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5月17日，杭州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（簡稱《通知》），從優(yōu)化二手住房交易政策、完善稅收調(diào)節(jié)、更好滿足三孩家庭購房需求等方面進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場調(diào)控。 《通知》明確優(yōu)化二手住房交易政策。在杭州限購范圍內(nèi)購買二手住房的，對落戶杭州未滿5年的戶籍家庭取消原“在購房之日前2年起已在杭州限購范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保滿24個月”的規(guī)定；對非杭州戶籍家庭，將原“在購房之日前4年起已在杭州限購范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社?；騻€人所得稅滿48個月”的規(guī)定調(diào)整為“在購房之日前1年起已在杭州限購范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保或個人所得稅滿12個月”。 這也意味著，按照新政策，在杭州市限購范圍內(nèi)購買二手住房，落戶杭州市未滿5年的戶籍家庭無社保繳納要求。對非戶籍家庭來說，須在購房之日前1年起已在杭州市限購范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社?；騻€人所得稅滿12個月。家庭住房限購套數(shù)均不變。 此外，《通知》明確進(jìn)一步完善稅收調(diào)節(jié)政策。對杭州市限購范圍內(nèi)，個人轉(zhuǎn)讓家庭唯一住房的，增值稅征免年限由5年調(diào)整到2年。個人轉(zhuǎn)讓非家庭唯一住房的，增值稅征免年限仍為5年。 也就是說，按照新政，在限購范圍內(nèi)，個人轉(zhuǎn)讓家庭唯一住房，購房年限不足2年的，按照5%的征收率全額繳納增值稅，購房年限在2年以上的（含兩年），免征增值稅；個人轉(zhuǎn)讓非家庭唯一住房，增值稅免征年限仍為5年。 按照新政，免征年限的起算時點(diǎn)以個人購買住房取得的不動產(chǎn)證或契稅完稅證明上注明的時間按“孰先”原則確定。 同時，《通知》明確更好滿足三孩家庭購房需求。一是符合條件的三孩家庭，在杭州市限購范圍內(nèi)限購的住房套數(shù)增加1套；二是符合條件的三孩家庭在報名參加新建商品住房公開搖號銷售時，參照“無房家庭”優(yōu)先搖號。 對于“符合條件的三孩家庭”的認(rèn)定，按照要求，“符合條件的三孩家庭”是指經(jīng)杭州市衛(wèi)生健康委員會認(rèn)定的，同一對夫妻（至少一方為杭州戶籍）2021年5月31日（含）后生育三孩的家庭。三孩家庭購買新建商品住房的，自《通知》發(fā)布之日起領(lǐng)取預(yù)售證的項目開始執(zhí)行；購買二手住房的，自《通知》發(fā)布之日起執(zhí)行。

截至15日17時，“長沙住房”APP內(nèi)5天時間累計有1185套存量房提出申請供作租賃住房。 作為試點(diǎn)企業(yè)，長房集團(tuán)、長沙建發(fā)集團(tuán)目前已在河?xùn)|、河西分別開設(shè)多個咨詢點(diǎn)或辦事處，并完成人員配置和培訓(xùn)等工作。 ????

16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2022年1-4月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月，全國商品房銷售面積及銷售額均同比下降，銷售面積下降20.9%，銷售額下降29.5%。據(jù)統(tǒng)計，1-4月份全國商品房銷售均價約為9502元/平方米，同比下降約10%。 　　商品房銷售額下降近三成 　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-4月份，全國商品房銷售面積約3.98億平方米，同比下降20.9%；其中，住宅銷售面積下降25.4%。商品房銷售額約3.78萬億元，下降29.5%；其中，住宅銷售額下降32.2%。 　　拉長時間看，近一年來，商品房銷售面積及銷售額的同比增速持續(xù)放緩，進(jìn)入2022年，銷售面積、銷售額的同比增速開始出現(xiàn)負(fù)增長，降幅也有逐步擴(kuò)大的趨勢。 　　“根據(jù)上述銷售面積、銷售金額進(jìn)行計算，今年1-4月份，全國商品房均價約為9502元/平方米，同比2021年1-4月份商品房銷售均價下降了約10.8%。也就是說，房價總體下跌了一成?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說。 　　單看今年4月份的數(shù)據(jù)，當(dāng)月全國實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積8722萬平方米，同比下降約39%，商品房銷售額8134億元，同比下降46.60%，銷售均價約為9325.84元/平方米。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中新經(jīng)緯分析稱，4月商品房銷售額同比下降超過46%，是5年來市場的最低值。 　　張大偉認(rèn)為，造成樓市成交額下調(diào)的原因主要有：2021年房貸排隊現(xiàn)象嚴(yán)重，市場信心尚未恢復(fù)；疫情帶來的影響較大；樓市寬松政策井噴，但市場暫時還未完全見底。另外，2021年4月份的房地產(chǎn)市場相對活躍，也在一定程度上導(dǎo)致2022年4月的同比數(shù)據(jù)出現(xiàn)明顯下滑。 　　分區(qū)域看，東北地區(qū)商品房銷售面積和金額的同比降幅居各地區(qū)首位。今年1-4月份，東北地區(qū)實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積864萬平方米，同比下降42.7%，商品房銷售額673億元，同比下降46.9%；東部地區(qū)實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積約1.55億平方米，同比下降28%，商品房銷售額約2.09萬億元，同比下降34.2%；中部地區(qū)實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積約1.18億平方米，同比下降13.9%，商品房銷售額8295億元，同比下降20.8%；西部地區(qū)實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積1.16億平方米，同比下降14.5%，商品房銷售額7923億元，同比下降21.8%。 　　截至2022年4月末，商品房待售面積約5.57億平方米，同比增長8.4%。其中，住宅待售面積增長14.8%。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認(rèn)為，在銷售面積負(fù)增長的同時，待售面積則不斷提升，體現(xiàn)出商品房去化壓力持續(xù)存在，購房人入市的節(jié)奏在變慢，市場信心還處在底部回升階段。 　　未來如何發(fā)力？ 　　從企業(yè)端與資金面的表現(xiàn)看，房地產(chǎn)市場依舊不如人意。 　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資約3.91萬億元，同比下降2.7%；其中，住宅投資2.95萬億元，下降2.1%。 　　在過去一年，房地產(chǎn)開發(fā)投資的同比增速持續(xù)放緩。嚴(yán)躍進(jìn)對中新經(jīng)緯說：“從歷史數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)開發(fā)投資的同比增速很少會出現(xiàn)負(fù)數(shù)，該數(shù)據(jù)出現(xiàn)負(fù)增長，值得業(yè)內(nèi)和政府部門關(guān)注。” 　　今年1-4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積約81.86億平方米，同比持平。其中，住宅施工面積約57.77億平方米，同比下降0.1%。房屋新開工面積約3.97億平方米，下降26.3%。其中，住宅新開工面積約2.89億平方米，下降28.4%。房屋竣工面積約2億平方米，下降11.9%。其中，住宅竣工面積約1.47億平方米，下降11.4%。 　　廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說：“房地產(chǎn)開發(fā)投資的同比增速為負(fù)數(shù)，多多少少出乎市場預(yù)料，這與疫情貫穿整個4月，導(dǎo)致線下接觸式的拿地、開工、規(guī)劃報建、竣工、銷售等全鏈條都受到影響有關(guān)。” 　　另一值得關(guān)注的數(shù)據(jù)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速再次下滑。今年1-4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金4.85萬億元，同比下降23.6%。其中，國內(nèi)貸款6837億元，下降24.4%；利用外資38億元，增長129.4%；自籌資金約1.63萬億元，下降5.2%；定金及預(yù)收款1.54萬億元，下降37.0%；個人按揭貸款8037億元，下降25.1%。 　　張大偉稱，企業(yè)到位資金下降的核心原因是“三道紅線”抑制了房企融資。李宇嘉表示，銀行貸款占到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金的15%左右，1-4月國內(nèi)貸款下降24.4%，說明銀行對房地產(chǎn)市場仍偏謹(jǐn)慎；占到企業(yè)到位資金約50%的銷售回款，即定金及預(yù)收款、個人按揭貸款的跌幅均進(jìn)一步擴(kuò)大，說明購房人對市場的信心不足。 　　張大偉指出，今年已經(jīng)有超過130個城市發(fā)布穩(wěn)樓市的政策，但整體力度不大，未來還需更多積極的政策提振市場。李宇嘉則認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的是預(yù)期和購買力不足的問題，僅通過政策刺激無法解決樓市困境，他建議，未來各地要想發(fā)設(shè)法去降低購買成本、提高新市民購買力。

房地產(chǎn)市場的最新情況如何？16日國家統(tǒng)計局披露的一組數(shù)據(jù)可窺探一二。 　　16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前四個月，全國商品房銷售額同比下降29.5%，住宅銷售面積同比下降25.4%。 資料圖：市區(qū)一處新建住宅。(無人機(jī)照片) 中新社記者 呂明 攝 資料圖：某城市市區(qū)一處新建住宅。(無人機(jī)照片) 中新社記者 呂明 攝 　　核心指標(biāo)集體走弱 　　從供應(yīng)端看，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資39154億元，同比下降2.7%；其中，住宅投資29527億元，下降2.1%。 　　對于地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比轉(zhuǎn)負(fù)，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄指出，這是自2020年6月以來首次出現(xiàn)負(fù)增長?！胺科笸顿Y信心仍未完全恢復(fù)，加之疫情因素干擾下，市場恢復(fù)進(jìn)程放緩。” 　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜也提到，銷售端活躍度不足仍拖累企業(yè)的開工、投資意愿，預(yù)計短期企業(yè)新開工面積同比降幅仍較大，投資繼續(xù)調(diào)整，個別市場情緒有所修復(fù)的熱點(diǎn)城市，新開工、投資或有所好轉(zhuǎn)。 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速。 圖片來源：國家統(tǒng)計局官網(wǎng) 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速。 圖片來源：國家統(tǒng)計局官網(wǎng) 　　從需求端看，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-4月份，全國商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%；其中，住宅銷售面積下降25.4%。商品房銷售額37789億元，下降29.5%；其中，住宅銷售額下降32.2%。 　　“市場信心尚未完全恢復(fù)，房企推盤積極性不足，購房者觀望情緒仍存在?！睂τ谏唐贩夸N售表現(xiàn)不佳的原因，除了來勢洶洶的疫情，業(yè)內(nèi)普遍提到市場預(yù)期較弱這一因素。 　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂解釋道，疫情反復(fù)、地緣沖突加大經(jīng)濟(jì)下行壓力，收入預(yù)期下降導(dǎo)致居民風(fēng)險偏好降低，市場信心恢復(fù)受阻。 全國商品房銷售面積及銷售額增速。 圖片來源：國家統(tǒng)計局官網(wǎng) 全國商品房銷售面積及銷售額增速。 圖片來源：國家統(tǒng)計局官網(wǎng) 　　6月后銷售數(shù)據(jù)有望回升 　　“銷售數(shù)據(jù)雖然有壓力，但跌幅其實(shí)可控?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，隨著各類利好政策推進(jìn)，房企的顧慮在不斷降低和減緩，后續(xù)銷售數(shù)據(jù)若有改善，房企拿地積極性會重新提振。 　　近期，從中央到地方，穩(wěn)樓市的政策頻頻。5月15日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率(LPR)減20個基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。 　　許小樂認(rèn)為，全國層面的房貸降息有望改善銷售持續(xù)下行的局面。貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，4月百城首套房貸平均利率5.17%，距離當(dāng)前4.4%的下限仍有較大空間，預(yù)計未來更多城市房貸利率下降，取消認(rèn)房認(rèn)貸的城市也會增多。 　　據(jù)中指研究院監(jiān)測，2022年至今全國已有超百城優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策200余次，4月底中央政治局會議定調(diào)樓市后，各地政策優(yōu)化的節(jié)奏和力度均繼續(xù)加大，但短期市場恢復(fù)節(jié)奏仍有賴于疫情的有效防控以及各地政策的執(zhí)行力度。 　　陳霄指出，當(dāng)前出臺的政策多放在需求端發(fā)力，出臺措施也多集中于放寬公積金貸款條件、降低首付比例、放松限購限售等，后期政策端還需考慮創(chuàng)新性政策出臺，如長沙近期出臺的租購聯(lián)動新政等形式。 　　嚴(yán)躍進(jìn)提到，從國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)看，說明房價的泡沫在減少，疊加各類利好政策，購房的新窗口期也在開啟。 　　陳霄判斷，預(yù)計隨著疫情的影響逐漸散去，從中央到地方的政策效應(yīng)將會逐漸顯現(xiàn)出來，預(yù)計6月后銷售數(shù)據(jù)有望迎來明顯回升。

近日，武漢、黃石、鄂州、黃岡、孝感、咸寧、仙桃、天門、潛江9個城市的住房公積金中心參加了武漢城市圈住房公積金委托扣劃償還異地貸款業(yè)務(wù)專題會議。 　　湖北住建廳稱，近一年多來，武漢城市圈住房公積金同城化工作已初步建立了住房公積金“繳存互認(rèn)、核查互通、催收互幫”等合作機(jī)制。2021年以來，城市圈繳存職工雙向貸款近萬筆，金額達(dá)30多億元。 　　隨著武漢城市圈經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、深度融合，以及圈內(nèi)人才和人口流動的進(jìn)一步加大，城市間住房公積金如何實(shí)現(xiàn)“打通用”成為亟須解決的現(xiàn)實(shí)問題。 　　為盡早實(shí)現(xiàn)繳存職工利用本地繳存的住房公積金，通過委托扣劃方式償還其在異地辦理的住房公積金貸款，此次會上，9個城市住房公積金中心圍繞《武漢城市圈異地委扣還貸實(shí)施方案和具體措施(討論稿)》和《武漢城市圈異地委扣還貸接口文檔說明書》展開集中研究討論，旨在明確“打通用”業(yè)務(wù)的具體實(shí)現(xiàn)路徑、辦理流程、操作細(xì)則和技術(shù)方案等相關(guān)工作事項。 　　武漢城市圈住房公積金同城化發(fā)展聯(lián)絡(luò)辦公室主任謝濟(jì)全說，力爭“打通用”這項業(yè)務(wù)在2022年內(nèi)實(shí)現(xiàn)落地，讓城市圈內(nèi)繳存職工享受到更多同城化帶來的便利和獲得感。

成都市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室16日發(fā)布《關(guān)于支持剛性和改善性住房需求的通知》(下稱《通知》)。 　　為進(jìn)一步完善“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，《通知》提出四項措施。 　　一是優(yōu)化預(yù)售辦理條件。允許企業(yè)在符合土地出讓合同約定的開竣工時限前提下，按棟辦理預(yù)售許可證進(jìn)行銷售。 　　二是優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管。支持各區(qū)(市)縣落實(shí)屬地監(jiān)管責(zé)任，在《成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法實(shí)施細(xì)則》明確的監(jiān)管額度核算方式、標(biāo)準(zhǔn)下，根據(jù)實(shí)際情況合理確定項目預(yù)售資金監(jiān)管額度。 　　三是優(yōu)化家庭住房總套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。近郊區(qū)(市)縣已購或新購住房不納入中心城區(qū)購房時家庭名下住房總套數(shù)計算。 　　四是優(yōu)化無房居民家庭認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。購房人及其家庭成員在我市無自有產(chǎn)權(quán)住房且登記購房之日前2年內(nèi)無住房轉(zhuǎn)讓記錄的，認(rèn)定為無房居民家庭。 　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，此次成都對于限購和無房認(rèn)定進(jìn)行了放松。 　　嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，對于居民擬在市中心購房的，其郊區(qū)的住房不再納入到家庭住房總套數(shù)計算。此類政策發(fā)揮了兩個效應(yīng)，即市中心購房的資格或名額將增加，同時到郊區(qū)購房也不用擔(dān)心占用購房名額。政策對無房家庭的認(rèn)定進(jìn)行了規(guī)定，過去若是有房屋交易記錄的，都會認(rèn)為是有房戶。而現(xiàn)在只追溯最近兩年情況，最近兩年沒有住房交易的則可以認(rèn)定為無房戶。此類規(guī)定，其實(shí)也是一種限購政策放松的表現(xiàn)形式。 　　“成都這幾年人才導(dǎo)入速度快，同時房價處于降溫和調(diào)整過程，此次政策后，確實(shí)會帶動量價的上升，即行情的提振。”嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步指出，成都政策的松動，也說明新一線城市政策放松是近期的大方向和趨勢，客觀上對于全國其他城市也有示范的效應(yīng)。

福州房貸利率的變化調(diào)整，某種程度反映了這座二線城市的樓市變化，而這也是全國多個二三線城市的縮影。 　　福州當(dāng)?shù)孛襟w5月15日發(fā)布消息稱，目前福州部分銀行房貸利率已回到基準(zhǔn)水平，相比去年10月頂峰，普遍下降了30到50個基點(diǎn)。與此同時，據(jù)福州業(yè)內(nèi)流出的一份最新房貸利率統(tǒng)計顯示，海峽銀行首套房利率達(dá)到4.6%，是福州商業(yè)銀行中最低水平。這意味著商業(yè)銀行房貸利率重回5年前水平。 　　5月16日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者從多家股份制銀行福州分行及當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行處求證核實(shí)，股份制銀行目前還在等待總行下發(fā)房貸利率下調(diào)的通知。其中工行福州分行表示，首套房利率目前仍然為5.15%。海峽銀行則表示，該行首套房利率普遍可申請4.9%。而針對高層次人才，憑人才證或人才證明可享受專項購房利率，特級、A類、B類、C類人才可享受央行規(guī)定的住房按揭貸款最低利率，即首套房按揭貸款利率執(zhí)行LPR基準(zhǔn)，二套住房按揭貸款利率執(zhí)行LPR+60BP。換言之，高層次人才在福州購買首套房，房貸利率可做到4.6%。 　　5月15日，中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》(簡稱《通知》)。對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。 　　很顯然，在各家銀行差異化政策中，福州商業(yè)銀行率先給剛需客戶更大尺度的優(yōu)惠。安永大中華區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)主管合伙人湯哲輝指出，雖然比不上上海與蘇州，但當(dāng)前福州的房貸利率在全國也算是低位水平。 　　福州房貸利率變化 　　實(shí)際上，這并非福州銀行業(yè)最近才推出的房貸利率。記者從海峽銀行內(nèi)部獲悉，前述針對高層次人才的利率優(yōu)惠其實(shí)是該行2021年11月發(fā)布的一份內(nèi)部文件中推出的一款“人才安居貸”。除了上述高層次人才可以享受最低4.6%的房貸利率之外，海峽銀行“人才安居貸”還針對福州市各設(shè)區(qū)縣市認(rèn)定的人才規(guī)定：首套住房按揭貸款利率不低于LPR基準(zhǔn)+30BP，二套住房按揭貸款利率不低于LPR+60BP。 　　最近想在福州買房的劉麗(化名)，年初就從朋友口中得知海峽銀行這一房貸利率優(yōu)惠政策。她觀察了許久福州房貸利率的變化，認(rèn)為福州這一房貸利率水平相當(dāng)于基準(zhǔn)利率打了九折，相比幾年前或許還有下調(diào)空間。 　　劉麗對記者講述了她所觀察的福州利率變化。2014年全國樓市去庫存的背景下，福州有銀行的房貸利率在基準(zhǔn)利率上打了八折，甚至八五折。2016年，福州樓市開始上行趨勢；2017年很多購房者在申請房貸的時候，利率普遍相當(dāng)于基準(zhǔn)利率上打九折、九五折的水平；而到了2018年，福州房貸利率又進(jìn)入上升空間，彼時全國多個城市的房貸利率基本上要在基準(zhǔn)利率上浮10%-15%；2020年-2021年，房貸利率逐漸穩(wěn)定在5.1%左右。 　　目前，福州大部分銀行的首套房利率已從2021年三季度前的5.3%至5.5%，降至現(xiàn)在的4.9%至5.15%，最低有銀行甚至可以做到4.6%。 　　受訪的多名福州銀行人士表示，房貸利率目前還沒有大的下調(diào)，維持在5.15%左右，與2017年福州房貸利率約4.9%至5.2%相比，水平相當(dāng)。 　　福州房貸利率的變化調(diào)整，某種程度反映了這座二線城市的樓市變化。5月11日，福建省中房研究中心與福州市存量房研究所聯(lián)合發(fā)布了《2022年福州存量房指數(shù)4月報》，福州成交均價為25669元/平方米，掛牌成交均價為27991元/平方米，環(huán)比3月27093元/平方米，下跌5.25%，呈現(xiàn)“量價齊跌”的市場行情。很顯然，此時的福州，需要適當(dāng)引入樓市刺激政策。而福州樓市的低迷也只是全國多個二三線城市的縮影。 　　激活效應(yīng)有多大？ 　　據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)，我國1-4月份商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%；其中，住宅銷售面積下降25.4%。商品房銷售額37789億元，下降29.5%；其中，住宅銷售額下降32.2%。 　　從中原地產(chǎn)拆分單月銷售數(shù)據(jù)來看，4月單月銷售面積和銷售額，同比均出現(xiàn)了非常明顯的下調(diào)，是5年來市場最低值，成交額同比下調(diào)超過46%。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，今年前四月樓市下行的原因在于市場信心沒有恢復(fù)，并且央行在周末發(fā)布的政策并非直接降息，需要等待各地落地細(xì)則來執(zhí)行。 　　張大偉認(rèn)為，雖然激活樓市的政策陸續(xù)出來，但市場還未完全見底。他認(rèn)為，經(jīng)過幾年的深度調(diào)控，房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)出一些疲態(tài)，加之相關(guān)部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資端的監(jiān)管，新房降價銷售的現(xiàn)象在一些城市和區(qū)域逐漸增多。 　　湯哲輝也持有相同的觀點(diǎn)：一線城市受疫情影響較大，二線城市輪動復(fù)蘇，三四線整體下行。從中長期來看，居民住房需求仍在，預(yù)計隨著各地政策逐漸落地，購房者預(yù)期和置業(yè)信心有望逐漸企穩(wěn)，而市場恢復(fù)節(jié)奏仍有賴于疫情的有效防控、各地政策的執(zhí)行力度。他預(yù)計在政策發(fā)力顯效、疫情得到進(jìn)一步有效防控后，熱點(diǎn)城市有望率先企穩(wěn)，并帶動重點(diǎn)區(qū)域三四線城市完成筑底。 　　今年以來，全國累計134個城市共計出臺了231次紆困政策，其中23城24次優(yōu)化限貸；57省市63次優(yōu)化公積金貸款。因城施策，主要涉及優(yōu)化限購政策、降低首付比例、發(fā)放購房補(bǔ)貼、降低限售年限、為房企提供資金支持等。 　　而在最近這一波調(diào)低利率的城市中，江蘇部分城市調(diào)整力度較明顯，比如蘇州和常熟等直接執(zhí)行了最低利率4.6%。 　　一系列政策疊加之后，會否對市場產(chǎn)生積極有效的影響？同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)指出，基于央行給出的利率指導(dǎo)政策，預(yù)計未來部分城市對首套房房貸利率可能會繼續(xù)下調(diào)20個基點(diǎn)。但調(diào)低房貸利率對于樓市的刺激不會有明顯作用，對于樓市影響較大的政策主要有：限購政策、首付比例調(diào)整、棚改貨幣化安置等，利率變動對于購房者積極性的影響不大。但億翰智庫研究總監(jiān)于小雨認(rèn)為，利率調(diào)整一定會釋放一部分之前還在猶豫的剛需住房需求。她認(rèn)為，目前激活樓市、解決購買力的關(guān)鍵還是在于改善性需求或者說限貸政策的合理放松，尤其是二線城市的改善性需求釋放，比如取消認(rèn)房認(rèn)貸、降低首付比例等。

5月11日，長沙市培育和發(fā)展住房租賃市場工作領(lǐng)導(dǎo)小組發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)長沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房的試點(diǎn)實(shí)施方案》（以下簡稱《方案》）?！斗桨浮分赋觯褜?shí)現(xiàn)網(wǎng)簽備案交房或已辦理不動產(chǎn)登記的房屋，盤活供作租賃住房后，不納入家庭住房套數(shù)計算。 《方案》明確，長沙按照“穩(wěn)妥推進(jìn)”原則，先選擇具有租賃住房管理經(jīng)驗的市屬國企——長房集團(tuán)、長沙建發(fā)集團(tuán)作為試點(diǎn)企業(yè)，支持試點(diǎn)企業(yè)盤活社會存量住房既可以用于租賃住房，也可以用于保障性租賃住房。試點(diǎn)企業(yè)應(yīng)定期核查盤活存量房供作租賃住房的出租運(yùn)營情況，確保存量房按照要求持續(xù)供作租賃住房，并符合租賃住房的運(yùn)營管理要求，維護(hù)住房租賃市場租賃關(guān)系穩(wěn)定。 對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，從此次政策可以看出，長沙對于住房出租給予了比較大的鼓勵。第一是家庭若是出租房屋，則相關(guān)房源可以不納入家庭住房套數(shù)計算。第二是此次政策是試點(diǎn)政策，同時對于房源是有相關(guān)要求的，即要有備案或不動產(chǎn)登記手續(xù)。第三是此類住房或不是全市的范圍，或是和試點(diǎn)企業(yè)盤活社會住房的工作掛鉤，換句話說，只有和此類企業(yè)合作的房源才可以納入試點(diǎn)的范疇。 同時，《方案》還提出，長沙將全面打通新房、二手房、租賃住房市場“通道”，以長房集團(tuán)、長沙建發(fā)集團(tuán)作為試點(diǎn)企業(yè)，開展盤活存量房供作租賃住房試點(diǎn)。按照《方案》目標(biāo)，通過盤活、新建、配建，長沙力爭到2025年末籌集租賃住房不少于15萬套。 貝殼研究院高級分析師唐瑄認(rèn)為，打通新房、二手房和租房市場的通道。存量房源作為租賃住房，一方面提高業(yè)主將閑置房屋用于出租的積極性，切實(shí)增加租賃房源供給；另一方面，10年及以上的鎖定期限為市場提供一批長期穩(wěn)定租賃房源，有效緩解當(dāng)下租賃市場“不穩(wěn)定”的痛點(diǎn)。該政策是促進(jìn)租購并舉、促進(jìn)買賣市場與租賃市場良性循環(huán)的創(chuàng)新之舉。 與此同時，業(yè)主可以通過與試點(diǎn)企業(yè)簽訂《長沙市盤活存量房供作租賃住房合作協(xié)議》（以下簡稱《協(xié)議》）的方式，由長沙市住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺進(jìn)行監(jiān)管，將存量房盤活供作租賃住房，運(yùn)營年限時間不低于10年。存量房業(yè)主既可以委托給試點(diǎn)企業(yè)出租運(yùn)營房屋，也可以選擇自行出租運(yùn)營房屋，均須納入服務(wù)平臺監(jiān)管。 唐瑄表示，存量房源作為租賃住房后，不納入家庭住房套數(shù)，可騰挪出一個購房資格，有利于促進(jìn)住房改善需求的釋放。同時，十年租期內(nèi)可交易且有稅費(fèi)優(yōu)惠，降低買賣、租賃交易成本，引導(dǎo)剛需、改需和租賃需求的統(tǒng)籌與分流，促進(jìn)房地產(chǎn)市場良性循環(huán)。 在出租方式方面，《方案》也明確，盤活存量房以輕資產(chǎn)運(yùn)營為主，存量房業(yè)主與試點(diǎn)企業(yè)簽訂《協(xié)議》后，既可以委托給試點(diǎn)企業(yè)出租運(yùn)營房屋，也可以選擇自行出租運(yùn)營房屋，均須納入服務(wù)平臺監(jiān)管。鼓勵試點(diǎn)企業(yè)成為從事委托經(jīng)營的輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)，增加市場流動性。 《方案》明確，保障性租賃住房試點(diǎn)企業(yè)部分運(yùn)營費(fèi)用從長沙市財政資金中予以專項資金保障；盤活存量房供作租賃住房的試點(diǎn)企業(yè)、房屋業(yè)主，均可依法依規(guī)享受住房租賃相關(guān)稅收優(yōu)惠政策。 同時，支持為租賃人群提供基本公共服務(wù)，保障公共服務(wù)待遇，按規(guī)定享有落戶、就業(yè)、教育、公共衛(wèi)生、社會保障、法律援助等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)。各有關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)協(xié)同，充分保障租房者權(quán)益，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，推進(jìn)住房租賃市場健康有序發(fā)展。 整體來看，嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次長沙政策頗受關(guān)注，既要看到政策的出發(fā)點(diǎn)，也要看到社會上熱議的焦點(diǎn)內(nèi)容。從出發(fā)點(diǎn)看，主要還是從盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大可出租房源、大力發(fā)展租賃市場的角度進(jìn)行的。但是類似出發(fā)點(diǎn)也很顯然找準(zhǔn)了居民家庭的痛點(diǎn)，相關(guān)出租房源出租后，可以不統(tǒng)計為家庭住房套數(shù)，顯然是具有振奮和刺激效應(yīng)的。此次政策預(yù)計會受到社會較大的關(guān)注。從實(shí)際過程看，長沙購房政策總體卡得是比較嚴(yán)的，此類政策表述很容易被認(rèn)為是購房政策有松動，需要客觀理性去理解。同時類似“房子出租則可不認(rèn)定家庭住房套數(shù)”的做法，值得行業(yè)關(guān)注。

