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當前銷售回暖動能仍顯不足，基本面再趨悲觀，市場將重回政策博弈主線。“保交樓、穩(wěn)民生”的地產(chǎn)紓困政策的出臺，提升了地產(chǎn)股債的“下限”，與此同時需要期待需求端更有力政策推出的效果，銷售復蘇的節(jié)奏與程度決定了地產(chǎn)股債的“上限”。從個股角度，經(jīng)營穩(wěn)健、具備優(yōu)秀品質(zhì)的房企將更快從行業(yè)低谷中脫穎而出，9月推薦保利發(fā)展(600048.SH)、濱江集團(002244)(002244.SZ)、綠城中國(03900)、貝殼-W(02423)。 國信證券主要觀點如下： 行業(yè)：銷售復蘇放緩，“保交樓”舉措持續(xù)推出。 7月銷售放緩，2022年1-7月商品房銷售額累計75763億元，同比-28.8%，較前值收窄0.1個百分點;銷售面積累計78178萬平方米，同比-23.1%，較前值擴大0.8個百分點。單月值同比降幅擴大，2022年7月商品房銷售額9691億元，同比-28.2%，較前值擴大7.4個百分點;銷售面積9255萬平方米，同比-28.9%，較前值擴大10.6個百分點。7月作為傳統(tǒng)淡季，疊加居民收入和房價上漲預期減弱、擔憂期房交付等因素影響，銷售回暖動能仍顯不足。從日頻數(shù)據(jù)看，銷售回暖趨勢平緩，截至2022年8月26日，30城商品房成交面積為9597萬㎡，同比-31%;其中，長三角、華南、華中&西南、華北&東北區(qū)域的商品房成交面積累計同比分別為-33%、-35%、-31%、-15%。 政策面上，包括政策性銀行專項借款、民企發(fā)債增信支持等多項地產(chǎn)紓困措施出臺。 此外，需求端政策也在持續(xù)發(fā)力，如5年期LPR降低15bp至4.3%，福州房貸首付比例下調(diào)，南下調(diào)二套住房公積金貸款首付比例并推出二手房“帶押過戶”模式，江蘇昆山太倉、河北廊坊、浙江海寧放松限購限售，南京、蘇州、無錫等個別地方政府也開始嘗試調(diào)整首付政策等。在銷售復蘇緩慢的背景下，需求端放松加碼仍然值得期待。 板塊：估值仍處較低水平。 自上期策略報告發(fā)布至今，房地產(chǎn)板塊下跌4.1%，跑輸滬深300指數(shù)1.1個百分點，在31個行業(yè)中排第24名。根據(jù)Wind一致預期，按最新收盤日計，板塊2022年動態(tài)PE為5.3倍，比2019年1月3日的底部估值水平(6.1倍動態(tài)PE)高21.3%，比2021年估值水平(10.2倍動態(tài)PE)低26.7%，估值仍處較低水平。

8月30日，在中國建筑（601668.SH）召開的2022年半年度業(yè)績說明會上，中國建筑董事、總裁張兆祥在介紹公司發(fā)展情況時如是說。他表示，上半年中國建筑克服疫情反復、地產(chǎn)行業(yè)下行等不利影響，主要經(jīng)營指標高于同期，好于預期。 此前的8月29日，中國建筑發(fā)布了2022年半年報。除了披露上半年新簽訂單、收入規(guī)模實現(xiàn)“雙萬億”，報告還顯示，上半年實現(xiàn)歸母凈利潤285億元，同比增長11.2%；實現(xiàn)基本每股收益0.68元，同比增長9.7%；完成2021年度現(xiàn)金分紅金額105億元，同比增長16.7%。公司位居2022年《財富》世界500強第9位。 此外，報告期內(nèi)中國建筑的房建、基建業(yè)務毛利率同比分別提升了0.2個、1.7個百分點。PPP項目運營良好，已完成運營績效考核的項目達標率為99.1%，回款實現(xiàn)率94.7%?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.85次（年化），同比增加0.03次。加權平均凈資產(chǎn)收益率繼續(xù)表現(xiàn)優(yōu)異，上半年達到7.99%。 談及預期目標，中國建筑副總裁、財務總監(jiān)王云林表示，中國建筑將積極把握國家適度超前開展基礎設施投資的機遇，在戰(zhàn)略引領、科技創(chuàng)新、商業(yè)模式和資本運作等維度尋求突破。2022年的發(fā)展目標定為新簽合同額超過3.85萬億元，營業(yè)收入超過2.01萬億元。 新政策落地顯效會推動房地產(chǎn)市場進一步企穩(wěn)發(fā)展 在被問及如何看待下半年房地產(chǎn)需求及盈利變化時，張兆祥表示，上半年國家的房地產(chǎn)政策調(diào)整頻次多、力度大，行業(yè)也經(jīng)歷了一系列重大調(diào)整。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，從5月份開始地產(chǎn)形勢有回暖的跡象，6月份整個房地產(chǎn)市場在持續(xù)改善。整體上看，新出臺的政策支持房地產(chǎn)形勢進一步趨穩(wěn)。 張兆祥表示，下半年伴隨著穩(wěn)經(jīng)濟一攬子政策落地見效，以及疫情影響逐步減弱，國內(nèi)生產(chǎn)恢復有望進一步加快。從全國來看，受壓制的消費需求有望逐步改善。他預計，各地有利于房地產(chǎn)的政策也會進一步發(fā)揮作用，會推動房地產(chǎn)市場的進一步企穩(wěn)發(fā)展。 “從長期來看，我們認為，近期房地產(chǎn)供給側不斷優(yōu)化，我們對于房地產(chǎn)市場長遠健康發(fā)展保持堅定信心?！睆堈紫榉Q，中國建筑作為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，會保持戰(zhàn)略定力，堅持穩(wěn)健發(fā)展策略，為推動房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展貢獻力量。 有序推動極少數(shù)停緩建項目復工復產(chǎn) 近期部分地區(qū)的房地產(chǎn)項目在建設過程中出現(xiàn)了停工情況，“保交樓”問題沖上熱搜。 對于“保交樓”問題，中國建筑董事會秘書薛克慶表示，“保交樓”就是保民生，更關乎到社會穩(wěn)定。 “目前市場上部分項目出現(xiàn)困難，我們認為不是普遍問題，僅在部分城市和部分項目‘點狀’存在。”薛克慶表示，中央要求地方政府壓實責任，牽頭處理好“保交樓”的相關工作，目前各地政府也已積極出臺政策，加強了預售資金的監(jiān)管，成立紓困基金等來確保解決“保交樓”過程中的資金問題，已經(jīng)取得了積極進展。 薛克慶表示，中國建筑對“保交樓”已從兩個維度采取措施。 從房地產(chǎn)業(yè)務方面看，薛克慶表示，近期的客戶來訪、地產(chǎn)銷售情況可以明顯看到，受“保交樓”事件影響，消費者在購房過程中更傾向于選擇經(jīng)營穩(wěn)健、實力雄厚和信用優(yōu)良的企業(yè)。 “我們認為，只要我們扎實做好‘保交樓’的工作，消費者就將對我們更有信心。從這個角度看，消費者的選擇傾向，將對像我們中國建筑這樣信譽評級高、社會形象好的房地產(chǎn)企業(yè)更為有利，還要督促我們做好各方面的工作?！毖藨c稱。 從房建業(yè)務方面看，薛克慶表示，中國建筑的房建業(yè)務存量規(guī)模龐大，確實存在著極少數(shù)因業(yè)主方原因?qū)е马椖客＞徑ǖ那闆r。對此，中國建筑堅持采取“一企一策”、“一項目一策”的原則，在確保不新增債權的情況下，履行央企的社會責任，與業(yè)主方和有關方面充分做好溝通，統(tǒng)籌分析項目復工達產(chǎn)交付的可能性，已有序推動極少數(shù)停緩建項目復工復產(chǎn)。 “我們要以法制化、市場化的觀點來看待這一行業(yè)局部現(xiàn)象，以充分保護投資者、消費者權益為己任，做好保交樓和保民生的工作。”薛克慶稱。 加大負流項目治理力度，確保完成全年現(xiàn)金流預算目標 業(yè)績報告顯示，上半年中國建筑的經(jīng)營性現(xiàn)金流承壓，凈流出689億元。 對此，王云林表示，多年來公司始終高度重視現(xiàn)金流管理，不斷建立健全和完善現(xiàn)金流管理體系。但受百年變局、世紀疫情影響，子企業(yè)在搶抓項目進度過程中加大了付款比例。此外中國建筑也加大了研發(fā)投入、增加了職工人數(shù)等，這些因素都導致相關支出上升。 王云林表示，去年導致中國建筑現(xiàn)金流發(fā)生同比下降的部分因素仍在，同時今年上半年也出現(xiàn)了一些超預期的新困難。比如房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)下行態(tài)勢，上半年全國商品房銷售面積和銷售金額分別同比下降22.2%和28.9%，公司的房地產(chǎn)項目銷售也受到了比較大的影響；今年上半年，大灣區(qū)、長三角、京津冀等公司核心業(yè)務區(qū)域陸續(xù)出現(xiàn)疫情，部分地區(qū)的項目停工時間比較長，對工程施工建設和項目回款也帶來了較大的影響。 王云林表示，當前經(jīng)營性現(xiàn)金流狀況還有很大改善空間，下階段將采取以下措施。包括著力加強對地產(chǎn)投資項目的現(xiàn)金流管控，持續(xù)提升包括地產(chǎn)投資業(yè)務現(xiàn)金流管控水平在內(nèi)的各方面管理能力水平，加速資金回籠。此外還要通過完善現(xiàn)金流預算的引領，狠抓現(xiàn)金流的基礎管理，繼續(xù)加大負流項目的治理力度，強化催收防欠，加強逾期應收賬款管理，提升資金的周轉(zhuǎn)效率，堅決落實現(xiàn)金流季度考核與薪酬掛鉤機制，確保完成全年現(xiàn)金流預算目標。

“如果說過去是房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的十年，那么未來就是行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的十年?！? 8月30日下午，旭輝控股（00884HK，股價2.35港元，市值214.9億港元）召開2022年中期線上業(yè)績會，董事局主席林中，執(zhí)行董事、旭輝建管董事長陳東彪，執(zhí)行總裁汝海林，執(zhí)行董事、CFO楊欣出席會議。 報告期內(nèi)，旭輝實現(xiàn)營業(yè)收入297億元，核心凈利潤18.2億元，毛利率20.7%，較去年同期持平；持有物業(yè)收入6.6億元，同比增加69%；旭輝商業(yè)合計儲備30座商業(yè)綜合體（在營14座），在營總建筑面積96萬平方米。在行業(yè)面臨深度調(diào)整及疫情反復的大環(huán)境下，旭輝上半年仍然實現(xiàn)了740億元回款，累計交付近4萬套新房，落地透明工廠超100座，已交付項目超30個，經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，是為數(shù)不多保持盈利的民營房企。 林中表示：“我們相信行業(yè)雖面臨挑戰(zhàn)，但穿越周期的企業(yè)未來仍大有可為?！? 長期凈負債率目標30% 中報顯示，旭輝2022年到期剛性兌付債券清零，平均融資成本4.9%，一年內(nèi)到期債務比17%、平均債務賬期4.7年。截至2022年6月30日，旭輝控股的凈負債對股本比率為78.5%，在手現(xiàn)金312億元。 “在這么難的一個情況下，融資成本能夠有所下降讓管理層?常欣慰。更難能可貴的是，上半年通過多?努?，境內(nèi)負債占?有所提升，提升到了58%。隨著未來公司管理層的規(guī)劃，我們的境內(nèi)外負債可能會進?步趨于平衡。境內(nèi)外負債結構會和公司資產(chǎn)結構進?步地匹配，從?有效地沖匯率波動的影響?！睏钚辣硎?。 “我們希望中期凈負債率能夠趨向50%，?期希望降到30%左右。從有息負債來看，6?底的有息負債和去年12?底的有息負債同為1141億元。?論是在?融市場，還是資本市場，我們受到了?融機構，特別是銀?的?持。過去半年?乎沒有?家?融機構對旭輝進?抽貸，融資缺?完全由銀?來彌補，這也彰顯了?融機構對旭輝的信任。” “預測利潤率達8%-10%” 林中對于行業(yè)仍然保持樂觀：“仍然是一個10萬億的市場?！? 2022年，旭輝進入“三五戰(zhàn)略”的第?年。林中說：“我們以全新姿態(tài)擁抱?次創(chuàng)業(yè)，推動‘三五戰(zhàn)略’的演進，堅持?期主義，?標要成為受?信賴的城市綜合運營服務商。 2022年上半年，旭輝新增29個代建項?，累計在管35個項?，在管?積超過700萬平??。旭輝瓴寓作為旭輝在?租領域的代表，?前已拓房間數(shù)量超過了8萬間，穩(wěn)定期項?實現(xiàn)96%以上出租率。 “旭輝旗下長租公寓業(yè)務板塊瓴寓正在推進A輪融資，目前已經(jīng)取得實際性進展，預計融資額度超過1億美元，”林中透露，“旭輝瓴寓自2016年成立以來，目前累計已拓房間數(shù)量超過8萬間，出租率達96%以上。上半年也取得了多個輕資產(chǎn)管理項目，得到了租戶認可?！? 上半年，旭輝持有商業(yè)物業(yè)收?6.6億元，整體出租率保持在92%，?前在營的商場14座；而旭輝永升歸?凈利潤3.8億元，同?增?33.4%，合約?積突破2.9億平??，在管?積超過2億平??。 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務方面，旭輝管理層透露，2022年下半年總可售貨值超過2000億元，一二線城市占比85%，新增土儲聚焦20個核心城市，開拓協(xié)同拿地，獲取高確定性地塊；新增貨值169億元中，一二線城市占比84%，預測利潤率達8%-10%。 林中表示，中國房地產(chǎn)今年進?深度調(diào)整，今年也是這個?業(yè)新舊模式轉(zhuǎn)化的?年，?家開始回歸理性，回歸?意邏輯。房地產(chǎn)?業(yè)是?個永續(xù)的?業(yè)，常做常有，常做常新。 未來房企經(jīng)營要遵循三個原則，?是尊重常識，敬畏規(guī)律，回歸本質(zhì)；?是嚴守財務底線和投資紀律；三是穩(wěn)健均衡，更加關注利潤和現(xiàn)?流。 “民營房企仍有未來?！绷种斜硎?。

作為支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定，既關系著經(jīng)濟發(fā)展，又關系著民生成色。 當前，房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷著增速下探和杠桿出清等陣痛挑戰(zhàn)。今年以來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)房企資金收緊、居民需求下行、市場預期轉(zhuǎn)弱等情形，同時部分地區(qū)出現(xiàn)了期房逾期或難以交付等亟待解決的民生問題。 針對上述情況，中央層面穩(wěn)樓市舉措不斷推出， 8月下旬，包括財政部、人民銀行、住房和城鄉(xiāng)建設部等部委密集出臺重點政策舉措，通過推出降低貸款利率、專項借款、增信支持等方式，助力解決房地產(chǎn)市場合理融資需求。 —— 保交樓：維護購房人合法權益 保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康，首要目標是保證群眾的合法權益。 近期，住房和城鄉(xiāng)建設部、財政部、人民銀行等有關部門完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。 據(jù)悉，此次專項借款精準聚焦“保交樓、穩(wěn)民生”，嚴格限定用于已售、逾期、難交付的住宅項目建設交付，實行封閉運行、專款專用。通過專項借款撬動、銀行貸款跟進，支持已售逾期難交付住宅項目建設交付，維護購房人合法權益，維護社會穩(wěn)定大局。 西南財經(jīng)大學財稅學院房地產(chǎn)稅收與金融研究中心主任姜先登表示，對于市場而言，投資者信心往往是重中之重，前期個別城市出現(xiàn)的住房項目“爛尾”和監(jiān)管資金挪用事件極大降低了購房者的“安全感”。近期政府的一系列政策的核心目的是保證房地產(chǎn)在建項目的有序完工，消除“期房”購房者的心理恐慌。 ——穩(wěn)融資：保障房地產(chǎn)合理資金需求 政策精準發(fā)力，在保障購房者權益的同時，也為保障市場穩(wěn)定、滿足企業(yè)合理資金需求提供必要助力。 8月19日下午，交易商協(xié)會召集多家民營房企召開座談會，探討通過中債增進公司增信支持的方式支持民營房企發(fā)債融資。根據(jù)媒體報道，增信將按照市場化、法治化的方式進行，參與主體是向市場開放的，并非經(jīng)選定才可以參與。 8月22日，人民銀行行長、國務院金融委辦公室主任易綱主持召開部分金融機構座談會，提出要保障房地產(chǎn)合理融資需求。 廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“保衛(wèi)資金鏈”仍是當前各家房企的主線目標。在資金端加大對樓市的支持力度，將有效降低融資成本，提振行業(yè)預期，促進市場復蘇，在供需兩端促進房地產(chǎn)市場良性循環(huán)。 ——降成本：提振房地產(chǎn)市場需求側支持 相較去年，近期我國貨幣政策刺激力度明顯增加。 8月22日，中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，5年期以上LPR為4.30%，較上期下降15個基點。這也是5年期LPR在本年度內(nèi)的第3次下調(diào)。 此外，在8月24日召開的國務院常務會議再次強調(diào)對剛改需求的支持力度，提出允許地方“一城一策”運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。 業(yè)內(nèi)專家表示，此次1年期和5年期以上LPR下降，將有力提振短期和中長期的信貸需求。其中，5年期以上LPR大幅下降將有利于降低購房者成本，其與支持房地產(chǎn)企業(yè)融資等措施形成組合拳，對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場具有積極意義。 招聯(lián)金融首席研究員董希淼表示，從落地效果來看，樓市政策優(yōu)化疊加，直接推動降低購房者貸款成本，優(yōu)化企業(yè)融資環(huán)境。但也應看到，樓市調(diào)控政策效應遞減，市場預期和信心非能在短時間內(nèi)實現(xiàn)快速改變。從長期看，房地產(chǎn)市場消費與居民收入密切相關，穩(wěn)定居民收入、提升對未來收入預期才是其中關鍵。 臨近九月，房地產(chǎn)市場是否會如期迎來“金九銀十”？ “預計市場會在三季度保持整體平穩(wěn)，四季度將有所改善?！倍ｍ嫡f。 姜先登表示，接下來，行業(yè)或?qū)⑦M一步整合，部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)將加速退出市場，出險房企可能通過大規(guī)模出讓土地項目、促銷優(yōu)惠等加快資金回流。 “從下半年看，房企債務量相較上半年有所增加，行業(yè)仍需高度關注高杠桿下‘債務滾動’帶來的資金風險?！崩钣罴伪硎?。 針對行業(yè)現(xiàn)狀，董希淼建議，應落實好中央政治局會議“因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求”要求，加快調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)金融政策，對“保交樓”項目給予專項支持；針對房貸，可通過下調(diào)首付比例、取消“認房又認貸”、降低貸款利率等措施，更好地支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

8月30日，在融創(chuàng)服務(01516.HK)2022年半年報業(yè)績會上，融創(chuàng)服務行政總裁曹鴻玲在談到融創(chuàng)服務和遭遇流動性危機的母公司融創(chuàng)集團之間的業(yè)務和資金問題時強調(diào)，融創(chuàng)服務的資金管理是獨立封閉的，現(xiàn)有的賬面資金是充足的。 　　財報數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年融創(chuàng)服務收入約39.89億元，同比增長18.5%。其中，非業(yè)主增值服務業(yè)務收入同比下降18.8%，其他業(yè)務收入同比增長約36.2%。 　　融創(chuàng)服務毛利為11.27億元，同比提升約0.6億元。在毛利結構中，非業(yè)主增值服務的毛利占比下降約18.4個百分點至20.5%，其他業(yè)務的毛利占比提升至約79.5%；毛利率為28.2%，同比下降3.4個百分點，截至6月末，融創(chuàng)服務擁有人應占虧損約7.51億元。 　　從業(yè)務劃分來看，融創(chuàng)服務的物業(yè)管理服務毛利7億元，毛利率25.9%；非業(yè)主增值服務2.31億元，毛利率26.3%；社區(qū)生活服務毛利1.12億元，毛利率38.3%；商業(yè)運營管理服務毛利8210萬元，毛利率74.7%。 　　截至6月30日，融創(chuàng)服務的合約建筑面積約為3.76億平方米，在管建筑面積約為2.34億平方米，其中來自第三方的面積占比為40%。融創(chuàng)服務通過市場拓展獲取的合約建筑面積約為2101萬平方米，同比增長約62%。 　　融創(chuàng)服務CFO楊曼在發(fā)布會上提到公司和母公司融創(chuàng)集團的關系時表示，融創(chuàng)服務和地產(chǎn)是兩個獨立的上市公司。從業(yè)務上來說，地產(chǎn)是服務一個重要的客戶，雙方關聯(lián)業(yè)務的發(fā)展是獨立的、合規(guī)的，在市場化良性發(fā)展上進行的。目前，關聯(lián)方貿(mào)易應收款余額36億元，融創(chuàng)服務已經(jīng)累計減值撥備19億元，撥付比例超過50%，這是完全按照會計準則嚴格要求做的。楊曼強調(diào)，這些是根據(jù)母公司債券流動的市場價格來做的，是比較謹慎的。對于欠款，公司不是不催收，而且是會全力催收，公司也在采取資產(chǎn)、股權質(zhì)押保全措施來保證公司的款項。 　　楊曼表示，公司在處理地產(chǎn)業(yè)務時，首先做好的是風險把控和防范，最大限度降低相應的影響。目前的項目都是以回款為基本前提來做，對于已經(jīng)開展的業(yè)務，如果沒有可靠的回款解決方案，資金收支不能平衡的話，公司堅決停止，如案場、房修。 　　對于2022年的業(yè)績，楊曼表示，公司不對今年的業(yè)績做預估。公司對于收購比較謹慎，上半年實際上是在看收購的機會，但是標的從價格質(zhì)量上來說不是很匹配，果斷放棄了，整體看拓展進度，全年外拓合約面積在4500萬平方米的量級，在管第三方新增3500萬平方米左右。預計全年收入增速保持在50%增長；預計三年內(nèi)非地產(chǎn)收入保持25%-30%復合增長速度。 　　此外，融創(chuàng)服務在半年報中提到，截至6月30日，公司尚未動用的全球發(fā)售所得款項凈額約48.36億港元。目前，董事會已經(jīng)決定變更尚未動用所得款項凈額的擬定用途及分配，包括與物業(yè)管理主業(yè)或社區(qū)運營相關公司的戰(zhàn)略投資及收購機會、升級智能管理服務系統(tǒng)，開展智慧社區(qū)建設系統(tǒng)及智能社區(qū)發(fā)展系統(tǒng)、進一步拓展公司的社區(qū)增值服務。 　　對于變更資金用途，融創(chuàng)服務解釋，經(jīng)考慮當前物業(yè)管理行業(yè)的變化以及優(yōu)質(zhì)且估值合適的收并購目標較少，董事會認為，分配部分所得款項凈額至科技、社區(qū)生活業(yè)務及營運資金等用途，可以提升資金的使用效率，增強集團內(nèi)生增長的能力，促進集團的健康可持續(xù)發(fā)展。

近日，山東省住建廳發(fā)布關于全面推行“先驗房后收房”制度的通知，決定在全省新建商品住宅中全面推行“先驗房后收房”制度。 　　山東省住建廳表示，住宅工程質(zhì)量事關群眾切身利益。去年以來，青島、濟南等市聚焦住宅工程交付質(zhì)量問題，積極探索“先驗房后收房”模式，取得良好成效。經(jīng)研究，決定在全省新建商品住宅中全面推行“先驗房后收房”制度?，F(xiàn)將有關事項通知如下： 　　一、按照“政府引導、企業(yè)主導、業(yè)主參與、專業(yè)保障”的原則，在新開工建設的商品住宅中全面推行。其他尚未竣工交付的住宅工程，可參照實施。 　　二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其所售住宅質(zhì)量負首要責任，對落實“先驗房后收房”制度承擔策劃組織、閉環(huán)整改和安全保障責任，施工、監(jiān)理和前期物業(yè)服務單位積極予以配合，具體實施可參照工作指南(見附件1)。 　　三、“先驗房后收房”制度包括但不限于住宅工程質(zhì)量信息公示、分戶驗收、業(yè)主查驗等環(huán)節(jié)。鼓勵各地各企業(yè)創(chuàng)新形式、豐富內(nèi)容、拓展載體、提高成效，認真總結推廣好做法、好案例，充分發(fā)揮示范引領作用，力爭將“先驗房后收房”制度打造成為提升住宅工程質(zhì)量的典范品牌。 　　山東省住建廳認為，推行“先驗房后收房”制度，是對商品住宅“交付驗收”流程的再造和細化規(guī)范，提前創(chuàng)造條件讓業(yè)主全面了解、現(xiàn)場查驗房屋質(zhì)量狀況，對于維護購房群眾合法權益，提前解決質(zhì)量問題、化解矛盾糾紛具有重要的現(xiàn)實意義。各級住房城鄉(xiāng)建設部門要站在貫徹以人民為中心發(fā)展思想的高度，進一步完善工作機制，強化監(jiān)督指導，抓好制度落實，推動提升商品住宅交付質(zhì)量，切實提高群眾滿意度。

商品房預售資金是房地產(chǎn)企業(yè)的重要現(xiàn)金流來源。近日，各地紛紛升級商品房預售資金監(jiān)管政策，增強預售資金流向透明度，進一步將其關進了“保險箱”。 　　守“保交樓”底線 　　多地出臺監(jiān)管新規(guī) 　　今年7月以來，長沙、東莞、杭州、西安、鄭州、青島、嘉興、汕頭、滄州、深圳龍崗區(qū)等多地均采取措施收緊預售資金監(jiān)管，要求預售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，不得隨意支取和使用。 　　其中，長沙發(fā)布《關于進一步加強商品房預售資金監(jiān)管的通知》，對全市商品房預售資金采取“全額全程、流向流量、監(jiān)測監(jiān)管”方式，強化“政府監(jiān)控、銀行監(jiān)管”模式，保證資金“留在項目、留在當?shù)亍保?yōu)先用于項目建設，保障房地產(chǎn)項目竣工交付。長沙升級后的預售資金監(jiān)管將撥付節(jié)點與項目進度掛鉤，資金流向得到了全程監(jiān)測。 　　另外，更多城市強調(diào)了商品房預售資金的專款專用。8月2日，東莞發(fā)布《關于進一步規(guī)范商品房預售款收存管理和使用管理的通知(征求意見稿)》，表示對已取得商品房預售許可的項目，將由購房人根據(jù)預售資金監(jiān)管系統(tǒng)生成的《房屋繳款通知單》信息，將購房款直接存入相應房屋的商品房預售資金監(jiān)管子賬戶，開發(fā)企業(yè)不得以其他任何形式私自截留、收存購房款。 　　更加直接的是，九江市直接公示了中心城區(qū)85個在售樓盤139個商品房預售資金監(jiān)管賬戶。九江市住建局表示，凡取得商品房預售證對外銷售商品房的項目，市住建局將第一時間公布銷售樓棟的預售資金監(jiān)管賬號，商品房預售資金要直接存入專用監(jiān)管賬戶進行監(jiān)管。 　　“此類公示制度也是當前預防預售資金挪用的重要舉措?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進表示，公示預售資金監(jiān)管賬戶有利于資金監(jiān)管落到實處。購房者在購房過程中可以進行查證，同時也防范了房企營銷人員拿其他賬號來糊弄購房者的風險。 　　預售制引爭議 　　取消預售尚不現(xiàn)實 　　隨著一些城市“集體停貸”現(xiàn)象的出現(xiàn)，商品房預售制被推到了風口浪尖，變革甚至取消預售制的聲音再起。 　　商品房預售制度最早起源于香港。自1995年《城市商品房預售管理辦法》在全國實行后，各地政府就相繼制定了各類商品房預售資金監(jiān)管細則。2010年4月，住建部在《關于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》中明確，各地方商品住房預售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機構負責監(jiān)管，確保預售資金用于商品住房項目工程建設。 　　據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，在2021年前11個月，房企的銷售回款占房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源的52.8%，其中定金及預收款占36.6%，個人按揭貸款占16.2%，預售資金的重要性不言而喻。一方面，商品房預售制推動了我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，另一方面，預售資金被挪用、套用等現(xiàn)象也在發(fā)生。 　　有業(yè)內(nèi)人士指出，規(guī)避預售資金監(jiān)管的亂象主要集中在收入和支出兩個方面。例如，有的開發(fā)商讓消費者將首付款定金直接打到企業(yè)其他的賬戶，而不是法規(guī)要求的監(jiān)管賬戶，然后自由使用，不受監(jiān)管；有的開發(fā)企業(yè)在支出上做文章，支出不入賬，流向異地或總部單位；還有的房地產(chǎn)項目工程款支出遠遠超過企業(yè)、監(jiān)理單位確認的工程完成額，甚至由開發(fā)商、施工單位、監(jiān)理單位合謀，銀行疏于審核，將資金轉(zhuǎn)移了出去。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過挪用預售資金撬動金融杠桿實現(xiàn)規(guī)模擴張，最終導致了樓盤停工乃至爛尾。 　　記者注意到，西安世茂璀璨傾城二期項目就曾因挪用監(jiān)管資金被相關政府部門通報。西安市未央?yún)^(qū)住建局指出，西安世茂璀璨傾城項目因集團抽調(diào)商品房預售資金，存在資金缺口達11億元，導致項目停工。 　　因此，許多人將爛尾樓的矛頭指向了商品房預售制。首都經(jīng)濟貿(mào)易大學教授、北京市房地產(chǎn)法學會副會長兼秘書長趙秀池表示，預售樓盤出問題與預售制沒有必然聯(lián)系，重點在監(jiān)管。如監(jiān)管不到位，購房者按工程進度分期付款，仍然有一定風險，樓盤仍有可能不能按時竣工交付。如果只是購房款的支付方式發(fā)生變化，難以解決目前爛尾樓問題。 　　多位業(yè)內(nèi)人士也向記者表示，當前立刻取消預售制尚不現(xiàn)實，如果取消，可能會出現(xiàn)樓市供應銳減的情況，供不應求從而進一步導致房價增長。另外，現(xiàn)在取消預售制還會加大房企壓力，難以保障其他項目的交付。 　　防爛尾保民生 　　預售資金監(jiān)管有待優(yōu)化 　　預售資金監(jiān)管的“度”在哪里？ 　　“監(jiān)管必須嚴格，但并非越嚴效果越好?！眹儡S進表示，在強監(jiān)管的同時，還需確保預售資金能夠加快流入到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，使工程項目資金更加寬裕。 　　實際上，今年上半年，多地出臺樓市調(diào)控松綁政策，據(jù)克而瑞發(fā)布的一份報告顯示，南京、成都、?？诘榷鄠€城市適度放松預售資金監(jiān)管，內(nèi)容包括降低重點監(jiān)管資金比例、增加重點監(jiān)管資金撥付節(jié)點、依據(jù)企業(yè)信用評級實行差異化管控等。 　　4月29日召開的中央政治局會議表示，要優(yōu)化預售資金監(jiān)管?！拔磥砩唐贩款A售資金監(jiān)管的方向不是收緊，也不是放松，而是‘優(yōu)化’?！眹儡S進說，各地還需要進一步“量體裁衣”，例如，對預售資金納入監(jiān)管賬戶嚴格規(guī)范，而對于預售資金監(jiān)管的撥付則要給予支持，防范預售資金沉淀，以此來減少房地產(chǎn)企業(yè)風險。

