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“預(yù)計(jì)2022年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)‘銷售規(guī)模高位回落，新開工面積明顯下降，投資面臨調(diào)整壓力’的特點(diǎn)。” 7月7日，北京中指信息技術(shù)研究院發(fā)布的《2022上半年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)&下半年趨勢(shì)展望》中如上表述。 報(bào)告指出，2022年上半年，百城新建住宅與二手住宅價(jià)格累計(jì)均微幅上漲，漲幅分別為0.15%和0.17%，較2021年同期均大幅收窄。受多地疫情反復(fù)、市場(chǎng)活躍度不足等多重因素影響，二季度百城新建住宅與二手住宅價(jià)格各月環(huán)比漲跌幅均在0.05%以內(nèi)，房?jī)r(jià)整體呈現(xiàn)企穩(wěn)橫盤態(tài)勢(shì)。 從成交來看，上半年重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積同比下降超四成，三四線城市同比降幅最大。5-6月，政策優(yōu)化疊加疫情影響逐漸弱化，市場(chǎng)需求邊際修復(fù)，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)略有恢復(fù)，重點(diǎn)100城成交面積同比降幅持續(xù)收窄，5月環(huán)比轉(zhuǎn)增，6月環(huán)比繼續(xù)增長。 土地方面，上半年全國300城住宅用地供求規(guī)模均縮量明顯，成交樓面價(jià)基本平穩(wěn)，溢價(jià)率保持低位。企業(yè)方面，上半年9家房企銷售額超千億，國央企仍為拿地主力，房企傾向布局熱點(diǎn)二線城市。 對(duì)于2022年上半年的樓市，“調(diào)控”是一個(gè)重要關(guān)鍵詞。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年全國已有超180個(gè)省市從降首付比例、加大引才力度、發(fā)放購房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等方面放松了房地產(chǎn)調(diào)控政策，需求端政策不斷發(fā)力，政策出臺(tái)頻次近500次。 “熱點(diǎn)一二線城市需求較為旺盛，因此政策調(diào)控優(yōu)化較為謹(jǐn)慎；普通二線及三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力較大，政策調(diào)控頻次較高，但市場(chǎng)對(duì)調(diào)控措施優(yōu)化的敏感性弱，政策效果不明顯?！敝兄秆芯吭罕硎?。 “換房改善成主流需求，全國改善購房占比超三成，二線、三四線改善需求更具主導(dǎo)地位，而一線城市仍以剛需為主?！敝兄秆芯吭赫{(diào)查事業(yè)部運(yùn)營總監(jiān)吳建欽談及居民置業(yè)需求時(shí)表示。 展望下半年，中指研究院認(rèn)為，從短期政策來看，在市場(chǎng)未明顯好轉(zhuǎn)前，各地政策發(fā)布頻次或?qū)⒕S持高位，供需兩端均有改善空間，一線城市以微調(diào)為主，二線和三四線城市政策放松力度繼續(xù)加大。
中國新聞網(wǎng) 27 閱讀 2022-07-11 22:22
中指研究院7日在"中房指數(shù)2022房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)報(bào)告會(huì)”上發(fā)布《住房租賃發(fā)展白皮書》。該報(bào)告指出，2022年上半年，受新冠疫情反復(fù)、經(jīng)濟(jì)下行壓力加大等因素影響，全國50城住宅平均租金累計(jì)微跌，短期內(nèi)租賃市場(chǎng)表現(xiàn)冷清。但圍繞發(fā)展保障性租賃住房，相關(guān)支持政策加速出臺(tái)，長期來看，住房租賃市場(chǎng)發(fā)展空間將進(jìn)一步增大。 報(bào)告指出，2022年上半年，全國50城住宅平均租金累計(jì)下跌1.05%，5個(gè)城市平均租金累計(jì)上漲，45個(gè)城市平均租金累計(jì)下跌。 從月度走勢(shì)看，2022年初受春節(jié)假期等因素影響，住房租賃市場(chǎng)處于傳統(tǒng)淡季，50城住宅平均租金1-2月環(huán)比連續(xù)下跌。3月，隨著外來務(wù)工人員返城疊加節(jié)后“換崗季”等因素，租賃市場(chǎng)行情略有升溫，連續(xù)兩個(gè)月租金環(huán)比上漲。但隨后因上海、北京等多地疫情反復(fù)，人口流動(dòng)受限，住房租賃需求有所減弱。在此行情下，個(gè)人業(yè)主出租房源空置期加長，業(yè)主信心有所不足；此外經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，畢業(yè)生求職難度增加等因素，也導(dǎo)致租金上漲動(dòng)力不足；5-6月，50城住宅平均租金持續(xù)回落。 保障性租賃住房籌集是“十四五“時(shí)期的一項(xiàng)重點(diǎn)工作，籌集規(guī)模大，推進(jìn)速度快。自去年年中《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》印發(fā)以來，各地方政府快速跟進(jìn)。截至2022年6月，全國有超80個(gè)省市出臺(tái)了關(guān)于推動(dòng)保租房發(fā)展的地方性文件。 “十四五”期間，全國40個(gè)重點(diǎn)城市計(jì)劃新增保障性租賃住房650萬套(間)，其中，2021年已完成94.2萬套(間)，2022年計(jì)劃籌集240萬套(間)。報(bào)告認(rèn)為，以推動(dòng)保障性租賃住房建設(shè)為契機(jī)，我國住房租賃市場(chǎng)發(fā)展不斷提速。中央和地方政府在財(cái)稅支持、金融支持、存量盤活、市場(chǎng)監(jiān)管等重點(diǎn)領(lǐng)域配套出臺(tái)了多項(xiàng)政策。 展望未來，住房租賃市場(chǎng)政策紅利有望持續(xù)釋放，市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境有望進(jìn)一步優(yōu)化。同時(shí)，隨著流動(dòng)人口規(guī)模的逐步擴(kuò)大，年輕一代居住觀念的逐漸轉(zhuǎn)變，住房租賃需求仍有進(jìn)一步增長的空間。
中新網(wǎng) 16 閱讀 2022-07-11 22:16
湖南衡陽市政府網(wǎng)站7日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)良性健康發(fā)展的若干政策措施(試行)》(下稱《措施》)提出，對(duì)2022年6月1日—2023年5月31日期間在市中心城區(qū)購買新建商品住房、二手住房和地下車位(庫)的購房人，按其實(shí)際繳納的契稅分別予以50%、50%和80%的財(cái)政補(bǔ)貼。 《措施》提到，加大金融支持力度，加快辦理個(gè)人按揭貸款手續(xù)，放款周期縮短到3個(gè)月內(nèi)。全面加強(qiáng)住房公積金對(duì)職工購房的支持，對(duì)當(dāng)前有困難的企業(yè)和職工，給予住房公積金支持。經(jīng)企業(yè)職工代表大會(huì)討論通過后，年底前企業(yè)申請(qǐng)即可緩繳；年底前職工未正常償還公積金貸款，經(jīng)本人申請(qǐng)、相關(guān)部門核實(shí)后，可不作逾期處理。 《措施》明確，實(shí)施購房契稅財(cái)政補(bǔ)貼政策，對(duì)2022年6月1日—2023年5月31日期間在市中心城區(qū)購買新建商品住房、二手住房和地下車位(庫)的購房人，按其實(shí)際繳納的契稅分別予以50%、50%和80%的財(cái)政補(bǔ)貼。同時(shí)，加大貨幣化安置力度，鼓勵(lì)被征收人選擇貨幣安置方式，推行政府團(tuán)購商品房作為實(shí)物安置房源。 公開信息顯示，今年4月，衡陽已調(diào)整了住房公積金使用政策。 包括，職工個(gè)人或夫妻雙方正常繳存住房公積金，申請(qǐng)住房公積金貸款購買家庭普通自住住房的，最高貸款額度由50萬元調(diào)整到60萬元；對(duì)符合國家生育政策，同一對(duì)夫妻在2021年5月31日(含)后生育三孩的繳存職工家庭，購買家庭普通自住住房申請(qǐng)住房公積金貸款的，最高貸款額度為80萬元等。
中新經(jīng)緯 20 閱讀 2022-07-11 22:12
中指研究院常務(wù)副院長黃瑜7日在北京表示，上半年中國多地出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策近500次，創(chuàng)歷史同期新高，行業(yè)政策環(huán)境進(jìn)入寬松周期，房?jī)r(jià)則呈現(xiàn)企穩(wěn)橫盤態(tài)勢(shì)。 黃瑜在當(dāng)日舉辦的中房指數(shù)2022房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)報(bào)告會(huì)上指出，根據(jù)該機(jī)構(gòu)當(dāng)日發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)半年總結(jié)和展望報(bào)告，上半年，全國已有超180個(gè)省市從降首付比例、加大引才力度、發(fā)放購房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等方面調(diào)整了房地產(chǎn)調(diào)控政策，政策出臺(tái)頻次近500次。 總體而言，熱點(diǎn)一二線城市購房需求較為旺盛，政策調(diào)控優(yōu)化相對(duì)謹(jǐn)慎；普通二線及三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力較大，政策調(diào)控頻次較高，但市場(chǎng)對(duì)調(diào)控措施優(yōu)化的敏感性弱，政策效果并不明顯。 短期來看，中指研究院認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)穩(wěn)定運(yùn)行前，各地因城施策頻次或?qū)⒕S持在較快節(jié)奏，供需兩端政策均仍有空間。例如：住房政策與人口、人才、租賃政策結(jié)合料仍是各地因城施策優(yōu)化調(diào)控政策的重要方向，跟進(jìn)城市的范圍有望繼續(xù)擴(kuò)大。 日前，成都出臺(tái)新政規(guī)定，居民將自有住房用于保障性租賃，可申請(qǐng)?jiān)诔鲎庾》克谙拶弲^(qū)域取得新增購買一套住房資格。此前長沙樓市也推出類似的“租賃換房票”政策。 上半年，黃瑜指出，該機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的百城新建住宅價(jià)格累計(jì)僅上漲0.15%，房?jī)r(jià)現(xiàn)底部企穩(wěn)跡象，預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)恢復(fù)，全年商品房銷售面積降幅或超10%。 其中，一線城市市場(chǎng)有望繼續(xù)恢復(fù)，二線和三四線城市分化或?qū)⒓觿?，熱點(diǎn)二線及東部核心城市群內(nèi)部三四線城市樓市或?qū)⒙氏绕蠓€(wěn)回暖。不過，大多數(shù)三四線城市當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整階段，短期繼續(xù)優(yōu)化政策的空間和力度均較弱，市場(chǎng)修復(fù)動(dòng)力不足，預(yù)計(jì)短期市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)探底。 從房?jī)r(jià)來看，黃瑜指出，優(yōu)勢(shì)地區(qū)市場(chǎng)份額有望提升，如江蘇、廣東、浙江、安徽等地，對(duì)下半年全國房?jī)r(jià)形成結(jié)構(gòu)性帶動(dòng)，全年商品房銷售均價(jià)或處于橫盤狀態(tài)。
中國新聞網(wǎng) 57 閱讀 2022-07-11 13:13
每經(jīng)記者最新獲得的權(quán)威研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)的困境是近幾年所罕見，房地產(chǎn)行業(yè)是否見底，引起社會(huì)廣泛關(guān)注。 據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1-5月全國商品房銷售面積和銷售額同比分別下降了23.6%和31.5%，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資亦同比下降4.0%；土地市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，中指研究院統(tǒng)計(jì)，上半年全國300城共成交土地規(guī)劃建筑面積6.7億平方米，同比下降28.6%；房企業(yè)績(jī)方面，克而瑞統(tǒng)計(jì)據(jù)顯示，上半年百強(qiáng)房企累計(jì)銷售操盤金額同比降幅達(dá)50.3%，慘遭“腰斬”。 不過值得一提的是，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，5月份全國百城新房成交面積環(huán)比由降轉(zhuǎn)增，6月份成交環(huán)比繼續(xù)增長，初步統(tǒng)計(jì)增幅在五成左右，呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)。 正如近日龍頭房企萬科董事會(huì)主席郁亮所言，“從短期來看市場(chǎng)已經(jīng)觸底，并不是觸底反彈，而是一個(gè)緩慢溫和的恢復(fù)過程。”多家機(jī)構(gòu)則認(rèn)為，在疫情影響逐漸消除和政策持續(xù)助力之下，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步企穩(wěn)恢復(fù)，新的競(jìng)爭(zhēng)格局也將形成。 新房成交環(huán)比由降轉(zhuǎn)增，二手房市場(chǎng)筑底 雖然今年樓市開局不利，但隨著各地政府頻繁松綁樓市，樓市成交回暖明顯。 國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-2月全國商品房銷售面積和金額分別同比下降9.6%和19.3%，增速降至近7年次低。至4月受國內(nèi)疫情沖擊明顯的超預(yù)期影響，全國房地產(chǎn)銷售與投資雙雙進(jìn)入負(fù)增長。 從中指研究院數(shù)統(tǒng)計(jì)據(jù)來看，上半年重點(diǎn)100城新房月均成交面積降幅超4成，成交規(guī)模為近幾年同期最低水平。百城新房月均成交面積約3099萬平方米，同比下降42%，與2019-2021年同期均值相比下降31%，較2019年同期下降28%。 從不同梯隊(duì)城市來看，雖然上半年上海、北京受疫情干擾較大，但一線城市新房成交面積同比降幅仍最低，為32.9%；二線代表城市同比下降42.0%，三四線代表城市同比下降43.8%。 疫情得到有效控制后，長三角等區(qū)域熱點(diǎn)城市樓市迅速恢復(fù)。5-6月，在熱點(diǎn)城市快速回暖的帶動(dòng)下，百城新房成交面積同比降幅持續(xù)收窄，5月環(huán)比轉(zhuǎn)增，臨近半年考“交卷”，6月份成交環(huán)比繼續(xù)增長，初步統(tǒng)計(jì)增幅在五成左右，同比降幅收窄至27%。同時(shí)，一線城市也是成交回暖最快的城市，6月份各線代表城市新建商品住宅成交面積環(huán)比均增長，但同比仍延續(xù)下降趨勢(shì)。其中一線城市同比下降8.1%，降幅大幅收窄；三四線城市同比降幅超三成。 百城新房?jī)r(jià)格同樣處于橫盤態(tài)勢(shì)。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年6月全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為16205元/平方米，環(huán)比上漲0.04%。從房?jī)r(jià)漲跌城市個(gè)數(shù)看，47個(gè)城市環(huán)比上漲，41個(gè)城市環(huán)比下跌，12個(gè)城市與上月持平，上漲城市數(shù)量較上月增加 7個(gè)。 而作為“樓市晴雨表”的二手房交易，復(fù)蘇不及預(yù)期。易居研究院報(bào)告顯示，6月熱點(diǎn)城市二手住宅成交量整體仍在復(fù)蘇初期，價(jià)格同比漲幅自2015年7月以來首次由正轉(zhuǎn)負(fù)。 與新房市場(chǎng)類似，易居研究院監(jiān)測(cè)的14個(gè)熱點(diǎn)城市6月單月二手住宅成交量環(huán)比大增33.8%，同比下降9.1%，同比降幅收窄25.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，青島、成都、南京等二線城市表現(xiàn)搶眼，青島6月二手房成交量環(huán)比大增260%。考慮到去年下半年市場(chǎng)急速降溫，熱點(diǎn)城市二手住宅成交量總體基數(shù)較低，預(yù)計(jì)下半年成交量同比降幅將呈現(xiàn)穩(wěn)步收窄趨勢(shì)。 從價(jià)格來看，易居研究院通過對(duì)熱點(diǎn)城市近6個(gè)月移動(dòng)平均數(shù)據(jù)的監(jiān)測(cè)得出，當(dāng)前二手住宅成交量近6個(gè)月移動(dòng)平均同比增速曲線位置和形態(tài)類似2014年二季度的筑底盤整，二手住宅價(jià)格同比漲幅經(jīng)歷了2015年3月的階段低點(diǎn)和2018年的偏低位運(yùn)行后，當(dāng)前正在構(gòu)筑新的底部。6月二手住宅價(jià)格同比漲幅自2015年7月以來，首次由正轉(zhuǎn)負(fù)至-0.1%，未來兩三個(gè)月熱點(diǎn)城市二手房?jī)r(jià)格同比降幅或?qū)⒗^續(xù)擴(kuò)大。 土地市場(chǎng)二季度回暖明顯，央國企仍是拿地主力 土地市場(chǎng)在政策調(diào)整與預(yù)期寬松之下，正在緩慢回暖。 上半年，全國300城共成交土地規(guī)劃建筑面積6.7億平方米，同比下降28.6%；6月300城成交規(guī)劃建筑面積1.4億平方米，同比降幅收窄至26.3%。此外，上半年土地市場(chǎng)多項(xiàng)指標(biāo)同比大幅下跌：成交樓面均價(jià)為2155元/平方米，同比下跌31.6%；平均溢價(jià)率為4.4%，同比下降11.64個(gè)百分點(diǎn)；各類用地出讓金達(dá)14545億元，同比下降51.16%。 不過二季度以來，土地市場(chǎng)回暖明顯。300城成交樓面均價(jià)環(huán)比上漲78.98%；平均溢價(jià)率為4.26%，較一季度增長0.42個(gè)百分點(diǎn)；各類用地出讓金達(dá)10077億元，環(huán)比增長143.64%。 此外，今年22城首批集中供地共成交397宗地塊，總成交率84.65%，流拍及撤牌地塊72宗，流拍地塊占比較去年第三批次集中供地明顯減少。土地出讓金4969億元，占去年全年成交21.9%。 與2021年集中供地相比，今年22城集中供地由3批次增至4批次，因而今年首批次集中供地推出土地規(guī)模同比走低。22城今年首批集中供地成交規(guī)劃建筑面積3907萬平方米，較去年首批集中供地下降62.9%，較去年第三批集中供地降低34.5%。 以今年首批集中供地表現(xiàn)最搶眼的杭州例，目前已經(jīng)完成了一、二批次集中供地，分別收金827億元和364億元，上半年土拍金額排在全國第一。當(dāng)然，也有不少城市的集中供地表現(xiàn)不佳，如天津29宗涉宅地塊中15宗因故停牌，長春、濟(jì)南、福州、南京、合肥、沈陽流拍率也較高。 從拿地端來看，房企拿地意愿仍不足，國企、央企、城投公司托底，也是今年以來土地市場(chǎng)的顯著特色。 據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，上前年TOP100房企拿地總額6594.7億元，拿地規(guī)模同比下降60%，降幅比上月收窄4.7個(gè)百分點(diǎn)；TOP100拿地門檻值20億元，較上年同期下降17億元；TOP100房企招拍掛權(quán)益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為 44.3%。 今年以來，50家代表房企拿地金額始終處于低位。不過6月份拿地總額環(huán)比大幅回升，同比下降仍達(dá)63.6%，但降幅較上月有所收窄。主要是上海進(jìn)行了第一批次集中供地，北京、蘇州、杭州、寧波、合肥等熱點(diǎn)城市完成第二批集中供地，令房企拿地意愿有所回升。 但50家代表企房企拿地內(nèi)部分化顯著，如今年首批集中供地的拿地主力軍依然是國央企和地方城投公司。在中指研究院《2022年1-6月中國房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益拿地榜》上，濱江集團(tuán)與華置地以392億元并列第一。在TOP10房企中民營房企僅占2席——濱江集團(tuán)與綠城中國。值得注意的是，作為民營房企的濱江集團(tuán)，以全口徑新增貨值912億元超過華潤置地居榜首位置；權(quán)益新增貨值625億元，排在第三位。 包括濱江集團(tuán)在內(nèi)，拿地積極的房企仍然最為看重長三角區(qū)域城市。各區(qū)域代表房企上半年拿地面積中，長三角土地占比達(dá)到46.9%。從布局城市等級(jí)來看，代表房企在二線城市的投資面積占比最高，達(dá)到63.6%。杭州、寧波和北京位列代表房企拿地面積前三位。其中杭州以382.7萬平方米位列第一，寧波以171.4萬平方米排名第二。 百強(qiáng)房企業(yè)績(jī)同比“腰斬”，規(guī)模企業(yè)加大去化力度 在剛剛過去的6月，規(guī)模房企積極推盤及營銷去化，沖刺半年度業(yè)績(jī)。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，6月TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額7329.7億元，環(huán)比大幅增長61.2%。雖然6月同比跌幅略有收窄，但上半年百強(qiáng)房企累計(jì)銷售操盤金額的同比降幅仍達(dá)50.3%，與前兩月基本持平。 具體來看，6月部分規(guī)模房企項(xiàng)目去化情況較佳、單月業(yè)績(jī)表現(xiàn)突出，如中海、華潤、綠城、招商、金地、綠地、濱江、金茂、越秀、華發(fā)、仁恒等企業(yè)，單月業(yè)績(jī)環(huán)比增幅均在60%以上。 從近期多家房企發(fā)布的6月份銷售簡(jiǎn)報(bào)，就可一窺房企上半年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。 如上半年排在百強(qiáng)房企銷售榜Top3的保利發(fā)展，6月份實(shí)現(xiàn)簽約面積291.68萬平方米，同比增長25.23%；實(shí)現(xiàn)簽約金額510.03億元，同比增長1.42%。不過，上半年保利發(fā)展累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積1307.31萬平方米，同比減少21.78%；實(shí)現(xiàn)簽約金額2102.21億元，同比減少26.29%。 再看TOP10房企融創(chuàng)中國，上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約1128.2億元，累計(jì)合同銷售面積約852.1萬平方米。據(jù)以此計(jì)算，融創(chuàng)中國上半年合同銷售額同比下跌64.83%，權(quán)益銷售額同比下跌66.9%。 而河南最大房企建業(yè)地產(chǎn)6月取得物業(yè)合同銷售額29.73億元，同比減少68.8%；合同銷售建筑面積440,065平方米，同比減少64.9%。上半年累計(jì)取得物業(yè)合同銷售總額140.40億元，同比減少為54.8%；總合同銷售建筑面積1,914,891平方米，同比減少為52.7%。 中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，上半年TOP100房企銷售額均值356.4億元，同比下降48.6%，相較1-5月降幅持續(xù)收窄，房企銷售業(yè)績(jī)邊際性改善；銷售額破千億房企9家，較去年同期(19家)減少10家；百億房企85家，較去年同期(132家)減少47家。 值得注意的是，在今年公開披露年度目標(biāo)的規(guī)模上市房企中，多數(shù)企業(yè)截至6月末的目標(biāo)完成率不足40%，有近半數(shù)企業(yè)甚至不足30%。絕大多數(shù)企業(yè)上半年的目標(biāo)完成度均大幅低于去年同期，部分企業(yè)目標(biāo)完成度較去年同期的降幅大于20個(gè)百分點(diǎn)。隨著近期各地政策面放松，房企在三四季度需進(jìn)一步加緊貨量供應(yīng)，并積極營銷以提高去化率水平。 月均融資缺口近80億元，房企償債壓力大 上半年通常是房企的集中籌資期，不少房企歷年來1-6月發(fā)行占比超過存續(xù)規(guī)模的60%以上。不過，今年融資窗口期并未如期到來，銷售低迷疊加償債高峰期，也使各今年成為“分水嶺”。 觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)境內(nèi)債券融資共計(jì)發(fā)行268筆，較去年同期減少102筆；發(fā)行規(guī)模合計(jì)約2530億元，同比減少41.35%。 另據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，上半年100家典型房企的融資總量為3837億元，同比下降53%。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示，1-5月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金60404億元，同比下降25.8%。 從同策研究院持續(xù)追蹤情況來看，央企國企和民營房企今年上半年的融資規(guī)模分化加劇。 先看國企央企性質(zhì)的房企，上半年共融資1426.36億元，公司債、中期票據(jù)、境內(nèi)銀行貸款及其他債權(quán)融資比例均衡，融資結(jié)構(gòu)健康。而民營房企上半年共計(jì)融資1664.96億元，在數(shù)量上超過央國企，但融資結(jié)構(gòu)明顯變形。最突出的境內(nèi)銀行貸款，剔除3月份碧桂園和美的置業(yè)融得4筆總額超500億元的并購貸以及保障房租賃融資，民營房企并沒有得到多少銀行的支持。其他債權(quán)融資是民營房企的主要融資渠道，主要依靠出售資產(chǎn)和透過金融機(jī)構(gòu)花式融資過活。 此外，民營房企為了自救，積極出售項(xiàng)目公司股權(quán)或配售新股。僅6月份，就有包括云南城投、陽光城等在內(nèi)的10余家房企發(fā)布了出售、轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)或股權(quán)的相關(guān)公告，涉及標(biāo)的總額超過400億元。同時(shí)，部分房企還開啟了高利息的信托貸款。 事實(shí)上，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，自2021年初以來，房企境內(nèi)信用債融資便呈現(xiàn)“流出”狀態(tài)，發(fā)行端口的萎靡是主要原因。2021年融資缺口為月均80億元，今年上半年該指標(biāo)為78億元。 今年下半年，房企境內(nèi)債務(wù)到期規(guī)模約2328億元，約占下半年行業(yè)整體債務(wù)到期量的57%。雖然境內(nèi)到期規(guī)模沒有境外集中，沒有明顯突出的清償情況，但龐大的債務(wù)規(guī)模不容輕視。 美元債方面，上半年房企發(fā)行美元債總額約167.8億美元，達(dá)到近5年來的發(fā)行最低值，同比下降約78%。 觀點(diǎn)指數(shù)表示，今年是房企美元債務(wù)償還高峰期，規(guī)模比去年更高。不少房企對(duì)其到期美元債尋求展期，本質(zhì)是以時(shí)間換空間，有些房企的甚至對(duì)期債務(wù)進(jìn)行二次展期，說明企業(yè)償付能力并未恢復(fù)，整體資金面還在走下坡路。而此前房企鋪排展期方案，大多將兌付比例較大部分放在今年下半年。面對(duì)下半年的幾波債券到期高峰，房企整體償債壓力依然較大。
每日經(jīng)濟(jì)新聞 30 閱讀 2022-07-11 13:13
2022年下半年剛開始，就有規(guī)模房企的美元債違約，這一次是千億房企世茂集團(tuán)。 近日，世茂集團(tuán)公告披露，公司7月3日到期的一筆10億美元債未能如期償還。房企償債壓力再一次被推至風(fēng)口浪尖。 上半年已結(jié)束，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資而言，卻經(jīng)歷了一段艱難時(shí)光。 首先，房企融資規(guī)模一再下滑。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年100家典型房企融資規(guī)模為3837億元，同比下降53%。 雪上加霜的是，房企到期債券規(guī)模卻與日俱增，7月達(dá)到年內(nèi)高峰，約830億債券到期。 下半年，一旦房企無法通過新發(fā)債或銷售回款回籠資金，到期債務(wù)壓頂，違約事件可能會(huì)持續(xù)增加。 上半年房企融資總量腰斬 2021年是房企融資的分水嶺。 在此之前，房企融資規(guī)模逐年攀升，2020年融資總量達(dá)到高峰，較2016年增長了56%。2021年，融資總量急轉(zhuǎn)直下全年只有13244億元，同比下降25%。這是房企融資總量近五年來首次負(fù)增長。到2022年，融資規(guī)模下滑趨勢(shì)再擴(kuò)大。 克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，上半年，100家典型房企的融資總量為3837億元，同比下降53%。單月融資量均出現(xiàn)不同程度同比下降，其中1月、2月及6月下降幅度較高，下降幅度均超50%。 2021年以來，房企融資需求一定程度被壓抑，2022年3月，融資政策開始適度糾偏，支持房企合理融資需求，因此3月至5月，房企融資規(guī)模同比降幅有所控制，5月降幅較2月低點(diǎn)時(shí)收窄25個(gè)百分點(diǎn)至下降36%。 此外，房企發(fā)債開始轉(zhuǎn)向境內(nèi)。 從融資結(jié)構(gòu)來看，2022上半年融資占比最高的仍是境內(nèi)債權(quán)融資，占比達(dá)到69%，相比2021年全年占比提高了20個(gè)百分點(diǎn)。其中境外債權(quán)融資占比只有17%，較2021年減少6個(gè)百分點(diǎn)。 當(dāng)前，多數(shù)民營房企仍然面臨融資難、融資貴的問題。 新發(fā)債無法覆蓋到期舊債 2022年，房企債務(wù)違約事件頻頻發(fā)生，很大一方面的原因在于，當(dāng)前企業(yè)新發(fā)債券已無法覆蓋到期舊債。 克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年企業(yè)發(fā)債金額2068億元，同比下降49%，不足2021年全年的35%。其中境外發(fā)債大幅下降77%至437億元。 反觀房企到期債券規(guī)模不減反增。2022上半年房企債券到期規(guī)模為3417億元，同期發(fā)行規(guī)模只有2068億元，到期規(guī)模高出發(fā)行規(guī)模39%。 發(fā)債總量縮水，疊加債券到期高峰，“借新還舊”的邏輯被打破，房企迎來至暗時(shí)刻。 如果這一痛點(diǎn)得不到解決，下半年可能還會(huì)出現(xiàn)房企“暴雷”的現(xiàn)象。 值得注意的是，下半年房企債券到期規(guī)模約為3102億元，其中7月和10月有兩撥到期高峰，尤其是7月到期規(guī)模高達(dá)830億元，為歷月最高。 尋找融資新出路 傳統(tǒng)融資渠道收緊，房企融資新出路在哪？ 綜合近期政策風(fēng)向，以及房企發(fā)行情況，并購貸款和綠色融資或?qū)榉科笕谫Y開辟新的路徑。 從并購貸款來看，2022年上半年，監(jiān)管部門多次強(qiáng)調(diào)金融機(jī)構(gòu)要穩(wěn)妥有序開展并購貸款，行業(yè)并購政策邊際放松已成確定性趨勢(shì)。 上半年并購機(jī)會(huì)較多，隨著房地產(chǎn)銷售迎來邊際回暖，6月房企收并購意愿已經(jīng)有所上漲，我們重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的房企共涉及49筆并購交易，已披露總交易對(duì)價(jià)約538.67億元。 銀行并購貸款是當(dāng)前房企并購資金的主要來源。 據(jù)克而瑞研究不完全統(tǒng)計(jì)，截至6月底，典型房企年內(nèi)累計(jì)獲取1960億元的并購貸款額度，且授信名單從國企央企向民企延伸。 除銀行并購貸款，已有7家房企完成并購債券注冊(cè)。與銀行并購貸款不同，并購債券門檻比較高， 從規(guī)模來看，7家房企共8筆并購債券合計(jì)注冊(cè)規(guī)模約496億元，其中約110億元的募集資金將用于項(xiàng)目收并購，占總注冊(cè)規(guī)模的22.18%。 除此之外，并購基金以及并購主題信用債發(fā)行也迎來了突破。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至當(dāng)前東方資產(chǎn)、長城資產(chǎn)、招商平安資產(chǎn)等3家AMC以及浦發(fā)銀行、廣發(fā)銀行、平安銀行、興業(yè)銀行、上海銀行等5家銀行計(jì)劃發(fā)行8支房地產(chǎn)并購信用債(含ABS)，擬發(fā)行總規(guī)模490億元。 從綠色融資來看，近期其在房企融資中比較高頻。據(jù)克而瑞研究統(tǒng)計(jì)，2022年前5個(gè)月，房企的綠色融資規(guī)模達(dá)到209億元，是2021年全年綠色融資規(guī)模的一半，同時(shí)總?cè)谫Y規(guī)模占比也提升到了6.12%。 房企綠色融資的規(guī)模在短期內(nèi)有望繼續(xù)增加。自4月份以來，央行和銀保監(jiān)會(huì)多次提出要對(duì)綠色低碳經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行金融支持，上海、廣州也細(xì)化了扶持政策。未來那些流動(dòng)性穩(wěn)定的大中型房企或?qū)⒃诰G色資本市場(chǎng)受益。 此外，政策支持的國內(nèi)公募REITs，及保障性租賃住房REITs的推進(jìn)也值得房企關(guān)注。 從降杠桿到穩(wěn)杠桿，房地產(chǎn)企業(yè)融資經(jīng)歷了艱難轉(zhuǎn)折，當(dāng)前融資政策以支持企業(yè)合理融資需求為基調(diào)，畢竟房企經(jīng)營“造血”能力亟須恢復(fù)。
中新經(jīng)緯 38 閱讀 2022-07-11 13:12
7月6日，隨著重慶第二輪土拍平穩(wěn)落幕，目前已有廈門、福州、北京、青島、合肥、蘇州、武漢、寧波、杭州、重慶等10個(gè)城市完成了2022年第二輪集中供地。 二輪土拍整體較首輪熱度微降，但城市間熱度繼續(xù)分化，杭州、寧波土拍熱度較高，北京也有不俗表現(xiàn)，而部分強(qiáng)二線城市土拍市場(chǎng)表現(xiàn)平淡。 房企的選擇愈發(fā)忠于地塊價(jià)值，更加追求確定性，拿地策略依舊審慎。只有那些利潤率相對(duì)較高且去化有保障的地塊才能收到多家房企的申請(qǐng)。 參拍企業(yè)中，絕大部分城市依然由國企、央企、地方性平臺(tái)企業(yè)擔(dān)當(dāng)主力角色，民營房企中，少數(shù)采取深耕策略的開發(fā)商亦有出現(xiàn)，尤其是杭州本地房企濱江集團(tuán)，在杭州本輪土拍中豪取12宗地。 縱觀各地土拍表現(xiàn)來看，得益于地方供地規(guī)則的放寬和拿地門檻的降低，土地流拍現(xiàn)象有所好轉(zhuǎn)。與此同時(shí)，6月樓市銷售轉(zhuǎn)好也帶來了一定信心，后續(xù)若能保持銷售恢復(fù)節(jié)奏，預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)也將迎來實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)。 值得注意的是，盡管政策“暖風(fēng)”不斷，但市場(chǎng)并未全盤回升，在現(xiàn)金流的壓力之下，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)房企的全年投資態(tài)度依然會(huì)維持謹(jǐn)慎。 冷熱分化 與今年首輪集中供地的冷熱分化相似，截至目前的第二輪集中供地延續(xù)了這種態(tài)勢(shì)，不同城市之間、不同區(qū)域之間、不同地塊之間的熱度分化明顯。 其中，寧波的第二輪集中供地?zé)岫认鄬?duì)較高，優(yōu)質(zhì)地塊順利轉(zhuǎn)化為熱門地塊。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，寧波第二輪集中供地21宗涉宅地塊全部成功出讓，共收金161.2億元，其中溢價(jià)成交9宗，有7宗觸及頂價(jià)進(jìn)入搖號(hào)階段。 杭州二輪土拍熱度雖然較首輪土拍略有下降，但在目前的10個(gè)城市中也處于高位，推出的45宗涉宅地塊全部成交，其中底價(jià)成交23宗，12宗地塊溢價(jià)達(dá)中止價(jià)進(jìn)入線下一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)。杭州區(qū)域間熱度分化特征仍然突出，尤其是主城區(qū)的地塊競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。 那些遠(yuǎn)郊片區(qū)的地塊，多數(shù)逃不開底價(jià)成交的命運(yùn)。中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，第二輪集中供地中，城市內(nèi)部板塊熱度分化亦較為明顯，房企偏好成熟度高、去化有保障的核心板塊，遠(yuǎn)郊區(qū)縣的板塊流拍比例高。 地塊與地塊之間的差異性也被放大。北京二輪土拍共推出17宗地，7宗地底價(jià)成交，7宗地現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍溢價(jià)成交，其中有4宗地達(dá)到了最高溢價(jià)率15%，整體平均溢價(jià)率11%。 對(duì)熱門地塊的爭(zhēng)奪，在各地上演。北京有兩宗地塊甚至在觸達(dá)地價(jià)上限后又觸達(dá)“政府持有產(chǎn)權(quán)比例”或“現(xiàn)房銷售面積”上限，最終通過搖號(hào)確定地塊歸屬。 與此同時(shí)，福州有21%的地塊遭遇流拍，武漢的10宗涉宅地塊中，有9宗都是底價(jià)成交，在整體政策保持寬松之下，品牌房企參與度較低，7宗涉宅地塊由本地平臺(tái)公司競(jìng)得。 供地規(guī)則上，第二輪集中供地延續(xù)了寬松態(tài)勢(shì)。蘇州繼續(xù)采取了全部取消市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)、延長出讓尾款繳付時(shí)間等措施，同時(shí)蘇州樓市政策端也持續(xù)釋放友好信號(hào)，為提升房企拿地積極性與看好情緒起到了助力作用；重慶將近七成地塊最長付款周期延至1年；北京在第二批次的集中供地中采用了“預(yù)申請(qǐng)”機(jī)制，方便企業(yè)提前開展研究決策，并延長了土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)繳納時(shí)間，以減輕企業(yè)資金壓力。 這種延長土地款項(xiàng)繳納時(shí)間的做法，有效推動(dòng)了房企的資金流轉(zhuǎn)。 合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，土地預(yù)申請(qǐng)中“延長土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)繳納時(shí)間”的舉措，相當(dāng)于“分期付款”，給了土地價(jià)款一個(gè)杠桿，來撬動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目未來的去化，并且也會(huì)優(yōu)化地塊利潤率的測(cè)算方式。她解釋說：“特別是在地塊拍出后，基本上四個(gè)月的時(shí)間就可以進(jìn)入首期開盤的狀態(tài)，這時(shí)開發(fā)商能夠取得一定銷售回款，以此補(bǔ)足資金，讓資金獲得更好的流轉(zhuǎn)。” 房企審慎 盡管幾乎各個(gè)城市都有熱門地塊出現(xiàn)，但房企拿地策略最終還是體現(xiàn)了“審慎”原則。 以北京為例，太陽宮地塊之所以受到追捧，除了地塊位置優(yōu)越很好地保證了未來去化速度之外，樓面價(jià)與未來實(shí)際售價(jià)之間也有近3萬元/平方米的利潤差；另一宗同樣熱門的小瓦窯地塊，開拍之前房地價(jià)差很大，利潤相對(duì)高，最終成交的房地價(jià)差還是超過3萬元，房企可以在產(chǎn)品上做加法，也可以在價(jià)格上做減法，都能實(shí)現(xiàn)較好的利潤。 張凱認(rèn)為，房企在市場(chǎng)下行期格外關(guān)注安全邊際，對(duì)于存在銷售指導(dǎo)價(jià)與競(jìng)品倒掛的地塊興趣更大，同時(shí)在寧波等城市對(duì)于政府回購的保障房地塊亦積極參與，以上兩種情況去化壓力更小。 “現(xiàn)在拿地的顧慮很多，以前能在去化速度和利潤之間保住一個(gè)，基本這塊地就成了，但現(xiàn)在二者都要兼顧，還要考慮到資金周轉(zhuǎn)時(shí)間?！币晃蝗珖苑科蟮耐锻厝耸扛嬖V21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。 郭毅則指出，在以銷定投、量入為出的前提下，房企都在精準(zhǔn)投資、精算利潤。 克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，近九成房企拿地金額同比下跌，拿地企業(yè)中，國企、央企、地方平臺(tái)公司仍是土地市場(chǎng)的主力軍。 就全口徑銷售TOP50企業(yè)而言，國央企投資金額占比達(dá)到73%，尤其中海、華潤、招商等房企在22城投資相當(dāng)積極。北京二輪土拍中，中建系成為隱形贏家，共報(bào)名4宗地塊，最終收獲2宗，并且熱門太陽宮地塊被中建二局以66.82億元、15%溢價(jià)率、10%政府持有產(chǎn)權(quán)的代價(jià)收入囊中。 相較之下，民營房企則低調(diào)許多，拿地金額占比僅有27%，且集中在少數(shù)企業(yè)中，如龍湖、濱江等。 業(yè)內(nèi)人士普遍表示，當(dāng)前樓市整體銷售依舊承壓，流動(dòng)性壓力下導(dǎo)致民企拿地信心仍舊不足，拿地策略也依舊偏向謹(jǐn)慎。 展望后市，張凱表示，預(yù)計(jì)部分土拍表現(xiàn)不佳的城市還將持續(xù)擴(kuò)大房地價(jià)差，以提供更為充足的利潤空間吸引房企參拍。此外，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步回暖，預(yù)計(jì)下半年土地市場(chǎng)熱度將有所回升。 房企的預(yù)測(cè)與之呼應(yīng)。龍湖相關(guān)負(fù)責(zé)人曾在上海交易所交流會(huì)上表示，土地市場(chǎng)在未來很長一段時(shí)間都會(huì)具備非常好的機(jī)會(huì)，土地價(jià)格會(huì)回歸理性?！澳壳皝砜矗恋厥袌?chǎng)的氛圍和溫度，會(huì)是一個(gè)理性的狀態(tài)，而且這個(gè)狀態(tài)會(huì)持續(xù)下去?！痹撊耸空f。 旭輝方面則透露，本著量入為出的原則，在銷售和回款相繼恢復(fù)以后，正常的拿地節(jié)奏也會(huì)得到恢復(fù)，并且他們對(duì)于土地市場(chǎng)未來的判斷與龍湖方面保持一致，認(rèn)為未來地塊質(zhì)量將會(huì)有明顯提升。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 39 閱讀 2022-07-11 13:11
