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2022年以來，房地產(chǎn)“救市潮”，正在全國(guó)蔓延。據(jù)中原地產(chǎn)研究院不完全統(tǒng)計(jì)，截止到4月18日，全國(guó)累計(jì)已有近80城出手“救”房地產(chǎn)。最開始是山東菏澤、廣西玉林、浙江湖州等這些三四線小城市，逐漸地哈爾濱、鄭州、福州、南寧、貴陽、南昌、西安等省會(huì)城市也加入其中，到后來連一線城市上海、廣州等也淪落到不得不出手“救市”的地步了。 各大城市“救市”的形式也五花八門，諸如降低首付比例、發(fā)放購房補(bǔ)貼、調(diào)整公積金政策等出鏡率最高。此外，省會(huì)城市鄭州，率先“取消了認(rèn)房認(rèn)貸”，而且又重啟了“棚改貨幣化安置”政策，算是給全國(guó)的一二線城市開了頭。隨后，我們看到，福州取消了限購，外地戶籍在福州主城區(qū)內(nèi)購房已無需提供社保或納稅證明或落戶；哈爾濱廢止了限售政策；蘭州明確，已結(jié)清購房貸款的家庭，再次申請(qǐng)貸款購買住房的，執(zhí)行首套房貸款政策；南京部分地區(qū)取消限購，外地戶籍居民可在溧水區(qū)、六合區(qū)購買1套商品房。 2022全國(guó)各大城市為啥急著“救”房地產(chǎn)？想回答這個(gè)問題，不容易，我們需要從微觀房地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟(jì)兩個(gè)層面進(jìn)行分析。但是總結(jié)起來其實(shí)就是一句話：實(shí)在是耽誤不起了！ 微觀層面，指的是房地產(chǎn)行業(yè)自身的情況：4月17日，統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了3月份及2022一季度房地產(chǎn)投資等相關(guān)情況，從公布的數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了較嚴(yán)重的問題： 第一、2022一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增速0.7%，這是房地產(chǎn)1998年市場(chǎng)化以來最低的增速，上一個(gè)最低點(diǎn)是2015年的1%； 第二、2022年3月份，重點(diǎn)70城中二手房?jī)r(jià)格下跌的城市數(shù)量仍然有45個(gè)，占比超過64%。為什么只說二手房不說新房，因?yàn)槎址坎攀鞘袌?chǎng)的真正晴雨表。新房受“限價(jià)”政策影響，價(jià)格早就失真了； 第三、一季度銷售額、銷售面積、銷售價(jià)格“三降”：商品房銷售額同比下降22.7%，銷售面積同比下降13.8%；全國(guó)商品房均價(jià)為9522元/平米，同比跌幅為10.3%。其中3月份百強(qiáng)房企銷售額同比下跌52.6%，銷售面積同比下跌57.2%； 第四、開發(fā)商拿地積極性明顯降低，一季度房企土地購置面積同比下降超過40%。其中的原因我們不說，大家也都明白，主要是兩方面原因：一是資金緊張，導(dǎo)致房企拿地?zé)崆轶E減；二是對(duì)后市預(yù)期嚴(yán)重不足，很多房企拿地有所收斂。 第五、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，截至2月末，商品房待售面積57026萬平方米，比2021年末增加6003萬平方米。從去化周期來看，庫存消化周期已持續(xù)增至19.5個(gè)月，不同能級(jí)城市皆保持上揚(yáng)：一線增至12.96個(gè)月，二線增至18.05個(gè)月，同比漲幅均在40%以上，，而三四線去化周期已達(dá)到23.25個(gè)月，同比增83%。其中防城港的商品住宅去化周期達(dá)到了90個(gè)月左右，也就是說需要約7.5年才能賣完； 第六、3月份國(guó)房景氣指數(shù)降至96.66，創(chuàng)2021年3月以來的新低。 看到這里，很多人可能明白了，我們標(biāo)題所說的“實(shí)在是耽誤不起了”的真正含義了：此情此景，如果不對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行“救”，那么勢(shì)必市場(chǎng)行情會(huì)更差，不排除接下來有“一瀉千里”的可能性。為什么這么說？