北京市住建委昨天發(fā)布《關于印發(fā)北京市住房城鄉(xiāng)建設系統(tǒng)〈北京市住房租賃條例〉行政處罰裁量基準的通知(征求意見稿)》，明確了《北京市住房租賃條例》中相關行政處罰的裁量基準。其中，租賃企業(yè)發(fā)布虛假房源最高將處20萬元以上30萬元以下罰款。 　　“甲醛房”將被限制出租 　　9月1日起，《北京市住房租賃條例》將正式施行，《條例》在出租住房與租賃合同標準、押金收取與監(jiān)管、住房轉(zhuǎn)租業(yè)務、租房價格監(jiān)測與干預等方面進行了多項規(guī)范，對于“群租房”“甲醛房”“黑中介”等租房亂象，租戶將有法可依?！墩髑笠庖姼濉穭t進一步明確了本市住建系統(tǒng)行政處罰裁量權基準。 　　比如，針對出租存在建筑安全隱患住房的行為，《征求意見稿》明確，最高處罰裁量基準為：對個人處4萬元以上5萬元以下罰款，對單位處40萬元以上50萬元以下罰款，對從事住房租賃業(yè)務的企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構可責令停業(yè)整頓。根據(jù)新規(guī)，“甲醛房”等存在安全隱患的房屋將被限制出租，如住房租賃企業(yè)對租賃住房進行裝修裝飾后，經(jīng)具備資質(zhì)的檢測機構檢測，室內(nèi)空氣不符合室內(nèi)空氣質(zhì)量標準，違法情節(jié)嚴重的，最高處20萬元以上30萬元以下罰款，并可責令企業(yè)停業(yè)整頓。 　　單次收取租金不超仨月 　　在資金監(jiān)管方面，《條例》也有明確規(guī)定，住房租賃企業(yè)向承租人單次收取租金的數(shù)額一般不得超過三個月租金，超收的租金應納入監(jiān)管；收取的押金一般不得超過一個月租金，并按照規(guī)定通過第三方專用賬戶托管。一旦住房租賃企業(yè)未按規(guī)定履行押金托管、租金監(jiān)管，或者未按期退還剩余押金、租金，對于逾期7日以上或違法情節(jié)嚴重的，對單位處20萬元以上30萬元以下罰款，并可責令其停業(yè)整頓，對相關責任人可處2萬元以上3萬元以下罰款。住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構發(fā)布房源信息、推薦房源存在不符合相關規(guī)定的行為，將最高處20萬元以上30萬元以下罰款。 　　市住建委相關負責人表示，《征求意見稿》的起草是全面履行行政處罰職權的必然要求，對條例行政處罰職權執(zhí)行中涉及的行政處罰裁量基準進行梳理和規(guī)范，能夠保證行政執(zhí)法工作依法準確實施，做到不缺位、不失位?！墩髑笠庖姼濉芬庖娬骷瘜⒊掷m(xù)至9月4日，社會各界可在此期間提出意見建議。

《北京住房租賃條例》相關行政處罰征求意見 　　中介發(fā)布假消息將被重罰 　　市住建委昨天發(fā)布《關于印發(fā)北京市住房城鄉(xiāng)建設系統(tǒng)〈北京市住房租賃條例〉行政處罰裁量基準的通知(征求意見稿)》，明確了《北京市住房租賃條例》中相關行政處罰的裁量基準。其中，租賃企業(yè)發(fā)布虛假房源最高將處20萬元以上30萬元以下罰款。 　　?“甲醛房”將被限制出租 　　9月1日起，《北京市住房租賃條例》將正式施行，《條例》在出租住房與租賃合同標準、押金收取與監(jiān)管、住房轉(zhuǎn)租業(yè)務、租房價格監(jiān)測與干預等方面進行了多項規(guī)范，對于“群租房”“甲醛房”“黑中介”等租房亂象，租戶將有法可依?！墩髑笠庖姼濉穭t進一步明確了本市住建系統(tǒng)行政處罰裁量權基準。 　　比如，針對出租存在建筑安全隱患住房的行為，《征求意見稿》明確，最高處罰裁量基準為：對個人處4萬元以上5萬元以下罰款，對單位處40萬元以上50萬元以下罰款，對從事住房租賃業(yè)務的企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構可責令停業(yè)整頓。根據(jù)新規(guī)，“甲醛房”等存在安全隱患的房屋將被限制出租，如住房租賃企業(yè)對租賃住房進行裝修裝飾后，經(jīng)具備資質(zhì)的檢測機構檢測，室內(nèi)空氣不符合室內(nèi)空氣質(zhì)量標準，違法情節(jié)嚴重的，最高處20萬元以上30萬元以下罰款，并可責令企業(yè)停業(yè)整頓。 　　?單次收取租金不超仨月 　　在資金監(jiān)管方面，《條例》也有明確規(guī)定，住房租賃企業(yè)向承租人單次收取租金的數(shù)額一般不得超過三個月租金，超收的租金應納入監(jiān)管；收取的押金一般不得超過一個月租金，并按照規(guī)定通過第三方專用賬戶托管。一旦住房租賃企業(yè)未按規(guī)定履行押金托管、租金監(jiān)管，或者未按期退還剩余押金、租金，對于逾期7日以上或違法情節(jié)嚴重的，對單位處20萬元以上30萬元以下罰款，并可責令其停業(yè)整頓，對相關責任人可處2萬元以上3萬元以下罰款。住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構發(fā)布房源信息、推薦房源存在不符合相關規(guī)定的行為，將最高處20萬元以上30萬元以下罰款。 　　市住建委相關負責人表示，《征求意見稿》的起草是全面履行行政處罰職權的必然要求，對條例行政處罰職權執(zhí)行中涉及的行政處罰裁量基準進行梳理和規(guī)范，能夠保證行政執(zhí)法工作依法準確實施，做到不缺位、不失位。《征求意見稿》意見征集將持續(xù)至9月4日，社會各界可在此期間提出意見建議。

受積極的政策環(huán)境、個人房貸利率持續(xù)走低影響，8月(統(tǒng)計周期為7月26日至8月25日)廣州二手住宅成交量環(huán)比大幅回升。 　　廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會30日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月廣州市二手住宅網(wǎng)簽共7890宗和78.02萬平方米，環(huán)比分別增長6.03%和8.72%，但同比分別下降7.56%和5.05%。 　　從各區(qū)網(wǎng)簽面積的環(huán)比情況來看，除南沙區(qū)下降3.01%以外，其余各區(qū)均有回升。 　　其中，外圍區(qū)域方面，從化區(qū)、增城區(qū)和花都區(qū)表現(xiàn)較為突出，增幅均超過15%，居全市前三；中心城區(qū)方面，海珠區(qū)、荔灣區(qū)和黃埔區(qū)增長幅度領先，分別為11.05%、9.41%和8.14%，越秀區(qū)、白云區(qū)和天河區(qū)也有一定的增長。 　　廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會分析，本月廣州市二手住宅整體交易環(huán)比大幅回升，原因主要有，房貸利率持續(xù)走低，促進有按揭需求的買家入市。同時，房貸審批速度較快促進改善需求繼續(xù)釋放。此外，部分在售物業(yè)報價有所下調(diào)或提供一定的讓利空間，提升了買家的購買欲望。

為支持商品房市場更好滿足繳存職工合理住房需求，貴陽市住房公積金管理委員會29日發(fā)布《關于印發(fā)貴陽貴安住房公積金促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展若干措施的通知》(下稱《通知》)?！锻ㄖ纷韵掳l(fā)之日起施行，至2023年7月31日停止執(zhí)行。 　　為支持繳存公積金職工合理購房需求，《通知》從三方面出臺措施。 　　一是調(diào)整住房公積金個人住房貸款首套房認定標準。包括，繳存職工家庭(本人及配偶，下同)已經(jīng)結清全部個人住房貸款或僅有一筆未結清的商業(yè)性個人住房貸款的，再次購房申請住房公積金個人住房貸款按首套房貸款確定首付款比例，最低不低于20%。繳存職工家庭有一筆(含)以上已結清的住房公積金個人住房貸款，再次申請住房公積金個人住房貸款的，貸款利率按同期首套房住房公積金個人住房貸款利率的1.1 倍執(zhí)行。 　　二是取消兩次住房公積金個人住房貸款須間隔12個月以上的限制。 　　三是繳存職工家庭有未結清的住房公積金個人住房貸款或兩筆(含)以上未結清的個人住房貸款的，不予發(fā)放住房公積金個人住房貸款。 　　《通知》提出，支持公積金個人補息貸款，新增個人補息貸款規(guī)模20億元，并根據(jù)需求適度增加補息貸款規(guī)模。支持公積金異地購房貸款，取消省內(nèi)其他市(州)繳存職工在貴陽貴安購房申請住房公積金異地個人住房貸款戶籍地限制。 　　此外，《通知》明確，支持公積金“又提又貸”。對同一套住房，職工可在提取住房公積金追加首付后，申請住房公積金個人住房貸款。 　　此前，貴陽已發(fā)布《關于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》指出，降低個人住房消費門檻。鼓勵、引導金融機構實行首套房貸款首付20%政策。對擁有一套住房并已結清購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通住房的，支持、引導金融機構執(zhí)行首套房貸款政策。 　　房價方面，國家統(tǒng)計局發(fā)布的2022年7月70個大中城市二手住宅銷售價格指數(shù)顯示，貴陽7月二手房價格同比跌5.9%，位列跌幅第五。 　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波早前曾對媒體表示，貴陽城市本身的大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)業(yè)發(fā)展不錯，人口也在流入，但由于近年來供應過大，尤其是外圍新城區(qū)供應量過大，因此導致房價的下行力度也比較大。

29日，保利發(fā)展控股集團股份有限公司(下稱保利發(fā)展)發(fā)布2022年半年度報告。作為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭，保利發(fā)展的銷售額雖有下滑，但降幅低于同規(guī)模企業(yè)，而且，其核心城市的銷售貢獻占比有所提高。 　　今年地產(chǎn)行業(yè)的違約風波雖沒有波及保利發(fā)展，其“三道紅線”仍維持綠檔，但是，一些指標出現(xiàn)波動。半年報披露，截至2022年上半年末，該公司在手貨幣資金環(huán)比減少了142億元，有息負債規(guī)模則環(huán)比增加253億元。 　　銷售業(yè)績下滑幅度低于同行 　　2022年的房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月份，全國商品房銷售面積68923萬平方米，同比下降22.2%；商品房銷售額66072億元，同比下降28.9%。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2022年上半年，中國TOP100房企銷售額均值356.4億元，同比下降48.6%。 　　相較于整個行業(yè)的降幅，有行業(yè)龍頭和央企背書的保利發(fā)展，銷售額降幅要小于同行。半年報顯示，今年上半年公司實現(xiàn)簽約金額2102.21億元，同比下降26.29%；實現(xiàn)簽約面積1307.31萬平方米，同比下降21.78%。 　　根據(jù)中指研究院的排名，保利發(fā)展今年上半年的銷售額位居行業(yè)第三位，第一、二位分別是碧桂園、萬科，碧桂園上半年的權益銷售額同比下滑38.93%，萬科上半年銷售同比下滑39.3%。 　　過去，不少房企選擇下沉到三四線城市搶占市場，但保利發(fā)展則仍以核心城市為底盤?！?公司)核心城市貢獻度提升，38個核心城市銷售貢獻為79%，同比提升2個百分點。公司在22個城市銷售排名第一，46個城市排名前三?！北＠l(fā)展還稱，近年來38個核心城市貨值儲備始終保持在75%以上，住宅貨量占比超80%。 　　在營收、利潤等指標方面，今年上半年，保利發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)總收入1107.63億元，同比增長23.10%；實現(xiàn)凈利潤149.24億元，同比增長1.60%；歸母凈利潤108.26億元，同比增長5.11%。 　　2022年上半年，保利發(fā)展的毛利率出現(xiàn)較為明顯下降，降至25.55%，同比下降6.95個百分點；凈利率為13.47%，同比下降2.85個百分點。對于毛利率下滑，保利發(fā)展在2021年年報中就明確指出，“與行業(yè)利潤率下行趨勢一致，在未來，隨著高地價項目的陸續(xù)體現(xiàn)，毛利率表現(xiàn)仍將承壓?！? 　　房地產(chǎn)行業(yè)利潤下滑已是不爭的事實，從已經(jīng)披露半年報的房企看，毛利率下滑速度有加快之勢。在30日下午舉行的碧桂園2022年中期業(yè)績發(fā)布會上，碧桂園總裁兼執(zhí)行董事莫斌就直言，房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率正在向制造業(yè)看齊。 　　開業(yè)購物中心減少一家 　　在行業(yè)發(fā)展整體低迷的情況下，現(xiàn)金充裕與否成為抵御風險的重要保障。 　　半年報顯示，保利發(fā)展在報告期內(nèi)實現(xiàn)回籠金額1995億元，回籠率為94.9%；在手貨幣資金1571億元，占總資產(chǎn)比重為11%。對比2021年末，保利發(fā)展當時的在手貨幣資金為1713.84億元，也就是說，今年上半年的在手貨幣資金環(huán)比減少約142億元。 　　另外，截至今年上半年末，保利發(fā)展的有息負債規(guī)模為3635億元，較2021年末的3382億元環(huán)比增加253億元。結構上，截至上半年末，一年內(nèi)到期的債務占有息負債比重為 21%，這一指標在2021年末為19%。短債占比雖有增加，但相較于同行仍處較低水平。 　　截至2022年上半年末，保利發(fā)展扣除預收款的資產(chǎn)負債率為66.45%、凈負債率為 64.14%、現(xiàn)金短債比為 1.41倍，各項指標均符合“三道紅線”中綠檔企業(yè)標準。但是，凈負債率、現(xiàn)金短債比的表現(xiàn)不如2021年末，當時這兩個指標分別為55%、1.86倍。 　　在今年，國有房企的融資優(yōu)勢進一步凸顯。中報顯示，今年上半年，保利發(fā)展發(fā)行公司債65億元、中期票據(jù)75億元，平均融資成本僅3.09%。其中，5月發(fā)行的3年期中期票據(jù)、8月發(fā)行的“3+2年期”公司債票面利率均僅為2.80%，分別創(chuàng)保利發(fā)展發(fā)行同類產(chǎn)品的歷史最低利率。截至報告期末，保利發(fā)展有息負債的綜合融資成本約 4.32%，較2021年末下降14個基點。 　　在過去，多元經(jīng)營是一些龍頭房企較多提及的。就保利發(fā)展而言，物業(yè)服務板塊業(yè)務的增長較為迅速，截至2022年上半年末，保利物業(yè)在管面積5.23億平方米，合同面積7.32億平方米，上半年實現(xiàn)營業(yè)收入64.49億元，同比增長25.16%。 　　截至今年上半年末，保利發(fā)展商業(yè)板塊開業(yè)購物中心34個，開業(yè)面積231萬平方米，在營及籌建項目分布于廣州、上海、武漢等38個城市；酒店管理板塊已開業(yè)酒店、會議中心22個，客房數(shù)近5700間；公寓板塊開業(yè)及籌開項目49個，覆蓋上海、廣州、杭州、成都等核心城市。 　　相較于2021年末，公司已開業(yè)購物中心減少了1個，開業(yè)面積減少16.5萬平方米；已開業(yè)酒店、會議中心增加2個，客房數(shù)增加500間。2021年末，“在營長租公寓項目”為43個。

內(nèi)蒙古自治區(qū)住建廳近日公開答復了《關于規(guī)范房屋“公攤面積”的提案》，表示將取消公攤面積列為近期亟須修訂的立法項目建議上報住建部。業(yè)內(nèi)人士表示，該答復是全國首個對取消公攤面積做出的官方回應。 　　根據(jù)《提案》，目前，全國在商品住宅的交易和確權中普遍以共有建筑面積為標準，公攤面積確定具有很強的專業(yè)性，廣大購房者對分攤的公共建筑面積的合理性、準確性缺乏專業(yè)了解，也不能直觀地了解實際套內(nèi)面積，且公攤面積因項目不同存在差異，造成消費者的質(zhì)疑和矛盾糾紛。 　　內(nèi)蒙古住建廳回復稱，《提案》中提出的在商品房交易中使用套內(nèi)面積作為計價依據(jù)，對防止出現(xiàn)公攤面積無序增加，減少購房過程中的矛盾糾紛，維護老百姓切身利益具有積極作用。同時，內(nèi)蒙古住建廳也表示，鑒于以建筑面積作為商品房銷售的計價依據(jù)已實施多年，并且已有法律法規(guī)確認，改革計價依據(jù)難度較大，周期較長。 　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，公攤面積的問題涉及購房者的購房成本和物業(yè)費成本，同時也和一些房企變相借公攤面積來降低建造成本等有關聯(lián)，這一問題關系到廣大購房者的切實利益，各地需要仔細調(diào)查，積極解決。此外，也有專家指出，即便取消公攤面積，開發(fā)商也可能通過漲房價、漲物業(yè)費和暖氣費等方式收取，因此可能沒有實際意義。

當前，房地產(chǎn)行業(yè)正面臨的挑戰(zhàn)還在加劇，有業(yè)界人士甚至認為2022年是房地產(chǎn)行業(yè)30年來最艱難的一年。8月30日，碧桂園發(fā)布2022年中期業(yè)績，顯示公司在上半年實現(xiàn)權益合同銷售額1851億元，權益合同銷售面積2348萬平方米，同比均出現(xiàn)下滑，但銷售規(guī)模仍居行業(yè)首位。 　　較難得的是，在媒體統(tǒng)計目前已有超50家房企上半年業(yè)績預虧的背景下，碧桂園仍難得實現(xiàn)了公司盈利。同時公司現(xiàn)金流保持平穩(wěn)，負債規(guī)模持續(xù)下降，可動用資金充裕，財務安全性進一步增強。 　　面對行業(yè)持續(xù)一年多的“寒潮”，片面追求規(guī)模增長及利潤表現(xiàn)已不現(xiàn)實，想方設法“活下來”，增厚現(xiàn)金流安全墊，為未來保有希望，這是房企當前的第一要務。集團總裁莫斌在業(yè)績發(fā)布會上表示：“行業(yè)仍然會是在長效機制下健康、規(guī)模體量超過10萬億規(guī)模的市場，而活下來的企業(yè)將會有更多的機會?！? 　　現(xiàn)金流保持平穩(wěn)，總借貸余額、融資成本實現(xiàn)“雙降” 　　盡管3月以來政策調(diào)控趨寬松，但房地產(chǎn)市場仍在筑底階段尚未出現(xiàn)恢復跡象。第三方機構克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年1-6月百強房企累計權益銷售同比降幅達到51%，千億房企“消失”過半。相對而言，上半年碧桂園權益銷售金額跌幅為39%，低于百強房企平均跌幅水平，展現(xiàn)出較強韌性。 　　市場持續(xù)低迷，房企流動性危機加劇，房企紛紛主動降杠桿、調(diào)結構、保證企業(yè)現(xiàn)金流安全。財報顯示，公司上半年累計實現(xiàn)權益回款現(xiàn)金回款約為1702.9億元，權益銷售回款率為92%，連續(xù)7年回款率保持90%以上。同期，碧桂園實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為正，凈現(xiàn)金流入約53億元，表明公司僅靠自身經(jīng)營性回款而不依賴于外部貸款就能有效覆蓋運營支出，凸顯了出色的經(jīng)營能力。 　　截至2022年6月30日，公司總借貸余額從去年底的3179.2億元進一步降至2936.8億元，相較去年底下降7.6%。期內(nèi)，碧桂園凈負債率為48.1%，連續(xù)多年維持在60%以下，繼續(xù)穩(wěn)定在行業(yè)較低區(qū)間；公司可動用現(xiàn)金余額1479.8億元，短期債務約729億元，現(xiàn)金短債比約兩倍，短期償債無憂；剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率也從2020年中期的81%連續(xù)下降至2022年中期的72%，距離“不超過70%”的監(jiān)管要求僅一步之遙。本年內(nèi)公司已無境外美元優(yōu)先票據(jù)到期，僅騰越兩筆可回售公司債共計40億元人民幣。 　　截至目前，碧桂園是行業(yè)內(nèi)為數(shù)不多能夠進行全品種融資的民營房企。管理層在8月中旬的投資者電話會上透露，在今年境外資本市場幾乎停滯的狀態(tài)下，公司已發(fā)行可轉(zhuǎn)債折合33.68億元，配售新股折合24.1億元，合計57.78億元；自2021年下半年至今，公司境內(nèi)發(fā)行公司債及中票合計61億、供應鏈ABS及ABN合計87億。公開資料顯示，碧桂園在銀行間市場交易商協(xié)會的50億元中票也已經(jīng)獲批，待擇機發(fā)行。報告期內(nèi)，碧桂園綜合融資成本保持平穩(wěn)，其中境內(nèi)融資成本從2019年底開始持續(xù)下降，至今年年中共累計下降124個基點，處于行業(yè)較低水平。 　　近日有市場消息稱中國監(jiān)管部門計劃通過指定國有企業(yè)擔保和承銷示范性房企的人民幣債券新發(fā)，其中龍湖、碧桂園等房企被納入考慮范圍內(nèi)。碧桂園方面表示，在交易商協(xié)會和中債信用增信擔保的支持下，目前正在推進中票的發(fā)行。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2022年8月17日，碧桂園港股通持股比例為2.58%，創(chuàng)出公司港股通開通以來的持股新高，較7月29日1.88%的持股比例，提升了70個基點。 　　精準投資布局、精細化財務管控，上半年交付25萬套房屋 　　市場下行期，低線城市銷售去化面臨的挑戰(zhàn)備受關注，但從碧桂園財報數(shù)據(jù)來看，全國范圍內(nèi)廣泛且均衡的項目布局在一定程度有效對沖了市場分化和嚴重疫情影響，同時豐富的可售資源幫助企業(yè)應勢而為，快速調(diào)整推盤節(jié)奏、保證供貨需求。 　　截至2022年6月30日，集團已簽約或已摘牌的中國內(nèi)地項目總數(shù)為3179個，業(yè)務遍布中國內(nèi)地31個省╱自治區(qū)╱直轄市、298個地級行政區(qū)劃、1412個縣/鎮(zhèn)區(qū)。截至2022年6月底，碧桂園位于中國內(nèi)地已獲取的權益可售資源合計約1.22萬億元，另有潛在權益可售資源約2917億，合計約1.51萬億，可支撐公司未來銷售需求。 　　中報顯示，在碧桂園上半年銷售中，三四線市場的下跌幅度明顯低于一二線城市，整體上三四線銷售占比也提升1個百分點至69%。在公司所布局的城市中，有155個城市的市占率超過5%，其中17個城市的市占率高于20%。 來源：碧桂園2022年中期業(yè)績報告 　　截至8月底，東莞市橫瀝碧桂園松湖明珠項目去化率達到91%，安慶碧桂園、中山碧桂園鳳凰城的項目權益貨值去化率均達到79%，長垣碧桂園玖華臺去化率達到75%，這表明即使是在普遍不大看好的三四線市場，碧桂園也依靠精準布局，在分化的市場中尋找到了發(fā)展機會。 　　另外，在碧桂園現(xiàn)有權益可售資源中，96%位于常住人口50萬以上的區(qū)域；77%位于人口流入?yún)^(qū)域；75%位于長三角、珠三角、環(huán)渤海、長江中游、成渝等五大都市圈，很好地契合了國家重大區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略和人口流動趨勢。 　　碧桂園常務副總裁程光煜表示，公司強調(diào)一到五線城市均衡的布局，哪里有市場，或者是哪里的市場當期比較確定性、自己經(jīng)營的效率比較高，就向哪里配置?！跋掳肽瓯坦饒@將堅持合理的方向，向著更加確定性的市場和人口流入的市場進行相應的投資?！? 　　行業(yè)周期考驗之下，那些基礎扎實、內(nèi)功深厚的企業(yè)在退潮后往往能生存下來，并獲得更大的發(fā)展空間。碧桂園集團總裁莫斌介紹，公司把重心放在保證現(xiàn)金流、資產(chǎn)負債表及利潤的平衡上，同時公司還通過經(jīng)營性現(xiàn)金流償還了部分高成本、期限短的融資，進一步了優(yōu)化債務結構。 　　在收入端，碧桂園繼續(xù)強調(diào)回款效率，平均按揭放款天數(shù)同比加快了19天，新增簽約的權益回款率提升了兩個百分點，已在上半年盤活大宗資產(chǎn)收回69億元。在支出端，公司嚴格進行復工鋪排，從源頭嚴控開工量，真正做到“以銷定產(chǎn)”。上半年公司銷管費用同比下降36.3%。 　　莫斌介紹，在現(xiàn)金流管理方面，公司在短期上進行每周資金計劃的滾動鋪排，留足安全墊以應對外部的不確定性；在中長期，通過鋪排未來12個月的現(xiàn)金流計劃，將未來可能遇到的各個風險點都納入考量，做極致的壓力測試，同時每季度滾動更新，使得公司有足夠時間、空間應對可能存在的階段性波動。 　　2022年上半年，碧桂園共有1070個批次、25萬套房屋如期交付，另有165個項目實現(xiàn)了交付即辦證。據(jù)第三方不完全統(tǒng)計(樂居財經(jīng)《2022上半年房企交付榜》)，碧桂園交付量超過已披露交付量前五的其他房企的總和，這在當前市場環(huán)境下殊為不易，用實際行動顯示了公司突出的運營實力和頭部房企的責任與擔當，也為行業(yè)持續(xù)注入信心。 　　7月以來，房地產(chǎn)信貸環(huán)境持續(xù)改善，多地出臺“保交樓”舉措。8月22日，5年期以上LPR大幅下調(diào)了15個基點。首創(chuàng)證券分析師認為，優(yōu)質(zhì)企業(yè)仍將迎來新一輪穩(wěn)步成長的機遇，行業(yè)將逐步進入否極泰來的良性反轉(zhuǎn)階段。鑒于此，首創(chuàng)證券、華泰證券、申萬宏源等多家機構推薦持續(xù)關注碧桂園等優(yōu)質(zhì)房企。 　　“人工指揮”變?yōu)椤跋到y(tǒng)指揮”，科技建造體系加快落地 　　房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整迄今已超過1年，市場規(guī)模大幅萎縮已是不爭的事實。房企競爭的下半場，在想法設法穩(wěn)定基本盤的同時，所有公司都需要思考未來的業(yè)績增長點。作為行業(yè)龍頭，碧桂園選擇依托自主研發(fā)的科技建造體系拓展代管代建業(yè)務，發(fā)力數(shù)十萬億規(guī)模的建筑市場。 　　中國有著世界上最大的建筑市場，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年全國建筑業(yè)總產(chǎn)值29.31萬億元，但行業(yè)大而不優(yōu)，生產(chǎn)方式粗放、勞動效率不高、科技創(chuàng)新力不足。近兩年，住建部等部門已在部分城市開展智能建造試點，引導發(fā)展智能施工、建筑機器人等新產(chǎn)業(yè)。 　　緊跟國家政策方向，碧桂園四年前就開始布局科技建造體系及上下游產(chǎn)業(yè)鏈等新業(yè)務賽道，目前已成立科技建筑集團，依托BIM數(shù)字化、新型裝配式、建筑機器人自動施工等新技術、新體系，實現(xiàn)“研發(fā)-生產(chǎn)-運用”的全過程貫通，搭建了科技建造項目全周期管理平臺，將傳統(tǒng)的“人工指揮”變?yōu)楦呖萍嫉摹跋到y(tǒng)指揮”，積極拓展代管代建市場，引領行業(yè)工業(yè)化、智能化水平躍遷。 　　截至2022年7月，碧桂園旗下子公司博智林已有30款建筑機器人投入商業(yè)化應用，服務覆蓋28個省份超550個項目；累計交付超1200臺，累計應用施工超1000萬平米，并開始了多機協(xié)作試點應用。截至目前，博智林已遞交專利有效申請3700多項，獲授權超2000項，相關機器人技術已在國家科技成果鑒定中獲得五項國際領先、一項國際先進的綜合評價。 　地面整平機器人無懼烈日作業(yè)中 　　與傳統(tǒng)建造體系相比，科技建造體系在安全、質(zhì)量、效率等方面具有顯著優(yōu)勢，同時也響應了國家“雙碳”規(guī)劃，通過標準化施工、精確算量等技術減少建材消耗和浪費，助力行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。比如博智林流動制磚車能將有用的建筑余料分離加工轉(zhuǎn)化為符合要求的再生建材制品，減少粉塵污染和運輸排放。截至目前，該產(chǎn)品已累計消納建筑垃圾450噸，生產(chǎn)路面彩磚超過20萬塊。 　　莫斌在業(yè)績發(fā)布會上表示：“我們通過博智林機器人和科技建造系的全面應用，與房地產(chǎn)主營業(yè)務相輔相成，相信在未來的市場中能夠發(fā)揮更大的作用、創(chuàng)造更大的價值?！?