5月15日，中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》（以下簡稱《通知》）。政策調(diào)整后，居民家庭申請貸款購買首套普通自住房時，利息支出會有所減少。以目前的報價利率計算，貸款金額100萬元、期限20年等額本息還款估算，利率下調(diào)20個基點(diǎn)，平均每月可減少月供支出約112.08元，未來20年內(nèi)共減少利息支出約2.7萬元。 下調(diào)利率，加大對剛改住房需求的支持 《通知》明確，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。 據(jù)了解，此前個人住房貸款利率的政策規(guī)定為：新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率為定價基準(zhǔn)加點(diǎn)形成；首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點(diǎn)。 對此，中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示，本次下調(diào)首套房房貸利率20個基點(diǎn)，加大了對剛性和改善性住房需求的支持，而且今年以來部分城市已經(jīng)調(diào)整認(rèn)房認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)，部分改善性住房需求也將受益。時隔多年，本次調(diào)整首套房房貸利率下限，也釋放了更加積極的信號。 針對政策調(diào)整對存量房貸的影響，央行也給出了明確的解答：《通知》主要針對新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款，存量商業(yè)性個人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，根據(jù)央行發(fā)布的《2022年一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》，當(dāng)前統(tǒng)計的全國個人按揭貸款利率方面，其利率為5.42%。若是按照減20個基點(diǎn)計算，那么實(shí)際的利率可以做到5.22%。通俗來說，如果銀行在實(shí)際操作中確實(shí)可以按央行政策降低20個基點(diǎn)，那么貸款了500萬、30年的購房者，其每個月可以少還600元，30年加起來可以少還22萬元。 因城施策，提高購房者置業(yè)意愿 同時，《通知》還提到，在全國統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，人民銀行、銀保監(jiān)會各派出機(jī)構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點(diǎn)下限。 根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年以來全國已有超百城優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策200余次，4月以來政策優(yōu)化的節(jié)奏和力度均有所加大，但部分地區(qū)疫情反復(fù)下，短期政策效果尚不明顯，房地產(chǎn)市場仍處于深度調(diào)整期。本次全國統(tǒng)一下調(diào)首套房房貸利率下限，對當(dāng)前的市場預(yù)期將起到積極作用，亦將對市場產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性利好。 陳文靜認(rèn)為，本次全國統(tǒng)一下限調(diào)整后，各地下調(diào)房貸利率的空間進(jìn)一步打開，預(yù)計各地將結(jié)合地方實(shí)際情況調(diào)整房貸利率，降低購房者置業(yè)成本，提高購房者置業(yè)意愿。此前蘇州、廣州等城市部分銀行已經(jīng)下調(diào)優(yōu)質(zhì)客戶的房貸利率至最低基準(zhǔn)線4.6%，對市場情緒產(chǎn)生了一定積極帶動，未來預(yù)計更多城市下調(diào)房貸利率至最低要求，促進(jìn)住房需求釋放，熱點(diǎn)城市市場有望逐漸企穩(wěn)回溫。 貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，4月百城首套房貸平均利率5.17%，距離當(dāng)前4.4%的下限仍有較大空間，預(yù)計未來更多城市房貸利率下降，取消認(rèn)房認(rèn)貸的城市也會增多。 嚴(yán)躍進(jìn)也表示，此次政策一是有助于引導(dǎo)地方政府和銀行機(jī)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整貸款政策，尤其是在房貸利率方面，能降則降、能低則低，充分為低成本購房落實(shí)優(yōu)惠政策。二是有助于引導(dǎo)房企積極推盤和銷售，鼓勵房企積極銷售，充分帶動房地產(chǎn)交易行情的活躍。三是結(jié)合近期各地政策持續(xù)放松的工作，可以進(jìn)一步促進(jìn)購房者購房壓力的減少。四是一些市場交易行情疲軟的城市，將基于差別化的信貸政策工具，積極開展更寬松的房貸政策。 商品房銷售額降幅近三成，下調(diào)首套房貸利率或有提振作用 5月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2022年1-4月房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況統(tǒng)計報告。數(shù)據(jù)顯示，2022年1-4月，全國商品房銷售金額、面積同比降幅均超20%，其中商品房銷售額降幅近三成，降幅較1-3月均擴(kuò)大；4月，商品房銷售面積、銷售額同比分別下降39.0%、46.6%，降幅較3月分別擴(kuò)大21.3、20.4個百分點(diǎn)。 貝殼研究院首席市場分析師許小樂分析稱，疫情影響之下，東部、東北地區(qū)同比降幅繼續(xù)明顯超過其他區(qū)域。銷售市場的下行除了受疫情拖累之外，市場預(yù)期較弱是主要原因。今年以來超過百城發(fā)布樓市支持政策，但疫情反復(fù)、地緣沖突加大經(jīng)濟(jì)下行壓力，收入預(yù)期下降導(dǎo)致居民風(fēng)險偏好降低，市場信心恢復(fù)受阻。 陳文靜表示，短期來看，需求端政策或繼續(xù)優(yōu)化完善，近日央行、銀保監(jiān)會釋放積極信號，下調(diào)首套房房貸利率下限，各地首套房貸利率仍有較大下調(diào)空間，隨著政策逐漸顯效，市場信心有望逐步修復(fù)，但短期市場恢復(fù)節(jié)奏仍有賴于疫情的有效防控以及各地政策的執(zhí)行力度。當(dāng)前，部分熱點(diǎn)城市政策跟進(jìn)節(jié)奏加快，購房者置業(yè)情緒有所修復(fù)，市場有望率先企穩(wěn)，但大多數(shù)城市市場預(yù)期仍較弱，短期難以明顯改善，疊加整體高基數(shù)影響，全國商品房銷售規(guī)模同比降幅或仍較大。 嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前市場仍需要多條舉措扎實(shí)推進(jìn)。同時，今年4月份開啟了房地產(chǎn)歷史上罕見的政策密集潮，各類利好政策不斷，后續(xù)政策發(fā)酵下，市場預(yù)期會轉(zhuǎn)變。尤其是近期央行對個人首套住房商貸利率下限調(diào)整，也從客觀上對銷售數(shù)據(jù)的提振具有積極的作用。

盡管今年以來已有超百城發(fā)布樓市支持政策，但市場預(yù)期較偏弱，前4月商品房量價齊跌，銷售進(jìn)一步下行。 5月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況顯示，今年1-4月，商品房銷售額37789億元，同比下降29.5%；商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%。 貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，隨著購房需求逐步釋放、市場去化加快、房企流動性風(fēng)險出清，消費(fèi)者對購買新房擔(dān)憂緩解，市場預(yù)期將得到改善。銷售端的好轉(zhuǎn)將提高房企投資開工的信心，拿地積極性也將恢復(fù)。 市場仍處深度調(diào)整期 4月以來，各地政策優(yōu)化的節(jié)奏加快、力度加大，但在部分地區(qū)疫情反復(fù)等影響下，短期政策效果尚不明顯，房地產(chǎn)市場仍未走出深度調(diào)整期。 2022年4月，商品房銷售額、銷售面積同比降幅均繼續(xù)擴(kuò)大，同比分別下降39.0%、46.6%，降幅較3月分別擴(kuò)大21.3個、20.4個百分點(diǎn)。 “4月商品房銷售面積、銷售額絕對規(guī)模均為自2016年以來同期最低值，市場活躍度明顯不足。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示。 據(jù)央行5月13日發(fā)布的《2022年4月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告》顯示，4月份住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。 房價方面，易居研究院根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的銷售金額和銷售面積測算，2022年1-4月全國商品房均價為9502元/平方米，漲幅為-10.8%。 商品房銷售量降價跌的同時，住宅市場庫存仍在增加。 國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至今年4月末，商品房待售面積55735萬平方米，同比增長8.4%；其中住宅待售面積同比增長14.8%，增速均比上月擴(kuò)大0.6個百分點(diǎn)。 不過，多位專家認(rèn)為，全國層面的房貸降息有望改變銷售持續(xù)下行的局面。 5月15日央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布通知，首套住房貸款利率下限調(diào)整為不低于LPR減20個基點(diǎn)，二套住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。 “雖然二套利率下限未調(diào)整，但前期多數(shù)城市已取消認(rèn)房又認(rèn)貸，換房需求按首套貸款執(zhí)行，因此本次首套利率下限降低，給銀行留出房貸降息空間，有利于降低剛需和改善性需求購房成本?！痹S小樂告訴記者。 貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年4月百城首套房貸平均利率5.17%，距離當(dāng)前4.4%的下限仍有較大空間，預(yù)計未來更多城市房貸利率會調(diào)降。 據(jù)中指院監(jiān)測，年初至今全國已有超百城優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策200余次。 “短期來看，需求端政策或繼續(xù)優(yōu)化完善，市場信心有望逐步修復(fù)，但恢復(fù)節(jié)奏仍有賴于疫情的有效防控以及各地政策的執(zhí)行力度。當(dāng)前部分熱點(diǎn)城市政策跟進(jìn)節(jié)奏加快，購房者置業(yè)情緒有所修復(fù)，市場有望率先企穩(wěn)?！标愇撵o表示。 諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)政策效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，預(yù)計6月后銷售數(shù)據(jù)有望迎來明顯回升。 開發(fā)投資增速同比轉(zhuǎn)負(fù) 值得關(guān)注的是，在去化難、庫存增加等因素影響下，房企投資意愿明顯不足。 1-4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資39154億元，同比下降2.7%；其中，住宅投資29527億元，同比下降2.1%。 “開發(fā)投資增速同比轉(zhuǎn)負(fù)，這是自2020年6月以來首次出現(xiàn)負(fù)增長?！标愊霰硎?，目前房企投資信心仍未恢復(fù)，根據(jù)當(dāng)前的疫情形勢，預(yù)計5月開發(fā)投資增速仍難見回升。 此外，2022年1-4月，全國房企土地購置面積同比增速為-46.5%；新開工面積同比下降26.3%，降幅均較1-3月明顯擴(kuò)大。 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，開發(fā)投資數(shù)據(jù)下行，不僅對房地產(chǎn)業(yè)形成沖擊，也會對固定資產(chǎn)投資等形成沖擊。當(dāng)前需要推動信貸政策、房企融資環(huán)境、銷售市場等持續(xù)改善。 與此同時，房企資金壓力仍未緩解。 統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金48522億元，同比下降23.6%。其中，國內(nèi)貸款6837億元，下降24.4%；自籌資金16271億元，下降5.2%；定金及預(yù)收款15357億元，下降37.0%；個人按揭貸款8037億元，下降25.1%。 從各項指標(biāo)來看，除利用外資外，國內(nèi)貸款、定金及預(yù)收款、個人按揭貸款等同比均下滑，且同比跌幅呈擴(kuò)大趨勢，其中定金及預(yù)收款降幅最大。 “雖然監(jiān)管機(jī)構(gòu)強(qiáng)調(diào)加大房企流動性風(fēng)險化解力度，但房企債務(wù)風(fēng)險未得到有效改善，這是掣肘房企拿地投資的根本。未來地方政府、金融機(jī)構(gòu)需要切實(shí)出臺房企債務(wù)解決的細(xì)則，如積極支持房企再融資，尤其是放開優(yōu)質(zhì)上市房企的并購融資，加快重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置?！痹S小樂說。

5月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了前4個月房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)，顯示出當(dāng)下我國房地產(chǎn)市場仍然趨冷。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資39154億元，同比下降2.7%，這也是房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)自2021年以來首次同比增速呈現(xiàn)負(fù)數(shù)。 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，受到疫情等因素的影響，4月房地產(chǎn)行業(yè)代表指標(biāo)明顯下滑。那么，隨著更多城市出臺樓市寬松政策，5月房地產(chǎn)市場會否迎來拐點(diǎn)？ 國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，前4個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資39154億元，同比下降2.7%。新京報資料圖片 開發(fā)投資額同比增速轉(zhuǎn)負(fù) 根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資39154億元，同比下降2.7%；其中，住宅投資29527億元，下降2.1%。 圖/國家統(tǒng)計局 “從開發(fā)投資數(shù)據(jù)來看，說明當(dāng)前房地產(chǎn)市場的景氣度不太好。從歷史數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)很少會為負(fù)，所以這個數(shù)據(jù)非常值得業(yè)內(nèi)和監(jiān)管層關(guān)注。當(dāng)前需要多條舉措扎實(shí)推進(jìn)，包括信貸政策的放松及落實(shí)、房企融資環(huán)境繼續(xù)強(qiáng)化改善、銷售市場持續(xù)推進(jìn)改善等，否則開發(fā)投資數(shù)據(jù)下行，不光對房地產(chǎn)業(yè)帶來沖擊，也會對固定資產(chǎn)投資等帶來影響。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)如是表示。 新京報記者注意到，這也是自2021年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)增速首次由正增長轉(zhuǎn)為負(fù)增長，也透露出目前房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)較為疲軟的態(tài)勢。 “房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)近一年來首次出現(xiàn)同比下降，其中新開工面積下降幅度尤其明顯，同時從商品房銷售面積和金額來看，也同比出現(xiàn)明顯下降，而待售面積則持續(xù)上漲。因此房地產(chǎn)行業(yè)在4月份遇冷是個不爭的事實(shí)，這也是最近兩個月中央和各地紛紛出臺政策提振樓市的重要原因所在?！?8安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波分析稱。 商品房銷售額繼續(xù)下跌 國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-4月份，全國商品房銷售面積約3.98億平方米，同比下降20.9%，其中住宅銷售面積下降25.4%；商品房銷售額約3.78萬億元，同比下降29.5%，其中住宅銷售額下降32.2%。同時，截至4月末，商品房待售面積約5.57億平方米，同比增長8.4%，其中住宅待售面積增長14.8%。 新京報記者注意到，前4個月商品房銷售額仍然處于低谷期，從數(shù)據(jù)上看，呈現(xiàn)出自2021年以來同比最大跌幅。 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，拆分單月數(shù)據(jù)可以看到，4月單月銷售面積和銷售額，同比均出現(xiàn)了明顯下調(diào)，是5年來市場最低值，成交額同比下調(diào)超過46%。 對于4月數(shù)據(jù)降幅增大的原因，張大偉指出，一方面，2021年疫情波動導(dǎo)致前值過高，2022年4月全國疫情影響巨大，所以出現(xiàn)了同比數(shù)據(jù)明顯下調(diào)。另一方面，雖然近期樓市寬松政策“井噴”，但是，經(jīng)過幾年的深度調(diào)控，房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)出一些疲態(tài)，加之相關(guān)部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資端的監(jiān)管，讓企業(yè)壓力倍增，新房降價銷售的現(xiàn)象在一些城市和區(qū)域逐漸增多。 圖/國家統(tǒng)計局 另外，隨著銷售仍然較冷，房價也隨之下降。據(jù)國家統(tǒng)計局公布的銷售金額和銷售面積計算，1-4月，全國商品房均價為9502元/平方米，同比降幅為10.8%，也就是說，房價數(shù)據(jù)總體上跌了一成。 “反過來看，也說明房價的泡沫在減少。疊加購房政策各類利好政策，新的購房窗口期也在開啟，這是房企營銷和個人購房者等所需要關(guān)注的。”嚴(yán)躍進(jìn)點(diǎn)評稱。 房企資金面有待改善 今年前4個月，房企的拿地意愿也降至了冰點(diǎn)。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-4月份，全國房企土地購置面積同比增速為-46.5%。 房企拿地意愿降低和手頭資金趨緊相關(guān)。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金48522億元，同比下降23.6%。其中，國內(nèi)貸款6837億元，下降24.4%；利用外資38億元，增長129.4%；自籌資金16271億元，下降5.2%；定金及預(yù)收款15357億元，下降37.0%；個人按揭貸款8037億元，下降25.1%。 新京報記者注意到，雖然政策面有所放松，但是房企的資金面在4月仍然處于趨緊的態(tài)勢，相比于一季度而言，房企資金仍然未得到改善，甚至呈現(xiàn)出繼續(xù)惡化的態(tài)勢。 對此，嚴(yán)躍進(jìn)表示：“資金面需要破解一個難題或疑問，即為什么去年下半年以來的金融寬松政策，房企感受其實(shí)不強(qiáng)。所以5月份開始，需要強(qiáng)化對房企的調(diào)研和摸底，對于資金流通的通道要進(jìn)行密切追蹤，要讓寬松的資金真正順暢、及時、足額、有序地進(jìn)入房地產(chǎn)資金面上?！? “無論是國內(nèi)貸款還是定金及預(yù)收款都同比呈現(xiàn)明顯下滑，房企的壓力資金難言寬松，尤其是民營房企的融資壓力依然較大，也同步會影響到房企新開工進(jìn)度以及拿地的積極性。但5月房企的資金監(jiān)管政策各地都有更為靈活的規(guī)則變化，預(yù)計對房企后續(xù)的資金壓力緩解有一定利好?！睆埐ㄈ缡钦J(rèn)為。 樓市何時迎來“拐點(diǎn)”？ 從前4個月數(shù)據(jù)來看，我國房地產(chǎn)市場仍然處于低谷期。不過，隨著多城出臺房地產(chǎn)寬松政策，樓市何時會迎來“拐點(diǎn)”？ “未來樓市企穩(wěn)要看疫情?！睆埓髠ブ赋觯骸半S著政策的逐漸穩(wěn)定，特別是2021年四季度以來信貸政策企穩(wěn)，個人按揭房貸數(shù)據(jù)出現(xiàn)了止跌，但需要注意的是，當(dāng)下樓市面臨的問題已經(jīng)不只是房地產(chǎn)問題，更多是對經(jīng)濟(jì)的預(yù)期問題，疫情不穩(wěn)定，市場很難穩(wěn)定?！? 嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)測稱：“當(dāng)前，一些積極信號已經(jīng)陸續(xù)出現(xiàn)，越來越多的利好政策出臺，包括房貸利率下調(diào)、公積金政策支持等，所以5月份市場會有微弱的好轉(zhuǎn)，然后逐步迎來恢復(fù)”。 對于未來樓市的走勢，張波認(rèn)為：“預(yù)計政策密集出臺后，市場面效力將在6月得到更為明顯的體現(xiàn)?！?

昨日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布的通知稱，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。 政策調(diào)整后，按照4月20日發(fā)布的5年期以上LPR 測算，首套房貸利率不得低于4.4%。

3月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年前2月，全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）45236億元，同比增長35.0%；比2019年1—2月份增長3.5%，兩年平均增速為1.7%。其中，民間固定資產(chǎn)投資26183億元，同比增長36.4%。從環(huán)比速度看，2月份固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）增長2.43%。 分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)投資1037億元， 同比增長61.3%；第二產(chǎn)業(yè)投資12190億元，增長34.1%；第三產(chǎn)業(yè)投資32009億元，增長34.6%。 第二產(chǎn)業(yè)中，工業(yè)投資同比增長34.1%。其中，采礦業(yè)投資增長15.8%；制造業(yè)投資增長37.3%；電力、熱力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)投資增長25.5%。 第三產(chǎn)業(yè)中，基礎(chǔ)設(shè)施投資（不含電力、熱力、燃?xì)饧八a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)）同比增長36.6%。其中，水利管理業(yè)投資增長47.2%；公共設(shè)施管理業(yè)投資增長42.3%；道路運(yùn)輸業(yè)投資增長30.7%；鐵路運(yùn)輸業(yè)投資增長52.9%。 分地區(qū)看，東部地區(qū)投資同比增長36.2%；中部地區(qū)投資增長49.4%；西部地區(qū)投資增長36.5%；東北地區(qū)投資增長26.4%。 分登記注冊類型看，內(nèi)資企業(yè)投資同比增長34.8%；港澳臺商企業(yè)投資增長50.0%；外商企業(yè)投資增長22.9%。

日前，據(jù)中央紀(jì)委國家監(jiān)委發(fā)布消息，中國建設(shè)銀行(601939)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)部原總經(jīng)理黃曦涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)違法，目前正接受紀(jì)律審查和監(jiān)察調(diào)查。 　　據(jù)了解，黃曦于2018年7月從建行離職，時年54歲的她已經(jīng)在建行工作長達(dá)32年，離職后加入上市房企泰禾集團(tuán)(000732)（000732.SZ）擔(dān)任執(zhí)行副總裁一職達(dá)4年時間，主要分管資金部。 　　今年4月，曾在央行、原銀監(jiān)會工作多年，后擔(dān)任恒大集團(tuán)副總裁的姜麗明也被中央紀(jì)委國家監(jiān)委指出因為涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)違法并接受審查調(diào)查。 　　據(jù)南方財經(jīng)全媒體記者梳理top30上市房企高管團(tuán)隊發(fā)現(xiàn)，有金融背景的高管背景不在少數(shù)，其中又以銀行系最受青睞，主要以建行、中行等五大國有銀行以及招行、光大銀行(601818)、渤海銀行等股份制銀行為主，多數(shù)擔(dān)任副總裁、財務(wù)總監(jiān)、首席財務(wù)官等職務(wù)。 　　有房企資深人士向記者指出，“過去幾年，上市房企大都強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金流控制、優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)、降低資金成本等等，擁有金融財務(wù)背景的高管人員，對于房企的債務(wù)融資尤其是銀行貸款方面具有較大優(yōu)勢，而房企也愿意為此付出更高的薪酬，因此銀行高管跳槽房企的不在少數(shù)?！? 　　銀行系最受上市房企青睞 　　據(jù)記者梳理，上市房企高管的金融背景十分多元，包括銀行系、保險系、政府系、AMC系等，其中以銀行系出身的高管比例最高。 　　比如，僅建行出身的房企高管，就有萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝，碧桂園副總裁、首席財務(wù)官伍碧君，旭輝控股副總裁徐斌。 　　祝九勝在1993年至2012年建行深圳市分行工作，歷任福田支行副行長、分行信貸部總經(jīng)理、公司部總經(jīng)理、分行副行長等職務(wù);伍碧君于2005年加入碧桂園集團(tuán)之前，在建行湖北省分行工作，負(fù)責(zé)會計與審計管理；徐斌曾擔(dān)任中國建設(shè)銀行廣州分行項目經(jīng)理。 　　其他銀行系房企高管，也大都是國有銀行出身。比如世茂集團(tuán)財務(wù)總監(jiān)湯沸，金科股份(000656)聯(lián)席總裁王洪飛、董秘張強(qiáng)、財務(wù)負(fù)責(zé)人宋柯，雅居樂副總裁潘智勇、副總裁劉同朋，旭輝控股副總裁、首席財務(wù)官楊欣。 　　以中行為例，湯沸曾于1992年至2004年在中國銀行(601988)總行稽核部、中國銀行(香港)有限公司審計部及資金部任職；中國恒大非執(zhí)行董事梁森林曾在中國銀行陜西省分行擔(dān)任多個管理職務(wù)，恒大文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)股份有限公司董事長柯鵬曾任中國銀行上海分行科員。 　　金科股份和雅居樂的高管團(tuán)隊中分別有3人、2人是銀行背景出身。 　　其中金科股份聯(lián)席總裁王洪飛曾任交通銀行(601328)南通分行支行行長,分行信貸處處長；副總裁、董秘張強(qiáng)先后任中國農(nóng)業(yè)銀行(601288)總行投資銀行部財務(wù)顧問處處長、香港農(nóng)銀證券有限責(zé)任公司總經(jīng)理、中國農(nóng)業(yè)銀行總行投資銀行部融資策劃處處長；副總裁、財務(wù)負(fù)責(zé)人宋柯歷任交通銀行南城支行副行長、中信銀行(601998)重慶分行黨委委員、風(fēng)險總監(jiān)、行長助理、副行長等職務(wù)。 　　雅居樂副總裁潘志勇曾于中國農(nóng)業(yè)銀行廣東省分行擔(dān)任多個職務(wù),包括市場開發(fā)部、機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)處及對公業(yè)務(wù)管理部總經(jīng)理、行長助理及副行長，以及中國農(nóng)業(yè)銀行肇慶市分行行長；副總裁劉同朋曾于中國工商銀行(601398)擔(dān)任多個職務(wù)，包括于中山市分行擔(dān)任副行長及行長及廣東省分行擔(dān)任副行長。 　　有上市房企的高管告訴記者，“房企的融資工具有二三十種，僅銀行貸款就包括開發(fā)貸、并購貸、流動資金貸等，此外還有非標(biāo)融資、證券市場融資、海外融資等不同渠道，需要根據(jù)政策導(dǎo)向、市場需求來調(diào)整產(chǎn)品線，總體來說銀行貸款還是占據(jù)融資金額的大頭，如果融資負(fù)責(zé)人曾在銀行工作就很有優(yōu)勢?！? 　　金融財務(wù)背景的職業(yè)經(jīng)理人躋身高管團(tuán)隊，對房企發(fā)展有明顯幫助。有第三方數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)指出，根據(jù)滬深兩市房地產(chǎn)上市公司數(shù)據(jù)的實(shí)證研究表現(xiàn)，高管團(tuán)隊中政府或銀行從業(yè)背景所占比例與企業(yè)債務(wù)融資結(jié)構(gòu)正相關(guān)。 　　除銀行系高管以外，也有其他金融背景的上市房企高管，比如政府系、保險系、AMC系等。 　　比如姜麗明在2016年底進(jìn)入恒大集團(tuán)后，先負(fù)責(zé)該集團(tuán)的行政及公共事務(wù)管理工作，2019年恒大集團(tuán)年報顯示，她作為集團(tuán)副總裁，協(xié)助負(fù)責(zé)集團(tuán)系統(tǒng)資金管理。 　　根據(jù)履歷，姜麗明在2004年12月至2011年初，曾任中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會湖北監(jiān)管局黨委委員、副局長和合作金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管部副主任。此后至2016年11月，她又先后任中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會合作金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管部主任、農(nóng)村中小金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管部主任。擁有豐富的銀行系統(tǒng)管理經(jīng)驗，也許是姜麗明獲得恒大集團(tuán)青睞的主要原因。 　　金地集團(tuán)董事羅勝同時還擔(dān)任招商銀行(600036)的董事，去年7月份，金地集團(tuán)(600383)擬向招商銀行股份有限公司申請總額為260億元人民幣的綜合融資額度。由于羅勝先生的原因，此次交易構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。 　　履歷顯示，羅勝曾先后擔(dān)任中國保監(jiān)會政策法規(guī)部法規(guī)處主任科員,發(fā)展改革部市場分析處主任科員、公司治理處處長、法規(guī)部副主任,中國銀保監(jiān)會派駐安邦保險集團(tuán)接管工作組副組長等職務(wù)?，F(xiàn)任大家保險集團(tuán)有限責(zé)任公司副總經(jīng)理、臨時負(fù)責(zé)人。 　　綠地控股(600606)的執(zhí)行總裁、非獨(dú)立董事耿靖有著較為豐富的金融背景履歷，橫跨銀行、證券、保險、信托四大金融行業(yè)。曾任上海銀行(601229)張楊支行行長、浦東分行公司金融部總經(jīng)理、總行營業(yè)部副總經(jīng)理,愛建證券董事、常務(wù)副總裁，愛建信托常務(wù)副總經(jīng)理，長江養(yǎng)老保險副總裁等職務(wù)。 　　除了能夠幫助優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)以外，房企引進(jìn)金融人才也可能有布局金融相關(guān)業(yè)務(wù)的考慮。耿靖還兼任綠地金融投資控股集團(tuán)董事長，該公司是綠地集團(tuán)的戰(zhàn)略性金融投資平臺，去年，耿靖向外界透露，從綠地金融拆分出來的綠地數(shù)科正在積極籌備赴港IPO中。 　　有金融機(jī)構(gòu)分析人士指出，“房企引進(jìn)金融背景和履歷的高層管理者，懂財務(wù)和資本運(yùn)作，善于用杠桿，對公司運(yùn)營策略把握起到關(guān)鍵作用;背后良好的人脈和資源優(yōu)勢，對于融資渠道的構(gòu)建打通和降低融資成本可以起到直接和關(guān)鍵的作用?！? 　　建行系高管深陷反腐風(fēng)波 　　今年以來，金融反腐力度持續(xù)加大。根據(jù)記者從中央和地方紀(jì)委監(jiān)委網(wǎng)站梳理，今年以來至少已經(jīng)有24名金融系統(tǒng)（包括金融機(jī)構(gòu)、金融監(jiān)管部門）人士被調(diào)查，主要涉及國有大行、股份行、城商行人士，金融監(jiān)管系統(tǒng)也有至少3名官員被查。 　　其中建設(shè)銀行成為此輪反腐的“風(fēng)暴眼”，今年4月份，建設(shè)銀行深圳分行3名干部先后落馬，包括建行深圳市分行原黨委書記、行長王業(yè)；建行深圳市分行黨委副書記、副行長張學(xué)慶；建設(shè)銀行深圳市分行原風(fēng)險總監(jiān)韓鳳林。此外，曾主政該分行的招商銀行原黨委書記、行長田惠宇也在同期被查。 　　去年10月，十九屆中央第八輪巡視對25家金融單位黨組織開展的為期2個月左右的常規(guī)巡視工作的后續(xù)。2022年2月，中央巡視組向建行反饋情況時提到“對下級‘一把手’管理監(jiān)督不夠嚴(yán)格，信貸、集中采購、新興業(yè)務(wù)等重點(diǎn)領(lǐng)域存在廉潔風(fēng)險”等問題。 　　“有油水的地方最容易滑倒?！敝屑o(jì)委網(wǎng)站4月刊文表示，金融等重點(diǎn)領(lǐng)域大多政策支持力度大、投資密集、資源集中，腐敗問題易發(fā)多發(fā)，任由其滋生蔓延勢必造成嚴(yán)重危害。 　　以黃曦、姜麗明離職金融機(jī)構(gòu)、金融系統(tǒng)數(shù)年后仍被追查來看，金融反腐的力度持續(xù)加大，可謂是不留死角。 　　早在3月份時，包括黃曦在內(nèi)的泰禾集團(tuán)3名“建行系”高管均已傳出被查風(fēng)聲。 　　3月16日晚間，泰禾集團(tuán)發(fā)布公告稱，董事長黃其森正在協(xié)助有關(guān)機(jī)關(guān)調(diào)查，兩天后，多家媒體報道稱黃曦和另一位集團(tuán)副總裁林文華都被帶走調(diào)查。林文華兼任福州區(qū)域總裁，福州正是泰禾集團(tuán)的大本營。 　　上述三人均有建行工作背景。具體而言，黃其森曾在建行福建分行工作8年，黃曦曾在建行總行工作32年，林文華曾任建行福建省分行福州城北支行行長。

