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在降低首付、放開限購限售的同時，多地落實差別化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求，多地首套房貸利率下調至4.25%。 　　據澎湃新聞不完全統(tǒng)計，繼5月20日5年期以上貸款市場報價利率(LPR)超預期下調15個基點后，多地房貸利率也隨之下調。截至目前，至少包括新疆、青海西寧、安徽蚌埠、江西九江、江西宜春、江蘇蘇州、天津、河南鄭州、山東青島、山東濟南、內蒙古呼和浩特、河北唐山、江蘇南通、廣東惠州等地的首套房貸利率降至4.25%。 　　諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄指出，5月15日，央行、銀保監(jiān)發(fā)布差別化住房信貸政策，提出首套房貸款利率下限下調20個基點，各地可因城施策，隨后時隔5天，5年期LPR下調15個BP至4.45%，疊加此前的政策，也就意味著各地的最低利率可達到4.25%。 　　以惠州為例，惠州市房地產業(yè)協(xié)會消息顯示，據不完全統(tǒng)計，截至5月底，惠州33家各大分行中，已有工行、建行、中行、農行、交行、廣發(fā)、郵儲、平安、招商、廣大、華夏、龍門農商、浦發(fā)等至少13家銀行的首套房貸利率降至4.25%。 　　而在去年5月，惠州首套、二套房貸利率分別為6.5%、7.0%。 　　《惠州日報》顯示，從去年年底開始，惠州房貸利率開始下降。今年1月底下調至5.2%、5.35%。到5月初，首套最低執(zhí)行5.0%-5.2%，二套最低執(zhí)5.3%-5.4%。隨后，央行又下調房貸利率，惠州首套、二套最低降至4.8%、5.2%。一年來持續(xù)降低利率，大大降低了置業(yè)者的購房成本。 　　濟南市住建局消息顯示，繼5月15日央行針對首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率(LPR)減20個基點之后，5月20日5年期以上LPR調整為4.45%。目前濟南市個人住房貸款利率最低可達首套房4.25%，二套房5.05%，該調整是對支持剛性和改善性住房需求的重大利好，減輕了購房者還款壓力。 　　從全國范圍內來講，在利率調整前，首套個人住房LPR此前最低為4.6%，利率調整后，首套房貸款利率最低降至4.25%。以100萬元貸款金額、30年期等額本息還款的按揭貸款為例，在利率調整前，首套個人住房LPR為4.6%，此時月供額為5126.44元。利率調整后，首套房貸款利率最低4.25%，此時月供額為4919.4元。以此計算，月供額減少了約207元，貸款總利息減少約7.45萬元。 　　“首套房房貸利率已低至4.25%，已經是近十年來的利率水平低點，可以看出中央從金融層面拉動居民購房信心的力度明顯增強?！?58安居客房產研究院分院院長張波說。 　　陳霄認為，整體來看，首套房貸款利率下調，可以減輕購房者的還款壓力，一定程度上有利于緩解觀望情緒，提升購房意愿，雖然短期內政策效應可能尚不顯著，但是長期來看，預計后續(xù)市場修復進程將會加速，尤其是下半年市場有望加速回升。 　　此外，上海易居房地產研究院總監(jiān)嚴躍進指出，各地對于一手房和二手房、首套房和二套房、小戶型和大戶型、限購區(qū)和非限購區(qū)、普通家庭和多孩家庭、普通市民和新市民等都會形成不同的利率政策。即便是相同的條件，不同銀行甚至不同銀行網點也會有不同的貸款利率區(qū)別，這都是需要注意的地方。當然房貸利率的政策，有時候也會因為房地產其他政策的變動而變動。比如說，有些城市為了鼓勵改善型購房需求，會有明確規(guī)定，即償還了首套房的房貸，那么就可以不執(zhí)行“認房又認貸”，而改為執(zhí)行“認貸不認房”。此時若是認購第二套房的時候，就可以享受首套房的政策，即可享受到首套房的極低利率。換言之，低利率也會因各地的購房政策調整而調整。對于這種差異，需要購房者自己結合實際來甄別。

近日，市民劉女士通過房產中介公司買了一套二手房，除了自己要支付的稅費和中介傭金外，還支付了加急費、評估費、按揭費等多項收費，且有些收費并沒有相關票據。對此，她提出疑問：購買二手房究竟需要支付哪些費用？ 　　羊城晚報記者了解到，目前廣州二手房買賣的費用主要涉及中介傭金、稅費、按揭費等。除了政府規(guī)定的買賣方稅費是統(tǒng)一的外，各中介公司對中介費和按揭費的收費都有所不同。 　　二手房交易費用各有不同 　　買一套二手房，買家主要涉及的有傭金、契稅、按揭費這三大費用。其中的契稅，政府有相關的細化的收費標準，比較明晰。但中介費和按揭費，就會有較大差別，這也是買家容易覺得“入坑”的地方。 　　廣州市房屋交易監(jiān)管中心和廣州市房地產中介協(xié)會發(fā)布的《廣州市房地產中介信用白皮書(2021年)》顯示，在二手房買賣業(yè)務中，傭金比率在1%-2%之間仍是市場主流，有53.42%的中介機構采用；傭金比率為1%及以下的中介機構比例約占27%；傭金比率在2%-3%范圍的中介機構較2017年和2019年有所增加，約占19.2%。 　　鏈家天河北大區(qū)總監(jiān)邵紅影和德佑全通地產總經理賴永榮告訴羊城晚報記者，在他們所在的門店，傭金一般由買賣雙方共同支付，其中買家需交房屋成交總價的2%作為傭金，賣家則為交納上述的1%。但如果是老客戶、或者是房屋的成交金額較大，可以根據實際情況適當給予一定折扣。 　　羊城晚報記者了解到，與貝殼合作的中介品牌，它們的收費標準一致；但很多該平臺外的房產中介公司，它們的傭金標準并不相同。比如有些大型中介公司推出的是買賣雙方各收取成交總價的0.69%作為傭金；有些小型中介公司則可以議價，因客戶而異。 　　按揭費用同樣如此。據了解，目前廣州二手房交易過程中的按揭費主要由兩種收費方式，一種是按單算，每單從2000-4000元不等，也有議價空間，需要買家面談；一種是收取貸款總額的0.5%-0.8%來計算按揭費，例如如果貸款額是300萬元，則需交按揭費1.5萬-2.4萬元。 　　房屋交易合同需認真通讀 　　“這些年消委會陸續(xù)收到一些有關房地產交易的消費投訴。其中一項重點就是交易不透明，存在價格欺詐的問題，以及消費者受到侵害后消費維權取證難的問題?！睆V州市消費者委員會副主任張開仕說。 　　據廣州市房地產中介協(xié)會發(fā)布的數據，2021年有關房地產中介服務的“12345”熱線及投訴案件共計1296宗，其中關于“亂收費”內容多達135宗，包括收費項目標準不透明，強制或捆綁收費，或未按中介服務合同約定收取中介服務費、收取合同約定以外的費用等。 　　市民張女士告訴記者，她在去年買房時擔心銀行放貸慢，在聽從了房產經紀建議后，加付了5000元放貸加急費，但銀行放貸并未因此快多少。 　　面對市場一些收費亂象，廣州有11家房產經紀品牌(廣州鏈家、廣州德佑、住商不動產、置家地產、21世紀不動產、住天下、珍房源、添房置業(yè)、房六六、祈安地產、眾譽地產)推出了“按揭0收費·交易無捆綁”服務承諾，即房屋交易過程中均為一次性傭金收費，不收取按揭服務費。張開仕表示，此舉有利于營造放心消費環(huán)境、共促消費公平。 　　業(yè)內人士提醒，買賣雙方在簽訂合同時，都需認真通讀合同里每一項條款及相關的補充協(xié)議，包括收費明細、違約責任等，以盡可能保護自身權益。

鹽城市多部門聯(lián)合出臺《關于有效應對疫情影響促進市區(qū)房地產市場健康發(fā)展的八項政策》。 　　政策具體內容如下： 　　對購買新建商品住房給予補貼 　　在鹽來鹽大專及以上學歷人才或2016年1月1日后生育二孩的家庭，購買新建商品住房的，給予所繳納契稅50%的一次性購房補貼，最高不超過3萬元。2021年5月31日后生育三孩及以上的家庭(符合現行生育政策)，購買新建商品住房的，給予所繳納契稅100%的一次性購房補貼，最高不超過6萬元。 　　給予安家落戶購房補貼 　　在市區(qū)就業(yè)創(chuàng)業(yè)并繳納社保滿1個月以上的人員，購買新建商品住房的，給予購房網簽合同總價1.5%的購房補貼，最高不超過3萬元。 　　鼓勵購買新房改善居住條件 　　對購買新建商品住房，出售原有住房的，如原有住房出售后繳納的契稅低于新房契稅的，按原有住房出售繳納契稅金額予以補貼；如原有住房出售后繳納的契稅高于新房契稅的，按新房繳納契稅金額予以補貼。補貼最高不超過3萬元。出售原有住房的時限為文件頒發(fā)之日至2023年12月31日。 　　延長土地出讓金繳納期限 　　新出讓土地出讓金繳款期限可適當延長，一個月內繳納總價款的50%，余款可在合同簽訂后12個月內繳清，并在合同中約定。 　　幫助開發(fā)企業(yè)紓困解難 　　因新冠疫情影響房地產開發(fā)項目建設，造成延期復工或停工的，應合理順延工期，延期交付時間根據實際情況確定。對受疫情影響的房地產開發(fā)項目，城市基礎設施配套費可延期繳納，延期繳納時間最長不超過6個月。引導金融機構支持房地產企業(yè)開發(fā)貸款和并購貸款的合理需求，有效緩解房地產市場資金鏈運行壓力。落實差別化住房信貸政策，努力降低購房貸款利率、首付比例。 　　支持開發(fā)滿足剛需和改善性需求的產品 　　開發(fā)企業(yè)可根據市場需求對規(guī)劃建設方案申請優(yōu)化調整，經依法批準后實施。方案調整不得改變土地性質和用途，容積率、綠地率、建筑密度等各項規(guī)劃技術指標必須符合出讓合同約定的出讓條件。方案調整須征得相關權利人的同意。 　　支持分步解除建設用地使用權抵押 　　在金融機構認可的情況下，已辦理建設用地使用權抵押的，支持房地產開發(fā)企業(yè)合理量化建設用地使用權，辦理抵押權變更登記或者以在建建筑物抵押置換，將擬辦理預告登記商品房對應的建設用地使用權份額從抵押范圍中解除；已辦理在建建筑物抵押的，支持企業(yè)按批次按套解除抵押，方便辦理預告登記，及時回款，緩解資金壓力。 　　優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管 　　商品房預售重點監(jiān)管資金第一個使用節(jié)點條件放寬形象進度要求，只需要滿足預售許可一個月條件即可申請使用。對于信用考評A類的房地產開發(fā)企業(yè)可在預售進度條件、預售資金監(jiān)管使用方面享受優(yōu)惠政策。 　　政策實施時間自文件頒發(fā)之日至2022年12月31日。適用范圍為市區(qū)高速圍合圈及鹽城環(huán)?？萍汲恰Ⅺ}城高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)所轄區(qū)域。適用產品為新建商品住房，不含經濟適用房、農民公寓、拆遷安置房等。

十年前與父親合力買房(首付各出一半，房貸由本人承擔)，當時本人已婚。房產證寫父子二人名字。 　　如今父母年邁，身體狀況并不好。想了解一下，萬一父母身故，這套房子的繼承如何順利進行？有什么需要注意的？本人是獨生子，父母雙方均有兄弟姐妹。 　　解答人 　　廣州公證處辦公室副主任何思明 　　我們通常所說的“繼承”指的是繼承人對死者生前的財產權利和義務的承受。就是說，自然人死亡時，其遺留的個人合法財產歸死者生前在法定范圍內指定的或法定的親屬承受的民事法律關系。 　　結合《中華人民共和國民法典》第1062條的相關規(guī)定以及小陳所說的情況來看，房屋雖然寫了他和父親的名字，推定為他和父親為共同產權人，但房屋是小陳父母婚后和小陳婚后取得的，而且房貸中包含了夫妻婚后的收益。因此，這套房屋應該是小陳父母、小陳夫妻的共有財產。 　　繼承最怕“拖”。有的當事人認為，房產證寫的是父母的名字，自己是獨生子女；或者房產證寫的是父母的名字，買房時是自己出的錢，在父母百年終老的時候，房屋自然歸自己所有。甚至，有的當事人認為，自己和父母是同一戶口簿且共同居住，其他兄弟姐妹有的外嫁、有的遷移戶口，自己才是唯一繼承人。其實，這種的想法是忽略了繼承中“繼承人范圍”以及可能牽涉的“轉繼承”“代為繼承”等法律問題。 　　《中華人民共和國民法典》第1127條規(guī)定了繼承人的范圍及法定繼承順序。法定繼承有兩個繼承順序： 　　配偶、子女、父母為第一順序法定繼承人。其中，配偶是指合法婚姻關系而確立夫妻關系身份的男女雙方；子女包括婚生子女、非婚生子女、養(yǎng)子女、有撫養(yǎng)關系的繼子女；父母包括生父母、養(yǎng)父母和有扶養(yǎng)關系的繼父母。喪偶兒媳對公婆、喪偶女婿對岳父母盡了主要贍養(yǎng)義務的，作為第一順序繼承人。 　　兄弟姐妹、祖父母、外祖父母為第二順序法定繼承人。其中，兄弟姐妹包括同父母的兄弟姐妹、同父異母或者同母異父的兄弟姐妹、養(yǎng)兄弟姐妹、有扶養(yǎng)關系的繼兄弟姐妹。 　　繼承開始后，由第一順序繼承人繼承，第二順序繼承人不繼承；沒有第一順序繼承人繼承的，由第二順序繼承人繼承。 　　由此可見，法定繼承人的范圍很廣?；氐叫￡惖那闆r，作為獨生子女，有兩種情況要多加留意： 　　一是如果小陳的祖父母、外祖父母早于小陳父母去世的話，繼承人范圍還相對少一些，僅有小陳一人。但是，如果小陳的父母沒有在遺囑或贈與中約定自己的財產只歸小陳一人所有，那么，小陳從父母那里繼承所得的財產會轉化為小陳夫妻共有財產。 　　二是如果小陳的父母去世后，小陳沒有及時辦理繼承手續(xù)，房產證依然有小陳父親的名字，小陳的祖父母或外祖父母后于小陳的父母去世，且沒有放棄繼承的，按照《中華人民共和國民法典》第1152條的規(guī)定，小陳祖父母或外祖父母應當繼承小陳父母的遺產轉給小陳祖父母或外祖父母的繼承人。在這種情況下，小陳父母的兄弟姐妹，也就是小陳的叔父、伯父、姑母；舅父、姨母享有轉繼承的權利。 　　從小陳的家庭情況來看，為了順利實現權利人的意愿，避免財富傳承過程中“節(jié)外生枝”，如果小陳的父母健在且神志清醒的話，可以以立遺囑的方式確保順利繼承房產。在遺囑中，可以將個人去世后的遺產指定由法定繼承人中的一人或者數人繼承。在遺囑的6種形式中，建議當事人選用公證遺囑方式安排自己的遺產。

新房交付，本應是一件大喜事，但陳某收房后卻開心不起來，剛到手的精裝房，還沒來得及入住，就出現了衛(wèi)生間污水反冒的情況，房間木地板被浸泡。那么，維修期間業(yè)主外出租房的租金能否得到賠付？近日，南寧市青秀區(qū)人民法院審理了這起案件，判決開發(fā)商支付原告陳某租金損失3667元。 　　2017年9月6日，陳某買了一套商品房。2019年11月17日，陳某按照開發(fā)商的要求，辦理交接房屋手續(xù)。同年11月30日，陳某突然發(fā)現新購買房屋內衛(wèi)生間污水反冒，立即將問題投訴至小區(qū)物業(yè)。物業(yè)公司于12月24日更換了陳某房屋的地板，并全面消毒，隨后通知陳某辦理入住手續(xù)。 　　新購精裝房尚未入住遭漏水，而且是衛(wèi)生間的污水反冒，這讓陳某無法忍受。去年6月8日，陳某將開發(fā)商起訴至法院，要求開發(fā)商支付房屋質量問題導致延期交付入住產生的房租、租房物業(yè)費、停車費、誤工費和精神損失費，合計18990元。 　　對此，開發(fā)商辯稱其已依約履行了合同約定的義務并對房屋進行修復，且陳某所訴請的金額也缺乏事實和法律依據，要求法院駁回陳某全部訴訟請求。 　　法院經審理認為，雖然陳某與開發(fā)商簽訂的《商品房購買合同》中的保修責任條款約定“商品房在保修期內因工程質量造成買受人經濟損失的，確屬工程質量問題的，出賣人賠償買受人的直接經濟損失……”，但《商品房購買合同》是開發(fā)商作為房產開發(fā)商事先預先擬定格式合同，根據相關法律規(guī)定，提供格式合同的一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利的該格式條款無效。且根據相關規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應當賠償損失，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。故在涉案房屋漏水而無法使用的情況下，雖然開發(fā)商及時履行維修義務，但本次漏水除房屋修復外，還對陳某的生活造成其他的影響，所以開發(fā)商還應向陳某賠償因房屋漏水問題導致延期交付入住期間產生的租房費用。至于陳某主張的誤工費、停車費、物業(yè)費、精神損失費等，因其未能提供相應的證據證明相應款項支出的具體情況，且涉案房屋不屬于人身意義的特定物品，法院不予支持。 　　最終，法院綜合陳某提交《租賃合同》的簽訂時間、房屋面積、月租金金額、地址位置等因素，判令房地產公司支付陳某在涉案房屋漏水維修期間租金損失3667元。 　　目前，該判決已發(fā)生法律效力，雙方均未提起上訴。

二季度以來，樓市政策放寬的力度均逐步走強，范圍更是從三四線城市逐步邁向一二線。 　　隨著南京、成都、杭州、蘇州等實力強勁的新一線城市已紛紛釋放政策利好，樓市的重中之重、四大一線城市的調控動向，尤為引發(fā)關注。 　　廣州限購政策微調，有樓盤出現漲價 　　進入6月，廣州樓市傳來限購松動的消息。外地人在廣州買房，繳納五年社保或個稅允許中間累計斷繳3個月。 　　這一消息得到了廣州12345熱線的證實，而在此前，非本市戶籍在廣州購房需要連續(xù)60個月社?；騻€稅證明，不得中斷或補繳。 　　繳納社保是很多人安家廣州的重要方式之一。雖只是一個小小的口子，但對于政策出臺從來穩(wěn)健克制的一線城市來說，還是引發(fā)了相當大的關注。 　　“當前廣州樓市仍處于‘筑底’階段，市場購房信心仍不足。通過降低外地戶籍購房社保門檻來激活市場需求，可看做是在限購政策方面進行優(yōu)化，后續(xù)不排除還會有相關的優(yōu)化政策，進一步支持市場的剛性和改善性購房需求。”中指研究院廣州分院研究主管陳雪強認為。 　　“新政出來后，確實有人找我或者店里咨詢，但大多是來確認政策的真假，沒有直接開始選房這么著急的，畢竟細則的出臺、資質認證等等都還需要時間。”廣州房地產中介小楊對記者表示，但可以確認的是，這一變動確實會激活一部分人的購房資格。 　　“95后”陶斐(化名)剛剛4月份在廣州買下了人生中的第一套房。80㎡左右的房子，單價在4.85萬元左右。在她看來，三百多萬元的總價，一百多萬元的三成首付是自己當前比較能接受的價位，也算是當下最普遍的。 　　“在廣州，300萬-400萬元的房子確實是剛需中的剛需，大概有三分之一的人咨詢的都是這一范圍的?！毙钜脖硎尽? 　　“各方面都挺滿意的，有一點比較遺憾，就是我是在房貸利率高位的時候‘上車’的。我貸款的利率是5.4%，聽說現在我貸款的銀行能做到4.6%左右了?！碧侦痴f。 　　正如陶斐所言，在這一個月的時間里，廣州持續(xù)改善信貸環(huán)境以刺激樓市回暖，房貸利率步步下降，近來更是傳出了首套房貸利率低至4.25%的消息。 　　小楊對此表示，4.25%的利率有，但是極為罕見，對于買房者、樓盤等的資質要求都非常高。“不過貸款最近真的簡單了很多，比如去年銀行對首付來源等查得都非常緊，今年不僅利率明顯下調了，從審批到放寬的速度也肉眼可見地加快，一周之內基本都能完成?！? 　　但讓陶斐感到安慰的，是自己小區(qū)里的不少樓盤已經在漲價了，從4.85萬元的單價漲到了近6萬元。“也有人和我說覺得房價還會跌，但我也屬于剛需購房，總體還是感覺不虧?！? 　　專家：一線城市的樓市調控仍將謹慎 　　同為一線城市，北京、上海、深圳卻處在和廣州不同的境遇。 　　“目前來看，廣州的市場和北上深有所差異，廣州土地供應量大，商品房市場供給量也大，同時市場的分化程度更明顯，因此在調控層面動作會相對大一點?！?8安居客房產研究院分院院長張波表示。 　　廣州中原研究發(fā)展部數據顯示，截至5月末，廣州全市庫存量1121.3萬平方米，去化周期13.7個月。雖整體處于合理區(qū)間，但市場分化現象嚴重?？梢娙蕴幱谏疃日{整期的廣州，恢復置業(yè)信心、去庫存仍是重中之重。 　　而根據中指監(jiān)測數據，上海、深圳短期庫存出清周期均在6個月左右，庫存明顯不足，其中上海在本輪疫情前市場已現企穩(wěn)跡象，疫情打亂了市場恢復節(jié)奏，深圳當前市場情緒略有好轉。 　　從上海的政策調整來看，6月僅出臺了世界排名前50院校留學生在滬工作后可直接申辦落戶的新規(guī)。而在剛剛結束的上海今年首輪集中供地中，土拍市場熱度也有所回暖，36宗地塊全部成交，攬金834.7億元。 　　反觀深圳，雖依然未等到專屬的樓市利好政策，但市場卻也悄然有了變化：深圳二手房成交量已連續(xù)第3個月上漲，二手房價也在“11連跌”后，首次迎來上漲。 　　中國城市經濟專家委員會副主任宋丁表示，深圳樓市的“回暖”態(tài)勢是由于央行下調5年期LPR，推動深圳銀行系統(tǒng)普遍下調房貸利率，同時，全國超100城出臺樓市寬松政策，制造了寬松氛圍傳導至深圳，也對購房者入市起到一定的引導作用。 　　對于首都北京來說，新冠疫情的反復讓北京樓市失去了傳統(tǒng)的“紅五月”。6月2日，《北京市統(tǒng)籌疫情防控和穩(wěn)定經濟增長的實施方案》出臺，以減租、推動保障房建設等方式促進住房消費。較為新穎的是，北京提出了今年將完成四批次集中供地。 　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，北京此次政策支持的重點還是剛性需求，把其重要性列在改善型需求之前，這說明北京本身是不缺需求的，所以在住房消費方面明確的是支持住房租賃，特別是保障性租賃住房方面的消費。 　　對于四大一線城市未來政策的出臺方向，業(yè)內普遍認為，北上深在限購限貸等政策層面寬松的可能性非常小。 　　“一線城市整體市場基本面較好、人才導入能力較強，其政策調整預期相對較小，預計仍以微調為主，更多以疫情紓困或引進人才等為突破口，修復市場信心?！敝兄秆芯吭褐笖凳聵I(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜認為。

剛剛復工復產的上海，很多豪宅已經迫不及待地掛牌上市。 　　據我們不完全統(tǒng)計，6月初，上海平均每天至少有3套總價3000萬以上的豪宅(含新房和二手房)成交。僅6月初，上海已有超過30套總價1億元以上的豪宅二手房源新掛牌上市。 　　對比克而瑞研究的數據，2021年以來，上?？們r1億元以上的豪宅(含新房和二手房)一共只成交了45套。 　　最新掛牌的一套豪宅房源，位于上海的黃金地段新天地，房源還在5年限售期內，已被標上1.25億元的總價掛牌上市，單價接近36萬元/平方米。 　　這套房子2021年的買入價僅6000多萬元，時隔一年，就被業(yè)主以近兩倍價格掛出，且不說能否成交，業(yè)主的投資心態(tài)可窺一斑。不過，上海價格最堅挺的豪宅，還是位于被稱為“梧桐區(qū)”的“衡復歷史文化風貌區(qū)”周邊的老洋房。 　　目前，上海成交的豪宅中，單價最高紀錄已經達到75萬元/平方米，這是一套位于華山路889號的老洋房，2021年以8.5億元總價成交，刷新了上海頂豪單價紀錄。 　　上海永嘉路老洋房，5年賺8000萬 　　6月上海復工復產之后，上海豪宅市場掛牌與成交顯現出活躍跡象。 　　從成交情況來看，最受矚目的當屬位于上海永嘉路一棟近百年的花園洋房，2.5億元總價，折合成交單價64.7萬元/平方米，歷經兩個月平靜，上海的豪宅市場因為這套房源的成交出現了一個小高潮。 　　該房源是花園住宅，位于永嘉路569號，是上海市徐匯區(qū)文物保護建筑。 　　永嘉路一家專門做老洋房業(yè)務的中介門店負責人告訴我們，近期成交的永嘉路569號住宅價格屬于“比較好的價格”，以往他們代理的房源大多都要經過至少幾個月的時間才有可能成交。 　　本次以2.5億成交的永嘉路569號老洋房，是中國染料化工業(yè)的創(chuàng)始人吳光漢先生舊居，上一次成交是在2017年，成交總價1.7億元。 　　永嘉路這套老洋房從2017年買入到了2022年5月賣出，5年價格上漲8000萬元，漲幅高達47%，該套房源可謂獲利可觀。 　　6月初上億豪宅掛牌30套，供過于求？ 　　我們在現場調研中發(fā)現，最近部分專注中高端住宅業(yè)務的中介門店掛牌量出現明顯增長，一位只做3000萬以上豪宅交易的中介人員表示：“上海復工之后，的確有一波放量掛牌，單純從量上來看是多了不少，但目前還不能確定是否和兩個月的疫情管控后集中掛牌有關，還要再觀察一段時間。” 　　據不完全統(tǒng)計，2022年6月初，上?？們r1億以上的豪宅就已經有超過30套的二手房源掛牌。 　　據克而瑞中國房地產決策咨詢系統(tǒng)顯示，2021年1月至2022年5月期間，總價1億以上的一手豪宅共成交18套，二手豪宅共成交27套，累計成交45套。 　　換句話說，2022年6月至今，上?？們r1億以上的豪宅掛牌量已超過過去一年多的成交量，很有可能出現供過于求的現象。 　　從成交情況來看，克而瑞研究數據顯示，2022年6月1-9日，總價3000萬以上的一手豪宅成交共23套，另據各平臺不完全統(tǒng)計，總價3000萬以上的二手房成交10套，合計33套。即在6月初將近10天里，上海總價3000萬以上的豪宅，平均每天最少能成交3套。 　　而在2021年同期，總價3000萬以上的一手豪宅僅能成交17套，2022年同比增長了35.3%。個中原因，不排除因4、5月份上海疫情造成市場交易暫停，一些在途中交易都推遲到6月，最終導致成交數據高企。 　　從具體成交日期來看，6月6日之后的成交明顯高于6月1日至5日，其中6月8日集中放量明顯。 　　上海頂豪市場跑在全國前列 　　克而瑞中國房地產決策咨詢系統(tǒng)顯示，2021年1月至5月期間，一億以上二手豪宅共成交27套。其中最貴的是華山路889號，成交總價8.5億元，單價高達75萬元/平方米。 　　從二手豪宅成交情況來看，老洋房占比約30%，單價普遍在20萬元/平方米以上。 　　部分豪宅“天價”掛牌的回潮，也可能有部分中介和經紀人故意“掛高”以吸引市場及媒體關注，從而推動豪宅市場價格的因素，也有上海一二手價格倒掛的因素，尤其是核心地段豪宅，價差明顯。 　　“價差越大越好賣”是2021年上海新房市場“一房難求”的重要原因，也導致大量投資客涌現。 　　近年來，上海頂豪市場跑在全國前列，2021年無論是3000萬元/套以上，還是5000萬元/套以上的豪宅，上海的成交套數都占據了全國半壁江山。從某種意義上來講，上海頂豪市場在全國都有引領作用。 　　而這一次上海永嘉路老洋房的成交再次點燃了上海豪宅市場的熱情。目前來看，6月以來，上海豪宅掛牌量的確出現一定上升，但集中掛牌有疫情因素，能否成交還要看市場恢復情況。 　　目前，上海豪宅仍然呈現價格穩(wěn)步上漲趨勢，高價掛牌也在一定程度上反應業(yè)主的心態(tài)，疫情在一定程度上加速了業(yè)主出貨決心，同時，掛牌價格也是一種對市場的試探。 　　上海豪宅價格的堅挺，說明上海仍有巨大吸引力。未來，無論是豪宅還是剛需市場，上海樓市能否繼續(xù)堅挺，還需看疫后上海整體經濟、生活的恢復情況。