，3月臺當局貨幣政策主管機構升息后，重創(chuàng)房市買氣，房市交易量從4月起開始下修，臺灣住商機構企劃研究室統(tǒng)計旗下加盟店8月成交業(yè)績，全臺與上月相比，量縮8%，與去年同期相比，減少20%。其中，相較上月，除了臺南市增加外，其他“五都”減幅都在一成以上。 　　據(jù)報道，房市交易量和去年同期相比，臺北市年減16%；新北年減10%，桃園年減25.5%，臺中年減29%，臺南年減14%，高雄年減26.8%。 　　住商機構企研室資深經(jīng)理徐佳馨指出，成交量反映買方心態(tài)，市場不好時民俗月衰退更為明顯，加上民眾認為房貸直逼3%心理關卡，交易很難樂觀。她表示，“六都”雖然上月有稍微回神，但本月成交繼續(xù)下跌，意味著只要價格不修正，交易量不容易擴大。

31日上午，萬科企業(yè)股份有限公司(下稱萬科)舉行2022年中期業(yè)績推介會，萬科集團董事會主席郁亮，萬科集團總裁、首席執(zhí)行官祝九勝等高管出席會議。郁亮認為，房地產(chǎn)市場仍是10萬億元級的市場，常做常新，現(xiàn)在要做的是穩(wěn)預期，重建市場信心。 　　10萬億級市場 　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月份，全國商品房銷售面積68923萬平方米，同比下降22.2%；商品房銷售額66072億元，同比下降28.9%。 　　8月30日晚，萬科公布2022年半年度報告，上半年萬科實現(xiàn)銷售面積1290.7萬平方米，銷售金額2152.9億元，同比分別下降41.1%和39.3%。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，萬科上半年的銷售額排在行業(yè)第二位。另據(jù)萬科公告披露，今年1-7月，公司累計實現(xiàn)合同銷售面積1507.2萬平方米，合同銷售金額2489.8億元。 　　郁亮認為，從短期看，市場已經(jīng)筑底，但恢復是一個緩慢、溫和的過程。房地產(chǎn)市場仍是10萬億元級的市場，房子有一個自然更替的過程，常做常新。按照自然更新速度，每年要淘汰大概10-11億平方米的房子，其中，一二線城市有3億平方米，但從萬科目前的開工數(shù)據(jù)看，連正常的更替速度都達不到，市場收縮過了頭，這也證明，未來會繼續(xù)自動修復。 　　“我相信大家追求美好居住生活的力量，這種剛需是存在的，市場蠻大。目前穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的三大調(diào)控目標中，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價基本實現(xiàn)了，現(xiàn)在就是要穩(wěn)預期，重建市場信心?！庇袅吝€說，“萬科今年的業(yè)績止跌企穩(wěn)、穩(wěn)中有升，我們是有信心的?！? 　　對于萬科上半年的銷售情況，祝九勝稱，公司現(xiàn)在仍保持在行業(yè)第一陣營，相信下半年的銷售業(yè)績會比上半年更好。一方面是因為市場處于回升狀態(tài)，另一方面是與公司自身的經(jīng)營安排有關系，下半年會采取更積極的行動。 　　2022年半年度顯示，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入2069.2億元，同比增長23.8%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤122.23億元，同比增長10.64%；毛利率(稅前)為20.5%，較上年同期下降2.5個百分點。 　　祝九勝表示，短期看，萬科首先要確保公司的經(jīng)營安全，毛利率肯定承受著相當?shù)膲毫?。長期看，行業(yè)毛利率要回到社會平均水平，“沒有哪個行業(yè)必然比哪個行業(yè)好，房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率最終會回歸到社會平均水平。不過即使這樣，仍會有深刻洞察客戶需求、經(jīng)營效率能夠提升的企業(yè)，能獲得高于行業(yè)平均水平的回報率?！? 　　財務數(shù)據(jù)方面，截至2022年上半年末，萬科剔除預收款的資產(chǎn)負債率為68.4%、凈負債率為35.5%、現(xiàn)金短債比為1.5倍，維持“綠檔”達標。截至報告期末，公司持有貨幣資金1410.7億元，較2021年末環(huán)比減少5.5%；有息負債規(guī)模2802.3億元，較2021年末環(huán)比增加5.4%，其中，短期借款和一年內(nèi)到期有息負債626.4億元，占比22.4%，較2021年末下降9個百分點；存量融資的綜合融資成本為4.08%，較上年末進一步降低。 　　“我們不是賣豬仔” 　　2022年4月1日，萬科旗下的物業(yè)服務公司萬物云向港交所提交招股書，截至目前，尚未通過聆訊。據(jù)萬科2022年半年報，萬科持萬物云及其子公司的股權比例為62.8893%，根據(jù)與其他股東簽署的一致行動承諾，萬科持有對萬物云及其子公司71.43%的表決權。 　　據(jù)萬物云招股書，2021年公司實現(xiàn)營業(yè)收入約237.04億元，毛利約40.2億元，凈利潤約為17.14億元。2019年-2021年，萬物云的毛利率分別約為17.7%、18.5%、17.0%。據(jù)萬科2022年半年報，今年上半年萬物云實現(xiàn)營業(yè)收入143.5億元(含向萬科集團提供服務的收入)，同比增長38.2%。 　　截至今年上半年，萬物云社區(qū)空間居住消費服務(萬科物業(yè))方面，布局全國逾120多個大中城市(含香港)，簽約管理的物業(yè)數(shù)目達到4096個，在管物業(yè)數(shù)目達到3035個；商企物業(yè)服務(萬物梁行)，服務1929棟寫字樓/產(chǎn)業(yè)園；城市空間綜合服務(萬物云城)進入25個城市，統(tǒng)籌管理59個街區(qū)項目。 　　要注意的是，目前港股物業(yè)公司的估值已經(jīng)有所降低，外界也常有聲音認為，萬物云錯過了最佳的上市時機。對此，郁亮說：“我們不是賣豬仔，在好的價錢時候賣掉，而是希望上市后能獲得更大的發(fā)展空間，所以，短期市場的估值我們是不在意的。” 　　業(yè)績會上，萬科集團董事會秘書朱旭表示，萬物云上市時機是很多投資者關注的，畢竟2021年物業(yè)股的估值遠遠高于現(xiàn)在。但對于萬科而言，推進業(yè)務分拆，不是以資本市場窗口為考慮因素，而是考慮到萬物云不是一個傳統(tǒng)的、單純的物業(yè)服務公司，是以城市服務商為定位的，只有它發(fā)展成熟后，才能啟動上市。萬物云無論是在什么時間上市，都是一個新的起點，而不是終點。公司不追求在行業(yè)估值頂點上市，希望股東們能在萬物云的后期發(fā)展中分享到業(yè)務增長帶來的紅利。

如果用幾個詞概括2022年地產(chǎn)人的心態(tài)，那便是焦灼、堅持與等待。因樓市溫度持續(xù)下行而焦灼、為個人與企業(yè)生存而堅持，等待市場轉(zhuǎn)暖、等待信心到來......整個行業(yè)迫切希望看到曙光乍現(xiàn)的積極信號。 然而，低谷徘徊的銷售數(shù)據(jù)、同比下降的融資規(guī)模，都在表明著此輪行業(yè)周期調(diào)整之久、程度之深。房企業(yè)績數(shù)據(jù)大幅下跌，成為當下常態(tài)，仍能保持正增長的選手已是少數(shù)，也成為行業(yè)信心的重要來源。 近日，龍湖集團(00960.HK)發(fā)布半年業(yè)績數(shù)據(jù)，上半年實現(xiàn)營業(yè)額948億元，同比增長56.4%；歸屬于股東的凈利潤74.8億元，剔除公平值變動等影響后股東應占核心溢利同比增長6.1%達65.5億元；毛利同比增長20.1%至201.5億元。 營收盈利均實現(xiàn)正向增長，龍湖集團用實打?qū)嵉臄?shù)據(jù)“秀肌肉”，不僅一掃此前股價風波的陰霾，也為其他民營房企檢視過往、調(diào)整步伐提供了可參考的樣本。 在8月26日舉行的中期業(yè)績會上，龍湖集團董事會主席吳亞軍表示，龍湖很早就預見到這個行業(yè)大周期，開始思考布局?！疤┨鼓峥颂栕采媳侥且豢蹋賾獙︼L險已經(jīng)來不及了，一定要在沒看到冰山時，就要有所應對?！? 簡短數(shù)語背后，蘊含著龍湖能在這輪波動中穩(wěn)行的砝碼：重視風險、提前應對。過往數(shù)年，提及風險管理的房企不在少數(shù)，但高速加杠桿仍是行業(yè)主流。龍湖將安全放在首位，提早應對海面下的冰山，由此才贏得當下生存的主動權。 地產(chǎn)縮表行業(yè)格局洗牌 房地產(chǎn)行業(yè)的拐點，在2022年切實到來了。 國家統(tǒng)計局日前發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月份，全國商品房銷售面積78178萬平方米，同比下降23.1%，其中住宅銷售面積下降27.1%。商品房銷售額75763億元，下降28.8%，其中住宅銷售額下降31.4%。 單看上半年，全國商品房銷售額僅為6.61萬億，對比去年全年的18.1萬億元，半年只達到其三分之一。規(guī)模房企業(yè)績波動巨大，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，上半年百強房企累計銷售操盤金額的同比降幅達到50.3%。 招商銀行研究院發(fā)表研報稱，當前市場行情依然嚴峻，主要原因是行業(yè)現(xiàn)有政策刺激效果有限，一味對樓市松綁難以促進購房需求持續(xù)釋放。居民端對未來收入信心不足，不敢輕易加杠桿，對期房交付的擔憂也仍然較高。 頭部房企的競爭格局，也在發(fā)生明顯變化。上半年，有央國企銷售排名提升，也有曾經(jīng)的龍頭消失在前20榜單。半年銷售同比跌幅超過30%的達到15家，跌幅超過40%的達到9家，有企業(yè)半年銷售直接跌去七成。 龍湖集團CEO陳序平判斷稱，今年樓市是“低開-觸底-向好”的態(tài)勢，全年房地產(chǎn)成交規(guī)模同比去年預計會出現(xiàn)30%左右的降幅，但整體市場往向好的方向走。 地產(chǎn)縮表、樓市調(diào)整期，仍能維持銷售韌性的房企，才能提高下半場生存的主動權。從龍湖的表現(xiàn)看，期內(nèi)該集團實現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)合同銷售858.1億元，銷售調(diào)整幅度好于行業(yè)均值，體現(xiàn)出其房開主業(yè)的發(fā)展韌性。 分區(qū)域看，長三角、西部、環(huán)渤海、華南及華中區(qū)域銷售金額在全集團占比分別為34.6%、19.9%、23.1%、14.4%及8.0%，長三角區(qū)域抗風險能力顯著。此外，重慶、沈陽、濟南、合肥、貴陽、咸陽6地摘得城市銷售金額榜桂冠。 不僅如此，因龍湖布局的城市能級較高、且去年來土地成本明顯改善，該集團穩(wěn)住了盈利水平，上半年營業(yè)收入948.0億元，毛利潤率和凈利潤率分別為21.3%和11.5%，在房企利潤普遍承壓的情況下，尤顯難能可貴。 這份穩(wěn)健的成績單，令龍湖在市場低溫時保有更多主動性，包括銷售推盤節(jié)奏的可控性、擇優(yōu)拿地的可選性。 陳序平表示，龍湖今年會根據(jù)集團現(xiàn)金流安全、維持合理的利潤增長，確定整個推盤節(jié)奏，全年計劃供貨的可售貨值達到4000億，不會為了銷售規(guī)模目標做被動性的動作，8月份有信心實現(xiàn)當月銷售額同比轉(zhuǎn)正。 拿地方面，上半年全國土地出讓金2.36萬億元，四個一線城市出讓金接近300多個低線城市的一半，城市分化非常劇烈。而高杠桿企業(yè)出清之后，市場競爭減少，土地競爭也隨之減少，后續(xù)龍湖將更聚焦、更堅定在高線城市布局。 上半年，龍湖新增土儲總建筑面積226萬平方米，平均溢價率只有5%，其中一半零溢價獲取，截至2022年6月底土儲合計6767萬平方米，約88%貨值集中在高能級城市。這些成本合理的土地資源，將成為龍湖穿越周期最重要的基底。 融資低溫考驗房企實力 地產(chǎn)盤整期，房企除了面臨銷售壓力，融資收緊態(tài)勢更加不容忽視。 中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年7月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為881.1億元，同比下降56.7%，環(huán)比下跌3.1%，環(huán)比情況仍未明顯回暖。而從年初至今，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額5706.7億元，同比大幅下降56.5%。 在境外市場，上半年房地產(chǎn)美元債券發(fā)行量同比下降77.2%，許多房企采取交換要約，或被迫采取債券違約處理。在境內(nèi)市場，國央企依然為發(fā)債主力，1～7月發(fā)行額占比達87.8%，高于上年同期17個百分點。 這種情況下，哪家房企能穩(wěn)住融資渠道，對自身生存發(fā)展極為重要。從地產(chǎn)“優(yōu)等生”龍湖的表現(xiàn)看，該集團上半年累計新發(fā)行公司債合計約33億元，融資成本均未超過4%，在民企陣營中獨樹一幟。 時刻保持低杠桿、安全現(xiàn)金流，同時嚴守財務紀律、堅決控制短債比例及外債敞口、保持低成本及標準融資渠道，是龍湖能穩(wěn)住融資安全線的根源。 在此輪行業(yè)出清潮中，滑向深淵的房企，多在此前大力加杠桿、不惜高息海外融資、表外債務龐大繁雜，由此落入債務違約的境地。而這些，正是重視風險管理的龍湖，絕對避免的動作，財務安全是其發(fā)展的首要底線。 在安全的基礎上，龍湖持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)負債結構，提高抗風險能力。截至中期末，龍湖綜合借貸總額為2123.8億元，平均借貸成本為年利率3.99%，再創(chuàng)新低；凈負債率為55.3%，在手現(xiàn)金為875.5億元。 近六年來，龍湖一直滿足“三道紅線”要求，一系列指標均維持行業(yè)內(nèi)的較高水準，到本報告期現(xiàn)金短債比更是達到4.07，負債結構亦保持合理，平均賬期為6.28年，一年以內(nèi)到期的短債占比約10.1%，至年底已基本無償債壓力。 2022年5月，監(jiān)管機構為優(yōu)秀房企境內(nèi)發(fā)債保駕護航，龍湖被選定為“示范房企”，率先試水通過“債券發(fā)行+信用保護”的方案進行融資。此后，龍湖集團分別發(fā)行5億元公司債及4.02億元供應鏈ABS，融資渠道進一步拓寬。 8月25日，龍湖又發(fā)行一期中期票據(jù)，總規(guī)模不超過15億元，發(fā)行期限為3年，由中債信用為該筆中期票據(jù)提供全額無條件不可撤銷連帶責任擔保。這是中債信用按照市場化、法治化原則，通過直接擔保方式增信的首單民營房企債券。 不僅如此，龍湖集團首席財務官趙軼稱，龍湖跟全國很多銀行建立了戰(zhàn)略性關系，后者對行業(yè)未來堅定看好，行業(yè)出現(xiàn)了一些階段性困難后，會有更好的明天，所以堅決支持高信用房企。龍湖也會依靠這部分融資，彌補公開市場的波動。 得益于穩(wěn)健的財務情況，龍湖持續(xù)獲資本市場認可，惠譽、穆迪、標普分別保持BBB穩(wěn)定、Baa2穩(wěn)定、BBB穩(wěn)定的全投資級評級，中誠信（AAA）、新世紀（AAA）展望均為穩(wěn)定。今年，龍湖上榜《福布斯》全球企業(yè)2000強，連續(xù)12年上榜。 “第二增長曲線”蓬勃生長 縱然正經(jīng)歷波動，但房地產(chǎn)及建筑行業(yè)在國民經(jīng)濟中的貢獻不可磨滅，居民的住房需求也并不會消失。 據(jù)中銀證券測算，2021年我國城鎮(zhèn)常住人口人均住房建筑面積約為31.1平米，假設得房率平均為80%，實際人均套內(nèi)面積為24.9平米，而發(fā)達國家普遍在30平米以上，2022年后人均住房面積提升帶來的新增住房需求約為5.6億平/年。 但是，行業(yè)規(guī)模逐漸見頂、城市分化愈發(fā)劇烈，是當下不爭的事實。圍繞房開發(fā)掘第二增長點，是房企立足長遠發(fā)展的應有之策。在這條路上，也曾有許多房企奮力探索，但真正找到可持續(xù)盈利模式的選手，并非多數(shù)。 龍湖便是其中一個。2022年上半年，龍湖包含商業(yè)投資、租賃住房、物業(yè)管理等在內(nèi)的經(jīng)營性業(yè)務，首次實現(xiàn)收入突破百億的成績，達到110.4億元，同比增長26%，3年復合增長率達36%，第二增長曲線逐步成型。 在商業(yè)投資方面，龍湖按照既定節(jié)奏布局商業(yè)，以輕重并舉模式，擴大在高能級城市的網(wǎng)格化布局。今年上半年，龍湖新增運營4座商場，其中3座是輕資產(chǎn)。截至2022年6月底，龍湖商業(yè)已進入全國30余座城市，累計開業(yè)運營商場達65座，已開業(yè)商場建筑面積為618萬平方米，整體出租率95.6%。 陳序平表示，龍湖輕資產(chǎn)項目的布局，會根據(jù)重資產(chǎn)城市的布局進行鋪排，不會為了項目數(shù)量或在管規(guī)模，下沉到一些低線城市做商業(yè)的輕資產(chǎn)管理。 在租賃住房領域，龍湖租賃住房品牌“冠寓”去年開始已實現(xiàn)盈利，上半年租金收入同比增長11%至11.8億元，累計開業(yè)房間數(shù)超11萬間，期末出租率為93.3%，開業(yè)超過六個月的房源出租率為95.4%，已成為集團經(jīng)營性收入的穩(wěn)定貢獻源。 承載更多資本想象的“龍湖智創(chuàng)生活”，報告期內(nèi)實現(xiàn)全口徑收入約63億元，其中物業(yè)管理板塊基本完成一、二線核心城市及三、四線潛力城市的布局，實際管理面積約2.8億平方米，業(yè)主滿意度連續(xù)13年超過90%。 趙軼稱，目前龍湖智創(chuàng)生活的上市資料準備已經(jīng)就緒，當下的發(fā)展重點是，關注內(nèi)生轉(zhuǎn)化率、接管效率以及內(nèi)生毛利率的提升，減少對低質(zhì)量收并購的依賴。未來，智創(chuàng)生活的年化收入增長超過40%，年化利潤增長超過50%是完全可期的。 在龍湖管理層的愿景中，這三塊業(yè)務加起來，集團將力爭保持每年經(jīng)營性收入30%～40%的年化增長。在地產(chǎn)行業(yè)下行的背景下，經(jīng)營性物業(yè)收入的增長，將對龍湖穿越周期起到非常重要的“穩(wěn)壓器”作用。 值得注意的是，除了上述已然成熟的經(jīng)營性業(yè)務，龍湖還在積極探索智慧營造、產(chǎn)城更新、健康養(yǎng)老等領域，并取得初步成效。在“一個龍湖”生態(tài)體系之下，這些多元化、高品質(zhì)的業(yè)務，將為龍湖貢獻持續(xù)穩(wěn)定的利潤，并為其穿越行業(yè)周期提供更多增長活力。

上半年，房地產(chǎn)行業(yè)依舊在經(jīng)歷多重考驗，行業(yè)和企業(yè)都在市場震蕩中堅韌前行。 作為行業(yè)的一員，中南建設也不可避免地受到了整體市場的影響。8月29日晚，中南建設發(fā)布2022年半年度報告，上半年公司實現(xiàn)營業(yè)收入241.3億元，歸屬上市公司股東的凈虧損16.2億元。但憑借多年的穩(wěn)健經(jīng)營及嚴格的財務紀律，公司上半年在降杠桿、保現(xiàn)金流方面依然取得了不錯的表現(xiàn)。截至上半年期末，公司有息負債余額降至511.7億元，較年初下降17.6%，年內(nèi)到期公開債務僅2億元；經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額48.1億元，連續(xù)5年保持正值。 翻開中南建設半年度成績單，業(yè)績喜憂參半，“韌”成為關鍵詞。面對行業(yè)深度調(diào)整的大變局，更需要保持長期戰(zhàn)略定力，審慎的平衡安全與風險的天平。 清晰的現(xiàn)金流管理思路，年內(nèi)到期公開債務僅2億元 當下，對于地產(chǎn)企業(yè)來說，現(xiàn)金流就是血液般的存在，也是反映房企真實經(jīng)營狀況的重要指標。甚至有業(yè)內(nèi)人士認為，決定房企能活多久的是經(jīng)營性現(xiàn)金流，但今年上半年經(jīng)營性現(xiàn)金流為正的企業(yè)鳳毛麟角。 在銷售持續(xù)低迷、融資渠道不暢的背景下，中南建設通過清晰的現(xiàn)金流管理思路，平衡資金壓力及運營風險，上半年仍然保持了良好的經(jīng)營性現(xiàn)金流狀況。中報顯示，公司經(jīng)營性現(xiàn)金流入467.7億元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額48.1億元，同比增加99.4%，連續(xù)5年保持正值，顯現(xiàn)出難得的韌性。 與此同時，中南建設三道紅線指標也持續(xù)改善。截至2022年6月底，公司凈負債率85.19%，比上年末下降7.58個百分點；扣除預收賬款后的負債率為79.10%，比上年末降低1.42個百分點；扣除受限資金后的現(xiàn)金短債比0.61，比年初增加1個百分點。盡管公司三道紅線仍處“黃檔”，但放在時下的行業(yè)環(huán)境里，不難看出其背后付出的巨大決心與努力。 降杠桿方面，今年上半年，中南進一步壓降有息負債109.4億元，下降幅度17.6%，超行業(yè)平均水平。得益于長期堅持不依賴有息負債的發(fā)展模式，公司有息負債余額511.7億元，與經(jīng)營規(guī)模比值繼續(xù)保持行業(yè)最低水平。其中短期借款和一年以內(nèi)的有息負債合計194.9億元，比2021年末減少45.8億元。 從財務安全的角度來看，上半年末公司賬面資金163.2億元，短債償付安全能夠保障。 在降負債效果顯著的同時，中南的融資渠道進一步擴寬。有消息稱，銀行間市場交易商協(xié)會探討通過中債增進公司增信支持民營房企發(fā)債融資，中南建設也是試點之一。而在此前，其控股股東已與兩家AMC簽署戰(zhàn)略協(xié)議，預計可獲得70億元的支持。 穩(wěn)兌付保交付，以實際行動提振市場信心 打鐵還需自身硬。良好的現(xiàn)金流管控是守住企業(yè)安全經(jīng)營底線的必要舉措，保交付、保兌付也是當下市場普遍關注的焦點。 Wind數(shù)據(jù)顯示，2022年-2025年是房企債務兌付高峰期，其中2022年是未來四年中房企償債壓力最大的年份。但中南建設始終堅守承諾，每次都如期如約兌付。 3月，中南建設如期支付“20中南01”、“20中南02”的年度利息，兌付回售的“20中南01”，合計9.21億元；支付21中南01利息7300萬元；4月，兌付建銀6優(yōu)A本息2.48億元；5月，兌付17中南01、19中南02、20中南01本息512萬元；6月，支付“20中南建設MTN001”年度利息和回售本金3.55億元；7月，兌付建銀7優(yōu)A本息3.96億元，支付21中南建設MTN001年度利息6800萬元。 這一個個兌付數(shù)字背后，正是公司抗風險能力的體現(xiàn)。就在中報發(fā)布前三天，中南建設支付1.83億元“20中南建設MTN002”年度利息及回售資金。 值得一提的是，在堅守公開市場承諾的同時，中南也盡全力完成對客戶的承諾，緊抓疫情緩解、市場復蘇等契機，加快推動工程項目建設，以實際行動落實“保交樓、穩(wěn)民生”。 截至6月底，其房地產(chǎn)板塊已累計交付57個項目，共計32849套品質(zhì)住宅，根據(jù)媒體統(tǒng)計其交付總量位居全行業(yè)TOP9，公司多個項目交付滿意度達100分；此外，建筑板塊多個重大工程穩(wěn)步推進，如北京豐臺站周邊配套路網(wǎng)工程順利完成建設，杭州西站樞站站東疏解通道全面貫通，南京地鐵11號線商務東街站開始主體結構施工等。 事實上，項目的順利交付正是房企核心競爭力和經(jīng)營能力的體現(xiàn)。機構普遍認為，標桿性民營房企的努力保交樓在當前市場環(huán)境下殊為不易，它們的現(xiàn)金流安全、如約交付及償還債務等表現(xiàn)，不僅為業(yè)主帶來信心，更能提振行業(yè)信心，顯示出頭部房企的擔當與責任。 盡管行業(yè)的分化還在持續(xù)，但房地產(chǎn)的經(jīng)濟支柱地位短期內(nèi)不會改變。相信隨著政策對房地產(chǎn)市場的支持效果逐步顯現(xiàn)，民營房企的發(fā)展環(huán)境將逐步得到改善，中南建設等示范房企也將在行業(yè)復蘇中迎來新的發(fā)展機遇。

8月中下旬，各地密集公告第三輪集中供地，從地塊信息來看，中小民企或有機會拿到更多入場券。 　　8月29日，南京公布第三批集中供地地塊信息。南京此次集中供地一共推出28幅地塊，主要集中于城北。此前的8月27日，武漢發(fā)布2022年第三批集中供地公告，共推出42幅涉宅用地，總建筑規(guī)模約492.23萬平方米，起拍價約355.46億元。僅僅一天之后，武漢更新集中供地信息，增加了一幅位于武昌區(qū)的地塊。 　　加上此前北京、上海、杭州、合肥、青島等地推出的信息，全國已有近10城公布第三輪集中供地信息。這些地塊將于9月陸續(xù)入市。第三輪集中供地將會吸引哪些房企參拍？中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦、億翰智庫首席分析師張化東等業(yè)內(nèi)人士認為，各地所推出的地塊均在價格、區(qū)位上有變化，甚至有的城市修改了土拍規(guī)則，以更適合中小房企參與。 　　同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)以上海為例分析指出，上海拍地規(guī)則的調(diào)整更加有利于中小房企拿地，從單個地塊來看，拍地成功率跟資金規(guī)模和實力相關性不大，這會提高中小房企參與拿地的積極性。 　　總體來看，各地第三輪集中供地供應體量有所增長。 　　調(diào)整供地結構 　　總體來看，各地第三輪集中供地供應體量有所增長；總起始價較第二輪集中供地均有提升。對比第二、三輪集中供地，各地的供地結構有所變化。 　　8月25日，上海公布第三輪集中供地地塊信息，35幅地塊含“城中村”改造用地4幅，總面積184.87萬平方米，分布于13個區(qū)，供應面積較第二輪集中供地增加62.21萬平方米。地塊體量增加了，總起始價約1030億元，比第二輪集中供地總成交價780億元高出不少。其中一幅靜安區(qū)的地塊起拍價超過百億。由此可見，上海對此次土拍頗有信心。 　　宋紅衛(wèi)對比了上海第二輪集中供地與第三輪集中供地的地塊信息，發(fā)現(xiàn)三批次供地量大幅上升，面積規(guī)模增加59%，起拍金額增加38%，大規(guī)模的土地可以滿足更多房企拿地的需求。從供地結構上來講，上海供地結構在不斷的優(yōu)化，合理性進一步提高。本輪集中供地，臨港新城僅有一幅宅地，供給量較二批次供地明顯下降，降低了臨港的庫存壓力；同時，市區(qū)及五個新城供地量有不同程度的提高，本次還出現(xiàn)幾幅優(yōu)質(zhì)的地塊，有可能會刷新近年的地塊單價水平。 　　上海第三輪集中供地對一次書面報價環(huán)節(jié)的競價規(guī)則進行了調(diào)整。此次土拍規(guī)則調(diào)整，使得此前“報價攻略”失效，且本次以“隨機值”湊滿六人的做法，主要還是為了避免前幾次出現(xiàn)的報價人報出“極值”的情況，使土地價值盡可能的回歸市場。 　　另外，從地塊體量、價格等指標調(diào)整來看，其他城市對第三輪集中供地也寄予厚望，希望吸引更多中小企業(yè)參與。 　　供地體量增加也體現(xiàn)在適當加大郊區(qū)大地塊的數(shù)量上。比如，武漢第三輪集中供地中，有一幅起拍價最高的地塊位于硚口區(qū)，總建筑面積近21.6萬平方米，起拍價46億元；建筑面積最大的一幅地塊位于武漢經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，總建筑面積逾32萬平方米，起拍價達到12.97億元。 　　北京、杭州的供地規(guī)模卻有所下降。8月19日，北京公布第三輪集中供地信息，總規(guī)劃建筑面積147.5萬平方米；起始總價約471.7億元，這兩項指標均低于第二輪集中供地。 　　更早前的8月16日，杭州公告了第三批次集中供地情況，19幅地塊總規(guī)劃建面207.6萬平方米，總起始價約410億元。杭州供地規(guī)模也在下降，地塊數(shù)量減少了26幅，土地面積環(huán)比下降40%。但本次有13幅地塊位于主城區(qū)。這與近期杭州二手房市場的微妙變化有關，杭州近期二手房市場由于業(yè)主掛牌數(shù)量增加，快速進入買方市場，這對新房市場也具有潛移默化的影響。 　　市場風向掉頭，考慮到房企的資金壓力，為了提升企業(yè)參拍意愿，杭州對于土拍的付款周期也進行了適當微調(diào)，將首期款的付款周期略微放寬將近一周。 　　釋放積極信號 　　一二線城市供應結構的變化，一定程度上反映了地方政府對市場恢復的信心。二線城市土拍也發(fā)出了同樣的信號。 　　8月24日，合肥第三輪集中供地出爐，同樣比上一次集中供地數(shù)量減少，出讓面積卻大幅增加。從本次供地來看，合肥對于房地產(chǎn)市場的復蘇信心較強。本次總起始價277.4億元，比第二輪集中供地成交價超出近87億元。在上一輪集中供地平均溢價率有所下降的情況下，合肥仍然增加了土地供應，可見對于土地市場的結果預期較好。 　　合肥該批次土地也出現(xiàn)了規(guī)則創(chuàng)新。比如設置了“毛坯交付”，進一步壓縮了拿地企業(yè)的利潤，對于企業(yè)的拿地意愿會有所影響；部分地塊采取現(xiàn)房銷售的地塊。前述業(yè)內(nèi)人士指出，合肥先進行小范圍試行，觀察效果、釋放信號，為以后根據(jù)實際情況選擇是否推行、如何推行做理論和經(jīng)驗準備。 　　8月10日，廈門公告了今年第三輪集中供地，相比第二輪集中供地，島內(nèi)外地塊推出的樓面價均價再次發(fā)生變化。廈門島內(nèi)地塊的樓面價均價有所增長，島外地塊樓面均價有所下調(diào)，降至首輪集中供地的水平。8月24日，青島公布第三輪集中供地信息，同樣是數(shù)量增長，整體出讓均價也相應升高。 　　很顯然，二、三線城市正在根據(jù)當下的市場環(huán)境隨時進行試錯和調(diào)整。比如廈門對島內(nèi)外供地的調(diào)整，體現(xiàn)了在供需關系中創(chuàng)造價值平衡，這也是當下各主要城市對于落實“三穩(wěn)”政策所普遍選擇的一種供應方式。 　　正如宋紅衛(wèi)所說的，從目前市場來看，上海住宅樓市走出了與全國其他城市不同的走勢，上海具備足夠的購買力，同時，上海人的支付能力以及置換需求很高，隨著政策的不斷松動以及人才落戶政策的放松，這將進一步增加上海樓市的支撐。 　　值得一提的是，二、三線城市對土地供應結構的調(diào)整，與近期中央與地方政府釋放的積極信號正相關。據(jù)新華社消息，8月24日的國務院常務會議指出，在落實好穩(wěn)經(jīng)濟一攬子政策同時，再實施19項接續(xù)政策，形成組合效應，推動經(jīng)濟企穩(wěn)向好、保持運行在合理區(qū)間，努力爭取最好結果。其中一項是允許地方“一城一策”運用信貸等政策，合理支持剛性和改善型住房需求。 　　從武漢第三輪集中供地來看，武漢市土地交易中心方面已明確表示，此次供地繼續(xù)貫徹落實中央關于房地產(chǎn)市場調(diào)控的系列部署，以維護全市土地市場穩(wěn)健發(fā)展為目標，嚴格落實住宅用地分類調(diào)控要求，實施精準供地，促進市場供需平衡。最大限度方便企業(yè)參與，提升市場服務效能。并且要確保第三批集中供地項目順利揭牌，進一步維護土地市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，為穩(wěn)住全市經(jīng)濟大盤、促進經(jīng)濟社會高質(zhì)量發(fā)展作貢獻。