5月15日，央行聯(lián)合銀保監(jiān)會提出對于貸款購買普通自住房的居民家庭，降低首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限，調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點(diǎn)。 這無疑拓寬了商業(yè)銀行的貸款空間，同時進(jìn)一步降低首套房的購房成本。隨后各地也將快速執(zhí)行這一政策，但每個城市的市場影響還需要看各自落地細(xì)則情況。對此，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，未來更多城市會下調(diào)房貸利率至最低要求，促進(jìn)住房需求釋放。綜合來看，政策的意義在于釋放了更加積極的信號，提振市場信心。 500萬元30年貸款，月供或少還600元 首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整，無疑使得商業(yè)銀行的貸款空間變大。 對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這有助于促進(jìn)房貸利率的下調(diào)，進(jìn)一步降低購房者的成本。尤其是一些交易行情疲軟的城市，將基于差別化的信貸政策工具，積極開展更寬松的房貸政策。另外，從下降20個基點(diǎn)來看，下調(diào)的力度比較大。 中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示，此次調(diào)整前首套房貸款利率最低要求是5年期以上LPR（4.6%），二套房貸款利率最低為5年期以上LPR+60個基點(diǎn)，那么本次下調(diào)首套房貸款利率20個基點(diǎn)，即最低可為4.4%，是加大了對剛性和改善性住房需求的支持。如果考慮到今年以來部分城市已經(jīng)調(diào)整認(rèn)房認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)，部分改善性住房需求亦將受益。 對于調(diào)整后的“最低可為4.4%”，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示，該房貸利率水平重回了2015年9月后的房貸利率水平，2016年全國房地產(chǎn)升溫的一個重要原因在于信貸環(huán)境寬松，可以預(yù)測到本次中央信貸政策是房地產(chǎn)市場回穩(wěn)的助推器。 “從央行發(fā)布差別化房貸政策發(fā)布專門文件來看，體現(xiàn)了當(dāng)前房貸持續(xù)發(fā)力、扭轉(zhuǎn)近期房地產(chǎn)交易行情頹廢態(tài)勢的決心。而央行選擇在周末發(fā)布政策，也說明政策非常緊迫和必要?！眹?yán)躍進(jìn)如此稱。 央行發(fā)布的《2022年一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》顯示，在全國個人按揭貸款利率方面，利率為5.42%。嚴(yán)躍進(jìn)據(jù)此測算，按照減20個基點(diǎn)計算，那么實(shí)際的利率可以做到5.22%。從500萬貸款金額、等額本息、30年月供償還的方式計算：在利率從5.42%降到5.22%的情況下，每個月可以少還約600元，30年加起來可以少還約22萬元。 不過，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，從之前首套房貸款利率最低4.6%降低到4.4%的確是利好，但是并不是直接降息，只是給地方貸款執(zhí)行的空間，預(yù)計各地將快速開始執(zhí)行，政策影響需要看各地落地細(xì)則的情況。 堅持“房住不炒”，拉大首套房與二套房貸款利差 值得關(guān)注的是，央行此次僅調(diào)整了首套房商貸利率下限，而二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。 對于這樣的差別化住房信貸政策的調(diào)整，上海財經(jīng)大學(xué)公共政策與治理研究院首席專家楊暢認(rèn)為，由于“二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行”，這是拉大了首套房與二套房貸款利差，在刺激首套房需求釋放的同時，有利于避免加大投資投機(jī)性需求。這也意味著在刺激需求的同時，堅持“房住不炒”。 在此次政策表述中提到，人民銀行、銀保監(jiān)會將各派出機(jī)構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點(diǎn)下限。 “對于部分人口流入數(shù)量較大，住房具有剛性需求的城市，可以結(jié)合自身情況采取不同的加點(diǎn)方式，這有利于對需求釋放進(jìn)行精準(zhǔn)調(diào)控，防止產(chǎn)生房價快速上行的壓力?！睏顣尺@樣表示。 此次政策對于未來市場的影響如何？對此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在持續(xù)的LPR利率降低、銀行本身的利率下調(diào)、央行明確的差別化住房信貸政策等多方面發(fā)力下，將為5月中下旬以及后續(xù)市場交易的活躍創(chuàng)造更好的條件。 在陳文靜看來，本次全國統(tǒng)一下調(diào)首套房貸款利率下限，對當(dāng)前的市場預(yù)期將起到積極作用，亦將對市場產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性利好。本次全國統(tǒng)一下限調(diào)整后，各地下調(diào)房貸利率的空間進(jìn)一步打開，預(yù)計各地將結(jié)合地方實(shí)際情況調(diào)整房貸利率，降低購房者置業(yè)成本，提高購房者置業(yè)意愿。 “此前，蘇州、廣州等城市部分銀行已經(jīng)下調(diào)優(yōu)質(zhì)客戶的房貸利率至最低基準(zhǔn)線4.6%，對市場情緒產(chǎn)生了一定積極帶動，未來預(yù)計更多城市下調(diào)房貸利率至最低要求，促進(jìn)住房需求釋放，熱點(diǎn)城市市場有望逐漸企穩(wěn)回溫。”陳文靜說。 此外，很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，調(diào)整首套房房貸利率下限，釋放了更加積極的信號。對此，王小嬙認(rèn)為，除了降低了居民的購房門檻，也提振了市場的信心。在房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律中，短期看金融，金融環(huán)境的寬松必然有助于市場向好。在中央的加持下，購房者對于市場的信心加強(qiáng)。

5月15日，據(jù)央行網(wǎng)站消息，央行聯(lián)合中國銀保監(jiān)會發(fā)布了一份調(diào)整差別化住房信貸政策的通知（簡稱“通知”），提出對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點(diǎn)。二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。 通知指出，上述差別化住房信貸政策進(jìn)行的調(diào)整，是為堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 此外，央行提到，在全國統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，人民銀行、銀保監(jiān)會各派出機(jī)構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

二線城市正在瘋狂鋪大餅。 　　比如武漢。 　　東西南北都是新城。 　　東邊是全國聞名的光谷，一路往東已經(jīng)發(fā)展到鄂州邊上。西邊是空港臨空新城，東西湖也就此崛起，往南是漢南的車谷，開發(fā)區(qū)往南拓的步伐仍未停下。 　　現(xiàn)在向北又提出，要打造武漢第四鎮(zhèn)——長江新城。 　　比如，成都，算是鋪大餅最有心得的城市。 　　往南打造的高新區(qū)，早已成為成都人民的信仰，天府新區(qū)更是將城市的版圖向南再拓展20多公里。 　　很大，很浮夸。 　　最近幾年，在成渝雙經(jīng)濟(jì)圈戰(zhàn)略下，又提出向東出發(fā)，發(fā)展東部新城，往東又許下新的諾言。 　　比如蘇州。 　　園區(qū)發(fā)展30年漸趨成熟，現(xiàn)在蘇州又祭出3大新城，高鐵新城、科技城、太湖新城，布滿東西南北。 　　可以發(fā)現(xiàn)，鋪大餅已經(jīng)成為二線城市非常主流的做法。 　　并且，過去5-10年，房價漲幅最猛的區(qū)域，就在這些新區(qū)之中。 　　比如光谷東核心區(qū)，去年房價從2w漲到2.7w，完全吊打武漢核心；比如成都高新區(qū)，5年前才賣1.8w，現(xiàn)在漲到5w以上，這個漲幅放在任何城市都足夠nb。 　　現(xiàn)有的結(jié)果已經(jīng)證明，房價漲幅最猛的區(qū)域，可能真不在發(fā)展成熟的核心，而在潛力更大的新區(qū)。 　　只是新區(qū)又多又大，隨著城市化的不斷發(fā)展，賭贏的概率越來越低。如何花較少的錢，占據(jù)到還不錯漲幅？大家可以掃描下方二維碼，我們的房產(chǎn)置業(yè)老師免費(fèi)為您推薦。 　　實(shí)際上，在打造新區(qū)上，有座城市做得非常不錯。 　　那就是重慶。 　　雖然很多人吐槽重慶，供應(yīng)太多，導(dǎo)致房價很難上漲，但是如果你將目光聚焦到政府大力發(fā)展的新區(qū)，你會發(fā)現(xiàn)不是重慶不漲，而是你買錯了重慶。 　　實(shí)際上，過去重慶的發(fā)展戰(zhàn)略很清晰，那就是一路向北。 　　北部重點(diǎn)打造的板塊，在過去幾年，漲幅真的沒有虧待選擇他的人。 　　比如照母山，2015年，新房價格不過9000元/平，2020年，房價已經(jīng)漲到3萬左右，直接翻了3倍； 　　比如中央公園，2015年，價格也不過1萬上下，如今房價已經(jīng)漲到2.5左右，漲幅同樣超150%。 　　比如禮嘉，2015年不過8000元/平，2020年已經(jīng)漲到1.8萬/平，漲幅超125%。 　　這是北部部分板塊。 　　這幾年，在成渝雙經(jīng)濟(jì)圈戰(zhàn)略之下，重慶開始高喊發(fā)展西部，回頭看看，西部的漲幅也非?？捎^。 　　2016年重慶西部大學(xué)城附近的新房，均價也就6000出頭，現(xiàn)在大多數(shù)已經(jīng)1.6萬，5年多時間，以100㎡價格計算，就賺了100萬，平均每年20萬。 　　這個漲幅不香嗎？ 　　買房，說到底買的是城市的未來，懂得跟著城市發(fā)展的戰(zhàn)略走，非常關(guān)鍵。 　　為什么？ 　　因為城市向外發(fā)展，幾乎是必然。 　　更準(zhǔn)確來說，是因為核心區(qū)域的拆遷成本真的很高，再加上高層越來越多，這就意味著開發(fā)商拆掉房子-再建房子-賣房子，不僅成本高，利潤也少了。 　　沒了利潤，有誰愿意做呢？ 　　再加上很多二線城市，并不像北京、上海、深圳那樣缺地，比起核心區(qū)高額的拆遷成本，外圍地區(qū)大把的便宜地塊，建設(shè)周期也會更快。 　　只需要給新區(qū)概念，將學(xué)區(qū)、產(chǎn)業(yè)、交通統(tǒng)統(tǒng)鋪過去！購買力很容易就跟著涌過去。 　　這已經(jīng)是二線城市非常主流的做法。 　　在這樣的城市發(fā)展思路下，跟著規(guī)劃，至關(guān)重要！ 　　只是，現(xiàn)在的城市，最不缺的就是新區(qū)概念，如何選對區(qū)域買對房？ 　　如果你也在為此困惑，可以掃描下方二維碼，我們團(tuán)隊每年深度調(diào)研20余座城市，對很多城市的規(guī)劃方向都很了解，掃描下方二維碼，我們的房產(chǎn)置業(yè)老師為您免費(fèi)提供購房方案。 　　在重慶，目前我們最看好板塊是北區(qū)。 　　為什么？ 　　很多人可能會疑惑，為什么是北區(qū)？而不是西區(qū)？ 　　首先，北區(qū)目前依舊是重慶發(fā)展的主力方向，享受的資源傾斜太多太多！ 　　在教育上，中央公園小學(xué)、空港新城人和街小學(xué)、渝北巴蜀小學(xué)、騰芳小學(xué)很早就搬遷至北區(qū)。尤其是人和街小學(xué)，重慶最好的5所小學(xué)之一。 　　中學(xué)上，兩江中學(xué)、暨華中學(xué)、松樹橋中學(xué)、重慶八中等重點(diǎn)學(xué)校甚至率先搬遷過來。 　　在交通上，地鐵5號線、10號線二段、4號線、環(huán)線東北段都已經(jīng)開通運(yùn)營，北區(qū)已經(jīng)逐漸成為軌道密集區(qū)域。 　　在產(chǎn)業(yè)上，照母山科技創(chuàng)新城，打造總部經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)和科技、金融商務(wù)中心；禮嘉商務(wù)旅游城面向全球的總部基地、國際商圈、智慧新城；悅來會展城則是面向世界的城市會客廳等等。 　　中央公園，更是匯聚龍湖、中糧、新城、合景泰富、萬科等各諸多商業(yè)，未來將要打造兩倍于觀音橋商圈體量的商業(yè)。 　　種種投入，今天還在加碼落地，可見北區(qū)在未來很長時間，仍舊是發(fā)展的焦點(diǎn)。 　　其次，選擇新區(qū)，一定要管理預(yù)期。 　　西區(qū)，作為成渝雙經(jīng)濟(jì)圈下的全新方向，作為國家級戰(zhàn)略部署，自然是有價值的，只是目前發(fā)展尚處于初級階段，房價已經(jīng)漲到1.6w左右，想要有可觀的漲幅，至少要將預(yù)期提高至6-10年。 　　而北區(qū)不同，作為重慶發(fā)展已久的方向，在重慶認(rèn)可度已經(jīng)起來?，F(xiàn)在還在大力發(fā)展的板塊，成熟度比西區(qū)更高，且還有不錯的想象空間。 　　選擇北區(qū)，預(yù)期要比西區(qū)更短，更適合周期在3-5年的朋友們選擇。 　　前幾天，一季度GDP數(shù)據(jù)已經(jīng)公布，同比僅有4.8%。 　　歷年GDP第一季度同比增長率（%） 　　要知道，今年經(jīng)濟(jì)增長的目標(biāo)定在5.5%，我們國家向來是將增長的任務(wù)放在前面完成的，4.8%，隔著屏幕都能感覺到壓力的巨大。 　　想要挽救目前市場信心不足，二季度，大概率還會有更大更直接的刺激。 　　而重慶北區(qū)一向作為重慶房價最靈敏的地方，去重慶第二批土拍火熱之后，北區(qū)瘋狂漲價甚至一度無房可賣。 　　一旦回暖，這里大概率是最先上漲的板塊。 　　這并不是隨便說的，根據(jù)3月的數(shù)據(jù)來看，事實(shí)也是如此。 　　重慶從年初開始就已經(jīng)放松樓市相關(guān)政策，最新3月數(shù)據(jù)出爐，重慶新房同比上漲8.1%，二手房同比上漲3.7%，市場已經(jīng)明顯回暖。 　　北區(qū)，又是這次復(fù)蘇的領(lǐng)頭羊，3月份重慶top10強(qiáng)成交榜單中，有9個是來自渝北區(qū)的樓盤。 　　可見，北區(qū)在重慶市場的地位。 　　再加上，去年至今全國樓市的寒流下，北區(qū)的房價已經(jīng)有所回落，這為此刻買入北區(qū)留出了更多的增值空間。 　　所以，綜合來看，現(xiàn)在真是北區(qū)不錯的入手時機(jī)！ 　　我們團(tuán)隊已經(jīng)扎根重慶已經(jīng)將近2個多月，北區(qū)非常適合手頭資金不算太多，但是也想布局核心城市的朋友們。 　　前段時間，李老師親自奔赴重慶去考察，我們團(tuán)隊也挖掘到非常不錯的一個項目，最低40萬首付即可入手，價格低于周邊的新二手房，幾乎是買到就有賺到。 　　目前所剩貨量也不多了，對重慶感興趣的朋友，想要趕著這波回暖之前，率先搶占位置的朋友，可以掃描下方二維碼，添加我們的房產(chǎn)置業(yè)老師詳聊，領(lǐng)取我們的團(tuán)隊的重慶調(diào)研資料。

進(jìn)入5月，各地持續(xù)發(fā)布穩(wěn)樓市的寬松政策，其中多個城市密集發(fā)布對二孩及多孩家庭的限購放松政策。 5月14日，廣東省東莞市住建局等8個部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，從保障剛性住房需求、支持改善性住房需求、滿足合理購房信貸需求等七個方面出臺了優(yōu)化調(diào)整措施。 該通知明確，響應(yīng)國家優(yōu)化生育政策的精神，對符合國家生育政策生育二孩或三孩的居民家庭，允許其新增購買一套商品住房，其中非本市戶籍居民家庭需提供購房之日前3年內(nèi)在本市累計繳納24個月以上社保或個稅證明。 數(shù)據(jù)顯示，2021年東莞戶籍人口的出生率為12.03‰；人口自然增長率為7.95‰。整體上，由于人口結(jié)構(gòu)十分年輕，東莞的人口出生率和自然增長率都比較高。 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對第一財經(jīng)分析，對于多孩家庭可以多增加一套商品住房的購房資格，這也使得相關(guān)家庭的需求得以釋放。 東莞之外，近期已有多個城市出臺類似舉措。5月13日，“南京房協(xié)”微信公眾號發(fā)布樓市新政顯示，為支持改善型購房需求，南京自5月11日起，針對生育二個孩子及以上的南京戶籍居民家庭可新增購買一套商品住房，同時可享受相關(guān)銀行最優(yōu)惠貸款利率等支持。 5月9日，江蘇省揚(yáng)州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于積極支持在揚(yáng)來揚(yáng)人才和生育二孩及以上家庭改善居住條件的通知》規(guī)定，在揚(yáng)來揚(yáng)大專及以上人才和生育二孩及以上家庭在市區(qū)購房的，可不適用現(xiàn)行限購政策。 沈陽明確，對生育二孩、三孩未滿18周歲的居民家庭在沈陽行政區(qū)域內(nèi)已擁有2套住房的，可在沈陽限購區(qū)域內(nèi)再購買1套新建商品住房。對生育二孩、三孩未滿18周歲的住房公積金繳存職工家庭，使用住房公積金貸款購買自住住房的，貸款限額可放寬到當(dāng)期最高貸款額度的1.3倍。 此前4月，無錫發(fā)布政策規(guī)定，生育二個孩子及以上的無錫戶籍居民家庭，可在限購區(qū)域新增購買一套商品住房。蘭州市發(fā)布的政策規(guī)定，對符合國家生育政策，生育兩孩或三孩的家庭，允許其在限購區(qū)域內(nèi)新購一套住房。 58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對第一財經(jīng)分析，今年從樓市政策放松的大背景來看，無論是一線還是二三線、四五線城市，都有不同程度的針對樓市放松的政策，這里面既包括限購、限售以及公積金的政策，也包括了針對房貸利率等相關(guān)的政策。不同城市政策放松的力度會有所差異。這其中，針對于多孩兒家庭的限購的放松，是針對于特定人群的一個有限定的放松，總體上，其限定的人群相對來說比較明確。 張波分析，此類政策對于人口、住房問題都有較好的促進(jìn)作用，未來會在更多城市和地區(qū)推行。無論是針對多孩家庭的租房政策還是購房的限購政策，都會有更多的城市會落地類似政策。 針對政策起到的促進(jìn)作用，張波認(rèn)為，這還要看所在城市的房價收入比。房價收入比比較高的一些城市，其拉動的效率相對會弱一點(diǎn)；房價收入比低的城市，拉動的效率則會更高一些。另外，還要看整個城市的供求狀況，一般來說，供大于求的城市，這個政策起到的向上拉力，也會更弱一些。 廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，在鼓勵生育的住房支持政策方面，要降低居住成本，降低高房價對家庭生育的制約。比如，在增加保障性住房的供應(yīng)、共有產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)，公租房的優(yōu)先配置、區(qū)位選擇，增加公共配套，租購?fù)瑱?quán)等方面給予支持。

陷入風(fēng)險困局當(dāng)中的房企們，正張開雙臂迎接金融紓困者——資產(chǎn)管理公司（以下簡稱“AMC”）。 　　5月9日，江蘇中南建設(shè)(000961)集團(tuán)股份有限公司（000961.SZ，以下簡稱“中南建設(shè)”）公告表示，其控股股東中南控股與中國華融資產(chǎn)管理股份有限公司江蘇省分公司(以下簡稱“華融資產(chǎn)”)、南通市保障房建設(shè)投資有限公司、南通產(chǎn)業(yè)控股集團(tuán)、江蘇海晟控股集團(tuán)共同簽署了支持公司轉(zhuǎn)型發(fā)展戰(zhàn)略合作協(xié)議。 　　根據(jù)有關(guān)協(xié)議，華融資產(chǎn)擬和南通保障房公司設(shè)立合作主體，該主體將與南通產(chǎn)業(yè)控股集團(tuán)、江蘇海晟控股集團(tuán)按照18:1:1的比例，針對中南建設(shè)及中南控股其他主體在建工程復(fù)工復(fù)產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)項目并購、社會與資本合作項目盤活等開展業(yè)務(wù)，共同支持中南控股轉(zhuǎn)型發(fā)展。有關(guān)支持項目總規(guī)模不超過50億元，也可引入其他投資機(jī)構(gòu)。 　　此前的4月2日，佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司（01638.HK，以下簡稱“佳兆業(yè)”）與招商蛇口(001979)工業(yè)區(qū)控股股份有限公司、中國長城(000066)資產(chǎn)管理股份有限公司（以下簡稱“長城資產(chǎn)”）在深圳簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。 　　4月下旬，多家銀行及AMC機(jī)構(gòu)人士向經(jīng)濟(jì)觀察報確認(rèn)，中國人民銀行召集6家國有銀行、12家股份制銀行及5家AMC機(jī)構(gòu)召開會議，商討為問題房企進(jìn)行紓困，首批紓困房企名單包括恒大、融創(chuàng)、世茂、綠地、中南、奧園、榮盛、陽光城(000671)、融信、富力及佳兆業(yè)等12家。 　　今年以來，華融資產(chǎn)、長城資產(chǎn)、中國信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司（以下簡稱“信達(dá)資產(chǎn)”）、中國東方資產(chǎn)管理股份有限公司(以下簡稱“東方資產(chǎn)”)4家全國性資產(chǎn)管理公司先后入局出險房企的收并購。四大AMC“跑步”入局風(fēng)險房企紓困。 　　申萬宏源(000166)證券研報認(rèn)為，3月16日金融委會議之后，六部委積極表態(tài)維穩(wěn)、并要求要及時防范化解風(fēng)險，4月18日央行等出臺23條金融舉措，4月29日政治局會議強(qiáng)調(diào)要有效管控重點(diǎn)風(fēng)險，抓緊謀劃增量政策工具，加大相機(jī)調(diào)控力度。在此背景下，5月中南建設(shè)公告華融資產(chǎn)與南通國資設(shè)立合作主體、并對公司進(jìn)行不超過50億元的資金支持，同時考慮4月招商蛇口與長城資產(chǎn)（AMC）、佳兆業(yè)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議進(jìn)行資產(chǎn)整合，上述事件都是落實(shí)近期國家防范化解風(fēng)險的政策導(dǎo)向，支持優(yōu)質(zhì)房企并推進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)，本次事件也或?qū)㈤_啟更多對于優(yōu)質(zhì)民營房企支持、尤其是未出險的優(yōu)質(zhì)民營房企，預(yù)計后續(xù)更多的支持案例或?qū)⒊霈F(xiàn)。? 　　AMC頻頻入局房企紓困 　　2022年以來，AMC在房企紓困領(lǐng)域一直動作頻頻。 　　2022年2月，東方資產(chǎn)率先發(fā)行不超過100億元金融債券，募集資金專門用于對重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項目的風(fēng)險化解及處置等工作。 　　3月14日，長城資產(chǎn)獲批在全國銀行間債券市場公開發(fā)行人民幣100億元金融債券。中國長城資產(chǎn)表示，本次債券的發(fā)行有利于其加大服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)力度，為實(shí)體企業(yè)紓困化險、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展提供長期限、低成本的資金。 　　4月2日，中國長城還與中交集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。雙方約定，將通過市場化的方式，在國企改革重組、房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險化解、“兩非兩資”剝離處置、不良資產(chǎn)盤活等領(lǐng)域開展合作，充分發(fā)揮各方的優(yōu)勢，共同推進(jìn)合作，達(dá)到互利共贏的目標(biāo)。 　　4月15日，陜建地產(chǎn)集團(tuán)與中國信達(dá)陜西分公司交流座談并簽署合作備忘錄。雙方達(dá)成一致合作意向。雙方將共同設(shè)立總規(guī)模不超過100億元的并購重整基金，發(fā)揮各自優(yōu)勢，以市場為導(dǎo)向，積極圍繞危困房企并購開展合作。 　　在此之前，2021年12月央行、銀保監(jiān)會出臺《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)的通知》，鼓勵銀行穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目，圍繞金融機(jī)構(gòu)支持房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險化解的工作拉開帷幕。 　　國盛證券研報指出，監(jiān)管鼓勵A(yù)MC在地產(chǎn)風(fēng)險化解方面有所作為，以不良資產(chǎn)經(jīng)營為主業(yè)的資產(chǎn)管理公司，緊跟“房住不炒”及促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的政策導(dǎo)向，立足逆周期金融救助功能定位，積極推進(jìn)涉房業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。資產(chǎn)管理公司立足于化解金融風(fēng)險，和房地產(chǎn)合作能實(shí)現(xiàn)雙贏，但是取決于個體的資金實(shí)力、項目經(jīng)驗以及調(diào)動資源的能力。不良資產(chǎn)管理公司經(jīng)驗豐富，通過債權(quán)或股權(quán)退出實(shí)現(xiàn)收益，問題企業(yè)中更優(yōu)質(zhì)的項目和資產(chǎn)，在紓困中可能有更大的機(jī)會。 　　根據(jù)中金公司研報，我國不良資產(chǎn)管理行業(yè)已形成“5+2+N+銀行系”的多元化格局，其中“5”指的是信達(dá)資產(chǎn)、東方資產(chǎn)、長城資產(chǎn)、華融資產(chǎn)、銀河資產(chǎn)5家金融資產(chǎn)管理公司；“2”指的是地方AMC，各省級人民政府可設(shè)立或授權(quán)兩家地方AMC參與本?。▍^(qū)、市）的金融企業(yè)不良資產(chǎn)批量轉(zhuǎn)讓工作；“N”指的是非持牌AMC，因不具有牌照無法從金融機(jī)構(gòu)直接受讓不良資產(chǎn)包，主要參與不良資產(chǎn)的二級市場；“銀行系”指的是商業(yè)銀行作為主要股東發(fā)起設(shè)立的金融資產(chǎn)投資公司，主要從事市場化債轉(zhuǎn)股業(yè)務(wù)。 　　紓困房企路徑 　　近年來，曝出流動性問題的房企日漸增多，它們面臨著怎樣的困局？聯(lián)合資信在接受記者采訪時表示，目前房企面臨的主要困境在于信用危機(jī)下的負(fù)反饋機(jī)制。銷售大幅下行導(dǎo)致房企流動性趨緊，部分房企債務(wù)違約引發(fā)資本市場資金撤離、金融機(jī)構(gòu)惜貸。為實(shí)現(xiàn)“保交樓”，地方政府實(shí)施嚴(yán)厲的預(yù)售資金監(jiān)管，房企可動用資金進(jìn)一步減少。房企負(fù)面事件繼續(xù)傳導(dǎo)至銷售市場，再度加劇購房人的悲觀預(yù)期。該負(fù)反饋機(jī)制一旦建立后很難打破，目前的風(fēng)險房企僅靠加速銷售和壓縮支出難以覆蓋償債資金缺口，處置資產(chǎn)是風(fēng)險房企穩(wěn)定現(xiàn)金流必不可少的方式。 　　聯(lián)合資信稱，在當(dāng)前房企流動性整體趨緊的環(huán)境下，具備足夠的資金實(shí)力進(jìn)行大規(guī)模收并購的房企大幅減少，因此，房企紓困債的發(fā)行具有積極意義。一方面，通過向社會資本融資，AMC參與地產(chǎn)紓困有助于及時盤活地產(chǎn)項目，保交樓維護(hù)購房人權(quán)益；另一方面，地產(chǎn)紓困債可為本身質(zhì)地優(yōu)良、暫時陷入困境的房企“輸血”，發(fā)行人可為推進(jìn)實(shí)質(zhì)性重組提供服務(wù)，有助于化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險，加速市場出清，促進(jìn)市場回歸穩(wěn)定。 　　在東方金誠研究發(fā)展部分析師唐曉琳看來，AMC的市場資源整合能力強(qiáng)，房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置方式多元，尤其是在標(biāo)的股權(quán)較為復(fù)雜、自身問題較大等項目的風(fēng)險處置方面經(jīng)驗豐富，AMC模式的及時介入可為地產(chǎn)風(fēng)險化解、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)盤活提供更加靈活的市場化處置方式，提升地產(chǎn)風(fēng)險處置效率，完善多層次多主體參與的市場化風(fēng)險化解機(jī)制，加速推動房地產(chǎn)市場有效出清。 　　關(guān)于AMC入局房企紓困具體如何操作，聯(lián)合資信在接受經(jīng)濟(jì)觀察報采訪時表示，根據(jù)中國長城資產(chǎn)和東方資產(chǎn)披露的債券用途，房企紓困債將主要用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項目的風(fēng)險化解及處置、房地產(chǎn)行業(yè)不良資產(chǎn)紓困及償還到期存量債券等。在不良項目處置方面，預(yù)計房企紓困債可通過兼并重組、破產(chǎn)重整、夾層投資、過橋融資、階段性持股等多種方式參與。 　　中金公司研報指出，不良資產(chǎn)的處置方式大體可分為收購經(jīng)營、收購重組、債轉(zhuǎn)股、資產(chǎn)證券化四種。金融資產(chǎn)管理公司參與房企風(fēng)險化解可能更多采用自主收購的收購模式和收購重組的處置方式。通過收購其他機(jī)構(gòu)對房企的債權(quán)，金融資產(chǎn)管理公司成為房企的債權(quán)人，之后金融資產(chǎn)管理公司可以與房企及其關(guān)聯(lián)方進(jìn)行債務(wù)重組，通過還款金額、還款方式、還款時間以及擔(dān)保抵押等一系列的重組安排，幫助房企減輕短期流動性壓力，在此過程中，金融資產(chǎn)管理公司也可通過資金注入、提供專業(yè)知識、協(xié)助房企尋找合作方等手段幫助房企盤活資產(chǎn)、提升房企自身經(jīng)營效益。

