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隨著美聯(lián)儲(chǔ)愈發(fā)鷹派，美國(guó)住房抵押貸款金融巨頭房地美(Freddie Mac)公布的數(shù)據(jù)顯示，30年期抵押貸款利率已經(jīng)飆升至5%，創(chuàng)下2011年2月以來(lái)新高。 需要注意的是，僅僅在一年多前，2021年1月美國(guó)30年期抵押貸款利率還一度跌至2.65%，創(chuàng)下歷史新低。此外，2022年初的房貸利率也要比現(xiàn)在低得多，僅略高于3%。 房地美首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Sam Khater表示，當(dāng)美國(guó)人面對(duì)處于歷史高位的通脹時(shí)，抵押貸款利率上升，房?jī)r(jià)上漲和房源緊張使得購(gòu)房成本達(dá)到幾十年來(lái)最貴水平。 具體來(lái)看，根據(jù)Realtor.com經(jīng)濟(jì)學(xué)家George Ratiu的計(jì)算，一年前按當(dāng)時(shí)的房貸利率在美國(guó)購(gòu)買一套中位數(shù)價(jià)格的房屋，支付20%首付款后每月房貸還款約為1223美元。但按目前的房貸利率計(jì)算，每月房貸還款將達(dá)到近1700美元，飆升了38%。 購(gòu)房者告別“黃金時(shí)代” 受房貸利率跌至歷史新低、房屋供給有限、需求大幅增長(zhǎng)等因素提振，美國(guó)房?jī)r(jià)在新冠疫情暴發(fā)后持續(xù)飆升，迎來(lái)許久未見(jiàn)的“黃金時(shí)代”。隨著買家爭(zhēng)奪數(shù)量有限的待售房屋，美國(guó)各地房?jī)r(jià)增速創(chuàng)下新高。 美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)(NAR)數(shù)據(jù)顯示，2021年美國(guó)房屋銷售價(jià)格中位數(shù)為346900美元，比2020年上漲16.9%，創(chuàng)下1999年以來(lái)的最高紀(jì)錄。此外，2021年美國(guó)共售出612萬(wàn)套房產(chǎn)，比前一年增長(zhǎng)8.5%，創(chuàng)下2006年房地產(chǎn)泡沫高峰以來(lái)的最高水平。 但隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，為應(yīng)對(duì)數(shù)十年高位的通脹，美聯(lián)儲(chǔ)上個(gè)月開(kāi)始加息，而且未來(lái)還將更加積極地加息，長(zhǎng)期借貸成本迅速攀升，美國(guó)房貸利率也隨之飆漲。 易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，美國(guó)房貸市場(chǎng)呈現(xiàn)了多個(gè)特點(diǎn)，利率飆升、月供額大幅增加、房貸申請(qǐng)數(shù)量和按揭貸款發(fā)放額度下降，客觀上對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)是利空的。 房貸利率大幅攀升會(huì)給樓市帶來(lái)多重影響，對(duì)于希望購(gòu)買首套房的普通民眾而言，購(gòu)房難度無(wú)疑會(huì)加大。與此同時(shí)，已經(jīng)擁有房產(chǎn)的房主置換的難度會(huì)更大，因?yàn)橹脫Q將意味著放棄較低的利率，需要承受較高的新利率。 此外，房貸利率飆升也會(huì)推動(dòng)買家選擇在房?jī)r(jià)更低的地區(qū)購(gòu)買面積較小的住房。例如，NAR數(shù)據(jù)顯示，今年2月份美國(guó)西部地區(qū)成屋銷量同比下降了8.3%，但在房?jī)r(jià)中值比西部低近20萬(wàn)美元的南部地區(qū)，成屋銷量卻增長(zhǎng)了3%。 總體而言，更高的抵押貸款利率增加了購(gòu)房者的壓力，借貸成本急劇上升。Bankrate.com首席金融分析師Greg McBride分析稱，自今年年初以來(lái)，利率上升對(duì)買方負(fù)擔(dān)能力的打擊相當(dāng)于房?jī)r(jià)額外增長(zhǎng)20%。 房貸利率的持續(xù)上漲已經(jīng)讓市場(chǎng)有所降溫。美國(guó)抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)(MBA)上周表示，該協(xié)會(huì)追蹤購(gòu)房貸款申請(qǐng)數(shù)量的指數(shù)較上年同期下降了6%。富國(guó)銀行也表示，抵押貸款發(fā)放額度較上年同期下降了27%。摩根大通公布的數(shù)據(jù)則顯示，其抵押貸款發(fā)放額度下降了37%。 根據(jù)美國(guó)房產(chǎn)網(wǎng)站Redfin的數(shù)據(jù)，在截至4月3日的四個(gè)星期內(nèi)，約有12%的待售房屋出現(xiàn)降價(jià)情況，這一比例高于一年前的9%。 Redfin首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Daryl Fairweather表示：“雖然降價(jià)的情況仍是少數(shù)，但卻越來(lái)越頻繁，這一事實(shí)清楚地表明房地產(chǎn)市場(chǎng)正在降溫。需求仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供應(yīng)，賣家的降價(jià)行為是有限度的，但賣家不能再把房屋定價(jià)過(guò)高，還指望買家蜂擁而至?！? 