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近日，證監(jiān)會(huì)辦公廳與國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)有關(guān)工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)，標(biāo)志著保障性租賃住房REITs試點(diǎn)正式啟動(dòng)。這將助力盤(pán)活存量資產(chǎn)，拓寬保障性租賃住房建設(shè)的權(quán)益型資金來(lái)源，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。 不過(guò)，當(dāng)前權(quán)益屬性更強(qiáng)的市場(chǎng)化長(zhǎng)租房項(xiàng)目仍在試點(diǎn)范圍之外。而以長(zhǎng)租房為底層資產(chǎn)發(fā)行REITs有助于防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)、降低房地產(chǎn)行業(yè)杠桿率，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)與金融良性循環(huán)。因此，應(yīng)在現(xiàn)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)基礎(chǔ)上，將市場(chǎng)化長(zhǎng)租房項(xiàng)目納入試點(diǎn)范圍，募集資金用于支持投資周期長(zhǎng)的租賃住房項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，穩(wěn)步推出長(zhǎng)租房REITs。 長(zhǎng)租房REITs發(fā)展的核心痛點(diǎn) 首先，收益率低、土地獲取合規(guī)難是發(fā)展中國(guó)長(zhǎng)租房REITs的核心痛點(diǎn)。長(zhǎng)租房分為保障性租賃住房和市場(chǎng)化長(zhǎng)租房，保障性租賃住房雖然已經(jīng)納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)范圍，并有項(xiàng)目完成申報(bào)，可以享受部分稅收優(yōu)惠，相較于市場(chǎng)化長(zhǎng)租房獲取物業(yè)成本也較低，但現(xiàn)實(shí)落地中，符合REITs發(fā)行要求的土地產(chǎn)權(quán)完整的底層資產(chǎn)較少，難以大面積推廣。目前，市場(chǎng)上絕大多數(shù)產(chǎn)權(quán)完整的長(zhǎng)租房項(xiàng)目都是以市場(chǎng)價(jià)獲取，如果要納入保障性租賃住房范疇，出租價(jià)格就要低于市場(chǎng)價(jià)10%~30%；如果以市場(chǎng)價(jià)出租，就無(wú)法享受相關(guān)財(cái)稅優(yōu)惠，面臨收益率達(dá)不到發(fā)行REITs標(biāo)準(zhǔn)的挑戰(zhàn)。 其次，稅收成本在較大程度上制約了住房租賃企業(yè)的盈利能力。重資產(chǎn)模式下，住房租賃企業(yè)主要繳納稅種包括增值稅(5%)、房產(chǎn)稅(12%)、企業(yè)所得稅(25%)、教育附加及其他(1%)、城鎮(zhèn)土地使用稅(大城市為1.5元/m2~30元/m2)等。據(jù)我們測(cè)算，住房租賃企業(yè)的直接稅負(fù)加上業(yè)主的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，總稅負(fù)占租金收入近20%，負(fù)擔(dān)沉重。雖然財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》(2021年第24號(hào)文件)明確了“商改租”“工改租”(商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房改造后出租用于居住的房屋)可以享受增值稅減按1.5%、房產(chǎn)稅減按4%的優(yōu)惠政策，但僅僅針對(duì)于保障性租賃住房，對(duì)市場(chǎng)化租賃住房尚無(wú)稅收優(yōu)惠安排。 再次，合規(guī)困境一定程度讓土地用途變更難。早在2016年，國(guó)辦發(fā)39號(hào)等政策就明確允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，也明文規(guī)定“土地用途調(diào)整為居住用地”“改建后的租賃住房，水電氣執(zhí)行民用價(jià)格，并應(yīng)具備消防安全條件?！睂?shí)踐中，調(diào)整土地用途往往涉及到國(guó)土、規(guī)劃等多項(xiàng)審批，并將涉及調(diào)整土地出讓金、土地使用年限、符合土地利用規(guī)劃等要求，操作程序繁瑣，審批時(shí)間長(zhǎng)，企業(yè)陷入合規(guī)困境。2016年以來(lái)中央出臺(tái)了一些針對(duì)租賃的優(yōu)惠政策，如可以按4%減征房產(chǎn)稅、執(zhí)行民用水電標(biāo)準(zhǔn)等。但政策落地時(shí)大多要求項(xiàng)目土地屬性為居住用地，或登記產(chǎn)權(quán)為住宅，大部分租賃項(xiàng)目也因用途不合規(guī)而實(shí)際上享受不到優(yōu)惠。 最后，租售比嚴(yán)重背離也使得長(zhǎng)租房REITs面面臨一定收益困境。