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婚房也爛尾這屆業(yè)主很無奈，超30個樓盤被喊話“強制停貸”

集體停貸成為業(yè)主們的無奈之舉。 　　當(dāng)每個月背負(fù)著或幾千或上萬的房貸，滿心期盼的新房子卻可能成為“爛尾樓”的時候，業(yè)主們不干了。 　　7月11日，長沙新力鉑園的2300多戶業(yè)主公布一份“強制停貸告知書”，他們在告知書里向政府、銀行及開發(fā)商喊話，若7月底之前項目仍未實現(xiàn)全面復(fù)工，業(yè)主們將強制停止償還房貸。 　　按照原本的交付計劃，該項目有5幢樓應(yīng)該分別在去年12月和今年6月完成交付。然而，去年7月，該項目的施工便陷入停擺狀態(tài)，無盡的等待耗盡了業(yè)主們的耐心和信心。在寫下告知書之前，長沙新力鉑園的業(yè)主們已經(jīng)經(jīng)歷過不低于十次訴求表達(dá)，至今未有結(jié)果。 　　面對遙遙無期的等待，集體停貸成為業(yè)主們的無奈之舉。 　　超30個樓盤喊話“強制停貸” 　　2018年，26歲的陳澤與女友領(lǐng)證結(jié)婚，兩人在雙方父母的支持下開始物色婚房。每天上下班的路上，陳澤都會路過新力鉑園售樓處，盡管并沒有聽說過新力這家開發(fā)商，但陳澤在百度搜索后就對新力留下了“地產(chǎn)黑馬”的印象，打心里認(rèn)為這是一家實力與品質(zhì)兼?zhèn)涞拇笈品科蟆? 　　“查到是家比較大的開發(fā)商我就放心了，馬上拉著老婆去看了樣板房。因為這個樓盤離我們的工作單位不遠(yuǎn)，看過樣板房覺得戶型也很合適，第一次開盤我們就直接買了一套120平的三房，精裝單價大概1.4萬出頭，總價170多萬，我們雙方父母各拿了20萬養(yǎng)老錢出來，還搭上了我們夫妻的全部存款?！? 　　簽下購房合同后，陳澤倒數(shù)著收房的日子，甚至去年年初，陳澤夫妻二人就開始為軟裝做功課，瀏覽和收藏了大量家具、家電鏈接。誰知道，6月中旬，陳澤收到其他業(yè)主發(fā)來的消息，看到“我們的房子可能要成爛尾樓了”這句話，陳澤瞬間感覺大腦一片空白。 　　不久后新力鉑園正式停工，陳澤和其他業(yè)主一起前往售樓處要說法，起初還有工作人員站出來安撫大家的情緒，到后來，工作人員直接避而不見。在此之后的每個周末，陳澤都和業(yè)主們聚在一起商量對策，在有關(guān)部門介入下，業(yè)主們和新力多次對話，但始終沒有一個有效的解決方案。 　　這一年來，陳澤為了房子的事整日奔波，每個月還背負(fù)著7000多元的房貸，深感心力交瘁。約莫半個月前，有業(yè)主提出“集體停貸”的方案，陳澤在第一時間投出了贊成票?！巴ＹJ是個下下簽，不是走投無路誰也不愿意走這一步。我們希望有關(guān)部門能重視業(yè)主們的訴求，希望項目可以復(fù)工?！标悵烧f到。 　　事實上，在全國各地，像陳澤一樣被停工樓盤“套住”的業(yè)主還有很多，一樣決定“集體停貸”的業(yè)主們也很多。 　　7月12日，武漢美好香域花境二期業(yè)主發(fā)布聯(lián)名“強制停貸告知書”，表示該項目距離開發(fā)商承諾的交房時間過去7個月之久，但去年7月停工至今，業(yè)主們與開發(fā)商美好置業(yè)及相關(guān)部門會談十余次，到現(xiàn)在仍存在預(yù)售資金去向不明、工程完成量不足70%的問題，4億資金缺口無法填補，項目停工爛尾幾乎成為定局。 　　業(yè)主們認(rèn)為，項目的開發(fā)過程中存在種種違規(guī)行為，包括銀行違規(guī)放貸、開發(fā)商私自挪用監(jiān)管資金等，基于此，業(yè)主們決定停止還貸，直至樓盤完工、驗收合格交付。 　　而這一輪的“集體停貸”由今年6月河南許昌融創(chuàng)觀河宸院業(yè)主拉開序幕。三個月前，許昌融創(chuàng)觀河宸院傳出項目停工、項目房源的消息，隨后項目停滯不前，業(yè)主們嘗試自救未有結(jié)果，選擇停止償還貸款。 　　此外，根據(jù)地產(chǎn)研究機構(gòu)的統(tǒng)計，這一個月來，已有38個樓盤發(fā)生“集體停貸”事件。其中，河南、湖南、湖北案例較多。 房企債務(wù)壓力猶存 　　樓盤停工、延遲交付的背后，是房企持續(xù)一年多的流動性危機。 　　去年以來，多家房企出現(xiàn)實質(zhì)性債務(wù)違約，宣告“爆雷”。上海票據(jù)交易所公布的上半年首次商票持續(xù)逾期名單中，房地產(chǎn)和建筑企業(yè)達(dá)到198家，占比51%。 　　隨著房企流動性危機而來的是旗下項目的陸續(xù)停工，尤其是在市場下行較明顯的三四線城市，房地產(chǎn)項目停工停產(chǎn)的案例更是屢見不鮮。 　　此前，監(jiān)管層嘗試為房企解決融資難題。先是央行召集6家國有銀行、12家股份制銀行及5家AMC機構(gòu)召開會議，商討為問題房企進(jìn)行紓困；后深圳人民銀行、深圳外匯局制定出臺政策，要求金融機構(gòu)加大對優(yōu)質(zhì)項目的支持力度，保持房地產(chǎn)開發(fā)貸款平穩(wěn)有序投放，不盲目抽貸、斷貸、壓貸；央行、銀保監(jiān)會及證監(jiān)會三部門還同時發(fā)聲，強調(diào)要做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購的金融服務(wù)，積極支持房地產(chǎn)企業(yè)債券融資。 　　不過，房企的融資面卻難以見到改善?？硕鹧芯繑?shù)據(jù)顯示，2022年上半年企業(yè)發(fā)債金額2068億元，同比下降49%，不足2021年全年的35%，其中境外發(fā)債大幅下降77%至437億元。 　　與此同時，房企的又一輪償債高峰又將到來。據(jù)DM研究不完全統(tǒng)計，7月內(nèi)，共有123家房企的相關(guān)債券面臨到期、回售及付息，涉及恒大、金地、融信、寶龍、世茂、龍光、佳兆業(yè)、融創(chuàng)、越秀、遠(yuǎn)洋、禹洲、時代中國等多家房企。 　　房企的處境不容樂觀。7月10日，融信發(fā)布公告稱兩筆美元票據(jù)合計2786.55萬利息到期未付，正式“爆雷”。融信在公告中提到，雖然其已盡最大努力減少各種不利因素對公司經(jīng)營的影響，但由于該狀態(tài)持續(xù)時間過長，集團的經(jīng)營及資金狀況已受到明顯影響、未來償債能力面臨較大的不確定性。上半年，融信總合約銷售額約為387.37億元，相比去年同期大幅度下降53.3%。

時代財經(jīng)   44 閱讀   2022-07-17 21:06

千億房企官宣暴雷！停貸潮下銀行將何去何從？

本周，融信中國披露了一則內(nèi)幕消息，其公司有兩筆美元債到期，未能支付有關(guān)款項，官宣爆雷。 最近幾年，房企爆雷并非稀奇事兒，但融信中國的違約還是多少有些意外。 按理說，融信中國的償債高峰期在2023年，而且2021年報中，曾明確表示：“截至二零二二年二月底，本集團已償還于2022年上半年到期的全部優(yōu)先票據(jù)”，如今違約的兩筆優(yōu)先票據(jù)是怎么回事兒？ 爆雷后的融信中國，會積極應(yīng)對還是“躺平”？恐怕這是投資者和購房者們最關(guān)心的問題。 2021年報中，融信中國曾明確表示，今年2月底，公司已經(jīng)償還了今年上半年到期的全部優(yōu)先票據(jù)。報告的落款時間是2022年3月31日，但因融信中國今年延遲披露年報，直到今年5月15日，才完成審核2021年年度業(yè)績，5月30日才正式披露年報。 然而，距離年報發(fā)布半個月內(nèi)，兩筆美元優(yōu)先票據(jù)卻因不能按時付息官宣違約。 從字面來看，2021年報中的表述完全沒問題，說的是“二零二二年上半年到期的全部優(yōu)先票據(jù)”，而如今違約的兩筆美元優(yōu)先票據(jù)是2023年6月和12月到期。 但年報中卻未對此進(jìn)行預(yù)警，很難判斷這是因年報信息收集不到位、管理問題抑或是其他原因，導(dǎo)致目前出現(xiàn)的突發(fā)違約狀況。 【15家銀行密集發(fā)聲回應(yīng)“停貸”事件】 近期，多地業(yè)主因樓盤延期交付宣布停止還的事件引發(fā)廣泛關(guān)注，對此，銀保監(jiān)會有關(guān)部門負(fù)責(zé)人14日做出回應(yīng)，堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持商品房市場更好滿足購房者合理住房需求，引導(dǎo)金融機構(gòu)市場化參與風(fēng)險處置，加強與住建部門、中國人民銀行工作協(xié)同，支持地方政府積極推進(jìn)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作，依法依規(guī)做好相關(guān)金融服務(wù)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。 網(wǎng)傳“停貸事件”持續(xù)引發(fā)關(guān)注和熱議的同時，A股市場上的銀行板塊近兩日整體走低。針對網(wǎng)傳的“停貸事件”，從14日中午開始，截至14日晚間，已有工商銀行(601398)、農(nóng)業(yè)銀行(601288)、中國銀行(601988)、建設(shè)銀行(601939)、興業(yè)銀行(601166)等15家銀行發(fā)布公告披露排查情況。 【首單保障性租賃住房REITs獲深交所通過】 深交所網(wǎng)站披露，市場上首單保障性租賃住房REITs項目——紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金項目已獲通過。 資料顯示，深圳人才安居REITs基礎(chǔ)設(shè)施項目類型為保障性租賃住房，主要原始權(quán)益人為深圳市人才安居集團有限公司，基金管理人為紅土創(chuàng)新基金管理有限公司，專項計劃管理人為深創(chuàng)投紅土資產(chǎn)管理（深圳）有限公司。 此次深圳市人才安居集團報送的保障性租賃住房REITs項目選取了四個位于深圳核心區(qū)域或核心地段的項目，項目涉及保障性租賃住房1830套、13.47萬平方米，已經(jīng)取得保障性租賃住房認(rèn)定書，資產(chǎn)評估值約為11.58億元，項目的主要出租對象是新市民、青年人。 據(jù)悉，紅土創(chuàng)新基金方面介紹，根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施項目的評估值11.58億元作為募集資金規(guī)模測算，預(yù)計在2022年下半年及2023年，該基金可供分配金額分別為2453.3萬元、4918.35萬元，投資者凈現(xiàn)金流分派率分別為4.24%和4.25%。在定價合理的情況下，底層資產(chǎn)能夠為投資者提供良好的回報。 此外，截至7月12日，14只基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行募資合計541.43億元。除了剛剛通過的深圳人才安居REITs基礎(chǔ)設(shè)施項目，上交所公司債券項目信息平臺顯示的“中金廈門安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”項目狀態(tài)也處于“已反饋”狀態(tài) 【盛松成：建議適當(dāng)調(diào)整三道紅線和貸款集中度考核要求】 7月13日，人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司原司長盛松成表示，本輪疫情對處于谷底的中國房地產(chǎn)業(yè)是一個新的打擊，建議在不改變?nèi)ジ軛U政策目標(biāo)下適當(dāng)延長去杠桿周期，包括適當(dāng)調(diào)整三道紅線和貸款集中度考核要求，為行業(yè)應(yīng)對疫情爭取時間。 據(jù)悉，其表示，對于三道紅線不達(dá)標(biāo)的房地產(chǎn)企業(yè)，監(jiān)管部門可考慮按當(dāng)前的指標(biāo)維持6個月不上升的前提下繼續(xù)提供貸款；貸款集中度管理對于各銀行的達(dá)標(biāo)時間也可以考慮往后推遲半年或一年。 此外，對于近期多地放松樓市限購政策，盛松成認(rèn)為，當(dāng)前各地正在邊際上放松調(diào)控政策，繼續(xù)從需求端邊際放松是現(xiàn)實的舉措，各地要靈活把握因城施策和全國統(tǒng)一政策的平衡，以不增加行業(yè)風(fēng)險為底線。熱點城市政策放松仍需謹(jǐn)慎，要謹(jǐn)防2020年疫情過后市場迅速過熱的情況再度發(fā)生。三四線城市需要更多供給端調(diào)控，因為人口流動趨勢很難逆轉(zhuǎn)，一味著眼需求端可能造成長期隱患。 其續(xù)稱，部分房企經(jīng)歷去杠桿和疫情后可能難以為繼，可考慮鼓勵經(jīng)營穩(wěn)健、發(fā)展勢頭良好、債務(wù)負(fù)擔(dān)較輕的企業(yè)收購出險項目，化解危機；同時，去年下半年以來大量地方城投入市收地，由于城投主營業(yè)務(wù)不是房地產(chǎn)，購置土地后仍需要專業(yè)人員來實施，這就給了房企承接相關(guān)業(yè)務(wù)、擴大生存空間的機會，建議企業(yè)積極把握代建、保障房市場機會。 【多地政府鼓勵“團購買房”】 吉林長春、湖北黃岡、四川巴中、浙江桐廬等多個城市推出了類似“團購買房”政策，主要內(nèi)容集中在鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用團購模式銷售商品住房，相關(guān)組織機構(gòu)采用團購方式購房時，能享受到不同程度的優(yōu)惠。 在各地提出的“團購買房”鼓勵政策中，鼓勵的對象多為機關(guān)事業(yè)單位和大型企業(yè)。 7月8日，長春發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展的相關(guān)通知，其中提到，支持機關(guān)單位、國有企事業(yè)單位、大專院校、科研院所和社會群體與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接洽，組織商品房集中批量購買活動。 根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，5月長春二手房價格環(huán)比下跌1.6%，同比下跌2.6%，相比2020年平均價格下跌4.6%。 同日，據(jù)澎湃新聞報道，湖北黃岡出臺相關(guān)政策，對“團購買房”提出了明確指導(dǎo)性意見。 對擁有一套住房并已結(jié)清購房貸款的家庭，在黃岡市區(qū)域內(nèi)購買改善性住房再次申請商業(yè)貸款或公積金貸款的，可執(zhí)行首套房貸款政策。鼓勵機關(guān)事業(yè)單位和大型企業(yè)組織購房團購活動，對20人以上的團購，開發(fā)企業(yè)給予不低于個人總房款3%的優(yōu)惠。 7月7日，四川巴中提出，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用團購模式銷售商品住房。各級工會可積極組織職工團購商品住房，與開發(fā)企業(yè)達(dá)成的優(yōu)惠價格不計入備案價格跌幅比例范圍。 6月29日，浙江桐廬發(fā)布提振樓市相關(guān)政策，針對有意愿組團成團購房的群體和首次購房的人才群體，桐廬鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)開展購房團購優(yōu)惠活動，且一次性購買的房子越多，享受的折扣力度越大。 在備案價打折后價格基礎(chǔ)上，對一次性購買10套及以上（純疊排或排屋項目5套及以上）商品住宅的再下浮優(yōu)惠3%；對一次性購買20套及以上的再下浮優(yōu)惠5%；對人才首次購買商品住宅的，購買單套即可下浮優(yōu)惠3%。如下浮優(yōu)惠后價格低于備案價85%的，低于85%部分由企業(yè)以實物等其他方式讓利優(yōu)惠。 【恒大地產(chǎn)再度成為被執(zhí)行人 執(zhí)行標(biāo)的為8.48億元】 7月11日，恒大地產(chǎn)集團有限公司成為被執(zhí)行人，執(zhí)行標(biāo)的為847515260元（即8.48億元），案號為（2022）川01執(zhí)3631號，執(zhí)行法院為四川省成都市中級人民法院。 企查查顯示，恒大地產(chǎn)集團共涉及司法案件3677起，有被執(zhí)行人記錄102條，被執(zhí)行總金額1834250.41萬元；有限制高消費記錄10條；有終本案件記錄3條，未履行總金額219.02萬元。 另外，據(jù)早前報道，從深交所信息披露中心平臺獲悉，因恒生綜合大型股指數(shù)、中型股指數(shù)、小型股指數(shù)實施成份股調(diào)整，根據(jù)《深圳證券交易所深港通業(yè)務(wù)實施辦法》的有關(guān)規(guī)定，港股通標(biāo)的證券名單發(fā)生調(diào)整并自2022年7月11日起生效。 具體來看，此次港股通標(biāo)的證券名單發(fā)生調(diào)整涉及多家企業(yè)，世茂集團、融創(chuàng)中國、中國恒大、恒大物業(yè)、中國奧園、佳兆業(yè)集團、火巖控股均被調(diào)出。 【遲峰履新綠城浙西區(qū)域董事長】 在行業(yè)的下行期，綠城也開始向管理要紅利，進(jìn)行組織架構(gòu)變革和職業(yè)經(jīng)理人的引入。 原華潤置地高級副總裁、華東大區(qū)總、前藍(lán)光發(fā)展(600466)CEO遲峰加盟綠城擔(dān)任浙西區(qū)域董事長遲峰于7月11日正式加入綠城中國控股有限公司，擔(dān)任綠城浙西區(qū)域集團董事長。 公開資料顯示，遲峰早于1999年加入華潤集團，七年后的2006年加入華潤集團旗下地產(chǎn)公司華潤置地。據(jù)悉，在其帶領(lǐng)下，華潤置地抓住市場機會進(jìn)軍江蘇南京、南通等9個城市，推動華東業(yè)務(wù)迅速崛起。此后遲峰先后歷任華潤置地項目總、城市總、區(qū)域總2013年6月升任華潤置地高級副總裁，兼任華潤置地華東大區(qū)總經(jīng)理。 最新發(fā)布的銷售數(shù)據(jù)顯示，綠城中國今年上半年累計實現(xiàn)總合同銷售額1128億元（含代建），總合同銷售面積539萬平方米，總合同銷售金額約1128億元，銷售額位列克而瑞銷售榜第十位。 在可研智庫看來，遲峰加入綠城雖然是預(yù)料之外，但也在情理之中。在當(dāng)下市場，很多房企都在做精簡人員、收縮布局，綠城卻卻恰恰相反選擇引進(jìn)高端人才，浙江作為綠城的大本營，區(qū)域公司的體量是非常龐大的，遲峰相當(dāng)于回到了他原本熟悉的位置。遲峰本身也是央企出身，經(jīng)驗非常豐富，對綠城來說也算是如虎添翼。

和訊   48 閱讀   2022-07-16 22:12

為預(yù)售資金戴緊箍，筑牢保護(hù)購房者合法權(quán)益“防火墻”

數(shù)封“強制停貸告知書”，一時將爛尾樓推上風(fēng)口浪尖。 根據(jù)多個樓盤業(yè)主發(fā)布的強制停貸告知書，將矛頭直接指向了開發(fā)商違規(guī)挪用預(yù)售資金以及銀行違規(guī)發(fā)放貸款。 我國在期房項目的開發(fā)中實施預(yù)售管理制度。預(yù)售資金是指新房項目預(yù)售后，房企收到的各種購房款，包括定金、首付款、按揭貸款等。按照規(guī)定，商品房開發(fā)項目在滿足監(jiān)管部門規(guī)定的預(yù)售條件后，才能取得房地產(chǎn)預(yù)售許可證，方可在市場公開預(yù)售。同時，房地產(chǎn)企業(yè)收取的預(yù)售資金需按一定比例存入專門的監(jiān)管賬戶，以確保預(yù)售資金用于與預(yù)售相配套的工程建設(shè)。從這個角度看，預(yù)售資金既可以促進(jìn)房地產(chǎn)項目的開發(fā)，又為購房者設(shè)置了一道風(fēng)險“防火墻”。 但是，在過去很長一段時間，為了規(guī)模擴張，在“拿地-開工-預(yù)售-拿地”的高周轉(zhuǎn)模式下，很多新房預(yù)售后的回款資金，不是用作結(jié)算工程款，而是被違規(guī)挪走他用，通過撬動資金杠桿，進(jìn)行大規(guī)模拿地實現(xiàn)快速擴張。 針對正在蔓延的爛尾樓業(yè)主“強制停貸”的情況，7月14日，西安市住建局等五部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于防范商品房延期交房增量問題工作措施》（下稱“《措施》”），在全國率先打響了“第一槍”。這一《措施》提出確保購地資金合規(guī)、項目建設(shè)全程監(jiān)管、嚴(yán)格撥付標(biāo)準(zhǔn)、夯實銀行責(zé)任等13項具體措施。 西安在此時出臺新政策具有很強的針對性，這是近期停工斷貸事件出現(xiàn)后首個官方的政策回應(yīng)，其政策內(nèi)容釋放了非常強的信號意義。 幾乎前后腳，河北滄州發(fā)布了《滄州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》（征求意見稿），其中明確要求，商品房預(yù)售資金應(yīng)全部存入監(jiān)管賬戶，設(shè)立監(jiān)管賬戶后，在商品房買賣合同中須注明：“購房款不進(jìn)入監(jiān)管賬號，此合同無效，買售雙方可隨時解除”字樣。 西安和滄州的措施中，都要求預(yù)售資金全額存入專用監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)管。如果這項政策執(zhí)行到位，實際是堵住開發(fā)商挪用預(yù)售資金的口子，讓預(yù)售資金在相關(guān)監(jiān)管部門的監(jiān)管下公開透明運行。此外，西安還要求各轄區(qū)住建部門每月要與監(jiān)管銀行對賬不少于一次，發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)挪用重點監(jiān)管資金的，應(yīng)當(dāng)立即停止撥付并依法查處，以及要建立“一項目一檔案”制度等。這些措施是從資金全額入監(jiān)管賬戶、后續(xù)支付監(jiān)管、預(yù)售資金與開發(fā)項目相配套等方面建立了一整套的監(jiān)管制度，有助于實現(xiàn)資金與項目的配套，切實解決項目延期交付甚至爛尾的問題，有助于防范一些違規(guī)的樓盤進(jìn)入樓市，導(dǎo)致風(fēng)險傳導(dǎo)到購房者手上。 與西安不同的是，滄州在征求意見稿中提出的“購房款不進(jìn)入監(jiān)管賬號，此合同無效，買售雙方可隨時解除”則更徹底，是建立法律手段強化監(jiān)管的重要改革嘗試，客觀上能夠給開發(fā)商和相應(yīng)商業(yè)銀行帶來強化自我監(jiān)管的倒逼效益。解除買賣合同，一方面讓購房消費者及時止損，合法停止還貸，個人信用不受影響；另一方面，還可以通過訴訟程序，讓貸款銀行或者開發(fā)商退還所支付的購房款以及相應(yīng)的利息，讓開發(fā)商或者銀行承擔(dān)違約賠償責(zé)任。 目前個別地方出現(xiàn)業(yè)主“停貸”現(xiàn)象，主要是個別房企樓盤出現(xiàn)延期交付或者部分項目出現(xiàn)爛尾苗頭情況，導(dǎo)致業(yè)主看不到交房希望時冒著個人誠信受損才被迫做出的舉措。整體來看，個別房企樓盤延期交付屬于個別企業(yè)的違約現(xiàn)象，是局部風(fēng)險。多家銀行的回應(yīng)也說明了這點。 個別房企樓盤延期交付以及導(dǎo)致的“停貸”現(xiàn)象，相關(guān)各方應(yīng)高度警惕和重視。對于此類預(yù)售工作的規(guī)范和管理，具有積極的作用，有助于防范一些違規(guī)的樓盤進(jìn)入樓市，導(dǎo)致風(fēng)險傳導(dǎo)到購房者手上。此類做法也是對后續(xù)房企銷售方面的規(guī)范，有助于堵住違規(guī)的樓盤入市，防范形成爛尾后風(fēng)險的轉(zhuǎn)移。

新京報   53 閱讀   2022-07-16 22:11

這屆年輕人算了一筆賬，發(fā)現(xiàn)“租”酒店比租房更香

“最近經(jīng)常刷到長租酒店的視頻，據(jù)說長租酒店比租房還便宜！”近期，在酒店長租仿佛成了年輕人的新風(fēng)尚。在他們眼里，長租酒店成了方便、省心、高性價比的代名詞。 現(xiàn)在的年輕人，比起租房更喜歡住酒店？ 在成都工作的季笑笑有過兩個月長租酒店的經(jīng)歷，2021年8月，她在對比了長租酒店、公寓、租房中介間的性價比后選擇了長租酒店。 據(jù)季笑笑介紹，酒店的長租價格是2000元/月，酒店不遠(yuǎn)處的公寓每月房租是2300元，公寓雖然比酒店的面積要大4平方米左右，但在價格上也貴不少，不僅是商水商電，每個月還要交10%的物業(yè)費。而中介提供的普通房源，條件大致相同的情況下，房租為1850元/月，但要押一付三，自理水、電、燃?xì)?、寬帶等費用。 “我的工作經(jīng)常需要周末在家加班，因為酒店房間的面積相對較小，我周末睡醒就去酒店大廳辦公，這個時間還能讓清掃人員進(jìn)房間做清潔，工作完回去看到整潔的床、床頭新補充的礦泉水、浴室有折痕的浴巾，整個人都舒服了，會覺得自己效率很高。住的時間久了會員等級也會慢慢變高，第二個月我周末早上去大廳辦公時還會有免費的早餐和咖啡?！奔拘πφf。 雖然兩個月后，季笑笑因為要養(yǎng)貓而選擇離開酒店，但仍念念不忘長租酒店的便利和省心。 “如果不是因為妹妹(寵物昵稱)，我真的舍不得離開酒店，即方便又省心，既有‘保姆’、‘保安’，又有免費咖啡和早餐，只可惜不能養(yǎng)寵物?！奔拘πΨQ。 在深圳工作五年的90后張遠(yuǎn)，已經(jīng)在酒店租住了兩年。在他看來，酒店不僅更能滿足生活要求，價格上也更有優(yōu)勢。 張遠(yuǎn)稱，自己剛來深圳時和兩位同事合租，月租平均一人3200元，到公司自費打車大概15分鐘。后來由于其中一人搬離，他便開始重新找地方住，恰好從同事那里聽說了長租酒店。他說，長租酒店打動自己的因素之一，是房型的便利?！俺鲇陔[私的要求，我希望這次能住單間，對居住環(huán)境要求也比較簡單，一張床、一個衛(wèi)生間就基本夠用了，而出租的房子一般都帶廚房和客廳，對我來說沒有什么用處?！? 此外，張遠(yuǎn)在搜索酒店時發(fā)現(xiàn)其性價比更高，相同地段的月租金比普通租房低約20%?！澳壳拔易獾木频昝吭虏坏?000元，到公司步行20分鐘，而同地段的一居室月租最低也要3500元。相對來說，到公司的距離和價格之間的性價比，是我更關(guān)注的?！? 7月1日，準(zhǔn)備在北京實習(xí)的張居從學(xué)校搬了出來，在三里屯附近預(yù)訂了兩個月的酒店標(biāo)間，價格是4599元/月?！耙灿?999元/月的房間，但要么沒窗戶，要么是走廊窗(窗戶外面是走廊)，我選的4599元/月的房型是有正常窗戶的。因為是標(biāo)間，準(zhǔn)備找個人分?jǐn)傄幌拢蝗舜蟾?300元/月。”張居告訴中新經(jīng)緯。 長租酒店確實是張居的最優(yōu)解，畢竟同期同地段的條件下，自如APP中最便宜的同地段房源為5491元/月，每月服務(wù)費還要收取租金的10%。貝殼找房中最便宜的同地段房源為5500元/月，且房內(nèi)沒有燃?xì)?、電視和寬帶? 在社交平臺上，眾多網(wǎng)友表示，選擇長租酒店的最大理由是性價比，“花最少的錢，辦最多的事”。有網(wǎng)友稱，自己獨自來到上海實習(xí)卻因租房被騙，隨后決定長租酒店?！熬频甑焦局挥?分鐘距離，不用擔(dān)心水電網(wǎng)的費用，也可以買點小裝飾和擺設(shè)。缺點就是價格會比公寓貴，但其實不合租的話，短租公寓價格也不便宜?！? 截圖來源：小紅書 此外，高端酒店也在推出長租服務(wù)，據(jù)旅游定制企業(yè)在社交平臺發(fā)布的五星級酒店長租廣告來看，首北兆龍飯店、索菲特大酒店、東方君悅大酒店、萬豪行政公寓等四家酒店長租一個月單日僅需700元、800元、900元、700元，而中新經(jīng)緯搜索后發(fā)現(xiàn)，在美團上，其最便宜的房型單日價分別為889元、878元、996元、991元，據(jù)此計算，長租比正常入住每晚便宜78元至291元。 截圖來源：小紅書 高端酒店的優(yōu)惠力度并不大，而長租旅客考慮更多的則是酒店所能提供的服務(wù)，曾連住兩個月高端酒店的楊惠子告訴中新經(jīng)緯。 “我住的酒店按日常價來算，60晚的價格為30000元，長租兩個月的價格為26000元，平均每天便宜66元左右。選擇這個酒店也不是為了優(yōu)惠，而是因為之前住過這個酒店，保安也很盡職，入住很安全，所以到了新城市(300778)還想繼續(xù)住。”楊惠子說。 從業(yè)者：疫情下長租成為拉高入住率關(guān)鍵 據(jù)了解，疫情之下許多酒店大力推廣長租業(yè)務(wù)，也曾針對長租顧客推出更多優(yōu)惠。然而，從業(yè)者們對長租業(yè)務(wù)褒貶不一，有酒店將長租客視為最穩(wěn)定的客人，也有從業(yè)者表示在疫情下會格外謹(jǐn)慎推出長租服務(wù)。長租服務(wù)能挽回酒店慘淡的入住率么？ 雷敬是北京一經(jīng)濟型酒店的工作人員。他對中新經(jīng)緯表示，疫情之下，長租服務(wù)成了拉高入住率的關(guān)鍵。 “今年生意最慘淡的時候入住率只有3%，宣傳長租服務(wù)后，7月8日的入住率有49%，雖然也有疫情好轉(zhuǎn)的因素，但就入住率來說，長租服務(wù)拉高了10%左右。長租服務(wù)雖然利潤低，但至少有的賺?！? 在新疆擔(dān)任酒店經(jīng)理的牛萍告訴中新經(jīng)緯，長租房是酒店行業(yè)長期存在的房型?！皬奈?015年干酒店起就有長租房了，顧客一般都是外地來本市短期務(wù)工的，他們一般以季節(jié)為周期，從春季開始陸續(xù)有長租顧客，夏季時長租顧客數(shù)量最多，集中在秋季退房，冬季幾乎沒有長租顧客?！? 牛萍指出，長租客是酒店最穩(wěn)定的客人，也是最穩(wěn)定的收入來源。 “雖然單日房費便宜了，但好處是這個房間每天都有人入住。我們在逢年過節(jié)時會給長租客送個果盤，月餅之類的小禮物，讓他們有在家的感覺。有不少長租客會在退租時和工作人員互留通信方式，因為后期如果還有租住需求，可以讓工作人員提前預(yù)留熟悉的房型。有個顧客從2017年至2019年，每年夏季都來酒店長住，且只住同一個房間。”牛萍表示。 據(jù)了解，多家酒店企業(yè)已推出針對長租的項目，例如華住集團旗下App華住會曾推出連住優(yōu)惠，連住7天及以上可享受折上七五折起優(yōu)惠；如家酒店集團旗下App首旅如家還推出中長租板塊。 不僅酒店打起了長租的算盤，旅游平臺也已擴大長租的布局。據(jù)了解，攜程App曾上線月租房服務(wù)，消費者可以根據(jù)需求篩選長租酒店服務(wù)以及進(jìn)行酒店長租比較，折扣力度與門市價相比可達(dá)六折以下。 去哪兒數(shù)據(jù)顯示，從地點來看，長租房數(shù)量最多的城市為重慶、蘇州、上海等，主要集中在一線及新一線城市。去哪兒酒店業(yè)務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人劉文億對中新經(jīng)緯表示，疫情后長租房的房源數(shù)量確實有所增加。這一方面是由于酒店靈活經(jīng)營、開源增效的選擇，一方面也源于疫情后不斷增加的遠(yuǎn)程辦公需求。但從整體來看，長租房的數(shù)量、訂單量占酒店整體的比例依然較小。目前，去哪兒正在規(guī)劃更多長租房相關(guān)產(chǎn)品的接入。 此前，攜程旗下賬號發(fā)布的文章顯示，暑期酒店長租房訂單相較于平日增長明顯，客人選擇長租酒店的原因通常為長途旅行、異地求職或考試、就醫(yī)看病等。調(diào)研顯示，長租客人中有30%以上會選擇入住超過30天。對于酒店來說，這份收益淡季時可以作為收入保障，旺季時可以讓酒店擁有優(yōu)化定價的空間。 據(jù)了解，酒店針對長租提供的優(yōu)惠因時間、市場情況而異。中新經(jīng)緯近日以消費者身份聯(lián)系數(shù)家酒店詢問長租事宜，北京多家酒店均稱，由于暑期已至，接下來的入住費用會越來越高，所以暫不提供長租的價格優(yōu)惠。 從攜程App可查看到，以速8前門天壇公園東門店的經(jīng)濟大床房為例，若選擇入住一個月則需7524元，日均房價243元，但若只選擇入住一天，房價為162元?！艾F(xiàn)在暑期都是一天一個價，甚至晚上的價格都比白天高，并且?guī)缀跆焯於紳M房，長租的話只能按照網(wǎng)上顯示的價格來，沒有優(yōu)惠價了?！痹摰旯ぷ魅藛T稱。北京如家萬壽路店店員也告訴中新經(jīng)緯，如選擇半月以上長租，那么只能做到鎖定入住時間內(nèi)的房價，不受浮動房價的影響。 長租是酒店的救命良藥嗎？ 酒店布局長租的背后，是疫情以來酒店業(yè)的持續(xù)淡季。華住集團發(fā)布的2022年一季報顯示，報告期內(nèi)，華住在營酒店的平均入住率為59.2%，與上年同期相比下降7%，與2019年同期相比跌幅達(dá)24.6%。 有從業(yè)者告訴中新經(jīng)緯，疫情期間由于跨省出差旅行需求減少，加之酒店內(nèi)部管理成本增加，許多酒店為維持生存，嘗試以多種方式開辟市場。那么，擴大長租布局是否可成為酒店的救命良藥？ 中新經(jīng)緯經(jīng)過多方采訪得知，長租雖然能為酒店帶來穩(wěn)定的營收，但利潤相對較低。 “長租房的價格根據(jù)租期、房型、淡旺季的不同而異，幾乎是一人一議。如果在淡季來一位能租3個月的客人，價格甚至能給到正常入住的一半，刨去成本，利潤也減少了一半多?！迸Ｆ急硎?。 上海某高端酒店的工作人員楊雪向中新經(jīng)緯透露，疫情之下高端酒店會對長租業(yè)務(wù)格外謹(jǐn)慎?！霸谝咔椴豢煽氐那闆r下，會有顧客因所住小區(qū)被隔離而提出長租，但這類人群算是高危人群，一旦因此發(fā)生疫情，短期內(nèi)停業(yè)整頓，長期以來也會因為出現(xiàn)在流調(diào)名單上而增加消費者入住時的顧慮。所以我們酒店在長租服務(wù)方面會格外慎重，不會為了一時的營收而冒險?！睏钛┍硎尽? 一位不愿具名的資深業(yè)內(nèi)人士表示，高端酒店雖也提供長租服務(wù)，但占總體房數(shù)比例較低，一般為個位數(shù)，租期不定，大多為年租，總體來看經(jīng)濟型酒店做長租服務(wù)的較多。疫情之下，酒店考慮布局長租或出于應(yīng)急現(xiàn)金流，但長遠(yuǎn)來看，長租不會成為酒店的主流業(yè)務(wù)。 景暉智庫首席經(jīng)濟學(xué)家胡景暉表示，酒店業(yè)向長租房、長租公寓領(lǐng)域進(jìn)軍步伐明顯加快，與受疫情反復(fù)等影響客房的出租率、入住率下降有明顯的關(guān)系。特別是經(jīng)濟型酒店，謀求轉(zhuǎn)型也是合理之舉。未來，對于酒店業(yè)比較大的挑戰(zhàn)是如何在空間和時間上實現(xiàn)長租和短租的有效搭配，提高綜合的收益率，這是一個數(shù)據(jù)計算和資源調(diào)配的問題。