行業(yè)下行期，偏安一隅的杭州老牌房企眾安集團(tuán)開始了規(guī)模擴(kuò)張。 50億元收入，70億元并購貸，40億元拿地，這幾組數(shù)字讓眾安集團(tuán)在當(dāng)下的地產(chǎn)圈引發(fā)關(guān)注。 “房地產(chǎn)市場永遠(yuǎn)是多元組合的，不等于說大就是好，也不等于說小就是沒有?！贝饲?，眾安集團(tuán)董事局主席施中安在接受采訪時提到。從2017年銷售額突破100億元，到2021年的280億元規(guī)模，這或許就是施中安所說的：“我們會順著每年發(fā)展的增幅規(guī)律去尋求穩(wěn)健的規(guī)模。” 但一張營業(yè)收入和凈利潤同頻下滑33.2%和96.5%的成績單，一出手就花掉總營業(yè)收入的八成買地，眾安集團(tuán)是否存在財務(wù)風(fēng)險引發(fā)了投資者關(guān)注。 5月10日，眾安集團(tuán)管理層在線上投資者交流會上表示，因為結(jié)轉(zhuǎn)的原因，導(dǎo)致2021年確認(rèn)銷售較2020年有所下降，也導(dǎo)致了利潤和利潤率的下降。公司對2022年增長保持樂觀，未來會積極參與杭州甚至整個浙江、長三角區(qū)域的拿地開發(fā)。 截至5月12日收盤，眾安集團(tuán)報收0.28港元/股，總市值15.78億港元。有投資者熱議，前4 個月43億元拿地的錢，快能買3個眾安集團(tuán)了。也有股民提出，從報表看眾安家里確實(shí)“有礦”，大多是底價拿地，之前是一直沒有下力氣“挖”，這兩年開始努力“挖”了。 克而瑞研究中心認(rèn)為，眾安集團(tuán)2022年銷售目標(biāo)300億元，目前土地儲備總量可以支持眾安在收縮投資規(guī)模的情況下保持業(yè)績。未來1-2年眾安集團(tuán)將迎來償債高峰，需進(jìn)一步關(guān)注債務(wù)安全。 用凈利潤的100倍拿地 繼111億元在2021年新增12幅土地后，今年前四月又以43億元的權(quán)益拿地金額位居百強(qiáng)房企拿地金額榜單的第17位，以151億元的全口徑新增貨值排在百強(qiáng)房企新增貨值榜單的第15位。 這個榜單上的“新面孔”就是眾安集團(tuán)。 在3月25日進(jìn)行的杭州市首批集中供地中，眾安集團(tuán)以39.09億元的總價獲得5宗地塊，總建筑面積34.46萬平方米。獲取地塊數(shù)量僅次于杭州本土房企濱江集團(tuán)和綠城中國，后兩家企業(yè)分別獲取地塊11宗和7宗，總價分別為184.35億元和146.38億元。 1997年成立，2007年在香港上市，眾安集團(tuán)是浙江省第二家在香港主板上市的房地產(chǎn)企業(yè)，施中安也是首位坐擁兩家上市公司的浙系地產(chǎn)商。他一直信奉用健康的理念來管理企業(yè)，企業(yè)走自己的發(fā)展目標(biāo)。 從眾安集團(tuán)歷年的業(yè)績報告來看，這家老牌房企從2020年開始從穩(wěn)健發(fā)展轉(zhuǎn)向規(guī)模擴(kuò)張。當(dāng)年斥資199.15億元新增21個項目，總建筑面積約233萬平方米，同比增加677%。2021年新增項目12個，總建筑面積約193萬平方米，總土地成本約111億元。2018年和2019年，眾安集團(tuán)的新增土地儲備合計才51萬平方米。 “三道紅線后，中小房企面臨的困境更多。眾安集團(tuán)選擇低谷期大膽出手，也是一種‘淡市’平衡術(shù)。80%的土地儲備在杭州周邊，說明眾安向外拓展很謹(jǐn)慎，這也符合浙系房企的特點(diǎn)?！鄙虾Ｄ撤科髢?nèi)部人士表示，如果地塊處于城市核心區(qū)又有溢價空間，我們也敢于出手。 眾安集團(tuán)管理層在投資者交流會上表示，作為上半年少數(shù)參與拍地的民企，杭州的5宗地塊雖然存在溢價，但是會將利潤率維持在10%-15%。 此前的2月10日，眾安集團(tuán)便聯(lián)合杭州西湖投資集團(tuán)斥資4.3億元拿下西湖區(qū)一宗地塊。3月初，眾安集團(tuán)再度出手斥資5.5億元拿下麗水市一宗地塊。 IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，眾安集團(tuán)逆勢拿地與強(qiáng)周期房地產(chǎn)行業(yè)的“順周期出貨，逆周期拿地”的操作策略有關(guān)，另一方面也說明企業(yè)對于市場近期回暖以及未來走勢比較有信心。但在當(dāng)前銷售和拿地規(guī)模收縮成為行業(yè)“新常態(tài)”的背景下，要考慮企業(yè)自身的流動性承壓。 凈利潤下滑九成 即便是大舉擴(kuò)充土地儲備，眾安集團(tuán)仍保持著濃厚的“浙系”房企標(biāo)簽。 財報數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月31日，眾安集團(tuán)的土地儲備總建筑面積約為1048萬平方米，從土儲結(jié)構(gòu)看，87%分布在長三角。 “雖然區(qū)域性房企在面臨市場競爭時有自身優(yōu)勢，仍逃不開擴(kuò)張的道路。眾安需要在黑鐵時代找到一條差異化有質(zhì)量的規(guī)模增長之路，同時在規(guī)模之上實(shí)現(xiàn)利潤，避免陷入瓶徑期。”某房地產(chǎn)觀察人士認(rèn)為。 2021年眾安集團(tuán)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額279.3億元，同比增長27.3%，其中約97%的銷售額來源于浙江省內(nèi)，大本營杭州貢獻(xiàn)占比達(dá)44%。 不過在銷售規(guī)模增長的同時，眾安集團(tuán)的營業(yè)收入和利潤遭遇了“滑鐵盧”。 2021年業(yè)績報告顯示，眾安集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入49.69億元，同比下降約33.2%；毛利為14.76億元，同比下降約34.2%；對應(yīng)毛利率29.7%，同比下降0.5個百分點(diǎn)；凈利潤0.385億元，同比減少96.5%；母公司擁有人應(yīng)占利潤約為7310萬元，同比減少91.2%。 這一眾下滑的數(shù)據(jù)跟施中安常常掛在嘴邊的“健康和穩(wěn)健”脫離。他在2021年主席報告書中寫到：眾安集團(tuán)將積極遵循中央政府“三道紅線”等措施，努力保持戰(zhàn)略和財務(wù)穩(wěn)健。在變局中開新局，保持高質(zhì)量發(fā)展。 關(guān)于地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)問題，業(yè)績會上眾安集團(tuán)管理層預(yù)期2022年會有修復(fù)，全年結(jié)轉(zhuǎn)收入會在100億元以上。 起始于2020年的大舉擴(kuò)儲，使得眾安集團(tuán)的凈負(fù)債率由2019年的30.1%上升至2021年的76.3%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率由2019年的54.8%上升至2021年的66.9%，不過仍滿足“三道紅線”綠檔要求。 在業(yè)績會上，公司也發(fā)布了未來債務(wù)管控目標(biāo)，保持資產(chǎn)負(fù)債率小于65%，凈負(fù)債率小于40%以及現(xiàn)金短債比大于1.2。 截至2021年底，眾安集團(tuán)持有現(xiàn)金77.5億元，非限制現(xiàn)金53億元，借款總額約為169.9億元，其中一年以內(nèi)債務(wù)占比21%，1-2年債務(wù)占比45%。其他隱性負(fù)債方面，企業(yè)應(yīng)付貿(mào)易賬款同比增長至21.3億元，另有其他應(yīng)付款項及合聯(lián)營墊款分別為10.4億元及11.4億元。 “這意味著，眾安集團(tuán)面臨一定的債務(wù)兌付壓力?！卑匚南舱f，企業(yè)的資本性開支是建立在對未來市場和營業(yè)收入上升的預(yù)期基礎(chǔ)之上，如果樓市下半年能回暖，眾安集團(tuán)的財務(wù)安全就有保障，否則企業(yè)運(yùn)營和安全可能面臨重大財務(wù)風(fēng)險。 克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，眾安集團(tuán)的全口徑銷售額為18.8億元，權(quán)益銷售額為11億元，較去年同期的70億元和41.5億元分別下滑了73%、73.5%。 市場普遍認(rèn)為，受疫情影響樓市走向還未明朗之時，眾安集團(tuán)逆勢突圍或緣于農(nóng)行70億元并購貸的支撐。 3月23日，眾安集團(tuán)公告，農(nóng)業(yè)銀行將授予其 70 億元并購融資額度，重點(diǎn)支持該集團(tuán)在住宅、商業(yè)、物業(yè)和酒店等板塊的并購和重組。 眾安集團(tuán)認(rèn)為，與農(nóng)行簽署《并購業(yè)務(wù)戰(zhàn)略合作協(xié)議》有利于其與農(nóng)行建立深度的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，以支持本集團(tuán)在地產(chǎn)方面上下產(chǎn)業(yè)的并購業(yè)務(wù)發(fā)展，令該集團(tuán)更好地把握市場上所呈現(xiàn)的收并購機(jī)遇。 有消息透露，眾安集團(tuán)管理層在投資者交流會上表示，杭州所拿的那幾塊地也體現(xiàn)了眾安和農(nóng)行的合作，農(nóng)行的并購貸準(zhǔn)確提供了資金方面的支持。 施中安在接受采訪時曾經(jīng)說過：“我在企業(yè)的治理中特別注重現(xiàn)金流的管控、企業(yè)的周轉(zhuǎn)率和企業(yè)的盈利能力?！爆F(xiàn)在這些成了他和眾安不得不面對的考驗。

5月9日，網(wǎng)傳蘇州新房限制轉(zhuǎn)讓時間由3年調(diào)整為2年，二手房限制轉(zhuǎn)讓時間由原來的3年調(diào)整為不再限制轉(zhuǎn)讓年限。中國證券報記者針對上述消息向蘇州市房產(chǎn)交易管理中心求證，得到回復(fù)是消息屬實(shí)。 　　此外，揚(yáng)州也對特定人群的限購、限售政策，進(jìn)行了適當(dāng)調(diào)整。揚(yáng)州市住建局5月9日在官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于積極支持在揚(yáng)來揚(yáng)人才和生育二孩及以上家庭改善居住條件的通知》，在揚(yáng)來揚(yáng)大專及以上人才和生育二孩及以上家庭在市區(qū)購房的，可不適用現(xiàn)行限購政策。 　　蘇州擬再“松綁”樓市：二手房不限轉(zhuǎn)讓年限 　　據(jù)中證報等媒體報道，5月9日，網(wǎng)傳蘇州新房限制轉(zhuǎn)讓時間由3年調(diào)整為2年，二手房限制轉(zhuǎn)讓時間由原來的3年調(diào)整為不再限制轉(zhuǎn)讓年限。此外，非本市戶籍居民家庭購房條件從原來的三年內(nèi)累計繳納24個月社保調(diào)整為連續(xù)繳納6個月社保。 　　中國證券報記者針對上述消息向蘇州市房產(chǎn)交易管理中心求證，得到回復(fù)是消息屬實(shí)。蘇州市房產(chǎn)交易管理中心工作人員表示，目前暫時沒有文件，但是已經(jīng)開始執(zhí)行。 　　值得一提的是，蘇州在1個月內(nèi)兩次完善房地產(chǎn)政策。今年4月蘇州調(diào)整過非戶籍居民家庭購房條件以及二手房限售政策。自4月11日起，蘇州市限購政策有所調(diào)整，非戶籍居民家庭在蘇州市區(qū)、昆山市、太倉市范圍內(nèi)申請購買第1套住房時，社保年限要求從原來的3年內(nèi)連續(xù)繳納2年社保調(diào)整至累計24個月社保。 　　此外，自4月11日起，蘇州市限售放松，二手房限售由5年改3年；新房轉(zhuǎn)讓年限不變，自取得不動產(chǎn)證起3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。蘇州市房地產(chǎn)市場和交易管理中心工作人員表示，目前均按最新政策執(zhí)行。 　　據(jù)財聯(lián)社報道，克而瑞一位分析師表示，從土地端到需求端，蘇州此前一直執(zhí)行很嚴(yán)格的調(diào)控政策，其嚴(yán)厲程度居長三角城市前列。蘇州市場近期雖然出現(xiàn)回暖跡象，但受疫情反復(fù)影響，新房二手房成交量都不理想，與去年同期相比仍處于低位。 　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，蘇州調(diào)整限售年限將縮短置換交易周期，有助于釋放改善人群置換需求；降低非蘇州戶籍居民購房門檻，則有利于激發(fā)市場活力。 　　揚(yáng)州：人才購首套房給予繳納契稅50%的補(bǔ)貼 　　據(jù)揚(yáng)州市政府網(wǎng)站消息，5月9日，揚(yáng)州市人民政府官網(wǎng)發(fā)布的《關(guān)于積極支持在揚(yáng)來揚(yáng)人才和生育二孩及以上家庭改善居住條件的通知》提出，在揚(yáng)州來揚(yáng)州大專及以上人才和生育二孩及以上家庭在市區(qū)購房的，可不適用現(xiàn)行限購政策。 4696789022824941046_w1080h624.jpg 截圖來源：揚(yáng)州市政府網(wǎng)站 　　通知中明確提出，在揚(yáng)州來揚(yáng)州大專及以上人才在市區(qū)購買首套商品住房(含二手商品住房)，給予所繳納契稅50%的一次性購房補(bǔ)貼。 　　在市區(qū)范圍內(nèi)戶籍居民家庭擁有第二套住房及以上、非市區(qū)范圍內(nèi)戶籍居民家庭擁有第一套住房及以上的，自網(wǎng)簽備案之日起滿3年可上市交易。 　　同日，揚(yáng)州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《關(guān)于支持剛性和改善性住房需求調(diào)整優(yōu)化土地出讓政策的通知》，通知包括六項內(nèi)容，其中提到控制土地上市規(guī)模，調(diào)減住宅用地上市總量；延長土地出讓金繳納時間，在執(zhí)行競買保證金最低限20%的基礎(chǔ)上，首期50%出讓金于一個月內(nèi)繳清，90日內(nèi)繳至75%，180日內(nèi)全部繳清，不計利息。 5495808571677741871_w1080h686.jpg 截圖來源：揚(yáng)州市政府網(wǎng)站 　　此外，《通知》提出，優(yōu)化地塊規(guī)劃設(shè)計條件，優(yōu)先安排好地塊、小地塊上市。提供改善型住宅用地，容積率下限大于1.0，上限控制在1.3-1.6；放寬住宅沿路高寬比要求，用地內(nèi)部不再控制；取消高低配限制，可建設(shè)除獨(dú)棟獨(dú)院低層建筑外的住宅產(chǎn)品，中心城區(qū)內(nèi)建筑高度限低12米，中心城區(qū)外建筑高度限低調(diào)為10米。 　　今年來超百城對樓市調(diào)控 　　據(jù)證券日報報道，中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年以來，近110個城市對樓市政策進(jìn)行了調(diào)整，發(fā)布調(diào)控政策城市數(shù)量創(chuàng)歷史新高。據(jù)《證券日報》記者不完全統(tǒng)計，今年以來截至5月9日，包括網(wǎng)傳的蘇州在內(nèi)，超10個城市傳出了放松限購的消息，其中浙江衢州、江蘇句容、鄭州、蘭州等城市或地區(qū)已明確發(fā)文或者官方確認(rèn)了相關(guān)限購松綁政策。 　　除此之外，梅州、連云港發(fā)布或執(zhí)行了六方面穩(wěn)地產(chǎn)新政，均降低了購房首付比例，梅州是將二套房公積金首付比例降至2成，連云港是將商貸首套房首付比例降至2成。 　　對此，王玉臣表示：“在疫情尚未消失，經(jīng)濟(jì)持續(xù)疲軟的大背景下，為了刺激購房消費(fèi)，當(dāng)?shù)卣娂姴扇∫恍┐胧┤ネ苿淤彿肯M(fèi)，尤其是在剛需購房和改善型購房上?！? 　　據(jù)財聯(lián)社報道，中指院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控政策正進(jìn)入密集優(yōu)化期，早期市場上行階段出臺的部分過嚴(yán)限制性政策，已不再適應(yīng)當(dāng)前市場現(xiàn)狀。 　　“在‘房住不炒’總基調(diào)下，預(yù)計各地將適度優(yōu)化調(diào)整限購、限售、限價等政策，同時繼續(xù)加大信貸支持力度，降首付、降房貸利率，促進(jìn)銷售回暖。”陳文靜補(bǔ)充道。 　　億翰智庫研究總監(jiān)于小雨表示，疫情反復(fù)等因素影響下，不少城市雖然出臺了樓市扶持政策，但現(xiàn)在看來效果不及預(yù)期，居民置業(yè)信心仍較弱?！叭绻喑鞘杏袟l件放開限購、限售等有利于需求端的政策，市場信心和環(huán)境有望得到進(jìn)一步修復(fù)。”

北京市住建委等三部門近日印發(fā)《2022年全市首批保障性住房開竣工項目建設(shè)計劃的通知》(以下簡稱《通知》)。其中顯示，本市列入開工計劃的保障性住房項目共71個、房源約7.74萬套，其中確定2022年開工的項目有51個、房源5.15萬套，另外20個項目將推進(jìn)前期手續(xù)。 　　具體來看，在計劃年內(nèi)開工的項目中，市民較為關(guān)注的共有產(chǎn)權(quán)房有5個，房源約3800套。其中備受矚目的豐臺區(qū)三環(huán)旁的周莊子共有產(chǎn)權(quán)房，將在今年三季度開工。 　　除了共有產(chǎn)權(quán)房外，保障性租賃住房因不設(shè)戶籍和收入門檻，主要用于解決新市民、青年人等群體住房困難問題，近年來也受到公眾關(guān)注。根據(jù)《通知》，今年北京保障性租賃住房計劃開工23個項目，房源約2.3萬套。此外，今年還有1個公租房項目、22個安置房項目計劃開工，房源分別約0.14萬套、2.33萬套。 　　在此次列入開工計劃的51個保障房項目中，共涉及14個區(qū)以及經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。其中，大興區(qū)今年計劃開工或推進(jìn)手續(xù)的房源套數(shù)最多，達(dá)14172套。核心區(qū)中，西城區(qū)有3個項目的房源列入今年開工計劃，光源里棚戶區(qū)改造項目、菜園街及棗林南里棚戶區(qū)改造項目、車公莊大街3號項目均為今年一季度開工。 　　列入竣工計劃的保障房項目有61個，房源7.75萬套。從房型來看，公租房0.51萬套，集租房0.9萬套，共有產(chǎn)權(quán)房1.01萬套，定向安置房5.25萬套，限價商品房0.07萬套，經(jīng)濟(jì)適用房0.06萬套。從區(qū)域來看，涉及本市16個區(qū)，今年計劃竣工最多保障房房源的是朝陽區(qū)，達(dá)15982套。其中，備受關(guān)注的北京冬奧村公租房項目將于今年12月竣工，比較熱門的海淀區(qū)西三旗共有產(chǎn)權(quán)房項目將在今年7月竣工。 　　《通知》提出，各市政專業(yè)公司及保障性住房建設(shè)主體要優(yōu)先安排投資，確保市政基礎(chǔ)設(shè)施與政策性住房項目同步開工、同步交用。各區(qū)應(yīng)加強(qiáng)保障性住房施工過程的質(zhì)量管控，推行工程質(zhì)量潛在缺陷保險。對發(fā)現(xiàn)存在外墻保溫層脫落、墻面開裂等質(zhì)量隱患問題的，依法從重處理。

據(jù)《天津市人民政府辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委擬定的天津市存量房屋交易資金監(jiān)管辦法的通知》，自2022年5月15日起，將政府部門作為監(jiān)管主體的全程全額資金監(jiān)管模式，調(diào)整為政府部門作為監(jiān)管主體、商業(yè)銀行作為托管主體的資金托管模式。 天津市住建委通過公開招標(biāo)確定的10家受托開展存量房屋交易資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行分別是：建設(shè)銀行天津分行、工商銀行天津分行、中國銀行天津分行、農(nóng)業(yè)銀行天津分行、天津銀行、渤海銀行天津分行、郵政儲蓄銀行天津分行、天津農(nóng)商銀行、浦發(fā)銀行天津分行、民生銀行天津分行。存量房屋交易當(dāng)事人選擇接受托管銀行資金托管服務(wù)的應(yīng)當(dāng)選擇上述銀行辦理資金托管。

一則“到期借款無法償還”的傳聞，將央企背景的中交地產(chǎn)推至臺前。 5月12日，中交地產(chǎn)股份有限公司（以下簡稱“中交地產(chǎn)”，SZ000736)發(fā)布關(guān)于相關(guān)事項的說明公告。 在這份公告中，中交地產(chǎn)通過羅列財務(wù)數(shù)據(jù)的方式對上述傳聞進(jìn)行回應(yīng)，稱其貨幣資金能夠覆蓋公司日常經(jīng)營需要以及償還金融機(jī)構(gòu)到期借款。 不過，記者發(fā)現(xiàn)，公告中列出的數(shù)據(jù)，與其此前發(fā)布的財務(wù)報告并不相符。其中，2022年一季度報告顯示該企業(yè)的短期負(fù)債為178.4億元，而此次公告顯示該數(shù)據(jù)為166.65億元。 對于兩者相差11.75億元的問題，5月13日，記者多次致電中交地產(chǎn)董事會秘書辦公室，但電話始終無人接聽。 除此之外，細(xì)看中交地產(chǎn)的財務(wù)數(shù)據(jù)，其各項指標(biāo)并不優(yōu)質(zhì)。截至2021年年末，中交地產(chǎn)的“三條紅線”全部踩中，被劃為“紅檔”，這是目前所有上市央企開發(fā)商里的唯一。 記者梳理發(fā)現(xiàn)，中交地產(chǎn)增加土地儲備力度不小，這也一步步加大了它的債務(wù)壓力。 重慶一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，近年來，不斷加杠桿的不止民營房企，許多央企也在大肆擴(kuò)張，債務(wù)壓力不可忽視。 短期債務(wù)數(shù)據(jù)“前后不一” 上述“紅頭”文件已經(jīng)在市場上流傳數(shù)日。主要內(nèi)容是中交地產(chǎn)向大股東說明了公司主要的金融借款和資金情況，5月壓力集中釋放無法償債。 中交地產(chǎn)在公告中回應(yīng)稱，公司關(guān)注到近日有關(guān)公司的傳聞，傳聞主要內(nèi)容為：一份紅頭的“中交地產(chǎn)股份有限公司文件”廣為流傳，文件題為“關(guān)于2022年5月份金融機(jī)構(gòu)到期借款無法償還的報告”，文件遞交對象為“中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司”。 中交地產(chǎn)表示，公司認(rèn)為上述傳聞可能會對投資者形成誤導(dǎo)，基于對投資者負(fù)責(zé)的態(tài)度，公司就上述傳聞內(nèi)容進(jìn)行了核實(shí)，現(xiàn)予以說明： 公司在2022年5月末到期的金融機(jī)構(gòu)債務(wù)合計約24.4億元；根據(jù)公司已披露的2022年一季度報告，截至2022年3月31日，公司貨幣資金余額173.99億元，短期債務(wù)166.65億元，現(xiàn)金短債比1.04，符合“三條紅線”對現(xiàn)金短債比大于1的要求，上述貨幣資金能夠覆蓋公司日常經(jīng)營需要以及償還金融機(jī)構(gòu)到期借款。 公告還表示，公司目前現(xiàn)金流正常，融資渠道暢通，能夠保證到期債務(wù)償還；此外，公司一直積極開拓多種融資渠道，中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司作為公司控股股東，為公司融資工作和業(yè)務(wù)發(fā)展提供了有益的支持。 有關(guān)這次借款逾期償還的傳聞，中交地產(chǎn)此前就已經(jīng)有過公開表態(tài)。 5月11日，在中交地產(chǎn)召開的2021年度網(wǎng)上業(yè)績說明會上，有投資者提問，就公司無法償還五月到期銀行貸款的傳聞向公司提問。對此，中交地產(chǎn)董事會秘書田玉利回應(yīng)稱，上述傳聞與事實(shí)不符，公司現(xiàn)金流正常，融資渠道暢通，能夠保證到期債務(wù)償還。 記者梳理中交地產(chǎn)2022年一季度財務(wù)報告發(fā)現(xiàn)，截至期末，中交地產(chǎn)賬上貨幣資金有173.99億元，短期債務(wù)為22.95億元，一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債155.45億元，其短期債務(wù)合計有178.4億元，以此計算其現(xiàn)金短債比小于1，在手現(xiàn)金無法覆蓋短期負(fù)債。并非在最新公告中，中交地產(chǎn)稱其短期債務(wù)166.65億元，現(xiàn)金短債比大于1。 許多投資者認(rèn)為，中交集團(tuán)由于其央企背景，基本不存在暴雷的可能性。但在IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜看來，央企屬性只說明企業(yè)治理方面比較規(guī)范，以及母公司和實(shí)際控制人為國家信用而已，但并不表明企業(yè)流動性任何情況下都不會出問題，也不表明母公司和實(shí)際控制人會隨時無條件予以救助。所以央企暴雷也并不奇怪。 央企中唯一“三條紅線”全踩 中交地產(chǎn)成立于1993年，是中交房地產(chǎn)集團(tuán)控股的兩家房地產(chǎn)上市平臺之一。從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，中交地產(chǎn)的控股股東為中交房地產(chǎn)集團(tuán)，持股比例為53.32%，穿透后公司實(shí)際控制人為國資委。 中交地產(chǎn)年度報告顯示，該企業(yè)近年間拿地力度加大。2020年，中交地產(chǎn)共計新增土地30宗，計容建筑面積635.59萬平方米，較上年增長176.90%，土地購置總價款535.80億元，權(quán)益價款252.54億元；2021年，中交地產(chǎn)持續(xù)加大拿地力度，獲取新項目24個，對應(yīng)新增土地儲備總建面371.7萬平方米，新增土地儲備總價約388億元。 但中交地產(chǎn)加大投資后并沒有在業(yè)績端收獲相應(yīng)回報。根據(jù)財報數(shù)據(jù)，2021年中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入145.42億元，同比增長18.23%；凈利潤為2.36億元，同比減少32.19%；扣除非經(jīng)常性損益凈利潤為虧損4.32億元，上年同期盈利2115.72萬元。 雖然擁有央企背景，但中交地產(chǎn)的融資優(yōu)勢不突出，其銀行貸款平均融資成本在3.8%~6.5%，債券平均融資成本在3.52%~4.99%，信托融資平均成本為6%~8.5%。并且高成本的信托融資，在中交地產(chǎn)的新增融資占比超過65%，利息跳漲進(jìn)一步增加還債壓力。 截至2022年一季末，中交地產(chǎn)總資產(chǎn)為1505.2億元，總負(fù)債1325.52億元，凈資產(chǎn)179.68億元，資產(chǎn)負(fù)債率為88.06%。 截至2021年年末，中交地產(chǎn)剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為82.0%，凈負(fù)債率為217.7%，現(xiàn)金短債比為0.7，“三條紅線”全部踩中。 到2022年一季度，這種狀況仍未有明顯改善。2022年一季報顯示，中交地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為82.98%，凈負(fù)債率高達(dá)214.29%，現(xiàn)金短債比0.98，依然處于“三條紅線”全部踩中的狀態(tài)。 根據(jù)要求，“紅檔”房企將不能新增有息負(fù)債。因此，按照今年一季度公司賬上貨幣資金和短期借款及一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債推測，公司存在4.41億元的缺口。 柏文喜認(rèn)為，中交地產(chǎn)是目前所有上市央企開發(fā)商里唯一全部踩中“三道紅線”的房企。無論是對新增債權(quán)融資還是參與土地拍賣來說，都會給這家企業(yè)的經(jīng)營造成較大壓力。 中交地產(chǎn)基本面的狀況并未和二級市場呈現(xiàn)出太多相關(guān)性。自3月18日以來至5月11日，34個交易日里，中交地產(chǎn)已收獲17個漲停板，股價也從7.37元/股漲至29.26元/股，區(qū)間漲幅高達(dá)284.94%。 在此期間，公司的前三大股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)、重慶渝富、湖南華夏紛紛減持股份套現(xiàn)。有市場觀點(diǎn)認(rèn)為，盡管這是各股東自身有資金需要所致，但也同時表現(xiàn)出對中交地產(chǎn)的前景并不看好。

