布的百城住宅數(shù)據(jù)顯示，8月，共有53個城市的新建住宅及二手住宅價格環(huán)比下跌，較上月增加14個，其中就包含洛陽、淮安、哈爾濱、昆明等城市。整體來看，各梯隊城市市場表現(xiàn)分化加劇，核心一二線城市樓市保持較強韌性，三四線城市雖不斷出臺樓市寬松政策，但市場運行仍存在一定壓力。 在業(yè)內(nèi)人士看來，市場信心修復(fù)是一個長期的過程。隨著政策環(huán)境的不斷改善，各城市的穩(wěn)樓市政策力度仍將持續(xù)加大。

銀保監(jiān)會相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，五年來，在國務(wù)院金融委的靠前指揮下，金融系統(tǒng)認(rèn)真貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署，按照2017年第五次全國金融工作會議提出的任務(wù)要求，會同地方黨委政府和中央各部門，積極穩(wěn)妥防范化解各類風(fēng)險隱患。經(jīng)過艱苦努力，重點領(lǐng)域風(fēng)險由快速發(fā)散轉(zhuǎn)為明顯收斂，防范化解重大金融風(fēng)險攻堅戰(zhàn)取得重要階段性成果。 其中房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到實質(zhì)性扭轉(zhuǎn)。堅持“房住不炒”定位，圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，持續(xù)完善房地產(chǎn)金融管理長效機制。合理滿足房地產(chǎn)市場融資需求，穩(wěn)妥處置恒大等部分頭部房企風(fēng)險。地方政府隱性債務(wù)風(fēng)險得到穩(wěn)妥處置。增量風(fēng)險已基本控制，存量風(fēng)險化解正有序推進。

房地產(chǎn)行業(yè)涉及面廣、產(chǎn)業(yè)鏈長、帶動力強，對穩(wěn)住經(jīng)濟大盤至關(guān)重要。2022年年初以來，受新冠肺炎疫情反復(fù)沖擊、市場預(yù)期轉(zhuǎn)弱、需求結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變等長短期因素的綜合影響，我國房地產(chǎn)市場面臨較大的下行壓力，房屋銷售明顯降溫，房企投資意愿低迷，融資環(huán)境依舊偏緊。未來一段時期，隨著國家和地方支持政策的相繼落地，房地產(chǎn)市場將逐步趨穩(wěn)，但市場潛在風(fēng)險仍不容忽視，須進一步采取措施推動房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。 　　房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn) 　　“銷售降、投資弱、融資難”特征 　　房地產(chǎn)銷售“萎靡不振”。房地產(chǎn)銷售是維持房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈循環(huán)暢通的生命線。穩(wěn)定房地產(chǎn)銷售，對維持房企正常運轉(zhuǎn)、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場至關(guān)重要。2022年上半年，受疫情沖擊、需求不足等諸多不利因素影響，房地產(chǎn)銷售市場面臨很大壓力，主要表現(xiàn)在：一是新房銷售市場明顯降溫。2022年5月，全國商品房銷售面積累計同比下降23.6%，創(chuàng)2020年4月以來的新低。其中，商品住宅銷售面積累計同比下降28.1%，同樣為近兩年以來的新低。新房銷售面積的持續(xù)下降同時帶動銷售額的明顯下滑。2022年5月，全國商品房銷售額累計同比下降31.5%，其中商品住宅銷售額更是下跌34.5%，接近2020年2月疫情期間的跌幅。二是期房銷售和現(xiàn)房銷售顯著分化。2022年年初以來，期房銷售市場和現(xiàn)房銷售市場均呈現(xiàn)走弱態(tài)勢，5月全國商品房期房銷售面積和現(xiàn)房銷售面積累計同比增速分別較2月下降14.1個百分點和9.8個百分點。但是與現(xiàn)房銷售仍處增長階段相比，期房銷售不僅明顯下滑且降幅持續(xù)擴大。5月全國商品房期房銷售面積累計同比增速為-28.2%，遠(yuǎn)低于商品房現(xiàn)房銷售面積13.2%的增速。三是商品房待售庫存持續(xù)高企。新房銷售不暢直接導(dǎo)致商品房待售庫存持續(xù)走高。2022年5月，全國商品房待售面積累計同比增長8.6%，較2021年同期上升10個百分點，連續(xù)四個月高于8%，處于2017年以來的高點。其中，5月全國商品住宅待售面積累計同比增速更是高達(dá)15%，較2021年同期上升19.3個百分點，為2016年以來的新高（見圖1）。 　　數(shù)據(jù)來源：Wind。 　　圖1 2012～2022年全國商品房銷售面積和待售面積累計同比變化 　　房地產(chǎn)投資“低位下探”。房地產(chǎn)投資是投資需求的重要支柱，直接關(guān)系到宏觀經(jīng)濟大盤的穩(wěn)定。目前，受短期因素和長期因素的疊加沖擊，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)明顯的低迷狀態(tài)，主要體現(xiàn)在：一是房地產(chǎn)投資再現(xiàn)負(fù)增長。2022年1～5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比增速為-4%，自2020年6月以來再度陷入負(fù)增長，且較2021年同期下跌22.3個百分點。其中，住宅開發(fā)投資完成額同比增速為-3%，較2021年同期下跌23.7個百分點。二是房地產(chǎn)企業(yè)投資意愿低迷。房地產(chǎn)市場整體低迷引發(fā)鏈?zhǔn)浇禍?，?dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)投資意愿明顯下滑，“冷淡”“觀望”情緒較濃。截至2022年5月，本年購置土地面積累計同比下降45.7%，為2012年以來的低點，且已經(jīng)連續(xù)12個月呈負(fù)增長。三是房地產(chǎn)項目緩建現(xiàn)象突出。受需求疲軟、資金鏈緊繃、供應(yīng)鏈不暢等因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)普遍出現(xiàn)新開工不足、在建項目延緩等現(xiàn)象。2022年5月，全國房屋新開工面積累計同比下跌30.6%，連續(xù)10個月負(fù)增長且降幅持續(xù)擴大；全國房屋竣工面積累計同比下降15.3%，連續(xù)四個月處于負(fù)增長態(tài)勢。項目建設(shè)周期的延緩直接導(dǎo)致建筑和安裝工程投資（以下簡稱“建安投資”）的顯著下滑。2022年1～5月，建筑工程、安裝工程投資完成額的同比增速均為負(fù)，特別是安裝工程投資完成額同比下降了9.7%（見圖2）。 　　數(shù)據(jù)來源：Wind。 　　圖2 2012～2022年房地產(chǎn)開發(fā)投資和土地購置面積累計同比變化 　　房地產(chǎn)融資“不見起色”。房地產(chǎn)融資不僅是維系房地產(chǎn)企業(yè)生存的關(guān)鍵，也是全社會融資體系的重要組成部分，對金融市場穩(wěn)定具有重要作用。當(dāng)前，受前期收縮性調(diào)控政策等因素的影響，房地產(chǎn)行業(yè)普遍面臨融資緊繃態(tài)勢，主要體現(xiàn)在：一是房地產(chǎn)開發(fā)到位資金顯著下滑。在前期調(diào)控政策、市場形勢扭轉(zhuǎn)、內(nèi)源融資不足的三重沖擊下，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道持續(xù)全面收緊。2022年5月，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源累計同比增速為-25.8%，連續(xù)四個月處于負(fù)增長且降幅超過2020年2月的最低值，為近十年來新低。二是國內(nèi)貸款額度明顯收縮。雖然近期出臺了一些房企紓困政策，但是房地產(chǎn)企業(yè)融資難現(xiàn)象尚未明顯好轉(zhuǎn)。2022年5月，房地產(chǎn)企業(yè)的國內(nèi)貸款累計同比下降26%，連續(xù)11個月負(fù)增長且為近十年來最大降幅。三是內(nèi)源融資規(guī)模轉(zhuǎn)向下滑。隨著房地產(chǎn)行業(yè)利潤率的持續(xù)走低和銷售回款速度減緩，房地產(chǎn)企業(yè)的自籌資金能力也在下降。2022年5月，房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金累計同比增速為-7.2%，低于2021年同期20個百分點，為近兩年以來的新低。四是其他融資渠道大幅萎縮。房地產(chǎn)銷售市場不景氣也在很大程度上壓縮了房地產(chǎn)企業(yè)的其他融資渠道。2022年5月，房地產(chǎn)企業(yè)的定金及預(yù)收款累計同比下降39.7%，個人按揭貸款累計同比下降27%，各項應(yīng)付款累計同比下降3.1%，均為近十年來最低點，并且降幅顯著大于2020年2月（見圖3）。 　　數(shù)據(jù)來源：Wind。 　　圖3 2012～2022年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源累計同比增速 　　房地產(chǎn)市場面臨供求易勢、 　　疫情沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力 　　本輪房地產(chǎn)市場下行壓力不僅是前期收縮性調(diào)控政策的結(jié)果，也是結(jié)構(gòu)因素、疫情因素和預(yù)期因素綜合作用的結(jié)果。 　　供給飽和、需求見頂兩大因素重塑房地產(chǎn)市場基本格局。供不應(yīng)求是我國房地產(chǎn)市場過去持續(xù)保持高景氣度的根本原因。近年來，我國房地產(chǎn)市場的這一基本面正在發(fā)生質(zhì)的變化，主要體現(xiàn)在：一方面，住房供給逐步飽和。目前，我國房地產(chǎn)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生明顯變化，逐步趨于平衡，一些城市甚至出現(xiàn)過?，F(xiàn)象。根據(jù)《2021年中國住房存量測算報告》，2020年我國城鎮(zhèn)住房套戶比已經(jīng)達(dá)到1.09，其中，三四線城市的城鎮(zhèn)住房套戶比更是高達(dá)1.12，一線城市和二線城市的城鎮(zhèn)住房套戶比也達(dá)到0.97和1.08，反映出我國住房市場整體已經(jīng)進入供求平衡階段。另一方面，住房需求見頂回落。置業(yè)需求見頂回落是本輪房地產(chǎn)市場劇烈調(diào)整的另一個深層次原因。近年來，我國人口結(jié)構(gòu)發(fā)生急速變化，年輕人口絕對數(shù)量開始快速下降。2014～2019年，我國20～35歲人口數(shù)量下跌8.3%，導(dǎo)致置業(yè)人群數(shù)量出現(xiàn)明顯萎縮，進而對居民購房需求造成較大沖擊。2014～2015年的貨幣寬松政策和2016～2017年的棚戶區(qū)改造更是進一步透支了居民購房需求，大幅提升了居民部門杠桿率。國際清算銀行（BIS）數(shù)據(jù)顯示，2021年第三季度，我國家庭部門償債比例（家庭部門還本付息額/可支配收入）已經(jīng)達(dá)到15.6%，高于美、英、德、法、日等主要發(fā)達(dá)國家。過高的杠桿無疑對激發(fā)當(dāng)前居民購房需求造成很大阻礙。 　　疫情沖擊導(dǎo)致住房消費和建筑施工“雙受限”。疫情對房地產(chǎn)市場的沖擊是雙向的，不僅體現(xiàn)在需求端，還影響到供給端。一方面，消費場景受限影響房地產(chǎn)銷售。2022年年初以來，全國疫情多點散發(fā)，特別是長三角、粵港澳、京津冀等重點地區(qū)的疫情反復(fù)發(fā)作，對房地產(chǎn)市場的正常運行造成較大干擾，房企促銷活動暫停，房地產(chǎn)中介機構(gòu)關(guān)門，購房者無法實地看房、簽約，由此導(dǎo)致樓盤交易停滯、供需循環(huán)放緩，房屋銷售面積出現(xiàn)較大幅度下滑。以15家上市房企為例，40%的房企5月銷售面積同比下降超過50%，其中主要布局于長三角地區(qū)的正榮地產(chǎn)5月銷售面積同比降幅更是達(dá)到83.75%。另一方面，建筑施工受限制約房地產(chǎn)投資。由于奧密克戎病毒傳播力強、防控難度大，在疫情嚴(yán)重地區(qū)，許多開發(fā)商采取暫時停工或延遲復(fù)工措施，短期內(nèi)對房地產(chǎn)供給端造成明顯沖擊。據(jù)測算，1～5月，全國房屋凈停工面積達(dá)到9.4億平方米，較2021年同期上升34.5%。另據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，1～5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降4%，其中5月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下跌7.8%。 　　預(yù)期轉(zhuǎn)弱引致居民購房意愿、房企投資意愿、市場融資環(huán)境“三不佳”。預(yù)期對房地產(chǎn)市場健康運行具有極其重要的作用。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，關(guān)鍵在于穩(wěn)預(yù)期。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場面臨預(yù)期轉(zhuǎn)弱的風(fēng)險，主要體現(xiàn)在：一是居民預(yù)期轉(zhuǎn)弱導(dǎo)致購房意愿下降。目前，受房企高周轉(zhuǎn)模式難以為繼、房價走勢持續(xù)不振、經(jīng)濟形勢不景氣等因素的綜合影響，居民購房普遍面臨“交房預(yù)期不確定、房價預(yù)期不確定、收入預(yù)期不確定”等三大難題，導(dǎo)致許多剛性需求或改善性需求難以得到有效釋放。中國人民銀行城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查結(jié)果顯示，2022年一季度，預(yù)計未來三個月增加購房支出的比例僅為17.9%，低于2020年一季度的19.2%，為2018年以來最低。二是房企預(yù)期轉(zhuǎn)弱導(dǎo)致投資意愿不強。房地產(chǎn)市場持續(xù)不振也對房企的投資行為造成很大影響，許多房企紛紛減投資、促銷售、?，F(xiàn)金。2022年5月，全國土地成交價款累計同比下降28.1%，購置土地面積累計同比更是下降45.7%。三是市場預(yù)期轉(zhuǎn)弱導(dǎo)致融資環(huán)境不佳。受大型房企持續(xù)“爆雷”的影響，銀行業(yè)金融機構(gòu)和資本市場對民營房企的信心已經(jīng)開始動搖。以資本市場為例，2021年8月以來，民營房地產(chǎn)企業(yè)的新發(fā)債券規(guī)模顯著下滑，特別是2022年年初以來，民營地產(chǎn)債發(fā)行額幾乎為零。截至2022年5月，民企地產(chǎn)債的凈融資額連續(xù)20個月為負(fù)，反映出投資者的低迷情緒已經(jīng)對民營房企的融資環(huán)境造成很大危害。 　　未來房地產(chǎn)市場將逐步趨穩(wěn)但風(fēng)險猶存 　　調(diào)控政策適時調(diào)整有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場 　　目前，無論是全國層面還是地方層面都在陸續(xù)放松房地產(chǎn)調(diào)控政策，對于推動房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展具有重要作用。從全國層面看，房地產(chǎn)調(diào)控政策呈現(xiàn)邊際放松態(tài)勢。2022年3月，政府工作報告提出要在堅持“房住不炒”定位的前提下，支持居民de 合理住房需求。隨后，中國人民銀行、銀保監(jiān)會提出保障購房者按揭貸款需求，滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，中國人民銀行更是多次下調(diào)房貸利率。4月底，中央政治局會議進一步提出支持各地根據(jù)實際完善房地產(chǎn)政策，支持剛性住房需求和改善性住房需求。中央政策層面的“暖風(fēng)”對穩(wěn)定市場預(yù)期起到了明顯的信號作用，為各地進一步放松房地產(chǎn)調(diào)控提供了正確的指引。 　　從地方層面看，各地根據(jù)實際情況著手穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。在需求端，多地紛紛采取放寬限購限售政策、降低個人住房貸款首付比例等措施。比如，南京放松非戶籍居民購房的最低社保年限要求，蘇州放松限購最低要求并取消二手房限售年限要求，杭州下調(diào)二手房購房門檻，大連規(guī)定限購區(qū)域購房不受已有套數(shù)限制，長春、自貢實施“認(rèn)貸不認(rèn)房”，鄭州取消“認(rèn)貸又認(rèn)房”要求，德州、宿遷下調(diào)首付比例至20%，廣西、天津、南京上調(diào)公積金貸款額度。在供給端，多地采取調(diào)整競拍規(guī)則、完善預(yù)售資金監(jiān)管、下調(diào)保證金比例、放松繳款期限等措施來促進房地產(chǎn)投資。比如，濟南將地價款繳付時長從三個月延長至六個月，武漢、中山將土地出讓保證金比例下調(diào)至20%，東莞取消無償配建安居房要求和新房銷售限價要求，杭州實行“次高價者得規(guī)則”。隨著國家和地方政策措施的持續(xù)加碼、政策效力的逐步釋放，房地產(chǎn)市場持續(xù)下滑的勢頭將得到有效遏制，房地產(chǎn)市場將逐步企穩(wěn)。 　　房地產(chǎn)市場潛在風(fēng)險仍然不可忽視 　　房地產(chǎn)投資存在進一步下滑風(fēng)險。未來一段時期，房地產(chǎn)企業(yè)的重心仍將主要集中在保銷售、去庫存方面，很難有效增加投資。從土地投資看，房地產(chǎn)銷售是房地產(chǎn)企業(yè)土地投資的領(lǐng)先指標(biāo)，2021年以來，全國商品房銷售面積累計同比增速持續(xù)下滑，2022年前五個月更是下降23.6%，預(yù)示著未來半年內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的土地投資仍將維持冷淡狀態(tài)，難以很快回暖。從建安投資看，新開工面積和竣工面積是房地產(chǎn)企業(yè)建筑安裝投資的先行指標(biāo)，2022年前五個月，房屋新開工面積和竣工面積分別同比下降30.6%和15.3%，這必然會直接沖擊未來半年的建安投資。 　　疫情發(fā)展存在不確定性風(fēng)險。未來一段時期，全球新冠肺炎疫情仍將持續(xù)蔓延，新冠病毒存在很大的變異可能性，一旦更具傳播性和毒性的新冠病毒變種輪番襲擊我國，必將增加整體防控難度，對整個經(jīng)濟的沖擊也將更大，特別是將對居民收入和購房意愿造成很大的負(fù)面影響。房地產(chǎn)銷售是穩(wěn)定當(dāng)前房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵，如果居民購房需求持續(xù)低迷，必將使得整個房地產(chǎn)市場陷入“銷售低迷—資金吃緊—投資萎縮”的負(fù)循環(huán)。 　　房企債務(wù)違約風(fēng)險。2022年是許多房地產(chǎn)企業(yè)境外債的還債高峰期。大量境外債到期可能成為房地產(chǎn)市場的一個潛在風(fēng)險點。Wind數(shù)據(jù)顯示，2022年房地產(chǎn)境外債到期償還量為3779億元，較2021年上漲9.5%。其中，第二季度至第四季度的到期償還量分別為944億元、897億元和762億元。在高周轉(zhuǎn)模式難以為繼的背景下，房企債務(wù)違約的風(fēng)險正在上升，一旦房企債務(wù)違約，必將對上下游供應(yīng)鏈企業(yè)和金融市場造成不小的沖擊。 　　多措并舉促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展 　　針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，應(yīng)堅持“房住不炒”定位，按照分類、分城、分企施策的原則，穩(wěn)預(yù)期、擴需求、促投資、寬融資，有力推動房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。 　　穩(wěn)預(yù)期。一是做好疫情防控。在堅持“動態(tài)清零”總方針的前提下，落實、落細(xì)“四早”要求，開展常態(tài)化定期核酸檢測，利用“場所碼”“數(shù)字哨兵”等數(shù)字手段，提高防疫精確性。高效統(tǒng)籌經(jīng)濟發(fā)展和疫情防控，抓緊推進疫情嚴(yán)重地區(qū)復(fù)工復(fù)產(chǎn)復(fù)商復(fù)市。二是加強預(yù)期引導(dǎo)。堅持“房住不炒”定位，做好房地產(chǎn)市場預(yù)期管理，確保政策連續(xù)性和穩(wěn)定性。加快修復(fù)市場信心，適時擴容民營房企信用保護工具發(fā)行范圍。加大融資監(jiān)管政策的邊際放松力度，糾偏前期層層加碼的融資監(jiān)管政策。三是從嚴(yán)防控風(fēng)險。結(jié)合實際完善房地產(chǎn)市場動態(tài)風(fēng)險監(jiān)測體系，及時調(diào)配金融資源，消除房地產(chǎn)金融風(fēng)險苗頭，確保房地產(chǎn)市場安全運行。從嚴(yán)監(jiān)管高風(fēng)險房企，防止出現(xiàn)“項目爛尾”現(xiàn)象，最大限度維護購房者合法權(quán)益。因企施策，分類管控，加大對優(yōu)質(zhì)房企的紓困力度。 　　擴需求。一是放松限購門檻。順應(yīng)人口向城市群、都市圈、中心城市集聚的客觀規(guī)律，適當(dāng)降低人口持續(xù)流入城市的限購門檻。改變部分城市“認(rèn)房又認(rèn)貸”“社保年限要求過高”等偏緊的調(diào)控政策，充分釋放居民的合理購房需求。適當(dāng)放寬二手房和新房的限售政策。二是加強信貸支持。根據(jù)各地實際適度下調(diào)首套住房、改善型住房的首付比，激發(fā)剛需購房人群和改善型購房人群的潛在需求。適度松綁二手房貸款限價政策，助力緩解居民貸款額度受限難題。加大保障性租賃住房的金融支持力度，重點解決青新市民的住房貴、住房難問題。三是降低還款壓力。加快貸款審批流程，適度下調(diào)首套房和改善性住房的房貸利率。提高公積金貸款額度，允許提取未計入貸款額度的公積金余額用于首付款。適當(dāng)延長公積金貸款的還款時限，保障受疫情影響未能按時繳存住房公積金的企事業(yè)職工的貸款權(quán)益。 　　促投資。一是加大保障房建設(shè)。加大保障房投資建設(shè)力度，加大國有建設(shè)用地供應(yīng)力度，充分利用集體建設(shè)用地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、企事業(yè)單位自有閑置土地等開發(fā)保障性租賃住房。加大財稅的金融支持力度，通過中央預(yù)算內(nèi)投資、專項債券資金等多種方式支持保障性租賃住房建設(shè)。二是優(yōu)化土地供給。適度延長地價款的繳款期限，適當(dāng)降低土地競買保證金比例。根據(jù)各地實際適時調(diào)整“競配建”“競自持”“限地價”“限房價”等具體規(guī)則，增強房地產(chǎn)企業(yè)的拿地積極性。保障房地產(chǎn)企業(yè)的定價自主權(quán)，給予其一定的降價銷售空間。因城施策完善土地供給方式，根據(jù)庫存去化周期調(diào)整供地數(shù)量。三是加快復(fù)工復(fù)產(chǎn)。全力支持房企在做好疫情防控的前提下盡快復(fù)工復(fù)產(chǎn)。積極協(xié)調(diào)解決復(fù)工復(fù)產(chǎn)過程中遇到的供應(yīng)不暢、用工缺乏等問題，對不裁員、少裁員的房企返還一定數(shù)量的失業(yè)保險費。 　　寬融資。一是優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管。分企施策，根據(jù)企業(yè)信用評級狀況實行差異化管控。增加資金撥付節(jié)點，降低資金凍結(jié)比例，允許符合條件的房企使用銀行保函替代預(yù)售監(jiān)管資金。允許房企在一定區(qū)域內(nèi)進行跨項目資金調(diào)劑，有效提高預(yù)售資金使用效率。二是支持合理融資需求。根據(jù)房企信用狀況，加大對優(yōu)質(zhì)房企的信貸支持力度，加快開發(fā)貸審批發(fā)放速度，有力改善房企融資環(huán)境。適度發(fā)展房企直接融資，在嚴(yán)控風(fēng)險的前提下，穩(wěn)妥有序開展股權(quán)融資、債券融資、資產(chǎn)證券化等。三是及時化解債務(wù)風(fēng)險。不盲目抽貸、壓貸、斷貸，允許部分受疫情影響較大的房企調(diào)整還款計劃，開展貸款展期，緩解資金壓力。延長“三道紅線”和貸款集中度管理要求的達(dá)標(biāo)期限，對“三道紅線”要求尚未達(dá)標(biāo)的房企，在相應(yīng)指標(biāo)不上升的前提下，允許繼續(xù)為其提供貸款。鼓勵金融機構(gòu)針對房地產(chǎn)行業(yè)積極開展并購貸款業(yè)務(wù)，支持優(yōu)質(zhì)房企兼并重組。

今年下半年，以央企、國企為代表的“國家隊”正在加速入場，不僅接盤民營房企項目，在土地市場也占據(jù)主導(dǎo)地位。實際上，在行業(yè)深度調(diào)整的同時，國企與民企之間的合作更為緊密，這不僅體現(xiàn)在紓困上，還有通過優(yōu)勢互補合作開發(fā)，尋求新的發(fā)展模式。 而未來，這類合作或?qū)⒊蔀槌B(tài)——央企、國企在土地市場獲取更多資產(chǎn)的同時，民企則以代建、運營為主進行深耕細(xì)作，發(fā)力輕資產(chǎn)的品牌輸出。在業(yè)內(nèi)人士看來，在新形勢下，做過“東家”的民企也要學(xué)會做“管家”。 在行業(yè)深度調(diào)整的同時，國企與民企之間的合作更為緊密，也在不斷尋求新的發(fā)展模式。資料圖片 國資從“白衣騎士”到合作方 當(dāng)前，國資企業(yè)接盤、紓困民營房企的劇本不斷上演，今年下半年以來表現(xiàn)得尤為明顯。 最有代表性的是，今年6月，河南省鐵路建設(shè)投資集團出手接盤建業(yè)地產(chǎn)近三成股權(quán)，并認(rèn)購該公司發(fā)行可換股債券，成為建業(yè)地產(chǎn)第二大股東。 事實上，央企、國企紓困民營房企而戰(zhàn)略入股企業(yè)及項目，或?qū)⒊蔀槲磥淼某B(tài)模式。 根據(jù)8月31日世茂集團公告內(nèi)容，華潤置地擬收購世茂集團北京分鐘寺村項目的權(quán)益。出售事項結(jié)束后，世茂集團將獲得33.165億元的流動性資金。 與此同時，8月31日，招商蛇口與富力集團宣布擬就大灣區(qū)范圍內(nèi)的城市更新項目進行合作，無疑將緩解富力集團流動資金壓力。此后，這一合作又出現(xiàn)升級，9月13日，富力集團與招商蛇口、中信證券、中國華融達(dá)成合作協(xié)議。在富力集團看來，此次四方合作，有望打造“央企+民企”的合作典范。 此外，不時有消息傳出，在保交樓目標(biāo)下，央企、國企將為“出險”民營房企提供流動性支持，不僅成為“白衣騎士”，更是民營房企重要的合作方。 在業(yè)內(nèi)人士看來，由于“出險”民營房企缺乏政府信用以及資產(chǎn)規(guī)模相對較小，在經(jīng)濟下行環(huán)境中面臨著更為艱巨的挑戰(zhàn)。而相比之下，央企、國企憑借政府背書、穩(wěn)健的經(jīng)營和暢通的融資優(yōu)勢表現(xiàn)突出，其介入民企的房地產(chǎn)項目開發(fā)，不僅是提供資金支持，而且能夠增加信用背書，有助于改善融資渠道。 聯(lián)合拿地、代建等“多點開花” 從“白衣騎士”到合作方，僅是企業(yè)之間合作的一個方面。除了在股權(quán)和項目上的合作，央企、國企和民營房企在土地市場的合作也將更為明顯。 9月9日，浙江省紹興市越城區(qū)推出房產(chǎn)新政18條，其中在企業(yè)端，提出將加大紓困面服務(wù)力度，推動多維聯(lián)合，鼓勵區(qū)屬國企與房企合作拿地，積極探索區(qū)屬國企合作開發(fā)模式，使非房企公司與房地產(chǎn)企業(yè)合作投資拿地。 由于受融資環(huán)境等綜合影響，從目前來看，央企、國企成為土地市場的主力。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年前8個月，房地產(chǎn)市場整體投資拿地呈現(xiàn)出規(guī)?；瘒笱肫髲妱?、民企羸弱、城投平臺“托底”的格局。從拿地金額TOP20排行榜可以看出，有接近八成房企為央企和國企。典型央企、國企投資力度也遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平，其中越秀、建發(fā)、國貿(mào)等拿地銷售比（拿地金額/銷售金額）均超0.5，華潤、招商、中交也處于行業(yè)均值之上。 在清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉看來，在過去20年的發(fā)展過程中，央企、國企在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中的地位一段時間內(nèi)不斷弱化。但是近期大中型央企、國企發(fā)揮了領(lǐng)軍作用，也提振了市場信心。 隨著土地市場上的強勢拿地，以地方城投公司為代表的央企、國企，在市場規(guī)模上也將呈現(xiàn)增長的態(tài)勢。而與此同時，在業(yè)內(nèi)人士看來，國企與房企的合作方式也將出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。對此，有民營房企稱：“民營房企的盡頭是代建?！? 據(jù)中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水介紹，國企既是資產(chǎn)方，同時也是投資方，而民企會通過代建、輕資產(chǎn)運營等渠道介入項目的開發(fā)和運營。 做過“東家”的民企也要學(xué)會做“管家” 與過去十年在“高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高回報”模式下房企聯(lián)合拿地開發(fā)不同，當(dāng)下的新合作之下，民營房企又該如何發(fā)揮自身特長，尋求更多發(fā)展機會？“從目前來看，很多民營房企緊抓代建、商業(yè)運營等領(lǐng)域，拓展輕資產(chǎn)，構(gòu)筑新發(fā)展模式?！眲⑺硎荆热?，綠色代建成為部分房企尋求業(yè)務(wù)突圍的發(fā)力方向，代建企業(yè)結(jié)合自身優(yōu)勢，為代建項目注入綠色、科技等元素。 此外，民營房企依托自身已有的上下游產(chǎn)業(yè)鏈的資源優(yōu)勢，以及成熟業(yè)態(tài)的打造經(jīng)驗和管理模式，通過代建或者運營模式打造產(chǎn)業(yè)園、特色小鎮(zhèn)等項目。 最為明顯的例子是，曾陷入流動性危機的華夏幸福重新找到發(fā)展路徑。日前，華夏幸福（深圳）產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司交出了輕資產(chǎn)模式招商服務(wù)的首張“百億”成績單；截至8月底，其已簽約29個項目，累計固投簽約突破100億元。 中國城商聯(lián)城市更新產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)席會主任、中城沃土（北京）城市更新科技有限公司董事長黃璽慶認(rèn)為，近些年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了這樣一種趨勢：資產(chǎn)正在加速國有化，其中在土地市場表現(xiàn)得更為明顯。擁有大量資產(chǎn)的國有企業(yè)為了更好地保值增值，會選擇與優(yōu)秀的民營企業(yè)合作，邀請民營企業(yè)參與運營。在這個環(huán)節(jié)上，國有企業(yè)和民營企業(yè)有了很好的合作基礎(chǔ)。因此，未來的發(fā)展趨勢將是資產(chǎn)會加速國有化，但是運營會民營化。 黃璽慶進一步稱，在當(dāng)今市場形勢下，民營企業(yè)必須練好內(nèi)功，加強運營能力，由此來幫助國有企業(yè)實現(xiàn)資產(chǎn)的增值和保值，在為資產(chǎn)方創(chuàng)造價值的過程中，獲取自己的收益，同時獲取企業(yè)生存發(fā)展的機會。如今的民營企業(yè)必須做好這樣的心理準(zhǔn)備。 “放眼到城市更新領(lǐng)域，這個趨勢尤其明顯。國有企業(yè)手握優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，但是資產(chǎn)的運營效益往往不理想。城市更新的概念是把這個優(yōu)質(zhì)低效的資產(chǎn)，通過場景的更新、運營而變成優(yōu)質(zhì)高效的資產(chǎn)。在這個過程中，是需要通過專業(yè)的民營企業(yè)來運營才能夠?qū)崿F(xiàn)?！秉S璽慶稱，民營企業(yè)在過去十幾年中曾經(jīng)有做“東家”的機會，現(xiàn)在形勢不同了，民營企業(yè)應(yīng)該改變心態(tài)，學(xué)會做“管家”，通過運營能力體現(xiàn)自身的價值。