中新經(jīng)緯   45 閱讀   2022-07-16 22:09

樓市“半年報”！復(fù)蘇之路來了？

2022年上半年的房地產(chǎn)市場，仍然未能擺脫去年市場調(diào)整的余波。但在一系列穩(wěn)樓市政策的作用下，市場正在出現(xiàn)暖意。 　　根據(jù)國家統(tǒng)計局7月15日發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售、房企到位資金增速等指標(biāo)繼續(xù)負(fù)增長。但從月度變化來看，6月，銷售、資金兩項指標(biāo)的降幅有所收窄，這也是該指標(biāo)今年以來首次收窄。 　　房價方面，70個大中城市的房價在6月出現(xiàn)回暖之勢，房價上漲城市數(shù)量創(chuàng)最近9個月以來的新高。 　　分析人士認(rèn)為，今年上半年，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了從底部徘徊到緩慢回溫的過程。一系列穩(wěn)樓市政策的出臺，以及疫情趨于平穩(wěn)，使得市場預(yù)期逐漸改善。這些來之不易的信心，有望繼續(xù)對下半年形成利好。 　　量增價穩(wěn) 　　根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年上半年，全國商品房銷售面積6.9億平方米，同比下降22.2%；商品房銷售額6.6萬億元，同比下降28.9%。與前5月相比，降幅分別收窄了2.6和1.4個百分點。這也是今年以來，該項指標(biāo)的降幅首次出現(xiàn)收窄。 　　值得注意的是，6月單月，商品房銷售面積1.8億平方米，銷售額1.8萬億元，環(huán)比增長六成以上。雖然有著房企沖半年度業(yè)績的季節(jié)性因素，但如此大的漲幅在往年也不多見。 　　同時出現(xiàn)改善的，還有房企到位資金增速。今年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金7.7萬億元，同比下降25.3%，降幅比前5月收窄0.5個百分點。同樣是今年以來首次改善。 　　銷售回暖和資金狀況改善，均源于政策端的推動。 　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，新房銷售的改善受益于兩個方面，一是全國103個重點城市中，超過50%的城市主流房貸利率已經(jīng)降至下限，房貸利率下降疊加城市降首付、取消認(rèn)房認(rèn)貸等措施，最大程度上降低購房成本；二是限購、限售等政策放松降低購房者、房源的入市門檻。 　　銷售的升溫，在一定程度上改善了房企的資金狀況。在房企資金來源中，定金及預(yù)售款、個人按揭貸款兩項指標(biāo)明顯改善。 　　房價方面，今年6月，70個大中城市中，新房價格環(huán)比上漲的城市有31個，二手房價格上漲的城市為21個，均創(chuàng)下去年10月以來的新高。 　　相關(guān)閱讀： 最新70城房價出爐！一圖看懂變化 　　從城市能級來看，一線城市漲幅仍然最大，除深圳外，北上廣三地的新房、二手房價格均環(huán)比上漲。二三線城市房價有漲有跌，但總體出現(xiàn)了漲幅擴大、降幅收窄等積極信號。 　　盡管量價表現(xiàn)頗為樂觀，但由于疫情影響等因素，今年上半年的房地產(chǎn)市場仍然未及往年的熱度。其中，上半年全國商品房銷售額為近5年來的同期最低點，銷售面積則為近6年來的同期最低。 　　復(fù)蘇之路 　　供應(yīng)端的表現(xiàn)有喜有憂。 　　今年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資6.8萬億元，同比下降5.4%，降幅比前5月有所擴大。今年第二季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資均處于負(fù)增長區(qū)間。 　　但從月度變化來看，近兩個月已有積極信號出現(xiàn)。今年5月，全國商品房開發(fā)投資額環(huán)比增長14%，新開工面積環(huán)比增長20%。6月，這兩個指標(biāo)的增速分別提升至24.7%、24.4%。 　　許小樂認(rèn)為，這主要是因為銷售回款增加，利于房企開工投資。 　　根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，今年上半年，全國共有超過200個城市發(fā)布了各類穩(wěn)樓市政策。在前期限購、限貸、限售、預(yù)售監(jiān)管、購房補貼等政策基礎(chǔ)上，6月多城市發(fā)布了“房票”新政，體現(xiàn)出穩(wěn)樓市政策繼續(xù)升級。 　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，這些措施在一定程度上提振了供需兩端的信心，市場預(yù)期的改善，也將成為下半年的利好因素。 　　許小樂指出，展望后市，政策支持的效果將持續(xù)釋放，市場預(yù)期將進(jìn)一步平穩(wěn)改善。從現(xiàn)有成交情況看，7月上半月貝殼50城二手房日均成交量較6月小幅增長。預(yù)計后期市場成交保持修復(fù)帶動價格環(huán)比繼續(xù)改善。 　　復(fù)蘇路徑方面，許小樂認(rèn)為，當(dāng)前市場的修復(fù)更多是一線和強二線城市的帶動，預(yù)計后期修復(fù)將向周邊二線及強三線城市傳導(dǎo)，市場修復(fù)面逐步擴大。 　　中指研究院指出，7月單月商品房交易規(guī)模較6月或有回落，但考慮到房地產(chǎn)調(diào)控政策仍有發(fā)力空間，市場規(guī)模同比降幅有望延續(xù)收窄態(tài)勢。

21世紀(jì)經(jīng)濟報道   38 閱讀   2022-07-16 22:09

恒大接獲復(fù)牌額外指引，需清盤令撤銷后方可恢復(fù)上市

　2022年7月15日晚間，中國恒大發(fā)布公告稱，其于2022年7月13日接獲港交所的額外復(fù)牌指引。 　　這一指引的發(fā)出主要與恒大此前被一名債權(quán)人提起清盤呈請有關(guān)。 　　2022年6月28日早間，中國恒大公告稱，Top Shine Global Limited of Intershore Consult(Samoa)Limited(呈請人)于2022年6月24日向香港特別行政區(qū)高等法院提出對中國恒大的清盤呈請，涉及債權(quán)金額為8.625億港元。按照中國恒大董事所知所信，呈請人由連浩民代表。 　　據(jù)此，港交所在額外復(fù)牌指引中稱，中國恒大需在清盤呈請（或清盤令，如有）已被撤回或被解除，并且解除任何清盤人的任命（無論是否臨時）時方可恢復(fù)上市。 　　中國恒大在公告中強調(diào)，其正在采取合適措施以遵守復(fù)牌指引以及相關(guān)上市規(guī)則，有關(guān)中國恒大復(fù)牌的最新進(jìn)展，也將適時作出進(jìn)一步公布。 　　此前，針對恒大被呈請清盤事件，中國恒大執(zhí)行董事肖恩也回應(yīng)21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者稱，目前，集團董事會、風(fēng)險化解委員會，以及各級管理團隊運作均不受影響，各方正不遺余力地穩(wěn)定生產(chǎn)運營并繼續(xù)與境內(nèi)外債權(quán)人就境外債務(wù)重組進(jìn)行積極溝通。 　　肖恩也指出，目前恒大的境外債已經(jīng)違約，公司將循例公平對待所有債權(quán)人，積極與上述戰(zhàn)略投資者按照國際慣例和市場規(guī)則繼續(xù)尋求和解，并依法將該筆債務(wù)在境外債重組框架下統(tǒng)籌考慮。 　　港交所此前已經(jīng)針對中國恒大發(fā)布過一次復(fù)牌指引。 　　其時的復(fù)牌指引包括，公布上市規(guī)則規(guī)定的所有未公布的財務(wù)業(yè)績，并解決任何審計保留意見的事項；對134億元的質(zhì)押擔(dān)保被相關(guān)銀行強制執(zhí)行進(jìn)行獨立調(diào)查，公布調(diào)查結(jié)果并采取適當(dāng)?shù)难a救措施；證明恒大遵守上市規(guī)則相關(guān)規(guī)定及向市場通報所有重要信息使股東和其他投資者可評估恒大的情況。 　　除了發(fā)布額外復(fù)牌指引，中國恒大在公告中也更新了一則與債券相關(guān)的消息。 　　根據(jù)中國恒大附屬公司恒大地產(chǎn)的公告，其《關(guān)于調(diào)整20恒大01債券本息兌付安排的議案》未獲得債券持有人會議表決通過。 　　恒大地產(chǎn)仍將以“不逃廢債”為基本前提，積極與債券持有人協(xié)商，以期盡快達(dá)成持有人認(rèn)可的解決方案，在各方共同努力下化解債務(wù)。 　　恒大地產(chǎn)集團董事長趙長龍在接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者采訪時也強調(diào)，盡管“20恒大01”未能及時再次展期，但從公司的角度來講，既不動搖恒大地產(chǎn)集團不逃廢債的承諾，也不影響在各方支持下持續(xù)經(jīng)營和風(fēng)險化解，同時恒大地產(chǎn)集團仍未放棄努力，還在積極尋求與該期債券持有人充分溝通，希望能夠盡快達(dá)成共識，相向而行，共同努力化解債務(wù)。 　　趙長龍同時表示，近來恒大地產(chǎn)經(jīng)營情況持續(xù)改善，公司將抓住有利時機，加快銷售回款、全力降本增效，千方百計保障項目續(xù)建交樓，力爭現(xiàn)金流回正，支持公司債務(wù)還本付息。

21世紀(jì)經(jīng)濟報道   50 閱讀   2022-07-16 22:07

海南：保障性租賃住房租金漲幅每年不超5%

近日，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等9部門印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》(以下簡稱《實施意見》)?！秾嵤┮庖姟访鞔_，保障性租賃住房以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金漲幅每年不得超過5%。 《實施意見》明確，保障性租賃住房主要面向在當(dāng)?shù)匾欢▍^(qū)域范圍內(nèi)無房或家庭人均住房建筑面積低于當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)人均住房建筑面積50%以下的新市民、青年人供應(yīng)。市縣人民政府根據(jù)本地實際確定保障對象準(zhǔn)入和退出的具體條件。對法律、法規(guī)和有關(guān)政策文件規(guī)定優(yōu)先保障的對象、基本公共服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員和引進(jìn)人才，應(yīng)予以優(yōu)先保障。 《實施意見》提出，保障性租賃住房主要通過盤活改造各類閑置住房、改建閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋來籌集房源，可適當(dāng)采用集中新建、項目配建、租賃補貼等其他方式增加房源供給。 在建筑面積方面，《實施意見》明確，保障性租賃住房以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，可結(jié)合人才引進(jìn)和三孩生育政策實施，適當(dāng)籌集、建設(shè)少量三居室、四居室房源，滿足多元化住房租賃需求。集中新建的項目，建筑面積應(yīng)不少于2000平方米或30套(間)，且項目中70平方米以下的小戶型要占到70%以上。利用閑置住房改造或者非居住存量房屋改建的，可適當(dāng)放寬住房建筑面積和戶型比例要求。 此外，《實施意見》要求，面向社會供應(yīng)的保障性租賃住房， 租金應(yīng)當(dāng)不超過在同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金的90%； 面向產(chǎn)業(yè)園區(qū)、企事業(yè)單位職工定向供應(yīng)的保障性租賃住房， 租金可進(jìn)一步降低。市縣人民政府要建立市場租金定期評估發(fā)布制度，每年12月底前評估發(fā)布一次，對保障性租賃住房租金的初次定價和后續(xù)調(diào)價加強統(tǒng)籌指導(dǎo)，租金漲幅每年不得超過5%，穩(wěn)定保障性租賃住房租金水平。

中新經(jīng)緯   37 閱讀   2022-07-16 22:06

中西部新開盤諜報：成都武漢加速推盤，剛需改善型為主流

區(qū)域市場綜述 根據(jù)中指數(shù)據(jù)CREIS監(jiān)測，2022年6月-2022年7月中西部重點城市武漢、重慶、南昌、成都累計開盤66個。本月開盤項目以老盤加推為主，純新盤項目占比30%。新開盤價格保持平穩(wěn)，住宅產(chǎn)品去化效果一般，重點監(jiān)測項目武漢福星惠譽月亮灣壹號，成都中洲錦城湖岸，南昌中糧建發(fā)祥云悅府等，由于區(qū)位價值明顯、周邊配套較成熟等原因，開盤當(dāng)天實現(xiàn)熱銷。 更多新開盤監(jiān)測報告，電腦端復(fù)制鏈接獲取 https://u.fang.com/ytjgn6/ 武漢：4個純新盤入市，漢陽和江岸區(qū)各推盤5次 開盤項目以老盤加推為主，遠(yuǎn)城區(qū)占比24%。 1.價格方面，部分項目開盤價有變化，整體波動幅度不大。 2.共21個項目開盤有優(yōu)惠，1個網(wǎng)上開盤項目。 3.推盤產(chǎn)品中，剛需及剛需改善型為主，精裝房占比提升。 ? 江?。?022.6.18） 價格優(yōu)惠：綜合98折 認(rèn)購去化：2022年6月18日推出4#樓精裝房源共12套，首日去化100%。 客戶定位：改善型 本次推出戶型面積及開盤當(dāng)天認(rèn)購去化情況 項目優(yōu)點 1、區(qū)位優(yōu)勢：項目位于江岸區(qū)后湖板塊，位于漢口濱江商務(wù)區(qū)和長江新區(qū)之間，區(qū)域受關(guān)注度非常高。 2、交通優(yōu)勢：項目地處二三環(huán)之間，緊鄰興業(yè)路主干道，東側(cè)即為解放大道，地鐵1號線新榮站和丹水池站均在步行范圍內(nèi)，出行非常便利 3、配套優(yōu)勢：項目周邊規(guī)劃有龍湖新榮TOD天街綜合體項目以及大體量商業(yè)漢口派項目等，加上江岸區(qū)的優(yōu)質(zhì)教育資源也非常成熟，日常生活配套基本齊全。 項目缺點 區(qū)域界面較為一般。 ? 福星惠譽月亮灣壹號（2022.6.19） 價格優(yōu)惠：認(rèn)籌99折，認(rèn)購2個99折，一次性付款再加99折 認(rèn)購去化：2022年6月19日推出4、5#樓毛坯房源共270套，首日去化100%。 客戶定位：改善型 本次推出戶型面積及開盤當(dāng)天認(rèn)購去化情況 項目優(yōu)點 1、區(qū)位優(yōu)勢：項目位于武昌濱江板塊，長江主軸核心段，內(nèi)環(huán)核心且臨江。 2、交通優(yōu)勢：項目周邊四條地鐵，3條已經(jīng)通車，正地鐵口，周邊臨江大道、和平大道、長江隧道等可快速到達(dá)武昌和漢口核心。 3、配套優(yōu)勢：項目周邊規(guī)劃諸多武漢頂級商業(yè)和商務(wù)配套，附近武昌區(qū)濱江小學(xué)已報規(guī)，沿江正在施工月亮灣城市陽臺。 項目缺點 周邊多個重大項目仍處于在建狀態(tài)。 更多武漢市場報告，電腦端復(fù)制鏈接獲取 https://u.fang.com/ytjgn6/ 重慶：共3個純新盤入市，南岸、江北、渝北、北碚各推盤1次 開盤項目以純新盤為主，北區(qū)占比75%。 1. 價格方面，老盤加推項目開盤價格略有上漲 2. 純新盤項目開盤有優(yōu)惠，北區(qū)項目開盤去化效果較好 3. 推盤產(chǎn)品中，剛需和改善均有，精裝和毛坯房項目各2個 ? 卓越天元（2022.6.12） 價格優(yōu)惠：開盤當(dāng)天9.7折 認(rèn)購去化：2022年6月12日開盤，推出高層144套房源，開盤當(dāng)天認(rèn)購51套，去化率35.0%。 客戶定位：剛需 本次推出戶型面積及開盤當(dāng)天認(rèn)購去化情況 項目優(yōu)點 1、城市核心，稀缺高層。項目位于南坪商圈核心區(qū)域，片區(qū)發(fā)展成熟，配套完善，交通便捷，是核心區(qū)極為稀缺的高層精裝新房項目。 2、執(zhí)掌核芯，鑄造人居生活新標(biāo)桿。項目涵蓋高層、公寓、集中商業(yè)和底商，以“井”字形布局，創(chuàng)建多元社區(qū)，為重慶南坪人居提檔升級。 項目缺點 項目周邊項目相對老舊，城市界面尚有改善空間，同時三面環(huán)路，低樓層恐受過往車輛噪音影響。 ? 香港置地啟元（2022.6.23） 價格優(yōu)惠：一口價銷售 認(rèn)購去化：2022年6月23日開盤，推出小高層60套房源，開盤當(dāng)天認(rèn)購43套，去化率71.1%。 客戶定位：改善 本次推出戶型面積及開盤當(dāng)天認(rèn)購去化情況 項目優(yōu)點 1、區(qū)位價值顯著，周邊配套優(yōu)越。項目位于城市核心區(qū)域，緊鄰商圈，片區(qū)交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，出行便捷，且商業(yè)、醫(yī)療、生活等配套成熟。 2、品質(zhì)樓盤，區(qū)域內(nèi)稀缺。香港置地品質(zhì)打造，開啟高定藝術(shù)私宅新地標(biāo)。項目地處城市極核，盡攬核心商業(yè)繁華。區(qū)域內(nèi)競爭項目較少，僅存少量尾盤，產(chǎn)品精裝交付，資源稀缺。 項目缺點 項目緊鄰商圈，低樓層居住體驗恐有一定影響。 ? 建發(fā)云著（2022.6.30） 價格優(yōu)惠：開盤當(dāng)天9.9折，持VIP卡9.9折，案場折扣9.9折，按時簽約9.9折 認(rèn)購去化：2022年6月30日開盤，推出花園洋房112套房源，開盤當(dāng)天認(rèn)購63套，去化率56.3%。 客戶定位：改善 本次推出戶型面積及開盤當(dāng)天認(rèn)購去化情況 項目優(yōu)點 1、央國企品質(zhì)保障，客戶認(rèn)可度高。項目擇址兩江新區(qū)蔡家自貿(mào)區(qū)，由中國鐵建(601186)、建發(fā)房產(chǎn)、添石集團三家實力企業(yè)傾力打造，央國企品質(zhì)保障，客戶更加信任。 2、新中式建筑風(fēng)格，吸引客戶眼球。項目作為王府中式進(jìn)階之作，產(chǎn)品打造遵循建房房產(chǎn)“儒門、道園、唐風(fēng)、華紋”的新中式美學(xué)理念，再現(xiàn)東方千年人居理想，以隱逸閑適的精神內(nèi)核，筑造極具東方審美與品格的山居低密住區(qū)。 3、剛改產(chǎn)品，控總價降低購房門檻。剛改產(chǎn)品，控面積、控總價，降低購房門檻。 項目缺點 項目周邊尚處于開發(fā)建成期，各項設(shè)施配套有待后期完善。 更多重慶市場報告，電腦端復(fù)制鏈接獲取 https://u.fang.com/ytjgn6/ 成都：9個純新盤入市 開盤項目以老推新為主；中心城區(qū)套數(shù)占比27%。 1.價格方面，多數(shù)項目開盤價保持平穩(wěn)。 2.推盤產(chǎn)品中，以剛需改善型及改善型為主，精裝房占比大。 ? 中洲錦城湖岸 客戶特點：改善客群 價格優(yōu)惠：無 認(rèn)購去化：2022年6月27日推出17、18、19棟房源共198套，首日去化率100%。 本次推出戶型面積及開盤當(dāng)天認(rèn)購去化情況 項目優(yōu)點 1、區(qū)位優(yōu)勢：項目位于高新區(qū)，公共交通便捷，區(qū)域優(yōu)勢明顯。 2、品牌優(yōu)勢：品牌開發(fā)商，可信賴度高。 3、項目優(yōu)勢：改善性戶型，符合市場需求。 更多成都市場報告，電腦端復(fù)制鏈接獲取 https://u.fang.com/ytjgn6/ 南昌：共計6個項目，4次加推開盤 1.價格方面，項目加推價格保持平穩(wěn)。 2.推出房源數(shù)量較少，整體去化率一般。 ? 遠(yuǎn)洋靖淞云璟（2022.6.19） 價格優(yōu)惠：總價減3萬，再99折。 認(rèn)購去化：本次首開推出1、3#共84套，截止當(dāng)天17:00累計去化30套，整體去化率36%，整體成交均價10300元/㎡。 客戶定位：剛需 本次推出戶型面積及開盤當(dāng)天認(rèn)購去化情況 項目點評 1、區(qū)位環(huán)境：項目毗鄰江西財大，周邊南昌二中經(jīng)開校區(qū)預(yù)計9月份即投入使用，學(xué)區(qū)配套具備，但周邊商業(yè)配套和軌道交通資源欠缺。 2、品牌優(yōu)勢：由遠(yuǎn)洋和靖淞聯(lián)合操盤，遠(yuǎn)洋作為國企已在南昌開發(fā)數(shù)個樓盤，對客戶有一定品牌影響力，并且值得信任，客戶購買放心。 3、市場熱度：項目所處經(jīng)開區(qū)域價格競爭激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，而項目本身價格優(yōu)勢不大，前期蓄客不足，疊加開盤當(dāng)天大雨天氣，開盤效果不佳。 ? 中糧建發(fā)祥云悅府（2022.6.25） 價格優(yōu)惠：針對車位進(jìn)行定存享優(yōu)惠，定存2萬可享車位優(yōu)惠5萬。 認(rèn)購去化：項目6、9、11、12#共248套（6#17F，1個單元，2T4，9、12#16F，1個單元，2T4，11#17F，2個單元，1T2）共計4棟樓248套房源， 累計去化242套，整體去化率97%，整體成交均價18284元/㎡（精裝3294-4291元/㎡）。 客戶定位：改善 本次推出戶型面積及開盤當(dāng)天認(rèn)購去化情況 項目優(yōu)點 1、區(qū)位環(huán)境：項目位于西湖區(qū)，朝陽板塊，板塊優(yōu)勢明顯，臨近沿江快速路，九洲高架；在4號線地鐵口附近，而且鄰近朝陽公交樞紐，公共出行和自駕都很便利。附件有贛東大堤風(fēng)光帶、朝陽公園、象湖濕地公園、市動物園等生態(tài)大境，居住環(huán)境較佳。 2、蓄客充足：以東西湖老城區(qū)客戶為主、部分青云譜區(qū)客戶。周邊群體客戶購買力強，加上項目為市場紅盤，性價比有一定優(yōu)勢，自開盤以來保持熱銷。此次為項目最后四棟樓，上車的最后機會。 3、教育資源：項目周邊教育資源較佳，同步建設(shè)9班幼兒園，百米范圍內(nèi)規(guī)劃教育用地兩宗，距離立德中學(xué)、規(guī)劃教育用地約1公里。片區(qū)教育配套眾多，站前路小學(xué)、珠市小學(xué)、外國語學(xué)校、南昌一中、朝陽中學(xué)等（具體學(xué)區(qū)以政府公示為準(zhǔn)）。大悅城(000031)商業(yè)、西湖萬達(dá)、九洲天虹等商業(yè)聚集，配套完備。 更多南昌市場報告，電腦端復(fù)制鏈接獲取 https://u.fang.com/ytjgn6/ 本月開盤 表：2022.6.10-2022.7.10 部分項目開盤信息 注：本報告中開盤效果評價依據(jù)為：非常好（開盤當(dāng)天去化率70%以上）、較好（開盤當(dāng)天去化率50%-70%）、一般（開盤當(dāng)天去化率30%-50%）、較差（開盤當(dāng)天去化率30%以下）。

和訊   56 閱讀   2022-07-16 22:04

6月房地產(chǎn)銷售和融資同步回暖

隨著穩(wěn)經(jīng)濟大盤政策落地顯效，疊加全國疫情逐步緩解，積累的需求開始釋放，房地產(chǎn)市場加快恢復(fù)，銷售端、融資端呈現(xiàn)同步回暖跡象。 近日統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)市場累計和單月銷售均有好轉(zhuǎn)。1—6月，商品房銷售面積和銷售金額同比降幅分別收窄1.3和2.6個百分點，出現(xiàn)積極信號。單月來看，6月商品房銷售面積和銷售金額環(huán)比分別增長65.8%、68.1%，延續(xù)5月回暖趨勢。 同時，從金融管理部門和多家銀行了解到，6月房地產(chǎn)貸款新增規(guī)模較5月明顯提升，連續(xù)兩月環(huán)比多增。預(yù)計6月房地產(chǎn)貸款新增超1500億元，較5月環(huán)比多增2500億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款多增1000億元，個人住房貸款多增1500億元，房地產(chǎn)融資呈現(xiàn)回暖趨勢。

財聯(lián)社   27 閱讀   2022-07-16 22:04

中國建筑上半年地產(chǎn)業(yè)務(wù)合同銷售額1860億元

7月15日，中國建筑(601668)股份有限公司（簡稱“中國建筑”）發(fā)布今年前6個月經(jīng)營情況。公告顯示，在地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，1-6月，中國建筑實現(xiàn)合同銷售額1860億元，同比下降15.3%；合同銷售面積725萬平方米，同比下降27.7%。 從新增土地儲備來看，今年前6個月，中國建筑新購置土地557萬平方米。截至6月末，中國建筑擁有土地儲備約1億平方米。 公開信息顯示，中國建筑組建于1982年，其業(yè)務(wù)布局涵蓋地產(chǎn)開發(fā)、工程建設(shè)、勘察設(shè)計、綠色建造等板塊。中國建筑旗下的主要地產(chǎn)平臺為中海地產(chǎn)，其于1992年在港交所上市；中海地產(chǎn)旗下還有獨立上市平臺——中海宏洋，主要布局于有潛力的非一線城市。

新京報   37 閱讀   2022-07-16 22:03

多個二三線城市首套房貸利率降至4.25%，預(yù)計有望再下調(diào)

　7月11日，河南省三門峽市人民政府發(fā)布《三門峽市促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展若干政策》(以下簡稱《若干政策》)，在降低個人住房消費負(fù)擔(dān)方面提出，支持市級銀行業(yè)金融機構(gòu)按照總行規(guī)定執(zhí)行住房個人按揭貸款下限利率政策，鼓勵向上級行爭取個人按揭貸款信貸額度，滿足居民合理住房需求。 　　《證券日報》記者梳理發(fā)現(xiàn)，繼LPR調(diào)整加上監(jiān)管部門調(diào)整首套房貸利率下限后，首套房貸利率降至4.25%的地區(qū)不斷增多，主要集中在二三線城市。 　　記者近日從部分地區(qū)的多家銀行網(wǎng)點了解到，目前各地銀行在執(zhí)行4.25%最低首套房貸款利率也附加了條件，只有滿足條件的客戶才能享受最低利率。 　　民生銀行首席經(jīng)濟學(xué)家兼研究院院長溫彬?qū)τ浾弑硎?，房地產(chǎn)的調(diào)控政策，總的還是堅持房住不炒和因城施策，所以各地會根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)銷售形勢采取調(diào)控政策。受此前房貸利率下限下調(diào)、五年期以上LPR下調(diào)等因素影響，對于房地產(chǎn)銷售疲軟的城市也采取了放松，包括限購限貸以及降低利率的措施，主要目的還是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期。未來的房貸利率是否進(jìn)一步下降，取決于三季度房地產(chǎn)的銷售是否真正回暖好轉(zhuǎn)。 　　首套房貸利率 　　二三線城市下調(diào)明顯 　　7月份以來，多地購房支持政策出臺。7月11日，河南省三門峽市人民政府發(fā)布《若干政策》，支持市級銀行業(yè)金融機構(gòu)按照總行規(guī)定執(zhí)行住房個人按揭貸款下限利率政策，鼓勵向上級行爭取個人按揭貸款信貸額度。7月8日，吉林省長春市發(fā)布《進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展若干措施的通知》，其中提出將首套房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點。 　　據(jù)記者統(tǒng)計，今年以來，重慶、寧波、沈陽等地部分銀行已執(zhí)行最低可至4.25%的首套房貸利率。目前部分銀行在執(zhí)行4.25%最低首套房貸款利率附加了條件，只有滿足條件的客戶才能享受最低利率。 　　例如，吉林省長春市某國有銀行的個貸經(jīng)理對記者表示，對于新房，只有被列在該行白名單中的樓盤，客戶才可以申請4.25%最低首套房貸款利率；對于二手房，申請4.25%最低首套房貸款利率的前提條件是必須找與銀行有合作的中介機構(gòu)。 　　“4.25%的首套房貸利率，一般是購買新房才能享受，而且只能夠買指定的合作樓盤，而二手房的首套房貸利率為4.45%?！睆V東省江門市某國有大行工作人員透露。 　　值得注意的是，部分一線城市首套房貸款利率并沒有發(fā)生明顯變化。北京市某國有大行的個貸人員稱，“目前北京地區(qū)執(zhí)行的是LPR加點利率，在5年期以上LPR4.45%的基礎(chǔ)上加55個基點，首套房貸款利率為5%?！? 　　上海等地情況與北京類似，多數(shù)銀行在LPR基礎(chǔ)上加點浮動維持在55個基點以內(nèi)，基本保持穩(wěn)定。記者從上海市部分銀行了解到，當(dāng)前首套房貸款利率仍為4.8%(LPR4.45%+35個基點)。 　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《證券日報》記者表示，利率下調(diào)主要與多地采取因城施策的政策有關(guān)。 　　未來房貸利率 　　仍可能延續(xù)下行態(tài)勢 　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，之前利率下調(diào)幅度較大的城市短期內(nèi)再次調(diào)低利率可能性較低，未下調(diào)利率的城市或仍有下調(diào)的空間。 　　“整體房貸利率肯定處于下調(diào)的狀態(tài)，因為現(xiàn)在居民收入下降，而降低月供、降低交易成本是一個長期的趨勢。但是，不同城市之間是不一樣的，當(dāng)然也要根據(jù)短期樓市的走勢來決定，變動的頻率會越來越高?！崩钣罴伪硎?。 　　溫彬表示，未來的房貸利率是否進(jìn)一步下降，取決于三季度房地產(chǎn)的銷售是否真正的回暖好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場如果在三季度繼續(xù)企穩(wěn)回升，那么利率在一定階段可能會保持一個相對的平穩(wěn)。如果三季度房貸的增長，包括房地產(chǎn)的銷售、投資不及預(yù)期的話，也不排除進(jìn)一步通過下調(diào)利率降低購房成本，更好地滿足剛需和改善型的購房需求。 　　貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，6月份貝殼研究院監(jiān)測的103個城市中有56%的城市首套、二套房貸利率已降至下限，最大程度上降低購房者的貸款成本。本輪房貸利率下調(diào)過程中，三四線城市利率下調(diào)幅度較大，這說明銀行對三四線城市住房的支持力度更大。另外，目前仍有城市房貸利率高于下限，未來仍有調(diào)整空間。

證券日報   73 閱讀   2022-07-14 13:06

開發(fā)商逾期未交房，法院支持按揭借款人不償還貸款

　“本案系商品房買賣按揭貸款，由于目前樓盤爛尾情況較多，按揭貸款逾期、拒付情況普遍存在，一旦確定借款人不承擔(dān)還款責(zé)任，勢必引起其他借款人效仿，將嚴(yán)重?fù)p害申請人的合法權(quán)益。” 　　上述這段話，是農(nóng)業(yè)銀行福安市支行在2019年向福建省高級人民法院申請再審請求中所提。 　　因開發(fā)商逾期未交房，農(nóng)行福安市支行與陳某基于該期房簽訂的按揭貸款合同糾紛顯現(xiàn)，糾紛歷經(jīng)2年，一審、二審法院均判決支持解除相關(guān)合同，同時陳某無需對剩余貸款承擔(dān)償還責(zé)任，再審法院亦駁回了銀行的再審申請。 　　如今，在一片斷供聲中，銀行的按揭貸業(yè)務(wù)被推上了風(fēng)口浪尖。 　　“假如樓盤長期爛尾、開發(fā)商無力復(fù)工，業(yè)主可以以開發(fā)商無力履行合同主要債務(wù)、業(yè)主購房目的無法實現(xiàn)為由，行使購房合同的法定解除權(quán)?！?月13日，上海申倫律師事務(wù)所律師夏海龍向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱《商品房買賣合同解釋》)有關(guān)規(guī)定，購房合同被解除后，業(yè)主可以請求解除貸款合同。購房合同、貸款合同均被解除后，開發(fā)商就應(yīng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還銀行和業(yè)主。 　　同時，夏海龍指出，建議業(yè)主在解除合同之前不要擅自斷供，如果業(yè)主單方斷供，銀行有可能以業(yè)主違約為由先解除合同追究違約責(zé)任并處置資產(chǎn)繼續(xù)追償，導(dǎo)致業(yè)主處于不利地位。 　　逾期交付后斷供 　　2014年5月7日，陳某與丈夫決定共同購買福安市賽岐鎮(zhèn)高速公路出口處“凱旋一品”的一套房產(chǎn)，并與開發(fā)商福建沛豐房地產(chǎn)有限公司(下稱“沛豐公司”)簽訂了《商品房買賣合同》(下稱“買賣合同”)。 　　買賣合同顯示，該套房屋總價款為630372元，陳某夫婦應(yīng)于簽訂買賣合同之日支付首付款，余款44萬元辦理銀行按揭。 　　同時約定：“出賣人應(yīng)在2016年9月30日前將符合條件的商品房交付給買受人使用；逾期交付超過90日后，買受人有權(quán)解除合同，買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同書面通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人已付款的1%向買受人支付違約金。” 　　買賣合同簽訂后，陳某夫婦于2014年7月8日支付了首付款190372元、專項維修資金9507元、契稅10542.58元、個人抵押貸款房屋綜合保險金1558元。 　　2015年1月26日，陳某、沛豐公司與農(nóng)行福安支行簽訂一份《個人購房擔(dān)保借款合同》(下稱“借款合同”)，約定：陳某向農(nóng)行福安支行貸款44萬元；用途為購買上述房產(chǎn)；貸款期限15年。 　　該貸款由沛豐公司提供階段性連帶責(zé)任保證擔(dān)保，陳某夫婦提供抵押擔(dān)保，抵押物為上述房產(chǎn)，于2015年1月30日辦理抵押權(quán)預(yù)告登記。 　　借款合同簽訂后，農(nóng)行福安支行依約于2015年2月3日向陳某發(fā)放貸款44萬元。同年3月起，陳某逐月向農(nóng)行福安支行償還貸款，也就是月供。 　　行至2016年9月30日，沛豐公司并未按約交房，陷入了延期交付階段。 　　眼見著沛豐公司承諾延期交房后再度逾期，且工程一直未繼續(xù)施工，2017年6月，陳某開始斷供，并將沛豐公司與農(nóng)行福安支行告上福建省福安市人民法院，提出解除買賣合同、借款合同等訴求。 　　隨后，農(nóng)行福安支行進(jìn)行了反訴。 　　“陳某夫婦從2017年6月2日未按合同約定履行還款義務(wù)，至起訴時，陳某夫婦尚欠借款本金396307.24及利息、罰息、復(fù)利8876.94元?！鞭r(nóng)行福安支行向法院提出，陳某夫婦請求解除買賣合同沒有法律依據(jù)，請求駁回陳某夫婦的訴訟請求；買賣合同是否解除，陳某夫婦均應(yīng)償還農(nóng)行福安支行借款本金及利息、罰息、復(fù)利。 　　2017年9月4日，法院對上述商品房銷售合同糾紛一案進(jìn)行立案。 　　支持解除合同 　　庭審上，福建省福安市人民法院認(rèn)定，買賣合同合法有效，雙方均應(yīng)按合同約定履行各自義務(wù)，因買賣合同約定逾期交房超過90日后，陳某夫婦有權(quán)解除合同，故支持陳某夫婦訴請解除其與沛豐公司簽訂的買賣合同。 　　同時，根據(jù)《商品房買賣合同解釋》第二十四條規(guī)定，因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。 　　“因本案買賣合同已解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的已無法實現(xiàn)，故陳某夫婦訴請解除其與農(nóng)行福安支行簽訂的借款合同，本院予以支持?！备＝ㄊ「０彩腥嗣穹ㄔ悍Q，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。 　　針對農(nóng)行福安支行反訴中要求陳某夫婦對剩余未償還貸款及利息承擔(dān)連帶責(zé)任這一主張，法院則不予支持。 　　福建省福安市人民法院認(rèn)為，買賣合同和借款合同均已解除，陳某雖系貸款合同的借款人，但最終取得貸款款項的主體系沛豐公司，故銀行剩余貸款及利息依法應(yīng)由最終受益人即沛豐公司負(fù)責(zé)償還。 　　一審判決后，農(nóng)行福安支行向福建省寧德市中級人民法院提出上訴，要求改判陳某夫婦、沛豐公司連帶返還借款本金396307.24元及利息。 　　“一審判決沒有判決陳某夫婦承擔(dān)還款責(zé)任屬于適用法律錯誤?！鞭r(nóng)行福安支行在上訴中稱，借款合同注明的借款人為陳某，其對本案借款應(yīng)負(fù)有還款義務(wù)，一審判決沛豐公司返還借款本金及利息固然正確，但《商品房買賣合同解釋》中并沒有排除借款人的還款義務(wù)。根據(jù)合同相對性的原理，陳某作為實際借款人，也應(yīng)對借款及利息承擔(dān)還款責(zé)任。 　　對此，二審法院認(rèn)為，購房人是否負(fù)有返還未清償部分的貸款義務(wù)，法律并無明確規(guī)定，就本案而言，房屋買賣合同、按揭貸款合同的解除系開發(fā)商違約導(dǎo)致，購房人對此并無過錯。一審判決結(jié)果符合《商品房買賣合同解釋》第二十五條第二款之應(yīng)有之義，應(yīng)予維持。 　　二審判決后，農(nóng)行福安支行還是不服，繼續(xù)主張“《商品房買賣合同解釋》并沒有排除借款人的還款義務(wù)”這一觀點，向福建省高級人民法院申請再審，于是便出現(xiàn)了本文開頭的訴請。 　　基于商品房按揭貸款合同的特殊性，買受人以所購商品房作為貸款合同的抵押擔(dān)保，所貸款項由銀行直接劃付給出賣人。福建高院認(rèn)為，本案系因出賣人沛豐公司違約導(dǎo)致商品房買賣合同及按揭貸款合同解除，買受人因商品房買賣合同解除無法最終取得案涉商品房的所有權(quán)，而出賣人將繼續(xù)掌控建成或未建成的案涉商品房，且出賣人已實際占有貸款，故原審判決出賣人沛豐公司承擔(dān)返還貸款的責(zé)任，符合《商品房買賣合同解釋》第二十五條的規(guī)定，并無不當(dāng)。 　　21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者查詢發(fā)現(xiàn)，該案例的判決思路是當(dāng)前法院處理類似糾紛的普遍思路。 　　2020年，最高人民法院在審理類似案件中便指出，因出賣人(開發(fā)商)未按照約定期限交付房屋，致使案涉商品房預(yù)售合同解除，借款合同、抵押合同因合同目的無法實現(xiàn)亦被解除，應(yīng)由出賣人將收取的購房貸款本金及利息返還擔(dān)保權(quán)人(貸款銀行)和買受人(購房者)，而買受人不負(fù)有返還義務(wù)。 　　如借款合同相關(guān)格式條款要求購房者在既未取得所購房屋亦未實際占有購房貸款的情況下歸還貸款，則認(rèn)定為明顯不合理地加重了購房者的責(zé)任，該格式條款無效，對購房者不具有拘束力。

