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為促進武漢市房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和健康發(fā)展，武漢市出臺了支持剛性和改善性住房需求、加大金融支持力度等多項措施（以下簡稱“措施”），其中包括增加多孩家庭在限購區(qū)域的購房套數(shù)、降低非本市戶籍購買首套房門檻等。 對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，這充分說明了當前政策放松的大趨勢還在繼續(xù)，“總體上看，當前此類政策放松疊加其他政策，將發(fā)生積極的效應。武漢等此類省會城市的政策放松，具有非常好的示范效應，有助于后續(xù)促進周邊城市和地級市等市場情緒的調(diào)整?！? 新政： 偏向多孩家庭等，限購區(qū)域調(diào)整“一波三折” 在上述“湖北發(fā)布”官方公眾號所發(fā)布的措施中，對于多孩家庭、投親家庭的住房需求多有照顧。措施提到，符合國家生育政策生育二孩或三孩的本市戶籍居民家庭，且在武漢市已有2套住房的，在限購區(qū)域可新購買1套住房，包括新建商品住房和二手住房；父母來漢投靠子女或子女來漢投靠父母的本市戶籍居民家庭，且在武漢市已有2套住房的，也可在限購區(qū)域新購買1套住房。 對于非武漢市戶籍居民家庭，措施明確降低該類人群的購房門檻，具體為對限購區(qū)域內(nèi)首次購買普通住房的，在本市繳納社會保險或個人所得稅年限由2年調(diào)整為1年。同時，在漢銀行機構(gòu)也將根據(jù)市場化原則適時下調(diào)新發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款利率。 而在企業(yè)方面，措施提出，將引導金融機構(gòu)在防范風險的前提下支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資需求，穩(wěn)定增加全市房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放；加大個人住房貸款投放力度，縮短貸款審批發(fā)放周期，積極支持居民家庭合理的住房資金需求；加大對長租房市場、保障性住房建設(shè)的金融支持力度；此外，維護房貸市場秩序，加強消費貸款、經(jīng)營性貸款管理，防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。 除了以上內(nèi)容外，值得關(guān)注的是，本次放松限購的措施中最引人關(guān)注的一項——關(guān)于限購區(qū)域的調(diào)整，官方政策的發(fā)布可謂是“一波三折”。 5月22日凌晨，“武漢經(jīng)開區(qū)”的微博發(fā)布消息稱，其從武漢經(jīng)開區(qū)住建局獲悉，自5月22日起，武漢經(jīng)開區(qū)的沌陽、沌口、軍山新城區(qū)域從原限購區(qū)域調(diào)整為不限購區(qū)域，自此武漢經(jīng)開區(qū)全面取消住房限購政策。但不久后該條微博被刪除，幾小時后又重新發(fā)布，內(nèi)容不變。 當天，湖北省人民政府官方公眾號“湖北發(fā)布”在留言板中回復了關(guān)于經(jīng)開區(qū)是否取消限購的疑問，其稱，“（經(jīng)開區(qū)取消限購的政策）沒有變，武漢四大遠城區(qū)都取消了?！蓖瑫r，“湖北發(fā)布”還在其官方抖音賬號上發(fā)布短視頻，內(nèi)容顯示武漢四大遠城區(qū)（東西湖區(qū)、江夏區(qū)、黃陂區(qū)、經(jīng)開區(qū)）全面取消限購政策。 但5月23日新京報記者再次查詢“湖北發(fā)布”在這兩個平臺上關(guān)于“調(diào)整限購區(qū)域”的內(nèi)容時發(fā)現(xiàn)，有關(guān)表述均已被刪除；僅微博賬號“武漢經(jīng)開區(qū)”的內(nèi)容保留。為驗證上述四個遠城區(qū)是否確實取消限購，記者進入“武漢住保房管”微信公眾號查詢購房資格發(fā)現(xiàn)，該四個區(qū)域已不在意向購房區(qū)域的選項中，也就意味著在四個區(qū)域內(nèi)購房無需購房資格證明。 相比此前南京全面取消二手房限購新政的“一日游”，此次武漢發(fā)布的新政雖然已確認實行，但發(fā)布又撤回的動作，引起不少議論。對此，嚴躍進建議，后續(xù)類似政策的發(fā)布需要建立統(tǒng)一口徑、統(tǒng)一渠道等模式，既要防范政策效應被夸大，也要積極促進政策更好落地。 回顧： 此前調(diào)控政策逐年加碼，限購范圍不斷擴大 在本次樓市“松綁”潮來臨前，武漢市整體實行的是2016年發(fā)布的限購政策，然后逐步根據(jù)當?shù)厍闆r和市場形勢進行調(diào)整。 