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近日發(fā)生的爛尾樓業(yè)主 “ 斷貸 ” 行動，表面上是業(yè)主抓住了銀行操作漏洞，實際上是老百姓對未來房地產(chǎn)市場失去了信心?？v觀美日港房地產(chǎn)市場情況，如果處理不好，是要付出沉重代價的。時下受疫情影響我國經(jīng)濟增速很低，房地產(chǎn)各項數(shù)據(jù)都是負的，形勢很不樂觀。為穩(wěn)樓市穩(wěn)增長穩(wěn)就業(yè)，我們需要房地產(chǎn)政策根本性改變。政策需要有提前量?，F(xiàn)在不是要不要限購問題，而是要鼓勵購房問題。 一、爛尾樓業(yè)主 “ 斷貸 ” 行動的啟示 近日，一場由爛尾樓業(yè)主發(fā)起的 “ 斷貸 ” 行動在全國各地上演。 江西景德鎮(zhèn)的一則全體業(yè)主斷貸書，拉響了全國數(shù)百個城市的 “ 停貸事件 ” 。 河南、湖南、湖北、江蘇等幾百個（爛尾樓）盤，成千上萬的業(yè)主，集體 “ 躺平 ” ，加入停貸大潮。 局面仍在蔓延。流傳開來的消息顯示，涉及的企業(yè)有恒大，佳兆業(yè)，綠地，奧園，泰禾等知名地產(chǎn)。就在幾年前，這些企業(yè)可謂風(fēng)光一時，他們的老大們大多都在富豪榜單上的前列。 目前， “ 停貸 ” 波及 200 多個項目，金額高達 2 萬億。工、農(nóng)、中、建、交、郵儲、興業(yè)、平安、光大等多家銀行發(fā)布公告，作出風(fēng)險排查和可控的回應(yīng)。銀保監(jiān)會也作出回應(yīng)，與住建部和人行等合作，化解風(fēng)險，支持地方政府保交樓保穩(wěn)定工作。 爛尾樓業(yè)主 “ 斷貸 ” 行動，表面上是業(yè)主抓住了銀行操作漏洞，實際上是老百姓對未來房地產(chǎn)市場失去了信心。 二、房企已到普遍暴雷的邊緣 中國排名前十的房企造了中國房子的 30% ，前 100 家開發(fā)量占了 70% ，前 1000 家占 90% 。 有不完全統(tǒng)計， 2019 年至今，房企已有 512 條破產(chǎn)公告。中國房企 9 萬多家，美國才 480 多個。我國房企普遍負債經(jīng)營，負債率 90% 以上。很多資產(chǎn)過萬億的房企負債也過萬億，凈資產(chǎn)很少。一旦房價下跌，這些用借來的錢搞房地產(chǎn)的開發(fā)商資金鏈條斷裂，就很危險。 十大負債房企如下： 恒大地產(chǎn)負債 1.93 萬億元人民幣； 碧桂園地產(chǎn)負債 1.71 萬億元人民幣； 萬科地產(chǎn)負債 1.51 萬億元人民幣； 綠地地產(chǎn)負債 1.23 萬億元人民幣； 保利地產(chǎn)負債 9850 億元人民幣； 融創(chuàng)地產(chǎn)負債 9306 億元人民幣； 華潤地產(chǎn)負債 6128 億元人民幣； 龍湖地產(chǎn)負債 5725 億元人民幣； 中海地產(chǎn)負債 4954 億元人民幣； 招商地產(chǎn)（000024）負債 4339 億元人民幣。 可謂 “ 虱多不癢、債多不愁 ” ，綁架了銀行，綁架了地方政府，房企一旦暴雷，必然對整個經(jīng)濟系統(tǒng)發(fā)生重創(chuàng)。 我國經(jīng)濟增長的底層邏輯已經(jīng)發(fā)生了變化?？紤]到城鎮(zhèn)化率與住房自有率已達高位、人口老齡化趨勢初現(xiàn)等因素，支持住宅地產(chǎn)開發(fā)增長的核心需求已經(jīng)較為充分地釋放和滿足，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) “ 高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高收益 ” 的數(shù)量擴張型發(fā)展模式亟待改變。 