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民營房企融資開閘，讓業(yè)內(nèi)看到一絲曙光，然而，在民營房企債務(wù)頻繁出現(xiàn)違約的背景之下，也僅只有少數(shù)房企可以通過融資實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的平衡。 5月24日，中債信用增進(jìn)公司和上海銀行聯(lián)合創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證（CRMW），助力新城發(fā)行2022年第一期中期票據(jù)。同期，旭輝的相關(guān)融資工作也在推進(jìn)中。 業(yè)內(nèi)普遍將示范房企的融資動(dòng)作視作一個(gè)積極信號。華泰證券固收分析師張繼強(qiáng)指出，來自監(jiān)管層的支持，以信用保護(hù)工具支持地產(chǎn)民企債券融資，是對緩解民企融資難的進(jìn)一步落實(shí)。 但這是否能帶來民營房企融資的全面回暖呢？答案是否定的。有資金缺口較大的出險(xiǎn)房企內(nèi)部人士向第一財(cái)經(jīng)表示，現(xiàn)階段下不會(huì)有金融機(jī)構(gòu)向急需資金的出險(xiǎn)房企投入新資金，所以融資開閘對于出險(xiǎn)房企來說只是個(gè)偽命題，公司依然只有通過加大資產(chǎn)出讓以及債務(wù)重組等方式進(jìn)行自救。 不過，對于未爆雷的房企來說，融資的難度已大幅度降低?！百Y金還是不缺的，金融機(jī)構(gòu)大量資金需要尋找出口，這也意味著，未來可能不會(huì)再有太多新的房企爆雷事件?！币患胰A南房企相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。 未出險(xiǎn)房企已獲支持 5月16日，國家隊(duì)創(chuàng)設(shè)信用工具助力地產(chǎn)民企實(shí)現(xiàn)公開市場融資的消息傳出，并迅速落地。龍湖、碧桂園、美的置業(yè)3家民營房企被選定為示范房企，于上周陸續(xù)成功發(fā)行附帶信用保護(hù)工具的債券，合計(jì)發(fā)行規(guī)模為24億元。 其中，3家房企發(fā)行境內(nèi)公司債所配合的信用保護(hù)工具，皆由中證金融與以上三筆債務(wù)的主承投行機(jī)構(gòu)合作創(chuàng)設(shè)。 同樣作為首批創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)合約發(fā)債的示范民營房企，新城的融資動(dòng)作有了切實(shí)進(jìn)展。 5月24日，據(jù)中債信用增進(jìn)公司披露，該公司和上海銀行聯(lián)合創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證，助力新城控股發(fā)行2022年第一期中期票據(jù)。信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證擬創(chuàng)設(shè)總金額不超過1.3億元，支持新城控股融資總規(guī)模不超過10億元。 另據(jù)知情人士透露，旭輝也是第一批接到監(jiān)管指導(dǎo)的示范民企，但當(dāng)時(shí)該公司此前的發(fā)債額度已用完，先向監(jiān)管部門申請了新的發(fā)債額度。目前該項(xiàng)工作基本完成，本周內(nèi)有望推進(jìn)新債券的發(fā)行。 對于冰封已久民營房企融資而言，業(yè)內(nèi)普遍將此解讀為重大利好，認(rèn)為這有望成為民企破冰的契機(jī)。上海證券地產(chǎn)分析師金文曦認(rèn)為，民營房企融資環(huán)境正在逐步回暖，其后或?qū)⒂懈嗝駹I房企在公開市場獲得融資。 華泰證券固收首席分析師張繼強(qiáng)指出，2022年以來，監(jiān)管就支持民企債券融資密集發(fā)聲。3月政府工作報(bào)告明確提出“完善民營企業(yè)債券融資支持機(jī)制”，隨后證監(jiān)會(huì)表示將推出支持民企債券融資的舉措。而本輪政策寬松中首次為房企設(shè)立信用保護(hù)工具，專項(xiàng)支持地產(chǎn)民企，幫助規(guī)避違約風(fēng)險(xiǎn)，更具針對性。 “民營房企融資難，是地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)蔓延的重要原因?！睆埨^強(qiáng)表示，“由于地產(chǎn)行業(yè)拐點(diǎn)未至，投資者出于避險(xiǎn)也大多規(guī)避地產(chǎn)民企。本次政策直接支持地產(chǎn)民企融資，且通過信用保護(hù)工具減少投資者‘后顧之憂’。” 張繼強(qiáng)認(rèn)為，在行業(yè)景氣度下行、違約頻發(fā)情況下，信用保護(hù)工具的設(shè)立更具價(jià)值。若房企違約，投資者依靠信用保護(hù)工具可提升回收率，政策提振信心的針對性更強(qiáng)。 出險(xiǎn)房企融資通道依然關(guān)閉 這不是監(jiān)管層首次在房企融資方面給出指導(dǎo)動(dòng)作。據(jù)長江證券梳理，2021年10月中旬以來，監(jiān)管層開始全方位關(guān)注“房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)”，金融領(lǐng)域監(jiān)管多次表態(tài)，維護(hù)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和良性循環(huán)，彼時(shí)“政策底”便已全面確立。 業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，2021年末時(shí)，民營房企的標(biāo)準(zhǔn)化融資閘門已漸次開啟，但在市場信心持續(xù)下降的情況下，投資者的認(rèn)購意愿并不強(qiáng)，使得民營房企融資的推進(jìn)難度較大。 這從房企2022年以來的發(fā)債表現(xiàn)上可窺見一斑。 華泰證券數(shù)據(jù)顯示，2022年1-4月，房企境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模約1950億元，同比下降43.17%，房企境外債發(fā)行規(guī)模約456億元，同比大幅下挫68.52%。房企公開市場融資明顯倚賴境內(nèi)債發(fā)行，而地產(chǎn)境內(nèi)債發(fā)行出現(xiàn)明顯的兩極分化，2022年初至今，央國企背景房企發(fā)行的境內(nèi)債規(guī)模占全部房企境內(nèi)債總發(fā)行規(guī)模的93%。 另據(jù)中指院監(jiān)測，從歷史記錄來看，3、4月為信用債的集中發(fā)行時(shí)段，但今年4月過早、過快地結(jié)束了發(fā)行窗口期。4月份來看，發(fā)行人全部為央企、地方國企。地產(chǎn)民企融資相對難度較大。 事實(shí)上，多位業(yè)內(nèi)人士向第一財(cái)經(jīng)表示，當(dāng)前的市場環(huán)境下，如果沒有相關(guān)信用保護(hù)工具的背書，即便是目前業(yè)內(nèi)公認(rèn)資金信用狀況尚可的民營房企，發(fā)債難度也頗高。 近日，據(jù)上交所披露，某上述優(yōu)質(zhì)房企的一筆小公募的狀態(tài)更新為“已反饋”，擬發(fā)行金額超50億元。對于這筆小公募的發(fā)行前景，上述固收分析師坦言，肯定無法一下完成50多億的發(fā)行，但即便分批次，最終發(fā)行結(jié)果也“很難”。 值得一提的是，2022年4月，央行、外匯局印發(fā)通知要求，金融機(jī)構(gòu)區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，加大對優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的支持力度，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，不搞“一刀切”，保持房地產(chǎn)開發(fā)貸款平穩(wěn)有序投放。 但很明顯的是，民營房企仍難以廣泛受益。有華南房企內(nèi)部人士向第一財(cái)經(jīng)表示，盡管央行要求銀行的放貸額度不能少于去年同期，但是現(xiàn)在這個(gè)行情下，銀行不敢放，“如果出現(xiàn)壞賬并沒人兜底，所以還是銀行還是會(huì)把更多的額度給國央企和比較穩(wěn)定的民企”。另有出險(xiǎn)房企人士則直言，公司早已停止拿地，開發(fā)貸的情況即便改善了，也無法感受。 