預(yù)售證扎堆過期 進(jìn)京拿地的卓越地產(chǎn)怎么了 依靠在去年北京首批雙集中供地一戰(zhàn)成名的卓越地產(chǎn)，在銷售方面卻沒能延續(xù)魔幻。北京商報(bào)記者近日接到購房者反饋，去年首批雙集中供地的部分項(xiàng)目出現(xiàn)預(yù)售證過期的情況。調(diào)查后證實(shí)，涉及預(yù)售證過期或曾經(jīng)過期的3個(gè)項(xiàng)目奧森春曉、北青云際、青云上府均為卓越地產(chǎn)去年首批雙集中供地摘得的項(xiàng)目，合作方不同而已。高調(diào)進(jìn)京一舉拍下4個(gè)地塊，卻出現(xiàn)不到一年3個(gè)項(xiàng)目預(yù)售證失效這種罕見的問題，卓越地產(chǎn)怎么了？ 過期或曾經(jīng)過期 “銷售一個(gè)勁兒地催我付首付，我都下決心買了，結(jié)果一去建委網(wǎng)站上查，他們預(yù)售證過期了?！鄙现?，部分北青云際的準(zhǔn)購房者向北京商報(bào)記者反映，去年首批雙集中供地的明星地塊——北青云際預(yù)售證突然過期，原因不明。 北京商報(bào)記者隨即登錄北京市住建委官網(wǎng)查詢發(fā)現(xiàn)，不僅僅是北青云際，在去年首批雙集中供地的項(xiàng)目中，北青云際、奧森春曉和青云上府3個(gè)項(xiàng)目的預(yù)售證均已到期，預(yù)售信息都顯示“該項(xiàng)目預(yù)售許可的期限已到期，未售房屋不能進(jìn)行預(yù)售合同網(wǎng)上簽約。該項(xiàng)目樓棟需申請(qǐng)辦理初始登記，取得房屋所有權(quán)證后，方可現(xiàn)房銷售和現(xiàn)房合同的網(wǎng)上簽約”。 巧合的是，3個(gè)項(xiàng)目最初的拿地方都是卓越地產(chǎn)。 更為蹊蹺的是，3個(gè)項(xiàng)目申領(lǐng)預(yù)售證的時(shí)間都沒有超過一年，其中青云上府項(xiàng)目預(yù)售證發(fā)證時(shí)間為2021年10月14日，距今近7個(gè)月時(shí)間。北青云際項(xiàng)目?jī)善诎l(fā)證時(shí)間分別為2021年9月30日和10月31日，距今也只有10個(gè)月左右的時(shí)間。 所謂的商品房預(yù)售許可證，一般是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。主管機(jī)關(guān)是市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局，證書由省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，房產(chǎn)商將有關(guān)資料送到市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局申請(qǐng)，批準(zhǔn)后方可預(yù)售樓房。 是要賣現(xiàn)房還是出了BUG “這并不是一個(gè)常見的現(xiàn)象，按照正常房產(chǎn)營銷來說屬于是重大失誤了，不知道青云上府怎么會(huì)出現(xiàn)這樣的問題?！笔煜で嘣粕细诎鍓K的房企營銷人員如此評(píng)價(jià)。 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，理論上講，預(yù)售證過期的話對(duì)開發(fā)商來說銷售就不會(huì)是很規(guī)范的，后續(xù)如果出現(xiàn)維權(quán)，對(duì)于開發(fā)商和業(yè)主來說都是存在風(fēng)險(xiǎn)的。在銷售方面也應(yīng)該和購房者做好一個(gè)解釋。 但在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，只要拿過預(yù)售證，基本上是不存在資質(zhì)問題的，預(yù)售許可證時(shí)間到期還有可能是表示大部分開發(fā)商開始轉(zhuǎn)入現(xiàn)房銷售階段。 “預(yù)售許可證有效期是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書的有效期等設(shè)的，因?yàn)橘Y質(zhì)證書到期換證，所以預(yù)售許可證期限到期?！睂?duì)于網(wǎng)簽過期的現(xiàn)象，北京商報(bào)記者也聯(lián)系了卓越地產(chǎn)方面相關(guān)負(fù)責(zé)人，卓越地產(chǎn)方面表示，目前已取得新資質(zhì)證書，正在向建委申請(qǐng)辦理預(yù)售許可延期，屬于正常業(yè)務(wù)辦理項(xiàng)目會(huì)繼續(xù)銷售。 截至北京商報(bào)記者發(fā)稿，奧森春曉已經(jīng)恢復(fù)了正常預(yù)售狀態(tài)。 有的項(xiàng)目還在“挖坑” 盡管卓越地產(chǎn)給出了預(yù)售證到期的原因，但工程方面的進(jìn)度卻讓購房者無法安心。 “工程慢得讓人心慌?！眲g(化名)，北青云際的準(zhǔn)業(yè)主，用她的話說，因?yàn)榘謰尩姆孔硬贿h(yuǎn)，時(shí)不常就過來看看，雖然今年的情況特殊，有冬奧、疫情不斷反復(fù)的影響，能夠理解工程慢，但拿地一年多之后還是個(gè)“坑”，確實(shí)讓自己有點(diǎn)坐不住。 而當(dāng)她把這個(gè)消息在小紅書上發(fā)布后，卻遭到了部分項(xiàng)目銷售的“圍攻”。“他們留言說我是競(jìng)品的水軍，不停地diss我，但又給不出工程慢的合理理由，比它開工晚的學(xué)府一號(hào)都封頂了，北青云際還是個(gè)坑?！弊鳛橐粋€(gè)二胎媽媽，劉歡對(duì)于能否如期收房心里有些打鼓。 上周某天傍晚，北京商報(bào)記者開車?yán)@著北青云際工地現(xiàn)場(chǎng)走了一圈，目前兩地塊在外圍只能看見塔吊露出，除了職工宿舍，沒有其他建筑顯露出地平線，據(jù)現(xiàn)場(chǎng)偶爾走出的工人證實(shí)，目前工地還處于地下建設(shè)階段。 一份銷售發(fā)在公開社交平臺(tái)的信息也顯示，截至6月30日，北青云際6001、6002地塊正處于地下結(jié)構(gòu)施工階段，部分主樓已完成基礎(chǔ)底板，現(xiàn)施工至地下三層豎向車庫區(qū)域正在進(jìn)行基礎(chǔ)底板施工。 對(duì)于項(xiàng)目進(jìn)展情況，卓越地產(chǎn)方面在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)也給出了解釋：“北清云際和奧森春曉兩個(gè)項(xiàng)目工程進(jìn)度均在正常進(jìn)度范圍內(nèi)，但是由于這兩個(gè)項(xiàng)目為高層產(chǎn)，相對(duì)其他幾個(gè)合作項(xiàng)目，如朝陽一墅、青云上府、熙悅晴翠，均為低密產(chǎn)品，已封頂?shù)倪M(jìn)度肯定是有周期的。幾個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)每月開始發(fā)布業(yè)主家書并及時(shí)公示建設(shè)進(jìn)度及項(xiàng)目情況?！? 從北京商報(bào)記者現(xiàn)場(chǎng)走訪看，青云上府的工程進(jìn)展確實(shí)要好于北青云際。上周末北京商報(bào)記者從金港國際賽車場(chǎng)旁邊一個(gè)較為偏僻的小路靠近青云上府項(xiàng)目觀察到，在外圍可以看到目前項(xiàng)目工程樓體工程大部分還處于剛剛封頂?shù)臓顟B(tài)，裝飾工程和門窗工程也基本還未開始，距離完整的現(xiàn)房銷售或許還有一段差距，需要進(jìn)入銷售中心才能看到兩棟裝修較為完整的樓體，可能是還未完工的緣故，項(xiàng)目周圍也是雜草叢生。
北京商報(bào) 25 閱讀 2022-07-11 13:09
不惜一切代價(jià)賣房！小麥西瓜太小兒科，深圳開發(fā)商直接喊你“舊房換個(gè)大平層” “我們只要住宅，這是公司規(guī)定的?！? 真是大開眼界，以物易物買賣房產(chǎn)的交易方式會(huì)出現(xiàn)在一線城市深圳。 與6月時(shí)多地小麥、大蒜、西瓜等初級(jí)農(nóng)產(chǎn)品走上消費(fèi)鏈頂端不同，深圳開發(fā)商直接推出了以舊換新、以房換房，因地制宜，直接在消費(fèi)鏈頂端置換。 近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，深圳一樓盤傳出標(biāo)有“房產(chǎn)置換、以舊換新”的宣傳海報(bào)，上寫普通住宅換尊貴大平層，交換原則是以舊換新、等價(jià)交換、多退少補(bǔ)。 舊房換新僅限住宅 記者查詢深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)獲悉，海報(bào)上的弘基翰林九錫備案名為弘基翰林大廈，去年10月拿到預(yù)售證，分為A、B兩棟，共有232套辦公，217套商務(wù)公寓以及65套商業(yè)，本次批準(zhǔn)預(yù)售房源均為毛坯交付，開發(fā)企業(yè)為深圳市中住房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、深圳市留仙洞投資發(fā)展有限公司。 據(jù)悉，翰林九錫是弘基地產(chǎn)在深圳開發(fā)的首個(gè)頂豪公寓產(chǎn)品，不限購、不限貸。那么，以房換房具體如何操作？ 7月6日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購房者身份致電了該項(xiàng)目售樓處。 置業(yè)顧問告訴記者，“項(xiàng)目為商辦產(chǎn)品，如果您那邊的房子是住宅，可以委托我們?nèi)珯?quán)處理，我們來找買家?！? 對(duì)于如何定價(jià)以及委托交易期限，置業(yè)顧問表示，新房?jī)r(jià)格以現(xiàn)場(chǎng)公布為準(zhǔn)；舊房?jī)r(jià)格則以房產(chǎn)所在小區(qū)半年內(nèi)成交的均價(jià)為準(zhǔn)，若半年內(nèi)無成交，則以一年內(nèi)成交均價(jià)為準(zhǔn)。 “你把房子交給我們之后就不用管了，我們肯定會(huì)盡快賣出去的。在沒有收房的情況下，您租房的租金由我們公司承擔(dān)。”該名置業(yè)顧問表示。 “活動(dòng)上周就開始了，只是宣傳這兩天才打出去，目前有5、6套來換了，至于活動(dòng)什么時(shí)候結(jié)束要等公司通知?！? 記者在采訪中還獲悉，該項(xiàng)目在第三方中介平臺(tái)也有展示，且有工作人員在積極邀約購房者去實(shí)地看房了解，而舊房不僅可換大戶型的總裁公寓，還可以拿深圳的住宅等價(jià)交換弘基·朗寓的小戶型公寓或者商鋪。 7月5日，記者從中介工作人員柯先生處了解到，在售戶型有小面積段35-98平方米的單房到三房，總價(jià)230萬-730萬元，主要在B棟弘基·朗寓，毛坯均價(jià)7.3萬元/平方米；A棟則是建面約343-550平方米的大平層總裁公寓，7梯4戶，毛坯均價(jià)10萬元/平方米，可另選裝修套餐。 對(duì)于這一交換方式，有網(wǎng)友評(píng)論稱“什么樣的人會(huì)拿住宅換公寓？用公寓換住宅，開發(fā)商真聰明，賺大了”。 在全國樓市成交遇冷的當(dāng)下，開發(fā)商為賣房可謂花盡了心思，除前段時(shí)間農(nóng)產(chǎn)品紛紛登上換房舞臺(tái)外，近日南京又一家開發(fā)商喊出“1元購‘益’米，直抵1㎡”的口號(hào)，即活動(dòng)期間花1元購買一份雜糧，即可在認(rèn)購總房款里直接減免1平方米價(jià)格。 明源不動(dòng)產(chǎn)研究院首席研究員艾振強(qiáng)今日(7月6日)在接受記者微信采訪時(shí)表示，之前送車、送年豬等方式現(xiàn)在談不上新鮮了，住宅好變現(xiàn)，以房換房等價(jià)交換，相當(dāng)于全款買房了，開發(fā)商這一招還是很精準(zhǔn)的。從售樓處反饋來看，已經(jīng)簽五六套換了，效果也是有的。此外商務(wù)公寓創(chuàng)新的空間比較大，如果項(xiàng)目本身不錯(cuò)，對(duì)講究居住品質(zhì)的土豪還是挺有吸引力的。 “一些創(chuàng)新自救的努力是值得欽佩的，6月份市場(chǎng)有所回暖，下半年整體會(huì)比上半年好，時(shí)刻準(zhǔn)備著的公司，下半年有望率先抓住機(jī)會(huì)，提前進(jìn)入收獲期。” 新房普遍難賣 實(shí)際上，商業(yè)類公寓項(xiàng)目在深圳市場(chǎng)上交易占比并不太高，且銷售勢(shì)頭也不如住宅，更容易隨市場(chǎng)下行而大落。 記者從貝殼研究院獲悉的一份數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，深圳共有57個(gè)項(xiàng)目取得批售，除大鵬外，其他區(qū)域均有新盤項(xiàng)目獲批售，合計(jì)供應(yīng)新房26228套，同比去年上半年下降3.2%，環(huán)比去年下半年下降59.2%。 成交方面，2022年上半年深圳新房共成交23776套，同比下降34.4%，環(huán)比下降31.9%。其中，新房住宅成交16126套，同比下降38.3%，環(huán)比下降38.6%。從成交細(xì)類來看，商業(yè)公寓類占比約18%，住宅占比超60%。而今年上半年，無論是住宅還是公寓，同環(huán)比跌幅均超過了30%，市場(chǎng)持續(xù)探底。 艾振強(qiáng)分析，就銷售而言，在房產(chǎn)開發(fā)鏈條里已經(jīng)是很末端了，而很多東西在前端就已經(jīng)決定了。如果前端的產(chǎn)品、定位沒做好，想靠后面發(fā)力彌補(bǔ)，那肯定是事倍功半。特別是當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境，房子金融屬性被弱化，居住屬性越發(fā)突出，大家對(duì)房子本身的品質(zhì)會(huì)更加重視，營銷創(chuàng)新更多是錦上添花，很難力挽狂瀾。
每日經(jīng)濟(jì)新聞 23 閱讀 2022-07-11 13:09
近日，云南普洱市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整和優(yōu)化普洱市住房公積金使用相關(guān)政策的通知》(下稱《通知》)。《通知》明確，購買首套自住住房公積金貸款最高額度為70萬元，貸款首付款比例不低于20%。 《通知》提出，調(diào)整住房公積金最高貸款額度。對(duì)于購買首套自住住房的，借款人單方繳存住房公積金的，申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款的最高額度由原來的50萬元調(diào)整為60萬元；借款人夫妻雙方繳存住房公積金的，申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款最高額度由原來的60萬元調(diào)整為70萬元。對(duì)于購買二套自住住房的，借款人單方繳存住房公積金的，申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款的最高額度由原來的40萬元調(diào)整為50萬元；借款人夫妻雙方繳存住房公積金的，由原來的50萬調(diào)整為60萬元。高層次人才住房公積金貸款最高額度在原有額度基礎(chǔ)上上浮20%。 《通知》明確，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款首付款比例。對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)商業(yè)銀行購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金貸款購買住房的，最低首付比例從30%調(diào)整為不低于20%，貸款利率按原規(guī)定執(zhí)行。對(duì)擁有1套住房但尚未結(jié)清相應(yīng)商業(yè)銀行購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金貸款購買住房的，最低首付款為30%，貸款利率按原規(guī)定執(zhí)行。 此外，《通知》還提出，支持繳存職工合理住房需求，進(jìn)一步優(yōu)化公積金貸款有關(guān)付款規(guī)定：取消“繳存職工因購房全額付清本次所購住房房款的，不予申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款”的規(guī)定。開展個(gè)人商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。擴(kuò)大住房公積金提取使用范圍，開辦提取公積金優(yōu)先償還個(gè)人住房公積金貸款后剩余公積金賬戶余額可以提取償還商業(yè)銀行住房貸款業(yè)務(wù)等。
中新經(jīng)緯 44 閱讀 2022-07-11 13:08
河南省信陽市人民政府辦公室印發(fā)《信陽市促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施(試行)》的通知?！洞胧饭灿?jì)17項(xiàng)，重點(diǎn)圍繞優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目用地配置、壓縮房地產(chǎn)項(xiàng)目孵化周期、加大財(cái)稅金融支持力度、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序四個(gè)方面。 具體來看，《措施》提到，引導(dǎo)在信金融機(jī)構(gòu)加大個(gè)人住房按揭貸款投放，下調(diào)住房貸款利率，更好滿足個(gè)人住房消費(fèi)合理信貸需求，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付比例為20%。 同時(shí)，實(shí)施購房契稅補(bǔ)貼。《措施》施行前，在信陽市區(qū)內(nèi)購買商品住宅(不含二手房)但未繳納契稅，《措施》施行后繳納契稅的給予已繳契稅20%補(bǔ)貼。《措施》施行后，在信陽市區(qū)內(nèi)購買商品住宅(不含二手房)，并繳納契稅的，給予已繳契稅50%補(bǔ)貼。 《措施》還強(qiáng)調(diào)，優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目用地配置。一是加大對(duì)房地產(chǎn)用地的調(diào)控力度，依據(jù)商品房去化周期，合理確定新增用地供應(yīng)量，確保供需平衡。二是對(duì)已出讓土地，相關(guān)部門要盡快完善周邊學(xué)校、商業(yè)、醫(yī)院、道路等配套設(shè)施，為項(xiàng)目推進(jìn)提供有利條件。三是合理確定公建設(shè)施計(jì)容面積。 《措施》指出，壓縮房地產(chǎn)項(xiàng)目孵化周期。一是20個(gè)工作日內(nèi)完成房地產(chǎn)項(xiàng)目審批全流程。分階段辦理施工許可證，可先行辦理“正負(fù)零”以下工程施工許可證。已經(jīng)辦理土地抵押或在建工程抵押的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)抵押權(quán)人書面同意，可以辦理商品房預(yù)售許可審批手續(xù)。二是合理增加商品房預(yù)售資金撥付頻次，從“五個(gè)撥付節(jié)點(diǎn)”調(diào)整為“八個(gè)撥付節(jié)點(diǎn)”，允許企業(yè)通過銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保，使用監(jiān)管資金，提高資金的流動(dòng)性。三是合理調(diào)整竣工驗(yàn)收備案程序。四是順延房地產(chǎn)項(xiàng)目交付期限。五是推行“交房即辦證”。 《措施》提到，加大財(cái)稅金融支持力度。一是因疫情影響不能按期納稅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建筑企業(yè)，可以延長納稅期，最長不得超過三個(gè)月。二是土地競(jìng)買保證金不得低于掛牌起始價(jià)的20%，可以分期繳納土地出讓金。三是實(shí)施購房契稅補(bǔ)貼。四是鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)對(duì)受困企業(yè)貸款展期、續(xù)貸，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持企業(yè)融資連續(xù)穩(wěn)定，有效緩解市場(chǎng)主體資金鏈運(yùn)行壓力。五是降低個(gè)人住房貸款首付比例，支持駐信金融機(jī)構(gòu)，執(zhí)行住房個(gè)人按揭貸款下限利率。 《措施》指出，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。一是開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治。二是擴(kuò)大保障性租賃住房供給。三是強(qiáng)化網(wǎng)絡(luò)與情引導(dǎo)。
中新經(jīng)緯 22 閱讀 2022-07-11 13:07
香港特區(qū)政府土地注冊(cè)處6日公布，2022年上半年樓宇買賣合約總值2972.9億港元，比去年下半年度下跌33%，同比下跌37.3%。地產(chǎn)界人士預(yù)料，下半年市況將迎來反彈。 當(dāng)日公布的數(shù)據(jù)還顯示，今年上半年送交土地注冊(cè)處注冊(cè)的所有種類樓宇買賣合約共32828份，比去年下半年度下跌28.3%，同比下跌34.8%。 香港利嘉閣地產(chǎn)研究部主管陳海潮表示，上半年新冠肺炎疫情阻延推出樓宇新盤步伐，不少大型新盤尚待應(yīng)市，因此相信下半年發(fā)展商將積極推售，以追回上半年落后的進(jìn)度。 他稱，目前市場(chǎng)仍然積聚不少購買力等待釋放，只要發(fā)展商定價(jià)合理，采取先求量、再求價(jià)的策略，相信下半年一手新盤買賣登記量將在上半年的低基數(shù)下出現(xiàn)較顯著的反彈。
中國新聞網(wǎng) 47 閱讀 2022-07-11 13:06
融創(chuàng)西安一樓盤附近被投訴違建，新城區(qū)：城管已進(jìn)行平整改造 近日，有網(wǎng)友通過人民網(wǎng)“領(lǐng)導(dǎo)留言板”向西安市委書記反映，融創(chuàng)西安壹號(hào)院東北角市政用地沒有規(guī)劃和環(huán)保部門批文，未經(jīng)公示違規(guī)建設(shè)環(huán)衛(wèi)垃圾停車場(chǎng)。就此，西安市新城區(qū)答復(fù)稱，該地塊規(guī)劃性質(zhì)為華清立交擴(kuò)建預(yù)留市政立交用地，曾借用給融創(chuàng)公司建設(shè)售樓部及營銷景觀，在不斷有居民反映該區(qū)域環(huán)境臟亂差的情況下，近期區(qū)城管局對(duì)該區(qū)域進(jìn)行了平整改造。 該網(wǎng)友反映，原融創(chuàng)西安壹號(hào)院售樓處門前綠地為城市綠地，現(xiàn)交由新城區(qū)城市管理和綜合執(zhí)法局負(fù)責(zé)綠化建設(shè)，施工過程中沒有相關(guān)部門的批文及公示。業(yè)主投訴后，新城區(qū)城管出示的告知函承認(rèn)此處未按照規(guī)劃施工，違規(guī)建設(shè)環(huán)衛(wèi)垃圾停車場(chǎng)。 新城區(qū)在回復(fù)中否認(rèn)了該網(wǎng)友的說法，稱該地塊規(guī)劃性質(zhì)為華清立交擴(kuò)建預(yù)留市政立交用地，并非公園用地。地塊位于融創(chuàng)西安壹號(hào)院北側(cè)、華清立交西南角，占地面積約10350平方米，為支持企業(yè)開發(fā)建設(shè)，2018年，在不影響后期立交橋改擴(kuò)建設(shè)的情況下，借用給融創(chuàng)公司建設(shè)售樓部及營銷景觀。 該回復(fù)稱，隨著融創(chuàng)西安壹號(hào)院項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)完成，不斷有居民反映該區(qū)域環(huán)境臟亂差，雜草叢生，病蟲害繁衍滋生嚴(yán)重，綠化觀賞質(zhì)量下降，車輛亂停放等問題。為切實(shí)改善該區(qū)域環(huán)境面貌，按照西安市城市管理和綜合執(zhí)法局《關(guān)于加強(qiáng)代征路管理的函》(市城管函(2021]228號(hào))相關(guān)精神和要求，近期區(qū)城管局對(duì)該區(qū)域進(jìn)行了平整改造。 澎湃新聞(www.thepaper.cn)記者注意到，人民網(wǎng)“領(lǐng)導(dǎo)留言板”上有關(guān)融創(chuàng)西安壹號(hào)院的投訴不止一條。 今年3月17日，有網(wǎng)友在領(lǐng)導(dǎo)留言板上投訴稱，融創(chuàng)西安壹號(hào)院二期項(xiàng)目從2021年疫情至投訴時(shí)未復(fù)工，融創(chuàng)方面工作人員稱一是受疫情影響工人無法返回、二是資金不足導(dǎo)致復(fù)工難。 就此，西安市新城區(qū)3月25日答復(fù)稱，區(qū)住建局對(duì)融創(chuàng)壹號(hào)院開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行了約談，要求其克服困難，按照保交房、保民生、保穩(wěn)定的要求，加快施工進(jìn)度。 就在同一個(gè)月的3月16日，有網(wǎng)友在領(lǐng)導(dǎo)留言板上質(zhì)疑融創(chuàng)西安壹號(hào)院挪用監(jiān)管資金。西安市新城區(qū)5月19日答復(fù)稱，關(guān)于融創(chuàng)壹號(hào)院項(xiàng)目，2021年12月3日起資金監(jiān)管業(yè)務(wù)由區(qū)住建局負(fù)責(zé)后，嚴(yán)格按照《西安市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》監(jiān)管賬戶資金均規(guī)范使用，“我區(qū)住建局將持續(xù)關(guān)注該項(xiàng)目建設(shè)情況，并責(zé)令開發(fā)商按照保交房、保民生、保穩(wěn)定的要求加快項(xiàng)目進(jìn)度，盡快交房?！? 此外，今年2月28日，還有網(wǎng)友就停車位和移動(dòng)充電樁等問題，在領(lǐng)導(dǎo)留言板上留言反映。西安市新城區(qū)3月3日回復(fù)表示，經(jīng)聯(lián)系該網(wǎng)友，已協(xié)商解決臨時(shí)車位及充電樁安裝問題。
澎湃新聞 33 閱讀 2022-07-11 13:05
深圳6日連續(xù)發(fā)布兩份公積金政策并征意見，其中提到，調(diào)整公積金貸款共同申請(qǐng)人范圍，擬明確申請(qǐng)人的配偶、父母、子女不論有無繳存住房公積金均可以作為共同申請(qǐng)人。 6日，深圳就《關(guān)于我市住房公積金提取業(yè)務(wù)管理有關(guān)事項(xiàng)的通知(征求意見稿)》《深圳市住房公積金貸款管理規(guī)定(征求意見稿)》征意見。 其中，《深圳市住房公積金貸款管理規(guī)定(征求意見稿)》中提到，調(diào)整共同申請(qǐng)人的范圍。擬在本次修訂中明確申請(qǐng)人的配偶、父母、子女不論有無繳存住房公積金均可以作為共同申請(qǐng)人；同時(shí)還明確申請(qǐng)人的配偶、父母、子女是購房人的，應(yīng)當(dāng)作為共同申請(qǐng)人。 對(duì)此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受中新經(jīng)緯采訪時(shí)表示，通過此類做法使得購房者的工資或收入評(píng)估會(huì)提高，進(jìn)而可以貸到更多的公積金額度。這也就是相當(dāng)于借父母等之力，來增大貸款的能力和貸款的資金。這樣做也使公積金貸款變得更為寬松，具有非常好的導(dǎo)向，也將進(jìn)一步降低購房者的購房成本，促進(jìn)購房者購房積極性的提高。 需要一提的是，對(duì)于深圳擬發(fā)布的新政是否等同于“一人購房全家?guī)汀钡膯栴}，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為“和此前做法還是有點(diǎn)差異”。他表示，這種沒有直接幫忙還貸款，相當(dāng)于增加了貸款的額度。 中新經(jīng)緯注意到，近期，多地調(diào)整公積金貸款政策，除提高貸款額度、降低首付比外，唐山、咸寧、池州、泉州、珠海、天津、贛州、滄州、秦皇島、潮州、邵陽、資陽、定西、楚雄等還允許直系親屬提取公積金余額幫助購房人還貸。 中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉此前對(duì)媒體表示，本輪出臺(tái)類似“一人購房全家?guī)汀闭叩某鞘兄?，三四線城市占據(jù)主體，這些城市中兩代人都有公積金的群體，對(duì)市場(chǎng)來說，這可以激活一部分需求，尤其是即將退休的人群，這個(gè)政策有利于他們提取公積金幫助子女買房。
中新經(jīng)緯 26 閱讀 2022-07-11 13:04
7月5日，深圳市規(guī)劃和自然資源局官微發(fā)布了今年第二批次的供地公告，共有16宗二類居住用地和商業(yè)+二類居住綜合地塊。 據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，本次掛牌出讓地塊涉及總用地面積約33.29萬平方米，總建筑面積近180萬平方米，起始價(jià)約350億元，最高限制地價(jià)超400億元。16宗地塊位置涵蓋前海合作區(qū)1宗、寶安區(qū)4宗、龍華區(qū)3宗、光明區(qū)2宗、龍崗區(qū)4宗以及坪山區(qū)2宗，將于8月4日集中出讓，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)結(jié)束后隨即組織現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)活動(dòng)。 廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，從此次出讓地塊宗數(shù)和掛牌起始價(jià)來看，僅次于2021年年中價(jià)格，彰顯了市場(chǎng)“回升在即”的背景下，開發(fā)商可能在提前布局土地儲(chǔ)備。同時(shí)，政府土地供應(yīng)也在積極回應(yīng)訴求和引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)供需兩端同步著力，讓新房市場(chǎng)從供地到開發(fā)再到銷售，能夠全鏈條回升。 李宇嘉稱，此次深圳市供應(yīng)的16宗地的底價(jià)制定較為合理、地塊區(qū)位也較為優(yōu)質(zhì)，最高限價(jià)在第一批次供地基礎(chǔ)上繼續(xù)提升，這些舉措延續(xù)了第一批次供地的特征，傳達(dá)給開發(fā)商讓利的深意，希望在供給端能激發(fā)市場(chǎng)活力。 “當(dāng)下部分地區(qū)樓市銷售端已經(jīng)開始好轉(zhuǎn)，但土地供給端仍然較差。希望深圳這次能起到好的示范效應(yīng)。”李宇嘉進(jìn)一步表示，深圳第二批次供地量比較大，大概率提前在勾地方面做了很多功課，聯(lián)絡(luò)潛在拿地企業(yè)，包括央企、國企、城投平臺(tái)等。盡管深圳樓市還未確立觸底反彈的走勢(shì)，但回升是遲早的事情。因此，這時(shí)候拿地應(yīng)該是一個(gè)比較好的選擇，相信很多房企也已經(jīng)看到了這一點(diǎn)。 值得關(guān)注的是，易居智庫研究中心最新發(fā)布的2022年6月份《百城土地成交報(bào)告》顯示，深圳市2022年上半年土地成交金額為236億元，同比增長36%，是為數(shù)不多的同比增長城市之一。 對(duì)于未來的深圳土地市場(chǎng)成交預(yù)期，李宇嘉認(rèn)為，相比上海、杭州等熱點(diǎn)城市，深圳新房市場(chǎng)回升較慢，二手房市場(chǎng)繼續(xù)低迷，一二手房循環(huán)比較差，導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期更加低迷，這可能是影響深圳土地市場(chǎng)最大的變量。一方面，深圳既有的調(diào)控政策未有松動(dòng)，另一方面，居民預(yù)期并未有明顯好轉(zhuǎn)。 “但預(yù)計(jì)這種狀況在下半年會(huì)有改觀。首先，政策利好的疊加影響將在下半年體現(xiàn)；其次，場(chǎng)交易量在5月份至6月份已有好轉(zhuǎn)，盡管不明顯；最后，新房市場(chǎng)下半年回升會(huì)更明顯，這會(huì)帶動(dòng)土地市場(chǎng)好轉(zhuǎn)?！崩钣罴握f。 同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)對(duì)此表示贊同，他在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，預(yù)計(jì)下半年，深圳會(huì)進(jìn)一步推出更多優(yōu)質(zhì)地塊來提振樓市，土地市場(chǎng)成交活躍度亦會(huì)有所恢復(fù)。
證券日?qǐng)?bào) 37 閱讀 2022-07-11 13:03
深圳近日就《關(guān)于我市住房公積金提取業(yè)務(wù)管理有關(guān)事項(xiàng)的通知(征求意見稿)》《深圳市住房公積金貸款管理規(guī)定(征求意見稿)》征意見。 《關(guān)于我市住房公積金提取業(yè)務(wù)管理有關(guān)事項(xiàng)的通知(征求意見稿)》的主要內(nèi)容共三條： 一是新增提取住房公積金支持我市老舊小區(qū)項(xiàng)目改造的政策。即明確參與出資改造納入我市老舊小區(qū)改造項(xiàng)目范圍內(nèi)房屋的產(chǎn)權(quán)人及其配偶、父母、子女，可以申請(qǐng)?zhí)崛∑鋫€(gè)人公積金賬戶的公積金用于支付改造費(fèi)用；并同時(shí)對(duì)申請(qǐng)人申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金的額度和頻次，以及辦理該項(xiàng)提取業(yè)務(wù)的辦理材料進(jìn)行了明確。 二是調(diào)整現(xiàn)行《提取規(guī)定》關(guān)于繳存職工辦理非深戶離深銷戶提取業(yè)務(wù)的辦理方式?？紤]到目前線上簽訂網(wǎng)上自助辦理協(xié)議和線上辦理該業(yè)務(wù)均已實(shí)現(xiàn)，職工離開深圳后仍可線上辦理該業(yè)務(wù)，不需提前申請(qǐng)辦理業(yè)務(wù)，故擬調(diào)整該業(yè)務(wù)辦理方式為，非深戶離深職工不能辦理基本養(yǎng)老保險(xiǎn)和基本醫(yī)療保險(xiǎn)關(guān)系轉(zhuǎn)出和接續(xù)手續(xù)的，在本市社會(huì)保險(xiǎn)停止繳費(fèi)滿3個(gè)月后可向公積金中心提出申請(qǐng)辦理該項(xiàng)提取業(yè)務(wù)，以縮短職工申請(qǐng)?zhí)崛『蟮牡劫~等待時(shí)間。 三是將深圳市最低生活保障邊緣家庭的職工納入住房公積金提取支持范圍。近期，深圳市部分最低生活保障邊緣家庭的職工提出訴求，希望與享受居民最低生活保障的職工一樣可以獲得住房公積金提取支持。為盡快解決該類職工訴求，擬在《通知》中明確將屬于深圳市最低生活保障邊緣家庭的職工納入住房公積金提取支持范圍。 同日，深圳還就《深圳市住房公積金貸款管理規(guī)定(征求意見稿)》征意見。修訂后的《貸款規(guī)定》共8章38條。主要包括總則、公積金貸款申請(qǐng)、公積金貸款額度期限和利率、公積金貸款擔(dān)保、辦理程序、公積金貸款償還、監(jiān)督管理、附則。 主要修訂內(nèi)容包括：精簡(jiǎn)公積金貸款的定義，調(diào)整共同申請(qǐng)人的范圍。本次修訂擬將原《貸款規(guī)定》中公積金貸款的定義調(diào)整為公積金貸款包括普通公積金貸款和商轉(zhuǎn)公貸款，將公積金組合貸款調(diào)整至業(yè)務(wù)辦理程序章節(jié)中，以使條文更加清晰；擬在本次修訂中明確申請(qǐng)人的配偶、父母、子女不論有無繳存住房公積金均可以作為共同申請(qǐng)人；同時(shí)還明確申請(qǐng)人的配偶、父母、子女是購房人的，應(yīng)當(dāng)作為共同申請(qǐng)人。 根據(jù)業(yè)務(wù)辦理實(shí)際需求，增加相關(guān)條款內(nèi)容，包括即申請(qǐng)商轉(zhuǎn)公貸款的住房為二手住房的，原商業(yè)性住房按揭貸款余額應(yīng)當(dāng)?shù)陀谝远肿》砍山粎⒖純r(jià)作為重要參考計(jì)算的總價(jià)款的70%；增設(shè)兩項(xiàng)不予支持公積金貸款的情形。 同時(shí)，結(jié)合國家、省、市關(guān)于公積金貸款的監(jiān)管要求，將原規(guī)定公積金貸款審核中僅核查深圳市范圍內(nèi)公積金貸款情況的條件調(diào)整為核查全國范圍內(nèi)公積金貸款情況；根據(jù)深圳市房地產(chǎn)調(diào)控政策及相關(guān)要求，以二手住房成交參考價(jià)作為重要參考計(jì)算房屋總價(jià)款，并以此替代原房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)格，無二手住房成交參考價(jià)時(shí)才以評(píng)估價(jià)計(jì)算房屋總價(jià)款；將貸款補(bǔ)充文件中關(guān)于“商品住房的定義、購買城市更新及棚戶區(qū)改造類住房申請(qǐng)公積金貸款的擔(dān)保方式、限制轉(zhuǎn)讓類住房可以作為抵押物、變更住房權(quán)利人需先清償公積金貸款”等相關(guān)規(guī)定納入《貸款規(guī)定》。 此外，根據(jù)現(xiàn)階段國家及深圳市住房政策和住房分類情況，將原“保障性住房、人才住房和商品住房”的分類調(diào)整為“保障性住房、共有產(chǎn)權(quán)住房和商品住房”三類；結(jié)合深圳市公積金貸款業(yè)務(wù)辦理實(shí)際，在規(guī)定中明確異地繳存公積金的本市戶籍職工，在本市購房并向本市公積金中心申請(qǐng)公積金貸款的，其購房主體從職工本人擴(kuò)大至職工本人或者其配偶。
中新經(jīng)緯 21 閱讀 2022-07-11 13:02
110萬平方米違建已經(jīng)拆除。 整改一年，昆明滇池沿岸違規(guī)違建取得新進(jìn)展。 但與此同時(shí)，個(gè)別項(xiàng)目的價(jià)格也取得了“新進(jìn)展”——幾近腰斬，從13000元/平方米跌到約6800元/平方米。 近日，據(jù)云南省生態(tài)環(huán)境廳消息，云南省人民政府就云南省貫徹落實(shí)中央生態(tài)環(huán)境保護(hù)督察報(bào)告情況舉行新聞發(fā)布會(huì)，經(jīng)過一年的集中整治，滇池沿岸違規(guī)違建問題基本整改到位，累計(jì)拆除建(構(gòu))筑物110萬平方米，環(huán)湖路臨湖一側(cè)減少建設(shè)用地17250畝、建筑面積639萬平方米，恢復(fù)生態(tài)湖濱帶14公里，滇池沿岸過度開發(fā)、無序開發(fā)、貼線開發(fā)現(xiàn)象得到全面遏制和根本扭轉(zhuǎn)。 110萬平違建，拆了！ 2021年5月，國家生態(tài)環(huán)境部通報(bào)云南昆明晉寧長腰山過度開發(fā)嚴(yán)重影響滇池生態(tài)系統(tǒng)完整性問題。通報(bào)稱，圍繞滇池“環(huán)湖開發(fā)”“貼線開發(fā)”現(xiàn)象突出，長腰山區(qū)域被房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目蠶食，部分項(xiàng)目直接侵占滇池保護(hù)區(qū)，擠占了滇池生態(tài)空間。 隨后，一場(chǎng)轟轟烈烈的滇池整改運(yùn)動(dòng)在昆明全面開展。 其中，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在2021年7月底實(shí)地走訪長腰山古滇名城時(shí)，項(xiàng)目違建部分正處于被拆除中；至當(dāng)年8月中旬，項(xiàng)目位于長腰山滇池二級(jí)保護(hù)區(qū)以內(nèi)的542套房才完成整改，包括收回注銷商品房購銷合同備案號(hào)321套和已收回注銷不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證證號(hào)282套；號(hào)稱“坐擁約14公里黃金海岸線”的滇池·南灣未來城項(xiàng)目也在當(dāng)年9月被昆明當(dāng)?shù)卣娼庸?，并拆除違建部分。 圖片來源：拆除中的古滇名城 每經(jīng)記者 陳利 攝(資料圖) 在發(fā)布會(huì)上，云南省生態(tài)環(huán)境保護(hù)督察工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室常務(wù)副主任、省生態(tài)環(huán)境廳黨組成員、副廳長阿澤新發(fā)布了幾個(gè)數(shù)據(jù)，經(jīng)過一年的集中整治，滇池沿岸違規(guī)違建問題基本整改到位，累計(jì)拆除建(構(gòu))筑物110萬平方米，環(huán)湖路臨湖一側(cè)減少建設(shè)用地17250畝、建筑面積639萬平方米，恢復(fù)生態(tài)湖濱帶14公里。 截至目前，對(duì)照督察報(bào)告指出的4個(gè)方面16類50個(gè)問題中，整改時(shí)限為2021年底的7個(gè)問題已全部完成整改，其余43個(gè)問題整改時(shí)限分別為2022年年底、2023年年底和2025年年底，均正有序推進(jìn)整改。督察曝光的5個(gè)典型案例已完成整改2個(gè)，其余3個(gè)正在按照時(shí)序推進(jìn)；督察交辦的3069件群眾投訴舉報(bào)問題，辦結(jié)2840件，階段性辦結(jié)41件，整改完成率93.9%。 項(xiàng)目?jī)r(jià)格幾近腰斬 在滇池整改的這一年里，滇池沿線一/二級(jí)保護(hù)區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)也按下了暫停鍵，包括昆明融創(chuàng)文旅城、金地云海一號(hào)、中鐵諾德山海春風(fēng)、寶能滇池九璽、華夏四季、山海灣8號(hào)、北大資源紫境府、綠地滇池國際健康城及七彩云南古滇名城等諸多在建項(xiàng)目。 而作為草海南岸開發(fā)規(guī)模最大的低密樓盤，占地約500畝的寶能滇池九璽則被暫停網(wǎng)簽近一年，直到今年5月初才發(fā)布宣傳海報(bào)，表示項(xiàng)目已恢復(fù)網(wǎng)簽，即買即簽。 今年4月底，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在昆明實(shí)地走訪，有知情人士曾現(xiàn)場(chǎng)透露，自去年5月昆明開展滇池保護(hù)治理整改工作以來，滇池沿岸樓盤暫停網(wǎng)簽，寶能滇池九璽3個(gè)地塊(A17、A18、A23地塊)被要求從住宅用地調(diào)整為綠地；今年4月，項(xiàng)目又有3個(gè)地塊進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，兩次調(diào)整項(xiàng)目共計(jì)減少40棟住宅和6棟商業(yè)。 為促進(jìn)銷售，寶能滇池九璽近期在恢復(fù)網(wǎng)簽后還推出了推薦成交獎(jiǎng)勵(lì)，獎(jiǎng)勵(lì)金額在4萬-15萬元/套。 而作為此次受滇池環(huán)保整改影響最大的項(xiàng)目，古滇名城價(jià)格則是一降再降。7月5日，昆明德祐一門店經(jīng)紀(jì)人張?zhí)贤ㄟ^微信告訴記者，目前古滇名城·春風(fēng)小院二期90平方米精裝交付，優(yōu)惠總價(jià)在63萬元左右，“單價(jià)算下來只要6800-7000元/平方米，準(zhǔn)現(xiàn)房今年11月就交房了，比之前優(yōu)惠很多?！? 據(jù)記者了解，今年3月古滇名城·春風(fēng)小院也曾推出100套特價(jià)洋房，原價(jià)13000元/平方米，特價(jià)8300元/平方米，降幅約36%。而如今的價(jià)格相比3月，又下降了1300-1500元/平方米，相比13000元/平方米的原價(jià)幾近腰斬。 “今年開發(fā)商回款都很難，為了更快回籠資金，所以優(yōu)惠力度會(huì)更大。”某TOP20房企昆明區(qū)域相關(guān)負(fù)責(zé)人通過微信告訴記者。 不過，古滇名城的降價(jià)也有了相應(yīng)的市場(chǎng)“回報(bào)”。昆明克爾瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年古滇名城以6.02億元銷售金額摘得晉寧區(qū)第一，相比于第二名招商·依灣郡1.42億元的銷售金額，足足高出4.6億元。
每日經(jīng)濟(jì)新聞 34 閱讀 2022-07-11 13:01
5日晚間，唐山市住房公積金管理中心宣布推出“一人購房全家?guī)汀闭?。?jù)不完全統(tǒng)計(jì)，唐山已是年內(nèi)第14個(gè)推出類似政策的城市。 近期，多地調(diào)整公積金貸款政策，除提高貸款額度、降低首付比外，唐山、咸寧、池州、泉州、珠海、天津、贛州、滄州、秦皇島、潮州、邵陽、資陽、定西、楚雄等還允許直系親屬提取公積金余額幫助購房人還貸。 中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉此前對(duì)媒體表示，本輪出臺(tái)類似“一人購房全家?guī)汀闭叩某鞘兄校木€城市占據(jù)主體，這些城市中兩代人都有公積金的群體，對(duì)市場(chǎng)來說，這可以激活一部分需求，尤其是即將退休的人群，這個(gè)政策有利于他們提取公積金幫助子女買房。 需要注意的是，部分城市政策制定較為精細(xì)。其中，池州明確，繳存職工家庭第二次申請(qǐng)住房公積金貸款購房時(shí)，家庭成員(夫妻雙方及父母、子女)公積金賬戶余額可提取用于支付房款，提取總額和貸款額度之和不得超購房總價(jià)的80%。 珠海明確，本市繳存職工可提取賬戶余額的90%幫助其直系親屬(配偶、父母、子女)購房支付首付款；滄州明確，未婚子女新購首套住房和保障性住房的，其父母可以提取自己賬戶的住房公積金支持子女購房。 除此之外，唐山市5日晚間新公布政策還提到還貸能力計(jì)算方法：在自身還貸能力不足的情況下，作為公積金繳存職工的子女或父母均可作為共同還款人，參與還貸能力計(jì)算。 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，唐山新政的出發(fā)點(diǎn)在于，有部分職工家庭想貸更多的款，但因?yàn)橛?jì)算中考慮的收入較低，根據(jù)貸款公式算出的額度也較低。現(xiàn)在借助父母的收入提高職工家庭的收入水平或還貸能力，可以爭(zhēng)取更多的貸款額度。 “此次唐山政策實(shí)際上是提高貸款額度的一種新的表述”，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類貸款額度的增加是基于還款人數(shù)量的增加，后續(xù)償還公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)很小，或者說違約的風(fēng)險(xiǎn)很小，也是值得提倡的一種做法。
中新經(jīng)緯 21 閱讀 2022-07-11 13:00
