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央行“降息”來了！ 中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2022年8月22日貸款市場報價利率(LPR)為： 1年期LPR為3.65%，上月為3.7%； 5年期以上LPR為4.3%，上月為4.45%. 1年期、5年期LPR分別較上月下降5BP、15BP。 值得注意的是，5年期以上LPR下調(diào)可以有利于減輕個人房貸的付息壓力。 此次5年期LPR下調(diào)有望帶動存量、增量房貸下調(diào)15BP。 以100萬貸款本金、30年期、等額本息還款計算，平均每月可減少月供約90元，需償還的利息總額減少約3萬元。 這是歷次MLF降息后首次出現(xiàn)5年期LPR降幅高于1年期LPR的情況。5年期LPR是中長期貸款的定價基準，尤其是按揭貸款的定價基準，其單邊大幅下調(diào)主要是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。 這是今年5年期以上LPR第三次下調(diào)，累計下調(diào)35個基點，而在此之前兩年多(2019年8月-2021年12月)降幅僅為20BP。按照央行、銀保監(jiān)會5月15日的通知，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點。 這也意味著，個人住房貸款利率也將相應(yīng)下調(diào)。其中，首套房個人貸款利率最低可降至4.1%，二套房個人貸款利率最低可降至4.9%。 存量房貸利率則將在重定價日迎來下調(diào)，具體取決于個人和銀行約定的重定價日。 降息已有預(yù)期 今年8月15日，人民銀行開展4000億元中期借貸便利(MLF)操作，20億元7天公開市場逆回購操作，中標利率均下降10個基點，分別是2.75%和2%。這也帶來了LPR下調(diào)的預(yù)期。 8月18日召開的國務(wù)院常務(wù)會議也指出，要完善市場化利率形成和傳導(dǎo)機制，發(fā)揮貸款市場報價利率(LPR)指導(dǎo)作用，支持信貸有效需求回升，推動降低企業(yè)綜合融資成本和個人消費信貸成本。 因此，5年期以上LPR的下調(diào)并不令人意外，但下調(diào)幅度達到15個基點，略超出市場預(yù)期。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，這也充分說明進一步降低中長期資金成本的導(dǎo)向和迫切性。 LPR非對稱下調(diào) 2019年8月，央行推進貸款利率市場化改革。改革后的LPR由各報價行按照對最優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行的貸款利率，于每月20日(遇節(jié)假日順延)以公開市場操作利率(主要指中期借貸便利MLF利率)加點的方式形成報價。 其中MLF利率是央行中期政策利率，代表了銀行體系從中央銀行獲取中期基礎(chǔ)貨幣的邊際資金成本；加點幅度則主要取決于各行自身資金成本、市場供求、風(fēng)險溢價等因素。簡言之，LPR等于MLF+點差。 8月15日，央行公告稱，為維護銀行體系流動性合理充裕，8月15日開展4000億元中期借貸便利(MLF)操作(含對8月16日MLF到期的續(xù)做)和20億元公開市場逆回購操作，充分滿足了金融機構(gòu)需求。中期借貸便利(MLF)操作和公開市場逆回購操作的中標利率分別為2.75%、2.0%，均下降10個基點。 從歷次LPR調(diào)整看，如果MLF利率下調(diào)，那么LPR必下調(diào)，其中1年期LPR下調(diào)幅度和MLF下調(diào)幅度一致，5年期LPR除2019年11月外，其他三次降幅都低于1年期LPR。主要在于貫徹房住不炒的政策，避免刺激房地產(chǎn)。 全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的數(shù)據(jù)顯示，8月1年期LPR為3.65%，相比上月下調(diào)5BP；5年期LPR為4.3%，相比上月下調(diào)15BP。這是MLF降息后首次出現(xiàn)5年期LPR降幅高于1年期LPR的情況。 其中，1年期LPR降幅首次和MLF降幅不一致，低于后者5BP。 光大證券金融業(yè)首席分析師王一峰表示，6月份企業(yè)貸款加權(quán)平均利率已降至4.16%的歷史新低，同時1年期LPR已處于較低水平，若再考慮信貸供需矛盾加大、銀行“應(yīng)投盡投”下貸款利率點差的大幅壓降，對優(yōu)質(zhì)企業(yè)的流貸利率水平可能已在1年LPR基礎(chǔ)上出現(xiàn)大幅減點，且與部分定期存款定價之間已形成“倒掛”。在此情況下，若1年期LPR下調(diào)幅度過大，也容易加劇企業(yè)對銀行的套利行為，降低政策效果。 而5年期LPR降幅更大，首次超過MLF利率降幅，其主要目的在于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。 華泰證券研究所副所長張繼強表示，7月信貸的塌陷很大程度上源于房地產(chǎn)，居民部門仍在延續(xù)降杠桿趨勢。