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在失去了深圳客源的支撐之后，即便東莞連續(xù)兩次松綁樓市政策，市場(chǎng)亦未再現(xiàn)昔日的繁華。 數(shù)據(jù)顯示，5月，東莞新房網(wǎng)簽約22.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2%；二手房成交量1460套，同比增加16%。截至今年5月，東莞一、二手房成交量已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了三個(gè)月連漲。但與歷史同期水平對(duì)比，這樣的成交依然“少得可憐”。 同時(shí)，大量二手房放盤，去化周期拉長(zhǎng)，都指向一個(gè)現(xiàn)實(shí)：投資客已逐步從市場(chǎng)撤離?；赝?0年，東莞房?jī)r(jià)經(jīng)歷了三輪大幅上漲，不少投資客通過(guò)房產(chǎn)買賣獲利頗豐?，F(xiàn)在，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲空間逐漸收窄，東莞樓市的買房邏輯也悄然生變。 萬(wàn)億GDP的城市基本面 早在90年代，地處珠三角核心位置的東莞就已經(jīng)是制造業(yè)的巨頭。 東莞市位于廣東省東南部，南北分別與兩個(gè)一線城市深圳、廣州接壤。改革開(kāi)放以前，東莞地區(qū)以農(nóng)漁業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)并不發(fā)達(dá)。1979年，全國(guó)第一家來(lái)料加工廠——太平手袋廠在東莞虎門誕生。乘著改革開(kāi)放的東風(fēng)，東莞以“三來(lái)一補(bǔ)”為切入點(diǎn)發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)，承接港臺(tái)商人的投資，經(jīng)濟(jì)總量快速上升，1990年代中后期有"東莞塞車，全球缺貨"的說(shuō)法，而東莞也被稱為“世界工廠”。 經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，東莞的制造業(yè)實(shí)力逐漸雄厚，效益型和資金技術(shù)密集型經(jīng)濟(jì)成為東莞發(fā)展的方向。如今，東莞已形成了以電子信息、紡織服裝和制鞋、玩具制造、食品飲料加工、家具制造、造紙、電氣機(jī)械及設(shè)備制造業(yè)七大產(chǎn)業(yè)為支柱的工業(yè)體系，華為、OPPO等知名企業(yè)相繼落地東莞。 2021年，東莞市GDP達(dá)10855.35億元，首次突破萬(wàn)億元大關(guān)，成為全國(guó)第15個(gè)GDP過(guò)萬(wàn)億元的城市。近20年里，東莞的GDP總量增長(zhǎng)了近10倍。2020年末，東莞市常住人口為1046.67萬(wàn)人，20年增長(zhǎng)了401.83萬(wàn)人。 20年三次價(jià)漲高峰 因?yàn)榫o鄰深圳，東莞樓市的冷熱與深圳樓市緊密相關(guān)。2007年，深圳樓市高位滯漲，風(fēng)險(xiǎn)加大，在開(kāi)發(fā)商的有意識(shí)引導(dǎo)之下，大量來(lái)自深圳的投資資金開(kāi)始流入東莞市場(chǎng)，東莞合富數(shù)據(jù)顯示，2007年，東莞一手住宅網(wǎng)簽面積達(dá)617萬(wàn)平方米，新房住宅均價(jià)為5522元/平方米左右。 隨后，在2008年金融風(fēng)暴影響下，東莞樓市進(jìn)入低谷。當(dāng)年，一手住宅的網(wǎng)簽面積為357萬(wàn)平方米，同比下降42%。 2010年，東莞房?jī)r(jià)迎來(lái)歷史上第一次大幅上漲，合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2010年，東莞一手住宅均價(jià)7429元/平方米，同比增長(zhǎng)21.4%。 2015年，隔壁的深圳房?jī)r(jià)暴漲，東莞作為價(jià)值洼地的優(yōu)勢(shì)凸顯。眾多莞深交通利好，加上東莞二套房首付降至四成，使深圳客再次涌入。合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2015年，東莞一手住宅的網(wǎng)簽面積達(dá)998.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)76%，其中，深圳客對(duì)東莞樓市的貢獻(xiàn)比重約為四至五成。這一年，東莞的新房住宅均價(jià)為9797元/平方米，只有深圳的1/3。 2016年，莞深房?jī)r(jià)價(jià)差繼續(xù)增大，東莞樓市延續(xù)2015年的熱度，簽約面積依舊保持在900萬(wàn)平方米以上。東莞合富數(shù)據(jù)顯示， 2016年，東莞房?jī)r(jià)從2015年的9797元/平方米漲至13761元/平方米，漲幅達(dá)40%，創(chuàng)歷史最高。 不過(guò)，隨著下半年全國(guó)主要城市樓市政策大幅收緊，東莞亦首次啟動(dòng)“限購(gòu)”，市場(chǎng)形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下。