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多年來，深圳房價一路走高且居高不下，形成這一狀況的癥結(jié)在哪里？深圳房價如何實現(xiàn)“軟著陸”？深圳房地產(chǎn)市場如何實現(xiàn)持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展？這些問題一直牽動著各界有識之士，并引發(fā)了他們的長期關(guān)注和深入探討。近日，證券時報記者專訪了深圳市原市委常委、副市長張思平，他結(jié)合自己過往的工作實踐和深層思考，對這些問題的成因進行了深入分析，并就如何應(yīng)對這些問題，提出了自己的解決之策—— 2021年以來，在深圳史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施之下，深圳房地產(chǎn)市場進入了“寒冬”。就在近期，深圳二手房參考價政策出臺已滿一周年，盡管沒有官方數(shù)據(jù)表明二手房的實際成交價格降幅多少，但從各大中介機構(gòu)公布的數(shù)據(jù)可看出，深圳二手住宅成交數(shù)量同比2020年已經(jīng)“腰斬”，甚至創(chuàng)下2007年以來的新低。 這是近二十多年來深圳房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)的為數(shù)不多的深度調(diào)整。作為全國最早進行住房制度改革、率先推出商品房市場，并為全國的住房制度改革和房地產(chǎn)市場發(fā)展提供寶貴經(jīng)驗的深圳，近二十多年來房價卻在一輪又一輪的調(diào)控下一路高歌猛進。更為關(guān)鍵的是，居高不下的房價加劇了市民住房矛盾、導(dǎo)致了產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)外遷趨勢等不良影響。 深圳房價一路走高且居高不下的癥結(jié)在哪里？深圳房價如何實現(xiàn)“軟著陸”？近日，證券時報記者專訪了深圳市原市委常委、副市長，深圳創(chuàng)新發(fā)展研究院理事長張思平。張思平認為，深圳房價波動較大、甚至出現(xiàn)階段性失控的根本原因在于制度設(shè)計不完善，并且未能在后續(xù)的實踐中加以及時調(diào)整。接下來深圳應(yīng)堅定不移地加快保障性住房建設(shè)，深化住房制度改革，通過增加總量和房地產(chǎn)調(diào)控來使房價逐步理性回歸，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的“軟著陸”。 房價高漲的主要原因是 制度設(shè)計缺陷且未及時調(diào)整 證券時報記者：您認為，深圳房地產(chǎn)市場從二十多年前的平穩(wěn)發(fā)展走到今天的矛盾凸顯，主要原因是什么？ 張思平：深圳多年來房價猛漲，其主要的原因是由影響房地產(chǎn)發(fā)展的一系列深層制度設(shè)計缺陷造成的，這其中最重要的是住房制度、財稅制度和土地制度。 首先，深圳住房制度由“雙軌”變“單軌”，由以社會保障為主轉(zhuǎn)為以商品化為主是深圳房價快速上漲的根本原因。 住房既有為中低收入群體提供社會保障的功能，又有為高收入群體提供商品化的功能。深圳1980年率先在全國啟動了住房制度改革，在這一改革過程中，既破除了計劃經(jīng)濟體制下福利分房舊的住房保障體制，實行了住房貨幣化、商品化，又借鑒了新加坡、中國香港對中低收入家庭提供住房保障的成功做法，提出了以住房保障為主導(dǎo)，兼顧住房市場化的“雙軌三類多價”的住房制度改革方案，并提出2000年實現(xiàn)深圳每戶一套住房的目標(biāo)。2000年前后，經(jīng)過十多年的努力基本完成了深圳傳統(tǒng)福利分房制度向住宅貨幣化、商品化體制的轉(zhuǎn)變，“雙軌三類多價”的住房制度已基本建立，大體適應(yīng)了深圳經(jīng)濟社會發(fā)展的需要，比較好地解決了與經(jīng)濟發(fā)展相適應(yīng)的不同類別、不同群體的住房需要，房價長期保持基本穩(wěn)定，2004年以前商品房房價大體保持在每平方米5000元~6000元。 為深化住房制度改革，2000年前后國家作出了以住房商品化為主導(dǎo)的改革決定，把房地產(chǎn)作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)培育發(fā)展，取消了政府和所有單位的保障性住房的建設(shè)和分配。