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今年以來一些地區(qū)逐步對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)整。特別是4月份至今，各地穩(wěn)樓市的刺激政策此起彼伏，不論是調(diào)控政策次數(shù)還是范圍都刷新了最近幾年的紀(jì)錄。 在地方政府密集完善房地產(chǎn)調(diào)控政策的同時(shí)，4月29日召開的中共中央政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行了明確，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?？梢哉f，這給市場(chǎng)吃了一劑定心丸，釋放了穩(wěn)投資、促銷費(fèi)的強(qiáng)烈信號(hào)，有助于打消市場(chǎng)顧慮，提振房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資熱情和市場(chǎng)的消費(fèi)信心。 房地產(chǎn)發(fā)展到今天，其在整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中，不僅規(guī)模大、占比高，而且鏈條長(zhǎng)、牽扯多，房地產(chǎn)發(fā)展直接關(guān)系穩(wěn)增長(zhǎng)、惠民生、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革和防風(fēng)險(xiǎn)，既可以是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的壓艙石，也可能是風(fēng)險(xiǎn)源，對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和進(jìn)退舉足輕重。當(dāng)前形勢(shì)下，政府政策要積極有為，我們認(rèn)為：加快實(shí)施青新市民安居工程可以實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，惠及青新市民民生和穩(wěn)住宏觀經(jīng)濟(jì)基本盤”的“一石多鳥”。 因城施策，支持一些城市調(diào)整限購(gòu)、限售等政策 今年以來，國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀環(huán)境出現(xiàn)一些超預(yù)期變化。新冠疫情在我國(guó)出現(xiàn)快速蔓延態(tài)勢(shì)，特別是經(jīng)濟(jì)中心上海疫情，對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)運(yùn)行帶來巨大挑戰(zhàn)。俄烏沖突不僅對(duì)俄烏乃至歐洲產(chǎn)生直接的巨大影響，而且給世界和平發(fā)展帶來巨大威脅，對(duì)中國(guó)的外部環(huán)境與開放發(fā)展都將產(chǎn)生深刻而嚴(yán)峻的影響。此外，中美宏觀政策加快分化。2022年3月份開始中美兩國(guó)同期限國(guó)債收益率差距不斷收窄引發(fā)市場(chǎng)擔(dān)憂。這從實(shí)際和預(yù)期兩個(gè)層面增加宏觀經(jīng)濟(jì)和樓市下行壓力。 政策寬松正不斷加碼。自2021年四季度以來，宏觀政策寬松不斷增加。推出普遍性降息降準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)性貨幣政策，政府?dāng)U大發(fā)債和開支等。涉及房地產(chǎn)的政策不斷出臺(tái)，包括抵押貸款的降低首付比例、降低房貸利率等，擴(kuò)大抵押貸款支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)的并購(gòu)貸款，允許債務(wù)展期，規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管等，保障性租賃住房貸款不納入貸款集中度管理，暫緩試點(diǎn)開征房地產(chǎn)稅。許多城市包括一、二線城市都進(jìn)行了政策調(diào)整或者逆轉(zhuǎn)，包括放寬落戶、取消限售、限購(gòu)政策等等。據(jù)央行金融司的數(shù)據(jù)，3月份以來全國(guó)已經(jīng)有100多個(gè)城市的銀行自主下調(diào)了房貸利率。 