　6月14日，長沙市國土資源網上交易系統(tǒng)發(fā)布《長沙市國有建設用地使用權網上掛牌出讓公告》，正式開啟長沙市2022年第二批集中供地。 　　本次集中供地共掛牌19宗國有建設用地，總面積145.98萬平方米(合2189.7畝)，總起始價157.74億元。 　　從規(guī)劃用途來看，在長沙第二批集中推出的地塊中，商住用地12宗、純住宅用地5宗、商業(yè)用地2宗。 　　從區(qū)域分布來看，天心區(qū)2宗，芙蓉區(qū)2宗，雨花區(qū)3宗，岳麓區(qū)10宗，望城區(qū)2宗。 　　本次網上掛牌報價時間為2022年7月4日上午9時起，至2022年7月14日上午9時止，競買保證金交納截止時間為2022年7月13日下午5時。 　　4月12日，長沙市2022年度第一批住宅用地集中出讓完成，推出的22宗地塊全部成交，參與報名房地產企業(yè)達54家。 　　從結果來看，長沙首批宅地出讓成交土地總面積約119.23萬平方米，總成交金額173.93億元，其中底價成交19宗，溢價成交3宗，溢價4.38億元。在區(qū)域分布上，主要集中在岳麓區(qū)、雨花區(qū)、望城區(qū)和天心區(qū)。其中岳麓區(qū)供應面積約58.18萬平方米，占供應總面積的48.8%。

日前，溫州市住建局與華夏銀行溫州分行“政銀合作”協(xié)議簽訂儀式暨“安居貸”發(fā)布會舉行。雙方協(xié)議落實多項金融紓困政策，特別是創(chuàng)新推出住房消費金融服務產品。當日，溫州市創(chuàng)新發(fā)布“安居貸”，靈活調整按揭還款方式，借款人前三年可選擇只還利息。 　　據悉，此次發(fā)布的華夏“安居貸”面向貸款期限在10年(含)以上的首套住房按揭客戶，對“等額本金、等額本息”兩種傳統(tǒng)個人購房按揭貸款還款方式進行創(chuàng)新，核心是推出“靈活還、自由還”。申請“安居貸”的居民可選擇“先息后本”或“少量本金加利息”等靈活還款方式，靈活還款方式最長可達3年，第四年開始分期還本付息，以減輕購房前期還貸壓力，滿足剛需購房需求。 　　至于“首套”的認定標準，市住建局介紹稱，以溫州市域范圍內住房和貸款信息為準。即名下在溫州有1套住房，但沒有貸款或貸款已結清的，購買普通住房都可執(zhí)行首套首貸優(yōu)惠政策。 　　“疫情反復使經濟發(fā)展的不確定性增強，因此很大一部分人群對購房持觀望態(tài)度”，華夏銀行溫州分行相關負責人表示：“新推出的還款方式，一方面能夠減輕剛性、改善性貸款購房人的前期還款壓力，另一方面也希望通過金融紓困計劃支持購房需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！? 　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，從按揭貸款的創(chuàng)新內容看，類似“先息后本”實際上在全國其他一些銀行也有過，但由于過去幾年房貸政策比較緊，所以其實案例也比較少。當前正是房貸市場大擴張的階段，各地對于房貸的投放力度非常大，但主要是局限于首付比例下調和房貸利率下降等，若是有按揭貸款的壓力，也最多是給予6個月允許逾期的規(guī)定。而此次溫州政策，吸引力很大。 　　“現在前3年基本上只需要償還利息，按照月供的本金和利息的構成，即月供約等于2/3的本金+1/3的利息，那么實際上購房者可以減輕2/3的月供壓力……類似政策是當前房貸金融創(chuàng)新的重要例子，值得推廣，也是保護合理住房消費需求的重要體現?！眹儡S進表示。

“預計2022年全國房地產市場將呈現‘銷售面積增速平穩(wěn)回落，銷售均價小幅上漲，新開工面積持續(xù)下降，投資增速明顯回落’的特點?！? 　　6月14日，在中國社會科學院國家未來城市實驗室、中國房地產估價師與房地產經紀人學會、社會科學文獻出版社共同發(fā)布的《房地產藍皮書：中國房地產發(fā)展報告(No.19·2022)》中，作出了如上判斷。 　　回顧2021年，藍皮書指出，全國商品房銷售面積為17.94億平方米，比2020年小幅增加了1.9%，增幅比2020年的2.6%進一步收窄。從而，商品住宅待售面積增幅也由負轉正，出現了自2016年以來的首次增加，全國商品房待售面積增幅也較2020年的增幅有所擴大。 　　但隨著2021年年底信貸環(huán)境的改善以及2022年第一季度信貸額度相對寬松，2022年，在堅持“房住不炒”目標定位的前提下，“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”將是貫穿全年的主題。藍皮書預計，2022年房地產交易市場逐步修復。 　　具體而言，預計在第一季度成交量完成筑底的基礎上，第二季度成交價格實現止跌；二手房市場率先啟動，加快換房需求進入新房市場，帶動新房成交量筑底回升，銷售端去化加快疊加房企融資壓力緩解，房企周轉效率回歸正?；?，資金流動性壓力得到實質性緩解，拿地信心逐步恢復帶動土地市場修復。 　　從政策看，針對需求端，未來政策可能在首套房認定標準、交易稅費、人才購房等層面調整優(yōu)化，以利于需求釋放；供給端，在“三線四檔”基本原則不變的前提下對房企融資政策邊際可能放松，集中供地的報名和競拍規(guī)則以及新房限價等均有調整空間。 　　在房地產政策相對平穩(wěn)的條件下，藍皮書預計，全年商品房銷售面積將增速回落，增長1.7%；房地產開發(fā)投資增速下降，增長0.8%，住宅開發(fā)投資由正轉負，下降0.2%；在土地價格上漲的情況下，銷售均價將保持小幅上漲，全年增長2.8%。

從“房企變局”、“密集調控”到“融資回暖”、“集體救市”，過去兩年時間，地產行業(yè)猶如坐了一趟過山車。 　　有數據顯示，2021年，在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”政策基調下，全國房地產調控政策次數持續(xù)走高，累計超過550次。 　　與此同時，伴隨著房企“三條紅線”和銀行“兩集中”等調控政策正式施行，行業(yè)迎來了重要轉折——過去高杠桿、高周轉的模式逐步退出歷史舞臺。 　　一個時代的落幕，也是另一個時代的起點。 　　2022年以來，不斷有穩(wěn)樓市、促需求的政策出臺。央行更是屢屢提及，要進一步改善房地產行業(yè)的融資，促進房地產市場的穩(wěn)定、良性發(fā)展。中國房地產行業(yè)正在重啟…… 　　有數據顯示，截至今年5月末，全國超過130個城市密集出臺了超300次的放松政策，包含針對消費端的放松，如取消限購、利率下調等；也有針對企業(yè)端的，如托底救市、恢復融資…… 　　其中，5月15日，央行、銀保監(jiān)會提出，首套商業(yè)性個人住房貸款利率參考標準下調20個基點；5月20日，央行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，5年期LPR由4.6%下調15個基點至4.45%，這是在LPR捆綁房貸利率后降幅最大的一次。 　　除此之外，蘇州宣布取消二手房限售年限，非限購區(qū)域房產不計入家庭限購套數；佛山也于日前宣布取消多個區(qū)域的限購，同時滿5年住房不計入家庭查驗套數。 　　購房利好政策頻出，疊加房企加大樓盤促銷力度，樓市銷售出現邊際改善。據觀點指數研究報告顯示，在剛剛過去的5月，前100房企實現權益總銷售金額3840億元，環(huán)比增加14.8%，但對比去年同期下降58.3%。 　　這類放松政策對提振市場信心、刺激樓市消費以及市民心理預期都有積極作用，不過，樓市還未破冰，距離預期中的小陽春仍有距離。 　　6月初啟，包括廣州、貴州、沈陽、中山、衢州、青島、珠海等多個城市接力發(fā)出利好，樓市成交有望盡快迎來回升拐點。 　　不止是消費端，今年以來，亦有多重政策及措施對企業(yè)端實施“救助”。 　　開年以來，不少優(yōu)質房企都從監(jiān)管機構和銀行獲得了與“并購”相關的貸款許可，截至目前，各渠道的房地產并購類融資已超過1500億元， 　　與此同時，今年3月，銀保監(jiān)會提出，針對出險企業(yè)項目的承債式收購，相關并購貸款將不再計入“三道紅線”相關指標。 　　這一舉措，無疑能夠有效地鼓勵國央企、優(yōu)質民企進行收并購，從而大量盤活出險房企的資產，緩解短期流動性壓力。 　　此外，5月份以來，民企融資不斷提速。5月16日，碧桂園、龍湖、美的置業(yè)3家民營房企被監(jiān)管機構選定為示范房企，并陸續(xù)完成發(fā)債；一周之后，上交所為碧桂園、龍湖集團、旭輝控股、美的置業(yè)、新城控股(601155)5家民營房企組織召開公司債券投融資對接會，穩(wěn)定民企融資信心。 　　日前，房地產又一項業(yè)務解鎖融資新路徑。 　　5月27日，國家發(fā)改委聯(lián)合證監(jiān)會發(fā)布《關于規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)有關工作的通知》，全面推動保障性租賃住房REITs業(yè)務規(guī)范有序開展。 　　同日，中金廈門安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金、紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金申報，標志著首批保障性租賃住房基礎設施公募REITs正式進入實施階段。 　　雖然此次新政在發(fā)起主體、回收資金用途等方面構建了有效的隔離機制，明確提出，防范REITs回收資金違規(guī)流入商品住宅和商業(yè)地產開發(fā)領域。 　　但保障性租賃住房REITs的落地，同樣給從事持有型物業(yè)的開發(fā)商們提供了新的退出思路。 　　與此同時，不少分析人士亦認為，未來一段時間將會有更多試點項目落地，公募REITs的范疇有望進一步擴容。 　　樓市加速解壓、多路融資回暖……新的格局之下，房地產行業(yè)將有怎樣的定位和走勢？2022年房地產行業(yè)的關鍵詞又是什么？8月，觀點機構將舉辦的2022博鰲房地產論壇，將以一個“新的博鰲”洞穿未來，暢想“新的行業(yè)”！

國泰君安認為，利率仍有進一步下調空間，且可低于歷史最低水平，才能夠有效緩解居民不負債的趨勢。2022年以來，居民貸款意愿持續(xù)下降，除1月外，2~5月新增居民中長期貸款總計僅4009億元，相比于同期約3.8萬億元銷售金額，有需求、不負債的特征非常明顯。 　　貸款需求持續(xù)低迷，5月信貸數據中居民分項仍然處于低位水平，中長期貸款同比少增3379億元。 　　2022年以來，新增居民中長期貸款在1月達到7424億元，自2月開始即迅速回落，即便考慮1月的高點，相較2021年1月也是同比少增2024億元，而年初至今，月均同比少增規(guī)模達到了3542億元，累積共1.8萬億元。 　　相較其他部門，居民部門分項的貸款數據仍然處于低位水平，且遠低于2021年同期。 　　目前信用的衰退超過了需求的衰退，即便考慮銷售金額的下滑，當前的貸款數據也低于歷史低位，當前貸款比例降至32%，遠低于2015年以來的最低水平。 　　按照前4個月的銷售數據和貸款數據來看，不考慮二手房，貸款占比僅31%，預計即將披露的5月銷售數據結果仍然沒有改觀。 　　根據計算，2015年以來，居民中長期貸款和住宅銷售金額之間的比值關系，最低為37%，為2021年，最高為57%，為2016年。也即，當前信用的衰退速度超過了需求的衰退速度。 　　2022年經歷LPR5Y調低20bp和首套房最低可以減點20bp后，當前居民貸款利率仍然較高，即便絕對水平貼近歷史最低水平，但利率應和收入增速相匹配，當前由經濟增長減速帶來的居民收入的放緩，使得潛在利率應該低于歷史最低水平。 　　市場對當前需求政策抱有一定信心，很重要的原因是在于經過降息和減點后，利率開始往此前的最低水平靠攏。 　　但我們認為，由于經濟增速放緩和疫情的擾動，帶來居民收入增速下降和預期的不確定，利率仍有進一步下調空間，且可低于歷史最低水平，才能夠有效緩解居民不負債的趨勢。 　　房企端政策依然是當前房地產市場的主要矛盾，也是目前政策發(fā)力點最少的方向，若依賴于居民端政策來扭轉下行局面，則力度需要超過以往每一輪周期，我們預計，下半年依然是政策高頻期。

買“高齡”二手房可多貸10年，合肥延長二手房貸款年限 　　為促進樓市消費，安徽合肥宣布上調首套房公積金最高可貸額度、延長二手房貸款期限，貸款年限加房齡之和由最長不超過30年調整到40年，這已經是近兩年來合肥第二次延長個人住房貸款年限。不過，這并不意味著合肥將打破房貸最長期限30年的紅線。 　　6月11日，安徽省合肥市住房公積金管理委員會辦公室發(fā)布《關于進一步完善住房公積金貸款政策的通知》，其中稱，將對合肥住房公積金部分貸款政策進行調整完善。具體包括：提高首套首次住房貸款的公積金最高可貸額度，家庭首次住房貸款購買首套自住住房的，申請住房公積金貸款時，單方正常繳存最高可貸款額度由45萬元提高到55萬元，夫妻雙方正常繳存最高可貸款額度由55萬元提高到65萬元；延長二手房貸款年限，職工使用住房公積金貸款購買二手房的，房齡不超過20年，貸款最長期限為30年，貸款期限加房齡由最長不超過30年調整到最長不超過40年。 　　而根據合肥市人民政府網站，合肥上一次調整住房公積金貸款年限是2020年8月，當時將貸款最長期限從20年調整為30年(但不得超過借款人法定退休年齡后5年)，貸款額度則與還款能力掛鉤，按照繳存余額一定倍數計算。 　　盡管各地對住房公積金貸款期限有不同規(guī)定，但一般來說，最長期限不超過30年，借款人年齡不超過國家法定退休年齡，即男不超過60周歲、女不超過55周歲，目前也有許多地方將借款人年齡定為法定退休年齡延后5年。 　　合肥此次公積金貸款新政并不意味著二手房貸款最長期限可以超過30年，合肥《關于進一步完善住房公積金貸款政策的通知》中已寫明“貸款最長期限為30年”。根據央行要求，個人住房按揭貸款期限最長為30年，所以合肥的新政只是針對樓齡較長的二手房放寬了要求，借此促進二手房市場流通。 　　目前不少城市以及商業(yè)銀行針對二手房個人住房按揭也有類似規(guī)定。招商銀行客服對記者表示，針對二手房商業(yè)貸款期限，招行的最長授信期不超過30年，房產的房齡一般不得超過30年，貸款期限加抵押房產房齡原則上最長不超過40年，貸款人年齡加貸款年限不得超過70歲。 　　目前上海的規(guī)定是，二手房房齡低于5年的，公積金貸款最長期限不超過30年；如二手房房齡為6年至19年，公積金貸款最長期限不超過35年與房齡之差；如二手房房齡超過20年，公積金貸款最長期限不超過15年。 　　廣州已于一年前將二手房貸款期限與樓齡之和上調到了50年，即樓齡高達20年的二手房購房者辦理公積金貸款時也能貸30年，但公積金貸款期限也不得超過30年。從各地近年出臺的舉措來看，放寬二手房貸款年限以及對貸款人的年齡要求已成大趨勢，這對于老房子出讓來說是利好消息。

大開發(fā)商特價房，6折房源、送車位、下躍帶花園、頂層帶閣樓……近期，北京石景山有一批“分配房”悄然入市，“待遇福利”都是頂配，房屋建設標準也都與商品房“同檔”。北京商報記者走訪了解到，上述超低價房源卻透露出種種問題：比如國企分配房的真實身份是什么？為何同樣是頂躍，商品房交房標準就是整房精裝，特價房卻需要業(yè)主自己動手“鑿”出一個閣樓？更詭異的是項目提供的貸款銀行居然在銀保監(jiān)會的4602家銀行中“查無此行”。 　　6折價格還送一個車位 　　“處理一批‘6折房源’，89平方米南北三居，原價500萬元，現價僅需279萬元，還送車位一個。抓緊搶購，錯過就無?！苯?，有購房者向北京商報記者反映，在不少社交媒體上有經紀人放出消息，石景山五里坨出現了一批“分配房”，單價最低僅需2.1萬元/平方米，洋房也才3.1萬元/平方米，比周邊的“老破小”還要便宜好多，而且是70年大產權。 　　根據安居客的信息，目前五里坨地區(qū)的新房單價普遍在5萬元+，優(yōu)質項目提高至6萬元+，而且目前很多新房項目已經進入交房階段，在一片準現房的區(qū)域內冒出來3.1萬元/平方米的洋房著實讓不少購房者心動。 　　據該項目銷售人員李錦(化名)介紹，項目所在地塊由某十強國企房企在2017年摘得，是當年北京市總價最高的地塊，后來陸續(xù)引入多家企業(yè)一起操盤，開發(fā)標準很高。目前推出的特價房源性質屬于員工福利房。 　　“就是當初國家批這塊地的時候，要求開發(fā)商留200套房子，分配給自己單位的員工，因為單位員工有的人沒有購房需求，或者其他一些原因，余下100套左右流入市場?！睋铄\介紹，由于隔壁項目類似房源已經被有關企業(yè)一搶而空，所以這批房源“相當搶手”，目前就剩50套左右，其中最稀缺的是還有10套一層的下躍和頂層的上躍，如果有興趣可以先交40萬元定金。 　　北京商報記者走訪了解到，該項目目前還有正規(guī)商品房尾房，88平方米的寬面洋房總價在480萬元左右，下躍一期250平方米總價約700萬元左右，二期同戶型大概要貴出100萬元/套，如果按照這個標準，上述房源相當于比正規(guī)商品房便宜了40%。 　　中國城市房地產研究院院長謝逸楓表示，此類房源價格雖然便宜，但潛在的風險也十分巨大，諸多不利后果要由購房者獨自承擔，甚至自身還會丟掉首套房購置的機會。此外，一般購房者換房周期在5-8年時間，也就是說有房屋置換的需求，此類房源并不能保證購房者權益所屬的明確性，未來產權、土地屬性等都可能成為限制出售的條件?！耙坏┪磥硗ㄟ^合同形式進行買賣，那么買賣雙方都存在違約的風險，這主要也是高房價的原因造成的。” 　　需要自己動手的贈送面積 　　“這批房源與普通商品房住宅無異，而且錯落分布在正常樓層，并不是單獨樓層?！绷硪晃讳N售人員介紹，房子與普通商品房沒有任何差別，可以落戶，民水民電有燃氣，供暖的方式也有兩種：天然氣和太陽能，最終看處于哪棟樓，后面買賣也可以放心，并不會被“區(qū)別對待”。 　　按照銷售人員的說法，目前在售戶型約有四類：平層89平方米280萬元左右；下躍產品，地上一層、地下一層的是330萬元左右；下躍產品，地上一層、地下二層的380萬元左右；買頂層送一個60平方米的閣樓，大約310萬元左右?！斑@些房源全部送車位，但車位屬于人防車位。下躍和頂層贈送面積多，所以要貴一些?！? 　　盡管銷售人員一再強調“不會被區(qū)別對待”，但北京商報記者調查卻發(fā)現，同樣是下躍產品，這些分配房的“贈送面積”最終能否真正落到實處還是未知：由于在大規(guī)劃中下躍產品贈送的地下一層及地下二層為規(guī)劃儲藏室，購房者買到的就是“平層89平方米+儲藏室”，如若作為下躍產品使用，需要自己打通、改建，并不是開發(fā)商統(tǒng)一規(guī)劃。頂層閣樓產品則更為夸張，實際交付現場還看不到“真品”，購房者需要在收房后，自己在頭頂上“鑿”出一個閣樓。 　　貸款銀行查無此行 　　值得一提的是，此類“分配房”雖然便宜，但不能貸款購買，必須是全款?！安糠帧Y質’極好的，可以選擇信用貸，最高額度100萬元，年限10年，貸款銀行為浙江銀行?！睋F場包括李錦在內的多名銷售人員介紹，可以辦理信用貸的資格標準首先需要央企國企在職，其次是征信良好。 　　這方面也有兩大矛盾點：首先是李錦明確表示的浙江銀行并不存在，在銀保監(jiān)會的4602家銀行中，查無此行。 　　此外，如果按照李錦等人的說法，購房需要以物業(yè)公司工作人員的身份簽訂在職合同，又如何憑借央企國企身份辦理信用貸呢？對此李錦直言“目前還沒有聽說已購客戶選擇貸款的，主要是信用貸比較貴，利率高達6.4%左右，如果要辦理，可以詳細問問”。 　　北京金訴律師事務所主任王玉臣告訴記者，可以明確信用貸是不能用于買房的。信用貸、消費貸、經營貸都不能用于買房，這是明令禁止的，如果上述買房行為被發(fā)現，可能會被銀行解除合同，要求提前還款。 　　語焉不詳的房屋性質、并不完整的交房標準、查無此行的貸款銀行……石景山五里坨冒出的這批特價房背后還有哪些“貓膩”，北京商報記者將繼續(xù)跟蹤。

6月11日，2022年沈陽房地產展示交易會（以下簡稱“房交會”）正式拉開帷幕。 　　據沈陽市房產局副局長范民介紹，房交會期間，個人購買“房交會”參展樓盤新建商品住房的，將給予全額契稅補貼。如各區(qū)、縣（市）出臺本地區(qū)購房優(yōu)惠政策的，購房人可同時享受。此外，許多參展企業(yè)根據項目實際情況，也提供了多種形式優(yōu)惠。 　　沈陽市蘇家屯區(qū)某樓盤銷售負責人告訴《證券日報》記者，其項目共推出了22套特價房，每套房給予15%的降價優(yōu)惠。房交會正式開始前，這些特價房就已基本售罄，只待房交會期間進行網簽備案。 　　記者注意到，沈陽市很多區(qū)、縣（市）針對此次房產會都出臺有配套支持政策。如蘇家屯區(qū)專門提供了總額2000萬元的專項購房補貼，重點支持剛需和改善群體購房需求。此外，凡在房產會期間剛買蘇家屯區(qū)參展樓盤新建商品房的消費者，還將按交易金額的1%給予補貼。 　　事實上，自今年4月下旬以來，沈陽市就密集出臺多項有關房地產消費的相關政策，保障居民的合理購房需求。 　　沈陽市房產局網站公示信息顯示，4月26日，沈陽市調整個人住房轉讓增值稅免征年限，由原來的5年調整為2年。4月29日，沈陽市進一步優(yōu)化外地人在沈購房服務，取消了多項外地人購房限制。4月30日沈陽市又一口氣出臺關于支持多孩家庭購買自住住房、提升老年人居住品質和實施“賣舊買新”支持改善型住房需求的三項新政策，以滿足和支持群眾的合理購房需求。5月10日，沈陽市又將二套房的貸款首付比例由50%降低到了40%。 　　“沈陽連續(xù)出臺樓市消費政策，促進消費的意愿非常強?！敝袊康禺a數據研究院院長陳晟表示，按照分城分策的要求，對合理的樓市消費進行鼓勵，有助于穩(wěn)定消費面和經濟面。 　　中原地產沈陽中原研究部發(fā)布的5月份樓市成交數據顯示，沈陽樓市5月份一舉扭轉降勢，成交量和成交均價都出現上漲，呈現量價齊升的態(tài)勢。2022年5月份，沈陽商品住宅市場新增供應33萬平方米，環(huán)比上漲51%；成交39萬平方米，環(huán)比上漲144%；5月份成交均價12188元/平方米，環(huán)比上漲6%。 　　“隨著疫情恢復平穩(wěn)，多重利好政策扶持，疫情擠壓的購房需求將得到有效釋放，樓市迎來小幅回暖。”中原地產沈陽中原研究部表示。

截至6月12日，以克而瑞發(fā)布的5月份銷售榜序列為參考，TOP20房企中，除了華潤置地尚未披露單月數據，綠地、濱江、金科、華發(fā)、建發(fā)等5家房企不單獨對外披露月度銷售數據外，已有14家房企發(fā)布了5月份未經審核的營運數據。 　　第一財經對14家房企的銷售表現進行統(tǒng)計對比發(fā)現，這些頭部房企的銷售仍有較大的下行壓力，但普降的大勢下，5月份已有些許改善并出現分化的態(tài)勢。 　　整體來看，上述14家房企前5月累計銷售金額同比降幅、單月同比降幅分別45.2%、52.8%，表現優(yōu)于同期百強房企52.7%、59.4%的下挫幅度。 　　5月單月，頭部房企銷售改善亦優(yōu)于整體。上述14家房企的單月環(huán)比增幅約為11.1%，同期，百強房企單月環(huán)比增幅約為6.5%。其中，環(huán)比漲幅大于20%的房企有5家。 　　具體到房企表現上來看，在5月份，保利以380億元問鼎單月銷售榜，超出萬科近80億元；而據克而瑞披露的碧桂園全口徑銷售數據顯示，該公司5月單月實現約378億元，亦高于萬科，位列第二。 　　中海地產單月銷售額仍排在第四，實現約264億元，環(huán)比增長近30%，是14家房企中單月銷售環(huán)比增長最明顯的企業(yè)。此外有7家房企單月規(guī)模在百億元以上。 　　累計銷售規(guī)模來看，除了TOP3房企碧桂園、萬科、保利發(fā)展之外，尚無房企再突破千億元的門檻，僅有融創(chuàng)、中海的銷售總額超過950億元；其余房企的銷售規(guī)模則皆在800億元以下。而2021年同期，TOP15房企的銷售均在千億以上。 　　頗值得一提的是，在頭部房企銷售持續(xù)向下的同時，首次躋身TOP20行列的越秀地產，在5月單月實現同比2%的增長，是唯一一家同比上漲的房企。盡管其單月銷售額不足百億，但累計銷售額實現346.2億元，同比降幅為15.2%，是14家房企降幅最小的。 　　事實上，上述頭部房企中，銷售表現已經有所分化。除越秀地產外，5月單月銷售同比降幅較低的有中海地產、保利發(fā)展，分別為23%、36%；累計前5個月的數據來看，銷售同比表現較好的有保利發(fā)展、中海地產、碧桂園，跌幅在40%以內，均明顯優(yōu)于百強的表現。 　　而目前已出現債務展期等情況的融創(chuàng)和世茂，5月單月銷售額同比跌幅在80%左右，1-5月累計跌幅分別為59.2%、71.9%，跌幅明顯大于百強，且呈現擴大的趨勢。 　　另據中信證券研報數據顯示，5月份，其跟蹤的樣本企業(yè)中，高信用企業(yè)銷售金額同比下降 42%，較4月的跌幅48%有明顯回落；一般信用企業(yè)銷售金額同比下降76%，較4月跌幅 74%進一步擴大。 　　申萬宏源證券地產分析師袁豪也指出，5月房企銷售繼續(xù)低迷，已經連續(xù)10個月呈現普降的態(tài)勢，分化趨勢也更為顯著，預計這種分化在融資差異和拿地差異之下后續(xù)將進一步加大。 　　不過，在各地不斷加碼，密集出臺的支持政策下，銷售表現上持續(xù)下挫的態(tài)勢有望得到扭轉，市場預計，后續(xù)房企銷售降幅將逐步有所縮窄。 　　中信證券認為，5月企業(yè)銷售數據顯示需求側政策的積累在行業(yè)下行周期中的托底作用初顯，考慮到政策作用的滯后性，下半年市場有望加速恢復。 　　東北證券地產分析師吳胤翔認為，未來兩個月銷售數據層面的市場底部或將出現，去年 6 月仍然銷售較為火熱，銷售金額環(huán)比增長11.3%，7月時則急轉直下，銷售金額環(huán)比下挫26.7%，而今年6-7月銷售環(huán)比向上趨勢有望保持。 　　“但銷售數據同比從底部反彈并不代表基本面實質性的回穩(wěn)，目前市場整體成交仍然處于低位，”吳胤翔指出，4月統(tǒng)計局公布的銷售金額8135億元，距離2020-2021年平均1.48萬億的單月銷售金額仍有較大差距。 　　在吳胤翔看來，未來，隨著疫情防控形勢不斷好轉，寬松政策進一步向更高能級城市和更大力度工具演進，同時伴隨支持房企的融資需求，房地產市場整體或將在三季度末到四季度企穩(wěn)。 　　支持政策的加碼出臺，也有助于修復購房者的信心。某華東房企的市場營銷總監(jiān)在近日的一場分享會上表示，“5月初調研時有約6成的客戶認為當時的房地產政策沒有到位，觀望情緒比較濃?，F在經過政策的相應調整之后，相信目前客戶對于整個市場的預期是有所上升的?！? 　　5月，貝殼50城二手房成交量環(huán)比增長約14%，同比降幅收窄，超八成城市成交量環(huán)比增長，客戶看房活躍度提高，50城二手房帶看客戶量環(huán)比增長8%。