因?yàn)楫?dāng)下，購房者根本沒興趣買房了，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，已經(jīng)陷入“困境”了。 有兩個(gè)數(shù)據(jù)很難說明問題：第一是一季度個(gè)人住房貸款新增1萬億左右，增量較去年同期下滑2.4%。具體來說，2月份同比減少了5948億元，3月居民中長(zhǎng)貸仍承壓，預(yù)計(jì)減少4500億元；第二是2022一季度居民新增存款7.82萬億，創(chuàng)下了歷史最高紀(jì)錄。換言之，當(dāng)下老百姓都不敢消費(fèi)了，轉(zhuǎn)而喜歡“存錢”了。 “救”房地產(chǎn)，真正救的是老百姓買房的信心，老百姓有信心，開發(fā)商才能銷售回款，才能存活，新、二手房才有交易，地方才有稅收，才有經(jīng)濟(jì)來源（房地產(chǎn)行業(yè)的興衰關(guān)系到地方的“錢袋子”），這是一個(gè)完美閉環(huán)，所以當(dāng)老百姓都不消費(fèi)，沒興趣買房的時(shí)候，確實(shí)到了出手“救” 的時(shí)候了，而且“實(shí)在是耽誤不起了”。 看完微觀房地產(chǎn)層面的分析，我們?cè)賮砜春暧^經(jīng)濟(jì)層面的情況。 今年以來，國(guó)際形勢(shì)更趨復(fù)雜嚴(yán)峻，國(guó)內(nèi)疫情也呈現(xiàn)點(diǎn)多、面廣、頻發(fā)的特點(diǎn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的沖擊影響加大。我們看到，一季度GDP同比增長(zhǎng)4.8%，放緩不少，比機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)的5.6%相差甚多，而且還讓全年5.5%的增速，后三個(gè)季度的壓力大增。 此外需要注意到的是，3月主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)邊際顯著下滑，其中消費(fèi)、房地產(chǎn)、新訂單等回落最明顯：3月規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)5.0％，較1-2月下降2.5個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)投資同比-2.4％，較1-2月下滑6.1個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)拉胯，其上下游的消費(fèi)也被拖累：3月份家電及音像器材、家具分別下跌4.3%、8.8%，建筑及裝潢材料則只小漲了0.4%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增-3.5％，剔除價(jià)格，實(shí)際同比-6.04％；服務(wù)業(yè)生產(chǎn)指數(shù)同比-0.9％；PMI供應(yīng)配送時(shí)間為48.6％，創(chuàng)2020年3月以來新低。 宏觀層面的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)情況，雖然不能用“悲觀”來定義，但也稱不上“樂觀”，更何況4月份經(jīng)濟(jì)下行的壓力仍然在加大。所以這個(gè)時(shí)候，作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“第一大支柱行業(yè)”房地產(chǎn)必須要穩(wěn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是經(jīng)濟(jì)的壓艙石——海通證券研究報(bào)告顯示，2000年-2020年，房地產(chǎn)對(duì)GDP的平均貢獻(xiàn)率高達(dá)12.5%，其中房地產(chǎn)+建筑業(yè)的合計(jì)貢獻(xiàn)率超過了20%。 看到這里有一個(gè)結(jié)論已經(jīng)非常清晰了：一季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)不理想，說白了是房地產(chǎn)主要在“拖累”。而當(dāng)前房地產(chǎn)有“硬著陸”的風(fēng)險(xiǎn)，這也是國(guó)家不希望看到的。對(duì)于房地產(chǎn)，高層早就明確了，它的支柱地位不變。