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民營(yíng)房企融資開(kāi)閘，讓業(yè)內(nèi)看到一絲曙光，然而，在民營(yíng)房企債務(wù)頻繁出現(xiàn)違約的背景之下，也僅只有少數(shù)房企可以通過(guò)融資實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的平衡。 5月24日，中債信用增進(jìn)公司和上海銀行聯(lián)合創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證（CRMW），助力新城發(fā)行2022年第一期中期票據(jù)。同期，旭輝的相關(guān)融資工作也在推進(jìn)中。 業(yè)內(nèi)普遍將示范房企的融資動(dòng)作視作一個(gè)積極信號(hào)。華泰證券固收分析師張繼強(qiáng)指出，來(lái)自監(jiān)管層的支持，以信用保護(hù)工具支持地產(chǎn)民企債券融資，是對(duì)緩解民企融資難的進(jìn)一步落實(shí)。 但這是否能帶來(lái)民營(yíng)房企融資的全面回暖呢？答案是否定的。有資金缺口較大的出險(xiǎn)房企內(nèi)部人士向第一財(cái)經(jīng)表示，現(xiàn)階段下不會(huì)有金融機(jī)構(gòu)向急需資金的出險(xiǎn)房企投入新資金，所以融資開(kāi)閘對(duì)于出險(xiǎn)房企來(lái)說(shuō)只是個(gè)偽命題，公司依然只有通過(guò)加大資產(chǎn)出讓以及債務(wù)重組等方式進(jìn)行自救。 不過(guò)，對(duì)于未爆雷的房企來(lái)說(shuō)，融資的難度已大幅度降低。“資金還是不缺的，金融機(jī)構(gòu)大量資金需要尋找出口，這也意味著，未來(lái)可能不會(huì)再有太多新的房企爆雷事件。”一家華南房企相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。 未出險(xiǎn)房企已獲支持 5月16日，國(guó)家隊(duì)創(chuàng)設(shè)信用工具助力地產(chǎn)民企實(shí)現(xiàn)公開(kāi)市場(chǎng)融資的消息傳出，并迅速落地。龍湖、碧桂園、美的置業(yè)3家民營(yíng)房企被選定為示范房企，于上周陸續(xù)成功發(fā)行附帶信用保護(hù)工具的債券，合計(jì)發(fā)行規(guī)模為24億元。 其中，3家房企發(fā)行境內(nèi)公司債所配合的信用保護(hù)工具，皆由中證金融與以上三筆債務(wù)的主承投行機(jī)構(gòu)合作創(chuàng)設(shè)。 同樣作為首批創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)合約發(fā)債的示范民營(yíng)房企，新城的融資動(dòng)作有了切實(shí)進(jìn)展。 5月24日，據(jù)中債信用增進(jìn)公司披露，該公司和上海銀行聯(lián)合創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證，助力新城控股發(fā)行2022年第一期中期票據(jù)。信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證擬創(chuàng)設(shè)總金額不超過(guò)1.3億元，支持新城控股融資總規(guī)模不超過(guò)10億元。 另?yè)?jù)知情人士透露，旭輝也是第一批接到監(jiān)管指導(dǎo)的示范民企，但當(dāng)時(shí)該公司此前的發(fā)債額度已用完，先向監(jiān)管部門申請(qǐng)了新的發(fā)債額度。目前該項(xiàng)工作基本完成，本周內(nèi)有望推進(jìn)新債券的發(fā)行。 對(duì)于冰封已久民營(yíng)房企融資而言，業(yè)內(nèi)普遍將此解讀為重大利好，認(rèn)為這有望成為民企破冰的契機(jī)。上海證券地產(chǎn)分析師金文曦認(rèn)為，民營(yíng)房企融資環(huán)境正在逐步回暖，其后或?qū)⒂懈嗝駹I(yíng)房企在公開(kāi)市場(chǎng)獲得融資。 華泰證券固收首席分析師張繼強(qiáng)指出，2022年以來(lái)，監(jiān)管就支持民企債券融資密集發(fā)聲。3月政府工作報(bào)告明確提出“完善民營(yíng)企業(yè)債券融資支持機(jī)制”，隨后證監(jiān)會(huì)表示將推出支持民企債券融資的舉措。而本輪政策寬松中首次為房企設(shè)立信用保護(hù)工具，專項(xiàng)支持地產(chǎn)民企，幫助規(guī)避違約風(fēng)險(xiǎn)，更具針對(duì)性。 “民營(yíng)房企融資難，是地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)蔓延的重要原因?！睆埨^強(qiáng)表示，“由于地產(chǎn)行業(yè)拐點(diǎn)未至，投資者出于避險(xiǎn)也大多規(guī)避地產(chǎn)民企。本次政策直接支持地產(chǎn)民企融資，且通過(guò)信用保護(hù)工具減少投資者‘后顧之憂’?！? 張繼強(qiáng)認(rèn)為，在行業(yè)景氣度下行、違約頻發(fā)情況下，信用保護(hù)工具的設(shè)立更具價(jià)值。若房企違約，投資者依靠信用保護(hù)工具可提升回收率，政策提振信心的針對(duì)性更強(qiáng)。 出險(xiǎn)房企融資通道依然關(guān)閉 這不是監(jiān)管層首次在房企融資方面給出指導(dǎo)動(dòng)作。據(jù)長(zhǎng)江證券梳理，2021年10月中旬以來(lái)，監(jiān)管層開(kāi)始全方位關(guān)注“房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)”，金融領(lǐng)域監(jiān)管多次表態(tài)，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展和良性循環(huán)，彼時(shí)“政策底”便已全面確立。 業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，2021年末時(shí)，民營(yíng)房企的標(biāo)準(zhǔn)化融資閘門已漸次開(kāi)啟，但在市場(chǎng)信心持續(xù)下降的情況下，投資者的認(rèn)購(gòu)意愿并不強(qiáng)，使得民營(yíng)房企融資的推進(jìn)難度較大。 這從房企2022年以來(lái)的發(fā)債表現(xiàn)上可窺見(jiàn)一斑。 華泰證券數(shù)據(jù)顯示，2022年1-4月，房企境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模約1950億元，同比下降43.17%，房企境外債發(fā)行規(guī)模約456億元，同比大幅下挫68.52%。房企公開(kāi)市場(chǎng)融資明顯倚賴境內(nèi)債發(fā)行，而地產(chǎn)境內(nèi)債發(fā)行出現(xiàn)明顯的兩極分化，2022年初至今，央國(guó)企背景房企發(fā)行的境內(nèi)債規(guī)模占全部房企境內(nèi)債總發(fā)行規(guī)模的93%。 另?yè)?jù)中指院監(jiān)測(cè)，從歷史記錄來(lái)看，3、4月為信用債的集中發(fā)行時(shí)段，但今年4月過(guò)早、過(guò)快地結(jié)束了發(fā)行窗口期。4月份來(lái)看，發(fā)行人全部為央企、地方國(guó)企。地產(chǎn)民企融資相對(duì)難度較大。 事實(shí)上，多位業(yè)內(nèi)人士向第一財(cái)經(jīng)表示，當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，如果沒(méi)有相關(guān)信用保護(hù)工具的背書(shū)，即便是目前業(yè)內(nèi)公認(rèn)資金信用狀況尚可的民營(yíng)房企，發(fā)債難度也頗高。 近日，據(jù)上交所披露，某上述優(yōu)質(zhì)房企的一筆小公募的狀態(tài)更新為“已反饋”，擬發(fā)行金額超50億元。對(duì)于這筆小公募的發(fā)行前景，上述固收分析師坦言，肯定無(wú)法一下完成50多億的發(fā)行，但即便分批次，最終發(fā)行結(jié)果也“很難”。 值得一提的是，2022年4月，央行、外匯局印發(fā)通知要求，金融機(jī)構(gòu)區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，加大對(duì)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的支持力度，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，不搞“一刀切”，保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款平穩(wěn)有序投放。 但很明顯的是，民營(yíng)房企仍難以廣泛受益。有華南房企內(nèi)部人士向第一財(cái)經(jīng)表示，盡管央行要求銀行的放貸額度不能少于去年同期，但是現(xiàn)在這個(gè)行情下，銀行不敢放，“如果出現(xiàn)壞賬并沒(méi)人兜底，所以還是銀行還是會(huì)把更多的額度給國(guó)央企和比較穩(wěn)定的民企”。另有出險(xiǎn)房企人士則直言，公司早已停止拿地，開(kāi)發(fā)貸的情況即便改善了，也無(wú)法感受。 5月23日，央行、銀保監(jiān)會(huì)再召開(kāi)形勢(shì)分析會(huì)，研究部署加大信貸投放力度，并提及保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)增長(zhǎng)。盡管近來(lái)監(jiān)管層頻繁釋放積極信號(hào)，但有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，無(wú)論是加大信貸投放力度，還是降LPR，如果錢沒(méi)有流入房地產(chǎn)，實(shí)際上仍然起不到救市的作用。 期待融資紓困并不現(xiàn)實(shí) 如今，幾家示范房企陸續(xù)成功發(fā)債，是否意味著民營(yíng)房企的融資有機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)真正的破冰呢？多位受訪人士對(duì)此保持較為謹(jǐn)慎的態(tài)度。 從純市場(chǎng)的角度來(lái)看，當(dāng)前許多地產(chǎn)債一二級(jí)市場(chǎng)存在價(jià)差，“有些優(yōu)質(zhì)房企的債券價(jià)格尚且在70多元，各種久期都覆蓋，作為一個(gè)理性的投資人，肯定是先從二級(jí)市場(chǎng)買入，”有券商投行部人士表示，“除非二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格能向面值快速修復(fù)，比如企業(yè)出現(xiàn)重大利好或者股東注入流動(dòng)性等，促使二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格逐步追平，這之后，才有望恢復(fù)融資。” 而對(duì)于出險(xiǎn)房企來(lái)說(shuō)，其再融資的破冰難度很大。上述分析人士指出，此前煤炭行業(yè)違約的企業(yè)，現(xiàn)在能做到的也只是把到期的存量債務(wù)還上，“像冀中能源等企業(yè)一直希望能重建信用，實(shí)現(xiàn)資本市場(chǎng)的再融資，但已經(jīng)過(guò)去一年多了，目前還是沒(méi)能達(dá)成?！? 事實(shí)上，當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，即便是公認(rèn)的優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企，若沒(méi)有信用背書(shū)，短期內(nèi)發(fā)債再融資的難度同樣很大。某家整體資金實(shí)力較好民營(yíng)房企內(nèi)部人士向第一財(cái)經(jīng)透露，其所在公司早些時(shí)候能夠順利發(fā)債得益于擔(dān)保。 有出險(xiǎn)房企內(nèi)部人士亦向記者坦言，未來(lái)再融資寄希望于來(lái)自監(jiān)管層的信用背書(shū)。 有金融機(jī)構(gòu)人士表示，帶信用保護(hù)工具發(fā)債的民營(yíng)房企未來(lái)會(huì)增加，“但僅限于碩果僅存的幾家”。某資管固收資深分析師則預(yù)計(jì)，“可能暫時(shí)到新城左右止步，未來(lái)看看雅居樂(lè)這波房企有沒(méi)有機(jī)會(huì)被納入?！? 上述券商投行部人士則持有更為悲觀的態(tài)度，“不要看能否擴(kuò)容，先看幾家示范房企有沒(méi)有第二輪發(fā)債的機(jī)會(huì)?！? 不過(guò)，有長(zhǎng)期跟蹤地產(chǎn)板塊的券商分析師則認(rèn)為，未來(lái)示范房企有機(jī)會(huì)利用信用保護(hù)工具再次發(fā)債，但主動(dòng)權(quán)并不掌握在企業(yè)手里，而在信用保護(hù)工具的創(chuàng)設(shè)機(jī)構(gòu)手中。至于發(fā)債房企名單的擴(kuò)容，更多的在于監(jiān)管層的態(tài)度?！罢w而言，金融機(jī)構(gòu)都是風(fēng)險(xiǎn)厭惡者，不會(huì)隨意用自己的信用給房企擔(dān)保。” 對(duì)于民企融資恢復(fù)正常的關(guān)鍵，核心在于銷售的回暖。億翰智庫(kù)研究總監(jiān)于小雨表示，出險(xiǎn)企業(yè)破冰的關(guān)鍵在于市場(chǎng)的恢復(fù)。指望融資性現(xiàn)金流來(lái)緩解的可能性很小，信心重建不是一朝一夕能夠完成的，而且就算重建可能也是最后一個(gè)被關(guān)照的對(duì)象。 “在當(dāng)前的形勢(shì)下，救房企就是救房地產(chǎn)行業(yè)，救房地產(chǎn)行業(yè)的本質(zhì)則在于救經(jīng)濟(jì)，而救經(jīng)濟(jì)則依賴于疫情干擾的最小化、消費(fèi)復(fù)蘇、經(jīng)濟(jì)整體企穩(wěn)回升、居民就業(yè)與收入的預(yù)期轉(zhuǎn)向樂(lè)觀以及政策方面的持續(xù)刺激。”西政資本認(rèn)為，“通過(guò)金融支持或信貸寬松救助民營(yíng)房企存在邏輯上的短板，擴(kuò)大對(duì)民營(yíng)房企的救助范圍也存在現(xiàn)實(shí)效果的局限性，而民營(yíng)房企的生存和發(fā)展最終要依賴的始終還是樓市銷售端的回暖，尤其是經(jīng)濟(jì)的向好以及房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)?！?

中國(guó)政府網(wǎng)31日發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于印發(fā)扎實(shí)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)一攬子政策措施的通知》，其中提出，實(shí)施住房公積金階段性支持政策。受疫情影響的企業(yè)，可按規(guī)定申請(qǐng)緩繳住房公積金，到期后進(jìn)行補(bǔ)繳。在此期間，繳存職工正常提取和申請(qǐng)住房公積金貸款，不受緩繳影響。受疫情影響的繳存人，不能正常償還住房公積金貸款的，不作逾期處理，不納入征信記錄。各地區(qū)可根據(jù)本地實(shí)際情況，提高住房公積金租房提取額度，更好滿足實(shí)際需要。

繼眾多城市放松限售、限購(gòu)等后，購(gòu)房補(bǔ)貼成為多地祭出的又一樓市調(diào)控工具。 　　從無(wú)錫梁溪區(qū)最高補(bǔ)貼1000萬(wàn)元鼓勵(lì)人才購(gòu)房，到浙江義烏購(gòu)首套商品房可獲100%契稅補(bǔ)貼，多地“真金白銀”開(kāi)始進(jìn)入樓市，激勵(lì)大家買房。 　　人才、多孩家庭為補(bǔ)貼重點(diǎn) 　　最近，“泥瓦工獲50萬(wàn)購(gòu)房補(bǔ)貼”的新聞引發(fā)不少關(guān)注。根據(jù)當(dāng)?shù)?021年出臺(tái)的人才新政，浙江麗水的泥瓦工陳紅偉憑借“浙江省技術(shù)能手”的省級(jí)榮譽(yù)，被評(píng)定為高層次人才，可享受6萬(wàn)元人才津貼和50萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼。 　　針對(duì)人才的購(gòu)房補(bǔ)貼是近來(lái)多地樓市政策的發(fā)力重點(diǎn)。其中最引人關(guān)注的莫過(guò)于浙江無(wú)錫梁溪區(qū)發(fā)布的新政，人才購(gòu)房最高補(bǔ)貼1000萬(wàn)元，在全國(guó)購(gòu)房補(bǔ)貼力度里名列前茅。 　　“對(duì)于無(wú)錫等城市，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，補(bǔ)貼方面自然有更多的財(cái)政支持動(dòng)作。類似補(bǔ)貼的政策，某種程度上也成為各地招攬人才、降低購(gòu)房成本的一種手段?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出。 　　除了對(duì)人才購(gòu)房“開(kāi)綠燈”，多孩家庭也成為了本輪補(bǔ)貼的重點(diǎn)對(duì)象。梳理發(fā)現(xiàn)，直接給予補(bǔ)貼的地區(qū)在四川省尤為集中。 　　四川瀘州在近日發(fā)布的政策中提及，按國(guó)家生育政策已生育二孩、三孩的家庭，在中心城區(qū)建設(shè)用地范圍內(nèi)購(gòu)買首套或二套新建商品住房的，按購(gòu)房款總額的2%給予一次性購(gòu)房補(bǔ)助；四川綿陽(yáng)則對(duì)購(gòu)買新房的二孩、三孩家庭，給予每平方米200元的財(cái)政補(bǔ)貼，單戶最高不超過(guò)2萬(wàn)元。除此外，四川達(dá)州、自貢也紛紛出臺(tái)類似政策。 　　江西上饒則明確，上饒常住居民二孩、三孩家庭，且子女未滿18周歲，購(gòu)房時(shí)憑戶口本或出生證明，分別給予300元/平方米、500元/平方米的補(bǔ)貼。 　　“這將有效滿足購(gòu)房群體尤其是二孩及以上家庭的合理住房需求，緩解多孩家庭住房難、住房緊的壓力，同時(shí)提升市場(chǎng)交易活躍度，對(duì)于推進(jìn)人口生育政策也有一定助力?！盜PG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示。 　　除了定向補(bǔ)貼，“陽(yáng)光普照”式購(gòu)房補(bǔ)貼政策也不少。如南通市通州區(qū)規(guī)定，對(duì)區(qū)內(nèi)企業(yè)穩(wěn)定就業(yè)職工購(gòu)買區(qū)內(nèi)首套新建普通商品房的，最高給予房款總額2%的購(gòu)房補(bǔ)貼。 　　四川樂(lè)山新政顯示，凡是購(gòu)買首套新建商品住房的，享受每套購(gòu)房補(bǔ)貼8000元；凡是購(gòu)買第二套新建商品住房的，享受每套購(gòu)房補(bǔ)貼12000元。 　　契稅補(bǔ)貼，最高全免 　　直接補(bǔ)貼之外，買房人的一項(xiàng)重要考量因素——契稅支出，也成為了此輪補(bǔ)貼的調(diào)整重點(diǎn)。財(cái)政部發(fā)布的《2022年一季度財(cái)政收支情況》中提到，一季度契稅收入為1581億元，同比下降22.4%，被認(rèn)為是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)承壓的信號(hào)。 　　5月30日，江蘇無(wú)錫發(fā)文鼓勵(lì)購(gòu)買預(yù)(銷)售商辦用房，自通知下發(fā)一年內(nèi)簽訂商品房銷售合同并網(wǎng)簽備案的，由開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在地予以已繳納契稅50%的購(gòu)房補(bǔ)貼。 　　5月26日，浙江義烏出臺(tái)的新政中，從即日起至2022年年底，在義烏購(gòu)買商品住房的市民將獲得60%-100%不等的契稅補(bǔ)貼。而在2022年5月26日至2022年9月30日期間購(gòu)買首套商品住房，按所繳契稅地方留存部分100%給予補(bǔ)貼，也是此次補(bǔ)貼政策的最高標(biāo)準(zhǔn)。 　　山西太原發(fā)布了更為全面的契稅補(bǔ)貼細(xì)則。自2022年5月20日起，首套住房面積在90平方米以下的由財(cái)政全額補(bǔ)貼契稅。首套住房面積在90-143平方米(含)的由財(cái)政補(bǔ)貼80%所繳納契稅，面積在143平方米以上的由財(cái)政補(bǔ)貼50%所繳納契稅。 　　湖北大冶的新政則直接規(guī)定，購(gòu)買大冶市行政區(qū)域范圍內(nèi)(不含黃石托管地區(qū))新建商品住房并繳納契稅的，給予100%契稅補(bǔ)貼。 　　“未來(lái)政策包括通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼、減稅等政策增加居民收入，降低已購(gòu)房群體償債負(fù)擔(dān)，降低租房群體租金支付負(fù)擔(dān)，維持正常的消費(fèi)開(kāi)支等很重要?！?貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，為防止價(jià)格下跌預(yù)期強(qiáng)化而引發(fā)需求收縮，當(dāng)前扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期是關(guān)鍵。 　　中指研究院梳理發(fā)現(xiàn)，當(dāng)下發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼的城市以二線城市及三、四線城市為主，一線城市側(cè)重于政策的微調(diào)，弱三、四線城市則將貸款政策放寬至國(guó)家政策規(guī)定最低水平，在刺激購(gòu)房消費(fèi)的力度上均是本輪政策潮中最強(qiáng)。 　　“契稅及購(gòu)房款補(bǔ)貼相關(guān)政策，降低購(gòu)房者置業(yè)成本，有利于釋放潛在剛需及改善型需求，提升市場(chǎng)活力，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有著積極作用。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，但從目前政策效果上看，部分城市補(bǔ)貼力度不大，對(duì)市場(chǎng)提振效果有限，發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼結(jié)合更多優(yōu)化政策，或可更好地發(fā)揮效用。

去年上演了13次“萬(wàn)人搖”的西安，也加入樓市松綁隊(duì)伍中了。 5月28日深夜，西安發(fā)布樓市新政，不僅降低了公積金貸款首付比例，還放寬了買房門檻，本地人及外地戶口買房條件都有所回調(diào)。同時(shí)，二孩及以上家庭購(gòu)買商品住房、28周歲及以上的未婚人士購(gòu)買首套商品住房，按照"剛需家庭"對(duì)待。 一夜之間，許多人有了在西安上車的“房票”。一位本地房產(chǎn)中介稱，這兩天來(lái)咨詢買房事宜的人明顯增多，雖然西安的政策較為溫和，但還是對(duì)市場(chǎng)信心有所提振。在二手房市場(chǎng)，新掛牌房源數(shù)量有所增加，不過(guò)成交量也在慢慢回升。 作為中國(guó)的文化古城，西安不僅歷史悠久，經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況也可圈可點(diǎn)，對(duì)人口的吸附能力較為突出。截至2020年，西安常住人口總量達(dá)1295萬(wàn)人，較“六普”增加448萬(wàn)。這種基本面承載的購(gòu)買力，使其在樓市走出獨(dú)立行情，房?jī)r(jià)連翻上漲。 不過(guò)，受調(diào)控政策及疫情沖擊，2022年西安樓市也出現(xiàn)一些“煩惱”，新房市場(chǎng)極度分化，有項(xiàng)目被搶也有項(xiàng)目滯銷；二手房市場(chǎng)則受指導(dǎo)價(jià)影響不溫不火，超十萬(wàn)套的高量庫(kù)存有待消化。 新房市場(chǎng)現(xiàn)“四萬(wàn)人搖” 當(dāng)下的西安樓市，呈現(xiàn)出一種冷熱不均的“失衡”狀態(tài)。新房市場(chǎng)上，有項(xiàng)目收獲上萬(wàn)組意向登記，開(kāi)盤去化率達(dá)100%；也有遠(yuǎn)郊項(xiàng)目試圖降價(jià)跑量，但依然滯銷。 今年四月上旬，西安華潤(rùn)置地·未來(lái)城市248套房源進(jìn)行意向登記，最終收獲超4萬(wàn)組家庭意向登記，刷新了西安樓市記錄。除去這一熱門盤，當(dāng)月西安共有四個(gè)盤出現(xiàn)搖號(hào)，中國(guó)鐵建萬(wàn)科翡翠國(guó)際也出現(xiàn)了“萬(wàn)人搖”盛況。 作為中國(guó)西部地區(qū)重要的中心城市，西安首次出現(xiàn)樓市“萬(wàn)人搖”，還是在2020年。當(dāng)時(shí)，疫情形勢(shì)好轉(zhuǎn)后樓市復(fù)蘇，某樓盤憑借較有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格，誕生了西安歷史上首個(gè)“萬(wàn)人搖”。此后，西安樓市持續(xù)受到矚目，并在2021年產(chǎn)生了13次“萬(wàn)人搖”。 放眼全國(guó)，許多城市早在2021年樓市便步入下行通道，西安為何能獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷？克而瑞在研報(bào)中稱，2015年以來(lái)，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱，房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅達(dá)3倍，原因包括政府主動(dòng)壓降供地規(guī)模、人口遷入量可觀、熱點(diǎn)板塊一二手價(jià)格倒掛等。 據(jù)上述機(jī)構(gòu)，早在2015年，西安政府為提振市場(chǎng)活力，主動(dòng)壓降了供地規(guī)模，全年商品住宅供應(yīng)面積1245萬(wàn)平方米，成交面積卻高達(dá)1563萬(wàn)平方米；同時(shí)，一系列“去庫(kù)存”政策開(kāi)始出臺(tái)，西安樓市迎來(lái)分水嶺，自此走上上漲之路。 2016年，西安商品房持續(xù)“供不應(yīng)求”，全年供求比下滑至0.7。2017年，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)迎來(lái)補(bǔ)漲行情，并首次突破“萬(wàn)元”大關(guān)，在全國(guó)樓市普遍加碼調(diào)控的情況下，西安即便數(shù)次升級(jí)四限政策，仍擋不住市場(chǎng)熱情，成交均價(jià)同比漲幅達(dá)到43%。 2018年是又一個(gè)標(biāo)志性年份。當(dāng)時(shí)，西安新房市場(chǎng)“一房難求”，也由此開(kāi)啟了公證搖號(hào)年代。在全國(guó)房?jī)r(jià)趨穩(wěn)的背景下，西安房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力依然強(qiáng)勁、持續(xù)領(lǐng)跑。 在出現(xiàn)疫情的這兩年，西安樓市仍不乏熱盤，但一些改變也在悄然發(fā)生。一位當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)人士稱，受疫情持續(xù)沖擊，西安樓市出現(xiàn)降價(jià)現(xiàn)象，有樓盤在持續(xù)平銷后，推出了直降百萬(wàn)的特價(jià)房，即便如此，有遠(yuǎn)郊項(xiàng)目的去化率仍十分慘淡。 克而瑞陜西分析稱，受2022年疫情影響，西安住宅市場(chǎng)前兩月經(jīng)歷冰點(diǎn)，3月份積壓的需求有所釋放，四月份重新回歸理性。從開(kāi)盤情況看，主城萬(wàn)人搖項(xiàng)目一枝獨(dú)秀，但以西咸為代表的外圍市場(chǎng)不容樂(lè)觀，開(kāi)盤去化率低于50%較為普遍，之前投資外圍區(qū)域的人也開(kāi)始退出，在市場(chǎng)調(diào)整之際回歸主城區(qū)。 從數(shù)據(jù)上看，據(jù)西安房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，4月份西安商品房市場(chǎng)量?jī)r(jià)走低，當(dāng)月共供應(yīng)114.24萬(wàn)平方米，同比降29%，環(huán)比漲3%；成交117.68萬(wàn)平方米，同比降44%，環(huán)比降26%；成交均價(jià)13732元/平方米，同比降2.42%，環(huán)比降1%。 二手房市場(chǎng)也不容樂(lè)觀。去年年中，西安開(kāi)啟二手房指導(dǎo)價(jià)模式，這無(wú)形中抬高了首付門檻，自此二手市場(chǎng)逐漸回歸理性，部分購(gòu)房者也轉(zhuǎn)到新房市場(chǎng)打新?lián)u號(hào)。4月，當(dāng)?shù)囟址砍山徊蛔?500套，成交均價(jià)15200元/平方米，環(huán)比跌1.30%。 二手房流通性待提高 基于上述市場(chǎng)形勢(shì)，西安也加入樓市松綁的隊(duì)伍中，降低了購(gòu)房門檻。 在限購(gòu)政策方面，從西安市外遷入西安市戶籍的居民家庭，若在住房限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買首套住房，須在購(gòu)房前落戶滿1年；非西安市戶籍居民家庭購(gòu)買住房的，須持有西安市《居住證》，且在購(gòu)房之日前2年在西安市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅。 而在此前，外地遷入戶籍購(gòu)房前需落戶滿1年、且連續(xù)繳納12個(gè)月社保，非西安市戶籍購(gòu)房前需連續(xù)繳納5年社?；騻€(gè)稅。 在首付比例方面，西安各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)及時(shí)優(yōu)化房地產(chǎn)金融服務(wù)，適當(dāng)降低個(gè)人住房貸款首付比例和利率定價(jià)水平，首次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買普通住房（144平方米及以下）的，首付比例不低于20%。目前，西安多家銀行利率已出現(xiàn)松動(dòng)。 在限售政策方面，原為商品房買賣合同網(wǎng)簽備案滿５年、且已辦理《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》，新政調(diào)整為商品房買賣合同網(wǎng)簽備案滿3年且取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》，或《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》滿2年；二手住房的限售年限由滿５年調(diào)整為滿２年。 廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，作為周期最長(zhǎng)的熱點(diǎn)二線城市，西安在去年三季度熱點(diǎn)城市開(kāi)始下滑時(shí)，還在調(diào)控樓市。2020年至2021年第三季度，連續(xù)出臺(tái)的幾次調(diào)控政策都在收緊，這次新政則是一個(gè)逐步放松的方案。 “政策總體比較穩(wěn)妥，限購(gòu)限售政策沒(méi)有一攬子退出，為后面留足了政策空間?！崩钣罴握J(rèn)為，針對(duì)目前市場(chǎng)上主要是剛需購(gòu)房，新政降低了公積金貸款首付比例、增加公積金貸款額度，成為此次政策最大看點(diǎn)，在限購(gòu)、限售方面還是比較嚴(yán)格。 還有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，西安出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)后，市場(chǎng)成交規(guī)模明顯下跌。此次新政出臺(tái)，無(wú)論是新建商品住房交易還是二手房交易，一定程度上都會(huì)激活二手房源量，加速市場(chǎng)流通。 記者在諸葛找房平臺(tái)看到，僅5月31日這天，平臺(tái)單日新上房源達(dá)到2700套，比上一日上漲32.33%，單日降價(jià)房源481套。其中，雁塔區(qū)新上房源284套，未央?yún)^(qū)新上房源546套，長(zhǎng)安區(qū)新上房源238套。在鏈家平臺(tái)上，目前西安在售二手房超十萬(wàn)套。 對(duì)于新政出臺(tái)后二手房市場(chǎng)的反應(yīng)，當(dāng)?shù)匦袠I(yè)人士看法不盡相同。有人表示，市場(chǎng)有慢慢回溫的跡象；也有人稱，其實(shí)就是變回去年3月30號(hào)之前的政策了，對(duì)市場(chǎng)還未有實(shí)質(zhì)性影響，不過(guò)銀行放款速度有提升，是剛需入場(chǎng)買房的好時(shí)機(jī)。 克而瑞陜西認(rèn)為，西安二手房指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)已過(guò)半年，業(yè)主及購(gòu)房者的心理預(yù)期逐漸平緩，加上貸款放款等政策局部寬松，成交周期有所縮短。但當(dāng)前市場(chǎng)上掛牌房源超10萬(wàn)套，即使按月均去化5000套計(jì)算，去化周期也在20月左右，未來(lái)有很大的去化壓力。 整體而言，作為人口超千萬(wàn)的城市，西安GDP數(shù)值超萬(wàn)億、經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)強(qiáng)勁，為當(dāng)?shù)貥鞘刑峁┝溯^為強(qiáng)大的支撐力。新房市場(chǎng)冷熱不均，但整體去化周期保持在合理區(qū)間；二手房市場(chǎng)價(jià)格較為穩(wěn)定，不過(guò)巨大的掛牌量，正推動(dòng)市場(chǎng)步入“買方市場(chǎng)”。

近日證監(jiān)會(huì)辦公廳與國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)有關(guān)工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)?！锻ㄖ芬螅瑖?yán)禁以租賃住房等名義，為非租賃住房等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目變相融資，或變相規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控要求。 　　《通知》指出，保障性租賃住房發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，有利于盤活存量資產(chǎn)，回收資金用于新的保障性租賃住房項(xiàng)目建設(shè)，促進(jìn)形成投融資良性循環(huán)；有利于更好吸引社會(huì)資本參與，拓寬保障性租賃住房建設(shè)資金來(lái)源；有利于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉住房制度，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居；有利于防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。 　　《通知》要求，保障性租賃住房發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，發(fā)起人(原始權(quán)益人)應(yīng)當(dāng)為開(kāi)展保障性租賃住房業(yè)務(wù)的獨(dú)立法人主體，不得開(kāi)展商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)權(quán)屬清晰、運(yùn)營(yíng)模式成熟、具有可持續(xù)的市場(chǎng)化收益，并經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定為保障性租賃住房項(xiàng)目。嚴(yán)禁以租賃住房等名義，為非租賃住房等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目變相融資，或變相規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控要求。 　　《通知》還要求，發(fā)起人(原始權(quán)益人)發(fā)行保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施REITs的凈回收資金，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于保障性租賃住房項(xiàng)目建設(shè)，如確無(wú)可投資的保障性租賃住房項(xiàng)目也可用于其他基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板重點(diǎn)領(lǐng)域項(xiàng)目建設(shè)。鼓勵(lì)將凈回收資金用于投向明確、條件成熟、短期內(nèi)能夠形成有效投資的新建項(xiàng)目，促進(jìn)形成投資良性循環(huán)。發(fā)起人(原始權(quán)益人)在項(xiàng)目申報(bào)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)回收資金用途作出承諾，并以適當(dāng)方式向社會(huì)公開(kāi)。 　　《通知》明確，發(fā)行保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)起人(原始權(quán)益人)應(yīng)當(dāng)每季度向有關(guān)證券交易所、證監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)和省級(jí)發(fā)展改革委報(bào)告回收資金使用情況。發(fā)起人(原始權(quán)益人)的控股股東、實(shí)際控制人不得以任何方式挪用回收資金，并承諾監(jiān)督發(fā)起人(原始權(quán)益人)遵照規(guī)定使用回收資金?；鸸芾砣藨?yīng)當(dāng)完善相關(guān)業(yè)務(wù)制度，并將發(fā)起人(原始權(quán)益人)回收資金使用等有關(guān)情況按相關(guān)信息披露要求向社會(huì)公開(kāi)。滬深證券交易所要制定有關(guān)業(yè)務(wù)監(jiān)管細(xì)則，確保上述要求落到實(shí)處。

近日，三亞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等11部門聯(lián)合印發(fā)《三亞市持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作方案》(以下簡(jiǎn)稱《方案》)，重點(diǎn)整治在備案價(jià)格之外加價(jià)收取“服務(wù)費(fèi)”“會(huì)員費(fèi)”等費(fèi)用，或?qū)⑽醒b修作為購(gòu)房前置條件，變相漲價(jià)，捂盤惜售，囤積房源等問(wèn)題。 　　《方案》提出，目標(biāo)通過(guò)持續(xù)加大整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作力度，堅(jiān)持以問(wèn)題為導(dǎo)向，重點(diǎn)解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋買賣、房屋租賃、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域人民群眾反映強(qiáng)烈、社會(huì)關(guān)注度高的突出問(wèn)題，力爭(zhēng)用3年左右時(shí)間，實(shí)現(xiàn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序明顯好轉(zhuǎn)，違法違規(guī)行為得到有效遏制，切實(shí)維護(hù)人民群眾合法權(quán)益，房地產(chǎn)領(lǐng)域信用體系不斷健全，市場(chǎng)主體行為更加規(guī)范，部門齊抓共管工作格局逐步形成，房地產(chǎn)領(lǐng)域矛盾糾紛顯著減少，涉房地產(chǎn)信訪投訴量顯著下降。 　　《方案》顯示，重點(diǎn)整治內(nèi)容有四點(diǎn)： 　　一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違法違規(guī)開(kāi)工建設(shè)；未按規(guī)劃設(shè)計(jì)文件開(kāi)發(fā)建設(shè)；未按房屋買賣合同約定期限交付；未辦理完成綜合驗(yàn)收手續(xù)擅自交付使用等。 　　二是房地產(chǎn)買賣。發(fā)布虛假違法房地產(chǎn)廣告；利用不公平格式條款侵害消費(fèi)者權(quán)益；發(fā)布虛假房源信息；捂盤惜售，囤積房源等。 　　三是房屋租賃。未辦理租賃登記備案從事業(yè)務(wù)；存在“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”等高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)行為；無(wú)故克扣押金；采取暴力、威脅等手段強(qiáng)制驅(qū)趕租戶等。 　　四是物業(yè)服務(wù)。未按物業(yè)服務(wù)合同約定內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)；未按規(guī)定公示業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況；侵占、挪用業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)收益等。 　　《方案》明確，各部門要依據(jù)職能分工對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域進(jìn)行全面排查，充分利用12345熱線、門戶網(wǎng)站、權(quán)威媒體、書(shū)面信訪等方式暢通投訴舉報(bào)渠道，結(jié)合日常檢查、專項(xiàng)稽查，多渠道收集問(wèn)題線索，通過(guò)做好分析研判，形成整治問(wèn)題清單。