6月13日，澎湃新聞從江蘇省南京市房產交易中心獲悉，南京市限購政策再作調整。 　　南京市房產交易中心工作人員表示，非南京本市戶籍人員提供個人6個月社保證明即可開具購房證明，征繳方式不作區(qū)分。目前暫無具體通知及細則，具體以窗口開具的購房者證明為準，政策已于今日開始執(zhí)行。 　　南京當地中介人員表示，購房者可通過個人補繳及單位補繳的方式繳納南京當地社保，即可獲得購房資格。 　　這是兩個月以來南京對非戶籍人員購房資格作出的再一次調整。 　　今年4月27日，澎湃新聞從南京市房產交易中心獲悉，非南京戶籍居民家庭申請購房可以有新的受理條件，即1年內在南京累計繳納6個月個人所得稅或社保，補繳的不算。 　　按照江蘇省南京市政府辦公廳于2017年3月15日發(fā)布的《關于進一步調整南京市住房限購政策的通知》要求，非南京市戶籍居民家庭申請購房的條件，升級為3年內在南京連續(xù)2年及以上繳納社保或個稅，并不能通過補交個稅或社保來購買住房。 　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，南京進一步對購房政策進行放松，有助于外來人口購房門檻的降低和購房需求的積極釋放。 　　按照國家統(tǒng)計局公布的數據，今年4月，南京新建商品住宅銷售價格環(huán)比下跌0.5%，同比上漲2.4%；二手住宅銷售價格環(huán)比下跌0.6%，在70個大中城市中排名倒數第8，同比下跌0.9%。 　　可以看到，今年4月以來，南京已從限購、限售、多孩家庭、公積金貸款額度多方面完善房地產相關政策。 　　4月12日，澎湃新聞從江蘇省南京市六合區(qū)房產交易中心獲悉，非南京市戶籍居民在六合申請購房的條件有所放松，若已婚可攜帶夫妻雙方身份證、戶口本、結婚證、小孩出生證明，若未婚(可攜帶個人身份證、戶口本)即可開具1張六合區(qū)的購房證明，且只能在六合區(qū)使用。 　　這也意味著，非南京市戶籍居民想在南京六合購房，僅需相關身份證件即可購房，而在此前，需提供大專及以上學歷及勞動合同。 　　4月27日，澎湃新聞從南京市網上房地產房產交易管理熱線獲悉，南京非本市戶籍居民家庭申請購房條件有所調整。南京市房產交易管理工作人員表示，目前非本市戶籍居民家庭申請購房可以有新的受理條件，1年內在南京累計繳納6個月個人所得稅或社保，補繳的不算。 　　此外，“南京限購政策再放松，南京戶籍放開限購，能買第三套”，同時，南京部分區(qū)域進一步放開限購，包括：高淳區(qū)、溧水區(qū)、六合區(qū)、浦口區(qū)(新區(qū)直管區(qū)、核心區(qū)除外)； 江寧區(qū)(非限購區(qū)域：淳化、橫溪、湖熟、方山南、祿口、湯山、正方新城) ；棲霞區(qū)(仙林、燕子磯除外)； 雨花臺區(qū)(非限購區(qū)域：人居森林、板橋)。 　　南京當地中介人員稱，上述消息屬實，目前線下可執(zhí)行。據其介紹，南京部分區(qū)域調整限購政策后，原先客戶在限購區(qū)域內有房產，目前若房產所在區(qū)域已被劃為非限購區(qū)域，即該房產不計入目前已購房產套數，可再開出一套購房證明。 　　5月11日，澎湃新聞從江蘇省南京市房產交易中心了解到，從5月10日起，南京調整新房限售政策。對于預售商品房，限售時間從原來的辦理產權證滿3年，調整為合同備案日期滿3年。對于現售商品房以及存量房(二手房)仍按產權證登記受理時間為準。也就是說，預售商品房合同備案日期滿3年即可交易。 　　5月13日，據官方公眾號“南京房地產業(yè)協(xié)會”消息，為積極推動改善生育二個孩子及以上家庭居住條件，自5月11日起，生育二個孩子及以上南京戶籍居民家庭，可新增購買一套商品住房，同時可享受相關銀行最優(yōu)惠貸款利率等支持。 　　5月19日，南京住房公積金管理中心發(fā)布《關于調整首次使用住房公積金購買第二套住房公積金貸款額度的通知》，將首次使用住房公積金貸款購買第二套住房公積金最高可貸額度由現行的30萬元/人、夫妻雙方60萬元/戶，調整至50萬元/人、夫妻雙方100萬元/戶，切實減輕剛性改善群體購房負擔。自2022年5月20日起，公積金中心按調整后的貸款政策受理公積金貸款申請。此前已經由公積金中心審批通過的貸款仍按原政策執(zhí)行。 　　5月20日，南京房地產業(yè)協(xié)會官方微信號“南京房協(xié)”發(fā)布消息，自2022年5月20日起，本市戶籍和非本市戶籍居民購買二手住房時，無需提供購房證明，滿足新市民等剛需群體合理購房需求。不過該政策于當地晚間被叫停。

今日(6月13日)，有市場消息指出，合景泰富(HK01813，股價2.16港元，市值68.76億港元)正尋求整體出售寫字樓，并可能會籌集55億至57億元人民幣。 　　對此，接近合景泰富方面的人士今日下午通過微信接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，出售寫字樓事項是原定銷售計劃安排。自2017年起，公司就在持續(xù)出售部分較具競爭優(yōu)勢的寫字樓項目，如上海后灘寫字樓、廣州生物島寫字樓、北京通州寫字樓等。這些寫字樓項目來源于早期已進入城市的綜合體項目或早期項目，總價值超過80億元，一方面可為集團補充可售資源，另一方面其成本較低，有利于維持利潤率水平。 　　合景泰富方面今日下午也通過微信向記者表示，公司今年將有序在市場上推售寫字樓項目。年初公司組建了大客戶銷售團隊，拓展大客戶資源，促進整售式大單項目，公司會積極推進整棟寫字樓銷售落地，將帶來穩(wěn)定而可觀的現金收入。 　　“合景泰富的投資型物業(yè)在商業(yè)地產界一直受到追捧，作為國內領先的城市綜合運營商，合景泰富一直堅持地產+投資型物業(yè)開發(fā)‘雙輪驅動’的策略。從2018年至今，在優(yōu)質區(qū)域上如有多棟寫字樓，公司則出售1-2棟回籠現金，持有部分在未來將帶來穩(wěn)定租金收入。” 　　據記者了解，合景泰富目前的寫字樓大單銷售貨值約為100億元，計劃銷售的寫字樓主要位于廣州、北京、上海等一線城市的城市副中心或新興商務區(qū)。 　　年報顯示，2021年合景泰富在核心一、二線城市累計已開業(yè)45個投資性物業(yè)，其中商場10個，寫字樓10個，酒店25個。2021年合景泰富全年租金收入為19億元，同比增長31%。其中，酒店增長47%，商場增長27%，寫字樓增長17%。

近日，福建省住房和城鄉(xiāng)建設廳印發(fā)《關于穩(wěn)住住建行業(yè)經濟運行若干措施》的通知。通知指出，職工家庭第二次申請使用住房公積金貸款購房的，最低首付款比例40%降低至30%。 　　實施住房公積金階段性支持政策 　　通知指出，職工家庭第二次申請使用住房公積金貸款購房的，最低首付款比例40%降低至30%，具體最低首付款比例由各地住房公積金管委會根據當地公積金資金狀況、當地房價水平等因素綜合確定。按照國家生育政策生育二孩或三孩家庭的，住房公積金最高貸款額度予以適當提高。具體提高額度由各地住房公積金管委會根據當地公積金資金狀況、當地房價水平等因素綜合確定。 　　各地根據當地房租水平和合理租住面積，可提高住房公積金租房提取額度，支持繳存人按需提取，更好地滿足繳存人支付房租的實際需要。 　　支持建筑業(yè)企業(yè)拓展業(yè)務領域 　　通知明確，各地要落實龍頭企業(yè)扶持政策，在聯(lián)合體業(yè)績采認、信用分規(guī)則方面細化措施，支持龍頭企業(yè)與央企、在閩子公司與母公司組建聯(lián)合體參與城市軌道交通、機場設施、大型市政橋梁、大型綜合管廊、大型隧道工程等基礎設施項目投標。 　　企業(yè)拓展省外市場需調整“部四庫一平臺”的工程項目信息數據等級的，市縣住建主管部門要及時予以確認?！白叱鋈ァ彼璧膶I(yè)承包業(yè)績信息因總包單位、監(jiān)理單位注銷等原因無法采集的，企業(yè)可向省級行業(yè)協(xié)會申請核對。經核對無誤后的專業(yè)承包業(yè)績信息，按規(guī)定推送至省部相關信息平臺。 　　支持“走出去”企業(yè)回鄉(xiāng)納稅，納稅信息按規(guī)定納入我省施工企業(yè)信用綜合評價范圍。支持企業(yè)拓展境外工程，境外工程榮獲的國家級工程質量獎項(魯班獎、國家優(yōu)質工程、詹天佑獎)在我省施工企業(yè)信用綜合評價中予以采認。對“走出去”企業(yè)納稅表現突出的企業(yè)，市級住建主管部門在確定龍頭企業(yè)等工作中要予以傾斜。 　　進一步減輕建筑業(yè)企業(yè)負擔 　　通知要求，全面推行保函(保險)替代現金繳納投標、履約、工程質量等保證金，支持對信用良好企業(yè)降低繳納比例，政府投資項目不再要求企業(yè)采用現金形式繳納或預留。鼓勵招標人對中小微企業(yè)投標人免除投標擔保。建設單位應按合同約定及時支付工程進度款，依法向施工單位提供工程款支付擔保。 　　實施審慎監(jiān)管，對施工企業(yè)存在施工揚塵等違法行為輕微并及時改正，沒有造成危害后果的，審慎實施行政處罰。 　　大力推進地下綜合管廊建設 　　通知提出，城市新區(qū)、各類園區(qū)、成片開發(fā)區(qū)域新建道路必須按照管廊專項規(guī)劃同步建設地下綜合管廊，老城區(qū)要結合地鐵建設、河道治理、道路整治、老城更新、棚戶區(qū)改造等，逐步推進地下綜合管廊建設。建成地下綜合管廊的區(qū)域，各類管線必須入廊，既有管線應結合改造升級等逐步有序遷移至管廊，管廊以外區(qū)域不得再單獨新建管線。管廊實行有償入廊和使用，入廊管線單位應向管廊建設運營單位支付管廊入廊費和日常維護費，鼓勵社會資本投資建設、運營地下綜合管廊。各地要在2022年底前編制、修編地下綜合管廊建設專項規(guī)劃，建立項目庫，明確分年度建設計劃。2022年，加快在建的38個113公里管廊項目建設，力爭年內再開工15公里。 　　加快城市排水防澇設施建設 　　通知要求，全面排查城市內澇風險隱患，持續(xù)開展城市排水防澇整治專項行動，提升應急處置能力，力爭城區(qū)積水點動態(tài)清零。在城市更新、老舊小區(qū)改造等工作中，將解決居住社區(qū)積水內澇問題作為重要內容。落實城市內澇治理系統(tǒng)化實施方案，策劃一批項目，形成項目清單，系統(tǒng)推進城市排水防澇工程建設，推行城區(qū)水系與周邊江河湖海、水庫等“聯(lián)排聯(lián)調”運行管理模式。抓緊推進3個國家海綿城市示范城市創(chuàng)建，2022年全省新建改造雨水管網500公里。 　　構建統(tǒng)一開放的建筑市場環(huán)境 　　通知指出，各地要組織清理廢除含有地方保護、市場分割、指定交易等妨礙統(tǒng)一市場和公平競爭的政策，對新出臺政策嚴格開展公平競爭審查，為企業(yè)創(chuàng)造良好的市場環(huán)境。 　　推進老舊小區(qū)充電設施等完善類改造 　　通知指出，各地應結合老舊小區(qū)改造，將群眾意愿強烈的汽車充電設施等配套設施列入重點改造內容。同時引導充電樁專業(yè)建設運營等單位履行社會責任，將老舊小區(qū)汽車充電設施優(yōu)先納入本單位專營設施年度更新改造計劃，主動與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造年度計劃做好銜接。 　　推進政務服務事項標準化 　　通知要求，各地要進一步梳理完善省網上辦事大廳“五級十五同”審批服務事項和辦事指南，明確各審批服務事項的材料清單、審查標準、辦理時限、辦理流程，精減前置條件和申報材料，做到無差別受理、同標準審批，方便企業(yè)和群眾。 　　深化工程建設項目審批制度改革 　　通知指出，城鄉(xiāng)建設品質提升項目在原有用地范圍內未新改擴建建筑的，免于辦理施工許可證和施工圖審查，免于辦理質量安全監(jiān)督手續(xù)。 　　提前下達城鄉(xiāng)建設品質提升正向激勵獎勵資金 　　通知要求，會同省財政廳提前下達2022年綜合績效優(yōu)異縣(市、區(qū))部分正向激勵獎勵資金，各地要及時分解下達，將資金撥付到具體項目上，堅決防止資金滯留在市縣一級，充分發(fā)揮財政資金的引領作用，力爭形成更多實物工作量，切實提升財政資金使用效益。 　　夯實安全基礎 　　通知要求，深入開展安全生產大檢查工作，針對城鎮(zhèn)燃氣、房屋結構、建筑施工等方面制定排查整治方案，細化具體任務，強化監(jiān)管措施，堅決防范化解重大安全風險。自建房安全專項整治方面，突出城鄉(xiāng)結合部、城中村、拆遷安置區(qū)、學校醫(yī)院周邊、工業(yè)園區(qū)、景區(qū)和非景區(qū)景點、集鎮(zhèn)區(qū)等區(qū)域的經營性自建房。城鎮(zhèn)燃氣安全專項整治方面，加快安裝燃氣泄漏報警器，推動老舊燃氣管道改造和場站設施提標改造，確保年底前完成計劃任務。建筑施工安全專項整治方面，加大隱患排查整治力度，針對危大工程嚴格按照相應程序強化監(jiān)管，列清單，定目標，抓落實，嚴格落實安全生產“一票否決”制度，強化通報處罰制度，對發(fā)生事故的項目一律停工整頓。 　　強化組織實施 　　通知要求，各地要結合實際，不折不扣抓好各項措施的細化落實。要加強政策儲備，主動收集梳理省外相應政策措施，因地制宜地學習借鑒推廣。要加大項目謀劃力度，及時跟進研究國家、省政策資金走向，積極爭取政府專項債券、國家政策性銀行等支持，為重點項目建設提供資金支持。要加強調研跟蹤，深入一線督導政策落實情況，多渠道聽取了解基層訴求，梳理補充政策措施清單。各地在實施過程中存在困難、問題或有好的意見、建議，請及時反饋省廳，我們將抓緊組織研究，進一步制定完善政策措施。

6月8日，南京市住房公積金管理中心發(fā)布《關于實施住房公積金階段性支持政策的通知》(以下簡稱《通知》)，其中提及了階段性緩繳政策、貸款不作逾期處理和提高職工租房提取額度。 　　在提高職工租房提取額度方面，提高2022年5月至12月租房提取額度，單身職工提取住房公積金支付房租由每月1200元提高至每月1500元，已婚職工夫妻雙方由每月2400元提高至每月3000元。 　　另外，受新冠肺炎疫情影響的企業(yè)，與職工協(xié)商一致，且確定補繳方案的，可以申請緩繳住房公積金，緩繳期限至2022年12月31日，到期后按照補繳計劃進行補繳。緩繳期間繳存時間連續(xù)計算，職工正常提取住房公積金和申請住房公積金貸款，不受緩繳影響。 　　受疫情影響，2022年5月至12月期間住房公積金貸款不能正常還款的職工，可以提出申請并附相關情況說明，經公積金管理中心審核確認后，可不作逾期處理，即不計罰息，不作為逾期記錄報送征信部門。 　　5月19日，南京市住房公積金管理中心曾發(fā)布通知稱，從5月20日起，南京上調公積金貸款額度，將首次使用住房公積金貸款購買第二套住房公積金最高可貸額度由現行的30萬元/人、夫妻雙方60萬元/戶，調整至50萬元/人、夫妻雙方100萬元/戶。 　　截至2021年末，南京市累計繳存公積金總額4372.68億元，比2020年末增加16.28%；繳存余額1566.54億元，同比增長13.61%。2021年，南京市有139.31萬名繳存職工提取住房公積金；提取額424.48億元，同比增長11.94%；提取額占當年繳存額的69.34%，比2020年減少0.99個百分點。2021年末，提取總額2806.14億元，比2020年末增加17.82%。

杭州省直單位住房公積金管理中心近日發(fā)布《關于落實住房公積金階段性支持政策的通知》，提出提高住房公積金租房提取額度。加大住房公積金支持租房提取力度，租房提取限額由1200元/月/人提高至1500元/月/人。 　　另外，受新冠肺炎疫情影響的企業(yè)，繳存住房公積金確有困難的，在與職工充分協(xié)商的前提下，經職工代表大會或工會討論通過并提交決議書，可申請緩繳住房公積金，到期后進行補繳。在此期間，繳存職工正常提取和申請住房公積金貸款，繳存時間連續(xù)計算，不受緩繳影響。 　　同時，受新冠肺炎疫情影響的繳存人，不能正常償還住房公積金貸款的，可申請不作逾期處理，不作為逾期記錄報送征信部門。 　　上述支持政策自發(fā)文之日起實施，實施時限暫定至2022年12月31日。

進入二季度，各地樓市新政策密集出臺。據21數據新聞實驗室梳理，截至5月中旬，全國已經有超130城發(fā)布樓市新政。 　　對購房者而言，擇一地而居，房價是比較受關注的變量。首付比例和銀行的房貸利率雖然也影響著購房成本，但購房者往往沒有太大的騰挪空間。 　　本輪調控中，牽引房貸利率下行的政策和因素有多個。 　　一是5月15日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布“關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知”，明確貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點。 　　二是5月20日，5年期以上LPR超預期單獨下調15BP至4.45%。兩因素疊加，目前部分地區(qū)新發(fā)放首套房貸利率最低可至4.25%。 　　三是各地因城施策，對房貸利率進行調整。 　　據貝殼研究院發(fā)布的重點城市主流房貸利率數據，2022年5月貝殼研究院監(jiān)測的103個重點城市主流首套房貸利率為4.91%，二套利率為5.32%，分別較上月回落26、13個基點，再創(chuàng)2019年以來新低；5月平均放款周期為29天，與上月持平。 　　密集調控之下，各地房貸利率水平如何？記者結合多方采訪與公開信息進行了梳理。 　　一線城市：利率隨LPR報價有所下調 　　一線城市北上廣深由于擁有相對穩(wěn)定的供需關系，房貸利率相對穩(wěn)定。 　　具體到前述兩個關鍵節(jié)點，5月15日新發(fā)放首套房貸利率下限下調之初，多地立即跟進，但北上廣深并未跟進下調，一度拉大了與其他地區(qū)的利率差距。 　　5年期以上LPR下調后，一線城市房貸利率才跟隨下調。 　　記者了解到，目前北京大行的首套房貸利率為5年期LPR+55個基點，二套房貸利率為5年期LPR+105個基點，即首套5%，二套5.5%。 　　另據記者統(tǒng)計，上海部分銀行首套房貸利率為4.8%，二套房貸利率為5.5%；廣州部分銀行首套房貸利率為4.85%，二套房貸利率為5.05%；深圳部分銀行首套房貸利率為4.75%，二套房貸利率為5.05%。均隨5年期LPR下行而下降。 　　新一線城市：房貸利率過山車 　　新一線城市特點與一線城市不同。新一線城市是與周邊城市發(fā)生商業(yè)聯(lián)系的樞紐。過去一段時間，部分新一線城市房價升溫又驟降，房貸利率帶給購房者的體驗也如同“過山車”。 　　2021年成都首套房貸利率曾長期保持在5.88%，甚至一度高達6.20%。2022年以來，房貸利率逐漸回落，4月已有購房者以4.90%的利率簽訂貸款合同，5年期以上LPR下調之后，該購房者房貸利率可以進一步下調到4.75%。 　　2021年中，杭州房貸利率攀升至高點，首套房貸利率達到6.2%，二套房貸利率達到6.4%，此后逐步走低。最新消息是，杭州部分銀行首套房貸利率最低為4.45%，二套房貸利率為5.1%。 　　鄭州的情況與之相似。據貝殼研究院統(tǒng)計，去年10月鄭州首套主流房貸利率為6.13%，二套主流利率6.37%；截至5末，鄭州首套主流房貸利率為4.4%，下調幅度達173BP，二套利率下調幅度達117BP。 　　南京一家銀行的客戶經理向記者表示，南京目前首套房貸利率最低可達到4.25%，二套在貸款尚未還清的情況下，首付比例要八成，貸款利率為5.05%。目前很多操作方法是，將首套房的商業(yè)貸款還清，這樣二套房首付比例只有五成，并且在購買第二套房時可以享受首套房的貸款利率，也就是4.25%。 　　年前，南京的首套商貸利率是6.2%-6.3%。近期由于多方政策的影響，利率一路下降，最低至4.25%，可以說是2013年6月以來的最低。 　　從審核標準來看，政策上與之前保持不變，但實際操作中有一些放寬。比如，只要征信報告沒有問題，大多數銀行都可以溝通，將收入證明、銀行流水的標準定為每月還貸金額的1.5倍左右，而之前是2倍。 　　二三四線城市：政策松綁持續(xù)加碼 　　在本輪調控中，部分二線城市積極響應，政策松綁持續(xù)加碼，包括放款限購限貸政策、調整公積金貸款政策等多項措施。 　　在房貸利率方面，石家莊首套房首付比例降至二成(原三成)，對首套房利率實行差異化管理，最低可執(zhí)行 4.4%；昆明首套房貸利率在5年期以上LPR下調當日就跟進調降，最低降至4.25%，包括大行也率先實行；濟南、溫州均已有多家銀行執(zhí)行首套房最低4.25%的房貸利率，二套房貸利率為5.05%。 　　不過也有部分二線城市房貸利率并未“一降到底”。據廈門市房地產業(yè)協(xié)會微信公眾號，廈門首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率(LPR)加10個基點，即廈門首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限由4月的4.9%，下降到了5月的4.55%。 　　對于三四線城市來說，房貸利率本就不高，本輪政策調整更多地體現在政策“組合拳”上。 　　據東吳證券統(tǒng)計，僅5月16日至5月20日一周內，就有包括綿陽、安陽、安慶、泰州等在內的9個三四線城市放松政策，具體包括變更限購1例，下調首付比例7例，更改首套房認定標準1例。 　　比如，綿陽多家銀行發(fā)出通知，首套房商貸利率執(zhí)行4.4%；宜賓、瀘州等城市的部分銀行相繼跟進，將首套房商貸利率下調至4.4%。 　　房貸利率因城施策精準調控 　　綜合來看，二季度市場出現了超百城密集調控的現象。此前一線、新一線城市與二三線城市房貸利率差距較大，尤其反映在首套房上，但是通過調控，目前不同城市之間的利率差距逐步拉平。 　　但逐步拉平不等于全國統(tǒng)一房貸利率，事實上還是存在定價差距。 　　光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華對記者指出，出現這種房貸差別定價，主要是各區(qū)域(各線城市)樓市存在差異，是各地采取因城施策精準調控的具體體現。 　　周茂華表示，一二三線城市樓市在區(qū)域優(yōu)勢、市場供求等方面差異較為明顯。主要影響城市房地產市場的因素較多，譬如城市經濟發(fā)展情況、產業(yè)競爭力、人口變化、宏觀政策等。從近期市場表現看，一二線等城市復蘇相對領先，隨后這種復蘇勢頭逐步向三四線城市擴圍，相應金融機構也將進行梯次“定價”，并根據房地產市場供需、價格變化進行精準調節(jié)。 　　從風險定價的角度來看，整體而言，一二線城市房地產抗風險能力較強，銀行放貸意愿更強，銀行之間競爭更為充分；三四線城市有些是產業(yè)導向存在問題，或者是人口凈流出城市，銀行放貸則比較有顧慮，利率定價偏高。

