最大胆的大胆西西人艺人术_欧美在线看片a免费观看_欧美人与动人物a级_国产欧美日韩va另类在线播放

隨著南京、成都、長沙等城市第二批集中供地相繼落下帷幕，22個城市今年第二輪集中供地進(jìn)程已經(jīng)過半。業(yè)內(nèi)人士表示，在上述3個城市本輪土拍中，國有企業(yè)繼續(xù)扮演拿地主力，民企參與有所增多，反映出土地市場回暖加快。 　　邊際改善 　　據(jù)中國證券報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，目前北京、青島、杭州、武漢、重慶、南京、成都、長沙等13個城市已完成今年第二輪集中土拍。 　　7月14日，長沙市今年第二輪集中土拍開始競拍。本次共掛牌19宗地塊。其中，2宗地塊溢價成交，并進(jìn)入熔斷搖號或競自持環(huán)節(jié)。成都持續(xù)了3天的第二輪集中土拍也在14日收官，3天共成交53宗地塊，2宗流拍，平均溢價率達(dá)5.3%。 　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙告訴記者，成都第二輪集中土拍的熱度和成交規(guī)模均較首輪有所提高，共18宗地塊溢價成交，其中11宗地塊達(dá)到最高限價進(jìn)入抽簽環(huán)節(jié)，溢價率小幅上升0.6個百分點(diǎn)，流拍率下降8.4個百分點(diǎn)。 　　7月12日舉行的南京第二輪集中土拍也一改此前平淡的局面。值得一提的是，在本輪集中土拍進(jìn)行前，南京對規(guī)則作了進(jìn)一步調(diào)整，新加入不限價宅地，以提振房企拿地積極性。受此影響，南京本輪集中土拍成交建筑面積及金額大幅上升，流拍現(xiàn)象明顯減少。記者了解到，南京上一輪土拍僅出讓19宗涉宅用地，其中有6宗流拍。本輪集中土拍在供地?cái)?shù)量增至44宗的情況下，僅2宗流拍。 　　“得益于供地規(guī)則優(yōu)化和拿地門檻降低，多個城市今年第二輪集中土拍情況好轉(zhuǎn)，說明土地市場出現(xiàn)邊際改善，后續(xù)或進(jìn)一步修復(fù)。”民生證券首席固收分析師譚逸鳴稱。 　　民企增多 　　從目前情況看，在今年第二輪集中土拍中，國有企業(yè)繼續(xù)充當(dāng)拿地主力軍，同時民營企業(yè)逐步回到市場。 　　以南京今年第二輪土拍為例，據(jù)安信證券統(tǒng)計(jì)，民企全口徑拿地123.5億元，拿地金額占17.0%，較今年首輪的5.1%有所提升。 　　在寧波第二輪土拍中，民企成交金額占比同樣有所回升。據(jù)中指研究院測算，寧波今年第二輪土拍中，央企拿地金額約61.2億元，占比約38.0%，較首輪的47.7%下降約10個百分點(diǎn)。地方國資拿地總金額為53.9億元，占比33.5%，也較首輪有所下降。民企表現(xiàn)相對活躍，總拿地金額約46億元，占比較首輪的11%大幅提升。 　　另外，民企成為杭州今年第二輪集中土拍的“大贏家”。據(jù)安信證券統(tǒng)計(jì)，杭州今年第二輪土拍中，民企全口徑拿地金額達(dá)387.3億元，占比進(jìn)一步提升至69.5%。民營房企濱江集團(tuán)拿地12宗，金額共計(jì)224.5億元，為本輪土拍拿地金額最大的房企。國企全口徑拿地金額88億元。重慶今年第二輪集中土拍中，民企拿地積極性也有所提升，拿地金額最高的一家房企即為民企。 　　業(yè)內(nèi)人士表示，土地市場正呈現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢。在保交付、?，F(xiàn)金流之下，房企對于開發(fā)投資的態(tài)度仍比較謹(jǐn)慎。在易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱看來，民營房企拿地能力恢復(fù)或是土地市場能否企穩(wěn)的關(guān)鍵?！半S著市場預(yù)期轉(zhuǎn)暖，土拍門檻降低，以及優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加，更多房企或參與拿地?！?

更好的就業(yè)機(jī)會、更好的薪資酬勞、更好的發(fā)展環(huán)境，成為眾多高校畢業(yè)生選擇留在大城市就業(yè)的主要原因。但想在大城市實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定就業(yè)，租房難、租房貴也成為擺在不少畢業(yè)生面前的一道難題。 　　對此，貝殼找房公司旗下的貝殼租房推出“新青年計(jì)劃”等措施，通過傭金或首月租金五折、真房源等方式，緩解畢業(yè)生“租房難”。 　　多地出招 　　助力破解畢業(yè)生“租房難” 　　根據(jù)58同城、趕集直招等統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，深圳、廣州是不少畢業(yè)生工作首選的就業(yè)城市，其中深圳畢業(yè)生凈流入率達(dá)3.5％。此外，長沙、北京、上海、天津也頗受畢業(yè)生青睞，均呈凈流入態(tài)勢。而杭州、西安、長沙、成都、青島等新一線城市，也成為“00后”畢業(yè)生的主要選擇。 　　根據(jù)貝殼研究院最近一期的北京市房產(chǎn)租賃市場月報(bào)數(shù)據(jù)，2022年，在高校畢業(yè)季來臨之前，北京4月的租金掛牌價已逼近2021年的峰值水平?？硕饠?shù)據(jù)顯示，上海等城市于今年5月開啟小幅上漲模式。 　　除了租房貴，能租到稱心如意合適的房子也不是一件容易事。遭遇“黑中介”、房東突然漲價、虛假宣傳等問題也屢見報(bào)端。 　　對此，近期多地出臺畢業(yè)生租房補(bǔ)貼、減少或免除租房押金等政策破解畢業(yè)生就業(yè)租房難、租房貴等問題，進(jìn)一步推進(jìn)穩(wěn)就業(yè)。6月初，湖北省武漢市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好高校畢業(yè)生留漢就業(yè)創(chuàng)業(yè)工作的通知》，對于滿足標(biāo)準(zhǔn)的高校畢業(yè)生，租住人才租賃房的，按照不高于市場租金的70％繳納租金，累計(jì)減免期限不超過3年。 　　福建省福州市近日也發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步做好高校畢業(yè)生求職實(shí)習(xí)免費(fèi)住宿的通知》，稱畢業(yè)3年內(nèi)（含畢業(yè)年度）有意在榕求職、創(chuàng)業(yè)和實(shí)習(xí)、見習(xí)的全日制高校外地生源畢業(yè)生，可申請最長不超過一年的免費(fèi)住宿等。 　　了解畢業(yè)生所想 　　提供“省心租”模式 　　記者注意到，除了各地政府，一些企業(yè)和機(jī)構(gòu)也在通過各種方式為滿足畢業(yè)生住房需求提供更好的解決方案。 　　作為居住產(chǎn)業(yè)數(shù)字化服務(wù)平臺，貝殼找房于2021年底全新推出了品質(zhì)租住服務(wù)平臺——貝殼租房。針對今年畢業(yè)生數(shù)量創(chuàng)新高，租房需求大，對于租金、押金的支付更為關(guān)心以及作為首批“00后”畢業(yè)生對租住房屋和服務(wù)的品質(zhì)需求更高等特點(diǎn)，貝殼租房聯(lián)合多家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、集中式公寓品牌等共同推出“新青年計(jì)劃”，在5個城市提供約20萬套房子。 　　從現(xiàn)在起到今年年底，計(jì)劃在首批“新青年計(jì)劃”覆蓋城市租房的2022年應(yīng)屆畢業(yè)生（含國內(nèi)外高校統(tǒng)招全日制的?？?、本科及碩士等），均可在貝殼找房App上提交身份認(rèn)證，并享受租賃房屋“傭金五折或首月租金減半”的補(bǔ)貼支持，此外，還享有真房源保障、校園內(nèi)直接線上VR選房等權(quán)益。 　　此外，據(jù)貝殼研究院最新調(diào)研發(fā)現(xiàn)，高校畢業(yè)生“在租房前”最擔(dān)心的前三項(xiàng)是“被黑中介及二房東欺騙”“虛假房源信息多”“費(fèi)用不透明”，占比分別達(dá)到42%、25%、17%。“在租房過程中”最擔(dān)心的是“碰上不好相處、有不良習(xí)慣的室友”“租房中途惡意漲價”“出現(xiàn)糾紛后，所簽訂合同無法保障自身權(quán)益”，占比分別達(dá)到35%、21%、20%。 　　對此，貝殼租房面向應(yīng)屆畢業(yè)生等租客提供“省心租”模式，旨在將市場上分散的房源轉(zhuǎn)為有品質(zhì)、可信賴的專業(yè)機(jī)構(gòu)化長租房源，并提供專業(yè)管家服務(wù)，具有租金穩(wěn)定、租期穩(wěn)定、服務(wù)放心的特點(diǎn)，能夠安心租住。同時，對于租金的定價和變化，“省心租”模式在設(shè)計(jì)之初就摒棄了靠“二房東”吃差價的盈利模式，而是鎖定了溢價率這一變量，實(shí)現(xiàn)“微利可持續(xù)”。 　　迭代服務(wù)體系 　　深化服務(wù)鏈條 　　長期以來，國內(nèi)的租房市場一直存在供給分散導(dǎo)致管理難、機(jī)構(gòu)化率較低導(dǎo)致專業(yè)服務(wù)欠缺等問題。據(jù)悉，全國規(guī)模前100家的住房租賃企業(yè)管理房源總數(shù)約為400萬套（間），機(jī)構(gòu)化占比約為5%至6%，與發(fā)達(dá)國家的房屋租賃市場相比比率較低。過低的機(jī)構(gòu)化率導(dǎo)致專業(yè)服務(wù)欠缺。 　　據(jù)悉，今年9月1日起，《北京市住房租賃條例》將施行，住房租賃市場規(guī)范化發(fā)展環(huán)境有望逐步強(qiáng)化。 　　事實(shí)上，近年來，貝殼租房也將“惠居”作為經(jīng)營理念的核心，推進(jìn)“微利可持續(xù)”的模式，以平臺方式提供租賃經(jīng)紀(jì)、公寓運(yùn)營、專業(yè)機(jī)構(gòu)托管服務(wù)、投資共建房源等由輕到重的各類租住產(chǎn)品和服務(wù)，將市場上分散的房源轉(zhuǎn)為有品質(zhì)、可信賴的專業(yè)機(jī)構(gòu)化長租房源，并打造多層級的租賃供給體系。 　　針對租賃市場中用戶關(guān)心的收費(fèi)不透明、逾期交房、提前解約等問題，貝殼租房推出涵蓋7大服務(wù)承諾的微光服務(wù)保障體系，不斷迭代服務(wù)體系，深化服務(wù)鏈條，不斷提升包括城市新市民、青年人等人群的租住體驗(yàn)。

7月16日，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等九家單位聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見》，明確提出在把控風(fēng)險的前提下，探索在保障性租賃住房領(lǐng)域開展不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作。 　　去年6月份，保障性租賃住房被納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目后，相關(guān)試點(diǎn)工作逐步在全國展開。記者據(jù)公開信息不完全統(tǒng)計(jì)，截至今年7月17日，已有浙江、廣東、山東、上海、江西、湖南等12個省份在加快發(fā)展保障性租賃住房相關(guān)政策中明確提出，支持開展保障性租賃住房REITs試點(diǎn)。 　　盤活存量資產(chǎn) 　　促進(jìn)實(shí)現(xiàn)投融資良性循環(huán) 　　保障性租賃住房REITs是以保障性租賃住房項(xiàng)目為基礎(chǔ)資產(chǎn)的不動產(chǎn)投資信托基金。保障性租賃住房與市場上普通租賃住房不同，旨在解決新市民、青年人等群體的住房問題，屬于“政策性租賃住房”，由政府給予土地、財(cái)稅、金融等政策支持。 　　“發(fā)展保障性租賃住房REITs，可以盤活存量資產(chǎn)，帶動增量投資，形成保障性租賃住房行業(yè)的資金鏈條閉環(huán)，從而實(shí)現(xiàn)投融資良性循環(huán)?！敝袀惵蓭熓聞?wù)所合伙人孟憲石律師對《證券日報(bào)》記者表示。 　　2021年11月份，浙江提出，支持符合條件的保障性租賃住房項(xiàng)目申報(bào)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)；同年12月份，江西提出，鼓勵保障性租賃住房項(xiàng)目申報(bào)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)；今年2月份，重慶提出，開展保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)。 　　“推進(jìn)保障性租賃住房REITs試點(diǎn)，有助于推動住房租賃行業(yè)的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，不僅能夠針對性地解決民生問題，促進(jìn)城市租住平衡、分流購房需求，也能夠在一定程度上解決租賃住房面臨的收益率難題?！毕愀蹏H新經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行董事付饒對《證券日報(bào)》記者表示。 　　同濟(jì)大學(xué)法學(xué)院副教授劉春彥在接受《證券日報(bào)》記者采訪時表示，發(fā)展保障性租賃住房REITs主要是為了促進(jìn)保障性租賃住房市場發(fā)展，市場未來前景主要取決于基礎(chǔ)資產(chǎn)即保障性住房的租金收入的可持續(xù)性，對于保障性租賃住房REITs的投資者而言，其收益取決于保障性住房的租金收入。因此，合理設(shè)計(jì)保障性租賃住房REITs的方案尤為重要。 　　首批兩單項(xiàng)目等待注冊 　　今年有望迎來更多機(jī)遇 　　從試點(diǎn)情況來看，目前全國首批兩單保障性租賃住房REITs項(xiàng)目均于近日獲滬深交易所審核通過，離注冊發(fā)行僅一步之遙。 　　具體來看，紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金項(xiàng)目、中金廈門安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金項(xiàng)目的申報(bào)時間（5月27日）與受理時間（5月30日）一致，前者于7月11日獲深交所審核通過，后者于7月14日獲上交所審核通過。 　　“預(yù)計(jì)2022年將是保障性租賃住房公募REITs大幕拉開的元年，公募REITs將推動我國住房租賃行業(yè)發(fā)展進(jìn)入新紀(jì)元?！泵蠎検Q，首先，通過公募REITs將運(yùn)營成熟的重資產(chǎn)打包進(jìn)行上市，盤活存量資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)“輕重資產(chǎn)”分離，使住房租賃企業(yè)更加專注于提升資產(chǎn)運(yùn)營管理能力。其次，REITs還是一個主動管理工具，通過公開市場產(chǎn)品發(fā)行，信息披露要求明確、透明，能夠幫助提升運(yùn)營管理效率。同時，為了提高REITs的收益率，會促進(jìn)住房租賃企業(yè)更加專注于運(yùn)營能力的提升。再次，作為一種主動管理型工具，由于公募REITs每年收益分配比例不低于年度可供分配利潤的90%，實(shí)際上是以全新的REITs租金分紅邏輯改變傳統(tǒng)房地產(chǎn)的高周轉(zhuǎn)銷售邏輯，從而避免房地產(chǎn)價格和租金過快上漲預(yù)期，這也是REITs被認(rèn)為是房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展穩(wěn)定器的主要原因。最后，REITs的擴(kuò)募機(jī)制將為住房租賃市場帶來更多的機(jī)遇和想象空間。 　　付饒認(rèn)為，雖然REITs產(chǎn)品收益穩(wěn)定、風(fēng)險適中，但宏觀經(jīng)濟(jì)、利率等因素會對REITs產(chǎn)品的市場表現(xiàn)產(chǎn)生影響，投資者依然要理性看待，不應(yīng)脫離產(chǎn)品本身特性盲目跟風(fēng)投資。

　　當(dāng)前，得益于各國疫情防控措施逐步放松以及全球地緣政治變化，迪拜房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展強(qiáng)勁，單月銷售額屢創(chuàng)新高。2022年上半年迪拜房地產(chǎn)銷售額達(dá)1142億迪拉姆，全年有望突破2300億迪拉姆，較2021年1500億迪拉姆的銷售額大幅增長。 　　迪拜房地產(chǎn)業(yè)專家、《聰明房地產(chǎn)投資者的秘密》一書作者瓦利德·扎魯尼介紹，迪拜房地產(chǎn)受到全球投資商熱捧主要得益于六個方面的因素。 　　第一，經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁增長。在全球經(jīng)濟(jì)不振的大環(huán)境下，阿聯(lián)酋展現(xiàn)出較好的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)，無論是石油還是非石油行業(yè)都在疫情得到有效控制后強(qiáng)勢復(fù)蘇，這增強(qiáng)了全球資本投資迪拜房地產(chǎn)業(yè)的信心。 　　第二，安全和政治穩(wěn)定。扎魯尼表示，作為全球最安全的國家之一，阿聯(lián)酋穩(wěn)定的政治局勢、良好的社會治安都是投資者所看重的，與其他房地產(chǎn)市場相比，迪拜兼具市場活力與投資避險兩大特點(diǎn)，特別是在當(dāng)前國際及地區(qū)局勢瞬息萬變的背景下，穩(wěn)定與安全是迪拜成為全球房地產(chǎn)熱門投資市場的重要因素。 　　第三，持續(xù)的“世博”效應(yīng)。扎魯尼指出，雖然“2020迪拜世博會”已經(jīng)閉幕幾個月，但迪拜仍在享受舉辦世博會帶來的豐碩成果，歷時6個月的世博會為迪拜旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)都注入了強(qiáng)勁的發(fā)展動力，成功吸引了大量外國直接投資落地迪拜。迪拜政府通過世博會推出的一系列新的商業(yè)及居住理念深得投資者青睞。 　　第四，良好的投資回報(bào)。扎魯尼表示，實(shí)現(xiàn)良好回報(bào)是投資者最重要的目標(biāo)，毫無疑問，投資迪拜房地產(chǎn)業(yè)能獲得該地區(qū)最佳的行業(yè)回報(bào)，6%—9%的投資回報(bào)率在全球名列前茅。當(dāng)前，迪拜和阿布扎比的房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為全球資本的避風(fēng)港，而且在可預(yù)見的未來，阿聯(lián)酋的房地產(chǎn)業(yè)將會更加富有活力。 　　第五，市場需求提升。一方面，得益于阿聯(lián)酋政府簽證政策調(diào)整以及人才引進(jìn)力度加大，大批來自世界各地的專業(yè)人才及投資者選擇來迪拜定居興業(yè)，這在很大程度上提升了市場需求，很多高端房地產(chǎn)項(xiàng)目甚至出現(xiàn)一房難求的火爆情況。此外，新冠肺炎疫情改變了消費(fèi)者的一些理念，居家辦公、遠(yuǎn)程教育使得居住條件升級成為市場發(fā)展的強(qiáng)勁推動力。疫情期間，迪拜別墅的銷售額顯著提升。 　　第六，優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施。迪拜的基礎(chǔ)設(shè)施及所提供的服務(wù)全球領(lǐng)先，便利的生活、舒適的體驗(yàn)是吸引投資者選擇在迪拜購買房地產(chǎn)的重要因素之一。此外，迪拜作為國際航空樞紐為全球資本落地迪拜創(chuàng)造了得天獨(dú)厚的便利條件。 　　扎魯尼表示，迪拜的房地產(chǎn)業(yè)正迎來市場最佳時期，僅在7月份的前兩周就實(shí)現(xiàn)了110億迪拉姆的銷售額，相當(dāng)于2021年整個7月份的銷售額，是2020年7月份銷售額的2.5倍。毫無疑問，迪拜房地產(chǎn)業(yè)將在2022年實(shí)現(xiàn)創(chuàng)紀(jì)錄的增長，良好的市場預(yù)期也將拉動整個迪拜經(jīng)濟(jì)向好發(fā)展。

“我們小區(qū)的業(yè)委會成立于2017年，業(yè)委會黨支部則成立于2019年。近年來，我們在物業(yè)小區(qū)樹起了紅色旗幟，讓正能量在小區(qū)內(nèi)層層傳遞，讓小區(qū)一天一天變得更好?！睅X南新世界家園小區(qū)業(yè)主委員會主任馮善軍如是說。 　　嶺南新世界小區(qū)業(yè)主和物業(yè)同心同向共創(chuàng)美好家園的例子是廣州近年來推進(jìn)物業(yè)小區(qū)黨建引領(lǐng)成果的一個縮影。近年來，廣州以黨建工作為橋梁紐帶，推動物業(yè)小區(qū)黨組織、物業(yè)企業(yè)黨組織、業(yè)主組織黨建聯(lián)建，通過統(tǒng)一接受屬地鎮(zhèn)(街)黨(工)委和社區(qū)黨組織的領(lǐng)導(dǎo)、打造黨建活動陣地、建立協(xié)商例會制度、完善日常運(yùn)行機(jī)制等途徑，將在職黨員服務(wù)群眾、物業(yè)企業(yè)品質(zhì)服務(wù)、業(yè)主組織規(guī)范運(yùn)作統(tǒng)籌在一起，把黨的政治優(yōu)勢、組織優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為基層物業(yè)小區(qū)治理優(yōu)勢，取得了顯著成效。 　　黨員業(yè)主發(fā)揮帶頭作用　　 　　物業(yè)小區(qū)里住了不少黨員業(yè)主，一些黨員業(yè)主有組織能力、管理能力，一些黨員業(yè)主有專業(yè)知識、業(yè)務(wù)技能，還有一些退休老黨員有威望、時間和精力，如何在物業(yè)小區(qū)樹起紅色旗幟，將這些黨員業(yè)主集中起來發(fā)揮模范帶頭作用，形成物業(yè)小區(qū)正能量？廣州一直在探索推進(jìn)這項(xiàng)工作。 　　2017年至今，廣州市組織、政法、住建、民政等部門先后聯(lián)合印發(fā)黨建引領(lǐng)小區(qū)治理的實(shí)施意見、強(qiáng)化黨建引領(lǐng)小區(qū)治理工作方案、織密物業(yè)小區(qū)組織體系建設(shè)美好家園的工作指引等一系列政策文件。 　　在各區(qū)共同努力下，目前，廣州全市共成立3400多個物業(yè)小區(qū)黨組織，主要由物業(yè)小區(qū)里的黨員業(yè)主組成，實(shí)行專業(yè)物業(yè)服務(wù)的住宅小區(qū)基本實(shí)現(xiàn)了“能建應(yīng)建”，廣州成立物業(yè)小區(qū)黨組織的比例位列全省第一、全國前列。物業(yè)小區(qū)黨組織積極協(xié)助政府開展疫情防控、垃圾分類等工作，在服務(wù)業(yè)主群眾、調(diào)解矛盾糾紛、維護(hù)小區(qū)和諧、建設(shè)美好家園等方面發(fā)揮積極作用。 　　激活物業(yè)企業(yè)紅色細(xì)胞 　　廣州于2018年便成立了市物業(yè)服務(wù)行業(yè)黨委。近兩年，越秀、荔灣、花都、番禺、從化、增城等區(qū)也先后成立了區(qū)物業(yè)服務(wù)行業(yè)黨組織，發(fā)揮黨建引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展的作用。 　　在市、區(qū)物業(yè)服務(wù)行業(yè)黨委的帶領(lǐng)下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的紅色細(xì)胞得到全面激活，全市已累計(jì)成立物業(yè)企業(yè)黨組織333個，引領(lǐng)物業(yè)服務(wù)朝規(guī)范化、品質(zhì)化方向發(fā)展；建設(shè)了54個“物業(yè)服務(wù)愛心驛站”，為快遞小哥、外賣送餐員等戶外勞動者提供學(xué)習(xí)休息場所；建成23個“物業(yè)服務(wù)行業(yè)樓宇黨建示范點(diǎn)”，促進(jìn)企業(yè)黨建與行業(yè)發(fā)展有機(jī)融合。 　　目前，廣州全市共有1200多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)黨員員工少、流動性大、黨組織覆蓋率還不夠高。對此，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（以下簡稱“廣州市住建局”）相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，接下來，廣州將推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)成立黨組織，推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)黨建工作全覆蓋。符合單獨(dú)組建條件的，由已經(jīng)成立黨組織的物業(yè)企業(yè)“一對一”幫帶，實(shí)現(xiàn)應(yīng)建盡建；暫不具備單獨(dú)組建條件的，由已經(jīng)成立黨組織的物業(yè)企業(yè)牽頭，組建聯(lián)合黨組織，實(shí)現(xiàn)應(yīng)聯(lián)盡聯(lián)；對不具備組建條件的，通過招聘黨員員工、培養(yǎng)發(fā)展業(yè)務(wù)骨干成為入黨積極分子等方式，實(shí)現(xiàn)應(yīng)納盡納。 　　推出“物業(yè)管理委員會” 　　眾所周知，業(yè)主委員會成立難、耗時長。有些物業(yè)小區(qū)兩派業(yè)主形成對峙情緒，互相攻擊、互相投訴。有些業(yè)主委員會日常運(yùn)作不規(guī)范，不作為、亂作為，如何解決這個“老大難”問題？ 　　據(jù)了解，《廣州市物業(yè)管理?xiàng)l例》自2021年1月1日開始實(shí)施，其創(chuàng)新推出了“物業(yè)管理委員會”制度，可以代行一部分業(yè)主委員會職責(zé)，還可以孵化業(yè)主委員會，鼓勵和支持黨員業(yè)主通過法定程序成為業(yè)主委員會委員，鼓勵和支持黨員業(yè)主成為物業(yè)管理委員會的成員。今年上半年，廣州全市成立了133個物業(yè)管理委員會，孵化了37個業(yè)主委員會，合計(jì)共成立170個業(yè)主組織，相較于之前每半年平均成立不足20個業(yè)主組織的現(xiàn)狀，“成立難”問題取得了突破性進(jìn)展。截至今年6月底，廣州全市有效期內(nèi)的業(yè)主組織共1169個，其中物業(yè)管理委員會535個、業(yè)主委員會634個。 　　廣州市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，接下來，廣州將進(jìn)一步加快成立物業(yè)管理委員會、業(yè)主委員會，發(fā)揮業(yè)主組織在監(jiān)督企業(yè)規(guī)范服務(wù)、監(jiān)督管理規(guī)約實(shí)施、引導(dǎo)業(yè)主履行義務(wù)、促進(jìn)糾紛就地化解等方面的作用。

　　7月20日，央行公布最新一期貸款市場報(bào)價利率（LPR）數(shù)據(jù)，1年期LPR和5年期以上LPR均與上個月保持一致。同日，貝殼研究院發(fā)布的重點(diǎn)城市主流房貸利率數(shù)據(jù)顯示，其本月監(jiān)測的103個重點(diǎn)城市中有74城首套房、二套房貸款利率已低至首套4.25%、二套5.05%的下限水平。與此同時，銀行放款速度加快，本月平均放款周期為25天，較上月縮短4天。 　　貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，其本月監(jiān)測的103個重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為4.35%，二套利率為5.07%，分別較上月回落7個基點(diǎn)和2個基點(diǎn)，較去年9月份的高點(diǎn)則累計(jì)下降139個基點(diǎn)和93個基點(diǎn)，再創(chuàng)2019年以來新低。 　　分城市線來看，三四線城市房貸利率同比降幅最大，首套和二套房貸利率同比降幅分別為141BP和93BP。其中，合肥房貸利率本月下調(diào)幅度較大，首套房貸利率較上月下調(diào)78BP。一線城市房貸利率同比降幅最小，首套和二套房貸利率同比降幅分別為38BP和30BP。其中，北京以首套5.0%，二套5.5%的利率水平居全國百城房貸利率榜首。而上海地區(qū)自5月20日起，首套房貸利率主流水平一直維持為4.8%，二套利率為5.5%。 　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《證券日報(bào)》記者表示，一線城市房貸利率同比下降幅度比較小，主要是因?yàn)橐痪€城市需求一直存在。實(shí)際上，近期一線城市中心區(qū)的房價已經(jīng)有所上升。未來一線城市按揭信貸環(huán)境是否寬松，將取決于樓市走勢。 　　此外，今年以來下調(diào)購房首付比例的城市不斷涌現(xiàn)。據(jù)貝殼研究院監(jiān)測，103個城市中包括武漢、南昌、長春、哈爾濱等省會城市在內(nèi)的49個城市執(zhí)行首套商貸最低20%的首付。百城首套房商貸最低首付比例為三成及以上的有21個城市，主要為直轄市及強(qiáng)二線城市。整體來看，北京、上海是按揭信貸環(huán)境全國最嚴(yán)的城市。 　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前，房地產(chǎn)市場的壓力依然較大，后續(xù)一些城市房貸利率仍有下調(diào)可能性。主要是兩類城市：一類是大城市，其利率過去沒有太大的下調(diào)，后續(xù)下調(diào)的空間比較大。另一類是其他交易數(shù)據(jù)不好的城市，此類城市后續(xù)也有可能出現(xiàn)下調(diào)，以進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)市場。另外，包括首付等政策也有下調(diào)和趨于寬松的可能。 　　貝殼研究院市場分析師劉麗杰認(rèn)為，低利率、低首付能夠從實(shí)質(zhì)上降低購房成本，有助于購房需求釋放，利好市場修復(fù)。 　　東方金誠首席宏觀分析師王青表示，房貸利率關(guān)乎購房成本，是引導(dǎo)樓市預(yù)期的關(guān)鍵。受5月份房貸利率“雙降”帶動，近期房貸利率加速下行。這也是6月份房地產(chǎn)銷售端出現(xiàn)回暖跡象的重要原因之一。 　　劉麗杰表示，短期內(nèi)LPR及加點(diǎn)規(guī)則不變的假設(shè)下，房貸利率仍有下降空間但空間收窄，預(yù)計(jì)三季度整體房貸利率水平逐步接近下限。 　　“房地產(chǎn)市場有進(jìn)一步企穩(wěn)和復(fù)蘇的空間，尤其是低利率加上各類寬松購房政策，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場向好發(fā)展。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。 　　在王青看來，伴隨因城施策下各類調(diào)控政策適度放寬，房貸利率持續(xù)下調(diào)，樓市有可能在三季度末前后趨勢性回暖，房地產(chǎn)銷量、施工、投資等數(shù)據(jù)同比增速有望先后止跌回升。

　　黃浦區(qū)建國東路143弄小區(qū)里，有一座二十米高的廢棄水塔；水塔下，竟然“長”著一座破舊的“奇葩房”。 　　據(jù)媒體報(bào)道，“奇葩房”曾是正經(jīng)的單位分房，馬阿姨在此一住就是幾十年。房屋結(jié)構(gòu)與水塔立柱“緊密結(jié)合”，早已破敗不堪，他們每每要穿過水塔下的小門，爬上一段狹窄的樓梯，才能走進(jìn)10平方米大小的房間。 　　幸而，建國東路143弄小區(qū)所在的建國東路68、67街坊，在這個周末就將迎來舊改二輪簽約?！榜R阿姨們”終于能夠告別蝸居，走出水塔。 　　建設(shè)年代久遠(yuǎn)，里弄曲折狹窄，房屋逼仄破敗，缺乏獨(dú)立的廚衛(wèi)空間……受這些客觀居住條件限制，疫情期間，老城廂也往往成為“破防”最嚴(yán)重的地方。居民渴望改善居住條件的愿望，更是日益迫切。 　　以夢花街為例，6月1日，黃浦第三房屋征收事務(wù)所剛剛恢復(fù)辦公，就有不少居民主動聯(lián)系經(jīng)辦人，商談簽約事宜。6月14日，夢花街以南的蓬萊路地塊重新啟動簽約，當(dāng)日簽約率提升到了97.33%。 　　工作人員頂著酷暑，在居委與征收基地間往返奔波；老城廂居民帶上鍋碗瓢盆，喜迎搬遷……連日來，上海舊改正在加速推進(jìn)。 　　本月，任務(wù)最重的黃浦區(qū)將完成成片二級以下舊里改造。而往前細(xì)數(shù)：6月底，虹口已完成區(qū)域成片二級以下舊里改造；2021年12月，楊浦已“提前交卷”…… 　　到7月底，上海將全面完成持續(xù)30年的成片二級舊里改造——這一城市建設(shè)史上的歷史性時刻，在無數(shù)人的努力下，已離我們越來越近。 　　舊房改造，是人民城市為居民謀幸福的生動實(shí)踐。城市更新，不僅是回應(yīng)群眾關(guān)切的實(shí)際行動，同時也是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)重振的重大舉措、提升城市功能品質(zhì)的重要載體。尤其是歷經(jīng)疫情考驗(yàn)之后，人們更清晰地認(rèn)識到舊改的緊迫性，亦即，在保障人民健康安全的同時，讓城市治理進(jìn)一步優(yōu)化。 　　與成片二級舊里告別后，上海城市更新的腳步，仍不會停歇。接下來，上海將重點(diǎn)轉(zhuǎn)入零星舊改、舊住房成套改造、“城中村”改造。這是民生問題，也是發(fā)展問題、治理問題。 　　零星地塊的特征，一度成為征收痛點(diǎn)。今年，上海將通過“三分法”（成片帶征、公益征收、綜合改造）改造方式，把全面完成啟動零星舊改的時間節(jié)點(diǎn)，從“十四五”末提前至2023年。與此同時，目前，上海正在推進(jìn)的“城中村”改造項(xiàng)目總計(jì)54個，受益村民或單位30474戶；年內(nèi)還將新啟動8個以上“城中村”改造項(xiàng)目，人們翹首以盼。 　　夏天，好消息不斷傳來。就在昨天上午，靜安區(qū)彭浦新村街道彭三小區(qū)里，677戶居民喜笑顏開。他們開始搬回原來居住的地方，原來的破舊房屋已經(jīng)煥然一新，改造成了7幢帶電梯的高層新房，還有獨(dú)用的廚房、衛(wèi)生間、陽臺，新房配備電梯和地下停車庫。 　　人們安居夢圓的笑顏，就是最動人的城市表情。