但在落實這一改革過程中，深圳對住宅的社會保障功能認識不足，因此以2003年6月出臺《深圳市機關(guān)事業(yè)單位住房分配貨幣化改革實施方案》為標(biāo)志，深圳住房制度的改革方向從以社會保障為主導(dǎo)的“雙軌三類多價”，調(diào)整為以住房商品化為主導(dǎo)的單軌的住房建設(shè)和供應(yīng)體系，不僅全面取消了黨政機關(guān)事業(yè)單位的全成本福利商品房的建設(shè)和分配，同時基本上也取消了面向企業(yè)中等收入群體的微利商品房建設(shè)和分配。 深圳住房制度的方向性重大調(diào)整，給深圳住房的建設(shè)和發(fā)展帶來三個基本變化：一是在住房供應(yīng)上，把社會上不同收入水平的所有群體都趕向市場商品房供應(yīng)體系，從需求方打破了原有的市場商品房的供求關(guān)系，直接推動了市場商品房價格的上漲。同時也使中等以下收入群體無力購買商品房，不得不住在由城中村原居民提供的出租屋內(nèi)。二是在住房建設(shè)結(jié)構(gòu)上，基本取消了政府福利房和企業(yè)微利房的建設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成為唯一的合法住房建設(shè)者，商品房供應(yīng)量無法滿足全社會的住房需求，打破了市場商品房的供求關(guān)系，勢必推高房價的快速上漲。三是刺激了房價的步步攀升，從2005年到2015年下半年，深圳的平均房價上漲了10倍以上，從每平方米5000元左右上升到50000元以上。 其次，逐步形成土地財政制度，成為推高房價的主要因素。 2005年以來，隨著房地產(chǎn)作為深圳主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的形成，市場商品房價格快速上漲，地方不僅通過房地產(chǎn)拉動投資規(guī)模，支撐地方GDP的快速增長，也通過賣地收入、土地使用費、契稅、土地增值稅、房地產(chǎn)企業(yè)的各種稅收等方式，實現(xiàn)了地方財政收入的高速增長，使房地產(chǎn)相關(guān)的稅費收入成為地方財政收入的主要組成部分，從而形成了地方與土地財政密切相關(guān)的新的財政制度和體制。政府在自身利益的驅(qū)動下，反過來又積極推動房地產(chǎn)的發(fā)展，帶動了房價的持續(xù)升高。 具體來看，影響商品房價格一路走高的主要因素有以下幾個：一是采取多種方式增加賣地收入。將土地由協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式改為公開拍賣，深圳在土地拍賣中不斷產(chǎn)生地王。二是加大市場商品房供應(yīng)的面積和比例。從2001年到2007年，深圳商品房占房屋總建設(shè)面積的95%。三是對房地產(chǎn)開發(fā)和居民購房提供大量的資金支撐。根據(jù)統(tǒng)計，在深圳銀行業(yè)貸款中，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)和住戶買房貸款占50%以上，資本市場大量資金流向房地產(chǎn)市場。四是基本停止或消極對待保障性住房的建設(shè)。雖然國務(wù)院和深圳均先后出臺過文件，提出建設(shè)保障房的要求，但由于國家在文件中沒有具體提出建設(shè)保障房的有效辦法和結(jié)構(gòu)比例，地方政府就沒有動力去建保障房。 再次，壟斷的土地制度成為房地產(chǎn)價格高漲的基本原因。 2005年以來，深圳房地產(chǎn)價格和財政收入高速增長，政府對土地的高度壟斷是構(gòu)成其基本的制度性因素。政府作為市場商品房土地資源唯一提供者，壟斷土地資源成為其不斷推高地價的基本原因。 當(dāng)然，除了上述因素之外，市場和深圳本地的特殊情況也助推了房價的上漲。如大量熱錢涌入，將深圳的商品房視為一種金融投資品，采取加大負債率和杠桿率等多種方式，對房地產(chǎn)進行投資；此外，深圳人口過去十多年來迅猛增長，與土地資源緊張、土地供應(yīng)不足形成了突出的矛盾，商品房供應(yīng)長期處于供不應(yīng)求的狀況；還有，從2008年金融危機以來，宏觀金融政策比較寬松，貨幣寬松也是促進房地產(chǎn)市場繁榮、房價上漲的原因之一。這些原因都起到了推波助瀾的作用。 證券時報記者：回顧過去這二十多年來的深圳住房制度和房地產(chǎn)發(fā)展，您認為有哪些經(jīng)驗和教訓(xùn)？ 張思平：概括起來，深圳住房制度和房地產(chǎn)發(fā)展有三條基本經(jīng)驗和三條主要教訓(xùn)?