有關(guān)房貸政策的風(fēng)吹草動(dòng)歷來(lái)牽動(dòng)著置業(yè)者的神經(jīng)。近日，房貸市場(chǎng)迎來(lái)雙重利好“大禮包”，先是首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率參考標(biāo)準(zhǔn)下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，隨后，5年期以上LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)至4.45%，創(chuàng)歷史最大降幅。房貸政策的調(diào)整對(duì)居民家庭影響有多大？置業(yè)者每月房貸能少還多少錢？房貸新政對(duì)樓市有哪些影響？《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者對(duì)此進(jìn)行了深入采訪。 　　房貸利率應(yīng)聲而降 　　一周之內(nèi)連續(xù)出臺(tái)重磅房貸政策令人驚喜連連。5月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，提出對(duì)于貸款購(gòu)買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。各城市自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。 　　5月20日，央行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，5年期LPR由4.6%下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)至4.45%，這是在LPR捆綁房貸利率后降幅最大的一次。疊加5月15日出臺(tái)的政策，意味著首套房貸利率最低可以降到4.25%。 　　據(jù)記者了解，截至5月23日，已有天津、鄭州、南通、青島、濟(jì)南等多地銀行迅速做出反應(yīng)，首套房貸利率已降至4.25%。 　　“根據(jù)最新的LPR報(bào)價(jià)，我行新發(fā)放的首套房貸利率最低可以達(dá)到4.25%?！碧旖蛞患覈?guó)有銀行客戶經(jīng)理對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示。 　　濟(jì)南一家股份制銀行也表示：“目前我行新發(fā)放的首套房貸利率最低可以做到4.25%，不過(guò)需要客戶征信審核通過(guò)，并且為首次購(gòu)房?！? 　　還有的銀行對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示：“預(yù)計(jì)最近幾天就會(huì)發(fā)通知，我行首套房貸利率最低應(yīng)該可以做到4.25%，不過(guò)申請(qǐng)最低利率會(huì)有一些附加條件，比如繳納社保、公積金的年限，夫妻雙方至少有一方的收入比較穩(wěn)定，首次購(gòu)房等?！? 　　首套房月供壓力減輕 　　“LPR下降對(duì)買新房有好處，月供會(huì)下降”“該攢錢買房了”……房貸新政大禮包出臺(tái)后，與房貸有關(guān)的話題一度沖上熱搜。 　　這次政策的出臺(tái)能讓貸款購(gòu)買首套住房的居民家庭減輕多少月供負(fù)擔(dān)？中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究總監(jiān)陳文靜對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，當(dāng)前，北京地區(qū)房貸市場(chǎng)利率執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)是：首套房貸利率為5年期以上LPR+55個(gè)基點(diǎn)，二套房貸利率為5年期以上LPR+105個(gè)基點(diǎn)。也就是說(shuō)，目前北京首套房貸利率已經(jīng)隨著LPR的調(diào)整從此前的5.15%調(diào)整為5%。 　　以北京為例，若以商業(yè)貸款500萬(wàn)元、貸款期限25年、等額本息還款方式計(jì)算，首套住房貸款執(zhí)行利率為5%之后，月供還款金額為29229.5元，相較未調(diào)整前的29668.15元節(jié)省438.65元，25年整體還款金額減少約13萬(wàn)元。 　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者分析指出，本次5年期LPR創(chuàng)歷史最大降幅，可以看出目前中央對(duì)于穩(wěn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)房產(chǎn)市場(chǎng)的決心。就目前來(lái)看，北京地區(qū)的房貸利率變化情況相對(duì)穩(wěn)定，和LPR走勢(shì)比較接近，處于震蕩下行的趨勢(shì)，未來(lái)首套房最低利率仍有進(jìn)一步下調(diào)的空間。 　　數(shù)據(jù)顯示，今年1—4月，北京市商品房銷售面積為252.9萬(wàn)平方米，同比下降15.1%，其中，住宅銷售面積為185.4萬(wàn)平方米，下降25.9%；上海市商品房銷售面積為425.94萬(wàn)平方米，下降17%，其中，住宅銷售面積361萬(wàn)平方米，下降9.9%。 　　有助提振市場(chǎng)信心 　　在接受記者采訪的多位業(yè)內(nèi)專家看來(lái)，本次房貸政策的調(diào)整，釋放了穩(wěn)定樓市、支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的力度明顯加大的信號(hào)，有助于提振市場(chǎng)信心。 　　陳文靜對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，4月住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元，是繼今年2月減少之后，居民貸款再度減少，這反映出房地產(chǎn)需求端仍低迷。5月18日，中央“穩(wěn)增長(zhǎng)穩(wěn)市場(chǎng)主體保就業(yè)座談會(huì)”召開(kāi)，強(qiáng)調(diào)“各地區(qū)各部門要增強(qiáng)緊迫感，挖掘政策潛力，看得準(zhǔn)的新舉措能用盡用，5月份能出盡出”。對(duì)此，央行等迅速響應(yīng)，加快了房地產(chǎn)相關(guān)政策落地節(jié)奏，力度亦明顯加大。通過(guò)下調(diào)房貸利率，讓各區(qū)域商業(yè)銀行能根據(jù)當(dāng)?shù)貥鞘泄┬枨闆r與城市政府調(diào)控要求，靈活調(diào)節(jié)，促進(jìn)樓市加快恢復(fù)平衡。 　　記者發(fā)現(xiàn)，目前執(zhí)行最低房貸利率的仍以部分樓市下行壓力較大的二三線城市為主，一線城市執(zhí)行的比較少。同時(shí)，實(shí)施的對(duì)象僅限于首套房，二套房仍按照原標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，且首套利率降低空間明顯超過(guò)二套房。 　　貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，房貸利率下降有利于降低剛需和改善性需求購(gòu)房成本，結(jié)合前期部分城市已取消認(rèn)房認(rèn)貸的政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易有望改善，房?jī)r(jià)將加快筑底修復(fù)?！皬漠?dāng)前全國(guó)重點(diǎn)城市5月上中旬的成交數(shù)據(jù)看，雖然比4月有微弱復(fù)蘇的跡象，但是同比跌幅依然較大，類似房貸的加點(diǎn)基點(diǎn)下調(diào)，進(jìn)而引導(dǎo)房貸利率下調(diào)的動(dòng)作也還是需要堅(jiān)持的?！? 　　中關(guān)村互聯(lián)網(wǎng)金融研究院首席研究員董希淼則表示，下調(diào)首套房貸利率具有緊迫性，或?qū)a(chǎn)生3個(gè)作用：一是穩(wěn)定居民住房消費(fèi)預(yù)期，激發(fā)新的住房消費(fèi)需求；二是傳遞“穩(wěn)房?jī)r(jià)”信號(hào)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；三是降低住房消費(fèi)支出，進(jìn)而提振居民擴(kuò)大消費(fèi)的意愿和能力。 　　植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)連平認(rèn)為，在相關(guān)政策影響逐步到位后，房?jī)r(jià)有可能會(huì)企穩(wěn)，但并不存在出現(xiàn)大幅度反彈的可能性。很多地區(qū)對(duì)于投資性的需求管理還處于收緊狀態(tài)，“房住不炒”政策還會(huì)繼續(xù)。無(wú)論是對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)還是對(duì)于穩(wěn)就業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定都非常重要，穩(wěn)住房地產(chǎn)投資有利于宏觀經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)目標(biāo)。

從國(guó)家機(jī)關(guān)事務(wù)管理局中央國(guó)家機(jī)關(guān)住房資金管理中心了解到，國(guó)管公積金將對(duì)當(dāng)前受新冠肺炎疫情影響的企業(yè)和職工給予政策支持，并為疫情防控期間中央國(guó)家機(jī)關(guān)各繳存單位和職工辦理相關(guān)業(yè)務(wù)提供更多便利。 　　中央國(guó)家機(jī)關(guān)住房資金管理中心25日發(fā)布《關(guān)于落實(shí)階段性支持政策加強(qiáng)中央國(guó)家機(jī)關(guān)住房公積金服務(wù)保障工作的通知》。根據(jù)通知，受疫情影響的困難企業(yè)在2022年底前提出申請(qǐng)，即可緩繳住房公積金。企業(yè)緩繳期間，住房公積金視同正常繳存，職工提取住房公積金和申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款不受影響。 　　同時(shí)，2022年底前，受疫情影響存在困難的在北京市行政區(qū)域內(nèi)無(wú)自有住房且租住商品住房的職工家庭，其住房公積金租房提取限額由每人每月1500元提高至2000元；因疫情影響導(dǎo)致職工在2022年底前未正常償還個(gè)人貸款的，將不作逾期處理，不計(jì)罰息，不作為逾期記錄報(bào)送征信部門。 　　在簡(jiǎn)化業(yè)務(wù)辦理手續(xù)方面，中央國(guó)家機(jī)關(guān)住房資金管理中心圍繞優(yōu)化單位匯繳方式、擴(kuò)大告知承諾制事項(xiàng)范圍、深化“跨省通辦”服務(wù)等方面，為各繳存單位和職工辦理各項(xiàng)業(yè)務(wù)提供便利。 　　記者了解到，疫情防控期間，中央國(guó)家機(jī)關(guān)住房資金管理中心提倡單位和職工通過(guò)線上渠道辦理相關(guān)業(yè)務(wù)；確需到業(yè)務(wù)經(jīng)辦網(wǎng)點(diǎn)辦理的，可提前預(yù)約、錯(cuò)峰辦理，就近選擇低風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域的業(yè)務(wù)經(jīng)辦網(wǎng)點(diǎn)。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行24日發(fā)布《關(guān)于實(shí)施住房公積金階段性支持政策的通知》，進(jìn)一步加大住房公積金助企紓困力度，幫助受疫情影響的企業(yè)和繳存人共同渡過(guò)難關(guān)，支持政策實(shí)施時(shí)限暫定至2022年12月31日。 　　《通知》從三方面提出階段性支持政策： 　　受新冠肺炎疫情影響的企業(yè)，可按規(guī)定申請(qǐng)緩繳住房公積金，到期后進(jìn)行補(bǔ)繳。在此期間，繳存職工正常提取和申請(qǐng)住房公積金貸款，不受緩繳影響。 　　受新冠肺炎疫情影響的繳存人，不能正常償還住房公積金貸款的，不作逾期處理，不作為逾期記錄報(bào)送征信部門。 　　各地根據(jù)當(dāng)?shù)胤孔馑胶秃侠碜庾∶娣e，可提高住房公積金租房提取額度，支持繳存人按需提取，更好地滿足繳存人支付房租的實(shí)際需要。 　　分析指出，相關(guān)部門考慮到疫情對(duì)企業(yè)和職工的影響，分別提出了具體的支持政策。對(duì)市場(chǎng)主體來(lái)說(shuō)，緩繳包括公積金在內(nèi)的社會(huì)保障繳費(fèi)有利于減輕企業(yè)資金壓力，保障其正常運(yùn)行；對(duì)個(gè)人而言，則有利于緩解購(gòu)房者及租房者的經(jīng)濟(jì)壓力。 　　近期，全國(guó)已有多地出臺(tái)住房公積金相關(guān)支持政策，主要圍繞企業(yè)緩繳公積金、職工住房公積金貸款不能正常還款、公積金提取等方面。海南省印發(fā)通知，單位緩繳住房公積金最長(zhǎng)期限為一年，緩繳期間單位經(jīng)濟(jì)效益好轉(zhuǎn)的可提前終止緩繳，并補(bǔ)繳緩繳期間的住房公積金。單位降低后的繳存比例不低于5%且不低于現(xiàn)行繳存比例3個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)低比例的時(shí)間間隔不少于1年。 　　針對(duì)公積金提取等問(wèn)題，吉林長(zhǎng)春、內(nèi)蒙古包頭、遼寧阜新等多地明確，放寬租房提取時(shí)限、上調(diào)租房提取標(biāo)準(zhǔn)，在疫情期間彈性放寬部分住房公積金提取辦理?xiàng)l件等。廣西擬規(guī)定，在不超出年度提取限額情況下，申請(qǐng)人年內(nèi)可一次或多次申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金，加大住房公積金支持租賃住房消費(fèi)提取使用力度。 　　分析指出，當(dāng)前財(cái)政政策和貨幣政策在穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤方面發(fā)揮著更為重要的作用。困難企業(yè)住房公積金緩繳和養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)緩繳政策的擴(kuò)圍，旨在緩解中小微企業(yè)的實(shí)際困難，有望支持市場(chǎng)主體穩(wěn)崗，進(jìn)一步發(fā)揮公積金保障、便民、托底的政策效應(yīng)。

近日，太原、武漢、杭州、成都等二線城市紛紛出臺(tái)穩(wěn)樓市新政，內(nèi)容包括放松限購(gòu)條件、提高公積金提取額度、更好滿足三孩家庭購(gòu)房需求等。不少地方發(fā)文明確，既要滿足剛性購(gòu)房需求，也要對(duì)改善性購(gòu)房需求予以支持。 　　業(yè)內(nèi)人士表示，從各地出臺(tái)的穩(wěn)樓市政策看，降低商業(yè)貸款首付比例、取消限購(gòu)政策和購(gòu)房直接給予補(bǔ)貼是力度較大的政策。近期出臺(tái)穩(wěn)樓市政策的城市能級(jí)開(kāi)始從三四線城市擴(kuò)大到二線城市，且力度有所提高，釋放了積極信號(hào)。 　　城市能級(jí)提升 　　出臺(tái)穩(wěn)樓市政策的城市能級(jí)進(jìn)一步提升。 　　5月23日，太原市發(fā)布《關(guān)于印發(fā)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的若干意見(jiàn)的通知》，明確支持剛性購(gòu)房需求，支持改善性購(gòu)房需求。新市民、青年人來(lái)太原工作生活并購(gòu)買首套新建商品住房的，無(wú)需再提供落戶、社保、納稅等相關(guān)證明；對(duì)購(gòu)買首套新建商品住房的，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)住房按揭貸款首付比例按照20%執(zhí)行；面積在90平方米以下的由財(cái)政全額補(bǔ)貼所繳納契稅，面積在90平方米至143平方米（含）的由財(cái)政補(bǔ)貼80%所繳納契稅，面積在143平方米以上的由財(cái)政補(bǔ)貼50%所繳納契稅。對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買新建商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。 　　此外，武漢、濟(jì)南、杭州、成都、銀川等二線城市近日也發(fā)布了穩(wěn)樓市新政。 　　部分城市政策調(diào)整力度較大。比如，銀川發(fā)布新規(guī)，在銀川購(gòu)房個(gè)人，購(gòu)房數(shù)量和購(gòu)房主體不受戶籍限制；銀川市內(nèi)簽訂的商品房買賣合同轉(zhuǎn)讓期限不做限制。個(gè)人通過(guò)商業(yè)銀行和公積金貸款購(gòu)買首套房最低首付款比例下調(diào)至20%，二套房最低首付款比例下調(diào)至30%。此外，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的，執(zhí)行首套房貸款政策。 　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，從各地出臺(tái)的穩(wěn)樓市政策看，降低商業(yè)貸款首付比例、取消限購(gòu)政策和購(gòu)房直接給予補(bǔ)貼是力度較大的政策。其他類似放寬公積金調(diào)控等政策內(nèi)容，對(duì)樓市影響整體較有限。從近期發(fā)布的樓市政策看，城市能級(jí)開(kāi)始從三四線城市擴(kuò)大到二線城市，且力度有所提高。 　　釋放積極信號(hào) 　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。同比方面，4月二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲1.0%，漲幅比上月回落0.6個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格同比下降1.0%，降幅比上月擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)。 　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，4月房地產(chǎn)市場(chǎng)總體還未呈現(xiàn)全面復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，部分城市房?jī)r(jià)下行壓力依然存在，市場(chǎng)信心處于筑底回升階段。二線城市基本面存在一定差異，疊加發(fā)布樓市調(diào)整政策的力度不一，導(dǎo)致二線城市樓市持續(xù)分化。 　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，近期多個(gè)二線城市發(fā)布穩(wěn)樓市政策，這些城市外來(lái)人口規(guī)模較大、房地產(chǎn)市場(chǎng)較為活躍，出臺(tái)穩(wěn)樓市政策釋放了積極信號(hào)。 　　房貸利率走低 　　除發(fā)布穩(wěn)樓市政策外，部分地區(qū)的銀行大幅下調(diào)房貸利率，以天津?yàn)榇淼牟糠值貐^(qū)目前房貸利率最低已經(jīng)到了4.25%。 　　天津地區(qū)一家農(nóng)行網(wǎng)點(diǎn)房貸部負(fù)責(zé)人介紹，目前房貸5年期以上LPR報(bào)價(jià)為4.45%，在此基礎(chǔ)上，在農(nóng)行貸款的首套房貸款利率可以下調(diào)20個(gè)BP，最低可以達(dá)到4.25%。二套房則需要上浮60個(gè)BP，上浮后的二套房貸款利率為5.05%。 　　5月15日，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布相關(guān)通知，調(diào)整差別化住房信貸政策。對(duì)于貸款購(gòu)買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。 　　中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，2022年5月20日，1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.45%。以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效。 　　根據(jù)首套房商貸利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減20個(gè)基點(diǎn)，這意味著首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限為4.25%。 　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，目前一些房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷的城市首套房貸利率最低已經(jīng)調(diào)整到了4.25%，對(duì)于剛需客戶來(lái)說(shuō)，是較大利好。

近期，房地產(chǎn)行業(yè)暖風(fēng)頻吹。據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)已有138個(gè)城市發(fā)布了穩(wěn)樓市政策，包括降首付、公積金貸款額度提升、給予購(gòu)房補(bǔ)貼、取消限購(gòu)等。其中，支持多孩家庭購(gòu)房需求成為各地優(yōu)化樓市調(diào)控政策的重要方向之一。 　　各類調(diào)控政策頻出 　　受多重因素影響，自2021年下半年以來(lái)，國(guó)內(nèi)樓市整體趨冷。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1月份至4月份，全國(guó)商品房銷售面積39768萬(wàn)平方米，同比下降20.9%；商品房銷售額37789億元，同比下降29.5%，其中，住宅銷售額下降32.2%。 　　在此背景下，從中央到地方，各類調(diào)控政策不斷出臺(tái)。5月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)，其中5年期以上LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)至4.45%，這是自LPR改革以來(lái)創(chuàng)下的單次最大降幅。 　　5月15日，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，調(diào)整差別化住房信貸政策，對(duì)于貸款購(gòu)買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)減20個(gè)基點(diǎn)。 　　與此同時(shí)，多地紛紛放寬樓市調(diào)控政策。如濟(jì)南、天津、南京等地明確提高公積金貸款額度；銀川、泰安、阜陽(yáng)等地明確降低首套房首付比例或公積金貸款首付比例；周口、淄博、鎮(zhèn)江等地則相繼出臺(tái)政策，給予購(gòu)房補(bǔ)貼或契稅補(bǔ)助等。 　　中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示：“整體來(lái)看，在‘房住不炒’前提下，近期出臺(tái)的樓市調(diào)控政策以剛性需求和改善性需求為兩個(gè)重要著力點(diǎn)，提振住房消費(fèi)。各地‘因城施策’做出合理的政策調(diào)整，以達(dá)到穩(wěn)樓市的目的?！? 　　浙江大學(xué)管理學(xué)院特聘教授錢向勁對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示：“今年以來(lái)特別是進(jìn)入5月份，各地樓市調(diào)控政策頻出，且內(nèi)容更加豐富，政策力度加大，逐步觸及限貸、限購(gòu)等調(diào)控政策。不排除后續(xù)有更大力度的樓市支持政策?！? 　　關(guān)注多孩家庭住房需求 　　記者梳理各地樓市調(diào)控政策發(fā)現(xiàn)，面向特定群體尤其是多孩家庭推出的購(gòu)房支持政策越來(lái)越多。自4月下旬以來(lái)，已有包括武漢、瀘州、杭州、東莞等在內(nèi)的多個(gè)城市在發(fā)布的樓市調(diào)控政策中特別提及多孩家庭住房需求。 　　其中，武漢、東莞、沈陽(yáng)、南京、無(wú)錫等城市在相關(guān)調(diào)控政策中提到“二孩或三孩家庭，允許新增購(gòu)買一套住房”。揚(yáng)州明確生育二孩及以上家庭購(gòu)房，可不適用現(xiàn)行限購(gòu)政策；杭州則將該門檻提高到三孩。 　　除了優(yōu)化限購(gòu)政策外，多地面向多孩家庭推出了購(gòu)房補(bǔ)貼。如瀘州在政策中提及，按國(guó)家生育政策已生育二孩、三孩的家庭，在中心城區(qū)建設(shè)用地范圍內(nèi)購(gòu)買首套或二套新建商品住房的，按購(gòu)房款總額的2%給予一次性購(gòu)房補(bǔ)助。 　　此外，還有多個(gè)城市明確提及，對(duì)多孩家庭的貸款額度可在最高貸款限額基礎(chǔ)上上浮。例如，云南省楚雄市5月19日發(fā)布文件，明確提高住房公積金貸款額度，單職工和雙職工分別調(diào)整為35萬(wàn)元和60萬(wàn)元，高層次人才、二孩和三孩家庭分別再上浮50%、10%和20%。 　　IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，這將有效滿足購(gòu)房群體尤其是二孩及以上家庭的合理住房需求，緩解多孩家庭住房難、住房緊的壓力，同時(shí)提升市場(chǎng)交易活躍度，對(duì)于推進(jìn)人口生育政策也有一定助力。 　　那么，是否還會(huì)有其他城市跟進(jìn)出臺(tái)針對(duì)多孩家庭的購(gòu)房政策呢？陳晟認(rèn)為，“支持多孩家庭購(gòu)房相關(guān)政策響應(yīng)了近年來(lái)鼓勵(lì)生育的政策導(dǎo)向。在房地產(chǎn)政策上對(duì)多孩家庭進(jìn)行相應(yīng)的傾斜和鼓勵(lì)，或會(huì)成為樓市調(diào)控新趨勢(shì)。預(yù)計(jì)相關(guān)政策會(huì)不斷完善深化，此后還可能會(huì)有其他城市跟進(jìn)出臺(tái)類似政策?！? 　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，越來(lái)越多的城市在購(gòu)房政策上綜合考慮生育和撫養(yǎng)等方面的因素，這正成為樓市調(diào)控優(yōu)化的方向之一。

當(dāng)前，北京的疫情防控形勢(shì)依然嚴(yán)峻，為幫助北京市服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個(gè)體工商戶應(yīng)對(duì)疫情影響，4月22日，北京市國(guó)資委等7部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于減免服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個(gè)體工商戶房屋租金有關(guān)事項(xiàng)的通知》(下稱《通知》)。 　　根據(jù)《通知》要求，在京注冊(cè)或在京納稅，且承租北京市各級(jí)機(jī)關(guān)事業(yè)單位和國(guó)有企業(yè)(包括國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)、國(guó)有實(shí)際控制企業(yè))京內(nèi)國(guó)有房屋的服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個(gè)體工商戶可按相關(guān)規(guī)定獲得房租減免。 　　國(guó)有房屋出租單位可采取免收、退還等方式減免租金。經(jīng)雙方協(xié)商一致，也可按照減免標(biāo)準(zhǔn)采取免費(fèi)延長(zhǎng)合同租期等其他方式實(shí)施。 　　隨著《通知》發(fā)布，多個(gè)國(guó)有企業(yè)響應(yīng)號(hào)召，在疫情期間為園區(qū)租戶企業(yè)排憂解難。例如區(qū)屬國(guó)有企業(yè)實(shí)創(chuàng)股份、國(guó)企硬科技園區(qū)中關(guān)村壹號(hào)園區(qū)等。 　　市場(chǎng)實(shí)際減免政策實(shí)施情況如何？ 　　疫情期間，寫字樓租戶的原有擴(kuò)租行動(dòng)或暫緩或停止，甚至有部分租戶提前退租，寫字樓空置率持續(xù)走高。與此同時(shí)，業(yè)主與租戶攜手共克時(shí)艱，彼此間也變得更為親密。 　　目前，萊坊通過(guò)對(duì)租戶業(yè)主的調(diào)研，了解到當(dāng)前北京市租金減免主要有以下一些方法。 　　其一，對(duì)符合減免條件的租戶，從尚未支付租金的月份算起，直接予以免收3或6個(gè)月的租金，租戶僅需支付物業(yè)管理費(fèi)及水電相關(guān)費(fèi)用。該方式是最為直接的租金減免方式，幫助小微企業(yè)渡過(guò)難關(guān)，但業(yè)主方可能會(huì)承擔(dān)較大現(xiàn)金流壓力。 　　其二，租戶現(xiàn)有租期到期后自動(dòng)延長(zhǎng)3或6個(gè)月租期，該延長(zhǎng)租期內(nèi)無(wú)需支付租金，只需支付相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)及其他水電相關(guān)費(fèi)用，該原理類似于免租期的概念。 　　其三，租戶現(xiàn)有租期到期前的3或6個(gè)月，按租戶整個(gè)租期有效月租金進(jìn)行減免，該方法更適用于租戶有多家公司注冊(cè)于租區(qū)內(nèi)，但并非全部符合減免條件，則業(yè)主會(huì)為其減免掉“符合免租條件的部分租賃面積”的租金。 　　另外，我們?cè)谡{(diào)研過(guò)程中發(fā)現(xiàn)有些符合減免條件的企業(yè)正面臨到期續(xù)租的情況，在此我們建議此類企業(yè)可結(jié)合本次減免政策，與業(yè)主進(jìn)行續(xù)租談判來(lái)獲得更好續(xù)租條件；如果符合條件的企業(yè)欲搬遷至國(guó)企持有的物業(yè)項(xiàng)目，萊坊建議可在商務(wù)條款談判中讓業(yè)主結(jié)合疫情政策酌情給予額外的租金折扣申請(qǐng)。 　　對(duì)部分不符合《通知》減免條件的企業(yè)，我們給出以下建議： 　　首先，了解所處商圈的真實(shí)租賃市場(chǎng)行情。受疫情影響，新租需求都受到了不同程度影響，基于此，穩(wěn)定樓內(nèi)現(xiàn)有出租率實(shí)為寫字樓目前最重要的工作之一，而企業(yè)應(yīng)多了解行情后再行動(dòng)。 　　其次，了解自身需求。即公司是否真的需要搬遷，需求與目前的使用辦公面積是否相匹配。本次疫情后，“辦公室效率”一詞勢(shì)必將再次被廣泛關(guān)注，如何更有效地規(guī)劃辦公室，以及如何提高辦公效率也會(huì)成為許多企業(yè)選址時(shí)的重要考量因素。 　　再次，合理利用租賃合同條款。例如“靈活性續(xù)租”“延遲交付”“不可抗力”都是疫情期間或許能用到的實(shí)用條款，可用來(lái)應(yīng)對(duì)企業(yè)新址無(wú)法竣工的短期續(xù)租，延后新租交付時(shí)間，或是延后因?yàn)橐咔橛绊憮p失掉的裝修免租期等問(wèn)題。 　　在業(yè)主扶持租戶渡過(guò)難關(guān)的同時(shí)，我們亦觀察到北京市政府也在積極對(duì)業(yè)主方施以援手——部分區(qū)域?qū)?shí)施減免政策的商務(wù)樓宇運(yùn)營(yíng)單位或產(chǎn)權(quán)單位予以獎(jiǎng)勵(lì)。 　　如北京朝陽(yáng)區(qū)對(duì)按照要求主動(dòng)為符合條件的小微企業(yè)和個(gè)體工商戶減免租金的商務(wù)樓宇，經(jīng)區(qū)發(fā)改委認(rèn)定，以減免租金總額的30%獎(jiǎng)勵(lì)商務(wù)樓宇運(yùn)營(yíng)單位或產(chǎn)權(quán)單位，對(duì)單個(gè)樓宇最高獎(jiǎng)勵(lì)金額不超過(guò)100萬(wàn)元，每個(gè)商務(wù)樓宇運(yùn)營(yíng)單位或產(chǎn)權(quán)單位最高獎(jiǎng)勵(lì)金額不超過(guò)200萬(wàn)元。

5月23日，黑龍江省哈爾濱市和河南省駐馬店市均發(fā)布了關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控方面的通知。其中，哈爾濱市人民政府辦公廳宣布廢止2018年出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱“《通知》”)，此后購(gòu)房人完成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記、取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，房源即可上市交易；而駐馬店市則出臺(tái)了多條措施，包括降低貸款門檻、給予購(gòu)房補(bǔ)貼等。 哈爾濱：運(yùn)行4年的限售政策正式宣告結(jié)束 據(jù)悉，哈爾濱市此前于2018年5月印發(fā)上述《通知》，從有針對(duì)性地加強(qiáng)土地供應(yīng)、實(shí)行區(qū)域性限售政策、提高公積金貸款條件、嚴(yán)格執(zhí)行差別化的住房信貸政策、強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管等5個(gè)方面推進(jìn)該市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。其中，最為重要的一項(xiàng)內(nèi)容是，在哈爾濱主城區(qū)6區(qū)（道里區(qū)、南崗區(qū)、道外區(qū)、香坊區(qū)、平房區(qū)和松北區(qū)）范圍內(nèi)，取消建設(shè)單位網(wǎng)簽合同備案信息注銷權(quán)限，凡新購(gòu)買商品住房的，自商品房網(wǎng)簽合同簽訂之日起滿3年方可上市交易。 此次，哈爾濱市人民政府表示，隨著哈爾濱市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的變化，《通知》已完成其階段性調(diào)控使命，繼續(xù)實(shí)施區(qū)域性限售將導(dǎo)致一部分購(gòu)房者購(gòu)買的商品房無(wú)法上市交易，抑制了改善性購(gòu)房需求的釋放，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要；同時(shí)，《通知》規(guī)定的其他調(diào)控政策在2021年哈爾濱市住建局等9部門聯(lián)合印發(fā)的相關(guān)政策中作出了調(diào)整，因此，根據(jù)哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際狀況，將《通知》予以廢止，此后，購(gòu)房人完成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記、取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，房源即可上市交易。 值得一提的是，此前的3月23日，哈爾濱市人民政府網(wǎng)站發(fā)布消息稱，擬對(duì)上述《通知》予以廢止。當(dāng)時(shí)在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，哈爾濱打響了今年二線城市解除“限售令”的第一槍。 駐馬店：改善型購(gòu)房執(zhí)行首套房貸款政策 同一天，駐馬店市人民政府辦公室披露關(guān)于印發(fā)《駐馬店市促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施（試行）》的通知（簡(jiǎn)稱“《措施》”）。 《措施》明確，對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。 與此同時(shí)，自發(fā)文之日起，在駐馬店市中心城區(qū)購(gòu)置新建商品住房，且在簽訂商品房買賣合同之后繳納房產(chǎn)契稅的，可享受購(gòu)房補(bǔ)貼。購(gòu)房補(bǔ)貼由受益財(cái)政和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共同承擔(dān)，發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)為全日制博士生5萬(wàn)元、全日制碩士生3萬(wàn)元、全日制本科生2萬(wàn)元、大中專生（含技工院校）1萬(wàn)元；教育工作者、醫(yī)務(wù)工作者、公安干警、現(xiàn)役軍人補(bǔ)助2萬(wàn)元；因工作或上學(xué)等各種原因來(lái)駐馬店的新市民補(bǔ)助1萬(wàn)元。

央行下調(diào)首套房貸利率下限，疊加五年期以上LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）減15個(gè)基點(diǎn)，多地銀行跟進(jìn)調(diào)整房貸利率，尤其是首套房貸款利率下調(diào)明顯。 截至目前，包括蘇州、天津、無(wú)錫、溫州等二三線城市首套房貸款利率最低可至4.25%。相比之下，一線城市利率調(diào)整幅度有限。據(jù)了解，目前，北上廣深跟隨5年期以上LPR下調(diào)利率，但是上浮基點(diǎn)與之前變化不大，北京首套房貸款利率仍是上浮55個(gè)基點(diǎn)，普遍為5%，上海、深圳、廣州則在4.75%-4.85%之間。 對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，一線城市房地產(chǎn)政策明顯放松的預(yù)期較小，房貸利率大幅下調(diào)的空間或有限。 目前，多個(gè)二、三線城市的部分銀行下調(diào)房貸利率至下限，但一線城市整體下調(diào)幅度不大。圖/IC photo 二線城市首套房貸款利率最低至4.25%，一線城市最高達(dá)5% 5月15日，央行聯(lián)合銀保監(jiān)會(huì)提出對(duì)于貸款購(gòu)買普通自住房的居民家庭，降低首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)。 此后幾天時(shí)間內(nèi)，包括鄭州、天津、濟(jì)南、蘇州、無(wú)錫、重慶等地部分銀行首套房貸款利率最低降至4.4%。 5月20日，LPR報(bào)價(jià)顯示，5年期以上為4.45%，而此前是4.6%，下調(diào)了15個(gè)基點(diǎn)。 上述兩個(gè)政策疊加，意味著首套房貸款利率下限可至4.25%。 截至目前，包括蘇州、天津、無(wú)錫、溫州等多個(gè)城市首套房貸款利率繼續(xù)下調(diào)，最低可至4.25%。在這一輪利率調(diào)整中，一線城市跟隨5年期以上LPR下調(diào)房貸利率，但是在上浮基點(diǎn)方面，與之前沒(méi)有太大變化。 在5月20日之前，北京首套房貸款利率普遍是在LPR（4.6%）的基礎(chǔ)上上浮55個(gè)基點(diǎn)，為5.15%。在5月20日之后，北京首套房貸款利率是在4.45%的基礎(chǔ)上上浮55個(gè)基點(diǎn)，普遍為5%；二套房貸款利率則是上浮105個(gè)基點(diǎn)，為5.5%。 在深圳，一位房產(chǎn)中介人員表示，各大銀行基本已經(jīng)將五年期以上的LPR下調(diào)至4.45%，首套房貸款利率目前為4.75%，上浮了30個(gè)基點(diǎn)，而在此之前，也是上浮這個(gè)基點(diǎn)。 在上海，有房產(chǎn)中介人員告訴記者，5月20日之前，各大銀行首套房貸款利率普遍執(zhí)行上浮35個(gè)基點(diǎn)，為4.95%，5月20日后下調(diào)至4.8%。 此外，廣州的一位房產(chǎn)中介人員表示，目前首套房貸款利率普遍是4.85%，但是每個(gè)銀行也有細(xì)微差別。一位工商銀行廣州某支行的個(gè)貸工作人員介紹說(shuō)，“目前，該行首套房貸款利率最低可以做到4.65%，二套房則仍是上浮60個(gè)基點(diǎn)，為5.05%?，F(xiàn)在審批很快，放款也很快?！? 據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，目前，多個(gè)城市部分銀行下調(diào)房貸利率至下限，但仍以二、三、四線城市為主。一線城市中，北上深跟隨5年期以上LPR下調(diào)房貸利率，但整體下調(diào)幅度不大。 一線城市首套房貸利率仍有下調(diào)空間，預(yù)計(jì)幅度較小 相較部分二三線城市，一線城市利率調(diào)整幅度有限，背后的原因是什么？未來(lái)利率下調(diào)的空間有多大？ 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，央行發(fā)布政策后，多個(gè)城市下調(diào)房貸利率，從之前的4.6%下調(diào)到4.4%%，后續(xù)下調(diào)到4.25%，主要原因是這些城市成交量低迷，房貸需求量較低。 對(duì)于一線城市利率調(diào)整幅度較小，廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱：“一線城市的需求彈性比較大，很多需求因?yàn)橐咔榈挠绊懷雍?，考慮到疫情得到控制，需求將恢復(fù)，如果這時(shí)把利率下降很低，可能會(huì)導(dǎo)致需求的過(guò)快攀升，進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。” “不同城市采用不同利率，這也是基于‘一城一策’的原則。對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，并不是一定要執(zhí)行最低的利率水平，而是根據(jù)‘一城一策’的原則，各個(gè)城市的房?jī)r(jià)水平，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控原則，以及與穩(wěn)增長(zhǎng)相結(jié)合來(lái)合理地制定利率?！崩钣罴握f(shuō)。 那么，未來(lái)一線城市房貸利率將如何走？對(duì)此，中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，從短期來(lái)看，北上深房地產(chǎn)政策明顯放松的預(yù)期較小，預(yù)計(jì)政策仍以微調(diào)為主，房貸利率大幅下調(diào)的空間有限。 “未來(lái)應(yīng)該是走一步看一步的情況，要看5月份的成交狀況，一線城市利率下調(diào)的空間是有的，但是幅度肯定比其他城市小很多?！崩钣罴稳缡钦f(shuō)。

5月24日，中債信用增進(jìn)公司和上海銀行聯(lián)合創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證，助力民營(yíng)房企新城控股集團(tuán)股份有限公司發(fā)行不超過(guò)10億元中期票據(jù)，進(jìn)一步釋放政策支持信號(hào)。 　　民營(yíng)房企融資正在持續(xù)回暖。2022年以來(lái)，美的置業(yè)、龍湖、旭輝、碧桂園、濱江、金地等已完成約300億元債務(wù)融資工具注冊(cè)。據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，1~4月，民營(yíng)房企成功發(fā)行債務(wù)融資工具近百億元。 　　今年以來(lái)，疫情等因素疊加之下，民營(yíng)企業(yè)發(fā)債較去年同期明顯下滑。Wind數(shù)據(jù)顯示，一季度民企所發(fā)行的企業(yè)債、公司債、中票、短融等各種產(chǎn)品累計(jì)不到800億元，比去年同期減少近300億元。 　　與此同時(shí)，民企發(fā)債在整個(gè)債券市場(chǎng)發(fā)債規(guī)模中的占比也進(jìn)一步下滑。比如，2021年公司債中，民企發(fā)行規(guī)模還不到3%，比2020年的5.4%、2019年的8.1%進(jìn)一步壓縮。 　　以債券市場(chǎng)為代表的直接融資，是解決民營(yíng)企業(yè)融資難、融資貴問(wèn)題的一個(gè)重要渠道。民企發(fā)債規(guī)模的持續(xù)下滑，一個(gè)重要原因是疫情下宏觀經(jīng)濟(jì)承壓，一些民企出現(xiàn)資金鏈斷裂，債券市場(chǎng)違約頻發(fā)。 　　2018年，國(guó)務(wù)院決定設(shè)立民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具，由央行提供部分初始資金，通過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)化運(yùn)作，出售信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具(CRMW)和擔(dān)保增信等方式，為有市場(chǎng)、有前景、有技術(shù)、有競(jìng)爭(zhēng)力但暫時(shí)遇到流動(dòng)性困難的民企發(fā)債提供信用支持。 　　此外，不斷創(chuàng)新產(chǎn)品、健全體制機(jī)制、暢通發(fā)債渠道，也是幫助民企解決融資難題的必要前提。以銀行間債券市場(chǎng)為例，近年來(lái)通過(guò)不斷提升民企注冊(cè)發(fā)行服務(wù)效率、支持受疫情影響主體靈活開(kāi)展信息披露、服務(wù)民企開(kāi)展多品種統(tǒng)一注冊(cè)和運(yùn)用主承銷商團(tuán)靈活選擇主承銷商、豐富民企債券市場(chǎng)化增信模式、大力推動(dòng)產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新等工作機(jī)制，多措并舉做好民企發(fā)債融資服務(wù)。 　　據(jù)記者了解，銀行間債市持續(xù)豐富產(chǎn)品創(chuàng)新，積極推動(dòng)資產(chǎn)支持商業(yè)票據(jù)(ABCP)、供應(yīng)鏈資產(chǎn)證券化，盤活民企存量資產(chǎn)、提高資金使用效率。截至2022年3月末，ABCP累計(jì)發(fā)行2375.9億元。通過(guò)支持供應(yīng)鏈核心企業(yè)、租賃公司發(fā)行ABCP，“以核心帶小微”方式累計(jì)支持小微企業(yè)超2900家。 　　1~4月，銀行間市場(chǎng)民企債券實(shí)現(xiàn)了逆勢(shì)增長(zhǎng)，累計(jì)發(fā)行1294億元，凈融資330億元。銀行間債券市場(chǎng)以實(shí)際行動(dòng)為民企融資提供了有力支撐。

國(guó)資委25日在其網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于中央企業(yè)助力中小企業(yè)紓困解難促進(jìn)協(xié)同發(fā)展有關(guān)事項(xiàng)的通知》。通知明確27條政策舉措，推動(dòng)中央企業(yè)采取有力有效措施助力中小企業(yè)紓困解難，促進(jìn)協(xié)同發(fā)展。 　　舉措共分為七個(gè)方面，其中關(guān)于“切實(shí)加快減免房租，助力支持服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個(gè)體工商戶渡過(guò)難關(guān)”的部分明確，認(rèn)真落實(shí)《關(guān)于做好2022年服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個(gè)體工商戶房租減免工作的通知》(國(guó)資廳財(cái)評(píng)〔2022〕29號(hào)，以下簡(jiǎn)稱29號(hào)文件)要求，堅(jiān)持“應(yīng)免盡免、應(yīng)免快免”，切實(shí)加快減免房租政策落地。 　　具體包括：對(duì)承租中央企業(yè)房屋的服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個(gè)體工商戶，要在2022年普遍減免3個(gè)月租金，并力爭(zhēng)在上半年完成減免主體工作。對(duì)2022年租期分屬不同承租人的，要根據(jù)不同承租人實(shí)際租期按比例減免。 　　對(duì)2022年被列為疫情中高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)所在縣級(jí)行政區(qū)域內(nèi)，承租中央企業(yè)房屋的服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個(gè)體工商戶，再補(bǔ)充減免3個(gè)月租金，補(bǔ)充減免工作要在所在縣級(jí)行政區(qū)域出現(xiàn)疫情中高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)后2個(gè)月內(nèi)完成。 　　對(duì)于轉(zhuǎn)租、分租中央企業(yè)房屋的，要持續(xù)加大工作力度，確保減租政策有效傳導(dǎo)至實(shí)際承租人。對(duì)于所屬股權(quán)多元化子企業(yè)，要積極溝通協(xié)調(diào)，爭(zhēng)取中小股東理解支持，在規(guī)范履行內(nèi)部決策程序后，盡快減免租金。 　　出租房屋所在地政府出臺(tái)房租減免政策力度大于29號(hào)文件要求的，要認(rèn)真執(zhí)行屬地政策，確保政策不打折扣。對(duì)參股企業(yè)所屬房屋，要積極承擔(dān)股東責(zé)任，與其他股東協(xié)商爭(zhēng)取支持。不屬于29號(hào)文件規(guī)定減免對(duì)象的中小企業(yè)提出減免房租申請(qǐng)的，鼓勵(lì)中央企業(yè)本著互惠互利、友好協(xié)商、規(guī)范決策、共渡難關(guān)的原則，在能力可及范圍內(nèi)給予必要幫扶。