21世紀(jì)經(jīng)濟報道   50 閱讀   2022-07-14 13:04

停貸風(fēng)波折射多方困局，壓實責(zé)任求破解成當(dāng)務(wù)之急

　由于此次全國涉及停貸風(fēng)波的爛尾樓業(yè)主多數(shù)是剛需，其中不少人在當(dāng)前經(jīng)濟壓力下面臨失業(yè)、收入下降等困境，也確有償債壓力，有專家建議財政部門和銀行共同出力減輕受困個人償債壓力。 　　證券時報記者 孫璐璐 賀覺淵 　　停貸風(fēng)波愈演愈烈，多地受爛尾樓困擾的業(yè)主紛紛效仿。目前，多地爛尾樓業(yè)主都發(fā)布聲明，要強制停止償還貸款，直至相關(guān)項目完全復(fù)工為止，涉及的地方包括河南、山西、江西、湖南、湖北、廣西、陜西等多個省份?？硕鹧芯恐行臄?shù)據(jù)顯示，截至7月13日，業(yè)主發(fā)布的強制停貸樓盤個數(shù)已達(dá)106個。 　　受訪人士認(rèn)為，停貸風(fēng)波具有較強的示范性，極易在全國范圍內(nèi)大面積傳染，破壞商業(yè)秩序，對金融系統(tǒng)穩(wěn)定會產(chǎn)生不利影響。建議當(dāng)?shù)卣眠m當(dāng)有效的方式積極與業(yè)主溝通，加快保交樓實質(zhì)舉措落地；同時，由于目前涉事爛尾樓盤的業(yè)主多為剛需群體，停貸確有自身財務(wù)狀況惡化暫時無力償付的現(xiàn)實約束，建議財政資金加強受困群體的補助，以及銀行基于商業(yè)原則和社會責(zé)任雙重考慮適當(dāng)讓利。 　　保交樓進(jìn)度緩慢 　　業(yè)主：停貸是無奈之舉 　　盡管按照現(xiàn)行法律規(guī)定，放貸銀行是與業(yè)主本人簽訂按揭貸款合同，合同履約不應(yīng)受到開發(fā)商樓盤進(jìn)度影響，業(yè)主貿(mào)然停貸，個人的征信報告會有“污點”，但從證券時報記者采訪業(yè)主的情況看，爛尾樓業(yè)主雖知發(fā)布強制停貸告知書可能并不能解決自身的實際債務(wù)負(fù)擔(dān)，但這也是走投無路之舉。 　　武漢恒大時代新城一業(yè)主張橫(化名)向證券時報記者透露，該小區(qū)2019年下半年開盤預(yù)售，彼時約定2022年3月開始陸續(xù)交房，6月底全部交房。目前小區(qū)業(yè)主有近6000戶。自去年恒大“爆雷”之后，小區(qū)施工進(jìn)展極度緩慢。該業(yè)主房產(chǎn)所在的單元樓去年年中就已封頂，但直至今年5月底進(jìn)展仍是如此。去年10月以來業(yè)主就集體向住建局、信訪辦等有關(guān)部門交涉多次，至今并無明顯實質(zhì)性進(jìn)展。 　　該小區(qū)另一業(yè)主吳天(化名)向證券時報記者表示，由于該樓盤地處武漢郊區(qū)，在這里買房的人群中，剛需居多，一些業(yè)主是老家在湖北，人在外地打工，辛苦攢錢想要在武漢買上首套房。但去年以來，受疫情等因素影響，一些業(yè)主丟了工作、收入下降，實在無力支撐還貸壓力。此前也跟銀行交涉過，有些銀行給出的答復(fù)是沒有收到相關(guān)通知就仍需按時償還貸款。 　　“我是賣了之前住的房子湊了首付，為了買這里的房子，向銀行申請了按揭貸和裝修貸，一個月還款要將近7000元，現(xiàn)在我無房可住要租房，每個月租金1500元，負(fù)擔(dān)很重。在業(yè)主中，像向我這種既要支付房租，又要還房貸，還拿不到房子的人很多?！眳翘旆Q。 多位業(yè)主提出，強制停貸并不是業(yè)主的核心訴求，只是窮盡各種辦法的無奈之舉，且業(yè)主的停貸并非不償還銀行貸款，而是要等到交房后再開始償還貸款。業(yè)主的核心訴求還是讓樓盤建設(shè)盡快完工，但此前與有關(guān)政府部門交涉近一年，樓盤進(jìn)度并無明顯實質(zhì)性進(jìn)展，業(yè)主不滿于當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門牽頭所做的保交樓的表面文章。 　　“政府去年底剛成立專班的時候我們還很信任，許諾我們延期三個月交樓，我們也都表示理解，但是今年過年后，工地遲遲不見有實質(zhì)進(jìn)展，業(yè)主很著急?！睆垯M稱。 　　多地之所以會出現(xiàn)樓盤爛尾，核心仍在于部分開發(fā)商處在現(xiàn)金流危機無力給建筑商、供貨商付款。吳天透露，該樓盤是精裝樓，他年初與裝修商溝通時，對方還希望能先行墊錢把裝修項目交付，期待恒大后續(xù)會給貨款，但最近再次溝通則說不愿干了，越墊錢越虧。 　　資金與信心缺失 　　保交樓成多方困局 　　綜合記者采訪爛尾樓業(yè)主、銀行、房企等多方看，此次停貸風(fēng)波是多方因素交織持續(xù)發(fā)酵的結(jié)果。 　　從網(wǎng)傳多地停貸告知書來看，房企預(yù)售資金看似是此次風(fēng)波的“導(dǎo)火索”。業(yè)主或是指責(zé)樓盤主體結(jié)構(gòu)未封頂銀行就發(fā)放按揭貸款；或是指責(zé)銀行將按揭貸款違規(guī)劃入非監(jiān)管賬戶；或者批評銀行未盡到預(yù)售資金監(jiān)管義務(wù)。 　　不過，兩位來自房企的資深人士對證券時報記者透露，各地對于預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)并不相同，并非所有地方都要求樓盤主體結(jié)構(gòu)封頂才符合預(yù)售條件，開發(fā)商只要拿到預(yù)售資質(zhì)，并預(yù)告抵押登記，銀行即可發(fā)放按揭貸款。而對于預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中的資金使用，多數(shù)地方都是允許開發(fā)商按照工程完成進(jìn)度按比例提取資金，有的地方還會對開發(fā)商所提取的資金嚴(yán)格限定適用范圍，如只能優(yōu)先用于該項目的工程建設(shè)等，一般是各地住建部門承擔(dān)賬戶監(jiān)管的主體責(zé)任，銀行按照相關(guān)部門開具的證明等文件操作劃款指令。但由于其中涉及的資金交易環(huán)節(jié)較多，不排除有開發(fā)商與當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門、銀行之間進(jìn)行灰色操作。 　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，預(yù)售資金監(jiān)管不到位，會導(dǎo)致房企工程建設(shè)資金空缺，從而加劇爛尾問題。在預(yù)售資金監(jiān)管政策嚴(yán)格執(zhí)行的情況下，是不易出現(xiàn)爛尾的，因為預(yù)售資金的監(jiān)管部分，理論上可以確保工程按期完成。 　　當(dāng)前，各地按揭貸款發(fā)放、預(yù)售資金監(jiān)管政策是否存在違規(guī)行為尚未明確。但自去年起，部分地方就已經(jīng)加強了商品房預(yù)售資金監(jiān)管力度。北京市住建委有關(guān)負(fù)責(zé)人曾在去年11月指出，去年以來，泰禾、恒大集團部分在京項目相繼出現(xiàn)資金鏈緊張、停工以及預(yù)售資金挪用情況，反映出部分項目存在違規(guī)使用預(yù)售資金問題。 　　2021年11月，北京市住建委曾發(fā)布《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法(2021年修訂版)》(下稱《辦法》)，明確銀行在支付預(yù)售資金前，屬地主管部門要進(jìn)行現(xiàn)場查勘或通過市工程質(zhì)量風(fēng)險分級管控平臺核驗工程進(jìn)度，進(jìn)一步強化了屬地在資金支取管理上的監(jiān)督責(zé)任。 　　《辦法》特別規(guī)定：當(dāng)預(yù)售項目存在重大風(fēng)險隱患時，區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)全面接管預(yù)售資金監(jiān)管賬戶或建立政府監(jiān)管賬戶，實施封閉管理保障資金安全，優(yōu)先用于工程建設(shè)。 　　克而瑞研究中心在研報中強調(diào)，此次風(fēng)波表面上看是銀行和樓盤業(yè)主的矛盾，實則是業(yè)主購買的樓盤，因開發(fā)商資金問題面臨停工或是延期交付風(fēng)險，有部分甚至瀕臨爛尾。業(yè)主為了維護(hù)自身合法權(quán)益，不得不“斷供”自保，希望政府引起高度重視。 　　受訪人士對證券時報記者表示，按揭停貸風(fēng)波的原因是資金與信心缺失：第一，保交房進(jìn)度偏慢，包括問題房企風(fēng)險化解慢、出險后銷售顯著下滑、企業(yè)自身可動用資源明顯不足等因素。保交房問題發(fā)酵的根源在于：問題房企從原有資金池模式向項目自身造血模式切換，保交房項目資金缺口較大，在沒有外部資源注入的情況下，依靠自身銷售回款難以解決。形成了惡性循環(huán)，即越需要錢的房企，銷售下滑越大，融資難度越大，保交房壓力越大，開工與施工被進(jìn)一步放緩。第二，購房者信心不足，停貸倒逼保交房，訴求有合理性。 　　金融風(fēng)險總體可控 　　衍生風(fēng)險不容小覷 　　從法律法規(guī)的角度，此次停貸風(fēng)波中的每一方都將面臨風(fēng)險，其可能引發(fā)的金融風(fēng)險也成為了市場關(guān)注焦點。 　　根據(jù)《辦法》規(guī)定，對于開發(fā)企業(yè)和監(jiān)管銀行違規(guī)使用預(yù)售資金造成項目爛尾、侵害購房人合法權(quán)益造成嚴(yán)重后果的，由各行業(yè)主管部門移送公安部門行刑銜接，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 　　而部分實施停貸的業(yè)主則面臨失信風(fēng)險。有法律人士告訴證券時報記者，若監(jiān)管銀行經(jīng)查不存在過錯，購房人在敗訴后如果沒有還貸，就會被列入失信黑名單。如果購房人不僅表示會停貸，而且實際上幾個月都沒有還貸款，購房人在敗訴后如果沒有還貸，就會被列入失信黑名單。 　　從金融風(fēng)險的角度看，雖然停貸風(fēng)波僅發(fā)生在個別城市的個別項目上，但克而瑞研究中心指出，從目前強制停貸樓盤個數(shù)逐日遞增的態(tài)勢來看，后續(xù)仍有穩(wěn)步擴大趨勢，理應(yīng)引起有關(guān)部門的高度重視。且不論業(yè)主單方面的斷供行為在法理上能否立住腳，單從事件造成的輿論恐慌和負(fù)面情緒持續(xù)蔓延的危害來看，很容易在短期內(nèi)造成跟風(fēng)效應(yīng)，引起金融風(fēng)險。 　　人民銀行金融穩(wěn)定局局長孫天琦在7月13日的國新辦發(fā)布會上表示，我國金融風(fēng)險收斂，總體可控，99%的銀行業(yè)資產(chǎn)處在安全邊界內(nèi)。他同時強調(diào)，金融管理部門必須對各類金融風(fēng)險保持高度警惕，進(jìn)一步打好防范化解金融風(fēng)險的提前量，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險的底線。 　　受訪人士指出，按揭停貸還可能挫傷居民購房行為，延緩住房銷售向正常狀態(tài)回歸，增加地產(chǎn)鏈條經(jīng)營壓力，一定程度上拖累穩(wěn)增長成效。 　　盡快平息停貸風(fēng)波 　　還需地方政府積極溝通 業(yè)主的核心訴求是保交樓，在多位專家看來，地方政府、有關(guān)部門能否盡快開展溝通、處理工作，是平息停貸風(fēng)波，消除衍生影響的關(guān)鍵。 　　短期內(nèi)盡快平息停貸風(fēng)波的根子，還在于各地政府需要以恰當(dāng)?shù)姆绞椒e極與業(yè)主溝通。受訪人士向記者建議，要壓實地方政府保交房主體責(zé)任，配套提供增量資源，采取合作代建、項目轉(zhuǎn)讓等多種方式穩(wěn)定購房消費者信心，保障合法有效的購房合同順利執(zhí)行，推動已停工項目盡快復(fù)工，逾期交房項目承諾一定時期內(nèi)保交樓。 　　同時，由于此次全國涉及停貸風(fēng)波的爛尾樓業(yè)主多數(shù)是剛需，其中不少人在當(dāng)前經(jīng)濟壓力下面臨失業(yè)、收入下降等困境，也確有償債壓力，建議財政部門和銀行共同出力減輕受困個人償債壓力，但此舉的前提是不能破壞借貸還錢的銀行商業(yè)化運行根基。 　　北京一位不愿具名的經(jīng)濟政策專家對證券時報記者表示，可以參考國外的處理方式，不要求商業(yè)銀行直接讓利免單，而是由財政資金參與給受困群體做適當(dāng)補貼，此舉還可以拉動消費。他強調(diào)，金融活動有自己的市場規(guī)則，房貸只是眾多債務(wù)中的一種，如果房貸開了不還貸的口子，其他債務(wù)也容易效仿。因此，商業(yè)銀行參與救助，需要遵循商業(yè)規(guī)則，適度讓利參與部分此類社會救助。 　　另有金融分析人士對證券時報記者建議，要穩(wěn)妥處理停貸事件。對購房者合理的停貸訴求，允許階段性暫緩還款，銀行端暫不確認(rèn)違約、風(fēng)險不降級，個人端不計入征信，審慎處理停貸期間貸款計息問題。 　　此外，進(jìn)一步增加金融支持力度。金融機構(gòu)前期對問題房企融資收縮，對保交樓資金缺口未有合理合規(guī)手段支持。破解“保交房”難題需要增量資金注入，問題房企化險更需要持續(xù)經(jīng)營預(yù)期穩(wěn)定，可以采取的政策包括但不限于：推動商業(yè)物業(yè)REITs發(fā)行、放松大股東參與的上市房企定增、構(gòu)建保交房穩(wěn)定基金或擔(dān)?；鹨詢?yōu)先債權(quán)方式提供給施工企業(yè)、推動類抵押補充貸款(PSL)模式鼓勵地方收購問題房企資產(chǎn)“商品房改公租房”并做REITs退出、在保本微利原則下推動AMC政策性收購開發(fā)商資產(chǎn)等。

證券時報   89 閱讀   2022-07-14 13:04

空置率升租金跌，上海商辦市場仍受資金追捧

“不打算在這辦公了，但還有半年租約在，現(xiàn)在只能讓房東幫忙轉(zhuǎn)租。”7月13日，王川(化名)站在徐匯濱江商務(wù)區(qū)某寫字樓的辦公室門口對記者表示，公司是做滑雪用品的，受疫情影響，前兩月訂單幾乎為零，每月光廠房租金就幾十萬支出，遂打算把作為展廳與辦公合二為一的辦公室退租。 　　這半層寫字樓，王川已租用兩年半了。幾番協(xié)商下來，房東還要等轉(zhuǎn)租出去才能把押金退回。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者走訪了解，近期一些在徐匯濱江、前灘等地租用寫字樓的小型企業(yè)主都做出退租的決定。今年第二、三季度，上海商辦市場空置率上漲、租金下跌。 　　不過，仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理兼中國區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張靜卻預(yù)計，2022年下半年大部分商辦物業(yè)市場將迎來復(fù)蘇。她的理由是，上海經(jīng)濟基本面仍有韌性。6月起隨著上海進(jìn)入有序復(fù)工復(fù)產(chǎn)階段，整體市場商業(yè)活動逐漸恢復(fù)。 　　租金下行 　　疫情令上海商辦租賃市場停頓了兩個月，二季度新項目竣工入市又推升市場整體空置率小幅上升。比如6月底，位于徐匯濱江商務(wù)區(qū)的星揚西岸中心入市，帶出17萬平方米的寫字樓體量。此外，在非中央商務(wù)區(qū)，一季度還有靜安非核心商圈的“福新匯”、前灘“信德文化中心”等項目入市。 　　市場容量增加，需求并沒有同步跟上，整體空置率自然上漲。受此影響，非中央商務(wù)區(qū)空置率環(huán)比增加1.1個百分點至25.0%，部分空置率較高的板塊競爭壓力加劇。受新增供應(yīng)影響，二季度全市空置率環(huán)比小幅增長0.7個百分點至16.6%。 　　據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，二季度上海商辦市場吸納量為3.02萬平方米。仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部資深董事朱熙東表示，在中央商務(wù)區(qū)，部分項目由于租戶在疫情前已決定搬遷，同時新租戶因疫情原因推遲租賃決策，導(dǎo)致凈吸納量出現(xiàn)下降。 　　與此同時，疫情也影響了部分項目的供應(yīng)鏈采購供貨。部分即將竣工項目因施工延期而推遲入市，這對于中央商務(wù)區(qū)的空置率而言是利好，目前空置率維持在7.4%。 　　據(jù)朱熙東觀察，部分項目竣工交付會推遲到2022年四季度或2023年。這表明未來上海商辦市場存在一定的競爭壓力，下半年業(yè)主們對租金的預(yù)期也會有一個調(diào)整。 　　租金下行的口子就這樣被撕開了。目前，在上海中央商務(wù)區(qū)部分空置率較高的樓宇里，業(yè)主只能通過調(diào)整租金來應(yīng)對出租周期的拉長，中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比小幅下降0.6%；在非中央商務(wù)區(qū)，板塊間租金分化加劇，空置率較高的板塊面臨較多競爭壓力，部分業(yè)主積極調(diào)整租金預(yù)期應(yīng)對市場變化，導(dǎo)致非中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降1.5%。 　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，疫情前，上海商辦市場租金漲幅較大，如今在擠水分。據(jù)萊坊一份研報披露，今年一季度，上海甲級寫字樓的平均租金繼續(xù)上升至8.66元/天/平方米，環(huán)比上漲1.86%。 　　資金抄底？ 　　“所幸目前的租金下跌并不是大規(guī)模的現(xiàn)象，相對來說還是在一個可控的范圍之內(nèi)。”朱熙東并不認(rèn)為上海商辦市場的租金下行會形成趨勢，相反他認(rèn)為這是合理的一種調(diào)整：部分業(yè)主為了提升寫字樓的入駐率，給出租金優(yōu)惠，相當(dāng)于“緩兵之計”，租金下跌并非絕對的態(tài)勢。 　　當(dāng)下的空置率上升與租金下行都被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是短暫的，資金更看作是入局上海商辦市場的好時機。綜合戴德梁行、仲量聯(lián)行等機構(gòu)統(tǒng)計，2022上半年，上海大宗交易市場共錄得26筆交易，共計328億元成交，對比去年同期微漲2.5%。其中，二季度上海大宗交易總額為110億元，辦公樓成交金額約占82%，延續(xù)了一季度大宗交易的主流地位。這主要得益于自用型買家相對活躍，尤以能源、科技行業(yè)為代表的龍頭企業(yè)為購買主力。 　　今年上半年，上海不乏一些知名的大宗交易，如希慎收購世紀(jì)盛薈廣場、金茂資本收購展想中心、ESR收購DLJ物流資產(chǎn)包等。今年以來，上海是一線城市中唯一大宗交易額同比上漲的城市。 　　在今年的大宗交易中，商辦寫字樓成為了主角；自用買家有所增加。其中內(nèi)資買家占據(jù)主導(dǎo)，由2021年的37%提升至58%。能源化工、TMT、金融等企業(yè)頻繁出手，如匯景能源收購靜安大悅中心、商湯科技及阿里巴巴收購西岸國際人工智能中心和西岸藝島Art Tower、浙商銀行收購綠地創(chuàng)驛大廈A棟等。 　　實體經(jīng)濟龍頭企業(yè)在疫情期間與疫情之后積極在房地產(chǎn)上進(jìn)行資產(chǎn)配置活動，也向市場釋放出了對上海房地產(chǎn)市場抱有長期信心的信號。 　　仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，上海大宗交易多發(fā)于陸家嘴、南京路、人民廣場、淮海路等傳統(tǒng)商圈。朱熙東認(rèn)為，金融與專業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)，如會計師事務(wù)所、律師事務(wù)所等專業(yè)服務(wù)機構(gòu)，將來的市場容量仍會比較大且穩(wěn)定。此外，生物制藥、生命科學(xué)行業(yè)企業(yè)主要分布于前灘、張江這兩大板塊。貿(mào)易、在線教育及科技互聯(lián)網(wǎng)里部分行業(yè)，以及對于現(xiàn)金流依賴較強的小微企業(yè)租賃需求有所減弱。 　　出于對市場不確定性及租賃風(fēng)險的考慮，投資人在做盡調(diào)時對商辦物業(yè)的投資回報要求比2021年有所上升，甲級寫字樓保持在4.5%-4.7%的區(qū)間范圍內(nèi)，商務(wù)園區(qū)則達(dá)到5%的水平。 　　戴德梁行華東區(qū)資本市場部執(zhí)行董事盧強預(yù)計，2022全年上海大宗物業(yè)成交總額將超過2020年水平(722億)，自用買家占比將超過2021年，下半年會迎來不良資產(chǎn)成交高峰，有的會以資產(chǎn)包的形式成交。

21世紀(jì)經(jīng)濟報道   80 閱讀   2022-07-14 13:03

被困在爛尾樓中的業(yè)主：停貸是不得已，更希望住進(jìn)自己的家

一邊是每個月要還房貸的壓力，另一邊是爛尾樓不知道何時能交付。 　　6月30日，江西省景德鎮(zhèn)市恒大瓏庭樓盤業(yè)主們將一份《強制停貸告知書》曬到了網(wǎng)絡(luò)上。 　　2021年買了該樓盤的王女士怎么也沒想到，自己買的樓盤在買入幾個月之后就毫無預(yù)兆地停工了。本以為2023年就能住上新房，沒想到等來的卻是一個停工的工地。 　　經(jīng)歷了近一年的反復(fù)求助后，業(yè)主們最終做出了停貸的決定。 　　《告知書》中提及，樓盤業(yè)主一致決定，要求項目于2022年10月20日前全面復(fù)工，若在此之前未全面復(fù)工，項目所有已售房源且未結(jié)清貸款的業(yè)主將強制停止還各違規(guī)發(fā)放銀行貸款的銀行月供直至全面復(fù)工之日。 　　進(jìn)入7月，越來越多問題樓盤的業(yè)主加入停貸聲明行列。按照網(wǎng)絡(luò)流傳的業(yè)主聲明統(tǒng)計，目前近20城逾150個樓盤的業(yè)主表示將不再償還房貸。 　　但澎湃新聞也在采訪中發(fā)現(xiàn)，這些樓盤業(yè)主的停貸行為大部分仍局限在聲明層面，記者所在的幾個業(yè)主群里，尚未出現(xiàn)實際停貸行為，相比 “停貸”，他們更期待自己能夠早日入住新居。 　　掏空六個錢包：這套房是我們?nèi)可砑? 　　景德鎮(zhèn)的王女士一家2021年2月份買下了這套房子，當(dāng)時開盤價是9500元/平方米，房子總價90多萬元，首付30萬元。 　　“公公婆婆賣掉了小房子，我們這邊房價低，就賣了20多萬元，我爸媽給了我10萬，他們都是農(nóng)民，存這么點錢也不容易。我們幾乎是拿所有的現(xiàn)金去付了這個首付，可以說我們是全部的身家都押在了這套房子里。”王女士告訴澎湃新聞。 　　公開資料顯示，恒大瓏庭項目由景德鎮(zhèn)市恒榮置業(yè)有限公司開發(fā)，開盤時間為2021年1月31日，按照原定時間，開發(fā)商應(yīng)該在2023年8月31日交房。 　　景德鎮(zhèn)市恒大瓏庭自2021年1月30日開盤以來，已經(jīng)售出900多戶，該項目2021年5月底全面停工，2021年10月20日在政府主導(dǎo)下二期陸續(xù)復(fù)工，但一期一直未復(fù)工，至2022年6月1日再次全面停工。 　　王女士表示，停貸決定是不得已而為之。“我現(xiàn)在因為要在家?guī)Ш⒆右矝]有工作沒有收入，現(xiàn)在全靠老公一個人養(yǎng)家糊口。房子一直到現(xiàn)在都沒有復(fù)工，但我們還要還著銀行的房貸，我們壓力也很大啊。我們要租房、還房貸、養(yǎng)娃、贍養(yǎng)父母，哪一項不需要錢，這次我們要強制停貸實在是沒有辦法，迫不得已，我不能錢出去了，什么也沒見著吧。誰也不想當(dāng)老賴，也沒說不想還貸。皆大歡喜的結(jié)果不就是開發(fā)商繼續(xù)蓋房子交房，我們有個家能住進(jìn)去，然后我們繼續(xù)按時還貸?，F(xiàn)在連個家都沒了，怎么安居樂業(yè)?！蓖跖空f道。 　　但是，據(jù)澎湃新聞了解到，這個小區(qū)尚出現(xiàn)真正的停貸，王女士也表示，她7月份的房貸已經(jīng)還掉了，但決心從下個月開始就不會再還房貸，“即使上失信人名單也不還了。” 　　“小孩落不了戶、上不了學(xué)” 　　有相同遭遇的還有來自河南鄭州的林女士。 　　2018年的夏季，林女士以21000元/平方米，首付近百萬元的價格在鄭州市金水區(qū)的瀚海爾灣購置了一套房產(chǎn)，原定交房日期為2021年12月31日。但如今，開發(fā)商一拖再拖，讓交房變得遙遙無期。 　　“2018年6月份，當(dāng)時瀚海爾灣的預(yù)售證還沒下來，借著樓市的熱潮去買房的人非常多，買房幾乎是靠搶的，2018年12月拿預(yù)售合同開始網(wǎng)簽，大部分業(yè)主的補充協(xié)議是2021年12月31日交房，備案合同約定的是2022年6月30日交房。但現(xiàn)在已經(jīng)延期大半年了，開發(fā)商一直不交房，我們拿不到房，住不進(jìn)去。之前開發(fā)商給我們發(fā)了一份延期告知書，說是預(yù)計2022年11月30日交房?！绷峙吭谡劶八哪昵百彿繒r對澎湃新聞表示，“現(xiàn)在業(yè)主們等了四年，房子拿不到，還要在外面租房，又付房租又還房貸，還有一部分業(yè)主的孩子需要上學(xué)，但是房子拿不到就落不了戶，教育局也不劃片，今年秋季入學(xué)的小孩就沒有學(xué)?？梢陨?，現(xiàn)在是真的沒有辦法了?！? 　　對于停工的原因，有業(yè)主稱，是因為開發(fā)商拖欠工程款導(dǎo)致停工。 　　該樓盤的開發(fā)商為鄭州本地的公司思念集團。思念集團創(chuàng)始人為李偉，1968年7月出生，河南駐馬店人，畢業(yè)于鄭州大學(xué)新聞系，全國人大代表。 現(xiàn)任河南省工商聯(lián)副主席，鄭州思念食品有限公司董事長。2022年3月，以150億元財富位列《2022胡潤全球富豪榜》第1558名。 　　思念集團旗下的房地產(chǎn)板塊公司為瀚海大觀地產(chǎn)，2015年底思念集團將瀚海地產(chǎn)與中部大觀地產(chǎn)進(jìn)行優(yōu)質(zhì)資源整合，合并重組為瀚海大觀地產(chǎn)。 　　據(jù)資料顯示，瀚海爾灣位于鄭州市金水楊金路，由思念系的河南新瀚海布蘭登置業(yè)有限公司建成，總建筑面積280704平方米，總占地面積66649平方米，共計房屋1570戶。周邊配套有鄭州大學(xué)第一附屬醫(yī)院(鄭東院區(qū))、學(xué)校、購物中心和批發(fā)市場。 　　值得一提的是，據(jù)業(yè)主介紹，瀚海爾灣的樓盤施工進(jìn)展已達(dá)到99%，就差最后的收尾工程和驗收。 　　“一開始開發(fā)商不承認(rèn)是資金斷鏈導(dǎo)致的，還一直對我們表達(dá)這個項目不是爛尾樓，但在我們多次的施壓追問下他們才承認(rèn)的確是因為沒錢才無法完成項目最后的收尾工作?！卞枮硺I(yè)主左先生對澎湃新聞表示，在交房時間延期的7個月里，開發(fā)商一直以進(jìn)行驗收回復(fù)他們。 　　這樣的回復(fù)讓左先生無法接受，“什么房子能驗收7個月還沒驗收完？” 　　“開發(fā)商一直說在推進(jìn)房屋驗收，但政府給我們的回應(yīng)是他們根本沒有提交聯(lián)合驗收?！备鶕?jù)林女士提供的鄭州市城建局5月30日回復(fù)的內(nèi)容顯示，瀚海爾灣未申請聯(lián)合驗收。 　　據(jù)林女士透露，目前業(yè)主們正在考慮強制停貸，“什么時候復(fù)工我們什么時候繼續(xù)還貸?！? 　　停貸背后：他們更希望能住進(jìn)自己的家 　　進(jìn)入7月，多地爛尾樓項目的業(yè)主也發(fā)布聲明，表示將強制停止償還貸款，直至項目復(fù)工為止。 　　從多份“告知書”內(nèi)容來看，各地項目的停工時間普遍發(fā)生在2021年的下半年，與2021年房地產(chǎn)市場下行的背景一致。此外，業(yè)主在告知書中普遍提到，貸款銀行違規(guī)放貸，質(zhì)疑銀行在樓棟未封頂之前違規(guī)發(fā)放住房貸款，并未按規(guī)定打入房管局資金監(jiān)管賬戶等等。而業(yè)主們的要求也很統(tǒng)一，就是要項目全面復(fù)工。 　　7月13日，廣發(fā)證券一份報告提到，公告斷供項目多為已經(jīng)停工項目，且不是最近才發(fā)生，從去年開始就有此類現(xiàn)象，其次，主要發(fā)生在已經(jīng)違約的房企項目上，包括恒大、新力、世茂等企業(yè)。估算，各地停工面積占行業(yè)整體比例為5%左右。目前違約房企停工面積平均占比20%左右(調(diào)研口徑數(shù)據(jù))，違約房企占行業(yè)總產(chǎn)能的比例約25%，則目前估算行業(yè)停工面積約為行業(yè)施工面積97億平米的5%左右(較高估口徑)，總量約為5億平米，隨著違約企業(yè)銷售的下滑，后續(xù)停工規(guī)模還會不斷增加。 　　不過，澎湃新聞在采訪中發(fā)現(xiàn)，大部分發(fā)布聲明樓盤業(yè)主并未真正停止償還貸款。從業(yè)主的訴求來看，他們被迫停貸的真正目的是希望以此能引起開發(fā)商和銀行的重視，在項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)方面更積極?！拔覀兿Ｍ覀兡茏∵M(jìn)自己的家?！币幻麡I(yè)主這樣表示。 　　強制停貸的法律風(fēng)險 　　盈科(上海)律師事務(wù)所全球合伙人郭韌律師對澎湃新聞表示，強制停貸對于業(yè)主來說可能會使其上失信名單，在法院沒判決認(rèn)可停貸下擅自停貸可能被告，被要求承擔(dān)還款責(zé)任，產(chǎn)生逾期利息，被強制拍賣房屋等。另外，郭韌律師認(rèn)為，從法律角度而言，業(yè)主們可以選擇起訴解除買賣合同并解除貸款合同。 　　《民法典》第五百六十二條第三款規(guī)定：當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，對方可以解除合同。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》規(guī)定：出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。該解釋又規(guī)定，法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。 　　郭韌律師提示，碰到爛尾，訴訟維權(quán)是最合法合規(guī)的方式，要求解除合同拿回款項賠償損失是每個購房人的權(quán)利，權(quán)利要盡快使用，權(quán)利不用，怠于行使權(quán)利導(dǎo)致的損失就只能自行承擔(dān)，如果早日訴訟，早日查封，如果還能成為首封，有的時候可能就能不戰(zhàn)而勝?！坝龅介_發(fā)商項目爛尾，要區(qū)分不同情況不同對待，即便是訴訟，訴訟時點以及訴訟請求的選擇也很關(guān)鍵，要根據(jù)具體情況分析，建議訴訟能快則快，封頂能交房的一定要訴。至于相關(guān)部門是否支持停止還貸申請以及法院是否繼續(xù)這起首例判例，尚不可知，相信正義總會來臨?！?