9月20日，中國人民銀行貨幣政策司發(fā)布文章《深入推進利率市場化改革》。文章指出，利率市場化改革是金融領(lǐng)域最重要的改革之一。黨的十九大以來，按照黨中央決策部署，人民銀行持續(xù)深化利率市場化改革。重點推進貸款市場報價利率(LPR)改革，建立存款利率市場化調(diào)整機制，以改革的辦法推動實際貸款利率明顯下行。完善中央銀行政策利率，培育形成較為完整的市場化利率體系。同時，堅持以自然利率為錨實施跨周期利率調(diào)控，發(fā)揮市場在利率形成中的決定性作用，為經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展?fàn)I造適宜的利率環(huán)境。 在推動貸款和存款利率進一步市場化方面，一是推動LPR改革。文章表示，目前，LPR已經(jīng)成為銀行貸款利率的定價基準(zhǔn)，金融機構(gòu)絕大部分貸款已參考LPR定價。LPR由銀行報價形成，可更為充分地反映市場供求變化，市場化程度更高，在市場利率整體下行的背景下，有利于促進降低實際貸款利率。LPR改革以來，企業(yè)貸款利率從2019年7月份的5.32%降至2022年8月份的4.05%，創(chuàng)有統(tǒng)計以來最低水平。 二是建立存款利率市場化調(diào)整機制。文章表示，隨著存款利率市場化機制的逐步健全，2022年9月中旬，國有商業(yè)銀行主動下調(diào)了存款利率，帶動其他銀行跟隨調(diào)整。這是銀行加強資產(chǎn)負(fù)債管理、穩(wěn)定負(fù)債成本的主動行為，顯示存款利率市場化改革向前邁進了重要一步。 在健全市場化利率形成和傳導(dǎo)機制方面，一方面持續(xù)完善央行政策利率體系，目前我國已形成以公開市場操作利率為短期政策利率和以中期借貸便利利率為中期政策利率、利率走廊機制有效運行的央行政策利率體系；另一方面，建設(shè)較為完整的市場化利率體系和利率傳導(dǎo)機制。經(jīng)過近30年來持續(xù)推進，我國的市場化利率體系不斷建設(shè)完善，培育了以質(zhì)押式回購利率、上海銀行間同業(yè)拆借利率(Shibor)等為代表的貨幣市場基準(zhǔn)利率，國債收益率曲線趨于成熟，存貸款利率市場化程度也日益增強。在此情況下，人民銀行通過貨幣政策工具調(diào)節(jié)銀行體系流動性，釋放政策利率調(diào)控信號，在利率走廊的輔助下，引導(dǎo)市場基準(zhǔn)利率充分反映市場供求變化，并通過銀行體系最終傳導(dǎo)至貸款和存款利率，形成市場化的利率形成和傳導(dǎo)機制，調(diào)節(jié)資金供求和資源配置，實現(xiàn)貨幣政策目標(biāo)。 在以自然利率為錨實施跨周期利率調(diào)控方面，文章指出，我國貨幣政策始終堅持以我為主，以靜制動，引導(dǎo)市場利率水平穩(wěn)中有降，效果較好。目前我國定期存款利率約為1%至2%，貸款利率約為4%至5%，真實利率略低于潛在實際經(jīng)濟增速，處于較為合理水平，是留有空間的最優(yōu)策略。 在堅持發(fā)揮市場在利率形成中的決定性作用方面，文章指出，推動利率市場化改革，必須始終堅持發(fā)揮市場在利率形成中的決定性作用。 貸款方面，人民銀行充分尊重商業(yè)銀行對貸款利率的定價權(quán)和利率的浮動權(quán)，由銀行綜合考慮借款人信用風(fēng)險、貸款期限等因素與其協(xié)商確定貸款利率。目前我國貸款利率市場化程度已經(jīng)比較高，貸款差異化定價已經(jīng)比較普遍。 存款方面，人民銀行亦遵循市場化、法治化原則，由商業(yè)銀行自主定價。隨著存款利率由行政管制走向市場化，存款產(chǎn)品也由單一化走向差異化。在傳統(tǒng)活期存款和定期存款的基礎(chǔ)上，銀行根據(jù)存款人類型、期限、金額等要素，開發(fā)出不同的存款產(chǎn)品，例如大額存單、結(jié)構(gòu)性存款等，滿足不同客戶需要，不同銀行、不同產(chǎn)品、不同期限的存款利率定價有所不同。 下一步，人民銀行將繼續(xù)深入推進利率市場化改革，持續(xù)釋放LPR改革效能，加強存款利率監(jiān)管，充分發(fā)揮存款利率市場化調(diào)整機制重要作用，推動提升利率市場化程度，健全市場化利率形成和傳導(dǎo)機制，優(yōu)化央行政策利率體系，發(fā)揮好利率杠桿的調(diào)節(jié)作用，促進金融資源優(yōu)化配置，為經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展?fàn)I造良好環(huán)境。

房貸利率進入歷史低位，為何越來越多人提前還貸了？從去年房貸緊縮、銀行放款周期拉長，到今年房貸利率下行、銀行放款周期縮短，目前市場關(guān)注的不僅是購房環(huán)境逐漸寬松，還有提前還貸以及比預(yù)期中緩慢的市場回暖等。 數(shù)據(jù)顯示，目前個人房貸利率下限達(dá)到三年來新低，進入歷史低位。8月22日上午，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布最新貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.65%，下調(diào)5個基點，5年期以上LPR為4.3%，下調(diào)15個基點。這是5年期以上LPR今年迎來的第三次調(diào)整，今年以來一共下調(diào)35個基點。 此前的1月，5年期以上LPR下調(diào)5個基點后，又在5月份下調(diào)至4.45%，8月15個基點的下調(diào)也創(chuàng)下LPR實行以來最大降幅。 此前央行降低首套房貸利率20個基點，此次LPR下調(diào)后降息效應(yīng)將疊加，首套房貸款利率最低可至4.1%。 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進指出，當(dāng)前的購房環(huán)境，已經(jīng)達(dá)到歷史上的空前利好與寬松狀態(tài)。房價與房貸利率的調(diào)整，都反映了政策空間環(huán)境非常好，只是市場交易反應(yīng)比較慢，銷售同比仍然下跌，但沒有出現(xiàn)跌幅擴大的現(xiàn)象。但縱向來看，最近的交易量，比今年4月份的數(shù)據(jù)表現(xiàn)還是有所上升的。 按揭需求不足 張英（化名）今年7月份回老家把房子貸款提前還清了。她在自己的老家，中部一座三四線城市購買的商品房目前還有10萬不到的貸款余額。 盡管房貸利率進入下行周期，但張英的房貸余額所剩不多，利息的變化也沒那么明顯。而今年她所在的企業(yè)由于盈利原因，開始下調(diào)員工收入。張英擔(dān)心近兩年內(nèi)會因為工作變動而帶來個人經(jīng)濟的不穩(wěn)定，索性先把房貸還清了。 今年5月及8月，央行2次下調(diào)五年期以上貸款市場報價利率（LPR）之后，部分地區(qū)首套房貸款利率降至4.1%，到達(dá)歷史低位。房貸利率下調(diào)，理論上是能夠從需求端刺激樓市回暖的。然而，張英們的舉動表明，提前還貸，是為了減輕未來負(fù)擔(dān)。 億翰智庫首席分析師張化東指出，當(dāng)下的按揭需求不足，房貸利率還會呈現(xiàn)下行趨勢。銀行按揭本身是讓消費者更均衡地處理收入與支出之間的關(guān)系，但如果大家都提前還貸了，相當(dāng)于按揭信用消費機制的逐漸流失，對樓市發(fā)展未必是良性的。因此張化東認(rèn)為，商業(yè)銀行降房貸是趨勢。 一名分析人士指出，由于大環(huán)境的影響，某些行業(yè)激勵獎金、收入等呈現(xiàn)下滑趨勢；處于調(diào)整中的行業(yè)比如房地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)也傳出降薪、員工優(yōu)化等消息，導(dǎo)致收入不穩(wěn)定。 21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者通過與一些消費者交流了解到，即使房貸利率降低，之前有購房需求也不買房的消費者，是出于對未來三四個月房價是否有下行風(fēng)險的考慮，此外，就是自身還貸的不確定性，導(dǎo)致有一部分消費者對于房、車這樣的大宗消費心存壓力。 財政部原財政科學(xué)研究所所長賈康接受媒體采訪指出，目前來看，降低到4.1%的房貸利率是合乎邏輯的。他認(rèn)為，現(xiàn)在經(jīng)濟調(diào)整，銀根就應(yīng)該適當(dāng)松一些，保持流動性的合理充裕。 購房環(huán)境漸趨寬松 實際上，除了下調(diào)房貸利率，今年各地都出臺了許多政策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，包括降低首付、提高公積金貸款額度等，購房條件越來越寬松，但房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)的回升速度回升緩慢。 這從前8個月房企銷售金額下滑可見一斑。統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-8月份，商品房銷售面積87890萬平方米，同比下降23.0%，其中住宅銷售面積下降26.8%。商品房銷售額85870億元，下降27.9%，其中住宅銷售額下降30.3%。與之對應(yīng)的是，1-8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資90809億元，同比下降7.4%；其中，住宅投資68878億元，下降6.9%。 與嚴(yán)躍進觀點接近的是，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，利率下調(diào)減輕購房者壓力，對于剛需買家而言，房貸利率降低疊加首付比例下調(diào)，是一個購房的窗口期。之所以出現(xiàn)前述消費者信心不足的情況，業(yè)內(nèi)人士們認(rèn)為，與市場政策消化滯后、消費者心態(tài)轉(zhuǎn)變等均有關(guān)系。 以商貸額度100萬元、貸款30年、等額本息還款方式匡算，最近這次LPR下降15個基點，可讓消費者月供減少88.48元，累計30年還款金額減少3.18萬元。 購房環(huán)境的逐漸寬松，在三四線城市表現(xiàn)更為明顯。比如常熟，首套房貸利率4.1%起，二套未還清的利率在4.9%以上。 值得一提的是，目前房貸寬松政策方面，已不止于下調(diào)利率。為了刺激二手房交易，部分城市在二手房交易上也試行相關(guān)政策，比如二手房“帶押過戶”。此前南京已經(jīng)開始試行這一政策。9月19日，據(jù)現(xiàn)代快報報道，建設(shè)銀行(601939)無錫分行房貸用戶華先生在未提前還貸的情況下順利將名下的房產(chǎn)完成交易過戶，這是無錫市區(qū)首單“帶押過戶”二手房交易業(yè)務(wù)正式落地。據(jù)無錫市住建局、市自然資源和規(guī)劃局此前聯(lián)合對外宣布，無錫市區(qū)二手房可以“ 帶押過戶”，無須提前還貸，無須墊付資金，可實現(xiàn)全程免費。 自6月以來，已有城市對二手房“帶押過戶”進行試點，包括浙江金華、昆明、濟南、蘇州、深圳等。 嚴(yán)躍進對后市持樂觀態(tài)度。他認(rèn)為部分城市市場回暖比預(yù)期要慢，但整體仍然呈現(xiàn)“恢復(fù)”趨勢。不過他也認(rèn)為，房貸利率進入下行通道，體現(xiàn)了進一步降低購房者中長期資金成本的導(dǎo)向和迫切性，房貸利率下調(diào)空間也在增大。

一、開發(fā)商之死 2011年9月24日，鄂爾多斯，一家房企的法人代表在公司廁所內(nèi)上吊身亡。 死者名叫王福金，是中富房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱“中富”）的法人代表，也是這家公司的第二大股東，持有公司30%的股權(quán)，第一大股東名叫郝小軍，持股70%——整個公司，只有這兩名股東。 王福金在鄂爾多斯小有名氣。他是本地人，自1979年起就在鄂爾多斯中級法院工作，按部就班，一路做到杭錦旗人民法院院長，2007年退休，隨即下海，與郝小軍合伙開了這家公司，從事房地產(chǎn)業(yè)。次年，中富投資開發(fā)“國電富興園小區(qū)”項目。他自殺時，項目主體工程已經(jīng)完工，住宅部分已開盤銷售，商業(yè)用房即將開盤。 按照中富的說法，整個公司資產(chǎn)價值為4.91億，資產(chǎn)負(fù)債率為53%。以現(xiàn)在的眼光看，一家房企資產(chǎn)負(fù)債率53%，非常健康，而且中富沒有一分錢銀行貸款。 那是什么把一個從事政法工作幾十年的退休老干部逼到自殺呢？民間借貸。 中富開發(fā)項目所需的錢，全部來自民間借貸，總額2.63億元，按鄂爾多斯當(dāng)?shù)氐牧?xí)慣，利息三分（月息3%）。換句話說，中富每個月光還利息，就需要789萬元。但在當(dāng)時，中富只從項目上收回了首付款817.053萬元，還有1.5億元等著銀行辦理按揭貸款。一頭是進展緩慢的銀行貸款，另一頭是越滾越大的巨額利息，雙重重壓之下，中富的現(xiàn)金流岌岌可危。 王福金死后，郝小軍外逃，幾百個債權(quán)人擠滿中富辦公室討債。中富給出兩個解決辦法：要么用房子抵債，要么等半年連本帶息還錢。大多數(shù)人都選擇了前者，因為拖不起。 其中一個債權(quán)人借了2000萬給中富，但自有資金只有幾十萬，其它錢都是用兩分利或者兩分五的利息從親朋好友處借的，中富每晚一個月還錢，他就要自己墊上幾十萬的利息。 在鄂爾多斯，像他這樣吃利息的人數(shù)不勝數(shù)。據(jù)一位商會主席估算，鄂爾多斯當(dāng)時的民間信貸資本總額不低于1000億元。在網(wǎng)上，鄂爾多斯還有一個別名：“中國第二大地下錢莊”。 王福金自殺這一年，鄂爾多斯被稱為中國最富有的城市，人均GDP超過香港，是北京的7.4倍，位列全國第一，“資產(chǎn)過億的人有7000個”“街上的路虎比出租車還多”等說法傳得沸沸揚揚。 鄂爾多斯的錢從哪里來？“羊煤土氣”：全國四分之一的羊絨產(chǎn)于此，全國六分之一的煤炭、二分之一的稀土、三分之一的天然氣全都藏于此。 尤其是煤炭，2000年后，能源市場需求大增，煤價飆升，鄂爾多斯經(jīng)濟隨即飛漲。有媒體實地采訪，2000～2005年間，一個年產(chǎn)煤在2萬噸～6萬噸的小煤礦，至少能賺8000萬元，而整個鄂爾多斯80%的地下都有煤。 找煤挖煤，拆遷征地，憑借遠(yuǎn)高于國家標(biāo)準(zhǔn)的征地補償，無數(shù)居民一夜暴富。 富豪們錢又往何處去？無非是車和房，以及錢生錢。 豪車是他們最喜愛的消費品之一。如果有人率先買了一款豪車，他的周圍很快就會出現(xiàn)一片同款，類似“路虎村”、“豐田霸道村”在鄂爾多斯不是什么新鮮事。媒體還報道過當(dāng)?shù)匾幻h(huán)衛(wèi)工人每天早上開著價值50多萬的豐田普拉多，到離家5分鐘車程的地方掃地，他的掃把、廢紙夾子等工具就放在這輛豪車的后備廂里。 比起豪車，房子更像一個吸金漩渦，讓當(dāng)?shù)厝穗y以逃脫。 滿城乍富之后，鄂爾多斯房地產(chǎn)市場異?；鸨總€樓盤一開盤就會被搶光，沒有人斤斤計較銀行貸款利率升了還是降了，因為大家都全款買房，人均幾套房是基本配置，一房難求的盛況比比皆是。許多像王福金這樣，從未涉及房地產(chǎn)生意的人都下海了，本地的外地的開發(fā)商摩肩接踵，全都試圖在鄂爾多斯撈一波金。 在這背后，民間借貸市場越來越火爆。鄂爾多斯是個典型的熟人社會，面子就是信用，關(guān)系就是資金鏈條，房地產(chǎn)市場就建立在這之上，類似中富這樣的開發(fā)商借錢做項目，蓋出的樓又賣給那些渴望買樓的人。沒錢可以借錢，有錢就能放貸，環(huán)環(huán)相扣，人人是債主，家家有債權(quán)。 但這一切，都隨著2012年煤炭行情的下跌而轟然倒塌。 二、摘掉“鬼城”的帽子 2012～2022年，鄂爾多斯的沉寂、掙扎與復(fù)興，都藏在這幾個數(shù)字之下——70%爛尾，7種面值“房票”，60萬年薪教師。 2012年，由于國內(nèi)經(jīng)濟增長減速，大量低價進口煤炭涌入，國內(nèi)煤炭價格一瀉千里，鄂爾多斯的民間借貸鏈條隨之?dāng)嗔?，大量開發(fā)商無力償債，在建房地產(chǎn)項目超過70%爛尾，新城空置率超過70%，存量住房與常住人口之比達(dá)到10:1。 短短幾個月內(nèi)，鄂爾多斯的平均房價就從過萬元跌到3000元左右。 房地產(chǎn)市場泡沫破裂之下，類似開發(fā)商自殺、跑路的新聞，當(dāng)?shù)厝艘岩姽植还?。“鬼城”一說，就是這一年傳開的。 事實上早在2010年，美國《時代周刊》就發(fā)表了一篇題為《中國鄂爾多斯：一座現(xiàn)代鬼城》的文章，其中大多照片都拍自鄂爾多斯康巴什區(qū)，一片剛興起的新區(qū)。但在當(dāng)時，鄂爾多斯造富造城的熱潮不斷，仍有大量外來人口涌入，當(dāng)?shù)責(zé)o人在意“鬼城”這個說法。直到2012年，煤炭價格大跌，礦上不再需要大量工人，外來人口離開后，房比人多的鄂爾多斯才顯出幾分“鬼城”的荒涼。 最荒涼的就是康巴什區(qū)。 鄂爾多斯原本就是一個小城市。1980年代，鄂爾多斯的老城區(qū)東勝區(qū)只有4萬人，當(dāng)?shù)仨樋诹铩皟蓷l街、一條狗、一個警察、一只猴”就是說的東勝。1990年代末，東勝區(qū)的城市格局也只有“三縱三橫”，人們都說“和故宮差不多大”?？蛋褪矃^(qū)更是如此，2004年前只是毛烏素沙漠邊緣的小村子，人口只有1400人。 因為鄂爾多斯的造富運動，短短幾年間，康巴什區(qū)就成了一座面積超過32平方公里的新城。在這座新城里，中高檔住宅鱗次櫛比，政治、科教、文化中心應(yīng)有盡有，但就是沒有人。當(dāng)?shù)厝硕剂粼诶铣菂^(qū)生活，哪怕已經(jīng)在康巴什區(qū)買房，也沒有動力搬過去。 鄂爾多斯的自救，也是從康巴什區(qū)開始的。 2012年起，鄂爾多斯停止新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，居民只能轉(zhuǎn)向二手房買賣。除此之外，鄂爾多斯還向政府和國有企事業(yè)單位定向分配住房，擴大住房保障范圍，劃分人才安置房，想盡一切辦法消化存量房屋，包括鄂爾多斯市政府在內(nèi)的許多政府部門都搬到了康巴什區(qū)。 2015年起，鄂爾多斯開啟棚戶區(qū)改造，推行房票。 房票全稱是鄂爾多斯市房屋兌換憑證，意即不再給拆遷戶貨幣補償，而是發(fā)放房票，由政府出面集中整理一些愿意參與房票兌換的商品房項目，讓拆遷戶憑票選房。房票采取實名制，可以拆分找零，也可以互相轉(zhuǎn)讓，但必須在政府指定平臺上操作。 為了保證靈活性，房票有7種面值：1㎡、2㎡、5㎡、10㎡、20㎡、50㎡、100㎡，正面是平米數(shù)，背面是房子的地段、單價、評估價和一個二維碼，通過這個二維碼可以知道持有者的具體信息。 由于房源質(zhì)量不錯，在去庫存和房票的推動下，康巴什區(qū)漸漸多了人氣。2016年起，房價開始回升，而原本的兩個老城區(qū)也在棚改過程中增加了房屋流通效率。2017年起，鄂爾多斯平均房價開始溫和上漲。 外界真正感知到鄂爾多斯的“鈔能力”又回來了，是在2021年。 這年11月，隨著一則“年薪60萬元招聘中小學(xué)教師”的消息沖上熱搜，鄂爾多斯重回大眾視野。要知道，2020年深圳中學(xué)招聘教師也只開出了40萬年薪。對此，鄂爾多斯有關(guān)部門的回答是，“我們的財政可以負(fù)擔(dān)得起?！? 這件事還有后續(xù)。今年3月，深圳老師降薪的消息傳得沸沸揚揚，很少有人注意到，鄂爾多斯東勝區(qū)教育局同期發(fā)了一則招聘啟事，在基本工資待遇之外，東勝區(qū)還開出個頗具誘惑力的條件：給研究生12萬元安家費補助，公費師范本科生10萬元，其他本科生6萬元。而這只是東勝區(qū)一個區(qū)給中小學(xué)老師的待遇。 在鄂爾多斯，骨干教師安家補貼30～50萬元，科研啟動經(jīng)費最高30萬元；被評為“鄂爾多斯工匠”，一次性獎勵5萬元；博士科研資助10～30萬元，在站博士后10萬元；新興產(chǎn)業(yè)新招聘本科生獎1萬元；如果被評為“天驕英才”“草原英才”“鄂爾多斯英才”，分別可獲得180㎡、150㎡、120㎡的購房全額補貼，也就是說，白送一套房。 包含上述細(xì)則在內(nèi)，鄂爾多斯公布的人才引育政策多達(dá)30條，但字里行間只有四個字：給錢，搶人。 從消滅爛尾樓、房票去庫存，到砸錢引人才，鄂爾多斯摘掉“鬼城”帽子的努力，持續(xù)了整整十年。2022年，鄂爾多斯康巴什區(qū)房價躍過1萬元/㎡關(guān)口，全城平均房價超過7000元/㎡，已恢復(fù)到房地產(chǎn)泡沫破裂前的水平。 三、資源詛咒被破解了嗎？ 經(jīng)濟學(xué)上有個理論，資源詛咒，意思是充足的資源對某些地方的經(jīng)濟增長和社會發(fā)展而言，并非有利條件，反而是一種限制。 提及資源詛咒，人們大多更容易想到資源用盡后衰落的城市，例如石油枯竭后的某些東北城市。事實上，資源詛咒更像是一種自我實現(xiàn)的預(yù)言，從城市或國家因某種資源而興起時，就已開始顯現(xiàn)。 鄂爾多斯長達(dá)數(shù)年的房市低迷，就是資源詛咒機制下的一種結(jié)果：居民因煤炭資源暴富，城市卻沒有發(fā)展出與資產(chǎn)規(guī)模相匹配的其它產(chǎn)業(yè)，資金都投入到民間借貸和房產(chǎn)中，最終導(dǎo)致鏈條斷裂。 資源能讓城市急速擴張，卻無法給予這座城市自然生長而來的產(chǎn)業(yè)脈絡(luò)，其結(jié)果往往是城市經(jīng)濟始終高度依賴資源開發(fā)本身，其它產(chǎn)業(yè)無法發(fā)展，甚至原有的產(chǎn)業(yè)也開始萎縮。 就鄂爾多斯而言，這種情況最先反映在當(dāng)?shù)厝说木蜆I(yè)觀上。 受益于城市征地運動，鄂爾多斯的普通居民迅速富裕，錢生錢的收入足以覆蓋生活所需，許多年輕人不再工作，城市整體消費水平越來越高。這種情況使得本地勞動力質(zhì)量受到限制，外地勞動力又因為高物價難以融入，于是本地勞動成本上升，勞動密集型產(chǎn)業(yè)難以壯大，而中低端服務(wù)業(yè)也難以發(fā)展。 鄂爾多斯采取了種種行動對抗資源詛咒，之前說的砸錢搶人是一種辦法，還有一種別具特色的辦法：資源換項目。 2005年，鄂爾多斯引進華泰汽車裝配廠項目，給出的是碾盤梁和唐家會兩處煤炭探礦權(quán)，另外以1萬元/畝的白菜價，給了6000畝土地。也是這一年，內(nèi)蒙古自治區(qū)政府出臺《關(guān)于進一步完善煤炭資源管理的意見》，從政策層面肯定了資源換項目的可操作性。隨后，鄂爾多斯憑借得天獨厚的煤炭資源“換”來不少項目：奇瑞汽車裝配廠項目、精工載重車裝配廠項目、國電3000噸級多晶硅項目、無錫尚德5G太陽能電池項目等等。 資源換項目的確帶來了新產(chǎn)業(yè)，但也讓鄂爾多斯擔(dān)上“賤賣國有資源”的惡名。 被樹立為標(biāo)桿的華泰汽車進入鄂爾多斯后，并未按照原約定，投資200億元建成年產(chǎn)值600億元的項目，反而在短短3年后，就將手頭的煤礦以10億元高價轉(zhuǎn)讓給了一家山西企業(yè)。類似的事情并不少見。 目前，鄂爾多斯已建成包括高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、裝備制造工業(yè)園區(qū)、云應(yīng)用平臺數(shù)據(jù)中心等13個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，涉及云計算、裝備制造、大新材料、汽車裝配等行業(yè)。但從鄂爾多斯公布的官方數(shù)據(jù)來看，新興產(chǎn)業(yè)所占的產(chǎn)值并不高，鄂爾多斯的經(jīng)濟基礎(chǔ)，仍然是傳統(tǒng)的“羊煤土氣”四件套。 很顯然，鄂爾多斯拼盡全力，資源詛咒依然如影隨形。 但相比起那些因資源枯竭而衰敗的城市，鄂爾多斯已經(jīng)算是非常幸運：暴富十年，房地產(chǎn)泡沫破裂和民間借貸危機給這座城市潑了一瓢冷水，資源儲量卻仍然豐沛，鄂爾多斯還有大把時間可以慢慢探索如何破解資源詛咒。 畢竟就像有關(guān)部門說的那樣，“我們的財政負(fù)擔(dān)得起”。

最近，一種二手房交易的新模式——“帶押過戶”在多個城市推出，被視為活躍樓市的重要調(diào)整。 　　從已經(jīng)官宣的幾個城市來看，南京、蘇州、濟南、昆明等均已有成功案例。相比此前還清按揭才可解押、過戶，“帶押過戶”可以大大節(jié)約時間和金錢成本(主要是原房主)，同時提升二手房交易安全性，業(yè)內(nèi)人士紛紛叫好。 　　不過據(jù)記者從上述幾個城市的銀行工作人員處了解到，目前除各地不動產(chǎn)登記中心與部分銀行合作推進的案例外，大范圍的政策執(zhí)行尚未全面落地，尤其中小銀行多數(shù)未接到相關(guān)通知。有蘇州當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)從業(yè)人士表示，據(jù)其了解，待部分銀行與相關(guān)部門的系統(tǒng)對接工作準(zhǔn)備充分后會正式執(zhí)行。 　　事實上，自《民法典》施行后，“帶押過戶”逐漸具備法律條件，不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，接下來還會有更多城市跟進推出。在按揭貸款持續(xù)低迷的背景下，各銀行作為抵押權(quán)人也有意愿配合執(zhí)行，提振地產(chǎn)需求市場的效果值得期待。 　　“帶抵押過戶”意味著什么 　　9月16日晚間，南京市不動產(chǎn)登記中心官方微信號“南京不動產(chǎn)”發(fā)布消息稱，南京市全面推行二手房“帶押過戶”的模式。 　　南京并不是第一個推出“帶押過戶”的城市。據(jù)記者不完全了解，8月以來至少有昆明、蘇州、濟南、福州等城市支持或有限度支持這一模式，并已有相應(yīng)成功案例。 　　所謂“帶押過戶”，即存在抵押的房產(chǎn)要上市交易的，無需先行還貸或墊付，即可實現(xiàn)抵押變更、轉(zhuǎn)移登記及新抵押設(shè)立(下稱“三項業(yè)務(wù)”)。在此之前，國內(nèi)二手房交易普遍要求賣方(原房主)先解押才能辦理過戶手續(xù)，而解押則意味著需要還清按揭貸款。 　　在還清既有房貸過程中，賣方往往需要花費大量時間籌集資金、到銀行辦理提前還款等，交易流程復(fù)雜，而如果賣方尋求社會“過橋資金”還會加大風(fēng)險。 　　隨著去年《民法典》的施行，“帶押過戶”已經(jīng)具備放開的法律條件。根據(jù)原《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，財產(chǎn)(房屋)抵押后的產(chǎn)權(quán)過戶需要抵押人與抵押權(quán)人協(xié)商一致，后者同意則需要抵押人先還清債務(wù)，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的不得轉(zhuǎn)讓(受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外)；《民法典》則明確，抵押期間抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)且抵押權(quán)不受影響，但應(yīng)當(dāng)及時通知抵押權(quán)人。 　　以南京為例，該市不動產(chǎn)登記中心表示，該市在《民法典》施行后深化落實“帶押過戶”的要求，在業(yè)務(wù)流程、技術(shù)支撐、工作指導(dǎo)等方面進行優(yōu)化和細(xì)化；福州市不動產(chǎn)登記和交易中心也表示，該市早在2021年4月就先行先試開展“帶押過戶”業(yè)務(wù)。 　　從已經(jīng)官宣放開的幾個城市來看，“帶押過戶”在流程上大大簡化，三項業(yè)務(wù)普遍可以“一次申請，全部搞定”，百姓只需“進一個窗口，提交一套材料”。賣方交易成本大大降低，而買方也可一次性完成房子過戶、重新抵押并獲得新的住房按揭貸款。 　　這一模式真正實現(xiàn)了原抵押注銷登記和新抵押登記的“無縫連接”，有效防范交易風(fēng)險，既“鎖定”真正的買方，又防止“一房多賣”，也確保了銀行抵押權(quán)的落實。中關(guān)村互聯(lián)網(wǎng)金融研究院首席研究員董希淼表示，過去即使賣方順利籌集資金還清按揭，也依然存在不能過戶的可能，現(xiàn)在這種風(fēng)險大大降低。 　　熱點二線城市逐漸落地 　　從落地情況來看，多地已有成功的“帶押過戶”案例。 　　以南京為例，該市不動產(chǎn)登記機構(gòu)已通過與建設(shè)銀行、南京銀行等50多家銀行合作，完成了158套房屋“帶押過戶”的登記工作，交易價值超過5億元。 　　就在9月17日，福州市不動產(chǎn)登記中心也宣布，通過不動產(chǎn)登記和交易中心與建設(shè)銀行、工商銀行的協(xié)同合作，該市于9月15日上午完成了首批政銀合作“帶押過戶”項目；蘇州張家港則在9月初在建設(shè)銀行蘇州分行成功辦理全市首筆存量房“帶抵押過戶”登記和按揭貸款業(yè)務(wù)。 　　更早之前的8月，濟南不動產(chǎn)登記中心表示，目前該市“帶押過戶”已在建行、工行、北京銀行等多家銀行試點成功，將在全市二手房市場全面推行。 　　不過據(jù)記者了解，目前蘇州、青島、南京等地“帶押過戶”并未全面實施，尤其不少中小銀行工作人員表示當(dāng)前尚未接到新的政策通知，二手房過戶依然需要先還清貸款。 　　有蘇州當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)從業(yè)人士對記者表示，據(jù)其了解，因為涉及系統(tǒng)對接等問題，目前多數(shù)銀行與相關(guān)部門仍在為此準(zhǔn)備當(dāng)中，全面落地可能還需要一定時間。 　　記者注意到，目前推出“帶押過戶”政策的城市普遍配套了賬戶監(jiān)管要求，以保證資金安全。以濟南為例，該市推出的“帶押過戶”新流程中引入了公證“提存賬戶”環(huán)節(jié)，即在交易未完成之前，所有資金均由該賬戶監(jiān)管，確保資金安全，一旦交易發(fā)生風(fēng)險或交易雙方出現(xiàn)意外情況，交易失敗，資金原路返還，避免發(fā)生資金糾紛。 　　“‘預(yù)告登記’后的提前放款，為交易雙方帶來了‘活水’，但這‘活水’能否順利流入賣方貸款銀行的賬戶，特別是跨行交易，除了職能部門的審批、登記，資金的交付也都要做到全程封閉運行?！睗喜粍赢a(chǎn)登記中心表示。 　　效果如何，對銀行有何利弊 　　增加交易便利性、降低成本和風(fēng)險，歸根到底是為了促進剛需群體購房需求，激發(fā)房地產(chǎn)市場活力。董希淼表示：“帶押過戶”對于提升買賣雙方的交易意愿、提高市場活躍度有很大作用?！? 　　他認(rèn)為，“帶押過戶”與過去的“轉(zhuǎn)按揭”有相似之處，不過不同的是，“轉(zhuǎn)按揭”依然要解除質(zhì)押后進行，“帶押過戶”相比之下更為便捷且監(jiān)管安全。所謂轉(zhuǎn)按揭，主要是指借款人出售作為抵押物的房屋，經(jīng)貸款銀行同意，由房屋的購買人繼續(xù)償還出售人未到期的貸款，不過依然需要解除抵押后進行，包括同行轉(zhuǎn)按揭和跨行轉(zhuǎn)按揭兩種情況。 　　目前來看，多數(shù)“帶押過戶”主要以在同一銀行續(xù)貸為主。有市場觀點指出，雖然“帶押過戶”對提振樓市有利好作用，但對其他銀行來說可能縮小了通過二手房交易實現(xiàn)的信用擴張空間。 　　對此董希淼不以為然。他分析，因為作為抵押權(quán)人的銀行需要配合房管部門完成“帶押過戶”，而當(dāng)前銀行流動性充足，并不缺少貸款額度，因此這一模式最直接的影響是提升貸款需求，利好明顯。 　　“原來無非是還一筆然后再貸一筆，這個沒有什么大的影響。”董希淼舉例稱，當(dāng)前的“帶押過戶”與企業(yè)貸款中的無還本續(xù)貸有點類似，即續(xù)貸效率更高、成本更低。 　　從今年前8個月的房地產(chǎn)成交和居民中長期貸款數(shù)據(jù)來看，當(dāng)前樓市需求依然低迷。不少市場人士認(rèn)為，作為高收益、低風(fēng)險的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，當(dāng)前銀行房貸業(yè)務(wù)壓力較大，因此參與配合的意愿較強。后續(xù)預(yù)計還會有更多城市跟進“帶押過戶”模式，加上部分城市全面落地，相應(yīng)效果值得期待。 　　事實上，目前除熱點二線城市外，深圳也在9月初完成了首例“公證提存+免贖樓帶押過戶”的二手房交易，不過該案例屬于查封房產(chǎn)，成為首個執(zhí)行這一模式的一線城市。有分析指出，免去贖樓環(huán)節(jié)可以減少贖樓資金利息、擔(dān)保費等贖樓費用，按目前市場一般贖樓費用測算，可以將交易成本直接降低三分之一，這對被查封房產(chǎn)(贖樓的費用更高)降低的比例無疑更大。