嚴(yán)厲整治商品住房銷售中以“養(yǎng)老”名義虛假宣傳涉詐隱患。 　　北京住建委提示，不得在新建商品住房銷售中不實(shí)宣傳項(xiàng)目養(yǎng)老設(shè)施、養(yǎng)老環(huán)境等，以“養(yǎng)老”名義誘騙老年人購(gòu)房。 　　不得以售后包租、返本銷售、以租代售等方式，或以承諾升值、投資回報(bào)等手段誘騙老年人購(gòu)房。 　　不得代理為取得合法審批手續(xù)，以“養(yǎng)老地產(chǎn)”“養(yǎng)老投資”為名虛假宣傳的銷售項(xiàng)目。 　　不得在售樓場(chǎng)所、機(jī)構(gòu)門店、互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)、APP軟件等推廣宣傳渠道發(fā)布以“養(yǎng)老”為名的虛假房源銷售信息。

從北京、上海、廣州、深圳的多家銀行獲悉，一線城市銀行房貸利率已普遍下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。 　　此前，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，2022年5月20日，1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR由4.6%下調(diào)至4.45%。 　　一線城市房貸利率下調(diào)15個(gè)基點(diǎn) 　　“從5月20日起，首套房在5年期以上LPR基礎(chǔ)上最低上浮55個(gè)基點(diǎn)，最低可以做到5%，二套房上浮105個(gè)基點(diǎn)，最低可以做到5.5%。”北京地區(qū)多家工商銀行(4.620, -0.01, -0.22%)支行房貸部負(fù)責(zé)人告訴記者。 　　此外，中國(guó)證券報(bào)記者從北京地區(qū)的房產(chǎn)中介了解到，北京地區(qū)目前的銀行基本都已經(jīng)執(zhí)行4.45%的5年期以上LPR報(bào)價(jià)，在此基礎(chǔ)上首套房上浮60個(gè)基點(diǎn)左右，二套房上浮105個(gè)基點(diǎn)左右。 　　上海、廣州、深圳目前也已經(jīng)下調(diào)了房貸利率。其中，上海市銀行首套、二套房貸利率下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，分別達(dá)到4.8%、5.5%。 　　記者從廣州地區(qū)多家銀行和中介處了解到，廣州地區(qū)首套房在LPR基礎(chǔ)上普遍上浮60-80個(gè)基點(diǎn)，二套房普遍上浮80-100個(gè)基點(diǎn)。 　　廣州地區(qū)一家建行支行房貸部負(fù)責(zé)人稱，目前，房貸5年期以上LPR報(bào)價(jià)已經(jīng)執(zhí)行下調(diào)，在下調(diào)后的基礎(chǔ)上，首套上浮60個(gè)基點(diǎn)，為5.05%；二套上浮80個(gè)基點(diǎn)，為5.25%。 　　深圳地區(qū)一家工行網(wǎng)點(diǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前，房貸5年期以上LPR報(bào)價(jià)已經(jīng)下降到了4.45%，在此基礎(chǔ)上首套房和二套房分別進(jìn)行上浮，上浮的基點(diǎn)數(shù)未進(jìn)行調(diào)整。 　　部分地區(qū)最低達(dá)到4.25% 　　值得注意的是，以天津?yàn)榇淼牟糠值貐^(qū)目前房貸利率最低已經(jīng)到了4.25%。 　　據(jù)天津地區(qū)一家農(nóng)行網(wǎng)點(diǎn)房貸部負(fù)責(zé)人介紹，目前房貸5年期以上LPR報(bào)價(jià)為4.45%，在此基礎(chǔ)上，首套房貸款利率可以下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，最低可以達(dá)到4.25%。二套房則需要上浮60個(gè)基點(diǎn)，上浮后的二套房貸款利率為5.05%。 　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，目前，一些房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷的城市首套房貸利率最低已經(jīng)調(diào)整到了4.25%，對(duì)剛需構(gòu)成利好。 　　5月15日，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布相關(guān)通知，調(diào)整差別化住房信貸政策。對(duì)于貸款購(gòu)買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。 　　根據(jù)首套房商貸利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)，意味著目前首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限為4.25%。

去年至今，知名房企暴雷之聲不絕于耳，倒下的不僅僅是房地產(chǎn)企業(yè)及行業(yè)，而且牽連一張張多米諾骨牌，也因此法拍房數(shù)量暴增，亦有一部分人房貸斷供了。如此危局下，中央依然定調(diào)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、房住不炒，但允許各地政府因城施策。此番積極信號(hào)釋放后，從4月底開(kāi)始，我國(guó)新一輪樓市松綁潮開(kāi)啟。 　　縱觀此輪樓市松綁潮，各地政府都對(duì)樓市頗為操心。有城市凌晨發(fā)布樓市新政，如東莞；有城市用力過(guò)猛全面放開(kāi)二手房限購(gòu)，如南京，但最終也因其為樓市松綁操之過(guò)急而在發(fā)布政策后三小時(shí)內(nèi)被叫停。樓市出現(xiàn)史上罕見(jiàn)的密集松綁潮，不到一個(gè)月幾十個(gè)城市發(fā)布樓市新政。 　　各地政府操之過(guò)急情有可原，房地產(chǎn)為各地政府支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)一旦不景氣便一發(fā)而動(dòng)全身。但理性思考，將經(jīng)濟(jì)綁定在房地產(chǎn)業(yè)上終究無(wú)法長(zhǎng)久，而且長(zhǎng)此以往很可能有暴雷的一天。因此，真正考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)、可持續(xù)健康發(fā)展的城市，都應(yīng)該透過(guò)此次房地產(chǎn)行業(yè)所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)低谷，去反思各城市所存在的問(wèn)題，以及未來(lái)五年、十年甚至更長(zhǎng)，這座城市發(fā)展的引擎在哪里，這座城市該如何將現(xiàn)有問(wèn)題與房地產(chǎn)、教育、醫(yī)療、人才、養(yǎng)老、婚戀、社保等多方面相結(jié)合，以一種長(zhǎng)效機(jī)制去推動(dòng)城市全面健康可持續(xù)發(fā)展。 　　從目前已出臺(tái)的樓市新政來(lái)看，多個(gè)城市已經(jīng)考慮到了未來(lái)即將面臨的人口紅利消失的問(wèn)題、人才短缺等問(wèn)題，將購(gòu)房新政與當(dāng)?shù)厝瞬?、人口政策相結(jié)合。不過(guò)，僅僅簡(jiǎn)單地通過(guò)購(gòu)房松綁政策向二孩或多孩及人才傾斜仍浮于表面。畢竟由于疫情、經(jīng)濟(jì)、限購(gòu)等影響，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信心已略顯不足，同時(shí)年輕一代生育意愿也不強(qiáng)，兩個(gè)都吸引力不夠強(qiáng)的事情如何實(shí)現(xiàn)兩全之效果，這是各界應(yīng)該思考的問(wèn)題。 　　記者認(rèn)為，各城市應(yīng)該徹底了解清楚新一代年輕人不愿結(jié)婚、不愿生育、以及高端人才不愿意扎根城市的根源，比如房?jī)r(jià)過(guò)高、優(yōu)質(zhì)教育資源普遍集中于少數(shù)群體、子女養(yǎng)育及教育負(fù)擔(dān)重、工作節(jié)奏快等各方面原因，從而對(duì)癥下藥，深層次解決城市人口、人才問(wèn)題、環(huán)境問(wèn)題等，順勢(shì)穩(wěn)定樓市，實(shí)現(xiàn)一舉多得。當(dāng)然一個(gè)政策可能難以覆蓋所有問(wèn)題，但各城市也可以在出臺(tái)相關(guān)樓市政策后，循序漸進(jìn)出臺(tái)其他相關(guān)配套政策，推動(dòng)城市整體健康穩(wěn)定發(fā)展。 　　深層次解決年輕一代或高端人才所顧慮的生育、婚戀、教育、房?jī)r(jià)等一系列問(wèn)題的同時(shí)，每個(gè)城市也應(yīng)警惕因松綁力度過(guò)大，吸引人才力度過(guò)大等，而引發(fā)的新一輪樓市熱以及人才或家庭投機(jī)心理所引發(fā)的投機(jī)行為，比如有的人才在一個(gè)地方城市工作幾年獲取相關(guān)購(gòu)房補(bǔ)貼或福利后，再換另一個(gè)城市工作再獲取相關(guān)福利。 　　此外，從最近北上廣深等幾個(gè)一線城市暫未明顯松綁，以及南京等部分城市經(jīng)歷松綁政策“半日游”等事件來(lái)看，外界應(yīng)該擺正對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和購(gòu)房的心態(tài)，正確看待購(gòu)房行為，理性消費(fèi)，不要再繼續(xù)抱著炒房致富的心態(tài)去購(gòu)房，否則不排除因購(gòu)房而被套牢。 　　據(jù)了解，在部分四五線及以外的城市，由于外來(lái)人口較少，當(dāng)?shù)厥忻翊蠖嗍治諑滋追?，轉(zhuǎn)手也較難，城市房屋空置率較高。甚至有部分臨近深圳的城市，有消費(fèi)者購(gòu)買了當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)后多年都無(wú)法轉(zhuǎn)售出去，原因有的因?yàn)槲恢幂^偏，有的因?yàn)楫?dāng)?shù)乜蛇x一手房源較多，購(gòu)房者無(wú)須購(gòu)買二手房等。 　　綜上，無(wú)論是各城市松綁樓市，還是市民購(gòu)買房產(chǎn)，都應(yīng)理性對(duì)待，考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)，切勿操之過(guò)急，風(fēng)物長(zhǎng)宜放眼量。

近日，湖南省自然資源廳、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)優(yōu)化房地產(chǎn)用地審批的通知》(以下簡(jiǎn)稱“《通知》”)。 　　《通知》要求，各市州、縣市區(qū)自然資源和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)用地供應(yīng)管理，切實(shí)降低去化周期，保證房地產(chǎn)投資發(fā)揮效益，防控資源浪費(fèi)。 　　值得注意的是，在全國(guó)各地紛紛出臺(tái)樓市松綁政策之際，湖南長(zhǎng)沙5月16日出臺(tái)了“以租換購(gòu)”的新政，讓人眼前一亮，引發(fā)全社會(huì)廣泛關(guān)注。加之此次“別出心裁”的去庫(kù)存方式，有網(wǎng)友表示“果然是房產(chǎn)調(diào)控看湖南”“高，實(shí)在是高”。 　　湖南：對(duì)去化周期超24個(gè)月的市縣 　　暫停新宅地審批 　　據(jù)《通知》要求，對(duì)現(xiàn)有存量房地產(chǎn)用地情況進(jìn)行梳理，因城施策支持剛性和改善性、創(chuàng)新性需求。 　　對(duì)政府收回需重新招拍掛出讓的地塊，轉(zhuǎn)為品質(zhì)改善性、低碳綠色創(chuàng)新性項(xiàng)目，允許在制定土地出讓底價(jià)時(shí)在10%的幅度內(nèi)適度支持，力爭(zhēng)改變“高負(fù)債”“高杠桿”“高庫(kù)存”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量動(dòng)態(tài)平衡發(fā)展提供有力保障。 　　按照第七次人口普查數(shù)據(jù)，城鎮(zhèn)人口達(dá)到50萬(wàn)人以上的邵東市、耒陽(yáng)市、平江縣、醴陵市，或城鎮(zhèn)人口新增10萬(wàn)人以上且總數(shù)接近50萬(wàn)人的新化縣、漢壽縣、湘鄉(xiāng)市、湘潭縣、隆回縣、桂陽(yáng)縣、澧縣、桃江縣等，可以向省自然資源廳申請(qǐng)?zhí)嵘康禺a(chǎn)用地單宗出讓規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)至中等城市規(guī)模，納入縣城城鎮(zhèn)化建設(shè)示范地區(qū)備選范圍。 　　防止房地產(chǎn)庫(kù)存去化超標(biāo)增加系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，防止人口流失縣城盲目建設(shè)。 　　各市州、縣市區(qū)商品房庫(kù)存去化周期在13-36個(gè)月的，應(yīng)嚴(yán)格控制新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地審批；對(duì)連續(xù)兩個(gè)季度非住宅商品房庫(kù)存去化周期超過(guò)36個(gè)月的市縣，除省、市重點(diǎn)招商項(xiàng)目和物流、加油加氣站用地外，暫停新的非住宅商品房用地審批和掛牌出讓。 　　《通知》還明確，對(duì)商品住房去化周期超過(guò)24個(gè)月的市縣，暫停新的商品住房用地審批，將商品住宅用地掛牌出讓規(guī)?？刂圃谏夏甓裙?yīng)量的20%以內(nèi)；對(duì)非住宅商品房去化周期超過(guò)36個(gè)月的縣市區(qū)，除省、市重點(diǎn)招商項(xiàng)目和物流、加油加氣站用地外，暫停新的非住宅商品房用地審批和掛牌出讓。以上用地調(diào)控措施實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管，達(dá)到相關(guān)規(guī)定明確的條件即可解除。 　　湖南多地已出臺(tái)政策“托市” 　　近幾個(gè)月來(lái)，湖南已有多地出臺(tái)政策“托市”。 　　據(jù)瀟湘晨報(bào)報(bào)道，5月20日，湘潭市印發(fā)《湘潭市進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施(試行)》。 　　根據(jù)湘潭市要求，這一次湘潭聚焦為購(gòu)房者減輕負(fù)擔(dān)，為企業(yè)降成本，根據(jù)國(guó)、省房地產(chǎn)調(diào)控政策，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際制定二十條措施，涉及金融信貸、公積金及人才購(gòu)房補(bǔ)貼等方面。 　　個(gè)人按揭貸款放款周期縮短到3個(gè)月內(nèi)。對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品房住宅的，金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。 　　同時(shí)，湘潭將提高住房公積金貸款額度。住房公積金繳存職工在市城區(qū)購(gòu)買新建商品住房申請(qǐng)住房公積金貸款的，貸款最高限額調(diào)整為60萬(wàn)元；按國(guó)家政策生育三孩的住房公積金繳存職工家庭、高層次人才貸款最高限額可達(dá)80萬(wàn)元。 　　這20條措施還提及實(shí)施購(gòu)房補(bǔ)貼，清理兌現(xiàn)歷年來(lái)已按規(guī)定申報(bào)的各類購(gòu)房補(bǔ)貼。將以前房博會(huì)財(cái)政補(bǔ)貼的階段性措施轉(zhuǎn)為年度措施，按一定標(biāo)準(zhǔn)對(duì)購(gòu)房人予以補(bǔ)貼，支持各類購(gòu)房需求。 　　值得注意的是，在3、4月已有岳陽(yáng)、常德、懷化、株洲、衡陽(yáng)等城市出臺(tái)政策，主要有關(guān)公積金額度、貸款放松、購(gòu)房補(bǔ)貼等方面。湖南地級(jí)市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，加上湘潭此次出臺(tái)托市政策，出臺(tái)托市措施城市新增至6城。 　　湖南樓市現(xiàn)狀如何？ 　　湖南房地產(chǎn)市場(chǎng)受整體大行情的影響，也不可避免地遭遇低迷。據(jù)克而瑞湖南區(qū)域統(tǒng)計(jì)，4月受全國(guó)市場(chǎng)持續(xù)低迷傳導(dǎo)及疫情點(diǎn)式復(fù)發(fā)影響，湖南房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力加劇。 　　房企層面，湖南重點(diǎn)房企TOP30總銷售額僅457億元，同比下跌32%，較3月同比跌幅擴(kuò)大3個(gè)百分點(diǎn)。政策層面，中央政治局定調(diào)樓市政策后，全國(guó)各地疫情多點(diǎn)頻發(fā)，湖南6大城市出臺(tái)政策，長(zhǎng)沙限購(gòu)政策也有所放松，未來(lái)在“房住不炒”的基礎(chǔ)上，或?qū)⒂懈罅Χ鹊拇碳ふ叱雠_(tái)。 　　以長(zhǎng)沙和湘潭為例。長(zhǎng)沙九區(qū)縣商品房自2021年6月成交量同比開(kāi)始下跌，且跌幅不斷加大，在2021年三四季度達(dá)到30%以上跌幅，至2022年一季度同比下滑超過(guò)40%， 購(gòu)房者觀望情緒較濃，下跌態(tài)勢(shì)延續(xù)至今。4月成交量同比下滑達(dá)到49%，成交收縮明顯。 　　4月長(zhǎng)沙新增商品房供應(yīng)量94.75萬(wàn)平方米，同比下降47%，環(huán)比下降21%，創(chuàng)下近兩年同期新低。“五一”假期，長(zhǎng)沙各樓盤也紛紛推出促銷活動(dòng)，渠道商合作房源、特價(jià)房、高折扣等切實(shí)優(yōu)惠成為標(biāo)配。 　　而湘潭近一年樓市成交情況來(lái)看，成交量呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，1-4月總成交同比下滑26%，同時(shí)均價(jià)從2021年下半年起逐月下滑，目前已降至5000左右，樓市遇冷明顯，湘潭市出臺(tái)二十條舉措以求平穩(wěn)房地產(chǎn)發(fā)展。

“所有新一線城市中，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)最低?！?020年，在上海奮斗的90后謝靚花120萬(wàn)在長(zhǎng)沙買了套房子，落戶成為新長(zhǎng)沙人。促成她選擇長(zhǎng)沙的關(guān)鍵之一，就是可以承受的房?jī)r(jià)水平。 　　低房?jī)r(jià)早已成為長(zhǎng)沙的一個(gè)重要標(biāo)簽。據(jù)貝殼研究院發(fā)布的《2021新一線城市居住報(bào)告》，在35個(gè)一二線城市中，長(zhǎng)沙居住競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)位列第9，在新一線城市中“居住負(fù)擔(dān)”最小。另?yè)?jù)易居研究院發(fā)布的《2020年全國(guó)50城房?jī)r(jià)收入比報(bào)告》顯示，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)收入比僅為6.2，居于末位，同期深圳的該比值達(dá)到35.2。 　　如今，當(dāng)武漢新房均價(jià)已突破2萬(wàn)元大關(guān)之時(shí)，長(zhǎng)沙還徘徊在萬(wàn)元的水平，不改“房?jī)r(jià)洼地”本色。多位業(yè)內(nèi)人士向第一財(cái)經(jīng)分析，長(zhǎng)沙多年來(lái)能當(dāng)好“房?jī)r(jià)模范生”，其根本原因在于早已啟動(dòng)的嚴(yán)格限價(jià)政策，將房?jī)r(jià)上漲的萌芽成功壓制住。 　　而低房?jī)r(jià)釋放了旺盛的消費(fèi)力，促成諸多新消費(fèi)品牌的崛起，茶顏悅色、文和友、墨茉點(diǎn)心局等品牌快速成長(zhǎng)，變成長(zhǎng)沙的新名片，再吸引更多人來(lái)長(zhǎng)。 　　這座GDP過(guò)萬(wàn)億、人口上千萬(wàn)人口的中部省會(huì)城市，憑借自身豐厚的文化底蘊(yùn)，扎實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，新潮的消費(fèi)文化，成為“中國(guó)最具幸福感城市”。 　　嚴(yán)格調(diào)控，壓制房?jī)r(jià) 　　站在岳麓山頂，向東遠(yuǎn)眺，視線越過(guò)河?xùn)|掩映在綠色植被中的低矮建筑，湘江、橘子洲及對(duì)岸的高低錯(cuò)落的現(xiàn)代化建筑映入眼簾。如果是國(guó)慶假期前后登頂，偉人筆下的滿山紅遍、層林盡染，便會(huì)再現(xiàn)于眼前。 　　走過(guò)千年楚湘歷史，穿越抗日戰(zhàn)火紛飛，歷經(jīng)文夕大火，長(zhǎng)沙城在廢墟上重建。憑借霸蠻精神，這座不臨海、不沿邊的中部城市，不僅孕育了三一重工、中聯(lián)重科、山河智造等大企業(yè)，被冠以“工程機(jī)械之都”的稱號(hào)，還滋養(yǎng)了一眾新消費(fèi)品牌，成長(zhǎng)為GDP過(guò)萬(wàn)億、人口超千萬(wàn)網(wǎng)紅城市。 　　讓長(zhǎng)沙聞名于天下的，除了自然風(fēng)光、歷史文化和經(jīng)濟(jì)實(shí)力之外，還有遠(yuǎn)低于相似區(qū)位和發(fā)展水平的城市的房?jī)r(jià)，這一“房?jī)r(jià)洼地”的狀態(tài)從21世紀(jì)初便已形成，彼時(shí)人均GDP在中部6個(gè)省會(huì)城市中位居前列的長(zhǎng)沙，房?jī)r(jià)已是最低。 　　根據(jù)《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》，2002年，武漢、鄭州市區(qū)的房?jī)r(jià)接近2000元/平方米時(shí)，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)在1600元/平方米；2010年，太原房?jī)r(jià)突破7000元/平方米，武漢、合肥房?jī)r(jià)超過(guò)5500元/平方米時(shí)，長(zhǎng)沙的還不足4500元/平方米，僅略高于南昌。 　　“這里有個(gè)歷史原因，長(zhǎng)沙前面十幾年的土地供應(yīng)量比較大，”湖南中原地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展中心總經(jīng)理陳世霞向第一財(cái)經(jīng)回憶。這促使當(dāng)時(shí)的長(zhǎng)沙樓市整體處于供大于求的狀態(tài)。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2008年時(shí)，長(zhǎng)沙的商品房供銷比為1.81，其中商品住宅供銷比為1.83，本地媒體的報(bào)道中稱長(zhǎng)沙已進(jìn)入“買方市場(chǎng)”。 　　隨著長(zhǎng)沙城區(qū)的“東拓西進(jìn)，南移北擴(kuò)”，土地供應(yīng)不減，市場(chǎng)仍舊供大于求。第一財(cái)經(jīng)獲取的一份長(zhǎng)沙市場(chǎng)研究報(bào)告顯示，2013年-2014年，長(zhǎng)沙商品住宅的供銷比分別為1.27、1.44。 　　“2015年起，長(zhǎng)沙開(kāi)始控制土地出讓，那一年的供應(yīng)量很少。”陳世霞說(shuō)。上述市場(chǎng)報(bào)告顯示，2015年，長(zhǎng)沙市區(qū)的住宅市場(chǎng)供求比下降至0.88，2016年進(jìn)一步下跌至0.63。 　　市場(chǎng)格局逐步轉(zhuǎn)變?yōu)楣┎粦?yīng)求，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)開(kāi)始顯出上漲的跡象。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年8月-11月，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅分別為1.5%、4.3%、4.4%、1.5%，在同期各大城市中亦位居前位。這一年，長(zhǎng)沙市區(qū)新房成交均價(jià)7403元/平方米，漲幅超10%。 　　2017年，低供應(yīng)疊加炒房客來(lái)襲，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)持續(xù)上揚(yáng)。為遏制這一勢(shì)頭，2017年3月，長(zhǎng)沙發(fā)布樓市新政，規(guī)定非長(zhǎng)沙戶籍限購(gòu)1套；5月，進(jìn)一步規(guī)定非長(zhǎng)沙市戶籍連續(xù)繳納12個(gè)月以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明限購(gòu)1套；長(zhǎng)沙戶籍限購(gòu)2套。 　　這年7月，長(zhǎng)沙祭出限價(jià)這一大殺器。多位受訪人士認(rèn)為，這是將長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)狠狠壓制住的關(guān)鍵?！拔矣浀煤芮宄?，限價(jià)參照還不是以2017年的價(jià)格為準(zhǔn)，而是以2016年10月份的網(wǎng)簽備案價(jià)為參照，限得非常嚴(yán)格?！标愂老挤Q。 　　“2017年的時(shí)候，梅溪湖的房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到了差不多1.4萬(wàn)左右了，二手房?jī)r(jià)在1.6萬(wàn)，貴的項(xiàng)目可以到1.8萬(wàn)?！痹陂L(zhǎng)沙從事房地產(chǎn)工作十余年的薛文告訴第一財(cái)經(jīng)，“但是政府給梅溪湖的項(xiàng)目設(shè)定的限價(jià)，毛坯房也就在9970元，限得非常狠。” 　　同時(shí)，單獨(dú)備案的精裝修部分，也因?yàn)槭忻裢对V貨不對(duì)板、價(jià)格過(guò)高等問(wèn)題，在2017年下半年時(shí)被“加蓋”，從沒(méi)有限制變成最高2500元/平方米。 　　于是，在嚴(yán)格的毛坯限價(jià)+精裝備案雙重限價(jià)下，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)被很好地控制在低位。“2019年之后，長(zhǎng)沙設(shè)定的每年房?jī)r(jià)漲幅也只有6%，增速依然很低。” 　　除了出手早之外，力度大、決心強(qiáng)，是長(zhǎng)沙控住房?jī)r(jià)的一個(gè)核心因素。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心助理研究員單爽在“長(zhǎng)沙模式”的文章中做出總結(jié)，將長(zhǎng)沙政府的調(diào)控決心放在了首位：“從嚴(yán)格的調(diào)控政策可以看出長(zhǎng)沙市政府堅(jiān)決抑制房?jī)r(jià)上漲的決心。實(shí)際上，通過(guò)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策抑制房?jī)r(jià)上漲是各地政府的通用手段，但很少有地方政府抑制房?jī)r(jià)的決心像長(zhǎng)沙一樣堅(jiān)決?！? 　　“140平以下都是剛需” 　　在房?jī)r(jià)上如此強(qiáng)力的壓制，對(duì)長(zhǎng)沙樓市的各大參與主體形成了不小的影響。 　　“2017年開(kāi)始執(zhí)行限價(jià)的時(shí)候，房地價(jià)差平均在4500元/平方米?！毖ξ恼f(shuō)，“開(kāi)發(fā)商在2017年拿的地，基本上是沒(méi)有什么錢可以賺的，有些項(xiàng)目的土方成本很高，實(shí)際上是處于虧錢的狀態(tài)。” 　　不過(guò)，長(zhǎng)沙一直在持續(xù)調(diào)整，增加房地價(jià)差的空間。據(jù)湖南中原地產(chǎn)測(cè)算，2021年時(shí)，長(zhǎng)沙項(xiàng)目的房地價(jià)差已達(dá)到7508元/平方米。 　　但相較于中部地區(qū)其他5個(gè)省會(huì)城市而言，這一數(shù)值依然不算高?！捌渌鞘谢径冀咏?萬(wàn)，”陳世霞表示，不過(guò)在2022年的首輪集中供地中，這一指標(biāo)進(jìn)一步達(dá)到了約8400元/平方米的水平。 　　歷經(jīng)幾年的調(diào)整，薛文明顯感覺(jué)到項(xiàng)目利潤(rùn)的提升。“從過(guò)去幾年的路徑來(lái)看，長(zhǎng)沙在售項(xiàng)目的利潤(rùn)空間是在不斷增加的，加精裝銷售，如果可以頂著精裝價(jià)格銷售，項(xiàng)目利潤(rùn)率可以在8~10個(gè)點(diǎn)，對(duì)比其他城市來(lái)看，這是非常好的水平了?！? 　　在某Top30房企工作的周燦也認(rèn)為，當(dāng)前長(zhǎng)沙市場(chǎng)留給項(xiàng)目的利潤(rùn)空間是達(dá)到預(yù)期的。在房地價(jià)差、精裝修等靜態(tài)利潤(rùn)空間之余，“流速能夠保證的話，動(dòng)態(tài)的利潤(rùn)也是符合要求的。” 　　項(xiàng)目流速有所保證，簡(jiǎn)而言之就是“賣得動(dòng)”、“不愁賣”。長(zhǎng)期的低房?jī)r(jià)和嚴(yán)格的調(diào)控政策給長(zhǎng)沙樓市帶來(lái)了這種可能。 　　低房?jī)r(jià)首先帶來(lái)的就是低房貸壓力。2013年大學(xué)畢業(yè)后留在長(zhǎng)沙工作的戴陽(yáng)，2016年，在望城區(qū)購(gòu)置了一套房子，當(dāng)時(shí)單價(jià)約為4000元/平方米，每個(gè)月還款額度僅為一千多元。除了首付有家里支撐，余下的七成房款，不久之后，她自己一口氣還完了。 　　而目前擁有兩套房的薛文，每月的還貸額度也只在6000元左右，“對(duì)家庭開(kāi)支占用不大的情況下，就能把這部分錢存起來(lái)”，使家庭財(cái)富有了積累的可能。 　　同時(shí)，長(zhǎng)沙嚴(yán)格的限售、限購(gòu)政策下，將市民的購(gòu)房置換周期大大拉長(zhǎng)?！霸趲啄甑南拶?gòu)期限內(nèi)，市民不可能再做出不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)這類大額支出，這也就使得市民的錢越存越多，購(gòu)買力相對(duì)增加?！毖ξ恼f(shuō)。 　　這期間，長(zhǎng)沙的人均可支配收入還保持著較快增長(zhǎng)。據(jù)長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年，長(zhǎng)沙市居民人均可支配收入約5.6萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)8.0%，其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為6.2萬(wàn)元，增長(zhǎng)7.2%。這已超過(guò)同期武漢的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。 　　事實(shí)上，長(zhǎng)沙市民的購(gòu)買力促成了另一個(gè)重要的市場(chǎng)特點(diǎn)，即剛需的首套房面積段近年來(lái)持續(xù)增長(zhǎng)。 　　戴陽(yáng)購(gòu)置的兩室，面積還在80平方米左右；2018年，在大王山板塊附近購(gòu)房的另一位留在長(zhǎng)沙工作的大學(xué)生，買的首套房面積就在100平方米以上了?！艾F(xiàn)在140平以下都是剛需?！敝軤N說(shuō)。 　　根據(jù)湖南中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2021年，長(zhǎng)沙主流的套均面積大約在132平方米；從成交結(jié)構(gòu)上來(lái)看，銷量最好的面積段集中在120~140平方米；160平方米以上的大戶型產(chǎn)品，從2020年疫情之后，呈現(xiàn)量?jī)r(jià)提升的態(tài)勢(shì)，供銷兩旺。 　　陳世霞分析稱，“因?yàn)榉績(jī)r(jià)便宜，大家房票又有限的情況下，一般都是一步到位，在支付力得以支撐的情況下，一般購(gòu)房者都會(huì)選擇大面積的房子?！? 　　在薛文看來(lái)，這也是2021年下半年全國(guó)樓市大幅下挫的背景下，長(zhǎng)沙并未出現(xiàn)大范圍降價(jià)情況的重要原因，“限價(jià)后的長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)跟居民的可支配收入相比，沒(méi)有出現(xiàn)超漲的情況，也就沒(méi)有透支居民購(gòu)買力，使得大家對(duì)長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)的耐受力也比較強(qiáng)?！? 　　周燦也有同感，大平層的改善項(xiàng)目賣得很好，2021年四季度部分大平層集中入市，單價(jià)在2萬(wàn)以上、總價(jià)在四五百萬(wàn)，基本都開(kāi)盤售罄，“把12月的平均房?jī)r(jià)拉升了超10個(gè)點(diǎn)”。 　　即便如此，據(jù)湖南省住建廳數(shù)據(jù)，2021年長(zhǎng)沙新房均價(jià)為10119元/平方米，保持在低位?！伴L(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)天花板現(xiàn)在還不到3萬(wàn)，武漢已經(jīng)達(dá)到5萬(wàn)了?！毖ξ恼f(shuō)。 　　不過(guò)，受到當(dāng)下行業(yè)形勢(shì)的影響，盡管長(zhǎng)沙需求充足、購(gòu)買力充足，但購(gòu)房者仍有較為明顯的觀望情緒。“這有幾個(gè)成因，第一個(gè)是很多城在降價(jià)，他們心里肯定會(huì)有預(yù)期，自己關(guān)注的項(xiàng)目會(huì)不會(huì)降價(jià)，其次就是企業(yè)的交付問(wèn)題?！? 　　這使得當(dāng)前的長(zhǎng)沙市場(chǎng)，也面臨著成交同比下跌的情況。湖南中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)前4月累計(jì)供應(yīng)211萬(wàn)方，同比下滑34%，成交201萬(wàn)方，同比下滑47%。 　　14年的幸福城市 　　借著全國(guó)樓市松綁之勢(shì)，長(zhǎng)沙也出臺(tái)了部分松綁政策。5月初，長(zhǎng)沙發(fā)布新規(guī)，將限購(gòu)時(shí)長(zhǎng)從網(wǎng)簽6年改4年，可買二套政策，縮短了購(gòu)房周期；5月中旬，長(zhǎng)沙再發(fā)新政，規(guī)定存量房盤活供作租賃住房后，不納入家庭住房套數(shù)計(jì)算，被市場(chǎng)稱為“租房換房票”。 　　盡管外界紛紛認(rèn)為該政策是長(zhǎng)沙創(chuàng)新放松調(diào)控，在長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，其中的關(guān)鍵或許在于增加租賃住房供給。周燦也認(rèn)為，這有利于降低年輕人的生活成本，讓他們更愿意來(lái)長(zhǎng)沙定居工作。 　　事實(shí)上，遠(yuǎn)低于其他重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)，早已成為長(zhǎng)沙吸引年輕人的一項(xiàng)利器。 　　2021年3月，長(zhǎng)沙市委副書(shū)記、市長(zhǎng)鄭建新在接受媒體采訪時(shí)提到，長(zhǎng)沙是全國(guó)所有大城市里房?jī)r(jià)和收入比最低的城市，一個(gè)普通家庭工作6.4年就可以買100平米的房子，年輕人不靠父母，和伴侶一起就可以輕松交首付供房，并表示將繼續(xù)管控好房?jī)r(jià)。 　　低房?jī)r(jià)降低了購(gòu)房對(duì)消費(fèi)的擠壓，使得長(zhǎng)沙人有更多的余力享受生活，又進(jìn)一步滋養(yǎng)了諸多新消費(fèi)品牌，茶飲中的茶顏悅色、咖啡里的三頓半、鹵味里的絕味鴨脖、餐飲里的文和友、費(fèi)大廚等；湖南首家京東Mall、宜家家居也將落地于長(zhǎng)沙的洋湖片區(qū)。 　　豐富多彩的文娛生活，構(gòu)成了長(zhǎng)沙生活的高幸福感。截至2021年，長(zhǎng)沙已連續(xù)第14年獲評(píng)“中國(guó)最具幸福感城市”。 　　年輕人也在用自己的行動(dòng)為這座幸福城市添加注腳。 　　謝靚是湖北人，在外打拼的她想要有個(gè)安定的空間，再加上2020年疫情的影響，讓她產(chǎn)生了買房的想法。在一番仔細(xì)研究后，她選定了長(zhǎng)沙?！?020年的時(shí)候，長(zhǎng)沙均價(jià)還沒(méi)過(guò)萬(wàn)，我們家那邊小縣城都要7000多一平方，”謝靚說(shuō)，“跟武漢比起來(lái)，長(zhǎng)沙的消費(fèi)支出也不算很高，城市充滿了生活氣息?！? 　　公開(kāi)信息顯示，2019年以前，長(zhǎng)沙連續(xù)4年每年人口凈流入在23-27萬(wàn)人。據(jù)七普數(shù)據(jù)，2020年底，長(zhǎng)沙常住人口增加到880萬(wàn)，一年凈增加了近41萬(wàn)人。而截至2021年底，長(zhǎng)沙的常住人口已達(dá)到了1023.93萬(wàn)人。 　　2017年，長(zhǎng)沙首次邁入“萬(wàn)億GDP俱樂(lè)部”；2021年GDP超過(guò)1.3萬(wàn)億，比上年增長(zhǎng)7.5%，位居全國(guó)省會(huì)城市第6位，在中部地區(qū)僅次于武漢。同時(shí)，長(zhǎng)沙是世界三大工程機(jī)械產(chǎn)業(yè)集聚地之一，2021年數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)沙的工程機(jī)械總產(chǎn)值約占中國(guó)的27.5%、全球的7.2%，產(chǎn)品覆蓋180個(gè)國(guó)家和地區(qū)。 　　將視線拉得更長(zhǎng)遠(yuǎn)，長(zhǎng)沙這支潛力股在謀求更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。 　　2022年4月，湖南發(fā)布了《關(guān)于實(shí)施強(qiáng)省會(huì)戰(zhàn)略支持長(zhǎng)沙市高質(zhì)量發(fā)展的若干意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《若干意見(jiàn)》)，長(zhǎng)沙計(jì)劃到2026年GDP達(dá)到2萬(wàn)億元左右，常住人口突破1200萬(wàn)人，并給出多重配套措施，從產(chǎn)業(yè)、交通、互聯(lián)網(wǎng)、能源、人才引進(jìn)等方面推進(jìn)強(qiáng)省會(huì)建設(shè)。 　　建設(shè)強(qiáng)省會(huì)的關(guān)鍵在于推動(dòng)強(qiáng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在原有的強(qiáng)制造業(yè)基礎(chǔ)之上，長(zhǎng)沙還將構(gòu)建先進(jìn)制造業(yè)集群體系，到2026年，打造15個(gè)左右千億級(jí)產(chǎn)業(yè)，實(shí)施180個(gè)左右十億級(jí)項(xiàng)目。 　　這樣充分的想象空間下，房企對(duì)長(zhǎng)沙持續(xù)看好?！伴L(zhǎng)沙當(dāng)前樓市的健康度、城市發(fā)展?jié)摿?、政府?cái)力支撐，相較其他城市更穩(wěn)定?！痹谘ξ目磥?lái)，房子的財(cái)富增值效應(yīng)也比周邊房?jī)r(jià)高的城市更加明顯。 　　“現(xiàn)在的市場(chǎng)行情下，我們?cè)诘丶?jí)市拿地非常謹(jǐn)慎，”周燦告訴記者，“另一個(gè)中部省會(huì)城市房?jī)r(jià)雖然高于長(zhǎng)沙，但房子賣不上價(jià)格，居民購(gòu)買力支撐不足，而長(zhǎng)沙則有充足的購(gòu)買力支撐市場(chǎng)，我們也持續(xù)看好長(zhǎng)沙?！? 　　(應(yīng)受訪人要求，謝靚、薛文、周燦、戴陽(yáng)均為化名。)

