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8月全美房屋掛牌價(jià)中值由今年6月的紀(jì)錄高位45萬(wàn)美元降至43.5萬(wàn)美元，但較去年同期上漲14.3%。實(shí)際利率的快速上升、借貸成本的快速走高與創(chuàng)記錄的房?jī)r(jià)令美國(guó)房地產(chǎn)的投機(jī)熱潮開(kāi)始降溫，居民購(gòu)房意愿也明顯下降。 美國(guó)房?jī)r(jià)后期若出現(xiàn)明顯回落，不僅對(duì)經(jīng)濟(jì)會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響，而且容易與股市等資產(chǎn)池形成相互的風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)，這對(duì)美國(guó)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定非常不利。關(guān)鍵是美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格一旦快速回落，美國(guó)的資產(chǎn)擠泡沫現(xiàn)象將更為清晰，這對(duì)全球的風(fēng)險(xiǎn)投資無(wú)疑是一個(gè)嚴(yán)重威脅，容易構(gòu)成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。 目前國(guó)際市場(chǎng)中的加密貨幣與大部分大宗商品泡沫已經(jīng)破裂，美歐股市當(dāng)前的情況也不樂(lè)觀，而不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格一般反應(yīng)相對(duì)滯后，若房地產(chǎn)泡沫也見(jiàn)頂回落的話，這往往意味著資產(chǎn)擠泡沫周期的來(lái)臨，這對(duì)市場(chǎng)的心理影響較大，市場(chǎng)一般會(huì)有一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)加速擴(kuò)張的過(guò)程，這是投資者應(yīng)該重視的問(wèn)題。 美國(guó)經(jīng)濟(jì)當(dāng)前有兩個(gè)數(shù)據(jù)與三個(gè)動(dòng)態(tài)是非常關(guān)鍵的，兩個(gè)數(shù)據(jù)分別是通脹與就業(yè)，三個(gè)動(dòng)態(tài)分別是債券收益率、股市走勢(shì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。就目前來(lái)講，就業(yè)情況與房地產(chǎn)走勢(shì)是非常關(guān)鍵的，一個(gè)決定了美國(guó)市場(chǎng)未來(lái)的消費(fèi)，一個(gè)決定了美國(guó)金融泡沫周期是否結(jié)束。 目前美國(guó)房地產(chǎn)的降價(jià)潮初現(xiàn)，降價(jià)房源占在售房源比例上月攀升至19.4%，較去年同期上升8.4個(gè)百分點(diǎn)，接近2017-2019年疫情前水平。 美國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人網(wǎng)站報(bào)告顯示，8月，包括房屋價(jià)格、成交速度、掛牌數(shù)量等在內(nèi)的多項(xiàng)指標(biāo)發(fā)出明顯降溫信號(hào)。而前期的美國(guó)成屋與新屋銷售等數(shù)據(jù)都呈快速下滑態(tài)勢(shì)，從各種數(shù)據(jù)與指標(biāo)來(lái)看，美國(guó)的房地產(chǎn)有見(jiàn)頂跡象。 雖然美國(guó)的樓市價(jià)格因地區(qū)、人口增長(zhǎng)與就業(yè)等因素分化較大，但是整體來(lái)看，隨著美聯(lián)儲(chǔ)利率的不斷提高以控制高通脹，美國(guó)的房地產(chǎn)投資需求會(huì)明顯下降，同時(shí)投機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)為銷售，容易導(dǎo)致房?jī)r(jià)回落。 目前美國(guó)的一些經(jīng)濟(jì)學(xué)者認(rèn)為2023年美國(guó)的房?jī)r(jià)將會(huì)見(jiàn)頂，但是若美聯(lián)儲(chǔ)9月激進(jìn)加息的話，美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格在今年四季度見(jiàn)頂?shù)母怕适潜容^高的。由于房地產(chǎn)周期是長(zhǎng)波經(jīng)濟(jì)周期，一旦房?jī)r(jià)見(jiàn)頂開(kāi)始周期回落，這對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響是非常大的，會(huì)對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形成長(zhǎng)期壓力，同時(shí)美國(guó)的居民債等債務(wù)問(wèn)題會(huì)逐漸惡化，將會(huì)明顯沖擊美國(guó)的消費(fèi)。 與2021相比歐盟的許多國(guó)家的房?jī)r(jià)都漲超了10%，其中包括德國(guó)，德國(guó)房?jī)r(jià)均價(jià)在2022年上半年增長(zhǎng)至53.8萬(wàn)歐元。但德國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格今年也出現(xiàn)了一些變化，最昂貴的慕尼黑房地產(chǎn)價(jià)格自年初以來(lái)下跌了7.4%。經(jīng)濟(jì)衰退預(yù)期增強(qiáng)，利率又升超2%，所以德國(guó)房?jī)r(jià)整體也開(kāi)始回落。而隨著歐央行9月的再次加息，預(yù)計(jì)歐盟房?jī)r(jià)的上漲勢(shì)頭也可能戛然回落。 當(dāng)前全球的房地產(chǎn)泡沫為二戰(zhàn)后的高峰值，如果全球房地產(chǎn)價(jià)格下滑，對(duì)全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將是一個(gè)嚴(yán)重阻力，因此投資者有必要在后期投資中進(jìn)一步重視美歐的房?jī)r(jià)走勢(shì)，這不僅與全球經(jīng)濟(jì)增速有關(guān)，更重要的是與系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)。
