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樓市松綁潮之下，全國房價(jià)仍未逆轉(zhuǎn)。 01 最新經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)發(fā)布。 日前，2022年一季度GDP同比增長4.8%。其中，消費(fèi)增長3.3%，工業(yè)增長5.5%，固定資產(chǎn)投資增長9.3%。 可見，投資，尤其是基建投資，在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著關(guān)鍵作用。 然而，房地產(chǎn)投資仍未出現(xiàn)明顯逆轉(zhuǎn)，而全國商品房均價(jià)跌破了萬元大關(guān)。 數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長0.7%，而去年同期增速則高達(dá)25.6%。 同時(shí)，2022年一季度，商品房銷售面積31046萬平方米，同比下降13.8%；商品房銷售額29655億元，下降22.7%。 商品房銷售額下滑幅度遠(yuǎn)大于銷售面積，這意味著全國商品房均價(jià)開始回落。 根據(jù)數(shù)據(jù)測算，2022年一季度，全國平均房價(jià)為9552元。與2021年全年的10141元相比，下滑5.8%。 從單月數(shù)據(jù)來看，2022年3月商品房均價(jià)為9253元，回到2020年的水平。 值得一提的是，這些數(shù)據(jù)均基于官方數(shù)據(jù)而來，如果按照克爾瑞等第三方的百強(qiáng)房企銷售數(shù)據(jù)來看，形勢可能更不樂觀。 02 哪些城市房價(jià)相對堅(jiān)挺？哪些城市房價(jià)回到了一年前？ 根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新70城房價(jià)數(shù)據(jù)來看，多數(shù)城市房價(jià)已經(jīng)開始企穩(wěn)，個(gè)別一二線城市出現(xiàn)了邊際回升的現(xiàn)象。 與去年相比，北京、?？?、上海房價(jià)相對堅(jiān)挺，而重慶、杭州、成都、長沙、廣州、西安、三亞等地仍然維持正增長。 值得一提的是，長沙房價(jià)漲幅位列前十。就在前不久，長沙還明確表示，不會(huì)松綁限購，成為這一輪樓市松綁潮中最硬氣的城市。 在納入官方統(tǒng)計(jì)的70個(gè)大中城市中，47個(gè)城市房價(jià)回到一年前，28個(gè)城市房價(jià)回到兩年前。 這其中，深圳最為顯眼。 作為樓市風(fēng)向標(biāo)城市，深圳市場仍在谷底盤整，二手房價(jià)同比增速為-3.3%。 除了深圳之外，還不乏以鄭州、合肥、福州、石家莊、太原、哈爾濱、貴陽、長春、南昌為代表的一二線城市。 其中，14個(gè)省會(huì)城市，房價(jià)回到1年前，10個(gè)省會(huì)回到2年前。 這些城市，也是這一輪樓市松綁潮的急先鋒。 當(dāng)然，跌幅最深的仍是牡丹江，兩年跌幅達(dá)14.3%，房價(jià)基本回到了8年前的水平。 這也是大部分東北普通地級市的縮影，經(jīng)濟(jì)放緩、人口外流，加上疫情反彈帶來的制約，樓市下行壓力前所未有之大。 03 深圳與長沙，中國樓市的兩個(gè)典型。 一個(gè)是全國房價(jià)最高城市，一個(gè)是房價(jià)最低的萬億GDP城市，深圳房價(jià)大約是長沙的6倍左右。 有意思的是，面對同樣持續(xù)加碼的樓市調(diào)控，過去1年，長沙房價(jià)上漲2.9%，深圳房價(jià)卻下跌3.3%。 從最近幾年的樓市走勢來看，長沙樓市穩(wěn)中有進(jìn)，深圳樓市大起大落。 深圳前一年還拿下歷史新高，后一年成交量就創(chuàng)下10年新低，為何會(huì)這樣？ 顯然，答案不在于基本面。 畢竟，深圳與長沙，經(jīng)濟(jì)形勢都不錯(cuò)，且都屬于人口凈流入地區(qū)，不存在因經(jīng)濟(jì)放緩或下滑而導(dǎo)致樓市下行的因素。 04 兩地房價(jià)走勢天差地別，一個(gè)原因在于土地，另一個(gè)原因在于投機(jī)投資需求。 其一，長沙天量供應(yīng)土地，而深圳住宅用地則長期供應(yīng)不足。 這背后，城市體量或許是制約因素之一。深圳，只有不到2000平方公里的面積，卻承載了近1700多萬常住人口，地少人多，成了助推房價(jià)上漲的催化劑。 然而，從建成區(qū)面積來看，深圳位居全國前列，與廣州不相上下，且遠(yuǎn)高于長沙。 可見，地少人多并非絕對，問題是，土地有沒有供應(yīng)充分、住宅用地究竟占比有多大、住宅供求失衡有沒有人為因素存在？ 即便是以城市面積過小著稱的深圳，土地也不是想象中的那么緊缺。 長期以來，深圳居住用地占比20%左右，低于國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)中25%～40%的下限，而國際上一般是40%以上。 不過，目前深圳已經(jīng)開始加大土地供應(yīng)，同時(shí)要求住宅用地占比不低于30%，這是一個(gè)好的開始。 其二，深圳炒房情緒相對旺盛，吸引了來自全國的資金，而長沙則通過高門檻，將炒房客拒之門外。 深圳是一個(gè)高度市場化的城市，也是一個(gè)樓市高度投機(jī)化的區(qū)域。前兩年保守詬病的抱團(tuán)漲價(jià)、經(jīng)營貸炒房、資產(chǎn)證券化炒房等在發(fā)源于深圳。 同時(shí)，深圳擁有大量外省投資群體，這些非剛需群體的存在，加劇了樓市劇烈的波動(dòng)。 據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2020年，全國共有7個(gè)城市外地購房客超過50%，其中深圳超過80%，而長沙僅為15%。 這固然反映了不同能級城市的吸引力——深圳虹吸全國，而長沙的影響主要局限于省內(nèi)。 不過，兩地樓市調(diào)控的差異，在其中也發(fā)揮了推波助瀾的作用。 長沙，之所以獲得了“讓炒房客有去無回”的美譽(yù)，原因在于3個(gè)“4”政策： 在長沙，新房限售4年，而想要投資第二套房子，必須在首套房4年之后，且契稅稅率高達(dá)4%。 這些政策，配合充沛的土地供應(yīng)，自然讓炒房客遁于無形。 長沙模式說明，想要按住房價(jià)并不難，難的是政策是否具有可持續(xù)性。 這一模式同樣說明，反炒房未必會(huì)導(dǎo)致房價(jià)大跌，反而能避免大漲帶跌帶來的震蕩，讓樓市與經(jīng)濟(jì)、收入增長同步，這才是良性而長遠(yuǎn)的發(fā)展之道。