多管齊下的政策落地之后，房地產市場能否率先復蘇，收復疫情以來的“失地”？ 　　房地產貸款調查 　　今年以來，在“穩(wěn)增長”的政策基調之下，圍繞激活房地產的各項政策陸續(xù)出臺，一方面，不少地區(qū)降低了購房資格相關門檻，另一方面資金端有加大范圍的放松跡象。 　　超百城房地產市場密集調控，房貸利率持續(xù)拉平中，利率差距的源頭在哪里？ 　　復工復產后的上海，房地產市場正隨著初夏的到來涌起熱浪。 　　6月8日，上海市虹口區(qū)大熱樓盤——瑞虹新城瑧庭開啟線上選購，1534組客戶參與搖號，當天609套房源被搶購一空，地產銷售們在朋友圈刷起了“恭賀售罄”的消息。 　　熱浪的背后，是地產行業(yè)支持政策頻頻出臺。今年以來，在“穩(wěn)增長”的政策基調之下，圍繞激活房地產的各項政策陸續(xù)出臺，一方面，不少地區(qū)放松了購房資格相關門檻，另一方面資金端有加大范圍的放松跡象。 　　多管齊下的政策落地之后，房地產市場能否率先復蘇，收復疫情以來的“失地”？我們溯源而上，從房企融資端去尋求真相。 　　地產融資“窗口期”來了？ 　　政策面的回暖從今年初就開始了。 　　今年2月，上海地區(qū)金融監(jiān)管部門召集銀行開會進行窗口指導，要求支持房貸、開發(fā)貸的占比和增速。具體要求包括：月末房貸增速不低于各項貸款增速，月末房貸余額不低于去年同期；開發(fā)貸增量不能為負；按月監(jiān)測，未落實的銀行將進行約談。 　　有房企立即感受到了暖意。一家中小型房地產公司管理人員對21世紀經濟報道記者稱，去年對房地產公司有“三道紅線”(紅線一：剔除預收款的資產負債率不得大于70%；紅線二：凈負債率不得大于100%；紅線三：現金短債比不得小于1倍)的要求，貸款額度也實行“雙控”，即控制房地產企業(yè)貸款和個人住房貸款額度和比例，對于房地產開發(fā)貸放款都是2個月起步。而今年額度有所放開，并且只要資料齊全，一兩周就能放款。 　　“只是正準備施展拳腳，又遇上了疫情，還沒來得及操作?！鄙鲜鋈耸糠Q。 　　一家國企房地產人士告訴記者，目前確實能感受到融資環(huán)境有所放松，比如公司債原來只能限定用途，現在是對符合條件的央國企有窗口期指導，批文額度下可以變更募集資金用途，新增部分債券用于股份回購、補充流動資金、項目建設或并購等?！拔覀円苍谠u估資金需求，看看能否抓住窗口期發(fā)債?！? 　　5月15日，市場再度迎來一條適用于全國范圍的調整政策，首套房貸利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點。調整前，首套房貸利率下限為相應期限貸款市場報價利率LPR。 　　隨后，5月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率顯示：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.45%。相比上月，1年期LPR保持不變，5年期以上LPR下降15BP。這意味著存量房貸利率也將迎來下調。相關政策發(fā)布之后，各地區(qū)的銀行迅速開始執(zhí)行新政策。 　　5月23日，人民銀行、銀保監(jiān)會召開主要金融機構貨幣信貸形勢分析會，央行還同步召開了全系統(tǒng)貨幣信貸形勢分析會。對公方面，按照相關監(jiān)管要求，重點從擴增量、穩(wěn)存量兩方面引導金融機構全力以赴加大貸款投放力度，加大對經濟的支持力度。 　　從大型銀行總行的角度來看，各家銀行紛紛在執(zhí)行相應的新政策，多家銀行陸續(xù)下發(fā)貸款“應放盡放、保持增量”的通知。針對房地產行業(yè)的貸款政策也有相應調整。 　　比如，浦發(fā)銀行副行長王新浩在5月27日的業(yè)績溝通會上表示，2022年將優(yōu)化和完善房地產客戶準入管理細則，拓寬房地產一類客戶名單，新增百強縣展業(yè)區(qū)域，客戶準入環(huán)節(jié)適度前置，提高融資個性化方案的容忍度。 　　今年以來，在“穩(wěn)增長”的政策基調之下，圍繞激活房地產的各項政策陸續(xù)出臺，一方面，不少地區(qū)放松了購房資格相關門檻，另一方面資金端有加大范圍的放松跡象。 　　地產商：目前只收到了“止疼藥” 　　針對今年以來的融資環(huán)境的變化，各家房地產企業(yè)的反應如何？ 　　21世紀經濟報道記者采訪了多家開發(fā)商人士，總體而言，預期并未有顯著反轉，對截至目前相關政策的效果持保守和觀望態(tài)度。去年以來，縈繞在地產行業(yè)的裁員烏云仍未散去。 　　一家上市民營企業(yè)地產板塊融資負責人告訴記者，公司本身有主業(yè)支撐，近期把之前的很多貸款都還掉了，暫時不打算融資了?！安贿^我們公司本來就偏保守，在行業(yè)里不算典型代表?！? 　　從行業(yè)角度看，該人士稱并沒有觀察到非常明顯的預期好轉，“還是有很多公司在裁員?！? 　　對于政策效果，另外一家房企相關人士對記者表示，對于國企肯定有用，對于已經爆雷的民企暫時沒有用；對于那些沒有爆雷的民企，目前政策的規(guī)模和力度不夠，作用不是很大。“整體感覺還不太樂觀，主要是信心問題?！? 　　上海地區(qū)一家房企人士也對記者表達了類似的觀點，目前出臺的政策看似熱鬧，但從實際效果來說可能尚待觀察。 　　上文所述的上海國有大行開發(fā)貸業(yè)務經理坦言，在疫情期間，貸款仍會根據企業(yè)的綜合情況和證件資料的情況來進行放款，但整體數量有所下滑。 　　下滑原因不難理解，2022年3月28日，上海土地交易市場發(fā)布通知，中止上海2022年首輪土拍。直到6月1日上海復工，才開啟了上海第一批次集中拍地，共推出12個地區(qū)共計36幅地塊，土拍首日共成交20幅地塊，成交總金額495.32億元；此外有16幅地塊于6月2日至6月8日陸續(xù)出讓。眼下，疫情防控常態(tài)化下，房企拿地和開工建設仍然受到影響。 　　盡管監(jiān)管和銀行總行都要求保證貸款新增、應放盡放，但在具體執(zhí)行層面，貸款經理也是責任人，需要對風險擔責任，因此會謹慎地考慮企業(yè)的未來發(fā)展問題。企業(yè)自身的考量也需要從長遠的發(fā)展空間制定戰(zhàn)略。因此重點是預期和信心修復。 　　“目前對未來不敢輕言樂觀?！鼻笆錾虾５貐^(qū)房企人士表示。在他看來，當前推出的這些政策甚至算不上治標，只能算是“止疼藥”。 　　部分民企融資有難度 　　金融機構對地產行業(yè)“送溫暖”也是有選擇的。一是看房企資質，是國企央企還是民企，負債率多少；二是看拿地在哪里，三四線城市較為審慎，一線城市“方便之門”開得更大一些。 　　一位上海地區(qū)國有行負責房地產開發(fā)貸的業(yè)務經理對記者表示，目前房地產開發(fā)貸款額度充足，放款額度和流程主要取決于房地產項目的質量和房地產開發(fā)公司的情況，以及“四證齊全”。 　　“四證”，即國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證。 　　一位華中地區(qū)信托公司人士告訴記者，目前房地產信托業(yè)務開展緩慢，一方面，民營房企業(yè)務不敢做，做成信托產品也賣不出去；另一方面，國企央企房地產公司融資成本低，一般在年化利率9%左右，信托公司這種高成本融資模式入不了這些公司的眼。因此他們選擇不做地產業(yè)務：“現在忙著對存量房企業(yè)務進行催收，沒有什么開發(fā)貸新增業(yè)務。” 　　另外一位地產界人士表示，在華東某三線城市，當地的幾家大行都表示，除了行里白名單上的房企，不愿意承接其他企業(yè)的開發(fā)貸業(yè)務，尤其是民營房企。 　　一位華東三線城市國有大行分行長對記者坦言，當地房地產在前兩年就出現了過剩的情況，今年以來當地多數銀行房地產貸款呈現負增長。一方面，按揭貸款“還多貸少”，個別去年開盤的樓盤，今年一個月只能賣出兩套房，當地購房者對于房價未來的預期普遍比較差；另一方面，房企今年缺乏開發(fā)新樓盤的欲望，缺乏信貸需求。 　　“我們接觸的房企都在忙著消化存量的樓盤，這些樓盤賣不掉，房企想要打折清庫存，但已經買了房子的老客戶不認可，采取多種手段抵制降價。在這種情形下，房企是不敢貸款開發(fā)新樓盤的?！? 　　打折出清，是很多原價購房者無法接受的情況。一位江蘇南通的購房者對記者表示：“去年買了房，今年降價很厲害，原先的銷售打電話問我，還有沒賣掉的房子，問我還要不要，直接打八折。聽到降價兩成，心都涼了?！? 　　資質好的不缺錢，缺錢的發(fā)不了債 　　相比貸款融資，債券市場更加考驗信用。 　　隨著監(jiān)管政策的適度松綁，房地產行業(yè)融資正在“破冰”，今年以來監(jiān)管機構已多次發(fā)聲，引導支持頭部民營房企通過多渠道融資。 　　4月11日，證監(jiān)會、國資委、全國工商聯(lián)發(fā)布《關于進一步支持上市公司健康發(fā)展的通知》，《通知》提出堅持“兩個毫不動搖”，對各類市場主體一視同仁，支持民營企業(yè)依法上市融資、并購重組，完善民營企業(yè)債券融資支持機制。 　　5月27日，上海證券交易所在線上組織召開公司債券投融資對接會，碧桂園、龍湖集團、新城控股、旭輝控股集團和美的置業(yè)5家頭部民營房企，以及多家知名投行、銀行、債券機構投資者參會。 　　值得關注的是，在發(fā)行債券的同時，上述機構還將發(fā)行包括信用違約互換(又稱信用違約掉期，Credit Default Swap，簡稱CDS)或信用風險緩釋憑證(Credit Risk Mitigation Warrant，簡稱CRMW)在內的信用保護工具，作為特殊增信措施，為投資人提供信用風險保護。 　　克爾瑞研究中心分析師房玲指出，信用保護工具可以將信用風險與市場風險分離，達到風險分散的目的，降低整體的市場系統(tǒng)性風險。對于房企而言，CRMW與CDS的使用將有效擴大優(yōu)質房企直接融資的規(guī)模；此外通過發(fā)行帶有CDS的債券，也能提高債券的信用等級，降低債券的發(fā)行成本。 　　在房地產市場信心尚未回歸的情況下，上述增信措施是否管用？ 　　某評級機構房地產行業(yè)分析師告訴記者，就目前這幾家啟用信用保護工具發(fā)行的民企來看，既有市場化發(fā)行，也有憑借政策支持發(fā)行的。其中像龍湖集團這樣相對優(yōu)質的民營房企，即使不采用增信措施也可以正常發(fā)行；而某些已暴露風險的房企，發(fā)行債券在二級市場已出現折價成交，新債發(fā)行的壓力較大。 　　上述分析師稱：“房地產行業(yè)整體融資回暖還需要等到行業(yè)基本面恢復，主要是銷售端的恢復，讓大家對房企未來的現金流預期好起來。” 　　從整體來看，截至目前，2022年房企境內債券融資規(guī)模較前兩年大幅減少，尤其民營房企發(fā)債受阻。 　　21世紀經濟報道記者根據Wind數據統(tǒng)計，截至2022年6月6日，房地產企業(yè)累計發(fā)行債券257只，發(fā)行金額合計2346.78億元，與2021年同期的發(fā)行規(guī)模3103.92億元相比減少24.39%，而2019、2020年同期房地產企業(yè)的債券發(fā)行總金額分別為2870.8億元、2993.48億元。 　　據克爾瑞研究中心統(tǒng)計，2022年5月100家典型房企的融資總量為519.75億元，環(huán)比減少40.3%，同比減少50.2%，融資規(guī)模較三四月又有較大的滑坡。主要是因為過去幾個月中作為融資主力的國企央企已經獲得了較為充足的資金，因此在5月的融資規(guī)模有所減小，而民營房企的融資規(guī)模仍然處于低位。 　　記者梳理了2022年以來民營房企的發(fā)債情況。截至6月6日，共有9家民營房企成功發(fā)行債券13只，發(fā)行金額合計138.81億元，占房地產行業(yè)整體發(fā)債規(guī)模的比例僅為5.91%。而在2022年3月、4月兩個月內，未有民營房企債券發(fā)行。 　　對于弱資質民營房企而言，缺錢的困局依然難解。從去年下半年開始，部分民營房企面臨短期流動性危機，拿地意愿明顯收縮，土地市場熱度降低。 　　某家已出現風險的房企相關人士向記者直言：“缺錢的民企目前融資還是很困難，大多數民營房企從去年下半年開始都沒有拿地，主要是消化存貨，這種情況下很難獲得新融資。” 　　據諸葛找房數據研究中心監(jiān)測，全國主要地級市2022年5月共供應土地1856宗，同比下跌19.44%，環(huán)比下跌3.58%；供應規(guī)劃建筑面積為13648.34萬㎡，同比下跌26.21%，環(huán)比下跌4.51%；推出樓面均價為2396元/㎡，同比下跌21.22%，環(huán)比上漲33.06%。 　　據中指研究院發(fā)布的2022年1-5月中國房地產企業(yè)權益拿地金額與面積TOP100中，拿地金額排名前25的房企中，僅有濱江集團、龍湖集團2家民企，拿地金額分別為176億元、72億元；從拿地面積來看，排名前25的房企中同樣只有濱江集團與龍湖集團2家民企入圍，拿地面積分別為99萬㎡、75萬㎡。 　　某房地產行業(yè)分析師告訴記者：“就我們交流的機構來看，主流投資機構對大部分民企地產債，尤其是弱資質民企的投資態(tài)度還是以觀望為主，高收益?zhèn)顿Y者可能會少量參與?！? 　　海通證券固收團隊在研報中指出，本輪民企地產債信用風險積聚并最終爆發(fā)，表現出一定傳染性，動搖了市場信心，導致價格持續(xù)下行。其建議，地產債收益應該在國有及混合所有制房企中進行挖掘，部分國有房企雖然略有瑕疵但瑕不掩瑜，良好的股東背景、銀企關系可以作為債務償還強有力的支撐點。 　　美元債市場或能“解渴” 　　房地產企業(yè)早已形成了一個巨大美元債市場，如何為眾多房企解資金之渴，在談及何種政策更為有效時，多位人士都提到：“重啟美元債市場?！? 　　2021年下半年以來，陸續(xù)出現房地產美元債違約的現象。如，佳兆業(yè)因4億美元票據到期未兌付宣布短暫停牌，當代置業(yè)公告宣稱資金緊張無力償還美元債，花樣年出現美元債實質性違約等。 　　2022年進入美元債到期高峰。中金公司數據顯示，2021年、2022年和2023年到期的(包含回售和永續(xù)贖回)中資地產美元債分別為62.5億美元、519.4億美元和450.8億美元。 　　中金公司固收研究團隊統(tǒng)計表示，房地產企業(yè)中包括建業(yè)、禹洲和佳兆業(yè)美元債融資依賴度都超過50%，融資依賴度分別為63%、61%和60%。此外，花樣年、瑞安、佳源、弘陽、遠洋集團、朗詩、時代、合景泰富、龍光、中駿、正榮、雅居樂和華南城等融資依賴度也超過30%。 　　至于地產行業(yè)未來的表現，也有人對短期表示樂觀。上述上市企業(yè)地產融資負責人對記者表示：“今年應該是個好年份，尤其上海的地產，我個人覺得后面應該會好點，短期可能會出現一些行情，中長期穩(wěn)健?！? 　　上海購房者的基數大盤也在擴大。上海市人社局于近日出臺《關于助力復工復產實施人才特殊支持舉措的通知》提出，針對畢業(yè)于世界排名前50名院校的留學回國人員，取消社保繳費基數和繳費時間要求，全職來本市工作后即可直接落戶；畢業(yè)于世界排名51-100名的，全職來本市工作并繳納社保滿6個月后可申辦落戶。 　　民生加銀首席經濟學家鐘偉6月9日撰文稱，目前樓市暖風不少，但相關企業(yè)實際拿地、投資、銷售等多個環(huán)節(jié)仍未有明顯起色。估計2023年可能明顯修復，但不會是復蘇，市場已無法回到2018年-2020年的巔峰狀況，畢竟居民就業(yè)、收入和預期都已重塑。若2023年樓市銷售能處于12萬億-15萬億元，就已相當令人欣慰。一二線城市核心區(qū)的品質住宅仍可關注。

　根據第一財經記者不完全統(tǒng)計，近期至少有8個城市發(fā)布了職工可以提取公積金幫助子女或直系親屬購房的政策。 　　5月份以來，各地密集調整住房公積金貸款政策。其中，在住房公積金的提取方面，多地出臺了職工可以提取公積金幫助子女或直系親屬購房的政策。 　　近日，湖南省邵陽市住房公積金管理中心發(fā)布《關于調整住房公積金部分使用政策的通知》，明確所購買住房符合邵陽市住房公積金管理中心購房提取條件的，父母可以申請?zhí)崛∽》抗e金支持子女購房，合計提取金額不超過購房款總額，按《邵陽市住房公積金提取操作實施細則》辦理。 　　6月7日，廣東省潮州市住房公積金管理中心發(fā)布《關于住房公積金提取和貸款政策階段性調整的通知》。其中，在放寬購房提取政策方面，2022年6月至12月在本市購買一手商品住房的，其直系親屬(配偶、父母、子女)可申請?zhí)崛∽》抗e金。 　　6月6日，四川資陽印發(fā)《<促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施>的通知》，實行公積金家庭代際間互助。繳存職工在本市行政區(qū)域內購買自住住房，可申請?zhí)崛「改富蜃优》抗e金用于支付購房款；繳存職工與父母或子女在本市行政區(qū)域內共同購買自住住房，申請住房公積金貸款的，不受繳存職工占該共同購買房屋產權份額的限制。 　　云南楚雄規(guī)定，擴大剛需購房提取使用范圍，子女在楚雄州內購買首套住房可提取雙方父母住房公積金。 　　廣東珠海市印發(fā)的《發(fā)揮住房公積金作用支持服務“產業(yè)第一”工作方案》提出，將實行“一人購房全家?guī)汀闭?。即在珠海市繳存公積金的職工，可提取賬戶余額的90%幫助其直系親屬(配偶、父母、子女)購房支付首付款，也可按還貸提取，逐月提取公積金用于幫助其直系親屬(配偶、父母、子女)償還購房貸款。 　　此外，包括江西贛州、河北滄州、河北秦皇島近期也出臺了類似政策。根據第一財經記者不完全統(tǒng)計，近期至少有8個城市發(fā)布了職工可以提取公積金幫助子女或直系親屬購房的政策。 　　58安居客房產研究院分院院長張波對第一財經分析，此類政策是樓市政策放松當中的一個重要舉措，而且是公積金政策放松里面，比較有創(chuàng)意的一種。因為以往的公積金政策，更多是聚焦在首付、貸款比例的層面比較多，而現在可提取公積金用于支持子女或者直系親屬購房的政策，則是體現在公積金的使用層面有了更多的便利。 　　張波說，此類公積金提取使用政策本身也是支持合理的住房需求。因為公積金提取方，都是僅限于直系親屬的，比如說父母、子女，就是在這個維度上進行相應的一個提取，它并不是在毫無關系的人之間進行的提取，不會涉及到炒房，所以這本身也是支持合理住房需求的一個舉措。 　　張波分析，當前公積金在實際使用過程中也存在一些問題，比如實際買房人公積金的使用率不高，公積金給到購房者實際的優(yōu)惠覆蓋面不夠等。因此，此類政策剛好可以做一個相應的拓展，更大地發(fā)揮公積金作用，把一些沉淀的、長期未被使用的公積金釋放出來，更好地去幫助一些真正的購房者。 　　“總體來看，這個政策在全國擴展的可能性比較大，尤其是一些三四線城市，本身公積金貸款占整個房屋總價比例比較高，如果這個政策落實之后，那對于市場的推動作用也會相對比較明顯。”張波說。

劉剛怎么也想不到，他通過知名中介機構購得的海外房產，最終可能要落到房財兩空的境地。 　　1年多前，在中介機構的介紹下，劉剛購買了3套位于日本的房產，可是至今產權無法過戶，當初承諾的投資收益也未完全兌現。 　　據第一財經1℃記者調查，與劉剛一樣購買這家日本房產公司房屋的投資者達到數百人，涉及的房款數以億計。 　　近年來，不少國內投資者將目光轉向海外，包括海外購置房產在內的多種投資項目不斷涌現，有人大有斬獲，也有不少人“踩雷”“掉坑”。 　　目前，劉剛等投資者準備向公安經偵部門報案，希望警方可以介入調查。 　　約定收益難兌現 　　2021年1月，仲量聯(lián)行業(yè)務人員向劉剛推銷了豐臣商事株式會社(下稱“豐臣公司”)開發(fā)的“TOYOTOMIINN難波(日本橋)”的項目，共計3套房屋(房號分別為202、051、702)，總價500余萬元。 　　仲量聯(lián)行的官方網站稱其是“全球領先的房地產專業(yè)服務公司”，其主要業(yè)務是“協(xié)助客戶進行房地產各個資產類別的投資、購買、建造和租用”。豐臣項目在中國內地有多家營銷代理機構，仲量聯(lián)行是其中之一。 　　綜合劉剛等購房者提供的信息，他們所購項目本身為住宅，豐臣公司承諾在交房后承租這些物業(yè)進行民宿運營，業(yè)主可以獲得穩(wěn)定的租金收益；交房前，其向購房者支付一定的收益；交房后，購房者則可獲得相應的租金。也就是說，雖然名義上是房產交易，但其實該產品設計類似“房產+理財”的組合。 　　劉剛與豐臣公司簽訂的買賣合同顯示，賣方(豐臣公司)在收取買方(劉剛)尾款后，即開始計算所支付金額的投資收益，年化收益為6%，直至項目建成產權登記時(2022年6月)止，收益金按每季度或每半年的頻度支付給劉剛。 　　合同稱，此次交易是含有租賃權的交易，產權轉移登記日起10年內豐臣公司為唯一承租者，即使之后再發(fā)生所有權轉移，豐臣公司的承租地位不變，10年后劉剛可將房子轉租給第三方。合同還約定，自產權轉移登記起第三年至第四年末的兩年期任意期間，買主有權要求賣主以合同交易金額回購本物業(yè)，賣主必須接受該回購要求。 　　在購房款支付方面，豐臣公司還接受現金人民幣境內支付，解決了購房者不能購匯支付境外房款的顧慮。 　　仲量聯(lián)行銷售人員向劉剛稱，該公司對豐臣公司的項目進行了詳盡盡職調查和合規(guī)性審查，豐臣公司有實力(注冊資金10億日元，在大阪有101棟自持的房屋，全日本有3座度假村)，并且會有類似日本的律師見證合同以確保權益，“仲量(聯(lián)行)是豐臣公司重要客戶，所以才拿到少量房源的代理權”。 　　如此一來，劉剛的顧慮被徹底打消，簽訂了購房合同，并交齊了幾百萬元的房款。 　　國內購買了豐臣公司房產的遠不止劉剛一人。在一份向已經投資的中國投資者發(fā)送的材料中，豐臣公司宣稱給503戶投資者發(fā)送了資料，多位投資者及其代理人認為，503就是所涉投資者人數。第一財經1℃記者接觸了來自上海、廣州、北京等地的多名購房者，他們通過仲量聯(lián)行、廣州景鴻咨詢顧問有限公司(下稱“景鴻咨詢”)、金頂置業(yè)(上海)有限公司等中介機構的推薦，獲知該項目信息并達成交易。 　　在記者接觸的購房者中，林女士是2019年在香港景鴻環(huán)球集團旗下景鴻咨詢銷售人員的推介下，一次性購買了5套豐臣公司在日本大阪阿倍野區(qū)的天王寺項目，她還介紹自己的親戚也購買了2套。 　　一開始，大家都是正常收到收益金或者租金，但隨后情況發(fā)生很大改變。比如，劉剛在購買上述房產之后，連續(xù)收到了2021年第一、二季度的收益金，但之后就碰到了房屋收益金和租金均延遲兌付的情況。其他的購房者也遇到相同情況，有的甚至比劉剛更早察覺到這類異常。 　　2021年10月，豐臣公司方面在給劉剛發(fā)來的郵件中稱，疫情導致公司承受壓力，現有租金現金較為短缺，故對第三季度的租金延遲支付，“也希望各位業(yè)主朋友可以多給我們一些時間，豐臣上下員工將共同努力，積極解決當前困難”。 　　豐臣公司上海營業(yè)部代表還在郵件中稱，公司正在做財務審計，“將于2021年11月30日完成，屆時會將我司的財務報表及未來計劃一并公開，請耐心等待”。 　　隨后，豐臣公司又發(fā)布《致業(yè)主的一封信》稱，2021年12月31日支付2021年第三季度收益，2021年第四季度收益于2022年3月末支付。 　　但多位投資者都表示，至今并未收到2021年第三季度及之后的相關款項。一些投資者隨之組織維權群，并啟動法律維權行動。 　　被抵押的房產和個人收款賬戶 　　更令劉剛等購房者不安的是，他們所購置的房產，如期交付可能面臨很大的困難。 　　第一財經1℃記者通過查詢近10位投資者的房屋藤本(類似中國房產登記證明)資料發(fā)現，他們購買的這些房屋，目前面臨非常糟糕的境況，有的訴訟官司纏身被法院臨時凍結，有的被抵押給金融機構用于貸款，還有的索性所有權都被轉移至第三方公司名下。 　　購房者王芳的遭遇具有代表性。 　　王芳通過景鴻咨詢的介紹，于2019年10月購買了豐臣公司在日本開發(fā)的天王寺公園南三期的房屋，斥資100多萬元。合同約定，豐臣公司將在2022年2月進行過戶手續(xù)，可是已經過去三四個月，房子還是未能過戶。她獲得的藤本顯示，在其購買這套房屋之際，該棟樓的整體房屋產權還不在豐臣公司名下。藤本還記載：2021年12月20日，由于涉及其他債權人的訴訟，該房屋的所有權被東京地方裁判所臨時凍結；2022年3月11日，該棟房屋產權再次新增一條臨時凍結，原因是與中國香港的一名債權人的訴訟。 　　除了訴訟之外，王芳所購房屋的整棟樓還被抵押。 　　2021年3月，債務人豐臣公司將該房產抵押給了近畿產業(yè)信用組合，債權范圍為信用交易、票據債權、支票債權和電子記錄債權，最高抵押額度為9.72億日元(約合5073.84萬元人民幣)。 　　2022年2月，該棟房屋還新增“抵押權”——其在2021年3月17日、7月16日和7月19日，新增三筆金錢消費借貸，合計10億日元，年利息達6%，年損害金達16%，債務人豐臣公司，抵押權人為位于中國香港地區(qū)的一家公司。 　　廣州的盧女士也是一名投資者，她所購買房屋的所有權同樣仍在其他公司名下，且被豐臣公司用于抵押融資。 　　中介機構提供的房屋藤本顯示，該房屋的所有權于2019年9月9日才剛轉移至豐臣公司名下，而盧女士的購房交易發(fā)生在此之前。就在獲得該房屋所有權的當天，豐臣公司進行了最高抵押權融資，最高抵押額度為10.14億日元(約合5293.08萬元人民幣)，抵押權人為近畿產業(yè)信用組合。2021年4月5日，大阪市的一家機構通過購買的方式，獲得了該房屋的所有權。 　　有此類遭遇的遠不止上述這些購房者。 　　據一位購房者聘請的代理律師對第一財經1℃記者介紹，他看了多份投資人的合同發(fā)現，豐臣公司明確指出會配合買主做登記，但是到期后并未做登記，“這實質已構成了違約”。 　　豐臣公司在一封郵件中提到，“房屋過戶是我們的首要重點，同樣也是保護業(yè)主資產安全的首要手段，之后是解決租金支付的問題，最后是處理爭議，當然我們都不愿看到這個情況的發(fā)生?！? 　　“當初在合同中白紙黑字地寫明承諾到期會配合業(yè)主進行產權過戶，現在這些房子都被抵押了，產權也被轉移了，試問豐臣公司還怎么履行過戶承諾？”劉剛說。 　　房屋可能無法如期過戶，已經讓劉剛這樣的投資者十分不安，更令人擔憂的是，當初，不少購房者將購房款打到了個人賬戶，他們不得不擔心這些資金的流向，以及是否會影響自己的權益。 　　國內業(yè)主與豐臣公司簽訂的購房合同載明，購房錢款可以直接支付至豐臣公司法定代表人西園寺優(yōu)真(日籍華人，中文名馬繼業(yè))位于上海的個人工商銀行賬戶。 　　第一財經1℃記者獲得的支付記錄確認，劉剛(500余萬元)、林女士(800余萬元)、盧女士(300余萬元)等人的購房全款均是直接匯到了西園寺優(yōu)真的個人銀行賬戶。 　　另外，據豐臣公司一份“豐臣集團經營危機再生計劃——問卷調查結果匯報及說明視頻”的郵件稱，“投資者委托給我們的資金總額達190億日元(約合10億元人民幣)”。 　　“這應該就包含了這幾年中國國內投資者業(yè)主給豐臣公司支付的購房款?！币晃皇煜と毡竟矩攧諘嫎I(yè)務的資深人士薛明告訴第一財經1℃記者。 　　“豐臣公司給投資者發(fā)來的問卷調查文件顯示，涉及503戶客戶，如果按照平均每戶居民支付500萬元購房款計算，合計共計有25億元資金被匯入了西園寺優(yōu)真的上述個人銀行賬戶。”劉剛等投資者說，這筆錢到底有沒有匯入豐臣公司對公賬戶？通過何種方式匯入？至今仍是謎團。 　　投資者難以承受的“再生” 　　2022年4月，在豐臣公司拖欠業(yè)主收益金和租金的情況下，該公司的法定代表人西園寺優(yōu)真以一則視頻短片的形式現身。 　　西園寺優(yōu)真在視頻中稱，自2013年創(chuàng)立以來，豐臣公司成長為一家以地產開發(fā)銷售為中心的綜合地產運營管理公司，地產開發(fā)銷售、地產租賃管理、酒店民宿管理是豐臣的三項主營業(yè)務，但2020年疫情暴發(fā)至今，日本的旅游業(yè)、酒店業(yè)和餐飲業(yè)遭受了前所未有的打擊，“整個大環(huán)境的影響下引起了連鎖效應，導致公司的主營業(yè)務接連陷入困境，從而引發(fā)了經營層面的資金鏈危機”。 　　豐臣公司5月20日發(fā)給投資人的正式郵件中披露了公司的財務數據。在財務報告中，2018年7月、2019年7月，豐臣公司的期初現金余額分別僅有3.34億日元、3.01億日元，而在2020年7月、2021年7月，豐臣公司的期初現金余額增至5.48億日元、10.49億日元。 　　第一財經1℃記者發(fā)現，在2021年12月沒有經過調整之前，公司凈資產為18.93億日元；調整之后，凈資產變成-218.65億日元，“也就是從有盈余變成了資不抵債。從會計處理上來說，這不是一個重大調整，而是一個不正當的行為?！毖γ髡f。 　　薛明進一步表示，“從豐臣提供的這份財務報告來看，從2019年開始，豐臣的資金鏈就很緊張，銀行已經不給豐臣貸款了。疫情在日本暴發(fā)是從2020年開始的，疫情只是讓本來就很危險的情況變得更加危險。這些情況豐臣和中介都沒有向投資人披露，甚至到2021年7月還在和投資人簽訂合同，但是3個月之后就通知延遲兌付，公司出現危機，出現了大面積合同違約。” 　　另外，據熟悉日本商業(yè)法律的執(zhí)業(yè)律師對第一財經1℃記者介紹，在日本向銀行機構借款，利率一般較低，而豐臣公司卻頻繁將旗下房產抵押給較為基層的信用社金融機構，“(其中有的抵押貸款)高達6%的年利息，這就相當于高利貸了。這說明豐臣公司應該非常缺錢，且大型銀行已收縮對其貸款，要不然它不會背負這么高的利息進行借款”。 　　針對當前的“困難”，西園寺優(yōu)真強調，“豐臣公司至今未有任何申請破產清算”的打算。經過調查與分析，它通過郵件形式給投資者發(fā)去一份問卷調查書，里面包含了現狀概要以及解決方案的提議。 　　雖然西園寺優(yōu)真稱，“未有任何申請破產清算的打算”，可是在2022年4月10日發(fā)給投資人的這份長達11頁的“經營危機再生計劃”中，“債權人問卷調查表”部分的內容稱，在發(fā)生大規(guī)模擠兌、訴訟、質押之時，為了有效保護債權人基本權益，“我司將不得已選擇通過法律向法院申請民事再生，此時將會向所有債權人提出部分債務免除申請，在此基礎上進行企業(yè)重組。如果重組方案得不到半數以上債權人或者法院的認可，此時將自動進入破產清算程序，預期清算回報率最大不超過8%?！? 　　“豐臣公司的意思是，如果我們聯(lián)合起來集中向他們討要房款和發(fā)起訴訟，公司將進入破產清算程序，到時候我們的清算回報率將不超過8%。我聞到了赤裸裸威脅的味道。”一位投資者告訴第一財經1℃記者。 　　同時，上述“債權人問卷調查表”中，豐臣公司提出了“自主再生”計劃，稱為了所有債權人完成交房，償還投資本金，該公司希望能夠獲得足夠的時間以恢復正常業(yè)務運營，特此向所有債權人申請最短6年，最長10年的等待時間。在此期間，豐臣公司將按照5個提案來解決所有債權人問題。 　　第一財經1℃記者就相關情況向豐臣公司發(fā)送了采訪請求，但該公司在回復郵件中表示“不接受(作)任何回復”。同時，記者試圖了解中介機構方面的看法，但仲量聯(lián)行的相關人員在接到記者電話后表示“不方便回應”，“景鴻”方面兩位豐臣項目的相關負責人的電話始終無人接聽。 　　*應受訪者要求，文中劉剛、王芳、薛明均為化名