合肥2022年第三批次一宗地塊試點現(xiàn)房銷售；福建福州出現(xiàn)第一個“現(xiàn)房銷售”地塊……近日，多地將“現(xiàn)房銷售”寫入土地出讓文件中。 　　據(jù)中指研究院監(jiān)測，2021年以來，北京、杭州、福州、合肥、西安、寧波等地在土拍環(huán)節(jié)試點現(xiàn)房銷售。僅今年以來，據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計，包括合肥、北京、福州永泰縣、濟南等地的多宗地塊提及“現(xiàn)房銷售”。 　　以合肥為例，8月24日，合肥市發(fā)布第三批集中供地公告，共推出28宗涉宅用地，總土地出讓面積3282畝，總起始價277.4億元，并將于9月23日正式出讓。值得一提的是，該批次地塊中首次推出現(xiàn)房銷售地塊。其中，蜀山區(qū)SS202210號地塊明確提出“按精裝現(xiàn)房銷售實施”。 　　據(jù)合肥在線，盡管此前的土地拍賣公告中多宗地塊對開發(fā)商建設進度提出要求，達到一定比例才能開售，但是明確提出必須按現(xiàn)房銷售，在合肥尚屬首次。 　　另以北京為例，北京于2021年第二輪集中土拍時首次試點競現(xiàn)房銷售面積地塊——大興黃村海戶新村地塊。據(jù)《北京日報》，該地塊共吸引3家企業(yè)競買，經(jīng)過17輪價格競拍達到土地合理上限價格37.84億元，又經(jīng)過23輪競“現(xiàn)房銷售面積”后成交，競報“現(xiàn)房銷售面積”5.4萬平方米，最終該項目中將有近一半的商品房實行“現(xiàn)房銷售”。 　　今年，北京最新公布的第三批次供地18宗地塊中有13宗項目設置了競現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)。而在北京今年首批集中供地中，18宗地塊中有9宗地塊涉及競報現(xiàn)房銷售面積程序；今年第二批集中供地中17宗地塊中有12宗涉及“競現(xiàn)房銷售”。 　　此外，福州永泰縣自然資源和規(guī)劃局在7月15日的一則公告顯示，葛嶺鎮(zhèn)溪西村一地塊在出讓要求中提到：地塊按現(xiàn)房銷售實施，規(guī)劃房屋竣工驗收之后，競得人方可申請房屋銷售手續(xù)。 　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄認為，在這個時間節(jié)點提出現(xiàn)房銷售多少受到近期爛尾樓風波的影響，出于保交樓的立場而提出的，多地出現(xiàn)的爛尾樓停貸風波事件導致購房者對商品房預售制度產(chǎn)生一定的抵觸心態(tài)，取消預售制度的言論一時之間議論紛紛。 　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜也認為，今年7月以來，部分城市的項目出現(xiàn)“停工”現(xiàn)象，對購房者置業(yè)情緒和預期均帶來不利影響，而現(xiàn)房銷售既能夠保護消費者的權益不受侵害，也能對樓盤質(zhì)量和交付行為進行約束，有利于“保交樓、穩(wěn)民生”。 　　已有多地探索現(xiàn)房銷售 　　對于現(xiàn)房銷售試點的探索，最早或可追溯至2014年。 　　據(jù)新華網(wǎng)報道，2014年7月9日，上海市黃浦區(qū)五里橋街道104街坊39/1宗純宅地競拍，最終麗豐控股旗下東方動力有限公司以5.77億元的價格競得，溢價62.54%，成交樓板價59859元，剔除保障房后樓板價達85810元/平。地塊在出讓預合同中首次提出了“該地塊內(nèi)建成房屋不得預售，須以全裝修現(xiàn)房銷售”。 　　到了2016年，為抑制房企拿地熱情，深圳也推出首宗現(xiàn)房銷售試點地塊——龍華A816－0060號地塊，要求在該地塊上建設的商業(yè)、住宅等建筑物，不能進行預售，必須在竣工并取得不動產(chǎn)權證書后才能以現(xiàn)售形式對外銷售。 　　同年，杭州、南京等地在土地拍賣時，均提出現(xiàn)房銷售要求。 　　據(jù)不完全統(tǒng)計，2016年至2020年間，房地產(chǎn)市場活躍度較高，深圳、蘇州、南京、杭州、中山、成都、海南等城市在土地端設置現(xiàn)房銷售條件，抑制土地市場熱度。 　　以蘇州為例，2016年8月11日，蘇州市發(fā)布《關于進一步加強蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場管理的實施意見》，共13條。其中規(guī)定，提高項目預售條件：土地出讓成交價超過市場指導價(不含市場指導價)的，工程結構封頂后方可申請預售許可；土地出讓成交價超過市場指導價10%(不含10%)的，工程竣工驗收后方可申請預售許可。 　　這一政策被業(yè)內(nèi)解讀為，一旦拍地價格過高，觸碰價格紅線，就需要以結構封頂或竣工驗收為標準，來辦理預售許可證。通俗說就是“地價較高的項目必須以現(xiàn)房的形式進行銷售”。 　　2016年8月11日，南京市人民政府網(wǎng)站公布《關于調(diào)整南京市土地公開出讓競價方式、商品房貸款首付比例的意見》，按照政策，當網(wǎng)上競價達到最高限價90%時，該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷售。 　　2020年3月7日，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)《關于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責任制的通知》，《通知》提出改革商品住房預售制度，自文件印發(fā)之日起，新出讓土地建設的商品住房，實行現(xiàn)房銷售制度。 　　這也讓海南成為全國首個省級出臺現(xiàn)房銷售政策的省份。 　　對于實行現(xiàn)售制度的背景，時任海南省住建廳廳長霍巨燃在當日舉行的新聞發(fā)布會上表示，因商品住房實行預售制度引發(fā)的質(zhì)量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設施不落實、違規(guī)銷售甚至開發(fā)商收錢跑路等一系列問題，成為房地產(chǎn)投訴和糾紛的最主要因素。為從根本上杜絕因預售制度帶來的系列問題，《通知》提出改革商品住房預售制度。 　　現(xiàn)房銷售試點效果如何？ 　　不過，從上述提及現(xiàn)房銷售試點的城市來看，有部分城市目前已偃旗息鼓，包括杭州、南京等城市在推行一段時間后，改變了土地出讓規(guī)則。 　　以杭州為例，2017年3月24日，杭州市國土資源局發(fā)布土地新政，當溢價率達到50%時地塊所建商品房屋須在取得不動產(chǎn)登記證后方可銷售。但是僅4個月后，杭州推出的土地出讓就改變規(guī)則——“溢價50%須現(xiàn)房銷售”的條款刪除。 　　彼時，據(jù)《錢江晚報》2017年7月12日報道，2017年3月24日后的杭州土地出讓，主城區(qū)共出讓10宗涉宅地塊，其中有9宗必須現(xiàn)房銷售，在兩年內(nèi)無法形成有效供應。這在一定程度上反而助推了供應不足、房價上漲的預期。 　　不過，杭州于2021年重啟了“現(xiàn)房銷售”。2021年7月30日，杭州市規(guī)劃和自然資源局網(wǎng)站公布了2021年第二批集中出讓地塊公告，其中10宗宅地率先開展“競品質(zhì)”試點，即改變以往的價高者得，而是采取線下競“品質(zhì)方案“，獲得資格后進入線上“競地價”階段。本次試點地塊全部實行現(xiàn)房銷售，從源頭上引導房地產(chǎn)市場供應高品質(zhì)住宅產(chǎn)品。 　　南京的現(xiàn)房銷售政策則始于2016年8月。據(jù)《上證報》報道，為給土拍市場降溫，南京市規(guī)定，當網(wǎng)上競價達到最高限價時，仍有2家以上單位要求繼續(xù)競買的，停止網(wǎng)上競價，改為現(xiàn)場搖號產(chǎn)生競得者，并在最高限價基礎上再加一個加價幅度作為成交價。當網(wǎng)上競價達到最高限價的90%時，該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷售。 　　2017年6月2日，南京再出規(guī)定，當住宅用地、商住用地網(wǎng)上交易競價達到最高限價時，停止競爭地價，改為在網(wǎng)上競爭保障性住房建筑面積。但在隨后的7月份，掛牌的5宗地塊條件顯示，取消了“競價達最高限價的80%申領預售的施工進度門檻，以及競價達最高限價的90%需現(xiàn)房銷售”的要求。 　　蘇州則在2020年2月19日發(fā)布《關于做好土地出讓相關工作有效應對疫情的通知》，提出延長土地出讓金繳納時限，調(diào)整超過市場指導價報價規(guī)則等，在一定范圍內(nèi)放松了房企預售的條件，也取消了執(zhí)行42個月的強制性現(xiàn)房銷售政策。 　　按照克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)，2016年8月，蘇州推出現(xiàn)房銷售政策，規(guī)定土地出讓成交價超過市場指導價10%的，工程竣工驗收后方可申請預售許可。現(xiàn)房銷售政策發(fā)布后，2016年出現(xiàn)12宗現(xiàn)房銷售地塊，現(xiàn)房率為40%。2017年全年現(xiàn)房銷售地塊達到49宗，現(xiàn)房率為82%，2018年前三季度現(xiàn)房銷售地塊為11宗，現(xiàn)房率為23%，且都集中在1月和2月份第一季度中，第二季度以后的土拍多以底價和低溢價成交，再無現(xiàn)房銷售地塊出現(xiàn)。 　　不過，在易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進看來，此前提現(xiàn)房銷售和現(xiàn)在提現(xiàn)房銷售，它有一個本質(zhì)的區(qū)別。此前現(xiàn)房銷售的目的是通過現(xiàn)房的模式來限制一些企業(yè)非理性的拿地，這和土地的限價政策有關系?，F(xiàn)在提現(xiàn)房是跟保交樓掛鉤，各地從保交樓、保護購房的權益角度來講，提出現(xiàn)房銷售模式。 　　“此前現(xiàn)房銷售政策的取消，是因為后來市場降溫以后，從創(chuàng)造營商環(huán)境，優(yōu)化營商環(huán)境角度來講，優(yōu)化或者取消了現(xiàn)房銷售政策。現(xiàn)在各地出讓的地塊中再次提及現(xiàn)房銷售，是在保交樓，防范爛尾背景下，重新提起現(xiàn)房銷售的概念。”嚴躍進說。 　　業(yè)內(nèi)人士認為，房地產(chǎn)市場進入調(diào)整周期，現(xiàn)房銷售的試點地塊成交率會有所下降，目前，各地的房地產(chǎn)相關政策正在不斷完善中。 　　從此輪設置“現(xiàn)房銷售”環(huán)節(jié)的城市來看，北京今年第二批集中供地中17宗地塊中有12宗涉及“競現(xiàn)房銷售”。從土拍成交情況看，12宗涉及“競現(xiàn)房銷售”的地塊中，2宗地塊流拍，4宗地塊底價成交，3宗地塊未觸及地價上限；3宗地塊達到上限價格后轉(zhuǎn)為競報“現(xiàn)房銷售”面積。 　　商品房預售制會取消嗎？ 　　隨著多地試點，取消商品房預售，全面推行現(xiàn)房銷售的呼聲也越來越高，那么當前全面推行現(xiàn)房銷售是否可??？ 　　陳文靜認為，目前并非全面推行現(xiàn)房銷售制度的合適時機，全面實行現(xiàn)房銷售對商品房存量、開發(fā)商資金、地方財政收入等均有較高的要求，當前最穩(wěn)妥的方式是對熱點城市部分項目優(yōu)先試點現(xiàn)房銷售，并在試點過程中不斷完善配套政策，為未來更大范圍地推行積累經(jīng)驗。短期來看，預計將有更多城市從土地端試點現(xiàn)房銷售。 　　陳霄也提到，現(xiàn)房銷售可以盡可能地保證購房者的權益，避免出現(xiàn)爛尾樓、開發(fā)商跑路等現(xiàn)象，確保了購房者能如期拿房，降低了購房者和開發(fā)商之間產(chǎn)生沖突的可能。 　　陳霄認為，取消商品房預售制度乃是大勢所趨，但是從當前的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀來看，全面取消商品房預售制度尚且不是一個良好的時機，甚至可能會加劇房企的資金壓力，導致更多的風險暴露，以試點方式逐步實施是當前被認可的最優(yōu)的推進方式，在部分城市率先試點取消預售制度，后逐步推廣，這樣也能夠保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運行和良性循環(huán)。

從2021年9月恒大理財違約引發(fā)的房企流動性危機已滿一年。為穩(wěn)樓市，限購、貸款放松，AMC表態(tài)進場，紓困基金成立，一系列政策依次推出，曾被寄予厚望，效力實際綿長。 　　何為救命稻草？已不再是坊間的熱門話題。違約的開發(fā)商們，集體選擇走出最后一步：債務重組。 　　所謂債務重組，是指在不改變交易對手方的情況下，經(jīng)債權人和債務人協(xié)定或法院裁定，就清償債務的時間、金額或方式等條件重新達成協(xié)議的交易。 　　截至8月底，富力、世茂、龍光等多家房企的化債方案已經(jīng)浮出水面。 　　一位了解情況的房企人士林穎說，多數(shù)房企，尤其是民營房企幾乎都在著手進行債務重整，相比過往，最近的債務重整呈現(xiàn)出了新的特點，包括： 　　一、從一單一單對到期債券被動展期，變?yōu)閷φw債務進行主動管理，例如富力一次談下了10筆債券的展期；二、談判變得溫和，之前對債券的展期條件比較苛刻，砍掉利息，本金打折等等，但現(xiàn)在談整體展期，給投資者的條件更好一些，比如世茂方案中的“保本”；三、久期變長，開始都是展期一年，現(xiàn)在基本上都往展期三四年談，尋求更長的喘息時間；四、還款周期變多，首期支付比例降低，把壓力盡量延后；五、為境外債追加抵押物，給投資者信心；六、境內(nèi)債、境外債同時進行，但內(nèi)外有別。 　　林穎介紹，在企業(yè)內(nèi)部，整體債務重整的重要性甚至超過賣房回款。對品牌房企財務基本面的擔憂，已經(jīng)成為阻礙購房者出手最大的因素。違約開發(fā)商如果不能改善信用，一線項目銷售恢復無望。 　　集體債務重組 　　在一筆10億美元公募債違約1個多月后，世茂被傳于8月19日將一份債務重組草案傳達給投資人，提議將其離岸債務延長3-8年歸還。 　　這份重組草案分為兩大部分： 　　一是將其46.5億美元銀團貸款和擔保雙邊貸款打包為A類債務，計劃分期償還，重組生效后，在36、42、48、54、60、66和72個月末共7個節(jié)點，分別支付14%、28%、42%、56%、70%、85%和100%攤銷費用。 　　二是總額為71.3億美元的B類債務，包括57.2億美元公共債券、10.7億美元私人票據(jù)和3.4億美元的無擔保雙邊貸款，世茂擬在重組生效日期后發(fā)行六期新票據(jù)償還，價值分別為9%、9%、18%、18%、23%，期限分別為3.25、3.75、4.75、5.75、6.75、7.75年。 　　一位世茂內(nèi)部人士向經(jīng)濟觀察網(wǎng)確認了該初步方案的真實性，并表示目前仍處在商討階段，并未最終落定。 　　富力地產(chǎn)的債務重組進展更快一步。 　　7月11日，富力公告稱，在當前房地產(chǎn)行業(yè)銷售低迷、流動性狀況疲弱的背景下，為改善公司整體財務狀況、維持可持續(xù)性的資本結構，其境外全資子公司EASYTACTICLIMITED(怡略有限公司)對10只總規(guī)模為50億美元的境外債券展期3-4年進行同意征求，并在票據(jù)持有人會議上獲得了必要的同意。這10只美元債在2022-2024年到期，利率在5.75%-12.375%不等。 　　富力承諾給發(fā)出同意指令的合資格持有人或不合格票據(jù)持有人，按照每1000美元的票據(jù)本金支付5美元的同意費或款項。 　　據(jù)經(jīng)濟觀察網(wǎng)了解，富力已于7月12日全額支付了約1929萬美元的同意費，及12萬美元非合格持有人費用，折合約1.33億元。 　　到了8月23日，富力地產(chǎn)宣布將旗下所有存續(xù)公司債券停牌，“待有關事項確定后再申請復牌”。 　　8月初，中國奧園亦表示，正安排對本金超過200億元的境內(nèi)債進行展期，與境內(nèi)債權人進入?yún)f(xié)商階段。 　　一位奧園知情人士透露，其他未到期境內(nèi)債展期也在磋商和合同審核階段，每筆債務的方案不同，展期1-2年不等。 　　對龍光來說，在12筆境內(nèi)債獲得整體展期之余，龍光正籌備推出整體境外債務管理方案，已和100多個境外投資人溝通。 　　一位龍光內(nèi)部人士透露，“境外債目前已經(jīng)給出一個初步方案，目前仍在溝通推進和完善中”。 　　安排債務整體展期，已經(jīng)成為當下爆雷房企的集體動作。 　　已爆雷民企高管馮霖負責其所在公司的化債事宜，他表示，到了今年第二季度，銷售仍沒有如預期回暖，部分房企放棄了通過銷售回款來自救的方式，“或者說現(xiàn)在企業(yè)想擴大銷售，但市場不允許，所以現(xiàn)金流排不過來，又不能違約，那就只能去找境外投資人談整體債務延期了”。 　　“你我都沒有選擇” 　　“我沒有其他辦法，你也別無選擇?！? 　　這是馮霖和債權人談判時最常說的一句話。同樣的話，比2021年下半年說的效果好多了。 　　馮霖所在公司聘請鐘港資本作為財務顧問，代表房企和美元債的債權人以及評級機構溝通，“現(xiàn)在債權人都很著急，持有的中資房地產(chǎn)債務到期了，企業(yè)還不了錢，債權人也沒辦法，只能接受展期或者重整等”。 　　馮霖記得，一年前，恒大危機顯露，許多投資人要求房企如期甚至提前償還債務，部分金融機構強勢擠兌。 　　3月底，一家百強房企公司向多個監(jiān)管部門發(fā)急函，反饋稱其正進行一筆2024年到期的定向債的要約交換(發(fā)新還舊)，是正常融資行為，但其中一個債權方堅決不同意發(fā)債，并表示若發(fā)債將追究違約責任。迫于無奈，該百強房企高管只能發(fā)動社會關系、尋求監(jiān)管部門在其中斡旋，在臨違約前獲得發(fā)債許可。 　　馮霖近期已說服部分境內(nèi)外債權人同意展期3-5年，前3年不付息、不還本，投資人要求追加很多抵押物，但大多數(shù)公司項目都嚴重超融，幾乎沒有可抵押資產(chǎn)。 　　一家已爆雷的頭部房企高管也補充，公司從2021年8月開始幾乎“能抵都抵”，一年后的今天更不會有資產(chǎn)可以追加抵押了，這也導致數(shù)月來債務重組沒有較大進展。 　　債務重整內(nèi)外有別 　　因資金有限，房企對境內(nèi)和境外債的重整，孰先孰后，談判條件也內(nèi)外有別。 　　林穎透露，境內(nèi)債投資者一般有抵押物，且監(jiān)管機構占主導位置，會明確維穩(wěn)原則，在房企和金融機構之間斡旋，也會給房企壓力，所以境內(nèi)債展期成功的較多，較少出現(xiàn)違約情況。 　　沒有抵押物的境外債則按市場規(guī)則來，“債權人對整體展期當然不爽，但也要看怎樣才更符合利益”。 　　境外債權人主要有兩種選擇： 　　一是爭取好一點的還款條件，同意展期，因為不同意可能血本無歸； 　　二是不同意展期，向法院呈請清盤。早期違約的恒大和花樣年都曾經(jīng)歷過，但清盤須一定比例的債券持有人同意才可能實施，達不到這一比例，清盤呈請就只能是債權人彰顯態(tài)度和釋放壓力的方式。 　　林穎進一步說，境外債權人提出清盤呈請后，企業(yè)也可以向法院證明自己仍在積極自救，這是一個互相出牌、拉鋸的過程。 　　申請清算是一個漫長的過程，而且就算成功了，債權人也可能不是第一優(yōu)先級的受償人，一般是銀行貸款(因為有抵押)>信用債(因為有質(zhì)押、擔保)>股東投入。前述已爆雷的頭部房企高管說。 　　“境外發(fā)債用的都是空殼公司，沒有更多擔保，債務方面得不到保障，一般境外債權人不得已只能接受展期。”從今年3、4月開始，馮霖能明顯感覺到債權人態(tài)度多有緩和，境內(nèi)外投資人基本接受了市場短期無法回暖的現(xiàn)實，少數(shù)人反對也沒用，企業(yè)沒有錢還，“只有把公司救活了，公司有了造血功能，才可能還債，而這其中，整體債務展期只是其中一個選擇”。 　　對房企而言，整體展期是以時間換空間、延長還款現(xiàn)金流的一步棋。 　　馮霖解釋，大家都在等房地產(chǎn)市場回暖，資產(chǎn)價格要升起來，才能出現(xiàn)資產(chǎn)大于負債的情況，如果按照現(xiàn)價去銷售、抵債，窟窿遠遠填不上，一定是資不抵債。 　　林穎認為，整體展期還是為了防止融資繼續(xù)惡化，防止出現(xiàn)法律事實上的違約，維持市場信心。 　　從會計處理上看，理論上，債務成功重組將“問題債權”沖銷，有助于加速資金周轉(zhuǎn)，優(yōu)化資產(chǎn)結構，改善資產(chǎn)負債表情況，部分房企也許有新發(fā)行票據(jù)的可能。 　　但馮霖認為，新的房地產(chǎn)周期不能依據(jù)“理論”來分析，他認為房地產(chǎn)企業(yè)大面積爆雷已經(jīng)傳導到銷售端，如果市場沒有回暖，債務展期或重組很難止住信用惡化的局面。 　　多個房企人士均提到，境外債是完全市場化的，持有人愿意折價，企業(yè)就能出較少的錢回購，但境內(nèi)債不能流通，“之前在人民幣匯率較低的時候，我們也想嘗試回購一部分用來削債，但境內(nèi)債沒有相應的機制?！? 　　前述已爆雷頭部民企高管直言，相較之下，房企和國外債權人談展期較容易，都是信用債，且“對方?jīng)]什么抓手”；而境內(nèi)債權人可能會動用行政、司法手段，申請訴訟、資產(chǎn)保全等，其所在公司債務重組的其中一項工作是請各層級監(jiān)管部門協(xié)調(diào)，審慎執(zhí)行查封公司資產(chǎn)和凍結項目預售資金監(jiān)管賬戶。 　　救兵：“沒有一個(項目)看得上” 　　一般而言，債務重組包含9種基本方式，如債務轉(zhuǎn)移、債務抵銷、債務豁免、債務混同、削債、以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務、債務轉(zhuǎn)為資本、融資減債，以及修改其他債務條件等。 　　化債是個深度博弈的過程。數(shù)個月來，馮霖和團隊高負荷運轉(zhuǎn)，直言“壓力極大”。 　　他在公司內(nèi)部基本不提及“重組”、“債轉(zhuǎn)股”等選項，因為一旦做債務轉(zhuǎn)資本(債轉(zhuǎn)股)，公司實際控制人會首先考慮到自己經(jīng)過債務重組之后，還能不能控制公司。如果重組方案最終會導致公司實際控制人失去控制權，那他會選擇什么都不做，沒什么動力。 　　為了實質(zhì)減輕公司債務，除了展期，馮霖的另一重要化債工作是削債，即讓債權人減讓部分債權，在一定程度上減輕負債企業(yè)的負擔。 　　馮霖說?！皞鶛嗳吮仨氁鱾?，公司才能活下來，比如公開市場的債原來面值100美元，現(xiàn)在能降到10美元，那基本上就可以削去90%的債”。 　　他補充，展期、削債、內(nèi)部協(xié)調(diào)還不是房企目前最難的工作，最難的是公司大量資產(chǎn)被金融機構查封、凍結，另一邊地方政府正盯緊保交房任務，企業(yè)完成項目正常復工、交付的壓力很大，如果處理不好可能有社會問題。 　　其次是企業(yè)想盡辦法銷售，但現(xiàn)在市場不好，也沒什么項目好賣，資產(chǎn)價格還在下跌，公司即便想通過折價賣資產(chǎn)換取現(xiàn)金，但資產(chǎn)賣完后，項目的債權人會申請凍結，銀行貸款也還不了，最后一點增量的資產(chǎn)也沒有，那公司也沒有動力去處置資產(chǎn)。只能多方僵持著。 　　據(jù)經(jīng)濟觀察網(wǎng)此前報道，7月，監(jiān)管部門籌劃成立一個千億級房地產(chǎn)基金，專門用于解決出險房企的一些問題樓盤的債務問題。馮霖透露已和相關部門進行對接，其所在公司也和大型AMC機構簽訂戰(zhàn)略合作，上報了一些項目，但目前均沒有下文，“沒有一個(項目)看得上”。 　　馮霖對外界拯救公司的成效不抱太大希望，因為對這些資方的考核機制沒有變，要求以“市場化、法制化”原則紓困不良項目，優(yōu)先保障資金完整甚至有一定收益率才能進入、退出，絕大多數(shù)項目不符合條件。

近日在對《關于規(guī)范房屋“公攤面積”的提案》(以下簡稱《提案》)的答復中，內(nèi)蒙古住建廳稱，將取消“公攤面積”的建議列為近期亟需修訂的立法項目建議上報住建部。 　　據(jù)悉，王鳳華委員在《提案》中提出，目前，全國在商品住宅的交易和確權中普遍以共有建筑面積為標準，公攤面積確定具有很強的專業(yè)性，廣大購房者對分攤的公共建筑面積的合理性、準確性缺乏專業(yè)了解，也不能直觀的了解實際套內(nèi)面積，且公攤面積因項目不同存在差異，造成消費者的質(zhì)疑和矛盾糾紛。 　　內(nèi)蒙古住建廳指出，《提案》中提出的在商品房交易中使用套內(nèi)面積作為計價依據(jù)，對防止出現(xiàn)公攤面積無序增加，減少購房過程中的矛盾糾紛，維護老百姓切身利益具有積極的作用。因此，內(nèi)蒙古住建廳將取消“公攤面積”的建議列為近期亟需修訂的立法項目建議上報住建部。 　　同時，內(nèi)蒙古住建廳表示，鑒于以建筑面積作為商品房銷售的計價依據(jù)，已經(jīng)實施多年，并且已有法律法規(guī)確認，如果改革計價依據(jù)首先必須修改完善相關配套制度，明確套內(nèi)建筑面積的概念及計價方式，做好宣傳、普及和解釋論證工作，設置合理的過渡期，以實現(xiàn)計價依據(jù)和標準從建筑面積向套內(nèi)面積的平穩(wěn)過渡，因此實施的難度較大，周期較長。 　　關于物業(yè)費用按照套內(nèi)面積計價問題，內(nèi)蒙古住建廳稱，“我區(qū)商品住宅物業(yè)管理實施市場調(diào)節(jié)價，由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主簽訂物業(yè)服務合同，按照合同約定內(nèi)容提供物業(yè)服務，業(yè)主根據(jù)產(chǎn)權面積，繳納相應的物業(yè)服務費用。在整個服務過程中，物業(yè)服務企業(yè)是根據(jù)小區(qū)面積、合同約定內(nèi)容等因素，測算服務費用總額，分攤到各個業(yè)主后就產(chǎn)生了我們通常說的物業(yè)費。由此可以看出，每戶業(yè)主所繳納的物業(yè)費與采取哪種計算面積方式?jīng)]有關系，與每戶業(yè)主在小區(qū)總面積中占的比例有關系。計算公攤面積后，并沒有重復繳納物業(yè)費，只是降低了單位面積的物業(yè)費，不計算公攤面積，只是提高了單位面積的物業(yè)費，物業(yè)費的總額并沒有發(fā)生變化。”