據(jù)中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)消息，鄭州開元房地產(chǎn)有限公司被列為失信被執(zhí)行人，執(zhí)行法院為鄭州市中原區(qū)人民法院，案號為(2022)豫0102執(zhí)1399號，立案時間是2022年03月14日，發(fā)布時間為2022年5月10日，具體事由涉及拖欠物業(yè)費(fèi)34.28萬余元。 　　天眼查顯示，鄭州開元房地產(chǎn)有限公司法定代表人為趙小寬，注冊資本為3000萬人民幣。公司經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、建筑設(shè)計；建材、裝飾材料的銷售；房屋租賃；物業(yè)管理。 據(jù)了解，鄭州開元房地產(chǎn)有限公司持有鄭州市開元寺建設(shè)管理有限公司30%股份，后者法定代表人為釋永信，由嵩山少林寺持股70%。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近日印發(fā)通知，要求全面排查涉及燃?xì)飧黝I(lǐng)域的安全風(fēng)險隱患，重點(diǎn)對燃?xì)饨?jīng)營、餐飲等公共場所、老舊小區(qū)、燃?xì)夤こ?、燃?xì)夤艿涝O(shè)施的安全隱患進(jìn)行排查。對排查出來的重大問題隱患要立行立改，總結(jié)好的經(jīng)驗做法并固化為法規(guī)制度，健全完善城鎮(zhèn)燃?xì)獍踩L效機(jī)制。 　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近日印發(fā)關(guān)于進(jìn)一步做好市政基礎(chǔ)設(shè)施安全運(yùn)行管理的通知。通知要求加強(qiáng)城市供排水行業(yè)安全管理。及時組織清掏淤積堵塞的排水管渠、雨水收集口和檢查井，及時補(bǔ)齊修復(fù)丟失、破損的井蓋，落實(shí)防墜落措施；加強(qiáng)泵站、閘門、拍門等設(shè)施的維修保養(yǎng)，保證設(shè)施設(shè)備安全、正常運(yùn)行。加強(qiáng)對下凹式立交橋、隧道、地下空間、地鐵、棚戶區(qū)以及城市低洼地等風(fēng)險點(diǎn)的隱患排查，建立隱患清單并及時整治。 　　在城市園林綠化安全管理方面，要督促有關(guān)部門對城市公園內(nèi)大中型游樂設(shè)施、客運(yùn)索道、體育健身設(shè)備等設(shè)施設(shè)備按照有關(guān)要求開展安全檢查，堅決禁止超負(fù)荷、帶病運(yùn)行。督促城市動物園管理機(jī)構(gòu)著力加強(qiáng)動物園安全管理，提高動物飼養(yǎng)人員安全意識，嚴(yán)格操作規(guī)程，防止出現(xiàn)動物逃逸事故。 　　通知強(qiáng)調(diào)，要開展安全生產(chǎn)監(jiān)督檢查，緊盯各類安全隱患易發(fā)高發(fā)環(huán)節(jié)，強(qiáng)化專業(yè)監(jiān)督檢查，組織專家參與市政基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的安全排查，提高監(jiān)管執(zhí)法專業(yè)能力和保障水平。拓寬暢通安全生產(chǎn)投訴舉報渠道，鼓勵社會公眾對安全生產(chǎn)重大風(fēng)險、事故隱患和違法行為進(jìn)行舉報，對安全監(jiān)督檢查不力的行為要進(jìn)行曝光。

5月11日，《廣州市規(guī)劃和自然資源局 廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于推進(jìn)非居住存量房屋改建保障性租賃住房工作的通知（征求意見稿）》（以下簡稱《通知》）在廣州市規(guī)劃和自然資源局網(wǎng)站上進(jìn)行公示。其中提出，要優(yōu)化廣州各類用房功能結(jié)構(gòu)，切實(shí)提高保障性租賃住房的有效供給，緩解住房租賃市場結(jié)構(gòu)性供給不足，加快培育廣州住房租賃市場和建立租購并舉的住房制度。 　　《通知》所稱的“非居住存量房屋”是指《通知》實(shí)施前已建成的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等類型房屋。 　　但有三種情況需要注意： 　?。ㄒ唬┩恋匦再|(zhì)為三類工業(yè)用地和三類物流倉儲用地的非居住建筑，不得改建為保障性租賃住房。 　　（二）本市重點(diǎn)商圈及重點(diǎn)功能區(qū)內(nèi)的非居住存量房屋原則上不得改建為保障性租賃住房。 　?。ㄈ├脷v史建筑、傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑、工業(yè)遺產(chǎn)、不可移動文物，以及具有保護(hù)價值的老建筑、古民居改建為保障性租賃住房的，應(yīng)按照歷史文化保護(hù)相關(guān)規(guī)定和程序執(zhí)行。 　　不得分割銷售 不得“以租代售” 　　改建項目具體如何操作？《通知》中明確了工作流程，包括八個方面：提出申請、聯(lián)合會審、審查認(rèn)定、認(rèn)定效用、施工許可、房源入庫、項目退出、項目續(xù)期。 　　《通知》同時強(qiáng)調(diào)，改建項目用作保障性租賃住房期間，不得分割銷售、轉(zhuǎn)讓和抵押，不得“以租代售”，不得違規(guī)經(jīng)營，并按照廣州市保障性租賃住房管理相關(guān)規(guī)定進(jìn)行管理。使用期間，因征收拆遷或者城市更新改造等需拆除的，改建項目按照改建前合法的房屋使用功能予以補(bǔ)償。 　　各區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門（區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室）應(yīng)會同項目所在地的鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處加強(qiáng)對改建項目的建設(shè)、出租、運(yùn)營等監(jiān)管，建立日常巡查檢查機(jī)制，不定期開展檢查，原則上應(yīng)當(dāng)每年對本區(qū)改建項目進(jìn)行不少于一次的全覆蓋檢查，每兩年進(jìn)行一次集中核查，對違反廣州市保障性租賃住房有關(guān)規(guī)定的依法依規(guī)予以查處。 　　適用條件 　　適用于《通知》實(shí)施前已建成的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等合法非居住存量房屋，以宗地或棟為單位按規(guī)定改建為保障性租賃住房；不能以宗地或棟為單位的，改建部分應(yīng)當(dāng)具有相對獨(dú)立性。 　　改建規(guī)定 　　權(quán)屬清晰。改建項目權(quán)屬清晰、無爭議，不存在查封、凍結(jié)等限制情形；存在抵押等其他權(quán)利負(fù)擔(dān)的，應(yīng)解除權(quán)利負(fù)擔(dān)或取得該權(quán)利人的書面同意。 　　性質(zhì)不變。改建項目用作保障性租賃住房期間，不動產(chǎn)權(quán)、土地使用年限、用地性質(zhì)、建筑面積、建筑高度、建筑層高不變，不補(bǔ)繳土地價款。 　　完善配套。項目的改建建筑面積在5000平方米以上（不含 5000平方米）的，應(yīng)按照改建建筑面積6%集中設(shè)置公共服務(wù)設(shè)施用房或項目自有公共活動區(qū)。 　　此外，改建還需要滿足結(jié)構(gòu)安全、消防安全、環(huán)保衛(wèi)生等方面相關(guān)要求。同時改建項目的面積標(biāo)準(zhǔn)、租金標(biāo)準(zhǔn)、出租對象、規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)、運(yùn)營期限等應(yīng)當(dāng)符合《廣州市保障性租賃住房項目認(rèn)定辦法》的規(guī)定。

“同行者”在側(cè)，遲到的快手能否“后來居上”？ 　　每天晚上8點(diǎn)左右，王貝樂會準(zhǔn)時現(xiàn)身快手，開啟兩個半小時的直播。他的粉絲并沒有想象中多，截至5月10日，只有10萬出頭。但在王貝樂直播間，三個小時的直播就能攢成一個100人的看房團(tuán)，成交3~4套房。 　　兩年前的他怎么也沒想到，僅憑高中學(xué)歷，自己就能一年賣出1000多套房子，且這些交易全部發(fā)生在他所在的吉林長春市，兩年間累計產(chǎn)生的成交額超過20億元。最夸張的時候，甚至有在外地的粉絲直接把定金轉(zhuǎn)給王貝樂，讓他幫忙去定房。 　　從一個地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)小白，到一名明星房產(chǎn)主播，王貝樂用了15年。目前，王貝樂已經(jīng)培養(yǎng)了50人的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)主播團(tuán)隊，加上其他成員，公司已經(jīng)接近100人。在王貝樂看來，平臺上的交易效率確實(shí)也在提升，“這頂?shù)蒙显瓉砭€下1000人的團(tuán)隊”。 　　根據(jù)快手公布的資料，其平臺上類似王貝樂這樣的房產(chǎn)主播還有很多，東北三省、河北、山東、天津等地的主播，均有不錯的業(yè)績表現(xiàn)。今年“五一”假期，沈陽開發(fā)商匯置在快手開展“多盤聯(lián)動”，當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)主播銷售套數(shù)合計14套，交易額超1400萬元。 　　據(jù)36氪消息，今年4月，快手電商在內(nèi)部信中正式宣布，成立房產(chǎn)業(yè)務(wù)中心，該中心負(fù)責(zé)人直接向電商負(fù)責(zé)人笑古匯報。內(nèi)部信中表示：“成立房產(chǎn)業(yè)務(wù)中心，負(fù)責(zé)滿足快手用戶的購房需求，幫助業(yè)主更高效地賣房，探索大宗線下交易業(yè)務(wù)在快手生態(tài)閉環(huán)的業(yè)務(wù)模式?！? 　　快手成立房產(chǎn)業(yè)務(wù)中心，前期早有鋪墊。去年，快手電商部門組建專門團(tuán)隊，探索跑通直播電商房產(chǎn)業(yè)務(wù)模式，尤其是在避開與貝殼直接競爭的二三線城市市場。快手房產(chǎn)業(yè)務(wù)中心今年還制定了跑通業(yè)務(wù)模式、突破百億成交總額的目標(biāo)。有消息稱，快手意在打造直播電商版“貝殼”。 　　有快手內(nèi)部人士告訴《中國企業(yè)家》：“快手從2019年就開始關(guān)注和研究房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，隨著近三年的積累，快手已經(jīng)跑通業(yè)務(wù)模式。”一位曾與快手有過合作意向的房企人士對《中國企業(yè)家》透露，快手早在疫情之前就已決策，要把鏈接產(chǎn)業(yè)鏈上下游的房產(chǎn)電商做起來，“他們甚至將業(yè)務(wù)構(gòu)想延伸到了下游的家居”。 　　但目前，在快手房產(chǎn)業(yè)務(wù)的實(shí)際進(jìn)展中，“只有KOL導(dǎo)流這一模式相對比較成熟，且在一些非一線城市進(jìn)行了落地嘗試?！鼻笆龇科笕耸糠Q，“本質(zhì)上，還是沒有擺脫互聯(lián)網(wǎng)電商的架構(gòu)?！? 　　據(jù)了解，快手電商房產(chǎn)業(yè)務(wù)落地頁面為“快手理想家”，目前已經(jīng)覆蓋的城市包括天津、沈陽、長春、大連、滄州、鄭州等二三線城市。從地產(chǎn)商來看，快手目前已經(jīng)與金地、綠地、陽光、建投、碧桂園、融創(chuàng)等房產(chǎn)開發(fā)商旗下樓盤達(dá)成合作。 　　字節(jié)跳動2018年孵化了房產(chǎn)信息平臺幸福里，并在去年年底拆分該業(yè)務(wù)；2020年9月，阿里與易居聯(lián)合推出房產(chǎn)交易平臺天貓好房，并財大氣粗地宣稱：“至少在未來的三年內(nèi)不賺錢，所有收入100%補(bǔ)貼購房者。” 　　相比字節(jié)、阿里等互聯(lián)網(wǎng)巨頭在房地產(chǎn)的相關(guān)探索，快手似乎晚了一步。但此前的探索者也用自己的經(jīng)驗告訴快手，對于大部分互聯(lián)網(wǎng)尤其是短視頻平臺來說，要想“切入”房產(chǎn)交易這條賽道，并非易事。 　　房產(chǎn)是典型的重交易，不僅資產(chǎn)重，決策重，而且交易與交付也重，更容易由信息差產(chǎn)生利益沉淀，導(dǎo)致“衣食住行”中“住”的互聯(lián)網(wǎng)化率落后其他領(lǐng)域3至5年。外行很難看清“住”的全貌，一個普通經(jīng)紀(jì)人，可能就需要掌握地產(chǎn)交易流程、地產(chǎn)市場營銷、地產(chǎn)測繪、地產(chǎn)交易管理制度、地產(chǎn)價格與估價等知識。這些詞匯專業(yè)而高冷，炫目又充滿危險感，攔在流量平臺通向房產(chǎn)交易之路的探索上。 　　在地產(chǎn)領(lǐng)域，從線上流量到線下交易，形成商業(yè)模式閉環(huán)并非易事。目前來看，線上線下結(jié)合模式的最成功例證只有貝殼找房?？焓忠惨廊辉诿髦?。 　　中介轉(zhuǎn)型主播，兩年賣出20億 　　兩年賣出20億元（GMV）的業(yè)績背后，王貝樂被稱為“房產(chǎn)界的李佳琦”。 　　確實(shí)，王貝樂跟李佳琦有很多相似之處。比如，他們都是最早受到平臺力量加持的那批人，同時，他們又很好地發(fā)揮了自身能力和特點(diǎn)，并與平臺特性相結(jié)合。 　　不過，與“口紅一哥”李佳琦“直接介紹商品+用戶下單購買”的帶貨直播模式不同，在直播間，王貝樂給自己定了一個準(zhǔn)則：只分享知識和見解，不直接推介樓盤。直播中，他通常會結(jié)合最近熱點(diǎn)和行業(yè)動態(tài)先做一個分享，隨后解決粉絲提到的各類買房問題，最后輸出一些專業(yè)的購房知識。 　　但在十多年前，王貝樂對前途還是迷茫的。 　　2006年，出生于吉林農(nóng)村的王貝樂，因為成績不理想沒考上大學(xué)，懷揣著“只要能走出農(nóng)村，讓我干啥都認(rèn)”的渴望，跟隨幾個同學(xué)一起進(jìn)入到了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，當(dāng)時，同學(xué)常跟他說的一句話是：“開單就能吃三年?！? 　　彼時，由于房屋交易大都是大宗交易，訂單價格高，再加上當(dāng)時的市場流程并不規(guī)范，房屋中介一旦達(dá)成一單交易，往往能夠從中獲得不小的收益。為了盡快熟悉行業(yè)，同事們每次帶客戶去看房，他都跟著學(xué)習(xí)，“賺到的第一筆錢也異常容易”。 　　當(dāng)時，他負(fù)責(zé)把房源信息發(fā)布到58同城和安居客等信息聚合平臺，看到這些信息的人就會給他打電話，當(dāng)時一個買家在見面看了房子之后就決定成交了，“莫名其妙就把錢賺到了”。一年后，王貝樂就小有積蓄，他感覺自己跟這個行業(yè)非常投緣，打算自己開一個門店。 　　過去16年里，王貝樂一直在從事房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的工作。自知理論知識有欠缺，他就一直堅持了解房產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)政策、法規(guī)、行業(yè)背景、相關(guān)學(xué)科等知識。 　　2018年，快手在東北成為一個炙手可熱的產(chǎn)品，MC天佑等人的爆火，來自東北的網(wǎng)紅幾乎占據(jù)了快手頭部流量的半壁江山。在這樣的潮水下，王貝樂也想?yún)⑴c其中。 　　然而，嘗試了幾次后，王貝樂發(fā)現(xiàn)唱歌表演并不適合他。各種嘗試后，他決定給大家分享一下關(guān)于長春樓市的分析、房價未來走勢等等。沒想到，當(dāng)晚有數(shù)十人齊聚他直播間，詢問他，“人在長春，現(xiàn)在應(yīng)該買哪一塊的房子”等問題。 　　通過這次直播，王貝樂感覺找到了真正適合自己的直播方式。也是在2018年，他通過快手賣出了第一套房。與此同時，他決定把業(yè)務(wù)中心逐漸從線下門店轉(zhuǎn)到線上。 　　快手方面告訴《中國企業(yè)家》，2019年，快手房產(chǎn)垂類（快手理想家）開始探索“房產(chǎn)主播促進(jìn)新房交易”的新型房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)模式。通過挖掘孵化房產(chǎn)主播、賦能主播專業(yè)能力服務(wù)能力的提升，逐步探索出了通過直播、短視頻獲客，再帶動成交的業(yè)務(wù)模式。 　　“信任經(jīng)濟(jì)”延伸 　　 　　入局早享有平臺早期紅利，加上較強(qiáng)的個人能力，讓王貝樂站在了快手頭部房產(chǎn)主播行列，但事實(shí)上，還有一個趨勢性背景是，王貝樂趕上了好時機(jī)。 　　王貝樂了解到，由于國家政策調(diào)控以及長春城市規(guī)劃等因素，長春市的建設(shè)用地規(guī)模在2020年中國35個主要二三線城市中排名第一，因為城市擴(kuò)張，很多居民都拿到了安置補(bǔ)償款，他們都需要購買新的房子，房產(chǎn)消費(fèi)需求激增。 　　回望供應(yīng)端，王貝樂發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)商競爭也異常激烈。當(dāng)時，王貝樂決定去找地產(chǎn)商談合作，但最初，地產(chǎn)商并不信任他。后來，由于王貝樂過往每年300多場直播中積累了眾多粉絲，他通過帶客戶并最終成交，贏得了開發(fā)商的信任。 　　通過摸索，王貝樂開發(fā)出了兩套“業(yè)務(wù)模式”： 　　其一，成為開發(fā)商的直接代理，針對某個樓盤，不定期組織粉絲線下看房團(tuán)，幫地產(chǎn)商獲客，地產(chǎn)商給買房者適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠，意向客戶與地產(chǎn)商直簽，王貝樂從中獲得一定收入； 　　其二，間接代理，如貝殼等平臺先跟開發(fā)商合作，再把房源散發(fā)給包括王貝樂在內(nèi)的周邊中介門店，他們通過在平臺報備，帶領(lǐng)客戶看房，成交之后獲得相應(yīng)的報酬。 　　從線下到線上，王貝樂明顯感覺到自己與客戶心理關(guān)系的變化。 　　“以前在線下，你得主動去引導(dǎo)客戶，客戶可能還對你有防范心理。而到了線上，他們聽了我?guī)讏鲋辈ズ螅蛯ξ姨貏e信任，問我這個樓盤你覺得行不行？這其中，我的身份發(fā)生改變了，客戶對我的印象也變了，他不會把我當(dāng)成一個中介，而是把我當(dāng)成一個更專業(yè)的老師。” 　　跟王貝樂類似，同是從傳統(tǒng)中介轉(zhuǎn)型為快手房產(chǎn)主播的房產(chǎn)從業(yè)者，盧慶云也說，他每天會在快手直播間向“老鐵”科普房產(chǎn)知識，傳授看房秘籍，慢慢就和“老鐵”處成了朋友，“我賣房賣哪一套都一樣，一定是為買房的業(yè)主考慮，老鐵們也信任我”。 　　盧慶云說，這種信任關(guān)系，是線上房產(chǎn)主播和線下中介最大的區(qū)別。 　　快手話語體系中，如此描述其對房產(chǎn)業(yè)務(wù)的定位：結(jié)合社區(qū)特性及快手電商在后鏈路產(chǎn)研方向的能力，一個兼具“專業(yè)能力強(qiáng)”“服務(wù)意識高”“信任關(guān)系穩(wěn)”的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)新形式在快手茁壯成長。 　　快手方面告訴《中國企業(yè)家》，快手房產(chǎn)主播的成交率高于傳統(tǒng)銷售模式10倍以上，因為買房的業(yè)主和房產(chǎn)主播之間有強(qiáng)信任關(guān)系?！靶湃侮P(guān)系”和“成交效率”是快手房產(chǎn)相比傳統(tǒng)房產(chǎn)交易模式的優(yōu)勢。 　　很大程度上，快手探索房產(chǎn)業(yè)務(wù)，可以說是本地服務(wù)以及信任經(jīng)濟(jì)的延伸。在此之前，抖音主打興趣電商，而快手主打信任經(jīng)濟(jì)，分別展開短視頻和直播帶貨。 　　快手嘗試信任經(jīng)濟(jì)拓展到本地生活領(lǐng)域。2022年初，快手與美團(tuán)達(dá)成合作，隨后又推出藍(lán)領(lǐng)招聘業(yè)務(wù)，包括拓展到房產(chǎn)交易領(lǐng)域，其目的在于，其渴望通過自身聚集起來的巨大流量以及主播與粉絲之間的信任關(guān)系，重新構(gòu)建交易鏈條。 　　但是，對于動輒數(shù)百萬的房產(chǎn)交易而言，僅有信任作為杠桿夠嗎？ 　　　快手能否“后來居上”？ 　　 　　環(huán)顧行業(yè)，擁有萬億市場的房地產(chǎn)交易賽道上，早有很多互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)布局。傳統(tǒng)力量方面，近些年來，作為重要玩家的開發(fā)商還在嘗試，2020年起，萬科旗下樸鄰、碧桂園有瓦和龍湖旗下租售品牌塘鵝，都宣布大力進(jìn)軍房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)。 　　即便在直播賣房這一領(lǐng)域，快手也有很多“同行者”。 　　目前，字節(jié)旗下分拆發(fā)展的幸福里APP在iOS端已有3.3萬下載量，新房和二手房業(yè)務(wù)都已開展，APP界面與內(nèi)容完善速度很快，內(nèi)容優(yōu)勢明顯；天貓好房除了新房二手房還包括租房業(yè)務(wù)，最大的特點(diǎn)在于其秒殺券，例如1元可秒殺2000元不等的補(bǔ)貼。 　　對比之下，“幸福里已形成了落地化產(chǎn)品，而快手則著重于較輕的操作?！鼻笆龇科笕耸糠Q。在其看來，快手以快手理想家小程序的形式落地，目前稍顯落后。不過，快手所布局城市都避開了主要一線城市，避開了房產(chǎn)中介頭部盯住的重點(diǎn)城市，錯位競爭和下沉意識明顯。 　　快手此番成立房產(chǎn)業(yè)務(wù)中心，前期亦有鋪墊。 　　2020年4月，快手和房多多合作推出“直播+賣房”。同年6月，快手關(guān)聯(lián)的北京達(dá)佳互聯(lián)信息技術(shù)有限公司注冊了“快說房”“快手家裝”等商標(biāo)。2021年10月，快手電商關(guān)聯(lián)公司成都快購科技有限公司發(fā)生工商變更，公司經(jīng)營范圍新增房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。 　　“從目前來看，快手賣房主要以KOL導(dǎo)流為基礎(chǔ)?！币晃唤咏焓值男袠I(yè)人士對《中國企業(yè)家》強(qiáng)調(diào)，目前快手平臺上的很多網(wǎng)紅，都是線下房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，他們沒有脫離傳統(tǒng)網(wǎng)紅直播帶貨的套路，只不過他們帶的是房子，而且，有的網(wǎng)紅自己就是渠道。 　　快手并非只想做一個引流端口。其在內(nèi)部信中表示，要“探索大宗線下交易業(yè)務(wù)線上生態(tài)閉環(huán)的業(yè)務(wù)模式”。 　　不過，線上閉環(huán)模式亦有“前車之鑒”。搜房網(wǎng)最初也是以線上內(nèi)容起家，而后發(fā)展成房天下試圖以C2C的業(yè)務(wù)，用直客模式繞過房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，但最終宣告失敗。搜房網(wǎng)的困局，讓線上力量意識到，實(shí)現(xiàn)線上到線下全流程閉環(huán)的重要性。 　　目前市場普遍認(rèn)為，貝殼找房是線上線下結(jié)合模式的最成功例證。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《中國企業(yè)家》表示，快手入局后，確實(shí)做到了互聯(lián)網(wǎng)售房的差異化，但營銷層面不能只停留在直播帶貨的套路中，需要更多地與線下互動。 　　其實(shí)，房產(chǎn)業(yè)務(wù)拓展早期，快手就在強(qiáng)化與房企的聯(lián)系與合作。 　　一位曾在TOP10房企工作過的員工告訴《中國企業(yè)家》，2019年，快手曾主動找到他們談合作，不過，在談判過程中，由于判客（判斷客戶的渠道來源）問題解決不了，最終合作告吹，“目前開發(fā)商很難界定一些客戶的渠道來源，而這會直接影響給渠道的費(fèi)用結(jié)算”。 　　在上述房企員工看來，雙方能否合作的關(guān)鍵還在于，快手最終要跟開發(fā)商解決渠道“切客”問題，“畢竟，快手的KOL很難長期駐扎在售樓處現(xiàn)場。有時候即便是快手導(dǎo)流來的客戶，也很容易在售樓處門口被切走。而渠道也是滋生腐敗最嚴(yán)重的環(huán)節(jié)之一?！? 　　“短視頻制作和傳播的互聯(lián)網(wǎng)思維、快手的平臺與企業(yè)運(yùn)作方式與傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的操盤思維之間，很難形成密切的良性互動與合作。”中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜對《中國企業(yè)家》表示，“所謂的模式跑通，也只是形成了少量的成交，快手直播賣房很難形成與傳統(tǒng)案場銷售、傳統(tǒng)房地產(chǎn)代理平臺和渠道分庭抗禮的主渠道之一?！? 　　在柏文喜看來，除了渠道難題，房產(chǎn)交易本身的特殊屬性，也在很大程度上制約直播賣房的進(jìn)一步發(fā)展?！胺慨a(chǎn)交易標(biāo)的較大，對于買房人而言，是人生和家庭大事，所以買房者的目的性和目標(biāo)性很強(qiáng)，不太可能產(chǎn)生隨機(jī)購買行為?！卑匚南卜Q。 　　在房地產(chǎn)整體收縮的大背景下，業(yè)內(nèi)玩家生存態(tài)勢并不樂觀。此前，字節(jié)跳動曾通過幸福里高調(diào)布局房產(chǎn)交易與代理行業(yè)，但受外部環(huán)境影響，業(yè)務(wù)有所收縮；曾為阿里系的天貓好房，也在其成立不到一年后，完全轉(zhuǎn)手易居。 　　“剛剛過去的‘五一’假期，快手理想家聯(lián)合房產(chǎn)主播在滄州、沈陽、天津等地發(fā)起了五一購房節(jié)活動，5天線上近40套新房成交，交易總額3500萬元。其中，沈陽成交17套，交易額超1700萬。”前述快手人士對《中國企業(yè)家》表示。 　　據(jù)悉，2022年，快手理想家計劃在天津、沈陽、長春、滄州、鄭州等18個城市和地區(qū)，聯(lián)動房產(chǎn)主播和優(yōu)質(zhì)開發(fā)商。對房產(chǎn)這塊價值萬億的蛋糕，快手已急不可待。

上海市疾控中心副主任孫曉冬在10日召開的上海疫情防控工作新聞發(fā)布會上表示，當(dāng)前，上海仍處于疫情防控關(guān)鍵時期，10日仍有2858例新增陽性感染者，但絕大多數(shù)都是在隔離管控中發(fā)現(xiàn)。 　　孫曉冬介紹，從地區(qū)分布上來看，陽性感染者中90%以上來自于中心城區(qū)和近郊區(qū)，這些地區(qū)往往是老舊小區(qū)、舊式里弄和城鄉(xiāng)接合部，包括城中村比較集中的區(qū)域。這些地區(qū)人口密度高，廚衛(wèi)共用或使用公共廁所等現(xiàn)象較為普遍，存在較多容易導(dǎo)致病毒傳播的風(fēng)險環(huán)節(jié)。 　　“如果存在管理不善、不細(xì)，個別人存在僥幸心理逃避篩查、防控措施不到位等原因，哪怕是極個別現(xiàn)象，也會影響到疫情防控的質(zhì)量和效率?！睂O曉冬說，因此下一階段要繼續(xù)嚴(yán)格落實(shí)以“四應(yīng)四盡”為核心的各項防控措施，特別是以老舊小區(qū)、城中村等作為重點(diǎn)開展拔點(diǎn)攻堅工作，強(qiáng)化定期篩查，繼續(xù)開展環(huán)境整治，努力消除可能存在的風(fēng)險因素和環(huán)節(jié)。