記者從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部獲悉，經(jīng)匯總各地統(tǒng)計(jì)上報(bào)數(shù)據(jù)，2022年全國計(jì)劃新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.1萬個、840萬戶。今年1-6月，全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.89萬個、657萬戶，按小區(qū)數(shù)計(jì)占年度目標(biāo)任務(wù)的76%。其中，開工進(jìn)展排名靠前的地區(qū)為河北、貴州、山東、湖北、安徽、重慶、新疆。 　　城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是重大民生工程和發(fā)展工程。國務(wù)院辦公廳此前發(fā)布的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》提出，到2022年，基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機(jī)制；到“十四五”期末，結(jié)合各地實(shí)際，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。

7月17日，“新政策、新作為、新路徑、新發(fā)展”——京津冀協(xié)同發(fā)展房地產(chǎn)良性循環(huán)研討會暨河北省不動產(chǎn)商會工作會議(河北省市行長、省知名會長、品牌房總第六次圓桌峰會)在石家莊舉辦。 研討會上，河北省工商聯(lián)黨組成員、副主席曲斌表示，長期以來，河北省不動產(chǎn)商會充分發(fā)揮橋梁紐帶作用，通過開展一系列品牌活動，為會員企業(yè)打造了高效、務(wù)實(shí)的服務(wù)平臺，商會的凝聚力、影響力、執(zhí)行力得到了極大提升。省工商聯(lián)將繼續(xù)加強(qiáng)對商會的指導(dǎo)和服務(wù)，支持和助力商會規(guī)范運(yùn)行健康發(fā)展，加快服務(wù)和融入新發(fā)展格局，助力區(qū)域經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，為建設(shè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省美麗河北，不斷做出更大貢獻(xiàn)。 建行河北分行副行長兼石家莊分行黨委書記、行長夏全明表示，近年來，省不動產(chǎn)商會整合優(yōu)勢資源、拓展服務(wù)領(lǐng)域、創(chuàng)新服務(wù)方式，引導(dǎo)河北省房地產(chǎn)企業(yè)貫徹落實(shí)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，推動會員企業(yè)轉(zhuǎn)型升級、規(guī)范會員企業(yè)依法誠信經(jīng)營，為全省房地產(chǎn)市場發(fā)展和不動產(chǎn)工作做出了貢獻(xiàn)。為助力河北實(shí)現(xiàn)全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)，建行河北省分行出臺了服務(wù)河北省穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤金融支持措施16條，充分發(fā)揮金融作為市場經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)定器”和“助推器”的重要作用。

7月以來，多地出臺穩(wěn)樓市政策，主要包括調(diào)整公積金貸款最高額度、給予購房補(bǔ)貼等內(nèi)容。業(yè)內(nèi)人士表示，穩(wěn)樓市政策成效逐步顯現(xiàn)，市場信心逐步提升，促進(jìn)房地產(chǎn)銷售回暖。 　　給予購房補(bǔ)貼 　　7月19日，江蘇省南通市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站發(fā)布關(guān)于印發(fā)《主城區(qū)剛性和改善性商品住房購房獎補(bǔ)實(shí)施細(xì)則》的通知。在主城區(qū)范圍內(nèi)(崇川區(qū)、開發(fā)區(qū)、蘇錫通園區(qū))以個人名義購買家庭首套或二套商品住房(含二手住房)，且購房合同網(wǎng)簽備案時間在2022年5月20日之后(含)；同時，購房人家庭(包括購房人本人、配偶及未成年子女)購買申請獎補(bǔ)的商品住房之前在主城區(qū)最多只有1套商品住房(以不動產(chǎn)登記記錄為準(zhǔn))，可按購買住房(住宅部分)契稅計(jì)稅金額(以契稅繳納票據(jù)為準(zhǔn))的0.75%給予獎補(bǔ)，住宅部分不含車位、車庫、儲藏室。購房人在取得不動產(chǎn)權(quán)證后，方可申領(lǐng)購房獎補(bǔ)。 　　7月18日，《徐州市區(qū)購房補(bǔ)貼實(shí)施辦法(暫行)》發(fā)布，自發(fā)文之日起至2022年12月31日期間，家庭購買徐州市區(qū)(含銅山區(qū)、高新區(qū)、賈汪區(qū)、徐州經(jīng)開區(qū)、港務(wù)區(qū))單套建筑面積在144平方米以下，不含定銷商品房的新建普通商品住宅，按商品住房合同價款的1%補(bǔ)貼。 　　中國證券報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，江蘇徐州、寧夏固原、安徽池州等地近期相繼推出了購房補(bǔ)貼政策。 　　提高公積金貸款額度 　　除了購房補(bǔ)貼，近期多地出臺新政，調(diào)高公積金貸款額度。 　　7月15日，江蘇省淮安市住房公積金管理中心發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款最高額度的公告》提出，繳存人購買首套自住住房且首次申請住房公積金貸款的，貸款最高額度按基準(zhǔn)額度1.2倍執(zhí)行，即單方符合住房公積金貸款條件的貸款最高額度為48萬元，雙方符合住房公積金貸款條件的貸款最高額度為72萬元。 　　甘肅省天水市提出，在天水市購買首套自住住房或二套改善性住房申請貸款的，秦州、麥積兩區(qū)繳存職工貸款最高額度為60萬元，秦安、甘谷、武山、清水、張家川五縣最高額度為50萬元。借款申請人單方繳存的，兩區(qū)最高額度為45萬元，五縣最高額度為35萬元。 　　有的地區(qū)通過“組合拳”調(diào)整公積金貸款政策。長春市提出，提高貸款單筆最高額度，同時提高第二次貸款個人賬戶余額計(jì)算倍數(shù)。新建商品房貸款，有共同借款人的，單筆最高額度提高至90萬元；無共同借款人的，單筆最高額度提高至60萬元。第二次申請住房公積金個人貸款，在不超過單筆貸款最高額度前提下，可申請額度提高至借款人和共同借款人住房公積金賬戶余額之和的20倍。 　　預(yù)期進(jìn)一步改善 　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政策效果持續(xù)顯現(xiàn)，市場預(yù)期進(jìn)一步改善，樓市成交有望持續(xù)修復(fù)。 　　6月份，房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)邊際回暖。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1至6月，商品房銷售面積同比下降22.2%(1至5月下降23.6%)，6月同比下降18.3%(5月下降31.8%)；2022年1至6月，銷售金額同比下降28.9%(1至5月下降31.5%)，6月同比下降20.8%(5月下降37.7%)。 　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認(rèn)為，一線城市樓市的需求支撐力較強(qiáng)，市場關(guān)注度保持在高位，樓市量價保持堅(jiān)挺。二線城市樓市持續(xù)分化，東部熱點(diǎn)二線城市市場修復(fù)能力較強(qiáng)。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，穩(wěn)樓市政策效果逐步傳導(dǎo)至市場端，市場信心逐步提升，預(yù)計(jì)四季度市場會有明顯改善。

最新數(shù)據(jù)顯示，6月份房地產(chǎn)貸款新增規(guī)模較5月份明顯提升，連續(xù)兩個月環(huán)比多增，預(yù)計(jì)當(dāng)月新增超1500億元，較5月份環(huán)比多增2500億元。有效滿足房企合理融資需求，這既是促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要舉措，也是保民生、穩(wěn)預(yù)期的應(yīng)有之義。 　　房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、鏈條長、涉及面廣、關(guān)乎眾多就業(yè)，其在投資、消費(fèi)、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出中均占有重要地位，對經(jīng)濟(jì)增長有直接貢獻(xiàn)。此外，由于房地產(chǎn)業(yè)能夠吸引居民投資、加速資本積累，從間接角度也拉動了經(jīng)濟(jì)增長。因此，要在堅(jiān)持“房住不炒”的定位下穩(wěn)定房地產(chǎn)融資，保持合理適度的房地產(chǎn)貸款增速。 　　2021年下半年以來，個別房企因自身經(jīng)營不善、盲目多元化擴(kuò)張?jiān)斐山?jīng)營指標(biāo)惡化，進(jìn)而引發(fā)資金鏈緊張、債務(wù)違約。針對個案，有關(guān)部門、金融機(jī)構(gòu)要及時反應(yīng)、協(xié)同發(fā)力，早介入、早處置，積極參與風(fēng)險化解工作。當(dāng)前，商業(yè)銀行要在地方黨委、政府“保交樓”工作安排的總體框架下，堅(jiān)持摸清情況、實(shí)事求是、科學(xué)分類、精準(zhǔn)施策，研究并拿出來合理解決資金缺口的方案，做好具備條件的信貸投放，協(xié)助推進(jìn)項(xiàng)目快復(fù)工、早復(fù)工、早交付。 　　與此同時，要在風(fēng)險可控的前提下，持續(xù)、有效地滿足房企合理融資需求。經(jīng)過金融管理部門近一年的有效引導(dǎo)，目前針對房企的房地產(chǎn)開發(fā)貸款已有序恢復(fù)。接下來，房地產(chǎn)融資要找準(zhǔn)發(fā)力重點(diǎn)，做好“加減法”：一方面，加大對長租房市場、保障性住房建設(shè)的支持力度；另一方面，做好重點(diǎn)房企風(fēng)險處置項(xiàng)目的并購金融服務(wù)，以市場化方式化解風(fēng)險。 　　此外，還要理性看待房地產(chǎn)開發(fā)投資下滑這一現(xiàn)象。國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降5.4%。市場上有聲音將此現(xiàn)象歸咎于個別房企風(fēng)險暴露以及房地產(chǎn)融資不夠穩(wěn)定。實(shí)則不然。從國際房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律看，當(dāng)住房數(shù)量得到滿足后，人們會更加關(guān)注居住質(zhì)量的提升。我國房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷這一轉(zhuǎn)變。 　　理性看待當(dāng)前的市場，還要用長遠(yuǎn)的眼光看問題，要認(rèn)識到，處理好風(fēng)險問題，恰恰是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)發(fā)展模式新舊轉(zhuǎn)換的重要契機(jī)。我國房地產(chǎn)市場正處在由住房數(shù)量向居住質(zhì)量轉(zhuǎn)變的節(jié)點(diǎn)，提供優(yōu)質(zhì)的居住服務(wù)是長遠(yuǎn)發(fā)展的趨勢。對此，一方面，房企要遵循“功能民生化”發(fā)展規(guī)律，轉(zhuǎn)變“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”運(yùn)作模式；另一方面，金融機(jī)構(gòu)對房企的融資政策要保持連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，堅(jiān)持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，共同促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)近期發(fā)布的信息顯示，綠城頤合房地產(chǎn)有限公司本周內(nèi)兩次被列為被執(zhí)行人，案號是(2022)陜0116執(zhí)3683號和(2022)陜0116執(zhí)3744號，立案時間分別為2022年7月18日和7月20日，執(zhí)行標(biāo)的分別是20953561和49834409，執(zhí)行法院均是西安市長安區(qū)人民法院。 天眼查顯示，綠城頤合房地產(chǎn)公司目前有兩大股東，分別是杭州綠城致臻投資有限公司和綠合房地產(chǎn)有限公司，持股比例分別為51%和49%。

7月20日，縣委常委、常務(wù)副縣長肖亮帶隊(duì)調(diào)研嘉禾縣房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。 在九老峰首府、禾倉國際、碧桂園、中港二期、嘉瑞景程、金鑫昊越等項(xiàng)目現(xiàn)場，肖亮詳細(xì)了解了項(xiàng)目規(guī)劃、施工進(jìn)度、安全生產(chǎn)等情況，聽取企業(yè)對城市建設(shè)的意見建議，現(xiàn)場協(xié)調(diào)解決企業(yè)開發(fā)建設(shè)中存在的困難和問題。他要求，房地產(chǎn)企業(yè)一定要規(guī)范營銷，避免同質(zhì)競爭，維護(hù)良好的市場秩序。要緊盯關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，加快施工進(jìn)度，確保按時交付。要嚴(yán)格落實(shí)安全生產(chǎn)主體責(zé)任，規(guī)范現(xiàn)場管理，嚴(yán)把施工的每一道工序、每一個環(huán)節(jié)，在確保工程質(zhì)量與安全生產(chǎn)的同時，進(jìn)一步加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。 肖亮強(qiáng)調(diào)，要全力將新城區(qū)打造成為我縣的一張亮麗名片。要接力建設(shè)好，建強(qiáng)新區(qū)，進(jìn)一步促進(jìn)嘉禾城鄉(xiāng)融合發(fā)展進(jìn)程。要完善機(jī)制，規(guī)范房地產(chǎn)市場。要堅(jiān)持“房住不炒”的發(fā)展定位和“以人民為中心”的發(fā)展理念，全面落實(shí)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的整體目標(biāo)，完善《嘉禾縣關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，通過實(shí)施購房補(bǔ)貼、免試劃片就近入學(xué)、調(diào)整商住比去庫存、支持商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展、提高商品房品質(zhì)、建立房企信用評價體系等一系列政策，促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和平穩(wěn)健康發(fā)展。要規(guī)劃引領(lǐng)，城市發(fā)展適當(dāng)留白。要結(jié)合十四五規(guī)劃，統(tǒng)籌考慮人口規(guī)模、產(chǎn)業(yè)分布、空間布局等要素，科學(xué)規(guī)劃發(fā)展藍(lán)圖，合理調(diào)控土地供應(yīng)規(guī)模和時序，確保房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。要始終堅(jiān)持新老城區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展，均衡醫(yī)療、教育等生活性服務(wù)業(yè)以及居住、就業(yè)崗位的分布，同步推進(jìn)老城改造與新城建設(shè)，逐步補(bǔ)齊城市建設(shè)短板，健全服務(wù)功能，推進(jìn)新老城區(qū)融合互動，讓嘉禾城市更美麗、百姓生活更宜居。

過去兩年，受疫情之下的財(cái)政刺激等多方因素驅(qū)動，全球多國的房價都水漲船高。不過，全球多家央行多次加息，正在讓這股“地產(chǎn)熱”降溫。 　　房地產(chǎn)咨詢公司萊坊全球房價指數(shù)顯示，2020年第一季度至今年第一季度，全球房價的平均漲幅為19%，經(jīng)通脹調(diào)整后為10%。2022年前三個月，經(jīng)通脹調(diào)整的全球房價同比增速放緩至3.9%，巴西、智利、西班牙、芬蘭、南非和印度等國的房價出現(xiàn)下滑。 　　對于房地產(chǎn)市場來說，利率的變化是影響房價走勢的重要因素。上周，加拿大央行宣布加息100個基點(diǎn)至2.5%，并警告稱未來還會有更多加息。加拿大央行行長Tiff Macklem曾預(yù)計(jì)，住房活動會有所放緩。與此同時，部分亞洲央行也被迫開始掀起緊縮潮。7月13日，韓國央行率先加息50個基點(diǎn)，這是韓國央行自1999年將利率作為主要政策工具以來首度單次加息50個基點(diǎn)。此外，菲律賓央行也罕見將基準(zhǔn)利率上調(diào)了75個基點(diǎn)，這是該央行近22年來加息幅度最大的一次，新加坡央行也出人意料地收緊了貨幣政策。 　　數(shù)據(jù)顯示，美國6月CPI同比增長9.1%，生產(chǎn)者價格指數(shù)(PPI)同比上升11.3%。由于美國6月CPI以及PPI數(shù)據(jù)相繼“爆表”，市場對于美聯(lián)儲將在7月選擇加息100個基點(diǎn)的預(yù)期陡然升溫。 　　彭博經(jīng)濟(jì)駐倫敦分析師Niraj Shah警告，當(dāng)全球同步收緊貨幣政策時，房價大幅下跌的風(fēng)險顯然更大。凱投宏觀首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Neil Shearing表示，海外央行將容忍溫和的房地產(chǎn)衰退，但如果出現(xiàn)更嚴(yán)重的衰退，可能迫使其改變政策。

不可否認(rèn)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升仍面臨一些矛盾和難題。城市間分化依然十分明顯。一些城市房地產(chǎn)銷售量和價格回暖的同時，仍有不少城市的市場處于下行區(qū)間。當(dāng)前總體成交量還處于較低位置。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍偶現(xiàn)債務(wù)違約，個別房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目因?yàn)橘Y金問題出現(xiàn)延期交付。這些情況在一定程度上影響了購房者對于市場的信心和預(yù)期。有人認(rèn)為，房地產(chǎn)市場短期已經(jīng)觸底，但恢復(fù)將是緩慢溫和的過程，市場在底部徘徊的時間將比過去周期中更為漫長。如何提振信心和扭轉(zhuǎn)預(yù)期？還需進(jìn)一步因城施策出臺和調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策，加大信貸的支持力度，降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)成本等。這些舉措都有助于更好滿足剛性和改善性需求，激活市場交易量。

一名經(jīng)濟(jì)學(xué)家警告稱，美國房地產(chǎn)市場可能處于“崩潰”的邊緣。此前， 全美房屋建筑商協(xié)會聯(lián)合富國銀行房市指數(shù)發(fā)表了一份數(shù)據(jù)顯示，7月美國房屋建筑商的信心指數(shù)暴跌12點(diǎn)，至55點(diǎn)?，F(xiàn)在是自2020年5月以來的最低水平，這意味著房主可能面臨更多的麻煩。 Pantheon Macroeconomics首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家伊恩謝潑德森(Ian Shepherdson)表示:“房屋建筑商一直否認(rèn)住房需求下降的程度。然而，今年上半年抵押貸款申請減少了逾四分之一，而且這種下降趨勢看不到盡頭。很快，任何在最近幾個月購買住房的人都將處于虧損狀態(tài)?！?對此，全美房屋建筑商協(xié)會指出，由于高通脹和利率上升的影響，住房市場的信心已經(jīng)下降， 這導(dǎo)致“房市銷售和買家流量大幅放緩”。 此前，根據(jù)CoreLogic房價指數(shù)報(bào)告、聯(lián)邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency)和Case-Shiller的數(shù)據(jù)，去年美國房價上漲了約20%。摩根大通研究公司(J.P. Morgan Research)也曾預(yù)計(jì)，2022年美國房價將上漲12.5%。然而，是什么原因讓一路高漲的房價變成了如今的美國房市泡沫？ 美國房市現(xiàn)狀 一直以來，房價的上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于收入的增長速度，造成了負(fù)擔(dān)壓力。自2021年8月以來，抵押貸款利率已經(jīng)翻了一番。盡管這些因素可能會拖累房價，但房價仍在飆升。 美國房價持續(xù)飆升的時間遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了所有人的預(yù)期。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會說，從2021年5月到2022年5月，現(xiàn)房價格飆升了14.8%，有史以來首次超過40萬美元。根據(jù)NAR的數(shù)據(jù)，自2020年3月疫情開始以來，房價上漲了驚人的45%。2022年5月，房價中位數(shù)達(dá)到40.76萬美元。 與此同時，從2021年5月到2022年5月，房屋銷售卻下降了8.6%。 美國最熱門的都市區(qū)是佛羅里達(dá)州的蓬塔戈達(dá)。據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(National Association of Realtors)的數(shù)據(jù)，從2021年第一季度到2022年第一季度，那里的房價飆升了34.4%。其他快速升值的市場包括佛羅里達(dá)州的奧卡拉和猶他州的奧格登，漲幅分別為33.8%和30.8%。 美國房市慢慢遇冷的原因 隨著美聯(lián)儲(Federal Reserve)大幅上調(diào)基準(zhǔn)利率以抗擊通脹，抵押貸款利率穩(wěn)步攀升至多年來的最高水平，市場預(yù)計(jì)借款條件將會收緊。截至7月14日當(dāng)周，30年期固定利率抵押貸款合約平均利率攀升至5.51%。一年前，這一比例僅在3%以下。抵押貸款利率加劇了潛在購房者的困難，他們要么長期貸款要么就得與疫情期間飆升的過高房價之間作斗爭。 此外，房屋生產(chǎn)瓶頸、房屋建設(shè)成本上升和通脹高企，導(dǎo)致許多建筑商暫停施工。土地、建筑和融資成本超過了房屋的市場價值。NAHB董事長康特(Jerry Konter)說，參與月度調(diào)查的建筑商中，有13%的人說他們在過去一個月里下調(diào)了房價，以吸引買家。 美國房地產(chǎn)市場上一次出現(xiàn)如此大的泡沫還要追溯到2005年至2007年。隨后，房價暴跌，帶來了災(zāi)難性的后果。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫破滅時，全球經(jīng)濟(jì)陷入了自大蕭條以來最嚴(yán)重的衰退。 國外媒體報(bào)道稱，越來越多的經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)計(jì)，隨著未來幾個月利率的上升，房地產(chǎn)市場將會放緩。一位專家警告說，“從東海岸到西海岸”的調(diào)整將導(dǎo)致估值過高的市場價格下跌。不過，專家們說，經(jīng)濟(jì)放緩不會像2008年次級抵押貸款市場崩潰時出現(xiàn)的住房危機(jī)那樣嚴(yán)重。 專家稱房價上漲令人擔(dān)憂 如今，抵押貸款利率飆升和潛在的經(jīng)濟(jì)衰退威脅著房地產(chǎn)市場的繁榮，購房者和房主都在問一個同樣的問題:房地產(chǎn)市場是否已經(jīng)要崩盤了?事實(shí)上，房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)看起來比15年前要穩(wěn)定得多。待售房屋的供應(yīng)仍接近歷史最低水平，借款人的信譽(yù)也比以往任何時候都要好。 抵押貸款巨頭房利美(Fannie Mae)的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧肯(Doug Duncan)承認(rèn)，人們對住房市場的穩(wěn)定性感到擔(dān)憂。在過去，房價的大幅上漲一直是麻煩的根源。 與此同時，Bankrate首席金融分析師格雷格麥克布萊德(Greg McBride)表示，房價趨于平穩(wěn)的可能性更大，而不是大幅下跌。麥克布萊德說:“雖然最近房價上漲的速度從長遠(yuǎn)來看是不可持續(xù)的，但這并不意味著房價有大幅下跌的風(fēng)險?！彼f:“房地產(chǎn)價格可能會出現(xiàn)大幅飆升——就像現(xiàn)在——然后在一段時間內(nèi)出現(xiàn)相對較小的變化。因此更有可能出現(xiàn)的結(jié)果是房屋價格趨于穩(wěn)定?！? 然而，由于抵押貸款利率自2021年8月以來基本上翻了一番，一些住房經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)計(jì)價格將溫和下降。凱投宏觀(Capital Economics)的高級房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬修·波因頓(Matthew Pointon)在6月份的一份報(bào)告中寫道，他現(xiàn)在預(yù)計(jì)到2023年年中，房價將下跌約5%。不過，波因頓認(rèn)為房地產(chǎn)市場將會放緩，而并不會崩盤。他寫道："固定利率抵押貸款的盛行、信貸環(huán)境緊張以及相對健康的勞動力市場，仍排除了價格崩盤的可能性。" 全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Lawrence Yun也認(rèn)為，美國房市崩盤不會馬上出現(xiàn)。房屋價值的供給和需求之間的不平衡太嚴(yán)重了。他在6月底表示:“如果一些市場確實(shí)出現(xiàn)小幅下跌，我不會感到意外?！?

7月7日，由市委、市政府主辦的“科技之城·宜居綿陽”2022年綿陽市地產(chǎn)招商推介會成功落幕。保利地產(chǎn)、碧桂園地產(chǎn)、華潤置地等逾百家房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)出了濃厚的興趣，并堅(jiān)定了在綿陽投資、發(fā)展的信心和決心。 此次推介的29宗優(yōu)質(zhì)地塊涵蓋住宅、商業(yè)等多種用地類型，均屬于地理位置優(yōu)越、區(qū)域發(fā)展前景明朗、公共配套豐富的優(yōu)質(zhì)地塊，項(xiàng)目可塑性強(qiáng)，不少房企代表展現(xiàn)出了濃厚的興趣，充分肯定了區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?，并就相關(guān)問題進(jìn)行了更深層次的互動交流。市自然資源和規(guī)劃局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前全市自然資源和規(guī)劃系統(tǒng)正圍繞打造營商環(huán)境最優(yōu)目標(biāo)，以服務(wù)企業(yè)為核心，解決問題為導(dǎo)向，全面對標(biāo)先進(jìn)地區(qū)，大力破解“痛點(diǎn)”“堵點(diǎn)”問題，有效提升企業(yè)辦事便利度和滿意度。下一步，將加強(qiáng)與參加本次推介會的房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)系溝通，積極有序推進(jìn)土地出讓工作，確保有意向購地的企業(yè)盡快落戶綿陽。 為更好地推介綿陽、銜接服務(wù)，市自然資源和規(guī)劃局與市住建委對所有參會企業(yè)、媒體都明確專人實(shí)行全程跟蹤服務(wù)。一參會媒體在會后表示，“本次大會組織非常周全，有推介也有答疑，很好地體現(xiàn)了綿陽市地產(chǎn)招商推介會服務(wù)意識和服務(wù)水準(zhǔn)，樹立了一次辦會的新標(biāo)桿?！睂τ趨襟w來說，本次推介會讓他們更加全面的了解、認(rèn)識綿陽，報(bào)道宣傳也更加真實(shí)、全面。 “本次土地推介會堪稱綿陽規(guī)模最大、規(guī)格最高，讓企業(yè)感受到市委、市政府著力創(chuàng)造最優(yōu)質(zhì)的投資開發(fā)環(huán)境、提升綿陽高質(zhì)量發(fā)展的信心和決心?！本d陽樹高房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理羅小萍表示，推介會采用“線上”+“線下”聯(lián)動的模式，直觀、全面、詳細(xì)地介紹了土地基本情況，29塊宗地塊里不乏位置絕佳、配套成熟的優(yōu)質(zhì)地塊，為企業(yè)投資注入了信心。同時，她也希望市委、市政府進(jìn)一步出臺助企紓困政策，緩解開發(fā)企業(yè)投資壓力，降低投資風(fēng)險，優(yōu)化營商環(huán)境，助力企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。 本次推介會也提振了銷售終端的信心。朗基地產(chǎn)事業(yè)二部營銷總監(jiān)林竹青介紹，通過此次招商推介會，進(jìn)一步加深了對綿陽的認(rèn)識和了解，深刻感受到綿陽在全國發(fā)展大局中的地位和作用，真切感受到了綿陽良好的環(huán)境、務(wù)實(shí)的作風(fēng)、辦事的高效、蓬勃發(fā)展的生機(jī)與活力，“于朗基地產(chǎn)而言，此次推介會是一次契機(jī)、一個開始，也更加堅(jiān)定了我們在綿陽持續(xù)投資、發(fā)展的信心和決心?！? 與會企業(yè)家紛紛表示，綿陽資源稟賦突出、區(qū)位條件優(yōu)越、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、政務(wù)服務(wù)優(yōu)質(zhì)，未來發(fā)展前景廣闊，發(fā)展?jié)摿薮?，希望能夠參與到綿陽的建設(shè)發(fā)展中來，共享發(fā)展機(jī)遇。

高速發(fā)展近二十年之后，中國房地產(chǎn)漸漸進(jìn)入新周期，這已成為業(yè)內(nèi)共識。在這一共識之下，諸多企業(yè)都在加大力度挖掘中國房地產(chǎn)下一個十年最關(guān)鍵的紅利，即新一波“服務(wù)紅利”。 　　這也不難理解，當(dāng)住房消費(fèi)成為存量市場，誰能讓客戶更信任，誰能提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，客戶就更有可能和誰交易。這意味著，中國房地產(chǎn)市場的未來，更多屬于和客戶建立深度信任、能提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的從業(yè)者。 　　在此過程中，部分企業(yè)勇于直面住房消費(fèi)中的各種問題，解決問題、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時，與消費(fèi)者形成更深的信任關(guān)系。這一方面，作為中國房產(chǎn)居住服務(wù)領(lǐng)域的領(lǐng)航企業(yè)，鏈家的探索值得關(guān)注。 　　據(jù)了解，鏈家從2018年起即推行“2·23客戶日”，當(dāng)天所有城市總經(jīng)理都要作為“首席客服”，面對面地為消費(fèi)者解難，快速處理相關(guān)問題的同時，與消費(fèi)者建立深度信任。 　　與此同時，鏈家在服務(wù)底線管理上推出一系列舉措，致力于在住房消費(fèi)服務(wù)領(lǐng)域打造安全、效率、體驗(yàn)實(shí)踐。其中，在鏈家的推動下，城市總經(jīng)理傾聽客戶反饋、深度參與客訴處理的“Open Day”活動已經(jīng)成為內(nèi)部服務(wù)體驗(yàn)的獨(dú)有IP。 　　顯而易見，面對中國房地產(chǎn)下一個十年的關(guān)鍵之戰(zhàn)，鏈家聚焦優(yōu)質(zhì)服務(wù)，既為自身發(fā)展提供源源不斷的內(nèi)生動力，也在推動乃至引領(lǐng)整個行業(yè)。 　 【行業(yè)痛點(diǎn)】 　　服務(wù)之所以是中國房地產(chǎn)行業(yè)下一個十年最關(guān)鍵的“戰(zhàn)役”，不只是因?yàn)樽》肯M(fèi)目前已經(jīng)是存量市場，更因?yàn)榉?wù)仍有較大提質(zhì)空間，蘊(yùn)藏著不容忽視的潛能。 　　簡單來說，當(dāng)下中國住房消費(fèi)市場整體呈現(xiàn)兩大焦點(diǎn)問題，一是交易環(huán)節(jié)中產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)與資金保障等衍生的安全問題，二是服務(wù)過程中的消費(fèi)服務(wù)體驗(yàn)問題。 　　前者由買賣雙方主客觀因素造成，主要涉及安全層面。在二手房交易中，資金安全問題更常見，這是因?yàn)?，存量房交易中，產(chǎn)權(quán)狀態(tài)及其附屬權(quán)益更為復(fù)雜，交易流程涉及資質(zhì)審查、稅費(fèi)、戶口、物業(yè)交割等多項(xiàng)環(huán)節(jié)，如果相關(guān)服務(wù)人員專業(yè)水平不夠或者不大專注，交易便容易產(chǎn)生風(fēng)險。 　　至于后者，消費(fèi)服務(wù)體驗(yàn)也經(jīng)常產(chǎn)生問題、發(fā)生糾紛。根據(jù)中消協(xié)受理的投訴案件數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年全國有關(guān)房屋中介的消費(fèi)投訴中，“售后服務(wù)”相關(guān)投訴占比達(dá)到了36.24%，比2020年上半年高出15.93個百分點(diǎn)，說明服務(wù)問題呈上升趨勢。 　　上述住房消費(fèi)市場的兩大焦點(diǎn)問題，也是消費(fèi)者的“痛點(diǎn)”所在，而要想做好服務(wù)，就要直面行業(yè)痛點(diǎn)，最大限度滿足安全、效率與體驗(yàn)這三個住房消費(fèi)過程中的核心訴求。 　　消費(fèi)者三大核心訴求中，安全是住房消費(fèi)的基礎(chǔ)，效率是企業(yè)一直追求的目標(biāo)，體驗(yàn)需求則在消費(fèi)升級之下更加突出。換言之，房產(chǎn)服務(wù)企業(yè)要謀求突圍，這三大核心訴求都是著力點(diǎn)。 　 【鏈家樣本】 　　對于服務(wù)消費(fèi)者，一些品牌獲得了公眾認(rèn)可，比如萬科、胖東來、麗思卡爾頓等。這些品牌通過自己的方式，對安全、效率與體驗(yàn)等消費(fèi)訴求給與不同程度地滿足。 　　這些企業(yè)廣受認(rèn)可，凸顯了服務(wù)行業(yè)的一條“鐵律”——“客戶至上”不是看說了什么，而要看真正做了什么。 　　事實(shí)上，在充分滿足消費(fèi)訴求、“對客戶好”這件事上，鏈家在持續(xù)探索、創(chuàng)新：2018年，推出30214客訴響應(yīng)機(jī)制，力求讓95%以上的投訴問題在24小時內(nèi)實(shí)現(xiàn)解決。從2019年起鏈家推出總經(jīng)理“Open Day”，即在客戶日當(dāng)天，由鏈家全國二十多個城市的總經(jīng)理擔(dān)任“首席客服”，邀請客戶（交易中出現(xiàn)糾紛問題的）當(dāng)面溝通且解決問題。迄今為止，鏈家“Open Day”已經(jīng)推行三年，從2022年起，鏈家“Open Day”將固定為每個業(yè)務(wù)城市每個季度必須舉辦一次。 　　這些創(chuàng)新機(jī)制和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，貫穿、落實(shí)于住房消費(fèi)具體服務(wù)的全鏈路，無論是托底交易風(fēng)險的“安心服務(wù)承諾”，還是提升交易投訴問題的解決時效，或是建立“Open Day”客戶見面會固態(tài)化運(yùn)營機(jī)制等等，鏈家在“實(shí)戰(zhàn)”中實(shí)現(xiàn)了對安全、效率、體驗(yàn)三大消費(fèi)者核心訴求的應(yīng)對和解決。 　　在安全層面，鏈家陸續(xù)在不同城市推出多項(xiàng)“安心服務(wù)”承諾，這些服務(wù)承諾不僅保障消費(fèi)者從簽約前到簽約后的權(quán)益，全方位規(guī)避交易風(fēng)險，更能讓用戶享受到品質(zhì)化、專業(yè)化的房產(chǎn)服務(wù)。 　　目前，“安心服務(wù)”承諾條款種類總數(shù)已突破42類，其中，有24個城市統(tǒng)一了底線“標(biāo)準(zhǔn)8項(xiàng)”服務(wù)承諾，全面覆蓋二手房、租賃、新房三大板塊，為買賣雙方的交易安全提供了有力保障?！案页兄Z、真賠付”已成為鏈家被全國消費(fèi)者熟知的標(biāo)簽之一，截至目前，全國鏈家累計(jì)賠墊付超過23萬筆，累計(jì)支付安心保障金35億元。 　　在效率層面，2018年底，鏈家開始打造 “30124”客訴響應(yīng)體系，即客戶發(fā)起投訴后，在30分鐘之內(nèi)獲得確認(rèn)反饋，在12小時之內(nèi)獲得解決方案，并在24小時之內(nèi)獲得結(jié)案。正如前文所述，房地產(chǎn)糾紛大多較為復(fù)雜，盡一切可能在24小時內(nèi)結(jié)案，既要投入更多成本，也是對高效協(xié)同“作戰(zhàn)”的考驗(yàn)。 　　在體驗(yàn)需求層面，鏈家建立“Open Day”客戶見面會固態(tài)化運(yùn)營機(jī)制，不僅耐心傾聽客戶問題，真正去為客戶解決問題，還面向全體經(jīng)紀(jì)人開展豐富多樣的內(nèi)部宣導(dǎo)行動，促使經(jīng)紀(jì)人持續(xù)提升客戶思維，進(jìn)一步加強(qiáng)內(nèi)部“客戶至上”的作業(yè)文化，全面提升服務(wù)體驗(yàn)。 　　舉個例子，武漢的吳老先生在鏈家工作人員幫助下買到了心儀的房子，入住5個月后，吳老發(fā)現(xiàn)房屋出現(xiàn)滲水問題，想起武漢鏈家十五大安心服務(wù)承諾中有“房屋漏水，保固補(bǔ)償”的條款，于是聯(lián)系鏈家。接到電話，鏈家工作人員第一時間上門查看，根據(jù)鑒定報(bào)告，迅速補(bǔ)償吳老維修費(fèi)用5000元。 　　在6月25日武漢鏈家舉辦的“Open Day”活動上，年逾七旬的吳老不辭辛苦來到現(xiàn)場，對武漢鏈家的品質(zhì)服務(wù)予以充分肯定。 　　憑借對安全、效率、體驗(yàn)三大消費(fèi)者核心訴求的解決，在房產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域，鏈家打造出備受矚目的行業(yè)樣本。 　　對此，鏈家COO王擁群直言：“服務(wù)是基石，承諾是保障。不管市場和行業(yè)如何變化，我們都堅(jiān)定地在品質(zhì)端持續(xù)做加法，讓每一筆房產(chǎn)交易都不負(fù)所托，也讓‘有鏈家在，安心就在’成為刻在行動上的有力承諾?！? 　 【IP引領(lǐng)】 　　“‘客戶至上’不是看說了什么，而要看真正做了什么”，從表面看，是說房產(chǎn)服務(wù)要落到實(shí)處，而從底層邏輯看，是要和消費(fèi)者建立深度信任。 　　從這一角度剖析，無論是“30124”客訴響應(yīng)體系，還是“Open Day”活動，抑或幾十類“安心服務(wù)”承諾條款帶來的有力保障，鏈家都在建立、夯實(shí)深度信任。 　　值得注意的是，鏈家對深度信任的淬煉，具有榜樣示范作用。 　　就鏈家內(nèi)部而言，時至今日，“Open Day”活動已在全國范圍內(nèi)舉辦近百場，有效提升重大問題處理能力，并形成良好的客戶口碑。 　　而且，“Open Day”已經(jīng)成為內(nèi)部服務(wù)體驗(yàn)的獨(dú)有IP，安全、效率與體驗(yàn)等相關(guān)要求逐漸內(nèi)化成每一位鏈家員工的自我驅(qū)動力，優(yōu)質(zhì)服務(wù)由此達(dá)成。 　　就整個房產(chǎn)服務(wù)行業(yè)而言，鏈家的探索、創(chuàng)新在提升自我服務(wù)能力的同時，也起到“IP引領(lǐng)”的作用，在一定程度上推動了行業(yè)整體服務(wù)水平的提升，成為品質(zhì)服務(wù)的有力保障。 　　向服務(wù)要紅利，用服務(wù)謀發(fā)展，“服務(wù)紅利”正由力推品質(zhì)服務(wù)的鏈家們加速承接、挖掘，這將是接下來較長時間內(nèi)的行業(yè)“常態(tài)”。 　　進(jìn)一步來說，中國房地產(chǎn)下一個十年的關(guān)鍵之戰(zhàn)、國人對美好生活的向往和落地，需要更多像鏈家一樣的企業(yè)！