澎湃新聞   53 閱讀   2022-07-14 13:02

從源頭上遏制學(xué)區(qū)房炒作問題

隨著7月12日北京市西城區(qū)2022年幼升小錄取結(jié)果出爐，頗受幼升小家長關(guān)注的北京東城、西城、海淀三區(qū)的幼升小錄取塵埃落定。孩子上學(xué)本是教育問題，卻變成了住房投資問題，買什么樣的房子就可能上什么樣的學(xué)校。 　　學(xué)區(qū)房，買還是不買，買哪個區(qū)，同一個區(qū)里買哪個片區(qū)，是買傳統(tǒng)優(yōu)質(zhì)“牛小”還是小升初通路更確定的“直升?！保岸嘈澠闭呦沦I了房到底能上哪個小學(xué)，如果派位被分配到鄰近片區(qū)是否能接受？是買一居只為占學(xué)位，還是買大些兼顧居??？是直接買，還是賣了現(xiàn)有住房置換學(xué)區(qū)房？對于想通過買房獲得優(yōu)質(zhì)教育資源的家長們，讓他們“燒腦”的還遠(yuǎn)不止這些問題，他們需要研究每個區(qū)的幼升小、小升初錄取情況，中考成績，甚至高考成績，選擇適合自己和孩子的區(qū)、片區(qū)、學(xué)校，再下手買房。即便是深入做了功課，仍有家長難下決斷，不禁在論壇發(fā)帖求助，東城、西城、海淀，買房到底該選哪？因為需要考慮的因素很多，加之觀望政策和形勢變化，一些家長從有此打算到真正購房可能延續(xù)一年甚至幾年時間。 　　近年來，學(xué)區(qū)房價格出現(xiàn)過快上漲趨勢，防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價成為落實“房住不炒”的重要舉措。學(xué)區(qū)房之所以能夠存在，本質(zhì)還在于教育資源相對不均衡。北京教育政策的調(diào)整，在就近入學(xué)的基礎(chǔ)上削弱了住房與學(xué)校的一一對應(yīng)關(guān)系，客觀上對于平抑過快上漲的學(xué)區(qū)房價格產(chǎn)生了效果。猶記得去年此時，西城區(qū)“多校劃片”政策落地實施，如一枚深水炸彈，讓一些2020年7月31日之后在西城區(qū)部分區(qū)域買房落戶的家長驚呼沒想到，“7月31日”也成了西城學(xué)區(qū)房的一個重要“卡口”。按照政策，在此日期后買房落戶嚴(yán)格執(zhí)行“多校劃片”，買房對應(yīng)的入學(xué)結(jié)果不再確定，房子與學(xué)校的捆綁面臨松動?，F(xiàn)實情況中，買了幾百萬元起步的學(xué)區(qū)房，孩子卻不一定再能進(jìn)入過去對應(yīng)入學(xué)的優(yōu)質(zhì)學(xué)校，而可能被調(diào)劑到本片區(qū)其他學(xué)?；蛘哙徑瑓^(qū)入學(xué)。去年錄取結(jié)果公布后，德勝等過去頂尖片區(qū)的房價應(yīng)聲而落。 　　2022年，“多校劃片”仍在北京東城、西城、海淀三區(qū)繼續(xù)實施。“7月31日”后購房的西城家長，在忐忑中等待錄取結(jié)果，中途經(jīng)歷了給孩子填報志愿的過程。這再次意味著很多家長通過買房進(jìn)入過去對口優(yōu)質(zhì)小學(xué)的夢想破滅了。德勝片區(qū)“7月31日”后購房家庭能夠填寫的志愿全部在片區(qū)以外，未能獲得在本片區(qū)的入學(xué)機會。不少家長感嘆，過去購買哪的房子就板上釘釘進(jìn)入哪所小學(xué)，如今卻更像“拆盲盒”。 　　“校額到校”是近些年北京、上海等城市均在推行的促進(jìn)教育資源均衡的舉措，是指優(yōu)質(zhì)高中將招生的一部分名額定向分配到初中。透出的信息是，即使上的是普通初中，只要成績較為突出保持較好名次，就可能有機會按照“校額到?！闭哌M(jìn)入重點高中就讀。據(jù)觀察，“校額到?！钡闹笜?biāo)在逐步增多，參與“校額到校”的學(xué)校范圍在擴大。比如今年北京多個區(qū)宣布，將優(yōu)質(zhì)普通高中招生計劃按一定比例分配到全區(qū)所有初中。說明“校額到?！闭叩幕菁懊鎻倪^去普通初中擴展到全區(qū)所有初中。“校額到?！彪m然是中考政策，其影響也會傳導(dǎo)至小升初以及幼升小的家長，對于促進(jìn)教育資源均衡和緩解擇校熱或有一定作用。 　　此外，教育集團化、教師校長輪崗等改革舉措也正在為教育資源均衡貢獻(xiàn)力量。在傳統(tǒng)名校集團化的帶動下，北京東城、西城、海淀三區(qū)以外的優(yōu)質(zhì)學(xué)校有增多趨勢，一些學(xué)校因為中、高考成績的逐年攀升引得廣大家長高度關(guān)注。 　　給過熱的學(xué)區(qū)房降溫，從源頭上解決學(xué)區(qū)房炒作問題，須積極推進(jìn)教育資源均衡。教育資源均衡是相對緩慢的過程，只有不斷采取有力措施持續(xù)努力，縮小學(xué)校之間教學(xué)質(zhì)量差距，方能久久為功，讓更多孩子接受到更均衡的教育。

經(jīng)濟日報   68 閱讀   2022-07-13 19:29

建立住房和土地聯(lián)動機制，支持合理自住需求

7月12日，國家發(fā)展改革委發(fā)布《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案》(以下簡稱《方案》)，明確“十四五”時期推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的目標(biāo)任務(wù)和政策舉措，推動城鎮(zhèn)化質(zhì)量不斷提高。其中提出，完善城市住房體系，堅持“房住不炒”。 　　“城市是承載人口的重要空間、創(chuàng)新活動的主要策源地、經(jīng)濟發(fā)展的主要引擎。”國家發(fā)展改革委規(guī)劃司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前我國生活在城鎮(zhèn)的人口已達(dá)9億多人，今后還將繼續(xù)增加。要堅持人民城市人民建、人民城市為人民，順應(yīng)城市發(fā)展新趨勢，加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，建設(shè)宜居、韌性、創(chuàng)新、智慧、綠色、人文城市。 　　為此，《方案》提出完善城市住房體系。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，夯實城市政府主體責(zé)任，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。建立住房和土地聯(lián)動機制，實施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，支持合理自住需求，遏制投資投機性需求。 　　《方案》還提出，培育發(fā)展住房租賃市場，盤活存量住房資源，擴大租賃住房供給，完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。加快住房租賃法規(guī)建設(shè)，加強租賃市場監(jiān)管，保障承租人和出租人合法權(quán)益。完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策，有效增加保障性住房供給。以人口流入多的大城市為重點，擴大保障性租賃住房供給，著力解決符合條件的新市民、青年人等群體住房困難問題。 　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪對《證券日報》記者表示，加大住房供應(yīng)力度，通過增加保障性租賃住房、盤活存量住房等，著力解決住房難、房源緊等問題，此舉不僅能保障居民住房水平，同時也將通過滿足合理住房需求，帶動部分城市人口流入量走高，提升城市發(fā)展活力。 　　關(guān)榮雪認(rèn)為，在積極解決住房問題、擴大住房供應(yīng)等前提下，監(jiān)管制度正不斷優(yōu)化，“房住不炒”定位不動搖，同時加強租賃市場監(jiān)管、健全住房法規(guī)等，切實保障住房群體的合法權(quán)益，營造健康有序的住房環(huán)境；整體來看，通過監(jiān)管、供應(yīng)、完善政策等一系列舉措著力解決城市住房問題，切實關(guān)注民生，將促進(jìn)城市及房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。 　　《方案》還提出健全投融資機制。夯實企業(yè)投資主體地位，放寬放活社會投資。優(yōu)化財政資金支出結(jié)構(gòu)，發(fā)行地方政府專項債券支持符合條件的公益性城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目。引導(dǎo)社會資金參與城市開發(fā)建設(shè)運營，規(guī)范推廣政府和社會資本合作(PPP)模式，穩(wěn)妥推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點。合理確定城市公用事業(yè)價格，拓寬多元化融資渠道，鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)按市場化原則增加中長期貸款投放。 　　巨豐投顧高級投資顧問陳昱成對《證券日報》記者表示，通過推廣PPP模式，穩(wěn)妥推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點，能夠充分發(fā)揮社會資本的積極作用，加快推進(jìn)新型城市建設(shè)，同時可以盤活存量資產(chǎn)，擴大有效投資，形成新增投資和存量資產(chǎn)的良性循環(huán)，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級，促進(jìn)經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。 　　在巨豐投顧高級投資顧問李俊成看來，目前，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點主要投資于倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園、高速公路、機場港口或者市政類工程，比如供水、供暖、供氣等項目。當(dāng)下REITs投資安全性是非常高的，收益分紅預(yù)期也比較穩(wěn)定，穩(wěn)妥推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點可以加快新型城市發(fā)展進(jìn)程。

證券日報   112 閱讀   2022-07-13 19:28

上海二手房成交量快速修復(fù)：被壓抑需求釋放買家信心仍在

上海二手房市場正在有序恢復(fù)。日前，上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，6月份成交近1.6萬套，相當(dāng)于疫情前的常規(guī)月均成交水平。 　　來自上海中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，上海上半年二手住宅成交5.68萬套，累計同比減少68.31%。從交易節(jié)奏來看，1月承接下行慣性低位起步，2、3月份成交繼續(xù)縮水，4、5月份受全域靜態(tài)管理影響，成交幾乎掛零，6月隨著全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)，成交快速反彈，成交量達(dá)到上半年高點。 　　據(jù)上海鏈家透露，每周的新增客戶、新增帶看也在穩(wěn)步增加，市場并未因為2個多月的暫停而出現(xiàn)過熱的情況。上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認(rèn)為這是市場積極修復(fù)的信號。 　　6月初的時候，上海鏈家世博濱江區(qū)域耀江店經(jīng)理郭建輝便發(fā)現(xiàn)，成交量恢復(fù)趨勢明顯。不過，因為疫情剛剛過去，彼時他手里成交的仍以環(huán)滬的新房為主，市區(qū)二手房帶看量有所上漲，已經(jīng)恢復(fù)到疫情前的1/3，但成交還沒有起色。 　　想不到，一個月之內(nèi)，上海二手房成交量已經(jīng)緩慢恢復(fù)到疫情前的狀態(tài)。2022年6月，上海二手房市場成交迅速反彈，當(dāng)月成交1.59萬套。這樣的市場恢復(fù)速度，在中介人員眼里，既有點出乎意料，也在情理之中。 　　上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出，7月份二手房成交應(yīng)該會比6月份更多一些，市場預(yù)期是慢慢回溫，但是能夠回溫到什么程度，還有待時間觀察。目前房東在掛牌價上有上調(diào)意愿，但買家還是理性購買為主，買賣雙方仍然處于博弈階段。 　　不過8、9月份的成交是否會持續(xù)上升，仍是一個未知數(shù)。因為新房在8、9月份時供應(yīng)量較多，會對二手房成交產(chǎn)生分流效應(yīng)。 　　低總價房源抬頭，豪宅成交熱度不可持續(xù) 　　郭建輝指出，從帶看量的恢復(fù)來看，此前兩個月被壓抑的購買需求正在釋放。與此同時，市場分化很明顯。綜合鏈家、中原、麗茲行等統(tǒng)計數(shù)據(jù)，部分高端豪宅成交行情上漲明顯，3000萬左右的連排別墅產(chǎn)品也被中介業(yè)務(wù)員戲稱“流量產(chǎn)品”。 　　但6月整體成交價格確實下跌了，低總價房源成交占比較高。從掛牌情況來看，掛牌價格有所上漲。部分房東對市場比較樂觀，但掛牌價最終還需市場驗證，大多客戶對于漲價房源仍持觀望態(tài)度。 　　同策研究院資深分析師肖云祥分析認(rèn)為，疫情之后，上海二手房“三價就低”政策并沒有發(fā)生明顯的變化。不過從操作端來看，部分區(qū)域市場反映房屋核驗價已較政策執(zhí)行時有所提高，但幅度較小。 此外，一個明顯變化是放款時間已經(jīng)有明顯的改善，目前銀行放款時間已經(jīng)縮短到一周左右，大大縮短了交易周期。 　　回看2021年上海二手房市場，在去年“三價就低”政策實施后，上海二手房成交的上漲趨勢戛然而止，7月政策出臺后市場迅速降溫，7、8、9月市場成交量環(huán)比分別下滑12%、26.5%、31%，這是政策出臺后第一階段的市場表現(xiàn)；隨后市場進(jìn)入修復(fù)階段。 　　肖云祥認(rèn)為，從去年10月到今年的3月，上海二手房市場均處于修復(fù)階段，12月上海二手住宅成交量達(dá)到1.79萬套，此時成交量已經(jīng)恢復(fù)到8月份水平。此后，雖然受1月-2月春節(jié)及疫情影響，但市場并沒有顯出疲態(tài)，甚至好于正常年份(2019、2020)的同期。第三階段，隨著3月疫情暴發(fā)，市場成交受到波及，而4、5月基本處于更是跌至冰點。第四階段則是自6月解封以來市場重燃階段，市場供需旺盛，特別是豪宅、高端盤及租賃市場恢復(fù)相對較好。 　　業(yè)內(nèi)人士此前均寄希望于今年3月后，二手房市場會迎來反彈，但隨著疫情的暴發(fā)，市場連續(xù)兩月零成交。疫情后，上海二手房市場買方積極性恢復(fù)至3月水平，但觀望情緒較重，豪宅市場相對火熱。高端、改善型住房比“老破小”需求更旺盛，需求有向外圍環(huán)線擴展的跡象。成交價格出現(xiàn)分化，豪宅物業(yè)價格在走高；“老破小”、剛改型住房出現(xiàn)下行。 　　據(jù)一名從業(yè)人員介紹，疫情之后，外地來上海置業(yè)的買家有明顯增加，“他們認(rèn)為此時是進(jìn)入上海的機會”。這一批買家是購買上海高端二手房的主力。 　　但肖云祥認(rèn)為，豪宅市場熱僅是疫情過后的階段性表現(xiàn)，但這種表現(xiàn)是不可能持續(xù)的，待需求釋放后，將回歸至以剛需剛改為主力成交的正常市場。 　　快速上漲有壓力，成交放量持續(xù)性待考 　　此前的5月29日，上海市政府發(fā)布《上海市加快經(jīng)濟恢復(fù)和重振行動方案》，其中針對房地產(chǎn)涉及城市更新、土地供給、支持剛需改善需求、減低房企拿地壓力、增加人口導(dǎo)入等五個方面。而核心內(nèi)容集中在解決當(dāng)前制約“供求”兩端的主要矛盾問題， 綜合來看，房地產(chǎn)政策的調(diào)整，對于盡快恢復(fù)上海房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟都有積極的作用。 　　上海二手房市場供需都快速恢復(fù)，并接近疫情前的水平，充分說明了市場的韌勁，也可以反映出上海二手房市場的體量大、基本盤穩(wěn)的特征。 　　同策咨詢研究院一份研報顯示，目前上海二手房市場成交量已達(dá)到3月同期的80%左右，達(dá)到1月同期的90%。加之疫后重振經(jīng)濟方案及提振房地產(chǎn)市場的大背景下，二手房已進(jìn)入爬坡期。 　　值得一提的是，上海復(fù)工復(fù)產(chǎn)后，賣家掛牌意愿在不斷增強，整體掛牌量甚至高過疫情前。從區(qū)域和物業(yè)類型來看，內(nèi)環(huán)內(nèi)“老破小”房源供應(yīng)占比更大。價格方面賣家心理價位略高。 　　此前，二手房市場經(jīng)歷去年下半年的“洗牌”，不少從業(yè)人員已完成個人轉(zhuǎn)型，比如轉(zhuǎn)行做二手車銷售；今年疫情之后，也有部分其他行業(yè)的人員回流到二手房行業(yè)。趙娟(化名)就是其中一位，她此前在一個智能家居品牌館做銷售，受疫情沖擊，該品牌智能家居經(jīng)營出現(xiàn)困境，趙娟也只能回到二手房行業(yè)做業(yè)務(wù)員。 　　不過，正如盧文曦所言，二手房市場將受到新房市場沖擊。今年1月，新房成交量達(dá)到130萬平方米，高于2021年每個月的成交量。3月受疫情影響，在大量供應(yīng)的情況下，新房成交量仍低于去年同期。6月復(fù)工復(fù)產(chǎn)后，市場交易逐漸復(fù)蘇，6月下旬，上海新房供應(yīng)量超過9000萬平方米，成交也比6月中旬翻番。隨著第三批新房集中供應(yīng)，上海新房與二手房成交也將面臨一場“交鋒”。 　　短期來看，市場信心在努力恢復(fù)中，但觀望情緒不是一下就能消除，所以市場恢復(fù)也是緩步前行。 　　值得關(guān)注的是豪宅市場在上海這次二手房成交恢復(fù)中率先發(fā)力，剛需，剛改力量能否真正接續(xù)上？盧文曦指出，二手房長期在低位運行會影響整體市場的節(jié)奏。通常賣出手中的剛需房再去改善，如果沒有這種輪動，樓市的反彈走不遠(yuǎn)。 　　“二手房成交反彈、新增掛牌量已經(jīng)恢復(fù)到正常水平，”這些先行指標(biāo)在恢復(fù)，預(yù)示短期反彈可以持續(xù)。盧文曦預(yù)計，下半年二手房市場仍有機會達(dá)到每月2萬套以上的交易量。

21世紀(jì)經(jīng)濟報   53 閱讀   2022-07-13 19:27

瞄準(zhǔn)熱點地區(qū)，部分房企拿地?zé)崆楦?/a>

6月市場成交略有復(fù)蘇，重點30城成交面積環(huán)比增長31%，同比跌幅收窄至38%。 　　上市房企日前陸續(xù)披露6月銷售業(yè)績，以碧桂園、萬科A為代表的頭部房企6月銷售金額環(huán)比增長幅度較為明顯。從拿地態(tài)度看，不少銷售情況不錯的房企拿地?zé)崆檩^為高漲，而銷售業(yè)績不佳的房企則選擇謹(jǐn)慎拿地。同時，不少中小型上市房企積極向非地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，不再將地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為發(fā)力重點。 　　業(yè)內(nèi)人士表示，隨著各地購房購地政策的逐漸優(yōu)化，房地產(chǎn)市場銷售有望逐漸好轉(zhuǎn)，土地市場有走出底部的基礎(chǔ)和空間。 　　市場開始復(fù)蘇 　　碧桂園6月實現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額約345.2億元，環(huán)比增長20.21%，連續(xù)兩個月實現(xiàn)環(huán)比增長；實現(xiàn)權(quán)益合同銷售面積約421萬平方米。今年上半年，碧桂園累計實現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額1851億元，累計實現(xiàn)權(quán)益合同銷售建筑面積2348萬平方米。 　　部分房企6月銷售金額環(huán)比增長幅度超過50%。萬科A近日披露的6月銷售及近期新增項目情況簡報顯示，6月公司實現(xiàn)合同銷售面積309.6萬平方米，相比5月的187.5萬平方米，增長了65.12%；實現(xiàn)合同銷售金額471.9億元，相比5月份的307.6億元，增長了53.41%。1月-6月，公司累計實現(xiàn)合同銷售面積1290.7萬平方米、合同銷售金額2152.9億元。 　　部分房企6月銷售出現(xiàn)復(fù)蘇，單月和全年累計銷售同比降幅均有所收窄。招商蛇口6月共實現(xiàn)簽約銷售面積155.6萬平方米，同比下降18.39%，5月同比下降46.08%；實現(xiàn)簽約銷售金額412.75億元，同比下降6.89%，5月同比下降47.95%。1月-6月，公司累計實現(xiàn)簽約銷售面積487.51萬平方米，同比下降36.71%，1月-5月同比下降42.73%；累計實現(xiàn)簽約銷售金額1188.27億元，同比下降32.86%，1月-5月同比下降41.53%。 　　克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年，百強房企累計銷售規(guī)模同比降幅為50.3%。不過，6月市場成交略有復(fù)蘇，重點30城成交面積環(huán)比增長31%，同比跌幅收窄至38%。 　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶表示，政策優(yōu)化疊加疫情影響減弱，房地產(chǎn)市場銷售邊際改善，重點城市6月成交面積環(huán)比增長約50%，熱點城市顯示出較強的韌性。 　　拿地態(tài)度不一 　　從拿地態(tài)度看，不少銷售情況不錯的房企拿地?zé)崆檩^為高漲。 　　萬科A公告顯示，2022年5月銷售簡報披露以來，公司新增加開發(fā)項目6個，分別位于青島、鄭州、深圳、珠海、西安。其中，珠海有2宗地塊，分別是濱海商務(wù)區(qū)新澳半島花園項目和濱海商務(wù)區(qū)新澳海岸花園項目，合計需支付權(quán)益地價50.94億元。2022年5月銷售簡報披露以來，公司新增3個物流地產(chǎn)項目，需支付權(quán)益價款6.72億元，分別位于鄭州、昆明和北京。 　　自2022年5月銷售及購地情況簡報披露以來，招商蛇口共新增了9個項目，分別是南通市崇川區(qū)R21012地塊，長沙市岳麓區(qū)梅溪湖中軸L06-A27、A35地塊，烏魯木齊市高新區(qū)2021-C-036-1、2021-C-036-2地塊，上海市青浦區(qū)西虹橋會卓路南側(cè)52-04地塊，合肥市包河區(qū)BH202211號地塊，合肥市經(jīng)開區(qū)芙蓉路地塊，溫州市濱江云谷未來社區(qū)二期地塊，杭州市楊岐山單元SJH-XS1903-04、05地塊和重慶市九龍坡區(qū)大楊石組團地塊。 　　有房企上半年沒拿地。世茂股份披露的2022年6月房地產(chǎn)項目經(jīng)營情況簡報顯示，1月-6月，公司房地產(chǎn)新開工面積約5.3萬平方米，同比下降95%；竣工面積約40.4萬平方米，同比下降53%；銷售簽約面積約33萬平方米，同比下降58%；銷售簽約金額約49億元，同比下降71%，完成年度簽約目標(biāo)的37%。1月-6月，公司無新增房地產(chǎn)儲備項目。 　　對于未來的拿地態(tài)度，房企普遍傾向于在資金允許的情況下，優(yōu)先選擇市場活躍的優(yōu)質(zhì)地塊。 　　以華僑城A為例，公司表示，2022年將密切關(guān)注市場動態(tài)，加強綜合研判，優(yōu)中選優(yōu)拓展資源。一方面，充分發(fā)揮公司成片綜合開發(fā)模式的優(yōu)勢，在經(jīng)濟發(fā)展好、市場活躍的地區(qū)獲取優(yōu)質(zhì)土地資源，促進(jìn)地產(chǎn)和文旅業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展；另一方面，通過創(chuàng)新開發(fā)模式、提升管理水平等手段，推動公司實現(xiàn)可持續(xù)的高質(zhì)量發(fā)展。公司聚焦核心區(qū)域與優(yōu)質(zhì)項目，以核心城市群的核心地段作為主要投資方向；同時，拓展業(yè)務(wù)邊界，以城市更新、舊城改造方式介入城市存量核心區(qū)域綜合開發(fā)。 　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年上半年，土地溢價率總體在5%的水平波動，房企拿地積極性整體不強。隨著各地購房購地政策的逐漸優(yōu)化，土地市場有走出底部的基礎(chǔ)和空間。 　　謀求轉(zhuǎn)型 　　從房企近期披露的公告看，不少中小型上市房企積極向非地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，不再將地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為發(fā)力重點。 　　魯商發(fā)展在7月7日晚披露的投資者關(guān)系記錄表中透露，公司未來對于地產(chǎn)板塊的思路主要是穩(wěn)定和轉(zhuǎn)型，主要聚焦地產(chǎn)業(yè)務(wù)的有序經(jīng)營，保證基本盤穩(wěn)定和現(xiàn)金流安全。同時，充分利用現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)資源，在物業(yè)管理、代建、商業(yè)管理、城市更新等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域有所作為。 　　魯商發(fā)展表示，公司近年來積極踐行轉(zhuǎn)型發(fā)展之路，先后收購山東福瑞達(dá)醫(yī)藥集團有限公司和山東焦點生物科技股份有限公司，參股了伊帕爾汗公司，轉(zhuǎn)型腳步一直未停。從業(yè)務(wù)占比來看，公司生物醫(yī)藥板塊收入、利潤占比提高。2021年，福瑞達(dá)醫(yī)藥集團(合并口徑)實現(xiàn)營業(yè)收入21.81億元，占公司營業(yè)收入的17.64%，占比較上年增加8.03個百分點；實現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤1.80億元，占公司歸屬于母公司所有者的凈利潤的49.68%，占比較上年增加33.05個百分點。 　　從萬通發(fā)展、萬業(yè)企業(yè)公告看，這些企業(yè)則開始聚焦科技領(lǐng)域。其中，萬通發(fā)展逐步聚焦數(shù)字科技戰(zhàn)略，萬業(yè)企業(yè)則加速在集成電路領(lǐng)域的轉(zhuǎn)型。 　　針對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，萬業(yè)企業(yè)在5月6日晚披露的投資者關(guān)系活動記錄表中表示，公司房產(chǎn)在建業(yè)務(wù)工程主要集中在寶山紫辰苑。公司正在不斷深化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，加速邁入半導(dǎo)體領(lǐng)域，同步做好現(xiàn)有存量房產(chǎn)的開發(fā)、銷售工作，不再有新增土儲。 　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，部分房企為了擺脫重資產(chǎn)模式，開始向代建業(yè)務(wù)或其他輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，預(yù)計這些領(lǐng)域仍將是未來一段時間房企轉(zhuǎn)型的重點。

中國證券報   52 閱讀   2022-07-13 19:26

恒大地產(chǎn)公告：“20恒大01”未獲展期

2022年7月11日早間，恒大地產(chǎn)公告稱，《關(guān)于調(diào)整20恒大01債券本息兌付安排的議案》未獲得債券持有人會議表決通過。 在公告中，恒大地產(chǎn)強調(diào)，恒大地產(chǎn)仍將以“不逃廢債”為基本前提，積極與債券持有人協(xié)商，以期盡快達(dá)成持有人認(rèn)可的解決方案，在各方共同努力下化解債務(wù)。 公開信息顯示， “20恒大01”系恒大地產(chǎn)集團于2020年1月8日在深交所發(fā)行的2+1年期公司債券，票面利率6.98%，發(fā)行金額45億元。 根據(jù)此前公告，“20恒大01”債券回售日期為2022年1月8日，因恒大地產(chǎn)出現(xiàn)流動性緊張，經(jīng)持有人會議表決通過，將回售部分債券的兌付日期調(diào)整為2022年7月8日，本次為該支債券的第二次展期。

21世紀(jì)經(jīng)濟報   83 閱讀   2022-07-13 19:26

意外！8家地產(chǎn)成份股遭恒指剔除

7月11日，恒生綜合指數(shù)與恒生中國企業(yè)指數(shù)迎來重大調(diào)整。 　　香港恒生指數(shù)有限公司在6月30日收盤后，發(fā)布最新指數(shù)調(diào)整公告。該公告顯示，恒生綜合指數(shù)進(jìn)行調(diào)整，剔除了9家公司，包括世茂集團、佳兆業(yè)集團、彩生活、融創(chuàng)中國、火巖控股、中國恒大、中國奧園、奧園健康和恒大物業(yè)。除了火巖控股外，其他8家均為地產(chǎn)物業(yè)類成份股。 　　恒生指數(shù)公司表示，此項調(diào)整基于上述成份股公司在港交所上市的股份持續(xù)停牌，按照恒指編算規(guī)則，證券連續(xù)停牌超過3個月則不符合恒生系列指數(shù)候選資格。故上述成份股將于7月8日收市后以系統(tǒng)最低價格(即0.0001元)剔除。這些變動將于7月11日起生效。近兩日，已經(jīng)基金公司將部分相關(guān)公司估值大幅下調(diào)。 　　業(yè)內(nèi)人士對記者表示，這8家地產(chǎn)及物業(yè)公司均出現(xiàn)了“股票停牌+未發(fā)布2021年年報”，使投資者無法準(zhǔn)確掌握這些企業(yè)的經(jīng)營狀況。不過，許多房企債務(wù)問題正在妥善解決中，經(jīng)營工作也一直在推進(jìn)，因而投資者不必過于敏感。房企正在經(jīng)歷重要恢復(fù)期，有望迎來新一輪向好發(fā)展。 　　此外，恒生中國企業(yè)指數(shù)剔除融創(chuàng)中國，納入嗶哩嗶哩，成份股數(shù)目維持在50只。 　　多數(shù)地產(chǎn)停牌原因是 　　交不出年報“成績單” 　　上述被剔除出恒生綜合指數(shù)的8家地產(chǎn)及物業(yè)公司均停牌且無法出示2021年年報。 　　今年4月1日，當(dāng)代置業(yè)、融創(chuàng)中國、花樣年控股等多家房企均公告稱，因未準(zhǔn)時刊發(fā)年報，于當(dāng)日9點起準(zhǔn)時停牌。同日停牌的還有世茂集團、佳兆業(yè)集團、陽光100中國、中國奧園等。 　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示，這些房企年報推遲主要有三個原因。一是部分房企未達(dá)到2021年的銷售目標(biāo)，經(jīng)營業(yè)績下降、資金鏈緊張，相關(guān)審計工作需耗費大量時間反復(fù)核對；二是部分審計機構(gòu)在審核港股上市房企感到壓力巨大，有部分房企更換了審計機構(gòu)。龍光集團、三盛控股、富力地產(chǎn)均公告聘請新的核數(shù)師，且一致從大型審計機構(gòu)換成了小型審計機構(gòu)，“節(jié)衣縮食”省下審計成本；三是因疫情影響了年報發(fā)布時間。 　　他認(rèn)為，這些企業(yè)年報“難產(chǎn)”，客觀上造成了投資者無法準(zhǔn)確掌握這些房企的經(jīng)營狀況。但他同時認(rèn)為，許多房企債務(wù)問題正在妥善解決中，經(jīng)營工作也一直在推進(jìn)，因而投資者不必過于敏感。房企正在經(jīng)歷重要恢復(fù)期，有望迎來新一輪向好發(fā)展。 　　以中國奧園為例。4月1日，中國奧園公告了停牌信息。 　　6月30日，中國奧園集團股份有限公司發(fā)布公告稱，公司于6月27日收到香港聯(lián)合交易所有限公司(簡稱“聯(lián)交所”)發(fā)出的復(fù)牌指引，主要包括刊發(fā)上市規(guī)則規(guī)定的所有尚未刊發(fā)的財務(wù)業(yè)績等。 　　與此同時，公告還披露了中國奧園近期營運情況。2022年1-5月，該集團未經(jīng)審核物業(yè)合同銷售金額累計約119.1億元。截至公告日，中國奧園的大部分物業(yè)項目如期發(fā)展及推進(jìn)，集團也將繼續(xù)確保項目竣工交付及降低營運開支，致力改善集團的營運情況。 　　近期，融資和銷售雙重回暖的帶動下，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)回暖。安信證券指出，今年六月房地產(chǎn)銷售有所改善，環(huán)比五月上升60%。地產(chǎn)支持政策措施不斷出臺，房貸利息亦持續(xù)下調(diào)。六月的反彈可能只是過去幾個月因疫情及市場環(huán)境變動，而對購房計劃延后所釋放的效果，未來7、8月的房地產(chǎn)銷售情況將是關(guān)鍵。 　　地產(chǎn)減磅、科技加碼 　　被動資金將重新布局 　　此次恒生綜合指數(shù)與恒生中國企業(yè)指數(shù)重大調(diào)整，對市場資金面有多大影響，一時成為市場所關(guān)注的話題。 　　開年以來，恒生指數(shù)回調(diào)7.2%。被剔除出恒生指數(shù)的這9只個股，這些個股多數(shù)開年以來股價下跌。其中，融創(chuàng)中國的股價跌幅最大，下跌61.1%；火巖控股下跌48.1%；彩生活下跌34%。 　　一券商分析師告訴記者：“指數(shù)編制機構(gòu)也希望能促進(jìn)指數(shù)長期走勢向上，這些被剔除的個股未跑贏恒指，客觀上拖累了指數(shù)走勢?！? 　　多只基金“火速”調(diào)整了成份股估值。 　　7月8日盤后，華夏基金發(fā)布《關(guān)于旗下恒生紅利ETF、恒生國企ETF所持停牌股票估值調(diào)整情況的公告》，表示為客觀反映基金公允價值，自7月8日起，華夏恒生中國內(nèi)地企業(yè)高股息率ETF持有的“世茂集團”按照1.34港幣進(jìn)行估值，對華夏恒生中國企業(yè)ETF持有的“融創(chuàng)中國”按照1.39港幣進(jìn)行估值。 　　世茂集團停牌前的股價為4.42港元，而華夏基金以1.34港元進(jìn)行估值，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這預(yù)示著市場短期不看好世茂集團的股價。 　　7月9日，南方基金公告，對旗下南方恒生中國企業(yè)ETF持有的融創(chuàng)中國按照1.37港幣進(jìn)行估值。博時基金也同時下調(diào)了世茂集團及融創(chuàng)中國兩只港股的估值，估值分別調(diào)整為1.34港幣、1.39港幣。 　　業(yè)內(nèi)人士表示，每次恒指系列調(diào)整都意味著資金流向的變動，以嗶哩嗶哩為代表新經(jīng)濟領(lǐng)域企業(yè)被納入恒指國企指數(shù)，意味著這些企業(yè)的國際知名度和交易活躍度將會大幅提升，更多主流券商研報會對其進(jìn)行覆蓋，這些企業(yè)的市場價值也將更為凸顯。 　　恒生指數(shù)公司董事兼指數(shù)總監(jiān)黃偉雄曾對上海證券報表示：“我們優(yōu)化編算方法的一個主要目的，是把恒生指數(shù)變得更多樣化及均衡，讓恒指成份股的挑選程序與時并進(jìn)，更有效地追蹤巿場動態(tài)。每次季度檢討，我們都會考慮候選股的市值、成交、行業(yè)代表性、財務(wù)表現(xiàn)等因素?！? 　　此次調(diào)整，地產(chǎn)減磅、科技加碼，恒生指數(shù)與恒生國企指數(shù)或?qū)⒏妗⒕獾胤从诚愀凼袌?，但可以預(yù)計的是，調(diào)整后，追蹤指數(shù)的被動資金將重新布局。 　　根據(jù)中金公司5月23日測算，追蹤恒生指數(shù)的ETF資金規(guī)模約為238.5億美元，追蹤國企指數(shù)和恒生科技指數(shù)的ETF資金規(guī)模分別約為57.9億美元和85.2億美元。