日前，廣東中山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、中山市發(fā)展和改革局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化新建商品住房銷售價(jià)格申報(bào)工作的通知》(下稱《通知》)?！锻ㄖ访鞔_，商品住房銷售價(jià)格一經(jīng)申報(bào)，每次調(diào)整的間隔時(shí)間不少于3個(gè)月，如需調(diào)低申報(bào)價(jià)格的，每次調(diào)降幅度不得超過上次銷售價(jià)格的5%?！锻ㄖ纷?022年7月4日起執(zhí)行。 據(jù)《通知》，新建商品住房銷售價(jià)格申報(bào)工作分為首次申報(bào)和價(jià)格調(diào)整兩個(gè)類型。開發(fā)企業(yè)應(yīng)在辦理商品住房預(yù)售許可或辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記申請(qǐng)時(shí)進(jìn)行首次銷售價(jià)格申報(bào)，并通過交易平臺(tái)申請(qǐng)辦理商品住房的銷售價(jià)格申報(bào)調(diào)整。 《通知》明確，開發(fā)企業(yè)進(jìn)行首次銷售價(jià)格申報(bào)或銷售價(jià)格申報(bào)調(diào)整時(shí)，每一套商品住房申報(bào)價(jià)格不得高于各鎮(zhèn)街最高申報(bào)價(jià)格，最低不得低于各鎮(zhèn)街最低申報(bào)價(jià)格。商品住房銷售價(jià)格一經(jīng)申報(bào)，每次調(diào)整的間隔時(shí)間不少于3個(gè)月，如需調(diào)低申報(bào)價(jià)格的，每次調(diào)降幅度不得超過上次銷售價(jià)格的5%。 新建商品住房銷售價(jià)格申報(bào)工作規(guī)程正式實(shí)施之日起，可進(jìn)行一次銷售價(jià)格申報(bào)調(diào)整，調(diào)整后需在3個(gè)月后方可再次調(diào)整。商品住房實(shí)際銷售價(jià)格上下浮動(dòng)幅度不得超過申報(bào)價(jià)格的15%。 《通知》同時(shí)要求，開發(fā)企業(yè)對(duì)取得商品房預(yù)售許可證、現(xiàn)售備案證書或符合現(xiàn)房銷售條件的商品住房項(xiàng)目，應(yīng)在10日內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。商品住房銷售明碼標(biāo)價(jià)實(shí)行一套一標(biāo)，應(yīng)當(dāng)對(duì)每套商品住房進(jìn)行明碼標(biāo)價(jià)，并在經(jīng)營場(chǎng)所的顯著位置公示商品住房銷售價(jià)格等內(nèi)容，有條件的可同時(shí)采取電子信息屏、多媒體終端或電腦查詢等公示方式。采取上述多種方式明碼標(biāo)價(jià)的，標(biāo)價(jià)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)保持一致。 開發(fā)企業(yè)應(yīng)切實(shí)履行企業(yè)主體責(zé)任，依法依規(guī)誠信經(jīng)營，嚴(yán)格遵守商品住房銷售明碼標(biāo)價(jià)相關(guān)規(guī)定，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用，不得使用虛假或不規(guī)范的價(jià)格標(biāo)示誤導(dǎo)購房者，不得利用虛假或者使人誤解的標(biāo)價(jià)方式進(jìn)行價(jià)格欺詐等違法行為。 公開報(bào)道顯示，近一年以來，樓市“限跌令”并不鮮見。 據(jù)媒體不完全統(tǒng)計(jì)，除中山市外，去年下半年以來，至少包括山東菏澤、湖南岳陽、云南昆明、河北唐山、遼寧沈陽、江蘇江陰、湖南株洲、河北張家口、湖北鄂州 、江蘇徐州 、江蘇泰州、安徽安慶、浙江湖州、湖南永州、湖北孝感、江蘇揚(yáng)中、江蘇南通、山東聊城、廣東惠州、湖南張家界、陜西漢中、福建平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)等22個(gè)地方發(fā)布政策或引導(dǎo)房企不得隨意降價(jià)銷售。 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)近日表示，當(dāng)前各地限跌令的規(guī)定比較多，目的就是為了防范出現(xiàn)房企違規(guī)降價(jià)、虛假營銷的操作。
中新經(jīng)緯 45 閱讀 2022-07-11 13:00
今年上半年全國百城土地成交金額為11300億元，同比下降55%，僅杭州和上海成交額超千億元。 百城土地成交額減半 《報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，6月份，全國100個(gè)城市土地(含純住宅、商住、商辦用地)成交幅數(shù)為959幅，環(huán)比增加63%，同比下降28%；成交建筑面積7001萬平方米，環(huán)比增加104%，同比下降43%；成交金額為4015億元，環(huán)比增加141%，同比下降33%。 2022年上半年來看，全國百城土地成交金額為11300億元，較去年下半年下降50%，較去年上半年下降55%。 《報(bào)告》分析稱，上半年土地市場(chǎng)交易規(guī)模縮水嚴(yán)重，充分體現(xiàn)了土地市場(chǎng)面臨的較大壓力。各地需要繼續(xù)優(yōu)化購地規(guī)則，以不斷降低房企的拿地門檻，鼓勵(lì)土地交易市場(chǎng)的活躍。從實(shí)際過程看，隨著房屋銷售市場(chǎng)逐步復(fù)蘇、房企到位資金狀況改善，預(yù)計(jì)下半年百城土地市場(chǎng)會(huì)有活躍的基礎(chǔ)和空間。 按城市分類看，《報(bào)告》顯示，6月份，37個(gè)一二線城市土地成交幅數(shù)為449幅，環(huán)比增加104%，同比下降27%。成交建筑面積為3913萬平方米，環(huán)比增加176%，同比下降47%。成交金額為3075億元，環(huán)比增加188%，同比下降26%。 6月份，63個(gè)三四線城市土地成交幅數(shù)為510幅，環(huán)比增加38%，同比下降29%。成交建筑面積為3088萬平方米，環(huán)比增加54%，同比下降36%。成交金額為941億元，環(huán)比增加58%，同比下降48%。 “全國百城土地市場(chǎng)的拉動(dòng)，更主要是得益于一二線重點(diǎn)城市的拉動(dòng)，而三四線城市表現(xiàn)較為一般?！薄秷?bào)告》認(rèn)為，要充分認(rèn)識(shí)到三四線城市土地市場(chǎng)下行的壓力，也要求后續(xù)刺激此類城市的土地市場(chǎng)。 再將目光放至整個(gè)上半年?！秷?bào)告》顯示，上半年僅有杭州和上海土地成交額超千億元，分別為1426億元和1078億元，同比分別回落26%和17%。且在一二線城市土地交易金額TOP10的城市中，僅有合肥和深圳實(shí)現(xiàn)同比正增長，分別增37%和36%。 《報(bào)告》同時(shí)稱，三四線城中土地交易規(guī)模較大的普遍是長三角的城市，不過此類城市也都面臨了較大程度的同比下降，如鹽城今年上半年土地交易規(guī)模相比去年同期下降了80%。
中新經(jīng)緯 16 閱讀 2022-07-11 12:59
2022年7月15日開始，唐山市住房公積金管理中心購房還貸推出新政：“一人購房全家?guī)汀薄? 唐山市住房公積金管理中心介紹，政策規(guī)定：凡是在唐山市區(qū)域內(nèi)，單身職工貸款購房，其父母可作為共同還款人提供還貸幫助；已婚職工貸款購房，雙方父母可作為共同還款人提供還貸幫助。父母貸款購房子女或已婚子女夫妻雙方可作為共同還款人提供還貸幫助。對(duì)于還貸能力不足的，作為共同還款人允許參與還貸能力計(jì)算提高貸款額度。以上人員必須同時(shí)為唐山市住房公積金繳存職工。 唐山市住房公積金管理中心表示，該政策的出臺(tái)，具有三大“含金點(diǎn)”。 一是促進(jìn)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。按照省、市關(guān)于做好穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤一攬子政策的有關(guān)要求，為提振市場(chǎng)、促進(jìn)消費(fèi)、切實(shí)解決新市民、青年群體以及臨近退休人員等群體的住房需求，出臺(tái)此政策。此政策不僅適用于住房公積金貸款購房，也同時(shí)適用于公積金職工商業(yè)貸款購房。 二是提高住房公積金貸款額度，增強(qiáng)保障性和互助性。針對(duì)當(dāng)前新市民和青年群體以及外來人才創(chuàng)業(yè)，使用貸款購房最大的障礙是工資收入不高、還貸能力不足、無法達(dá)到貸款最高限額，通過父母作為共同還款人，剛性提升了還貸能力；另外，臨近退休的職工，也有改善性購房需求，最大障礙是貸款年限只能延長至法定退休年齡后五年，能貸年限較短，因而會(huì)產(chǎn)生月還款額達(dá)到上限的壓力，也面臨著因還貸能力不足而無法達(dá)到最高限額的問題，子女作為共同還款人，剛性提升了父母的還貸能力，通過“全家?guī)汀睂?shí)現(xiàn)改善性住房購買。 三是喚醒“睡眠資金”，將家庭的“暗補(bǔ)”變?yōu)槭褂米》抗e金的“明補(bǔ)”。購房還貸存在著因每月還貸的支出，降低家庭可支配現(xiàn)金消費(fèi)的困難，通常是父母或子女用工資給予支持、補(bǔ)助。此政策出臺(tái)使用后，父母或子女作為共同還款人，可通過喚醒原來不能使用的公積金賬戶資金，實(shí)現(xiàn)了公積金的明補(bǔ)，不僅為家庭降低了還貸壓力，而且讓父母或子女日常消費(fèi)也變得更加輕松，從而提升了整個(gè)家庭的幸福指數(shù)。 唐山市住房公積金管理中心明確，凡是在唐山市今年6月1日新購房職工均可享受新政，新政于2022年7月15日開始辦理。
中新經(jīng)緯 20 閱讀 2022-07-11 12:58
“最近二手房是真的不好賣了?！蓖顿Y客江敏已經(jīng)將一套位于江蘇南通市區(qū)的房子掛牌8個(gè)月，但中介帶看越來越少。 江敏發(fā)現(xiàn)自家小區(qū)已經(jīng)有200多套二手房在售了，幾乎每一套都在降價(jià)。目前南通鏈家網(wǎng)在售二手房套數(shù)達(dá)到64590套，相比今年3月初凈增2000套，僅鏈家掛牌二手房的去化周期就超過60個(gè)月，5年都賣不完。 二手房掛牌數(shù)量大增并不是單一現(xiàn)象，隨著各地樓市松綁政策發(fā)布，越來越多房東把二手房擺上貨架。近一個(gè)月來，鏈家網(wǎng)上重慶的二手房源增加約8000套，成都增長了1.5萬套。58安居客房產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)則顯示，6月全國重點(diǎn)城市二手房新增掛牌房源量總體環(huán)比上升6.8%，上海二手房新增掛牌量漲了109%，南昌、哈爾濱、長春、濟(jì)南等城市的掛牌房源量增幅也較為顯著。 不過，雖然掛牌量都在上漲，城市間的分化效應(yīng)明顯，一線城市上海6月以來樓市迅速修復(fù)，仍然保持著“掛出一套賣一套”的節(jié)奏，大多數(shù)房子不愁買家；而二三四線城市則面臨不同程度的去化難問題。 投資客“割肉”難尋買家 江敏是上海一個(gè)普通的上班族，2017年時(shí)，由于家里有一筆存款不知道如何投資，她便開始關(guān)注樓市，最終于2018年在南通主城區(qū)買下一套新商品房，當(dāng)時(shí)正處于南通樓市火熱的上升期，這套房子附近有學(xué)校、有規(guī)劃的地鐵線路，江敏入手后房?jī)r(jià)一度浮盈了80%。 2021年下半年，江敏感受到樓市變冷，再加上家里有現(xiàn)金流需求，她就想把這套沒住過的房子賣掉變現(xiàn)，結(jié)果市場(chǎng)卻越來越冷，中介經(jīng)常打電話讓她降降價(jià)，預(yù)期不要太高。 近期，江敏突然注意到小區(qū)掛牌量非常多：“都是沒有裝修、沒有入住過的半毛坯房，不大的一個(gè)小區(qū)，竟然有230多套在售房?！苯綦S即去打探了周邊其他小區(qū)，基本上也都有一兩百套在售，幾乎所有的房源近期都在降價(jià)。 “有些力度大，一口氣降了20萬乃至50萬，也有很多房源是2萬、3萬地降?！币恢薄胺鹣怠钡慕粢猜犨M(jìn)中介的勸，答應(yīng)掛牌價(jià)再次降低5萬。她告訴記者，相比去年同期，她所買小區(qū)的掛牌價(jià)已經(jīng)低了約2000元/平方米，實(shí)際成交價(jià)降了大約4000元/平方米。 根據(jù)鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至7月5日，南通真實(shí)在售的二手房套數(shù)達(dá)到64590套，相比今年3月初凈增約2000套。 掛牌量上漲的另一面，是南通二手房去化艱難，當(dāng)?shù)氐摹巴ǚ縠辦”平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，上半年南通市區(qū)(不含通州區(qū)、海門區(qū))存量二手住宅銷售備案約6515套，月均約1083套，同比去年下跌約41%。 以南通現(xiàn)在的月均去化水平計(jì)算，僅鏈家掛牌的6萬多套房的去化周期就達(dá)到60個(gè)月，即整整5年才能賣完這些存量房。貝殼南通站6月中旬?dāng)?shù)據(jù)顯示，二手房源平均成交周期達(dá)到222天。 上海二手房成交依然暢旺 和南通這類三四線城市不同，上海二手房市場(chǎng)過去常年保持著低存量和高成交量，2021年共成交二手房27萬套，月均2.25萬套，基本上掛一套就能賣一套。在6月1日全面恢復(fù)正常生產(chǎn)、生活秩序后，上海的二手房去化還有沒有那么容易？ 58同城和安居客聯(lián)合發(fā)布的《6月國民安居指數(shù)報(bào)告》顯示，6月份上海二手房新增掛牌量漲幅領(lǐng)跑全國，達(dá)到了109%。 根據(jù)“小胖看房”數(shù)據(jù)，2022年1-5月，上海二手房掛牌量一直在1.5萬套以下，6月突破2萬套，積壓了兩個(gè)月的房源終于釋放，截至6月底掛牌量達(dá)到2.26萬套。 上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示：“其實(shí)計(jì)算6月上海二手房掛牌量的環(huán)比漲幅意義不太大，4-5月因疫情防控政策，二手房市場(chǎng)各業(yè)務(wù)基本停滯了，以我們的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，6月恢復(fù)常態(tài)后，掛牌量已經(jīng)回到疫情前水平?！? 上海白領(lǐng)王玫告訴記者，她最近想置換掉市區(qū)一套二手房，然后去新房市場(chǎng)“打新”，向房產(chǎn)中介介紹房子的具體情況后，中介人員告訴她：“只要按照市場(chǎng)價(jià)掛牌，最快一周就能成交，不需要降價(jià)。” 上海寶山區(qū)的一名鏈家經(jīng)紀(jì)人也印證了成交暢旺的說法，他表示，近期外中環(huán)之間板塊的買賣兩端需求都很旺盛，不僅掛牌量飆升，看房客也源源不斷，成交率不錯(cuò)。 “我所在板塊的新增掛牌量相比疫情前還漲了40%，想置換房子的人非常多，掛出來也不愁賣，房?jī)r(jià)甚至微漲?！痹摻?jīng)紀(jì)人稱。 結(jié)合實(shí)際成交情況，盧文曦也認(rèn)為上海二手房市場(chǎng)目前沒什么談價(jià)空間：“基本都是按照市場(chǎng)價(jià)掛牌的，價(jià)格當(dāng)然可以談一下，但是不會(huì)降很多的?！? 6月以來，有不少網(wǎng)傳消息稱有人拋售上海高端房產(chǎn)，豪宅掛牌量大增、價(jià)格走低，針對(duì)這些傳聞，盧文曦表示：“根據(jù)我們的監(jiān)測(cè)，豪宅掛牌量總體正常，價(jià)格也很穩(wěn)定，而且個(gè)別板塊價(jià)格是上調(diào)的，比如徐匯濱江和陸家嘴的優(yōu)質(zhì)小區(qū)。” 上海鏈家分析師也對(duì)記者表示，6月上海二手房掛牌量處于正常修復(fù)通道中，目前回升至疫情前水平，豪宅板塊也并無異常。 多城二手房掛牌量激增 據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2022年上半年，各地出臺(tái)樓市寬松政策已超460次，具體舉措包括放松限購限售、降低交易稅費(fèi)、提供購房補(bǔ)貼、提升公積金可貸額度等。 在這些政策的刺激下，樓市終于在5月出現(xiàn)復(fù)蘇信號(hào)。貝殼找房高級(jí)副總裁李文杰近日在一場(chǎng)論壇中也表示：“50城二手房成交量在5月環(huán)比上漲了14%，二手房的至暗時(shí)刻已經(jīng)過去?！? 然而比購房者熱情更高的卻是掛牌套現(xiàn)的房東，伴隨著樓市松綁政策的發(fā)布，多城二手房掛牌量持續(xù)激增。 5月17日，杭州出臺(tái)了刺激二手房成交的“5.17樓市新政”，結(jié)果掛牌量飆升，盡管二手房成交數(shù)據(jù)也有所增長，但趕不上杭州二手房的掛牌量上漲速度。 根據(jù)鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至7月5日，杭州真實(shí)在售二手房套數(shù)為9.5萬套，相比5月下旬的8.8萬套，又凈增了7000套。 二手房存量排名前列的重慶和成都，在鏈家上掛牌的二手房套數(shù)均超過17萬套。其中，重慶達(dá)到17.4萬套，近一個(gè)月增長約8000套；成都共計(jì)有17.1萬套，近一個(gè)月增長1.5萬套。 58安居客房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，6月全國重點(diǎn)城市二手房新增掛牌房源量環(huán)比上升6.8%，除上海的數(shù)據(jù)有大幅回升外，南昌、哈爾濱、長春、濟(jì)南等城市的掛牌房源量環(huán)比上升也較為明顯，南昌新增掛牌量環(huán)比漲幅達(dá)到31%，哈爾濱達(dá)23%，長春為20%，濟(jì)南11%。 58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認(rèn)為，一線城市表現(xiàn)平穩(wěn)，波動(dòng)性小，二線城市樓市則已現(xiàn)分化，例如杭州在5月針對(duì)二手房定向放松，使二手房掛牌量近兩個(gè)月都出現(xiàn)明顯增長，接下來，不同城市之間、不同板塊之間的分化將表現(xiàn)得更為明顯，但總體來說，下半年全國整體樓市成交量會(huì)明顯超過上半年。
第一財(cái)經(jīng) 17 閱讀 2022-07-11 12:57
廣東又一地出臺(tái)樓市新政。日前，中山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、中山市發(fā)展和改革局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化新建商品住房銷售價(jià)格申報(bào)工作的通知》。 上述文件明確，開發(fā)企業(yè)進(jìn)行首次銷售價(jià)格申報(bào)或銷售價(jià)格申報(bào)調(diào)整時(shí)，每一套商品住房申報(bào)價(jià)格不得高于各鎮(zhèn)街最高申報(bào)價(jià)格，最低不得低于各鎮(zhèn)街最低申報(bào)價(jià)格(各鎮(zhèn)街最高/最低申報(bào)價(jià)格由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局核定，如需調(diào)整最高申報(bào)價(jià)格，開發(fā)企業(yè)向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局提交申請(qǐng)及有關(guān)佐證材料，由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局進(jìn)行審核，并按實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整)。 商品住房銷售價(jià)格一經(jīng)申報(bào)，每次調(diào)整的間隔時(shí)間不少于3個(gè)月，如需調(diào)低申報(bào)價(jià)格的，每次調(diào)降幅度不得超過上次銷售價(jià)格的5%。 新建商品住房銷售價(jià)格申報(bào)工作規(guī)程正式實(shí)施之日起，可進(jìn)行一次銷售價(jià)格申報(bào)調(diào)整，調(diào)整后需在3個(gè)月后方可再次調(diào)整。商品住房實(shí)際銷售價(jià)格上下浮動(dòng)幅度不得超過申報(bào)價(jià)格的15%。 通知自2022年7月4日起執(zhí)行。
中國新聞網(wǎng) 21 閱讀 2022-07-11 12:56
盡管疫情對(duì)市場(chǎng)形成攪擾，2022年上半年的上海大宗交易市場(chǎng)熱鬧依舊，迎來了各行業(yè)的頭部企業(yè)買家。 近日，煤炭巨頭兗礦能源(600188.SH)發(fā)布公告稱，擬出資8.61億元對(duì)山東能源大廈上海有限公司(以下簡(jiǎn)稱“能源大廈上海公司”)進(jìn)行增資擴(kuò)股；后者的主要資產(chǎn)為一宗位于上海市靜安區(qū)的土地使用權(quán)，兗礦能源擬于此新建上海區(qū)域總部大廈。 不久前，“羊絨大王”、如今的綜合產(chǎn)業(yè)集團(tuán)龍頭鄂爾多斯(600295. SH)，“內(nèi)貿(mào)集運(yùn)龍頭”中谷物流(603565.SH)也先后宣布將斥巨資在上海核心區(qū)域購置辦公樓。 據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，得益于多筆大體量寫字樓的成交，2022年上半年，上海辦公類型成交大幅增長64%，對(duì)比2021年近乎翻倍。 事實(shí)上，近年來在上海購置寫字樓自用的國內(nèi)企業(yè)并不鮮見。安踏、特步、李寧、商湯科技、浙商銀行等各大行業(yè)內(nèi)頭部企業(yè)先后于上海購地或買下整棟寫字樓作為總部。 業(yè)內(nèi)認(rèn)為，上海作為全中國經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的城市之一，經(jīng)濟(jì)基本面長期看好，這一背景下，企業(yè)向此聚集的趨勢(shì)不會(huì)改變。仲量聯(lián)行華東區(qū)資本市場(chǎng)部總監(jiān)孫翎向第一財(cái)經(jīng)指出，“上海擁有優(yōu)秀的人才、充足的資本、良好的創(chuàng)新環(huán)境與優(yōu)質(zhì)的政府服務(wù)，這幾方面無疑是實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的必備要素，未來企業(yè)選擇在上海設(shè)置總部的趨勢(shì)將得以延續(xù)?！? 龍頭企業(yè)斥巨資買樓 擁有山東國資背景的兗礦能源，是一家以煤炭、煤電、煤化工為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的國際化特大型能源上市公司。山東能源為兗礦能源的控股股東，持股比例合計(jì)約54.92% 6月30日，兗礦能源發(fā)布公告稱，以人民幣2.87元/股的價(jià)格出資8.61億元，對(duì)山東能源的全資子公司能源大廈上海公司增資擴(kuò)股，后者的主要資產(chǎn)為一宗位于上海市靜安區(qū)的土地使用權(quán)。該筆交易構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。 此次增資擴(kuò)股完成之后，兗礦能源持有能源大廈上海公司75%股權(quán)，山東能源持有25%股權(quán)。兗礦能源表示，擬在上述靜安區(qū)地塊上新建上海區(qū)域總部大廈，以進(jìn)一步提升影響力，發(fā)揮駐滬企業(yè)協(xié)同優(yōu)勢(shì)，加快推動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)一體化運(yùn)營等。 值得一提的是，由于能源大廈上海公司實(shí)際取得土地時(shí)間較早、成本較低，而近年來靜安區(qū)土地價(jià)格上漲，以2022年1月31日為評(píng)估基準(zhǔn)日，錄得土地評(píng)估增值2.33億元；這也使得能源大廈上海公司評(píng)估增值2.31億元，增值率417.47%。 無獨(dú)有偶，另一同樣擁有能源產(chǎn)業(yè)背景的綜合產(chǎn)業(yè)集團(tuán)鄂爾多斯，也為了業(yè)務(wù)辦公經(jīng)營場(chǎng)所的需求，在上海核心區(qū)域大手筆購置了辦公物業(yè)。 5月下旬，這一起家于羊絨服裝業(yè)，后拓展至煤炭、冶煉、化工等業(yè)務(wù)的綜合性龍頭發(fā)布公告稱，與控股子公司電冶集團(tuán)擬以總計(jì)約26.7億元的代價(jià)，購買位于上海市靜安區(qū)蘇河灣板塊的寫字樓，用于商業(yè)、辦公和綜合服務(wù)。公開信息顯示，該獨(dú)棟辦公樓隸屬于上海蘇河灣中心項(xiàng)目。 對(duì)于鄂爾多斯來說，這一位于上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的辦公樓，在作為其重要展示窗口的同時(shí)，也是一筆劃算的交易。據(jù)鄂爾多斯披露，2019年以來，上述交易標(biāo)的周邊地區(qū)成交的寫字樓均價(jià)區(qū)間約為5.68萬/平方米—9.87萬/平方米，而此番其購買的交易標(biāo)的成交均價(jià)為5.8萬元/平方米，處于較低的價(jià)格區(qū)間。 同樣大手筆的還有集裝箱物流行業(yè)的龍頭企業(yè)中谷物流。6月下旬，該公司公告稱，擬以29億元的交易對(duì)價(jià)收購上海贏灣100%股權(quán)。若交易順利完成，中谷物流將間接持有上海佳兆業(yè)金融中心的全部產(chǎn)權(quán)，部分區(qū)域?qū)⒆鳛檗k公用房使用。公開信息顯示，該物業(yè)位于上海陸家嘴國際商務(wù)區(qū)核心區(qū)域，是兩條地鐵的上蓋，緊鄰多家金融機(jī)構(gòu)。 中谷物流表示，該筆交易所需資金為中谷物流自有或自籌資金。這背后是集運(yùn)市場(chǎng)高景氣度下的業(yè)績(jī)?cè)鲩L。適逢集裝箱運(yùn)輸市場(chǎng)需求旺盛，運(yùn)價(jià)大幅上漲等因素，2021年，中谷物流實(shí)現(xiàn)凈利潤約24.04億元，同比增幅136%；今年一季度，其營收增幅24.9%，凈利潤同比大增170.23%。 “當(dāng)前所租賃的辦公區(qū)域已經(jīng)難以滿足業(yè)務(wù)快速發(fā)展趨勢(shì)下的人員辦公需求，亟需通過配置新的辦公用房以確保公司持續(xù)人才引進(jìn)壯大專業(yè)人才團(tuán)隊(duì)，以應(yīng)對(duì)公司業(yè)務(wù)規(guī)模的持續(xù)增長，”中谷物流在公告中表示，購置自有優(yōu)質(zhì)辦公樓資產(chǎn)，設(shè)立集團(tuán)總部基地，在增強(qiáng)其獲取融資授信及合作伙伴認(rèn)可等方面有諸多裨益。 自用買家占比近6成 不只是財(cái)大氣粗的煤老板和乘風(fēng)起飛的航運(yùn)企業(yè)，傳統(tǒng)的金融機(jī)構(gòu)和TMT公司，也在今年上半年大手筆購入辦公物業(yè)。 3月，浙商銀行表示擬以30億元的價(jià)格，購入上海綠地創(chuàng)驛大廈A塔樓作為辦公大樓使用；6月，商湯集團(tuán)也擬以超33億元收購上海西岸國際人工智能中心西樓4樓至26樓，“為配合業(yè)務(wù)快速發(fā)展和未來擴(kuò)張，擬用做辦公室用途”。 在多筆大體量寫字樓成交的帶動(dòng)下，戴德梁行最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年上海辦公類型成交增長明顯，達(dá)到了64%，對(duì)比2021年近乎翻倍。 這也在一定程度上推動(dòng)了上海大宗交易市場(chǎng)成交表現(xiàn)。上述機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，上海大宗交易市場(chǎng)共錄得26筆、共計(jì)328億元成交，對(duì)比2021年同期上漲2.5%，亦是四大一線城市中唯一交易額同比上漲的城市。 疫情之下，上海的辦公樓成交能交出如此成績(jī)單，在孫翎看來，首先是由于上海的核心辦公樓物業(yè)經(jīng)營表現(xiàn)穩(wěn)定，“辦公樓在房地產(chǎn)各類資產(chǎn)類別中相對(duì)容易進(jìn)行運(yùn)營管理，在下行周期仍然能表現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性，從投資回報(bào)來看，此類資產(chǎn)的保值性與增值性也較好”。 同時(shí)，作為大量資產(chǎn)的持有者，不少開發(fā)商近來深陷流動(dòng)性壓力，使其對(duì)于原本惜售的核心資產(chǎn)出售意愿也有所提升。孫翎認(rèn)為，在這樣的情況下，買方手中對(duì)于價(jià)格等商務(wù)條件有較多的話語權(quán)。 于是，既能滿足在上海核心地段的辦公需求又同時(shí)兼具投資屬性的辦公樓資產(chǎn)，就成了這些現(xiàn)金流充足的龍頭企業(yè)首要考慮的資產(chǎn)配置標(biāo)的。 在這一背景下，自用買家的比例大幅提升。據(jù)戴德梁行披露，2022年上半年，自用買家的比例由2021年的37%提升至58%。戴德梁行華東區(qū)資本市場(chǎng)部執(zhí)行董事盧強(qiáng)預(yù)計(jì)，2022年下半年，自用買家將持續(xù)保持活躍，預(yù)計(jì)全年自用買家占比將超過去年。 將時(shí)間線拉長，近年來，有不少實(shí)業(yè)企業(yè)都傾向于在上海購置或建設(shè)辦公樓，以作為總部或設(shè)立辦事處等。 2021年10月，陶瓷電容器行業(yè)頭部企業(yè)火炬電子便對(duì)外宣布，將以6.73億元的價(jià)格買下上海市楊浦區(qū)的碧桂園中心6棟整棟物業(yè)，作為上海總部大樓。 同年，李寧在長寧區(qū)斥資超10億元在長寧區(qū)購置辦公物業(yè)，并將上?？偛眶唛L三角全球業(yè)務(wù)總部落地于此，“可滿足本公司之辦公需求”。而同為國產(chǎn)運(yùn)動(dòng)品牌的安特也于2019年在上海拿地籌建新總部。 越來越多民營企業(yè)選擇把研發(fā)中心、管理中心和國際化業(yè)務(wù)總部放在上海。截至2021年末，上海已累計(jì)認(rèn)定民營企業(yè)總部388家。 孫翎向第一財(cái)經(jīng)表示，上海擁有優(yōu)秀的人才、充足的資本、良好的創(chuàng)新環(huán)境與優(yōu)質(zhì)的政府服務(wù)，這幾方面無疑是實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的必備要素，“未來企業(yè)選擇在上海設(shè)置總部的趨勢(shì)將持續(xù)延續(xù)”。 “總體看，上海作為長三角的龍頭，其地理位置優(yōu)勢(shì)以及信息人才的積聚不會(huì)因?yàn)橐粫r(shí)一季度而發(fā)生改變，未來將會(huì)繼續(xù)發(fā)揮重要作用，并有望繼續(xù)延續(xù)。”盧強(qiáng)認(rèn)為。
第一財(cái)經(jīng) 33 閱讀 2022-07-11 12:56
7月5日，澎湃新聞獲悉，陜西省漢中市住房公積金管理中心近日發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款首付比例的通知》(簡(jiǎn)稱《通知》)。 在調(diào)整住房公積金貸款首付比例方面，在漢中市購房的住房公積金繳存職工，首次申請(qǐng)住房公積金貸款購買普通住房(144㎡及以下)的，首付比例不低于20%；購買非普通住房(144㎡以上)的，首付比例不低于25%。第二次申請(qǐng)住房公積金貸款，購買普通住房(144㎡及以下)的，首付比例不低于25%；購買非普通住房(144㎡以上)的，首付比例不低于30%。 調(diào)整異地職工住房公積金貸款首付比例方面，在漢中市購房的住房公積金異地繳存職工，申請(qǐng)住房公積金貸款購買普通住房(144㎡及以下)的，首付比例不低于30%；購買非普通住房(144㎡以上)的，首付比例不低于35%。 在此之前，漢中市于今年4月提高住房公積金貸款額度。按照政策，單繳存職工家庭(夫妻中有一方連續(xù)繳存住房公積金滿6個(gè)月)由最高貸款額度50萬元調(diào)整為最高貸款額度60萬元。雙繳存職工家庭(夫妻雙方均連續(xù)繳存住房公積金滿6個(gè)月)由最高貸款額度50萬元調(diào)整為最高貸款額度70萬元。
澎湃新聞 20 閱讀 2022-07-11 12:55
根據(jù)教育部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2022年我國高校畢業(yè)生預(yù)計(jì)1076萬人，同比增加167萬人，在絕對(duì)規(guī)模和同比增量上創(chuàng)歷史新高。 為幫助解決高校畢業(yè)生租房問題，做好畢業(yè)生住房租賃服務(wù)，今年6月，多個(gè)省會(huì)城市和直轄市從發(fā)放租房和生活補(bǔ)貼、提供人才租賃房、為市外前來求職的畢業(yè)生提供最長7天免費(fèi)住宿等方面助力畢業(yè)生安居樂業(yè)。 6月畢業(yè)季來臨前，已有不少省會(huì)城市和直轄市推出相關(guān)政策。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，年內(nèi)北京、上海、長沙、青島、武漢、石家莊、太原、呼和浩特、福州、南寧、蘭州等11個(gè)省會(huì)城市和直轄市均針對(duì)畢業(yè)生定向推出租房?jī)?yōu)惠政策，除了前述內(nèi)容外，還涉及發(fā)放一次性安家補(bǔ)貼、提供階段性免費(fèi)住宿、定向提供保障性租賃住房房源等。 貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，為吸引更多人才留居城市，發(fā)揮“人才紅利”推動(dòng)城市發(fā)展，未來會(huì)有更多城市推出畢業(yè)生租房支持政策，人才吸引力較強(qiáng)的一線和新一線城市推出的力度或?qū)⒏蟆? 多地推畢業(yè)生租房?jī)?yōu)惠政策 自如研究院去年6月調(diào)研10個(gè)一線和新一線城市的畢業(yè)生住房租賃情況發(fā)現(xiàn)，90%的大學(xué)畢業(yè)生需要通過租房解決居住問題。 “我六月底入職，網(wǎng)上看到的房源信息顯示六月底可以入住，可真正看房時(shí)中介又告訴我入住時(shí)間要推遲?！?山西大學(xué)應(yīng)屆畢業(yè)生韓媛媛向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。由于遭遇了房屋實(shí)際信息與中介平臺(tái)信息不符、中介機(jī)構(gòu)哄抬租金等現(xiàn)象，韓媛媛的租房過程頗為曲折，類似情況并非個(gè)例。 貝殼研究院發(fā)布的《2022年畢業(yè)生租房調(diào)研報(bào)告》顯示，高校畢業(yè)生容易因信息不對(duì)稱而遇到虛假房源、克扣押金以及中介機(jī)構(gòu)亂收費(fèi)等現(xiàn)象。 為更好解決大學(xué)畢業(yè)生租住難題，幫助其提高居住生活品質(zhì)，降低房租壓力，今年前6月至少有11個(gè)省會(huì)城市和直轄市從供給安居租賃房源、發(fā)放租房補(bǔ)貼、提供求職免費(fèi)住宿等方面出發(fā)，推出多種保障措施。 在供給安居租賃房源方面，6月武漢、上海均有相關(guān)政策推出。6月7日，武漢明確為符合條件的畢業(yè)生提供人才租賃房，租金不高于市場(chǎng)租金的70%，租金累計(jì)減免不超3年； 6月15日，上海提出要實(shí)施應(yīng)屆高校畢業(yè)生安居保障專項(xiàng)行動(dòng)，為畢業(yè)生提供一批租金可負(fù)擔(dān)、長期穩(wěn)定的租賃房源，今年將新增2.5萬套人才安居租賃房源。 北京早在3月17日就啟動(dòng)了2022年保障性租賃住房青年公寓對(duì)接工作，在海淀、朝陽、房山、昌平啟動(dòng)4個(gè)項(xiàng)目試點(diǎn)，推出653套、共1000間房源，租金多在2000-3000元之間，低于市場(chǎng)水平。6月29日起，4個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)開放申請(qǐng)登記，海淀項(xiàng)目預(yù)計(jì)7月中下旬開始選房。 長沙、太原、呼和浩特、南寧等城市則為畢業(yè)生提供租房生活補(bǔ)貼，例如6月23日，呼和浩特發(fā)布高校畢業(yè)生租購房補(bǔ)貼業(yè)務(wù)辦理公告，每月分別為博士研究生、碩士研究生、本科生補(bǔ)貼1000元、800元、500元，補(bǔ)貼期限不超過24個(gè)月。 石家莊和福州行動(dòng)更早，分別在4月18日和4月19日出臺(tái)畢業(yè)生補(bǔ)貼政策，石家莊為本科和研究生分別提供一次性補(bǔ)貼1萬元和3萬元，福州為符合條件的非福州生源本科及以上應(yīng)屆畢業(yè)生和技工院校預(yù)備技師班及以上畢業(yè)生提供3000元一次性租房補(bǔ)貼，為符合條件的福州戶籍畢業(yè)生發(fā)放1萬元一次性生活補(bǔ)貼。 不僅如此，福州還延長畢業(yè)生免費(fèi)住宿時(shí)間。6月15日，微信公眾號(hào)“福州人社”發(fā)布消息，明確畢業(yè)三年內(nèi)在意在福州求職、創(chuàng)業(yè)和實(shí)習(xí)、見習(xí)的全日制高校外地生源畢業(yè)生，均可申請(qǐng)最長不超過一年的免費(fèi)住宿，每人僅限享受一次。 在打造人才驛站方面，武漢、南寧等地6月推出了外來畢業(yè)生“求職免費(fèi)住宿”服務(wù)，打造人才驛站或青年之家，配備家具家電等設(shè)施，對(duì)市外前來求職的應(yīng)屆高校畢業(yè)生提供最長7天的免費(fèi)住宿。 整體來看，各地針對(duì)畢業(yè)生的租房支持政策除了提供求職實(shí)習(xí)等過渡性免費(fèi)住宿外，主要包括提供租賃房源和發(fā)放租房或生活補(bǔ)貼兩類。 相對(duì)而言，黃卉認(rèn)為從畢業(yè)生租房的需求角度而言，發(fā)放租房補(bǔ)貼的適用性更廣，一方面可以提高畢業(yè)生對(duì)房租的可支付能力，另一方面畢業(yè)生在選擇租賃房源時(shí)靈活性更強(qiáng)，可以按照租住偏好選擇不同區(qū)位、不同裝配標(biāo)準(zhǔn)的租賃房源。 期待更多政策支持畢業(yè)生安居 西安交通大學(xué)應(yīng)屆畢業(yè)生宋夢(mèng)即將入職上海一家互聯(lián)網(wǎng)金融公司，宋夢(mèng)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，其更傾向于選擇經(jīng)濟(jì)型整租公寓，并且更關(guān)注租住安全性，如小區(qū)安保與物業(yè)是否可靠、小區(qū)內(nèi)流動(dòng)人口是否較少等。房屋戶型、隔音情況、小區(qū)生活配置等亦是其看重的因素。 在畢業(yè)生人數(shù)增加、疫情反復(fù)助力企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)背景下，各地針對(duì)畢業(yè)生推出租房?jī)?yōu)惠政策，為新就業(yè)畢業(yè)生解決租房問題提供更多解決方案。 相對(duì)而言，一線城市和新一線城市的畢業(yè)生吸引力更大，租房等生活成本也更高。58同城、趕集直招發(fā)布的《2022年畢業(yè)季調(diào)研分析報(bào)告》發(fā)現(xiàn)，廣州、深圳、杭州、長沙、北京、上海、天津等地的畢業(yè)生吸引力強(qiáng)。 李藝馨今年從北京師范大學(xué)畢業(yè)后選擇留北京工作。其向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，綜合考慮未來職業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)和生活休閑娛樂需求，較老家山東，北京是更優(yōu)選。 黃卉認(rèn)為未來會(huì)有更多城市推出畢業(yè)生租房支持政策，對(duì)人才吸引力較強(qiáng)的一線和新一線城市推出政策的力度或?qū)⒏蟆? 保障性租賃住房是我國保障性住房體系的重要組成部分，也是“十四五”住房建設(shè)的重點(diǎn)，重點(diǎn)要解決人口凈流入的大中城市的新市民和青年人的住房問題。畢業(yè)生是新市民和青年人的重要組成部分，如何將保障性租賃住房建設(shè)與支持畢業(yè)生租房相結(jié)合，或是未來各地支持畢業(yè)生租房政策的探索方向之一。 北京已展開相關(guān)部署，除了推出4個(gè)保障性租賃住房青年公寓項(xiàng)目試點(diǎn)外，北京住建委還將新畢業(yè)大學(xué)生對(duì)接保障性租賃住房作為重點(diǎn)任務(wù)，建立長效機(jī)制，會(huì)持續(xù)開展此項(xiàng)工作。 黃卉認(rèn)為，重點(diǎn)城市要將保障性租賃住房政策與畢業(yè)生住房租賃支持政策結(jié)合，更好協(xié)同發(fā)力，需要重點(diǎn)關(guān)注區(qū)位選擇和租金支付兩方面。 在區(qū)位選擇上，為滿足職住平衡需求，要在產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)或是交通便捷區(qū)域增加更多保障性租賃住房房源，更多通過存量盤活如商改租、工改租等方式來增加保障性租賃住房的供給；在租金支付上，保障性租賃住房可針對(duì)畢業(yè)生提供租金、押金減免等優(yōu)惠政策，減輕畢業(yè)生第一筆押金的支付壓力。 除了政策保障外，緩解畢業(yè)生租房難題需要多社會(huì)主體共同發(fā)力。今年鏈家自如公寓、我愛我家相寓等長租公寓運(yùn)營商以及麥田房產(chǎn)等中介公司已有相關(guān)支持動(dòng)作，如我愛我家相寓推出免押金房租月付、集中式公寓租金9折，免服務(wù)費(fèi)等畢業(yè)生租房?jī)?yōu)惠活動(dòng)。 在黃卉看來，畢業(yè)生初入社會(huì)，租金支付能力較低，同時(shí)由于選房經(jīng)驗(yàn)不足或是工作變動(dòng)，往往短期內(nèi)需要重新?lián)Q租。 在這樣的背景下，要更好發(fā)揮長租公寓運(yùn)營商等市場(chǎng)主體在保障畢業(yè)生租房方面的作用，黃卉建議可由地方行業(yè)協(xié)會(huì)等組織牽頭發(fā)起倡議，建議長租公寓運(yùn)營商針對(duì)畢業(yè)生推出房租、押金減免的優(yōu)惠，提供靈活的租金支付方式和免費(fèi)換租或搬家服務(wù)等，為畢業(yè)生提供租房?jī)?yōu)惠和保障。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 16 閱讀 2022-07-11 12:52
6月下旬，武漢市武昌濱江板塊一樓盤二期加推270套大戶型房源，推出當(dāng)日全部售完，銷售金額達(dá)13.42億元。就在同一天，該市后湖板塊也有樓盤實(shí)現(xiàn)“日光”。 今年5月起，武漢樓市政策陸續(xù)出臺(tái)，歷經(jīng)三次加碼，最終在6月出現(xiàn)觸底反彈勢(shì)頭，市場(chǎng)成交明顯活躍，創(chuàng)出月度成交10885套的半年新高。但接受第一財(cái)經(jīng)采訪的專家表示，土地市場(chǎng)的復(fù)蘇，消費(fèi)信心的提振和未來預(yù)期的穩(wěn)定，依然任重道遠(yuǎn)。 樓市承壓 在疫情疊加行業(yè)深度調(diào)整的影響下，樓市全面承壓。作為典型的新一線城市，武漢也不例外。中指研究院數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，今年上半年，武漢新建商品住房成交55942套，成交面積627.7萬平米，同比分別下滑47.2%和48.9%，跌幅均高于全國平均水平。 截至5月底，武漢住房去化周期達(dá)到14個(gè)月，其中新城區(qū)平均達(dá)17.6個(gè)月，“金三銀四紅五月”回暖的預(yù)期全部落空，市場(chǎng)壓力不斷顯現(xiàn)。 在土地供應(yīng)方面，2022年武漢已經(jīng)完成兩批集中供地，累計(jì)成交住宅用地16宗，規(guī)劃建筑面積89.52萬平米，與去年前兩次供地(89宗和1476萬平米)相比，下跌明顯。 同樣，今年上半年武漢土地出讓金收入僅為222.03億元(包括住宅、商業(yè)等全口徑)，與去年同期相比大幅減少了824億元。參與拿地的民企數(shù)量銳減，國企央企成為拿地主力，成交價(jià)格也多為底價(jià)成交，土地市場(chǎng)熱情不再。 三輪漸進(jìn)式調(diào)整 中指研究院華中市場(chǎng)研究中心主任李國政在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示， 2022上半年，武漢樓市出現(xiàn)前所未有的降溫，4、5兩月成交量更是跌破萬套大關(guān)。 從5月21日開始，武漢基于市場(chǎng)動(dòng)態(tài)調(diào)整，不斷尋找政策放開邊際。首先是針對(duì)親屬投靠、多孩家庭、外來剛需等群體，打開了第一道突破口，采取定向放松的政策對(duì)上述群體給出“可新購一套住房”的房票指標(biāo)。不過，中指研究院數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，5月21～31日的11天內(nèi)，該市累計(jì)成交住宅3275套，日均成交297套，增幅不到2成，未達(dá)預(yù)期。 緊接著，在6月初，有關(guān)部門又全面解除了武漢經(jīng)開區(qū)等四大區(qū)域的限購措施，但市場(chǎng)反應(yīng)依舊一般，6月1～19日累計(jì)成交住宅5414套，日均成交僅285套，并未出現(xiàn)預(yù)想中的大幅反彈。 直到針對(duì)改善性需求放開限購，情況才出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。6月20日，武漢樓市維穩(wěn)紓困措施再次加碼，針對(duì)本地戶籍家庭可在限購區(qū)域購房3套，非武漢戶籍購房證明亦降低至6個(gè)月。這一次效果終于顯現(xiàn)，監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，從6月20至30日，武漢共成交商品房住宅5441套，日均494套，相較于5月日均272套的成交水平，漲幅達(dá)到81.6%。其中，6月30日一天成交量達(dá)到1178套，7月1日單日成交量更達(dá)1226套，創(chuàng)出近兩個(gè)月來的單日成交新高。 李國政表示，武漢經(jīng)過三輪漸進(jìn)式調(diào)整，通過房貸利率、落戶、限購放松等一系列手段，形成組合拳效應(yīng)，有效促進(jìn)了市場(chǎng)需求的釋放，特別是自住和改善性需求不斷入市，推動(dòng)了市場(chǎng)成交的活躍。 持續(xù)動(dòng)能有待觀察 盡管武漢樓市近期出現(xiàn)明顯反彈，但在多重壓力之下，反彈態(tài)勢(shì)能否持續(xù)還有待觀察。李國政分析認(rèn)為，市場(chǎng)成交量持續(xù)在谷底徘徊，挫傷了房企拿地積極性。同時(shí)，不少房企項(xiàng)目停工、爛尾、延期交房、復(fù)工不力等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，影響了消費(fèi)者和市場(chǎng)發(fā)展的信心。此外，市場(chǎng)去庫存壓力依然不小，不同區(qū)域的市場(chǎng)冷熱狀況失衡。 “在行業(yè)整體疲弱、消費(fèi)不振的大環(huán)境下，既往的政策效果打折扣，地方政府不斷試探政策邊際，尺度把握也比較困難。特別是一些城市多次反復(fù)救市還加劇了消費(fèi)者的觀望情緒。”李國政預(yù)測(cè)，按照“因城施策、循序漸進(jìn)”原則，武漢未來可能還會(huì)持續(xù)優(yōu)化相關(guān)措施，支持居民的合理購房需求，“如果達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)，不排除還會(huì)有其他儲(chǔ)備政策繼續(xù)跟進(jìn)的可能?！?