在放開限購、限售、降低首付款等政策外，近日多地出臺公積金新政，明確直系親屬可提取住房公積金用于支付購房款以及償還房貸。 　　據澎湃新聞不完全統(tǒng)計，僅5月以來，至少包括湖南邵陽、廣東潮州、四川資陽、河北秦皇島、廣東珠海、江西贛州、河北滄州、安徽池州、云南楚雄等9城發(fā)布公積金貸款新政，多地在政策中提到，實行公積金家庭代際間互助，實行“一人購房全家?guī)汀薄? 　　以廣東珠海為例，6月1日，珠海市住房公積金管理中心發(fā)布《發(fā)揮住房公積金作用支持服務“產業(yè)第一”工作方案》，《方案》中提及，實行“一人購房全家?guī)汀薄Ｖ楹Ｊ欣U存職工可提取賬戶余額的90%幫助其直系親屬(配偶、父母、子女)購房支付首付款，也可按還貸提取逐月提取公積金用于幫助其直系親屬(配偶、父母、子女)償還購房貸款。 　　該政策的出臺也引發(fā)行業(yè)關注?！爱斍叭珖康禺a領域降低購房成本的動作確實很多，尤其是從降低首付、降低房貸利率等角度出發(fā)，但更多還是從商業(yè)銀行的貸款政策出發(fā)的。珠海明確了住房公積金的使用可以用于對家庭成員購房的支持：既可用于購房方面的首付款，也可用于后續(xù)的月供貸款，可更好的滿足繳存職工住房消費需求?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進說。 　　除了珠海，6月7日，廣東省潮州市住房公積金管理中心發(fā)布《關于住房公積金提取和貸款政策階段性調整的通知》，推出直系親屬提取公積金用于支付首付政策。新政指出，2022年6月至12月在潮州市購買一手商品住房的，本人及其直系親屬(配偶、父母、子女)可以憑商品房認購協(xié)議書、定金支付憑證、直系親屬關系證明、承諾書等材料到住房公積金辦事窗口提取住房公積金用于支付購房首付款。 　　此外，河北省秦皇島市住房公積金管理中心于6月6日發(fā)布關于落實市政府《關于穩(wěn)定全市經濟運行的若干政策措施》的實施細則，《實施細則》提出，發(fā)揮家庭成員之間互助功能，秦皇島市繳存人全款購買本市新建自住住房的，夫妻雙方父母可以申請?zhí)崛∽》抗e金支持子女購房(只限一次)。 　　同日，四川省資陽市住房公積金管理中心發(fā)布的《<促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施>的通知》中提到，實行公積金家庭代際間互助。繳存職工在本市行政區(qū)域內購買自住住房，可申請?zhí)崛「改富蜃优》抗e金用于支付購房款；繳存職工與父母或子女在本市行政區(qū)域內共同購買自住住房，申請住房公積金貸款的，不受繳存職工占該共同購買房屋產權份額的限制。 　　諸葛找房數據研究中心分析師梁楠指出，從形式上來看，“一人購房全家?guī)汀闭哒{整分別從幫還貸、幫提取公積金付首付以及提取親屬公積金用于支付購房款等方面展開，這進一步體現了政策調整的靈活性和形式的多樣性，同時也呼應支持居民合理住房需求的政策導向。 　　梁楠認為，此類政策的出臺主要是由于當前樓市修復進程緩慢，加之多地疫情有所反復，導致房地產交易市場走弱，各城因城施策適度調整樓市政策，通過直系親屬的助力來分擔購房者的經濟壓力，從需求端修復居民購買力，助力居民購房情緒的提振，為全國公積金政策的調整提供一個調整范例，具有一定的創(chuàng)新性。預計后續(xù)一些樓市景氣度不高的城市有望跟進此類政策，促進市場預期修復。

合肥住房公積金管理中心網站11日發(fā)布《關于進一步完善住房公積金貸款政策的通知》明確，提高首套首次住房貸款的公積金最高可貸額度，同時延長二手房貸款年限。 　　通知指出，家庭首次住房貸款購買首套自住住房的，申請住房公積金貸款時，單方正常繳存最高可貸款額度由45萬元提高到55萬元，夫妻雙方正常繳存最高可貸款額度由55萬元提高到65萬元。 　　職工使用住房公積金貸款購買二手房的，房齡不超過20年，貸款最長期限為30年，貸款期限加房齡由最長不超過30年調整到最長不超過40年。 　　對于公積金貸款額度計算方式，通知稱，計算方式沒有變化。公積金貸款額度仍實行與職工還款能力和繳存余額雙掛鉤。 　　同日，合肥市住房公積金管理中心發(fā)布《關于落實住房公積金階段性支持政策的通知》稱，按時足額繳納住房公積金且受新冠肺炎疫情影響的企業(yè)，經本單位職工代表大會或工會討論通過后即可申請緩繳住房公積金，到期后進行補繳。 　　緩繳期間，繳存職工正常提取和申請住房公積金貸款，不受緩繳影響。受新冠肺炎疫情影響的繳存職工，不能正常償還住房公積金貸款的，不作逾期處理，不作為逾期記錄報送征信部門。政策實施期限至2022年12月31日。 　　據不完全統(tǒng)計，5月以來，湖南邵陽、廣東潮州、四川資陽、河北秦皇島、廣東珠海、江西贛州、河北滄州、安徽池州、云南楚雄等9城發(fā)布公積金貸款新政，多地在政策中提到，實行公積金家庭代際間互助，實行“一人購房全家?guī)汀?，明確直系親屬可提取住房公積金用于支付購房款以及償還房貸。 　　除買房外，多地還明確公積金租房提取新政。如，杭州省直單位住房公積金管理中心近日發(fā)布《關于落實住房公積金階段性支持政策的通知》，提出提高住房公積金租房提取額度。加大住房公積金支持租房提取力度，租房提取限額由1200元/月/人提高至1500元/月/人。 　　6月8日，南京市住房公積金管理中心發(fā)布《關于實施住房公積金階段性支持政策的通知》，在提高職工租房提取額度方面，提高2022年5月至12月租房提取額度，單身職工提取住房公積金支付房租由每月1200元提高至每月1500元，已婚職工夫妻雙方由每月2400元提高至每月3000元。

今年以來，全國多城發(fā)布樓市新政優(yōu)化房地產市場調控，在眾多樓市政策中，湖南省長沙市的“盤活存量”以“租換房票”引起市場熱議，一度被視為“一石多鳥”之舉。 　　今年5月8日，長沙市培育和發(fā)展住房租賃市場工作領導小組印發(fā)《關于推進長沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房的試點實施方案》(簡稱《方案》)?！斗桨浮分赋觯褜崿F網簽備案交房或已辦理不動產登記的房屋，盤活供作租賃住房后，不納入家庭住房套數計算。 　　長沙出臺的這一試點方案，旨在暢通新房、二手房、租賃住房市場通道，引導剛需、改需和租賃需求的統(tǒng)籌與分流，促進房地產市場良性循環(huán)。 　　如今，長沙“盤活存量房”試點滿月，樓市情況如何？ 　　已有3025套存量房提出申請供作租賃住房 　　今年以來，長沙出臺兩項政策內容涉及房地產市場。據長沙市住房和城鄉(xiāng)建設局信息，5月6日起，長沙市限購區(qū)域內家庭購買第2套商品住房的間隔時間，統(tǒng)一按滿4年計算。這意味著，房屋購買時間的認定既認網簽備案又認權屬登記。 　　按照長沙于2018年出臺的規(guī)定，長沙戶籍家庭在限購區(qū)域內已有1套住房的，取得不動產權屬證書滿4年后方可購買第2套商品住房。 　　不過，由于受限于房屋網簽時限，部分購房者仍無法獲得購房資格。 　　5月8日，長沙印發(fā)《關于推進長沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房的試點實施方案》，釋放了部分改善性需求。 　　據《長沙晚報》報道，家住岳麓區(qū)的李女士因5歲女兒即將入學，想換購一套住房，讓孩子享受更好的教育資源，但又苦于房子網簽未滿4年，暫無購房資格。今年5月28日，李女士僅用7天就順利將名下住房盤活作為租賃住房，并獲得了改善住房的購房資格。 　　長沙通過盤活存量房供作租賃住房，使購房者獲得新的入市“房票”。 　　公開信息顯示，截至6月8日，新政落地滿月，累計有3025套存量房提出申請供作租賃住房，其中已完成簽約833戶。 　　符合條件可按首套房貸款 　　《方案》出臺滿月后，根據“長沙發(fā)布”6月10日消息，針對市民將存量房供作租賃住房后，再購買住房進行商業(yè)貸款或公積金貸款如何認定的問題，明確市民將名下唯一住房供作租賃住房后再購房，符合條件的可享受首套房貸款政策；有兩套房的盤活一套房供作租賃住房后，可按二套房貸款。同時，目前長沙正在研究一戶多套存量房盤活供作租賃住房后，根據其合理住房需求可購買一套改善型住房事宜。 　　按照長沙市住建局相關負責人此前的回應，存量房盤活供作租賃住房，以家庭為單位，盤活一套或多套住房用作租賃的，暫按“一戶核減一套”的原則核減家庭住房總套數，即有多套住房出租的家庭，在家庭住房套數計算時均只核減一套，不影響多套住房盤活用作租賃房。 　　業(yè)內人士認為，長沙盤活存量房的方案是一大創(chuàng)新，該政策能夠有效盤活存量房，也利于部分改善型人群，但并不能有效激發(fā)“買一賣一”的置換需求。 　　有長沙當地居民表示，“一直以來，長沙的調控是非常嚴格的。此次政策提到可以把家庭住房用于租賃住房獲得一張房票，對有資金基礎的多套房源家庭來說是好事，但對置換客而言，作用并不大，因為獲得房票后也沒有買房的本金，況且如果目前家庭住房還有貸款的話，再買一套也有壓力。” 　　諸葛找房數據研究中心分析師梁楠認為，“以租換購”方式意味著不再受限購政策的限制，有利于促進改善性需求的釋放，為市場釋放出一定的購買力，對市場情緒的改善具有積極作用，但值得注意的是，此次新政雖有放松限購之意，但僅是對改善型需求的一種支持，與中央支持居民合理住房需求的政策導向相呼應，符合“房住不炒”主基調。 　　新房成交環(huán)比增35%，同比跌幅近五成 　　從數據上看，5月長沙樓市環(huán)比有所回暖。 　　湖南中原研究院數據顯示，5月，長沙內五區(qū)新建商品住宅成交量65萬平方米，環(huán)比增長35%，5月成交均價13842元/平方米，環(huán)比漲幅2%。但值得注意的是，與去年同期相比，成交量依然在低位，跌幅近五成。 　　中指研究院長沙分院分析師楊過表示，長沙新政后，5月商品住宅成交量稍有回升，但市場仍處于深度調整期，成交量遠不及去年同期。整體來看，長沙近期雖優(yōu)化了政策，但較之其余城市政策力度較弱，尚未達到購房者預期，對市場的提振效果有限。 　　湖南中原研究院執(zhí)行院長陳世霞亦表示，模范生長沙在上半場的穩(wěn)樓市節(jié)奏中，依然是全國學習的楷模，但沒有太多實質的支持性政策釋放。 　　長沙當地中介人員稱，長沙的房價一直以來都比較穩(wěn)，基本都是剛需和置換客戶。 　　從二手房市場來看，有中介人員表示，現在是買方市場，房多客少。對購房者來說，現在買房的時機還是不錯的，但對房東來說，如果不是急用錢的話還是有點不劃算。 　　上述中介人員提到，長沙整體的房價一直以來都比較平穩(wěn)，二手房掛牌價格也比較穩(wěn)定。不過該中介反饋其所在區(qū)域的部分二手房價格較去年有所下降。 　　以長沙開福區(qū)一套132平左右的房源為例，諸葛找房平臺數據顯示，該房源于2021年6月10日上架時報價177.8萬元，目前該房源最新報價為168.8萬元，同比下降約5%。另以一套117平方米左右的毛坯房為例，該房源于2021年7月18日掛牌165萬元，目前最低報價150萬元，價格下跌9%。 　　該中介人員稱，對部分購房者來說，有“買漲不買跌”的心態(tài)，所以一直以來長沙的房價都不溫不火。 　　另有芙蓉區(qū)中介人員表示，目前長沙二手房的價格相對前一兩年稍微下降了一點。 　　上述中介人員稱，目前出臺的政策利好改善型客戶，以租換購政策和稅費優(yōu)惠政策、銀行利率下調等措施都有利于房產交易，買的人多了，房價也會慢慢好轉。 　　該中介提到的稅費優(yōu)惠政策及銀行利率等措施尚未落地。湖南省發(fā)展和改革委員會、湖南省商務廳于6月9日印發(fā)的《關于進一步促進消費持續(xù)恢復的若干措施》中提到，穩(wěn)定住房消費，采取支持人才購房、財政補貼、展銷促銷等政策措施，因城施策實施差別化住房信貸政策，更好滿足居民合理住房需求。引導金融機構下調住房貸款利率，降低住房商業(yè)貸款首付比例。完善長租房政策，增加保障性租賃住房供給。支持長沙市恢復執(zhí)行二套房契稅優(yōu)惠稅率。鼓勵提高住房公積金最高貸款額度，首套房可提可貸。鼓勵具備條件的市州探索“二孩”“三孩”家庭的購房支持政策。 　　當前，在長沙購買第二套房，不管房屋面積的大小，契稅稅率均為4%。在此之前，湖南對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對二套改善性住房，90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。不過，自2019年4月22日起，長沙市范圍內停止執(zhí)行對家庭第二套改善性住房的契稅優(yōu)惠稅率。 　　陳世霞指出，總體來說，政策疊加效應將逐步凸顯，客戶信心也將逐漸恢復，預計6月的長沙樓市環(huán)比量價齊升，但同時，現在樓市面臨最大的不確定性，就是客戶對未來收入預期的不確定性，尤其是工薪階層的購買力下滑，預計未來豪宅市場表現亮眼，剛需和首改市場支付力將受到大環(huán)境經濟下行的影響。目前樓市依然是買方市場，未來長沙樓市成交量的恢復需要依靠更大尺度的政策保駕護航，否則將會有一段時間的低量僵持階段。 　　對此，陳世霞建議，針對目前市場和大的經濟環(huán)境，長沙也可適當針對首套購房者和二套改善需求的自住客戶降低首付比例，來激活市場的活力。此外，限售條件方面適當放松，如限售年限縮短至兩年；二手房適度調整限購政策來激活部分換房需求；除此之外，響應國家對生育政策的調整，對于二孩三孩家庭建議可以多增加一套房的購房資格。

　為促進樓市消費，安徽合肥宣布上調首套房公積金最高可貸額度、延長二手房貸款期限，貸款年限加房齡之和由最長不超過30年調整到40年，這已經是近兩年來合肥第二次延長個人住房貸款年限。不過，這并不意味著合肥將打破房貸最長期限30年的紅線。 　　6月11日，安徽省合肥市住房公積金管理委員會辦公室發(fā)布《關于進一步完善住房公積金貸款政策的通知》，其中稱，將對合肥住房公積金部分貸款政策進行調整完善。具體包括：提高首套首次住房貸款的公積金最高可貸額度，家庭首次住房貸款購買首套自住住房的，申請住房公積金貸款時，單方正常繳存最高可貸款額度由45萬元提高到55萬元，夫妻雙方正常繳存最高可貸款額度由55萬元提高到65萬元；延長二手房貸款年限，職工使用住房公積金貸款購買二手房的，房齡不超過20年，貸款最長期限為30年，貸款期限加房齡由最長不超過30年調整到最長不超過40年。 　　而根據合肥市人民政府網站，合肥上一次調整住房公積金貸款年限是2020年8月，當時將貸款最長期限從20年調整為30年(但不得超過借款人法定退休年齡后5年)，貸款額度則與還款能力掛鉤，按照繳存余額一定倍數計算。 　　盡管各地對住房公積金貸款期限有不同規(guī)定，但一般來說，最長期限不超過30年，借款人年齡不超過國家法定退休年齡，即男不超過60周歲、女不超過55周歲，目前也有許多地方將借款人年齡定為法定退休年齡延后5年。 　　合肥此次公積金貸款新政并不意味著二手房貸款最長期限可以超過30年，合肥《關于進一步完善住房公積金貸款政策的通知》中已寫明“貸款最長期限為30年”。根據央行要求，個人住房按揭貸款期限最長為30年，所以合肥的新政只是針對樓齡較長的二手房放寬了要求，借此促進二手房市場流通。 　　目前不少城市以及商業(yè)銀行針對二手房個人住房按揭也有類似規(guī)定。招商銀行客服對記者表示，針對二手房商業(yè)貸款期限，招行的最長授信期不超過30年，房產的房齡一般不得超過30年，貸款期限加抵押房產房齡原則上最長不超過40年，貸款人年齡加貸款年限不得超過70歲。 　　目前上海的規(guī)定是，二手房房齡低于5年的，公積金貸款最長期限不超過30年；如二手房房齡為6年至19年，公積金貸款最長期限不超過35年與房齡之差；如二手房房齡超過20年，公積金貸款最長期限不超過15年。 　　廣州已于一年前將二手房貸款期限與樓齡之和上調到了50年，即樓齡高達20年的二手房購房者辦理公積金貸款時也能貸30年，但公積金貸款期限也不得超過30年。從各地近年出臺的舉措來看，放寬二手房貸款年限以及對貸款人的年齡要求已成大趨勢，這對于老房子出讓來說是利好消息。

近日，省自然資源廳聯(lián)合省稅務局印發(fā)《關于進一步深化信息共享便利不動產登記和辦稅工作的實施方案》（下稱《實施方案》），大力推進“一窗辦理”，將不動產登記和辦稅便利化打造為我省優(yōu)化營商環(huán)境的特色品牌?！秾嵤┓桨浮芬蟾骷壊粍赢a登記部門與稅務部門要在鞏固“一窗受理”工作成果的基礎上，聯(lián)合制定統(tǒng)一的線下不動產登記“一窗辦理”業(yè)務規(guī)范，持續(xù)優(yōu)化業(yè)務流程、簡化辦理資料、明確信息采集內容，實現“資料一次收取、信息一次錄入”。 　　《實施方案》還提出要探索“一房一稅”“自動算稅”申報模式在不動產登記和辦稅業(yè)務的應用，持續(xù)拓展稅費繳納渠道，以廣州市為試點探索“稅費金一碼清”，實現稅費業(yè)務現場即時辦結，積極推進“一窗受理”向“一窗辦理”轉變。 　　接下來，我省將全面優(yōu)化不動產登記全流程“網上辦理”。具體而言，要以自然人存量房交易等高頻業(yè)務為突破，持續(xù)推進業(yè)務系統(tǒng)相互融合，完善粵省事“不動產登記一碼通”的繳稅入口，推進“粵省事”與“粵稅通”實名互認，逐步推廣實現不動產登記和辦稅業(yè)務全流程“網上（掌上）辦理”?！秾嵤┓桨浮诽岢?，要力爭在2023年底前，統(tǒng)一線上線下“一窗辦理”業(yè)務流程，全省所有市縣實現不動產登記和辦稅“網上（掌上）辦理”，持續(xù)提升人民群眾對不動產登記改革的獲得感和幸福感。 　　省自然資源廳有關負責人介紹，接下來將繼續(xù)深化部門信息共享，大力推進“一窗辦事”，切實保障各項任務有序落地，持續(xù)提高不動產登記便利度，不斷優(yōu)化營商環(huán)境，切實把便利化改革成效惠及廣大人民群眾。

　近日，中能建城市投資發(fā)展有限公司表示，為深入貫徹中國能建《若干意見》、“1466”戰(zhàn)略和《“十四五”發(fā)展規(guī)劃》，公司全面實施戰(zhàn)略轉型，開啟高質量發(fā)展新征程。 　　中能建城市投資發(fā)展有限公司（簡稱“能建城市發(fā)展公司”）是中國能建集團層面境內城市綜合開發(fā)運營和房地產投資的業(yè)務平臺與“旗艦”公司，定位為“一流的城市綜合開發(fā)運營商”。 　　據了解，能建城市發(fā)展公司由原中國葛洲壩集團房地產開發(fā)有限公司更名而來，已通過國家市場監(jiān)督管理總局核準。公司（原葛洲壩地產）是國務院國資委首批確定以房地產為主業(yè)的16家央企之一，具有房地產開發(fā)一級資質，專業(yè)從事房地產開發(fā)與中高端物業(yè)經營管理，具備全業(yè)態(tài)城市綜合開發(fā)專業(yè)能力，產品形態(tài)包括精品住宅、城市綜合體、旅游地產、養(yǎng)老地產、高端寫字樓等，已形成具備行業(yè)競爭能力的產品系（"國府"系、“府”系、“公館”系、“蘭園”系等），連年獲評“中國房地產公司品牌價值十強”“中國房地產百強企業(yè)”。 　　中能建城市投資發(fā)展有限公司表示，在新的征程上，能建城市發(fā)展公司將聚焦中國能建內部業(yè)務和資源聯(lián)動協(xié)同，聚焦房地產業(yè)務持續(xù)健康發(fā)展，發(fā)揮中國能建在綜合能源、綜合交通、綠色生態(tài)等產業(yè)的優(yōu)勢，精準定位重點區(qū)域、目標人群、產品結構，優(yōu)化開發(fā)模式，推動城市綜合開發(fā)運營與房地產業(yè)務一體化、精細化、專業(yè)化、綠色化、智能化發(fā)展，聚焦精品住宅、城市綜合體、產業(yè)新城等項目形態(tài)，積極投入城市更新、片區(qū)開發(fā)、TOD、EOD、總部經濟等業(yè)務，打造成為特色鮮明、能力突出的城市綜合開發(fā)運營平臺與房地產投資平臺。

日前，呼和浩特市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布消息，首套住房貸款利率加點下限執(zhí)行貸款市場報價利率(LPR)減20基點，調整后利率水平已降至4.25%。 　　中國證券報·中證金牛座記者調研發(fā)現，除呼和浩特市以外，濟南、青島、蘇州、鄭州、天津等地部分銀行最低首套房貸利率也已調整至4.25%。此外，多家銀行表示，目前個人貸款額度充裕，審批及放款周期較此前大幅縮短。 　　一線城市首套貸款利率下調不明顯 　　“這是近年來內蒙古個人住房貸款利率的最低水平?！惫ど蹄y行呼和浩特市某網點工作人員告訴記者。此外，他還表示，利率下限確定之后，各銀行可能在近期內完成調整。 　　值得注意的是，多數一線城市首套貸款利率下調并不明顯。除了隨著LPR的調整進行浮動下調以外，加點方面并沒有太大變動。 　　建設銀行北京分行個貸中心人員告訴記者，目前首套房貸利率是5%，隨5年期以上LPR下調了15個基點，但加點保持不變，仍為55個基點，二套房貸利率加點為105個基點。 　　上海、深圳等地情況與北京相似，多數銀行在LPR基礎上加點浮動維持在5個點以內，基本保持穩(wěn)定。 　　廣州的情況略有所不同。近年來，廣州各家銀行持續(xù)降低房貸利率，目前有部分銀行向記者表示，已可申請到4.25%的最低價格。廣州市天河區(qū)某外資銀行貸款顧問向記者透露：“此前，我們就已經是減20基點了，這次LPR調整之后，利率直接降到4.25%。” 　　不過，此利率水平在廣州地區(qū)并不普遍，部分銀行對最低利率的申請資質也有較高要求。上述貸款顧問表示，“只有部分被列在我行白名單中的樓盤才可以嘗試申請最低利率價格，且要經過區(qū)域領導審批簽字?！? 　　樓市回暖仍需時間 　　雖然房貸利率一降再降，但樓市回暖仍需時間。 　　根據中指研究院監(jiān)測數據，端午假期，重點監(jiān)測城市新房成交面積較去年端午假期下降40%，武漢、濟南、南京降幅均在五成以上。部分城市如深圳、青島、廣州等受政策環(huán)境優(yōu)化、疫情得到有效控制帶動，市場活躍度略有好轉。北京、上海受疫情影響，市場活躍度較低。 　　北京某大型房地產中介銷售人員告訴記者：“端午假期受疫情影響，帶看量減少很多。疫情過去估計會好一點。大部分客戶還在觀望，有剛性需求且急需買房的人并不多，有些客戶會把購房觀望周期延長至一到兩年。” 　　“近期個別項目成交量有所上升，但大多是前期觀望的老客戶，新增客戶并不多。端午假期來訪量有所提升，但成交情況一般，主要是咨詢新政和看房的觀望客戶增加?！鄙钲谀撤康禺a中介對記者表示。 　　業(yè)內人士指出，利率下降可適當減輕借款人還款壓力，對居民購房熱情產生一些積極影響，但觸動居民購房意愿的條件復雜多樣，還需繼續(xù)觀察。 　　中原地產首席分析師張大偉認為：“房貸利率下調至基準利率的城市，大多都是市場相對較弱的區(qū)域，市場去庫存壓力較大。購房窗口期尚未到來，預計三季度市場底部有望加快出現。” 　　銀行個貸額度充裕 　　記者調研發(fā)現，多家銀行的個人住房貸款額度比較充裕，各地房貸放款周期普遍縮短，略有差別。 　　招商銀行深圳地區(qū)某個貸經理表示：“審批很快，5個工作日就能完成。房貸額度相當充裕，500萬元以內的貸款，只要前期手續(xù)都辦完，當天就能放款?！? 　　廣州多家銀行將放款速度提升至過戶后一個月以內，也有部分銀行表示，“出押后差不多3-4個工作日就能放款，動作很快。” 　　貸款審核方面，部分銀行在審慎基礎上，簡化了部分材料。有多家銀行表示，目前減弱了對社保和賬戶流水的審核要求，主要看是否有不良征信記錄以及貸款和外債等重要指標情況。首付達50%以上的話，只需要出具收入證明，流水基本也不會作硬性要求。

明確權與責，健全管理制度和支持政策，才能讓家電回收更方便、廢舊物品價值有提升，實現環(huán)境保護與經濟發(fā)展的雙贏 　　家電是人們生活中的必需品，在消費市場中占據重要地位。近段時間，全國多地啟動家電惠民收舊換新活動，促進家電更新消費，受到消費者歡迎。 　　我國是電器電子產品生產、消費大國，廢舊家電循環(huán)利用前景廣闊。隨著經濟社會不斷發(fā)展，消費者對電器的需求更加多樣，綠色智能的電器產品更受青睞。加上各地紛紛開展的綠色智能家電下鄉(xiāng)、以舊換新等優(yōu)惠活動，推動形成了家電普及性消費高峰。在這種形勢下，如何讓廢舊家電產品得到妥善處置，成為一道亟待解決的考題。 　　處置和利用好廢舊家電，可以有效減少拆解廢舊電器帶來的安全隱患、環(huán)境污染，也能激發(fā)消費潛力，有利于構建綠色低碳循環(huán)發(fā)展經濟體系。如今，不少家電生產、銷售、回收企業(yè)和電商平臺，積極參與廢舊家電回收，“互聯(lián)網+回收”新模式日漸興起，回收處理體系覆蓋率大大提高，消費者的服務體驗也得以提升。同時要看到，廢舊家電回收處理還存在回收規(guī)模偏小、渠道不夠暢通等行業(yè)難題。部分廢舊家電流入非法小作坊“翻新”，還帶來安全隱患。廢舊家電積存量較大，為它們找個好“歸宿”，需要打通家電生產、消費、回收、處理全鏈條上的堵點，出臺一些更具針對性的產業(yè)引導政策。 　　促進家電回收處理規(guī)范發(fā)展，落實生產者責任延伸制度是重要抓手。去年7月，國家發(fā)展改革委等三部門印發(fā)相關通知，鼓勵家電生產企業(yè)開展回收目標責任制行動。今年初，國家發(fā)展改革委聯(lián)合商務部等部門印發(fā)《關于加快廢舊物資循環(huán)利用體系建設的指導意見》，鼓勵家電等生產企業(yè)發(fā)展回收、加工、利用一體化模式。在相關政策支持下，進一步優(yōu)化回收渠道，暢通家電生產流通消費和回收利用，有助于更好構建廢舊物資循環(huán)利用體系，形成一批可復制可推廣的回收處理模式和經驗做法。 　　除了壓實企業(yè)責任，不少地方也在積極探索更多有效的廢舊家電回收模式。比如，把家電回收納入“無廢城市”建設通盤考慮，通過科技創(chuàng)新提高廢舊電器資源化利用水平；鼓勵生產企業(yè)與銷售商合作，依托產品銷售維修服務網絡構建廢舊家電逆向回收體系。這些有益嘗試，為拓展行業(yè)發(fā)展空間帶來了啟示。 　　妥善處理利用廢舊家電是一項系統(tǒng)工程，需要全社會共同參與。一方面，要算好環(huán)保賬，堅持無害化處理、資源化利用，建立完善企業(yè)自愿、政府支持、社會參與的廢舊家電回收處理體系。另一方面，也要算好經濟賬，鼓勵依托互聯(lián)網平臺、加強技術創(chuàng)新等，降低回收的成本和難度；以廢舊家電回收為切入點，向拆解、再生、再利用等環(huán)節(jié)延伸，有效提升廢舊家電處理利用能力，讓消費者、回收者、生產者都能得到更多實惠。明確權與責，健全管理制度和支持政策，才能讓家電回收更方便、廢舊物品價值有提升，實現環(huán)境保護與經濟發(fā)展的雙贏。 　　家電更新?lián)Q代，歸根結底是為了滿足人民對美好生活的需要。進一步完善行業(yè)標準規(guī)范、政策體系，推動家電消費市場、廢舊家電回收市場、廢舊家電拆解行業(yè)健康發(fā)展，才能解好廢舊家電回收處理這道題，推動家電行業(yè)高質量發(fā)展。

