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杭州迎來今年首個紅盤、蘇州千人搖號再現(xiàn)……房地產(chǎn)寬松政策刺激下，個別城市個別樓盤開始熱了起來。而另一邊，弱二線城市以及三四線城市，樓市仍處于下行區(qū)間。 自5月開始，樓市“松綁潮”已經(jīng)持續(xù)了兩個月，效果如何？據(jù)克而瑞統(tǒng)計，30個重點城市商品住宅成交面積環(huán)比增長31%，成交單月和累計同比降幅持續(xù)收窄，其中部分二線城市諸如蘇州、杭州、南京等迎來輪動復蘇行情。不過，福州、大連、南寧、昆明等整體成交尚在低位徘徊。 “目前市場已經(jīng)觸底，也就是說不會再持續(xù)惡化了?！比A夏新供給經(jīng)濟學研究院創(chuàng)始院長、財政部財政科學研究所原所長賈康對新京報記者表示，至于何時回暖，其實目前的中國市場分化明顯，不少地方還很“難”，而有的地方回暖會快一點。 持續(xù)下降與弱回升 今年上半年，房地產(chǎn)迎來了最密集的松綁潮。 中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，各地發(fā)布房地產(chǎn)寬松政策超過460次，而2021年上半年僅286次，同比上漲61%，5月、6月均有超100個城市發(fā)布穩(wěn)樓市政策。 “松綁城市數(shù)量刷新了歷史紀錄。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉如是評價，松綁城市級別越來越高，從一季度的三四線城市松綁為主，到4-6月份二線城市逐漸成為松綁城市主力，包括杭州、蘇州、南京、廈門、成都、武漢等熱點城市也加入穩(wěn)樓市救樓市行列。 其中，近兩個月，有超過25個二線城市發(fā)布了超過80次穩(wěn)樓市政策，成為樓市調(diào)控主力。調(diào)控手段除了松綁限購限售、降低首付比例和房貸利率外，還包括提升公積金貸款額度、多孩家庭增加購房套數(shù)、發(fā)放購房補貼、實行“房票”安置、一人買房全家?guī)偷鹊取? 五花八門的松綁手段，目的只有一個，就是釋放購房需求、助力樓市走出下行趨勢。 那么，經(jīng)過兩個月的高頻調(diào)整，這場以二三四線城市為主的全面松綁潮效果如何？樓市下行趨勢是否發(fā)生了逆轉(zhuǎn)？成交是否回溫？ 克而瑞統(tǒng)計的30個重點城市(4個一線城市、26個二三線及其他城市)數(shù)據(jù)顯示，6月份，4個一線城市商品住宅成交面積為293萬平方米，環(huán)比大增85%，同比下降17%。受各地政府利好政策頻頻影響，26個二三線及其他城市穩(wěn)步復蘇，成交量環(huán)比增長24%，同比下降41%，上半年累計成交量同比仍然“腰斬”，跌幅顯著超過一線城市。 可以看出，北上深樓市政策幾乎沒有松綁，但是成交量走在前端。而重點二三線城市雖然不同程度松綁，成交有所回升，但是整體仍處于下行趨勢。 強二線復蘇與城市分化 近日，一則經(jīng)濟學家任澤平在蘇州搖號買房的消息在坊間流傳甚廣，雖然該消息未得到他本人確認，但是卻讓蘇州千人搖號盤受到關注。 據(jù)了解，位于蘇州工業(yè)園區(qū)湖東板塊的頤和玲瓏花園開盤推出161套房源對外銷售，共計1867組客戶參與搖號，其中非人才房源的中簽率低至4.3%。 在全國樓市整體仍顯低迷之時，熱點樓市蘇州再現(xiàn)千人搖號盤，這背后不僅僅是一二手房價格倒掛，還有蘇州在限購限售松綁、公積金貸款額度提高、房貸利率全國最低等寬松政策疊加下的樓市復蘇。 一位蘇州房產(chǎn)中介人士告訴記者，其公司在“6·18”之后12天的新房成交量與5月持平，其中姑蘇區(qū)復蘇較快，主要是因為有很多優(yōu)質(zhì)學區(qū)房。中指研究院蘇州分院分析師金珂分析稱，目前在政策的帶動下，蘇州新房市場呈現(xiàn)回暖態(tài)勢，購房者信心也在逐步恢復，但區(qū)域分化依然明顯，市場關注度仍集中在區(qū)位優(yōu)越、規(guī)劃利好的項目上。 除了蘇州外，熱門城市杭州也迎來今年首個“紅盤”，報名超過4000組，中簽率低至5.4%。據(jù)了解，杭州在全國樓市松綁的關鍵節(jié)點5月中旬推出新政，包括放寬限購、降低增值稅免征年限、增加三孩家庭購房套數(shù)等，意味著全國樓市調(diào)控新一輪升級。 