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陷入風(fēng)險(xiǎn)困局當(dāng)中的房企們，正張開雙臂迎接金融紓困者——資產(chǎn)管理公司（以下簡稱“AMC”）。 5月9日，江蘇中南建設(shè)(000961)集團(tuán)股份有限公司（000961.SZ，以下簡稱“中南建設(shè)”）公告表示，其控股股東中南控股與中國華融資產(chǎn)管理股份有限公司江蘇省分公司(以下簡稱“華融資產(chǎn)”)、南通市保障房建設(shè)投資有限公司、南通產(chǎn)業(yè)控股集團(tuán)、江蘇海晟控股集團(tuán)共同簽署了支持公司轉(zhuǎn)型發(fā)展戰(zhàn)略合作協(xié)議。 根據(jù)有關(guān)協(xié)議，華融資產(chǎn)擬和南通保障房公司設(shè)立合作主體，該主體將與南通產(chǎn)業(yè)控股集團(tuán)、江蘇海晟控股集團(tuán)按照18:1:1的比例，針對中南建設(shè)及中南控股其他主體在建工程復(fù)工復(fù)產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目并購、社會與資本合作項(xiàng)目盤活等開展業(yè)務(wù)，共同支持中南控股轉(zhuǎn)型發(fā)展。有關(guān)支持項(xiàng)目總規(guī)模不超過50億元，也可引入其他投資機(jī)構(gòu)。 此前的4月2日，佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司（01638.HK，以下簡稱“佳兆業(yè)”）與招商蛇口(001979)工業(yè)區(qū)控股股份有限公司、中國長城(000066)資產(chǎn)管理股份有限公司（以下簡稱“長城資產(chǎn)”）在深圳簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。 4月下旬，多家銀行及AMC機(jī)構(gòu)人士向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)確認(rèn)，中國人民銀行召集6家國有銀行、12家股份制銀行及5家AMC機(jī)構(gòu)召開會議，商討為問題房企進(jìn)行紓困，首批紓困房企名單包括恒大、融創(chuàng)、世茂、綠地、中南、奧園、榮盛、陽光城(000671)、融信、富力及佳兆業(yè)等12家。 今年以來，華融資產(chǎn)、長城資產(chǎn)、中國信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司（以下簡稱“信達(dá)資產(chǎn)”）、中國東方資產(chǎn)管理股份有限公司(以下簡稱“東方資產(chǎn)”)4家全國性資產(chǎn)管理公司先后入局出險(xiǎn)房企的收并購。四大AMC“跑步”入局風(fēng)險(xiǎn)房企紓困。 申萬宏源(000166)證券研報(bào)認(rèn)為，3月16日金融委會議之后，六部委積極表態(tài)維穩(wěn)、并要求要及時(shí)防范化解風(fēng)險(xiǎn)，4月18日央行等出臺23條金融舉措，4月29日政治局會議強(qiáng)調(diào)要有效管控重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，抓緊謀劃增量政策工具，加大相機(jī)調(diào)控力度。在此背景下，5月中南建設(shè)公告華融資產(chǎn)與南通國資設(shè)立合作主體、并對公司進(jìn)行不超過50億元的資金支持，同時(shí)考慮4月招商蛇口與長城資產(chǎn)（AMC）、佳兆業(yè)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議進(jìn)行資產(chǎn)整合，上述事件都是落實(shí)近期國家防范化解風(fēng)險(xiǎn)的政策導(dǎo)向，支持優(yōu)質(zhì)房企并推進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)，本次事件也或?qū)㈤_啟更多對于優(yōu)質(zhì)民營房企支持、尤其是未出險(xiǎn)的優(yōu)質(zhì)民營房企，預(yù)計(jì)后續(xù)更多的支持案例或?qū)⒊霈F(xiàn)。? AMC頻頻入局房企紓困 2022年以來，AMC在房企紓困領(lǐng)域一直動(dòng)作頻頻。 2022年2月，東方資產(chǎn)率先發(fā)行不超過100億元金融債券，募集資金專門用于對重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)化解及處置等工作。 3月14日，長城資產(chǎn)獲批在全國銀行間債券市場公開發(fā)行人民幣100億元金融債券。中國長城資產(chǎn)表示，本次債券的發(fā)行有利于其加大服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)力度，為實(shí)體企業(yè)紓困化險(xiǎn)、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展提供長期限、低成本的資金。 4月2日，中國長城還與中交集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。雙方約定，將通過市場化的方式，在國企改革重組、房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解、“兩非兩資”剝離處置、不良資產(chǎn)盤活等領(lǐng)域開展合作，充分發(fā)揮各方的優(yōu)勢，共同推進(jìn)合作，達(dá)到互利共贏的目標(biāo)。 4月15日，陜建地產(chǎn)集團(tuán)與中國信達(dá)陜西分公司交流座談并簽署合作備忘錄。雙方達(dá)成一致合作意向。雙方將共同設(shè)立總規(guī)模不超過100億元的并購重整基金，發(fā)揮各自優(yōu)勢，以市場為導(dǎo)向，積極圍繞危困房企并購開展合作。 在此之前，2021年12月央行、銀保監(jiān)會出臺《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》，鼓勵(lì)銀行穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險(xiǎn)和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，圍繞金融機(jī)構(gòu)支持房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解的工作拉開帷幕。 