上海證券報   59 閱讀   2022-07-13 19:25

曾高喊“活下去”卻追漲拿地，這一次還能相信萬科和郁亮嗎

與3個月前相比，在6月底的股東大會上，郁亮、祝九勝等萬科高管顯得從容淡定了許多。 　　自成為萬科“掌門人”以來，郁亮似乎一直都是地產(chǎn)行業(yè)的唱空者。但近期，這位行業(yè)悲觀主義者卻難得轉(zhuǎn)向，郁亮稱，“從短期來看市場已經(jīng)觸底，但是恢復(fù)是一個緩慢和溫和的過程?！? 　　郁亮這番話，樂觀中帶著保守。地產(chǎn)下行期，萬科和郁亮面對的挑戰(zhàn)和壓力并不會比3個月前少。 　　01只說觸底不提反彈，郁亮樂觀偏保守 　　6月28日的股東大會上，郁亮面對的第一個問題就是，如何看待現(xiàn)在的市場形勢，環(huán)境會變得更差嗎？ 　　與過往“活下去”等刺耳言論不同，這一次，郁亮罕見地說了一些市場和股東愛聽的話。郁亮稱，“從短期來看市場已經(jīng)觸底，但是恢復(fù)是一個緩慢和溫和的過程，這是我表達(dá)的對市場的主要觀點?！? 　　盡管郁亮只表達(dá)了短期內(nèi)看好地產(chǎn)行業(yè)，且只說觸底并未提到反彈，但隨后的6月29日和30日，萬科股價累計漲幅11%，市場給出了自己的看法。 　　郁亮給出房地產(chǎn)市場觸底的判斷主要有四點原因： 　　首先，政府為了房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展調(diào)整了一些政策，對行業(yè)帶來積極影響；其次，因為被疫情所延誤的需求在6月份得到一些回補；再者，房地產(chǎn)行業(yè)每年有兩個高峰，分別是6月份和12月份，12月份是結(jié)算高峰，6 月份對上半年銷售業(yè)績很重要，通常習(xí)慣上也會加大力度；最后，5月份的基數(shù)環(huán)比來看比較低，6月份環(huán)比會有提升。 　　郁亮接著做了進(jìn)一步解釋，“短期市場已經(jīng)觸底，但我沒有用反彈的說法，而是說恢復(fù)，恢復(fù)仍然需要時間?！痹谏鲜鏊狞c上升因素中，除了政策是中期因素，其他三點均屬于短期因素并不能持久。 　　郁亮是針對整體的地產(chǎn)行業(yè)給出了自己的預(yù)判，6月銷售數(shù)據(jù)環(huán)比增長，同比下降但降幅收窄，從底部慢慢往上走需要時間。 　　2022年6月，萬科銷售額471.8億，環(huán)比增長53.3%，同比下降30.2%，降幅較5月收窄16.4%。 　　根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年6月，百強房企權(quán)益銷售金額5869.8億，環(huán)比增長59.6%，同比下滑41.3%，降幅比5月收窄17.8%，數(shù)據(jù)表現(xiàn)與郁亮的判斷一致。 　　但需求回補、銷售高峰等短期刺激過后，地產(chǎn)行業(yè)中長期的走勢并不太樂觀。 　　按郁亮的說法，地產(chǎn)行業(yè)是一個10萬億級別的市場，行業(yè)有千年歷史，常做常新、常做常有。 　　但郁亮也認(rèn)為，鑒于目前的人口狀況、人口結(jié)構(gòu)、收入水平，以及國家對行業(yè)的指導(dǎo)原則的變化，地產(chǎn)行業(yè)要進(jìn)入新的發(fā)展階段，不能夠再沿著舊邏輯，期待回到過去高峰時的數(shù)據(jù)和規(guī)模。 　　郁亮樂觀偏保守的態(tài)度是在向市場注入信心，但郁亮沒說的是漫長的磨底期會有多長。如果萬科都要用“熬過去”來形容自己，中小房企的日子只會更難過。 　　02市場下行超預(yù)期，止跌企穩(wěn)增難度 　　2021年，是萬科上市31年來第三次出現(xiàn)凈利潤下滑的年份。為此，在3月的業(yè)績會上，萬科管理層立下了“軍令狀”，業(yè)績上要實現(xiàn)止跌企穩(wěn)。 　　這次股東大會上，萬科總裁祝九勝再次表示，如果以兩三年的時間跨度來看，萬科要實現(xiàn)三個目標(biāo)： 　　第一，業(yè)績上一定要止跌回穩(wěn)，把跌勢止?。? 　　其二，開發(fā)業(yè)務(wù)要繼續(xù)維持在行業(yè)第一陣營； 　　其三，在行業(yè)中，率先從房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向不動產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重。 　　2021年上半年，萬科合同銷售額2153億，同比下滑39.3%，百強房企上半年累計銷售額下滑幅度為50.8%，萬科的表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)整體。但祝九勝稱，在年初或3月份的時候?qū)τ谑袌鱿滦杏蓄A(yù)估，但沒想過這么嚴(yán)重。 　　市場的表現(xiàn)通常都是超出預(yù)期的，比如萬科在2018年時就喊出了“活下去”，但市場拐點來的比萬科的預(yù)期晚了一些。面對地產(chǎn)市場的牛尾巴，萬科也沒能知行合一，最終在市場FOMO的情緒下追漲了。 　　2021年，萬科凈利潤同比下降45.7%，主要原因就是毛利率下降。2021年，萬科毛利率21.8%，同比下降7.4個百分點。 　　對此，郁亮解釋稱，“盡管公司在行業(yè)中較早意識到高速增長終將結(jié)束，但慚愧的是，我們的行為未能堅決擺脫高增長慣性。當(dāng)追逐規(guī)模仍然流行、土地爭奪愈演愈烈的時候，部分城市的投資追高冒進(jìn)，對市場判斷過于樂觀，一些項目的投資預(yù)期沒有實現(xiàn)，導(dǎo)致毛利率下滑?！? 　　3月的業(yè)績會上，萬科稱要通過堅持高質(zhì)量投資的方式改善利潤。取消此前的額度分配制度，開始對投資進(jìn)行集中管控，提高對投資的要求，包括項目盈利水平、團隊操作能力、投后管理等。 　　和3月相比，這一次萬科的管理層自信和底氣明顯多了不少。祝九勝透露，2022年前5個月，萬科投了13塊地，其中9塊地2022年就能夠面世，6塊地的現(xiàn)金流年內(nèi)就能夠回正，對未來的業(yè)績可以起到較好的支撐作用。 　　但萬科也有過一邊高喊“活下去”，一邊高價拿地的歷史，最終導(dǎo)致2021年凈利潤減半。這一次，投資者是否能信任萬科管理層的話，或許要等到中報、年報的時候進(jìn)行驗證。 　　03郁亮再提海天味業(yè)，盼以新概念評判轉(zhuǎn)型 　　萬科中期的第三個目標(biāo)，也就是由開發(fā)業(yè)務(wù)向多元化業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，是三個目標(biāo)中最難的一個。 　　2021年，萬科總收入4528億，其中地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入4265億，占比94%，其他物業(yè)、倉儲、長租公寓、商業(yè)地產(chǎn)等業(yè)務(wù)在報表中占比不足10%。 　　祝九勝總結(jié)萬科轉(zhuǎn)型說過這樣一句話，“萬科當(dāng)年過于樂觀，對轉(zhuǎn)型所需的時間、所碰到的難度、所需要建立的能力嚴(yán)重估計不足。” 　　2021年，萬物云收入240.4億，同比增長32.1%；物流業(yè)務(wù)收入31.6億，同比增長68.9%；租賃業(yè)務(wù)收入18.9億，同比增長68.9%；商業(yè)業(yè)務(wù)收入76.2億，同比增長20.6%。 　　從這些業(yè)務(wù)的收入規(guī)模及行業(yè)規(guī)模來看，指望它們能與地產(chǎn)開發(fā)相提并論幾乎是不可能的。 　　此前，萬科管理層曾說，希望機構(gòu)或市場可以用新的估值模型來評價萬科的新業(yè)務(wù)。近期，萬科再次表示，希望市場可以用新的概念來判斷轉(zhuǎn)型是否成功，而不僅僅是收入、利潤等指標(biāo)。 　　海天味業(yè)是郁亮經(jīng)常拿來對比的一個例子，2021年，海天味業(yè)收入250億，凈利潤68億，當(dāng)前海天的市值超過4000億。 　　從業(yè)績上看，海天的收入不及萬科的6%，凈利潤不及萬科的30%，但市值卻是萬科的1.8倍。郁亮曾抱怨到，“海天味業(yè)一塊錢跟萬科一塊錢的價值不一樣。” 　　海天和萬科所處的行業(yè)、各自的商業(yè)模式都截然不同，導(dǎo)致估值體系有很大差別，這里不做討論。 　　以物業(yè)為例，2019年到2021年，萬物云整體毛利率分別為17.7%、18.5%、17.0%。 　　以住宅為主的物企物業(yè)，管理服務(wù)的利率水平平均在20%-25%之間。和萬物云處于同一規(guī)模量級的碧桂園服務(wù)，2019年到2021年的毛利率分別為31.7%、34.0%、30.7%。 　　“服務(wù)行業(yè)應(yīng)是一個普通盈利水平的行業(yè)?！比f科管理層用這個理由來解釋萬物云的低毛利，是否能說得通？ 　　曾經(jīng)一直被視為行業(yè)悲觀主義者的郁亮，如今稍微樂觀的表示地產(chǎn)行業(yè)短期觸底。但短期刺激因素消失后，行業(yè)和萬科又要回到“熬下去”的階段。接下來，郁亮還要帶著萬科管理層完成業(yè)績止跌企穩(wěn)、多元化轉(zhuǎn)型的承諾，挑戰(zhàn)仍在。

新浪   63 閱讀   2022-07-13 19:24

重慶二批集中供地落幕：1宗溢價成交 共攬金136.71億元

7月6日，重慶2022年第二批次集中供地開拍，共出讓住宅用地12宗，其中渝北區(qū)4宗,北碚區(qū)、九龍坡區(qū)各2宗,大渡口區(qū)、高新區(qū)、南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)各1宗，總起始價約136.06億元。最終11宗底價成交，1宗溢價成交，共攬金136.71億元。 　　據(jù)悉，唯一一宗溢價的渝北區(qū)人和組團地塊為純住宅用地，出讓面積4.56萬平方米，規(guī)劃建筑面積7.75萬平方米，起拍價4.34億元。重慶建工(600939)以約5億元代價熔斷摘地，溢價率15%，與其同臺競拍的還有本土企業(yè)海成。根據(jù)規(guī)劃，該地塊需要在交地后6個月內(nèi)開工，開工2年內(nèi)竣工。 　　此外，招商蛇口(001979)、中海、萬科紛紛底價落子，中交以18.53億元底價拿下326.5畝大渡口茄子溪地塊，為本輪土拍中體量最大地塊；重慶建工以封頂價6448元/㎡搖號競得回興68.6畝地塊，總價4.99億元。保億則以總價30.8億摘北碚、渝北兩區(qū)共480畝地。

和訊   78 閱讀   2022-07-13 19:23

貴州調(diào)整公積金政策，支持“又提又貸”

近日，根據(jù)《省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)貴州省進(jìn)一步加快重大項目建設(shè)擴大有效投資若干措施的通知》和貴州省住建廳等部門關(guān)于促進(jìn)我省房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的指導(dǎo)意見，貴州省住房資金管理中心調(diào)整相關(guān)住房公積金政策。 　　相關(guān)住房公積金政策如下： 　　一、取消兩次住房公積金個人住房貸款必須間隔12個月及以上的限制。 　　二、調(diào)整住房公積金貸款首套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，即： 　　（一）申請時，若繳存職工家庭已經(jīng)結(jié)清全部購房貸款的，再次申請住房公積金貸款按首套房貸款確定首付款比例，最低不低于20%； 　　（二）申請時，若繳存職工家庭有一套未結(jié)清的住房貸款，申請住房公積金貸款確定首付款比例最低不低于30%； 　　（三）申請時，若繳存職工家庭有兩套以上（含）住房貸款未結(jié)清的，不能再申請住房公積金個人住房貸款； 　?。ㄋ模├U存職工家庭有1筆（含）以上已結(jié)清的公積金貸款，再次申請公積金貸款時，貸款利率按同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1 倍執(zhí)行。 　　三、支持公積金“又提又貸”。對同一套住房，繳存職工家庭在申請住房公積金貸款之前可以提取住房公積金用于支付購房款。 　　四、支持公積金補息貸款。結(jié)合省直住房公積金管理實際，開展省直住房公積金補息貸款。 　　五、本通知未做出規(guī)定的，按照省直現(xiàn)行住房公積金管理辦法及有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 　　六、本通知由貴州省住房資金管理中心負(fù)責(zé)解釋，自公布之日起施行。

和訊   52 閱讀   2022-07-13 19:23

6月中國購房者信心指數(shù)大幅回升全國新房找房熱度繼續(xù)復(fù)蘇

6月中國樓市預(yù)期出現(xiàn)明顯改善。 　　58同城、安居客4日發(fā)布的2022年《6月國民安居指數(shù)報告》顯示，當(dāng)月反映市場預(yù)期的三項指標(biāo)均出現(xiàn)好轉(zhuǎn)：購房者信心指數(shù)大幅回升，全國新房找房熱度繼續(xù)復(fù)蘇，經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)也出現(xiàn)微漲。 　　報告指出，6月購房者信心指數(shù)為105.0，環(huán)比上漲12.0%。對于未來房價走勢的看法，有39.7%的受訪購房者表示7月房價將基本持平，56.4%的購房者認(rèn)為一二線城市的房價短期內(nèi)穩(wěn)定，未來還會有一定上漲空間。 　　從找房熱度來看，6月份中國新房找房熱度環(huán)比上漲2.3%，總體呈現(xiàn)上揚態(tài)勢。其中，一線城市新房找房熱度環(huán)比上漲16.9%，其中，上海6月找房熱度環(huán)比上漲64.4%，深圳也有9.0%的環(huán)比漲幅。 　　二線城市的新房找房熱度呈現(xiàn)明顯分化，三四線城市也處于不斷復(fù)蘇中。成都、佛山、哈爾濱等部分城市因政策放松熱度顯著上漲，二線城市整體環(huán)比上漲0.2%。三四線重點城市新房找房熱度環(huán)比上漲0.8%，其中五大城市群涵蓋區(qū)域的復(fù)蘇表現(xiàn)更為明顯。 　　從二手房市場來看，報告指出，6月經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)為96.1，環(huán)比微漲0.3%。53.9%的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示7月份二手房價格將基本持平，38.8%的經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為7月份二手房市場購房需求量環(huán)比將會上漲。 　　從房價來看，報告指出，6月65個主要城市新房線上均價整體價格平穩(wěn)，環(huán)比微跌0.17%；65個主要城市二手房掛牌均價波動較小，全國環(huán)比微漲0.36%。深圳、寧波、紹興、溫州、北京等落實二手房參考價制度城市掛牌價格環(huán)比下行。 　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波預(yù)計，下半年中國整體商品房銷量會明顯超過上半年，市場去化仍將面臨區(qū)域分化，不僅體現(xiàn)在城市之間，板塊之間的分化也將表現(xiàn)得更為明顯。

中國新聞網(wǎng)   54 閱讀   2022-07-13 19:22

擴大保障性租賃住房供給，著力解決符合條件住房困難問題

國家發(fā)展改革委印發(fā)“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案的通知。通知提出， 堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，夯實城市政府主體責(zé)任，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。建立住房和土地聯(lián)動機制，實施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，支持合理自住需求，遏制投資投機性需求。培育發(fā)展住房租賃市場，盤活存量住房資源，擴大租賃住房供給，完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。加快住房租賃法規(guī)建設(shè)，加強租賃市場監(jiān)管，保障承租人和出租人合法權(quán)益。完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策，有效增加保障性住房供給。以人口流入多的大城市為重點，擴大保障性租賃住房供給，著力解決符合條件的新市民、青年人等群體住房困難問題。

財聯(lián)社   69 閱讀   2022-07-12 22:41

希望北京積極探索超大城市減量發(fā)展下城市更新路徑

“城市更新對于解決城市發(fā)展中的矛盾問題和突出短板，全面提高城市建設(shè)質(zhì)量，促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，實施擴大內(nèi)需戰(zhàn)略，推動構(gòu)建新發(fā)展格局，具有重要而深遠(yuǎn)的意義?！痹?月12日舉辦的首屆北京城市更新論壇會議暨北京城市更新聯(lián)盟啟動儀式上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部總工程師李如生如是說。 城市更新戰(zhàn)略得到了全國各地的積極響應(yīng)和相關(guān)行業(yè)的熱情參與。據(jù)不完全統(tǒng)計，2021年，全國各地411個城市共實施了2.3萬個城市更新項目，總投資額達(dá)5.3萬億元。 其中，北京作為第一批城市更新試點城市，以及全國首個減量發(fā)展的城市，積極出臺了城市更新指導(dǎo)意見、專項規(guī)劃和行動計劃。在此基礎(chǔ)上，北京明確了城市更新目標(biāo)、任務(wù)和實施安排，并制定了城市更新條例，通過這一系列舉措，對城市更新的政策堵點加以制度創(chuàng)新。此外，北京通過探索街區(qū)單元統(tǒng)籌聯(lián)動、軌道建設(shè)站乘融合、重大項目以建代改等路徑，積極探索老舊小區(qū)改造勁松模式，平房院落申請式退租政策，打造了798、751望京小街等活力聚居地。 李如生表示，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部積極推進(jìn)城市更新試點，其目的在于鼓勵有條件、有基礎(chǔ)的城市，因地制宜探索城市更新模式，建立政府引導(dǎo)、市場運作、公眾參與的可持續(xù)發(fā)展機制，創(chuàng)新土地規(guī)劃建設(shè)、財稅、金融等配套制度政策，在此基礎(chǔ)上，完善城市更新的頂層設(shè)計。 值得一提的是，北京還以眾多頭部企業(yè)為主體，發(fā)起成立城市更新聯(lián)盟。在李如生看來，這是推進(jìn)城市更新的創(chuàng)新之舉、發(fā)展之策。 “希望北京充分發(fā)揮好聯(lián)盟的支撐和紐帶作用，廣泛動員社會企業(yè)專業(yè)力量參與，積極探索超大城市減量發(fā)展背景下，城市更新的路徑方法，為實施城市更新行動貢獻(xiàn)更多的北京經(jīng)驗、北京模式，讓北京成為人民群眾高品質(zhì)生活的美好家園，成為城市更新的中國典范?！崩钊缟f。

新京報   59 閱讀   2022-07-12 22:40

預(yù)防霸王條款，北京發(fā)布共有產(chǎn)權(quán)房預(yù)售合同“更新版”

7 月 12 日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委與北京市市場監(jiān)督管理局共同制定了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房現(xiàn)房買賣合同》和《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房預(yù)售合同》示范文本，即日起正式施行。針對開發(fā)企業(yè)濫用補充協(xié)議造成責(zé)任不對等的行為，開發(fā)建設(shè)單位、購房家庭與代持機構(gòu)之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，以及對各方的違約責(zé)任、合同變更解除、爭議處理等內(nèi)容作了明確約定。 交房時需提前告知潛在缺陷 早在2017年，北京市共有產(chǎn)權(quán)住房政策便頒布實施，為規(guī)范共有產(chǎn)權(quán)住房配售管理工作，北京市住建委當(dāng)年同步推出《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房預(yù)售合同》（以下簡稱“2017版預(yù)售合同”）。2021年開始，市住建委修訂了“2017版預(yù)售合同”，并起草了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房現(xiàn)房買賣合同》。與2017版預(yù)售合同相比，此次合同示范文本內(nèi)容主要在3個方面作出了調(diào)整。 在適應(yīng)有關(guān)法律法規(guī)、規(guī)范性文件的新要求方面，此次合同示范文本內(nèi)容根據(jù)《中華人民共和國民法典》的相關(guān)規(guī)定，對相關(guān)內(nèi)容作出統(tǒng)一調(diào)整。其中，將第二十條前期物業(yè)管理的第4款中“應(yīng)當(dāng)經(jīng)建筑區(qū)劃內(nèi)專有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主同意”改為“應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”。 此外，根據(jù)《北京市人民政府辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委等四部門〈北京市住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險暫行管理辦法〉的通知》的相關(guān)要求，第十六條保修責(zé)任第二款中添加“并在乙方辦理房屋交付手續(xù)時，將《工程質(zhì)量潛在缺陷保險告知書》交付乙方”的約定，切實保障購房家庭合法權(quán)益。 防范開發(fā)企業(yè)單方面霸王條款 在維護(hù)購房者的合法權(quán)益，預(yù)防責(zé)任不對等條款出現(xiàn)方面，北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在前期工作中發(fā)現(xiàn)，部分開發(fā)企業(yè)存在濫用補充協(xié)議及附件任意設(shè)立責(zé)任不對等條款的情況。 比如：有的開發(fā)企業(yè)對主合同相關(guān)條款棄而不用，而是在補充協(xié)議中另行設(shè)置責(zé)任不對等的條款，群眾對此反映強烈。 為此，新版合同專門在“說明”中明確：“三方當(dāng)事人可以針對合同中未約定或約定不詳?shù)膬?nèi)容，根據(jù)所售房屋及所在項目的具體情況在相關(guān)條款后的空白行中進(jìn)行補充約定，也可以另行簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議內(nèi)容不得與主合同條款沖突。合同當(dāng)事人不得擅自添加、修改附件內(nèi)容，且附件內(nèi)容不得與主合同條款沖突”。 地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，上述規(guī)定具有積極意義，未來相關(guān)開發(fā)企業(yè)還是可以出具補充協(xié)議或附件，但補充協(xié)議或附件就有了相應(yīng)的參照標(biāo)準(zhǔn)。同時，這也限制了開發(fā)商利用強勢地位通過補充協(xié)議及附件異化主合同條款。 此外，針對“2017版預(yù)售合同”施行過程中出現(xiàn)的開發(fā)企業(yè)因購房人騙購約定過高比例違約金的情況。在預(yù)售合同示范文本第二十四條購房資格承諾中，增加了購房人因騙購導(dǎo)致合同無效需向開發(fā)企業(yè)支付違約金的建議比例“2%”的內(nèi)容。 房屋裝修“所見即所得” 考慮到共有產(chǎn)權(quán)住房裝修品質(zhì)對購房家庭生活的重要影響，為避免因為對裝飾裝修材料約定不細(xì)致、不明確而出現(xiàn)“貨不對版”的情況，合同示范文本附件六裝飾裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定中，將公共部分、戶內(nèi)部分用到的裝飾裝修材料種類、品牌、型號（做法）等內(nèi)容盡可能予以詳盡羅列，方便買賣雙方能夠更清晰的將裝修標(biāo)準(zhǔn)固化，減少因約定不清出現(xiàn)“扯皮”的情況，讓購房家庭實現(xiàn)“所見即所得”。 在規(guī)范共有產(chǎn)權(quán)住房管理工作，明確銷售工作中各主體權(quán)利義務(wù)關(guān)系方面，鑒于部分購房家庭反映房屋計價方式單一的問題，合同示范文本第六條“計價方式和價款”在原合同按照“套內(nèi)建筑面積計價”的基礎(chǔ)上增加了“按照建筑面積計價的內(nèi)容”。與此相對應(yīng)，預(yù)售合同示范文本第十三條“面積差異處理”中增加“按照建筑面積計價”時面積差異的處理方式，給買賣雙方提供多種計價方式的選擇。 與此同時，新版合同示范文本附件一第四條中明確違規(guī)出租主體責(zé)任到同住人，約定了對共有產(chǎn)權(quán)住房購買家庭違規(guī)出租的處理辦法：不得擅自出租共有產(chǎn)權(quán)住房，應(yīng)按時足額繳納政府產(chǎn)權(quán)份額租金收益，違反規(guī)定且拒不改正的，代持機構(gòu)可暫停辦理本套住房的回購和上市手續(xù)。

北京商報網(wǎng)   47 閱讀   2022-07-12 22:39

禹洲開展“2022安全生產(chǎn)月”行動，牢筑安全底線

　　“3+1”工程建設(shè)體系管控 　　面對地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)峻的經(jīng)營環(huán)境，禹洲集團工程條線持續(xù)致力于提升項目安全管理水平，建立健全安全生產(chǎn)體系，迭代出“3+1”工程建設(shè)體系管控，將安全管控、安全生產(chǎn)作為品質(zhì)交付、企業(yè)經(jīng)營的基石保障。 　　工程管理范圍廣闊，細(xì)節(jié)龐雜且動態(tài)變化，“3+1”工程建設(shè)體系從原有工程管理體系中將“安全管理”獨立提煉強化，落實城市平臺、項目部安全管理責(zé)任，形成安全文明常態(tài)化管理機制，有效遏制火災(zāi)、坍塌、高處墜落、大型機械事故等安全事故發(fā)生，消除安全隱患。 　　在“2022安全生產(chǎn)月行動”中，禹洲進(jìn)一步細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)化管理表格工具，細(xì)分為安全生產(chǎn)、文明施工、安全底線3個安全管控大類，213個細(xì)項應(yīng)用，進(jìn)行全面風(fēng)控排查。 　　三級安全架構(gòu)的長效機制 　　禹洲將原有工程管控體系中的安全管理行為獨立化、體系化、標(biāo)準(zhǔn)化，建立了以集團、城市、項目的三級安全架構(gòu)，并結(jié)合動態(tài)預(yù)控、月度巡檢和不定期抽查予以系統(tǒng)化管控。 　　在三級體系的支撐下，禹洲也不斷強化安全制度建設(shè)。已制定一系列包括《工程建設(shè)安全文明管理規(guī)程》在內(nèi)的安全管理制度文件20逾份，細(xì)化分解安全建設(shè)目標(biāo)和重點，持續(xù)推進(jìn)安全管理長效機制的建立。并新增《安全文明管理作業(yè)指引》、《安全文明標(biāo)準(zhǔn)化操作指引》、《安全文明管理規(guī)程》，進(jìn)一步規(guī)范安全標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，完善安全文明管理流程。 　　信息化雙重預(yù)防管控 　　為貫徹落實國家、政府雙重預(yù)防體系建設(shè)工作部署，結(jié)合項目實際，禹洲采用新技術(shù)、新方法，制定了以“安全生產(chǎn)風(fēng)險辨識控制”與“隱患排查治理”的雙重預(yù)防體系。 　　通過線下舉措配合信息化系統(tǒng)，從而形成了一個閉環(huán)的隱患排查治理體系；通過實施工藝嚴(yán)防、設(shè)備嚴(yán)控、人員嚴(yán)管及過程嚴(yán)治，實現(xiàn)了項目雙體系治理的“全員、全方位、全過程”的一體化閉環(huán)管理，從本質(zhì)上提升安全管理，從根本上取得事故防范的主動權(quán)，為安全管理工作保駕護(hù)航。 　　針對平臺辨識評估出的風(fēng)險，立即進(jìn)行關(guān)口前移，有序開展日檢、周檢、月檢以及各類專項檢查并下發(fā)隱患整改單，做到有人負(fù)責(zé)、有人整改、有人跟蹤，并能夠指導(dǎo)安全管理人員和責(zé)任工程師快速對隱患進(jìn)行甄別和整治應(yīng)對。 　　另外，項目還將雙重預(yù)防體系培訓(xùn)與日常開展的三級安全教育培訓(xùn)、繼續(xù)教育培訓(xùn)等等有機的結(jié)合起來，切實提高從業(yè)人員安全風(fēng)險管控能力和事故防范意識。 　　“遵守安全生產(chǎn)法、當(dāng)好第一責(zé)任人”，禹洲集團積極落實政府要求，連續(xù)開展“安全生產(chǎn)月行動”，為安全生產(chǎn)筑基。未來禹洲也將繼續(xù)貫徹“安全生產(chǎn)”的重要指示，夯實安全責(zé)任、嚴(yán)守安全底線，穩(wěn)健經(jīng)營。

和訊房產(chǎn)   53 閱讀   2022-07-12 22:38

成都第二批供地首日：22宗地184億元成交，越秀、交投落子

7月12日，成都今年第二批集中供地拉開序幕。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，當(dāng)日，成都拍賣中心城區(qū)22宗涉宅用地，總起始價約172億元，最終，22宗地塊全部成交，總成交金額約184億元。越秀、華潤、保利、龍湖等公司各有所獲。 據(jù)悉，上述22宗土地均為住宅或住宅兼商業(yè)用地，分布于高新區(qū)、青羊區(qū)、錦江區(qū)等地，總面積約1034畝。其中，有8宗進(jìn)入抽簽環(huán)節(jié)，包括2宗高新區(qū)地塊、2宗青羊區(qū)地塊、2宗武侯區(qū)地塊、1宗錦江區(qū)地塊、1宗龍泉驛區(qū)地塊；另有9宗地塊底價成交。 從成交結(jié)果來看，在此次土拍中，成交樓面價最高的為交投競得的高新區(qū)23.49畝住宅地塊，成交樓面價為2.25萬元/平方米。此外，越秀競得武侯區(qū)26.60畝住宅地和雙流區(qū)82.86畝住宅地塊，成交樓面價分別為1.65萬元/平方米、1.24萬元/平方米。

新京報   62 閱讀   2022-07-12 22:37

上半年近30個新盤遭遇流搖，杭州樓市“有點冷”

去年屢現(xiàn)千人搖、萬人搖的杭州樓市，今年一些新盤卻出現(xiàn)了流搖。 日前，杭州蕭山區(qū)一樓盤推出上千套房源，因只有200余名購房者報名而流搖。該樓盤流搖僅為杭州樓市降溫的一個縮影。據(jù)中指院統(tǒng)計，今年上半年，杭州有近30個樓盤出現(xiàn)流搖，其中包括浦沿、仁和、新塘、富春、場口等板塊新房。 杭州雙贏置業(yè)董事長章惠芳指出，杭州流搖樓盤數(shù)量增多，從一個側(cè)面反映出樓市熱度較去年有所下降。這其中既有市場方面因素，也與項目稟賦、房企資金等方面原因有關(guān)。 “受整體市場環(huán)境不景氣影響，購房者加大了考察房企資金安全等方面的力度，優(yōu)先考慮運營穩(wěn)健房企所開發(fā)的項目。一些出險房企所開發(fā)的項目，因購房者擔(dān)心出現(xiàn)交付竣工問題，去化率相對較低?！闭禄莘枷蛴浾弑硎?。 流搖樓盤明顯增加 近期，位于杭州蕭山區(qū)育才路的禹洲泊朗廷推出一千多套高層房源，雖然該項目已是準(zhǔn)現(xiàn)房，且2.68萬元/平方米的售價較周邊項目價格低3000元/平方米，但該項目僅有200多名購房者報名，遭遇流搖。 業(yè)內(nèi)人士指出，項目推出千套房源，這樣的供應(yīng)量在該區(qū)域不算小，短期內(nèi)快速銷售掉存在一定難度。再者，該樓盤流搖也與購房者對項目交付存在隱憂有關(guān)。 上述樓盤出現(xiàn)流搖并非個案。位于蕭山區(qū)的東藩北路德信臨望宸府，6月推出154套房源有230戶家庭登記搖號；不過該樓盤此后加推的120套房源，僅有117戶家庭登記，出現(xiàn)了流搖。 此外，華景川科大?湖沁宸園、中天?翡玥府等位于臨平區(qū)、錢塘區(qū)的一些樓盤，不久前也出現(xiàn)了流搖。據(jù)住在杭州網(wǎng)統(tǒng)計，杭州6月有47個樓盤登記搖號，其中有16個樓盤流搖，占比34.04%。 “去年杭州樓盤很少出現(xiàn)流搖的情況，今年流搖的樓盤，多為較偏遠(yuǎn)的遠(yuǎn)郊項目?！敝兄冈赫憬衷撼?wù)副總經(jīng)理高院生表示。 章惠芳指出，流搖樓盤增多，反映出供求關(guān)系出現(xiàn)一些微妙的變化。 “去年杭州樓市可謂為近幾年最熱的一年，市場不可能一直保持如此高的去化率。從需求端來看，市場消化了不少具備購房資格的需求，滿足限購要求的購房需求經(jīng)過一段時間后，才會再次積累起來?！闭禄莘荚诮邮苡浾卟稍L時說。 流搖樓盤數(shù)量增加之際，杭州新房中簽率有所提高。 住在杭州網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，杭州6月有超過1萬套房源入市，共有約3.46萬組家庭參與/入圍搖號，平均中簽率30.65%，較5月26.12%的中簽率上升4.53個百分點，搖號難度有所下降。6月份47個登記搖號樓盤中，僅2個樓盤進(jìn)入“5年限售”比拼環(huán)節(jié)，占比4.26%；僅3個樓盤觸發(fā)社保，占比6.38%。 “去年杭州熱點樓盤中簽率在10%以內(nèi)，今年平均中簽率提高了不少。對購房者而言，購入中意樓盤的概率較去年大幅提升。”克而瑞浙江區(qū)域總經(jīng)理劉晨光表示。 市場快速“退燒” 從市場交易情況來看，杭州上半年新房成交量出現(xiàn)下滑，市場熱度明顯下降。不過，杭州6月新房成交量環(huán)比有所回暖。 據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)，杭州上半年商品住宅成交400萬平方米，同比降幅達(dá)70%；6月商品住宅成交86萬平方米，環(huán)比增加24%，同比降幅為57%。 供應(yīng)量方面，杭州6月商品住宅新增供應(yīng)面積144萬平方米，環(huán)比增加74%；上半年新增面積513萬平方米，同比下降37%。 “杭州即將上市的樓盤，有不少是去年第一批供地項目。按房企開發(fā)節(jié)奏，近期房源迎來集中放量時期，這也加大了購房者選擇面?！眲⒊抗獗硎?。 受供求關(guān)系變化影響，杭州6月商品住宅庫存量706萬平方米，環(huán)比增加10%，同比增長14%；杭州6月商品住宅消化周期9.1個月，環(huán)比下降12%，但同比漲幅達(dá)306%。 劉晨光告訴記者，杭州上半年銷售的確經(jīng)歷了低谷期，但6月去化率出現(xiàn)大幅上升。重點項目開盤情況方面，6月重點項目去化率達(dá)到81%，較5月上漲13個百分點。 盡管杭州樓市上半年整體呈降溫態(tài)勢，但仍有個別新盤出現(xiàn)千人搖現(xiàn)象。 6月底杭州IFC項目推出232套房源，有多達(dá)4306戶家庭入圍，中簽率僅5.39%。此外，位于望江新城的新世界?江明月朗園項目推出601套房源，有超過5400戶家庭入圍，中簽率11.01%。 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年杭州市場分化加劇，超級網(wǎng)紅樓盤與流搖并存，可謂“冰火兩重天”。這樣的市場形勢下，或出現(xiàn)馬太效應(yīng)。 章惠芳表示，杭州去年新房銷售去化速度、去化率普遍較高，購房者熱情高漲，幾乎每個樓盤都賣得很好。但今年上半年交易量走低，并非所有項目都能吃到市場的紅利，位置較偏、配套優(yōu)勢不強的項目，銷售速度下降明顯。 劉晨光告訴記者，杭州樓市雖然有所降溫，但仍是成交較為活躍的城市，房企在杭州項目資金周轉(zhuǎn)的速度較其它二線城市要快不少。 “現(xiàn)在很難預(yù)測下半年成交量是否會大幅上升，但應(yīng)該會保持當(dāng)前的水平。在這樣的形勢下，由于企業(yè)有不同的應(yīng)對策略，市場格局未來也將發(fā)生新的變化?！眲⒊抗庋a充道。

財聯(lián)社   46 閱讀   2022-07-12 22:36

積極響應(yīng)，強抓落實，能建城發(fā)扎實開展“安全生產(chǎn)月”活動

剛剛過去的6月，是全國第21個“安全生產(chǎn)月”。在國務(wù)院安委會辦公室、應(yīng)急管理部的指導(dǎo)下，全國安全生產(chǎn)月活動在各地有序進(jìn)行。 　　其中，中能建城市投資發(fā)展有限公司（下稱能建城發(fā)）積極發(fā)揮其在行業(yè)引領(lǐng)作用，深入貫徹“遵守安全生產(chǎn)法，當(dāng)好第一責(zé)任人”的主題理念，積極宣貫中國能建安全管理要求，組織協(xié)同各單位全面開展安全生產(chǎn)月各項活動，不僅展現(xiàn)了企業(yè)在安全生產(chǎn)方面的硬實力，也體現(xiàn)其央企擔(dān)當(dāng)與社會責(zé)任。 　　將安全生產(chǎn)做細(xì)做實，切實消除隱患風(fēng)險 　　為更好的開展安全生產(chǎn)月系列活動，能建城發(fā)第一時間組織開展安全生產(chǎn)月啟動會。會后，能建城發(fā)所屬各單位結(jié)合所在城市、管轄項目的特點，針對性地部署了安全生產(chǎn)月專項活動，為活動深入開展開好頭、起好步。 　　能建城發(fā)所屬南京事業(yè)部、廣州葛城公司、合肥紫郡府項目、武漢江悅蘭園項目等開展安全宣誓、安全簽名等活動，株洲葛寧悅東方項目承辦市“安全生產(chǎn)月”啟動會暨觀摩學(xué)習(xí)會活動，合肥事業(yè)部黨支部聯(lián)合合肥中和府、巢湖紫郡府項目總包單位開展“協(xié)同共建保安全，隱患排查我先行”主題黨日活動，召集所有相關(guān)方集中學(xué)習(xí)習(xí)近平總書記關(guān)于安全生產(chǎn)重要論述。各單位結(jié)合疫情防控形勢，靈活采用線上線下形式落實活動部署，以確?；顒佑辛τ行蜷_展。 　　提升安全防范意識，加強安全生產(chǎn)常態(tài)化保障 　　為了讓安全防范的意識在全體職工身上內(nèi)化于心、外化于行，能建城發(fā)所屬各單位在安全生產(chǎn)月中，通過加強理論學(xué)習(xí)、強化安全生產(chǎn)宣傳、升級安全檢查、開展安全教育培訓(xùn)、組織應(yīng)急實戰(zhàn)演練等方式，進(jìn)一步強化團隊的安全管理能力。 　　具體而言，在理論學(xué)習(xí)上，能建城發(fā)通過安全生產(chǎn)大講堂、安全大家談、安全專題視頻等形式，組織員工集中學(xué)習(xí)了新安全生產(chǎn)法、《生命重于泰山》電視專題片、“十五條硬措施”和“五個必須”管理要求。能建城發(fā)南京事業(yè)部等單位先后開展了安全咨詢?nèi)招麄骰顒?、“我為安全生產(chǎn)獻(xiàn)一策”、典型事故案例專題培訓(xùn)、“職業(yè)病防治”培訓(xùn)、“安全體驗”等形式多樣的“安全生產(chǎn)月”活動，武漢實業(yè)公司、武漢琨瑜府等單位結(jié)合工作實際，開展專題研討，分享學(xué)習(xí)體會，切實將習(xí)近平總書記關(guān)于“樹立安全發(fā)展理念，弘揚生命至上、安全第一思想”這一重要論述落地生根。為檢驗學(xué)習(xí)成果，能建城發(fā)各單位還組織廣大員工開展考試測評，參加“新安法知多少”網(wǎng)絡(luò)答題活動，累計6200余人次參與到活動中來，公司上下掀起安全學(xué)習(xí)的熱潮。 　　在安全生產(chǎn)宣傳上，能建城發(fā)各個項目嚴(yán)格落實屬地管理要求，深入開展“集中整治六十天專項活動”，并結(jié)合在建項目特點，先后組織開展了項目防疫、用電、吊籃、安全文明施工及揚塵治理等專項檢查，增強防范意識，嚴(yán)守安全紅線。同時為更好地營造安全生產(chǎn)宣傳氛圍，能建城發(fā)各單位聯(lián)合參建單位，專門制作了安全宣傳橫幅和宣傳海報，張貼于項目一線，營造濃厚安全宣傳氛圍，為推進(jìn)項目交付、項目建設(shè)奠定安全保障。 　　在安全檢查上，能建城發(fā)及項目領(lǐng)導(dǎo)班子成員帶頭深入一線開展安全檢查，加大對重點區(qū)域、薄弱環(huán)節(jié)安全檢查力度，督導(dǎo)各項目持續(xù)抓好安全生產(chǎn)工作。能建城發(fā)所屬各單位切實發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用，組織黨員、不同崗位員工積極參與“隱患隨手拍”“安全吹哨人”等活動，結(jié)合項目實際，開展消防安全、危大工程、臨建房安全等專題檢查活動，同時就提升職工安全意識、強化安全過程管理、加強職工食堂安全管理等方面開展了合理化建議征集活動，營造全員查風(fēng)險氛圍，持續(xù)夯實安全風(fēng)險管控。 　　在安全教育培訓(xùn)上，能建城發(fā)所屬各單位積極開展了“6.16”安全咨詢?nèi)铡部当R競賽、外聯(lián)培訓(xùn)、講一堂安全課、典型案例學(xué)習(xí)等多樣化的培訓(xùn)形式，將安全知識寓教于活動之中，持續(xù)加強管理人員及作業(yè)人員的安全意識和技能水平，營造人人懂安全，事事講安全、處處有安全的安全文化氛圍。 　　在應(yīng)急實戰(zhàn)演練上，能建城發(fā)所屬各單位根據(jù)單位實際，本著貼近實戰(zhàn)、注重實效原則，開展了重點突出、針對性強的應(yīng)急演練。合肥事業(yè)部積極組織開展消防和防汛應(yīng)急演練，上海事業(yè)部開展防疫應(yīng)急再演練，杭州公司、南京江悅蘭園項目結(jié)合雨季施工特點，開展防汛、防觸電應(yīng)急演練，物業(yè)公司組織開展電梯困人、消防技能比武及應(yīng)急演練活動。各單位在演練完成后對演練情況進(jìn)行了分析總結(jié)，為持續(xù)提升應(yīng)急救援管理水平打下實踐經(jīng)驗基礎(chǔ)。 　　如今，全國安全生產(chǎn)月活動雖然已圓滿收官，但能建城發(fā)推動項目安全生產(chǎn)、高質(zhì)量發(fā)展的所有動作沒有一絲放松。 　　在能建城發(fā)看來，安全生產(chǎn)只有起點，沒有終點。為此，在常態(tài)化疫情防控的當(dāng)下，能建城發(fā)將繼續(xù)堅持“安全第一、預(yù)防為主、綜合治理”的安全生產(chǎn)方針，切實做好中國能建“十二個到位”等安全管理工作要求，常態(tài)化狠抓項目安全管理，嚴(yán)格防范各類安全生產(chǎn)風(fēng)險，持續(xù)完善安全生產(chǎn)工作長效機制，鞏固“安全生產(chǎn)月”取得的成果和營造的良好氛圍，助力項目建設(shè)和項目交付，為客戶負(fù)責(zé)、為企業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展負(fù)責(zé)、也為社會的安全穩(wěn)定負(fù)責(zé)。

