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眾所周知，房地產(chǎn)周期會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)造成巨大影響。而上世紀(jì)80年代的日本經(jīng)濟(jì)，曾因房地產(chǎn)而崛起，卻又因房地產(chǎn)而衰落。 上世紀(jì)80年代的日本號(hào)稱：“賣掉東京房產(chǎn)能買下整個(gè)美國” 日本官員描述：“如果再熬一個(gè)冬天，日本將會(huì)剩下兩種人：一種是死人，一種是瀕臨死亡的人?！? 當(dāng)年的日本地產(chǎn)為何會(huì)如此繁榮？曾經(jīng)巔峰時(shí)刻的日本為何會(huì)突然之間跌入深淵？ 俗話說知史以明鑒，今天我會(huì)以這段歷史為鑒、從政治、經(jīng)濟(jì)、金融三個(gè)維度一次性把它說明白。 01 日本地產(chǎn)的繁榮 上世紀(jì)50年代，戰(zhàn)后的日本百廢待興，經(jīng)濟(jì)也遭受巨大的損失。但是后來日本卻跟美國搞到一起，成為了美國的小弟，在憑借美國這個(gè)“大哥”的扶助下，日本的經(jīng)濟(jì)再次崛起。 到了1975年，日本的經(jīng)濟(jì)速度放緩，再加上國際政治環(huán)境不穩(wěn)，日本為了刺激經(jīng)濟(jì)，繼續(xù)保護(hù)出口企業(yè)，采用長期寬松的貨幣政策。 對(duì)經(jīng)濟(jì)刺激倒是有效了，3年后也就是1978年，日本GDP一躍成為世界第二，僅次于美國，甚至大有超越美國的跡象。 但是那場寬松的貨幣政策，卻引發(fā)了一場前所未有的房地產(chǎn)泡沫。 短短5年內(nèi)，日本住宅用地漲了近1.5倍，商業(yè)用地更是瘋漲了近4倍。 再加上銀行低息貸款執(zhí)行，嘗到甜頭的開發(fā)商便瘋狂從銀行借款拿地。而人們看到飆升的地價(jià)后，不僅沒有卻步，反而還刺激了他們焦慮性購房的積極性。 一時(shí)之間，上至公司大老板，下到普通老百姓，人們開啟了瘋狂的炒房模式。 這到底瘋狂到什么地步呢？ 80年代末，日本售樓處隨處可見打著這樣的宣傳語：賣掉東京房產(chǎn)就能買下整個(gè)美國。 位于日本東京的帝國廣場，兩平方英里土地的價(jià)格竟然比整個(gè)加利福尼亞的土地價(jià)值還高。當(dāng)時(shí)日本的一套不足50平米的房子就需要花費(fèi)5000多萬日元。 5000多萬日元是什么概念？按照當(dāng)時(shí)的匯率算，差不多合140萬人民幣，并且是在1988-89年，140萬人民幣，相當(dāng)于在北京二環(huán)里能買下7個(gè)四合院。 數(shù)據(jù)來源：wind 但是！危機(jī)悄悄來了！ 02 日本地產(chǎn)的危機(jī) 這事還要從他大哥美國說起，80年代的美國經(jīng)濟(jì)處于衰退時(shí)期，貿(mào)易逆差增長過快，美國為了改變這一現(xiàn)象，于是就聯(lián)合他多個(gè)“小弟”-日本、英國、德國等國家，于1985年一起簽署了《廣場協(xié)議》。 目的是為了人工干預(yù)美元下降，減少美國貿(mào)易逆差。不過這一做法也直接逼迫了日元的升值。 很明顯《廣場協(xié)議》完全是出于美國自身的利益下簽訂的，毫不夸張的說這個(gè)協(xié)議對(duì)當(dāng)時(shí)的日本更是百害而無一利。 可日本政府沒有辦法，畢竟美國一直是他們的“大哥”。大哥說什么，哪有小弟不聽話的道理。 所以日本簽訂《廣場協(xié)議》后，日元便快速升值，進(jìn)一步刺激了土地的投機(jī)以及瘋狂的銀行貸款及利率的上升。 而此時(shí)的銀行已經(jīng)被房地產(chǎn)套牢，銀行資金無法在短期內(nèi)收回。可即便不能及時(shí)收回貸款，銀行也要向地產(chǎn)業(yè)催債。 這就引發(fā)了后面的一系列問題，恐慌性拋售，導(dǎo)致了地價(jià)下降，緊接著大量的地產(chǎn)商破產(chǎn)，大量的資金又重新流回到了銀行，于是利率不斷降低，導(dǎo)致日本進(jìn)入了通貨緊縮中，至今都無法緩解。 如果說《廣場協(xié)議》是日本經(jīng)濟(jì)頂峰的標(biāo)志性事件，那真正戳破這個(gè)泡沫的，實(shí)際上是日本政府自己。 當(dāng)時(shí)日本政府，依然在鼓勵(lì)企業(yè)和個(gè)人向銀行貸款。于是在政府的支持下，樓市在一時(shí)之間再次火爆起來，但是這個(gè)時(shí)候的人們行為卻比之前更加瘋狂了，手中哪怕是只有一分錢也要貸款去買房。 1986年開始，高到離譜的房價(jià)，再次飆升到了1.7倍。 