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，滿足新發(fā)展模式的要求，要通過精耕產(chǎn)品與服務(wù)、規(guī)模效應(yīng)、科技應(yīng)用、細化外包等方式做好風(fēng)險防控、突破成本瓶頸、提升人均產(chǎn)值、完成脫需轉(zhuǎn)實。 同時，房地產(chǎn)企業(yè)努力橫向拓展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等其他業(yè)態(tài)，縱向聯(lián)系物業(yè)管理與服務(wù)、品牌輸出、代建等輕資產(chǎn)領(lǐng)域，還可以穩(wěn)步參與城市更新、小區(qū)改造、新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、社區(qū)建設(shè)、市政服務(wù)、產(chǎn)城融合產(chǎn)業(yè)發(fā)展等業(yè)務(wù)。 對各地政府來說，滿足新發(fā)展模式的要求，意味著實事求是、因地制宜、因城施策、一城一策，按照自身實際情況，有步驟、有秩序、有彈性地調(diào)節(jié)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)政策，跟進中央政策推出相關(guān)配套措施并確保落地生效。 三、房價綁架經(jīng)濟是世界性難題 房價是美國經(jīng)濟的重要支撐，只要房價上漲，美國經(jīng)濟就會向好。美國房地產(chǎn) 144 年還在發(fā)展。美國目前房價連續(xù)六年上漲，期間還把特朗普這個房地產(chǎn)商推成了總統(tǒng)，雖然經(jīng)濟有各種困難，但因為房價還在上漲期，整體上資產(chǎn)不縮水，還能維持。 1990 年、 2008 年美國房價下跌，這個時間段美國經(jīng)濟就出了大問題。 日本自上世紀(jì)八十年代起經(jīng)濟就持續(xù)低迷，這有相當(dāng)大的因素是日本房地產(chǎn)市場斷崖式下跌所賜。日本房價真是一個傳奇，它是全世界近三十年來唯一一個房價長期下跌的案例。雖然其他地方的房價也曾有過劇烈下跌，但在一段時間之后都恢復(fù)了失地并且再次刷新了歷史新高，例如香港在 1997 年到 2003 年整個城市平均房價下跌 65% ， 2012 年時終于漲回到 1997 年高點， 2012 年至今香港房價又漲了快一倍；作為對比，日本今天的房價還不到 1991 年的一半，由于差距太大，在可見的中短期內(nèi)，日本房價也不可能回到當(dāng)年的高點。 如今，世界上所有國家都在防通脹，而日本在盼 “ 通脹 ” 。日本物價起不來也跟日本房價有關(guān)。日本長期經(jīng)濟不景氣，干脆就躺平了，發(fā)明了 “ 低欲望社會 ” 。盡管安倍經(jīng)濟學(xué)試圖有所作為，但隨著安倍被強殺，這個努力也破產(chǎn)了。 日本經(jīng)驗高速我們，房地產(chǎn)市場如果處理不好，是要付出沉重代價的。 通過降房價解決中低收入住房問題，香港曾試過，此路不通。香港在回歸之后，在東南亞金融風(fēng)暴中下跌了 60% ， SARS 來又下跌了 10% 。當(dāng)時為抑制過快房價上漲，香港推出了 85000 套居屋和公屋政策，像大陸的經(jīng)濟適用房和廉租房。用這個辦法來壓低商品房價格上漲，這個量超出了市場需求。但這個政策造成了市場恐慌，導(dǎo)致了連續(xù)六年的房價下跌，降了 70% 。結(jié)果，人們期望的房價降下來了，但低收入人群不僅買不起房，工作都沒有了。因為股市下跌，有錢人成了負資產(chǎn)，企業(yè)破產(chǎn)，低收入人群都失業(yè)了。這就是別的什么價格能跌，房價不能跌的道理。 四、房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展是方向 如果不救房地產(chǎn)，中國經(jīng)濟會崩盤嗎？答案是肯定的。日本就是前車之鑒。 