作為準(zhǔn)一線城市的代表，杭州出臺(tái)了“一攬子”樓市刺激政策。5月17日，杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，從優(yōu)化二手住房交易政策、完善稅收調(diào)節(jié)、更好滿足三孩家庭購(gòu)房需求等方面進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，具體包括社保條件放寬、增值稅5改2、三孩家庭多一個(gè)購(gòu)房名額。 　　據(jù)悉，《通知》內(nèi)容主要涉及三個(gè)方面，主要針對(duì)二手房交易和三孩家庭。首先，《通知》明確優(yōu)化二手住房交易政策，大幅縮短了社保和個(gè)稅的要求。在杭州市限購(gòu)范圍內(nèi)購(gòu)買二手住房的，對(duì)落戶本市未滿5年戶籍家庭取消原“在購(gòu)房之日前2年起已在本市限購(gòu)范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保滿24個(gè)月”的規(guī)定；對(duì)非本市戶籍家庭，將原“在購(gòu)房之日前4年起已在本市限購(gòu)范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社?；騻€(gè)人所得稅滿48個(gè)月”的規(guī)定調(diào)整為“在購(gòu)房之日前1年起已在本市限購(gòu)范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保或個(gè)人所得稅滿12個(gè)月”。其次，《通知》明確進(jìn)一步完善稅收調(diào)節(jié)政策，調(diào)整了增值稅的免征年限。對(duì)杭州市限購(gòu)范圍內(nèi)，個(gè)人轉(zhuǎn)讓家庭唯一住房的，增值稅征免年限由5年調(diào)整到2年。個(gè)人轉(zhuǎn)讓非家庭唯一住房的，增值稅征免年限仍為5年。最后，《通知》明確更好滿足三孩家庭購(gòu)房需求。一是符合條件的三孩家庭，在杭州市限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)的住房套數(shù)增加1套；二是符合條件的三孩家庭在報(bào)名參加新建商品住房公開(kāi)搖號(hào)銷售時(shí)，參照“無(wú)房家庭”優(yōu)先搖號(hào)。 　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，杭州此次政策明確對(duì)于限購(gòu)范圍內(nèi)的住房，若是唯一住房的，增值稅征免年限由5年調(diào)整為2年。這個(gè)規(guī)定有兩個(gè)要求，即此類政策適用市中心的房源，且需要是唯一住房。至此，全國(guó)有四個(gè)城市在增值稅政策方面做了調(diào)整，分別為沈陽(yáng)、無(wú)錫、東莞和杭州。這也說(shuō)明此類城市針對(duì)二手房的交易和流通，落實(shí)了積極的政策，對(duì)于降低稅費(fèi)成本，加快此類房源的交易等具有積極的作用。 　　在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，此次杭州全面松綁樓市調(diào)控，本身具有非常強(qiáng)的信號(hào)意義，也可以被看作是本輪樓市地方松綁的一個(gè)分水嶺。準(zhǔn)一線城市開(kāi)始全面松綁后，一線城市的同步跟進(jìn)似乎也不會(huì)太遠(yuǎn)。至此，中國(guó)三個(gè)全國(guó)性的房地產(chǎn)市場(chǎng)即海南、成都和杭州都出臺(tái)了政策，這三個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的外來(lái)人口導(dǎo)入規(guī)模較大、房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模也較大。 　　貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰同樣指出，杭州作為長(zhǎng)三角核心城市，樓市政策對(duì)其他城市具有示范作用，后期其他城市可能會(huì)跟進(jìn)。今年以來(lái)較多的城市在需求端出臺(tái)了支持性政策，但市場(chǎng)修復(fù)力度不足。根本原因是部分城市疫情反復(fù)，疊加地緣沖突加大經(jīng)濟(jì)下行壓力，居民風(fēng)險(xiǎn)偏好降低，市場(chǎng)信心恢復(fù)受阻。因此扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期是關(guān)鍵。 　　近期，多地穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)作頻頻。就在5月16日，碧桂園、龍湖、美的置業(yè)3家民營(yíng)房企被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定為示范房企，將在本周陸續(xù)發(fā)行人民幣債券。根據(jù)碧桂園、龍湖方面發(fā)布的公告，兩家房企將各自發(fā)行面值不超過(guò)人民幣5億元的國(guó)內(nèi)公司債券。 　　5月15日，包括央行在內(nèi)的兩部門聯(lián)合發(fā)布通知，下調(diào)普通商品房首套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。 　　多措并舉穿越周期，低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)一劑“強(qiáng)心針”。

4月底，在封控小區(qū)內(nèi)，一戶業(yè)主家中有90多歲的老人，因病一直吸氧，24小時(shí)內(nèi)需更換新的氧氣瓶。首開(kāi)天岳恒公司潘家園分公司接到這份特殊的工單，相關(guān)物業(yè)公司負(fù)責(zé)人緊急聯(lián)系醫(yī)院，協(xié)調(diào)配送氧氣瓶等，在19個(gè)小時(shí)內(nèi)，這份“特殊的快遞”進(jìn)入了小區(qū)的大門。 自4月以來(lái)，北京多個(gè)小區(qū)陸續(xù)開(kāi)始封控，面臨防疫“大考”，居委會(huì)、物業(yè)公司、業(yè)主作為社區(qū)治理共同體，齊心協(xié)力抗疫，其間上演了很多感人的故事。 社區(qū)是社會(huì)治理的基礎(chǔ)單元，是打通社會(huì)治理的“最后一公里”。社會(huì)治理的重點(diǎn)在社區(qū)，難點(diǎn)也在社區(qū)。近年來(lái)，社區(qū)治理不斷進(jìn)行探索創(chuàng)新實(shí)踐，尤其是北京借老舊小區(qū)改造的契機(jī)，不斷推進(jìn)建設(shè)基層治理體系，引入社會(huì)企業(yè)、社會(huì)力量、社會(huì)資本等第三方力量參與社區(qū)治理。在應(yīng)對(duì)疫情等事件中，部分社區(qū)開(kāi)始顯現(xiàn)出基層治理的成果，更在社區(qū)治理中體現(xiàn)出企業(yè)的力量。 社會(huì)治理“最后一公里”亟須打通 中國(guó)式小區(qū)演進(jìn)和社區(qū)治理的關(guān)系相輔相成。從大雜院、筒子樓到單元樓、商品房小區(qū)，中國(guó)鄰里關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，其中，鄰里疏遠(yuǎn)的狀態(tài)與緊張的關(guān)系有待改善。 萬(wàn)物云聯(lián)合北京大學(xué)社會(huì)學(xué)系撰寫的《中國(guó)小區(qū)演進(jìn)與治理》中提到，無(wú)論作為縱向治理的基層抓手，還是作為橫向治理的社會(huì)細(xì)胞，小區(qū)都是中國(guó)城市社會(huì)中最實(shí)際、最確切、最活躍的治理載體協(xié)同單元之一，在國(guó)家治理體系中發(fā)揮著至關(guān)重要且無(wú)可替代的作用。 不過(guò)，社區(qū)治理作為社會(huì)治理的“最后一公里”，一直是基層社會(huì)治理的重點(diǎn)和難點(diǎn)，長(zhǎng)期存在基層治理與社區(qū)居民的需要漸行漸遠(yuǎn)，一些居民的訴求得不到應(yīng)有的回應(yīng)。 因此，社區(qū)治理亟須改變政府單打獨(dú)斗，引入新的治理主體，打造共建、共治、共享的社區(qū)治理格局。相比之下，市場(chǎng)力量具有政府不可比擬的優(yōu)勢(shì)，但在社區(qū)治理中長(zhǎng)期缺位，調(diào)動(dòng)市場(chǎng)力量參與社區(qū)治理的意義不言而喻。 值得一提的是，2019年10月31日，十九屆四中全會(huì)通過(guò)《中共中央關(guān)于堅(jiān)持和完善中國(guó)特色社會(huì)主義制度、推進(jìn)國(guó)家治理體系和治理能力現(xiàn)代化若干重大問(wèn)題的決定》，提出“社會(huì)治理是國(guó)家治理的重要方面”，同時(shí)強(qiáng)調(diào)“構(gòu)建基層社會(huì)治理新格局”。 上述決定對(duì)于中國(guó)社會(huì)治理是一個(gè)標(biāo)志性事件，同時(shí)意味著社區(qū)治理的大幕拉開(kāi)。此后，有關(guān)基層治理的相關(guān)文件也在不斷出臺(tái)。 其中，2021年4月，《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)基層治理體系和治理能力現(xiàn)代化建設(shè)的意見(jiàn)》中提到，力爭(zhēng)用5年左右時(shí)間，建立起黨組織統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、政府依法履責(zé)、各類組織積極協(xié)同、群眾廣泛參與，自治、法治、德治相結(jié)合的基層治理體系。 企業(yè)“共生”破解老舊小區(qū)治理“痛點(diǎn)” 目前，社會(huì)企業(yè)、社會(huì)力量往往是通過(guò)政府購(gòu)買服務(wù)的方式，結(jié)合自身的專業(yè)優(yōu)勢(shì)參與社區(qū)治理。其中，物業(yè)管理滲透于居民的日常生活，與基層治理結(jié)合最為緊密。 對(duì)此，愿景和家策劃管理部總監(jiān)肖慧表示，物業(yè)企業(yè)作為與社區(qū)關(guān)系密切的市場(chǎng)力量，以“城市整合服務(wù)運(yùn)營(yíng)商”和“城市服務(wù)供應(yīng)商”的身份參與到社區(qū)治理中，發(fā)揮社區(qū)治理主體作用。 《中國(guó)小區(qū)演進(jìn)與治理》也提到，在基層治理中，政府與物業(yè)具備合作的可能性，用“共生”形容這一關(guān)系并不為過(guò)。 2020年5月1日，《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施，將物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系，也就是建立健全社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下居民委員會(huì)、村民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人等共同參與的治理架構(gòu)。這為物業(yè)企業(yè)參與社區(qū)治理提供了契機(jī)。經(jīng)過(guò)兩年的時(shí)間，目前北京黨建引領(lǐng)下協(xié)商共治的社區(qū)治理體系初步形成。 但是在一些沒(méi)有物業(yè)管理的老舊小區(qū)，如何引入企業(yè)參與基層治理仍是一個(gè)難題。在肖慧看來(lái)，老舊小區(qū)一般都位于城市的老城區(qū)，居民多數(shù)為城市低收入人群、老年人群以及困難群眾；建筑老化、基礎(chǔ)設(shè)施年久失修。這些問(wèn)題加速導(dǎo)致老舊小區(qū)成為城市社區(qū)治理洼地。 事實(shí)上，當(dāng)前對(duì)于老舊小區(qū)的治理顯得更為緊迫。2021年8月27日《北京市老舊小區(qū)綜合整治標(biāo)準(zhǔn)與技術(shù)導(dǎo)則》出臺(tái)，其中提到，老舊小區(qū)綜合整治分為綜合治理和綜合改造兩部分，而綜合治理包括完善小區(qū)治理體系和建立規(guī)范化物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制。 這也意味著，北京老舊小區(qū)改造中伴隨著社區(qū)治理，而在引入社會(huì)資本參與老舊小區(qū)改造過(guò)程中，北京已形成勁松模式、首開(kāi)經(jīng)驗(yàn)。 開(kāi)創(chuàng)勁松模式的愿景集團(tuán)設(shè)計(jì)師此前在接受新京報(bào)記者采訪時(shí)表示，老舊小區(qū)改造是參與式設(shè)計(jì)，更是社區(qū)治理的一部分，并將自己定義為“手握設(shè)計(jì)工具的社會(huì)工作者”，來(lái)化解社區(qū)治理“疑難雜癥”。 據(jù)肖慧介紹，石景山魯谷項(xiàng)目此前涉及34家產(chǎn)權(quán)單位、10家物業(yè)公司，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)錯(cuò)綜復(fù)雜、管理邊界模糊不清。2020年初，愿景物業(yè)受街道委托應(yīng)急接管進(jìn)場(chǎng)，開(kāi)始履行管理責(zé)任，通過(guò)未訴先辦、接訴即辦的方式，有效分擔(dān)居委會(huì)基層治理壓力，接管初期12345投訴單量降低50%，并解決歷史掛賬4件。 “民社物”多方協(xié)作應(yīng)對(duì)重大公共危機(jī) “潘家園分公司成立不久，就經(jīng)歷了疫情的檢驗(yàn)?！笔组_(kāi)天岳恒公司潘家園分公司黨支部書(shū)記劉冉表示，去年11月，作為首開(kāi)集團(tuán)“一街區(qū)一物業(yè)”模式試點(diǎn)，區(qū)域內(nèi)首開(kāi)旗下的9家物業(yè)單位被整合成潘家園分公司。此后，一家物業(yè)公司與一個(gè)屬地街道進(jìn)行溝通，對(duì)疫情防控也起到高效的作用。 據(jù)悉，潘家園分公司對(duì)接1個(gè)街道，下轄14個(gè)社區(qū)。管理面積約為128萬(wàn)平方米，約1.7萬(wàn)戶居民，在此輪疫情中，封管區(qū)域的物業(yè)面積占總管理面積的90%，大部分處于疫情封控、管控的范圍。 在防疫期間，為了更好地滿足小區(qū)特殊群體需求，潘家園分公司成立了“四同保障隊(duì)”，應(yīng)急處理突發(fā)事件、隔離區(qū)消殺等，接棒“快遞員”，為居民提供最后的配送，其中包括上述提到的氧氣瓶接力。而且這位急需氧氣瓶老人的子女，主動(dòng)承擔(dān)了所在樓內(nèi)義務(wù)消殺的志愿者工作。 物業(yè)人員化身的“大白”令封控區(qū)內(nèi)的居民有了安全感。而居民們?yōu)榱酥С治飿I(yè)企業(yè)的良性運(yùn)轉(zhuǎn)，紛紛在線上主動(dòng)繳納物業(yè)費(fèi)。“短短幾天的時(shí)間，較之前繳費(fèi)數(shù)量出現(xiàn)翻倍。這是居民對(duì)物業(yè)工作的認(rèn)可。”劉冉說(shuō)。 這種共商、共建、共享的社區(qū)氛圍并非是在疫情中形成的。據(jù)劉冉介紹，潘家園分公司積極探索潘家園街區(qū)“大物業(yè)”管理模式，與松榆里社區(qū)黨委共同打造區(qū)域化黨建品牌，合力推動(dòng)“民社物”（居民、社區(qū)、物業(yè)）三位一體聯(lián)建合作。在此過(guò)程中，潘家園分公司在與社區(qū)合署辦公的基礎(chǔ)上，推動(dòng)“議事坊”中“民聲家舍”工作室的建立，社區(qū)、物業(yè)指派專人通過(guò)診斷問(wèn)需，傾聽(tīng)收集居民意見(jiàn)建議。 值得一提的是，潘家園分公司還與松榆里社區(qū)聯(lián)合開(kāi)創(chuàng)了“雙包聯(lián)動(dòng)”模式，即“1名社工+1名物業(yè)管家”承包同一片服務(wù)區(qū)域，搭建“居民+社區(qū)+物業(yè)”共商、共建、共享平臺(tái)，精準(zhǔn)對(duì)接居民各方面訴求。 事實(shí)上，街區(qū)“大物業(yè)”管理模式不僅規(guī)模大、治理范圍廣，更包括結(jié)構(gòu)調(diào)整、模式上的規(guī)范推廣與社會(huì)角色的轉(zhuǎn)型，有助于破解基層精細(xì)化管理難題，發(fā)揮物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與基層社區(qū)治理的效能。 企業(yè)助力提升業(yè)主自治能力 包括社區(qū)居委會(huì)、物業(yè)公司、小區(qū)業(yè)委會(huì)在內(nèi)的各方力量如何在多元共治的框架下，調(diào)動(dòng)居民參與社區(qū)生活的積極性，一直是社區(qū)治理關(guān)鍵。 建誠(chéng)晟業(yè)聯(lián)合創(chuàng)始人苑承建表示，目前北京絕大多數(shù)小區(qū)都已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了業(yè)委會(huì)（物管會(huì)）的覆蓋，但讓業(yè)委會(huì)（物管會(huì)）能夠履職、會(huì)履職，組織好業(yè)主對(duì)公共事務(wù)進(jìn)行共同管理，真正在小區(qū)治理中發(fā)揮作用，才是應(yīng)有之義。 “在絕大多數(shù)小區(qū)里，業(yè)主的構(gòu)成是多樣的，年齡、學(xué)歷、經(jīng)歷、工作等都會(huì)影響到業(yè)主個(gè)體對(duì)物業(yè)管理的看法和評(píng)價(jià)。而且業(yè)主個(gè)體對(duì)物業(yè)管理理解上差異巨大，反饋問(wèn)題的集中度和合理性通常也差異很大?！痹烦薪ㄈ缡钦f(shuō)。 為此，建誠(chéng)晟業(yè)以另外一種形式參與社會(huì)基層治理。截至目前，建誠(chéng)晟業(yè)已經(jīng)指導(dǎo)40余個(gè)小區(qū)選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)或者換屆，累計(jì)在相關(guān)街道為業(yè)委會(huì)（物管會(huì)）開(kāi)展了超過(guò)200場(chǎng)履職培訓(xùn)或工作指導(dǎo)，同時(shí)協(xié)助街道完善社會(huì)基層治理組織（業(yè)委會(huì)/物管會(huì)）建設(shè)、提高業(yè)主自治能力等。 事實(shí)上，還有很多企業(yè)正在以各種形式參與到社區(qū)治理中，畢竟社區(qū)治理的內(nèi)容涉及多個(gè)方面，比如社區(qū)照顧、社區(qū)安全與綜合治理、社區(qū)疾病預(yù)防、社區(qū)環(huán)境、社區(qū)文化和精神文明建設(shè)等。 社區(qū)治理還要最大限度整合社區(qū)內(nèi)外資源，構(gòu)建社區(qū)治理機(jī)制，而物業(yè)公司更能體現(xiàn)整合的功能。據(jù)悉，潘家園分公司計(jì)劃通過(guò)在市場(chǎng)搜尋具有特定優(yōu)勢(shì)的企業(yè)，整合外部資源，在便民、養(yǎng)老、醫(yī)療、智慧等服務(wù)方面進(jìn)行多方聯(lián)動(dòng)，推進(jìn)這些企業(yè)融入社區(qū)治理。

　[ 第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，截至2020年，佛山市常住人口為949.89萬(wàn)人，相比2010年的719.43萬(wàn)人，十年間，佛山市人口增長(zhǎng)超200萬(wàn)人。佛山市的人口吸引力還在增強(qiáng)，2021年，佛山市常住人口增加9.38萬(wàn)人，增量?jī)H次于深圳。 ] 　　一部《尋味順德》，讓順德以及它所屬的佛山美食被大眾熟知，卻鮮少有人注意到，佛山是廣東省經(jīng)濟(jì)實(shí)力排名第三的城市。地處珠江三角洲腹地，南臨中山，西接肇慶，東邊與廣州市緊密相連，在地理位置上占據(jù)優(yōu)勢(shì)的佛山，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成績(jī)也很亮眼，GDP總量已經(jīng)超1.2萬(wàn)億元。 　　人口的增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是同步的，近十年來(lái)，佛山市常住人口增長(zhǎng)超200萬(wàn)。人口增長(zhǎng)拉動(dòng)房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求，十多年來(lái)，佛山市房?jī)r(jià)已經(jīng)翻倍，新房年度成交量也連續(xù)突破十萬(wàn)套。隨著軌道交通的完善，廣佛同城使得不少?gòu)V州人前往佛山置業(yè)安家，從而在很大程度上助推了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)投資投機(jī)需求。 　　然而，在2021年下半年全國(guó)樓市整體下行的背景下，佛山樓市也隨之陷入低迷。 　　終于，今年4月末，在全國(guó)多城松樓市的背景下，佛山也開(kāi)始對(duì)限購(gòu)政策下手了，規(guī)定購(gòu)買滿5年的商品房，不再計(jì)入居民家庭擁有住房套數(shù)，一夜之間，不少人重新獲得了房票。 　　受惠廣州外溢需求 　　佛山在全國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)著重要的地位。2021年，佛山市GDP總量達(dá)12156億元，增速8.3%，GDP總量?jī)H次于深圳和廣州，位居廣東省第三。 　　經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)與人口的流入密切相關(guān)。第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，截至2020年，佛山市常住人口為949.89萬(wàn)人，相比2010年的719.43萬(wàn)人，十年間，佛山市人口增長(zhǎng)超200萬(wàn)人。佛山市的人口吸引力還在增強(qiáng)，2021年，佛山市常住人口增加9.38萬(wàn)人，增量?jī)H次于深圳，是廣東省內(nèi)排名第二的城市。 　　大量人口的涌入，催生了佛山房地產(chǎn)的快速發(fā)展。 　　佛山市住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年，佛山市新房均價(jià)為8170元/平方米，而到2021年，已經(jīng)漲至13876元/平方米，十年漲幅達(dá)69.84%。 　　張亮一家在佛山工作多年，2019年在佛山市南海區(qū)買了一套商品住宅，他告訴第一財(cái)經(jīng)，當(dāng)時(shí)購(gòu)入的價(jià)格為2.5萬(wàn)/平方米，如今，該小區(qū)的房源在房產(chǎn)中介平臺(tái)的均價(jià)已經(jīng)漲至3.5萬(wàn)/平方米。 　　廣佛兩市文化同根同源，自古一家，兩市接壤邊界長(zhǎng)約200公里。近年來(lái)，廣佛兩地的軌道交通逐漸完善，貫穿佛山和廣州的地鐵線已有3條，從佛山市內(nèi)到廣州天河的CBD珠江新城也僅需一個(gè)多小時(shí)。 　　貝殼研究院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，截至2020年年末，佛山購(gòu)房者中，跨城通勤者占比23%，跨城通勤城市為廣州的購(gòu)房者占比16%。佛山的跨城購(gòu)房者中，超過(guò)五成選擇在南海區(qū)購(gòu)房，超過(guò)兩成在順德區(qū)購(gòu)房。 　　貝殼平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，目前，臨廣區(qū)域，例如南海區(qū)的千燈湖、三山新城、金沙洲板塊，房?jī)r(jià)都在3萬(wàn)元/平方米左右，明顯高于非臨廣區(qū)域。不過(guò)，相比廣州市荔灣區(qū)3.7萬(wàn)元/平方米、海珠區(qū)4.4萬(wàn)元/平方米的均價(jià)，臨廣區(qū)域的房?jī)r(jià)仍然較低，而這也是跨城通勤者選擇在佛山買房的重要原因。 　　房?jī)r(jià)十年沉浮 　　提及佛山樓市的快速發(fā)展，2010年一定是一個(gè)不可不談的時(shí)間段。2010年11月，廣佛地鐵首段通車，“工作在廣州，住在佛山”成為購(gòu)房者看得見(jiàn)的未來(lái)。佛山市住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2010年佛山市新房成交價(jià)格為7448元/平方米，而在2009年，佛山市新房?jī)r(jià)格還處于5855元/平方米的水平，2010年，佛山樓市價(jià)格上漲幅度達(dá)27.20%。 　　樓市的熱度也傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)，2012年和2013年，佛山土地成交量翻倍，分別為631萬(wàn)平方米和788萬(wàn)平方米，明顯高于2011年的379萬(wàn)平方米。 　　樓市火熱的同時(shí)，佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)也迎來(lái)了調(diào)控。 　　2011年3月，佛山限購(gòu)令出臺(tái)，擁有1套及以上住房的非佛山戶籍居民家庭和擁有兩套及以上住房的佛山戶籍居民家庭，若無(wú)法提供1年以上在佛山納稅證明或者社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明，暫停在佛山購(gòu)房。隨后，佛山市商品住房成交量快速下跌，全年成交新房套數(shù)5.6萬(wàn)套，同比2010年下降18.34%。 　　2014年8月，全國(guó)部分地區(qū)放松限購(gòu)，佛山成為廣東首個(gè)正式松綁限購(gòu)的城市，限購(gòu)由家庭轉(zhuǎn)為個(gè)人，佛山戶籍每人限購(gòu)2套。2015年，佛山全面解除限購(gòu)，不再審查購(gòu)房者的資格。這一年，佛山新房成交近13萬(wàn)套，首次突破10萬(wàn)套大關(guān)。 　　2016年10月，佛山樓市政策開(kāi)始收緊，禪城全區(qū)，南海區(qū)和順德區(qū)的臨廣區(qū)域被納入限購(gòu)范圍，在佛山購(gòu)房再次需要看社保，首付比例也規(guī)定為首套三成，二套四成。不過(guò)，2016年，佛山樓市仍然延續(xù)了2015年的漲勢(shì)，新房成交量再創(chuàng)新高，升至17.3萬(wàn)套。 　　2017年，佛山限購(gòu)加碼，新房成交量降至10.8萬(wàn)套。此后的2018~2020年，佛山處于收緊與寬松并存的階段，盡管2020年初受到疫情影響，其新房年度成交量一直維持在11萬(wàn)套以上。 　　來(lái)到2021年，佛山樓市開(kāi)始轉(zhuǎn)折。上半年，佛山樓市供銷雙熱，而下半年，部分房企爆雷，佛山多個(gè)項(xiàng)目處于停工狀態(tài)，疊加房貸利率上升，房貸額度緊張，購(gòu)房者觀望情緒濃烈，市場(chǎng)銷售承壓，全年新房成交10.29萬(wàn)套，跌破11萬(wàn)套大關(guān)，創(chuàng)近7年來(lái)新低。 　　2021年，佛山土地市場(chǎng)也先熱后冷，2021年10~11月，多宗地塊撤牌、流拍、底價(jià)成交或延期出讓，最終，2021年全年佛山市成功出讓土地66宗，同比減少36宗，成交金額890億元，同比減少30%。 　　2022年，佛山樓市逐步回暖，但是成交量依舊處于低位。佛山中原數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度，佛山全市新建商品住房成交181.6萬(wàn)平方米，同比減少43%。土地市場(chǎng)方面，2022年一季度，佛山市成功出讓的涉宅用地共7宗，全部以底價(jià)成交，撤牌和延期出讓的宗地依舊存在。 　　成交量創(chuàng)7年新低，樓市低迷數(shù)月，土地市場(chǎng)也冰冷，在此背景下，佛山樓市放松限購(gòu)，似乎是箭在弦上不得不發(fā)。 　　下一個(gè)機(jī)會(huì) 　　4月末，佛山終于松綁。 　　《佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于優(yōu)化存量商品住房政策的通知》表示，對(duì)最近一次繳納契稅時(shí)間或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記時(shí)間滿5年商品房，不再計(jì)入居民家庭擁有住房套數(shù)。該商品住房在進(jìn)行買賣合同網(wǎng)簽、贈(zèng)予、司法拍賣等轉(zhuǎn)讓手續(xù)時(shí)，無(wú)需進(jìn)行購(gòu)房資格核驗(yàn)。 　　簡(jiǎn)而言之，上述政策出臺(tái)后，購(gòu)買商品住房5年以上的家庭，重獲了一張房票，與此同時(shí)，一部分在佛山?jīng)]有購(gòu)房資格的人也能在佛山買房了。 　　廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，佛山此舉，一定程度上能激活部分改善型需求。例如生二孩、三孩的家庭；或者現(xiàn)居住房屋配套不足的家庭；或者是在5年以前入手門檻較低時(shí)購(gòu)房，且房貸已還清的家庭；也或者是民企老板或高管，近年來(lái)因?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)比較困難，開(kāi)始避險(xiǎn)和回歸安全資產(chǎn)而購(gòu)房。 　　佛山市當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)中介對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，“明顯感覺(jué)5月的客戶比前兩個(gè)月多。”佛山中原戰(zhàn)略中心數(shù)據(jù)顯示，政策頒布后的第一周（5月2~8日），佛山全市一手住宅網(wǎng)簽成交1069套，12.6萬(wàn)平方米，成交面積環(huán)比增長(zhǎng)28%，滿五年住宅不限購(gòu)新政效應(yīng)促進(jìn)樓市回歸，市場(chǎng)信心平緩升溫。 　　不過(guò)，第一財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，同比2021年五一期間的銷售情況來(lái)看，佛山今年的銷售成色并不足，相比2021年同期成交的3004套，32.67萬(wàn)平方米，2022年新政之后的第一周，佛山市住宅成交套數(shù)同比下降64.41%。 　　或許，政策對(duì)佛山樓市的影響還沒(méi)那么明顯，政策對(duì)市場(chǎng)信心的傳導(dǎo)還需要時(shí)間。

17日，國(guó)家發(fā)改委舉行5月份新聞發(fā)布會(huì)。在發(fā)布會(huì)上，國(guó)家發(fā)改委新聞發(fā)言人孟瑋表示，不能以縣城建設(shè)為名炒作房地產(chǎn)。 　　有記者提問(wèn)，近日中辦、國(guó)辦印發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的意見(jiàn)》。請(qǐng)問(wèn)，縣城建設(shè)的主要任務(wù)是什么？在具體推進(jìn)過(guò)程中，還應(yīng)注意把握哪些方面？ 　　孟瑋對(duì)此回應(yīng)稱，推進(jìn)縣城建設(shè)的根本出發(fā)點(diǎn)是增強(qiáng)縣城綜合承載能力，提升縣城發(fā)展質(zhì)量，更好滿足農(nóng)民到縣城就業(yè)安家需求和縣城居民生產(chǎn)生活需要；重點(diǎn)任務(wù)是抓好產(chǎn)業(yè)、市政設(shè)施、公共服務(wù)、環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施等方面建設(shè)，促進(jìn)縣鄉(xiāng)村功能銜接互補(bǔ)。 　　第一，產(chǎn)業(yè)是縣城建設(shè)發(fā)展的根基，有產(chǎn)業(yè)才有就業(yè)崗位、才有人口集聚。要推進(jìn)縣城產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施提質(zhì)增效，夯實(shí)縣城產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，促進(jìn)居民就地就近就業(yè)和持續(xù)增收，帶動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。 　　第二，市政公用設(shè)施直接服務(wù)于縣城居民，是宜居縣城的重要硬件基礎(chǔ)。要推進(jìn)縣城市政公用設(shè)施提檔升級(jí)，較好滿足居民居住和出行等生活需要。 　　第三，公共服務(wù)關(guān)乎群眾切身利益，是人的全面發(fā)展的基礎(chǔ)條件。要推進(jìn)縣城公共服務(wù)設(shè)施提標(biāo)擴(kuò)面，保障居民獲得普惠共享的基本公共服務(wù)。 　　第四，環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施水平?jīng)Q定著縣城人居環(huán)境和整體面貌，也是縣城生態(tài)文明建設(shè)的重要支撐。要推進(jìn)縣城環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施提級(jí)擴(kuò)能，建立歷史文化保護(hù)傳承體系，更好滿足居民文化和生態(tài)等需要，彰顯縣城綠色人文風(fēng)貌。 　　第五，我國(guó)一半左右人口居住在縣域，5億農(nóng)村人口中的大部分居住在縣域內(nèi)的鄉(xiāng)村地區(qū)。要提高縣城輻射帶動(dòng)鄉(xiāng)村能力，促進(jìn)縣鄉(xiāng)村基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)統(tǒng)籌銜接，以工補(bǔ)農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)，加快實(shí)現(xiàn)縣域內(nèi)城鄉(xiāng)融合發(fā)展。 　　孟瑋強(qiáng)調(diào)，同時(shí)，在縣城建設(shè)中要注意守住幾條底線。一是要嚴(yán)格落實(shí)耕地和永久基本農(nóng)田、生態(tài)保護(hù)紅線、城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界，防止利用“新城建設(shè)”等名義侵占耕地和生態(tài)空間。二是守住歷史文化根脈，防止大拆大建、貪大求洋，落實(shí)適用、經(jīng)濟(jì)、綠色、美觀的新時(shí)期建筑方針，更不能以縣城建設(shè)為名炒作房地產(chǎn)。三是嚴(yán)格控制撤縣建市設(shè)區(qū)，防止周邊大城市無(wú)序擴(kuò)張。四是防控災(zāi)害事故風(fēng)險(xiǎn)，提升縣城發(fā)展韌性。五是防范地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在發(fā)展需要和財(cái)力允許前提下盡力而為、量力而行。

——“堅(jiān)定信心、攻堅(jiān)克難”系列之⑧ 　　近日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，充分肯定今年以來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)取得來(lái)之不易的成績(jī)，深入分析做好當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作面臨的挑戰(zhàn)，強(qiáng)調(diào)要有效管控重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線，要防止各類“黑天鵝”“灰犀?！笔录l(fā)生。在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展問(wèn)題上，重申“要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”，要求“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求”，同時(shí)“優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。這是當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的根本要求，各地區(qū)各部門必須全面、準(zhǔn)確把握好政策精神，必須因地制宜落實(shí)好具體部署。 　　住房問(wèn)題事關(guān)廣大群眾的切身利益，也直接關(guān)系到金融風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)安全問(wèn)題。一方面，近年來(lái)我國(guó)住房發(fā)展取得了巨大成就，2019年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達(dá)到39.8平方米， 2億多困難群眾改善了住房條件，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期成效明顯。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)上下游面廣量大，不僅與金融信貸、稅費(fèi)收入等直接聯(lián)系，還與家電、家具、裝修、汽車等消費(fèi)領(lǐng)域密切相關(guān)，極易形成共振效應(yīng)。正因此，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，是滿足人民日益增長(zhǎng)美好生活需要的重要手段，是我們著力穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤的重要抓手，是頂住新的下行壓力、防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)的重要支撐。 　　當(dāng)前，住房問(wèn)題的復(fù)雜性主要在于地區(qū)間的差異度高，有的特大城市供需失衡，得上職住不平衡等“大城市病”，有的中小城市規(guī)劃過(guò)于超前，出現(xiàn)嚴(yán)重空置。對(duì)此，調(diào)控政策上不能簡(jiǎn)單“一刀切”，必須堅(jiān)持系統(tǒng)思維，必須因城施策、因地制宜，鼓勵(lì)各地從實(shí)際情況出發(fā)完善政策。而政策的完善同樣要堅(jiān)持系統(tǒng)思維，必須充分考慮到不同社會(huì)群體的不同情況，有針對(duì)性地滿足群眾的剛性、改善性需求，把尊重市場(chǎng)規(guī)律和滿足群眾需求有機(jī)結(jié)合好。要看到，隨著合理需求的釋放，房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將起到重要的帶動(dòng)作用，對(duì)包括智慧城市建設(shè)等在內(nèi)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化作用也會(huì)不斷展現(xiàn)出來(lái)。 　　要強(qiáng)調(diào)的是，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)“平穩(wěn)健康發(fā)展”的要求中，“平穩(wěn)”和“健康”始終在“發(fā)展”之前。如果離開(kāi)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的要求，就必然背離“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，甚至重蹈房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的覆轍，極容易對(duì)民生和經(jīng)濟(jì)造成二次傷害、放大風(fēng)險(xiǎn)隱患。穩(wěn)妥把握“住”和“不炒”的關(guān)系，首先要明白“住”是更加突出商品房使用價(jià)值的消費(fèi)屬性，是運(yùn)用市場(chǎng)無(wú)形之手更好滿足群眾居住需求；“不炒”則是淡化、規(guī)避商品房淪為金融品的投資屬性，是要求善用政府有形之手防范化解風(fēng)險(xiǎn)，比如預(yù)售資金監(jiān)管、購(gòu)房者權(quán)益保護(hù)、開(kāi)發(fā)企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)引導(dǎo)等，從而讓商品住房真正回歸到商品本位。 　　努力實(shí)現(xiàn)全年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展預(yù)期目標(biāo)，我們要繼續(xù)堅(jiān)持推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展，不斷滿足剛性和改善性住房需求，加快完善住房制度，更加精準(zhǔn)實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，更加穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，更好發(fā)揮消費(fèi)基礎(chǔ)性作用，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間，讓人民群眾住得更安心、舒心。

5月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布前4月房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)。受各種因素影響，樓市相關(guān)數(shù)據(jù)表現(xiàn)繼續(xù)低迷。 　　今年1-4月，全國(guó)商品房銷售面積39768萬(wàn)平方米，同比下降20.9%；商品房銷售額37789億元，下降29.5%。與一季度相比，降幅繼續(xù)擴(kuò)大。同期，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資39154億元，同比下降2.7%。 　　今年以來(lái)，全國(guó)已有超過(guò)100個(gè)城市出臺(tái)各類穩(wěn)樓市政策，各級(jí)監(jiān)管部門也屢次做出支持合理需求的表態(tài)。但由于疫情及其他因素的影響，市場(chǎng)信心仍未恢復(fù)到合理水平。這也被認(rèn)為是樓市各指標(biāo)表現(xiàn)不佳的原因。 　　未來(lái)，情況可能有所改變。5月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，允許首套住房商業(yè)貸款利率比市場(chǎng)報(bào)價(jià)下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)。這個(gè)既能產(chǎn)生強(qiáng)大的心理影響、又能夠切實(shí)降低購(gòu)房成本的措施，被認(rèn)為是今年最重要的樓市利好政策。 　　5月16日，資本市場(chǎng)率先做出反應(yīng)，當(dāng)日的A股地產(chǎn)板塊大幅上漲，多只股票漲停。下一步，這一政策能否真正激活市場(chǎng)交易、重塑市場(chǎng)信心，才是房地產(chǎn)業(yè)真正關(guān)心的事情。 　　“小陽(yáng)春”爽約 　　今年樓市的開(kāi)局并不差，前兩月的銷售規(guī)模已經(jīng)超過(guò)2019年和2020年同期的水平。3月，市場(chǎng)交易規(guī)模繼續(xù)保持在高位，似乎預(yù)示著傳統(tǒng)樓市“小陽(yáng)春”不會(huì)缺席。但隨后，市場(chǎng)交易又出現(xiàn)明顯回落。 　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，4月單月，全國(guó)商品房銷售面積8722萬(wàn)平方米，銷售金額8134億元，環(huán)比分別下降43.1%和42.7%，同比分別下降40.0%和46.6%。 　　分區(qū)域來(lái)看，東北地區(qū)、東部地區(qū)成交規(guī)模降幅較大。今年1-4月，東北地區(qū)商品房銷售面積、金額同比降幅均超40%。 　　貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，銷售市場(chǎng)的下行除了受疫情拖累之外，市場(chǎng)預(yù)期較弱是主要原因。今年以來(lái)，超過(guò)百城發(fā)布穩(wěn)樓市政策，但疫情多點(diǎn)散發(fā)、經(jīng)濟(jì)增速放緩、收入預(yù)期下降導(dǎo)致居民風(fēng)險(xiǎn)偏好降低，市場(chǎng)信心恢復(fù)受阻。 　　信心不足的情況還體現(xiàn)在投資和供應(yīng)端。今年第一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速已降至0.7%的低位，到4月，該指標(biāo)出現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)以來(lái)的首次負(fù)增長(zhǎng)。許小樂(lè)指出，前四月土地購(gòu)置面積同比下降46.5%，這表明了房企投資動(dòng)力極弱，也進(jìn)一步拖累了同期的固定資產(chǎn)投資增速。 　　與此同時(shí)，今年前4月，房屋新開(kāi)工面積下降了26.3%，房屋施工面積由增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為持平，房屋竣工面積繼續(xù)下降，降幅為11.9%。 　　房企投資意愿低迷，還與資金鏈的緊張有關(guān)。今年前4月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金48522億元，同比下降23.6%。其中，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款的降幅分別達(dá)到37.0%、25.1%，這兩項(xiàng)來(lái)源在房企資金中占比近半，也體現(xiàn)出銷售受阻對(duì)資金鏈的影響不容忽視。 　　融資端同樣沒(méi)有明顯改善。雖然近期已有部分房企重新啟動(dòng)發(fā)債，但多家房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，銀行對(duì)開(kāi)發(fā)貸的審核和發(fā)放仍然嚴(yán)格，到目前為止，這一通道并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性開(kāi)啟。 　　對(duì)于房企而言，當(dāng)下的重點(diǎn)除了融資，還有恢復(fù)銷售，從而緩解日益增長(zhǎng)的庫(kù)存壓力。自去年12月以來(lái)，全國(guó)商品房待售面積連續(xù)5個(gè)月上升。截至今年4月末，全國(guó)商品房待售面積55735萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.4%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)了14.8%。 　　久旱逢甘霖？ 　　在紛繁復(fù)雜的房地產(chǎn)指標(biāo)中，銷售被認(rèn)為是最重要的抓手，市場(chǎng)銷售恢復(fù)與否，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)真正的“晴雨表”。 　　從去年末開(kāi)始，監(jiān)管部門就不斷做出支持合理購(gòu)房需求的表態(tài)。今年以來(lái)，全國(guó)已有超過(guò)100個(gè)城市出臺(tái)了不同類型的穩(wěn)樓市政策，涉及調(diào)整限購(gòu)政策、降低首付比例、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、限售政策修改、鼓勵(lì)多胎家庭購(gòu)房、為房企提供資金支持等多個(gè)方面。 　　同時(shí)，主要城市的個(gè)人房貸利率已經(jīng)有所下調(diào)，按揭貸款的放款周期也明顯縮短。 　　但這些政策都未能真正激活市場(chǎng)。按照中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的觀點(diǎn)，除了疫情因素外，我國(guó)房貸利率的實(shí)際水平仍然偏高，影響了合理需求的釋放?！斑^(guò)去幾年，剛需(包括改善型需求)房貸利率普遍在6%以上?！睆埓髠フf(shuō)，無(wú)論橫向還是縱向?qū)Ρ?，這一水平都不低，“穩(wěn)樓市需要銀行讓利”。 　　因此，5月15日兩部門發(fā)布的調(diào)整差別化住房信貸政策文件，被業(yè)界寄予不小的希望。一方面，首套房貸利率下調(diào)，可以實(shí)實(shí)在在地降低購(gòu)房成本，對(duì)購(gòu)房者帶來(lái)切實(shí)利好；另一方面，與各地出臺(tái)的“地方版”穩(wěn)樓市政策不同，該政策覆蓋全國(guó)，影響范圍更大。 　　值得注意的是，監(jiān)管層上一次下調(diào)房貸利率，還是在2014年。 　　盡管此次政策的細(xì)則有待落地，且利率優(yōu)惠僅僅針對(duì)首套房，但已經(jīng)低位運(yùn)行多時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，仍然期待著“久旱逢甘霖”。 　　許小樂(lè)指出，雖然二套利率下限并未調(diào)整，但前期多數(shù)城市已取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，換房需求按首套的貸款執(zhí)行，因此本次首套利率下限降低，給銀行留出房貸降息空間，有利于降低剛需和改善性需求購(gòu)房成本，并有望改善銷售持續(xù)下行的局面。 　　根據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)，今年4月，百城首套房貸平均利率5.17%，距離新政規(guī)定的下限(4.4%)仍有較大空間。因此，若政策能夠“友好”落地，對(duì)市場(chǎng)的影響不容小視。 　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜則指出，各類政策“組合拳”的疊加效果值得期待，但短期市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏仍有賴于疫情的有效防控及各地政策的執(zhí)行力度。當(dāng)前，部分熱點(diǎn)城市政策跟進(jìn)節(jié)奏加快，購(gòu)房者置業(yè)情緒有所修復(fù)，市場(chǎng)有望率先企穩(wěn)，但大多數(shù)城市市場(chǎng)預(yù)期仍較弱。預(yù)計(jì)樓市表現(xiàn)的全面改善還需要一段時(shí)間。