所以這也很好地解釋了2022為啥要急著“救”房地產(chǎn)了：實(shí)在是耽誤不起了。 用著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平的話說就是，“房地產(chǎn)是周期之母，第一大支柱行業(yè)，房地產(chǎn)穩(wěn)，則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)?！敝卑c(diǎn)說就是，房地產(chǎn)肩負(fù)著穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的重任，關(guān)鍵時(shí)期，絕對(duì)不能掉鏈子。 在北師大教授董藩看來，全國(guó)近80個(gè)城市出手“救”房地產(chǎn)，其實(shí)就是在救經(jīng)濟(jì)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)不僅是支柱產(chǎn)業(yè)，還是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，更是先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。一方面估算，中國(guó)GDP總量的30%-40%是由房地產(chǎn)業(yè)完成的；另一方面，房地產(chǎn)通過產(chǎn)業(yè)整合和帶動(dòng)，決定了其他產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)需求和供應(yīng)情況，對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)作用非常明確。 截止到4月18日，全國(guó)有近80個(gè)城市出臺(tái)了“救”房地產(chǎn)的政策，專家預(yù)計(jì)后續(xù)仍然會(huì)有更多的城市加入。只不過，雖然1-4月份，市場(chǎng)暖風(fēng)頻吹，政策觸底的跡象明顯，但市場(chǎng)的底部可能仍未出現(xiàn)。 最后有兩個(gè)問題需要回答：第一，房地產(chǎn)還有發(fā)展空間嗎？第二，會(huì)不會(huì)重走過度依賴房地產(chǎn)的老路？ 對(duì)于第一個(gè)問題，經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平4月19日在文章中給出了回應(yīng)，房地產(chǎn)仍然有較大發(fā)展空間，可以在穩(wěn)增長(zhǎng)中發(fā)揮重要作用。依據(jù)有3個(gè)：第一、2021年中國(guó)城鎮(zhèn)化率64.72％，還有10個(gè)百分點(diǎn)以上的空間； 第二、人口流入的都市圈城市群還有住房需求缺口，可以通過人地掛鉤和因城施策松綁滿足市場(chǎng)化商品房需求部分； 第三、農(nóng)民工、新畢業(yè)大學(xué)生、新市民等對(duì)住房剛需明顯，我們建議今年應(yīng)該大力大規(guī)模實(shí)施保障房租賃房建設(shè)，既能拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、就業(yè)，還能改善民生，是最重要的抓手之一，有百利而無一害，德國(guó)、新加坡等都有成功案例。 對(duì)于第二個(gè)問題，央媒經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)在《穩(wěn)樓市需謹(jǐn)防市場(chǎng)過快上漲》文章中也發(fā)聲定調(diào)了：當(dāng)前各類政策出臺(tái)，目的不是再讓市場(chǎng)通過暴漲來紓困，而是實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展，同時(shí)要謹(jǐn)防重走過度依賴房地產(chǎn)的老路。 雖然央媒定調(diào)“不會(huì)重走老路”，但是面對(duì)一季度房地產(chǎn)出現(xiàn)了嚴(yán)重問題，接下來國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的刺激力度大概率會(huì)更大，這意味著一連串的利好可能會(huì)降臨——除降準(zhǔn)之外，5、6月份降息的概率也進(jìn)一步加大了。 