對于房地產(chǎn)而言，保交樓是核心，但穩(wěn)房價是關(guān)鍵，促進需求回暖才能讓整體行業(yè)重回正常軌道。目前二三線城市的房地產(chǎn)銷量同比跌幅還在30%-50%，對穩(wěn)信貸和穩(wěn)投資的拖累依然嚴重。這些因素決定了5年期LPR下調(diào)的必要性大增。 國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，7月份，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格同比下降城市有48個，個數(shù)與上月相同；二手住宅銷售價格同比下降城市有61個，比上月增加4個。1-7月份，商品房銷售面積和銷售額同比分別下降23.1%、28.8%。“房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)下行態(tài)勢，當(dāng)前整體上處于筑底階段?！眹医y(tǒng)計局相關(guān)負責(zé)人8月15日表示。 央行數(shù)據(jù)顯示，2022年二季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額53.11萬億元，同比增長4.2%，比上年末增速低3.7個百分點；上半年增加6685億元，占同期各項貸款增量的4.9%，占比較上年全年水平低14.2個百分點。 8月18日召開的國常會表示，完善市場化利率形成和傳導(dǎo)機制，發(fā)揮貸款市場報價利率指導(dǎo)作用，支持信貸有效需求回升，推動降低企業(yè)綜合融資成本和個人消費信貸成本。 考慮到官方通稿將企業(yè)部門和居民部門并列，此處個人消費信貸應(yīng)指向包括按揭貸款在內(nèi)的廣義消費貸，而不僅僅是信用卡及短期消費貸。而在此前國常會一般只會提出降低企業(yè)融資成本，而這次將“降低個人消費信貸成本”與之并列，顯示出決策層也在釋放降低LPR進而穩(wěn)信貸、穩(wěn)消費的信號。 “1-7月居民中長期貸款增長1.7萬億，較去年同期減少近2萬億，居民部門已經(jīng)出現(xiàn)了實質(zhì)性的‘資產(chǎn)負債表衰退’。5年期LPR下調(diào)有助于降低居民存量貸款負擔(dān)，一定程度上減緩還貸潮，并釋放消費潛力?！睆埨^強稱。 此外，5年期LPR也有更大的下調(diào)空間。自2019年LPR報價機制改革后，由于房住不炒政策的長期約束，5年期LPR的下調(diào)幅度相對1年期較小。截至此次報價前，5年期LPR共下調(diào)5次，累計下調(diào)40BP。而1年期共下調(diào)6次，累計下調(diào)55BP。 央行二季度貨幣政策執(zhí)行報告顯示，2022年6月住房按揭貸款利率為4.62%，高出企業(yè)貸款利率46個基點，而住房按揭貸款利率風(fēng)險低、不良低，本應(yīng)利率更低。 房貸利率再下調(diào) 經(jīng)過持續(xù)推進，LPR改革取得了重要成效：LPR已經(jīng)成為銀行貸款利率的定價基準，金融機構(gòu)絕大部分新發(fā)放貸款已將LPR作為基準定價，即“貸款利率=LPR+點差”。其中，5年期LPR作為住房抵押貸款的定價基準。 此次五年期LPR下調(diào)有望帶動房貸利率下降。 對于房地產(chǎn)市場來說，這是今年以來，5年期以上LPR的第三次下調(diào)，從4.65%降至4.3%，累計下調(diào)35個基點。 增量房貸方面，按照要求，首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于5年期以上LPR，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于5年期以上LPR加60個基點。今年5月，為支持合理需求，央行、銀保監(jiān)會發(fā)文稱，首套房貸利率可在5年期以上LPR的基礎(chǔ)上最高下浮20個基點。 即首套、二套房最低貸款利率為LPR-20BP、LPR+60BP。 因此，按照現(xiàn)有政策，首套房個人貸款利率最低為4.1%，二套房個人貸款利率最低為4.9%。 存量房貸方面，點差已經(jīng)固定，貸款利率隨LPR報價而變，重定價周期最短為1年。對于重定價日在8月下旬的個人而言，馬上就可享受LPR降息的福利，房貸利率有望下調(diào)15BP。但一般重定價日在1月1日，意味著大多數(shù)個人明年才能享受此次5年期LPR下調(diào)的“福利”。 以100萬貸款本金、30年期、等額本息還款計算，平均每月可再減少月供約90元，需償還的利息總額減少約3萬元。 LPR報價出現(xiàn)了細微變化。2022年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告，在發(fā)揮LPR改革效能方面，今年以來，1年期和5年期LPR分別下降0.1個、0.2個百分點，“市場利率+央行引導(dǎo)→LPR→貸款利率”的貨幣政策傳導(dǎo)機制更加通暢，企業(yè)貸款利率為有統(tǒng)計以來新低。 