不動產(chǎn)權(quán)“登記難”“辦證難”問題由來已久，是不少地方的民生難題。從去年8月開始，甘肅全力化解已售城鎮(zhèn)住宅歷史遺留“登記難”問題，截至目前累計摸排出問題房屋85.38萬套，完成首次登記近70萬套，化解率超8成。但是隨著化解工作進(jìn)入最后“沖刺階段”，部分房企“暗藏”多年的違法違規(guī)行為成為難啃的“硬骨頭”。 　　5月5日，甘肅蘭州公布了第一批化解國有土地上已售城鎮(zhèn)住宅歷史遺留“登記難”問題失信失責(zé)企業(yè)“黑榜”，甘肅長江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等10家企業(yè)被曝光；此前，甘肅慶陽已經(jīng)分4批對慶陽市金廈房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司等14家企業(yè)進(jìn)行了曝光。 　　隨著“黑榜”的曝光，相關(guān)企業(yè)的暗箱操作“浮出水面”。違規(guī)代收挪用購房者的契稅是失信失責(zé)房企的慣用伎倆。一些企業(yè)挪用契稅及維修基金，不為購房者開具發(fā)票及簽署合同，使得購房者不能辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。蘭州萬佳置業(yè)有限公司在蘭州城關(guān)區(qū)火車站西路開發(fā)建設(shè)的萬佳潤澤園商品房項目中，違規(guī)代收挪用購房者460套住宅的契稅，且不為購房者開具發(fā)票；慶陽市金廈房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司拖欠稅款4100萬元，違規(guī)代收契稅400余萬元，企業(yè)違規(guī)代收維修基金2100余萬元，目前該企業(yè)欠繳法院執(zhí)行款1.5億余元，法定代表人王景遷欠繳法院執(zhí)行款1.1億余元。 　　部分企業(yè)在違規(guī)代收挪用契稅的同時，拒不辦理房屋安全質(zhì)量鑒定、消防驗收等，也是導(dǎo)致購房多年后不動產(chǎn)權(quán)“登記難”的主要原因之一。甘肅昊鑫市場開發(fā)有限公司在未經(jīng)竣工、消防驗收、未通過竣工驗收備案的情況下，代收維修基金900萬元，拖欠稅款4900萬元，企業(yè)欠繳稅款等法院執(zhí)行款6億余元，股東、執(zhí)行董事、原法定代表人任廷發(fā)欠繳法院執(zhí)行款1.4億余元。甘肅西脈新材料科技股份公司在蘭州七里河區(qū)西脈家園經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè)完成后，在項目聯(lián)審聯(lián)批時，雖然該市住建部門多次督促，企業(yè)至今既未提供符合要求的房屋安全質(zhì)量鑒定報告，也不出具證明材料，涉及住宅2374套。 　　甘肅在公布這些失信失責(zé)企業(yè)“黑榜”的同時，市場監(jiān)管、金融監(jiān)管、不動產(chǎn)登記等部門也對失信失責(zé)房企進(jìn)行了約談和聯(lián)合懲戒。有關(guān)人士表示，要從源頭杜絕不動產(chǎn)“登記難”問題，必須徹底終結(jié)失信失責(zé)房企的“野蠻生長”，通過更嚴(yán)格的措施加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管，將購房者按合同約定支付的定金、首付款、全款及分期付款中的后續(xù)資金等全部存入監(jiān)管賬戶，保障房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

　日前，四川省成都市印發(fā)《成都市推行新建商品房“交房即交證”改革試點(diǎn)工作實(shí)施方案》，規(guī)定自實(shí)施之日起取得商品房預(yù)售許可證的新建商品房項目，可申請“交房即交證”服務(wù)。此舉有助于解決有關(guān)的“辦證難、辦證長”問題，保障企業(yè)和購房人的合法權(quán)益，為構(gòu)建新建商品房“交房即交證”長效機(jī)制提供了寶貴經(jīng)驗。各地可參考借鑒，加強(qiáng)自然資源、住建、稅務(wù)等部門的協(xié)作，完善信息共享、優(yōu)化再造流程、壓縮辦結(jié)時限，進(jìn)一步推動房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，解決購房群眾后顧之憂。

為有效防范聚集性疫情發(fā)生，在保障社會運(yùn)行、疫情防控和基本生活的同時，目前北京朝陽區(qū)對區(qū)域內(nèi)黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、相關(guān)服務(wù)行業(yè)采取居家辦公、暫停營業(yè)、點(diǎn)對點(diǎn)閉環(huán)管理等方式分類實(shí)施，最大限度減少人員流動和聚集。 　　居家辦公期間，工作時間、勞動報酬、休息休假等事宜，鼓勵用人單位與勞動者協(xié)商確定，員工工資水平不得低于北京市最低工資標(biāo)準(zhǔn)。用人單位勞動用工政策、勞動者權(quán)益保障等問題可以撥打12333咨詢或投訴。 　　對2022年承租國有房屋的服務(wù)業(yè)中小微企業(yè)和個體工商戶減免6個月租金，同時鼓勵非國有房屋業(yè)主適當(dāng)減免租金。朝陽區(qū)政府已購買疫情防控復(fù)工復(fù)產(chǎn)保險，對根據(jù)政府疫情防控要求停工停產(chǎn)的小微服務(wù)型企業(yè)，可通過所在街鄉(xiāng)和中國人民財產(chǎn)保險股份有限公司北京市分公司申請保險賠付，對符合條件的企業(yè)，受影響員工可按每人每天100元、最長21天進(jìn)行賠付。

近日，多地發(fā)布樓市調(diào)控政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。浙江金華、湖南長沙、吉林長春、四川資陽等地陸續(xù)打出房地產(chǎn)調(diào)控政策“組合拳”。業(yè)內(nèi)人士指出，未來，各地針對合理改善型購房需求有望進(jìn)一步推出支持舉措。隨著疫情影響減弱，房地產(chǎn)銷售端有望企穩(wěn)。 　　政策“松綁”城市持續(xù)增多 　　近日，不少地區(qū)針對房地產(chǎn)市場出臺一系列政策。 　　5月7日長沙市人民政府發(fā)布消息稱，從5月6日起，長沙市限購區(qū)域內(nèi)家庭在首套商品住房網(wǎng)簽或取得不動產(chǎn)權(quán)屬證后滿4年，即可購買第二套商品住房。對比長沙以往政策：長沙限購區(qū)域內(nèi)購買家庭首套商品住房不動產(chǎn)權(quán)屬證書滿4年或房屋交易合同網(wǎng)簽備案滿6年的，可在限購區(qū)域內(nèi)購買家庭第2套商品住房。業(yè)內(nèi)人士表示，此舉將釋放部分有改善需求家庭的購房資格。 　　浙江金華日前放松限售，由之前的取得《不動產(chǎn)權(quán)證》滿3年后方可上市交易調(diào)整為“自合同備案之日起滿三年后方可上市交易”。金華市房地產(chǎn)服務(wù)中心工作人員表示，政策從5月6日開始執(zhí)行。一手房限售從合同備案當(dāng)天開始算，之前是按照出房產(chǎn)證的日期算。 　　長春市政府辦公廳近日發(fā)布通知稱，對擁有1套住房并已結(jié)清購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買住房的，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。同時，階段性降低公積金貸款首付比例，2022年12月31日前，職工首次申請公積金個人住房貸款的，最低首付款比例不低于20%；第二次申請公積金個人住房貸款的，首付款比例不低于30%。 　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年以來，近110個城市發(fā)布了穩(wěn)樓市新政，發(fā)布調(diào)控政策城市數(shù)量創(chuàng)歷史新高。 　　支持力度有望進(jìn)一步加大 　　從成交端看，受疫情等因素影響，銷售端恢復(fù)力度整體較為有限。 　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1-4月，TOP100房企銷售額均值為212.2億元，同比下降50.2%；其中銷售額超千億房企3家，較去年同期減少6家；超百億房企57家，較去年同期減少46家。TOP100房企權(quán)益銷售額均值為155.2億元，權(quán)益銷售面積均值為109.1萬平方米，同比分別下降50.7%和51.5%。2022年1-4月，TOP100企業(yè)拿地總額3626億元，拿地規(guī)模同比下降55.9%。房企拿地分化顯著。 　　五一假期期間，重點(diǎn)監(jiān)測城市新建商品住宅成交面積較去年同期下降52.3%。多數(shù)代表城市新房成交規(guī)模同比下降，其中武漢、蘇州、溫州同比下降均超五成。 　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師孟新增表示，短期來看，房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)入密集優(yōu)化期，預(yù)計各地將繼續(xù)加大信貸支持力度，通過降低首付比例、房貸利率，以及適度優(yōu)化調(diào)整限購、限售、限價等政策“松綁”方式，促進(jìn)銷售回暖。 　　對于二季度房地產(chǎn)市場，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前市場面臨疫情沖擊、需求疲軟等問題，隨著政策預(yù)期逐步向好，二季度重點(diǎn)城市或都市圈樓市將有望觸底。 　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，合理改善型購房需求獲得進(jìn)一步支持，改善型購房信貸支持力度有望進(jìn)一步加大。隨著疫情影響減弱，房地產(chǎn)銷售端有望企穩(wěn)。

近日，多地發(fā)布樓市調(diào)控政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。浙江金華、湖南長沙、吉林長春、四川資陽等地陸續(xù)打出房地產(chǎn)調(diào)控政策“組合拳”。業(yè)內(nèi)人士指出，未來，各地針對合理改善型購房需求有望進(jìn)一步推出支持舉措。隨著疫情影響減弱，房地產(chǎn)銷售端有望企穩(wěn)。 　　政策“松綁”城市持續(xù)增多 　　近日，不少地區(qū)針對房地產(chǎn)市場出臺一系列政策。 　　5月7日長沙市人民政府發(fā)布消息稱，從5月6日起，長沙市限購區(qū)域內(nèi)家庭在首套商品住房網(wǎng)簽或取得不動產(chǎn)權(quán)屬證后滿4年，即可購買第二套商品住房。對比長沙以往政策：長沙限購區(qū)域內(nèi)購買家庭首套商品住房不動產(chǎn)權(quán)屬證書滿4年或房屋交易合同網(wǎng)簽備案滿6年的，可在限購區(qū)域內(nèi)購買家庭第2套商品住房。業(yè)內(nèi)人士表示，此舉將釋放部分有改善需求家庭的購房資格。 　　浙江金華日前放松限售，由之前的取得《不動產(chǎn)權(quán)證》滿3年后方可上市交易調(diào)整為“自合同備案之日起滿三年后方可上市交易”。金華市房地產(chǎn)服務(wù)中心工作人員表示，政策從5月6日開始執(zhí)行。一手房限售從合同備案當(dāng)天開始算，之前是按照出房產(chǎn)證的日期算。 　　長春市政府辦公廳近日發(fā)布通知稱，對擁有1套住房并已結(jié)清購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買住房的，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。同時，階段性降低公積金貸款首付比例，2022年12月31日前，職工首次申請公積金個人住房貸款的，最低首付款比例不低于20%；第二次申請公積金個人住房貸款的，首付款比例不低于30%。 　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年以來，近110個城市發(fā)布了穩(wěn)樓市新政，發(fā)布調(diào)控政策城市數(shù)量創(chuàng)歷史新高。 　　支持力度有望進(jìn)一步加大 　　從成交端看，受疫情等因素影響，銷售端恢復(fù)力度整體較為有限。 　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1-4月，TOP100房企銷售額均值為212.2億元，同比下降50.2%；其中銷售額超千億房企3家，較去年同期減少6家；超百億房企57家，較去年同期減少46家。TOP100房企權(quán)益銷售額均值為155.2億元，權(quán)益銷售面積均值為109.1萬平方米，同比分別下降50.7%和51.5%。2022年1-4月，TOP100企業(yè)拿地總額3626億元，拿地規(guī)模同比下降55.9%。房企拿地分化顯著。 　　五一假期期間，重點(diǎn)監(jiān)測城市新建商品住宅成交面積較去年同期下降52.3%。多數(shù)代表城市新房成交規(guī)模同比下降，其中武漢、蘇州、溫州同比下降均超五成。 　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師孟新增表示，短期來看，房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)入密集優(yōu)化期，預(yù)計各地將繼續(xù)加大信貸支持力度，通過降低首付比例、房貸利率，以及適度優(yōu)化調(diào)整限購、限售、限價等政策“松綁”方式，促進(jìn)銷售回暖。 　　對于二季度房地產(chǎn)市場，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前市場面臨疫情沖擊、需求疲軟等問題，隨著政策預(yù)期逐步向好，二季度重點(diǎn)城市或都市圈樓市將有望觸底。 　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，合理改善型購房需求獲得進(jìn)一步支持，改善型購房信貸支持力度有望進(jìn)一步加大。隨著疫情影響減弱，房地產(chǎn)銷售端有望企穩(wěn)。

5年多過去了，北京70年自持只租不售項目仍困在運(yùn)營里。 2016年12月，萬科拿下北京海淀永豐兩宗自持地塊，按規(guī)劃將其打造成自持性租賃住房項目——翡翠書院，翡翠書院共計1322套房源，主力戶型為90平方米三居和180平方米四居；2018年5月中旬，作為北京首個房企全自持租賃住房項目，萬科翡翠書院正式啟動租賃運(yùn)營試水。 不過，據(jù)記者了解，自2018年開始預(yù)租至今，5年間翡翠書院出租量不足400套。其中，2021年9月首期交付的180平方米四居目前基本出清，占據(jù)項目總量70%的90平方米三居產(chǎn)品，至今仍未推出具體租賃方案。 與萬科翡翠書院相同的項目還有5個，其中2個自持比例100%，3個自持70%。這些企業(yè)的自持住房項目幾乎都未正式對外啟動租賃。 在動輒數(shù)十億元起的土地、融資成本及資金沉淀下，上述項目為何遲遲沒有取得關(guān)鍵性進(jìn)展？高級經(jīng)濟(jì)師、北京市眾明律師事務(wù)所律師宋庭敏分析認(rèn)為，在高地價、融資利率高企的狀況下，70年高自持對房企而言壓力非常很大；即使是現(xiàn)金流和融資能力較強(qiáng)的頭部房企，也只能不斷研究和探索。 “這些70年高自持地塊是市場特殊時期的產(chǎn)物，對開發(fā)商而言開發(fā)運(yùn)營難度非常大，政府相關(guān)部門也與項目有多次溝通?！蹦硣蟾吖軐τ浾弑硎?。 “高自持項目對開發(fā)商最大挑戰(zhàn)是地價成本過高，盈利困難。”空·白研究院創(chuàng)始人、貝殼研究院名譽(yù)顧問楊現(xiàn)領(lǐng)表示。他曾為4塊全自持地塊算過一筆賬，上述4地塊樓面價均在25000元／平方米以上，假設(shè)建安成本3000元/平方米、運(yùn)營成本按5000元／平方米、各種稅費(fèi)按照17％計算，對比周邊鏈家自營的自如品牌租金水平，這些項目想要實(shí)現(xiàn)回本需要運(yùn)營超過25年，有的地塊甚至要等到50年。 艱難探索 微信圖片_20220512195731.jpg 這場從重開發(fā)向重運(yùn)營的轉(zhuǎn)型變革，源于2016年北京的“9·30”樓市新政。 伴隨著當(dāng)年樓市“9·30調(diào)控新政”中“鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持部分住宅作為租賃房源”等內(nèi)容，在土地出讓競自持比例情況下，企業(yè)全自持用地在應(yīng)運(yùn)而生。北京先后出讓了8宗高比例自持地塊。 這是北京乃至全國開發(fā)商首次面對“住宅全部自持”的狀況，以至于在地塊中標(biāo)說明會上，萬科高管坦陳，拿地成功之后，業(yè)界普遍質(zhì)疑他們拿了兩塊“算不過來賬”的地。 2017年4月，在房企思索自持項目如何運(yùn)營才能盈利時，北京市住建委與北京市規(guī)劃和自然資源委員會下發(fā)通知，明確自持租賃住房應(yīng)全部用于對外租賃,不得銷售；企業(yè)持有年限與土地出讓年限一致，對外出租單次租期不得超過10年；嚴(yán)禁將自持商品住房“以租代售”或通過其他方式變相銷售的行為。 嚴(yán)格政策要求下，同年12月位于北京市大興黃村的100%自持項目——中國鐵建·理想家因以“10年租金+20年押金”形式對外進(jìn)行預(yù)租，被北京市住建委約談、調(diào)查。 此后的1個月內(nèi)，在一些自持租賃項目動工前，各企業(yè)紛紛開始了一系列股權(quán)變動。 位于北京市海淀永豐的E_ZIKOO智慧谷，是2017年4月由首創(chuàng)、天恒、中糧聯(lián)合體競得的全自持租賃住宅地塊。摘地后，3家企業(yè)合資設(shè)立了北京恒合悅興置業(yè)有限公司作為E_ZIKOO智慧谷的項目公司，由中糧地產(chǎn)持股39%、首創(chuàng)置業(yè)持股41%、天恒集團(tuán)持股20%。 2018年年初，首創(chuàng)置業(yè)退出E_ZIKOO智慧谷項目公司，股份由中糧地產(chǎn)和天恒集團(tuán)接收，兩者分別持股49%和51%。首創(chuàng)置業(yè)一位高管人士表示，公司確實(shí)退出了海淀永豐自持項目，退出原因主要是項目不符合公司投資標(biāo)準(zhǔn)。 同樣變化的還發(fā)生在翡翠書院19號地塊。2016年底，萬科、住總聯(lián)合體以59億元代價獲得永豐19號地塊后，成立了各自持股50%的項目公司——北京萬金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。2018年1月，該公司投資人發(fā)生變更，住總旗下公司金第地產(chǎn)從項目公司中退出，這意味著住總徹底退出了19號地塊，萬科成為了項目唯一開發(fā)者。 位于北京市大興舊宮的首開保利·熙悅林語兩地塊也出現(xiàn)過股權(quán)變化。摘得兩宗70%自持租賃住宅地塊后，保利、首開、中海、龍湖4家公司分別成立兩宗地塊所屬的項目公司。在兩家項目公司原始股東序列中，保利、首開、中海和龍湖各持25%股權(quán)。2018年1月，兩家項目公司均進(jìn)行增資擴(kuò)股，保利和首開在兩項目公司上大幅增持，中海和龍湖股權(quán)均稀釋至0.07%及0.06%。 盈利賬難算 “房企搶拿自持租賃住宅用地是‘市場發(fā)燒’引起的‘不正?！F(xiàn)象?！辟Y深房地產(chǎn)專家龍斌認(rèn)為，一些房企之所以自持拿地，是對未來的房地產(chǎn)市場過于樂觀，但自持項目投資巨大，回報“遙遙無期”。 從此前萬科公布的翡翠書院租金方案來看，該項目年租金為2000元/平方米~2400元/平方米；按照年租金2400元/平方米且100%滿租計算，項目第一個10年年租期收取的租金總額為33.3億元。 這也就意味著，該項目至少需要30年租賃期收入，才能勉強(qiáng)覆蓋109億元土地成本。如果再考慮建安成本，財務(wù)、管理、融資成本，以及折舊、貼現(xiàn)等因素，項目投資回收期將會更加漫長。 對于翡翠書院的盈利空間，萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁、首席運(yùn)營官劉肖曾透露，萬科將采用合作建房和眾籌方式，引入合作企業(yè)化解這一難題?？紤]到自持住宅產(chǎn)權(quán)不能分割，萬科設(shè)計成立眾籌平臺，將眾籌中的“一份”對應(yīng)數(shù)量不等的住房，參與眾籌的企業(yè)按照眾籌份數(shù)，支付交易對價。在萬科開發(fā)建設(shè)完成項目后，參與眾籌企業(yè)的員工可以租賃這些住房，同時向眾籌平臺繳納租金，再返回到相應(yīng)企業(yè)。萬科則收取眾籌運(yùn)營費(fèi)用、提供所有物業(yè)管理和配套經(jīng)營服務(wù)。 不過，宋庭敏對于萬科自持眾籌的做法并不認(rèn)同。他說，眾籌涉及融資和項目公司股權(quán)問題，也涉及土地使用權(quán)出讓后的監(jiān)管問題，京建發(fā)〔2017〕145號文第四條規(guī)定，“企業(yè)進(jìn)行合并重組或股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及自持商品住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，須經(jīng)項目所在區(qū)政府同意后整體轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓后，不得改變自持商品住房規(guī)劃用途，并應(yīng)繼續(xù)用于出租”，因此，嚴(yán)格來說全自持或高自持項目房企的運(yùn)營舉措需要合法合規(guī)。 此外，亦有房企項目運(yùn)營人士直言此舉難以看出贏利點(diǎn)，“翡翠書院樓面價接近4萬元/平方米，按照其定價方案，其三居戶型產(chǎn)品自持租金計劃折現(xiàn)值約430萬元，含精裝成本接近500萬元，算下來年租金回報率僅1.2%左右?！? 這不僅是翡翠書院的困境，也是其他高自持租賃項目面臨的難題。 以首開保利·熙悅林語為例，2017年4月，保利、首開、中海、龍湖聯(lián)合體拍下位于大興舊宮的兩地塊，該項目控制地上建筑面積為32.8萬平方米，根據(jù)70%自持比例估算，可銷售面積為9.84萬平方米，自持面積為22.96萬平方米。 根據(jù)拍地時約定，項目可銷售部分平均售價設(shè)定的上限為52315元/平方米，其可通過銷售收回約51.48億元，但與拿地成本相比仍有71.24億元差距；這個差距需要通過剩余自持租賃部分收回。 中糧天恒操盤的海淀永豐E_ZIKOO智慧谷項目，雖有商辦產(chǎn)品、商業(yè)地產(chǎn)項目“回血”，不過全自持的住宅產(chǎn)品仍面對較大盈利風(fēng)險。智慧谷置業(yè)顧問表示，智慧谷自持住宅方面打造了716套阿爾法之家，主要針對企業(yè)客戶，至今還未正式對外租賃?！耙咔橄陆?jīng)濟(jì)不景氣，企業(yè)也比較難，估計這部分產(chǎn)品未來租賃出清周期會比較長?！? 需長期市場培育 “自持租賃作為一項新業(yè)務(wù)對習(xí)慣短周期開發(fā)、資金快速周轉(zhuǎn)的地產(chǎn)商而言，面臨諸多挑戰(zhàn)?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為。 他表示，租賃行業(yè)要求較長的運(yùn)作周期，以輕資產(chǎn)的整租模式為例，互聯(lián)網(wǎng)類的公寓投資回收期多在3~5年，開發(fā)商類的公寓在裝修和家具設(shè)施上投入更高，投資回收期在6~7年居多；如果為自持物業(yè)，投資回收期保守估計也要10年以上，部分一線城市如北京甚至達(dá)到20年。相比之下，地產(chǎn)行業(yè)單個項目的運(yùn)作周期通常在2~3年，開發(fā)商最重視的拿地到開盤這一環(huán)節(jié)，一般半年到1年即可實(shí)現(xiàn)資金回籠。 在他看來，租賃地塊要求開發(fā)商由“快周轉(zhuǎn)”向“慢持有”轉(zhuǎn)變，對開發(fā)商的資金實(shí)力和進(jìn)入門檻提出了更高要求。目前參與主體多為全國性大房企，但在盈利模式上仍存在諸多不確定性，目前多以搶占市場為主。 據(jù)消息人士透露，在拿到全自持租賃地塊后，幾家企業(yè)仍在不斷投入資金。北京萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人測算，翡翠書院項目從拿地到建安成本總計達(dá)到159億元；E_ZIKOO智慧谷在前期立項階段，資金方面就已面臨很大壓力。 公開資料顯示，中糧地產(chǎn)于2017年實(shí)際投資已達(dá)到約64億元。2018年3月，中糧地產(chǎn)為項目公司提供不超過32億元的財務(wù)資助；同年12月，中糧地產(chǎn)再次為項目公司擔(dān)保，幫助其申請10億元債權(quán)投資資金，以保證智慧谷項目的融資需求，確保項目順利推進(jìn)。 資金壓力的背后開發(fā)商需要快速實(shí)現(xiàn)回款，除了收租金，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，自持地塊破解盈利難題可通過“REITs+千人商業(yè)配比+地下空間開發(fā)”模式拓展，REITs是以證券化方式來體現(xiàn)房地產(chǎn)的價值，證券發(fā)行后將大大提高流動性和變現(xiàn)能力。 關(guān)于資產(chǎn)證券化，2020年4月，國內(nèi)開始啟動基礎(chǔ)設(shè)施類的REITs試點(diǎn)。2021年7月2日，國家發(fā)展改革委公布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》，針對原通知進(jìn)行了更新及完善，新增能源基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房、水利設(shè)施、景區(qū)資產(chǎn)等試點(diǎn)行業(yè)。不過，商業(yè)地產(chǎn)項目不屬于試點(diǎn)范圍。 “主要還是因為國內(nèi)租賃住房租金回報率很低，2021年中國重點(diǎn)50城租金回報率為1.95%。即使是北京，租金回報率也基本上低于3%。目前1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.6%。國際上普遍認(rèn)為，租金回報率在3.5%以下的城市，不適合通過出租來達(dá)到投資回本目的。”宋庭敏表示，比照基礎(chǔ)設(shè)施類REITs的發(fā)行條件，自持住宅租賃項目的收益率（凈現(xiàn)金流分派率）至少應(yīng)該不能低于4%，但從目前看顯然還無法穩(wěn)定地實(shí)現(xiàn)。因此，從商業(yè)邏輯上無法滿足REITs的發(fā)行條件。 在他看來，大城市住房緊張問題急需解決，全自持或高自持租賃項目的盈利能力需要長期培育，但短期來看更需要政府政策支持。相關(guān)部門結(jié)合全自持住宅租賃的民生保障需求和企業(yè)發(fā)展需要可以給予一定補(bǔ)貼，不失為一種過渡性解決方案。

5月7日，“快手成立房產(chǎn)業(yè)務(wù)中心，探索大宗線下交易業(yè)務(wù)”的消息不脛而走。對此，快手內(nèi)部人士對《證券日報》記者表示，從2019年開始，快手房產(chǎn)垂類（快手理想家）就開始探索“房產(chǎn)主播促進(jìn)新房交易”的新型房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)模式。 　　對此，艾媒咨詢CEO張毅對《證券日報》記者表示，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈很長，快手等互聯(lián)網(wǎng)平臺介入行業(yè)不會太深，主要集中在信息、交易兩個方面，比如直播賣房、房產(chǎn)信息發(fā)布。對于此時切入房地產(chǎn)賽道的快手而言，缺少的并非是商業(yè)模式，而是持續(xù)輸出高消費(fèi)的用戶。 　　直播售房引關(guān)注 　　“通過挖掘孵化房產(chǎn)主播、幫助主播提升專業(yè)及服務(wù)能力，形成依托直播、短視頻獲客，再帶動成交的業(yè)務(wù)模式。底層基因是快手強(qiáng)互動、高黏性、有信任的社區(qū)特性，以及快手電商在后鏈路產(chǎn)研方向的能力?！鄙鲜隹焓謨?nèi)部人士進(jìn)一步稱，快手房產(chǎn)主播的成交率高于傳統(tǒng)銷售模式，買房的業(yè)主和房產(chǎn)主播之間有強(qiáng)信任關(guān)系?！靶湃侮P(guān)系”和“成交效率”是快手房產(chǎn)相比傳統(tǒng)房產(chǎn)交易模式的優(yōu)勢。 　　數(shù)據(jù)顯示，剛剛過去的“五一”假期，快手理想家聯(lián)合房產(chǎn)主播在滄州、沈陽、天津等地發(fā)起了“五一購房節(jié)”活動，5天時間線上成交近40套新房，交易總額達(dá)3500萬元。其中，沈陽成交17套，交易額超1700萬。 　　快手研究院在新書《信任經(jīng)濟(jì)》中也著重描述了直播售房案例：一位名為王貝樂的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，在過去兩年（2020年至2021年）平均每年在快手平臺銷售1000套房，GMV（商品交易總額）達(dá)到20億元。 　　王貝樂表示，一方面，通過直播，獲客的難度降低，獲客數(shù)量增加，每天直播下播后，主動來聯(lián)系的客戶達(dá)到幾十個，有時甚至上百個；另一方面，通過直播，可以更敏銳地捕捉市場變化，及時調(diào)整業(yè)務(wù)方向，獲客更精準(zhǔn)。 　　據(jù)悉，2022年，快手理想家計劃在天津、沈陽、長春、滄州、鄭州等18個城市和地區(qū)聯(lián)動房產(chǎn)主播和優(yōu)質(zhì)開發(fā)商，探索房地產(chǎn)銷售新業(yè)態(tài)。 　　互聯(lián)網(wǎng)售房是偽命題嗎？ 　　事實(shí)上，不少互聯(lián)網(wǎng)平臺都想切分賣房這塊蛋糕。 　　早在2010年，淘寶就曾試水房產(chǎn)頻道，盡管沒有濺起多少水花，但開啟了互聯(lián)網(wǎng)賣房的新思路；2014年，京東也開始試水房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，三年后，其上線房產(chǎn)頻道；2017年，蘇寧上線房產(chǎn)頻道；2020年，阿里和易居聯(lián)手推出“天貓好房”，打出的口號是“讓天下沒有難賣的房子”。 　　同時，短視頻平臺也開始發(fā)力。2018年，基于今日頭條房產(chǎn)頻道，字節(jié)跳動成立房產(chǎn)信息平臺“好多房”，2019年更名為“幸福里”，為用戶提供房產(chǎn)信息資訊和促成房屋交易。2021年，幸福里收購北京麥田旗下一家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。 　　不可否認(rèn)，互聯(lián)網(wǎng)生態(tài)改變了傳統(tǒng)銷售模式，直播帶貨也備受年輕人追捧，但大部分互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)業(yè)務(wù)仍停留在“房產(chǎn)資訊”和“渠道引流”層面，尚未出現(xiàn)“互聯(lián)網(wǎng)+房產(chǎn)”巨頭。對于在線售房，直播能帶來新變革嗎？ 　　透鏡公司研究創(chuàng)始人況玉清對《證券日報》記者表示，房子不同于普通商品，有一定的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，同時貨源也不像普通商品一樣通過供應(yīng)鏈管理來解決。更重要的是，房子的超高貨值決定了購房者無法輕易在線上下單，通常在購房前都需要去實(shí)地細(xì)看體驗調(diào)查，因此直播只能作為補(bǔ)充手段，有限地解決前期找房的問題，而實(shí)地看房、交易等很多問題都解決不了。 　　但快手的野心不止于直播賣房。在2021年初快手“理想家創(chuàng)作者大會”上，快手家居負(fù)責(zé)人曾透露，快手理想家的未來，是要循序漸進(jìn)地從“房產(chǎn)-家裝-家居”展開，用“信任電商”建立壁壘。 　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《證券日報》記者表示，快手、抖音（字節(jié)跳動）入局后，以短視頻、直播等形式售房，確實(shí)做到了互聯(lián)網(wǎng)售房的差異化，基于娛樂的模式，吸引、促進(jìn)了房地產(chǎn)的消費(fèi)新需求。但房地產(chǎn)與普通零售存在區(qū)別，營銷層面不能只停留在直播帶貨的套路中，需要更多地與線下互動。 　　此外，業(yè)界普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)已由“白銀時代”轉(zhuǎn)為“青銅時代”。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，1月份至3月份我國商品房銷售面積為31046萬平方米，同比下降13.8%。 　　快手此時大舉切入，是否為時已晚？對此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前互聯(lián)網(wǎng)售房還處于初期探索階段，尚未有頭部企業(yè)脫穎而出，即便是地產(chǎn)行業(yè)增速放緩，對于新銷售渠道而言也存在突圍的機(jī)會。