穿白色禮服參加露臺晚宴、逛圖書市集能跟作家編輯面對面、戛納VR交互式影展?jié)M足觀眾好奇心、城市里的咖啡露營生活書香彌漫……9月16日，在第11屆郎園國際創(chuàng)意文化節(jié)開幕式現(xiàn)場，市民收獲的感官觸動遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止于此，新消費品牌孵化基地的創(chuàng)新源動力——首創(chuàng)郎園帶給人的理念觸動更加讓人印象深刻。 新國潮、元宇宙、工業(yè)風(fēng)、國際范兒——第11屆郎園國際創(chuàng)意文化節(jié)潮酷開幕 　　“時空隧道”首次驚艷亮燈 　　250米中央站臺點睛郎園Station文化藝術(shù)園區(qū) 　　郎園Station最“吸睛”的中央車站二期工程——“時空隧道”，于9月16日晚在華燈之下首次點亮。驚艷國際范兒與老舊倉庫、遺留火車鐵軌的文化沖擊，讓人感嘆首都在更新中進化，城市在發(fā)展中蝶變。 　　不到4年時間，首創(chuàng)郎園化腐朽為神奇，將曾經(jīng)荒草叢生、少有人至的北京紡織倉庫，更新為新消費品牌孵化基地、影視數(shù)字文化產(chǎn)業(yè)聚集的國際潮流新地標(biāo)，首創(chuàng)郎園因此被譽為“文創(chuàng)園界的神筆馬良”。 　　在郎園Station最初的改造方案中，遺留下來的中央車站就是整個園區(qū)的亮點，郎園Station的命名即由此而來。早在2018年第七屆郎園文化節(jié)中，首創(chuàng)郎園就曾公開面向全球招標(biāo)，征集最優(yōu)秀的創(chuàng)意設(shè)計來改造中央車站。最終西班牙知名設(shè)計團隊Estudio Cano Lasso S. L.建筑事務(wù)所的對中央車站的“時空隧道”設(shè)計方案脫穎而出。如今該方案從圖紙變成現(xiàn)實，挑高達(dá)14米的中央車站，化身為集復(fù)合劇場、潮流T臺、文化秀場、品牌發(fā)布現(xiàn)場、特色文化商業(yè)、體驗展廳等多個功能空間于一體的城市文化舞臺。 　　在文化節(jié)開幕式上，首創(chuàng)郎園首次公開發(fā)布：郎園Station中央車站二期空間由占地7000平米的超大開放型室內(nèi)空間和20000平方米復(fù)合文化商業(yè)空間組成，未來將延續(xù)郎園Station的國際化潮流定位，堅守文化特色，擬引進國際設(shè)計買手店、潮流原創(chuàng)、品牌特色店、OMO商業(yè)（Online-Merge-Offline的縮寫，即“行業(yè)平臺型商業(yè)”）、策展藝術(shù)空間等業(yè)態(tài)，持續(xù)驅(qū)動潮流文化和新消費場景的深度融合。 新國潮、元宇宙、工業(yè)風(fēng)、國際范兒——第11屆郎園國際創(chuàng)意文化節(jié)潮酷開幕 　　呦呦物色、嘻番里元宇宙商業(yè) 　　郎園兩大年度新發(fā)布，布局文化消費新物種 　　首創(chuàng)郎園的創(chuàng)新并非只停留在建筑改造層面，在創(chuàng)新商業(yè)模式探索的路上也在不斷迭代出新。本屆郎園文化節(jié)開幕式還有兩個重磅發(fā)布，代表著首創(chuàng)郎園在傳統(tǒng)文化介入新消費、用游戲變革傳統(tǒng)商業(yè)這兩個方向的著棋布子。 　　在郎園Station的老鼎豐點心博物館，自然草本植物的搖曳姿態(tài)投射到斑駁的水泥墻上，流動光影下宋代茶席，配上非遺汝瓷、老字號點心，箜篌樂匠的演奏讓人仿佛感受到遙遠(yuǎn)絲路上的秋風(fēng)雅韻，綿延數(shù)千年的東方美學(xué)和文化珍饈，成為現(xiàn)代城市夜宴中的一道文化佐餐。 　　呦呦物色是首創(chuàng)郎園2022年度重點打造的新東方生活美學(xué)策展型商業(yè)IP。此次在郎園文化節(jié)期間的“秋豐至”國風(fēng)音樂會，只是小試牛刀，五感俱被關(guān)照的傳統(tǒng)文化沉浸式體驗，讓到場觀眾流連忘返。 　　據(jù)悉，呦呦物色未來將圍繞四季和24節(jié)氣規(guī)劃文化體驗場景，融合中國傳統(tǒng)節(jié)日，把中國傳統(tǒng)色、中國傳統(tǒng)手工技藝融合人文設(shè)計，來展現(xiàn)東方生活美學(xué)，讓新消費需求在唯美典雅的傳統(tǒng)文化場景中被激活，而消費行為則在線上完成。呦呦物色在郎園Station和郎園Park的兩個線下空間將在10月份首次公開齊亮相。 新國潮、元宇宙、工業(yè)風(fēng)、國際范兒——第11屆郎園國際創(chuàng)意文化節(jié)潮酷開幕 　　已在傳統(tǒng)商業(yè)圈兒“吹皺一池春秋”的BOM嘻番里，自今年3月在海淀區(qū)六道口開業(yè)起，不僅被商業(yè)運營名家紛紛“踩盤”，還獲得了國內(nèi)一眾知名互聯(lián)網(wǎng)公司、游戲公司的熱切關(guān)注。 　　嘻番里是精準(zhǔn)定位Z世代消費，將消費與體驗的線上和線下無邊界黏合、雙向?qū)Я鞯挠螒蛑黝}新消費模型,其創(chuàng)新之處在于：以游戲為主線，用一部手機將玩家玩兒游戲與顧客逛商場的行為串起來，通過設(shè)計游戲闖關(guān)地圖，將線上游戲卡位和商場店鋪綁定，實現(xiàn)線下顧客與線上玩家的雙向轉(zhuǎn)化。這意味著，嘻番里的營業(yè)收入不僅有商場租金和商家經(jīng)營的流水分成，還可以獲得額外的游戲門票收入和游戲衍生收入。 　　據(jù)悉，雖然嘻番宇宙現(xiàn)在僅有海淀首店，但線上嘻番宇宙的平臺搭建已經(jīng)具備了多項目聯(lián)動的基礎(chǔ)條件。目前，首創(chuàng)郎園正在積極布局拓店中，計劃三年之內(nèi)在北京、上海、廣州、深圳、成都、重慶等城市拓展10店，其中一半以上規(guī)劃為城市首店，將嘻番里商業(yè)模型在全國復(fù)制。 新國潮、元宇宙、工業(yè)風(fēng)、國際范兒——第11屆郎園國際創(chuàng)意文化節(jié)潮酷開幕 　　國際范兒，引領(lǐng)潮流 　　郎園Station以文化內(nèi)容創(chuàng)新供應(yīng)，為傳統(tǒng)線下商業(yè)改命 　　中秋節(jié)剛剛落幕的“舌尖上的一帶一路”國際美食嘉年華，讓郎園Station成為北京節(jié)假日潮流消費的引領(lǐng)力量；隨之而來的北京金秋最大圖書市集，齊集近200家出版社、書店、文化機構(gòu)與廠牌，攜上萬種好書文創(chuàng)，讓愛書之人過足了癮；作家練攤兒、文化青年“趕場”看沙龍、知名編劇導(dǎo)演學(xué)者作家等“高質(zhì)量人類”同臺帶來高知識能量攝入；書香搭配咖酒自由的快樂，也讓淘書成為享受與休閑；很多來自新京報書評周刊公眾號、小紅書、果殼網(wǎng)的等線上平臺的粉絲，也紛紛通過“在北京書市尋找詩歌”、“果殼好奇心書單”等優(yōu)質(zhì)內(nèi)容策劃，來到郎園station“線下朝圣”和“網(wǎng)友奔襲現(xiàn)”。 　　已正式更名為“北京圖書市集”的郎園圖書市集已經(jīng)舉辦至第四屆，與“舌尖上的一帶一路”同屬于首創(chuàng)郎園孵化的爆款精品文化內(nèi)容IP，因其“創(chuàng)新+創(chuàng)意，體驗+體會”的兼具，也成為了備受商家們歡迎的“文化引流利器”。 　　郎園Station前身是北京紡織倉庫，因倉儲功能所致，對外交通主要靠鐵路運輸物資。改造之前，因門前的半截塔路僅寬7米、不便通達(dá)，業(yè)內(nèi)無人看好。昔日的老庫房群落在首創(chuàng)郎園的改造運營下，成為潮人必打卡、周末節(jié)假日停車場一席難覓的網(wǎng)紅園區(qū)，其根本在于：商業(yè)在當(dāng)下的運營邏輯已經(jīng)發(fā)生變化，文化以其不可替代的體驗屬性、社交屬性，正在成為影響商業(yè)“人-貨-場”三要素的組織變量。如何通過優(yōu)質(zhì)的文化內(nèi)容創(chuàng)意，將線上流量吸引到線下，是首創(chuàng)郎園運營文化新消費的“獨門秘籍”，而自有文化內(nèi)容IP矩陣則是郎園十余年運營形成的“品牌護城河”。 　　在整個郎園文化節(jié)期間，郎園還有棱鏡MINI戲劇節(jié)、郎園Calling藝術(shù)節(jié)、郎園In City城市音樂周、郎園藝管人才孵化計劃、郎園社區(qū)文化節(jié)等多個自有文化內(nèi)容IP在北京、廈門、杭州、烏鎮(zhèn)等多地輪番上演文化大戲。 新國潮、元宇宙、工業(yè)風(fēng)、國際范兒——第11屆郎園國際創(chuàng)意文化節(jié)潮酷開幕 　　五大文化板塊，喜迎二十大 　　第11屆郎園文化節(jié)全國聯(lián)動，文化熱力不間斷 　　據(jù)首創(chuàng)郎園工作人員介紹，第11屆郎園國際創(chuàng)意文化節(jié)自9月16日開幕，一直持續(xù)到11月18日，持續(xù)64天，在郎園旗下全國多個園區(qū)同步開展。文化節(jié)共分為元宇宙新視界、非遺新生活、潮趣新消費、藝文新經(jīng)典、社區(qū)新文化等五大板塊，兩個多月精彩不斷！ 　　作為從北京走到全國的文創(chuàng)園區(qū)運營品牌，首創(chuàng)郎園將持續(xù)秉承文化產(chǎn)業(yè)與文化事業(yè)融合發(fā)展理念，通過豐富的文化內(nèi)容運營，在文化打造新消費場域、文旅融合等方面持續(xù)進行創(chuàng)新實踐，把文化“空間+內(nèi)容+產(chǎn)業(yè)”融合運營的“郎園模式”、“首都經(jīng)驗”沿著大運河文化帶和“一帶一路”帶到全國各地。二十大來臨之際，首創(chuàng)郎園將不忘初心，砥礪前行，持續(xù)在文化產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的道路上守正出奇，銳意進??！

9月15日晚，時隔兩年，人民幣對美元匯率在離岸市場再次“破7”，同時，在岸人民幣對美元匯率也破“7”在即。這是自2020年8月以來，人民幣對美元匯率首次跌破7.0的重要支撐位。 01 為什么人民幣破7？ 今年3月下旬，人民幣對美元匯率開啟一波下行。 人民幣匯率一路走低主要是因為美國加碼貨幣政策調(diào)整。今年以來，為了抗通脹，美國已經(jīng)連續(xù)4次加息，第5次即將落地，未來還會持續(xù)加碼。 在美元持續(xù)走強的背景下，SDR(特別提款權(quán))籃子里其他儲備貨幣對美元都大幅度貶值，但和其他非美元貨幣相比，人民幣貶值相對較小，而且人民幣對其他非美元貨幣都在升值，所以人民幣并沒有出現(xiàn)全面貶值。 雖然近期人民幣兌美元較快貶值，且短期猶存貶值壓力。但專家一致認(rèn)為，人民幣不存在持續(xù)貶值的基礎(chǔ)。中國外匯市場運行正常，跨境資金流動有序，受美國貨幣政策的溢出效應(yīng)可控。中國經(jīng)濟長期向好的基本面沒有變，加上人民銀行仍有充足的穩(wěn)匯率政策工具，匯率問題不會掣肘貨幣政策調(diào)控。在短期內(nèi)，雙向波動應(yīng)該是一種常態(tài)。長期來看，世界對人民幣的認(rèn)可度會不斷增強。 02 人民幣貶值，對房地產(chǎn)影響在哪里？ 從房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)來看，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)與匯率水平大體呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)性。對于國內(nèi)地產(chǎn)投資信心的減弱，一定程度使得資金外溢，使得資產(chǎn)價值下降，匯率水平提高。反過來講，人民幣對美元匯率如果持續(xù)貶值，也會導(dǎo)致一定程度的資本外流，從而對資產(chǎn)價格形成挑戰(zhàn)。 另一方面，美元升值將會加速“收割”國內(nèi)房地產(chǎn)。 人民幣貶值意味著房企美元債將要換更多的錢，目前國內(nèi)房企美元債大多發(fā)行于國內(nèi)地產(chǎn)高峰時期的2012-2018年之間。 2011年前后，由于境外貨幣政策寬松，人民幣匯率單邊升值。國內(nèi)企業(yè)開始加速發(fā)行美元債，而當(dāng)時發(fā)行美元債時人民幣兌美元匯率基本處于6.2-6.5之間。但隨著美聯(lián)儲今年進入加息通道以來，人民幣加速貶值，加上國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣，導(dǎo)致國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)雪上加霜。 如果以6.9左右的匯率換算，當(dāng)年人民幣高位時所發(fā)行的美元債，如今償還需要額外增加6%-12%的成本。按融資10億美元計算，相當(dāng)于要比發(fā)行債券時多增加6000-12000萬美元的成本，折算下來的也相當(dāng)于要多付出4.2-8.3億人民幣。 而根據(jù)同花順(300033)數(shù)據(jù)顯示，從債務(wù)規(guī)模來看，今年10月也將是房企們的償債高峰期，規(guī)模近千億，且未來數(shù)月，仍是美元償債的高峰期。 03 保地產(chǎn)還是保匯率？ 若只是單純的從房價和匯率的角度出發(fā)，如果要保房價，貨幣政策就不能收緊，反而還要不斷放水，但這勢必對人民幣帶來貶值壓力，匯率破7就不令人意外。同樣，如果要保匯率，地產(chǎn)就必然要持續(xù)承壓。 但是從整個地產(chǎn)行業(yè)及資產(chǎn)價值來看，地產(chǎn)是匯率“勝負(fù)手”，企穩(wěn)反彈的地產(chǎn)一方面有助于遏制美元上行的勢頭，另一方面能夠降低人民幣匯率的風(fēng)險屬性，充分發(fā)揮資產(chǎn)分散化優(yōu)勢吸引資本流入。相反如果地產(chǎn)銷售和居民端貸款不能明顯改善，人民幣未來一段時間將持續(xù)貶值。 因此，在本輪周期中，保地產(chǎn)就意味著保匯率。 04 破“7”之后，人民幣走向何方？ 中信證券聯(lián)席首席經(jīng)濟學(xué)家明明指出，在強美元的大背景下，人民幣匯率是否破“7”這一關(guān)鍵點位已經(jīng)沒有那么重要，應(yīng)理性看待國際形勢復(fù)雜多變下匯率的波動。 他指出，中國央行可用于穩(wěn)定匯率的政策工具較為豐富，包括但不限于啟動逆周期因子、調(diào)節(jié)企業(yè)跨境融資宏觀審慎調(diào)節(jié)參數(shù)等。其中，逆周期因子將直接作用于人民幣對美元中間價報價模型，從歷史經(jīng)驗看，該工具對于應(yīng)對人民幣持續(xù)的單邊貶值行情非常有效。 05 結(jié)語 不過，從各位首席經(jīng)濟學(xué)家觀點看來，人民幣匯率指數(shù)總體仍將保持穩(wěn)定，東方金誠首席宏觀分析師王青認(rèn)為，接下來美元還可能保持階段性強勢，人民幣兌美元可能仍存在一定貶值壓力。不過，隨著國內(nèi)經(jīng)濟修復(fù)勢頭增強，加上我國國際收支狀況有望保持順差局面，人民幣貶值預(yù)期很難有效聚集，短期“破7”并非意味著人民幣匯價將出現(xiàn)新一輪大幅下行過程。 從房地產(chǎn)的角度來看，如果在“金九銀十”傳統(tǒng)地產(chǎn)銷售黃金期，地產(chǎn)企業(yè)企穩(wěn)反彈趨勢明顯，將對人民幣匯率提供一個堅強支撐。

近日上海票交所公布的《截至2022年8月31日的持續(xù)逾期名單》顯示，存在商票逾期現(xiàn)象的房地產(chǎn)項目公司數(shù)量從7月的2005個大幅增至8月的2801個，環(huán)比大幅增長39.7%，占全部商票逾期企業(yè)的比重環(huán)比增長3.13pct至67.6%。當(dāng)前房企商票逾期基數(shù)較大的情況下，8月整體商票逾期環(huán)比增速仍明顯高于4-7月平均的環(huán)比增速16.8%，主要緣于個別出險房企流動性問題持續(xù)發(fā)酵，對供應(yīng)商造成的負(fù)面沖擊甚至超過預(yù)期。 8月較7月新增逾期項目公司910個，環(huán)比增長127%；與此同時7月發(fā)生逾期但8月實現(xiàn)逾期余額清零的項目公司有114個，因此8月持續(xù)逾期的項目公司數(shù)量環(huán)比凈增加796個。在8月新增的名單中，有近6成歸屬于2家出險房企，分別為418個和113個，占到新增數(shù)量的45.9%、12.4%。個別出險房企債務(wù)危機繼續(xù)蔓延，商票出現(xiàn)大面積逾期，倘若后續(xù)紓困政策及債務(wù)重組效果不及預(yù)期，將進一步?jīng)_擊供應(yīng)鏈、金融機構(gòu)、地方政府、購房者等多方利益。 166家房企集團連續(xù)3月落入商票逾期名單 國企也未能幸免 據(jù)CRIC監(jiān)測，8月商票逾期名單中房地產(chǎn)項目公司數(shù)量高達(dá)2801個，存在商票逾期現(xiàn)象的房企集團主體數(shù)量從7月的238家增至8月的279家，環(huán)比增多17.2%。 從279家發(fā)生商票逾期的房企集團開發(fā)商的規(guī)模梯隊來看，TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100、TOP101-200、TOP200+梯隊中分別有1家、11家、9家、13家、21家和224家房企出現(xiàn)商票逾期現(xiàn)象。相較于6-7月，8月TOP10、TOP31-50梯隊中商票逾期房企數(shù)量趨于穩(wěn)定，個別房企因資金調(diào)配安排不當(dāng)?shù)纫蛩禺?dāng)月發(fā)生逾期但月末或者下月已經(jīng)償清，而TOP11-30梯隊房企主體逾期數(shù)量逐月環(huán)比增長1家，TOP51-100、TOP101-200梯隊逾期房企較6月各增加3家，逾期房企數(shù)量處增長趨勢，后續(xù)需重點關(guān)注商票持續(xù)逾期但公募債尚未違約房企的流動性情況。 TOP200+梯隊的中小房企商票逾期數(shù)量增長較快，商票逾期的房企數(shù)量從6月的151家快速攀升到8月的224家，占全部逾期房企數(shù)量較6月增加4.41pct至80.3%，中小房企經(jīng)營和資金壓力更大。值得注意，8月?lián)碛械胤絿Y背景的項目公司商票逾期現(xiàn)象較前期有所增加，主要來自于河南、貴州等中西部區(qū)域，“國企剛兌信仰”逐漸打破。隨著土地收入的減少，高度依賴土地財政、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一的地方政府旗下國企后續(xù)逾期現(xiàn)象可能愈發(fā)嚴(yán)重。 8月TOP50梯隊的21家逾期房企主體共涉及旗下1950個項目公司發(fā)生商票未支付（7月：1316個），環(huán)比大幅增加48.2%，占到票交所披露的所有逾期項目公司的69.6%，較前期增幅明顯。各梯隊逾期房企涉及的項目公司數(shù)量環(huán)比均明顯增多，逾期項目公司數(shù)量超過100個較上月增加2家至6家房企集團，甚至有2家房企集團旗下超過380個項目公司出現(xiàn)逾期，部分出險房企體量較大，集中爆發(fā)商票逾期風(fēng)險對上游的沖擊更為嚴(yán)峻。 此外，6月以來連續(xù)3個月出現(xiàn)在商票持續(xù)逾期名單的房企數(shù)量有166家，TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100、TOP101-200、TOP200+梯隊中分別有1家、8家、8家、10家、15家和124家房企連月出現(xiàn)逾期風(fēng)險，基本上都是已陷入流動性風(fēng)險的房企。當(dāng)前各地政府對出險房企的紓困，主要通過政策引導(dǎo)、地方國企牽頭從項目層面注入流動性支持以處置交付風(fēng)險，項目紓困是長期的過程疊加地方政府對爛尾項目的選擇較為分散，后續(xù)紓困效果待觀察，倘若出險房企的流動性問題未解決，對上游供應(yīng)商會造成嚴(yán)重的經(jīng)營風(fēng)險。 供應(yīng)商經(jīng)營風(fēng)險攀升 上半年盈利下滑、現(xiàn)金流承壓 從上下游主要產(chǎn)業(yè)的應(yīng)收賬款的資產(chǎn)質(zhì)量來看，以申萬建筑裝飾、建筑材料和家具用品等地產(chǎn)關(guān)聯(lián)行業(yè)為例，2022年中期三大行業(yè)中樣本企業(yè)計提信用減值損失規(guī)模224.4億元，較去年同期增長37.4%，增幅較為明顯。2021全年三大行業(yè)的樣本企業(yè)計提信用減值損失863.4億元，2022上半年計提減值損失僅占到全年的26%,可能緣于季節(jié)性因素，半年度計提減值較少，到了年底可能需要大面積催收賬款而出于謹(jǐn)慎性原則對房企客戶應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)、其他應(yīng)收款等會計提更多損失。 受此影響，房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)盈利能力大幅下滑，申萬建筑裝飾、建筑材料和家具用品等行業(yè)凈利率的中位數(shù)水平均較去年同期有所下滑，降幅最為明顯的是信用減值損失計提規(guī)模最大的建筑材料行業(yè)。此外，部分供應(yīng)商的應(yīng)收賬款增速高于同期的收入增速，應(yīng)收賬款可能存在回收風(fēng)險，經(jīng)營現(xiàn)金流承壓。如防水涂料龍頭東方雨虹(002271)2022年中期應(yīng)收賬款同比增幅31.89%快于營收增幅7.57%，導(dǎo)致上半年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流出14.89億元。 針對中小房企應(yīng)收賬款清欠問題，近期中央和地方政府也設(shè)立了協(xié)調(diào)小組和投訴舉報渠道，也有政策正在研究將商業(yè)承兌匯票期限由1年縮短至6個月，為中小企業(yè)紓困解決應(yīng)收賬款回款壓力。 總的來看，7-8月房企商票逾期增量延續(xù)了前期快速攀升的趨勢，增幅愈發(fā)顯著，出險房企集中爆發(fā)了商票逾期危機，8月新增逾期910個項目公司中近6成歸屬于2家出險房企。出險房企信用危機的發(fā)酵，商票逾期大增，供應(yīng)商經(jīng)營風(fēng)險進一步擴大。當(dāng)前許多出險房企的債務(wù)重組方案的出臺都需要時間，疊加紓困政策主要從項目層面注入流動性而非接手房企的債務(wù)并對其注入財務(wù)援助，后期紓困和債務(wù)重組的效果還有待觀察，倘若出險房企問題僵持不下，各方市場主體信心無法得到恢復(fù)，對上下游產(chǎn)業(yè)造成的負(fù)面連鎖反應(yīng)尤為顯著。

截至8月25日，河北省今年棚戶區(qū)改造工程已開工建設(shè)11.77萬套安置房，建成10.55萬套安置房，均提前完成年度棚戶區(qū)改造任務(wù)。 　　為保證棚戶區(qū)改造工程建設(shè)進度和質(zhì)量，河北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳每月在全省通報各地工作實施情況，派駐省級督導(dǎo)核查員，不定期巡查項目。同時，多渠道籌集資金，爭取中央財政補助資金10.4億元、中央預(yù)算內(nèi)投資6.7億元，安排省級財政補助資金3億元，發(fā)行棚改專項債券239.5億元。要求各地堅持合理布局棚改安置房，優(yōu)化戶型設(shè)計、嚴(yán)抓工程質(zhì)量監(jiān)管，安置房品質(zhì)不能低于同小區(qū)開發(fā)的商品房品質(zhì)。配套基礎(chǔ)設(shè)施項目以及相關(guān)的城市道路、公共交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施項目，要與棚改安置房相銜接。

9月14日，中共中央宣傳部舉行“中國這十年”系列主題新聞發(fā)布會，介紹新時代住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展舉措和成效有關(guān)情況。 據(jù)住建部副部長姜萬榮介紹，十年來，我國保障性安居工程累計完成投資14.8萬億元，建設(shè)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造安置住房5900多萬套。我國住房供應(yīng)規(guī)模持續(xù)增加，這十年，商品住宅銷售面積累計132.34億平方米，是上一個十年的2.2倍。下一步，住建部將會同有關(guān)部門，繼續(xù)扎實做好促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展各項工作、持續(xù)完善住房保障體系。 住建部新聞發(fā)言人、住房改革與發(fā)展司司長王勝軍在會上表示，十年來，住建部與各有關(guān)部門緊密配合，堅持把房地產(chǎn)發(fā)展的落腳點放在民生上，穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，因城施策、“一城一策”，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。主要有以下幾個方面： 一是建立政策協(xié)同機制。保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，增強調(diào)控政策的協(xié)調(diào)性精準(zhǔn)性，支持剛性和改善性住房需求，遏制投機炒房。 二是建立部省市聯(lián)動機制。適應(yīng)房地產(chǎn)市場運行規(guī)律，部省市聯(lián)動管控，夯實城市主體責(zé)任，強化省級政府監(jiān)督指導(dǎo)責(zé)任，因城施策用足用好政策工具箱，加強對城市“一城一策”的指導(dǎo)監(jiān)督。 三是健全監(jiān)測預(yù)警和評價考核機制。建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和監(jiān)測體系，常態(tài)化開展月度監(jiān)測、季度評價、年度考核。對超出調(diào)控目標(biāo)的城市，通過發(fā)函預(yù)警、會商約談、調(diào)研督導(dǎo)等方式，督促城市人民政府采取有效措施，切實穩(wěn)定市場。 四是加強對房地產(chǎn)市場監(jiān)管。住建部與有關(guān)部門聯(lián)合開展整治房地產(chǎn)市場秩序三年行動，重點整治房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域違法違規(guī)行為，按照“管住不管死”的原則，加強商品房預(yù)售資金監(jiān)管。 關(guān)于保交樓情況，王勝軍稱，今年8月份，住建部會同財政部、人民銀行等有關(guān)部門出臺了專門措施，以政策性銀行專項借款的方式，支持有需要的城市推進已售逾期難交付的住宅項目建設(shè)交付，目前專項工作正在緊張有序的進行當(dāng)中。 王勝軍表示，房地產(chǎn)一頭連著民生，一頭連著發(fā)展。住建部將會同有關(guān)部門，繼續(xù)扎實做好促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展各項工作。一是堅持一個定位，即“房子是用來住的、不是用來炒的”。二是健全“兩個體系”，即住房市場體系和住房保障體系，這兩者缺一不可。三是努力實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)。四是完善人房地錢四個要素聯(lián)動機制，以人定房、以房定地、以房定錢。 住房問題關(guān)系民生福祉，政府必須“補好位”。其中，在健全“兩個體系”方面，住房保障體系更多的是政府發(fā)揮補位作用。 去年6月份，國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，第一次明確了國家層面住房保障體系的頂層設(shè)計，提出加快完善以公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。 據(jù)姜萬榮介紹，在規(guī)范發(fā)展公共租賃住房方面，到2021年底，3800多萬困難群眾住進了公租房。通過公租房實物保障和租賃補貼，解決了大量困難群眾的住房問題。 在大力發(fā)展保障性租賃住房方面，2021年、2022年，全國建設(shè)籌集330萬套(間)保障性租賃住房，大約可解決近1000萬新市民、青年人的住房困難?！笆奈濉逼陂g，40個重點城市將建設(shè)籌集650萬套(間)保障性租賃住房，可解決近2000萬新市民、青年人的住房困難問題。 在因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房方面，到2021年底，北京市已累計籌集共有產(chǎn)權(quán)住房約8.3萬套，上海市已經(jīng)簽約13.6萬戶。 在大力推進棚戶區(qū)改造方面，這十年來，全國棚戶區(qū)改造累計開工4300多萬套，幫助了上億棚戶區(qū)居民改善了居住條件，實現(xiàn)了安居樂居。 姜萬榮表示，下一步，住建部將以大力發(fā)展保障性租賃住房為重點，持續(xù)完善住房保障體系，進一步規(guī)范發(fā)展公租房，因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，穩(wěn)步推進棚戶區(qū)改造，著力增強保障性住房供應(yīng)。

