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5月15日，中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》（以下簡稱《通知》）。政策調(diào)整后，居民家庭申請貸款購買首套普通自住房時，利息支出會有所減少。以目前的報價利率計算，貸款金額100萬元、期限20年等額本息還款估算，利率下調(diào)20個基點，平均每月可減少月供支出約112.08元，未來20年內(nèi)共減少利息支出約2.7萬元。 下調(diào)利率，加大對剛改住房需求的支持 《通知》明確，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。 據(jù)了解，此前個人住房貸款利率的政策規(guī)定為：新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成；首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點。 對此，中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示，本次下調(diào)首套房房貸利率20個基點，加大了對剛性和改善性住房需求的支持，而且今年以來部分城市已經(jīng)調(diào)整認房認貸標準，部分改善性住房需求也將受益。時隔多年，本次調(diào)整首套房房貸利率下限，也釋放了更加積極的信號。 針對政策調(diào)整對存量房貸的影響，央行也給出了明確的解答：《通知》主要針對新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款，存量商業(yè)性個人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，根據(jù)央行發(fā)布的《2022年一季度金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》，當(dāng)前統(tǒng)計的全國個人按揭貸款利率方面，其利率為5.42%。若是按照減20個基點計算，那么實際的利率可以做到5.22%。通俗來說，如果銀行在實際操作中確實可以按央行政策降低20個基點，那么貸款了500萬、30年的購房者，其每個月可以少還600元，30年加起來可以少還22萬元。 因城施策，提高購房者置業(yè)意愿 同時，《通知》還提到，在全國統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，人民銀行、銀保監(jiān)會各派出機構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。 根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年以來全國已有超百城優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策200余次，4月以來政策優(yōu)化的節(jié)奏和力度均有所加大，但部分地區(qū)疫情反復(fù)下，短期政策效果尚不明顯，房地產(chǎn)市場仍處于深度調(diào)整期。本次全國統(tǒng)一下調(diào)首套房房貸利率下限，對當(dāng)前的市場預(yù)期將起到積極作用，亦將對市場產(chǎn)生實質(zhì)性利好。 陳文靜認為，本次全國統(tǒng)一下限調(diào)整后，各地下調(diào)房貸利率的空間進一步打開，預(yù)計各地將結(jié)合地方實際情況調(diào)整房貸利率，降低購房者置業(yè)成本，提高購房者置業(yè)意愿。此前蘇州、廣州等城市部分銀行已經(jīng)下調(diào)優(yōu)質(zhì)客戶的房貸利率至最低基準線4.6%，對市場情緒產(chǎn)生了一定積極帶動，未來預(yù)計更多城市下調(diào)房貸利率至最低要求，促進住房需求釋放，熱點城市市場有望逐漸企穩(wěn)回溫。 貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，4月百城首套房貸平均利率5.17%，距離當(dāng)前4.4%的下限仍有較大空間，預(yù)計未來更多城市房貸利率下降，取消認房認貸的城市也會增多。 嚴躍進也表示，此次政策一是有助于引導(dǎo)地方政府和銀行機構(gòu)進一步調(diào)整貸款政策，尤其是在房貸利率方面，能降則降、能低則低，充分為低成本購房落實優(yōu)惠政策。二是有助于引導(dǎo)房企積極推盤和銷售，鼓勵房企積極銷售，充分帶動房地產(chǎn)交易行情的活躍。三是結(jié)合近期各地政策持續(xù)放松的工作，可以進一步促進購房者購房壓力的減少。四是一些市場交易行情疲軟的城市，將基于差別化的信貸政策工具，積極開展更寬松的房貸政策。 商品房銷售額降幅近三成，下調(diào)首套房貸利率或有提振作用 5月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2022年1-4月房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況統(tǒng)計報告。數(shù)據(jù)顯示，2022年1-4月，全國商品房銷售金額、面積同比降幅均超20%，其中商品房銷售額降幅近三成，降幅較1-3月均擴大；4月，商品房銷售面積、銷售額同比分別下降39.0%、46.6%，降幅較3月分別擴大21.3、20.4個百分點。 貝殼研究院首席市場分析師許小樂分析稱，疫情影響之下，東部、東北地區(qū)同比降幅繼續(xù)明顯超過其他區(qū)域。銷售市場的下行除了受疫情拖累之外，市場預(yù)期較弱是主要原因。今年以來超過百城發(fā)布樓市支持政策，但疫情反復(fù)、地緣沖突加大經(jīng)濟下行壓力，收入預(yù)期下降導(dǎo)致居民風(fēng)險偏好降低，市場信心恢復(fù)受阻。 陳文靜表示，短期來看，需求端政策或繼續(xù)優(yōu)化完善，近日央行、銀保監(jiān)會釋放積極信號，下調(diào)首套房房貸利率下限，各地首套房貸利率仍有較大下調(diào)空間，隨著政策逐漸顯效，市場信心有望逐步修復(fù)，但短期市場恢復(fù)節(jié)奏仍有賴于疫情的有效防控以及各地政策的執(zhí)行力度。當(dāng)前，部分熱點城市政策跟進節(jié)奏加快，購房者置業(yè)情緒有所修復(fù)，市場有望率先企穩(wěn)，但大多數(shù)城市市場預(yù)期仍較弱，短期難以明顯改善，疊加整體高基數(shù)影響，全國商品房銷售規(guī)模同比降幅或仍較大。 嚴躍進認為，當(dāng)前市場仍需要多條舉措扎實推進。同時，今年4月份開啟了房地產(chǎn)歷史上罕見的政策密集潮，各類利好政策不斷，后續(xù)政策發(fā)酵下，市場預(yù)期會轉(zhuǎn)變。尤其是近期央行對個人首套住房商貸利率下限調(diào)整，也從客觀上對銷售數(shù)據(jù)的提振具有積極的作用。