近日召開的中共中央政治局會議強(qiáng)調(diào)，要有效管控重點(diǎn)風(fēng)險，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險底線。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 　　當(dāng)前，受個別大型房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險顯性化影響，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險有所抬升。近期披露的上市銀行年報顯示，截至2021年12月末，五大國有銀行的房地產(chǎn)不良貸款余額均較上年末有所增加，且部分銀行增幅較大。多家銀行負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)前的風(fēng)險屬于局部性、階段性，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險總體可控。 　　多重因素致不良上升 　　數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月末，五大行房地產(chǎn)不良貸款余額較上年末均有所增加，中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國建設(shè)銀行的房地產(chǎn)不良貸款率分別為4.79%、3.39%、5.05%、1.85%，分別較上年末上升2.47個、1.58個、0.37個和0.54個百分點(diǎn)。 　　“在加快構(gòu)建新發(fā)展格局進(jìn)程中，局部領(lǐng)域、個別客戶的風(fēng)險釋放難以避免。”建行首席風(fēng)險官程遠(yuǎn)國表示，局部風(fēng)險不會影響房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。 　　首先，房地產(chǎn)貸款占比已降至低位。“工行房地產(chǎn)貸款占比已降至6.5%，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險不會對全行的資產(chǎn)質(zhì)量產(chǎn)生重大影響?！惫ば懈毙虚L張文武說。 　　其次，風(fēng)險抵補(bǔ)準(zhǔn)備已較為充分。截至今年一季度末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)撥備覆蓋率為199.5%。也就是說，如果出現(xiàn)1元不良貸款，銀行已準(zhǔn)備好1.995元來對沖，部分上市銀行的撥備覆蓋率高達(dá)300%以上。 　　信貸風(fēng)險之所以上升，根源在于個別大型房企的風(fēng)險顯性化。2021年下半年以來，部分房企利潤下滑、資金鏈趨緊、債務(wù)違約頻發(fā)。今年3月份，個別房企甚至無法如約披露年報?！吧贁?shù)風(fēng)險大戶貸款劣變，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險上升。”張文武說。因房企出險，部分銀行又收縮了信貸，一定程度上加劇了房企的經(jīng)營困難，進(jìn)一步抬升了風(fēng)險。 　　對于銀行的短期過激反應(yīng)，監(jiān)管部門已及時糾偏，目前房地產(chǎn)開發(fā)貸款已逐步恢復(fù)平穩(wěn)。與2021年四季度相比，今年一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款月均多增約1500億元。 　　此外，銀行不良貸款認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)愈發(fā)嚴(yán)格，也抬高了風(fēng)險數(shù)據(jù)。記者從多地銀保監(jiān)局獲悉，為確保風(fēng)險真實(shí)、全面暴露，多地不良貸款認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)已從“逾期90天計入不良”變?yōu)椤坝馄?0天計入不良”，有些銀行已將逾期30天的貸款計入不良。受此影響，此前部分被掩蓋的風(fēng)險浮出水面，房地產(chǎn)不良貸款數(shù)據(jù)有所上升。 　　個人住房貸款風(fēng)險較低 　　目前，我國個人住房貸款余額約46萬億元。個人住房貸款的期限較長，多為20年甚至30年。雖然貸款期限長，但我國個人住房貸款的信貸風(fēng)險卻較低，不良貸款率長期維持在0.3%左右。 　　“個人住房貸款的還款來源主要是借款人的每月收入，因此，資產(chǎn)質(zhì)量與就業(yè)、收入密切相關(guān)，受房價波動的影響反而較小，這是我國與很多國家的不同之處?！毖胄薪鹑谑袌鏊舅鹃L鄒瀾說。 　　“從大型銀行2020年初的實(shí)踐看，疫情初期，個人住房貸款不良率一度由0.29%上升至0.37%?！编u瀾說，延期還款政策實(shí)施后，貸款質(zhì)量總體保持穩(wěn)定；隨著疫情緩解，居民收入逐步恢復(fù)，貸款償還也很快恢復(fù)正常。截至2020年12月末，個人住房貸款不良率已回到0.29%的水平。 　　當(dāng)前，受國內(nèi)疫情多點(diǎn)散發(fā)影響，部分居民收入出現(xiàn)波動，可能無法按時償還房貸。對此，國有行與股份行、城商行等多家金融機(jī)構(gòu)已明確表示，滿足條件的客戶可申請房貸延期還款。 　　風(fēng)險化解不能松勁 　　房地產(chǎn)信貸風(fēng)險雖總體可控，但風(fēng)險防范與化解工作須臾不可松懈?！胺揽匾又鲃?。”中國銀行風(fēng)險總監(jiān)劉堅東說，部分房企的經(jīng)營狀況仍存不確定性。 　　“緩解房企資金鏈緊張需供給端、需求端協(xié)同發(fā)力。”國家金融與發(fā)展實(shí)驗室副主任曾剛說，從供給端看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款已基本恢復(fù)平穩(wěn)，銀行貸款的恢復(fù)正加快到位；從需求端看，多地銀行已下調(diào)房貸利率，購房者的需求逐步釋放，將有助房地產(chǎn)市場整體企穩(wěn)。 　　化解風(fēng)險的有效途徑之一，是在市場化、法治化的前提下，推動房企之間開展并購?！皣鴥?nèi)優(yōu)質(zhì)房企對此項工作高度重視，已開展大批盡職調(diào)查，后續(xù)相信會取得明顯成效。”興業(yè)銀行風(fēng)險管理部總經(jīng)理鄒積敏說。 　　此前，中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)的通知》，鼓勵金融機(jī)構(gòu)以市場化方式支持風(fēng)險化解、行業(yè)出清。記者獲悉，多家銀行已安排專項額度，正穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù)，推動足值項目與問題開發(fā)商脫鉤，在“保交樓”中降低風(fēng)險隱患。

盡管各地“穩(wěn)樓市”政策以平均每天超兩條的頻度發(fā)布，但受到疫情反復(fù)、市場信心不足等影響，4月中國多地樓市依然處于深度調(diào)整中，“小陽春”缺席。 　　房價“橫盤”成交乏力 　　據(jù)中指研究院統(tǒng)計，4月，中國百城新建住宅價格環(huán)比僅上漲0.02%。1-4月累計，百城新建住宅價格上漲0.08%，漲幅較去年同期收窄0.91個百分點(diǎn)，累計漲幅為近五年同期最低點(diǎn)。 　　今年以來，各城市新房價格漲幅微弱。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1-4月份，百城中，新房累計漲幅超過1%的只有廣州一地，房價累計上漲1.24%。 　　從成交量來看，據(jù)多個機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，4月份重點(diǎn)城市無論新房還是二手房成交規(guī)模同比降幅均超過四成。貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年4月全國重點(diǎn)62城商品住宅簽約面積累計同比下降44%，較3月跌幅進(jìn)一步加深5個百分點(diǎn)。貝殼50城二手房成交量同比下降約50%。 　　重點(diǎn)區(qū)域交易活躍度不足。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，4月份，長三角樓市近乎全面“熄火”，杭州、合肥、南京等市場成交轉(zhuǎn)弱，蘇北全面承壓。天津、河北、山東、東北等北方市場觀望情緒依舊濃重?；浉郯拇鬄硡^(qū)城市佛山、惠州、東莞、珠海等繼續(xù)蟄伏，項目去化普遍維持在30%左右；武漢、成都、重慶等市場羸弱，西安、鄭州等區(qū)域分化加劇。 　　作為樓市的前端，土地市場成交規(guī)模同樣延續(xù)低位。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，4月份，全國300城經(jīng)營性土地總成交建筑面積6537萬平方米(截至4月27日)，同比下降近六成，依舊在歷史低位；300城土地成交總金額增至2752億元(人民幣)，環(huán)比上漲36%，但同比依然下降，降幅高達(dá)53%。 　　超70城出手“穩(wěn)樓市” 　　事實(shí)上，今年以來，房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境持續(xù)改善，中央多部委持續(xù)釋放積極的政策信號。 　　貝殼研究院指出，4月重點(diǎn)城市住房信貸環(huán)境進(jìn)一步寬松，利率創(chuàng)四年新低。目前103個城市主流首套房貸利率已全部低于6%。同時，地方房地產(chǎn)調(diào)控政策逐漸放寬，限購、限貸、限售等限制性手段有不同程度松動。 　　據(jù)該機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，今年以來，中國已有超過70個城市放寬相關(guān)樓市政策。房地產(chǎn)政策放松的城市由三線城市傳導(dǎo)到二線省會城市，包括南京、蘇州、蕪湖等長三角區(qū)域強(qiáng)二、三線城市。 　　另據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，4月份各地發(fā)布“穩(wěn)樓市”政策逾75次，這意味著平均每天就有超過兩條相關(guān)支持性政策出臺。 　　為何“小陽春”爽約？ 　　貝殼研究院認(rèn)為，樓市調(diào)控效果不明顯的根本原因是市場預(yù)期尚未得到有效恢復(fù)。疫情沖擊、地緣政治沖突等給國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長帶來更多不確定性，大環(huán)境景氣度低迷，就業(yè)壓力顯著加大，居民預(yù)期收入降低，舉債購房的意愿不強(qiáng)。 　　此外，1-4月份規(guī)模房企整體融資規(guī)模仍保持在低位，多數(shù)房企流動性壓力持續(xù)。據(jù)貝殼統(tǒng)計，受到融資規(guī)模大幅下滑影響，2022年4月房企境內(nèi)外債券到期債務(wù)凈額仍有396億元人民幣。 　　分析認(rèn)為，這也導(dǎo)致購房者對新房項目仍存交付品質(zhì)打折扣、延期交付，甚至爛尾的擔(dān)憂，購買新房依舊謹(jǐn)慎。新房去化慢，房企拿地積極性難恢復(fù)，土地市場難升溫，最終導(dǎo)致市場整體信心不足，觀望情緒加重。 　　業(yè)內(nèi)預(yù)計，后續(xù)房貸利率還有下調(diào)空間，房企風(fēng)險出清速度也將有所加快。疫情過后，城市間人口流動將恢復(fù)，新市民的安家需求、子女的教育需求和老市民的住房改善需求將補(bǔ)償性釋放，這決定了未來市場修復(fù)的大趨勢。但市場修復(fù)力度和時間仍然受到疫情等多重因素影響。

“目前尚有25.5億元可發(fā)行債券額度，正在積極推進(jìn)在5月份新增發(fā)行20億元小公募?！?月6日下午，在某“千億房企”2021年業(yè)績說明會上，公司董事長表示，面對公開市場債務(wù)兌付問題，目前采取兩條腿走路，除了融資，還要盡可能盤活沉淀經(jīng)營資金。 　　眾所周知，自2021年下半年以來，在債務(wù)違約引發(fā)信用擔(dān)憂和市場下行雙重壓力下，房企融資進(jìn)入艱難時刻。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2022年1月-4月，房企境內(nèi)、境外債券融資累計約2350億元，同比下降41%。 　　“當(dāng)前房企融資主要以銀行貸款、票據(jù)以及債券等境內(nèi)融資方式為主。由于受國際環(huán)境、疫情等因素影響，加之一些房企流動性風(fēng)險仍未完全消除，房地產(chǎn)交易市場亦沒有明顯起色，境外資本市場投資表現(xiàn)審慎，導(dǎo)致房企境外融資環(huán)境受挫。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠向《證券日報》記者表示，不過，在多層面支持房企融資緩解資金壓力的政策下，房企境內(nèi)融資難度相對較低，當(dāng)下境內(nèi)融資規(guī)模正在提升。 　　境內(nèi)融資規(guī)模提升 　　根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2022年1月-4月，房企境外債券規(guī)模約442億元，同比減少65%；境內(nèi)融資規(guī)模約1908億元，同比減少30%，其規(guī)模占比提升至81%。 　　2020年是房企境內(nèi)外融資變化的分水嶺?！熬惩猸h(huán)境相對復(fù)雜，多變，長期存在不確定性?！必悮ぱ芯吭焊呒壏治鰩熍撕葡颉蹲C券日報》記者表示，2020年以來，由于境內(nèi)融資環(huán)境相對穩(wěn)定、友好，且有積極政策影響，預(yù)計未來長期內(nèi)，房企的融資渠道都將以境內(nèi)為主導(dǎo)。 　　“這一局面將延續(xù)一段時間，比如債權(quán)人債務(wù)人都在境內(nèi)、境內(nèi)融資無論在抵押物還是資產(chǎn)處置等環(huán)節(jié)，對債務(wù)的保障程度更強(qiáng)，因此目前境內(nèi)融資為主要融資渠道。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳星向《證券日報》記者表示。 　　根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2022年4月份，房地產(chǎn)板塊境內(nèi)、境外債券融資共發(fā)行63筆。境內(nèi)債券融資530億元，環(huán)比減少25.4%，同比減少32.7%；境外融資折合人民幣約87億元，環(huán)比減少47.9%，同比減少41.2%，境外融資規(guī)模單月占比低于15%。不難看出，境外債發(fā)行規(guī)模正在大幅萎縮。 　　陳星表示，當(dāng)前多家房企的海外評級跌至違約級別，另有一些房企為避免觸發(fā)違約條款，主動要求撤銷海外評級，有資格在境外資本市場融資的主體越來越少。多重因素影響下，海外融資渠道基本關(guān)閉，僅有若干優(yōu)質(zhì)企業(yè)尚能成功發(fā)行海外債。 　　下半年將好于上半年？ 　　5月4日，央行、銀保監(jiān)會、深交所等多部門出臺落實(shí)金融支持穩(wěn)經(jīng)濟(jì)工作措施，其中重點(diǎn)提及房地產(chǎn)金融措施。深交所發(fā)文明確提到，“支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。支持房企正常融資活動，允許優(yōu)質(zhì)房企進(jìn)一步拓寬債券募集資金用途，鼓勵優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行公司債券兼并收購出險房企項目，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展”。 　　在梁楠看來，隨著多部門發(fā)聲防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險，預(yù)計后續(xù)在房企債務(wù)處置、融資等方面，將會形成更大力度的支持性政策，信貸政策也將進(jìn)一步優(yōu)化，房企融資環(huán)境有望持續(xù)得到改善，進(jìn)一步緩解房企流動性緊張局面。 　　在房企層面，陳星認(rèn)為，一是抓住當(dāng)前釋放的購房利好政策，推動銷售端穩(wěn)中有進(jìn)；二是加強(qiáng)現(xiàn)金管理，降低短期流動性風(fēng)險；三是面臨流動性風(fēng)險的企業(yè)要主動與債權(quán)人溝通，積極處置債務(wù)，降低風(fēng)險事件帶來的負(fù)面沖擊。 　　“市場信心仍需時間修復(fù)，存量債務(wù)也需要時間處置，短時間內(nèi)融資不會大規(guī)模啟動?！标愋潜硎?，不過隨著政策的邊際放松，信用債特別是并購類債券融資將有望得以提升。

近日，58同城、安居客發(fā)布2022年《4月國民安居指數(shù)報告》。報告顯示，2022年4月全國重點(diǎn)監(jiān)測65城新房線上均價17530元/㎡，環(huán)比下跌0.09%，其中有23城新房線上均價環(huán)比上漲。全國重點(diǎn)監(jiān)測65城二手房掛牌均價16903元/㎡，環(huán)比下跌0.10%，其中有24城二手房掛牌均價環(huán)比上漲，落實(shí)二手房參考價制度的城市中有5個城市掛牌價環(huán)比出現(xiàn)下降趨勢。 　　4月全國找房熱度環(huán)比回落 5成購房者認(rèn)為房價將保持平穩(wěn) 　　《報告》顯示，4月全國重點(diǎn)監(jiān)測65城新房線上均價為17530元/㎡，環(huán)比下跌0.09%，有23城新房房價環(huán)比上漲。一線城市中，深圳新房線上均價為58462元/㎡，上海和北京新房線上均價分別為48164元/㎡和47089元/㎡，廣州新房線上均價為32700元/㎡。新一線城市中，杭州和南京的新房線上均價分別為27662元/㎡、26697元/㎡。 　　2022年4月，全國找房熱度環(huán)比回落，較3月相比下跌14.4%，其中一線城市新房找房熱度環(huán)比下跌18.3%，二線城市下跌14.1%，三四線重點(diǎn)城市下跌12.8%。 　　在全國用戶找房戶型分布方面，2022年4月全國新房市場中，3居室找房熱度占比49.2%；4居室及以上戶型找房熱度占比36.9%，較上月增長1.7個百分點(diǎn)。 　　據(jù)統(tǒng)計，2022年4月用戶信心指數(shù)為104.6，環(huán)比下跌1.6%。本月有46.9%的購房者認(rèn)為5月份樓市政策的走向會繼續(xù)保持穩(wěn)定，也有42.2%的購房者認(rèn)為樓市政策將略微放松； 53.1%的購房者認(rèn)為房價走勢將繼續(xù)保持平穩(wěn)；有35.9%的購房者認(rèn)為2022年5月是買房的好時機(jī)。 　　二手房新增掛牌量環(huán)比下跌18.7% 部分城市受疫情影響下行明顯 　　《報告》顯示，4月全國重點(diǎn)監(jiān)測65城二手房掛牌均價為16903元/㎡，環(huán)比下跌0.10%，65城中有24城二手房掛牌房價環(huán)比上漲。北京、深圳、上海二手房掛牌均價分別為59076元/㎡、58296元/㎡和55085元/㎡。在已落實(shí)二手住房參考價制度的城市中，寧波、紹興、無錫、溫州、合肥5個城市二手房掛牌價環(huán)比下行。 　　2022年4月，全國重點(diǎn)城市二手房新增掛牌房源量環(huán)比下跌18.7%，部分城市受疫情影響環(huán)比下行明顯。在板塊熱度方面，北京密云、良鄉(xiāng)、長陽、昌平縣城和北七家；上海陸家嘴、九亭、浦江鎮(zhèn)、莘莊和七寶；廣州新區(qū)、科學(xué)城、新塘、金洲和芳村；深圳龍崗中心城、華僑城、民治、大運(yùn)和西鄉(xiāng)均備受到購房者的青睞。 　　《報告》顯示，2022年4月經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)為91.0，環(huán)比下跌12.0%。69.0%的經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為調(diào)控將不會繼續(xù)抑制房價上漲，有53.1%的經(jīng)紀(jì)人表示5月二手房價格將繼續(xù)保持穩(wěn)定。另外，還有35.4%的經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為2022年5月二手房市場掛牌量同比將會上漲。

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，“五一”從來不是放松休息的假期，而是上半年沖業(yè)績的黃金周。 　　尤其是在今年5月，開發(fā)商回籠資金的迫切遇上了樓市放松政策的頻出，是否激發(fā)起了買房人的熱情？ 　　新政連發(fā)，“五一”暖樓市不打烊 　　“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！?月29日，假期前夕召開的中共中央政治局會議中這樣強(qiáng)調(diào)。 　　分析普遍認(rèn)為，“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策”等是中央對于房地產(chǎn)業(yè)作出的更明確更積極的表態(tài)。這意味著后續(xù)地方調(diào)控自主性更強(qiáng)，更多高能級城市限制性政策有望松綁，利于住房需求釋放。 　　果不其然，“五一”假期期間，便有多地馬不停蹄地“加班”發(fā)布房地產(chǎn)松綁政策。 　　據(jù)中新財經(jīng)不完全統(tǒng)計，廣東惠州、廣東梅州、江蘇無錫、江蘇連云港、江蘇徐州、湖南岳陽、江西贛州等均于近日密集宣布對此前執(zhí)行的房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)整。 　　紓困新政主要包括降低購房首付比例、下調(diào)房貸利率、二手房增值稅免征年限“5改2”、放松限售、購房補(bǔ)貼、提高公積金貸款最高額度等常見措施。也有城市提出了頗有特點(diǎn)的政策，例如贛州房展期間購房者貸款年齡放寬至70歲。 　　5月4日晚間，央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會先后發(fā)文，均對房地產(chǎn)有明確的表態(tài)，主要涉及房地產(chǎn)信貸政策的優(yōu)化、新市民住房金融的支持、剛需和改善型購房需求的支持、個人房貸還款計劃的調(diào)整等內(nèi)容。 　　“以上提法比較系統(tǒng)全面地對近期房地產(chǎn)市場中的金融需求給予了總結(jié)，有助于5月及以后金融政策的更好推進(jìn)?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這也意味著近期會有各類新的政策和支持內(nèi)容，對于房地產(chǎn)市場的環(huán)境進(jìn)一步改善等有積極作用。 　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂也提到，一行兩會的表態(tài)中“及時優(yōu)化”“積極支持”“督促銀行保險機(jī)構(gòu)”等用詞更積極，傳達(dá)了調(diào)整政策的迫切性，預(yù)計后期地方銀行及相關(guān)金融機(jī)構(gòu)對于購房者及房企的支持性政策將及時出臺。 　　有熱有冷，買房人亟需強(qiáng)信心 　　暖意之中，各大開發(fā)商也鉚足了勁想要為這個“五一”添一把火。 　　“‘五一’假期我們?nèi)讉€售樓處看了看，里面人非常多，感覺這個假期看房已經(jīng)成為不少人的休閑娛樂項目了。”計劃買房的廣州新市民王小姐向中新財經(jīng)表示。 　　中指研究院數(shù)據(jù)同樣顯示，廣州“五一”期間開發(fā)商營銷推廣較為積極，40個左右樓盤有營銷動作，其中全新樓盤超20個，多個樓盤現(xiàn)場人氣較旺。 　　王小姐參加了某樓盤的首日認(rèn)籌，發(fā)現(xiàn)售樓部早已不是記憶中最多提供些小吃茶座的樣子，甚至布置了復(fù)古市集、玻璃花房、樂隊表演等網(wǎng)紅元素，只為招徠買房人。 　　除了對氣氛的努力打造，銷售人員的態(tài)度更是十分熱情。王小姐提到，銷售一直在和她強(qiáng)調(diào)限時優(yōu)惠政策以及節(jié)后將會漲價等話術(shù)，要不是有朋友在旁邊提醒著，差點(diǎn)就直接付“誠意金”了。 　　王小姐傾向于80㎡-90㎡的小戶型，讓她“頭腦發(fā)熱”的一處90㎡左右的房子單價較之前幾期便宜了差不多1萬元?！爱?dāng)時確實(shí)是被價格沖昏頭腦了，回家冷靜下來一對比，‘特價房’的位置和戶型確實(shí)比之前幾期差了不少。” 　　但更多城市并沒有如廣州一般迎來看房熱潮。 　　某二線省會城市置業(yè)顧問陳先生對中新財經(jīng)表示，自己的售樓處在假期期間準(zhǔn)備了非常多的活動，原來單價11000元-12000元區(qū)間的房子，最高優(yōu)惠能達(dá)到8500元-9500元，且有“5萬元首付”乃至“0元首付”等活動，但看房人寥寥。 　　“本來是期待能有一波返鄉(xiāng)置業(yè)潮的，但因為疫情返鄉(xiāng)人口大大減少了，沒支撐起來。我們省里很多三四線城市的開發(fā)商都在幾百、幾千元地降價?！标愊壬f。 　　另一位二線城市置業(yè)顧問蘇先生同樣對中新財經(jīng)表示，自己主要負(fù)責(zé)的是總價200萬-250萬元的剛需樓盤，“五一”期間的顧客也就夠售樓處座位的一半。 　　“不過比較好的一點(diǎn)是，感覺現(xiàn)在大家買房的預(yù)期已經(jīng)有變了。前幾個月幾乎所有人都覺得房價一定會再跌，但現(xiàn)在大家普遍覺得房價和利率都到底了，下決心想馬上出手的也越來越多了。”蘇先生認(rèn)為，現(xiàn)在買房人普遍就缺“臨門一腳”的信心了。 　　“當(dāng)前，政策環(huán)境已明顯改善，部分熱點(diǎn)城市市場信心有所修復(fù)，但受疫情反復(fù)等因素影響，政策效果尚未明顯傳導(dǎo)至市場端。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜指出，根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，2022年“五一”假期期間(4月30日-5月4日)，重點(diǎn)監(jiān)測城市新建商品住宅成交面積較去年五一假期下降52.3%，同比降幅仍較大。 　　陳文靜認(rèn)為，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力持續(xù)較大的背景下，中央政策定調(diào)已明確釋放積極信號，各地因城施策力度進(jìn)一步加大預(yù)期較強(qiáng)，政策放松有助于購房者預(yù)期和置業(yè)信心恢復(fù)。 　　“預(yù)計在政策發(fā)力顯效、疫情得到有效防控后，市場企穩(wěn)可期，尤其是基本面支持強(qiáng)的熱點(diǎn)城市有望率先企穩(wěn)，進(jìn)而帶動重點(diǎn)區(qū)域三四線城市完成筑底?！标愇撵o表示。

“五一”檔期，包括海珠、荔灣和天河等在內(nèi)的中心區(qū)有多個新樓盤對外亮相并接受咨詢登記。這些定位相對較高的新項目在“五一”期間的人氣都比較旺，但一些看樓者表示最終也得衡量價格后決定是否入市。 　　幾大新盤攪動中心區(qū)樓市 　　“五一”期間中心區(qū)樓市的熱鬧，和海珠區(qū)的中海觀澔府、中海江泰里、中旅天宸府、品越華府，荔灣區(qū)的廣州幸福灣、中海保利朗閱等新盤有關(guān)。 　　4月30日，位于寶崗大道地鐵站旁邊的中旅天宸府首次對外開放，吸引了眾多街坊進(jìn)場了解。在80多平方米緊湊三房的樣板房內(nèi)，看樓者絡(luò)繹不絕。至于海珠區(qū)東部的新盤，一位打算入市的買家告訴記者，自己正在千方百計找關(guān)系希望能買到一套。 　　“五一”假期的第四天，荔灣區(qū)廣鋼新城市民體驗中心內(nèi)，咨詢中海保利朗閱的看樓者也源源不斷。參觀182平方米單位的客人需要驗資300萬元，但樣板房內(nèi)的看樓者也是接連不斷。 　　盡管人氣較旺，盡管現(xiàn)階段已是政策暖風(fēng)頻吹，但開發(fā)商對新品的定價依然比較謹(jǐn)慎。多個樓盤在“五一”期間開放，其最大的一個功能在于蓄客摸底，通過對到場看樓者的誠意意向及登記人數(shù)，為最終新品定價作參考。目前海珠區(qū)和荔灣區(qū)已開放項目絕大多數(shù)都沒定價，足見開發(fā)商對市場的謹(jǐn)慎。 　　“五一”后中心區(qū)仍是主戰(zhàn)場之一 　　“五一”小長假過后，海珠荔灣兩區(qū)預(yù)計會迎來推盤高峰期。熱度很高的品越華府已在4月29日獲得預(yù)售證；中海保利朗閱據(jù)介紹有望在5月中旬推售；廣州幸福灣則已正式發(fā)售。 　　從整體上看，這兩區(qū)的后續(xù)新貨偏向于高端的中大戶型，只有少量樓盤會帶有緊湊中小面積單位，例如新盤中海江泰里，會主推76-105平方米的南向三房和四房；中旅天宸府也會有80多平方米帶百變空間的三房供應(yīng)。