　一場“保交樓”攻堅戰(zhàn)正在有序推進中。 　　9月12日，恒大集團董事局主席許家印在恒大集團復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓周例會上稱，目前恒大全國保交樓項目共706個，已復(fù)工項目668個，未復(fù)工項目38個，相關(guān)地區(qū)公司要在9月30日前必須全面復(fù)工，竭盡全力做好復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓工作。 　　3天前，建業(yè)地產(chǎn)總裁楊明耀也在“保交樓 穩(wěn)民生”秋季工作部署會上稱，要打好“保交樓”攻堅戰(zhàn)。 　　打好“保交樓”攻堅戰(zhàn)，地方政府也沒有缺位。為了進一步攻堅化解問題樓盤，今年以來，包括吉林省、合肥市、鄭州市、咸陽市、平頂山市等多個地區(qū)已先后召開會議，明確全面落實好“保交樓”工作。其中，鄭州市在9月6日召開的強力攻堅“保交樓”專項行動動員會上，明確提出“確保10月上旬停工、半停工項目全面實質(zhì)性復(fù)工”的攻堅目標(biāo)。 　　東方金誠首席宏觀分析師王青接受《證券日報》記者采訪時表示，“保交樓”不僅對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期有重要影響，而且具備保民生的意義。 　　7月28日召開的中共中央政治局會議提出，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。 　　此后，各地“保交樓”政策持續(xù)加碼，對引導(dǎo)樓市需求端企穩(wěn)回升、推動房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境回暖起到積極作用。 　　據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，自今年8月份住建部、財政部、人民銀行等有關(guān)部門出臺措施，明確通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付后，截至目前，至少已有南寧市、湖州市、紹興市、石家莊市、萍鄉(xiāng)市等10余個城市陸續(xù)出臺“保交樓”政策，內(nèi)容包括“一對一幫扶”、設(shè)立紓困基金、鼓勵收購銷房作為保障安置用房等措施。 　　在房地產(chǎn)紓困基金方面，目前，鄭州市已設(shè)立百億元房地產(chǎn)紓困基金；南寧市平穩(wěn)房地產(chǎn)基金首期規(guī)模為30億元；湖北省資產(chǎn)管理有限公司與浙商資產(chǎn)管理有限公司聯(lián)合設(shè)立50億元紓困基金，加大對湖北省不良資產(chǎn)的收購、處置力度，服務(wù)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”。此外，杭州市、紹興市也計劃設(shè)立房地產(chǎn)紓困基金或穩(wěn)?；?。 　　在王青看來，多地通過成立房地產(chǎn)紓困基金、投放專項貸款等方式，力爭撬動多方資金確保爛尾樓盤復(fù)工、在建樓盤不出現(xiàn)爛尾風(fēng)險，體現(xiàn)了各地政府部門防控房地產(chǎn)相關(guān)風(fēng)險的“底線思維”。未來，“保交樓”政策措施有可能進一步升級加碼，預(yù)計各地也會根據(jù)自身特點，創(chuàng)新豐富政策工具箱，其中包括擴大紓困基金規(guī)模、必要時設(shè)立代建代管機制等。 　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜接受《證券日報》記者采訪時表示，今年決策層多次強調(diào)“保交樓”，預(yù)計后續(xù)各地對此的優(yōu)化舉措及配套資金將加快落實。只有“保交樓”才能穩(wěn)民生、穩(wěn)預(yù)期，只有“保交樓”如期推進，樓市信心和預(yù)期才能好轉(zhuǎn)，下半年房地產(chǎn)市場才能進一步穩(wěn)定恢復(fù)，從而對宏觀經(jīng)濟帶來正面影響。 　　對于當(dāng)前房地產(chǎn)市場而言，無論是從避免房地產(chǎn)壞賬問題造成較大金融風(fēng)險，還是從扭轉(zhuǎn)樓市下行趨勢角度來說，預(yù)期的穩(wěn)定以及信心的恢復(fù)都是其中的關(guān)鍵。 　　對此，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波接受《證券日報》記者采訪時表示，雖然購房者信心的恢復(fù)需要一個過程，但隨著地方政府和房企的同步發(fā)力，特別是快速推進實質(zhì)性復(fù)工，預(yù)計對市場信心的恢復(fù)效果將大于以往。

　寒意未散，房地產(chǎn)行業(yè)分化加劇。 　　2022年上半年，房地產(chǎn)從業(yè)者的日子過得較為艱難。疫情反復(fù)、樓市下行、資金回籠慢，翹首以盼的“紅五月”未來，兩撥償債高峰卻至，“內(nèi)外交困”的行業(yè)格局下，上市房企交出了一份“分化加劇”的答卷。 　　剔除未能如期發(fā)布2022年中期業(yè)績的上市房企后，據(jù)樂居財經(jīng)統(tǒng)計，在169家上市房企中，129家歸母凈利潤同比下降，占比高達(dá)76.3%；按盈利與否區(qū)分，55家房企虧損，合計虧損額超過了595億元。 　　虧損榜首為富力地產(chǎn)，上半年虧損69.2億元；建業(yè)地產(chǎn)緊隨其后，交出了虧損56億元的成績單。同期，考出“盈轉(zhuǎn)虧”成績者亦不乏陽光城等過去TOP15成員；頭部尖子生和國資房企亦難逃利潤下滑窘境，好在其利潤規(guī)模仍是行業(yè)佼佼者；而在盈利榜單中，中國海外發(fā)展、萬科、保利發(fā)展、華潤置地以及龍湖集團為前五名。 　　“房地產(chǎn)行業(yè)上市公司毛利率水平整體已降至20%低點，凈利率水平逐漸向制造業(yè)靠攏，盈利規(guī)模受市場下行影響跌至近年低點，高投入高回報時代已經(jīng)結(jié)束?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水向《證券日報》記者表示，行業(yè)已經(jīng)進入低利潤時代，待行業(yè)風(fēng)險出清后，市場會進入復(fù)蘇周期，上市房企毛利率水平仍有可能回升。 　　降價、資產(chǎn)減值等 　　是房企盈利能力下降主因 　　出現(xiàn)在虧損名單中的房企多是已出險或面臨償債危機的房企。 　　從樂居財經(jīng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，15家房企虧損額達(dá)到10億元以上，除富力地產(chǎn)與建業(yè)地產(chǎn)外，藍(lán)光發(fā)展、陽光城、正榮地產(chǎn)等8家房企虧損額在20億元至50億元之間；從歸母凈利率變動幅度來看，超七成房企同比下降，同比跌幅超過50%的房企高達(dá)84家。 　　樂居財經(jīng)統(tǒng)計顯示，今年上半年，在169家樣本房企中，有40家房企歸母凈利潤實現(xiàn)正向增長，其中有一半房企的增幅沒有超過20%。同期，上市房企歸母凈利潤TOP30的門檻，僅為11.49億元，去年則為20.3億元；TOP30平均歸母凈利為37.73億元，同比減少30.8%。 　　中國海外發(fā)展、萬科、保利發(fā)展以及華潤置地4家房企的歸母凈利潤均超過百億元，分別為167.43億元、122.23億元、108.26億元以及106.03億元；15家房企凈利潤超過20億元，其中，龍湖集團緊隨四大“百億元凈利”房企之后，為74.8億元。 　　在民營房企中，奉行長期主義的龍湖集團、在市場下行期逆市進取的濱江集團，歸母凈利率有所增長；背靠國資的建發(fā)股份、京投發(fā)展等房企，盈利能力也呈現(xiàn)上行態(tài)勢，但增速也在10%以下。 　　值得關(guān)注的是，京能置業(yè)上半年轉(zhuǎn)盈為虧，歸母凈利潤同比下滑16146.48%，創(chuàng)下跌幅之最。 　　因創(chuàng)立以來第一次出現(xiàn)虧損，在9月1日的2022年中期業(yè)績說明會上，建業(yè)地產(chǎn)董事會主席胡葆森向全體投資人致歉?！拔覀円恢痹谶M行深刻的反思，從自身找原因，絕不怨天尤人，也拒絕‘躺平’。” 　　劉水表示，從2022年上半年影響當(dāng)期凈利潤水平的因素來看，一是加大存貨、投資性物業(yè)、長期股權(quán)投資等資產(chǎn)減值準(zhǔn)備計提力度；二是聯(lián)合營項目收益減少；三是為應(yīng)對確?，F(xiàn)金流安全和調(diào)整投資布局，部分房企處置非核心資產(chǎn)，或形成虧損；四是受宏觀經(jīng)濟下行壓力大、疫情反復(fù)、居民收入預(yù)期轉(zhuǎn)弱導(dǎo)致購買力轉(zhuǎn)弱等因素影響。 　　不過，東高科技高級投資顧問畢然向《證券日報》記者表示，在“保交樓”與“防風(fēng)險”指導(dǎo)思想之下，房地產(chǎn)行業(yè)的底部是堅實的，從近兩個季度表現(xiàn)來看，在最困難的時刻，行業(yè)的整體營收、利潤、費用、現(xiàn)金流并未引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險，而是逐步探底，“我們有理由相信復(fù)蘇周期會到來，促使市場再度回暖?！? 　　總體而言，頭部尖子生仍能保持利潤總盤子增長，但出險房企則被甩在后面，虧損或許只是開始。不難看出，在市場處在上下半場轉(zhuǎn)換期內(nèi)，上市房企業(yè)績表現(xiàn)進一步分化。那么，接下來具備哪種能力的房企能夠保持盈利能力上行呢？ 　　未來市場規(guī)模 　　仍超10萬億元 　　盡管目前大的經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)行業(yè)形勢都不容樂觀，但從《證券日報》記者多方采訪和頭部標(biāo)桿房企管理層在2022年中期業(yè)績釋放出的信息可知，中長期多數(shù)房企仍對市場抱有堅定的信心。 　　對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展走勢的預(yù)判，龍湖集團執(zhí)行董事兼CEO陳序平向《證券日報》記者表示，“今年是低開、筑底、向好的態(tài)勢，整體穩(wěn)中向好，全年房地產(chǎn)商品房成交規(guī)模比去年預(yù)計會出現(xiàn)30%左右的降幅，但我們還是覺得有信心。隨著一些項目的陸續(xù)加推，8月份非常有信心實現(xiàn)單月增速轉(zhuǎn)正?！? 　　“我們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)還是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，估計年銷售額維持在12萬億元的水平，長期還是看好這個行業(yè)，感覺綠城(中國)未來還大有可為?！本G城中國董事會主席張亞東向《證券日報》記者表示，接下來“我們會更加看重營收和利潤的有質(zhì)增長，未來還會保持兩位數(shù)的增長?！? 　　談及下半場市場格局演化趨勢，中國海外發(fā)展董事會主席顏建國提出了“三個分化”：一是市場分化，一、二線和強三線城市將是主戰(zhàn)場；二是行業(yè)分化，房企數(shù)量將大幅減少，行業(yè)集中度將顯著提升；三是企業(yè)分化，行業(yè)容錯率下降，精準(zhǔn)管理能力強、產(chǎn)品與服務(wù)口碑好的企業(yè)才能在競爭中勝出。

作為公積金政策優(yōu)化的重點，“一人買房全家?guī)汀边@一措施正被全國多個城市推廣。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，今年以來超24個城市推出該項措施，以三四線城市為主。 　　接受《證券日報》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，“一人買房全家?guī)汀焙罄m(xù)有望擴展至更多城市。與此同時，隨著近期高層多次表態(tài)“合理支持剛性和改善性住房需求”，短期內(nèi)“一城一策”有望繼續(xù)深化。 　　釋放需求 　　喚醒“睡眠資金” 　　“一人買房全家?guī)汀?，主要是指子女購房可提取父母住房公積金賬戶余額，且父母可作為共同還款人參與還款。 　　例如，石家莊住房公積金管理中心9月6日發(fā)布消息稱，自今年10月1日起，使用住房公積金貸款購買石家莊市行政區(qū)域內(nèi)自住住房的借款人，其父母可以申請作為共同還款人參與還款；職工配偶為房產(chǎn)共有人的，配偶父母也可以申請作為共同還款人參與還款。共同還款人最多為2人。共同還款人可以申請?zhí)崛∽》抗e金賬戶余額。這意味著石家莊明確表態(tài)支持“一人買房全家?guī)汀薄? 　　“該項措施靈活性強且利好首套剛需購房者。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波在接受《證券日報》記者采訪時表示，由于多城已在該措施中嚴(yán)格限定了直系親屬范圍，強化了自住屬性，此舉有望進一步促進新市民與青年群體購房。 　　中國銀行研究院研究員葉銀丹對《證券日報》記者表示，這一措施主要通過全家?guī)偷男问絹斫档蛡€人購房門檻和還款壓力，有助于釋放一部分剛性需求，但對于刺激改善性需求或者其他需求的作用預(yù)計相對有限。而除了可以更好地支持合理住房需求外，該措施還進一步盤活了現(xiàn)存公積金賬戶中的資金，即可以喚醒“睡眠資金”，以此提高住房公積金使用效率，更好地發(fā)揮住房公積金減輕職工住房支出負(fù)擔(dān)的作用。 　　從年內(nèi)各地出臺的房地產(chǎn)支持政策來看，相較放松限購等樓市調(diào)控內(nèi)容，住房公積金政策的調(diào)整優(yōu)化顯然更加多樣化，如提高公積金貸款額度和累積貸款額度，降低公積金貸款首付比例，支持公積金租房以及“一人買房全家?guī)汀钡取? 　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜在接受《證券日報》記者采訪時表示，住房公積金作為長期住房專用儲蓄，使用范圍較為有限，僅能用于居民住房相關(guān)款項，對使用范圍及方式進行優(yōu)化符合公眾預(yù)期；同時，住房公積金政策指向性較強，有利于直接為真正有購房需求的居民提供支持，促進住房需求釋放。本輪房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整期后，住房公積金政策惠及的城市更多，因此也成為今年房地產(chǎn)領(lǐng)域出臺數(shù)量最多的調(diào)控政策類型。 　　用好政策工具箱 　　扭轉(zhuǎn)樓市預(yù)期 　　中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，8月份，地方累計出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策75條。調(diào)控政策內(nèi)容覆蓋企業(yè)供給端和居民需求端，核心舉措包括降低房企土地競買保證金、優(yōu)化限購政策、發(fā)放購房財稅補貼、上調(diào)住房公積金最高貸款額度、下調(diào)購房最低首付比例等。 　　然而房地產(chǎn)市場的下行趨勢仍未得到明顯緩解。據(jù)易居研究院發(fā)布的《百城新房成交報告》顯示，8月份，全國100個城市新建商品住宅成交面積為2389萬平方米，環(huán)比下降8%，同比下降32%。 　　“透過新建商品住宅單月成交面積同比增速數(shù)據(jù)也可以看出市場的壓力和變化?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進告訴記者，觀察去年6月份以來的新房成交同比增速數(shù)據(jù)，總體處于持續(xù)下降、降速先擴大后收窄的態(tài)勢。尤其是今年4月份，新房成交同比增速更是出現(xiàn)了61%的較大降幅，雖然該指標(biāo)在5月份、6月份得到明顯改善，但是7月份、8月份降幅又有所擴大，分別為33%和32%。這說明樓市復(fù)蘇過程仍面臨不確定性，也意味著當(dāng)前刺激提振剛性和改善性住房需求依然迫切。 　　《證券日報》記者梳理發(fā)現(xiàn)，自7月28日中共中央政治局召開會議明確提出“因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求”后，召開的4次國務(wù)院常務(wù)會議中，有3次會議均提及相關(guān)內(nèi)容。 　　其中，7月29日召開的國務(wù)院常務(wù)會議提出“支持剛性和改善性住房需求”；8月24日召開的國務(wù)院常務(wù)會議提出“允許地方‘一城一策’靈活運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求”；8月31日召開的國務(wù)院常務(wù)會議強調(diào)“支持剛性和改善性住房需求，地方要‘一城一策’用好政策工具箱，靈活運用階段性信貸政策和保交樓專項借款”。 　　在陳文靜看來，隨著政策面對房地產(chǎn)市場頻繁釋放積極信號，短期內(nèi)各地“一城一策”力度有望加大，預(yù)計將繼續(xù)優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”政策，降低首付比例、降低房貸利率等。 　　東方金誠首席宏觀分析師王青在接受《證券日報》記者采訪時表示，除了住房公積金政策的優(yōu)化調(diào)整外，后續(xù)“一城一策”政策可能還會實施包括放寬“商轉(zhuǎn)公”條件，鼓勵地方通過各種方式加大保交樓政策支持力度，以及進一步改善當(dāng)?shù)胤科笕谫Y環(huán)境等措施。 　　在王青看來，未來扭轉(zhuǎn)樓市預(yù)期、推動房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回暖的關(guān)鍵仍是下調(diào)房貸利率。因此，預(yù)計年內(nèi)5年期以上LPR報價仍存進一步下調(diào)空間。

河南省鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局將在9月8日下午召集已在鄭州市出現(xiàn)項目逾期交付和已售停工的開發(fā)商開“保交樓”吹風(fēng)會。 　　據(jù)已接到通知的房企人士對澎湃新聞表示，會議內(nèi)容主要包括“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的任務(wù)，確保全市停工樓盤全面復(fù)工。 　　對于網(wǎng)傳的《鄭州市“大干30天，確保全市停工樓盤全面復(fù)工”保交樓專項行動實施方案的通知》，有房企人士表示該文件屬實。該《通知》要求在10月6日前，實現(xiàn)鄭州全市所有停工問題樓盤項目全面持續(xù)實質(zhì)性復(fù)工。文件由“鄭州市安置房建設(shè)和問題樓盤攻堅化解工作領(lǐng)導(dǎo)小組”在9月6日印發(fā)。 　　9月7日晚間，據(jù)大河報報道，該通知要求：要圍繞停工問題樓盤項目不能按期交房、停工爛尾的原因，集中全部力量和有效資源攻堅克難，全力化解停工問題樓盤項目中存在的突出矛盾和主要問題，以停工問題樓盤項目全面持續(xù)實質(zhì)性復(fù)工作為化解研判的最終標(biāo)準(zhǔn)。 　　出險房地產(chǎn)企業(yè)要切實承擔(dān)自救主體責(zé)任，千方百計承擔(dān)或配合“保交樓”任務(wù)，通過處置未開發(fā)土地、在建項目和資產(chǎn)、公司股權(quán)等方式，多渠道籌集資金，加快資金回籠進度，降低杠桿率，歸還挪用資金，回歸主業(yè)。 　　政府全力紓困。要用好保交樓專項借款，加強資金監(jiān)管，確保項目順利實施和資金使用安全，凡使用專項借款的房地產(chǎn)企業(yè)須將有效資產(chǎn)抵押給轄區(qū)平臺公司；各開發(fā)區(qū)、區(qū)縣(市)要會同相關(guān)單位，積極爭取商業(yè)銀行資金，做好專項借款配套融資、紓困資金配套融資以及購買公寓作為人才房的配套融資；各開發(fā)區(qū)、區(qū)縣(市)要用好“4+1”模式，并積極動員停エ問題樓盤項目或開發(fā)企業(yè)梳理提供更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，與紓困基金和并購貸銀行做好對接。 　　做好破產(chǎn)重整。各開發(fā)區(qū)、區(qū)縣(市)要本著應(yīng)破盡破的原則，成立破產(chǎn)清算協(xié)調(diào)專班，引進破產(chǎn)重整投資人，鼓勵開發(fā)企業(yè)盡快向法院申請破產(chǎn)，確保盡快完成資不抵債的樓盤項目處置；市區(qū)兩級法院要加大破產(chǎn)重整案件辦理進度，利用府院聯(lián)動機制，積極配合屬地政府，采取短、平、快等辦法快速處置。 　　嚴(yán)肅追究責(zé)任。各開發(fā)區(qū)、區(qū)縣(市)要組織審計、財政、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)等有關(guān)部門對停工逾期問題樓盤原有預(yù)售資金使用情況進行專項審計，制訂處置方案；對停工逾期問題樓盤原有預(yù)售資金被挪用的，能夠追回的應(yīng)當(dāng)依法及時追回；房地產(chǎn)企業(yè)控股股東、實際控制人對資金挪用負(fù)有責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)對損失承擔(dān)連帶責(zé)任；相關(guān)主管部門監(jiān)管不到位的，商業(yè)銀行對資金挪用有過錯的，依法依規(guī)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；稅務(wù)部門要對不配合復(fù)工的房地產(chǎn)企業(yè)進行偷漏稅核查。 　　領(lǐng)導(dǎo)分包，主官兜底。各開發(fā)區(qū)、區(qū)縣(市)黨政主要領(lǐng)導(dǎo)要親自帶頭，親自分包1-2個重大停工問題樓盤項目；對于其他較為復(fù)雜的停エ樓盤，明確分包領(lǐng)導(dǎo)后，屬地黨委政府主要領(lǐng)導(dǎo)要履行兜底責(zé)任。

8月百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額5190.1億元，環(huán)比基本持平，同比下降32.9%，降幅略有收窄。 　　5190.1億元 　　近期，上市房企陸續(xù)披露2022年8月銷售簡報，銷售情況進一步分化。部分大中型房企8月銷售金額雖仍處于低位，但環(huán)比已有所好轉(zhuǎn)。 　　業(yè)內(nèi)人士表示，目前行業(yè)進入“金九銀十”銷售旺季，隨著前期穩(wěn)樓市政策持續(xù)顯效，消費者購房預(yù)期有望好轉(zhuǎn)。對于房企來說，提振銷售業(yè)績?nèi)詫⑹俏磥戆l(fā)力的重點。 　　部分房企銷售金額環(huán)比改善 　　有的房企8月銷售金額實現(xiàn)同比、環(huán)比增長，前8個月累計簽約金額同比降幅進一步收窄。 　　金地集團披露的2022年8月銷售情況公告顯示，8月公司共實現(xiàn)簽約面積102.4萬平方米，同比增長14.45%；實現(xiàn)簽約金額212.3億元，同比增長11.56%。2022年1-8月，公司累計實現(xiàn)簽約面積595.8萬平方米，同比下降38.22%；累計實現(xiàn)簽約金額1403.9億元，同比下降32.34%。 　　2022年7月，金地集團實現(xiàn)簽約面積74.1萬平方米，同比下降39.16%；實現(xiàn)簽約金額185.5億元，同比下降27.63%。2022年1-7月，公司累計實現(xiàn)簽約面積493.3萬平方米，同比下降43.61%；累計實現(xiàn)簽約金額1191.6億元，同比下降36.78%。 　　有的房企雖然8月銷售金額仍處于低位，但是相比7月已有所改善。 　　中南建設(shè)披露的8月經(jīng)營情況公告顯示，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，2022年8月，中南建設(shè)共實現(xiàn)合同銷售金額50.3億元，實現(xiàn)銷售面積46萬平方米。2022年7月，公司共實現(xiàn)合同銷售金額49.1億元，實現(xiàn)銷售面積46.4萬平方米。 　　相比之下，一些頭部房企8月銷售金額環(huán)比有所下滑。 　　9月5日晚，碧桂園公告稱，2022年8月，集團連同其合營公司和聯(lián)營公司共實現(xiàn)歸屬本公司股東權(quán)益的合同銷售金額約288.7億元，歸屬本公司股東權(quán)益的合同銷售建筑面積約為346萬平方米。7月，集團連同其合營公司和聯(lián)營公司共實現(xiàn)歸屬本公司股東權(quán)益的合同銷售金額約301.1億元，歸屬本公司股東權(quán)益的合同銷售建筑面積約為344萬平方米。 　　2022年8月，融創(chuàng)中國實現(xiàn)合同銷售金額約107.5億元，實現(xiàn)合同銷售面積約80.6萬平方米。2022年7月，融創(chuàng)中國實現(xiàn)合同銷售金額約110.3億元，實現(xiàn)合同銷售面積約88.4萬平方米。 　　克而瑞研報顯示，8月百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額5190.1億元，環(huán)比基本持平，同比下降32.9%，降幅略有收窄。8月，百強房企中近六成企業(yè)單月業(yè)績不及上半年的月均水平，但也有部分規(guī)模房企業(yè)績表現(xiàn)較佳。 　　百強房企拿地規(guī)模降幅環(huán)比收窄 　　從拿地態(tài)度看，以萬科為代表的部分頭部房企8月拿地金額環(huán)比有所下降。 　　萬科A披露的2022年8月銷售及近期新增項目情況簡報顯示，2022年7月銷售簡報披露以來，公司新增加開發(fā)項目2個，分別位于蘇州和銀川，需支付權(quán)益地價17.56億元；新增1個物流地產(chǎn)項目，需支付權(quán)益價款2.32億元。而7月銷售及近期新增項目情況簡報顯示，自6月銷售簡報披露以來，公司新增加開發(fā)項目2個，需支付權(quán)益地價46.82億元；新增2個物流地產(chǎn)項目，需支付權(quán)益價款3.16億元。 　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1-8月，百強房企拿地總額達(dá)到8816億元，拿地規(guī)模同比下降53.3%，降幅比上月收窄2.3個百分點，連續(xù)三月維持收窄態(tài)勢。整體來看，保利發(fā)展、華潤置地、招商蛇口拿地金額居前。 　　投資機會有望增加 　　8月中下旬，多數(shù)城市公布了第三輪集中供地計劃。為了維持土地市場穩(wěn)定，多個城市供應(yīng)量較第二輪大幅提升，供地結(jié)構(gòu)也相對均衡。杭州、上海均小幅調(diào)整了土拍規(guī)則，意在吸引更多企業(yè)參與。隨著市場信心恢復(fù)帶動銷售提升，疊加核心城市土拍規(guī)則改善，將給中小房企帶來更多投資機會。 　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為，目前行業(yè)進入“金九銀十”旺季，隨著前期穩(wěn)樓市政策持續(xù)顯效，消費者購房預(yù)期有望好轉(zhuǎn)，房企推盤策略也將陸續(xù)調(diào)整。行業(yè)逐步進入房屋銷售提振的關(guān)鍵時期，交易環(huán)境有望進一步改善。對于房企來說，提振銷售業(yè)績?nèi)詫⑹俏磥戆l(fā)力的重點。 　　從房企表態(tài)看，不少房企看好下半年行情。 　　萬科總裁祝九勝在中期業(yè)績會上表示，相信公司下半年銷售業(yè)績會比上半年好。萬科今年銷售專項行動有四個方面的動作：一是提升傭金結(jié)算速度；二是調(diào)整銷售激勵政策；三是整合自身銷售力量；四是銷售能力短期培訓(xùn)和提升。自開始部署專項行動以來，公司圍繞去化庫存、加快回款已取得一定成效。

受個別房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險暴露、個別樓盤按揭斷供影響，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險備受社會各界關(guān)注。多位商業(yè)銀行負(fù)責(zé)人表示，市場對此不必恐慌，房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸資產(chǎn)質(zhì)量總體平穩(wěn)可控。接下來，要著重平衡好穩(wěn)融資與防風(fēng)險的關(guān)系，既要保障房地產(chǎn)合理融資需求、支持剛性和改善性住房需求，也要提升風(fēng)險管理的精細(xì)化水平，嚴(yán)把增量風(fēng)險入口關(guān)，穩(wěn)妥化解存量風(fēng)險，尤其要確?！氨＝粯恰⒎€(wěn)民生”工作有序推進。 　　房企貸款不良率有所上升 　　今年上半年，個別房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險暴露，所涉及的樓盤開發(fā)項目延期交付，導(dǎo)致個別購房者停止償還個人住房貸款。受此影響，上半年商品房銷售面積同比下降22.2%，商品房銷售額下降28.9%。 　　“房企存量貸款的資產(chǎn)質(zhì)量確實承受一定壓力?！敝袊r(nóng)業(yè)銀行副行長張旭光介紹，截至6月末，農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額335億元，較上年末上升53億元，不良貸款率3.97%，較上年末上升0.58個百分點。建設(shè)銀行數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月末，該行房地產(chǎn)業(yè)不良率2.98%，較上年末上升1.13個百分點。 　　盡管房企貸款的不良率有所上升，但風(fēng)險可控?！安涣悸噬仙脑?，主要是前期少數(shù)擴張較快、負(fù)債水平高的房企持續(xù)暴露風(fēng)險，但要看到，其風(fēng)險暴露目前已較為充分?！睆埿窆庹f。此外，由于監(jiān)管部門已建立“房地產(chǎn)貸款集中度管理制度”，各銀行的房地產(chǎn)貸款余額占比、個人住房貸款余額占比并不高。“在對公房地產(chǎn)方面，郵儲銀行的表內(nèi)外業(yè)務(wù)規(guī)模均較小?！敝袊]政儲蓄銀行副行長姚紅表示。 　　個人住房貸款的資產(chǎn)質(zhì)量則保持平穩(wěn)，受個別樓盤按揭斷供的影響較小?！敖刂?月末，工商銀行個人住房貸款不良率為0.31%。”中國工商銀行副行長王景武表示。建設(shè)銀行副行長李運表示，該行涉及停貸斷供的個人住房貸款逾期金額占全部個人住房貸款余額的0.018%，風(fēng)險整體可控。 　　穩(wěn)融資防風(fēng)險兩手抓 　　房地產(chǎn)融資不能因噎廢食。多位業(yè)內(nèi)人士表示，要穩(wěn)融資、防風(fēng)險兩手抓，平衡好兩方面關(guān)系，統(tǒng)籌發(fā)展與安全。 　　穩(wěn)融資，要保障房地產(chǎn)合理融資需求?！爸袊y行將繼續(xù)支持房企的合理融資需求，有序安排房地產(chǎn)貸款投放，維護住房消費者合法權(quán)益。”中國銀行風(fēng)險總監(jiān)劉堅東說，持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)，優(yōu)先支持保障性租賃住房、普通住宅開發(fā)項目。 　　穩(wěn)融資，還要支持剛性和改善性住房需求?！稗r(nóng)業(yè)銀行將進一步加大個人住房貸款的投放力度。”農(nóng)業(yè)銀行副行長林立說，一是主動對接頭部企業(yè)、優(yōu)質(zhì)二手房中介，從源頭拓展業(yè)務(wù)儲備；二是開展產(chǎn)品創(chuàng)新，重點研發(fā)“新市民貸”系列產(chǎn)品，提高差別化金融服務(wù)能力；三是優(yōu)化信貸業(yè)務(wù)流程，如簡化申報資料、優(yōu)化自動審批規(guī)則等?！敖衲晟习肽辏r(nóng)業(yè)銀行個人住房貸款共投放4138億元，凈增1025億元?！绷至⒄f。 　　防風(fēng)險，要嚴(yán)把“增量風(fēng)險”關(guān)口。一方面，要提高精準(zhǔn)防控能力?！耙行^(qū)分具體項目風(fēng)險和企業(yè)集團風(fēng)險，不能搞一刀切?！睆埿窆獗硎尽Ａ硪环矫妫岣呷鞒田L(fēng)險防控能力?！俺浞掷弥悄茱L(fēng)控工具，持續(xù)做好房企監(jiān)測預(yù)警。”建設(shè)銀行首席風(fēng)險官程遠(yuǎn)國說。 　　防風(fēng)險，還要做好“存量風(fēng)險”的化解，尤其要穩(wěn)妥推進困難房企的風(fēng)險化解。去年12月份，監(jiān)管部門印發(fā)通知，鼓勵金融機構(gòu)以市場化方式支持風(fēng)險化解、行業(yè)出清。記者從多家商業(yè)銀行獲悉，相關(guān)工作正在穩(wěn)步推進。 　　有序推進“保交樓、穩(wěn)民生” 　　在化解存量風(fēng)險的過程中，“保交樓、穩(wěn)民生”工作至關(guān)重要。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、中國人民銀行等部門近期出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付。近日召開的國務(wù)院常務(wù)會議提出，地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活運用階段性信貸政策和保交樓專項借款。 　　目前，保交樓工作正有序推進，相關(guān)風(fēng)險逐步得到化解?！拔覀儗Υ嬖诒＝粯秋L(fēng)險的樓盤進行了梳理，已有746個項目納入地方政府保交樓管理范圍，60個項目達(dá)到交付條件、正在陸續(xù)辦理交付手續(xù)?！绷至⒄f。 　　受益于政策支持、各方努力，市場預(yù)期趨于穩(wěn)定，個人住房貸款需求正逐步恢復(fù)?！皬慕ㄔO(shè)銀行的情況看，今年四五月份，受房企流動性壓力加大、疫情散發(fā)影響，個人住房貸款的需求端承壓?！崩钸\表示，但在6月份，該行個人住房貸款的受理量、投放量明顯回升，環(huán)比分別增長54%、49%，日均受理量接近30億元，達(dá)到了上半年的相對高點。 　　“可以預(yù)判，這一輪房地產(chǎn)市場的集中釋放正在接近尾聲。”交通銀行副行長周萬阜表示，接下來，該行將在當(dāng)?shù)卣目傮w安排框架下，遵循監(jiān)管部門的指導(dǎo)意見，積極推進“保交樓、穩(wěn)民生”工作，依法依規(guī)做好相關(guān)金融服務(wù)，維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 　　在各層面政策的推動下，房地產(chǎn)業(yè)的需求端、供給端將持續(xù)積累積極因素。中國民生銀行首席經(jīng)濟學(xué)家溫彬認(rèn)為：“5年期以上LPR下降15個基點，有助于扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期、促進樓市回暖和消費回升?！? 　　