第一財(cái)經(jīng) 22 閱讀 2022-07-11 12:50
近日，一張網(wǎng)傳海報(bào)讓水蜜桃火出水果圈——位于江蘇省無錫市的一家樓盤推出“水蜜桃我來收，您安家我助力”活動(dòng)。 據(jù)媒體報(bào)道，從活動(dòng)推出至今年8月31日，買房人可以水蜜桃每斤18.88元抵扣房款，最高抵扣1萬斤，每套最高可抵18萬余元。 實(shí)際上，“以物換房”今年來在各地頻現(xiàn)：河南省杞縣建業(yè)城售樓部推出“5元/斤，大蒜換房”的海報(bào)；河南省民權(quán)縣建業(yè)河畔洋房項(xiàng)目推出“2元/斤，小麥換房，最高可抵16萬元房款”活動(dòng)；江蘇省南京市新城·云漾濱江項(xiàng)目推出“西瓜換房，最高抵10萬元”活動(dòng)…… 如此奇怪的商品房銷售活動(dòng)，引起社會(huì)廣泛關(guān)注。有網(wǎng)友留言稱，“接下來就該用大蔥抵房款了”。還有網(wǎng)友提出疑問，“這些水果放哪，怎么處理”。 據(jù)北京市康達(dá)律師事務(wù)所管委會(huì)委員、高級(jí)合伙人孟麗娜觀察，無論是“小麥換房”“大蒜換房”，還是“西瓜換房”“水蜜桃換房”，其中有一定的規(guī)律性可循：比如多集中在二、三線城市，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)承壓較大；部分換房模式將當(dāng)?shù)剞r(nóng)產(chǎn)品物資進(jìn)行銷售以增強(qiáng)購房人的實(shí)際購買力，確實(shí)可以吸引少量縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民等購房群體；可以置換的比例不大，說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)著重在首付款上做文章。 中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長鄒琳華分析稱，這是商品房銷售企業(yè)的一種市場(chǎng)促銷行為，屬于開發(fā)商因市場(chǎng)低迷而變相降低首付以達(dá)到銷售商品房的目標(biāo)。 “開發(fā)商這樣做是制造了一個(gè)惠農(nóng)的噱頭，其實(shí)和過去開發(fā)商為了鎖定客戶采取交定金折抵房款形式是一樣的，無非是現(xiàn)在換了一種形式，即用實(shí)物代替現(xiàn)金。”北京海潤天睿律師事務(wù)所執(zhí)委會(huì)委員、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)常務(wù)理事包華說。 在北京理工大學(xué)法學(xué)院民法典研究中心主任孟強(qiáng)看來，“以物換房”這種現(xiàn)象之所以引起社會(huì)關(guān)注，是因?yàn)樯唐贩繉儆趦r(jià)值比較高的物，“以物換房”的方式與人類的貨幣發(fā)展史相悖，從而讓人們覺察出一點(diǎn)荒誕的味道。 瀛和律師機(jī)構(gòu)建筑房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主任林仁聰認(rèn)為，開發(fā)商不管是收小麥，還是收稻谷，或者是收水果，用各種各樣的農(nóng)產(chǎn)品抵首付款，說明城鄉(xiāng)居民的住房消費(fèi)購買力不足，應(yīng)該引起重視。 在孟麗娜看來，這些“博眼球”的促銷方式背后，暴露出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)急于通過變相降價(jià)促銷賣房的急迫性，本質(zhì)是希望售房資金得以快速回流，說明樓市去庫存壓力仍然較大。 一個(gè)隨之而來的問題是，開發(fā)商的行為是否合法合規(guī)？ 多名受訪專家認(rèn)為，開發(fā)商此舉目的在于變相降低首付，吸引大家購買房子，并沒有違規(guī)的地方，但存在銷售風(fēng)險(xiǎn)。 根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。 “對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，以農(nóng)產(chǎn)品換購的方式，如果真正合理確定收購價(jià)格以及將讓利措施落到實(shí)處，不去借換房炒作當(dāng)?shù)剞r(nóng)產(chǎn)品價(jià)格，在現(xiàn)階段一些城市住宅銷售同比大幅下跌的困境下，有一定的積極作用。但如果實(shí)際售房過程中，購房人有無大蒜、水蜜桃，都能參與換房活動(dòng)，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有可能涉嫌虛假營銷，這種銷售風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)予警惕?！泵消惸日f。 與此同時(shí)，受訪專家提醒，這種現(xiàn)象可能會(huì)給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。 孟強(qiáng)認(rèn)為，無論是小麥、大蒜還是水蜜桃，因保質(zhì)期很短，開發(fā)商收受以后，這些物品容易出現(xiàn)損耗或者腐爛，造成嚴(yán)重浪費(fèi)；并且開發(fā)商也很難變現(xiàn)價(jià)值，會(huì)進(jìn)一步增加開發(fā)商的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 “特別是開發(fā)商沒有收購糧食的資質(zhì)，如果‘小麥換房’行為被競(jìng)相效仿，收儲(chǔ)大量糧食而保管不當(dāng)導(dǎo)致嚴(yán)重浪費(fèi)，甚至可能影響國家糧食安全?！泵蠌?qiáng)說。 包華也提出，開發(fā)商此舉可能會(huì)影響當(dāng)?shù)剞r(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格，甚至可能會(huì)影響老百姓基礎(chǔ)生活物資的物價(jià)水平，“今天是水蜜桃、小麥，明天會(huì)不會(huì)是肉、蛋、奶？” 在孟麗娜看來，目前這些新興的營銷手段，促銷時(shí)間不長，且受益群體比例不大，短期尚不能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序帶來較大影響。如果此后大量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以花式促銷進(jìn)行效仿，確實(shí)增加了商品房買賣合同的履約風(fēng)險(xiǎn)。商品房買賣合同一旦解除、被撤銷或確認(rèn)無效，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于是“溢價(jià)”換購，顯然不愿意將高價(jià)置換的“西瓜”“水蜜桃”等相應(yīng)購房款全部退還購房人，從而引發(fā)爭(zhēng)議，這就需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)事先與購房人進(jìn)行明確約定，讓購房人知曉相應(yīng)的履約風(fēng)險(xiǎn)。此外，這種變相回避當(dāng)?shù)叵迌r(jià)政策的做法一旦超過合理限度，監(jiān)管部門難以置之不理。 孟強(qiáng)還提醒說，這種現(xiàn)象值得反思，即地方性房地產(chǎn)政策是否過于嚴(yán)厲？面對(duì)處于困境中的房地產(chǎn)企業(yè)，是否需要在國家政策框架內(nèi)調(diào)整地方房地產(chǎn)政策？ 記者注意到，近日，天津市、江西贛州等地出臺(tái)新政，明確直系親屬可提取住房公積金用于支付購房款以及償還房貸，就是鼓勵(lì)當(dāng)?shù)鼐用窨梢杂霉e金幫親人買房，或者提取更多公積金來買房和還房貸。此外，還有多個(gè)城市推行購房人可以獲得購房補(bǔ)貼、稅收減免等。
法治日?qǐng)?bào) 31 閱讀 2022-07-11 12:50
根據(jù)教育部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2022年我國高校畢業(yè)生預(yù)計(jì)1076萬人，同比增加167萬人，在絕對(duì)規(guī)模和同比增量上創(chuàng)歷史新高。 為幫助解決高校畢業(yè)生租房問題，做好畢業(yè)生住房租賃服務(wù)，今年6月，多個(gè)省會(huì)城市和直轄市從發(fā)放租房和生活補(bǔ)貼、提供人才租賃房、為市外前來求職的畢業(yè)生提供最長7天免費(fèi)住宿等方面助力畢業(yè)生安居樂業(yè)。 6月畢業(yè)季來臨前，已有不少省會(huì)城市和直轄市推出相關(guān)政策。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，年內(nèi)北京、上海、長沙、青島、武漢、石家莊、太原、呼和浩特、福州、南寧、蘭州等11個(gè)省會(huì)城市和直轄市均針對(duì)畢業(yè)生定向推出租房?jī)?yōu)惠政策，除了前述內(nèi)容外，還涉及發(fā)放一次性安家補(bǔ)貼、提供階段性免費(fèi)住宿、定向提供保障性租賃住房房源等。 貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，為吸引更多人才留居城市，發(fā)揮“人才紅利”推動(dòng)城市發(fā)展，未來會(huì)有更多城市推出畢業(yè)生租房支持政策，人才吸引力較強(qiáng)的一線和新一線城市推出的力度或?qū)⒏蟆? 多地推畢業(yè)生租房?jī)?yōu)惠政策 自如研究院去年6月調(diào)研10個(gè)一線和新一線城市的畢業(yè)生住房租賃情況發(fā)現(xiàn)，90%的大學(xué)畢業(yè)生需要通過租房解決居住問題。 “我六月底入職，網(wǎng)上看到的房源信息顯示六月底可以入住，可真正看房時(shí)中介又告訴我入住時(shí)間要推遲。” 山西大學(xué)應(yīng)屆畢業(yè)生韓媛媛向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。由于遭遇了房屋實(shí)際信息與中介平臺(tái)信息不符、中介機(jī)構(gòu)哄抬租金等現(xiàn)象，韓媛媛的租房過程頗為曲折，類似情況并非個(gè)例。 貝殼研究院發(fā)布的《2022年畢業(yè)生租房調(diào)研報(bào)告》顯示，高校畢業(yè)生容易因信息不對(duì)稱而遇到虛假房源、克扣押金以及中介機(jī)構(gòu)亂收費(fèi)等現(xiàn)象。 為更好解決大學(xué)畢業(yè)生租住難題，幫助其提高居住生活品質(zhì)，降低房租壓力，今年前6月至少有11個(gè)省會(huì)城市和直轄市從供給安居租賃房源、發(fā)放租房補(bǔ)貼、提供求職免費(fèi)住宿等方面出發(fā)，推出多種保障措施。 在供給安居租賃房源方面，6月武漢、上海均有相關(guān)政策推出。6月7日，武漢明確為符合條件的畢業(yè)生提供人才租賃房，租金不高于市場(chǎng)租金的70%，租金累計(jì)減免不超3年； 6月15日，上海提出要實(shí)施應(yīng)屆高校畢業(yè)生安居保障專項(xiàng)行動(dòng)，為畢業(yè)生提供一批租金可負(fù)擔(dān)、長期穩(wěn)定的租賃房源，今年將新增2.5萬套人才安居租賃房源。 北京早在3月17日就啟動(dòng)了2022年保障性租賃住房青年公寓對(duì)接工作，在海淀、朝陽、房山、昌平啟動(dòng)4個(gè)項(xiàng)目試點(diǎn)，推出653套、共1000間房源，租金多在2000-3000元之間，低于市場(chǎng)水平。6月29日起，4個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)開放申請(qǐng)登記，海淀項(xiàng)目預(yù)計(jì)7月中下旬開始選房。 長沙、太原、呼和浩特、南寧等城市則為畢業(yè)生提供租房生活補(bǔ)貼，例如6月23日，呼和浩特發(fā)布高校畢業(yè)生租購房補(bǔ)貼業(yè)務(wù)辦理公告，每月分別為博士研究生、碩士研究生、本科生補(bǔ)貼1000元、800元、500元，補(bǔ)貼期限不超過24個(gè)月。 石家莊和福州行動(dòng)更早，分別在4月18日和4月19日出臺(tái)畢業(yè)生補(bǔ)貼政策，石家莊為本科和研究生分別提供一次性補(bǔ)貼1萬元和3萬元，福州為符合條件的非福州生源本科及以上應(yīng)屆畢業(yè)生和技工院校預(yù)備技師班及以上畢業(yè)生提供3000元一次性租房補(bǔ)貼，為符合條件的福州戶籍畢業(yè)生發(fā)放1萬元一次性生活補(bǔ)貼。 不僅如此，福州還延長畢業(yè)生免費(fèi)住宿時(shí)間。6月15日，微信公眾號(hào)“福州人社”發(fā)布消息，明確畢業(yè)三年內(nèi)在意在福州求職、創(chuàng)業(yè)和實(shí)習(xí)、見習(xí)的全日制高校外地生源畢業(yè)生，均可申請(qǐng)最長不超過一年的免費(fèi)住宿，每人僅限享受一次。 在打造人才驛站方面，武漢、南寧等地6月推出了外來畢業(yè)生“求職免費(fèi)住宿”服務(wù)，打造人才驛站或青年之家，配備家具家電等設(shè)施，對(duì)市外前來求職的應(yīng)屆高校畢業(yè)生提供最長7天的免費(fèi)住宿。 整體來看，各地針對(duì)畢業(yè)生的租房支持政策除了提供求職實(shí)習(xí)等過渡性免費(fèi)住宿外，主要包括提供租賃房源和發(fā)放租房或生活補(bǔ)貼兩類。 相對(duì)而言，黃卉認(rèn)為從畢業(yè)生租房的需求角度而言，發(fā)放租房補(bǔ)貼的適用性更廣，一方面可以提高畢業(yè)生對(duì)房租的可支付能力，另一方面畢業(yè)生在選擇租賃房源時(shí)靈活性更強(qiáng)，可以按照租住偏好選擇不同區(qū)位、不同裝配標(biāo)準(zhǔn)的租賃房源。 期待更多政策支持畢業(yè)生安居 西安交通大學(xué)應(yīng)屆畢業(yè)生宋夢(mèng)即將入職上海一家互聯(lián)網(wǎng)金融公司，宋夢(mèng)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，其更傾向于選擇經(jīng)濟(jì)型整租公寓，并且更關(guān)注租住安全性，如小區(qū)安保與物業(yè)是否可靠、小區(qū)內(nèi)流動(dòng)人口是否較少等。房屋戶型、隔音情況、小區(qū)生活配置等亦是其看重的因素。 在畢業(yè)生人數(shù)增加、疫情反復(fù)助力企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)背景下，各地針對(duì)畢業(yè)生推出租房?jī)?yōu)惠政策，為新就業(yè)畢業(yè)生解決租房問題提供更多解決方案。 相對(duì)而言，一線城市和新一線城市的畢業(yè)生吸引力更大，租房等生活成本也更高。58同城、趕集直招發(fā)布的《2022年畢業(yè)季調(diào)研分析報(bào)告》發(fā)現(xiàn)，廣州、深圳、杭州、長沙、北京、上海、天津等地的畢業(yè)生吸引力強(qiáng)。 李藝馨今年從北京師范大學(xué)畢業(yè)后選擇留北京工作。其向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，綜合考慮未來職業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)和生活休閑娛樂需求，較老家山東，北京是更優(yōu)選。 黃卉認(rèn)為未來會(huì)有更多城市推出畢業(yè)生租房支持政策，對(duì)人才吸引力較強(qiáng)的一線和新一線城市推出政策的力度或?qū)⒏蟆? 保障性租賃住房是我國保障性住房體系的重要組成部分，也是“十四五”住房建設(shè)的重點(diǎn)，重點(diǎn)要解決人口凈流入的大中城市的新市民和青年人的住房問題。畢業(yè)生是新市民和青年人的重要組成部分，如何將保障性租賃住房建設(shè)與支持畢業(yè)生租房相結(jié)合，或是未來各地支持畢業(yè)生租房政策的探索方向之一。 北京已展開相關(guān)部署，除了推出4個(gè)保障性租賃住房青年公寓項(xiàng)目試點(diǎn)外，北京住建委還將新畢業(yè)大學(xué)生對(duì)接保障性租賃住房作為重點(diǎn)任務(wù)，建立長效機(jī)制，會(huì)持續(xù)開展此項(xiàng)工作。 黃卉認(rèn)為，重點(diǎn)城市要將保障性租賃住房政策與畢業(yè)生住房租賃支持政策結(jié)合，更好協(xié)同發(fā)力，需要重點(diǎn)關(guān)注區(qū)位選擇和租金支付兩方面。 在區(qū)位選擇上，為滿足職住平衡需求，要在產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)或是交通便捷區(qū)域增加更多保障性租賃住房房源，更多通過存量盤活如商改租、工改租等方式來增加保障性租賃住房的供給；在租金支付上，保障性租賃住房可針對(duì)畢業(yè)生提供租金、押金減免等優(yōu)惠政策，減輕畢業(yè)生第一筆押金的支付壓力。 除了政策保障外，緩解畢業(yè)生租房難題需要多社會(huì)主體共同發(fā)力。今年鏈家自如公寓、我愛我家相寓等長租公寓運(yùn)營商以及麥田房產(chǎn)等中介公司已有相關(guān)支持動(dòng)作，如我愛我家相寓推出免押金房租月付、集中式公寓租金9折，免服務(wù)費(fèi)等畢業(yè)生租房?jī)?yōu)惠活動(dòng)。 在黃卉看來，畢業(yè)生初入社會(huì)，租金支付能力較低，同時(shí)由于選房經(jīng)驗(yàn)不足或是工作變動(dòng)，往往短期內(nèi)需要重新?lián)Q租。 在這樣的背景下，要更好發(fā)揮長租公寓運(yùn)營商等市場(chǎng)主體在保障畢業(yè)生租房方面的作用，黃卉建議可由地方行業(yè)協(xié)會(huì)等組織牽頭發(fā)起倡議，建議長租公寓運(yùn)營商針對(duì)畢業(yè)生推出房租、押金減免的優(yōu)惠，提供靈活的租金支付方式和免費(fèi)換租或搬家服務(wù)等，為畢業(yè)生提供租房?jī)?yōu)惠和保障。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 15 閱讀 2022-07-11 12:49
“最近，上海綠地集團(tuán)宣布對(duì)6月25日到期的債券展期征求意見，這是房企50強(qiáng)里面唯一宣布債券展期或者違約的國企。盡管實(shí)際上數(shù)不大，但是對(duì)市場(chǎng)的震動(dòng)是比較大的。因?yàn)橐郧斑`約或者展期，也就是我們平時(shí)所說的爆雷，基本上都是民營房企。這一次地方國企也出現(xiàn)了類似的情況，對(duì)市場(chǎng)的震動(dòng)是比較大的，說明房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)還沒有結(jié)束?！敝袣W國際工商學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)與金融學(xué)教授、中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司原司長盛松成在近期的一次公開演講中，談及房地產(chǎn)企業(yè)面臨的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)為，“房企的融資約束仍然比較大，尤其是對(duì)民營房企，只有少數(shù)財(cái)務(wù)指標(biāo)比較好的企業(yè)才受到了信用支持。” 盡管監(jiān)管層幾次喊話，但房企融資端的情況尚未好轉(zhuǎn)，以債券融資為例，華泰證券研報(bào)數(shù)據(jù)顯示，今年前4個(gè)月，房企境內(nèi)發(fā)債約1950億元，同比下降超四成，境外發(fā)債約456億元，同比下降近七成。而且境內(nèi)發(fā)債房企以央企國企為主，民營房企占比僅為7%，遑論大量已經(jīng)出險(xiǎn)的民營房企。 融資渠道仍未打開，樓市的冷淡又制約了房企銷售回款的力度，夾擊之下，今年百強(qiáng)房企中新增出險(xiǎn)房企的數(shù)量并未下降，前5個(gè)月的數(shù)量反而環(huán)比上升。 二季度大量房企的美元債到期，成為又一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。以恒大為代表的出險(xiǎn)房企正在踐行“以時(shí)間換空間”的策略，希望通過債務(wù)展期保住債券不發(fā)生違約。但融資緊縮、銷售疲軟，去年以恒大為代表的出險(xiǎn)房企定下的復(fù)工復(fù)產(chǎn)“保交樓”自救策略仍然艱難，一些項(xiàng)目資金缺口較大，急需外部輸血救援，但在現(xiàn)行市場(chǎng)環(huán)境下，外部輸血也頗為謹(jǐn)慎。 實(shí)際上，面臨“恒大式困局”的出險(xiǎn)房企遠(yuǎn)不止一家。 “只有等待” 6月底，郎星收到恒大下屬物業(yè)公司的催告函，他是開封鄭開恒大未來城業(yè)主，自去年7月1日，他已一年沒有繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。收到催告函的郎星反問物業(yè)工作人員，“你知道恒大欠我多少錢嗎？” 郎星擔(dān)任法人的公司是恒大供應(yīng)商，合作時(shí)間逾7年，目前被拖欠的商票與應(yīng)付款合計(jì)超過200萬元，這一數(shù)額在眾多供應(yīng)商中不算多，但已足夠讓他崩潰，今年大年初一，他是在恒大項(xiàng)目公司中度過的，希望對(duì)方支付一些欠款。他最終發(fā)現(xiàn)自己能做的只有等待，而同樣無奈的不止他一人。 近日，一則投資者的清盤呈請(qǐng)，又將債務(wù)重組中的恒大推上風(fēng)口。 6月27日，恒大房車寶的一名戰(zhàn)略投資者向香港法院提出申請(qǐng)，要求恒大清盤。6月28日，恒大對(duì)日前被債權(quán)人提請(qǐng)清盤呈請(qǐng)做出回應(yīng)，稱極力反對(duì)上述呈請(qǐng)，預(yù)期該呈請(qǐng)將不會(huì)影響公司的重組計(jì)劃或時(shí)間表。截至目前，中國恒大總計(jì)約192.85億美元共13筆美元債務(wù)已正式違約。這一操作會(huì)加大恒大系復(fù)牌的難度，對(duì)恒大系項(xiàng)目的施工復(fù)工也會(huì)產(chǎn)生影響。對(duì)此申請(qǐng)，香港法院將于8月31日召開聆訊，調(diào)查此事，而且不排除后續(xù)可能會(huì)有更多的債權(quán)人提請(qǐng)清盤呈請(qǐng)。 今年4月底至5月，恒大曾迎來一波境內(nèi)債券償還高峰，4月底，恒大地產(chǎn)曾在5天內(nèi)接連召開三筆債券持有人會(huì)議，分別審議表決“19恒大01”“21恒大01”付息展期議案及“19恒大02”本息兌付展期議案。 實(shí)際上，面臨兌付壓力的，不是個(gè)別房企。2022年6月，房企再度迎來一波償債潮，當(dāng)月有44筆債券到期，合計(jì)約639億元。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，今年6月至7月，200家核心房企境內(nèi)外債務(wù)到期規(guī)模約1755億元，其中民營房企占比67%。6月，佳兆業(yè)到期的4只境外優(yōu)先票據(jù)，新力地產(chǎn)到期的一只優(yōu)先票據(jù)和華夏幸福的一筆境外債已經(jīng)出現(xiàn)利息違約。 作為恒大境內(nèi)發(fā)債的主體，恒大地產(chǎn)共有13筆存量債券，總存續(xù)規(guī)模達(dá)558.53億元，尚未有一只債券發(fā)生違約。恒大希望通過展期力保境內(nèi)債券不發(fā)生違約，3月22日，恒大召開全球債權(quán)人電話會(huì)議，執(zhí)行董事肖恩稱，中國恒大正與境內(nèi)債權(quán)人積極溝通，以保持整體穩(wěn)定，境內(nèi)公開市場(chǎng)債券展期工作在有序推進(jìn)。 展期與要約換購成為房企緩釋債務(wù)壓力的主要方式，據(jù)中金公司統(tǒng)計(jì)，2022年前5月，房地產(chǎn)已展期境內(nèi)債共22筆。也有房企在展期無望的情況下向投資人提出交換要約。截至6月初，房企今年共新增發(fā)行26筆美元債券，其中16筆為要約交換，占比61.5%。 而對(duì)恒大而言，債券展期更是為了債務(wù)重組方案出臺(tái)爭(zhēng)取時(shí)間，6月20日，中國恒大集團(tuán)再次在公告中確認(rèn)，將于7月底公布債務(wù)重組方案。 恒大的債務(wù)由三部分組成：以未兌付商票為代表的供應(yīng)商應(yīng)付未付款，未兌付的財(cái)富產(chǎn)品，即理財(cái)，以及金融機(jī)構(gòu)借款。多位大額財(cái)富產(chǎn)品持有人告訴《中國新聞周刊》，今年春節(jié)過后，每月都能收到8000元的兌付資金。 就在恒大地產(chǎn)尋求“15恒大03”展期當(dāng)天，張?jiān)平咏形绮艆⒓油暌粓?chǎng)線上庭審，她經(jīng)營的營銷公司2015年成為恒大供應(yīng)商，目前持有尚未兌付的恒大商票近3000萬元。早在2021年9月，公司已就逾期商票提起訴訟，彼時(shí)，涉及恒大商票的案件需移交廣州中院集中管轄，“去年12月已經(jīng)繳納多起案件的訴訟費(fèi)，但至今沒有開庭，只能等待”。 今年四五月間，集中管轄要求有所松動(dòng)，持票人可以在出票人，即恒大項(xiàng)目公司所在地法院起訴，這讓張?jiān)瓶吹较Ｍ?。由于參與項(xiàng)目多在河南，6月，她陸續(xù)到河南各地法院提起訴訟，已有十幾起案件密集開庭。 張?jiān)频墓境钟袛?shù)百張恒大商票，一些面額較小的商票甚至只有數(shù)千元，去年7月開始逾期，至今已有一年，張?jiān)茮]有等到兌付方案，起訴是她唯一能做的，而數(shù)百張商票對(duì)應(yīng)的民事訴訟數(shù)量也不在少數(shù)?！罢荒陼r(shí)間沒有進(jìn)賬，卻要支付訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等等”。 張?jiān)乒疚挥诤幽系厥械姆止疽呀?jīng)全部解散，今年5月，陜西省級(jí)分公司也難以支撐，“只能承諾幫助員工繳納五險(xiǎn)一金到今年年底，作為補(bǔ)償”。位于鄭州的總部只剩下10人左右，她特意留下一名法務(wù)，負(fù)責(zé)后續(xù)訴訟，她的公司員工數(shù)量曾一度超過300人。 當(dāng)然，即使張?jiān)颇玫椒ㄔ号袥Q，也不意味債務(wù)能夠得到清償。 在江浙兩地參與恒大眾多項(xiàng)目的石江正在仔細(xì)搜羅恒大項(xiàng)目公司除了監(jiān)管賬戶外的賬戶，他希望找到能供法院處置的資產(chǎn)，在發(fā)現(xiàn)恒大項(xiàng)目公司的數(shù)個(gè)銀行賬戶，并且其中尚有 30萬元后，他急忙給法官打去電話，希望法院優(yōu)先執(zhí)行這部分資產(chǎn)，應(yīng)急自己公司發(fā)放工資的需要。 包括商票和應(yīng)付未付款在內(nèi)，恒大拖欠石江的公司1600余萬元，他是恒大供應(yīng)商中起訴時(shí)間較早的那一批，“2021年六七月間，也就是恒大正式爆雷前，已就全部欠款提起民事訴訟，法院判決已經(jīng)做出，但還是在執(zhí)行環(huán)節(jié)遇到問題”。 恒大爆雷后，各地項(xiàng)目資金全部被納入政府監(jiān)管賬戶，優(yōu)先用于“保交樓”，舊賬被掛起，哪怕是像石江這樣已經(jīng)拿到法院判決的供應(yīng)商，法院也無法強(qiáng)制執(zhí)行監(jiān)管賬戶中的資金。 有做出相關(guān)判決的法官告訴《中國新聞周刊》，即使法院已經(jīng)凍結(jié)監(jiān)管賬戶，也無法強(qiáng)制執(zhí)行，他自己也在關(guān)注訴訟涉及項(xiàng)目的復(fù)工復(fù)產(chǎn)情況，只有在項(xiàng)目完工，并且“大確權(quán)”，即開發(fā)商按規(guī)定辦理樓盤初始確權(quán)登記，領(lǐng)取《房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》后，如果監(jiān)管賬戶中仍有余額，法院才能處置?！澳壳氨O(jiān)管賬戶中的資金只能在地方政府住建部門的監(jiān)督下用于‘保交樓’所需款項(xiàng)，這一規(guī)則不止適用于恒大，也適用于其他出險(xiǎn)房企”。 顯然，“保交樓”的資金需求被擺在更重要的位置，但這也意味著像郎星、張?jiān)?、石江?jīng)營的中小企業(yè)可能先于，或者已經(jīng)先于恒大這樣的出險(xiǎn)房企倒下。供應(yīng)商只能等待復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓，但是因?yàn)榕f賬無法得到結(jié)算，供應(yīng)商參與“保交樓”或興趣寥寥，或無力墊付，積極性有限，復(fù)工成為難解的死結(jié)。 尷尬的“保交樓” “逾期時(shí)間最久的一張商票在去年3月底到期、票面價(jià)值40多萬元?！惫薷嬖V《中國新聞周刊》，欠款涉及恒大在湖北的項(xiàng)目至今沒有給出兌付方案，“項(xiàng)目公司確實(shí)沒有錢，目前地方政府成立工作專班，采取的策略是‘結(jié)新賬、掛舊賬’，即不理會(huì)已經(jīng)拖欠的‘舊賬’，全力結(jié)算‘保交樓’產(chǎn)生的‘新賬’”。 有政府工作專班成員向記者直言：目前以“保交樓”為主，至于已有債務(wù)，沒錢，也沒精力處置。 不論在恒大的自救戰(zhàn)略中，還是在監(jiān)管部門的目標(biāo)清單中，“保交樓”都居于首要位置。 在去年10月下旬召開的復(fù)工復(fù)產(chǎn)專題會(huì)上，許家印曾首次宣布自救戰(zhàn)略，第一項(xiàng)便是全力以赴實(shí)現(xiàn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓。恒大已多次強(qiáng)調(diào)復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓的重要性，此次許家印再度強(qiáng)調(diào)，只有復(fù)工復(fù)產(chǎn)，恢復(fù)銷售和經(jīng)營，才能保質(zhì)保量向業(yè)主交樓，才能解決上下游合作伙伴的商票兌付，才能完成財(cái)富產(chǎn)品的兌付，才能逐步歸還金融機(jī)構(gòu)的借款。 今年春節(jié)過后的國新辦新聞發(fā)布會(huì)上，時(shí)任住建部部長王蒙徽也表示，堅(jiān)決有力處置個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)，要以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo)。 而恒大官方4月初發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至3月27日，恒大集團(tuán)已復(fù)工項(xiàng)目734個(gè)，復(fù)工率達(dá)95%。其中有424個(gè)項(xiàng)目已恢復(fù)至正常施工水平，占比55%。全國復(fù)工總?cè)藬?shù)達(dá)到15.4萬人。 但在“結(jié)新賬、掛舊賬”的策略下，恒大一些項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓的進(jìn)度仍然難言樂觀。 “如果一個(gè)‘保交樓’項(xiàng)目只有五六名工人施工，這能叫復(fù)工復(fù)產(chǎn)嗎？如果這也算復(fù)工復(fù)產(chǎn)，項(xiàng)目要到何時(shí)才能完工？”一位恒大河南供應(yīng)商告訴記者，自己所涉及的項(xiàng)目中八成以上都是“非正常復(fù)工復(fù)產(chǎn)”，“復(fù)工復(fù)產(chǎn)大會(huì)現(xiàn)場(chǎng)可能有很多人，但實(shí)際在工地施工的工人只有幾個(gè)人”。 恒大“保交樓”時(shí)選擇的合作方更多是原有供應(yīng)商。2021年年底，恒大找到張?jiān)?，希望她的公司參與新鄭悅龍灣項(xiàng)目“保交樓”，張?jiān)乒旧婕暗臉I(yè)務(wù)是向業(yè)主交房前必不可少的環(huán)節(jié)，“項(xiàng)目公司提出2021年9月后新產(chǎn)生的費(fèi)用重新簽署為期三個(gè)月的合同，現(xiàn)金結(jié)算。但是項(xiàng)目經(jīng)理坦言，三個(gè)月后能否拿到工程款還是未知數(shù)，而項(xiàng)目目前還拖欠公司60多萬元”。張?jiān)谱罱K沒有參與“保交樓”。 6月22日晚，一家國資背景地產(chǎn)商的項(xiàng)目公司給張?jiān)拼騺黼娫?，希望她能承接某個(gè)項(xiàng)目的“保交樓”業(yè)務(wù)，合同約定的付款周期長達(dá)8~12個(gè)月。查詢了這家地產(chǎn)商的信用評(píng)級(jí)后，張?jiān)浦苯油频袅苏疑祥T的業(yè)務(wù)，連報(bào)價(jià)都沒有給出，“其他項(xiàng)目承諾3個(gè)月的付款周期都不敢承接，遑論8~12個(gè)月”。 一些供應(yīng)商即使參與“保交樓”，工程進(jìn)度也并不正常。盡管恒大仍拖欠接近1600萬元工程款，但張楠告訴《中國新聞周刊》，自己的公司去年開始參與一些“保交樓”項(xiàng)目實(shí)屬無奈，因?yàn)樽约旱墓疽呀?jīng)“耗在了里面”，“此前公司作為一家上市建筑公司的分包商一直在參與項(xiàng)目施工，在恒大爆雷后，上市公司退出，作為工程實(shí)際承包人，工程進(jìn)行到一半，連工程量都無法核算，賬目也不可能結(jié)清，因此只有盡可能完工。” 但他坦言，恒大爆雷后，作為實(shí)際承建方參與“保交樓”，更多是形式上應(yīng)付?！靶枰S時(shí)結(jié)算工程款，否則一段時(shí)間后就會(huì)再次停工，比如做了一個(gè)月，形成一定產(chǎn)值，如果不能及時(shí)結(jié)算就會(huì)停工，因?yàn)楸舜艘呀?jīng)失去信任。而且‘保交樓’不僅涉及施工方，還涉及材料商等多方，如果材料無法到位也沒有條件施工，而供應(yīng)商已經(jīng)被拖得很慘，如一個(gè)項(xiàng)目的工程總包因?yàn)榍房钔媾R上千起法律訴訟，這也導(dǎo)致‘保交樓’效率比較低?！? 這種困境涉及“保交樓”的資金是否充足。在恒大于2021年出險(xiǎn)后，各地政府紛紛在住建部門之下成立工作專班，更多作用在于嚴(yán)格控制監(jiān)管賬戶支出，“監(jiān)管賬戶支出不再由恒大方面說了算，而是要過政府這一關(guān)，防止上級(jí)公司抽走資金”。但一些監(jiān)管賬戶里的資金顯然不夠支撐“保交樓”。 張楠向記者舉例說，公司在恒大某個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)形成的產(chǎn)值就有八九千萬元，尚有還未結(jié)算的工程款，而去年陸續(xù)參與“保交樓”工作后，付款進(jìn)度很慢，一共只付了不到200萬元。而據(jù)他估算，恒大要完成這個(gè)項(xiàng)目的“保交樓”還需要上億元。 有接近恒大湖北分公司的人士告訴《中國新聞周刊》，以恒大在湖北某地級(jí)市的共三個(gè)項(xiàng)目為例，2021年恒大爆雷時(shí)三個(gè)項(xiàng)目工程進(jìn)度各異，去年底政府接手，發(fā)現(xiàn)三個(gè)項(xiàng)目距離完工尚有11億元左右的資金缺口，即使將部分已經(jīng)建成的車庫出售，資金缺口也有八九億元，并且不包括項(xiàng)目舊賬，但是預(yù)售金監(jiān)管賬戶僅剩余3000多萬元。 “即使是這3000多萬元也在陸續(xù)支出，包括付給幾家總承包商。其中一個(gè)項(xiàng)目先后付給承建商數(shù)百萬元，但承建商更多是象征性地派工人到工地敲敲打打、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)塔吊。”據(jù)他介紹，恒大在當(dāng)?shù)氐娜齻€(gè)項(xiàng)目中有兩個(gè)處于停工或半停工狀態(tài)，政府正在全力保住第三個(gè)項(xiàng)目一期交樓，“原本計(jì)劃5月30日交樓，但工期被拉長，目前計(jì)劃9月交樓”。 顯然，復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓的進(jìn)度在很大程度上取決于監(jiān)管賬戶里資金的多寡，而復(fù)工復(fù)產(chǎn)正面臨資金面壓力。 《中國新聞周刊》記者拿到的一份恒大江蘇“啟動(dòng)項(xiàng)目一樓一策方案”顯示，目前啟動(dòng)項(xiàng)目預(yù)售監(jiān)管賬戶余額為3億元，即使算上7.77億元已售未回款，以及已取證未售樓棟后續(xù)貨值，仍然無法覆蓋項(xiàng)目未付款項(xiàng)、未兌付商票，以及交樓竣工前的各項(xiàng)支出，共計(jì)29億元。需要通過在建未取證樓棟取證銷售，才能達(dá)到自身平衡，而要完成這部分工程，尚需支出25.6億元，復(fù)工后每月工程款便需支付0.5億元。資金壓力由此可見一斑。 “公司去年便提出‘保交樓’，但是推進(jìn)進(jìn)度在不同省份、不同地市，甚至不同項(xiàng)目之間都有差異，一些推進(jìn)力度較大的地區(qū)可能會(huì)采取國資或其他資金方接盤的方式救活項(xiàng)目?！鼻笆鼋咏愦蠛狈止镜娜耸扛嬖V記者，例如對(duì)比湖北、湖南，湖北推進(jìn)“保交樓”的力度就要弱于湖南，“即使同在湖北，一些項(xiàng)目監(jiān)管賬戶里余額較為充足，推進(jìn)速度就更快，但是一些項(xiàng)目就需要政府協(xié)調(diào)將僅有資產(chǎn)變現(xiàn)，如出售、抵押車位、住宅等作為‘保交樓’資金來源，推進(jìn)速度較慢”。 他向記者坦言，現(xiàn)在政府出面擔(dān)保，如?？顚Ｓ?，再放開開發(fā)貸，后面資金問題尚好解決，反而是已賣出房子交樓有資金缺口，“尾盤可供變現(xiàn)的資產(chǎn)不多，難以找到接盤方?！? “啟動(dòng)項(xiàng)目一樓一策方案”就將停工項(xiàng)目面臨的資金困境描述為“無新增融資放款、銷售下滑形勢(shì)嚴(yán)峻”，顯然，相比于僅僅依靠銷售回款和變賣資產(chǎn)籌措資金，恒大等出險(xiǎn)房企無疑更期待有“白衣騎士”接盤，帶來增量資金。 逐“項(xiàng)”解決難在哪 早在今年1月，迫于“保交樓”壓力，恒大將持有的部分項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓，半年內(nèi)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓零星發(fā)生于項(xiàng)目公司，受讓方多為項(xiàng)目資金方、地方國資。 1月13日，昆明恒拓置業(yè)有限公司(下稱“恒拓置業(yè)”)100%股權(quán)被恒大地產(chǎn)昆明有限公司轉(zhuǎn)讓給五礦國際信托有限公司(下稱“五礦信托”)。早在2020年9月，恒拓置業(yè)100%股權(quán)便被質(zhì)押給五礦信托，這次股權(quán)轉(zhuǎn)讓被認(rèn)為是“以股抵債”。 恒拓置業(yè)旗下的恒大林溪郡項(xiàng)目，在2020年4月以6.89億元的價(jià)格拿下地塊半個(gè)月后，項(xiàng)目開工，2021年5月，首次開盤，毛坯房單價(jià)約8500元/平方米，精裝房單價(jià)約為11000元/平方米。但項(xiàng)目在當(dāng)年9月便已停工，規(guī)劃的17棟住宅中有7棟已經(jīng)封頂。 有接近該項(xiàng)目的人士告訴《中國新聞周刊》，項(xiàng)目施工總承包方為江蘇省建工集團(tuán)有限公司，11月初，施工方曾將工地大門鎖死，禁止任何人員出入。當(dāng)時(shí)，項(xiàng)目除主體結(jié)構(gòu)小部分未完成外，其余大部分主體已完成，完成總產(chǎn)值約2.54億元，項(xiàng)目工程款基本以商票形式支付，到期未兌付商票達(dá)4306萬元，并拖欠進(jìn)度款1.21億元。 這并非五礦信托受讓的唯一項(xiàng)目公司股權(quán)。2月底，發(fā)布公告稱，該公司與光大信托和五礦信托簽訂合作協(xié)議，向兩家信托機(jī)構(gòu)出售旗下四個(gè)項(xiàng)目相關(guān)股權(quán)。此前，兩家信托機(jī)構(gòu)分別是四個(gè)項(xiàng)目公司的股東。 這份公告也明確了信托公司接手后的合作模式，兩家信托機(jī)構(gòu)根據(jù)實(shí)際需要投入開發(fā)建設(shè)所需全部資金，恒大無需再向項(xiàng)目公司投入任何額外資金。而相關(guān)項(xiàng)目的銷售所得款項(xiàng)，一方面用于結(jié)清項(xiàng)目公司短期營運(yùn)及負(fù)債的應(yīng)付款項(xiàng)，另一方面用來償還信托機(jī)構(gòu)接管前后對(duì)項(xiàng)目的資金投入。所得若有盈余，再用于償還中國恒大前期資金投入。 換言之，信托公司接手后仍會(huì)先保證清償信托公司的投入，如果有余下的資金再處理舊賬。有項(xiàng)目債權(quán)人告訴記者，五礦信托在受讓股權(quán)前確實(shí)曾和其核對(duì)債務(wù)情況，但是并未給出債務(wù)清償方案。 在3月22日召開的全球債權(quán)人電話會(huì)議上，曾有債權(quán)人提問稱，未來公司是否會(huì)繼續(xù)采用“股權(quán)轉(zhuǎn)讓+托管運(yùn)營”的模式盤活境內(nèi)地產(chǎn)項(xiàng)目？恒大非執(zhí)行董事梁森林表示，在當(dāng)前公司流動(dòng)性緊張的情況下，上述模式是維持公司有序運(yùn)營、保障各方合法權(quán)益的現(xiàn)實(shí)選擇，回收款項(xiàng)將用作保障公司其他境內(nèi)項(xiàng)目建設(shè)及交樓，后續(xù)公司將盡最大努力持續(xù)推進(jìn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)工作。 有恒大債權(quán)人向記者分析稱，信托公司接盤的資產(chǎn)比較優(yōu)質(zhì)，位于廣州、佛山、東莞等地，而且有后續(xù)資產(chǎn)可供處置，如五礦信托接手恒拓置業(yè)時(shí)，17棟住宅中僅有5棟取得預(yù)售許可證。 中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水告訴《中國新聞周刊》，在各地化解風(fēng)險(xiǎn)的方案中，“金融機(jī)構(gòu)收并購+代建”是較為可行的做法。企業(yè)自己復(fù)工復(fù)產(chǎn)比較難，出險(xiǎn)企業(yè)本身缺乏資金，沒有增量資金，項(xiàng)目很難持續(xù)建設(shè)。而在“金融機(jī)構(gòu)收并購+代建”模式中，金融機(jī)構(gòu)收并購出險(xiǎn)企業(yè)的項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目給予資金支持，委托經(jīng)營能力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代為建設(shè)管理，能順利使項(xiàng)目復(fù)工竣工，能夠保障金融機(jī)構(gòu)、購房人等多方權(quán)益。 但是金融機(jī)構(gòu)能否收回投入，在很大程度上取決于項(xiàng)目銷售情況。 根據(jù)恒大5月披露的數(shù)據(jù)，其4月合約銷售額為30.9億元，相比于去年9月至今年3月每月2000萬元至3000萬元的銷售額有大幅提升，但是相比去年9月出險(xiǎn)前單月681億元的合約銷售額仍然相距甚遠(yuǎn)?！皼]有銷售，就不可能走出困境、還清債務(wù)?！痹S家印說。 顯然，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷阻礙了金融機(jī)構(gòu)協(xié)助房企化解債務(wù)危機(jī)。 今年4月，監(jiān)管部門曾為資產(chǎn)管理公司(AMC) 提供了一份包含12家房企的名單，其中包括：恒大、世茂、融創(chuàng)、融信、佳兆業(yè)、中梁、中南建設(shè)、綠地、奧園、榮盛、陽光城、富力，以便全國性AMC參與房企紓困工作。 信達(dá)資產(chǎn)副總裁趙立民是去年成立的恒大風(fēng)險(xiǎn)化解委員會(huì)七名委員之一。今年以來，長城資產(chǎn)、華融資產(chǎn)等AMC也相繼與佳兆業(yè)、中南建設(shè)等房企達(dá)成合作，如華融資產(chǎn)便表示聯(lián)合地方國資紓困中南建設(shè)，就推動(dòng)在建工程復(fù)工復(fù)產(chǎn)、并購優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目、盤活合作項(xiàng)目等開展業(yè)務(wù)。但是至今仍未公布具體的合作項(xiàng)目與模式。 劉水分析認(rèn)為，出險(xiǎn)房企與AMC雙方都有所顧慮。首先，出險(xiǎn)企業(yè)不愿過早觸及核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。如果現(xiàn)在急于出售項(xiàng)目，一是資產(chǎn)可能被壓價(jià)，回籠資金不及預(yù)期，并且還會(huì)影響手中存貨的估值；二是根據(jù)政策指導(dǎo)，優(yōu)先出售的是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，則剩余資產(chǎn)質(zhì)量不高，不利于維持后期經(jīng)營，這樣雖然緩解了當(dāng)期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，長期來看又增加了新的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。其次，AMC對(duì)項(xiàng)目收并購較為謹(jǐn)慎。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整，并且一些出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的債務(wù)結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，AMC對(duì)收并購項(xiàng)目評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)有所提高，注重防控風(fēng)險(xiǎn)。 對(duì)于房企面臨的資金困境，盛松成建議支持房地產(chǎn)項(xiàng)目收購。2021年，全國20%的房地產(chǎn)項(xiàng)目是由多家房企合作開發(fā)的。這意味著一個(gè)企業(yè)或者項(xiàng)目出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，合作房企不可避免地也會(huì)受到波及?！叭绻軌蛲ㄟ^優(yōu)質(zhì)企業(yè)收購出險(xiǎn)項(xiàng)目或者困難房企，就能夠?qū)L(fēng)險(xiǎn)控制在一定范圍之內(nèi)，也有利于整個(gè)行業(yè)和社會(huì)的穩(wěn)定。”