近日，慕思股份通過發(fā)審委審核，即將登陸深交所主板上市。記者注意到，盡管一部分家居企業(yè)在上市途中遭遇“滑鐵盧”，仍有不少家居企業(yè)勇闖IPO。過去一年原材料、人工等價格大幅上漲，家居企業(yè)的經營狀況如何？亮眼的財報背后存在哪些隱患？此時上市，募集資金投向哪些重點項目？ 　　記者從正在IPO或已過會未上市交易的企業(yè)中選出幾家具有代表性的企業(yè)，從賺錢能力、市場競爭、募資計劃三個方面深挖招股書中的“生意經”。 　　文/表 廣州日報全媒體記者趙方圓 王楚涵 　　【焦點一】 　　賺錢能力 　　營收增速放緩 凈利潤增速下滑 　　家居企業(yè)IPO隊列中，科凡家居招股書顯示的賺錢能力遠超同行。2019年至2021年期間，該公司營業(yè)收入分別為4.16億元、4.55億元和6.26億元，2020年和2021年分別同比增長9.40%和37.60%；歸屬于母公司股東凈利潤分別為3903.51萬元、4759.54萬元和8855.08萬元，2020年及2021年同比增速分別為21.93%和86.05%。 　　然而近年來，受原材料價格上漲、疫情等多重因素影響，部分家居企業(yè)出現營收增速放緩，凈利潤增速下滑的情況。慕思股份招股書顯示，2019年至2021年，公司營收分別為38.6億元、44.5億元、64.8億元；凈利潤3.33億元、5.36億元、6.86億元。然而今年一季度，公司實現營業(yè)收入較上年同期僅增長0.20%。 　　慕思股份表示，一季度受疫情影響，給部分區(qū)域門店經營和物流運輸帶來局部性、階段性不利影響，導致公司一季度“3·21 世界睡眠日”等活動效果不及預期；且3月中下旬，公司華南生產基地應所在地防疫政策要求停工封廠近一周時間，對生產經營活動和營業(yè)收入造成一定影響。 　　皇派家居2019年至2021年期間的營業(yè)收入分別為7.87億元、8.04億元和10.25億元，2020年和2021年的同比增速分別為2.16%和27.49%；歸屬母公司股東凈利潤分別為0.46億元、1.14億元和1.31億元，2020年和2021年的同比增速分別為147.83%和14.91%。 　　【焦點二】 　　競爭激烈 　　招股書顯示毛利率水平較高但行業(yè)存風險 　　值得注意的是，盡管家居企業(yè)賺錢能力較強，毛利率保持在較高水平，但不少企業(yè)在招股書中都顯示毛利率逐年下滑，或即將面臨毛利率下降的風險。 　　根據馬可波羅招股書，2019年至2021年，公司毛利率分別為47.11%、43.8%和43.09%，呈逐年下降態(tài)勢。對此馬可波羅表示，如果未來建筑陶瓷行業(yè)競爭進一步加劇等，公司在新產品研發(fā)等方面不能保持現有競爭優(yōu)勢或不能有效控制成本，將面臨毛利率下降的風險，從而對經營業(yè)績產生不利影響。 　　2019年至2021年，皇派家居的綜合毛利率分別為 34.85%、37.29%和 34.57%，2021年為三年新低；主營業(yè)務毛利率也是同頻：分別為35.49%、38.40%、35.44%，其他業(yè)務毛利率則分別為16.81%、4.54%、6.00%。 　　針對毛利率下滑，皇派家居表示，2020年度，綜合毛利率相比2019年上升，主要系主要產品單位面積成本下降及不同毛利率水平的產品結構變化綜合影響所致；2021年度下降，主要系鋁型材和玻璃原片等原材料市場價格大幅上漲導致營業(yè)成本上升所致。 　　2019年至2021年，慕思綜合毛利率分別為53.49%、49.28%和44.98%，一直保持較高水平。然而慕思也在招股書中提示：隨著國外知名床墊品牌不斷加大國內市場的開拓力度，以及國內競爭對手積極對床墊細分市場的滲透，行業(yè)競爭將進一步加劇。未來公司若不能持續(xù)保持市場競爭優(yōu)勢等，將面臨毛利率下降的風險。 　　科凡家居欠繳員工社保公積金 　　記者關注到，科凡家居存在欠繳員工社保公積金情況。2019年-2021年科凡家居應繳納社保人數分別為1165人、1240人以及1369人，對應未繳納社保人數571人、336人、48人，社保繳納比例為50.99%、72.9%、96.49%。其已繳納住房公積金人數分別為14人、377人以及1305人，公積金繳納比例為1.2%、30.04%以及95.33%。按照其招股書披露的應繳未繳的社保及公積金金額來計算，科凡家居3年欠繳的社保及公積金達1209.32萬元。 　　2019年至2021年期間，科凡家居合并口徑資產負債率分別為 55.80%、49.36%和 47.23%。其中，2019 年末和 2020 年末，公司資產負債率高于同行業(yè)可比公司平均值（37.97%和42.45%）。 　　皇派家居99%收入依賴經銷商模式 　　皇派家居則主要依賴經銷商模式進行產品營銷。據招股書顯示，報告期內經銷商模式收入分別為7.76億元、7.74億元、9.94億元，占主營業(yè)務收入的比例均在99%以上。 　　【焦點三】 　　募資計劃 　　智能制造投資占比明顯加大 　　皇派家居超1/3募資品牌推廣 　　多數家居企業(yè)IPO募資計劃用于智能制造、擴大產能、數字營銷等，其中智能制造投資的占比明顯加大。以募資金額較大的馬可波羅為例，合計募集資金約40億元，馬可波羅擬投資的7個項目中，有4項與智能制造有關。 　　科凡家居擬募集資金4億元，將用于智造生產基地擴產建設項目、信息化升級建設項目、營銷網絡建設項目、研發(fā)中心升級建設項目。其中，智造生產基地擴產建設項目的預計使用募集資金占比高達65%。 　　箭牌家居計劃募資18.09億元，其中，4.82億元將用于智能家居產品產能技術改造項目，1.74億元將用于智能家居研發(fā)檢測中心技術改造項目，9054萬元將用于數智化升級技術改造項目等。 　　此外，數字營銷、品牌推廣也是家居企業(yè)亟待提升的方向。慕思股份擬募集資金約14.77億元，其中1.5億元用于數字化營銷項目。慕思股份表示，在軟體家具行業(yè)競爭日趨激烈的大背景下，公司亟需通過營銷數字化提升運營效率，降低人工成本、通查用戶畫像、實施精準營銷等。 　　皇派家居計劃募集資金8.03億元，將根據項目的輕重緩急情況投入鋁合金窗智能化生產線擴建項目、鋁合金門窗智能工廠建設項目、研發(fā)中心及信息化建設項目、品牌推廣及營銷服務升級項目和補充流動資金。記者關注到，超1/3的募集資金將用于品牌推廣方面。具體來看，鋁合金門窗智能工廠建設項目和品牌推廣及營銷服務升級項目預計使用募集資金占比分別高達40.71%和36.48%。 　　【分析】 　　業(yè)內預計后續(xù)消費回補效應將顯現 　　值得注意的是，家居企業(yè)掀起“上市潮”的同時，也有相當一部分家居企業(yè)在IPO的途中遭遇“滑鐵盧”。此前，中泰設計、鼎豐股份、泛亞衛(wèi)浴、三問家居紛紛終止IPO。記者梳理發(fā)現，終止原因主要集中在盈利能力下滑、財務問題、信用與經營風險、資料過期或申請材料不齊全等。 　　去年申請上市家居企業(yè)不到1/5成功上市 　　東方財富choice數據顯示，目前A股上市家居企業(yè)共有46家。記者梳理發(fā)現，2021年在A股申請上市的家居企業(yè)超過50家，最終只有10家成功上市，40多家家居企業(yè)上市擱淺。 　　業(yè)內認為，目前家居行業(yè)面臨上游房地產的沖擊、家居行業(yè)轉型升級的需求，以及宏觀層面帶來的不確定性的沖擊等多重挑戰(zhàn)。 　　國盛證券研究報告指出，5月以來家居龍頭公司加大活動促銷力度，同時加強線上全平臺布局，通過直播+視頻+內容種草等組合拳加強營銷，流量集中趨勢明確；目前龍頭訂單層面出現回暖且發(fā)貨好轉，預計后續(xù)消費回補效應仍將持續(xù)顯現。國盛證券提醒，定制家居耐用、低頻、高價、重服務，因此線下渠道難以被線上替代。 　　此外，定制家居為地產后周期板塊，受地產竣工和銷售影響較大，若地產不及預期，將會影響全行業(yè)市場需求。定制家居直接材料成本占比較高，若原材料采購價格發(fā)生劇烈波動，可能對公司盈利水平帶來不確定性影響。 　　行業(yè)數據 　　4月份全國建材家居景氣指數BHI為114.94，環(huán)比下跌0.31點，同比上漲0.42點。 　　全國規(guī)模以上建材家居賣場4月銷售額為1011.57億元，環(huán)比下跌5.80%,同比上漲15.68%。 　　2022年1~4月累計銷售額為3919.13億元，同比上漲37.27%。

6月9日，位于臺湖嘉創(chuàng)二路的首創(chuàng)·美林灣項目樓棟主體結構已全面封頂，向2023年交付的目標又邁進一步。據了解，首創(chuàng)·美林灣由北京大型國企首創(chuàng)集團匠心打造，是在“北京保障房標桿”之一，首創(chuàng)·美瀾灣的基礎上再次升級的高品質臨地鐵全裝修保障房。 　　自2020年8月開建以來，首創(chuàng)·美林灣項目團隊攻堅克難，如期完成建設任務，建筑面積約14萬平方米的住宅建筑雛形已現。未來項目的1662套房源將主要作為經開區(qū)及通州區(qū)安置用房，承擔起改善民生的全新使命，煥新臺湖的城市風貌。 　　全面封頂，雛形初現 　　首創(chuàng)履行國企社會責任匠筑品質工程 　　據介紹，首創(chuàng)·美林灣項目地塊原為老舊廠房，首創(chuàng)集團積極踐行國企責任與擔當，助力城市升級，打造包含住宅和服務設施配套在內的建面約21萬平方米的保障房。 　　歷時22個月建設，首創(chuàng)·美林灣9棟住宅建筑樓體拔地而起，從底板鋼筋綁扎到主體結構完成封頂，項目建設每一步都有序進行。首創(chuàng)·美林灣相關負責人表示，該項目是一項事關民生的重點工程，開工就是決戰(zhàn)。因此建設過程中雖有疫情等諸多不利因素影響，但項目團隊科學組織、精心部署，高標準完成各項施工任務，并嚴把工程質量關。 　　據介紹，首創(chuàng)在項目施工前會設定“樣板點評”環(huán)節(jié)，針對性做出施工樣板，施工人員經培訓后需再造一個施工樣板，待監(jiān)理等多方審核通過后，才能進行實地施工。在施工階段，各參建單位嚴格執(zhí)行停止點檢查、樣板引路、質量關鍵點檢查、實測實量制度等，實現臺湖項目質量管理標準化。 　　2022年5月中旬，項目實樓樣板間已完工，產品的戶型空間、工藝工法、裝修標準等全面呈現，客戶在實樓樣板間中所見即是未來交房所得。在保障性住房開發(fā)建設上，首創(chuàng)有豐富的經驗，每個施工環(huán)節(jié)都有標準流程，為北京樹立保障房品質標桿。 　　復合社區(qū)，完善配套 　　臨地鐵保障房營造一站式生活 　　隨著首創(chuàng)·美林灣工程進度不斷推進，項目未來的生活圖景也逐步顯現。 　　在北京城市向東的發(fā)展格局初見成效的背景下，首創(chuàng)·美林灣所在的臺湖區(qū)域迎來高光時刻。臺湖是城市副中心文旅產業(yè)發(fā)展格局中的重要“一子”。在國家大劇院舞美基地、臺湖演藝小鎮(zhèn)等強勢帶動下，臺湖正成為文旅產業(yè)發(fā)展、演藝文化的新高地。未來人們居于首創(chuàng)·美林灣可近享水準高端、內容豐富、形式多樣的演出，提升生活品質。 　　臺湖同樣是高端產業(yè)總部基地的聚集地。尤其是亦莊新城規(guī)劃公布后，臺湖已成為亦莊區(qū)域產業(yè)發(fā)展的承接和補足，發(fā)展?jié)摿薮蟆? 　　此外，2021年地鐵17號線南段開通后區(qū)域交通優(yōu)勢進一步凸顯。首創(chuàng)·美林灣項目距北神樹站僅約400米，未來項目業(yè)主可通過17號線換乘亦莊線、10號線等，快速到達望京、國貿、未來科技城等核心板塊，享受城市繁華生活。首創(chuàng)·美林灣緊臨京津、京哈、京滬三條高速，依托便利的交通，項目將承擔起國貿、亦莊等板塊職住平衡的功能。 　　值得注意的是，首創(chuàng)·美林灣充分考慮居民居住需求，構建教育、醫(yī)療、商業(yè)、生態(tài)等多元素為一體的復合社區(qū)，改善居民居住體驗。社區(qū)內配建幼兒園，讓孩子在家門口即可上學；1.1萬平方米的中央景觀區(qū)，600米環(huán)形健康跑道等，滿足中青年健身休閑需求；而老年活動中心、社區(qū)衛(wèi)生服務站等，為老年人的日常生活提供便利。 　　一至三居，全裝交付 　　以商品房的標準打造保障房升級標桿 　　首創(chuàng)·美林灣地理位置優(yōu)越，一方面坐擁北京城市副中心城市發(fā)展利好，一方面可享經開區(qū)豐富的配套資源，那么該打造什么樣的產品才能不負土地稟賦？如果說首創(chuàng)·美瀾灣是北京保障房標桿之一，那么首創(chuàng)·美林灣則打造出了“升級版”的全裝修保障房。 　　一直以來，首創(chuàng)堅持“以商品房的標準打造保障房”的理念，首創(chuàng)·美林灣項目團隊從社區(qū)景觀規(guī)劃、居室空間設計以及全裝修標準等多個方面對產品優(yōu)化升級，打造首創(chuàng)保障房2.0產品。 　　據介紹，首創(chuàng)·美林灣的住宅產品打造出建面約50㎡-136㎡一至三居，共計9種主要戶型，滿足不同家庭的居住需求。項目未來是全裝修交付，在多項裝修細節(jié)上進行了升級，如引入裝配式集成廚房，更加環(huán)保；用干式地暖取代傳統(tǒng)暖氣片，室內溫度更均勻、空間利用率更高；系統(tǒng)考慮全屋收納，贈送實體儲物柜等等。如今項目的全裝修樣板間已經開放，步入其中會發(fā)現許多裝修材質和電器都是深受市場認可的國內外知名環(huán)保品牌。 　　從全裝修細節(jié)上可以看到身為國企的首創(chuàng)在持續(xù)踐行著企業(yè)社會責任，而做好每個細節(jié)也是首創(chuàng)用實際行動兌現著打造新時代安居工程的承諾。 　　如今，北京正大力完善對保障性住房的政策支持，推進保障性住房的建設工作。而保障房體系正是首創(chuàng)重點發(fā)力的方向。首創(chuàng)將繼續(xù)打造出如首創(chuàng)·美瀾灣、首創(chuàng)·美林灣這樣的標桿產品，通過匠造精品、為百姓提供更好的居住體驗，助力千家萬戶實現安居夢想。

據中指研究院監(jiān)測，2022年5月，房地產企業(yè)債券發(fā)行融資額為612.0億元，同比下降34.3%，環(huán)比下降21.2%。發(fā)行平均利率為3.25%，同比下降1.44個百分點，環(huán)比下降0.33個百分點。海外債暫無新發(fā)是發(fā)行額縮減的主要原因。 　　2022年1-5月，房地產企業(yè)債券發(fā)行總額3344.7億元，同比下降30.0%。從發(fā)行結構來看，信用債占比61.0%，同比提升17.4個百分點；海外債占比僅為4.3%，同比下降21.1個百分點； ABS占比34.7%，同比提升3.7個百分點。 　　從發(fā)行結構來看，5月信用債規(guī)模占比72.8%，海外債占比0%， ABS占比27.2%。具體來看，房地產行業(yè)信用債融資同比上升33.5%，環(huán)比上升3.3%，回暖趨勢明顯；海外債本月無新增融資額；ABS融資同比下降51.3%，環(huán)比下降47.5%。 　　今年1-4月，受行業(yè)短期流動性緊張、多家民企接連發(fā)生違約事件影響，行業(yè)信用債發(fā)行以國央企為主，民企僅成功發(fā)行8筆債券。5月單月，龍湖、碧桂園、美的、新城等民企采用信用保護工具，共發(fā)行4筆債券，實現融資30億元，同時有多家民企表示開始籌備發(fā)行工作。 　　中指研究院認為，盡管信用債發(fā)行錯過了3、4月的窗口期，但受政策鼓勵影響，5月同、環(huán)比均有顯著上升，也是自2021年四季度行業(yè)融資環(huán)境收緊以來，信用債首次同環(huán)比均呈增長態(tài)勢，而民企債券發(fā)行再次回暖是其中的重要因素。隨著疫情的穩(wěn)定，5月融資利好政策有效推動了信用債發(fā)行回暖。 　　從平均發(fā)行利率來看，本月發(fā)行的信用債平均利率為3.28%，同比下降0.68個百分點，環(huán)比下降0.16個百分點；ABS平均利率為3.17%，同比下降0.97個百分點，環(huán)比下降0.43個百分點。 　　中指研究院指出，受近期貨幣投放力度加大影響，各渠道融資利率穩(wěn)中有降，房企可以抓住當前房企融資政策及資金成本下降的窗口期，積極補充資金。 　　從典型房企債券發(fā)行來看，本月保利融資額度最高，合計人民幣60.0億元，平均融資利率3.0%。具體來看，典型房企中信用債利率最高的為新城，利率為6.5%，最低為蘇高新，為2.6%。

6月7日，潮州市住房公積金管理中心發(fā)布《關于住房公積金提取和貸款政策階段性調整的通知》，自2022年6月至12月，潮州市取消申請一手商品住房公積金貸款的借款人戶籍限制，同時購房者本人和其直系親屬(配偶、父母、子女)可申請?zhí)崛∽》抗e金用于支付購房首付款。其中，屬首次申請住房公積金貸款購買一手商品住房的，首付比例調整為最低20%。 　　持全國《住房公積金異地貸款使用證明》到潮州市申請一手商品住房公積金貸款的借款人，取消借款人或其配偶至少一方戶籍地必須是潮州市的規(guī)定，貸款額度及貸款申請條件與潮州市繳存者相同。購買潮州市一手商品住房，申請住房公積金貸款最高限額由原來不得超過申請時借款人住房公積金賬戶內存儲總額的15倍，提高至不得超過申請時借款人住房公積金賬戶內存儲總額的20倍，現行貸款額度上限保持不變。

命途軌跡的改變，或許只在某個瞬間的手起刀落。 　　時隔五年，富力收購來的酒店再被擺上貨架。近期有消息傳出，為了緩解債務壓力，富力地產正在談判出售此前收購的萬達酒店，目前正在接洽的酒店項目有10個左右，單價在2億~7億元之間，大都在二三四線城市。截至發(fā)稿，富力層面對此未予回應。 　　2017年的那場“世紀大并購”中，為了自救，王健林將萬達的大部分文旅和酒店資產打折甩賣。最終，富力以190億元成功“撿漏”萬達旗下73家酒店。相比談判初期萬達計劃將酒店賣給融創(chuàng)的價格，整整打了近7折。 　　彼時的李思廉（富力地產董事長）也頗為開心：“通過合作，富力將進一步擴展旗下的酒店業(yè)務，增加優(yōu)質的投資物業(yè)經營收益，實現多元化的產業(yè)布局?！痹谌f達酒店資產加持下，富力成為“全球最大豪華酒店業(yè)主”。2018年，富力營收破千億。 　　曾經許下的藍圖還未實現，富力已在債務泥潭中越陷越深。過去5年，富力旗下的酒店業(yè)務非但沒有帶來利潤，反而遭遇持續(xù)虧損。最近三年，受房地產整體調控的影響，加上疫情反復，這些短債長投的重資產酒店項目成為富力的最大負累。 　　李思廉曾用“絕對不后悔”來描述他對于萬達酒店業(yè)務的收購，但在去年8月的富力中期業(yè)績會上，他提出酒店“可售”。一買一賣，進出之間，已經很難再談那筆交易后不后悔。反觀萬達，在降負債的路上，走在了大部分地產公司的前面。 　　輕裝上陣的萬達獲得重生，現已站在IPO的門前。曾作為萬達“接盤方”的融創(chuàng)和富力，卻在負重前行。為了渡過難關，融創(chuàng)從去年起就在大批量出售項目和貝殼股權。此外，作為融創(chuàng)中國的董事長，孫宏斌不惜用自掏腰包借錢給上市公司，以自己的信用為公司擔保。 　　富力的對策與融創(chuàng)類似。從去年9月開始，富力的大股東李思廉和張力就給公司提供了幾十億元的資金。與此同時，碧桂園服務也發(fā)布公告稱，以最多不超100億元的對價，收購富力物業(yè)全資持股的富良環(huán)球，以實現對富力物管和商業(yè)運營服務資產的收購。 　　截至去年末，富力手上現金量約為63億元，一年到期的短期借款超過580億元，總體債務超千億元。為此，富力一邊與債權人談展期問題，一邊加大資產出售力度，回籠資金。今年以來，為償還公司債務及維持經營，富力地產多次出售海外資產。 　　作為曾經的“華南五虎”之一，富力也曾有過很多高光時刻。不止在體量和盈利能力上一度碾壓碧桂園和中國恒大，更是粵系房企中的“大哥大”。不過，由于發(fā)展模式過于保守，后又誤判形勢，高歌猛進，富力逐漸被甩在身后。總體來說，“踩錯了節(jié)奏”，有行業(yè)人士總結。 　　外部環(huán)境千變萬化?；仡^來看，李思廉和王健林之間，似乎也就差了些運氣。五年的兜兜轉轉中，李思廉“撿漏”王健林的代價是，富力地產開始重復萬達當年的命運。外界的疑惑是，依然走在懸崖邊上的富力，能否靠萬達的這批酒店資產“紓困”？ 　　“撿漏王”不服輸 　　“成為世界最大的豪華酒店業(yè)主，感覺怎么樣？”2019年3月底，在富力地產的2018年業(yè)績發(fā)布會上，《中國企業(yè)家》問該公司董事長李思廉。 　　“感覺很好。起碼自己在出差的時候，可以得到特別的關注?！崩钏剂Υ?，“而且我們的確買得不貴，所以OK的，當時的交易應該是雙贏的交易?！? 　　2017年7月，富力地產以約190億元的對價，收購了萬達的74家酒店。該交易是當年萬達甩賣資產案的一部分，交易總額超600億元，被稱作“世紀大并購”。按照計劃，酒店及文旅城資產包均歸融創(chuàng)所有，但富力地產半路殺出，短短9天內，切下了酒店資產的“蛋糕”。 　　一個細節(jié)是，那場萬達出售資產發(fā)布會召開前，前往采訪的記者原本以為主角就是萬達和融創(chuàng)，但現場卻張貼著萬達、融創(chuàng)、富力三家合作的背景板。突然，背景板被換下，主角又只剩下萬達和融創(chuàng)。貴賓室里傳來嘈雜聲響，不久后背景板再次更換，富力地產的名字又回去了。 　　及至發(fā)布會舉行，大家發(fā)現，富力地產的收購對價比原先融創(chuàng)談的，少了136.89億元。 　　簽約儀式次日，富力地產董秘胡杰在招商證券電話會議上透露部分交易細節(jié)，稱富力從獲得消息到簽字拍板只用了三四天時間，強調“只接受6折價格”，并且承認收購價格的確有變化，“直到簽約前最后一刻才定下”。富力地產“砍價能手”的聲名由此傳開。 　　彼時，人人稱贊李思廉是名副其實的“撿漏王”。李思廉從此還擁有了一個“全球最大的豪華酒店業(yè)主”的新名號。收購的萬達酒店資產注入后，富力已擁有89間酒店，其中不乏萬豪國際、洲際、希爾頓、凱悅、雅高萬達等知名酒店集團，還有37家在建及規(guī)劃中酒店。 　　但以富力當時的財務狀況來看，這也是一個奢侈的價格。2018年是萬達酒店資產合并入富力地產報表的第一個完整財年，彼時已有71家酒店被合并報表。從報表來看，上述交易在2017年為富力帶來大額非經常收益之后，至少2018年沒有給該公司帶來正面的收益。 　　富力地產的業(yè)績報告顯示，富力在2018年的酒店運營業(yè)績處于虧損狀態(tài)，當年酒店業(yè)務的虧損額達4.59億元。此前6年中，除去2017年，富力的酒店業(yè)績有5年錄得虧損。2017年，這一板塊營業(yè)額為23.75億元，但利潤高達129.36億元，是當年凈利潤主要貢獻來源。 　　關于“酒店業(yè)務虧損”問題，2018年度業(yè)績會上，富力地產董事長助理陳志濠表示，“在賬面上有會計處理，所以大家很難看到我們酒店的實際情況，目前酒店整體凈利潤，返還給業(yè)主的大概是13.5億元?！崩钏剂m(xù)稱，“13.5億元的利潤已經足夠覆蓋我們整個酒店的支出”。 　　李思廉是商業(yè)地產的“老手”。千禧年伊始，富力開始大規(guī)模進軍商業(yè)地產，而且是租售并舉。他們表示要學習新鴻基，以商業(yè)物業(yè)來平衡住宅物業(yè)可能出現的風險。這種執(zhí)念，甚至讓本來很少說話且性格謙遜的他，意外“懟”了老江湖王石。 　　2004年博鰲房地產論壇上，王石說，商業(yè)地產項目很難取得較高比例和長期的融資支持，如果搞出租型商業(yè)地產而自身沒有資金實力，則必死無疑；如果搞出售型商業(yè)地產，則會遇到經營管理上的致命麻煩。 　　對此李思廉說，商業(yè)地產模式“并不是只有王董事長說的一種”，“你（王石）放心，我們一定會做得很好”。此后，富力開啟了冒險之旅。2005年，富力凈負債率只有20.5%，2007年就躥漲到139.5%。用杠桿重倉低周轉、高成本的商業(yè)地產，富力顯然是在走鋼絲。 　　如此激進的擴張方式，是當年大多數房企的常態(tài)。當時全國樓市熱火朝天，2007年，富力的協(xié)議銷售額達到161億元，僅次于萬科、綠地和中海。而這也是富力最為高光的時刻。 　　2008年，金融危機呼嘯而至，房企哀鴻遍野。上一年，富力和深圳鼎力以47億元拍到佛山“地王”，因無力按時繳清土地款，2.4億元保證金被罰沒。富力一度被傳瀕臨破產，據媒體報道，富力當時的目標是“撐過明年”。直到“四萬億計劃”出臺，將它從懸崖邊上拉了回來。 　　經歷過生死一線，不變的是，富力仍然重倉商業(yè)地產。富力雖減少了新投資物業(yè)的比重，但加大了已建成投資物業(yè)的運營和投入。但這并未帶給富力預期的收益和現金流，酒店業(yè)務更是長期處于虧損狀態(tài)。同期，專注在住宅狂奔的恒大、碧桂園，已將富力拋得越來越遠。 　　2013年，富力二輪擴張。此后，富力再度歷經“高杠桿擴張-調控來襲-生死邊緣-政府救市-繼續(xù)擴張”的輪回，直到迎來2019年“史上最嚴調控+疫情”的雙重擊打，再次命懸一線。有人將富力今日之困歸結于2017年7月的那場“世紀交易”，但實際上，它只是雪上加霜。 　　“燙手山芋” 　　成為全球最大豪華酒店業(yè)主之后，富力地產仍在負重前行。 　　非常明顯的跡象是，富力地產希望通過收購來實現彎道超車。繼收購萬達酒店資產后，2018年3月，富力以57億元收購海航資產。但在隨后一年，大環(huán)境迎來劇變。2019年1~2月，全國商品房銷售面積出現負增長。此前不久，萬科董事長郁亮提出了“活下去”的口號。 　　彼時，《中國企業(yè)家》詢問李思廉：富力地產是否也有類似策略？李思廉說，那是郁亮開玩笑。富力地產在市場打拼了二十多年。經歷了國家宏觀調控、世界金融海嘯和其他一些挫折，能堅持下來的公司，都應該具有市場的保護能力，在市場競爭中活下去，“沒有什么難受的?！? 　　經營酒店是一項長期而精細的工作，當王健林談到出售酒店資產的初衷時，也曾說過：“沒有必要持有回報率偏低的酒店資產”。對此，李思廉也有概念。他在2019年3月的業(yè)績會上表示，“酒店（業(yè)務）方面一般看現金流，因為酒店的賬，本身很難賺錢?！? 　　捧在手中的萬達酒店，已經成了富力的“燙手山芋”，它并沒有給富力帶來充沛的現金流，反而使整個富力陷入危機：營收增加，凈利潤卻未能提高，負債問題愈加顯著。 　　“萬達酒店買得確實便宜，但你都用借來的錢去買，整個事兒就不合適了?！笔煜そ灰椎娜耸繉Α吨袊髽I(yè)家》感慨，“當初以為撿了大便宜，沒想到是投資邏輯錯了?！? 　　就在富力簽下萬達酒店資產前一個月，富力剛剛走完2017財年的上半年。根據后來披露的報表，截至2017年6月末，該公司可自由支配的貨幣資金僅為156.84億元，比整個交易對價都少。據了解，簽約后的一段時間里，富力地產曾給旗下地產在售項目壓力，要求迅速回款。 　　數據顯示，2018年，富力歸屬上市公司股東凈利潤為83.71億元，同比下降60%；原因為收購萬達酒店的溢價收益大幅減少；凈負債率也繼續(xù)攀升至184%。本指望接手立即產生現金流的萬達酒店能夠改善連年虧損局面，結果卻擴大了虧損面。 　　2019年，富力的凈負債率高達199%。2020年，“三條紅線”全踩中的富力“原則上暫停拿地”，出售重資產項目，并啟動裁員。2020年度業(yè)績會上，李思廉稱會在2021年將凈負債率降至100%以內。2021年中業(yè)績會上，富力管理層進一步表示，公司將每年達標一條“紅線”指標，“2021年一條，2022年一條，2023年一條。” 　　往回看，盡管2019年底、2020年初整個行業(yè)銷售規(guī)模增速明顯放緩，不少資金渠道的收緊也讓開發(fā)商感嘆“錢緊一年”，但若對比寒風凜冽的2021年，又好了太多。早在2019年下半年，富力就明顯放緩公開市場拿地步伐，同時加大銷售賣樓力度降低存貨、回籠現金。 　　加速“割肉” 　　“我們還是埋頭賣自己手上的東西?！备涣Φ禺a2021年中業(yè)績發(fā)布會上，李思廉如此表態(tài)。他沒有給“手上的東西”加上一串復雜定語，這意味著這些年富力口袋里好不容易攢下來的資產——住宅、酒店、餐廳、寫字樓等等，沒有什么是不能賣的。 　　“富力地產當年接下了萬達的酒店，但是后來疫情對酒店業(yè)務產生了很大的影響，且酒店屬于重資產，導致富力債務很高。”富力地產管理層表示。 　　這樣的急切狀態(tài)，在半年前發(fā)布2020全年業(yè)績時也曾有過表露。只是那時，態(tài)度更理性、更堅定：“價錢合適，將繼續(xù)出售資產，包括現有的投資物業(yè)、商場、寫字樓、酒店”。 　　據不完全統(tǒng)計，2021年，通過轉讓股權、出售資產、大股東注資等形式，富力回籠了超過218億元的資金。其中包括：9月份，大股東將富力物業(yè)百億元賣身給碧桂園服務，并將80億港元資金用于支持富力；10月份，李思廉出清了在線寬頻大股東永升（亞洲）16%的持股；公司12月份將廣州國際機場富力綜合物流園股權，以53億元出售給黑石集團。 　　2022年，富力變賣資產的數量增多，頻次亦在加快。 　　先是3月份，富力將英國倫敦的房地產項目Vauxhall Square以7.96億元人民幣出售給遠東發(fā)展，虧損約5.69億元人民幣。后是4月份，又將另一項目Thames City以26.6億港元的價格出售予中渝置地創(chuàng)始人張松橋，虧損約18.4億港元。 　　5月初，富力還解除了廣州某住宅用地的土地出讓合同。此外，李思廉也清盤或抵押了一部分個人資產。5月30日，富力地產發(fā)布公告稱，將海南首府項目以10.01億元的價格出售給力量能源，而這個項目正是4年前從海航地產收購過來的。 　　只是，富力資產出售的進度，明顯跟不上債務到期的速度?；ㄆ靽H5月25日向富力地產美元債持有人發(fā)出的一份通知顯示，富力未能在提取付息資金后的30天內及時為受托賬戶充值，因此觸發(fā)了違約事件，這也意味著富力已經出現了實質性的債務違約。 　　統(tǒng)計顯示，目前富力存續(xù)的境內債券一共10只，規(guī)模161.65億元；其中，年內到期債務為兩筆，合計51.2億元；還有7筆債務2023年到期，合計100.45億元。此外，還有存續(xù)的美元債9筆，規(guī)模為41.85億美元。其中，2022年內到期的債務為兩筆，合計6.6億美元。 　　債務高壓下，富力地產已開始尋求債務展期。 　　3月30日，富力地產召開關于“16富力04”公司債的持有人會議，對包括展期方案、增信措施等在內的多項議案進行投票，最后該筆債務展期方案通過。不過，另一筆2024年5月9日到期、規(guī)模4億元的“19富力02”，展期未獲通過。 　　截至去年末，富力地產借款總額共計1327億元，凈負債率123%。2022年內到期的借款約為583億元，同期非限制現金余額約為63億元(不包括148億元限制現金)，無法覆蓋短期債務。 　　受疫情及行業(yè)下行的持續(xù)影響，今年樓市整體行情低迷，富力的銷售情況也不容樂觀。 　　根據富力披露的數據，2022年1-4月份，富力地產共實現總銷售收入177.5億元，同比下降55.9％；銷售面積達約145.31萬平方米，同比下降52.2％。今年4月，公司月內總銷售收入共約42.7億元，同比下降56％；銷售面積達約25.5萬平方米，同比下降47.45％。 　　一個好消息是，房地產企業(yè)的融資正在松綁，例如碧桂園、美的置業(yè)、龍湖地產已經可以發(fā)行公司債來緩解融資問題。不過，富力眼下難題還是先要解決。有行業(yè)人士稱，如果此次曝出的10家酒店能夠順利出售，未來不排除繼續(xù)出售酒店以渡難關。 　　中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜亦表示，富力目前在接洽的酒店項目多處于二三線，這個售價和資產前景都還不錯，但“富力的真正脫困還是要靠市場回暖以及行業(yè)復蘇才可以，畢竟企業(yè)運營靠出售資產或者融資得來的現金，只能進行一段時間的勉力維持”。