連日來，區(qū)房管局會同區(qū)城管執(zhí)法局對轄區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)開展疫情防控聯(lián)合檢查，確保疫情防控各項(xiàng)措施落實(shí)到位，切實(shí)筑牢安全屏障。 7月19日上午，記者配合工作人員完成“場所碼”掃碼登記、測量體溫、信息登記后，進(jìn)入位于番禺路390號的鏈家地產(chǎn)門店。記者看到工作人員均佩戴著口罩，前臺入口處則準(zhǔn)備了測溫儀、免洗消毒洗手液、消毒噴霧、抗原試劑等防疫用品，整體環(huán)境整潔安全。 “自6月復(fù)工以來，門店嚴(yán)格按照房管部門要求，落實(shí)從業(yè)人員健康管理、到訪人員信息登記，以及防疫物資、場地消殺等防疫措施?！睋?jù)番禺路390號鏈家地產(chǎn)門店負(fù)責(zé)人華樺介紹，工作人員要持有“上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員信息卡”，并且在抵達(dá)門店時掃描“場所碼”和測溫，顯示體溫正常、“隨申碼”綠碼和48小時內(nèi)核酸陰性證明方可上崗。與此同時，前往門店的顧客同樣需要進(jìn)行嚴(yán)格地防疫健康檢查，即掃描“場所碼”，顯示“隨申碼”綠碼和72小時內(nèi)核酸檢測陰性證明，測量體溫顯示正常，還需完成個人信息登記，方可進(jìn)店咨詢，期間需全程佩戴口罩。 現(xiàn)門店每天結(jié)束經(jīng)營后還會完成一次全面消毒清潔工作，每周則提前準(zhǔn)備經(jīng)營期間需要的防疫物資，確保經(jīng)營場所的環(huán)境安全。 除此之外，工作人員在進(jìn)行外出帶看房業(yè)務(wù)時，需要配合屬地居委會做到進(jìn)出小區(qū)“兩證兩掃”，即主動出示健康證明（“隨申碼”）和從業(yè)證明（從業(yè)人員信息卡），進(jìn)出掃描“場所碼”或“數(shù)字哨兵”；在小區(qū)內(nèi)活動時，要遵守“三限”，即限制活動區(qū)域、限制人員數(shù)量、限制逗留時間，將顧客準(zhǔn)確帶到帶看房屋所在樓棟，現(xiàn)場及時看房，結(jié)束后快速離開小區(qū)；帶看結(jié)束后還要做到“一帶一記”，工作人員要將帶看信息記錄在工作日志，相關(guān)臺賬材料做好留存?zhèn)洳椤? 據(jù)了解，自2022年6月16日起，區(qū)房管局會同區(qū)城管執(zhí)法局開展了四輪次行業(yè)專項(xiàng)檢查，共抽查中介門店364家，其中包括20家連鎖中介門店，針對復(fù)工復(fù)市方案、防疫物資儲備、防疫臺賬、從業(yè)人員信息等方面開展了重點(diǎn)檢查，同時全面了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)情況和門店各項(xiàng)疫情防控措施落實(shí)情況。 當(dāng)前，各中介門店均已納入屬地街鎮(zhèn)疫情防控管理范圍，由街鎮(zhèn)下發(fā)了防疫工作應(yīng)急預(yù)案和場所消殺等相關(guān)記錄表格，相關(guān)負(fù)責(zé)人均按要求落實(shí)各項(xiàng)防疫措施。然而，檢查中發(fā)現(xiàn)部分門店仍存在部分防疫物資儲備不足、“場所碼”核驗(yàn)工作松懈、未嚴(yán)格落實(shí)測溫、從業(yè)人員未佩戴口罩和未及時制作從業(yè)人員信息卡等情況。對此，工作人員現(xiàn)場向門店負(fù)責(zé)人進(jìn)行防疫工作指引宣傳，并再次下發(fā)各項(xiàng)防疫工作臺賬模板，要求中介門店加強(qiáng)疫情防控意識并及時完成整改工作。 接下來，區(qū)房管局還將會同區(qū)城管執(zhí)法局持續(xù)開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)疫情防控聯(lián)合檢查，對存在問題的門店及時發(fā)放責(zé)令整改通知。

　2022年第二季度，杭州甲級辦公樓市場錄得一個新增供應(yīng)項(xiàng)目入市，整體空置率小幅上升?？萍蓟ヂ?lián)網(wǎng)及地產(chǎn)建筑行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，金融及專業(yè)服務(wù)類企業(yè)租賃需求有所提升。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場方面，二季度新增一個零售項(xiàng)目，品牌開業(yè)更趨保守，總體空置率小幅上升。餐飲品牌的需求有所回暖，寵物業(yè)態(tài)為市場注入新活力。 　　仲量聯(lián)行杭州、南京、武漢分公司總經(jīng)理辛毅表示：“未來的杭州將全力推進(jìn)城西科創(chuàng)大走廊建設(shè)，加快區(qū)域融合和人才集聚。伴隨著杭州打造科創(chuàng)高地的決心，杭州的優(yōu)質(zhì)辦公市場也將在復(fù)雜的市場環(huán)境下展現(xiàn)出前所未有的韌性?！? 　　優(yōu)質(zhì)辦公樓 　　二季度杭州辦公樓市場僅錄得一個甲級項(xiàng)目入市，整體空置率小幅上升。位于運(yùn)河商務(wù)區(qū)的英藍(lán)中心于二季度交付，總體量約50,000平方米，是城北近兩年來較為稀缺的自持項(xiàng)目。受新項(xiàng)目入市及上半年市場租賃需求承壓的影響，甲級辦公樓的空置率小幅上升0.4個百分點(diǎn)至22.2%。二季度乙級辦公樓無新增供應(yīng)，由于租戶升級搬遷的需求上升，乙級辦公樓空置率上升了0.2個百分點(diǎn)至18.5%。二季度，杭州辦公樓整體空置率微升0.3個百分點(diǎn)達(dá)到20.3%。 　　企業(yè)升級搬遷帶動辦公樓新需求。二季度杭州整體辦公樓市場凈吸納量約為22,869平方米，環(huán)比下降13.1%，同比下降24.8%。從企業(yè)來看，科技互聯(lián)網(wǎng)需求占比33%，科技類企業(yè)在上半年面臨一定的行業(yè)調(diào)整；而金融行業(yè)的需求攀升至15%，多企業(yè)有升級需求。包括律所、企業(yè)管理在內(nèi)的專業(yè)服務(wù)類企業(yè)租賃需求有所回暖，但仍以升級搬遷需求為主。二季度多個中大企業(yè)總部或區(qū)域總部的選址決策受限，部分企業(yè)的租賃活動也相應(yīng)推遲，商務(wù)問詢及帶看量較年初有所縮減，因此二季度的租賃成交數(shù)量較一季度有所下降。 　　二季度杭州甲級辦公樓市場租金略有下降。截至6月底，杭州甲級辦公樓平均有效凈租金為4.68元每平方米每天，環(huán)比下降0.2個百分點(diǎn)。同時，乙級辦公樓租金與上季度持平，為3.53元每平方米每天。市場需求疲軟使得租賃成交活躍度降低，業(yè)主亦采取較為保守的租賃政策，整體租金承壓。 　　2022年優(yōu)質(zhì)辦公樓市場展望：部分原定于明年年初竣工的建筑施工項(xiàng)目在建辦公樓或?qū)⑻崆敖桓?，杭州辦公樓市場將迎來一個供應(yīng)高峰。盡管城市重大賽事面臨延期，但目前杭州第三期地鐵規(guī)劃已基本落成，杭州的城市交通網(wǎng)絡(luò)和基礎(chǔ)建設(shè)迎來巨大改善，對企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)活動和選址決策均為利好因素。下半年杭州的辦公租賃市場機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。 　　統(tǒng)觀全年，杭州預(yù)計(jì)有68.6萬平方米的新增供應(yīng)，共計(jì)12個優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市。其中甲級辦公樓市場新增體量約27萬平方米。新入市項(xiàng)目主要集中在沿江商務(wù)區(qū)即錢江新城和錢江世紀(jì)城商圈。同時，武林及黃龍等傳統(tǒng)核心商圈也將迎來優(yōu)質(zhì)新入市項(xiàng)目。由于下半年大量的新增供應(yīng)將進(jìn)入集中交付階段，預(yù)計(jì)杭州甲級辦公樓的空置率在2022年底或?qū)⑦_(dá)到25%以上。未來三年，預(yù)計(jì)杭州辦公樓的新增供應(yīng)將始終保持較高位。 　　仲量聯(lián)行杭州商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)尤培榮表示：“2022年上半年的杭州辦公樓市場面臨較大的內(nèi)外部壓力。我們認(rèn)為業(yè)主對于市場的預(yù)期恢復(fù)尚需時日。與此同時，杭州城市的基礎(chǔ)建設(shè)和交通網(wǎng)絡(luò)條件有較大改善，城市發(fā)展的基本面未變，我們預(yù)計(jì)未來市場平均凈租金仍將繼續(xù)承壓，但無需擔(dān)心大規(guī)模的波動?！? QQ截圖20220720164713.png 　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè) 　　青年及潮流運(yùn)動類服裝品牌加速布局，茶飲及輕餐首店搶先進(jìn)駐杭州，寵物業(yè)態(tài)為零售物業(yè)注入活力。從業(yè)態(tài)來看，時裝行業(yè)依然是最大的主力需求，占二季度新開業(yè)商鋪的31%，其次是餐飲，占比29%，比重較上季度有所上升。二季度餐飲品牌的需求有所回暖，多個茶飲及烘焙品牌搶先進(jìn)駐杭州，如茶品牌T9在杭州萬象城開出了浙江首店，輕奢烘焙品牌Butterful& Creamorous黃油與面包浙江首店在嘉里中心開業(yè)，新中式烘焙品牌虎頭局渣打餅行在杭州萬象城及湖濱in77雙店齊開。時尚及服裝業(yè)態(tài)上，針對青年群體及潮流運(yùn)動類的服裝品牌在杭加速布局，如美國休閑時尚品牌Allbirds省內(nèi)首店入駐杭州萬象城，運(yùn)動服品牌MAIA ACTIVE杭州首店于杭州IN77正式開業(yè)。杭州已然具備其一定的實(shí)力，吸引各大優(yōu)秀品牌將杭州作為其全國戰(zhàn)略布局的第一批城市。 　　與此同時，不少品牌正逐漸退出市場。例如，作為國內(nèi)線下實(shí)體書店品牌的“言幾又”于二季度關(guān)閉在杭州所有門店，正式退出杭州市場。 　　隨著寵物經(jīng)濟(jì)在國內(nèi)的悄然興起，杭州的商場也逐漸加入這一賽道。作為杭州首條寵物主題街區(qū)，2700㎡的“寵這里”全球首店于杭州高德置地廣場試營業(yè)，吸引目標(biāo)人群帶寵物走出家門，為商場帶來新一波的流量經(jīng)濟(jì)。 　　二季度僅有一個零售項(xiàng)目入市，總體空置率有所上升。位于濱江商圈的濱江銀泰百貨，于6月30日開業(yè)，為該板塊帶來13萬平方米的新增供應(yīng)，該項(xiàng)目緊鄰地鐵一號線，為濱江商圈高端零售物業(yè)市場注入新活力，亦是銀泰首次進(jìn)入濱江。二季度杭州全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的空置率為7.9%，較上季度上升了0.6個百分點(diǎn)。其中，全市購物中心的平均空置率環(huán)比上升了0.4個百分點(diǎn)至8.8%左右，而百貨的空置率保持在1.4%。從細(xì)分市場來看，湖濱和錢江新城商圈的空置率表現(xiàn)較為平穩(wěn)，包括杭州萬象城和湖濱銀泰in77在內(nèi)的優(yōu)質(zhì)購物中心的首店開業(yè)熱度有增無減。而武林商圈二季度的總體表現(xiàn)欠佳，空置率有所上升。 QQ截圖20220720164722.png 　　二季度零售物業(yè)市場租金小幅下降。二季度杭州全市零售物業(yè)租金略有下降，首層凈有效租金環(huán)比下降0.1個百分點(diǎn)至17.95元每平方米每天。核心商圈零售市場平均凈有效租金達(dá)30.1元每平方米每天，與上季度相比下降0.1個百分點(diǎn)；而非核心商圈的租金繼續(xù)保持下跌趨勢，凈有效租金環(huán)比下降0.2個百分點(diǎn)至12.67元每平方米每天。 　　2022年零售物業(yè)市場展望：2022年杭州零售物業(yè)市場將迎來一個供應(yīng)高峰，預(yù)計(jì)有6個新增項(xiàng)目入市，總體量將達(dá)到62萬平方米。年內(nèi)的新增供應(yīng)主要位于非核心商圈，以購物中心為主，主要集中在濱江、城東及城北等非核心商圈?？傮w空置率預(yù)計(jì)略微上升，預(yù)期年底或高于8%。2023年以后，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)將主要集中在核心區(qū)域，并以高端購物中心為主，包括預(yù)計(jì)在2023年交付的望江新世界K11項(xiàng)目、2024年交付的武林商圈的恒隆廣場，以及2025-2026年交付的新鴻基江河匯IFC和錢江世紀(jì)城商圈的杭州SKP。以港資為主的高端零售項(xiàng)目的爭相入市將有效增強(qiáng)杭州高端零售物業(yè)市場的競爭效應(yīng)，帶來新的價值預(yù)期。

對于近日出爐的二季度數(shù)據(jù)，有何評價？數(shù)據(jù)背后有哪些亮點(diǎn)和可能存在的問題需要關(guān)注？ 劉元春：這一輪反彈比2020年3-5月的反彈速度明顯更快。這是能從二季度數(shù)據(jù)里得出的基本結(jié)論。 從數(shù)據(jù)可以看到，第一，兩個短期目標(biāo)，即二季度正增長和失業(yè)率下降已經(jīng)達(dá)成，說明5月出臺的穩(wěn)增長一攬子措施取得了很好的成效。第二，也體現(xiàn)了目前企穩(wěn)回升的態(tài)勢非常明顯。消費(fèi)、服務(wù)業(yè)生產(chǎn)指數(shù)幾個重要的指標(biāo)轉(zhuǎn)正，更重要的是大量先行參數(shù)，尤其是非制造業(yè)PMI指數(shù)從47.8%上升到54.7%、消費(fèi)信心指數(shù)也明顯回升，表明三季度經(jīng)濟(jì)持續(xù)上漲的態(tài)勢已經(jīng)確立。 雖然目前企穩(wěn)回升的態(tài)勢已經(jīng)明確，三季度加速反彈的趨勢也很明顯，但是我們依然要看到，整個經(jīng)濟(jì)離常態(tài)化還有很長一段距離，經(jīng)濟(jì)增長的內(nèi)生動力、內(nèi)生機(jī)制還沒有形成，相應(yīng)的基礎(chǔ)還比較薄弱。 這集中反映在上半年服務(wù)業(yè)增加值同比增長1.8%，離常態(tài)化6%左右的增長速度還有較遠(yuǎn)的距離；同時，民間投資增長速度還在持續(xù)下滑，中小微企業(yè)先行參數(shù)尚未從低迷期回升到繁榮期，依舊處于下行的狀態(tài)。 更為重要的是，雖然出口增速表現(xiàn)良好，但進(jìn)口增長速度依舊低迷，這表明我們的內(nèi)需還是很薄弱。同時，房地產(chǎn)銷售和投資同比增速也在持續(xù)下滑。 總體來說，復(fù)蘇態(tài)勢雖然已經(jīng)確立，但是離常態(tài)化仍有距離。 時代周報(bào)：6月的青年失業(yè)率達(dá)到19.3%，創(chuàng)歷史新高，畢業(yè)生找工作較為困難。你如何看待青年失業(yè)率高企的問題？保就業(yè)該從什么地方發(fā)力？ 劉元春：青年失業(yè)率的問題一直是國家高度關(guān)注的，也以此作為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和社會發(fā)展的重要基礎(chǔ)。 今年確實(shí)年份特殊。大學(xué)生畢業(yè)人數(shù)首超千萬，同時需要看到的是，中職和高中畢業(yè)生人數(shù)也達(dá)到了新高，因此16-24歲區(qū)間的就業(yè)人數(shù)整體達(dá)到高峰。實(shí)際上，從2019年以來，16-24歲人群的失業(yè)率問題就開始凸顯，這幾年大學(xué)生就業(yè)難的問題也一直在疊加，再加上今年新增的因素，最終產(chǎn)生累積效應(yīng)。 今年疫情的持續(xù)也影響了勞動力市場供需，尤其3-5月本是大學(xué)生就業(yè)的關(guān)鍵點(diǎn)，現(xiàn)導(dǎo)致6月16-24歲大學(xué)生失業(yè)率處于新高。 對此現(xiàn)象，必須采取一些針對性的措施。比如號召各級部門適度擴(kuò)招，或前置性地?cái)U(kuò)大一些用人選人計(jì)劃。國家也可以在部分能夠安置大學(xué)生的新項(xiàng)目上進(jìn)行謀劃，開具一批基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，定向招攬一批大學(xué)生。 從高校本身來講，可以考慮適度擴(kuò)大研究生招生規(guī)模，也可以采取開發(fā)助理研究員崗位等方式來延遲就業(yè)問題。目前這些舉措正在展開，國家也在布局。7-8月，部分高校還將舉辦大規(guī)模招聘會來進(jìn)行供需對接。 在這過程中，還要意識到時代發(fā)生了變化，大學(xué)生的就業(yè)范圍也要進(jìn)行適度的拓展。比如很多大學(xué)生不愿意到邊遠(yuǎn)區(qū)域的制造業(yè)工廠就業(yè)，那么國家可以對這些崗位的工作環(huán)境進(jìn)行提升和改造，來為大學(xué)生創(chuàng)造新的就業(yè)可能。要從戰(zhàn)略角度，意識到年輕人就業(yè)是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)社會的一個核心工作要點(diǎn)。 時代周報(bào)：今年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了非常多的新變化，現(xiàn)在的宏觀經(jīng)濟(jì)是不是仍與房地產(chǎn)存在深度綁定？該如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的軟著陸？ 劉元春：房地產(chǎn)目前面臨幾大問題，其中之一就是房地產(chǎn)進(jìn)行全面轉(zhuǎn)型，特別是房地產(chǎn)開發(fā)從過去的高杠桿、高債務(wù)、高流轉(zhuǎn)的模式，向常態(tài)化的住房生產(chǎn)和住房供應(yīng)的服務(wù)模式進(jìn)行轉(zhuǎn)變。這個轉(zhuǎn)變一定會使房地產(chǎn)行業(yè)面臨業(yè)務(wù)與資產(chǎn)負(fù)債表的重構(gòu)。 實(shí)際上，在這個過程中，風(fēng)險是很大的。一方面，要進(jìn)行債務(wù)的剝離；另一方面，房地產(chǎn)附加的金融部門也需要剝離，整個業(yè)務(wù)盈利點(diǎn)需要轉(zhuǎn)型。這個過程千萬不能太急，如果太急就會出現(xiàn)流動性的問題。 重要的是，房地產(chǎn)的需求是一直存在的。三道紅線等管理舉措，實(shí)際上壓抑了部分需求，疫情也導(dǎo)致大家的需求模式發(fā)生了一些變化。 于是，很多地方可能急于使房地產(chǎn)市場需求恢復(fù)，出臺一系列刺激市場的政策，這對于目前穩(wěn)增長來說是很重要的。但是，如果一些地方政府過度用勁，使房地產(chǎn)又回到過去“治亂循環(huán)”時代，放棄戰(zhàn)略性的調(diào)整，從而失去這一輪大調(diào)整所帶來的契機(jī)，實(shí)際上是得不償失的。 因此，這其中就產(chǎn)生了穩(wěn)增長、控風(fēng)險、房地產(chǎn)自身轉(zhuǎn)型這三者之間的沖突。 目前，政府在保障性住房方面適度發(fā)力，可能是解決沖突的一個重要方式，利用開發(fā)信貸、保障性住房基金等模式，對城市中低收入人群提供相應(yīng)的住房供給。一方面能夠增加房地產(chǎn)投資，一方面也能提升住房內(nèi)消費(fèi)。比如一位外來務(wù)工人員獲得了城市的廉租房，可能會考慮去購買家具，適度轉(zhuǎn)變生活方式。在這過程中，就包含著消費(fèi)啟動。 總體來說，要想使“房住不炒”戰(zhàn)略能夠持續(xù)推行，同時又能防止短期調(diào)控過度導(dǎo)致房地產(chǎn)資金斷裂從而硬著陸，并且防止房地產(chǎn)投資和整個宏觀有效需求不足的問題，我認(rèn)為這是一個很好的辦法。 從短期來看，一定要高度關(guān)注目前房地產(chǎn)資金鏈的斷裂等引發(fā)的一系列金融風(fēng)險問題。 時代周報(bào)：今年各地也在大力刺激汽車消費(fèi)。從6月數(shù)據(jù)看，汽車消費(fèi)同比增長13.9%，回到了增長通道，對6月社零數(shù)據(jù)也有明顯的拉動。你認(rèn)為接下來，汽車消費(fèi)的利好能否延續(xù)到年底？ 劉元春：汽車本身銷量下滑，和疫情并不完全關(guān)聯(lián)，主要和車載芯片短缺、石油價格上漲等因素相關(guān)。 隨著這些問題的解決，汽車銷售恢復(fù)是個必然結(jié)果。尤其在目前能源價格和能源供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生改變的情況下，新能源汽車時代已經(jīng)到了。疊加此前出臺的一系列力度較大的汽車消費(fèi)刺激政策，效果還是很明顯的。 需要關(guān)注的是，汽車出口也呈現(xiàn)大幅度上揚(yáng)態(tài)勢，這對汽車行業(yè)形勢的好轉(zhuǎn)也會產(chǎn)生拉動效果。 時代周報(bào)：今年的財(cái)政面臨很大壓力，上半年一般公共預(yù)算收入超10萬億元，減少了10.2%，其中留抵退稅沖減收入1.8萬億元。你如何看待下半年的收支矛盾？地方政府的財(cái)政困境該如何解決？ 劉元春：首先需要明確的是，留抵退稅實(shí)際上是改變財(cái)政收入的期限，并沒有真正減少財(cái)政收入。簡單來說，留底退稅的本身就是企業(yè)的錢。 另一方面，今年經(jīng)濟(jì)增長速度回落，導(dǎo)致稅收基礎(chǔ)下滑，涉及的金額或達(dá)到數(shù)千億元，再加上今年減稅本身也要達(dá)到5000億元左右的規(guī)模。疊加政府的基金類收入下滑明顯，主要是由于土地出讓金的下滑，缺口可能達(dá)到上萬億元。 對于下半年的財(cái)政情況，我認(rèn)為三季度財(cái)政支出應(yīng)該沒問題。因?yàn)榍傲鶄€月在疫情影響下，財(cái)政支出的速度也明顯不達(dá)標(biāo)。上半年，全國一般公共預(yù)算支出同期增長5.9%，與原來計(jì)劃的全年增長8.4%相比偏低。 在三季度，地方可能會迎來密集性財(cái)政支出的過程，包括各種穩(wěn)增長項(xiàng)目、各類救助措施的落地。財(cái)政支出節(jié)奏在三季度加速后，四季度可能迎來支撐乏力的局面。因此，四季度可能需要進(jìn)行新的增量政策布局，包括專項(xiàng)債的提前發(fā)行，適度放松赤字率等，這是我們目前應(yīng)該重點(diǎn)前瞻考慮的問題。 時代周報(bào)：你此前提到，可以考慮發(fā)行特別國債，現(xiàn)在看來，下半年還會發(fā)行嗎？ 劉元春：之前說可以考慮發(fā)特別國債，是在4月底5月初的時候。在國家一攬子政策出臺后，從目前6月份數(shù)據(jù)來看，我們已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)了增長的目標(biāo)。只要疫情控制得住，三季度數(shù)據(jù)可能會更好，經(jīng)濟(jì)增速回升到6%以上。 在這個情況下，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇應(yīng)該是沒問題的。在疫情期間沒有發(fā)特別國債，在復(fù)蘇相對達(dá)標(biāo)的狀況里，也就更加沒有發(fā)行特別國債的需要了。 時代周報(bào)：近期國常會頻繁提到支持基建，在6月底還提出設(shè)立3000億元政策性開發(fā)性金融工具，支持重大項(xiàng)目建設(shè)的舉措。從上半年數(shù)據(jù)來看，基建也扛起了穩(wěn)增長大旗。你認(rèn)為，下半年基建會否繼續(xù)作為主要托舉項(xiàng)？專項(xiàng)債中會有多大比例用于基建？ 劉元春：首先，很多基建都是中期的布局。比如新開工的鐵路，建設(shè)周期都在四、五年左右，因此需要持續(xù)的資金支持，而不是單一期的資金支持。 大量基建的上馬肯定會成為資金使用的加速器和投資的加速器。應(yīng)該說，三季度會呈現(xiàn)出相對加速的狀態(tài)，也會產(chǎn)生對資金的密集需求，這也是3000億元開發(fā)信貸投放的很重要的原因。 下一步來看，基建依然是穩(wěn)投資的很重要的舉措，也是我們短期調(diào)整和中期可持續(xù)增長相契合的一種手段。 對中國來講，當(dāng)前依然需要大量的基礎(chǔ)建設(shè)投資。不過對于投資的領(lǐng)域，以及基礎(chǔ)設(shè)施的管理建設(shè)方式，需要有一些改革和創(chuàng)新，這是我們目前要去重點(diǎn)研究的。 時代周報(bào)：總體來看，你對于下半年經(jīng)濟(jì)走勢總體是怎么判斷的？你之前提到，中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇路徑很可能呈現(xiàn)不對稱的W形，該如何理解？該如何看待5.5%的全年經(jīng)濟(jì)目標(biāo)增速？ 劉元春：按照目前的態(tài)勢，三季度應(yīng)該是一個加速回升的過程。存量政策的前置將在三季度密集釋放，增量政策的加碼也會在三季度進(jìn)行。 接下來，地方政府還會在5月政策精神的推動下，進(jìn)一步地發(fā)力。因此，我認(rèn)為三季度的增長不用擔(dān)心，反而需要擔(dān)心地方在三季度用力過猛，導(dǎo)致四季度出現(xiàn)騰空的狀態(tài)。 預(yù)計(jì)四季度經(jīng)濟(jì)增長速度可能會有所回落，但由于接下來政府肯定會對下一步經(jīng)濟(jì)進(jìn)行安排，也會出臺一些對中長期問題的改革舉措。因此，中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇路徑很可能呈現(xiàn)不對稱的W型。 總體來說，我對于經(jīng)濟(jì)形勢的預(yù)期不像市場那么悲觀，但這其中也蘊(yùn)含著很多的不確定性和風(fēng)險。這個風(fēng)險不在于短期的國際環(huán)境變化，而更多在于中期，由于我們內(nèi)部政策的實(shí)施和政策的傳導(dǎo)機(jī)制所致。 因此，有幾個決定下半年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇程度的關(guān)鍵點(diǎn)必須要把握住。 第一，是房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)轉(zhuǎn)換，重點(diǎn)在于不發(fā)生系統(tǒng)性的金融風(fēng)險。預(yù)計(jì)7月份房地產(chǎn)的部分環(huán)比參數(shù)會轉(zhuǎn)正，到9、10月，同比參數(shù)有望出現(xiàn)明顯回升。 第二，需要高度關(guān)注金融市場的問題。特別是歐美政策持續(xù)收緊的態(tài)勢下，如何管理我們資本向下的流動及匯率的整體水平，是需要逐一考慮的。 第三，疫情本身具有不確定性。其風(fēng)險還不在于疫情本身，實(shí)際上更在于治理疫情的傳導(dǎo)機(jī)制和政策定位。目前來看，部分地區(qū)的疫情防控措施對于經(jīng)濟(jì)的影響仍較為明顯。 對于5.5%的全年經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)，不宜教條地來理解，需要對《政府工作報(bào)告》的全年目標(biāo)進(jìn)行全面的理解。在這個目標(biāo)里，分6大類指標(biāo)，而不是簡單地看增長一個數(shù)據(jù)。 就目前來看，由于疫情和國際環(huán)境超預(yù)期的變化，我們的增長目標(biāo)也應(yīng)該有所調(diào)整。調(diào)整重點(diǎn)在于經(jīng)濟(jì)循環(huán)要順暢，使經(jīng)濟(jì)增長處于一個相對合理的區(qū)間，使市場化的內(nèi)生動力機(jī)制能夠常態(tài)化，同時中期來看也具有可持續(xù)性。這可能是我們應(yīng)該重視的目標(biāo)。