從中國(guó)人民銀行獲悉，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布相關(guān)通知，調(diào)整差別化住房信貸政策。對(duì)于貸款購(gòu)買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。 通知提出，在全國(guó)統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。 人民銀行表示，此舉旨在堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。 為何下調(diào)房貸利率？ 政策調(diào)整后，全國(guó)層面首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限由不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)。 記者注意到，按照目前5年期以上LPR4.6%測(cè)算，相當(dāng)于首套普通自住房貸款利率可以低至4.4%。 光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華在接受記者微信采訪時(shí)表示：“此次央行下調(diào)住房貸款利率定價(jià)下限，是進(jìn)一步優(yōu)化商業(yè)銀行房貸利率自律定價(jià)機(jī)制，擴(kuò)大了部分區(qū)域商業(yè)銀行房貸利率定價(jià)空間，也符合部分區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況?！? 也有業(yè)內(nèi)專家表示，通知主要針對(duì)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款，存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。政策調(diào)整后，如所在城市政策下限和銀行具體執(zhí)行利率跟隨全國(guó)政策同步下調(diào)，居民家庭申請(qǐng)貸款購(gòu)買首套普通自住房時(shí)，利息支出會(huì)有所減少。按貸款金額50萬(wàn)元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，平均每月可減少月供支出約60元，未來(lái)30年內(nèi)共減少利息支出約2萬(wàn)元。 業(yè)內(nèi)專家指出，個(gè)人住房貸款利率政策是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制和差別化住房信貸政策的重要內(nèi)容。為堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善型住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，按照國(guó)務(wù)院有關(guān)部署，發(fā)布通知明確商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限調(diào)整有關(guān)事項(xiàng)。 記者注意到，央行發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，4月人民幣貸款增加6454億元，同比少增8231億元；住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。 周茂華認(rèn)為，近期受散發(fā)疫情等因素干擾，國(guó)內(nèi)部分區(qū)域房地產(chǎn)復(fù)蘇情況不夠理想，4月居民信貸下滑，反映國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)需求端仍低迷。國(guó)內(nèi)通過(guò)下調(diào)房貸利率定價(jià)下限，讓各區(qū)域商業(yè)銀行能根據(jù)當(dāng)?shù)貥鞘泄┬枨闆r與城市政府調(diào)控要求，靈活調(diào)節(jié)，促進(jìn)樓市加快恢復(fù)平衡。 周茂華稱，預(yù)計(jì)接下來(lái)部分樓市供給相對(duì)大、樓市需求偏冷的區(qū)域房貸利率將出現(xiàn)一定幅度下調(diào)，減輕剛需購(gòu)房成本。但整體上，國(guó)內(nèi)樓市“穩(wěn)”字當(dāng)頭，堅(jiān)持房住不炒定位，推動(dòng)各地因城施策、精準(zhǔn)調(diào)控，落實(shí)“三穩(wěn)”任務(wù)，促進(jìn)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。近期一系列政策優(yōu)化措施，都是在推動(dòng)樓市回歸“三穩(wěn)”軌道。 另外，央行發(fā)布《2022年一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款環(huán)比多增，個(gè)人住房貸款利率回落。個(gè)人住房貸款余額38.84萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.9%，增速比上年末低2.3個(gè)百分點(diǎn)。3月份，新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率為5.42%，比年初低17個(gè)基點(diǎn)。 記者注意到，近日，央行召開(kāi)專題會(huì)議強(qiáng)調(diào)，執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，及時(shí)優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持剛性和改善性住房需求。 各地首套房利率會(huì)否同步調(diào)整？ 在全國(guó)首套房房貸利率下限下調(diào)后，各地首套房利率會(huì)否同步調(diào)整？ 有業(yè)內(nèi)專家表示，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域特征明顯，個(gè)人住房貸款利率的確定遵循“因城施策”原則，采用“全國(guó)+地方+銀行”三層確定機(jī)制。本次調(diào)整主要針對(duì)全國(guó)層面首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。 該專家稱，在全國(guó)統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，地方層面，由人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)按照“因城施策”原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限調(diào)整方向，可選擇跟隨全國(guó)下限下調(diào)，也可保持不動(dòng)或適度上調(diào)，維持區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。在城市貸款利率下限基礎(chǔ)上，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等因素，合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。 浙江大學(xué)國(guó)際聯(lián)合商學(xué)院數(shù)字經(jīng)濟(jì)與金融創(chuàng)新研究中心聯(lián)席主任盤和林接受記者微信采訪時(shí)表示：“采取因城施策的做法，是讓各地視房地產(chǎn)的情況來(lái)制定下限，比如一線城市可能不會(huì)改變利率下限，而小城市可能下調(diào)按揭利率下限，小城市以此打開(kāi)銀行對(duì)房地產(chǎn)按揭的利率下降空間，以低利率促進(jìn)小城市首套房剛需用戶購(gòu)買，促進(jìn)小城市房地產(chǎn)去庫(kù)存。” 盤和林表示：“此次房地產(chǎn)市場(chǎng)利率下限從理論上來(lái)說(shuō)，可以降低剛需和改善性住房的資金成本，從而激發(fā)購(gòu)買需要。但可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響并不大，依然堅(jiān)持房住不炒，只是給了地方更多的自主權(quán)，由于銀行信貸依然是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向，所以房地產(chǎn)貸款利率下限下降實(shí)際上對(duì)房貸市場(chǎng)的利率影響非常的小?！? 盤和林指出，總體上銀行當(dāng)前調(diào)低房貸利率的空間其實(shí)是很有限的，5年期LPR利率普遍作為很多銀行的利率下限，本身就是銀行獲取資金的成本，若銀行低于這個(gè)成本開(kāi)展首套房信貸競(jìng)爭(zhēng)，銀行會(huì)降低信貸息差，從而降低利潤(rùn)率，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)可能是一種惡性競(jìng)爭(zhēng)。但小城市銀行面對(duì)較為激烈的競(jìng)爭(zhēng)壓力和較少的房貸按揭需求，銀行競(jìng)爭(zhēng)壓力更大，更容易選擇降低利率水平的方式來(lái)加大競(jìng)爭(zhēng)力度，所以政策客觀上促使小城市銀行加大競(jìng)爭(zhēng)力度，從而促使小城市首套房貸利率略微下滑。 盤和林進(jìn)一步指出，即使地方有設(shè)定利率市場(chǎng)利率和房貸利率加點(diǎn)政策的能力，但之前銀行圍繞房地產(chǎn)按揭業(yè)務(wù)已經(jīng)將利率壓在一個(gè)很低的水平，他們很難繼續(xù)向下壓低房貸利率。

中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行(601988)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知。 為堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，按照國(guó)務(wù)院有關(guān)部署，現(xiàn)就差別化住房信貸政策有關(guān)事項(xiàng)通知如下： 一、對(duì)于貸款購(gòu)買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。 二、在全國(guó)統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

近年來(lái)，為分?jǐn)傎Y金壓力與風(fēng)險(xiǎn)，合作拿地、合作開(kāi)發(fā)發(fā)展模式常態(tài)化，不少房企也借助合作實(shí)現(xiàn)了規(guī)模突圍。但隨著行業(yè)盤整加速，合作背后的弊端和利益沖突顯現(xiàn)出來(lái)。當(dāng)前，市場(chǎng)下行、行業(yè)資金鏈脆弱，合作紅利明顯減弱，投資收益大不如前，同時(shí)連帶風(fēng)險(xiǎn)加劇，合作方的資質(zhì)也成為波及房企自身安全與穩(wěn)定的一大隱憂。 合作項(xiàng)目問(wèn)題層出不窮 合營(yíng)聯(lián)營(yíng)投資產(chǎn)出迎難 市場(chǎng)下行周期給合作開(kāi)發(fā)帶來(lái)了更多的不確定性，合作項(xiàng)目虧損比比皆是，同時(shí)由于股東資金面出現(xiàn)問(wèn)題，或?qū)?xiàng)目去化、利潤(rùn)前景預(yù)期不一致，導(dǎo)致投入不足、開(kāi)發(fā)停滯、股權(quán)出售等問(wèn)題，都在深刻影響著合作效益的實(shí)現(xiàn)。 房企合作項(xiàng)目主要分為并表項(xiàng)目和非并表項(xiàng)目，并表項(xiàng)目收益直接計(jì)入合并報(bào)表營(yíng)收，非并表項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成果則通過(guò)合營(yíng)聯(lián)營(yíng)投資損益在財(cái)報(bào)體現(xiàn)。 從2021年年報(bào)來(lái)看，非并表項(xiàng)目投資收益在削弱，65%典型上市房企合營(yíng)聯(lián)營(yíng)投資收益同比下滑，不少合作項(xiàng)目較多的房企下滑幅度顯著，如萬(wàn)科、旭輝、正榮、德信等合營(yíng)聯(lián)營(yíng)投資收益幾乎減半。還有部分房企出現(xiàn)了較大的虧損，其中龍光虧損由2020年0.5億元擴(kuò)大至3.5億元。 此外，我們通過(guò)非并表比例（1-當(dāng)年?duì)I業(yè)收入/兩年前全口徑銷售額）估算發(fā)現(xiàn)，不少房企在非并表比例基本穩(wěn)定的情況下，投資收益大不如前。如萬(wàn)科非并表比例保持在30%左右，但是2021年合營(yíng)聯(lián)營(yíng)投資收益下降49.8%，越秀2020、2021兩年非并表比例持平，但合營(yíng)聯(lián)營(yíng)投資收益降幅達(dá)到55%。 從以上表現(xiàn)來(lái)看，都或多或少反映出合作項(xiàng)目問(wèn)題的顯現(xiàn)，如得不到重視，低效率、低效益合作項(xiàng)目必然會(huì)成為企業(yè)負(fù)擔(dān)。 合作模式下表內(nèi)權(quán)益下降 歸母凈利潤(rùn)雪上加霜 除了并表問(wèn)題，合作開(kāi)發(fā)還面臨項(xiàng)目權(quán)益的瓜分，這都是導(dǎo)致房企財(cái)報(bào)結(jié)轉(zhuǎn)收入與銷售規(guī)模不相匹配的主要原因。2017-2021年以來(lái)，行業(yè)合作持續(xù)深化，典型上市房企表內(nèi)權(quán)益占比（歸屬母公司權(quán)益/所有者權(quán)益）由80%降至63%，部分房企甚至跌破50%，這也意味合作方將侵蝕企業(yè)更多的利潤(rùn)。 尤其是近年來(lái)，土地成本居高不下，疊加限價(jià)政策調(diào)控，行業(yè)整體盈利下行探底，房企利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)面臨困境。而在合作模式下，利潤(rùn)還將被進(jìn)一步分?jǐn)?，歸母凈利潤(rùn)無(wú)疑更是雪上加霜。 以德信為例，近年在行業(yè)大環(huán)境下，盈利能力不斷走下坡路，利潤(rùn)率水平持續(xù)跌落。且由于合作項(xiàng)目眾多，表內(nèi)權(quán)益長(zhǎng)期過(guò)低，2021年僅為27.5%，歸母凈利潤(rùn)與歸母凈利率更是不盡人意。2021年全年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)23.8億元，但少數(shù)股東就分食了14.4億元，歸母凈利潤(rùn)僅有9.4億元，同比跌幅達(dá)21.1%，歸母凈利率為4.1%，創(chuàng)下企業(yè)2017年以來(lái)最低，且顯著低于行業(yè)平均水平。 下行周期加速合作弊端暴露 風(fēng)險(xiǎn)與合作方信用情況有關(guān) 市場(chǎng)下行、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)積聚的行業(yè)現(xiàn)狀，加速了合作模式風(fēng)險(xiǎn)、弊端的暴露。一方面借助合作模式形成的“虛胖”體質(zhì)，脆弱性凸顯出來(lái)，目前房企流動(dòng)性普遍緊張，以往通過(guò)非并表合作項(xiàng)目進(jìn)行表外融資、加杠桿所形成的“隱性負(fù)債”后遺癥正在發(fā)酵，無(wú)疑會(huì)加劇這些房企資金壓力，嚴(yán)重或引發(fā)流動(dòng)性危機(jī)及信用危機(jī)。 另一方面，從目前來(lái)看，合作方退地、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、違約暴雷的現(xiàn)象均在發(fā)生，合作的不確定性和連帶風(fēng)險(xiǎn)都在激增。今年3月，旭輝集團(tuán)遭瑞銀下調(diào)評(píng)級(jí)，主要原因即在于合作方風(fēng)險(xiǎn)暴露。截至2021年底，旭輝集團(tuán)境內(nèi)住宅項(xiàng)目共355個(gè)，其中100%持股項(xiàng)目?jī)H有70個(gè)，各種不同形式的合作項(xiàng)目占比達(dá)到8成。根據(jù)旭輝集團(tuán)披露，目前涉及發(fā)生債務(wù)展期合作方的合作項(xiàng)目共有21個(gè)，這將極為考驗(yàn)旭輝在后續(xù)經(jīng)營(yíng)中的風(fēng)控功力。 顯然，無(wú)論是企業(yè)自身還是資本市場(chǎng)都在逐步加強(qiáng)對(duì)合作風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注與評(píng)估。合作項(xiàng)目多的房企，其穩(wěn)定性與安全性也不僅取決于自身的經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)管控，還將受到合作方的影響，尤其是合作方多為民企，脆弱性較高、違約暴雷概率大，企業(yè)將承擔(dān)更大的連帶壓力。 “合作方排雷”將成為一大重任 未來(lái)合作模式依賴度降低 從企業(yè)土儲(chǔ)明細(xì)梳理來(lái)看，中大型企業(yè)中包括萬(wàn)科、招商蛇口(001979)、金地集團(tuán)(600383)、旭輝集團(tuán)等企業(yè)合作項(xiàng)目比重都比較大，這些企業(yè)需加強(qiáng)對(duì)合作項(xiàng)目進(jìn)程的把控以及對(duì)合作方基本面動(dòng)態(tài)關(guān)注，必要時(shí)積極采取措施，如接盤、尋找合適的接盤方等，控制合作風(fēng)險(xiǎn)。而另有一些以“合作”為生的中小型民企，對(duì)合作依賴度較高，未來(lái)在合作選擇中比較被動(dòng)，發(fā)展受阻較大。對(duì)于這類房企來(lái)說(shuō)，謀求發(fā)展的關(guān)鍵還是加快提升自身資質(zhì)，在項(xiàng)目上求精不求多、做一成一。 我們認(rèn)為，隨著合作風(fēng)險(xiǎn)在行業(yè)引發(fā)更多的關(guān)注，“合作方排雷”將成為合作型房企中長(zhǎng)期一大課題。同時(shí)合作的門檻勢(shì)必也會(huì)抬升，擁有更多主動(dòng)權(quán)的房企在選擇合作方時(shí)也會(huì)更加謹(jǐn)慎，重視合作方的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，市場(chǎng)合作動(dòng)作將有所收斂。整體來(lái)看，未來(lái)合作熱度將會(huì)降溫，行業(yè)發(fā)展對(duì)于合作模式的依賴度也會(huì)逐步降低。 總結(jié)：隨著行業(yè)盤整加速，合作模式優(yōu)勢(shì)減弱，弊端和風(fēng)險(xiǎn)也暴露出來(lái)。不僅合作中利益沖突加劇，虧損項(xiàng)目也比比皆是，收益大不如前。同時(shí)由于市場(chǎng)下行，房企流動(dòng)性普遍緊張，暴雷、違約風(fēng)險(xiǎn)增加，對(duì)于合作項(xiàng)目多的房企來(lái)說(shuō)，合作方的企業(yè)資質(zhì)已經(jīng)成為經(jīng)營(yíng)安全的一大隱憂。尤其是合作方多為民企，壓力更大。 最后，我們認(rèn)為隨著合作風(fēng)險(xiǎn)在行業(yè)引發(fā)更多的關(guān)注，“合作方排雷”將成為合作型房企一大重任。在安全性理念下，合作開(kāi)發(fā)對(duì)于合作方的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估將更加謹(jǐn)慎，市場(chǎng)合作熱度會(huì)有所降溫。

隨著上市公司一季報(bào)披露完畢，險(xiǎn)資一季度的持倉(cāng)情況浮出水面。整體來(lái)看，險(xiǎn)資仍然青睞金融股和地產(chǎn)股，整體加配了中游制造板塊，如機(jī)械、國(guó)防軍工、汽車板塊等；減配了資源相關(guān)板塊，包括煤炭、石油石化、基礎(chǔ)化工等。 　　根據(jù)華泰證券統(tǒng)計(jì)，一季度險(xiǎn)資持股市值占流通A股市值比回升至4.4%，連續(xù)兩個(gè)季度大幅回升。 　　數(shù)據(jù)顯示，共有232家保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)出現(xiàn)在581家公司一季報(bào)前十大流通股股東名單中。一季度險(xiǎn)資加大了對(duì)地產(chǎn)股的投入，增持股份數(shù)量前十個(gè)股中，萬(wàn)科A和金科股份均為地產(chǎn)股。此外，計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)、化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)等也被險(xiǎn)資增持。 　　從險(xiǎn)資持股數(shù)量的變動(dòng)情況來(lái)看，一季度險(xiǎn)資增持最多的個(gè)股為中國(guó)化學(xué)，萬(wàn)科A緊隨其后。其中，新華人壽憑借8162.31萬(wàn)股的持倉(cāng)數(shù)量首次進(jìn)入萬(wàn)科前十大流通股東席位，京東方A、金科股份分別被險(xiǎn)資增持8977萬(wàn)股和8153萬(wàn)股。此外，新華人壽新進(jìn)中國(guó)能建、平安銀行大股東名列，前海人壽重倉(cāng)了郵儲(chǔ)銀行，國(guó)壽相關(guān)產(chǎn)品則新進(jìn)中國(guó)核電。 　　之前備受險(xiǎn)資喜愛(ài)的部分銀行股則被減持。平安人壽對(duì)工商銀行的減持力度空前，一季度減持了7.36億股，這也是自2018年二季度以來(lái)的首次減持。中國(guó)人壽也減持了部分持有的銀行股，分別減持了2.09億股農(nóng)業(yè)銀行、1.96億股中國(guó)銀行和0.93億股郵儲(chǔ)銀行。太平洋人壽減持了5740.55萬(wàn)股杭州銀行，太平人壽減持了3929.98萬(wàn)股工商銀行。 　　多家保險(xiǎn)資管公司認(rèn)為，保險(xiǎn)資金投資立足長(zhǎng)期，低位加倉(cāng)往往能獲得較好回報(bào)。當(dāng)前權(quán)益市場(chǎng)已具備中長(zhǎng)期配置價(jià)值，短期調(diào)整正是加大長(zhǎng)期布局的良機(jī)。 　　在日前召開(kāi)的一季度業(yè)績(jī)會(huì)上，中國(guó)人壽相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，公司的投資情況與市場(chǎng)基本一致，公司75%資產(chǎn)配置在固收，利息收入穩(wěn)定，內(nèi)部權(quán)益投資收益率跑贏大市，整體投資比較得當(dāng)。非理性下降過(guò)程中其實(shí)給長(zhǎng)期投資者提供了機(jī)會(huì)。

近日，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》）指出，縣城是我國(guó)城鎮(zhèn)體系的重要組成部分，是城鄉(xiāng)融合發(fā)展的關(guān)鍵支撐，以縣域?yàn)榛締卧七M(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展，發(fā)揮縣城連接城市、服務(wù)鄉(xiāng)村作用，促進(jìn)縣城基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)向鄉(xiāng)村延伸覆蓋，縮小與鄰近大中城市的發(fā)展差距。到2025年，以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)取得重要進(jìn)展。 　　《意見(jiàn)》指出，堅(jiān)持以人為核心推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，尊重縣城發(fā)展規(guī)律，統(tǒng)籌縣城生產(chǎn)、生活、生態(tài)、安全需要，因地制宜補(bǔ)齊縣城短板弱項(xiàng)，促進(jìn)縣城產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施提質(zhì)增效、市政公用設(shè)施提檔升級(jí)、公共服務(wù)設(shè)施提標(biāo)擴(kuò)面、環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施提級(jí)擴(kuò)能，增強(qiáng)縣城綜合承載能力，提升縣城發(fā)展質(zhì)量，更好滿足農(nóng)民到縣城就業(yè)安家需求和縣城居民生產(chǎn)生活需要，為實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略、協(xié)同推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村振興提供有力支撐。 　　“推進(jìn)縣城建設(shè)，有利于引導(dǎo)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口就近城鎮(zhèn)化，完善大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)化空間布局?！眹?guó)家發(fā)展改革委規(guī)劃司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，我國(guó)到了工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)、城市支持農(nóng)村的發(fā)展階段，今后一段時(shí)期是健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機(jī)制、破除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的窗口期?？h城位于“城尾鄉(xiāng)頭”，是連接城市、服務(wù)鄉(xiāng)村的天然載體。2021年年底，我國(guó)城鎮(zhèn)常住人口為9.1億人。其中，1472個(gè)縣的縣城常住人口為1.6億人左右。 　　有業(yè)內(nèi)專家表示，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)從高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，新增農(nóng)民工規(guī)模趨于下降，城鎮(zhèn)化速度將逐步放緩。在這一背景下，一方面，部分農(nóng)村富余勞動(dòng)力選擇就地轉(zhuǎn)移，一些已經(jīng)外出的農(nóng)民工也開(kāi)始返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，農(nóng)民在縣城購(gòu)房安家、向縣城集聚的現(xiàn)象在很多地方都很普遍。但還需認(rèn)識(shí)到，我國(guó)快速城鎮(zhèn)化過(guò)程中，在基礎(chǔ)教育、公共衛(wèi)生、市政設(shè)施、人居環(huán)境和產(chǎn)業(yè)配套等方面存在不少短板弱項(xiàng)。 　　在此背景下，發(fā)展縣域城市將成為擴(kuò)大內(nèi)需的重要引擎。專家表示，縣城人均市政公用設(shè)施固定資產(chǎn)投資僅相當(dāng)于地級(jí)及以上城市城區(qū)的1/2左右，縣城居民人均消費(fèi)支出僅相當(dāng)于地級(jí)及以上城市城區(qū)居民的2/3左右。通過(guò)加大投入推進(jìn)縣城建設(shè)，一方面可以形成當(dāng)期投資，另一方面完善的公共設(shè)施又可吸引產(chǎn)業(yè)投資、促進(jìn)居民消費(fèi)，形成乘數(shù)效應(yīng)和良性循環(huán)。 　　分類引導(dǎo)縣城發(fā)展。發(fā)改委規(guī)劃司相關(guān)人士表示，縣城數(shù)量大、類型多，發(fā)展路徑各不相同。要尊重縣城發(fā)展規(guī)律，順應(yīng)縣城人口流動(dòng)變化趨勢(shì)，立足資源環(huán)境承載能力、區(qū)位條件、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、功能定位，統(tǒng)籌縣城生產(chǎn)、生活、生態(tài)、安全需要，合理確定不同類型縣城的發(fā)展路徑。 　　中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院院長(zhǎng)王凱表示，例如都市圈內(nèi)的縣城，有機(jī)會(huì)發(fā)展成為小城市。農(nóng)業(yè)地區(qū)的縣城，以服務(wù)“三農(nóng)”和公共服務(wù)為導(dǎo)向，是實(shí)現(xiàn)老百姓幸福生活以及共同富裕的重要空間。 　　《意見(jiàn)》還明確了深化體制機(jī)制創(chuàng)新，為縣城建設(shè)提供政策保障。例如，全面落實(shí)取消縣城落戶限制政策。建立多元可持續(xù)的投融資機(jī)制。根據(jù)項(xiàng)目屬性和收益，合理謀劃投融資方案。對(duì)公益性項(xiàng)目，加強(qiáng)地方財(cái)政資金投入，其中符合條件項(xiàng)目可通過(guò)中央預(yù)算內(nèi)投資和地方政府專項(xiàng)債券予以支持。鼓勵(lì)增加中長(zhǎng)期貸款投放，支持符合條件的企業(yè)發(fā)行縣城新型城鎮(zhèn)化建設(shè)專項(xiàng)企業(yè)債券。

電動(dòng)車上樓誰(shuí)管？業(yè)委會(huì)誰(shuí)監(jiān)督？ 　　有居民推電動(dòng)車上樓，是該找公安還是找消防？物業(yè)服務(wù)是否達(dá)到了合約要求，誰(shuí)說(shuō)了算？業(yè)主委員會(huì)由誰(shuí)來(lái)監(jiān)管，一旦“失靈”怎么辦？5月6日至7日，江蘇省人大常委會(huì)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》執(zhí)法檢查組走進(jìn)南京多個(gè)街道、社區(qū)，不談成績(jī)，關(guān)注問(wèn)題，傾聽(tīng)了解群眾身邊的“小事”“煩心事”。 　　業(yè)主的煩心事>>> 　　垃圾房在哪建？誰(shuí)都不愿建到自家樓下 　　位于南京市鼓樓區(qū)鳳凰街道的蘇寧千秋情緣小區(qū)是一個(gè)2004年交付使用的老小區(qū)，共有15棟住宅樓，因業(yè)委會(huì)換屆選舉不成功，目前實(shí)行樓棟長(zhǎng)制，由每棟樓的牽頭人負(fù)責(zé)與物業(yè)溝通管理上的各項(xiàng)問(wèn)題。河海大學(xué)教師張艷是其中一名“樓棟長(zhǎng)”。“當(dāng)初也是因?yàn)樾^(qū)一部電梯壞了，要申請(qǐng)維修基金很麻煩，才會(huì)參與到小區(qū)管理中。”張艷說(shuō)，每個(gè)業(yè)主的出發(fā)點(diǎn)不同，很多矛盾難以化解，比如小區(qū)垃圾房建哪兒的問(wèn)題，至今都沒(méi)有得到解決。再比如，小區(qū)的自來(lái)水管時(shí)有破裂，部分業(yè)主提出對(duì)小區(qū)公共部位的水管進(jìn)行統(tǒng)一檢修，但是卻困難重重。在水管進(jìn)入小區(qū)后，到入戶之前這一段的維修，又該是誰(shuí)的責(zé)任？她提出：“有的問(wèn)題的確不是物管能解決的。我們學(xué)校有校長(zhǎng)接待日，街道的工作人員能否也下沉建立一個(gè)接待制度，比如每半年與業(yè)主面對(duì)面，聽(tīng)一聽(tīng)業(yè)主的想法？” 　　南京市政務(wù)辦主任孫文帶來(lái)一份12345熱線的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析顯示，2022年1-4月份，熱線共受理物業(yè)管理相關(guān)的投訴4.91萬(wàn)件，同比下降近1/4。但集中性訴求上升，一些小區(qū)因物業(yè)服務(wù)差引發(fā)業(yè)主不滿，要求更換物業(yè)公司。此外，一些長(zhǎng)期的熱點(diǎn)訴求仍然是物管類投訴的重點(diǎn)，比如老舊小區(qū)停車資源不足、“群租房”、新老物業(yè)更替難、反映業(yè)委會(huì)不作為等等。 　　物業(yè)的“無(wú)奈”>>> 　　電動(dòng)車上樓誰(shuí)來(lái)管？物業(yè)只能勸阻 　　檢查組走訪了多家小區(qū)發(fā)現(xiàn)，“物業(yè)費(fèi)收不上來(lái)”等老熱點(diǎn)、老矛盾在各個(gè)不同的小區(qū)情況各不相同。物業(yè)服務(wù)比較規(guī)范的小區(qū)，物業(yè)費(fèi)收起來(lái)相對(duì)容易。 　　“我們小區(qū)從當(dāng)初各樓棟物業(yè)費(fèi)不一致，到后面統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，幾次調(diào)價(jià)，都比較順利，目前當(dāng)年收繳率都在95%以上?！必?fù)責(zé)南京市五臺(tái)花園物業(yè)管理的銀城物業(yè)負(fù)責(zé)人范興霞介紹。但是在一些老舊小區(qū)，居民對(duì)“花錢購(gòu)買服務(wù)”并不能達(dá)成共識(shí)。“我們保障房小區(qū)物業(yè)費(fèi)由于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，物業(yè)服務(wù)也跟不上，難以形成良性循環(huán)，給社區(qū)管理帶來(lái)困難?！庇昊ㄅ_(tái)區(qū)西善橋街道齊修社區(qū)書(shū)記張福蘭坦言。 　　與此同時(shí)，物業(yè)企業(yè)反映當(dāng)前面臨多重新難題。蘇寧物業(yè)副總經(jīng)理倪培鈴舉例說(shuō)，《江蘇省住宅物業(yè)消防安全管理規(guī)定》明確物業(yè)可禁止電動(dòng)車進(jìn)電梯上樓，但真有業(yè)主將電動(dòng)車推上樓了，物業(yè)不可能入戶拖出來(lái)。再比如，小區(qū)內(nèi)的不文明養(yǎng)寵物、高空拋物問(wèn)題經(jīng)常引發(fā)矛盾，物業(yè)除了調(diào)解，沒(méi)有太多的管理手段?！澳壳鞍ɡ诸悺⒁咔榉揽氐蓉?zé)任都細(xì)化到物業(yè)企業(yè)，但是物業(yè)企業(yè)沒(méi)有執(zhí)法權(quán)，建議政府部門執(zhí)法進(jìn)小區(qū)，否則光靠物業(yè)很難管理到位?！? 　　各方建議>>> 　　厘清理順各方職責(zé)，切實(shí)解決實(shí)際問(wèn)題 　　執(zhí)法過(guò)程中，不少單位也根據(jù)實(shí)際提出建議和意見(jiàn)。南京市政府副秘書(shū)長(zhǎng)崔永國(guó)說(shuō)，不少基層單位建議改進(jìn)物業(yè)管理委員會(huì)制度，當(dāng)業(yè)委會(huì)“失靈”時(shí)，可以由街道通過(guò)建立管委會(huì)進(jìn)行過(guò)渡；省條例規(guī)定建設(shè)單位的車位不得只售不租，但對(duì)于租售比和租期均未明確規(guī)定，基層普遍建議對(duì)此規(guī)定重新審議調(diào)整。 　　省住建廳副廳長(zhǎng)范信芳提出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)目前承擔(dān)了大量的合同之外的基層管理工作，比如在疫情防控中發(fā)揮了重大作用?！斑@部分工作任務(wù)重、工作量大，物業(yè)需投入大量人力物力，能否通過(guò)政府購(gòu)買服務(wù)或補(bǔ)貼的形式，給予企業(yè)支持？” 　　“南京結(jié)合本地實(shí)際貫徹落實(shí)條例取得顯著成效，同時(shí)也存在一些共性問(wèn)題，尤其是要進(jìn)一步理順政府有關(guān)部門、基層組織和物業(yè)公司之間的職責(zé)分工及管理邊界?！笔∪舜蟪Ｎ瘯?huì)副主任馬秋林說(shuō)，從執(zhí)法檢查情況看，有些問(wèn)題的解決需要從執(zhí)行層面加大力度，有些問(wèn)題的解決需要完善法規(guī)制度加以保障。接下來(lái)，執(zhí)法檢查組還將赴省內(nèi)其他地區(qū)開(kāi)展實(shí)地檢查，并將形成執(zhí)法檢查報(bào)告，于9月下旬提請(qǐng)省人大常委會(huì)會(huì)議審議。

隨著中國(guó)進(jìn)入碳達(dá)峰碳中和關(guān)鍵窗口期，低碳經(jīng)濟(jì)將成為各行各業(yè)未來(lái)重要的發(fā)展機(jī)遇之一。而房地產(chǎn)行業(yè)作為綠色減碳的關(guān)鍵領(lǐng)域，尤其是目前正面臨著發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的“陣痛期”，低碳發(fā)展無(wú)疑是房地產(chǎn)行業(yè)重要的經(jīng)濟(jì)發(fā)展長(zhǎng)線邏輯，更將成為突破行業(yè)困局的全新機(jī)遇。 　　“雙碳”目標(biāo)加速地產(chǎn)行業(yè)“三高”之路 　　借助數(shù)字化技術(shù)向低碳發(fā)展轉(zhuǎn)型，將是房企踏準(zhǔn)“雙碳”風(fēng)口，實(shí)現(xiàn)告別“高杠桿、高負(fù)債、高風(fēng)險(xiǎn)”的“舊三高”模式，邁向“高質(zhì)量、高品質(zhì)、高效益”的“新三高”發(fā)展關(guān)鍵所在。業(yè)內(nèi)公認(rèn)，加速推進(jìn)科技創(chuàng)新、擁抱數(shù)字化轉(zhuǎn)型，是房企增強(qiáng)內(nèi)生動(dòng)力、提高核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的重要籌碼，亦是穿越地產(chǎn)長(zhǎng)周期、實(shí)現(xiàn)綠色高質(zhì)量發(fā)展的突圍之道。 　　將“雙碳”目標(biāo)和企業(yè)自身持續(xù)發(fā)展深度融合，在新興技術(shù)的加持下，近年不少房企的“雙碳”轉(zhuǎn)型成績(jī)斐然，并在逆境中煥發(fā)生機(jī)。例如，基于云端的施耐德電氣數(shù)字化能效管理平臺(tái)，太古地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)對(duì)位于廣州、北京、成都、香港多個(gè)不同地區(qū)的6個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行樓宇能源表現(xiàn)的監(jiān)控和管理。該平臺(tái)通過(guò)大量的機(jī)器學(xué)習(xí)算法和專家算法，幫助太古地產(chǎn)持續(xù)優(yōu)化整體設(shè)施的能源使用效率，實(shí)現(xiàn)每年10%-20%的能源成本的節(jié)約。 　　數(shù)字化助跑綠色可持續(xù)沒(méi)有終點(diǎn) 　　房地產(chǎn)行業(yè)向綠色低碳、數(shù)字化轉(zhuǎn)型已是勢(shì)在必行。而如何把握低碳經(jīng)濟(jì)下的全新增長(zhǎng)機(jī)遇與業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型風(fēng)口、厘清數(shù)字化轉(zhuǎn)型的可行思路與實(shí)現(xiàn)路徑，也已成為房地產(chǎn)企業(yè)不可避免的待解難題。 　　但客觀地說(shuō)，由于房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈長(zhǎng)，房地產(chǎn)建筑在生產(chǎn)建造、運(yùn)營(yíng)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)產(chǎn)生大量和碳排放相關(guān)的數(shù)據(jù)，為房企實(shí)現(xiàn)低碳轉(zhuǎn)型帶來(lái)不小的挑戰(zhàn)。 　　作為全球能源管理領(lǐng)域的數(shù)字化轉(zhuǎn)型專家，施耐德電氣在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已深耕30余年，在商業(yè)樓宇、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高端住宅等領(lǐng)域均擁有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。目前，依托數(shù)字化技術(shù)專長(zhǎng)和可持續(xù)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，施耐德電氣助力房企搶抓機(jī)遇應(yīng)變行業(yè)困局，以軟硬結(jié)合的數(shù)字化全生命周期解決方案，賦能產(chǎn)品力、服務(wù)力、運(yùn)營(yíng)力的同時(shí)真正邁向可持續(xù)、高質(zhì)量的發(fā)展階段。 　　在施耐德電氣看來(lái)，房企的低碳管理不僅是一個(gè)自上而下的過(guò)程，需要將低碳理念融入頂層設(shè)計(jì)作為一項(xiàng)長(zhǎng)期工程，還需要貫徹建筑全生命周期的所有階段，通過(guò)將數(shù)字化理念及技術(shù)融入到全生命流程，從而實(shí)現(xiàn)全方面的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理。 　　在建筑的建造建設(shè)階段，發(fā)展裝配式建筑、數(shù)字化建造已成為行業(yè)趨勢(shì)。通過(guò)引入數(shù)字化等新技術(shù)，推動(dòng)建筑建造領(lǐng)域的數(shù)字化升級(jí)，不僅是降低碳排放的有效措施，同樣也有助于提升施工和管理效率。 　　施耐德電氣表示，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，借助數(shù)字運(yùn)營(yíng)相關(guān)技術(shù)實(shí)現(xiàn)建筑的節(jié)能提效與精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理已經(jīng)成為共識(shí)。在數(shù)字化等新興技術(shù)的加持下，房企能夠?qū)怯钸M(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)測(cè)與管理，不僅可以實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)與分析能耗情況，還能及時(shí)發(fā)現(xiàn)運(yùn)維管理的問(wèn)題并進(jìn)行優(yōu)化，從而幫助降低建筑運(yùn)行成本、實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排，賦能低碳可持續(xù)發(fā)展。依托EcoStruxure架構(gòu)與平臺(tái)，施耐德電氣可以提供從底層互聯(lián)互通產(chǎn)品到邊緣控制，再到分析與應(yīng)用服務(wù)的一體化能源管理解決方案，助力實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)化的能效提升與低碳管理。 　　而在住宅領(lǐng)域，綠色發(fā)展的理念也已深入到住戶的居家生活與社區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，目前已有84%的50強(qiáng)房企涉足智慧社區(qū)領(lǐng)域，但房企在智慧社區(qū)的整體建設(shè)仍處于摸索階段，存在數(shù)據(jù)量不足、服務(wù)應(yīng)用率不足、精準(zhǔn)化個(gè)性應(yīng)用缺乏、運(yùn)營(yíng)維護(hù)難等諸多難題。 　　對(duì)此，施耐德電氣指出必須要同時(shí)兼顧社區(qū)和住戶兩端，將“運(yùn)營(yíng)”和“服務(wù)”做乘法，放大倍增效應(yīng)。通過(guò)打造智能家居與智慧社區(qū)的高度聯(lián)動(dòng)，形成統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)，助力物業(yè)優(yōu)化能源需求，才能實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)的綠色可持續(xù)發(fā)展。 　　目前，融入低碳理念的智能家居已成為大多數(shù)房企的優(yōu)先選擇，并通過(guò)人工智能、云計(jì)算等技術(shù)實(shí)現(xiàn)社區(qū)的智慧化管理，減輕運(yùn)營(yíng)中的碳排放。無(wú)論是“內(nèi)功”修煉還是“外力”加持，對(duì)于探尋行業(yè)轉(zhuǎn)型破局思路的地產(chǎn)企業(yè)而言，要在“雙碳”新賽道上跑出加速度，數(shù)字化技術(shù)加持必不可少。未來(lái)，基于可持續(xù)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)與數(shù)字化技術(shù)能力，施耐德電氣將攜手房企一同應(yīng)對(duì)行業(yè)變革，共創(chuàng)高質(zhì)量發(fā)展新生態(tài)，共贏綠色可持續(xù)新未來(lái)。