2019年我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達39.8平方米，成都、西安、重慶、武漢等重點城市的新房市場上，90平方米甚至100平方米以上的戶型成主流，各地改善性住房需求漸顯，支持改善性住房需求也成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和支持合理住房需求的應有之義。 　　降低二套房購房成本是支持改善型住房需求的重要方面，其主要包括降低首付比例和減輕還貸壓力兩方面，降低二手房交易契稅等也是今年各地降低改善性住房購房成本的重要內(nèi)容。鄭州、蘇州、南京、無錫、長沙、成都、沈陽、濟南、昆明、銀川、重慶等城市均有相關政策推出或執(zhí)行。 　　對于一套房住不下或住不好的家庭來說，降低換房或者購買二套及以上住房的限制同樣重要。因而調(diào)整“認房又認貸”規(guī)則、增加家庭可購套數(shù)、調(diào)整家庭住房套數(shù)認定標準等也成為釋放改善性住房需求的重要政策內(nèi)容。寧波、蘭州、佛山、長沙、南京、無錫、成都、杭州、武漢、大連、廈門、鄭州等都有相關舉措。 　　今年不少二線城市也加入支持改善性住房需求之列。不僅如此，近日有媒體報道北京“接力貸”有所放松，也讓部分人對一線城市支持改善性住房需求的政策有所期待。 　　“減負”：降低購房成本 　　對于有改善性住房需求，也具備購房條件的家庭來說，首付和房貸是不得不面對的兩座大山。為首付或房貸“減負”，能有效增加改善性住房需求家庭入市積極性。 　　近期南京、蘇州和無錫三地集中傳出調(diào)整“認房又認貸”以及二套房首付比例的消息，雖未正式發(fā)文，但從采訪情況來看，部分銀行已在執(zhí)行。如南京有貸款記錄但已結清的家庭，再購房首付低至3成，貸款記錄未結清者再貸款首付由8成降至6成。 　　21世紀經(jīng)濟報道記者分別于8月17日、8月25日致電南京多家銀行，工商銀行建鄴區(qū)某支行、建設銀行秦淮區(qū)某支行、農(nóng)業(yè)銀行玄武區(qū)某支行的貸款部門工作人員均向記者證實了這一消息，稱銀行在8月12日已經(jīng)收到了相關通知，并已經(jīng)開始按照新規(guī)辦理業(yè)務。 　　而蘇州、無錫的情況與南京略有不同，兩地二套房信貸政策在執(zhí)行中出現(xiàn)反復，多家銀行未給出一致答復。如蘇州姑蘇區(qū)工商銀行某支行的貸款經(jīng)理8月17日稱該行在政策發(fā)出的第二天就收到暫緩執(zhí)行通知，8月25日工商銀行吳江區(qū)某支行與建設銀行虎丘區(qū)某支行的工作人員則表示政策已在執(zhí)行中。三地受訪銀行工作人員稱，近期住房信貸政策變化頻繁，且出現(xiàn)因人而異、因樓盤而異的特點。 　　縱觀江蘇，克而瑞統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，全省其余10城今年也不同程度調(diào)整了購房首付比例，且多涉及降低二套房首付比例。如常州發(fā)文調(diào)整商貸首付比例，對于常州市內(nèi)擁有一套房且未結清房貸的家庭，再次申請商貸時，最低首付比例從60%降至30%。二套房公積金貸款首付比例亦降至30%。 　　長沙、包頭、南寧、沈陽、濟南、昆明、亳州、晉中、南平、秦皇島、廊坊等城市也降低了商貸或公積金貸款的首付比例。如7月22日，長沙發(fā)文表示，為支持職工改善居住環(huán)境，職工家庭購買二套房申請住房公積金貸款的，最低首付比例由60%調(diào)整至40%。 　　降低首付比例可以降低購房前期壓力，而提高公積金貸款額度，可以減輕后期還款壓力。長沙、亳州、昆明、洛陽、欽州、宿遷、秦皇島、烏魯木齊、襄陽、重慶等地均有相關舉措。 　　除此之外，二手房交易增值稅免征年限“5改2”，也是降低購房成本、提升房屋交易積極性的措施之一。無錫、成都、杭州、沈陽、衢州等地均有相關政策推出。 　　“搭橋”：減少購房限制 　　首套房與二套房在購房時往往存在較大區(qū)別，有一套房但已結清房貸的家庭再購房時，如果仍算首套房，則可以降低首付和房貸的壓力。 　　今年以來，鄭州、寧波、蘭州、湘潭、鎮(zhèn)江、肇慶、亳州、濟源、自貢、欽州、宿遷、襄陽、廊坊等城市都調(diào)整了“認房又認貸”規(guī)則。如鄭州規(guī)定，擁有一套住房并已結清房貸的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購房，執(zhí)行首套房貸款政策。 　　“認房又認貸”規(guī)則的調(diào)整影響大，調(diào)整城市以三四線城市為主。對于部分重點城市而言，購房資格和“錢”一樣稀缺，甚至更稀缺。今年多個重點城市調(diào)整家庭購房套數(shù)認定標準，針對養(yǎng)老撫育、存量房轉(zhuǎn)租賃房等特定需求的定向調(diào)整成主流。鄭州、長沙、成都、西安、南京、杭州、武漢、廈門、濟南等城市均有相關政策推出。 　　相較而言，武漢、大連的限購調(diào)整范圍更大。21世紀經(jīng)濟報道記者6月向武漢相關部門求證，工作人員反饋稱，武漢戶籍家庭可以在現(xiàn)有住房套數(shù)基礎上新購一套房。大連購買二手房則不再受家庭住房套數(shù)限制。 　　與之類似，調(diào)整家庭住房套數(shù)認定標準，也有利于增加部分家庭購房名額，降低其購房成本。佛山、成都、大連、德陽等城市進行了相關嘗試，如成都規(guī)定近郊區(qū)(市)縣已購或新購住房不納入中心城區(qū)購房時家庭名下住房總套數(shù)計算，并降低了無房家庭認定標準。 　　據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計，截止到8月24日，已有超180個城市出臺寬松政策，其中約55城在改善性住房政策方面的優(yōu)化更為凸顯。除前述內(nèi)容外，還涉及放松限售、發(fā)放購房補貼等內(nèi)容。 　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關榮雪向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，很多重點城市改善性住房需求較多，在適度放松樓市政策過程中，重點城市亦有支持改善性住房需求的政策推出，可將之視為市場需求推動下的適時之舉。未來不排除有更多重點二線城市，甚至一線城市跟進推出改善性住房需求支持政策。 　　在中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師孟新增看來，一線城市購房需求相對旺盛，整體調(diào)整“認房又認貸”等重磅政策或?qū)е率袌鲞^熱，可能性不大。其向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，一線城市針對養(yǎng)老撫育等實際改善性住房需求，定向推出支持政策或值得期待。

香港特區(qū)政府差餉物業(yè)估價署29日公布，2022年7月香港私人住宅售價指數(shù)為376.1點，按月下降1.65%，連續(xù)兩個月下降。 　　數(shù)據(jù)顯示，上述指數(shù)是2020年2月以來新低，同比下降5.5%。今年前7個月，香港私人住宅售價指數(shù)累計下降4.5%。按戶型計算，今年7月中小型單位私人住宅售價指數(shù)為378.6，按月下降1.7%；大型單位私人住宅售價指數(shù)為315.5點，按月下降0.13%。 　　香港利嘉閣地產(chǎn)研究部主管陳海潮表示，7月份私人住宅售價指數(shù)反映6月中旬至7月上旬的實際市況，當時美國大幅加息0.75厘，加上新盤以低價推出爭占市場份額，令二手樓業(yè)主亦要跟隨減價應對，導致二手市場樓價受壓，錄得比較明顯的單月降幅，指數(shù)更創(chuàng)近兩年半以來新低。 　　陳海潮稱，踏入7月下旬，新冠肺炎疫情反彈，美國再度加息，一手樓價持續(xù)降低，相信下次公布的8月份樓價指數(shù)有可能再進一步下降。 　　綜合市場消息，香港二手樓成交量下挫，但一手樓則相反。據(jù)統(tǒng)計，8月至今已錄得2035宗一手樓成交，創(chuàng)近15個月新高。

　“金九銀十” 作為房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)旺季，一直以來都是全年重頭戲之一。2021年的“金九銀十”并未如期到來，房地產(chǎn)市場下行壓力加劇下，全國商品房銷售面積、金額低位徘徊，直至12月才出現(xiàn)翹尾。 　　年初以來，中央、地方持續(xù)加碼“穩(wěn)地產(chǎn)”，但政策效果并不明顯。僅限于上海、成都和杭州部分市場相較火熱，更多城市地產(chǎn)項目去化率整體仍處低位，表明房地產(chǎn)市場全面回暖仍需時間。 　　我們認為，2022年或?qū)]有“金九銀十”，放松政策短期內(nèi)較難促進市場回升，三季度部分城市銷售情況或?qū)⒒胤€(wěn)，四季度末，行業(yè)或略有“翹尾”行情。長期來看，行業(yè)規(guī)模將逐級下降，未來全國各城市市場前景將加劇分化。 　　前7月商品房銷售面積已回到2016年 　　2021年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整期，對比近10年前7月全國商品房銷售面積，2022年前7月商品房銷售面積為7.8億平方米，與2016年前7月的7.6億平方米銷售面積相差無幾。預計2022年全年商品房銷售面積也或?qū)⒙愿哂?016年。 截至2022年7月末，全國共有209個省市出臺385次房地產(chǎn)放松政策，但穩(wěn)地產(chǎn)政策效果并不明顯。 　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，7月，商品房銷售規(guī)模在年中高速增長后回落。7月，全國商品房分別銷售9255萬平方米和9691億元，環(huán)比下降均超過四成，較5月分別下降16%和8%；同比則分別下降29%和28%，較6月降幅分別擴大了10個百分點和7個百分點。 　克而瑞研究監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2022年8月21日，各層級城市樓成交規(guī)模整體顯現(xiàn)微升，重點監(jiān)測城市平均開盤去化率約為49%。 　　從8月至今重點監(jiān)測城市的成交指數(shù)來看，除一線城市外，其他城市仍處成交相對低位，短期內(nèi)較難出現(xiàn)明顯反轉(zhuǎn)。 　究其緣由，我們認為有兩大原因，其一，中國經(jīng)濟由高速增長到高質(zhì)量增長，疫情加劇了經(jīng)濟下行壓力。其二，市場需求及購買力明顯透支，行業(yè)規(guī)模已見頂。 　　縱觀近10年全國商品房銷售面積走勢，不難發(fā)現(xiàn)存在兩波需求過度透支： 　　首先，2015年至2017年，受惠于棚改貨幣化安置加速推進，全國商品房銷售面積在短短兩年內(nèi)由12.8億平方米提升至16.9億平方米，凈增加4.1億平方米。 　　其次，2020年，受疫情影響，貨幣政策全面放松，預期的調(diào)整年并未到來，反倒是2020年、2021年行業(yè)銷售規(guī)模屢創(chuàng)新高。 　2017-2021年，全國商品房銷售面積連續(xù)5年高位，保持在約17億平方米的水平，反映出住房需求趨于飽和。 　　我們認為，中長期來看，行業(yè)銷售規(guī)模大概率將回落至2013-2015年的13-14億平方米的區(qū)間范圍。 　　假設行業(yè)調(diào)整存在以下兩種可能的路徑： 　　第一種急劇調(diào)整，2022年銷售面積降至16億平方米，2023年銷售面積進一步回落至14億平方米，兩年時間行業(yè)規(guī)模連下兩個臺階，累計凈增少4億平方米。 　　第二種溫和調(diào)整，2022年銷售面積降至16億平方米，但兩、三年內(nèi)銷售面積仍將保持在15-16億平方米，5年乃至更長時間，行業(yè)規(guī)模再緩步下滑至13-14億平方米。 　　無疑第二種溫和調(diào)整節(jié)奏所產(chǎn)生的負面沖擊較小，更利于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展和良性循環(huán)。 　　未來城市稟賦決定市場熱度 　　從整體市場來看，中國經(jīng)濟將以“穩(wěn)地產(chǎn)”為主，但從具體城市來看，未來城市稟賦將決定房地產(chǎn)市場熱度，整體市場分化趨勢也將更加明顯。而城市GDP、人口、供需、購買力、政策調(diào)整空間等成為相關重要影響要素。 　　僅從購買力來看，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2020年，上海、北京城鎮(zhèn)居民人均可支配收入超過7.5萬元，蘇州、杭州、廣州、寧波等14個核心一二線城市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入超6萬元。 　　與此同時，八成以上的城市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在全國平均線43834元以下，其中不乏西安、鄭州、重慶等中西部地區(qū)二線城市。 　由于中國家庭的負債結構相對單一，房貸是居民負債的主要構成項，因此居民杠桿率指標既能直觀反映家庭債務壓力和支付能力，也能測度未來的加杠桿空間。 　　居民杠桿率過低，表明居民加杠桿購房意愿不足，杠桿率過高也不利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和良性循環(huán)，還須綜合考量，因城施策，適度控制去杠桿節(jié)奏和力度。 　　綜合來看，我們認為未來一線城市市場需求及購買力依然堅挺，房地產(chǎn)市場或?qū)⒙氏绒D(zhuǎn)暖，成交也將率先企穩(wěn)回升。 　　例如上海，2022年以來房地產(chǎn)市場熱度不減，新開盤項目平均去化率高位保持在80%上下。2021年，上海適度放松落戶限制，加大人才引進力度，全年共計新增落戶人口7.3萬人，其中居轉(zhuǎn)戶3.8萬人，人才引進3.5萬人?？梢云谠S的是，隨著高素質(zhì)人才大量聚集，有望給上海房地產(chǎn)市場提供更為堅實的需求支撐。 　強二三線城市或?qū)⑤唲訌吞K。杭州、成都、佛山、南通等強二三線城市市場需求或購買力適度透支，房地產(chǎn)市場或?qū)⑤唲訌吞K。 　　弱二線及多數(shù)三四線城市或?qū)⒗^續(xù)盤整。大連、南昌、太原等弱二線城市，以及菏澤、煙臺、北海等多數(shù)三四線城市市場需求及購買力明顯透支，房地產(chǎn)市場或?qū)⒗^續(xù)盤整，成交整體提升幅度有限。

香港樓價連跌兩個月。香港差估署29日公布，香港7月樓價指數(shù)下跌1.65%，創(chuàng)近兩年半新低。今年首7個月，樓價已累計下跌4.52%，抵消了去年約3.69%的升幅。 　　29日公布的7月份私人住宅樓價指數(shù)報376.1點，按月跌幅1.65%，較6月份的0.93%大，也跌至2020年2月以來新低。7月樓價按年則跌5.5%，首7個月累計下跌4.52%。 　　若以單位類型劃分，上月中小型單位私宅售價指數(shù)按月跌幅擴大至1.7%，大型單位的跌幅則收窄至0.13%。 　　租金方面則略為回升。7月份私人住宅租金指數(shù)報178.9點，較6月升0.62%，連續(xù)兩月回升，并創(chuàng)5個月新高。不過，今年以來租金跌2.1%。

香港樓價連跌兩個月。香港差估署29日公布，香港7月樓價指數(shù)下跌1.65%，創(chuàng)近兩年半新低。今年首7個月，樓價已累計下跌4.52%，抵消了去年約3.69%的升幅。 　　29日公布的7月份私人住宅樓價指數(shù)報376.1點，按月跌幅1.65%，較6月份的0.93%大，也跌至2020年2月以來新低。7月樓價按年則跌5.5%，首7個月累計下跌4.52%。 　　若以單位類型劃分，上月中小型單位私宅售價指數(shù)按月跌幅擴大至1.7%，大型單位的跌幅則收窄至0.13%。 　　租金方面則略為回升。7月份私人住宅租金指數(shù)報178.9點，較6月升0.62%，連續(xù)兩月回升，并創(chuàng)5個月新高。不過，今年以來租金跌2.1%。

威海市住房公積金管理中心消息，山東威海近日發(fā)布《關于調(diào)整住房公積金貸款政策的通知》。 　　《通知》顯示，提高最高貸款額度。借款申請人和配偶均符合申貸條件的，最高貸款額度由60萬元提高到80萬元；借款申請人本人符合申貸條件的，最高貸款額度由40萬元提高到50萬元。 　　同時，調(diào)整可貸額度?？少J額度由借款申請人和配偶雙方住房公積金賬戶余額的20倍提高到30倍。

近日，福建省寧德市福安市發(fā)布《福安市住房和城鄉(xiāng)建設局等九部門關于優(yōu)化房地產(chǎn)政策促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》。 　　其中指出，福安市將加大住房公積金貸款支持力度。按照國家生育政策生育二孩或三孩的家庭申請公積金貸款，雙職工繳存住房公積金的家庭最高貸款額度提高至80萬元，單職工繳存住房公積金的家庭最高貸款額度提高至45萬元。 　　同時，降低二套房公積金貸款的首付比例要求。職工家庭第二次申請使用住房公積金貸款或購買第二套住房，首付比例從50%降低至30%。

8月28日晚，為期3天的古丈縣首屆房地產(chǎn)交易展示會落下帷幕。本屆房交會成果豐碩、亮點紛呈，提振了房地產(chǎn)市場信心，達到了預期效果，取得了圓滿成功；據(jù)統(tǒng)計，3天內(nèi)共成交房源135套，成交面積1.59萬平方米，成交金額5455.89萬元，建材家具銷售金額150余萬元，累計接待觀展群眾4.69萬余人次。 本屆房交會人氣旺盛、場面火熱。在以縣城新建商品房樓盤展示交易為主的基礎上，融合了建材家居、名優(yōu)特產(chǎn)、餐飲美食等產(chǎn)品的展示展銷；同時，組織舉辦了少兒繪畫比賽、全能銷售之星評選、“唱響古丈”、民族舞蹈、奇幻魔術等豐富多彩的文化活動；主題突出、內(nèi)容豐富、特色鮮明、異彩紛呈；備受廣大市民的歡迎與青睞，使市民感受到不一樣的購房體驗。 現(xiàn)場展會期間，前來觀展購房的市民絡繹不絕，工作人員向市民熱情地解答購房政策，積極辦理購房手續(xù)，為購房市民提供“選房、看房、購房、辦理”全過程的優(yōu)質(zhì)服務，免去了各購房市民在平時購房的繁雜手續(xù)。 作為房地產(chǎn)行業(yè)年度盛會，本屆房交會是古丈縣首屆房交會，是古丈縣對房地產(chǎn)展示促銷的一種嘗試和探索。今后，古丈縣將每年組織舉辦一屆房交會，繼續(xù)為房地產(chǎn)開發(fā)商和廣大購房消費者搭建信息互通、交流互動、購銷互促、共贏互利的廣闊平臺。 本屆房交會現(xiàn)場展會雖已閉幕，但優(yōu)惠仍在繼續(xù)。據(jù)悉，截至2022年12月31日，個人及企業(yè)購買古丈縣首屆房地產(chǎn)展示交易會的參展企業(yè)在古丈縣行政規(guī)劃區(qū)域內(nèi)開發(fā)建設的新建商品房（以縣住房保障中心房產(chǎn)交易系統(tǒng)網(wǎng)簽時間為準），并于2022年12月31日（含31日）前全額繳納契稅（以契稅票據(jù)日期為準），仍可享受契稅補貼等政府提供的政策優(yōu)惠。

8月29日，新城悅服務（01755.HK）召開2022年中期業(yè)績發(fā)布會，該公司首席執(zhí)行官戚小明、首席財務官左衛(wèi)、首席戰(zhàn)略官尤建峰等出席。 期內(nèi)，該公司實現(xiàn)收入24.66億元，較去年同期的18.77億元增長31.38%。其中，物業(yè)管理服務收入約13.93億元，占總收入的比例約56.49%；小區(qū)增值服務收入為6.25億元，占總收入的比例約25.34%；智能園區(qū)服務收入約1.74億元，占收入的比例約7.06%；開發(fā)商增值服務收入約2.74億元，占總收入的比例約11.11%。 期內(nèi)，公司實現(xiàn)毛利7.16億元，較去年同期增加24.63%；毛利率約29.03%，較2021年同期的30.61%下降1.58個百分點，主要原因為非住宅在管面積占比上升、疫情期間服務成本上升、團餐服務收入占比快速提升帶來的小區(qū)增值服務毛利率下降。 截至6月30日，新城悅服務總在管面積約1.72億平方米，較2021年末凈增加約1870萬平方米。在管面積中，來自于集團第三方的面積占比約50.9%，較期末提高約3.4個百分點；集團非住宅項目占在管面積的比例約24.2%。 截至6月底，新城悅服務已同1444個項目簽訂物業(yè)管理合約，這些項目分布于187個城市中，總合約面積約2.97億平方米，較2021年末凈增加約1820萬平方米。 合約面積中來自第三方的面積占比為約44%，較2021年末提高約3.6個百分點。上半年，公司合計完成了超過1960萬平方米的第三方項目的合約面積拓展，業(yè)態(tài)覆蓋住宅、醫(yī)院、企業(yè)寫字樓、產(chǎn)業(yè)園及商場等。 會上，戚小明表示，地產(chǎn)行業(yè)充滿了挑戰(zhàn)，上半年房地產(chǎn)市場延續(xù)了去年下半年以來的態(tài)勢，甚至在投資、銷售、交付等方面面對的考驗更嚴峻。今年房地產(chǎn)銷售斷崖式下跌，盈利能力大幅下降，這從企業(yè)的中期業(yè)績報告可以看得出來。 此外，企業(yè)公開債務越來越頻繁違約、展期，房地產(chǎn)還在低谷徘徊。物業(yè)服務企業(yè)作為地產(chǎn)行業(yè)的下游，不可避免地會受到一部分影響，開發(fā)商增值服務和新盤外拓等業(yè)務受到比較大影響，這是不容回避，是客觀存在的事實。 戚小明同時表示，在2021年底、2022年初，管理層早有預判，地產(chǎn)承壓會對公司業(yè)務存在潛在威脅，并提前做了幾項迎接挑戰(zhàn)的準備工作。 一是，針對外界關心的開發(fā)商增值服務和智慧園區(qū)的業(yè)務，戚小明稱，這兩個業(yè)務的收入在上半年均同比下降，一方面是由于整體市場因素導致開發(fā)商企業(yè)在案場服務和智慧園區(qū)服務領域的需求量和需求標準出現(xiàn)不同程度的降低，導致公司相應的收入被動下降。 另一方面，公司主動減少與受困地產(chǎn)企業(yè)之間的業(yè)務往來，控制了資金結算方面的風險，保障應收款項始終處于可控的范圍之內(nèi)，公司從主動管理的角度對地產(chǎn)相關風險進行規(guī)避，包括承接其他開發(fā)企業(yè)的案場和智慧園區(qū)業(yè)務。 關于這兩塊業(yè)務的未來規(guī)模，戚小明稱，公司會根據(jù)地產(chǎn)行業(yè)的整體變化趨勢，動態(tài)調(diào)整相應的業(yè)務拓展規(guī)劃。保證現(xiàn)金流穩(wěn)定、安全為第一要素，嚴控與受困地產(chǎn)企業(yè)之間的業(yè)務往來，需要收縮規(guī)模的時候，不會有任何的猶豫。 第二，關于增量拓展方面，戚小明介紹，過去兩年公司通過收并購的方式，對非居業(yè)態(tài)進行布局，具備了在寫字樓、商場、醫(yī)院、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等業(yè)態(tài)方面拓展的能力。上半年，公司通過市場招標方式取得的第三方項目中，約45%的面積來自于非居項目的貢獻。在住宅新盤市場受到擠壓的同時，非居業(yè)態(tài)為公司補充了管理規(guī)模方面的增長動力。 第三個動作是在社區(qū)增值服務方面，上半年，公司在團餐業(yè)務上已完成全業(yè)態(tài)和滬寧沿線區(qū)域的戰(zhàn)略布局；取得非常優(yōu)異的拓展成績，布局了比如復旦大學、同濟大學、上海大學等多所知名大學的學生餐廳，以及布局多個工廠員工餐廳項目。 目前，公司整體業(yè)務中和開發(fā)商強關聯(lián)的業(yè)務占比已顯著降低，收入占比約18%，毛利占比不到14%。公司整體業(yè)務中和房地產(chǎn)相關性弱化的趨勢相當明顯，和房地產(chǎn)非關聯(lián)的業(yè)務均保持良好增長勢頭，已形成增長曲線。 戚小明稱，這并不代表公司就不重視開發(fā)商增值服務，實際上開發(fā)商增值服務未來仍是一塊比較重要的業(yè)務。目前形勢下，公司案場服務等地產(chǎn)相關業(yè)務外拓提高了要求，如提前一個月付款再進場、延期付款會違約等。

香港新世界集團接班人鄭志剛稱，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)觸底。 周日，香港房地產(chǎn)大亨、新世界集團執(zhí)行副主席兼行政總裁鄭志剛在接受媒體采訪時表示，中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)見底，新世界集團計劃明年在土地上投資100億元人民幣（約合14.6億美元）。 鄭志剛是新世界集團現(xiàn)任主席鄭家純的長子，也是新世界集團和周大福創(chuàng)始人鄭裕彤的長孫。他的態(tài)度比許多分析師更為樂觀： 中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)在已經(jīng)觸底了，將慢慢復蘇。我非常樂觀地認為，它將在未來一兩年內(nèi)復蘇得非常非常好。 這是一個我們收購土地和資產(chǎn)、獲得戰(zhàn)利品的好機會。 鄭志剛還表示，新世界集團將在12個月內(nèi)在上海、廣州、杭州和深圳等中國城市投資共計100億元人民幣。 近年來，新世界集團在內(nèi)地投資了許多工業(yè)用地和綠地。其 K11 Ecoast 旗艦項目占地約22.25萬平方英尺，計劃于2024年在深圳開業(yè)。 鄭志剛還表示，新世界集團穩(wěn)健的杠桿率和資本化進程，以及他們在內(nèi)地的經(jīng)驗，使他們在土地拍賣市場占據(jù)優(yōu)勢： 這場危機正變成一個機會，而我們沒有這樣的機會。許多當?shù)亻_發(fā)商正面臨很大的財務壓力，他們非常難過。 穆迪高級信貸主管 Stephanie Lau 認為，香港開發(fā)商往往比較保守，可能會在黃金城市尋找有利的地段：“即使看起來有機會達成更便宜的交易，我認為大多數(shù)開發(fā)商都將非常謹慎地對待這個問題?！?