；窘?jīng)驗是：第一，率先打破計劃經(jīng)濟體制下福利性實物分房制度，探索適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的、以保障性住房為主導(dǎo)的住房制度改革之路；第二，最早實行土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓并形成房地產(chǎn)商品市場，為中國要素市場的建立和完善，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，為深圳乃至全國城市現(xiàn)代化建設(shè)作出歷史性貢獻；第三，率先探索實踐以保障性為主導(dǎo)的“雙軌三類”住房制度，為20世紀(jì)中國住房制度改革提供了成功的示范。 主要教訓(xùn)是：第一，住房制度改革設(shè)計中發(fā)生了某些偏差，從保障性為主轉(zhuǎn)向以商品化市場化為主；第二，在2005年至2015年的10年間，保障性住房建設(shè)難以令人滿意，與計劃相差甚遠，使深圳失去了保障房建設(shè)的“黃金十年”；第三，2015年在深圳房價暴漲中，未能及時出臺相關(guān)措施，錯失了調(diào)控的最佳時機。 房價上漲一定程度上 導(dǎo)致制造業(yè)外遷 證券時報記者：您一直強調(diào)，在房地產(chǎn)市場和住房制度改革中，要厘清政府和市場的邊界，這個問題為何如此重要？邊界在哪里？ 張思平：深圳住房市場出現(xiàn)的波動和失誤，原因、教訓(xùn)是多方面的，但重要的一點是，在處理政府與市場的關(guān)系時出現(xiàn)了偏差，政府和市場邊界不清晰，甚至有時會發(fā)生某些錯位和缺位。比如2002年以來，政府讓所有社會群體都進入商品房市場，全力推動房地產(chǎn)市場商品化。另一方面，又采取行政手段對商品房市場進行過多的干預(yù)和調(diào)控，使政府職能產(chǎn)生了錯位。在政府對房地產(chǎn)發(fā)展過度干預(yù)下，市場機制缺位，房地產(chǎn)企業(yè)正常的經(jīng)營受到干擾，市民在房地產(chǎn)市場中正常的交易受到限制，這些教訓(xùn)應(yīng)當(dāng)認真地汲取和避免。 在構(gòu)建現(xiàn)代住房制度中，政府應(yīng)該為中低收入及中等收入群體提供基本的公共服務(wù)和公共產(chǎn)品，落實好公民的基本居住權(quán)，并不斷擴大保障房的覆蓋面和保障標(biāo)準(zhǔn)，做到政府職能不缺位。與此同時，政府職能也不越位，商品房市場的發(fā)展主要應(yīng)該發(fā)揮市場機制的作用，由市場調(diào)節(jié)，避免再使用各種行政手段對房地產(chǎn)企業(yè)和購房居民進行干預(yù)和控制，曾經(jīng)使用過的對消費者的限購、對房地產(chǎn)限售、對價格的控制等各種手段，隨著保障性住房建設(shè)供應(yīng)的逐步到位和商品房市場機制的逐步完善，應(yīng)該逐步退出歷史。 當(dāng)然，在界定政府與市場的邊界中，并不排除政府在履行自己職責(zé)時，利用市場機制更好地實現(xiàn)保障性住房建設(shè)和發(fā)展的目標(biāo)，也不排除在商品房市場失靈或出現(xiàn)重大波動時，政府主要用經(jīng)濟、法律手段進行必要的調(diào)控。 證券時報記者：2015年的那一波房價上漲可謂是深圳樓市的分水嶺，隨之而來的是一批高新技術(shù)企業(yè)的外遷，引發(fā)產(chǎn)業(yè)空心化的隱憂，房價上漲和企業(yè)遷出是否有必然關(guān)系？ 張思平：從歷史來看，深圳的制造業(yè)、特別是勞動密集型產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了三次轉(zhuǎn)移。第一次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移是由勞動力成本提高引起的。2008年《勞動合同法》出臺，提高了制造業(yè)和勞動力密集型產(chǎn)業(yè)的用工成本。第二次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移是由高房價引起的。2016年后過高的房價給企業(yè)的人才引進、經(jīng)營成本帶來很大的負面影響。第三次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移是由2018年中美貿(mào)易戰(zhàn)引起的國際供應(yīng)鏈重組。