近期，多地樓盤發(fā)生集體停貸一事引發(fā)廣泛關(guān)注。對此，中國銀保監(jiān)會有關(guān)部門負(fù)責(zé)人17日接受媒體采訪時表示，銀保監(jiān)會對此高度重視，加強(qiáng)與住建部、中國人民銀行等部門的協(xié)同配合，堅(jiān)持“房住不炒”，堅(jiān)持“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”，支持地方更加有力地推進(jìn)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作。 消費(fèi)者所購住房一旦爛尾，將直接影響這部分人的生計(jì)，從而給社會帶來不穩(wěn)定性。相信這場遵循市場化、法治化原則的“三?！睂ｍ?xiàng)舉措，能依法保障消費(fèi)者的合法權(quán)益。 對開發(fā)商進(jìn)行體檢：隱性風(fēng)險不容忽視 近年來，爛尾樓在全國多地次第爆雷，雖然目前來看，這些爆雷樓盤相對整個樓市而言占比較小，但也不能忽視其中存在的隱性風(fēng)險。因此，當(dāng)前不妨對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行一次伐毛洗髓的健康體檢，從體制和機(jī)制上矯正相關(guān)責(zé)權(quán)利的扭曲，防患于未然。 當(dāng)前，我國房市存在兩大風(fēng)險隱患：一是從土地開發(fā)到居住等環(huán)節(jié)上，存在責(zé)權(quán)利不對等帶來的風(fēng)險敞口，及過度金融化風(fēng)險；一是整個房市將風(fēng)險管理依托在最終購房者不違約及房價單邊上漲上，一旦房價進(jìn)入“盤整”甚至下行軌道，房市就會從舉債擴(kuò)張迅速轉(zhuǎn)變?yōu)閭鶆?wù)緊縮，從而出現(xiàn)流動性風(fēng)險與資產(chǎn)負(fù)債表衰退風(fēng)險的疊加，爛尾樓本質(zhì)上就是房市的債務(wù)緊縮。 而站在整個房地產(chǎn)生態(tài)鏈上看，面對日益顯現(xiàn)的房市債務(wù)緊縮，除了善后已爆雷的爛尾樓外，更需關(guān)注的是潛在的、尚未暴露的風(fēng)險，以避免爛尾樓風(fēng)險持續(xù)蔓延，讓更多業(yè)主遭遇“不白之冤”。 首先，做好對房企的風(fēng)險排查工作，防范風(fēng)險向業(yè)主轉(zhuǎn)移。目前業(yè)已爆雷的爛尾樓，大都是問題開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目。這揭示出一條典型的風(fēng)險傳導(dǎo)鏈條，就是在現(xiàn)有房地產(chǎn)金融模式和商品房預(yù)售制度下，居民按揭貸款前置到了房地產(chǎn)早期開發(fā)環(huán)節(jié)，導(dǎo)致開發(fā)商流動性風(fēng)險最終被按揭借款人吸收，使業(yè)主暴露在巨大風(fēng)險中，被迫集體停貸。 鑒于目前房地產(chǎn)市場的這種風(fēng)險傳染特征，當(dāng)前亟須根據(jù)一般情況、嚴(yán)重情況和極端情況等，對開發(fā)商做一個風(fēng)險測試和健康體檢，看其在不同市場境況下的風(fēng)險暴露程度和規(guī)模，以篩選出不同市場狀態(tài)下，哪些開發(fā)商存在流動性風(fēng)險和資產(chǎn)負(fù)債表衰退風(fēng)險等。 然后根據(jù)不同房地產(chǎn)開發(fā)商的風(fēng)險特征，制定對應(yīng)解決方案。如對于質(zhì)地還不錯、但存在流動性風(fēng)險的開發(fā)商，可以鼓勵金融機(jī)構(gòu)為其提供針對性的融資渠道，以保障其旗下項(xiàng)目不會因流動性而導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾，使業(yè)主陷入不可控的風(fēng)險之中；對存在潛在資產(chǎn)負(fù)債表衰退風(fēng)險的開發(fā)商，需在其風(fēng)險尚未暴露之前，遵循市場化、法治化原則對其進(jìn)行資產(chǎn)負(fù)債重整，通過提前進(jìn)行并購重組和債務(wù)重組等，一事一議地通過市場手段消化吸收風(fēng)險，避免開發(fā)商風(fēng)險轉(zhuǎn)移到業(yè)主。 其次，為開發(fā)商提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率創(chuàng)造相對寬裕的政策和市場環(huán)境。項(xiàng)目爛尾的直接誘因就是開發(fā)商資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降，引發(fā)債務(wù)緊縮。今年以來，為穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)地價，一些地方采取了比較生硬的措施，如通過暫停網(wǎng)簽等限制開發(fā)商降價銷售，這表面上穩(wěn)住了一地的房價，但壓低開發(fā)商的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，很容易引發(fā)開發(fā)商的流動性風(fēng)險，進(jìn)而帶來新的開發(fā)項(xiàng)目爛尾風(fēng)險。 因此，當(dāng)前房地產(chǎn)“三穩(wěn)”中的穩(wěn)房價，不是將房價穩(wěn)定在某個價位，而是從房價走勢上具有可控預(yù)期，房價的漲跌應(yīng)以市場可預(yù)期為前提，只要開發(fā)商降價促銷未出現(xiàn)有價無市，就不應(yīng)該干預(yù)市場房價，以避免房價通過限制降價穩(wěn)住了，但保交樓的爛尾樓風(fēng)險暴露了。 ▲不少居民正在承受著商品房爛尾的巨大苦楚。圖/IC photo 厘清責(zé)權(quán)利關(guān)系：將風(fēng)險有序管控起來 事實(shí)上，不論是善后已發(fā)生的風(fēng)險，還是緩解尚未暴露的潛在風(fēng)險，都需要合乎市場邏輯地配置開發(fā)商、銀行、政府監(jiān)管部門和住房消費(fèi)者的責(zé)權(quán)利關(guān)系，使房地產(chǎn)風(fēng)險置于可管控的范圍之內(nèi)。 這就要求，各地住建部門科學(xué)合理地把關(guān)商品房預(yù)售證發(fā)放，嚴(yán)令禁止地方房管部門，在開發(fā)商只蓋了樣板房就為其發(fā)放商品房預(yù)售證，因?yàn)檫@變相突破了2003年央行121號文件中規(guī)定的要求——開發(fā)項(xiàng)目主體架構(gòu)封頂后方可申請按揭貸款。 還要矯正開發(fā)商、商業(yè)銀行、地方監(jiān)管部門和業(yè)主在商品房預(yù)售資金管理賬戶上的責(zé)權(quán)利關(guān)系。目前商品房預(yù)售資金要求進(jìn)入銀行監(jiān)管賬戶，實(shí)現(xiàn)資金分階段調(diào)撥。 若暫時不考慮取消預(yù)售制，預(yù)售資金監(jiān)管制度要給予業(yè)主較高權(quán)重的決定權(quán)和處置權(quán)，即銀行要向開發(fā)商撥付預(yù)售資金，還需業(yè)主委員會的集體無異議；并完善預(yù)售資金調(diào)撥程序，如明確預(yù)售資金的三成，要等到商品房交付業(yè)主后才能調(diào)撥，地方房管部門可以承擔(dān)程序性核準(zhǔn)的功能。 要注意的是，目前按揭貸款合同讓借款人擔(dān)負(fù)無限償付責(zé)任，表面上銀行轉(zhuǎn)移了風(fēng)險，但實(shí)際上是其錯誤地將業(yè)主的無限償付責(zé)任等同于低風(fēng)險資產(chǎn)，帶來的是風(fēng)險資產(chǎn)的系統(tǒng)性低估，即隨著個人破產(chǎn)法的實(shí)施，按揭貸款不再安全。 為此，當(dāng)務(wù)之急是，不論是支持地方的“保交樓”，還是將現(xiàn)有房地產(chǎn)金融中存在失范的風(fēng)險進(jìn)行有效管理，商業(yè)銀行都必須基于市場邏輯和法治化理念，理順房地產(chǎn)行業(yè)各環(huán)節(jié)的市場邏輯，將房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險有序管理起來，避免由于責(zé)權(quán)利不對等，讓本不具有風(fēng)險管理和風(fēng)險承載能力的人承擔(dān)風(fēng)險。 總之，市場經(jīng)濟(jì)下，風(fēng)險本質(zhì)上是資源錯配，資源錯配實(shí)為責(zé)權(quán)利不對等。當(dāng)前，要借助目前的爛尾樓事件，啟動對整個房地產(chǎn)行業(yè)的體檢。通過體檢及時找到風(fēng)險點(diǎn)，理順風(fēng)險傳導(dǎo)鏈條，從而利用市場化、法治化機(jī)制化解風(fēng)險，防患于未然，莫讓業(yè)主承擔(dān)本不應(yīng)由其承擔(dān)的風(fēng)險，避免金融風(fēng)險變成社會不穩(wěn)定因素。

7 月 20 日下午，由黑龍江省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會主辦，中房協(xié)、行業(yè)主管部門、省房協(xié)共同參與的 " 黑龍江省房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略合作平臺成立暨齊齊哈爾市政府項(xiàng)目推介大會 " 圓滿舉行。會議由樂居哈爾濱獨(dú)家媒體全程報(bào)道，由樂居新媒體哈爾濱總經(jīng)理 姜安娜主持。 多方聯(lián)動 共繪房地產(chǎn)業(yè)美好未來 為加強(qiáng)黑龍江省房地產(chǎn)企業(yè)的溝通合作，增強(qiáng)企業(yè)市場競爭力和風(fēng)險抵御能力，推動房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，黑龍江省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會特邀龍創(chuàng)置業(yè)、哈綜開、辰能、寶宇、匯龍、匯智、大正、昆侖、濱才、華崴等本土知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、上下游企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、媒體及相關(guān)專家學(xué)者出席本次會議，共謀合作發(fā)展之計(jì)。 會議首個環(huán)節(jié)，黑龍江省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長 趙炳銳宣布黑龍江省房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略合作平臺正式成立。趙炳銳秘書長在致辭中表示，成立 " 平臺 " 是當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢的迫切需要，有利于加強(qiáng)和壯大我省房地產(chǎn)行業(yè)隊(duì)伍建設(shè)，有利于促進(jìn)我省房地產(chǎn)業(yè)提檔升級，有利于引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步健康發(fā)展。 黑龍江省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長 蘇連文對黑龍江省房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略合作平臺進(jìn)行詳細(xì)介紹。他表示，平臺成立后，將緊緊圍繞省委省政府經(jīng)濟(jì)工作重心，按照行業(yè)主管部門的工作部署開展工作。積極宣傳和認(rèn)真貫徹房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，做好政府和成員單位間的溝通與協(xié)調(diào)，積極助力政府項(xiàng)目推介，力促政府和企業(yè)、企業(yè)和企業(yè)間的交流與合作。 黑龍江省社會組織管理局副局長 王濤為黑龍江省房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略合作平臺正式成立授牌，黑龍江省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長 趙炳銳、天貓好房黑龍江公司 樂居控股集團(tuán)哈爾濱公司總經(jīng)理 王曉、哈爾濱市房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人協(xié)會會長 黑龍江國利房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司總經(jīng)理 劉大成共同接牌。 黑龍江省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長 趙炳銳、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會住宅技術(shù)委員會秘書長 高雪峰、黑龍江省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會蘇連文會長、哈爾濱市房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人協(xié)會會長 黑龍江國利房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司總經(jīng)理 劉大成等領(lǐng)導(dǎo)為黑龍江省房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略合作平臺成員單位授牌。 授牌儀式過后，黑龍江省房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略合作平臺三名成員代表上臺致辭。哈爾濱綜合開發(fā)有限公司董事長 李靖奇表示，平臺的成立為省內(nèi)企業(yè)之間的交流合作搭建了重要橋梁，能夠促進(jìn)全省房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展，讓本土企業(yè)實(shí)現(xiàn)合作共贏。哈綜開將履行國企使命和責(zé)任，與平臺成員共同攜手，為我省建設(shè) " 六個龍江 "、哈爾濱市提出打造 " 七大都市 " 做出積極的貢獻(xiàn)。 北京東方雨虹防水技術(shù)股份有限公司副總經(jīng)理 張晶晶表示，加入平臺、信任平臺、回饋平臺、壯大平臺是東方雨虹未來與房地產(chǎn)協(xié)會緊密合作的方針與方向。有了平臺的大力賦能，才有我們眾多企業(yè)的術(shù)業(yè)專攻。在感謝平臺的同時、東方雨虹也愿意資源共享與協(xié)會共同發(fā)展。 哈爾濱市房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人協(xié)會會長 黑龍江國利房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司總經(jīng)理 劉大成表示，在行業(yè)發(fā)展遇到困難之時，省房協(xié)高瞻遠(yuǎn)矚、引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展，在全國各個房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會中首先成立這個企業(yè)戰(zhàn)略合作平臺，正是符合當(dāng)前及今后黑龍江房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展的需求，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供了新的基礎(chǔ)、新的保障。 對于黑龍江省房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略合作平臺的成立，黑龍江省住建廳住房保障和房地產(chǎn)處處長 王亮上臺致辭。他表示，平臺的成立將凝聚業(yè)內(nèi)人士，整合房地產(chǎn)行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)和資源，發(fā)揮企業(yè)自身優(yōu)勢，調(diào)動各方參與的積極性。希望各位成員秉承著市場化規(guī)則以及企業(yè)精神，通過相互學(xué)習(xí)與交流，尋求更多合作機(jī)會。同時，借助平臺優(yōu)勢，秉承創(chuàng)新，為我省房地產(chǎn)健康發(fā)展做出積極貢獻(xiàn)。 中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長 陳宜明發(fā)表發(fā)表重要講話，他表示，平臺的成立是適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)客觀形勢發(fā)展需要。房企們要堅(jiān)定行業(yè)信心，遵紀(jì)守法。依靠技術(shù)進(jìn)步，提高住宅品質(zhì)。消滅工程質(zhì)量通病，改善功能配置，讓居住更合理。本土企業(yè)之間也要充分發(fā)揮平臺優(yōu)勢，精誠合作，共同引領(lǐng)黑龍江省經(jīng)濟(jì)長足發(fā)展。 專家學(xué)者助力 破局房地產(chǎn)發(fā)展之道 本次會議還邀請到哈爾濱工業(yè)大學(xué)教授、博導(dǎo) 武永祥，對黑龍江省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展破局之道進(jìn)行精彩分享。 武永祥教授以《理念轉(zhuǎn)變與模式創(chuàng)新——寄語發(fā)展中的本埠房地產(chǎn)企業(yè)家》為主題，站在學(xué)術(shù)的角度，針對平臺企業(yè)家，在我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展轉(zhuǎn)為高質(zhì)量發(fā)展的大背景下，結(jié)合我國房地產(chǎn)發(fā)展特征，提出行業(yè)發(fā)展的新思路以及升級轉(zhuǎn)型所面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。 展示城市風(fēng)采 齊齊哈爾市政府項(xiàng)目推介 在齊齊哈爾市項(xiàng)目推介環(huán)節(jié)，齊齊哈爾市人民政府副秘書長 張勇發(fā)表致辭，他表示，近年來，齊齊哈爾市堅(jiān)持上項(xiàng)目、擴(kuò)規(guī)模，下 " 大力氣 "、花 " 真功夫 "、用 " 組合拳 "，全力扶持、推動企業(yè)發(fā)展。如今，齊齊哈爾市中高端住宅市場發(fā)展?jié)摿φ诓粩噌尫牛Ｍ鄡?yōu)質(zhì)項(xiàng)目能夠落地齊齊哈爾。 齊齊哈爾市自然資源局副局長 杜漢鋒針對齊齊哈爾市 14 個地塊項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)推介與答疑。就地塊的面積、結(jié)構(gòu)、區(qū)位、實(shí)際情況進(jìn)行了詳細(xì)介紹，從多角度向與會嘉賓展示了項(xiàng)目情況，讓大家對齊齊哈市以及推介項(xiàng)目有了更加深入的了解。 本次會議全面展示了黑龍江省房地業(yè)發(fā)展和企業(yè)合作的新形勢、新思路、新成果。如今，合作共生已是行業(yè)健康發(fā)展的重要保障。未來，黑龍江省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會將與行業(yè)各方攜手共進(jìn)，鑄就房產(chǎn)業(yè)更加燦爛的未來！

近日發(fā)生的爛尾樓業(yè)主 “ 斷貸 ” 行動，表面上是業(yè)主抓住了銀行操作漏洞，實(shí)際上是老百姓對未來房地產(chǎn)市場失去了信心?？v觀美日港房地產(chǎn)市場情況，如果處理不好，是要付出沉重代價的。時下受疫情影響我國經(jīng)濟(jì)增速很低，房地產(chǎn)各項(xiàng)數(shù)據(jù)都是負(fù)的，形勢很不樂觀。為穩(wěn)樓市穩(wěn)增長穩(wěn)就業(yè)，我們需要房地產(chǎn)政策根本性改變。政策需要有提前量。現(xiàn)在不是要不要限購問題，而是要鼓勵購房問題。 　　一、爛尾樓業(yè)主 “ 斷貸 ” 行動的啟示 　　近日，一場由爛尾樓業(yè)主發(fā)起的 “ 斷貸 ” 行動在全國各地上演。 　　江西景德鎮(zhèn)的一則全體業(yè)主斷貸書，拉響了全國數(shù)百個城市的 “ 停貸事件 ” 。 　　河南、湖南、湖北、江蘇等幾百個（爛尾樓）盤，成千上萬的業(yè)主，集體 “ 躺平 ” ，加入停貸大潮。 　　局面仍在蔓延。流傳開來的消息顯示，涉及的企業(yè)有恒大，佳兆業(yè)，綠地，奧園，泰禾等知名地產(chǎn)。就在幾年前，這些企業(yè)可謂風(fēng)光一時，他們的老大們大多都在富豪榜單上的前列。 　　目前， “ 停貸 ” 波及 200 多個項(xiàng)目，金額高達(dá) 2 萬億。工、農(nóng)、中、建、交、郵儲、興業(yè)、平安、光大等多家銀行發(fā)布公告，作出風(fēng)險排查和可控的回應(yīng)。銀保監(jiān)會也作出回應(yīng)，與住建部和人行等合作，化解風(fēng)險，支持地方政府保交樓保穩(wěn)定工作。 　　爛尾樓業(yè)主 “ 斷貸 ” 行動，表面上是業(yè)主抓住了銀行操作漏洞，實(shí)際上是老百姓對未來房地產(chǎn)市場失去了信心。 　　二、房企已到普遍暴雷的邊緣 　　中國排名前十的房企造了中國房子的 30% ，前 100 家開發(fā)量占了 70% ，前 1000 家占 90% 。 　　有不完全統(tǒng)計(jì)， 2019 年至今，房企已有 512 條破產(chǎn)公告。中國房企 9 萬多家，美國才 480 多個。我國房企普遍負(fù)債經(jīng)營，負(fù)債率 90% 以上。很多資產(chǎn)過萬億的房企負(fù)債也過萬億，凈資產(chǎn)很少。一旦房價下跌，這些用借來的錢搞房地產(chǎn)的開發(fā)商資金鏈條斷裂，就很危險。 　　十大負(fù)債房企如下： 　　恒大地產(chǎn)負(fù)債 1.93 萬億元人民幣； 　　碧桂園地產(chǎn)負(fù)債 1.71 萬億元人民幣； 　　萬科地產(chǎn)負(fù)債 1.51 萬億元人民幣； 　　綠地地產(chǎn)負(fù)債 1.23 萬億元人民幣； 　　保利地產(chǎn)負(fù)債 9850 億元人民幣； 　　融創(chuàng)地產(chǎn)負(fù)債 9306 億元人民幣； 　　華潤地產(chǎn)負(fù)債 6128 億元人民幣； 　　龍湖地產(chǎn)負(fù)債 5725 億元人民幣； 　　中海地產(chǎn)負(fù)債 4954 億元人民幣； 　　招商地產(chǎn)（000024）負(fù)債 4339 億元人民幣。 　　可謂 “ 虱多不癢、債多不愁 ” ，綁架了銀行，綁架了地方政府，房企一旦暴雷，必然對整個經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)發(fā)生重創(chuàng)。 　　我國經(jīng)濟(jì)增長的底層邏輯已經(jīng)發(fā)生了變化?？紤]到城鎮(zhèn)化率與住房自有率已達(dá)高位、人口老齡化趨勢初現(xiàn)等因素，支持住宅地產(chǎn)開發(fā)增長的核心需求已經(jīng)較為充分地釋放和滿足，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) “ 高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高收益 ” 的數(shù)量擴(kuò)張型發(fā)展模式亟待改變。 　　對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，滿足新發(fā)展模式的要求，要通過精耕產(chǎn)品與服務(wù)、規(guī)模效應(yīng)、科技應(yīng)用、細(xì)化外包等方式做好風(fēng)險防控、突破成本瓶頸、提升人均產(chǎn)值、完成脫需轉(zhuǎn)實(shí)。 　　同時，房地產(chǎn)企業(yè)努力橫向拓展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等其他業(yè)態(tài)，縱向聯(lián)系物業(yè)管理與服務(wù)、品牌輸出、代建等輕資產(chǎn)領(lǐng)域，還可以穩(wěn)步參與城市更新、小區(qū)改造、新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、社區(qū)建設(shè)、市政服務(wù)、產(chǎn)城融合產(chǎn)業(yè)發(fā)展等業(yè)務(wù)。 　　對各地政府來說，滿足新發(fā)展模式的要求，意味著實(shí)事求是、因地制宜、因城施策、一城一策，按照自身實(shí)際情況，有步驟、有秩序、有彈性地調(diào)節(jié)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)政策，跟進(jìn)中央政策推出相關(guān)配套措施并確保落地生效。 　　三、房價綁架經(jīng)濟(jì)是世界性難題 　　房價是美國經(jīng)濟(jì)的重要支撐，只要房價上漲，美國經(jīng)濟(jì)就會向好。美國房地產(chǎn) 144 年還在發(fā)展。美國目前房價連續(xù)六年上漲，期間還把特朗普這個房地產(chǎn)商推成了總統(tǒng)，雖然經(jīng)濟(jì)有各種困難，但因?yàn)榉績r還在上漲期，整體上資產(chǎn)不縮水，還能維持。 1990 年、 2008 年美國房價下跌，這個時間段美國經(jīng)濟(jì)就出了大問題。 　　日本自上世紀(jì)八十年代起經(jīng)濟(jì)就持續(xù)低迷，這有相當(dāng)大的因素是日本房地產(chǎn)市場斷崖式下跌所賜。日本房價真是一個傳奇，它是全世界近三十年來唯一一個房價長期下跌的案例。雖然其他地方的房價也曾有過劇烈下跌，但在一段時間之后都恢復(fù)了失地并且再次刷新了歷史新高，例如香港在 1997 年到 2003 年整個城市平均房價下跌 65% ， 2012 年時終于漲回到 1997 年高點(diǎn)， 2012 年至今香港房價又漲了快一倍；作為對比，日本今天的房價還不到 1991 年的一半，由于差距太大，在可見的中短期內(nèi)，日本房價也不可能回到當(dāng)年的高點(diǎn)。 　　如今，世界上所有國家都在防通脹，而日本在盼 “ 通脹 ” 。日本物價起不來也跟日本房價有關(guān)。日本長期經(jīng)濟(jì)不景氣，干脆就躺平了，發(fā)明了 “ 低欲望社會 ” 。盡管安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)試圖有所作為，但隨著安倍被強(qiáng)殺，這個努力也破產(chǎn)了。 　　日本經(jīng)驗(yàn)高速我們，房地產(chǎn)市場如果處理不好，是要付出沉重代價的。 　　通過降房價解決中低收入住房問題，香港曾試過，此路不通。香港在回歸之后，在東南亞金融風(fēng)暴中下跌了 60% ， SARS 來又下跌了 10% 。當(dāng)時為抑制過快房價上漲，香港推出了 85000 套居屋和公屋政策，像大陸的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。用這個辦法來壓低商品房價格上漲，這個量超出了市場需求。但這個政策造成了市場恐慌，導(dǎo)致了連續(xù)六年的房價下跌，降了 70% 。結(jié)果，人們期望的房價降下來了，但低收入人群不僅買不起房，工作都沒有了。因?yàn)楣墒邢碌绣X人成了負(fù)資產(chǎn)，企業(yè)破產(chǎn)，低收入人群都失業(yè)了。這就是別的什么價格能跌，房價不能跌的道理。 　　四、房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展是方向 　　如果不救房地產(chǎn)，中國經(jīng)濟(jì)會崩盤嗎？答案是肯定的。日本就是前車之鑒。 　　誠然，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)過二三十年快速發(fā)展，目前已到了一個瓶頸期。一方面，人們住房需求得到很大滿足，推動了近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展；另一方面，房地產(chǎn)往上發(fā)展的空間已經(jīng)不大了，已出現(xiàn)階段性的天花板；還一方面，過高房價讓一些低收入人群造成極大負(fù)擔(dān)。 　　房價是由總供給和總需求共同決定的?？赡苡行┑褪杖肴巳嘿I不起房，但不能就此說明房價過高。而解決低收入人群買不起房的問題，似不應(yīng)該在打壓房價上做文章，而應(yīng)該在提高低收入人群收入上想辦法。 　　十年之內(nèi)房價將斷崖式下跌，因?yàn)槲覈總€家庭都有七套以上住房，這個說法是站不住腳的。因?yàn)?，只要?jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，人民生活不斷改善，我們就一定需要更多更好的房子。未來，我國房地產(chǎn)市場穩(wěn)定是最重要的，不漲不跌，時間換空間。 　　今年還有特殊情況，受疫情影響，上海、吉林、北京、海南、江蘇等經(jīng)濟(jì)重磅地區(qū)受重創(chuàng)，我國二季度 GDP 增長 0.4% 。好在我國新能源汽車火爆，基建、出口等還給力，如果房地產(chǎn)市場能夠撐住，不發(fā)生重大弱勢，全年 5.5% 應(yīng)能實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)市場必須撐住。 　　據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站消息， 1—6 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 68314 億元，同比下降 5.4% ；其中，住宅投資 51804 億元，下降 4.5% 。 1—6 月份，商品房銷售面積 68923 萬平方米，同比下降 22.2% ；其中，住宅銷售面積下降 26.6% 。商品房銷售額 66072 億元，下降 28.9% ；其中，住宅銷售額下降 31.8% 。形勢非常不樂觀。 　　我國還沒有做好房地產(chǎn)泡沫破滅的準(zhǔn)備。我國房地產(chǎn)泡沫一旦破滅， 70—80% 的人、 70—80% 財(cái)產(chǎn)就會灰飛煙滅，等于改革開放幾十年白干了。維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定是最急需要做的事。 　　五、到了從根本上改變房地產(chǎn)政策的時候了 　　政策需要提前量。我國計(jì)劃生育政策，從限制生育到鼓勵生育，還是晚了，未來人口下降已成定局。 　　房地產(chǎn)政策也是同樣邏輯。現(xiàn)在已不是要不要限購的問題，而是如何鼓勵購買的問題。 　　我國自 23 年住房商品化改革以來，房地產(chǎn)火爆起來，后來實(shí)施長達(dá) 12 年限購政策，本來是臨時性措施的限購成了常態(tài)，大家都成習(xí)慣了。 2021 年我國房地產(chǎn)政策還有三道紅線約束。 　　把限購政策取消，讓市場重新活躍起來。中央政策很明確，就是保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展和良性循環(huán)。目前，有些政策在松動。比如，把保障性住房貸款另做處理；比如銀行首貸比例、利率，甚至有的地方把第二套首付比例由原來 60% 降到 30% ；這些政策都是按照中央精神來操作的，各地因城施策，有突破。 　　但這些還是局部的不是全局的。由于大家的意見有分歧，一部分仍認(rèn)為房價過高，在守著舊政策，一部分在突破政策，目前處在一種糾結(jié)狀態(tài)。 　　我們認(rèn)為，市場有慣性，老百姓要重拾信心需要時間，政策需要有提前量。現(xiàn)在不是要不要限購問題，而是要鼓勵購房問題。為穩(wěn)樓市穩(wěn)增長穩(wěn)就業(yè)，我們需要用根本性政策改變。 　　老百姓恢復(fù)信心，需要看到房價有上漲跡象，或出現(xiàn)明顯房價上漲，這樣，老百姓才能重新回到市場中來。 　　從根本上改變房地產(chǎn)政策，不是僅僅做不良資產(chǎn)消極處理，才能重拾房地產(chǎn)市場信心，才能穩(wěn)增長。 2022 年下半年樓市和經(jīng)濟(jì)有望會恢復(fù)和好起來。

建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司2022年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行住房租賃專項(xiàng)公司債券（第一期）已于2022年7月18日發(fā)行，最終本期債券發(fā)行規(guī)模為3.7億元，票面利率3.59%，債券為6年期，在第3年末附發(fā)行人贖回選擇權(quán)、調(diào)整票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)。 據(jù)募集說明書顯示，債券主承銷商/債券受托管理人為興業(yè)證券股份有限公司，債券名稱為建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司2022年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行住房租賃專項(xiàng)公司債券（第一期），起息日為2022年7月18日，發(fā)行首日為2022年7月15日。 本次債券發(fā)行總額不超過15億元（含15億元），其中不超過10.50億元用于住房租賃項(xiàng)目的建安費(fèi)用（已剔除地價款，包括但不限于用于支付工程款、支付職工薪酬、購買原材料、支付稅費(fèi)等），或租賃住房的裝修及運(yùn)營支出。不超過4.50億元用于補(bǔ)充公司流動資金和償還公司債務(wù)，擬分期發(fā)行。 本期債券擬發(fā)行總額為不超過3.70億元（含3.70億元），按發(fā)行規(guī)模3.70億元匡算，其中2.60億元擬用于公司住房租賃項(xiàng)目，1.10億元擬用于補(bǔ)充流動資金和償還公司債務(wù)。

3-5月份的PMI都在榮枯分水嶺之下，6月份重新回到之上，經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)有所改善，因此從PMI的角度預(yù)計(jì)，三季度經(jīng)濟(jì)會繼續(xù)復(fù)蘇。但與此同時，房地產(chǎn)投資跌幅擴(kuò)大，其連鎖反應(yīng)也十分值得警惕。 筆者在中國宏觀經(jīng)濟(jì)論壇(CMF)宏觀經(jīng)濟(jì)月度數(shù)據(jù)分析會上表示，整體上看，上半年經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)比較明顯的下滑，經(jīng)濟(jì)勉強(qiáng)實(shí)現(xiàn)正增長，GDP增速0.4%。在疫情管控措施比較嚴(yán)格的情況下，實(shí)現(xiàn)正增長實(shí)屬不易。在4月份經(jīng)濟(jì)比較低迷時，很多影響因素都是暫時的，長期來看，我國經(jīng)濟(jì)潛在增長速度仍然保持4%以上。一旦疫情得到有效控制，疫情管控措施做出相應(yīng)調(diào)整，經(jīng)濟(jì)就會逐步復(fù)蘇。 過去幾年經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型充分體現(xiàn)出消費(fèi)的重要性：消費(fèi)對GDP的貢獻(xiàn)超過投資和出口，成為三駕馬車中最重要的一個引擎。上半年社會消費(fèi)品零售總額整體還是表現(xiàn)不佳，出現(xiàn)了微負(fù)增長。下半年需要出現(xiàn)快速復(fù)蘇，最好能夠回升至10%以上，這樣下半年經(jīng)濟(jì)才有望實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長。 在疫情防控不斷放松后，消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)在未來兩個季度出現(xiàn)復(fù)蘇是可預(yù)期的。但這也是一個重要風(fēng)險點(diǎn)：奧密克戎的傳播性較強(qiáng)，控制起來比較難，部分地方存在再次出現(xiàn)疫情反復(fù)，管控措施再加碼，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增速出現(xiàn)再次回落的風(fēng)險。 房地產(chǎn)投資跌幅擴(kuò)大，連鎖反應(yīng)值得警惕 上半年數(shù)據(jù)顯示，固定資產(chǎn)投資增速出現(xiàn)下滑，其中房地產(chǎn)投資下滑最為明顯，并且跌幅逐漸擴(kuò)大。近期的一些爛尾樓、集體停貸的事件，是房地產(chǎn)整體去杠桿、資金鏈出現(xiàn)斷裂風(fēng)險的一種集中體現(xiàn)。雖然部分樓盤出現(xiàn)集體斷貸占銀行按揭貸款的比例微乎其微，但它反映出很多問題，其連鎖反應(yīng)和蝴蝶效應(yīng)尤為警惕：未來會不會有更多的樓盤、更多的業(yè)主看到集體斷貸的可能性后也加入到該行列，以此促進(jìn)保交樓以及開發(fā)商加快建樓的速度。 值得注意的是，去年恒大等大型地產(chǎn)商已經(jīng)出現(xiàn)資金鏈風(fēng)險，今年許多大地產(chǎn)商又出現(xiàn)了債券評級下調(diào)，甚至債券價格暴跌的情況，這些都反映出資本方對于房地產(chǎn)市場在去杠桿過程中出現(xiàn)資金鏈斷裂、甚至破產(chǎn)倒閉的風(fēng)險的擔(dān)憂。 今年上半年很多地方取消了限購限貸，甚至出現(xiàn)了一些購房送戶口，購房減免購置稅等鼓勵措施，但收效甚微。這是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增速出現(xiàn)下調(diào)再想啟動，需要更大的力度來刺激，采取更多的措施來放寬對消費(fèi)的限制。 過去五年對房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行資金鏈上的嚴(yán)格控制，很多房企無法發(fā)股票融資，被強(qiáng)制去杠桿，導(dǎo)致其在過度加杠桿后資金面非常脆弱，一旦房地產(chǎn)銷售放緩，很快就面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險，形成惡性循環(huán)。加上出現(xiàn)爛尾樓事件后，新的購房者在買房時會更加謹(jǐn)慎，新房銷售可能會進(jìn)一步下降，這將進(jìn)一步加大房地產(chǎn)公司回收資金的難度，加重其資金鏈的危機(jī)。 此外，三年疫情導(dǎo)致多數(shù)人收入下降，人們對于買房的信心和能力大受影響，即使部分地方放開了房地產(chǎn)的限購限貸，也只有部分富人階層有能力買房，中低收入人群買房的能力仍然有限。 不過房地產(chǎn)行業(yè)目前還沒有形成系統(tǒng)性風(fēng)險，并且由于按揭的首付比例偏高，只要房價不下跌，就不會出現(xiàn)大面積斷供的現(xiàn)象，也不會出現(xiàn)類似2008年美國的次貸危機(jī)?，F(xiàn)在來看，我國房地產(chǎn)市場面臨的問題主要在于房企資金鏈斷裂，并沒有擴(kuò)散到整個金融系統(tǒng)，所以只要采取措施來保交樓，穩(wěn)定市場預(yù)期，這些問題就都能化解。 如何解決房地產(chǎn)政策矯枉過正問題？ 首先，保障房企正常開發(fā)貸的需求。房地產(chǎn)行業(yè)本身就是依靠杠桿發(fā)展的行業(yè)，所以在去杠桿過程中要注意不能一刀切，對于正常的開發(fā)貸需求和沒有觸碰到“三條紅線”的房企提供正常的貸款支持。 其次，滿足購房者按揭貸款需求。無論是首套房還是改善性住房，在“房住不炒”的政策下要給予滿足。實(shí)際上，按揭貸款對銀行來說是最優(yōu)質(zhì)的貸款，壞賬率是最低的，銀行也十分積極地發(fā)放按揭貸款，因此未來滿足購房者正常按揭貸款的需求還是要落實(shí)。 再次，加大政府投資力度，刺激民間投資。加快地方專項(xiàng)債權(quán)的發(fā)行，提高基建投資非常重要?，F(xiàn)在民間投資明顯不足，實(shí)體經(jīng)濟(jì)和實(shí)體企業(yè)對未來的信心不足，所以擴(kuò)大再生產(chǎn)的沖動不強(qiáng)。此時政府投資一定程度上可以彌補(bǔ)民間投資的不足，通過加快傳統(tǒng)基建，比如修路建橋等基礎(chǔ)公共設(shè)施；以及新基建，比如加快信息高速公路，新能源中的充電樁，以及5G基站、大數(shù)據(jù)中心、人工智能等新經(jīng)濟(jì)行業(yè)的基建投資，既能夠穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)增長基本盤，又能夠推動經(jīng)濟(jì)增長。 未來發(fā)展三個著力點(diǎn)：大消費(fèi)、新能源和科技 在疫情管控能夠嚴(yán)格落實(shí)的情況下，減少一些不必要的限制消費(fèi)的環(huán)節(jié)，讓消費(fèi)能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)起來?，F(xiàn)在的問題在于很多地方強(qiáng)制加碼，對外來人員強(qiáng)制隔離，甚至對低風(fēng)險地區(qū)來的人員也采取隔離，阻礙了人員流動，使正常的經(jīng)濟(jì)活動受到很大影響。應(yīng)該在符合疫情防控情況下放開消費(fèi)，不隨意關(guān)停消費(fèi)場所，不層層加碼，嚴(yán)格貫徹中央以及國家衛(wèi)健委統(tǒng)一政策，不歧視外來人員或者隨便隔離外來人員，人員流動起來，消費(fèi)自然也就起來了。 上半年汽車消費(fèi)整體出現(xiàn)比較明顯的下降，但新能源汽車卻繼續(xù)高歌猛進(jìn)，上半年出現(xiàn)了翻倍的銷量增長。新能源汽車替代傳統(tǒng)燃油車的速度正在加快，中國新能源汽車的滲透率從2021年的15%提高到2022年上半年的25%。雖然新能源汽車銷量突破1000萬輛，但其在中國整體汽車保有量占比不到3%，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆? 大力發(fā)展新能源汽車不僅給資本市場帶來很多投資機(jī)會，也是中國汽車行業(yè)彎道超車的巨大機(jī)遇，同時還能夠幫助中國擺脫對于進(jìn)口石油的依賴。如今國際油價高企，將來一旦出現(xiàn)國際關(guān)系緊張局勢加劇，石油進(jìn)口有可能就不會那么順暢。如果能把我們的汽車的一半換成新能源，我們就掌握了主動權(quán)。此外，我們可以通過光伏發(fā)電、風(fēng)電、核電、水電、火電等保障電力供應(yīng)，這場能源革命未來發(fā)展空間巨大。因此，大力發(fā)展清潔能源是政策重要的著力點(diǎn)。 另外，平臺經(jīng)濟(jì)整治已經(jīng)取得階段性成效，國家表態(tài)繼續(xù)支持民營企業(yè)平臺經(jīng)濟(jì)發(fā)展。未來還是要發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)對經(jīng)濟(jì)的刺激作用，同時對于“卡脖子”的一些科技領(lǐng)域進(jìn)行攻關(guān)，加大科研投入，大力支持芯片半導(dǎo)體等行業(yè)，擺脫對于美國芯片進(jìn)口的依賴。