國盛證券研報(bào)指出，監(jiān)管鼓勵(lì)A(yù)MC在地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解方面有所作為，以不良資產(chǎn)經(jīng)營為主業(yè)的資產(chǎn)管理公司，緊跟“房住不炒”及促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的政策導(dǎo)向，立足逆周期金融救助功能定位，積極推進(jìn)涉房業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。資產(chǎn)管理公司立足于化解金融風(fēng)險(xiǎn)，和房地產(chǎn)合作能實(shí)現(xiàn)雙贏，但是取決于個(gè)體的資金實(shí)力、項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)以及調(diào)動(dòng)資源的能力。不良資產(chǎn)管理公司經(jīng)驗(yàn)豐富，通過債權(quán)或股權(quán)退出實(shí)現(xiàn)收益，問題企業(yè)中更優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目和資產(chǎn)，在紓困中可能有更大的機(jī)會。 根據(jù)中金公司研報(bào)，我國不良資產(chǎn)管理行業(yè)已形成“5+2+N+銀行系”的多元化格局，其中“5”指的是信達(dá)資產(chǎn)、東方資產(chǎn)、長城資產(chǎn)、華融資產(chǎn)、銀河資產(chǎn)5家金融資產(chǎn)管理公司；“2”指的是地方AMC，各省級人民政府可設(shè)立或授權(quán)兩家地方AMC參與本?。▍^(qū)、市）的金融企業(yè)不良資產(chǎn)批量轉(zhuǎn)讓工作；“N”指的是非持牌AMC，因不具有牌照無法從金融機(jī)構(gòu)直接受讓不良資產(chǎn)包，主要參與不良資產(chǎn)的二級市場；“銀行系”指的是商業(yè)銀行作為主要股東發(fā)起設(shè)立的金融資產(chǎn)投資公司，主要從事市場化債轉(zhuǎn)股業(yè)務(wù)。 紓困房企路徑 近年來，曝出流動(dòng)性問題的房企日漸增多，它們面臨著怎樣的困局？聯(lián)合資信在接受記者采訪時(shí)表示，目前房企面臨的主要困境在于信用危機(jī)下的負(fù)反饋機(jī)制。銷售大幅下行導(dǎo)致房企流動(dòng)性趨緊，部分房企債務(wù)違約引發(fā)資本市場資金撤離、金融機(jī)構(gòu)惜貸。為實(shí)現(xiàn)“保交樓”，地方政府實(shí)施嚴(yán)厲的預(yù)售資金監(jiān)管，房企可動(dòng)用資金進(jìn)一步減少。房企負(fù)面事件繼續(xù)傳導(dǎo)至銷售市場，再度加劇購房人的悲觀預(yù)期。該負(fù)反饋機(jī)制一旦建立后很難打破，目前的風(fēng)險(xiǎn)房企僅靠加速銷售和壓縮支出難以覆蓋償債資金缺口，處置資產(chǎn)是風(fēng)險(xiǎn)房企穩(wěn)定現(xiàn)金流必不可少的方式。 聯(lián)合資信稱，在當(dāng)前房企流動(dòng)性整體趨緊的環(huán)境下，具備足夠的資金實(shí)力進(jìn)行大規(guī)模收并購的房企大幅減少，因此，房企紓困債的發(fā)行具有積極意義。一方面，通過向社會資本融資，AMC參與地產(chǎn)紓困有助于及時(shí)盤活地產(chǎn)項(xiàng)目，保交樓維護(hù)購房人權(quán)益；另一方面，地產(chǎn)紓困債可為本身質(zhì)地優(yōu)良、暫時(shí)陷入困境的房企“輸血”，發(fā)行人可為推進(jìn)實(shí)質(zhì)性重組提供服務(wù)，有助于化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，加速市場出清，促進(jìn)市場回歸穩(wěn)定。 在東方金誠研究發(fā)展部分析師唐曉琳看來，AMC的市場資源整合能力強(qiáng)，房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置方式多元，尤其是在標(biāo)的股權(quán)較為復(fù)雜、自身問題較大等項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)處置方面經(jīng)驗(yàn)豐富，AMC模式的及時(shí)介入可為地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)盤活提供更加靈活的市場化處置方式，提升地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)處置效率，完善多層次多主體參與的市場化風(fēng)險(xiǎn)化解機(jī)制，加速推動(dòng)房地產(chǎn)市場有效出清。 關(guān)于AMC入局房企紓困具體如何操作，聯(lián)合資信在接受經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)采訪時(shí)表示，根據(jù)中國長城資產(chǎn)和東方資產(chǎn)披露的債券用途，房企紓困債將主要用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)化解及處置、房地產(chǎn)行業(yè)不良資產(chǎn)紓困及償還到期存量債券等。在不良項(xiàng)目處置方面，預(yù)計(jì)房企紓困債可通過兼并重組、破產(chǎn)重整、夾層投資、過橋融資、階段性持股等多種方式參與。 中金公司研報(bào)指出，不良資產(chǎn)的處置方式大體可分為收購經(jīng)營、收購重組、債轉(zhuǎn)股、資產(chǎn)證券化四種。金融資產(chǎn)管理公司參與房企風(fēng)險(xiǎn)化解可能更多采用自主收購的收購模式和收購重組的處置方式。通過收購其他機(jī)構(gòu)對房企的債權(quán)，金融資產(chǎn)管理公司成為房企的債權(quán)人，之后金融資產(chǎn)管理公司可以與房企及其關(guān)聯(lián)方進(jìn)行債務(wù)重組，通過還款金額、還款方式、還款時(shí)間以及擔(dān)保抵押等一系列的重組安排，幫助房企減輕短期流動(dòng)性壓力，在此過程中，金融資產(chǎn)管理公司也可通過資金注入、提供專業(yè)知識、協(xié)助房企尋找合作方等手段幫助房企盤活資產(chǎn)、提升房企自身經(jīng)營效益。