　近期，多家房企召開了2022年中期業(yè)績發(fā)布會，證券時報記者對房企高管關(guān)于市場形勢、投資策略、收并購等熱點問題的回應(yīng)進行了梳理。 　　多位房企高管認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場已經(jīng)筑底，市場信心逐步恢復(fù)，雖然短期市場依然承壓，但對中長期市場向好有信心。 　　談市場：短期承壓 　　中長期向好 　　在業(yè)績發(fā)布會上，當(dāng)前市場形勢和未來市場預(yù)判是必問的問題，可見其受關(guān)注程度。 　　龍頭房企萬科在兩個月前就喊出“短期市場已經(jīng)筑底，但恢復(fù)是緩慢溫和的過程”的判斷。在這次中期業(yè)績發(fā)布會上，萬科董事局主席郁亮仍然堅持這個觀點。他還表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)來看，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的三大調(diào)控目標(biāo)，前兩個基本已經(jīng)實現(xiàn)了，穩(wěn)預(yù)期出現(xiàn)了比較大的挑戰(zhàn)，需要重建市場信心。 　　碧桂園集團總裁莫斌也認(rèn)為，去年6月份市場下行到今天，已經(jīng)進入了底部，而且是在底部盤整的時候，現(xiàn)在最重要的就是市場信心的恢復(fù)。他認(rèn)為明年6月份市場應(yīng)該恢復(fù)到健康發(fā)展的階段。 　　中海地產(chǎn)董事局主席顏建國和華潤置地副主席兼首席運營官張大為均認(rèn)為，房地產(chǎn)市場短期來看依然是承壓的，不過中長期市場是向好的。 　　顏建國認(rèn)為，房地產(chǎn)市場需求包括數(shù)億新市民的需求，包括中心城市的聚集效應(yīng)與改善型需求，房屋折舊與新造的動態(tài)平衡。中國人口基數(shù)大、市場存量巨大，很多房子到了一定年限，需要改造新造，如果每年置換2%，都是一個規(guī)模巨大的量，未來房地產(chǎn)行業(yè)還是一個很龐大的行業(yè)，是一個可以長期堅持的行業(yè)。從美國房地產(chǎn)發(fā)展歷程可以看到，房地產(chǎn)發(fā)展高峰后會下降，但是下降沒有那么快，仍舊維持很龐大的量。 　　“當(dāng)前的市場處于上下半場的轉(zhuǎn)換期，轉(zhuǎn)換期需要一段時間，包括行業(yè)出清，過程相當(dāng)復(fù)雜，也是比較慘烈的。行業(yè)重整完了，進入下半場，市場里的玩家、行業(yè)利潤率都會進入一個相對穩(wěn)定階段，進入另外一個平衡。經(jīng)過轉(zhuǎn)換期以后，中國經(jīng)濟發(fā)展韌勁、中國人口城市化率還在進一步上升，中心城市進一步聚集等，這些要素會進一步發(fā)揮作用。所以，對于中長期市場，我們是樂觀的，有信心的?！鳖伣▏f。 　　談投資：量入為出 　　現(xiàn)金流第一 　　上半年，行業(yè)經(jīng)歷深度調(diào)整，不少房企調(diào)整了投資策略，拿地金額大幅減少。對于下半年投資計劃，多位房企高管表示，將堅持量入為出、現(xiàn)金流第一的原則。 　　“我們從去年下半年開始就調(diào)整了投資策略和投資的強度，在布局上向著確定性的市場，即人口流入、市場能級較高、市場厚度較厚的方向調(diào)節(jié)?！北坦饒@常務(wù)副總裁程光煜說，這是一個總的策略方向，下半年公司會根據(jù)現(xiàn)金情況，在保障公司經(jīng)營和生產(chǎn)安全的前提下，有富余資金會拿來投資；同時也會根據(jù)機會出現(xiàn)的情況和能否把握這些機會來投資。 　　萬科上半年也減少了拿地，對此，萬科執(zhí)行副總裁劉肖表示，萬科長期以來堅持量入為出，堅持倉位的合理，在此基礎(chǔ)上還要增加一條投資原則，即“要獲得特別好的項目”。在過往，萬科曾由于部分項目投資失誤，追高冒進導(dǎo)致開發(fā)業(yè)務(wù)盈利水平下降。他解釋，“特別好的項目”首先要求片區(qū)市場比較好，這是最重要的標(biāo)準(zhǔn)；其次要有把握為客戶提供好產(chǎn)品、好服務(wù)；第三，財務(wù)指標(biāo)、經(jīng)營指標(biāo)、效率指標(biāo)，尤其凈利潤、ROI(投資回報率)指標(biāo)要比較出色?！白龊猛顿Y，是提高毛利的重要因素。”他說。 　　華潤置地首席戰(zhàn)略官謝驥也表示，公司一貫堅持穩(wěn)健投資策略，堅持量入為出、現(xiàn)金流第一的原則，根據(jù)現(xiàn)金流情況安排投資結(jié)構(gòu)。 　　美的置業(yè)執(zhí)行董事兼副總裁王全輝則表示，下半年在投資方面會更多考慮現(xiàn)有手上的土地資源以及合作項目的安全問題，在新增土地上投入精力會比較少，在合作項目會投入比較大，確保合作項目的安全、按時交付。 　　談并購：廣泛接觸 　　慎重做決策 　　在行業(yè)出清階段，不少房企希望通過出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)回籠資金，項目收并購受到監(jiān)管部門的支持，多家金融資產(chǎn)管理公司(AMC)也加入紓困房企之列。對于收并購計劃，多位高管表示，會廣泛接觸收并購機會，同時嚴(yán)謹(jǐn)慎重做預(yù)判和決策。 　　程光煜表示，今年上半年，碧桂園已經(jīng)跟39家企業(yè)進行了收并購，其中有一些是未出險的企業(yè)，也有相當(dāng)數(shù)量是出險企業(yè)，進行歸編分家安排后，已經(jīng)完成了63個項目工作，涉及金額大概35億元?！澳壳拔覀儗@類企業(yè)總體上比較多的做法，主要是在內(nèi)部已經(jīng)合作的項目降低風(fēng)險，提升資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率?！彼f，當(dāng)然也不排除跟央企和AMC公司合作，進行一些有益的收并購，但是這部分多數(shù)還在洽談階段，真正實質(zhì)落地的項目有限。 　　對于并購，顏建國表示，好項目是唯一的標(biāo)準(zhǔn)。中海仍然堅持選擇主流城市、主流地段，堅守投資回報刻度。對符合投資標(biāo)準(zhǔn)的項目，都會深入研究，全力抓住機會。 　　“當(dāng)前市場下，并購的機會不少，同行有些在賣資產(chǎn)，有些賣股權(quán)，我們都有大量接觸，上半年也完成了幾單項目并購，并購金額超過100億元。未來幾個月，我們會保持積極姿態(tài)，全面撒網(wǎng)，希望有更好項目能夠進來。當(dāng)然這取決于整體市場發(fā)展形勢，我們?nèi)詫猿忠允斩ㄖА⒁凿N定投，在確保企業(yè)經(jīng)營穩(wěn)健的前提下進行并購?fù)顿Y?！鳖伣▏f。 　　瑞安房地產(chǎn)行政總裁王穎則表示，房地產(chǎn)市場在整體調(diào)整過程中會出現(xiàn)很多收并購的機會，瑞安對于這類機會是保持積極謹(jǐn)慎的態(tài)度，收并購首先會去考慮它的項目類型是不是跟瑞安的發(fā)展區(qū)域及發(fā)展類型相對比較匹配，是不是能夠符合公司的投資標(biāo)準(zhǔn)，在符合投資標(biāo)準(zhǔn)情況下會積極考慮這樣的項目。

　“金九銀十”已經(jīng)來臨，房企也加緊布局。 　　今年以來，房地產(chǎn)市場銷售端未有明顯的好轉(zhuǎn)，整體來看，經(jīng)歷6月的小幅回暖之后，7、8月的市場出現(xiàn)回落。進入9月，值此傳統(tǒng)的銷售旺季，“造節(jié)”送優(yōu)惠、線上賣房、舉辦藝術(shù)展獲客等成為房企發(fā)力銷售的方式。 　　不過，對于“金九銀十”，也有一些房企并未有明顯的動作，而是將主要精力放在債務(wù)重組等方面。 　　過去兩年，房地產(chǎn)行業(yè)均未迎來真正的“金九銀十”旺季，今年，市場又將如何？ 　　寒冷市場下的分化 　　過去的8月，房地產(chǎn)市場的成交依舊未能擺脫“寒冷”之勢?？硕鸢l(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月，TOP100房企的銷售操盤金額環(huán)比基本持平，同比降幅為30.9%，同比降幅較7月略有收窄；不過，累計前8個月來看，百強房企的同比降幅仍保持在47.4%的較高水平。 　　不過，“寒冷”的市場中，也有房企表現(xiàn)不錯，市場呈現(xiàn)分化的特點。 　　9月5日晚間，金地集團發(fā)布公告顯示，8月，金地集團單月實現(xiàn)簽約面積102.4萬平方米，同比及環(huán)比分別上升14.45%、38.2%；單月銷售金額212.3億元，同比上升11.56%，環(huán)比增長14.5%。 　　除了金地，保利、中海、金茂、濱江、建發(fā)房產(chǎn)、綠地控股、龍湖的銷售成績也出現(xiàn)較大幅度的回升。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，8月，上述房企的全口徑銷售金額環(huán)比分別上漲26.6%、39.3%、57.4%、16%、56.8%、26.6%、22.7%。 　　不過，多數(shù)房企的銷售同比仍處于較大的下降態(tài)勢。8月末的中期業(yè)績會上，萬科董事會主席郁亮表示，當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)的三大調(diào)控目標(biāo)——穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，前兩個目標(biāo)基本已經(jīng)實現(xiàn)，穩(wěn)預(yù)期則出現(xiàn)了比較大的挑戰(zhàn)，穩(wěn)預(yù)期即是“信心”的問題。 　　備戰(zhàn)“金九銀十” 　　在市場信心急需重建的當(dāng)下，房企迎來了“金九銀十”的促銷節(jié)點，那么，今年“金九銀十”會呈現(xiàn)什么特點？眾房企有哪些促進銷售的安排和計劃，銷售業(yè)績會在上一臺階嗎？ 　　從以往的情況來看，房企會通過一些優(yōu)惠策略來吸引購房者，今年也不例外。中海地產(chǎn)方面對第一財經(jīng)表示，公司營銷線會做一場9.9購房節(jié)，全國范圍聯(lián)動，主要內(nèi)容與去年相似，涉及相關(guān)購房福利，優(yōu)惠房源，家電贈禮等。 　　也有房企發(fā)力線上營銷。招商蛇口相關(guān)負(fù)責(zé)人對第一財經(jīng)表示，一直都對項目所在城市的市場趨勢、所處板塊的庫存等進行動態(tài)研究，結(jié)合項目流速、資金情況，制訂“一項目一策略”的分級定價政策。針對不同項目，接下來招商蛇口也會在其官方線上售樓處“招商好房”小程序會推出有吸引力的優(yōu)惠折扣。 　　實際上，從去年下半年以來，房企就開始想辦法抓回款促銷售，在此期間，“以價換量”是最常見的方式。 　　根據(jù)中指研究院統(tǒng)計的房企銷售數(shù)據(jù)，第一財經(jīng)計算發(fā)現(xiàn)，2022年上半年，銷售額排名前20的房企中，有12家的銷售均價都出現(xiàn)了不同程度的下跌，另外8家的銷售均價上漲，銷售價格降低的房企多于上漲的房企。 　　具體來看，銷售均價下跌的12家房企包括碧桂園、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、綠城中國、融創(chuàng)中國、龍湖集團、綠地控股、新城控股、旭輝集團、越秀地產(chǎn)、金科集團、世茂集團。銷售均價上漲的8家房企包括萬科、華潤置地、招商蛇口、金地集團、中國金茂、濱江集團、華發(fā)股份、遠(yuǎn)洋集團。 　　降價幅度超過10%的房企有四家，分別是碧桂園下跌15.6%，綠城中國下跌10.2%，綠地控股下跌11.7%，金科集團跌幅最大，為21.9%。金科地產(chǎn)在業(yè)績預(yù)告中表示，行業(yè)銷售整體大幅下挫，公司為刺激銷售回款，采取降價促銷及專項去庫存等措施，導(dǎo)致毛利率降低、銷售費用增加。 　　值得注意的是，2022年上半年降幅度較大的碧桂園和金科集團，銷售均價分別為8127元/平、7781元/平，都低于1萬元/平。反觀銷售均價上漲的8家房企，銷售均價都大于1.6萬元/平。 　　金地集團公告顯示，下半公司可售貨值比較充足，公司將圍繞“銷售提速，回款為先，壓實責(zé)任，抓細(xì)抓實”的經(jīng)營主題，堅定經(jīng)營目標(biāo)，創(chuàng)新營銷動作，精準(zhǔn)把握客戶需求和變化，以創(chuàng)新方式堅決執(zhí)行操盤動作，提高銷售去化水平。 　　金地集團表示，“以價換量”是企業(yè)促進庫存消化、保障自身現(xiàn)金流平衡的有效舉措之一。金地一直堅持隨行就市的量價經(jīng)營策略，根據(jù)市場變化靈活調(diào)整。2022年上半年金地集團的銷售均價較2021年進一步提升至24000元/平方米?！拔磥砣绻泻线m的階段性窗口期，我們也會通過靈活的定價策略迅速實現(xiàn)銷售目標(biāo)，將資金從項目上置換出來，補充更優(yōu)質(zhì)的貨源?！? 　　另外，也有房企想要通過在銷售項目上舉辦活動和藝術(shù)展覽來吸引顧客。花樣年對記者表示，傳統(tǒng)的地產(chǎn)營銷把很多錢花在銷售殺客上，最近一年以來，花樣年在銷售投入上逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐钥蛻魹槌霭l(fā)點，主要行動包括對展示區(qū)進行煥新，增加公共區(qū)域功能，在項目樣板房舉辦小型展，讓客戶體驗更美好、更豐富、更藝術(shù)。 　　花樣年還對記者表示，現(xiàn)在的市場不是簡單的客戶信心問題，而是客戶對行業(yè)失去了期待和信任，花樣年希望與行業(yè)、城市、客戶一起創(chuàng)造更多可能性，讓客戶恢復(fù)對地產(chǎn)行業(yè)的期待和信任。 　　第一財經(jīng)了解到，也有房企并未對“金九銀十”做過多的準(zhǔn)備。一出險房企對記者表示，“金九銀十”期間，公司沒有特別的營銷計劃，“正常銷售”。另一名出險房企人士對也表示，現(xiàn)在是公司海外債務(wù)展期的關(guān)鍵博弈時刻，涉及公司國內(nèi)外的傳播都很謹(jǐn)慎，關(guān)于銷售的情況也不太方對外透露。 　　“金九”缺席將是大概率事件？ 　　值得注意的是，傳統(tǒng)“金九”已連續(xù)兩年缺席。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年9月，百城成交面積降至4859萬平方米，環(huán)比下降2%，同比漲幅收窄至7%。2021年9月，百城成交持續(xù)下滑至3378萬平方米，環(huán)比下降7%，同比跌幅擴至30%。 　　房企發(fā)力“金九銀十”的營銷，預(yù)計會有怎樣的效果？ 　　克而瑞研究中心表示，展望9月，房地產(chǎn)市場依舊難言樂觀，“金九”缺席將是大概率事件，即便供應(yīng)放量增長，成交也難顯著反彈。一方面，行業(yè)大周期拐點真正到來，隨著市場下行趨勢不斷強化，傳統(tǒng)銷售旺季也難出現(xiàn)大幅上漲行情。另一方面，穩(wěn)地產(chǎn)政策威力尚未顯現(xiàn)，疊加市場信心不穩(wěn)，較難扭轉(zhuǎn)市場下行預(yù)期。 　　不過，克而瑞也表示，城市將繼續(xù)分化。北京、合肥等市場更具彈性，隨著供應(yīng)放量，成交有望明顯反彈；廣州、南京等市場或?qū)⒊掷m(xù)修復(fù)但區(qū)域分化加劇，主城區(qū)需求堅挺，遠(yuǎn)郊區(qū)域去化仍困難；重慶、青島等市場或?qū)⒆叱龉鹊?，成交有望筑底回升；南寧、長春及多數(shù)三四線市場持續(xù)承壓，成交或?qū)⒊掷m(xù)低位運行，部分城市價格戰(zhàn)或?qū)⒂蛹ち摇? 　　不過，也有觀點對未來的預(yù)期持樂觀態(tài)度。中期業(yè)績會上，龍湖集團首席執(zhí)行官陳序平表示，6月起，市場出現(xiàn)了持續(xù)筑底并反彈的跡象，預(yù)判今年是低開-觸底-向好的態(tài)勢，全年的房地產(chǎn)成交規(guī)模同比去年預(yù)計會出現(xiàn)30%左右的降幅，但整體市場往向好的方向走。 　　另外，除了房企發(fā)力銷售端，也有觀點認(rèn)為，政策端也應(yīng)進一步發(fā)力。中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師孟新增表示，9月房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)對當(dāng)前市場情緒的修復(fù)、宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定恢復(fù)等均較為關(guān)鍵，在傳統(tǒng)“金九”到來之際，各項穩(wěn)市場的舉措積極出臺和落地，有利于購房者置業(yè)意愿和市場信心好轉(zhuǎn)，有利于9月市場活躍度提升，特別是熱點一二線城市。

“人民對美好生活的向往，就是我們的奮斗目標(biāo)”。因此，只是為了滿足人們“剛性和改善性住房需求”，房地產(chǎn)行業(yè)就還應(yīng)該有一個美好的未來。 在當(dāng)下穩(wěn)經(jīng)濟大盤的一攬子政策行動中，穩(wěn)房地產(chǎn)行業(yè)，成為了一個焦點所在。 8月24日，國務(wù)院常務(wù)會議提出允許地方“一城一策”運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求；一周之后的8月31日，國務(wù)院常務(wù)會議又提出支持剛性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活運用階段性信貸政策和保交樓專項借款。 如果人民對美好生活的向往，很重要一點體現(xiàn)在住有所居，那么“一城一策”就不只是短期穩(wěn)增長的政策，更是長期新發(fā)展的要求。 保交樓，是底線，是最起碼的要求。支持剛性和改善性住房需求，是長線，是穩(wěn)住購房者的預(yù)期，也是穩(wěn)住建房者的預(yù)期，才是最長遠(yuǎn)的打算，住有所居，才是房地產(chǎn)業(yè)的未來。 這種從短期到長期的變化，可以帶來一些全新的視角。 第一個視角，是舍棄。 支持剛性和改善性住房需求，就是堅持“房住不炒”，兩者一體兩面。放棄炒房思維，是對購房者說的，也是對開發(fā)商說的。一個良性的未來，就得放棄高房價、快增長的模式。 買房的人，之所以買房，是為了提升生活品質(zhì)，而不是為了投機，為了買房之后期待房價暴漲脫手獲利；建房的人，也不能再是野蠻生長，不能毫無忌憚加杠桿瘋狂拿地，放棄房子建好了就有人搶、不愁賣的思維。反之，應(yīng)該是保持穩(wěn)健的財務(wù)杠桿和現(xiàn)金流，精挑細(xì)選拿地建房，滿足那些剛需和改善性住房的需求。 對于執(zhí)行“一城一策”的地方政府而言，是放棄不適當(dāng)?shù)摹巴恋刎斦彼季S，一方面，通過不同地區(qū)的不同比較優(yōu)勢，制定適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)業(yè)政策，通過產(chǎn)業(yè)升級，發(fā)展地方經(jīng)濟；另一方面，是向城市建設(shè)者，尤其是中低收入人群，提供穩(wěn)定可靠的公租房、保障性住房。 第二個視角，是發(fā)展。 房地產(chǎn)業(yè)還有美好的未來，還是未來的支柱產(chǎn)業(yè)，對上下游產(chǎn)業(yè)仍然還有最強的帶動力。住有所居，“房住不炒”，一個城市有一種需求，一個城市就得一種政策，未來對更大、更好的房子的需求是結(jié)構(gòu)性的，未來批土地、建房子，也應(yīng)該是結(jié)構(gòu)性的。 大家都買不起的東西，還是因為數(shù)量不夠，但跟以前不一樣的是，房子的需求是結(jié)構(gòu)性的，開發(fā)商要精打細(xì)算，在什么城市、什么地段、有什么人、有什么不一樣的需求，政策制定者要根據(jù)本地的結(jié)構(gòu)化需求，制定合理的供地政策和供地數(shù)量，制定個性化的購房和貸款政策。 在一線城市，房子的需求更大，為了穩(wěn)住房價，土地的供給應(yīng)該適當(dāng)放大；在三四線城市，房地產(chǎn)需求減緩的地方，為了穩(wěn)住房價，土地的供給應(yīng)該適當(dāng)放緩。全國一盤棋之下，不同的地方，不僅信貸政策，供地思路也應(yīng)該“一城一策”。 房地產(chǎn)行業(yè)，不再是宏觀調(diào)控的短期抓手，也不再是土地財政的靈丹妙藥。但是，房地產(chǎn)行業(yè)依然有美好的未來，請記住，未來的需求是結(jié)構(gòu)性的，人人都有改善住房需求，期待環(huán)境更好，交通更便利，中國的城市化進程還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束。 未來人們住房條件將不斷得到改善，不炒房，但合理購房需求不會受到限制，房地產(chǎn)業(yè)未來可期。

受個別房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險暴露、個別樓盤按揭斷供影響，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險備受社會各界關(guān)注。多位商業(yè)銀行負(fù)責(zé)人表示，市場對此不必恐慌，房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸資產(chǎn)質(zhì)量總體平穩(wěn)可控。接下來，要著重平衡好穩(wěn)融資與防風(fēng)險的關(guān)系，既要保障房地產(chǎn)合理融資需求、支持剛性和改善性住房需求，也要提升風(fēng)險管理的精細(xì)化水平，嚴(yán)把增量風(fēng)險入口關(guān)，穩(wěn)妥化解存量風(fēng)險，尤其要確?！氨＝粯?、穩(wěn)民生”工作有序推進。 　　房企貸款不良率有所上升 　　今年上半年，個別房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險暴露，所涉及的樓盤開發(fā)項目延期交付，導(dǎo)致個別購房者停止償還個人住房貸款。受此影響，上半年商品房銷售面積同比下降22.2%，商品房銷售額下降28.9%。 　　“房企存量貸款的資產(chǎn)質(zhì)量確實承受一定壓力?！敝袊r(nóng)業(yè)銀行副行長張旭光介紹，截至6月末，農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額335億元，較上年末上升53億元，不良貸款率3.97%，較上年末上升0.58個百分點。建設(shè)銀行數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月末，該行房地產(chǎn)業(yè)不良率2.98%，較上年末上升1.13個百分點。 　　盡管房企貸款的不良率有所上升，但風(fēng)險可控?！安涣悸噬仙脑?，主要是前期少數(shù)擴張較快、負(fù)債水平高的房企持續(xù)暴露風(fēng)險，但要看到，其風(fēng)險暴露目前已較為充分?！睆埿窆庹f。此外，由于監(jiān)管部門已建立“房地產(chǎn)貸款集中度管理制度”，各銀行的房地產(chǎn)貸款余額占比、個人住房貸款余額占比并不高?！霸趯康禺a(chǎn)方面，郵儲銀行的表內(nèi)外業(yè)務(wù)規(guī)模均較小。”中國郵政儲蓄銀行副行長姚紅表示。 　　個人住房貸款的資產(chǎn)質(zhì)量則保持平穩(wěn)，受個別樓盤按揭斷供的影響較小?！敖刂?月末，工商銀行個人住房貸款不良率為0.31%?！敝袊ど蹄y行副行長王景武表示。建設(shè)銀行副行長李運表示，該行涉及停貸斷供的個人住房貸款逾期金額占全部個人住房貸款余額的0.018%，風(fēng)險整體可控。 　　穩(wěn)融資防風(fēng)險兩手抓 　　房地產(chǎn)融資不能因噎廢食。多位業(yè)內(nèi)人士表示，要穩(wěn)融資、防風(fēng)險兩手抓，平衡好兩方面關(guān)系，統(tǒng)籌發(fā)展與安全。 　　穩(wěn)融資，要保障房地產(chǎn)合理融資需求?！爸袊y行將繼續(xù)支持房企的合理融資需求，有序安排房地產(chǎn)貸款投放，維護住房消費者合法權(quán)益?！敝袊y行風(fēng)險總監(jiān)劉堅東說，持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)，優(yōu)先支持保障性租賃住房、普通住宅開發(fā)項目。 　　穩(wěn)融資，還要支持剛性和改善性住房需求。“農(nóng)業(yè)銀行將進一步加大個人住房貸款的投放力度。”農(nóng)業(yè)銀行副行長林立說，一是主動對接頭部企業(yè)、優(yōu)質(zhì)二手房中介，從源頭拓展業(yè)務(wù)儲備；二是開展產(chǎn)品創(chuàng)新，重點研發(fā)“新市民貸”系列產(chǎn)品，提高差別化金融服務(wù)能力；三是優(yōu)化信貸業(yè)務(wù)流程，如簡化申報資料、優(yōu)化自動審批規(guī)則等。“今年上半年，農(nóng)業(yè)銀行個人住房貸款共投放4138億元，凈增1025億元?！绷至⒄f。 　　防風(fēng)險，要嚴(yán)把“增量風(fēng)險”關(guān)口。一方面，要提高精準(zhǔn)防控能力。“要有效區(qū)分具體項目風(fēng)險和企業(yè)集團風(fēng)險，不能搞一刀切?！睆埿窆獗硎?。另一方面，要提高全流程風(fēng)險防控能力?！俺浞掷弥悄茱L(fēng)控工具，持續(xù)做好房企監(jiān)測預(yù)警。”建設(shè)銀行首席風(fēng)險官程遠(yuǎn)國說。 　　防風(fēng)險，還要做好“存量風(fēng)險”的化解，尤其要穩(wěn)妥推進困難房企的風(fēng)險化解。去年12月份，監(jiān)管部門印發(fā)通知，鼓勵金融機構(gòu)以市場化方式支持風(fēng)險化解、行業(yè)出清。記者從多家商業(yè)銀行獲悉，相關(guān)工作正在穩(wěn)步推進。 　　有序推進“保交樓、穩(wěn)民生” 　　在化解存量風(fēng)險的過程中，“保交樓、穩(wěn)民生”工作至關(guān)重要。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、中國人民銀行等部門近期出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付。近日召開的國務(wù)院常務(wù)會議提出，地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活運用階段性信貸政策和保交樓專項借款。 　　目前，保交樓工作正有序推進，相關(guān)風(fēng)險逐步得到化解。“我們對存在保交樓風(fēng)險的樓盤進行了梳理，已有746個項目納入地方政府保交樓管理范圍，60個項目達(dá)到交付條件、正在陸續(xù)辦理交付手續(xù)?！绷至⒄f。 　　受益于政策支持、各方努力，市場預(yù)期趨于穩(wěn)定，個人住房貸款需求正逐步恢復(fù)?！皬慕ㄔO(shè)銀行的情況看，今年四五月份，受房企流動性壓力加大、疫情散發(fā)影響，個人住房貸款的需求端承壓?！崩钸\表示，但在6月份，該行個人住房貸款的受理量、投放量明顯回升，環(huán)比分別增長54%、49%，日均受理量接近30億元，達(dá)到了上半年的相對高點。 　　“可以預(yù)判，這一輪房地產(chǎn)市場的集中釋放正在接近尾聲?！苯煌ㄣy行副行長周萬阜表示，接下來，該行將在當(dāng)?shù)卣目傮w安排框架下，遵循監(jiān)管部門的指導(dǎo)意見，積極推進“保交樓、穩(wěn)民生”工作，依法依規(guī)做好相關(guān)金融服務(wù)，維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 　　在各層面政策的推動下，房地產(chǎn)業(yè)的需求端、供給端將持續(xù)積累積極因素。中國民生銀行首席經(jīng)濟學(xué)家溫彬認(rèn)為：“5年期以上LPR下降15個基點，有助于扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期、促進樓市回暖和消費回升?！?

在我國，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟中的一個重要產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)橫跨生產(chǎn)、流通、消費三大領(lǐng)域，在增加財政收入，創(chuàng)造就業(yè)機會，改善居住條件，提高城市居民居住條件，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)和促進經(jīng)濟發(fā)展等諸多方面起著重要作用。 受經(jīng)濟大環(huán)境影響，近些年地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷，全國大部分城市房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)斷崖式下滑。根據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年上半年商品房銷售面積68923萬平方米，同比下降22.2%；其中，住宅銷售面積下降26.6%。商品房銷售額66072億元，下降28.9%；其中，住宅銷售額下降31.8%。 在此情況下，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人規(guī)模量龐大，管理難、傭金結(jié)算等環(huán)節(jié)問題逐漸凸顯，讓房地產(chǎn)開發(fā)商和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司運行更加艱難。 【房地產(chǎn)行業(yè)遇到的問題】 1、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人規(guī)模龐大難管理，耗費房企人力和時間成本 在房地產(chǎn)行業(yè)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人規(guī)模龐大且流動性強，這一特點使得房地產(chǎn)開發(fā)商、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司面臨大量頻繁地收集個人信息的情況，繁重的工作量不僅耗費人力和時間成本，而且也容易出現(xiàn)人工統(tǒng)計失誤、信息丟失的問題，給房企造成很多麻煩。 2、給房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人結(jié)算時，收集票據(jù)難且存在不合規(guī)風(fēng)險 在房地產(chǎn)行業(yè)，兼職銷售、老業(yè)主、路人等群體皆可成為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，參與售房拿提成。但是隨著稅務(wù)大數(shù)據(jù)的上線，監(jiān)管力度逐漸加強，企業(yè)用傳統(tǒng)現(xiàn)金發(fā)放提成以及私人賬戶轉(zhuǎn)賬提成的行為，都存在極大不合規(guī)風(fēng)險，同時，提成發(fā)放后，房企也面臨收集個人票據(jù)難的又一大問題。 【身邊云房地產(chǎn)行業(yè)解決方案】 1、提供系統(tǒng)化工具，線上管理更加輕松高效 身邊云提供的系統(tǒng)化工具，可以實現(xiàn)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人自主線上簽約，節(jié)省了房企人力和時間成本，而且還能實現(xiàn)傭金線上批量發(fā)放，有效避免人工統(tǒng)計大量人員薪資和下發(fā)失誤等問題。在線上可隨時查看人員信息，不用再擔(dān)心信息的缺失。 2、四流合一，保障房企結(jié)算安全、合規(guī)、穩(wěn)定 為保障全流程的合規(guī)性，平臺上與房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人簽署的協(xié)議、任務(wù)需求的流轉(zhuǎn)記錄、付款記錄、發(fā)票票據(jù)流程，都完整留存，符合四流合一，保障房企給房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人結(jié)算的安全合規(guī)。 當(dāng)下，隨著行業(yè)利好趨勢，房地產(chǎn)公司紛紛想抓住機遇，通過更加低成本和高效率且合規(guī)的方式來提升業(yè)績，借助身邊云數(shù)字化基因和房地產(chǎn)行業(yè)定制化解決方案是一個不錯的選擇。未來，身邊云將持續(xù)探索房地產(chǎn)行業(yè)，不斷更新迭代并提供增值服務(wù)，以期推動房地產(chǎn)行業(yè)更健康高效發(fā)展。

即日起龍港市正式在首批13個試點社區(qū)實施集體經(jīng)濟組織成員住房公積金制度，將農(nóng)民群體納入公積金保障體系。目前，已有首批50位農(nóng)民提交建繳申請，經(jīng)審核后將由市公積金管理部門為其開立個人賬戶。 　　龍港是農(nóng)民集資建設(shè)的全國第一座農(nóng)民城，2019年8月龍港鎮(zhèn)撤鎮(zhèn)設(shè)市，成為全國首個“鎮(zhèn)改市”，也是目前全國唯一實行“大部制、扁平化”行政管理體制改革的縣級市，直轄102個社區(qū)。全市現(xiàn)有常住人口46萬余人。 　　“約一半市民是集體經(jīng)濟組織成員。融資難、融資成本高、貸款時間短等，是制約他們建房、購房的難題。”龍港市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局黨組成員、總農(nóng)藝師蔡啟堯告訴澎湃新聞，長期以來住房公積金僅限城鎮(zhèn)職工繳納。為破解機制壁壘、資格審查、資金監(jiān)管等障礙，龍港參照溫州市靈活就業(yè)人員繳存住房公積金的模式，由市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、公積金分中心、財政局等建立協(xié)商機制，監(jiān)管財政配繳資金使用，并接受審計監(jiān)督。 　　據(jù)介紹，在首批13個試點社區(qū)，年滿16周歲且未達(dá)到法定退休年齡的靈活就業(yè)集體經(jīng)濟組織成員，均可納入公積金建繳對象，涵蓋在村務(wù)農(nóng)人員、進城務(wù)工人員、個體工商戶等，覆蓋人群達(dá)23868人。申請者可按照不低于龍港市上年度最低月工資標(biāo)準(zhǔn)10%的比例，自愿繳納住房公積金。連續(xù)繳存6個月后，可享受15萬至50萬元不等的公積金貸款額度。建繳住房公積金的“無房戶”集體經(jīng)濟組織成員還可按月享受財政配繳補助，標(biāo)準(zhǔn)為個人月繳存額的25%，最高不超過每人每月75元。達(dá)到法定退休年齡或賬戶封存滿6個月的，可申請辦理銷戶提取。

