企業(yè)
- 企業(yè)
- 產品
- 知識
圍繞果林湖畔小區(qū)的一棟別墅，上海人潘瑞宏與當?shù)亻_發(fā)商云南恒信屋業(yè)有限公司(以下簡稱恒信公司)，打了整整十年官司。 涉案的是一套“福利”別墅，原屬昆明市某單位的團購房，因房源外流，本無團購資格的商人潘瑞宏，得以與開發(fā)商簽訂購房合同。團購房具備福利特性，但在開發(fā)過程中，恒信公司以土地出讓金及相關配套設施費調整導致開發(fā)成本上升為由漲價，對此潘瑞宏反對，一場持續(xù)十年之久的訴訟由此發(fā)生。 日前，昆明市中級人民法院對本案作出終審判決，判定雙方房屋買賣合同關系成立生效。因該別墅已由恒信公司轉賣給第三人，法院同時判定恒信公司返還潘瑞宏120余萬的購房款、利息約93萬，以及一倍賠償120余萬元，差價損失120余萬元，合計約460萬元。 與潘瑞宏存在類似情形的還有其他26名購房人。恒信公司表示，該項目開發(fā)時間遠超預期，導致公司舉步維艱，而今更因訴訟面臨巨額賠償，處于破產邊緣。目前，該公司正在申訴。 福利別墅 千禧年之后的昆明，房地產市場比較火熱，但遠離城區(qū)的南市果林水庫一帶，仍較偏遠。而今這一帶已發(fā)生了翻天覆地的變化。果林水庫景色秀麗，從半空看，毗鄰該水庫南部而建的果林湖畔小區(qū)，雙拼或聯(lián)排別墅鱗次櫛比氣場十足；走在園中，則發(fā)現(xiàn)它遠離鬧市，倒不失幾分寧靜。 只不過，平靜的表象下暗潮洶涌。過去十年，果林湖畔的數(shù)十名購房者，因“開發(fā)商單方面毀約、漲價”問題，與恒信公司展開了一場為期十年的漫長訴訟。 “果林湖畔”的項目名稱原為“湖畔園林居”等。據(jù)昆明市規(guī)劃局2005年作出的《建設用地規(guī)劃許可證》，此地段當年屬于呈貢縣洛羊鎮(zhèn)大沖村社區(qū)居委會，總用地251.36畝，用地單位為恒信公司，用地性質為居住用地。 恒信公司計劃在此地段蓋建雙拼或聯(lián)排別墅。書面文件顯示，2007年至2008年，這些別墅逐漸轉化為“福利”性質，所有別墅房源計入昆明兩單位名下。 昆明某機構為協(xié)議購買別墅群的單位之一。2007年8月15日，該單位與恒信公司簽訂《湖畔林苑(暫定名)住宅區(qū)開發(fā)代購協(xié)議》，雙方本著誠信、自愿、平等、互惠的原則，由恒信公司為乙方開發(fā)建設湖畔林苑(暫定名)的住宅區(qū)項目。 協(xié)議顯示，該住宅區(qū)項目位于該單位以東14公里處，具體在昆明市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)電子科技產業(yè)園區(qū)內，認購價為：雙拼疊加(四戶一幢)3480元/平米、連排雙拼(兩戶一幢)3780元/平米、聯(lián)排住房3480/平米。當年10月，恒信公司向符合條件的職工，收取了每戶10萬元的訂金。 2009年1月，該單位再次在內部發(fā)布《關于認購“果林湖畔”住宅區(qū)的通知》。通知稱：單位與恒信公司簽訂代購協(xié)議，由恒信公司以優(yōu)惠價格，為該單位員工開發(fā)低密度商品住宅。要求符合條件的員工攜帶證件，于2009年1月15日抽簽認房。恒信公司向該單位一共提供了285戶住宅，其中雙拼52戶，聯(lián)排233戶，戶均約370平米。 房源外流 恒信公司前法人洪某某告訴紅星新聞，公司為該單位開發(fā)建設“團購福利房”，是因他本人“敬重他們”。他否認此舉是為了獲得照應，但承認希望這種規(guī)?；摹皥F購”拉動銷售。 該單位前職工王某敏告訴紅星新聞，當時昆明各大單位紛紛搬遷至呈貢新區(qū)，果林湖畔離單位擬搬遷的呈貢新辦公區(qū)更近，“但國家很快下令禁止新建樓堂館所，我們只能在原地辦公，同事們購買福利房的意愿，突然變得不那么強烈?！? 這一變化導致了房源紛紛外流。王某敏指出，不排除一些房源的購房名額，通過加價轉賣等操作，進入別的購房者手中。 上海人潘瑞宏購買了F-2-3號房。2007年12月25日，他交了10萬元定金；2019年1月15日簽訂的《“果林湖畔”住宅確認書》顯示，該房屋面積374平方米，四五天后，潘瑞宏選擇一次性付清購房款、契稅、產權登記費、合同工本費等共計1269790.70元。 潘瑞宏年近七十，是一名從事電梯銷售安裝的商人，常年在昆明打拼。5月初，潘瑞宏在其委托訴訟代理人田一閎的辦公室告訴紅星新聞，當年他手有閑錢，為改善居住條件，在昆明多地尋找別墅，“當時到處都在賣福利房，不止果林湖畔這一家。果林湖畔位置偏僻，價格不算吸引人?！? 潘瑞宏否認通過單位內部人獲得購房資格，“很多事情我記不清了，但我是自己到售樓部簽合同、交錢，我記得當年那一帶，路上到處是泥巴。” 2008年9月，呈貢縣撤縣改區(qū)，洛羊街道的71.44平方千米范圍，由呈貢縣人民政府委托昆明經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管理委員會管理。 