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有樓盤(pán)單價(jià)降回6年前 有樓盤(pán)3天賣(mài)出320套 政策和市場(chǎng)層面都有變化，廣州樓市經(jīng)歷了一個(gè)不一樣的端午小長(zhǎng)假。 從信貸層面看，廣州的房貸利率已進(jìn)一步下調(diào)，廣州樓市交投氛圍逐步回升；從市場(chǎng)層面看，6月2日，佛山取消了多個(gè)片區(qū)的限購(gòu)措施，對(duì)廣州買(mǎi)家吸引力增加。在這樣的背景下，廣州不少樓盤(pán)在端午小長(zhǎng)假內(nèi)主打價(jià)格牌，以期進(jìn)一步帶動(dòng)成交。 外圍發(fā)力 有樓盤(pán)推出新低價(jià) 和“五一”檔期主要在中心區(qū)項(xiàng)目發(fā)力不同，這個(gè)端午節(jié)假期，廣州樓市熱點(diǎn)相對(duì)轉(zhuǎn)到增城、黃埔、南沙、花都等外圍區(qū)域。外圍區(qū)域的供應(yīng)量一直比較充足，這使得這些區(qū)域樓盤(pán)的成交壓力更大。 實(shí)惠定價(jià)，成為各區(qū)樓盤(pán)的主要出貨法寶。 端午節(jié)假期，黃埔區(qū)全新樓盤(pán)萬(wàn)科黃埔新城放出了最低不到3萬(wàn)元/平方米的吹風(fēng)價(jià)，帶來(lái)了不錯(cuò)的人氣?？礃强蛷埿〗愀嬖V羊城晚報(bào)記者，端午節(jié)當(dāng)天9時(shí)開(kāi)始，“現(xiàn)場(chǎng)停車場(chǎng)就一位難求，樓盤(pán)沙盤(pán)區(qū)、洽談區(qū)滿滿都是人”。該項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，樓盤(pán)人氣近期都不錯(cuò)，不過(guò)在放出新的吹風(fēng)價(jià)之后，客流量明顯更多了，端午假期每天客流量都達(dá)到1000組左右。張小姐說(shuō)：“這里三房單價(jià)不到3萬(wàn)元，改善型的四房單價(jià)在4萬(wàn)元左右。從這往西邊三個(gè)地鐵站的地鐵盤(pán)單價(jià)要賣(mài)五六萬(wàn)元，所以趁假期特意來(lái)看盤(pán)。” 增城作為廣州樓市“貨倉(cāng)”之一，新貨集中程度較高，僅朱村板塊就聚集了八個(gè)可售項(xiàng)目。各盤(pán)多沿地鐵21號(hào)線布局，且產(chǎn)品同質(zhì)化相對(duì)嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)激烈程度超過(guò)很多板塊。端午期間，該板塊的新項(xiàng)目保利水木芳華推售新貨，折后每平方米價(jià)格為1.6萬(wàn)元至1.7萬(wàn)元，直接將樓價(jià)拉回到2016年。同板塊內(nèi)新近推售的國(guó)貿(mào)學(xué)原一盤(pán)也在端午期間推出特價(jià)單位，價(jià)格為1.48萬(wàn)/平方米至1.69萬(wàn)元/平方米；明日公元應(yīng)景推出5套特價(jià)房源，最低價(jià)1.6萬(wàn)元/平方米，均為所在板塊近三年的中低水平。 據(jù)羊城晚報(bào)記者了解，番禺、白云、南沙和花都等區(qū)域都有不少項(xiàng)目(包括一些地鐵上蓋項(xiàng)目)在端午期間推出特價(jià)單位積極促銷，這種情況在往年比較少見(jiàn)。 多方減負(fù) 交易氛圍出現(xiàn)好轉(zhuǎn) 端午小長(zhǎng)假，廣州樓市主戰(zhàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)到外圍區(qū)域，一方面是因?yàn)椤拔逡弧睓n期內(nèi)中心區(qū)多個(gè)新盤(pán)已經(jīng)推售且成交量不錯(cuò)，端午假期屬于正常推售；另外一方面是外圍區(qū)域貨量集中，需要持續(xù)發(fā)力。增城某個(gè)新推售的項(xiàng)目，有代理公司相關(guān)負(fù)責(zé)人報(bào)稱，其在端午期間共賣(mài)出320套單位；番禺、白云等區(qū)域樓盤(pán)推售的特價(jià)單位，也都有成交。 新近入市的買(mǎi)家黃女士說(shuō)，價(jià)格和利率是她此次換房重點(diǎn)考慮的因素。在她看來(lái)，今年很多房企的新項(xiàng)目定價(jià)都比較合理，關(guān)鍵是“自己二套房貸還清后，現(xiàn)在換房能做到首套房的利率，即4.45%”。5月以來(lái)，央行頻頻下調(diào)LPR，對(duì)房貸給予直接利好。羊城晚報(bào)記者了解到，目前與各大樓盤(pán)合作的主流銀行，首套房利率多為4.45%至4.8%，二套房利率則在5%至5.1%之間。若以首套房利率看，這樣的數(shù)據(jù)已處于歷史低位。 一邊是銀行房貸利率“減負(fù)”，一邊是樓盤(pán)制定更靈活的首付政策，也為買(mǎi)家“減負(fù)”。以增城項(xiàng)目為例，主推剛需產(chǎn)品的大華城東郡目前均價(jià)約為2萬(wàn)元/平方米，其首付款按照規(guī)定需在7天內(nèi)付清。但對(duì)于首付有難度的購(gòu)房者，銷售人員說(shuō)，可以向公司申請(qǐng)延期至兩個(gè)月內(nèi)付清首付；同板塊的明日公元在端午期間推出“首付17萬(wàn)元起”的促銷方案，其余首付也可以在相應(yīng)的規(guī)定時(shí)間內(nèi)付清。 