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有關(guān)地產(chǎn)行業(yè)的論調(diào)，現(xiàn)在兩極分化。 悲觀無力的看法不少，“回暖、春天、拐點(diǎn)”等關(guān)鍵詞也逐漸出現(xiàn)，但大部分是關(guān)于行業(yè)趨勢(shì)的論斷。疊加一季度宏觀數(shù)據(jù)，無論是銷售總額還是融資總額，都同比去年有所下降 ，于是更讓人迷茫，市場(chǎng)底究竟在哪，觸底后又能恢復(fù)到何種程度等。 但其實(shí)，與其總是抬頭張望未來，不如俯下身來，認(rèn)真盤一盤，看看去年下半年以來 ，這幾個(gè)月房企究竟怎么樣了？尤其是民企，在這次行業(yè)動(dòng)蕩中，他們開始逐漸有回血跡象了么 ？ 下面，明源君分享一些自己的了解。 今年一季度 融資總額逐漸上升，利率下降 房企要回血，主要是兩方面，一是向外借錢，二是自己生錢。 在向外借錢中，融資過緊曾一度讓房企愁云慘淡。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，去年8月以來，由于多部門加大對(duì)經(jīng)營貸和通道類融資業(yè)務(wù)的管理，以及多家房企接連暴雷影響，國際評(píng)級(jí)下調(diào)，市場(chǎng)一度對(duì)地產(chǎn)行業(yè)失去信心，海外融資和境內(nèi)融資都同時(shí)收緊，更有甚者，有些銀行怕房企后續(xù)出現(xiàn)債券違約甚至提前抽貸，不禁讓許多房企唏噓。所以，可以看到，那時(shí)房企的融資一路跌到冰點(diǎn)。 那時(shí)，許多房企也在極度節(jié)流，有地產(chǎn)人分享，公司財(cái)務(wù)緊張，節(jié)約成本細(xì)化到每一個(gè)毛細(xì)血管。比如以前隨便可以打印，紙張也比較正常，后來公司買的打印紙都是最薄最便宜的，并且設(shè)定了每周的不打印日，其他可打印時(shí)間，也得去前臺(tái)領(lǐng)紙張打印，簡(jiǎn)直是過于寒酸了。 直到去年11月，中國銀行(601988)間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)邀請(qǐng)部分企業(yè)座談，釋放了發(fā)行債務(wù)融資工具窗口的信號(hào)。隨后，房企融資步調(diào)較快，起初是國央企開始發(fā)行中期票據(jù)和ABS。截止3月30日，包括碧桂園、旭輝、龍湖、越秀等多家房企中票注冊(cè)被批量接受，注冊(cè)金額合計(jì)250億元。此外，大悅城(000031)、保利發(fā)展、保利置業(yè)、金茂、金地、北辰實(shí)業(yè)(601588)、首創(chuàng)城發(fā)、南京奧體等房企已合計(jì)提交約295億元中期票據(jù)的注冊(cè)申請(qǐng)。 雖然從具體融資金額總數(shù)看，去年四季度和今年一季度的融資總額都較去年同比有所降低，但線性來看，融資是呈現(xiàn)緩慢的回升趨勢(shì)。尤其是今年3月份，房企非銀融資總額為1050.7億元，自10月來，首次單月超過千億，環(huán)比上升125.4%。 而且在融資渠道上，去年下旬，海外債和信托幾近腰斬，由于政策原因 ，審批力度收緊，ABS在去年8月到11月期間，也急速轉(zhuǎn)冷。但這一跡象，在今年開年后逐漸有所改觀。 尤其在3月份，信用債上升顯著，這主要是在政策鼓勵(lì)下，3月份銀行審批速度提升。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)官網(wǎng)，3月房企中票發(fā)行的注冊(cè)通知書就達(dá)14個(gè)，但2月和1月卻分別只有1個(gè)和4個(gè)。 此外，3月份的ABS發(fā)行種類多樣，以往的ABS主要是供應(yīng)鏈類，主要是將房企上下游供應(yīng)商的應(yīng)付賬款轉(zhuǎn)移對(duì)象，可以有效緩解房企的支出壓力?，F(xiàn)在CMBS/CMBN迅速提升，占本月發(fā)行額66.1%，購房尾款及保障房也占10.8%，與 單純延長債務(wù)支出不同，現(xiàn)在的融資更主要是將房企現(xiàn)持有的資產(chǎn)進(jìn)行抵押，可以有效補(bǔ)充房企血液。 在融資成本方面，這些渠道的融資利率基本保持平穩(wěn)水平。信用債平均利率為3.85%，海外債發(fā)行利率為4.06%，信托融資利率托融資平均利率為7.66%，ABS平均利率為3.74%，大部分同比有下降，環(huán)比有些許提升。 融資成本低的房企，不僅包括國企，還有民企卓越，旭輝，建發(fā)等，比如卓越的海外債平均利率最低，為2.91%，其他的在4%左右。 