中國新聞周刊 24 閱讀 2022-07-11 12:48
7月5日，深圳市發(fā)布2022年度第二批居住用地掛牌出讓公告，集中推出16宗居住用地，并將于8月4日掛牌成交。 16宗居住用地總土地面積約33.29公頃，總建筑面積約179.85萬平方米，總起始價(jià)349.83億元。本次供地中，有1宗地塊位于南山前海，4宗地塊位于寶安，3宗地塊位于龍華，4宗地塊位于龍崗，2宗地塊位于光明，2宗地塊位于坪山。 按照要求，本批次用地均采用“三限雙競(jìng)+搖號(hào)”的方式掛牌出讓，即：限地價(jià)、限普通商品住房平均銷售價(jià)格、限企業(yè)自持的保障性租賃住房建筑面積，競(jìng)地價(jià)、競(jìng)企業(yè)自持的保障性租賃住房建筑面積，達(dá)到最高限制建筑面積后通過搖號(hào)方式確定競(jìng)得人。 在推出的16宗地塊中，掛牌起始價(jià)最高的地塊為龍華區(qū)民治街道A806-0401地塊，土地用途為商業(yè)用地+二類居住用地+綠地+道路用地，土地面積57044平方米，總建筑面積458380平方米，掛牌起始價(jià)79.69億元，最高限制地價(jià)91.64億元。按照要求，該地塊普通商品住房平均銷售價(jià)格不高于72450元/平方米(不含室內(nèi)裝修價(jià)格)。 起始價(jià)第二高的地塊為前灣片區(qū)九單元06街坊T102-0410地塊，土地用途為二類居住用地，土地面積24272.38平方米，總建筑面積119350平方米，掛牌起始價(jià)44.6億元，最高限制地價(jià)為51.29億元。按照要求，該地塊普通商品住房銷售限價(jià)(均價(jià))為107100元/平方米，該價(jià)格不含室內(nèi)裝修。該地塊也是16宗地塊中，入市銷售價(jià)格最高的項(xiàng)目。 16宗地塊中，掛牌起始價(jià)最低的地塊為龍崗區(qū)寶龍街道G02409-0004地塊，地塊用途為二類居住用地，土地面積7697.03平方米，建筑面積33020平方米，掛牌起始價(jià)3.87億元，最高限制地價(jià)4.45億元。按照要求，G02409-0004宗地普通商品住房平均銷售價(jià)格不高于39170元/平方米。
澎湃新聞 30 閱讀 2022-07-11 12:46
在全國“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”大盤下，房地產(chǎn)業(yè)的數(shù)據(jù)正在呈現(xiàn)“冰火交加”之勢(shì)。 國家統(tǒng)計(jì)局6月發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，1~5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額52134億元，全國商品房銷售面積50738萬平方米，商品房銷售額48337億元，同比來看分別下降4%、23.6%、31.5%；5月，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為95.60，為近一年來最低值。 但5月單月的環(huán)比數(shù)據(jù)卻相對(duì)“喜人”：房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)比4月環(huán)比增長約14%，銷售面積、銷售金額環(huán)比增速分別為25.8%、29.7%；土地出讓面積和成交價(jià)款分別環(huán)比4月增長45.9%和53.4%；央行公布的數(shù)據(jù)則顯示，5月住戶貸款中的中長期貸款增加1047億元，而4月數(shù)據(jù)為減少605億元，環(huán)比由負(fù)轉(zhuǎn)正。 環(huán)比改善的數(shù)據(jù)，是否意味著樓市即將“回暖”？如何看待房地產(chǎn)的下一步，在業(yè)內(nèi)引發(fā)了熱議。“從近期的調(diào)研情況看，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)一些積極變化。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步趨穩(wěn)，相信下半年對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的作用會(huì)逐步顯現(xiàn)?！眹医y(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉近期給出了這樣的判斷。 但中歐國際工商學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)與金融學(xué)教授、中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司原司長盛松成在近期的一次公開演講中提醒，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)突出表現(xiàn)在債務(wù)危機(jī)和疫情風(fēng)險(xiǎn)相疊加，頭部民營企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)仍然在繼續(xù)。 與房地產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密的土地市場(chǎng)仍顯低落。1~5月全國300城土地出讓金同比減半，全國住宅用地整體流拍率24.4%。這也是房企拿地意愿不足、投資謹(jǐn)慎的表現(xiàn)。盡管銀保監(jiān)會(huì)在3月稱要“鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開展并購貸款”，房企發(fā)債規(guī)模仍在下降，“融資難”尚未緩解，一些房企資金鏈仍顯緊張。下半年，房地產(chǎn)業(yè)將如何走向尚不明朗。 樓市回暖“有點(diǎn)無面” 重慶的二手房中介余莉今年的工作更棘手了?！敖衲暝缇褪琴I方市場(chǎng)?！庇嗬蛘f，“以前是一套房子對(duì)多個(gè)客戶，現(xiàn)在是一個(gè)客戶對(duì)多套房子?！? 余莉覺得有心無力。由于重慶房?jī)r(jià)下跌，相同的預(yù)算可以選擇更多地段和房子，她的工作范圍從巴南區(qū)擴(kuò)大到九龍坡區(qū)。“對(duì)外區(qū)沒那么熟悉，”余莉說，“客戶對(duì)應(yīng)的經(jīng)紀(jì)人和中介也更多了，競(jìng)爭(zhēng)更激烈?！? 她發(fā)現(xiàn)，今年二手房“大刀砍”的情況更多了。余莉說，由于購房者議價(jià)優(yōu)勢(shì)增強(qiáng)，在業(yè)主明顯急售的房源上，價(jià)格跌幅明顯。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，5月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市有43個(gè)，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市有53個(gè)。 新房中介龍?jiān)聘嬖V《中國新聞周刊》，今年購房者觀望情緒濃厚?！巴晟习肽甓际切路堪硫湹臅r(shí)候，今年四五月一些新房都在打‘骨折’?！饼?jiān)普f，“客戶議價(jià)能力更強(qiáng)，但由于備案價(jià)限制，談價(jià)空間在10%左右?！? 多地房企以低價(jià)折扣的方式“清庫存”，由于限跌令的限制，部分開發(fā)商只能“變相打折”。即便在一線城市深圳，由于市場(chǎng)冷淡，也出現(xiàn)開發(fā)商招人“冒充購房者”的現(xiàn)象。6月中旬，深圳市龍華深圳北附近的樓盤招聘“看房充場(chǎng)人員”。工作時(shí)間是6月14日早上9時(shí)20分至下午6時(shí)，費(fèi)用日結(jié)，每人一天是120元。對(duì)應(yīng)聘者的要求為，年齡要在30至45歲，不能太邋遢，“看起來要富態(tài)”。 “諸多信號(hào)表明住房消費(fèi)購買力下降?！笨铡ぐ籽芯吭簞?chuàng)始人、貝殼研究院名譽(yù)顧問楊現(xiàn)領(lǐng)對(duì)《中國新聞周刊》說，“買方優(yōu)勢(shì)增強(qiáng)、業(yè)主急售比例上升、改善性需求占比降低等都是表現(xiàn)之一。” 全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟理事、廣州房地產(chǎn)專家鄧浩志認(rèn)為，今年來房地產(chǎn)行業(yè)回暖呈現(xiàn)“有點(diǎn)無面”的特點(diǎn)，只在一部分出臺(tái)強(qiáng)有力刺激樓市政策的城市有所復(fù)蘇。 在吉林省某房企任管理層的蘇林，對(duì)當(dāng)前樓市壓力感受更為強(qiáng)烈和具體。她對(duì)《中國新聞周刊》說，由于東北地區(qū)人口外流，加上今年來疫情影響經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，整體銷售承壓?！安还馐亲≌?，商鋪類也流通不起來，原來要租來做生意的人都流失了，非住產(chǎn)品下行得非常厲害?！碧K林說，現(xiàn)在業(yè)績(jī)完成率很低。 在她所在的區(qū)域，由于庫存高企，部分房企開始打價(jià)格戰(zhàn)?！翱赡茉趲讉€(gè)項(xiàng)目上收回資金，他們就退出房地產(chǎn)市場(chǎng)了，從而干擾市場(chǎng)價(jià)格?！彼f，“現(xiàn)在目標(biāo)都是去庫存，各大開發(fā)商在東北一些城市有明顯收縮跡象?！? 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認(rèn)為，樓市回升“非常不均衡”。熱點(diǎn)城市高端盤回升程度明顯，但剛需及改善需求回暖較慢。一線城市復(fù)蘇情況較好，但部分三、四線城市回升并不明顯。盡管5月、6月商品房銷售跌幅有所收縮，但開盤去化率大部分在50%以下。 “看房人數(shù)在5月之后有明顯上升，但去化認(rèn)購率仍在歷史性低谷。我們認(rèn)為，本輪周期下行疊加局部疫情影響，居民購房能力和意愿都受影響，再加上對(duì)交付的擔(dān)心，政策尚待繼續(xù)累積，才有能力推動(dòng)銷售走出低谷?！敝行抛C券6月的一份研報(bào)也認(rèn)為，從同比來看，5月單月數(shù)據(jù)，仍然“寒意十足”。2022年5月，商品房銷售額單月同比下降38%，銷售面積單月同比下降32%，銷售單月降幅比2022年4月有一定的收窄。不過，2022年前5月銷售額累計(jì)下降32%，是創(chuàng)紀(jì)錄的降幅。 “由于開盤去化率很低，企業(yè)不得不延遲新盤推出(傳統(tǒng)來說6月應(yīng)該是推盤高峰)。”中信證券研報(bào)認(rèn)為，現(xiàn)金回流不暢，也迫使企業(yè)壓縮投資，放慢開發(fā)進(jìn)度。從數(shù)據(jù)上顯示，5月單月，房地產(chǎn)開發(fā)投資單月同比下降8%，新開工單月同比大幅下降42%，竣工面積單月同比大幅下降31%。 業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)需求端仍舊疲軟低迷，房地產(chǎn)的調(diào)整其實(shí)尚未結(jié)束，談?wù)撚|底回暖還為時(shí)尚早。 萬科集團(tuán)創(chuàng)始人王石最近也發(fā)聲指出，盡管政策回暖信號(hào)非常明顯，但商業(yè)銀行愿不愿意放貸，向國企還是民企放貸還是會(huì)有很多考量。從消費(fèi)者角度看，在當(dāng)前疫情影響下，大眾的收入狀況、外出看房都會(huì)受到影響，這些因素都會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體表現(xiàn)。 政策風(fēng)向變了嗎？ 政策回暖從半年前就開始醞釀。 “房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、鏈條長、牽涉面廣?！敝醒胴?cái)經(jīng)委員會(huì)辦公室分管日常工作的副主任韓文秀在2021年底召開的“2021~2022中國經(jīng)濟(jì)年會(huì)”上指出，“房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、地方財(cái)政收入、金融機(jī)構(gòu)貸款總額中都占有相當(dāng)高的份額，對(duì)于經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)防范具有重要的系統(tǒng)性影響?！? 這種“系統(tǒng)性影響”體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上看，近20年來，房地產(chǎn)投資占中國GDP比重大幅提高。按照國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年中國GDP達(dá)到110萬億元，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資14.76萬億元，房地產(chǎn)投資占GDP比重達(dá)到9.7%。 “我國房地產(chǎn)業(yè)與42個(gè)行業(yè)中的38個(gè)有關(guān)聯(lián)，也就是說，房地產(chǎn)的發(fā)展情況會(huì)和這38個(gè)行業(yè)密切相關(guān)?！笔⑺沙烧J(rèn)為，房地產(chǎn)的投資規(guī)模與基建投資基本上相當(dāng)，如果房地產(chǎn)投資大量的下降，要通過基建投資等拉上去，難度比較大。 不過，2021年，在上半年樓市火熱的背景下，各地為房地產(chǎn)降溫出臺(tái)了一系列緊縮政策，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資作出限制。在降杠桿過程中，由于部分房企爆雷，加上疫情反復(fù)，樓市信心受到打擊，整個(gè)市場(chǎng)迅速降溫。 2021年初開始實(shí)施的“三條紅線”“兩集中”政策的本意是化解房地產(chǎn)行業(yè)為金融市場(chǎng)帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，讓房子回到居住本質(zhì)。“核心內(nèi)容是抑制房地產(chǎn)的資本屬性，對(duì)策沒有錯(cuò)，但是做的過程當(dāng)中有些地方過度，損害了房地產(chǎn)消費(fèi)屬性。”清華大學(xué)教授魏杰指出。 “有人講房地產(chǎn)風(fēng)聲變了，實(shí)際上大家理解錯(cuò)了，沒有變。”魏杰認(rèn)為，去年沒有錯(cuò)，今年也沒有錯(cuò)，去年抑制房地產(chǎn)過度的資本屬性，現(xiàn)在主要推動(dòng)房地產(chǎn)消費(fèi)屬性。 今年3月16日，國務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)召開專題會(huì)議，就貨幣政策、房地產(chǎn)領(lǐng)域，稱要“積極出臺(tái)對(duì)市場(chǎng)有利的政策”“慎重出臺(tái)收縮性政策”。此后，銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、財(cái)政部、外匯局、央行分別表態(tài)，維持房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定。 不久后，一系列的“真招”開始出臺(tái)。5月15日，央行會(huì)同銀保監(jiān)會(huì)將全國范圍內(nèi)首套房貸款利率下限，從不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)，調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)。5月20日，央行引導(dǎo)5年期以上LPR下行15個(gè)基點(diǎn)。隨后，北京、上海等多個(gè)城市的銀行將房貸利率下調(diào)，部分城市的銀行首套房貸款利率已低至4.25%。進(jìn)入6月，各地樓市政策繼續(xù)呈放松態(tài)度。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，70余城因城施策出臺(tái)政策超百條。 楊現(xiàn)領(lǐng)對(duì)《中國新聞周刊》分析，本輪調(diào)控相較2008年、2009年及2015、2016年兩輪調(diào)控效果更弱有多方面因素，其中最大的原因是周期不一樣，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段發(fā)生了很大變化。在2015年，中國商品房銷售額為8.7萬億元，2021年，這一數(shù)字超過18萬億元?！盎颈P子大了很多倍，因此政策放松相對(duì)難以取得特別突出的效果?！? “不要高估政策的力量，就像拉繩子一樣，拉緊容易，到放松的時(shí)候，它不一定往前跑了。”楊現(xiàn)領(lǐng)說，“現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說是必須經(jīng)歷的調(diào)整，過去高杠桿、高周轉(zhuǎn)的時(shí)代是不可持續(xù)的。” 另一方面，楊現(xiàn)領(lǐng)指出，中國居民杠桿率已達(dá)到歷史較高水平，由于居民近年處于降杠桿周期，政策放松效果也會(huì)受影響。此外，上半年持續(xù)發(fā)生的疫情也產(chǎn)生了顯著影響?！罢麄€(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求已經(jīng)進(jìn)入了城市圈互動(dòng)階段。”楊現(xiàn)領(lǐng)說，“比如惠州的需求可能一半來自于深圳，僅疫情因素就會(huì)讓惠州交易量大幅下降，1至5月惠州下降幅度約70%?！? 土拍市場(chǎng)冷淡 政策起效并未如預(yù)想中迅速，另一個(gè)標(biāo)志性的指標(biāo)是土拍市場(chǎng)。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，2022年5月，全國300城住宅用地成交樓面價(jià)7095元/平方米，同比下跌14.0%，住宅用地成交樓面價(jià)同比下跌態(tài)勢(shì)未改。 “今年長春土地市場(chǎng)非常低迷，基本上沒什么人拍。”前述房企管理層蘇林說。 長春并不是孤例。據(jù)中指數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，1~5月，全國300城各類用地土地出讓金同比下降56.7%，住宅用地同比下降61.1%。中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜對(duì)《中國新聞周刊》分析，2022年開年以來政策環(huán)境逐漸改善，底價(jià)成交地塊占比和流拍撤牌率有所下降，市場(chǎng)信心略有修復(fù)，但多數(shù)城市土拍情緒依然較弱。 陳文靜認(rèn)為，土地市場(chǎng)低迷受兩方面因素影響。一是受房地產(chǎn)市場(chǎng)下行影響，政府供地明顯放緩；其次，當(dāng)前房企資金壓力較大，疊加銷售去化受阻，房企拿地意愿較低，投資布局愈加審慎。 蘇林說，此前東北實(shí)行集中供地，導(dǎo)致現(xiàn)在樓市庫存高企，市場(chǎng)慘淡?！昂颓皟赡晗啾?，現(xiàn)在開發(fā)商拿地都非常謹(jǐn)慎。”蘇林說，“政府不應(yīng)該無序供地，應(yīng)該管控放地的頻率和價(jià)格?！? “放地要更有規(guī)劃，比如減少商住類產(chǎn)品占比，現(xiàn)在占到10%、12%，地產(chǎn)商根本賣不出去，我們拿地也不掙錢?！碧K林說，“像公寓在東北也很難賣出去，如果能轉(zhuǎn)成住宅類，可以享受到上學(xué)等政策，對(duì)銷售可能會(huì)有幫助?！? 住宅供地“兩集中”(集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動(dòng))是在2021年出臺(tái)的政策，在全國22個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)施，意在控制地價(jià)、降低溢價(jià)率。然而隨著市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，流拍率不斷上升，導(dǎo)致國企成為拿地主力。在中指研究院發(fā)布的1~5月份中國房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益拿地金額與面積前10名中，有半數(shù)以上為央企、國企。 據(jù)中指數(shù)據(jù)，前五個(gè)月全國住宅用地整體流拍撤牌率達(dá)24.4%。“土地是一個(gè)前置性的信號(hào)和指標(biāo)。如果出現(xiàn)大面積流標(biāo)，對(duì)市場(chǎng)信心打擊會(huì)很大?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，“目前多地出現(xiàn)土拍市場(chǎng)由央企、國企托底的現(xiàn)象，民營房企投資意愿不足。” “目前房企也不著急拿地?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)分析，“現(xiàn)在不是拿地的時(shí)間窗口，今年拿地是為了完成明年的銷售目標(biāo)，而銷售計(jì)劃要看今年全年的銷售情況?！? 有接近房企投資部的人士告訴《中國新聞周刊》，一些全國性房企正在撤出三四線城市，不顧虧損、加速出清，能撈回多少就撈多少。 粵開證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、研究院院長羅志恒等此前撰文，土地市場(chǎng)持續(xù)低溫有三方面因素，一是地產(chǎn)銷售尚未完成筑底，由于疫情以來居民收入增速與經(jīng)濟(jì)增速同步放緩，居民行為趨于避險(xiǎn)化，平均消費(fèi)傾向下降，預(yù)防性儲(chǔ)蓄上升，居民購房意愿不足。此外，樓市價(jià)格下行預(yù)期和期房交付風(fēng)險(xiǎn)也使購房者保持觀望態(tài)度。 其次，羅志恒等認(rèn)為，疫情反復(fù)沖擊地方政府供地節(jié)奏，以此次受疫情影響較為嚴(yán)重的上海為例，1~5月上海土地出讓金僅有260億元，較去年同期下降76.1%。另外，由于房企融資緊張，又將迎來償債高峰，現(xiàn)金流緊張情況加劇。對(duì)于債務(wù)壓力較大的房企來說，當(dāng)前拿地并不是首要大事，維持好流動(dòng)性、應(yīng)對(duì)債務(wù)壓力，才是“活下去”的重點(diǎn)議題。 房企“融資難”未解 房企到位資金，即資金獲取能力，一直是判斷房地產(chǎn)行業(yè)狀態(tài)的關(guān)鍵指標(biāo)。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1至5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金60404億元，同比下降25.8%。 前述接近房企投資部門的人士說，房企回籠資金主要依賴銀行融資、社會(huì)融資、銷售新房和資產(chǎn)。現(xiàn)在前兩條路并未得到政策放松，而由于市場(chǎng)低迷，降價(jià)銷售也很難回籠資金，售賣資產(chǎn)理論上也資不抵債，“融資難”仍然是困擾房企的主要問題。 中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水對(duì)《中國新聞周刊》分析，2022年1~5月，房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行總額3344.7億元，同比下降30.0%。不過，在5月份，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資同比上升33.5%?！胺康禺a(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境正在逐步改善?！眲⑺f，“央行在4月29日專題會(huì)議上指出及時(shí)優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。” 劉水分析，金融機(jī)構(gòu)的資金投放依然較為謹(jǐn)慎，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售沒有明顯回暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于調(diào)整，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)預(yù)期沒有發(fā)生明顯轉(zhuǎn)變。蘇林也認(rèn)為，在金融信貸層面給企業(yè)融資的便利，目前來看很少落到實(shí)處。 在2020年底央行和銀保監(jiān)會(huì)“兩道紅線”出臺(tái)后，房企要獲得開發(fā)貸和并購貸變得十分艱難。由于層層加碼，房企所受的限制更為明顯。“恒大爆雷后，地方政府開始對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管比例提升，為了保護(hù)下屬城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目不出現(xiàn)爛尾，提升監(jiān)管的額度，使得房地產(chǎn)總部出現(xiàn)問題?！编嚭浦菊f，“總部融資后把錢扔到項(xiàng)目上，結(jié)果錢回不來，項(xiàng)目公司沒有問題，總部卻缺錢、違約。” 中國金融四十人論壇(CF40)資深研究員、中國社科院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所副所長張斌告訴《中國新聞周刊》：“銀行包括金融市場(chǎng)不希望有壞賬，就現(xiàn)在一些房企的資產(chǎn)負(fù)債表而言，確實(shí)很多金融機(jī)構(gòu)不敢給他們貸款。” 過去房地產(chǎn)企業(yè)憑借高杠桿、高周轉(zhuǎn)迅速發(fā)展，但此后被認(rèn)為這種運(yùn)營模式本身存在問題?！艾F(xiàn)在低杠桿的房企也受到影響，比方龍湖、旭輝這些資金穩(wěn)健的房企。”鄧浩志說。 企業(yè)融資難會(huì)使其面臨流動(dòng)性危機(jī)，“爆雷”風(fēng)險(xiǎn)增加。張斌等人之前的研究認(rèn)為，由于房地產(chǎn)企業(yè)形成的大量難以產(chǎn)生現(xiàn)金流的“沉淀資產(chǎn)”，導(dǎo)致出現(xiàn)“沉淀債務(wù)”，使其變?yōu)椤案邆鶆?wù)”行業(yè)。今年有58家民營房企海外債到期，疊加年內(nèi)到期的信用債，2022年債券到期規(guī)模超百億的企業(yè)有10家，絕大部分是民營房企。 “以前通過借新還舊的方式，用便宜的錢替換一些高價(jià)格的錢，但現(xiàn)在不一定能順利借到。”盧文曦說，“房企爆雷問題還沒結(jié)束，加上市場(chǎng)規(guī)模發(fā)展變緩，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)更加嚴(yán)酷?！? 穆迪高級(jí)副總裁曾啟賢對(duì)《中國新聞周刊》分析，評(píng)級(jí)主要從開發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況、流動(dòng)性狀況及違約風(fēng)險(xiǎn)等方面考量。由于銷售下滑，對(duì)于開發(fā)商營運(yùn)現(xiàn)金流產(chǎn)生壓力，加上目前債券市場(chǎng)融資途徑對(duì)非投資級(jí)別開發(fā)商幾乎是封閉的，不管是海外市場(chǎng)或是在國內(nèi)市場(chǎng)發(fā)債，都困難重重，導(dǎo)致房企還債能力下降，財(cái)務(wù)狀況承壓。 “在短期內(nèi)無法償付到期債務(wù)時(shí)，個(gè)別開發(fā)商選擇展期，或者與投資人達(dá)成協(xié)議，降低了還款金額，造成投資人的經(jīng)濟(jì)損失，就有可能出現(xiàn)低價(jià)交易，也是違約的一種情況?！痹鴨①t說。穆迪報(bào)告顯示，從2022年1月1日到4月30日共發(fā)生7例違約，均為中國房地產(chǎn)開發(fā)商，除了一例之外均為低價(jià)交易。 5月，龍湖、碧桂園、美的置業(yè)等房企被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選為示范民營房企，通過信用保護(hù)工具發(fā)債融資。這被看作是政府支持民營房企融資措施加快落地。也有分析人士認(rèn)為，信用保護(hù)工具無法保障每家企業(yè)，“像龍湖、碧桂園，在民企里屬于幸運(yùn)兒，很難挑出第四家、第五家來?！? 對(duì)于房企面臨的資金困境，盛松成建議，在不改變?nèi)ジ軛U政策目標(biāo)下，適當(dāng)延長去杠桿的周期；其次，對(duì)三道紅線不達(dá)標(biāo)的房地產(chǎn)企業(yè)，監(jiān)管部門可以考慮，在維持當(dāng)前指標(biāo)六個(gè)月不上升的前提下，繼續(xù)提供貸款；此外，貸款集中度管理，對(duì)各銀行的達(dá)標(biāo)時(shí)間可以考慮往后推遲半年或一年。 “之前希望央企、國企以及穩(wěn)健經(jīng)營的民企，能對(duì)部分企業(yè)收并購，但到現(xiàn)在案例也不多?！崩钣罴握J(rèn)為，“對(duì)前者來說，可選項(xiàng)目太多了?，F(xiàn)在地方政府出讓的地塊都很好，溢價(jià)率又很低，又沒有配建，即便是國企、央企，也有盈利要求，因此缺乏動(dòng)力收并購其他項(xiàng)目?！? 前述接近房企投資部的人稱：“今年年初時(shí)，廣東的國企，門檻都被別人踩爛了，每家房地產(chǎn)企業(yè)都上門兜售項(xiàng)目，但現(xiàn)在已經(jīng)不怎么收了。”他說，企業(yè)投資更為謹(jǐn)慎。 鄧浩志認(rèn)為，單一政策已經(jīng)不能解決當(dāng)前的問題，房地產(chǎn)面臨的是系統(tǒng)性問題。李宇嘉稱，房企“爆雷”威脅仍然存在，房地產(chǎn)銷售疲軟的狀況如果進(jìn)一步持續(xù)或者惡化，債務(wù)違約的房企未能得到妥善處理，現(xiàn)有的松綁政策和疫情結(jié)束未能取得疊加效應(yīng)，后續(xù)可能仍有一批房企產(chǎn)生流動(dòng)性危機(jī)。 警惕重回“短期刺激” 為應(yīng)對(duì)樓市蕭條，避免產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)，除了房企“自救”，地方政府也采取了一系列救市措施。棚改貨幣化，則是諸多措施中力度較大的一項(xiàng)。 采用這一措施的不只鄭州。今年來，發(fā)布該政策的城市數(shù)量已超10個(gè)。棚改安置包括直接提供住房的實(shí)物安置和貨幣化安置，貨幣化安置又包括提供現(xiàn)金和提供“購房憑證”兩種模式，后者即“房票安置”。 相較于現(xiàn)金安置，房票安置意味著拆遷戶只能將資金用于在本地購置房產(chǎn)，不能用于儲(chǔ)蓄和購買其他商品。盧文曦認(rèn)為，房票制度對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)有拉動(dòng)作用，緩解市場(chǎng)去庫存壓力，同時(shí)較現(xiàn)金安置、實(shí)物安置更能減輕政府負(fù)擔(dān)。 “房票安置減小了政府的拆遷補(bǔ)償壓力，拆遷也有助于增加地方收入，同時(shí)能滿足被拆遷人差異化的需求?！崩钣罴握f，“當(dāng)下購房者意愿不高、信心差，房票能人為創(chuàng)造需求，激活交易量，以此提振信心、扭轉(zhuǎn)預(yù)期?！? 棚改貨幣化制度在過去發(fā)揮過明顯作用。2014年，央行創(chuàng)設(shè)PSL (抵押補(bǔ)充貸款，央行通過PSL可以調(diào)節(jié)向金融機(jī)構(gòu)融資的成本，引導(dǎo)其向需要提供支持的實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門注入低成本流動(dòng)性)來支持棚改，隨后棚改貨幣化安置被更多城市采用。2015年至2018年，棚改貨幣化拉動(dòng)不少三四線城市房地產(chǎn)需求，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖，隨著2018年后棚改貨幣化進(jìn)入尾聲，PSL規(guī)模也逐漸縮減。 野村中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺認(rèn)為，棚改貨幣化安置助長了房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度，在三四線城市，棚改貨幣化安置在2016~2017年貢獻(xiàn)了30%以上的商品房銷售。需求增加的同時(shí)，三四線城市的房?jī)r(jià)也快速攀升。他認(rèn)為，棚改貨幣化安置在改善棚戶區(qū)居住條件、提高低收入人群生活水平方面發(fā)揮了很大作用，帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，但也推高了居民部門杠桿率。 此輪重啟是否能使房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖尚未可知。“在我們需要再次拉動(dòng)投資需求時(shí)，政策空間已經(jīng)沒有以前那么大，即使是同樣規(guī)模的政策刺激所能取得的效果也會(huì)被打折扣?！标懲υ?022年4月中國宏觀經(jīng)濟(jì)論壇宏觀月度數(shù)據(jù)分析會(huì)上的發(fā)言上提到，“大量購房需求已前置、飽和，當(dāng)下再采用棚改貨幣化政策，即使規(guī)模類似于2015~2018年，即使沒有疫情，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)效應(yīng)可能會(huì)遠(yuǎn)小于那幾年?！? “房票制度的風(fēng)險(xiǎn)在于，對(duì)于購房者來說，可能要在現(xiàn)有房票基礎(chǔ)上增加金額、加杠桿換新房，同時(shí)看中的樓盤可能并不在指定范圍內(nèi)；對(duì)于開發(fā)商來說，如果有降價(jià)等要求，也不一定愿意參與?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士對(duì)《中國新聞周刊》分析，房票安置對(duì)政府公信力及兌現(xiàn)能力提出了考驗(yàn)。 鄧浩志認(rèn)為，棚改貨幣化的效果在于拆的規(guī)模有多大。“棚改是制造新的需求，上一輪棚改可能改得差不多了，甚至已經(jīng)有一些是超前改的，那么現(xiàn)在還能改多少是不確定的?！彼岢?，舊改可能會(huì)成為地方政府啟動(dòng)的下一個(gè)方向，如果房地產(chǎn)形勢(shì)持續(xù)低落，或許會(huì)在防止大拆大建的政策范圍內(nèi)重啟舊改。 一些學(xué)者認(rèn)為，以棚改貨幣化重啟為標(biāo)志，最值得警惕的是，在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)盡快回歸正常軌道的大局下，不少地方將穩(wěn)樓市作為穩(wěn)增長的重要抓手，但須警惕的是一些不當(dāng)救市政策搭上穩(wěn)大盤的便車，帶來推高金融風(fēng)險(xiǎn)的隱患。 廣發(fā)證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈明高近日提出，房地產(chǎn)未來的投資增速會(huì)慢于名義GDP增速，依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)增長已難以為繼。 盛松成建議從需求端邊際放松房地產(chǎn)調(diào)控，但對(duì)于熱點(diǎn)城市政策放松仍然需要謹(jǐn)慎。他特別提醒，“需要防止2020年疫情過后，市場(chǎng)迅速過熱的局面再度出現(xiàn)。”
中國新聞周刊 16 閱讀 2022-07-11 12:46
“最近，上海綠地集團(tuán)宣布對(duì)6月25日到期的債券展期征求意見，這是房企50強(qiáng)里面唯一宣布債券展期或者違約的國企。盡管實(shí)際上數(shù)不大，但是對(duì)市場(chǎng)的震動(dòng)是比較大的。因?yàn)橐郧斑`約或者展期，也就是我們平時(shí)所說的爆雷，基本上都是民營房企。這一次地方國企也出現(xiàn)了類似的情況，對(duì)市場(chǎng)的震動(dòng)是比較大的，說明房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)還沒有結(jié)束。”中歐國際工商學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)與金融學(xué)教授、中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司原司長盛松成在近期的一次公開演講中，談及房地產(chǎn)企業(yè)面臨的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)為，“房企的融資約束仍然比較大，尤其是對(duì)民營房企，只有少數(shù)財(cái)務(wù)指標(biāo)比較好的企業(yè)才受到了信用支持?！? 盡管監(jiān)管層幾次喊話，但房企融資端的情況尚未好轉(zhuǎn)，以債券融資為例，華泰證券研報(bào)數(shù)據(jù)顯示，今年前4個(gè)月，房企境內(nèi)發(fā)債約1950億元，同比下降超四成，境外發(fā)債約456億元，同比下降近七成。而且境內(nèi)發(fā)債房企以央企國企為主，民營房企占比僅為7%，遑論大量已經(jīng)出險(xiǎn)的民營房企。 融資渠道仍未打開，樓市的冷淡又制約了房企銷售回款的力度，夾擊之下，今年百強(qiáng)房企中新增出險(xiǎn)房企的數(shù)量并未下降，前5個(gè)月的數(shù)量反而環(huán)比上升。 二季度大量房企的美元債到期，成為又一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。以恒大為代表的出險(xiǎn)房企正在踐行“以時(shí)間換空間”的策略，希望通過債務(wù)展期保住債券不發(fā)生違約。但融資緊縮、銷售疲軟，去年以恒大為代表的出險(xiǎn)房企定下的復(fù)工復(fù)產(chǎn)“保交樓”自救策略仍然艱難，一些項(xiàng)目資金缺口較大，急需外部輸血救援，但在現(xiàn)行市場(chǎng)環(huán)境下，外部輸血也頗為謹(jǐn)慎。 實(shí)際上，面臨“恒大式困局”的出險(xiǎn)房企遠(yuǎn)不止一家。 “只有等待” 6月底，郎星收到恒大下屬物業(yè)公司的催告函，他是開封鄭開恒大未來城業(yè)主，自去年7月1日，他已一年沒有繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。收到催告函的郎星反問物業(yè)工作人員，“你知道恒大欠我多少錢嗎？” 郎星擔(dān)任法人的公司是恒大供應(yīng)商，合作時(shí)間逾7年，目前被拖欠的商票與應(yīng)付款合計(jì)超過200萬元，這一數(shù)額在眾多供應(yīng)商中不算多，但已足夠讓他崩潰，今年大年初一，他是在恒大項(xiàng)目公司中度過的，希望對(duì)方支付一些欠款。他最終發(fā)現(xiàn)自己能做的只有等待，而同樣無奈的不止他一人。 近日，一則投資者的清盤呈請(qǐng)，又將債務(wù)重組中的恒大推上風(fēng)口。 6月27日，恒大房車寶的一名戰(zhàn)略投資者向香港法院提出申請(qǐng)，要求恒大清盤。6月28日，恒大對(duì)日前被債權(quán)人提請(qǐng)清盤呈請(qǐng)做出回應(yīng)，稱極力反對(duì)上述呈請(qǐng)，預(yù)期該呈請(qǐng)將不會(huì)影響公司的重組計(jì)劃或時(shí)間表。截至目前，中國恒大總計(jì)約192.85億美元共13筆美元債務(wù)已正式違約。這一操作會(huì)加大恒大系復(fù)牌的難度，對(duì)恒大系項(xiàng)目的施工復(fù)工也會(huì)產(chǎn)生影響。對(duì)此申請(qǐng)，香港法院將于8月31日召開聆訊，調(diào)查此事，而且不排除后續(xù)可能會(huì)有更多的債權(quán)人提請(qǐng)清盤呈請(qǐng)。 今年4月底至5月，恒大曾迎來一波境內(nèi)債券償還高峰，4月底，恒大地產(chǎn)曾在5天內(nèi)接連召開三筆債券持有人會(huì)議，分別審議表決“19恒大01”“21恒大01”付息展期議案及“19恒大02”本息兌付展期議案。 實(shí)際上，面臨兌付壓力的，不是個(gè)別房企。2022年6月，房企再度迎來一波償債潮，當(dāng)月有44筆債券到期，合計(jì)約639億元。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，今年6月至7月，200家核心房企境內(nèi)外債務(wù)到期規(guī)模約1755億元，其中民營房企占比67%。6月，佳兆業(yè)到期的4只境外優(yōu)先票據(jù)，新力地產(chǎn)到期的一只優(yōu)先票據(jù)和華夏幸福的一筆境外債已經(jīng)出現(xiàn)利息違約。 作為恒大境內(nèi)發(fā)債的主體，恒大地產(chǎn)共有13筆存量債券，總存續(xù)規(guī)模達(dá)558.53億元，尚未有一只債券發(fā)生違約。恒大希望通過展期力保境內(nèi)債券不發(fā)生違約，3月22日，恒大召開全球債權(quán)人電話會(huì)議，執(zhí)行董事肖恩稱，中國恒大正與境內(nèi)債權(quán)人積極溝通，以保持整體穩(wěn)定，境內(nèi)公開市場(chǎng)債券展期工作在有序推進(jìn)。 展期與要約換購成為房企緩釋債務(wù)壓力的主要方式，據(jù)中金公司統(tǒng)計(jì)，2022年前5月，房地產(chǎn)已展期境內(nèi)債共22筆。也有房企在展期無望的情況下向投資人提出交換要約。截至6月初，房企今年共新增發(fā)行26筆美元債券，其中16筆為要約交換，占比61.5%。 而對(duì)恒大而言，債券展期更是為了債務(wù)重組方案出臺(tái)爭(zhēng)取時(shí)間，6月20日，中國恒大集團(tuán)再次在公告中確認(rèn)，將于7月底公布債務(wù)重組方案。 恒大的債務(wù)由三部分組成：以未兌付商票為代表的供應(yīng)商應(yīng)付未付款，未兌付的財(cái)富產(chǎn)品，即理財(cái)，以及金融機(jī)構(gòu)借款。多位大額財(cái)富產(chǎn)品持有人告訴《中國新聞周刊》，今年春節(jié)過后，每月都能收到8000元的兌付資金。 就在恒大地產(chǎn)尋求“15恒大03”展期當(dāng)天，張?jiān)平咏形绮艆⒓油暌粓?chǎng)線上庭審，她經(jīng)營的營銷公司2015年成為恒大供應(yīng)商，目前持有尚未兌付的恒大商票近3000萬元。早在2021年9月，公司已就逾期商票提起訴訟，彼時(shí)，涉及恒大商票的案件需移交廣州中院集中管轄，“去年12月已經(jīng)繳納多起案件的訴訟費(fèi)，但至今沒有開庭，只能等待”。 