國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2022 年1~6 月房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)。 　　銷售端：6 月商品房銷售降幅收窄，待觀察后續(xù)政策及房企動作2022 年1~6 月，商品房銷售面積累計(jì)同比-22.2%(1~5 月-23.6%)，6 月單月-18.3%(5 月-31.8%)；1~6 月銷售金額累計(jì)同比-28.9%(1~5月-31.5%)，6 月單月-20.8%(5 月-37.7%)。其中，住宅銷售金額累計(jì)同比-31.8%(1~5 月-34.5%)。價格維度，2022 年1~6 月全國銷售均價同比-8.1%(1~5 月-10.3%)；區(qū)域維度看，東部地區(qū)的銷售均價仍居四大區(qū)域首位，達(dá)13567 元/方。往后看，2022 年7 月至今(截至7 月18 日)30 大中城市高頻成交面積數(shù)據(jù)顯示同比-41.0%，銷售情況不容樂觀。隨著各大城市進(jìn)入疫情常態(tài)化防控階段，短期降幅波動走向仍需觀察：i)政策后續(xù)落地情況，尤其是注意觀察近期監(jiān)管、住建部、央行協(xié)同配合的政策力度及地方出臺的“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”具體措施落實(shí)情況；ii)房企“以價換量”力度，各房企在“促回款”壓力下，極有可能結(jié)合實(shí)際情況開展優(yōu)惠活動，如特價房、折扣和全民營銷返傭等。 　　開竣工：新開工降幅擴(kuò)大，竣工壓力短期內(nèi)難以改善2022 年1~6 月新開工同比-34.4%(1~5 月-30.6%)，6 月單月-45.1%(5 月-41.8%)。從拿地向開工傳導(dǎo)的角度而言，拿地-銷售普遍存在2~3Q 的時滯。細(xì)分至城市層面，“土地供應(yīng)兩集中”對拿地的節(jié)奏已經(jīng)產(chǎn)生明顯擾動?？紤]到，“三條紅線”、“房地產(chǎn)貸款集中度管理” 　　及土地“兩集中”等調(diào)控政策的實(shí)施以及當(dāng)前宏觀環(huán)境的不確定性提升，房企拿地態(tài)度將愈發(fā)謹(jǐn)慎。值得注意的是2022H1 新開工在拿地端滯后的情況下，也將相應(yīng)出現(xiàn)波動，房企主動調(diào)整開工節(jié)奏的能力持續(xù)弱化。實(shí)行“兩集中”土拍的22 城中民企拿地意愿仍較弱，部分城市城投等地方平臺托底現(xiàn)象延續(xù)。截至7 月19 日，2022 年22城土拍情況(長沙、廣州第二輪均因1 宗地?fù)u號未公布，暫未統(tǒng)計(jì))，就拿地金額占比來看，央國企、地方平臺、民企分別占42%、33%、25%。平臺獲取項(xiàng)目較大概率將尋求品牌房企合作開發(fā)，也是導(dǎo)致項(xiàng)目開工速度放緩的因素之一。 　　1~6 月竣工面積同比-21.5%(1~5 月-15.3%)，6 月單月-40.7%(5月-31.3%)?？⒐ぶ笜?biāo)將直接受到近期銀行斷貸事件影響，該指標(biāo)恢復(fù)需觀察政府后續(xù)“保交付”措施力度，考慮到政策發(fā)力需要時間，預(yù)計(jì)7 月壓力難有明顯改善。 　　投資端：開發(fā)投資單月同比降幅擴(kuò)大，土地投資貢獻(xiàn)持續(xù)減少2022 年1~6 月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比-5.4%(1~5 月-4.0%)，6 月單月-9.4%(5 月-7.8%)。注意到，1~6 月土地成交建面同比-48.3%(1~5 月-45.7%)?？紤]到，集中供地的實(shí)施及“因城施策”下分化，房企拿地策略維持保守，土地市場區(qū)域間熱度分化更為明顯，作為開發(fā)投資的主要組成部分，未來土地投資對開發(fā)投資的貢獻(xiàn)存在繼續(xù)弱化的可能。此外，今年《政府工作報(bào)告》再提新型城鎮(zhèn)化，有序推進(jìn)城市更新，加上近期鄭州新政再推棚改等，城市更新有望在未來“補(bǔ)位”提升房地產(chǎn)開發(fā)投資韌性。 　　融資端：到位資金單月同比降幅收窄，各細(xì)分渠道單月同比皆負(fù)2022 年1~6 月到位資金同比-25.3%(1~5 月-25.8%)，6 月單月-23.6%(5 月-33.4%)。結(jié)構(gòu)上，6 月單月國內(nèi)貸款(同比-32.1%)、自籌資金(同比-17.5%)、回款(首付+按揭)(同比-27.8%)【其中個人按揭(同比-19.7%)、首付款(同比-30.8%)】。從占比來看，銷售回款仍為主要的資金來源渠道(6 月單月占比49.7%，1~6 月占比達(dá)49.8%)，各細(xì)分渠道單月同比皆負(fù)。隨著政策放松，居民總體按揭需求較上月有所改善，但仍存在壓力，從央行發(fā)布的6 月社會融資規(guī)模統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告可以印證：6 月居民貸款環(huán)比多增5594 億，但同比仍少增203 億；其中6 月居民中長期新增貸款較5 月大幅增加1047 億元至4167 億元，但同比仍縮窄至989 億元。向后看，在良性循環(huán)和因城施策政策引導(dǎo)下，在保障居民合理購房需求釋放基礎(chǔ)上，融資端有望得到修復(fù)。 　　投資建議 　　繼“三條紅線”后，“房地產(chǎn)貸款集中度管理”及“土地供應(yīng)兩集中”等政策的出臺，將供需兩端雙向約束。調(diào)控風(fēng)向未變，“以穩(wěn)為主”仍為主基調(diào)，大放大收的空間較窄。當(dāng)前板塊估值及倉位已處歷史低位。行業(yè)供需兩端受限帶來拿地、銷售、降杠桿之間的不協(xié)調(diào)加重。建議關(guān)注： 　　(1)穩(wěn)健發(fā)展型：保利發(fā)展、萬科A、金地集團(tuán)；(2)成長受益型： 　　濱江集團(tuán)、建發(fā)股份、新城控股；(3)物管優(yōu)質(zhì)標(biāo)的：碧桂園服務(wù)、華潤萬象生活、金科服務(wù)、綠城服務(wù)、寶龍商業(yè)等。 　　風(fēng)險提示 　　房地產(chǎn)調(diào)控政策趨嚴(yán)，銷售修復(fù)不及預(yù)期，資金面大幅收緊等。

為進(jìn)一步優(yōu)化遂寧市房地產(chǎn)市場營商環(huán)境，切實(shí)解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展過程中遇到的突出問題和實(shí)際困難，近日，遂寧市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)通知，指導(dǎo)各轄區(qū)開展房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目掛聯(lián)工作。 通過梳理摸排，遂寧市共有83個在建和待建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目納入掛聯(lián)范圍。每一個項(xiàng)目均由一名縣(市、區(qū))、市直園區(qū)縣級領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行“一對一”掛聯(lián)，同時還明確了一名轄區(qū)部門聯(lián)系人，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)相關(guān)縣級領(lǐng)導(dǎo)對全市在建和待建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行分片掛聯(lián)。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局分片掛聯(lián)領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)督促、指導(dǎo)各轄區(qū)掛聯(lián)領(lǐng)導(dǎo)開展掛聯(lián)工作，每季度調(diào)度轄區(qū)項(xiàng)目掛聯(lián)工作開展情況和項(xiàng)目推進(jìn)情況。 各轄區(qū)掛聯(lián)領(lǐng)導(dǎo)要全面掌握已購開發(fā)建設(shè)用地的房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目情況，原則上每月開展一次“一對一”對接、溝通和服務(wù)工作，化解房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展難題，推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)投資逐步回升，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。 通知要求，各轄區(qū)要明確掛聯(lián)領(lǐng)導(dǎo)工作任務(wù)目標(biāo)，制訂詳細(xì)的工作計(jì)劃，落實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目掛聯(lián)制度，確保工作落地見效。各項(xiàng)目縣級掛聯(lián)領(lǐng)導(dǎo)要不定期組織研究解決轄區(qū)內(nèi)掛聯(lián)房地產(chǎn)企業(yè)、項(xiàng)目在發(fā)展和建設(shè)過程中出現(xiàn)的困難和問題，按照一個項(xiàng)目一個掛聯(lián)方案的方式落實(shí)掛聯(lián)任務(wù)。各轄區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要明確專門人員定期跟蹤項(xiàng)目進(jìn)展情況，充分發(fā)揮溝通、協(xié)商作用，定期開展座談、走訪、調(diào)研，督促未開工房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盡快投資、動工，指導(dǎo)在建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)范運(yùn)營，按期完工。

如何提振信心和扭轉(zhuǎn)預(yù)期？還需進(jìn)一步因城施策出臺和調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策，加大信貸的支持力度，降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)成本等。這些舉措都有助于更好滿足剛性和改善性需求，激活市場交易量。 隨著上半年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的出爐，各行各業(yè)上半年的發(fā)展概況也更加清晰。2022年上半年房地產(chǎn)市場處于十分膠著的狀態(tài)。受到疫情多點(diǎn)散發(fā)等影響，不少城市房地產(chǎn)市場在企穩(wěn)過程中遇到阻力，不過也有一些城市的市場在臨近年中時呈現(xiàn)一定回暖跡象。 上半年政策暖風(fēng)頻吹，多城市密集出臺調(diào)控政策，令人印象深刻。很多城市房地產(chǎn)市場面臨下行壓力，在穩(wěn)增長放在更加突出位置的背景下，各地因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，意在發(fā)揮穩(wěn)樓市在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)中的作用。4月29日召開的中央政治局會議明確，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求。上半年，信貸政策調(diào)整，房貸利率下調(diào)降低購房成本，在一定程度上推動很多觀望者及時出手購房。各地積極采取包括降低首付、取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”、放寬限購、放寬限售、縮短個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限、棚戶區(qū)改造推出房票安置等調(diào)控舉措，旨在提振市場預(yù)期，更好滿足居民剛需和改善性住房需求，促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更是想出以小麥、大米、西瓜等農(nóng)作物抵房款等促銷手段，折射出個別城市和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目想要盡快銷售回款的急迫心情。 政策效應(yīng)正在逐步顯現(xiàn)。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月份商品住宅銷售價格環(huán)比總體趨穩(wěn)。70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比上漲城市分別有31個和21個，比上月均增加6個。據(jù)測算，6月當(dāng)月全國新建商品房銷售面積和銷售額環(huán)比增速均超過65%，增速較上月明顯擴(kuò)大。6月份，成都以新建商品住宅價格環(huán)比上漲1.3%和二手住宅價格環(huán)比上漲2.0%領(lǐng)漲70個大中城市。 不可否認(rèn)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升仍面臨一些矛盾和難題。城市間分化依然十分明顯。一些城市房地產(chǎn)銷售量和價格回暖的同時，仍有不少城市的市場處于下行區(qū)間。當(dāng)前總體成交量還處于較低位置。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍偶現(xiàn)債務(wù)違約，個別房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目因?yàn)橘Y金問題出現(xiàn)延期交付。這些情況在一定程度上影響了購房者對于市場的信心和預(yù)期。有人認(rèn)為，房地產(chǎn)市場短期已經(jīng)觸底，但恢復(fù)將是緩慢溫和的過程，市場在底部徘徊的時間將比過去周期中更為漫長。如何提振信心和扭轉(zhuǎn)預(yù)期？還需進(jìn)一步因城施策出臺和調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策，加大信貸的支持力度，降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)成本等。這些舉措都有助于更好滿足剛性和改善性需求，激活市場交易量。 上半年，房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管備受關(guān)注。預(yù)售資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的重要資金來源，與此同時，加強(qiáng)對預(yù)售資金的監(jiān)管，防止預(yù)售資金被違規(guī)挪用，也是避免出現(xiàn)爛尾樓，保護(hù)廣大購房者合法權(quán)益的重要舉措。今年1月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》。4月29日召開的中央政治局會議要求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管。商品房預(yù)售資金監(jiān)管當(dāng)更嚴(yán)更細(xì)，既發(fā)揮好穩(wěn)定房企資金來源的作用，優(yōu)化支出使用流程，使用便捷；又必須在嚴(yán)格監(jiān)管下實(shí)現(xiàn)?？顚Ｓ谩Ｈ缫恍┦》莸念A(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定明確，屬于重點(diǎn)監(jiān)管資金的，不得用于支付其他借（貸）款的本金和利息和用于繳納土地價款等。應(yīng)切實(shí)保障房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付，維護(hù)好購房人合法權(quán)益，防范降低房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險。 從中長期看，我國房地產(chǎn)市場總體需求有望成為未來平穩(wěn)健康發(fā)展的重要支撐。房地產(chǎn)市場存在結(jié)構(gòu)性潛力，特別是在人口凈流入的城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的城市，需求仍將活躍。業(yè)內(nèi)專家預(yù)計(jì)，商品房市場中長期仍能保持每年12億至15億平方米的交易規(guī)模。貝殼研究院的研究也認(rèn)為，未來15年，住房需求仍有超過200億平方米的規(guī)模。

7月18日，廣州第二批集中供地正式啟動拍賣。從出讓結(jié)果來看，成功出讓11宗地塊，3宗地塊流拍，共計(jì)攬金209.56億元，整體溢價率為6.55%，流拍率為27.27%。 　　“本次地塊出讓熱度分化鮮明，房企拿地依舊關(guān)注利潤成分。在本輪集中供地掛牌時，多數(shù)地塊取消了競自持部分，地塊觸頂后以搖號確定競得人，規(guī)則上更便于項(xiàng)目開發(fā)利潤測算?！敝兄秆芯吭和恋厥聵I(yè)部負(fù)責(zé)人張凱向《證券日報(bào)》記者表示，其中，熱度最高的搖號地塊“天河區(qū)燕塘地塊”，觸頂價81.1億元，樓面價4.8萬元/平方米。而地塊周邊天河金茂府二手房目前的報(bào)價已達(dá)到8.6萬元至9.9萬元/平方米，新房利潤空間可觀，成為眾多房企角逐對象。 　　“廣州本輪土拍凸顯‘精益求精’的特征?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪向《證券日報(bào)》記者表示，與首輪集中供地相比，本輪集中供地成交率有所下降，流拍現(xiàn)象有所增多，但中心區(qū)供地比例增加，優(yōu)質(zhì)地塊涌現(xiàn)，在一定程度上提升房企拿地積極性，整體溢價率較上輪增加5.35個百分點(diǎn)。 　　“保利發(fā)展競得3宗，越秀地產(chǎn)拿下2宗，珠江實(shí)業(yè)拍得1宗，其余多由地方平臺公司競得?！睆垊P表示，從當(dāng)下看，具備較強(qiáng)資金優(yōu)勢、良好融資能力和擁有充足現(xiàn)金流的房企在土地市場較為積極，也能為其開發(fā)建設(shè)提供安全保障。 　　值得關(guān)注的是，中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至7月18日，22城中有19個城市推出第二批集中供地公告，14個城市完成出讓，共計(jì)成交涉宅用地312宗，收金3785億元。其中，62宗地塊溢價達(dá)到上限成交，上限成交占比19.9%；208宗地塊底價成交，占比66.7%；流拍及撤牌地塊共計(jì)26宗，較首批集中供地減少明顯。 　　“今年上半年，房企銷售、融資等方面表現(xiàn)相對乏力，土地投資動作隨之收縮。不過，在疫情防控取得良好成效下，樓市銷售端已于5月份顯露出回升跡象，房企資金流進(jìn)而得到一定的補(bǔ)給?！标P(guān)榮雪表示，鑒此，預(yù)計(jì)下半年土地市場供應(yīng)端將發(fā)力，成交將隨之上升，全年供應(yīng)和成交將基本維持穩(wěn)定。 　　“土地市場將會進(jìn)一步分化?！痹谕哐芯吭貉芯靠偙O(jiān)宋紅衛(wèi)看來，一方面體現(xiàn)在城市之間的分化上，比如一線核心城市表現(xiàn)會更搶眼；另一方面則體現(xiàn)在同一城市內(nèi)部的分化上，比如核心區(qū)域地塊競爭更激烈，或會觸頂溢價，但遠(yuǎn)郊地塊則可能流拍。 　　“總體而言，目前部分城市二批次供地成交回暖跡象明顯，整體土地市場交易愈發(fā)平穩(wěn)?！睆垊P表示，今年多數(shù)城市將集中供地調(diào)整為4個批次，并且推出預(yù)公告等方式，土地出讓節(jié)奏較去年同期發(fā)生明顯變化，分散企業(yè)拿地資金壓力的同時，企業(yè)對地塊研判節(jié)奏把握更好。接下來，預(yù)計(jì)更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)將參與角逐更多優(yōu)質(zhì)地塊，土地市場也將更加穩(wěn)健運(yùn)行。 　　關(guān)榮雪表示，隨著市場信心逐步恢復(fù)，融資環(huán)境得到進(jìn)一步改善，民營房企拿地意愿或逐步增強(qiáng)。

　歷時一年，保障性租賃住房公募REITs試點(diǎn)終于傳來新的好消息。 　　7月11日，首單保障性租賃住房REITs紅土創(chuàng)新深圳人才安居REITs獲深交所審核通過，從正式申報(bào)到審核通過，只用了45天。僅三日后，中金廈門安居REITs也獲上交所通過。這意味著，國內(nèi)交易所目前在排隊(duì)的2個保障性租賃住房REITs項(xiàng)目，距離正式發(fā)行僅差臨門一腳。 　　保障性租賃住房金融體系進(jìn)一步完善，這為開發(fā)企業(yè)資金退出提供了新通路，“投融管退”閉環(huán)被打通意味著租賃行業(yè)將迎來新發(fā)展。這成為房地產(chǎn)行業(yè)近期的一個好消息。 　　兩大保障性租賃住房租賃REITs項(xiàng)目快速獲批 　　2021年6月，發(fā)改委發(fā)布通知，將保障性租賃住房納入公募REITs試點(diǎn)行業(yè)范圍。 　　直至2022年5月27日，紅土創(chuàng)新深圳安居REITs、中金廈門安居REITs分別于深交所、上交所和證監(jiān)會報(bào)送申請材料，成為首批申報(bào)的保障性租賃住房REITs，也是目前在國內(nèi)交易所排隊(duì)的僅有的2個項(xiàng)目。 　　歷經(jīng)“受理”和“問詢”環(huán)節(jié)，紅土創(chuàng)新深圳安居REITs于7月11日審核通過，用時僅45天。7月14日，中金廈門安居REITs也獲上交所通過，用時48天。 　　最短45天是什么概念？我們查看目前剛成立以及上市的項(xiàng)目，從申報(bào)到通過短則5個月，長則已歷經(jīng)一年多時間。 　　保障性租賃住房REITs審批提速背后最大的原因來自于政策支撐。 　　自2022年年初，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知，明確支持保障性租賃住房發(fā)展。 　　近幾個月以來，證監(jiān)會、發(fā)改委等多方就保障性租賃住房REITs發(fā)展提供支持。直至5月27日，深交所、上交所分別推進(jìn)首單保障性租賃住房REITs的申報(bào)審批工作，實(shí)際上，上述金融方面出臺的多種政策推動保障性租賃住房發(fā)展，鼓勵更多市場主體加入建設(shè)。 　　這不僅為開發(fā)企業(yè)資金退出提供了指引，打通了“投融管退”的閉環(huán)，同時也進(jìn)一步完善了保障性租賃住房金融體系。 　　房企擁有了一個融資新思路 　　7月15日，滬深證券交易所發(fā)布施行《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(REITs)規(guī)則適用指引第4號——保障性租賃住房(試行)》，對保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs進(jìn)行規(guī)范和引導(dǎo)。 　　其中明確，原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)為開展保障性租賃住房業(yè)務(wù)的獨(dú)立法人主體，不得開展商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。鼓勵專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)開展保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施基金試點(diǎn)。 　　過去，由于保障性租賃住房項(xiàng)目需精裝修建成后運(yùn)營，存在項(xiàng)目回報(bào)周期長、資金沉淀壓力大的問題，且租金一般要低于市場價格約15%~20%，回報(bào)率相對較低，房企參與保障性租賃住房意愿并不強(qiáng)。 　　但隨著政策支持，以及首批申報(bào)REITs項(xiàng)目通過，這將為市場化企業(yè)后續(xù)申報(bào)保障性租賃住房REITs提供參照。 　　從首批申報(bào)REITs產(chǎn)品情況來看，資產(chǎn)證券化申請需要產(chǎn)權(quán)明確，同時對企業(yè)持有出租房源套數(shù)規(guī)模有一定要求。 　　例如底層資產(chǎn)，首批申報(bào)REITs產(chǎn)品涉及到的6個項(xiàng)目均獲得保障性租賃住房認(rèn)證，產(chǎn)權(quán)清晰，出租率均達(dá)到98%以上，深圳安居保利香檳苑達(dá)到100%。租戶租賃期限較長，一般以3年為主。租約長加上高出租率，這意味著持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金收入。 　　租金構(gòu)成相對豐富，除住房租賃收入外，還可以發(fā)展商業(yè)、車位租賃服務(wù)。比如深圳安居的百泉閣和錦園另有商業(yè)配套或者車位租賃服務(wù)。 　　按照最新的第4號指引，要求基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營時間原則上不低于3年。意味著從投入運(yùn)營到項(xiàng)目資產(chǎn)證券化申報(bào)，周期相對較短，這可以解決企業(yè)住房租賃項(xiàng)目資金沉淀周期長、資金壓力大等難題。 　　從首批申報(bào)REITs的產(chǎn)品情況來看，廈門安居的兩個項(xiàng)目運(yùn)營時間均約為2.33年，深圳安居的保利香檳苑運(yùn)營周期最長約為2.67年，最短的百泉閣項(xiàng)目為2個月，整體來看資金回報(bào)周期相對較短。 　　資產(chǎn)證券化工具為重資產(chǎn)持有保障性租賃住房資金退出提供了參考路徑，將有效縮短資金回報(bào)周期，降低企業(yè)資金壓力，特別是對一些近兩年有保障性租賃住房建設(shè)任務(wù)的國企來說具有重要意義。 　　目前，已有部分房企通過不同方式參與保障性租賃住房建設(shè)。比如旭輝控股領(lǐng)寓旗下柚米寓九亭中心店經(jīng)過認(rèn)定被納入上海松江區(qū)首批保障性租賃住房；而龍湖冠寓則通過輕資產(chǎn)方式參與到蘇州木瀆項(xiàng)目，該項(xiàng)目由村集體組織開發(fā)建設(shè)，龍湖整體租賃后展開運(yùn)營，每年向村集體支付租金，運(yùn)營期為15年。 　　房企資金退出完善的背景下，保障性租賃住房不失為房企布局的一個新賽道，而保障性租賃住房REITs成功發(fā)行也為房企提供了一個新的融資思路。 　　上半年資產(chǎn)證券化融資占三成 　　保障性租賃住房REITs快速通過審批，也讓我們注意到2022年上半年房企資產(chǎn)證券化融資的情況，用一個詞概括：活躍。 　　從整個資產(chǎn)證券化融資來看，相對于信用債和海外債，資產(chǎn)證券化融資比較亮眼。 　　上半年，房企境內(nèi)外累計(jì)發(fā)債融資(含證券化融資)共計(jì)人民幣4488億元，同比下降35%，房企融資端境況仍未有明顯改善。海外債發(fā)行規(guī)模更是大降超七成。 　　反觀資產(chǎn)證券化融資，上半年融資規(guī)模累計(jì)達(dá)到1398億元，同比雖下降24%，但降幅遠(yuǎn)低于信用債、海外債。且資產(chǎn)證券化融資占2022年上半年房企境內(nèi)外累計(jì)發(fā)債融資規(guī)模超三成。 　　存量資產(chǎn)資產(chǎn)證券化同樣得到政策支持。 　　5月25日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》，鼓勵企業(yè)選擇適合的存量資產(chǎn)，采取多種方式予以盤活，這一政策的出臺將極大激活手中持有優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的企業(yè)，特別是國企可以通過公募REITs、資產(chǎn)證券化等方式進(jìn)行融資。 　　從企業(yè)來看，2022年1-6月，共有3家房企證券化融資超百億元，其中萬科保持了2021年以來的領(lǐng)先態(tài)勢，上半年通過發(fā)行各類證券化產(chǎn)品合計(jì)融資226億元，居各家房企之首，保利發(fā)展、中國金茂也緊隨其后，證券化融資超百億元。 　　可以預(yù)見的是，一旦保障性租賃住房REITs成功發(fā)行，房企資產(chǎn)證券化融資渠道將進(jìn)一步被擴(kuò)充。

為盤活閑置存量房屋資源，加大保障性租賃住房供給力度，切實(shí)解決新市民、青年人等群體的住房困難問題，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳起草了《關(guān)于做好閑置存量房屋改造和改建保障性租賃住房工作的通知(征求意見稿)》(以下簡稱《征求意見稿》)，《征求意見稿》7月18日向社會公布，公開征求社會各界意見。 　　《征求意見稿》明確了改造和改建的適用范圍： 　　(一)閑置存量住房。各市縣城區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)已建成并具有一定規(guī)模的閑置商品住宅，政府、國有企事業(yè)單位閑置的公租房、直管公房、周轉(zhuǎn)房、職工宿舍和棚戶區(qū)改造、城市更新等安置住房，可納入改造保障性租賃住房的范圍。 　　(二)閑置非居住存量房屋。各市縣城區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)已建成并具有一定規(guī)模的閑置商業(yè)、辦公、旅館(酒店)、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，可納入改建保障性租賃住房的范圍。工業(yè)用地或者物流用地上廠房、倉儲等非居住存量房屋應(yīng)當(dāng)在保障產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，滿足環(huán)保安全要求的前提下進(jìn)行改建。 　　(三)有下列情形的閑置存量房屋不得納入改造和改建范圍： 　　1.擬改造或改建的閑置存量房屋所在地塊已納入政府土地征收或儲備計(jì)劃的； 　　2.擬改建的非居住存量房屋用地性質(zhì)為三類工業(yè)用地和三類物流倉儲用地的，或經(jīng)環(huán)境影響評估發(fā)現(xiàn)土地、環(huán)境和建筑有污染不滿足居住條件的； 　　3.根據(jù)國家和本省相關(guān)規(guī)定，或經(jīng)技術(shù)論證禁止改造或改建的； 　　4.擬改造或改建的閑置存量房屋存在違法違規(guī)建設(shè)行為，且尚未依法依規(guī)查處整改到位的。 　　《征求意見稿》提出改造和改建的基本原則： 　　(一)政府引導(dǎo)，市場運(yùn)作。加強(qiáng)財(cái)稅、金融、土地等方面政策支持，充分發(fā)揮市場機(jī)制作用，積極引導(dǎo)市場主體將閑置存量住房改造為保障性租賃住房，將閑置和低效利用的非居住存量房屋改建為保障性租賃住房。非居住存量房屋用作保障性租賃住房期間，不調(diào)整規(guī)劃用途，不變更土地使用性質(zhì)、土地使用年限以及不動產(chǎn)登記信息，不補(bǔ)繳土地價款。 　　(二)合理選址，供需匹配。閑置存量房屋改造、改建為保障性租賃住房的，應(yīng)當(dāng)符合規(guī)劃原則、區(qū)域功能定位和產(chǎn)業(yè)發(fā)展等要求，重點(diǎn)在產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、商業(yè)商務(wù)聚集區(qū)、城市建設(shè)重點(diǎn)片區(qū)等就業(yè)崗位集中、人口聚集、交通便捷的區(qū)域開展和實(shí)施，緩解供需匹配問題，促進(jìn)職住平衡、產(chǎn)城融合發(fā)展。 　　(三)尊重民意，依法依規(guī)。推進(jìn)存量閑置房屋改造、改建保障性租賃住房，應(yīng)尊重群眾意愿，依據(jù)法律、法規(guī)和相關(guān)政策開展工作，切實(shí)保護(hù)產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益，充分調(diào)動社會各界參與的積極性和主動性。 　　(四)政策從優(yōu)，不疊加享受。納入保障性租賃住房管理的存量房屋，其原來享受的支持政策優(yōu)于保障性租賃住房支持政策的，可選擇最優(yōu)惠政策執(zhí)行，但不疊加享受。 　　《征求意見稿》要求閑置存量房屋改造或改建為保障性租賃住房，應(yīng)當(dāng)同時符合以下條件： 　　(一)權(quán)屬清晰合法。申請改造或改建的項(xiàng)目應(yīng)為依法取得土地且批建手續(xù)齊全的合法建筑，不存在查封登記、異議登記等限制轉(zhuǎn)移登記的情形；存在抵押登記等他項(xiàng)權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)取得所有他項(xiàng)權(quán)益人同意。 　　(二)實(shí)施主體明確。實(shí)施改造或改建的主體應(yīng)為房屋產(chǎn)權(quán)人或受房屋產(chǎn)權(quán)人委托的實(shí)施單位、受委托代理的整體運(yùn)營承租人等。 　　(三)項(xiàng)目規(guī)模合理。閑置存量住房改造原則上以整棟、整單元或整層為基本改造單位，以原規(guī)劃設(shè)計(jì)的最小單元和現(xiàn)有戶型為基礎(chǔ)實(shí)施改造，不得改變原建筑主體或承重結(jié)構(gòu)。閑置的商業(yè)、辦公、旅館(酒店)、科研教育等非居住存量房屋應(yīng)以棟、座或者層為單位進(jìn)行改建；廠房、倉儲應(yīng)以棟或者座為單位進(jìn)行改建，單個項(xiàng)目改建建筑面積不低于1000平方米。 　　此外，《征求意見稿》明確改造和改建的相關(guān)要求： 　　(一)結(jié)構(gòu)安全要求。實(shí)施閑置存量房屋改造或改建前，項(xiàng)目實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)委托具有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋安全鑒定，確定房屋結(jié)構(gòu)安全現(xiàn)狀，委托原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，出具施工圖，并委托有相應(yīng)資質(zhì)等級的施工單位實(shí)施，確保房屋結(jié)構(gòu)安全。涉及結(jié)構(gòu)改動或者荷載增加的項(xiàng)目，項(xiàng)目實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)委托具有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行技術(shù)論證和可靠性鑒定，并出具鑒定報(bào)告，確認(rèn)結(jié)構(gòu)安全并辦理施工許可手續(xù)后，再組織施工。 　　(二)消防安全要求。實(shí)施閑置存量房屋改造或改建前，項(xiàng)目實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)委托具有資質(zhì)的消防技術(shù)服務(wù)機(jī)構(gòu)，根據(jù)設(shè)計(jì)方案開展房屋消防安全評估。閑置存量住房原來已通過消防驗(yàn)收且項(xiàng)目改造工程不影響消防功能的，可使用原來的消防審批手續(xù)；項(xiàng)目改造工程影響消防功能的，應(yīng)按照住宅建筑的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和防火要求優(yōu)化設(shè)計(jì)、施工，重新辦理消防審批手續(xù)。閑置存量非居住房屋改建項(xiàng)目應(yīng)按照非住宅類(公寓或者宿舍)居住建筑的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和防火要求進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工，辦理消防審批手續(xù)。 　　(三)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要求。改造和改建項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和施工應(yīng)當(dāng)符合國家和本省現(xiàn)行相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。閑置非居住存量房屋改建的保障性租賃住房項(xiàng)目戶型建筑面積以不超過70平方米的小戶型為主。改建為宿舍型租賃住房應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《宿舍建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》或《旅館建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。閑置存量住房改造的保障性租賃住房項(xiàng)目可適當(dāng)放寬住房建筑面積和戶型比例要求。 　　(四)入住條件要求。閑置存量房屋改造和改建的保障性租賃住房項(xiàng)目，其供水、供電、供氣設(shè)施應(yīng)當(dāng)符合國家和本省市相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，且應(yīng)當(dāng)具備良好的衛(wèi)生、通風(fēng)、采光等居住條件，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收時應(yīng)當(dāng)按照《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制標(biāo)準(zhǔn)》(GB50325-2020)進(jìn)行室內(nèi)環(huán)境污染物濃度檢測，符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)后方可對外出租。

