企業(yè)
- 企業(yè)
- 產(chǎn)品
- 知識(shí)
如果我們從后視鏡看，很容易發(fā)現(xiàn)那些陷入困境的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)所犯下的錯(cuò)誤就是嚴(yán)重超融，但為什么這些企業(yè)還是義無(wú)反顧地跳入陷阱？財(cái)務(wù)專家吳建斌認(rèn)為，這是因?yàn)槌?、高?fù)債和高杠桿正是讓這些企業(yè)脫穎而出的原因，但此一時(shí)彼一時(shí)，昨天的成功經(jīng)驗(yàn)成為了今天的毒藥。 吳建斌擁有多年房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)，他也是暢銷書(shū)《我在碧桂園的1000天》的作者，最近他又推出了新作《財(cái)務(wù)管理的本質(zhì)》，這本書(shū)探討了財(cái)務(wù)管理如何為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值?！栋蛡愔芸方谂c他談到了超融、如何觀察房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)拐點(diǎn)以及房地產(chǎn)公司的投資價(jià)值等問(wèn)題，以下經(jīng)過(guò)編輯的采訪實(shí)錄。 《巴倫周刊》中文版：今年以來(lái)國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策有了比較大的轉(zhuǎn)變，但是從最新的地產(chǎn)銷售和拿地?cái)?shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)總體上仍然表現(xiàn)得不盡人意，您認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)還有投資價(jià)值嗎，用什么指標(biāo)來(lái)觀察房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)拐點(diǎn)最為有效？ 吳建斌：房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)疑是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)直接貢獻(xiàn)大約在7%上下，如果把房地產(chǎn)的上游和下游產(chǎn)業(yè)計(jì)算在內(nèi)，有經(jīng)濟(jì)學(xué)家推算過(guò)，對(duì)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)可能達(dá)到30%左右。也就是說(shuō)，這個(gè)行業(yè)是巨大的。我在書(shū)中說(shuō)，“資本是追逐利益的。雖然行業(yè)依然向好，但能否從中賺到錢又是另外一回事。判斷是否能賺錢，長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)看行業(yè)，短期來(lái)說(shuō)看政策?！? 在數(shù)萬(wàn)家房地產(chǎn)企業(yè)中，一定有干得好的企業(yè)。判斷一家房地產(chǎn)企業(yè)是否有投資價(jià)值，我覺(jué)得起碼要看近三年的四個(gè)指標(biāo)：第一，扣除不可動(dòng)用資金和永續(xù)債后，凈負(fù)債率是否低于100%；第二，創(chuàng)造的毛利潤(rùn)率是否高于30%；第三，凈資產(chǎn)收益率（ROCI）是否高于10%；第四，可動(dòng)用現(xiàn)金與資產(chǎn)總額之比是否高于10%。如果這四個(gè)指標(biāo)均達(dá)標(biāo)，就是有投資價(jià)值的企業(yè)。 判斷一家房地產(chǎn)企業(yè)是否出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)拐點(diǎn)，我認(rèn)為也是觀察這四個(gè)指標(biāo)的變化比較合適。比如說(shuō)，一家企業(yè)在某一年突出出現(xiàn)凈負(fù)債率高達(dá)200%以上，毛利潤(rùn)率低于20%，凈資產(chǎn)收益率不到5%，可動(dòng)用現(xiàn)金占比也就1%，我相信這家企業(yè)的經(jīng)營(yíng)一定遇到了困難，也就是出現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)拐點(diǎn)。當(dāng)然，還需要再觀察一些輔助指標(biāo)，再做確認(rèn)。 