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去年三季度以來，我國房地產(chǎn)市場行業(yè)發(fā)展整體承壓。統(tǒng)計局公布的今年3月70個大中城市商品住宅銷售價格情況來看，盡管房價下降的城市個數(shù)有所減少，但是新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比下降城市仍然分別有38個和45個。 在房價呈現(xiàn)下降趨勢下，往往會導(dǎo)致一些剛性和改善性住房需求產(chǎn)生觀望情緒，市場活躍度不高，信心不足。市場信心不足情緒傳導(dǎo)到房地產(chǎn)供給端，就會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資熱情不高。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長僅為0.7%，與基礎(chǔ)設(shè)施同比8.5%、制造業(yè)同比15.6%的增幅相比，明顯偏低。 正是基于對房地產(chǎn)市場交易活躍度不高、市場信心不足的研判，今年以來一些地區(qū)逐步對房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)整。特別是4月份以來，各地穩(wěn)樓市、救樓市的刺激政策此起彼伏，不論是調(diào)控政策次數(shù)還是范圍都刷新了最近幾年的紀(jì)錄。 中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至4月28日，全國4月當(dāng)月累積房地產(chǎn)穩(wěn)樓市政策已經(jīng)超過60次，其中公積金政策最多，接近30城發(fā)布了各種寬松政策。從全國累計數(shù)據(jù)看，2022年已經(jīng)累計接近110城市發(fā)布了出臺穩(wěn)樓市新政，其中包括蘇州、福州、鄭州、哈爾濱、青島、廣州等二三線樓市熱點(diǎn)城市，政策內(nèi)容主要是促進(jìn)剛需和改善需求釋放。 在地方政府密集完善房地產(chǎn)調(diào)控政策的同時，4月29日召開的中共中央政治局會議對房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行了明確，就是要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。中央政治局明確支持各地從實(shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，可以說給市場吃了一劑定心丸，釋放了穩(wěn)投資、促銷費(fèi)的強(qiáng)烈信號，有助于打消市場顧慮，提振房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資熱情和市場的消費(fèi)信心。 首先，此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的完善，其著眼點(diǎn)仍然是滿足剛性和改善性住房需求。無論從中央政治局的整體定調(diào)看，還是觀察地方政府出臺的具體政策，基本上都是以滿足剛需和改善性需求為目的。比如此次調(diào)控政策中，除少數(shù)地方降低首付款之外，大多數(shù)地方積極執(zhí)行房地產(chǎn)信貸政策，通過解決住房貸款難、貸款慢等措施，解決房地產(chǎn)消費(fèi)中的融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。 此外，也有福州等多個地方政府出臺了公積金貸款放寬的政策，降低購房者的信貸成本。由于公積金貸款額度不高，又是工資收入相對穩(wěn)定的群體。運(yùn)用公積金調(diào)控政策可以滿足剛性和改善性住房貸款需求，又不會放大房地產(chǎn)的風(fēng)險杠桿，體現(xiàn)了堅持“房住不炒”的調(diào)控定位。 其次，房地產(chǎn)行業(yè)是一個關(guān)聯(lián)性非常強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，上游涉及到建筑建材等原材料行業(yè)，下游關(guān)心到家電家具等消費(fèi)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)對于投資與消費(fèi)的影響較大。有研究數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)投資增速每下降1個百分點(diǎn)可能導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資減少0.3個百分點(diǎn)，拖累社零消費(fèi)總額減少0.4個百分點(diǎn)；可能會拖累國內(nèi)生產(chǎn)總值增長0.1個百分點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長直接與間接的影響可能超過30%。 因此，一些地方政府著眼于穩(wěn)投資、穩(wěn)增長，對限售限購政策開始逐步調(diào)整，比如衢州市；此外一些地方政府將吸引人才與購房政策相結(jié)合，通過放松落戶限制措施給樓市松綁。另外，一些地方政府則通過出臺三胎購房優(yōu)惠補(bǔ)貼等方式，給一些特定群體給予住房補(bǔ)貼，向市場釋放了穩(wěn)投資、支持房地產(chǎn)健康發(fā)展的信號。 此輪完善房地產(chǎn)政策非常必要，一舉多得，既滿足剛性和改善性需求，又為穩(wěn)投資、促銷費(fèi)拓展有效空間。當(dāng)然，從出臺政策到出現(xiàn)市場效應(yīng)需一定的時間，也要看市場的具體反映和預(yù)期。相信，隨著政策效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場信心將會得到提振，房地產(chǎn)無論是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動作用，還是滿足剛性、改善性需求都將大有作為。