一位代理公司的負(fù)責(zé)人告訴羊城晚報(bào)記者，他們公司代理的東部項(xiàng)目，首付款基本都可以分期支付，以降低購(gòu)房者支付壓力。據(jù)了解，不僅外圍樓盤(pán)積極促銷，中心區(qū)也有一些項(xiàng)目推出分期首付以促進(jìn)成交。 “利率的直接利好，加上各種穩(wěn)信心政策暖風(fēng)頻吹，廣州樓市交投氛圍出現(xiàn)好轉(zhuǎn)?！睆V州市房協(xié)專家委委員鄧浩志表示。從廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)看，廣州5月一手住宅成交為6177套，環(huán)比上漲了13%。該行預(yù)計(jì)，外圍區(qū)域標(biāo)志性大盤(pán)的全新推售，有望繼續(xù)帶動(dòng)6月份廣州一手住宅成交量。 克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉則認(rèn)為，目前廣州的一二手樓市處于低位小幅回升的狀態(tài)，尚未達(dá)到市場(chǎng)的預(yù)期，主要原因是廣州在樓市調(diào)控方面還未有具體行動(dòng)。他建議開(kāi)發(fā)商，不宜只等待政策放松，而應(yīng)主動(dòng)出擊抓緊出貨。 數(shù)說(shuō)樓市 廣州一手住宅：全市庫(kù)存消化周期約15個(gè)月 5月廣州一手住宅網(wǎng)簽6177宗，環(huán)比增加13%，比去年同期成交下跌40%。 截至5月末，全市庫(kù)存量1121.3萬(wàn)平方米，去化周期14.9個(gè)月；由于成交增速放緩，消化周期、庫(kù)存量自2022年起有所提升，加上5月新增供應(yīng)猛增119.1萬(wàn)平方米，致使庫(kù)存、消化周期“雙增”。區(qū)域方面，全市十一區(qū)庫(kù)存量均環(huán)比上漲，消化周期超過(guò)12個(gè)月的區(qū)域有6個(gè)，其中南沙、增城、從化三區(qū)庫(kù)存消化周期超過(guò)20個(gè)月，白云、花都兩區(qū)庫(kù)存消化周期則分別超過(guò)15個(gè)月，均為高位。 廣州二手樓市：5月成交量環(huán)比微增0.7% 5月，廣州市二手住宅成交量(自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽)為7325宗，環(huán)比4月同期(7274宗)環(huán)比微漲0.7%，同比下降30.4%。 從各區(qū)成交情況來(lái)看，白云、黃埔和越秀三區(qū)成交表現(xiàn)最為亮眼，5月分別成交767宗、314宗和677宗，環(huán)比分別增加20.6%、11.8%、10.1%；花都、荔灣、從化等區(qū)域成交量則有不同程度下滑，5月分別成交696宗、548宗、302宗，環(huán)比分別下降16.8%、5.2%、4.7%。 記者觀察 回暖尚未徹底 樓市仍需努力 廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，5月份，廣州一手、二手住宅網(wǎng)簽量環(huán)比增加13%和0.7%，從這個(gè)數(shù)據(jù)上看，樓市交易是有起色。但若是將數(shù)據(jù)和去年同期對(duì)比，則差距還是比較大：一手、二手住宅網(wǎng)簽量同比下降40%和30%。 同時(shí)，縱觀廣州樓市，可以發(fā)現(xiàn)，區(qū)域之間、樓盤(pán)之間的分化現(xiàn)象依然明顯。例如，海珠和荔灣兩區(qū)新項(xiàng)目首推去化率都達(dá)到五成以上，這些項(xiàng)目的均價(jià)都在6萬(wàn)-11萬(wàn)元/平方米；但在增城、花都等區(qū)域，哪怕有了花樣促銷，多個(gè)樓盤(pán)的成交量都仍無(wú)起色。在競(jìng)爭(zhēng)激烈的東部區(qū)域，某個(gè)臨近地鐵站的項(xiàng)目?jī)r(jià)格一再調(diào)低，近期居然選擇閉門(mén)休整，原因是看樓者太少。 因此，廣州樓市現(xiàn)在遠(yuǎn)未到樂(lè)觀的時(shí)候，樓市回暖還需三大基礎(chǔ)。 樓市回暖所需的預(yù)期基礎(chǔ)，是買(mǎi)家信心的回升；而買(mǎi)家信心的回升，則需依靠政策基礎(chǔ)。這兩點(diǎn)，已經(jīng)有政府助力。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，全國(guó)已有超過(guò)110城出臺(tái)了“穩(wěn)樓市”新政；廣東在6月1日推出穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)一攬子政策措施，其中涉及的貨幣金融、?；久裆日?，雖不是直接面向房地產(chǎn)行業(yè)，但有望對(duì)樓市帶來(lái)一定利好。如何更好地提升市場(chǎng)信心，關(guān)鍵看相關(guān)的具體落地細(xì)則。樓市回暖的市場(chǎng)基礎(chǔ)，則是供應(yīng)和成交，這一點(diǎn)和房企的作為有較大關(guān)系。在保證市場(chǎng)穩(wěn)定供應(yīng)的同時(shí)，需用合理的定價(jià)促進(jìn)成交。 信心回歸、購(gòu)買(mǎi)力回歸，廣州樓市行情才能真正重返供需兩旺。