9月1日，中指研究院發(fā)布數(shù)據(jù)，據(jù)其對全國100個城市新建、二手住宅銷售市場的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，8月份，百城新房、二手房價格環(huán)比繼續(xù)下跌，且下跌城市數(shù)量創(chuàng)新高。 　　具體來看，8月份百城新建住宅平均價格為16203元/平方米，環(huán)比下跌0.01%，跌幅與7月份持平；百城二手住宅平均價格為15991元/平方米，環(huán)比下跌0.13%，跌幅較7月份擴大0.04個百分點。從下跌的城市數(shù)量看，8月份共53個城市新建及二手住宅價格環(huán)比均下跌，較上月增加14個。其中，包括18個二線城市，35個三、四線城市。 　　“整體來看，各梯隊城市的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)分化加劇，即核心一、二線城市樓市保持較強韌性，三、四線城市雖然不斷出臺樓市寬松政策，但房地產(chǎn)市場運行仍面臨較大壓力。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶在接受《證券日報》記者采訪時如是說。 　　需要注意是，8月份房地產(chǎn)市場的走弱不僅體現(xiàn)在價格層面，從銷售層面看，亦不理想。CRIC數(shù)據(jù)顯示，8月份其重點監(jiān)測的30城成交面積環(huán)比下降13%，同比跌幅達(dá)31%，與上月基本持平。其中，一線城市成交面積轉(zhuǎn)降，同比、環(huán)比分別下降16%、10%；26個二、三線城市成交面積同比、環(huán)比分別下降33%、13%。 　　中國銀行研究院研究員葉銀丹在接受《證券日報》記者采訪時表示，作為順周期行業(yè)，一方面房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇有賴于中國經(jīng)濟大環(huán)境的改善；另一方面，在居民購房預(yù)期及意愿已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變的背景下，特別是在居民對長期房價看跌情緒增強的情況下，或許需要政策面釋放更多、更有力的改善信號。 　　事實上，當(dāng)前樓市的低迷表現(xiàn)已經(jīng)引起中央及政策面的高度關(guān)注。比如，自7月28日中共中央政治局會議提出“因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生”后，《證券日報》記者梳理后發(fā)現(xiàn)，在此后召開的4次國務(wù)院常務(wù)會議上，有3次會議均提到要“支持剛性和改善性住房需求”。 　　與此同時，結(jié)合政策面來看，住建部、財政部、人民銀行等有關(guān)部門已于近日出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付。此外，繼5月份5年期以上LPR單獨調(diào)降15基點，時隔兩個月，5年期以上LPR在8月份再度下調(diào)15個基點。至此，全國首套及二套房貸款利率下限已降至4.1%和4.9%。 　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜在接受《證券日報》記者采訪表示，近期國務(wù)院常務(wù)會議接連釋放房地產(chǎn)積極信號，更加明確地體現(xiàn)了中央對房地產(chǎn)的態(tài)度，即穩(wěn)定房地產(chǎn)市場重要性被進一步突出。短期來看，各地樓市政策寬松方向或聚焦信貸方面，通過優(yōu)化二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、下調(diào)房貸首付比例及利率等方式，降低居民購房門檻和成本，支持合理住房需求。在房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)的“金九”到來之際，各項穩(wěn)樓市舉措的積極出臺和落地，有利于購房者置業(yè)意愿和市場信心好轉(zhuǎn)，有利于9月份房地產(chǎn)市場活躍度提升。

公攤面積又惹爭議了。 　　8月18日，“山東青島一小區(qū)業(yè)主購房后發(fā)現(xiàn)公攤面積占比高達(dá)46%”沖上熱搜，隨后的8月24日，內(nèi)蒙古自治區(qū)住建廳一則對《關(guān)于規(guī)范房屋“公攤面積”的提案》答復(fù)迅速出圈，答復(fù)稱，將取消“公攤面積”的建議列為近期亟需修訂的立法項目建議上報住建部。 　　不過8月31日，據(jù)媒體報道，內(nèi)蒙古自治區(qū)住建廳房地產(chǎn)市場處有關(guān)負(fù)責(zé)人對此回應(yīng)，“住建廳網(wǎng)站上登的是一個上報住建部的建議，部分媒體有過度解讀之嫌”。 　　9月1日，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者微信采訪時分析，當(dāng)下公攤面積常常引起爭議糾紛，是因為老百姓對公攤面積規(guī)則不太清楚，如包含什么內(nèi)容、計算規(guī)則，以及開發(fā)商在其中的可決策空間。 　　官方層面首次回應(yīng) 　　根據(jù)內(nèi)蒙古自治區(qū)住建廳網(wǎng)站對內(nèi)蒙古自治區(qū)政協(xié)十二屆五次會議王鳳華委員《關(guān)于規(guī)范房屋“公攤面積的提案》答復(fù)，委員提出的在商品房交易中使用套內(nèi)面積作為計價依據(jù)，對維護老百姓切身利益具有積極的作用，因此我廳將取消“公攤面積”的建議列為近期亟需修訂的立法項目建議上報住建部。 　　答復(fù)指出，目前，全國在商品住宅的交易和確權(quán)中普遍以共有建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)，公攤面積確定具有很強的專業(yè)性，廣大購房者對分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e的合理性、準(zhǔn)確性缺乏專業(yè)了解，也不能直觀的了解實際套內(nèi)面積，且公攤面積因項目不同存在差異，造成消費者的質(zhì)疑和矛盾糾紛。 　　在商品房交易中使用套內(nèi)面積作為計價依據(jù)，對防止出現(xiàn)公攤面積無序增加，減少購房過程中的矛盾糾紛，維護老百姓切身利益具有積極的作用。 　　關(guān)于公攤面積取消與否，業(yè)內(nèi)爭議不一。 　　有觀點認(rèn)為，多半不會通過?，F(xiàn)在各種稅費是按照建面收取的，建筑面積如果不作為房屋交易中的標(biāo)準(zhǔn)計量方法，難道提高費率？以前買了房子的怎么辦？兩三年前買了房子還沒有辦不動產(chǎn)證的怎么算？ 　　還有觀點認(rèn)為，取消公攤面積，虧的是購房者，因為期房制度沒有改變，購房者盯著房子公攤，還要警惕不合理促銷背后的交房風(fēng)險。 　　不過易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者微信采訪時表示，此次內(nèi)蒙古對于公攤面積制度的存廢提出了正面回應(yīng)，具有積極意義。這是目前官方層面對于公攤面積這個熱門話題的首次回應(yīng)，勢必使得過去民間討論較多的問題更受政府層面關(guān)注，對于保障購房者權(quán)益等具有積極作用。 　　李宇嘉補充說，立法目的出發(fā)點是不錯的，維護購房者權(quán)益，讓購房者明晰購房面積包括專有面積和共有面積，也就是我們常說的公攤面積。同時明晰公攤面積包含什么內(nèi)容，在規(guī)劃、預(yù)售等環(huán)節(jié)，明確告知購房者，更重要的是信息透明和公開，讓購房者也能消費得明明白白。 　　公攤面積對定價結(jié)果影響不大 　　據(jù)法制日報《110平方米的房子“到手”僅61平方米》，購房者購買110平方米的房子，到手卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有60多平方米；購房時銷售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時卻變成了46%。 　　事實上，公攤面積被詬病，除了面積大小外，還多因其規(guī)則不透明，以及各方在其中寬泛的操作空間。2001年施行的《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和公用建筑面積共同組成。具體來說：套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積。 　　而公用建筑面積一般由以下兩部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積。 　　李宇嘉認(rèn)為，當(dāng)前公攤面積對房價影響并不是特別大，因為購房者在買房時肯定是包括兩部分的，即專有面積和公攤面積，包括墻體、電梯井、樓道、過道等等公共空間，購房者也必須付費。 　　“按照當(dāng)下土地出讓規(guī)則，開發(fā)商拿地時，實際是整個居住部分和公共配套的部分，所以對定價最后結(jié)果影響不是很大?！? 　　嚴(yán)躍進也表示，若改革公攤面積制度，則需要修改配套制度、明確概念和計價方式、做好宣傳和設(shè)置合理的過渡期，這方面是有壓力和難度的。

為保障房屋租賃當(dāng)事人的資金安全及合法權(quán)益，目前該市房屋租賃管理服務(wù)平臺已新增住房租賃資金監(jiān)管功能。 　　據(jù)介紹，為進一步加強鄭州市住房租賃企業(yè)監(jiān)管，規(guī)范市場秩序，促進鄭州市住房租賃市場健康發(fā)展，保護當(dāng)事人合法權(quán)益，鄭州市近期已根據(jù)《關(guān)于印發(fā)鄭州市住房租賃資金監(jiān)管辦法(試行)的通知》(鄭房〔2021〕72號)要求，完成了市房屋租賃平臺住房租賃資金監(jiān)管模塊開發(fā)建設(shè)工作，并啟動投入使用。此舉標(biāo)志著鄭州市住房租賃資金監(jiān)管工作正式拉開帷幕。 　　截至目前，已有8家監(jiān)管銀行的平臺系統(tǒng)，完成了與鄭州市房屋租賃平臺的對接，具備了開展住房租賃資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的能力。8月25日，鄭州市房管局已組織召開全市住房租賃資金監(jiān)管工作推進會，對租賃企業(yè)、相關(guān)銀行及轄區(qū)住房保障部門就住房租賃資金單監(jiān)管工作進行了宣傳和培訓(xùn)，并提出了具體工作要求。 　　同時，鄭州市正結(jié)合“雙隨機、一公開”市場檢查，督促住房租賃企業(yè)盡快開設(shè)住房租賃資金監(jiān)管專用賬戶，便于相關(guān)工作全面有序推進，鄭州市房屋租賃平臺首頁也將隨時公布住房租賃企業(yè)的資金監(jiān)管專戶開設(shè)情況和相關(guān)工作進展情況。 　　鄭州市房管局租賃處相關(guān)負(fù)責(zé)人提醒稱，上述工作全面推開后，廣大租房群眾可在鄭州市房屋租賃平臺選擇已接受住房租賃資金監(jiān)管的企業(yè)，申請住房租賃資金監(jiān)管相關(guān)業(yè)務(wù)，租賃當(dāng)事人的資金安全及合法權(quán)益將會得到有效保障。

海南省住房公積金管理局9月2日就近期制定的《關(guān)于調(diào)整住房公積金使用政策的通知(征求意見稿)》公開征求意見，擬推出“一人購房全家?guī)汀毕嚓P(guān)住房公積金互助使用政策，保障繳存人住房剛性需求。 　　《(征求意見稿)》稱，“一人購房全家?guī)汀睒I(yè)務(wù)是指在海南省連續(xù)足額繳存住房公積金6個月以上的購房人，在省內(nèi)購買家庭首套自住住房，可以使用其配偶及直系親屬的住房公積金支付購房首付款和對沖償還住房公積金貸款。直系親屬是指購房人及其配偶的父母或子女。 　　購房人直系親屬家庭在海南省無未結(jié)清的住房公積金貸款且住房不超過1套(2孩及以上家庭可放寬至2套)，方可申請辦理直系親屬的購房提取和對沖還貸業(yè)務(wù)。 　　《(征求意見稿)》，提出提取支付首付款業(yè)務(wù)，辦理時間在購房一年內(nèi)，由購房人一同申請?zhí)崛”救?、配偶及直系親屬的住房公積金，且僅限辦理一次。在商品房(或保障性住房)未足額支付首付款且購房合同備案前申請的，購房人、配偶及直系親屬可提取住房公積金轉(zhuǎn)至開發(fā)商預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，用于支付差額部分首付款；在商品房(或保障性住房)已支付首付款且購房合同備案后申請的，提取住房公積金轉(zhuǎn)至購房人賬戶。購房人、配偶及直系親屬累計提取金額不超過購房首付款。 　　對沖償還住房公積金貸款業(yè)務(wù)的，購房人住房公積金貸款審批后，購房人及其配偶住房公積金月繳存額之和不足對沖還貸的，購房人及其配偶的直系親屬可申請辦理對沖償還住房公積金貸款業(yè)務(wù)。

近日，有關(guān)房屋公攤面積的話題引發(fā)關(guān)注。內(nèi)蒙古自治區(qū)政協(xié)委員王鳳華提出了《關(guān)于規(guī)范房屋“公攤面積”的提案》，內(nèi)蒙古住建廳網(wǎng)站專門對此作了回復(fù)。回復(fù)稱，目前全國在商品住宅的交易和確權(quán)中普遍以共有建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)，“公攤面積”確定具有很強的專業(yè)性，廣大購房者對分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e的合理性、準(zhǔn)確性缺乏專業(yè)了解，也不能直觀地了解實際套內(nèi)面積，且“公攤面積”因項目不同存在差異，造成消費者的質(zhì)疑和矛盾糾紛。 　　回復(fù)中還提到，內(nèi)蒙古住建廳將取消“公攤面積”的建議列為近期亟須修訂的立法項目建議上報住建部。為何房屋公攤面積會有這么大爭議？如何讓消費者買房買得明明白白？ 　　內(nèi)蒙古住建廳回應(yīng)取消“公攤面積”：僅為上報建議 　　就近日熱議的取消“公攤面積”一事，內(nèi)蒙古自治區(qū)住建廳房地產(chǎn)市場處有關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)說：“住建廳網(wǎng)站上登的是一個上報住建部的建議，部分媒體有過度解讀之嫌。” 　　公攤面積為何備受關(guān)注？ 　　公攤面積如此受關(guān)注，是因為我國2001年6月起施行的《商品房銷售管理辦法》中明確了商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。 　　北京師范大學(xué)政府管理研究院副院長宋向清對此解釋：“商品房不僅僅是業(yè)主拿到的居住的套房，還需要建設(shè)為業(yè)主居家所配套的樓道、電梯、大堂等。這些是為所有業(yè)主服務(wù)的公共空間，它們的建設(shè)費用應(yīng)該由業(yè)主來分?jǐn)?。? 　　此前，在山東青島有購房人收房時，發(fā)現(xiàn)自己所購買的房屋公攤面積達(dá)到了房屋總面積的46%以上。 　　購房業(yè)主1：房產(chǎn)證面積是128.35平方米，套內(nèi)面積不到70平方米，主臥11平方米，但是雙人床、床頭柜、衣柜放不開，次臥8平方米。 　　購房業(yè)主2：建筑面積110平方米，實際使用面積是59.25平方米，次臥的使用面積是6平方米多一點。 　　宋向清認(rèn)為，公攤面積之所以引發(fā)爭議，在于這一部分的費用業(yè)主承擔(dān)得是否明明白白、合情合理?！氨确秸f本來是內(nèi)部經(jīng)營的場所，如地下車庫、小超市，(開發(fā)商)把它也作為公共空間去公攤，那么經(jīng)營收益應(yīng)該分給業(yè)主，又不分給業(yè)主，又形成了收益。還讓業(yè)主承擔(dān)這一部分公攤面積(的費用)，顯然業(yè)主是無法接受的。” 　　河南財經(jīng)政法大學(xué)工程管理與房地產(chǎn)學(xué)院教授劉社也表示，開發(fā)商在售房時采用建筑面積計算價格有其他的考慮。“比如一套房總價130萬元，原來按100平方米來算，那就是一平方米13000元；現(xiàn)在要按70平方米來算，就將近2萬元一平方米，單價就上去了。所以，第一可以讓消費者感覺每平方米不是太貴，這是心理作用；第二，開發(fā)商也可能把一些不該公攤的算到公攤面積里?！? 　　公攤面積能否取消？ 　　公攤面積容易引發(fā)糾紛，到底能不能夠取消呢？有觀點認(rèn)為，在商品房銷售中，附加公攤面積雖是普遍現(xiàn)象，但公攤面積缺乏法律依據(jù)和制度約束，建議取消。 　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則表示，關(guān)于公攤面積，其實市場上有很多誤區(qū)，他認(rèn)為公攤面積不能取消，爭議點應(yīng)該是公攤是不是揉到房價里面，按照建筑面積計費?！皬氖褂蒙蟻砜?，像電梯、樓道等這一部分公攤在整個建筑的計價里肯定是存在的，只是說這部分計價是不是要按照建筑面積、套內(nèi)面積來體現(xiàn)。就跟買核桃一樣，是買核桃仁還是買帶皮的核桃？這個方式不一樣?！? 　　張大偉認(rèn)為，現(xiàn)在的問題是部分開發(fā)商在期房預(yù)銷售時，把樣板間的面積設(shè)置過大，讓購房者覺得自己將來買到的房子面積就是如此，這是對消費者的不負(fù)責(zé)任。因此，公攤部分一定要公開透明，在賣房的時候就讓消費者明晰?！昂芏喑鞘杏谐晌牡?、很成熟的經(jīng)驗，規(guī)定開發(fā)商交付的房屋和樣板間必須設(shè)置為1:1，并保留開發(fā)商建設(shè)的樣板房到交房之后三個月以上。” 　　北京師范大學(xué)的宋向清看來，解決公攤面積的問題，在規(guī)劃設(shè)計及報批階段，就應(yīng)對公共服務(wù)為主的公攤占用做出合理的規(guī)劃指標(biāo)限定，并對一些明顯超出常規(guī)的“高公攤”現(xiàn)象進行嚴(yán)管?！白罱K商品房相關(guān)的分?jǐn)傄?guī)則還是要調(diào)整。取消公攤面積、采用公攤成本代替公攤面積，讓老百姓買多少平方米，住的就是多少平方米。但實際上，業(yè)主也公攤了公共空間的費用，只是說價格提升了。而這個價格提升是制度和規(guī)則改變而造成的，不是市場上的投資、投機行為引起的?！?

近日，有關(guān)房屋公攤面積的話題引發(fā)關(guān)注。內(nèi)蒙古自治區(qū)政協(xié)委員王鳳華提出了《關(guān)于規(guī)范房屋“公攤面積”的提案》，內(nèi)蒙古住建廳網(wǎng)站專門對此作了回復(fù)。回復(fù)稱，目前全國在商品住宅的交易和確權(quán)中普遍以共有建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)，“公攤面積”確定具有很強的專業(yè)性，廣大購房者對分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e的合理性、準(zhǔn)確性缺乏專業(yè)了解，也不能直觀地了解實際套內(nèi)面積，且“公攤面積”因項目不同存在差異，造成消費者的質(zhì)疑和矛盾糾紛。 回復(fù)中還提到，內(nèi)蒙古住建廳將取消“公攤面積”的建議列為近期亟須修訂的立法項目建議上報住建部。為何房屋公攤面積會有這么大爭議？如何讓消費者買房買得明明白白？ 內(nèi)蒙古住建廳回應(yīng)取消“公攤面積”：僅為上報建議 就近日熱議的取消“公攤面積”一事，內(nèi)蒙古自治區(qū)住建廳房地產(chǎn)市場處有關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)說：“住建廳網(wǎng)站上登的是一個上報住建部的建議，部分媒體有過度解讀之嫌?！? 公攤面積為何備受關(guān)注？ 公攤面積如此受關(guān)注，是因為我國2001年6月起施行的《商品房銷售管理辦法》中明確了商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。 北京師范大學(xué)政府管理研究院副院長宋向清對此解釋：“商品房不僅僅是業(yè)主拿到的居住的套房，還需要建設(shè)為業(yè)主居家所配套的樓道、電梯、大堂等。這些是為所有業(yè)主服務(wù)的公共空間，它們的建設(shè)費用應(yīng)該由業(yè)主來分?jǐn)??！? 此前，在山東青島有購房人收房時，發(fā)現(xiàn)自己所購買的房屋公攤面積達(dá)到了房屋總面積的46%以上。 購房業(yè)主1：房產(chǎn)證面積是128.35平方米，套內(nèi)面積不到70平方米，主臥11平方米，但是雙人床、床頭柜、衣柜放不開，次臥8平方米。 購房業(yè)主2：建筑面積110平方米，實際使用面積是59.25平方米，次臥的使用面積是6平方米多一點。 宋向清認(rèn)為，公攤面積之所以引發(fā)爭議，在于這一部分的費用業(yè)主承擔(dān)得是否明明白白、合情合理?！氨确秸f本來是內(nèi)部經(jīng)營的場所，如地下車庫、小超市，（開發(fā)商）把它也作為公共空間去公攤，那么經(jīng)營收益應(yīng)該分給業(yè)主，又不分給業(yè)主，又形成了收益。還讓業(yè)主承擔(dān)這一部分公攤面積（的費用），顯然業(yè)主是無法接受的。” 河南財經(jīng)政法大學(xué)工程管理與房地產(chǎn)學(xué)院教授劉社也表示，開發(fā)商在售房時采用建筑面積計算價格有其他的考慮?！氨热缫惶追靠們r130萬元，原來按100平方米來算，那就是一平方米13000元；現(xiàn)在要按70平方米來算，就將近2萬元一平方米，單價就上去了。所以，第一可以讓消費者感覺每平方米不是太貴，這是心理作用；第二，開發(fā)商也可能把一些不該公攤的算到公攤面積里?！? 公攤面積能否取消？ 公攤面積容易引發(fā)糾紛，到底能不能夠取消呢？有觀點認(rèn)為，在商品房銷售中，附加公攤面積雖是普遍現(xiàn)象，但公攤面積缺乏法律依據(jù)和制度約束，建議取消。 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則表示，關(guān)于公攤面積，其實市場上有很多誤區(qū)，他認(rèn)為公攤面積不能取消，爭議點應(yīng)該是公攤是不是揉到房價里面，按照建筑面積計費?！皬氖褂蒙蟻砜矗耠娞?、樓道等這一部分公攤在整個建筑的計價里肯定是存在的，只是說這部分計價是不是要按照建筑面積、套內(nèi)面積來體現(xiàn)。就跟買核桃一樣，是買核桃仁還是買帶皮的核桃？這個方式不一樣?！? 張大偉認(rèn)為，現(xiàn)在的問題是部分開發(fā)商在期房預(yù)銷售時，把樣板間的面積設(shè)置過大，讓購房者覺得自己將來買到的房子面積就是如此，這是對消費者的不負(fù)責(zé)任。因此，公攤部分一定要公開透明，在賣房的時候就讓消費者明晰?！昂芏喑鞘杏谐晌牡?、很成熟的經(jīng)驗，規(guī)定開發(fā)商交付的房屋和樣板間必須設(shè)置為1:1，并保留開發(fā)商建設(shè)的樣板房到交房之后三個月以上?！? 北京師范大學(xué)的宋向清看來，解決公攤面積的問題，在規(guī)劃設(shè)計及報批階段，就應(yīng)對公共服務(wù)為主的公攤占用做出合理的規(guī)劃指標(biāo)限定，并對一些明顯超出常規(guī)的“高公攤”現(xiàn)象進行嚴(yán)管。“最終商品房相關(guān)的分?jǐn)傄?guī)則還是要調(diào)整。取消公攤面積、采用公攤成本代替公攤面積，讓老百姓買多少平方米，住的就是多少平方米。但實際上，業(yè)主也公攤了公共空間的費用，只是說價格提升了。而這個價格提升是制度和規(guī)則改變而造成的，不是市場上的投資、投機行為引起的?！?

每個城市都有各自獨特的山水城林和歷史文化底蘊。只有從各自的經(jīng)濟發(fā)展水平、地理條件、歷史文化變遷等實際條件出發(fā)，才能設(shè)計各具特色的城市天際線，從而真正地擦亮城市名片。 　　周琦 　　東南大學(xué)建筑學(xué)院教授 　　很少有建筑形式像超高層建筑一樣，在為人類拓展生存空間的同時，也引來巨大的爭議，比如建設(shè)運營成本高、建設(shè)周期長、消防施救難度大、得房率低等。 　　近日，我國對超高層建筑“限高”的決心，在社交媒體迎來一片叫好：“實用型最重要”“后期維修養(yǎng)護都是問題”……網(wǎng)友的熱烈討論，使“我國不再新建500米以上高樓”的相關(guān)話題沖上微博熱搜。 　　話題的中心，是國家發(fā)改委近日發(fā)布的《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案》中提及的建筑“限高”標(biāo)準(zhǔn)，即不得新建高度500米以上建筑，嚴(yán)格限制新建高度250米以上建筑。 　　那些欲與天公試比高、曾經(jīng)撐起城市天際線的網(wǎng)紅地標(biāo)，緣何現(xiàn)在被棄如敝履？城市容顏該如何妝點，才能在經(jīng)濟社會發(fā)展和人類宜居宜業(yè)間求取平衡？ 　　兩年四次，超高層建筑管控力度不斷提高 　　兩年四次，在涉及全國的建筑風(fēng)貌、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、新型城鎮(zhèn)化等政策體系中“圍追堵截”超高層建筑，這樣的力度可謂巨大。 　　細(xì)數(shù)前三次的“圍堵”，不難發(fā)現(xiàn)，我國對超高層建筑的“限高”方向日益明確。 　　2020年4月，住建部、國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于進一步加強城市與建筑風(fēng)貌管理的通知》，指出“一般不得新建500米以上建筑”“嚴(yán)格限制新建250米以上建筑”。 　　2021年6月，國家發(fā)改委印發(fā)《關(guān)于加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目管理確保工程安全質(zhì)量的通知》，提到“嚴(yán)格限制新建250米以上建筑”“不得新建500米以上超高層建筑”。 　　2021年10月，住建部和應(yīng)急管理部發(fā)布《關(guān)于加強超高層建筑規(guī)劃建設(shè)管理的通知》，明確城區(qū)常住人口300萬以上城市嚴(yán)格限制新建250米以上超高層建筑，不得新建500米以上超高層建筑。 　　面對500米的“身高天花板”，開發(fā)商紛紛出招將建筑高度拉伸到極致：南京江北國際金融中心高度從600米降到499.8米，蘇州中南中心由729米降到499.15米，西安中國國際絲路中心大廈由501米降至498米…… 　　高層建筑是現(xiàn)代文明的成果，人類追求站得更高、看得更遠(yuǎn)的美好愿望早已有之?！爱?dāng)初美國的石油、通訊、鋼鐵等行業(yè)的巨頭，紛紛興建高層建筑，后來很快發(fā)展到超高層建筑，也就是100米以上的建筑發(fā)展階段?！睎|南大學(xué)建筑學(xué)院教授周琦介紹，技術(shù)、市場、資本、土地等多重因素的加持，讓超高層建筑迅速在全球遍地開花。 　　十中有六，我國超高層建筑數(shù)量眾多 　　在有限的土地上建造更大使用面積的建筑以節(jié)約土地，是催生超高層建筑的源動力。 　　我國從二十世紀(jì)初開始探索高層建筑建設(shè)。當(dāng)時，在上海、天津、廣州等地，我國積極學(xué)習(xí)西方的先進高層建筑建造技術(shù), 建造了一批具有當(dāng)時世界先進水準(zhǔn)的高層建筑。1976年，隨著高達(dá)114米的廣州白云賓館落成，我國進入超高層建筑發(fā)展階段。 　　“在改革開放以后，城市現(xiàn)代化進程加速，城市中心區(qū)的集聚效應(yīng)越發(fā)明顯，催生了大量的辦公、居住需求。隨著地價在建設(shè)成本中的占比不斷攀升，樓也越建越高。那時流行的一種觀念是：一個城市第一高樓的高度，代表著城市經(jīng)濟的發(fā)展水平，是城市現(xiàn)代化的標(biāo)志?！苯K省設(shè)計大師、東南大學(xué)建筑設(shè)計研究院執(zhí)行總建筑師曹偉說。 　　改革開放帶來的不僅是城鎮(zhèn)化進程加快。周琦表示，許多外企進入中國后，他們對現(xiàn)代化的辦公環(huán)境、設(shè)施的需求，也推動了超高層建筑的勃興。中國多年持續(xù)的經(jīng)濟發(fā)展，也在客觀上為超高層建筑的發(fā)展提供了內(nèi)在動力。 　　“隨著土地的價格越來越昂貴，以及一些城市打造地標(biāo)性建筑的需求不斷提升，我國超高層建筑的規(guī)模在2010年左右達(dá)到了頂峰?！敝茜f。 　　記者登錄世界高層建筑與都市人居學(xué)會網(wǎng)站查詢發(fā)現(xiàn)，目前中國超過150米的建筑已經(jīng)有2964座，其中超過200米的有964座，超過300米的有102座。世界最高的十棟超高層建筑中，有六個在中國。2015年建成的上海中心大廈是目前國內(nèi)最高的超高層建筑，高度達(dá)到632米，共120層。在全球范圍內(nèi)，上海中心大廈從高度上僅次于迪拜高828米的哈利法塔。而在全球擁有150米以上建筑數(shù)量最多的10個城市中，香港、深圳、上海、廣州、重慶5個中國城市位列其中。 　　不只高度，如何更好構(gòu)建城市地標(biāo) 　　超高層建筑的建設(shè)、運營維護成本、消防風(fēng)險、樓內(nèi)垂直交通的擁堵和潛在的生態(tài)影響，近年來屢屢為人詬病。 　　“高層建筑每升高50米，建筑成本大約增加20%。建筑越高，要抵御的風(fēng)力和地震的水平推力就越大，所以地基就要打得更深，建筑的柱梁也要更粗，玻璃幕墻也要鞏固地更緊，外部的樓體維護體系也要加強處理。而為了樓內(nèi)通行的方便，建筑內(nèi)還要安裝高速電梯。此外，超高層建筑每隔50米，都需要設(shè)置避難層，并配備相應(yīng)的消防設(shè)施，以便發(fā)生火災(zāi)時供人們疏散避難?！敝茜f，上述因素都導(dǎo)致超高層建筑的得房率較普通建筑低，而且樓層越高，得房率越低。而超高層建筑的造價卻很昂貴，這導(dǎo)致租金和售房價格更高。這一高一低，讓超高層建筑性價比較低，逐漸失去光環(huán)，造成了高空置率。 　　而即使是使用中的超高層建筑，也存在先天不足。“目前的消防云梯一般只能攀升到100米左右，這意味著超高層建筑發(fā)生火災(zāi)時的施救難度會很大?！辈軅フf。 　　曹偉表示，超高層建筑造成的高能源消耗也不符合綠色低碳的發(fā)展理念。有數(shù)據(jù)顯示，150米的超高層住宅，單個電梯能耗較100米高層住宅高出40%以上。超高層住宅相較于普通高層住宅額外增加的供水耗電量約為2400千瓦時/年。由于通常需要水泵、水箱分段抽送，造成部分樓層水壓過大，進而導(dǎo)致水龍頭水流過快，也容易造成水資源的浪費。 　　“此外，玻璃幕墻帶來的光污染，高層建筑密集區(qū)域形成的樓之間的空氣氣流，還會形成微熱島效應(yīng)?！敝茜a充。 　　漫步在當(dāng)今的中國城市，一座座摩天大樓彰顯出城市的國際化雄心。如何讓城市擺脫“千城一面”，變幻出多姿多彩的容顏？ 　　“建筑的高度、規(guī)模，往往可以改變一個城市的尺度，超高層建筑對城市天際線的改觀固然在一定程度上有貢獻(xiàn)，但我們更應(yīng)該關(guān)注城市風(fēng)貌的內(nèi)在品質(zhì)與內(nèi)涵?！辈軅フJ(rèn)為，“城市地標(biāo)未必都需要通過建筑高度來體現(xiàn)。那些能激發(fā)城市活力，傳承城市文明的公共設(shè)施和公共空間，都可以成為一座城市的地標(biāo)?！? 　　周琦認(rèn)為，城市建筑追求容積率的提升，并不會帶來舒適的工作、居住體驗：“人們更喜歡生態(tài)的、宜居的生活空間，而非高密度的生活空間。每個城市都有各自獨特的山水城林和歷史文化底蘊。只有從各自的經(jīng)濟發(fā)展水平、地理條件、歷史文化變遷等實際條件出發(fā)，才能設(shè)計各具特色的城市天際線，從而真正地擦亮城市名片?！?