與萬千家庭買房密切相關的公積金，近來在多地發(fā)生了新變化。除了本輪樓市調整中的“常規(guī)操作”降首付比例、提最高額度，一些新招、奇招也陸續(xù)出臺。 　　“一人買房全家?guī)汀? 　　6月初，中國經濟特區(qū)之一的廣東省珠海市印發(fā)《發(fā)揮住房公積金作用支持服務“產業(yè)第一”工作方案》。其中提出的“一人購房全家?guī)汀闭?，引發(fā)了相當大的關注。 　　具體來說，在珠海市繳存公積金的職工，可提取賬戶余額的90%幫助其直系親屬(配偶、父母、子女)購房支付首付款，也可按還貸提取，逐月提取公積金用于幫助其直系親屬(配偶、父母、子女)償還購房貸款。 　　有人覺得這種做法存在“全家綁在車上”的風險和“鼓勵啃老”的嫌疑，也有人認為，此舉也有利于讓公積金發(fā)揮更大作用。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，此次則是明確了公積金的賬戶金額，而不是以往理解的家庭成員的自有資金或儲蓄。 　　“公積金新政發(fā)出后，很快就有購房者來咨詢了。他們覺得挺好的，爸媽已經被限購了，公積金也在賬戶里閑置著，不花出去就只能等退休才拿出來，還有貶值風險，挺浪費的。”有珠海的房地產中介對中新財經記者表示。 　　“還有人來咨詢，子女有房、父母名下沒房的話可不可以以父母的名義買房?，F在細則還沒出來，但目前看來直系親屬是可以的，我們會提醒注意父母年紀大的話按揭年限可能比較短?！鄙鲜龇康禺a中介提到。 　　“這也是公積金貸款政策的一個創(chuàng)新，具有創(chuàng)新性和示范性，各地公積金政策支持企業(yè)和職工的導向會更加清晰?！眹儡S進認為。 　　同樣的思路很快在四川資陽得到實施。6月6日，資陽市印發(fā)的《<促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施>的通知》提出實行公積金家庭代際間互助。 　　具體而言，繳存職工在本市行政區(qū)域內購買自住住房，可申請?zhí)崛「改富蜃优》抗e金用于支付購房款；繳存職工與父母或子女在本市行政區(qū)域內共同購買自住住房，申請住房公積金貸款的，不受繳存職工占該共同購買房屋產權份額的限制。 　　更多地方公積金買房首付比例降至二成 　　自2月開始，“二成首付”已屢屢出現在商業(yè)銀行貸款的標準之中。隨著政策池的逐步加寬與走深，公積金的首付比例也迎來更新。 　　7日，江西省南昌市住房公積金管理中心發(fā)布《關于調整我市住房公積金貸款首付比例的通知》，繳存職工家庭使用住房公積金貸款購買首套普通住房(含商業(yè)性住房貸款轉住房公積金貸款)，最低首付比例由30%調整為20%。 　　同日，浙江溫州市住房公積金管理中心發(fā)布《住房公積金階段性支持政策》，明確繳存職工家庭購買、建造、翻建、大修首套自住住房，住房公積金貸款最低首付款比例降至20%。 　　6日，徐州市住房公積金管理中心網站發(fā)布《關于實施住房公積金階段性政策的通知》。首次使用住房公積金貸款的，新建商品住房首付比例由30%調整為20%，二手房首付比例由40%調整為30%。 　　同日，河北唐山市住房公積金管理中心發(fā)文稱，繳存職工購買首套和第二套自住住房的，住房公積金貸款最低首付款比例均由不低于30%調整為不低于20%。 　　更早些時候，福建福州、陜西西安、內蒙古包頭等十余地均將公積金貸款購買首套住房最低首付比例降至二成。 　　依照各地實際情況，多地也對公積金的最高貸款額度進行了部分調整。 　　如7日，河南商丘將單人公積金貸款額度從40萬元調整到50萬元，夫妻雙方從60萬元調整到70萬元。6日，河北秦皇島提出，單繳職工公積金貸款額度上限由40萬元調整為60萬元，雙繳職工家庭貸款額度上限由60萬元調整為80萬元。 　　公積金緩繳、租房額度提升仍有空間 　　7日，北京市住房公積金管理中心發(fā)布《關于實施住房公積金階段性支持政策的通知》，重點提出：受疫情影響單位可申請緩繳公積金、繳存人租房提取額度提升。這也是近來公積金政策的主要調整方向。 　　在公積金緩繳方面，湖南長沙7日明確，困難企業(yè)可線上申請緩繳公積金，困難職工貸款權益不受影響；廣西梧州6日發(fā)文稱，受疫情影響的企業(yè)，其在職職工上年的月平均工資收入低于梧州市上年職工月平均工資的70%，可按規(guī)定申請緩繳2022年6月-12月期間的住房公積金，到期后進行補繳。 　　“緩繳包括公積金在內的社保，推遲公積金貸款償還，目的在于穩(wěn)住市場主體，穩(wěn)住工作崗位，提振市場信心，兜底保住民企、中低收入群體、中小微企業(yè)?！?廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。 　　在公積金租房方面，浙江衢州8日提出，支持繳存人及其配偶租房提取公積金，最高2000元/月；浙江杭州6日發(fā)布，繳存人可按月提取住房公積金賬戶余額，提取限額按現有標準上浮25%確定。 　　此類政策的發(fā)布可追溯至5月24日，當時住建部等三部門發(fā)布通知明確，各地可提高住房公積金租房提取額度；受疫情影響企業(yè)，可申請緩繳住房公積金，指導各地公積金工作開展。 　　“除了額度增加和首付比例的下調，住房公積金政策有更大的優(yōu)化空間，無論是從企業(yè)還是居民家庭，無論是購房還是租房?！眹儡S進認為，這有助于進一步豐富完善當前住房金融政策內容，直擊市場的痛點，發(fā)揮了住房公積金的保障、便民、托底的政策效應。

房東將房屋長租給中介公司，中介公司按月支付租金，然后，中介公司又將房屋低價轉租給租客，一次性收取租客一年多的租金，并攜款跑路。收不到租金的房東強行將租客趕出出租屋。交了一年多的房租，卻不能入住，懊惱不已的租客將房東告上法庭。近日，經湖南省長沙市天心區(qū)人民法院及長沙市中級人民法院兩級法院審理判決，由房東賠償租客預交房屋租金及利息。 　　中介跑路 房東趕租客出門 　　年近六旬的賀巧玲（化名）是湖南邵陽人，前些年在長沙市天心區(qū)竹塘西路購置了一套房屋，因暫時不住，于2020年5月15日授權女兒劉雪梅（化名）與長沙易居名舍科技有限責任公司（以下簡稱易居名舍公司）簽訂《房屋租賃合同》，約定賀巧玲將其名下房屋出租給易居名舍公司，每月租金1700元，賀巧玲授權易居名舍公司運營其房屋，包括但不限于簽署房屋租賃合同等。合同約定，易居名舍公司按月支付租金。合同簽訂當日，易居名舍支付租金1700元、房屋押金1700元，合計3400元。 　　同月21日，賀巧玲出具《授權委托書》，委托易居名舍公司全權處理其房屋，代理權限包括但不限于代為裝修、與承租人簽訂《房屋租賃合同》、代為收取房屋租金等，委托期限3年余，自2020年5月24日起至2023年9月7日止。 　　23歲的肖思遠（化名）是湖南郴州人，剛剛在長沙參加工作的他當時急于租房，并在眾多租房信息中看中了賀巧玲的這套房屋。 　　肖思遠在與易居名舍公司商議房屋租金時，易居名舍公司工作人員表示，月租金可以比市場價少一點，但須一次性繳納一年以上。經過一番討價還價，雙方最后將月租金定在1150元，經比價，該價格遠低于同地段房屋租金，肖思遠遂答應一次性支付13個月租金。 　　2020年5月25日，易居名舍公司與肖思遠簽訂《房屋租賃合同》，合同載明該房屋所有權人為賀巧玲和劉雪梅，易居名舍公司將該房屋出租給肖思遠，租期自2020年5月28日起至2021年8月27日止，租金每月1150元，肖思遠如存在未按約支付租金、擅自改變房屋用途、擅自轉租、裝修等情形，易居名舍公司有權單方解除合同。合同簽訂后，肖思遠向易居名舍公司支付定金1000元及13個月房租14950元，共計15950元。隨后，拿到房屋鑰匙的肖思遠入住該房屋。 　　2020年6月24日，本是易居名舍公司按約支付租金的日子，但劉雪梅遲遲沒有收到租金。此后幾天，劉雪梅電話聯(lián)系易居名舍公司，卻始終聯(lián)系不上。劉雪梅來到易居名舍公司所在地，卻發(fā)現公司早已人去樓空。 　　“中介跑了，好在房屋還在，既然沒收到租金，我就要把房屋收回來?！眲⒀┟匪靵淼匠鲎馕?，跟肖思遠說明了情況，并要求肖思遠把房屋騰出來。肖思遠拿出租賃合同告訴劉雪梅，他一次性交了13個月租金，不同意騰房。 　　隨后的一段時間里，劉雪梅采取斷電等行為，并出具《強制搬離協(xié)議》，要求肖思遠限期一周內搬離出租屋，后續(xù)雙方各自走法律程序向易居名舍公司追討損失。最終，肖思遠不得不于2020年9月12日搬出出租屋。 　　訴諸法律 誰該為糾紛擔責 　　房東明明將房屋授權給中介打理，自己向中介交了13個月房租，入住不到4個月就被房東趕出房屋，肖思遠越想越氣，2021年1月4日，一紙訴狀將賀巧玲、劉雪梅告上法庭，請求法院判令兩被告賠償他房屋租金損失10925元。 　　長沙市天心區(qū)人民法院開庭審理了此案。被告賀巧玲、劉雪梅辯稱：自己與易居名舍公司簽訂《房屋租賃合同》后，僅收到一個月租金1700元及押金1700元，共計3400元，在沒有再收到租金的情況下，于2020年8月23日與易居名舍公司自動解除合同；此外，經多次與肖思遠協(xié)商，要求其代易居名舍公司支付欠付租金未果，易居名舍公司與肖思遠之間的轉租合同應予解除，作為房屋所有人，她們有權收回房屋；至于肖思遠的損失，賀巧玲、劉雪梅認為應由易居名舍公司承擔。 　　法院審理認為，本案有兩個爭議焦點：一是本案系侵權糾紛還是房屋租賃合同糾紛；二是原告肖思遠的預交房租損失應由被告賀巧玲母女承擔還是易居名舍公司承擔。 　　關于爭議焦點一，法院認為，根據《侵權責任法》第二條規(guī)定，侵害民事權益，應當依照本法承擔侵權責任。本法所稱民事權益，包括生命權、健康權、姓名權、名譽權、榮譽權、肖像權、隱私權、婚姻自主權、監(jiān)護權、所有權、用益物權、擔保物權、著作權、專利權、商標專用權、發(fā)現權、股權、繼承權等人身、財產權益。本案中，原告肖思遠對案涉房屋享有的租賃權不屬于上述規(guī)定的民事權益范圍內，故本案不是侵權責任糾紛。根據《合同法》第四百零二條規(guī)定，受托人以自己的名義，在委托人的授權范圍內與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據證明該合同只約束受托人和第三人的除外。本案中，被告賀巧玲與易居名舍公司簽訂《房屋租賃合同》及《授權委托書》，雙方已形成委托代理關系，由被告賀巧玲委托易居名舍公司就案涉房屋與他人簽訂租賃合同。易居名舍公司與原告肖思遠簽訂《房屋租賃合同》，合同明確載明案涉房屋產權人系被告賀巧玲，并非易居名舍公司，原告肖思遠在簽訂該合同時知道易居名舍公司與被告賀巧玲之間的代理關系，該合同直接約束被告賀巧玲和原告肖思遠，原、被告雙方形成房屋租賃合同關系，故本案系房屋租賃合同糾紛，該合同系雙方當事人真實意思表示，合法有效，應予履行。 　　關于爭議焦點二，原告肖思遠按《房屋租賃合同》約定一次性交納13個月租金，已完成支付全部租金的合同義務，被告賀巧玲單方要求原告肖思遠騰退房屋，系單方解除合同，不屬于《房屋租賃合同》約定的易居名舍公司單方解除合同事由，故被告賀巧玲應承擔賠償原告肖思遠預交租金10925元及利息的民事責任。 　　關于原告肖思遠要求被告劉雪梅共同承擔賠償責任的訴請，根據《民法總則》第一百六十二條規(guī)定，代理人在代理權限內，以被代理人名義實施的民事法律行為，對被代理人發(fā)生效力。因被告劉雪梅系被告賀巧玲代理人，故上述賠償責任應由被告賀巧玲承擔。 　　法院同時認為，被告賀巧玲承擔本案責任后，可向易居名舍公司另行主張權利。 　　據此，長沙市天心區(qū)人民法院作出一審判決：被告賀巧玲賠償原告肖思遠預交租金10925元及利息。 　　賀巧玲不服一審判決，上訴至長沙市中級人民法院。日前，長沙市中級人民法院作出維持原判的判決。

為嚴格落實國家關于嚴格耕地用途管制、嚴守18億畝耕地紅線，遏制耕地“非農化”，防止“非糧化”，結合廣東實際情況，廣東省自然資源廳、廣東省農業(yè)農村廳、廣東省林業(yè)局聯(lián)合印發(fā)了《關于嚴格耕地用途管制有關問題的通知》（以下簡稱《通知》）。 　　《通知》強化規(guī)劃管控約束，推動耕地集中連片保護。強調耕地集中保護的理念，突出國土空間規(guī)劃對城鄉(xiāng)建設、國土綠化、農業(yè)結構調整、農業(yè)設施建設等占用耕地的管控約束作用，鼓勵各地依據國土空間規(guī)劃，編制耕地和永久基本農田保護利用專項規(guī)劃，劃定耕地集中整治區(qū)，引導各地通過耕地恢復和進出平衡措施將細碎耕地逐步向耕地集中整治區(qū)聚集，推動耕地集中連片保護和耕地質量提升。 　　《通知》嚴格落實耕地利用優(yōu)先序，探索永久基本農田易地補劃。明確永久基本農田重點用于糧食生產，高標準農田原則上全部用于糧食生產，一般耕地主要用于糧食和棉、油、糖、蔬菜等農產品及飼草飼料生產。 　　下一步，廣東省自然資源廳將牽頭抓好《通知》的落地實施工作，并在全省選擇有意愿、有條件、有思路的市、縣（市、區(qū)），組織開展耕地恢復及進出平衡示范點工作，推動各地積極創(chuàng)新探索，在牢牢守住廣東耕地和永久基本農田保護紅線的同時，為全國耕地保護監(jiān)督工作提供“廣東經驗”。

2019年五一假期期間，我去河北省保定市旅游，當時該市有一家房地產開發(fā)公司的門店在做宣傳，承諾房產周邊設施齊全，將來可以通地鐵，周邊商場林立，升值空間很大。 　　于是，我決定購買該公司一套房產，并于當日簽訂了購買意向書。意向書承諾該宗房產將于2022年5月交工，但時至今日房產仍沒有交付，甚至還沒有開工建設。我作為購房者去房地產開發(fā)公司要求退還購房款，開發(fā)公司卻稱已經簽訂合同，房款不予退還。 　　咨詢人：購房者王女士 　　今年5月的一天，我接到王女士的來電，在聽取其陳述并細致詢問相關細節(jié)、問題后，發(fā)現王女士對涉事房產的基本信息并不知情，對于房產是否五證齊全、是否進行登記備案都不確定，因此其訴求沒能得到解決。 　　我認為本案存在以下焦點問題：咨詢人購買的房產是否有《國有土地使用證》《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》和《商品房預售許可證》；該房產是否在不動產登記中心進行了備案；如上述證件不齊全，則王女士與房地產開發(fā)公司簽訂的合同系無效合同。 　　通過12348熱線，我用盡可能淺顯的語言，告知王女士可以到相關部門查詢上述信息，如上述信息缺失，可以就此同房地產開發(fā)商協(xié)商，按照合同無效要求其退還已支付的購房款。如房地產開發(fā)公司仍拒絕退還購房款，則可通過法院訴訟要求退還。 　　解答人：保定市12348公共法律服務熱線平臺接線律師、河北匡合律師事務所律師魏曉華 　　辦理結果： 　　王女士按照律師解答到相關部門查詢信息之后，與房地產開發(fā)公司及住建部門進行了協(xié)商解決，最終房地產開發(fā)公司同意分三次將購房款進行退還。 　　王女士表示非常滿意，并專門向12348公共法律服務熱線平臺打來電話，對律師給予贊揚。

成都市住建局官方微信號8日消息，成都出臺住房公積金階段性支持政策措施，加大住房公積金租房提取支持。 　　成都市住建局指出，受疫情影響的企業(yè)可緩繳住房公積金。受新冠肺炎疫情影響的企業(yè)，經與職工協(xié)商一致，可申請緩繳住房公積金。緩繳期間，緩繳企業(yè)職工視為正常繳存住房公積金，職工正常提取和申請住房公積金貸款不受影響；緩繳企業(yè)職工可繳存?zhèn)€人應繳部分住房公積金。企業(yè)緩繳期滿后，應恢復正常繳存并及時補繳。確有困難的企業(yè)，應制定計劃分期補繳。 　　成都市住建局表示，受疫情影響的繳存人貸款逾期不作處理。受新冠肺炎疫情影響的繳存人，不能正常償還住房公積金貸款的，不作逾期處理，不作為逾期記錄報送征信部門。 　　成都市住建局明確，加大住房公積金租房提取支持。已備案的市場性租賃住房，房屋在中心城區(qū)和城市新區(qū)的，繳存人月提取限額由1340元提高到1800元；房屋在郊區(qū)新城的，繳存人月提取限額由800元提高到1200元。已備案的政策性租賃住房，按實際租金提取。未備案的租賃住房，全市范圍內月提取限額由700元提高到1000元。租房提取既可按月，也可按季。 　　提升服務質效方面，成都市住建局表示，一是申請材料容缺辦理。受新冠肺炎疫情影響的企業(yè)申請辦理緩繳時，可容缺辦理，相關證明材料應自申請之日起3個月內提供，截止時間不超過2022年12月31日。 　　二是推行網上辦理。企業(yè)申請緩繳、繳存人未備案租房提取可通過網上辦理。 　　三是開設綠色通道。對申請辦理緩繳的企業(yè)、申請貸款逾期不作處理的借款人開設綠色通道。 　　四是開展送政策上門。成都住房公積金管理中心、省級分中心、石油分中心靠前服務，做好政策宣傳解讀，并指導業(yè)務辦理。 　　據悉，上述政策措施為階段性支持舉措，自印發(fā)之日起施行，實施時限暫定至2022年12月31日。受疫情影響的企業(yè)和繳存人的認定標準，由成都住房公積金管理中心另行制定。

浙江溫州、江西南昌、四川南充的居民注意了，住房公積金貸款政策有新變化！ 　　溫州、南昌：降低首付比例 　　6月7日，溫州市住房公積金管理中心發(fā)布《住房公積金階段性支持政策》(下稱《政策》)，其中明確繳存職工家庭購買、建造、翻建、大修首套自住住房，住房公積金貸款最低首付款比例降至20%。 　　《政策》提出，支持住房消費。 　　(一)提高租賃提取額度。繳存職工因無房租賃提取住房公積金，在2022年12月31日前申請?zhí)崛∽》抗e金的，每月提取額度最高由不超過1200元提高至不超過1400元。 　　(二)提高首套貸款額度。繳存職工在政策執(zhí)行期購買家庭首套住房申請個人住房公積金貸款的，最高貸款額度單人繳存的提高15萬元，雙人繳存的提高30萬元。(政策政行時間：2022年3月1日至2022年9月30日) 　　(三)調整貸款計算規(guī)則。加大繳存職工個人住房公積金貸款額度支持，貸款額度計算辦法中繳存時限倍數由原來的4倍作為基數，最高10倍，提高至5倍作為基數，最高倍數增至11倍。(政策執(zhí)行時間：2022年5月23日至2022年9月30日) 　　(四)降低貸款首付比例。繳存職工家庭購買、建造、翻建、大修首套自住住房，申請個人住房公積金貸款的，貸款最低首付款比例降至20%。繳存職工家庭已擁有一套自住住房，為改善居住條件購買、建造、翻建、大修家庭第二套自住住房，申請個人住房公積金貸款的，貸款最低首付款比例降至40%。(政策執(zhí)行時間：2022年5月23日至2022年9月30日) 　　另外在6月7日，南昌住房公積金管理中心官方微信發(fā)布《關于調整我市住房公積金貸款首付比例的通知》。 　　文件顯示，自2022年6月7日(含)起，繳存職工家庭使用住房公積金貸款購買首套普通住房(含商業(yè)性住房貸款轉住房公積金貸款)，最低首付比例由30%調整為20%；購買二套普通住房(含商業(yè)性住房貸款轉住房公積金貸款)，最低首付比例由40%調整為30%，利率上浮10%不變。 　　南充：公積金可付首付 　　同樣是在6月7日，南充市住房公積金管理中心發(fā)布《關于落實住房公積金階段性支持政策的公告》(下稱《公告》)，其中明確，支持提取住房公積金支付購房首付款，實施時限暫定至2022年12月31日。 　　根據《公告》，一是受新冠肺炎疫情影響的企業(yè)，可申請緩繳住房公積金，到期后進行補繳。在此期間，繳存職工正常提取和申請住房公積金貸款，不受緩繳影響。 　　二是受新冠肺炎疫情影響的繳存人，不能正常償還住房公積金貸款的，不作逾期處理，不作為逾期記錄報送征信部門。 　　三是支持無住房的繳存職工家庭提取住房公積金支付房租，家庭年度提取額不超過1.5萬元。 　　四是提高住房公積金最高貸款額度。職工家庭單邊繳存住房公積金的最高貸款額度從42萬元提高到50萬元，職工家庭雙邊繳存住房公積金的最高貸款額度從48萬元提高到60萬元。 　　五是支持提取住房公積金支付購房首付款。繳存職工本人及配偶可在貸前提取住房公積金支付購房首付款，提取的金額和申請的貸款金額之和，不超過所購住房的總價款。 　　此外，四川資陽6月7日發(fā)布通知提到，新購房屋住房公積金可提可貸。 　　具體看，通知稱，在本市行政區(qū)域內購買自住住房申請住房公積金貸款的，可申請?zhí)崛∥醇{入貸款額度計算的繳存余額，但提取額與貸款額之和不得超過購房總價款。自2022年6月6日起施行，有效期至2022年12月31日。 　　多地降首付、提額度 　　據中新經緯不完全梳理，目前累計已有超十城公積金貸款購買首套住房最低首付比例降至了兩成。 　　除溫州和南昌外，江蘇徐州6月6日最新發(fā)布通知明確，首次使用住房公積金貸款的，新建商品住房首付比例由30%調整為20%，二手房首付比例由40%調整為30%。該條政策自發(fā)布之日起實施，試行一年。 　　6月2日，安徽蚌埠出臺措施要求落實差別化住房信貸政策，首套住房首付比例最低降至20%、貸款利率最低降至相應期限貸款市場報價利率減20個基點。 　　此前，河北唐山明確，繳存職工購買首套和第二套自住住房的，住房公積金貸款最低首付款比例均由不低于30%調整為不低于20%。 　　四川雅安提到，居民家庭購買首套普通商品住房的最低首付比例下調至20%，擁有一套住房且相應購房貸款未結清的最低首付比例下調至30%。 　　福建福州提到，首次申請純住房公積金貸款購買產權面積在90平方米以下住房的，首付款比例調整為不低于20%。 　　陜西西安首次申請住房公積金貸款購買普通住房(144㎡及以下)的，首付比例不低于20%；購買非普通住房(144㎡以上)的，首付比例不低于25%。 　　此外，今年二季度以來，甘肅蘭州、寧夏銀川、江西南昌、吉林長春、山西太原這5個城市的首套房首付比例最低可至20%。 　　不僅如此，不少地方在降首付的同時還提高住房公積金貸款額度。 　　例如，山西太原明確，夫妻雙方均正常繳存住房公積金的家庭，貸款最高額度為80萬元；夫妻雙方只有一方正常繳存住房公積金的家庭，貸款最高額度為50萬元。江西南昌全市范圍內的公積金貸款額度統(tǒng)一調增至雙職工最高80萬元，單職工最高70萬元。