今年四五月間，集中管轄要求有所松動(dòng)，持票人可以在出票人，即恒大項(xiàng)目公司所在地法院起訴，這讓張?jiān)瓶吹较Ｍ?。由于參與項(xiàng)目多在河南，6月，她陸續(xù)到河南各地法院提起訴訟，已有十幾起案件密集開庭。 張?jiān)频墓境钟袛?shù)百張恒大商票，一些面額較小的商票甚至只有數(shù)千元，去年7月開始逾期，至今已有一年，張?jiān)茮]有等到兌付方案，起訴是她唯一能做的，而數(shù)百張商票對(duì)應(yīng)的民事訴訟數(shù)量也不在少數(shù)?！罢荒陼r(shí)間沒有進(jìn)賬，卻要支付訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等等”。 張?jiān)乒疚挥诤幽系厥械姆止疽呀?jīng)全部解散，今年5月，陜西省級(jí)分公司也難以支撐，“只能承諾幫助員工繳納五險(xiǎn)一金到今年年底，作為補(bǔ)償”。位于鄭州的總部只剩下10人左右，她特意留下一名法務(wù)，負(fù)責(zé)后續(xù)訴訟，她的公司員工數(shù)量曾一度超過300人。 當(dāng)然，即使張?jiān)颇玫椒ㄔ号袥Q，也不意味債務(wù)能夠得到清償。 在江浙兩地參與恒大眾多項(xiàng)目的石江正在仔細(xì)搜羅恒大項(xiàng)目公司除了監(jiān)管賬戶外的賬戶，他希望找到能供法院處置的資產(chǎn)，在發(fā)現(xiàn)恒大項(xiàng)目公司的數(shù)個(gè)銀行賬戶，并且其中尚有 30萬元后，他急忙給法官打去電話，希望法院優(yōu)先執(zhí)行這部分資產(chǎn)，應(yīng)急自己公司發(fā)放工資的需要。 包括商票和應(yīng)付未付款在內(nèi)，恒大拖欠石江的公司1600余萬元，他是恒大供應(yīng)商中起訴時(shí)間較早的那一批，“2021年六七月間，也就是恒大正式爆雷前，已就全部欠款提起民事訴訟，法院判決已經(jīng)做出，但還是在執(zhí)行環(huán)節(jié)遇到問題”。 恒大爆雷后，各地項(xiàng)目資金全部被納入政府監(jiān)管賬戶，優(yōu)先用于“保交樓”，舊賬被掛起，哪怕是像石江這樣已經(jīng)拿到法院判決的供應(yīng)商，法院也無法強(qiáng)制執(zhí)行監(jiān)管賬戶中的資金。 有做出相關(guān)判決的法官告訴《中國新聞周刊》，即使法院已經(jīng)凍結(jié)監(jiān)管賬戶，也無法強(qiáng)制執(zhí)行，他自己也在關(guān)注訴訟涉及項(xiàng)目的復(fù)工復(fù)產(chǎn)情況，只有在項(xiàng)目完工，并且“大確權(quán)”，即開發(fā)商按規(guī)定辦理樓盤初始確權(quán)登記，領(lǐng)取《房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》后，如果監(jiān)管賬戶中仍有余額，法院才能處置?！澳壳氨O(jiān)管賬戶中的資金只能在地方政府住建部門的監(jiān)督下用于‘保交樓’所需款項(xiàng)，這一規(guī)則不止適用于恒大，也適用于其他出險(xiǎn)房企”。 顯然，“保交樓”的資金需求被擺在更重要的位置，但這也意味著像郎星、張?jiān)?、石江?jīng)營的中小企業(yè)可能先于，或者已經(jīng)先于恒大這樣的出險(xiǎn)房企倒下。供應(yīng)商只能等待復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓，但是因?yàn)榕f賬無法得到結(jié)算，供應(yīng)商參與“保交樓”或興趣寥寥，或無力墊付，積極性有限，復(fù)工成為難解的死結(jié)。 尷尬的“保交樓” “逾期時(shí)間最久的一張商票在去年3月底到期、票面價(jià)值40多萬元?！惫薷嬖V《中國新聞周刊》，欠款涉及恒大在湖北的項(xiàng)目至今沒有給出兌付方案，“項(xiàng)目公司確實(shí)沒有錢，目前地方政府成立工作專班，采取的策略是‘結(jié)新賬、掛舊賬’，即不理會(huì)已經(jīng)拖欠的‘舊賬’，全力結(jié)算‘保交樓’產(chǎn)生的‘新賬’”。 有政府工作專班成員向記者直言：目前以“保交樓”為主，至于已有債務(wù)，沒錢，也沒精力處置。 不論在恒大的自救戰(zhàn)略中，還是在監(jiān)管部門的目標(biāo)清單中，“保交樓”都居于首要位置。 在去年10月下旬召開的復(fù)工復(fù)產(chǎn)專題會(huì)上，許家印曾首次宣布自救戰(zhàn)略，第一項(xiàng)便是全力以赴實(shí)現(xiàn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓。恒大已多次強(qiáng)調(diào)復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓的重要性，此次許家印再度強(qiáng)調(diào)，只有復(fù)工復(fù)產(chǎn)，恢復(fù)銷售和經(jīng)營，才能保質(zhì)保量向業(yè)主交樓，才能解決上下游合作伙伴的商票兌付，才能完成財(cái)富產(chǎn)品的兌付，才能逐步歸還金融機(jī)構(gòu)的借款。 今年春節(jié)過后的國新辦新聞發(fā)布會(huì)上，時(shí)任住建部部長王蒙徽也表示，堅(jiān)決有力處置個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)，要以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo)。 而恒大官方4月初發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至3月27日，恒大集團(tuán)已復(fù)工項(xiàng)目734個(gè)，復(fù)工率達(dá)95%。其中有424個(gè)項(xiàng)目已恢復(fù)至正常施工水平，占比55%。全國復(fù)工總?cè)藬?shù)達(dá)到15.4萬人。 但在“結(jié)新賬、掛舊賬”的策略下，恒大一些項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓的進(jìn)度仍然難言樂觀。 “如果一個(gè)‘保交樓’項(xiàng)目只有五六名工人施工，這能叫復(fù)工復(fù)產(chǎn)嗎？如果這也算復(fù)工復(fù)產(chǎn)，項(xiàng)目要到何時(shí)才能完工？”一位恒大河南供應(yīng)商告訴記者，自己所涉及的項(xiàng)目中八成以上都是“非正常復(fù)工復(fù)產(chǎn)”，“復(fù)工復(fù)產(chǎn)大會(huì)現(xiàn)場(chǎng)可能有很多人，但實(shí)際在工地施工的工人只有幾個(gè)人”。 恒大“保交樓”時(shí)選擇的合作方更多是原有供應(yīng)商。2021年年底，恒大找到張?jiān)?，希望她的公司參與新鄭悅龍灣項(xiàng)目“保交樓”，張?jiān)乒旧婕暗臉I(yè)務(wù)是向業(yè)主交房前必不可少的環(huán)節(jié)，“項(xiàng)目公司提出2021年9月后新產(chǎn)生的費(fèi)用重新簽署為期三個(gè)月的合同，現(xiàn)金結(jié)算。但是項(xiàng)目經(jīng)理坦言，三個(gè)月后能否拿到工程款還是未知數(shù)，而項(xiàng)目目前還拖欠公司60多萬元”。張?jiān)谱罱K沒有參與“保交樓”。 6月22日晚，一家國資背景地產(chǎn)商的項(xiàng)目公司給張?jiān)拼騺黼娫?，希望她能承接某個(gè)項(xiàng)目的“保交樓”業(yè)務(wù)，合同約定的付款周期長達(dá)8~12個(gè)月。查詢了這家地產(chǎn)商的信用評(píng)級(jí)后，張?jiān)浦苯油频袅苏疑祥T的業(yè)務(wù)，連報(bào)價(jià)都沒有給出，“其他項(xiàng)目承諾3個(gè)月的付款周期都不敢承接，遑論8~12個(gè)月”。 一些供應(yīng)商即使參與“保交樓”，工程進(jìn)度也并不正常。盡管恒大仍拖欠接近1600萬元工程款，但張楠告訴《中國新聞周刊》，自己的公司去年開始參與一些“保交樓”項(xiàng)目實(shí)屬無奈，因?yàn)樽约旱墓疽呀?jīng)“耗在了里面”，“此前公司作為一家上市建筑公司的分包商一直在參與項(xiàng)目施工，在恒大爆雷后，上市公司退出，作為工程實(shí)際承包人，工程進(jìn)行到一半，連工程量都無法核算，賬目也不可能結(jié)清，因此只有盡可能完工。” 但他坦言，恒大爆雷后，作為實(shí)際承建方參與“保交樓”，更多是形式上應(yīng)付?！靶枰S時(shí)結(jié)算工程款，否則一段時(shí)間后就會(huì)再次停工，比如做了一個(gè)月，形成一定產(chǎn)值，如果不能及時(shí)結(jié)算就會(huì)停工，因?yàn)楸舜艘呀?jīng)失去信任。而且‘保交樓’不僅涉及施工方，還涉及材料商等多方，如果材料無法到位也沒有條件施工，而供應(yīng)商已經(jīng)被拖得很慘，如一個(gè)項(xiàng)目的工程總包因?yàn)榍房钔媾R上千起法律訴訟，這也導(dǎo)致‘保交樓’效率比較低。” 這種困境涉及“保交樓”的資金是否充足。在恒大于2021年出險(xiǎn)后，各地政府紛紛在住建部門之下成立工作專班，更多作用在于嚴(yán)格控制監(jiān)管賬戶支出，“監(jiān)管賬戶支出不再由恒大方面說了算，而是要過政府這一關(guān)，防止上級(jí)公司抽走資金”。但一些監(jiān)管賬戶里的資金顯然不夠支撐“保交樓”。 張楠向記者舉例說，公司在恒大某個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)形成的產(chǎn)值就有八九千萬元，尚有還未結(jié)算的工程款，而去年陸續(xù)參與“保交樓”工作后，付款進(jìn)度很慢，一共只付了不到200萬元。而據(jù)他估算，恒大要完成這個(gè)項(xiàng)目的“保交樓”還需要上億元。 有接近恒大湖北分公司的人士告訴《中國新聞周刊》，以恒大在湖北某地級(jí)市的共三個(gè)項(xiàng)目為例，2021年恒大爆雷時(shí)三個(gè)項(xiàng)目工程進(jìn)度各異，去年底政府接手，發(fā)現(xiàn)三個(gè)項(xiàng)目距離完工尚有11億元左右的資金缺口，即使將部分已經(jīng)建成的車庫出售，資金缺口也有八九億元，并且不包括項(xiàng)目舊賬，但是預(yù)售金監(jiān)管賬戶僅剩余3000多萬元。 “即使是這3000多萬元也在陸續(xù)支出，包括付給幾家總承包商。其中一個(gè)項(xiàng)目先后付給承建商數(shù)百萬元，但承建商更多是象征性地派工人到工地敲敲打打、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)塔吊?！睋?jù)他介紹，恒大在當(dāng)?shù)氐娜齻€(gè)項(xiàng)目中有兩個(gè)處于停工或半停工狀態(tài)，政府正在全力保住第三個(gè)項(xiàng)目一期交樓，“原本計(jì)劃5月30日交樓，但工期被拉長，目前計(jì)劃9月交樓”。 顯然，復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓的進(jìn)度在很大程度上取決于監(jiān)管賬戶里資金的多寡，而復(fù)工復(fù)產(chǎn)正面臨資金面壓力。 《中國新聞周刊》記者拿到的一份恒大江蘇“啟動(dòng)項(xiàng)目一樓一策方案”顯示，目前啟動(dòng)項(xiàng)目預(yù)售監(jiān)管賬戶余額為3億元，即使算上7.77億元已售未回款，以及已取證未售樓棟后續(xù)貨值，仍然無法覆蓋項(xiàng)目未付款項(xiàng)、未兌付商票，以及交樓竣工前的各項(xiàng)支出，共計(jì)29億元。需要通過在建未取證樓棟取證銷售，才能達(dá)到自身平衡，而要完成這部分工程，尚需支出25.6億元，復(fù)工后每月工程款便需支付0.5億元。資金壓力由此可見一斑。 “公司去年便提出‘保交樓’，但是推進(jìn)進(jìn)度在不同省份、不同地市，甚至不同項(xiàng)目之間都有差異，一些推進(jìn)力度較大的地區(qū)可能會(huì)采取國資或其他資金方接盤的方式救活項(xiàng)目?！鼻笆鼋咏愦蠛狈止镜娜耸扛嬖V記者，例如對(duì)比湖北、湖南，湖北推進(jìn)“保交樓”的力度就要弱于湖南，“即使同在湖北，一些項(xiàng)目監(jiān)管賬戶里余額較為充足，推進(jìn)速度就更快，但是一些項(xiàng)目就需要政府協(xié)調(diào)將僅有資產(chǎn)變現(xiàn)，如出售、抵押車位、住宅等作為‘保交樓’資金來源，推進(jìn)速度較慢”。 他向記者坦言，現(xiàn)在政府出面擔(dān)保，如?？顚Ｓ?，再放開開發(fā)貸，后面資金問題尚好解決，反而是已賣出房子交樓有資金缺口，“尾盤可供變現(xiàn)的資產(chǎn)不多，難以找到接盤方?！? “啟動(dòng)項(xiàng)目一樓一策方案”就將停工項(xiàng)目面臨的資金困境描述為“無新增融資放款、銷售下滑形勢(shì)嚴(yán)峻”，顯然，相比于僅僅依靠銷售回款和變賣資產(chǎn)籌措資金，恒大等出險(xiǎn)房企無疑更期待有“白衣騎士”接盤，帶來增量資金。 逐“項(xiàng)”解決難在哪 早在今年1月，迫于“保交樓”壓力，恒大將持有的部分項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓，半年內(nèi)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓零星發(fā)生于項(xiàng)目公司，受讓方多為項(xiàng)目資金方、地方國資。 1月13日，昆明恒拓置業(yè)有限公司(下稱“恒拓置業(yè)”)100%股權(quán)被恒大地產(chǎn)昆明有限公司轉(zhuǎn)讓給五礦國際信托有限公司(下稱“五礦信托”)。早在2020年9月，恒拓置業(yè)100%股權(quán)便被質(zhì)押給五礦信托，這次股權(quán)轉(zhuǎn)讓被認(rèn)為是“以股抵債”。 恒拓置業(yè)旗下的恒大林溪郡項(xiàng)目，在2020年4月以6.89億元的價(jià)格拿下地塊半個(gè)月后，項(xiàng)目開工，2021年5月，首次開盤，毛坯房單價(jià)約8500元/平方米，精裝房單價(jià)約為11000元/平方米。但項(xiàng)目在當(dāng)年9月便已停工，規(guī)劃的17棟住宅中有7棟已經(jīng)封頂。 有接近該項(xiàng)目的人士告訴《中國新聞周刊》，項(xiàng)目施工總承包方為江蘇省建工集團(tuán)有限公司，11月初，施工方曾將工地大門鎖死，禁止任何人員出入。當(dāng)時(shí)，項(xiàng)目除主體結(jié)構(gòu)小部分未完成外，其余大部分主體已完成，完成總產(chǎn)值約2.54億元，項(xiàng)目工程款基本以商票形式支付，到期未兌付商票達(dá)4306萬元，并拖欠進(jìn)度款1.21億元。 這并非五礦信托受讓的唯一項(xiàng)目公司股權(quán)。2月底，發(fā)布公告稱，該公司與光大信托和五礦信托簽訂合作協(xié)議，向兩家信托機(jī)構(gòu)出售旗下四個(gè)項(xiàng)目相關(guān)股權(quán)。此前，兩家信托機(jī)構(gòu)分別是四個(gè)項(xiàng)目公司的股東。 這份公告也明確了信托公司接手后的合作模式，兩家信托機(jī)構(gòu)根據(jù)實(shí)際需要投入開發(fā)建設(shè)所需全部資金，恒大無需再向項(xiàng)目公司投入任何額外資金。而相關(guān)項(xiàng)目的銷售所得款項(xiàng)，一方面用于結(jié)清項(xiàng)目公司短期營運(yùn)及負(fù)債的應(yīng)付款項(xiàng)，另一方面用來償還信托機(jī)構(gòu)接管前后對(duì)項(xiàng)目的資金投入。所得若有盈余，再用于償還中國恒大前期資金投入。 換言之，信托公司接手后仍會(huì)先保證清償信托公司的投入，如果有余下的資金再處理舊賬。有項(xiàng)目債權(quán)人告訴記者，五礦信托在受讓股權(quán)前確實(shí)曾和其核對(duì)債務(wù)情況，但是并未給出債務(wù)清償方案。 在3月22日召開的全球債權(quán)人電話會(huì)議上，曾有債權(quán)人提問稱，未來公司是否會(huì)繼續(xù)采用“股權(quán)轉(zhuǎn)讓+托管運(yùn)營”的模式盤活境內(nèi)地產(chǎn)項(xiàng)目？恒大非執(zhí)行董事梁森林表示，在當(dāng)前公司流動(dòng)性緊張的情況下，上述模式是維持公司有序運(yùn)營、保障各方合法權(quán)益的現(xiàn)實(shí)選擇，回收款項(xiàng)將用作保障公司其他境內(nèi)項(xiàng)目建設(shè)及交樓，后續(xù)公司將盡最大努力持續(xù)推進(jìn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)工作。 有恒大債權(quán)人向記者分析稱，信托公司接盤的資產(chǎn)比較優(yōu)質(zhì)，位于廣州、佛山、東莞等地，而且有后續(xù)資產(chǎn)可供處置，如五礦信托接手恒拓置業(yè)時(shí)，17棟住宅中僅有5棟取得預(yù)售許可證。 中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水告訴《中國新聞周刊》，在各地化解風(fēng)險(xiǎn)的方案中，“金融機(jī)構(gòu)收并購+代建”是較為可行的做法。企業(yè)自己復(fù)工復(fù)產(chǎn)比較難，出險(xiǎn)企業(yè)本身缺乏資金，沒有增量資金，項(xiàng)目很難持續(xù)建設(shè)。而在“金融機(jī)構(gòu)收并購+代建”模式中，金融機(jī)構(gòu)收并購出險(xiǎn)企業(yè)的項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目給予資金支持，委托經(jīng)營能力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代為建設(shè)管理，能順利使項(xiàng)目復(fù)工竣工，能夠保障金融機(jī)構(gòu)、購房人等多方權(quán)益。 但是金融機(jī)構(gòu)能否收回投入，在很大程度上取決于項(xiàng)目銷售情況。 根據(jù)恒大5月披露的數(shù)據(jù)，其4月合約銷售額為30.9億元，相比于去年9月至今年3月每月2000萬元至3000萬元的銷售額有大幅提升，但是相比去年9月出險(xiǎn)前單月681億元的合約銷售額仍然相距甚遠(yuǎn)?！皼]有銷售，就不可能走出困境、還清債務(wù)?！痹S家印說。 顯然，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷阻礙了金融機(jī)構(gòu)協(xié)助房企化解債務(wù)危機(jī)。 今年4月，監(jiān)管部門曾為資產(chǎn)管理公司(AMC) 提供了一份包含12家房企的名單，其中包括：恒大、世茂、融創(chuàng)、融信、佳兆業(yè)、中梁、中南建設(shè)、綠地、奧園、榮盛、陽光城、富力，以便全國性AMC參與房企紓困工作。 信達(dá)資產(chǎn)副總裁趙立民是去年成立的恒大風(fēng)險(xiǎn)化解委員會(huì)七名委員之一。今年以來，長城資產(chǎn)、華融資產(chǎn)等AMC也相繼與佳兆業(yè)、中南建設(shè)等房企達(dá)成合作，如華融資產(chǎn)便表示聯(lián)合地方國資紓困中南建設(shè)，就推動(dòng)在建工程復(fù)工復(fù)產(chǎn)、并購優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目、盤活合作項(xiàng)目等開展業(yè)務(wù)。但是至今仍未公布具體的合作項(xiàng)目與模式。 劉水分析認(rèn)為，出險(xiǎn)房企與AMC雙方都有所顧慮。首先，出險(xiǎn)企業(yè)不愿過早觸及核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。如果現(xiàn)在急于出售項(xiàng)目，一是資產(chǎn)可能被壓價(jià)，回籠資金不及預(yù)期，并且還會(huì)影響手中存貨的估值；二是根據(jù)政策指導(dǎo)，優(yōu)先出售的是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，則剩余資產(chǎn)質(zhì)量不高，不利于維持后期經(jīng)營，這樣雖然緩解了當(dāng)期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，長期來看又增加了新的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。其次，AMC對(duì)項(xiàng)目收并購較為謹(jǐn)慎。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整，并且一些出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的債務(wù)結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，AMC對(duì)收并購項(xiàng)目評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)有所提高，注重防控風(fēng)險(xiǎn)。 對(duì)于房企面臨的資金困境，盛松成建議支持房地產(chǎn)項(xiàng)目收購。2021年，全國20%的房地產(chǎn)項(xiàng)目是由多家房企合作開發(fā)的。這意味著一個(gè)企業(yè)或者項(xiàng)目出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，合作房企不可避免地也會(huì)受到波及。“如果能夠通過優(yōu)質(zhì)企業(yè)收購出險(xiǎn)項(xiàng)目或者困難房企，就能夠?qū)L(fēng)險(xiǎn)控制在一定范圍之內(nèi)，也有利于整個(gè)行業(yè)和社會(huì)的穩(wěn)定?！?
中國新聞周刊 17 閱讀 2022-07-11 12:45
2022年以來，各地積極結(jié)合自身情況出臺(tái)相關(guān)調(diào)控措施，上半年，全國已有超180個(gè)省市從降首付比例、加大引才力度、發(fā)放購房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等方面放松了房地產(chǎn)調(diào)控政策，需求端政策不斷發(fā)力，政策出臺(tái)頻次近500次。 具體來看，熱點(diǎn)一二線城市需求較為旺盛，因此政策優(yōu)化較為謹(jǐn)慎；普通二線及三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力較大，政策調(diào)控頻次較高，但市場(chǎng)對(duì)調(diào)控措施政策敏感性弱，政策效果不明顯。 2022年上半年，宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，“穩(wěn)地產(chǎn)”對(duì)“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”重要性有所提升，中央多次表態(tài)支持地方政府因城施策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。但目前部分城市調(diào)控政策力度仍保持相對(duì)克制，在市場(chǎng)銷售繼續(xù)下行情況下，預(yù)計(jì)政策力度有望進(jìn)一步加強(qiáng)。短期來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)穩(wěn)定運(yùn)行前，各地因城施策頻次或?qū)⒕S持在較快節(jié)奏，供需兩端政策均仍有空間。 我們認(rèn)為，2022年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)將企穩(wěn)恢復(fù)，全年商品房銷售面積降幅或超過10%，全年投資或呈微降趨勢(shì)。 預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模同比將回落，在悲觀情形下，商品房銷售面積同比降幅或超13%。短期來看，三季度全國市場(chǎng)有望進(jìn)入企穩(wěn)恢復(fù)通道，但恢復(fù)節(jié)奏仍依賴于宏觀經(jīng)濟(jì)的修復(fù)節(jié)奏、疫情防控效果、政策優(yōu)化力度等方面。 樂觀情形下，預(yù)計(jì)下半年商品房銷售面積同比小幅增長，帶動(dòng)全年銷售面積同比降幅在7%左右；中性情形下，下半年商品房銷售面積與2021年同期基本持平，全年同比降幅或超10%；悲觀情形下，下半年全國商品房銷售面積同比仍小幅下降，全年商品房銷售面積同比降幅或超13%。 分梯隊(duì)來看，根據(jù)中指調(diào)查數(shù)據(jù)，2022年6月，各線城市置業(yè)意愿均有所提升，一線置業(yè)意愿強(qiáng)烈，二線持續(xù)改善。 一線城市市場(chǎng)有望繼續(xù)恢復(fù)。6月以來，北京、上海市場(chǎng)呈現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，商品住宅周度成交規(guī)模上行，在房貸利率下行、引才政策發(fā)力等因素影響下，北京、上海市場(chǎng)或?qū)⑦M(jìn)一步恢復(fù)。廣州、深圳當(dāng)前市場(chǎng)情緒整體不高，但6月以來，廣州樓市政策有所松動(dòng)，政策效果有待進(jìn)一步顯現(xiàn)。 預(yù)計(jì)二線和三四線城市分化將加劇，熱點(diǎn)二線及東部核心城市群內(nèi)部三四線城市市場(chǎng)或?qū)⒙氏绕蠓€(wěn)回暖。二線城市中，城市基本面較好，經(jīng)濟(jì)韌性強(qiáng)、人口流入量大，突出的住房需求對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成有力支撐的城市，在政策持續(xù)顯效下，市場(chǎng)或?qū)⒗^續(xù)好轉(zhuǎn)，如杭州、成都、蘇州等城市。而太原、天津、貴陽、南寧等城市購房者置業(yè)情緒未見明顯好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)活躍度不高，短期市場(chǎng)調(diào)整壓力仍在。 三四線城市中，佛山、東莞、昆山、湖州等城市市場(chǎng)活躍度有所好轉(zhuǎn)，購房者置業(yè)意愿提升，市場(chǎng)信心有所修復(fù)。但對(duì)于大多數(shù)三四線城市來說，當(dāng)前市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整階段，短期繼續(xù)優(yōu)化政策的空間和力度均較弱，市場(chǎng)修復(fù)動(dòng)力不足，預(yù)計(jì)短期市場(chǎng)規(guī)模繼續(xù)探底，市場(chǎng)恢復(fù)仍需時(shí)間。 從價(jià)格方面來看，優(yōu)勢(shì)地區(qū)市場(chǎng)份額有望提升，如江蘇、廣東、浙江、安徽等地，對(duì)下半年全國房?jī)r(jià)形成結(jié)構(gòu)性帶動(dòng)，全年商品房銷售均價(jià)或處于橫盤狀態(tài)。 從新開工方面來看，短期內(nèi)在市場(chǎng)銷售未出現(xiàn)明顯復(fù)蘇，以及房企融資端得到改善之前，開工或仍面臨較大下行壓力。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸企穩(wěn)恢復(fù)，企業(yè)新開工積極性或?qū)⒂兴迯?fù)，特別是熱點(diǎn)城市新開工節(jié)奏有望加快。 另外，土地規(guī)?？s量或成為下半年新開工修復(fù)的主要拖累項(xiàng)之一。全年來看，新開工面積難改下降趨勢(shì)，悲觀情形下，全年新開工面積同比降幅或超20%。 從投資方面來看，下半年竣工或逐漸修復(fù)帶動(dòng)投資好轉(zhuǎn)，但全年仍面臨調(diào)整壓力。2022年下半年，隨著交易市場(chǎng)進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，企業(yè)投資積極性有望提升，特別是地方政府“保交付”要求下，項(xiàng)目施工建設(shè)或?qū)⒅饾u修復(fù)，竣工或?qū)?duì)投資形成一定支撐。另外，2022年以來，土地出讓金大幅度下滑，下半年土地購置費(fèi)或難有明顯改觀。 在樂觀情形下，下半年開發(fā)投資將小幅增長，帶動(dòng)全年投資額微增。在悲觀情形下，若交易市場(chǎng)修復(fù)不及預(yù)期，企業(yè)資金面壓力未得到更好改善，企業(yè)投資端或仍面臨調(diào)整壓力。
中新經(jīng)緯 31 閱讀 2022-07-11 12:43
“面包”價(jià)格比“面粉”價(jià)格便宜，這次竟然出現(xiàn)在一線城市。 7月4日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，廣州增城的法拍地王項(xiàng)目創(chuàng)基天璟，最低售價(jià)甚至達(dá)到了1.3萬元/平方米。 該項(xiàng)目的背景是，2017年創(chuàng)基地產(chǎn)通過司法競(jìng)拍，以總價(jià)10億元拿下增城區(qū)荔城街夏街村、金星村和羅崗村的國有土地使用權(quán)，面積約3070平方米，樓面價(jià)約2.5萬元/平方米。 而5年之后，項(xiàng)目卻只賣到了樓面價(jià)的約一半。 拿地時(shí)2.5萬/平，現(xiàn)在最低1.3萬/平 最近，創(chuàng)基天璟的宣傳海報(bào)在房產(chǎn)中介的朋友圈廣為傳播。 7月4日，在廣州從事房地產(chǎn)中介多年的徐志達(dá)通過微信向記者表示，主要針對(duì)“特定樓層、特定戶型”，“創(chuàng)基天璟的特惠房源活動(dòng)還在繼續(xù)，1.3萬元/平方米左右的房源已經(jīng)沒有了，最低的在1.5萬元/平方米左右，不過只是針對(duì)特定的房源，不參加活動(dòng)的房源市場(chǎng)均價(jià)大概在1.8萬元/平方米?！? 記者注意到，這并非創(chuàng)基天璟項(xiàng)目第一次推出特惠房源。去年“雙十一”，創(chuàng)基天璟就推出了11套特惠房源，定價(jià)1.77萬-1.89萬元/平方米，這個(gè)價(jià)格就已經(jīng)比項(xiàng)目當(dāng)時(shí)的拿地價(jià)格低了6000元/平方米左右。 現(xiàn)如今，即便項(xiàng)目按特惠房源1.5萬元/平方米計(jì)算，相較于拿地時(shí)的2.5萬元/平方米，也屬于典型的“高價(jià)面粉”賣成了“低價(jià)面包”。 創(chuàng)基天璟去年11月曾推出的活動(dòng) “今年以來，廣州增城片區(qū)各項(xiàng)目降價(jià)還是挺猛的，有的開發(fā)商著急回籠資金，下調(diào)幅度可能達(dá)到了25%-30%左右?！毙熘具_(dá)表示，廣州增城片區(qū)不少樓盤現(xiàn)在的價(jià)格相比剛開盤時(shí)均出現(xiàn)了不同程度下滑。 比如位于增城新塘的金茂萬科都會(huì)四季首期，開盤均價(jià)為2.5萬元/平方米，現(xiàn)如今一口價(jià)約2萬元/平方米；位于增城永寧板塊的珠江弘陽時(shí)光薈，6月時(shí)推出過8套76平方米房源，單價(jià)1.53萬元/平方米左右，而該項(xiàng)目在價(jià)格高峰時(shí)單價(jià)曾去到2萬元/平方米。 7月2日，廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者電話采訪時(shí)表示，“事實(shí)上，從去年年底以來，增城就迎來了一波比較典型的降價(jià)潮。去年單價(jià)賣2萬元+/平方米的項(xiàng)目，現(xiàn)在很多只賣1.5萬元/平方米左右，相比高峰時(shí)下降了約5000-7000元/平方米，不過像創(chuàng)基天璟這種銷售價(jià)比拿地價(jià)低的并不多見，屬于個(gè)例?！? 在黃韜看來，導(dǎo)致增城不少房源出現(xiàn)顯著降價(jià)的重要原因還是在于購房結(jié)構(gòu)?！皬V州僅有兩個(gè)不限購的區(qū)域，一個(gè)是增城，另一個(gè)是從化。而增城的購房者，有相當(dāng)一部分屬于投資客，市場(chǎng)下行期必然變得更謹(jǐn)慎。而增城前身原本是超大型縣級(jí)市，并入廣州后成為宅地供應(yīng)的第一大倉。增城的整體成交量常年位于廣州前三，一手市場(chǎng)供應(yīng)量極大，供過于求，導(dǎo)致大部分時(shí)候都是買方市場(chǎng)，開發(fā)商賣不上價(jià)，這是最本質(zhì)的原因?！? 庫存第一名 雖說從6月數(shù)據(jù)來看，增城樓市的銷售情況有所好轉(zhuǎn)，但在土拍市場(chǎng)，增城的土地掛牌出讓情況卻依然維持著低溫態(tài)勢(shì)。 在6月17日廣州公布的第二批集中供地名單中，總共掛牌出讓14宗土地，而增城的供地?cái)?shù)量肉眼可見地在減少，僅有1宗土地將掛牌出讓。 而回顧去年增城的土地市場(chǎng)情況，第一輪集中供地(2021年4月26日、27日)，增城共出讓18宗地，成交14宗，兩天吸金超225億元；第二次集中供地(2021年9月26日、27日)，逐漸冷清，增城共出讓22宗地，成交7宗土地，成交金額近50億元，相比首次土拍大為縮水；到了第三輪，當(dāng)時(shí)共推出了17宗土地，增城僅1宗地塊。 “增城土拍數(shù)量的下滑，是一種綜合博弈后的市場(chǎng)結(jié)果，推出地塊太多，但最終流拍，這并不是大家想看到的結(jié)果?！?月4日，華南城市研究會(huì)副會(huì)長孫不熟在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者電話采訪時(shí)表示。 在孫不熟看來，增城部分房源價(jià)格出現(xiàn)下降，最主要原因還是開發(fā)商的策略選擇，“以價(jià)換量”已成為多數(shù)開發(fā)商共同的選擇。 “增城房企去年底以來就一直在降價(jià)，現(xiàn)在還在延續(xù)。市場(chǎng)本身就是一個(gè)不斷調(diào)節(jié)的過程，降價(jià)只是調(diào)節(jié)過程的手段之一，部分偏遠(yuǎn)地區(qū)甚至降到了1.2萬元/平方米左右，而價(jià)格下降，對(duì)剛需客來說確實(shí)極具吸引力?！? 從市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)來看，目前增城的成交量仍位居廣州前列，且6月數(shù)據(jù)出現(xiàn)了環(huán)比回升情況。據(jù)陽光家緣數(shù)據(jù)，2022年6月，廣州新房網(wǎng)簽共11828套，環(huán)比上升67.89%；網(wǎng)簽面積122萬平方米，環(huán)比上升57.36%。其中，增城新房網(wǎng)簽5921套，環(huán)比上漲320.23%，占全市總數(shù)的50.06%。 據(jù)克而瑞廣佛區(qū)域數(shù)據(jù)，截至2022年5月底，廣州11區(qū)的新房庫存平均去化周期為15.4月。從區(qū)域看，去化周期超過12個(gè)月的有8個(gè)區(qū)，僅黃埔、越秀、荔灣三個(gè)區(qū)去化周期低于12個(gè)月。其中，增城庫存數(shù)量為2.8萬套(廣州庫存量最大區(qū)域)，去化周期為17.8月。
每日經(jīng)濟(jì)新聞 31 閱讀 2022-07-11 12:42
杭州迎來今年首個(gè)紅盤、蘇州千人搖號(hào)再現(xiàn)……房地產(chǎn)寬松政策刺激下，個(gè)別城市個(gè)別樓盤開始熱了起來。而另一邊，弱二線城市以及三四線城市，樓市仍處于下行區(qū)間。 自5月開始，樓市“松綁潮”已經(jīng)持續(xù)了兩個(gè)月，效果如何？據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，30個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積環(huán)比增長31%，成交單月和累計(jì)同比降幅持續(xù)收窄，其中部分二線城市諸如蘇州、杭州、南京等迎來輪動(dòng)復(fù)蘇行情。不過，福州、大連、南寧、昆明等整體成交尚在低位徘徊。 “目前市場(chǎng)已經(jīng)觸底，也就是說不會(huì)再持續(xù)惡化了?！比A夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院創(chuàng)始院長、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長賈康對(duì)新京報(bào)記者表示，至于何時(shí)回暖，其實(shí)目前的中國市場(chǎng)分化明顯，不少地方還很“難”，而有的地方回暖會(huì)快一點(diǎn)。 持續(xù)下降與弱回升 今年上半年，房地產(chǎn)迎來了最密集的松綁潮。 中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，各地發(fā)布房地產(chǎn)寬松政策超過460次，而2021年上半年僅286次，同比上漲61%，5月、6月均有超100個(gè)城市發(fā)布穩(wěn)樓市政策。 “松綁城市數(shù)量刷新了歷史紀(jì)錄?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉如是評(píng)價(jià)，松綁城市級(jí)別越來越高，從一季度的三四線城市松綁為主，到4-6月份二線城市逐漸成為松綁城市主力，包括杭州、蘇州、南京、廈門、成都、武漢等熱點(diǎn)城市也加入穩(wěn)樓市救樓市行列。 其中，近兩個(gè)月，有超過25個(gè)二線城市發(fā)布了超過80次穩(wěn)樓市政策，成為樓市調(diào)控主力。調(diào)控手段除了松綁限購限售、降低首付比例和房貸利率外，還包括提升公積金貸款額度、多孩家庭增加購房套數(shù)、發(fā)放購房補(bǔ)貼、實(shí)行“房票”安置、一人買房全家?guī)偷鹊取? 五花八門的松綁手段，目的只有一個(gè)，就是釋放購房需求、助力樓市走出下行趨勢(shì)。 那么，經(jīng)過兩個(gè)月的高頻調(diào)整，這場(chǎng)以二三四線城市為主的全面松綁潮效果如何？樓市下行趨勢(shì)是否發(fā)生了逆轉(zhuǎn)？成交是否回溫？ 克而瑞統(tǒng)計(jì)的30個(gè)重點(diǎn)城市(4個(gè)一線城市、26個(gè)二三線及其他城市)數(shù)據(jù)顯示，6月份，4個(gè)一線城市商品住宅成交面積為293萬平方米，環(huán)比大增85%，同比下降17%。受各地政府利好政策頻頻影響，26個(gè)二三線及其他城市穩(wěn)步復(fù)蘇，成交量環(huán)比增長24%，同比下降41%，上半年累計(jì)成交量同比仍然“腰斬”，跌幅顯著超過一線城市。 可以看出，北上深樓市政策幾乎沒有松綁，但是成交量走在前端。而重點(diǎn)二三線城市雖然不同程度松綁，成交有所回升，但是整體仍處于下行趨勢(shì)。 強(qiáng)二線復(fù)蘇與城市分化 近日，一則經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平在蘇州搖號(hào)買房的消息在坊間流傳甚廣，雖然該消息未得到他本人確認(rèn)，但是卻讓蘇州千人搖號(hào)盤受到關(guān)注。 據(jù)了解，位于蘇州工業(yè)園區(qū)湖東板塊的頤和玲瓏花園開盤推出161套房源對(duì)外銷售，共計(jì)1867組客戶參與搖號(hào)，其中非人才房源的中簽率低至4.3%。 在全國樓市整體仍顯低迷之時(shí)，熱點(diǎn)樓市蘇州再現(xiàn)千人搖號(hào)盤，這背后不僅僅是一二手房?jī)r(jià)格倒掛，還有蘇州在限購限售松綁、公積金貸款額度提高、房貸利率全國最低等寬松政策疊加下的樓市復(fù)蘇。 一位蘇州房產(chǎn)中介人士告訴記者，其公司在“6·18”之后12天的新房成交量與5月持平，其中姑蘇區(qū)復(fù)蘇較快，主要是因?yàn)橛泻芏鄡?yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房。中指研究院蘇州分院分析師金珂分析稱，目前在政策的帶動(dòng)下，蘇州新房市場(chǎng)呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)，購房者信心也在逐步恢復(fù)，但區(qū)域分化依然明顯，市場(chǎng)關(guān)注度仍集中在區(qū)位優(yōu)越、規(guī)劃利好的項(xiàng)目上。 除了蘇州外，熱門城市杭州也迎來今年首個(gè)“紅盤”，報(bào)名超過4000組，中簽率低至5.4%。據(jù)了解，杭州在全國樓市松綁的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)5月中旬推出新政，包括放寬限購、降低增值稅免征年限、增加三孩家庭購房套數(shù)等，意味著全國樓市調(diào)控新一輪升級(jí)。 不過，相比熱點(diǎn)城市的復(fù)蘇，福州、大連等二線城市以及以衢州、?？诘葹榇淼娜木€城市，雖然也發(fā)布了松綁政策，但是整體市場(chǎng)表現(xiàn)平平，下行趨勢(shì)仍然明顯。 克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月份，蘇州、杭州、南京、鄭州等城市的商品住宅成交面積分別環(huán)比增長31%、24%、36%、65%，同比分別下降27%、57%、26%、 34%；合肥、昆明、大連、福州等城市的商品住宅成交面積分別環(huán)比下降15%、16%、22%、24%，同比下降22%、44%、53%、72%。 貝殼研究院認(rèn)為，從市場(chǎng)復(fù)蘇的節(jié)奏和力度看，強(qiáng)二線城市領(lǐng)先。杭州、成都、南京、蘇州等強(qiáng)二線城市調(diào)控放松后，二手房成交明顯增長，政策效果持續(xù)性也較強(qiáng)。不過，總體來看，盡管5、6月份二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了邊際復(fù)蘇，但當(dāng)前市場(chǎng)成交量還處于較低的位置。 來自大連的一位房產(chǎn)中介表示，二手房帶看量比政策松綁前有所增多，一周兩三次，之前是一次都沒有，但目前不是特別剛需的客戶，基本都在觀望中。 整體來看，此輪轟轟烈烈的全國樓市松綁潮，不同區(qū)域、不同城市、不同板塊、不同樓盤都呈現(xiàn)出明顯的分化特征。 下半年樓市能企穩(wěn)嗎？ 對(duì)于當(dāng)前樓市現(xiàn)狀，6月28日，萬科董事會(huì)主席郁亮在2021年度股東大會(huì)上表示，“短期市場(chǎng)已觸底”，由此引發(fā)熱議，相關(guān)詞條登上微博熱搜榜，當(dāng)天閱讀量破千萬。資本市場(chǎng)更是聞風(fēng)而動(dòng)，次日股市開盤，地產(chǎn)股集體逆勢(shì)上漲。 有網(wǎng)友評(píng)價(jià)稱，“短期看，表述很準(zhǔn)確”，但也有很多不同的聲音，“這才哪到哪啊，觸底還早著呢”“反正我沒錢買”“觸底一定要反彈？有沒有可能反復(fù)摩擦？” 部分城市的弱回升，難掩房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍處于底部的現(xiàn)實(shí)，尤其是在疫情影響、宏觀經(jīng)濟(jì)層面未有明顯改善、樓盤停工爛尾等多重因素影響下，購房者預(yù)期仍顯悲觀。 植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長、中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事長連平表示，政策寬松效應(yīng)正在逐步顯現(xiàn)，最近我們看到一些數(shù)據(jù)下行趨勢(shì)有所收縮放緩，但不少同比數(shù)據(jù)還在下行。政策效應(yīng)的顯現(xiàn)仍需要時(shí)間，還需要其他各個(gè)方面的配合，比如整個(gè)宏觀運(yùn)行總體狀況的改善、消費(fèi)的回升、對(duì)未來經(jīng)濟(jì)預(yù)期的改善等等。 觸底之后的橫盤會(huì)持續(xù)多長時(shí)間？樓市何時(shí)開始企穩(wěn)回溫？郁亮稱，市場(chǎng)恢復(fù)是一個(gè)緩慢溫和的過程，恢復(fù)仍需要時(shí)間。連平的判斷是，樓市在今年三季度可能還會(huì)繼續(xù)向下，真正企穩(wěn)可能是三季度中后期，四季度會(huì)出現(xiàn)一定程度的反彈，明年房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)結(jié)束目前短周期下行態(tài)勢(shì)，逐步形成一個(gè)新的向上周期；鑒于需求增長進(jìn)一步放緩，未來房地產(chǎn)投資增速會(huì)再下一個(gè)臺(tái)階。 中指研究院預(yù)測(cè)，今年下半年，全國市場(chǎng)逐步進(jìn)入企穩(wěn)恢復(fù)通道，但市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏仍依賴于宏觀經(jīng)濟(jì)的修復(fù)節(jié)奏、疫情防控效果及政策優(yōu)化力度等方面；熱點(diǎn)城市三季度有望繼續(xù)回升，預(yù)計(jì)全年商品房銷售面積同比降幅超10%。 