除了上述這些現(xiàn)實(shí)層面的回血，4月11日，證監(jiān)會(huì)、國資委及全國工商聯(lián)發(fā)布《通知》，表明要穩(wěn)定企業(yè)預(yù)期，完善民營企業(yè)債券融資支持機(jī)制，支持上市房企積極向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，嚴(yán)格防范、妥善化解各類風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。 不過，上述融資情況，對(duì)于元?dú)獯髠姆科螅€是杯水車薪。有地產(chǎn)人和明源君分享，關(guān)于融資回暖傳導(dǎo)到具體公司內(nèi)部，員工的感受并不強(qiáng)烈。大部分時(shí)候彌漫的仍然是非常恐慌的氣氛，大家都不知道公司的資金鏈能撐多久，也不知道下次人力約談要裁員的會(huì)是誰，更不知道如果失業(yè)后，自己又將何去何從？ 銷售同比降幅增加 但3月環(huán)比有所上升 從去年第三季度開始，房企銷售業(yè)績(jī)同比一直有所下滑，今年一季度的整體情況也并不樂觀，同比降幅進(jìn)一步拉大。 不過仔細(xì)看一季度數(shù)據(jù)，雖然單月同比還在進(jìn)一步拉大，但相比二月，三月環(huán)比已上升27.38%。 具體而言，從一線城市的情況來看，上海樓市回暖最早，2月成交量同比回升109%。受疫情影響，3月環(huán)比下跌，但從一季度整體來看，跌幅最小。 其他一線城市，3月北京、廣州、深圳新房成交量分別環(huán)比回升57%、27%、18%。 二線城市中，重慶3月環(huán)比回升215%，長沙回升129%，佛山回升100%，市場(chǎng)復(fù)蘇勢(shì)頭強(qiáng)勁。東莞，杭州、蘇州等城市也環(huán)比回升50%以上。 也有地產(chǎn)人和明源君表示，從三月下旬開始，北京的中高端新樓盤開始回溫，二手盤的價(jià)格也開始上升，市場(chǎng)開始有小火現(xiàn)象。這些新開的樓盤，部分是國企，但也有部分是民企操盤，比如龍湖。 廣州的某營銷總也表示，現(xiàn)在受疫情影響，所以，情況不如預(yù)期樂觀，剛需盤表現(xiàn)疲軟，但中高端盤業(yè)績(jī)還可以。 深圳在售項(xiàng)目的去化率也達(dá)到40%，較2月有所回升，市場(chǎng)在逐漸回暖。也有深圳的地產(chǎn)銷售表示，3月份以來，確實(shí)比之前好許多，二手房的價(jià)格有調(diào)整，掛牌和來看房的人比以前更多了，成交也比春節(jié)時(shí)好很多。 三四線城市，如遼寧營口，福建泉州等，受疫情影響嚴(yán)重，售樓處斷斷續(xù)續(xù)開張又關(guān)閉，所以春節(jié)后回暖只有曇花一現(xiàn)，在三月份又急劇轉(zhuǎn)冷，客訪寥寥。 不過，一線城市市場(chǎng)較為特殊，局面的購買力和需求整體大于二三四五(002195)線城市，所以，它們能成為市場(chǎng)回暖時(shí)的風(fēng)向標(biāo)。其他二三線城市，還需要繼續(xù)等待輪動(dòng)，四五線城市回溫則是更長的時(shí)間周期。 有遼寧的營銷人和明源君表示，他們是去年9月在營口市開的中高端盤，到現(xiàn)在七個(gè)多月去化35%，往年同類樓盤半年大部分去化率可以達(dá)到50%。但由于現(xiàn)在這個(gè)樓盤已經(jīng)到了施工后期，而且政策回暖的意頭也非常明顯，所以他覺得等這陣子疫情過后，樓盤也可以現(xiàn)房交付，到時(shí)候還是非常有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的。相比下，他現(xiàn)在并不焦慮，選擇慢慢等待時(shí)機(jī)到來。 泉州的地產(chǎn)營銷人則表示，受疫情影響，城市按下暫停鍵，全城停工一個(gè)月，售樓處也沒開，同事們也都集體躺平了，現(xiàn)在還在等開工，看市場(chǎng)反應(yīng)，估計(jì)得到五六月才能回暖。 所以，綜合來看，現(xiàn)在房企整體銷售情況依然慘淡，但3月下旬開始，已經(jīng)有回暖跡象，且受疫情影響，部分購買力還未釋放，預(yù)計(jì)之后會(huì)比現(xiàn)在更為樂觀。 暴雷民企有人馳援， 部分房企有望平穩(wěn)落地 除了融資和回款外，還有一個(gè)令人寬慰的消息，即暴雷的民企又有機(jī)構(gòu)馳援了。 “不死鳥”佳兆業(yè)，便再一次上演了起死回生的傳奇。在4月2日，佳兆業(yè)發(fā)布公告稱，基于佳兆業(yè)在粵港澳大灣區(qū)核心城市的城市更新項(xiàng)目，已與招商蛇口(001979)及中國長城(000066)資產(chǎn)簽署戰(zhàn)略合作，未來以“成熟一個(gè)，合作一個(gè)”為原則，通過股權(quán)合作、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、聯(lián)合運(yùn)營等方式盤活存量，拓展增量資源，加強(qiáng)在大灣區(qū)文旅、渡輪等業(yè)務(wù)上的合作。 