目前，信心恢復(fù)和預(yù)期轉(zhuǎn)強(qiáng)低于預(yù)期。長(zhǎng)期內(nèi)住房市場(chǎng)基本飽和、房住不炒的調(diào)控，短期內(nèi)2021年第三季度個(gè)別企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露和市場(chǎng)過速下滑的沖擊，外部的疫情加重、俄烏沖突等的嚴(yán)峻形勢(shì)，內(nèi)部的一些開發(fā)企業(yè)的違約、一些住戶部門延期還貸、一些金融機(jī)構(gòu)不良貸款增多，一些區(qū)域市場(chǎng)快速降溫不斷持續(xù)甚至擴(kuò)大。所有這些因素相互影響，不僅導(dǎo)致供求尤其需求收縮，而且影響市場(chǎng)信心提振和預(yù)期轉(zhuǎn)強(qiáng)。出于風(fēng)險(xiǎn)考量，多數(shù)城市住戶部門表現(xiàn)出明顯的等待和觀望。銀行，尤其信托、基金、私募、債券市場(chǎng)等表現(xiàn)十分謹(jǐn)慎。除了地方國(guó)有企業(yè)外，開發(fā)企業(yè)購(gòu)地顯著下降。優(yōu)質(zhì)企業(yè)并購(gòu)出險(xiǎn)或者困難企業(yè)項(xiàng)目落地較少。1 -3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降19.6%，個(gè)人按揭貸款下降18.8%。土地購(gòu)置面積下降41.8%。 此外，還有一些現(xiàn)象值得關(guān)注。比如，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)持續(xù)釋放，可能還會(huì)有房企出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，而這也會(huì)增加金融機(jī)構(gòu)的不良貸款。 雖然住房市場(chǎng)面臨著上述困難，但是中國(guó)住房仍有較大的需求潛力，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定也存在諸多有利條件和政策工具?；谝陨锨闆r，應(yīng)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，支持宏觀經(jīng)濟(jì)基本盤，堅(jiān)持“房住不炒”不動(dòng)搖的定位，優(yōu)化政策，支持多層次的住房需求。 首先，要優(yōu)化市場(chǎng)調(diào)控的政策體系。優(yōu)化資金監(jiān)管并微調(diào)金融政策。繼續(xù)縮短審批時(shí)間，降低首套住房貸款利率，適當(dāng)而不過度降低二套房首付比例，首付比例不低于30%。指導(dǎo)商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)范收貸規(guī)則。加快發(fā)行公募房地產(chǎn)信托投資基金。加快試點(diǎn)并推出住房抵押貸款證券化。允許房地產(chǎn)企業(yè)增資擴(kuò)股和上市融資。延后執(zhí)行調(diào)整信貸集中度政策，優(yōu)化三檔四線的規(guī)定的監(jiān)管。 其次，優(yōu)化土地集中供應(yīng)和拍賣制度。完善集中供地政策，增加供地次數(shù)。完善土地拍賣制度，減少捆綁限制。完善土地供給機(jī)制，實(shí)施雙向調(diào)控。將住房土地供應(yīng)與商品住房庫(kù)存及銷售，進(jìn)而與人口及收入增長(zhǎng)相掛鉤，確定各城市土地供應(yīng)指標(biāo)額度，在增加熱點(diǎn)城市指標(biāo)的同時(shí)，減少甚至停止住房庫(kù)存大的城市土地供應(yīng)。 再次，分類優(yōu)化行政政策。優(yōu)化雙向調(diào)控行政的政策，支持一些城市根據(jù)各自情況，取消或者調(diào)整行政性限價(jià)、限購(gòu)、限售等政策，分類處置和化解房企風(fēng)險(xiǎn)，支持一些省市以城投平臺(tái)公司為基礎(chǔ)通過引入土地資產(chǎn)、社會(huì)資金、保險(xiǎn)資金和財(cái)政資金成為房地產(chǎn)投資基金或資產(chǎn)管理公司，進(jìn)行當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)項(xiàng)目、資產(chǎn)和債權(quán)的收購(gòu)、重組和盤活，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)債轉(zhuǎn)股和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。