新京報(bào)記者 段文平 ■ 調(diào)查 4成網(wǎng)友擬今年買房，購房信心仍不足 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期尤其是購房者預(yù)期至關(guān)重要，直接影響著現(xiàn)在與未來的買房行為。此輪松綁潮之下，購房者的心理是否發(fā)生改變？政策松綁是否影響他們購房？ 近日，新京報(bào)與貝殼研究院聯(lián)合推出了購房意愿調(diào)查，對(duì)于一線、新一線、二三線及其他城市的約2000個(gè)樣本的問卷調(diào)查結(jié)果顯示，今年有購房計(jì)劃的人占比42%，沒有購房計(jì)劃以及觀望中的人占比58%。而央行近期的一份問卷調(diào)查也顯示，問及未來三個(gè)月準(zhǔn)備增加支出的項(xiàng)目時(shí)，“購房”在七個(gè)選項(xiàng)中排名第五。 整體來看，購房者對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期仍信心不足。南京市房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)來說，“信心比黃金重要”，因此修補(bǔ)信心依然非常關(guān)鍵。 二三線城市購房信心低于一線城市 “房?jī)r(jià)還會(huì)降嗎”“利率還會(huì)下調(diào)嗎”“房?jī)r(jià)會(huì)漲嗎”……定居在三線城市的劉一(化名)經(jīng)常向一位了解房地產(chǎn)的朋友拋出此類問題。對(duì)于有買房計(jì)劃的劉一來說，雖然持續(xù)關(guān)注著上半年的政策松綁以及樓市行情，但是直到今天為止，她仍未出手?！罢w市場(chǎng)不太好，感覺利率還有下降的空間，我并不著急?！眲⒁蝗缡钦f。 樓市政策松綁潮下，像劉一這樣猶豫不決、處于觀望中的人很多。 根據(jù)問卷結(jié)果，在“今年是否有購房打算”的問題中，有購房計(jì)劃的人占比42%，沒有購房計(jì)劃的占比21%，觀望中的占比37%。細(xì)分來看，二三線城市購房者的觀望情緒高于一線城市，其中一線城市觀望人群占比33%，新一線城市是42%，二線城市和三線及其他城市分別為39%、36%。值得關(guān)注的是，三線及其他城市中，沒有購房打算及觀望人群合計(jì)占比76%。 哪些原因會(huì)讓購房者買房？問卷結(jié)果顯示，剛需購房、樓市政策不斷寬松、房?jī)r(jià)下降等原因排名靠前。又有哪些寬松政策會(huì)令購房者心動(dòng)呢？根據(jù)問卷結(jié)果，“房貸利率下降”的投票占比為27.17%，“首付降低”的投票占比為22.23%，各種優(yōu)惠促銷政策、公積金貸款額度提升的選擇占比分別為17.96%、17.26%。 而哪些因素會(huì)影響購房者的買房計(jì)劃呢？根據(jù)問卷，“房?jī)r(jià)太高、買不起”排名第一，占比為31.13%，“因?yàn)橐咔橛绊?，?dān)心收入不穩(wěn)定而影響買房計(jì)劃”的占比達(dá)到22.32%。此外，開發(fā)商資金頻頻出現(xiàn)問題，部分問卷參與者也擔(dān)心房子停工、交不了房。 總體上，對(duì)于能級(jí)較高的一線城市，購房需求仍然存在。但是，整體來看，購房者對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期仍偏悲觀。 不止于此，近日，央行發(fā)布了《2022年第二季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告》，在全國50個(gè)城市進(jìn)行了2萬戶城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查。結(jié)果顯示，對(duì)下季度房?jī)r(jià)，16.2%的居民預(yù)期“上漲”，54.6%的居民預(yù)期“基本不變”，16.0%的居民預(yù)期“下降”，13.2%的居民“看不準(zhǔn)”。 孟祥遠(yuǎn)表示，當(dāng)前居民對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的信心依然不足，看跌或看不準(zhǔn)的態(tài)度占據(jù)近30%。 此外，問及未來三個(gè)月準(zhǔn)備增加支出的項(xiàng)目時(shí)，居民選擇比例由高到低排序?yàn)椋航逃?28.1%)、醫(yī)療保健(27.4%)、大額商品(18.7%)、社交文化和娛樂(18.1%)、購房(16.9%)、旅游(15.2%)、保險(xiǎn)(13.9%)。“購房”選項(xiàng)位列第五，較二季度下降一位。 以時(shí)間換空間逐步構(gòu)筑市場(chǎng)信心 對(duì)于購房者信心不足的原因，國海證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家夏磊分析稱，四大因素影響居民購房信心。一是期房爛尾，房企危機(jī)削弱購房者對(duì)期房信心，加重觀望情緒。二是收入下降，經(jīng)濟(jì)、就業(yè)形勢(shì)不樂觀，居民預(yù)防性儲(chǔ)蓄增加，且擔(dān)心斷供問題，買房決策比以往更謹(jǐn)慎。三是疫情形勢(shì)，購房者看房、選房、線下簽約均受到影響。四是房?jī)r(jià)漲幅，居民買漲不買跌，房?jī)r(jià)漲幅趨緩時(shí)，購房者選擇觀望。 在華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院創(chuàng)始院長、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長賈康看來，悲觀情緒需要一段時(shí)間對(duì)沖掉，“從過去的市場(chǎng)觀察來看，要等到一個(gè)臨界點(diǎn)：在房?jī)r(jià)還沒上漲時(shí)，少數(shù)剛需或者有財(cái)富支付能力的人出手，等到熱乎勁起來了，就會(huì)一起出手，前幾輪市場(chǎng)周期都表現(xiàn)出了買漲不買落的羊群效應(yīng)。不過，從全國來看，沒有一個(gè)統(tǒng)一的臨界點(diǎn)，不同城市、不同場(chǎng)景都要具體分析。” 那么，對(duì)于增強(qiáng)購房者信心方面，還有哪些調(diào)控手段可用呢？ 在業(yè)內(nèi)人士看來，目前有些城市房地產(chǎn)政策仍然較嚴(yán)，有進(jìn)一步放松的空間，諸如有的城市仍執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，二套房首付比例較高，部分改善人群受到影響。此外，在信貸方面，央行雖然下調(diào)了5年期LPR的下限，但是很多城市銀行在房貸利率執(zhí)行上仍是普遍上浮。 克而瑞研報(bào)分析稱，目前除了政策“幫扶”之外，主要還是依托核心城市轉(zhuǎn)暖和實(shí)體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，以時(shí)間換空間，逐步構(gòu)筑市場(chǎng)信心，從而恢復(fù)樓市自身的良性循環(huán)。
新京報(bào) 18 閱讀 2022-07-11 12:40
隨著5月份以來多城密集出臺(tái)樓市支持政策，疊加全國層面的房貸利率迎來兩次“下調(diào)”，樓市成交溫和復(fù)蘇。 對(duì)于年內(nèi)已數(shù)次出臺(tái)樓市支持政策的東莞市來說，7月4日，東莞市住建局再發(fā)新政——《關(guān)于加強(qiáng)分類指導(dǎo)優(yōu)化住房限購政策的通知(東建〔2022〕7號(hào))》(下稱《通知》)。這一次，其涉及的政策“放松”內(nèi)容瞄準(zhǔn)了樓市調(diào)控核心手段之一的限購政策。 據(jù)中指研究不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，年內(nèi)至少已有超180城累計(jì)出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)支持政策近500次。其中，僅5月份、6月份，全國就分別有90城、85城出臺(tái)與房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)的調(diào)控政策合計(jì)近300次?？梢娊鼉蓚€(gè)月樓市支持政策囊括的城市范圍之廣、頻次之高。 中指數(shù)據(jù)顯示，5月份至6月份，重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積同比降幅持續(xù)收窄；再從環(huán)比數(shù)據(jù)看，100城新建商品住宅成交面積已在5月份出現(xiàn)環(huán)比轉(zhuǎn)增，且6月份環(huán)比繼續(xù)增長。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，6月份，100城新建商品住宅成交面積環(huán)比增幅在五成左右，同比降幅收窄至27%。 二手房方面，據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測(cè)的50城二手房成交量亦在5月份、6月份出現(xiàn)環(huán)比連續(xù)增長，環(huán)比增幅分別為14%、25%。 東方金誠首席宏觀分析師王青在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，近兩個(gè)月新房、二手房銷售數(shù)據(jù)的回暖，除了受各地密集出臺(tái)的樓市支持政策影響外，一方面與5月份房貸利率“雙降(5月15日全國首套房貸利率下限下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)；5月20日央行5年期以上LPR報(bào)價(jià)下調(diào)15個(gè)基點(diǎn))”效果開始體現(xiàn)有關(guān)；另一方面，一些此前延遲的交易集中簽約。 “從目前已知的數(shù)據(jù)看，雖然6月份房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售端回暖趨勢(shì)依舊，但總的來說，各地樓市分化趨勢(shì)依然存在。因此，很難說房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)已經(jīng)出現(xiàn)全國層面的拐點(diǎn)，目前更多還是部分城市的回暖加速。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，單就購房者置業(yè)信心來說，房地產(chǎn)政策調(diào)整僅是其中的一個(gè)影響因素，而非全部。 需要說明的是，盡管上述幾家地產(chǎn)機(jī)構(gòu)提供的樓市成交數(shù)據(jù)存在一定片面性，但某種程度來說，這大致也能“窺探”出樓市成交的趨勢(shì)變化。 對(duì)于國家統(tǒng)計(jì)局即將公布的6月份涉房數(shù)據(jù)，在王青看來，考慮到近期以房貸利率“雙降”為標(biāo)志的這一輪樓市政策調(diào)整力度較大，預(yù)計(jì)6月份商品房銷售面積和銷售額降幅會(huì)有進(jìn)一步收窄。若綜合考慮銷售情況、房?jī)r(jià)、投資及土地市場(chǎng)等整體情況來看，現(xiàn)在就說6月份房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)上行拐點(diǎn)的難度仍然較大。究其原因，主要在于樓市政策傳導(dǎo)至市場(chǎng)尚需一定時(shí)間，而其反應(yīng)順序通常為樓市成交回暖、房?jī)r(jià)止跌、進(jìn)而傳導(dǎo)至投資端，最后是土地市場(chǎng)改善。 展望下半年，中指研究指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，目前，部分城市調(diào)控政策力度仍保持相對(duì)克制，未來政策力度有望進(jìn)一步加強(qiáng)。短期來看，在房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)穩(wěn)定運(yùn)行前，各地因城施策頻次或?qū)⒕S持在較快節(jié)奏，供需兩端政策均仍有空間。樂觀情形下，預(yù)計(jì)下半年商品房銷售面積同比小幅增長，帶動(dòng)全年銷售面積同比降幅在7%左右。
證券日?qǐng)?bào) 21 閱讀 2022-07-11 12:39
7月3日，碧桂園發(fā)布公告揭露6月份營運(yùn)數(shù)據(jù)。公告顯示，6月單月，公司權(quán)益合同銷售金額約達(dá)345.2億元，環(huán)比增長20.21%；實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售面積約421萬平方米，環(huán)比增加17.88%。其中，權(quán)益合同銷售金額已連續(xù)增長兩個(gè)月。 此外，數(shù)據(jù)顯示，碧桂園今年上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額1851億元；累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售建筑面積2348萬平方米。 從營運(yùn)數(shù)據(jù)來看，在整體市場(chǎng)銷售低迷，行業(yè)持續(xù)下行的大背景下，碧桂園連續(xù)增長的表現(xiàn)體現(xiàn)了公司發(fā)展步調(diào)穩(wěn)、步伐實(shí)，具備積極的適應(yīng)能力來面對(duì)行業(yè)環(huán)境變化，維持基本面的穩(wěn)定與公司的穩(wěn)健經(jīng)營。 業(yè)績(jī)穩(wěn)定，權(quán)益銷售、全口徑銷售雙榜單持續(xù)領(lǐng)跑 新冠疫情暴發(fā)以來，房地產(chǎn)行業(yè)是最早受到直接影響，并且持續(xù)受到影響的行業(yè)之一。連續(xù)的行業(yè)下行周期內(nèi)，作為老牌優(yōu)質(zhì)房企，碧桂園緊守業(yè)內(nèi)領(lǐng)跑地位。 2022年是受疫情影響的第三年，“挑戰(zhàn)”仍然是表現(xiàn)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)的關(guān)鍵詞。數(shù)據(jù)顯示，從6月單月業(yè)績(jī)規(guī)模來看，百強(qiáng)房企的銷售跌幅雖然略有收窄，但仍保持在43%的較高水平；從上半年累計(jì)業(yè)績(jī)來看，百強(qiáng)房企累計(jì)銷售操盤金額的同比降幅也在50.3%的水平。 行業(yè)集體承壓的態(tài)勢(shì)下，受益于多重利好政策與公司在銷售、財(cái)務(wù)管理等方面的切實(shí)舉措，碧桂園仍堪為房企“示范生”。 根據(jù)第三方研究機(jī)構(gòu)克而瑞公布的數(shù)據(jù)，2022年上半年，碧桂園以1847.5億元的權(quán)益銷售金額居行業(yè)第一，全行業(yè)僅有四家企業(yè)銷售額突破千億；同時(shí)，又以2469.9億元的銷售成績(jī)占據(jù)行業(yè)全口徑銷售榜單榜首。 值得指出的還有回款。高回款率一定程度上意味著穩(wěn)固、充裕的現(xiàn)金流。2021年碧桂園公司權(quán)益回款率達(dá)90%，已連續(xù)6年達(dá)到90%或以上。今年1月至4月，公司回款率更是保持在95%的高水平，顯著優(yōu)于行業(yè)平均水平。 利好政策持續(xù)加碼，房地產(chǎn)行業(yè)又見“春光” 中國人的處世哲學(xué)里，挺過徹骨的寒冬，終將迎來陽光明媚的春天。表面上看來，房地產(chǎn)行業(yè)前幾年的盛景在疫情影響下已然黯然失色，然而近期，平安證券、申萬宏源在內(nèi)的多家券商機(jī)構(gòu)卻表示“看好”房地產(chǎn)行業(yè)。 申萬宏源最新研報(bào)指出，從行業(yè)來看，作為我國國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的資金困境拖累經(jīng)濟(jì)。鑒于近期政府頻繁發(fā)聲強(qiáng)調(diào)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)增長、防控金融風(fēng)險(xiǎn)，而穩(wěn)經(jīng)濟(jì)則亟需穩(wěn)地產(chǎn)，預(yù)計(jì)地產(chǎn)行業(yè)供需兩端政策修復(fù)有望加速推進(jìn)。 事實(shí)也是如此，自2021年9月底以來，中央連續(xù)釋放樓市維穩(wěn)信號(hào)，并在今年進(jìn)入實(shí)質(zhì)性執(zhí)行階段。中央層面和地方行政端又持續(xù)加碼救市政策，支持房地產(chǎn)行業(yè)銷售和房企合理融資需求。 比如央行放松房企預(yù)售資金監(jiān)管，下調(diào)首套住房商貸利率下限政策；地方從購房資格與購房資金兩方面入手，以放松限售、限購、限貸，降低購房首付比例、房貸利率，升級(jí)購房補(bǔ)貼力度等具體方式刺激樓市回暖。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，以城市管理部門等官方渠道發(fā)布或官方媒體披露為準(zhǔn)，2022年上半年，圍繞購房資格與購房資金，國內(nèi)50個(gè)重點(diǎn)城市共出臺(tái)了113條政策。 中央、地方協(xié)同持續(xù)發(fā)力，體現(xiàn)了政策面對(duì)于扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)預(yù)期低迷的決心，也足以預(yù)見未來扶持政策穩(wěn)定、連續(xù)的走向?；诖?，各方機(jī)構(gòu)合理預(yù)測(cè)房地產(chǎn)走勢(shì)將逐漸回歸明朗。 申萬宏源表示，行業(yè)銷售觸底改善，優(yōu)質(zhì)房企銷售轉(zhuǎn)正。中短期來看，目前房地產(chǎn)基本面底已現(xiàn)；中長期來看，預(yù)計(jì)行業(yè)格局優(yōu)化后優(yōu)質(zhì)房企成長空間將再次打開，有望實(shí)現(xiàn)量質(zhì)雙升。 平安證券也認(rèn)為，隨著政策持續(xù)發(fā)力，預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)穩(wěn)定下有望緩慢復(fù)蘇，地產(chǎn)板塊有望迎來基本面兌現(xiàn)行情。 債務(wù)優(yōu)化、財(cái)務(wù)穩(wěn)健，內(nèi)外一致“看好” 不僅“看好”房地產(chǎn)行業(yè)，多家券商機(jī)構(gòu)同時(shí)表示“看好”碧桂園。 對(duì)于碧桂園的這份信心，不僅基于其一向穩(wěn)定良好的市場(chǎng)表現(xiàn)，還來自于其穩(wěn)健的財(cái)務(wù)表現(xiàn)。 今年6月，匯豐稱碧桂園是目前在償還到期債務(wù)方面仍有良好記錄的民營房企之一，同時(shí)判斷“碧桂園的再融資需求較輕，加上進(jìn)入債券市場(chǎng)的條件完好，將有助于舒緩?fù)顿Y者對(duì)其財(cái)務(wù)狀況的擔(dān)憂”；摩根大通表示碧桂園“信用風(fēng)險(xiǎn)很低，在民營房企中屬于信用資質(zhì)優(yōu)秀的行列”。 梳理碧桂園近段時(shí)間的重大發(fā)布，發(fā)行公司債、加持公司債、要約回購等融資、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)方面的舉措惹人注目。 據(jù)悉，自去年12月以來，碧桂園作為首批成功重啟境內(nèi)外融資渠道的民營房企，已在境內(nèi)外成功發(fā)行包括39億港元的可轉(zhuǎn)債、15億元ABS以及10億元公司債在內(nèi)的多筆直接融資，覆蓋不同場(chǎng)所、不同產(chǎn)品。3月1日，又獲取了境內(nèi)銀行間協(xié)會(huì)50億中期票據(jù)的發(fā)行額度。 今年5月，鑒于監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)碧桂園基本面以及持續(xù)經(jīng)營能力的認(rèn)可，公司被選中并成功發(fā)行帶有信用保護(hù)工具的5億元境內(nèi)信用債“22碧地01”。據(jù)了解，這是民營房企中首批帶有信用保護(hù)工具并成功發(fā)行的境內(nèi)信用債，也是繼龍湖供應(yīng)鏈ABS后，民營房企首單有信用保護(hù)合約護(hù)航的公司債，可見來自官方對(duì)于碧桂園的“優(yōu)質(zhì)”認(rèn)證。 除了外部機(jī)構(gòu)的認(rèn)可，碧桂園內(nèi)部對(duì)于公司的發(fā)展前景和價(jià)值充滿信心。2021年年底至今，碧桂園已多次加持公司債、開展要約回購，一方面進(jìn)一步優(yōu)化公司債務(wù)結(jié)構(gòu)，另一方面保護(hù)投資者利益，提振其對(duì)行業(yè)和企業(yè)的信心。 據(jù)悉，今年以來，碧桂園全體董事、監(jiān)事及高級(jí)管理人員以市場(chǎng)化方式在二級(jí)市場(chǎng)持續(xù)購買碧桂園地產(chǎn)公司債券，截至5月5日，購買債券累計(jì)金額達(dá)已4016.02萬元。 6月中旬，碧桂園又對(duì)2022年7月到期的4.75%票據(jù)提呈要約回購，宣布將使用內(nèi)部資金為要約提供資金，以票據(jù)每1000美元本金額1000美元的購買價(jià)以現(xiàn)金購買其任何及全部尚未贖回票據(jù)，約6.83億美元。其中總額約4.11億美元票據(jù)有效交回，顯示了強(qiáng)大的資金實(shí)力。目前，該筆要約償付后，公司年內(nèi)已無到期美元債。 此前，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至6月15日，碧桂園已公告累計(jì)購回優(yōu)先票據(jù)本金總額5570萬美元。
中新經(jīng)緯 25 閱讀 2022-07-11 12:37
陷入流動(dòng)性危機(jī)的佳兆業(yè)正逐步處置旗下資產(chǎn)。 7月4日，澎湃新聞從“中信城開華南”官方微信號(hào)獲悉，位于深圳福田區(qū)的“中信城開大廈”項(xiàng)目正式掛牌亮相。據(jù)了解該項(xiàng)目前身為“佳兆業(yè)科技中心”。這也意味著，“佳兆業(yè)科技中心”由中信城開接手。 信息顯示，中信城開是中信集團(tuán)一級(jí)子公司，是以服務(wù)國家城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略為主要目的的城市開發(fā)運(yùn)營平臺(tái)。中信城開(華南)主要負(fù)責(zé)粵港澳大灣區(qū)及海南自貿(mào)港的城市整合開發(fā)運(yùn)營業(yè)務(wù)。 中信城開披露的信息顯示，中信城開大廈位于福田區(qū)深南大道深南路與上步路交匯處，占地面積約14411平方米、總建筑面積約176884平方米，計(jì)容建筑面積125567平方米；建筑高度約258米，地上52層、地下4層；辦公建筑面積約100000平方米、商業(yè)建筑面積約30000平方米、標(biāo)準(zhǔn)層辦公建筑面積約3100平方米。 這與“佳兆業(yè)科技中心”所在地一致。目前，佳兆業(yè)科技中心仍在佳兆業(yè)集團(tuán)官網(wǎng)的項(xiàng)目介紹中顯示。資料顯示，該項(xiàng)目原是佳兆業(yè)集團(tuán)在深圳的商務(wù)地標(biāo)，2020年11月12日舉行封頂儀式，并計(jì)劃2022年初投入使用。 不過，去年11月，佳兆業(yè)集團(tuán)旗下理財(cái)產(chǎn)品被曝逾期兌付并引發(fā)投資者圍堵后，佳兆業(yè)方面曾將“深圳佳兆業(yè)科技中心”連同其他17個(gè)項(xiàng)目一起放上《擬處置資產(chǎn)清單》。 根據(jù)這份《擬處置資產(chǎn)清單》，深圳佳兆業(yè)科技中心權(quán)益貨值81.67億元，處置時(shí)間計(jì)劃為2022年1月至10月。 澎湃新聞注意到，除了佳兆業(yè)科技中心，今年6月，佳兆業(yè)已先后退出南山東角頭項(xiàng)目、金沙灣國際樂園項(xiàng)目、佳兆業(yè)航運(yùn)紅樹灣項(xiàng)目，且接盤方均為中信系關(guān)聯(lián)公司。 按照《擬處置資產(chǎn)清單》，東角頭項(xiàng)目和金沙灣國際樂園項(xiàng)目權(quán)益貨值合計(jì)404.4億元，其中東角頭是佳兆業(yè)核心項(xiàng)目，權(quán)益貨值298億元。 按照中信城開發(fā)布的“中信城開 深耕灣區(qū)”的海報(bào)，南山東角頭項(xiàng)目已更名為“中信東角頭”；金沙灣國際樂園項(xiàng)目已更名為“中信城開·金沙灣”；佳兆業(yè)航運(yùn)紅樹灣項(xiàng)目已更名為“中信城開·紅樹灣”。其中，按照“中信城開華南”披露的信息，“中信城開·紅樹灣”項(xiàng)目將于7月入市。 佳兆業(yè)于去年11月暴露流動(dòng)性危機(jī)。先是佳兆業(yè)旗下到期的理財(cái)產(chǎn)品出現(xiàn)逾期兌付，再是美元債出現(xiàn)到期未償還，隨后其開展一系列自救措施。除了上述4個(gè)項(xiàng)目，佳兆業(yè)已先后退出多個(gè)項(xiàng)目以求回籠資金。 今年6月21日，上海中谷物流股份有限公司(603565.SH)發(fā)布公告顯示，其全資子公司上海長琨置業(yè)發(fā)展有限公司擬以不超過29億元人民幣的交易對(duì)價(jià)收購上海贏灣兆業(yè)房地產(chǎn)有限公司100%股權(quán)。 公告顯示，上海贏灣的主要資產(chǎn)為上海佳兆業(yè)金融中心，本次收購?fù)瓿珊?，上海贏灣將成為中谷物流全資孫公司，中谷物流將間接持有上海佳兆業(yè)金融中心全部產(chǎn)權(quán)，公司擬將上海佳兆業(yè)金融中心部分區(qū)域作為辦公用房使用。 除了內(nèi)地的資產(chǎn)，佳兆業(yè)也為香港的項(xiàng)目尋求買家。 2021年11月30日，遠(yuǎn)東發(fā)展有限公司(00035.HK)發(fā)布完成收購香港啟德物業(yè)的公告，宣布完成收購佳兆業(yè)香港啟德住宅地塊，代價(jià)79億港元。 按照路透社此前報(bào)道，除了上述香港啟德地塊，佳兆業(yè)還以37.8億港元的價(jià)格將香港北部屯門的另一個(gè)地塊賣給了旭日國際集團(tuán)主席蔡志明，在償還土地抵押貸款后佳兆業(yè)至少收回了約13億港元的現(xiàn)金。 截至目前，佳兆業(yè)仍處停牌中。6月28日，深圳證監(jiān)局發(fā)布關(guān)于對(duì)佳兆業(yè)集團(tuán)(深圳)有限公司采取責(zé)令改正措施的決定：經(jīng)查，佳兆業(yè)集團(tuán)(深圳)有限公司作為公司債券發(fā)行人，未按規(guī)定及時(shí)披露2021年年度報(bào)告，違反了《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》(證監(jiān)會(huì)令第180號(hào))第四條、第五十條、第五十一條第一款的規(guī)定。根據(jù)《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》第六十八條的規(guī)定，深圳證監(jiān)局決定對(duì)佳兆業(yè)集團(tuán)(深圳)有限公司采取責(zé)令改正的監(jiān)管措施。 隨后，佳兆業(yè)方面回應(yīng)稱，公司高度重視深圳證監(jiān)局出具的相關(guān)監(jiān)管措施，將切實(shí)整改，積極落實(shí)，加快年報(bào)審計(jì)編制工作進(jìn)度，履行信息法定披露義務(wù)。 6月29日，佳兆業(yè)發(fā)布復(fù)牌指引及最新消息，佳兆業(yè)表示，由于3月一波新冠肺炎疫情暴發(fā)導(dǎo)致公司總部須強(qiáng)制封鎖，以及深圳隨后實(shí)行全市封鎖，審核程序有所延遲。公司于2022年6月27日宣布更換核數(shù)師。公司正在與新任核數(shù)師厘定審核時(shí)間表。公司將適時(shí)公布最新消息。 重組計(jì)劃方面，佳兆業(yè)透露，公司一直與顧問合作，以期為所有持份者創(chuàng)造利益而制定解決方案并緩解流動(dòng)性問題。公司亦已與債權(quán)人進(jìn)行建設(shè)性對(duì)話以加快制定各方一致同意且保值的解決方案。本公司將適時(shí)公布其重組計(jì)劃的最新消息。
澎湃新聞 22 閱讀 2022-07-11 12:36
針對(duì)西安市二手房成交參考價(jià)格是否已取消的問題，7月4日，西安市住建局相關(guān)工作人員回應(yīng)稱，為支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，5月28日西安市發(fā)布《關(guān)于調(diào)整商品住房交易政策的有關(guān)問題的通知》，其中提到促進(jìn)二手住房流通。目前部分中介平臺(tái)在顯示二手房?jī)r(jià)格時(shí)可尊重賣方意愿掛牌二手房?jī)r(jià)格，也可參照成交參考價(jià)掛牌。 上述工作人員表示，西安市此前已發(fā)布兩批次住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格，目前暫停發(fā)布參考價(jià)，后續(xù)會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況不斷優(yōu)化。 西安于2021年7月8日發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》，《通知》指出，西安市房產(chǎn)交易管理中心以住宅小區(qū)為單位，充分參考二手住房網(wǎng)簽成交價(jià)格、評(píng)估價(jià)格等因素，經(jīng)調(diào)查分析，形成二手住房成交參考價(jià)格，在西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官方網(wǎng)站、微信公眾號(hào)等網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)發(fā)布。 同時(shí)，政策明確，涉及二手房交易各環(huán)節(jié)的有關(guān)機(jī)構(gòu)要將二手住房成交參考價(jià)格作為參考依據(jù)，引導(dǎo)二手住房理性交易，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布平臺(tái)要對(duì)已掛牌房源開展自查，下架價(jià)格虛高的二手住房房源。 隨后，西安分別于2021年7月9日及2021年10月13日發(fā)布兩批次住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格。 不過，據(jù)西安當(dāng)?shù)刂薪榉答?，?dāng)前二手房成交參考價(jià)格已不再作為主要標(biāo)準(zhǔn)之一。 以高新區(qū)天地源楓林意樹小區(qū)為例，該小區(qū)原是“第二批住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格”中公布的成交參考價(jià)格最貴的一個(gè)小區(qū)。按照政府公布的參考價(jià)，位于高新區(qū)天地源楓林意樹小區(qū)的參考價(jià)為25838元/平方米。 目前，貝殼找房平臺(tái)顯示該小區(qū)6月份的參考均價(jià)為35624元/平方米，較政府公布的參考價(jià)高出37.9%。 貝殼找房經(jīng)紀(jì)人表示，目前政府公布的二手房成交參考價(jià)格已經(jīng)不再顯示，外網(wǎng)上看到的價(jià)格就是業(yè)主在售的真實(shí)價(jià)格。 同樣的，安居客平臺(tái)也不再顯示政府公布的該小區(qū)二手房成交參考價(jià)格。安居客平臺(tái)顯示，天地源楓林意樹小區(qū)目前掛牌均價(jià)36918元/平方米，環(huán)比上漲5.12%。 目前，房天下平臺(tái)仍顯示天地源楓林意樹月均價(jià)25838元/平方米，不過多數(shù)房源掛牌價(jià)超過參考均價(jià)，其中有房東掛牌價(jià)超5萬元/平方米。 根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2022年6月西安二手房掛牌量為134884套，環(huán)比微漲0.52%，同比上漲40.29%，從價(jià)格來看，2022年6月市場(chǎng)均價(jià)為16509元/平方米，環(huán)比上漲2.61%，同比上漲2.05%。
澎湃新聞 20 閱讀 2022-07-11 12:36
58同城、安居客4日發(fā)布的2022年《6月國民安居指數(shù)報(bào)告》顯示，當(dāng)月反映市場(chǎng)預(yù)期的三項(xiàng)指標(biāo)均出現(xiàn)好轉(zhuǎn)：購房者信心指數(shù)大幅回升，全國新房找房熱度繼續(xù)復(fù)蘇，經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)也出現(xiàn)微漲。 報(bào)告指出，6月購房者信心指數(shù)為105.0，環(huán)比上漲12.0%。對(duì)于未來房?jī)r(jià)走勢(shì)的看法，有39.7%的受訪購房者表示7月房?jī)r(jià)將基本持平，56.4%的購房者認(rèn)為一二線城市的房?jī)r(jià)短期內(nèi)穩(wěn)定，未來還會(huì)有一定上漲空間。 從找房熱度來看，6月份中國新房找房熱度環(huán)比上漲2.3%，總體呈現(xiàn)上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。其中，一線城市新房找房熱度環(huán)比上漲16.9%，其中，上海6月找房熱度環(huán)比上漲64.4%，深圳也有9.0%的環(huán)比漲幅。 二線城市的新房找房熱度呈現(xiàn)明顯分化，三四線城市也處于不斷復(fù)蘇中。成都、佛山、哈爾濱等部分城市因政策放松熱度顯著上漲，二線城市整體環(huán)比上漲0.2%。三四線重點(diǎn)城市新房找房熱度環(huán)比上漲0.8%，其中五大城市群涵蓋區(qū)域的復(fù)蘇表現(xiàn)更為明顯。 從二手房市場(chǎng)來看，報(bào)告指出，6月經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)為96.1，環(huán)比微漲0.3%。53.9%的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示7月份二手房?jī)r(jià)格將基本持平，38.8%的經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為7月份二手房市場(chǎng)購房需求量環(huán)比將會(huì)上漲。 從房?jī)r(jià)來看，報(bào)告指出，6月65個(gè)主要城市新房線上均價(jià)整體價(jià)格平穩(wěn)，環(huán)比微跌0.17%；65個(gè)主要城市二手房掛牌均價(jià)波動(dòng)較小，全國環(huán)比微漲0.36%。深圳、寧波、紹興、溫州、北京等落實(shí)二手房參考價(jià)制度城市掛牌價(jià)格環(huán)比下行。 58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波預(yù)計(jì)，下半年中國整體商品房銷量會(huì)明顯超過上半年，市場(chǎng)去化仍將面臨區(qū)域分化，不僅體現(xiàn)在城市之間，板塊之間的分化也將表現(xiàn)得更為明顯。
中國新聞網(wǎng) 15 閱讀 2022-07-11 12:35
6月份以來，隨著前期各地出臺(tái)的地產(chǎn)托底政策逐漸生效以及全國疫情的消退，地產(chǎn)高頻數(shù)據(jù)顯示出好轉(zhuǎn)跡象?？梢钥吹剑?0大中城市商品房成交面積顯著抬升，這意味著地產(chǎn)回暖鏈條的第二個(gè)底部——“銷售底”可能已經(jīng)在6月份出現(xiàn)。 展望下半年，筆者認(rèn)為，仍有不少因素在阻礙本輪地產(chǎn)回暖，成為地產(chǎn)回暖鏈條上的“痛點(diǎn)”。 銷售端：城市銷售復(fù)蘇呈現(xiàn)出明顯的“分化態(tài)勢(shì)” 本輪一二線城市與三四線城市銷售復(fù)蘇的節(jié)奏，呈現(xiàn)出明顯的“分化態(tài)勢(shì)”。對(duì)于一二線城市來說，目前仍在阻礙當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)銷售回暖的因素主要有兩點(diǎn)。一是部分城市房貸利率加點(diǎn)仍未完全取消。目前北上廣深四大一線城市首套房貸利率在全國范圍內(nèi)加點(diǎn)幅度較高，由于期待后續(xù)房貸利率加點(diǎn)進(jìn)一步下調(diào)，當(dāng)?shù)刭彿空吣壳叭猿钟^望態(tài)度；二是部分城市疫情出現(xiàn)反復(fù)，防控措施阻礙地產(chǎn)銷售。6月份，北京、上海等地仍有零星疫情出現(xiàn)，較嚴(yán)格的防疫政策阻礙了地產(chǎn)銷售復(fù)蘇。而對(duì)于本地疫情結(jié)束1個(gè)月以上，且房貸利率下調(diào)至基準(zhǔn)利率的二線城市來說，不少地方地產(chǎn)銷售已經(jīng)出現(xiàn)回暖勢(shì)頭。 例如山東兩個(gè)二線城市青島、濟(jì)南，目前房貸利率加點(diǎn)已經(jīng)全部取消?？梢杂^察到，4月份疫情率先結(jié)束的青島，5月底商品房成交已經(jīng)先行復(fù)蘇；而5月中下旬本地疫情才結(jié)束的濟(jì)南，商品房成交直到6月下旬才逐步回暖。 隨著疫情在全國范圍內(nèi)進(jìn)一步消退及更多城市取消房貸利率加點(diǎn)，對(duì)于下半年一二線城市地產(chǎn)銷售的快速修復(fù)并不悲觀。 歷史上來看，每一輪居民加杠桿購房的幅度，基本上取決于房貸利率的下調(diào)幅度，而當(dāng)前在央行難以下調(diào)MLF、及壓縮LPR加點(diǎn)空間的情況下，本輪房貸基準(zhǔn)利率下行幅度(20BP)略低于2019年-2020年(25BP)，或意味著本輪一二線城市地產(chǎn)銷售情況弱于2020年，可能與2019年接近。 但對(duì)于三四線城市來說，阻礙本輪三四線城市地產(chǎn)銷售復(fù)蘇的痛點(diǎn)，并非疫情或房貸利率較高。通過統(tǒng)計(jì)18座近兩個(gè)月沒有明顯疫情的三四線城市商品房成交數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)6月以來，各三四線城市地產(chǎn)銷售沒有出現(xiàn)明顯回暖跡象。又考慮到多數(shù)三四線城市本身沒有房貸利率加點(diǎn)、或限購限貸政策，這或許意味著本輪三四線城市地產(chǎn)銷售回暖的痛點(diǎn)，來源于本地購房者對(duì)于當(dāng)?shù)貥鞘械谋^預(yù)期。而此種預(yù)期的扭轉(zhuǎn)，顯然需要更長時(shí)間。 總的來看，對(duì)于下半年一二線城市(北上、省會(huì)、計(jì)劃單列市)的地產(chǎn)銷售修復(fù)并不悲觀，但三四線城市(占全國地產(chǎn)銷售比例59%)存在較大不確定性。 投資端：下半年地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)的回升存在兩大難點(diǎn) 一方面，一、三四線城市地產(chǎn)銷售修復(fù)較慢，影響房企回款與施工。通過統(tǒng)計(jì)Top20上市房企的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)本輪房企擴(kuò)張意愿低下，主要是源于“高利率+疫情+預(yù)期差”導(dǎo)致的銷售回款不暢，房企現(xiàn)金流狀況持續(xù)惡化。 雖然目前各地方政策在“促進(jìn)銷售”方面重點(diǎn)發(fā)力，但考慮到下半年三四線城市地產(chǎn)銷售回暖緩慢，即使在樂觀情況下，四季度地產(chǎn)銷售增速僅勉強(qiáng)回正，因此下半年房企銷售回款情況可能仍不樂觀。 而房企的銷售回款又影響著房企的施工能力，數(shù)據(jù)上來看地產(chǎn)銷售增速與房企施工強(qiáng)度(單位面積建安開支)強(qiáng)相關(guān)，在地產(chǎn)銷售增速難以大幅回正的下半年，房企施工投入能力有限。 另一方面，前期缺乏土地成交，影響房企新開工能力。去年下半年以來，受樓市調(diào)控政策的影響，全國土地成交市場(chǎng)轉(zhuǎn)涼。根據(jù)領(lǐng)先指標(biāo)“百城成交土地規(guī)劃建筑面積”提示，下半年房地產(chǎn)新開工面積增速仍將持續(xù)下滑，新開工增速的下滑會(huì)帶來整體施工面積增速的下滑，從而拖累房地產(chǎn)投資。 總的來看，即使在樂觀情況下假設(shè)下半年三四線城市樓市逐步回暖，全年地產(chǎn)投資累積增速仍難以回正，地產(chǎn)兩大板塊(銷售、投資)表現(xiàn)疲軟，仍會(huì)對(duì)下半年的“寬信用”行情形成制約。
中新經(jīng)緯 19 閱讀 2022-07-11 12:34