《巴倫周刊》中文版：很多國(guó)內(nèi)投資者對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式有一種根本性的質(zhì)疑，認(rèn)為這是一個(gè)很難永續(xù)經(jīng)營(yíng)的行業(yè)，必須不斷開(kāi)始貸款、買地、開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目的循環(huán)，所以很難避免總有一天會(huì)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)下行而陷入財(cái)務(wù)困境，您如何看待這種觀點(diǎn)？ 吳建斌：我不認(rèn)同這樣的觀點(diǎn)。房地產(chǎn)是全世界認(rèn)可而且必然存在的行業(yè)。國(guó)外許多國(guó)家的房地產(chǎn)已經(jīng)存在有數(shù)百年歷史之久，至今蓬勃發(fā)展，去年像美國(guó)、加拿大、日本的房地產(chǎn)價(jià)格創(chuàng)了新高。我還是那句話，只有不好的企業(yè)，沒(méi)有不好的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)更是如此。 中國(guó)的房地產(chǎn)從1998年算起，也就20多年的經(jīng)歷，相對(duì)于美國(guó)、加拿大、日本等國(guó)還處在青春期，因此很多方面很不規(guī)范也就很正常，加上中國(guó)城鎮(zhèn)化尚沒(méi)有結(jié)束，這個(gè)行業(yè)的機(jī)會(huì)仍然很多。 房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式看似很簡(jiǎn)單，看似對(duì)融資的依賴性很強(qiáng)，但其實(shí)是一個(gè)很大的誤會(huì)。這一誤會(huì)來(lái)自于過(guò)去野蠻生長(zhǎng)的賣方市場(chǎng)環(huán)境下所獲得的經(jīng)驗(yàn)。這個(gè)環(huán)境已經(jīng)過(guò)去了，2021年就是一個(gè)大拐點(diǎn)，今后房企要從多方面重塑自身的商業(yè)模式。 我覺(jué)得在重塑商業(yè)模式過(guò)程中有這么幾個(gè)點(diǎn)需要認(rèn)真回答：（1）如果要建立長(zhǎng)期主義的發(fā)展理念，就要做好穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的頂層設(shè)計(jì)；（2）在企業(yè)管理中，要敢于承認(rèn)以財(cái)務(wù)管理作為核心來(lái)指揮和推動(dòng)各項(xiàng)業(yè)務(wù)的梳理；（3）無(wú)論外圍環(huán)境如何變化，最大限度地控制負(fù)債率水平，丟棄高負(fù)債、高杠桿的打法，確保凈負(fù)債率水平控制在合理范疇之內(nèi)；（4）堅(jiān)決杜絕超融。一定要明白在經(jīng)濟(jì)大幅波動(dòng)的狀況下，一旦超融，有可能給公司帶來(lái)顛覆性錯(cuò)誤。另外融資時(shí)，盡可能不借用高利息資金及敏感性資金；（5）保持不敗打法及中庸思想，力爭(zhēng)做一個(gè)項(xiàng)目成一個(gè)項(xiàng)目；（6）努力做好產(chǎn)品和服務(wù)，提升品牌價(jià)值，獲得溢價(jià)；（7）做好企業(yè)文化建設(shè)及實(shí)實(shí)在在的落地工作。 我一直堅(jiān)持，經(jīng)濟(jì)下行是企業(yè)的外因，而企業(yè)沒(méi)有相對(duì)做好是內(nèi)因造成的，因此應(yīng)認(rèn)真從內(nèi)因上找原因，找到之后去補(bǔ)短板，向均好企業(yè)學(xué)習(xí)，向標(biāo)桿企業(yè)學(xué)習(xí)。 《巴倫周刊》中文版：接著上一個(gè)問(wèn)題，很多人認(rèn)為這意味著房地產(chǎn)企業(yè)都不得不從開(kāi)發(fā)模式轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)模式，并且提出成為城市運(yùn)營(yíng)商將是房地產(chǎn)企業(yè)最深的護(hù)城河，您如何看待這種觀點(diǎn)？ 吳建斌：我認(rèn)為，這又是一個(gè)誤區(qū)。到底房企應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持開(kāi)發(fā)模式還是邁向運(yùn)營(yíng)模式，應(yīng)取決于企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。