不過，相比熱點城市的復蘇，福州、大連等二線城市以及以衢州、海口等為代表的三四線城市，雖然也發(fā)布了松綁政策，但是整體市場表現(xiàn)平平，下行趨勢仍然明顯。 克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月份，蘇州、杭州、南京、鄭州等城市的商品住宅成交面積分別環(huán)比增長31%、24%、36%、65%，同比分別下降27%、57%、26%、 34%；合肥、昆明、大連、福州等城市的商品住宅成交面積分別環(huán)比下降15%、16%、22%、24%，同比下降22%、44%、53%、72%。 貝殼研究院認為，從市場復蘇的節(jié)奏和力度看，強二線城市領先。杭州、成都、南京、蘇州等強二線城市調(diào)控放松后，二手房成交明顯增長，政策效果持續(xù)性也較強。不過，總體來看，盡管5、6月份二手房市場出現(xiàn)了邊際復蘇，但當前市場成交量還處于較低的位置。 來自大連的一位房產(chǎn)中介表示，二手房帶看量比政策松綁前有所增多，一周兩三次，之前是一次都沒有，但目前不是特別剛需的客戶，基本都在觀望中。 整體來看，此輪轟轟烈烈的全國樓市松綁潮，不同區(qū)域、不同城市、不同板塊、不同樓盤都呈現(xiàn)出明顯的分化特征。 下半年樓市能企穩(wěn)嗎？ 對于當前樓市現(xiàn)狀，6月28日，萬科董事會主席郁亮在2021年度股東大會上表示，“短期市場已觸底”，由此引發(fā)熱議，相關詞條登上微博熱搜榜，當天閱讀量破千萬。資本市場更是聞風而動，次日股市開盤，地產(chǎn)股集體逆勢上漲。 有網(wǎng)友評價稱，“短期看，表述很準確”，但也有很多不同的聲音，“這才哪到哪啊，觸底還早著呢”“反正我沒錢買”“觸底一定要反彈？有沒有可能反復摩擦？” 部分城市的弱回升，難掩房地產(chǎn)市場整體仍處于底部的現(xiàn)實，尤其是在疫情影響、宏觀經(jīng)濟層面未有明顯改善、樓盤停工爛尾等多重因素影響下，購房者預期仍顯悲觀。 植信投資首席經(jīng)濟學家兼研究院院長、中國首席經(jīng)濟學家論壇理事長連平表示，政策寬松效應正在逐步顯現(xiàn)，最近我們看到一些數(shù)據(jù)下行趨勢有所收縮放緩，但不少同比數(shù)據(jù)還在下行。政策效應的顯現(xiàn)仍需要時間，還需要其他各個方面的配合，比如整個宏觀運行總體狀況的改善、消費的回升、對未來經(jīng)濟預期的改善等等。 觸底之后的橫盤會持續(xù)多長時間？樓市何時開始企穩(wěn)回溫？郁亮稱，市場恢復是一個緩慢溫和的過程，恢復仍需要時間。連平的判斷是，樓市在今年三季度可能還會繼續(xù)向下，真正企穩(wěn)可能是三季度中后期，四季度會出現(xiàn)一定程度的反彈，明年房地產(chǎn)市場可能會結(jié)束目前短周期下行態(tài)勢，逐步形成一個新的向上周期；鑒于需求增長進一步放緩，未來房地產(chǎn)投資增速會再下一個臺階。 中指研究院預測，今年下半年，全國市場逐步進入企穩(wěn)恢復通道，但市場恢復節(jié)奏仍依賴于宏觀經(jīng)濟的修復節(jié)奏、疫情防控效果及政策優(yōu)化力度等方面；熱點城市三季度有望繼續(xù)回升，預計全年商品房銷售面積同比降幅超10%。 新京報記者 段文平 ■ 調(diào)查 4成網(wǎng)友擬今年買房，購房信心仍不足 房地產(chǎn)市場預期尤其是購房者預期至關重要，直接影響著現(xiàn)在與未來的買房行為。此輪松綁潮之下，購房者的心理是否發(fā)生改變？政策松綁是否影響他們購房？ 近日，新京報與貝殼研究院聯(lián)合推出了購房意愿調(diào)查，對于一線、新一線、二三線及其他城市的約2000個樣本的問卷調(diào)查結(jié)果顯示，今年有購房計劃的人占比42%，沒有購房計劃以及觀望中的人占比58%。而央行近期的一份問卷調(diào)查也顯示，問及未來三個月準備增加支出的項目時，“購房”在七個選項中排名第五。 整體來看，購房者對于房地產(chǎn)市場預期仍信心不足。南京市房地產(chǎn)學會副會長孟祥遠認為，對房地產(chǎn)來說，“信心比黃金重要”，因此修補信心依然非常關鍵。 