這次戰(zhàn)略合作之所以能達(dá)成，有佳兆業(yè)本身作為“舊房之王”的優(yōu)勢(shì)，據(jù)統(tǒng)計(jì) ，截至2021年6月，佳兆業(yè)擁有城市更新項(xiàng)目?jī)?chǔ)備213個(gè)，其中，大灣區(qū)土儲(chǔ)貨值就高達(dá)5580億元，絕大多數(shù)都集中于寸土寸金的深圳和廣州。 不過合作方本身也有強(qiáng)烈的需求。如招商蛇口，由于它城市更新的底子薄，與佳兆業(yè)合作可以借力補(bǔ)短板。而中國長城此前就是佳兆業(yè)的資金支持方，這次可以利用自己的優(yōu)勢(shì)，做好資產(chǎn)整理分類的工作，一方面可以讓招商蛇口拿到干凈的資產(chǎn)，一方面自己還能賺一筆可觀的中介費(fèi)。 而對(duì)于佳兆業(yè)，央企和險(xiǎn)方入局，雖然不是合作所有資產(chǎn)，但也可以解除自己眼前的近火，讓項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)起來，以及也有資金回流。 不僅如此，在此之前一周，佳兆業(yè)還宣布了與中建五局的戰(zhàn)略合作，一起盤活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，促進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)和轉(zhuǎn)化。 佳兆業(yè)這兩個(gè)戰(zhàn)略合作，都將有利于它進(jìn)一步回血。 不僅是佳兆業(yè)，華夏幸福(600340)，花樣年，恒大等也有積極的動(dòng)向。 在去年12月公布債務(wù)重組計(jì)劃后，積極推進(jìn)了4個(gè)多月。在4月1日，它發(fā)布公告稱華夏幸福已完成1048億債務(wù)重組，接近擬重組債務(wù)總額的一半。 還有4月11日，花樣年、彩生活都披露了公告，表示它們已各自與粵民投另類訂立協(xié)議，粵民投另類將在引入戰(zhàn)投、債務(wù)重組、資產(chǎn)優(yōu)化等多方面為兩家公司提供協(xié)助?；浢裢读眍愒诖笮拓?cái)困公司及不良資產(chǎn)重組方面經(jīng)驗(yàn)豐富，是由廣東省政府指導(dǎo)推動(dòng)及于2016年成立的投資公司。 恒大也一直有積極的動(dòng)態(tài)。今年3月，廣州城投又給中信信托去函，稱將通過項(xiàng)目退地的方式，化解“中信信托恒大廣東集合資金信托計(jì)劃”的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。在該方案中，履約能力較強(qiáng)的廣州城投，充當(dāng)保證人，保全信托計(jì)劃全額本金分期支付，相較于資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或處置（土地出讓）等方式，項(xiàng)目退地的方式，更有利于快速化解債務(wù)。這也為恒大注入了一些希望。 房企信心逐漸恢復(fù) 國企踴躍，民企也開始入場(chǎng) 去年，在拿地上，自從第一輪高價(jià)拿地吃了大虧，且債務(wù)壓頂，融資渠道收緊，讓許多民企一度不敢再拿地。 去年，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，22城三輪集中供地，國企是拿地主力，去年總占比是61%。具體而言，拿地占比分批次提高，第三次集中供地占比接近80%。 今年一季度拿地，雖然還是以國央企為主，中海、保利、華潤等全國性龍頭企業(yè)仍在多個(gè)重點(diǎn)城市廣泛布局，重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企中有半數(shù)以上為國央企。 但龍湖、金茂和中南置地 也都開始入場(chǎng)，今年一季度分別新增了69萬平米 、17萬平方米、24萬平方米。 有上海某民企的投拓經(jīng)理也和明源君表示，去年公司拿了6塊地后，擔(dān)心后面行情繼續(xù)惡化，就選擇了觀望?，F(xiàn)在政策底已現(xiàn)，公司也敢再往前邁出一步，不過拿地標(biāo)準(zhǔn)比較謹(jǐn)慎。以前測(cè)算利潤達(dá)到5%，就可以拿地，今年要求達(dá)到10%才能過審。而且現(xiàn)在要更聚焦于新一線城市和長三角城市，而不是為了拿而拿，現(xiàn)在進(jìn)度還可以，已經(jīng)有幾塊地在談。 小結(jié) 總的來說，去年下半年以來，房企元?dú)獯髠用裥判囊藏酱謴?fù)，受疫情影響，所以房企大規(guī)模回血尚未出現(xiàn)。 但從去年11月開始，尤其今年兩會(huì)過后，其實(shí)民營房企已經(jīng)有些許回暖的跡象，只是力度并不明顯。隨著政策逐漸落實(shí)，疫情平穩(wěn)，我們有信心期待二三季度房企的行情能大幅向好。