　自5月16日碧桂園、龍湖、美的置業(yè)三家民企被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選為示范房企，優(yōu)質(zhì)民營房企債券發(fā)行逐步恢復(fù)。6月24日，旭輝集團(tuán)使用信用保護(hù)工具完成發(fā)行5億元公司債，旭輝集團(tuán)也成為繼5月龍湖、碧桂園、美的置業(yè)之后，第四家使用信用保護(hù)工具發(fā)行公司債的民營房企。 　　6月24日，深交所發(fā)布《通知》，支持優(yōu)質(zhì)房企盤活存量資產(chǎn)，允許優(yōu)質(zhì)房企進(jìn)一步拓寬債券募集資金用途，鼓勵優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行公司債券兼并收購出險項(xiàng)目。在此背景下，6月房企其他到位資金環(huán)比及同比均出現(xiàn)上升，也印證了優(yōu)質(zhì)房企債券融資渠道正逐步打開。 　　6月房企到位資金環(huán)比約上升38% 　　7月15日，國家統(tǒng)計(jì)局公布2022年1-6月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。6月，商品房銷售18185萬平方米和17735億元，環(huán)比分別增長66%和68%，漲幅為2015年以來6月同期最高；同比降幅分別收窄13.5個百分比和16.9個百分比。 　　1-6月，房地產(chǎn)商品房銷售面積68923萬平方米，同比下降22.2%；商品房銷售額66072億元，下降28.9%；二者同比降幅較1-5月分別收窄1.3個百分比和2.6個百分比。 　　在此背景下，6月房企到位資金為16443億元，這是繼5月年內(nèi)環(huán)比首次上升后，繼續(xù)擴(kuò)大約23.7個百分比至38.4%，同比則下降23.6%，相比5月降幅收窄9.8 個百分比，可見到位資金規(guī)模依然維持在歷年較低水平。 　　2022年1-6月，房企到位資金為76847億元，同比下降25.3%，雖然相比前5月的25.8%略有下降，但為年內(nèi)累計(jì)同比降幅首次收窄。 　　銷售回款環(huán)比上升42% 　　從房企銷售回款(個人按揭款+定金及預(yù)付款)來看，2022年1-6月，銷售回款為36759億元，同比下降34.3%。6月單月銷售回款為7833億元，環(huán)比上升41.6%，相比5月環(huán)比增幅擴(kuò)大了25.7 百分比；同比則下降了27.7%，相比5月降幅收窄了17.1 個百分比。 　　近期，各省市的調(diào)控放松政策“應(yīng)出盡出”，救市政策得到了市場有效回應(yīng)，一部分購房者結(jié)束觀望入市；其次，部分地方政策通過安置房、團(tuán)購房等推動商品房銷售。2022年6月，商品房銷售環(huán)比分別增長66%和68%，漲幅為2015年以來6月同期最高。隨著銷售的回升，銷售回款繼5月結(jié)束年內(nèi)下滑趨勢，6月保持了明顯環(huán)比上升，但同比來看，規(guī)模仍未恢復(fù)到2021年水平。 　　6月，個人按揭款和定金及預(yù)付款到位資金環(huán)比增長分別為35.8%和44.3%，同比分別下降19.7%和30.8%，但同比降幅均出現(xiàn)不同程度收窄。 　　據(jù)央行披露，6月末住戶貸款增加21800億元，其中短期貸款增加6209億元，而以按揭房貸為主的中長期貸款增加15600億元?？梢姡诟鞯丶偫д呦嗬^實(shí)施下，購房貸款需求有所恢復(fù)。 　　國內(nèi)貸款出現(xiàn)回暖跡象 　　從房企國內(nèi)貸款(包括開發(fā)貸及并購貸、委托及信托貸等)方面來看，1-6月的到位資金中，國內(nèi)貸款為9806億元，同比下降27.2%，降幅較1-5月擴(kuò)大1.2個百分比。6月單月的國內(nèi)貸款為1761億元，年內(nèi)環(huán)比首次上升45.8%，但同比下降32%，降幅僅較5月略收窄1.9 個百分比，規(guī)模仍處于歷史低位。 　　就目前來看，房企國內(nèi)貸款已出現(xiàn)回暖趨勢，預(yù)計(jì)未來規(guī)模將繼續(xù)穩(wěn)定增長，同時保持在合理區(qū)間。 　　自籌資金環(huán)比上升29% 　　從自籌資金來看，2022年1-6月，房企到位資金(自籌資金)27224億元，同比下降9.7%，降幅較1-5月擴(kuò)大2.5個百分比。6月單月房企到位資金(自籌資金)為6163億元，同比下降17.5%，降幅較5月擴(kuò)大4.3 個百分比；但環(huán)比繼續(xù)增長了28.7%。 　　此外，包含公開市場發(fā)債等融資方式在內(nèi)的房企其他到位資金，1-6月同比下降7.8%至3003億元，降幅較1-5月收窄4.8個百分點(diǎn)。其中單6月為682億元，環(huán)比上升101%，同比上升13.5%。 　　整體而言，2022年6月，房地產(chǎn)行業(yè)在5月基礎(chǔ)上進(jìn)一步出現(xiàn)轉(zhuǎn)暖跡象。值得注意的是，6月國內(nèi)貸款雖然首次出現(xiàn)環(huán)比增長，但規(guī)模仍處在歷史低位，部分房企融資難的問題仍然存在。相信隨著銷售端、融資端的持續(xù)回暖，有利于重塑市場信心，房地產(chǎn)市場也將逐步加快恢復(fù)進(jìn)程。

自停貸風(fēng)波以來，河南省正加快化解處置問題樓盤。 　　河南省洛陽市下轄瀍河回族區(qū)7月18日上午召開問題樓盤化解處置推進(jìn)會，研究解決問題樓盤化解處置難題。 會議強(qiáng)調(diào)要始終堅(jiān)持群眾利益至上，擔(dān)當(dāng)任事，把握保交房、早交房工作重點(diǎn)，加快問題樓盤化解處置進(jìn)度。 　　會議強(qiáng)調(diào)，要緊盯工作重點(diǎn)，著眼保交房、早交房，進(jìn)一步摸清底數(shù)，進(jìn)一步細(xì)化措施，進(jìn)一步壓實(shí)各方責(zé)任，推動各環(huán)節(jié)工作落實(shí)。進(jìn)一步優(yōu)化配強(qiáng)問題樓盤項(xiàng)目指揮部，縣級領(lǐng)導(dǎo)分包到具體項(xiàng)目，切實(shí)負(fù)起領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)責(zé)任。 　　駐馬店市正陽縣自然資源局7月17日召開全縣問題樓盤化解不動產(chǎn)證辦理問題匯總推進(jìn)會，全面分類梳理問題樓盤不動產(chǎn)證辦理情況，逐企業(yè)逐樓盤聽取進(jìn)展情況匯報(bào)，認(rèn)真分析研究對策，提出化解工作意見建議，切實(shí)把抓疫情防控措施落實(shí)與抓防風(fēng)險穩(wěn)經(jīng)濟(jì)促增長保穩(wěn)定“兩手抓”“兩不誤”“兩促進(jìn)”。 　　根據(jù)河南省平頂山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布的“平頂山中心城區(qū)問題樓盤處置化解工作推進(jìn)會”相關(guān)內(nèi)容，河南省委、省政府出臺了問題樓盤處置化解政策，涵蓋面非常廣，力度也非常大。 　　7月15日上午，平頂山市問題樓盤處置化解領(lǐng)導(dǎo)小組副組長、副市長張樹營主持召開市區(qū)問題樓盤處置化解工作推進(jìn)會。會議聽取了市問題樓盤辦和新華區(qū)、衛(wèi)東區(qū)、湛河區(qū)政府關(guān)于問題樓盤處置化解工作進(jìn)展情況匯報(bào)；重點(diǎn)圍繞“保交樓”問題，就項(xiàng)目復(fù)工、資金籌措、司法解封、信訪穩(wěn)定等事項(xiàng)進(jìn)行了深入研討，指導(dǎo)中心城區(qū)問題樓盤處置化解工作，動員全市上下加壓奮進(jìn)、攻堅(jiān)突破，確保實(shí)現(xiàn)“保民生”“保穩(wěn)定”目標(biāo)。 　　會議提出，要吃透政策，完善方案。各級各部門要深入研究，吃透上級政策精神，用足用活用好現(xiàn)有政策，堅(jiān)持做到“一樓一策一專班”，結(jié)合每個問題樓盤實(shí)際，進(jìn)一步優(yōu)化完善問題樓盤處置化解方案，精準(zhǔn)施策、提高效率，扎實(shí)推進(jìn)問題樓盤化解處置工作。 　　根據(jù)河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳信息，平頂山市住建局3月13日召開專題會議加快推進(jìn)全市停工爛尾項(xiàng)目化解工作。 　　會議提到，要按照河南省問題樓盤化解“369”的時間要求，包案領(lǐng)導(dǎo)要掛圖作戰(zhàn)、倒排工期，高標(biāo)準(zhǔn)高質(zhì)量完成化解任務(wù)。 　　平頂山市住建局局長黃建軍傳達(dá)了省、市問題樓盤歷次會議精神，市問題樓盤辦副主任、市住建局副局長馬娜解讀了省問題樓盤處置化解政策措施和化解標(biāo)準(zhǔn)，新華區(qū)、衛(wèi)東區(qū)、湛河區(qū)、郟縣、魯山縣、汝州市等6個縣區(qū)的28名停工爛尾類問題樓盤包案領(lǐng)導(dǎo)逐一匯報(bào)處置化解情況。 　　平頂山市新華區(qū)人民政府7月15日的消息顯示，“堅(jiān)決在9月底完成化解任務(wù)，確保經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行”。新華區(qū)區(qū)長張偉民在區(qū)問題樓盤處置化解推進(jìn)會上表示，一是高度重視，加壓奮進(jìn)。問題樓盤處置化解涉及民生，涉及底線，關(guān)乎社會大局穩(wěn)定，拆遷安置壓力很大，刻不容緩。要依法依規(guī)處置，重點(diǎn)推進(jìn)。二是明確任務(wù)，分類施策。要緊跟政策，做好向上匯報(bào)協(xié)調(diào)工作。一樓一策，緊盯不放，確保問題化解到位。三是加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，夯實(shí)責(zé)任。今年5月底，我區(qū)根據(jù)人員變動情況，對各化解專班進(jìn)行調(diào)整充實(shí)，實(shí)行“一項(xiàng)目一專班”，各專班負(fù)責(zé)人要親自協(xié)調(diào)、親自督辦、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進(jìn)問題化解。要嚴(yán)格按照“13710”工作要求，用好“兩單一圖”，具體深入抓好落實(shí)。四是筑牢底線，維護(hù)穩(wěn)定。一方面積極籌措資金發(fā)放群眾過渡安置費(fèi)，農(nóng)民工工資，取得群眾理解，全力做好穩(wěn)定工作。另一方面高度警惕近期的“爛尾樓斷供”事件影響，認(rèn)真研判風(fēng)險，避免形成規(guī)模性事件。各化解專班要綜合采取多種措施，切實(shí)做好問題樓盤化解和群眾維穩(wěn)工作，堅(jiān)決在9月底完成化解任務(wù)，確保經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行，社會和諧穩(wěn)定。 　　此外，據(jù)河南商報(bào)7月14日報(bào)道，河南省鞏義市發(fā)布消息稱，該市問題樓盤實(shí)現(xiàn)全部化解。 　　報(bào)道稱，在解決河南省、鄭州市交辦的澳龍港灣、御景豪園、麗景花園問題樓盤事件時，鞏義市探索嘗試破產(chǎn)復(fù)工續(xù)建的工作模式，3個項(xiàng)目均已完成破產(chǎn)程序并復(fù)工續(xù)建，實(shí)現(xiàn)了該市問題樓盤的全部化解。 　　河南省統(tǒng)計(jì)局分析2022年5月份全省經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況時指出，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)低迷。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長1.4%，比1-4月回落1.2個百分點(diǎn)，低于全部投資增速9.1個百分點(diǎn)。 　　1-5月份，商品房銷售面積3990.16萬平方米，同比下降10.7%，其中，住宅銷售面積下降12.2%；商品房銷售額2424.39億元，下降20.5%，其中，住宅銷售額下降22.8%。 　　5月末，商品房待售面積2315.67萬平方米，比4月末減少11.58萬平方米。其中，住宅待售面積增加3.27萬平方米。 　　1-5月份，商品房銷售面積3990.16萬平方米，同比下降10.7%，其中，住宅銷售面積下降12.2%；商品房銷售額2424.39億元，下降20.5%，其中，住宅銷售額下降22.8%。 　　1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際到位資金2769.92億元，同比下降11.8%。其中，國內(nèi)貸款196.48億元，下降19.2%；自籌資金1707.07億元，增長4.8%；定金及預(yù)收款530.29億元，下降32.1%；個人按揭貸款289.17億元，下降34.6%。

19日，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會網(wǎng)站刊發(fā)北京市海淀區(qū)房屋管理局發(fā)布的警示信息，對北京賓昊軒房地產(chǎn)等公司、北京飛象長租房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、北京聚友翼昊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)營行為進(jìn)行提醒。 　　警示信息顯示，結(jié)合日常檢查和投訴處理等工作開展，發(fā)現(xiàn)個別房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司存在惡意拖欠房租、押金，公司法人和從業(yè)人員無法有效聯(lián)系等問題，海淀房管局已在2021年發(fā)出警示信息。正值畢業(yè)季，海淀區(qū)高校畢業(yè)生較多、租住需求大，為提醒民眾謹(jǐn)慎選擇，對北京賓昊軒房地產(chǎn)等警示信息公布如下： 　　北京賓昊軒房地產(chǎn)有限公司，社會統(tǒng)一信用代碼為：91110108MA0033861X，注冊地為：北京市海淀區(qū)常青路5號院8號樓1層108(曾在海淀區(qū)西四環(huán)區(qū)域及周邊從事房屋租賃業(yè)務(wù))。該公司存在惡意拖欠房租、押金的行為，該公司及法人崔賓賓，因房屋租賃合同糾紛被海淀區(qū)人民法院采取限制消費(fèi)措施。 　　北京飛象長租房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，社會統(tǒng)一信用代碼為：911101080628465387，現(xiàn)注冊地：北京市平谷區(qū)府前西街18號院1號樓9層2單元909(歷史注冊地：海淀區(qū)西四環(huán)北路15號6層711，曾在海淀區(qū)西四環(huán)區(qū)域及周邊從事房屋租賃業(yè)務(wù))，該公司存在惡意拖欠房租、押金的行為，該公司及法人王東明，因房屋租賃合同糾紛被海淀區(qū)人民法院采取限制消費(fèi)措施；經(jīng)理包宏銳等人已無法有效聯(lián)系。 　　北京聚友翼昊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，社會統(tǒng)一信用代碼為：91110108767510954P,該公司注冊地為：北京市海淀區(qū)豐潤中路5號院79號樓1層103。該公司不在注冊地經(jīng)營(投訴案件涉及租賃房屋地址均為大興區(qū))，且因“通過登記的住所或者經(jīng)營場所無法聯(lián)系”被列入北京市市場監(jiān)督管理局經(jīng)營異常名錄。海淀房管局接到對該公司的投訴事項(xiàng)為公司業(yè)務(wù)員離職后仍以公司名義開展業(yè)務(wù)拖欠租金。 　　海淀區(qū)房屋管理局提醒市民對以上公司提高警惕，謹(jǐn)慎選擇其提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)。

隨著穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤政策落地顯效，疊加全國疫情逐步好轉(zhuǎn)，積累的需求開始釋放，房地產(chǎn)市場加快恢復(fù)進(jìn)程，銷售端、融資端呈現(xiàn)同步回暖跡象。 　　記者從金融管理部門和多家銀行了解到，6月房地產(chǎn)貸款新增規(guī)模較5月明顯提升，連續(xù)兩月環(huán)比多增。預(yù)計(jì)6月房地產(chǎn)貸款新增超1500億元，較5月環(huán)比多增2500億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款多增1000億元，個人住房貸款多增1500億元，房地產(chǎn)融資呈現(xiàn)回暖趨勢。

哈爾濱市住建局起草了《關(guān)于促進(jìn)哈爾濱市房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的若干措施》(征求意見稿)(下稱《征求意見稿》)，擬提請哈爾濱市人民政府審核，并向社會公眾公開征求意見建議?！墩髑笠庖姼濉诽岢鑫屙?xiàng)措施，包括向二胎、三胎家庭給予購房補(bǔ)貼，補(bǔ)貼契稅，提高公積金貸款額度等。 　　補(bǔ)貼方面，《征求意見稿》明確，具有哈爾濱戶籍，符合生育政策，在2021年10月29日以后生育第二、第三胎的家庭，在9區(qū)內(nèi)購買新建商品住房的，憑網(wǎng)簽備案的《商品房買賣合同》、戶口薄和出生醫(yī)學(xué)證明等，分別給予1.5萬元、2萬元的一次性購房補(bǔ)貼。 　　個人在9區(qū)內(nèi)購買新建商品住房，且在線上、線下房展會期間對《商品房買賣合同》網(wǎng)簽備案的，按照實(shí)際繳納契稅額的100%進(jìn)行補(bǔ)貼，補(bǔ)貼資金由市、區(qū)按照5:5的比例分擔(dān)。 　　對個人在9區(qū)內(nèi)購買二手住宅，且在線上、線下房展會期間對《黑龍江省房地產(chǎn)居間服務(wù)合同》網(wǎng)簽備案的，按照實(shí)際繳納契稅額的50%進(jìn)行補(bǔ)貼，補(bǔ)貼資金由市、區(qū)按照5:5的比例分擔(dān)。 　　公積金貸款額度方面，《征求意見稿》提出，符合哈爾濱市高層次人才相關(guān)政策規(guī)定，經(jīng)市人社部門認(rèn)定且已領(lǐng)取一次性安家費(fèi)的高層次人才作為主貸人購買家庭首套住宅，在哈爾濱市建立個人住房公積金賬戶并連續(xù)足額繳存6個月(含)以上的，即可申請住房公積金貸款，貸款最高額度按照住房公積金賬戶余額的40倍計(jì)算。單職工貸款最高額度由50萬元提高至60萬元，雙職工貸款最高額度由70萬元提高至80萬元。

針對房企房屋延期交付問題，地方政府開始出手。 　　7月18日，澎湃新聞從內(nèi)蒙古自治區(qū)烏蘭察布市集寧區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局獲悉，為防止項(xiàng)目延期交房引發(fā)信訪矛盾，影響社會穩(wěn)定大局，2022年7月6日上午，集寧區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局就“中朵御墅”9#-12#樓房屋延期交付問題，由宮相鋮副局長主持會議，對烏蘭察布市中朵置業(yè)有限公司負(fù)責(zé)人進(jìn)行了約談。 　　會議強(qiáng)調(diào)開發(fā)企業(yè)作為項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)主體，要嚴(yán)格落實(shí)建設(shè)單位項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營首要責(zé)任。做好項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)、規(guī)范開發(fā)經(jīng)營行為、完善工程質(zhì)量安全管理體系、合理謀劃好并解決好本項(xiàng)目存在的風(fēng)險隱患問題，做到高標(biāo)準(zhǔn)、按計(jì)劃向購房業(yè)主交付房屋。同時要求企業(yè)以資金搭配資產(chǎn)為條件，盡快與施工企業(yè)協(xié)調(diào)項(xiàng)目復(fù)工、復(fù)產(chǎn)相關(guān)事宜，住建局會協(xié)調(diào)相關(guān)部門盡力幫助企業(yè)解決實(shí)際困難。 　　企業(yè)負(fù)責(zé)人曹磊表示近期將與購房業(yè)主進(jìn)行溝通，公司正在多方籌措資金，逐步恢復(fù)涉及逾期交付的樓棟進(jìn)場施工，同時承諾將按照主管部門通知要求，盡快將具備驗(yàn)收條件的房屋交付使用。 　　房天下網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，中朵御墅項(xiàng)目位于集寧區(qū)烏蘭察布市集寧新城區(qū)政府東、博源藍(lán)海酒店南側(cè)，項(xiàng)目價格約5300元/平方米，開盤時間顯示為2018年8月1日，開發(fā)商為烏蘭察布中朵置業(yè)有限公司。 　　烏蘭察布市人民政府官網(wǎng)在《內(nèi)蒙古第一個裝配式建筑小區(qū)落地集寧新區(qū)》中曾提到，中朵御墅項(xiàng)目是由內(nèi)蒙古中朵集團(tuán)烏蘭察布市中朵置業(yè)有限公司打造的內(nèi)蒙古的第一個裝配式建筑小區(qū)。 　　據(jù)介紹，中朵御墅項(xiàng)目占地90畝(60145平方米)，總建筑面積為14.8萬平方米，容積率1.79，綠化率35%，商業(yè)5155.1平方米，配套占比8%，共12棟住宅，主打空中墅、花園洋房、精品小高層等產(chǎn)品。

針對近期部分城市出現(xiàn)的“停工斷貸，樓盤項(xiàng)目停工或半停工”事件，有觀點(diǎn)認(rèn)為：如果取消現(xiàn)行商品房預(yù)售制，全部搞“現(xiàn)房銷售”，購房者“所見即所得”，爛尾樓等現(xiàn)象就不會出現(xiàn)。 　　事實(shí)果真如此嗎？我的觀點(diǎn)是：不能因?yàn)椴糠值貐^(qū)個別項(xiàng)目交付出現(xiàn)問題，就把責(zé)任全部歸咎于當(dāng)前的商品房預(yù)售制度—“這個鍋不能隨便扣”。 　　樓市為什么要實(shí)施預(yù)售制？ 　　全面實(shí)施商品房預(yù)售制，有一定歷史原因。在提出“房改”初期，由于企業(yè)缺錢、融資匱乏，面對住房短缺問題，就向香港學(xué)習(xí)，全面采取了商品房預(yù)售制度。預(yù)售制的本質(zhì)就是“小業(yè)主”給地產(chǎn)開發(fā)商變相融資，企業(yè)獲得了2年左右的“無息貸款”。 　　假如取消現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度，“斷貸現(xiàn)象”“停工或半停工”，甚至爛尾樓現(xiàn)象也許會變少，但房地產(chǎn)大規(guī)模的土地供應(yīng)、大批量的新房供給將不復(fù)存在。 　　房地產(chǎn)開發(fā)將主要靠房企投入自有資金開發(fā)，隨著住房供應(yīng)周期、開發(fā)商投資回報(bào)周期明顯拉長，這意味著房價將會更高。特別是在這些年地價、融資成本、建安成本在逐年走高(目前，公開出讓地價，有的達(dá)到房價的1/3，融資和建安差不多也占房價1/3)的情況下，項(xiàng)目前期都要靠房企自己一次性投入，這幾乎很難有企業(yè)負(fù)擔(dān)得起。 　　過去購房者能接受預(yù)售，是因?yàn)榉績r在持續(xù)上漲，交房晚一年半載關(guān)系不大。這幾年，房企交房時間在延后，從過去1.5-2年推遲到2-3年甚至更長時間，但根本上沒出大問題。 　　因此，購房者接受了預(yù)售制度，使其與開發(fā)商、銀行一起成為了一個投資鏈條上的合伙人、利益相關(guān)者。預(yù)售制不僅僅是開發(fā)商的融資，也是地方政府的間接融資。 　　預(yù)售制度沒問題，問題在“執(zhí)行層面” 　　預(yù)售制度本身作為一種金融模式，自然離不開嚴(yán)格監(jiān)管。事實(shí)上，沒有哪個國家能像中國一樣，對商品房預(yù)售制度有如此嚴(yán)絲合縫的監(jiān)管。 　　實(shí)際中，商品房預(yù)售需要滿足以下兩項(xiàng)條件：一是取得四證，即土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預(yù)售許可證。二是工程進(jìn)度達(dá)標(biāo)，即投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上。達(dá)到預(yù)售條件并申請預(yù)售以后，預(yù)售獲得的銷售資金都要進(jìn)入相關(guān)監(jiān)管賬戶。 　　對于預(yù)售資金，中國一直要求相關(guān)監(jiān)管銀行要招標(biāo)，資金要全部進(jìn)入監(jiān)管賬戶，實(shí)行住建部門和監(jiān)管銀行雙重審核機(jī)制，監(jiān)理單位要簽字，并要按照工程進(jìn)度來支出。但各地實(shí)際操作過程中，商品房預(yù)售制并不是時時能做到堅(jiān)決執(zhí)行，這才是近期出現(xiàn)一些問題的關(guān)鍵。 　　尤其是2016-2019年期間，樓市銷售火爆，整個房地產(chǎn)行業(yè)以“快周轉(zhuǎn)”為發(fā)展主基調(diào)，因此，部分地方在具體執(zhí)行商品房預(yù)售制過程中，就有可能打了折扣。 　　應(yīng)加強(qiáng)“商品房預(yù)售制監(jiān)管”執(zhí)行力度 　　我認(rèn)為，不能因?yàn)椴糠值貐^(qū)的個別項(xiàng)目交付出現(xiàn)問題，就把責(zé)任全部歸咎于當(dāng)前的商品房預(yù)售制度。如果商品房預(yù)售制度下的兩個門檻：“其一，樓盤封頂前絕不能發(fā)放按揭貸款；其二，預(yù)售資金全部進(jìn)監(jiān)管賬戶，并按照規(guī)定提取不被挪用”，均能按照制度既定要求執(zhí)行，房企不僅既能把房子建好杜絕爛尾，還能最大程度降低開發(fā)成本。 　　因此，這一輪“斷供”現(xiàn)象發(fā)生之后，不是要取消預(yù)售制度。恰恰相反，應(yīng)該是預(yù)售制度正本清源、全面加強(qiáng)的良好時機(jī)。繼2022年2月全國性商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法出臺后，4月29日，中央政治局會議對房地產(chǎn)的表述中又提出“優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”，這是中央首次對備受關(guān)注的預(yù)售資金監(jiān)管政策給出明確的指示。 　　針對預(yù)售資金的監(jiān)管，我認(rèn)為監(jiān)管部門應(yīng)該提取的必須要同意企業(yè)提取，但資金要用在項(xiàng)目施工和交付方面，不能因?yàn)閭鶛?quán)人保護(hù)債權(quán)，而申請查封和抽走。同樣，也不能因?yàn)轫?xiàng)目工程不到進(jìn)度，就提前私自劃給企業(yè)，將資金抽逃出去拿地和償還債務(wù)。 　　總之，未來各地預(yù)售資金監(jiān)管大概率將回歸從嚴(yán)監(jiān)管軌道。

湖北省武漢市住房保障和房屋管理局7月15日發(fā)布《2022年1-6月武漢市房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況》。 　　1-6月，武漢新建商品房網(wǎng)簽銷售76597套，網(wǎng)簽銷售面積859.69萬平方米，同比減少37.85%；其中，新建商品住房網(wǎng)簽銷售55942套，網(wǎng)簽銷售面積627.76萬平方米，同比減少48.95%。6月，新建商品住房網(wǎng)簽銷售10855套，網(wǎng)簽銷售面積125.38萬平方米，環(huán)比增長28.07%，同比減少42.39%。 　　1-6月，武漢存量房成交38033套，成交面積379.49萬平方米，同比減少32.76%；其中，存量住房成交35596套，成交面積352.49萬平方米，同比減少34.02%。6月，存量住房成交7257套，成交面積71.90萬平方米，環(huán)比增長14.47%，同比減少31.58%。 　　在供應(yīng)情況方面， 1-6月，武漢市新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售57096套，批準(zhǔn)預(yù)售面積718.17萬平方米，同比減少49.67%；其中，新建商品住房批準(zhǔn)預(yù)售46146套，批準(zhǔn)預(yù)售面積532.77萬平方米，同比減少56.34%。住房租賃企業(yè)440家。 　　1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)87宗(含出讓、租賃和還建用地劃撥)，總面積364.07公頃，同比減少26.36%；其中，住宅用地供應(yīng)58宗，總面積282.96公頃，同比減少13.47%。 　　截至2022年6月末，武漢已批準(zhǔn)預(yù)售尚未網(wǎng)簽的商品住房180056套，面積2099.14萬平方米。

中國城市家庭的住房來源情況如何？ 　　國家統(tǒng)計(jì)局近期公布了《中國人口普查年鑒-2020》。第一財(cái)經(jīng)記者梳理其中相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，從中國城市家庭住房來源看，約四分之一家庭租房居住，其中廣東省這一占比最高，達(dá)55.35%。此外，有34.36%家庭購買新建商品房，有12.1%購買二手房，還有7.83%的家庭購買原公有住房，住自建房的比例達(dá)到10.06%。 　　《中國人口普查年鑒-2020》詳細(xì)披露了第七次人口普查的分項(xiàng)數(shù)據(jù)。根據(jù)年鑒說明，第七次全國人口普查采用長、短兩種普查表。普查短表包括反映人口基本狀況的項(xiàng)目，由全部住戶(不包括港澳臺居民和外籍人員)填報(bào)；普查長表包括所有短表項(xiàng)目和人口的經(jīng)濟(jì)活動、婚姻生育和住房等情況的項(xiàng)目，在全部住戶中抽取10%的住戶(不包括港澳臺居民和外籍人員)填報(bào)。由于普查長表是按戶抽樣并進(jìn)行登記，因此人口總數(shù)以及各種人口結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)的抽樣比會存在略微差異。 　　在長表數(shù)據(jù)資料的第九卷“住房”里，有全國及各地區(qū)按住房來源分的家庭戶情況。按照該表數(shù)據(jù)，住房來源共有9類，其中兩類為租房居住，包括租賃廉租住房/公租房和租賃其他住房。第一財(cái)經(jīng)記者梳理數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，租賃這兩類房子居住的城市家庭戶占比達(dá)到25.57%，約為四分之一。租房比例高的省份有廣東、西藏、福建、浙江、海南、上海、北京，這其中，廣東城市家庭租房比例達(dá)55.35%。 　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對第一財(cái)經(jīng)分析，租房比重比較高的地區(qū)，主要是人口流入較多的地區(qū)，例如，廣東、浙江等都是人口凈流入多的地方，大量年輕勞動人口流入，導(dǎo)致租房需求上升。 　　以廣東為例，七人普數(shù)據(jù)顯示，在全省常住人口中，居住在城鎮(zhèn)的人口為9343.61萬人，流動人口為5206.62萬人。流動人口中，外省流入人口為2962.21萬人，省內(nèi)流動人口為2244.4萬人。流動人口中，絕大部分居住在城鎮(zhèn)。像東莞、深圳，非戶籍人口遠(yuǎn)超戶籍人口，租房比例很高。此外，有一部分新落戶廣深等珠三角城市的大學(xué)生也需要租房居住。一部分本地居民，因?yàn)楹⒆泳蛯W(xué)等因素，也會選擇租房居住。 　　另外，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也對租房需求有較大影響。比如一些制造業(yè)占比高的地區(qū)，尤其是勞動密集型產(chǎn)業(yè)、輕工業(yè)占比較高的地區(qū)，就外來人口整體而言，收入水平較低、流動性較強(qiáng)，因此租房的比例也會比較高。此外，一些傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，如批發(fā)零售多的地方，租房比重也比較高。 　　一些旅游行業(yè)發(fā)達(dá)、占比高的地方，人口流動較多，租房的比例也會比較大。比如西藏、海南、云南等。相比之下，一些人口流出較多的地方，比如東北、華北不少省份，租房比例較低。例如黑龍江，城市家庭租房比例不足一成。 　　買房居住的城市家庭主要有四類，分別為購房新建商品房(比例為34.36%)、購買二手房(比例為12.1%)、購買原公有住房(比例為7.83%)、購買經(jīng)適房兩限房(比例為4.07%)，四項(xiàng)合計(jì)占比58.36%。也就是說，中國城市家庭中，有近六成為購房居住。 　　分地區(qū)來看，租房占比低的地方，購房居住的比例更高，比如東北黑龍江、吉林、遼寧購房居住的比例超過八成。而南方的廣東、海南、福建以及西部的西藏、云南這一比例相對較低。 　　其中，購買原公有住房的家庭比例也呈現(xiàn)明顯的區(qū)域差異。其中，有11個省份這一比例超過10%，以北方省份或城鎮(zhèn)化較早、國企、高校多的區(qū)域?yàn)橹?。而城?zhèn)化較晚、民營經(jīng)濟(jì)占比較高、人口大量流入的浙江、廣東和福建，購買原公有住房的比例較低。比如浙江和廣東這一比例均低于3%。 　　張波說，原公有住房多的地方一般是國企比較多的地方，比如在北方的山西等省份，能源重化產(chǎn)業(yè)突出，大型國企多，這些企業(yè)原先承擔(dān)了很多社會職能，包括住房、醫(yī)療、教育等，企業(yè)辦社會較為普遍。這些省份購買原公有住房的占比更高；浙江、廣東、福建等地，民營經(jīng)濟(jì)占比高，這些地方原公有住房的比例就很低。