距離2021年7月國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》已有一周年。目前，各地保障性租賃住房整體完成進(jìn)度符合預(yù)期，成都等城市完成進(jìn)度較快，有望提前完成既定目標(biāo)。 2022年是保障性租賃住房建設(shè)關(guān)鍵期 隨著頂層設(shè)計(jì)和配套政策不斷完善，各地陸續(xù)明確“十四五”保障性租賃住房供應(yīng)目標(biāo)并加速落實(shí)。 住建部表示，“十四五”期間40個(gè)重點(diǎn)城市計(jì)劃新增保障性租賃住房650萬套(間)。2021年，40個(gè)城市共籌集保障性租賃住房94.2萬套，超額完成93.6萬套的籌集計(jì)劃，從統(tǒng)計(jì)城市完成總目標(biāo)進(jìn)度看，平均進(jìn)度為22%，其中廈門、濟(jì)南籌建進(jìn)度較快，達(dá)37%。 住建部表示2022年40個(gè)城市計(jì)劃建設(shè)240萬套(間)，數(shù)量是2021年的2.54倍，占“十四五”總目標(biāo)的37%，由此可見，2022年是保障性租賃住房建設(shè)關(guān)鍵期。 政策目標(biāo)下，各地保障性租賃住房項(xiàng)目加速認(rèn)定，納管項(xiàng)目穩(wěn)步推進(jìn)，多地表示已經(jīng)落實(shí)2022年目標(biāo)任務(wù)的九成以上。 克而瑞租售整理了4—6月份公布的保障性租賃住房最新完成情況，重慶、杭州、武漢、南昌、成都等8個(gè)城市平均完成總目標(biāo)任務(wù)的27%，整體進(jìn)度符合預(yù)期。部分城市推進(jìn)速度較快，如成都已籌集202個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目，房源約12萬套(間)，完成“十四五”總目標(biāo)的48%。多地還表示已征集儲(chǔ)備多個(gè)項(xiàng)目，也將加速認(rèn)定增加保障性租賃住房供給。 但不得不說，年初至今國內(nèi)多地疫情反彈，尤其是北京、上海、深圳等城市因疫情封控，也在一定程度上導(dǎo)致了保障性租賃住房進(jìn)度延緩。 各地多渠道籌集保障性租賃住房 (1)因城施策盤活閑置存量 自2021年以來，各地因城施策，通過非居住存量房屋改建、閑置存量住房改造、閑置公租房拆遷安置房轉(zhuǎn)化、個(gè)人住房轉(zhuǎn)保障性租賃住房等盤活存量房屋的形式，有效增加了保障性租賃住房供給。 例如，重慶、西安、東莞等城市將閑置公租房轉(zhuǎn)化保障性租賃住房，西安提出統(tǒng)籌使用公共租賃住房，在做好公租房保障基礎(chǔ)上，可將公租房與保障性租賃住房房源統(tǒng)籌使用，規(guī)劃統(tǒng)籌保障性租賃住房6萬套(間)。 重慶利用國有閑置房屋改建一批保障性租賃住房，納管一批政府閑置公有住房，利用產(chǎn)業(yè)園區(qū)閑置房屋盤活一批住房。 鄭州支持村集體經(jīng)濟(jì)組織與萬科泊寓等成立住房租賃服務(wù)公司，承租城中村居民拆遷安置房用作保障性租賃住房。 長沙和成都則創(chuàng)新地提出個(gè)人住房轉(zhuǎn)租賃住房可換取購房資格。此舉不僅精準(zhǔn)把控改善需求強(qiáng)烈、卻無購房資格的居民家庭痛點(diǎn)，此舉可提振樓市、盤活存量資產(chǎn)、增加租賃房源供給。 企事業(yè)單位自有閑置用地也是建設(shè)保障性租賃住房的重要方式。2021年，國辦出臺(tái)保障性租賃住房發(fā)展意見，允許企事業(yè)單位利用自有用地建設(shè)保障性租賃住房，并變更土地用途，不補(bǔ)繳土地價(jià)款，這大大降低了企業(yè)建設(shè)成本，提高了市場(chǎng)主體參與建設(shè)保障性租賃住房的積極性。 目前，已有多家企業(yè)利用自有存量用地建設(shè)保障性租賃住房，如下表。 (2)鼓勵(lì)引導(dǎo)TOD項(xiàng)目和產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目配建保障性租賃住房 北京、上海等人口凈流入大城市的住房困難問題不僅表現(xiàn)在供需不平衡方面，也表現(xiàn)在較強(qiáng)的職住不平衡問題。 2021年，國辦曾發(fā)布指導(dǎo)意見，提出發(fā)展租賃住房尤其要注重職住平衡，引導(dǎo)產(chǎn)城人融合，提出可將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項(xiàng)目配套用地面積占比上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房；以及單列租賃住房用地計(jì)劃，主要安排在產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊、軌道交通站點(diǎn)附近和城市建設(shè)重點(diǎn)片區(qū)等區(qū)域，鼓勵(lì)在地鐵上蓋物業(yè)中建設(shè)一定比例保障性租賃住房。 從各地保障性租賃住房目標(biāo)籌建方式分解來看，TOD項(xiàng)目和產(chǎn)業(yè)園配建保障性租賃住房也占有較高比重。 (3)從“集租房”轉(zhuǎn)向“保障性租賃住房”的發(fā)展趨勢(shì) 目前，多地明確每年單列保障性租賃住房用地計(jì)劃，不低于年度住宅用地供應(yīng)總量的10%、20%等，并提出要優(yōu)先安排。 “集租房”轉(zhuǎn)“保障性租賃住房”漸成趨勢(shì)。北京作為首批集租房試點(diǎn)的城市，主要以集體用地建設(shè)租賃住房，但從2022年供給計(jì)劃看，已取消集租房供地，保障性租賃住房用地取而代之，且2022年公布認(rèn)定的兩批10個(gè)保障性租賃項(xiàng)目，其中9個(gè)是集租房項(xiàng)目，部分項(xiàng)目正在建設(shè)中，多個(gè)項(xiàng)目即將開業(yè)入市。 我們預(yù)計(jì)，未來將會(huì)有更多集租房項(xiàng)目認(rèn)定為保障性租賃住房，西安、廈門、福州等城市也在探索利用集體用地建設(shè)保障性租賃住房。 (4)將已有市場(chǎng)化長租公寓項(xiàng)目納入保障性租賃住房 目前，市場(chǎng)上可租的保障性租賃住房以納管的人才公寓、改造租賃住房項(xiàng)目為主，市場(chǎng)化長租公寓項(xiàng)目逐步進(jìn)入了保障性租賃住房體系。 濟(jì)南、南京等城市首批保障性租賃住房項(xiàng)目以人才公寓項(xiàng)目為主，如南京首批保障性租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目是江北新區(qū)保障性租賃住房(人才公寓)，涉及房源共2356套。 北京入市項(xiàng)目以納入保障性租賃住房的集租房項(xiàng)目為主，2021年開啟了4個(gè)面向應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生的保障性租賃住房項(xiàng)目，已陸續(xù)開始配租。 此外，市場(chǎng)化長租公寓項(xiàng)目也已開始納入保障性租賃住房體系，助力新市民、青年人實(shí)現(xiàn)住有所居、住有宜居。 (5)多地建設(shè)“平疫結(jié)合”的保障性租賃住房項(xiàng)目 疫情之后，全國多地建設(shè)了集應(yīng)急隔離酒店、租賃性保障住房為一體的“健康驛站”。在疫情期間，其可作為醫(yī)學(xué)觀察用房，疫情結(jié)束后，可通過功能轉(zhuǎn)換，作為商業(yè)出租房，兼具兩種功能。 近日，西安4個(gè)平疫結(jié)合的保障性租賃住房項(xiàng)目開工建設(shè)，約5000套房源。截至目前，廣東、廣西、福建、河北、浙江、山西、云南、四川、河南、陜西等省均有健康驛站建成或在建。這些健康驛站在疫情平穩(wěn)后將轉(zhuǎn)為保障性租賃住房項(xiàng)目運(yùn)營，成為增加保障性租賃住房供應(yīng)的又一個(gè)重要渠道。 在各種利好政策影響下，市場(chǎng)主體參與保障性租賃住房建設(shè)積極性在提高。除市場(chǎng)化長租公寓外，越來越多的房企品牌公寓也通過集體性經(jīng)營建設(shè)用地參與建設(shè)保障性租賃住房，參與方式包括成立合資公司、整租后開展運(yùn)營、委托經(jīng)營管理等，部分企業(yè)表示，未來有機(jī)會(huì)也將參與拿地建設(shè)保障性租賃住房項(xiàng)目。
中新經(jīng)緯 23 閱讀 2022-07-11 12:33
6月購房者信心指數(shù)為105.0，環(huán)比上漲12.0%。6月份全國新房的找房熱度呈現(xiàn)總體上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，上海6月找房熱度環(huán)比上漲64.4%?！? 58同城、安居客近日發(fā)布的2022年《6月國民安居指數(shù)報(bào)告》(下稱《報(bào)告》)顯示，6月新房找房熱度中，一線城市及部分政策放松的二線城市熱度上漲明顯，三四線城市也處于不斷復(fù)蘇中；全國二手房掛牌房源量明顯增長，整體掛牌價(jià)格波動(dòng)較小。 58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，“一線城市表現(xiàn)平穩(wěn)，波動(dòng)性小，和市場(chǎng)本身已在前期回暖有一定關(guān)系。二線城市則有一定分化，例如杭州在5月出現(xiàn)針對(duì)二手房定向的限購放松，使二手房掛牌量近兩個(gè)月都出現(xiàn)明顯增長?！? 新房市場(chǎng)：找房熱度整體上揚(yáng)，一線城市熱度上漲明顯 《報(bào)告》顯示，6月65城新房線上均價(jià)為17520元/㎡，全國重點(diǎn)65城中有28城新房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，整體價(jià)格平穩(wěn)，環(huán)比微跌0.17%。一線城市中，深圳新房線上均價(jià)為58630元/㎡，上海和北京新房線上均價(jià)分別為48459元/㎡和47802元/㎡，廣州新房線上均價(jià)為32729元/㎡。新一線城市中，杭州和南京的新房線上均價(jià)分別為27740元/㎡、27092元/㎡。 《報(bào)告》認(rèn)為，6月份全國新房的找房熱度呈現(xiàn)總體上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，一線城市的上漲尤為明顯，體現(xiàn)出其強(qiáng)勁的反彈力度。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月全國新房找房熱度環(huán)比上漲2.3%。一線城市新房找房熱度環(huán)比上漲16.9%，上海6月找房熱度環(huán)比上漲64.4%，深圳也有9.0%的環(huán)比漲幅。 二線城市的新房找房熱度呈現(xiàn)明顯分化，三四線城市也處于不斷復(fù)蘇中。成都、佛山、哈爾濱等部分城市因政策放松熱度顯著上漲，二線城市整體環(huán)比上漲0.2%。三四線重點(diǎn)城市新房找房熱度環(huán)比上漲0.8%，其中五大城市群涵蓋區(qū)域的復(fù)蘇表現(xiàn)更為明顯。 《報(bào)告》提到，從全國用戶找房戶型分布來看，3居室持續(xù)受到用戶的青睞，找房熱度占比50.2%超過半數(shù)；4居室及以上戶型找房熱度占比36.4%。 此外，購房者信心持續(xù)回歸，6月購房者信心指數(shù)為105.0，環(huán)比上漲12.0%。對(duì)于未來房?jī)r(jià)走勢(shì)的看法，有39.7%的購房者表示7月房?jī)r(jià)將基本持平，56.4%的購房者認(rèn)為一二線城市的房?jī)r(jià)短期內(nèi)穩(wěn)定，未來還會(huì)有一定上漲空間。 二手房市場(chǎng)：掛牌房源量明顯增長，掛牌價(jià)格波動(dòng)較小 《報(bào)告》顯示，6月全國65個(gè)主要城市二手房掛牌均價(jià)為16948元/㎡，其中36城二手房掛牌房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，整體掛牌價(jià)格波動(dòng)較小，全國環(huán)比微漲0.36%。深圳、寧波、紹興、溫州、北京等落實(shí)二手房參考價(jià)制度城市掛牌價(jià)格環(huán)比下行。 一線城市中，北京、深圳、上海二手房掛牌均價(jià)分別為59253元/㎡、57789元/㎡和55373元/㎡，廣州為36622元/㎡。新一線城市中，杭州和南京的二手房掛牌均價(jià)分別為35290元/㎡和26920元/㎡ 。 在房源量方面，統(tǒng)計(jì)顯示，6月全國重點(diǎn)城市二手房新增掛牌房源量環(huán)比回升6.8%，上海二手房新增掛牌房源量環(huán)比有大幅回升。此外，南昌、哈爾濱、長春、濟(jì)南等城市的掛牌房源量環(huán)比上升也較為明顯。 熱門板塊方面，北京密云、長陽、良鄉(xiāng)、昌平縣城和北七家；上海南橋、浦江鎮(zhèn)、世博、周浦和惠南；廣州新塘、新區(qū)、科學(xué)城、金洲和濱江東；深圳龍崗中心城、華僑城、丹竹頭、民治和大運(yùn)均更受到購房者的青睞。 此外，《報(bào)告》通過對(duì)經(jīng)紀(jì)人調(diào)研發(fā)現(xiàn)，微聊數(shù)據(jù)方面，上海、吉林、哈爾濱、唐山等地購房者與經(jīng)紀(jì)人溝通較多。三亞、上海、濟(jì)南、吉林等城市經(jīng)紀(jì)人解答房產(chǎn)問題較多。此外，6月經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)為96.1，環(huán)比微漲0.3%。53.9%的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示7月份二手房?jī)r(jià)格將基本持平，38.8%的經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為7月份二手房市場(chǎng)購房需求量環(huán)比將會(huì)上漲。 《報(bào)告》最后提到，從數(shù)據(jù)趨勢(shì)來看，市場(chǎng)在下半年將呈現(xiàn)持續(xù)復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)，復(fù)蘇的節(jié)奏預(yù)計(jì)依然還會(huì)有較大差異，一二線熱點(diǎn)城市復(fù)蘇的節(jié)奏會(huì)加快。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波分析認(rèn)為，上半年的政策對(duì)于改善型需求拉動(dòng)力度明顯增大，不少城市通過限購放松快速將潛在購房群體轉(zhuǎn)變成實(shí)際購房群體，預(yù)計(jì)下半年全國整體商品房銷量會(huì)明顯超過上半年，市場(chǎng)去化仍將面臨區(qū)域分化，不僅體現(xiàn)在城市之間，板塊之間的分化也將表現(xiàn)得更為明顯。
中新經(jīng)緯 18 閱讀 2022-07-11 12:33
據(jù)廣州中原研究發(fā)展部4日發(fā)布的數(shù)據(jù)，6月廣州新房網(wǎng)簽7776宗，環(huán)比和同比均有所增加。從上半年來看，廣州上半年累計(jì)成交新房39618宗，同比下跌35%，在近5年中排名第三，低于2019、2021年同期水平。 數(shù)據(jù)顯示，6月廣州新房網(wǎng)簽數(shù)量環(huán)比增加26%，比去年同期成交增加10%。6月也是今年上半年唯一成交量超過去年同期的月份。 從上半年每月成交情況來看，可以分為三個(gè)階段。其中1月得益于2021年11月、12月的房企打折促銷，加上房貸審批速度加快，LPR下調(diào)，買家購置需求被激發(fā)，帶動(dòng)了一波成交。今年2月至5月由于疫情反復(fù)帶來的影響，此外經(jīng)濟(jì)大環(huán)境變化導(dǎo)致部分剛需買家暫緩購房計(jì)劃，成交下滑。第三個(gè)階段則為上述環(huán)比和同比均增長的“紅六月”。 從區(qū)域看，上半年廣州各區(qū)成交普降，僅天河區(qū)和番禺區(qū)成交相對(duì)穩(wěn)定。其中增城區(qū)成交8073宗、黃埔區(qū)成交7315宗、番禺區(qū)成交7101宗居前三。越秀區(qū)成交147宗墊底。 房?jī)r(jià)方面，據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣州市新房均價(jià)為38737元(人民幣，下同)/平方米，套均價(jià)為417萬元。其中，海珠、黃埔兩區(qū)新房?jī)r(jià)格同比分別上漲33%、22%?；ǘ肌⒃龀?、天河3區(qū)價(jià)格輕微下調(diào)。 廣州中原研究發(fā)展部預(yù)計(jì)，下半年廣州調(diào)控政策放松可能性不高。但隨著經(jīng)濟(jì)面轉(zhuǎn)好，官方優(yōu)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理，預(yù)期買家將加速回流，帶動(dòng)市場(chǎng)走出低迷狀態(tài)。此外，目前廣州改善型、中高端需求已逐漸回溫，剛需買家上半年因期盼“政策松綁”而過度觀望，預(yù)計(jì)下半年將會(huì)重新抓緊入市時(shí)間。
中國新聞網(wǎng) 30 閱讀 2022-07-11 12:32
繼4月、5月的樓市松綁政策之后，東莞再次出臺(tái)樓市松綁政策，縮小了限購的范圍。 7月4日凌晨，東莞市住建局連同當(dāng)?shù)囟鄠€(gè)部門發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)分類指導(dǎo)優(yōu)化住房限購政策的通知》(下稱“《通知》”)。 《通知》內(nèi)容顯示，自本通知印發(fā)之日起，東莞市住房限購區(qū)域調(diào)整為莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道、松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)(以下簡(jiǎn)稱“限購區(qū)域”)。無論是東莞市還是非東莞市戶籍居民家庭在限購區(qū)域內(nèi)擁有2套及以上住房的，暫停向其銷售限購區(qū)域內(nèi)的新建商品住房。除限購區(qū)域外，東莞市其他區(qū)域暫停實(shí)行住房限購政策。居民家庭購買非限購區(qū)域內(nèi)的商品住房，無需進(jìn)行購房資格核驗(yàn)。 對(duì)于此次縮小限購范圍的政策調(diào)整，東莞市住建局表示，2020年7月至2021年8月期間，東莞市連續(xù)出臺(tái)“莞九條”“莞六條”“莞八條”等“組合拳”措施，進(jìn)一步加大調(diào)控力度，有效遏制了房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭、緩解了商品住房供需矛盾，較好地完成了階段性調(diào)控目標(biāo)。近期，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，東莞市支持剛性和改善性住房需求，積極探索新形勢(shì)下房地產(chǎn)新的發(fā)展模式，此次限購政策的優(yōu)化調(diào)整，將有利于向中心城區(qū)和核心區(qū)域以外疏導(dǎo)住房需求，也有利于更好落實(shí)金融支持政策，加大對(duì)合理購房信貸需求的支持力度。 安居客數(shù)據(jù)顯示，目前，上述限購的莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道、松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的二手房掛牌均價(jià)分別為2.02萬元/平、2.55萬元/平、3.08萬元/平、2.19/平、4.28萬元/平，都高于2萬元/平，在東莞來看處于房?jī)r(jià)較高水平。 值得注意的是，此次政策的“限購區(qū)域”并不包括臨深片區(qū)的虎門、長安、黃江、鳳崗和塘廈，而鳳崗和塘廈的二手房掛牌均價(jià)已經(jīng)超2.5萬元/平。而臨深片區(qū)向來是深圳客的聚集地，那么，此次政策發(fā)布之后，深圳人還會(huì)像此前一樣涌入東莞樓市嗎？ 美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，從整體環(huán)境判斷，目前出臺(tái)的政策對(duì)成交量能起到引導(dǎo)作用，但放眼全國，大部分城市的成交量并沒有因此而大幅飆升。因此，在何倩茹看來，東莞部分臨深區(qū)域解除限購之后，肯定會(huì)吸引部分深圳客戶前往購房，只不過在目前的大環(huán)境之下，數(shù)量應(yīng)該不會(huì)太多?！澳壳氨容^難出現(xiàn)深圳客涌入東莞購房的現(xiàn)象，畢竟深圳本地的樓市成交也不見得活躍?！? 從2021年2月二手房參考價(jià)發(fā)布后，深圳樓市至今整體仍然處于低迷態(tài)勢(shì)。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，6月，深圳全市二手房錄得2674套，環(huán)比增長率為-4.5%，未能延續(xù)自3月份以來的連續(xù)回升態(tài)勢(shì)，月度錄得量止步于3000套關(guān)口前；一手住宅方面，在供應(yīng)持續(xù)發(fā)力的作用下，6月份成交量達(dá)到3008套，環(huán)比增長率為60.3%。但把時(shí)間軸拉長看，2022年上半年樓市總體成績(jī)差強(qiáng)人意，二手房買賣合同共計(jì)錄得12191套，環(huán)比2021年下半年增長率為-12.1%；一手住宅成交16126套，同、環(huán)比增長率分別為-38.3%和-38.6%。 在此次政策頒布之前，東莞市已經(jīng)于4月末和5月中旬對(duì)樓市政策進(jìn)行了兩次松綁，內(nèi)容包括5月1日起，恢復(fù)個(gè)稅購房政策，既認(rèn)社保，也認(rèn)個(gè)稅，認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)由“逐月連續(xù)繳納”調(diào)整為“累計(jì)繳納”；對(duì)符合國家生育政策，生育二孩或三孩的居民家庭，可以新增購買一套商品住房；購買政府認(rèn)定的綠色建筑商品住宅申請(qǐng)住房公積金貸款可依規(guī)上浮20%的額度；個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由5年調(diào)整為2年；限售年限由三年調(diào)整為兩年。 然而，兩次政策松綁，并沒有給樓市銷售帶來明顯的效果。 新房市場(chǎng)方面，東莞合富監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，今年4、5月，東莞市新房樓盤的來訪量呈環(huán)比上升態(tài)勢(shì)，而6月，來訪量則環(huán)比下跌35%，一方面受雨季影響，另一方面，政策效果乏力，探底觀望心理較強(qiáng)，短期來看對(duì)來訪量的改善還不明顯，缺乏更有力的刺激。截至6月底，東莞新房市場(chǎng)的庫存去化時(shí)間已經(jīng)上升至14.7個(gè)月，去化存在一定壓力。 二手房市場(chǎng)方面，東莞合富數(shù)據(jù)顯示，5月，東莞二手住宅網(wǎng)簽面積約15.2萬平，約1460套，同比增長16%，環(huán)比增長20%，連續(xù)三個(gè)月保持增長。6月，東莞二手房成交2017套，網(wǎng)簽面積21.9萬平，環(huán)比增加55%。不過，從歷史數(shù)據(jù)來看，當(dāng)前東莞二手房的月度成交量依舊處于低位，而截至5月底，東莞的二手房去化時(shí)間也已升至41個(gè)月。 東莞多次政策松綁都沒有迎來樓市明顯回暖，或許和當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)邏輯變化有關(guān)。過去20年，東莞樓市經(jīng)歷了三輪房?jī)r(jià)大幅上漲，然而，隨著當(dāng)前樓市規(guī)模見頂，房?jī)r(jià)再次大漲的歷史在不少人看來已經(jīng)一去不復(fù)返。 在東莞從事房產(chǎn)銷售6年的李奎(化名)對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，房地產(chǎn)后面大漲的機(jī)會(huì)不大，現(xiàn)在在東莞買房的以剛需為主，買來自己住的比較多，以投資為目的的購房者會(huì)比較謹(jǐn)慎。 近期，記者所在的一個(gè)微信購房群里，一名東莞的業(yè)主表示，自己手中擁有四套東莞房產(chǎn)，其中一套房產(chǎn)在此前行情好的時(shí)候能賣到2萬元/平，現(xiàn)在只能賣到1.6萬元/平，他在考慮要不要賣掉三套，因?yàn)樵谒磥恚L期來看，手中的幾套房產(chǎn)或許還有比較小的升值潛力，但短期來看，其手持的房產(chǎn)價(jià)格大概率會(huì)繼續(xù)下跌好幾年。
第一財(cái)經(jīng) 11 閱讀 2022-07-11 12:31
“這是我最失敗的一次投資經(jīng)歷。”南京市民蘇女士對(duì)澎湃新聞(www.thepaper.cn)談及其幾年前在句容市購買房子一事時(shí)感嘆道。 句容是江蘇省轄縣級(jí)市，鎮(zhèn)江市代管，地處蘇南，東連鎮(zhèn)江，西接南京，也被稱為南京的后花園。 “不少人拎著現(xiàn)金來買房” 蘇女士是南京人，住在南京建鄴區(qū)。談及為何在句容買房時(shí)，蘇女士表示，“南京到句容很方便，周圍有朋友在句容買，就拉著我一起去看。樓盤就在南京和句容的交界處，離句容市中心只有10公里左右。我是2016年買的，當(dāng)時(shí)買了一套108平方米的，價(jià)格在9000元/平方米左右，總共花了不到100萬元。房子賣得非?；鸨．?dāng)時(shí)買完之后房?jī)r(jià)還一直在漲，最高時(shí)漲到13000元/平方米。”蘇女士在描述其當(dāng)時(shí)買房的場(chǎng)景時(shí)表示，“就在售樓處還能看到不少人直接拎著現(xiàn)金來買房的?！? 蘇女士稱，房子在買完之后就一直空著，也租不出去。但當(dāng)時(shí)看到房?jī)r(jià)還在漲，心里還是很開心的。 對(duì)于句容來說，2016年是其樓市最輝煌的一年。這期間，來自南京周邊地方的購房者紛紛涌入這個(gè)小城。 據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w早年間的報(bào)道，當(dāng)時(shí)有樓盤連夜開盤，還有購房者穿著睡衣連夜來買房。 根據(jù)句容市統(tǒng)計(jì)局在分析2016年當(dāng)?shù)刂饕?jīng)濟(jì)指標(biāo)完成情況時(shí)指出：“房地產(chǎn)銷售大幅增長?！毕嚓P(guān)數(shù)據(jù)顯示，2016年全年，句容市商品房銷售面積為461.4萬平方米，同比增長201.4%，快于鎮(zhèn)江市平均增速134.7個(gè)百分點(diǎn)，增幅列鎮(zhèn)江市第1位；商品房銷售額為336.31億元，同比增長245.1%，快于鎮(zhèn)江市平均增速153.3個(gè)百分點(diǎn)，增幅列鎮(zhèn)江市第1位。 買房投資虧損20萬元 “賣房止損，再不追高買房” 房?jī)r(jià)迅速上漲、多個(gè)樓盤遭購房者排隊(duì)買房，這樣的情形使得句容加入了樓市調(diào)控的大軍隊(duì)伍。 2017年3月21日，句容市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《句容市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控實(shí)施細(xì)則》，提到非本市戶籍人口在句容市區(qū)(含開發(fā)區(qū))、寶華鎮(zhèn)購買商品住房的，以家庭為單位，限購1套，本地人不限購。通知從2017年3月22日起執(zhí)行，暫定實(shí)施6個(gè)月。 此后，句容市接連出臺(tái)樓市調(diào)控的政策。 2017年4月1日，句容市要求非本市戶籍家庭買房需要一年社保。2017年9月19日，句容宣布繼續(xù)實(shí)行樓市限購政策。 調(diào)控政策發(fā)布之后，句容的房?jī)r(jià)一路下跌。 安居客統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年至2021年，句容市樓市均價(jià)分別為10008元/平方米、9853元/平方米、9524元/平方米、9295元/平方米和9084元/平方米。今年5月，句容樓市的均價(jià)進(jìn)一步下降至8685元/平方米。 今年3月，句容更有樓盤直接打出了，“只需999元就可鎖定房源，5%低首付購房，最低可以只需3萬元”的促銷廣告。 原本在句容買房為了投資賺錢的蘇女士，在經(jīng)歷房?jī)r(jià)從高位一路下跌之后決心退出?！耙膊恢乐髸?huì)不會(huì)繼續(xù)跌，現(xiàn)在看看如果價(jià)格能接受的話我也就賣了，現(xiàn)在這個(gè)小區(qū)的價(jià)格已經(jīng)跌到大概7000元/平方米，已經(jīng)在虧錢，對(duì)我來說繼續(xù)持有可能更會(huì)虧，我要止損了。這真的是我最失敗的一次購房經(jīng)歷，以后再也不會(huì)追高買房了。” 持續(xù)5年的限購政策取消 中介：一天成交了3套房 句容的樓市限購政策一直持續(xù)了5年。 2022年5月4日，句容市相關(guān)部門組織召開房地產(chǎn)良性發(fā)展和健康發(fā)展座談會(huì)，并宣布全面取消外地戶籍限購，同時(shí)全面執(zhí)行4月29日開始的“鎮(zhèn)江樓市新政”，主要內(nèi)容包括：對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購買普通商品住房的，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策，購買首套商品住房給予80%購房契稅補(bǔ)貼，降低公積金貸款首付比例，對(duì)已結(jié)清首次公積金貸款的繳存職工家庭，第二次申請(qǐng)公積金貸款的首付比例調(diào)整為40%等。 在此次的政策中，最引人注意的就是宣布全面取消外地戶籍限購。 當(dāng)?shù)氐囊幻慨a(chǎn)中介張先生告訴澎湃新聞，在句容市的限購政策取消之后，看房的人明顯比之前多了起來，他最好的業(yè)績(jī)是一天成交了3套房。 “限購政策剛?cè)∠牡诙欤捶康娜嗣黠@多了起來，都是周邊過來的，南京的居多，句容本地的不多。”張先生對(duì)澎湃新聞稱，“政策出來當(dāng)晚就有房東上調(diào)了價(jià)格，但上調(diào)價(jià)格的房子掛到現(xiàn)在也沒有買家看過。”但張先生表示，最近看房的人較之前相比有所減少?！百I家現(xiàn)在都不急，詢價(jià)觀望的還是占多數(shù)?！? 談及一天成交3套房的業(yè)績(jī)，張先生表示，這3套房中有一套業(yè)主急著要出手，最后在掛牌70萬元的基礎(chǔ)上下降了10萬元，最后成交價(jià)60萬元，買家一次性全款付清。 根據(jù)金剛石云數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年1-6月，鎮(zhèn)江市商品房(排除安置房)總成交套數(shù)約11085套，總成交面積約1340209.66平方米，總成交金額約131.41億元。其中，市區(qū)成交約4060套，總成交面積約483687.1平方米，總成交金額約49.79億元；句容成交3930套，總成交面積約445611.42平方米，總成交金額約42.27億元。
澎湃新聞 17 閱讀 2022-07-11 12:30
4日，光大證券首席宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)家高瑞東團(tuán)隊(duì)發(fā)布研報(bào)指出，房地產(chǎn)建安投資增速有望在三季度末呈現(xiàn)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，對(duì)固定資本形成的拖累作用也將逐漸減弱。 為什么穩(wěn)住房地產(chǎn)投資至關(guān)重要？ 高瑞東團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，房地產(chǎn)建安投資對(duì)于固投和GDP的拖累作用正在趨弱。在“需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱”的三重壓力之下，“穩(wěn)增長”成為今年政策訴求和市場(chǎng)關(guān)注的主線，從支出法的視角來觀察，外需主要取決于歐美等消費(fèi)型經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)，國內(nèi)消費(fèi)又在很大程度上受到疫情反復(fù)的擾動(dòng)，投資也就成為了“穩(wěn)增長”最重要的抓手。在固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)開發(fā)投資的占比常年維持在20%-30%之間，因而，房地產(chǎn)開發(fā)投資的穩(wěn)定，對(duì)于投資支撐“穩(wěn)增長”具有重要作用。 研報(bào)指出，可以看到，2021年10月以來，房地產(chǎn)建安投資占固定資產(chǎn)投資和實(shí)際GDP的比例逐月下行，意味著房地產(chǎn)建安投資由原本GDP的拉動(dòng)項(xiàng)，轉(zhuǎn)變?yōu)榱薌DP形成的拖累項(xiàng)。但同時(shí)會(huì)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)建安投資占固定資產(chǎn)投資和實(shí)際GDP比例下行的斜率，自2022年3月以來開始呈現(xiàn)放緩態(tài)勢(shì)，表明房地產(chǎn)建安投資對(duì)GDP形成的拖累正在邊際收縮。 研報(bào)稱，房地產(chǎn)行業(yè)涉及的上下游行業(yè)眾多，根據(jù)2020年國家投入產(chǎn)出表的行業(yè)分類及投入產(chǎn)出關(guān)系來看，房地產(chǎn)行業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈一共涉及上、下游144個(gè)行業(yè)。因而，房地產(chǎn)建安投資的變化，不僅僅會(huì)直接影響固定資本形成，還會(huì)通過上下游產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)經(jīng)濟(jì)增長中的其他部分形成漣漪效應(yīng)。 根據(jù)測(cè)算，房地產(chǎn)建安投資對(duì)GDP形成的綜合貢獻(xiàn)(直接占比和間接拉動(dòng)的增加值占比)，已經(jīng)由2021年9月的19.6%下行至2022年5月的13.5%，但是這一下行趨勢(shì)自2022年3月以來已經(jīng)呈現(xiàn)明顯的放緩態(tài)勢(shì)。 如何看待后續(xù)房地產(chǎn)投資的走勢(shì)？ 根據(jù)研報(bào)，房地產(chǎn)開發(fā)投資主要包含四個(gè)部分，分別是建筑工程、安裝工程、設(shè)備器具和其他費(fèi)用，其中，其他費(fèi)用又可以拆分為其他和土地購置費(fèi)兩部分。無論是支出法，還是生產(chǎn)法，土地購置費(fèi)都是不納入GDP核算的，因而，主要關(guān)注剔除土地購置費(fèi)后的房地產(chǎn)開發(fā)投資，不妨將其定義為房地產(chǎn)建安投資，而房地產(chǎn)建安投資主要產(chǎn)生于房地產(chǎn)施工環(huán)節(jié)，可以進(jìn)一步拆分為施工面積和施工強(qiáng)度之積。 研報(bào)認(rèn)為，房地產(chǎn)建安投資增速有望在三季度末企穩(wěn)回升。從施工面積增速來看，新增施工面積之前，往往需要先行融資覆蓋施工期間的現(xiàn)金流消耗，而在房地產(chǎn)企業(yè)的融資來源中，自籌資金往往是房地產(chǎn)企業(yè)掌控自由度最大的來源渠道，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自己的施工計(jì)劃提前調(diào)配自籌資金。因而，自籌資金增速往往對(duì)施工面積增速具有一定的指示意義，并且在2017年之后呈現(xiàn)出一定的領(lǐng)先性。 在自籌資金來源中，剔除企業(yè)自有資金后，主要的來源為委托貸款、信托貸款和債券融資。近年來，在融資監(jiān)管趨嚴(yán)和行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)上升的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的主要自籌資金來源均呈現(xiàn)出明顯的收縮態(tài)勢(shì)，但今年3月份以來，無論是新增信托貸款，還是新增房地產(chǎn)債，收縮幅度均明顯收窄。如果這種融資收縮的收窄，主要源于房地產(chǎn)企業(yè)的主動(dòng)行為，可能蘊(yùn)含著后續(xù)施工面積增速有望企穩(wěn)回升，根據(jù)自籌資金增速對(duì)施工面積增速的領(lǐng)先關(guān)系，判斷施工面積增速企穩(wěn)的時(shí)點(diǎn)，可能會(huì)出現(xiàn)在三季度末。 從施工強(qiáng)度來看，商品房銷售面積增速的上行，一般會(huì)推動(dòng)竣工增速的上行，而建安投資在施工后期(也就是竣工階段)會(huì)加速上升，因而，商品房銷售面積增速是施工強(qiáng)度的重要驅(qū)動(dòng)因素，數(shù)據(jù)上，施工強(qiáng)度增速與商品房銷售面積增速具有較強(qiáng)的相關(guān)性。 從目前的商品房銷售來看，在國內(nèi)疫情趨緩后，5-6月中央和地方政府密集出臺(tái)了大量刺激商品房市場(chǎng)需求端的政策，比如，5年期以上LPR利率下調(diào)15BP，首套房貸利率相對(duì)5年期以上LPR利率下行20BP，放松限購限貸政策等。相關(guān)政策的密集出臺(tái)確實(shí)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的轉(zhuǎn)好起到了一定的積極作用，6月商品房市場(chǎng)持續(xù)回暖，供需兩熱。同時(shí)，考慮到2021年下半年商品房銷售增速陡峭下行帶來的低基數(shù)，預(yù)計(jì)后續(xù)商品房銷售增速有望持續(xù)回暖。因而，后續(xù)施工強(qiáng)度增速呈現(xiàn)修復(fù)態(tài)勢(shì)的確定性較高。 研報(bào)指出，綜合房屋施工面積增速和施工強(qiáng)度增速來看，房地產(chǎn)建安投資增速有望在三季度末呈現(xiàn)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)建安投資對(duì)固定資本形成的拖累作用也將觸底回升。
中新經(jīng)緯 28 閱讀 2022-07-11 12:29
本次開拍前市場(chǎng)就有不少聲音認(rèn)為，二輪供地“品質(zhì)有所下滑”、“沒什么看點(diǎn)”，熱度不如首輪。那么，事實(shí)是否如此？ 首輪供地表現(xiàn)強(qiáng)勁、成交面積最大的杭州又來了。 6月30日，杭州二輪供地啟幕，一次性出讓45宗涉宅地塊，均采用“限地價(jià)、定品質(zhì)、線下一次報(bào)價(jià)，多家報(bào)價(jià)相同則搖號(hào)”的方式出讓，總起拍價(jià)529.5億元。 首輪供地時(shí)，杭州誠意十足拿出60宗涉宅地，整體素質(zhì)較好，引得房企爭(zhēng)相競(jìng)買，最終有59宗順利成交，其中觸頂熔斷地塊占比近四成，城市表現(xiàn)與深圳、合肥等同處一梯隊(duì)。 相比之下，本次開拍前市場(chǎng)就有不少聲音認(rèn)為，二輪供地“品質(zhì)有所下滑”、“沒什么看點(diǎn)”，熱度不如首輪。那么，事實(shí)是否如此？ 熱度有所下滑 當(dāng)日出讓的45宗涉宅地分布仍以主城區(qū)、蕭山及余杭為主，其中主城四區(qū)占11宗，蕭山區(qū)占12宗，余杭區(qū)有10宗；遠(yuǎn)郊地區(qū)供應(yīng)量不高，其中臨平有5宗，錢塘1宗，富陽及臨安各3宗，主要位于斷供許久的板塊或是少有的低密度地塊。 開拍前夜，市場(chǎng)上流出的報(bào)名表中，“杭州一哥”濱江持續(xù)發(fā)力報(bào)名了一半以上地塊，高達(dá)24宗；其次是保利發(fā)展、華潤、招商三大龍頭房企，均意向9宗；綠城、中海各青睞5宗，華發(fā)、聯(lián)發(fā)、遠(yuǎn)洋、越秀、龍湖、保億、金帝、杭房等企業(yè)亦有報(bào)名。 當(dāng)日上午8點(diǎn)30分，45宗地塊開始啟動(dòng)報(bào)價(jià)，短短3小時(shí)內(nèi)，地塊的結(jié)局走勢(shì)逐漸明朗。 45宗地塊中，有33宗直接成交，其中10宗溢價(jià)、23宗底價(jià)成交；其余12宗地塊則由于競(jìng)買過于火熱，熔斷后進(jìn)入下午場(chǎng)的“一次報(bào)價(jià)+搖號(hào)”階段。 最終45宗地?zé)o一流拍，總出讓金額達(dá)到557.2億元，是目前已完成二輪供地城市中最高收金的一個(gè)。經(jīng)計(jì)算，杭州二輪供地底價(jià)成交率51%，相較首輪上漲6個(gè)百分點(diǎn)，觸頂率26.7%，相較首輪下降約12個(gè)百分點(diǎn)，以此來看熱度確有一定下滑。 浙江省房產(chǎn)研究和評(píng)論專家丁建剛告訴記者，杭州二輪供地的地塊區(qū)位、亮點(diǎn)本身就不如首輪供地，勢(shì)必在一定程度上影響房企拿地的力度。 諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪也持相同看法，在她看來，除了地塊素質(zhì)因素外，個(gè)別項(xiàng)目對(duì)開發(fā)商的要求較高，資金沉淀量較大，競(jìng)爭(zhēng)情緒也會(huì)走低。另一方面，當(dāng)前市場(chǎng)銷售端雖呈現(xiàn)回溫態(tài)勢(shì)，但遠(yuǎn)不及預(yù)期，而且近期不少房企面臨償債問題，資金壓力仍然較大，導(dǎo)致土地市場(chǎng)難獲較大溢價(jià)空間。 不過，近期杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)上頻有利好傳出。5月17日，杭州出臺(tái)樓市新政，優(yōu)化二手房交易政策、增加三孩家庭購房名額、增值稅“5改2”等，釋放了大量的二手房房票及剛需、剛改類購房需求。 新政頒布的效果明顯，杭州二手房市場(chǎng)已率先回溫，掛牌量和成交量均上升明顯。據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)，樓市新政出臺(tái)后的一個(gè)月，杭州主城八區(qū)二手住宅成交套數(shù)達(dá)到5143套，環(huán)比上漲112%。貝殼研究院數(shù)據(jù)亦顯示，5月杭州住宅成交超4100套，其中新政前(5月1日至5月16日)日均成交超90套住宅，新政后(5月17日至5月31日)日均成交超180套住宅，住宅網(wǎng)簽量因新政刺激，日均提升83%。 濱江狂攬12宗地 樓市的向好在一定程度上可以提升企業(yè)的拿地積極性，尤其是長期深耕且對(duì)杭州市場(chǎng)較為看好的本地房企，這從本次的拿地企業(yè)也可窺得一二。 “自家人唱大戲扛起本輪供地的大梁”是業(yè)內(nèi)人士對(duì)于此次土拍的評(píng)價(jià)。 首輪供地時(shí)，被網(wǎng)友稱之為“殺瘋了”的濱江接連攬下11宗地塊，累計(jì)斥資超184億元，被稱為當(dāng)期最大贏家，而這一稱號(hào)也在本輪得以延續(xù)。 在上午場(chǎng)直接出讓的33宗地塊中，僅濱江一家就攬下了10宗，其中有2宗為聯(lián)合體形式摘地，總出讓金約139.73億元，這些地塊分布在杭州的錢江新城二期、九堡、東新、三墩北、上塘、下沙、未來科技城、云城西站、勾莊、湘湖新城多個(gè)板塊。 同時(shí)，在下午場(chǎng)競(jìng)拍的12宗觸頂?shù)貕K中，濱江又強(qiáng)勢(shì)競(jìng)得2宗，其中還包括了杭州二輪供地起拍價(jià)最高、競(jìng)拍輪數(shù)最多的錢江新城二期的22號(hào)地塊。 錢江新城二期板塊是杭州主城區(qū)熱門的改善豪宅盤匯集區(qū)，市場(chǎng)對(duì)于區(qū)域內(nèi)新盤認(rèn)可度較高，項(xiàng)目的去化預(yù)期較早。本次杭州拿出了兩宗相鄰的錢江新城地塊，也是不少房企的意向標(biāo)的。其中錢江新城二期52號(hào)地塊在上午直接被濱江以18.21億元、溢價(jià)7.05%拿下，另一宗錢江新城二期22號(hào)地塊也在下午被其收入囊中。 熔斷的錢江新城二期22號(hào)地塊出讓面積58840平方米，為純住宅用地，起拍價(jià)高達(dá)56.22億元，是本批次中起拍價(jià)最高的一宗。網(wǎng)傳報(bào)名表中，濱江、保利、華發(fā)、中海、華潤、建發(fā)6家規(guī)模房企均有報(bào)名。經(jīng)過57輪報(bào)價(jià)后，地塊達(dá)到最高限價(jià)61.82億元，轉(zhuǎn)入一次報(bào)價(jià)階段，最終濱江以61.93億元摘地，溢價(jià)率10.16%。 此外，下午場(chǎng)其還競(jìng)得了濱江區(qū)浦沿單元地塊，最終交出224.5億元拿下12宗地的“天價(jià)”答卷，拿地?cái)?shù)目超過了首輪供地的11宗，成交金額占總出讓金的四成。這也意味著，杭州的這兩批集中供地中，濱江大手筆拿下了23宗土地，總斥資高達(dá)409億元。 相比之下，杭州另一龍頭房企綠城就謹(jǐn)慎很多，其在本輪補(bǔ)倉2宗，落子西湖之江與余杭區(qū)未來科技城，后者還是與浙江交控聯(lián)手競(jìng)得，合計(jì)斥資38.95億元，擴(kuò)儲(chǔ)力度尚不及首輪供地，彼時(shí)綠城以超146億元拿下了7宗地塊。 規(guī)模房企中，招商蛇口聯(lián)合浙江交投落子蕭山楊岐山，成交價(jià)16.1億元，溢價(jià)率12%；華發(fā)以11.09億元拿下拱墅區(qū)華豐地塊，溢價(jià)率12%；榮盛牽手“老搭檔”三元底價(jià)競(jìng)得蕭山益農(nóng)地塊；金帝集團(tuán)溢價(jià)10.6%競(jìng)得蕭山下湘湖地塊；保億底價(jià)競(jìng)得蕭山楊岐山地塊……而網(wǎng)傳出了不少保證金報(bào)名的保利、中海、華潤并未摘地。 其余地塊則多由蕭山城投、杭州地鐵、臨安城投、西房集團(tuán)等具有國資背景的地方公司以及坤和、華元房地產(chǎn)、啟榮房地產(chǎn)等本土企業(yè)競(jìng)得。 至此，杭州前兩批集中供地實(shí)現(xiàn)收官，合計(jì)收金約1384億元。
國際金融報(bào) 24 閱讀 2022-07-11 12:29
4日凌晨，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等四部門聯(lián)合發(fā)布加強(qiáng)分類指導(dǎo)優(yōu)化住房限購政策的通知(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，多區(qū)域暫停住房限購政策。 《通知》顯示，自4日起，東莞市住房限購區(qū)域調(diào)整為莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道、松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)(以下簡(jiǎn)稱“限購區(qū)域”)。東莞戶籍居民家庭在限購區(qū)域內(nèi)擁有2套及以上住房的，暫停向其銷售限購區(qū)域內(nèi)的新建商品住房；非本市戶籍居民家庭在限購區(qū)域內(nèi)擁有2套及以上住房的，暫停向其銷售限購區(qū)域內(nèi)的商品住房(含新建商品住房和二手住房)。除上述調(diào)整外，居民家庭購買限購區(qū)域內(nèi)的商品住房，購房資格核驗(yàn)按原政策標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 《通知》明確，除限購區(qū)域外，東莞市其他區(qū)域暫停實(shí)行住房限購政策。居民家庭購買非限購區(qū)域內(nèi)的商品住房，無需進(jìn)行購房資格核驗(yàn)。 對(duì)于金融支持政策，《通知》要求商業(yè)銀行要落實(shí)好差別化住房信貸政策，合理確定本行商業(yè)性個(gè)人住房貸款的首付款比例和貸款利率；鼓勵(lì)商業(yè)銀行合理增加房地產(chǎn)信貸投放額度，提高審批效率，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。 東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局指出，此次限購政策的優(yōu)化調(diào)整，將有利于向中心城區(qū)和核心區(qū)域以外疏導(dǎo)住房需求，也有利于更好落實(shí)金融支持政策，加大對(duì)合理購房信貸需求的支持力度。
中新經(jīng)緯 13 閱讀 2022-07-11 12:27