國務(wù)院常務(wù)會議聽取了穩(wěn)住經(jīng)濟大盤督導(dǎo)和服務(wù)工作匯報，部署充分釋放政策效能加快擴大有效需求。 會議指出，要貫徹黨中央、國務(wù)院部署，保持經(jīng)濟運行在合理區(qū)間，努力爭取最好結(jié)果。近日國務(wù)院向主要經(jīng)濟省份派出工作組，圍繞穩(wěn)住經(jīng)濟大盤督導(dǎo)和服務(wù)。要用“放管服”改革辦法再推進穩(wěn)經(jīng)濟一攬子政策發(fā)揮效能，接續(xù)政策細(xì)則9月上旬應(yīng)出盡出，著力擴大有效需求，鞏固經(jīng)濟恢復(fù)基礎(chǔ)。 擴大政策性開發(fā)性金融工具支持領(lǐng)域 會議指出，在用好新增3000億元以上政策性開發(fā)性金融工具基礎(chǔ)上，對符合條件項目滿足資金需求，避免出現(xiàn)項目等資金；將上半年開工項目新增納入支持，以在三季度形成更多實物工作量。擴大政策性開發(fā)性金融工具支持領(lǐng)域，將老舊小區(qū)改造、省級高速公路等納入，盡可能吸引民間投資。 人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾此前介紹，政策性開發(fā)性金融工具重點投向三類項目：一是中央財經(jīng)委員會第十一次會議明確的五大基礎(chǔ)設(shè)施重點領(lǐng)域，二是重大科技創(chuàng)新等領(lǐng)域，三是其他可由地方政府專項債券投資的項目。 對于此次擴大政策性開發(fā)性金融工具支持領(lǐng)域，巨豐投顧高級投資顧問陳昱成表示，納入老舊小區(qū)改造和高速公路等優(yōu)質(zhì)項目，有利于盡快形成更多實物工作量，帶動有效投資和相應(yīng)消費，為穩(wěn)經(jīng)濟加力。 在信貸支持方面，會議指出，引導(dǎo)商業(yè)銀行為重點項目建設(shè)、設(shè)備更新改造配足中長期貸款。有關(guān)部門和銀行要完善考核辦法，形成激勵機制。 近日，光大銀行合肥分行成功為池州港烏沙港區(qū)碼頭項目投放首筆配套貸款360萬元，成為全國性股份制商業(yè)銀行落地的首筆國家基礎(chǔ)設(shè)施重大項目配套融資。池州港烏沙港區(qū)碼頭項目是國家基礎(chǔ)設(shè)施重大項目之一，總投資超過10億元。本次發(fā)放的貸款主要用于項目前期建設(shè)，支持項目順利啟動。光大銀行表示，后續(xù)還將根據(jù)項目建設(shè)需要持續(xù)給予配套資金支持。 支持剛性和改善性住房需求 關(guān)于房地產(chǎn)，會議指出，支持剛性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活運用階段性信貸政策和保交樓專項借款。 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、人民銀行等有關(guān)部門近日出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付。 據(jù)悉，專項借款精準(zhǔn)聚焦“保交樓、穩(wěn)民生”，嚴(yán)格限定用于已售、逾期、難交付的住宅項目建設(shè)交付，實行封閉運行、?？顚Ｓ?。通過專項借款撬動、銀行貸款跟進，支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付，維護購房人合法權(quán)益，維護社會穩(wěn)定大局。 光大銀行金融市場部宏觀分析師周茂華表示，目前國內(nèi)房地產(chǎn)處于筑底企穩(wěn)階段，此前各地因城施策，靈活運用調(diào)整房貸利率、首付比例等階段性信貸政策，以及階段性保交樓專項借款等政策的效果正逐步顯現(xiàn)?！搬槍δ壳皣鴥?nèi)樓市情況，支持各地因城施策，用足信貸政策空間，將更好支持房地產(chǎn)市場恢復(fù)穩(wěn)定，助力穩(wěn)定經(jīng)濟大盤。”他說。 同時，會議指出，國務(wù)院將再派一批督導(dǎo)和服務(wù)工作組，赴若干省份推動政策落實。 此前國務(wù)院穩(wěn)住經(jīng)濟大盤督導(dǎo)和服務(wù)組在鄭州召開現(xiàn)場辦公會，圍繞基礎(chǔ)設(shè)施、重點工程、民生保障等項目建設(shè)開展現(xiàn)場協(xié)調(diào)和服務(wù)。 督導(dǎo)和服務(wù)組組長、人民銀行行長易綱指出，督導(dǎo)和服務(wù)組將進一步完善長效協(xié)調(diào)工作機制，充分發(fā)揮優(yōu)勢，耐心細(xì)致工作，在擴大投融資、提高審批效率等方面給予河南更多支持，積極幫助解決實際困難。希望河南加強項目謀劃儲備，提高項目申報質(zhì)量，推動更多項目進入國家大盤子，強化施工能力、原材料供應(yīng)等保障，確保項目順利開工建設(shè)，盡快形成更多實物工作量。 此外，會議提出，改革是政策工具箱中極重要工具，要堅持以改革激活力，降低市場主體制度性交易成本。主要包括嚴(yán)肅查處亂罰款、收過頭稅費等行為，加強監(jiān)管，嚴(yán)厲打擊假冒偽劣，維護公平競爭。

當(dāng)前銷售回暖動能仍顯不足，基本面再趨悲觀，市場將重回政策博弈主線?！氨＝粯?、穩(wěn)民生”的地產(chǎn)紓困政策的出臺，提升了地產(chǎn)股債的“下限”，與此同時需要期待需求端更有力政策推出的效果，銷售復(fù)蘇的節(jié)奏與程度決定了地產(chǎn)股債的“上限”。從個股角度，經(jīng)營穩(wěn)健、具備優(yōu)秀品質(zhì)的房企將更快從行業(yè)低谷中脫穎而出，9月推薦保利發(fā)展(600048.SH)、濱江集團(002244)(002244.SZ)、綠城中國(03900)、貝殼-W(02423)。 國信證券主要觀點如下： 行業(yè)：銷售復(fù)蘇放緩，“保交樓”舉措持續(xù)推出。 7月銷售放緩，2022年1-7月商品房銷售額累計75763億元，同比-28.8%，較前值收窄0.1個百分點;銷售面積累計78178萬平方米，同比-23.1%，較前值擴大0.8個百分點。單月值同比降幅擴大，2022年7月商品房銷售額9691億元，同比-28.2%，較前值擴大7.4個百分點;銷售面積9255萬平方米，同比-28.9%，較前值擴大10.6個百分點。7月作為傳統(tǒng)淡季，疊加居民收入和房價上漲預(yù)期減弱、擔(dān)憂期房交付等因素影響，銷售回暖動能仍顯不足。從日頻數(shù)據(jù)看，銷售回暖趨勢平緩，截至2022年8月26日，30城商品房成交面積為9597萬㎡，同比-31%;其中，長三角、華南、華中&西南、華北&東北區(qū)域的商品房成交面積累計同比分別為-33%、-35%、-31%、-15%。 政策面上，包括政策性銀行專項借款、民企發(fā)債增信支持等多項地產(chǎn)紓困措施出臺。 此外，需求端政策也在持續(xù)發(fā)力，如5年期LPR降低15bp至4.3%，福州房貸首付比例下調(diào)，南下調(diào)二套住房公積金貸款首付比例并推出二手房“帶押過戶”模式，江蘇昆山太倉、河北廊坊、浙江海寧放松限購限售，南京、蘇州、無錫等個別地方政府也開始嘗試調(diào)整首付政策等。在銷售復(fù)蘇緩慢的背景下，需求端放松加碼仍然值得期待。 板塊：估值仍處較低水平。 自上期策略報告發(fā)布至今，房地產(chǎn)板塊下跌4.1%，跑輸滬深300指數(shù)1.1個百分點，在31個行業(yè)中排第24名。根據(jù)Wind一致預(yù)期，按最新收盤日計，板塊2022年動態(tài)PE為5.3倍，比2019年1月3日的底部估值水平(6.1倍動態(tài)PE)高21.3%，比2021年估值水平(10.2倍動態(tài)PE)低26.7%，估值仍處較低水平。

作為支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定，既關(guān)系著經(jīng)濟發(fā)展，又關(guān)系著民生成色。 當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷著增速下探和杠桿出清等陣痛挑戰(zhàn)。今年以來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)房企資金收緊、居民需求下行、市場預(yù)期轉(zhuǎn)弱等情形，同時部分地區(qū)出現(xiàn)了期房逾期或難以交付等亟待解決的民生問題。 針對上述情況，中央層面穩(wěn)樓市舉措不斷推出， 8月下旬，包括財政部、人民銀行、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部委密集出臺重點政策舉措，通過推出降低貸款利率、專項借款、增信支持等方式，助力解決房地產(chǎn)市場合理融資需求。 —— 保交樓：維護購房人合法權(quán)益 保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康，首要目標(biāo)是保證群眾的合法權(quán)益。 近期，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、人民銀行等有關(guān)部門完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付。 據(jù)悉，此次專項借款精準(zhǔn)聚焦“保交樓、穩(wěn)民生”，嚴(yán)格限定用于已售、逾期、難交付的住宅項目建設(shè)交付，實行封閉運行、專款專用。通過專項借款撬動、銀行貸款跟進，支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付，維護購房人合法權(quán)益，維護社會穩(wěn)定大局。 西南財經(jīng)大學(xué)財稅學(xué)院房地產(chǎn)稅收與金融研究中心主任姜先登表示，對于市場而言，投資者信心往往是重中之重，前期個別城市出現(xiàn)的住房項目“爛尾”和監(jiān)管資金挪用事件極大降低了購房者的“安全感”。近期政府的一系列政策的核心目的是保證房地產(chǎn)在建項目的有序完工，消除“期房”購房者的心理恐慌。 ——穩(wěn)融資：保障房地產(chǎn)合理資金需求 政策精準(zhǔn)發(fā)力，在保障購房者權(quán)益的同時，也為保障市場穩(wěn)定、滿足企業(yè)合理資金需求提供必要助力。 8月19日下午，交易商協(xié)會召集多家民營房企召開座談會，探討通過中債增進公司增信支持的方式支持民營房企發(fā)債融資。根據(jù)媒體報道，增信將按照市場化、法治化的方式進行，參與主體是向市場開放的，并非經(jīng)選定才可以參與。 8月22日，人民銀行行長、國務(wù)院金融委辦公室主任易綱主持召開部分金融機構(gòu)座談會，提出要保障房地產(chǎn)合理融資需求。 廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“保衛(wèi)資金鏈”仍是當(dāng)前各家房企的主線目標(biāo)。在資金端加大對樓市的支持力度，將有效降低融資成本，提振行業(yè)預(yù)期，促進市場復(fù)蘇，在供需兩端促進房地產(chǎn)市場良性循環(huán)。 ——降成本：提振房地產(chǎn)市場需求側(cè)支持 相較去年，近期我國貨幣政策刺激力度明顯增加。 8月22日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，5年期以上LPR為4.30%，較上期下降15個基點。這也是5年期LPR在本年度內(nèi)的第3次下調(diào)。 此外，在8月24日召開的國務(wù)院常務(wù)會議再次強調(diào)對剛改需求的支持力度，提出允許地方“一城一策”運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。 業(yè)內(nèi)專家表示，此次1年期和5年期以上LPR下降，將有力提振短期和中長期的信貸需求。其中，5年期以上LPR大幅下降將有利于降低購房者成本，其與支持房地產(chǎn)企業(yè)融資等措施形成組合拳，對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場具有積極意義。 招聯(lián)金融首席研究員董希淼表示，從落地效果來看，樓市政策優(yōu)化疊加，直接推動降低購房者貸款成本，優(yōu)化企業(yè)融資環(huán)境。但也應(yīng)看到，樓市調(diào)控政策效應(yīng)遞減，市場預(yù)期和信心非能在短時間內(nèi)實現(xiàn)快速改變。從長期看，房地產(chǎn)市場消費與居民收入密切相關(guān)，穩(wěn)定居民收入、提升對未來收入預(yù)期才是其中關(guān)鍵。 臨近九月，房地產(chǎn)市場是否會如期迎來“金九銀十”？ “預(yù)計市場會在三季度保持整體平穩(wěn)，四季度將有所改善?！倍ｍ嫡f。 姜先登表示，接下來，行業(yè)或?qū)⑦M一步整合，部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)將加速退出市場，出險房企可能通過大規(guī)模出讓土地項目、促銷優(yōu)惠等加快資金回流。 “從下半年看，房企債務(wù)量相較上半年有所增加，行業(yè)仍需高度關(guān)注高杠桿下‘債務(wù)滾動’帶來的資金風(fēng)險?！崩钣罴伪硎?。 針對行業(yè)現(xiàn)狀，董希淼建議，應(yīng)落實好中央政治局會議“因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求”要求，加快調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)金融政策，對“保交樓”項目給予專項支持；針對房貸，可通過下調(diào)首付比例、取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”、降低貸款利率等措施，更好地支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

商品房預(yù)售資金是房地產(chǎn)企業(yè)的重要現(xiàn)金流來源。近日，各地紛紛升級商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策，增強預(yù)售資金流向透明度，進一步將其關(guān)進了“保險箱”。 　　守“保交樓”底線 　　多地出臺監(jiān)管新規(guī) 　　今年7月以來，長沙、東莞、杭州、西安、鄭州、青島、嘉興、汕頭、滄州、深圳龍崗區(qū)等多地均采取措施收緊預(yù)售資金監(jiān)管，要求預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，不得隨意支取和使用。 　　其中，長沙發(fā)布《關(guān)于進一步加強商品房預(yù)售資金監(jiān)管的通知》，對全市商品房預(yù)售資金采取“全額全程、流向流量、監(jiān)測監(jiān)管”方式，強化“政府監(jiān)控、銀行監(jiān)管”模式，保證資金“留在項目、留在當(dāng)?shù)亍?，并?yōu)先用于項目建設(shè)，保障房地產(chǎn)項目竣工交付。長沙升級后的預(yù)售資金監(jiān)管將撥付節(jié)點與項目進度掛鉤，資金流向得到了全程監(jiān)測。 　　另外，更多城市強調(diào)了商品房預(yù)售資金的專款專用。8月2日，東莞發(fā)布《關(guān)于進一步規(guī)范商品房預(yù)售款收存管理和使用管理的通知(征求意見稿)》，表示對已取得商品房預(yù)售許可的項目，將由購房人根據(jù)預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)生成的《房屋繳款通知單》信息，將購房款直接存入相應(yīng)房屋的商品房預(yù)售資金監(jiān)管子賬戶，開發(fā)企業(yè)不得以其他任何形式私自截留、收存購房款。 　　更加直接的是，九江市直接公示了中心城區(qū)85個在售樓盤139個商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。九江市住建局表示，凡取得商品房預(yù)售證對外銷售商品房的項目，市住建局將第一時間公布銷售樓棟的預(yù)售資金監(jiān)管賬號，商品房預(yù)售資金要直接存入專用監(jiān)管賬戶進行監(jiān)管。 　　“此類公示制度也是當(dāng)前預(yù)防預(yù)售資金挪用的重要舉措?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進表示，公示預(yù)售資金監(jiān)管賬戶有利于資金監(jiān)管落到實處。購房者在購房過程中可以進行查證，同時也防范了房企營銷人員拿其他賬號來糊弄購房者的風(fēng)險。 　　預(yù)售制引爭議 　　取消預(yù)售尚不現(xiàn)實 　　隨著一些城市“集體停貸”現(xiàn)象的出現(xiàn)，商品房預(yù)售制被推到了風(fēng)口浪尖，變革甚至取消預(yù)售制的聲音再起。 　　商品房預(yù)售制度最早起源于香港。自1995年《城市商品房預(yù)售管理辦法》在全國實行后，各地政府就相繼制定了各類商品房預(yù)售資金監(jiān)管細(xì)則。2010年4月，住建部在《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》中明確，各地方商品住房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管，確保預(yù)售資金用于商品住房項目工程建設(shè)。 　　據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，在2021年前11個月，房企的銷售回款占房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源的52.8%，其中定金及預(yù)收款占36.6%，個人按揭貸款占16.2%，預(yù)售資金的重要性不言而喻。一方面，商品房預(yù)售制推動了我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，另一方面，預(yù)售資金被挪用、套用等現(xiàn)象也在發(fā)生。 　　有業(yè)內(nèi)人士指出，規(guī)避預(yù)售資金監(jiān)管的亂象主要集中在收入和支出兩個方面。例如，有的開發(fā)商讓消費者將首付款定金直接打到企業(yè)其他的賬戶，而不是法規(guī)要求的監(jiān)管賬戶，然后自由使用，不受監(jiān)管；有的開發(fā)企業(yè)在支出上做文章，支出不入賬，流向異地或總部單位；還有的房地產(chǎn)項目工程款支出遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過企業(yè)、監(jiān)理單位確認(rèn)的工程完成額，甚至由開發(fā)商、施工單位、監(jiān)理單位合謀，銀行疏于審核，將資金轉(zhuǎn)移了出去。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過挪用預(yù)售資金撬動金融杠桿實現(xiàn)規(guī)模擴張，最終導(dǎo)致了樓盤停工乃至爛尾。 　　記者注意到，西安世茂璀璨傾城二期項目就曾因挪用監(jiān)管資金被相關(guān)政府部門通報。西安市未央?yún)^(qū)住建局指出，西安世茂璀璨傾城項目因集團抽調(diào)商品房預(yù)售資金，存在資金缺口達(dá)11億元，導(dǎo)致項目停工。 　　因此，許多人將爛尾樓的矛頭指向了商品房預(yù)售制。首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長趙秀池表示，預(yù)售樓盤出問題與預(yù)售制沒有必然聯(lián)系，重點在監(jiān)管。如監(jiān)管不到位，購房者按工程進度分期付款，仍然有一定風(fēng)險，樓盤仍有可能不能按時竣工交付。如果只是購房款的支付方式發(fā)生變化，難以解決目前爛尾樓問題。 　　多位業(yè)內(nèi)人士也向記者表示，當(dāng)前立刻取消預(yù)售制尚不現(xiàn)實，如果取消，可能會出現(xiàn)樓市供應(yīng)銳減的情況，供不應(yīng)求從而進一步導(dǎo)致房價增長。另外，現(xiàn)在取消預(yù)售制還會加大房企壓力，難以保障其他項目的交付。 　　防爛尾保民生 　　預(yù)售資金監(jiān)管有待優(yōu)化 　　預(yù)售資金監(jiān)管的“度”在哪里？ 　　“監(jiān)管必須嚴(yán)格，但并非越嚴(yán)效果越好?！眹?yán)躍進表示，在強監(jiān)管的同時，還需確保預(yù)售資金能夠加快流入到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，使工程項目資金更加寬裕。 　　實際上，今年上半年，多地出臺樓市調(diào)控松綁政策，據(jù)克而瑞發(fā)布的一份報告顯示，南京、成都、海口等多個城市適度放松預(yù)售資金監(jiān)管，內(nèi)容包括降低重點監(jiān)管資金比例、增加重點監(jiān)管資金撥付節(jié)點、依據(jù)企業(yè)信用評級實行差異化管控等。 　　4月29日召開的中央政治局會議表示，要優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管?！拔磥砩唐贩款A(yù)售資金監(jiān)管的方向不是收緊，也不是放松，而是‘優(yōu)化’。”嚴(yán)躍進說，各地還需要進一步“量體裁衣”，例如，對預(yù)售資金納入監(jiān)管賬戶嚴(yán)格規(guī)范，而對于預(yù)售資金監(jiān)管的撥付則要給予支持，防范預(yù)售資金沉淀，以此來減少房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險。

《北京住房租賃條例》相關(guān)行政處罰征求意見 　　中介發(fā)布假消息將被重罰 　　市住建委昨天發(fā)布《關(guān)于印發(fā)北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)〈北京市住房租賃條例〉行政處罰裁量基準(zhǔn)的通知(征求意見稿)》，明確了《北京市住房租賃條例》中相關(guān)行政處罰的裁量基準(zhǔn)。其中，租賃企業(yè)發(fā)布虛假房源最高將處20萬元以上30萬元以下罰款。 　　?“甲醛房”將被限制出租 　　9月1日起，《北京市住房租賃條例》將正式施行，《條例》在出租住房與租賃合同標(biāo)準(zhǔn)、押金收取與監(jiān)管、住房轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)、租房價格監(jiān)測與干預(yù)等方面進行了多項規(guī)范，對于“群租房”“甲醛房”“黑中介”等租房亂象，租戶將有法可依。《征求意見稿》則進一步明確了本市住建系統(tǒng)行政處罰裁量權(quán)基準(zhǔn)。 　　比如，針對出租存在建筑安全隱患住房的行為，《征求意見稿》明確，最高處罰裁量基準(zhǔn)為：對個人處4萬元以上5萬元以下罰款，對單位處40萬元以上50萬元以下罰款，對從事住房租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)可責(zé)令停業(yè)整頓。根據(jù)新規(guī)，“甲醛房”等存在安全隱患的房屋將被限制出租，如住房租賃企業(yè)對租賃住房進行裝修裝飾后，經(jīng)具備資質(zhì)的檢測機構(gòu)檢測，室內(nèi)空氣不符合室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，違法情節(jié)嚴(yán)重的，最高處20萬元以上30萬元以下罰款，并可責(zé)令企業(yè)停業(yè)整頓。 　　?單次收取租金不超仨月 　　在資金監(jiān)管方面，《條例》也有明確規(guī)定，住房租賃企業(yè)向承租人單次收取租金的數(shù)額一般不得超過三個月租金，超收的租金應(yīng)納入監(jiān)管；收取的押金一般不得超過一個月租金，并按照規(guī)定通過第三方專用賬戶托管。一旦住房租賃企業(yè)未按規(guī)定履行押金托管、租金監(jiān)管，或者未按期退還剩余押金、租金，對于逾期7日以上或違法情節(jié)嚴(yán)重的，對單位處20萬元以上30萬元以下罰款，并可責(zé)令其停業(yè)整頓，對相關(guān)責(zé)任人可處2萬元以上3萬元以下罰款。住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)發(fā)布房源信息、推薦房源存在不符合相關(guān)規(guī)定的行為，將最高處20萬元以上30萬元以下罰款。 　　市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，《征求意見稿》的起草是全面履行行政處罰職權(quán)的必然要求，對條例行政處罰職權(quán)執(zhí)行中涉及的行政處罰裁量基準(zhǔn)進行梳理和規(guī)范，能夠保證行政執(zhí)法工作依法準(zhǔn)確實施，做到不缺位、不失位?！墩髑笠庖姼濉芬庖娬骷瘜⒊掷m(xù)至9月4日，社會各界可在此期間提出意見建議。

兩年前16萬元/平方米，兩年后32萬元/平方米。 　　自上海復(fù)工復(fù)產(chǎn)之后，關(guān)于二手豪宅成交的各種“搶購”“暴漲”小道消息在網(wǎng)上蔓延。隨著近日上海貝殼公開二手房成交數(shù)據(jù)，關(guān)于豪宅的成交記錄終于撩開了神秘面紗：市區(qū)高端住宅單價超越30萬元/平方米大關(guān)、總價動輒半個“小目標(biāo)”，但成交量遠(yuǎn)未及“逆市熱銷”。 　　而外環(huán)郊區(qū)次新房也讓不少人驚掉了下巴，外環(huán)外TOD天薈二手房單價一舉沖破14萬元/平方米；市區(qū)老破小并沒有在怨聲中掉價，反而保持住了“7萬+”單價，甚至有所上漲。 　　8月22日，上海網(wǎng)紅豪宅翠湖天地附近一位中介告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“最近成交還不錯，前幾天剛成交了4期一套275平方米的4房，成交價在9000萬元。” 　　“這是成交價，不是房東報價，房東報價是9600萬元，現(xiàn)在高區(qū)同戶型有房東報價差不多1個億的?！? 　　從16萬/平漲到32萬/平 　　由于能看見歷年的多次完整成交記錄，翠湖天地和綠城黃浦灣最受關(guān)注。 　　從貝殼數(shù)據(jù)看，翠湖天地今年6月的低樓層成交單價已經(jīng)超過32萬元/平方米，而2020年單價是16萬-18萬元/平方米區(qū)間，兩年間漲幅驚人。 　　綠城黃浦灣今年7月的低樓層成交單價超過22萬元/平方米，而2020年成交的一套單價約13.7萬元/平方米。再拉長時間線，2016、2017年間成交的數(shù)套價格在8萬-12萬元/平方米，且成交周期多超過1000天。 　　很多人質(zhì)疑成交價格有“包裝”之嫌，但《每日經(jīng)濟新聞》記者向幾位熱衷買房賣房的達(dá)人求證時，對方都表示，在成交記錄里看到過自己親友房屋的記錄，價格、房型、成交時間都符合，的確是真實數(shù)據(jù)。 　　上海鏈家方面8月22日微信回復(fù)記者，目前沒有發(fā)現(xiàn)“虛假成交”的情況。一方面，房產(chǎn)交易的造假成本很高，例如稅費、購房資質(zhì)、房屋交易年限等；另一方面，按照“交易不成傭金全退”這一安心服務(wù)承諾條款，一旦上下家解除交易，鏈家將立刻退還傭金，并刪除該房源的成交記錄。 　　從成交價格看，上海作為一線城市，對于高端住宅的供求仍然高度活躍，但拉長時間跨度來看，二手豪宅的熱度其實在下降。 　　上海鏈家方面8月19日晚通過微信回復(fù)記者稱，2022年前7個月，二手房成交中，2000萬元以上住宅成交套數(shù)569套，占總成交的0.74%；新房成交中，2000萬元以上住宅成交套數(shù)2164套，占總成交的4.97%。高端住宅在全市場的成交占比并不高。 　　從同比來看，2000萬元以上二手房成交同比下降50.4%，2000萬元以上新房成交同比增長25.7%。主要原因一是新房市場近兩年高端住宅供應(yīng)量增加，使得成交也相應(yīng)增加；二是對于總價高的房源，購房者更愿意購買新房。 　　而翠湖天地和綠城黃浦灣房價一路上揚，與市區(qū)內(nèi)新房供應(yīng)不足不無關(guān)系。 　　“從二手房高端住宅成交價格來看，豪宅一房一議，不同位置、不同產(chǎn)品會存在一定溢價。雖然有部分熱度轉(zhuǎn)移到了新房市場，但從全市場的角度來看，高端住宅的熱度仍然是下降的。即使新房成交同比有增長，但需考慮到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后的影響，比如2021年以及之前供應(yīng)的大量高端住宅分別遞延和分散到現(xiàn)在來網(wǎng)簽，所以網(wǎng)簽成交數(shù)據(jù)增加，但不代表實際的熱度和購買力增加。”上海鏈家表示。 22.jpg 　　與之相反，剛剛過去的7月份，上海低總價剛需房源的成交占比反而在擴大。上海鏈家方面認(rèn)為，主要原因一是剛需購房者的購房周期相對更短，遇到合適房源會較快出手；二是低總價房源對于購房者來說壓力更小，目前貸款仍受到“三價就低”的指導(dǎo)，資金能力還是會受到一定限制；三是近年來上海的落戶政策和人才引進政策都有放松，擁有購房資格的同時也擴大了剛需購房的需求。 　　房東“意難平”，認(rèn)為不利于賣房 　　豪宅畢竟是成交的“非主流”，對于剛需和剛改置業(yè)而言，成交價格的公開，令不少房東“意難平”。 　　比如既是賣方又是買方的邢女士就對此表示不太支持，在貝殼公布?xì)v史成交之前，她剛剛以不錯的價格賣掉一套房，準(zhǔn)備去打新?lián)u號。 　　“我不喜歡價格都公布出來，不利于賣房”，邢女士8月19日通過微信對《每日經(jīng)濟新聞》記者說，“參考成交價賣房的人，都是自己沒有心理價位的。要是自己已經(jīng)有目標(biāo)，而且想賣高點，肯定不希望公開?！? 　　“我們小區(qū)賣掉的幾套都是只委托一家小中介，所以可以賣得高一點?！彼a充說。 　　唐小姐則認(rèn)為：“必須呈現(xiàn)真實成交價，這也是我掛牌對標(biāo)價格的底氣?！? 　　邢女士和唐小姐相左的觀點恰恰反應(yīng)了當(dāng)下制約二手房成交的最主要原因——對價格預(yù)期的分歧。 　　上海鏈家方面微信回復(fù)記者稱，“本次數(shù)據(jù)庫升級有助于進一步提升市場透明度和信息公開化，信息對稱有助于買賣雙方做出更合理的預(yù)判，從而更快更好地達(dá)成交易。目前市場上房東和購房者仍存在價格分歧，主要是房東預(yù)期較高，而購房者則對后市存在不確定性。真實的成交數(shù)據(jù)有助于房東合理制定掛牌價格。對于合理區(qū)間內(nèi)的報價，購房者更容易對交易達(dá)成一致，進一步促進成交?！? 　　公開成交價格后，房東根據(jù)成交價調(diào)整心理預(yù)期和掛牌價，買方則能夠在既定的預(yù)算范圍內(nèi)篩選適合的房源。“我心理價位和公開顯示的價格差不多，我覺得公開挺好的，有利于指導(dǎo)市場價格以和及時察覺小區(qū)的價格趨勢?！绷硪晃毁I房人王先生對記者說。

2022年上半年，北京老舊住宅（2000年以前建成）成交套數(shù)在全部二手住宅成交套數(shù)中占比跌破50%。其中，既有政策環(huán)境變化的推動，更有居住消費升級的客觀要求。 　　近年來，我國住房市場中需求群體結(jié)構(gòu)及住房消費理念的變化，新市民、青年人對租房的態(tài)度已經(jīng)變得更為包容和開放，對居住品質(zhì)的要求明顯提升。如何更好發(fā)揮老舊住宅的價值，推動其由之前的以“購買性增值”為主向“使用性增值”為主轉(zhuǎn)變，是盤活存量房屋資源、解決好大城市住房問題的一個重要方面。 　　中國宏觀經(jīng)濟研究院投資研究所研究員任榮榮認(rèn)為，政策環(huán)境變化推動老舊住宅向提升使用價值回歸。隨著租購并舉住房制度的建立和基本公共服務(wù)均等化的加快推進，“房住不炒”逐步形成社會共識，老舊住宅將向提升使用價值回歸。 　　同時，居住消費升級對老舊住宅向使用性增值轉(zhuǎn)變提出客觀要求。自如研究院調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，超9成租客將獨立衛(wèi)浴、智能家居、房屋設(shè)計感作為租房時的重要考量，反映出租住意愿的提升或?qū)ψ庾∑焚|(zhì)的高要求。對于租房需求而言，交通的便捷性是首要影響因素，這也是之前部分城市出現(xiàn)公租房因位置偏遠(yuǎn)而空置現(xiàn)象的重要原因。而老舊住宅的區(qū)位和面積特點使其具備滿足住房租賃需求的先天優(yōu)勢，對老舊住宅進行物理性能和功能結(jié)構(gòu)等方面改造，將成為解決當(dāng)前住房租賃市場供需結(jié)構(gòu)性矛盾、有效滿足居住消費升級的重要渠道。 　　任榮榮建議，一方面，要進一步規(guī)范住房租賃市場發(fā)展，完善法律法規(guī)體系保障住房租賃各方的合法權(quán)益，加快落實“租購?fù)瑱?quán)”，完善長租房政策，突出長租房、保障性租賃住房在住房供應(yīng)體系中的地位，推動住房向居住屬性回歸。另一方面，要加快培育和發(fā)展專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)，鼓勵長租機構(gòu)對老舊住宅進行標(biāo)準(zhǔn)化的裝修改造并進行出租運營，同時提供保潔、維修等租后服務(wù)，有效盤活整合存量房屋資源，增加高質(zhì)量租賃住房有效供給，更好對接租房群體的居住消費升級需求，保障房產(chǎn)使用性增值。此外，以專業(yè)化機構(gòu)運營的長租房更便于政府管理和監(jiān)督，其規(guī)范經(jīng)營也會給個體出租人以示范作用，帶動整體住房租賃市場的規(guī)范化發(fā)展，推動形成多樣化的住房供給體系和租購并舉的住房消費新格局。 　　有效盤活老舊住宅，提升住房流通率和使用效率，既有利于推動房產(chǎn)使用性增值，也有利于更好滿足新市民、青年人的住房需求。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、人民銀行等有關(guān)部門近日出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付。這表明，針對當(dāng)前一些地方存在的部分已售商品住宅項目因資金周轉(zhuǎn)困難而停工或逾期交付問題，有關(guān)部門正在積極采取措施應(yīng)對，目的在于維護購房人合法權(quán)益，維護社會穩(wěn)定大局。 　　今年以來，房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)下行態(tài)勢，房地產(chǎn)投資有所下降，對相關(guān)消費也產(chǎn)生了一些影響。房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模較大、鏈條較長、牽涉面較廣，對經(jīng)濟增長和社會民生影響較大。促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展對穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤有重要作用。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場面臨的一個較為突出的問題是“保交樓”。部分房地產(chǎn)企業(yè)長期依賴高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式，在疫情沖擊和市場下行壓力加大的情況下，銷售回款不暢、新增融資受阻，資金鏈出現(xiàn)問題，導(dǎo)致部分已售商品住宅項目因資金周轉(zhuǎn)困難而停工或逾期交付。個別樓盤業(yè)主還曾因項目延期交付發(fā)布停止還貸聲明，引發(fā)輿論關(guān)注。 　　此次住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付，積極采取措施推進保交樓，回應(yīng)了廣大購房者的期盼。對于已經(jīng)交了購房款盼著收房的購房者而言，如果有更多房地產(chǎn)項目實現(xiàn)保交樓，很多人多年來改善居住條件的愿望終能實現(xiàn)，將免除他們對交了錢卻住不進房子的擔(dān)憂，確保廣大購房者的財產(chǎn)不受損失。積極推進保交樓，也有助于恢復(fù)市場各方主體的信心，消費者的信心足了，放心購房，房地產(chǎn)銷售、房企拿地、銀行貸款等多個環(huán)節(jié)才有望進一步實現(xiàn)良性循環(huán)，有利于市場企穩(wěn)回升。 　　應(yīng)該注意到，此次有關(guān)部門出臺措施支持相關(guān)住宅項目建設(shè)交付，彰顯了政策精準(zhǔn)聚焦的特點。政策性銀行專項借款嚴(yán)格限定用于已售、逾期、難交付的住宅項目建設(shè)交付，實行封閉運行，專款專用。必須用于商品住宅項目，且是遇到一定資金周轉(zhuǎn)問題的項目，借款到位后，有望迅速復(fù)工復(fù)產(chǎn)，形成實物工作量。通過“一樓一策”，細(xì)化實施方案，確保項目后續(xù)建設(shè)和借款還款順利實施。 　　將政策性銀行專項借款的舉措納入長效機制政策工具箱，表明房地產(chǎn)長效機制建設(shè)更進一步。地方政府可根據(jù)地方財力、資產(chǎn)負(fù)債等情況，綜合判斷自主決定是否采用政策性銀行專項借款的方式促進當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 　　通過政策性銀行專項借款推進保交樓，意味著有關(guān)部門堅持市場化原則穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險。政策性銀行專項借款不是財政撥款，借款需要“有借有還”。當(dāng)前有關(guān)房地產(chǎn)項目遇到資金周轉(zhuǎn)困難，政策性銀行專項借款能夠發(fā)揮撬動作用，銀行貸款也會跟進，從而助有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項目一臂之力，幫助其走出當(dāng)前困境，從停滯的狀態(tài)下盡快運轉(zhuǎn)起來。 　　推進保交樓需要壓實各方責(zé)任。對于已售逾期難交付的住宅項目，房地產(chǎn)企業(yè)始終是第一責(zé)任人，不能“躺平”做“甩手掌柜”，企業(yè)自救的主體責(zé)任應(yīng)進一步落實。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繼續(xù)積極處置資產(chǎn)、多方籌措資金，努力完成保交樓任務(wù)。地方政府負(fù)有保民生、保穩(wěn)定的屬地責(zé)任，應(yīng)進一步防范房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險外溢，切實推進“保交樓、穩(wěn)民生”工作。 　　同樣值得強調(diào)的是，政策性專項借款的目的是支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付，并不是為了刺激房地產(chǎn)市場。房子是用來住的、不是用來炒的定位應(yīng)牢牢堅持。“保交樓、穩(wěn)民生”應(yīng)堅持法治化、市場化原則，對逾期難交付背后存在的違法違規(guī)問題，依法依規(guī)嚴(yán)肅查處，對項目原有預(yù)售資金被挪用的，追究有關(guān)機構(gòu)和人員責(zé)任。

