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上海自3月27日實行分區(qū)管控以來，截至目前已近一個月。突如其來的疫情再次打亂人們的生活節(jié)奏，在居住方面，原本被忽視的居住痛點、購房決策反思等逐步顯現(xiàn)。 對此，我們聯(lián)合克而瑞產(chǎn)品力研究中心對上海區(qū)域作了部分調(diào)研，結(jié)果顯示，與以往“買房看配套看地段”不同，空間、物業(yè)、鄰里成為上海購房者首要關(guān)心的三大問題。 “居家隔離不僅僅只是少一間房” 在疫情封控特殊時期進(jìn)行調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)了當(dāng)前上海居民居住方面的兩大痛點：其一，家庭成員居家辦公的訴求猛增，空間功能明顯不夠；其二，封控期間，每個家庭需要多囤一些備用物資，儲藏空間明顯不足。 從上海近三年商品住宅成交面積的套數(shù)分布看，兩大居住痛點已經(jīng)開始在消費者偏好層面顯現(xiàn)。 克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2020年以來，90~110平方米的成交套數(shù)迅速增加，2022年第一季度占比接近半數(shù)，其余面積成交占比則受到明顯擠壓。 按戶型分布看，2019年市場三居室成交占比達(dá)到50%，其次是兩居室戶型，占比22%；2020年以來，三居室成交占比逐漸擴(kuò)大，2022年第一季度占比高達(dá)64%，兩居室戶型占比則持續(xù)下降至14%。 在一線城市上海，更多購房者將面積更小的三居室住宅作為購房目標(biāo)。雖然小三居室的居住舒適性相對較差，但對購房者，其功能滿足要優(yōu)先于舒適性。 在室內(nèi)收納上，不少房企已形成從玄關(guān)、客餐廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間的整套收納系統(tǒng)。而在一些大面積住宅中，房企還會設(shè)有獨立儲藏間來增強(qiáng)住宅的收藏儲納空間，提升客戶居住品質(zhì)和空間美觀度。 物業(yè)服務(wù)成為重要的購房決策因素 在上海這一波疫情中，物業(yè)服務(wù)的重要性展現(xiàn)的淋漓盡致。 上海封控期間，有的小區(qū)能及時、多次發(fā)放物資，有的小區(qū)卻一度物資緊缺，甚至有的小區(qū)僅一街之隔，表現(xiàn)卻大相徑庭。上海甚至一時流行起了“菜區(qū)房”的概念，發(fā)得快、菜品好的小區(qū)，如對口一個“好學(xué)?！?，令人羨慕。 這次疫情成為一場大考，不同小區(qū)物業(yè)管理能力高下立見。小區(qū)物業(yè)水平不僅事關(guān)小區(qū)物業(yè)保值，同時也在很大程度上影響業(yè)主長久的居住體驗。 據(jù)克而瑞研究中心“2022年春節(jié)置業(yè)客戶需求調(diào)研”顯示，25%的購房者優(yōu)先考慮社區(qū)環(huán)境與物業(yè)服務(wù)；對社區(qū)和物業(yè)等“室外配備”已經(jīng)比“室內(nèi)配備”(面積、精裝質(zhì)量、風(fēng)格)更受購房者重視。 在疫前時代，傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)以業(yè)主活動為主，主要依靠物業(yè)策劃組織能力。疫后時代，業(yè)主更看重物業(yè)管理水平和服務(wù)的細(xì)致程度。尤其是疫情期間，業(yè)主更關(guān)心在封控小區(qū)的核酸檢測中是否能有序組織，降低交叉感染風(fēng)險；溝通交流是否耐心到位，切實為居民答疑解惑；對于有特殊需求的業(yè)主是否協(xié)助解決，提供資源渠道；對不配合的業(yè)主是否敢于進(jìn)行科學(xué)、精準(zhǔn)、有序的管理干預(yù)。 同時，如果小區(qū)物業(yè)服務(wù)智能化程度高，生活服務(wù)能線上一鍵觸達(dá)，反饋及時高效，那日常生活中也會給居民帶來極佳的居住體驗。 “鄰里和諧、業(yè)主價值觀相似”也在考量范圍 上海的這次封閉管控中，不同小區(qū)由于居住人群、物業(yè)管理服務(wù)等差異，造成社區(qū)組織團(tuán)購速度、團(tuán)購菜品檔次、品類，以及成團(tuán)速度都有很大不同，這和整個社區(qū)形成的社群圈層、消費觀念，消費實力都有很大關(guān)系。 通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，疫情期間“鄰里社群”在這次疫情時期撐起了互幫互助的“半邊天”，而相似的價值觀能為社區(qū)團(tuán)購組織和防疫動員增添很多助力。 消費特征和生活方式相近的業(yè)主，更易共情，達(dá)成和諧互助關(guān)系，這在嚴(yán)控疫情的當(dāng)下顯得尤為重要。據(jù)克而瑞研究中心2021年底的萬人調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，不同檔次小區(qū)業(yè)主，在消費傾向上有差異。健康是所有業(yè)主放在第一位的共識，品質(zhì)客戶則對價格敏感度更高，輕奢客戶更看重品牌，而高端客戶更重視性價比，品牌、價格都要兼顧。 上海封控至今，在調(diào)研中，不少人告訴我們，他們在自家小區(qū)住了這么多年，第一次和鄰居們有這樣深入的接觸、互動，大家現(xiàn)在變得親近了很多。 與其說是疫情改變了人們的置業(yè)看法，不如說是時代推動置業(yè)觀念更新迭代，疫情只是催化劑，推動“買房看配套看地段”的剛需時代逐步邁向“重物業(yè)挑鄰里”的改善時代。擁有良好物業(yè)、能和志趣相投的鄰里互相關(guān)照生活，成了目前購房者對居住提出的新要求。