當年12月，王某敏所在單位收到昆明市規(guī)劃局昆明經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)分局發(fā)來的一份《情況說明》稱，“果林湖畔”用地已通過昆明市清理整頓土地市場秩序領導小組第三次全體會議審定，并取得《審驗通知書》，按要求要在2009年年內限期完成開發(fā)建設。 情勢變更 合同編號為F-2-3的《商品房購銷合同》系本案爭議證據(jù)之一，合同約定房屋交付時間為2010年3月31日前。 合同只有潘瑞宏的簽字，無恒信公司印章。其手寫部分稱：如甲方自本合同約定的交房期限屆滿后的次日起，10個月內仍未交房的，乙方可選擇原價退房，并向乙方支付銀行同期利息。 據(jù)《建設工程竣工驗收備案表》，到2014年10月，果林湖畔歷經(jīng)6年才全面建成。在這6年中，太多變化發(fā)生。 2009年-2012年，昆明多部門出臺“清理整頓土地市場秩序”等文件，其中要求“果林湖畔”對周邊的兩塊零星地塊整合開發(fā)，這期間，恒信公司補繳了4000余萬土地出讓金，以及5000余萬的城市基礎設施配套費。 “恒信公司原是按照昆明經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委會批準土地出讓價格34萬元/畝為基礎，作出設計方案，確定房價，后續(xù)因政府政策調整，兩塊零星用地的土地出讓價格增加到了202萬元/畝 。”洪某某稱。 2012年6月10日，恒信公司向王某敏所在單位發(fā)來一份“交房活動”通知，稱該局代購的部分“果林湖畔”項目已具備交房條件，交房時間為當年的6月30日~7月30日。 通知稱，果林湖畔項目在開發(fā)建設過程中，因政府政策調整，直接導致項目開發(fā)建設成本大幅增加，經(jīng)測算現(xiàn)價格在原定價格基礎上，按產權面積每平米增幅1656元。 恒信公司認為，這些費用應該視作“福利”別墅開發(fā)新增成本，屬不可預見的、非不可抗力造成的重大變化，繼續(xù)履約對公司明顯不公，應認定為“情勢變更”。 恒信公司要求團購購房者攜帶相關證明文件交房，如不愿購房，公司將按銀行利率給予一定補償。通知“拒絕一切更名申請”且“逾期未辦理的客戶視為放棄購房”。 2012年12月13日，恒信公司又在當?shù)貓蠹埳习l(fā)布通告，稱仍有部分意向購房人未按約定時間和條件到公司接房或退房，在當月25日下午5:00前，將繼續(xù)對“有意向購房人”實行“有條件地辦理接房或退房”。 2017年5月，恒信公司為緩解公司資金壓力，將F-2-3號別墅的所有權，以200余萬的價格，轉移給了第三人潘某英。 判定賠償 《民法典》第533條，對“情勢變更”作如下表述：合同成立后，合同的基礎條件發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于當事人一方明顯不公平的，受不利影響的當事人可以與對方重新協(xié)商；在合理期限內協(xié)商不成的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構變更或者解除合同。 洪某某稱，對公司提出的漲價要求，大部分購房人表示理解和支持。該公司出具的《房屋接收及退款情況》表顯示，果林湖畔總計有542戶，其中516戶接受調價/退款方案，拒不接受的29戶全為單位認購或認購后轉售的名額，“最終起訴我們的有27戶，真正屬于單位員工的只有5戶?！? 紅星新聞注意到，2011年7月該單位曾向昆明市國土資源局經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)分局致函，提到恒信公司“以成本價開發(fā)建設商品房”，認為住宅土地使用權出讓價款應不屬于補繳范疇。 但潘瑞宏等購房人稱，他們與恒信的合同合法有效，恒信公司的做法是“惡意漲價”。從2012年起，潘瑞宏提起“房屋買賣合同糾紛”民事訴訟，但呈貢法院、昆明中院、云南高院以清非土地不屬于人民法院受案范圍為由，駁回起訴。后經(jīng)云南省人民檢察院抗訴，昆明中院撤銷原裁定，發(fā)回呈貢法院重審，引發(fā)本案。 2017年、2018年，呈貢法院兩次開庭對本案進行公開審理并作出一審判決，恒信公司不服一審判決上訴至昆明中院，2019年11月，昆明中院開庭審理本案。 在終審判決中，昆明中院認為，《商品房購銷合同》雖然沒有恒信公司印章，但潘瑞宏履行了支付全部購房款的主要義務，上訴人接受并開具了發(fā)票，故合同有效。 本案是否構成情勢變更？昆明中院認為，恒信公司的主營業(yè)務是房地產開發(fā)，開發(fā)用地的規(guī)劃發(fā)生改變、土地出讓款的繳納均屬于房地產開發(fā)應當預見的風險，風險程度并未超出一般的合理預期，恒信公司負有防范和控制經(jīng)營風險的義務，故恒信公司主張本案構成“情勢變更”的上訴理由不成立，不予支持。 因該別墅已由恒信公司轉賣給第三人，法院最終判定恒信公司返還并賠償潘瑞宏約460萬。 潘瑞宏目前仍未拿回他的購房款及賠償。他說，法院最終認定開發(fā)商“一房兩賣”，但回望過去的十年，“官司打得十分艱難?！?/p>