按照現(xiàn)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)辦法對(duì)底層資產(chǎn)的要求，項(xiàng)目未來(lái)三年凈現(xiàn)金流分派率必須達(dá)到4%以上。近年來(lái)，百城住宅租金收益率沒(méi)有超過(guò)2.50%，一線城市總體表現(xiàn)更低(見(jiàn)圖1)。租售比背離嚴(yán)重，導(dǎo)致低收益率，如考慮相關(guān)發(fā)行費(fèi)用，收益率更是難以滿足發(fā)行要求。 圖1為百城及一線城市住宅租金收益率。 數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind 圖1為百城及一線城市住宅租金收益率。 數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind 此外，國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，好的機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)可有效提高項(xiàng)目收益率。專(zhuān)業(yè)化住房租賃機(jī)構(gòu)可以從租住群體的需求出發(fā)，提供與之匹配的高品質(zhì)租住產(chǎn)品和服務(wù)，更易形成規(guī)模效應(yīng)，提升底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)質(zhì)量。而根據(jù)我們測(cè)算，中國(guó)目前以散戶出租為主，機(jī)構(gòu)化比重不足5%。 穩(wěn)步發(fā)展的政策建議 保障性租賃住房大面積推廣的瓶頸是土地產(chǎn)權(quán)的完整性和資產(chǎn)的可轉(zhuǎn)讓性，可以特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的思路來(lái)考慮，操作障礙會(huì)減少很多。因此，建議主要針對(duì)尚未納入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)范疇的市場(chǎng)化長(zhǎng)租房，核心建議就是要圍繞提高收益率、降低合規(guī)成本來(lái)提供政策支持。 一是以風(fēng)險(xiǎn)可控為前提，適度發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)的作用。在防范資金流入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提下，以收益率穩(wěn)定、權(quán)屬清晰的房地產(chǎn)企業(yè)存量物業(yè)作為底層資產(chǎn)先行試點(diǎn)，穩(wěn)步推進(jìn)。注重對(duì)融資用途的引導(dǎo)，保證其投入到新的租賃住房供給，從而形成金融生態(tài)的良性循環(huán)。同時(shí)，對(duì)REITs本身管控和房地產(chǎn)金融調(diào)控進(jìn)行合理適度的切割，避免資本市場(chǎng)受到較大沖擊。 二是公平使用稅收優(yōu)惠政策，降低稅收負(fù)擔(dān)。就底層資產(chǎn)而言，參照保障性租賃住房，對(duì)利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)的長(zhǎng)租房，可以享受增值稅減按1.5%、房產(chǎn)稅減按4%的優(yōu)惠政策。就發(fā)行REITs過(guò)程而言，參照財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局2022年1月針對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)設(shè)立環(huán)節(jié)的稅收減免政策，提升企業(yè)積極性。 三是適當(dāng)簡(jiǎn)化土地用途調(diào)整，降低土地合規(guī)成本。明確土地性質(zhì)調(diào)整政策，對(duì)改造非居住存量房屋用于長(zhǎng)租房的，經(jīng)城市人民政府認(rèn)定，可以維持原有土地用途不變；需要調(diào)整土地用途的，應(yīng)當(dāng)按照居住用途、以收益還原法重新核定土地出讓價(jià)格，采取按年支付土地出讓金方式。簡(jiǎn)化變更手續(xù)，建立多部門(mén)聯(lián)合審批機(jī)制。 四是著力培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；淖赓U企業(yè)，加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)管理能力。通過(guò)對(duì)資產(chǎn)提供相關(guān)增值服務(wù)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值，提高資產(chǎn)收益率，并為項(xiàng)目帶來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流收益，在不增加租戶負(fù)擔(dān)的同時(shí)提高資產(chǎn)盈利能力。住房租賃機(jī)構(gòu)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)和品牌效應(yīng)將有效提高資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率、控制運(yùn)營(yíng)成本，進(jìn)一步促進(jìn)形成投融資良性循環(huán)。