2016年11月15日，武漢市住房保障和房屋管理局發(fā)布《市人民政府辦公廳關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（簡稱“《意見》”）。該《意見》成為以后制定限購政策的指導性文件。 根據(jù)《意見》，武漢市住房限購限貸范圍為江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌、青山、洪山區(qū)及武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（不含漢南區(qū)）、東湖生態(tài)旅游風景區(qū)等區(qū)域。武漢市戶籍居民家庭在上述區(qū)域購買首套住房（含新建商品住房和二手住房）申請商業(yè)性個人住房貸款的，最低首付款比例為30%；在本市擁有1套住房，最低首付款為50%。 同時，對于非武漢市戶籍居民家庭在上述區(qū)域購買首套住房的，《意見》規(guī)定，應當提供自購房之日前2年（含2年）連續(xù)在本市繳納社會保險或個人所得稅證明，對補繳的不予認定。而對于武漢市戶籍人士，若在本市擁有2套及以上住房的，則暫停在上述區(qū)域向其出售住房。 一個多月后，同年的12月21日，武漢市住房保障和房屋管理局發(fā)布《武漢市房管局關(guān)于擴大住房限購范圍的通知》稱，決定擴大武漢市住房限購區(qū)域，除了上述所提及的區(qū)域，新增東西湖區(qū)、江夏區(qū)、黃陂區(qū)的部分區(qū)域。 2017年，武漢市樓市調(diào)控再次加碼，擴大限購范圍。該年的8月28日，武漢市人民政府辦公廳發(fā)布《市人民政府關(guān)于加強長江新城規(guī)劃區(qū)域管控工作的通告》，對于長江新城近期起步區(qū)加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度，嚴格控制不動產(chǎn)變更登記，將該區(qū)域納入住房限購范圍；同時實行存量房限售政策，自通告發(fā)布之日起，取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》或者《房屋所有權(quán)證》未滿3年的房屋，不得上市交易。該通告一年有效期滿后又延長，直至2019年12月30日，武漢市人民政府發(fā)布《市人民政府關(guān)于加強長江新城規(guī)劃區(qū)域管理的通告》，明確長江新城起步區(qū)內(nèi)嚴格執(zhí)行國家房地產(chǎn)調(diào)控政策和武漢市中心城區(qū)住房限購政策相關(guān)規(guī)定。 影響： 樓市下行壓力較大，新政能否扭轉(zhuǎn)頹勢？ 事實上，此次新政出臺的背后，是在從嚴調(diào)控、疫情反復等因素長期影響下，武漢樓市“退燒”明顯。據(jù)武漢市住房保障和房屋管理局披露，今年前4個月，武漢市房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)供應端低位運行、需求端消費不振的態(tài)勢。 具體來看，1-4月，武漢市新建商品房批準預售36832套，批準預售面積453.93萬平方米，同比減少51.55%；其中，新建商品住房批準預售29233套，批準預售面積328.94萬平方米，同比減少58.37%。 在網(wǎng)簽數(shù)據(jù)方面，1-4月，武漢市新建商品房網(wǎng)簽銷售47607套，網(wǎng)簽銷售面積519.36萬平方米，同比減少39.78%；其中，新建商品住房網(wǎng)簽銷售36639套，網(wǎng)簽銷售面積404.48萬平方米，同比減少47.26%。 中指研究院華中分析師李國政指出，截至4月底，武漢市住房去化周期達到12.9個月，其中新城區(qū)平均達17.4個月，市場壓力不斷顯現(xiàn)，“出臺一攬子紓困措施，符合發(fā)展需要，也在市場預料之中?！? “武漢樓市新政點面結(jié)合，精準施策。”李國政對于此次武漢出臺的樓市“松綁”措施評價道。他表示，本次措施滿足了親屬投靠、多孩家庭、非本地戶籍等自住需求，同時，也有定向放松限購，加上房貸利率的下調(diào)，形成組合拳效應，有利于促進需求釋放，激活市場成交，加快樓市去庫存，穩(wěn)定市場發(fā)展和未來預期。 在李國政看來，總體上，由于疫情的不確定性，目前單一手段無法根本扭轉(zhuǎn)市場發(fā)展和預期，因此，按照“房住不炒”和循序漸進原則，視市場發(fā)展實際，不排除后續(xù)還會有系列優(yōu)化措施推出。 與此同時，廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示，對于利好政策的疊加，需要注意后期可能會推動房價大幅度上漲，“一定要堅持房住不炒的底線，逐步地推進政策的松綁，不能一下子把這個‘彈藥’都打光了。下半年若疫情完全得到控制，屆時一攬子政策形成疊加的話，就可能會導致房價的上漲。所以對于各城市來說，更應該加強調(diào)控政策的指導。”