當(dāng)然深圳土地資源緊張，房價上漲也對產(chǎn)業(yè)外遷產(chǎn)生了一定的影響。由此來看，深圳產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移在不同階段有不同原因，但是房價過高確實是深圳制造業(yè)、包括部分高端制造業(yè)轉(zhuǎn)移的一個重要原因。 我一直呼吁深圳經(jīng)濟要警惕和防止產(chǎn)業(yè)空心化，但當(dāng)經(jīng)濟發(fā)展到一定階段，工業(yè)增加值占GDP比例的下降，恐怕是一個趨勢。近年來，全球產(chǎn)業(yè)鏈的轉(zhuǎn)移調(diào)整有加速的跡象，國內(nèi)包括深圳的民營企業(yè)和外資企業(yè)大量遷出，一部分轉(zhuǎn)移到了東南亞等地區(qū)，一部分回流本國。因此，深圳這個時候穩(wěn)住現(xiàn)有的制造業(yè)是非常重要的，尤其是要穩(wěn)住民營企業(yè)和外資企業(yè)。 用時間換空間 實現(xiàn)房地產(chǎn)市場“軟著陸” 證券時報記者：過去二十多年里，深圳的幾輪房價上漲都在一定程度上推動了經(jīng)濟增長，您如何看待房價上漲給一個城市經(jīng)濟社會帶來的正面和負面的影響？ 張思平：從經(jīng)濟發(fā)展來看，作為重要的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)一直支撐著GDP的持續(xù)增長，從2005年開始，房地產(chǎn)投資成為整個社會投資總量的重要組成部分，商品房銷售額占GDP的比重、房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資的占比、房地產(chǎn)和建筑業(yè)在GDP中的占比都有相當(dāng)?shù)姆至?。從政府的財政收入來看，房地產(chǎn)已經(jīng)成為地方財政收入和保障政府正常運作經(jīng)費的重要來源，雖然與內(nèi)地一些城市相比，深圳的土地收入占地方財政比重不算太高，但也已經(jīng)是深圳城市正常運作必不可少的組成部分了。從城市建設(shè)和發(fā)展來看，房地產(chǎn)發(fā)展和房價上漲對深圳發(fā)揮了兩個方面的作用，一個是賣地收入基本成為城市基礎(chǔ)設(shè)施投資的重要來源，推動了現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)；二是加快了城市的更新改造。 從這個意義上來講，深圳房價上漲也有其合理的地方，因為城市現(xiàn)代化程度更高了，公共配套服務(wù)更完善了，房產(chǎn)有一定的升值也是符合規(guī)律的。但是，另一方面，房價上漲也“綁架”了政府，形成了嚴(yán)重的財政依賴，加上市場秩序紊亂、政府監(jiān)管不力等，加重了房價上漲所帶來的負面影響。此外，畸高的房價使工薪階層買不起房，擠占了市民的正常消費，加大了金融風(fēng)險，對深圳的產(chǎn)業(yè)發(fā)展也帶來嚴(yán)重影響。 證券時報記者：您曾在2018年時就提出，深圳房價應(yīng)每年逐漸下降，理性回歸到合理水平，可是2019年下半年之后，房價再創(chuàng)新高，直到2021年政府出臺了調(diào)控政策之后，深圳樓市似乎被“凍結(jié)”了，您如何評價此輪調(diào)控的效果？您認為當(dāng)前深圳房價如何在不出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險的前提下合理回歸？ 張思平：2021年以來，在從中央到地方的嚴(yán)厲調(diào)控措施下，應(yīng)該說房地產(chǎn)市場處于一個下降的趨勢中，至少深圳的二手房市場成交量萎縮了很多。這個時候有人提出，調(diào)控是否過頭了？因為有許多剛需購房者不敢在市場下行過程中出手買房了?，F(xiàn)在深圳乃至全國的房地產(chǎn)市場都到了一個關(guān)鍵的時期，大家開始擔(dān)心房地產(chǎn)會不會“硬著陸”。目前按照中央的要求，要讓房地產(chǎn)市場理性回歸，實現(xiàn)“軟著陸”，這就需要改變我們一直以來過度依賴房地產(chǎn)來實現(xiàn)經(jīng)濟增長的發(fā)展模式，轉(zhuǎn)變?yōu)橐揽靠萍紕?chuàng)新、建立現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，實現(xiàn)經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的模式。 