光大證券金融業(yè)首席分析師王一峰預(yù)計，二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告在LPR傳導(dǎo)鏈條前附加“央行引導(dǎo)”，增加了央行對LPR報價引導(dǎo)的靈活性：一是未必每次調(diào)整都需要誘導(dǎo)性因素，如降準或MLF利率下調(diào)；二是下調(diào)幅度上，也未必一定要與MLF利率同步。 今年5月就是一個例證。由于存款利率報價改革，銀行資金成本明顯下降，在MLF利率未調(diào)整的情況下LPR出現(xiàn)下降，且1年期未變、但5年期單邊下調(diào)15BP。 市場預(yù)計，由于房地產(chǎn)市場仍在筑底且房貸利率高于企業(yè)貸款利率，在央行引導(dǎo)下后續(xù)仍有下調(diào)5年期LPR的可能。 對樓市有何影響？ 疊加其他房地產(chǎn)領(lǐng)域的利好政策，市場正進一步迎來利好。但分析人士指出，對于處在筑底階段的房地產(chǎn)來說，要想徹底扭轉(zhuǎn)局面，還需更多的穩(wěn)樓市政策推出。 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也指出，在中長期貸款需求更需提振的局面下，壓降長端LPR利率將有效降低居民和企業(yè)的融資成本，改善其加杠桿的意愿。 房貸成本繼續(xù)下調(diào) 對于購房者而言，此次降息最直接的利好在于降低購房成本。 對于二套房購房者而言，利息的下降也將相應(yīng)降低月供和利息成本。同時，由于不少城市取消了“認房又認貸”，部分二套房購房者也能夠享受首套房的優(yōu)惠政策。疊加這種利好，購房者的實際成本將有明顯下降。 與此同時，與去年末相比，不少城市的放款周期已有明顯縮短。根據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計，今年7月，在納入監(jiān)測的103個城市中，銀行平均放款周期縮短至25天，環(huán)比下降4天。其中有26城的放款周期低于15天，以“長三角”城市為主。 “這次降息對剛性需求和改善型需求和換房需求，都有比較大的促進作用。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出。 樓市期待更多利好 相比于其他類型的穩(wěn)樓市政策，降息向來被視為最具實質(zhì)性的措施之一。今年以來的三次降息，對房地產(chǎn)市場的信心提振作用同樣不可忽視。 今年以來，全國已有超過100個城市出臺各類穩(wěn)樓市政策，市場也一度出現(xiàn)復(fù)蘇勢頭。但由于各種原因，市場回溫的局面仍然在近期出現(xiàn)了反復(fù)。 根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年7月，全國70個大中城市中，有40個城市的新房價格環(huán)比下降，51個城市的二手房價格環(huán)比下降，數(shù)量比6月略有增加。國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長付凌暉指出，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)下行態(tài)勢，當(dāng)前整體上處于筑底階段。 央行數(shù)據(jù)顯示，2022年第二季度，個人房貸余額38.86萬億，同比增長6.2%，創(chuàng)2009年一季度以來最低增速。 張大偉指出，相比于降息帶來的實際影響，其對市場帶來的心理影響更大。由于房貸的具體調(diào)整日期相對滯后，對于存量房貸而言，多數(shù)銀行需要到次年1月才開始調(diào)整。因此，除非是新購房者，此次降息的利好并不會立刻顯現(xiàn)。 但他同時指出，年內(nèi)三次降息釋放的積極信號，仍然會讓供需雙方的信心都得到提振。 分析人士普遍認為，對于處在筑底階段的房地產(chǎn)市場來說，要想徹底扭轉(zhuǎn)現(xiàn)有的局面，還需要其他的利好政策出臺。 李宇嘉表示，穩(wěn)定地產(chǎn)消費，穩(wěn)定土地和房屋價值，穩(wěn)定全社會信用，使地產(chǎn)金融加速器效應(yīng)恢復(fù)，這是一個過程。短期內(nèi)，最需要做的就是夯實5月份以來地產(chǎn)銷售穩(wěn)定的局面，讓7月以來樓市再次下行的局面扭轉(zhuǎn)。 他認為，要想穩(wěn)住地產(chǎn)消費，還需要在居民收入端下功夫。從城鎮(zhèn)化、新市民、年輕人這個樓市的需求主力看，要加大對中低收入群、外來務(wù)工人群、失業(yè)人員、育齡人群等，在消費券、一次性生活補助、專項補貼(比如生育)等方面發(fā)放的力度，積極的財政政策在此有很大空間。穩(wěn)住了居民端，才能真正讓住房消費和銷售穩(wěn)定，才能實現(xiàn)行業(yè)全鏈條的穩(wěn)定。 張大偉也認為，降息的主要目的是為了穩(wěn)定經(jīng)濟，穩(wěn)樓市的目的也是為了穩(wěn)經(jīng)濟。當(dāng)下樓市面臨的問題已經(jīng)不只是房地產(chǎn)問題，更多是對經(jīng)濟的預(yù)期問題。需要樓市出臺更多更積極的穩(wěn)樓市政策，市場才有望穩(wěn)定。 他還指出，除少數(shù)城市外，大部分的首套房貸最低利率并未降至4.1%的下限，因此，就房貸利率而言，各地也有進一步下調(diào)的空間。