誠然，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)過二三十年快速發(fā)展，目前已到了一個瓶頸期。一方面，人們住房需求得到很大滿足，推動了近年來經(jīng)濟發(fā)展；另一方面，房地產(chǎn)往上發(fā)展的空間已經(jīng)不大了，已出現(xiàn)階段性的天花板；還一方面，過高房價讓一些低收入人群造成極大負擔(dān)。 房價是由總供給和總需求共同決定的?？赡苡行┑褪杖肴巳嘿I不起房，但不能就此說明房價過高。而解決低收入人群買不起房的問題，似不應(yīng)該在打壓房價上做文章，而應(yīng)該在提高低收入人群收入上想辦法。 十年之內(nèi)房價將斷崖式下跌，因為我國每個家庭都有七套以上住房，這個說法是站不住腳的。因為，只要經(jīng)濟不斷發(fā)展，人民生活不斷改善，我們就一定需要更多更好的房子。未來，我國房地產(chǎn)市場穩(wěn)定是最重要的，不漲不跌，時間換空間。 今年還有特殊情況，受疫情影響，上海、吉林、北京、海南、江蘇等經(jīng)濟重磅地區(qū)受重創(chuàng)，我國二季度 GDP 增長 0.4% 。好在我國新能源汽車火爆，基建、出口等還給力，如果房地產(chǎn)市場能夠撐住，不發(fā)生重大弱勢，全年 5.5% 應(yīng)能實現(xiàn)。房地產(chǎn)市場必須撐住。 據(jù)國家統(tǒng)計局網(wǎng)站消息， 1—6 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 68314 億元，同比下降 5.4% ；其中，住宅投資 51804 億元，下降 4.5% 。 1—6 月份，商品房銷售面積 68923 萬平方米，同比下降 22.2% ；其中，住宅銷售面積下降 26.6% 。商品房銷售額 66072 億元，下降 28.9% ；其中，住宅銷售額下降 31.8% 。形勢非常不樂觀。 我國還沒有做好房地產(chǎn)泡沫破滅的準(zhǔn)備。我國房地產(chǎn)泡沫一旦破滅， 70—80% 的人、 70—80% 財產(chǎn)就會灰飛煙滅，等于改革開放幾十年白干了。維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定是最急需要做的事。 五、到了從根本上改變房地產(chǎn)政策的時候了 政策需要提前量。我國計劃生育政策，從限制生育到鼓勵生育，還是晚了，未來人口下降已成定局。 房地產(chǎn)政策也是同樣邏輯?，F(xiàn)在已不是要不要限購的問題，而是如何鼓勵購買的問題。 我國自 23 年住房商品化改革以來，房地產(chǎn)火爆起來，后來實施長達 12 年限購政策，本來是臨時性措施的限購成了常態(tài)，大家都成習(xí)慣了。 2021 年我國房地產(chǎn)政策還有三道紅線約束。 把限購政策取消，讓市場重新活躍起來。中央政策很明確，就是保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展和良性循環(huán)。目前，有些政策在松動。比如，把保障性住房貸款另做處理；比如銀行首貸比例、利率，甚至有的地方把第二套首付比例由原來 60% 降到 30% ；這些政策都是按照中央精神來操作的，各地因城施策，有突破。 但這些還是局部的不是全局的。由于大家的意見有分歧，一部分仍認為房價過高，在守著舊政策，一部分在突破政策，目前處在一種糾結(jié)狀態(tài)。 我們認為，市場有慣性，老百姓要重拾信心需要時間，政策需要有提前量。現(xiàn)在不是要不要限購問題，而是要鼓勵購房問題。為穩(wěn)樓市穩(wěn)增長穩(wěn)就業(yè)，我們需要用根本性政策改變。 老百姓恢復(fù)信心，需要看到房價有上漲跡象，或出現(xiàn)明顯房價上漲，這樣，老百姓才能重新回到市場中來。 從根本上改變房地產(chǎn)政策，不是僅僅做不良資產(chǎn)消極處理，才能重拾房地產(chǎn)市場信心，才能穩(wěn)增長。 2022 年下半年樓市和經(jīng)濟有望會恢復(fù)和好起來。