如果你開(kāi)發(fā)模式很有競(jìng)爭(zhēng)力，那就繼續(xù)堅(jiān)持下去。如果你運(yùn)營(yíng)模式很有競(jìng)爭(zhēng)力，那就做好運(yùn)營(yíng)模式；如果兩者都具有競(jìng)爭(zhēng)力，那兩者都堅(jiān)持下去。 我認(rèn)為當(dāng)下，中國(guó)的增量市場(chǎng)是存在的，而且還會(huì)持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間；中國(guó)的存量市場(chǎng)也許剛剛開(kāi)始，要走的路還很長(zhǎng)。因此，不要擔(dān)心這兩個(gè)市場(chǎng)不存在，而應(yīng)關(guān)心的是房企自己該怎么做、該怎么強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)力的問(wèn)題。 一個(gè)企業(yè)的護(hù)城河，我認(rèn)為是堅(jiān)持的財(cái)務(wù)紀(jì)律。把財(cái)務(wù)紀(jì)律堅(jiān)持好了，就是最好的護(hù)城河。我在書(shū)中對(duì)財(cái)務(wù)紀(jì)律有三點(diǎn)建議，即：第一，公司必須旗幟鮮明地反對(duì)任何形式的超融行為；第二，公司要始終堅(jiān)持可動(dòng)用現(xiàn)金占比不低于 10%；第三，公司必須動(dòng)態(tài)控制凈負(fù)債率（扣除不可動(dòng)用現(xiàn)金）不高于 100%。 《巴倫周刊》中文版：您在您這本書(shū)中仍然看好房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，并且提出最看好的是二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，為什么？這是否意味著投資者應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注那些土地資源布局主要在二線城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商？ 吳建斌：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還處在青春期，到成熟期仍非常遙遠(yuǎn)，這就是機(jī)會(huì)。與此同時(shí)，幾個(gè)一線城市的售價(jià)或泡沫較高，另外隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化到了城鎮(zhèn)化的尾聲，三、四線城市的人口凈流出巨大，也就把主要的市場(chǎng)擠壓到廣大的二線城市。 我理解的二線城市至少包括三類：（1）省會(huì)城市；（2）一線都市圈的周邊城市；（3）經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地級(jí)市、縣級(jí)市。如果能在這些城市做布局，深耕細(xì)作，既能享受較高的房?jī)r(jià)帶來(lái)的收益，又能享受城鎮(zhèn)化下人口流動(dòng)帶來(lái)的收益。 這樣的企業(yè)其實(shí)很多，有些是頭部企業(yè)，有些是中小企業(yè)，總而言之，二線市場(chǎng)將是房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的主要戰(zhàn)場(chǎng)。 《巴倫周刊》中文版：您在書(shū)中提到，嚴(yán)重超融是房地產(chǎn)企業(yè)犯顛覆性錯(cuò)誤的根本原因，并且提出根據(jù)四個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)監(jiān)控企業(yè)是否超融，指標(biāo)不可謂不清晰，那么現(xiàn)實(shí)中為什么還是有這么多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛陷入財(cái)務(wù)困境？ 吳建斌：很顯然，今天的困境為結(jié)果，是因?yàn)檫^(guò)去多年超融造成的。過(guò)去二十多年，所有房企的成功都因?yàn)槌?、高?fù)債、高杠桿推動(dòng)的，這是過(guò)去成功的經(jīng)驗(yàn)。市場(chǎng)從2018年開(kāi)始逐漸發(fā)生了巨變，可房企的打法或者說(shuō)思維方式卻沒(méi)有變，還帶著過(guò)去的打法應(yīng)對(duì)市場(chǎng)，這就是今天遇到困難的根本原因。 