健全住房市場(chǎng)管理的應(yīng)急機(jī)制。 最后，引導(dǎo)市場(chǎng)恢復(fù)信心和穩(wěn)定預(yù)期。加快出臺(tái)相關(guān)人口落戶、教育共享、就業(yè)開放、住房公積金擴(kuò)圍等利好政策，及時(shí)出臺(tái)重磅的利好政策，提振信心和穩(wěn)定預(yù)期。通過發(fā)布平臺(tái)充分釋放政策和市場(chǎng)信息，穩(wěn)定市場(chǎng)主體預(yù)期。 青新市民安居工程可以 “一石多鳥” 鑒于當(dāng)前情勢(shì)，市場(chǎng)主體信心和預(yù)期有待提振，保持住房市場(chǎng)穩(wěn)定、化解風(fēng)險(xiǎn)，支撐宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，重點(diǎn)應(yīng)加大住房保障的政策力度，盡快啟動(dòng)實(shí)施青新市民安居工程。 當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，近3億的城鎮(zhèn)新市民和青年人尤其是大城市青新市民的住房問題更加困難?！?021年農(nóng)民工監(jiān)測(cè)調(diào)查報(bào)告》顯示：進(jìn)城農(nóng)民工人均居住面積21.7平方米，其中，在500萬人以上城市人均居住面積17.0平方米，且住房質(zhì)量和環(huán)境差。由于房?jī)r(jià)高，多數(shù)青新市民解決居住問題需要不同程度的政策支持。青新市民的住房困難不僅影響教育、婚姻、生育，創(chuàng)業(yè)和幸福感，也影響了實(shí)體產(chǎn)業(yè)，擠壓了消費(fèi)和投資，削弱出口競(jìng)爭(zhēng)力，加劇了收入差距。2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，曾將解決大城市青新市民的住房突出問題作為八項(xiàng)重點(diǎn)工作之一，但這項(xiàng)工作需要作為一項(xiàng)戰(zhàn)略工程長(zhǎng)期實(shí)施。 應(yīng)在2021年起步解決大城市新市民和青年人口住房突出問題的基礎(chǔ)上，加快步伐出臺(tái)相關(guān)支持政策和構(gòu)建相關(guān)機(jī)制，增加解決的力度、規(guī)模、渠道和形式，加快解決青新市民住房問題的步伐。應(yīng)在原來的基礎(chǔ)上，2022年的2億新市民人均增加1平方米的產(chǎn)權(quán)住房，即新增2億平方米，人均增加1平方米的租賃住房，2億平方米的租賃住房需求，解決和改善1200萬新市民住房需求。呼吁抓緊實(shí)施青新市民安居工程即：針對(duì)青年人口和新市民的住房困難，借鑒戶籍居民安居工程和棚戶區(qū)改造的經(jīng)驗(yàn)，采取“政府引導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作”的模式，落實(shí)城市政府主體責(zé)任，制定戰(zhàn)略規(guī)劃，滿足長(zhǎng)短兼顧的需求體系，構(gòu)建多中有主的供給體系，建立充足有力的政策體系，塑造利益引導(dǎo)的機(jī)制體系，用5到10年的時(shí)間，基本和根本解決大城市青新市民的住房問題。 其中，加大產(chǎn)權(quán)式保障房住房建設(shè)。發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家租住率一般是在30%-50%之間，德國(guó)和新加坡的成功實(shí)踐說明租住率與住房解決好差關(guān)系不大。住房自有是全球性趨勢(shì)，也是我國(guó)不可逆轉(zhuǎn)的事實(shí)。應(yīng)將租賃房、共有房和自有房分別定位為解決青新市民住房的起點(diǎn)、重點(diǎn)和終點(diǎn)：第一，加大保障性租賃房。實(shí)施租賃優(yōu)先，滿足短期性需求。2022年力爭(zhēng)向青新市民提供保障性住房達(dá)到總新增需求的30%左右，爭(zhēng)取279萬套保障性租賃住房。加快保障性租賃房的土地、金融和稅收政策的細(xì)化落地。第二，推出共有產(chǎn)權(quán)住房。實(shí)行租售結(jié)合，匹配中期性需求。