不僅日本樓市火爆，連日本人的投機(jī)行為都瘋狂到令整個(gè)日本社會(huì)都不安。實(shí)體經(jīng)濟(jì)被慢慢摧毀，國內(nèi)的總體消費(fèi)水平降低，人們的錢幾乎都被樓市牢牢套住。 然而更可怕的是，樓市這個(gè)大黑洞似乎永遠(yuǎn)都不能填滿。日本的經(jīng)濟(jì)宛如一個(gè)沒有地基的房子一樣，隨時(shí)都有可能轟然之間倒塌。 03 日本政府的救局 在這個(gè)無比艱難的時(shí)刻，日本政府卻做了一個(gè)更加錯(cuò)誤的決定，那就是主動(dòng)刺破日本的泡沫經(jīng)濟(jì)。或許是采取的政策太過強(qiáng)硬，這也為日本樓市泡沫帶來了直接且嚴(yán)重的后果。 1991年開始，日本樓市徹底崩盤。房子價(jià)格呈現(xiàn)斷崖式下降，尤其是經(jīng)濟(jì)繁華的地段，住宅用地價(jià)格跌幅達(dá)80%左右，連三四線城市也受到了影響，跌幅也在50%以上。 東京的房價(jià)跌幅更慘，從平均十幾萬一平跌至幾千元一平。這時(shí)的普通老百姓才真正意識(shí)到房價(jià)開始崩盤，于是他們紛紛拋售手中的房產(chǎn)。 但房產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)哪是說賣就能賣掉的，有價(jià)無市，最后房子還是砸在了自己的手中。 而那些依靠炒房的投資者們，他們本身就是靠銀行貸款來購置的房產(chǎn)，如今樓市一夜崩盤，他們手中的財(cái)富瞬間變?yōu)樨?fù)數(shù)。 這也讓很多債務(wù)壓力大的人們選擇了一條不歸路——以自殺的方式結(jié)束自己的生命。 總之當(dāng)年的日本是要多慘有多慘，妻離子散、自殺人數(shù)飆升。當(dāng)時(shí)的日本官員曾描述這場危機(jī)：“如果再熬一個(gè)冬天，日本將會(huì)剩下兩種人，一種是死人，一種是瀕臨死亡的人?！? 數(shù)據(jù)來源《自殺統(tǒng)計(jì)》 我們回過頭來看，在繁榮的幾年里，日本的房價(jià)飆升飆升再飆升，當(dāng)年的炒房人如今卻淪落到六七十歲還背負(fù)巨額房貸，靠開出租維持生計(jì)。 70年代末，日本GDP為世界第二，甚至一度有超過第一的架勢。 可后來經(jīng)濟(jì)停滯了三十年，如今雖位居第三名，但是也就是中國的1/3。匯率也無法抵御沖擊，在政治上也不得不讓步美國。 導(dǎo)致這一現(xiàn)象的，不只是《廣場協(xié)議》，更重要的是在“內(nèi)因”。 如果日本政府當(dāng)時(shí)沒有貨幣寬松來刺激經(jīng)濟(jì)，釋放流動(dòng)性，使泡沫膨脹，如果當(dāng)時(shí)沒有像窮途末路的賭徒一樣，一連5次加息，如果提前控制住了房價(jià)，我想也不會(huì)如此。 04 反思 我們這代80后90后是幸運(yùn)的，親眼見證甚至親手造就了改革開放之后祖國經(jīng)濟(jì)騰飛的時(shí)代。 但無疑我們也是不幸的。 中國當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)，時(shí)刻面臨著內(nèi)部的壓力與外部的挑戰(zhàn)。 三年疫情造成的影響，不僅僅是我們?cè)诰W(wǎng)上頻繁看到的那些，管理不力、非人性化的事件。 在大家看不到的地方，還有類似中小企業(yè)破產(chǎn)、應(yīng)屆畢業(yè)生找不到工作等等。 而來自全球的挑戰(zhàn)，也在無時(shí)無刻考驗(yàn)著中國。 一方面是輸入型通脹風(fēng)險(xiǎn)，另一方面是高通脹導(dǎo)致海外央行加速緊縮對(duì)新興市場的外溢效應(yīng)，中國經(jīng)濟(jì)也會(huì)受到一定沖擊。 況且我們也不愿做別人的小弟，所以必須依靠自己強(qiáng)大起來！ 怎么強(qiáng)大？我們可以選擇用房地產(chǎn)。 目前房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，這么說實(shí)際上一點(diǎn)都不過分。它會(huì)帶動(dòng)機(jī)械、建材、水泥、玻璃、鋼鐵，以及家電多個(gè)領(lǐng)域，這種帶動(dòng)效應(yīng)的測算沒有一個(gè)官方的說法，我看了很多報(bào)告，經(jīng)濟(jì)分析師普遍認(rèn)為考慮帶動(dòng)效應(yīng)后，房地產(chǎn)對(duì)GDP整體的貢獻(xiàn)可能能達(dá)到30%。 但是，為什么我們還要搞高端制造？要搞新能源？日本作為前車之鑒，希望我們別步后塵！ 酒精雖成癮，但是長期喝會(huì)把你的身體掏空，所以，房地產(chǎn)這樣短期有效的方法，來損失長期的利益，我們更不能用。