《巴倫周刊》中文版：您此前的主要職業(yè)經(jīng)歷是在房地產(chǎn)公司工作，幾本出版的書(shū)也以房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理為主線，我們知道房地產(chǎn)是一個(gè)以資金安全為生命線的行業(yè)，那么您認(rèn)為您在書(shū)中的財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)是否也能推廣到其他行業(yè)，應(yīng)該作出哪些調(diào)整？ 吳建斌：我認(rèn)為財(cái)務(wù)管理是企業(yè)管理的核心，財(cái)務(wù)管理的核心又是關(guān)注現(xiàn)金流管理、價(jià)值創(chuàng)造管理及賦能高收益組織的可持續(xù)發(fā)展的管理。基于這一結(jié)論，我認(rèn)為是可以推廣的，但的確要做一些指標(biāo)調(diào)整。 我認(rèn)為主要指標(biāo)調(diào)整可能有那么幾點(diǎn)：（1）要關(guān)注企業(yè)所在的行業(yè)的情況。不同行業(yè)有不同的政策、規(guī)則和趨勢(shì)，因此，認(rèn)真研究行業(yè)之后需修正公司目標(biāo)、公司戰(zhàn)略、財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的定義；（2）凈負(fù)債率控制指標(biāo)需要修訂。因?yàn)樾袠I(yè)不同，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制要求也不同；（3）現(xiàn)金占總資產(chǎn)之比要求不同。房地產(chǎn)因?yàn)槭琴Y金密集型行業(yè)，對(duì)可動(dòng)用資金十分依賴，而別的行業(yè)就不是這樣了；（4）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不同。那么財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)源也不同，也需要研究之后做出修訂。等等。 盡管如此，把財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)管理的核心這一定位是相通的，一致的，也就是說(shuō)，財(cái)務(wù)的方法論、思維方式、財(cái)務(wù)意識(shí)是基本相同的。 《巴倫周刊》中文版：您提到財(cái)務(wù)管理的本質(zhì)是以價(jià)值創(chuàng)造為驅(qū)動(dòng)力，辨析公司在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的重大財(cái)務(wù)問(wèn)題，您如何理解“價(jià)值創(chuàng)造”這個(gè)詞，您能否舉例來(lái)說(shuō)明財(cái)務(wù)管理如何創(chuàng)造價(jià)值？ 吳建斌：我認(rèn)為價(jià)值創(chuàng)造是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展和良好運(yùn)營(yíng)的“魂”，因此也是財(cái)務(wù)管理的魂。 關(guān)于價(jià)值創(chuàng)造，我在書(shū)中是這么定義的，一個(gè)部門(mén)的存在就是它的價(jià)值的基本體現(xiàn)。一般情況下，完成本職工作就體現(xiàn)了它的價(jià)值，但我們不能滿足于這一狀態(tài)，要在此基礎(chǔ)上努力完成附加值或超預(yù)期價(jià)值。有些部門(mén)表現(xiàn)為管理能力提升，有些部門(mén)表現(xiàn)為開(kāi)源節(jié)流帶來(lái)增值，有些部門(mén)則表現(xiàn)為可量化的現(xiàn)金結(jié)余增加。 古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的價(jià)值創(chuàng)造理論認(rèn)為：勞動(dòng)創(chuàng)造了價(jià)值。華為在此基礎(chǔ)上進(jìn)行了延伸，它認(rèn)為：勞動(dòng)、知識(shí)、企業(yè)家和資本等四要素共同創(chuàng)造了企業(yè)的全部?jī)r(jià)值。 具體到財(cái)務(wù)價(jià)值創(chuàng)造的例子就很多，比如（1）稅籌方面，經(jīng)過(guò)合理籌劃，給公司節(jié)約了一定的稅賦資金：（2）籌資方面，采用了合理的融資方式，給公司優(yōu)化了融資結(jié)構(gòu)及節(jié)約融資成本；（3）資源配置方面，經(jīng)過(guò)仔細(xì)對(duì)比，把有限資金投放到能給公司創(chuàng)造較大價(jià)值的地方；（4）通過(guò)建立財(cái)務(wù)共享系統(tǒng)，提高了財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)運(yùn)行效率，節(jié)約了一定的用工，等等，這些都是財(cái)務(wù)價(jià)值創(chuàng)造所涉及的方面。 