4月29日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議提出，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。 　　當(dāng)前，全面貫徹落實(shí)中央政治局會(huì)議精神，要守住定位，因城施策，在調(diào)控的精準(zhǔn)性上下功夫，有效管控重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，做好“穩(wěn)”字大文章，采取綜合措施促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)步入良性循環(huán)。 　　堅(jiān)持“穩(wěn)字當(dāng)頭”，促房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展 　　今年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行總體平穩(wěn)，但其下行態(tài)勢(shì)需高度關(guān)注。 　　從房地產(chǎn)行業(yè)幾個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)看：一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)0.7%；3月，70個(gè)大中城市中，各線城市商品住宅銷售價(jià)格同比下降或漲幅回落；一季度商品住宅銷售面積同比下降18.6%；土地購(gòu)置面積同比下降41.8%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比下降19.6%。 　　受疫情反彈、個(gè)別頭部房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)暴露、個(gè)人收入預(yù)期下降等因素影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)弱，房地產(chǎn)銷售下降，企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)有所聚集。 　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)主體方面，受個(gè)別房企爆雷等影響，銀行等金融機(jī)構(gòu)收緊融資端，銷售下滑，一些地方對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管不規(guī)范，多重因素加劇了房企的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)微循環(huán)出現(xiàn)“梗阻”。 　　較長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，剛需和改善性住房需求群體面臨較高的貸款利率，一些地方首套房資質(zhì)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有待完善，這些因素增加了購(gòu)房者的購(gòu)房成本，加劇了住房消費(fèi)者延緩入市的趨勢(shì)。 　　2021年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重為6.8%。房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、鏈條長(zhǎng)、涉及面廣，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)揮著舉足輕重的作用，“要有效管控重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線”。 　　“房地產(chǎn)既可以是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的‘壓艙石’，也可能是‘風(fēng)險(xiǎn)源’，對(duì)經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)防范有著重要的系統(tǒng)性影響。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛說(shuō)。 　　中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)研究院研究員劉琳說(shuō)，此次中央政治局會(huì)議圍繞房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展釋放了“穩(wěn)字當(dāng)頭”的積極信號(hào)。各地在守好風(fēng)險(xiǎn)底線的同時(shí)，針對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，可以更加有針對(duì)性地、靈活地因城施策，改善土地出讓條件，支持首套剛性購(gòu)房需求和合理改善性需求，針對(duì)新市民、青年人等群體增加保障性租賃住房供應(yīng)。 　　堅(jiān)持“因城施策”，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán) 　　降低限購(gòu)限售門檻、下調(diào)首付比例、降低按揭貸款利率……今年以來(lái)，累計(jì)近110個(gè)城市已出臺(tái)各類房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。 　　專家表示，此次中央政治局會(huì)議提出兩個(gè)“支持”、一個(gè)“優(yōu)化”，充分釋放出對(duì)各地因城施策的政策信號(hào)。 　　我國(guó)地域廣袤，各地區(qū)之間房地產(chǎn)市場(chǎng)差異大，市場(chǎng)分化明顯。長(zhǎng)三角、珠三角區(qū)域一些熱點(diǎn)城市供需矛盾在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)依然比較突出，市場(chǎng)回升預(yù)期逐步增強(qiáng)，然而部分人口持續(xù)流出的城市市場(chǎng)仍在低位運(yùn)行。 　　針對(duì)新情況新挑戰(zhàn)，各地以支持首套剛性購(gòu)房需求、合理改善性需求、租賃住房需求為著力點(diǎn)因城施策；相關(guān)部門出臺(tái)促房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)措施。 　　100多個(gè)城市的銀行根據(jù)市場(chǎng)變化和自身經(jīng)營(yíng)情況，自主下調(diào)了房貸利率；部分城市對(duì)生育二孩、三孩家庭購(gòu)買首套住房的，提高住房公積金貸款額度上限；擴(kuò)大抵押貸款支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)的并購(gòu)貸款，允許債務(wù)展期；規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管；保障性租賃住房貸款不納入貸款集中度管理…… 　　優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展租賃住房。加快保障性租賃住房建設(shè)，發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，目前北京、上海、廣州、深圳、杭州等大城市的租房人口占常住人口比例已達(dá)到40%以上。2022年全國(guó)基本建設(shè)保障性租賃住房投資總額預(yù)估約8500億元。 　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉說(shuō)，隨著多地適度放開(kāi)限購(gòu)限售，降低公積金使用門檻，加快購(gòu)房貸款審批等，部分城市的住房需求有所釋放，銷售面積降幅將有所收窄。 　　在預(yù)售資金監(jiān)管方面，專家建議，各地要完善預(yù)售資金監(jiān)管，明確預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)優(yōu)先支付工程款，嚴(yán)格按照工程節(jié)點(diǎn)撥付資金，確保按時(shí)竣工交付。防止因防范風(fēng)險(xiǎn)，過(guò)度提高監(jiān)管額度，放慢放款撥付進(jìn)度的情況。 　　“推進(jìn)爆雷房企盡快出清，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期很重要?！眲⒘毡硎?，一方面，通過(guò)降低首套房貸款利率和住房交易稅費(fèi)，提高購(gòu)房者支付能力，提振合理的住房消費(fèi)需求和改善性需求，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)；另一方面要堅(jiān)決有力處置個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)因債務(wù)違約所引發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)，以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo)，維護(hù)購(gòu)房群眾合法權(quán)益。 　　堅(jiān)持“房住不炒”，守牢風(fēng)險(xiǎn)底線 　　這次中央政治局會(huì)議重申，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位。 　　目前，規(guī)模高達(dá)10萬(wàn)億元級(jí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，正在進(jìn)行深度調(diào)整。過(guò)去形成的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)底層邏輯正在改變，房地產(chǎn)業(yè)作為高質(zhì)量引領(lǐng)的基礎(chǔ)民生行業(yè)地位正在確立鞏固。 　　“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位已經(jīng)成為社會(huì)共識(shí)。這個(gè)定位沒(méi)有動(dòng)搖，力度沒(méi)有放松。 　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)馮俊說(shuō)，各地因城施策不能脫離這個(gè)定位和方向，更不能病急亂投醫(yī)，把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具和手段。關(guān)鍵要繼續(xù)實(shí)施好房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，增強(qiáng)精準(zhǔn)性協(xié)調(diào)性，努力實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。 　　房地產(chǎn)業(yè)告別高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式，回歸基礎(chǔ)民生屬性和租購(gòu)并舉后，依然大有可為。 　　當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面沒(méi)有變，住房需求依然旺盛。我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率63.9%，仍處在快速城鎮(zhèn)化階段，每年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口1100萬(wàn)以上，帶來(lái)大量新增住房需求。 　　同時(shí)，2000年前建成的大量老舊住房面積小、質(zhì)量差、配套不齊全，居民改善居住條件的需求比較旺盛。 　　謀全局謀長(zhǎng)遠(yuǎn)，尊重房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律，探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式，錨定人民日益增長(zhǎng)的對(duì)美好生活的向往，為百姓提供可負(fù)擔(dān)、居住條件更舒適、環(huán)境更優(yōu)美的住房，讓全體人民住有所居，這是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的根本要義。

“五一”假期前夕，以南沙和番禺為代表的廣州南部區(qū)域的樓盤客流量有所回升。 　　部分樓盤推出小幅度優(yōu)惠 　　從4月底開(kāi)始，南沙不少樓盤就已經(jīng)傳出了優(yōu)惠，以黃閣板塊的優(yōu)惠最大。 　　以時(shí)代天韻推出的特價(jià)單位為例，優(yōu)惠幅度大約在6%-8%，正價(jià)產(chǎn)品的優(yōu)惠幅度就更小一些。 　　同一板塊的保利南沙天匯則推出優(yōu)惠組合拳多管齊下?lián)屖袌?chǎng)：正價(jià)產(chǎn)品有額外9.8折的優(yōu)惠，另每天5套的特價(jià)單位，三成首期還能半年分期付款。記者算了一下，某套單位現(xiàn)在的報(bào)價(jià)大約是2.6萬(wàn)元/平方米，而此前的報(bào)價(jià)約為2.8萬(wàn)元/平方米，實(shí)際優(yōu)惠幅度8%-9%，買一套房也可以省二三十萬(wàn)元。 　　新盤與大盤人氣較佳 　　記者發(fā)現(xiàn)，除了優(yōu)惠力度較大的樓盤人氣較佳以外，新盤和大盤的人氣也不錯(cuò)。位于南沙區(qū)萬(wàn)頃沙北部的星河·畔月灣“五一”期間開(kāi)放了營(yíng)銷中心及實(shí)景樣板房，該樓盤主推的是總價(jià)適中的中等戶型產(chǎn)品，營(yíng)銷中心開(kāi)放當(dāng)日現(xiàn)場(chǎng)座無(wú)虛席。 　　在番禺區(qū)，背靠大盤祈福新邨的祈福名望天下也收獲了不少人氣。5月2日在樓盤的現(xiàn)場(chǎng)沙盤區(qū)、洽談區(qū)內(nèi)大概有二十多臺(tái)客戶。一對(duì)年輕夫婦表示，他們目前租住在冼村附近，因?yàn)橛信笥炎≡谄砀Ｐ逻?，不時(shí)會(huì)約在祈福繽紛世界聚會(huì)吃飯，但以前都是開(kāi)車，這次專門試試新開(kāi)通不久的22號(hào)線?！?8號(hào)線轉(zhuǎn)22號(hào)線，我們坐的快線，兩個(gè)站就到了這里，比想象中要快?！彼麄兏信d趣的是兩房特惠單位，“面積約78萬(wàn)元，總價(jià)在310萬(wàn)元左右，首付不到100萬(wàn)元，而且8月份就能交樓，帶裝修，性價(jià)比挺高。” 　　“五一”后還看橫瀝板塊 　　“五一”期間，黃閣板塊的一眾樓盤因?yàn)閮?yōu)惠搶走了不少風(fēng)頭，不過(guò)“五一”后，熱點(diǎn)估計(jì)還將回到橫瀝。位于橫瀝島的綠城桂語(yǔ)汀瀾和離橫瀝島約2公里距離的星河·畔月灣都有望在5月份推出，星河·畔月灣還在定價(jià)上瞄準(zhǔn)了橫瀝島眾盤，相信新的競(jìng)爭(zhēng)將引來(lái)新一輪關(guān)注。

銀保監(jiān)會(huì)網(wǎng)站發(fā)布消息，銀保監(jiān)會(huì)近日召開(kāi)專題會(huì)議。會(huì)議指出，要堅(jiān)決把思想和行動(dòng)統(tǒng)一到黨中央對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的分析判斷上來(lái)。要充分認(rèn)識(shí)到，面對(duì)百年變局和世紀(jì)疫情相互疊加的復(fù)雜局面，我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)開(kāi)局，成功舉辦北京冬奧會(huì)、冬殘奧會(huì)，成績(jī)來(lái)之不易。要堅(jiān)決貫徹落實(shí)“疫情要防住、經(jīng)濟(jì)要穩(wěn)住、發(fā)展要安全”的部署要求，堅(jiān)定信心、攻堅(jiān)克難、主動(dòng)作為，確保黨中央大政方針在銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)落實(shí)到位。 　　會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要把做好中央巡視整改融入當(dāng)前各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作之中，用實(shí)際行動(dòng)踐行金融的政治性和人民性。要抓緊落實(shí)已確定的各項(xiàng)金融政策，科學(xué)運(yùn)用信貸、債券、股權(quán)、保險(xiǎn)等各類金融資源，增加和改善金融供給。鼓勵(lì)撥備水平較高的大型銀行及其他優(yōu)質(zhì)上市銀行有序降低撥備覆蓋率，釋放更多信貸資源。加強(qiáng)“新市民”金融服務(wù)，支持“新市民”在城鎮(zhèn)創(chuàng)業(yè)就業(yè)、購(gòu)房安居、教育培訓(xùn)、醫(yī)療養(yǎng)老等方面的金融需求。支持發(fā)揮有效投資的關(guān)鍵作用，做好“十四五”規(guī)劃重點(diǎn)領(lǐng)域和重大項(xiàng)目融資保障，支持適度超前開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施投資。引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)準(zhǔn)確把握信貸政策，加強(qiáng)對(duì)受疫情嚴(yán)重沖擊的行業(yè)、中小微企業(yè)和個(gè)體工商戶的融資支持，提升融資便利度、降低綜合融資成本。全力支持貨運(yùn)物流保通保暢工作，對(duì)承擔(dān)疫情防控和應(yīng)急運(yùn)輸任務(wù)較重的運(yùn)輸物流企業(yè)開(kāi)辟綠色通道。扎實(shí)做好金融支持能源資源保供穩(wěn)價(jià)，助力穩(wěn)定產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈、抗疫保供企業(yè)、關(guān)鍵基礎(chǔ)設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 　　會(huì)議指出，要督促銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，因城施策落實(shí)好差別化住房信貸政策，支持首套和改善性住房需求，靈活調(diào)整受疫情影響人群個(gè)人住房貸款還款計(jì)劃。要區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。要按照市場(chǎng)化、法治化原則，做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)的金融服務(wù)。要充分發(fā)揮保險(xiǎn)資金長(zhǎng)期投資優(yōu)勢(shì)，有針對(duì)性地解決好“長(zhǎng)錢短配”問(wèn)題,同時(shí)進(jìn)一步壓縮非標(biāo)資產(chǎn)比例。建立健全保險(xiǎn)資金長(zhǎng)周期考核機(jī)制，豐富保險(xiǎn)資金參與資本市場(chǎng)投資的渠道，鼓勵(lì)保險(xiǎn)資管公司加大組合類保險(xiǎn)資管產(chǎn)品發(fā)行力度，引導(dǎo)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)將更多資金配置于權(quán)益類資產(chǎn)。要完成大型平臺(tái)企業(yè)專項(xiàng)整改工作，紅燈、綠燈都要設(shè)置好，實(shí)施常態(tài)化監(jiān)管，支持平臺(tái)經(jīng)濟(jì)規(guī)范健康發(fā)展。要抓緊研究完善相關(guān)法規(guī)和機(jī)制安排，進(jìn)一步充實(shí)金融穩(wěn)定保障基金，發(fā)揮保險(xiǎn)保障基金和信托業(yè)保障基金在風(fēng)險(xiǎn)處置中的積極作用，筑牢織密金融安全網(wǎng)。 　　會(huì)議要求，要推動(dòng)銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)提高服務(wù)新發(fā)展格局的能力，堅(jiān)定不移深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，用改革的辦法解決發(fā)展中的問(wèn)題。要加快推進(jìn)金融支持創(chuàng)新體系建設(shè)，支持高水平科技自立自強(qiáng)，推動(dòng)建設(shè)強(qiáng)大而有韌性的國(guó)民經(jīng)濟(jì)循環(huán)體系。推進(jìn)科技信貸服務(wù)能力建設(shè)，強(qiáng)化開(kāi)發(fā)性、政策性金融機(jī)構(gòu)服務(wù)科技創(chuàng)新作用，增強(qiáng)銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)為承擔(dān)國(guó)家重大科技創(chuàng)新任務(wù)企業(yè)服務(wù)能力。改善進(jìn)出口貿(mào)易金融服務(wù)，鞏固提升信用保險(xiǎn)增信保障作用，擴(kuò)大承保覆蓋面和規(guī)模，支持外貿(mào)平穩(wěn)發(fā)展。持續(xù)推動(dòng)銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)高水平對(duì)外開(kāi)放措施落地，積極引入資質(zhì)優(yōu)良、具備專業(yè)特色的外資金融機(jī)構(gòu)。要全面加強(qiáng)黨對(duì)人才工作的領(lǐng)導(dǎo)，牢固確立人才引領(lǐng)發(fā)展的戰(zhàn)略地位，著力打造忠誠(chéng)干凈擔(dān)當(dāng)?shù)慕鹑诒O(jiān)管鐵軍。

今年以來(lái)一些地區(qū)逐步對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)整。特別是4月份至今，各地穩(wěn)樓市的刺激政策此起彼伏，不論是調(diào)控政策次數(shù)還是范圍都刷新了最近幾年的紀(jì)錄。 在地方政府密集完善房地產(chǎn)調(diào)控政策的同時(shí)，4月29日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行了明確，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?？梢哉f(shuō)，這給市場(chǎng)吃了一劑定心丸，釋放了穩(wěn)投資、促銷費(fèi)的強(qiáng)烈信號(hào)，有助于打消市場(chǎng)顧慮，提振房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資熱情和市場(chǎng)的消費(fèi)信心。 房地產(chǎn)發(fā)展到今天，其在整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中，不僅規(guī)模大、占比高，而且鏈條長(zhǎng)、牽扯多，房地產(chǎn)發(fā)展直接關(guān)系穩(wěn)增長(zhǎng)、惠民生、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革和防風(fēng)險(xiǎn)，既可以是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的壓艙石，也可能是風(fēng)險(xiǎn)源，對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和進(jìn)退舉足輕重。當(dāng)前形勢(shì)下，政府政策要積極有為，我們認(rèn)為：加快實(shí)施青新市民安居工程可以實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，惠及青新市民民生和穩(wěn)住宏觀經(jīng)濟(jì)基本盤”的“一石多鳥(niǎo)”。 因城施策，支持一些城市調(diào)整限購(gòu)、限售等政策 今年以來(lái)，國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀環(huán)境出現(xiàn)一些超預(yù)期變化。新冠疫情在我國(guó)出現(xiàn)快速蔓延態(tài)勢(shì)，特別是經(jīng)濟(jì)中心上海疫情，對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)運(yùn)行帶來(lái)巨大挑戰(zhàn)。俄烏沖突不僅對(duì)俄烏乃至歐洲產(chǎn)生直接的巨大影響，而且給世界和平發(fā)展帶來(lái)巨大威脅，對(duì)中國(guó)的外部環(huán)境與開(kāi)放發(fā)展都將產(chǎn)生深刻而嚴(yán)峻的影響。此外，中美宏觀政策加快分化。2022年3月份開(kāi)始中美兩國(guó)同期限國(guó)債收益率差距不斷收窄引發(fā)市場(chǎng)擔(dān)憂。這從實(shí)際和預(yù)期兩個(gè)層面增加宏觀經(jīng)濟(jì)和樓市下行壓力。 政策寬松正不斷加碼。自2021年四季度以來(lái)，宏觀政策寬松不斷增加。推出普遍性降息降準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)性貨幣政策，政府?dāng)U大發(fā)債和開(kāi)支等。涉及房地產(chǎn)的政策不斷出臺(tái)，包括抵押貸款的降低首付比例、降低房貸利率等，擴(kuò)大抵押貸款支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)的并購(gòu)貸款，允許債務(wù)展期，規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管等，保障性租賃住房貸款不納入貸款集中度管理，暫緩試點(diǎn)開(kāi)征房地產(chǎn)稅。許多城市包括一、二線城市都進(jìn)行了政策調(diào)整或者逆轉(zhuǎn)，包括放寬落戶、取消限售、限購(gòu)政策等等。據(jù)央行金融司的數(shù)據(jù)，3月份以來(lái)全國(guó)已經(jīng)有100多個(gè)城市的銀行自主下調(diào)了房貸利率。 目前，信心恢復(fù)和預(yù)期轉(zhuǎn)強(qiáng)低于預(yù)期。長(zhǎng)期內(nèi)住房市場(chǎng)基本飽和、房住不炒的調(diào)控，短期內(nèi)2021年第三季度個(gè)別企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露和市場(chǎng)過(guò)速下滑的沖擊，外部的疫情加重、俄烏沖突等的嚴(yán)峻形勢(shì)，內(nèi)部的一些開(kāi)發(fā)企業(yè)的違約、一些住戶部門延期還貸、一些金融機(jī)構(gòu)不良貸款增多，一些區(qū)域市場(chǎng)快速降溫不斷持續(xù)甚至擴(kuò)大。所有這些因素相互影響，不僅導(dǎo)致供求尤其需求收縮，而且影響市場(chǎng)信心提振和預(yù)期轉(zhuǎn)強(qiáng)。出于風(fēng)險(xiǎn)考量，多數(shù)城市住戶部門表現(xiàn)出明顯的等待和觀望。銀行，尤其信托、基金、私募、債券市場(chǎng)等表現(xiàn)十分謹(jǐn)慎。除了地方國(guó)有企業(yè)外，開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地顯著下降。優(yōu)質(zhì)企業(yè)并購(gòu)出險(xiǎn)或者困難企業(yè)項(xiàng)目落地較少。1 -3月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比下降19.6%，個(gè)人按揭貸款下降18.8%。土地購(gòu)置面積下降41.8%。 此外，還有一些現(xiàn)象值得關(guān)注。比如，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)持續(xù)釋放，可能還會(huì)有房企出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，而這也會(huì)增加金融機(jī)構(gòu)的不良貸款。 雖然住房市場(chǎng)面臨著上述困難，但是中國(guó)住房仍有較大的需求潛力，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定也存在諸多有利條件和政策工具?；谝陨锨闆r，應(yīng)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，支持宏觀經(jīng)濟(jì)基本盤，堅(jiān)持“房住不炒”不動(dòng)搖的定位，優(yōu)化政策，支持多層次的住房需求。 首先，要優(yōu)化市場(chǎng)調(diào)控的政策體系。優(yōu)化資金監(jiān)管并微調(diào)金融政策。繼續(xù)縮短審批時(shí)間，降低首套住房貸款利率，適當(dāng)而不過(guò)度降低二套房首付比例，首付比例不低于30%。指導(dǎo)商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)范收貸規(guī)則。加快發(fā)行公募房地產(chǎn)信托投資基金。加快試點(diǎn)并推出住房抵押貸款證券化。允許房地產(chǎn)企業(yè)增資擴(kuò)股和上市融資。延后執(zhí)行調(diào)整信貸集中度政策，優(yōu)化三檔四線的規(guī)定的監(jiān)管。 其次，優(yōu)化土地集中供應(yīng)和拍賣制度。完善集中供地政策，增加供地次數(shù)。完善土地拍賣制度，減少捆綁限制。完善土地供給機(jī)制，實(shí)施雙向調(diào)控。將住房土地供應(yīng)與商品住房庫(kù)存及銷售，進(jìn)而與人口及收入增長(zhǎng)相掛鉤，確定各城市土地供應(yīng)指標(biāo)額度，在增加熱點(diǎn)城市指標(biāo)的同時(shí)，減少甚至停止住房庫(kù)存大的城市土地供應(yīng)。 再次，分類優(yōu)化行政政策。優(yōu)化雙向調(diào)控行政的政策，支持一些城市根據(jù)各自情況，取消或者調(diào)整行政性限價(jià)、限購(gòu)、限售等政策，分類處置和化解房企風(fēng)險(xiǎn)，支持一些省市以城投平臺(tái)公司為基礎(chǔ)通過(guò)引入土地資產(chǎn)、社會(huì)資金、保險(xiǎn)資金和財(cái)政資金成為房地產(chǎn)投資基金或資產(chǎn)管理公司，進(jìn)行當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)項(xiàng)目、資產(chǎn)和債權(quán)的收購(gòu)、重組和盤活，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)債轉(zhuǎn)股和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。健全住房市場(chǎng)管理的應(yīng)急機(jī)制。 最后，引導(dǎo)市場(chǎng)恢復(fù)信心和穩(wěn)定預(yù)期。加快出臺(tái)相關(guān)人口落戶、教育共享、就業(yè)開(kāi)放、住房公積金擴(kuò)圍等利好政策，及時(shí)出臺(tái)重磅的利好政策，提振信心和穩(wěn)定預(yù)期。通過(guò)發(fā)布平臺(tái)充分釋放政策和市場(chǎng)信息，穩(wěn)定市場(chǎng)主體預(yù)期。 青新市民安居工程可以 “一石多鳥(niǎo)” 鑒于當(dāng)前情勢(shì)，市場(chǎng)主體信心和預(yù)期有待提振，保持住房市場(chǎng)穩(wěn)定、化解風(fēng)險(xiǎn)，支撐宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，重點(diǎn)應(yīng)加大住房保障的政策力度，盡快啟動(dòng)實(shí)施青新市民安居工程。 當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，近3億的城鎮(zhèn)新市民和青年人尤其是大城市青新市民的住房問(wèn)題更加困難?！?021年農(nóng)民工監(jiān)測(cè)調(diào)查報(bào)告》顯示：進(jìn)城農(nóng)民工人均居住面積21.7平方米，其中，在500萬(wàn)人以上城市人均居住面積17.0平方米，且住房質(zhì)量和環(huán)境差。由于房?jī)r(jià)高，多數(shù)青新市民解決居住問(wèn)題需要不同程度的政策支持。青新市民的住房困難不僅影響教育、婚姻、生育，創(chuàng)業(yè)和幸福感，也影響了實(shí)體產(chǎn)業(yè)，擠壓了消費(fèi)和投資，削弱出口競(jìng)爭(zhēng)力，加劇了收入差距。2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，曾將解決大城市青新市民的住房突出問(wèn)題作為八項(xiàng)重點(diǎn)工作之一，但這項(xiàng)工作需要作為一項(xiàng)戰(zhàn)略工程長(zhǎng)期實(shí)施。 應(yīng)在2021年起步解決大城市新市民和青年人口住房突出問(wèn)題的基礎(chǔ)上，加快步伐出臺(tái)相關(guān)支持政策和構(gòu)建相關(guān)機(jī)制，增加解決的力度、規(guī)模、渠道和形式，加快解決青新市民住房問(wèn)題的步伐。應(yīng)在原來(lái)的基礎(chǔ)上，2022年的2億新市民人均增加1平方米的產(chǎn)權(quán)住房，即新增2億平方米，人均增加1平方米的租賃住房，2億平方米的租賃住房需求，解決和改善1200萬(wàn)新市民住房需求。呼吁抓緊實(shí)施青新市民安居工程即：針對(duì)青年人口和新市民的住房困難，借鑒戶籍居民安居工程和棚戶區(qū)改造的經(jīng)驗(yàn)，采取“政府引導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作”的模式，落實(shí)城市政府主體責(zé)任，制定戰(zhàn)略規(guī)劃，滿足長(zhǎng)短兼顧的需求體系，構(gòu)建多中有主的供給體系，建立充足有力的政策體系，塑造利益引導(dǎo)的機(jī)制體系，用5到10年的時(shí)間，基本和根本解決大城市青新市民的住房問(wèn)題。 其中，加大產(chǎn)權(quán)式保障房住房建設(shè)。發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家租住率一般是在30%-50%之間，德國(guó)和新加坡的成功實(shí)踐說(shuō)明租住率與住房解決好差關(guān)系不大。住房自有是全球性趨勢(shì)，也是我國(guó)不可逆轉(zhuǎn)的事實(shí)。應(yīng)將租賃房、共有房和自有房分別定位為解決青新市民住房的起點(diǎn)、重點(diǎn)和終點(diǎn)：第一，加大保障性租賃房。實(shí)施租賃優(yōu)先，滿足短期性需求。2022年力爭(zhēng)向青新市民提供保障性住房達(dá)到總新增需求的30%左右，爭(zhēng)取279萬(wàn)套保障性租賃住房。加快保障性租賃房的土地、金融和稅收政策的細(xì)化落地。第二，推出共有產(chǎn)權(quán)住房。實(shí)行租售結(jié)合，匹配中期性需求。加快出臺(tái)共有產(chǎn)權(quán)住房相關(guān)的制度規(guī)則和管理辦法，爭(zhēng)取進(jìn)入重點(diǎn)城市的2022年保障性住房供應(yīng)計(jì)劃。第三，推出保障性產(chǎn)權(quán)房。一些由政府提供土地、稅收和金融支持的特別的保障性產(chǎn)權(quán)房，也應(yīng)納入廣義的政府與家庭共有產(chǎn)權(quán)住房，作為青新市民安居工程的重要內(nèi)容，根據(jù)居留時(shí)間、就業(yè)、收入、社保、交稅、貢獻(xiàn)等部分滿足青新市民及時(shí)需求。第四，支持新市民購(gòu)房需求。支持青新市民購(gòu)買普通自有商品房，并將其作為青新市民安居工程的重要內(nèi)容。放寬新市民常住地購(gòu)房的限制，同時(shí)給予與戶籍居民平等購(gòu)房?jī)?yōu)惠和公共服務(wù)分享待遇。 通過(guò)四個(gè)結(jié)合擴(kuò)大青新市民住房供給。第一，與都市圈建設(shè)相結(jié)合。在大城市郊區(qū)的都市圈范圍內(nèi)，規(guī)劃并建設(shè)和收購(gòu)符合安居工程標(biāo)準(zhǔn)的住房，用于新市民租購(gòu)，同時(shí)配套和完善相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)。目前深圳正在探索與東莞合作，嘗試在東莞建立深圳職工住宅區(qū)。第二，與舊房改造和老城更新相結(jié)合。利用城中村改造的存量出租住房給新市民。廣州通過(guò)在中心城區(qū)舊房的一大套改多小套、功能殘缺變完善、環(huán)境差變優(yōu)的改造，不僅增加了住房供給、提升可支付能力，同時(shí)還提升了住房及居住環(huán)境的質(zhì)量。第三，與產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間相結(jié)合。在新市民就業(yè)集中區(qū)新建、改建和收購(gòu)租購(gòu)住房，同時(shí)配套和完善相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)。福州正鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、租賃企業(yè)、村集體、企事業(yè)單位參與政策性租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，主要布局于中心城區(qū)商業(yè)、辦公密集區(qū)域、大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高校集中區(qū)域，便利了新市民的生活。第四，與處置和化解出險(xiǎn)房企的風(fēng)險(xiǎn)相結(jié)合。支持將出險(xiǎn)企業(yè)住房用于保障性住房，通過(guò)稅費(fèi)減免、單列政策性信貸，以及安排專項(xiàng)債券等，激勵(lì)企事業(yè)單位收購(gòu)出險(xiǎn)企業(yè)的土地、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目等，用于保障性租賃房和共有產(chǎn)權(quán)房計(jì)劃。 加快建立支持充分到位的保障政策體系。第一，加快研究和推出政府指導(dǎo)定價(jià)。定價(jià)是保障房的重點(diǎn)和難點(diǎn)。理論上有兩種定價(jià)方式，一是采取供給成本加成定價(jià)方式，即價(jià)格等于開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的成本加利潤(rùn)。二是采取需求預(yù)算約束定價(jià)方式，即價(jià)格（月租金或者月房貸）上限不高于租購(gòu)住房所在區(qū)位就業(yè)家庭平均月收入30%。不管采取哪種方式，中間差價(jià)部分再由政府出資補(bǔ)貼給差額的供給或者需求方。第二，加快制定保障房用地管理辦法。土地成本是決定保障房租售價(jià)格能否合理的關(guān)鍵，但目前制度很不完善。除了人口流入城市要加大保障性住房用地多渠道供給外，應(yīng)加快建立一套各類用地轉(zhuǎn)化為保障房用地的管理辦法。國(guó)有土地使用權(quán)作為保障房用地，實(shí)行作價(jià)入股制度，體現(xiàn)在保障性住房的共有產(chǎn)權(quán)的國(guó)有產(chǎn)權(quán)股部分，未來(lái)如果轉(zhuǎn)成向市場(chǎng)出售的商品房，需補(bǔ)交土地出讓金。劃撥或定向低價(jià)出讓。集體建設(shè)用地作為保障房用地，政府先免征土地“轉(zhuǎn)讓稅”制度，以土地“轉(zhuǎn)讓稅”作為保障房的國(guó)有股權(quán)，若轉(zhuǎn)變成可出售的商品房需補(bǔ)交“土地轉(zhuǎn)讓稅”。第三，推出住房公積金改革方案。一方面，擴(kuò)展公積金的住房租購(gòu)消費(fèi)融資功能，建立靈活就業(yè)人員的公積金存用取制度，激勵(lì)“青新市民”繳存住房公積金，同時(shí)租購(gòu)住房享受低利率的公積金貸款。另一方面，發(fā)展公積金的保障性住房開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的融資功能。通過(guò)公積金機(jī)構(gòu)的購(gòu)買債券、低息貸款以及融資擔(dān)保等為企業(yè)和單位的保障性住房開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)提供資金支持。完善以住房公積金為骨架的政策性住房投融資的金融體系，完善住房公積金基礎(chǔ)制度，建立以住房公積金為主體的政策性住房金融機(jī)構(gòu)。第四，創(chuàng)設(shè)安居工程抵押補(bǔ)充貸款。借鑒棚改經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)人民銀行創(chuàng)設(shè)抵押補(bǔ)充貸款，為開(kāi)發(fā)性金融支持棚改提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金來(lái)源，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行同時(shí)向金融機(jī)構(gòu)發(fā)行專項(xiàng)債券，籌集資金向負(fù)責(zé)新安居工程及城市基礎(chǔ)設(shè)施的開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款，然后通過(guò)住房對(duì)象購(gòu)租和政府支持收回資金。第五，建立公共服務(wù)常住地供給制度。一方面，有鑒于人力資本等具有外部性和流動(dòng)性，應(yīng)提升公共服務(wù)統(tǒng)籌的層次。另一方面，基于貢獻(xiàn)與分享對(duì)稱的原則，讓居民家庭成員的公共服務(wù)分享與就業(yè)及稅收等貢獻(xiàn)在空間上相掛鉤。青新市民為城市作出了貢獻(xiàn)，理應(yīng)根據(jù)其意愿允許獲得與戶籍居民均等的公共服務(wù)。 加快建立激勵(lì)和約束參與各方的保障機(jī)制體系。青新市民安居工程涉及公共利益投入，必須在縱向及橫向政府之間、在政府與企業(yè)及社會(huì)之間，解決好相關(guān)的責(zé)任落實(shí)、成本分?jǐn)?、損失補(bǔ)償和貢獻(xiàn)獎(jiǎng)勵(lì)。第一，建立城市政府的激勵(lì)與約束機(jī)制。建立青新市民安居工程主體給城市政府主體責(zé)任制決制。將人地掛鉤、人錢掛鉤、人服掛鉤與青新市民的租購(gòu)住房保障相結(jié)合，根據(jù)解決青新市民住房保障的數(shù)量及比例，確定土地指標(biāo)、專項(xiàng)轉(zhuǎn)移支付及公共服務(wù)支持?jǐn)?shù)額。同時(shí)對(duì)完成好的城市在財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)和政策性信貸指標(biāo)上給予傾斜。第二，建立轄區(qū)政府間的利益平衡機(jī)制。在全市甚至都市圈的背景下統(tǒng)籌，一要將用地、財(cái)政和公共服務(wù)落實(shí)到為安居工程住房提供土地、進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)配套的周邊城市及區(qū)、縣、鎮(zhèn)。二要充分考慮相關(guān)各單位、各部門、各區(qū)鎮(zhèn)的投入和損失的合理分?jǐn)偱c補(bǔ)償，使租購(gòu)住房供給與需求在空間上、品類上、配套上、服務(wù)上等實(shí)現(xiàn)匹配。第三，構(gòu)建機(jī)構(gòu)參與的激勵(lì)與約束機(jī)制。一方面，通過(guò)稅收優(yōu)惠、土地不計(jì)成本、財(cái)政補(bǔ)貼和政府定價(jià)，保證合規(guī)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位能夠獲得穩(wěn)定的利潤(rùn)。另一方面，通過(guò)規(guī)范開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)制度及違規(guī)嚴(yán)懲制度，防止參與開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)單位的違規(guī)套利。如禁止保障性租賃房出售等，建立誠(chéng)信記錄制度，將企業(yè)和社會(huì)單位在參與住房保障業(yè)務(wù)中的違規(guī)行為記入誠(chéng)信檔案。