5月23日，央行、銀保監(jiān)會(huì)再召開形勢分析會(huì)，研究部署加大信貸投放力度，并提及保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)增長。盡管近來監(jiān)管層頻繁釋放積極信號，但有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，無論是加大信貸投放力度，還是降LPR，如果錢沒有流入房地產(chǎn)，實(shí)際上仍然起不到救市的作用。 期待融資紓困并不現(xiàn)實(shí) 如今，幾家示范房企陸續(xù)成功發(fā)債，是否意味著民營房企的融資有機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)真正的破冰呢？多位受訪人士對此保持較為謹(jǐn)慎的態(tài)度。 從純市場的角度來看，當(dāng)前許多地產(chǎn)債一二級市場存在價(jià)差，“有些優(yōu)質(zhì)房企的債券價(jià)格尚且在70多元，各種久期都覆蓋，作為一個(gè)理性的投資人，肯定是先從二級市場買入，”有券商投行部人士表示，“除非二級市場的價(jià)格能向面值快速修復(fù)，比如企業(yè)出現(xiàn)重大利好或者股東注入流動(dòng)性等，促使二級市場的價(jià)格逐步追平，這之后，才有望恢復(fù)融資?！? 而對于出險(xiǎn)房企來說，其再融資的破冰難度很大。上述分析人士指出，此前煤炭行業(yè)違約的企業(yè)，現(xiàn)在能做到的也只是把到期的存量債務(wù)還上，“像冀中能源等企業(yè)一直希望能重建信用，實(shí)現(xiàn)資本市場的再融資，但已經(jīng)過去一年多了，目前還是沒能達(dá)成?！? 事實(shí)上，當(dāng)前的市場環(huán)境下，即便是公認(rèn)的優(yōu)質(zhì)民營房企，若沒有信用背書，短期內(nèi)發(fā)債再融資的難度同樣很大。某家整體資金實(shí)力較好民營房企內(nèi)部人士向第一財(cái)經(jīng)透露，其所在公司早些時(shí)候能夠順利發(fā)債得益于擔(dān)保。 有出險(xiǎn)房企內(nèi)部人士亦向記者坦言，未來再融資寄希望于來自監(jiān)管層的信用背書。 有金融機(jī)構(gòu)人士表示，帶信用保護(hù)工具發(fā)債的民營房企未來會(huì)增加，“但僅限于碩果僅存的幾家”。某資管固收資深分析師則預(yù)計(jì)，“可能暫時(shí)到新城左右止步，未來看看雅居樂這波房企有沒有機(jī)會(huì)被納入?！? 上述券商投行部人士則持有更為悲觀的態(tài)度，“不要看能否擴(kuò)容，先看幾家示范房企有沒有第二輪發(fā)債的機(jī)會(huì)?！? 不過，有長期跟蹤地產(chǎn)板塊的券商分析師則認(rèn)為，未來示范房企有機(jī)會(huì)利用信用保護(hù)工具再次發(fā)債，但主動(dòng)權(quán)并不掌握在企業(yè)手里，而在信用保護(hù)工具的創(chuàng)設(shè)機(jī)構(gòu)手中。至于發(fā)債房企名單的擴(kuò)容，更多的在于監(jiān)管層的態(tài)度?！罢w而言，金融機(jī)構(gòu)都是風(fēng)險(xiǎn)厭惡者，不會(huì)隨意用自己的信用給房企擔(dān)保。” 對于民企融資恢復(fù)正常的關(guān)鍵，核心在于銷售的回暖。億翰智庫研究總監(jiān)于小雨表示，出險(xiǎn)企業(yè)破冰的關(guān)鍵在于市場的恢復(fù)。指望融資性現(xiàn)金流來緩解的可能性很小，信心重建不是一朝一夕能夠完成的，而且就算重建可能也是最后一個(gè)被關(guān)照的對象。 “在當(dāng)前的形勢下，救房企就是救房地產(chǎn)行業(yè)，救房地產(chǎn)行業(yè)的本質(zhì)則在于救經(jīng)濟(jì)，而救經(jīng)濟(jì)則依賴于疫情干擾的最小化、消費(fèi)復(fù)蘇、經(jīng)濟(jì)整體企穩(wěn)回升、居民就業(yè)與收入的預(yù)期轉(zhuǎn)向樂觀以及政策方面的持續(xù)刺激。”西政資本認(rèn)為，“通過金融支持或信貸寬松救助民營房企存在邏輯上的短板，擴(kuò)大對民營房企的救助范圍也存在現(xiàn)實(shí)效果的局限性，而民營房企的生存和發(fā)展最終要依賴的始終還是樓市銷售端的回暖，尤其是經(jīng)濟(jì)的向好以及房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)?！?/p>
