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去年上演了13次“萬人搖”的西安，也加入樓市松綁隊伍中了。 5月28日深夜，西安發(fā)布樓市新政，不僅降低了公積金貸款首付比例，還放寬了買房門檻，本地人及外地戶口買房條件都有所回調(diào)。同時，二孩及以上家庭購買商品住房、28周歲及以上的未婚人士購買首套商品住房，按照"剛需家庭"對待。 一夜之間，許多人有了在西安上車的“房票”。一位本地房產(chǎn)中介稱，這兩天來咨詢買房事宜的人明顯增多，雖然西安的政策較為溫和，但還是對市場信心有所提振。在二手房市場，新掛牌房源數(shù)量有所增加，不過成交量也在慢慢回升。 作為中國的文化古城，西安不僅歷史悠久，經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況也可圈可點，對人口的吸附能力較為突出。截至2020年，西安常住人口總量達(dá)1295萬人，較“六普”增加448萬。這種基本面承載的購買力，使其在樓市走出獨立行情，房價連翻上漲。 不過，受調(diào)控政策及疫情沖擊，2022年西安樓市也出現(xiàn)一些“煩惱”，新房市場極度分化，有項目被搶也有項目滯銷；二手房市場則受指導(dǎo)價影響不溫不火，超十萬套的高量庫存有待消化。 新房市場現(xiàn)“四萬人搖” 當(dāng)下的西安樓市，呈現(xiàn)出一種冷熱不均的“失衡”狀態(tài)。新房市場上，有項目收獲上萬組意向登記，開盤去化率達(dá)100%；也有遠(yuǎn)郊項目試圖降價跑量，但依然滯銷。 今年四月上旬，西安華潤置地·未來城市248套房源進(jìn)行意向登記，最終收獲超4萬組家庭意向登記，刷新了西安樓市記錄。除去這一熱門盤，當(dāng)月西安共有四個盤出現(xiàn)搖號，中國鐵建萬科翡翠國際也出現(xiàn)了“萬人搖”盛況。 作為中國西部地區(qū)重要的中心城市，西安首次出現(xiàn)樓市“萬人搖”，還是在2020年。當(dāng)時，疫情形勢好轉(zhuǎn)后樓市復(fù)蘇，某樓盤憑借較有競爭力的價格，誕生了西安歷史上首個“萬人搖”。此后，西安樓市持續(xù)受到矚目，并在2021年產(chǎn)生了13次“萬人搖”。 放眼全國，許多城市早在2021年樓市便步入下行通道，西安為何能獨領(lǐng)風(fēng)騷？克而瑞在研報中稱，2015年以來，西安房地產(chǎn)市場持續(xù)火熱，房價累計漲幅達(dá)3倍，原因包括政府主動壓降供地規(guī)模、人口遷入量可觀、熱點板塊一二手價格倒掛等。 據(jù)上述機構(gòu)，早在2015年，西安政府為提振市場活力，主動壓降了供地規(guī)模，全年商品住宅供應(yīng)面積1245萬平方米，成交面積卻高達(dá)1563萬平方米；同時，一系列“去庫存”政策開始出臺，西安樓市迎來分水嶺，自此走上上漲之路。 2016年，西安商品房持續(xù)“供不應(yīng)求”，全年供求比下滑至0.7。2017年，當(dāng)?shù)胤績r迎來補漲行情，并首次突破“萬元”大關(guān)，在全國樓市普遍加碼調(diào)控的情況下，西安即便數(shù)次升級四限政策，仍擋不住市場熱情，成交均價同比漲幅達(dá)到43%。 2018年是又一個標(biāo)志性年份。當(dāng)時，西安新房市場“一房難求”，也由此開啟了公證搖號年代。在全國房價趨穩(wěn)的背景下，西安房價上漲動力依然強勁、持續(xù)領(lǐng)跑。 在出現(xiàn)疫情的這兩年，西安樓市仍不乏熱盤，但一些改變也在悄然發(fā)生。一位當(dāng)?shù)厥袌鋈耸糠Q，受疫情持續(xù)沖擊，西安樓市出現(xiàn)降價現(xiàn)象，有樓盤在持續(xù)平銷后，推出了直降百萬的特價房，即便如此，有遠(yuǎn)郊項目的去化率仍十分慘淡。 克而瑞陜西分析稱，受2022年疫情影響，西安住宅市場前兩月經(jīng)歷冰點，3月份積壓的需求有所釋放，四月份重新回歸理性。從開盤情況看，主城萬人搖項目一枝獨秀，但以西咸為代表的外圍市場不容樂觀，開盤去化率低于50%較為普遍，之前投資外圍區(qū)域的人也開始退出，在市場調(diào)整之際回歸主城區(qū)。 