加快出臺(tái)共有產(chǎn)權(quán)住房相關(guān)的制度規(guī)則和管理辦法，爭(zhēng)取進(jìn)入重點(diǎn)城市的2022年保障性住房供應(yīng)計(jì)劃。第三，推出保障性產(chǎn)權(quán)房。一些由政府提供土地、稅收和金融支持的特別的保障性產(chǎn)權(quán)房，也應(yīng)納入廣義的政府與家庭共有產(chǎn)權(quán)住房，作為青新市民安居工程的重要內(nèi)容，根據(jù)居留時(shí)間、就業(yè)、收入、社保、交稅、貢獻(xiàn)等部分滿足青新市民及時(shí)需求。第四，支持新市民購(gòu)房需求。支持青新市民購(gòu)買普通自有商品房，并將其作為青新市民安居工程的重要內(nèi)容。放寬新市民常住地購(gòu)房的限制，同時(shí)給予與戶籍居民平等購(gòu)房?jī)?yōu)惠和公共服務(wù)分享待遇。 通過四個(gè)結(jié)合擴(kuò)大青新市民住房供給。第一，與都市圈建設(shè)相結(jié)合。在大城市郊區(qū)的都市圈范圍內(nèi)，規(guī)劃并建設(shè)和收購(gòu)符合安居工程標(biāo)準(zhǔn)的住房，用于新市民租購(gòu)，同時(shí)配套和完善相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)。目前深圳正在探索與東莞合作，嘗試在東莞建立深圳職工住宅區(qū)。第二，與舊房改造和老城更新相結(jié)合。利用城中村改造的存量出租住房給新市民。廣州通過在中心城區(qū)舊房的一大套改多小套、功能殘缺變完善、環(huán)境差變優(yōu)的改造，不僅增加了住房供給、提升可支付能力，同時(shí)還提升了住房及居住環(huán)境的質(zhì)量。第三，與產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間相結(jié)合。在新市民就業(yè)集中區(qū)新建、改建和收購(gòu)租購(gòu)住房，同時(shí)配套和完善相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)。福州正鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、租賃企業(yè)、村集體、企事業(yè)單位參與政策性租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，主要布局于中心城區(qū)商業(yè)、辦公密集區(qū)域、大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高校集中區(qū)域，便利了新市民的生活。第四，與處置和化解出險(xiǎn)房企的風(fēng)險(xiǎn)相結(jié)合。支持將出險(xiǎn)企業(yè)住房用于保障性住房，通過稅費(fèi)減免、單列政策性信貸，以及安排專項(xiàng)債券等，激勵(lì)企事業(yè)單位收購(gòu)出險(xiǎn)企業(yè)的土地、開發(fā)項(xiàng)目等，用于保障性租賃房和共有產(chǎn)權(quán)房計(jì)劃。 加快建立支持充分到位的保障政策體系。第一，加快研究和推出政府指導(dǎo)定價(jià)。定價(jià)是保障房的重點(diǎn)和難點(diǎn)。理論上有兩種定價(jià)方式，一是采取供給成本加成定價(jià)方式，即價(jià)格等于開發(fā)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的成本加利潤(rùn)。二是采取需求預(yù)算約束定價(jià)方式，即價(jià)格（月租金或者月房貸）上限不高于租購(gòu)住房所在區(qū)位就業(yè)家庭平均月收入30%。不管采取哪種方式，中間差價(jià)部分再由政府出資補(bǔ)貼給差額的供給或者需求方。第二，加快制定保障房用地管理辦法。土地成本是決定保障房租售價(jià)格能否合理的關(guān)鍵，但目前制度很不完善。除了人口流入城市要加大保障性住房用地多渠道供給外，應(yīng)加快建立一套各類用地轉(zhuǎn)化為保障房用地的管理辦法。國(guó)有土地使用權(quán)作為保障房用地，實(shí)行作價(jià)入股制度，體現(xiàn)在保障性住房的共有產(chǎn)權(quán)的國(guó)有產(chǎn)權(quán)股部分，未來如果轉(zhuǎn)成向市場(chǎng)出售的商品房，需補(bǔ)交土地出讓金。劃撥或定向低價(jià)出讓。