2017~2019年，東莞一手住宅的年度成交面積降至500多萬(wàn)平方米。 直到2020年4月，東莞樓市成交量再次回暖，房?jī)r(jià)迎來(lái)第三輪大漲。數(shù)據(jù)顯示，2020年，東莞新建商品住宅的簽約面積為742萬(wàn)平方米，創(chuàng)四年內(nèi)新高。新房?jī)r(jià)格也大幅上漲至24227元/平方米，漲幅達(dá)20%。 2021年，全國(guó)樓市調(diào)控政策收緊，東莞樓市也在限購(gòu)、首付等方面多次加碼，2021年，東莞新建商品住房的成交面積回落至505萬(wàn)平方米。 買房邏輯之變 經(jīng)歷了20多年的發(fā)展，東莞房?jī)r(jià)已經(jīng)漲至2021年的2.7萬(wàn)元/平方米。在此期間，通過(guò)購(gòu)買房產(chǎn)獲利的人并不在少數(shù)。 2015年，東莞還不限購(gòu)，張帆（化名）和親戚在東莞沙田鎮(zhèn)各買了一套總價(jià)80多萬(wàn)的商品住宅。2018年和2019年，張帆和親戚先后以130多萬(wàn)元的價(jià)格出手了上述房產(chǎn)。 此前，像張帆這樣在東莞買房投資的人并不少。不過(guò)，隨著房?jī)r(jià)上漲空間逐漸見(jiàn)底，投資樓市的購(gòu)房者開(kāi)始謹(jǐn)慎起來(lái)。 在東莞從事房產(chǎn)銷售6年的李奎（化名）對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，現(xiàn)在在東莞買房的以剛需為主，買來(lái)自住的比較多，以投資為目的的購(gòu)房者會(huì)比較謹(jǐn)慎。 一名東莞的業(yè)主表示，自己手中擁有四套東莞房產(chǎn)，其中一套房產(chǎn)在此前行情好的時(shí)候能賣到2萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)在只能賣到1.6萬(wàn)元/平方米，他在考慮要不要賣掉三套，因?yàn)樵谒磥?lái)，手持的房產(chǎn)價(jià)格大概率會(huì)繼續(xù)下跌好幾年。 去化周期漲至41個(gè)月 從當(dāng)前數(shù)據(jù)來(lái)看，東莞樓市成交量依舊處于歷史低位，而二手房去化周期已經(jīng)上升至高位。 合富研究院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，東莞市新建商品住房網(wǎng)簽4934套，創(chuàng)歷史新低。截至3月底，東莞新建商品住宅的去化周期約18個(gè)月，同比增加13個(gè)月，因?yàn)槌山环啪彛芷诿黠@拉長(zhǎng)。一季度二手房網(wǎng)簽1957套，同比減少65%。 4月末，東莞也加入了全國(guó)樓市政策松綁城市行列。4月29日，東莞市對(duì)購(gòu)房資格作出調(diào)整更新，恢復(fù)個(gè)稅購(gòu)房政策，既認(rèn)社保，也認(rèn)個(gè)稅，同時(shí)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)由“逐月連續(xù)繳納”調(diào)整為“累計(jì)繳納”。 半個(gè)月后，東莞樓市政策再次松綁。5月14日的“莞七條”中，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由5年調(diào)整為2年；商品住房取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年的可以進(jìn)行交易轉(zhuǎn)讓。 一系列的政策組合拳，降低了購(gòu)房者在東莞購(gòu)房的門檻，也加速了房產(chǎn)的流動(dòng)性。 5月，東莞樓市成交量開(kāi)始小幅增長(zhǎng)，一手住宅網(wǎng)簽約22.7萬(wàn)平方米，同比2021年微增2%；二手房住宅網(wǎng)簽面積15.2萬(wàn)平方米，約1460套，簽約面積同比增加16%。然而，與2020年同期相比，東莞二手房的成交面積分別至少下降52.5%和49.3%。與歷史數(shù)據(jù)比起來(lái)，東莞市一、二手房的成交量依舊處于低位。 銷售端還未明顯好轉(zhuǎn)的同時(shí)，東莞二手房的掛牌量還在連續(xù)增長(zhǎng)。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，5月，東莞市二手房掛牌量為5.8萬(wàn)套，環(huán)比上漲1.5%，掛牌量已經(jīng)連續(xù)上漲四個(gè)月。 根據(jù)諸葛找房提供的數(shù)據(jù)，以“庫(kù)存/近12個(gè)月平均銷量”來(lái)計(jì)算去化周期，截至2021年1月，東莞二手住宅的去化周期約為26個(gè)月，而到了2022年5月，這一數(shù)據(jù)已經(jīng)延長(zhǎng)至41個(gè)月。 市場(chǎng)上有一種普遍的說(shuō)法：“每一次樓市松綁政策來(lái)臨，就是套現(xiàn)離場(chǎng)的好時(shí)機(jī)。”然而，從當(dāng)前這輪政策松綁后的數(shù)據(jù)來(lái)看，東莞樓市成交量的明顯回升或許還需要一些時(shí)間，投資客成功脫手房產(chǎn)也變得沒(méi)那么容易。