碧桂園(02007)真的無奈了，在前一日剛發(fā)出公告表示穩(wěn)債券，第二天債券就又崩了。 　　7月14日，碧桂園(02007.HK)宣布，有意按照交易場所交易規(guī)則以市場化方式在境內(nèi)二級市場購買其附屬公司碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)有限公司發(fā)行的公司債券，首期規(guī)模不超過10億元人民幣。建議債券購買的對象為市場報(bào)價較估值偏離較大的碧桂園地產(chǎn)債券。 　　這是碧桂園應(yīng)對7月12日多只國內(nèi)債券大跌的最新護(hù)盤舉措。 　　購買債券的主體為碧桂園在中國境內(nèi)設(shè)立的全資附屬公司佛山市順德區(qū)宙華投資咨詢有限公司(以下簡稱“宙華投資”)。購買時間為公告發(fā)出后開始，至標(biāo)的債券價格保持穩(wěn)定為止；購買結(jié)果披露規(guī)則為，自購買日起，如有購買，每兩周公告交易結(jié)果。 　　在7月14日當(dāng)天，碧桂園相關(guān)債券仍保持穩(wěn)定。不過，第二天，就又有債券崩了。 　　01 　　前一天公告10億護(hù)盤 　　第二天一只債券又崩 　　在7月15日早上9點(diǎn)48分左右，19碧地03突然出現(xiàn)閃崩下跌，上交所發(fā)出債券臨停公告，9點(diǎn)48分開始暫停19碧地03交易，15點(diǎn)27分恢復(fù)。 　　結(jié)合交易來看，當(dāng)天19碧地03在9點(diǎn)48分僅有一筆交易，直接掛價50，成交量為297。 　　公開資料顯示，19碧地03發(fā)行量為30億，發(fā)行價100元，票面利率4.98%，發(fā)行日期為2019年11月19日，期限為2+2年，到期日為2023年11月20日，剩余期限還有493天。 　　與此同時，當(dāng)日碧桂園港股股價下跌8.56%，碧桂園服務(wù)(06098)下跌7.88%。 　　這真的讓碧桂園太無奈了。 　　02 　　3月以來多次護(hù)盤 　　九成債券仍在大跌 　　其實(shí)這也并不是碧桂園第一次出手護(hù)盤求債券穩(wěn)定。 　　2022年3月17日，碧桂園發(fā)布公告稱，董事莫斌及監(jiān)事王增瑞擬購買總規(guī)模不超過2000萬元公司債券。3月23日，碧桂園購買公司債券的高管團(tuán)隊(duì)擴(kuò)大至全體董事、監(jiān)事及高級管理人員，購買規(guī)模不超過1億元(包括此前的2000萬元)。 　　根據(jù)碧桂園5月5日披露信息顯示，公司董事、監(jiān)事及高級管理人員購買債券為“19碧地02”、“20碧地01”、“20碧地02”、“20碧地03”、“20碧地04”、“21碧地01”、“21碧地02”、“21碧地03”和“21碧地04”，累計(jì)購買金額為4016.02萬元。 　　穿透君挨個查閱了上述碧桂園高管們出手護(hù)盤的債券走勢，除了21碧地04為上漲了5.56%以外，其他8只債券均是大幅下跌。 　　3月至7月，19碧地02，跌幅31.56%；20碧地01，跌幅24.78%；20碧地02，跌幅20.12%；20碧地03，跌幅38.4%；20碧地04，跌幅41.24%；21碧地01，跌幅31.06%；21碧地02，跌幅37.47%；21碧地03，跌幅31.87%。 　　據(jù)wind數(shù)據(jù)，碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)有限公司存續(xù)的公司債共11只，當(dāng)前余額總計(jì)177.75億元。 　　除了21碧地04近期為上漲、22碧地01尚未交易，其他碧桂園公司債均為大跌。 　　03 　　提前兌付海外債 　　兌付后股債還是跌 　　不僅是國內(nèi)債券，碧桂園也在對海外債進(jìn)行護(hù)盤。 　　為了穩(wěn)定市場給予信心，碧桂園在6月，對其7月到期的海外債進(jìn)行提前贖回。 　　6月23日，碧桂園公告稱，公司以現(xiàn)金購買于2022年7月到期的尚未贖回4.75%優(yōu)先票據(jù)的要約，已于2022年6月22日下午四時正(倫敦時間)屆滿。截至屆滿期限，投資人根據(jù)要約，自愿交回本金總額約為4.11億美元的票據(jù)(占尚未贖回票據(jù)本金總額約60.13%)，其余投資人堅(jiān)持持有到期。 　　要約完成后，碧桂園購買的所有該等票據(jù)將于6月24日以現(xiàn)金交割并將相應(yīng)注銷。 　　該筆美元票據(jù)為碧桂園2022年唯一需要兌付的美元債，待該筆剩余票據(jù)償付完成后，碧桂園年內(nèi)無到期美元債。 　　不過，即便是提前兌付后，碧桂園的海外債仍在下跌。 　　7月13日，碧桂園2024年到期8%債券每1美元下跌4.7美分至50.7美分。 　　久期財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)顯示，目前碧桂園存續(xù)的多只美元債，價格已經(jīng)跌至40-55美元區(qū)間，相較發(fā)行價格，碧桂園的美元債市場價格目前已基本處于腰斬狀態(tài)。 　　除了債券以外，股價在7月的跌幅也讓碧桂園很受傷。 　　穿透君統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2022年7月，碧桂園股價月跌幅已經(jīng)達(dá)到31.89%。而7月才過去一半。 　　同樣的，作為碧桂園的物業(yè)公司的碧桂園服務(wù)，2022年7月跌幅也已經(jīng)達(dá)到34.76%。這已經(jīng)是碧桂園服務(wù)上市以來的單月最大跌幅。 　　碧桂園服務(wù)于7月15日發(fā)布公告，稱認(rèn)為目前股價未反應(yīng)公司價值，董事會將根據(jù)市場情況，于公開市場購回不多于3.37億股股份。7月15日已經(jīng)回購32.60萬股，耗資742.58萬港幣。 　　回頭再來看碧桂園，上一次(以不復(fù)權(quán)走勢來看)碧桂園月跌幅超過30%還是在2008年1月31日，當(dāng)時碧桂園月跌幅達(dá)到34.83%。后續(xù)略微盤整后，更是持續(xù)深跌六個月。 　　從2021年下半年開始計(jì)算，截止目前碧桂園跌幅達(dá)到61.39%。盡管跌幅也已經(jīng)很深，但是相較于眾多其他內(nèi)房股，已經(jīng)算抗跌的了。 　　在這輪大跌之前，碧桂園接連被兩家評級機(jī)構(gòu)下調(diào)。 　　6月8日，惠譽(yù)將碧桂園“BBB-”長期本外幣發(fā)行人評級列入負(fù)面評級觀察名單。 　　6月22日，碧桂園被穆迪評級下調(diào)，將其高級無抵押評級從Baa3下調(diào)至Ba1，評級展望從審查中調(diào)整為負(fù)面。 　　他們均表示對碧桂園負(fù)債情況和銷售情況的擔(dān)憂。 　　04 　　三千億有息負(fù)債 　　下跌三成的銷售 　　碧桂園年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，其2021年負(fù)債為1.65萬億，資產(chǎn)負(fù)債率為84.57%。其中，有息負(fù)債為3374.34億元，一年內(nèi)到期的短期債務(wù)共約790億元。 　　久期財(cái)經(jīng)的數(shù)據(jù)顯示，目前碧桂園控股作為發(fā)行主體的美元債存續(xù)19只，合計(jì)總規(guī)模為189億美元，合人民幣約1260億元。 　　另據(jù)中誠信國際統(tǒng)計(jì)，目前碧桂園將于2022年內(nèi)到期或到回售期的境內(nèi)公司債券本金合計(jì)人民幣40億元，將于年內(nèi)到期的境外債券本金為15億泰銖和6.83億美元，將于年內(nèi)到期的境外銀團(tuán)貸款本金合計(jì)約5.8億美元。 　　從營業(yè)收入凈利潤來看，2021年碧桂園營業(yè)收入為5230.64億元，歸母凈利潤為267.97億元。銷售上來看，2021年，碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額5580億元，其中68%的銷售貢獻(xiàn)來自于三四線城市，全年總?cè)セ?7%。 　　2022年上半年，碧桂園累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額約1851億元，同比下降38.93%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售建筑面積約2348萬平方米，同比下降31.96%。 　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，百強(qiáng)房企累計(jì)銷售額同比下滑50.3%。 　　從數(shù)據(jù)上來看，盡管碧桂園大多數(shù)貨值位于三四線城市，2022年上半年其銷售也是大幅下滑，但是明顯低于百強(qiáng)房企平均下滑幅度。 　　與此同時，碧桂園更加捏緊口袋謹(jǐn)慎拿地，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年碧桂園新增拿地金額只有79.8億元，位列行業(yè)第21位。 　　而碧桂園目前仍然是全國銷售量最高的房地產(chǎn)企業(yè)。

從金融管理部門和多家銀行了解到，6月房地產(chǎn)貸款新增規(guī)模較5月明顯提升，連續(xù)兩月環(huán)比多增，預(yù)計(jì)6月房地產(chǎn)貸款新增超1500億元，較5月環(huán)比多增2500億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款多增1000億元，個人住房貸款多增1500億元，房地產(chǎn)融資呈現(xiàn)回暖趨勢。 　　從房地產(chǎn)銷售來看，國家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年1至6月，商品房銷售面積和銷售金額同比降幅較1至5月有所收窄，出現(xiàn)積極的信號。單月數(shù)據(jù)上看，6月單月銷售環(huán)比繼續(xù)上升，商品房銷售面積和銷售金額環(huán)比分別增長65.8%、68.1%，延續(xù)5月回暖趨勢。 　　當(dāng)前，在“房住不炒”的前提下，各地不斷加大穩(wěn)定房地產(chǎn)市場政策措施的實(shí)施力度，6月份房地產(chǎn)市場出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，多個城市已率先回溫。值得注意的是，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在貸款首付比例、利率等方面也加大對剛需群體的信貸支持，目前按揭貸款中90%以上是首套房貸款。 　　在郵儲銀行研究員婁飛鵬看來，6月份隨著疫情得到控制，居民疫情期間積壓的購房需求集中釋放。同時，前期降低房貸利率等政策實(shí)施，降低了居民房貸的成本，共同推動新增房貸回升。民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬也表示，政策利好疊加效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)下，6月份新增居民中長期貸款維持在較高水平。 　　近期，一些城市的樓盤出現(xiàn)延期交付，停工項(xiàng)目的業(yè)主在網(wǎng)上發(fā)布“強(qiáng)制停貸告知書”，引發(fā)市場關(guān)注。對于業(yè)主的訴求，記者向資深律師唐春林進(jìn)行了咨詢?！熬C合經(jīng)濟(jì)成本以及法律訴訟的時間效率考慮，強(qiáng)制停貸并不是最佳解決方案。斷供在法律上不支持，在經(jīng)濟(jì)上也不劃算。對于購房者來說，選擇理性協(xié)商解決，可能是更加有效的路徑?！甭蓭熁貞?yīng)。 　　近日，銀保監(jiān)會有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，下一步將加強(qiáng)與住建部門、人民銀行工作協(xié)同，支持地方政府積極推進(jìn)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作，依法依規(guī)做好相關(guān)金融服務(wù)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展據(jù)記者了解到，在有關(guān)部門和房地產(chǎn)企業(yè)等的共同努力下，多個涉及停工風(fēng)險的樓盤，有的已經(jīng)正常施工，有的則迎來了復(fù)工的消息。 　　對于下一階段房地產(chǎn)市場發(fā)展，光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華表示，國內(nèi)房地產(chǎn)穩(wěn)字當(dāng)頭，由于區(qū)域樓市差異較大，各地根據(jù)樓市供需情況與當(dāng)?shù)卣{(diào)控要求，因城施策支持剛需和改善型需求，支持房企合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)、健康發(fā)展。 　　在業(yè)內(nèi)專家看來，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤政策落地顯效，疊加疫情形勢逐步好轉(zhuǎn)，積累的需求開始釋放。隨著銷售端、融資端繼續(xù)呈現(xiàn)回暖跡象，房企到位資金同步好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場將會加快恢復(fù)進(jìn)程。

7月15日，國家統(tǒng)計(jì)局公布6月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，以及1-6月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資銷售情況，均為體現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)上半年運(yùn)行情況和判斷下半年發(fā)展形勢的重磅數(shù)據(jù)。 　　總體來看，漲跌之中，一個“穩(wěn)”字仍然是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨向與目標(biāo)。 　　6月房價上漲城市增多 　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體趨穩(wěn)，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比上漲城市分別有31個和21個，比上月均增加6個。 　　“房價上漲城市進(jìn)一步增多，市場處于持續(xù)穩(wěn)步回暖階段，傳統(tǒng)熱點(diǎn)城市復(fù)蘇力度進(jìn)一步加強(qiáng)?！?8安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示。 　　從具體城市來看，一線城市上漲力度持續(xù)增強(qiáng)，一、二手房環(huán)比漲幅均有所擴(kuò)大。其中京滬新房價格分別上漲達(dá)0.8%和0.5%，表現(xiàn)最為明顯；二手房中只有深圳環(huán)比出現(xiàn)下滑，幅度為1%。 　　“一線城市需求支撐力強(qiáng)，加之新房限價因素存在，導(dǎo)致市場關(guān)注度長期保持在高位。深圳市場整體已處于反彈階段，但由于前期政策力度較大，尤其是二手房參考價格等政策效力依然明顯，市場恢復(fù)會偏慢，房價短期內(nèi)的波動亦屬常態(tài)?！睆埐ū硎?。 　　二線城市則處于“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的持續(xù)分化狀況。新房方面，成都和杭州房價環(huán)比漲幅均大于等于1%，成都的二手房價漲幅更是達(dá)到2.0%，表現(xiàn)亮眼；哈爾濱和長春房價環(huán)比則依然下跌明顯。 　　“西部和東部的熱點(diǎn)二線城市市場自我修復(fù)能力強(qiáng)，政策的效力也更容易在市場體現(xiàn)，尤其是有優(yōu)質(zhì)新房供應(yīng)，市場的關(guān)注度容易提升。”張波認(rèn)為。 　　三線城市總體依然復(fù)蘇偏慢，無錫、徐州等產(chǎn)業(yè)支撐力度強(qiáng)，需求潛力大的城市，逐漸步入上升通道，更多的城市則依然處于底部徘徊階段，復(fù)蘇的過程預(yù)計(jì)仍將偏長。 　　其中，牡丹江的表現(xiàn)引發(fā)關(guān)注，二手房同比跌幅為10.4%，也是唯一一個跌幅出現(xiàn)兩位數(shù)的城市，其5月二手房價的同比跌幅同樣也為10.5%，市場上也有了“牡丹江房價跌回15年前，5萬一套房”的消息。 　　“當(dāng)前市場的修復(fù)更多是一線和強(qiáng)二線城市的帶動，預(yù)計(jì)后期修復(fù)將向周邊二線及強(qiáng)三線城市傳導(dǎo)，市場修復(fù)面逐步擴(kuò)大?！必悮ぱ芯吭菏紫袌龇治鰩熢S小樂認(rèn)為。 　　2022年6月70個大中城市二手住宅銷售價格指數(shù)。 截圖自國家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng) 　　銷售下行趨勢得到緩解 　　從各線城市整體房價看，仍有一些情況需要注意。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)提到，二線城市新房價格的同比漲幅為79個月以來首次下跌，即2015年12月以來首次同比下跌。 　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月下降轉(zhuǎn)為上漲0.1%，同比由上月上漲轉(zhuǎn)為下降0.2%；二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2個百分點(diǎn)。 　　“這說明二線城市壓力比較大。近期停工斷貸等現(xiàn)象也普遍集中在二線城市出現(xiàn)，所以當(dāng)前要防范部分二線城市房價過冷的風(fēng)險?！眹?yán)躍進(jìn)說。 　　此外，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)；二手住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為上漲0.1%。三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，降幅與上月相同；二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月收窄0.2個百分點(diǎn)。 　　“樓市雖然還在尋底過程中，但隨著井噴的寬松政策下，市場已經(jīng)跌幅明顯收窄?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉指出，6月已有超過100個城市發(fā)布了穩(wěn)樓市政策接近120多條，截至6月的年內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)超過460次，2021年上半年僅286次。 　　政策的持續(xù)加碼也讓上半年的樓市尤其引發(fā)關(guān)注。 　　國家統(tǒng)計(jì)局15日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資68314億元，同比下降5.4%；其中，住宅投資51804億元，下降4.5%。全國商品房銷售面積68923萬平方米，下降22.2%；商品房銷售額66072億元，下降28.9%。 　　“拆分單月數(shù)據(jù)可以看到，6月單月銷售面積銷售額，雖然依然是最近4年的最低點(diǎn)，但成交額同比下調(diào)幅度明顯降低了，銷售面積同比下調(diào)18.3%，銷售額同比下調(diào)20.8%?！睆埓髠フf。 　　“房地產(chǎn)市場交易規(guī)模觸底回升，商品房銷售面積和金額累計(jì)同比下行趨勢得到緩解?！敝兄秆芯吭哼M(jìn)一步指出，6月商品房銷售規(guī)模同比降幅的明顯收窄，跟疫情期間積壓的需求集中釋放以及6月企業(yè)推盤力度加大帶動需求入市密切相關(guān)。 　　需注意極端情況影響市場難得的企穩(wěn) 　　“短期來看，全國房地產(chǎn)市場企穩(wěn)跡象漸顯，但穩(wěn)定恢復(fù)仍面臨一定壓力?！敝兄秆芯吭褐赋觯诓糠殖鞘械牟糠猪?xiàng)目“停貸”等現(xiàn)象，對市場預(yù)期帶來不利影響，或一定程度上拖累市場恢復(fù)節(jié)奏。 　　多位業(yè)內(nèi)人士均點(diǎn)出類似問題對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的影響。張大偉亦提出，當(dāng)下樓市面臨的問題已經(jīng)不只是房地產(chǎn)問題，應(yīng)該出臺有針對性的扶持政策，避免斷貸等極端情況影響市場難得的企穩(wěn)。 　　近日，監(jiān)管部門和部分地方政府已迅速采取行動，多家銀行亦積極回應(yīng)穩(wěn)定市場預(yù)期。中指研究院認(rèn)為，從市場短期走勢上看，7月單月商品房交易規(guī)模較6月或有回落，但去年同期高基數(shù)效應(yīng)減弱且房地產(chǎn)調(diào)控政策仍有發(fā)力空間，市場規(guī)模同比降幅有望延續(xù)收窄態(tài)勢。 　　張波指出，需求側(cè)可以更多關(guān)注改善人群，尤其是在首付以及貸款利率層面給予更多傾斜，會更有利于加快改善人群的入場節(jié)奏。供給側(cè)則需要針對房企有更多靈活的政策落地。

5月21日，成都興能新材料股份有限公司持有的雅江縣斯諾威礦業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡稱斯諾威)54.29%股權(quán)，在京東破產(chǎn)拍賣平臺落錘，最終成交價超20億元，是起拍價335萬元的597倍，創(chuàng)下業(yè)內(nèi)罕見的拍賣紀(jì)錄。 　　圖片來源：拍賣平臺文件截圖 　　因?yàn)椤盎谂摹?，此次競拍最終只是“拍了個寂寞”?！睹俊と铡そ?jīng)·濟(jì)·新·聞》記者從接近斯諾威人士處獨(dú)家獲悉，7月15日，斯諾威在眉山召開了破產(chǎn)案第二次債權(quán)人會議，債權(quán)人申請方和新的債權(quán)人會議主席均為協(xié)鑫能科旗下公司。 　　此次會議，主要是征詢債權(quán)人是否同意對斯諾威進(jìn)行重整的意見。記者獲悉，川能動力子公司四川能投鋰業(yè)前董事長鄧自平，也代表協(xié)鑫能科方面出現(xiàn)在會議現(xiàn)場。但知情人士分析認(rèn)為，在沒有取得絕對控股權(quán)的前提下，協(xié)鑫能科單方面欲推進(jìn)重整計(jì)劃或是徒勞。 　　協(xié)鑫能科對斯諾威的熱衷，來自換電業(yè)務(wù)對上游資源供應(yīng)的需求。不過，第二次債權(quán)人會議并未透露斯諾威54.29%股權(quán)的下一次拍賣計(jì)劃。 　　圖片來源：記者獲取的會議資料截圖 　　20億“豪拍”已遭悔拍 　　5月21日，斯諾威54.29%股權(quán)最終成交價超20億元，是起拍價335萬元的597倍，創(chuàng)下業(yè)內(nèi)罕見的拍賣紀(jì)錄。 　　回顧斯諾威部分股權(quán)被拍賣后的進(jìn)程，根據(jù)5月21日出具的拍賣成交確認(rèn)書，買受人為譚威，標(biāo)的物成交價達(dá)到20.002億元。 　　圖片來源：拍賣成交確認(rèn)書截圖 　　根據(jù)競拍規(guī)則，中標(biāo)意向投資人應(yīng)在收到管理人簽發(fā)的《意向投資人資格確認(rèn)函》之日起5個工作日內(nèi)，與管理人簽訂《投資框架協(xié)議》，中標(biāo)意向投資人不同意按照相關(guān)主要內(nèi)容簽署《投資框架協(xié)議》或逾期未簽訂的，視為意向投資人放棄中標(biāo)，其繳納的履約保證金不予退還。而根據(jù)投資框架協(xié)議內(nèi)容，中標(biāo)人應(yīng)在《投資框架協(xié)議》簽訂后10個工作日內(nèi)與管理人、主要債權(quán)人共同確定投資方案，并在方案確定后10個工作日內(nèi)向管理人提交詳細(xì)方案報(bào)告(重整草案、和解草案或現(xiàn)狀收購礦權(quán)計(jì)劃)。 　　但在斯諾威完成競拍之后，譚威遲遲沒有后續(xù)動作，市場也一度懷疑其是否已悔拍。 　　《每·日·經(jīng)·濟(jì)·新·聞》記者彼時曾進(jìn)行多方確認(rèn)，發(fā)現(xiàn)該事項(xiàng)極大概率是出現(xiàn)了悔拍情形。在端午節(jié)前，就有斯諾威債權(quán)人聽到悔拍傳言。而直到6月1日，還有斯諾威部分債權(quán)人仍不清楚斯諾威股權(quán)被競拍后的事宜。 　　從此次斯諾威第二次債權(quán)人會議的內(nèi)容來看，譚威悔拍已成為事實(shí)。 　　在被競拍前，斯諾威一直推進(jìn)破產(chǎn)工作，雅江縣人民法院和管理人、債權(quán)人積極推進(jìn)公司朝和解方向發(fā)展。但因譚威悔拍，潛在和解投資人未能競拍獲得股權(quán)，從而導(dǎo)致和解無望。 　　上海新古律師事務(wù)所王懷濤律師向記者解釋了和解的意思，“破產(chǎn)和解，是指在人民法院受理破產(chǎn)案件后，在破產(chǎn)程序終結(jié)前，債務(wù)人與債權(quán)人之間就延期償還和減免債務(wù)問題達(dá)成協(xié)議，中止破產(chǎn)程序的一種方法?！? 　　實(shí)際上，上述知情人士就曾考慮過譚威悔拍的可能性?！爱?dāng)時競拍價格超過1億元時，我就預(yù)估斯諾威股權(quán)可能會流拍?！? 　　而這背后，涉及鋰礦估值問題。接近斯諾威股權(quán)競拍方人士曾在競拍后向記者感嘆：“市場預(yù)期遠(yuǎn)不是如此‘虛胖’。” 　　“20億元的拍賣，還要承擔(dān)債務(wù)，僅是探礦權(quán)，不敢說對還是不對，只能說遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出想象?？赡転榱虽嚨V有一點(diǎn)不顧一切的感覺，但我希望它(對行業(yè))是好的事情?！碧忑R鋰業(yè)年度股東大會上，董事長蔣衛(wèi)平曾向記者表示。 　　畢竟以20億元的成交價以及對應(yīng)股權(quán)下高達(dá)8.5億元的債務(wù)計(jì)算，中標(biāo)公司要為此付出近28.5億元的成本。 　　債權(quán)人會議主要議程是斯諾威重整事項(xiàng) 　　從5月16日上午10時開拍，到5月21日落錘，斯諾威礦業(yè)股權(quán)經(jīng)歷了3448次出價、3418次延遲、近百萬人圍觀，報(bào)名競拍的人數(shù)也從最初的11人增長至21人。熱度過后卻遭到悔拍，自然出乎人們意料。 　　圖片來源：拍賣平臺截圖 　　結(jié)合斯諾威第二次債權(quán)人會議審議內(nèi)容和相關(guān)知情人士透露的信息，出現(xiàn)悔拍后，協(xié)鑫能科全資子公司協(xié)鑫能科鋰電新能源有限公司(以下簡稱協(xié)鑫鋰電新能源)更加積極推動斯諾威的重整事項(xiàng)。 　　首先，此次會議由多位債權(quán)人共同提議，其債權(quán)額超過債權(quán)總額的四分之一。債權(quán)人會議主席主持“是否對斯諾威公司進(jìn)行重整”的征詢意見，是本次會議議程內(nèi)容之一。 　　圖片來源：記者獲取的會議資料截圖 　　5月19日凌晨，《每·日·經(jīng)·濟(jì)·新·聞》記者曾獨(dú)家獲悉，協(xié)鑫能科已完成對斯諾威99%債權(quán)及43%股權(quán)的收購。 　　彼時根據(jù)斯諾威的股權(quán)結(jié)構(gòu)，第一大股東是持股57.1%的成都興能新材料股份有限公司，其所持股份也就是被拍賣的股份。根據(jù)工商資料，第二大股東成都川商興能股權(quán)投資基金中心(有限合伙)和第三大股東周大為合計(jì)持股42.9%。這意味著，協(xié)鑫能科收購了成都川商興能股權(quán)投資基金中心(有限合伙)和周大為的股份，成為斯諾威的第二大股東。 　　而在6月21日，成都川商興能股權(quán)投資基金中心(有限合伙)不再擔(dān)任債權(quán)人會議主席，指定協(xié)鑫鋰電新能源擔(dān)任。 　　根據(jù)征詢意見報(bào)告，一方面是征詢債權(quán)人是否同意對斯諾威進(jìn)行破產(chǎn)重整，另一方面是債權(quán)人對如何重整的建議。 　　“我們不表態(tài)，就是希望盡快還錢?！币晃粎鶛?quán)人通過微信向《每·日·經(jīng)·濟(jì)·新·聞》記者表示，協(xié)鑫鋰電新能源并沒有在會上拿出具體的重整方案。 　　王懷濤律師向記者分析稱，一般企業(yè)破產(chǎn)重整有三種情形，一是原有股權(quán)不變，債務(wù)人繼續(xù)經(jīng)營；二是債轉(zhuǎn)股，調(diào)整債務(wù)人股權(quán)結(jié)構(gòu)，以實(shí)現(xiàn)債務(wù)人減債償還的目的；第三是引進(jìn)戰(zhàn)略投資人。 　　實(shí)際上，斯諾威重整工作的相關(guān)事宜可能還會經(jīng)歷一個較長的流程。 　　根據(jù)接下來的計(jì)劃安排，協(xié)鑫鋰電新能源還涉及協(xié)助法院組織相關(guān)主體召開對斯諾威重整拯救價值和可能性判斷的聽證會，或者向相關(guān)主體征詢意見。后續(xù)還有斯諾威第三次債權(quán)人會議，審議債權(quán)轉(zhuǎn)讓情況等。 　　協(xié)鑫能科子公司“化整為零”拿下債權(quán) 　　不過，協(xié)鑫能科受讓斯諾威債權(quán)的主體并非僅協(xié)鑫鋰電新能源，還包括四川珩鑫新能源技術(shù)中心(有限合伙)。 　　早在5月18日，即斯諾威尚在拍賣之時，四川珩鑫新能源技術(shù)中心(有限合伙)就已是斯諾威的債權(quán)人。因?yàn)樵诋?dāng)日，四川珩鑫新能源技術(shù)中心(有限合伙)就以債權(quán)人的身份，向雅江縣人民法院提出了斯諾威重整的申請。而在被宣告破產(chǎn)之前，債權(quán)人有權(quán)申請從破產(chǎn)清算程序到重整程序。 　　根據(jù)工商資料，四川珩鑫新能源技術(shù)中心(有限合伙)的第一大股東是蘇州協(xié)鑫珩能能源科技有限公司，后者持股比例為49.9%。蘇州協(xié)鑫珩能能源科技有限公司則是協(xié)鑫能科的全資子公司。 　　協(xié)鑫能科受讓斯諾威債權(quán)，是通過債權(quán)直接受讓和臨時表決權(quán)受讓兩種方式。 　　截至6月30日，斯諾威共有12筆債權(quán)轉(zhuǎn)讓申請，共計(jì)接近10億元。截至7月7日，斯諾威又有兩筆臨時表決權(quán)的債權(quán)轉(zhuǎn)讓，合計(jì)金額5.6億元。其中受讓方分別是四川鋰珩科技有限責(zé)任公司、江蘇鑫源供應(yīng)鏈管理有限公司。四川珩鑫新能源技術(shù)中心(有限合伙)則持有四川鋰珩科技有限責(zé)任公司99%股權(quán)，江蘇鑫源供應(yīng)鏈管理有限公司則是協(xié)鑫能科全資孫公司。 　　“現(xiàn)場有23個債權(quán)人，其中19個來自協(xié)鑫，最后通過重整?！币晃恢槿耸勘硎荆M管協(xié)鑫能科方面沒有拿出具體重整方案，多數(shù)債權(quán)人同意，但仍有少數(shù)債權(quán)人既不同意也不反對。少數(shù)債權(quán)人當(dāng)中便有斯諾威的職工債權(quán)，有債權(quán)人現(xiàn)場提出，“希望優(yōu)先解決職工債權(quán)?！? 　　該知情人士分析認(rèn)為，估計(jì)法院方面很快會批復(fù)同意重整，而一旦同意，協(xié)鑫能科方面要在六個月以內(nèi)拿出重整方案。 　　然而，目前的關(guān)鍵問題并非債權(quán)人是否能通過斯諾威的重整方案，而是斯諾威那被悔拍的價值“20億元”的54.29%股權(quán)。在上述知情人士看來，誰拿到斯諾威這54.29%股權(quán)，誰才能成為公司真正的實(shí)際控制人。不過，他并不知曉接下來的拍賣時間，其預(yù)計(jì)仍然會走公開拍賣途徑。 　　據(jù)記者了解，協(xié)鑫能科方面參加第二次債權(quán)人會議的是鄧自平。鄧自平是四川鋰珩科技有限責(zé)任公司總經(jīng)理，協(xié)鑫能科鋰電新能源有限公司經(jīng)理，協(xié)鑫能科鋰電新能源有限公司子公司四川協(xié)鑫鋰能新材料有限公司總經(jīng)理。 　　鋰業(yè)行業(yè)對鄧自平的名字并不陌生，2021年1月28日之前，鄧自平曾是四川能投鋰業(yè)的法定代表人和董事長。四川能投鋰業(yè)兩大股東分別是川能動力和雅化集團(tuán)，旗下核心礦產(chǎn)資源就是李家溝鋰礦。換句話說，鄧自平曾是推動李家溝鋰礦開采的核心人員。鄧自平離開四川能投鋰業(yè)之后，川能動力董事蔣建文成為公司的法定代表人和董事長。 　　鄧自平和斯諾威的關(guān)聯(lián)，最早是因?yàn)榇芏κ嚇I(yè)，他曾是川能鼎盛鋰業(yè)的董事長。川能鼎盛鋰業(yè)的第二大股東是成都興能新材料股份有限公司，即斯諾威的第一大股東，而川能鼎盛鋰業(yè)的第四大股東則是斯諾威。所以，在鋰礦和鋰鹽的中上游領(lǐng)域，鄧自平本人具有豐富的經(jīng)驗(yàn)。這或許是協(xié)鑫能科方面看重他的一大要點(diǎn)。 　　種種跡象表明，協(xié)鑫能科有著掌握上游鋰礦資源的決心。2021年9月27日，協(xié)鑫能科公告稱，公司控股子公司蘇州協(xié)鑫珩能能源科技有限公司與四川鑫辰大海企業(yè)管理中心(有限合伙)、北京東方泰豐進(jìn)出口貿(mào)易有限公司于9月23日簽署《合伙協(xié)議》，共同設(shè)立四川珩鑫新能源技術(shù)中心(有限合伙)。對于本次參與設(shè)立合伙企業(yè)，協(xié)鑫能科表示是介入電池材料、鋰礦等新能源上游材料端的重要舉措。值得一提的是，鑫辰大海的LP(有限合伙人)穿透后為新希望集團(tuán)，而成都川商興能股權(quán)投資基金中心(有限合伙)就有新希望集團(tuán)的身影。 　　今年4月12日，協(xié)鑫能科鋰電新能源有限公司成立。該企業(yè)由協(xié)鑫能科100%控股，主要經(jīng)營電池制造、新材料技術(shù)推廣服務(wù)、礦產(chǎn)資源儲量估算等業(yè)務(wù)。 　　然而，協(xié)鑫能科掌控上游資源的意圖并非為了造車，而是瞄準(zhǔn)新能源車的補(bǔ)能環(huán)節(jié)。根據(jù)公司2021年年報(bào)，為電動汽車提供換電服務(wù)是協(xié)鑫能科主要業(yè)務(wù)之一。根據(jù)年報(bào)內(nèi)容，公司已建成乘用車換電站9座，商用車換電站4座。 　　目前，協(xié)鑫能科的市值280.5億元。從股價看，爭奪斯諾威并未對其股價帶來明顯異動。