《巴倫周刊》中文版：您認(rèn)為普通投資者應(yīng)該如何才能形成對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)字的敏感度？是否有必要系統(tǒng)學(xué)習(xí)財(cái)務(wù)？ 吳建斌：在書(shū)中有這么一段話：我們不難發(fā)現(xiàn)，財(cái)務(wù)數(shù)字敏感度是指?jìng)€(gè)體對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)字的敏銳察覺(jué)能力，是用來(lái)評(píng)估個(gè)體對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)字及其代表的意義所表現(xiàn)出的應(yīng)激式反應(yīng)與洞察力。 做財(cái)務(wù)工作，一定要對(duì)數(shù)字有敏感度。如果沒(méi)有敏感度，就做不好財(cái)務(wù)。 如果你是一位財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，每天都會(huì)讀到很多數(shù)據(jù)，有來(lái)自財(cái)務(wù)報(bào)表的，有來(lái)自投資可研報(bào)告的，有來(lái)自各種匯報(bào)材料的，還有來(lái)自媒體的，等等。如果對(duì)數(shù)字不敏感，你不認(rèn)識(shí)它，它也不認(rèn)識(shí)你，就不會(huì)產(chǎn)生共鳴或聯(lián)想。往往數(shù)字背后都是故事，如果你敏感，有可能就會(huì)得到新的認(rèn)知，也許就會(huì)產(chǎn)生新的改進(jìn)思路，也可能就會(huì)讓企業(yè)避開(kāi)一場(chǎng)災(zāi)難。 當(dāng)然了，在商業(yè)社會(huì)中，如果你是一位企業(yè)管理者，或者參與企業(yè)管理活動(dòng)，若能有財(cái)務(wù)知識(shí)，對(duì)管好業(yè)務(wù)幫助巨大。我期待未來(lái)人人都是經(jīng)營(yíng)者，人人都懂會(huì)計(jì)和財(cái)務(wù)。如此一來(lái)，對(duì)提升企業(yè)成為一個(gè)高收益組織幫助巨大。 如果你不能系統(tǒng)學(xué)習(xí)財(cái)務(wù)，起碼要看得懂資產(chǎn)負(fù)債表、損益表及現(xiàn)金流量表，以及看懂這三張報(bào)表背后的邏輯關(guān)系。 《巴倫周刊》中文版：包括本書(shū)在內(nèi)，您已經(jīng)寫(xiě)過(guò)幾本關(guān)于財(cái)務(wù)管理的專業(yè)書(shū)，但是我看您的豆瓣介紹里提到您寫(xiě)過(guò)的小說(shuō)更多，為什么您會(huì)想用小說(shuō)這種形式來(lái)講述中國(guó)民營(yíng)企業(yè)的故事，是因?yàn)檫@其中有一些難以公開(kāi)言說(shuō)的地方嗎？ 吳建斌：我寫(xiě)過(guò)兩本財(cái)務(wù)專業(yè)書(shū)籍：《財(cái)務(wù)智慧》《財(cái)務(wù)管理的本質(zhì)》，還寫(xiě)過(guò)五本長(zhǎng)篇財(cái)經(jīng)小說(shuō)：《海之子》《海之龍》《海之魂》《老板迷離》《博弈》。我還寫(xiě)過(guò)一本商業(yè)模式研究的書(shū)籍：《我在碧桂園的1000天》。 五本財(cái)經(jīng)小說(shuō)中，只有《老板迷離》是寫(xiě)民營(yíng)企業(yè)的，而且四本小說(shuō)都是以國(guó)企作為藍(lán)本的。小說(shuō)是一種很好的表達(dá)內(nèi)心世界的文體，可以把自己想說(shuō)的話和情節(jié)通過(guò)小說(shuō)人物去實(shí)現(xiàn)。正像很多人說(shuō)的那樣，小說(shuō)里的人名是作者起的名，也許是假的，但故事情節(jié)大都是真實(shí)存在的，我很喜歡這樣的文體，能讓作者放飛心情，游刃有余?？偠灾?，我從事寫(xiě)作不是為了掙稿費(fèi)，而是為了把自己的思想、發(fā)現(xiàn)和期待總結(jié)出來(lái)。動(dòng)機(jī)至善，了無(wú)私心。很期待我的讀者有所收獲，有所啟發(fā)。
