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數(shù)封“強(qiáng)制停貸告知書”，一時(shí)將爛尾樓推上風(fēng)口浪尖。 根據(jù)多個(gè)樓盤業(yè)主發(fā)布的強(qiáng)制停貸告知書，將矛頭直接指向了開發(fā)商違規(guī)挪用預(yù)售資金以及銀行違規(guī)發(fā)放貸款。 我國(guó)在期房項(xiàng)目的開發(fā)中實(shí)施預(yù)售管理制度。預(yù)售資金是指新房項(xiàng)目預(yù)售后，房企收到的各種購房款，包括定金、首付款、按揭貸款等。按照規(guī)定，商品房開發(fā)項(xiàng)目在滿足監(jiān)管部門規(guī)定的預(yù)售條件后，才能取得房地產(chǎn)預(yù)售許可證，方可在市場(chǎng)公開預(yù)售。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)收取的預(yù)售資金需按一定比例存入專門的監(jiān)管賬戶，以確保預(yù)售資金用于與預(yù)售相配套的工程建設(shè)。從這個(gè)角度看，預(yù)售資金既可以促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，又為購房者設(shè)置了一道風(fēng)險(xiǎn)“防火墻”。 但是，在過去很長(zhǎng)一段時(shí)間，為了規(guī)模擴(kuò)張，在“拿地-開工-預(yù)售-拿地”的高周轉(zhuǎn)模式下，很多新房預(yù)售后的回款資金，不是用作結(jié)算工程款，而是被違規(guī)挪走他用，通過撬動(dòng)資金杠桿，進(jìn)行大規(guī)模拿地實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張。 針對(duì)正在蔓延的爛尾樓業(yè)主“強(qiáng)制停貸”的情況，7月14日，西安市住建局等五部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于防范商品房延期交房增量問題工作措施》（下稱“《措施》”），在全國(guó)率先打響了“第一槍”。這一《措施》提出確保購地資金合規(guī)、項(xiàng)目建設(shè)全程監(jiān)管、嚴(yán)格撥付標(biāo)準(zhǔn)、夯實(shí)銀行責(zé)任等13項(xiàng)具體措施。 西安在此時(shí)出臺(tái)新政策具有很強(qiáng)的針對(duì)性，這是近期停工斷貸事件出現(xiàn)后首個(gè)官方的政策回應(yīng)，其政策內(nèi)容釋放了非常強(qiáng)的信號(hào)意義。 幾乎前后腳，河北滄州發(fā)布了《滄州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》（征求意見稿），其中明確要求，商品房預(yù)售資金應(yīng)全部存入監(jiān)管賬戶，設(shè)立監(jiān)管賬戶后，在商品房買賣合同中須注明：“購房款不進(jìn)入監(jiān)管賬號(hào)，此合同無效，買售雙方可隨時(shí)解除”字樣。 西安和滄州的措施中，都要求預(yù)售資金全額存入專用監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)管。如果這項(xiàng)政策執(zhí)行到位，實(shí)際是堵住開發(fā)商挪用預(yù)售資金的口子，讓預(yù)售資金在相關(guān)監(jiān)管部門的監(jiān)管下公開透明運(yùn)行。此外，西安還要求各轄區(qū)住建部門每月要與監(jiān)管銀行對(duì)賬不少于一次，發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)挪用重點(diǎn)監(jiān)管資金的，應(yīng)當(dāng)立即停止撥付并依法查處，以及要建立“一項(xiàng)目一檔案”制度等。這些措施是從資金全額入監(jiān)管賬戶、后續(xù)支付監(jiān)管、預(yù)售資金與開發(fā)項(xiàng)目相配套等方面建立了一整套的監(jiān)管制度，有助于實(shí)現(xiàn)資金與項(xiàng)目的配套，切實(shí)解決項(xiàng)目延期交付甚至爛尾的問題，有助于防范一些違規(guī)的樓盤進(jìn)入樓市，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)到購房者手上。 與西安不同的是，滄州在征求意見稿中提出的“購房款不進(jìn)入監(jiān)管賬號(hào)，此合同無效，買售雙方可隨時(shí)解除”則更徹底，是建立法律手段強(qiáng)化監(jiān)管的重要改革嘗試，客觀上能夠給開發(fā)商和相應(yīng)商業(yè)銀行帶來強(qiáng)化自我監(jiān)管的倒逼效益。解除買賣合同，一方面讓購房消費(fèi)者及時(shí)止損，合法停止還貸，個(gè)人信用不受影響；另一方面，還可以通過訴訟程序，讓貸款銀行或者開發(fā)商退還所支付的購房款以及相應(yīng)的利息，讓開發(fā)商或者銀行承擔(dān)違約賠償責(zé)任。 目前個(gè)別地方出現(xiàn)業(yè)主“停貸”現(xiàn)象，主要是個(gè)別房企樓盤出現(xiàn)延期交付或者部分項(xiàng)目出現(xiàn)爛尾苗頭情況，導(dǎo)致業(yè)主看不到交房希望時(shí)冒著個(gè)人誠(chéng)信受損才被迫做出的舉措。整體來看，個(gè)別房企樓盤延期交付屬于個(gè)別企業(yè)的違約現(xiàn)象，是局部風(fēng)險(xiǎn)。多家銀行的回應(yīng)也說明了這點(diǎn)。 個(gè)別房企樓盤延期交付以及導(dǎo)致的“停貸”現(xiàn)象，相關(guān)各方應(yīng)高度警惕和重視。對(duì)于此類預(yù)售工作的規(guī)范和管理，具有積極的作用，有助于防范一些違規(guī)的樓盤進(jìn)入樓市，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)到購房者手上。此類做法也是對(duì)后續(xù)房企銷售方面的規(guī)范，有助于堵住違規(guī)的樓盤入市，防范形成爛尾后風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移。