和訊   41 閱讀   2022-07-12 22:17

碧桂園境內(nèi)外債券雙雙再度下挫，其上半年銷售額居行業(yè)首位

7月12日，截至北京時間12：30，由碧桂園（02007.HK）發(fā)行的COGARD 4.8 08/06/30現(xiàn)價30.500USD，下跌-9.546%，收益率25.524%。COGARD 3.875 10/22/30現(xiàn)價30.333USD，下跌-9.231%，收益率23.136%。美元債大跌的同時，境內(nèi)債也不容樂觀，截至交易所收盤， 由碧桂園地產(chǎn)集團有限公司發(fā)行的“21碧地01”跌25%，“21碧地03”跌超23%。 （數(shù)據(jù)來源：wind） 這是碧桂園第二天雙跌，昨天7月11日，碧桂園控股美元債報價大幅下挫6-7美分；境內(nèi)債同時出現(xiàn)散量折價成交。“20碧地04”昨日成交凈價在56元附近，此前成交凈價在84元左右，該只券全天成交量34.05萬元。 市場人士指出，昨日碧桂園境內(nèi)債被砸盤的消息或引發(fā)了境外債投資者的恐慌情緒。同時，也有部分投資者表示目前暫無更多增量消息解釋該主體相關(guān)債券下挫。 7月8日，碧桂園地產(chǎn)集團相關(guān)債項中債隱含評級被下調(diào)，由調(diào)整前AA-調(diào)整至A+。 穆迪對碧桂園評級下調(diào)發(fā)生在更早時，今年6月，穆迪宣布將碧桂園的主體評級調(diào)整為Ba1，評級展望為負(fù)面，并決定保持公司債項評級與主體評級一致。穆迪表示，“評級調(diào)整反映中國房地產(chǎn)行業(yè)充滿挑戰(zhàn)的經(jīng)營環(huán)境下，對碧桂園房地產(chǎn)銷售、財務(wù)指標(biāo)，以及長期融資渠道的限制影響”。 而不久前克而瑞研究中心才剛剛對碧桂園銷售數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計，碧桂園上半年全口徑銷售額高達(dá)2469.9億元，繼續(xù)穩(wěn)居行業(yè)首位。根據(jù)企業(yè)公告披露，5月、6月單月權(quán)益合同銷售額分別環(huán)比增長26.8%、20.2%，連續(xù)兩個月實現(xiàn)環(huán)比增長。 克而瑞并表示，碧桂園憑借穩(wěn)健的經(jīng)營，銷售率先回升，同時也受到資本市場和監(jiān)管層的認(rèn)可，5月當(dāng)選“示范企業(yè)”，并成功發(fā)行債券，進(jìn)一步構(gòu)筑了自身競爭力。在良好基本面和預(yù)期下，增長空間也將進(jìn)一步打開。 中誠信在近期評級報告中表示，需關(guān)注控股股東信用類債務(wù)融資渠道恢復(fù)情況，及公司對外擔(dān)保金額。公司控股股東碧桂園控股需于 2022 年內(nèi)兌付一定規(guī)模的境內(nèi)外債券及境外銀團貸款，考慮到目前信用類債務(wù)再融資的不確定性，需持續(xù)關(guān)注該類債務(wù)融資渠道的恢復(fù)情況。截至 2021 年末，公司為關(guān)聯(lián)方等相關(guān)企業(yè)提供的擔(dān)保余額為 659.80 億元，占公司凈資產(chǎn)比重為 28.68%， 需關(guān)注公司所面臨的或有負(fù)債風(fēng)險。

財聯(lián)社   36 閱讀   2022-07-12 22:15

政策逐步顯效，下半年哪些城市迎來機遇

《2022年6月百城居民置業(yè)意愿調(diào)查報告》發(fā)布！ ?戳這里，領(lǐng)完整版報告&試用中指產(chǎn)品 為持續(xù)反映中國居民置業(yè)心態(tài)，中指調(diào)查每月底持續(xù)開展對全國城市居民的置業(yè)意愿調(diào)查，并基于調(diào)查數(shù)據(jù)形成分析報告（點擊索取報告），以動態(tài)了解最新形勢下，居民置業(yè)信心、置業(yè)計劃、政策及價格預(yù)期等。 本次調(diào)查依托CREIS中指·云調(diào)研（點擊試用）平臺形成問卷。通過房天下網(wǎng)站平臺、房天下經(jīng)紀(jì)云、中指調(diào)查公眾號以及中指研究院各分院等渠道進(jìn)行問卷收集。本次共計收集問卷超7000份?，F(xiàn)將問卷填答情況進(jìn)行系統(tǒng)匯總，供行業(yè)和社會各界參考。 ? 劃重點： ① 超三成受訪者置業(yè)：上半年超三成受訪者進(jìn)行置業(yè)，一二線城市、長三角區(qū)域購房占比均超四成。 ② 改善購房成為主流：上半年購房需求仍以改善為主，二線、三四線成交套均面積呈現(xiàn)增加趨勢，換房置業(yè)占比較為突出。 ③ 放松政策開始顯效：降首付比例、限購放松、房貸利率下降將明顯促進(jìn)購房成交，蘇州、成都、南京、武漢、佛山、廊坊等城市放松力度相對較大，將帶動需求快速釋放。 ④ 置業(yè)意愿大幅反彈：6月購房意愿強于上月的占比回升至46%，環(huán)比增加12個百分點，一線、長三角意愿改善明顯。 ⑤ 下半年樓市預(yù)期改善：下半年購房者普遍認(rèn)為樓市將穩(wěn)定復(fù)蘇，一線、二線市場或?qū)⒅鸩狡蠓€(wěn)，長三角、珠三角、京津冀地區(qū)市場樂觀預(yù)期占比較高。 ⑥購房置業(yè)需求出現(xiàn)增加：下半年有購房計劃占比約為61%，較上半年提升近兩成，無購房計劃占比約為39%。 受訪者畫像 與往期調(diào)查基本一致，此次參與調(diào)查的受訪者仍主要以二線為主，三四線其次，一線和縣城的受訪者相對較少?？闯鞘心芗壓湍挲g，受訪者中，絕大部分是在二線和三四線城市工作的青年，主要集中于85后~95后，是目前購房、置換需求的主力軍；看區(qū)域分布，受訪者多在經(jīng)濟活力較大的國家級城市群工作和居住，因為這些地區(qū)房地產(chǎn)市場相對更有活力。 上半年置業(yè)情況回顧 ◆ 目前住房滿足度相對較高，有房人群占比達(dá)到近九成，多以自住需求為主 多數(shù)受訪者已擁有住房，擁有一套以上住房占比達(dá)三成。近期統(tǒng)計局發(fā)布的《中國人口普查年鑒》顯示，我國人均住房間數(shù)為1.2間/人，人均住房面積超41平方米，根據(jù)調(diào)查顯示，超五成受訪者擁有一套住房，超三成受訪者擁有一套以上住房，其中已擁有住房的受訪者房屋多為自住使用，僅27%的受訪者用來出租。雖然從全國人均居住面積和已擁有住房的受訪者數(shù)量占比看，當(dāng)前居民住房存量已經(jīng)處于較高水平，但由于大城市、都市圈的虹吸效應(yīng)，多數(shù)人群選擇在較高能級或經(jīng)濟較為發(fā)達(dá)的地區(qū)工作，因此盡管他們在家鄉(xiāng)擁有一套或多套住房，但他們在實際工作地并沒有住房，這就造成了住房方面結(jié)構(gòu)性不均衡的情況。當(dāng)前我國城鎮(zhèn)化率已超63%，城鎮(zhèn)化增速逐步趨緩，各地住房市場增量空間將有所分化，人口大規(guī)模流入、聚集的一線、二線城市仍有較大居住需求，而能級較弱、人口收縮的三四線、縣城擁有一套以上住房的居民數(shù)量占比較高，未來新增居住需求相對較為有限。 ◆ 超三成受訪者上半年進(jìn)行置業(yè)，一二線城市、長三角區(qū)域購房占比較為突出 一線、二線城市、長三角區(qū)域購房積極性相對較高，上半年置業(yè)占比超四成。根據(jù)調(diào)查顯示，2022年上半年購房人群總體占比超四成，分能級來看，在一線、二線城市購房人群占比較高，分別達(dá)到44%和42%，三四線、縣城市場表現(xiàn)較弱，購房人群占比不及三成。分地區(qū)來看，長三角地區(qū)仍為價值高地，購房人群占比達(dá)41%，珠三角、長江中游、京津冀地區(qū)購房人群占比也相對較高。 房價預(yù)期下跌、購房觀望仍為抑制購房的主要因素。根據(jù)調(diào)查顯示，2022年上半年未購房的受訪者中，44%認(rèn)為“房價不合適”是未能成功購房的主要原因，其中半數(shù)受訪者位于三四線城市。另有16%和15%的受訪者認(rèn)為自己未能成功購房是由于“受政策限制”和“收入不足”，擔(dān)心“爛尾風(fēng)險加劇”的受訪者僅占2%，可見當(dāng)前房價、收入、購房資格等直接因素仍是影響居民購房的主要原因。 ◆ 改善購房成為市場主流趨勢，二線、三四線占比超五成 改善購房需求占據(jù)主要地位，二線、三四線表現(xiàn)突出，而一線仍以剛需購房為主。根據(jù)調(diào)查顯示，2022年上半年改善型購房受訪者占比達(dá)48%，遠(yuǎn)高于剛需購房和投資購房，但各能級城市存在差異。具體來看，一線城市剛需購房占比達(dá)51%，而二線、三四線城市改善購房需求大幅釋放，占比均超五成，而剛需購房占比均不及40%。今年以來各地因城施策激活樓市，一線需求較大，低利率、低首付刺激下剛需購房者陸續(xù)“上車”，二線放寬限購，改善需求得以入市，三四線住房保有量較高，普通購房者入市謹(jǐn)慎，而整體市場低迷的環(huán)境下個別城市現(xiàn)價值洼地，吸引投資需求購房置業(yè)。 換房改善需求較為突出，超八成已擁有住房人群進(jìn)行置業(yè)。根據(jù)調(diào)查顯示，2022年上半年已擁有一套住房又新購住房的受訪者占比達(dá)51%，擁有一套以上又新購住房的人群占比達(dá)34%。 ◆ 上半年仍以購買新房為主，國央企新房受到青睞，80-120平產(chǎn)品是目前市場成交主力戶型 新房依然占據(jù)主流市場，上半年需求占比逐步增加。根據(jù)調(diào)查顯示，49%的人群更希望購買新房，并且購買新房的意愿占比在上半年呈現(xiàn)逐步增加的趨勢，主要還是受新房房價調(diào)整、購房門檻下降、更能滿足改善需求等因素影響；而購買新房占比約為24%，還有28%購房者認(rèn)為購買新房、二手房都可以，重點還是考慮房產(chǎn)背后的資源價值。 兩居室購房占比超四成，戶型占比隨著城市能級下降而提升，80-120平產(chǎn)品為主力成交結(jié)構(gòu)。戶型方面，根據(jù)調(diào)查顯示，2022年上半年成功購房的受訪者中，44%購買了二居室住房，32%購買了三居室住房，一居室住房占17%，與2021年全年相比，僅二居室戶型占比有所提升，其他各戶型占比均有所下降。值得注意的是，一線、二線城市三居及以上住房占比分別為35%和38%，而隨著城市能級的下降，三四線城市三居及以上住房占比為41%，縣城三居及以上住房占比則高達(dá)46%，戶型偏好呈現(xiàn)隨著城市能級下降而提升的趨勢，未來三四線、縣城住宅需求將持續(xù)向三居及以上戶型傾向，而短期一、二線住宅需求仍以二居剛需或改善戶型為主。成交結(jié)構(gòu)方面，與2021年全年相似，80-120平的房屋仍為成交主力軍，其中一線城市100-120平房屋的成交占比略高于80-100平，其他各線城市均以80-100平的產(chǎn)品為主，100-120平的產(chǎn)品為輔。 簡裝受到購房者青睞，需求占比達(dá)到35%，位居各類需求首位。毛坯依然占據(jù)重要地位，需求占比達(dá)到33%，近年來需求占比呈現(xiàn)下滑趨勢。精裝市場逐步提升，目前市場占比約為29%，需求呈現(xiàn)逐步增加態(tài)勢。 爛尾風(fēng)險高起背景下，央企的認(rèn)可度位居首位，中小型國企及民企青睞度相對較低。根據(jù)調(diào)查顯示，2022年上半年成功購房的受訪者中，57%選擇了央企的產(chǎn)品，30%選擇了品牌房企的產(chǎn)品，僅13%選擇了地方性國企、民企的產(chǎn)品。分能級來看，由于地塊資金要求較高疊加去年年中以來房企現(xiàn)金流水平普遍收緊，一線地塊普遍由國、央企競得，因此一線城市購買央企產(chǎn)品的受訪者占比居首高達(dá)72%，而隨著城市能級的遞減，購地資金要求、競拍規(guī)則等都有所放松，品牌房企以及地方性國、民企均擁有較大的拿地機會，因此央企產(chǎn)品的占比呈下降趨勢，而品牌民企、地方企業(yè)的占比有所抬頭，三四線、縣城品牌民企的產(chǎn)品占比分別為36%和31%，其中縣城地方性企業(yè)的產(chǎn)品占比超兩成。 下半年市場置業(yè)意愿展望 ◆ 疫情管控明顯好轉(zhuǎn)，管控、封控明顯減少，下半年復(fù)工復(fù)產(chǎn)將成為主旋律 疫情防控回歸理性，多數(shù)地區(qū)復(fù)產(chǎn)復(fù)工。今年以來疫情反復(fù)不斷，為保證人民生命健康狀況、實現(xiàn)動態(tài)清零目標(biāo)，年初起多地管控措施顯著升級。盡管上半年抗疫成果明顯，但經(jīng)濟發(fā)展也存在一定犧牲，而隨著下半年的到來，疫情風(fēng)險逐步減弱，防疫措施回歸理性，吉林、上海、浙江、北京等多地迎來復(fù)產(chǎn)復(fù)工。據(jù)調(diào)查顯示，6月僅10%的受訪者仍受疫情影響居家辦公，33%的受訪者所在城市僅部分區(qū)域?qū)嵤┕芸卮胧?，?0%的受訪者所在城市僅要求常態(tài)化核酸檢測或已不受疫情影響，這一占比較5月提升11個百分點。伴隨疫情好轉(zhuǎn)，穩(wěn)經(jīng)濟大盤將成下半年重中之重，疫情帶來的不利影響將持續(xù)消退。 ◆ 未來收入預(yù)期仍相對較弱，制造業(yè)、交通運輸、住宿餐飲行業(yè)受沖擊影響較大 未來收入預(yù)期仍相對較弱，收入增加占比仍處于低位，失業(yè)占比呈現(xiàn)逐步增加。據(jù)調(diào)查顯示，社會多數(shù)人群收入仍保持相對穩(wěn)定，約39%人群認(rèn)為未來工資收入會保持相對穩(wěn)定狀態(tài)，較5月微降3個百分點；中央持續(xù)出臺政策扶持私營企業(yè)、小微企業(yè)穩(wěn)信心，部分人群對未來收入預(yù)期有所提升，預(yù)期未來收入增加占比微升至36%，較5月提升3個百分點，而與此同時認(rèn)為未來會面臨失業(yè)的比例持續(xù)增加，占比已提升至12%。整體來看，目前短期經(jīng)濟存在一定K型復(fù)蘇可能，不同行業(yè)扶持政策出臺落實情況的差異疊加疫情期間受到影響的程度或?qū)?dǎo)致部分經(jīng)濟部門率先開始回升，而其他經(jīng)濟部門持續(xù)遭受損失，因此收入預(yù)期占比變化呈現(xiàn)分化狀態(tài)。 物流運輸、制造業(yè)、住宿餐飲等流動及密度較大行業(yè)收入影響較大。據(jù)調(diào)查顯示，交通運輸與郵政業(yè)收入影響最為嚴(yán)重，30%占比的人員出現(xiàn)失業(yè)風(fēng)險，8%占比的人員出現(xiàn)收入下降，此外制造業(yè)和餐飲業(yè)出現(xiàn)失業(yè)風(fēng)險或收入下降人員占比均超過30%，盡管較5月小幅下降，但相比其他行業(yè)收入預(yù)期不確定性相對較高。房地產(chǎn)業(yè)已處于低谷階段，去年下半年以來裁員現(xiàn)象普遍嚴(yán)重，當(dāng)前風(fēng)險持續(xù)出清后行業(yè)將逐步迎來緩慢回升，預(yù)計下半年收入有所恢復(fù)的受訪人員占比也超過五成。 ◆ 降首付比例、限購放松、房貸利率下降將明顯促進(jìn)購房成交，蘇州、成都、南京、武漢、佛山、廊坊等城市放松力度相對較大，將帶動需求快速釋放 降低首付比例、限購放松、房貸利率下降將明顯影響居民置業(yè)意愿。據(jù)調(diào)查顯示，整體來看31%的受訪者認(rèn)為降低首付比例最能促進(jìn)購房需求釋放，而放開限購/限售、降低房貸利率占比同樣較高。分能級來看，一線城市置業(yè)需求較大，42%的受訪者認(rèn)為放開限購/限售有利于購房成交，二線、三四線城市均有33%的受訪者認(rèn)為降低首付比例將加快入市步伐，縣城受訪者則更傾向于下調(diào)房貸利率，通過降成本促進(jìn)購房。 一線政策放松力度較弱，僅上海、廣州出現(xiàn)部分區(qū)域限購放松；二線城市放松明顯發(fā)力，蘇州、成都、武漢、南京、無錫等城市限購、限售、限貸、房貸利率調(diào)整均較為突出；三四線調(diào)控基本全面放開，佛山、唐山等降低首付比例，廊坊、東莞限購優(yōu)化明顯 ◆ 疫情逐步好轉(zhuǎn)、政策效果漸顯，市場置業(yè)意愿大幅反彈，一線、長三角意愿改善明顯，關(guān)中、中原、珠三角、成渝置業(yè)熱情回升，僅海峽西岸置業(yè)情緒仍然較低 二季度置業(yè)意愿整體處于低位，但6月置業(yè)意愿大幅反彈，未來市場情緒或?qū)⒕彶交販亍?月購房意愿強于上月的占比回升至46%，環(huán)比增加12個百分點，購房意愿弱于上月的占比環(huán)比明顯下降，降幅達(dá)6%。整體來看，隨著宏觀經(jīng)濟面的筑底疊加疫情影響在進(jìn)一步減弱，房地產(chǎn)市場的外部環(huán)境正逐步恢復(fù)穩(wěn)定。近期央行、銀保監(jiān)進(jìn)一步釋放支持民營企業(yè)的信號，供給端中央對于房企的合理融資需求持積極態(tài)度，疊加地方松綁樓市政策持續(xù)擴圍、升級，短期市場預(yù)期已過低谷，樂觀情緒略有抬頭，置業(yè)意愿出現(xiàn)反彈回升。 各線置業(yè)意愿均有回升，一線置業(yè)意愿強于上月占比超六成。本月各線城市購房意愿強于上月的占比均有所上升，其中一線購買力相對充裕，北京、上海落實復(fù)產(chǎn)復(fù)工，廣州、深圳逐漸加快推盤節(jié)奏，置業(yè)意愿上漲15個百分點達(dá)65%居首；二線、三四線市場冷熱有所分化，南京、蘇州、佛山、無錫等企穩(wěn)復(fù)蘇，而鄭州、昆明、福州等仍在筑底，市場仍存一定觀望情緒，購房意愿強于上月的占比分別小幅上漲11%和10%；縣城基本放開限購、限貸，同時加大促銷、宣傳力度鼓勵購房，置業(yè)意愿則由17%升至30%。 意愿改善：本月長三角地區(qū)有62%的受訪者購房意愿強于上個月，位居各地區(qū)之首，關(guān)中、中原、珠三角、成渝等地區(qū)置業(yè)意愿漲幅較高均達(dá)到或超過14%，且購房意愿強于上個月的占比均超過45%，市場情緒出現(xiàn)明顯改善。 意愿較差：海峽西岸區(qū)域置業(yè)意愿整體相對較弱，市場置業(yè)延續(xù)觀望態(tài)勢，6月強于上月購房意愿的占比環(huán)比持平僅為28%，仍處于較低水平，置業(yè)者購房步伐持續(xù)放緩，此外京津冀地區(qū)購房意愿強于上月的占比僅達(dá)40%，雖提升10個百分點，但對比來看回升幅度不及其他區(qū)域，市場情緒相對較穩(wěn)。 ◆ 下半年購房者普遍認(rèn)為樓市將穩(wěn)定復(fù)蘇，一線、二線市場或?qū)⒅鸩狡蠓€(wěn)，長三角、珠三角、京津冀地區(qū)市場樂觀預(yù)期占比較高 受訪者下半年市場預(yù)期偏暖，普遍認(rèn)為樓市將穩(wěn)定恢復(fù)，帶動購房意愿提升。根據(jù)調(diào)查顯示，34%的購房者認(rèn)為下半年市場仍以修復(fù)為主，27%的購房者表示市場下行趨勢緩解、逐步穩(wěn)定，另有22%的受訪者認(rèn)為市場可能升溫，僅14%受訪者認(rèn)為市場將延續(xù)低迷。整體下半年購房意愿有所提升，據(jù)調(diào)查顯示下半年有購房計劃占比約為61%，較上半年提升近兩成，無購房計劃占比約為39%。 一線城市以逐步升溫為主，二線城市市場逐步修復(fù)，三四線城市市場以穩(wěn)定為主。據(jù)調(diào)查顯示，25%的一線城市受訪者認(rèn)為下半年市場回升態(tài)勢較為明顯，房價將出現(xiàn)上漲，另有38%的受訪者認(rèn)為市場未來將出現(xiàn)波動，但成交將有所增加，僅7%的受訪者認(rèn)為市場仍將下跌。二線城市有48%的受訪者認(rèn)為市場未來將處于波動企穩(wěn)階段，35%的受訪者認(rèn)為市場仍將長期筑底，可見二線市場改善進(jìn)度略慢于一線城市。三四線城市與縣城中，分別有48%和52%的受訪者認(rèn)為市場未來將長期處于筑底階段，其中有11%的縣城受訪者認(rèn)為市場未來仍將持續(xù)降溫，房價下跌已成定局。 長三角市場將緩慢升溫，珠三角、京津冀、成渝市場以修復(fù)為主，長江中游、山東半島、海峽西岸、中原、關(guān)中等城市群市場逐步穩(wěn)定。據(jù)調(diào)查顯示，長三角地區(qū)31%的受訪者認(rèn)為下半年所在城市市場將出現(xiàn)回升，房價將反彈上漲，而珠三角、京津冀地區(qū)均有超過40%的受訪者認(rèn)為市場未來將波動企穩(wěn)，整體預(yù)期相對較為樂觀。與之相反，山東半島、海峽西岸、中原、關(guān)中等地區(qū)多數(shù)受訪者認(rèn)為市場將持續(xù)筑底，且均有超過10%的受訪者認(rèn)為市場將持續(xù)降溫，房價將延續(xù)下跌趨勢，各區(qū)域分化較為明顯。 總結(jié)和企業(yè)策略建議 ◆ 總結(jié) 總體來看，上半年超三成人群進(jìn)行購房置業(yè)，一二線城市、長三角區(qū)域購房占比較為突出，改善購房成為市場主流趨勢，二線、三四線成交套均面積呈現(xiàn)逐步增加趨勢，新房市場仍占據(jù)主導(dǎo)地位，國央企住宅項目受到青睞。展望下半年，疫情限制性因素開始明顯消退，中央穩(wěn)經(jīng)濟措施逐步增強，央行、銀保監(jiān)會強力支持購房信貸，地方前期大量放松政策開始逐步顯效，改善市場預(yù)期、帶動購房者積極入市，市場置業(yè)意愿出現(xiàn)明顯改善，超六成購房者認(rèn)為下半年樓市將穩(wěn)定復(fù)蘇，一二線、長珠三角區(qū)域市場逐步穩(wěn)定復(fù)蘇。 ◆ 企業(yè)策略建議：緊抓一、二線城市市場修復(fù)機會，積極推盤營銷；加快一線城市投資布局，重點布局強二線城市，擇機投資都市圈內(nèi)三四線城市 6月樓市成交呈現(xiàn)明顯反彈態(tài)勢，置業(yè)意愿出現(xiàn)快速改善，一線城市63%受訪者感受到近期市場需求的快速增加，市場出現(xiàn)明顯恢復(fù)的跡象，高端住宅逐步開始升溫，二線城市政策顯效，強二線城市市場逐步恢復(fù)，而三四線市場逐步穩(wěn)定，49%占比感受到市場呈現(xiàn)逐步穩(wěn)定；同時二季度以來房企營銷活動開始明顯增加，老業(yè)主推薦、全民營銷、中介分銷等方式占據(jù)相對主導(dǎo)地位，平臺渠道營銷力度逐步提升，下半年市場預(yù)期整體依然相對偏暖，建議緊抓一、二線城市市場修復(fù)，抓住改善需求釋放契機，通過線上直播引流、線下老帶新與渠道、做高去化等方式積極精準(zhǔn)營銷，提升客群到訪率與轉(zhuǎn)化率。對于投資端來說，2022年下半年市場穩(wěn)定復(fù)蘇成為確定性方向，北京、上海、廣州等一線城市將緩慢升溫，可加快城市投資布局節(jié)奏，蘇州、成都、武漢、南京等強二線城市在大力放松調(diào)控后，將帶動需求釋放、預(yù)期提升，進(jìn)而促進(jìn)市場在四季度出現(xiàn)升溫，可重點布局強二線城市，而三四線城市市場將逐步穩(wěn)定，僅東莞、佛山、常州、南通等都市圈內(nèi)核心三四線市場存在修復(fù)，可擇機進(jìn)行布局。

和訊   33 閱讀   2022-07-12 22:14

西安“西引力”凸顯，奧園西部賽道拓寬

西安，十三朝古都，在一帶一路新的戰(zhàn)略機遇下，實現(xiàn)了飛速的發(fā)展。2021年西安市常住人口1316.30萬人，GDP破萬億。2022年3月，西安都市圈獲批，成為全國第五個、西北地區(qū)唯一一個國家批復(fù)的都市圈。 作為西部地區(qū)中心城市，西安也是奧園“西部開發(fā)”中濃墨重彩的一筆。2018年，奧園西安首個項目——奧園譽府落子主城，正式進(jìn)駐大西安。隨后，緊跟城市發(fā)展步伐，布局曲江、城南、灃東、涇陽、高陵等城市熱點區(qū)域核心板塊。目前，已打造奧園璞樾ONE、曲江奧園城市天地、奧園譽府、奧園譽峯、奧園楓丹名郡等7個項目，總建設(shè)面積超200萬方，服務(wù)超10000戶業(yè)主。 奧園持續(xù)看好西安、深耕西安，不斷加強在西安市場的布局?？硕鹧芯恐行恼J(rèn)為，城市深耕有助于企業(yè)掌握當(dāng)?shù)厥袌鎏攸c，降低投資風(fēng)險，強化精細(xì)管理，打造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，最終形成強有力的市場競爭優(yōu)勢，提升企業(yè)經(jīng)營效益。 事實上，奧園深耕西安主要體現(xiàn)在兩個方面，一個是規(guī)模上，一個是產(chǎn)品和服務(wù)上。2021年，奧園西安區(qū)域公司以38.2萬㎡銷售面積，在《中指研究院》西安房地產(chǎn)企業(yè)年度累計銷售面積排名中挺進(jìn)TOP10。各項目以優(yōu)越的地段和優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品力、服務(wù)力，在市場上表現(xiàn)亮眼。其中奧園璞樾ONE是奧園高端產(chǎn)品系——“ONE系”在西安的代表作。項目充分利用灃河的稀缺景觀，將土地價值最大化，實現(xiàn)棟棟觀河。在立面設(shè)計上，設(shè)計了大面積的玻璃鋪陳和部分戶型270°巨幕視野，窗墻比近2/3，實現(xiàn)了觀景效果最大化。項目2021年度簽約額位列西安豪宅銷售TOP5，其產(chǎn)品力受到當(dāng)?shù)厥袌龅母叨日J(rèn)可，對區(qū)域整體居住品質(zhì)的提高起到了標(biāo)桿帶動作用。 2021年下半年以來，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了前所未有的挑戰(zhàn)。西安奧園于年初便率先實現(xiàn)五盤復(fù)工，以絕不躺平的態(tài)度全力以赴。結(jié)合項目開發(fā)階段、綜合分析施工單位的具體情況，從實際出發(fā)，實現(xiàn)“總經(jīng)理下一線、運營總駐一線、項目總扎一線”的“三線”管理，高效快速解決和推動復(fù)工問題、進(jìn)程，用實際行動讓購房者放心。因此，在今年3月的樓市遇冷期，奧園譽府項目實現(xiàn)開盤即售罄佳績。曲江奧園城市天地占據(jù)城市中心地段，疫情期間也實現(xiàn)多宗大單成交。 縱觀2022上半年，國家持續(xù)加碼穩(wěn)地產(chǎn)，既給企業(yè)紓困，防范并化解企業(yè)償債風(fēng)險，又給市場減壓，全面落實兩“支持”。在4·29政治局會議之后，地方放松政策頻率也明顯加快，政策利好逐步顯現(xiàn)。目前，西安新房市場亦開始逐步回暖。 “奧園現(xiàn)在的發(fā)展，正處于曙光前的關(guān)鍵時期，挑戰(zhàn)與機遇并存。”西安奧園方面表示，未來將堅定踐行“保兌付、保交付、保運營、保銷售、保穩(wěn)定”五保戰(zhàn)略，全力確保區(qū)域各項目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度，加快高品質(zhì)產(chǎn)品入市滿足客戶置業(yè)需求；同時成立交付巡查小組每月巡檢，下沉工地追進(jìn)度、提品質(zhì)、優(yōu)細(xì)節(jié)；積極接受政府職能部門及萬千業(yè)主監(jiān)督，以絕對的誠意和投入，力爭為業(yè)主交上一份滿意的答卷。

中華網(wǎng)   63 閱讀   2022-07-12 22:10

謝楊春等：房企三四線城市土地投資退潮

土地是房企生存發(fā)展的重要“儲備糧草”。當(dāng)下，一方面受限于市場新形勢下資金承壓、去杠桿壓力等原因，房企布局三四線城市投資越發(fā)謹(jǐn)慎；另一方面，在市場下行和集中供地催化下，房企更傾向在利潤高、抗風(fēng)險能力強的核心一二線城市進(jìn)行土地儲備。 　　三四線土地成交規(guī)模同比降21%，百強投資比例降至低點 　　2021年至今，三四線城市土地成交規(guī)模一路走低。從市場、企業(yè)層面均可看出，當(dāng)前三四線城市正面臨被房企逐步調(diào)整出投資重心的局面。市場不景氣、庫存高、需求透支嚴(yán)重或成主因，而資金壓力則加速了房企撤離的步伐。 　　上一輪房地產(chǎn)上漲周期中，在棚改貨幣化安置、政策寬松等因素刺激下，三四線城市經(jīng)歷了一波普漲行情，尤其是強三線城市樓市十分火熱。三四線城市土地是民房企布局重心，也成為土地市場的中堅。 　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2017-2021年期間，盡管市場熱度有所下滑，但三四線城市成交面積占全國土地成交比例始終維持在75%以上。 　　隨著政策、市場變化，三四線城市土地?zé)岫燃鞭D(zhuǎn)直下：從成交建筑面積來看，2020年之前，三四線土地成交規(guī)模始終保持正增長，在2017、2018形成一個土地出讓高峰，但在2021年卻迎來發(fā)展拐點，成交建筑面積僅為17.49億平方米，增速首次為負(fù)，同比下跌21%，土地成交金額為3.47萬億元，同比下降14%。 　　諸多房企在2017年、2018年的一波三四線市場行情中踩準(zhǔn)了市場節(jié)奏，收獲頗豐。 　　據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2018年百強房企在三四線城市拿地面積占比接近60%。對比各房企2018年新增拿地單位貨值和2018年銷售均價，有50%的房企單位貨值較銷售均價下降，印證了即使三四線城市熱度在衰退，仍有半數(shù)房企投資仍在下沉。 　　從2018年四季度開始，棚改衰退效應(yīng)漸顯，部分三四線市場降溫顯著，房企開始收縮低能級城市投資力度，逐步回歸二線城市。 　　數(shù)據(jù)顯示，2018年四季度，典型房企在二線城市投資拿地建筑面積占比已基本與三四線持平。隨后三年，三四線占比已經(jīng)降至50%左右，較2017年下降近8個百分點。 　　2021，三四線城市的土地市場“先熱后冷”，上半年土地市場的平均溢價率維持在20%左右，要高于2020年。但進(jìn)入下半年，土地平均溢價率下降至8%，第四季度僅有4%，降至歷史新低。 　　三四線城市土地市場不斷下探一直延續(xù)到2022年，土地平均溢價率僅有3.6%，環(huán)比下降0.8個百分點，同比降幅更為突出，達(dá)到14.4個百分點。 　　截至2022年5月末，投資策略異常謹(jǐn)慎的百強房企將84%的投資金額集中在了重點22城，22城以外城市布局占比僅為16%，多以佛山、常州、東莞等發(fā)達(dá)城市群中的熱點三四線城市為主。 　　長三角、珠三角的三四線樓市更具吸引力 　　自2021年三四線樓市顯現(xiàn)投資退潮以來，百強房企卻打出了“差異牌”，重倉長三角、珠三角部分熱點三四線城市。 　　2018年以來，房企在長三角投資占比持續(xù)增加，2021年，長三角區(qū)域土地投資占比達(dá)到62%，較2020年增加9個百分點，較2018年更是大幅提升15個百分點。 　　此外，百強房企在珠三角區(qū)域投資占比一直穩(wěn)定在25%左右，變化幅度不大；但在中西部、環(huán)渤海區(qū)域的三四線投資占比卻持續(xù)下滑。 　　具體到城市層面，有7個城市連續(xù)4年占據(jù)百強房企三四線投資金額TOP10榜單，其中包括溫州、佛山、南通、嘉興、徐州、無錫和常州，大部分為長三角區(qū)域熱點城市，佛山則位于珠三角區(qū)域?？梢?，三四線城市所處區(qū)位，以及與周邊核心城市關(guān)聯(lián)度是吸引房企投資的重要因素。