在8月29日舉行的光大銀行（601818.SH，06818.HK）中期業(yè)績會上，該行副行長楊兵兵表示，從現(xiàn)狀看，光大銀行始終對房地產(chǎn)行業(yè)的集中度管理和客戶準入保持審慎態(tài)度，規(guī)模一直保持比較穩(wěn)定，在資產(chǎn)中的占比不是很高。 截至6月底，光大銀行的房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額為1878億元，占總貸款比例為5.35%。 “對于這類資產(chǎn)，我們一直是嚴格控制高杠桿房企的授信，實行并表層面的統(tǒng)一授信管理，對目前一些出險的企業(yè)都安排了比較有利的風險緩釋措施，并且進行了有效的壓降?！睏畋硎?。 對于市場關注的存在“保交樓”風險的逾期按揭貸款，他表示：“存在‘保交樓’風險的樓盤在光大銀行的按揭規(guī)模還是比較小的，風險可控，不會對資產(chǎn)質(zhì)量造成較大的影響?！? 談及下一步如何應對房地產(chǎn)行業(yè)及其關聯(lián)領域的風險，楊兵兵表示，第一是聚焦優(yōu)質(zhì)房企、優(yōu)質(zhì)項目，穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)開發(fā)融資的合理投放。第二是在依法合規(guī)風險可控的前提下，做好保交樓穩(wěn)民生的金融服務。第三是加大保障性租賃住房項目的支持力度，積極支持解決新市民和青年人的住房困難問題。第四是密切關注個別高杠桿房企的信用風險的變化情況。

8月29日，美的置業(yè)控股有限公司（03990.HK）召開2022年中期業(yè)績發(fā)布會，美的置業(yè)主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂，執(zhí)行董事兼副總裁王全輝，執(zhí)行董事兼首席財務官林戈出席會議。 按照美的置業(yè)披露的中期業(yè)績，上半年，美的置業(yè)實現(xiàn)收入316.63億元，同比下降4.2%；毛利為56.69億元，同比下降17.1%；核心凈利潤27.36億元，同比下降11.8%；公司擁有人應占核心凈利潤為16.56億元，同比下降26.5%。 “三道紅線”有序降檔，融資成本4.6% 根據(jù)美的置業(yè)半年報，截至2022年6月30日，美的置業(yè)凈負債率進一步下降，凈負債率下降至44.9%；剔除受限制現(xiàn)金的現(xiàn)金短債比提升至1.73；扣除預收款項后的資產(chǎn)負債率下降至70.3%。 按照監(jiān)管部門設置的“三道紅線”規(guī)則，美的置業(yè)仍踩中“一道紅線”，即剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%。 美的置業(yè)首席財務官林戈在業(yè)績會上表示，我們堅持以現(xiàn)金流、現(xiàn)金余額以及融資授信、融資資源這一主題來為接下來的發(fā)展做鋪排，同時堅持以“三道紅線”做牽引機制。目前美的置業(yè)“三道紅線”在安排有序地降檔工作。 于2022年6月30日，美的置業(yè)現(xiàn)金及銀行存款304.76億元；總借款531.39億元。銀行授信額度1533億元，尚未動用的銀行授信額度為1056億元。 林戈提到，美的置業(yè)是少有的沒有美元債的房企。截至上半年，已經(jīng)還了4筆公募債，累計還清金額約47億元，今年還剩1.6億元計劃9月15日償還。美的置業(yè)一年之內(nèi)的有息負債是135億元，月均還款12億元，所以償債壓力是非常小的。 “堅持融資成本最優(yōu)，是近些年來，美的置業(yè)一直在做的一個工作?！绷指暾f道。 按照美的置業(yè)半年報，截至2022年6月30日，美的置業(yè)加權平均融資成本進一步降低22個基點至4.6%。 值得一提的是，今年3月，美的置業(yè)成為2022年首家獲得中期票據(jù)(MTN)批文并成功發(fā)行的內(nèi)房股，并與多家銀行達成戰(zhàn)略合作，獲得地產(chǎn)并購貸及保障性租賃住房貸款，以及個人住房按揭貸款專項額度。5月，美的置業(yè)作為首批創(chuàng)設信用保護合約發(fā)債示范房企，成功發(fā)行2022年（第 一 期）公司債券10億元，票面利率4.5%。 “不會出現(xiàn)大規(guī)模降價甩貨行為” 按照美的置業(yè)的業(yè)務布局，上半年，美的置業(yè)堅持區(qū)域深耕、城市升級戰(zhàn)略，持續(xù)優(yōu)化土儲結構，優(yōu)化財務及管理成本，獲取高價值項目。截至目前，已完成多個項目的股權切割，獲取了高量級城市項目，并以較低成本退出低等級城市，進一步實現(xiàn)城市聚焦，同時有利項目回款。 業(yè)績發(fā)布會上，據(jù)美的置業(yè)執(zhí)行董事兼副總裁王全輝介紹，今年上半年明確了29個城市作為戰(zhàn)略深耕城市，在實際執(zhí)行過程中會進一步聚焦，聚焦到25個甚至更少的城市，作為階段性重點投資。在城市深耕布局方面，后續(xù)會對優(yōu)質(zhì)城市的優(yōu)質(zhì)片區(qū)進一步深耕，來確保項目安全。 在收并購方面，王全輝提到，美的置業(yè)從去年9月份開始啟動合作項目的收并購動作。截至2022年6月30日，美的置業(yè)已經(jīng)完成了29個項目的股權交易，今年上半年完成了17個項目的股權交易，其中收購了8個項目，交易方有花樣年、金科、雅居樂、正榮等企業(yè)，收購的主要方向是美的置業(yè)的戰(zhàn)略深耕城市，比如天津、重慶、佛山、南京等。同時，美的置業(yè)也退出了一些計劃退出的城市，包括九江、柳州、大理等。 “收購還是比較劃算的，收購交易代價15億元。收購后，這些項目的去化速度、去化價格都比較良好，也快速回籠了現(xiàn)金，對整個美的置業(yè)的資金占用是非常少的。”王全輝說。 今年上半年，美的置業(yè)連同合營企業(yè)及聯(lián)營公司共實現(xiàn)合約銷售金額400.3億元，合約銷售總建筑面積327.2萬平方米。其中，在長三角和大灣區(qū)的合約銷售占比超60%。 截至2022年6月30日，美的置業(yè)共有337個物業(yè)開發(fā)項目，擁有土地儲備總建筑面積4294萬平方米。 對于今年下半年的展望，王全輝指出，今年5月、6月份，銷售在快速回升，但到了7月后，出現(xiàn)了停貸風波以及極端天氣，對市場有一定的影響，因此造成7月、8月份市場又一次下探?！皬哪壳皝砜矗覀兣袛噙@是市場持續(xù)筑底以及信心恢復的一個過程，預計今年第四季度市場會逐步恢復。美的置業(yè)堅定看好中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，行業(yè)還有非常大的空間?！? 王全輝表示，短期內(nèi)以現(xiàn)金流安全作為最主要的經(jīng)營原則，來平衡好規(guī)模和利潤的發(fā)展?！拔覀儠鶕?jù)每個月的經(jīng)營情況動態(tài)調(diào)整經(jīng)營策略，但絕不會出現(xiàn)大規(guī)模、大幅度的降價甩貨行為，會根據(jù)自身現(xiàn)金安全及每月月度市場情況確保經(jīng)營目標及企業(yè)安全?！? “明年不會比今年更差” 對于當前市場的看法，業(yè)績會上，美的置業(yè)主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂提到，當前行業(yè)有很多企業(yè)出現(xiàn)違約，出現(xiàn)了很大的風險，所以說目前的市場仍然是比較嚴峻的，因為市場銷售端實質(zhì)性的恢復，才算行業(yè)的恢復，但是我們也認為當前的行業(yè)已經(jīng)處于相對的底部，接下來的態(tài)勢會是一個逐步筑底完成的過程。 同時，國家對于整個經(jīng)濟大盤的穩(wěn)定措施，包括對房地產(chǎn)行業(yè)的一些穩(wěn)定措施不斷在出臺，而且我們相信隨著供需關系的改善，消費的信心、消費的能力、剛性的需求仍然會回歸到正常的狀況，因此針對當前，公司還是保持足夠的信心，長期樂觀的這種心態(tài)去布局當下以及未來的業(yè)務，在多元化方面去持續(xù)打造能力，而不是尋找第二賽道。房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)是我們必須堅守的，這是基本盤。多元化方面，主要圍繞幾個方向，第一物業(yè)服務，第二商業(yè)。 郝恒樂表示，長期看好房地產(chǎn)行業(yè)，因為只要有需求存在行業(yè)就有未來。但現(xiàn)在面臨的短期壓力是渡過周期的能力，相信目前的行情是一個筑底的過程，明年不會比今年更差。同時經(jīng)過這次的短周期壓力，未來的供需會更加健康，更加平衡，行業(yè)內(nèi)能夠活下來的參與者，大家也會更加理性。

8月29日，深圳控股(00604.HK)召開2022年中期業(yè)績發(fā)布會。 　　在會議上，深圳控股董事會主席呂華在談及房地產(chǎn)市場時表示，房地產(chǎn)市場相對之前確實是發(fā)生了比較大的變化，但是從中長期來看，市場現(xiàn)在下降幅度比較大，房地產(chǎn)市場還是有空間的，對未來的發(fā)展充滿信心。過去房地產(chǎn)那種高增長暴利的時代過去了，未來平穩(wěn)的發(fā)展機會還是可期的。 　　深圳控股財報數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年公司營業(yè)額155億港元，同比下降20%；毛利率45%，同比提高7個百分點；毛利潤69.5億港元，同比下降5%；核心利潤26.5億港元，同比上升24%；股東應占凈利潤23.6億港元，同比增加69%。 　　截至2022年6月末，深圳控股未結轉(zhuǎn)收入的合同銷售額約為143億港元，合約銷售額約49.6億元，同比下降31%；合同銷售面積20.8萬平方米。截至6月末，公司回款約70.7億元人民幣。 　　今年上半年，公司新開工面積約85萬平方米，其中大灣區(qū)項目占比50%，住宅項目占比60%。旗下共33個自建項目均有序進行，沒有出現(xiàn)停工或斷貸情況。 　　2022年上半年，深圳控股新增土地儲備面積約22萬平方米，累計地價54億元，新增貨值超過100億元。 　　呂華在業(yè)績會上介紹，公司上半年新拓展19幅土地，大概1000億元。下半年投資策略方面趨向于謹慎，原則上是以銷定投，優(yōu)中選優(yōu)，根據(jù)銷售回籠資金情況來確定下半年投資的規(guī)模，原則上不再進一步提高負債水平，在公開市場的土地優(yōu)中選優(yōu)。 　　深圳控股副總裁徐恩利在業(yè)績會上表示，上半年市場整體信心還是不足，房企商品房銷售的面積和金額都在大幅下降，分化態(tài)勢比較嚴重，購房者對市場表現(xiàn)出信心不足。 　　徐恩利稱，“上半年一些地方政府先后優(yōu)化了房地產(chǎn)政策大概500多次，創(chuàng)歷史新高。但從目前來看效果并不理想，上半年整個房地產(chǎn)市場價格呈現(xiàn)出橫盤的態(tài)勢，成交規(guī)模在大幅下降，基本下降在40%左右，特別是三四線城市，下降幅度可能會更大，一線城市下降幅度好一點。剛需盤觀望比較濃厚，改善盤逐漸在回暖。下半年我們認為，基本上還是期待市場走出逐漸復蘇的態(tài)勢，7月份市場有一些表現(xiàn)，但因為受到爛尾樓斷供風波的影響，又二次探底。從近期項目銷售和區(qū)域市場的表現(xiàn)來看，我們認為下半年目前整個市場處于筑底階段，希望會逐步復蘇，地方政府會繼續(xù)采取積極寬松的政策，比如首付款比例下降，也能刺激一部分剛需和改善型客戶入市。當下來看，國企開發(fā)商的品牌優(yōu)勢比較明顯，公司項目基本符合預期，好于市場平均水平?！? 　　截至6月末，深圳控股手持現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約109億港元，受限制資金27億港元，公司的平均借貸成本為3.2%。 　　在土地支出方面，深圳控股2022年上半年累計支付了164億元人民幣的土地款。 　　官方資料顯示，深圳控股有限公司于1997年在香港聯(lián)交所上市，是深圳市國資委旗下最大的房地產(chǎn)上市公司。公司核心業(yè)務包括物業(yè)開發(fā)(包括住宅地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)及商業(yè)綜合體)、物業(yè)投資及管理。公司聚焦粵港澳大灣區(qū)、深耕深圳，并布局中國其他核心城市，致力于成為一流的房地產(chǎn)開發(fā)及不動產(chǎn)運營商。

27日，“專家建議還房貸時間延長至40年”話題登上微博熱搜第一。北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩在接受媒體采訪時表示，為減輕年輕人的買房負擔，可以通過降低首付的比例、前五年只還利息、延長還貸時間等措施來實現(xiàn)。該言論引發(fā)網(wǎng)友熱議，你怎么看？ 　　微博截圖 　　建議將還房貸時間延長至40年 　　近日，董藩在接受鳳凰網(wǎng)財經(jīng)采訪時指出，現(xiàn)在國內(nèi)買房首付比例為30%，這在全世界來看都是比較高的。其他國家一般都是10%，甚至還有5%的。中國一下子降到10%可能有點難，但可以考慮降到20%，這樣年輕人積累夠首付的過程就會縮短。 　　另外，董藩認為，還可以延長還貸年限。國內(nèi)一般是可以貸30年，能不能考慮延長到40年？這樣的話年輕人的壓力會大大減輕。 “有人說延長還貸時間的話可能退休了還得還房貸，但退休了還貸也無所謂。因為退休了還有退休金，而且等你退休的時候，這部分貸款在你的收入當中所占的百分比也很少很少了。”董藩表示。 　　對于董藩言論，網(wǎng)友們評價不一，有的網(wǎng)友表示：“為什么退休了還要還房貸，指著退休金生活呢。” 　　微博截圖 　　也有網(wǎng)友對該問題分析稱，可能會存在延長房貸利息問題，反而造成年輕群體更大的負擔。 中新經(jīng)緯算了一筆賬，以貸款100萬元、首套房貸款利率4.1%、每月等額本息還款為例，如果貸款30年，每月月供為4832元，總支付利息73.95萬元；如果貸款40年，每月月供為4242元，總支付利息103.61萬元?？梢钥闯?，每月月供減少590元，但總利息多了近30萬元。 　　多地下調(diào)首付比例，貸款時間該延長嗎？ 　　中新經(jīng)緯注意到，日前召開的國務院常務會議提出，允許地方“一城一策”靈活運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。 8月22日，房貸利率參考的5年期以上LPR大幅下調(diào)15個基點，為各地房貸利率的下行釋放空間。當前多地商業(yè)銀行的首套房和二套房房貸利率下限已降至4.1%、4.9%。許多城市實際房貸利率創(chuàng)下2009年以來的新低。 　　對于房貸的貸款期限問題，一般來說，銀行規(guī)定個人住房貸款最長貸款期限為30年，也有部分規(guī)定不超過25年，具體根據(jù)借款人的年齡、還款能力、房齡等各方面因素綜合協(xié)商確定。另外，個人商業(yè)用房貸款期限最長不超過10年。 　　招聯(lián)金融首席研究員董希淼曾撰文介紹，1995年，《商業(yè)銀行自營住房貸款管理暫行辦法》正式出臺，將個人住房貸款最長期限規(guī)定為10年。1997年該辦法進行修訂，將最長期限延長到20年，1999年最長期限延長至30年。 　　在接受中新經(jīng)緯采訪時，董希淼表示，貸款期限本質(zhì)上是一種商業(yè)行為，是銀行的自主選擇。 　　他進一步指出，部分銀行有相應的規(guī)定，比如要求貸款期限與貸款人年齡加起來不能超過一定的數(shù)值，如貸款人40歲，和貸款時間相加后不能超過70。 　　“貸款期限也不是越長越好，貸款40年的利息要比30年高不少，還會存在后期是否有足夠償還能力的問題。所以，貸款期限、首付比例的選擇，需要依據(jù)貸款人收入情況、收入預期來做安排。如果當下收入不高，每個月償還壓力大，那貸款期限可以適當延長，但是要接受向銀行付息會更多；如果現(xiàn)在收入足夠高，也不想退休后再還款，那貸款期限就可以短一些?！倍ｍ嫡f道。 　　今年以來，各地房地產(chǎn)政策出現(xiàn)新一輪調(diào)整，多地開始調(diào)整房地產(chǎn)首付比例。8月25日，山西省長治市人民政府發(fā)布《關于印發(fā)長治市促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展實施意見(試行)的通知》，其中表示，指導商業(yè)銀行執(zhí)行好差別化住房信貸政策，居民家庭購買首套住房最低首付比例執(zhí)行20%的規(guī)定。 　　據(jù)媒體不完全統(tǒng)計，近段時間，已有包括承德、惠州、湛江、汕尾、蘇州等多地區(qū)調(diào)整購房首付比例。如廣東湛江轄區(qū)銀行機構對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付款比例由25%下調(diào)至20%。同時，還有地區(qū)對二套房首付比例進行調(diào)整。 　　董希淼對中新經(jīng)緯分析稱，現(xiàn)在不少地方首套房首付比例是20%，包括有一些城市公積金貸款首付比例也降至20%?！笆赘侗壤３?0%、30%，這是有充分考慮的，主要是不希望居民部門杠桿率過高。首付比例不是越低越好，保持一定的首付比例是防止出現(xiàn)系統(tǒng)性金融風險的一種做法?！倍ｍ嫡f。 　　多家銀行披露房地產(chǎn)貸款策略 　　近期恰逢銀行密集披露中期業(yè)績報告，不少銀行在召開業(yè)績發(fā)布會時都被問到關于房地產(chǎn)貸款的策略問題，多家銀行判斷，房地產(chǎn)貸款總體的風險可控。 　　招商銀行副行長朱江濤表示，年內(nèi)季度生成的高點已經(jīng)過去了，后續(xù)整個行業(yè)風險會趨于平穩(wěn)。對于個人住房按揭貸款，招商銀行副行長汪建中表示，今年上半年增長不及預期，這與市場是高度相關的。下一步該行將會在一手房的基礎上，加大二手房的接單量，實現(xiàn)房貸的穩(wěn)定增長。 　　對于未來房地產(chǎn)的趨勢，中信銀行副行長、風險總監(jiān)胡罡在業(yè)績發(fā)布會上指出，短期來看，房地產(chǎn)行業(yè)的風險還沒有完全解除，市場的信心還有待恢復，從中長期來看，有信心房地產(chǎn)會平安著落、健康發(fā)展?！拔覀冋J為房地產(chǎn)整體形勢應該還是可控的，未來的形勢會隨著政策的落地會持續(xù)穩(wěn)定，總體需求會提升。”胡罡說。 　　胡罡提到，目前值得關注的有兩方面，一是銷售回暖的數(shù)據(jù)還不是太明顯，這一點對于房地產(chǎn)整個行業(yè)未來的健康發(fā)展至關重要。二是由于企業(yè)的分化，那些去化慢、負債重、管理不夠好的企業(yè)可能對整個房地產(chǎn)的行業(yè)存在一些影響，這也是我們在持續(xù)關注的。 　　對房地產(chǎn)增量項目，胡罡稱，將選擇“好客戶、好地區(qū)”重點布局，同時重點支持剛性和改善性的住房需求。 　　平安銀行副行長郭世邦在業(yè)績會上表示，該行后續(xù)將嚴格按照“房住不炒”大政方針，繼續(xù)在落實監(jiān)管要求的基礎上，切實做好房地產(chǎn)貸款均衡有序投放，重點支持保障性住房及租賃住房開發(fā)及運營、符合政策導向的房地產(chǎn)項目并購，有選擇支持具有真實需求支撐區(qū)域的普通商品住宅開發(fā)，積極參與房地產(chǎn)企業(yè)并購債承銷與投資。

“現(xiàn)在的房子越建越高，但卻越來越不實用。”最近正在到處看房的趙深(化名)如此感慨。 　　近期，公攤面積、得房率等話題再被熱議。樓市經(jīng)歷深度調(diào)控之后，購房者越來越重視房子的居住屬性，除了讓公攤面積成為“明攤面積”，開發(fā)商如何做出更合理的規(guī)劃并用產(chǎn)品“說話”，這也是擺在開發(fā)商面前的新課題。 　　購房者的“心聲” 　　證券時報記者查閱發(fā)現(xiàn)，2001年6月的《商品房銷售管理辦法》和2007年《物權法》(第70條)，都明確商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。購房者所購置的商品房，都應載明這兩個面積。公攤面積一般包括兩部分：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室，及為整棟建筑服務的公共或管理用房建筑面積；二是套(單元)與公用建筑之間的分隔墻以及外墻墻體水平投影面積的一半等。 　　一般來說，過去的多層和小高層住宅公攤面積較小，得房率(指套內(nèi)建筑面積與套建筑面積之比)普遍在80%以上。如今，越來越多的超高層住宅正拔地而起，一些住宅樓的層數(shù)甚至超過50層，這些超高層住宅的的得房率又有多少？以深圳為例，記者進行抽樣調(diào)查，在羅湖、福田和南山各取3個在售而且層數(shù)超過40層的新房住宅項目作為樣本，并用套內(nèi)面積/建筑面積的方式估算出得房率，發(fā)現(xiàn)得房率普遍僅在71%至75%之間。同樣為90平方米左右的新房，多數(shù)項目只能做成三房兩廳一衛(wèi)。相比起來，一些樓齡在10年至20年的二手住宅樓，得房率普遍在75%至85%之間。 　　不過，記者也發(fā)現(xiàn)越來越多的新房項目開始將得房率當成“亮點”進行營銷。在光明區(qū)和寶安區(qū)，一些新房將得房率放在營銷中心廣告牌的顯眼位置，“73平方米就能做成三房”等字眼看上去很吸引人。不過，一位新房營銷策劃經(jīng)理對記者表示，真正通過合理設計實現(xiàn)高得房率的項目，的確是可以有效提高戶型的舒適度。不過，一些高得房率項目的提法是創(chuàng)意空間、贈送面積，其實是開發(fā)商在打擦邊球，多出來的面積所支出的費用在定價時可能已被算進房價，購房者也要仔細辨別。 　　“樓市雖然降溫，但房價依舊很高，買100平方米的房子實際面積才70平方米，實在是覺得不劃算?！壁w深對記者表示，自己在選擇新房時一定會將公攤面積、得房率等因素考慮在內(nèi)。 　　記者隨機還對近20位購房者進行調(diào)查，全部受訪者都認為，支持住宅應以套內(nèi)使用面積進行交易?！霸诮ǚ砍杀炯榷ǖ那疤嵯?，按建筑面積計算還是按套內(nèi)使用面積計算，只是單價不同，我們要付出的購房成本相對固定?！鄙踔吝€有購房者提出，一些開發(fā)商的精裝房交付，不應該按照建筑面積進行計價裝修，物業(yè)管理費也同樣如此。 　　據(jù)悉，目前國內(nèi)絕大多數(shù)城市的住宅交易都是以建筑面積計價，但重慶等地多年前也實行套內(nèi)建筑面積計價。不過，在全世界范圍內(nèi)，多數(shù)發(fā)達國家和地區(qū)的房屋銷售都是按照套內(nèi)面積計算。盈科(上海)律師事務所全球合伙人郭韌律師表示，住宅建筑改為套內(nèi)面積進行交易，也要慎防開發(fā)商很可能會因此轉(zhuǎn)嫁成本甚至擠壓公攤從而導致商品房的小區(qū)環(huán)境以及品質(zhì)下降。 　　公攤取消還是規(guī)范？ 　　除了如何計價，市場上也掀起“取消”公攤的討論，但在業(yè)內(nèi)人士看來，買房無法撇開公攤面積，其也應計入商品房總價。有分析人士表示，公攤面積較小并不意味著居住就舒適，電梯間、樓梯間或門廳太小，一梯多戶、沒有避難層等，盡管縮小了公攤面積而使套內(nèi)面積增加，但舒適度和安全感也隨之降低。再比如一些開發(fā)商“偷面積”，貌似套內(nèi)面積增加，但占用了公攤，導致小區(qū)整體環(huán)境受損。 　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，現(xiàn)行規(guī)定對于公攤面積大小沒有比例限制，主要與新盤項目的規(guī)劃設計、配套設施有關。從業(yè)主的角度看，套內(nèi)起居生活面積與社區(qū)公共服務面積此消彼長，取決于業(yè)主的訴求?！霸诙鄬哟巫》肯M并存的情況下，對不同類型的新房項目，在規(guī)劃設計及報批階段，就應對公共服務為主的公攤占用，做出合理的規(guī)劃指標限定。” 　　購房者普遍擔心的是公攤面積的隨意性、不透明性。所以，相比取消公攤面積，完善相關規(guī)定無疑更具現(xiàn)實意義和可操作性。 　　近日，關于公攤面積維權的事件頻發(fā)。比如，山東青島一套110平方米的房子，到手卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有60多平方米；購房時銷售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時卻變成了46%…… 　　盈科(上海)律師事務所全球合伙人郭韌律師表示，“其實，對于公攤面積存在的一些不合理現(xiàn)象，普通購房者很難發(fā)現(xiàn)。需要提醒的是，一旦公攤面積超過40%以上，可能就需要引起重視。購房者可以調(diào)閱規(guī)劃設計圖紙，看看是否存在錯誤，如果覺得特別不合理，購房者也可以通過訴訟維權，特別是如果因為公攤面積過大而實用面積過小，導致無法居住使用，或者不符合居住使用的相應品質(zhì)，購房者要求解除合同甚至退回房款也是有可能的，但最終還是要看判決結果?！睋?jù)悉，目前國家對住宅的公攤面積并沒有設置上限和下限，但《商品房銷售管理辦法》明確指出，合同約定的面積與實際面積誤差比絕對值超出3%時，購房人有權退房；同意不退房的，實際面積小于合同約定面積時，絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還購房者。 　　李宇嘉認為，“取消公攤”乃情緒之舉。最重要的是，標準和明細一定要“曬在太陽下”，監(jiān)管還要跟上。比如，要制定不同類型社區(qū)的公攤指引；公攤部分的內(nèi)容要明晰，經(jīng)營的部分要將經(jīng)營收益歸屬全體業(yè)主，納入物業(yè)維修基金，或者抵扣物業(yè)費；房屋交付時，獨立第三方要對公攤面積進行實測并公示；探索公攤部分定價和套內(nèi)定價的差異化等。

去元宇宙買一塊地皮、購一套房子，將現(xiàn)實生活里無法安放的靈魂寄托在虛擬世界中，一度成為潮流。今年年初，“炒房熱”刮進了元宇宙，虛擬地產(chǎn)、虛擬房產(chǎn)頻頻刷出價格新高，最火時，國外一塊不足5平方米的虛擬土地賣出逾400萬美元的天價。 　　然而好景不長，短短幾個月時間，虛擬房產(chǎn)行情急轉(zhuǎn)直下。如今，海外主流虛擬房產(chǎn)平臺虛擬房產(chǎn)平均價格下跌超80%，不少平臺因用戶大量流失而關門歇業(yè)，一批高價買入虛擬房產(chǎn)的投資者慘遭割韭菜。 　　虛擬房產(chǎn)降溫之迅速讓人咂舌，卻也在意料之中。從其誕生之初，投機炒作就如影隨形，暴漲暴跌是其必然表現(xiàn)。虛擬房產(chǎn)真實價值究竟幾何，投資風險能否承受得起，投資者還需謹慎斟酌。 　　經(jīng)濟學上探討一件商品的價值，一般從使用價值和交換價值兩個維度來衡量。虛擬房產(chǎn)不存在一磚一瓦，沒法居住落戶，除了轉(zhuǎn)賣給其他人，不能產(chǎn)生任何實際價值。如果說少數(shù)人是出于個人興趣而參與收藏和交易，那么大多數(shù)花重金購買的人，看中的不過是低買高賣所帶來的價格差，這也讓虛擬房產(chǎn)很容易演變成擊鼓傳花的游戲，當?shù)谝徊ㄙ嵉门铦M缽滿的炒作資金離席而去，沒有人再來接棒時，虛擬房產(chǎn)砸在手里也就不足為奇。 　　物以稀為貴，被捧成高價的商品往往帶有一定稀缺性。虛擬房產(chǎn)依托的是區(qū)塊鏈技術，理論上可以無限提供，只需在區(qū)塊鏈上敲出一串代碼，就能生成成千上萬套虛擬房產(chǎn)，甚至連元宇宙本身都是可以復制再造的，既不需要多高的成本，也談不上稀缺。比起被炒成的高價，目前虛擬房產(chǎn)的應用場景也有限，主要用來裝飾、參觀等，投機炒作明顯走在了技術進步的前面。 雖然元宇宙聲稱是現(xiàn)實世界的照射，但現(xiàn)實生活中的交易邏輯在元宇宙里并不適用。真實房屋的買賣基于具有國家主權信用的法定貨幣，虛擬房產(chǎn)交易則依附于NFT(非同質(zhì)化代幣)進行，價格與虛擬貨幣價格密切相關，暴漲暴跌是其天然屬性?，F(xiàn)實中，投資者出現(xiàn)資金鏈緊張，還可以將房屋轉(zhuǎn)賣變現(xiàn)，即便是遭遇樓市泡沫，至少還能將房子拿來居住。而在元宇宙世界，一旦虛擬房產(chǎn)崩盤，投資者除了一個名義上的所有權外別無他物，如果是舉債參與炒作，更將是血本無歸。 　　透過現(xiàn)象看本質(zhì)，虛擬房產(chǎn)風險不得不防。當前虛擬房產(chǎn)還面臨諸多監(jiān)管空白，比如如何界定其資產(chǎn)性質(zhì)、知識產(chǎn)權如何保護等。與虛擬貨幣的“近親”關系，也讓虛擬房產(chǎn)伴隨著炒作欺詐、非法集資、賭博洗錢等風險。我國早已明令禁止虛擬貨幣炒作交易，明確表示堅決遏制NFT金融化、證券化傾向，從嚴防范非法金融活動風險，投資者貿(mào)然參與其中，很容易涉入法律風險。 　　虛擬房產(chǎn)的暴跌再次給予市場警示，依附于元宇宙的炒作亂象該休矣。作為一個新興概念，元宇宙承載著人們對未來技術的美好向往，對理想生活的無限憧憬，但不管在什么宇宙，理想的實現(xiàn)都不能靠投機炒作得來，元宇宙的未來也絕不僅僅是在虛擬空間里蓋房子。開發(fā)商和投資者應該放眼長遠，將目光和資源更多投向底層技術和應用場景研究，唯有腳踏實地、一磚一瓦地夯基壘臺，元宇宙的美好愿景才可能充分照進現(xiàn)實。

近日，有消息稱，某銀行在河南鄭州開放了小范圍存量房轉(zhuǎn)按揭降利率渠道，并稱只是選取部分優(yōu)質(zhì)客戶，只針對原來按揭銀行是這家銀行，銀行內(nèi)部轉(zhuǎn)，不能跨行。網(wǎng)傳聊天記錄顯示，該業(yè)務每月有辦理名額限制，不是熟人不做，(利率)基本都在4.15%到4.45%，這個是做興業(yè)(銀行)的優(yōu)質(zhì)客戶。 　　針對上述網(wǎng)傳消息，29日上午，興業(yè)銀行總行有關人士回復中新經(jīng)緯稱，“假的，鄭州分行已發(fā)起投訴”。中新經(jīng)緯29日又撥打5家興業(yè)銀行在鄭州市的支行電話，均回復稱，沒有該業(yè)務。興業(yè)銀行鄭州市金水區(qū)某支行客戶經(jīng)理表示，“自媒體號的信息不實，我們已經(jīng)對該公眾號進行了舉報。” 　　中新經(jīng)緯在社交媒體上查詢發(fā)現(xiàn)，早在今年5月，興業(yè)銀行在鄭州可以進行轉(zhuǎn)按揭業(yè)務的消息就在網(wǎng)上傳播，但不少網(wǎng)友評論稱，是假消息。 　　“轉(zhuǎn)按揭”是指跨銀行間的貸款轉(zhuǎn)接，貸款人將A銀行辦理的住房按揭貸款，轉(zhuǎn)到B銀行，以獲取更低的房貸利率。今年以來，5年期以上LPR已三次下調(diào)，由2021年12月的4.65%降至今年8月的4.3%，累計下降了35個基點，不少城市的首套房貸款利率降至4.1%。 　　一些在房貸利率高點的購房者認為自己“高位站崗”，比如鄭州市的房貸利率一度超過6%，部分貸款人希望通過“轉(zhuǎn)按揭”的方式減輕還款壓力。 　　“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務曾在十幾年前一度盛行，2007年12月央行等發(fā)文要求嚴厲查處假按揭、加按揭、轉(zhuǎn)按揭等違規(guī)行為和變通做法。2019年央行又下發(fā)關于新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率調(diào)整的公告，再次強調(diào)嚴禁提供個人住房貸款“轉(zhuǎn)按揭”“加按揭”服務。