今年1月以來(lái)，隨著5年期LPR下調(diào)5個(gè)BP，加上全國(guó)多城給樓市松綁，各地的房貸利率不斷下調(diào)，房貸利率水平已較高點(diǎn)顯著下降。 　　但是，于不足4%的小額經(jīng)營(yíng)貸而言，房貸利率依然處于相對(duì)高位。利差之間的空間，使得不少人將試圖將房貸置換為經(jīng)營(yíng)貸，從而降低貸款成本。 　　在購(gòu)房者思維活躍的深圳，一股房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸的風(fēng)潮始終悄然而又隱秘的流行?！疤子媒?jīng)營(yíng)貸買房的行為從來(lái)就沒(méi)有停止過(guò)，只不過(guò)沒(méi)有去年同期那么公開(kāi)而已?！鄙钲谝晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向第一財(cái)經(jīng)透露。 　　多位從事貸款中介業(yè)務(wù)的相關(guān)人士亦向第一財(cái)經(jīng)證實(shí)，將房貸轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)貸的情形并不罕見(jiàn)，原因各有不同，但大多數(shù)客戶還是基于降低貸款成本的目的，畢竟經(jīng)營(yíng)貸已降至了歷史最低水平。 　　經(jīng)營(yíng)貸歷史低位 　　“今年經(jīng)營(yíng)貸利率是有史以來(lái)最低的?！辟J款中介張紅(化名)對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，2020年疫情之后，深圳經(jīng)營(yíng)貸的年利率為3.9%，今年已經(jīng)降至3.7%，今年以來(lái)，將房貸轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)貸的客戶很多，特別是做生意的和購(gòu)買第二套房的客戶人，因?yàn)槭熘?jīng)營(yíng)貸的門道，很多人都會(huì)將房貸轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)貸。 　　第一財(cái)經(jīng)記者了解到，目前深圳的首套房貸利率普遍為4.9%，二套房貸利率為5.2%，與3.7%的經(jīng)營(yíng)貸的利率有明顯差距。 　　曾任職于深圳某貸款公司的前員工張仁(化名)對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，他此前經(jīng)手的房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸的客戶中，有的是因?yàn)橥话l(fā)原因，不能按時(shí)還房貸，房產(chǎn)有被拍賣的風(fēng)險(xiǎn)，所以不得不將房貸轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)貸進(jìn)行過(guò)渡；也有客戶是投資需要資金，于是將現(xiàn)有的房貸轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)貸，經(jīng)營(yíng)貸除了覆蓋原有的房貸之后，還能余下一部分資金給客戶用于其他的投資；當(dāng)然，也有客戶是單純因?yàn)榻?jīng)營(yíng)貸利率更低，遂將房貸轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)貸以節(jié)省購(gòu)房成本。 　　所謂經(jīng)營(yíng)貸，指的是銀行等金融機(jī)構(gòu)向借款人發(fā)放的，用于進(jìn)行合法生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的貸款。現(xiàn)實(shí)中，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)貸款的利率明顯低于購(gòu)房貸款，經(jīng)營(yíng)貸流入樓市的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。 　　一份貸款中介的宣傳海報(bào)顯示，同樣是1000萬(wàn)，按照按揭貸款5.35%的年利率計(jì)算，一年需要支付的利息為53.5萬(wàn)元，按照經(jīng)營(yíng)貸3.65%的年利率計(jì)算，每年需要支付的利息為36.5萬(wàn)元，兩者相差17萬(wàn)元，而貸款的時(shí)間拉長(zhǎng)至5年，兩者的利率差為85萬(wàn)元。貸款中介的宣傳海報(bào)寫道：“85萬(wàn)元能在深圳周邊買下半套房，只是換個(gè)貸款，就能從銀行賺到半套房的錢?！? 　　與經(jīng)營(yíng)貸相似，房貸利率也在今年進(jìn)行了一輪下調(diào)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，3月103個(gè)重點(diǎn)城市中有82城下調(diào)房貸利率，主流首套房貸利率為5.17%，二套利率為5.45%，分別環(huán)比回落17個(gè)、15個(gè)基點(diǎn)；據(jù)第一財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，4月，至少有27個(gè)城市下調(diào)了房貸利率，不少城市的首套房貸利率已經(jīng)低至4.9%。 　　貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)預(yù)計(jì)，后期將有更多城市降低商貸首付比例和房貸利率，調(diào)整“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)，更多城市首套利率有望降至4.6%的基準(zhǔn)線。 　　不過(guò)即便房貸利率已從去年的最高點(diǎn)大幅度回調(diào)，但相對(duì)于經(jīng)營(yíng)貸而言，依然是存在剪刀差的。尤其是在2021年房貸利率較高時(shí)的購(gòu)房者，若能將房貸置換為經(jīng)營(yíng)貸，確實(shí)可以省下大筆利息支出。 　　潛在成本 　　第一財(cái)經(jīng)了解到，房貸轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)貸需要滿足兩個(gè)條件，即需要有房產(chǎn)證，還需要房產(chǎn)所屬家庭名下有一家正常經(jīng)營(yíng)的公司。該公司需要注冊(cè)至少滿一年且持股至少滿半年，可以是自己注冊(cè)，也可以進(jìn)行購(gòu)買，前者每年需要請(qǐng)財(cái)務(wù)公司進(jìn)行報(bào)稅，每年需要花費(fèi)大約1000多元，后者的購(gòu)買費(fèi)用大概在6000元左右。 　　想要將房貸轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)貸，關(guān)鍵的一步是贖樓。也就是說(shuō)，購(gòu)房者原本在A銀行進(jìn)行按揭貸款，此時(shí)需要在B銀行進(jìn)行經(jīng)營(yíng)貸貸款申請(qǐng)，B銀行批復(fù)相應(yīng)的貸款之后，購(gòu)房者需要通過(guò)過(guò)橋公司贖樓，把A銀行的住房按揭結(jié)清，然后在B銀行進(jìn)行重新抵押貸款，B銀行給出的貸款即經(jīng)營(yíng)貸。 　　貸款中介告訴第一財(cái)經(jīng)，一般過(guò)橋公司的的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是100萬(wàn)/800元/天，正常情況下10—15天能完成，不過(guò)也可能拖到20天。第一財(cái)經(jīng)記者按照15天的過(guò)橋時(shí)間計(jì)算發(fā)現(xiàn)，1000萬(wàn)元的過(guò)橋成本為12萬(wàn)元。除此之外，中介還需要抽取一個(gè)點(diǎn)的傭金，也就是說(shuō)，1000萬(wàn)的經(jīng)營(yíng)貸，需要支付貸款中介機(jī)構(gòu)10萬(wàn)元的傭金。 　　違規(guī)風(fēng)險(xiǎn) 　　有業(yè)內(nèi)人士透露，為了扶持小微企業(yè)發(fā)展，銀行每年都有一定的經(jīng)營(yíng)貸下放指標(biāo)，不過(guò)考慮到小微企業(yè)貸款的風(fēng)險(xiǎn)，通常情況下，銀行也更愿意將錢投入還款更穩(wěn)定的房產(chǎn)中，所以一般情況下，只要中介機(jī)構(gòu)幫助購(gòu)房者準(zhǔn)備好相關(guān)的資料，銀行對(duì)于房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸的行為并不是太排斥。 　　第一財(cái)經(jīng)獲悉，相關(guān)部門在監(jiān)督經(jīng)營(yíng)貸是否流入樓市的時(shí)候，通常情況下是采取抽查的形式，因此并非所有流入樓市的經(jīng)營(yíng)貸都能被精準(zhǔn)查處。 　　“這個(gè)是銀行金融機(jī)構(gòu)的問(wèn)題，屬于行業(yè)潛規(guī)則?！币幻痪呙臉I(yè)內(nèi)人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。 　　不過(guò)，房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸的套利行為并非毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)。早在2009年，銀監(jiān)會(huì)就曾通過(guò)兩則暫行管理辦法將經(jīng)營(yíng)貸納入監(jiān)管范圍，此后銀行對(duì)經(jīng)營(yíng)貸資金用途審查力度加強(qiáng)。然而，一直以來(lái)，經(jīng)營(yíng)貸流入樓市的違規(guī)行為一直無(wú)法清零，特別是在2020年疫情之后，經(jīng)營(yíng)貸流入樓市的情況越發(fā)火熱，2021年3月，深圳通報(bào)經(jīng)營(yíng)貸的相關(guān)查處情況，稱提前收回21筆、5180萬(wàn)元涉嫌違規(guī)貸款。 　　廣東中矩律師事務(wù)所律師鄭博恩對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，經(jīng)營(yíng)貸和房貸針對(duì)的貸款對(duì)象不一樣，屬于不同類型的貸款，若將經(jīng)營(yíng)貸用于償還房貸，則是一種違規(guī)行為，一旦金融機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)有違規(guī)操作發(fā)放貸款行為的，會(huì)馬上通知借款人還款，借款人一旦無(wú)法還款，則會(huì)涉及騙貸。 　　北京京潤(rùn)律師事務(wù)所主任張志同亦表示，經(jīng)營(yíng)貸的貸款用途是扶持中小微企業(yè)經(jīng)營(yíng)和發(fā)展。因?yàn)榻?jīng)營(yíng)貸是以公司的名義進(jìn)行貸款，所得款項(xiàng)屬于公司資產(chǎn)，應(yīng)該用作相應(yīng)公司的日常經(jīng)營(yíng)。若把公司用作經(jīng)營(yíng)的貸款去償還個(gè)人房貸，一方面屬于擅自改變貸款用途，違反貸款合同中關(guān)于貸款用途約定，構(gòu)成違約，此時(shí)銀行不但有權(quán)提前收回相應(yīng)貸款，還可以追究違約責(zé)任；另一方面，當(dāng)事人還涉嫌挪用資金，情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，還會(huì)被追究刑事責(zé)任。

當(dāng)前金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的整體情況如何，面臨哪些困難？銀保監(jiān)會(huì)在助企紓困、應(yīng)變克難方面有哪些具體舉措？如何應(yīng)對(duì)和防范外部環(huán)境變化可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)？記者就此采訪了中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)副主席梁濤。 　　記者：當(dāng)前，金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)情況如何？ 　　梁濤：近年來(lái)，新冠肺炎疫情反復(fù)，國(guó)際形勢(shì)復(fù)雜多變，銀保監(jiān)會(huì)引導(dǎo)督促銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，出臺(tái)了很多支持政策和措施。比如，為中小微企業(yè)和外貿(mào)企業(yè)實(shí)施延期還本付息超過(guò)6.6萬(wàn)億元，大大緩解了企業(yè)的流動(dòng)性困難。今年，我們保持政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，繼續(xù)提出普惠型小微企業(yè)貸款“兩增”要求和首貸戶目標(biāo)，推動(dòng)制造業(yè)中長(zhǎng)期貸款繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)，引導(dǎo)做好延期還本付息政策接續(xù)等，取得了一些成效。 　　一季度，境內(nèi)各項(xiàng)貸款新增8.6萬(wàn)億元，同比多增4455億元。制造業(yè)貸款新增1.8萬(wàn)億元，為去年同期增量的1.7倍。普惠型小微企業(yè)貸款余額20.6萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)22.6%。在降低企業(yè)融資成本方面，一季度新發(fā)放的企業(yè)類貸款和普惠型小微企業(yè)貸款利率較年初均下降0.2個(gè)百分點(diǎn)以上。 　　同時(shí)，我們也注意到，銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)在支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，特別是助企紓困方面，存在不少困難：新冠肺炎疫情加劇了經(jīng)濟(jì)下行壓力，許多企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)陷入困境甚至停頓，融資以維持現(xiàn)有流動(dòng)性為主，新增或擴(kuò)大融資意向不強(qiáng)，有效融資需求明顯萎縮。一些受疫情影響嚴(yán)重地區(qū)銀行機(jī)構(gòu)的不良貸款反彈壓力較大。 　　對(duì)此，我們正聯(lián)合有關(guān)部門積極商討對(duì)策。下一步，我們將引導(dǎo)銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)抓緊落實(shí)已確定的各項(xiàng)金融政策，增加和改善金融供給，鼓勵(lì)撥備水平較高的大型銀行及其他優(yōu)質(zhì)上市銀行有序降低撥備覆蓋率，釋放更多信貸資源。此外，充分發(fā)揮保險(xiǎn)資金長(zhǎng)期投資優(yōu)勢(shì)，有針對(duì)性地解決好“長(zhǎng)錢短配”問(wèn)題，進(jìn)一步壓縮非標(biāo)資產(chǎn)比例；建立健全保險(xiǎn)資金長(zhǎng)周期考核機(jī)制，豐富保險(xiǎn)資金參與資本市場(chǎng)投資渠道，鼓勵(lì)保險(xiǎn)資管公司加大組合類保險(xiǎn)資管產(chǎn)品發(fā)行力度，引導(dǎo)更多資金配置權(quán)益類資產(chǎn)。 　　記者：銀保監(jiān)會(huì)在助企紓困、應(yīng)變克難方面有哪些支持舉措？ 　　梁濤：下一步，我們將深入貫徹落實(shí)“疫情要防住、經(jīng)濟(jì)要穩(wěn)住、發(fā)展要安全”的部署要求，堅(jiān)定信心、攻堅(jiān)克難、主動(dòng)作為，以超預(yù)期的力度抓好各項(xiàng)工作落實(shí)，確保黨中央大政方針在銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)落實(shí)到位。重點(diǎn)有以下幾個(gè)方面： 　　一是加大對(duì)小微企業(yè)和鄉(xiāng)村振興的貸款支持力度。發(fā)揮監(jiān)管逆周期調(diào)節(jié)作用，在過(guò)去幾年普惠型小微企業(yè)貸款增長(zhǎng)迅速的基礎(chǔ)上，繼續(xù)明確普惠型小微企業(yè)貸款增速、戶數(shù)“兩增”目標(biāo)，其中今年國(guó)有大型銀行新增普惠型小微企業(yè)貸款要達(dá)到1.6萬(wàn)億元，城市商業(yè)銀行明顯提升普惠型小微企業(yè)貸款占比。大力推動(dòng)加強(qiáng)信用信息共享，引導(dǎo)銀行提高小微企業(yè)貸款中首貸和信用貸占比，繼續(xù)降低貸款利率。加強(qiáng)新市民金融服務(wù)，引導(dǎo)銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)加大對(duì)新市民創(chuàng)業(yè)就業(yè)、購(gòu)房安居、教育培訓(xùn)、醫(yī)療和養(yǎng)老保障等方面的信貸支持和保險(xiǎn)保障。確保涉農(nóng)信貸穩(wěn)定增長(zhǎng)，積極發(fā)展新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體的首貸、信用貸。要求銀行向產(chǎn)糧大縣和160個(gè)國(guó)家鄉(xiāng)村振興重點(diǎn)幫扶縣傾斜信貸資源，牢牢守住保障國(guó)家糧食安全和不發(fā)生規(guī)模性返貧底線。 　　二是幫助困難行業(yè)渡過(guò)難關(guān)。引導(dǎo)督促銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)對(duì)受疫情影響比較嚴(yán)重的行業(yè)，在市場(chǎng)化原則下主動(dòng)做好貸款授信、保險(xiǎn)理賠等服務(wù)，加大對(duì)困難行業(yè)的金融資源傾斜力度。要求銀行不得盲目抽貸、斷貸、壓貸，對(duì)符合條件的中小微企業(yè)和個(gè)體工商戶合理續(xù)貸、展期、調(diào)整還款安排，不影響征信記錄，并免收罰息。引導(dǎo)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)為企業(yè)因疫情原因停工停產(chǎn)造成的財(cái)產(chǎn)損失、營(yíng)業(yè)中斷造成的利潤(rùn)損失等提供保險(xiǎn)保障。要求銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)為貨運(yùn)物流保通保暢提供有力支持，對(duì)承擔(dān)疫情防控和應(yīng)急運(yùn)輸任務(wù)較重的交通運(yùn)輸企業(yè)提供靈活便捷的“綠色通道”服務(wù)，合理調(diào)整貨車司機(jī)汽車貸款、個(gè)人住房按揭等還款安排。鼓勵(lì)保險(xiǎn)公司積極發(fā)展貨物運(yùn)輸保險(xiǎn)、道路貨物運(yùn)輸承運(yùn)人責(zé)任保險(xiǎn)等財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，為物流業(yè)提供風(fēng)險(xiǎn)保障。 　　三是加強(qiáng)對(duì)受疫情影響重點(diǎn)地區(qū)的金融服務(wù)保障。對(duì)于受疫情影響較為嚴(yán)重的地區(qū)，如上海、吉林等地，我們結(jié)合當(dāng)?shù)匾咔榉揽匾蠛鸵咔樾蝿?shì)變化，指導(dǎo)當(dāng)?shù)劂y保監(jiān)局加強(qiáng)與地方政府部門的溝通協(xié)作，因地制宜出臺(tái)更有針對(duì)性的助企紓困舉措，協(xié)調(diào)解決當(dāng)?shù)匦袠I(yè)、企業(yè)和群眾反映的突出問(wèn)題。引導(dǎo)督促銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)主動(dòng)下沉服務(wù)，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)、電話熱線等多方面的渠道，積極了解民生訴求，及時(shí)跟進(jìn)回應(yīng)，全力保障金融服務(wù)暢通，支持力度不減。 　　記者：當(dāng)前受美聯(lián)儲(chǔ)加息、疫情反復(fù)等因素影響，內(nèi)外部環(huán)境更趨嚴(yán)峻復(fù)雜。這對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)和金融行業(yè)將帶來(lái)什么影響？如何應(yīng)對(duì)和防范可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)？ 　　梁濤：當(dāng)前國(guó)際形勢(shì)充滿不確定性，全球尚未走出疫情陰霾，復(fù)雜嚴(yán)峻的外部環(huán)境會(huì)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)金融造成一定不利影響：歐美發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的緊縮政策，可能對(duì)我國(guó)跨境資本流動(dòng)和人民幣匯率形成一定壓力，資本密集型行業(yè)、高杠桿金融企業(yè)的融資成本將有所上升；俄烏沖突、疫情反復(fù)等因素會(huì)在一定程度上推升我國(guó)進(jìn)口原材料價(jià)格、加大外部需求的不確定性，對(duì)中小微企業(yè)產(chǎn)生壓力。所以，金融體系安全穩(wěn)健運(yùn)行對(duì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤、暢通經(jīng)濟(jì)循環(huán)至關(guān)重要。 　　我國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面良好，經(jīng)濟(jì)韌性較強(qiáng)，內(nèi)生增長(zhǎng)潛力巨大，長(zhǎng)期向好的局面不會(huì)改變。從一季度情況看，我國(guó)銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)保持穩(wěn)健運(yùn)行，風(fēng)險(xiǎn)總體可控。銀行業(yè)不良貸款率1.79%，保持合理水平，銀行機(jī)構(gòu)繼續(xù)加大不良資產(chǎn)處置力度，一季度共處置近6000億元；銀行業(yè)撥備余額7.3萬(wàn)億元，商業(yè)銀行資本凈額28.3萬(wàn)億元，資本充足率15%。保險(xiǎn)公司綜合償付能力充足率、核心償付能力充足率都保持較高水平。銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)整體風(fēng)險(xiǎn)抵御能力較強(qiáng)。 　　同時(shí)，重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)處于可控水平。房地產(chǎn)信貸投放總體穩(wěn)定，房企開(kāi)發(fā)貸款連續(xù)3個(gè)月環(huán)比正增長(zhǎng)，有效滿足房地產(chǎn)合理融資需求。房地產(chǎn)貸款不良率明顯低于全部貸款，風(fēng)險(xiǎn)整體可控。普惠型小微企業(yè)貸款繼續(xù)增量、擴(kuò)面、降價(jià)，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)也得到較好控制。 　　下一步，銀保監(jiān)會(huì)將統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，監(jiān)管政策靠前發(fā)力，有效穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤、防范金融風(fēng)險(xiǎn)，助力資本市場(chǎng)健康發(fā)展。 　　一是繼續(xù)加大金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的力度。針對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的堵點(diǎn)，銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)了一系列政策文件，從服務(wù)全面推進(jìn)鄉(xiāng)村振興、強(qiáng)化支持小微企業(yè)發(fā)展、加強(qiáng)“新市民”金融服務(wù)、支持貨運(yùn)物流保通保暢、助力公路交通高質(zhì)量發(fā)展等方面發(fā)力，進(jìn)一步增強(qiáng)融資供給。后續(xù)將抓緊落實(shí)已出臺(tái)政策，積極研究新政策，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤。 　　二是堅(jiān)決有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)。督促銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)做好風(fēng)險(xiǎn)研判，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理，有效應(yīng)對(duì)國(guó)際經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)變化的沖擊。抓緊研究完善相關(guān)法規(guī)和機(jī)制安排，進(jìn)一步充實(shí)金融穩(wěn)定保障基金，發(fā)揮保險(xiǎn)保障基金和信托業(yè)保障基金在風(fēng)險(xiǎn)處置中的積極作用，筑牢織密金融安全網(wǎng)。 　　三是積極推動(dòng)資本市場(chǎng)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展。指導(dǎo)銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)積極探索跨周期投資模式，踐行價(jià)值投資、專業(yè)投資和長(zhǎng)期投資理念。發(fā)揮保險(xiǎn)資金長(zhǎng)期投資優(yōu)勢(shì)，引導(dǎo)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)將更多資金配置于權(quán)益類資產(chǎn)。擴(kuò)大專屬商業(yè)養(yǎng)老金融產(chǎn)品試點(diǎn)，持續(xù)培育壯大商業(yè)養(yǎng)老金融機(jī)構(gòu)投資者隊(duì)伍。

繼今年2月全國(guó)性商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法出臺(tái)后，4月29日，中央政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)的表述中又提出“優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”，這是中央首次對(duì)備受關(guān)注的預(yù)售資金監(jiān)管政策給出明確的指示。 　　為什么新政出臺(tái)不到3個(gè)月就要進(jìn)行優(yōu)化？應(yīng)該如何優(yōu)化？接受證券時(shí)報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，全國(guó)性新政出臺(tái)后地方執(zhí)行效果不明顯，需要繼續(xù)完善，建議合理允許部分高信用房企以銀行保函解凍部分監(jiān)管資金，適當(dāng)降低預(yù)售資金留存比例，優(yōu)化預(yù)售資金支取節(jié)點(diǎn)等。 　　另外，證券時(shí)報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，中央政治局會(huì)議后，惠州、徐州、梅州、連云港、岳陽(yáng)、長(zhǎng)春等多地密集出臺(tái)的穩(wěn)地產(chǎn)政策中，在預(yù)售資金監(jiān)管方面都提出了優(yōu)化措施。 　　已出全國(guó)性政策 　　執(zhí)行效果不明顯 　　今年2月初，全國(guó)性商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法已經(jīng)出臺(tái)，這是商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)首次從全國(guó)層面作出統(tǒng)一安排、確定監(jiān)管機(jī)制。 　　對(duì)于時(shí)隔不到3個(gè)月中央就提出要“優(yōu)化”預(yù)售資金監(jiān)管的原因，中銀證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員夏亦豐認(rèn)為，雖然全國(guó)性管理辦法已經(jīng)出臺(tái)，意在糾偏部分預(yù)售資金監(jiān)管收緊過(guò)度的城市，一定程度上緩解房企的資金壓力。但從落地效果來(lái)看，預(yù)售資金的寬松力度與金融機(jī)構(gòu)的實(shí)際執(zhí)行力度均是比較弱的。她認(rèn)為，中央政治局會(huì)議提出要“優(yōu)化”，體現(xiàn)了中央對(duì)于預(yù)售資金監(jiān)管方面的高度重視。 　　“此前全國(guó)預(yù)售資金監(jiān)管的統(tǒng)一政策出臺(tái)后，政策效果不明顯，因?yàn)榈胤讲扇×吮Ｗo(hù)主義，擔(dān)心出爛尾樓，所以地方上執(zhí)行的效果不明顯，這也跟房企的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)系?！币晃徊辉竿嘎缎彰臉I(yè)內(nèi)人士對(duì)證券時(shí)報(bào)記者說(shuō)。 　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)也表示，盡管國(guó)家層面出了預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)，但由于很多項(xiàng)目超融、預(yù)售資金挪用，導(dǎo)致現(xiàn)金流不足以覆蓋債務(wù)。銀行、信托或其他金融債權(quán)人作為抵押權(quán)人，自然就把預(yù)售資金鎖死了，不讓提取，導(dǎo)致資金躺在那里，但項(xiàng)目爛尾或停工。另外一種情況，各方債權(quán)人都來(lái)索債權(quán)保障，多方博弈導(dǎo)致僵持不下，資金動(dòng)不了。2月住建部已經(jīng)發(fā)布了一個(gè)預(yù)售資金監(jiān)管的新規(guī)定，關(guān)于監(jiān)管的內(nèi)容、監(jiān)管額度和范圍都作了明確的部署，除了重點(diǎn)資金監(jiān)管部分之外，其他都可以提取，但是這仍然解決不了問(wèn)題，需要繼續(xù)完善。 　　預(yù)售資金邊際放松 　　有望切實(shí)落地執(zhí)行 　　對(duì)于如何優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管政策，李宇嘉認(rèn)為，新老劃斷是比較好的解決思路。新資金進(jìn)來(lái)以后，輔以政策扶持(比如容積率獎(jiǎng)勵(lì)，規(guī)劃調(diào)整等)，資金封閉運(yùn)轉(zhuǎn)，使用范圍與前序資產(chǎn)負(fù)債涉及的項(xiàng)目隔離，通過(guò)新的項(xiàng)目盤活，釋放新的預(yù)售資金，首先確保保交樓，然后償還新投資方，剩余資金去解決其他債務(wù)。 　　夏亦豐認(rèn)為，未來(lái)預(yù)售資金監(jiān)管可能的改進(jìn)方向包括：合理允許部分高信用房企以銀行保函解凍部分監(jiān)管資金；不再“一刀切”，而是梯隊(duì)化預(yù)售監(jiān)管放松，針對(duì)信用等級(jí)較高的房企，預(yù)售資金留存比例適當(dāng)降低；進(jìn)一步放開(kāi)預(yù)售資金的監(jiān)管時(shí)間點(diǎn)。 　　“銀行保函的方式從理論上看是個(gè)好辦法，但也存在問(wèn)題，就是銀行開(kāi)一套保函要收手續(xù)費(fèi)，這個(gè)費(fèi)用也不低，這就等于又貸了一筆款，增加了成本?！币晃徊辉竿嘎缎彰臉I(yè)內(nèi)人士對(duì)證券時(shí)報(bào)記者說(shuō)，從支取節(jié)點(diǎn)方面優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管可能更好，最重要的是監(jiān)管額度要明確。 　　證券時(shí)報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，中央政治局會(huì)議后，連云港、惠州、徐州、梅州、岳陽(yáng)、長(zhǎng)春等多地密集出臺(tái)的穩(wěn)地產(chǎn)措施中，在預(yù)售資金監(jiān)管方面都提出了優(yōu)化措施。 　　如長(zhǎng)春、連云港、徐州都提出采取擔(dān)保方式。長(zhǎng)春提出，允許符合條件的商業(yè)銀行為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出具保函，以保函替代預(yù)售監(jiān)管資金；連云港提出，要在嚴(yán)格執(zhí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度的基礎(chǔ)上，探索采取擔(dān)保方式，釋放一定數(shù)額資金用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。 　　長(zhǎng)春、徐州、梅州、岳陽(yáng)等地還都提出優(yōu)化商品房預(yù)售監(jiān)管資金支取節(jié)點(diǎn)。 　　其中，徐州提出，由原來(lái)的按預(yù)售批次調(diào)整為按棟支取重點(diǎn)監(jiān)管資金；梅州提出，增加預(yù)售款提取次數(shù)，對(duì)裝飾工程全部完成并已按三方監(jiān)管協(xié)議提取該進(jìn)度節(jié)點(diǎn)預(yù)售款的預(yù)售項(xiàng)目，在滿足預(yù)售款監(jiān)管賬戶資金留足入賬資金總額10%的前提下，至竣工驗(yàn)收備案前，視企業(yè)誠(chéng)信、后續(xù)工程量等情形可適當(dāng)增加1~2次預(yù)售款提取次數(shù)。 　　夏亦豐預(yù)計(jì)，未來(lái)部分城市預(yù)售資金的邊際放松在執(zhí)行層面有望切實(shí)落地。

5月7日，據(jù)成都市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)披露，該局與成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、國(guó)家稅務(wù)總局成都市稅務(wù)局聯(lián)合發(fā)布關(guān)于印發(fā)《成都市推行新建商品房“交房即交證”改革試點(diǎn)工作實(shí)施方案》的通知（簡(jiǎn)稱“《方案》”），聚焦交房交證不同時(shí)、住權(quán)物權(quán)不同步的問(wèn)題，擬實(shí)現(xiàn)在并聯(lián)竣工驗(yàn)收合格、繳納相關(guān)稅費(fèi)、交存維修資金后，房屋交付同時(shí)發(fā)放《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》。 據(jù)悉，《方案》按照商品房建設(shè)周期，從“交房即交證”服務(wù)的申請(qǐng)納入、預(yù)告登記，再到建設(shè)完成開(kāi)展“多測(cè)合一”、并聯(lián)驗(yàn)收、稅費(fèi)征繳、維修資金交存，最后登記發(fā)證，全方位規(guī)范新建商品房“交房即交證”服務(wù)流程。 在辦理業(yè)務(wù)過(guò)程中，《方案》提出深化信息共享，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)互通。依托“區(qū)塊鏈+不動(dòng)產(chǎn)登記”系統(tǒng)，增加“多測(cè)合一”成果、并聯(lián)竣工驗(yàn)收等應(yīng)用場(chǎng)景，推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)首次登記“零材料”受理。此外，《方案》明確，將推進(jìn)水電氣訊聯(lián)合辦理，“交房即交證”同時(shí)，聯(lián)動(dòng)提供水、電、氣、網(wǎng)絡(luò)、電視等開(kāi)戶服務(wù)，方便群眾辦事。 根據(jù)《方案》，在成都市市域范圍內(nèi)，在其實(shí)施之日起取得《商品房預(yù)售許可證》的新建商品房項(xiàng)目，均可申請(qǐng)“交房即交證”服務(wù)。上述《方案》自2022年5月7日起施行，有效期2年。

剛邁入30歲的張瑩，最近作出了一個(gè)重要決定——提前還46萬(wàn)元房貸，縮短還款年限。 　　還完貸款后，張瑩手中只剩下一兩萬(wàn)元應(yīng)急，但她并不后悔。相反，她認(rèn)為自己這個(gè)決定非常明智。她看著銀行APP上剩余的還款金額說(shuō)：“總共能節(jié)省下60多萬(wàn)元利息，就像我賺了這么多錢。” 　　張瑩的決定并非個(gè)例。在小紅書(shū)、抖音等平臺(tái)上，不少人在分享自己的提前還房貸經(jīng)歷，在他們看來(lái)，提前還貸款能節(jié)約下大筆利息。更重要的是，在股市和基金下跌、理財(cái)?shù)啤皟糁怠薄y行定期存款產(chǎn)品利率下調(diào)的背景下，他們手里的錢無(wú)處安放，提前還款似乎成了一個(gè)更好的選項(xiàng)。 　　“感覺(jué)一下子賺了6個(gè)點(diǎn)” 　　張瑩的靈感來(lái)源于社交平臺(tái)網(wǎng)友的分享，“我之前知道可以提前還貸款，但是總以為要交違約金之類的，后來(lái)總刷到提前還房貸的帖子，我就去試了一下，沒(méi)想到操作起來(lái)特別簡(jiǎn)單”。 　　房貸，是年輕人身上的一座大山。張瑩和許多人一樣，婚后和老公共同在北京打拼，攢了幾年錢，在家人的支援下，兩年前在北京購(gòu)置了一套房產(chǎn)，自此他們二人背上了每月近2萬(wàn)元的房貸。 　　樓盤資料圖 中新經(jīng)緯 攝 　　這兩年，股價(jià)、基金全線虧損，理財(cái)也跌破了凈值。張瑩看著手中的錢逐漸縮水，終于坐不住了。本來(lái)，她還在糾結(jié)，這筆錢再攢幾年，可以在偏遠(yuǎn)的地方買一套小房子，但是她轉(zhuǎn)念一想，這點(diǎn)錢也不夠，還不如把錢提前還了房貸。 　　下定決心后，她把手中的股票和基金都賣了，直接在手機(jī)APP上還了46萬(wàn)元，還把還款期限也縮短了，從21年縮短到15年。她大致算了下，240萬(wàn)元商業(yè)貸款，原來(lái)需要還近180萬(wàn)元利息，提前還貸后，能節(jié)省下來(lái)60多萬(wàn)元利息。 　　“我感覺(jué)自己一下子賺了將近6個(gè)點(diǎn)?！碧崆斑€貸后，張瑩又給自己定了下一個(gè)目標(biāo)，在40歲之前把房貸還清。 　　房貸利率資料圖 中新經(jīng)緯 攝 　　但想要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)并不容易。如今，她的房貸本息還剩下290余萬(wàn)元，這也意味著每年至少要攢下近30萬(wàn)元。她的孩子即將上幼兒園，花錢的地方還有很多，她也沒(méi)有足夠的信心能實(shí)現(xiàn)，“理想是一回事兒，計(jì)劃是一回事兒，現(xiàn)實(shí)又是一回事兒，先朝著目標(biāo)努力?！? 　　很多人在貸款買房的那一刻，就已經(jīng)打算要“提前還貸”。2015年，大學(xué)畢業(yè)三年后，肖曉在河南省鄭州市買下了一套130平的房產(chǎn)，總價(jià)80多萬(wàn)元，貸款50余萬(wàn)元，每月月供3000多元。 　　“那時(shí)候房貸利率將近5%，我發(fā)現(xiàn)每個(gè)月本金和利息還款都差不多，等于一大半都用來(lái)還利息了?！辟J款下來(lái)后，肖曉下決心把房貸提前還掉。 　　她算了一筆賬，自己月供3000多元，房子未交房時(shí)需要租房住，租金2000多元，吃飯、交通等開(kāi)支需要2000多元，一個(gè)月最低也要7000多元支出，這對(duì)于剛畢業(yè)不久的她而言“壓力山大”。但是每月將必要支出留下后，她會(huì)將剩余資金存下來(lái)，攢錢提前還款。 　　2018年，肖曉第一次還款16萬(wàn)元，2021年她再次還款11萬(wàn)元，最近她終于將剩余的近14萬(wàn)元貸款徹底還清。 　　“無(wú)貸一身輕的感覺(jué)真好！”這是她還完款的真實(shí)寫照，她在社交媒體上發(fā)帖紀(jì)念，沒(méi)想到收獲了近2000瀏覽量，還有很多陌生網(wǎng)友留言祝賀她。她再也不擔(dān)心“躺平”后的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)了，“今后花錢不用再瞻前顧后了”。 　　還能跑贏房貸利率嗎？ 　　曾經(jīng)的房貸被很多人視為可以借到的最大額、最便宜、期限最長(zhǎng)的資金。很多人手里有錢也不著急還房貸，反而會(huì)去拿錢投資。 　　有網(wǎng)友就分享了自己的經(jīng)歷，“2016年我身上有90萬(wàn)房貸，手里有40萬(wàn)現(xiàn)金，但沒(méi)有選擇提前還貸，而是去杭州作為首付又買了一套房子，2019年出售杭州房子賺了200萬(wàn)。如果提前還貸就沒(méi)有后面的故事?！痹摼W(wǎng)友表示。 　　但在北京工作的楊明就沒(méi)有這么好的運(yùn)氣了?！拔沂滋追抠J款利率是4.95%，當(dāng)時(shí)P2P的年化收益率很多在8%甚至10%以上，拿錢出去投資能賺更多錢！”不料P2P隨后接二連三地暴雷，楊明是為數(shù)不多的幸運(yùn)兒，在暴雷前資金全部撤出了。 　　同樣在2016年，看著暴漲的房?jī)r(jià)，楊明并沒(méi)有將錢提前還貸，轉(zhuǎn)而在當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)較低的天津購(gòu)置了一套房產(chǎn)，總價(jià)在130萬(wàn)元左右，首付只需兩成，在購(gòu)房后的半年內(nèi)，小區(qū)同戶型的房子一度賣到了200余萬(wàn)元。 　　而后面的故事讓他始料未及，隨著2017年各地限購(gòu)限貸政策的落地，他所購(gòu)入的房子也進(jìn)入了下行通道，如今小區(qū)最新成交價(jià)跌到了110余萬(wàn)，還不及五年前的房?jī)r(jià)。如今的他背著兩套房貸，后悔不已。 　　除了房產(chǎn)之外，手握現(xiàn)金的人突然發(fā)現(xiàn)，手中的錢已無(wú)處安放。張瑩直言，“我的房貸利率之前是5.88%，最近調(diào)成了5.73%，實(shí)在太高了，現(xiàn)在看不到任何能打敗房貸利率的投資途徑?！? 　　資料圖 中新經(jīng)緯 攝 　　曾經(jīng)大火的P2P已經(jīng)讓人唯恐避之不及，股市跌跌不休、基金收益率回撤、理財(cái)?shù)啤皟糁怠?，就連一向最穩(wěn)的銀行定期存款和大額存單利率也下跌了。最近，有媒體報(bào)道稱，工農(nóng)中建四大行2年期定期存款利率上限下調(diào)至2.5%，工行、建行、農(nóng)行3年期定期存款利率上限也同步下調(diào)至3.15%。 　　“我把錢存在余額寶里，或者是去拿一些投資理財(cái)，也不見(jiàn)得能跑贏房貸利率?！毙栽?tīng)人說(shuō)，有錢在手中投資才可以跑贏通貨膨脹，但她認(rèn)為還不如提前還貸款，因?yàn)榇驺y行的利率還是沒(méi)有房貸利率高。 　　更讓她郁悶的是，2015年至今，她的房子從80多萬(wàn)元只漲到110萬(wàn)元，算上還去的20余萬(wàn)元貸款利息、10余萬(wàn)裝修錢，以及首付資金這六年來(lái)的資金成本，她的房子只能勉強(qiáng)算沒(méi)有賠錢，更談不上跑贏通脹。 　　也許不適合每個(gè)人 　　雖說(shuō)很多人心中都想提前還清房貸，但提前還款也許并不適合當(dāng)下的每一個(gè)人。同在北京工作的林一凡有點(diǎn)發(fā)愁，最近她手里有點(diǎn)閑錢，一直猶豫要不要提前還貸款。 　　2019年底，她在某二線城市購(gòu)買了一套房產(chǎn)，純商業(yè)貸款107萬(wàn)元，每個(gè)月月供6000多元。“我看了下，總利息要還幾十萬(wàn)，太多了，就想提前還一部分?！? 　　有了這個(gè)想法之后，林一凡便迅速和貸款銀行的客戶經(jīng)理取得聯(lián)系，但對(duì)方告知她，需要拿著本人身份證到當(dāng)?shù)夭趴梢赞k理，因?yàn)榻诔霈F(xiàn)疫情，這件事就一直拖著。 　　除了疫情，在她心中，還有一個(gè)顧慮?！叭绻€了大額，手里余錢就不多了，現(xiàn)在家里上有老下有小，萬(wàn)一需要急用錢，到時(shí)候沒(méi)錢怎么辦?！彼f(shuō)道。 　　提前還款的念頭同樣曾在吳夕腦海中反復(fù)出現(xiàn)。但今年疫情的反復(fù)，讓她的想法逐漸變了，她更在乎手里的現(xiàn)金流。 　　“萬(wàn)一工作丟了，靠著手里積蓄，還能勉強(qiáng)支撐一段時(shí)間，如果提前還款，就再也沒(méi)有后路了?！眳窍Q定暫時(shí)不還款。 　　不過(guò)，她并沒(méi)有徹底放棄提前還貸?！耙灰崆斑€款還是要看個(gè)人吧”，吳夕說(shuō)，雖然當(dāng)下也許并非合適的時(shí)機(jī)，但她想等攢到更多的錢，還是會(huì)提前還款，畢竟“我不想給銀行打工一輩子”。