集體建設(shè)用地作為保障房用地，政府先免征土地“轉(zhuǎn)讓稅”制度，以土地“轉(zhuǎn)讓稅”作為保障房的國(guó)有股權(quán)，若轉(zhuǎn)變成可出售的商品房需補(bǔ)交“土地轉(zhuǎn)讓稅”。第三，推出住房公積金改革方案。一方面，擴(kuò)展公積金的住房租購(gòu)消費(fèi)融資功能，建立靈活就業(yè)人員的公積金存用取制度，激勵(lì)“青新市民”繳存住房公積金，同時(shí)租購(gòu)住房享受低利率的公積金貸款。另一方面，發(fā)展公積金的保障性住房開發(fā)運(yùn)營(yíng)的融資功能。通過公積金機(jī)構(gòu)的購(gòu)買債券、低息貸款以及融資擔(dān)保等為企業(yè)和單位的保障性住房開發(fā)運(yùn)營(yíng)提供資金支持。完善以住房公積金為骨架的政策性住房投融資的金融體系，完善住房公積金基礎(chǔ)制度，建立以住房公積金為主體的政策性住房金融機(jī)構(gòu)。第四，創(chuàng)設(shè)安居工程抵押補(bǔ)充貸款。借鑒棚改經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)人民銀行創(chuàng)設(shè)抵押補(bǔ)充貸款，為開發(fā)性金融支持棚改提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金來源，國(guó)家開發(fā)銀行同時(shí)向金融機(jī)構(gòu)發(fā)行專項(xiàng)債券，籌集資金向負(fù)責(zé)新安居工程及城市基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)企業(yè)貸款，然后通過住房對(duì)象購(gòu)租和政府支持收回資金。第五，建立公共服務(wù)常住地供給制度。一方面，有鑒于人力資本等具有外部性和流動(dòng)性，應(yīng)提升公共服務(wù)統(tǒng)籌的層次。另一方面，基于貢獻(xiàn)與分享對(duì)稱的原則，讓居民家庭成員的公共服務(wù)分享與就業(yè)及稅收等貢獻(xiàn)在空間上相掛鉤。青新市民為城市作出了貢獻(xiàn)，理應(yīng)根據(jù)其意愿允許獲得與戶籍居民均等的公共服務(wù)。 加快建立激勵(lì)和約束參與各方的保障機(jī)制體系。青新市民安居工程涉及公共利益投入，必須在縱向及橫向政府之間、在政府與企業(yè)及社會(huì)之間，解決好相關(guān)的責(zé)任落實(shí)、成本分?jǐn)?、損失補(bǔ)償和貢獻(xiàn)獎(jiǎng)勵(lì)。第一，建立城市政府的激勵(lì)與約束機(jī)制。建立青新市民安居工程主體給城市政府主體責(zé)任制決制。將人地掛鉤、人錢掛鉤、人服掛鉤與青新市民的租購(gòu)住房保障相結(jié)合，根據(jù)解決青新市民住房保障的數(shù)量及比例，確定土地指標(biāo)、專項(xiàng)轉(zhuǎn)移支付及公共服務(wù)支持?jǐn)?shù)額。同時(shí)對(duì)完成好的城市在財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)和政策性信貸指標(biāo)上給予傾斜。第二，建立轄區(qū)政府間的利益平衡機(jī)制。在全市甚至都市圈的背景下統(tǒng)籌，一要將用地、財(cái)政和公共服務(wù)落實(shí)到為安居工程住房提供土地、進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)配套的周邊城市及區(qū)、縣、鎮(zhèn)。二要充分考慮相關(guān)各單位、各部門、各區(qū)鎮(zhèn)的投入和損失的合理分?jǐn)偱c補(bǔ)償，使租購(gòu)住房供給與需求在空間上、品類上、配套上、服務(wù)上等實(shí)現(xiàn)匹配。第三，構(gòu)建機(jī)構(gòu)參與的激勵(lì)與約束機(jī)制。一方面，通過稅收優(yōu)惠、土地不計(jì)成本、財(cái)政補(bǔ)貼和政府定價(jià)，保證合規(guī)開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位能夠獲得穩(wěn)定的利潤(rùn)。另一方面，通過規(guī)范開發(fā)經(jīng)營(yíng)制度及違規(guī)嚴(yán)懲制度，防止參與開發(fā)與經(jīng)營(yíng)單位的違規(guī)套利。如禁止保障性租賃房出售等，建立誠(chéng)信記錄制度，將企業(yè)和社會(huì)單位在參與住房保障業(yè)務(wù)中的違規(guī)行為記入誠(chéng)信檔案。