中新經(jīng)緯   80 閱讀   2022-07-11 22:39

林瑞陽關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)公司經(jīng)營異常

近日，武漢市源裕龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因通過登記的住所或者經(jīng)營場所無法聯(lián)系，被武漢市黃陂區(qū)市場監(jiān)督管理局列入經(jīng)營異常名錄。 　　股權(quán)穿透圖顯示，該公司由LIN RAY YANG ENTERPRISE LTD(英屬維爾京群島)間接持股，張庭老公林瑞陽(林吉榮)任副董事長。 　　今年4月有消息稱，張庭、林瑞陽夫婦創(chuàng)辦、經(jīng)營的上海達(dá)爾威貿(mào)易有限公司因從事傳銷活動，導(dǎo)致該公司全資子公司上海振泓生物科技有限公司、上海巨擘億網(wǎng)實業(yè)有限公司持有的96套房產(chǎn)被查封，價值17億元，查封日期是2021年7月20日。 　　天眼查App顯示，達(dá)爾威曾涉及商業(yè)詆毀糾紛被判賠15萬。相關(guān)文書顯示，上訴人慕己公司稱，微博名為“庭秘密微商林大哥”轉(zhuǎn)載“慕己公司出品的活酵母均為假貨”的圖文微博，達(dá)爾威公司和林瑞陽出于打壓競爭對手同類產(chǎn)品的目的散布不實信息，嚴(yán)重影響慕己公司的聲譽。二審法院查明認(rèn)為，達(dá)爾威公司行為已構(gòu)成商業(yè)詆毀，應(yīng)當(dāng)停止侵權(quán)并賠償損失，最終二審撤銷原審判決，判決達(dá)爾威公司賠償慕己公司15萬元。

第一財經(jīng)   49 閱讀   2022-07-11 22:38

二季度北京寫字樓凈吸納量為何罕見“轉(zhuǎn)負(fù)”

多元化專業(yè)服務(wù)與投資管理公司高力國際11日發(fā)布北京第二季度辦公樓報告稱，二季度北京再次經(jīng)歷了疫情襲擾，大量商務(wù)租賃活動受到影響。由于辦公樓租賃嚴(yán)重依賴線下帶看和商務(wù)談判，整體市場在二季度活躍度都大幅降低。 　　高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海說，數(shù)據(jù)顯示，北京甲級寫字樓市場的凈吸納量為-8.3萬平方米，這是繼2020年一季度后第一次出現(xiàn)負(fù)值。二季度市場無新增供應(yīng)，受到市場租賃活動放緩、談判周期延長等因素影響，整體空置率小幅回升到16.4%，市場租金也小幅回調(diào)至338.6元每月每平米。 　　高力國際報告認(rèn)為，疫情僅是左右市場走勢的因素之一，并非決定性因素。 　　從政策層面來看，疫情防控對于整體市場的影響是暫時性的，其影響更多是在市場參與者的活躍度和市場節(jié)奏變化。今年二季度的疫情防控已經(jīng)是北京辦公樓租賃市場經(jīng)歷的第三次疫情考驗，前兩次分別為2003年的非典時期和2020年新冠疫情暴發(fā)期。 　　從前兩次的市場表現(xiàn)來看，受到疫情防控影響的季度，市場需求都出現(xiàn)了大幅放緩的現(xiàn)象，但當(dāng)疫情防控結(jié)束后，市場需求都會出現(xiàn)報復(fù)性反彈。比如：2003年非典時期，在二季度疫情防控結(jié)束后，三季度需求量環(huán)比增長超過3倍。因此，當(dāng)剛性需求被外界因素短期壓制后，一旦外界壓制因素消失，需求會出現(xiàn)快速反彈。由此可見，企業(yè)辦公需求長期存在，疫情只能影響企業(yè)租賃的節(jié)奏變化，在疫情逐步穩(wěn)定后，之前所壓抑的市場需求將快速釋放。 　　從需求層面來看，頭部互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)進(jìn)入面積整合期，其影響將貫穿全年。 　　從數(shù)據(jù)層面來看，凈吸納量為負(fù)并不一定代表新增需求不足，也有可能是多種因素導(dǎo)致存量樓宇釋放大量面積所致。二季度凈吸納量更直接受此的影響，即市場存量項目短期集中釋放空置面積所致。 　　報告指出，一般而言，在市場成交足夠活躍時，這些空出的面積可能會被抵消，但二季度恰逢疫情防控，供需兩側(cè)對已租面積的影響此消彼長，供給側(cè)的影響就在一定程度上被放大了。因此，高力國際認(rèn)為本季度的數(shù)據(jù)表現(xiàn)是疫情、市場和企業(yè)需求等不同因素共同作用的結(jié)果，企業(yè)的辦公需求長期存在，切勿忽略數(shù)據(jù)背后的成因，以免對后市發(fā)展帶來誤讀。 　　嚴(yán)區(qū)海表示，自五月底疫情結(jié)束后，我們已經(jīng)看到市場活躍度在逐步提升，三季度市場全面恢復(fù)可期。

中國新聞網(wǎng)   44 閱讀   2022-07-11 22:36

恒大地產(chǎn)趙長龍：債券持有人秉持‘以時間換空間’的共識

2022年7月11日早間，恒大地產(chǎn)集團公告稱，《關(guān)于調(diào)整20恒大01債券本息兌付安排的議案》未獲得債券持有人會議表決通過。 　　公開信息顯示，“20恒大01”系恒大地產(chǎn)集團于2020年1月8日在深交所發(fā)行的2+1年期公司債券，票面利率6.98%，發(fā)行金額45億元。 　　恒大地產(chǎn)集團董事長趙長龍在接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者獨家采訪時強調(diào)，盡管“20恒大01”未能及時再次展期，但從公司的角度來講，既不動搖恒大地產(chǎn)集團不逃廢債的承諾，也不影響在各方支持下持續(xù)經(jīng)營和風(fēng)險化解，同時恒大地產(chǎn)集團仍未放棄努力，還在積極尋求與該期債券持有人充分溝通，希望能夠盡快達(dá)成共識，相向而行，共同努力化解債務(wù)。 　　趙長龍同時表示，近來恒大地產(chǎn)經(jīng)營情況持續(xù)改善，公司將抓住有利時機，加快銷售回款、全力降本增效，千方百計保障項目續(xù)建交樓，力爭現(xiàn)金流回正，支持公司債務(wù)還本付息。 　　“20恒大01”債券主要持有人為中天系，此次不同意恒大地產(chǎn)集團債券展期，可能與其自身經(jīng)營情況也有關(guān)。 　　已展期8支境內(nèi)債券 經(jīng)營“持續(xù)改善” 　　恒大地產(chǎn)集團董事長趙長龍在接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者采訪時表示，2022年以來，在各期債券持有人、債券管理人、發(fā)行人等各方共同努力和支持下，恒大地產(chǎn)集團境內(nèi)公開市場債已成功實現(xiàn)8支債券的多次展期，共涉及本金477億元、利息30.9億元。 　　趙長龍稱，“上述事實有力地說明，大部分債券持有人秉持‘以時間換空間’的共識，通過展期的方式展現(xiàn)極大的耐心和信心，支持、幫助恒大地產(chǎn)集團應(yīng)對、化解風(fēng)險。對此我們表示衷心的感謝！” 　　恒大地產(chǎn)集團在公告中強調(diào)，恒大地產(chǎn)仍將以“不逃廢債”為基本前提，積極與債券持有人協(xié)商，以期盡快達(dá)成持有人認(rèn)可的解決方案，在各方共同努力下化解債務(wù)。 　　趙長龍向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，近來恒大地產(chǎn)經(jīng)營情況持續(xù)改善，公司將抓住有利時機，加快銷售回款、全力降本增效，千方百計保障項目續(xù)建交樓，力爭現(xiàn)金流回正，支持公司債務(wù)還本付息。 　　趙長龍還稱，盡管“20恒大01”未能及時再次展期，但從公司的角度來講，既不動搖恒大地產(chǎn)集團不逃廢債的承諾，也不影響在各方支持下持續(xù)經(jīng)營和風(fēng)險化解，同時恒大地產(chǎn)集團仍未放棄努力，還在積極尋求與該期債券持有人充分溝通，希望能夠盡快達(dá)成共識，相向而行，共同努力化解債務(wù)。 　　未獲展期或與主要持有人經(jīng)營情況有關(guān) 　　據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者了解，“20恒大01”是恒大地產(chǎn)集團首筆未獲展期的公開市場債券，該債券主要持有人為中天系，此次不同意恒大地產(chǎn)集團債券展期，可能與其自身經(jīng)營情況有關(guān)。中天金融是深交所上市公司，代碼000540，大股東為金世旗國際控股有限公司行業(yè)分類為房地產(chǎn)開發(fā)和管理，控股或參股公司109家。 　　2019年-2021年，中天金融歸母凈利潤同比分別下滑24.41%、48.4%和1221.92%；負(fù)債規(guī)模同比分別增加20.43%、17.87%、28.8%。2021年12月，中天金融公告，以89億元對價出售子公司中天城投集團有限公司。市場普遍認(rèn)為它出售資產(chǎn)是為了緩解債務(wù)壓力。 　　依法依規(guī)公平對待各方債權(quán)人是國際慣例 　　盡管“20恒大01”展期未獲得通過，但21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者采訪的法律專家及市場人士普遍認(rèn)為，公平對待各類債權(quán)人并將之納入整體債務(wù)化解框架中，是市場認(rèn)可的策略。 　　一位法律專家在接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者采訪時表示，“20恒大01”債券為恒大地產(chǎn)集團在境內(nèi)公開市場發(fā)行的債券，債權(quán)人主要為境內(nèi)金融機構(gòu)。按照國際慣例和市場規(guī)則，境內(nèi)外債權(quán)人都享有其合法的償債資源。就目前來看，恒大地產(chǎn)集團與境內(nèi)債權(quán)人就債券清償?shù)膮f(xié)商還在進(jìn)行中，還沒有看到其通過資產(chǎn)處置等方式對境內(nèi)債券持有人進(jìn)行個別清償。 　　上述法律專家分析認(rèn)為，自出現(xiàn)流動性風(fēng)險以來，恒大集團多次公開表示將依法公平對待各類債權(quán)人，根據(jù)其表態(tài)，應(yīng)該不會以犧牲境外債權(quán)人利益為代價，而大概率會將債務(wù)危機的化解納入到整體框架內(nèi)，保證公司的持續(xù)經(jīng)營能力以化解債務(wù)，也就是市場上較為認(rèn)可的“以時間換空間”的風(fēng)險化解策略。 　　市場人士稱不影響恒大的整體風(fēng)險處置工作 　　而據(jù)熟悉情況的市場人士向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者透露，單筆債券未獲展期具有其特殊性，既源于債權(quán)人的特定訴求，又與債務(wù)人當(dāng)前的風(fēng)險應(yīng)對措施進(jìn)度相關(guān)，不能被簡單、過度解讀為債務(wù)危機的惡化。 　　上述市場人士續(xù)稱，恒大地產(chǎn)集團目前正處于保穩(wěn)定經(jīng)營、保資產(chǎn)增值、保負(fù)債控制的關(guān)鍵階段，輕易處置資產(chǎn)對單筆債券清償有可能造成擠兌而影響大局，適得其反。而保障資產(chǎn)的有效經(jīng)營和整體穩(wěn)定是對全體債權(quán)人最為重要的償債來源支撐和心理保障。體量巨大的企業(yè)在進(jìn)行風(fēng)險處置時，切忌“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”，國際上慣常的策略就是通盤考慮，積極做好引進(jìn)優(yōu)質(zhì)資源、延緩風(fēng)險損失、保障債權(quán)人長期利益。

21世紀(jì)經(jīng)濟報道   47 閱讀   2022-07-11 22:35

張藝謀妻子否認(rèn)3000萬急售無錫別墅：只是詢問

11日下午，導(dǎo)演張藝謀的妻子陳婷通過新浪微博回應(yīng)“張藝謀3000萬急售無錫臨湖別墅”稱，無錫的房子沒有急售，只是詢問一下。 　　“爸媽年紀(jì)也越來越大了，想接過來一起住方便照顧。????”一小時后，陳婷再發(fā)微博補充稱，“造謠也好，碰瓷也好，不影響咱心情哈！” 　　截圖來源：新浪微博，下同。 　　據(jù)《江南晚報》報道，“最近無錫有這樣一套二手房在中介圈里引起了不小的轟動，因為他的主人是著名導(dǎo)演張藝謀……據(jù)房產(chǎn)中介介紹，目前這套房子網(wǎng)外行掛牌售價3500萬元，標(biāo)注有‘急售’，大約3000萬元即有望成交……僅從價格來看，這套房子屬于低價上市?！? 　　上述消息引發(fā)熱議，截至發(fā)稿，話題“張藝謀3000萬急售無錫臨湖別墅”閱讀量已達(dá)2.3億人次；話題“陳婷否認(rèn)張藝謀急售無錫別墅”為新浪微博熱搜榜第一名。

中新經(jīng)緯   47 閱讀   2022-07-11 22:34

保定首套房首付比例最低兩成二孩家庭公積金最高貸100萬元

　7月11日，澎湃新聞獲悉，河北省保定市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款相關(guān)政策的通知》(簡稱《通知》)。 　　自8月1日起，保定市降低購房申請住房公積金貸款首付款比例，購買首套住房申請住房公積金貸款的，購房首付款比例由不低于30%調(diào)整為不低于20%；購買第二套住房申請住房公積金貸款的，購房首付款比例由不低于60%調(diào)整為不低于30%。 　　同時，實行差別化住房公積金貸款最低、最高額度。在原政策規(guī)定的最高貸款額度60萬元基礎(chǔ)上做如下調(diào)整： 　　對于單方繳存公積金的家庭，申請住房公積金貸款最低貸款額度30萬元；夫妻雙方繳存公積金的家庭最低貸款額度40萬元。 　　對于單方繳存公積金的家庭，申請住房公積金貸款最高貸款額度60萬元；夫妻雙方繳存公積金的家庭，申請住房公積金貸款最高貸款額度90萬元。 　　對于取得保定市人才引進(jìn)“燕趙英才卡”的繳存職工購買首套住房以及生育三孩及以上的繳存職工申請公積金貸款最高貸款額度130萬元且不受繳存余額及繳存時間系數(shù)限制。 　　對于生育二孩的繳存職工申請住房公積金貸款，單方繳存公積金的申請公積金貸款最高額度80萬元；夫妻雙方繳存公積金的100萬元。 　　此外，新政增加賬戶余額倍數(shù)和繳存時間系數(shù)測定繳存職工可貸額度。在具備正常還款能力情況下，借款申請人(含共同申請人)的可貸額度按賬戶余額10倍乘以繳存時間系數(shù)核定

澎湃新聞   40 閱讀   2022-07-11 22:33

上海二手房成交量已恢復(fù)至正常水平市場預(yù)計7月將持續(xù)向好

被疫情冰封了兩個月之久的上海樓市，步入有序恢復(fù)進(jìn)程之中。 　　上海鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，6月份，上海二手房共成交近1.6萬套，相當(dāng)于疫情前的常規(guī)月均成交水平。這一成交量也觸及今年上半年的高點。 　　上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認(rèn)為，整體來看，市場并未由于2個多月的暫停而出現(xiàn)過熱的情況?？紤]到4、5月份會有積壓需求的釋放，修復(fù)需要一個過程。此外，從周度成交來看，周成交量處于穩(wěn)步上升的態(tài)勢，市場修復(fù)情況較為樂觀。 　　這一熱度還是超過了市場預(yù)期?！爱?dāng)初估計成交量是在1.3萬套-1.4萬套，”上海中原地產(chǎn)資深市場分析師盧文曦向第一財經(jīng)表示，“最后幾天都在沖業(yè)績，量漲得比較厲害?！? 　　6月下旬時，一位正在尋覓合適房源的購房者從中介處得知，其看中的一套位于普陀區(qū)的房子已經(jīng)成交，而成交客戶實則是第一次看房，“看完客戶就說回店里談?wù)劇薄? 　　“鏈家每周的新增客戶、新增帶看也在穩(wěn)步增加，同樣佐證了市場積極修復(fù)的情況?！睏钣昀龠M(jìn)一步指出，“這些指標(biāo)雖有增長，但同樣處于疫情前的常規(guī)范圍之內(nèi)，說明客戶入市心態(tài)積極，但亦存在觀望的情緒?！? 　　房東的心態(tài)則開始向好。鏈家的數(shù)據(jù)顯示，掛牌價格出現(xiàn)了上漲的態(tài)勢，反映出部分房東對市場比較樂觀。有中介人士表示，“之前200萬的房子，向下談10萬很簡單，但現(xiàn)在明顯感覺變難了?！? 　　“掛牌價最終還需市場驗證，所以未必會引導(dǎo)成交價格。從目前的客戶心態(tài)來看，并未完全認(rèn)可這樣的價格，大多對于漲價房源仍持觀望態(tài)度?！睏钣昀俜治?，由于疫情以及2個多月樓市的暫停，購房者認(rèn)為后續(xù)市場可能存在不確定性，不急于入市的購房者會更傾向于保持謹(jǐn)慎的態(tài)度。 　　滬上某連鎖中介店長也向第一財經(jīng)表示，近期有約好見面洽談的客戶，受疫情影響出行受阻，“疫情反復(fù)也會導(dǎo)致很多客戶一時半會不愿意出手?！? 　　不過，阻礙購房者入市步伐的障礙則在逐漸消退。比如銀行放款速度明顯加快?！艾F(xiàn)在有的銀行一周時間就可以完成審批；產(chǎn)證出來之后，基本上3個工作日就可以放款，”有中介告訴記者，對房東來說，貸款跟全款差不多了，“之前貸款流程走下來要3-6個月，現(xiàn)在整個流程下來一個月就可以，銀行的額度在放松?！? 　　更重要的，扼住了諸多二手房購房者的“三價就低”政策，出現(xiàn)了松動。 　　2021年8月，上海在二手市場祭出了“三價就低”新規(guī)，各銀行在對二手房進(jìn)行放貸時，放貸額度將參考合同網(wǎng)簽價、銀行評估價、涉稅評估價，擇最低一項作為貸款申請房價標(biāo)準(zhǔn)。 　　彼時，許多二手房取“三價就低”給出的價格往往是市場價的5-6折，由此首套房的購房者通常需要準(zhǔn)備5-6成首付，甚至更高。 　　近期有市場消息稱，“三價就低”的最低價可在房屋市場價的8成左右。 　　某股份制商業(yè)銀行內(nèi)部人士向第一財經(jīng)表示，“三價就低現(xiàn)在是松了一些，我們這邊不一定能給到市場價的8成，不過別的銀行有可能?！鞭r(nóng)行負(fù)責(zé)個貸業(yè)務(wù)的相關(guān)人士也確認(rèn)，“三價就低”有所放松，貸款額度變高了。 　　多位中介人士也向第一財經(jīng)表示，目前確實有所松動，但是否是市場價的8折仍要看具體情況。 　　“因為也沒有明文規(guī)定到底‘三價就低’的結(jié)果會給出幾成，現(xiàn)在只能靠成交來判斷水溫?！?上海長寧區(qū)中山公園板塊附近的中介向記者介紹，“過去基本都是在市場價的5~7成，所以一般給客戶計算貸款額度時，按6成來算比較穩(wěn)妥。上周一套38平方米、掛牌價300萬左右的房子，最后按照市場價的8.6成批的貸款額度。” 　　上述連鎖中介店長向第一財經(jīng)透露，“目前普陀區(qū)的評估價在市場價的8折左右。浦東暫時還沒有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)出來，要等數(shù)據(jù)出來才知道，每個小區(qū)的實際評估價格不一致?！? 　　這對于首付壓力較大的購房者來說是個好消息?！罢w來看，目前從購房者和房東的情緒上來說，還是處于比較好的狀態(tài)的，買賣意愿都比較強?！痹摰觊L認(rèn)為，7月份數(shù)據(jù)應(yīng)該會比6月份更好。 　　盧文曦表示，6月以來，上海二手房的新增掛牌量已經(jīng)恢復(fù)到正常水平。這些先行指標(biāo)在恢復(fù)，預(yù)示短期反彈可以持續(xù)，“樂觀估計，下半年有機會看到2萬套/月以上的交易量?！?

第一財經(jīng)   35 閱讀   2022-07-11 22:31

長春樓市新政：首套房首付最低20%公積金最高可貸90萬

8日，吉林省長春市人民政府辦公廳發(fā)布《進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的若干措施》(下稱《措施》)?！洞胧诽岢?，個人申請商業(yè)性個人住房貸款的，首套剛需住房貸款首付比例由不低于30%恢復(fù)至20%；在2022年12月31日之前，長春城區(qū)有共同借款人的新建商品房貸款單筆最高額度為90萬元。 　　《措施》從土地規(guī)劃、信貸政策、促進(jìn)交易等方面， 擬定了12條措施。具體如下： 　　一、對未按期交付的房地產(chǎn)開發(fā)用地，符合土地分宗條件的，可簽訂補充合同，實現(xiàn)項目局部開發(fā)、預(yù)售。 　　二、對納入政府保護(hù)的歷史建筑、風(fēng)貌建筑及城市更新內(nèi)保留建筑，從事商業(yè)、服務(wù)業(yè)經(jīng)營的，在不改變原建筑外主體結(jié)構(gòu)且符合結(jié)構(gòu)安全、消防安全和歷史風(fēng)貌的前提下，容積率核算按原產(chǎn)權(quán)面積計容。在建設(shè)過程中允許對內(nèi)部空間進(jìn)行改造、加層、增加建筑面積，依法履行基本建設(shè)程序，依審定的方案實施改建，辦理產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍手續(xù)。 　　竣工驗收時，對增加建筑面積不再計收土地價款。保留改造建筑從事公益等非營利性活動的，在確定土地出讓價格時，按照原用途和規(guī)劃用途中地價較低的用途進(jìn)行評估，但不得低于取得成本。 　　三、以出讓方式取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地，對開發(fā)投資總額未達(dá)到25%的，按照“先投入后轉(zhuǎn)讓”的原則，交易雙方簽訂轉(zhuǎn)讓合同，經(jīng)屬地政府同意，可申請辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記，待開發(fā)總額達(dá)到法定轉(zhuǎn)讓要求時，再依法辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。預(yù)告登記權(quán)利人可以憑不動產(chǎn)預(yù)告登記證明及其他必要材料向有關(guān)部門申請辦理建設(shè)項目報建、銷售等手續(xù)。 　　四、對使用地下空間的結(jié)建房地產(chǎn)開發(fā)項目，地下空間出讓價格按照《長春市人民政府關(guān)于公布實施長春市區(qū)基準(zhǔn)地價等土地價格的通知》(長府發(fā)〔2016〕31號)公布的地下空間基準(zhǔn)地價確定，不再評估收取。 　　五、允許不以公益為目的的養(yǎng)老、教育、醫(yī)療等社會領(lǐng)域企業(yè)以有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)等財產(chǎn)進(jìn)行抵押融資。抵押權(quán)實現(xiàn)時，不得改變土地用途。 　　六、支持剛需和改善性購房需求。個人申請商業(yè)性個人住房貸款的，首套剛需住房貸款首付比例由不低于30%恢復(fù)至20%，二套改善性住房貸款首付比例由不低于40%恢復(fù)至30%。將首套房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點。 　　七、階段性調(diào)整長春城區(qū)住房公積金個人住房貸款單筆最高額度。在2022年12月31日之前，長春城區(qū)有共同借款人的新建商品房貸款單筆最高額度為90萬元、無共同借款人的為60萬元，長春城區(qū)有共同借款人的存量房貸款單筆最高額度為70萬元、無共同借款人的為50萬元。 　　八、對非住宅消化周期較長區(qū)域，支持已拿地未開工及在建的商業(yè)、商務(wù)用地項目，經(jīng)主管部門批準(zhǔn)將商業(yè)、辦公用房改建為租賃性住房。 　　九、支持居住用地商業(yè)兼容比例靈活處置。對于居住用地商業(yè)兼容比例，在滿足配套要求及不改變用地性質(zhì)、容積率的情況下，可在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證審批階段依申請按最低限進(jìn)行調(diào)整，重新出具規(guī)劃條件、核算土地出讓金后核發(fā)規(guī)劃許可。 　　十、支持集中批量購買商品房。支持機關(guān)單位、國有企事業(yè)單位、大專院校、科研院所和社會群體與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接洽，組織商品房集中批量購買活動。團購房需取得商品房預(yù)售許可，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得低于成本價格銷售。堅決打擊擾亂市場價格的行為，切實穩(wěn)定市場預(yù)期，增強市場信心。 　　十一、實施重點項目幫扶督導(dǎo)。對涉及到民生、交房壓力較大的房地產(chǎn)開發(fā)項目，建立幫扶督導(dǎo)機制，由市、區(qū)兩級領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行幫扶，推動解決項目中的各類問題。督導(dǎo)項目及時開工、按時交房。 　　十二、規(guī)范入庫入統(tǒng)。加強房地產(chǎn)項目統(tǒng)計，對房地產(chǎn)企業(yè)用于抵頂工程款的商品房，按國家統(tǒng)計制度，符合商品房銷售統(tǒng)計范圍的，做好應(yīng)統(tǒng)盡統(tǒng)。 　　中新經(jīng)緯注意到，兩個月前的5月26日，長春市人民政府辦公廳發(fā)布了《關(guān)于有效應(yīng)對疫情影響促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展和良性循環(huán)若干措施的通知》。 　　通知提到，階段性降低公積金貸款首付比例。2022年12月31日前，職工首次申請公積金個人住房貸款的，最低首付款比例不低于20%；第二次申請公積金個人住房貸款的，首付款比例不低于30%。減輕個人住房消費負(fù)擔(dān)。支持市住房公積金管理中心、商業(yè)銀行適度加大個人住房按揭貸款發(fā)放力度，鼓勵商業(yè)銀行按照依法合規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)原則為居民家庭提供較優(yōu)惠的個人住房貸款利率。貸款購買個人住房的，可使用公積金、商業(yè)性組合貸款和住房公積金家庭組合貸款等。

中新經(jīng)緯   32 閱讀   2022-07-11 22:30

成都“出租舊房可獲新房票”將有效增加保租房供給

近期，諸多城市正在從當(dāng)?shù)貙嶋H出發(fā)，持續(xù)完善房地產(chǎn)調(diào)控政策。繼5月份湖南省長沙市出臺“租購聯(lián)動”方案后，7月6日，成都也出臺了類似政策，規(guī)定居民將自有住房用于保障性租賃后，可新增購買一套住房的資格。 　　成都住建局官方微信號發(fā)布的《關(guān)于居民自愿將自有住房用于保障性租賃住房操作指南》(簡稱《操作指南》)對居民自愿將自有住房用于保障性租賃住房(保租房)的房源條件、認(rèn)定程序、租賃對象、租金標(biāo)準(zhǔn)等一系列操作規(guī)范進(jìn)行了明確。 　　《操作指南》提出，一旦居民住房納入保障性租賃住房管理后，5年內(nèi)不得上市交易(包括轉(zhuǎn)讓、市場租賃等)。而在租金收取方面，政策規(guī)定租金由出租人直接向承租人按月或按季度收取，不得一次性收取超過3個月的租金，押金不得超過1個月租金；同時，保障性租賃住房租金接受政府指導(dǎo)，租金標(biāo)準(zhǔn)不超過市場租金的90%，且租金年漲幅不超過5%。 　　此次《操作指南》最為重磅的內(nèi)容是，在住房納入保障性租賃住房房源庫后，居民即可申請在出租住房所在限購區(qū)域取得新增購買一套住房的資格。 　　我認(rèn)為，此次成都政策的本質(zhì)可簡單概括為“房東租房將獲贈房票”。這與此前長沙相關(guān)政策思路一致。即政策支持居民自愿將居民家庭閑置房源納入到保障性租賃住房供應(yīng)體系中，這將有效增加當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰赓U住房的供應(yīng)。 　　對房東來說，關(guān)鍵之處還須明確此類住房的后續(xù)交易限制。政策規(guī)定，居民住房統(tǒng)一納入保障性租賃住房管理后，5年內(nèi)不得上市交易。即便相關(guān)住房因判決和繼承等方式造成房源轉(zhuǎn)移，也同樣需要保留保障性租賃住房資格。 　　長沙、成都兩地政策的出發(fā)點不是為放松限購，但政府在當(dāng)前整體行業(yè)放松預(yù)期下，落實了一項“既有利于租房也有利于住房市場”的政策。 　　政策目的在于激發(fā)購房者積極參與，進(jìn)而為當(dāng)?shù)蒯尫懦龈嗨饺朔吭?，隨著越來越多的私人房源進(jìn)入到保障性租賃住房體系和框架中，市場會形成一個供應(yīng)的“蓄水池”，就會帶動更多房源供給，這對完善各地“十四五”保障性租賃住房供應(yīng)體系建設(shè)有很大促進(jìn)作用。此外，此類政策也在很大程度上促進(jìn)了普通居民家庭參與國家保障性租賃住房發(fā)展建設(shè)的積極性。后續(xù)隨著政策深入，也可以搭建一個“私人住房-保障性租賃住房”之間的住房流通體系。 　　此外，房東于此獲得了新的購房資格或房票，也不再需要通過住房市場“賣一買一”等較為煩瑣、漫長的市場成交周期來換房，勢必使房東在出租、購房兩方面獲得便利，而地方政府也可借此進(jìn)一步活躍當(dāng)?shù)刈赓U市場。 　　因此，長沙、成都“租房贈房票”的做法具有一定的政策創(chuàng)新性，這為其他城市的房地產(chǎn)調(diào)控提供了借鑒思路，后續(xù)不排除會有更多城市出臺類似政策的可能性。

中新經(jīng)緯   47 閱讀   2022-07-11 22:29

房地產(chǎn)市場下半年有望好轉(zhuǎn)，重點城市“金九銀十”可期

　7月8日，植信投資研究院發(fā)布《2022年房地產(chǎn)市場下半年展望報告》，植信投資首席經(jīng)濟學(xué)家兼研究院院長連平在發(fā)布會上提到，下半年房地產(chǎn)放松政策仍有加碼空間，寬松的政策預(yù)期將進(jìn)一步支持房地產(chǎn)市場走向復(fù)蘇。4月29日政治局會議明確表達(dá)了要支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的決心。為了房地產(chǎn)市場實現(xiàn)“三穩(wěn)”，下半年政策首要發(fā)力點在于激活購房需求，包括剛性和改善性需求，各地將“因城施策”、群策群力。 　　《2022年房地產(chǎn)市場下半年展望報告》顯示，下半年金融環(huán)境將進(jìn)一步改善。房貸利率存在進(jìn)一步下調(diào)的空間，個人按揭貸款和開發(fā)貸發(fā)放的節(jié)奏會加快；具備條件的城市將通過放松公積金貸款制度、調(diào)整房貸首付比例、取消限制性購房措施等，支持樓市健康發(fā)展。銀行將加大對房企貸款支持力度，優(yōu)質(zhì)房企或加大債券發(fā)行力度，有效增加土地購置相關(guān)的金融支持。 　　同時，報告認(rèn)為，房地產(chǎn)市場在下半年有望出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，銷售回暖，土拍回升，投資轉(zhuǎn)正。大城市住房銷售將率先于三季度企穩(wěn)回升，并帶動房價擺脫下行通道，四季度樓市值得期盼。土地市場盡管無法與往年平均水平看齊，但隨著房企資金狀況的改善，以及部分城市土拍規(guī)則的松綁，下半年的情況將好于上半年。房屋新開工和建安工程在下半年也將扭轉(zhuǎn)此前大幅下行的態(tài)勢，房地產(chǎn)投資在三季度后“爬坡”前行，預(yù)計2022年房地產(chǎn)投資同比增長0.6%。 　　連平認(rèn)為，年內(nèi)重點城市“金九銀十”可期。根據(jù)以往類似周期的運行特點，伴隨著房貸利率和首付比例的下調(diào)，購房者需求大致在政策釋放兩個季度后開始真正轉(zhuǎn)好。由于受到宏觀經(jīng)濟下行和疫情反復(fù)等因素影響，部分購房者存在較為濃重的觀望情緒，今年“金九銀十”行情相比以往成色可能不足。但疫情因素導(dǎo)致的前期積壓的剛性和改善性需求可能會在三季度后逐步釋放。經(jīng)濟恢復(fù)和預(yù)期改善會推動這種需求較快釋放。 　　同時，由于重點城市人口流入較多和收入增長較快以及需求累積較多，這些城市較有可能出現(xiàn)一定程度的“金九銀十”現(xiàn)象。若房企竣工及預(yù)售加快，樓市可能在國慶前后在重點城市率先較快轉(zhuǎn)暖。 　　對于土拍市場，報告認(rèn)為，下半年土地市場將觸底并小幅回升。下半年土地購置面積將高于上半年。在住房銷售改善的帶動下，房企資金狀況有所好轉(zhuǎn)，有利于推動更多房企參與到土拍市場。資質(zhì)相對優(yōu)良的央企國企、以及重點城市的城投公司，有望在下半年加大購置土地的力度。 　　但同時，報告指出，投資者需要警惕房企局部風(fēng)險。2021年四季度以來，住房金融環(huán)境邊際改善，但是主要聚焦于“居民端”利率水平的下調(diào)，“房企端”融資環(huán)境并未實質(zhì)性獲得改善，尤其民營房企的融資仍然困難。預(yù)計下半年房地產(chǎn)市場的主要風(fēng)險仍聚集于房地產(chǎn)企業(yè)，部分房企仍將持續(xù)面臨經(jīng)營虧損、流動性短缺、債務(wù)違約三大風(fēng)險。 　　連平建議，為了支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，發(fā)揮好穩(wěn)增長的積極作用，針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的問題與風(fēng)險，有必要進(jìn)一步采取有針對性的政策舉措。一是進(jìn)一步釋放住房需求，引導(dǎo)商業(yè)銀行進(jìn)一步提供穩(wěn)定的居民住房信貸支持，適度下調(diào)居民房貸利率。二是加大力度創(chuàng)造寬松的房企金融環(huán)境，建議商業(yè)銀行應(yīng)加快開發(fā)貸審批和發(fā)放速度，適當(dāng)提高開發(fā)貸在貸款余額中的占比，以滿足房企合理資金需求；同時加快居民住房信貸投放步伐和加大投放力度，以滿足合理購房需求。三是加快步伐增加房企非銀金融支持，包括運用債券、信托、REITs、信用違約掉期(私募CDS)或信用風(fēng)險緩釋憑證(CRMW)等工具，引入不良資產(chǎn)管理公司，緩釋房企現(xiàn)金流和債務(wù)壓力。四是繼續(xù)合理松動土拍規(guī)則，建議取消或調(diào)整競高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案，為房企留出適當(dāng)?shù)睦麧櫩臻g，適當(dāng)降低保證金繳納額度、延長出讓金繳納周期、下調(diào)部分地塊起拍價以及降低土地溢價率上限，提高房企參拍積極性。五是健全和完善風(fēng)險監(jiān)測體系。建立因地制宜、動態(tài)調(diào)整的房地產(chǎn)金融風(fēng)險監(jiān)測體系，加強行業(yè)風(fēng)險預(yù)警和防范。

澎湃新聞   32 閱讀   2022-07-11 22:28

房貸還清后不用來回跑了，上海推出線上注銷抵押新服務(wù)