二三線城市購房信心低于一線城市 “房價還會降嗎”“利率還會下調(diào)嗎”“房價會漲嗎”……定居在三線城市的劉一(化名)經(jīng)常向一位了解房地產(chǎn)的朋友拋出此類問題。對于有買房計劃的劉一來說，雖然持續(xù)關注著上半年的政策松綁以及樓市行情，但是直到今天為止，她仍未出手?！罢w市場不太好，感覺利率還有下降的空間，我并不著急。”劉一如是說。 樓市政策松綁潮下，像劉一這樣猶豫不決、處于觀望中的人很多。 根據(jù)問卷結(jié)果，在“今年是否有購房打算”的問題中，有購房計劃的人占比42%，沒有購房計劃的占比21%，觀望中的占比37%。細分來看，二三線城市購房者的觀望情緒高于一線城市，其中一線城市觀望人群占比33%，新一線城市是42%，二線城市和三線及其他城市分別為39%、36%。值得關注的是，三線及其他城市中，沒有購房打算及觀望人群合計占比76%。 哪些原因會讓購房者買房？問卷結(jié)果顯示，剛需購房、樓市政策不斷寬松、房價下降等原因排名靠前。又有哪些寬松政策會令購房者心動呢？根據(jù)問卷結(jié)果，“房貸利率下降”的投票占比為27.17%，“首付降低”的投票占比為22.23%，各種優(yōu)惠促銷政策、公積金貸款額度提升的選擇占比分別為17.96%、17.26%。 而哪些因素會影響購房者的買房計劃呢？根據(jù)問卷，“房價太高、買不起”排名第一，占比為31.13%，“因為疫情影響，擔心收入不穩(wěn)定而影響買房計劃”的占比達到22.32%。此外，開發(fā)商資金頻頻出現(xiàn)問題，部分問卷參與者也擔心房子停工、交不了房。 總體上，對于能級較高的一線城市，購房需求仍然存在。但是，整體來看，購房者對于房地產(chǎn)市場預期仍偏悲觀。 不止于此，近日，央行發(fā)布了《2022年第二季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告》，在全國50個城市進行了2萬戶城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查。結(jié)果顯示，對下季度房價，16.2%的居民預期“上漲”，54.6%的居民預期“基本不變”，16.0%的居民預期“下降”，13.2%的居民“看不準”。 孟祥遠表示，當前居民對于房價上漲的信心依然不足，看跌或看不準的態(tài)度占據(jù)近30%。 此外，問及未來三個月準備增加支出的項目時，居民選擇比例由高到低排序為：教育(28.1%)、醫(yī)療保健(27.4%)、大額商品(18.7%)、社交文化和娛樂(18.1%)、購房(16.9%)、旅游(15.2%)、保險(13.9%)?！百彿俊边x項位列第五，較二季度下降一位。 以時間換空間逐步構(gòu)筑市場信心 對于購房者信心不足的原因，國海證券首席經(jīng)濟學家夏磊分析稱，四大因素影響居民購房信心。一是期房爛尾，房企危機削弱購房者對期房信心，加重觀望情緒。二是收入下降，經(jīng)濟、就業(yè)形勢不樂觀，居民預防性儲蓄增加，且擔心斷供問題，買房決策比以往更謹慎。三是疫情形勢，購房者看房、選房、線下簽約均受到影響。四是房價漲幅，居民買漲不買跌，房價漲幅趨緩時，購房者選擇觀望。 在華夏新供給經(jīng)濟學研究院創(chuàng)始院長、財政部財政科學研究所原所長賈康看來，悲觀情緒需要一段時間對沖掉，“從過去的市場觀察來看，要等到一個臨界點：在房價還沒上漲時，少數(shù)剛需或者有財富支付能力的人出手，等到熱乎勁起來了，就會一起出手，前幾輪市場周期都表現(xiàn)出了買漲不買落的羊群效應。不過，從全國來看，沒有一個統(tǒng)一的臨界點，不同城市、不同場景都要具體分析。” 那么，對于增強購房者信心方面，還有哪些調(diào)控手段可用呢？ 在業(yè)內(nèi)人士看來，目前有些城市房地產(chǎn)政策仍然較嚴，有進一步放松的空間，諸如有的城市仍執(zhí)行“認房又認貸”，二套房首付比例較高，部分改善人群受到影響。此外，在信貸方面，央行雖然下調(diào)了5年期LPR的下限，但是很多城市銀行在房貸利率執(zhí)行上仍是普遍上浮。 克而瑞研報分析稱，目前除了政策“幫扶”之外，主要還是依托核心城市轉(zhuǎn)暖和實體經(jīng)濟恢復，以時間換空間，逐步構(gòu)筑市場信心，從而恢復樓市自身的良性循環(huán)。