《北京市住房租賃條例》(以下簡稱《條例》)將于9月1日起施行?！稐l例》堅持發(fā)展與規(guī)范并重，住房租賃體系更加完善。在強化政府對房源供給統(tǒng)籌職責(zé)、提高城市基層社會治理水平的同時，強調(diào)市場主體責(zé)任，維護租賃當(dāng)事人合法權(quán)益。強化底線思維，管理措施更加精準(zhǔn)。依據(jù)我國價格法、突發(fā)事件應(yīng)對法等法律法規(guī)，規(guī)定政府相關(guān)部門要加強租賃價格監(jiān)測，建立健全預(yù)警機制，保持租賃市場的穩(wěn)定，突出底線響應(yīng)和聯(lián)動管控。 　　8月17日，在《條例》實施座談會上，北京市人大常委會城建環(huán)保辦公室主任張力兵介紹說，《條例》堅持以人民為中心，突出住房的民生屬性；堅決落實中央戰(zhàn)略部署，時代特征更加鮮明；將“住有所居、房住不炒、租購并舉、職住平衡”要求寫入《條例》，把住房租賃納入完善住房制度體系的大局通盤考量，加快培育和規(guī)范發(fā)展住房租賃市場，體現(xiàn)了北京市推動實現(xiàn)首都人民住有所居、宜居安居的堅定決心。 　　近年來，北京市住房租賃市場發(fā)展迅速，已成為更多市民特別是新市民實現(xiàn)住有所居的重要途徑。但是，龐大的住房租賃規(guī)模和復(fù)雜的住房租賃關(guān)系引發(fā)了大量矛盾糾紛，涉住房租賃類訴求居高不下。即將施行的《條例》直面問題，對諸多社會關(guān)切作出規(guī)定。 　　群租房 　　不得打隔斷改變結(jié)構(gòu) 　　群租房是社會關(guān)注的焦點，《條例》對此作出詳細(xì)規(guī)定。 　　根據(jù)《條例》，房屋要符合國家和北京市關(guān)于建筑、治安、室內(nèi)空氣質(zhì)量等安全規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)；具備供水、供電等基本居住條件；以原規(guī)劃設(shè)計的房間為最小出租單位，不得打隔斷改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)；起居室不得單獨出租，廚房、衛(wèi)生間、陽臺、儲藏室以及其他非居住空間不得出租用于居住；人均使用面積和每個房間居住人數(shù)符合相關(guān)規(guī)定。 　　《條例》明確規(guī)定，禁止將違法建設(shè)和其他依法不得出租的房屋出租。 　　短租房 　　實行區(qū)域差異化管理 　　針對短租房存在的問題，《條例》規(guī)定，北京市對按日或者按小時收費的短租住房實行區(qū)域差異化管理。 　　按照《條例》，首都功能核心區(qū)內(nèi)禁止出租短租住房。其他城鎮(zhèn)地區(qū)出租短租住房的，應(yīng)當(dāng)符合北京市相關(guān)管理規(guī)范和本小區(qū)管理規(guī)約，無管理規(guī)約或者管理規(guī)約無相關(guān)約定的，應(yīng)當(dāng)取得本棟樓內(nèi)或者同一平房院落內(nèi)其他業(yè)主的一致同意。 　　《條例》還規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)與房屋所在地的公安派出所簽訂治安責(zé)任保證書。短租住房的出租人應(yīng)當(dāng)在住宿人員入住前當(dāng)面核對住宿人員身份信息，即時通過規(guī)定的信息系統(tǒng)申報登記信息。 　　集租房 　　應(yīng)建立相應(yīng)管理制度 　　《條例》對集中出租住房達(dá)到規(guī)定數(shù)量及單位承租住房供本單位職工居住的，明確安全管理責(zé)任。 　　《條例》規(guī)定，集中出租住房達(dá)到規(guī)定數(shù)量的，出租人應(yīng)當(dāng)建立相應(yīng)的管理制度，明確專門的管理人員，設(shè)置監(jiān)控、滅火等治安防范、消防設(shè)備設(shè)施和安全通道，并建立信息登記簿或者登記系統(tǒng)。具體規(guī)定由市公安機關(guān)會同規(guī)劃和自然資源、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、消防救援等部門制定。 　　《條例》明確，單位承租住房供本單位職工居住的，單位應(yīng)當(dāng)建立相應(yīng)的管理制度，履行安全管理責(zé)任。 　　“二房東” 　　申請辦理市場主體登記 　　“二房東”問題是房屋租賃中矛盾比較多的問題之一。為此，《條例》規(guī)定個人轉(zhuǎn)租住房超過規(guī)定數(shù)量的，應(yīng)依法申請辦理市場主體登記，并明確法律責(zé)任；同時，為避免形成“資金池”，規(guī)定押金托管和租金監(jiān)管措施，并設(shè)定相應(yīng)處罰。 　　《條例》規(guī)定，個人轉(zhuǎn)租住房應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守相關(guān)規(guī)定，依法規(guī)范開展業(yè)務(wù)活動，轉(zhuǎn)租住房超過規(guī)定數(shù)量的，應(yīng)當(dāng)依法向區(qū)市場監(jiān)督管理部門申請辦理市場主體登記，取得營業(yè)執(zhí)照，其名稱和經(jīng)營范圍均應(yīng)當(dāng)包含“住房租賃”相關(guān)字樣。具體規(guī)定由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同市場監(jiān)督管理等部門制定。 　　《條例》明確規(guī)定，未經(jīng)設(shè)立登記從事經(jīng)營活動的，由區(qū)市場監(jiān)督管理部門責(zé)令改正，沒收違法所得；拒不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，依法責(zé)令關(guān)閉停業(yè)，并處十萬元以上五十萬元以下罰款。 　　《條例》還規(guī)定，住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金一般不得超過一個月租金，并按照規(guī)定通過第三方專用賬戶托管。住房租賃企業(yè)向承租人單次收取租金的數(shù)額一般不得超過三個月租金，超收的租金應(yīng)當(dāng)納入監(jiān)管。押金托管和租金監(jiān)管的具體規(guī)定由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門制定。 　　此外，針對“甲醛房”問題，《條例》規(guī)定，住房租賃企業(yè)對租賃住房進行裝修裝飾的，應(yīng)當(dāng)征得所有權(quán)人同意，并遵守室內(nèi)裝修裝飾相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，保障租賃住房安全。住房租賃企業(yè)對租賃住房進行裝修裝飾違反此規(guī)定的，經(jīng)具備資質(zhì)的檢測機構(gòu)檢測，室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門責(zé)令限期改正，可處一萬元以上五萬元以下罰款；逾期不改的，處五萬元以上三十萬元以下罰款。 　　“黑中介” 　　不得賺取租金差價 　　針對“黑中介”屢禁不止問題，《條例》對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)提出規(guī)范從業(yè)要求，不得開展住房轉(zhuǎn)租經(jīng)營業(yè)務(wù)，不得賺取租金差價。 　　《條例》規(guī)定，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依法向區(qū)市場監(jiān)督管理部門申請辦理市場主體登記，其經(jīng)營范圍應(yīng)當(dāng)注明“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)”。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)不得開展住房轉(zhuǎn)租經(jīng)營業(yè)務(wù)。 　　《條例》對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)經(jīng)紀(jì)人員的行為進行了規(guī)范。明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)不得有下列行為：為不符合規(guī)定的住房提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)；賺取租金差價；以隱瞞、欺騙、強迫等不正當(dāng)手段開展業(yè)務(wù)；違反法律法規(guī)，哄抬租金、捆綁消費、捏造散布漲價信息等擾亂市場秩序。明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)經(jīng)紀(jì)人員不得有下列行為：以個人名義承辦業(yè)務(wù)或者收取傭金；涂改、偽造、變造、買賣、租借或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓從業(yè)信息卡。 　　針對遏制虛假房源問題，《條例》規(guī)定，在互聯(lián)網(wǎng)信息平臺上發(fā)布房源信息、推薦房源的，平臺應(yīng)當(dāng)要求信息發(fā)布者提交其身份、地址、聯(lián)系方式、行政許可等信息，進行核驗、登記，建立登記檔案，并留存不少于三年。出租人在互聯(lián)網(wǎng)信息平臺上發(fā)布房源信息、推薦房源的，應(yīng)當(dāng)向平臺提交能夠證明房源信息真實、準(zhǔn)確的證明材料；住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在互聯(lián)網(wǎng)信息平臺上發(fā)布房源信息、推薦房源的，應(yīng)當(dāng)分別遵守相關(guān)規(guī)定，并向平臺提交相關(guān)證明材料?；ヂ?lián)網(wǎng)信息平臺應(yīng)當(dāng)對信息發(fā)布者根據(jù)本條例相關(guān)規(guī)定提交的證明材料進行審查；證明材料符合本條例規(guī)定的，平臺提供信息發(fā)布服務(wù)。 　　《條例》明確，互聯(lián)網(wǎng)信息平臺知道或者應(yīng)當(dāng)知道信息發(fā)布者存在提供虛假材料、發(fā)布虛假信息等違法行為的，應(yīng)當(dāng)及時采取刪除、屏蔽相關(guān)信息等必要措施，并向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門報告。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、人民銀行等有關(guān)部門日前出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付。 　　部分房地產(chǎn)企業(yè)長期依賴高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式，在疫情沖擊和市場下行壓力加大的情況下，銷售回款不暢、新增融資受阻，資金鏈出現(xiàn)問題，導(dǎo)致部分已售商品住宅項目因資金周轉(zhuǎn)困難而停工或逾期交付，損害購房人合法權(quán)益，影響社會穩(wěn)定。 　　房地產(chǎn)企業(yè)作為保交樓的責(zé)任主體，積極處置資產(chǎn)、多方籌措資金，努力完成保交樓任務(wù)。地方政府為了防范房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險外溢，切實承擔(dān)“保交樓、穩(wěn)民生”的屬地責(zé)任，幫助企業(yè)做好保交樓工作。目前，在各方共同努力下，各地保交樓工作取得積極進展，但仍然存在資金壓力。 　　據(jù)悉，此次專項借款精準(zhǔn)聚焦“保交樓、穩(wěn)民生”，嚴(yán)格限定用于已售、逾期、難交付的住宅項目建設(shè)交付，實行封閉運行、?？顚Ｓ谩Ｍㄟ^專項借款撬動、銀行貸款跟進，支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付，維護購房人合法權(quán)益，維護社會穩(wěn)定大局。 　　有關(guān)部門強調(diào)，“保交樓、穩(wěn)民生”工作堅持以人民為中心的發(fā)展思想，堅持法治化、市場化原則，壓實企業(yè)自救主體責(zé)任，落實地方政府屬地責(zé)任，切實維護購房人合法權(quán)益。在做好“保交樓、穩(wěn)民生”工作的同時，對逾期難交付背后存在的違法違規(guī)問題，依法依規(guī)嚴(yán)肅查處，對項目原有預(yù)售資金被挪用的，追究有關(guān)機構(gòu)和人員責(zé)任。 　　有關(guān)部門表示，將堅決貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制，抓緊完善相關(guān)制度和政策工具箱，探索新的發(fā)展模式，持續(xù)整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，營造守法誠信、風(fēng)清氣正的市場環(huán)境，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

中國樓市再迎重磅新政。日前召開的國務(wù)院常務(wù)會議提出，允許地方“一城一策”靈活運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。 　　國家允許各地“一城一策”運用信貸政策意味著什么？就在幾天前，房貸利率參考的5年期以上LPR(貸款市場報價利率)大幅下調(diào)15個基點。上述新政與房貸降息疊加會帶來哪些效應(yīng)？ 　　“一城一策”升級版 　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，自2016年下半年以來，中國的住房信貸政策就一直堅持“一城一策”的思路。其基本邏輯就是，各地房地產(chǎn)運行態(tài)勢不同，市場冷熱不同，不再適宜由央行自上而下發(fā)文“一刀切”地降低全國首套房首付比例。 　　不過，2016年下半年以來，盡管各地首付比例和利率有差異，但地方信貸政策是由地方金融部門出臺，而且需要在央行差別化住房信貸政策的底線之上(如首套房首付比例不低于25%等)，地方調(diào)控空間并不大。 　　此番政策出臺后，李宇嘉認(rèn)為，地方政府與金融管理部門的協(xié)同性將會增加。過去一段時間，二者目標(biāo)有時會出現(xiàn)差異，但在當(dāng)前形勢下，二者應(yīng)該回到通力合作的框架下，共同致力于“一城一策”穩(wěn)樓市的真正落地。 　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄也認(rèn)為，允許地方“一城一策”運用信貸等政策，意味著在接下來的地方調(diào)控中，信貸政策將會被作為調(diào)控工具箱中的重要工具。 　　以往，地方對樓市的支持主要集中在放松限購限售、提高購房補貼、放寬落戶等方面，信貸政策的改變大多被用在調(diào)整公積金貸款額度等方面。陳霄認(rèn)為，整體而言，地方對信貸手段的利用還不多，且受一定拘束。新政發(fā)出后，將留給地方調(diào)控更多的發(fā)揮空間。 　　樓市復(fù)蘇有望加速 　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜指出，房貸利率降息、允許地方“一城一策”運用信貸等政策，這些措施進一步明確了中央支持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的信號。短期來看，各地通過降首付、降利率來降低購房成本、優(yōu)化信貸政策的力度有望加大。尤其是核心二線城市，預(yù)計將對認(rèn)房認(rèn)貸政策進行優(yōu)化，促進合理住房需求釋放。 　　當(dāng)前，二線城市房地產(chǎn)市場展現(xiàn)出較強的韌性。根據(jù)官方發(fā)布的數(shù)據(jù)，7月份樓市穩(wěn)中復(fù)蘇的城市以二線為主，包括成都、南昌、揚州、杭州、合肥等。它們大多經(jīng)濟基本面好，購房需求潛力仍在。隨著購房信貸政策的優(yōu)化，這些城市有望成為帶動樓市復(fù)蘇的“火車頭”。 　　陳霄也認(rèn)為，允許地方“一城一策”運用信貸等政策是對幾天前房貸降息的跟進措施。接下來降首付比例、下調(diào)房貸利率、調(diào)整貸款額度等將會被更廣泛的應(yīng)用起來。這對購房者和房地產(chǎn)市場而言都是一個重大利好，有利于提升市場活躍度，提振信心，達(dá)到穩(wěn)市場、穩(wěn)預(yù)期的作用。 　　今年以來，據(jù)中指研究院統(tǒng)計，中國已有超240個地方優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)政策超650次。陳文靜認(rèn)為，近期，在中央政策指導(dǎo)下，各地因城施策的節(jié)奏有望加快，市場有望進入新一輪的政策集中出臺期。 　　樓市傳統(tǒng)“金九銀十”即將到來。陳文靜表示，這些積極的政策信號疊加，有助于市場預(yù)期好轉(zhuǎn)。隨著政策的不斷優(yōu)化，樓市活躍度較7-8月有望改善，預(yù)計熱點城市的市場或逐步企穩(wěn)并恢復(fù)。 　　并不等于大幅松綁 　　因城施策不等于大幅松綁。李宇嘉強調(diào)，這些政策不意味著要讓資金大規(guī)模流入房地產(chǎn)，而是讓信貸政策、稅收政策、土地政策等更好地配合起來，助力地方一攬子紓困政策落地實施，從而盡快穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。 　　同時，他指出，這也不意味著各地要大幅度松綁首付、降低利率，而是真正做到信貸政策與地方政府“一城一策”的大框架保持一致。對于三、四線城市，若有下調(diào)空間，首付比例大概率會下調(diào)，但對于一線城市，政策仍然會比較謹(jǐn)慎。因城施策將會進一步深化。

5年期以上LPR迎來年內(nèi)第三次調(diào)整。 　　中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2022年8月22日貸款市場報價利率(LPR)為：1年期LPR為3.65%，下調(diào)5個基點，5年期以上LPR為4.3%，下調(diào)15個基點。 　　累計來看，今年以來，1年期LPR和5年期以上LPR累計分別下調(diào)15個基點和35個基點。其中，今年5月，5年期以上LPR宣布下調(diào)15個基點至4.45%，創(chuàng)下LPR實行以來最大降幅。此番，5年期以上LPR再次下調(diào)15個基點。 　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜指出，2022年截至8月，5年期以上LPR共計下調(diào)35個基點，為2019年房貸利率換錨5年期以上LPR之后降息力度最大的一年。 　　對房地產(chǎn)市場而言，更能反映按揭貸款利率走向的即是5年期以上LPR。作為房貸報價的參考基準(zhǔn)，5年期以上LPR的調(diào)整影響到購房者的房貸，即LPR下行意味著月供額度降低，也就是購房成本有所降低。 　　按照規(guī)定，新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR(按8月22日5年期以上LPR為4.3%)；二套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點(按8月22日5年期以上LPR計算為4.9%)。 　　此次，5年期以上LPR再下調(diào)，在業(yè)內(nèi)看來“符合市場預(yù)期”。 　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進指出，此次LPR再下調(diào)符合市場預(yù)期，此前MLF降息，使得大家對于此次降息動作不會意外。但降息15個基點，略超出預(yù)期，充分說明進一步降低中長期資金成本的導(dǎo)向和迫切性。 　　以100萬元貸款金額、30年期等額本息還款的按揭貸款為例，在利率調(diào)整前，首套個人住房LPR為4.45%，此時月供額為5037.19元。此次利率調(diào)整后，5年期以上LPR為4.3%，此時月供額為4948.71元。以此計算，月供額減少了約88.48元，貸款總利息減少約3.19萬元。 　　從今年以來5年期以上LPR累計下調(diào)情況看，相等條件下，月供額減少約207.66元。 　　58安居客房產(chǎn)研究院研究總監(jiān)陸騎麟指出，此次5年期LPR調(diào)整是今年的第三次調(diào)整，在疊加前兩次的降息之后，購房者的貸款支出將會出現(xiàn)明顯的減少，促進購房需求的入市，有利于房地產(chǎn)市場的筑底回暖。對于存量房貸客戶而言，其貸款利率調(diào)整多會在下一計息年度體現(xiàn)。 　　盤古智庫高級研究員江瀚指出，從當(dāng)前的LPR下降幅度看，短期LPR下降較少，長期LPR下降的比較多，也能代表當(dāng)前整體市場預(yù)期，是推動整個市場的利率向著更加合理化的方向發(fā)展，所以呈現(xiàn)出長短期不同的下降安排。 　　從對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度分析，江瀚認(rèn)為，對于房地產(chǎn)市場的影響，特別是房貸市場的影響是非常深遠(yuǎn)的。對于還房貸的人而言，LPR的下降能夠下調(diào)整體基準(zhǔn)利率，能夠讓還房貸的人整體還貸壓力降低，從而有助于提高可支配收入水平。而對于購房市場來說，LPR的下降，能夠刺激購房市場的剛性需求，提升樓市的活躍度，促進更多的剛需購房者進一步進入市場。 　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也提到，這次降息對剛性需求和改善型需求、換房需求，都有比較大的促進作用。 　　值得一提的是，目前，多地落實差別化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求，多地首套房貸利率已下調(diào)至4.25%。 　　今年5月15日，中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》提出，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。 　　隨后，多地房貸利率在4.45%的基礎(chǔ)上隨之下調(diào)，包括新疆、青海西寧、安徽蚌埠、江西九江、江西宜春、江蘇蘇州、天津、河南鄭州、山東青島、山東濟南、內(nèi)蒙古呼和浩特、河北唐山、江蘇南通、廣東惠州等地的首套房貸利率降至4.25%。 　　貝殼研究院市場分析師劉麗杰表示，本次5年期以上LPR下降至4.3%，首套房貸利率下限將調(diào)整為4.1%，二套房貸利率下限降為4.9%，后期銀行對于首套、二套房貸的降息空間再擴大。 　　劉麗杰認(rèn)為，8月地方樓市支持政策進一步加碼。當(dāng)前多數(shù)城市購房低門檻且低利率、低首付，需求端的政策環(huán)境整體寬松，有助于提振市場預(yù)期。后期供給端的切實改善，如新房項目有序復(fù)工和交房、房企債務(wù)風(fēng)險的化解加快推進等，是從根本上修復(fù)市場預(yù)期的關(guān)鍵。

城鄉(xiāng)建設(shè)是碳排放的主要領(lǐng)域之一。隨著城鎮(zhèn)化快速推進和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)深度調(diào)整，城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域碳排放量及其占全社會碳排放總量的比例均將進一步提高。城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域碳排放量增長如何控制？如何切實做好城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域碳達(dá)峰工作？不久前住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布的《城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域碳達(dá)峰實施方案》給予了明確指引。 　　《方案》明確，2030年前，城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域碳排放達(dá)到峰值。力爭到2060年前，城鄉(xiāng)建設(shè)方式全面實現(xiàn)綠色低碳轉(zhuǎn)型，系統(tǒng)性變革全面實現(xiàn)，美好人居環(huán)境全面建成，城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域碳排放治理現(xiàn)代化全面實現(xiàn)，人民生活更加幸福。 　　細(xì)化目標(biāo)明晰路徑 　　《方案》分別從建設(shè)綠色低碳城市與打造綠色低碳縣城和鄉(xiāng)村兩個主要方面明晰了實現(xiàn)碳達(dá)峰的路徑。 　　建設(shè)綠色低碳城市主要從優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)和布局、開展綠色低碳社區(qū)建設(shè)、全面提高綠色低碳建筑水平、建設(shè)綠色低碳住宅、提高基礎(chǔ)設(shè)施運行效率、優(yōu)化城市建設(shè)用能結(jié)構(gòu)、推進綠色低碳建造七個方面著力；打造綠色低碳縣城將重點從提升縣城綠色低碳水平、營造自然緊湊鄉(xiāng)村格局、推進綠色低碳農(nóng)房建設(shè)、推進生活垃圾污水治理低碳化、推廣應(yīng)用可再生能源等方面著力。 　　《方案》明確了眾多量化指標(biāo)，有助于在推動城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域碳達(dá)峰過程中朝更清晰的目標(biāo)邁進。 　　比如，優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)和布局時，應(yīng)積極開展綠色低碳城市建設(shè)，推動組團式發(fā)展。開展綠色低碳社區(qū)建設(shè)時，提出到2030年地級及以上城市的完整居住社區(qū)覆蓋率提高到60%以上。提高基礎(chǔ)設(shè)施運行效率時，提出到2030年城市供熱管網(wǎng)熱損失比2020年下降5個百分點；城市生活垃圾資源化利用率達(dá)到65%；全國城市平均再生水利用率達(dá)到30%；LED等高效節(jié)能燈具使用占比超過80%，30%以上城市建成照明數(shù)字化系統(tǒng)；城市建成區(qū)綠地率達(dá)到38.9%。 　　在提升縣城綠色低碳水平方面，《方案》提出建筑高度要與消防救援能力相匹配，新建住宅以6層為主，最高不超過18層，6層及以下住宅建筑面積占比應(yīng)不低于70%；確需建設(shè)18層以上居住建筑的，應(yīng)嚴(yán)格充分論證，并確保消防應(yīng)急、市政配套設(shè)施等建設(shè)到位。 　　同時，推行“窄馬路、密路網(wǎng)、小街區(qū)”，縣城內(nèi)部道路紅線寬度不超過40米，廣場集中硬地面積不超過2公頃，步行道網(wǎng)絡(luò)應(yīng)連續(xù)通暢。推進綠色低碳農(nóng)房建設(shè)時，應(yīng)在北方地區(qū)冬季清潔取暖項目中積極推進農(nóng)房節(jié)能改造，提高常住房間舒適性，改造后實現(xiàn)整體能效提升30%以上。 　　加快推進建筑減碳 　　建筑領(lǐng)域的碳排放是城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域碳排放的重要來源之一。中國建筑節(jié)能協(xié)會會長武涌介紹，建筑全過程涵蓋從建筑材料生產(chǎn)到建筑建設(shè)施工，再到建成后的運行等環(huán)節(jié)。據(jù)中國建筑節(jié)能協(xié)會統(tǒng)計，三個階段的碳排放比重分別為28%、1.0%和21.6%。我國建筑全過程能耗占到全國能源消費總量的45%，碳排放量占到全國排放總量的50.6%。 　　因此，建筑領(lǐng)域節(jié)能降碳在全國減排進程中占據(jù)舉足輕重的地位，必須高度重視。建筑節(jié)能減排如何更好實現(xiàn)？在武涌看來，應(yīng)重點考慮如何用綠色低碳的方式來滿足人民群眾的需求。同時隨著建筑可再生能源的規(guī)?；瘧?yīng)用，應(yīng)盡早對建筑業(yè)主如何參與、推動能源生產(chǎn)與消費革命進行頂層制度設(shè)計。 　　全面提高綠色低碳建筑水平，是建筑領(lǐng)域節(jié)能減排的重要一環(huán)?！斗桨浮访鞔_，持續(xù)開展綠色建筑創(chuàng)建行動，到2025年，城鎮(zhèn)新建建筑全面執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，星級綠色建筑占比達(dá)到30%以上，新建政府投資公益性公共建筑和大型公共建筑全部達(dá)到一星級以上。2030年前嚴(yán)寒、寒冷地區(qū)新建居住建筑本體達(dá)到83%節(jié)能要求，夏熱冬冷、夏熱冬暖、溫和地區(qū)新建居住建筑本體達(dá)到75%節(jié)能要求，新建公共建筑本體達(dá)到78%節(jié)能要求。持續(xù)推進公共建筑能效提升重點城市建設(shè)，到2030年地級以上重點城市全部完成改造任務(wù)，改造后實現(xiàn)整體能效提升20%以上。 　　據(jù)了解，2021年，我國綠色建筑面積占城鎮(zhèn)新建建筑面積的84.22%，全國累計建成綠色建筑面積超過85億平方米，已形成全世界最大的綠色建筑市場。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部最新數(shù)據(jù)顯示，截至今年上半年，我國新建綠色建筑面積占新建建筑的比例已經(jīng)超過90%。 　　綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)在助力建筑行業(yè)碳減排過程中也將發(fā)揮重要作用。伴隨綠色建筑的發(fā)展，相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)體系逐步建立和完善。在民用建筑領(lǐng)域，我國目前主要有《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》和《既有建筑綠色改造評價標(biāo)準(zhǔn)》兩項綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)，分別針對新建建筑和既有建筑。 　　新修訂的《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》自2019年8月1日起實施。中國建筑科學(xué)研究院有限公司副總經(jīng)理王清勤介紹，對首批通過新版綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定的項目評析發(fā)現(xiàn)，通過采用天然采光、自然通風(fēng)等低碳技術(shù)，項目在運行階段和普通建筑相比，碳排放量大幅下降，碳減排效果明顯。由此，細(xì)化綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)細(xì)則，面向全國開展技術(shù)宣傳和培訓(xùn)，做好標(biāo)準(zhǔn)的落實，將有助于“雙碳”目標(biāo)的推進。 　　形成合力共同推進 　　城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域碳達(dá)峰目標(biāo)的實現(xiàn)，需要廣大社會成員共同努力。 　　比如，開展綠色低碳社區(qū)建設(shè)時，《方案》明確，將鼓勵選用綠色家電產(chǎn)品，減少使用一次性消費品。鼓勵“部分空間、部分時間”等綠色低碳用能方式，倡導(dǎo)隨手關(guān)燈，電視機、空調(diào)、電腦等電器不用時關(guān)閉插座電源。鼓勵選用新能源汽車，推進社區(qū)充換電設(shè)施建設(shè)。這時，就需要廣大居民積極踐行，努力為城鄉(xiāng)綠色發(fā)展貢獻(xiàn)力量。 　　廣大企業(yè)也將成為推進城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域碳達(dá)峰的重要力量。推進城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域碳達(dá)峰不僅是需要完成的任務(wù)，在實施過程中還能產(chǎn)生可觀的經(jīng)濟效益。武涌表示，預(yù)計“十四五”期間，建筑節(jié)能低碳與綠色建筑市場有望帶來2.2萬億元增量。 　　《方案》明確，推動低碳建筑規(guī)?；l(fā)展，鼓勵建設(shè)零碳建筑和近零能耗建筑，建設(shè)綠色低碳住宅，推進進綠色低碳建造。 　　作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，龍湖集團近年來在推進近零能耗建筑方面進行了積極探索。龍湖集團開發(fā)的高碑店列車新城住宅項目首批次32萬平方米已竣工交付，全部按近零能耗建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計建造，運用了保溫和氣密性能優(yōu)良的門窗+電動外遮陽系統(tǒng)、高效熱回收新風(fēng)系統(tǒng)等近零能耗建筑技術(shù)。 　　廣大建筑企業(yè)積極推進綠色低碳建造發(fā)展，取得了豐碩成果。中建科技集團負(fù)責(zé)建造的北京亦莊藍(lán)領(lǐng)公寓項目已進入收尾階段，該項目是以模塊化方式建造的。模塊化建造可以視作裝配式建造“升級版”，即以每個房間作為一個模塊單元，房間的機電、管線等90%在工廠完成預(yù)制生產(chǎn)，運到現(xiàn)場直接吊裝。 　　中建科技有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，與傳統(tǒng)建造比，模塊化建造具有綠色、低碳、智能的特點，建造速度、精度、質(zhì)量更高。以北京亦莊藍(lán)領(lǐng)公寓項目為例，整體裝配率達(dá)92%，可節(jié)水70%，節(jié)電70%，減少80%的建筑垃圾，可循環(huán)利用率達(dá)90%。