近日，“鄭州房東擺攤求租”的新聞登上熱搜。據(jù)《第一財經(jīng)》報道，面對租房市場從“一房難求”到“一客難求”的現(xiàn)狀，鄭州一些供應量較大的安置房小區(qū)，已經(jīng)開始出現(xiàn)“擺攤求租”現(xiàn)象。 在鄭州一家大型房地產(chǎn)中介機構工作的馬麗（化名）告訴時代周報記者，今年租房市場確實不景氣，租客明顯減少，整體月租金也比去年降了兩三百元。 鄭州房東“擺攤求租”并不是新鮮事。從2019年起，鄭州部分房東便開始在路邊擺起了小攤，手持廣告牌招攬租客，得到業(yè)界廣泛關注。 時代周報記者從多名鄭州房地產(chǎn)經(jīng)紀人處獲悉，2019年之后，鄭州房子就“不好租了”，房東“擺攤求租”成為普遍現(xiàn)象。今年以來，“擺攤求租”現(xiàn)象更加常見。 圖源：圖蟲創(chuàng)意 “擺攤求租”背后，是鄭州租房市場下行明顯。據(jù)《大河報》，2019年5月，鄭州市金水區(qū)、鄭東新區(qū)等熱門地區(qū)，與往年同期相比，一居室的房子普遍降價10%以上，有些房子降價超過20%。 河南省公寓管理協(xié)會相關負責人介紹道，鄭州租房市場的租金從2016年開始下降。隨著城中村的逐漸回遷，大量的公寓進入市場，整體供應量增加。與此同時，人口增加數(shù)量和房子供應量的增加不對等，供過于求。 2020年，鄭州租房市場同樣遇冷。據(jù)貝殼研究院報告，2017年—2020年鄭州租賃租金每年平均下降7%，主城區(qū)租賃回報率僅在2%-3%，2020年鄭州月租金25.96元/平方米，同比下降9%。此外，由于市場下行，鄭州房源成交周期也由2017年的22天增加至62天，租賃議價空間由2017年的4.7元/平方米/月上升至7.2元/平方米/月。 貝殼研究院報告顯示，2021年，鄭州租賃住宅平均租金為2051元/套，同比2020年下降1.5%，相比2019年下降8.4%。2022年上半年，新一線城市中9個城市租金同比下跌，其中東莞、鄭州租金同比跌幅超過5%，跌幅最大。 馬麗告訴時代周報記者，鄭州從2014年開始進行大規(guī)模棚改，這批房源交付后大量涌入了租賃市場，造成供需失衡，租金下降。 鄭州市政府曾公布一個數(shù)據(jù)，2014年，鄭州市開工建設棚戶區(qū)改造項目共136個、19.79萬套(戶)。2015年，全市新開工建設棚戶區(qū)改造安置住房11.66萬套（戶）。2016年，全市新開工建設棚戶區(qū)改造安置住房10.76 萬套(戶)。2017年，全市新開工建設棚戶區(qū)改造安置住房10.34萬套(戶)。截至2019年，鄭州市安置房存量總計近百萬套。 另據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2015-2018年，鄭州主城區(qū)累計成交約53套住宅，可容納190萬人。2015-2018年，鄭州主城區(qū)累計成交約10萬套公寓，可容納約12萬人。按照開發(fā)周期，這些房子基本已經(jīng)入市。 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴時代周報記者，此類現(xiàn)象總結起來就是“房難賣也難租”，也說明房地產(chǎn)市場降溫對租房市場帶來了一定的沖擊。更為重要的一點是，各地除了防范房價過快下降外，也要注意租賃市場的穩(wěn)定。建議有關部分積極撮合多方主體，做好應對房屋租賃空置時間過長的問題。

一場力度空前的反腐行動，席卷房地產(chǎn)行業(yè)。 8月23日，四川省紀委監(jiān)委、深圳市紀委監(jiān)委、廈門市紀委監(jiān)委先后發(fā)布華潤置地、深圳人才安居集團、廈門建發(fā)集團共計4名高管(包括前高管)涉嫌嚴重違紀違法的公告。一天內(nèi)多名房企高管被查現(xiàn)象，極為罕見。 高管接受調(diào)查在公司內(nèi)部引起人事震蕩，并在資本市場上迅速發(fā)酵。 以建發(fā)系為例。8月23日，廈門市紀委監(jiān)委網(wǎng)站發(fā)文稱，廈門建發(fā)集團有限公司黨委委員、副總經(jīng)理莊躍凱涉嫌嚴重違紀違法，正接受廈門市紀委監(jiān)委紀律審查和監(jiān)察調(diào)查。 莊躍凱同時在建發(fā)國際(01908.HK)、建發(fā)物業(yè)(02156.HK)以及建發(fā)合誠(603909.SH)擔任高管。8月24日，上述公司收盤時股價分別下跌28.90%、27.56%和2.64%。8月26日，三家公司均發(fā)布公告稱，莊躍凱已辭去相關職務。 8月26日，閩系房企營銷部門負責人周智向時代周報記者透露，工程部門往往是腐敗較嚴重的部門，部門負責人通過定向制定技術和價格標準，選出工程總包單位。部門負責人可能和總包單位有關聯(lián)關系，也有可能通過暗箱操作“吃回扣”，金額可達百余萬元。 周智指出，工程部門腐敗容易導致“上面的人說了算，下面的人用不動”，影響工程質(zhì)量和施工進度。為了不影響工程負責人匯報進度，部分項目甚至出現(xiàn)和工程總包配合，上演“表演式施工”“表演式交房”，嚴重影響項目進度。 房企反腐，刻不容緩。 今年以來，華潤置地、碧桂園、萬達、泰禾等企業(yè)均在內(nèi)部開展廉潔整頓自查活動，嚴查嚴懲貪腐現(xiàn)象。與此同時，多家上市房企建立健全監(jiān)管機制，從設置審計監(jiān)察部門、通報典型腐敗案例、開通匿名舉報通道等方式，大力開展反腐整治行動。 隨著房地產(chǎn)行業(yè)高利潤時代遠去，作為企業(yè)內(nèi)控的重要一環(huán)，向管理要效益的大幕已徐徐拉開。 圖源：圖蟲創(chuàng)意 操控投標結果 在眾多職能中，與錢密切相關的業(yè)務，往往容易滋生腐敗問題。 地產(chǎn)招采從業(yè)者胡洋認為，招采環(huán)節(jié)是容易滋生腐敗的溫床。 胡洋向時代周報記者表示，地產(chǎn)采購金額龐大，隨便買門鎖、空調(diào)都是幾千萬甚至幾個億的量級，“巨大的利益面前，招采反腐防不勝防?！岳物垺皇恰酆蟆瘧土P措施，不能從根本解決問題，‘售前’的防范太難了。” 地產(chǎn)圈的“反腐老手”萬達，曾一舉查處四名高管。在這起震驚業(yè)界的貪腐案中，外界得以窺探招投標過程中的貪腐手法。 2021年11月30日，中國裁判文書網(wǎng)公布《趙某等涉非國家工作人員受賄罪刑事一審案件刑事判決書》，趙某等四名萬達前高管被控利用職務便利收受賄賂，為他人謀取權益且數(shù)額巨大，構成非國家工作人員受賄罪。 判決書顯示，2017年至2020年間，上述4名前萬達高管利用各自管理、經(jīng)手萬達廣場店鋪及客流統(tǒng)計項目招標的職務便利，在明知聯(lián)縱數(shù)據(jù)公司相關產(chǎn)品不符合集團招標條件的情況下，仍合謀違規(guī)讓該公司產(chǎn)品中標，并多次收受聯(lián)縱數(shù)據(jù)公司實際控制人王某給予的賄賂款共計145萬元。 （圖源：中國裁判文書網(wǎng) ） 《趙某等涉非國家工作人員受賄罪刑事一審案件刑事判決書》還牽出前萬達商管集團副總裁朱戰(zhàn)備貪腐案。 判決書指出，2017年9月至2020年4月間，萬達集團信息管理中心總經(jīng)理朱某在任職期間，為王某實際控制的聯(lián)縱數(shù)據(jù)公司中標萬達廣場店鋪及客流統(tǒng)計項目提供便利。期間，王某為感謝朱某的幫助，以干股形式給予朱某價值30萬元的聯(lián)縱數(shù)據(jù)公司股份，以及以公司分紅款的名義轉(zhuǎn)賬至朱某指定銀行賬戶的賄賂款60萬元。 綜合任職時間、職務等信息，“朱某”指向朱戰(zhàn)備。 據(jù)澎湃新聞，2020年12月，朱戰(zhàn)備因涉嫌貪腐被上海警方帶走，原因是插手涉足公司的IT設備采購的招投標，從中謀取不正當利益。 上海市浦東新區(qū)人民法院作出如下判決：萬達4名前高管因犯非國家工作人員受賄罪，被判處有期徒刑并緩刑二年半到一年半不等，并處罰金合計28萬元。朱某另案處理。 房企常見的貪腐案例有哪些，該如何判定？ 8月26日，北京市隆安律師事務所上海分所律師王平向時代周報介紹道，除了職務侵占罪，在房企內(nèi)部腐敗中，較常見的案例還可能涉及騙取貸款、票據(jù)承兌、金融票證罪、貸款詐騙罪、吸收客戶資金不入賬罪等問題。 “公司、企業(yè)或者其他單位的工作人員，利用職務上的便利，將本單位財物非法占為己有，即構成職務侵占罪。數(shù)額特別巨大的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處罰金。數(shù)額在三萬元以上的，應予立案追訴。”王平表示。 向管理要效益 員工腐敗不僅為企業(yè)帶來財務損失，還讓本該用于公司發(fā)展的資源流失，嚴重影響企業(yè)經(jīng)營。 TOP10房企策劃部員工馮靜向時代周報記者透露，以“更名”之名行賣房之實，是營銷部門貪腐的常見操作。具體而言，項目負責人可以在第一時間鎖定優(yōu)質(zhì)房源，再讓銷售人員或者房地產(chǎn)中介去找客戶，賺中間差價。 “2020年底，我們有內(nèi)部員工特價房，第一波是項目領導跟少量員工參與線上搶房，單價低至3000多，市場價是5000多。一套100多平方米的房子，1平方米也能賺1000-2000元，一套賺10來萬元不成問題?！瘪T靜表示。 在馮靜看來，此類違規(guī)操作打亂樓盤節(jié)奏，營銷部門負責人會優(yōu)先推售自己購買的房源，部分人員甚至擅自調(diào)價，最終影響整個樓盤去化結果。 周智對此頗有同感。他透露，營銷部門貪腐現(xiàn)象僅次于工程部門，操作方式多樣，合作環(huán)節(jié)涉及活動公司、渠道公司、廣告公司等，操作空間巨大?！耙画h(huán)環(huán)下來，進入房企的利潤少了很多，肯定會影響企業(yè)運作?！? 多名業(yè)內(nèi)人士在接受時代周報記者采訪時表示，過去房企發(fā)展速度過快，貪腐問題不被重視，監(jiān)管體系也沒跟上。而如今，房地產(chǎn)行業(yè)進入管理紅利時代，反腐力度加大勢在必行。 “從企業(yè)的發(fā)展績效來看，貪腐案例增多的情況下，企業(yè)的經(jīng)營狀況也會惡化。”頭部房企員工張林向時代周報記者表示。 在張林看來，過去房地產(chǎn)行業(yè)粗放式發(fā)展，很多企業(yè)賺錢太快太容易，沒有意識到在管理過程中腐敗問題對企業(yè)造成的影響。這兩年地產(chǎn)紅利減少，利潤率逐年下滑，不少企業(yè)逐漸開始學會向管理要效益，因此也會開始關注反腐問題。 多家房企設立有獎舉報 腐敗事件一旦發(fā)生，不僅直接造成公司財產(chǎn)損失，更對其品牌形象產(chǎn)生負面影響。為此，近年來多家房企不斷加大對反腐敗工作的資金投入，并逐漸完善相關制度建設。 2020年7月，“閩系在滬房企審計監(jiān)察聯(lián)盟”成立，聯(lián)盟由14家公司共同發(fā)起，旭輝控股擔任首屆輪值單位。此外，旭輝控股、新城控股、金科地產(chǎn)、雅居樂、朗詩、中梁集團、萬達、碧桂園等多家房企均大力開展反腐整治行動。 普華永道指出，盡管舞弊預防及調(diào)查工作存在諸多難點，但房企始終致力于反舞弊能力的提升及監(jiān)管制度的完善，并愿意繼續(xù)加大投入。通過完善監(jiān)審部門、監(jiān)管工具等一系列措施，建立更有效的內(nèi)部控制及反舞弊體系，嚴格打擊舞弊行為，并在近年取得很好的成效。 據(jù)普華永道2021年9月的一項調(diào)查結果顯示，52%的受訪者表示，其所在企業(yè)在過去兩年中增加了反舞弊支出；56%的受訪者表示，其所在企業(yè)計劃在未來兩年內(nèi)增加反舞弊支出。 一家千億房企部門總監(jiān)告訴時代周報記者，目前規(guī)模房企基本都設置了審計監(jiān)察部門，并提供多個匿名舉報方式，包括撥打電話、編輯短信、發(fā)郵件等。 時代周報記者獲悉，為了鼓勵員工舉報身邊的貪污腐敗行為，多家房企推出了一系列獎勵方案。 上海一家千億房企在內(nèi)部通告稱，在完善舉報人保密制度的同時，公司也大幅提升了舉報獎勵標準，最高可達人民幣300萬元；佛山一家千億房企將舉報原則分為“舉報有線索”“舉報有實證”“舉報可對質(zhì)”，獎勵比例分別為最高10%、最高20%、最高30%，單項最高獎勵上限為100萬元；廣州一家千億房企將根據(jù)舉報人的貢獻程度，給予2000元—30萬元的獎勵。 此外，部分房企還會在內(nèi)部通報典型腐敗案例，以起到警示作用。 2021年11月，上海某千億房企在內(nèi)部通報一起腐敗案件，稱某項目銷售經(jīng)理伙同多人，將該項目多套客戶退房房源在合同外加價銷售，加價所得款由上述多人和項目營銷總監(jiān)私下分贓。此外，該房企還查出了一起高達千萬的貪腐案，而涉案人員均移送司法處理。 2022年8月，一家閩系房企也在內(nèi)部發(fā)文稱，公司在工作中發(fā)現(xiàn)張某通過違規(guī)、欺騙等手段侵占公司財產(chǎn)，數(shù)額特別巨大，嚴重侵害公司利益。公司已經(jīng)依法將其移送司法機關。 匯生國際資本總裁黃立沖告訴時代周報記者，除上述方式外，企業(yè)也可通過定期對項目總經(jīng)理進行輪換、財務人員和工程預算人員獨立向總部匯報等多種機制預防和防范貪腐。

　8月25日，山西省長治市發(fā)布《長治市促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展實施意見（試行）》，涉及房貸首付、購房補貼、公積金貸款等21條措施。 　　《意見》提出，加大入企服務，切實為企業(yè)扶危解困。完善商品房項目臺賬，根據(jù)項目建設規(guī)模、企業(yè)信譽、資金運轉(zhuǎn)、建設進度等條件分類別建立任務清單，實行領導包聯(lián)制，跟蹤項目進展。 　　億元以上房地產(chǎn)開發(fā)項目由縣、區(qū)領導包聯(lián)，10億元以上項目由市級相關部門領導包聯(lián)，50億元以上項目由市領導包聯(lián)。對于可能出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難，有出險苗頭的項目要及早發(fā)現(xiàn)，加大幫扶力度，協(xié)調(diào)各職能部門進行聯(lián)合處置，及時排險，確保幫扶工作精準有效。 　　《意見》還提出，適度增加拆遷貨幣化安置比例。在拆遷安置項目中適度增加貨幣化安置比例，對于未開工建設安置房的項目，鼓勵拆遷群眾通過自行購買商品房的方式解決住房需求，對在長治市范圍內(nèi)購買的，可按照貨幣化安置補償款的105％發(fā)放購房券。鼓勵中介機構為供需雙方提供信息渠道，引導拆遷群眾理性選擇。 　　長治市還將加強信貸支持。文件提出，指導商業(yè)銀行執(zhí)行好差別化住房信貸政策，居民家庭購買首套住房最低首付比例執(zhí)行20％的規(guī)定。落實好新市民金融服務政策，合理確定符合購房條件新市民首套住房按揭貸款標準，切實滿足群眾購房需求。引導金融機構優(yōu)化審批流程，對符合按揭貸款條件的購房人加快貸款發(fā)放。重點支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項目。 　　《意見》要求，加強人才住房保障工作，對在長治市創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的各類人才，通過實物配置、貨幣補貼方式給予住房支持。 　　具體而言，對長治市新引進、到企業(yè)工作的全職全日制博士研究生、“雙一流”大學和學科的全日制碩士研究生、普通高校碩士研究生和“雙一流”大學全日制本科生，在長治市首次購房的給予20萬元、8萬元、5萬元購房補貼，全日制博士研究生3年內(nèi)每月給予2000元租房補貼。 　　對新引進、到機關、事業(yè)單位工作的全職全日制博士研究生、“雙一流”大學和學科的全日制碩士研究生和“雙一流”大學全日制本科生，在長治市首次購房的給予10萬元、5萬元、3萬元購房補貼，全日制博士研究生3年內(nèi)每月給予1500元租房補貼。新引進正高級、副高職稱人才，在長治市首次購房的給予10萬元、5萬元購房補貼；新引進高級技師，在長治市首次購房的給予5萬元購房補貼。

因房貸利率下降引發(fā)的話題熱度居高不下，部分聲音要予以理性分辨。例如有人認為，房貸利率下降將引發(fā)需求增長、進而推高房價。這是只關注需求端、不分析供給端變化的片面結論，可謂“只見樹木不見森林”。房貸利率變化對房價可能產(chǎn)生的影響，要結合需求端、供給端、價格預期三方面因素統(tǒng)籌考量。 　　從需求端看，房貸利率下降有助于減少購房者的財務成本，進而可能帶動需求回暖。8月22日，5年期以上LPR（貸款市場報價利率）從4.45%降至4.3%。此前，監(jiān)管部門已將首套房貸款利率的下限調(diào)整為“不低于5年期以上LPR減20個基點”，也就是說，目前首套房貸款利率可低至4.10%。房貸利率下降一定會引發(fā)需求端快速反彈嗎？答案是否定的。目前受新冠肺炎疫情多地散發(fā)影響，部分居民的收入出現(xiàn)較大波動甚至無法按時還房貸。此時降低房貸利率，更大的作用在于幫助受困個體渡過難關，而非強烈刺激市場需求。 　　需注意，除了需求端，供給端也發(fā)生了變化，供給也可能回暖。今年1月至7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降6.4%，其中住宅投資下降5.8%。5年期以上LPR下降后，房地產(chǎn)企業(yè)的中長期貸款利率也隨之下降。從短期看，這有助于降低房企融資成本，緩解部分房企的資金鏈緊張困境，為“保交樓”創(chuàng)造條件。從中長期看，融資成本降低能夠減少房企的生產(chǎn)成本，加之監(jiān)管部門已多次提出“保障房地產(chǎn)合理融資需求”，在二者的綜合作用下，房地產(chǎn)投資可能出現(xiàn)回暖，從而增加供給。 　　分析了需求端、供給端，我們再來看價格預期。之所以要理性看待房貸利率下降的影響，是因為它關乎價格預期，而預期又是影響住房價格的重要變量。購房者在實際判斷的過程中通常會形成兩類預期，即適應性預期和理性預期。前者是指，購房者可能基于過去的住房價格趨勢，形成對未來住房價格的預期；后者是指，購房者可能基于各種信息而非僅僅是過去趨勢形成對未來住房價格的預期。預期穩(wěn)則價格穩(wěn)、市場穩(wěn)。當前，不論是房貸利率下降，還是保障房地產(chǎn)合理融資需求，都是穩(wěn)定預期的必要舉措。 　　由此可見，若價格預期穩(wěn)定且需求端、供給端均有所回暖，房價將保持平穩(wěn)走勢。因此，由房貸利率下降直接得出房價上漲的結論，這并不科學。此次5年期以上LPR下降的主要影響是降低實體經(jīng)濟融資成本、提振市場主體信心、促進信貸有效需求回升；與5年期以上LPR掛鉤的房貸利率下降，其主要作用是幫助購房者節(jié)約利息、增加可支配收入，從而提振消費預期。二者協(xié)同發(fā)力，進一步鞏固經(jīng)濟恢復基礎，保持經(jīng)濟運行在合理區(qū)間。 　　接下來，各地要堅持“房住不炒”定位，在遵守全國房貸利率下限的基礎上，結合自身實際情況，如區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結構、人口特征等，因地制宜執(zhí)行好差別化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求，保障房地產(chǎn)合理融資需求，加大對住房租賃市場發(fā)展的支持力度，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康發(fā)展。

8月24日，碧桂園服務召開2022年中期業(yè)績投資者發(fā)布會，該公司執(zhí)行董事兼總裁李長江、首席財務官黃鵬等參會。 　　會上，李長江表示，上半年，公司的利潤沒能和收入同步增長，疫情是關鍵，但管理層信心不減。目前的市場情況，從開發(fā)商處拓展項目的增量業(yè)務顯著下降，同行對存量業(yè)務的競爭更激烈；未來的競爭其實是自己和自己競爭。目前談不上講“活下來”，但要考慮如何做得更踏實。 　　黃鵬宣布了公司新的增長指引。年初公司的指引是全年收入不低于50%的同比增長，現(xiàn)在調(diào)整為增長不低于40%；核心凈利的增長目標由不低于40%的增長調(diào)整為不低于20%-30%的增長；全年毛利水平不會更低。 　　期內(nèi)，碧桂園服務實現(xiàn)收入200.55億元，較去年同期的115.6億元增加73.49%。其中，物業(yè)管理服務收入約為109.86億元，同比增長約112.4%，占總收入比例上升至54.78%。 　　截至6月30日，除“三供一業(yè)”業(yè)務外，公司的合同管理面積約為16.09億平方米，收費管理面積約為8.43億平方米。此外，“三供一業(yè)”業(yè)務的物業(yè)服務的合同管理面積及收費管理面積分別為8530萬平方米及8520萬平方米。 　　碧桂園服務介紹，截至6月底，公司項目分布在中國內(nèi)地31個省、直轄市、自治區(qū)及香港特別行政區(qū)的超過400個城市以及海外，重點覆蓋包括珠三角、長三角、長江中游、京津冀及成渝五大經(jīng)濟發(fā)達城市群，位于一二線城市項目的收費管理面積占比約44.6%。公司管理共6622項物業(yè)及向境內(nèi)外約815萬戶業(yè)主及商戶提供物業(yè)管理服務。 　　利潤方面，期內(nèi)，碧桂園服務的毛利為53.87億元，較去年同期的38.6億元增加39.57%，毛利率為26.86%；凈利潤為27.52億元，較去年同期的22.26億元增加23.61%，凈利率為13.72%；歸母凈利潤為25.76億元，較去年同期的21.13億元增加21.9%。 　　對于上半年利潤的下滑，黃鵬表示，疫情因素使得公司增加成本，疫情還影響增值服務等業(yè)務的開展；此外，收并購業(yè)務整體的毛利率低，拉低了公司整體毛利水平。 　　碧桂園服務在業(yè)績公告中稱，期內(nèi)公司凈利潤受到可換股債券計提的利息支出、購股權開支、按公允價值計量且變動計入損益的金融資產(chǎn)未實現(xiàn)的收益以及收并購帶來的無形資產(chǎn)、保險經(jīng)紀牌照及品牌的攤銷成本的因素影響，合計削減凈利潤約3.48億元。 　　有投資者比較關心，在手現(xiàn)金不少的碧桂園服務是否會用現(xiàn)金進行回購或加大分紅，應對股價低迷。黃鵬表示，回購不能解決問題，公司資金優(yōu)先進行發(fā)展業(yè)務，承諾每年25%以上的利潤分紅。 　　黃鵬同時表示，公司的現(xiàn)金管理是安全的、規(guī)范的。截至6月底，碧桂園服務持有銀行存款和現(xiàn)金總額約89.91億元，期初該數(shù)值為117.56億元。期末，公司經(jīng)營性活動現(xiàn)金流約23.46億元，去年同期為5.03億元，同比增加366.4%；本期經(jīng)營活動所得現(xiàn)金凈額是期內(nèi)凈利潤的0.9倍，2021年同期為0.2倍。 　　黃鵬介紹，還有些理財今年大部分會變現(xiàn)，明年內(nèi)基本到期，公司不再做或減少續(xù)期；公司還有約10億元的投資可以變現(xiàn)，有些投資的公司已經(jīng)上市，將逐步退出。 　　對于外界關注的關聯(lián)方占用款，黃鵬表示，不存在占用款項，關聯(lián)賬款均是正常經(jīng)營性往來賬款，“不存在任何附帶項的擔保，大家不要擔心”。

吸引市外購房團，團購百套新房可優(yōu)惠房款5%……四川眉山發(fā)布的這一政策再次引發(fā)網(wǎng)友對“團購買房”的熱議。 　　8月24日，澎湃新聞從四川省眉山市政府官網(wǎng)獲悉，為進一步加強眉山與全國各地交流協(xié)作，讓更多人留眉置業(yè)，共享眉山開放發(fā)展成果，促進眉山市房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，眉山市住房和城鄉(xiāng)建設局牽頭擬定《市外在眉團購新建商品住宅配套政策（征求意見稿）》（簡稱《征求意見稿》），并向社會公開征求意見。 　　《征求意見稿》顯示，市外團體在眉山一次性團購30套以上的優(yōu)惠購房款的3%，一次性團購50套以上的優(yōu)惠購房款的4%，一次性團購100套以上的優(yōu)惠購房款的5%。 　　市外團體團購最高優(yōu)惠房款5% 　　按照眉山市發(fā)布的《征求意見稿》，政策所指團購新建商品住宅，是指市外黨政機關、企事業(yè)單位和社會團體在眉山市范圍內(nèi)一次性購買30套以上的新建商品住宅。 　　《征求意見稿》顯示，團購主體除享受眉山市現(xiàn)有統(tǒng)一的購房政策外，由住建部門協(xié)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再給予購房優(yōu)惠。此次團購落實了差異化的優(yōu)惠政策，政策規(guī)定：一次性團購30套以上的優(yōu)惠購房款的3%，一次性團購50套以上的優(yōu)惠購房款的4%，一次性團購100套以上的優(yōu)惠購房款的5%，具體優(yōu)惠根據(jù)不同樓盤情況確定。 　　按照政策，團購新建商品住宅的，其子女可享受與本地購房者子女接受義務教育就近就便入學的同等待遇。 　　中指研究院四川分院研究總監(jiān)蘇宇指出，四川房地產(chǎn)市場仍處調(diào)整期，除成都依托快速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)人口支撐，市場韌性較強以外，川內(nèi)二級城市復蘇仍需時間。當前各地政府均在積極制定穩(wěn)定市場、激活需求的政策，以期市場加速復蘇。本次新政出臺，針對市外購房人群釋放購房優(yōu)惠，進一步擴大了眉山購房的優(yōu)惠范圍，有利于刺激購房需求的進一步釋放，穩(wěn)定眉山房地產(chǎn)市場發(fā)展。 　　在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，團購政策具有積極的意義。團購本身屬于去庫存政策的一種，同時也是政府組織、定向的、系統(tǒng)的、大規(guī)模的營銷策劃工作，是當前批量去庫存的手段，也是激活住房交易行情較好的手段。 　　多城發(fā)文支持鼓勵進行商品房團購 　　眉山并非首個發(fā)布購房團購的城市，相較于其他城市，眉山的團購活動主要聚焦于市外購房團體。 　　“過去的團購工作，更多是針對本地的企事業(yè)單位職工，而眉山則針對市外的人員，這和城市的特性有關。此類城市屬于很典型的文旅消費型城市或康養(yǎng)型城市，住房消化確實需要依賴于一部分外來購房需求。因此團購的目標對象略有差異?！眹儡S進說。 　　據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計，今年6月以來，至少包括山西太原、廣東中山、遼寧沈陽、浙江桐廬、安徽銅陵、云南普洱、四川巴中、湖北黃岡、吉林長春、四川遂寧、江蘇連云港、浙江海寧、湖北麻城、四川眉山等地發(fā)布“購房團購”相關政策或活動。其中，像眉山一樣，團購按購房套數(shù)實行差異化優(yōu)惠政策的地方也有。 　　以浙江桐廬縣為例，政策顯示，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)開展購房團購優(yōu)惠活動，在備案價打折后價格基礎上，對一次性購買10套及以上（純疊排或排屋項目5套及以上）商品住宅的再下浮優(yōu)惠3%；對一次性購買20套及以上的再下浮優(yōu)惠5%；對市縣認定的人才首次購買商品住宅的，購買單套即可下浮優(yōu)惠3%。 　　湖北黃岡市出臺《關于進一步促進黃岡市區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的補充措施》，《補充措施》有效期至2023年6月30日。政策提到，鼓勵機關事業(yè)單位和大型企業(yè)組織購房團購活動，對20人以上的團購，開發(fā)企業(yè)給予不低于個人總房款3%的優(yōu)惠。 　　此外，吉林長春，湖北黃岡、四川巴中、山西太原、江蘇連云港等地也以不同形式開展“團購”活動，其中，不少城市對團購房源予以優(yōu)惠。 　　同時，亦有城市表示將跟進“購房團購”政策。據(jù)貴陽日報集團旗下微信公眾號8月12日消息，8月10日，貴陽市舉行推進重大項目建設擴大有效投資新聞發(fā)布會。貴陽市住房城鄉(xiāng)建設局副局長張俐在會上表示，已初步擬定《關于加快貴陽市促進房地產(chǎn)消費的若干措施》《關于加強部門協(xié)同聯(lián)動推進貴陽市促進房地產(chǎn)消費工作的通知》，從消費有利、市場有益、服務有品三端進行發(fā)力，通過實行購房補貼、房票安置、購房團購等措施綜合施策釋放住房消費潛力，加大宣傳力度，著力促進消費持續(xù)恢復。 　　“購房團購”落地效果如何？ 　　那么，當前推出“購房團購”的城市中落地效果如何？ 　　在58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波看來，各地開啟商品房團購活動的目的，是促進整個市場活躍度和銷量的提升，加快市場信心的恢復。團購的方式，主要是對于團購期間的樓盤價格進行一些打折優(yōu)惠促銷，以此來拉動購房者入市的腳步。團購的作用各地會有明顯分化：如果城市供大于求比較嚴重，整個市場信心依然處于相對底部的話，那么團購所起到的提振效果就會相對有限；而對于一些已經(jīng)觸底并開始回升的城市來說，團購所起到的作用才會更加明顯。 　　同時，業(yè)內(nèi)人士也指出，“購房團購”的落地效果，還需視當?shù)毓┬枨闆r以及當?shù)貥鞘鞋F(xiàn)狀等因素分類看待。 　　以浙江桐廬為例，“購房團購”落地一個月，《錢江晚報》報道顯示，尚未出現(xiàn)過成功的團購案例，開發(fā)商也表示即使他們愿意給出優(yōu)惠，但是要達到團購條件還是比較困難的。同時，有開發(fā)商表示，團購打折這一促銷手段，對大戶型的帶動作用微乎其微，“桐廬本地限網(wǎng)簽價，打折最低只能到備案價的8.5折，不能再往下打折。雖然樓盤的成交量比之前上來一些，但客戶還是不多。” 　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄則提到，近期以來，多地出臺了團購購房的政策，旨在拉動銷售，促進去化，提振市場信心等，當然該項政策也能帶動一批購買力比較強的人群，即機關單位和企事業(yè)單位的員工，帶動一部分購房需求的釋放。但是值得注意的是，目前來看，爛尾、停貸風波事件的負面影響尚未完全消除，購房者觀望情緒較濃，因此即使有政策支持，有優(yōu)惠活動疊加，團購購房所產(chǎn)生的實際效果可能并不顯著。同時，還需警惕的是，團購房的選取上，是否存在選取的項目為滯銷房或者有潛在爛尾風險的樓盤，相關部門對開發(fā)商和樓盤的選擇上也需要更加謹慎，避免令購房者信心再次受挫。