對深圳而言，一方面要加快建設(shè)保障房，增加住房供給的總量，另一方面，通過經(jīng)濟的發(fā)展來逐步消化過高的房價，隨著經(jīng)濟的增長，未來房價只要不漲就等同于相對下降了。但是，現(xiàn)在按照中央的預(yù)測，經(jīng)濟將預(yù)期轉(zhuǎn)弱，經(jīng)濟增長很難再回到兩位數(shù)了，甚至很難回到6%，所以深圳也很難通過高速發(fā)展來消化這么高的房價泡沫。 比較理想的選擇是用時間換空間，穩(wěn)中趨軟、理性回歸，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的“軟著陸”。但具體操作是很困難的，因為經(jīng)濟社會有很多要素很復(fù)雜，房地產(chǎn)市場是全國性的，需求也是全國的，中央有統(tǒng)一的調(diào)控要求，地方能否標(biāo)本兼治，是個非常大的難題。所以，回到“雙軌制”應(yīng)是政府的工作重點，加快保障房建設(shè)，并且形成一套完整的保障房建設(shè)、運營、管理、交易、流轉(zhuǎn)體系，等這個體系建立起來了，政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控壓力就小了，就可以逐步轉(zhuǎn)向主要用經(jīng)濟手段來調(diào)節(jié)市場，而不是行政手段。 不應(yīng)將人才 納入住房保障體系 證券時報記者：深圳的住宅用地占城市建設(shè)用地僅20%左右，還達不到住建部提出的熱點城市居住用地占比不低于25%，以及國際通行40%~50%的標(biāo)準(zhǔn)線，該如何考慮和處理保障房建設(shè)和土地供應(yīng)緊張的問題？ 張思平：我認為不能用國際通行標(biāo)準(zhǔn)以及住建部提出的標(biāo)準(zhǔn)來跟深圳比較，因為無論是國內(nèi)還是國外，像深圳這樣人口規(guī)模的城市，土地面積大多數(shù)都比深圳大很多，居住用地也就比深圳大很多，整個容積率比深圳小很多。其次，在深圳有限的土地上，需要兼顧住房、產(chǎn)業(yè)、公共配套設(shè)施以及設(shè)定生態(tài)控制線，深圳的土地利用效率比很多地方都高很多。所以，深圳的土地面積確實一定程度上限制了住宅用地的開發(fā)。但是，我們可以通過提高容積率來釋放更多的住房供給。比如在同等占地面積、或者同等建筑面積下，建設(shè)更多小戶型的廉租房、保障房來滿足低收入人群的需求。 證券時報記者：您提到，不應(yīng)該將人才納入到住房保障體系中來，這樣不公平。但面對當(dāng)前國內(nèi)在特定產(chǎn)業(yè)上的競爭，各地在不惜成本搶人才，深圳面臨著巨大的外部沖擊，如何權(quán)衡公平和效率？ 張思平：從2010年起，深圳市住房保障制度體系中增加了一個特殊的保障群體，即“人才保障”，人才房已經(jīng)構(gòu)成深圳保障性住房體系中的重要組成部分。多年來，深圳市以學(xué)歷作為主要依據(jù)，確定不同層次的人才標(biāo)準(zhǔn)，并列入住房保障制度中最重要的保障對象，將新建保障性住房中1/3的房源作為人才房，并對未分配到人才房的人才進行貨幣補貼。 這項政策從根本上使政府和用人單位在人才住房保障和激勵機制上發(fā)生了“錯位”，違背了住房保障性的改革和公共政策制定中的公平原則和基本方向，應(yīng)該是住房制度調(diào)整中的重要缺陷，為未來完善住房保障體系留下了很多后遺癥，應(yīng)該及早糾正和調(diào)整。要按照現(xiàn)代住房保障制度和國家保障性住房的基本要求，回到以收入水平和財產(chǎn)水平為依據(jù)確定住房保障對象的基本方向和基本原則上來。 毫無疑問，人才生產(chǎn)力是城市生產(chǎn)力的重要表現(xiàn)之一，政府和用人單位應(yīng)該制定不同的政策，吸引更多的人才。對剛畢業(yè)不久，以及處于中低收入或中等收入的各種人才，應(yīng)該納入政府住房保障的對象和范圍，用實物或貨幣進行住房保障。對部分處于高收入或中等收人的人才群體，在高房價的情況下，對部分特別需要的人才，用人單位也會采取其他不同激勵方式，幫助他們解決好住房問題。如果用人單位沒有這個能力，政府應(yīng)該扶持企業(yè)，給企業(yè)減稅讓利從而讓其有能力激勵高端人才，而不能直接替代企業(yè)去解決留住高端人才的問題，不然就錯位了。所以，調(diào)整以學(xué)歷為主要依據(jù)的人才房保障政策，不會影響深圳整體上吸引人才的環(huán)境。