黃埔區(qū)的熱度這幾年一直比較高，這個“五一”不少樓盤的人氣總體而言都還不錯，特別是剛需型產(chǎn)品豐富的樓盤。 　　科學(xué)城、知識城看點(diǎn)多 　　這個小長假，黃埔區(qū)有推新貨或者是開放銷售中心的樓盤不少，據(jù)不完全統(tǒng)計，約共有12個樓盤之多，光是全新樓盤就有5個。其中科學(xué)城板塊有四個樓盤推新貨，另有兩個樓盤開放樣板房或營銷中心，是最熱鬧的板塊；今年前四個月較為安靜的知識城板塊亦有四個樓盤有動作，其中三個樓盤為全新盤，看點(diǎn)也不少。 　　值得留意的是，隨著政策的回暖，部分樓盤的價格有回升。以位于香雪地鐵站附近的秀星樾TOD為例，前期不少“3萬字頭”的特價單位，如今這批新貨的單價已經(jīng)是4萬元起。 　　有樓盤人氣太高，需臨時限流 　　黃埔新貨不少，人氣也較好，假期的頭一天和天氣開始放晴的5月2日人氣都不錯，但“五一”當(dāng)天因天氣原因較為冷清。 　　現(xiàn)場活動豐富的樓盤人氣較佳。中鐵建信達(dá)·花語天宸4月30日開放營銷中心和樣板房，當(dāng)天還聯(lián)合小鵬汽車舉行了最新車型的展示，樓盤現(xiàn)場人氣不錯。星樾TOD節(jié)日期間準(zhǔn)備了親子DIY類活動，5月2日人氣不錯，上午11點(diǎn)左右沙盤區(qū)圍滿了人。 　　萬科黃埔新城則可能是“五一”假期人氣最好的黃埔區(qū)樓盤之一。節(jié)日期間，該樓盤準(zhǔn)備了豐富的嘉年華活動，卡丁車競速，現(xiàn)場還有700多平方米的冰雪世界等，吸引了不少人到場參與。有時客流量實(shí)在太大，出于疫情防控方面的考慮，還不得不臨時關(guān)閉現(xiàn)場某些娛樂設(shè)施以便控制客流。 　　新貨真正井噴還看“五一”后 　　值得留意的是，5個關(guān)注度較大的全新樓盤都在“五一”后才正式開盤。 　　越秀聯(lián)投知識城·居山澗、德信知識城嘉達(dá)·山與墅和知識城·悅辰壹號都在知識城板塊。其中越秀聯(lián)投知識城·居山澗和德信知識城嘉達(dá)·山與墅可以說是姐妹地塊，兩者都是去年廣州第一次集中供地時拍至2.7萬元/平方米以上的最高價與最大自持面積后的搖號地。兩個項目的容積率均只有1.2，因此都是以高端的低密度住宅為主。 　　中鐵建·信達(dá)·花語天宸位于黃埔區(qū)與天河區(qū)接壤的黃陂地鐵站附近，樓盤主力戶型以改善型為主，同時兼顧部分剛需買家的需求。其拿地的時候就定下了不到4.68萬元/平方米的最高限價，喜歡這個區(qū)域的買家可關(guān)注。 　　若是喜歡老黃埔，超級大盤萬科黃埔新城值得一看，這里有從幼兒園到高中，從商業(yè)中心到辦公樓的配套，喜歡大城居住氛圍的買家可以關(guān)注。

五天的“五一”假期已過，假期內(nèi)廣州樓市眾多新盤首次開放都獲得了較旺的人氣。這是否可以說，廣州樓市就此回暖了？ 　　也不一定。雖然多個新盤的售樓部或樣板房現(xiàn)場的看樓者都很多，但目前僅處于咨詢登記階段。要檢驗廣州樓市的真實(shí)行情，更重要的還得看“五一”后的具體成交。陽光家緣顯示，至4月30日，該月新獲批預(yù)售資格的新品就達(dá)近1萬套，即將亮相而尚未獲證的樓盤還陸續(xù)有來。在“五一”期間登記蓄客的樓盤，多數(shù)會在5月份內(nèi)正式推售。它們將如何定價、是否能將這個階段登記的意向購買力轉(zhuǎn)為實(shí)際購買力拉動成交，這些指標(biāo)對看清廣州樓市走向都非常關(guān)鍵。

近日，中共中央政治局會議在分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和經(jīng)濟(jì)工作時指出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 　　支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，表明了中央對各地因城施策完善房地產(chǎn)政策的支持態(tài)度，釋放出更為積極明確的信號。房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、鏈條長、牽涉面廣，在國民經(jīng)濟(jì)、全社會固定資產(chǎn)投資、地方財政收入、金融機(jī)構(gòu)貸款總額中都占有相當(dāng)高份額，對于經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定和風(fēng)險防范具有重要的系統(tǒng)性影響。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，對于穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)基本盤和有效管控風(fēng)險有重要意義。 　　我國地域廣大，城市眾多，且城市間差別大，長時間采取同等嚴(yán)格的調(diào)控政策，既不符合各地具體實(shí)際，也會影響市場正常需求的釋放。目前，我國房地產(chǎn)市場分化十分明顯，一些城市房價出現(xiàn)下降趨勢，居民觀望情緒較為濃厚。房地產(chǎn)市場調(diào)控的主體責(zé)任在地方，在市場出現(xiàn)變化時，因城施策出臺調(diào)控舉措十分必要。今年以來，已有不少城市將過去收緊的調(diào)控政策放松，包括放寬限購、限售、限貸，發(fā)放購房補(bǔ)貼，降低首付比例和房貸利率，提高公積金貸款額度等。應(yīng)該看到，取消或者調(diào)整過去的階段性調(diào)控政策，有助于穩(wěn)樓市，減輕其對經(jīng)濟(jì)增長的負(fù)面壓力。 　　當(dāng)前的房地產(chǎn)政策，應(yīng)重點(diǎn)支持剛性和改善性住房需求。有關(guān)部門已經(jīng)就此作出了具體安排。比如，中國人民銀行表示，將及時優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持剛性和改善性住房需求；銀保監(jiān)會表示，將督促銀行保險機(jī)構(gòu)因城施策落實(shí)好差別化住房信貸政策，支持首套和改善性住房需求。從各地近期出臺的調(diào)控措施來看，重點(diǎn)均放在滿足剛性和改善性住房需求上，預(yù)計這也將繼續(xù)成為各地因城施策的重要方向。 　　需要強(qiáng)調(diào)的是，“房子是用來住的、不是用來炒的”定位沒有改變，也不會改變。穩(wěn)樓市應(yīng)避免政策調(diào)整引發(fā)新一輪投機(jī)行為，不能給炒房者大開方便之門。 　　優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，有助于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。一方面，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，能夠有效保障房地產(chǎn)開發(fā)項目順利竣工交付，避免“爛尾樓”，確保購房者利益不受損害。另一方面，預(yù)售資金也是房企持續(xù)進(jìn)行項目開發(fā)的重要資金來源。在保障安全的基礎(chǔ)上，對商品房預(yù)售資金監(jiān)管舉措加以優(yōu)化，合理釋放資金，有助于減輕房企資金周轉(zhuǎn)壓力，緩解其信用風(fēng)險。 　　在明確的政策信號之下，各方預(yù)期將趨于穩(wěn)定。市場下行壓力較大的城市或?qū)⒎e極出臺穩(wěn)樓市舉措，相關(guān)部門和各地積極支持剛性和改善性需求，能夠一定程度上降低購房成本，使購房需求得到合理釋放，有利于促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展信心也會進(jìn)一步增強(qiáng)。 　　隨著各項政策逐步落實(shí)，我國房地產(chǎn)市場將實(shí)現(xiàn)更加平穩(wěn)健康發(fā)展。

近日，中國證券報記者對北京、長沙、成都等地樓市走訪調(diào)研發(fā)現(xiàn)，樓盤銷售冷熱不均現(xiàn)象明顯，部分新房樓盤銷售較為火爆。專家表示，未來更多地區(qū)或出臺穩(wěn)樓市相關(guān)政策，房地產(chǎn)市場預(yù)期有望向好。 　　一線城市表現(xiàn)低迷 　　“我們這個樓盤五一假期一共賣了30多套房，很多人都是趁著假期有活動過來買房?！蔽挥诒本╉樍x區(qū)某樓盤銷售人員對中國證券報記者表示，“為了讓購房者在疫情防控期間安全看房，我們采取的是車接車送的方式，只要購房者發(fā)一個定位，我們就派車過去接，然后再送回去?！? 　　“假期期間，推出了大量特價房，比普通房源要便宜10萬元左右。另外，對當(dāng)天簽約的客戶打9.9折，一周內(nèi)打款的客戶在9.9折基礎(chǔ)上再打9.9折，半個月交足首付的客戶在上述2個9.9折的基礎(chǔ)上再累計打9.9折?？傮w算下來，折扣力度最低可以做到9.7折。這些活動都是假期推出的，對于前期已經(jīng)看好房子的客戶來說，是很劃算的。”上述銷售人員表示。 　　但是，與上述樓盤不同的是，北京多數(shù)樓盤基本沒有成交。“北京地區(qū)的新房成交整體是停滯的，只有個別樓盤表現(xiàn)較突出?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示。 　　根據(jù)中原地產(chǎn)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，一線城市中，上海、北京、廣州成交數(shù)據(jù)低迷，活躍度整體欠佳。相比而言，深圳新房簽約量相比假期前出現(xiàn)一定回升。 　　部分城市掀小高潮 　　與一線城市不同，成都、長沙等地新房成交量相對可觀，不少樓盤出現(xiàn)小高潮。 　　記者走訪成都多個樓盤發(fā)現(xiàn)，假期前往售樓部看房的客戶絡(luò)繹不絕。“從4月底到現(xiàn)在，來售樓部看房的客戶數(shù)量已經(jīng)跟3月初最火爆的時候基本持平?！背啥价紖^(qū)一個新盤銷售人員表示。 　　“因為項目即將開盤，最近來看房的客戶較多，想趁五一小長假期間把買房的事落實(shí)?！鄙鲜龀啥价紖^(qū)樓盤銷售人員表示，“近期，成都下調(diào)房貸利率，第一次買房并且第一次貸款的純剛需客戶，利率最低可以達(dá)到4.9%，而去年房貸利率最高的時候是6.15%，下調(diào)幅度非常大。房貸利率下調(diào)后，刺激了樓市?！? 　　記者走訪長沙的多個樓盤了解到，五一期間，部分樓盤人滿為患，有的樓盤因開盤火爆，工作人員甚至加班到半夜。 　　長沙某樓盤的銷售人員告訴中國證券報記者，4月以來，相關(guān)部門出臺一系列支持政策，開發(fā)商也積極拿地，月底都趕著集中開盤，五一假期樓市表現(xiàn)還是相對較好。 　　存在觀望情緒 　　家住長沙的王小姐從去年底開始準(zhǔn)備購入第二套住房，不過她表示，現(xiàn)在買房的心情已經(jīng)不再急迫?！叭ツ甑椎臅r候特別想買，結(jié)果因為看中的樓盤蓄客不足，開盤時間一推再推，就沒有那個心氣了?！? 　　“各個銀行近期都在下調(diào)利率，我也沒想著馬上買，覺得還是要留點(diǎn)錢在手里。我周圍的人也是這樣想的，大家買房的積極性不高。特別是二手房，基本上沒有為投資而買房的，現(xiàn)在買二手房都是有需求的，比如為了孩子上學(xué)等?！彼f。 　　據(jù)長沙二手房中介人員介紹，長沙二手房近期成交整體活躍度欠佳。以長沙市天心區(qū)友誼路片區(qū)為例，4月該區(qū)域的成交量并不高，部分小區(qū)成交量為0，有的小區(qū)也僅賣出2套二手房。 　　“疫情防控期間，北京房價并沒有回落，個別低于市場價的房源很快會被消化掉，而非急售房源并不好談價。我最近一直在看房，我發(fā)現(xiàn)低價好房源要靠搶，一般房源要軟磨硬泡和業(yè)主談價?！毕朐诒本┵彿康睦钆勘硎?。 　　張大偉表示，從全國看，房地產(chǎn)市場銷售數(shù)據(jù)整體不太樂觀。但更多地區(qū)有望出臺穩(wěn)樓市相關(guān)政策，房地產(chǎn)市場未來預(yù)期有望向好。

近期，徐州、贛州、梅州、連云港、無錫等地發(fā)布或?qū)嵤┓€(wěn)樓市政策。專家表示，穩(wěn)樓市的積極信號已經(jīng)釋放，各地因城施策力度有望進(jìn)一步加大，這有助于購房者預(yù)期改善和置業(yè)信心恢復(fù)。預(yù)計隨著疫情得到有效控制，政策發(fā)力顯效，基本面支持強(qiáng)的熱點(diǎn)城市樓市有望率先企穩(wěn)，進(jìn)而帶動重點(diǎn)區(qū)域三四線城市完成筑底。 　　多地打出政策組合拳 　　據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，從全國累計數(shù)據(jù)看，今年以來已有超100個城市發(fā)布穩(wěn)樓市新政?！啊€(wěn)’是房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵詞，預(yù)計更多、力度更大的政策將出臺?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說。 　　從近期出臺的政策來看，政策措施主要包括降低購房首付比例、下調(diào)房貸利率、推出契稅優(yōu)惠、購房補(bǔ)貼、提高公積金貸款最高額度等。 　　如徐州市明確，鼓勵金融機(jī)構(gòu)對無房無貸的首次購房及有房無貸的二套住房降低首付比例；新購商品住宅144平方米以上的不限制轉(zhuǎn)讓。 　　此外，無錫市明確，市區(qū)個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限按國家規(guī)定執(zhí)行，由5年調(diào)整為2年。專家指出，無錫是繼沈陽之后又一個對個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限進(jìn)行調(diào)整的城市，客觀上有助于二手房稅費(fèi)成本的降低。 　　市場活躍度有待提升 　　“購房者置業(yè)信心尚未有效恢復(fù)，且受疫情影響，市場活躍度仍顯不足。”張大偉認(rèn)為。 　　從4月房地產(chǎn)銷售情況來看，因多地不同程度受到疫情影響，重點(diǎn)城市新開盤和成交量較3月均出現(xiàn)不同程度回落。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年4月全國重點(diǎn)62城商品住宅簽約面積累計同比下降44%，較3月跌幅增加5個百分點(diǎn)。 　　易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示，下半年樓市將迎來供應(yīng)高峰，預(yù)計核心城市有望在三季度觸底企穩(wěn)。只有等待一二線城市市場企穩(wěn)，三四線城市才有輪動企穩(wěn)的可能性。 　　進(jìn)一步改善融資環(huán)境 　　新房銷售承壓，房企流動性壓力持續(xù)。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2022年1-4月，百強(qiáng)房企銷售額均值為212.2億元，同比下降50.2%。2022年4月，房地產(chǎn)企業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模為368.87億元，環(huán)比、同比均出現(xiàn)較大幅度下降。專家認(rèn)為，市場回暖只是時間問題，但政策傳導(dǎo)、見效還需一個過程。 　　日前，央行指出，及時優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。證監(jiān)會強(qiáng)調(diào)，積極支持房地產(chǎn)企業(yè)債券融資。銀保監(jiān)會強(qiáng)調(diào)，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序；做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購的金融服務(wù)。 　　“監(jiān)管部門的表態(tài)更加積極，傳達(dá)了調(diào)整政策的迫切性，預(yù)計后期地方銀行及相關(guān)金融機(jī)構(gòu)對房企的支持性政策將及時出臺。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為。

4月25日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步釋放消費(fèi)潛力促進(jìn)消費(fèi)持續(xù)恢復(fù)的意見》，其中提到，要完善長租房政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，支持繳存人提取住房公積金用于租賃住房。 　　近年來，長租房的發(fā)展愈發(fā)受到重視。今年政府工作報告也明確提出：探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場。今年4月初，中宣部等17部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于開展青年發(fā)展型城市建設(shè)試點(diǎn)的意見》中提到“完善長租房政策，加強(qiáng)輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管，支持重資產(chǎn)住房租賃企業(yè)發(fā)展”等內(nèi)容。 　　政策加持背景下，長租公寓“藍(lán)海”顯現(xiàn)。龍湖冠寓、萬科泊寓、旭輝瓴寓等房企系品牌加大擴(kuò)張步伐，而創(chuàng)業(yè)系及中介系品牌在經(jīng)歷了大洗牌后也逐步趨于理性。 　　盡管行業(yè)整體向好，但此前野蠻生長帶來的隱患仍未根除。房屋品質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量投訴仍然多發(fā)，押金、租金、生活費(fèi)用的繳納、退款渠道及標(biāo)準(zhǔn)未能統(tǒng)一，這些痛點(diǎn)難點(diǎn)如何破解，仍需要政府和從業(yè)企業(yè)共同努力。 　　部分房企長租業(yè)務(wù)迎來收獲期 　　近年來，我國租賃住房行業(yè)發(fā)展曲折。據(jù)統(tǒng)計，近三年來已有超過200家長租公寓企業(yè)消失，曾經(jīng)赴美上市第一股的“長租公寓第一股”青客公寓已宣布破產(chǎn)，蛋殼公寓也暴雷從紐交所摘牌。 　　一些企業(yè)黯然離場，一些企業(yè)則快速發(fā)展，部分已經(jīng)迎來收獲期。近日，龍湖集團(tuán)在年報中宣布，經(jīng)過6年的發(fā)展，公司“冠寓”業(yè)務(wù)在2021年首次實(shí)現(xiàn)年度盈利，全年租金收入達(dá)22.3億元，同比增長23%。 　　龍湖冠寓前CEO張智聰曾表示，如果一家長租公寓品牌管理的房間低于一定規(guī)模，想要盈利將幾乎不可能。適當(dāng)?shù)囊?guī)模增長，是企業(yè)走上可持續(xù)健康發(fā)展路徑的重要前提。截至2021年末，龍湖冠寓累計開業(yè)房間數(shù)量達(dá)10.6萬間，出租率為92.9%，其中開業(yè)6個月以上的房源出租率94.3%。龍湖集團(tuán)首席執(zhí)行官陳序平在2021年業(yè)績發(fā)布會上表示：“冠寓保持20%以上的年化增長速度?！? 　　同樣快速發(fā)展的還有萬科泊寓。截至2021年底，萬科泊寓運(yùn)營管理房屋已達(dá)20.87萬間、累計開業(yè)15.95萬間，規(guī)模在行業(yè)里領(lǐng)先。根據(jù)其公布的數(shù)據(jù)，萬科泊寓2021年底已開業(yè)項目的年均出租率95.3%；項目前臺GOP利潤率為89.7%；全年租金收繳率為98.9%；客戶續(xù)租率達(dá)58%。2021年，萬科租賃住宅業(yè)務(wù)(含非并表項目)2021年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入28.9億元，同比增長13.9%。萬科表示，2022年要實(shí)現(xiàn)“成本法下的凈利潤回正”，包括長租等經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)將逐步形成新的利潤蓄水池。 　　此外，旭輝瓴寓2021年底已布局全國20個城市，整體管理房源超8.2萬間，同比上漲10.2%；開業(yè)房源超3.2萬間，同比上升14.3%；出租率超96%。中駿方隅公寓目前管理房源34819間，其中80%分布在一二線城市； 　　作為央企的招商蛇口和中海，目前擁有長租公寓房間數(shù)量也分別超過3.6萬間和1萬間。 　　租賃型企業(yè)規(guī)?！胺€(wěn)中求質(zhì)” 　　不同于開發(fā)商開拓“第二增長曲線”的財大氣粗，專注房屋租賃賽道的企業(yè)在經(jīng)歷了2020年的行業(yè)風(fēng)波后，無論是在重資產(chǎn)投入還是規(guī)模擴(kuò)張上都更為謹(jǐn)慎。魔方CEO柳佳在采訪中曾表示，“規(guī)模最大這件事情，我們想的很明白，我們要做的是最盈利的企業(yè)，在盈利的基礎(chǔ)上我們再去追逐規(guī)模，而不會單純地去追求規(guī)模最大?！? 　　樂乎公寓規(guī)模擴(kuò)張的步伐似乎也有所放緩。官網(wǎng)資料顯示，目前規(guī)模約為6萬間。樂乎公寓創(chuàng)始人兼CEO羅意在2019年曾預(yù)計，對于輕資產(chǎn)拓展的前期投入預(yù)計達(dá)到10萬間的規(guī)模才有可能覆蓋前期投入成本。 　　不過，羅意認(rèn)為，盡管公司近幾年的房源數(shù)量從絕對數(shù)看差不多，但是公司當(dāng)今的能力比以前加強(qiáng)了很多。近日，在接受中國網(wǎng)財經(jīng)記者采訪時，羅意表示：“公司近年保持了單年1.5萬間左右的增長，并且城市布局和業(yè)務(wù)層級都有所發(fā)展。當(dāng)前公司已經(jīng)進(jìn)入了一個對規(guī)模仍有渴望但同時尊重規(guī)律的狀態(tài)，也不排除隨著外部市場經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇回暖，公司會略微帶一帶油門?！? 　　作為中介系品牌的自如，也于2021年8月首次公開了2021年集中式租賃項目經(jīng)營數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，自如在全國8城管理的65棟集中式項目，整體出租率提高至98%。同時，60%的房源實(shí)現(xiàn)0空置周轉(zhuǎn)。在65個集中式項目中，除原有的整棟式、職住型集中式公寓外，以新的合資、包租、并購等多種形式落地了6個保障房項目、33個商改租項目、2個大型租賃社區(qū)。而據(jù)2020年末的數(shù)據(jù)，自如當(dāng)時的集中式長租公寓項目共計53個，整體入住率穩(wěn)定在95%。 　　品質(zhì)及服務(wù)仍有待提升 　　對于長租公寓，與追求規(guī)模增長相比，品質(zhì)把控、質(zhì)量管理更為重要。近日，有租客告訴中國網(wǎng)財經(jīng)記者，他在樂乎公寓退房時，管家要求其開通“樂乎公寓APP”中的“卡包”功能，以方便辦理線上退款，后來退款被打到了一張徽商銀行卡內(nèi)，這張卡則是在開通“卡包”功能時被辦理的。 　　記者下載該APP操作后發(fā)現(xiàn)，在其“卡包”功能中，若要完成“開通錢包”操作，必須勾選同意《徽商銀行開戶協(xié)議》及《個人信息授權(quán)使用書》。那么，樂乎公寓的客戶想要線上退還押金是否一定要開啟“卡包”功能呢？記者在樂乎公寓不同門店得到了不同的答復(fù)。在京北某門店，接待店員告訴記者：“這個卡包是放押金的，不開通的話基本不受影響?！倍诰┠夏抽T店，接待店員則告訴記者：“在退還押金和剩余房租時，一定要把卡包打開，然后可以綁定其他銀行卡?！? 　　對此，北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣告訴記者：“企業(yè)應(yīng)該無條件退款，不能設(shè)定這種條件。比如消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第十六條經(jīng)營者向消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照本法和其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定履行義務(wù)。經(jīng)營者向消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)，應(yīng)當(dāng)恪守社會公德，誠信經(jīng)營，保障消費(fèi)者的合法權(quán)益；不得設(shè)定不公平、不合理的交易條件，不得強(qiáng)制交易。” 　　不過，樂乎公寓的工作人員在接受采訪時表示，這是公司APP上面的一種線上推廣方式，沒有要求客戶必須開通。不過在采訪中記者也了解到，若消費(fèi)者實(shí)在不認(rèn)可這種“線上退款方式”，那么可以選擇線下渠道退回押金。 　　除此以外，長租公寓還遭遇了水電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不透明、房屋隔音效果、服務(wù)和維修不及時等一系列投訴。記者在采訪中也發(fā)現(xiàn)，樂乎公寓各門店水電費(fèi)收取的自由度很高，如部分門店水費(fèi)為每月固定價格，部分為按使用噸數(shù)收取，電費(fèi)則基本為每度1.2-1.5元的商業(yè)用電標(biāo)準(zhǔn)。除樂乎外，魔方公寓同樣投訴纏身，被投訴內(nèi)容包括服務(wù)態(tài)度、虛假承諾隨時退房、房屋隔音差、訪客登記虛設(shè)等等。 　　住房問題關(guān)系民生福祉，租賃的房屋品質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量是租客體驗的重要組成部分。在諸多利好加持下，如何規(guī)范租賃市場秩序、保障租賃雙方的合法權(quán)益，提供更多優(yōu)質(zhì)房源，仍是行業(yè)參與者需要尋找的最優(yōu)解。

　銀保監(jiān)會5月4日表示，要督促銀行保險機(jī)構(gòu)堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，因城施策落實(shí)好差別化住房信貸政策，支持首套和改善性住房需求，靈活調(diào)整受疫情影響人群個人住房貸款還款計劃。

隨著全國繼續(xù)推進(jìn)“高質(zhì)量發(fā)展”，各城在“引才大戰(zhàn)”中愈發(fā)內(nèi)卷。 　　近兩日，重慶渝中區(qū)、無錫梁溪區(qū)都發(fā)布了最新人才政策，對于獲當(dāng)?shù)卣J(rèn)定的高級別人才，最高給予1000萬購房補(bǔ)貼支持，刷新了我國人才房補(bǔ)最高紀(jì)錄。 　　低調(diào)城市無錫千萬引才 　　5月11日，無錫梁溪區(qū)發(fā)布了《梁溪區(qū)人才購房實(shí)施辦法(試行)》，其中提到將對在梁溪區(qū)自費(fèi)購買新建商品房的人才予以補(bǔ)貼支持，最高補(bǔ)貼1000萬元。 　　新政中具體規(guī)定，補(bǔ)貼對象為按照無錫市“太湖人才計劃”分類認(rèn)定實(shí)施辦法確定的A、B、C、D等4個類別人才，需要全職在梁溪區(qū)工作，且在無錫5年內(nèi)無住房登記信息和房屋交易記錄信息。符合條件的人才自費(fèi)購買梁溪區(qū)內(nèi)首套自住商品房，可按標(biāo)準(zhǔn)申請購房補(bǔ)貼，申請額度不超過所購住房總價。生育二孩及以上家庭可放寬至二套房，并給予購房總額 3%的支持。 　　補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為：A1類人才1000萬元，A2類人才500萬元，A3類人才300萬元；B1類人才150萬元，B2類人才100萬元，B3類人才60萬元；C1類人才50萬元，C2類人才40萬元；D類人才中符合“錫引”工程相關(guān)政策的按其規(guī)定補(bǔ)貼。 　　對于人才的資格認(rèn)定，將由無錫市梁溪區(qū)人力資源和社會保障局進(jìn)行審核，梁溪區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局對申請對象購房資格進(jìn)行備案，并將審批結(jié)果通過網(wǎng)絡(luò)平臺公示5個工作日，公示無異議的，該區(qū)財政局收到申請后，會將資金下?lián)?，發(fā)放到人才本人的賬戶上。 　　無錫作為江蘇省內(nèi)一個較為低調(diào)的二線城市，憑何大手筆加入“引才大戰(zhàn)”？數(shù)據(jù)顯示，無錫市的2021年人均GDP僅次于兩個資源性城市克拉瑪依和鄂爾多斯，超越北京、上海、深圳、杭州。 　　七普數(shù)據(jù)帶來了各城市人口數(shù)量變化，讓人均GDP排名大洗牌，而無錫以746萬人口，創(chuàng)造了全國排名第14的總GDP量，以18.77萬元的人均GDP，成為全國大中城市(GDP超5000億元)人均GDP榜首。 　　重慶力壓深圳、杭州 　　不僅是無錫梁溪區(qū)，5月10日，重慶渝中區(qū)也在“引才大戰(zhàn)”中下了一劑猛藥。渝中區(qū)發(fā)布消息稱，為營造 “近悅遠(yuǎn)來”人才發(fā)展環(huán)境，渝中區(qū)制定《“渝中人才”黃金十二條》等系列人才政策，最高購房補(bǔ)貼也達(dá)到1000萬元。 　　該政策具體指出，渝中區(qū)支持團(tuán)隊引進(jìn)，將以科研經(jīng)費(fèi)等多種方式給予最高3000萬元的落地政策組合獎。對符合條件的高層次人才發(fā)放購房補(bǔ)助、減免購房契稅或者給予住房補(bǔ)貼。對于在渝中區(qū)購買首套住房的高層次人才，可享受最高100%契稅補(bǔ)貼，對于有突出貢獻(xiàn)的一、二類高層次人才，可享受最高1000萬元購房補(bǔ)助。 　　重慶2021年的GDP突破了2.8萬億，作為我國西部重要城市和最大的直轄市，實(shí)力不容小覷，重慶把戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)列為主攻方向，2021年上述兩項產(chǎn)業(yè)的增加值占工業(yè)比重分別達(dá)到28.9%、19.1%。 　　截至目前，無錫梁溪區(qū)和重慶渝中區(qū)給予人才的購房補(bǔ)貼最高額，已經(jīng)超過了此前在“引才大戰(zhàn)”中風(fēng)頭最盛的杭州和深圳。 　　根據(jù)杭州2021年版的“金梧桐”人才安居政策，杭州給予A類頂尖人才“一人一議”、最高800萬元購房補(bǔ)貼，B、C、D類人才分別給予200萬元、150萬元、100萬元購房補(bǔ)貼。 　　而深圳早在2017年就印發(fā)了“高層次人才獎勵補(bǔ)貼有關(guān)事項的通知”，其中規(guī)定：杰出人才獎勵補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為600萬元；國家級領(lǐng)軍人才和A類人才獎勵補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為300萬元；地方級領(lǐng)軍人才和B類人才獎勵補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為200萬元；后備級人才和C類人才，獎勵補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為160萬元。 　　2022年4月，深圳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步完善深圳市高層次人才獎勵補(bǔ)貼發(fā)放辦法的通知》，其中各項獎勵金額標(biāo)準(zhǔn)無變化，即最高補(bǔ)貼仍然是600萬元。 　　今年4月，廣州黃埔區(qū)、廣州開發(fā)區(qū)也發(fā)布了《廣州市黃埔區(qū)、廣州開發(fā)區(qū)促進(jìn)元宇宙創(chuàng)新發(fā)展辦法》，其中稱將分類對人才給予最高500萬元、300萬元、200萬元購房補(bǔ)貼，這是廣州目前針對人才購房的最高補(bǔ)貼額度。 　　近年來，高科技人才、文化創(chuàng)新人才、金融人才成為各大城市主要爭奪對象。根據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)，2014年“引才大戰(zhàn)”已現(xiàn)端倪，2019年迎來首次高峰，核心城市紛紛下場，2020年則進(jìn)入白熱化階段，近兩年來，仍有超百座城市發(fā)布或更新人才政策。