　8月23日，居住產(chǎn)業(yè)數(shù)字化服務平臺貝殼（NYSE：BEKE；02423.HK）公布2022年第二季度財務業(yè)績。 　　數(shù)據(jù)顯示，截至2022年6月30日，貝殼凈收入為138億元，同比下降43%；二季度凈虧損18.66億元，經(jīng)調(diào)整后凈虧損為6.19億元，同比由盈轉(zhuǎn)虧。 　　貝殼在財報中稱，收入下降的原因主要是由于總成交額（GTV）的下降。 　　貝殼的主營業(yè)務主要包括存量房交易服務、新房交易服務、家裝家居、新興及其他業(yè)務。 　　貝殼指出，由于部分地區(qū)出現(xiàn)COVID-19疫情并實施相應限制措施，對存量房市場交易的恢復帶來阻力，而新房市場由于許多開發(fā)商依然面臨流動性壓力和交房壓力，自2021年下半年以來持續(xù)低迷。 　　按照二季度財報，貝殼找房存量房交易服務的凈收入為55億元，同比下降42.5%；新房業(yè)務的凈收入為67億元，同比減少52%；新興業(yè)務及其他凈收入為5.57億元，同比下降9.6%。家裝家居因完成收購圣都家裝，業(yè)績合并入賬后凈收入10億元，去年同期為4300萬元。 　　按照貝殼披露的數(shù)據(jù)，今年二季度，貝殼的毛利為27億元，而2021年同期為53億元；2022年二季度毛利率為19.7%，較2021年同期下降2.4個百分點。 　　截至2022年6月30日，貝殼的門店數(shù)量為42831家，同比減少19%；活躍門店數(shù)量41118家，同比減少16.2%。經(jīng)紀人數(shù)量為414915名，同比減少24.4%；活躍經(jīng)紀人數(shù)量380284名，較上年減少23.9%。 　　貝殼方面沒有披露減少的門店主要位于哪些城市，其表示，貝殼大部分城市門店及經(jīng)紀人數(shù)量在二季度已經(jīng)企穩(wěn)，6月北京、上海活躍經(jīng)紀人流失率降至1%-3%。非北上活躍經(jīng)紀人6月月度流失率已降至5.6%。 　　截至2022年6月30日的3個月，貝殼移動月活躍用戶數(shù)量平均為4300萬名，而2021年同期為5210萬名。 　　截至2022年6月30日，貝殼的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物、受限資金和短期投資合計結余為500億元。 　　貝殼董事長兼CEO彭永東表示，2022年第二季度，在寬松的房地產(chǎn)政策和有效的疫情防控下，中國的房地產(chǎn)市場，尤其是存量房市場，開始出現(xiàn)積極的變化。新房交易方面，積極與優(yōu)選開發(fā)商開展總對總企業(yè)合作，推行開發(fā)商預付傭金及其他重點銷售策略，加快去化速度。 　　對于后續(xù)業(yè)務展望，貝殼方面指出，2022年第三季度，公司預計凈收入總額將介于165億元至170億元人民幣，由2021年同季度下降約6.1%至8.8%。該預測根據(jù)近期房地產(chǎn)相關政策和措施的潛在影響、部分地區(qū)出現(xiàn)COVID-19疫情并實施相應限制措施，情況仍存在不確定性。 　　貝殼找房于2020年8月13日在紐交所正式掛牌上市，股票代碼為“BEKE”，成為中國居住服務平臺第一股。不過，貝殼控股有限公司（NYSE:BEKE）被美國證券交易委員會（SEC）于美東時間2022年4月21日列入基于《外國公司問責法案》（HFCAA）的認定名單。 　　根據(jù)HFCAA規(guī)定，連續(xù)三年被SEC認定使用未能被PCAOB審查審計底稿的審計機構出具年度審計報告，SEC會禁止公司股票或美國存托憑證在美國證券交易所或場外交易市場進行交易。 　　今年5月5日，貝殼發(fā)布公告稱，以“雙重主要上市+介紹上市”方式在香港聯(lián)合交易所有限公司主板上市。5月11日，貝殼正式開始掛牌交易，股票代碼為“2423”。 　　截至發(fā)稿，貝殼(NYSE：BEKE）盤前每股報16.3美元，漲幅4.02%；貝殼（2423.HK）收盤價報41.05港元/股，漲幅0.98%。

開開心心收房，卻發(fā)現(xiàn)房子近一半都是公攤面積，對公攤面積的困惑在很多購房者心中都存在。有的購房者被公攤、公攤系數(shù)等術語繞暈；有的購房者發(fā)現(xiàn)銷售人員口頭承諾的公攤面積，到收房時大幅增加；還有一些購房者陷入由公攤面積引發(fā)的糾紛中。 　　究竟什么是公攤面積？公攤面積又從何而來？哪些面積算公攤、哪些又不算？消費者該如何分辨？公攤面積到底能不能取消？公攤面積之爭究竟如何解決？我們一起一問到底。 　　什么是“公攤面積”？如何計算？ 　　首先我們來看看，到底什么是公攤面積？公攤面積又該如何計算？ 　　公攤面積制度在我國存在已久，當時的建設部曾在《建筑面積計算規(guī)則》《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》中對公攤面積有相應的規(guī)定。2001年施行的《商品房銷售管理辦法》，也明確了商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。 　　具體來說，套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積。 　　而公用建筑面積一般由以下兩部分組成： 　　一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積。 　　二是套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。簡單來說，如果電梯和公共設施這樣的公共空間以及走廊、過道等越多，那么公攤系數(shù)自然也就越大。 　　“公攤面積”多少算合理？由誰來測算？ 　　了解了公攤面積究竟是什么，再來看看，公攤面積在多大范圍內(nèi)才算合理？又由誰來測算？ 　　公攤面積在多大范圍內(nèi)算是合理，國家目前并沒有明確的規(guī)定，在實際操作過程中，這一點往往容易產(chǎn)生糾紛。 　　北京市房地產(chǎn)法學會副會長 趙秀池：老百姓對公攤面積的認知還不是完全了解，因為它專業(yè)性很強。 　　那么公攤由誰來測算呢？一般情況下，一個住宅小區(qū)的公攤數(shù)據(jù)，需要經(jīng)過以下程序：一個是設計單位的圖紙測算，一個是主管部門對公攤的核算，在項目竣工后，測繪部門還要對房產(chǎn)面積再進行一次測算。目前，涉及公攤測量，我國共有《房產(chǎn)測量規(guī)范》和《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》2個國家標準，但由于一些地方還沒有建立多測合一體系，缺乏第三方的監(jiān)督，從而出現(xiàn)公攤面積計算不透明等現(xiàn)象。 　　中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會副會長 虞曉芬：公攤面積的計算很復雜，我們相關的信息的公開化程度不夠高，透明度不夠，所以也引起了一些不必要的麻煩。 　　此外，目前不少商品房采用的是預售制，普通購房人只能被動地從開發(fā)商等處了解信息，這也為最終到手的公攤增加了不確定性。 　　簽購房合同時，應注意公攤的哪些信息？ 　　國家目前對住宅的公攤面積并沒有設置上限和下限，但這并不意味著公攤面積可以任由開發(fā)商隨意設定。購房人在前期簽訂購房合同時，應該特別留意哪些關于公攤面積的信息呢？ 　　其實，在《商品房銷售管理辦法》中，對于房屋面積縮水是有明確要求的。《辦法》中明確指出，出現(xiàn)誤差，按照面積誤差比絕對值3%這個標準，多退少補。簡單說，就是合同約定的面積與實際面積誤差比絕對值超出3%時，購房人有權退房。同意不退房的，實際面積小于合同約定面積時，絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還購房人。 　　因此，在長期從事處理房地產(chǎn)糾紛案件的律師黃羅平看來，購房人在前期簽訂購房的時候，一定要注意根據(jù)政策細化買賣合同的條款。比如，目前開發(fā)商在售樓處都必須公開房屋面積預測報告或?qū)崪y報告，購房者可以從這個報告中查出擬購買的房屋的相關面積數(shù)據(jù)，由此算出公攤比例。在必要時，購房人可以在簽訂商品房買賣合同時簽訂補充協(xié)議，就公攤面積及相應的違約責任進行補充約定，以便更好地維護自身的合法權益。 　　廣東連越律師事務所高級合伙人 黃羅平：購房者他在購房的時候，一定要實地去看，并且要詳細了解，因為開發(fā)商公布的這些信息，他可能不會一次性公布，并且有必要的時候也要咨詢專業(yè)人士，也可以去房管局查詢這些公攤面積的實際的情況。 　　收房時發(fā)現(xiàn)房屋面積縮水，業(yè)主如何維權？ 　　剛才提到了在簽訂購房合同時的注意事項，那么，如果收房后出現(xiàn)房屋面積縮水、公攤面積增加的情況，業(yè)主又該如何維權呢？ 　　在收房后，假如對公攤有異議，購房者可以攜帶購房合同、建筑施工圖，房屋銷售或者分割方案等，到房產(chǎn)測繪中心申請面積鑒定。 　　廣東連越律師事務所高級合伙人 黃羅平：我們說一般正確尋求法律幫助的話，你首先要把你受損害的證據(jù)要固定好，第一開發(fā)商他在進行報建的時候，報建的公攤面積到底有多少，第二把開發(fā)商當初給你做的承諾，證據(jù)可以準備好，第三向相關的行政主管部門進行投訴，最后環(huán)節(jié)才是依法向人民法院提起訴訟。 　　“公攤面積”易引發(fā)糾紛，是否能取消？ 　　既然公攤面積容易引發(fā)糾紛，那么，公攤面積到底能不能取消呢？ 　　有觀點認為，在商品房銷售中附加公攤面積雖是全國普遍現(xiàn)象，但公攤面積缺乏法律依據(jù)和制度約束，特別是部分開發(fā)商利用普通購房者對公攤面積缺乏深入了解與測算的能力，不斷推高公攤面積和公攤系數(shù)，讓購房者很受傷，因此建議取消公攤。而在業(yè)內(nèi)人士看來，取消不可能一蹴而就，甚至會影響到購房者的權利。因為在《商品房銷售管理辦法》中明確指出：分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權利，承擔責任。 　　中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會副會長 虞曉芬：(目前)按照建筑面積來進行計價或者產(chǎn)權確認，也是對老百姓權益的一個保護，因為你公用部分也是屬于我們老百姓所有的，還是有它的合理性的。 　　而從購房人的角度來說，公攤面積在某種程度上也代表著小區(qū)品質(zhì)。公攤面積太小，可能意味著狹窄的電梯間、一梯多戶，公共活動區(qū)域減少等配套設施問題，進而影響居住的質(zhì)量與舒適度。 　　此外，取消公攤面積后，還會給業(yè)主入住后公攤部位的管理、維護以及后續(xù)產(chǎn)生的安全責任帶來許多現(xiàn)實問題。因此，完全取消公攤，在實踐過程中會出現(xiàn)很多困難和問題。

兩年前16萬元/平方米，兩年后32萬元/平方米。 　　自上海復工復產(chǎn)之后，關于二手豪宅成交的各種“搶購”“暴漲”小道消息在網(wǎng)上蔓延。隨著近日上海貝殼公開二手房成交數(shù)據(jù)，關于豪宅的成交記錄終于撩開了神秘面紗：市區(qū)高端住宅單價超越30萬元/平方米大關、總價動輒半個“小目標”，但成交量遠未及“逆市熱銷”。 　　而外環(huán)郊區(qū)次新房也讓不少人驚掉了下巴，外環(huán)外TOD天薈二手房單價一舉沖破14萬元/平方米；市區(qū)老破小并沒有在怨聲中掉價，反而保持住了“7萬+”單價，甚至有所上漲。 　　8月22日，上海網(wǎng)紅豪宅翠湖天地附近一位中介告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“最近成交還不錯，前幾天剛成交了4期一套275平方米的4房，成交價在9000萬元。” 　　“這是成交價，不是房東報價，房東報價是9600萬元，現(xiàn)在高區(qū)同戶型有房東報價差不多1個億的。” 　　從16萬/平漲到32萬/平 　　由于能看見歷年的多次完整成交記錄，翠湖天地和綠城黃浦灣最受關注。 　　從貝殼數(shù)據(jù)看，翠湖天地今年6月的低樓層成交單價已經(jīng)超過32萬元/平方米，而2020年單價是16萬-18萬元/平方米區(qū)間，兩年間漲幅驚人。 　　綠城黃浦灣今年7月的低樓層成交單價超過22萬元/平方米，而2020年成交的一套單價約13.7萬元/平方米。再拉長時間線，2016、2017年間成交的數(shù)套價格在8萬-12萬元/平方米，且成交周期多超過1000天。 　　很多人質(zhì)疑成交價格有“包裝”之嫌，但《每日經(jīng)濟新聞》記者向幾位熱衷買房賣房的達人求證時，對方都表示，在成交記錄里看到過自己親友房屋的記錄，價格、房型、成交時間都符合，的確是真實數(shù)據(jù)。 　　上海鏈家方面8月22日微信回復記者，目前沒有發(fā)現(xiàn)“虛假成交”的情況。一方面，房產(chǎn)交易的造假成本很高，例如稅費、購房資質(zhì)、房屋交易年限等；另一方面，按照“交易不成傭金全退”這一安心服務承諾條款，一旦上下家解除交易，鏈家將立刻退還傭金，并刪除該房源的成交記錄。 　　從成交價格看，上海作為一線城市，對于高端住宅的供求仍然高度活躍，但拉長時間跨度來看，二手豪宅的熱度其實在下降。 　　上海鏈家方面8月19日晚通過微信回復記者稱，2022年前7個月，二手房成交中，2000萬元以上住宅成交套數(shù)569套，占總成交的0.74%；新房成交中，2000萬元以上住宅成交套數(shù)2164套，占總成交的4.97%。高端住宅在全市場的成交占比并不高。 　　從同比來看，2000萬元以上二手房成交同比下降50.4%，2000萬元以上新房成交同比增長25.7%。主要原因一是新房市場近兩年高端住宅供應量增加，使得成交也相應增加；二是對于總價高的房源，購房者更愿意購買新房。 　　而翠湖天地和綠城黃浦灣房價一路上揚，與市區(qū)內(nèi)新房供應不足不無關系。 　　“從二手房高端住宅成交價格來看，豪宅一房一議，不同位置、不同產(chǎn)品會存在一定溢價。雖然有部分熱度轉(zhuǎn)移到了新房市場，但從全市場的角度來看，高端住宅的熱度仍然是下降的。即使新房成交同比有增長，但需考慮到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后的影響，比如2021年以及之前供應的大量高端住宅分別遞延和分散到現(xiàn)在來網(wǎng)簽，所以網(wǎng)簽成交數(shù)據(jù)增加，但不代表實際的熱度和購買力增加?！鄙虾ｆ溂冶硎?。 22.jpg 　　與之相反，剛剛過去的7月份，上海低總價剛需房源的成交占比反而在擴大。上海鏈家方面認為，主要原因一是剛需購房者的購房周期相對更短，遇到合適房源會較快出手；二是低總價房源對于購房者來說壓力更小，目前貸款仍受到“三價就低”的指導，資金能力還是會受到一定限制；三是近年來上海的落戶政策和人才引進政策都有放松，擁有購房資格的同時也擴大了剛需購房的需求。 　　房東“意難平”，認為不利于賣房 　　豪宅畢竟是成交的“非主流”，對于剛需和剛改置業(yè)而言，成交價格的公開，令不少房東“意難平”。 　　比如既是賣方又是買方的邢女士就對此表示不太支持，在貝殼公布歷史成交之前，她剛剛以不錯的價格賣掉一套房，準備去打新?lián)u號。 　　“我不喜歡價格都公布出來，不利于賣房”，邢女士8月19日通過微信對《每日經(jīng)濟新聞》記者說，“參考成交價賣房的人，都是自己沒有心理價位的。要是自己已經(jīng)有目標，而且想賣高點，肯定不希望公開。” 　　“我們小區(qū)賣掉的幾套都是只委托一家小中介，所以可以賣得高一點?！彼a充說。 　　唐小姐則認為：“必須呈現(xiàn)真實成交價，這也是我掛牌對標價格的底氣?！? 　　邢女士和唐小姐相左的觀點恰恰反應了當下制約二手房成交的最主要原因——對價格預期的分歧。 　　上海鏈家方面微信回復記者稱，“本次數(shù)據(jù)庫升級有助于進一步提升市場透明度和信息公開化，信息對稱有助于買賣雙方做出更合理的預判，從而更快更好地達成交易。目前市場上房東和購房者仍存在價格分歧，主要是房東預期較高，而購房者則對后市存在不確定性。真實的成交數(shù)據(jù)有助于房東合理制定掛牌價格。對于合理區(qū)間內(nèi)的報價，購房者更容易對交易達成一致，進一步促進成交。” 　　公開成交價格后，房東根據(jù)成交價調(diào)整心理預期和掛牌價，買方則能夠在既定的預算范圍內(nèi)篩選適合的房源。“我心理價位和公開顯示的價格差不多，我覺得公開挺好的，有利于指導市場價格以和及時察覺小區(qū)的價格趨勢?！绷硪晃毁I房人王先生對記者說。

　繼湖南長沙、四川成都后，陜西西安也加入“以租換購”行列。 　　8月19日，陜西省西安市住房和城鄉(xiāng)建設局網(wǎng)站顯示，西安市住房保障工作領導小組辦公室發(fā)布關于印發(fā)《西安市居民存量住房用于保障性租賃住房操作指南》的通知（簡稱《操作指南》）。 　　《操作指南》顯示，住房被納入保障性租賃住房管理并正式簽訂租賃合同后，出租人家庭可在限購區(qū)域獲得新增購買一套住房的資格；存量住房用于保障性租賃住房的，將納入“服務平臺”統(tǒng)一管理，5年內(nèi)不得上市交易（包括轉(zhuǎn)讓、市場租賃等）。 　　中指研究院西安分院研究總監(jiān)支家駿指出，盤活存量房源，加大保租房供給是此次政策出臺的背景。根據(jù)《西安市“十四五”保障性租賃住房發(fā)展規(guī)劃》，西安未來必須籌集30萬套保租房，而存量住房成為一個籌集房源的最便捷窗口。 　　在ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然看來，通過盤活存量房，不僅可以有效降低存量房的空置率，也能增加保障性租賃住房供給，滿足不同類型人群的租住需求，并減緩政府在存量房配建方面的財政壓力。而“租購聯(lián)動”的政策將房地產(chǎn)市場視為一個有機整體，不僅可以平衡增量新房和存量房之間的關系，而且在租賃住房市場和銷售型住房市場之間搭建一個“變壓器”。 　　已有三城出臺“以租換購”政策 　　今年以來，各地“因城施策”創(chuàng)新型政策不斷，在眾多樓市政策中，長沙市的“盤活存量”，“以租換房票”曾引起市場熱議，一度被視為“一石多鳥”之舉。 　　今年5月8日，長沙市培育和發(fā)展住房租賃市場工作領導小組印發(fā)《關于推進長沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房的試點實施方案》（簡稱《方案》）?！斗桨浮分赋?，已實現(xiàn)網(wǎng)簽備案交房或已辦理不動產(chǎn)登記的房屋，盤活供作租賃住房后，不納入家庭住房套數(shù)計算。 　　根據(jù)《方案》，資格審核時，以家庭為單位，盤活一套或多套住房用作租賃的，暫按“一戶核減一套”的原則核減家庭住房總套數(shù)，即有多套住房出租的家庭，在家庭住房套數(shù)計算時均只核減一套。 　　長沙出臺的這一試點方案，旨在暢通新房、二手房、租賃住房市場通道，引導剛需、改需和租賃需求的統(tǒng)籌與分流，促進房地產(chǎn)市場良性循環(huán)。 　　隨后，長沙對其政策進行優(yōu)化調(diào)整。 　　最新的信息顯示，8月16日紅網(wǎng)報道顯示，長沙戶籍單身家庭名下有一套住房，如果把該套房盤活用作租賃住房，在購房資格審核時，該房屋不計入購房資格套數(shù)，按政策可再購買一套住房。對于外地戶籍單身人士，在長沙只有1套房子，盤活租賃之后，同時滿足有24個月社保或個稅的條件，同樣可以購買第2套房。 　　長沙“以租換購”的思路引來效仿。 　　在長沙之后，7月6日晚間，成都住建局官方微信號發(fā)布《關于居民自愿將自有住房用于保障性租賃住房操作指南》，其中明確，居民自愿將自有住房用于保障性租賃住房，住房納入保障性租賃住房房源庫后，居民即可申請在出租住房所在限購區(qū)域取得新增購買一套住房資格。 　　8月19日，西安市也出臺了類似政策，明確住房被納入保障性租賃住房管理并正式簽訂租賃合同后，出租人家庭可在限購區(qū)域獲得新增購買一套住房的資格。 　　據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，至少已有三個省會城市出臺新政，明確可“以租換購”。 　　在業(yè)內(nèi)人士看來，“以租換購”背后，一方面與各地面臨的新增保租房目標有關，同時，通過“租賃破限購”也可以釋放出部分改善性需求。 　　可以看到，今年年初，住建部明確，擴大保障性租賃住房供給，“十四五”期間，40個重點城市初步計劃新增650萬套（間）。 　　從上述三城任務目標來看，《西安市“十四五”保障性租賃住房發(fā)展規(guī)劃》顯示，將加快發(fā)展保障性租賃住房作為“十四五”住房建設的重點任務，力爭新增保障性租賃住房達到30萬套（間），占新增住房供應總量的30%以上。 　　成都則明確，計劃“十四五”期間采取新建、改建、改造、盤活等多種方式，多渠道籌集建設保障性租賃住房30萬套（間），其中2022年計劃籌集建設6萬套（間）。 　　對長沙來說，《長沙市“十四五”住房保障規(guī)劃（2021—2025）》顯示，新建（籌集）保障性租賃住房15萬套。 　　“以租換購”效果如何？ 　　那么，在“以租換購”政策下，能否達到既增加保障性租賃住房供給，又推動商品住房市場穩(wěn)增長呢？ 　　從長沙的實踐情況來看，根據(jù)《長沙晚報》公布的數(shù)據(jù)，截至6月8日新政發(fā)布一個月，兩家試點企業(yè)累計接受咨詢4879戶，“長沙住房”App累計有3025套存量房提出申請供作租賃住房，其中已完成簽約833戶。 　　按照目標，長沙力爭年內(nèi)完成簽約1萬套以上。長沙市住建局相關負責人表示，開展盤活存量房供作租賃住房試點，將加快構建多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房制度，實現(xiàn)剛需、改需、租賃需求分類滿足，降低住房空置率，解決好新市民、青年人住房問題，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)；下一步將督促兩大國企優(yōu)化辦理手續(xù)，精簡有關材料，限時5天辦結，切實加快辦理進度和房源簽約，爭取年內(nèi)完成簽約10000套以上。 　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波指出，租賃和購房相結合要想明顯體現(xiàn)出效應，需要市場本身存在足夠需求，包括長沙、成都等省會城市，住房需求的實際支撐力度強，尤其是改善型住房潛在需求強，這是支撐這一政策的重要基本面。 　　張波認為，租賃和購房政策的結合，是一個創(chuàng)新，值得推廣。一方面將存量房源變成租賃住房，加大了租賃市場供給量，可以有效解決新市民的居住問題，是多渠道共建租賃市場的重要體現(xiàn)。另一方面出租房屋換得購房資格，也是解決改善性需求購房資格的有益嘗試，有利于改善性需求的有效解決。 　　趙然表示，“租購聯(lián)動”對于人口凈流入的二線城市有較強的示范作用，一方面能夠滿足市民的多元化、多層次住房需求，另一方面可以真正起到平抑市場預期的作用，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)增長的目標，也是對于房地產(chǎn)發(fā)展新模式的有效探索。 　　中指研究院西安分院研究總監(jiān)支家駿認為，西安對標長沙、成都跟進“以租換購”，可激活部分購房者需求，鼓勵改善家庭積極入市。本次政策出臺對穩(wěn)定市場信心將起到重要作用，對改善預期亦將帶來積極影響，有利于房地產(chǎn)市場預期穩(wěn)定。

房地產(chǎn)企業(yè)是“保交樓”的責任主體，一些房企正積極處置資產(chǎn)、多方籌措資金，努力提升工程進度。一些地方政府為了防范房地產(chǎn)企業(yè)風險外溢，也著手積極幫助企業(yè)做好“保交樓”工作，有的城市成立專項基金，紓困出險房企、盤活不良資產(chǎn)，有的城市推出“一樓一策”“一對一幫扶”等舉措。在各方共同努力下，各地“保交樓”工作取得積極進展，問題項目不斷傳來復工復產(chǎn)進展。 　　住房和城鄉(xiāng)建設部、財政部、人民銀行等部門近日出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。據(jù)悉，此次專項借款精準聚焦“保交樓、穩(wěn)民生”，嚴格限定用于已售、逾期、難交付的住宅項目建設交付，實行封閉運行、?？顚Ｓ谩? 　　4月29日召開的中共中央政治局會議提出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。此次，有關部門就“保交樓、穩(wěn)民生”工作，推出政策性銀行專項借款，是落實中央政治局會議精神的具體舉措。有關政策措施體現(xiàn)了以人民為中心的發(fā)展思想，有利于壓實企業(yè)自救主體責任、落實地方政府屬地責任，有利于切實維護購房人合法權益、維護社會穩(wěn)定大局。 　　近期，部分房企出現(xiàn)現(xiàn)金流緊張，一些在建房地產(chǎn)項目因此停工。究其原因，是部分房地產(chǎn)企業(yè)長期依賴高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式，在疫情沖擊和市場下行壓力加大的情況下，銷售回款不暢、新增融資受阻，資金鏈出現(xiàn)問題。當前，一些已售商品住宅項目因資金周轉(zhuǎn)困難而停工或逾期交付，這損害了購房人合法權益，使部分購房人心態(tài)出現(xiàn)波動，影響社會穩(wěn)定。 　　全力解決復工交樓問題，消除老百姓“財房兩空”風險，各地方政府已積極行動起來。房地產(chǎn)企業(yè)是“保交樓”的責任主體，一些房企正積極處置資產(chǎn)、多方籌措資金，努力提升工程進度。一些地方政府為了防范房地產(chǎn)企業(yè)風險外溢，也著手積極幫助企業(yè)做好“保交樓”工作，有的城市成立專項基金，紓困出險房企、盤活不良資產(chǎn)，有的城市推出“一樓一策”“一對一幫扶”等舉措。 　　在各方共同努力下，各地“保交樓”工作取得積極進展，問題項目不斷傳來復工復產(chǎn)進展。然而，目前各地“保交樓”還存在一些阻礙，其中最突出的問題是資金壓力較大。當前房地產(chǎn)市場預期轉(zhuǎn)弱，房地產(chǎn)銷售下降，企業(yè)流動性風險有所聚集，再加上個別房企爆雷，各種不利因素疊加，導致銀行等金融機構收緊了房地產(chǎn)項目融資端。一些地方房地產(chǎn)市場微循環(huán)出現(xiàn)流動性“梗阻”，“保交樓”工作因此受到影響。 　　此次相關部門完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式推進“保交樓”工作，可以說是“對癥下藥”。有關專項借款嚴格限定用于已售、逾期、難交付的住宅項目建設交付。專項借款的針對性投入，可以吸引銀行貸款積極跟進，有效滿足相關房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，有力保障各地政府全面落實“保交樓、穩(wěn)民生”工作。 　　另外，專項借款實行封閉運行、?？顚Ｓ?，有利于對問題項目進行有效“過程監(jiān)管”。有關部門應制定嚴格的專項借款及配套貸款監(jiān)管規(guī)定，嚴格按照工程節(jié)點撥付資金。同時，在“保交樓”過程中，房地產(chǎn)企業(yè)、地方政府仍需要發(fā)揮更加積極的作用，主動應對、協(xié)同推進，切實避免出現(xiàn)樓盤虛假復工或進度緩慢等問題，確保按約定竣工交付，維護購房群眾合法權益。 　　今年7月以來，受市場傳統(tǒng)淡季等多方面因素影響，房地產(chǎn)市場活躍度再次下行。7月全國商品房銷售面積、銷售金額單月同比降幅均有所擴大，8月前兩周，重點100城商品住宅銷售面積繼續(xù)下滑，市場預期明顯不穩(wěn)。 　　“保交樓”是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要基礎。此次推出專項借款政策，意味著各地問題項目將進入規(guī)?；瘡凸彤a(chǎn)，全國“保交樓”工作有望加速推進。多部門聯(lián)手推動“保交樓”，有助于管控重點風險，緩解市場觀望情緒，提振房地產(chǎn)市場信心，穩(wěn)定市場預期。各地各部門聯(lián)手穩(wěn)步推進“保交樓”工作，有利于“穩(wěn)民生”，有利于實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期目標，同時也是促進房地產(chǎn)行業(yè)步入良性循環(huán)的關鍵一步。