與此同時(shí)，專家劉博認(rèn)為大家完全沒有必要擔(dān)心房地產(chǎn)會(huì)“刺激過度”，迎來大幅反彈：一方面，疫情反反復(fù)復(fù)，很多家庭的經(jīng)濟(jì)收入大幅下滑，住房消費(fèi)肯定會(huì)趨于理性，這決定了后續(xù)樓市很難復(fù)制前兩年的火爆行情；另一方面，房?jī)r(jià)處于高位，“房住不炒”已經(jīng)深入民心，且居民部門的負(fù)債率已經(jīng)接近極限了。 顯然，去年房地產(chǎn)和樓市的調(diào)控政策來得太猛烈了，全國(guó)性的“三條紅線”、“房貸集中管理”等調(diào)控政策已經(jīng)給房企、銀行、市場(chǎng)帶來了明顯影響，深圳更是出臺(tái)了二手房參考價(jià)這樣的超嚴(yán)政策，給市場(chǎng)造成前所未有的壓力，低迷態(tài)勢(shì)是非常深切的，即便在國(guó)家近期如此密集的扶持政策下市場(chǎng)仍然反應(yīng)遲鈍。 我不清楚政策面到底是什么原因，導(dǎo)致扶持性政策遲遲未能推出。分析了一下，可能有如下兩個(gè)理由： 第一個(gè)理由是，深圳房?jī)r(jià)太高了，任何放松或扶持性政策都可能成為房?jī)r(jià)再次上漲的動(dòng)力。 深圳房?jī)r(jià)高，這的確是個(gè)事實(shí)，目前仍在執(zhí)行的各項(xiàng)調(diào)控政策的確對(duì)房?jī)r(jià)構(gòu)成現(xiàn)實(shí)壓力。 但是，還記得那個(gè)著名的悖論吧：因?yàn)榕律n蠅飛進(jìn)來，就把窗戶關(guān)死，連新鮮空氣也擋住進(jìn)不來了。現(xiàn)在的深圳樓市政策就存在這樣的悖論，為了防止房?jī)r(jià)反彈，干脆管死市場(chǎng)，繼續(xù)讓成交量在低位徘徊。 什么是成交量？表面看，是買賣房子的數(shù)量，背后是市民剛性消費(fèi)的需求?？偛荒馨颜{(diào)控政策一直壓在這種市民的剛性需求上吧？按照國(guó)家層面的要求，應(yīng)該積極合理地滿足普通市民的貸款需求和住房需求。 至于房?jī)r(jià)，我想還是有辦法讓它不要出現(xiàn)市場(chǎng)難以承受的上漲局面，政策面對(duì)此應(yīng)該有足夠的信心和手段。 第二個(gè)理由是，盡管全國(guó)樓市政策在往寬松方向走，但是作為一線城市的北上廣目前都沒有明顯跟進(jìn)，深圳也不必要快速跟進(jìn)。 我覺得在這個(gè)問題上，深圳似乎沒有多少資本和北上廣直面比較吧？ 深圳有北上廣那樣充裕的土地供應(yīng)量嗎？ 深圳有北上廣那樣充裕的住房供應(yīng)量嗎？ 深圳有北上廣那么高的常住人口的自有紅本住房的擁有率嗎？ 深圳能做到北上廣那樣相對(duì)均衡的人口增長(zhǎng)速度嗎？ 深圳在人口增長(zhǎng)快、多年來土地和住房供應(yīng)一直相對(duì)偏低、城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快的背景下，在房?jī)r(jià)上還能保持與北京上海同等水平，這已經(jīng)是難能可貴了，已經(jīng)體現(xiàn)出深圳樓市調(diào)控的力度了，對(duì)此深圳應(yīng)該有明確清醒的認(rèn)知，在有些問題上，深圳還真的不能與北上廣尤其是與北京上海直接相比，要據(jù)此形成深圳符合自己市情的政策體系。 深圳樓市政策的松綁不能再拖了！而且要有足夠的力度，因?yàn)?，廣大市民有住房的剛性需求，不要由于政策緣由而誤傷他們；深圳整體經(jīng)濟(jì)有繼續(xù)穩(wěn)健較快發(fā)展的需求，其背后也是廣大市民的切身利益，不要由于政策而拖累經(jīng)濟(jì)以及傷及普通市民的就業(yè)、收入、積蓄和日常消費(fèi)等基本權(quán)益。 事實(shí)上，在當(dāng)下如此糾結(jié)的樓市里，我們透過枝枝叉叉的樓市余冬縫隙，仍然能看到幾抹頑強(qiáng)的春色穿越而來，讓我們感受到了深圳樓市新春將至的第一波暖意。 深圳樓市的第一抹春色是部分政策的松動(dòng)跡象。 盡管深圳的二手房參考價(jià)等重大政策尚未出現(xiàn)調(diào)整，但部分可以活躍樓市的政策已經(jīng)出現(xiàn)松動(dòng)。 比如，2月深圳首套房貸利率由4.95%下調(diào)至4.9%，二套房貸利率由5.25%下調(diào)為5.2%； 2月24日，深圳將靈活就業(yè)人員等繳存主體納入《繳存規(guī)定》，在單位工作的港澳臺(tái)居民及外籍人士可以個(gè)人名義繳存公積金，這項(xiàng)政策為更多居深人士利用公積金購房提供了基礎(chǔ)條件。 