　“以前還清后還要跑一趟銀行和公積金中心，現(xiàn)在一件事掌上辦，真的非常方便?！庇芯W(wǎng)友評論道。 　　日前，上海市規(guī)劃資源局聯(lián)合市大數(shù)據(jù)中心、市公積金管理中心、市住房置業(yè)擔(dān)保公司以及建行上海市分行推出還清房貸“一件事”服務(wù)新舉措，即不動產(chǎn)抵押登記“不見面辦理”3.0升級版，解決居民辦理房產(chǎn)抵押注銷往返跑難題。 　　該服務(wù)主要針對存量房貸用戶。房貸借款人在還清房貸的同時，可以通過“隨申辦”移動端“一件事”辦事入口，提交房屋抵押登記的注銷申請，實時掌握辦件進(jìn)度，也可在線完成擔(dān)保費退費。 　　據(jù)介紹，“一件事”整合事項包括出具商業(yè)及公積金貸款結(jié)清證明、抵押權(quán)注銷登記、擔(dān)保費部分退還、提前結(jié)清貸款提取公積金(待上線)，全程由“一網(wǎng)通辦”平臺實現(xiàn)各部門數(shù)據(jù)對接，做到“足不出門”辦實事、“零材料提交”享便捷。 　　記者了解到，在以往操作中，用戶即使還清了房貸，但為了注銷抵押登記往往要多次往返于銀行與登記中心。 　　比如，小張在購房時辦理了商業(yè)和公積金組合貸款，并辦理了抵押登記。在貸款全部還清后，他首先要去銀行辦理商業(yè)貸款結(jié)清證明，取得銀行授權(quán)辦理抵押權(quán)注銷的委托書；然后再去公積金中心辦理公積金貸款結(jié)清證明；最后到登記大廳，提交申請材料，辦理抵押權(quán)注銷。 　　而在還清房貸“一件事”中，通過數(shù)據(jù)互聯(lián)互通簡化辦事流程，可以有效減少線下跑動，降低辦事成本。通過這一新功能，小張只需在辦理貸款結(jié)清手續(xù)的同時，在線提交抵押注銷的申請。隨后，注銷的申請信息就會在第一時間推送至相關(guān)銀行及登記機構(gòu)，注銷申請的確認(rèn)及案件審核均由系統(tǒng)智能秒批完成，辦件進(jìn)度可實時在線查詢，一次也不用跑，材料也無需提交。 　　一位銀行業(yè)從業(yè)者對第一財經(jīng)表示，新功能推出后，存量房貸客戶如果貸款結(jié)清，就可以不用到登記中心辦理抵押注銷手續(xù)，借款人直接通過掌上辦發(fā)起線上注銷就可，解決往返銀行和登記中心問題。 　　據(jù)悉，目前該功能處于試點階段，接入還清房貸“一件事”的機構(gòu)包括上海市公積金管理中心、上海市住房置業(yè)融資擔(dān)保有限公司、建設(shè)銀行上海市分行。因而，目前可使用該功能的用戶必須是通過上述三家機構(gòu)辦理業(yè)務(wù)的。 　　具體來看，通過建設(shè)銀行辦理純商業(yè)貸款、商業(yè)+公積金組合貸款以及通過公積金中心或擔(dān)保公司辦理純公積金貸款申請抵押注銷，均可以使用還清房貸“一件事”。其中，若抵押權(quán)人為擔(dān)保公司的，可能涉及擔(dān)保費的退費或補繳。 　　另外，使用還清房貸“一件事”還需符合兩個條件：一是，申請注銷的抵押登記是個人住房貸款，其中，個人住房貸款可以是純商業(yè)貸款、純公積金貸款或者商業(yè)和公積金組合貸款；二是，個人住房抵押登記涉及的貸款已全部還清，住房貸款中如含公積金貸款的，應(yīng)在公積金貸款還清的三個工作日后提交申請。 　　部分特殊的抵押登記暫時還無法納入還清房貸“一件事”，須至房產(chǎn)所在區(qū)的登記中心現(xiàn)場辦理。其中包括抵押登記涉及多個不動產(chǎn)坐落的(車位除外)，或者抵押登記的債權(quán)幣種為外幣的。 　　與此同時，該業(yè)務(wù)的申請人應(yīng)為個人住房抵押登記的抵押人，且是該抵押登記貸款的主貸人。在辦理時長上，還清房貸“一件事”涉及銀行、公積金中心、擔(dān)保公司、登記中心多部門聯(lián)審，根據(jù)不同的情形，辦件時長略有不同。符合登記秒批條件的，一般1-3個工作日內(nèi)反饋審核結(jié)果；其他復(fù)雜案件，最長不超過7個工作日反饋。 　　未來，該服務(wù)還將惠及更多貸款業(yè)務(wù)。據(jù)相關(guān)部門介紹，將邀請更多商業(yè)銀行加入還清房貸“一件事”，并考慮增加經(jīng)營貸等其他產(chǎn)品類型；另外，增加職工申請?zhí)崆敖Y(jié)清貸款提取住房公積金事項，不斷擴大還清房貸“一件事”的受眾人群和服務(wù)范圍。

第一財經(jīng)   32 閱讀   2022-07-11 22:27

貝殼發(fā)布2022家裝消費趨勢報告，超三成人規(guī)劃居家健身空間

7日，為洞察家裝消費新趨勢，貝殼研究院調(diào)研了2000位家裝消費者，發(fā)布了《2022家裝消費趨勢調(diào)查報告》(以下簡稱“報告”)。報告描述了當(dāng)前家裝消費主流人群畫像，展示了疫情期間消費對健身空間規(guī)劃提升，并盤點了“裝修材料”、“裝修工藝”、“計劃外增項”等集中暴露的五大消費痛點，綜合一線家裝服務(wù)者的回答，給出了專業(yè)建議與意見。 　　報告綜合貝殼家裝業(yè)務(wù)經(jīng)驗指出，日漸流行的品質(zhì)整裝，成為當(dāng)下解決裝修痛點的方案。貝殼副總裁、圣都家裝創(chuàng)始人顏偉陽表示，家裝是一個涉及設(shè)計、施工、交付等復(fù)雜瑣碎的系統(tǒng)，裝修的質(zhì)量直接影響住宅的美觀效果、舒適及使用壽命，只有在整裝模式下通過精細(xì)的施工、安裝，將繁瑣的流程標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)品化，才能真正幫助消費者打造一個夢想的家。 　　被疫情改變的家裝：居家健身空間納入規(guī)劃 　　從人口統(tǒng)計學(xué)維度上來看，本次家裝調(diào)研重點聚焦在19城，家裝消費主力以25-44歲中青年(77.1%)、男性(61.6%)、月收入1-2萬元(69.8%)的人群為主。分城市等級看，一線城市家裝消費者比新一線城市年齡更大、收入水平更高、女性占比更高。 　　和房產(chǎn)交易一樣，裝修對于消費者屬于“陌生消費”，本次調(diào)查顯示，其中有七成左右消費者是因為購房裝修。值得關(guān)注的是，他們中有一半的受訪者在過去兩年里有翻新、改造房屋局部空間經(jīng)驗。 　　由于疫情期間居家辦公成常態(tài)，人們對居住空間有了新要求，本次報告的受訪者中，有32.3%在家中開辟了健身區(qū)域，也是疫情催化出最顯著的變化。 　　對普通消費者而言，“盯裝修”是個紛繁復(fù)雜的大工程，定設(shè)計、看施工、選材料、等安裝、找售后，牽涉面太廣、太細(xì)。 “不懂裝修，不知道怎么去裝修”、“信息透明度低”、“害怕被坑”，成了家裝消費者普遍擔(dān)心的問題。 　　調(diào)研顯示，后疫情時代“不確定”成常態(tài)，家裝主力消費人群由于抗風(fēng)險能力下降，也更加關(guān)注風(fēng)險問題。在這批裝修總開支在16-30萬元之間的消費者中，“更關(guān)注消費風(fēng)險問題和抗風(fēng)險能力下降”的占比明顯高于其他裝修支出費用段的消費者，“穩(wěn)定品質(zhì)”在后疫情時代將會更受消費者追捧。 　　當(dāng)然，“不確定性”不單影響消費者，也在影響家裝進(jìn)程。調(diào)研結(jié)果顯示，疫情的確影響了裝修施工進(jìn)程。在針對裝修在途項目中，僅有兩成左右(22%)的受訪者表示疫情未對家庭裝修未造成任何影響。在對受影響人群分析可以看到，出現(xiàn)最多的是“疫情導(dǎo)致裝修人力、材料成本上”(48.7%)，其次是“疫情導(dǎo)致材料產(chǎn)品無法及時運輸”(40.7%)以及“疫情影響工人入場施工拖累工期”(39%)。 　　那么，當(dāng)下的家裝過程中，消費者最擔(dān)心的是什么呢？裝修流程中哪些環(huán)節(jié)坑最多？ 　　本次調(diào)研結(jié)果顯示，裝修中消費者最擔(dān)心的問題主要集中在材料、產(chǎn)品問題上(48.5%)；其次消費者還對裝修工藝差(21.2%)、計劃外增項(11.3%)、逾期未完工(10.5%)和售后維保服務(wù)差(7.7%)也有不同程度的擔(dān)憂。 　　近六成家裝有材料問題，計劃外增項多花3萬 　　現(xiàn)實中“裝修材料”首當(dāng)其沖，是最讓消費者頭痛的事情。無論是瓷磚、地板這類大宗材料，還是一些小的輔材，都有可能出現(xiàn)以次充好、缺斤少兩的陷阱。 　　報告顯示，有超過六成的家裝消費者曾遇到過材料問題，其中既有涉及材料本身的問題，例如材料不環(huán)保有害健康(26.5%)、材料質(zhì)量不合格(21.3%)、以及材料假冒(5.1%)；也有涉及材料使用的問題，例如材料選擇搭配不當(dāng)(34%)、材料使用處理不當(dāng)(25.7%)等。 　　其中，裝修材料問題涉及面廣，有69.2%的消費者遇到過輔材問題，有45.3%遇到了主材問題。具體來看，輔材問題集中在防水材料(33.3%)、乳膠漆材料(32%)、板材(26.3%)等；主材最常出現(xiàn)問題的是墻地板磚(38.1%)、木地板(34.2%)、墻紙(32.4%)、櫥柜(31%)等。 　　除了材料與工藝問題，“計劃外增項”也是最常見的狀況之一。調(diào)查結(jié)果顯示，超半數(shù)家裝消費者遇到過“加項目”。被窩家裝房屋預(yù)勘經(jīng)理張新慶表示，增項不僅會拉長裝修工期，還會給裝修業(yè)主增加經(jīng)濟負(fù)擔(dān)，特別是惡意增項，會給業(yè)主帶來預(yù)算外的超額損失。 　　報告顯示，超過三分之一的受訪者因計劃外增項額外多支出3萬元以上，其中涉及最多的項目是水電改造(41.7%)、拆改施工(39.5%)此類隱蔽工程，增項相對較少的工程有窗套、埡口、吊頂施工(30.8%)。 　　當(dāng)然，計劃外增項的原因，既有業(yè)主主動要求而發(fā)生的增項(42.4%)；但也有因裝修專業(yè)水平不夠?qū)е碌模纭霸O(shè)計方案不合理，施工階段發(fā)生的不可預(yù)知增項”(49.6%)以及“預(yù)先勘查未發(fā)現(xiàn)的問題增加的施工量”(49%)。報告顯示，裝修中涉嫌“惡意增項”也占有一定比例，例如計劃外增項“已在合同中包含，但后期又告知業(yè)主增項要收費”(29.6%)以及“故意隱瞞，施工時或施工后告知需增加費用”(20.8%)。 　　一站式家裝服務(wù)正萌芽，整裝成最省心解決方案 　　后疫情時代，消費者對于家裝品質(zhì)、價值和服務(wù)的追求沒有改變，對于家裝服務(wù)的品質(zhì)認(rèn)知和要求更為細(xì)致，而這些歸到一個核心訴求上就是：如何找到一家靠譜的裝修服務(wù)提供商？ 　　其實，對于家裝服務(wù)每位消費者心中都有一份“成績單”——推薦度(NPS)，從整體上看，消費者對于家裝服務(wù)行業(yè)較為滿意，行業(yè)NPS 值為67.2%。同時，NPS 值與家裝消費檔次呈一定的正向相關(guān)，低檔家裝消費群體的NPS 值偏低，高檔家裝消費群體NPS 值相對較高，當(dāng)前，客戶忠誠度特別是低檔消費客群的忠誠度，尚有提升空間。 　　注釋：推薦分大于等于8 分視為推薦者，推薦分小于等于6 分視為貶損者；NPS值= 推薦者-貶損者，NPS 值介于70%- 80%表示有一批高忠誠度客戶。 　　家裝消費者對于服務(wù)提供商的推薦度受多種因素影響，對家裝服務(wù)提供商貶低者(推薦分6分以下的)的調(diào)查顯示，首要原因是情感精神層面的“對裝修公司工作人員的信任度”(46.1%)，其次才是實質(zhì)性層面的“裝修的質(zhì)量與預(yù)期差距”、“產(chǎn)品和服務(wù)性價比”以及“裝修風(fēng)險可控性”。 　　如今，住房市場和居住服務(wù)業(yè)正在發(fā)生本質(zhì)變化，一個覆蓋交易、租賃、家裝服務(wù)、物業(yè)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)等多品類經(jīng)營的行業(yè)正在向消費者走來，這也影響著家裝消費者的服務(wù)選擇，消費者逐漸接受一站式服務(wù)推薦。 中介推薦裝修服務(wù)情況(左圖)與消費者接受度(右圖) 　　有20.9% 受訪者在購房過程中有售房中介經(jīng)紀(jì)人員推薦裝修服務(wù)，有23%的消費者表示會考慮其推薦的裝修提供商，未來從購房到裝修，更便捷、更高效的一站式居住服務(wù)，正成為越來越多消費者的重要選項。 　　報告同樣指出，當(dāng)下年輕化人群在家裝消費者中的占比超過85%，這一群體對設(shè)計風(fēng)格的多樣化和定制化擁有更高的要求，也更加重視生活品質(zhì)。 　　同時，這一群體因工作等原因缺乏時間和精力去持續(xù)關(guān)注家裝流程，因此往往會選擇一站式“整裝服務(wù)”，尤其在高線級城市，通過制定個性化解決方案，專業(yè)、省心、性價比高的一站式整裝，已逐漸成為主要趨勢。 　　面對重重藩籬，家裝行業(yè)也在不斷修煉內(nèi)功、以變應(yīng)變，比如構(gòu)建線上平臺，以家裝行業(yè)信息整合推動流程鏈條化；建立品牌及專業(yè)服務(wù)團隊，推動工人產(chǎn)業(yè)化與職業(yè)化。但其中最為基礎(chǔ)和重要的，則是通過一站式整裝賦能迭代升級，引領(lǐng)家裝模式的變革。 　　2021年底，貝殼宣布“一體兩翼”戰(zhàn)略升級，持續(xù)加碼家裝、家居業(yè)務(wù)。為幫助消費者降低家裝消費中的“不確定性”，增加“確定性”所帶來的安心感，貝殼正致力于打造一站式居住服務(wù)平臺，給消費者的新選擇提供方向，給行業(yè)增長帶來新啟示。

中新經(jīng)緯   29 閱讀   2022-07-11 22:26

低至10%！多地首付分期現(xiàn)象抬頭，是噱頭還是陷阱？

近日，各地的房地產(chǎn)放松政策持續(xù)增多，從限購、限貸的大規(guī)模松動，到各類農(nóng)產(chǎn)品抵扣房款，活動花樣翻新。據(jù)中新經(jīng)緯了解，為吸引購房者，近期各地再次出現(xiàn)“首付分期”活動，分期時長短則幾個月，長的甚至可以做到數(shù)年乃至10年。除此之外，還有個別地方出現(xiàn)了通過在銀行做高新房總價，以達(dá)到低首付目的的行為。 　　“首付分期”并非新鮮事物，每每遇到市場低迷，這類行為都會增多，在過去，許多地方都對首付分期進(jìn)行過糾偏。業(yè)內(nèi)人士也指出，之所以要求購房人能夠支付最低20%或30%的首付款，是對購房人經(jīng)濟實力的衡量，防止出現(xiàn)過度杠桿或炒房行為。過低的首付比例，容易誘發(fā)金融風(fēng)險。 　　分期最長10年 　　“首付減壓低至10%”“首付13萬輕松入手靚三房”“首付8萬，上車廣佛地鐵口”......近日，廣東佛山的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人李林(化名)相繼在朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)了佛山多個在售樓盤的宣傳海報，一張張鮮紅的海報上，除了展示近期的特惠措施外，首付分期成了各樓盤的共同賣點。 　　李林對中新經(jīng)緯說：“前幾天因為是年中，開發(fā)商要沖業(yè)績，所以除了優(yōu)惠多一點，佛山有十幾個樓盤都推出了首付分期，希望吸引買房人早點入手?！? 　　根據(jù)各樓盤發(fā)布的海報，佛山的保利時代天珀最低僅需支付10%的首付就能認(rèn)購房源，而且半年內(nèi)零月供；保利中交大都匯單套房源的優(yōu)惠力度在10萬-20萬元，同時宣稱“首付8萬，上車廣佛地鐵口”；美的時光、美的金地新明珠鳳翔灣壹號都只需要10%的首付，保利智慧云城、佛山金科城、廣銀海云臺等幾個樓盤的首付款都低于10萬元。 　　保利時代天珀、保利新都匯的置業(yè)顧問均向中新經(jīng)緯證實，樓盤推出首付分期的活動，對于首付不足的客戶，可以通過保利小貸申請貸款，6個月內(nèi)是免息的。李林稱，購房者可以先給樓盤交一部分首付，剩余的向保利小貸申請，“資質(zhì)、征信沒問題的話大概幾天能批下來，3-6個月內(nèi)免息，然后就可以向銀行申請住房貸款?！? 　　與上述分期時長較短相比，有一些樓盤宣傳的首付分期可以達(dá)到數(shù)年。佛山的越秀星匯瀚府的置業(yè)顧問對中新經(jīng)緯稱，他們是與第三方的貸款機構(gòu)合作，分期時長最多能達(dá)到10年。他說：“其實就是‘首付貸’，哪個開發(fā)商也不可能延長這么長時間。這個是有利息的，如果不是資金特別緊張，也不是很劃算?！? 　　除了佛山，中新經(jīng)緯還發(fā)現(xiàn)，重慶、鄭州等城市的在售樓盤也都有首付分期的活動，其中，不少樓盤的首付分期并不復(fù)雜，僅僅是延長了首付款交付時間。鄭州的一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人稱，為了拉客，很多樓盤都能給購房人幾個月的首付支付時間，等首付湊齊了，再做網(wǎng)簽和銀行貸款。他說：“現(xiàn)在市場不是很好，能拉到客戶就不錯了?！? 　　或涉嫌違規(guī) 　　近一兩年，一些城市的開發(fā)商通過降價和優(yōu)惠促銷，使得房價有所下降，實際售價低于政府備案價的情況也不斷增加。這種情況下，另一種灰色的低首付形式開始出現(xiàn)。 　　重慶九龍坡區(qū)的一個在售樓盤采取的就是向銀行多申請貸款、以降低客戶首付款的方式。比如，該項目一套備案價100萬元的房子，首套房首付款最低為20萬元，可貸款80萬元。如今，該房源以備案價的八六折、共計86萬元對外出售，但銀行仍以總價100萬元、貸款80萬元審批，這樣的話，購房人實際的首付只有6萬元。 　　重慶的一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向中新經(jīng)緯證實了市場上確實存在這種情況，以網(wǎng)簽價100萬元、實際售價90萬元的房源為例，購房人實際只需要支付10萬元首付款，另外10萬元由開發(fā)商支付，然后就可以向銀行申請80萬元的住房貸款。但他也說：“現(xiàn)在管得比較嚴(yán)，這么做是違規(guī)的，只能私下去問問樓盤。” 　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中新經(jīng)緯表示，市場上的確存在這種變相低首付的行為，如果能夠查實的話，就可以認(rèn)定是“騙貸”行為。他還指出，這么做的話，購房發(fā)票就要按照網(wǎng)簽價開具，開發(fā)商的稅費成本要提高，倒不如直接降價。 　　針對佛山上述樓盤的做法，張大偉分析道，如果只是給予購房人更長的首付籌款時間，并不違規(guī)。但如果樓盤推介客戶做貸款，在明知實際首付款低于規(guī)定的最低比例的情況下，還向銀行申請按揭貸款的話，就屬于違規(guī)行為?！皣?yán)格來講，只要購房人的首付款不是自有資金，而是借款或貸款來的，不管是借的親朋好友還是金融機構(gòu)，都是違規(guī)?！? 　　兩成首付安全墊 　　過往多年，由于中國的房地產(chǎn)市場冷熱交替頻繁，住房貸款首付比例也隨著市場的變化而波動，但是首付比例最低20%卻一直都是底線。 　　有券商研報曾指出，中國在2005年將首付比例從20%提高到30%，并在2008年恢復(fù)到20%，此后，在2010年再次提升到30%。2016年，央行發(fā)文明確，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首套個人住房最低首付款比例可以下調(diào)，允許在最低首付款比例25%的基礎(chǔ)上向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。這份文件發(fā)布后，個人住房最低首付款比例又恢復(fù)為20%。 　　2016年以后，樓市再度火熱，包括限購、非限購城市在內(nèi)的許多地方，都將最低首付比例升至30%。直到2022年，山東省菏澤市打響下調(diào)首付比例第一槍，各地紛紛將首付比例降至最低20%。 　　張大偉指出，購房人以自有資金支付最低20%或30%的首付款，說明購房人擁有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，也能一定程度上證明其未來的還款能力，防止沒有經(jīng)濟實力的人盲目涌入房地產(chǎn)市場，進(jìn)而誘發(fā)金融風(fēng)險。因此，要求最低20%的首付比例具有較高的合理性。 　　今年6月底，河南省濟源市房地產(chǎn)管理局就發(fā)文稱，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對首付分期收取，但最長不宜超過一年。對此，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉就指出，鼓勵分期首付，或許會讓購房人私下對接民間資金，讓他們把剩余的首付款通過銀行以外的渠道借入，這會導(dǎo)致一系列的金融亂象。 　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受中新經(jīng)緯采訪時說：“首付款比例最低20%的規(guī)定是比較成功的，再往下調(diào)整空間不大，而且過低的首付比也容易出現(xiàn)盲目加杠桿的情況，20%的首付比要求是比較合適的。不過，當(dāng)前需要鼓勵房地產(chǎn)市場消費，首付比調(diào)整空間不大的情況下，可以在月供償還等方面進(jìn)一步創(chuàng)新?！?

中新經(jīng)緯   32 閱讀   2022-07-11 22:25

深圳全國首創(chuàng)“以房換房”，網(wǎng)紅盤“日光”奇跡不再

“樓盤項目以房換房”、“二手房銷售無起色”......在經(jīng)過一年多的樓市調(diào)控后，作為樓市風(fēng)向標(biāo)的深圳，迎來半年小考。 　　深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會在2022年上半年樓市小結(jié)中寫道：“2022年上半年樓市總體成績不盡如人意”。據(jù)統(tǒng)計，2022年上半年深圳二手房買賣合同共計錄得12191套，環(huán)比2021年下半年增長率為-12.1%。一手住宅成交16126套，同、環(huán)比增長率分別為-38.3%和-38.6%。 　　南山一樓盤推出“以房換房 以舊換新” 　　繼“小麥、大蒜、西瓜換房”后，一線城市深圳傳來樓盤項目“以房換房”活動。近日，網(wǎng)傳海報顯示，深圳南山一樓盤——弘基·翰林九錫推出“以房換房 以舊換新”活動，上面印有普通住宅換尊貴大平層總裁私域、換商務(wù)公寓、換臨街商鋪！ 　　對此，澎湃新聞致電弘基·翰林九錫項目售樓處，售樓處工作人員表示，情況屬實，經(jīng)第三方檢測機構(gòu)做市值評估后可以深圳市現(xiàn)有住宅置換現(xiàn)場的新房，多退少補。 　　上述工作人員表示，活動期限目前未規(guī)定截止時間。按照海報，交換原則為以舊換新、等價交換、多退少補。價值認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上，新房價格—弘基·翰林九錫項目價格以現(xiàn)場公布為準(zhǔn)，舊房價格以房產(chǎn)所在小區(qū)半年內(nèi)成交的均價為準(zhǔn)(若半年內(nèi)無成交，以一年內(nèi)成交均價為準(zhǔn))。上述項目代理中介向澎湃新聞介紹，大平層屬于商辦產(chǎn)品。“打個比方，如果大平層3000多萬元，您的住宅評估價在1500萬元左右，就可抵扣掉一半，舊房交由開發(fā)商來處理就行。” 　　“這個項目一共兩棟樓，以舊換新主要針對的是其中的大平層產(chǎn)品，可售產(chǎn)品面積在343—555平方米。商務(wù)公寓項目叫弘基朗寓，產(chǎn)品面積在35—98平方米，毛坯價格7萬元/平方米左右。小戶型的商務(wù)公寓暫時不參與活動，35平方米的才200多萬元。”該項目代理中介說。 　　在深圳業(yè)內(nèi)人士看來，項目廣告或帶來一定的流量但銷售情況有待觀察。“這個項目的位置還可以，緊挨地鐵口，不過項目體量比較小，300多平方米的大平層產(chǎn)品針對的客戶像企業(yè)老板、總裁之類的，他們的選擇性會比較多，從整個深圳來看，這個項目卡在中間檔，比它高端的有，低一點的也有，比較難弄?！? 　　深圳一中介門店經(jīng)理也對澎湃新聞表示，目前市面上的公寓、商辦項目不溫不火，市面上可供選擇的產(chǎn)品也很多，目前我們以銷售新房住宅項目為主，今年深圳開了很多新盤。 　　上半年32個住宅新盤入市，網(wǎng)紅盤“日光”奇跡不再 　　據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至6月30日，深圳今年已有32個住宅新盤入市，共計13470套。 　　根據(jù)深圳市住房和建設(shè)局近日印發(fā)的《深圳市住房發(fā)展2022年度實施計劃》，深圳今年計劃批準(zhǔn)預(yù)售和現(xiàn)售商品住房面積600萬平方米，約6萬套。這也意味著，下半年，至少還有4萬余套商品住房供應(yīng)。 　　按照深圳中原研究中心統(tǒng)計，僅7月份，潛在計劃入市的住宅項目就有19個。從區(qū)域來看，光明3個、寶安3個、南山2個、福田3個、龍華3個、龍崗4個、坪山1個。較受關(guān)注的項目包括宏發(fā)萬悅山二期、正東名苑、中海聞華里等。 　　在新房住宅項目供應(yīng)高峰下，被稱為超級網(wǎng)紅盤的深圳華潤城沒能再創(chuàng)“日光奇跡”。 　　據(jù)媒體報道，開盤8年，其中7年“開盤即日光”的超級網(wǎng)紅盤深圳華潤城于6月19日推出最后一批住宅，推出344套房源，均價13.2萬元/平方米；共有589批客戶參與選房，但最終售出303套，去化率八八成，收入46億元。 　　“主要還是新盤可選擇的項目較多，同價位的高端項目也有同類產(chǎn)品在差不多時間開盤。比如5月底開盤的海德園，均價在12.6萬元/平方米，也是網(wǎng)紅豪宅項目，起步價1800萬元左右，6個小時239套房全部選完?！鄙钲谥性婚T店經(jīng)理說。 　　在業(yè)內(nèi)看來，除了項目自身產(chǎn)品、地段和配套等優(yōu)勢外，與周邊二手房存在的巨大差價也是吸引客戶選購新房的重要原因之一。以上述海德園為例，按照深圳中原研究中心數(shù)據(jù)，因為深圳新房限價的緣故，海德園A區(qū)開盤均價為12.6萬元/平方米，但周邊二手住宅的掛牌價普遍在18萬元/平方米以上。 　　另據(jù)深圳當(dāng)?shù)刂薪榉答仯霸谛路肯迌r政策下，目前深圳新房住宅項目其實都賣得還不錯，以近期在賣的‘山海公館’為例，項目6月15日(周五)開盤，周六、周日兩天時間就賣了96套，開發(fā)商回款5億多元?？蛻糁饕允状沃脴I(yè)的剛需客戶為主。由于項目總價在400萬—500萬元，也有部分客戶用來投資?！? 　　從成交情況看，根據(jù)諸葛找房監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年6月份，深圳新房成交量環(huán)比漲超五成。按照數(shù)據(jù)，6月，深圳成交量2731套，環(huán)比上漲55%，同比上漲2%。 　　二手房無明顯起色，掛牌房源增多成交量下滑 　　從二手房市場來看，市場尚無明顯起色。 　　2021年2月8日，深圳市住房和建設(shè)局連發(fā)3條公告，宣布建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制，其首次發(fā)布全市3595個住宅小區(qū)二手住房成交參考價格幾乎相當(dāng)于市場價的七折。同時，銀行將根據(jù)參考價發(fā)放貸款。 　　按照樂有家研究中心此前公布的數(shù)據(jù)，2021年2月，深圳二手房掛牌量銳減，跌幅近40%，這主要是受春節(jié)假期的影響，春節(jié)后3月深圳的掛牌量就恢復(fù)至新政前的水平。不過，去年3月政策過渡期后，4月開始，隨著政策的嚴(yán)格落地實施，市場掛牌量有所下滑。經(jīng)歷幾個月持續(xù)降溫后，2021年9月市場掛牌量進(jìn)一步下滑，此外，隨著政策調(diào)控深化，市場持續(xù)降溫，部分需要置換或用錢的業(yè)主，心態(tài)有所松動，掛牌價有所下滑。2021年掛牌量相較于2020年同比下滑約30%。 　　深圳當(dāng)?shù)氐闹薪楦且浴八賰觥眮硇稳莓?dāng)時的深圳二手房市場。 　　目前，在深圳中介眼中，“二手房仍無起色”。該中介稱，二手房參考價出臺前，其門店一個月平均成交二手房十余套，現(xiàn)在幾乎沒有，“現(xiàn)在二手房客戶很少”。 　　根據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺7月1日公布的數(shù)據(jù)，2022年6月，深圳全市二手商品房成交26.31萬平方米(2686套)，同比下降0.22%；其中二手商品住宅成交為21.54萬平方米(2241套)，同比下降0.22%。 　　另按照諸葛找房研究中心數(shù)據(jù)，6月份，深圳二手房成交量與去年同期相比下降27%。 　　“目前，深圳二手房參考價仍在嚴(yán)格執(zhí)行，對于剛需買家來說，首付是一大挑戰(zhàn)，所以只能繼續(xù)觀望。之前傳深圳二手房參考價要調(diào)整，也沒有下文?！鄙钲诋?dāng)?shù)匾粷撛谫彿空哌@樣說道。 　　掛牌量來看，今年上半年二手房掛牌量持續(xù)增加。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會最新公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2022年6月30日，根據(jù)四大行(樂有家、世華、貝殼找房、中原)公開掛盤出售數(shù)據(jù)統(tǒng)計，全市共掛盤出售房源84097套(存重復(fù)房源)，對比5月31日統(tǒng)計的83503套在售房源增加594套，環(huán)比增長率為0.7%。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會指出，根據(jù)今年以來二手房錄得量面積占比分析，小于90平方米戶型的錄得占總體比例處于持續(xù)下滑態(tài)勢，而90平方米以上戶型占比，尤其是90-144平方米的占比提升明顯，反映出改善型群體入市意愿高于小戶型剛需群體入市意愿，也從側(cè)面反映出剛需群體對于預(yù)期不確定性，觀望氛圍更濃郁。同時，由于剛需群體的觀望氛圍濃郁，直接影響到龍崗、羅湖等傳統(tǒng)剛需置業(yè)集中區(qū)域的交易量。 　　“二手房成交量總體還是偏低，改善型群體的交易周期也較長?！鄙钲谥薪檎f。

澎湃新聞   36 閱讀   2022-07-11 22:24

十余城“一人買房可全家?guī)汀?，有一線城市也躍躍欲試

　進(jìn)入七月，樓市仍處在不斷推出寬松政策的節(jié)奏中。近日，又有多地盯上了“一人購房全家?guī)汀钡摹叭彝笆健辟彿恐С终摺? 　　唐山新政，喚醒“睡眠資金” 　　“唐山公積金”微信公眾號消息，7月15日開始，唐山市住房公積金管理中心購房還貸推出新政，貸款購房父母可為共同還款人，也就是俗稱的“一人購房全家?guī)汀薄? 　　政策的具體規(guī)定為：凡是在唐山市區(qū)域內(nèi)，單身職工貸款購房，其父母可作為共同還款人提供還貸幫助；已婚職工貸款購房，雙方父母可作為共同還款人提供還貸幫助。 　　父母貸款購房子女或已婚子女夫妻雙方可作為共同還款人提供還貸幫助。對于還貸能力不足的，作為共同還款人允許參與還貸能力計算提高貸款額度。 　　唐山市住房公積金管理中心在說明該政策的“含金點”時表示，一是可以促進(jìn)本地房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展，二是提高住房公積金貸款額度，增強保障性和互助性，三是喚醒“睡眠資金”，將家庭的“暗補”變?yōu)槭褂米》抗e金的“明補”。 　　“當(dāng)前公積金在實際使用過程中存在一些問題，比如實際買房人公積金的使用率不高，公積金給到購房者實際的優(yōu)惠覆蓋面不夠等?！?8安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波解釋稱，此類政策剛好可以更大地發(fā)揮公積金作用，把一些沉淀的、長期未被使用的公積金釋放出來。 　　唐山新政還提到，該政策不僅適用于住房公積金貸款購房，也同時適用于公積金職工商業(yè)貸款購房?！皩τ诖祟惵毠ぜ彝?，如果公積金貸款達(dá)到最高額度仍不夠，還可以參與‘公積金+商業(yè)銀行貸款’，據(jù)此就可以貸到更多的商業(yè)銀行貸款。確保家庭能多貸則多貸，進(jìn)而最大化地確保購房成本的降低。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。 　　近日，唐山這個房價漲幅一度領(lǐng)漲全國的城市，因“房價跌入谷底”登上熱搜。今年早些時候，唐山已發(fā)布了一系列穩(wěn)樓市政策，包括取消限購限售、調(diào)整購房商業(yè)貸款與公積金貸款等。 　　深圳擬加入“全家桶”群聊 　　同樣對“一人購房全家?guī)汀彼悸樊a(chǎn)生興趣的還有深圳。 　　7月6日，深圳市住房和建設(shè)局對《深圳市住房公積金貸款管理規(guī)定》進(jìn)行修訂，形成《深圳市住房公積金貸款管理規(guī)定(征求意見稿)》，向社會公開征求意見。 　　其中提及：申請人的配偶、父母、子女不論有無繳存住房公積金均可以作為共同申請人，申請人的配偶、父母、子女是購房人的，應(yīng)當(dāng)作為共同申請人。這也意味著，“一人買房全家?guī)汀痹谏钲谕瑯佑型蔀楝F(xiàn)實。 　　“當(dāng)下深圳購房情緒比較低落，市場預(yù)期比較悲觀。主要原因之一就是目前深圳房價還在歷史最高位上，但大家對未來的收入、預(yù)期信心不足?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，松動公積金政策，特別是“全家?guī)汀钡男问?，不僅可以提高首付能力，還能提高月供能力，降低月供的負(fù)擔(dān)，這是政策調(diào)整的出發(fā)點和落腳點。 　　身為調(diào)控政策向來謹(jǐn)慎的一線城市，深圳考慮松動公積金政策的背后，同樣是基于其樓市成交量達(dá)到歷史低谷的現(xiàn)狀。 　　受疫情反復(fù)、一季度供需異常偏低等因素影響，深圳新房市場表現(xiàn)不及去年同期，而且相比去年下半年成交情況呈現(xiàn)高位回落。 　　二手房的跌幅更甚于新房。深圳房地產(chǎn)信息平臺數(shù)據(jù)顯示，今年1月至6月深圳二手住宅成交套數(shù)同比下降約64.96%。據(jù)樂有家研究中心統(tǒng)計，該成交量錄得2007年以來最差表現(xiàn)。 　　“深圳未來政策的主旋律就是降成本，新市民、無房戶優(yōu)先購買?！崩钣罴伪硎?，現(xiàn)在公積金購房提取門檻的降低，以家庭和直系親屬全部公積金作為居民購房的支撐，提振市場預(yù)期的信號很明顯。 　　十余地“一人購房全家?guī)汀?，三四線城市為主 　　“公積金政策是屬地化政策，由地方自主決定，地方的權(quán)限比較大。而且，公積金政策一般考慮的是剛需、改善，本地需求，具有降成本效應(yīng)、支持合理需求的效應(yīng)?！崩钣罴握J(rèn)為，因此松綁的壓力比較小，一旦市場下行，各地紛紛把公積金政策作為紓困政策的首選。 　　“一人購房全家?guī)汀眲t是本輪樓市公積金政策調(diào)整中比較創(chuàng)新的政策，當(dāng)下已有十余地出臺類似政策。 　　6月初，中國經(jīng)濟特區(qū)之一的廣東省珠海市率先提出“一人購房全家?guī)汀?。在珠海市繳存公積金的職工，可提取賬戶余額的90%幫助其直系親屬購房支付首付款，也可按還貸提取，逐月提取公積金用于幫助其直系親屬償還購房貸款。 　　同樣的思路很快在四川資陽得到實施。6月6日，資陽提出實行公積金家庭代際間互助，繳存職工在本市行政區(qū)域內(nèi)購買自住住房，可申請?zhí)崛「改富蜃优》抗e金用于支付購房款。 　　新政推出的過程中，各地規(guī)定也愈發(fā)細(xì)化。例如，安徽池州明確，繳存職工家庭第二次申請住房公積金貸款購房時，家庭成員(夫妻雙方及父母、子女)公積金賬戶余額可提取用于支付房款，提取總額和貸款額度之和不得超購房總價的80%。 　　值得注意的是，推出政策的十余城整體上以三四線城市為主，除了剛剛發(fā)布文件征求意見的一線城市深圳，只有天津為新一線城市。 　　“一些三四線城市的公積金貸款占房屋總價比例比較高，如果這個政策落實之后，對于市場的推動作用也會相對比較明顯?！睆埐ㄕJ(rèn)為。

中新網(wǎng)   30 閱讀   2022-07-11 22:23