“9000多人搶幾百套房的大場面現(xiàn)在已經(jīng)看不到了，剛需也可以輕松入圍?！? 　　7月10日，深圳網(wǎng)紅光明片區(qū)的金地明峰府項(xiàng)目開盤，銷售均價4.5萬元/平方米，總價區(qū)間約348萬-559萬元/平方米，共推出575套住房，當(dāng)日銷售263套，去化率約45.73%。這一數(shù)據(jù)在當(dāng)下的市場已屬表現(xiàn)尚可。 　　該項(xiàng)目之所以引發(fā)市場廣泛關(guān)注，很重要的一個原因在于，其限售均價創(chuàng)新了近一年來光明新房的新低。光明區(qū)曾是深圳樓市的打新重地，但現(xiàn)階段一眾新房價格回到3年前，個別項(xiàng)目去化甚至只有個位數(shù)。 　　深圳光明區(qū)某在建樓盤每經(jīng)記者陳榮浩攝 　　最低限價盤入市 　　今年以來，光明片區(qū)總共入市了6個項(xiàng)目，金地明峰府限價最低，為4.22萬元/平方米。 　　該地塊是金地在去年9月深圳的第二輪集中土拍中以19.67億元拿下的，樓面價1.62萬元/平方米。根據(jù)出讓公示，該地塊建成商品房后，毛坯限價不得高于4.22萬元/平方米，裝修后限價不得高于4.52萬元/平方米。 　　值得一提的是，今年以來光明區(qū)入市的項(xiàng)目，相比去年同期入市的新盤，價格出現(xiàn)了一定程度回調(diào)。 　　《每·日·經(jīng)·濟(jì)·新·聞》記者對今年光明區(qū)新入市樓盤進(jìn)行梳理發(fā)現(xiàn)，截至7月12日，今年以來光明片區(qū)總共入市了6個住宅新盤，分別是安聯(lián)尚璄府(5.19萬元/平方米)、星河天地華邸(5.19萬元/平方米)、特發(fā)觀月臺(4.69萬元/平方米)、深業(yè)云筑(4.69萬元/平方米)、中海寰宇時代花園(7.69萬元/平方米)和金地明峰府(4.5萬元/平方米)。 　　從已公布的開盤認(rèn)籌/去化情況來看，整體中規(guī)中矩，部分樓盤去化慘淡。 　　其中，安聯(lián)尚境府共推353套房源，開盤當(dāng)日僅15批認(rèn)籌，去化率約4.2%；星河天地華邸推248套房源，148套認(rèn)籌，去化率約59.6%；特發(fā)觀月臺推359套住宅，認(rèn)籌166套，去化率約46%；深業(yè)云筑推816套房源，當(dāng)日認(rèn)籌205套，去化率約25%。 　　7月12日下午，深圳一家區(qū)域性房企的營銷人士通過微信告訴記者，雖說深圳的豪宅市場6月出現(xiàn)過回暖跡象，但剛需盤上熱度回升并不明顯。今年以來，光明推盤的速度也并不算快，今年上半年也僅有零星幾個盤入市。現(xiàn)在很多房企的普遍想法就是，要么通過折扣和讓利走量，要么就將開盤時間往后延。 　　根據(jù)深圳中原數(shù)據(jù)，上半年光明區(qū)累計(jì)成交2659套房源，成交面積25.5萬平方米，成交套數(shù)和成交面積分別同比上漲6.6%和10.9%。 　　多個新盤價格回到3年前？ 　　雖說光明區(qū)的新房價格相比去年出現(xiàn)了顯著回調(diào)，但購房者心態(tài)卻更從容。 　　7月13日，曾多次去光明區(qū)看房的意向購房者王莉莉通過電話向記者表示，“目前光明通地鐵了，4萬多的價格在深圳也不算高，對剛需來說還是很劃算的，我關(guān)注的樓盤預(yù)計(jì)今年下半年入市?！蓖趵蚶蛱岬?，其實(shí)早兩年前也曾去過光明打新，但兩次都沒買到，第一次積分不夠入圍，第二次搖號沒中。 　　“當(dāng)時光明最熱的金融街華發(fā)·融御華府打新我也參與了，那排場足夠大，9000多人搶幾百套房子。”王莉莉感慨，因?yàn)閷儆诘湫偷膭傂杩停F(xiàn)在市場回歸平靜后，自己也有機(jī)會挑選心儀的樓盤?！拔铱粗械捻?xiàng)目，預(yù)計(jì)可以輕松入圍，就在光明站附近?！? 　　記者還注意到，目前光明片區(qū)普遍存在二手房價格比新房價格高的現(xiàn)象，不少二手房的指導(dǎo)價在5萬元/平方米左右，而周邊新房的價格在4.6萬元/平方米左右，整體價差約4000元/平方米。比如光明峰薈二手房參考價為5萬元/平方米，同片區(qū)內(nèi)今年新入市的深業(yè)云筑項(xiàng)目，銷售均價為4.69萬元/平方米。 　　根據(jù)《每·日·經(jīng)·濟(jì)·新·聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年下半年光明片區(qū)至少還有12個新盤待入市，包括深房光明里、聯(lián)發(fā)悅尚居、松茂御城、宏發(fā)萬悅山二期、綠城桂語蘭庭、深業(yè)熙瑞府等。 　　目前光明區(qū)普遍4.5萬元/平方米上下區(qū)間的新房價格，事實(shí)上已經(jīng)回到了3年前的水平。據(jù)深圳統(tǒng)計(jì)年鑒，光明區(qū)2019年商品房成交均價為4.45萬元/平方米，2020年為5.03萬元/平方米。 　　不少開發(fā)商或許是感受到了去化壓力，在開盤時就推出了各種折扣優(yōu)惠。例如位于光明高鐵站片區(qū)的特發(fā)觀月臺，今年6月開盤時就祭出了開盤專享91折優(yōu)惠的營銷活動，折后毛坯均價4.28萬元/平方米；深業(yè)云筑也不甘示弱，打出了3個組合拳，現(xiàn)場優(yōu)惠申請享99折、i深圳登記凍資享97折、開盤專屬享97折。 　　7月13日上午，中指研究院深圳公司研究副總監(jiān)童曉玲在接受《每·日·經(jīng)·濟(jì)·新·聞》記者微信采訪時表示，光明區(qū)部分項(xiàng)目的去化不及前兩年，一是大量新房供應(yīng)，導(dǎo)致同區(qū)項(xiàng)目之間競爭更為激烈；二是深圳集中供地中光明區(qū)限售價格對市場預(yù)期的影響，一定程度上降低了市場購買的積極性。 　　根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2022年上半年，光明新區(qū)新房住宅市場供應(yīng)量1467套、14.76萬平方米，同比大幅增加291.2%、293.6%；成交量為2615套、25.91萬平方米，同比增加22.9%、26.6%。 　　“2021年下半年兩次集中供地，光明區(qū)限售價格在4.22萬-4.53萬元/平方米，今年首輪土拍兩宗宅地限售價格有所上調(diào)，分別為4.71萬元/平方米和4.89萬元/平方米，但整體并未超過5萬元/平方米。限售價格的上調(diào)相信對合理引導(dǎo)市場預(yù)期，提振市場信心將起到積極作用?！?

7月15日，全國70城房價數(shù)據(jù)出爐！ 　　從國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來看，6月份房價環(huán)比總體趨穩(wěn)，環(huán)比上漲城市個數(shù)增加，環(huán)比跌幅收窄。其中，成都領(lǐng)漲全國，新房和二手房價格漲幅均已連續(xù)3個月排名第一。不過，從同比數(shù)據(jù)來看，房價繼續(xù)走低，同比上漲城市個數(shù)減少。 　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前房價環(huán)比數(shù)據(jù)改善，釋放積極信號，充分體現(xiàn)了二季度以來房地產(chǎn)一攬子支持政策的有效性，房價指標(biāo)正努力走出降溫通道。預(yù)計(jì)地方政策支持的效果將持續(xù)釋放，市場預(yù)期將進(jìn)一步平穩(wěn)改善，后期市場成交保持修復(fù)帶動價格環(huán)比繼續(xù)改善。 　　房價環(huán)比上漲城市個數(shù)增加 　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月份，70個大中城市房價環(huán)比總體趨穩(wěn)，環(huán)比上漲城市個數(shù)增加。其中： 　　一線城市新房價格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)；二手房價環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為上漲0.1%。 　　二線城市新房價格環(huán)比由上月下降轉(zhuǎn)為上漲0.1%；二手房價格環(huán)比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2個百分點(diǎn)。 　　三線城市新房價格環(huán)比下降0.3%，降幅與上月相同；二手房價格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月收窄0.2個百分點(diǎn)。 　　6月份，70個大中城市中，新房和二手房價格環(huán)比上漲城市分別有31個和21個，比上月均增加6個。 　　從新房價格環(huán)比漲幅排名來看，成都漲幅為1.3%，已經(jīng)連續(xù)3個月領(lǐng)漲全國；杭州漲幅為1%，位居第二；北京漲幅為0.8%，位居第三；青島漲幅0.6%，位居第四；上海、合肥、廈門、徐州、遵義漲幅均為0.5%，排名并列第五。 　　從二手房價格環(huán)比漲幅排名來看，成都漲幅2%，全國第一；南充漲幅1%，位居第二；杭州、合肥漲幅均為0.6%，排名并列第三；北京、太原、青島、廣州、重慶、無錫漲幅均為0.5%，排名并列第四；寧波、大理漲幅為0.4%，排名并列第五。 　　不過，從同比來看，房價繼續(xù)走低，同比上漲城市個數(shù)減少。其中： 　　一線城市新房和二手房價格同比分別上漲3.3%和1.1%，漲幅比上月分別回落0.2和0.6個百分點(diǎn)。 　　二線城市新房價格同比由上月上漲轉(zhuǎn)為下降0.2%；二手房價同比下降2.1%，降幅比上月擴(kuò)大0.4個百分點(diǎn)。 　　三線城市新房和二手房價格同比分別下降2.8%和3.7%，降幅比上月分別擴(kuò)大0.6和0.5個百分點(diǎn)。 　　6月份，70個大中城市中，新房和二手房價格同比上漲城市分別有21個和12個，比上月分別減少2個和1個。 　　房價正走出降溫通道 　　對于6月的市場情況，貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，6月新房、二手房房價整體環(huán)比跌幅均收窄。31個城市新房價格環(huán)比上漲，21個城市二手房價格環(huán)比上漲，均較上月增加6個。這是房價整體修復(fù)力度增強(qiáng)的表現(xiàn)。 　　“6月各線城市房價均修復(fù)，二線城市修復(fù)力度較大。一線城市新房、二手房價格環(huán)比漲幅均擴(kuò)大；二線城市新房房價環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，二手房價格跌幅收窄；三線城市二手房價格環(huán)比跌幅也收窄?！痹S小樂說，具體城市中成都、杭州、合肥、重慶等城市6月環(huán)比漲幅均擴(kuò)大或由跌轉(zhuǎn)漲，在70城市排名中均靠前。 　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，根據(jù)簡單算術(shù)平均計(jì)算，6月份全國70個城市新房和二手房價格指數(shù)均環(huán)比跌幅收窄，釋放積極信號，充分體現(xiàn)了二季度以來房地產(chǎn)一攬子政策的有效性，環(huán)比數(shù)據(jù)改善充分說明房價指標(biāo)正努力走出降溫通道。 　　“從6月份房價指數(shù)漲幅數(shù)據(jù)看，成都表現(xiàn)最好，無論是環(huán)比數(shù)據(jù)還是同比數(shù)據(jù)都成為全國排名第一的城市，其中二手房價環(huán)比漲幅達(dá)2%屬于非常高的水平。”嚴(yán)躍進(jìn)說，這也說明成都當(dāng)前購房政策寬松的情況下，樓市明顯活躍起來，市場預(yù)期在積極做調(diào)整。 　　在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，樓市雖然還在尋底過程中，但從6月新房與二手房價格下調(diào)城市數(shù)量均減少、房價下調(diào)幅度明顯收窄來看，市場已經(jīng)越來越接近底部。 　　對于房價修復(fù)的原因，張大偉認(rèn)為，主要是各種刺激政策頻繁發(fā)布，6月各地購房支持政策繼續(xù)出臺，在限購、限貸、限售、預(yù)售監(jiān)管、購房補(bǔ)貼等政策基礎(chǔ)上，還出現(xiàn)了多城市發(fā)布房票政策，各種房地產(chǎn)救市政策繼續(xù)升級，樓市政策松綁成為主流。 　　許小樂則認(rèn)為，6月價格的修復(fù)是市場成交的帶動。6月房貸利率下降、住房支持政策力度加大，促進(jìn)住房需求釋放。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月全國新建商品住宅銷售面積、銷售額環(huán)比增速均超過65%，增速較上月明顯擴(kuò)大。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，6月貝殼50城二手房成交套數(shù)環(huán)比增長近30%。其中，成都、杭州、重慶等二手房成交量明顯增長。成交量的積極表現(xiàn)傳遞到價格端，帶動價格環(huán)比改善。 　　不過，對于房價同比繼續(xù)下跌，并且跌幅擴(kuò)大，嚴(yán)躍進(jìn)表示，這說明有后遺癥，尤其是二線城市新房價格自2015年12月以來首次同比下跌，說明二線城市壓力比較大。 　　展望后市，許小樂認(rèn)為，地方政策支持的效果將持續(xù)釋放，市場預(yù)期將進(jìn)一步平穩(wěn)改善。從現(xiàn)有成交情況看，7月上半月貝殼50城二手房日均成交量較6月日均水平小幅增長。預(yù)計(jì)后期市場成交保持修復(fù)帶動價格環(huán)比繼續(xù)改善。

近日，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的頭部企業(yè)我愛我家(000560.SZ)發(fā)布公告，因市場情況及資本市場環(huán)境的變化，終止2021年非公開發(fā)行A股股票事項(xiàng)并撤回申請材料。 　　此次定增終止也被認(rèn)為是公司戰(zhàn)略收縮加盟業(yè)務(wù)的舉動。 　　就在6月份，我愛我家公告關(guān)停合肥、煙臺、長沙城市的加盟業(yè)務(wù)，涉及350家加盟店。而此次定增的募資投向之一，正是“加盟業(yè)務(wù)擴(kuò)張項(xiàng)目(一期)”。 據(jù)記者注意到，加盟業(yè)務(wù)曾被視為我愛我家多元化擴(kuò)張規(guī)模、謀取市占率的重要抓手，但隨之也暴露出一些管理問題。 　　今年以來，我愛我家多次被爆“拒繳社保、挪用房款”，盡管其回應(yīng)稱是加盟商所為，但也讓公司品牌蒙上陰影，陷入信任危機(jī)。 　　不僅如此，公司早期逆勢擴(kuò)張帶來的苦果已顯現(xiàn)。2021年起，我愛我家陷入增收不增利的困境。2022年一季度，其凈利潤虧損2.4億元。 　　此外，2020年至2022年一季度，我愛我家的資產(chǎn)負(fù)債率逐年上升，分別為48.40%、67.51%、68.82%。 　　戰(zhàn)略收縮加盟業(yè)務(wù) 　　為了謀劃這次定增，我愛我家籌備了15個月，但最終卻不了了之。 　　2021年3月，我愛我家發(fā)布《非公開發(fā)行A股股票預(yù)案》，發(fā)行價格為3.07元/股，預(yù)計(jì)募資總金額7億元以內(nèi)。按計(jì)劃，這7億元將被用于數(shù)字化系統(tǒng)升級建設(shè)、直營及加盟門店的規(guī)模擴(kuò)張。 　　為推動這次定增，公司多次召開相關(guān)會議，并在向證監(jiān)會提交申請材料后，收到行政許可申請受理單。 　　令人意想不到的是，定增籌劃15個月戛然而止。7月7日晚間，我愛我家公告，因?yàn)槭袌銮闆r及資本市場環(huán)境的變化，終止2021年非公開發(fā)行A股股票事項(xiàng)并撤回申請材料。 　　此次取消定增并非毫無征兆。6月20日，我愛我家宣布，終止合肥、長沙、煙臺的加盟業(yè)務(wù)，有計(jì)劃推進(jìn)與加盟商解約，今后將聚焦重點(diǎn)城市直營業(yè)務(wù)，發(fā)展租賃業(yè)務(wù)。啟動退出前，我愛我家在合肥、長沙和煙臺的加盟門店數(shù)量合計(jì)約350家。 　　加盟業(yè)務(wù)曾被視為我愛我家多元化擴(kuò)張規(guī)模、謀取市占率的重要抓手。2020年，我愛我家開啟加盟模式，截至當(dāng)年第三季度末，旗下加盟類門店超過1300家。 　　2021年年中，我愛我家戰(zhàn)略發(fā)生變化，為減少加盟城市虧損，開始收縮加盟業(yè)務(wù)。 　　經(jīng)過此前的一系列擴(kuò)張，截至2021年底，我愛我家業(yè)務(wù)遍布北京、上海、杭州等40余座城市，門店總數(shù)超4600家。 　　但這樣的擴(kuò)張并未帶來有效業(yè)績，2021年年報(bào)顯示，我愛我家期內(nèi)加盟門店運(yùn)營數(shù)量為1504家，相比2020年三季度末，僅增長200余家，增長態(tài)勢大幅放緩。此外，快速啟動的加盟模式，也暴露出一些管理問題。 　　今年以來，我愛我家多次被爆“拒繳社保、挪用房款”，事后發(fā)現(xiàn)是加盟商所為。 　　今年6月，據(jù)媒體報(bào)道，王女士在2021年通過我愛我家購買一套總價267萬元的學(xué)區(qū)房，并將167萬首付款打到我愛我家的資金監(jiān)管賬戶，隨后卻被員工違規(guī)挪用。 　　對此，我愛我家青島區(qū)域負(fù)責(zé)人稱：“違規(guī)員工為我愛我家青島加盟店店東，因違反加盟的運(yùn)營要求，在2022年1月被摘牌，青島我愛我家已與其解除合作關(guān)系?！? 　　知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，中介公司一旦出現(xiàn)經(jīng)營誠信問題，就很難再獲得消費(fèi)者的信任。我愛我家應(yīng)該及時有效對事件后續(xù)進(jìn)行處理并杜絕此類事件的發(fā)生。與此同時，要加強(qiáng)員工培訓(xùn)、加強(qiáng)購房者預(yù)付款資金監(jiān)管，積極解決消費(fèi)者房款糾紛以及員工糾紛等問題，重塑消費(fèi)者信心。 　　業(yè)績由盈轉(zhuǎn)虧資產(chǎn)負(fù)債率近70% 　　2018年4月，我愛我家借殼昆百大A實(shí)現(xiàn)上市，超越世聯(lián)行(3.070, 0.04, 1.32%)躋身A股房產(chǎn)中介第一股。 　　2017年底，我愛我家完成了對北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司控股權(quán)的收購。我愛我家承諾，2017-2019年扣除非經(jīng)常性損益及募資影響后歸母累計(jì)凈利潤不低于5億元、11億元及18億元。實(shí)際情況是，公司三年實(shí)現(xiàn)累計(jì)扣非歸母凈利潤18.75億元，超額完成業(yè)績承諾。 　　然而，2019年后，在內(nèi)外部環(huán)境壓力與行業(yè)競爭中，我愛我家曲線上市以來業(yè)績不斷收縮。財(cái)報(bào)顯示，2019至2021年，我愛我家的營業(yè)收入分別為112.12億元、95.75億元、119.63億元，凈利潤分別為8.27億元、3.12億元、1.66億元，扣非凈利潤分別7.35億元、3.20億元、1.22億元。 　　2022年一季度，公司實(shí)現(xiàn)營收34.79億元，同比增長18.65%；凈虧損為2.41億元，同比由盈轉(zhuǎn)虧；扣非后凈虧損為2.39億元，同比由盈轉(zhuǎn)虧。 　　談及原因，我愛我家在財(cái)報(bào)中解釋稱：為減少不利影響，公司決定采取聚焦策略，對非重點(diǎn)城市業(yè)務(wù)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，將資源向重點(diǎn)城市集中。 　　由于近年來不斷擴(kuò)大加盟業(yè)務(wù)，也給公司帶來了資金壓力，截至2022年3月末，我愛我家的貨幣資金為40.11億元，交易性金融資產(chǎn)6.33億元，流動資產(chǎn)合計(jì)為125.87億元。其中，短期借款為26.38億元，一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債為68.26億元，其他流動負(fù)債0.41億元，流動負(fù)債合計(jì)152.53億元，遠(yuǎn)比流動資產(chǎn)要大。 　　此外，2020年至2022年一季度，我愛我家的資產(chǎn)負(fù)債率逐年上升，分別為48.40%、67.51%、68.82%。 　　為挽回業(yè)績頹勢，我愛我家瞄向商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營類業(yè)務(wù)。近日在業(yè)績說明會上，我愛我家除了表示將繼續(xù)大力推進(jìn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型外，以“相寓”為核心的商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營類業(yè)務(wù)已成為公司管理層寄予厚望的新增長點(diǎn)。

7月8日，吉林長春發(fā)布《進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展若干措施的通知》，支持集中批量購買商品房。 　　長春提出，支持機(jī)關(guān)單位、國有企事業(yè)單位、大專院校、科研院所和社會群體與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接洽，組織商品房集中批量購買活動。團(tuán)購房需取得商品房預(yù)售許可，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得低于成本價格銷售。 　　“團(tuán)購買房”這一樓市調(diào)控方式出現(xiàn)在省會城市的通知上，還是非常引人關(guān)注。在此之前，同為省會城市的山西太原曾推出人才定向團(tuán)購住房優(yōu)惠政策，遼寧沈陽于洪區(qū)則推出了首屆社區(qū)工作者房產(chǎn)團(tuán)購會。 　　自6月起逐漸被推廣開的團(tuán)購買房，也經(jīng)歷了從定向到普適、從個別區(qū)到大范圍、從自發(fā)組織到官方鼓勵的演進(jìn)過程。 　　與長春同日推出新政的湖北黃岡出臺相關(guān)政策，對團(tuán)購買房最受關(guān)注的價格問題給出了明確的指導(dǎo)性意見：鼓勵機(jī)關(guān)事業(yè)單位和大型企業(yè)組織購房團(tuán)購活動，對20人以上的團(tuán)購，開發(fā)企業(yè)給予不低于個人總房款3%的優(yōu)惠。 　　7月7日，四川巴中提出，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用團(tuán)購模式銷售商品住房，各級工會可積極組織職工團(tuán)購商品住房，與開發(fā)企業(yè)達(dá)成的優(yōu)惠價格不計(jì)入備案價格跌幅比例范圍。這一規(guī)定更是給了團(tuán)購買房價格突破“限跌令”的可能。 　　7月4日，云南普洱發(fā)文鼓勵依法開展形式多樣的促銷活動。鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)在法律政策框架內(nèi)開展住房團(tuán)購優(yōu)惠、以老帶新等促銷活動。 　　6月29日，浙江桐廬鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)開展購房團(tuán)購優(yōu)惠活動，并給出了“一次性買房越多，折扣力度越大”的思路。具體來看：在備案價打折基礎(chǔ)上，對一次性購買10套及以上(純疊排或排屋項(xiàng)目5套及以上)商品住宅的再下浮優(yōu)惠3%；對一次性購買20套及以上的再下浮優(yōu)惠5%；對市縣認(rèn)定的人才首次購買商品住宅的，購買單套即可下浮優(yōu)惠3%。如下浮優(yōu)惠后價格低于備案價85%的，低于85%部分由企業(yè)以實(shí)物等其他方式讓利優(yōu)惠。 　　本輪最早推出類似政策的城市可以追溯到5月24日，市場流傳一份廣州增城住建局發(fā)布的《關(guān)于組織開展團(tuán)體購房活動的函》，被認(rèn)為是全國第一個由政府公開組織的團(tuán)購政策。但后來政策疑似被取消。 　　“團(tuán)購”為名，“優(yōu)惠”為實(shí) 　　“各地開啟商品房團(tuán)購活動的目的，是促進(jìn)整個市場活躍度和銷量的提升，加快市場信心的恢復(fù)。團(tuán)購的方式，主要是對于團(tuán)購期間的樓盤價格進(jìn)行一些打折優(yōu)惠促銷，以此來拉動購房者入市的腳步?！?8安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示。 　　“政府鼓勵團(tuán)購是新鮮事，但對我們售樓處來說，團(tuán)購這種促銷方式是一直存在的，特別是今年春天以來?！鄙綎|濟(jì)南的置業(yè)顧問小林對中新財(cái)經(jīng)記者表示，目前他所在的售樓處，通過團(tuán)購買房可以享有每平200-500元的優(yōu)惠。 　　“團(tuán)購其實(shí)也是業(yè)內(nèi)心照不宣的一個降價手段。比如會有的買房人會以團(tuán)購的名義來談價，看房前約幾個朋友同事一起去售樓部，就說組織團(tuán)購，就能讓置業(yè)顧問找到銷售經(jīng)理一起談。當(dāng)然，要是真的可以一起買是最好的?！毙×终f。 　　在小林看來，團(tuán)購是買賣雙方都能接受且獲利的一種方式：“置業(yè)顧問第一次給出的價格，在這個基礎(chǔ)上再有兩到三個點(diǎn)的優(yōu)惠都是可以接受的，一套四五百萬元的房子能優(yōu)惠十幾萬元吧?！? 　　湖北武漢一位置業(yè)顧問同樣對記者表示，只要到售樓部看房時說一聲團(tuán)購就可以優(yōu)惠，總價算下來能優(yōu)惠幾萬塊錢。 　　“不管有多少人要買多少套，哪怕是只有一套，提前確定時間來看房都可以享團(tuán)購優(yōu)惠?！痹撝脴I(yè)顧問表示。 　　“團(tuán)購的作用各地會有明顯分化：如果城市供大于求比較嚴(yán)重，整個市場信心依然處于相對底部的話，那么團(tuán)購所起到的提振效果就會相對有限；而對于一些已經(jīng)觸底并開始回升的城市來說，團(tuán)購所起到的作用才會更加明顯?！睆埐ㄌ岬?。 　　團(tuán)購買房，是否有風(fēng)險？ 　　實(shí)際上，看起來剛剛火起來的團(tuán)購買房政策，此番也是再度“翻紅”，甚至還曾屢屢在行情過熱時被限制。比如2018年時，西安、長沙、杭州等相繼出臺暫停企業(yè)(企事業(yè))單位購房的政策，從而抑制樓市“虛火”。 　　湖南長沙房地產(chǎn)中介李奇(化名)對記者提到，自己聽說過2018年前后的相關(guān)糾紛事件?！爱?dāng)時有業(yè)主在售樓部交了團(tuán)購費(fèi)、簽了團(tuán)購協(xié)議，過去快一年了才發(fā)現(xiàn)房子的備案價比實(shí)際支付價格低不少，但錢都是在pos機(jī)一筆付的，還沒有簽購房合同，最后這筆錢也沒要回來?！? 　　“前段時間我手上有套團(tuán)購單價3500元的公寓，總價十萬元出頭就能買一套位置不錯的35㎡的公寓，價格是比較劃算的。但是要求交3萬元的團(tuán)購費(fèi)，還是期房，不少人都覺得風(fēng)險挺大，最終還沒賣出去?！崩钇姹硎?。 　　因?yàn)閳F(tuán)購買房存在的潛在風(fēng)險，也有城市在政策中明確提到禁止團(tuán)購住房。7月11日，河南三門峽發(fā)文提到，嚴(yán)格執(zhí)行新建商品住房預(yù)售價格備案制度，指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理確定銷售均價，穩(wěn)定商品住房價格。機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和國有企業(yè)不得組織新的團(tuán)購住房、定向開發(fā)住房行為。 　　3月，河南鄭州也提出，機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和國有企業(yè)不得在鄭州市域內(nèi)組織新的團(tuán)購住房、定向開發(fā)住房行為。 　　“但由于團(tuán)購規(guī)模及優(yōu)惠力度存在一定差異化，偏大規(guī)模購房群體的集聚難度較大，同時個人偏好度較難達(dá)共識或許是此舉的挑戰(zhàn)之一。因此該項(xiàng)舉措的實(shí)施需明確對不同團(tuán)購規(guī)模的不同優(yōu)惠說明，同時嚴(yán)格把控購房資格的審核。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪認(rèn)為。 　　“從實(shí)際過程看，各類團(tuán)購的房屋需要確保遵守營銷的規(guī)則，不要把一些違規(guī)的和不合規(guī)的項(xiàng)目拿來做團(tuán)購，否則容易損害公信力，后續(xù)也會存在一些交房問題?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

　7月上旬，地產(chǎn)銷售再次走弱。中信證券陳聰認(rèn)為，主要因6月房企沖量、各地疫情散發(fā)、局部出現(xiàn)房屋延期交付問題所致。 　　陳聰表示，七月銷售再次走弱，說明市場復(fù)蘇尚不穩(wěn)固，信用風(fēng)險遠(yuǎn)未解決，也說明政策有必要加大力度，干預(yù)市場。雖然銷售走低有推貨不足的階段性因素，但疫情影響和消費(fèi)者越來越擔(dān)心交付問題，也十分值得留意。 　　陳聰團(tuán)隊(duì)預(yù)計(jì)，市場或仍在復(fù)蘇通道，而銷售-投資-信用，將是房地產(chǎn)行業(yè)慢復(fù)蘇的“三部曲”： 　　我們相信，市場會沿著先銷售、后投資、再信用復(fù)蘇的局面演進(jìn)，期待市場四季度的銷售表現(xiàn)。 　　銷售走弱的三大原因 　　陳聰團(tuán)隊(duì)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，七月地產(chǎn)銷售再次走弱： 　　7月上旬，我們跟蹤樣本城市新房銷售5.9萬套，同比下降45.2%(6月下降11.2%，5月下降45.9%)；我們跟蹤樣本城市二手房銷售2.0萬套，同比下降14.4%(6月下降2.0%，5月下降19.7%)。 　　該團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，銷售走弱的背后有三大原因： 　　?開發(fā)企業(yè)為了沖上半年銷售業(yè)績，盡最大努力在6月推貨，的確造成7月初可銷售資源不足。?各地散發(fā)的疫情，影響了居民的置業(yè)信心。?局部出現(xiàn)房屋延期交付問題，影響了消費(fèi)者對新房購置的信心，也使得二手交易的恢復(fù)明顯好于一手。 　　市場或仍在復(fù)蘇通道 　　陳聰團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，按揭貸款利率仍有明顯的下降空間，因城施策的空間依然不小，且交付問題、信用問題、投資問題、拿地問題交織，也意味著政策有加碼的意愿。 　　該團(tuán)隊(duì)表示，相信以下三個類型的政策對目前的市場將有明顯提振： 　　?相信流動性困難的企業(yè)或能獲得更直接的支持；?進(jìn)一步因城施策，下調(diào)按揭貸款利率和首付比例；?化解爛尾樓，保障交付，這是目前階段最能恢復(fù)市場信心的政策可能選項(xiàng)。 　　在研報(bào)中陳聰還提及，進(jìn)一步放開限購，貨幣化安置等措施也有一定積極作用。 　　銷售投資信用，慢復(fù)蘇的三部曲 　　陳聰團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，銷售-投資-信用，將是房地產(chǎn)行業(yè)慢復(fù)蘇的“三部曲”： 　　七月初的市場下行，進(jìn)一步說明地產(chǎn)市場復(fù)蘇并不穩(wěn)固。企業(yè)投資信心低落，投資很難短期修復(fù)。我們相信，市場會沿著先銷售、后投資、再信用復(fù)蘇的局面演進(jìn)，期待市場四季度的銷售表現(xiàn)。 　　風(fēng)險提示 　　該團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，以下兩點(diǎn)風(fēng)險點(diǎn)值得投資者注意： 　　?疫情影響銷售的風(fēng)險。?政策晚于預(yù)期，信用風(fēng)險進(jìn)一步向少數(shù)未出險全國化民企和混合所有制企業(yè)蔓延的可能性。