從數(shù)據(jù)上看，據(jù)西安房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，4月份西安商品房市場量價走低，當(dāng)月共供應(yīng)114.24萬平方米，同比降29%，環(huán)比漲3%；成交117.68萬平方米，同比降44%，環(huán)比降26%；成交均價13732元/平方米，同比降2.42%，環(huán)比降1%。 二手房市場也不容樂觀。去年年中，西安開啟二手房指導(dǎo)價模式，這無形中抬高了首付門檻，自此二手市場逐漸回歸理性，部分購房者也轉(zhuǎn)到新房市場打新?lián)u號。4月，當(dāng)?shù)囟址砍山徊蛔?500套，成交均價15200元/平方米，環(huán)比跌1.30%。 二手房流通性待提高 基于上述市場形勢，西安也加入樓市松綁的隊伍中，降低了購房門檻。 在限購政策方面，從西安市外遷入西安市戶籍的居民家庭，若在住房限購區(qū)域購買首套住房，須在購房前落戶滿1年；非西安市戶籍居民家庭購買住房的，須持有西安市《居住證》，且在購房之日前2年在西安市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅。 而在此前，外地遷入戶籍購房前需落戶滿1年、且連續(xù)繳納12個月社保，非西安市戶籍購房前需連續(xù)繳納5年社?；騻€稅。 在首付比例方面，西安各銀行業(yè)金融機構(gòu)及時優(yōu)化房地產(chǎn)金融服務(wù)，適當(dāng)降低個人住房貸款首付比例和利率定價水平，首次申請住房公積金貸款購買普通住房（144平方米及以下）的，首付比例不低于20%。目前，西安多家銀行利率已出現(xiàn)松動。 在限售政策方面，原為商品房買賣合同網(wǎng)簽備案滿５年、且已辦理《不動產(chǎn)權(quán)證書》，新政調(diào)整為商品房買賣合同網(wǎng)簽備案滿3年且取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》，或《不動產(chǎn)權(quán)證書》滿2年；二手住房的限售年限由滿５年調(diào)整為滿２年。 廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，作為周期最長的熱點二線城市，西安在去年三季度熱點城市開始下滑時，還在調(diào)控樓市。2020年至2021年第三季度，連續(xù)出臺的幾次調(diào)控政策都在收緊，這次新政則是一個逐步放松的方案。 “政策總體比較穩(wěn)妥，限購限售政策沒有一攬子退出，為后面留足了政策空間?！崩钣罴握J(rèn)為，針對目前市場上主要是剛需購房，新政降低了公積金貸款首付比例、增加公積金貸款額度，成為此次政策最大看點，在限購、限售方面還是比較嚴(yán)格。 還有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，西安出臺二手房指導(dǎo)價后，市場成交規(guī)模明顯下跌。此次新政出臺，無論是新建商品住房交易還是二手房交易，一定程度上都會激活二手房源量，加速市場流通。 記者在諸葛找房平臺看到，僅5月31日這天，平臺單日新上房源達(dá)到2700套，比上一日上漲32.33%，單日降價房源481套。其中，雁塔區(qū)新上房源284套，未央?yún)^(qū)新上房源546套，長安區(qū)新上房源238套。在鏈家平臺上，目前西安在售二手房超十萬套。 對于新政出臺后二手房市場的反應(yīng)，當(dāng)?shù)匦袠I(yè)人士看法不盡相同。有人表示，市場有慢慢回溫的跡象；也有人稱，其實就是變回去年3月30號之前的政策了，對市場還未有實質(zhì)性影響，不過銀行放款速度有提升，是剛需入場買房的好時機。 克而瑞陜西認(rèn)為，西安二手房指導(dǎo)價出臺已過半年，業(yè)主及購房者的心理預(yù)期逐漸平緩，加上貸款放款等政策局部寬松，成交周期有所縮短。但當(dāng)前市場上掛牌房源超10萬套，即使按月均去化5000套計算，去化周期也在20月左右，未來有很大的去化壓力。 整體而言，作為人口超千萬的城市，西安GDP數(shù)值超萬億、經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)強勁，為當(dāng)?shù)貥鞘刑峁┝溯^為強大的支撐力。新房市場冷熱不均，但整體去化周期保持在合理區(qū)間；二手房市場價格較為穩(wěn)定，不過巨大的掛牌量，正推動市場步入“買方市場”。