為何居民自建房倒塌事故一再發(fā)生？如何采取有效措施，避免再發(fā)生類似悲??？ 整治自建房，人人都要繃緊“安全弦” 　　近日，國務院辦公廳印發(fā)《全國自建房安全專項整治工作方案》（以下簡稱《工作方案》），要求扎實推進全國自建房安全專項整治工作，全面消除自建房安全隱患，切實保障人民群眾生命財產安全和社會大局穩(wěn)定。在《工作方案》出臺前1個月左右，湖南長沙發(fā)生居民自建房倒塌事故：4月29日，長沙市望城區(qū)金坪社區(qū)盤樹灣一座8層居民自建房倒塌。經連日救援，共救出10人，遇難53人。 　　這已不是自建房倒塌事故第一次進入公眾視野。2003年8月9日，福建省廈門市湖里區(qū)禾山鎮(zhèn)高林村村民自建廠房在施工中坍塌，7人遇難，38人受傷；2016年10月10日，浙江省溫州市鹿城區(qū)雙嶼街道發(fā)生農房倒塌事故，22人遇難，6人受傷；2020年8月29日，山西省臨汾市襄汾縣陶寺鄉(xiāng)陳莊村一座兩層飯店在村民舉辦壽宴時坍塌，29人遇難，7人重傷…… 　　生命逝去，令人痛心。事故背后反映出的諸多問題，不能不引發(fā)我們深思：為何居民自建房倒塌事故一再發(fā)生？如何采取有效措施，避免再發(fā)生類似悲??？ 　　據了解，本次長沙市倒塌自建房在村莊城鎮(zhèn)化過程中，有過多次改建、加蓋。倒塌前，房屋各層分布著不同業(yè)態(tài)，都有過不同程度的結構改動。此外，近年來建筑的總層數也從6層加蓋到8層。此次倒塌事件發(fā)生后，就有專家分析指出，很可能是因為加蓋后的上部樓層重量超過底層可承擔的荷載量，導致本就不牢固的下部樓層承受不住荷載而被損壞，繼而誘發(fā)上部樓層倒塌。 　　筆者梳理發(fā)現，發(fā)生倒塌的長沙市居民自建房和其他類似事故中的倒塌房屋，大多為磚混結構，這種結構廣泛應用于農村自建房。與鋼筋水泥澆筑的樓房相比，磚混結構具有一些建造優(yōu)點。比如對樓層較低的房屋來說，磚混結構的穩(wěn)定性、安全性較強，可以滿足農村蓋房需求。在購買、搬運材料時，不需要特別的機械設備，更適用于山區(qū)和小城鎮(zhèn)建造。此外，磚混結構可以節(jié)約大量水泥、鋼筋和木材，對農民來說更實惠。但另一方面，磚混結構的缺點也很明顯。它缺乏抗震設計，大量采用空心樓板構件，且磚墻本身就是承重體。在未經專業(yè)指導、沒有加固時，不能任意改動，否則會有結構風險，容易垮塌。 　　可以看到，及時發(fā)現安全隱患并進行整改，于保障農村自建房安全而言，緊迫且必要。近年來，我國出臺的《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律中都有對農村自建房進行規(guī)范的內容。可現實中一些地區(qū)的農村自建房還是缺乏統(tǒng)一質量標準，導致在規(guī)劃、設計、施工環(huán)節(jié)的質量監(jiān)管缺乏細化、科學、可實操的依據。而對城中村老舊樓房的監(jiān)測，在一定程度上依賴自然資源衛(wèi)片執(zhí)法?？杉由w的自建房是在原有樓房基礎上增加高度，除非加蓋后建筑樓頂顏色明顯變更，否則很難被衛(wèi)星拍片識別出來。一旦基層執(zhí)法人員監(jiān)督檢查不到位，將會放任安全隱患擴大。 　　農村自建房涉及面廣、量大，監(jiān)管難度確實不小，但其監(jiān)管事關百姓的生命財產安全。因此，務必對自建房安全問題徹查隱患、及時解決，切實保障群眾權益。 　　當務之急，是要花大力氣對現有農村自建房和老舊房屋，特別是經營性自建房進行全面“體檢”。在《工作方案》的指導下，對自建房進行排查摸底，發(fā)現存在嚴重安全隱患、不具備經營和使用條件的，要立即采取停止使用等管控措施。長遠來看，還需依法施策、嚴格執(zhí)行、精準治理，可以通過建章立制，將現有的一些經驗上升為法律法規(guī)。例如，本次《工作方案》要求建立房屋定期體檢、房屋養(yǎng)老金和房屋質量保險等制度，以此嚴控自建房風險。只有對自建房結構倒塌風險、設計施工缺陷等問題立查立改，落實整改責任和措施，才能徹底整治隱患。 　　還要看到，消除自建房安全隱患，僅靠有關部門加強監(jiān)管和治理還不夠。血的教訓不止一次地為我們敲響警鐘：只有廣大農民朋友人人繃緊“安全弦”，規(guī)范建房改房，才能從源頭上最大限度地避免悲劇再次發(fā)生。一方面要加強規(guī)范建房改房宣傳，另一方面可暢通自建房違建舉報渠道，力求盡早發(fā)現問題、及時妥善處理。

當前，中國新型城鎮(zhèn)化仍處于發(fā)展機遇期。進入新發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化建設的基礎條件和任務要求發(fā)生重大變化，新一輪新型城鎮(zhèn)化應如何展開？ 　　《經濟參考報》記者獲悉，為了進一步提升我國城鎮(zhèn)化發(fā)展質量，明確主要目標任務和發(fā)展方向，《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2021-2035年）》（以下簡稱《規(guī)劃》）已通過相關部門審批并下發(fā)至地方。這是繼2014年我國出臺首個新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》后，面向2035年的新一輪新型城鎮(zhèn)化頂層設計。 　　黨的十八大以來，我國新型城鎮(zhèn)化取得重大進展，城鎮(zhèn)化水平和質量大幅提升，有力支撐了我國經濟持續(xù)增長和居民生活水平不斷提高。截至2021年底，我國常住人口城鎮(zhèn)化率已提升至64.72%。 　　有關人士表示，我國是一個擁有14億人口的發(fā)展中國家，要實現城鎮(zhèn)化，這在人類歷史上沒有先例，復雜程度可想而知?！耙舱窃从诖?，上一輪快速城鎮(zhèn)化過程中，我國城市發(fā)展暴露出一些應予以重視的問題。例如，部分超大特大城市功能過度集中，中心城區(qū)人口過度集聚，小城市及縣城集聚產業(yè)和人口不足，部分城市建設忽視資源環(huán)境承載能力，貪大求洋?！? 　　與此同時，隨著經濟發(fā)展進入新歷史階段，城鎮(zhèn)化進程面臨增速換擋。上述人士表示，我國農業(yè)和非農產業(yè)勞動生產率、城鄉(xiāng)居民收入差距仍然較大，城鎮(zhèn)化動力依然強勁，農民進城仍是大趨勢。但經濟進入中高速增長周期，人口總量和結構或發(fā)生變化，進城務工人員規(guī)模將趨于下降，城鎮(zhèn)化將從快速發(fā)展后期轉向平臺發(fā)展期。 　　“由于發(fā)展基礎和條件的改變，我國城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略必須作出調整，此次《規(guī)劃》便是對這個重要歷史階段給予明確指引?！鄙鲜鋈耸客嘎叮鶕壳俺擎?zhèn)化率已近65%的現狀，我國城鎮(zhèn)化率階段性新目標稍有調整。同時，對于農業(yè)轉移人口市民化進程也給出了時間表。 　　根據《規(guī)劃》，新型城鎮(zhèn)化建設要“立足基本國情、遵循客觀規(guī)律、因勢利導、順勢而為”。要將“新發(fā)展理念完整、準確、全面貫徹到城鎮(zhèn)化全過程，切實轉變城市發(fā)展方式，讓創(chuàng)新成為城市發(fā)展主動力?！蓖瑫r，樹立全周期管理意識，根據資源環(huán)境承載能力，框定總量，限定容量，盤活存量，做優(yōu)增量，提高質量，著力增強城市發(fā)展的持續(xù)性、宜居性。 　　值得一提的是，我國新一輪新型城鎮(zhèn)化發(fā)展將以城市群為主體形態(tài)，大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調發(fā)展。通過推動城市集約緊湊發(fā)展和綠色低碳轉型，全面提高城鎮(zhèn)化發(fā)展質量。對此，剛剛批復的《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案》也作了相關表述。 　　“兩輪新型城鎮(zhèn)化發(fā)力點的變化，可以看到背后政策導向的變化?！敝袊鞘幸?guī)劃設計研究院院長王凱在中國城市百人論壇2022春季論壇上表示，新一輪規(guī)劃的一個新亮點是大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調發(fā)展，并以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設。強調“城鄉(xiāng)融合”，以縣域為基本單元推進城鄉(xiāng)融合發(fā)展，堅持以工補農、以城帶鄉(xiāng)，推進城鄉(xiāng)要素雙向自由流動和公共資源合理配置。 　　縣域作為就地城鎮(zhèn)化的載體作用正在不斷顯現。以農業(yè)人口大省河南省為例，根據河南省官方數據顯示，縣級城市（縣城）吸納城鎮(zhèn)人口比重上升較為明顯，2010年-2020年縣級城市（縣城）新增城鎮(zhèn)常住人口年均增長率接近5%，高于市轄區(qū)的城鎮(zhèn)人口年均增速。從城鎮(zhèn)化率增長速度比較看，縣級市、縣城2010年-2020年城鎮(zhèn)化年均增長率均明顯高于市轄區(qū)?？h級城市已逐步成為新型城鎮(zhèn)化的主要承載單元和農村勞動力轉移落戶的主陣地。 　　國泰君安分析師方奕表示，我國城鎮(zhèn)化發(fā)展進入成熟階段，以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化成為新特征，在實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略和構建“雙循環(huán)”新發(fā)展格局的背景下，縣城的上下銜接功能和對城鎮(zhèn)化的帶動作用愈發(fā)凸顯?？h城是我國城鎮(zhèn)體系重要一環(huán)，加碼縣城投資既有必要又有潛力。 　　方奕表示，城鎮(zhèn)化是我國擴大內需的最大潛力所在。進一步提升城鎮(zhèn)化水平，有利于更多農民通過轉移就業(yè)提高收入，從而使城鎮(zhèn)消費群體不斷擴大、消費結構不斷升級、消費潛力不斷釋放。同時，也會帶來城市基礎設施、公共服務設施和住宅建設等方面的投資需求。

因將人臉識別作為進出小區(qū)的唯一通行驗證方式，天津一物業(yè)公司被居民告上法庭。一審法院認為，相關證據不能證明被告侵犯其隱私權。近日，二審法院作出改判，法院要求物業(yè)公司刪除原告人臉信息，并為其提供出入小區(qū)的其他通行驗證方式。 　　這起官司讓人不由想到我國“人臉識別第一案”。2019年，浙江理工大學副教授郭兵因不滿杭州野生動物世界采用人臉識別方式入園，遂將其告上法庭。郭兵認為人臉信息屬于高度敏感個人隱私，要求對方刪除，最終郭兵勝訴。此案入選了“人民法院2021年度十大案件”，還被寫入今年全國兩會的最高人民法院工作報告，是個人信息司法保護的典范。 　　在天津這起人臉識別案中，法院最終判定以刷臉作為唯一通行方式的物業(yè)公司違法，再次依法保護了當事人對人臉信息享有的合法權益。然而，在現實生活中，盡管這類官司引發(fā)了社會廣泛關注，但仍未能阻擋人臉識別技術在一些領域的濫用。 　　應該說，人臉識別技術有其積極價值：其識別度高，誤識率較低，難以偽造，可大大提高重要場合的安全性；人臉識別方便快速，具有非接觸性，有助于防疫等場合的人員識別……正是基于這些優(yōu)勢，人臉識別技術已被用來解決諸多領域的個人身份識別問題。 　　不過，恰因人臉信息具有唯一性、易獲得性，且很難更改，因此，一旦泄露，幾乎不可救濟。更可怕的是，隨著人臉識別技術的廣泛運用，人臉信息一旦泄露，“丟”的不單是臉，還可能包括個人身份、財產等多個維度的信息，而這些信息如果被不法分子竊取利用，對個人來說，后果將是難以想象的。 　　因此，人臉信息屬于法律保護的敏感個人信息，必須防止人臉識別被濫用。根據我國個人信息保護法等相關規(guī)定，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，處理個人信息應征得該自然人或者其監(jiān)護人同意，同時應當遵循合法、正當、必要原則。可如今，不管重不重要、緊不緊要、必不必要，使用人臉識別技術似乎成為了“時髦”。一些小區(qū)甚至將刷臉作為唯一通行方式，這無疑違反了必要原則。 　　2021年8月1日起實施的《最高人民法院關于審理使用人臉識別技術處理個人信息相關民事案件適用法律若干問題的規(guī)定》明確規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)或者其他建筑物管理人以人臉識別作為業(yè)主或者物業(yè)使用人出入物業(yè)服務區(qū)域的唯一驗證方式，不同意的業(yè)主或者物業(yè)使用人請求其提供其他合理驗證方式的，人民法院依法予以支持。這也是此案法院判決物業(yè)公司敗訴的法律依據之一。其他物業(yè)公司當以此為訓。 　　說一千道一萬，運用人臉識別技術，嚴守法律要求是關鍵。企業(yè)、組織在收集人臉信息前，必須遵循必要性審查、個人知情同意等原則；在存儲、使用人臉信息時，應嚴格遵守個人信息保護的相關法律規(guī)定，采取必要的加密措施，設置適當的訪問權限和操作權限等，以防止個人信息被泄露、篡改、丟失。 　　針對當前人臉識別技術被濫用的趨勢，有關專家建議，應建立行業(yè)標準和國家標準，乃至出臺專項管理制度或法規(guī)，規(guī)范人臉識別信息的采集與運用程序、隱私邊界，比如明確哪些領域可運用人臉識別、哪些不能運用，若有信息泄露如何懲處與應對等；建立由政府部門監(jiān)管的全國統(tǒng)一的第三方人臉信息數據庫，嚴格要求所有進行人臉識別的單位只能將采集數據存儲于此數據庫等。這些都是值得探索的方向。

老齡化社會加速到來，養(yǎng)老問題廣受關注，也讓不少詐騙行為鉆了空子。正在全國范圍內開展的打擊整治養(yǎng)老詐騙專項行動警示人們，購買住房或者與住房相關的金融產品等往往價格不菲，一旦老年人被騙，將蒙受巨大損失。因此，整治住房相關的養(yǎng)老詐騙，對于守護好老百姓的“養(yǎng)老錢”至關重要。 　　近日，住房和城鄉(xiāng)建設系統(tǒng)啟動了打擊整治養(yǎng)老詐騙專項行動，將聚焦“商品住房銷售中以養(yǎng)老名義進行虛假宣傳等涉詐問題隱患，以及違規(guī)在城市街面張貼養(yǎng)老產品宣傳廣告的行為”兩項整治任務，排查發(fā)現一批涉養(yǎng)老詐騙的問題線索，集中解決一批群眾反映強烈的涉詐問題，整治打擊一批存在詐騙苗頭隱患的機構、企業(yè)。相信這一行動將在規(guī)范房地產開發(fā)項目營銷，幫助老年人理性看待住房消費等方面起到積極作用。 　　與住房相關的養(yǎng)老詐騙行為近些年并不鮮見。不少老年人都遇到過在商品住房銷售中以“養(yǎng)老”名義虛假宣傳的情況，比如一些海景房打著“養(yǎng)老+度假+投資”的旗號騙取老年人資金。還有的商品房銷售人員在新建商品住房銷售中不實宣傳項目養(yǎng)老設施、養(yǎng)老環(huán)境等，以“養(yǎng)老”名義誘騙老年人購房；有的以售后包租、返本銷售、以租代售等方式，或以承諾升值、投資回報等手段誘騙老年人購房；有的代理未取得合法審批手續(xù)，以“養(yǎng)老地產”“養(yǎng)老投資”為名虛假宣傳銷售項目；有的在售樓場所、機構門店、互聯(lián)網平臺、APP軟件等推廣宣傳渠道發(fā)布以“養(yǎng)老”為名的虛假房源銷售信息。 　　各地加大對住房領域養(yǎng)老詐騙的整治力度，對相關違法犯罪行為形成了有力震懾。近日，上海一家養(yǎng)老服務機構因虛假宣傳被當地市場監(jiān)督管理部門處罰。這家養(yǎng)老服務機構的宣傳資料上有“專業(yè)守護醫(yī)養(yǎng)結合醫(yī)生定期坐診，全天候醫(yī)護值班”，以及距離某高端酒店僅3分鐘距離等宣傳內容。經核查，該公司實際未提供定期醫(yī)生坐診服務，且距離酒店并不像廣告中所述那樣距離相近，宣傳內容與實際不符。江蘇省不久前也對多起養(yǎng)老詐騙犯罪案件宣判，犯罪手段包括通過提供“養(yǎng)老床位”吸引投資等。 　　實際上，養(yǎng)老產業(yè)涉及老年人居住生活的方方面面，與住房和居住服務關系密切，房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展養(yǎng)老產業(yè)有得天獨厚的優(yōu)勢。不過，盡管有不少房地產開發(fā)企業(yè)紛紛搶灘養(yǎng)老領域，成功的商業(yè)模式和盈利模式還有待進一步探索和突破。 　　實踐中，一些房地產項目位置偏遠，營銷人員就把其包裝成養(yǎng)老項目，希望以養(yǎng)老為噱頭加速銷售。不少房地產開發(fā)企業(yè)把養(yǎng)老地產的重點放在銷售上，忽視了發(fā)展養(yǎng)老產業(yè)的真正著力點在于長期深耕與經營，為老年人提供優(yōu)質的服務。 　　對于房地產開發(fā)企業(yè)而言，發(fā)展養(yǎng)老產業(yè)可以作為探索新發(fā)展模式的嘗試和方向。而想要在養(yǎng)老領域取得突破，轉變觀念必不可少。習慣了“高杠桿、高周轉、高回報”的房企需要轉而在較為漫長的發(fā)展過程中不斷完善服務體系，提高服務質量，鍛造優(yōu)質養(yǎng)老服務核心競爭力。在此過程中，老年教育培訓、文化旅游、健身休閑、金融支持，以及圍繞老年人衣食住行、康復護理的服務等，都具有廣闊發(fā)展前景。同時，房企進入養(yǎng)老領域，需要著力構建產業(yè)鏈，需要有更強的整合能力。 　　優(yōu)質服務需要優(yōu)質人才。人力資源成本是養(yǎng)老服務機構運營中的最大成本支出。專業(yè)人才缺乏是養(yǎng)老產業(yè)面臨的突出問題。不少養(yǎng)老機構和家庭服務員的學歷水平不高，服務人員流動較為頻繁。有關部門應加大對養(yǎng)老服務人員的培訓力度，使服務人員的職業(yè)技能和綜合素質不斷滿足日益增長的行業(yè)需要。 　　想要在養(yǎng)老領域取得突破，轉變觀念必不可少。習慣了“高杠桿、高周轉、高回報”的房企需要轉而在較為漫長的發(fā)展過程中不斷完善服務體系，提高服務質量，鍛造優(yōu)質養(yǎng)老服務核心競爭力。

近日，國務院辦公廳印發(fā)《全國自建房安全專項整治工作方案》（以下簡稱《工作方案》），要求扎實推進全國自建房安全專項整治工作，全面消除自建房安全隱患，切實保障人民群眾生命財產安全和社會大局穩(wěn)定。在《工作方案》出臺前1個月左右，湖南長沙發(fā)生居民自建房倒塌事故：4月29日，長沙市望城區(qū)金坪社區(qū)盤樹灣一座8層居民自建房倒塌。經連日救援，共救出10人，遇難53人。 　　這已不是自建房倒塌事故第一次進入公眾視野。2003年8月9日，福建省廈門市湖里區(qū)禾山鎮(zhèn)高林村村民自建廠房在施工中坍塌，7人遇難，38人受傷；2016年10月10日，浙江省溫州市鹿城區(qū)雙嶼街道發(fā)生農房倒塌事故，22人遇難，6人受傷；2020年8月29日，山西省臨汾市襄汾縣陶寺鄉(xiāng)陳莊村一座兩層飯店在村民舉辦壽宴時坍塌，29人遇難，7人重傷…… 　　生命逝去，令人痛心。事故背后反映出的諸多問題，不能不引發(fā)我們深思：為何居民自建房倒塌事故一再發(fā)生？如何采取有效措施，避免再發(fā)生類似悲??？ 　　據了解，本次長沙市倒塌自建房在村莊城鎮(zhèn)化過程中，有過多次改建、加蓋。倒塌前，房屋各層分布著不同業(yè)態(tài)，都有過不同程度的結構改動。此外，近年來建筑的總層數也從6層加蓋到8層。此次倒塌事件發(fā)生后，就有專家分析指出，很可能是因為加蓋后的上部樓層重量超過底層可承擔的荷載量，導致本就不牢固的下部樓層承受不住荷載而被損壞，繼而誘發(fā)上部樓層倒塌。 　　筆者梳理發(fā)現，發(fā)生倒塌的長沙市居民自建房和其他類似事故中的倒塌房屋，大多為磚混結構，這種結構廣泛應用于農村自建房。與鋼筋水泥澆筑的樓房相比，磚混結構具有一些建造優(yōu)點。比如對樓層較低的房屋來說，磚混結構的穩(wěn)定性、安全性較強，可以滿足農村蓋房需求。在購買、搬運材料時，不需要特別的機械設備，更適用于山區(qū)和小城鎮(zhèn)建造。此外，磚混結構可以節(jié)約大量水泥、鋼筋和木材，對農民來說更實惠。但另一方面，磚混結構的缺點也很明顯。它缺乏抗震設計，大量采用空心樓板構件，且磚墻本身就是承重體。在未經專業(yè)指導、沒有加固時，不能任意改動，否則會有結構風險，容易垮塌。 　　可以看到，及時發(fā)現安全隱患并進行整改，于保障農村自建房安全而言，緊迫且必要。近年來，我國出臺的《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律中都有對農村自建房進行規(guī)范的內容。可現實中一些地區(qū)的農村自建房還是缺乏統(tǒng)一質量標準，導致在規(guī)劃、設計、施工環(huán)節(jié)的質量監(jiān)管缺乏細化、科學、可實操的依據。而對城中村老舊樓房的監(jiān)測，在一定程度上依賴自然資源衛(wèi)片執(zhí)法。可加蓋的自建房是在原有樓房基礎上增加高度，除非加蓋后建筑樓頂顏色明顯變更，否則很難被衛(wèi)星拍片識別出來。一旦基層執(zhí)法人員監(jiān)督檢查不到位，將會放任安全隱患擴大。 　　農村自建房涉及面廣、量大，監(jiān)管難度確實不小，但其監(jiān)管事關百姓的生命財產安全。因此，務必對自建房安全問題徹查隱患、及時解決，切實保障群眾權益。 　　當務之急，是要花大力氣對現有農村自建房和老舊房屋，特別是經營性自建房進行全面“體檢”。在《工作方案》的指導下，對自建房進行排查摸底，發(fā)現存在嚴重安全隱患、不具備經營和使用條件的，要立即采取停止使用等管控措施。長遠來看，還需依法施策、嚴格執(zhí)行、精準治理，可以通過建章立制，將現有的一些經驗上升為法律法規(guī)。例如，本次《工作方案》要求建立房屋定期體檢、房屋養(yǎng)老金和房屋質量保險等制度，以此嚴控自建房風險。只有對自建房結構倒塌風險、設計施工缺陷等問題立查立改，落實整改責任和措施，才能徹底整治隱患。 　　還要看到，消除自建房安全隱患，僅靠有關部門加強監(jiān)管和治理還不夠。血的教訓不止一次地為我們敲響警鐘：只有廣大農民朋友人人繃緊“安全弦”，規(guī)范建房改房，才能從源頭上最大限度地避免悲劇再次發(fā)生。一方面要加強規(guī)范建房改房宣傳，另一方面可暢通自建房違建舉報渠道，力求盡早發(fā)現問題、及時妥善處理。

近日，承載各方期待的《北京市住房租賃條例》審議通過，將自今年9月1日起施行。作為首部地方版的住房租賃法規(guī)，《條例》涉及租金調控、安全規(guī)范、服務監(jiān)管等多方面，為破解租房難提供一份規(guī)范性“答案”。 　　根據北京市第七次人口普查數據，截至2020年11月1日，北京市常住人口為2189.3萬人，其中外省市來京人口為841.8萬人，占常住人口的38.5%。源源不斷的居住剛需，促進北京市住房租賃市場規(guī)模不斷發(fā)展。但虛假房源、違規(guī)漲價、退押金難等問題時常出現，引發(fā)不少矛盾糾紛。這些問題不僅增加了租房者的經濟損失、影響了生活質量，也不利于住房租賃市場平穩(wěn)發(fā)展，有必要通過地方性法規(guī)加強管理。 　　住有所居、租購并舉、職住平衡……《條例》中的一系列具體表述，體現了北京鼓勵保障性租賃住房建設，推動實現宜居安居環(huán)境的決心。針對住房租賃出現的堵點，《條例》一并考慮并提供了提前規(guī)避的指引和遵循。比如，在價格方面，住房租金明顯上漲或者有可能明顯上漲時，政府可以采取價格干預措施，穩(wěn)定租金水平；單次收取租金數額一般不得超過三個月租金，減輕租房者資金周轉壓力。在“二房東”整治方面，規(guī)定個人轉租住房超過規(guī)定數量的，應當依法向區(qū)市場監(jiān)督管理部門申請辦理市場主體登記，取得營業(yè)執(zhí)照；房地產經紀機構不得開展住房轉租經營業(yè)務，不得賺取租金差價。有了這些條件要求，相信住房租賃行業(yè)魚龍混雜的情形將得到扭轉。 　　房子是用來住的、不是用來炒的。要讓租房者租得放心、住得安心，市場各方必須按規(guī)矩行事。從這個角度說，健全法治、依法規(guī)范，不是要打壓住房租賃市場，而是要補上短板，保障住房租賃市場更健康有序發(fā)展。當然，在政策執(zhí)行過程中，政府部門不可缺位，也不可越位，還需了解出租人、承租人、房屋中介等當事方的所思、所盼、所愿，用一系列柔性配套舉措來調動各方積極性，讓租房成為更有獲得感幸福感安全感的生活選擇。