揚(yáng)州市住房公積金管理委員會(huì)7日發(fā)布《關(guān)于住房公積金支持在揚(yáng)來(lái)?yè)P(yáng)人才和生育二孩及以上家庭改善居住條件的通知》提到，降低住房公積金貸款首付比例，提高住房公積金貸款支持額度。 　　通知提到，降低住房公積金貸款首付比例。在揚(yáng)來(lái)?yè)P(yáng)人才、生育二孩及以上家庭申請(qǐng)住房公積金貸款且符合申請(qǐng)條件的，貸款最低首付比例由30%調(diào)整至20%。 　　通知提到，提高住房公積金貸款支持額度。 　　其中，經(jīng)市行業(yè)主管部門認(rèn)定的國(guó)家級(jí)有關(guān)人才、省級(jí)人才、市級(jí)人才，取得博士研究生、碩士研究生、本科學(xué)歷或相應(yīng)學(xué)位的六類在揚(yáng)來(lái)?yè)P(yáng)人才，申請(qǐng)住房公積金貸款且符合申請(qǐng)條件的，單人最高貸款額度分別不超過(guò)我市單職工最高貸款限額的4倍、3.5倍、3倍、2倍、1.5倍、1.2倍；借款人及配偶均符合住房公積金貸款條件的，可對(duì)照人才層次較高的一方，家庭最高貸款額度不超過(guò)我市雙職工最高貸款限額的對(duì)應(yīng)倍數(shù)。該項(xiàng)人才支持政策執(zhí)行至2022年12月31日。 　　生育二孩、二孩以上(不含二孩)的繳存職工家庭申請(qǐng)住房公積金貸款且符合申請(qǐng)條件的，最高貸款額度可在我市最高貸款限額的基礎(chǔ)上分別上浮10萬(wàn)元和20萬(wàn)元。 　　雙職工申請(qǐng)貸款的，每人單獨(dú)計(jì)算貸款額度。 　　上述支持對(duì)象申請(qǐng)住房公積金貸款的，由市住房公積金管理機(jī)構(gòu)按照我市住房公積金貸款管理有關(guān)規(guī)定，結(jié)合借款人的信用情況、還貸能力等綜合因素確定其具體貸款額度。 　　通知明確了適用對(duì)象。由揚(yáng)州市行業(yè)主管部門認(rèn)定的國(guó)家級(jí)有關(guān)人才、省級(jí)人才、市級(jí)人才等三類在揚(yáng)來(lái)?yè)P(yáng)人才；取得博士研究生學(xué)歷或相應(yīng)學(xué)位、取得碩士研究生學(xué)歷或相應(yīng)學(xué)位、取得本科學(xué)歷或相應(yīng)學(xué)位、取得大專學(xué)歷的四類在揚(yáng)來(lái)?yè)P(yáng)人才。以及符合國(guó)家生育政策生育二孩及以上的繳存職工家庭。

長(zhǎng)春市人民政府網(wǎng)站6日發(fā)布《關(guān)于有效應(yīng)對(duì)疫情影響促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展和良性循環(huán)若干措施的通知》(下稱《若干措施》)提到，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房的，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。 　　長(zhǎng)春市房管局介紹，《若干措施》包括5個(gè)方面、20項(xiàng)政策措施。一是實(shí)行“辦繳分離”。對(duì)繳齊土地出讓金本金、欠繳違約金的項(xiàng)目，按照本金及違約金的比例允許部分預(yù)售。開(kāi)發(fā)單位持稅務(wù)部門開(kāi)具的繳款憑證到規(guī)自部門辦理土地權(quán)證并劃定允許預(yù)售范圍，到房管部門辦理預(yù)售許可。 　　二是建立項(xiàng)目開(kāi)工“綠色通道”。在項(xiàng)目主體工程施工前，已取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，已確定施工、監(jiān)理單位的新建項(xiàng)目，經(jīng)施工許可審批部門同意后，允許提前進(jìn)場(chǎng)進(jìn)行土地平整、搭建圍擋施工暫設(shè)、臨水臨電接入、土方施工、降水施工等非主體工程施工；項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、施工圖審查(評(píng)審)已經(jīng)行管部門通過(guò)，但因疫情影響未能如期取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和開(kāi)工許可證的，經(jīng)市規(guī)自局、市建委核準(zhǔn)同意，允許項(xiàng)目進(jìn)行主體施工，30天之內(nèi)補(bǔ)辦審批手續(xù)。 　　三是工業(yè)專業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目可以辦理分割銷售及不動(dòng)產(chǎn)登記。開(kāi)發(fā)單位應(yīng)履行建設(shè)、招商及運(yùn)營(yíng)的主體責(zé)任，建設(shè)達(dá)到預(yù)銷售條件可以參照經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建審批流程，辦理商品房預(yù)售許可證。物業(yè)管理、市政配套等用房由開(kāi)發(fā)單位自持運(yùn)營(yíng)。城區(qū)政府、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)對(duì)招商入駐企業(yè)的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)、產(chǎn)值、稅收等進(jìn)行審核，并簽訂協(xié)議。符合審核意見(jiàn)方可辦理銷售手續(xù)，原則上應(yīng)按照整棟或整層進(jìn)行銷售，確需分割的，銷售面積不得低于500平方米。招商企業(yè)入駐后，產(chǎn)值、稅收達(dá)到協(xié)議要求的，經(jīng)城區(qū)政府、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)同意后，方可辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。 　　四是階段性降低公積金貸款首付比例。2022年12月31日前，職工首次申請(qǐng)公積金個(gè)人住房貸款的，最低首付款比例不低于20%；第二次申請(qǐng)公積金個(gè)人住房貸款的，首付款比例不低于30%。 　　五是減輕個(gè)人住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)。支持市住房公積金管理中心、商業(yè)銀行適度加大個(gè)人住房按揭貸款發(fā)放力度，鼓勵(lì)商業(yè)銀行按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)原則為居民家庭提供較優(yōu)惠的個(gè)人住房貸款利率。 　　對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房的，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策，市住房公積金管理中心在2022年12月31日前對(duì)于第二次申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款的，貸款利率執(zhí)行同期首次住房公積金個(gè)人住房貸款利率。 　　六是給予公積金緩存緩繳和銀行貸款償還展期政策支持。鼓勵(lì)市住房公積金管理中心和商業(yè)銀行對(duì)因參加疫情防控、感染新冠肺炎不能正常繳存、償還住房貸款的單位、職工和個(gè)人，可以緩存、緩繳，期限不超過(guò)2022年9月30日。緩存、緩繳期限內(nèi)不作為逾期記錄報(bào)送征信部門，已報(bào)送的予以調(diào)整。 　　七是繼續(xù)實(shí)行靈活的住房公積金組合貸款模式。貸款購(gòu)買個(gè)人住房的，可使用公積金、商業(yè)性組合貸款和住房公積金家庭組合貸款。購(gòu)房家庭成員包括父母、子女、配偶，家庭組合貸款僅限2人共同還貸。政策執(zhí)行截止期限由2022年6月30日延長(zhǎng)至2022年12月31日。 　　充分利用公積金和商業(yè)性組合貸款政策，對(duì)商業(yè)銀行貸款利率下降幅度較大的，在公積金貸款配套規(guī)模方面給予傾斜。 　　八是加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的金融支持。鼓勵(lì)各商業(yè)銀行在依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控的基礎(chǔ)上探索項(xiàng)目融資和企業(yè)總體狀況適度分離的信貸模式，實(shí)施信貸項(xiàng)目封閉管理，為優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供融資支持。 　　鼓勵(lì)各商業(yè)銀行在依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控的基礎(chǔ)上優(yōu)先支持房地產(chǎn)在建項(xiàng)目，保障項(xiàng)目順利完工，確保項(xiàng)目投資(含項(xiàng)目融資)充足，不搞銷售返投，避免形成惡性工程欠款。鼓勵(lì)各商業(yè)銀行創(chuàng)新“廠房按揭”“物業(yè)支持貸款”等信貸產(chǎn)品，支持企業(yè)固定資產(chǎn)融資。小微企業(yè)(含個(gè)體工商戶)申請(qǐng)商業(yè)用房按揭貸款和廠房按揭貸款，適用小微企業(yè)金融支持政策，符合創(chuàng)業(yè)擔(dān)保貸款條件的，鼓勵(lì)其申請(qǐng)創(chuàng)業(yè)擔(dān)保貸款政策支持。 　　鼓勵(lì)各商業(yè)銀行探索發(fā)行房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)產(chǎn)品，幫助房地產(chǎn)企業(yè)盤活存量資產(chǎn)，拓展多元化融資渠道，對(duì)于我市首單發(fā)行成功的商業(yè)銀行給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)。 　　九是加大對(duì)施工建筑企業(yè)的融資支持。鼓勵(lì)商業(yè)銀行在依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控基礎(chǔ)上，滿足建筑企業(yè)合理融資需求，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目資金的監(jiān)管力度，合法合規(guī)加快釋放建設(shè)工程質(zhì)量保證金，緩解企業(yè)流動(dòng)性資金壓力。 　　為促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目加快復(fù)工復(fù)產(chǎn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)可與承建方以借款形式簽訂《主債權(quán)及房地產(chǎn)抵押合同》，由承建方申請(qǐng)銀行貸款，辦理在建工程抵押權(quán)登記，貸款資金專項(xiàng)用于本項(xiàng)目續(xù)建支出。 　　十是繼續(xù)落實(shí)購(gòu)房補(bǔ)貼政策。繼續(xù)執(zhí)行《關(guān)于印發(fā)留(來(lái))長(zhǎng)人才、進(jìn)城農(nóng)民購(gòu)房補(bǔ)貼和發(fā)放消費(fèi)券工作方案的通知》(長(zhǎng)府辦明電〔2021〕25號(hào))、《關(guān)于調(diào)整落實(shí)人才和進(jìn)城農(nóng)民購(gòu)房補(bǔ)貼政策的通知》(長(zhǎng)府辦明電〔2021〕42號(hào))，對(duì)符合條件的應(yīng)屆畢業(yè)生、留(來(lái))長(zhǎng)人才和進(jìn)城農(nóng)民予以購(gòu)房補(bǔ)貼。探索購(gòu)房補(bǔ)貼轉(zhuǎn)為個(gè)人按揭貸款分期補(bǔ)助，營(yíng)造拴心留人的良好環(huán)境。 　　十一是支持稅收減免。對(duì)因疫情原因?qū)е缕髽I(yè)發(fā)生重大損失、正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)受到重大影響，繳納房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅確有困難的，依法辦理房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅困難減免。符合留抵退稅條件的房地產(chǎn)企業(yè)，在納稅申報(bào)期內(nèi)，可申請(qǐng)辦理增值稅留抵退稅。 　　因疫情減免租金的房屋業(yè)主，減免租金后繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅確有困難的，比照《吉林省財(cái)政廳、吉林省稅務(wù)局關(guān)于減免房產(chǎn)稅土地使用稅有關(guān)事項(xiàng)的公告》(吉財(cái)公告〔2022〕14號(hào))第二條規(guī)定的條件申請(qǐng)減免。 　　十二是調(diào)整商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策。允許符合條件的商業(yè)銀行為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出具保函，以保函替代預(yù)售監(jiān)管資金。對(duì)于2022年度涉及施工建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，依開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)可以提前提取商品房預(yù)售監(jiān)管資金賬戶余額，專項(xiàng)用于本項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)，后續(xù)商品房銷售款需足額補(bǔ)齊提取金額。 　　十三是盤活地下室、車位資產(chǎn)。對(duì)已取得國(guó)有土地使用權(quán)的地下室、地下車位并已辦理《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》，可以申請(qǐng)辦理抵押權(quán)登記。在符合規(guī)劃、人防要求前提下，對(duì)地下室和有明確界址點(diǎn)的地下車位，依申請(qǐng)可以辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記。 　　十四是調(diào)整抵押權(quán)登記限制條件。依據(jù)市房管局、市規(guī)自局聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于辦理在建建筑物抵押、商品房預(yù)售等業(yè)務(wù)的通知》(長(zhǎng)房聯(lián)字〔2021〕5號(hào))，在辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記后未售出的商品房屋，可以進(jìn)行抵押權(quán)登記，資金優(yōu)先保障項(xiàng)目建設(shè)需求；允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在限制上市交易的期限屆滿或抵押權(quán)注銷后，將自留房狀態(tài)變更為商品房備案狀態(tài)。 　　十五是延續(xù)執(zhí)行暫緩批量扣繳物業(yè)維修資金政策。市房管局2021年8月30日印發(fā)的《關(guān)于暫緩批量扣繳物業(yè)專項(xiàng)維修資金的通知》執(zhí)行期限延續(xù)至2022年12月31日。 　　十六是舉辦線上房交會(huì)。根據(jù)疫情防控形勢(shì)，適時(shí)采取線上方式舉辦長(zhǎng)春房交會(huì)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)和媒體、自媒體積極參與，給予政策支持，加大宣傳力度，進(jìn)一步滿足剛性和改善性住房需求。 　　十七是加快公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)。及時(shí)公布開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周邊的教育、醫(yī)療等公共服務(wù)設(shè)施施工、竣工進(jìn)度及投入使用時(shí)間，加快已拿地未開(kāi)工和在建在售項(xiàng)目公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)進(jìn)度，確保按公布時(shí)限交付。 　　十八是保障各方合法權(quán)益。因疫情不可抗力情形，不能按照原定時(shí)間開(kāi)復(fù)工的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，經(jīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與施工單位協(xié)商，可以工期順延或重新合理確定工期；不能按合同約定時(shí)間交付房屋的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)及時(shí)通知購(gòu)房人，并與購(gòu)房人協(xié)商，適當(dāng)順延交房日期，具體由交易當(dāng)事人商定。 　　十九是強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管。堅(jiān)持“房住不炒”定位，按照“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”總要求，持續(xù)開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治行動(dòng)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)等方面市場(chǎng)監(jiān)管，更好滿足購(gòu)房者合理住房需求。 　　二十是加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)輿情引導(dǎo)。健全網(wǎng)上輿情監(jiān)測(cè)機(jī)制，及時(shí)、準(zhǔn)確解讀政策和形勢(shì)，主動(dòng)回應(yīng)社會(huì)關(guān)切，整治網(wǎng)絡(luò)傳播亂象，營(yíng)造良好的市場(chǎng)輿論氛圍，嚴(yán)厲打擊發(fā)布不實(shí)信息、惡意炒作、渲染恐慌情緒、誤導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期等擾亂市場(chǎng)秩序的行為。 　　長(zhǎng)春市房管局明確，《若干措施》自發(fā)布之日起實(shí)施，除已有明確期限及另有規(guī)定外，有效期暫定為2年。實(shí)施范圍由各責(zé)任部門確定，未涉及的縣(市)、區(qū)可參照?qǐng)?zhí)行。

4月29日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議提出，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。 　　當(dāng)前，全面貫徹落實(shí)中央政治局會(huì)議精神，要守住定位，因城施策，在調(diào)控的精準(zhǔn)性上下功夫，有效管控重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，做好“穩(wěn)”字大文章，采取綜合措施促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)步入良性循環(huán)。 　　堅(jiān)持“穩(wěn)字當(dāng)頭”，促房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展 　　今年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行總體平穩(wěn)，但其下行態(tài)勢(shì)需高度關(guān)注。 　　從房地產(chǎn)行業(yè)幾個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)看：一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)0.7%；3月，70個(gè)大中城市中，各線城市商品住宅銷售價(jià)格同比下降或漲幅回落；一季度商品住宅銷售面積同比下降18.6%；土地購(gòu)置面積同比下降41.8%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比下降19.6%。 　　受疫情反彈、個(gè)別頭部房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)暴露、個(gè)人收入預(yù)期下降等因素影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)弱，房地產(chǎn)銷售下降，企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)有所聚集。 　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)主體方面，受個(gè)別房企爆雷等影響，銀行等金融機(jī)構(gòu)收緊融資端，銷售下滑，一些地方對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管不規(guī)范，多重因素加劇了房企的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)微循環(huán)出現(xiàn)“梗阻”。 　　較長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，剛需和改善性住房需求群體面臨較高的貸款利率，一些地方首套房資質(zhì)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有待完善，這些因素增加了購(gòu)房者的購(gòu)房成本，加劇了住房消費(fèi)者延緩入市的趨勢(shì)。 　　2021年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重為6.8%。房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、鏈條長(zhǎng)、涉及面廣，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)揮著舉足輕重的作用，“要有效管控重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線”。 　　“房地產(chǎn)既可以是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的‘壓艙石’，也可能是‘風(fēng)險(xiǎn)源’，對(duì)經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)防范有著重要的系統(tǒng)性影響。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛說(shuō)。 　　中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)研究院研究員劉琳說(shuō)，此次中央政治局會(huì)議圍繞房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展釋放了“穩(wěn)字當(dāng)頭”的積極信號(hào)。各地在守好風(fēng)險(xiǎn)底線的同時(shí)，針對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，可以更加有針對(duì)性地、靈活地因城施策，改善土地出讓條件，支持首套剛性購(gòu)房需求和合理改善性需求，針對(duì)新市民、青年人等群體增加保障性租賃住房供應(yīng)。 　　堅(jiān)持“因城施策”，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán) 　　降低限購(gòu)限售門檻、下調(diào)首付比例、降低按揭貸款利率……今年以來(lái)，累計(jì)近110個(gè)城市已出臺(tái)各類房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。 　　專家表示，此次中央政治局會(huì)議提出兩個(gè)“支持”、一個(gè)“優(yōu)化”，充分釋放出對(duì)各地因城施策的政策信號(hào)。 　　我國(guó)地域廣袤，各地區(qū)之間房地產(chǎn)市場(chǎng)差異大，市場(chǎng)分化明顯。長(zhǎng)三角、珠三角區(qū)域一些熱點(diǎn)城市供需矛盾在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)依然比較突出，市場(chǎng)回升預(yù)期逐步增強(qiáng)，然而部分人口持續(xù)流出的城市市場(chǎng)仍在低位運(yùn)行。 　　針對(duì)新情況新挑戰(zhàn)，各地以支持首套剛性購(gòu)房需求、合理改善性需求、租賃住房需求為著力點(diǎn)因城施策；相關(guān)部門出臺(tái)促房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)措施。 　　100多個(gè)城市的銀行根據(jù)市場(chǎng)變化和自身經(jīng)營(yíng)情況，自主下調(diào)了房貸利率；部分城市對(duì)生育二孩、三孩家庭購(gòu)買首套住房的，提高住房公積金貸款額度上限；擴(kuò)大抵押貸款支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)的并購(gòu)貸款，允許債務(wù)展期；規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管；保障性租賃住房貸款不納入貸款集中度管理…… 　　優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展租賃住房。加快保障性租賃住房建設(shè)，發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，目前北京、上海、廣州、深圳、杭州等大城市的租房人口占常住人口比例已達(dá)到40%以上。2022年全國(guó)基本建設(shè)保障性租賃住房投資總額預(yù)估約8500億元。 　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉說(shuō)，隨著多地適度放開(kāi)限購(gòu)限售，降低公積金使用門檻，加快購(gòu)房貸款審批等，部分城市的住房需求有所釋放，銷售面積降幅將有所收窄。 　　在預(yù)售資金監(jiān)管方面，專家建議，各地要完善預(yù)售資金監(jiān)管，明確預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)優(yōu)先支付工程款，嚴(yán)格按照工程節(jié)點(diǎn)撥付資金，確保按時(shí)竣工交付。防止因防范風(fēng)險(xiǎn)，過(guò)度提高監(jiān)管額度，放慢放款撥付進(jìn)度的情況。 　　“推進(jìn)爆雷房企盡快出清，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期很重要。”劉琳表示，一方面，通過(guò)降低首套房貸款利率和住房交易稅費(fèi)，提高購(gòu)房者支付能力，提振合理的住房消費(fèi)需求和改善性需求，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)；另一方面要堅(jiān)決有力處置個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)因債務(wù)違約所引發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)，以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo)，維護(hù)購(gòu)房群眾合法權(quán)益。 　　堅(jiān)持“房住不炒”，守牢風(fēng)險(xiǎn)底線 　　這次中央政治局會(huì)議重申，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位。 　　目前，規(guī)模高達(dá)10萬(wàn)億元級(jí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，正在進(jìn)行深度調(diào)整。過(guò)去形成的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)底層邏輯正在改變，房地產(chǎn)業(yè)作為高質(zhì)量引領(lǐng)的基礎(chǔ)民生行業(yè)地位正在確立鞏固。 　　“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位已經(jīng)成為社會(huì)共識(shí)。這個(gè)定位沒(méi)有動(dòng)搖，力度沒(méi)有放松。 　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)馮俊說(shuō)，各地因城施策不能脫離這個(gè)定位和方向，更不能病急亂投醫(yī)，把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具和手段。關(guān)鍵要繼續(xù)實(shí)施好房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，增強(qiáng)精準(zhǔn)性協(xié)調(diào)性，努力實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。 　　房地產(chǎn)業(yè)告別高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式，回歸基礎(chǔ)民生屬性和租購(gòu)并舉后，依然大有可為。 　　當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面沒(méi)有變，住房需求依然旺盛。我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率63.9%，仍處在快速城鎮(zhèn)化階段，每年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口1100萬(wàn)以上，帶來(lái)大量新增住房需求。 　　同時(shí)，2000年前建成的大量老舊住房面積小、質(zhì)量差、配套不齊全，居民改善居住條件的需求比較旺盛。 　　謀全局謀長(zhǎng)遠(yuǎn)，尊重房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律，探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式，錨定人民日益增長(zhǎng)的對(duì)美好生活的向往，為百姓提供可負(fù)擔(dān)、居住條件更舒適、環(huán)境更優(yōu)美的住房，讓全體人民住有所居，這是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的根本要義。

今年以來(lái)，中國(guó)多地樓市持續(xù)低溫運(yùn)行，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債規(guī)模同比大幅下滑，其中境外債券發(fā)行規(guī)模收縮明顯，占比持續(xù)走低。 　　貝殼研究院5日晚間發(fā)布的一份報(bào)告顯示，1-4月份，中國(guó)房企境內(nèi)、境外債券融資累計(jì)約2350億元(人民幣，下同)，同比下降41%，降幅較今年一季度收窄2個(gè)百分點(diǎn)。 　　回顧歷史同期數(shù)據(jù)，在2018年的高位之后，前4月累計(jì)融資規(guī)模逐年下滑的趨勢(shì)顯著。 　　今年以來(lái)，新冠疫情和烏克蘭危機(jī)導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)增多，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境的復(fù)雜性上升，房地產(chǎn)行業(yè)深受影響。不過(guò)報(bào)告認(rèn)為，隨著國(guó)內(nèi)各項(xiàng)積極政策釋放，宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)有望提速，而傳導(dǎo)至投資者信心回升的周期也將會(huì)縮短。 　　從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，上述報(bào)告稱，2022年1-4月房企境外債券規(guī)模約442億元，同比減少65%，規(guī)模占比進(jìn)一步下滑至19%，較2021年同期下降13個(gè)百分點(diǎn)。房企境內(nèi)融資規(guī)模約1908億元，同比減少30%，其規(guī)模占比提升至81%。2020年以來(lái)，房企境外融資占比較高的趨勢(shì)發(fā)生扭轉(zhuǎn)，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，未來(lái)中國(guó)房企融資將長(zhǎng)期以境內(nèi)融資為主導(dǎo)。 　　中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)也反映出類似的趨勢(shì)。據(jù)該機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2022年4月，房地產(chǎn)企業(yè)信用債與海外債發(fā)行規(guī)模同比均大幅下降。其中，信用債發(fā)行規(guī)模為368.87億元，同比下降49.6%。當(dāng)月，房企海外債發(fā)行規(guī)模為28.85億元，同比大降80.46%。 　　克而瑞研究中心認(rèn)為，2022年以來(lái)，為促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展和良性循環(huán)，中央多部委在房企融資、并購(gòu)貸、預(yù)售資金監(jiān)管等多個(gè)層面釋放積極信號(hào)。但政策回暖的傳導(dǎo)落地尚需時(shí)間，短期內(nèi)企業(yè)融資未有明顯回暖，1-4月規(guī)模房企整體融資規(guī)模仍保持在低位，多數(shù)房企流動(dòng)性壓力持續(xù)。 　　貝殼研究院提醒，2022年4月境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約1013億元，較上月減少5.8%，同比減少26.3%。不過(guò)，到期債務(wù)凈額396億元，償債缺口回升到400億元規(guī)模，房企債務(wù)承壓。

從中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)獲悉，三部門于近日分別召開(kāi)專題會(huì)議傳達(dá)學(xué)習(xí)貫徹中央政治局會(huì)議精神，研究部署具體貫徹落實(shí)措施。 三部門表示，要加快推動(dòng)已經(jīng)確定的各項(xiàng)政策措施精準(zhǔn)落地，優(yōu)化金融服務(wù)，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)更好滿足實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資需求，助力宏觀經(jīng)濟(jì)大盤穩(wěn)定。 優(yōu)化金融服務(wù) 更好滿足實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資需求 三部門表示，要加快推動(dòng)已經(jīng)確定的各項(xiàng)政策措施精準(zhǔn)落地，優(yōu)化金融服務(wù)，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)更好滿足實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資需求。 中國(guó)人民銀行表示，支持釋放消費(fèi)潛力，促進(jìn)消費(fèi)持續(xù)恢復(fù)；推動(dòng)小微企業(yè)融資量增、面擴(kuò)、價(jià)降，支持外貿(mào)、服務(wù)業(yè)、民航等困難行業(yè)紓困，加大對(duì)科技創(chuàng)新、專精特新企業(yè)金融支持力度；努力提升供應(yīng)鏈金融發(fā)展水平，支持糧食、能源生產(chǎn)保供，保障物流暢通和促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈穩(wěn)定；要抓緊謀劃增量政策工具，支持穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)物價(jià)，為統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)I造良好貨幣金融環(huán)境。 銀保監(jiān)會(huì)表示，加強(qiáng)“新市民”金融服務(wù)，支持“新市民”在城鎮(zhèn)創(chuàng)業(yè)就業(yè)、購(gòu)房安居、教育培訓(xùn)、醫(yī)療養(yǎng)老等方面的金融需求；引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)準(zhǔn)確把握信貸政策，加強(qiáng)對(duì)受疫情嚴(yán)重沖擊的行業(yè)、中小微企業(yè)和個(gè)體工商戶的融資支持，提升融資便利度、降低綜合融資成本；全力支持貨運(yùn)物流保通保暢工作，對(duì)承擔(dān)疫情防控和應(yīng)急運(yùn)輸任務(wù)較重的運(yùn)輸物流企業(yè)開(kāi)辟綠色通道；扎實(shí)做好金融支持能源資源保供穩(wěn)價(jià)，助力穩(wěn)定產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈、抗疫保供企業(yè)、關(guān)鍵基礎(chǔ)設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 證監(jiān)會(huì)表示，科學(xué)合理把握IPO和再融資常態(tài)化，豐富科技創(chuàng)新公司債、中小企業(yè)增信集合債等債券融資工具和品種，積極支持房地產(chǎn)企業(yè)債券融資，研究拓寬基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)范圍，適時(shí)出臺(tái)更多支持實(shí)體企業(yè)發(fā)展的政策措施。 防范化解重大金融風(fēng)險(xiǎn) 支持資本市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行 防范化解重大金融風(fēng)險(xiǎn)一直是金融監(jiān)管部門的重要工作。三部門此次召開(kāi)專題會(huì)議也重點(diǎn)提出要有效管控金融風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線。 中國(guó)人民銀行表示，要科學(xué)研判國(guó)際國(guó)內(nèi)形勢(shì)，準(zhǔn)確把握可能帶來(lái)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)領(lǐng)域和重點(diǎn)對(duì)象，進(jìn)一步有效管控金融風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)底線；支持資本市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行；執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，及時(shí)優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持剛性和改善性住房需求。 銀保監(jiān)會(huì)表示，要區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。要按照市場(chǎng)化、法治化原則，做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)的金融服務(wù)；要充分發(fā)揮保險(xiǎn)資金長(zhǎng)期投資優(yōu)勢(shì)，有針對(duì)性地解決好“長(zhǎng)錢短配”問(wèn)題,同時(shí)進(jìn)一步壓縮非標(biāo)資產(chǎn)比例；建立健全保險(xiǎn)資金長(zhǎng)周期考核機(jī)制，豐富保險(xiǎn)資金參與資本市場(chǎng)投資的渠道，鼓勵(lì)保險(xiǎn)資管公司加大組合類保險(xiǎn)資管產(chǎn)品發(fā)行力度，引導(dǎo)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)將更多資金配置于權(quán)益類資產(chǎn)；要完成大型平臺(tái)企業(yè)專項(xiàng)整改工作，紅燈、綠燈都要設(shè)置好，實(shí)施常態(tài)化監(jiān)管，支持平臺(tái)經(jīng)濟(jì)規(guī)范健康發(fā)展；要抓緊研究完善相關(guān)法規(guī)和機(jī)制安排，進(jìn)一步充實(shí)金融穩(wěn)定保障基金，發(fā)揮保險(xiǎn)保障基金和信托業(yè)保障基金在風(fēng)險(xiǎn)處置中的積極作用，筑牢織密金融安全網(wǎng)。 證監(jiān)會(huì)表示，堅(jiān)持不懈狠抓資本市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防控；堅(jiān)持監(jiān)管姓監(jiān)，加強(qiáng)跨境跨市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)研預(yù)判，健全資本市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防預(yù)警處置問(wèn)責(zé)制度體系，有序化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線。同時(shí)，還要深刻把握資本的雙重屬性，加強(qiáng)證券監(jiān)管與行業(yè)監(jiān)管的協(xié)同，提升治理能力和水平，規(guī)范和引導(dǎo)資本健康發(fā)展。要繼續(xù)完善資本市場(chǎng)基礎(chǔ)制度，構(gòu)建有利于資本正向功能發(fā)揮的制度體系和市場(chǎng)體系，引領(lǐng)各類要素資源向重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)集聚，促進(jìn)創(chuàng)新資本形成，為各類資本發(fā)展釋放更大空間。

5月1日，廣東省梅州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等七部門印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施的通知》（簡(jiǎn)稱《通知》）。 《通知》指出，為深入貫徹黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒”的定位，圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，制定六方面工作措施，包括完善住房領(lǐng)域金融服務(wù)；調(diào)整公積金貸款比例；加強(qiáng)房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)監(jiān)管；強(qiáng)化土地供應(yīng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)；優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目立案審批手續(xù)；加強(qiáng)城市基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)。 在完善住房領(lǐng)域金融服務(wù)方面，《措施》提出加快現(xiàn)有存量按揭貸款未發(fā)放部分的審批手續(xù)，增加信貸額度，確保符合放款條件的貸款及時(shí)發(fā)放。居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付比例不低于25%；對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件購(gòu)買普通住房再次申請(qǐng)的商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付比例不低于30%；合理確定個(gè)人住房貸款利率水平，積極推動(dòng)房貸利率加點(diǎn)下調(diào)。 在調(diào)整公積金貸款比例方面，《措施》提出，降低二套房公積金貸款首付比例，從當(dāng)前執(zhí)行的三成降至二成。參照《梅州市申請(qǐng)人才公寓人才層次與類別標(biāo)準(zhǔn)》，購(gòu)買首套自住房申請(qǐng)住房公積金貸款的，不同層次人才貸款額度上浮20%到1倍不等，同時(shí)，貸款金額不受個(gè)人住房公積金賬戶余額限制。 在加強(qiáng)房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)監(jiān)管方面，《措施》提出，可適當(dāng)增加1到2次預(yù)售款提取次數(shù)，最長(zhǎng)允許延期六個(gè)月繳納住宅專項(xiàng)維修基金，并引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)擔(dān)當(dāng)社會(huì)責(zé)任，如出臺(tái)面向高層次人才、參與抗疫人員、三胎家庭等特定社會(huì)群體的購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策等。 在強(qiáng)化土地供應(yīng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)方面，《措施》提出，要根據(jù)市場(chǎng)需求變化適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)計(jì)劃，保持房地產(chǎn)用地市場(chǎng)供需基本平衡，土地供應(yīng)保持合理有序平衡狀態(tài)。 在優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)審批手續(xù)方面，《措施》提出，對(duì)符合國(guó)家法律法規(guī)、產(chǎn)業(yè)政策以及市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)等要求的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照項(xiàng)目屬地原則實(shí)行備案管理，1個(gè)工作日完成備案，同時(shí)做好房地產(chǎn)項(xiàng)目節(jié)能審查服務(wù)，結(jié)合審批權(quán)限按規(guī)定、按程序受理并加快辦理。 在加強(qiáng)城市基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)方面，《措施》提出要加快城市擴(kuò)容提質(zhì)，抓好基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)落地實(shí)施，加強(qiáng)土地利用、增加公共服務(wù)設(shè)施、加強(qiáng)城市功能配套建設(shè)規(guī)劃，并認(rèn)真落實(shí)關(guān)于清理規(guī)范城鎮(zhèn)供水供電供氣供暖行業(yè)收費(fèi)、優(yōu)化供水供電燃?xì)馀潘ㄐ庞芯€廣播電視等市政公用設(shè)施報(bào)裝接入服務(wù)等有關(guān)規(guī)定，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

落地即可買房，真金白銀發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼，提供人才公寓，2022年以來(lái)，多地優(yōu)化購(gòu)房政策，升級(jí)人才新政。 　　放松限購(gòu)：落地即可買房、無(wú)社保也可購(gòu)房 　　4月28日，長(zhǎng)沙人才政策升級(jí)，發(fā)布《長(zhǎng)沙市爭(zhēng)創(chuàng)國(guó)家吸引集聚人才平臺(tái)若干政策(試行)》。其中提出在長(zhǎng)沙落戶并在當(dāng)?shù)毓ぷ鞯牟┦?，?gòu)買家庭首套商品住房不受社保繳納時(shí)間限制。 　　中山市人社局28日發(fā)布通知：凡持有大專以上(含大專)學(xué)歷證書(shū)、專業(yè)技術(shù)資格、職業(yè)資格或職業(yè)技能等級(jí)證書(shū)的非中山戶籍人才，允許在該市范圍內(nèi)購(gòu)買1套新建商品住房，房屋自網(wǎng)簽之日起2年內(nèi)不得上市交易。 　　此前，3月12日，上海臨港發(fā)布消息稱，對(duì)臨港新片區(qū)人才住房政策操作口徑進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。按照新規(guī)，2022年當(dāng)?shù)厝瞬抛》空咧攸c(diǎn)支持單位中工作的人才，獲得購(gòu)房資格由“須在新片區(qū)工作滿一年以上”可縮短為3個(gè)月或6個(gè)月。按照公布的人才住房政策重點(diǎn)支持單位名單，3個(gè)月的共計(jì)195家；6個(gè)月的人才住房政策重點(diǎn)支持單位共計(jì)29家。 　　對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中新經(jīng)緯指出，中山做法即“取消限購(gòu)+落實(shí)限售”。通過(guò)此類放松，很大程度上有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的去庫(kù)存。通過(guò)設(shè)定一定年限的限售，也有助于促進(jìn)房屋的交易回歸自住需求，而不是投資投機(jī)需求。換句話說(shuō)，對(duì)于一些過(guò)去認(rèn)購(gòu)的房屋，可以采取取消限售的方式來(lái)加快二手房的流通。而對(duì)于近期因?yàn)檎咚山壎鴮?dǎo)致的交易，則可以適當(dāng)施加限售的方式。對(duì)于限售政策，可以一正一反使用，其有助于把促進(jìn)市場(chǎng)交易活躍、嚴(yán)打炒房需求等目標(biāo)給予結(jié)合。 資料圖。中新經(jīng)緯 攝 資料圖。中新經(jīng)緯 攝 　　真金白銀發(fā)補(bǔ)貼 　　放松限購(gòu)的同時(shí)，不少城市更為直接，真金白銀地發(fā)放或者提高購(gòu)房補(bǔ)貼。 　　4月28日，長(zhǎng)沙升級(jí)的人才政策中也提到發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼。長(zhǎng)沙的新政提出，對(duì)35周歲(含)以下、新到長(zhǎng)沙工作的博士畢業(yè)生在長(zhǎng)沙首次購(gòu)房的，購(gòu)房補(bǔ)貼從過(guò)去的6萬(wàn)元提高到10萬(wàn)元；同時(shí)增加碩士畢業(yè)生的購(gòu)房補(bǔ)貼，為3萬(wàn)元。 　　3月29日，廣東揭陽(yáng)市人力資源和社會(huì)保障局微信號(hào)“揭陽(yáng)人社”公開(kāi)《關(guān)于開(kāi)展2022年揭陽(yáng)市高層次人才安居保障申請(qǐng)工作的通知》。該通知顯示，2021年1月29日(含)之后引進(jìn)揭陽(yáng)的高層次人才，符合申請(qǐng)條件的在引進(jìn)之日(以繳納社保當(dāng)月1日起算)起2年內(nèi)申請(qǐng)租房補(bǔ)貼的最高可申領(lǐng)100萬(wàn)元。 　　2月24日，泉州住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局公布高層次人才安居保障規(guī)定。其中提出對(duì)在泉州自行購(gòu)買商品住房的高層次人才最高可給予80萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)助。 　　此外，河南省、湖南常德、江蘇常熟等地也提出為引進(jìn)人才發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼的政策。 　　湖南常德市的做法是加大大專以上學(xué)歷及各類技術(shù)人員購(gòu)房補(bǔ)貼力度，購(gòu)房補(bǔ)貼以貨幣形式一次性發(fā)放，以其購(gòu)買的新建商品住房面積作為補(bǔ)貼計(jì)算基數(shù)，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)從100元/平方米至200元/平方米不等。 　　河南省則在《河南省關(guān)于發(fā)展人才公寓的意見(jiàn)》提出，向全日制碩士研究生和全日制本科生青年人才提供不超70平方米的人才公寓；同時(shí)建立租購(gòu)房補(bǔ)貼機(jī)制，采取租房補(bǔ)貼和安家補(bǔ)貼兩種方式實(shí)施。 　　江蘇常熟市曾提出對(duì)符合要求的人才以定率標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)貼，新建商品房按購(gòu)房發(fā)票價(jià)(不含增值稅)的1%給予補(bǔ)貼；存量房按購(gòu)房網(wǎng)簽備案價(jià)的1%給予補(bǔ)貼。不過(guò)，該新政隨后被刪除。 　　對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次常熟的人才購(gòu)房補(bǔ)貼政策一日游的現(xiàn)象，說(shuō)明一些政策面臨了炒作，或者引起了市場(chǎng)的誤讀，相關(guān)部門會(huì)有一些叫停的做法。通過(guò)此類叫停，客觀上能夠減少各類曲解政策的現(xiàn)象，有助于減少房地產(chǎn)炒作的行為出現(xiàn)。 　　進(jìn)入2022年，支持合理住房需求成為樓市政策主旋律之一。近期，各地樓市紓困政策的力度和范圍明顯擴(kuò)大，力度上從之前給予購(gòu)房補(bǔ)貼、增加公積金額度等升級(jí)到松綁或取消限購(gòu)、限售等。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從近期各地政策放松情況看，各地放松的積極性在增加。