中美房貸市場(chǎng)兩樣情 需要注意的是，在美國(guó)房貸利率持續(xù)上行的同時(shí)，中國(guó)則出現(xiàn)了下降。 4月14日，中國(guó)人民銀行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾表示，3月以來(lái)，由于市場(chǎng)需求減弱，全國(guó)已經(jīng)有一百多個(gè)城市的銀行根據(jù)市場(chǎng)變化和自身經(jīng)營(yíng)情況，自主下調(diào)了房貸利率，平均幅度在20個(gè)到60個(gè)基點(diǎn)不等。 嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者分析稱，各國(guó)房貸市場(chǎng)情況并不一樣，這和貨幣政策大環(huán)境有關(guān)。美聯(lián)儲(chǔ)已經(jīng)加息，未來(lái)還將繼續(xù)收緊政策，房貸利率因此也相應(yīng)大幅上行。而中國(guó)貨幣政策則偏寬松，有助于進(jìn)一步引導(dǎo)房貸利率的下行。 “中國(guó)房貸市場(chǎng)與美國(guó)相反，利率進(jìn)一步下調(diào)，月供額進(jìn)一步下降，房貸申請(qǐng)數(shù)量會(huì)因?yàn)檎叩姆潘珊唾?gòu)房需求的釋放而增加，房貸額度也會(huì)提高，尤其是在改善型購(gòu)房需求上?！眹?yán)躍進(jìn)表示。 當(dāng)下中國(guó)貨幣政策相對(duì)寬松。4月15日，中國(guó)央行宣布，為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)綜合融資成本穩(wěn)中有降，決定于2022年4月25日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)(不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu))。 對(duì)此市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)，降準(zhǔn)后銀行的貸款額度將有所增加，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)形成一定利好，樓市有望逐步企穩(wěn)回升。嚴(yán)躍進(jìn)表示，降準(zhǔn)后銀行對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的支持力度會(huì)增加，二季度房貸額度會(huì)有繼續(xù)增加的可能、利率有望進(jìn)一步下調(diào)、放貸的節(jié)奏有望進(jìn)一步加快。 對(duì)比來(lái)看，美國(guó)貨幣政策正愈發(fā)鷹派，預(yù)計(jì)美聯(lián)儲(chǔ)將采取更猛烈的緊縮政策。美聯(lián)儲(chǔ)官員已經(jīng)紛紛暗示，可能將在5月會(huì)議上加息50個(gè)基點(diǎn)，并開(kāi)始為9萬(wàn)億美元的資產(chǎn)組合瘦身，市場(chǎng)更是預(yù)計(jì)未來(lái)美聯(lián)儲(chǔ)可能將多次加息50個(gè)基點(diǎn)。 鑒于美聯(lián)儲(chǔ)愈發(fā)鷹派，美國(guó)抵押貸款利率最近的急劇上升勢(shì)頭不太可能很快逆轉(zhuǎn)。美國(guó)抵押貸款融資巨頭房利美(Fannie Mae)本月公布的月度調(diào)查顯示，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越悲觀，尤其是對(duì)抵押貸款利率。預(yù)計(jì)抵押貸款利率將進(jìn)一步上升的消費(fèi)者比例從3月份的67%上升到69%。 不過(guò)，對(duì)于有意在美國(guó)購(gòu)買房產(chǎn)的中國(guó)買家而言，目前影響最大的依舊是疫情。居外IQI集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人、CEO卡斯夫·安薩里(Kashif Ansari)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，想去美國(guó)旅行的中國(guó)人在回國(guó)后必須接受長(zhǎng)時(shí)間的隔離檢疫，因此大多數(shù)中國(guó)人不出國(guó)了，現(xiàn)在中國(guó)買家對(duì)美國(guó)房產(chǎn)的需求僅約為疫情前的一半，需求正在回升中。 對(duì)于美國(guó)樓市而言，美聯(lián)儲(chǔ)愈發(fā)鷹派的政策可能會(huì)在一定程度上抑制房?jī)r(jià)上漲速度。利率上升會(huì)降低房屋買家的購(gòu)買力，按照歷史經(jīng)驗(yàn)，利率每上升一個(gè)百分點(diǎn)，購(gòu)房成本會(huì)增加約10%。 總體來(lái)看，盡管美國(guó)樓市因房貸利率飆升而降溫，但市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)今年仍有望小幅上漲。美國(guó)銀行表示，美國(guó)家庭資產(chǎn)負(fù)債表是有史以來(lái)最強(qiáng)勁的，凈資產(chǎn)攀升，償債比率接近歷史低位，勞動(dòng)力市場(chǎng)也在蓬勃發(fā)展。千禧一代現(xiàn)在正處于購(gòu)房的高峰時(shí)期，人口結(jié)構(gòu)也對(duì)樓市有利。 此外，美國(guó)樓市庫(kù)存也處于低位，可供銷售的存量住房數(shù)量非常有限。例如，今年2月份美國(guó)住房市場(chǎng)成屋存量只夠銷售1.7個(gè)月，較兩年前的3.1個(gè)月進(jìn)一步減少。