當(dāng)然，市場(chǎng)最關(guān)注的還是3月29日財(cái)聯(lián)社的一則消息：深圳二手房參考價(jià)將上調(diào)3%-5%，深圳住建局對(duì)這個(gè)消息做出了明確回應(yīng)：會(huì)適時(shí)做出相關(guān)調(diào)整，并于近期公布。 當(dāng)然，這個(gè)“近期”到底是什么時(shí)候，這是大家普遍關(guān)心的，期待政策面抓緊對(duì)照落實(shí)。 深圳樓市的第二抹春色是宅地持續(xù)加大供應(yīng)。 深圳市今年度第一批次、共計(jì)8宗居住用地于3月31日集中發(fā)布掛牌出讓公告，將于4月29日掛牌成交。這是繼過去兩年大幅增加宅地供應(yīng)后，今年的進(jìn)一步積極舉措。 本次集中公示8宗居住用地，地塊位置涵蓋寶安區(qū)、光明區(qū)、龍華區(qū)、龍崗區(qū)、坪山區(qū)和深汕特別合作區(qū)，總土地面積約32.11公頃，總建筑面積約107.06萬平方米。 我們知道，深圳長(zhǎng)期以來宅地供應(yīng)嚴(yán)重缺乏，導(dǎo)致每年的新房供應(yīng)量與北上廣無法相提并論，住宅方面欠賬太多。目前持續(xù)呈現(xiàn)的宅地大量供應(yīng)，已經(jīng)為深圳未來若干年中包括保障性住房在內(nèi)的住宅供應(yīng)的快速增長(zhǎng)創(chuàng)造了良好的用地基礎(chǔ)，也為活躍樓市提供了來自供給側(cè)的基礎(chǔ)貢獻(xiàn)。 深圳樓市的第三抹春色是3月住房成交量頑強(qiáng)上升。 為什么用了“頑強(qiáng)”兩個(gè)字？因?yàn)樯钲?月出現(xiàn)了自前年疫情發(fā)生以來最嚴(yán)峻的形勢(shì)，住房成交量的上升是在持續(xù)的抗疫過程中形成的，因此相當(dāng)不易。 據(jù)深圳市住建局網(wǎng)簽系統(tǒng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月份深圳市一手住宅共成交2859套，環(huán)比增長(zhǎng)率為49.9%，3月深圳二手房掛牌量大幅增長(zhǎng)，市場(chǎng)活躍度明顯提升，二手房網(wǎng)簽(以網(wǎng)簽系統(tǒng)中買賣合同錄入時(shí)間為查詢口徑，非過戶數(shù)據(jù))1355套，環(huán)比增長(zhǎng)率為25.5%。 盡管有“節(jié)后效應(yīng)”，但市場(chǎng)本身的積極性也是事實(shí)，3月反復(fù)肆虐的疫情并沒有對(duì)樓市成交的動(dòng)能造成嚴(yán)重傷害，市場(chǎng)仍然頑強(qiáng)地表現(xiàn)出逐步回暖的跡象。 面對(duì)超過1000萬常住人口仍然沒有自己獨(dú)立的紅本住房的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)，深圳房地產(chǎn)和樓市發(fā)展的腳步事實(shí)上并沒有停頓，而是在走出一條迂回曲折的路線，上面談到的近期呈現(xiàn)的樓市里的幾抹靚麗的春色，正是深圳房地產(chǎn)頑強(qiáng)前行的佐證。 我相信，近期深圳更大力度的政策投放正在積極醞釀，這是今年深圳經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)重大趨勢(shì)的必然要求，是深圳房地產(chǎn)順應(yīng)國(guó)家政策導(dǎo)向、邁向穩(wěn)健活躍發(fā)展的必然要求，也是深圳全面推進(jìn)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)建設(shè)和落實(shí)國(guó)家授予的綜合改革試點(diǎn)權(quán)的必然要求。 由此可見，深圳樓市政策在當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)困局、疫情反復(fù)和調(diào)控影響等多重干擾下，出現(xiàn)深切的糾結(jié)現(xiàn)象，是值得關(guān)注的，也是應(yīng)該積極尋求突破的。 深圳樓市政策的松綁不能再拖了！我對(duì)深圳房地產(chǎn)和樓市的回暖和上升仍然充滿期待，相信它能夠順勢(shì)而為，盡快走出低迷，迎來應(yīng)有的“陽春”局面。
